Аккредитованное образовательное частное учреждение высшего образования «Московский финансово-юридический университет МФЮА» (МФЮА) КАФЕДРА «Землеустройство и кадастры» (полное наименование кафедры) УТВЕРЖДАЮ Заведующий кафедрой Кандидат экономических наук (ученая степень, ученое звание) Бутылина М.П (подпись) (Фамилия И.О.) «____»____________ _ 20__г. (дата) КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: «Оценка недвижимого имущества» (название дисциплины в соответствии с учебным планом) на тему: «Оценка стоимости земельных участков для целей определения земельных платежей» (название курсовой работы в соответствии с приказом о закреплении тем и назначении руководителей курсовых работ) Направление подготовки (специальность) Земельно-имущественные отношения (код, наименование направления подготовки (специальности) Профиль (специализация) (наименование профиля (специализации) Автор работы Картоев А.Т (Фамилия И.О.) 29334965 «__» _______2024г. ИНС (дата) 3 023Ио8181 курс группа Руководитель работы «__» _______2024 г. (должность) (подпись) (дата) Бутылина М.П (Фамилия И.О.) Работа защищена с оценкой (оценка прописью) «__» _______2024 г. (должность) (подпись) (дата) Москва 2024 Бутылина М.П (Фамилия И.О.) Содержание Введение .................................................................................................................. 3 Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка 1.1 Специфика земельного участка как объекта недвижимости ........................ 5 1.2 Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка .................................................................................................................... 10 1.3 Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка в СанктПетербурге ............................................................................................................. 11 Глава 2. Оценка рыночной стоимости земельного участка 2.1 Общая характеристика объекта оценки ........................................................ 15 2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка ................................................................................................................ 19 2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода ............................................................................................................... 21 2.4 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода ............................................................................................................... 24 2.5 Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов ............................................................................................. 26 Заключение ........................................................................................................... 28 Список использованной литературы .............................................................. 29 2 Введение В настоящее время оценка объектов недвижимости и определение их рыночной стоимости играют важную роль. Современный рынок недвижимости представляет не только место для проживания, но и объект экономических и правовых отношений. Все больше людей стремятся иметь собственное жилье или улучшить свои жилищные условия. Оценка и определение стоимости жилья становятся неотъемлемой частью практически всех сделок на рынке недвижимости. Жилая недвижимость включает в себя помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, такие как жилые дома, квартиры, комнаты и другие. Оценочные эксперты проводят оценку на основе современных методик, учитывая множество факторов, влияющих на стоимость объекта. Цель оценки заключается в определении реальной стоимости недвижимости. Правильно определенная цена играет ключевую роль при продаже квартиры. Собственнику необходимо быть в курсе рыночной конъюнктуры и предлагать адекватную стоимость своей недвижимости. Для этого важно обратиться к профессиональному оценщику, который поможет определить рыночную, инвестиционную и другие виды стоимости недвижимости. Оценка недвижимости имеет большую актуальность в условиях кризиса. В такие времена особенно важно определить правильную цену на недвижимость, чтобы успешно выполнить продажу или получить ипотечный кредит. В данной работе мы сосредоточимся на оценке земельного участка. Наша цель - изучить теорию и практику оценки недвижимости в современных условиях и рассчитать рыночную стоимость реального объекта недвижимости. Для достижения этой цели мы поставили несколько задач, включающих изучение определения оценки, рассмотрение прав на объекты оценки, анализ предполагаемого использования результатов оценки, описание объекта и его местоположения, анализ рынка недвижимости и местоположения объекта, характеристики объекта оценки и расчет его стоимости. 3 Таким образом, оценка и определение стоимости недвижимости играют важную роль в сделках на рынке недвижимости. Актуальность этой темы проявляется в стремлении людей иметь собственное жилье и улучшать свои жилищные условия. Работа по оценке недвижимости является ключевым инструментом успешных сделок и принятия важных решений на рынке недвижимости. 4 Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка 1.1 Специфика земельного участка как объекта недвижимости Земля — это ценный ресурс, несущий в себе огромные возможности для человечества. Однако, неправильное использование этого ресурса может привести к его потере функциональности. В настоящее время мы сталкиваемся с увеличением пустынных территорий, которые уже не могут быть использованы ни для каких целей. Поэтому, чтобы предотвратить дальнейшую потерю плодородной почвы и создать правила для правильного использования территорий, необходимо установить законные категории земель и разрешенные способы их использования. Зачем это делается? Единственным и первостепенным целью такой классификации является сохранение земли, так как она является ограниченным ресурсом. Неправильное и без разборное использование земельных участков приводит к уменьшению территорий, пригодных для жизни и обитания людей и животных. Правовое определение категорий земель и разрешенных способов их использования позволяет государству контролировать, как использование участков на государственном уровне, так и минимизировать потерю их полезных качеств. Определение категорий земель имеет законную силу, и нарушение правил использования территории влечет за собой административную и уголовную ответственность. [1] Различаются категории земель и виды разрешенного использования. Первое определение является более фундаментальным, так как оно определяет цель использования участков. Деление на категории определяется государственной стратегией и зонированием территории страны. Например, земли, предназначенные для сельского хозяйства, включают в себя участки с плодородной почвой, а лесной фонд включает территории, покрытые лесной растительностью. Категория земель — это законно установленное описание 5 свойств конкретного участка. Существуют различные категории земель, которым принадлежат земельные участки. Они включают в себя территории для обустройства поселений, земли для сельского хозяйства, особо охраняемую землю, территории специального назначения, земли лесного фонда, земли с водными объектами, и земли фонда государственного запаса. Виды разрешенного использования земельных участков определяют более подробный список возможных целей использования участков и включают в себя строительство жилых зон, сельскохозяйственные и промышленные объекты, коммуникационные линии и др. Таким образом, установление законных категорий земель и разрешенных способов их использования играет важную роль в сохранении и правильном использовании земельных ресурсов. Это позволяет государству контролировать использование участков, минимизировать потерю их полезных свойств и предотвращать экологические проблемы. Отмечается, что участки земли с одинаковой категорией могут иметь разные разрешенные виды использования, поэтому необходимо более детально рассмотреть каждый случай. Например, участки, предназначенные для компактного проживания и строительства инфраструктуры, относятся к категории поселения. Здесь могут быть разрешены строительство многоэтажных и одноэтажных домов, транспортные узлы, коммунальные и промышленные сооружения, рекреационные зоны, энергетические объекты, а также инфраструктура связи, дорог и каналов. Также существуют участки, занимаемые водоемами, и сельскохозяйственные территории, которые могут использоваться в соответствии с законодательством. Кроме того, есть особо охраняемые природные участки, такие как парки и памятники. [2] Таким образом, каждая категория земель имеет свои характеристики и разрешенные виды использования, которые регулируются официальными документами. Городские территории включают улицы и площади, которые могут быть 6 расширены благодаря наличию резервных земель. Здесь могут находиться сооружения частной, муниципальной или федеральной собственности, соблюдая разрешенные виды использования земли. Сельскохозяйственные территории располагаются за пределами населенных пунктов и их основная функция производство сельскохозяйственной продукции. Использование такой земли включает дороги, полосы отчуждения и наличие растительности в виде деревьев и кустарников. Сельскохозяйственные земли также могут использоваться для строительства хозяйственных зданий, складов, а также для сенокосов, пастбищ, пашни, садовых территорий и земель-залежей. Эти участки могут быть переназначены после прекращения данного использования. Отмечается, что для сельскохозяйственных земель запрещено использование для жилых построек. Земли, относящиеся к лесному фонду или водному хозяйству, также не предназначены для строительства или выращивания садовых культур. На таких участках обычно находится лесная растительность в виде деревьев, кустарников и трав. Эти территории предназначены для лесного хозяйства, восстановления растительности и вырубки древесных пород. Описание разрешенного использования водоемов также разнообразно. Территории специального назначения имеют свои особенности использования и обычно располагаются за пределами населенных пунктов. Здесь размещаются объекты энергетики, промышленности, обороны и безопасности, телевидения, связи и других сфер. Важно не только наличие плодородного слоя почвы, но и наличие специализированной инфраструктуры для каждого объекта. Такие территории могут быть компактными или расположенными в виде ленты, в основном для объектов транспорта или промышленности. Для таких территорий характерны большие размеры и наличие отводной полосы, отделяющей их от других территорий. Если промышленный объект расположен в пределах города, то земля, на которой он находится, принадлежит к территории населенного пункта. Виды разрешенного использования участков могут быть разделены на 7 основные, вспомогательные и условно-разрешенные. В зависимости от целей возведения различных сооружений, эти варианты могут включать возведение индивидуального жилого дома, зданий сельскохозяйственного назначения, садового дома или дачи, а также использование ведения садового или огородного хозяйства. Важно отметить, что сельскохозяйственные земли могут быть использованы для постройки дачного дома, но проживание и регистрация постоянного места жительства в нем запрещены. Возведение хозяйственных построек, включая сараи, также является одной из возможностей. Если участок земли относится к категории населенных пунктов и предназначен для индивидуального строительства жилья, то на таком участке будет разрешено регистрироваться. Законодательство защищает прибрежные зоны водоемов. Например, запрещено строить здания в пределах 20 метров от берега, также запрещено отгораживать данную зону. Минимальный размер земельного участка, на котором можно строить дом, составляет 4 сотки. Строительство без согласования с архитектурными органами запрещено. Для возведения коттеджа на сельскохозяйственном участке достаточно просто изменить разрешенное использование. Что делать в случае необходимости изменения вида использования участка? Если изменения требуются в пределах одной и той же категории, достаточно просто изменить разрешенное использование. В противном случае потребуется обратиться в соответствующие органы. Например, для изменения категории необходимо подать ходатайство в местные управленческие органы от имени заинтересованного лица. В ходатайстве указывается текущий разрешенный вид использования территории, кадастровый номер участка и необходимый вид разрешенного использования. К ходатайству требуется приложить копию личного документа владельца участка, а также документы, подтверждающие его право на владение. Затем управленческие органы обязаны провести общественные слушания по данному делу, с уведомлением всех заинтересованных лиц. На этих слушаниях 8 высказываются все мнения за и против изменения вида разрешенного использования земли. На основе этих мнений принимается решение о разрешении или запрете перевода. Владельцу выдается постановление, после чего все необходимые изменения отражаются в государственном кадастре недвижимости. Под недвижимым имуществом понимаются физические объекты с определенным местоположением в пространстве и все, что связано с ними как над, так и под поверхностью земли, а также права, интересы и выгоды, связанные с владением объектами. Оценка недвижимости предполагает четкое определение объекта оценки, идентификацию, определение оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при расчетах и уменьшение использования различных предположений и предположений при проведении расчетов. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ; статья Земля в качестве объекта оценки) устанавливает, что земельные участки являются объектами недвижимости и являются объектами экономических отношений. Земельный участок представляет собой определенную часть земной поверхности с четко определенными границами, площадью, местоположением, правовым статусом и другими характеристиками, учитываемыми в государственном земельном кадастре и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оценка земли, как важной составляющей национального богатства страны, представляет собой сравнительный количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и экологоэкономических эффектов использования в различных целях земельных участков, как объектов оценки. Ценность земли определена ее уникальными характеристиками: неподвижностью, ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, влияет на качественные характеристики земельных участков. Земля или земельный участок являются объектами изучения разных наук, включая географию, экономику, социологию и право. [4] 9 1.2 Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка Объектами оценки стоимости природных ресурсов являются различные территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными экосистемами, а также лесные, охотничьи, сельскохозяйственные и другие угодья. Природные объекты включают в себя месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки, замкнутые водные объекты, рыболовные участки рек и нерестилища, рыболовные участки шельфа, а также нелесные естественные экосистемы, такие как участки степи и речных пойм. При определении стоимости земли и природных ресурсов необходимо учитывать не только саму землю и ресурсы, рассматриваемые как объекты собственности, но и другие вещные и обязательственные права на землю. [15] При оценке различных типов недвижимости используются различные подходы и методы. Например, для оценки свободных земельных участков без зданий и инженерных коммуникаций обычно применяются сравнительный и доходный подходы. Застроенные или улучшенные земельные участки могут быть оценены с использованием разных методов в рамках всех трех подходов, в зависимости от степени застройки и наличия рыночной информации. Встроенные помещения, в свою очередь, обычно оцениваются посредством доходного и сравнительного подходов, поскольку затратный подход затруднительно использовать для расчета затрат на отдельное помещение, а также для оценки земельного участка, к которому оно относится. Оценка недвижимого имущества, входящего в состав бизнеса или связанного с торговлей, также имеет свои особенности. Все этапы оценки земельных участков должны быть описаны в разделе "специальные допущения" отчета. Важным этапом является сбор и анализ необходимых документов. При выборе подходов и методов оценки земельного участка также должно быть 10 дано обоснование этого выбора в отчете. Для аналогичных земельных участков, по которым имеется информация о ценах сделок, можно использовать сравнительный подход. Механизм оценки недвижимости включает в себя анализ данных и формул для расчета стоимости объекта. Важной составляющей является аналитическая обработка данных, которая позволяет получить различные значения стоимости одного и того же объекта в отчетах, составленных разными оценщиками. В конечном итоге полученные данные вводятся в математические формулы и перерабатываются аналитически для получения искомого результата. Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, где покупатели и продавцы через динамику спроса и предложения передают права собственности и связанные с ними интересы. Определение цен и распределение пространства между разными вариантами использования объектов недвижимости осуществляется в рамках определенного территориального образования, такого как город или населенный пункт. Эти объекты недвижимости выполняют определенные функции, связанные с удовлетворением социально-экономических потребностей населения данной территории. Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. По целевому назначению земля делится на несколько видов. Оценка земли может проводиться в следующих целях: получение максимально достоверной и не искаженной ценности (стоимости) земли, с учетом рыночных условий на данный период времени. Теоретически оценка стоимости земли рассматривается в двух точках зрения. Существует различие между такими терминами, как "земля" и "земельный участок". 1.3 Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка в Санкт-Петербурге 11 Кадастровая оценка земли – это процесс определения стоимости земельных участков в определенном районе, который осуществляется в рамках плановой ревизии по указанию муниципалитета или государства. Она позволяет установить удельную стоимость каждого квадратного метра земли в кадастровом квартале. Данная процедура является обязательной и проводится не реже, чем один раз в 3,5 года и не позднее, чем через 5 лет после предшествующей оценки. Ее проведение регулируется федеральным законом об оценочной деятельности № 135-ФЗ от 29.07.98 г. [5] Процесс кадастровой оценки земли осуществляется в соответствии с положениями федерального закона «О государственном кадастре недвижимости (ГКН)» № 221-ФЗ, который вступил в силу 24.07.07 г. Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Государственная кадастровая оценка земельных участков проводится, за исключением определенных случаев, указанных в пункте 3 данной статьи, и согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Полученные в результате ревизионной проверки данные вносятся в информационный банк ГКН и передаются в налоговую инспекцию региона в виде выписок и справок для использования гражданами и уполномоченными органами. Земельные участки являются важными ресурсами и требуют эффективного распределения, управления и контроля за их использованием. Поэтому ревизионная проверка, которая подразумевает пересмотр кадастровой оценки земли и участков, имеет определенные цели. Одна из целей оценки земельных 12 участков заключается в анализе эффективности использования земель в определенном субъекте федерации и выявлении дополнительных возможностей для получения выгоды от владения землей. При проведении оценки также учитываются изменения условий застройки в кадастровом квартале, включая развитие инфраструктуры и инженерных коммуникаций в районах, где условия проживания граждан ранее были менее комфортными. Появление новых объектов инфраструктуры, таких как линейные сооружения и автомагистрали, а также обустройство зеленых зон, могут стать причинами повышения кадастровой стоимости земель. В то же время, земельные участки могут потерять свои полезные характеристики вследствие пожаров, стихийных бедствий или техногенных причин. В таких случаях предпринимаются меры по снижению их стоимости. [14] Оценка земельных участков имеет прямое отношение к базе земельного налога, который уплачивают владельцы земли (за исключением арендаторов). Из этого следует, что землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Однако муниципалитеты и государство, получающие доходы из налоговых сборов, заинтересованы в увеличении кадастровой стоимости земли. Для достижения компромисса между системой ревизии ГКН и интересами землепользователей применяется гибкая оценка недвижимости и земельных участков, которая допускает повторную проверку правильности проведенных расчетов. Используя различные подходы и методы оценки, такие как сравнительный, затратный и доходный, можно получить разные результаты при оценке земельных участков. Путем выявления аналогов с похожими характеристиками, такими как близость к центру населенного пункта, тип населенного пункта, соответствие зоне застройки, расположение в черте города или за его пределами, доступность транспортной и коммуникационной инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций, экологические условия и ландшафт, оценщики могут установить аналогичную кадастровую стоимость для подобных кадастровых кварталов. [6] 13 При оценке земельных участков применяется несколько различных подходов. Сравнительный подход используется только в том случае, если есть аналогичные примеры участков. После проведения анализа и мониторинга, вносятся корректировки на основе незначительных отличий. Капитальные вложения, внесенные из муниципального или государственного бюджета, играют важную роль в данной ситуации. Например, создание инфраструктуры, проведение коммуникаций, строительство автомагистрали и другие мероприятия. Окупаемость этих вложений зависит от постепенного внесения затраченных средств в бюджет путем налогообложения владельцев земельных участков. Затратный подход к оценке участков учитывает, что участки с благоустройством имеют более высокую стоимость по сравнению с необустроенными участками. Часто такая ситуация не зависит от субъекта, внесшего финансовые вложения. Например, земельные участки, полученные на безлюдной окраине, требуют организации работ по обеспечению зоны коммуникациями со стороны владельцев. Строительство в таком случае также осуществляется за счет собственников, но стоимость земли и увеличение налога становятся результатом усилий граждан. Доходный подход к оценке земельных участков применяется редко при пересмотре массивов и используется только для оценки земель с коммерческой ценностью. Например, при предоставлении места застройщику в элитном районе, особенно при строительстве торговых площадей или офисных зданий. Этот подход учитывает будущие перспективы и включает их в стоимость. Ценообразование формируется на основе предполагаемой значительной прибыли от использования участка с учетом преимуществ, планируемых в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают из-за расположения участка в благоприятном ландшафте или экологически привлекательной местности. Однако кадастровая стоимость опирается только частично на ожидаемые перспективы, в отличие от рыночной стоимости, которая может учитывать максимальное использование участка. [13] 14 Каждый подход используется при оценке земли в зависимости от методик расчетов. Например, доходный подход основан на методе капитализации, позволяющем постепенно увеличивать кадастровую стоимость участка с учетом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке. В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, позволяющие анализировать наиболее прибыльные продажи аналогичных участков, которые пользуются спросом. Также применяется мониторинг цен, позволяющий анализировать максимальное число цен на объекты с сходными характеристиками. Иногда используется метод выделения, который позволяет оценивать земельные участки путем вычитания стоимости построек и других улучшений, находящихся на участке. Рыночная стоимость земельного участка определяется с учетом всех подходов. Глава 2. Оценка рыночной стоимости земельного участка 2.1 Общая характеристика объекта оценки Земельный участок с кадастровым номером: 78:14:0767804:12, расположен на категории земель – земли поселений (земли населенных пунктов). Разрешенное использование: по классификатору – для многоквартирной застройки; по документу – для размещения жилого дома (жилых домов). Рисунок 1 – Расположение земельного участка 15 В ходе проведения работ по оценке, Оценщику были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки. Основными источниками информации являлись: 1. Договор аренды № ____ от ____. 2. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от, выданный Управлением Роснедвижимости. 16 Таблица 1 - Количественные и качественные характеристики объекта оценки Параметр Значение параметра Источник информации Имущественные права на Объект оценки и обременения, связанные с объектом оценки Имущественные права на Объект оценки Собственником является Муници- Договор аренды земельного пальное образование город Санкт - участка №___ от ____, заключен- Петербург. ный между ___ Арендатором является Открытое Акционерное Общество «___________» Существующие ограни- Аренда (в соответствии с Зада- Договор чения нием на оценку не учитывается) участка №___ от ____, заключен- (обременения) права: аренды земельного ный между ___ Физические свойства объекта оценки Общая площадь, м2 1 500 Рельеф ровный Данные визуального осмотра Форма прямоугольная Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от, выданный Управлением Роснедвижимости … Коммуникации Электро-, водо-, теплоснабжение, Справка №от канализация, газоснабжение Наличие улучшений Здание мастерской и КПП, выпол- Данные визуального осмотра, … ненные из кирпича площадью ____ (в соответствии с Заданием на оценку не учитывается) Характеристики местоположения и окружения Адрес Объекта г. Санкт - Петербург Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от г., выданный Управлением Роснедвижимости 17 Район Ленинский Карта г. Санкт - Петербург Плотность застройки высокая Данные визуального осмотра Тип застройки окруже- Производственно-складская ния стройка, рядом расположены объ- за- екты коммерческого назначения Характеристика доступ- Доступность высокая, состояние ности дорожного покрытия удовлетворительное Благоустройство терри- дорога с асфальтовым покрытием тории Прочие характеристики Объекта оценки Кадастровый номер ХХХ Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) № от , выданный Управлением Роснедвижимости … Категория земель Земли населенных пунктов Разрешенное использо- Для эксплуатации мастерской вание Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №от, выданный Управлением Роснедвижимости … Текущее использование Соответствует разрешенному использованию Кадастровая стоимость, 10 226 687,5 Правительства Санкт - Петербургской области руб. Удельный показатель ка- Постановление №____ от ______. 8 181,35 дастровой стоимости на дату оценки руб./м2 Балансовая стоимость по Балансовая стоимость не предоставлена Заказчиком, так как земельный состоянию на 01.01.2010 участок не стоит на балансе Заказчика. Информация о балансовой стои- г., руб. мости не влияет на величину рыночной стоимости Объекта оценки Информация об износе Объекта оценки Не подвержен износу 18 Информация об устареваниях Объекта оценки Не подвержен устареваниям Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки Объект оценки не имеет элементов Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость Не установлены Рыночная стоимость оцениваемого объекта была определена с использованием трех подходов. Оценщик распределил веса между ними, присвоив сравнительному и затратному подходу одинаковый вес. Доходному подходу был присвоен наименьший вес, поскольку он является наиболее подходящим для оценки коммерческой недвижимости. [7] 2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить наиболее прибыльное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, при котором достигается максимальная стоимость объекта. Для выполнения анализа НЭИ необходимо проверить соответствие рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: 1. Правомочность использования. Этот критерий включает рассмотрение законных способов использования, которые не нарушают зонирование, положения об исторических зонах и памятниках, а также строительные, санитарно-экологические и противопожарные нормы. 19 2. Физическая осуществимость использования. Здесь оценивается физическая и технологическая реальность вариантов использования в данной местности и для данного участка. 3. Финансовая осуществимость использования. Этот критерий учитывает, какое использование будет приносить доход владельцу участка, исходя из физической возможности и законных ограничений. 4. Максимальная эффективность или оптимальный вариант застройки. Здесь рассматриваются варианты использования объекта, которые сочетают в себе правомочность, физическую осуществимость и финансовую осуществимость, и приносят максимальную прибыль или текущую стоимость. При этом учитывается потенциал местоположения, спрос на рынке, юридическая, технологическая и финансовая обоснованность проекта. Анализ структуры рынка недвижимости в городе в целом и окружающей среды объекта позволяет сделать выводы о востребованности определенного типа недвижимости в данной зоне. Для оценки конкретного объекта необходимо рассмотреть варианты использования, которые являются физически и юридически допустимыми с точки зрения потенциально прибыльного использования. В данном случае рассматривается анализ использования участка земли как незастроенного. Анализ наиболее эффективного использования земли как свободного выполняется в двух случаях: при отдельной оценке участка земли и при выборе объектов для сравнительного анализа. Под понятием "наиболее эффективного использования" в данном отчете понимается предполагаемое использование объекта с максимальной отдачей, при условии физической возможности, юридической допустимости и финансовой осуществимости таких действий. [8] Анализ критерия "правомочность" показал, что земельный участок имеет разрешение на использование в качестве мастерской. Оценка проводится с учетом данной категории разрешенного использования участка земли. Физическая возможность осуществления рассматриваемого варианта 20 использования земельного участка определяется его местоположением, инженерно-геологическими особенностями грунтов и размерами участка. Техническая экспертиза данного участка не проводилась, однако предполагается отсутствие физических препятствий при реализации выбранного варианта использования. С учетом физической осуществимости, рассматриваемыми вариантами функционального использования здания (или комплекса зданий), построенных на рассматриваемом участке, являются: торговое (торговый центр), офисное (офисный центр класса "в"), гостиничное (гостиница) и производственноскладское (невредные производства). Для других функций не были проведены анализы финансовой осуществимости и максимальной продуктивности, поскольку земельный участок предназначается для эксплуатации мастерской. [9] Таким образом, с учетом кадастровой стоимости, оценка рыночной стоимости производится в соответствии с разрешенным видом использования участка земли. 2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода Таблица 2 - Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в таблице ниже. Параметр Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Вид цены цена сделки цена цена цена Передаваемые права тождественно предло- предло- предло- жения жения жения собственность собственность собственность типичные для типичные для типичные для рынка рынка рынка праву собственности Условия ния финансирова- типичные рынка для 21 типичные для типичные для типичные для рынка рынка рынка рынка Условия рынка 01.01.2010 Декабрь 2009 Декабрь 2009 Декабрь 2009 Вид использования/ зо- Земли населен- земли населен- земли населен- земли населен- нирование ных пунктов ных пунктов ных пунктов ных пунктов Для Под промыш- Для строитель- Для размеще- ленные ства цеха ния склада Зона промыш- Зона промыш- Зона промыш- ленно-складской ленно-склад- ленно-склад- ленно-склад- застройки ской застройки ской застройки ской застройки Г. Санкт - Петер- Г. Санкт - Пе- Г. Санкт - Пе- Г. Санкт - Пе- бург тербург, тербург, тербург, Расположен в Расположен в Расположен в промышленно- промышленно- промышленно- промышленно- коммунальной коммунальной коммунальной коммунальной зоне, зоне, средние зоне, зоне, высокие транспортные и транспортные транспортные транспортные пешеходные по- и пешеходные и пешеходные и пешеходные токи, потоки, улица потоки, улица потоки, улица двухсторонним с двухсторон- с двухсторон- с двухсторон- движением ним ним ним Условия продажи типичные для эксплуата- ции мастерской объ- екты Зона Местоположение промыш- Расположен Наличие построек в высокие улица с движе- средние движе- движе- нием нием нием свободный свободный свободный объекта форма объекта форма объекта форма объекта не имеет ярко не имеет ярко не имеет ярко не имеет ярко выраженных выраженных выраженных выраженных особенностей особенностей особенностей особенностей рельеф объекта рельеф объ- рельеф объекта рельеф объекта не имеет ярко екта не имеет не имеет ярко не имеет ярко выраженных ярко выражен- выраженных выраженных особенностей ных особенно- особенностей особенностей 850 1500 условно свободный Форма Рельеф форма стей Общая площадь, м2 1500 1000 22 Электро-, водо-, Коммуника- Коммуникации Коммуника- тепло, газоснаб- ции по границе, ции жение, канализа- нице, есть воз- есть возмож- нице, есть воз- ция можность под- ность подклю- можность под- ключения чения ключения Цена, руб. 1 000 000,00 850 000,00 1 500 000,00 Источник информации «Санкт - Пе- «Санкт - Пе- «Санкт - Пе- тербургская тербургская тербургская правда» №100 правда» №100 правда» №100 от 05 декабря от 05 декабря от 05 декабря 2009 г. Частное 2009 г. Частное 2009 г. Частное лицо, тел. лицо, тел. лицо, тел. Наличие коммуникаций по гра- по гра- При оценке земельных участков на основе методических рекомендаций Министерства имущественных отношений РФ применяются следующие подходы: сравнительный, выделения и распределения. Сравнительный подход базируется на анализе цен, спроса и предложения, конкуренции и ограничениях на рынке. В рамках этого подхода используются методы сравнения, выделения и распределения. Метод сравнения (продаж) используется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями и строениями. Он основан на изучении цен на аналогичные участки. Если такая информация недоступна, можно использовать предложения и спрос. Метод предусматривает определение элементов сравнения, оценку степени отличия аналогов от оцениваемого участка и корректировку цен на основе этих отличий. Рыночная стоимость определяется путем обобщения полученных результатов. [10] Метод выделения применяется для оценки застроенных участков. Его условиями являются наличие информации о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Рыночная стоимость определяется 23 путем обобщения скорректированных цен аналогов и расчетом стоимости замещения или восстановления улучшений. Затем производится расчет рыночной стоимости самого участка путем вычитания этих двух значений. Метод распределения также используется для оценки застроенных участков. Применение этого метода требует наличия информации о ценах с аналогичными объектами недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Рыночная стоимость определяется путем обобщения скорректированных цен аналогов и умножения на вероятную долю участка в рыночной стоимости объекта недвижимости. [11] Таким образом, при оценке земельных участков в рамках трех подходов - сравнительного, выделения и распределения, применяются соответствующие методы, основанные на анализе цен и других факторов рынка. 2.4 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода Оценка стоимости земельного участка редко осуществляется путем самостоятельного определения затрат. Вместо этого, используются отдельные элементы этого подхода при определении стоимости воспроизводства или замещения улучшений участка с помощью методов остатка и выделения.[3] На определение рыночной стоимости земельного участка влияют следующие принципы: - Принцип полезности: земельные участки имеют рыночную стоимость, если они способны удовлетворять потребности потенциального пользователя в определенное время. - Принцип спроса и предложения: рыночная стоимость участка формируется в результате взаимодействия спроса и предложения, а также конкуренции между продавцами и покупателями. Спрос определяется количеством 24 объектов, которые покупатели готовы или могут приобрести по текущей рыночной стоимости в определенный период времени. Предложение определяется числом объектов, предлагаемых на рынке по определенной цене. Уровень цен на земельном рынке определяется соотношением спроса и предложения. В российских условиях переходной экономики этот принцип может быть ограничен административными регулированиями, включая занижение цены предлагаемых участков. - Принцип замещения: рыночная стоимость участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение аналогичного участка сравнимой полезности. Этот принцип предполагает наличие альтернативных вариантов для покупателя. - Принцип ожидания: рыночная стоимость участка зависит от ожидаемого дохода, его величины, срока и вероятности получения этого дохода. Величина рыночной стоимости определяется доходом, который остается после оплаты затрат на факторы производства. Владелец может ожидать повышения цены, но это не означает, что это всегда произойдет. Использование участка является длительным процессом. - Принцип соответствия: оцениваемый участок имеет наибольшую стоимость, когда он подобен окружающим объектам по способу использования, размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Для участка и объекта недвижимости, находящегося на нем, должны быть выполнены условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта. - Принцип наиболее эффективного использования: рыночная стоимость участка определяется его наиболее эффективным использованием. Этот принцип позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от участка, независимо от того, застроен он или нет. Оценка стоимости участка выбирается в зависимости от специфики объекта, особенностей рынка и доступных сведений. 25 2.5 Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов Общеизвестно, что каждый из подходов к оценке рыночной стоимости имеет свои особенности, касающиеся, в частности, области применения. Сравнительный подход, например, дает наиболее обоснованные результаты в случаях, когда имеются достоверные данные для сопоставления объекта оценки с аналогичными объектами недавно совершенных сделок купли-продажи. Доходный подход дает наиболее обоснованные результаты в случае, если рынок аренды для аналогичных объектов дает возможность максимально реализовать доходный потенциал, арендная стоимость растет и есть все основания для того, чтобы делать прогнозы на будущее. Затратный подход в большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо не имеет рынка совсем. [12] В рамках данного отчета был использован один подход – его результатам присвоен вес в размере единицы. Согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлено в таблице ниже. Согласование результатов оценки Таблица 4 Наименование Объекта Адрес Затрат- Сравнитель- Доход- Итоговая Объекта ный под- ный подход, ный величина ход, руб. руб. подход, рыночной руб. стоимости, руб. Земельный участок. Категория зе- г. Санкт мель: земли населенных пунктов. - Петер- Разрешенное использование: Для бург - 1 270 000 - 1 270 000 эксплуатации мастерской. Площадь: 1500 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 26 Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 01.01.2010 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) округленно составляет: 1 270 000 (Один миллион двести семьдесят тысяч) рублей. Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость, приводится на основании таблицы 2 и рис. 4 «Практических рекомендаций по определению возможных границ интервала итоговой стоимости» Ильина М.О. и Лебединского В.И.: 1. Объект оценки расположен в г. Санкт - Петербург, являющемся региональным центром; в соответствии с таблицей 2 вышеуказанных рекомендаций, развитость рынка является средней. 2. Объект оценки является коммерческим объектом малого мас- штаба, для которых характерна высокая оборачиваемость объектов (частота сделок с объектами). 3. Согласно таблице 2 для таких объектов границы интервала, в ко- торых может находиться стоимость, определяются разбросом ±10%. 4. В данном случае в расчетах использовано 3 аналога (минимально допустимое количество), при этом они максимально схожи с Объектом оценки по своим качественным и количественным характеристикам (в их цены внесено всего 2 поправки: на торг и на масштаб), а размеры этих поправок незначительны и определены с приемлемой точностью, поэтому качество исходной информации можно оценить как среднее, в связи с этим согласно рис. 4 рекомендаций значение данного критерия принимается в размере 1. 5. Таким образом, согласно формуле (2) рекомендаций границы ин- тервала стоимости определяются разбросом ±10%, то есть от 1 143 000 до 1 397 000 руб. 27 Заключение Существуют различные подходы и методы для определения рыночной или другого вида стоимости земельных участков. Каждый из этих методов оценки требует предварительного анализа определенной информационной базы и использования соответствующего алгоритма расчета. Все эти методы позволяют определить стоимость имущества на определенную дату и являются рыночными, поскольку учитывают существующую рыночную ситуацию, ожидания инвесторов, а также рыночные риски, связанные с оцениваемым объектом. Оценщик может предложить возможные границы интервала, в котором может находиться стоимость, исходя из следующих факторов: 1. Расположение объекта оценки в Санкт-Петербурге, который является региональным центром, указывает на среднюю развитость рынка в соответствии с таблицей 2 вышеуказанных рекомендаций. 2. Объект оценки относится к коммерческим объектам малого масштаба, которые характеризуются высокой оборачиваемостью (частотой сделок). 3. Полученные данные из таблицы 2 указывают на то, что для таких объектов границы интервала стоимости могут варьироваться в пределах ±10%. 4. В данном случае использовалось 3 аналога в расчетах (минимально допустимое количество). Они максимально схожи с объектом оценки по качественным и количественным характеристикам, а поправки, которые были внесены в цены аналогов (на торг и на масштаб), имеют незначительный размер и определены с достаточной точностью. Поэтому качество исходной информации можно оценить как среднее, исходя из рекомендаций, значение данного критерия принимается равным 1. 28 Список использованной литературы 1. Амосова В.В., Гукасьян Г.М. Экономическая теория / В.В. Амосова, Г.М. Гукасьян. - М.: Эксмо, 2021. - 736 с. 2. Анисимов А.А., Артемьев Н.В. Макроэкономика / А.А. Анисимов, Н.В. Артемьев. - М.: Юнити, 2020. - 600 с. 3. Ачаповская, М.З. Экономическая теория / М.З. Ачаповская. - Минск: ФУАинформ, 2019. - 431 с. 4. Агапова, Т.А. Макроэкономика: учебник / Т.А. Агапова. С.Ф. Серегина. Москва: Маркет ДС, 2021. - 413 с. 5. Гродских В.С. Экономическая теория / В.С. Гродских. - СПб.: Питер, 2019. - 208 с. 6. Грязнова А.Г., Соколинский В.М. Экономическая теория: учебное пособие / А.Г. Грязнова, В.М. Соколинский. - М.: Кнорус, 2021. - 464 с. 7. Зубко, Н.М. Основы экономической теории: учеб. пособ. / Н.М. Зубко, А.Н. Каллаур. - Минск: Вышэйшая школа, 2019. - 427 с. 8. Кузнецов, Б.Т. Макроэкономика: учеб. пособ. / Б.Т. Кузнецов. Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2021. - 463 с. 9. Курс экономической теории: учебник / М.Н. Чипурин [и др.]; под общ. ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселёвой. - Киров: АСА, 2020. - 874 с. 10. Максимова В.Ф. Экономическая теория / В.Ф. Максимова. - М.: Юрайт, 2019. - 580 с. 11. Мэнкью Н.Г. Макроэкономика / Н.Г. Мэнкью. - Спб.: Питер, 2022. - 560 с. 12. Николаева И.П. Экономическая теория / И.П. Николаева. - М.: Дашков и ко, 2020. - 328 с. 13. Носова С.С. Экономическая теория / С.С. Носова. - М.: Кнорус, 2021. - 792 с. 14. Новая экономика / под ред. Е.Ф. Авдокушина, В.С. Сизова. Москва: Магистр, 2019. - 542 с. 15. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория / М.А. Сажина, Г.Г. 29 Чибриков. - М.: Форум, 2022. - 608 с. 30
