ÎÎÎ "Íàó÷íî-ïðàêòè÷åñêèé öåíòð ïðîôåññèîíàëüíûõ îöåíùèêîâ (ÍÏÖÏÎ)" ÑÏÐÀÂÎ×ÍÈÊ ÐÀÑ×ÅÒÍÛÕ ÄÀÍÍÛÕ ÄËß ÎÖÅÍÊÈ È ÊÎÍÑÀËÒÈÍÃÀ ÑÐÄ ¹1 Ïîä ðåäàêöèåé ê.ò.í. Å.Å. ßñêåâè÷à Ìîñêâà 2008 1 ÓÄÊ 657.92:[332.62+658.27](035) ÁÁÊ 65 ÑÏÐÀÂÎ×ÍÈÊ ÐÀÑ×ÅÒÍÛÕ ÄÀÍÍÛÕ ÄËß ÎÖÅÍÊÈ È ÊÎÍÑÀËÒÈÍÃÀ Ñïðàâî÷íèê ðàñ÷åòíûõ äàííûõ äëÿ îöåíêè è êîíñàëòèíãà (ÑÐÄ ¹1) / Ïîä ðåä. ê.ò.í. Å.Å. ßñêåâè÷à. - Ì.: ÎÎÎ «Íàó÷íî-ïðàêòè÷åñêèé öåíòð ïðîôåññèîíàëüíûõ îöåíùèêîâ», 2008. – 50 ñ.  íàñòîÿùåì ñïðàâî÷íèêå ïðåäñòàâëåíû öèôðîâûå ðàñ÷åòíûå ïàðàìåòðû, ïîëó÷åííûå ñ ïîìîùüþ àïðîáèðîâàííûõ ìåòîäèê è ïðîãðàììíûõ ïðîäóêòîâ, äëÿ óçêîïðîôèëüíûõ ñïåöèàëèñòîâ, çíàêîìûõ ñ ìåòîäîëîãèåé îöåíêè. Ìíîãèå äàííûå ïðèâåäåíû èç ïðàêòè÷åñêèõ îò÷åòîâ ïî îöåíêå. Ñïðàâî÷íèê ïðåñëåäóåò, â îñíîâíîì, òðè öåëè: - îçíàêîìèòü çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö ñ çíà÷åíèÿìè ðàñ÷åòíûõ ïàðàìåòðîâ; - îçíàêîìèòü ïðàêòèêóþùèõ ñïåöèàëèñòîâ ñ ìåòîäîëîãèåé ïîëó÷åíèÿ ýòèõ ïàðàìåòðîâ; - èíèöèèðîâàòü èíûå ìåòîäîëîãè÷åñêèå ïðèåìû ïîëó÷åíèÿ ýòèõ ïàðàìåòðîâ íà áàçå ñîâåðøåíñòâîâàíèÿ òåîðèè è ïðàêòèêè îöåíêè. Ñïðàâî÷íèê ìîæåò ïðåäñòàâëÿòü èíòåðåñ äëÿ ïðàêòèêóþùèõ îöåíùèêîâ, ñïåöèàëèñòîâ ýêîíîìè÷åñêîãî ïðîôèëÿ, ñòóäåíòîâ è àñïèðàíòîâ ñîîòâåòñòâóþùèõ ñïåöèàëüíîñòåé. ISBN 978-5-904038-01-4 ISBN 978-5-904038-02-1 2 © ÎÎÎ "Íàó÷íî-ïðàêòè÷åñêèé öåíòð ïðîôåññèîíàëüíûõ îöåíùèêîâ", 2008 ɋɈȾȿɊɀȺɇɂȿ ȼɜɟɞɟɧɢɟ …………………………….…………………………….………………………………… Ɋɚɡɞɟɥ 1. ɇȿȾȼɂɀɂɆɈɋɌɖ ……………………………………………………………………… 1.1. Ɇɨɧɢɬɨɪɢɧɝ ɩɪɢɛɵɥɢ ɩɪɟɞɩɪɢɧɢɦɚɬɟɥɹ ɢ ɜɧɟɲɧɢɯ ɢɡɧɨɫɨɜ (ɩɨ ɝɨɪɨɞɚɦ ɊɎ ɜ 20032008 ɝɝ.) ………..…………………………….…………………………….………………………… 1.2. Ʉɨɪɪɟɤɬɢɪɨɜɨɱɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ ɞɥɹ ɫɪɚɜɧɟɧɢɹ ɚɧɚɥɨɝɨɜ …………………………………….…... 1.2.1. Ʉɨɪɪɟɤɬɢɪɨɜɤɢ ɧɚ ɭɬɨɪɝɨɜɚɧɢɟ ….…………………………….……………...…………….. 1.2.2. Ʉɨɪɪɟɤɬɢɪɨɜɤɢ ɧɚ ɪɚɡɧɢɰɭ ɜ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɩɨɦɟɳɟɧɢɣ, ɬɪɟɛɭɸɳɢɯ ɪɟɦɨɧɬɚ ɢ ɨɬɪɟɦɨɧɬɢɪɨɜɚɧɧɵɯ ……………………...……………………………………………………...……………… 1.3. Ɂɧɚɱɟɧɢɹ ɜɚɥɨɜɵɯ ɪɟɧɬɧɵɯ ɦɭɥɶɬɢɩɥɢɤɚɬɨɪɨɜ (ȼɊɆ) ɩɨ ɝɨɪɨɞɚɦ ɊɎ …………………….. 1.4. ɋɪɨɤɢ ɷɤɫɩɨɡɢɰɢɢ (ɜɪɟɦɹ ɥɢɤɜɢɞɧɨɫɬɢ) ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ …………………………. 1.5. Ʉɨɪɪɟɥɹɰɢɨɧɧɨ-ɪɟɝɪɟɫɫɢɨɧɧɵɟ ɫɜɹɡɢ ɢ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɵ. ɂɫɫɥɟɞɨɜɚɧɢɟ ɫɨɨɬɧɨɲɟɧɢɹ «ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ ɩɪɚɜ ɞɨɥɝɨɫɪɨɱɧɨɣ ɚɪɟɧɞɵ ɧɚ 49 ɥɟɬ / ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ ɩɪɚɜ ɫɨɛɫɬɜɟɧɧɨɫɬɢ» ɞɥɹ ɡɟɦɟɥɶɧɵɯ ɭɱɚɫɬɤɨɜ ………….…………………………….…………………………….……………. 1.5.1. Ɂɧɚɱɟɧɢɹ ɫɨɨɬɧɨɲɟɧɢɹ ɉȺ/ɉɋ ɞɥɹ ɨɛɴɟɤɬɨɜ Ɇɨɫɤɨɜɫɤɨɣ ɨɛɥɚɫɬɢ ……………...…...…. 1.5.2. Ɂɧɚɱɟɧɢɹ ɫɨɨɬɧɨɲɟɧɢɹ ɉȺ/ɉɋ ɞɥɹ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɧɟɤɨɬɨɪɵɯ ɝɨɪɨɞɨɜ ɊɎ …………….….…. Ɋɚɡɞɟɥ 2. ȻɂɁɇȿɋ …………………………….…………………………….……………………… 2.1. Ⱦɢɚɩɚɡɨɧɵ ɪɢɫɤɨɜ ɞɥɹ ɊɎ ……………………………………….…………………………….. 2.2. Ɂɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ………………………………….………………………………. 2.2.1. Ȼɢɪɠɟɜɵɟ ɡɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ……….…………………………….……………... 2.2.2. Ȼɚɥɚɧɫɨɜɵɟ ɡɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ (ɪɵɱɚɝɨɜɨɝɨ ɢ ɛɟɡɪɵɱɚɝɨɜɨɝɨ) …………….…. 2.3. Ɋɚɫɱɟɬɧɵɟ ɦɭɥɶɬɢɩɥɢɤɚɬɨɪɵ …..…………………………….…………………….….………. 2.4. Ȼɢɪɠɟɜɵɟ ɞɚɧɧɵɟ. ɋɨɨɬɧɨɲɟɧɢɟ ɤɨɬɢɪɨɜɨɤ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɩɪɢɜɢɥɟɝɢɪɨɜɚɧɧɵɯ ɢ ɨɛɵɤɧɨɜɟɧɧɵɯ ɚɤɰɢɣ ………………………….…………………………….…………………………….… 2.5. ȼɧɭɬɪɟɧɧɢɟ ɧɨɪɦɵ ɪɟɧɬɚɛɟɥɶɧɨɫɬɢ (IRR) ɨɬɞɟɥɶɧɵɯ ɢɧɜɟɫɬɢɰɢɨɧɧɵɯ ɩɪɨɟɤɬɨɜ ………... 2.6. ɋɤɢɞɤɢ ɢ ɧɚɞɛɚɜɤɢ ɩɪɢ ɨɰɟɧɤɟ ɛɢɡɧɟɫɚ (ɩɨ ɡɚɪɭɛɟɠɧɵɦ ɢɫɬɨɱɧɢɤɚɦ ɢɧɮɨɪɦɚɰɢɢ) ……... Ɋɚɡɞɟɥ 3. ɂɇɌȿɅɅȿɄɌɍȺɅɖɇȺə ɋɈȻɋɌȼȿɇɇɈɋɌɖ ɂ ɇȿɆȺɌȿɊɂȺɅɖɇɕȿ ȺɄɌɂȼɕ (ɇɆȺ) ……………………………….…………………………….………..…….……… 3.1. Ɋɢɫɤɢ ɜɧɟɞɪɟɧɢɹ ɇɆȺ ɜ ɛɢɡɧɟɫ ….…………………………….……………………..………. 3.2. Ɏɪɚɧɱɚɣɡɢɧɝ (ɪɨɹɥɬɢ) ɜ ɬɨɪɝɨɜɥɟ ……………………………….………………………….…. 3.3. Ɍɟɥɟɫɟɪɢɚɥɵ ……………………………………….…………………………….……………... 3.4. Ɏɨɧɞ ɨɩɥɚɬɵ ɬɪɭɞɚ (ɎɈɌ)ɫ ɧɚɱɢɫɥɟɧɢɹɦɢ ɜ ɨɬɪɚɫɥɟɜɨɣ ɫɬɪɭɤɬɭɪɟ ɫɟɛɟɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ……… Ɋɚɡɞɟɥ 4. ɆȺɒɂɇɕ ɂ ɈȻɈɊɍȾɈȼȺɇɂȿ (ɆɢɈ) ……………………………………………… 4.1. Ɇɨɧɢɬɨɪɢɧɝ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɑɢɥɬɨɧɚ (ɬɨɪɦɨɠɟɧɢɹ) ɡɚ 1999-2008 ɝɝ. …………………...…. 4.2. Ʉɨɪɪɟɥɹɰɢɨɧɧɨ-ɪɟɝɪɟɫɫɢɨɧɧɵɟ ɫɜɹɡɢ. Ɉɩɪɟɞɟɥɟɧɢɟ ɯɚɪɚɤɬɟɪɚ ɢɡɦɟɧɟɧɢɹ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɩɪɢ ɯɪɚɧɟɧɢɢ ɢ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɨɜ ɩɪɢ ɩɟɪɟɯɨɞɟ ɨɛɴɟɤɬɚ ɧɚ ɜɬɨɪɢɱɧɵɣ ɪɵɧɨɤ ……..……. Ɋɚɡɞɟɥ 5. ɈȻɓɂȿ ȾȺɇɇɕȿ ………………………………………………………………………. 5.1. ɋɬɚɜɤɢ ɪɟɮɢɧɚɧɫɢɪɨɜɚɧɢɹ (ɊɎ, ɋɒȺ, ɫɬɪɚɧɵ ȿɜɪɨɫɨɸɡɚ) ɢ ɫɬɪɚɧɨɜɵɟ ɪɢɫɤɢ ɞɥɹ ɊɎ … 5.2. ɋɬɪɚɯɨɜɵɟ ɬɚɪɢɮɵ ………………………………………………………………………….….. 5.3. ɇɚɥɨɝɨɜɨɟ ɨɤɪɭɠɟɧɢɟ ………………………………………………………………………….. 5.4. ɗɤɫɩɟɪɬɧɵɟ ɦɧɟɧɢɹ ɫɩɟɰɢɚɥɢɫɬɨɜ ……………………………………………………...…….. 5.4.1. ɇɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɶ ………………………………………………………………………………... 5.4.2. Ȼɢɡɧɟɫ ……………………………………………………………………………………...….. 5.4.3. ɂɋ ɢ ɇɆȺ …………………………………………………………………………………….. 5.4.4. Ɇɚɲɢɧɵ ɢ ɨɛɨɪɭɞɨɜɚɧɢɟ ………………………………………………………………….… Ɋɚɡɞɟɥ 6. ɆȿɌɈȾɈɅɈȽɂɑȿɋɄɂȿ ɈɋɇɈȼɕ ɉɈɅɍɑȿɇɂə ɊȺɋɑȿɌɇɕɏ ȾȺɇɇɕɏ …..... Ɂɚɤɥɸɱɟɧɢɟ ………………………………………………………………………………………… Ʌɢɬɟɪɚɬɭɪɧɵɟ ɢɫɬɨɱɧɢɤɢ …………………………………………………………………….….. ɋɬɪ. 4 5 5 12 12 12 12 14 15 15 16 18 18 18 18 20 21 24 24 25 29 29 30 31 32 34 34 35 36 36 36 37 38 38 39 40 41 44 47 48 3 ÂÂÅÄÅÍÈÅ Ïðîâåäåíèå ðàáîò ïî îöåíêå è êîíñàëòèíãó îïèðàåòñÿ íà ðàñ÷åòíûå ïàðàìåòðû, òåõíîëîãèÿ ïîëó÷åíèÿ êîòîðûõ äîñòàòî÷íî òðóäîåìêà è òðåáóåò îïðåäåëåííîãî ìåòîäîëîãè÷åñêîãî îáîñíîâàíèÿ è íàó÷íîé ïîäãîòîâêè.  óñëîâèÿõ èçìåíÿþùåéñÿ ðîññèéñêîé ýêîíîìèêè îñíîâíûå ðàñ÷åòíûå ïàðàìåòðû (áåòà, ðèñêè, ïðèáûëü ïðåäïðèíèìàòåëÿ, ìóëüòèïëèêàòîðû, ðîÿëòè, êîýôôèöèåíòû ×èëòîíà, êîððåëÿöèîííîðåãðåññèîííûå ñâÿçè è ò. ï.) ñ òå÷åíèåì âðåìåíè òàêæå èçìåíÿþòñÿ, ÷òî òðåáóåò ïîñòîÿííîãî ïðîâåäåíèÿ èõ ìîíèòîðèíãà. Ìîíèòîðèíã ïîêàçûâàåò äèíàìèêó ýòèõ äàííûõ è ïîçâîëÿåò ñïåöèàëèñòàì, ðàáîòàþùèì â îáëàñòè îöåíêè è êîíñàëòèíãà, ïîëó÷àòü íàäåæíûå ðàñ÷åòíûå öèôðîâûå ïàðàìåòðû. Ñ äðóãîé ñòîðîíû, íàëè÷èå òàêèõ äàííûõ ñóùåñòâåííî îáëåã÷àåò ïðîöåññ ïðîâåðêè îò÷åòîâ è ðàáîòó ïî îöåíêå è êîíñàëòèíãó.  íàñòîÿùåì ñïðàâî÷íèêå ïðåäñòàâëåíû öèôðîâûå ðàñ÷åòíûå ïàðàìåòðû, ïîëó÷åííûå ñ ïîìîùüþ àïðîáèðîâàííûõ ìåòîäèê è ïðîãðàììíûõ ïðîäóêòîâ, äëÿ óçêîïðîôèëüíûõ ñïåöèàëèñòîâ, çíàêîìûõ ñ ìåòîäîëîãèåé îöåíêè. Ìíîãèå äàííûå ïðèâåäåíû èç ïðàêòè÷åñêèõ îò÷åòîâ ïî îöåíêå.  ñîâðåìåííûõ óñëîâèÿõ ðîññèéñêîé ïðàêòèêè îöåíêè è êîíñàëòèíãà ðàáîòà ïî ïîëó÷åíèþ èñõîä- 4 íûõ öèôðîâûõ äàííûõ ó ñïåöèàëèñòîâ îöåíî÷íûõ è êîíñàëòèíãîâûõ ôèðì çàíèìàåò ìíîãî âðåìåíè è îïèðàåòñÿ íà ìíîãèå èñòî÷íèêè èíôîðìàöèè. Îáúåäèíåíèå áîëüøèíñòâà äàííûõ â îäíîì èçäàíèè ïîìîæåò ñíèçèòü òðóäîåìêîñòü èññëåäîâàòåëüñêèõ ðàáîò. Ïëàíèðóåòñÿ ïåðèîäè÷åñêàÿ ïîäãîòîâêà íîìåðîâ ñïðàâî÷íèêà: â 2008 ã. ïðåäïîëàãàåòñÿ èçäàíèå äâóõ íîìåðîâ, äàëåå èõ êîëè÷åñòâî âîçðàñòåò äî ÷åòûðåõ íîìåðîâ â ãîä (åæåêâàðòàëüíî). Òåìàòè÷åñêèå ðàçäåëû ñïðàâî÷íèêà îõâàòûâàþò ñëåäóþùèå íàïðàâëåíèÿ èññëåäîâàíèé: - ìîíèòîðèíã ðàñ÷åòíûõ äàííûõ; - êîððåëÿöèîííî-ðåãðåññèîííûå ñâÿçè; - ñòàòèñòè÷åñêè äîñòîâåðíûå ðåçóëüòàòû îáðàáîòêè ïðàêòè÷åñêèõ äàííûõ; - èíôîðìàöèîííûå äàííûå è ò. ï.  çàâåðøàþùåì ðàçäåëå ñïðàâî÷íèêà ìîæíî îçíàêîìèòüñÿ ñ îñíîâíûìè ìåòîäîëîãè÷åñêèìè àëãîðèòìàìè ïðîâåäåíèÿ ðàñ÷åòîâ è ïîëó÷åíèÿ ïðåäñòàâëåííûõ â ñïðàâî÷íèêå äàííûõ. Ñïèñîê ëèòåðàòóðíûõ èñòî÷íèêîâ ñîäåðæèò ìåòîäè÷åñêèå ìàòåðèàëû, èñïîëüçîâàííûå ïðè ïðîâåäåíèè àíàëèòè÷åñêèõ ðàñ÷åòîâ. Êàæäûé íîìåð áóäåò ñîäåðæàòü íîâûå äàííûå, ïðèìåíÿåìûå â îöåíêå è êîíñàëòèíãå, à òàêæå ðåçóëüòàòû ìîíèòîðèíãîâ. Ðàçäåë 1. ÍÅÄÂÈÆÈÌÎÑÒÜ 1.1. Ìîíèòîðèíã ïðèáûëè ïðåäïðèíèìàòåëÿ è âíåøíèõ èçíîñîâ (ïî ãîðîäàì ÐÔ â 2003-2008 ãã.) Èñïîëüçîâàíèå: - ïðè ïðîâåäåíèè ÀÍÍÝÈ; - â çàòðàòíîì ïîäõîäå ïðè ïðèâåäåíèè ñòîèìîñòè çàòðàò íà íîâîå ñòðîèòåëüñòâî ê ðûíî÷íûì ñòîèìîñòÿì; - â ñðàâíèòåëüíîì ïîäõîäå äëÿ îáîñíîâàíèÿ êîððåêòèðîâîê; - ïðè èíâåñòèöèîííîì ïðîåêòèðîâàíèè äëÿ ðåøåíèÿ ôèíàíñîâûõ âîïðîñîâ è ò. ï.  ðàñ÷åòàõ ïðèíÿòû ñëåäóþùèå êîýôôèöèåíòû: - ïðèáûëè ïðåäïðèíèìàòåëÿ Êïï = 1 + ÏÏ; - âíåøíåãî èçíîñà Êâíè = 1 – ÂíÈ, ãäå ÏÏ – îòíîøåíèå ïðèáûëè ïðåäïðèíèìàòåëÿ ê ñòîèìîñòè íîâîãî ñòðîèòåëüñòâà óëó÷øåíèé íà äàòó îöåíêè; ÂíÈ – îòíîøåíèå âíåøíèõ èçíîñîâ ê ñòîèìîñòè íîâîãî ñòðîèòåëüñòâà óëó÷øåíèé íà äàòó îöåíêè. Ïðåäñòàâëåííûå íèæå äàííûå ïîëó÷åíû ñ ïîìîùüþ ïðîãðàììíîãî ïðîäóêòà «ÍÏÏ». Ðàñ÷åòû ïðèáûëè ïðåäïðèíèìàòåëÿ è âíåøíèõ èçíîñîâ âûïîëíåíû íà îñíîâàíèè ñëåäóþùèõ ìåòîäèê: - Ìåòîäèêà îöåíêè ïðèáûëè ïðåäïðèíèìàòåëÿ, âðåìåíè ñîçäàíèÿ è ñîñòàâà ñòðîèòåëüíûõ ðàñõîäîâ äëÿ îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - Ì., 2004, 2007. www.cpcpa.ru (òàáë. 1.1.1); - Ìåòîäèêà îöåíêè âëèÿíèÿ âíåøíèõ èçíîñîâ, ñåðâèòóòîâ è àðåíäíûõ äîãîâîðîâ íà ñòîèìîñòü îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - Ì., 2004. www.cpcpa.ru; - Êëàññèôèêàöèÿ îñíîâíûõ òèïîâ çäàíèé è ñîîðóæåíèé äëÿ ïðîèçâîäñòâà ðàáîò ïî îöåíêå. Ìåòîäèêà óñêîðåííîãî îïðåäåëåíèÿ ôóíêöèîíàëüíîãî èçíîñà îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - Ì., 2005. www.cpcpa.ru Ɍɚɛɥɢɰɚ 1.1.1 Ʉɨɫɜɟɧɧɵɟ ɩɪɢɡɧɚɤɢ ɩɨɹɜɥɟɧɢɹ ɜɧɟɲɧɟɝɨ ɢɡɧɨɫɚ ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 7 9 ɉɪɢɡɧɚɤɢ ɜɧɟɲɧɟɝɨ ɢɡɧɨɫɚ ɞɥɹ ɡɞɚɧɢɣ ɢ ɫɨɨɪɭɠɟɧɢɣ Ɉɬɫɭɬɫɬɜɭɟɬ ɧɨɜɨɟ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɨ ɭɥɭɱɲɟɧɢɣ ɇɟ ɪɚɡɜɢɬ ɪɵɧɨɤ ɤɭɩɥɢ-ɩɪɨɞɚɠɢ ɢ ɫɞɚɱɢ ɜ ɚɪɟɧɞɭ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ ɉɪɢɫɭɬɫɬɜɭɟɬ ɪɵɧɨɤ ɫɞɚɱɢ ɜ ɚɪɟɧɞɭ ɭɥɭɱɲɟɧɢɣ, ɧɟ ɪɚɡɜɢɬ ɪɵɧɨɤ ɤɭɩɥɢ-ɩɪɨɞɚɠɢ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ ȼɟɥɢɤ ɜɚɥɨɜɵɣ ɪɟɧɬɧɵɣ ɦɭɥɶɬɢɩɥɢɤɚɬɨɪ (ȼɊɆ) ɜ ɪɚɫɫɦɚɬɪɢɜɚɟɦɨɦ ɫɟɝɦɟɧɬɟ ɪɵɧɤɚ Ɉɬɧɨɫɢɬɟɥɶɧɨ ɧɢɡɤɚɹ ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ ɡɟɦɟɥɶɧɵɯ ɭɱɚɫɬɤɨɜ ɇɟɞɨɡɚɝɪɭɡɤɚ ɨɰɟɧɢɜɚɟɦɵɯ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ Ɋɵɧɨɤ ɪɚɡɜɢɬ, ɧɨ ɢɦɟɟɬ ɦɟɫɬɨ ɦɨɧɨɩɨɥɢɹ ɩɪɢ ɧɟɫɨɜɟɪɲɟɧɧɨɣ ɤɨɧɤɭɪɟɧɰɢɢ Ɋɵɧɨɤ ɪɚɡɜɢɬ ɢɥɢ ɧɚɯɨɞɢɬɫɹ ɜ ɪɚɡɜɢɬɢɢ, ɧɨ ɢɦɟɟɬ ɦɟɫɬɨ ɨɬɪɢɰɚɬɟɥɶɧɚɹ ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ ɡɟɦɟɥɶɧɨɝɨ ɭɱɚɫɬɤɚ ɩɪɢ ɩɪɢɦɟɧɟɧɢɢ ɦɟɬɨɞɚ ɨɫɬɚɬɤɚ (ɩɨ ɦɟɬɨɞɢɱɟɫɤɢɦ ɪɟɤɨɦɟɧɞɚɰɢɹɦ ɆɂɈ) Ïðåäñòàâëåííûå â òàáë. 1.1.2 ðåçóëüòàòû ìîíèòîðèíãà ñòîèìîñòíûõ ïàðàìåòðîâ óëó÷øåíèé ñðàâíèâàëèñü ñî ñðåäíåðûíî÷íûìè äàííûìè â ðàññìàòðèâàåìîì ñåãìåíòå ðûíêà. 5 6 Рыночная прибыль предпринимателя ПП, % Констр. Город, область, № Тип система местоположение п/п недвижимости КС, 2003 г. 08.2006 г. 01.2007 04.2007 10.2007 03.2008 объекта класс 1 Архангельск Промзона Произв. 1, «С» (окраина) помещения 2 Бийск Ближе к окраине Типовое 1,4 «С» 16 18 жилье 3 Владивосток Центр Офисы 4, «С» 42 54 43 Окраина (к аэроп.) Произв. 4, «С» корпуса Центр Магазины 1, «С» 52 67 4 Волгоград Разбросаны по Магазины 1, «С» 32 38 43 городу на удалении от центра Разбросаны по Магазины 6,11, «В» 47 52 67 городу 5 Волхов, Ленинградская обл. 6 Рядом с ж/д стан- Произв.1 1 8 цией админ. здание Центр Офисные 4, «С» 48 39 30 помещения Центр Торговые 1,6, «В» 68 79 помещения Окраина Торговые помещения 4, «В» 35 44 (встроенные) 7 Иркутск Средние районы, Произв. 4, «С» окраина здания Средние районы Магазины 1, «С» 38 42 8 Калуга Центр Произв. 1, «С» 22 18 здания Таблица 1.1.2 08.2006 8 8 - - - 2003 - - - - - - - - - - - - - - - - - 01.2007 - - 48 - - - - - - - - - - - 04.2007 - - 17 - - - - - - - - - 12 03.2008 Рыночные внешние износы ВнИ, % Результаты исследований ПП и ВнИ на территории РФ в 2003-2008 гг. 7 Рыночная прибыль предпринимателя ПП, % Констр. Город, область, № Тип система местоположение п/п недвижимости КС, 2003 г. 08.2006 г. 01.2007 04.2007 10.2007 03.2008 объекта класс 9 Киржач, Владимирская обл. Промзона Произв. 1, «С» здания 10 Киров Средние районы Произв. 4, «С» здания Средние районы Магазины 1,4, «С» 29 34 11 Копейск Окраина Произв. 1,4, «С» здания 12 Краснодар Центр Офисные 2, «С» 36 45 помещения Центр Торговые 1, «В» 1, «В» 46 58 63 помещения Центр Торговое 1, «С» 1, «С» 46 34 помещение 13 Курск Средние районы Произв. 4, «С» 4, «С» здания 14 Кыштым Окраина Произв. 1,4, «С» 1,4, «С» здания 15 Москва Центр Элитное 1,3, «А» 49-58 97 107 85 82 жилье Окраины Элитное 1,3, «В» 28-32 82 71 60 жилье Центр Торговые 1,6, 42-46 142 132 115 комплексы «А, В» Средние районы Торговые ком1,6, «В» 32-38 118 114 98 плексы Приближенно ко Торговые ком4,6, «В» 29-38 102 92 94 МКАД плексы Средние районы Произв. 42 помещения (для 1,4, «С» 48 33 средней высоты) - 14 (для высоких) - - - - - - - - - - - - - - 28-31 - 01.2007 08.2006 2003 - - - - - - 52 8-12 - - - 48 - 56 - 04.2007 - - - - - - - 6 - - - - - 32 - 03.2008 Рыночные внешние износы ВнИ, % 8 Приближенно ко МКАД Средние районы Центр Средние районы Приближенно ко МКАД Средние районы Центр и основные магистрали Центр и основные магистрали Центр и основные магистрали Приближенно ко МКАД Приближенно ко МКАД Средние районы 4, 1, «С» 3,6, «В» 1, «С» 3,6, «В» 3,6, «А» Склады4, «В» терминалы Склады4, «В» терминалы Склады1,4, «С» терминалы Гаражи мет. 5 (3 х 6 м.) Подземн. парковки в элитных 1,3 жилых зданиях Подземн. парковки в элитных 1,3 жилых зданиях Подземн. парковки в 1,3 элитных жилых зданиях Офисы Офисы Офисы Офисы Офисы - - - - - - 13-26 76 - 109 82 63 102 79 114 128 - - - 31-32 - 57-68 - - - - - - - - - - - - - 48 84 92 - - - - - - - - - - - - - 75 118 93 62 118 82 122 126 52 86 97 28 62 116 87 40 75 96 78 99 Рыночная прибыль предпринимателя ПП, % Констр. Город, область, № Тип система местоположение п/п недвижимости КС, 2003 г. 08.2006 г. 01.2007 04.2007 10.2007 03.2008 объекта класс Приближенно ко Произв. МКАД помещения 1,4,3, «С» 26-28 35 30 35 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 18 (для высоких) - 01.2007 08.2006 2003 - - - - - - - - - - - - - 04.2007 - - - - - - - - - - - - 6 (для высоких) 03.2008 Рыночные внешние износы ВнИ, % 9 Констр. Город, область, № Тип система местоположение п/п недвижимости КС, объекта класс 16 Московская обл. 15-25 км от МКАД Элитные заго(Рублево-Успенс- родные владе1,3 кое и Новорижское ния по индив. проектам шоссе) 40-50 км от МКАД Элитные заго(Рублево-Успенс- родные владе1,3 кое и Новорижское ния по индив. проектам шоссе) 20-40 км от МКАД Тип. загор. 1,7 влад. соврем. постройки 20-40 км от МКАД Тип. загор. влад. старой 7 постройки 50-60 км от МКАД Тип. загор. влад. соврем. 1 постройки 60-70 км от МКАД Тип. загор. влад. соврем. 1 постройки 10-20 км от МКАД Офисы 1,3,4,6, «В» 10-20 км от МКАД Офисы 1,4, С» 30-40 км от МКАД Офисы 1,4, «С» 50-60 км от МКАД Офисы 1,4, «С» 70-90 км от МКАД Офисы 1,4, «С» 10-20 км от МКАД Склады6, «В» терминалы 40-70 км от МКАД Склады6, «В» терминалы 10-30 км от МКАД Магазины 1, «С» 30-60 км от МКАД Магазины 1, «С» 70-90 км от МКАД Магазины 1, «С» 10-30 км от МКАД Произв. 4, «С» помещения 30-60 км от МКАД Произв. 4, «С» помещения - 72 45 36 31 39 22 15 8 75 32 61 44 32 28 16 12-19 10 23-26 10-12 0 24-38 20-26 18-21 29-32 8-10 - - - - - - - - - 112 25-42 - 132 65-68 2003 г. 08.2006 г. 01.2007 - - - - - - - - - - - - - 04.2007 18 32 48 42 28 38 82 38 12 10 42 43 45 32 66 132 138 10.2007 17 29 45 44 33 44 86 41 16 9 6 52 49 47 36 72 134 108 03.2008 Рыночная прибыль предпринимателя ПП, % - - - - - - - - - - - - - 2003 10 4 - - - 10 15 - - - - - - - 08.2006 - - - - - - - - - - - - - 01.2007 - - - - - - - - - - - - - 04.2007 - - - - - 2 15 12 - - - - - - - 03.2008 Рыночные внешние износы ВнИ, % 10 Рыночная прибыль предпринимателя ПП, % Констр. Город, область, № Тип система местоположение п/п недвижимости КС, 2003 г. 08.2006 г. 01.2007 04.2007 10.2007 03.2008 объекта класс 70-90 км от МКАД Произв. 4, «С» 0 7 14 19 помещения 17 Мурманск Центр города Офисные 1, 4, «С» 22 32 39 помещения Окраина Офисные 1, 4, «С» 8 16 14 помещения 18 Мурманская обл. Берег моря Нежилые 1, 2, «С, Д» здания 19 Новокузнецк Ближе к окраине Складские 4, «С» 17 помещения 20 Новосибирск Окраина, промзона Произв. 4, «С» 8 здания 21 Оренбург Центр Торговые 1, 4, «В» 72 76 68 помещения 22 Ростов-на-Дону Центр Торговые 1, 4, «С» 64 68 64 помещения Окраина Торговые 1, 4, «С» 46 44 48 помещения 23 Россошь, Воронежская обл. 24 Окраина Птичники 2 Центр Магазины 4, «В» 46 49 45 25 Санкт-Петербург Центр Элитное 1,3, «А» 99 81 76 жилье Окраины Элитное 1,3, «В» 74 60 62 жилье Центр Торговые 1,6, 108 117 111 комплексы «А,В» Средние районы Торговые 1,6, «В» 87 98 92 комплексы 08.2006 25 5 11-59 12 - 68 - 2003 - - - - - - - - - - - - - - - - 01.2007 - - - - - - - - - - - - - - 04.2007 - - - - - - - - 4 - - - - - 03.2008 Рыночные внешние износы ВнИ, % 11 Офисные помещения Офисные помещения Магазины Магазины Офисные помещения Офисные помещения Центр Окраина 27 Тамбовская обл. Рассказово Жилые 5-эт. дома Мичуринск, Жилые 5-эт. Котовск дома 28 Тверь Окраина Магазины Средний район Офисные помещения Окраина Произв. здания 29 Тверская обл. Кимрский р-н, База отдыха берег Волги, (5,3 га, 18 стро150 км от МКАД ений) 30 Тула Центр Офисы Центр Магазины Центр Магазины 31 Ярославль Промзона Производствосклады Окраина 26 Тамбов Центр Окраины Средние районы - - 1, «С» 1, «С» 6, «В» 1, «С» 4, «С» 3,6, «В» 4, «С» 1, «В» 6 - - - 23 15-28 42 - - 18 29 32 12-18 - - - - 42 - 74 - - - - 58 - - - - - - 46 37 26 32 - - - - - - 17 - - - - - - - - 59 (старой постр.) 48 (70-х г.) 41 (50-70-х г.) - 04.2007 29 42 46 - - - 30 36 - - - - - 40-51 - 78 - 10.2007 11-18 37 38 52 - 20 22 41 - - 44 31 22 33 34 35 73 58 03.2008 Рыночная прибыль предпринимателя ПП, % 2003 г. 08.2006 г. 01.2007 1,4, «С» 1,4, «С» 1, «С» 1, «С» 1,4, «С» 1,4, «С» Констр. Город, область, № Тип система местоположение п/п недвижимости КС, объекта класс Центр Офисные 4, «В» помещения Центр Офисные помещения 1, «С» - - - - - - - - - - - - - - - 2003 - - - - - - - 3 - - - - - - - 08.2006 - - - - - - - - - - - - - - - 01.2007 - - - - - - - - - - - - - - - 04.2007 - - - - - - - - - - - - - - - 03.2008 Рыночные внешние износы ВнИ, % 1.2. Êîððåêòèðîâî÷íûå äàííûå äëÿ ñðàâíåíèÿ àíàëîãîâ Èñïîëüçîâàíèå: â ñðàâíèòåëüíîì ïîäõîäå äëÿ ïðîâåäåíèÿ êîððåêòèðîâîê. 1.2.1. Êîððåêòèðîâêè íà óòîðãîâàíèå (òàáë. 1.2.1) Ɍɚɛɥɢɰɚ 1.2.1 Ʉɨɪɪɟɤɬɢɪɨɜɤɢ ɧɚ ɭɬɨɪɝɨɜɚɧɢɟ (ɪɚɡɧɢɰɚ ɜ ɰɟɧɟ ɫɞɟɥɤɢ ɢ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɩɪɟɞɥɨɠɟɧɢɹ ɩɪɢ ɤɭɩɥɟ-ɩɪɨɞɚɠɟ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ) Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɫɤɢɞɤɢ ɂɫɬɨɱɧɢɤ ɇɚɢɛɨɥɟɟ ɢɧɮɨɪɦɚɰɢɢ Ɇɢɧɢɦɚɥɶɧɵɣ Ɇɚɤɫɢɦɚɥɶɧɵɣ ɜɟɪɨɹɬɧɵɣ ɇɟɠɢɥɚɹ 0,928 0,911 0,943 [3] Ɋɵɧɨɱɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ ɀɢɥɚɹ 0,94 0,90 0,98 [2] ɗɤɫɩɟɪɬɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ Ʉɨɦɦɟɪɱɟɫɤɚɹ 0,95 0,93 0,97 [2] ɗɤɫɩɟɪɬɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ ɉɪɨɦɵɲɥɟɧɧɚɹ ɢ ɫɤɥɚɞɫɤɚɹ 0,93 0,91 0,95 [2] ɗɤɫɩɟɪɬɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ Ɂɟɦɟɥɶɧɵɟ ɭɱɚɫɬɤɢ 0,95 0,93 0,97 [2] ɗɤɫɩɟɪɬɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ ȼɨɡɞɭɲɧɵɟ ɫɭɞɚ* 0,911 0,861 0,970 [3] Ɋɵɧɨɱɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ * ȼ ɫɨɨɬɜɟɬɫɬɜɢɢ ɫɨ ɫɬ.130 ȽɄ ɊɎ ɜɨɡɞɭɲɧɵɟ ɫɭɞɚ ɨɬɧɟɫɟɧɵ ɤ ɨɛɴɟɤɬɚɦ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ. Ɍɢɩ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ Èç òàáë. 1.2.1 ñëåäóåò, ÷òî êîýôôèöèåíò ñêèäêè íà óòîðãîâàíèå äëÿ ñòðîèòåëü- íîé íåäâèæèìîñòè íàõîäèòñÿ â äèàïàçîíå 0,930,95. 1.2.2. Êîððåêòèðîâêè íà ðàçíèöó â ñòîèìîñòè ïîìåùåíèé, òðåáóþùèõ ðåìîíòà è îòðåìîíòèðîâàííûõ Êîýôôèöèåíò ñíèæåíèÿ ñòîèìîñòè ïîìåùåíèé, òðåáóþùèõ ðåìîíòà è îòðåìîíòèðîâàííûõ, ìîæåò áûòü ïðèíÿò â ñëåäóþùèõ äèàïàçîíàõ [5] (òàáë. 1.2.2). Ɍɚɛɥɢɰɚ 1.2.2 ɍɱɟɬ ɪɟɦɨɧɬɨɜ ɜ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 Ɉɛɴɟɤɬ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ Ɍɢɩ ɡɞɚɧɢɹ Ʉɜɚɪɬɢɪɵ 1-ɤɨɦɧɚɬɧɵɟ ɬɢɩɨɜɵɟ ɋɛɨɪɧɵɣ ɠ/ɛ Ɉɮɢɫɧɵɟ ɩɨɦɟɳɟɧɢɹ (ɤɥɚɫɫ «ɋ») Ʉɢɪɩɢɱ ɢ ɫɛɨɪɧɵɣ ɠ/ɛ ɉɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɟɧɧɵɟ ɩɨɦɟɳɟɧɢɹ ɋɛɨɪɧɵɣ ɠ/ɛ Ɍɨɪɝɨɜɵɟ ɩɨɦɟɳɟɧɢɹ (ɤɥɚɫɫ «ɋ») Ʉɢɪɩɢɱ Ɂɚɝɨɪɨɞɧɵɟ ɜɥɚɞɟɧɢɹ (ɷɥɢɬɧɨɝɨ Ʉɢɪɩɢɱ ɤɥɚɫɫɚ) ɋɨɨɬɧɨɲɟɧɢɟ ɫɬɨɢɦɨɫɬɟɣ ɋɞɨ ɪɟɦɨɧɬɚ/ɋɩɨɫɥɟ ɪɟɦɨɧɬɚ 0,93 ɍɱɟɬ ɪɟɦɨɧɬɨɜ ɜ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɨɛɴɟɤɬɨɜ, % 0-7 0,98 0-2 0,97 0,88 0-3 0-12 0,73 0-.27 1.3. Çíà÷åíèÿ âàëîâûõ ðåíòíûõ ìóëüòèïëèêàòîðîâ (ÂÐÌ) ïî ãîðîäàì ÐÔ Èñïîëüçîâàíèå: - äëÿ ïðÿìîãî ïåðåñ÷åòà àðåíäíîé ñòàâêè â ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè; 12 - äëÿ ïðÿìîãî ïåðåñ÷åòà ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè â àðåíäíóþ ñòàâêó; - äëÿ ïîñòðîåíèÿ ñòàâêè äèñêîíòèðîâàíèÿ (êîýôôèöèåíòà êàïèòàëèçàöèè) ìåòîäîì ýêñòðàêöèè ðûíêà; - äëÿ àíàëèçà ñîîòíîøåíèÿ ïàðàìåòðîâ ðûíêîâ êóïëè-ïðîäàæè è àðåíäû îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè.  òàáë. 1.3.1 ïðèâåäåíû íàèáîëåå âåðîÿòíûå äèàïàçîíû ÂÐÌ, ðàññ÷èòàííûå ïî ñîîòíîøåíèÿì ñòîèìîñòè îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè è ãîäîâûõ àðåíäíûõ ñòàâîê Таблица 1.3.1 Значения ВРМ в городах РФ № п/п 1 2 3 4 Город, местоположение объекта Екатеринбург Центр Середина Центр Середина Центр Середина Центр Середина Москва Центр Середина Окраина Центр Середина Окраина Центр Середина Окраина Центр Середина (магистрали) Центр Середина Окраина Центр Середина Окраина Середина, окраина Центр Окраина Нижний Новгород Центр Середина Центр Середина Рязань Центр, середина Функциональное назначение площадей, класс ВРМ Наиболее вероятный Средний Минимальный Максимальный Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «С» Торговые помещения, «С» Офисные помещения, «В» Офисные помещения, «В» Офисные помещения, «С» Офисные помещения, «С» 7,52 5,83 6,50 6,01 6,48 6,32 5,17 4,42 6,12 4,12 5,33 5,19 5,12 5,54 4,56 3,961 7,98 6,43 7,18 7,81 6,99 7,01 5,42 4,68 Торговые помещения, «А» Торговые помещения, «А» Торговые помещения, «А» Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «С» Торговые помещения, «С» Торговые помещения, «С» Офисные помещения, «А» Офисные помещения, «А» Офисные помещения, «В» Офисные помещения, «В» Офисные помещения, «В» Офисные помещения, «С» Офисные помещения, «С» Офисные помещения, «С» Производственные комплексы Квартиры в кирпичных домах, «С» Квартиры в кирпичных домах, «С» 9,90 10,94 11,66 14,90 12,52 8,82 16,37 12,92 8,19 12,91 8,52 11,99 8,61 9,93 12,64 7,00 6,55 5,15 23,70 23,43 9,14 8,92 8,21 9,46 9,05 6,94 13,05 9,32 6,33 10,60 6,63 8,59 7,54 8,07 8,45 6,62 5,82 3,51 20,59 20,61 12,51 13,14 14,07 15,58 15,31 10,49 19,34 14,65 9,73 15,83 9,85 13,9 10,71 10,24 14,48 8,06 7,84 6,75 24,32 25,77 Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «С» Торговые помещения, «С» 6,08 5,22 4,55 4,66 5,14 4,38 4,08 4,12 7,52 6,12 5,92 4,92 Торговые помещения, «В» 5,20 4,92 6,37 13 № п/п 5 6 Город, местоположение объекта Санкт-Петербург Центр Середина Центр Середина Центр Середина Центр Середина Середина Окраина Ярославль Центр Середина Окраина ВРМ Наиболее вероятный Средний Минимальный Максимальный Функциональное назначение площадей, класс Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «В» Торговые помещения, «С» Торговые помещения, «С» Офисные помещения, «В» Офисные помещения, «В» Офисные помещения, «С» Офисные помещения, «С» Производственные помещения, «С» Производственные помещения, «С» 10,53 9,58 8,17 7,22 10,70 8,76 8,72 7,45 4,17 4,39 9,12 8,62 6,59 6,23 8,92 7,87 8,16 5,69 3,48 3,52 11,47 11,05 10,18 8,92 12,56 10,70 10,21 8,95 5,86 6,18 Торговые помещения, «С» Торговые помещения, «С» Торговые помещения, «С» 5,07 4,72 4,40 4,55 4,03 3,92 5,89 5,88 5,44 1.4. Ñðîêè ýêñïîçèöèè (âðåìÿ ëèêâèäíîñòè) îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè Èñïîëüçîâàíèå: - ïðè ÀÍÍÝÈ îáúåêòîâ; - ïðè ïðîâåäåíèè êîððåêòèðîâîê; - ïðè ïîñòðîåíèè äåíåæíûõ ïîòîêîâ â ïîñòïðîãíîçíîì ïåðèîäå. Ñðîêè ýêñïîçèöèè (âðåìÿ ëèêâèäíîñòè) ïðèâåäåíû íà áàçå ðàáîòû [11] (òàáë. 1.4.1). ɋɪɨɤɢ ɷɤɫɩɨɡɢɰɢɢ (ɜɪɟɦɹ ɥɢɤɜɢɞɧɨɫɬɢ) ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɢ ʋ ɩ/ɩ Ƚɨɪɨɞ, ɦɟɫɬɨɩɨɥɨɠɟɧɢɟ ɨɛɴɟɤɬɚ 1 2 3 4 ɂɪɤɭɬɫɤ Ʉɢɪɨɜ Ɇɨɫɤɜɚ Ɇɨɫɤɨɜɫɤɚɹ ɨɛɥɚɫɬɶ (16-40 ɤɦ ɨɬ ɆɄȺȾ) 5 6 7 8 ɂɪɤɭɬɫɤ Ʉɢɪɨɜ Ɇɨɫɤɜɚ Ɇɨɫɤɨɜɫɤɚɹ ɨɛɥɚɫɬɶ (15-60 ɤɦ ɨɬ ɆɄȺȾ) ȼɪɟɦɹ ɋɪɟɞɧɹɹ ɥɢɤɜɢɞɧɨɫɬɢ, ɦɟɫ. Ɋɟɝɪɟɫɫɢɨɧɧɨɟ ɩɥɨɳɚɞɶ ɭɪɚɜɧɟɧɢɟ ɨɛɳɟɟ ɫɪɟɞɧɟɟ ɩɨɦɟɳɟɧɢɣ ɉ, ɦ2 ȼɅ ȼɅɫɪ ɉɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɟɧɧɵɟ ɩɨɦɟɳɟɧɢɹ 3,0-9,9 5,8 1061,6 ȼɅ = 0,0023uɉ + 3,4307 6,1-10,8 9,0 699,5 ȼɅ = 0,0014uɉ + 8,0096 0,8-5,5 1,8 6 855,7 ȼɅ = 0,0001uɉ + 1,317 Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɤɨɪɪɟɥɹɰɢɢ R 0,723 0,612 0,559 0,9-4,4 2,6 ȼɅ = 0,00001uɉ + 2,500 0,114 0,7-1,7 2,0-4,0 0,3-4,8 Ɍɨɪɝɨɜɵɟ ɩɨɦɟɳɟɧɢɹ 1,2 844,9 ȼɅ = 0,3784uɉ0,2032 2,8 179,4 ȼɅ = 0,568uɉ0,3202 2,2 992,1 ȼɅ = 0,0005uɉ + 1,7153 0,853 0,881 0,496 0,9-2,8 2,1 9 549,7 Èç àíàëèçà äàííûõ òàáë. 1.4.1 ìîæíî ñäåëàòü ñëåäóþùèå âûâîäû: 1. Âðåìÿ ëèêâèäíîñòè ïðîèçâîäñòâåííûõ ïîìåùåíèé êîëåáëåòñÿ îò 0,8 äî 10,8 ìåñ. 2. Âðåìÿ ëèêâèäíîñòè òîðãîâûõ ïîìåùåíèé êîëåáëåòñÿ îò 0,3 äî 4,8 ìåñ. 3.  îáîèõ ñåãìåíòàõ ðûíêà íàáëþäàåòñÿ îáùàÿ òåíäåíöèÿ çàâèñèìîñòè âðåìåíè ëèêâèäíîñòè îò ïëîùàäè ïîìåùåíèé: ïðè óâåëè÷åíèè ïëî14 Ɍɚɛɥɢɰɚ 1.4.1 2701,4 ȼɅ = 0,000003uɉ + 2,1025 0,033 ùàäè ïîìåùåíèÿ âðåìÿ ëèêâèäíîñòè òàêæå óâåëè÷èâàåòñÿ. 4.  ñåãìåíòå ïðîèçâîäñòâåííûõ ïîìåùåíèé íàáëþäàåòñÿ òåñíàÿ âåðîÿòíîñòíàÿ ñâÿçü ìåæäó âðåìåíåì ëèêâèäíîñòè è ïðèáûëüþ ïðåäïðèíèìàòåëÿ (âíåøíèì èçíîñîì). Ãðàíèöà ðàçäåëà, õàðàêòåðèçóþùàÿñÿ îòñóòñòâèåì ÏÏ è ÂíÈ, ñîñòàâëÿåò ïðèìåðíî 2,8 ìåñ. 1.5. Êîððåëÿöèîííî-ðåãðåññèîííûå ñâÿçè è êîýôôèöèåíòû. Èññëåäîâàíèå ñîîòíîøåíèÿ «Ñòîèìîñòü ïðàâ äîëãîñðî÷íîé àðåíäû íà 49 ëåò / Ñòîèìîñòü ïðàâ ñîáñòâåííîñòè» äëÿ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ Èñïîëüçîâàíèå: ïðè ïðîâåäåíèè ðàñ÷åòîâ è êîððåêòèðîâîê. Äëÿ ïåðåõîäà îò ïðàâ äîëãîñðî÷íîéõ àðåíäû ÏÀ ê ïðàâàì ñîáñòâåííîñòè ÏÑ íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè ìîãóò áûòü èñïîëüçîâàíû êàê ðåã- ðåññèîííûå çàâèñèìîñòè (ôîðìóëû), òàê è îòäåëüíûå êîýôôèöèåíòû.  äàííîì ðàçäåëå ïðèâåäåíû ðåçóëüòàòû ìîíèòîðèíãà ñîîòíîøåíèÿ ÏÀ/ÏÑ äëÿ îáúåêòîâ Ìîñêîâñêîé îáëàñòè è äëÿ îáúåêòîâ ãîðîäîâ ÐÔ. 1.5.1. Çíà÷åíèÿ ñîîòíîøåíèÿ ÏÀ/ÏÑ äëÿ îáúåêòîâ Ìîñêîâñêîé îáëàñòè  2003 ã. ïðîâåäåíû èññëåäîâàíèÿ ñòîèìîñòè äîëãîñðî÷íûõ ïðàâ àðåíäû íà 49 ëåò è ñòîèìîñòè ïðàâ ñîáñòâåííîñòè äëÿ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, ðàñïîëîæåííûõ íà òåððèòîðèè Ìîñêîâñêîé îáëàñòè, ïðè óäàëåííîñòè îò ÌÊÀÄ äî 130 êì [1].  òàáë. 1.5.1 ïðèâåäåíû äàííûå çà 2002 è 2008 ãã.  ÿíâàðå 2008 ã. ïðîàíàëèçèðîâàíà ñòîèìîñòü çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïëîùàäüþ 0,5-25 ãà ïî ñáîðíèêàì «Íåäâèæèìîñòü è öåíû», ãàçåòå «Èç ðóê â ðóêè».  âûáîðêó âõîäèëè ó÷àñòêè êîììåð÷åñêîãî íàçíà÷åíèÿ (êðîìå æèëîãî, ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî è ýëèòíî-òîðãîâîãî íàçíà÷åíèÿ). Ɍɚɛɥɢɰɚ 1.5.1 ɋɨɨɬɧɨɲɟɧɢɟ ɉȺ/ɉɋ ɞɥɹ ɡɟɦɟɥɶɧɵɯ ɭɱɚɫɬɤɨɜ Ɇɨɫɤɨɜɫɤɨɣ ɨɛɥɚɫɬɢ ɜ 2002 ɝ. ɢ ɹɧɜɚɪɟ 2008 ɝ. ɋɨɨɬɧɨɲɟɧɢɟ ɉȺ/ɉɋ 2002 ɝ. [1] əɧɜɚɪɶ 2008 ɝ. 1 10 0,826 0,905 20 0,93 30 0,95 ɍɞɚɥɟɧɧɨɫɬɶ ɨɬ ɆɄȺȾ, ɤɦ 40 50 60 70 80 0,96 0,96 0,97 0,982 0,99 90 0,99 100 0,99 110 1,0 120 1,0 0,742 0,753 0,765 0,776 0,788 0,800 0,812 0,824 0,837 0,849 0,862 0,875 0,888 Ðåçóëüòàòû êîððåëÿöèîííî-ðåãðåññèîííîãî àíàëèçà ñîîòíîøåíèÿ ÏÀ/ÏÑ äëÿ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïðåäñòàâëåíû íà ãðàôèêàõ (ðèñ. 1.5.1, 1.5.2). ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ, ɪɭɛ/ɦ 2 y = 8617e-0,0475x R2 = 0,8369 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0 20 40 60 80 100 120 ɍɞɚɥɟɧɧɨɫɬɶ ɨɬ ɆɄȺȾ, ɤɦ Ɋɢɫ. 1.5.1. Ɂɚɜɢɫɢɦɨɫɬɶ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɩɪɚɜ ɚɪɟɧɞɵ (49 ɥɟɬ) ɧɚ ɡɟɦɟɥɶɧɵɟ ɭɱɚɫɬɤɢ ɨɬ ɭɞɚɥɟɧɧɨɫɬɢ ɨɬ ɆɄȺȾ 15 ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ ɉɋ, ɪɭɛ/ɦ 2 y = 7622,6e-0,0406x R2 = 0,7931 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0 50 100 150 200 ɍɞɚɥɟɧɧɨɫɬɶ ɨɬ ɆɄȺȾ, ɤɦ Ɋɢɫ. 1.5.2. Ɂɚɜɢɫɢɦɨɫɬɶ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɩɪɚɜ ɫɨɛɫɬɜɟɧɧɨɫɬɢ ɧɚ ɡɟɦɟɥɶɧɵɟ ɭɱɚɫɬɤɢ ɨɬ ɭɞɚɥɟɧɧɨɫɬɢ ɨɬ ɆɄȺȾ Êîììåíòàðèè. Çà 6 ëåò (ñ 2002 ã. ïî ÿíâàðü 2008 ã.) çíà÷åíèå ñîîòíîøåíèå ÏÀ/ÏÑ èçìåíèëîñü â ñòîðîíó ñíèæåíèÿ. Âåðîÿòíî, ïðè÷èíû ñíèæåíèÿ ñëåäóþùèå: - óïîðÿäî÷åíèå çåìåëüíûõ îòíîøåíèé; - ðàçâèòèå ðûíêîâ êóïëè-ïðîäàæè è ñäà÷è â àðåíäó çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ; - ïîâûøåíèå ëèêâèäíîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ò. ä. 1.5.2. Çíà÷åíèÿ ñîîòíîøåíèÿ ÏÀ/ÏÑ äëÿ îáúåêòîâ íåêîòîðûõ ãîðîäîâ ÐÔ Çíà÷åíèÿ ñîîòíîøåíèÿ ÏÀ/ÏÑ (òàáë. 1.5.2) èññëåäîâàëèñü äëÿ ðàçëè÷íûõ ãîðîäîâ ÐÔ íà îñíîâàíèè äàííûõ ñëåäóþùèõ èñòî÷íèêîâ: - ñáîðíèêà «Íåäâèæèìîñòü è öåíû»; - ãàçåòû «Èç ðóê â ðóêè»; - ñàéòîâ ñåòè Èíòåðíåò. Таблица 1.5.2 Соотношение ПА/ПС для объектов некоторых городов РФ № п/п 1 2 3 4 16 Город, местоположение объекта Воронеж Окраина Киров Середина Краснодар Окраина Москва 2,5-3,5 км от центра 6-14 км от центра 10-12 км от центра 14-16 км от центра 11-12 км от центра Функциональное назначение Площадь ЗУ, м2 ПА/ПС 25 000-36 000 0,876 Торговое 2400- 4000 0,667 Производственное 5000-40 000 0,906 Офисно-административное Торговое Сервисное Торгово-офисное Торгово-складское 1500-1950 270-560 600-6000 1860-2700 9700-16 500 0,331 0,436 0,514 0,430 0,610 Производственное № п/п 5 6 Город, местоположение объекта 12-17 км от центра 14-15 км от центра 8-11 км от центра МКАД МКАД Санкт-Петербург Центр Середина Окраина Окраина Ярославль Центр Функциональное назначение Площадь ЗУ, м2 ПА/ПС Торгово-складское Торговое Промышленное Склады-терминалы Торговое 7200-9700 1860-5300 16 500-18 700 46 000-53 000 5000-7000 0,625 0,542 0,995 0,828 0,783 Офисно-административное Промышленное Торговое Торговое 2100-31250 10415-13000 735-2900 1600- 3400 0,324 0,801 0,409 0,587 Офисно-административное 2600-6000 0,534 17 Ðàçäåë 2. ÁÈÇÍÅÑ 2.1. Äèàïàçîíû ðèñêîâ äëÿ ÐÔ Èñïîëüçîâàíèå: - ïðè ïîñòðîåíèè ñòàâîê äèñêîíòèðîâàíèÿ êóìóëÿòèâíûì ìåòîäîì; - ïðè îöåíêå èíâåñòèöèîííîé ïðèâëåêàòåëüíîñòè ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî îáùåèçâåñòíîé ìîäåëè, ðàçðàáîòàííîé Business Valuation Review, ïðè îïðåäåëåíèè êîðïîðàòèâíûõ ðèñêîâ «ÑÈÑÒ» èñïîëüçóåòñÿ èíòåðâàë çíà÷åíèé îò 0 äî 5%, ÷òî íåäîñòàòî÷íî îáîñíîâàíî äëÿ ÐÔ. Íåêîòîðûå äàííûå ïî îöåíêå ðèñêîâ ïðèâåäåíû ñ èñïîëüçîâàíèåì ñëåäóþùèõ ñàéòîâ ñåòè Èíòåðíåò: www.infowatch.ru, www.risk-manage.ru, www.insur-info.ru, www.fd.ru, http://seoma.com è ò. ï., æóðíàëîâ «Ïðîáëåìû àíàëèçà ðèñêîâ» (2007-2008 ãã.).  òàáë. 2.1.1 ïðèâåäåíû äàííûå ïî ðèñêàì äëÿ áèçíåñà. Ɍɚɛɥɢɰɚ 2.1.1 Ɋɢɫɤɢ ɞɥɹ ɛɢɡɧɟɫɚ (ɩɨ ɡɚɪɭɛɟɠɧɵɦ ɢ ɨɬɟɱɟɫɬɜɟɧɧɵɦ ɢɫɬɨɱɧɢɤɚɦ ɢɧɮɨɪɦɚɰɢɢ) ȼɢɞ ɤɨɪɩɨɪɚɬɢɜɧɨɝɨ ɪɢɫɤɚ Ʉɚɱɟɫɬɜɨ ɭɩɪɚɜɥɟɧɢɹ ɤɨɦɩɚɧɢɟɣ Ɋɚɡɦɟɪ ɤɨɦɩɚɧɢɢ Ɏɢɧɚɧɫɨɜɚɹ ɫɬɪɭɤɬɭɪɚ Ɍɨɜɚɪɧɚɹ/ɬɟɪɪɢɬɨɪɢɚɥɶɧɚɹ ɞɢɜɟɪɫɢɮɢɤɚɰɢɹ Ⱦɢɜɟɪɫɢɮɢɤɚɰɢɹ ɤɥɢɟɧɬɭɪɵ ɉɪɢɛɵɥɢ (ɧɨɪɦɵ ɢ ɪɟɬɪɨɫɩɟɤɬɢɜɧɚɹ ɩɪɨɝɧɨɡɢɪɭɟɦɨɫɬɶ) ɉɪɨɱɢɟ ɪɢɫɤɢ Ɂɧɚɱɟɧɢɹ ɪɢɫɤɨɜ, % ɉɨ Business Valuation Review ɉɨ ɨɬɟɱɟɫɬɜɟɧɧɵɦ ɢɫɬɨɱɧɢɤɚɦ (2008 ɝ.) 0-5 0 - 15 (ɞɨ 35) 0-5 Ⱦɨɫɬɨɜɟɪɧɨ ɧɟ ɧɚɣɞɟɧɵ 0-5 Ⱦɨɫɬɨɜɟɪɧɨ ɧɟ ɧɚɣɞɟɧɵ 0-5 0-12,5 0-5 0-6,0 0-5 0-12,0 0-5 1,5-8,5 2.2. Çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà Èñïîëüçîâàíèå: - ïðè àíàëèçå ÔÕÄ ïðåäïðèÿòèÿ; - ïðè îïðåäåëåíèè ñòàâîê äèñêîíòèðîâàíèÿ â ìîäåëÿõ ÑÀÐÌ, ÌÑÀÐÌ. 2.2.1. Áèðæåâûå çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà Áèðæåâûå çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà íàõîäÿòñÿ â ñâîáîäíîì äîñòóïå â ñåòè Èíòåðíåò (òàáë. 2.2.1). 18 Ɍɚɛɥɢɰɚ 2.2.1 Ȼɢɪɠɟɜɵɟ ɢ ɪɚɫɱɟɬɧɵɟ ɡɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ʋ ɩ/ɩ Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɛɟɬɚ ɂɫɬɨɱɧɢɤ ɢɧɮɨɪɦɚɰɢɢ Ɇɢɧɢɦɚɥɶɧɵɣ Ɇɚɤɫɢɦɚɥɶɧɵɣ ɉɚɟɜɵɟ ɢ ɫɦɟɲɚɧɧɵɟ ɮɨɧɞɵ 1 ɉɚɟɜɵɟ ɮɨɧɞɵ ɚɤɰɢɣ 0,2394 (ɅɍɄɈɃɅ-Ɏɨɧɞ 0,9527 http://www.smoney.ru/quotes/funds.s (Ȼɚɡɨɜɵɣ) ɩɟɪɫɩɟɤɬɢɜɧɵɯ html ɜɥɨɠɟɧɢɣ) 2 ɉɚɟɜɵɟ ɮɨɧɞɵ 0,1556 1,4738 http://www.smoney.ru/quotes/funds.s (ɉɢɨɝɥɨɛɚɥ ɎɈ) (Ⱥɪɛɚɬ Ⱦɨɥɝɨɢɝɪɚɸɳɢɣ) html ɨɛɥɢɝɚɰɢɣ 3 ɋɦɟɲɚɧɧɵɟ ɮɨɧɞɵ 0,0027 1,6286 (Ⱥɧɚɥɢɬɢɱɟɫɤɢɣ http://www.smoney.ru/quotes/funds.s ɚɤɰɢɣ ɢ ɨɛɥɢɝɚɰɢɣ (Ɇɨɧɨɦɚɯ ɐɟɧɬɪ – ɋɛɚɥɚɧhtml ɉɚɧɨɪɚɦɚ) ɫɢɪɨɜɚɧɧɵɣ) ɍɩɪɚɜɥɹɸɳɢɟ ɤɨɦɩɚɧɢɢ 4 ɍɩɪɚɜɥɹɸɳɢɟ 0,04 1,08 http://krasnodar.pfr.ru (ȼɗȻ ɍɄ) (Ⱥɤɤɨɪɞ ɍɄ) ɤɨɦɩɚɧɢɢ (2006 ɝ.) Ɉɛɨɛɳɟɧɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ ɩɨ «ɝɨɥɭɛɵɦ ɮɢɲɤɚɦ» 5 «Ƚɨɥɭɛɵɟ ɮɢɲɤɢ» 0,730 1,216 (ɍɪɚɥɫɜɹɡɶɢɧ(ɇɨɪɢɥɶɫɤɢɣ http://aton-line.ru ɮɨɪɦ) ɇɢɤɟɥɶ) Ɉɛɨɛɳɟɧɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ ɩɨ ɆɆȼȻ 6 ɆɆȼȻ 0,2088284 1,222983 http://www.micex.ru/stockindices/qu (ɈȽɄ-3ȺɈ) (ɋɭɪɝɭɬɧɟɮɬɟɝɚɡ) otients/alfabeta* Ɋɚɫɱɟɬɧɵɟ ɡɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ɩɨ ɨɬɪɚɫɥɹɦ 7. ɇɟɮɬɟɝɚɡɨɜɚɹ 0,315 1,40 http://www.strategik.ru/index.php (ɅɍɄɈɃɅ) (ȽȺɁɉɊɈɆ) 8. Ȼɚɧɤɨɜɫɤɚɹ 0,0296 0,897 http://www.strategik.ru/index.php (ȼɌȻ) (ɋɛɟɪɛɚɧɤ) 9. Ɍɟɥɟɤɨɦɦɭɧɢɤɚɰɢɨɧ0,81 1,98 http://www.strategik.ru/index.php (Ɋɨɫɬɟɥɟɤɨɦ) (ɆɌɋ) ɧɵɟ ɤɨɦɩɚɧɢɢ 10. Ɇɟɬɚɥɥɭɪɝɢɹ 1,07 2,34 http://www.strategik.ru/index.php (ɆɆɄ) (ȽɆɄ ɇɢɤɟɥɶ) 11. ɗɧɟɪɝɟɬɢɤɚ 0,918 http://www.strategik.ru/index.php (ɊȺɈ ȿɗɋ) * Ɋɚɫɱɟɬ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ɜɟɞɟɬɫɹ ɪɟɝɭɥɹɪɧɨ. Ɉɛɴɟɤɬɵ Íà îñíîâàíèè ðàññ÷èòàííûõ çíà÷åíèé êîýôôèöèåíòà áåòà ïî äàííûì ÌÌÂÁ (http://www.micex.ru/stockindices/quotients/alfabeta) ñäåëàíû âûáîðêè è îïðåäåëåíû ñðåäíåîòðàñëåâûå ïîêàçàòåëè íà ôåâðàëü 2008 ã. (òàáë. 2.2.2). Ɍɚɛɥɢɰɚ 2.2.2 ɋɪɟɞɧɟɨɬɪɚɫɥɟɜɵɟ ɡɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Ɉɬɪɚɫɥɶ, ɨɛɴɟɤɬ ɇɟɮɬɟɝɚɡɨɜɚɹ Ȼɚɧɤɨɜɫɤɚɹ Ɍɟɥɟɤɨɦɦɭɧɢɤɚɰɢɨɧɧɵɟ ɤɨɦɩɚɧɢɢ Ɇɟɬɚɥɥɭɪɝɢɹ ɗɧɟɪɝɟɬɢɤɚ ȼɨɡɞɭɲɧɵɟ ɩɟɪɟɜɨɡɤɢ Ⱥɜɬɨɦɨɛɢɥɶɧɚɹ Ƚɟɨɥɨɝɨɪɚɡɜɟɞɤɚ ɂɧɮɨɪɦɚɰɢɨɧɧɵɟ ɬɟɯɧɨɥɨɝɢɢ ɋɪɟɞɧɢɣ 1,013 0,927 0,656 1,041 0,680 0,653 0,367 0,653 0,570 Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɛɟɬɚ ȼɵɛɨɪɤɚ, ɲɬ. Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɜɚɪɢɚɰɢɢ Ʉɜɚɪ 9 0,127 4 0,152 4 0,354 4 0,172 4 0,541 1 1 1 1 19 2.2.2. Áàëàíñîâûå çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà (ðû÷àãîâîãî è áåçðû÷àãîâîãî) Áàëàíñîâûå çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà (ðû÷àãîâîãî è áåçðû÷àãîâîãî) ðàññ÷èòûâàþòñÿ íà îñíîâå áàëàíñîâûõ îò÷åòîâ ïðåäïðèÿòèé (ôîð- ìû ¹1, ¹2) çà 4-6 ëåò.  òàáë. 2.2.3 è 2.2.4 ïðèâåäåíû çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà áàëàíñîâûå ñðåäíåîòðàñëåâûå è ïî ïðåäïðèÿòèÿì. Ɍɚɛɥɢɰɚ 2.2.3 ɋɪɟɞɧɟɨɬɪɚɫɥɟɜɵɟ ɡɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ɛɚɥɚɧɫɨɜɵɟ Ɉɬɪɚɫɥɶ, ɨɛɴɟɤɬ Ƚɨɪɧɨɞɨɛɵɜɚɸɳɚɹ (ɞɨɛɵɱɚ ɢ ɩɟɪɟɪɚɛɨɬɤɚ ɦɟɬɚɥɥɢɱɟɫɤɢɯ ɪɭɞ) Ƚɨɪɧɨɞɨɛɵɜɚɸɳɚɹ (ɞɨɛɵɱɚ ɢ ɩɟɪɟɪɚɛɨɬɤɚ ɦɟɬɚɥɥɢɱɟɫɤɢɯ ɪɭɞ) ɑɟɪɧɚɹ ɦɟɬɚɥɥɭɪɝɢɹ ȼɉɄ (ɪɚɞɢɨɬɟɯɧɢɤɚ) Ʌɟɝɤɚɹ ɩɪɨɦɵɲɥɟɧɧɨɫɬɶ (ɢɡɝɨɬɨɜɥɟɧɢɟ ɞɚɱɧɨɣ ɦɟɛɟɥɢ) Ɇɚɲɢɧɨɫɬɪɨɟɧɢɟ (ɫɬɚɧɤɢ) Ɇɚɲɢɧɨɫɬɪɨɟɧɢɟ (ɧɟɮɬɶ, ɝɚɡ) ɉɟɪɟɪɚɛɨɬɤɚ ɫ/ɯ ɩɪɨɞɭɤɬɨɜ (ɩɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɨ ɤɨɦɛɢɤɨɪɦɚ) Ɍɨɪɝɨɜɥɹ (ɤɨɧɞɢɰɢɨɧɟɪɵ) ɉɬɢɰɟɮɚɛɪɢɤɚ ɏɥɚɞɨɤɨɦɛɢɧɚɬ ɉɪɚɜɨɜɚɹ ȼɵɪɭɱɤɚ, ɮɨɪɦɚ ɦɥɪɞ.ɪɭɛ. ɩɪɟɞɩɪɢɹɬɢɹ Ɂɧɚɱɟɧɢɹ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɛɟɬɚ ɛɟɡɪɵɱɚɝɨɜɨɝɨ ɪɵɱɚɝɨɜɨɝɨ ɛɚɥɚɧɫɨɜɵɟ ɪɚɫɱɟɬɧɵɟ ɈȺɈ 28,6 0,649 0,292 (0,546) 0,246 ɈȺɈ 34,18 0,523 0,616 (0,222) 1,781 ɈȺɈ 42,76 0,436 0,437 0,228 1,205 ɈȺɈ 0,508 0,214 0,606 0,165 0,385 ɈɈɈ 0,145 1,071 2,32 0,146 8,344 ɈȺɈ 0,494 0,648 0,392 0,320 1,345 ɈȺɈ 0,413 4,249 2,276 4,070 0,057 ɈȺɈ 0,034 0,432 1,200 0,037 13,935 ɈȺɈ 1,293 0,520 1,927 0,475 0,123 ɈȺɈ 0,217 1,371 0,986 0,653 1,446 ɈȺɈ 0,159 0,462 0,831 0,231 1,312 Х...й Р...й Н...я М...а Р...к Значения коэффициента бета балансовые по предприятиям Значения коэффициента бета Правовая Выручка, безрычагового форма млн. руб. рычагового балансовый расчетный* Банковское дело ОАО Топ 4 6,019 ОАО Топ 4 5,789 ЗАО Топ 4 0,720 ЗАО Топ 5 0,409 Ц...й т...ф Ю...я М...н Ц...й т...н У...м М...с В...м Телекоммуникационные компании 2374 0,784 -0,246 14584 1,206 1,323 30527 0,327 0,509 31700 0,475 -1,117 38529 0,232 -1,628 106244 0,275 -1,01 166959 2,903 1,360 Отрасль, предприятие 20 Ⱦɨɥɝ/Ʉɚɩɢɬɚɥ 0,724 0,581 0,120 0,281 0,165 0,167 2,150 Таблица 2.2.4 Долг/Капитал 0,110 1,417 2,266 0,908 0,532 0,850 0,461 Значения коэффициента бета Долг/Капитал безрычагового рычагового балансовый расчетный* Строительные компании Т...т ООО 7,8 0,858 0,583 0,858 0 К...л ОАО 74,4 0,351 0,516 0,324 0,108 Р...с ОАО 104,0 0,453 0,333 0,333 0,474 В...к ОАО 104,8 0,386 0,485 0,386 0 Т...с ЗАО 130,5 1,242 0,600 1,242 0 П...с ОАО 380,0 0,398 1,856 0,392 0,018 Т…й ОАО 765,4 0,986 1,234 0,986 0 М…к ООО 916,2 1,142 0,915 1,142 0 Р...к ОАО 1028,0 1,062 1,179 0,658 0,805 С...й ОАО 6792,0 1,256 1,223 1,256 0 * Значения коэффициента бета безрычагового расчетные получены путем пересчета значений коэффициента бета рычагового. Отрасль, предприятие Правовая форма Выручка, млн. руб. 2.3. Ðàñ÷åòíûå ìóëüòèïëèêàòîðû Èñïîëüçîâàíèå: - â ñðàâíèòåëüíîì ïîäõîäå ïðè îöåíêå áèçíåñà (ïðåäïðèÿòèÿ); - äëÿ îïðåäåëåíèÿ ñòîèìîñòè ïðåäïðèÿòèé â ïîñòïðîãíîçíîì ïåðèîäå. Ðàñ÷åòíûå ìóëüòèïëèêàòîðû, ïðèâåäåííûå â òàáë. 2.3.1, èìåþò ñëåäóþùóþ ìàðêèðîâêó: ÑÏ – ïîëó÷åíû ïðè ïðîâåäåíèè îöåíî÷íûõ ðàáîò ïî áèçíåñó (ñðàâíèòåëüíûé ïîäõîä); ÏÏ – ïîëó÷åíû ñ èñïîëüçîâàíèåì ïðîãðàììíîãî ïðîäóêòà «ÏÐÌ» (ðàñ÷åòû ïî áàëàíñîâûì äàííûì). Èñïîëüçóåìûìè ìóëüòèïëèêàòîðàìè ÿâëÿþòñÿ ñëåäóþùèå êîýôôèöèåíòû: P/E (Öåíà/Ïðèáûëü) - îäèí èç íàèáîëåå ÷àñòî èñïîëüçóåìûõ îöåíî÷íûõ êîýôôèöèåíòîâ, ïîçâîëÿþùèé ðàññ÷èòàòü ñòîèìîñòü ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà; P/EBT (Öåíà/Ïðèáûëü äî Óïëàòû Íàëîãîâ) àíàëîãè÷åí êîýôôèöèåíòó P/E, îäíàêî ïîçâîëÿåò èñêëþ÷èòü âëèÿíèå íàëîãîâûõ ñèñòåì ðàçëè÷íûõ ñòðàí; Ð/R (Öåíà/Âûðó÷êà) ïîçâîëÿåò îïðåäåëèòü ñâîáîäíóþ îò äîëãîâ ñòîèìîñòü, ïðèìåíÿåòñÿ êàê èçìåðèòåëü îïåðàöèîííîãî ðåçóëüòàòà êîìïàíèè; P/B (Öåíà/Áàëàíñîâàÿ ñòîèìîñòü àêòèâîâ) ïîçâîëÿåò îïðåäåëèòü ñòîèìîñòü ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà, îñíîâàí íà ñòîèìîñòè ÷èñòûõ àêòèâîâ, à íå íà ïðèáûëÿõ èëè äåíåæíîì ïîòîêå; P/ÂB (Öåíà/Âàëþòà áàëàíñà) ïîçâîëÿåò îïðåäåëèòü ñòîèìîñòü ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà, îñíîâàí íà âàëþòå áàëàíñà, à íå íà ïðèáûëÿõ èëè äåíåæíîì ïîòîêå; P/ÂÀ (Öåíà/Âíåîáîðîòíûå àêòèâû) ïîçâîëÿåò îïðåäåëèòü ñòîèìîñòü ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà, îñíîâàí íà ñòîèìîñòè âíåîáîðîòíûõ àêòèâîâ, à íå íà ïðèáûëÿõ èëè äåíåæíîì ïîòîêå, è ïðèìåíÿåòñÿ äëÿ ïðåäïðèÿòèé ñ «òÿæåëîé» ñòðóêòóðîé áàëàíñà; P/ÎÀ (Öåíà/Îáîðîòíûå àêòèâû) ïîçâîëÿåò îïðåäåëèòü ñòîèìîñòü ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà, îñíîâàí íà ñòîèìîñòè îáîðîòíûõ àêòèâîâ, à íå íà ïðèáûëÿõ èëè äåíåæíîì ïîòîêå, è ïðèìåíÿåòñÿ äëÿ ïðåäïðèÿòèé ñ «ëåãêîé» ñòðóêòóðîé áàëàíñà. 21 Ɋɚɫɱɟɬɧɵɟ ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 7 8 Ɉɬɪɚɫɥɶ, ɩɨɞɨɬɪɚɫɥɶ Ɇɚɲɢɧɨɫɬɪɨɟɧɢɟ ɉɪɨɞɭɤɰɢɹ, Ⱥɧɚɥɨɝɢ ɭɫɥɭɝɢ ɉɚɪɚɊ/ȿ Ɋ/ȿBT Ɇɚɪɤɢɦɟɬɪɵ, ȼɵɛɨɪȼɵɛɨɪɪɨɜɤɚ Ɂɧɚɱ. Ʉɜɚɪ Ɂɧɚɱ. Ʉɜɚɪ ɦɥɧ. ɪɭɛ. ɤɚ, ɲɬ. ɤɚ, ɲɬ. ȼɚɥɸɬɚ Ɉɛɨɪɭɞɨɜɚ- ɈȺɈ ɛɚɥɚɧɫɚ ɧɢɟ, ɫɬɚɧɤɢ (Ɋɟɮɨɪɦɚ) 9,2-333,7 ɋɉ - - - - - - ɋɉ - - - 5 5 0,154 ɋɉ - - - - - - ɋɉ - - - - - - Ɍɨɪɝɨɜɨ-ɡɚɁɚɩɱɚɫɬɢ ɢ ɤɭɩɨɱɧɚɹ ɞɟɈȺɈ ȼɵɪɭɱɤɚ ɤɨɦɩɥɟɤɬɭɹɬɟɥɶɧɨɫɬɶ (Ɋɟɮɨɪɦɚ) 6-52 ɸɳɢɟ ɋɉ - - - - - - ȼɚɥɸɬɚ Ȼɢɪɠɟɜɵɟ ɛɚɥɚɧɫɚ ɞɚɧɧɵɟ 26 31241 891 ɋɉ - - - 7,71 3 0,219 Ɇɨɛɢɥɶɧɚɹ ɋɟɬɶ Ʉɪɭɩɧɵɟ ɫɜɹɡɶ ɢɧɬɟɪɧɟɬ ɤɨɦɩɚɧɢɢ ɋɉ - - - 4,66 5 0,326 ɒɜɟɣɧɵɟ ɈȺɈ ɢɡɞɟɥɢɹ, Ɋɟɮɨɪɦɚ ɯɥɨɩɨɤ, ɥɟɧ ɋɉ - - - - - - ɈȺɈ ȼɵɪɭɱɤɚ Ɋɟɮɨɪɦɚ 56,5-285,0 ɋɉ - - - - - - Ɉɛɨɪɭɞɨɜɚ- ɈȺɈ ȼɵɪɭɱɤɚ ɧɢɟ Ɋɟɮɨɪɦɚ 10,5-290,3 ɋɉ - - - - - - ɋɉ 3,372 4 0,168 - - - ɋɉ - - - - - - ɋɉ - - - - - - ɋɉ - - - - - - ɋɉ - - - - - - ɉɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɨ ɦɟɛɟɥɢ Ɇɟɛɟɥɶ ɈɈɈ ȼɵɪɭɱɤɚ (ɫɟɬɶ 0,08-1,5 ɂɧɬɟɪɧɟɬ) ȼɵɪɭɱɤɚ ɈɈɈ Ɋɚɡɜɥɟɤɚɬɟɥɶɒɨɭ, ɚɬɧɵɣ ɛɢɡɧɟɫ 36-324 (ɫɟɬɶ ɬɪɚɤɰɢɨɧɵ ɂɧɬɟɪɧɟɬ) ɬɵɫ. ɞɨɥ. Ɍɨɪɝɨɜɥɹ ɈɈɈ ɦɟɛɟɥɶɸ ȼɵɪɭɱɤɚ (ɫɟɬɶ Ɇɟɛɟɥɶ 12,6-592,1 ɂɧɬɟɪɧɟɬ) Ƚɨɪɧɨ-ɦɟɬɚɥɥɭɪɝɢɱɟɫɤɚɹ ɩɪɨɦɵɲɥɟɧɧɨɫɬɶ Ɍɟɥɟɤɨɦɭɧɢɤɚɰɢɨɧɧɵɟ ɤɨɦɩɚɧɢɢ ɒɜɟɣɧɚɹ ɗɥɟɤɬɪɨɧɧɨɟ ɩɪɢɛɨɪɨɫɬɪɨɟɧɢɟ 10 ɇɟɮɬɟɝɚɡɨɜɨɟ ɦɚɲɢɧɨɫɬɪɨɟɧɢɟ 11 ɉɬɢɰɟɮɚɛɪɢɤɢ Ɇɟɬɚɥɥ 9 ɉɪɢɛɨɪɵ ȼɵɪɭɱɤɚ 31-128 ȼɵɪɭɱɤɚ 0,7-11 ɦɥɧ. ɞɨɥ. ȼɚɥɸɬɚ 12 ɉɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɨ ɋɬɪɨɢɬɟɥɶɈȺɈ ɛɚɥɚɧɫɚ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɧɵɯ ɧɵɟ ɦɚɬɟ(Ɋɟɮɨɪɦɚ) ɦɚɬɟɪɢɚɥɨɜ ɪɢɚɥɵ 32-141 ȼɚɥɸɬɚ 13 Ⱥɝɪɨɮɢɪɦɵ ȺɝɪɨɩɪɨɈȺɈ ɛɚɥɚɧɫɚ ɞɭɤɰɢɹ (Ɋɟɮɨɪɦɚ) 16,6-19,4 ɋɟɬɶ 14 Ƚɨɫɬɢɧɢɰɵ ȼɵɪɭɱɤɚ Ƚɨɫɬɢɧɢɱɢɧɬɟɪɧɟɬ, ɧɵɟ ɭɫɥɭɝɢ 12,8-111,1 Ɋɟɮɨɪɦɚ 15 ɉɢɳɟɜɚɹ ɋɟɬɶ ɉɪɨɞɭɤɬɵ ȼɵɪɭɱɤɚ ɢɧɬɟɪɧɟɬ, ɩɢɬɚɧɢɹ 8,0-37,3 Ɋɟɮɨɪɦɚ 22 ɋɟɬɶ Ɇɹɫɨ ɩɬɢɰɵ ɢɧɬɟɪɧɟɬ Ɍɚɛɥɢɰɚ 2.3.1 ɦɭɥɶɬɢɩɥɢɤɚɬɨɪɵ Ɋ/R Ɋ/ȼ ȼɵɛɨɪȼɵɛɨɪɁɧɚɱ. Ʉɜɚɪ Ɂɧɚɱ. Ʉɜɚɪ ɤɚ, ɲɬ. ɤɚ, ɲɬ. 0,642 6 0,443 2,935 6 0,792 5 0,354 - - - 2,66 6 0,21 - - - Ɋ/BB Ɋ/BA Ɋ/OA ȼɵɛɨɪȼɵɛɨɪȼɵɛɨɪɁɧɚɱ. Ʉɜɚɪ Ɂɧɚɱ. Ʉɜɚɪ Ɂɧɚɱ. Ʉɜɚɪ ɤɚ, ɲɬ. ɤɚ, ɲɬ. ɤɚ, ɲɬ. 0,498 1,225 6 0,527 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1,36 3 0,327 - - - 4,48 3 0,577 4 0,688 - - - 0,749 5 0,426 - - - 1,161 5 2,32) 3 0,256 - - - 1,55 3 0,312 - - - - - - 2,68 5 0,269 - - - - - - - - - - - - 1,224 5 0,267 1,260 5 0,430 - - - 0,838 5 0,264 - - - 1,261 4 0,439 1,600 4 0,191 1,028 4 0,123 1,480 4 0,254 - - - 2,205 4 0,137 3,991 4 0,239 2,455 4 0,176 - - - - - - 0,695 5 0,300 - - - - - - - - - 0,736 4 0,335 2,391 6 0,266 1,830 6 0,276 - - - - - - 8,07 3 0,425 1,637 3 0,322 1,207 3 0,091 - - - - - - 5,785 4 0,304 - - - - - - - - - - - - 0,317 3 0,332 - - - - - - - - - - - - - - ȼɵɛɨɪɤɚ ɫ ɛɨɥɶɲɢɦ ɪɚɡɛɪɨɫɨɦ ȼȼ ɩɪɢɜɨɞɢɬ ɤ ɛɨɥɶɲɢɦ Ʉɜɚɪ Ʉɜɚɪ ɩɨɤɚɡɵɜɚɟɬ ɧɚɞɟɠɧɵɟ ɞɚɧɧɵɟ ɞɥɹ Ɋ/ȿBT Ʉɜɚɪ ɧɢɡɤɢɣ ȼɵɛɨɪɤɚ ɫ ɛɨɥɶɲɢɦ ɪɚɡɛɪɨɫɨɦ 0,535 ȼȼ ɩɪɢɜɨɞɢɬ ɤ ɛɨɥɶɲɢɦ Ʉɜɚɪ ȼɵɛɨɪɤɚ ɫ ɛɨɥɶɲɢɦ ɪɚɡɛɪɨɫɨɦ 0,434 ȼȼ ɩɪɢɜɨɞɢɬ ɤ ɛɨɥɶɲɢɦ Ʉɜɚɪ - - ɉɪɢɦɟɱɚɧɢɟ 23 2.4. Áèðæåâûå äàííûå. Ñîîòíîøåíèå êîòèðîâîê ñòîèìîñòè ïðèâèëåãèðîâàííûõ è îáûêíîâåííûõ àêöèé Èñïîëüçîâàíèå: äëÿ ðàñ÷åòà ñòîèìîñòè ïàêåòîâ ïðèâèëåãèðîâàííûõ àêöèé ïðè îöåíêå áèçíåñà.  òàáë. 2.4.1 ïðèâåäåíû ñðàâíèòåëüíûå äàííûå ïî ñîîòíîøåíèþ êîòèðîâîê ñòîèìîñòè ïðèâèëåãè- ðîâàííûõ Ñï è îáûêíîâåííûõ àêöèé Ñî â ðàçëè÷íûõ îòðàñëÿõ èç ðàáîòû [9] çà 2003 ã. è ñàéòîâ ñåòè Èíòåðíåò: http://stocks.investfunds.ru, http:// www.mfd.ru/quotes, http://www.yarovoiy.com, http:/ /www.phnet.ru, http://www.rts.ru (2007-2008 ãã.) Ɍɚɛɥɢɰɚ 2.4.1 Ɂɧɚɱɟɧɢɹ ɫɨɨɬɧɨɲɟɧɢɹ ɋɩ/ɋɨ ɩɨ ɨɛɴɟɤɬɚɦ ɪɚɡɥɢɱɧɵɯ ɨɬɪɚɫɥɟɣ ɜ 2002-2003 ɢ 2007-2008 ɝɝ. ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Ɉɬɪɚɫɥɶ, ɩɨɞɨɬɪɚɫɥɶ ɇɟɮɬɹɧɚɹ Ƚɚɡɨɜɚɹ ɗɧɟɪɝɟɬɢɤɚ Ȼɚɧɤɨɜɫɤɨɟ ɞɟɥɨ ɋɜɹɡɶ Ɇɟɬɚɥɥɭɪɝɢɹ Ⱥɜɬɨɦɨɛɢɥɶɧɚɹ Ɇɟɯɚɧɢɱɟɫɤɢɟ ɡɚɜɨɞɵ ɉɢɜɨɜɚɪɟɧɧɵɟ ɤɨɦɩɚɧɢɢ Ɍɨɪɝɨɜɥɹ Ɉɛɳɟɟ ɫɪɟɞɧɟɟ ɩ. 1-7 ɉɪɟɞɥɨɠɟɧɢɹ 2002-2003 ɝɝ. ɉɪɟɞɥɨɠɟɧɢɹ 2007-2008 ɝɝ. ɋɩ/ɋɨ Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɋɩ/ɋɨ Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ Ʉɨɥɢɱɟɫɬɜɨ Ʉɨɥɢɱɟɫɬɜɨ ɫɪɟɞɧɟɟ ɜɚɪɢɚɰɢɢ ɫɪɟɞɧɟɟ ɜɚɪɢɚɰɢɢ 21 0,53 0,24 6 0,583 0,188 7 0,81 0,26 1 0,526 6 0,50 0,34 17 0,802 0,190 5 0,84 0,36 2 0,617 12 0,51 0,19 9 0,731 0,256 3 0,91 1 0,905 1 0,40 1 0,337 1 0,815 1 0,661 1 0,428 0,643 0,643 Èç òàáë. 2.4.1 ñëåäóåò: 1) çà ïðîøåäøèå 5 ëåò ïî-ïðåæíåìó ëèøü â íåáîëüøîì êîëè÷åñòâå îòðàñëåé ïîÿâëÿåòñÿ íåîáõîäèìîñòü àíàëèçèðîâàòü óêàçàííîå ñîîòíîøåíèå êîòèðîâîê ñòîèìîñòè ïðèâèëåãèðîâàííûõ è îáûêíîâåííûõ àêöèé; 2) êîòèðîâêà ñòîèìîñòè îáûêíîâåííûõ àêöèé âûøå, ÷åì ïðèâèëåãèðîâàííûõ àêöèé; 3) ñðåäíåå çíà÷åíèå ñîîòíîøåíèÿ Ñï/Ñî ïî îòðàñëÿì â 2003 è 2008 ãã. ïðàêòè÷åñêè íå èçìåíèëîñü, ÷òî ñâèäåòåëüñòâóåò î äîñòàòî÷íîé ñòàáèëüíîñòè ðûíêà àêöèé; 4) íàèáîëüøèå çíà÷åíèÿ ñîîòíîøåíèÿ Ñï/Ñî íàõîäÿòñÿ â ýíåðãåòèêå, ñâÿçè, ìåòàëëóðãèè, íàèìåíüøèå çíà÷åíèÿ – â àâòîìîáèëüíîé îòðàñëè è òîðãîâëå; ñðåäíèå çíà÷åíèÿ ñîîòíîøåíèÿ Ñï/Ñî – â áàíêîâñêîé ñôåðå è ïèâîâàðåíèè. 2.5. Âíóòðåííèå íîðìû ðåíòàáåëüíîñòè (IRR) îòäåëüíûõ èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ Èñïîëüçîâàíèå: äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèé î ñòàâêàõ äèñêîíòèðîâàíèÿ ïî àëüòåðíàòèâíûì âëîæåíèÿì äåíåæíûõ ñðåäñòâ ïðè îöåíêå áèçíåñà è èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ. 24  òàáë. 2.5.1 ïðèâåäåíû âíóòðåííèå íîðìû ðåíòàáåëüíîñòè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ. Ɍɚɛɥɢɰɚ 2.5.1 ȼɧɭɬɪɟɧɧɟ ɧɨɪɦɵ ɪɟɧɬɚɛɟɥɶɧɨɫɬɢ ɢɧɜɟɫɬɢɰɢɨɧɧɵɯ ɩɪɨɟɤɬɨɜ ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 ɂɧɜɟɫɬɢɰɢɨɧɧɵɣ ɩɪɨɟɤɬ Ɉɬɪɚɫɥɶ ɋɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɨ ɢ ɷɤɫɩɥɭɚɬɚɰɢɹ ɫɜɢɧɨɀɢɜɨɬɧɨɜɨɞɫɬɜɨ ɜɨɞɱɟɫɤɨɝɨ ɤɨɦɩɥɟɤɫɚ Ƚɨɫɬɢɧɢɱɧɨ-ɨɮɢɫɧɵɣ ɰɟɧɬɪ ɤɥɚɫɫɚ «ȼ» ɋɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɨ, ɷɤɫɩɥɭɚɬɚɰɢɹ ɋɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɨ ɢ ɷɤɫɩɥɭɚɬɚɰɢɹ ɩɪɨɢɡɋɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɨ ɜɨɞɫɬɜɟɧɧɨ-ɫɤɥɚɞɫɤɨɝɨ ɤɨɦɩɥɟɤɫɚ Ʌɢɧɢɹ ɩɨ ɩɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɭ ɤɥɟɟɧɨɝɨ ɛɪɭɫɚ ɉɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɨ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɧɵɯ ɦɚɬɟɪɢɚɥɨɜ ɋɩɢɪɬɨɜɨɣ ɡɚɜɨɞ ɉɢɳɟɜɚɹ Ɋɚɡɪɚɛɨɬɤɚ ɩɟɫɱɚɧɨɝɨ ɤɚɪɶɟɪɚ ɉɪɨɢɡɜɨɞɫɬɜɨ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɧɵɯ ɦɚɬɟɪɢɚɥɨɜ Ɉɛɳɚɹ ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ ɉɟɪɢɨɞ ɨɤɭɩɚɟɦɨɫɬɢ, ɝɨɞɵ IRR % 380 680 ɬɵɫ. ɪɭɛ. 4 17,8 34 803 ɬɵɫ. ɞɨɥ. 4,5 23,09 2 497 ɬɵɫ. ɞɨɥ. 3,3 17,0 654 ɬɵɫ. ɞɨɥ. 2,5 19,2 3 486 ɬɵɫ. ɞɨɥ. 4,8 21,3 246 000 ɬɵɫ. ɞɨɥ. 3,4 19,8 2.6. Ñêèäêè è íàäáàâêè ïðè îöåíêå áèçíåñà (ïî çàðóáåæíûì èñòî÷íèêàì èíôîðìàöèè) Èñïîëüçîâàíèå: ñïðàâî÷íàÿ èíôîðìàöèÿ. Ïðèâåäåíû äèàïàçîíû ñêèäîê è íàäáàâîê, îïðåäåëåííûå ïî çàðóáåæíûì èíôîðìàöèîííûì èñòî÷íèêàì [8] (òàáë. 2.6.1)  ÑÐÄ ¹2 áóäóò ïðåä- ñòàâëåíû äèàïàçîíû ñêèäîê è íàäáàâîê, îïðåäåëåííûõ ïî îòå÷åñòâåííûì èñòî÷íèêàì èíôîðìàöèè. Таблица 2.6.1 Диапазоны скидок и надбавок № Наименование скидки, надбавки, п/п тип предприятия 1 Надбавки за контроль 1.1 Открытые компании Диапазон 1.2 Закрытые компании Диапазон Дополнения 2 Скидки за недостаточный контроль 2.1 Открытые компании Диапазон Диапазоны, % 12,1-66,4 35,9-48,0 35,0-45,0 4,0-80,0 20,0-40,0 30,0-40,0 40,0 4,0-80,0 21,0-40,0 Примечание 1 Средние надбавки – в отраслях с быстрыми переменами. 2. Со временем размер надбавок имеет тенденцию к росту. 3. Имеется тенденция зависимости размера надбавок от коэффициента систематического риска бета Надбавки за контроль в закрытых и открытых компаниях находятся в одном диапазоне 21,0-40,0 Надбавки за контроль превышают по абсолютной величине скидки за недостаточный контроль 24,0-31,0 23,0 25,0-50,0 27,0-29,0 24,0-50,0 25 № Наименование скидки, надбавки, п/п тип предприятия 2.2 Закрытые компании 3 Скидки за ликвидность 3.1 Открытые компании Диапазон 3.2 Закрытые компании Диапазон 26 Диапазоны, % Достоверных данных нет 25,8-45,0 (большие сроки) 13,0-27,1 (малые сроки) 3,0-33,0 (контрольные пакеты) 5,0-15,0 (контрольные пакеты) 30,0-45,0 (миноритарные пакеты) 35,0-44,0 (миноритарные пакеты) 43,0-60,0 27,7-73,1 38,0-54,0 33,0-55,0 31,0-57,0 35,0-50,0 23,0-45,0 42,0-60,0 3,0-33,0 (контрольные пакеты) 30,0-45,0 (миноритарные пакеты) 25,8-45,0 (большие сроки реализации) 13,0-27,1 (малые сроки реализации) 3,0-73,1 общий диапазон 24,2-55,6 32,45-77,19 25,8-40,0 13,0-50,0 13,0-77,2 Примечание 1. Имеется тенденция снижения размера скидок при возрастании прибыли оцениваемой компании. 2. Скидки уменьшаются при росте чистой прибыли, объема продаж, объема сделок, маржи чистой прибыли. 3. Скидки увеличиваются при уменьшении капитализации компании. 4. На акции компаний с меньшим разбросом цен назначались более низкие скидки. 5. Размер скидок обратно пропорционален темпам роста и стабильности валового дохода, темпам роста и стабильности прибыли Статистические данные говорят о возможном существовании тенденции снижения скидок во времени № п/п 4 Наименование скидки, надбавки, тип предприятия Дополнения Скидки на затраты по эмиссии акций 5 Скидки на устоявшийся рынок 6 Скидки за недостаточный контроль и ликвидность 6.1 Открытые компании Диапазоны, % Примечание 1. По мнению В.М. Рутгайзера, при развитии рынков должна наблюдаться тенденция снижения скидок за ликвидность. 2. Задолженность компании и состояние рынка не коррелируют со скидками. 3. Высокий уровень риска вызывает назначение высоких скидок (при уменьшении компании увеличивается риск, уменьшается объем выручки). 4. Скидка за недостаточную ликвидность контрольных пакетов акций отличается от скидки за недостаточную ликвидность миноритарных пакетов. 5. Среднее значение 1,245 косвенно характеризует соотношение скидок за ликвидность для акций открытых и закрытых компаний. 6. При увеличении разброса доходности акций и периода ограничения ликвидности скидки за недостаточную ликвидность увеличиваются 3,71-8,41 До 3,7 Достоверных данных нет 6.2 Закрытые компании 21,0-40,0 Скидки возрастают при уменьшении доходности 7 Скидки и надбавки для голосую5,0-10,0 Разница в ценах в пользу голосующих акций щих и неголосующих акций 5,44 3,5-4,5 3,5 Менее 10,0 Диапазон 3,5-10,0 8 Скидки за ключевую фигуру 8.1 Открытые компании Выше 10,0 1. Последствия утраты ключевого лица возрастают (маленькие при уменьшении размера компании. компании) 2. При наличии 6 членов руководства среднее снижение стоимости акций – 9,43%, а для компаний с 8,65 руководством более 16 лиц – до 2,65%. (малые компании) 3. Скидка для большинства компаний вводится первой 4,83 (большие компании) Диапазон 8,5 и выше 10,0 (маленькие компании) До 4,83 (большие компании) 3,5-10,0 общий диапазон 8.2 Закрытые компании Достоверных данных нет 27 № Наименование скидки, надбавки, п/п тип предприятия 9 Пакетные скидки 10 Портфельные скидки 11 Скидки за условные обязательства 12 28 Диапазоны, % 15,0-25,0 13,0-65,0 До 50,0 (экологическое загрязнение) 46,2-61,5 (предстоящий судебный процесс) Скидки и надбавки при оценке не- 13,0-78,0 делимых долей 16,0-42,0 Диапазон 13,0-78,0 Примечание Ðàçäåë 3. ÈÍÒÅËËÅÊÒÓÀËÜÍÀß ÑÎÁÑÒÂÅÍÍÎÑÒÜ È ÍÅÌÀÒÅÐÈÀËÜÍÛÅ ÀÊÒÈÂÛ (ÍÌÀ) 3.1. Ðèñêè âíåäðåíèÿ ÍÌÀ â áèçíåñ Èñïîëüçîâàíèå: äëÿ ïîñòðîåíèÿ ñòàâêè äèñêîíòèðîâàíèÿ êóìóëÿòèâíûì ìåòîäîì.  òàáë. 3.1.1 ïðèâåäåíû ðèñêè âíåäðåíèÿ ÍÌÀ â áèçíåñ. Ɍɚɛɥɢɰɚ 3.1.1 ɉɟɪɟɱɟɧɶ ɪɢɫɤɨɜ ɜɧɟɞɪɟɧɢɹ ɇɆȺ ɜ ɛɢɡɧɟɫ ɢ ɨɪɢɟɧɬɢɪɨɜɨɱɧɵɟ ɞɢɚɩɚɡɨɧɵ ʋ ȼɢɞ ɪɢɫɤɚ Ⱦɢɚɩɚɡɨɧ, % ɩ/ɩ 1. Ɋɢɫɤ ɩɪɚɤɬɢɱɟɫɤɨɝɨ ɩɪɢɦɟɧɟɧɢɹ 0-30 2. Ɋɢɫɤ ɬɟɯɧɨɥɨɝɢɱɟɫɤɨɣ ɧɟɫɨɜɦɟɫɬɢɦɨɫɬɢ ɋɦ. ɬɚɛɥ. 3.1.2 3. Ɋɢɫɤ ɜɵɫɨɤɢɯ ɪɚɫɯɨɞɨɜ ɩɪɢ ɪɚɡɪɚɛɨɬɤɟ 0-20 ɇɂɈɄɊ 4. Ɋɢɫɤ ɧɟɷɮɮɟɤɬɢɜɧɵɯ ɢɧɜɟɫɬɢɰɢɣ 0-10 5. Ɋɢɫɤ ɧɟɭɞɚɱɧɨɝɨ ɩɪɨɞɜɢɠɟɧɢɹ ɩɪɨɞɭɤɬɚ 0-30 ɧɚ ɪɵɧɨɤ * ɉɨɥɭɱɟɧɵ ɢɡ ɦɧɨɝɨɱɢɫɥɟɧɧɵɯ ɢɧɮɨɪɦɚɰɢɨɧɧɵɯ ɢɫɬɨɱɧɢɤɨɜ. ȼ ɩɟɪɟɱɟɧɶ ɜɢɞɨɜ ɪɢɫɤɨɜ ɪɚɫɲɢɪɟɧ. ɉɪɢɦɟɱɚɧɢɟ ȼɥɢɹɧɢɟ ɱɟɥɨɜɟɱɟɫɤɨɝɨ ɮɚɤɬɨɪɚ ɉɪɢ ɩɪɨɜɟɞɟɧɢɢ SWOT-ɚɧɚɥɢɡɚ* ȼ ɭɫɥɨɜɢɹɯ ɪɚɡɪɚɛɨɬɤɢ ɛɢɡɧɟɫ-ɩɥɚɧɨɜ ȼɥɢɹɧɢɟ ɤɨɧɤɭɪɟɧɰɢɢ ɋɊȾ ʋ2 ɞɢɚɩɚɡɨɧ ɪɢɫɤɨɜ ɛɭɞɟɬ ɭɬɨɱɧɟɧ, ɚ  ðàáîòå [7] ïðèâåäåíû ðåêîìåíäóåìûå ïðèðîñòû ïðåìèè çà ðèñê (òàáë. 3.1.2). Ɍɚɛɥɢɰɚ 3.1.2 ɉɪɟɦɢɢ ɡɚ ɪɢɫɤ ɩɪɨɜɟɞɟɧɢɹ ɇɂɈɄɊ, ɢɡɦɟɧɟɧɢɹ ɬɟɯɧɨɥɨɝɢɢ ʋ ɉɪɢɪɨɫɬ ɩɪɟɦɢɢ Ɏɚɤɬɨɪɵ ɪɢɫɤɚ ɢ ɢɯ ɝɪɚɞɚɰɢɹ ɩ/ɩ ɡɚ ɪɢɫɤ, % 1 ɇɟɨɛɯɨɞɢɦɨɫɬɶ ɩɪɨɜɟɞɟɧɢɹ ɇɂɈɄɊ (ɫ ɡɚɪɚɧɟɟ ɧɟɢɡɜɟɫɬɧɵɦɢ ɪɟɡɭɥɶɬɚɬɚɦɢ) ɫɢɥɚɦɢ ɫɩɟɰɢɚɥɢɡɢɪɨɜɚɧɧɵɯ ɧɚɭɱɧɨ-ɢɫɫɥɟɞɨɜɚɬɟɥɶɫɤɢɯ ɢ (ɢɥɢ) ɩɪɨɟɤɬɧɵɯ ɨɪɝɚɧɢɡɚɰɢɣ 1.1 ɉɪɨɞɨɥɠɢɬɟɥɶɧɨɫɬɶ ɇɂɈɄɊ ɦɟɧɟɟ 1 ɝɨɞɚ 3-6 1.2 ɉɪɨɞɨɥɠɢɬɟɥɶɧɨɫɬɶ ɇɂɈɄɊ ɫɜɵɲɟ 1 ɝɨɞɚ ɇɂɈɄɊ ɜɵɩɨɥɧɹɟɬɫɹ ɫɢɥɚɦɢ ɨɞɧɨɣ ɫɩɟɰɢɚɥɢɡɢɪɨɜɚɧɧɨɣ ɨɪɝɚɧɢɡɚɰɢɢ 7-15 ɇɂɈɄɊ ɧɨɫɢɬ ɤɨɦɩɥɟɤɫɧɵɣ ɯɚɪɚɤɬɟɪ ɢ ɜɵɩɨɥɧɹɟɬɫɹ ɫɢɥɚɦɢ ɧɟɫɤɨɥɶɤɢɯ ɫɩɟɰɢɚɥɢɡɢ11-20 ɪɨɜɚɧɧɵɯ ɨɪɝɚɧɢɡɚɰɢɣ 2 ɏɚɪɚɤɬɟɪɢɫɬɢɤɢ ɩɪɢɦɟɧɹɟɦɨɣ ɬɟɯɧɨɥɨɝɢɢ 2.1 Ɍɪɚɞɢɰɢɨɧɧɚɹ 0 2.2 ɇɨɜɚɹ, ɬɪɟɛɭɸɳɚɹ ɩɪɢɦɟɧɟɧɢɹ ɪɟɫɭɪɫɨɜ, ɤɨɬɨɪɵɟ ɢɦɟɸɬɫɹ ɧɚ ɫɜɨɛɨɞɧɨɦ ɪɵɧɤɟ 2-4 2.3 ɇɨɜɚɹ, ɬɪɟɛɭɸɳɚɹ, ɜ ɨɬɥɢɱɢɟ ɨɬ ɫɭɳɟɫɬɜɭɸɳɟɣ, ɩɪɢɦɟɧɟɧɢɹ ɦɨɧɨɩɨɥɢɡɢɪɨɜɚɧɧɵɯ 5-10 ɪɟɫɭɪɫɨɜ 2.4 ɇɨɜɚɹ, ɢɫɤɥɸɱɚɸɳɚɹ, ɜ ɨɬɥɢɱɢɟ ɨɬ ɫɭɳɟɫɬɜɭɸɳɟɣ, ɩɪɢɦɟɧɟɧɢɟ ɦɨɧɨɩɨɥɢɡɢɪɨɜɚɧɧɵɯ ɪɟɫɭɪɫɨɜ 1-3 3 ɇɟɨɩɪɟɞɟɥɟɧɧɨɫɬɶ ɨɛɴɟɦɨɜ ɫɩɪɨɫɚ ɢ ɰɟɧ ɧɚ ɩɪɨɢɡɜɨɞɢɦɭɸ ɩɪɨɞɭɤɰɢɸ 3.1 ɋɭɳɟɫɬɜɭɸɳɭɸ 0-5 3.2 ɇɨɜɭɸ 5-10 4 0-3 ɇɟɫɬɚɛɢɥɶɧɨɫɬɶ (ɰɢɤɥɢɱɧɨɫɬɶ) ɫɩɪɨɫɚ ɧɚ ɩɪɨɞɭɤɰɢɸ 5 ɇɟɨɩɪɟɞɟɥɟɧɧɨɫɬɶ ɜɧɟɲɧɟɣ ɫɪɟɞɵ ɩɪɢ ɪɟɚɥɢɡɚɰɢɢ ɩɪɨɟɤɬɚ (ɝɨɪɧɨ-ɝɟɨɥɨɝɢɱɟɫɤɢɟ, 0-5 ɤɥɢɦɚɬɢɱɟɫɤɢɟ ɢ ɢɧɵɟ ɩɪɢɪɨɞɧɵɟ ɭɫɥɨɜɢɹ, ɚɝɪɟɫɫɢɜɧɨɫɬɶ ɜɧɟɲɧɟɣ ɫɪɟɞɵ ɢ ɬ. ɩ.) 6 0-3 ɇɟɨɩɪɟɞɟɥɟɧɧɨɫɬɶ ɩɪɨɰɟɫɫɚ ɨɫɜɨɟɧɢɹ ɩɪɢɦɟɧɹɟɦɨɣ ɬɟɯɧɢɤɢ ɢɥɢ ɬɟɯɧɨɥɨɝɢɢ 29 3.2. Ôðàí÷àéçèíã (ðîÿëòè) â òîðãîâëå Èñïîëüçîâàíèå: äëÿ âûäåëåíèÿ äîëè Âëàäåëüöà ÍÌÀ (ôðàí÷àéçåð) â âûðó÷êå Ïîëüçîâàòåëÿ ÍÌÀ (ôðàí÷àéçè).  òàáë. 3.2.1, 3.2.2 ñãðóïïèðîâàíû äàííûå ïî ïðîäàæàì ôðàíøèç (ñòàâêàì ðîÿëòè), ïîëó÷åííûå èç ðàçëè÷íûõ èñòî÷íèêîâ èíôîðìàöèè, â ïðèâÿçêå ê òîðãîâîìó íàïðàâëåíèþ (ôðàíøèçû òîâàðîâ, ñåòè). Ɍɚɛɥɢɰɚ 3.2.1 Ɏɪɚɧɱɚɣɡɢɧɝ ɫɟɬɢ ɢ ɬɨɜɚɪɚ (ɩɨ ɫɚɣɬɚɦ ɫɟɬɢ ɂɧɬɟɪɧɟɬ) ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 7 Ȼɪɟɧɞ Ɉɛɴɟɦ Ɋɨɹɥɬɢ, ɂɫɬɨɱɧɢɤ ɢɧɮɨɪɦɚɰɢɢ ɢɧɜɟɫɬɢɰɢɣ, % ɬɵɫ. ɞɨɥ. ɋɟɬɶ 4 700 1,8 http://www.sellbrand.ru ɋɟɬɶ 500 2,0 http://www.sellbrand.ru Ɏɪɚɧɱɚɣɡɢɧɝ ɬɨɜɚɪɚ 50 3,0 http://www.sellbrand.ru Ɏɪɚɧɱɚɣɡɢɧɝ ɬɨɜɚɪɚ 50 2,0 http://www.sellbrand.ru ɋɟɬɶ 250. 5,0 http://biztorg.ru/franchise Ɏɪɚɧɱɚɣɡɢɧɝ ɬɨɜɚɪɚ 100 1,0 http://www.franchisee.ru ɋɟɬɶ 350 6,0 http://www.franchisee.ru ɋɮɟɪɚ ɛɢɡɧɟɫɚ ȼȿɋɌȿɊ (Ɏɟɞɟɪɚɥɶɧɚɹ ɫɟɬɶ) ɉȺɌȿɊɋɈɇ ɍɇɐɂə (ɱɚɣ) Rikki-Tikki ɑɚɣɧɚɹ ɥɨɠɤɚ Ⱥɪɨɦɚɬɧɵɣ ɦɢɪ Ɋɨɫɬɢɤɫ Франчайзинг сети и товара (по информационным сборникам) № п/п Компания Роялти 1 Вестер Гипер Федеральная Сеть "Вестер" 1,8% от оборота 2 ГРОССМАРТ ООО "Элекскор" до 3% от товарооборота Копейка 4 ПАТЕРСОН 5 ЧУДО, РЫЖИЙ ОАО "ВИММАП, ЧУДОБИЛЛЬ-ДАНН ЯГОДА, BIOMAX, продукты питания" NEO, J-7 7 8 Тип сервисапродукта Гипермаркет, супермаркет Продуктовый ритейл, сеть гиперсупермаркетов Франчайзи не выплачивают роялти, а получают Сеть розничных ОАО ТД "Копейка" вознаграждение универсамов за реализацию товаров 13,5-14% от торговой выручки Розничная ООО "Омега-97" 2% от выручки торговля 3 6 30 Бренд 5-10% от продаж Таблица 3.2.2 Источник BUYBRAND, 26-28 сент. 2007 г. BUYBRAND, 26-28 сент. 2007 г. BUYBRAND, 26-28 сент. 2007 г.; Франчайзеры в России, 2007 г. BUYBRAND, 26-28 сент. 2007 г. Продукты питания, Франчайзеры в России, игры и игрушки, 2007 г. витамины 2% от товарооборота, возСеть магазинов саКВАРТАЛГК "ВИКТОРИЯ» можно примене- мообслуживания ВИКТОРИЯ ние регрессив- (продукты питания) ной шкалы Производство моБАСКИН РОБИНС ЗАО "БРПИ" Не взимается роженого Производство и У Палыча ООО "Компания-М" 8% от оборота реализация продуктов питания Франчайзеры в России, 2007 г. Франчайзеры в России, 2007 г. Франчайзеры в России, 2007 г. № п/п 9 Бренд Перекресток 10 АБК Тип сервисапродукта 5% от ежемесяч- Розничная торговля ЗАО "ТД Перекреного товарообо- продуктами питасток" ния рота Продажа продуктов Сеть универсамов питания в универ1,50% "АБК" самах "шаговой" доступности Компания Источник Роялти Франчайзеры в России, 2007 г. Франчайзеры в России, 2007 г. Ðåçóëüòàòû ðàñ÷åòîâ ñòàâîê ðîÿëòè äëÿ ðàçëè÷íûõ ïðåäïðèÿòèé òîðãîâëè ïðîäóêòàìè ïèòàíèÿ ïðåäñòàâëåíû â òàáë. 3.2.3. Ɍɚɛɥɢɰɚ 3.2.3 ɋɬɚɜɤɢ ɪɨɹɥɬɢ ɞɥɹ ɪɚɡɥɢɱɧɵɯ ɩɪɨɞɭɤɬɨɜ ɩɢɬɚɧɢɹ ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 7 8 ɉɪɨɞɭɤɬɵ ɩɢɬɚɧɢɹ Ɇɭɤɚ ɏɥɟɛɨɛɭɥɨɱɧɵɟ ɢɡɞɟɥɢɹ ɋɟɦɟɧɚ ɩɨɞɫɨɥɧɟɱɧɢɤɚ ɠɚɪɟɧɵɟ Ɇɚɫɥɨ ɤɭɤɭɪɭɡɧɨɟ Ɇɚɫɥɨ ɨɥɢɜɤɨɜɨɟ Ɇɚɫɥɨ ɩɨɞɫɨɥɧɟɱɧɨɟ Ɋɵɛɧɵɟ ɢɡɞɟɥɢɹ Ɇɨɥɨɱɧɵɟ ɩɪɨɞɭɤɬɵ Ɋɨɹɥɬɢ ɩɪɢ ɪɚɫɩɪɟɞɟɥɟɧɢɢ ɩɪɢɛɵɥɢ ɥɢɰɟɧɡɢɚɪɭ, % 10% 25% 50% 0,6 1,1 1,5 0,2 0,6 0,9 1,5 4,7 7,8 1,1 2,7 5,4 3,3 8,3 16,5 0,7-2,0 1,7-5,1 3,6…10,2 2,2 3,9 6,2 0,8-1,9 1,5-3,6 2,1-5,8 3.3. Òåëåñåðèàëû Èñïîëüçîâàíèå: ïðè äîõîäíîì ïîäõîäå äëÿ îöåíêè ïðàâ íà òåëåñåðèàë. www.lenta.com, www.pda.ltnta.ru è ò. ä.) îïðåäåëåíà óäåëüíàÿ ñòîèìîñòü ñîçäàíèÿ ôèëüìîâ (òàáë. 3.3.1). Ñòîèìîñòü ñîçäàíèÿ ôèëüìîâ-ñåðèàëîâ Íà îñíîâàíèè äàííûõ ñåòè Èíòåðíåò (www.kultura.ru, www.ntv.ru, www.newsru.com, Относительная стоимость создания телесериалов № п/п 1 2 3 4 5 6 7 8 Телесериал Бригада Бедная Настя Хиромант Азазель Пакет «Агент национальной безопасности», «Улицы разбитых фонарей», «Бандитский Петербург» и т. п. Турецкий гамбит Няня Ворон Таблица 3.3.1 15 120 12 2 Стоимость Общая, Удельная, дол. дол/мин 3 000 000 3 846 7 500 000 1 202 1 500 000 2 404 500 000 4 808 728 50 000 000 1 321 Россия 8 3 950 000 5 486 2 666 3 333 Россия Россия Россия Количество серий Страна Россия Россия Россия Россия 31 № п/п Телесериал Количество серий 9 Тарас Бульба 24 10 11 Иное В начале 12 2 Стоимость Общая, Удельная, дол. дол/мин 25 000 000 10 416 2 002 292 1 500 000 3 208,8 25 000 Страна Россия (в процессе съемок) Россия США Ðàññìîòðèì ñòîèìîñòü ïðàâ íà òåëåñåðèàë êàê ñîâîêóïíîñòü èõ ïðîäàæ ïî ñðåäíåñòàòèñòè÷åñêîé ñòîèìîñòè (òàáë. 3.3.2). Ɍɚɛɥɢɰɚ 3.3.2 Ɉɪɢɟɧɬɢɪɨɜɨɱɧɚɹ ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ ɩɪɚɜ ɧɚ ɬɟɥɟɫɟɪɢɚɥ ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 ɉɪɚɜɚ ɧɚ ɬɟɥɟɫɟɪɢɚɥ ɉɟɫɫɢɦɢɫɬɢɱɟɫɤɢɣ 0,70ɋɨ* 0,25ɋɨ 0,05ɋɨ 0,10ɋɨ 0,05ɋɨ 0,05ɋɨ 1,20ɋɨ ȼɚɪɢɚɧɬ Ɉɩɬɢɦɢɫɬɢɱɟɫɤɢɣ 0,80ɋɨ 0,35ɋɨ 0,15ɋɨ 0,25ɋɨ 0,10ɋɨ 0,15ɋɨ 1,80ɋɨ 1-ɝɨ ɢ 2-ɝɨ ɩɨɤɚɡɚ 3-ɝɨ ɢ 4-ɝɨ ɩɨɤɚɡɚ ɉɨɤɚɡɚ ɩɨ ɪɟɝɢɨɧɚɥɶɧɨɦɭ ɬɟɥɟɜɢɞɟɧɢɸ** ɉɨɤɚɡɚ ɧɚ ɬɟɥɟɜɢɞɟɧɢɢ ɛɥɢɠɧɟɝɨ ɡɚɪɭɛɟɠɶɹ** ɉɨɤɚɡɚ ɧɚ ɬɟɥɟɜɢɞɟɧɢɢ ɞɚɥɶɧɟɝɨ ɡɚɪɭɛɟɠɶɹ** Ɂɚɩɢɫɢ ɧɚ ɋD ɢ ɬ. ɩ. ɂɬɨɝɨ * ɋɨ – ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ ɫɨɡɞɚɧɢɹ ɫɟɪɢɚɥɚ. ** ɉɪɚɜɨ ɩɨɤɚɡɚ ɦɨɠɟɬ ɛɵɬɶ ɧɟɢɫɤɥɸɱɢɬɟɥɶɧɵɦ (ɩɪɢɜɟɞɟɧɵ ɞɚɧɧɵɟ ɞɥɹ ɧɟɢɫɤɥɸɱɢɬɟɥɶɧɨɝɨ ɩɪɚɜɚ ɩɨɤɚɡɚ). Îáðàùàåò íà ñåáÿ âíèìàíèå òî, ÷òî ïðàâî çàïèñè íà ÑD â Ðîññèè èìååò íèçêèé óäåëüíûé âåñ.  ðàçâèòûõ ñòðàíàõ ñòîèìîñòü ýòîãî ïðàâà äîñ- òèãàåò 0,25-0,30. Òàêàÿ ðàçíèöà õàðàêòåðèçóåò áîëüøèå ðèñêè â Ðîññèè, ñâÿçàííûå ñ ïðîäàæåé êîíòðàôàêòíîé ïðîäóêöèè. 3.4. Ôîíä îïëàòû òðóäà (ÔÎÒ) ñ íà÷èñëåíèÿìè â îòðàñëåâîé ñòðóêòóðå ñåáåñòîèìîñòè Èñïîëüçîâàíèå: - äëÿ îöåíêè îðèåíòèðîâî÷íîé âûðó÷êè ïðåäïðèÿòèé ïðè èñïîëüçîâàíèè «èòàëüÿíñêîãî ìåòîäà»; - ïðè îöåíêå ïðàâ ïîëüçîâàíèÿ ïåðñîíàëîì ïðåäïðèÿòèÿ.  òàáë. 3.4.1 ïðèâåäåí óäåëüíûé âåñ çàðàáîòíîé ïëàòû ñ íà÷èñëåíèÿìè â ñòðóêòóðå ñåáåñòîèìîñòè ïî íåêîòîðûì îòðàñëÿì. Таблица 3.4.1 Удельный вес зарплаты с начислениями в структуре себестоимости № п/п 1 2 3 4 5 6 32 Отрасль, подотрасль Топливная Финансовые услуги Строительство Машиностроение Пищевая Легкая Удельный вес зарплаты с начислениями в себестоимости 0,09-0,12 0,19-0,28 0,25-0,28 0,20-0,24 0,06-0,072 0,07-0,09 № п/п 7 8 9 10 11 12 13 14 Отрасль, подотрасль Мукомольная, крупяная Пищевкусовая Военно-промышленный комплекс Образование Агропромышленный комплекс Рыбная Связь Оценка Удельный вес зарплаты с начислениями в себестоимости 0,02-0,04 0,03-0,04 0,08-0,14 0,20-.0,34 0,05-0,15 0,20-0,32 0,18-0,23 0,14-0,36 33 Ðàçäåë 4. ÌÀØÈÍÛ È ÎÁÎÐÓÄÎÂÀÍÈÅ (ÌèÎ) 4.1. Ìîíèòîðèíã êîýôôèöèåíòà ×èëòîíà (òîðìîæåíèÿ) çà 1999-2008 ãã. Èñïîëüçîâàíèå: â íîðìàòèâíî-ïàðàìåòðè÷åñêîì ìåòîäå. Öåëü – äàòü äèíàìèêó è ðàñ÷åòíûå äèàïàçîíû êîýôôèöèåíòà òîðìîæåíèÿ äëÿ ðàçëè÷íûõ êëàññîâ ÌèÎ. Áîëüøèíñòâî îöåíùèêîâ ïðè ïðîâåäåíèè ðàñ÷åòîâ íîðìàòèâíî-ïàðàìåòðè÷åñêèì ìåòîäîì ïîëüçóþòñÿ äàííûìè, ïðèâåäåííûìè â ðàáîòå [14]. Ïðîâåðêà äëÿ íåêîòîðûõ âèäîâ ÌèÎ íàäåæíîñòè ïðèìåíåíèÿ ïàðàìåòðîâ 1998 ã. â ðàñ÷åòàõ 2008 ã. (ñïóñòÿ 10 ëåò) âûïîëíåíà ïóòåì ðûíî÷íîé ýêñòðàêöèè äàííûõ (òàáë. 4.1.1). Ìåòîäîëîãèÿ ïîëó÷åíèÿ ðàñ÷åòíûõ äàííûõ ïðèâåäåíà â ðàçä. 6. Ɍɚɛɥɢɰɚ 4.1.1 Ɉɩɪɟɞɟɥɟɧɢɟ ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬɚ ɑɢɥɬɨɧɚ (ɬɨɪɦɨɠɟɧɢɹ) ɞɥɹ ɦɚɲɢɧ ɢ ɨɛɨɪɭɞɨɜɚɧɢɹ ɋɨɨɬɧɨɲɟɧɢɟ Ɇɚɲɢɧɵ, Ʉɬɨɪɦ Ɋɟɝɪɟɫɫɢɨɧɧɨɟ ɨɛɨɪɭɞɨɜɚɧɢɟ, Ʉɜɚɪ R** Ⱦɚɧɧɵɟ Ⱦɚɧɧɵɟ ɡɧɚɱɟɧɢɣ Ʉɜɚɪ ɭɪɚɜɧɟɧɢɟ ɞɥɹ Ʉɬɨɪɦ 2008/1998 ɝɝ. ɩɚɪɚɦɟɬɪ ɪɚɫɱɟɬɚ 1998 ɝ. 2008 ɝ. 1 ȼɟɧɬɢɥɹɬɨɪɵ ȼɐ 0,142 0,447 0,440 0,451 0,976 0,4596 – 0,001uȺ* (ɩɨ ɦɨɳɧɨɫɬɢ) 2 ȼɟɧɬɢɥɹɬɨɪɵ ȼɐ 0,050 0,230 1,207 1,2505 – 0,0244uȺ* (ɩɨ ɜɯɨɞɧɨɦɭ ɨɬɜɟɪɫɬɢɸ) 3 Ɍɪɚɧɫɮɨɪɦɚɬɨɪɵ 0,081 0,488 0,445 0,8331 0,534 ɦɚɫɥɹɧɵɟ 0,4294 + 0,021uȺ* (ɩɨ ɦɨɳɧɨɫɬɢ) 4 Ɍɪɚɧɫɮɨɪɦɚɬɨɪɧɵɟ 0,054 0,513 0,097 ɩɨɞɫɬɚɧɰɢɢ 0,102 – 0,018uȺ* (ɩɨ ɦɨɳɧɨɫɬɢ) 0,61215 ȿɦɤɨɫɬɢ ɨɞɧɨɫɬɟɧɧɵɟ 1,057 0,073 0,227 0,647 0,6629 – 0,042uȺ* 0,7742 (ɩɨ ɨɛɴɟɦɭ) 6 ȿɦɤɨɫɬɢ ɫ ɬɟɩɥɨɢɡɨɥɹ0,61210,149 0,110 0,610 0,6251 – 0,0039uȺ* 0,7742 ɰɢɟɣ (ɩɨ ɨɛɴɟɦɭ) 7 ȿɦɤɨɫɬɢ ɫ ɪɭɛɚɲɤɨɣ 0,61210,044 0,257 0,560 0,996 ɞɥɹ ɬɟɩɥɨɢɡɨɥɹɰɢɢ 0,5508 – 0,0025uȺ* 0,7742 (ɩɨ ɨɛɴɟɦɭ) 8 ɗɥɟɤɬɪɨɞɜɢɝɚɬɟɥɢ 0,214 0,546 0,726 0,8562 0,7593 – 0,002uȺ* (ɩɨ ɦɨɳɧɨɫɬɢ) 9 ɇɚɫɨɫɵ ɰɟɧɬɪɨɛɟɠɧɵɟ 0,285 0,395 0,626 0,9268 0,915 ɩɨɝɪɭɠɧɵɟ 0,7562 – 0,0538uȺ* (ɩɨ ɦɨɳɧɨɫɬɢ) 10 Ɇɟɲɚɥɤɚ ɪɚɦɧɚɹ, 0,051 0,502 0,242 0,2158 1,121 ɥɨɩɚɫɬɧɚɹ 0,2518 – 0,0024uȺ* (ɩɨ ɦɨɳɧɨɫɬɢ) ɋɪɟɞɧɟɟ ɩɨ 0,933 ɫɨɩɨɫɬɚɜɢɦɵɦ Ʉɬɨɪɦ * Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ Ⱥ = Max/Min; Max, Min – ɦɚɤɫɢɦɚɥɶɧɨɟ ɢ ɦɢɧɢɦɚɥɶɧɨɟ ɡɧɚɱɟɧɢɹ ɩɚɪɚɦɟɬɪɚ ɪɚɫɱɟɬɚ. ** R – ɤɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɤɨɪɪɟɥɹɰɢɢ. ʋ ɩ/ɩ 34 4.2. Êîððåëÿöèîííî-ðåãðåññèîííûå ñâÿçè. Îïðåäåëåíèå õàðàêòåðà èçìåíåíèÿ ñòîèìîñòè îáúåêòîâ ïðè õðàíåíèè è êîýôôèöèåíòîâ ïðè ïåðåõîäå îáúåêòà íà âòîðè÷íûé ðûíîê Èñïîëüçîâàíèå: - â çàòðàòíîì ïîäõîäå â ðàñ÷åòàõ; Åñëè îáúåêò íå ýêñïëóàòèðóåòñÿ, à íàõîäèòñÿ â êîíñåðâàöèè, åãî ñòîèìîñòü ïîñòåïåííî ñíèæàåòñÿ (ïîòåðÿ ãàðàíòèé, âëèÿíèå âðåìåíè è ò. ä.).  òàáë. 4.2.1 ïîêàçàíà äèíàìèêà ñòîèìîñòè íåýêñïëóàòèðîâàâøèõñÿ îáúåêòîâ (àâòîìàøèíû, êîìïüþòåðû, ñòàíêè, áûòîâàÿ òåõíèêà, òåõíîëîãè÷åñêèå ëèíèè) ïðè õðàíåíèè [4]. Âûñîêîëèêâèäíûå èçäåëèÿ (ëåãêîâûå àâòîìîáèëè, êîìïüþòåðû) ïðè ïåðåõîäå íà âòîðè÷íûé ðûíîê ìîãóò ïîòåðÿòü 10-14% îò ñòîèìîñòè (Ê = 0,86-0,90), äëÿ ñòàíî÷íîãî ïàðêà ãàðàíòèéíûå - â ñðàâíèòåëüíîì ïîäõîäå ïðè ïðîâåäåíèè êîððåêòèðîâîê. îáÿçàòåëüñòâà îöåíèâàþòñÿ íà óðîâíå 10% îò ñòîèìîñòè (Ê = 0,90) [4]. Ɍɚɛɥɢɰɚ 4.2.1 Ʉɨɷɮɮɢɰɢɟɧɬ ɫɧɢɠɟɧɢɹ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɨɛɴɟɤɬɨɜ ɩɪɢ ɯɪɚɧɟɧɢɢ (ɤɨɧɫɟɪɜɚɰɢɢ) ɋɪɨɤ ɯɪɚɧɟɧɢɹ, ɝɨɞ 0 (ɧɨɜɵɟ) 1 2 3 4 Ɉɬɧɨɫɢɬɟɥɶɧɚɹ ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ Ʉ 1,0 0,90 0,86-0,94 0,61 – 0,85 0,54 – 0,76 35 Ðàçäåë 5. ÎÁÙÈÅ ÄÀÍÍÛÅ 5.1. Ñòàâêè ðåôèíàíñèðîâàíèÿ (ÐÔ, ÑØÀ, ñòðàíû Åâðîñîþçà) è ñòðàíîâûå ðèñêè äëÿ ÐÔ (òàáë. 5.1.1) Ɍɚɛɥɢɰɚ 5.1.1 Ɍɚɛɥɢɰɚ 5.1.2 ɉɨɩɪɚɜɤɢ ɡɚ ɪɢɫɤ ɞɥɹ ɪɚɡɥɢɱɧɵɯ ɫɬɪɚɧɨɜɵɯ ɪɟɣɬɢɧɝɨɜ ɋɬɚɜɤɢ ɪɟɮɢɧɚɧɫɢɪɨɜɚɧɢɹ ɜ ɊɎ, ɋɒȺ, ɫɬɪɚɧɚɯ ȿɜɪɨɫɨɸɡɚ ɋɬɪɚɧɚ ɊɎ (ɐȻ ɊɎ) ɋɒȺ (ɎɊɋ) ɋɬɪɚɧɵ ȿɜɪɨɫɨɸɡɚ (ȿɐȻ) ɋɬɚɜɤɚ Ⱦɚɬɚ ɪɟɮɢɧɚɧɫɢɪɨɜɚɧɢɹ, % 10,50 04.02.2008 3,00 30.01.2008 4,00 06.06.2007 Ñòðàíîâûå ïîïðàâêè ñ ó÷åòîì êðåäèòíîãî ðåéòèíãà ñòðàíû (äëÿ íèçêèõ êðåäèòíûõ ðåéòèíãîâ ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí) ïðèâåäåíû â òàáë. 5.1.2 [10]. Èíôîðìàöèîííûå äàííûå: 1) ðàçíèöà â äîõîäíîñòè ðîññèéñêèõ è àìåðèêàíñêèõ åâðîîáëèãàöèé 1,50-2,45%; 2) ñïðýä ðîññèéñêèõ åâðîîáëèãàöèé 0,5-3,1%; 3) ðàçíèöà ðîññèéñêèõ è àìåðèêàíñêèõ áåçðèñêîâûõ ñòàâîê (5 ëåò) 2,38-2,56%; 4) ñòðàíîâîé ðèñê, ïî îöåíêàì ðîññèéñêèõ ýêñïåðòîâ, 1,6-2,5%; 5) ñòðàíîâîé ðèñê, ïî îöåíêàì ìèðîâûõ àãåíòñòâ, 1,8-3,6%. ɉɨɩɪɚɜɤɚ ɤ ɪɵɧɨɱɧɨɣ ɩɪɟɦɢɢ ɡɚ ɪɢɫɤ ɋɒȺ (ɦɟɬɨɞ ɬɢɩɢɱɧɨɝɨ ɫɩɪɷɞɚ),% ȺȺ 0,75 Ⱥ+ 1,25 ȼȼȼ+ 1,5 ȼȼȼ 1,7 – 2 ȼȼȼ2,50 ȼȼ+ 3,5 ȼȼ4 ȼ 5 ɉɪɢɦɟɱɚɧɢɟ. Ɋɟɣɬɢɧɝ Ɋɨɫɫɢɢ – ɨɬ ȼȼȼ+ ɞɨ Ⱥ+ (ɩɨ ɞɚɧɧɵɦ ɪɚɡɥɢɱɧɵɯ ɚɝɟɧɬɫɬɜ, ɩɪɨɢɫɯɨɞɢɬ ɩɟɪɟɯɨɞ ɨɬ «ɫɬɚɛɢɥɶɧɨɝɨ ɤ «ɩɨɡɢɬɢɜɧɨɦɭ»). ɋɬɪɚɧɨɜɨɣ ɪɟɣɬɢɧɝ Ɍɚɛɥɢɰɚ 5.1.3 Ⱦɢɧɚɦɢɤɚ ɫɬɪɚɧɨɜɵɯ ɪɢɫɤɨɜ ɞɥɹ ɊɎ (ɩɨ ɞɚɧɧɵɦ ɡɚɪɭɛɟɠɧɵɯ ɚɝɟɧɬɫɬɜ) ʋ ɩ/ɩ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Ƚɨɞ ɋɬɪɚɧɨɜɵɟ ɪɢɫɤɢ, % 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 (ɧɚɱɚɥɨ) 14,0-25,1 6,2-13,9 5,5-10,2 3,5-7,5 3,0-4,5 2,5-3,5 2,0-3,0 1,8-3,0 1,5-2,8 1,5-2,5 5.2. Ñòðàõîâûå òàðèôû  òàáë. 5.2.1 ïðèâåäåíû òàðèôû äëÿ ðàçëè÷íûõ îáúåêòîâ ñòðàõîâàíèÿ. Страховые тарифы № Объект страхования п/п 1 Недвижимость Здания и сооружения (включая отделку) Внутренняя отделка помещений Строительно-монтажные работы 36 Страховой тариф, % от стоимости 0,10-0,25 0,25-0,35 0,20-0,80 Таблица 5.2.1 Примечание Страховая стоимость не включает стоимость ЗУ № Страховой тариф, Объект страхования п/п % от стоимости 2 Машины и оборудование Производственное оборудование 0,25-1,50 Мебель, предметы интерьера 0,20-1,10 Электронное оборудование 0,15-0,95 Товарно-материальные запасы 0,20-0,30 3 Оборудование в лизинг 1,50-5,00 4 Денежная наличность и ценное имущество 0,12-1,55 (свыше 1000 дол. США) 5 Перевозки Морские 0,001-0,80 Воздушные 0,001-0,80 Железнодорожные 0,001-0,80 Водные 0,001-0,80 Автомобильные 0,001-1,00 Смешанные 0,05-0,80 6 Ответственность перед третьими лицами 0,20-1,50 7 Ювелирные изделия, коллекции, произведе0,12-1,55 ния искусства, антиквариат и т. п. Примечание Наиболее часто Наиболее часто Наиболее часто Наиболее часто Наиболее часто Наиболее часто 0,1-0,4 0,1-0,3 0,1-0,5 0,1-0,3 0,1-0,5 0,15-0,5 Наиболее часто 0,3-1,0 5.3. Íàëîãîâîå îêðóæåíèå  òàáë. 5.3.1 ïðèâåäåíû ñòàâêè ðàçëè÷íûõ âèäîâ íàëîãà. Налоговое окружение № Наименование налога, п/п тип предприятия 1 НДС Обычные предприятия С/х, пищевые и т. п. предприятия 2 Налог на имущество 3 Налог на прибыль предприятий 4 ЕСН Обычный В сельском хозяйстве 5 6 Налог на землю Земельные участки, кроме нижеперечисленных -С/х земли, жилые Налог на недропользование Производство строительных материалов Ставка налога Таблица 5.3.1 Примечание 18% 10% 2,2% 24% 26% (до 280 000 руб.) 7280 руб. + 10% (свыше 280 000 руб.) 88 000 руб. + 2% (свыше 600 000 руб.) 20% (до 280 000 руб.) 56 000 руб. + 10% (свыше 280 000 руб.) 88 000 руб. +2% (свыше 600 000 руб.) 1,5% от кадастровой стоимости 0,3% от кадастровой стоимости 6% Добыча нефти, газа От 10% Добыча золота От 10% За использование лицензии За использование лицензии 37 № Наименование налога, п/п тип предприятия 7 Налог на выплату дивидендов 8 Налог на доходы Для физических лиц При получении выигрышей призов и т. п. При получении страховых выплат Доходы от вкладов свыше ставки рефинансирования Ставка налога Примечание 9% 13% 35% 35% 35% 5.4. Ýêñïåðòíûå ìíåíèÿ ñïåöèàëèñòîâ Ýêñïåðòíûå ìíåíèÿ ñïåöèàëèñòîâ, âûñêàçàííûå íà äèñêóññèÿõ ïî îöåíêå íà îòêðûòûõ ôîðóìàõ â ñåòè Èíòåðíåò, ÿâëÿþòñÿ ïðèìåðàìè òî÷- íûõ îòâåòîâ íà ñëîæíûå âîïðîñû òåîðèè è ïðàêòèêè îöåíêè. 5.4.1. Íåäâèæèìîñòü 1. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «Ðàçíèöà ìåæäó ïîäõîäàìè» www.appraiser. ru (16.03.2008 ã.) Êîçûðü Þðèé Âàñèëüåâè÷ («íèê» - Þðèé Ê.): «... ïîëàãàþ, âçâåøèâàòü ðåçóëüòàòû îöåíîê âñå æå ìîæíî (ñ îãîâîðêàìè î òîì, êàê èìåííî), íî íåëüçÿ òðåáîâàòü ñîâïàäåíèÿ ðåçóëüòàòîâ îöåíîê, îñóùåñòâëåííûõ ðàçíûìè ïîäõîäàìè (òèïà «â íàøåé ôèðìå ïðèíÿòî, ÷òîáû ðåçóëüòàòû îöåíîê íå ðàñõîäèëèñü áîëåå ÷åì íà 30%»). Ñòåïåíü ñîâïàäåíèÿ çàâèñèò íå òîëüêî îò ïðîôåññèîíàëèçìà îöåíùèêà è àäåêâàòíîñòè ìåòîäîëîãèè, íî è îò ñîñòîÿíèÿ ðûíêà ...» 2. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «Ñòàâêà äèñêîíòèðîâàíèÿ» (ïðèìåíèìîñòü ìîäåëåé ê ðàñ÷åòàì íà ïåðèôåðèè) www.labrate. ru (02.04.2008 ã.) Ìèñîâåö Âàñèëèé Ãðèãîðüåâè÷ («íèê» - Ìèñîâåö): «… Êîíå÷íî, åñëè ïûòàòüñÿ ëþáîé öåíîé ïðèìåíèòü ñðàâíèòåëüíûé ïîäõîä ... Íî ÿ ïèøó â ïðåäïîëîæåíèè î ðåàëüíîé ïðàêòèêå îöåíêè. Ñåãîäíÿ ó íàñ â ïðèíöèïå åñòü ïðàâî îòêàçûâàòüñÿ îò ñðàâíèòåëüíûõ ìåòîäîâ, åñëè íà ðûíêå íåò àíàëîãîâ. À ñ òàêîé èäååé ïîëó÷àåòñÿ, ÷òî îòêàçàòüñÿ ìîæíî, òîëüêî åñëè òàêîãî ðûíêà íåò è â Ìîñêâå. Íî ýòî ñòðàííàÿ èäåÿ - âñ¸ îöåíèâàòü ÷åðåç Ìîñêâó, ÿ äóìàþ, ÷òî â ðåàëüíîñòè îò ýòîé èäåè áîëüøå âðåäà, ÷åì ïîëüçû. Íåò, êòî õî÷åò, ìîæåò ïðîáîâàòü, íî òîãäà îí îáÿçàí ïîêàçàòü ïðèëè÷íûå îñòàòêè ìîäåëè, õî38 ðîøóþ çíà÷èìîñòü, ñðàâíèòü ðåçóëüòàò ñ èìåþùèìèñÿ ñêóäíûìè äàííûìè, ñî çäðàâûì ñìûñëîì ìåñòíûõ ñïåöèàëèñòîâ. Ò. å., ïðèìåíÿÿ òàêóþ ìîäåëü, å¸ íóæíî äîêàçûâàòü. À ìû îïÿòü ñêàòûâàåìñÿ ê òîìó, ÷òî èùè, ãäå õî÷åøü, äîêàçûâàé, êàê õî÷åøü, íî ëþáîé îòêàç íåîáîñíîâàí. Íåò ó Âàñ ðûíêà? Òàê îí ó íàñ åñòü, áåðèòå, íàì íå æàëêî ... È ïðè òàêîé ïîçèöèè íåò íè÷åãî ñòðàííîãî, ÷òî âñå îáúåêòû äîëæíû îöåíèâàòüñÿ â Ìîñêâå, âåäü òàì æå, ïî ïîíÿòíîé ïðè÷èíå, áóäóò ìîäåëè âñåãî, ÷òî óãîäíî ...» 3. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «Ðàñ÷åò ñòàâêè äèñêîíòèðîâàíèÿ ïî ÏÏ ¹1470» www.appraiser. ru (24.10.2007 ã.) Òàðàñåâè÷ Åâãåíèé Èãîðåâè÷ («íèê» - Å. Òàðàñåâè÷): «... Ñ ìîìåíòà ñîçäàíèÿ ìîäåëè öåíîîáðàçîâàíèÿ ôèíàíñîâûõ àêòèâîâ CAPM (èìåííî òàê îíà ïðàâèëüíî íàçûâàåòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ýêîíîìè÷åñêèì ñîäåðæàíèåì) è äî íàñòîÿùåãî âðåìåíè åùå íèêòî íå äîêàçàë, ÷òî ìîäåëü êîððåêòíà èëè íåêîððåêòíà. Ïðîñòî íà ôèíàíñîâîì ðûíêå åþ ïîëüçóþòñÿ ïî óìîë÷àíèþ è ñèëüíî íå çàäóìûâàþòñÿ ïî ýòîìó ïîâîäó, òàê êàê îò- äàëåííîñòü õàðàêòåðèñòèê ôîíäîâîãî ðûíêà îò äîïóùåíèé ìîäåëè õîòü è âåëèêà, íî ìèíèìàëüíà èç âñåõ ðûíêîâ èíâåñòèöèé. Èìåííî â ñèëó áîëüøîé ñòàòèñòè÷åñêîé ñîâîêóïíîñòè öåííûõ áóìàã íà ýòîì ðûíêå ìîæíî ñòàòèñòè÷åñêè âûäåëèòü è ñîñòàâëÿþùèå ìîäåëè êóìóëÿòèâíîãî ïîñòðîåíèÿ äëÿ îòäåëüíûõ áóìàã, è èñõîäíûå äàííûå äëÿ ÑÀÐÌ ...» 5.4.2. Áèçíåñ 1. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «Îòëè÷èå íîìèíàëüíîãî äåíåæíîãî ïîòîêà îò ðåàëüíîãî» www.appraiser. ru (24.03.2008 ã.) Îçåðîâ Åâãåíèé Ñåìåíîâè÷: «...  äîõîäíîì ïîäõîäå ê îöåíêå áèçíåñà ëó÷øå èñïîëüçîâàòü ïîñòðîåíèÿ è ýêñòðàïîëÿöèè òðåíäîâ äëÿ äîõîäîâ è íîðì îòäà÷è ïî ðåòðîñïåêòèâíûì äàííûì - ñ íåïðåìåííûì àíàëèçîì ðèñêîâ.  òàêîì àíàëèçå ìîæíî èñïîëüçîâàòü ñàìè òðåíäû (ðàñ÷åò âåðîÿòíûõ çíà÷åíèé ñòîèìîñòè), à òàêæå ãðàíèöû «ïîëîñ äîâåðèÿ» äëÿ ýòèõ òðåíäîâ (ðàñ÷åòû çíà÷åíèé ñòîèìîñòè â îï- òèìèñòè÷åñêîì è ïåññèìèñòè÷åñêîì ñöåíàðèÿõ) ñ èñïîëüçîâàíèåì èíñòðóìåíòàðèÿ èìèòàöèîííîãî ìîäåëèðîâàíèÿ. Ðåàëèçóåìîñòü è äîñòîèíñòâà òàêîãî ïîäõîäà íà ïðèìåðå íåäâèæèìîñòè íåäàâíî ïîêàçàëà Ñ.Â. Ïóïåíöîâà (Ìîäåëè è èíñòðóìåíòû â ýêîíîìè÷åñêîé îöåíêå èíâåñòèöèé. – ÑÏá.:ÌÊÑ, 2007)» Ñìîëÿê Ñåðãåé Àáðàìîâè÷ («íèê» – Ñåðãåé Ñìîëÿê): «... Ïðåìèÿ çà ðèñê èìååò ñìûñë â ðàìêàõ êàêîé-òî ìîäåëè, à íå ñàìà ïî ñåáå. Åñëè âû èìååòå â âèäó ÑÀÐÌ, òî òàì îíà îòðàæàåòñÿ â áåòàõ. Åñòü èññëåäîâàíèÿ, ïîêàçàâøèå, ÷òî áåòû äëÿ ðåàëüíûõ è äëÿ íîìèíàëüíûõ ïîòîêîâ íåìíîãî îòëè÷àþòñÿ ...» 2. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «Âàëþòà ðàñ÷åòà: êàê áûòü? » www.appraiser. ru (16.03.2008 ã.) Êîçûðü Þðèé Âàñèëüåâè÷ («íèê» – Þðèé Ê.): «Âîîáùå, åñëè îöåíêà äåëàåòñÿ äëÿ ðîññèéñêîé êîìïàíèè, ãåíåðèðóþùåé ïîòîêè â ðóáëÿõ, è äëÿ ðîññèéñêèõ èíâåñòîðîâ, òî, êîíå÷íî, êàê ýòî óæå áûëî îòìå÷åíî, âñå ñëåäóåò äåëàòü â ðóáëÿõ. È, åñëè êîìó-òî íàäî ïîëó÷èòü îòâåò â äîëëàðàõ, ïðîñòî ïåðåâåñòè âñå â êîíöå ðàñ÷åòîâ ïî òåêóùåìó êóðñó. Ïî÷åìó íå âñåãäà ýòî äåëàåòñÿ? Âî-ïåðâûõ, áîëüøèíñòâî îöåíùèêîâ ïðåäïî÷èòàþò èñïîëüçîâàòü àìåðèêàíñêóþ ïðåìèþ çà ðèñê èíâåñòèðîâàíèÿ â àêöèè, êîòîðàÿ âûðàæåíà â äîëëàðàõ. Òàê óäîáíî ïî ïðè÷èíå ïðîñòîòû: ïðèâåë ññûëêó íà àìåðèêàíñêèé èñòî÷íèê, è êàê ñ ãóñÿ âîäà. Ñîîòâåòñòâåííî, â ýòîì ñëó÷àå, ïî ëîãèêå áîëüøèíñòâà îöåíùèêîâ, è âñå îñòàëüíûå ïðîìå39 æóòî÷íûå ðàñ÷åòû (ïîòîêè è ñòàâêà äèñêîíòèðîâàíèÿ â öåëîì) äîëæíû îñóùåñòâëÿòüñÿ â äîëëàðàõ. Ê òàêîìó ïîäõîäó ìîæíî ñäåëàòü ïàðó âîïðîñîâ-çàìå÷àíèé: 1) óâåðåíû ëè âû, ÷òî àìåðèêàíñêàÿ ïðåìèÿ çà ðèñê ïîäõîäèò â ÷èñòîì âèäå äëÿ ðîññèéñêîãî ôîíäîâîãî ðûíêà? Ìíå ïðåäñòàâëÿåòñÿ, ÷òî ïðè êîñâåííîì îïðåäåëåíèè ðîññèéñêîé ïðåìèè çà ðèñê (÷åðåç àìåðèêàíñêóþ ïðåìèþ) ýòó (àìåðèêàíñêóþ) ïðåìèþ, êàê ìèíèìóì, ñëåäóåò êîððåêòèðîâàòü íà ñòåïåíü îòëè÷èÿ âîëàòèëüíîñòè ðîññèéñêîãî è àìåðèêàíñêîãî ôîíäîâîãî ðûíêîâ. Îáû÷íî ýòî ïðèâîäèò ê óâåëè÷åííîìó çíà÷åíèþ ðîññèéñêîé ïðåìèè çà ðèñê; 2) ïî÷åìó, ñîáñòâåííî, íåëüçÿ âçÿòü ïðÿìî ñ ðûíêà ðîññèéñêóþ ïðåìèþ çà ðèñê? Ýòî íå òàê ëåãêî, íî ìîæíî, òåì áîëåå â ïîñëåäíåå âðåìÿ. Ñîîòâåòñòâåííî, ïðè ëþáîì èç ïîäõîäîâ ((1) èëè (2)) âû âñå ìîæåòå äåëàòü â ðóáëÿõ. Ïðàâäà, ïðè ïåðâîì ïîäõîäå, ñòðîãî ãîâîðÿ, ïðåìèþ çà ðèñê ñëåäóåò òàêæå êîððåêòèðîâàòü íà îæèäàåìûå èçìåíåíèÿ ðóáëÿ ê äîëëàðó (ëó÷øå âñåãî ïî ôüþ÷åðñàì). Äà, âîò èíòåðåñíî: ñîâñåì íå îáÿçàòåëüíî ïûòàòüñÿ ïðåäñêàçûâàòü áóäóùèå êóðñû ñàìîñòîÿòåëüíî è äóìàòü î òî÷íîñòè òàêèõ ïðîãíîçîâ ãîðàçäî ëîãè÷íåå äîâåðèòüñÿ îæèäàíèÿì áîëüøèíñòâà ó÷àñòíèêîâ ðûíêà, âûðàæåííûì â öåíàõ ôüþ÷åðñíûõ êîíòðàêòîâ. Äðóãîå äåëî, ÷òî, íàñêîëüêî ÿ çíàþ, «äëèííûõ» ôüþ÷åðñíûõ êîíòðàêòîâ íåò. Âî-âòîðûõ, ñèëüíû òðàäèöèè ïðîøëûõ ëåò, êîãäà âñå ñ÷èòàëîñü â äîëëàðàõ, èáî â ðóáëÿõ âñå ïëûëî è öåíû âñåõ ñäåëîê íîìèíèðîâàëèñü â äîëëàðàõ. Íî îò ýòèõ òðàäèöèé, ñóäÿ ïî âñåìó, ìîæíî óæå îòêàçûâàòüñÿ (ìíå òàê êàæåòñÿ)» 5.4.3. ÈÑ è ÍÌÀ 1. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó: «Êàê îöåíèòü ñòîèìîñòü Êëèåíòñêîé Áàçû» www.appraiser. ru (09.12.2007 ã.) Êîçûðü Þðèé Âàñèëüåâè÷ («íèê» – Þðèé Ê.): «Ñòîèìîñòü êëèåíòñêîé áàçû ìîæíî îöåíèòü, ñîïîñòàâèâ çà íåñêîëüêî ðåòðîñïåêòèâíûõ ïåðèîäîâ ïðèðîñò êëèåíòîâ è çàòðàòû íà ïðèâëå÷åíèå êëèåíòîâ (ðåêëàìà è ïðî÷èå ñîïóòñòâóþùèå ðàñõîäû òèïà ïðîìîàêöèé). Èç ýòèõ äàííûõ ìîæíî ïîïûòàòüñÿ âûâåñòè ñðåäíèé ðàçìåð çàòðàò íà ïðèâëå÷åíèå îäíîãî êëèåíòà (åñëè çàòðàòû áûëè äàëåêî â ïðîøëîì è íàáëþäàëàñü ñèëüíàÿ èíôëÿöèÿ, ïðèâåñòè ýòè çàòðàòû ê óðîâíþ öåí íà äàòó îöåíêè). Äàëåå ó÷åñòü «òåêó÷êó» êëèåíòîâ, ò. å. îïðåäåëèòü äîëþ ïîñòîÿííûõ êëèåíòîâ è èõ ñðåäíèé «ñðîê æèçíè» â êà÷åñòâå êëèåíòîâ. Ïîëó÷åííûå âåëè÷èíû (ñðåäíèå çàòðàòû íà ïðèâëå÷åíèå îäíîãî êëèåíòà è ÷èñëî ïîñòîÿííûõ êëèåíòîâ) ïåðåìíîæèòü. Èç ïîëó÷åííîé âåëè÷èíû âû÷åñòü íàëîãîâóþ çàùèòó, îáóñëîâëåííóþ çàòðàòàìè íà ïðèâëå÷åíèå êëèåíòîâ. Òî, ÷òî ïîëó÷èòñÿ, è áóäåò èñêîìîé âåëè÷èíîé» 2. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «ÔÑÎ-7. Îöåíêà èíòåëëåêòóàëüíîé ñîáñòâåííîñòè è íåìàòåðèàëüíûõ àêòèâîâ (îöåíêà ïèðàìèäû Õåîïñà è ðàðèòåòîâ) » www.labrate. ru (19.12.2007 ã.) Êîçûðåâ Àíàòîëèé Íèêîëàåâè÷ («íèê» – ïðîôåññîð Ïèëþëüêèí): «…Ñàìîå ïðèÿòíîå ... êàñàåòñÿ ïðèìåíåíèÿ ñðàâíèòåëüíîãî ïîäõîäà ïðè îöåíêå ðàðèòåòîâ. Ðàçóìååòñÿ, åñëè íåò ñîâñåì ïîõîæèõ ïðåöåäåíòîâ, èùóò äàëüøå, åñëè è òàì íåò, òî èùóò åùå 40 äàëüøå, ìàñøòàáèðóþò, ó÷èòûâàþò èíäèâèäóàëüíûå îñîáåííîñòè è ò. ä., íî îáÿçàòåëüíî èùóò õîòü êàêèå-òî àíàëîãè. È íèêîìó äàæå íà áàíêåòå â ãîëîâó íå ïðèõîäèò, ÷òî äîëæíî áûòü íå ìåíåå ïÿòè àíàëîãîâ èç òîé æå îòðàñëè, â àíàëîãè÷íûõ îáñòîÿòåëüñòâàõ è ò. ä., à åñëè ýòîãî íåò, òî òîëüêî çàòðàòíèê è íåïðåìåííî ñ ÏÏ. Âåäü ïîíèìàþò âñå, ÷òî ýòî ãëóïîñòü! È åùå îäèí ìîìåíò. Åñëè «ðàðèòåò» ìîæíî âîññîçäàòü, òî ýòî óæå íå ïîäëèííèê è, ñëåäîâàòåëüíî, íå ðàðèòåò, à íîâîäåë, è ïîòîìó ñòîèò îí ñòîëüêî, ñêîëüêî ñòîèò åãî ñîçäàòü. Íàïðèìåð, êòî-òî èç ñîâðåìåííûõ ñòóäåíòîâ Àêàäåìèè õóäîæåñòâ òàê îâëàäåë òåõíèêîé èìïðåññèîíèñòîâ, ÷òî ìîæåò âîñïðîèçâåñòè çà íåäåëþ ëþáóþ êàð- òèíó è Ýäóàðäà Ìàíå, è Êëîäà Ìîíå, è êîãî óãîäíî åùå èç íèõ. È ÷òî? Ïîñëå ýòîãî èõ êàðòèíû ìîæíî îöåíèâàòü çàòðàòíèêîì? Ðàçóìååòñÿ, íåò. À âîò äåâóøêó ñ âåñëîì èç ïàðêà â ãîðîäå Í. èíîãäà ìîæíî è çàòðàòíèêîì, íî îïÿòü-òàêè èíîãäà ìîæíî, à èíîãäà íåëüçÿ. Îöåíèøü ñãîðÿ÷à, à ïîòîì îêàæåòñÿ, ÷òî ïàðê ðàíüøå áûë ïîìåùè÷üåé óñàäüáîé, à äåâóøêà òàì ñòîèò ñ òåõ åùå ïîð, äà è íå áåçûìÿííàÿ äåâóøêà, à äî÷êà ... è ò. ä.  îáùåì, òóò íàäî äåðæàòü óõî âîñòðî, ÷òîáû âìåñòî ïèðàìèäû Õåîïñà íå íàâàëèòü êó÷ó êàìíåé ...» 5.4.4. Ìàøèíû è îáîðóäîâàíèå 1. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «Ñðåäíèå ñðîêè ñëóæáû îñíîâíûõ ñðåäñòâ» www.appraiser. ru (11.04.2008 ã.) Ñìîëÿê Ñåðãåé Àáðàìîâè÷ («íèê» – Ñåðãåé Ñìîëÿê): «…Ó÷àñòâîâàë â ðàçðàáîòêå ñîâåòñêèõ íîðì àìîðòèçàöèè ïî íåêîòîðûì ìàøèíàì è çíàþ, ÷òî íè î êàêèõ ïðåäïîëàãàåìûõ ñðîêàõ ýêîíîìè÷åñêîé æèçíè è âîîáùå îá ýêîíîìè÷åñêîì îáîñíîâàíèè ñðîêîâ ñëóæáû è íîðì àìîðòèçàöèè ðå÷ü íå øëà: áûëî íåñêîëüêî ïîïûòîê òàêèõ îáîñíîâàíèé, íî â öåëîì ýòî áûëà ðàáîòà, íàïðàâëåííàÿ íà ñîâñåì èíûå (ïîëèòè÷åñêèå) öåëè. Íàäî áûëî ïîêàçàòü, ÷òî ó íàñ èäåò ìàññîâîå îáíîâëåíèå ìàøèííîãî ïàðêà, òîãäà êàê, íà ñàìîì äåëå, åãî íå áûëî, è äåíåã íà òàêîå îáíîâëåíèå òîæå íå äàâàëè. À ñåé÷àñ íîðìû àìîðòèçàöèè - ÷èñòî ôèñêàëüíîå äåëî, è âñå äîêóìåíòû ïî ýòîìó âîïðîñó íàïèñàíû Ìèíôèíîì òàê, ÷òîáû ñîäðàòü ñ áèçíåñà ïîáîëüøå íàëîãîâ. Íåóæåëè âû äóìàåòå, ÷òî Êóäðèíà çàáîòÿò ðàöèîíàëüíûå ñðîêè ñëóæáû ìàøèí? Âîò ðåàëüíûé ïðèìåð. Ïî íîðìàì, ñðîê ñëóæáû ñêâàæèí - îò 10 äî 15 ëåò, òîãäà êàê ïî îäîáðåííûì ãîñóäàðñòâîì ïðîåêòàì ðàçðàáîòêè íåôòÿ- 2. Äèñêóññèÿ ïî âîïðîñó «Èíôîðìàöèÿ ïî öåíàì íà Ìèλ www.labrate. ru (30.10.2007 ã.) Òåâåëåâà Îêñàíà Âàëåðüåâíà («íèê» – kikinda): «… Ñïîñîá ðàñ÷åòà èçíîñà ïî ñòîèìîñòè ðåìîíòà äåéñòâèòåëüíî ñóùåñòâóåò, íî äëÿ ðàñ÷åòà ñòîèìîñòè îáîðóäîâàíèÿ ýòîò ñïîñîá ïðèìåíèì òîëüêî äëÿ ðàñ÷åòà óñòðàíèìîãî èçíîñà (÷òî òåîðåòè÷åñêè ëîãè÷íî) è äëÿ î÷åíü îãðàíè÷åííîãî êðóãà îáîðóäîâàíèÿ. Äëÿ âûñîêîòåõíîëîãè÷íîãî îáîðóäîâàíèÿ è â óñëîâèÿõ ìàññîâîé îöåíêè îïðåäåëåíèå ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè ïî ñòîèìîñòè çàïàñíûõ ÷àñòåé î÷åíü ïðîáëåìàòè÷íî. Ïîÿñíþ ñâîþ òî÷êó çðåíèÿ: 1. ß óæå íàïèñàëà, ÷òî òàêèì îáðàçîì âû ìîæåòå íàéòè òîëüêî ñòîèìîñòü óñòðàíèìîãî èçíîñà. À êàêîâ ïðîöåíò íåóñòðàíèìîãî, äà åùå íà çàâåðøàþùåì ýòàïå æèçíåííîãî öèêëà ... 2. Îïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïîëîìîê - î÷åíü òðóäîåìêèé ïðîöåññ, è ïðîñòîìó îöåíùèêó (à òåì áîëåå þíûì îöåíùèöàì, êàê èíîãäà, ëþáÿ, íàçûâàåò ìåíÿ è òàêèõ, êàê ÿ, À.Ä.) ýòî ÿâíî íå ïî çóáàì. 41 3. Ñòîèìîñòü ðåìîíòà ñêëàäûâàåòñÿ íå òîëüêî èç ñòîèìîñòè çàïàñíûõ ÷àñòåé. Î÷åíü áîëüøóþ ÷àñòü çàòðàò çäåñü çàíèìàåò ñòîèìîñòü çàòðàò íà ïðîâåäåíèå ðåìîíòíûõ ðàáîò. Ñìåòà çàòðàò ñîñòàâëÿåòñÿ, êàê ïðàâèëî, ïîñëå ðàçáîðêè è òùàòåëüíîãî îñìîòðà îáîðóäîâàíèÿ, â òîì ÷èñëå ñ ïðèìåíåíèåì ìåòîäîâ èíñòðóìåíòàëüíîãî êîíòðîëÿ. 4.  óñëîâèÿõ ìàññîâîé îöåíêè ... íó, òóò âñå ïîíÿòíî. Êòî áóäåò îñìå÷èâàòü, ñ÷èòàòü, êàëüêóëèðîâàòü ... (èìåþ â âèäó äî íà÷àëà ðàáîò ïî îöåíêå). È ñàìîå ãëàâíîå - êòî çà ýòî çàïëàòèò... 5. Ïîñêîëüêó, äàæå îáîðóäîâàíèå îäíîãî òèïà èìååò ðàçíóþ çàãðóçêó, íàì ñëîæíî ãîâîðèòü êîãäà îíî ñëîìàåòñÿ è ÷òî èìåííî òàì ñëîìàåòñÿ. Çà íàðàáîòêîé ìàëî êòî ñëåäèò, à ñèñòåìà ÏÏÐ âûïîëíÿåòñÿ äàëåêî íå âñåãäà ..., è â ïîñëåäíåå âðåìÿ âî ìíîãèõ ðàáîòàõ ïèøåòñÿ î òîì, ÷òî ÏÏÐ ýêîíîìè÷åñêè íå âûãîäíà. 6. Ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü îáîðóäîâàíèÿ - ýòî ñîîòíîøåíèå êðèâûõ ñïðîñà è ïðåäëîæåíèÿ, è íå âñåãäà ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü, âîññòàíîâèòåëüíàÿ ñòîèìîñòü, ñòîèìîñòü çàòðàò íà ðåìîíò ëåæàò â êàêîé òî ëîãè÷åñêè îáúÿñíèìîé çàâèñèìîñòè ...» 3. Äèñêóññèè ïî âîïðîñó «Îöåíêà ñóäîâ è ïëàâó÷èõ ñðåäñòâ» www.appraiser. ru (22.08.2006 ã.) Þíèòåð Àðíîëüä Äìèòðèåâè÷: «…ÏÅÐÅ×ÅÍÜ ÄÎÊÓÌÅÍÒÎÂ, ÍÀËÈ×ÈÅ ÊÎÒÎÐÛÕ ÒÐÅÁÓÅÒÑß ÈÌÅÒÜ ÍÀ ÁÎÐÒÓ ÒÀÍÊÅÐÀ, ÑÎÂÅÐØÀÞÙÅÃÎ ÌÅÆÄÓÍÀÐÎÄÍÛÅ ÐÅÉÑÛ (2001 ÃÎÄ) Documentation Required Onboard OIL TANKERS Ñåðòèôèêàòû èëè Äîêóìåíòû (Certificate or Document): 1. Cargo Record Book. 2. Cargo Securing Manual. 3. Cargo Ship Safety Certificate. 4. Cargo Ship Safety Construction Certificate. 5. Cargo Ship Safety Equipment Certificate. 6. Cargo Ship Safety Radio Certificate. 7. Certificate of Registry. 8. Certificate of Service for Hydrostatic Release Units. 9. Certificate of Service: Inflatable Liferafts, Inflatable Lifejackets, Marine Evacuation Systems and Inflated Rescue Boats (valid 1 yr.). 10. Certificate of insurance or other financial security in respect of civil liability for oil pollution damage. 11. Certificates for Masters, Officers or Ratings (Ship’s personnel). 12. Classification Certificate (Hull). 13. Classification Certificate (Machinery). 14. Condition Asessment Scheme (CAS) Interim Statement of Compliance. 42 15. Condition Assessment Scheme (CAS) Statement of Compliance. 16. Continuous Synopsis Record (CSR). 17. Crude Oil Washing Operation and Equipment Manual (COW Manual). 18. Damage Control Plan & Booklet. 19. Deck Foam System - Records of Inspection and Testing. 20. Deck Log Book. 21.Dedicated clean ballast tank operational manual. 22. Deratting or Deratting Exemption Certificate. 23. Enhanced Survey Report File. 24.Evaluation of the Alternative Design and Arrangements. 25. Exemption Certificate. 26.Fire Control Plan/Booklet. 27.Fire Extinguishers - Hydrostatic test certificate and Records of Inspection. 28. Fire Safety Operational Booklet. 29. Fire Safety Training Manual. 30. Fixed Foam Systems for Machinery Spaces Records of Inspection and Testing. 31. Fixed Gas Fire Extinguishing System - Records of Inspection and Hydrostatic Testing. 32. Garbage Management Plan. 33. Garbage Record Book. 34. ISM Document of Compliance. 35. ISM Safety Management Certificate. 36. Instruction for inert gas systems. 37. Instructions for On-Board Maintenance of Life Saving Appliances. 38. Intact Stability Information Booklet. 39. International Code of Signals. 40. International Load Line Certificate. 41. International Oil Pollution Prevention Certificate (IOPP). 42. International Sewage Pollution Prevention Certificate. 43. International Ship Security Certificate (ISSC). 44. International Tonnage Certificate. 45. Lifesaving Appliances Training Manual. 46. Loading Manual (1 July 1998). 47. Maintenance and Engineering Instructions. 48. Manoeuvring Booklet & Information. 49. Medical Certificates ( Ship’s personnel). 50. Minimum Safe Manning Document. 51. Muster Lists and Emergency Instructions. 52. Nautical Publications. 53. Noise Survey Report. 54. Oil Discharge Monitoring and Conrol (ODMC) Operational Manual. 55. Oil Record Book - Part I Machinery Spaces Operation. 56. Oil Record Book - Part II Cargo/Ballast Operation. 57. Onboard Training & Drills Records. 58. Operating instructions of steering changeover procedures. 59. Operational Readiness and Maintenance Plan. 60. Operational manual for oil discharge monitoring and control system. 61. Operations and Equipment Manual. 62. Panama Canal Tonnage Certificate. 63. Procedures & Arrangements Manual. 64. Procedures for existing tankers having special ballast arrangements. 65. Publications for Ships fitted with GMDSS Installations. 66. Publications for ships fitted with radiotelegraph Installations. 67. Publications for ships fitted with radiotelephone installations. 68. Radio Log Book. 69. Radio Station License (valid 4 yrs.). 70. Record of Oil Discharge Monitoring and control System for the last Ballast Voyage. 71. Record of lost time, First Aid and near miss accidents. 72. Records of Accidents to Personnel. 73. Reports of previous PSC Inspections. 74. Safety Management Manual. 75. Ship Security Plan. 76. Shipboard Marine Pollution Emergency Plan for NLS. 77. Shipboard Oil Pollution Emergency Plan. 78. Subdivision & Stability Information. 79. Suez Canal Tonnage Certificate. 80. Voyage Data Recorder Certificate of Compliance» 43 Ðàçäåë 6. ÌÅÒÎÄÎËÎÃÈ×ÅÑÊÈÅ ÎÑÍÎÂÛ ÏÎËÓ×ÅÍÈß ÐÀÑ×ÅÒÍÛÕ ÄÀÍÍÛÕ Ìîíèòîðèíã ïðèáûëè ïðåäïðèíèìàòåëÿ è âíåøíåãî èçíîñà (ê ï. 1.1) Ðàñ÷åòû ïðîâîäÿòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ìåòîäè÷åñêèìè ðàáîòàìè [12,13]. Îïðåäåëÿåòñÿ äåéñòâèòåëüíàÿ ðûíî÷íàÿ ïðèáûëü ïðåäïðèíèìàòåëÿ. Àëãîðèòì: 1. Îïðåäåëÿåòñÿ îðèåíòèðîâî÷íûé ñðîê (âðåìÿ) ñîçäàíèÿ óëó÷øåíèé Òóë. 2. Îïðåäåëÿþòñÿ ñðîê îðãàíèçàöèè ïîäãîòîâèòåëüíîãî ïðîöåññà ñòðîèòåëüñòâà Òïîäã è îêîí÷àòåëüíûé ñðîê ðåàëèçàöèè óëó÷øåíèé ïîñëå çàâåðøåíèÿ ñòðîèòåëüíûõ ðàáîò Òðåàë. 3. Îïðåäåëÿåòñÿ îáùèé ñðîê ñîçäàíèÿ óëó÷øåíèé: Òî = Òóë + Òïîäã + Òðåàë. 4. Îïðåäåëÿåòñÿ ñòîèìîñòü ñòðîèòåëüñòâà óëó÷øåíèé íà äàòó îöåíêè Ñäàòà. 5. Îïðåäåëÿþòñÿ ñðåäíèå óñëîâèÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà (äèñêîíò) Ä. 6. Îïðåäåëÿåòñÿ ëèíèÿ êðåäèòîâàíèÿ (âðåìåííûå ïîòðåáíîñòè â êðåäèòîâàíèè). 7. Îïðåäåëÿåòñÿ êîýôôèöèåíò óäîðîæàíèÿ ñòîèìîñòè ñòðîèòåëüñòâà çà ñ÷åò êðåäèòîâàíèÿ Êêð ïðè óñëîâèè øàðîâîãî âîçâðàòà êðåäèòà íà äàòó îöåíêè. 8. Ñòîèìîñòü ñòðîèòåëüñòâà Ñäàòà óìíîæàåòñÿ íà êîýôôèöèåíò óäîðîæàíèÿ Êêð è çàòåì ñóììèðóåòñÿ ñî ñòîèìîñòüþ ïðàâ íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê Ñçó. 9. Ïðèíèìàåòñÿ ïðåäïîëîæåíèå î ðåâåðñèè (ïðîäàæå) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè (íà äàòó îöåíêè) Öäàòà. 10 Àáñîëþòíàÿ ïðèáûëü ïðåäïðèíèìàòåëÿ äåéñòâèòåëüíàÿ ïðè ýòèõ óñëîâèÿõ ìîæåò ñîñòàâèòü ðàçíèöó: ÏÏäåéñòâ = Öäàòà – Êêð´Ñäàòà – Ñçó, â îòíîñèòåëüíûõ åäèíèöàõ: ÏÏ äåéñòâ.îòí = [ (Öäàòà – Ñçó)/ (Êêð ´Ñäàòà) ]–1. Âàëîâûå ðåíòíûå ìóëüòèïëèêàòîðû (ÂÐÌ) (ê ï. 1.3) Ìåòîä âàëîâûõ ðåíòíûõ ìóëüòèïëèêàòîðîâ îòíîñèòñÿ ê äîõîäíî-ñðàâíèòåëüíîìó ïîäõîäó è èíòåíñèâíî èñïîëüçóåòñÿ äëÿ îöåíêè ñòîèìîñòè ïðè íàëè÷èè ðàçâèòûõ ðûíêîâ êóïëè-ïðîäàæè è ñäà÷è â àðåíäó îáúåêòîâ. Àëãîðèòì: 1. Îïðåäåëÿþòñÿ êëàññû îáúåêòîâ è ïðèñóùèå èì õàðàêòåðèñòèêè. 2. Âûïîëíÿþòñÿ èññëåäîâàíèå ðûíêà êóïëèïðîäàæè îáúåêòîâ çàäàííîãî êëàññà è îòáîð äàííûõ ïî ñòîèìîñòè ïðåäëîæåíèé. Âðåìåííîé äèàïàçîí – íå áîëåå 1-2 ìåñ. Îáúåì âûáîðêè – ñâûøå 15-20 äàííûõ. 44 3. Îòîáðàííûå äàííûå ïðîâåðÿþòñÿ íà ïðèíàäëåæíîñòü ê îïðåäåëåííîìó êëàññó è ñòàòèñòè÷åñêè îáðàáàòûâàþòñÿ. Âíîñÿòñÿ êîððåêòèðîâêè íà áàçå îòêëîíåíèé â 2ı è ïîëó÷àåòñÿ âåëè÷èíà ñðåäíåãî ïî ñòîèìîñòÿì Ññòîèìîñòü. 4. Âûïîëíÿþòñÿ èññëåäîâàíèå ðûíêà ñäà÷è â àðåíäó îáúåêòîâ çàäàííîãî êëàññà è îòáîð äàííûõ ïî ñòîèìîñòè ïðåäëîæåíèé. Âðåìåííîé äèàïàçîí – íå áîëåå 1-2 ìåñ. Îáúåì âûáîðêè – ñâûøå 15-20 äàííûõ. 5. Îòîáðàííûå äàííûå ïðîâåðÿþòñÿ íà ïðèíàäëåæíîñòü ê îïðåäåëåííîìó êëàññó è ñòàòèñòè÷åñêè îáðàáàòûâàþòñÿ. Âíîñÿòñÿ êîððåêòèðîâêè íà áàçå îòêëîíåíèé â 2ı è ïîëó÷àåòñÿ âåëè÷èíà ñðåäíåãî ïî ñòîèìîñòÿì Ñàðåíäà. 6. Ðàññ÷èòûâàåòñÿ ÂÐÌ: ÂÐÌ = Ññòîèìîñòü / Ñàðåíäà. Ñðîêè ýêñïîçèöèè (âðåìÿ ëèêâèäíîñòè) (ÂË) îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè (ê ï. 1.4) Íà ðûíêå ïðåäëîæåíèé êóïëè-ïðîäàæè ïðîñëåæèâàåòñÿ ïðîìåæóòîê âðåìåíè ìåæäó ïåðâûì ïðåäëîæåíèåì Òîi è åãî ïîñëåäíèì ïðåäëîæåíèåì Òêi. Íàáèðàåòñÿ ñòàòèñòè÷åñêàÿ âûáîðêà. ÂËi = Òêi – Òîi. Âðåìÿ ëèêâèäíîñòè èíîãäà ñèëüíî çàâèñèò îò âðåìåíè ïåðâîãî ïðåäëîæåíèÿ, ïîñêîëüêó íà ðûíêå êóïëè-ïðîäàæè åñòü ïåðèîäû «çàòèøüÿ», ñïåöèôè÷íûå äëÿ êàæäîãî ñåãìåíòà ðûíêà. Îöåíùèêó ïðèõîäèòñÿ ïðåäïîëàãàòü, ÷òî ýòîò ïðîìåæóòîê ïðèáëèæåí êî âðåìåíè ëèêâèäíîñòè îöåíèâàåìîãî îáúåêòà. Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî äàííûé ïðîìåæóòîê âðåìåíè íå÷åòêî ñâÿçàíî ñ ÂË: - ïîñêîëüêó ðåêëàìà îáúåêòà íåäâèæèìîñòè ìîæåò ïåðåìåñòèòüñÿ èç îäíîãî èíôîðìàöèîííîãî èñòî÷íèêà â äðóãîé, æåëàòåëüíî àíàëèçèðîâàòü ðåòðîñïåêòèâíûå äàííûå ïî íåñêîëüêèì èñòî÷íèêàì; - ïîñêîëüêó îáúåêò ìîæåò áûòü ïðîäàí, à çà ðåêëàìó óæå çàïëà÷åíî âïåðåä; - ïîñêîëüêó îáúåêò ìîæåò áûòü ñíÿò ñ ïðîäàæè ïî ìíîãèì ïðè÷èíàì è ò. ï. Áàëàíñîâûå çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà (ðû÷àãîâîãî, áåçðû÷àãîâîãî) (ê ï. 2.2) Àëãîðèòì: 1. Àíàëèçèðóþòñÿ áàëàíñîâûå äàííûå ïðåäïðèÿòèÿ (ôîðìû ¹1 è ¹2) çà 5 ëåò. 2. Âûïîëíÿþòñÿ ðàñ÷åòû òåìïîâ ðîñòà ãîäîâîé îïåðàöèîííîé ïðèáûëè è ÷èñòîé ïðèáûëè çà 4 ãîäà. 3. Âûïîëíÿþòñÿ ðàñ÷åòû ñîîòíîøåíèÿ «äîëã/ ñîáñòâåííûé êàïèòàë». 4. Àíàëèçèðóþòñÿ è ïåðåñ÷èòûâàþòñÿ (îñðåäíÿþòñÿ) ãîäîâûå èíäåêñû ÐÒÑ1 è ÐÒÑ2. 5. Ñòðîÿòñÿ ëèíåéíûå êîððåëÿöèîííî-ðåãðåññèîííûå ñâÿçè ìåæäó òåìïàìè ðîñòà ãîäîâîé îïå- ðàöèîííîé ïðèáûëè è ÐÒÑ1-ÐÒÑ2. Ïîëó÷àþòñÿ çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà ðû÷àãîâîãî. 6. Ñòðîÿòñÿ ëèíåéíûå êîððåëÿöèîííî-ðåãðåññèîííûå ñâÿçè ìåæäó òåìïàìè ðîñòà ÷èñòîé ïðèáûëè è ÐÒÑ1-ÐÒÑ2. Ïîëó÷àþòñÿ çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà áåçðû÷àãîâîãî. 7. Ðàññ÷èòûâàþòñÿ ñêîððåêòèðîâàííûå çíà÷åíèÿ êîýôôèöèåíòà áåòà áåçðû÷àãîâûå ñ ó÷åòîì ñîîòíîøåíèÿ «äîëã/ñîáñòâåííûé êàïèòàë» îò áàçîâûõ çíà÷åíèé êîýôôèöèåíòà áåòà ðû÷àãîâîãî. Êîýôôèöèåíò ×èëòîíà (òîðìîæåíèÿ) (ê ï. 4.1) Êîýôôèöèåíò ×èëòîíà ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïóòåì ëîãàðèôìèðîâàíèÿ. Àëãîðèòì: 1. Ïî äàííûì ñïðàâî÷íèêîâ è ñåòè Èíòåðíåò íàõîäÿòñÿ ïðåäëîæåíèÿ ôèðì - ïîñòàâùèêîâ ìàøèí è îáîðóäîâàíèÿ ñ ðàçëè÷íûìè öåíîâûìè ïà- ðàìåòðàìè (íàïðèìåð, ìàññà, ìîùíîñòü, ïðîèçâîäèòåëüíîñòü è ò. ï.). 2. Âûïîëíÿåòñÿ ãðóïïèðîâêà ïîäîáðàííûõ îáúåêòîâ ïî âîçðàñòàíèþ öåíû è ïî âîçðàñòàíèþ çíà÷åíèé ïàðàìåòðà ðàñ÷åòà. 3. Íàõîäÿòñÿ ëîãàðèôìû ñîîòíîøåíèé: ln(Öåíà ìàêñ/Öåíà ìèí) è ln(Ïàðàìåòðìàêñ/Ïàðàìåòðìèí). 45 4. Îïðåäåëÿåòñÿ êîýôôèöèåíò ×èëòîíà: Êòîðì = ln(Öåíà ìàêñ/Öåíà ìèí) / ln(Ïàðàìåòðìàêñ/Ïàðàìåòðìèí). 5. Ñòðîÿòñÿ êîððåëÿöèîííî-ðåãðåññèîííûå çàâèñèìîñòè Êòîðì = f(ñîîòíîøåíèå ïàðàìåòðîâ). Íåáîëüøîå çíà÷åíèå R ïîêàçûâàåò îòñóòñòâèå ñâÿçè ìåæäó Êòîðì è ñîîòíîøåíèåì ïàðàìåòðîâ. 46 6. Âûïîëíÿþò ñòàòèñòè÷åñêèé àíàëèç îáùåé âûáîðêè äàííûõ, íàõîäÿò ñðåäíèé ïî âûáîðêå Êòîðì è êîýôôèöèåíò âàðèàöèè Êâàð. 7.  òàáëè÷íîé ôîðìå ïðèâåäåíû óðàâíåíèå ðåãðåññèè; çíà÷åíèÿ R; Êòîðì; Êâàð; Êòîðì 1998 ã., ñîîòíîøåíèå Êòîðì 2008/Êòîðì 1998. ÇÀÊËÞ×ÅÍÈÅ Ïðè ðàáîòå íàä ÑÐÄ ¹1 2008 ã. îñóùåñòâëåí ïîèñê ðûíî÷íûõ äàííûõ è ðàñ÷åò ïàðàìåòðîâ, íåîáõîäèìûõ äëÿ îöåíêè è êîíñàëòèíãà. Îòðàáàòûâàëàñü ìåòîäîëîãèÿ èíôîðìàöèîííîãî ñáîðà äàííûõ, èõ ïîäãîòîâêà ê îáðàáîòêå è îñâàèâàëèñü ïðîãðàììíûå ïðîäóêòû. Áîëüøèíñòâî ïåðâè÷íûõ âõîäíûõ äàííûõ çààðõèâèðîâàíî. Îãðàíè÷åííûé îáúåì ñïðàâî÷íèêà íå ïîçâîëÿåò ïîìåñòèòü áîëüøîå êîëè÷åñòâî èíôîðìàöèè â îäíîì íîìåðå, ïîýòîìó â ñëåäóþùèõ íîìåðàõ ñïðà- âî÷íèêà èíôîðìàöèÿ áóäåò îáíîâëåíà è äîïîëíåíà. Ïîäãîòîâêîé ñïðàâî÷íèêà çàíèìàåòñÿ êîìàíäà ïðîôåññèîíàëüíûõ îöåíùèêîâ, ïîýòîìó â ñëåäóþùèõ âûïóñêàõ íå èñêëþ÷åíî ïîÿâëåíèå íîâûõ ðàçäåëîâ. Êîëëåêòèâ àâòîðîâ áëàãîäàðèò ñïåöèàëèñòîâ çà îêàçàííîå âíèìàíèå ê íàñòîÿùåé ðàáîòå è íàäååòñÿ íà ïðîäîëæåíèå îáùåíèÿ. 47 Ëèòåðàòóðíûå èñòî÷íèêè 1. ßñêåâè÷ Å.Å. Õàðàêòåð èçìåíåíèÿ ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ êîììåð÷åñêîãî èñïîëüçîâàíèÿ â Ìîñêîâñêîé îáëàñòè. – 2003. www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru. 2. Ìàð÷óê À.À. Èñïîëüçîâàíèå ýêñïåðòíîãî ìåòîäà ïðè îïðåäåëåíèè ðàçìåðà ñêèäêè íà òîðã / / Âîïðîñû îöåíêè. – 2007. - ¹1. www.appraiser.ru 3. Ìåòîäèêà îöåíêè èñêëþ÷èòåëüíûõ ïðàâ àðåíäû è âëèÿíèÿ èìóùåñòâà àðåíäàòîðà íà èìóùåñòâî àðåíäîäàòåëÿ / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - Ì., 2006. www.cpcpa.ru 4. ßñêåâè÷ Å.Å., Åâäîêèìîâ À.Â. Îñîáåííîñòè çàòðàòíîãî è äîõîäíîãî ïîäõîäîâ ïðè îöåíêå ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè ìàøèí è îáîðóäîâàíèÿ // Èìóùåñòâåííûå îòíîøåíèÿ â Ðîññèè. - 2005. ¹10(49). - Ñ. 88-105. 5. ßñêåâè÷ Å.Å. Âëèÿíèå ôèçè÷åñêèõ è ôóíêöèîíàëüíûõ èçíîñîâ íà ðûíî÷íóþ ñòîèìîñòü îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè. Âçàèìîâëèÿíèå èçíîñîâ. (www.cpcpa.ru). 6. Îöåíêà ñòîèìîñòè ïðåäïðèÿòèÿ (áèçíåñà) ÈÏÎ / À.Ã. Ãðÿçíîâà, Ì.À.Ôåäîòîâà, Ì.À. Ýñêèíäàðîâ è äð. - Ì.: Èíòåððåêëàìà, 2003. - 544 ñ. 7. Âèëåíñêèé Ï.Ë. è äð. Îöåíêà ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ. - Ì.: Äåëî, 1998, 248 ñ. 8. Ìåòîäèêà ñêèäîê è íàäáàâîê ïðè îöåíêå áèçíåñà (øàã 1 – ðàáîòà â äèàïàçîíàõ) / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - 2008. www.cpcpa.ru 48 9. ßñêåâè÷ Å.Å. Ñêèäêè è íàäáàâêè ïðè ïðîäàæå ðîññèéñêèõ ïàêåòîâ àêöèé. Îöåíêà âëèÿíèÿ ïðèâèëåãèðîâàííûõ ïàêåòîâ àêöèé // Èìóùåñòâåííûå îòíîøåíèÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. – 2005. - ¹9. - Ñ. 90-102. 10.Òåïëîâà Ò.Â. Èíâåñòèöèîííûå ðû÷àãè ìàêñèìèçàöèè ñòîèìîñòè êîìïàíèè. Ïðàêòèêà ðîññèéñêèõ ïðåäïðèÿòèé.- Ì.: Âåðøèíà, 2007. - 272 ñ. 11. ßñêåâè÷ Å.Å. Âðåìÿ ëèêâèäíîñòè îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè íà òåððèòîðèè ÐÔ. - 2007. www.cpcpa.ru/ 12.Ìåòîäèêà îöåíêè ïðèáûëè ïðåäïðèíèìàòåëÿ, âðåìåíè ñîçäàíèÿ è ñîñòàâà ñòðîèòåëüíûõ ðàñõîäîâ äëÿ îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - Ì., 2004, 2007. www.cpcpa.ru 13.Ìåòîäèêà îöåíêè âëèÿíèÿ âíåøíèõ èçíîñîâ, ñåðâèòóòîâ è àðåíäíûõ äîãîâîðîâ íà ñòîèìîñòü îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - Ì., 2004. www.cpcpa.ru 14.Óðàâíåíèÿ ðåãðåññèè, êîýôôèöèåíòû êîððåëÿöèè è êîýôôèöèåíòû «òîðìîæåíèÿ öåíû» ïî ãðóïïàì ìàøèí è îáîðóäîâàíèÿ / Èíôîðìýëåêòðî. Ì.:Öåíòð «ÏÐÀÉÑÌÀØ», 1998. 15.Êëàññèôèêàöèÿ îñíîâíûõ òèïîâ çäàíèé è ñîîðóæåíèé äëÿ ïðîèçâîäñòâà ðàáîò ïî îöåíêå. Ìåòîäèêà óñêîðåííîãî îïðåäåëåíèÿ ôóíêöèîíàëüíîãî èçíîñà îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè / ÎÎÎ «ÍÏÖÏλ. - Ì., 2005. (www.cpcpa.ru)