Автономная некоммерческая профессиональная образовательная организация «УРАЛЬСКИЙ ПРОМЫШЛЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ТЕХНИКУМ» Тема: Оценка рыночной стоимости Торгового цента, 1991 г.п Курсовая работа Дисциплина: МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества КР 21.02.05 329 12 23 Выполнил студент ______ Буринская Е. А. «16» октября 2023 г. Руководитель _____ Зырянова М.В. «__» _________ 2023 г. Содержание Введение 1 3 Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта 6 недвижимости. 1.1 Понятия, сущность, виды и функции оценочной деятельности. 6 1.2 Механизм – правовых основ оценочной деятельности. 11 1.3 Особенности торгового центра как объекта оценки. 16 2 Расчётная часть. Отчет об оценке рыночной стоимости торгового 20 центра 1991г. 2.1 Расчёт рыночной стоимости с затратным подходом. 20 2.2 Расчёт рыночной стоимости со доходным подходом. 22 2.3 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом. 25 2.4 Согласование результатов оценки. 26 Заключение 29 Список источников 30 2 Введение Оценочная деятельность — профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. В наше время существует несколько видов, направлений оценочной деятельности, таких как оценка нематериальных активов, оценка стоимости предприятия, оценка недвижимости и т.д. Каждый определённый вид оценки позволяет определить стоимость того или иного объекта. Стоимость имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли. В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при куплепродаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса. Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса выявляется, какие 3 доходы, когда и в какой форме будет получать их собственник капитала предприятия и с каким риском это сопряжено. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли. Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости занимает важную роль в экономических отношениях и в экономике в целом, является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра. Объектом оценки в данной курсовой работе является, торговый центр 1991 г. Предметом исследования является – рыночная стоимость объекта недвижимости и подходы к оценке коммерческой недвижимости. Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра. Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи: 1. Рассмотреть теоретические основы оценочной деятельности; 2. Проанализировать нормативную базу; 3. Выявить особенности объекта оценки; 4. Рассчитать рыночную стоимость торгового центра по тремя подходами к оценке недвижимости. 4 Информационной базой курсовой работы являются нормативноправовые акты, регулирующие оценочную деятельность, такие как Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки, а также научные труды в области оценочной деятельности таких авторов, как К.А. Архипова, С.А Тронин, В.Р. Афанасьева, А.Ю. Букалова, О.Н. Мутагарова, Е.Н. Объедкова, В.Н. Ращупкина, С.А. Рузметов. Методологической основой написания курсовой работы являются такие методы исследования как анализ, системный подход, сравнительный анализ, наблюдение, наглядное предоставление материала. Курсовая работа состоит из двух глав. В первой главе представлены теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости, сущность и виды оценочной деятельности, правовые документы как объект оценки. Во второй отчёт об оценке торгового центра 1991 г. 5 1 Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости 1.1 Понятия, сущность, виды и функции оценочной деятельности Оценочная деятельность является важным направлением в экономических отношениях. Для того, чтобы понять сущность оценочной деятельности нужно для начала изучить понятия и определения оценки. Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценочная деятельность — это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости [7]. Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся 6 информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости. Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: 1) здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; 2) обособленные водные объекты, многолетние насаждения; 3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; 4) стационарные сооружения благоустройства территории участка; 7 5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; 6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. Так же, чтобы понять сущность оценочной деятельности нам нужно знать субъекты и объекты оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Рыночная стоимость - та, за которую можно продать объект недвижимости. Прежде чем определить основной метод оценки оценщик опирается на принципы оценки. На рисунке 1.1 представлена информация об основных принципах оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости 1. С позиции собственника: 2. Обусловленные эксплуатацией: 3.Обусловленные рынком: • полезность; • вклад; • спрос и предложение; • замещение; • остаточная; продуктивность; • конкуренция; • ожидание •сбалансированность; • разделение • соответствие: • изменение внешней среды 4. Наиболее эффективное использование Рисунок 1.1 – Принципы оценки недвижимости 8 На основании данного рисунке можно понять, что существует 4 группы принципов оценки и каждая группа включает в себя определенные составляющие. Основываясь на ФСО №1, специалист в оценочной деятельности использует три подхода оценки, и каждый подход содержит определенные методы [8]. На рисунке 1.2 представлены методы, которые используют при оценке недвижимости. Основные методы оценки недвижимости Методы сравнительного подхода: • • метод прямого сравнительного анализа; • Методы доходного подхода: • метод капитализации (прямой капитализации); метод дисконтирования денежных потоков; • • метод парных продаж; • Методы подхода: • • метод валового затратного метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости); поэлементный метод; сметный метод; индексный метод; рентного мультипликатора Рисунок 1.2 – Основные методы оценки недвижимости Благодаря рисунку 1.2 можно понять, какие методы существуют в подходах в определении стоимости объекта оценки. Сравнительный (рыночный) подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости, основанные на сравнение объектов оценки с ее аналогами, в отношении которых имеется информация о сделке. Для того, чтобы применить данный подход должны соблюдаться такие условия как: объект не должен быть уникальным / информация должна быть 9 полной и достоверной / факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимы. Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Данный подход целесообразно применять в следующих случаях: для определения стоимости нового строительства / при оценке объекта недвижимости в условиях пассивного рынка. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данный подход используется для оценки недвижимости, целью которой является получение доходов. Заключительным этапом и важным документом в работе оценщика является отчёт об оценке. Он состоит из таких этапов, как общие сведения, условия, допущения, ограничения, описание объекта оценки, анализ рынка, анализ НЭИ, методика оценки, расчёт стоимости объекта оценки, декларация качества оценки и список источников информации, используемой оценщиком. Так же в данном этапе выявляется рыночная стоимость объекта оценки. Изучив определения, относящиеся к оценочной деятельности, разобравшись с тем, что относится к объектам и субъектам оценочной деятельности, можно сказать, что главной сущностью и целью оценочной деятельности является определение стоимости объекта, основываясь на определенных подходах и методах. Так же важным составляющим оценочной деятельности является отчёт об оценки, составленный экспертом и предоставляющий информацию о действиях оценщика и этапы, и обоснования методов расчетов стоимости. 10 1.2. Нормативно – правовые основы аккреционно деятельности Нормативно – правовая основа – это совокупность официальных письменных документов, которые принимаются в определенной форме правотворческим органом. Законодательные и регулирующие акты имеют большое значение в оценочной деятельности. Именно законодательство и правила определяют теоретическую основу и порядок действий при расчете стоимости объекта. Основываясь на ст. 1 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а также другими законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности [7]. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру: ▪ Конституция Российской Федерации [1]; ▪ Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс РФ [2], Налоговый кодекс РФ [4], Земельный кодекс РФ [5], Жилищный кодекс РФ [3], Градостроительный кодекс РФ [6]); ▪ Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [7]; ▪ Федеральные стандарты оценки (ФСО) [8]; ▪ Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО); ▪ Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности). 11 Конституция и кодексы регулируют основы функционирования основных институтов государства. Так Гражданский кодекс РФ устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество [2]. Налоговый кодекс РФ регулирует налогообложение по доходам полученных от сдачи в аренду или от продажи недвижимости, использования земельного участка и недр. Используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества [4]. Для выявления налоговой базы. Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями и зданиями. Данный кодекс показывает особенности разрешенного пользования объектами жилого фонда, раскрывает теоретическую основу, права и обязанности субъектов, показывает состав жилищного фонда [3]. Градостроительный кодекс регулирует нормы строительства объектов жилого фонда, зданий и сооружений в строго определённых границах, зонах. Так же раскрывает особенности архитектурно – строительного проектирования, порядок действий при создании, эксплуатации, сносе объектов недвижимости. Данный кодекс сочетает в себе нормы строительства, этапы жизни объектов капитального строительства, основную информацию по градостроительству [6]. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» содержит в себе информацию о законах, регулирующих оценочную деятельность, о правах и обязанностях субъектов оценки, об отношениях и договорах по распоряжению и передачи прав на недвижимость. Так же данный акт содержит основания для проведения оценки, способы регулирования деятельности оценщиков, информацию о СРО и об их функциях, способах регулирования и проверки деятельность оценщиков [7]. Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. 12 Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. Так международные стандарты оценки (МСО) –– это стандарты для целей выполнения заданий по оценке, используя общепризнанные концепции и принципы, которые обеспечивают прозрачность и согласованность в оценочной практике. На основе МСО составляются многие нормативные акты оценки. МСО составляют международные советы, комиссии. На рисунке 1.3 представлена информация о составляющих МСО. Рисунок 1.3 – Структура международных стандартов оценки Федеральные стандарты оценки – это стандарты, которые утверждаются Министерством экономического развития РФ по представлению Национального совета по оценочной деятельности. Данные стандарты позволяют регулировать оценочную деятельность и на уровне проведения расчетов, и на этапах 13 составления отчета об оценке. В таблице 1.2 представлены существующие ФСО в России. Таблица 1.2 – Федеральные стандарты оценки N стандарта №135-ФЗ Название стандарта Сведения о принятии документа 31.12.2014 г. N 499-ФЗ, от 08.03.2016г. N 48- ФСО N II «Об оценочной деятельности в Российской федерации» «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» «Виды стоимости» ФСО N III Процесс оценки Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 ФСО N IV Задание на оценку Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 ФСО N V Подходы и методы оценки Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 ФСО N VI Отчет об оценке Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 ФСО N 5 Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 ФСО N 7 Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения Оценка недвижимости ФСО N 8 Оценка бизнеса Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326 ФСО N I 14 Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 ФСО N 9 Оценка для целей залога Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327 ФСО N 10 Оценка стоимости машин и оборудования Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328 ФСО N XI Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов Приказ Минэкономразвития России от 30.11.2022 N 659 Изучив данную таблицу, можно сделать вывод, что ФСО содержит важную информацию для регулирования и проведения оценочной деятельности. Так же Федеральные стандарты оценки устанавливают фундаментальные принципы, на основании которых осуществляется оценочная деятельность. Данные принципы представлены в таблице 1.3. Таблица 1.3 –Фундаментальные принципы оценки Название принципа Принцип достоверности Принцип достаточности Принцип существенности Принцип однозначности Сущность принципа информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, данных, полученных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта, а также не ведет к существенному изменению стоимости объекта. в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Данный принцип является одним из наиболее фундаментальных не только при проведении оценки, но и при экспертизе отчетов об оценке. содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования. 15 Принцип проверяемости состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам. По данной таблице можно понять суть и роль принципов в оценке недвижимости, что они регулирую в отчете об оценке. 1.3 Особенности торгового центра как объекта оценки Торговые центры – это коммерческая недвижимость, поэтому при их оценке преимущественно применяется доходный подход. Независимый оценщик рассчитывает рыночную стоимость на основе планируемой прибыли и тех экономических выгод, которые получит собственник от владения объектом недвижимости. Реализуя доходный подход, оценщики применяют методы: капитализации доходов или дисконтированных денежных потоков. Оценщики проводят ряд процедур: изучают управленческую и финансовую отчетность оцениваемого торгового центра / прогнозирует показатели дохода и затрат на конкретный период / рассчитывает ставку дисконтирования (или коэффициент капитализации). Рассчитывает стоимость торгового центра как бизнеса путем приведения будущих доходов в рыночную стоимость на текущую дату. Важно! Торговые центры могут оцениваться: 1) как бизнес. 2) как имущественный комплекс. Это два абсолютно разных подхода. Какой из них необходим в конкретной ситуации, обговаривается сразу, еще до начала оценочных процедур. При оценке торгового центра в Москве или любом городе оценочные компании анализируют десятки факторов: Тип ТЦ (кроме перечисленных выше, выделяют 16 брендированные, фестивальные ТЦ, пауэр-центры, аутлет-центры, лайфстайлцентры). Назначение (рассматривается, размещены ли в объекте только торговые точки или есть места для отдыха и развлечения, предприятий бытового обслуживания). 1. Архитектурные особенности и внутренняя планировка. 2. Площадь земельного участка, на котором размещен объект. 3. Удобство подъездных путей, дальность от центральных улиц. 4. Площадь и тип парковки. 5. Группа капитальности, тип, этажность. 6. Дата строительства и ввода в эксплуатацию. 7. Состояние инженерных коммуникаций, систем видеонаблюдения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Сведения о перечисленных характеристиках оценщик получает из документов, которые предоставляет собственник торгово-развлекательного центра, а также в ходе осмотра при выезде на объект. Важно! Индивидуальные характеристики ТЦ и ТРЦ – не единственное, что влияет на их стоимость. Независимый оценщик анализирует и учитывает состояние рынка недвижимости в городе и регионе, оценивает экономическую ситуацию в общем по стране. По результатам осмотра составляется документ – это «Акт осмотра», в котором содержатся все основные параметры, оказывающие непосредственное влияние на стоимость недвижимости и который позволяет провести объективную оценку торгового центра. Найдите время в своем даже очень плотном графике, чтобы вместе с независимым оценщиком провести идентификацию. 17 Факторы, подлежащие рассмотрению довольно обширны, что требует от оценщика специальных знаний и опыта оценки торговой недвижимости. Факторы, влияющие на торговую недвижимость представлены на рисунке 2.1 Транспортная доступность Платежеспособность населения Пространство для автомобилей Плотность нас. Факторы, влияющие на торговую недвижимость Этажность Конструктивная система здания Наличие вспомогательных помещений Соответствие ассортименту Конкурентная среда Рисунок 2.1 – факторы, влияющие на торговую недвижимость. Таблица 2 – Общие сведения объекта. Номер вариан та 12 Объект оценки (год постройк и) Торговый цент,1991 г.п. Пло щадь , кв.м. 22 123,4 Выс Эт ота Капитал ажэта ьный но жа, ремонт сть м 6,0 2 2015 Процент повреждений ' Потери от элементов недоиспо Коротк льзования Долгож о ,% ивущих живущ их 4 Восстановительная стоимость на 1 куб.м. здания в рублях 13,9р 18 8 8,5 Таблица 3 - Удельные веса и нормативные сроки службы конструктивных элементов. Конструктивный элемент Здания бытового и коммунального назначения Уд. вес, % Норм. срок службы 5 18 14 10 10 14 12 100 80 90 40 45 55 25 11 6 100 30 50 1. Фундаменты 2. Стены и перегородки 3. Перекрытия 4. Крыши 5. Полы 6. Проемы 7. Отделочные работы 8. Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 9. Прочие работы Итого: Таблица 4 - Распределение расходов по эксплуатации зданий в зависимости от их строительного объема. до 1000 куб. м. Сумма эксплуатационных расходов в месяц, руб. 4000 до 2000 куб. м. 5000 до 3000 куб. м. до 4000 куб. м. до 5000 куб. м. 5500 6000 7000 свыше 5000 куб. м. 8500 Строительный объем здания 19 Таблица 5 - Среднемесячные арендные ставки различных типов объектов недвижимости. Среднемесячная арендная ставка, руб/кв. м 400-450 Тип объекта недвижимости Торговые площади Таблица 6 - Сведения о недавно проданных объектах недвижимости. Площадь общая, Цена продажи, кв. м. руб. Торговый павильон 218,4 1 179 300,0 Примечание: цена продажи дана на объект в целом Тип объекта недвижимости 20 2 Расчётная часть. Отчет об оценке рыночной стоимости торгового центра. 2.1 Расчёт рыночной стоимости с затратным подходом Объект оценки имеет неудачную планировку помещений, при строительстве использовались устаревшие архитектурные и строительные решения. По данному фактору – устаревание 8 %. Объект расположен в районе со слабо развитой инфраструктурой. По данному фактору – устаревание – 5 %. В каждом объекте недвижимости проводился капитальный ремонт, во время которого полностью были обновлены отделочные работы, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства; на 40 % заменено напольное и кровельное покрытие. Для вариантов 1-5 долгосрочные ежегодные темпы прироста показателей дохода принять в размере: 5 % (1-ый год), 8 %; (2-ой год), 4 % (3-ий год), 3 % (пост прогнозный период). Для вариантов свыше 5 принять долгосрочные темпы роста постоянными 5 %. Ставка дисконта для всех вариантов принимается равной 20 %. В процессе выполнения задания студент должен определить стоимость объекта недвижимости, предложенного ему в варианте, всеми тремя подходами к оценке. Сначала определяется стоимость торгового центра в рамках затратного подхода. Рыночная стоимость объекта с точки зрения издержек может быть определена по формуле: MV = LV + (RCN – D), (1) Где MV – рыночная стоимость; LV – стоимость земли; IV – стоимость сооружений за вычетом их износа, которая разбивается на две части: стоимость замещения (затраты на возведение нового сооружения (RCN) равной полезности) и износ сооружений (D). 21 Стоимость земельного участка была принята за 10 % от восстановительной стоимости центра. Восстановительная стоимость центра составляет 2 707 904,16 руб. Сумма неустранимого физического износа рассчитывается по формуле: , (2) Где Сi – стоимость нового строительства i– го конструктивного элемента здания; Тiф – фактический срок службы i– го конструктивного элемента здания; Тiн – нормативный срок службы i– го конструктивного элемента здания. Неустранимый физический износ в работе рассчитывается по данным таблицы 3, в которой даны удельные веса и нормативные сроки службы конструктивных элементов различных зданий. Определенная часть конструкций была заменена в ходе капитального ремонта и соответственно имеет фактический срок службы, отличный от фактического срока службы других элементов. 2015 год – год капитального ремонта. Перечень замененных элементов: полностью были обновлены отделочные работы, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства; на 40 % заменено напольное и кровельное покрытие. В таблице 7 представлен расчёт неустранимого физического торгового изно. Таблица 7 – Расчёт неустранимого физического износа торгового центра. Показатель Неустранимый физический износ Расчёт Сумма устранимого износа рассчитывается как процент повреждений от восстановительной стоимости долгоживущих и короткоживущих элементов, проценты даны в таблице 1. В таблице 8 показан расчёт суммы устранимого физического износа. 22 Таблица 8 – Расчёт суммы устранимого износа Показатель Сумма устранимого износа Расчёт 4% + 8% = 12% Кроме физического износа (устранимого и неустранимого) необходимо учесть функциональный и экономический износ. Объект оценки имеет неудачную планировку помещений, при строительстве использовались устаревшие архитектурные и строительные решения. По данному фактору – устаревание 8 %. Объект расположен в районе со слабо развитой инфраструктурой. По данному фактору – устаревание – 5 %. В таблице 9 проводится расчёт рыночной стоимости торгового центра затратным подходом. Таблица 9 - Расчёт рыночной стоимости торгового центра затратным подходом Показатель Расчёт Рыночная стоимость 10% + (22 123,4 * 6,0 – 67,6%) * 122,4 = затратным подходом 5 264 165,8 Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода составила 5 264 165,8 руб. 2.2 Расчёт рыночной стоимости доходным подходом Далее необходимо осуществить расчёт стоимости торгового центра с помощью доходного подхода. Для его применения сначала необходимо рассчитать чистый операционный доход от объекта. Коэффициент пересчета показателей восстановительной стоимости в цены текущего момента равняется 122,4. Среднемесячная арендная ставка на торговые помещения представлена в таблице 5 и составляет 425 руб./кв. м. Строительный объем здания составляет 23 132 740,4 м3, следовательно, сумма эксплуатационных расходов в месяц составляет 8500 руб. Рассчитываем потенциальный валовой доход инвестора (ПВД) – доход от сдачи в аренду всей площади объекта недвижимости. Расчёт ПВД представлены в таблице 10. Таблица 10 - Расчёт ПВД Показатель ПВД Расчёт 13,9 * 22 123,4* 425 = 130 693 985,5 тыс. руб. Затем определяется действительный валовой доход (ДВД) как ПВД за минусом потерь от недоиспользования площадей и недополучения арендных сумм по этой причине. Потери от недоиспользования составляют 8,5%. ДВД равен: ДВД = 130 693 985,5 – 8,5% = 119 584 996,7 млн руб. Затем из действительного валового дохода вычитаются различные расходы по эксплуатации и обслуживанию здания и определяется чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧЭД, ЧОД): ЧОД = 119 584 996,7 – 118 150 = 119 466 846,7 млн руб. В рамках доходного подхода выделяется два метода: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Для торговой недвижимости долгосрочные ежегодные темпы прироста показателей дохода приняты в размере: 5 % (1-ый год), 8 %; (2-ой год), 4 % (3-ий год), 5 % (постпрогнозный период). Длительность прогнозного периода - 3 года. Необходимо сначала определить денежные потоки на каждый прогнозный год. В таблице 11 проведен расчёт денежного потока на каждый прогнозный год. 24 Таблица 11 - Расчёт денежного потока на каждый прогнозный год Год 1 2 3 Расчёт, руб. 119 466 846,7 + 5% = 125 440 189,0 125 440 189,0+ 8% = 135 475 404,1 135 475 404,1 + 4% = 140 894 420,2 Далее рассчитывается остаточная стоимость объекта по формуле Гордона: (3) Где NOIm чистый операционный доход в последнем году прогнозного периода, i ставка дисконтирования; g предполагаемый темп роста дохода в долгосрочном периоде; Vост остаточная стоимость объекта за пределами расчетного периода. 140 894 420,2 ∗ (1 ∗ 0,03) = 24 863 721,22 0,2 − 0,03 После определяем рыночную стоимость торгового центра по модели дисконтированного денежного потока: 𝑉 = ∑𝑚 1 𝑁𝑂𝐼𝑛 1 (1+𝑖)𝑛 + 𝑉ост 1 (1+𝑖)𝑚 (4) Где NOIn – чистый операционный доход от объекта недвижимости в n-й год прогнозного периода; m – Продолжительность прогнозного периода; i – Ставка дохода на капитал (ставка дисконта); Vост – стоимость актива за пределами прогнозного периода (горизонта расчета). 140 894 420,2 * 1 / (1+0,2) + 24 863 721,22 * 1 / (1+0,2) ^ 3 = 169 752 313,5 + 42 964 510,5 = 212 716 824 руб. Далее переводим рыночную стоимость представленного на рисунке 2.2 25 с помощью индекса, Рисунок 2.2 – Индекс перевода рыночной стоимости Расчёт рыночной стоимости доходным подходом показан в таблице 12. Таблица 12 – Расчёт рыночной стоимости доходным подходом Показатель Расчёт Рыночная стоимость доходным 212 716 824 руб. * подходом 12 784 281 122,4 руб. 60,01 = Подводя итог, рыночная стоимость торгового центра доходным подходом составила 12 784 281 122,4 рублей. 2.3 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом. Следующим этапом работы является расчет стоимости объекта сравнительным подходом. В сравнительном подходе предполагается, что цены, по которым на рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Объект аналог представлен в таблице 6 . 26 Корректировки были взяты из сборника коммерческой недвижимости. Внесение корректировок по объектам аналогам представлено в таблице 13. Таблица 13 – Внесение корректировок Наименование корректировки Назначение Скорректированная цена, руб. Поправка на состав имущественных прав Скорректированная цена, руб. Площадь Скорректированная цена, руб. Местоположение Скорректированная цена, руб. Дата продажи Скорректированная цена, руб. Техническое состояние объекта Скорректированная цена, руб. Коммуникации Скорректированная цена, руб. Итоговая стоимость объекта оценки, руб. Объект аналог 1 1 179 300,0 1 1 179 300,0 1,25 1 474 125 1 1 179 300,0 1 1 179 300,0 1 1 179 300,0 1 1 179 300,0 1 179 300,0 Таким образом, стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 9 729 225 рублей. 2.4 Согласование результатов оценки. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки выполняется с помощью расчета средневзвешенной средней величины (5) Где VЗ – стоимость, полученная затратным подходом; VД – стоимость, полученная доходным подходом; VС – стоимость, полученная сравнительным подходом; 27 dЗ – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом; dД – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки доходным подходом. dС – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки сравнительным подходом. В работе ранг доходного подхода принимается равным 0,7, сравнительного – 0, 8 и затратного – 0,6. Расчёт согласованной стоимости торгового центра, согласно формуле: V = 5 264 165,8 * (0,6 / 0,6 + 0,7 + 0,8)2,5 + 12 784 281 122,4 * (0,7 / 0,6 + 0,7 + 0,8)2,7 + 9 729 225* (0,8 / 0,6 + 0,7 + 0,8)2,8 = 34 557 961 272,98 руб. 28 ЗАКЛЮЧЕНИЕ В процессе выполнения курсовой работы были рассмотрены теоретические основы оценочной деятельности. Выявлены особенности объекта оценки. Был исследован рынок торговых центров в городе Нягань, для внесения корректировок для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Проведена оценка объекта недвижимости методами сравнительного, затратного и подходного подходов. Проведено согласование результатов оценки и определена итоговая величина рыночной стоимости. Цель и задачи поставленные, были выполнены. 29 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). 2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022). 3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 14.07.2022). 4. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 27.11.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2023). 5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023). 6. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023). 7. Федеральный закон от 26.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 8. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N I)". 9. Приказ Минэкономразвития России «Виды стоимости приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ФСО N II)". 10. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "процесс оценки (ФСО N III)". 11. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Задание на оценку (ФСО N IV)". 12. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 "Об утверждении Федерального стандарта оценки " Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N V)". 30 13. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО N VI)". 14. Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)". 15. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". 16. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса (ФСО N 8)". 17. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)". 18. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки " Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)". 19. Приказ Минэкономразвития России от 30.11.2022 N 659 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (ФСО N XI)". 20. CD-ROM. Оценка стоимости недвижимости. Электронный учебник. Гриф УМО. - Москва: Огни, 2021. - 822 c. 21. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. Учебник / А.А. Варламов. - М.: Колосс, 2020. - 968 c 22. Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2020. - 104 c. 23. Севостьянов, Анатолий Массовая оценка недвижимости в целях налогообложения / Анатолий Севостьянов. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2021. - 987 c 31 24. Каминский, А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК, 2018. - 238 c. 25. Алена, Владимировна Пылаева Модели и методы кадастровой оценки недвижимости 2-е издание 2019. 32