Министерство науки и высшего образования РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» Факультет «Управление территориями» Кафедра «Землеустройство и геодезия» Доклад по дисциплине: «Управление земельно-имущественным комплексом» на тему: «Формирование Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)» Выполнила: ст. гр. 20ЗиК-2 Голубенко С.А. Проверил: д.э.н., профессор Хаметов Т.И. Пенза 2024 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3 1. ИСТОРИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………………..4 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………...……………..5 3. ПРОБЛЕМЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ ПРИ ВЕДЕНИИ ЕГРН И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ…………………………………………...........................…………….8 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………......................................................…….11 2 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы настоящего исследования определяется через ее значимость и важность. Эффективное использование земли и иной недвижимости всех форм собственности для удовлетворения потребностей общества и граждан является одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это один из способов снижения риска на рынке недвижимости и защиты имущественных прав участников гражданского оборота. Недвижимое имущество как основной объект рыночных отношений выполняет несколько функций: это предмет потребления и средство производства для правообладателей и третьих лиц, соответственно, частый объект сделок. Приоритетность темы на настоящий момент также заключается в недавних изменениях в данной отрасли, которые будут продолжаться. Реформирование хоть и имеет процедурный характер, не отражают более глубокой теоретической проблемы регистрационной системы России, а поэтому требует более детального изучения и освещения. Современная правоприменительная практика, а именно практика недоверия лиц сведениям об объектах недвижимого имущества дает основания полагать, что сомнение в достоверности сведений растет, а, соответственно, роль и надежность существующей регистрационной системы снижается. Цель исследования – рассмотреть правовое обеспечение ведения Единого государственного реестра недвижимости. Задачи исследования: 1. рассмотреть основные положения и порядок ведения формирования Единого государственного реестра недвижимости; 2. рассмотреть правовую основу государственного кадастрового учета и принципы ведения ЕГРН; 3. выделить проблемы при ведении ЕГРН и предложить пути их решения 3 1. ИСТОРИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ До появления Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) в России существовали различные системы учета и регистрации недвижимости и прав на нее. Например, в советский период, вплоть до 1998 года, функции учета и регистрации недвижимости выполнялись Бюро технической инвентаризации (БТИ). В БТИ хранились инвентарные книги, содержащие информацию о характеристиках объектов недвижимости (площадь, адрес, назначение) и их собственниках. Однако данные БТИ были недостаточно полными и точными и не обеспечивали полной информации о правах на недвижимость. Сложившаяся в конце 90-х система учета и регистрации прав постепенно устаревала и требовала улучшений. Стало ясно со временем и то, что ЕГРП не справляется с возложенными на него задачами. Все потому, что этот реестр содержал лишь информацию о зарегистрированных правах, но не о самих объектах недвижимости, плюс не обеспечивал полной информации о кадастровой стоимости объектов и их характеристиках. До конца 2008 г. системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них развивались параллельно. К этому времени в России были созданы информационные ресурсы, обеспечивающие: учет земельных участков и зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – ОКС) в отдельных информационных ресурсах: земельных участков – в государственном земельном кадастре, а с марта 2008 г. – в государственном кадастре недвижимости (ГКН); объектов капитального строительства, помещений – в едином государственном реестре объектов капитального строительства, который, следует отметить, велся не во всех субъектах России; начиная с 01.01.2013, государственный кадастровый учет всех объектов недвижимости начал осуществляться в одном ресурсе – ГКН; регистрацию прав на все объекты недвижимости – в ЕГРП. Формирование данных ресурсов осуществлялось из различных источников, по различным правилам и нормативным актам, различными органами. 4 Учитывая, что и регистрационные, и учетные процедуры осуществляются в отношении объектов недвижимости, сведения о которых, используемые юридическими, физическими лицами, органами государственной власти и местного самоуправления в различных социальноэкономических сферах деятельности, во многом дублировались в ЕГРП и ГКН, возникла необходимость объединения содержащихся в информационных ресурсах данных, а также учетно-регистрационных функций. Изменилось все в 2015-м, когда, в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», в России создали ЕГРН, который с 1 января 2017-го стал действовать как полноценная информационная система. ЕГРН объединил в себе данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и других информационных систем. 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра недвижимости); объектов недвижимости (далее также кадастр 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); 3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных 5 объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также реестр границ); 4) реестровых дел; 5) кадастровых карт; 6) книг учета документов. Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения объекта недвижимости, площадь, количество этажей, номер этажа, материал наружных стен, и другие. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах и сведения, вносятся в уведомительном порядке: 6 кадастровая стоимость, категория земель, вид разрешенного использования, сведения о границах особо-экономической зоны, назначение здания, сооружения, помещения и другие. Что касается порядка ведения ЕГРН, то согласно Приказу Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083), то порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - Порядок) устанавливает: 1) структуру реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости) и объем вносимых в него сведений; 2) структуру реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость) и объем вносимых в него сведений; 3) структуру реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий, в отношении которых устанавливаются публичные сервитуты (далее - границы публичных сервитутов), территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, территорий, в отношении которых принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, лесопарковых зеленых поясов, а также сведений о проектах межевания территорий (далее соответственно - реестр границ, объекты реестра границ) и объем вносимых в него сведений; 4) правила внесения сведений в кадастр недвижимости, реестр прав на недвижимость, реестр границ (далее также - реестры ЕГРН); 5) структуру перечней координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (далее - перечни координат геодезических пунктов). 7 Ведение Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) осуществляют: федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения ЕГРН, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав); публично-правовая компания "Роскадастр", созданная в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 448-ФЗ "О публично-правовой компании "Роскадастр" (далее - ППК "Роскадастр"), в соответствии со статьей 3.1 Федерального закона N 218-ФЗ в части ведения реестра границ ЕГРН и внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости. В случае, предусмотренном частью 8 статьи 72 Федерального закона N 218-ФЗ, если отдельные полномочия органа регистрации прав, ППК "Роскадастр", предусмотренные Федеральным законом N 218-ФЗ, переданы органам исполнительной власти Республики Крым и города федерального значения Севастополя под органом регистрации прав и ППК "Роскадастр" также понимаются органы исполнительной власти Республики Крым и города федерального значения Севастополя, реализующие соответствующие полномочия. Ведение ЕГРН осуществляется в электронной форме с использованием федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ФГИС ЕГРН). Оператором ФГИС ЕГРН в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона N 218-ФЗ является ППК "Роскадастр". 3. ПРОБЛЕМЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ ПРИ ВЕДЕНИИ ЕГРН И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ Ошибки в ЕГРН могут стать проблемами для правообладателя. К ним можно отнести: - неполная и нечеткая кадастровая информация об объектах недвижимости и земельных участках или низкое качество этих сведений, все также имеются и неучтенный в базе земельные участки; - технические ошибки; 8 - реестровые ошибки; - часто завышенная кадастровая стоимость недвижимых объектов. В случае если недостоверные сведения содержались в документах, представленных на государственный кадастровый учет или государственную регистрацию прав, и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка. Например, кадастровый инженер неправильно определил границы земельного участка, в результате чего границы одного земельного участка «пересекли» границы другого земельного участка. Технической ошибкой признается описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. Такого рода ошибками признаются неверные фамилии, имена, отчества правообладателей, адреса объектов недвижимости. Несоответствие в записях может быть выявлено государственным регистратором прав самостоятельно либо заинтересованное лицо направляет заявление об исправлении технической или реестровой ошибки. Решение об исправлении технической или реестровой ошибки может быть также принято судом. Техническая и реестровая ошибки могут быть исправлены по решению государственного регистратора прав в случае, если их исправление не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права. Если исправление технической или реестровой ошибки влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права собственности, то ситуация может быть разрешена только в судебном порядке. Заявление об исправлении технической или реестровой ошибки в записях ЕГРН можно подать через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг Новосибирской области, а также воспользовавшись электронным сервисом «Подать заявление на государственную регистрацию прав» официального сайта Росреестра, доступ к которому осуществляется через «Личный кабинет правообладателя», или почтовым отправлением в орган регистрации прав. 9 Имеется в наличии и определенный перечень проблем, которые связаны с трудностями формирования методики осуществления дальнейших изменений и процессом выполнения работ. Дополнительно на земельно-имущественные отношения влияют введенные в процедуру осуществления кадастровой работы нормативноправовые акты, которые внесены при смене российского законодательства. Для решения данных дальнейшие положения: проблем важно нормативно определить - формирование технического обеспечения и инструкций по осуществлению данных изменений, а также их размещение для всеобщего ознакомления до введения в действие дальнейшей новеллы; - осуществление обучения и роста квалификации для работников многофункциональных центров; - периодичность обновления картографической базы государственного кадастра недвижимости при помощи средств федерального бюджета; - способность изменения органом кадастрового учета в определенных рамках и случаях границ земельных участков без согласия правообладателей. Таким образом, сформулированные ключевые проблемы, которые возникают при установлении кадастровых отношений и ведении ЕГРН, влекут за собой определенные ошибки при формировании земельного налога, налога на имущество физлиц, арендных платежей, прогнозировании налогооблагаемой базы и так далее. Следовательно, применения неправильной и недостаточной кадастровой информации негативно влияет на прогресс муниципального образования и управлении недвижимыми объектами в целом. 10 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Управление земельно-имущественным комплексом: учебное пособие / Т.И. Хаметов. – Пенза: ПГУАС, 2017. – 162 с. 2. Понятие и основные проблемы ЕГРН [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://sibac.info/journal/student/43/123342. 3. Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083) [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_468519/0a8c6df6aed4edfe1 941b4186ce25f1a29475c64/. 4. Росреестр. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/. 5. Понятие и основные проблемы ЕГРН [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://sibac.info/journal/student/43/123342. 6. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc _ЬА^182661/. 11
