Толстых Т.Н., Шепелев О.М. &quot

Толстых Т.Н., Шепелев О.М.
(Тамбов)
АНАЛИЗ РИСКОВ, ПРИСУЩИХ ИНВЕСТИРОВАНИЮ В
НЕДВИЖИМОСТЬ
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги,
подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных
ставок, валютному риску, кредитному. Однако для инвестиций в
недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.
Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:
1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и
различных регионов, т.е. несистематические риски, и они поддаются
диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.
2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости
такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность
налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на
рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового
цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране
в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного
населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке
капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со
среднерыночным уровнем риска.
3. Случайные риски как результат некачественного управления
объектами недвижимости.
Риски, характерные для недвижимости, можно рассматривать с
различных точек зрения:
- источники риска;
- уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость
относительно инвестиций в другие активы.
Источниками риска могут быть: тип недвижимости (собственности,
имущества);
изменения
соотношения
предложения
и
спроса;
местоположение (региональный риск); условия арендного договора и
предоставления кредитов; физический износ (порча), старение; изменения в
законодательном регулировании и изменения налогообложения; инфляция;
возможности реинвестирования.
Рассмотрим риски более подробно.
Риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из
условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно
месторасположения. Например, существует общенациональное избыточное
предложение офисных зданий, которое затронуло интересы инвесторов к
продукту и превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в
мертвый груз.
Риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу
цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или
снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда
предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации
колебания спроса вызывают изменения потока доходов.
Риск местоположения определяется условиями местного рынка перспективами социально-экономического развития региона, притоками и
оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости
работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе,
отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических конфликтов,
возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., т.е. теми
факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного
рынка может стать менее привлекательной.
Арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может
заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный
риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать
долговые обязательства.
Риски физического износа и старения также могут снизить доходность
недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные
материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно
определить степень физического износа, потому что она в большой степени
зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как
лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие
здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов
и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо
терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую
арендную плату.
Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения
заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или
повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения
либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении происходят
в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток
доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.
Риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие
риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с
тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от
аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее
срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся
инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые
содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций
собственного капитала из-за длительных сроков аренды.
Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как
полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же
ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше
для
собственных капиталов, инвестированных
в незаложенную
недвижимость.
Уровень риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в
другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:
- требуются значительные капитальные вложения;
- жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации
в регионе и перспектив его развития;
- низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на
поддержание товарного вида.
Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций
в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов
инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка
доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.
Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с
традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями).
Денежный поток доходов от акций зависит от объема реализации продукта,
стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки
доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на
договорах аренды, которые чаще всего имеют трех - пятнадцатилетний срок.
Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что
особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную
тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов.
Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо
учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста
инфляции и резко уменьшаются в периоды снижения инфляции.
Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности, поскольку
требуются затраты для возмещения основного капитала, инвестированного в
недвижимость. Нормальный доход с этого капитала - это превышение
доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недвижимости.