Оглавление Введение……………………………………………………………. 1. 1.1. 1.2. 1.3. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 3. 3.1. 3.2. 3.3. Теоретические аспекты системы управления системы управления муниципальным недвижимым имуществом в Российской Федерации ………………............................................. Понятие и состав муниципального недвижимого имущества……. Действующий механизм городской системы управления муниципальной недвижимостью………………………………….... Анализ проблем системы управления муниципальной недвижимостью в современных условиях российской экономики……………………………………………………………. Анализ существующей системы управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске……………………………………. Состав и общие принципы системы управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска………………………………………... Анализ деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом города Иркутска............................................................. Основные проблемы и пути совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске……………………………………………………………… Формирование эффективного механизма управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска…………………. Пути повышения эффективности организации управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутска…………………… Инвентаризация муниципальной недвижимости - как способ совершенствования системы управления недвижимостью………. Перспективы и тенденции развития системы управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска……………………... 3 8 8 13 19 29 29 35 39 43 43 50 55 Заключение…………………………………………………………. 61 Список использованных источников………………...…………. 66 Приложения Введение Социально-экономические преобразования в российской экономике выявили проблему эффективного использования муниципального недвижимого имущества как одной из составляющих экономической основы местного самоуправления, которая в свою очередь определяет качество жизни местного населения. Реформирование системы местного самоуправления привело к изменению недостаточно совершенных механизмов управления муниципальной недвижимостью, что обусловлено отсутствием на всех уровнях исполнительной и законодательной власти единого методологического подхода к управлению муниципальным недвижимым имуществом. В то же время современные рыночные отношения в России предъявляют новые требования к деятельности органов власти по управлению муниципального недвижимого имущества, в связи с чем необходимо учитывать ряд обстоятельств. Во-первых, несмотря на то что возможность эффективного социальноэкономического развития муниципалитетов зависит прежде всего от наличия имеющихся в их распоряжении материальных и финансовых ресурсов, проблемным вопросам управления муниципальным имуществом не уделяется должного внимания, что затрудняет использование его экономического потенциала в полном объёме. Анализ практики свидетельствует о преимущественно затратном характере объектов недвижимости, постоянном увеличении расходов, связанных с их модернизацией, эксплуатацией и ремонтом. Изношенность объектов либо нахождение их в непригодном для использования состоянии часто приводит к сдаче в аренду или продаже по минимальным ценам (ситуация усугубляется, если объекты вовсе не используются вплоть до своего полного разрушения). Во-вторых, отсутствие единого методологического подхода к управлению муниципального недвижимого имущества порождает проблемы его эффективного использования. Несмотря на позитивный российский опыт в области предпринимательства, государственно-частного партнерства и 3 разработки соответствующих форм, методов, инструментов управления, доминирующей остаётся управленческая модель, основанная на оперативном, а не стратегическом планировании использования муниципального имущества. Актуальность темы выпускной квалификационной работы определяется необходимостью совершенствования управления муниципальной недвижимостью, повышения его эффективности на городском уровне. Степень разработанности проблемы. Результаты исследований различных аспектов управления муниципальной собственностью представлены в трудах Г.А. Бедова, Б.М. Бедина, Д.Г. Васильченко, Л.А. Днепровской, Д.В. Огнева, В.Л. Пригожина и других ученых. Вопросы управления недвижимым имуществом широко освещены в работах А.Н. Асаула, А.А. Бакулиной, Д.В. Виноградова, В.А. Горемыкина, А.А. Завьялова, Р.А. Попова, А.В. Севастьянова, Т.В. Тазихиной, М.А. Федотовой, В.С. Цыганенко и других исследователей. Специфика управления муниципальной недвижимой собственностью нашла отражение в научных публикациях Н.В. МеликСтепаняна, В.В. Колесникова, И.Б. Кушнир, О.И. Лебедевой, М.Л. Разу и др. Исследование теоретических, методологических и прикладных вопросов маркетинга в управлении связано с трудами многочисленных зарубежных и российских авторов: Ф. Котлера, Г. Армстронга, Ж. Ландреви, Ж. Линдона, М. Бейкера, Г.Л. Багиева, А.А. Воронова, Т.П. Данько, С.В. Мхитаряна, Г.М. Самостроенко, В.И. Тиняковой, Д.П. Фролова. Теоретической послужили и методической аналитические работы основой российских данного ученых исследования по проблемам управления муниципальной недвижимостью. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития г. Иркутска, а также Интернет-ресурсы. Для обоснования выдвинутых в работе положений использованы методы 4 системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных. Анализ специальной теоретическом характере принципиальных литературы большинства практических позволил сделать работ открытости вопросов, и связанных в том выводы о многих числе с применением последних достижений современной зарубежной и российской управленческой практики, обоснованием направлений совершенствования управления муниципальной недвижимостью, уточнением различных функций в управлении муниципальной недвижимостью. Все это обусловило тему, предмет, объект, цель и задачи исследования. Цель данной выпускной квалификационной работы – выявление путей совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска. Предметом исследования выступает направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методов и инструментов управления муниципальной недвижимостью с учетом социально- экономических аспектов. Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска. Основные задачи выпускной квалификационной работы: 1. Изучить теоретико-правовые основы системы управления муниципальной недвижимостью; 2. Проанализировать состав и структуру муниципальной недвижимости МО г. Иркутск путем проведения анализа деятельности КУМИ г. Иркутска; 3. Выявить проблемы в управлении муниципальным недвижимым имуществом и выработать практические рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью. 4. Сформулировать перспективные направления в сфере управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске; 5 5. Разработать проект муниципальной программы по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимости. Рабочая гипотеза исследования базируется на предположениях: о необходимости совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью как условия обеспечения эффективной реализации ее социально-экономического потенциала и развития муниципального образования в целом. Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций, обеспечивающих выбор местными органами власти эффективных вариантов долгосрочного развития объектов муниципальной недвижимости. Выпускная квалификационная работа состоит из: введения, трех глав, а также заключения, списка использованной литературы и приложений. Во введении обозначена актуальность, цели и задачи исследования. В первой главе рассматривались теоретические аспекты, касающиеся системы управления муниципальным недвижимым имуществом, ее содержание и состав. Рассмотрен действующий механизм городской системы управления муниципальной недвижимостью. Проведен анализ проблемных аспектов управления муниципальной недвижимостью в современных условиях российской экономики. Вторая глава посвящена анализу системы управления муниципальным имуществом в городе Иркутск на примере Комитета по управлению муниципальным имуществом города Иркутска и выявлению проблем в управлении муниципальной недвижимостью. В третьей главе работы рассмотрено формирование эффективного механизма Предложены управления пути муниципальной повышения недвижимостью эффективности г. механизма Иркутска. управления муниципальной недвижимостью. Проанализированы перспективы и тенденции развития системы управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска. В заключении подведены итоги всей проделанной работы. 6 Список литературы содержит законодательные нормативные документы, методическую и учебную литературу по вопросам управления муниципальным недвижимым имуществом. Практическая значимость работы заключается в получении и внедрении в практику управления муниципальной недвижимости результатов данного исследования, а также сформулированных выводов и предложений по совершенствованию управления муниципальной недвижимостью на примере города Иркутска. Разработанная муниципальная программа на ближайшие пять поможет глубоко оценить перспективу улучшения управления муниципальным недвижимым имуществом данным муниципальным образованием. Основные результаты работы: На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что процесс совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью требует профессионального подхода к этой проблеме; четкого законодательного регулирования; изучения зарубежного опыта в этой сфере; наличия специалистов этой области в составе Комитета по управлению имуществом; мониторинга рынка недвижимости; постоянного информирования населения муниципального образования о деятельности КУМИ и состоянии объектов муниципальной недвижимости. Проведение этих мероприятий в комплексе, несомненно, положительно скажется на социально-экономическом развитии города Иркутска. 7 1. Теоретические аспекты системы управления муниципальным недвижимым имуществом в Российской Федерации 1.1. Понятие и состав муниципального недвижимого имущества В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. В правовом законодательстве РФ к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.) [3]. Любые объекты недвижимости представляют собой важнейший экономический ресурс любого субъекта, эффективное использование которого способствует увеличению доходов субъекта, повышения его благосостояния. С точки зрения экономической науки объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. В экономической теории под понятием «благо» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовольствие потребителю (повысить уровень его благосостояния), принести пользу. Поскольку в данном исследовании особое место уделяется управлению муниципальной недвижимостью, для дальнейшего понимания необходимо дать определение этому понятию. Следует сказать, что в настоящее время в российском законодательстве понятие «муниципальная недвижимость» понимается как совокупность недвижимых вещей, принадлежащих на праве 8 собственности муниципальному образованию, от имени которого права в отношении этих вещей осуществляют либо органы местного самоуправления, либо население непосредственно в порядке, установленном законом и уставом муниципального образования. При этом критерием отнесения объекта к муниципальной недвижимости признается его принадлежность на праве собственности муниципальному образованию. Кроме этого в законах Российской Федерации определено, что в состав муниципальной собственности входят такие объекты недвижимости, как муниципальные земли, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, а также другое недвижимое имущество [20]. В настоящем исследовании под муниципальными зданиями понимаются принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей которых архитектурно-строительные объекты, перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемые для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и конструктивных частей стены и имеющие в качестве основных крышу. Муниципальные сооружения определяются как принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей инженерно-строительные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, служащие для выполнения технических и иных функций и не предназначенные для постоянного размещения в них людей. Состав объектов городской недвижимости подразделяется на следующие основные группы [19]: 1) муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры; 2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с использованием производимыми и привлечением товарами и работников) оказываемыми - детские услугами, дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления 9 эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы: ● социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению; ● социально значимая недвижимость, которая частично или полностью используется в коммерческих целях. 3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы: ● отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи в аренду или внесения взноса в уставный капитал; передачи в Доверительное Управление; ● встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций. В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения могут быть выделены из его состава без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или арендатору; ● отдельные помещения в составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут быть переданы в аренду или пользование. Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации [2]. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не 10 освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), в том числе ежегодно начисляться износ объекта. Формирование объекта недвижимого имущества происходит в процессе его описания и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера [42]. Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке - продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда). Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор куплипродажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ). Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, 11 приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества» РФ 1996 г. Приватизация имущества осуществляется в соответствии приватизации. В случае денежных средств необходимости муниципального с недвижимого прогнозным привлечения планом дополнительных в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке [4]. Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом (КУИ) в срок, установленный его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных акционерных обществ муниципальной и унитарных предприятий, объектов недвижимости, собственности, и иного акций открытых находящихся муниципального в имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству. Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков. Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории [25]. Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать 12 уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат следующие права собственности: имуществом. права владения, Причем пользования собственник может и распоряжения передать право своим владения, пользования и распоряжения доверенным лицам. Поскольку местные органы самоуправления обычно являются выборными, то можно считать, что жители населенных пунктов путем свободного волеизъявления назначают их доверенными лицами в деле управления муниципальной собственностью. Под муниципальной собственностью подразумевается имущество принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Поскольку муниципальное образование само по себе не может осуществлять права собственности, «от его имени права собственника осуществляют местные органы самоуправления, то есть муниципалитеты» (ст. 125 ГК РФ). 1.2. Действующий механизм городской системы управления муниципальной недвижимостью Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, сбалансированное Основным объединенных развитие критерием единой политикой жизнедеятельности эффективного и нацеленных городского управления на сообщества. муниципальной недвижимостью является увеличение доходной части бюджета города. Этого можно достичь за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений, а также за счет экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления. 13 Управление объектами недвижимости, принадлежащими городу, предполагает передачу их в оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду в различных формах, куплю-продажу, в том числе с рассрочкой платежа и т.п. Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части, зеленые насаждения и пр., составные части которого могут принадлежать разным владельцам [47]. Объект управления может использоваться как для предпринимательской деятельности, так и для решения социальных задач. Органы городской администрации консолидируют пользователей объекта управления эффективного использования, восстановления и собственности. Собственность муниципалитета является реновации для общей материально- технической базой функционирования его экономики, поэтому эффективное использование недвижимости должно стать одной из основных задач муниципальных органов власти и управления, так как экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу. В муниципалитетах находится имущество, относящееся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности и иным формам собственности. Среди объектов гражданских прав, которые могут находиться в городской собственности, основными являются права на вещи, а точнее на недвижимые вещи. Право собственности определяется как принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которые собственник в лице своих компетентных органов осуществляет по своему усмотрению и в своих интересах. В соответствии с классификацией, используемой в юридической науке, имущество делится на движимое и недвижимое [45]. 14 Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям. Недвижимости, как любому значимому классу объектов управления, присущи определенные особенности, требующие специфических подходов при построении системы управления этими объектами. В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень цен на объекты недвижимости, устанавливает ставки аренды и цены на предлагаемые услуги. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, предложение уровнем развития экономики. Помимо рыночной конъюнктуры, важным фактором, влияющим на управление недвижимостью, является правовая и нормотворческая деятельность официальных органов власти по созданию, содержанию и развитию недвижимости. Очевидно, что для эффективного управления муниципальной недвижимостью необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения [58]. Основной недвижимостью целью управления является снижение социально затрат на значимой ее городской содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования. Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются: обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города; повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости; обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания; увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов; 15 создание благоприятных условий для активизации деловой комплекса объекты активности. Выделим из городского имущественного недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств. Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные. Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности недвижимости, коммерческого привлечения использования инвестиций, т.е. объектов, отсутствует развития пообъектное управление. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления [60]. Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются: ● продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности; ● продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа; 16 ● продажа незавершенных объектов. Для улучшения механизма управления городской администрации необходимо: ● создать единый стандарт качества подготовки профессиональных управляющих городской собственностью; ● унифицировать требования, предъявляемые к управляющим городской собственностью; ● формализовать процедуру проведения конкурсов на управление городскими объектами недвижимости и долями участия города в инвестиционных проектах, тем самым существенно снизив связанные с этим издержки; ● уменьшить риски возникновения убытков в городском бюджете от неквалифицированного управления городской недвижимостью и долями участия города в инвестиционных проектах, а также существенно повысить реальные доходы в городской бюджет, активизировать инвестиционный процесс в городе, обеспечив в конечном итоге, условия для наиболее полного удовлетворения социально-экономических потребностей населения. Как уже отмечалось, недвижимость является одним из важнейших ресурсов деятельности государства наряду с материально-техническими, финансовыми и человеческими ресурсами, а недвижимое имущество является важнейшим имущественным компонентом. Так, по мнению западных специалистов оценочная стоимость недвижимости составляет от 50 до 60 % национального богатства стран. Для повышения эффективности управления городской недвижимостью необходимо решить, по крайней мере, три группы проблем, которые условно подразделяются на стратегические, технические и организационные. Стратегической проблемой является формирование целей управления разными группами объектов городской недвижимости [43]. К техническим проблемам относятся: стандартизация процедур инвентаризации и оценки городской 17 недвижимости; стандартизация форм учета и отчетности по бюджету объекта и портфеля недвижимости; выработка основных критериев эффективности для каждой группы объектов. Организационные проблемы связаны с подготовкой квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью. В системе управления муниципальной недвижимостью можно выделить несколько принципов [35]: - принцип наилучшего и эффективного использования: обеспечивается устойчивостью доходной части бюджета муниципалитета, комфортную социальную среду и повышением ценности муниципальной недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на ее использование; - принцип платности: рассматривается как необходимое условие доступа к муниципальной недвижимости всех категорий пользователей и предполагает максимальное сокращение числа объектов муниципальной недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях; - принцип сбалансированности прав: в процессе принятия управленческораспорядительных решений относительно муниципальной недвижимости необходимо обеспечивать сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав; - принцип открытости информации: предполагает широкое информирование всех заинтересованных субъектов о принципах проводимой в сфере управления муниципальной недвижимостью политики; - принцип научного подхода: подразумевает, что управление муниципальной недвижимостью должно регулироваться с использованием научно обоснованных методик, которые базируются на детальном означает, что случае нарушения исследовании объекта управления; - принцип ответственности в 18 законодательства, регулирующего управление муниципальной недвижимостью, к ответственности привлекаются все субъекты рынка недвижимости, участвующие в использовании и сохранности объектов муниципальной собственности. В настоящее время проблема эффективности управления муниципальной недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, неоднородностью вовлекаемого структуры и в состава оборот, сложностью имущественных и комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании [15]. Эффективное использование недвижимости должно стать одной из основных задач муниципальных органов власти и управления, так как экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу. 1.3. Анализ проблем системы управления муниципальной недвижимостью в современных условиях российской экономики Отсутствие чётких принципов и учёта особенностей управления муниципальной недвижимостью затрудняет не только её эффективное использование, но и определение путей реформирования управленческой системы. Существующие разногласия по решению накопившихся проблем не уменьшаются с течением времени, прежде всего, из-за многогранности управленческого процесса, объединяющим в себе действия, цели и задачи, стоящие перед различными субъектами (органы федеральной, региональной, муниципальной власти, юридические лица, население), различающихся по институциональной природе, сферам (финансовая, производственная, 19 социальная и т. д.) и параметрам воздействия (территория застройки, доля дохода, налоговые льготы, объем инвестиций и др.). Несоответствие интересов ключевых субъектов порождает противоречия между целями, задачами и методами решения вопросов управления недвижимостью, конкретного публично-правового образования. Очевидно, что построение системы управления должно реализовываться на основе комплексного подхода. К сожалению, на современном этапе говорить о применении такого целостного концептуального подхода, согласующего разносубъектные интересы, не приходиться. Количество противоречий и проблем, требующих неотложного решения, растёт с каждым годом, а бездействие органов власти (чаще имитация каких-либо действий) лишь усложняет сложившуюся ситуацию. Выделим основные из них, отметив факт открытости системы управления муниципальным имуществом, т.е. постоянного и одновременного влияния на её функционирование внешних факторов (например, федеральное и регионального законодательства) [16]: 1. Отсутствие законодательно утвержденных концепций (направлений развития) на различных муниципальном) по уровнях власти управлению (федеральном, региональном, муниципальной недвижимостью и системности в разработке и принятии документов на всех уровнях исполнительной и законодательной власти приводит к противоречивости принимаемых положений и нормативных актов. Например, отсутствует единый закон о кадастровом учёте и государственной регистрации прав на объекты недвижимости. В настоящее время, учётно-регистрационные процедуры регулируются двумя различными законами ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости», в которых не предусмотрены правила синхронизации сведений об объектах и правах в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), что 20 приводит к их дублированию и многократному увеличению ошибок в данных системах, а, следовательно, осложняет учёт муниципального имущества. 2. Применение оперативного, а не стратегического планирования, и устаревших подходов при выборе управленческих решений («поиск задач под имеющиеся в наличии бюджетные средства, а не средств под конкретные задачи»). Формирование эффективной системы управления муниципальным имуществом требует изменений процессов функционирования системы планирования: необходимы долгосрочное финансовое планирование, проработка систем гарантий инвестиций частного сектора, вложенных в объекты недвижимости, мониторинга, контроля и оценки социально- экономической эффективности программ. 3. Органы, в рамках предоставленных им полномочий, реализующие управление недвижимостью, стремятся чаще получить непосредственные, распорядительные - «доходные» полномочия (право распоряжения коммерчески выгодными объектами) и передать «затратные» (например, социального назначения), нежели найти наиболее эффективный вариант их использования. Слабая проработанность процедур торгов и аукционов оставляет возможность совершения неправомерных и невыгодных сделок. Отметим, огромную роль коррупционных процессов именно в системе управления недвижимостью. Ценность и высокая стоимость объектов, а, следовательно, высокий доход в случае их нецелевого использования (в личных целях) приводит к постоянному росту противозаконных действий в этой области. Опасность сложившейся ситуации усугубляется отсутствием должного контроля со стороны вышестоящих органов, что влияет на попытки совершенствования управленческой системы, делая их бесперспективными, а систему в целом трудноуправляемой. Противоречива и система управляющих органов (как правило, характеризуется наличием несоответствия финансовоматериальных ресурсов исполняемым обязанностям). Так в земельноимущественных отношениях на территории муниципалитета принимают участие: администрация (органы публичной власти), учреждения (юридические 21 лица), их отраслевые структурные подразделения (юридические лица учреждения). То есть, один субъект осуществляет часть гражданско-правовых функций, принадлежащих другому (дублирование полномочий), что приводит к лишним затратам по администрированию, финансированию и проблемности эффективного взаимодействия. Запутанность и непрозрачность управленческой системы порождает эффективных непреодолимые пользователей барьеры (инвесторов, на пути арендаторов) привлечения муниципальной недвижимости. Очевидна некорректность конструкции многозвенного состава органов управления, когда в единой соподчиненной и взаимозависимой системе представительный и исполнительно-распорядительный органы как юридические лица имеют внутри себя множество других юридических лиц, осуществляющих общие правомочия. Имея единую казну, муниципалитет предстаёт неразделимым участником сделок и несёт неделимую ответственность по обязательствам. Органы самоуправления являются властными органами самого территориального образования и неотделимы от него, признание же самостоятельными участниками гражданских правоотношений структурных подразделений ведёт к дроблению муниципального имущества и доходов. В такой ситуации не только затрудняется осуществление учёта и контроля за использованием объектов, но и возникает проблема определения субъектной ответственности по обязательствам муниципалитета и входящих в его структуру юридических лиц. Управление продолжает строиться по принципу вертикали, сверху-вниз: законодательством жестко определён перечень и содержание необходимых действий, осуществляемых властными структурами, на которые население практически не может влиять. Деятельность органов власти, осуществляющих управление, не учитывает потребности населения, а обратная связь и контроль отсутствуют. Большая часть регулирующих полномочий сосредоточена на федеральном уровне, что замедляет решение поставленных управленческих задач или приводит к неисполнению населением установленных предписаний и норм (нарушение срока освоения земель, рост самовольного строительства). В 22 то же время, наличие неправильно установленных обременений в отношении недвижимости снижает её инвестиционную привлекательность и приводит к сокращению получаемых от её использования доходов, а в ряде случаев вообще препятствует какому-либо хозяйственному использованию. Отмена этих ограничений (например, установление другого вида разрешённого использования) существенно увеличивает стоимость и количество вариантов реализации экономического потенциала объектов, однако управляющие органы, не наделены правом принятия подобных решений, а согласование проблемных вопросов либо затягивается на продолжительный период времени, либо, как правило, заходит в тупик [50]. Тем не менее, позиция некоторых авторов, считающих, что органы власти по определению не могут быть эффективными собственниками (в силу других задач и других отношений с имуществом), является не совсем верной, о чём свидетельствует положительный опыт использования недвижимости рядом муниципальных образований (Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Таганрог). 4. Не завершён процесс перераспределения имущества между публичноправовыми образованиями и частными лицами, что осложняет принятие решений о его коммерчески выгодном использовании (например, процесс разграничения госсобственности на землю идёт с 2001 года, но 97% земель попрежнему находятся в федеральной собственности). В большинстве субъектов РФ и территориальных образований не определены границы юрисдикций: отсутствует законодательно закреплённое административно-территориальное деление, сведения о котором внесены в ГКН, затягиваются работы по градостроительному зонированию, территориальному планированию и установлению зон с особыми условиями использования. На сегодняшний день согласно статистике отсутствуют правила Минрегиона у 71% землепользования муниципальных образований и являющиеся застройки, «информационным базисом» для формирования, учёта объектов недвижимости и развития инвестиционной деятельности. 23 Учитывая, что Проект ФЗ "Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусматривает с января 2018 г. установление запрета на любое распоряжение участками, в отношении которых в ГКН отсутствуют сведения о местоположении границ, дальнейшее затягивание процесса кадастрового учёта объектов муниципальной недвижимости просто недопустимо. 5. Согласно Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ, до 2020 г. создание институциональной среды инновационного развития невозможно без развития земельно-имущественного рынка, который не может эффективно функционировать без единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. На данном этапе ЕГРП и ГКН функционируют как взаимосвязанные, но самостоятельные базовые информационные ресурсы, характеризующиеся высокой удельной ресурсоёмкостью предоставления услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учёта. Значительная доля пробелов и ошибок в базах данных вышеуказанных информационных ресурсов также является одной из главных причин неэффективного налогообложения и оценки объектов недвижимости [55]. 6. Отсутствие единой федеральной информационной системы недвижимости. Отметим, что в 2013 году предусматривалось внедрение на всей территории РФ такой системы (ЕФИСН), но из-за отсутствия единого закона о кадастровом учёте и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, а также необходимого финансирования, она не была создана. 7. На современном этапе, потребность в реформировании системы имущественного налогообложения очевидна. Действующий механизм имеет множество недостатков, затрудняющих эффективное использование муниципальной недвижимости. Налоговые и арендные ставки за использование объектов экономически не обоснованы (как правило, в разы ниже настоящей рыночной стоимости), их привязанность к нормативной стоимости объектов, 24 определяющуюся федеральными и муниципальными органами власти, не учитывает особенностей сложившейся экономической ситуации в территориальных образованиях. Разделение налогов по разным видам имущества значительно увеличивает стоимость их администрирования, а большое количество установленных федеральным законодательством льгот, не обеспечиваются бюджетными средствами. Действующие нормы права, устанавливающие порядок образования доходов, предусматривают наличие полной, актуальной, достоверной и непротиворечивой информации, требующийся для налогового администрирования, но такие условия не обеспечены в настоящее время. Отсутствие информации об объектах и их правообладателях на территории муниципального образования препятствует мобилизации поступлений доходов в местные бюджеты. В предшествующий период создание и накопление данных по линии различных структур и ведомств федерального и регионального уровней осуществлялось без их интеграции в целях оценки, мониторинга полноты, актуальности, достоверности и противоречивости, оценки состояния (поиск ошибок) и реализации обратных связей в системе управления муниципальной недвижимостью [53]. 8. Отсутствие (обеспечивающей единой соответствие системы оценки результатов объектов оценки недвижимости рыночным ценам), приводящее к постоянному занижению её стоимости, а, следовательно, и к сокращению поступлений в бюджет от её использования. Это затрудняет анализ, стратегическое планирование, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местные бюджеты, делая практически невозможным контроль за реальными денежными потоками в сфере недвижимости. 9. Отсутствие системы мониторинга в сфере земельно-имущественных отношений, позволяющей обеспечить всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменений характеристик, показывающих как тенденции отдельных показателей, так и общие тенденции рынка недвижимости, используемых при обосновании управленческих и инвестиционных решений. 25 10. Несовершенство или отсутствие систем учёта и реестров муниципального имущества (отсутствует полная и достоверная информация о масштабах, структуре, состоянии и использовании объектов). 11. Фактически не работает система контроля в сфере земельноимущественных отношений, а действующий порядок муниципального земельного контроля пока остаётся лишь на уровне «рекомендаций и пожеланий» без реальной ресурсообеспеченности его практической реализации в отношении большинства земель (например, практически, повсеместное несоблюдение правил застройки и землепользования). Слабость органов власти, неспособных обеспечить соблюдение установленных правил, приводит к ещё большему числу нарушений (самовольное изменение границ, нарушение природоохранных и экологических требований, уничтожение межевых знаков, и т. п.). 12. Недостаточная автоматизация процессов учёта и мониторинга объектов недвижимости на базе единых методологических и программнотехнических принципов с использованием геоинформационных технологий, а также недостаточное внедрение информационных технологий в практику управления и предоставления муниципальных услуг (открытость данных реестров недвижимости, электронный документооборот, межведомственное информационное взаимодействие). Внедрение в практику управления муниципальных геоинформационных систем (далее - МГИС) сопряжено с установкой сложного комплекса программного обеспечения и информационных компонентов, ведущего к дополнительным затратам на закупку программ, подготовку данных, ввод их в систему и, что самое главное, поддержание их в актуальном состоянии. Это под силу только крупным муниципальным образованиям и, как правило, в большинстве муниципалитетов отсутствуют силы и средства для решения такой задачи [77]. 13. Неразвитость механизмов эффективного взаимодействия муниципалитетов и частного бизнеса в форме государственно-частного партнёрства. ГЧП - институт, предусматривающий многообразие форм и 26 способов реализации, основанный на совокупности неформальных и формальных правил, направленных на организацию эффективной совместной деятельности государства, территориальных органов управления и бизнесструктур в целях удовлетворения общественных интересов, в рамках которой равноправно учитываются и удовлетворяются социально-экономические интересы сторон (в наиболее широком смысле - любые юридические или контрактные отношения между частными и государственными структурами). К основным из них эксперты относят: арендные отношения (долгосрочную аренду, аренду с обязательствами, финансовую аренду (лизинг), договоры на управление), концессионные соглашения, государственные (муниципальные) контракты (административные договоры на выполнение работ или оказание услуг по государственному заказу), совместные предприятия и инфраструктурные фонды прямых инвестиций. Положение об отнесении арендных отношений к формам ГЧП весьма противоречиво (скорее применимо при широкой трактовке ГЧП или аренде муниципального имущества с внесением неотделимых улучшений (модернизация / реконструкция)), в регионах на данный момент сложилась ситуация, когда в большинстве случаев органы власти учитывают в качестве проектов ГЧП, не являющиеся таковыми по своим признакам. Сейчас интерес к МЧП со стороны муниципалитетов не находит значимого практического воплощения и имеет скорее декларативный характер, так как примеров успешной реализации проектов МЧП явно недостаточно. У органов власти пока нет широкой практики реализации таких программ на муниципальном уровне, их сопровождения и своевременной корректировки принятых решений. 14. Недостаточный уровень квалификации и подготовки специалистов, реализующих управление муниципальной недвижимостью, к которому относятся отсутствие необходимого образования, опыта, неготовность к построению партнёрских отношений с бизнес-структурами, навыков реализации проектов, распространённость бюрократического мышления и 27 коррупции, в рамках которого управленцы стараются максимизировать полномочия и минимизировать личную ответственность. 15. Ограниченный современных инструментарий экономических муниципально-частного тенденций партнёрства, управления, неучитывающий (развитие предпринимательства, рынков земли и недвижимости) существенно сужающий выбор форм и методов управления, позволяющих выстраивать управленческую политику в соответствие с требованиями рынка. К сожалению, на современном этапе одним из основных способов управления муниципальной недвижимостью является приватизация. Реализация отдельных, менее привлекательных объектов с целью снижения затрат, связанных с их содержанием, а также объектов муниципальных предприятий, неиспользуемых в хозяйственной деятельности повышает единовременные бюджетные доходы, но одновременно существенно сокращает количество объектов, находящихся в муниципальной собственности, что влияет на величину доходов от использования недвижимости в долгосрочном периоде [27]. Отсутствие регулирования институтов безвозмездного пользования, доверительного управления, ипотеки, аренды, сервитутов и т. д., а также системы делегирования управленческих функций специализированным управляющим организациям (коммерческим и некоммерческим), способных снизить количество объектов, находящихся в сфере прямого управления органами власти. Как правило, отсутствуют чёткие критерии принятия тех или иных управленческих решений, система оценки эффективности таких решений и системы управления недвижимостью в целом. Перечень обозначенных проблем не является исчерпывающим и требует более детального рассмотрения применительно к конкретным муниципальным образованиям, их объектному и субъектному составу функционирующих управленческих систем. 28 2. Анализ действующей системы управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске 2.1. Состав и общие принципы системы управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска Город Иркутск - административный центр области, а также крупный экономический, культурно-научный центр Восточной Сибири. Город расположен на Иркутско-Черемховской равнине, на трех реках: Ангара, Иркут, Ушаковка в 66 км. к западу от Священного озера Байкал. Климат - суровый. Однако незамерзающая Ангара, ветры из Забайкалья, циклоны смягчают зимние морозы. Находится в 5042 км к востоку от Москвы. Вокруг Иркутска обширно раскинулись растительные луга, сосновые, сосново-лиственничные, сосново-березовые леса, березовые рощи; в черте города много озелененных участков и лесопитомников [5]. Иркутск относится к территориям, приравненным к районам Крайнего Севера. Население Иркутска - около 1 млн. жителей. Территория Иркутска в границах городского округа составляет 27,7 тыс. га. Городской застройкой занято 11,95 тыс. га, что составляет 43,1% всех городских земель. Значительную территорию занимают леса (6,35 тыс. га, или 22,9%), водные пространства (2,87 тыс. га, или 10,4%), луга и пойменные территории (4,26 тыс. га, или 15,4%). На селитебные территории в общем объеме земельного фонда города приходится 8,36 тыс. га, или 30,2%. В границах города большая часть селитебных территорий занята некапитальной низкоплотной жилой застройкой, в основном имеющей высокий уровень физического износа. Значительные площади в городе заняли промышленные и коммунально-складские объекты, зачастую располагающиеся на самых важных в градостроительном плане территориях. При большой площади рекреационных территорий в границах городской черты в городе недостаточно зеленых насаждений для общественного пользования, удобных для посещения горожанами - парков, садов, скверов. 29 К настоящему времени в городе сформировалось пять крупных промышленных зон - Северная, Жилкинская, Мельниковская, Маратовская, Восточная. В них входит около 500 различных предприятий, баз, складов, гаражей и других объектов общей территорией свыше 2 тыс. га. По своему составу и отраслевому профилю промышленные зоны неоднородны. Большинство из них отличаются стихийным размещением предприятий и неэффективным использованием территориальных ресурсов. Также в Иркутске сосредоточен основной научный потенциал края. В высших учебных заведениях работают несколько сотен докторов наук и более двух тысяч кандидатов, осуществляющих подготовку студентов по 150-ти направлениям и 260-ти специальностям. Иркутский научный комплекс считается одним из самых крупных на востоке РФ. Интеллектуальный потенциал города говорит о его инвестиционной привлекательности с точки зрения наличия промышленного квалифицированных производства, так и специалистов как в сферах различных в отраслях городской инфраструктуры. Иркутск - город молодежи и студентов, получающих высшее образование в байкальском, техническом, педагогическом, медицинском, лингвистическом университетах, сельскохозяйственной академиях и других вузах. В городе около 30-ти средних специальных учебных заведений, около 10 профессионально-технических училищ и лицеев. В Иркутске работает 46 муниципальных учреждений нетрадиционной медицины, здравоохранения. медико-социальной, Созданы центры психологической и психотерапевтической помощи. Иркутск является крупным промышленным узлом Российской Федерации. Промышленность Иркутска представлена в едином региональном комплексе такими отраслями как энергетика, машиностроение, легкая и пищевая промышленности, производство стройматериалов, авиастроительные, судоремонтные и авиаремонтные производства. Машиностроение станкостроительный, - заводы: тяжёлого ремонтно-механический. машиностроения, Выпускают дрели для 30 золотодобывающей и алмазной промышленности, доменное оборудование, карданные валы, токарные станки и др. Природные богатства, энергетические и промышленные ресурсы, возможность приобретения муниципального имущества в Иркутске, а также долгосрочная аренда городских земель создали в Иркутске благоприятную атмосферу для инвестирования. Располагая мощной энергетической и сырьевой базой, производит большое количество промышленной продукции, которое экспортируется за пределы Российской Федерации. Максимальную долю в общем объеме экспорта занимает древесина. Значительно вырос экспорт машиностроительной продукции, резко возрос экспорт продукции нефтехимического комплекса, также возрос экспорт черных и цветных металлов. Более 90% общего объема экспорта вывозится в Китай и Индию. Иркутская ГЭС является базой для развития энергоемких технологий и входит в Единую энергосистему Сибири, охватывающую весь сибирский край и сопредельные государства. Огромный энергетический потенциал Ангары, регулирующее влияние Байкала обеспечивают уникальную производительность ГЭС. Город располагает необходимым набором перерабатывающих предприятий (производство хлеба и хлебобулочных изделий, колбасных изделий и мясных полуфабрикатов, пива и безалкогольных напитков, рыбной продукции, муки и др.). В городе существует развитая телефонная сеть, которая постоянно совершенствуется. Продолжает развиваться радиотелефонная связь. Образуется конкуренция среди компании сотовой телефонной связи. По состоянию на 01.01.2017 г., муниципальное имущество состоит из: земель города (таблица 2.1), муниципальных унитарных предприятий и учреждений, как имущественных комплексов, объектов недвижимости, машин и оборудования, закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями, пакетов акций и долей в уставных капиталах хозяйственных обществ, а также объектов, закрепленных в муниципальной казне г. Иркутска. 31 Таблица 2.1 - Площадь и назначение земельных участков города Иркутска № п/п 1 Вид разрешенного использования Площадь, кв.м. ЗУ, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки 2 ЗУ, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки 3 ЗУ, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок 4 ЗУ, находящиеся в составе дачных, ЗУ, предназначенные для садоводческих размещения объектов и торговли, общественного питания и бытового обслуживания 6 ЗУ, предназначенные для размещения гостиниц 7 Земли под административно-управленческими и общественными ЗУ, предназначенные для размещения административных обеспечения, физической 3850786,71 культуры и 9546995,45 и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального 14852810,39 8091,00 объектами 7 21666744,90 4440172,26 огороднических объединений 5 14924415,88 спорта, 10907017,09 культуры, искусства, религии 8 ЗУ, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения 9 ЗУ, предназначенные для размещения административных зданий, промышленности, коммунального производственных строений, и сооружений хозяйства, 5040342,25 материально- 54022384,95 технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок 10 ЗУ, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов 11 ЗУ, предназначенные для размещения портов, 4825,00 водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, 7684296,45 аэродромов, аэровокзалов 12 ЗУ, занятые водными объектами, находящимися в обороте 13 ЗУ, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения ж/д путей, автодорог, искусственно созданных водных путей, причалов, пристаней, трубопроводов, кабельных линий 2044668,00 24120179,11 связи, военных объектов и т.д. 14 ЗУ, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами 15 ЗУ, предназначенные для сельскохозяйственного использования 58319475,19 4833642,70 32 16 ЗУ улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из 22550712,07 оборота и т.д. 17 Прочие ЗУ 34096196,61 Итого: 292913756,02 Состав и структура объектов муниципального имущественного комплекса г. Иркутска показаны в таблицах 2.2 и 2.3. Таблица 2.2 - Состав муниципальных учреждений № Количество Отрасль 01.01.2017 01.01.2016 1 Здравоохранение 31 30 2 Культура 21 21 3 Образование 210 210 4 Прочие 11 10 Итого: 273 271 Таблица 2.3 - Муниципальные предприятия № Отрасль Количество 01.01.2017 01.01.2016 1 Предприятия жилищного хозяйства 6 5 2 Предприятия 8 8 коммунального хозяйства 3 Фармацевтические предприятия 6 6 4 Предприятия бытового обслуживания 1 1 5 Предприятия торговли 1 1 6 Предприятия городского хозяйства и 6 6 градостроительства 7 Предприятия транспорта 2 2 8 Прочие предприятия 3 3 Итого: 33 32 По состоянию на 01.01.2017 в муниципальной собственности г. Иркутска 33 находилось 33 муниципальных унитарных предприятия и 273 муниципальных учреждения [8]. Согласно Уставу города Иркутска экономическую основу городского самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства бюджета города, а также имущественные права города. В состав собственности города входит: 1) имущество, определенное федеральным законом и предназначенное для решения вопросов местного значения; 2) имущество, государственных предназначенное полномочий, для осуществления переданных органам отдельных городского самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами Иркутской области; 3) имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов городского самоуправления и должностных лиц городского самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами муниципалитета города; 4) имущество, необходимое для решения вопросов, право решения которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами и которые не отнесены к вопросам местного значения. Особенности возникновения, осуществления и прекращения права муниципальной собственности, а также порядок учета муниципального имущества устанавливаются федеральным законом. Основными задачами органов местного самоуправления в части управления муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями г. Иркутска являются [7]: - оптимизация количества муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений г. Иркутска в свете требований ФЗ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»; 34 - увеличение поступлений в бюджет г. Иркутска от использования муниципального имущества, передаваемого муниципальным унитарным предприятиям во временное владение пользование (аренду); - повышение эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, а также эффективности использования, закрепленного за ними имущества. В целях повышения доходности городского бюджета принято решение Думы г. Иркутска о перечислении в городской бюджет 30% от прибыли муниципальных предприятий, оставшейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей (за исключением предприятий, использующих муниципальное имущество на основе договоров аренды). Муниципальная собственность города Иркутска – это экономическая основа местного самоуправления города Иркутска, один из основных источников дохода городского бюджета. 2.2. Анализ деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом города Иркутска Ключевым структурным подразделением мэрии является комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) города Иркутска. Его функции заключаются в следующем: ● организует учет имущества, принадлежащего муниципальному образованию «Город Иркутск»; ● организует управление и подготовку вопросов распоряжения муниципальным имуществом (закрепление имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, сдача в аренду, передача в безвозмездное пользование, залог, наделение имуществом муниципальных предприятий и учреждений, осуществление приобретения, отчуждения, мены и т.д.); ● обеспечивает осуществление всех реализацию действий, городской связанных программы с приватизации, приватизацией объектов муниципальной собственности, представление интересов муниципального 35 образования «Город Иркутск»; ● организует подготовку и оформление документов на приемку в муниципальную собственность объектов областной собственности, имущества, принадлежащего на праве собственности гражданам и юридическим лицам; ● проводит торги по всем продажам муниципального имущества, в том числе земельных участков и торгов на право заключения договоров аренды имущества. Структура Комитета по управлению муниципальным имуществом включает отделы и службы, обеспечивающие выполнение возложенных на него функций. В общем виде организационная структура КУМИ представлена на рисунке 2.1. Рис. 2.1 - Организационная структура КУМИ г. Иркутска 36 Основной задачей Комитета является эффективное управление и распоряжение муниципальной собственностью в интересах города Иркутска. В рамках осуществления различных видов учетной и регистрационной деятельности Комитета ведутся следующие реестры [9]: - реестр открытых акционерных обществ, имеющих долю города Иркутска в уставном капитале; - реестр имущества, находящемся в муниципальной собственности городского округа города Иркутска; - реестр общей стоимости движимого имущества (без акций), находящегося в муниципальной собственности городского округа города Иркутска; - реестр общей стоимости недвижимого имущества (без земельных участков), находящегося в муниципальной собственности городского округа города Иркутска; - реестр общей площади и стоимости земельных участков, находящемся в муниципальной собственности городского округа города Иркутска; - реестр муниципальных предприятий города Иркутска; - реестр муниципальных учреждений. Разработанный Реестр позволяет вести качественный учет движимого и недвижимого имущества, сведений по контрактам с руководителями унитарных предприятий, сведений из балансов юридических лиц, о долях в акционерных обществах. Реестр обладает продуманным инструментом ввода, который обеспечивает ввод информации как ручным способом, так и с магнитных носителей, что обеспечивает оперативный сбор и обновление информации. Реестр включает в себя гибкий инструмент формирования сложных запросов и получения выборок по объектам учета. Это позволяет осуществлять обмен с внешними структурами, своевременно давать ответы юридическим и физическим лицам, а также позволяет отделам основного блока формировать перечни объектов для подготовки документов с целью дальнейшего распоряжения данным имуществом. 37 С 2015 года деятельность Комитета направлена на решение следующих основных задач [81]: - оптимизация состава и структуры муниципального имущества с целью обеспечения полномочий органов местного самоуправления г. Иркутска в свете требований Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации»; - увеличение доходов бюджета города Иркутска в результате повышения эффективности управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами; - разработка муниципальных правовых актов органов местного самоуправления г. Иркутска по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными ресурсами; - выполнение норм и требований законодательства РФ и нормативных правовых актов органов местного самоуправления г. Иркутска по обеспечению учета и государственной регистрации муниципального имущества и земельных ресурсов; - создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в г. Иркутске; - разработка стратегии управления, ориентированной на повышение роли муниципального имущества и земельных ресурсов при решении социальноэкономических задач; - вовлечение максимального количества объектов муниципальной собственности в процесс управления. Комитет организовывает и проводит проверки (инвентаризацию) эффективного использования и обеспечения сохранности муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, в муниципальной казне г. Иркутска. 38 2.3. Основные проблемы и пути совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске Практика управления муниципальной недвижимостью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, недвижимости, отдельные муниципальные виды банки муниципальных и иные предприятий и финансово-кредитные учреждения и т.д. В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными. Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования. Таким образом, проблемы обусловлены помимо прочего и несовершенством законодательства. И это логично, поскольку законодательство Российской Федерации призвано создать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. А именно здесь и реализуется система управления муниципальной недвижимостью в отдельно взятом муниципальном образовании, таким как г. Иркутск. Особенно важной является социальная направленность муниципальной собственности. В итоге, проблемы использования и управления муниципальной собственностью проявляются в социальной сфере и отражаются на местном сообществе, населении муниципального образования (которое и является собственником). От работы Комитета также не поступает должных доходов в связи с предоставлением льгот по арендной плате за городской рынок. Финансово39 экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгается большое количество договоров из-за неплатежей с различными фирмами. Из-за снижения доходов городских предпринимателей происходят задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений. Отсутствует публичный реестр недвижимости, что крайне негативно сказывается на привлечении потенциальных покупателей или арендаторов [13]. Выявлен ряд основных проблем, препятствующих повышению эффективности использования муниципальной недвижимости в городе: - не уделяется внимание мониторингу рынка недвижимости; - определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта; - дефицит квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью; - несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур. Несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти прослеживается и во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования. Современное состояние отношений муниципальной недвижимости не обеспечивает на практике реализацию ее как экономической основы местного самоуправления и характеризуется множеством отрицательных явлений: муниципальные предприятия в основном убыточны, учреждения — высокозатратные, а местные бюджеты в большинстве своем дотационные, 40 обеспечение населения отдельными видами социальных услуг ниже социальных стандартов. Низкий уровень эффективности муниципальной собственности обусловлен неблагополучным состоянием местного самоуправления в целом [21]. Причиной такого неудовлетворительного положения является отсутствие четких принципов и критериев разграничения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, а также несовершенство системы нормативно-правового регулирования процесса управления муниципальной собственностью. В практике управления муниципальной недвижимостью необходимы одновременное повышение экономической эффективности (экономической выгодности) и результативности имеющихся в распоряжении муниципального образования имущественных ресурсов. Возможность совершенствования процесса управления муниципальной собственностью в современной России определяется следующими обстоятельствами: - стабилизацией политической обстановки и укреплением экономики в стране в целом; - обретением местным самоуправлением, как самостоятельной формы публичной власти, определенной экономической устойчивости; - формированием и развитием конкуренции в рыночной среде. Немаловажным шагом на пути совершенствования механизмов эффективного использования муниципальной недвижимости, на наш взгляд, является также муниципальных повышение инвестиционной привлекательности предприятий. Привлечение инвестиционных вкладов в развитие предприятий требует грамотного обоснования их перспективности и необходимости функционирования на территории города. К сожалению, одним из факторов плохого состояния муниципальных и государственных предприятий является отсутствие конкурентного рынка. В отсутствии конкуренции как одного из самых мощных стимулов развития, предприятие обречено на банкротство. Сегодня руководителям муниципальных 41 организаций и предприятий важно осознать всю необходимость организационного развития, осваивать новые технологии и расширять сферы деятельности. Одним из инвестиционной самых эффективных привлекательности мероприятий предприятия по повышению является проведение реформирования (реструктуризации), которая должна осуществляться в следующих направлениях [22]: ─ реформирование акционерного капитала включает в себя мероприятия по оптимизации структуры капитала, в результате чего происходит повышение эффективности управления предприятием; ─ изменение организационной структуры и методов управления нацелено на совершенствование процессов управления, обеспечивающих основные функции эффективно действующего предприятия; ─ реформирование активов, которое предполагает любое изменение структуры активов в связи с продажей излишних и приобретением необходимых активов, оптимизацию состава финансовых вложений; ─ реформирование производства, суть которого заключается в совершенствовании производственных систем предприятий. Повышение инвестиционной привлекательности предприятия является достаточно сложным и трудоемким, но эффективным действием в финансовом оздоровлении муниципальных предприятий. Данная мера позволяет ускорить привлечение финансовых ресурсов и снизить их стоимость. Также необходимо отметить, что указанные мероприятия не требуют высоких материальных затрат. Таким образом, обозначенные выше проблемы как в области управления всей муниципальной собственностью города Иркутска, так и в области управления муниципальным жилищным фондом, в частности, напрямую связаны с необходимостью совершенствования механизмов эффективного использования муниципальной недвижимости. 42 3. Формирование эффективного механизма управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска 3.1. Пути повышения эффективности организации управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутска Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной относительно собственности, новым для а управление России видом недвижимостью деятельности. является Управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Поэтому при формулировании путей совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью необходимо учитывать зарубежный опыт, а также особенности местных законодательных актов по управлению недвижимостью. Приоритетными вопросами развития системы управления недвижимостью должны стать разработка экономического механизма управления недвижимостью и профессионализация практики управления недвижимым имуществом. Важнейшим направлением повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске в 2018 году должно быть увеличение средств, поступающих в городской бюджет от продажи объектов недвижимости, пакетов акций открытых акционерных обществ, сдачи в аренду муниципального имущества, дивидендов. Этого можно достичь за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений, а также за счет экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления. При этом ключевое значение должно быть придано выявлению и анализу факторов, которые воздействует на эффективность управления муниципальной недвижимостью. К ним относятся вещные, организационно-правовые, экономические, экологические и социально-культурные факторы (рис. 3.1). 43 Вещные факторы: объект недвижимости; физические характеристики недвижимости; характеристики местоположения; функциональное назначение недвижимости. Организационно-правовые факторы: субъект собственности; право и условия использования объекта недвижимости; правовые льготы и обременения; состояние нормативно-правовой базы. Направления, влияющие на эффективность управления муниципальной недвижимостью Социально-культурные факторы: социальная сфера (объекты культурно-бытового и коммунального назначения); инженерно-транспортная инфраструктура и д.р. Экономические факторы: ценовые характеристики; общеэкономические факторы; конъюктура рынка. Экологические факторы: экологические характеристики объекта недвижимости и его окружения; бизнес и проекты, значительно, мало или вообще не влияющие на экологическое окружение; база данных по результатам инвестиционных проектов и бизнес-планов, направленных на улучшение экологической ситуации в городе, регионе и т.д. Рис.3.1 - Схема направлений, влияющих на эффективность управления муниципальной недвижимостью 44 Для совершенствования управления муниципальной недвижимостью необходимо провести следующие мероприятия [49]: ● преобразование муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества; ● совершенствование управления путем изменения расчета арендной платы отдельно для коммерческих и не коммерческих организаций, ● сдача помещений в аренду на конкурсной основе, ● заключение договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; ● мониторинг неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений и сдача их в аренду; ● проведение капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда с целью повышения привлекательности для арендаторов; Основные задачи совершенствования в части управления муниципальным недвижимым имуществом предусматривают: ● увеличение доходов бюджета города Иркутска от использования муниципального недвижимого имущества; ● создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в городе; ● привлечение инвестиций в объекты муниципального недвижимого имущества, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты недвижимости; ● контроль за использованием муниципального недвижимого имущества путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества; ● повышение эффективности использования муниципального недвижимого 45 имущества. Таким образом, комплекс мероприятий по совершенствованию методов управления недвижимостью муниципального образования нацелен на выработку инструментов их достижения, мониторинг результатов и оценку эффективности. Реализация этих целей возможна путем выработки методологии управления муниципальной недвижимостью, которая позволит решить следующие проблемы: • активизации проведения разграничения муниципальной собственности на землю, создания и актуализации базы данных по разграниченным участкам; • взаимодействия финансовых потоков с бюджетом муниципалитета; • совершенствования деятельности во взаимоотношениях с инвесторами в сфере юридических, землеустроительных и градостроительных процедур, упорядочения проблем гражданского и земельного законодательства; • обеспечения мониторинга муниципальных земель, выявления не используемых и неэффективно используемых участков. Повышение эффективности использования недвижимости связано также с переходом к рыночной оценке арендной платы. Поэтому целесообразным представляются разработка и введение единообразных требований безусловного перехода на рыночную оценку арендной платы [44]. Необходимо также организовать учет в бюджетах средств, направляемых арендаторами государственного и муниципального недвижимого имущества на проведение капитального ремонта и реконструкции арендуемых объектов. Эти суммы также могут быть учтены органами казначейства с последующим перечислением на лицевые или расчетные счета владельцев имущества. Реализация предложенных мероприятий по совершенствованию механизма управления муниципальным имуществом позволит: ● создать систему эффективного учета и управления муниципальным имуществом; ● увеличить объем доходов бюджета города Иркутска от использования 46 муниципальной собственности; ● сформировать дополнительный источник пополнения бюджета района; ● обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании имущества, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование муниципальным имуществом со ставками, сложившимися на рынке; ● создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, путем максимального вовлечения муниципального имущества в гражданский оборот, в том числе путем предоставления инвесторам на выгодных условиях объектов незавершенного строительства; ● установить жесткий контроль за использованием объектов муниципального имущества; ● выявить и изъять неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество муниципальных учреждений (учитывая необходимость использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение); ● позволяет определить цену продажи объекта муниципального имущества на основании рыночной оценки. Все вышеперечисленные положения, при условии их реализации, по мнению авторов, способствуют стабилизации социально-экономического положения г. Иркутска и, как следствие, повышение уровня благосостояния его населения. Нужно отметить, что важнейшей задачей стимулирования муниципального рынка недвижимости является совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере землеустройства, инвентаризации и технического учета. В связи с этим необходимо: - уточнить порядок осуществления контроля за проведением землеустройства и требования к объему землеустроительных работ; 47 - законодательно установить признаки, по которым возможно установление границ земельных участков, не прошедших кадастровый учет, в том числе на основании имеющихся у землепользователя документов, подтверждающих границы земельного участка, а также обстоятельств, позволяющих определить его фактически сложившиеся границы; - законодательно закрепить требования о порядке разработки формирования земельных участков; - установить порядок государственного технического учета зданий, строений и сооружений территориальными органами Роснедвижимости; - установить технические требования к проведению работ по технической инвентаризации и порядок их проведения. С учетом изложенного целесообразно ежегодно на уровне муниципального образования разрабатывать и утверждать программу управления муниципальным имуществом на очередной год, включающую прогноз на четыре последующих года. В качестве основных направлений совершенствования системы управления муниципальной недвижимой собственностью полагаем выделить следующие: 1. Проведение полной инвентаризации и государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Иркутск на объекты муниципальной недвижимости (оптимизация количества объектов управления, возврат незаконно отчужденного имущества, выявление, учёт бесхозяйных объектов, формирование земельных участков под многоквартирными домами, обеспечение сохранности имущества). 2. Ведение реестра муниципальной недвижимости, включающего многоаспектное (техническое, правовое, экономическое) описание объектов, а также автоматизация процессов учёта и мониторинга на базе единых методологических и программно-технических принципов с использованием геоинформационных технологий. Данное направление предполагает применение 48 специальных информационных систем мониторинга, позволяющих эффективно использовать сведения о динамике и структуре изменения характеристик, отражающих как тенденции отдельных показателей, так и общие тенденции земельно-имущественного рынка при выборе и обосновании управленческих решений, а также интегрирование подобных систем с действующим программным обеспечением ведения реестра имущества г. Иркутска. 3. Контроль за техническим состоянием и эксплуатацией зданий и помещений, определение необходимости и возможности ремонта, мониторинг энергоэффективности, постоянный контроль за их целевым использованием и повышение эффективности муниципального земельного контроля. 4. Усиление социальной направленности процессов использования муниципального имущества (формирование и последующее предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства в порядке льготного, а также бесплатного предоставления участков отдельным категориям граждан). Создание условий для усиления роли бизнеса в решении социальных проблем, формирование конкурентной среды. 5. Повышение уровня подготовки и квалификации кадров (курсы повышения квалификации, стажировка в органах государственной власти или в муниципальных образованиях, имеющих положительный опыт реализации инновационных проектов и направлений, семинары по направлению деятельности и т.д.). Приведенные выше направления должны способствовать системному решению вопросов в сфере управления муниципальной собственностью: более эффективной реализации функций органов местного самоуправления в отношении местных финансов, муниципальной нефинансовой части казны, специфических ресурсов, муниципальных организаций и иных хозяйствующих субъектов, местных природных ресурсов, осуществлению перехода к новой модели муниципального хозяйства с учётом меняющегося законодательства. Другим 49 важным компонентом совершенствование в управлении природы муниципальным контрактных активом отношений, где является эффективное использование ограниченных ресурсов, составляющее существо экономических действий различных индивидов, опосредуется принятием ими различных решений. 3.2. Инвентаризация муниципальной недвижимости - как способ совершенствования системы управления недвижимостью В целях совершенствования системы эффективного управления объектами недвижимости, находящимися в ведении муниципальных предприятий и учреждений, установления жесткого контроля за использованием таких объектов, за условиями их сдачи в аренду и поступлением арендной платы в доходы бюджетной системы, представляется необходимым ведение публичного реестра недвижимости. Публичный реестр недвижимости должен содержать информацию как о сданных в аренду объектах и условиях арендных договоров, так и об объектах, которые могут быть переданы в аренду, и условиях такой аренды. Порядок предоставления в реестр соответствующей информации руководителями предприятий и учреждений и порядок предоставления такой информации гражданам, органам и организациям, а также ответственность за нарушение этого порядка должны быть установлены соответствующим нормативным актом. Разработка модели публичного реестра позволит более эффективно использовать недвижимость, увеличит спрос на нее, а также соответствующие доходы бюджетов. Реализацию этой задачи предлагается осуществить на основе реестров государственного и муниципального имущества, которые должны содержать информацию о составе, объеме и местонахождении недвижимости. Под реестром понимается муниципальная информационная система, представляющая собой совокупность построенных на единых методологических и 50 программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и необходимые для управления собственностью сведения о них. Объектами учета реестра, расположенными на территории города Иркутска, а также за пределами его, в случаях наличия объектов городской муниципальной собственности на территориях других муниципальных образований являются: - земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности; - участки леса, недр, водные объекты и другие природные объекты (ресурсы), находящиеся в муниципальной собственности; - муниципальные предприятия и учреждения, за которыми закреплено муниципальное имущество на правах хозяйственного ведения и оперативного управления как отдельные имущественные комплексы; - находящиеся в муниципальной собственности акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ; - отдельные объекты муниципальной собственности в виде движимого и недвижимого имущества (жилые и нежилые, производственные здания, строения, помещения, объекты, незавершенные строительством, сооружения инженерной инфраструктуры города и другие сооружения, машины, оборудование, транспортные средства, хозяйственный инвентарь, объекты интеллектуальной собственности, рекламное пространство), в том числе переданное во все виды временного пользования юридическим и физическим лицам, в аренду (текущую и финансовую), в безвозмездное пользование, в доверительное управление, в качестве вклада в совместную деятельность и по иным основаниям. Данными об объектах учета являются сведения, характеризующие эти объекты, их индивидуальные особенности, позволяющие однозначно отличить их от других объектов, а также данные распорядительных, судебных и других документов, подтверждающих переход права собственности и других вторичных вещных прав на муниципальное имущество [6]. Собственником реестра является муниципальное образование – город 51 Иркутск. Формирование реестра муниципальной собственности основывается на результатах технической собственности, данных инвентаризации бухгалтерской объектов отчетности муниципальной балансодержателей муниципального имущества, а также информации из других достоверных источников. Для данных целей в администрации муниципального района должна быть создана единая информационная база данных, содержащая полную и оперативную информацию об объектах управления. Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено еще и тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления [59]. Инвентаризация объектов муниципального недвижимым имущества позволит: 52 ● дополнить существующий единый реестр объектов муниципального недвижимым имущества; ● обеспечить гибкую систему контроля за соблюдением порядка использования и содержания этих объектов; ● выявить факты незаконного использования или отчуждения объектов муниципального недвижимым имущества, принять необходимые меры, исключающие злоупотребления; ● выявить объекты недвижимого имущества, нуждающиеся в реконструкции и капитальном ремонте, определить порядок их дальнейшего использования. Сведения, полученные в ходе создания и дальнейшей эксплуатации базы данных, используются муниципальными органами для оценки эффективности использования недвижимости и разработки предложений по ее повышению. Инвентаризацию предлагаем проводить по следующим этапам: 1. Разработать систему характеристик объекта муниципального имущества, параметры каждого объекта заносить в паспорт объекта. 2. Разработать план инвентаризации объектов муниципального недвижимым имущества, в соответствии с которым строго соблюдать периодичность проведения инвентаризации объектов муниципального имущества. Утвердить состав инвентаризационной комиссии. Объявить об инвентаризации муниципального имущества в средствах массовой информации и разъяснить порядок и цели общей инвентаризации. Инвентаризация объекта - это количественное и качественное описание и индивидуализация объекта муниципального недвижимым имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов. В ходе инвентаризации устанавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем) и другие свойства объекта. Учет объекта 53 муниципального имущества сопровождается присвоением ему номера в едином реестре муниципального имущества. Технический учет предполагает регистрацию документов об обязанностях правообладателя по содержанию объекта. Сведения об объекте заносятся в паспорт объекта. К каждому паспорту прилагается план земельного участка и объекта имущества [61]. Паспорт объекта муниципального недвижимым имущества выполняется как на бумажных, так и в электронном вариантах. Порядок проведения инвентаризации предполагает создание инвентаризационной комиссии, утверждение ее состава и регламента работы, а также периодичность и стадии проведения инвентаризации. Данный порядок проведения можно представить в виде определённой последовательности действий: ● Принятие решения о начале инвентаризации муниципального имущества. ● Формирование и утверждение состава инвентаризационной комиссии. ● Утверждение перечня объектов, подлежащих инвентаризации. ● Утверждение графика проведения инвентаризации. ● Непосредственное проведение инвентаризации с составлением паспортов объектов, где учитываются необходимые характеристики. ● Подведение итогов инвентаризации. Общая инвентаризация объектов муниципального недвижимым имущества предполагает значительные финансовые затраты, поэтому ее целесообразно проводить в несколько стадий, определенных временными периодами. Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (нежилого помещения, или земельного участка) в базу данных комитета по управлению имуществом г. Иркутска и определение возможных вариантов его использования (Приложение 2, рис. 3.2). 54 3.3. Перспективы и тенденции развития системы управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска В будущем на российском рынке недвижимости должны произойти серьезные изменения, большая часть нежилой недвижимости будет передана в руки частных управляющих компаний. Планируется, что управление муниципальной недвижимостью будет производиться компаниями, которые выиграют соответствующие конкурсы, но многие специалисты считают, что управление муниципальной недвижимости перейдет к коммерческим структурам, которые будут подконтрольны муниципальным органам. Во многих странах управление муниципальной недвижимостью осуществляется независимыми компаниями, которые могут наиболее эффективно использовать имеющиеся ресурсы. Во всем мире управляющие компании работают не только с нежилой, но и с жилой недвижимостью, создавая комфортные условия проживания для многих людей. Управление муниципальной недвижимостью, как правило, включает в себя не только сдачу в аренду площадей здания, но и ремонт, охрану и техническое обслуживание помещений. Грамотное управление муниципальной недвижимостью может принести городу значительный доход. Известно, что во многих крупных городах имеются бесхозные площади, которые стоят на балансе у муниципальных властей. Предоставление таких площадей арендаторам также может принести значительный доход [74]. В интересах муниципальной экономики дальнейшее развитие и совершенствование управления недвижимостью следует проводить в следующих направлениях: 1. Нормативно-правовое обеспечение управления, включающее в себя: систему законов и нормативных актов, необходимых для поддержки эффективного управления городской недвижимостью; обоснованное определение расчетной нормативной базы управления (состав и оценка налогооблагаемой базы, 55 принципы планомерного сокращения уровня и конкретных адресов дотаций и льгот и т.п.). 2. Мониторинг развития системы эффективного управления: разработка, официальное утверждение и сопровождение решений по распределению управленческих полномочий; перестройка организационных структур; переподготовка управленческих кадров; реализация программ и планов развития управления и механизмов его модернизации; развитие системы показателей эффективности управления и др. В области развития земельных отношений ключевыми стратегическими задачами являются [75]: 1. Завершение процесса разграничения муниципальной собственности на землю и оптимизация распределения между бюджетами различных уровней доходов, полученных от земельной собственности. В связи с этим необходимо уточнить критерии отнесения земельных участков к собственности того или иного уровня власти и откорректировать требования по разграничению застроенных участков, которые подлежат приватизации. Важным является положение, что доходы от распоряжения земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, должны быть в большей степени перераспределены в пользу органов местного самоуправления. В результате разграничения и закрепления муниципальной земельной собственности появится основа для создания правовой системы управления земельными ресурсами, развития полноценного рынка земельной недвижимости. 2. Проведение переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды. 3. Создание условий для перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость, в том числе формирование полноценного реестра объектов налогообложения и развитие института массовой оценки недвижимого имущества. 56 4. Переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и создание кадастра недвижимости, совершенствование требований к формированию объектов кадастрового учета (включая землеустройство и техническую инвентаризацию). Немаловажным моментом при создании кадастра недвижимости являются разработка процедуры учета в нем зданий и сооружений, совершенствование требований к землеустройству и технической инвентаризации. 5. Совершенствование механизмов правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе порядка и условий установления сервитутов, резервирования земель для муниципальных нужд; обеспечение принятия муниципальных актов правового зонирования территории. Возможность привлечения инвестиций на рынок недвижимости и развитие муниципальных образований во многом будут зависеть от выполнения органами местного самоуправления требований Градостроительного кодекса, разработки и утверждения права землепользования и застройки. Нужно отметить, что важнейшей задачей стимулирования муниципального рынка недвижимости является совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере землеустройства, инвентаризации и технического учета. С учетом изложенного целесообразно ежегодно на уровне муниципального образования разрабатывать и утверждать программу управления муниципальным имуществом на очередной год, включающую прогноз на 4-5 последующих года. В качестве основных задач Программы можно предложить: ● разработка стратегии управления, ориентированной на повышение роли муниципального имущества при решении социально-экономических задач; ● вовлечение максимального количества объектов муниципальной собственности в процесс совершенствования управления; ● оптимизация структуры собственности в целях обеспечения экономического роста, развития рынка земли и достижения рентабельной работы 57 предприятий; ● увеличение доходов местного бюджета, неналоговых поступлений на основе эффективного управления муниципальной собственностью. Программа должна включать такие блоки как [65]: ─ Управление муниципальным имуществом. ─ Перепрофилирование муниципального имущества. ─ Отчуждение муниципального имущества. ─ Приобретение муниципального имущества. В рамках блока «Управление муниципальным имуществом» следует выделить разделы: ● нормативно-правовое регулирование владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе методики расчета потенциального дохода или социального эффекта от использования имущества; ● методика управления имуществом, предназначенным для обеспечения деятельности органов МСУ; ● методика управления имуществом через муниципальные предприятия и учреждения; ● методика управления акциями, находящимися в муниципальной собственности; ● методика управления имуществом, переданным в межмуниципальные хозяйственные общества и некоммерческие организации; ● оценка эффективности управления муниципальным имуществом по каждому разделу и в целом. В рамках блока «Перепрофилирование муниципального имущества» следует выделить разделы: ● порядок установления несоответствия имущества вопросам местного значения и необходимости его перепрофилирования; ● порядок изменения целевого назначения имущества; 58 ● порядок передачи имущества для использования согласно новому целевому назначению; ● порядок изъятия имущества, находящегося в управлении у муниципальных предприятий и учреждений; ● порядок ликвидации муниципальных предприятий и учреждений. В рамках блока «Отчуждение муниципального имущества» следует выделить разделы: ● порядок установления несоответствия имущества вопросам местного значения и необходимости его отчуждения; ● разработка и принятие программ приватизации имущества; ● порядок использования средств, полученных в результате приватизации имущества, в том числе и в долгосрочной перспективе. В рамках блока «Приобретение муниципального имущества» следует выделить разделы: ● порядок подготовки, принятия и исполнения планов приобретения муниципального имущества; ● порядок приобретения имущества за счет средств местного бюджета; ● порядок приобретения имущества в результате инвестиционной деятельности за счет средств местного бюджета; ● порядок оформления прав собственности на имущество, передаваемое в дар муниципальному образованию; ● порядок оформления прав собственности муниципального образования на бесхозяйное имущество; ● порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Результаты, от реализации программы: ● создание использования научно-методической объектов базы недвижимости, для более находящихся в рационального собственности муниципального образования "Город Иркутск"; 59 ● создание системы учета всех объектов недвижимости; ● создание автоматизированной системы для управления недвижимостью, реформирования и регулирования имущественных отношений; ● ввод необходимой информации в автоматизированные базы данных, содержащие актуальную информацию об объектах недвижимого имущества. Планируется, что реализация Муниципальной Программы «Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами Иркутского городского округа» на 2018 год и на плановый период 2019-2023 годов" позволит повысить эффективность работы по управлению, распоряжению и рациональному использованию муниципальной собственности в границах муниципального образования "Город Иркутск" (Приложения 3-5). Таким образом, эффективное управление муниципальной собственностью в рамках нового закона предполагает не только повышение доходности муниципального имущества, но и изменение роли имущества в социальноэкономическом развитии муниципального образования. Это возможно, если при выборе способа распоряжения муниципальным имуществом будет достигнут баланс интересов различных сторон (населения, органов местного самоуправления, организаций разных форм собственности) и возможности текущего функционирования и стратегического развития территории. 60 Заключение При написании выпускной квалификационной работы на тему: «Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью в городе (на примере г. Иркутска)» рассмотрены следующие задачи: понятие и состав муниципальной муниципальной собственности; собственности; основные способы подходы формирования к управлению муниципальной собственности; проблемы в управлении муниципальной собственностью; анализ деятельности КУМИ г. Иркутска; меры по совершенствованию системы управления муниципальной собственности. В результате проведенного исследования предлагается ряд рекомендаций по совершенствованию механизма управления муниципальной собственностью г. Иркутска: ─ необходимость привлечения инвестиций в объекты муниципального имущества путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты недвижимости; ─ разработка мониторинга результативности бюджетных расходов г. Иркутска, в рамках которого предлагается утвердить единый формат плана деятельности отраслевых подразделений администрации муниципалитета (миссия, цели, задачи, мероприятия по их реализации, затраты, ожидаемые результаты и эффект, индикаторы мониторинга), разработать индикаторы, позволяющие отслеживать затраты, результаты, эффект от осуществляемой деятельности и сравнивать их с изначально запланированными критериями, а также определять результативность и эффективность расходов, определить источники и методы сбора информации, необходимой для мониторинга и т.д.; ─ устранение административных барьеров в плане управления муниципальной собственностью; 61 ─ сохранность и контроль за использованием муниципального имущества путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества; ─ создание оптимальных условий для граждан по оформлению правоустанавливающих документов на земельные участки путем организации совместно с федеральными, государственными структурами, структурными подразделениями администрации г. Иркутска, МУП «Бюро технической инвентаризации» деятельности программы «Одно окно» и сокращения сроков оформления документов; ─ проведение информационной политики среди населения г. Иркутска о правах и обязанностях участников рынка земли; ─ продолжить разработку проектов межеваний территорий по всему городу до 2020 гг. для получения налогооблагаемой базы по земельному налогу с собственников помещений в многоквартирных жилых домах; ─ усилить взаимодействия между органами государственной власти Иркутской области и органами местного самоуправления г. Иркутска в сфере регулирования земельных отношений, а также соблюдения прав и законных интересов Российской Федерации, Иркутской области и г. Иркутска, граждан и организаций; ─ дальнейшее внедрение информационных технологий в практику управления муниципальной недвижимостью г. Иркутска. ─ создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в г. Иркутске; Для повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью необходимо выполнить целый ряд условий: а) сформировать полный Реестр недвижимости МО г. Иркутск, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий Реестр объектов незавершенного строительства; 62 б) четко разграничить и скоординировать полномочия всех муниципальных органов, участвующих в процессе управления недвижимостью; в) сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения); г) максимально вовлечь пользователей земельных участков в оформление правоустанавливающих документов на землю; д) обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости; е) создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать при распоряжении муниципальным имуществом различные правовые конструкции (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал и т.д.), ориентируясь на максимальную эффективность и обоснованность в каждом конкретном случае; ж) создать условия привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе предоставление на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства; и) урегулировать вопросы приобретения муниципалитетом недвижимости, в том числе четко определив цели, ради достижения которых могут быть произведены такие действия; к) обеспечить профессиональную подготовку муниципальных служащих, осуществляющих управление муниципальной недвижимостью; л) установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. На сегодняшний день, одной из важнейших задач, стоящих перед муниципалитетом, является вопрос построения системы управления, наиболее приемлемой и эффективной для муниципального образования, где любое 63 управленческое решение должно быть направлено на развитие территории. Для выполнения указанной задачи муниципальные образования должны обладать достаточными ресурсами как финансовыми, так и материальными, а также иметь достаточно развитую систему управления ими. Основной экономический эффект от предлагаемого состоит в максимально выгодной схеме реконструкции ветхих объектов недвижимости – получение максимального дохода в бюджет. Важным является вопрос о соотношении доходов при сдаче в аренду земли или места под парковку. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики. В перспективе 2018 года Комитету управления муниципальным имуществом г. Иркутска целесообразно выстроить политику управления в сфере имущественных отношений в рамках следующих параметров: ─ максимальный уход от различных видов льготного использования муниципального недвижимого имущества; ─ сохранение в муниципальной собственности исключительно тех организаций, деятельность которых неразрывно связана с выполнением функций органов местного самоуправления МО г. Иркутск; ─ совершенствование учета и системы управления собственностью, посредством завершения формирования реестра муниципального недвижимого имущества, реорганизации муниципальных предприятий, позволяющей оптимизировать их расходы, в том числе по налоговым платежам; ─ подготовка нормативной базы и принятие мер по обеспечению сохранности муниципального недвижимого имущества, повышению уровня ответственности его пользователей; ─ ужесточение всестороннего контроля за использованием муниципального недвижимого имущества, продолжение работы по сокращению дебиторской 64 задолженности в городской бюджет со стороны недобросовестных арендаторов муниципального имущества и прекращение заключения с ними договоров аренды. Совершенствование системы управления муниципальным имуществом является основой для эффективной работы органов местного самоуправления и улучшения в целом благосостояния его населения. Таким образом, задачи, стоящие перед автором работы, выполнены, что позволяет нам говорить о достижении цели дипломного проекта. В заключение, стоит отметить, что тема выпускной квалификационной работы является довольно широкой: в рамках данной работы не охватить все аспекты. Следовательно, остаётся большое поле для исследования проблем управления муниципальной недвижимостью. Автор надеется, что данная работа поможет в изучении и систематизации знаний по этой проблеме, кроме того, разработанные в этой связи мероприятия и рекомендации найдут свое применение в практической организации процесса управления не только в г. Иркутске, но и будут использованы в деятельности других муниципальных образований. 65 Список используемых источников Нормативно-правовые акты 1. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06. 10. 2003 г. № 131 - ФЗ // Информационно-справочная система «Консультант Плюс». 2. Конституция Российской Федерации от 12.12. 1993// Информационно- справочная система «Консультант Плюс». 3. Гражданский кодекс Российской Федерации // Информационно- справочная система «Консультант Плюс». 4. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997г. № 123-ФЗ // Информационно-справочная система «Консультант Плюс». 5. Комплексная программа социально-экономического развития муниципального образования «Город Иркутск» на 2015 - 2020 годы // Консультант плюс. Иркутский край. 6. Отчет от 14.04.2016 №288-р «О сборе и анализе материалов по инвентаризации муниципального имущества в соответствии с распоряжением главы муниципального образования город Иркутск» // Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Иркутск. 2016. 7. Отчет от 15.01.2017 №41-р «Об исполнении доходной части бюджета департаментом муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Иркутск в периоды с 2014 по 2016 гг.» // Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Иркутск. 2017. 66 8. Отчет отдела по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска за 2016 год // Материал получен автором дипломного проекта в ходе прохождения преддипломной практики. 9. Постановление мэра города Иркутска от 15.11.2016 года № 8988-м "Об утверждении ведомственной целевой Программы "Обеспечение эффективного управления и распоряжения имуществом муниципального образования "Город Иркутск" // Материал получен автором дипломного проекта в ходе прохождения преддипломной практики. Учебники, монографии, брошюры 10. Гровер Р. Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс, М.: ВШПП, 2017. - С.381. 11. Луцкая Е.Е. Проблемы приватизации государственной собственности и государственного регулирования землепользования. На примере Москвы и других крупных городов (обзор) // Экономические и социальные проблемы России. - 2000. - № 1. - С.111-119. 12. Михайлов А.Г. Приватизация муниципального имущества. Некоторые проблемные аспекты и пути совершенствования // Право и политика. - 2017. - № 4. - С.595-600. 13. Невзорова Е.Н. Управление имуществом муниципальных образований. - Иркутск: Издательство БГУЭП, 2009. – 226 с. 14. Алексеев A.A. Механизм реализации жилищной политики крупного города (на примере г. Москвы). - М.: Машиностроение, 2012 г. - 340 с. 15. Бандурин В.В. Управление федеральной собственностью в условиях переходной экономики. М.: "Наука и экономика". 2013. - 191 с. 16. Вихрянский В.В., Козырь О.М. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2017. 17. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд. -М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2013. - 846 с. 67 18. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.- практическое Пособие.- М.: Дело, 2015. 734 с. 19. Зотов В.Б., Козлов A.A. Управление землепользованием в крупном городе (практика, проблемы): Монография М.: Издательство «Прима-Пресс», 2008. - 202 с. 20. Ядрова И.В. Исследование методологии и проблем управления государственным недвижимым имуществом региона. Иркутск: Иркутская академия экономики и управления, 2016. 21. Ядрова И.В. Управление государственной недвижимостью региона. Иркутск: Иркутская академия экономики и управления, 2017. 22. Максимов В.А., Игнатова С.И., Игнатова Т.В., Кочергин А.Л. Муниципальная собственность в России: проблемы становления и развития. – Ростов – на – Дону, 2014 – с.233. 23. Рыночная оценка имущества города. / Цыпкин Ю.А., Орлов C.B. - ЮНИТИ, 2013. 24. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях. / Под общей ред. П.Г. Грабового. Часть 1. — Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2011. - 328 с. 25. 39. Максимов В.А., Игнатова С.И., Игнатова Т.В., Кочергин А.Л. Муниципальная собственность в России: проблемы становления и развития: Учебное пособие - Ростов н/Д, 2004. – 178 с. 26. 46. Кошкина В.И., Шупыро В.М. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. – М: ИНФРА-М, 1997. – 446 с. 27. Аноприенко А.В. Методы и механизмы повышения эффективности управления муниципальной собственностью / А.В. Аноприенко. - СПб., 2016. 397 с. 28. Бусин А.М. Муниципальная собственность как объект 68 муниципального управления (на примере МО «Город Иркутск») / А.М. Бусин. Иркутск, 2014. - 154 с. 29. Варламов В.С. Стратегическое партнерство в системе управления муниципальной собственностью / В.С. Варламов. - Ижевск, 2017. - 287 с. 30. Прохорова В.В. Управление муниципальной собственностью. - Краснодар. 2014. - С. 77. 31. Руднев А.В. Управление муниципальной собственностью. - М., 2008. - 32. Рябцев А.Н. Муниципальная собственность как экономическая основа С. 89. местного самоуправления. - Екатеринбург. 2008. - С. 198. 33. Сергеев. А.А. Муниципальная собственность в системе рыночных отношений. - Кострома, монография. 2010. - С. 59. 34. Скляров И.П. Муниципальная собственность: проблемы управления. - М., 2009.-С. 239. 35. Григорьев В. К. Управление муниципальной недвижимостью. - М., 2011. - С. 99. 36. Домнина И.Н. Пути совершенствования системы управления собственностью муниципальных образований. - М., 2015. - С. 47. 37. Еремеева Л.Д. Муниципальное имущество. // Муниципалитет. №4. 2014. - С. 36-57. 38. Ефимчук И.В. Муниципальная собственность и ее эффективность в системе рыночных отношений. - Н.- Новгород., 2009. - С. 180. 39. Жуков О.Б. Управление муниципальной собственностью. - М., 2004. - 40. Григорьев С. 49. В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. М.:Дело, 2015 г. 41. Кошкин В.И., Шупыро В.М. «Управление государственной собственностью»: учебник / – М.: ИНФРА-М, 2007 г. – 446 с. 69 Периодические издания 42. Браверман А.А. О мерах по повышению эффективности управления муниципальной собственностью и критериях ее оценки // Вестник Минимущества России. - 2007. - №1. - С.22-29. 43. Подберезняк И. Формирование муниципальной собственности через призму реформы местного самоуправления: взгляд со стороны инвестора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007 г. №10 С.51-53. 44. Жаров В.П. собственностью: Сборник Особенности материалов управления Всероссийской муниципальной научно-практической конференции. Владивосток, ПИППККГС,2000. – С.69-83. 45. Игнатова Т.В. Социально-экономические перспективы развития муниципальной собственности // Известия вузов. Северокавказский регион. Общественные науки. – 1998. - № 3.- С.47. 46. Андреева Е.В. Становление права муниципальной собственности в Российской Федерации.//Государство и право. 2001. №3. С. 30-37. 47. Шокотько М.А. Основные проблемы определения правового режима имущества находящегося в муниципальной собственности / М.А. Шокотько // Административное и муниципальное право. - 2008. - №3. - С. 14-17. 48. Устина Н. Функциональное содержание и структура управления муниципальной собственностью. //Муниципальная власть. №5. 2006. - С.51-56. 49. Леви А. Эффективное управление муниципальной собственностью // Муниципальная власть. №5. 2006. - С. 48-50. 50. Подпорин Ю.В. Доходы от продажи муниципального имущества. // Экономика и жизнь. Апрель 2009. №4 - С. 21-22. 51. Широков А. Создание системы муниципальных нормативно-правовых актов в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. // Муниципальная власть. №1. 2006. - С. 43-47. 52. Актуальные вопросы формирования и эффективного использования 70 муниципальной собственности / Федеральное Собрание Российской Федерации, Гос. Дума, Ком. по вопр. местного самоуправления; сост. и ред. Тимченко В. С. и др. - Москва: Издание Государственной Думы, 2009. 53. Максимов В.А., Игнатова Т.В. Муниципальная собственность и ее регулирование // Роль государства в экономике / Под. ред. Овчинникова В.Н., Белокрыловой О.С. Ростов-на-Дону, 2007. 145 с. 54. Острина И.А. Формирование муниципальной собственности и развитие местного самоуправления // Вестник университета: - ГиМУ. - 2010. - №1. С. 86-89. 55. Семенова Е.В., Степанова В.В. Муниципальная собственность как экономическая основа самоуправления // Экономист - 2009 - №7. - С. 26-31. 56. Уваров А.А. Муниципальная собственность: Проблемы формирования и управления // Журн. рос. права. - 2009. - № 3/4. - С. 49 – 57. 57. Хорев А.А. О субъектах права муниципальной собственности //Юрид. мир. - 2008. - № 6. - С.14. 58. Шилова И.В. Современные проблемы управления муниципальной собственностью // Вестник университета: ГиМУ. - 2009. - № 1. - С. 65-99. 59. Вобленко С.В. Повышение эффективности управления муниципальной собственностью и муниципальными финансами как необходимое условие улучшения социально-экономического положения муниципального образования / С.В. Вобленко. - М., 2009. - 389 с. 60. Соколов А.В. Создание системы управления муниципальной собственностью: некоторые правовые аспекты проблемы / А.В. Соколов // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2008. - №34. - С. 13-175 61. Шаломенцева Е.Г. Проблемы правового регулирования инновационного управления муниципальной собственностью / Е.Г. Шаломенцева // Конституционное и муниципальное право. - 2008. - №20. - С. 33-35. 62. Бабун Р.В. Современные тенденции изменения состава и функций 71 муниципальной собственности; журнал Имущественные отношения в РФ 9(36), 2004 г. 63. Ипатов Е.Л. Создание системы управления муниципальной собственностью: некоторые правовые аспекты проблемы. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". 4/2006 г. 64. Колюшин Е. И. О праве муниципальной собственности // Журнал российского права. – 1997 г. – №9. 65. Подберезняк И. Формирование муниципальной собственности через призму реформы местного самоуправления: взгляд со стороны инвестора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007 г. №10 С.58-59. 66. Семско Г.В. Муниципальная собственность и сфера общественных услуг. Проблемы приватизации. - М., 1994. 67. Управление имуществом в муниципальных образованиях. Под редакцией Завьялова A.A. Учебное пособие. - М.: ВШПП, 2016. - С.6, 34, 48. 68. Автюганов С.В., Аратский Д.Б., Козерадский А.А., Мальцев В.А. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Иркутской области: опыт и перспективы. Иркутск: Ирполиграф, 2007. - 222 с. 69. Руководство по управлению государственным недвижимым имуществом для должностных лиц местных органов власти: сб. материалов / Под ред. Г.В. Семеко, 2006. 70. Семенова Е., Степанова В. Муниципальная собственность как экономическая основа местного самоуправления // Экономист. 2007. - №5. - С. 5559. 71. Болотин В.В. Финансовые проблемы реформы ЖКХ // Финансы. 2015. № 2. С. 17-18. 72. Беляева А.В. Вопросы управления муниципальной собственностью\\ Экономика и управление собственностью. № 3. 2016. 73. Маркварт Э., Беляева А.В. Реалии муниципальной реформы в России: 72 проблемы и пути развития\\ Экономика и управление собственностью. № 1. 2015. 74. Агеев В.Г., Беляева А.В. Муниципальная собственность как фактор инвестиционной привлекательности города\\ Экономика и управление собственностью. № 2. 2012. 75. Кошкин Л.И., Киммельман С.А., Страхов В.В. О правовом обеспечении эффективного управления государственной собственностью в природно-ресурсной среде. Экономика и управление собственностью: №2 2008. С.45. 76. Максимов С.Н., Михеев A.A. Концептуальные основы управления собственностью в современной России. Экономика и управление собственностью: №4 2017. - С.6. 77. Маркварт Э., Михайлова Е. Правовые проблемы разграничения муниципальной собственности и возможные пути их решения. Актуальные проблемы реформы муниципальной собственности. Сборник публикаций под редакцией Э. Маркварта Москва, 2017, стр. 33. 78. Абалкин Л.И. Многообразие видов собственности и управления // ЭКО. - 2006.- №1 – с. 43-44. 79. Бабун Р.В. Современные тенденции изменения состава и функций муниципальной собственности // Имущественные отношения в РФ. - 2014. -№9 (36) – с.24-28. 80. Ядрова И.В. Проблемы и развитие управления имущественным комплексом Иркутской области. / Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика, выпуск 2 (11) 2016. 81. Ядрова И.В. Проблемы и развитие управления имуществом Иркутской области. / Проблемы современной недвижимым экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №1/2, 2016. Интернет-ресурсы 82. Официальный сайт КУМИ г.Иркутска. http://www.kumi.irk.ru. 73