ОТЧЕТ № Н-878-22Х Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Дата оценки: 07.11.2022 г. Дата составления отчета: 07.12.2022 г. Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны СОДЕРЖАНИЕ 1. 2. 3. 4. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ........................................................................................................4 1.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ .........................................................4 1.2 РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ .............5 1.3 ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .........................................................................5 ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ЗАДАНИИ НА ОЦЕНКУ..................................................7 ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ .........................................................................................................9 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОЦЕНЩИКЕ ..................................................................10 4.1 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ, РАБОТАЮЩЕМ НА ОСНОВАНИИ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА .........................10 4.2 СВЕДЕНИЯ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР..........10 4.3 ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ С УКАЗАНИЕМ ИХ КВАЛИФИКАЦИИ И СТЕПЕНИ ИХ УЧАСТИЯ В ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................................. 11 4.4 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ ........................................................................................................11 5. 6. 7. 8. 9. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ) ............................................12 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ...........................................14 ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ ....................................................15 7.1 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................ 15 7.2 ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ ................15 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ........................................16 8.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ................................................................................................16 8.2 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................17 8.3 ОБЗОР ОБЩЕПРИНЯТЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ....................................................................................17 ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................................21 9.1 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ...................................................................................21 9.2 КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ..................................22 9.3 ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................25 9.4 ИНЫЕ СВЕДЕНИЯ, ЯВЛЯЮЩИЕСЯ, ПО МНЕНИЮ ОЦЕНЩИКА, СУЩЕСТВЕННО ВАЖНЫМИ ДЛЯ ПОЛНОТЫ ОТРАЖЕНИЯ ПРИМЕНЯЕМОГО ИМ МЕТОДА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ КОНКРЕТНОГО ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................................................................................................................................... 26 9.5 ИНЫЕ СВЕДЕНИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПОЛНОГО И НЕДВУСМЫСЛЕННОГО ТОЛКОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОТРАЖЕННЫХ В ОТЧЕТЕ .................................... 26 9.6 ВЫВОДЫ ................................................................................................................................................26 10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ...............................................27 10.1 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ............... 27 10.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ .............30 10.3 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЁН ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................................ 36 10.3.1 Общее состояние российского рынка недвижимости. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки..................................................................................................................36 10.3.2 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, проведенный Оценщиком 37 10.3.3 Основные факторы, влияющие на спрос и предложение объектов недвижимости в Марий Эл 42 2 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 10.3.4 Анализ основных ценообразующих факторов, используемых при определении стоимости объектов оценки, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов .......43 10.4 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТАХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ........................................................................................................................................ 46 11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ...................................................48 11.1 КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ ОСНОВА АНАЛИЗА .................................................................................................48 11.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК УСЛОВНО СВОБОДНОГО ............................................................48 11.3 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ЗАСТРОЕННОГО .........................................................................48 12. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ....................................................................................50 12.1 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДОВ В РАМКАХ КАЖДОГО ИЗ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ .......................................................................................................................... 50 12.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА........52 12.3 ВЫДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СТОИМОСТИ ДОЛИ В ПРАВЕ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................... 69 13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ...................................................................................70 ПРИЛОЖЕНИЕ 1: МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НА КАРТЕ.........................................................71 ПРИЛОЖЕНИЕ 2: ДОКУМЕНТЫ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. .....................................................................................73 ПРИЛОЖЕНИЕ 3: ДОКУМЕНТЫ О ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОЦЕНЩИКА. ...........................94 ПРИЛОЖЕНИЕ 4: ВЫКОПИРОВКИ ИЗ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ, В КОТОРЫХ ПРЕДСТАВЛЕНЫ ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ РАСЧЕТАХ ДАННЫЕ. ............................................................................................... 100 3 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 1.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ1 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; Объекты оценки 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Состав объектов оценки Объекты оценки не имеют составных частей Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Заказчик оценки Хворых Дарьи Александровны 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с Имущественные права на кадастровым номером 12:14:1402001:1481; 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с объект кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Пикусева Татьяна Николаевна Субъект права 1/8 доля в праве общей долевой собственности Обременения Не зарегистрировано (ограничения) 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; Оцениваемые права 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 07.11.2022 г. Дата оценки Дата обследования Инспекция недвижимого имущества не проводилась объекта оценки Дата составления отчета 07.12.2022 г. Срок проведения оценки 03.11.2022 г. – 07.12.2022 г. Основания для Договор на оказание услуг по оценке № 01Х-421 от 03.11.2022 г. проведения оценки 1 Подробная информация представлена в соответствующих разделах Отчёта. 4 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 1.2 РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ПОЛУЧЕННЫЕ Наименование объекта оценки 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 1.3 ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ Стоимость, полученная в рамках подхода к оценке, руб. Затратный Сравнительный Доходный подход подход подход Обоснованно не применялся 5 000 Обоснованно не применялся Обоснованно не применялся 1 250 Обоснованно не применялся Обоснованно не применялся 17 726 Обоснованно не применялся Обоснованно не применялся 2 649 Обоснованно не применялся ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ На основании выполненных расчетов, предоставленной и проанализированной в данном отчете информации, Оценщик пришел к заключению, что итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 07.11.2022 года составляет округленно: 26 625 (двадцать шесть тысяч шестьсот двадцать пять) рублей, в т.ч.: № п/п 1 2 3 4 Рыночная стоимость, руб. Объект в составе объекта оценки 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м кадастровым номером 12:14:1402001:72 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. кадастровым номером 12:14:1402001:1481 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м кадастровым номером 12:14:2501001:424 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. кадастровым номером 12:14:2501001:954 с с с с 5 000 1 250 17 726 2 649 Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Результаты оценки могут быть использованы Заказчиком исключительно для реализации имущества физического лица, признанного банкротом, и никаким иным образом. В связи с обстоятельствами, складывающимися с 24.02.2022 г., после даты оценки определенная в Отчете итоговая величина рыночной стоимости может существенно измениться. Настоящий отчет составлен в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. в действующей редакции, с учетом требований Федеральных стандартов оценки (ФСО № I, II, III, IV, V, VI, 7), утвержденных Приказом Минэкономразвития России № 200 от 14 апреля 2022 г., а также Стандартами и правилами оценочной деятельности Ассоциации СРО «НКСО» (в действующей редакции), с использованием общепринятых подходов и методов определения стоимости. 5 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Характеристика объекта оценки, анализ исходной информации и рыночных данных представлены в отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. 6 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 2. ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ЗАДАНИИ НА ОЦЕНКУ Объекты оценки2 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных Объекты оценки не имеют составных частей для идентификации каждой из их частей (при наличии) Имущественные права на объект Субъект права Обременения (ограничения) 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 1. 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Пикусева Татьяна Николаевна Результаты оценки не могут быть использованы никаким иным образом, кроме как в соответствии с целью и назначением оценки. Прочие результаты использования оценки являются прямым нарушением условий Договора Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Цель оценки Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения Вид стоимости Дата оценки Срок проведения оценки Определение рыночной стоимости Объекта оценки Результаты оценки могут быть использованы Заказчиком исключительно для реализации имущества физического лица, признанного банкротом, и никаким иным образом Рыночная стоимость 07.11.2022 г. 03.11.2022 г. – 07.12.2022 г. 1. В процессе подготовки Отчета, Оценщик исходит из достоверности данных, предоставленных Заказчиком. 2. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 3. От Оценщика не требуется появляться в суде или Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка Характеристики объекта оценки и его составных частей содержатся в предоставленных Заказчиком документах (копии данных документов представлены в Приложении 2 к Отчету). Подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки и его составных частей представлена в разделе 9 Отчета. 2 7 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как в случае официального вызова суда. 4. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 5. Отчет достоверен лишь в полном объеме. Приложения являются его неотъемлемой частью. 6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором. 7. Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть не подлежат распространению среди общественности, в средствах массовой информации, сфере продаж или в других сферах для публичного ознакомления без предварительного письменного разрешения Оценщика. 8. Содержащееся в данном Отчете итоговое значение рыночной стоимости действительно только по состоянию на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что сделка произойдет по цене, равной указанной в отчете. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Суждение о границах интервала, в которых может находиться итоговая стоимость объекта оценки, в отчете об оценке не приводится. 8 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 3. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что: 1. изложенные в данном отчете факты правильны и, на его взгляд, соответствуют действительности; 2. сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются персональным, непредвзятым профессиональным анализом, мнением и выводом; 3. оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения в отношении вовлеченных сторон; 4. вознаграждение оценщика ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете; 5. задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены; 6. ни одно лицо, кроме подписавшего данный отчет, не оказывало профессионального содействия оценщику; 7. при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, на оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов; 8. расчетная стоимость признается действительной на дату оценки; 9. квалификация оценщика соответствует профессиональным критериям. 10. анализ, мнения и выводы были получены, а настоящий отчет составлен в полном соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. в действующей редакции, с учетом требований Федеральных стандартов оценки (ФСО № I, II, III, IV, V, VI, 7), утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14 апреля 2022 г., № 611 от 25 сентября 2014 г., а также Стандартами и правилами оценочной деятельности Ассоциации «НКСО» (в действующей редакции). 11. защита прав Заказчика обеспечивается страхованием гражданской ответственности Оценщика при осуществлении оценочной деятельности. Страховой полис страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности 2100SB40R5832, выдан 13.12.2021 г., страховщик – САО «ВСК», срок действия – с 01.07.2022 г. по 30.06.2023 г. Страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. 9 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОЦЕНЩИКЕ 4.1 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ, РАБОТАЮЩЕМ НА ОСНОВАНИИ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА Фамилия имя отчество оценщика Место нахождения Номер контактного телефона Почтовый адрес Адрес электронной почты Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности Сведения о квалификационном аттестате Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика Стаж работы в оценочной деятельности 4.2 Матиенко Анастасия Александровна 680000, г. Хабаровск, ул. Тургенева, д. 46, оф. 112 (4212) 423-286 680000, г. Хабаровск, ул. Тургенева, д. 46, оф. 112 ocenka@pfgp.ru Является членом Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-Оценщиков», зарегистрированной Федеральной регистрационной службой в едином государственном реестре саморегулируемых организаций Оценщиков 19.12.2007 г., регистрационный № 0006. Включена в реестр Ассоциации СРО «НКСО» 20.08.2019 года, регистрационный номер № 02438. Диплом о профессиональной переподготовке Матиенко А.А. по программе дополнительного профессионального образования «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», № 272402927949 от 05.07.2017 г. Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» № 033596-1 от 26.05.2022 г. Страховой полис страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности 2100SB40R5832, выдан 13.12.2021 г., страховщик – САО «ВСК», срок действия – с 01.07.2022 г. по 30.06.2023 г. Страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. 5 лет СВЕДЕНИЯ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР Организационно-правовая форма Полное наименование Сокращенное наименование ОГРН, дата присвоения ОГРН Юридический адрес Почтовый адрес Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор Общество с ограниченной ответственностью Общество с ограниченной ответственностью «Профи Оценка» ООО «Профи Оценка» № 1062721020251, дата присвоения 17.02.2006 г. 680000, г. Хабаровск, ул. Тургенева, д. 46, оф. 112 680000, г. Хабаровск, ул. Тургенева, д. 46, оф. 112 Страховой полис страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, № 2100SB40R5829, дата выдачи 10.12.2021 г., страховщик – САО «ВСК», срок действия – с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. Страховая сумма 100 000 000 (Сто миллионов) рублей. Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой Требование о независимости выполнено договор, в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке 10 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 4.3 ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ С УКАЗАНИЕМ ИХ КВАЛИФИКАЦИИ И СТЕПЕНИ ИХ УЧАСТИЯ В ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Организации Специалисты физические лица 4.4 Не привлекались Не привлекались СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ Фамилия, имя, отчество ИНН СНИЛС Адрес Представитель Заказчика Пикусева Татьяна Николаевна 272111060190 039-823-290-80 Хабаровский край, г.Хабаровск, ул. Ленина, д.13, кв.11 Финансовый управляющий Хворых Дарья Александровна, действующая на основании Решения Арбитражного суда Хабаровского края от 24.08.2020 г. по Делу № А7310178/2020 11 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ) Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета: 1) Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. Оценщик не несет ответственности за достоверность той информации, которая была получена от Заказчика; 2) Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые дефекты, которые можно обнаружить только каким-либо иным путем, кроме обычного визуального осмотра или путем изучения технической документации и спецификаций; 3) Все иллюстративные и схематичные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия; 4) Оценщик не несет ответственности за вопросы юридического характера, определяющие права собственности на оцениваемый актив. Оценщик не выносит никакого суждения относительно состояния оцениваемых прав, с точки зрения наличия каких-либо претензий и ограничений; 5) Отчет об оценке представляет собой мнение Оценщика в отношении стоимости имущественных прав без каких-либо гарантий, что оцениваемые имущественные права, полностью или частично, будут переданы потенциальному инвестору или покупателю на условиях, согласующихся с этим мнением; 6) Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации; 7) Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета; 8) Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей и задач. Использование отчета для других целей и задач может привести к неверным выводам; 9) Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы соблюдены, если не указано иначе; 10) Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки; 11) От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда. 12) Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение рыночных условий после даты подготовки настоящего отчета и никаких обязательств по исправлению данного отчета, с тем, чтобы отразить события или изменяющиеся условия, происходящие после даты оценки, не предполагается; 13) Результат оценки достоверен только для указанного в отчете предполагаемого использования, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущения. 12 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 14) Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. 15) В связи с тем, что оцениваемые объекты находятся в г. Звенигово Республики Марий Эл, где рынок недвижимости развит крайне слабо, в выборку объектов аналогов допускались объекты, предлагаемые после даты оценки (п. 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки); 16) Согласно п. 5 ФСО №7 оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задание на оценку не указано иное. В связи с тем, что Заказчиком не были предоставлены фотографии оцениваемых объектов, а также, учитывая тот факт, что оцениваемые объекты расположены в г. Звенигово, Республики Марий Эл, осмотр объектов оценки не проводился. 16) Все расчеты, выполняемые для целей подготовки настоящего Отчета, производятся в программе Microsoft Office Excel, в настройках которой устанавливается опция «задать точность как на экране». 17) Прочие допущения и ограничения, возникающие в процессе оценки, будут приведены в отчете об оценке. 13 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 200 от 14 апреля 2022 г., № 611 от 25 сентября 2014 г. «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, ФСО I используемые в федеральных стандартах оценки» «Виды стоимости» ФСО II «Процесс оценки» ФСО III «Задание на оценку» ФСО IV «Подходы и методы оценки» ФСО V «Отчет об оценке» ФСО VI Специальные стандарты оценочной деятельности «Оценка недвижимости» ФСО 7 Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности СРО Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 Правила деловой и профессиональной этики членов Ассоциации Правила СРО НКСО СРО НКСО «Основные понятия, используемые в стандартах оценочной СТО СДС СРО НКСО 3.1-2022 деятельности» «Виды стоимости» СТО СДС СРО НКСО 3.2-2022 «Процесс оценки» СТО СДС СРО НКСО 3.3-2022 «Задание на оценку» СТО СДС СРО НКСО 3.4-2022 «Подходы и методы оценки» СТО СДС СРО НКСО 3.5-2022 «Отчет об оценке» СТО СДС СРО НКСО 3.6-2022 «Оценка недвижимости» СТО СДС СРО НКСО 3.7-2022 14 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 7. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ Наименование Политические, экономические, социальные и экологические, а также прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки Вид местоположения объекта оценки 7.1 1. 2. 3. 4. 5. 7.2 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Источник http://www.gks.ru http://www.cbr.ru http://ru.wikipedia.org http://rosreestr.ru http://economy.gov.ru/ https://www.interfax.ru/ https://kapital-rus.ru/ https://rg.ru/ https://lenta.ru/news/ https://www.avito.ru/ https://www.farpost.ru/ https://yandex.ru/maps/ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОЦЕНЩИКОМ И КАЧЕСТВЕННЫЕ Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022-630255 от 14.06.2022 г.; Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022-633610 от 15.06.2022 г.; Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022- 194248837 от 02.11.2022 г.; Копия Решения Арбитражного суда Хабаровского края от 24.08.2020 г. по Делу 10178/2020; Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022-630159 от 14.06.2022 г.; объекте объекте объекте № А73объекте ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ Гражданский кодекс РФ в действующей редакции; Налоговый кодекс РФ в действующей редакции; Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. в действующей редакции; Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005 г.; Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998 г.; Справочник оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» / Лейфер Л.А. / Нижний Новгород: ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки».– 2021; Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение», Нижний Новгород, 2022; Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физически характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», Нижний Новгород, 2022; Данные сайта Ассоциации «СтатРиелт» 15 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 8. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 8.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Так же в настоящем отчете использованы следующие термины: Объект оценки – Объект гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Срок экспозиции рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Кроме того, в настоящем Отчете используются также следующие понятия: Недвижимое имущество (согласно п. 1, ст. 130 ГК РФ) – К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть Объект, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, Объект незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические Объект. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. 16 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 8.2 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке. 8.3 ОБЗОР ОБЩЕПРИНЯТЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ Согласно Федеральным стандартам оценки («ФСО I», «ФСО II», «ФСО III», «ФСО IV», «ФСО V», «ФСО VI»), утверждённым приказами Минэкономразвития России №200 от 14.04.2022 г., при определении рыночной стоимости обязательны к применению подходы: Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний. В большинстве случаев оценка проводится с использованием всех трех подходов. Это позволяет определить стоимость объекта оценки тремя различными путями, каждый из которых имеет свои ограничения в конкретном использовании. Однако в ряде случаев некоторые подходы по тем или иным причинам не могут быть применены. При выборе учитываются следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости, надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта оценки, так и общего характера. Далее проведен анализ возможности применения указанных подходов. Сравнительный подход Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта оценки определяется ценами недавних сделок купли-продажи или ценами предложений, схожих по своим характеристикам объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между объектом оценки и аналогами. Условия применения сравнительного подхода: - Объект не должен быть уникальным. - Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. - Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются: 1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных. 2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог. 3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения. 4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объектааналога с обоснованием корректировочной шкалы. 5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки. 17 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны К преимуществам сравнительного подхода относятся: Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов; Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию; Статистическая обоснованность расчёта; Внесение корректировок на отличия с аналогом; Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата. К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся: Не существует абсолютно одинаковых продаж; Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений; Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен; Зависимость от активности рынка, и от его стабильности; Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно. Доходный подход Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются: 1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта; 2. Расчёт действительного валового дохода; 3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условнопеременные и резервы); 4. Определение величины чистого операционного дохода; 5. Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям). Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: - качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям: возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора); тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ; способность учитывать конкурентные колебания; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Основные проблемы данного метода 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. 18 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие). Затратный подход Предпосылка данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется как сумма предварительной стоимости вещных прав на земельный участок и восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений за вычетом накопленного износа. Под восстановительной стоимостью оцениваемого объекта понимается стоимость воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точной копии объекта оценки. Под стоимостью замещения понимаются минимальные затраты на строительство аналогичного, нового объекта эквивалентной полезности, максимально близкого и не худшего по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам и созданного с использованием прогрессивных материалов, технологии и оборудования в современном архитектурном стиле. Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объекта оценки на момент оценки в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних факторов. Преимущества затратного подхода: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: o технико-экономический анализ стоимости нового строительства; o обоснование необходимости обновления действующего объекта; o оценка зданий специального назначения; o при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; o анализ эффективности использования земли; o решение задач страхования объекта; o решение задач налогообложения; o при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. Недостатки затратного подхода: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 19 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. Отдельная оценка земельного участка от строений. Проблематичность оценки земельных участков в России. 20 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 9. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 9.1 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ В задачу настоящего отчета не входило проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки. При определении стоимости имущества Оценщик исходил из следующего: документы, представленные Заказчиком, являются подлинными; право собственности или иные права на оцениваемый объект оформлены и отражены в соответствующих документах; у сторон предшествующих сделок с оцениваемым объектом (участников цепочки по отчуждению объекта) нет оснований для признания сделок недействительными. Проведенный анализ документов, представленных Заказчиком, позволяет сделать следующие выводы о фактическом объеме и качестве прав на объект оценки. Таблица 1 – Анализ имущественных прав на объект оценки Вид имущества Имущественные права на объект оценки Обременения Субъект права Оцениваемые права 1) Земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72, адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Респ. Марий Эл, р-н Звениговский, г. Звенигово, СНТ Дружба, участок 45а; 2) Нежилое здание, площадью 16 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:1481, адрес объекта: Республика Марий Эл, Звениговский район, садоводческое некоммерческое товарищество Дружба, участок 45а; 3) Земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424, адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Респ. Марий Эл, р-н Звениговский, г. Звенигово, а/к "Волга", гараж 49; 4) Нежилое здание, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:954, адрес объекта: Республика Марий Эл, Звениговский район, город Звенигово, потребительский кооператив по строительству и эксплуатации гаражей "Волга", гараж 49 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Не зарегистрировано Пикусева Татьяна Николаевна 1) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72; 2) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481; 3) 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424; 4) 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Без ограничений (обременений) 21 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 9.2 КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Таблица 2 – Характеристики 12:14:1402001:1481 Наименование характеристики Местоположение Кадастровый номер Назначение Текущее использование Год завершения строительства Этажность Материал стен нежилого помещения Описание с кадастровым номером Источник информации Общие сведения Республика Марий Эл, Звениговский район, садоводческое некоммерческое товарищество Выписка из ЕГРН № КУВИДружба, участок 45а 999/2022-630159 от 14.06.2022 г. 12:14:1402001:1481 Нежилое помещение В качестве садового домика Данные заказчика Нет данных 1 Нет данных Прочие характеристики Общая площадь, 16 кв.м. Инженерные системы Нет данных Полы Нет данных Нет данных Внутренняя отделка Проемы дверные объекта оценки Стены Нет данных Потолок Нет данных Состояние отделки Без отделки Техническое Удовлетворительное состояние объекта Информация об износе и устареваниях Физический износ 47,5% Функциональное Не обнаружено устаревание Внешнее (экономическое) Не обнаружено устаревание Выписка из ЕГРН № КУВИ999/2022-630159 от 14.06.2022 г. - см. обоснование ниже Продолжение таблицы 3 – Характеристики нежилого здания с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Наименование характеристики Местоположение Кадастровый номер Назначение Текущее использование Описание Источник информации Общие сведения Республика Марий Эл, Звениговский район, город Звенигово, потребительский кооператив по строительству и эксплуатации гаражей Выписка из ЕГРН № КУВИ"Волга", гараж 49 999/2022-630255 от 14.06.2022 г. 12:14:2501001:954 Нежилое помещение В качестве гаража Данные заказчика Прочие характеристики Общая площадь помещения, кв.м. Выписка из ЕГРН № КУВИ001/2022-15688961 от 04.02.2022 г. 31 Инженерные системы Электричество Внутренняя отделка Полы объекта оценки Проемы дверные Нет данных Нет данных - 22 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Наименование характеристики Описание Стены Потолок Без отделки Состояние отделки Техническое Удовлетворительное состояние объекта Информация об износе и устареваниях Физический износ 47,5% Функциональное Не обнаружено устаревание Внешнее (экономическое) Не обнаружено устаревание Источник информации Нет данных Нет данных см. обоснование ниже Сведения о физическом износе нежилого помещения в составе объекта оценки Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Оценщик определил физический износ помещения, опираясь на шкалу экспертных оценок. Таблица 4 – Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости3 В связи с тем, что осмотр объектов оценки не проводился, величина физического износа устанавливалась Оценщиком экспертно: в Удовлетворительном состоянии, поэтому ему присвоено значение износа, равное 47,5% (среднее значение износа для объектов в удовлетворительном состоянии). 3 http://www.valnet.ru/m7-136.phtml 23 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 5 – 12:14:1402001:72 Наименование характеристики Характеристики земельного Описание участка с кадастровым номером Источник информации Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Местоположение Выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2022Почтовый адрес ориентира: Респ. 633610 от 15.06.2022 г. Марий Эл, р-н Звениговский, г. Звенигово, СНТ Дружба, участок 45а. Кадастровый номер 12:14:1402001:72 Земли сельскохозяйственного Выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2022Категория земель назначения 633610 от 15.06.2022 г. Назначение, Выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2022разрешенное Для садового участка 633610 от 15.06.2022 г. использование Текущее По назначению Данные заказчика использование Физические свойства Площадь участка, Выписка из ЕГРН № КУВИ-001/2022601 кв.м. 15688961 от 04.02.2022 г. Форма Нет данных Рельеф Нет данных Другие характеристики земельного участка Инженерные сети Нет данных Подъездные пути Нет данных Наличие Визуальный осмотр объекта оценки Нет данных ограждений Ближайшее Дачные участки окружение Информация об износе и устареваниях Физический износ Не подвержен износу Функциональное Не подвержен устареванию устаревание Внешнее (экономическое) Не подвержен устареванию устаревание Продолжение таблицы 6 – Характеристики земельного участка с кадастровым номером 12:14:2501001:424 Наименование характеристики Описание Источник информации Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес Местоположение Выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2022ориентира: Респ. Марий Эл, р-н 633610 от 15.06.2022 г. Звениговский, г. Звенигово, а/к "Волга", гараж 49. Кадастровый номер 12:14:2501001:424 Выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2022Категория земель Земли населенных пунктов 633610 от 15.06.2022 г. Назначение, Выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2022разрешенное Для обслуживания гаража 633610 от 15.06.2022 г. использование Текущее По назначению Данные заказчика использование 24 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Наименование характеристики Описание Источник информации Физические свойства Площадь участка, кв.м. Форма Рельеф Выписка из ЕГРН № КУВИ-001/202215688961 от 04.02.2022 г. Нет данных Нет данных Другие характеристики земельного участка Нет данных Нет данных 31 Инженерные сети Подъездные пути Наличие Нет данных ограждений Ближайшее Гаражи окружение Информация об износе и устареваниях Физический износ Не подвержен износу Функциональное Не подвержен устареванию устаревание Внешнее (экономическое) Не подвержен устареванию устаревание 9.3 Визуальный осмотр объекта оценки ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Стоимость объекта недвижимости во многом определяется преимуществами и недостатками его расположения, близостью транспортных магистралей, «престижностью» района и уровнем деловой активности в нем, развитием локальной инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование объекта недвижимости. Объект оценки расположен в г. Звенигово Республики Марий Эл. Республика Марий Эл 4 Республика Марий Эл – субъект Российской Федерации, республика в её составе. Наименования Республика Марий Эл и Марий Эл равнозначны. Входит в состав Приволжского федерального округа, является частью Волго-Вятского экономического района. Столица — город Йошкар-Ола. На севере и востоке граничит с Кировской областью, на юго-востоке — с Республикой Татарстан, на юго-западе — с Чувашской Республикой, на западе — с Нижегородской областью. Образована 4 ноября 1920 года как Марийская автономная область. Республика с 1936 года. Климат умеренно континентальный с продолжительной холодной зимой и тёплым летом. Средняя температура составляет +18…+20 °C в июле, который является самым жарким месяцем года. В наиболее жаркие дни некоторых лет воздух прогревается до +38…+40 °C. Осенью погода холодная и влажная с преобладанием сильных пронизывающих ветров и дождей. Возможны ранние заморозки и снег. Ноябрь — самый ветреный месяц. Зима, как правило, начинается в ноябре. Средняя температура января, являющегося самым холодным месяцем, составляет −12… −14 °C. Республика Марий Эл — отличное место для занятий зимними видами спорта: лыжи, коньки. Весна, в целом, прохладная и сухая. Численность населения республики, по данным Росстата, составляет 677 097 чел. (2021). Плотность населения — 28,97 чел./км2 (2021). Городское население — 67,28% (2020). В рамках административно-территориального устройства Республика Марий Эл состоит из 3 городов республиканского подчинения и 14 муниципальных районов. 4 https://ru.wikipedia.org/wiki/ Марий_Эл 25 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Инфраструктура. На территории республики действует один аэропорт федерального значения (Йошкар-Ола). В Марий Эл есть железнодорожный вокзал (Йошкар-Ола) и два автовокзала (Йошкар-Ола, Волжск), 14 железнодорожных станций, 51 пассажирская автостанция, речной порт в городе Козьмодемьянске на р. Волге, четыре порта местного значения, приспособления для разгрузки барж. Судоходство по Волге, Ветлуге и Суре. Осуществляют деятельность 66 туроператорских и турагентских фирм, 44 гостиницы, гостевых дома и хостела, 30 санаториев, оздоровительных комплексов и пансионатов с лечением, 9 туристских комплексов и 18 баз отдыха, а также 82 точки изготовления и продажи изделий народных художественных промыслов и сувениров. г. Звенигово5 Звенигово – город (с 1974 года) в Республике Марий Эл Российской Федерации. Центр Звениговского района, образует городское поселение Звенигово. Расположен на левом берегу Волги (Куйбышевское водохранилище), пристань, в 90 км к югу от Йошкар-Олы, в 32 км от ближайшей железнодорожной станции Шелангер. Население – 10 966 чел. (2021), по данным Всероссийской переписи населения 2020 года, на 1 октября 2021 года по численности населения город находился на 884-м месте из 1117 городов Российской Федерации. Экономика. Судостроительно-судоремонтный завод им. Бутякова С. Н. Лесокомбинат. ООО «Ресурс». Звениговский городской молочный комбинат. Множество предприятий малого бизнеса. Несмотря на свои небольшие для города размеры, имеет достаточно длинную береговую линию. На берегах имеется множество кафе, благоустроенных пляжей. 9.4 ИНЫЕ СВЕДЕНИЯ, ЯВЛЯЮЩИЕСЯ, ПО МНЕНИЮ ОЦЕНЩИКА, СУЩЕСТВЕННО ВАЖНЫМИ ДЛЯ ПОЛНОТЫ ОТРАЖЕНИЯ ПРИМЕНЯЕМОГО ИМ МЕТОДА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ КОНКРЕТНОГО ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Иные сведений, являющиеся, по мнению Оценщика, существенно важными для полноты отражения применяемого им метода расчета стоимости объекта оценки, отсутствуют. 9.5 ИНЫЕ СВЕДЕНИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПОЛНОГО И НЕДВУСМЫСЛЕННОГО ТОЛКОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОТРАЖЕННЫХ В ОТЧЕТЕ Иные сведений, необходимые, по мнению Оценщика, для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отсутствуют. 9.6 ВЫВОДЫ Достоинства объекта оценки: Не выявлены Недостатки объекта оценки: Объекты оценки оформлены в долевую собственность Достаточно низкая транспортная и социальная инфраструктура в районе расположения объектов оценки 5 https://ru.wikipedia.org/wiki/ Звенигово 26 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ 10.1 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА6 Текущая ситуация в экономике России. Прогноз социально-экономического развития России в 2022 г. В свете обстоятельств, складывающихся с 24.02.2022 г. ситуация в экономике страны резко изменилась. После 24.04.2022 г. произошли следующие события, которые так или иначе в дальнейшем повлияют на ситуацию в экономике страны: 1) Резкое падение курса рубля. По данным ЦБ РФ 23.03.2022 г. курс Евро составлял 90,8820 руб., курс доллара США – 80,4194 руб. При этом на 19.03.2022 г. курс Евро составлял 114,3996 руб., курс доллара США – 10,39524 руб.7 2) Повышение ключевой ставки. С 28.02.2022 г. ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку с 9,50% до 20,00%. На дату оценки ключевая ставка остается на уровне 20%. 3) Падение как импорта в Россию, так и экспорта из России ряда товаров в связи с введением антироссийских санкций. В связи с указанными событиями прогнозы относительно развития экономики страны в целом и отдельных регионов, сделанные в конце 2021 г. – январе 2022 г., перестали быть актуальными. Валовой внутренний продукт (ВВП) России, по оценке Минэкономразвития, в январе 2022 года вырос на 6,6% по сравнению с январем 2021 года, приводятся данные на сайте министерства. Минэкономразвития в этот раз не стало публиковать свой ежемесячный доклад "О ситуации в российской экономике" (в нем всегда приводилась оценка динамики ВВП), который традиционно выходил в тот же день, что и доклад Росстата (за январь Росстат опубликовал свой доклад еще 2 марта). Таким образом, годовой темп роста ВВП РФ в январе 2022 года значительно ускорился по сравнению с концом 2021 года - Минэкономразвития оценивало рост экономики в декабре 2021 года на 4,3%, в ноябре - на 5,3%, в октябре - на 4,9%. Как сообщалось, в 2021 году ВВП РФ, согласно первой оценке Росстата, вырос на 4,7% после падения на 2,7% в 2020 году. Текущие официальные прогнозы Минэкономразвития и ЦБ РФ по динамике ВВП РФ на 2022 год в связи с обстоятельствами, складывающимися с 24.02.2022 г., уже неактуальны (министерство ожидало рост на 3%, ЦБ - на 2-3%), обновление прогнозов ожидается в апреле. Банк России в своем заявлении по итогам совета директоров 18 марта отмечал, что ожидает снижения ВВП РФ в ближайшие кварталы, но меры, принимаемые совместно с правительством, ограничат масштаб экономического спада. Оперативные индикаторы, в том числе результаты мониторинга предприятий, проводимого Банком России, свидетельствуют об ухудшении ситуации в российской экономике. Предприятия во многих отраслях сообщают о затруднениях в производстве и логистике на фоне введенных в отношении России торговых и финансовых ограничений. Резко возросшая неопределенность негативно влияет на настроения и ожидания населения и бизнеса", - констатировали в ЦБ. 6 7 http://src-sakha.ru/wp-content/uploads/2017/11/Na-sayt.pdf https://cbr.ru/currency_base/dynamics/ 27 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны «По оценкам Банка России, в ближайшие кварталы произойдет снижение ВВП. Оно в основном будет связано с факторами на стороне предложения и, как следствие, будет иметь ограниченное дезинфляционное влияние», - отмечали в ЦБ. Это заседание совета директоров не было опорным, поэтому ЦБ не привел свои прогнозы на год. Новый среднесрочный прогноз Банк России опубликует по итогам следующего совета директоров 29 апреля. Опрошенные ЦБ в начале марта аналитики ожидали, что инфляция в РФ в 2022 году может составить 20%, а ВВП – упасть на 8% (опрос проводился с 1 по 9 марта, данные были опубликованы 10 марта). 8 При этом некоторые из отечественных прогнозируют падение на 23% ВВП..9 аналитиков более пессимистичны и За неделю c 12 по 18 марта 2022 года потребительские цены выросли на 1,93% под влиянием повышенного спроса на ряд продовольственных и непродовольственных товаров, а также продолжения переноса в цены произошедшего ослабления рубля. Несмотря на продолжающееся замедление, основной вклад в инфляцию по-прежнему вносят непродовольственные товары (2,58% после 3,16% и 4,52% в предыдущие две недели). На продовольственные товары цены выросли на 2,01% преимущественно за счет продуктов питания, за исключением овощей и фруктов.10 По итогам 2022 года Россию ждет чрезвычайно сильное падение импорта – в основном за счет инвестиционных товаров и промежуточного потребления. По мнению главного экономиста «ПФ Капитал» Евгения Надоршина в 2022-м году импорт снизится на 35-43% и продолжит сокращаться в 2023 году.11 8 https://www.interfax.ru/business/830982 https://kapital-rus.ru/articles/article/spad_usilitsya_k_seredine_2022_goda_rossiu_jdet_silneishii_ekonomicheskii_k/ 10 https://www.economy.gov.ru/material/file/c75d16fccbbe4e2ecd22cacf25ac3c6d/23032022.pdf 11 https://www.rzd-partner.ru/logistics/news/import-v-rf-snizitsya-na-35-43-v-2022-godu/ 9 28 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Социально–экономическое развитие Марий Эл в январе 2022 года12 12 https://primstat.gks.ru/storage/mediabank/январь-%20декабрь%202021.pdf 29 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Выводы относительно влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта13 Положение в российской экономике и экономике региона, сложившееся до 24.02.2022 г. в результате пандемии и импортозависимости не позволяло надеяться в ближайшей перспективе на ощутимый рост доходов бизнеса и населения. По прогнозам, сделанным в конце 2021 г., в 2022 г. ожидалось постепенное восстановление экономики страны и региона, положительная динамика большинства социально-экономических показателей. При этом в связи с тем, что реально располагаемых доходы населения так и не восстановились до уровня допондемийного периода, значительного роста цен на недвижимость в 2022 г. не ожидалось в связи с низкой покупательной способностью населения. Однако в свете обстоятельств, складывающихся с 24.02.2022 г., прогнозы относительно развития экономики страны в целом и отдельных регионов, сделанные в конце 2021 г. – январе 2022 г., перестали быть актуальными. На текущую дату имеет место высокая неопределенность внешних факторов. Общедоступная информация и методический инструментарий по независящим от Оценщика объективным причинам не позволяют достоверно спрогнозировать ключевые показатели экономики и их влияние на рынок оцениваемого объекта. 10.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ Сегментирование рынка недвижимости Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Как правило, основным классифицирующим признаком, позволяющим осуществить дальнейший расчет показателей, необходимых в оценке стоимости недвижимости, является функциональное назначение объекта. Категория функционального назначения - существенная комплексная техникоэкономическая характеристика недвижимости, особенно земли, коммерческой и промышленной недвижимости. Из нее вытекают: законодательно утвержденный набор норм землепользования, размещения, проектирования, строительства и эксплуатации каждой категории - технологических, технических, санитарных, противопожарных и др.; нормативные ставки аренды земли или иные затраты на права землепользования; базовые укрупненные показатели сметной стоимости строительства; особенности сдачи-приемки в эксплуатацию, сертифицирования под определенную деятельность, нормативные сроки эксплуатации; среднерыночные показатели сроков окупаемости, доходности, амортизации, ликвидности и других зданий и сооружений, сложным образом связанные, а зачастую неотделимые от соответствующих показателей для оборудования; особенности ценообразования, связанные с закономерностями профильного вида бизнеса. При отнесении объекта к той или иной категории функционального назначения необходимо учитывать, что заявленное в предложении объекта функциональное назначение может быть не обоснованным, т.е. объект юридически и фактически может не соответствовать заявленному назначению, а, следовательно, и заявленной цене. Основные сегменты рынка недвижимости, выделяемые в соответствии с функциональным назначением приведены на рисунке. 13 https://statrielt.ru/downloads/Анализ%202022%20январь.pdf 30 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Рис. 1 – Пример классификации объектов недвижимости по назначению Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в зависимости от функционального назначения, как правило, является жилье, которое принято разделять на следующие группы: - многоквартирные жилые дома и комплексы (жилые дома и комплексы, квартиры в многоквартирных жилых домах, помещения для постоянного проживания в домах нежилого назначения (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.д.); - индивидуальные жилые дома с участками (домовладения) и комплексы (коттеджные поселки, дачные и садово-дачные поселки, дома традиционного типа (без полного комплекта коммунальных удобств), дома нового типа (с полным комплектом коммунальных удобств – коттеджи, усадьбы), сблокированные коттеджи (таун-хаусы), дачи. Нежилая недвижимость подразделяется на: три группы: Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны). Производственная и складская (промышленная) недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ). Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы, объекты городской инфраструктуры и др.). Коммерческую недвижимость принято укрупнено разделять по назначению на следующие подвиды: офисная, торговая (ритейлинговая), общего (неопределенного) назначения. К офисной недвижимости относятся помещения для коммерческой деятельности (за исключением производственной), в которую может входить и розничное обслуживание населения, как правило, на основе не так называемой публичной оферты, а персонально заключаемого договора. К ритейлинговой недвижимости относятся любые имущественные комплексы и отдельные объекты, предназначенные для соответственно лицензированного публичного розничного обеспечения населения товарами и услугами (собственно розничная торговля, общественное питание, развлечения, отдых, гостиничные услуги и т.д.). Производственная и складская (промышленная) недвижимость укрупненно может быть разделена на четыре основные группы: недвижимость производственных предприятий и транспорта, недвижимость производственного сервиса, складская недвижимость и инженерные сооружения. 1) Недвижимость производственных предприятий и транспорта: - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; - технопарки; - вокзалы, депо, станции; - пристани, порты; - другое. 2) Недвижимость производственного сервиса: 31 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны - паркинги и гаражи с автосервисным, авторемонтным производством (гаражпроизводство); - автозаправки; - автомойки; - цеха и мастерские; - другое. 3) Складская недвижимость: - открытые площадки - склады; - неотапливаемые необорудованные складские здания и помещения; - отапливаемые необорудованные складские здания и помещения; - отапливаемые оборудованные складские здания и помещения; - холодильные и морозильные камеры; - другое. 4) Инженерные сооружения (мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др.). Сегментирование земельного рынка Земельный рынок в Марий Эл находится на стадии формирования, при этом он динамично расширяется и развивается. Сегодня очевиден интерес к земле, в первую очередь, в региональных центрах и их окрестностях, чему способствует инвестиционная привлекательность земли краевого центра, а постоянное совершенствование территориального планирования в целом и приведение краевых правовых нормативных актов в соответствие с федеральными нормами только расширяют возможности легализации данного сегмента рынка недвижимости. Тем не менее, основной чертой рынка земли, находящейся в частной собственности, является закрытость информации, т.е. цены совершившихся сделок, практически, не публикуются в средствах массовой информации. Одна из основных проблем анализа регионального земельного рынка заключается в том, что довольно сложно делать выводы о росте или падении цен, поскольку предложения, поступающие в средства массовой информации, достаточно разнородны и позволяют с лишь с определенной долей объективности судить о ситуации на данном сегменте рынка недвижимости. Однако в настоящее время состояние рынка таково, что цены предложений на сегодняшний день являются, практически, единственным источником информации о возможных рыночных ценах. При решении различных задач, возникающих в ходе операций на земельном рынке, в том числе при анализе рынка, объекты необходимо структурировать. Для этого всю совокупность земельных участков можно разделить на сегменты. В качестве основных сегментов земельного рынка могут выступать как категории земель и их целевое назначение, так и площадь, местоположение земельных участков, их транспортная доступность, а также некоторые экономические показатели. I. По категориям земель: В соответствии с Земельным Кодексом РФ различают следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности и иного назначения; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного фонда. При этом качество земли влияет 32 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. II. По виду разрешенного использования (ВРИ): Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными правообладателями и инвесторами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка. В соответствии с российским законодательством существуют следующие руппы видов разрешенного использования: 1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. 2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки. 3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. 4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества. 5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. 6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц. 7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. 8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. 9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. 10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. 11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов. 12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте. 13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. 14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами. 15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования. 17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. III. По классу земель: В Справочнике оценщика недвижимости «Земельные участки. Часть II» (под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2022 г.) производится разделение земельных участков на классы, которые описаны ниже. 33 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Соответствие классов использования земельных участков категориям и видам разрешенного 34 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 35 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Позиционирование объекта на целевом рынке и определение сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки Дальнейший анализ требует определить области сбора необходимой для выполнения оценки рыночной информации о купле-продаже и аренде объектов недвижимости, для чего необходимо предварительно выяснить, к какому сегменту рынка относится объект оценки. В соответствии с заданием, оценке подлежат объекты, являющийся недвижимым имуществом. С учетом наиболее эффективного использования объектов оценки в соответствии с классификацией сегментов рынка недвижимости по функциональному назначению, объекты оценки могут быть отнесены: Нежилое здание, площадью 16 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:1481, к сегменту «нежилая недвижимость», к группе «дачи», Нежилое здание, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:954, к сегменту «нежилая недвижимость», к группе «производственно-складская недвижимость» Земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72, по классу земель относится к земельным участкам сельскохозяйственного назначения. Земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424, по классу земель относится к земельным участкам под индустриальную застройку. 10.3 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЁН ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ 14 СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 10.3.1 Общее состояние российского рынка недвижимости. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки15 Обстоятельства, складывающиеся с 24.02.2022 г., оказывают непосредственное влияние на рынок недвижимости. Рынок недвижимости замер, заявил гендиректор компании «РелайтНедвижимость» Константин Барсуков. «Сейчас на рынке неопределенность. Сначала, примерно три недели назад, мы видели краткосрочный всплеск спроса на фоне дефицита предложения. Продавцы снимали предложения, а покупатели стремились приобрести недвижимость по старым ипотечным ставкам. А сейчас у нас возникает еще и дефицит спроса. То есть и дефицит спроса, и дефицит предложения, вот такая любопытная вещь происходит», – поделился Барсуков. На этом фоне покупатели и продавцы предпринимают интересные шаги, заметил эксперт рынка недвижимости. «Кто-то из застройщиков стал замораживать цены, то есть они не верят в рост цен. Кто-то стал снимать свои предложения. Физические лица, наоборот, говорят, что будет рост цены, поэтому и возник дефицит предложения. В то же время у них нет возможности покупать недвижимость по новым ставкам. Сейчас ипотечного спроса нет. Как и нет спроса от тех, у кого были живые деньги. Последние отказываются от покупки, потому что понимают, что тех денег, что были, уже не хватает на то что хотелось. А разнообразия предложений нет», – объяснил он. Все это приводит к замиранию рынка недвижимости, резюмировал Барсуков. В этой ситуации отрасль ждет господдержки, подчеркнул он. «Как это все развернется зависит от мер правительства и Центробанка. Пока я не вижу мер господдержки застройщикам, хотя на мой взгляд они уже должны были появиться», – сообщил Барсуков. 14 15 Данный раздел подготовлен согласно требованиям п. V.11.в), г) ФСО № 7 https://lenta.ru/news/2022/03/24/hedvizhimost/ 36 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 10.3.2 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, проведенный Оценщиком Земельные участки Выбор источников информации При выборе источников информации при подборе объектов, наиболее сопоставимых с земельным участком в составе объекта оценки, Оценщиком в первую очередь рассматриваются источники, содержащие информацию о фактических сделках, во вторую – о предложениях к продаже. Основные критерии при подборе аналогов для земельного участка, с кадастровым номером 12:14:1402001:72 1) Назначение – земельные участки сельскохозяйственного назначения; 2) Местоположение – участки, расположенные в г. Звенигово и ближайшем окружении; 3) Количество объектов-аналогов, необходимое для проведения анализа – не менее 3-х объектов. Основные критерии при подборе аналогов для земельного участка, с кадастровым номером 12:14:2501001:424 1) Назначение – земельные участки под индустриальную застройку; 2) Местоположение – участки, расположенные в г. Звенигово и ближайшем окружении; 3) Количество объектов-аналогов, необходимое для проведения анализа – не менее 3-х объектов. Обзор доступных источников информации Источники информации могут быть двух видов: - о ценах совершенных сделок; - о ценах предложений. Учитывая обстоятельства, складывающиеся с 24.02.2022 г., а также крайне низкий уровень развития земельного рынка г. Звенигово и его близлежащем окружении объекта Оценщик принял решение при подборе аналогов рассматривать сделки (предложения), совершенные (опубликованные) в течение 6 месяцев, предшествующего дате оценки. Источник информации о сделках, доступный Оценщику: Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов – раздел «Аренда и продажа земельных участков, заключение договора о комплексном развитии территории». На указанном сайте отсутствует информация о продаже/сдаче в аренду участков, удовлетворяющих рассматриваемым критериям. Следовательно, источник не может использоваться при анализе рынка купли-продажи/аренды земельных участков, относящихся к одному с участком в составе объекта оценки сегменту рынка. Источники информации о предложениях, доступные Оценщику: сайты объявлений http://avito.ru/; http://domofond.ru/; http://farpost.ru/; http://ruads.org/; http://cian.ru/. На указанных сайтах отсутствует информация о продаже/сдаче в аренду участков, удовлетворяющих рассматриваемым критериям. Следовательно, источники не могут быть использованы при анализе рынка купли-продажи/аренды земельных участков, относящихся к одному с участком в составе объекта оценки сегменту рынка. Таким образом, в связи с отсутствием информации анализ рынка земельных участков в рамках Отчета не проводится. Гаражи Выбор источников информации Поскольку при анализе земельного рынка не обнаружено информации, необходимой для определения стоимости земельного участка в составе объекта оценки, при анализе рынка гаражей Оценщик принял решение рассматривать объекты, представляющие собой гаражи с земельными участками под ними. Оценщиком в первую очередь рассматриваются источники, содержащие информацию о фактических сделках, во вторую – о предложениях к продаже. 37 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Основные критерии при подборе аналогов: 1) Тип объекта недвижимости – гаражи в ГСК, в стоимость которых также входит стоимость земельных участков под гаражами; 2) Местоположение – объекты, расположенные в г. Звенигово и ближайшем окружении; 3) Количество объектов-аналогов, необходимое для проведения анализа – не менее 3-х объектов. Обзор доступных источников информации Источники информации могут быть двух видов: - о ценах совершенных сделок; - о ценах предложений. Учитывая обстоятельства, складывающиеся с 24.02.2022 г., Оценщик принял решение при подборе аналогов рассматривать сделки (предложения), совершенные (опубликованные) в течение 6 месяцев, предшествующего дате оценки. Источник информации о сделках, доступный Оценщику: Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов – разделы «Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имущества» и «Продажа государственного и муниципального имущества». На указанном сайте отсутствует информация о продаже/сдаче в аренду объектов, удовлетворяющих рассматриваемым критериям. Следовательно, источник не может использоваться при анализе рынка купли-продажи/аренды гаражей. Источники информации о предложениях, доступные Оценщику: сайты объявлений http://avito.ru/; http://domofond.ru/; http://farpost.ru/; http://ruads.org/; http://cian.ru/. Проанализировав информацию, представленную в вышеуказанных источниках, Оценщик выделил ряд предложений о продаже гаражей, удовлетворяющих рассматриваемым критериям. Перечень предложений, попавших в выборку, приведен в таблице ниже. Проанализировав информацию, представленную в вышеуказанных источниках, Оценщик выделил ряд предложений о продаже гаражей. Перечень предложений, попавших в выборку, приведен в таблице ниже. Выкопировки из источников информации по отобранным Оценщиком объектам приведены в Приложении 4 к Отчету. На указанных сайтах отсутствует достаточное количество информации о сдаче в аренду гаражей, удовлетворяющих рассматриваемым критериям. Следовательно, источники не могут быть использованы при анализе рынка аренды гаражей. Садовые (дачные) дома Проанализировав информацию о предложениях к продаже дачных домов, Оценщик выявил, что в большинстве предложений к продаже наиболее высокую ценность представляет непосредственно земельные участки, на которых расположены садовые (дачные) дома. Сами же дачные домики представляют собой небольшие (не более 20 кв.м), некапитальные и чаще всего, самовольные постройки, использующиеся, как правило, под хранение дачного инвентаря и место отдыха. Учитывая вышеизложенное, Оценщиком принято решение в качестве аналогов использовать предложения к продаже дач, с последующей корректировкой на наличие земельного участка и коммуникацией на нем. Обзор доступных источников информации Источники информации могут быть двух видов: - о ценах совершенных сделок; - о ценах предложений. Учитывая обстоятельства, складывающиеся с 24.02.2022 г., Оценщик принял решение при подборе аналогов рассматривать сделки (предложения), совершенные (опубликованные) в течение 6 месяцев, предшествующего дате оценки. 38 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 5 – Выборка предложений о продаже гаражей № п/п 1 2 3 4 Местоположение Республика Марий Эл, Звениговский р-н, г. Звенигово Республика Марий Эл, Звениговский р-н, г. Звенигово Республика Марий Эл, Звениговский р-н, г. Звенигово, Комсомольская ул., 8 Республика Марий Эл, Звениговский р-н, г. Звенигово, ул. Ростовщикова, 80 Дата предложения Площадь гаража, кв.м. Цена предложения, руб. Цена предложения, руб./кв.м. Примечание Источник информации Гараж в ГСК с правом собственности на участок под гаражом. Без подвала. Гараж в ГСК с правом собственности на участок под гаражом. Без подвала. https://www.avito.ru/zvenigovo/g arazhi_i_mashinomesta/garazh_3 0m_2208083482 https://www.avito.ru/zvenigovo/g arazhi_i_mashinomesta/garazh_2 4_m_2512930115 Ноябрь 2022 г. 155,4 777 000 5 032 Ноябрь 2022 г. 24,0 189 000 7 875 Ноябрь 2022 г. 70,7 400 000 5 658 Гараж в ГСК с правом https://www.avito.ru/zvenigovo/g собственности на участок под arazhi_i_mashinomesta/garazh_3 гаражом. Без подвала. 0_m_2152743426 Ноябрь 2022 г. 15,0 80 000 5 333 Гараж в ГСК с правом https://www.avito.ru/zvenigovo/g собственности на участок под arazhi_i_mashinomesta/garazh_1 гаражом. Без подвала. 5m_2665909843 80 000 777 000 361 500 5 000 7 875 5 967 Минимальное значение Максимальное значение Среднее значение Данные, приведенные в таблице, позволяют определить ориентировочные значения оцениваемой величины – рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, исходя из данных таблицы, можно сделать вывод, что величина удельной рыночной стоимости объекта оценки может находиться в диапазоне 5 000-7 875 руб./кв.м. В ходе анализа рынка в сегменте, к которому относится объект оценки, было обнаружено малое количество предложений продаже гаражей в ГСК в г. Звенигово, опубликованных за последний месяц. Следовательно, можно сделать вывод, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, является активным. 39 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 6 – Выборка предложений о продаже земельных участков № п/п 1 2 3 Местоположение Дата предложения Площадь участка, кв.м. Республика Марий Эл, Звениговский р-н, садоводческое Ноябрь 2022 г. 1 200,0 некоммерческое товарищество Дружба Марий Эл респ., Звениговский район, Июль 2022 г. 1 000,0 Красноярское с/пос, Сергушкино деревня Хабаровский край, Хабаровск, Садоводческое Июнь 2022 г. 1 200,0 некоммерческое товарищество Полёт, ул. Полёт-5 Минимальное значение Максимальное значение Среднее значение Цена предложения, руб. Цена предложения, руб./кв.м. Примечание Источник информации 60 000 50 Земельный участок в собственности, под садоводство https://www.avito.ru/zvenigovo/zemel nye_uchastki/uchastok_12_sot._snt_dn p_2130621077 100 000 100 Земельный участок в собственности, под садоводство https://yoshkarola.cian.ru/sale/suburban/250404612/ 100 000 83 Земельный участок в собственности, под садоводство https://yoshkarola.cian.ru/sale/suburban/225431717/ 60 000 100 000 86 666,66 50 100 77,66 Данные, приведенные в таблице, позволяют определить ориентировочные значения оцениваемой величины – рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, исходя из данных таблицы, можно сделать вывод, что величина удельной рыночной стоимости объекта оценки может находиться в диапазоне 50-100 руб./кв.м. В ходе анализа рынка в сегменте, к которому относится объект оценки, было обнаружено малое количество предложений продаже земельных участков в г. Звенигово, опубликованных за последнее полугодие. Следовательно, можно сделать вывод, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, является неактивным. 40 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 7 – Выборка предложений о продаже земельных участков с садовым (дачным) домиком на нем № п/п 1 Местоположение Дата предложения Площадь участка, кв.м. Республика Марий Эл, Звениговский р-н, городское поселение Звенигово, Декабрь 2022 г. 600,0 садоводческое некоммерческое товарищество Дружба Минимальное значение Максимальное значение Среднее значение Цена Цена предложения, предложения, руб. руб./кв.м. 150 000 250 150 000 150 000 150 000 250 250 250 Примечание Источник информации На участке имеется хоз. постройка (садовый дом), контейнер. Имеется летний водопровод и скважина. (Земельный участок в собственности, под садоводство https://www.avito.ru/zvenigovo/z emelnye_uchastki/uchastok_6sot. _snt_dnp_2551909203 В ходе анализа рынка в сегменте, к которому относится объект оценки, было обнаружено всего одно предложение к продаже земельных участков в г. Звенигово, на котором имеется хоз. постройка в виде садового (дачного) дома, опубликованных за последнее полугодие. Следовательно, можно сделать вывод, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, является неактивным. 41 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 10.3.3 в Марий Эл Основные факторы, влияющие на спрос и предложение объектов недвижимости Факторы, влияющие на величину спроса: 1.Платежеспособность населения. В Марий Эл реальная заработная плата населения выросла в январе-августе 2021 г. на 2,4% по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. В номинальном выражении среднемесячная заработная плата составила 52,86 тыс. рублей, или 108% к соответствующему периоду 2020 года.16 2.Динамика численности населения. За 2021 года численность населения Марий Эл уменьшилась на 3,8 тыс. человек и на 1 января 2022 года составила 671,5 тыс. человек. Естественная убыль населения сохранялась на всех территориях края, и в сравнении с 2020 годом, в целом по краю, увеличилась в 1.54 раза.16 3.Уровень миграции, соотношение различных слоев населения и т.д. За 2021 года миграционный отток населения Марий Эл составил 429 чел., против 15 чел. за аналогичный период 2020 г. Число прибывших в Марий Эл из других регионов России за 2021 года составило 18758 человек (на 4% меньше, чем за соответствующий период 2020), из других стран – 2211 человека (больше на 52%).16 4.Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей - сложно улавливаемый параметр. Определение и прогнозирование вкусов - процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей. В период снижения платежеспособности, как населения, так и предприятий, логичным представляется повышенный спрос на недвижимость меньшей площади, характеризующейся экономичным ремонтом. 5.Макроэкономические условия. В настоящий момент существует неопределенность, вызванная обстоятельствами, складывающимися с 24.02.2022 г. Рост ключевой ставки с 9,5% до 20% привел к значительному росту кредитных ставок, резко снизив платежеспособность населения. Данное обстоятельство привело к снижению спроса в ряде сегментов рынка недвижимости. Однако в связи с существующей неопределенностью на текущий момент невозможно спрогнозировать насколько длительным будет уменьшение спроса. Выводы о воздействии факторов на величину спроса: В текущий момент наибольшее влияние на спрос будут оказывать макроэкономические условия. Именно с изменением макроэкономической обстановки связано текущее снижение спроса в ряде сегментов рынка недвижимости. Однако в связи с существующей неопределенностью невозможно спрогнозировать насколько длительным будет уменьшение спроса. Факторы, влияющие на величину предложения: 1.Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка. На текущий момент ряд лиц снимает свои объекты с продажи в ожидании прояснения обстановки на рынке недвижимости. В связи с этим объем предложения в ряде сегментов рынка недвижимости снизился. 16 https://maristat.gks.ru/storage/mediabank В%20цифрах_2022.pdf 42 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 2.Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов. Затраты на строительство относятся к закрытой информации, не позволяющей сделать вывод о рентабельности строительства местных застройщиков, можно только с уверенностью сказать, что последние 10 лет этот показатель характеризуется стабильной тенденцией к росту (Источник: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» № 101, 2017 г.). На текущий момент имеются перспективы к снижению объема строительства в связи с ограничением импорта ряда строительных материалов, которое приведет к замедлению или приостановка строительства ряда объектов. Выводы о воздействии факторов на величину предложения: Сокращение объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» в последующем, вероятно, сдержит снижение цен на первичном рынке. В малом временном периоде большее влияние на рынок оказывает фактор спроса. А спрос сейчас ограничен. 10.3.4 Анализ основных ценообразующих факторов, используемых при определении стоимости объектов оценки, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов Таблица 8 - Ценообразующие факторы для промышленной недвижимости Фактор Передаваемые имущественные права Характеристика фактора Учитывается изменение цены в зависимости от вида права на объекты (собственность, аренда). Цены на рынке с течением времени изменяются, причиной могут быть как Условия рынка (дата чему инфляционные и дефляционные продажи/ изменения в экономике, принятие предложения/ новых законов, введение определения строительных ограничений, стоимости) колебания спроса и предложения и т.д. Информация о сделках куплипродажи является закрытой и не публикуется в открытом доступе (за исключением данных о продажах объектов Условия рынка муниципального и краевого (характеристика имущества); имеющиеся данные о стоимости (цена ценах сделок ограниченны и не предложения/ цена позволяют создать необходимую сделки)) адекватную базу для проведения расчетов. Наиболее вероятный интервал значений фактора Передача права собственности может быть дороже передачи права аренды на 0-20%. Максимальные цены, как продажи, так и аренды, для объектов промышленной недвижимости наблюдаются как вблизи активных транспортных магистралей города, в зонах сосредоточения производственно-складских объектов, так и в центральной части города. Цены как продажи, так и аренды, для объектов промышленной недвижимости в активных промышленных зонах вдоль основных транспортных магистралей населенных пунктов и в так называемых «промышленных узлах» могут быть на 30-50% выше по отношению к иным объектам аналогичного назначения Местоположение По отдельным сегментам может достигать 15-20% в квартал, что объясняется, скорее минимальным количеством данных, чем рыночными тенденциями. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости (под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2021 г.) для универсальных производственноскладских объектов скидка на торг: 43 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Фактор Характеристика фактора Как правило, отдельно стоящие здания стоят дороже, чем аналогичные функциональные помещения Тип объекта недвижимости Как правило, объекты, выполненные из кирпича стоят дороже, чем аналогичные объекты, выполненные из прочих материалов. Материал стен Состояние отделки помещений Наличие/отсутствие отопления Как правило, объекты промышленной недвижимости в хорошем состоянии стоят дороже, чем такие же объекты, требующие ремонта. Однако определить эту разницу достаточно сложно в связи с отсутствием единой четкой классификации, касающейся состояния отделки и субъективности участников рынка. При определении корректировки часто используется экспертное мнение. В большинстве случаев, объекты промышленной недвижимости, характеризующиеся наличием отопления, стоят дороже, чем такие же объекты без отопления, так как это позволяет использовать объект наиболее эффективно. На региональном рынке определить разницу в цене, связанную с этим фактором, не всегда возможно в связи с ограниченностью информации в открытом доступе. При определении корректировки на наличие отопления часто используется экспертное мнение Наиболее вероятный интервал значений фактора В соответствии со Справочником оценщика недвижимости (под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2021 г.), составленном в результате экспертного опроса, для производственно-складских объектов: при продаже встроенные помещения дешевле аналогичных отдельно стоящих зданий с земельными участком в пределах площади застройки на 4-15%; при аренде встроенные помещения дешевле аналогичных отдельно стоящих зданий с земельными участком в пределах площади застройки на 3-13%. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости (под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2021 г.), составленном в результате экспертного опроса, для производственно-складских объектов: при продаже объекты, стены которых выполнены из сэндвич панелей, дешевле аналогичных кирпичных/бетонных объектов 16-27%; при аренде объекты, стены которых выполнены из сэндвич панелей, дешевле аналогичных кирпичных/бетонных объектов 14-26%; при продаже объекты, имеющих металлические стены, дешевле аналогичных кирпичных/бетонных объектов 35-43%; при аренде объекты, имеющих металлические стены, дешевле аналогичных кирпичных/бетонных объектов 37-45% В соответствии со Справочником оценщика недвижимости (под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2021 г.), составленном в результате экспертного опроса, для производственно-складских объектов: при продаже объекты с хорошей отделкой дороже аналогичных объектов с удовлетворительной отделкой на 12-26%, объекты без отделки било требующие замены отделки дешевле аналогичных объектов с удовлетворительной отделкой на 13-25%; при аренде объекты с хорошей отделкой дороже аналогичных объектов с удовлетворительной отделкой на 12-25%, объекты без отделки било требующие замены отделки дешевле аналогичных объектов с удовлетворительной отделкой на 13-24%. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости (под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2021 г.), составленном в результате экспертного опроса, для производственно-складских объектов: при продаже неотапливаемые объекты дешевле аналогичных объектов с отоплением на 16-29%; при аренде неотапливаемые объекты без отдельного входа дешевле аналогичных объектов с отоплением на 16-30%. 44 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Фактор Размер площади, выставляемой на продажу (площадь) Характеристика фактора Наиболее вероятный интервал значений фактора Стоимость 1 кв. м. промышленной При наличии существенной разницы в площади снижение недвижимости, имеет выраженную может составить до 50%, как на рынке купли-продажи, тенденцию к снижению с так и на рынке аренды. увеличением площади объектов недвижимости по всем районам города. При этом, снижение цены, как правило, выше, чем на рынке коммерческой недвижимости. Таблица 9 – Ценообразующие факторы для земельных участков Фактор Дата сделки (дата предложения) Условия рынка (характеристика стоимости (цена предложения/цена сделки)) Вид права на земельный участок Назначение участка Характеристика фактора Цены на рынке с течением времени изменяются, причиной чему могут быть как инфляционные и дефляционные изменения в экономике, принятие новых законов, веяние строительных ограничений, колебание спроса и предложения и т.д. Информация о сделках куплипродажи является закрытой и не публикуется в открытом доступе (за исключением данных о продажах объектов муниципального и краевого имущества); имеющиеся данные о ценах сделок ограниченны и не позволяют создать необходимую адекватную базу для проведения расчетов. При определении скидки на торг часто используется экспертное мнение. Наиболее вероятный интервал значений фактора На региональном земельном рынке положительная, так и отрицательная коррекция цен, в среднем, составляет 5-10% в квартал. В связи с низким уровнем развития рынка динамика по отдельным сегментам может достигать 15-20% в квартал, что объясняется, скорее минимальным количеством данных, чем рыночными тенденциями. В соответствии с изданием под редакцией Лейфера Л.А. «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физически характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», Нижний Новгород, 2022: Анализ цен на региональном земельном рынке в связи с низким уровнем рынка не позволяет выявить разницу в цене в зависимости от того, находится ли участок в собственности или в аренде, что обусловлено недостаточным объемом данных. При определении корректировки на наличие прав часто используется экспертное мнение. В соответствии с изданием под редакцией Лейфера Л.А. «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физически характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», Нижний Новгород, 2022: Как правило, максимальными ценами, как продажи, так и аренды, характеризуются участки под офисно-торговую застройку и многоэтажное жилое строительство. Минимальные цены на рынке складываются для участков сельскохозяйственного Участки производственно-складского назначения, дешевле участков под офисно-торговую застройку и многоэтажное жилое строительство, в среднем, в 2-3 раза. 45 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Фактор Характеристика фактора назначения. Максимальные цены, как продажи, так и аренды, для земельных участков под коммерческую застройку наблюдаются в центральной части города. Наиболее вероятный интервал значений фактора В соответствии с изданием под редакцией Лейфера Л.А. «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение», Нижний Новгород, 2022: Местоположение Площадь Инженерногеологические условия 10.4 Как показывает анализ на относительно развитых земельных рынках, стоимость 1 кв. м. земли, имеет выраженную тенденцию к снижению с увеличением площади. Анализ цен на региональном земельном рынке в связи с низким уровнем рынка позволяет выявить зависимость цены от площади только для участков под индивидуальное жилищное строительство, что обусловлено недостаточным объемом данных на других сегментах рынка. В этом случае, при определении корректировки на площадь (масштаб) возможно использования экспертного мнения. В соответствии с изданием под редакцией Лейфера Л.А. «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физически характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», Нижний Новгород, 2022: корректировка на площадь для участков, может быть определена по формуле: Кп = (So/Sa)n, где So – площадь оцениваемого земельного участка, кв.м.; Sa –площадь аналогичного по остальным параметрам участка, кв.м.; n –коэффициент торможения; корректировка на площадь может быть определена по формуле: Кп = (So/Sa)-0,120. Участки, представляющие собой склон, либо неровную поверхность, имеющие вытянутую форму, будут дешевле относительно ровных участков, так как данный фактор приводит к удорожанию строительства. В соответствии с данными сайта Ассоциации «СтатРиелт», актуальными на 01.10.2020 г., участки менее пригодные для строительства (вытянутой или изрезанной формы, с пересеченным рельефом, расположенные в подтапливаемой области или иными недостатками) стоят дешевле аналогичных участков без недостатков на 9-18%. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ СЕГМЕНТАХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ В 1. Исходя из анализа фактических данных о ценах сделок/предложений, проведенного Оценщиком в п. 10.3.2 Отчета, можно сделать вывод, что удельная рыночная стоимость объекта оценки – Нежилое здание, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:954, может находиться в диапазоне 5 000-7 875 руб./кв.м. 2. Рынок купли-продажи гаражей в ГСК в г. Звениговое является неактивным. 3. Основными ценообразующими факторами для промышленной недвижимости, в т.ч. гаражей, являются: Передаваемые имущественные права; 46 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости); Условия рынка (характеристика стоимости (цена предложения/ цена сделки)); Местоположение; Тип объекта недвижимости; Материал стен; Состояние отделки помещений; Наличие/отсутствие отопления; Размер площади, выставляемой на продажу (площадь). Наибольшее влияние на стоимость недвижимости из представленных факторов оказывают местоположение, материал стен, состояние отделки помещений и наличие/отсутствие отопления. 4. Исходя из анализа фактических данных о ценах сделок/предложений, проведенного Оценщиком в п. 10.3.2 Отчета, можно сделать вывод, что удельная рыночная стоимость объекта оценки – Земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72, может находиться в диапазоне 50-100 руб./кв.м. 5. Рынок купли-продажи земельных участков в г. Звениговое является неактивным. 6. Основными ценообразующими факторами для земельных участков под садоводство, являются: Передаваемые имущественные права; Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости); Условия рынка (характеристика стоимости (цена предложения/ цена сделки)); Местоположение; Назначение участка; Инженерно-геологические условия; Размер площади, выставляемой на продажу (площадь). Наибольшее влияние на стоимость недвижимости из представленных факторов оказывают местоположение, площадь и вид реализуемого права. 47 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 11.1 КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ ОСНОВА АНАЛИЗА Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Оптимальное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования, имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям: Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая обеспеченность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Максимальная продуктивность: рассмотрение того, какое финансово осуществимое использование будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость. Способ наиболее эффективного использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого, оценщики применяют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости два приема: наиболее эффективное использование участка как незастроенного; наиболее эффективное использование участка как застроенного. Целью анализа наилучшего и наиболее эффективного использования является выявление варианта использования объекта оценки, которое было бы юридически правомочно, физически осуществимо и приносило бы наибольший доход. В данном случае задачей Оценщика является определение такого варианта, который отвечал бы рыночным условиям, окружению объекта оценки, то есть соответствовал бы всем оговоренным выше условиям. 11.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК УСЛОВНО СВОБОДНОГО Целью оценки является – Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. При этом объектом оценки выступает доля в праве на участок и помещение, находящееся на участке. С учетом данных особенностей Оценщику следует рассматривать объект оценки в существующих границах и объеме, исключая рассмотрение вариантов сноса первичного объекта недвижимости, его реконструкции/надстройки. Таким образом, анализ НЭИ земельного участка как свободного не производился. 11.3 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ЗАСТРОЕННОГО Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного, должен проводиться исходя из перспектив оптимизации функционального назначения рассматриваемых помещений и их технического состояния. При анализе НЭИ земельного участка как улучшенного рассматривается использование, которое необходимо применять к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен, или к нему применима комбинация всех вариантов. 48 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны В практике оценки недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой важную часть для анализа текущего и потенциального использования объекта, и дальнейшей оценки стоимости объекта недвижимого имущества. Юридическая допустимость. Каждое использование необходимо, прежде всего, проверить на предмет того, разрешено ли оно юридически на данном участке для данного здания. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. В соответствии с предоставленными на оценку документами помещение в составе объекта оценки зарегистрировано как нежилое. Земельный участок в составе объекта оценки имеет разрешенное использование «объекты хранения автомобильного транспорта». Таким образом, исходя из разрешенного использования помещения и земельного участка в составе объекта оценки, юридически допустимо использовать объект оценки в качестве гаража. Физическая осуществимость. Объект оценки – Нежилое здание, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:954 представляет бокс в ГСК общей площадью 31 кв.м. Следовательно, исходя из физических и архитектурно-планировочных характеристик объекта оценки, наилучшим и наиболее эффективным будет использование его в качестве гаража. Объект оценки – Земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72 представляет собой дачный участок общей площадью 601 кв.м. Следовательно, исходя из физических и архитектурно-планировочных характеристик объекта оценки, наилучшим и наиболее эффективным будет использование его в качестве дачного участка. Объект оценки – Нежилое здание, площадью 16 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:1481 представляет собой дачный (садовый) дом общей площадью 16 кв.м. Следовательно, исходя из физических и архитектурно-планировочных характеристик объекта оценки, наилучшим и наиболее эффективным будет использование его в качестве дачного дома. Экономическая целесообразность и максимальная прибыльность. Среди всех физически осуществимых и юридически допустимых вариантов использования объектов следует отобрать такой вариант, который обеспечивает максимальную величину прибыли на инвестиции. В связи с ограниченностью юридически допустимых и физически осуществимых вариантов использования объектов оценки экономическая целесообразность и максимальная прибыльность не рассматривались. На основе проведённого анализа возможных вариантов использования объекта недвижимости, в отношении которых определяется рыночная стоимость, Оценщик пришел к следующему заключению: учитывая юридически разрешенное использование оцениваемых объектов, физические и архитектурно-планировочные характеристики, наилучшим и наиболее эффективным будет использование объектов оценки в качестве гаража, дачного участка и дачного дома. 49 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 12. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ 12.1 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДОВ В РАМКАХ КАЖДОГО ИЗ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ Объектом оценки в рамках данного отчета выступает нежилое помещение (гараж в ГСК) и 99/1000 доли в праве на земельный участок под этим помещением. Целью оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки для реализации имущества физического лица, признанного банкротом. Земельный участок и помещение неразрывно связаны, и продаваться они будут в комплексе. Учитывая выше сказанное, Оценщик считает целесообразным определить в рамках подходов общую стоимость единого объекта недвижимости, а после выделить условную стоимость помещения и земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости. Согласно п. 1 Федеральный стандарт оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" «При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.». На основании анализа имеющихся данных сделаны следующие выводы: Затратный подход. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Затратный подход в отношении строений применяется, когда существует возможность заменить оцениваемый объект другим объектом, который либо является точной копией оцениваемого объекта, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если оцениваемому объекту свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Помещение в составе объекта оценки представляет собой встроенное помещение. Определение стоимости здания, в котором размещено помещение, - реализуемая для оценщика задача, однако выделение стоимости отдельных помещений из общей суммы затрат на возведение всего строения приводит, как правило, к ошибочным результатам ввиду наличия в здании вспомогательных помещений (лестниц, коридоров, подвалов, тех. помещений) и не применяется в подобных расчетах. Так же, по мнению оценщика, является некорректной сама постановка задачи по определению стоимости всего здания для отчуждения (приобретения) встроенных помещений, аналогичные помещения можно приобрести в уже имеющихся зданиях. Расчет же стоимости приобретения и последующего расчета необходимых вложений для сопоставления с оцениваемым объектом несет с собой массу допущений, что в условиях развитого рынка недвижимости и наличии сопоставимых объектов в рамках сравнительного подхода делает применение затратного подхода нецелесообразным. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости. Кроме того рынок свободных земельных участков, сопоставимых с участком в составе единого объекта недвижимости, в г. Звенигово отсутствует. Следовательно, корректно определить стоимость прав на земельный участок в составе ЕОН на основе рыночных данных не представляется возможным. 50 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов, Оценщик считает нецелесообразным применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки. Сравнительный подход. Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности был выделен для сравнительного анализа ряд объектов, сопоставимых с объектом оценки. Вследствие того, что ни один из выбранных объектов не может быть абсолютно идентичен оцениваемым, Оценщик пришел к выводу, что сравнению должны подлежать какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. Обоснование единицы сравнения - для аналогичных объектов недвижимости наиболее подходящей единицей сравнения является стоимость предложения 1 кв. м. общей площади как наиболее типичная единица сравнения, т.к. традиционно на рынке недвижимости данная единица сравнения используется при предложениях к продаже/аренде объектов недвижимости. Таким образом, в рамках сравнительного подхода при оценке объекта оценки Оценщик счел целесообразным применить метод сравнения продаж (сделок). Доходный подход. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. В рамках доходного подхода при оценке зданий/помещений возможно применение одного из двух методов: - прямой капитализации доходов; - дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Во всех доступных источниках информации Оценщику не удалось найти достаточное количество информации по аренде гаражей в ГСК (см. п. 10.3.2 Отчета). В связи с этим Оценщик не использует доходный подход в рамках данного отчета. Таким образом, учитывая вышеизложенное, на основании Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г., №297, а также ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» в данной работе Оценщик не применяет затратный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости объекта оценки. В рамках сравнительного подхода Оценщик счел наиболее целесообразным применить метод сравнения продаж (сделок). 51 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 12.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ Согласно п. 4 раздела III «Сравнительный подход» Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V) «Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения». Метод прямого сравнительного анализа продаж базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Данный метод включает сбор данных о рынке сделок и предложений по продаже/сдаче в аренду объектов недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Далее вносятся поправки, учитывающие различия. Это позволяет определить удельную стоимость/ставку аренды по каждому аналогу, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная удельная стоимость/ставка аренды дает возможность оценщику возможность сделать вывод о наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта / размере арендной платы за пользование оцениваемым объектом. Расчет сравнительным подходом осуществлялся Оценщиком с помощью следующего алгоритма: 1. Выбор объектов-аналогов; 2. Выбор единиц сравнения оцениваемого объекта и объектов-аналогов по всем элементам сравнения; 3. Сравнительный анализ оцениваемого объекта и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения в зависимости от соотношения характеристик оцениваемого объекта и объектааналога по данному элементу сравнения; 4. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов; 5. Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Выбор объектов-аналогов для объекта оценки: Нежилое здание, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Основные критерии при подборе аналогов оцениваемого объекта: 1) Тип объекта недвижимости – гаражи в ГСК, в стоимость которых также входит стоимость земельных участков под гаражами; 2) Вид права на объект – объекты, по которым продавцу принадлежит право собственности и на гараж, и на земельный участок под гаражом; 3) Местоположение – объекты, расположенные в г. Звениговое и близлежащих районах; 4) Количество объектов-аналогов, необходимое для проведения оценки – от 3 до 5 объектов. Из отобранных в ходе анализа рынка в п. 10.3.2 Отчета (Таблица 5) объектов критериям подбора аналогов удовлетворяют объекты №№ 1-4. Таким образом, именно указанные объекты используются в качестве аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки. Сводные данные о характеристиках объектов-аналогов приведены в таблице ниже. Выкопировки из источников, содержащих информацию по объектам-аналогам, представлены в Приложении 4 к Отчёту. Выбор объектов-аналогов для объекта оценки: Земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72 Основные критерии при подборе аналогов оцениваемого объекта: 5) Тип объекта недвижимости – незастроенные земельные участки для ведения садоводства / дачные участки; 6) Вид права на объект – объекты, по которым продавцу принадлежит право собственности; 7) Местоположение – объекты, расположенные в г. Звениговое и близлежащих районах; 52 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 8) Количество объектов-аналогов, необходимое для проведения оценки – от 3 до 5 объектов. Из отобранных в ходе анализа рынка в п. 10.3.2 Отчета (Таблица 6) объектов критериям подбора аналогов удовлетворяют объекты №№ 1-3. Таким образом, именно указанные объекты используются в качестве аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки. Сводные данные о характеристиках объектов-аналогов приведены в таблице ниже. Выкопировки из источников, содержащих информацию по объектам-аналогам, представлены в Приложении 4 к Отчёту. Выбор объектов-аналогов для объекта оценки: Нежилое здание, площадью 16 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:1481 Основные критерии при подборе аналогов оцениваемого объекта: 9) Тип объекта недвижимости – земельные участки для ведения садоводства на которых расположены дачные дома; 10) Вид права на объект – объекты, по которым продавцу принадлежит право собственности; 11) Местоположение – объекты, расположенные в г. Звениговое и близлежащих районах; 12) Количество объектов-аналогов, необходимое для проведения оценки – от 1 до 5 объектов. В ходе анализа рынка в п. 10.3.2 Отчета (Таблица ) было выявлено всего одно предложение к продаже. Таким образом, именно указанный объект используется в качестве аналога при определении рыночной стоимости объекта оценки. Сводные данные о характеристиках объектов-аналогов приведены в таблице ниже. Выкопировки из источников, содержащих информацию по объектам-аналогам, представлены в Приложении 4 к Отчёту. 53 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 10 – Характеристика объекта оценки с кадастровым номером 12:14:1402001:72 и объектов-аналогов* Наименование показателя Объект Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах Республика Марий Эл, Марий Эл респ., участка. Почтовый адрес Звениговский р-н, садоводческое Звениговский район, Марий Эл респ., Звенигово Местоположение (адрес:) ориентира: Респ. Марий Эл, некоммерческое товарищество Красноярское с/пос, городское поселение р-н Звениговский, г. Дружба Сергушкино деревня Звенигово, СНТ Дружба, участок 45а Условия рынка (дата продажи/ предложения/ Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. Июль 2022 г. Июнь 2022 г. определения стоимости) Общая площадь, кв.м. 601 1200 1000 1200 Вид права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Земли сельскохозяйственного Земли сельскохозяйственного Земли населенных Категория земли Земли населенных пунктов назначения назначения пунктов Разрешенное Для ведения личного подсобного Для ведения личного подсобного для садового участка ИЖС использование хозяйства хозяйства Наличие коммуникаций Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Наличие построек Нет* Нет Нет Нет Экологическое Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая обстановка Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные (предложения) Цена продажи 60 000 100 000 100 000 (предложения), руб. Цена 1 кв. м 50 100 83 здания/помещения, руб. https://www.avito.ru/zvenigovo/zem https://yoshkarhttps://yoshkarИсточник информации elnye_uchastki/uchastok_12_sot._snt ola.cian.ru/sale/suburban/ ola.cian.ru/sale/suburban/225431717/ _dnp_2130621077 250404612/ *Т.к. в источнике информации представлены не все данные об объектах-аналогах, Оценщик производил интервьюирования с продавцами по телефону для получения дополнительных сведений об объектах-аналогах. 54 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Выбор единиц и элементов сравнения Единицей сравнения в настоящей работе Оценщиком определен – 1 кв.м общей площади. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи нежилой недвижимости. Она является общей для объекта оценки и объектов-аналогов, т.к. в имеющихся источниках информации для расчета известна площадь, как для объекта оценки, так и для объектованалогов. Поэтому, выбирается единица сравнения «цена за единицу площади». Элементами сравнения являются ценообразующие факторы, представленные в п. 10.3.4 Отчёта. Сравнительный анализ оцениваемого объекта и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения В настоящей работе к ценам объектов-аналогов были внесены корректировочные коэффициенты на различия, существующие между объектами-аналогами и оцениваемым объектом. Корректировки вносятся в соответствии с приведенными ниже условиями: Если объект-аналог по показателю превосходит оцениваемый объект, то применяется коэффициент 1,00; Если объект-аналог по показателю уступает оцениваемому объекту, то применяется коэффициент 1,00. Если объект-аналог по показателю сопоставим с оцениваемым объектом, то применяется коэффициент = 1,00. Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по следующим параметрам: Передаваемые имущественные права, Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости), Тип объекта недвижимости, Наличие/отсутствие отопления, Площадь. Соответственно, по данным параметрам к ценам аналогам применяется коэффициент 1,00. Оценщик использует среднее значение корректировки для земельных участков сельскохозяйственного назначения. Таким образом, к объектам-аналогам применяется корректировка в размере 0,797 (=1-20,3%/100%). Дата продажи так как аналоги предлагаются к продаже в пределах одного полугодия, то корректировка на дату продажи не производится. Корректировка на вид права на выставлявшийся объект не проводилась, так как объект оценки и объекты аналоги не отличаются по данному параметру. Условия финансирования определяется исходя из ограничений (обременений), которые налагают продавцы при продаже земельных участков. Поскольку право собственности по всем земельным участкам реализовано (будет реализовано) по рыночным условиям, поправка на данный ценообразующий фактор не производилась. Местоположение. Объект оценки и аналоги расположены в г. Звенигово в разных микрорайонах города Объект оценки и аналоги расположены в микрорайонах, удаленных от центра г. Звенигово. В микрорайонах, в которых расположены объект оценки и аналоги, преобладает дачная застройка. Учитывая выше сказанное, Оценщик считает объект оценки и объекты55 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны аналоги сопоставимыми по местоположению. В связи с этим к аналогам применяется коэффициент 1,00. Корректировка на категорию земель. Данная корректировка не рассчитывалась, в связи с тем, что участки с категорией земли «Земли населенных пунктов» и «Земли сельскохозяйственного назначения» разрешено использовать под дачные/садовые участки. Корректировка на наличие коммуникаций. Данная корректировка не рассчитывалась так как объект оценки и объекты аналоги не отличаются по данному параметру. Площадь Как правило, большие по размеру объекты стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру объекты, поэтому в цены аналогов вносились корректировки. Справочника оценщика недвижимости («Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физически характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», Нижний Новгород, 2022), Выкопировка приведена ниже Расчет корректировки производится по формуле: Кп = (So / Sa) k, где Кп – корректировка на площадь, So и Sa – площади оцениваемого объекта и объекта-аналога соответственно, кв.м. k – коэффициент торможения. Оценщик использует среднее значение «Усредненных данных по городам России» интервала коэффициентов торможения. Таким образом, к объектам-аналогам применяется корректировка, определяемая по формуле: Кп = (So / Sa) -0,120. Определение корректировки на площадь объекта оценки Наименование Площадь объекта, кв. м Расчет корректировки Корректировка Объект оценки 601 Аналог 1 1200 (31/ 1200)-0,120 1,24 Аналог 2 1000 (31/ 1000)-0,120 0,97 Аналог 3 1200 (31/ 1200)-0,120 1,11 Корректировка на экологическое состояние. Корректировка определяется исходя из экологического состояния района, в котором расположен оцениваемый объект и объектыаналоги. Корректировка не производилась, так как все объекты расположены в зоне с хорошей экологической обстановкой. 56 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 11 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 12:14:1402001:72 Наименование Цена продажи/предложения, руб. Площадь объекта, кв. м. Цена продажи/предложения, руб./кв. м. Корректировка на уторговывание Скорректированная цена, руб./кв. м. Дата продажи (оценки) Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Выставлявшееся право на объект Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Условия финансирования Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Месторасположение Категория земли Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Площадь, кв. м. Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Наличие коммуникаций Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Наличие построек Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Экологическая обстановка Корректировка Скорректированная цена, руб./кв. м. Общая валовая коррекция, руб. в % от цены продажи/предложения Доля обратно-пропорциональная общей валовой коррекции Весовой коэфф-т (рассч-ся по доле обратнопропорц-й общей валовой коррекции) Вклад каждого аналога в итоговую стоимость, руб. Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв. м. Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб. Рыночная стоимость 1/8 доли в праве на объект оценки, округленно, руб. Объект оценки Аналог 1 60 000 1200 50 0,797 40 Ноябрь 2022 1,000 40 Право собственности 1,000 40 Открытая продажа 1,000 40 Аналог 2 100 000 1000 100 0,797 80 Июль 2022 1,000 80 Право собственности 1,000 80 Открытая продажа 1,000 80 Аналог 3 100 000 1200 83 0,797 66 Июнь 2022 1,000 66 Право собственности 1,000 66 Открытая продажа 1,000 66 Республика Марий Эл, Звениговский р-н, садоводческое некоммерческое товарищество Дружба Марий Эл респ., Звениговский район, Красноярское с/пос, Сергушкино деревня Хабаровский край, Хабаровск, Садоводческое некоммерческое товарищество Полёт, ул. Полёт-5 79% 1,000 40 Земли населенных пунктов 1,000 40 1200 1,087 43 Отсутствует 1,000 43 Нет 1,000 1545 Хорошая 1,000 1545 13 26% 1,000 80 Земли населенных пунктов 1,000 80 1000 1,063 85 Отсутствует 1,000 85 Нет 1,000 1140 Хорошая 1,000 1140 25 25% 1,000 66 Земли населенных пунктов 1,000 66 1200 1,087 72 Отсутствует 1,000 72 Нет 1,000 1708 Хорошая 1,000 1571 23 28% 9,019 3,038 3,160 2,821 0,337 0,350 0,313 14 30 23 601 07.11.2022 Право собственности Открытая продажа Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Респ. Марий Эл, р-н Звениговский, г. Звенигово, СНТ Дружба, участок 45а. Земли сельскохозяйственного назначения 601 Отсутствует Нет Хорошая 67 40 000 5 000 57 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 12 – Характеристика объекта оценки с кадастровым номером 12:14:1402001:1481 и объектов-аналогов* Наименование показателя Объект Местоположение (адрес:) Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости) Общая площадь помещения, кв.м. Вид права Количество этажей постройки Фактическое использование Наличие коммуникаций Наличие улучшений Условия продажи (предложения) Цена продажи (предложения), руб. Цена 1 кв. м здания/помещения, руб. Источник информации Объект оценки Нежилое здание Республика Марий Эл, Звениговский район, садоводческое некоммерческое товарищество Дружба, участок 45а Объект-аналог №1 Земельный участок с садовым (дачным) домом Республика Марий Эл, Звениговский р-н, садоводческое некоммерческое товарищество Дружба Ноябрь 2022 г. Декабрь 2022 г. 16 Право собственности 1 Под садовый (дачный) дом Отсутствуют Нет* Рыночные - Право собственности 1 Под земельный участок с садовым (дачным) домом Водоснабжение Контейнер 3т. Рыночные 150 000 50 https://www.avito.ru/zvenigovo/zemelnye_uchastki/uchasto k_12_sot._snt_dnp_2130621077 - *Т.к. в источнике информации представлены не все данные об объектах-аналогах, Оценщик производил интервьюирования с продавцами по телефону для получения дополнительных сведений об объектах-аналогах. Проанализировав информацию о предложениях к продаже дачных домов, Оценщик выявил, что в большинстве предложений к продаже наиболее высокую ценность представляет непосредственно земельные участки, на которых расположены садовые (дачные) дома. Сами же дачные домики представляют собой небольшие (не более 20 кв.м), некапитальные и чаще всего, самовольные постройки, использующиеся, как правило, под хранение дачного инвентаря и место отдыха. Учитывая вышеизложенное, Оценщиком принято решение в качестве аналогов использовать предложения к продаже дач, с последующей корректировкой на наличие земельного участка и коммуникацией на нем. Рассчет корректировок представлен ниже: 58 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Условия рынка(характеристика стоимости (цена предложения/ цена сделки)). Данный вид поправки вводился, так как в качестве объектов-аналогов учтены предложения к продаже. Значение корректировки принято на основании данных Справочника оценщика недвижимости («Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. Л. А. Лейфера, 2021 г.), Выкопировка приведена ниже.17 Оценщик использует среднее значение корректировки для земельных участков сельскохозяйственного назначения. Таким образом, к объектам-аналогам применяется корректировка в размере 0,797 (=1-20,3%/100%). Местоположение. Объект оценки и аналоги расположены в г. Звенигово в разных микрорайонах города Объект оценки и аналоги расположены в микрорайонах, удаленных от центра г. Звенигово. В микрорайонах, в которых расположены объект оценки и аналоги, преобладает жилая застройка. Учитывая выше сказанное, Оценщик считает объект оценки и объекты-аналоги сопоставимыми по местоположению. В связи с этим к аналогам применяется коэффициент 1,00. Корректировка на наличие коммуникаций. Значение корректировки принято на основании данных Справочника оценщика недвижимости («Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физически характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», Нижний Новгород, 2022), Выкопировка приведена ниже. У объекта аналога присутствует водоснабжение в виде скважины, в связи с чем, в цену данного аналога была введена корректировка. Оценщик использует максимальное значение Выкопировки страниц Справочника оценщика недвижимости, содержащих информацию, используемую при определении корректировок, приведены в Приложении 5 к Отчету. 17 59 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны корректировки, учитывая отношение затрат на создание данного вида коммуникаций к цене подобных земельных участков. Значение корректировки – 0,82. Корректировка на наличие улучшений (построек). В связи с тем, что у объекта аналога на участке имеется контейнер 3т., стоимость которого включена в стоимость земельного участка, Оценщик проводит корректировку на наличие улучшений (построек). Значение корректировки принято на основании данных сайта Ассоциации «СтатРиелт», Выкопировка приведена ниже. Оценщик использует максимальное значение корректировки на наличие улучшений, учитывая отношение стоимости подобных контейнеров и стоимости подобных земельных участков. Значение корректировки – 0,81. Корректировка на долю стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости В связи с тем, что объект оценки представляет собой обособленный от земельного участка садовый (дачный) дом, в цену Аналога-1 была введена корректировка. Значение корректировки принято на основании данных сайта Ассоциации «СтатРиелт», Выкопировка приведена ниже. Учитывая назначение и площадь оцениваемого объекта, в цену данного аналога была внесена корректировка в размере среднего значения – 0,13. 60 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 13 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 12:14:1402001:1481 Элементы сравнения Параметры корректировки Цена продажи/предложения, руб. Площадь объекта, кв.м. Цена продажи (предложения) за 1 кв.м. здания/помещения, руб. Передаваемые имущественные права Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости) Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Условия рынка(характеристика стоимости (цена предложения/ цена сделки)) Отличие цены предложения от цены сделки (возможность торга) Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Местоположение Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Наличие коммуникаций Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Наличие улучшений Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Тип объекта Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м определяется Право собственности - Объекты-аналоги Объект-аналог №1 150 000 600 250 Право собственности 1,00 250 Ноябрь 2022 г. Декабрь 2022 г. - 1,00 250 - Предложение - Торг возможен Объекты оценки – нежилое здание с кадастровым номером 12:14:1402001:1481 Республика Марий Эл, Звениговский район, садоводческое некоммерческое товарищество Дружба, участок 45а Отсутствуют Нет Нежилое здание 0,797 199 Республика Марий Эл, Звениговский р-н, садоводческое некоммерческое товарищество Дружба 1,00 199 Водоснабжение 0,820 163 Контейнер 3т. 0,810 132 Нежилое здание с земельным участком 0,130 17 Согласование полученных результатов Общая валовая коррекция, руб. в % от цены продажи/предложения Доля обратно-пропорциональная общей валовой коррекции Весовой коэфф-т (рассч-ся по доле обратно-пропорц-й общей валовой коррекции) Вклад каждого аналога в итоговую стоимость, руб. Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м., округленно Рыночная стоимость объекта оценки, руб., округленно Рыночная стоимость 1/8 доли объекта оценки, руб., округленно 93% 1,000 233 93% 1,000 1,000 17 17 10 000 1250 61 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 14 – Характеристика объекта оценки с кадастровым номером 12:14:2501001:954 и объектов-аналогов* Наименование показателя Объект Местоположение (адрес:) Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости) Общая площадь помещения, кв.м. Тип объекта Вид права Условия продажи (предложения) Цена продажи (предложения), руб. Цена 1 кв. м здания/помещения, руб. Источник информации Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4 Нежилое помещение Республика Марий Эл, Звениговский район, город Звенигово, потребительский кооператив по строительству и эксплуатации гаражей "Волга", гараж 49 Гараж Гараж Гараж Гараж Республика Марий Эл, Звениговский р-н, г. Звенигово, Комсомольская ул., 8 Республика Марий Эл, Звениговский р-н, г. Звенигово, ул. Ростовщикова, 80 Республика Марий Республика Марий Эл, Эл, Звениговский р- Звениговский р-н, г. н, г. Звенигово Звенигово Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. 31 154,4 24,0 70,7 15,0 Гараж в ГСК и земельный участок под ним Право собственности и на гараж, и на земельный участок Гараж в ГСК и земельный участок под ним Право собственности и на гараж, и на земельный участок Гараж в ГСК и Гараж в ГСК и земельный участок земельный участок под ним под ним Право собственности Право собственности Право собственности и на и на гараж, и на и на гараж, и на гараж, и на земельный участок земельный участок земельный участок Гараж в ГСК и земельный участок под ним Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные - 777 000 189 000 400 000 80 000 - 5 032 7 875 5 658 5 333 - https://www.avito.ru/z https://www.avito.ru/zv https://www.avito.ru/zveni https://www.avito.ru/zven venigovo/garazhi_i_m enigovo/garazhi_i_mash govo/garazhi_i_mashinom igovo/garazhi_i_mashino ashinomesta/garazh_3 inomesta/garazh_24_m_ esta/garazh_30_m_215274 mesta/garazh_15m_26659 0m_2208083482 2512930115 3426 09843 *Т.к. в источнике информации представлены не все данные об объектах-аналогах, Оценщик производил интервьюирования с продавцами по телефону для получения дополнительных сведений об объектах-аналогах. 62 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Выбор единиц и элементов сравнения Единицей сравнения в настоящей работе Оценщиком определен – 1 кв.м общей площади. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи нежилой недвижимости. Она является общей для объекта оценки и объектов-аналогов, т.к. в имеющихся источниках информации для расчета известна площадь, как для объекта оценки, так и для объектованалогов. Поэтому, выбирается единица сравнения «цена за единицу площади». Элементами сравнения являются ценообразующие факторы, представленные в п. 10.3.4 Отчёта. Сравнительный анализ оцениваемого объекта и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения В настоящей работе к ценам объектов-аналогов были внесены корректировочные коэффициенты на различия, существующие между объектами-аналогами и оцениваемым объектом. Корректировки вносятся в соответствии с приведенными ниже условиями: Если объект-аналог по показателю превосходит оцениваемый объект, то применяется коэффициент 1,00; Если объект-аналог по показателю уступает оцениваемому объекту, то применяется коэффициент 1,00. Если объект-аналог по показателю сопоставим с оцениваемым объектом, то применяется коэффициент = 1,00. Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по следующим параметрам: Передаваемые имущественные права, Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости), Тип объекта недвижимости, Наличие/отсутствие отопления, Площадь. Соответственно, по данным параметрам к ценам аналогам применяется коэффициент 1,00. Условия рынка(характеристика стоимости (цена предложения/ цена сделки)). Данный вид поправки вводился, так как в качестве объектов-аналогов учтены предложения к продаже. Значение корректировки принято на основании данных Справочника оценщика недвижимости («Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. Л. А. Лейфера, 2021 г.), Выкопировка приведена ниже.18 Оценщик использует среднее значение корректировки под объекты придорожного сервиса. Таким образом, к объектам-аналогам применяется корректировка в размере 0,840 (=116%/100%). Выкопировки страниц Справочника оценщика недвижимости, содержащих информацию, используемую при определении корректировок, приведены в Приложении 5 к Отчету. 18 63 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Местоположение. Объект оценки и аналоги расположены в г. Звенигово в разных микрорайонах города Объект оценки и аналоги расположены в микрорайонах, удаленных от центра г. Звенигово. В микрорайонах, в которых расположены объект оценки и аналоги, преобладает жилая застройка. Учитывая выше сказанное, Оценщик считает объект оценки и объектыаналоги сопоставимыми по местоположению. В связи с этим к аналогам применяется коэффициент 1,00. Площадь Как правило, большие по размеру объекты стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру объекты, поэтому в цены аналогов вносились корректировки. Справочника оценщика недвижимости («Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. Л. А. Лейфера, 2021 г.), Выкопировка приведена ниже Расчет корректировки производится по формуле: Кп = (So / Sa) k, где Кп – корректировка на площадь, So и Sa – площади оцениваемого объекта и объекта-аналога соответственно, кв.м. k – коэффициент торможения. Оценщик использует среднее значение «Усредненных данных по городам России» интервала коэффициентов торможения. Таким образом, к объектам-аналогам применяется корректировка, определяемая по формуле: Кп = (So / Sa) -0,132. Определение корректировки на площадь объекта оценки Наименование Площадь объекта, кв. м Расчет корректировки Корректировка Объект оценки 31 Аналог 1 154,4 (31/ 154,4)-0,132 1,24 Аналог 2 24,0 (31/ 24,0)-0,132 0,97 Аналог 3 70,7 (31/ 70,7)-0,132 1,11 Аналог 4 15,0 (31/ 15,0)-0,132 0,91 Физическое состояние Корректировка не проводилась в связи с тем, что объект оценки и объекты аналоги находятся в одном состояние – удовлетворительное. Определение надежности полученных результатов Определение надежности полученных результатов имеет следующую экономическую интерпретацию: полученный диапазон стоимости 1 кв.м. площади (доверительный интервал) накрывает реальную рыночную стоимость объекта оценки с определенной вероятностью 95%. Предельная погрешность по набору скорректированных цен объектов-аналогов определяется распределением Стьюдента. Для оценки величины предельной ошибки использован метод электронных таблиц Excel или иных пакетов прикладных программ, в т.ч. статистических (STATISTICA, STATGRAPHICS и др.). Последовательность расчета величины предельной ошибки: а) Вычислить стандартное (среднеквадратическое) отклонение (в английском варианте, используемом в англоязычном Excel и некоторых статистических пакетах, называется standard deviation) – функция Excel СТАНДОТКЛОН (0,95). 64 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны б) Вычислить стандартную ошибку выборки (standard error или S.E.Mean) по формуле: Стандартная ошибка = Стандартное отклонение / КОРЕНЬ (Количество аналогов) в) Найти критические точки распределения Стьюдента по заданной доверительной вероятности 95% и числу степеней свободы, определяемому как уменьшенное на единицу количество аналогов: t = СТЬЮДРАСПОБР (1-0,95; «Число степеней свободы») Значения t-критерия Стьюдента для наиболее распространенного размера выборок объектов-аналогов, используемых в индивидуальной оценке и заданного уровня доверительной вероятности 95%, приведены в следующей таблице: Таблица 9 – Значения t-критерия Стьюдента г) Вычислить предельную ошибку интервального оценивания полученного результата как произведение стандартной ошибки и полученного значения t-критерия. Для определения предельной ошибки в процентах от результата отнести значение полученной предельной ошибки к полученному результату рыночной стоимости и выразить в процентах. д) Доверительный интервал определяется как «рыночная стоимость» (среднее значение) плюс/минус «предельная ошибка интервального оценивания». Расчет надежности полученных результатов приведен в таблице ниже: Расчет надежности полученных результатов приведен ниже в таблице. Таблица 15 – Расчет надежности полученных результатов стоимости Показатель Значение Исходные данные Скорректированная стоимость после проведения всех корректировок, руб./кв.м.: объект-аналог №1 5 241 объект-аналог №2 6 417 объект-аналог №3 5 276 объект-аналог №4 4 077 Определение надежности полученных результатов распределением Стьюдента Объем выборки 4 Среднее значение 5 253 Число степеней свободы 3 Стандартное отклонение 955 Распределение Стьюдента t при вероятности 95% и заданного числа степени свободы 3,1824 Точность интервальной оценки 1 520 Доверительный интервал полученного результата, руб./кв.м. нижнее значение 3 733 верхнее значение 6 773 В доверительный интервал входят объекты с диапазоном удельных цен от 3 733 до 6 773 руб./кв.м. В дальнейшем объекты, выходящие за пределы вышеуказанного диапазона, должны быть исключены. Таким образом, скорректированные стоимости всех аналогов принимаются к согласованию. Согласование полученных результатов Расчет взвешенного значения стоимости оцениваемого объекта производится на основе анализа количества корректировок по каждому объекту-аналогу. Расчет веса для каждого объекта-аналога и весовых коэффициентов выполнен в соответствии со следующим алгоритмом: 1. Расчет общего количества корректировок по всем объектам-аналогам: n k – общее количество выполненных корректировок; k ki , где ki – сумма корректировок по i-ому объекту-аналогу; i 1 n – количество объектов-аналогов 65 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 2. Расчет удельного количества корректировок по каждому объекту-аналогу: mi – удельное количество корректировок по i-ому объекту-аналогу k mi i , где k 3. Расчет весовых коэффициентов для каждого объекта-аналога: wi – весовой коэффициент i-ого объекта-аналога; y wi n i , где 1 yi yi mi i 1 4. Расчёт скорректированной взвешенной стоимости за 1 кв.м.: n Ас – скорректированная взвешенная стоимость за 1 кв.м.; Ас wi * ai , где ai – скорректированная стоимость i-ого объекта-аналога, руб./кв.м. i 1 5. Расчет стоимости оцениваемого объекта: Ап – стоимость оцениваемого объекта, руб.; Ап Ас * S , где S – площадь оцениваемого объекта, кв.м. Расчет стоимости объекта оценки приведен ниже в таблице. 66 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Таблица 16 – Расчет рыночной стоимости объектов оценки: нежилое здание с кадастровым номером 12:14:2501001:954 и земельный участок под ним с кадастровым номером 12:14:2501001:424 Элементы сравнения Объекты оценки – нежилое здание с кадастровым номером 12:14:2501001:954 и земельный участок под ним с кадастровым номером Параметры корректировки 12:14:2501001:424 Цена продажи (предложения) за 1 кв.м, руб. определяется Передаваемые имущественные права Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Условия рынка (дата продажи/ предложения/ определения стоимости) Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Условия рынка(характеристика стоимости (цена предложения/ цена сделки)) Отличие цены предложения от цены сделки (возможность торга) Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Местоположение Право собственности и на гараж, и на земельный участок - Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Размер площади, выставляемой на продажу (площадь), кв.м. Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Физическое состояние Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 5 032 7 875 Право собственности и на Право собственности гараж, и на земельный и на гараж, и на участок земельный участок 1,00 1,00 5 032 7 875 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4 5 658 5 333 Право собственности Право собственности и на гараж, и на и на гараж, и на земельный участок земельный участок 1,00 1,00 5 658 5 333 Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. Ноябрь 2022 г. - 1,00 5 032 1,00 7 875 1,00 5 658 1,00 5 333 - Предложение Предложение Предложение Предложение - Торг возможен Торг возможен Торг возможен Торг возможен 0,840 4 227 0,840 6 615 Республика Марий Эл, Звениговский район, город Звенигово, потребительский кооператив по строительству и эксплуатации гаражей "Волга", гараж 49 Республика Марий Эл, Звениговский р-н, г. Звенигово Гараж в ГСК с земельным участком 1,00 4 227 Гараж в ГСК с земельным участком 1,00 4 227 31 154,4 Корректировка Скорректированная стоимость, руб./кв. м Тип объекта недвижимости Объекты-аналоги 1,24 5 241 Удовлетворительное Удовлетворительное 1,00 5 241 Согласование полученных результатов Скорректированная стоимость объектов-аналогов, руб./кв.м 35 762 Количество корректировок 2 Удельное количество корректировок 0,286 1/Удельное количество корректировок 3,497 Вес, рассчитанный для каждого объекта-аналога, % 20,00% 0,840 0,840 4 753 4 480 Республика Марий Республика Марий Республика Марий Эл, Звениговский р-н, Эл, Звениговский рЭл, Звениговский р-н, г. Звенигово, н, г. Звенигово, ул. г. Звенигово Комсомольская ул., 8 Ростовщикова, 80 1,00 1,00 1,00 6 615 4 753 4 480 Гараж в ГСК с Гараж в ГСК с Гараж в ГСК с земельным участком земельным участком земельным участком 1,00 1,00 1,00 6 615 4 753 4 480 24,0 70,7 15,0 0,97 6 417 Удовлетворительное 1,00 6 417 1,11 5 276 Удовлетворительное 1,00 5 276 0,91 4 077 Удовлетворительное 1,00 4 077 28 274 1 0,143 6,993 40,00% 23 140 2 0,286 3,497 20,00% 35 564 2 0,286 3,497 20,00% 67 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Элементы сравнения Объекты оценки – нежилое здание с кадастровым номером 12:14:2501001:954 и земельный участок под ним с кадастровым номером Параметры корректировки 12:14:2501001:424 Скорректированная взвешенная стоимость, руб./кв.м Стоимость объекта оценки (нежилого здания и земельный участок под ним), руб. Стоимость объекта оценки (нежилого здания и земельный участок под ним), округленно, руб. Стоимость 1/8 доли в праве на объект оценки (нежилого здания и земельный участок под ним), округленно, руб. Объекты-аналоги Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4 5 253 162 843 163 000 20 375 68 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 12.3 ВЫДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СТОИМОСТИ ДОЛИ В ПРАВЕ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В рамках Отчета оценивается стоимость объекта оценки, представляющего собой единый объект недвижимости, состоящий из помещения и земельного участка под ним. Целью оценки является Определение рыночной стоимости Объекта оценки для реализации имущества физического лица, признанного банкротом. Земельный участок и помещение неразрывно связаны, и продаваться они будут в комплексе. Однако по запросу Заказчика необходимо выделить условную стоимость помещения и земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости. Для указанной цели используются данные с сайта Ассоциации «СтатРиелт» о доле стоимости земельного участка, в стоимости комплекса недвижимости. Указанные данные приведены ниже в таблице. Таблица 17 – Доля стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости Оценщик использует среднее значение указанного интервала «Складские и производственные здания». Выделение стоимости помещения и доли в праве на земельный участок из стоимости объекта оценки приведено ниже в таблице. Таблица 18 – Выделение стоимости здания и земельного участка из стоимости ЕОН оценки № Показатель Значение Обоснование п/п 1 Стоимость объекта оценки (ЕОН), руб. 20 375 Таблица Доля стоимости, приходящаяся на земельный участок в общей 2 0,87 Таблица стоимости ЕОН Стоимость земельного участка, площадью 31 кв.м с 3 17 726 стр.1*стр.2 кадастровым номером 12:14:2501001:424, руб. Стоимость нежилого здания, площадью 31 кв.м с кадастровым 4 2 649 стр.1 – стр.3 номером 12:14:2501001:954, руб. 69 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. В соответствии с п. 3 Федеральный стандарт оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)": «При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.». При определении рыночной стоимости объекта оценки реализован только один подход к оценке (сравнительный), в рамках которого использован один метод. Таким образом, согласование результатов оценки объекта оценки проводить не требуется. Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определённая на дату оценки (07.11.2022 г.), с учетом округления составила: 26 625 (двадцать шесть тысяч шестьсот двадцать пять) рублей, в т.ч.: № п/п 1 2 3 4 Объект в составе объекта оценки 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 601 кв.м с кадастровым номером 12:14:1402001:72 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 12:14:1402001:1481 1/8 доля в праве на земельный участок, площадью 31 кв.м с кадастровым номером 12:14:2501001:424 1/8 доля в праве на нежилое здание, площадью 31 кв.м. с кадастровым номером 12:14:2501001:954 Рыночная стоимость, руб. 5 000 1 250 17 726 2 649 В соответствии с Заданием на оценку суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость объекта оценки, в Отчете не приводится. 70 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 1: Местоположение объектов оценки на карте. 71 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 72 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Пикусева Татьяна Николаевна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2: Документы на объект оценки. 1. Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022-630255 от 14.06.2022 г.; 2. Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022-633610 от 15.06.2022 г.; 3. Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022- 194248837 от 02.11.2022 г.; 4. Копия Решения Арбитражного суда Хабаровского края от 24.08.2020 г. по Делу 10178/2020; 5. Копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об недвижимости № КУВИ-999/2022-630159 от 14.06.2022 г.; объекте объекте объекте № А73объекте 73 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 74 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 75 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 76 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 77 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 78 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 79 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 80 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 81 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 82 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 83 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 84 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 85 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 86 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 87 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 88 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 89 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 90 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 91 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 92 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 2 93 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 3: Документы о профессиональной деятельности Оценщика. Копия Страхового полиса страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, № 2100SB40R5829, выдан 10.12.2021 г.; Копия Страхового полиса страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности № 2000SB40R5364, выдан 25.11.2020 г.; Копия Диплома о профессиональной переподготовке Матиенко А.А. по программе дополнительного профессионального образования «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», № 272402927949 от 05.07.2017 г.; Копия Квалификационного аттестата в области оценочной деятельности № 033596-1 от 26.05.2022 г.; Копия Свидетельства о членстве в Ассоциации СРО «НКСО», регистрационный № 02438, дата включения в реестр 20.08.2019 г. 94 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 95 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 96 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 97 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 98 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны 99 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4: Выкопировки из источников информации, в которых представлены использованные при расчетах данные. Объекты, отобранные в ходе анализа рынка гаражей (Таблица Отчета); Выкопировки из Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки («Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. Л. А. Лейфера, 2021 г.); Выкопировка из Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки («Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода», под ред. Л. А. Лейфера, 2021 г.). Выкопировки с сайта Ассоциации «СтатРиелт» по состоянию на 01.10.2022 100 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объекты, отобранные в ходе анализа рынка гаражей (Таблица 5 Отчета) Объект № 1 101 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объект № 2 102 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объект № 3 103 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объект № 4 104 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объекты, отобранные в ходе анализа рынка земельных участков (Таблица 6 Отчета) Объект №1 105 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объект №2 106 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объект №3 107 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Объекты, отобранные в ходе анализа рынка земельных участков с садовым (дачным) домом (Таблица 7 Отчета) Объект №1 108 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Выкопировки из Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки («Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. Л. А. Лейфера, 2021 г.) 109 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 110 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Выкопировка из Справочника оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2. Физически характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», Нижний Новгород, 2022) 111 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 112 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № Н-878-22Х Исполнитель: ООО «Профи Оценка» Заказчик: Сенченко Татьяна Викторовна в лице Финансового управляющего Хворых Дарьи Александровны Приложение 4 Выкопировки с сайта Ассоциации «Статриелт» 113
