Научно Практический Центр Профессиональной Оценки
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 22, 2018
Москва 2018
ООО «Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки (НЦПО)»
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 22
Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича
Москва 2018 г.
СРД-22, май 2018 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №22) / Под ред. канд. техн.
наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки»,
2018 г. - 52 с.
В настоящем справочнике представлены
цифровые расчетные параметры, полученные
с помощью апробированных методик и
программных продуктов, для использования
узкопрофильными
специалистами
(Оценщиками
и
Консультантами),
знакомыми с методологией оценки. Многие
данные приведены из практических отчетов
по оценке.
Справочник преследует, в основном, три
цели:
- ознакомить заинтересованных лиц со
значениями расчетных параметров;
ISBN 978-5-9909276-4-3
2
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Справочник может представлять интерес для
практикующих оценщиков, специалистов
экономического профиля, студентов и
аспирантов
соответствующих
специальностей.
© ООО «Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки», 2018
СРД-22, май 2018 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ................................................................................................................................................ 4
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ ........................................................................................................... 5
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ .......................... 5
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ ..................................... 11
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты. ......................................................... 15
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость
прав собственности» для земельных участков ................................................................................. 15
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости............................................... 17
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2018 гг. ............................................... 18
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам РФ . 19
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве, СанктПетербурге, Московской области ...................................................................................................... 20
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным уровнем
отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи ................................................................ 21
1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России.......................................................................... 22
1.9. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученных методом рыночной экстракции .. 22
Раздел 2. БИЗНЕС ............................................................................................................................. 23
2.1. Исследования соотношений ставок дисконтирования для доналоговых и посленалоговых
денежных потоков (EBITDA, EBT, Е) ............................................................................................... 23
2.2. Балансовые значения коэффициентов бета (рычагового и безрычагового) ........................... 25
2.3. Расчетные мультипликаторы ...................................................................................................... 27
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов ................ 28
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных акций 29
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ
И
НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ
АКТИВЫ (НМА) ............................................................................................................................... 30
3.1. Франчайзинг и роялти.................................................................................................................. 30
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ............................................................... 33
3.3. Сроки экономической жизни технологий .................................................................................. 34
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО) .................................................................... 35
4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки ........................ 35
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок ............................................... 36
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке .................................................................... 38
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ........................................................................................................... 41
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ....... 41
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы ..................................................................................... 42
5.3. Экспертные мнения специалистов.............................................................................................. 43
5.3.1. Недвижимость ........................................................................................................................... 43
5.3.2. Бизнес ......................................................................................................................................... 44
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ. 45
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1) ......................................... 45
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)...................................................................... 46
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2) ....................... 47
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2) ............................................... 47
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)............................................................................... 48
Заключение ......................................................................................................................................... 49
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО» .................................................................................................. 50
Литературные источники ................................................................................................................ 51
3
СРД-22, май 2018 г.
ВВЕДЕНИЕ
Проведение работ по оценке и консалтингу
опирается
на
расчетные
параметры,
технология получения которых достаточно
трудоемка
и
требует
определенного
методологического обоснования и научной
подготовки.
В условиях изменяющейся российской
экономики основные расчетные параметры
(бета, риски, прибыль предпринимателя,
мультипликаторы, роялти, коэффициенты
Чилтона,
корреляционно-регрессионные
связи и т. п.) с течением времени также
изменяются, что требует постоянного
проведения их мониторинга, который
показывает динамику изменения этих
данных
и
позволяет
специалистам,
работающим
в
области
оценки
и
консалтинга, получать надежные расчетные
цифровые параметры.
С другой стороны, наличие таких данных
существенно облегчает процесс проверки
отчетов и работу по оценке и консалтингу.
В настоящем справочнике представлены
цифровые расчетные параметры, полученные
с помощью апробированных методик и
программных продуктов, предназначенные
для
узкопрофильных
специалистов,
знакомых с методологией оценки. Многие
данные приведены из практических отчетов
по оценке.
В современных условиях российской
практики оценки и консалтинга работа по
получению исходных цифровых данных у
специалистов оценочных и консалтинговых
фирм занимает много времени и опирается на
многие
источники
информации.
Объединение
большинства
расчетных
4
данных в одном сборнике поможет снизить
трудоемкость исследовательских работ.
На основании многолетнего опыта работы по
анализу динамики изменения отдельных
расчетных
параметров,
периодичность
выпуска справочников СРД определена на
уровне полугодового срока времени, поэтому
за год выпускается 2 номера. Отдельные
сравнительные
расчетные
параметры
(например, ПП, ВРМ) по определенному
местоположению
объекта
оценки
(недвижимость) можно найти и сопоставить
либо в четных, либо в нечетных номерах
справочников.
Тематические
разделы
справочника
охватывают
следующие
направления
исследований:
- мониторинг расчетных данных;
- корреляционно-регрессионные связи;
- статистически достоверные результаты
обработки информационных данных;
- информационные данные и т. п.
В справочниках представлены практические
примеры выполненных работ по получению
расчетных данных из отчетов по оценке
(части практических отчетов).
В завершающем разделе справочника можно
ознакомиться
с
основными
методологическими
алгоритмами
проведения
расчетов
и
получения
представленных в справочнике данных.
Список литературных источников содержит
методические материалы, использованные
при проведении аналитических расчетов.
Каждый номер содержит новые данные,
применяемые в оценке и консалтинге, а
также результаты мониторингов.
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ
Использование:
- при проведении АННЭИ;
- в затратном подходе при приведении
стоимости затрат на новое строительство к
рыночным стоимостям;
- в сравнительном подходе для обоснования
корректировок;
- при инвестиционном проектировании для
решения финансовых вопросов и т. п.
В
расчетах
приняты
следующие
коэффициенты:
- прибыли предпринимателя Кпп = 1 + ПП;
- внешнего износа КВнИ = 1 – ВнИ,
где:
ПП - отношение прибыли предпринимателя
к
стоимости
нового
строительства
улучшений на дату оценки;
ВнИ - отношение внешних износов к
стоимости нового строительства улучшений
на дату оценки.
Представленные ниже данные получены с
помощью программного продукта «НПП».
Расчеты прибыли предпринимателя и
внешних износов выполнены на основании
следующих методик:
- Методика
оценки
прибыли
предпринимателя, времени создания и
состава строительных расходов для объектов
недвижимости / ООО «НПЦПО». - М., 2004,
2007. www.cpcpa.ru;
- Методика оценки влияния внешних
износов, сервитутов и арендных договоров на
стоимость объектов недвижимости / ООО
«НПЦПО». - М., 2004. www.cpcpa.ru;
- Классификация основных типов зданий и
сооружений для производства работ по
оценке. Методика ускоренного определения
функционального
износа
объектов
недвижимости / ООО «НПЦПО». - М., 2005.
www.cpcpa.ru.
Таблица 1.1.1.
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
1.
2.
3.
4.
5.
Признаки появления прибыли предпринимателя
Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Относительно высокая стоимость земельных участков
Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А»)
Признаки наличия внешнего износа
Отсутствует новое строительство улучшений
Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли - продажи объектов недвижимости
Относительно низкая стоимость земельных участков
Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при
применении метода остатка и выделения
Представленные в табл. 1.1.2 результаты
определения ПП и ВнИ получены в процессе
работ по оценке, а также были специально
рассчитаны
для
настоящего
номера
справочника
(в
соответствии
с
вышеупомянутыми
методиками
проанализированные
стоимостные
параметры улучшений сравнивались с
предыдущими
значениями
в
рассматриваемом сегменте рынка).
5
СРД-22, май 2018 г.
Таблица 1.1.2.
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в мае 2018 г.
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
6
Город, область,
местоположение объекта
Архангельск
Середина
Окраина
Астрахань
Середина
Середина
Середина
Окраина
Белгород
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Владивосток
Центр
Окраина
Центр
Середина
Середина
Владимир
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Волгоград
Середина
Середина
Середина
Воронеж
Середина
Середина
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Центр
Центр
Окраина
Середина
Окраина
Середина
Иркутск
Середина и окраина
Середина
Центр
Тип недвижимости
Констр.
система (КС),
«класс»
Рыночная прибыль
предпринимателя
(ПП) / Внешний
износ, %
май
май
2017 г.
2018 г.
Офисы
Производственные помещения
3, 6, «B»
1, «C»
16
5
14
5
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные помещения
1, «C»
1, 3, «B»
3, 1, «C»
1, 4, «C»
9
16
18
8
11
18
20
7
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные помещения
3, 1, «A»
4, «B»
1, «C»
1, 3, «B»
3, 1, «C»
1, 4, «C»
27
15
15
17
21
8
25
16
17
15
23
7
Офисы
Производственные помещения
Магазины
Гостиницы
Типовое жилье
4, «C»
4, «C»
1, «C»
1, 3, «C-B»
4, «C»
36
14
47
21
28
32
12
43
21
28
Офисные помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
1, «B»
4, «C»
4, «B»
3, 1, «B»
4, 1, «C»
4, 1, «C»
1, 4, «C»
16
30
16
14
27
11
11
15
32
15
16
25
10
10
Магазины
Магазины
Офисы
1, «C»
6, 11, «B»
1, 4, «C»
32
40
23
29
32
21
Типовое жилье
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
4, «C»
4, 1, «C»
4, 1, «C»
1, 4, «C»
17
30
19
13
15
28
17
11
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения (встроенные)
Магазины
Производственные помещения
Типовое жилье
3, 4, «B»
4, «C»
1, 6, «B»
4, «B»
6, 11, «B»
1, 4 «C»
4, «C»
22
19
32
27
29
18
24
20
19
28
26
28
16
22
4, «C»
1, «C»
4, «C»
18
25
14
17
28
16
Производственные помещения
Магазины
Офисные помещения
СРД-22, май 2018 г.
№ п/п
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Город, область,
местоположение объекта
Казань
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Промзона
Промзона
Окраина
Окраина
Калуга
Центр
Середина
Середина
Киров
Середина
Середина
Середина
Кострома
Середина
Середина
Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина и окраина
Красноярск
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Промзона
Окраина
Окраина
Курск
Середина
Середина
Москва
Центр
Окраина
Середина
Центр
Центр
Середина
Окраина
Середина
Окраина
Центр и основные магистрали
Центр и основные магистрали
Центр и основные магистрали
Окраина
Окраина
Середина
Приближенно ко МКАД
Средние районы
Средние районы
Центр
Тип недвижимости
Констр.
система (КС),
«класс»
Рыночная прибыль
предпринимателя
(ПП) / Внешний
износ, %
май
май
2017 г.
2018 г.
Офисные помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные помещения
Производственные помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
3, 1, «B»
3, 1, «B»
4, «B»
1, «C»
1, «C»
1, «C»
4, «C»
1, «C»
1, 4, «C»
23
33
22
18
18
15
11
12
10
21
30
21
16
19
14
10
14
9
Производственные помещения
Офисные помещения
Типовое жилье
1, «C»
4, «C»
4, «C-B»
18
19
17
15
19
16
Производственные помещения
Магазины
Офисные помещения
4, «C»
1, 4, «C»
4, «C»
14
30
19
15
29
17
Офисные помещения
Производственные помещения
1, «C»
1, 4, «C»
10
7
11
8
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговое помещение
Типовое жилье
Производственные помещения
2, «C»
1, «B»
1, «C»
4, «C-B»
4, «C»
31
35
26
23
17
32
36
22
21
15
Офисные помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
1, «B»
3, 6, «B»
4, «B»
1, «B»
1, «C»
1, 4, «C»
1, «C»
1, «C»
30
28
14
13
19
9
14
17
32
26
12
14
21
8
15
18
Производственные помещения
Типовое жилье
4, «C»
4, «C-B»
13
15
11
14
61
46
42
82
49
72
52
38
32
62
57
48
36
32
59
62
41
14
64
54
40
39
71
39
65
45
32
27
53
52
38
34
28
50
60
39
13
56
Элитное жилье
1, 3, «A»
Элитное жилье
1, 3, «B»
Типовое жилье
4, «B»
Торговые комплексы
1, 6, «A», «B»
Магазины
1, 4 «C»
Торговые комплексы
1, 6, «B»
Торговые комплексы
4, 6, «B»
Производственные помещения
1, 4, «C»
Производственные помещения
1, 4, 3, «C»
Офисы
3, 6, «A»
Офисы
3, 6, «B»
Офисы
1, «C»
Офисы
3, 6, «B»
Офисы
4, 1, «C»
Склады-терминалы
4, «B»
Склады-терминалы
4, «B»
Склады-терминалы
1, 4, «C»
5
Гаражи метал. (3 6 м)
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
1, 3
7
СРД-22, май 2018 г.
№ п/п
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
8
Город, область,
местоположение объекта
Середина
Приближенно ко МКАД
Середина
Середина
Московская область
15-25 км от МКАД
(Рублево-Успенское и
Новорижское шоссе)
40-50 км от МКАД
(Рублево-Успенское и
Новорижское шоссе)
20-40 км от МКАД
20-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
60-70 км от МКАД
20-40 км от МКАД
10-20 км от МКАД
10-20 км от МКАД
30-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-20 км от МКАД
40-70 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
80-100 км от МКАД
Мурманск
Центр города
Центр города
Окраина
Окраина
Середина
Набережные челны
Середина
Середина
Середина
Промзона
Окраина
Новокузнецк
Ближе к окраине
Новороссийск
Середина
Середина
Середина
Новосибирск
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзона
Середина
Середина
Окраина, промзона
Середина
Новочебоксарск
Промзона
Тип недвижимости
Констр.
система (КС),
«класс»
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
1, 3
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
1, 3
Гостиницы 3-4 звезды
3, 6, «B», «C»
Типовое жилье
4, «C»
Рыночная прибыль
предпринимателя
(ПП) / Внешний
износ, %
май
май
2017 г.
2018 г.
59
54
52
48
24
24
33-40
30-38
Элитные загородные владения по
индивид. проектам
1, 3
51
40
Элитные загородные владения по
индивид. проектам
1, 3
42
32
1, 7
7
1
1
4, «C»
1, 3, 4, 6, «B»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
6, «B»
6, «B»
1, «C»
1, «C»
1, «C»
4, «C»
4, «C»
4, «C»
2, «C»
39
31
37
32
21-26
14
12
11
7
7
64
48
40
35
26
14
14
8
/-18
30
28
32
29
18-24
12
12
10
7
6
64
47
38
31
22
12
15
9
/-16
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
Типовое жилье
1, 4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «C»
24
27
13
10
17
24
28
14
11
18
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные помещения
Офисные помещения
4 «B»
1 «C»
1, 4 «C»
1, 4 «C»
1 «C»
11
6
15
6
5
9
8
16
5
6
Складские помещения
4, «C»
5
4
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
4, «B»
3, 6 «B»
4 «C»
19
17
28
21
19
26
Магазины
Офисные помещения
Магазины
Офисные помещения
Производственные здания
Офисы
Магазины
Производственные помещения
Типовое жилье
3, 6, «C»
4, «B»
3, 6, «C»
4, «B»
4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «C»
4, «C»
34
20
27
18
14
21
30
10
18
35
20
22
16
11
20
30
9
15
Производственные помещения
1, 4, «C»
/-12
/-13
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовые загор. влад. старой постройки
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовое жилье
Офисы
Офисы
Офисы
Офисы
Офисы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Магазины
Магазины
Магазины
Производственные помещения
Производственные помещения
Производственные помещения
Коровники
СРД-22, май 2018 г.
№ п/п
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
Город, область,
местоположение объекта
Норильск
Середина
Середина
Оренбург
Центр города
Окраина
Окраина
Пермь
Центр
Центр
Центр
Середина
Промзона
Окраина
Окраина
Окраина
Ростов-на-Дону
Центр
Окраина
Центр
Окраина
Окраина
Середина
Рязань
Центр
Середина
Самара
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Санкт-Петербург
Центр
Окраина
Центр
Середина
Центр
Центр
Середина
Окраина
Середина
Окраина
Севастополь
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Середина
Ставрополь
Центр
Центр
Середина
Тамбов
Центр
Окраина
Тип недвижимости
Жилые дома
Торговые помещения
Констр.
система (КС),
«класс»
Рыночная прибыль
предпринимателя
(ПП) / Внешний
износ, %
май
май
2017 г.
2018 г.
4
1, «C»
15
22
13
20
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
1, 4, «B»
1, 4, «C»
4, «C»
32
29
15
35
30
15
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Производственные помещения
Офисные помещения
Склады-терминалы
Торговые помещения
1, «B»
1, «C»
1, 4, «B»
4, «B»
4, «C»
1, 4, «C»
4, «B»
1, 4, «C»
15
28
27
18
10
12
18
19
14
26
24
16
9
13
21
17
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
Типовое жилье
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «B»
1, 4, «C»
4, «C»
4, «C», «B»
39
25
22
15
18
31
41
22
20
13
19
29
Магазины
Типовое жилье
4, «B»
4, «C», «B»
28
17
25
14
3, 6, «B»
4, «B»
4, «B»
4, «C»
1, 4, «C»
27
18
25
13
20
25
16
23
14
21
Элитное жилье
Элитное жилье
Торговые комплексы
Торговые комплексы
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Типовое жилье
Производственные здания
1, 3, «A»
1, 3, «B»
1, 6, «A», «B»
1, 6, «B»
4, «B»
1, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «C», «B»
4, «C»
39
30
59
48
29
32
27
20
42
24
36
27
54
47
26
30
25
18
40
21
Магазины
Магазины
Офисные помещения
Офисные помещения
Гостиницы
Производственные здания
ИЖС
Типовое жилье
1, 4, «B»
1, 4, «C»
1, «B»
1, «C»
1, «C»
1, «C»
1, 2, «C»
1, 4, «C»
14-19
10-17
11-16
12-13
12-16
14-20
12-17
14-18
12-15
9-15
11-14
10-12
12-14
14-18
10-15
11-16
Офисные помещения
Офисные помещения
Жилые дома
1, 4, «B»
1, 4, «C»
4, «B»
20
13
15
17
11
14
Офисные помещения
Офисные помещения
1, «C»
1, «C»
18
13
16
12
Офисные помещения
Жилые дома
Торговые помещения
Производственные помещения
Торговые помещения
9
СРД-22, май 2018 г.
№ п/п
35.
36.
37.
38.
Город, область,
местоположение объекта
Центр
Окраина
Окраина
Середина
Тверь
Окраина
Середина
Окраина
Середина
Тула
Центр
Центр
Центр
Середина
Окраина
Уфа
Середина
Ярославль
Промзона
Середина
Тип недвижимости
Магазины
Магазины
Производственные помещения
Типовое жилье
Констр.
система (КС),
«класс»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «C»
Рыночная прибыль
предпринимателя
(ПП) / Внешний
износ, %
май
май
2017 г.
2018 г.
22
21
20
23
15
14
21
20
Магазины
Офисные помещения
Производственные здания
Типовое жилье
6, «B»
1, «C»
4, «C»
4, «C», «B»
25
18
14
19
25
18
15
20
Офисы
Магазины
Магазины
Типовое жилье
Производственные помещения
3, 6, «B»
4, «C»
1, «B»
4, «C», «B»
4, «C»
22
36
34
25
17
23
34
32
22
15
Типовое жилье
4, «C», «B»
16
14
1, 6, «C»
4, «C»
15
24
15
25
Производство-склады
Типовое жилье
*Внешний износ появляется у зданий высокой этажности;
В табл. 1.1.2 приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%.
10
СРД-22, май 2018 г.
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ
Использование:
- для прямого пересчета арендной ставки в
стоимость недвижимости;
- для
прямого
пересчета
стоимости
недвижимости в арендную ставку;
- для построения ставки дисконтирования
(коэффициента капитализации) методом
экстракции рынка;
- для анализа соотношения параметров
рынков купли-продажи и аренды объектов
недвижимости.
В табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные
средние значения ВРМ, рассчитанные по
соотношению средней стоимости объектов
недвижимости и средних годовых арендных
ставок, при коэффициентах вариации ниже
10%.
Таблица 1.2.1.
Средние значения ВРМ в городах РФ
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Город, местоположение
объекта
Архангельск
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Астрахань
Середина
Середина
Середина
Окраина
Белгород
Середина
Центр
Середина
Окраина
Владивосток
Центр
Центр
Середина
Окраина
Владимир
Середина
Середина
Середина
Окраина
Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Иркутск
Центр
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Функциональное назначение
площадей
Класс
помещений
Средние значения ВРМ
май 2017 г. май 2018 г.
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Складские помещения
«B»
«B»
«C»
«C»
8,2
8,9
8,7
7,2
8,4
7,9
7,7
7,4
Офисные
Офисные
Торговые
Производственные
«B»
«C»
«C»
«C»
8,4
7,6
8,2
7,0
8,8
7,9
8,7
7,1
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
«B»
«B»
«C»
«C»
9,2
9,6
8,2
7,4
9,8
9,2
8,7
6,9
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
«B»
«C»
«C»
«C»
8,4
8,2
7,6
6,4
8,3
8,0
7,4
6,0
Офисные
Офисные
Торговые
Производственные
«B»
«C»
«C»
«C»
8,2
7,6
9,4
7,3
8,8
7,2
8,4
7,0
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
Складские помещения
«B»
«C»
«B»
«C»
«C»
«B»
7,6
8,8
8,3
9,0
7,4
7,2
7,9
8,5
7,3
8,0
7,6
7,0
Торговые помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
«B»
«C»
«B»
«B»
«C»
«C»
9,0
8,0
7,9
8,0
9,2
6,9
9,3
8,5
7,7
8,4
8,2
7,1
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
«B»
«B»
«C»
«C»
«C»
8,3
9,1
7,7
7,0
6,4
8,6
8,8
7,9
6,6
6,2
11
СРД-22, май 2018 г.
№ п/п
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
12
Город, местоположение
объекта
Казань
Середина
Середина
Середина
Киров
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Красноярск
Середина
Середина
Середина
Середина
Москва
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Нижний Новгород
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Новосибирск
Центр
Функциональное назначение
площадей
Класс
помещений
Средние значения ВРМ
май 2017 г. май 2018 г.
Производственные
Офисные
Торговые
«C»
«C»
«C»
8,1
7,5
8,8
8,2
7,9
8,9
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные
«B»
«B»
«C»
«C»
«B»
«C»
9,0
8,3
7,8
7,3
8,1
7,1
8,6
8,2
7,4
7,0
8,5
7,0
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
«B»
«B»
«C»
«C»
«B»
«C»
«C»
«B»
«C»
«C»
8,0
8,6
7,2
9,0
8,5
7,9
7,0
8,9
7,8
7,3
8,8
8,2
7,0
9,4
8,2
7,2
7,1
9,0
8,2
7,0
Производственные
Офисные
Офисные
Торговые
«C»
«B»
«C»
«C»
6,9
8,8
8,4
8,3
7,2
8,4
8,2
8,9
Жилые апартаменты
Элитные квартиры
Типовые квартиры
Торговые помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
Типовые квартиры
Торговые помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
Типовые квартиры
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
Складские помещения
«А»
«А»
«B»
«А»
«B»
«C»
«А»
«B»
«C»
«C»
«B»
«А»
«B»
«C»
«B»
«C»
«C»
«B»
«B»
«C»
«B»
«C»
«C»
«C»
35,2
27,2
24,9
7,2
8,0
7,7
9,0
9,8
8,9
9,0
23,0
9,6
8,9
8,0
10,2
9,2
7,7
28,2
7,8
7,8
9,6
9,3
8,8
8,5
37,8
29,6
27,3
7,9
8,8
7,1
9,9
10,8
9,7
8,6
24,6
8,6
7,9
7,8
10,6
9,9
7,9
29,2
7,3
7,9
9,8
9,6
8,2
8,7
Торговые
Торговые
Торговые
Торговые
Офисные
Производственные
«B»
«C»
«B»
«C»
«C»
«C»
8,3
9,4
8,0
7,6
8,1
7,5
8,6
9,0
7,8
7,3
8,4
7,1
Торговые помещения
«B»
9,7
9,2
СРД-22, май 2018 г.
№ п/п
16.
17.
18.
19.
20.
21.
Город, местоположение
объекта
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Пермь
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзоны
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Ростов-на-Дону
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Рязань
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Окраина
Санкт-Петербург
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Ставрополь
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Тамбов
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Функциональное назначение
площадей
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные
Складские помещения
Класс
помещений
«B»
«B»
«C»
«C»
«C»
Средние значения ВРМ
май 2017 г. май 2018 г.
8,3
8,6
9,2
8,7
8,6
8,4
7,4
7,0
7,8
7,1
Офисные
Офисные
Торговые
Торговые
Офисные
Торговые
Производственные
Офисные
Офисные
Торговые
Торговые
«B»
«C»
«B»
«C»
«B»
«B»
«C»
«B»
«C»
«B»
«C»
8,6
7,9
9,1
8,0
8,8
8,6
7,3
8,7
8,3
7,8
8,6
8,5
7,4
9,3
7,8
8,2
8,2
7,0
8,0
8,7
7,0
8,1
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
Торговые помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
Складские помещения
«B»
«B»
«C»
«B»
«B»
«B»
«C»
«C»
«C»
9,1
8,7
7,4
8,4
8,2
8,2
8,3
6,6
8,3
9,3
8,2
8,0
8,8
8,0
8,6
7,8
6,9
8,4
Торговые помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные
Складские помещения
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
8,6
8,2
8,2
7,5
8,2
9,2
8,7
7,6
7,0
8,0
Офисные
Офисные
Торговые
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
Торговые
Торговые
Производственные
«B»
«C»
«B»
«C»
«B»
«C»
«C»
«B»
«C»
«C»
9,8
8,9
9,2
8,9
8,3
8,4
8,2
10,2
8,2
7,8
9,3
9,0
9,6
8,4
8,5
7,6
7,2
9,3
8,4
7,2
Офисные
Торговые
Торговые
Торговые
Торговые
Офисные
Торговые
Производственные
«C»
«B»
«C»
«B»
«C»
«C»
«C»
«C»
8,9
9,0
8,6
8,4
8,0
7,6
8,1
7,6
9,1
9,3
8,8
8,8
7,8
7,3
8,4
7,3
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
Складские помещения
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
8,4
8,8
7,9
8,1
7,2
7,9
8,6
8,7
8,2
8,6
7,6
7,4
13
СРД-22, май 2018 г.
№ п/п
22.
23.
24.
14
Город, местоположение
объекта
Тверь
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзоны
Окраина
Окраина
Тула
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Ярославль
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Функциональное назначение
площадей
Класс
помещений
Средние значения ВРМ
май 2017 г. май 2018 г.
Офисные
Офисные
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
Офисные
Торговые
«B»
«C»
«B»
«B»
«C»
«C»
«C»
«C»
9,4
8,3
9,3
8,3
7,8
7,4
7,1
8,3
9,0
7,8
9,2
8,6
7,9
7,0
6,7
7,4
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
Складские помещения
«B»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
9,0
8,8
9,5
8,4
8,2
8,3
7,0
8,6
9,2
8,4
9,0
7,9
8,9
8,1
7,4
8,3
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Складские помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
Складские помещения
«C»
«B»
«C»
«C»
«C»
«B»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
8,2
9,3
9,0
8,1
7,8
8,7
8,7
7,5
8,1
7,2
8,6
8,6
9,0
8,5
8,3
8,4
8,1
8,2
7,9
7,6
7,4
8,0
СРД-22, май 2018 г.
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты.
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет /
Стоимость прав собственности» для земельных участков
ПС - удельная стоимость прав собственности
на ЗУ.
Значения соотношения ПА/ПС (табл. 1.3.1)
исследовались для различных городов РФ на
основании данных следующих источников:
- профильные сайты сети интернет.
Использование:
При проведении расчетов и корректировок.
Обозначения:
ПА - удельная стоимость прав аренды ЗУ на
49 лет;
Таблица 1.3.1.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Архангельск
Центр
Окраина
Астрахань
Окраина
Владивосток
Середина
Середина
Середина
Окраина
Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Воронеж
Центр
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Иркутск
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Калуга
Середина
Окраина
Окраина
Киров
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Кострома
Окраина
Середина
Краснодар
Центр
Центр
Торговое
Производственное
Офисное
Торговое
Офисное
Производственное
Производственное
Торговое
Офисное
Офисное
Производственное
0,662
0,766
0,826
0,926
0,616
0,686
СРД-22,
май 2018 г.
0,708
0,732
0,792
0,908
0,918
0,839
0,995
0,809
0,812
0,954
0,918
0,977
0,934
0,795
0,780
0,990
0,780
0,732
0,923
0,608
0,980
0,634
0,754
0,720
0,807
0,932
0,669
0,934
0,670
0,789
0,808
0,672
0,710
0,862
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21,
май 2017 г.
0,890
0,812
0,850
0,965
0,690
0,805
0,798
0,802
0,902
0,780
0,821
0,926
0,832
0,860
0,834
0,808
0,886
0,988
0,982
0,769
0,783
0,798
0,980
0,992
0,799
0,928
0,908
0,798
0,792
0,916
0,922
0,760
0,903
0,915
0,897
Торговое
Торгово-сервисное
Производство
Складское
0,989
0,706
0,712
0,803
Торговое
Производственно-складское
Производственное
0,908
0,808
0,790
0,921
0,934
0,675
0,712
0,980
0,990
0,787
Производственное
Офисное
Офисное
Торгово-сервисное
0,709
0,.912
0,908
Офисное
Офисное
Производственное
Торговое
Торговое
Офисное
Производственное
Торговое
Офисное
Сервисное
Производственное
СРД-20,
май 2017 г.
0,662
0,938
Производственное
Торговое
Торгово-сервисное
Офисное
Производственное
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Функциональное
назначение
СРД-18
май 2016 г.
Город,
местоположение
объекта
СРК-2016,
март 2016 г.
№ п/п
СРД-17
ноябрь 2015 г.
Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ
0,932
0,823
0,958
0,787
0,788
0,765
0,806
0,792
0,802
0,716
15
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Курск
Середина
Москва
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Московская область
4-10 км от МКАД
6-9 км от МКАД
6-12 км от МКАД
8-12 км от МКАД
10-15 км от МКАД
12-16 км от МКАД
12-20 км от МКАД
22-28 км от МКАД
20-30 км от МКАД
30-42 км от МКАД
40-60 км от МКАД
50-70 км от МКАД
Новосибирск
Середина
Середина
Окраина
Рязань
Окраина
Самара
Середина
Середина
Окраина
Санкт-Петербург
Центр
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Тверь
Окраина
Окраина
Тула
Середина
Окраина
Уфа
Окраина
Ярославль
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Торговое
Офисное
Производственное
Торговое
Производственное
0,792
0,809
0,909
0,968
0,590
0,482
0,676
0,643
0,934
0,769
0,910
0,780
0,816
0,638
0,988
0,692
0,790
0,702
0,702
0,786
0,932
0,731
0,808
0,934
0,905
0,766
0,932
0,610
0,690
0,754
0,909
0,816
СРД-22,
май 2018 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21,
май 2017 г.
0,902
0,940
0,612
0,804
0,808
0,922
0,912
0,790
0,780
0,882
0,843
0,855
0,786
0,845
0,890
0,834
0,856
0,812
0,808
0,785
0,902
0,892
0,870
0,796
0,812
0,809
0,834
0,808
0,990
0,950
0,965
0,980
0,945
0,943
0,990
0,950
0,976
0,978
0,918
Производственное
0,954
Торговое
Торгово-сервисное
Производственное
0,608
0,788
0,803
0,933
0,774
0,932
0,912
0,654
0,892
0,608
0,902
0,634
0,738
0,921
0,930
0,708
0,816
0,860
0,856
0,686
0,808
0,890
0,945
0,960
0,890
0,978
0,955
0,880
0,842
0,990
0,923
0,896
Производственное
0,908
0,965
0,902
0,909
Торговое
Производственное
Производственное
Сервисное
Офисно-складское
Производственное
0,677
0,654
Торговое
Офисное
Производственное
Производственное
Производственно-складское
СРД-20,
май 2017 г.
0,898
0,808
0,923
Торговое
Офисное
Торговое
Офисное
Сервисное
Производственное
Торговое
Офисное
Офисно-складское
Сервисное
0,534
0,816
0,708
0,932
0,560
0,708
0,802
0,908
0,808
Торговое
Торговое
Торгово-сервисное
Торгово-складское
Производственное
СРК-2017
март 2017 г.
0,690
0,818
Офисное
Торговое
Складское
Торговое
Офисное
Офисное
Складское
Торговое
Торговое
Производственное
Производственное
Производственное
Производственное
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Функциональное
назначение
СРД-18
май 2016 г.
Город,
местоположение
объекта
СРК-2016,
март 2016 г.
№ п/п
СРД-17
ноябрь 2015 г.
СРД-22, май 2018 г.
0,911
0,712
0,734
0,886
0,965
0,932
0,843
0,889
0,808
0,932
0,971
0,807
0,990
0,982
0,966
*при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости ПА от НДС не очищалась).
16
СРД-22, май 2018 г.
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости
Использование:
При проведении расчетов и корректировок.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети
Интернет и из периодических изданий по
недвижимости (табл. 1.3.2).
Таблица 1.3.2.
Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ
Населенный
пункт
Воронеж
Екатеринбург
Краснодар
Москва
Новосибирск
Ростов-на-Дону
С.- Петербург
Среднее по
крупным
городам в мае
2018 г.
Владивосток
Омск
Севастополь
Ставрополь
Тамбов
Тверь
Среднее по
сред-ним
городам в мае
2018 г.
Жилая
Аренда Продажа
Производственно- Земельные
складская
участки
Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
Крупные города
9-11
6-7
9-10
6-8
10-12
9 - 11
(10)
(6,5)
(9,5)
(7)
(11)
(10)
9-11
5-7
8-10
6 -8
10-12
10-12
(10)
(6)
(9)
(7)
(11)
(11)
8-12
6-8
10-11
8-9
11-13
10-13
(10)
(7)
(10,5)
(8,5)
(12)
(11,5)
10-12
7-9
11-12
8-10
10-14
9-12
(11)
(8)
(11,5)
(9)
(12)
(10,5)
9-11
5-8
8-12
7-9
9-12
10-12
(10)
(6,5)
(10)
(8)
(10,5)
(11)
10-12
6-8
10-11
8-9
10-12
10-13
(11)
(7)
(10,5)
(8,5)
(11)
(11,5)
10-13
6-10
10-12
9-11
10-13
9-12
(11,5)
(8)
(11)
(10)
(11,5)
(10,5)
Торговая
Аренда
5-7
(6)
4-7
(5,5)
5-7
(6)
4-7
(5,5)
5-8
(6,5)
5-7
(6)
5-6
(5,5)
7-9
(8)
8-9
(8,5)
10-11
(10,5)
8-9
(8,5)
7-10
(8,5)
8-10
(9)
6-9
(7,5)
5-8
(7)
5-8
(6,5)
6-9
(7,5)
6-9
(7,5)
6-8
(7)
6-9
(7,5)
6-8
(7)
5,85
8,64
7,14
10,5
4-6
(5)
5-7
(6)
8-11
(9,5)
6-7
(6,5)
5-8
(6,5)
5-7
(6)
8-10
(9)
8-10
(9)
12-14
(13)
9-12
(10,5)
9-12
(10,5)
9-11
(10)
6-8
(7)
6-7
(7,5)
5-9
(7)
7-11
(9)
6-9
(7,5)
11-12
(11,5)
11-12
(11,5)
13-15
(14)
9-12
(10,5)
10-12
(10,5)
10-13
(11,5)
6,58
10,33
7,60
11,58
-
Офисная
7,00
10,28
Средние города
6-8
9-12
(7)
(10,5)
5-9
10-12
(7)
(11)
11-13
(12)
6-8
10-12
(7)
(11)
7-9
10-12
(8)
(11)
6-8
10-12
(7)
(11)
7,2
11,08
8,28
11,29
10,85
8-10
(9)
7-10
(8,5)
11-13
(12)
8-10
(9)
7-10
(8,5)
8-10
(9)
11-12
(11,5)
10-13
(11,5)
10-13
(11,5)
12-14
(13)
10-14
(12)
10-14
(12)
12-15
(13,5)
12-14
(13)
11-13
(12)
11-13
(12)
8,80
11,91
12,50
11-15
(13)
12-15
(13,5)
-
-
Небольшие города и населенные пункты
Московская
область в мае
2018 г.
5-8
(7,5)
9-12
(10,5)
6-9
(7,5)
11-12
(11,5)
6-8
(7)
10-12
(11)
8-10
(9)
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности
имеются в марте и в мае, а максимальные - в июле и декабре.
17
СРД-22, май 2018 г.
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2018 гг.
Использование:
При учете ликвидности недвижимости в
расчетах.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети
Интернет, из периодических изданий по
недвижимости (табл. 1.4.1).
Таблица 1.4.1.
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
№ п/п
1.
2.
3.
1.
2.
3.
1.
2.
3.
4.
Наименование
Квартиры
1-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
2-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
3 и более-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
Земельные участки
Под дачное строительство
Московская область
Тульская область
Под офисные и торговые цели
Москва
Московская область (торговые цели)
Под производственно-складские цели
Москва
Московская область
Помещения (здания)
Производственные
Иркутск
Киров
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
Санкт-Петербург
Торговые
Иркутск
Киров
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
Офисные
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
Иркутск
Санкт-Петербург
Гостиницы
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
2018
май
Средние сроки экспозиции, мес.
2017
2016
2016
2015
2014
май
ноябрь
май
2…5
2…6
3…5
2…4
2…6
3…4
3…5
4…6
3…4
3…6 1,5…3,0 1…2,2 0,3…1,1
4,5…6 1,8…3,5 1,3…2,8 0,5…1,2
3…4,5
3…5
3…6
3…5
3…5
3…6
4…6
4…6
4…7
4…6
4,5…7
5…7
4,5…7
3…5
6…9
5…8
3…7
5…6
4…6
3…5
6…7
4…8
4…6
6…8
5…10
5…8
4…7,5
3…9
4…6
6…7
3…5
4…6
4…9
5…11
3…7
5…9
2…5
4…5
2…4
5…6
2…4
6…8
2…5
6…9
1…3
4…8
4…6
5…8
4…7
6…10
4…6
7…10
4…8
8…12
2…5
6…10
5…8
6…9
5…7
7…10
6…8
6…8
7…9
6…9
6…9
5…9
6…9
8…10
5…8
5…9
4,5…5,5
6…12
8…12
6…10
4…5
3…6
3…6
5…8
3…5
4…5
3…7
4…7
4…6
4…5
4…8
5…8
4…8
4…7
4,5…9
5…9
4…7
7…9
4…8
4…6
7…11
4…7
4…8
8…10
3…5
5…8
6…10
8…11
4…6
7…10
7…9
8…10
7…8
8…12
7…8
9…11
7…9
9…12
Для квартир:
Основными превалирующими факторами,
влияющими на сроки экспозиции, являются:
- покупательная способность населения;
- сегмента рынка (количество комнат).
Важными факторами являются:
- класс здания («А», «В», «С», «D»);
- расположение на этаже.
18
6…10
5…10
2007
2,5…4,5 0,5…1,5
1,8…5
3…6
4…6,9
3…8
1,5…4,5
3…9,9
6,1…10,8
5…11 0,8…5,5
6…12 0,9…4,4
2…3
3,5…8
2…8
2…7
1...6
5…12
5…10
6…12
0,7…1,7
2…4
0,3…4,8
0,9…2,8
9…14
8…16
Дополнительными факторами являются:
- местоположение (экология, расположение в
городе, транспортная доступность, дворовая
территория и парковки);
- темп роста стоимости в сегменте квартир
(был важен до 2008 года, в 2016 г. - важен для
сдачи в аренду);
- срок подготовки документов и т.п.
СРД-22, май 2018 г.
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам
РФ
Использование:
Корректировки на вид разрешенного
использования (назначение) применяются в
случае отсутствия аналогов
назначению объекта оценки.
ЗУ
по
Таблица 1.5.1.
Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в
городах РФ по офертам
№ п/п
Наименование
Права
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Владивосток
Екатеринбург
Краснодар
Красноярск
Москва
Московская область
Новосибирск
Ростов на Дону
Санкт-Петербург
Ярославль
Среднее по 2018 г.
Среднее по 2017 г.
Среднее по 2016 г.
Среднее по 2015 г.
Среднее по 2014 г.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Торговое
Офиснои
Гостиницы
админ.
сервисное
1
-*
1,008
1
0,81
1
0,879**
0,809
1
0,856
1
0,954**
0,872
1
0,892**
1
0,832**
0,798
1
0,872**
0,808
1
0,829**
0,846
1
0,856
1
0,876**
0,851
1
0,874**
0,843
1
0,919**
0,843
1
0,981**
0,853
1
0,994**
0,840
Жилые
дома
0,992
0,712
0,624
0,723
0,582
0,654
0,698
0,712
0,49
0,534
0,672
0,642
0,674
0,599
0,594
Произв.- Отдых Охранные
складск. (рекреац.) зоны
0,234
0,052
0,285
0,208
0,063
0,368
0,215
0,067
0,286
0,172
0,078
0,228
0,162
0,076
0,398
0,192
0,076
0,372
0,232
0,069
0,175
0,169
0,082
0,208
0,192
0,079
0,398
0,18
0,06
0,295
0,191
0,070
0,296
0,214
0,078
0,285
0,209
0,076
0,311
0,235
0,293
0,289
-
* Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке;
**Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в привязке к
местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и гостиничные
назначения.
19
СРД-22, май 2018 г.
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве,
Санкт-Петербурге, Московской области
Использование:
При проведении расчетов по доходному
подходу
и
корректировок
для
сравнительного подхода.
Таблица 1.6.1.
Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений, руб./кв.м. в год*
№ п/п
Город/ Класс
1. Москва*
1.1. Офисные помещения:
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
1.2. Торговые помещения
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
1.3. Складские помещения
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
2. Санкт/Петербург
2.1. Офисные помещения
Операционные расходы
2.2. Торговые помещения
Операционные расходы
2.3. Складские помещения
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
3. Московская область
3.1. Складские помещения
Операционные расходы
А
В
С
7 680
5 180
5 790
3 990
4 008
2 680
8 610
6 195
7 290
4 710
5 400
3 650
2 810
2 260
2 590
1 810
1 790
1 310
6 460
5 510
3 580
7 160
5 860
4 540
2 210
1 780
1 850
1 490
1 330
960
1 620-2 480
1 310-2 290
950-1 730
* Расценки для класса «В» и «С» снижаются для Московской области на 14 - 18% по сравнению с Москвой.
Расценки даны с учетом НДС.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1 до 5% от
арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
20
СРД-22, май 2018 г.
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным
уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
Использование:
При проведении расчетов по сравнительному
подходу
и
корректировок
для
сравнительного подхода.
Таблица 1.7.1.
Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
№ п/п
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
1. Требует ремонта
2. Хорошее (эксплуатационное)
3. Отличное (новое)
Москва
0,82
0,90
1,00
Санкт-Петербург
0,78
0,92
1,00
Средние разницы в стоимости офисных помещений класса «С-В»
№ п/п
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
1. Требует ремонта
2. Хорошее (эксплуатационное)
3. Отличное (новое)
Москва
0,85
0,92
1,00
Санкт-Петербург
0,82
0,95
1,00
21
СРД-22, май 2018 г.
1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России
Использование:
При проведении расчетов альтернативных
арендных ставок для недвижимости.
Таблица 1.8.1.
Средние товарные чеки по Москве, РФ
№ п/п
Торговое назначение
Средний чек, руб.
По Москве
Жилая недвижимость первичный рынок
-эконом-класс
-комфорт-класс
-бизнес-класс
Жилая недвижимость вторичный рынок
Магазины duty free
Первичный прием врача-специалиста
Рестораны
Банкетные залы
Детские товары
Алкогольные бары
Продовольственные магазины
Многофункциональные магазины
Книжные магазины (пресса)
Мелкорозничные товары
Такси
Фаст-фуды
Парикмахерская эконом класса
Кофейни
Столовые и буфеты при предприятиях
Автомойки
Вендинг (продукты, напитки)
По Московской области
1. Жилая недвижимость первичный рынок
По России
1. Детские товары
2. Рестораны
3. Алкогольные бары
5. Продовольственные магазины
6. Многофункциональные магазины
7. Фаст-фуды
8. Парикмахерская эконом класса
9. Столовые и буфеты
9.1. -мужчины
9.2. -женщины
10. Придорожные кафе самообслуживания
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
Соотношение с
Москвой
12 050 000
5 300 000
8 090 000
18 200 000
8 600 000
5 445
2 400
1 560
1 360
1 080
1 030
741
642
538
502
471
420
408
260
200
215
128*
3 080 000
4 186
1 078
880
585
506
367
276
195
197
172
160
Среднегодовая
заполняемость, %
35-69
10-25
20-42
35-60
25-75
15-30
0,256
0,691
0,854
0,789
0,788
0,874
0,676
0,975
*вендинг в транспортных узлах (аэропортах и т.п.) имеет средний товарный чек выше в 1,5 - 2,0 раза.
1.9. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученных методом рыночной
экстракции
Использование:
При проведении расчетов
подходе для недвижимости.
в
доходном
Таблица 1.9.1.
Диапазоны коэффициентов капитализации для Москвы, %
№ п/п
Наименование
1. Офисные помещения
2. Торговые помещения
3. Производственные помещения
Класс А
5,7-6,9*
8,9-10,3
9,9-10,4
Класс В
5,3-6,9
9,2-11,6
10,8-13,0
Класс С
6,0-7,6
10,4-12,1
12,5-14,6
*Наименьшие коэффициенты капитализации соответствуют центральной части города, а наибольшие
окраине.
22
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 2. БИЗНЕС
2.1. Исследования соотношений ставок дисконтирования для доналоговых и
посленалоговых денежных потоков (EBITDA, EBT, Е)
Использование:
При расчете стоимости 100% миноритарных
и мажоритарных пакетов, долей.
В ряде зарубежных исследований разница
между ставками дисконтирования для
доналоговых денежных потоков (EBITDA) и
посленалоговых
(чистая
прибыль - Е)
определена на уровне в 3-5%. С целью
определения этих соотношений в РФ были
проведены
небольшие
исследования.
Отобран ряд предприятий с надежными
финансовыми моделями расчета Доходного
подхода и выходом на итоговые значения
рыночной стоимости по подходу (РС) и
проанализированы варианты выходы на
аналогичные РС при дисконтировании на
основе доналоговых денежных потоков.
Ниже приведены обобщенные результаты
исследований и исследовательские данные.
Таблица 2.1.1.
Обобщенные результаты исследований по оценке бизнеса (соотношения ставок дисконтирования)
Наименование
Основа расчета денежного потока
Левередж отсутствует (САРМ)
Левередж 0,12-6,72 (WACC)
Ставки
Средняя
Посленалоговая
Доналоговая
дисконтирования
Е
ЕВТ
20,23%
1,000
1,269
16,07%
1,000
1,194
Доналоговая
EBITDA
1,399
1,452
23
СРД-22, май 2018 г.
Таблица 2.1.2.
Исследовательские данные
Ставки
дисконтирования
№ п/п
Наименование бизнеса
САРМ
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
1.
2.
3.
4.
24
ОЦЕНКА ПРЕДПРИЯТИЙ
Торговля электроникой
Производство техники
Контейнерные перевозки
Выпуск пищевой продукции
Животноводство КРС
Гостиничный бизнес в Москве
Клиринговая компания
Среднее
Сельхозпредприятие
НИИ
Геологические изыскания
Строительство
Механический завод
Платежные терминалы
Растениеводство с/х
Среднее
ОЦЕНКА НМА
Оценка ТЗ на лекарство
Оценка патента
Оценка РИД
Оценка клиентской базы
Среднее
WACC
21,72%
25,50%
22,00%
15%
23%
19%
15,38%
20,23%
237,8
92,9
2 856,0
386,0
1 688,0
12 821,0
3 676,0
19,41%
13,76%
16,13%
16,85%
13,45%
17,38%
15,51%
16,07%
40,70%
31,00%
29,00%
35,60%
34,08%
Доналоговые ставки
РС,
млн. руб.
САРМ
29,71%
33,50%
24,10%
19,90%
28,70%
24,20%
19,30%
25,63%
300,6
1 060,4
50,1
70,7
129,7
3 523,0
1 440,4
5,9
4,9
16,9
112,8
WACC
20,60%
16,45%
21,10%
21,30%
16,12%
21,10%
17,30%
48,90%
40,20%
38,30%
43,60%
Относительное
изменение
ставки
1,368
1,314
1,095
1,327
1,248
1,274
1,255
1,269
1,061
1,195
1,308
1,264
1,199
1,214
1,115
1,194
1,201
1,297
1,321
1,225
1,273
Дисконтирование по EDITDA
D/E
Ставка
0,76
2,7
4,9
6,72
5,3
0,12
0,26
2,97
Относительное Абсолютное
изменение
изменение
ставки
ставки
31,50%
1,450
9,78%
28,90%
1,314
6,90%
27,10%
21,60%
1,426
1,404
1,399
1,386
1,257
1,513
1,573
1,532
8,10%
6,22%
7,75%
7,49%
3,54%
8,27%
9,65%
7,15%
1,452
7,22%
26,90%
17,30%
24,40%
26,50%
20,60%
СРД-22, май 2018 г.
Рисунок 2.1.1.
Приращение начальных ставок для
доналогового потока
Изменение ставок для EBT
160,00%
140,00%
120,00%
100,00%
80,00%
y = 0,0628x + 1,2312
R² = 0,003
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
Начальные ставки,%
35,00%
40,00%
45,00%
Рисунок 2.1.2.
Приращение начальных ставок для
доналогового потока EBITDA, о.е.и.
Изменение EBITDA
1,800
1,600
1,400
1,200
1,000
0,800
y = -2,657x + 1,9598
R² = 0,2915
0,600
0,400
0,200
0,000
10,00%
15,00%
20,00%
Начальные ставки, %
Выводы:
1. Для предприятий без левереджа разница в
ставках дисконтирования (Е - EBITDA)
составляет 6,22 - 9,78% при средней величине
в 7,75%;
2. Для предприятий с левереджем разница в
ставках дисконтирования (Е - EBITDA)
составляет 3,54 - 9,65% при средней величине
в 7,22%;
25,00%
30,00%
3. Корреляционно-регрессионных
связей
между величинами ставок дисконтирования
и их изменениями не обнаружено (по шкале
Чеддока связи маловероятны);
4. При оценке стоимости НМА соотношение
между посленалоговыми и доналоговыми
ставками дисконтирования (Е - ЕВТ)
составляет 1,273.
2.2. Балансовые значения коэффициентов бета (рычагового и безрычагового)
Использование:
При расчете ставок дисконтирования для
доходного подхода.
Балансовые значения коэффициента бета
(рычагового
и
безрычагового)
рассчитываются на основе балансовых
отчетов предприятий (формы №1, 2) за 5-6
лет {12}.
В табл.
2.2.1 приведены
значения
коэффициента
бета
балансовые
по
предприятиям.
25
СРД-22, май 2018 г.
Таблица 2.2.1.
Значения коэффициентов бета балансовых по предприятиям
№ п/п Предприятие
Правовая
форма
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Т...о
Б…о
П…т
О…о
К…о
Ч…о
М…я
Среднее
АО
ООО
ПАО
АО
АО
АО
ООО
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Т…е
А…н
И…6
И…я
Р…р
М…я
Среднее
ООО
ООО
ООО
ООО
ООО
ООО
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
А…й
У…д
С…й
В…и
З…а
А…и
Р..т
Среднее
АО
АО
ПАО
АО
АО
АО
ПАО
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Л…н
С…р
А…и
Ш…п
К…с
П…и
Ч…о
Среднее
ООО
ООО
ООО
ООО
АО
ООО
ООО
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Н…а
Х…а
М…а
С…и
А…а
Р…р
Э…а
Н…и
Среднее
ООО
ООО
ООО
ООО
ООО
ООО
ООО
ООО
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
А…с
А…е
Г…е
П…е
Р…е
Р…х
Р…т
Среднее
ООО
АО
АО
АО
ООО
ПАО
АО
Значения коэффициента бета
Безрычагового
Рычагового
балансовые расчетные*
Энергетические компании
57 892
-0,123
-0,05
-0,121
20 088
-0,042
-0,246
-0,034
37 786
-0,1
0,359
-0,1
9 218
-0,349
0,105
-0,31
5 560
-0,323
1,138
-0,277
991
-0,139
0,081
-0,119
10 686
0,287
0,084
0,287
20 317,3
-0,113
0,210
-0,096
Интернет-магазины
11
0,629
1,178
0,629
33 172
0,889
0,166
0,747
2 559
0,037
0,123
0,037
14 663
0,121
0,212
0,121
12 675
0,214
0,344
0,214
9 844
0,342
0,512
0,342
12 153,9
0,372
0,423
0,348
Предприятия ВПК
212 439
0,066
-0,033
0,052
61 100
0,022
0,740
0,011
122 846
-0,385
-0,158
-0,247
25 637
1,401
1,777
1,134
40 434
0,212
0,864
0,145
27 084
-0,107
-0,069
-0,076
82 553
0,194
1,145
0,127
81 727,6
0,200
0,609
0,164
Автоперевозчики
1 197
0,083
1,403
0,022
161
0,047
0,694
0,014
112
0,167
0,096
0,167
73
-0,090
-0,212
-0,090
62
0,030
0,102
0,029
18
0,090
1,088
0,021
75
0,805
0,375
0,789
242,6
0,162
0,507
0,136
Рекламные компании
28
1,122
1,451
1,122
2 609
0,031
0,211
0,031
35
1,326
1,02
1,326
78
0,078
0,050
0,078
162
1,050
1,064
0,583
67
0,082
0,210
0,062
14
0,090
0,054
0,090
19
0,126
0,841
0,116
377
0,488
0,613
0,426
Страховые компании
528
0,692
1,388
0,692
54 375
0,492
0,105
0,492
270 739
0,098
1,698
0,073
642 742
-0,090
-0,102
-0,090
10 524
0,015
0,021
0,011
141 950
1,060
0,212
0,940
604
0,037
0,102
0,037
160 209
0,329
0,489
0,308
Выручка,
млн. руб.
Долг/Капитал
0,024
0,278
0,000
0,159
0,327
0,214
0,000
0,143
0,000
0,237
0,000
0,000
0,000
0,000
0,040
0,331
1,328
0,699
0,295
0,571
0,516
0,657
0,628
3,407
3,000
0,000
0,000
0,025
4,000
0,025
1,494
0,000
0,000
0,000
0,000
1,000
0,410
0,000
0,106
0,190
0,000
0,000
0,425
0,000
0,517
0,160
0,000
0,157
* Значения коэффициента бета безрычагового расчетные получены путем пересчета значений
коэффициента бета рычагового с учетом рычага.
26
СРД-22, май 2018 г.
2.3. Расчетные мультипликаторы
Использование:
- в сравнительном подходе при оценке
бизнеса (предприятия);
- для определения стоимости предприятий
в постпрогнозном периоде.
Расчетные мультипликаторы, приведенные в
табл. 2.2.1, имеют следующую маркировку:
СП - получены при проведении оценочных
работ по бизнесу;
ПП - получены
с
использованием
программного продукта «ПРМ» (расчеты по
балансовым данным).
Используемыми
мультипликаторами
являются следующие коэффициенты:
P/E (Цена/Прибыль) - один из наиболее
часто
используемых
оценочных
коэффициентов, позволяющий рассчитать
стоимость собственного капитала;
P/EBT (Цена/Прибыль
до
уплаты
налогов) аналогичен коэффициенту P/E,
однако позволяет исключить влияние
налоговых систем различных стран;
Р/R (Цена/Выручка) позволяет определить
свободную
от
долгов
стоимость,
применяется как измеритель операционного
результата компании;
P/B (Цена/Балансовая стоимость активов)
позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала,
основан
на
стоимости чистых активов, а не на прибылях
или денежном потоке;
P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала, основан на валюте баланса, а не на
прибылях или денежном потоке;
P/ВА (Цена/Внеоборотные
активы)
позволяет
определить
стоимость
собственного капитала, основан на стоимости
внеоборотных активов, а не на прибылях или
денежном потоке, и применяется для
предприятий с «тяжелой» структурой
баланса;
P/ОА (Цена/Оборотные активы) позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала, основан на стоимости оборотных
активов, а не на прибылях или денежном
потоке, и применяется для предприятий с
«легкой» структурой баланса.
Расчетные мультипликаторы используются
для сравнительного подхода при переходе от
балансовых данных к 100% мажоритарной
стоимости УК Компании. В отличии от
мультипликаторов для перехода к 100%
миноритарному УК Компании, данные
мультипликаторы
имеют
иное
наименование.
Аналоги подбираются по сети Интернет, по
сборникам «Слияния и поглощения», по
бюллетеню «Государственное имущество»,
по архиву отчетов по оценке.
27
СРД-22, май 2018 г.
Таблица 2.3.1.
Расчетные мультипликаторы
Р/R
№ п/п
Отрасль,
подотрасль
Продукция,
услуги
Экспертноконсалтинговые
компании
Производство
оптических
приборов
Выручка,
Маркировка
млн. руб.
1.
Строительная
32-186
СП
2.
Медицина
342-876
СП
3.
Финансы
Микрокредитные
фирмы
872-1 028
СП
4.
Страховая
деятельность
Страховые
компании
588-1 087
СП
5.
Торговля
Многопрофильная 668-1 278
СП
6.
Нефтяная
Нефтеразведка
344-1 890
СП
7.
Торговля
Продажа бытовой
техники
49-216
СП
8.
Управление
недвижимостью
Коммерческая
недвижимость
180-988
СП
9.
Финансы
10.
Строительные
материалы
Банки 3 категории 1 856-6 418
Заводы
лакокрасочные
СП
СП
290-465
0,541
6
0,328
2,906
4
0,302
1,938
3
0,254
1,489
3
0,231
0,421
4
0,198
2,654
3
0,176
0,162
4
0,382
5,12
4
0,266
0,683
4
0,318
0,586
5
0,209
Р/В
Р/ВВ
Р/ВнА Р/ЕВТ
Значение мультипликатора.
Выборка, шт.
Квар.
6,642
1,342
12,348 13,431
6
6
6
6
0,408
0,397
0,508
0,498
1,118
1,049
3,157
73,267
4
4
4
4
0,287
0,312
0,653
0,549
4,528
3,627
1,020
3,166
3
3
3
3
0,239
0,668
0,712
0,408
1,008
3,142
3
3
0,322
0,609
0,578
0,201
5,122
4
4
4
0,331
0,409
0,644
2,121
0,892
0,608
14,560
3
3
3
3
0,238
0,412
0,709
0,686
0,962
0,402
3,618
4
4
4
0,408
0,289
0,508
2,622
1,980
26,090
4
4
4
0,308
0,309
0,468
0,468
0,225
12,044
4
4
4
0,416
0,410
0,612
1,660
0,526
1,022
18062
5
5
5
5
0,342
0,418
0,344
0,668
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов
Использование:
Для
принятия
решений
о
ставках
дисконтирования
по
альтернативным
вложениям денежных средств при оценке
бизнеса и инвестиционных проектов.
В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы
рентабельности инвестиционных проектов.
Таблица 2.4.1.
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
№ п/п
Инвестиционный проект
5.
6.
Строительство здания технопарка в
Москве
Строительство складского комплекса в
Московской области
Выпуск лекарственного препарата
Разработка технологии производства сухих
строительных смесей
Теннисный клуб
Обновление парка спецтехники
7.
Разработка месторождения глины
8.
Экологически чистое производство
дикороссов
1.
2.
3.
4.
28
Отрасль
Период
Общая стоимость
окупаемости,
проекта, млн. руб.
годы
IRR %
Строительство
980
6,5
26,8
Строительство
1 340
5,0
22,3
Медицина
Строительные
материалы
Спорт
Транспорт
Добыча полезных
ископаемых
98
4,0
33,3
386
5,8
28,8
43
1 186
7,2
4,2
28,0
22,3
183
4,1
26,8
3 280
7,0
27,0
Пищевая
СРД-22, май 2018 г.
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных
акций
В табл. 2.5.1 приведены сравнительные
данные по соотношению стоимостей
привилегированных (Сп) и обыкновенных
акций (Со) в различных отраслях по
материалам сайтов бирж РФ.
Таблица 2.5.1.
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Отрасль
Нефтяная
Газовая
Энергетика
Банковское дело
Связь
Металлургия
Автомобильная
Механические заводы
Судостроение
Торговля
Химия
Пищевая
Золотодобыча
Приборостроение
Среднее общее
Сп/Со
Предложения - май 2017 г.
Количество
Среднее
5
0,672
4
0,713
10
0,913
5
0,742
5
0,690
2
0,655
2
0,680
2
0,508
1
0,232
2
0,710
4
0,687
1
0,680
1
0,512
1
0,896
0,664
Сп/Со
Предложения - май 2018 г.
Количество
Среднее
5
0,569
4
0,763
9
0,908
4
0,655
3
0,726
2
0,612
2
0,721
2
0,560
1
0,254
2
0,664
4
0,692
1
0,594
1
0,504
1
0,887
0,651
29
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И
НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА)
3.1. Франчайзинг и роялти
Использование:
Для оценки доходным подходом ИС и НМА.
Таблица 3.1.1.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
30
6-10
4
2-4
4-6
СРД-22,
май 2018 г.
1,5-2,5
3-5
2,5-5
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
1,5-2
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
СРД-18
май 2016,
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
Автозапчасти
Автокофейни
Автосервис
Агентства
недвижимости
Агентства праздников
и отдыха
Алкогольные бары
Аренда автомобилей
Аутсорсинг
Безопасность
Бижутерия и
аксессуары
Блокчейн
Бухгалтерское
обслуживание
Возврат кредитов
Выпуск журналов
Госзакупки
Гостиницы
Гостиницы мини
Двери
Дезинфекция
Деньги заем
Детская обувь
Детская одежда
Детский сад
Детское обучение,
воспитание
Дизайн интерьера
Домашний бизнес
Домашние животные
Доставка курьером
Доставка почтой
Доставка продуктов
Занятия с детьми
Заправка картриджей
Игры электронные
Изображений
нанесение
Изготовление печатей
и штампов
Изготовление
декоративной печати
Интернет - бизнес
Интернет-магазины
Канализация
СРД-14,
май 2014 г.
1.
2.
3.
СРД-13,
ноябрь 2013 г.
Наименование
СРД-12,
май 2013 г.
№ п/п
СРД-10,
апрель 2012 г.
Ставки роялти на рынках РФ, %
1-2
1-2,5
3-6
6-8
4-6
5-7
3-5
4-6
4-6
4-7
3,5-6
5-6
5-6,5
4-6
2-4
4-6
0,5
1
0,5
10-25
4-5
10
3-10
8-10
8-11
7-10
5-10
1-2
10-12
5-7
1-2
2-3
2
1-6
12-15 13-15
8-10
5-7
2-3
5-8
5
2
8-10
7-15
0,5-1,5 1
2-3
1-2
5-6
2-5
5
5-7
3-5
5-10
2-10
2-5
2,5-4
5-10
5-12
3-10
5-8
5
4-10
6-10
12-15
4-7
6-8
6
7-15
2-3
4-6
3-4
7-10
2-3
8-10
10
4-5
5-10
5-7
5-10
10
3-4
5-6
6-8
8-12
5
1-1,5
1
3,5-5
5
4-6
3-4,5
5-10
5-15
5-7
4-15
5-10
5-12
1,5-2
3-5
7-10
5-10
1
8-15
6-11
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
87.
5
4
6,5-8
4-7
2,5-4
2-3
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
СРД-18
май 2016,
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
4-8
9-10
5-6
7-8
5-6
2-3
4-5
4-5
7
СРД-22,
май 2018 г.
3,5-8
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
1
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
Кафе
Кино
Кислородные бары
Кожгалантерея
Кондитерские
Консалтинг
Купонный сервис
Ломбарды
Магазины
фиксированных цен
Масло кукурузное
Масло оливковое
Масло подсолнечное
Материалы
строительные
Медицина
Металлоизделия
Мобильные телефоны
Мука
Нижнее белье и
колготки
Облицовочный камень
Обучение
иностранным языкам
Обувь
Одежда
Оздоровительные и
сервисные салоны
Оздоровительные
центры
Оргтехника
Отдых и развлечения
Парикмахерские
Парфюмерия
Пивные рестораны
Пиротехника
Питание
Пиццерии
Подарки
Почтовые услуги
Приборы КИП
Продукты питания
Производство
Прокат легковых
автомобилей
Пчеловодство
Расходные материалы
для компьютеров
Реклама
Ремонт помещений
Ремонт оборудования
Рестораны
Семена подсолнечника
жареные
Сертификационные
центры
Сеть магазинов
Сотовая связь
СРД-14,
май 2014 г.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
СРД-13,
ноябрь 2013 г.
Наименование
СРД-12,
май 2013 г.
№ п/п
СРД-10,
апрель 2012 г.
СРД-22, май 2018 г.
5-6
4-6
2,5-3
5-8
15-30 10-25
7
1-1,5
1,1-5,4
3,3-8,3
0,7-3,6
1,5-2
2,5-3,5
1-3
1-2,5
2-3
1
5-8
6-8
1,18-3
1,5-3
2-4
3-5
3,6-8,9
0,6-1,5
7-15
6-8
0,5-2
0,5-1
1-1,5
1
2,5
1,5-3
2
10
10
8
8-10
1,5
0-0,5
0-0,5
1-2
1-1,8
1-1,5
0-0,5
1,52,36
2-4
2-5
3-5
2-5
5
4-5
8-10
6-9
3-5
1
2
3
1,5
4-6
6-8
3-8
5-8
4-5
5-6
3-4
1-2
5-6
3-5
4-8
2-4
4-6
5-6
10
1,5
4
5-8
4-7
4-6
3-4,5
3-5
4-5
8-10
2-3
2,5-4
3-8
4-8
4-8
10
10
3-4
1-2
6-7
4-5
2-3
10
8
1,5-2
1
8-9
3-6
5-6
4
4
1,5-5
3-5
4-6
3,5-8
8-12
8-10
3-6
10-20 9-14
2
5
4-6
8-15
5-6
1,5-7,8
2
5-7
5-6
2-3
2-3
3-4
4-5
31
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
99.
100.
101.
102.
103.
104.
105.
106.
107.
108.
109.
110.
111.
112.
113.
114.
115.
32
Спорт, здоровье,
красота
Спорттовары
2
Столовые
6-8
Стоматология
Страхование
Стройтехника заказ
Такси
Товары для дома
2
Товары для животных 1-5
Торговля обувью
2-5
Торговля посудой
3
Торговля электронной
15
техникой
Туризм
1,3
Универсамы
1,5
Услуги для бизнеса
Услуги для населения
Фаст - фуд
5-7
Финансовые услуги
Фотостудии
5-6
Хлебобулочные
0,2-0,9
изделия
Цветы
Часы
Чайная торговля
3-6
Электрические
1,8-5,4
счетчики
Электротранспорт
Ювелирные магазины
5
Юридические
агентства по
интеллектуальной
собственности
Юридические услуги
2-5
2-5
СРД-22,
май 2018 г.
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
СРД-18
май 2016,
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-13,
ноябрь 2013 г.
Наименование
СРД-12,
май 2013 г.
№ п/п
СРД-10,
апрель 2012 г.
СРД-22, май 2018 г.
3-6
2
2
3-5
5-6
8-10
1-2
3-5
5-6
2-5
2-3
2
0-1
0-1
1,5-3,5
1,5-4
3-4
9-12
3-6
1-2
0-2
2
8-15
2-8
2-7
5-8
7-10
4-15
5-9
9-10
7-10
3-8
3-6
8-10
5-8
1-2
0,5-1
3-7
2
1-2
2-5
3
1-2
3-6
3-5
3-5
4-6
15-20
5-7
2
2-4
4-6
3
5-7
2
7-10
2-6
6-8
9-12
5-6
1-3
1
1-1,5
1,5
8-11
3,5-4
4-4,5
10-15
10-15
12-20 10-15 15-18
СРД-22, май 2018 г.
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Использование: для оценки доходным и
затратным подходами ИС и НМА.
Таблица 3.2.1.
Сроки полезного использования программ для ЭВМ
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Наименование
Срок, лет
Постоянно обновляемые программы
1,25-2
Бухгалтерские программы
2-3
Игровые программы
3-5
Программы графического построения
3-5
Операционные системы
До 5
Программы для воздушных судов
До 5
Программы клиринга
5-8
Программы тестирования
До 10
Программы для проектирования
До 10
Программы для научных исследований
3-15
Программы по культурному наследию
10-25
Программы технологических процессов
10-20
Программы для космоса
До 20 лет
Программы для баллистических ракет
До 30 лет
Отдельные программы
Программы, по которым невозможно определить срок полезного использования
10
Отдельные компьютерные программы
5-8
Программы без существенной модернизации
3-5 (США)
Программы с регулярной модернизацией
Более 10 (США*)
Программы логистические
2-3
Поисковые программы
3-5
Программы по статистической обработке данных
10-15
Программы обучающие
2-3
Программное обеспечение для тестирования в школах РФ
3-5
Программные учебно-методические комплексы для школ РФ
5-10
Комплекс интерактивных программных учебных пособий по математике, географии,
10-15
истории, химии, биологии, русскому языку, литературе для школ РФ
Платформы
20-25
*Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспечения.
33
СРД-22, май 2018 г.
3.3. Сроки экономической жизни технологий
Использование:
Для расчетов по затратному и доходному
подходам.
Таблица 3.3.1.
Сроки экономической жизни различных технологий
№ п/п
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
6.
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
7.
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
8.
9.
10.
10.1.
10.2.
10.3.
10.4.
10.5.
11.
11.1
11.2
11.3
11.4
11.5
34
Наименование технологии
Программные продукты Майкрософт
Химические технологии
Переработка углеводородов
Пластмассы
Удобрения
Синтетические волокна
Военные технологии и технологии двойного назначения
Авиастроение
Оружие огнестрельное
Приборостроение
Топливо
Ядерные технологии
Атомные ледоколы
Атомные станции
Медицинская техника
Строительные технологии
Домостроение
Инженерные сети
Облегченные конструкции
Строительные материалы
Кирпич
Цемент
Утеплитель
Арматура
Приготовление пищевых продуктов
Алкогольные напитки
Безалкогольные напитки
Кулинарные изделия
Кондитерские изделия
Типографские технологии
Автомобилестроение
Агротехнологии
Возделывание почв
Внесение удобрений
Растениеводство
Хранение урожая
Селекция
Медицинские технологии
Травматология
Онкология
Офтальмология
Протезирование
Зубы (лечение)
Срок экономической жизни, лет
До 4
20-30
5-10
20-50
5-10
10-20
10-15
5-10
20-30
40-50
25-40
10-15
5-50
10-20
5-10
15-25
20-30
10-20
30-50
15-300
5-300
10-300
5-20
15-30
8-12
30-100
30-50
10-100
20-50
20-40
20-30
10-20
8-15
12-20
8-15
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МИО)
4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки
Использование:
Для определения ликвидационной стоимости.
В табл. 4.1.1 приведены данные по
коэффициентам учета скидок при переходе
от розничных цен к минимальным оптовым
ценам для машин, оборудования и товаров.
В табл. 4.1.2 приведены диапазоны
функциональных скидок.
Таблица 4.1.1.
Оптово-розничные коэффициенты учета скидок
№ п/п
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8.
1.9.
1.10.
1.11.
1.12.
1.13.
1.14.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
4.
4.1.
4.2.
Наименование
Оборудование
Буровое
Бытовая техника
Доильное
Компьютерное
Кондиционеры
Кровельное
Медицинское
Насосное
Пищевое
Сварочное
Спортивное
Стерилизационное
Торговое
Швейное
Станки
Деревообрабатывающие
Листогибочные
Прессовые
Сверлильные
Токарные
Фрезерные
Шлифовальное
Строительные материалы
Кирпич
Краски
Шлакоблоки
Приборы
Измерительные
Счетчики
Коэффициенты учета скидок
0,91-0,96
0,89-0,98
0,89-0,95
0,86-0,93
0,91-0,93
0,81-0,92
0,87-0,94
0,94-0,96
0,90-0,95
0,94-0,98
0,84-0,95
0,87-0,94
0,90-0,98
0,86-0,94
0,85-0,95
0,88-0,93
0,89-0,92
0,79-0,92
0,85-0,95
0,85-0,93
0,86-0,92
0,88-0,92
0,93-0,97
0,86-0,90
0,92-0,95
0,95-0,98
Таблица 4.1.2.
Диапазоны функциональных скидок
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Наименование
Скидка за платеж наличными
Скидка за объем товара
Бонусные скидки
Дилерские скидки
Сезонные скидки
Скидки для «лояльных» покупателей
Диапазоны, %
2-3
до 10
15-30
15-20
20-30
до 10
От редактора: Одновременное использование оптово-розничных коэффициентов скидок и диапазонов
функциональных скидок требует достаточной обоснованности.
35
СРД-22, май 2018 г.
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок
Использование:
В затратном и сравнительном подходе.
Цель:
Определение коэффициентов перехода на
вторичный рынок.
Большинство оценщиков при проведении
расчетов в затратном подходе использует
базовую стоимость для начисления износов в
виде средней по прайс-листам предприятий
изготовителей и дилеров без учета
коэффициентов перехода на вторичный
рынок, что ведет к завышению уровня
физических и функциональных износов.
Ниже приведены результаты отдельных
исследований коэффициентов перехода на
вторичный рынок. Методология получения
расчетных данных приведена в разд. 6.
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
36
Наименование объекта, параметры
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-18,
май 2016 г.
СРД-19,
ноябрь 2016
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-21,
ноябрь 2017
СРК-2018,
март. 2018
СРД-22,
май 2018
Таблица 4.2.1.
Рыночные данные по коэффициентам переходу объектов на вторичный рынок
Автодвигатели
0,93
Автомашины
0,93
Буровое оборудование
0,948
Бытовая техника отечественная
0,899
Вагончики передвижные
Весовое оборудование
Водные суда
0,908
Воздушные суда
Деревообрабатывающие станки
0,902
Дорожная техника
0,896
Железнодорожный транспорт
Землеройная техника
0,926
0,916
Импортная бытовая кухонная техника
0,911
Импортная бытовая техника
0,929
Импортные легковые автомашины
0,934
Индукционные нагреватели
Кабелеукладчики отечественные
Книги (детективы)
Коммунальная техника
0,934
Компрессорное оборудование
0,931
Компьютерная техника
0,911
Кондиционеры
0,906
Крановое оборудование
Кухонное оборудование
Лифтовое оборудование
0,965
Мебель аптечная
Мебель офисная РФ
0,903
Металлопрокат
Мобильные телефоны
0,842
Музыкальные инструменты
0,917
0,911
Насосное оборудование
0,905
0,902
Оборудование кинотеатров
Оборудование спортивное
Оборудование стекольной промышленности
Окрасочное оборудование
0,928
0,934
Оргтехника компьютерная
0,902
Оргтехника офисная
0,878
Отечественная и СНГ бытовая техника
0,905
Отечественное станочное оборудование
0,891
Отечественные легковые автомашины
0,918
Печатное оборудование
0,963
Пищевое оборудование отечественное
Пищевое оборудование импортное
0.926
Погрузочное оборудование
0,925
0,935
0,938
0,934
0,926
0,922
0,952
0,907
0,902 0,91
0,892
0,932
0,896 0,902
0,99
0,915
0,982
0,876
0,887
0,892
0,932
0,942
0,923
0,908
0,931
0,925
0,905
0,912
0,916
0,93
0,928
0,916
0,928
0,932
0,923
0,854
0,923
0,912
0,938
0,93
0,92
0,913
0,907
0,942
0,912
0,944
0,876
0,89
0,947
0,951
0,942
0,878
0,87
0,968
0,812
0,96
0,808
0.923
0,915
0,909
0,885
0,896
0,798
0,912
0,902
0,912
0,87
0,9
0,945
0,895
0,902
0,932
0,89
0,888
0,895
0,902
0,903
0,896
0,915
0,908
0,9
0,902
0,958
0,898
0,9
0,932
0,921
№ п/п
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
Наименование объекта, параметры
Полиграфическое оборудование импортное
Прессовое оборудование
Резервуары
Сантехоборудование
Сваебойное оборудование импортное
Сварочное оборудование
Сельскохозяйственная техника
Складское оборудование
Станки деревообрабатывающие
Станки заточные
Станки отрезные
Станки с ЧПУ
Станки сверлильные
Станки токарные
Станки фрезерные
Станки шлифовальные
Станочное оборудование
Строительное оборудование
Торговое оборудование
Трактора
Транспортеры
Трансформаторное оборудование
Фотоаппараты
Холодильники
Электродвигатели
Электрооборудование осветительное
Электрооборудование силовое
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-18,
май 2016 г.
СРД-19,
ноябрь 2016
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-21,
ноябрь 2017
СРК-2018,
март. 2018
СРД-22,
май 2018
СРД-22, май 2018 г.
0,928
0,906
0,932
0,895
0,889
0,914
0,894
0,902
0,91
0,943
0,934
0,918
0,922
0,909
0,902
0,889
0,894
0,914
0,898
0,927
0,9
0,914
0,908
0,909
0,905
0,934
0,886
0,945
0,917
0,913
0,922
0,928
0,908
0,925
0,912
0,904
0,918
0,902
0,901
0,917
0,908
0,899
0,93
0,932
0,902
0,898
0,898
0,896
0,901
0,926
0,923
0,905
0,935
0,921
0,918
0,898
0,932
0,932
0,908
0,912
0,902
0,908
0,909
0,921
0,905
0,915
0,912
0,906
37
СРД-22, май 2018 г.
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Принятые по тексту таблицы сокращения:
имп. - импортного производства
отеч. - отечественного производства
Использование:
В рамках затратного и сравнительного подхода.
Таблица 4.3.1.
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке (Европейская часть РФ)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
38
Автодвигатели
Асфальтоукладчики
Аттракционы имп.
Баллоны газовые
Банкоматы
2-4
Башенные краны
3-5
Бензопилы Husqvarna
Бетономешалки отеч.
Букинистические книги*
Вагоны железнодорожные
Ванны стальные
Велосипеды горные имп.
Водные катера отеч.
Водные суда
Газовые плиты имп.
10-14
Газонокосилка Хонда
4-7
Гитары
Грузовой автотранспорт отеч.
Двигатели воздушных судов отеч.
Домашние животные
5-7
Домкраты отеч.
4-6
Дорожная техника имп.
2-4
Дорожная техника имп.
2-4
Дорожная техника отечественная
10-14
Дрели ручные имп. (свыше 3 лет)
8-9
Духи, одеколон
Духовые музыкальные инструменты
Евровагонка
7-9
Железнодорожные полувагоны
Здания передвижные
Земснаряды
Зубоврачебная техника импортная
Игровые автоматы
12-18
Камины дровяные
Камнерезное оборудование отеч.
Картины современных художников (не членов СХ)
Картины художественные РФ
Кинотехника имп.
6-8
Комбайны зерноуборочные
Комбайны зерноуборочные имп.
Комплект сборного брусового деревянного
коттеджа (1 эт. с мансардой)
Компрессоры отеч.
Компьютерные игры
Конвейеры ленточные
Кондиционеры
Котельное оборудование отеч.
10-14
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018
март 2018 г.
СРД-21
ноябрь 2017 г.
СРД-20
май 2017 г.
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18
май 2016 г.
№ п/п
СРД-17
ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования, %
9-11
4-6
3-5
5-8
3-5
4-6
2-3
3-4
2-4
3-4
6-8
12-16
7-10
11-14
2-5
12-14
3-5
9-14
9-13
9-12
10-14
2-4
9-11
11-14
3-6
8-9
3-7
6-8
12-15
6-8
12-14
10-13
3-5
9-12
4-6
3-4
5-8
6-8
3-5
3-5
9-13
2-4
2-4
3-4
3-4
12-14
6-8
1-2
5-6
1-3
5-7
4-5
8-10
3-5
10-12
4-6
9-12
12-16
10-14
2-3
13-16
8-10
6-8
10-14
8-10
3-5
5-8
1-2
2-3
4-8
5-7
8-10
5-7
3-6
11-14
10-12
5-8
11-14
12-14
СРД-22, май 2018 г.
5-8
4-6
9-12
10-14
14-17
8-10
5-7
8-11
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018
март 2018 г.
СРД-21
ноябрь 2017 г.
СРД-20
май 2017 г.
Кофемашины имп.
Крановое оборудование
Кухонная мебель имп.
Легковой автотранспорт имп.
Линии розлива молока
Лифтовое оборудование отеч.
Лодки надувные
Лошади
Мебель для гостиниц 5 звезд
Мебель для парикмахерских
Мебель имп.
Мебель отеч.
Мельницы шаровые
Металлопрокат черный
Мобильные телефоны (свыше 4 лет)
Мотоциклы отеч.
Музыкальные инструменты
Наручные часы
Насосы
Оборудование для сушки руды
Офисная мебель отеч.
Охранные системы сигнализации
Паллеты складские
Пищевые технологические линии имп.
Плитка облицовочная
Полиграфическое оборудование HEIDELBERG
ПП 1-С бухгалтерия
ПП 1-С бухгалтерия
Программные продукты (электронные карты)*
Пылесосы
Радиостанции отеч.
Разборные строительные леса
Рамы лесопильные
Резервуары металлические
Рентгеновские аппараты зубоврачебные имп.
Садовый инструмент
Сайдинг имп.
Сварочные аппараты отеч.
Светодиодное оборудование
Сепараторы жидкостные
Сеялки с/х для зерновых
Системы видеонаблюдения
Скульптуры
Слесарный инструмент
Собаки породистые
Собрания сочинений Б.Пастернака
Собрания сочинений Пушкина А.С.
Спортинвентарь
Стеллажи передвижные
Строительная техника Caterpillar
Строительная техника отеч.
Телевизоры имп. (свыше 2 лет)
Токарные резцы
Токарные станки (свыше 10 лет)
Торговое оборудования для магазинов
Трактора (Т и МТЗ) старого производства
Трактора имп.
СРК-2017
март 2017 г.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
99.
100.
101.
102.
103.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18
май 2016 г.
№ п/п
СРД-17
ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования, %
6-9
9-11
4-6
12-15
7-9
8-10
13-15
11-13
1-2
4-6
15-18
8-10
11-16
5-8
9-12
12-17
12-14
8-11
9-12
16-20
15-21
12-15
14-16
11-14
3-6
5-9
9-13
7-9
5-8
12-16
10-12
9-14
10-12
4-8
11-15
8-10
3-4
6-8
5-9
4-8
3-5
11-16
6-8
5-8
5-8
8-12
11-13
10-12
9-12
4-6
10-14
5-8
4-6
5-8
3-5
4-7
5-7
5-8
12-16
8-11
3-5
2-5
1-4
1-3
1-2
15-18
15-19
10-16
12
14
16
6-8
9-10
11-15
8-12
12-17
12-16
8-10
5-8
14-18
4-7
5-8
11-15
9-11
12-14
9-11
16-18
3-7
5-8
39
СРД-22, май 2018 г.
104.
105.
106.
107.
108.
109.
110.
111.
112.
113.
114.
115.
116.
117.
118.
Трактора отеч. современные
Трансформаторы отеч.
Тросы крановые
Фотоаппараты
Франшизы торговых магазинов*
Фрезерные станки JTM
Фрезы, резцы
Холодильники имп.
Швейные машины имп.
Шубы меховые
Электровелосипеды
Электродвигатели отеч.
Электроды
Электрообогреватели переносные
Японские краны-манипуляторы
10-12
9-11
5-7
8-9
5-6
5-8
5-7
4-6
2-4
1-4
15-24
11-14
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018
март 2018 г.
СРД-21
ноябрь 2017 г.
СРД-20
май 2017 г.
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18
май 2016 г.
№ п/п
СРД-17
ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования, %
6-8
10-13
9-11
6-8
9-11
7-10
6-8
6-9
8-12
4-7
5-7
8-9
5-7
6-8
6-8
5-6
6-7
5-7
4-6
*Коэффициенты уторгования, относящиеся к нематериальным активам, приведены в общей таблице для
МиО ввиду их небольшого количества.
40
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ
Таблица 5.1.1.
Ставки рефинансирования
Страна
РФ (ЦБ РФ)
РФ (ЦБ РФ)
США (ФРС)
Страны Евросоюза (ЕЦБ)
Ставка рефинансирования, %
7,25 - рефинансирования
7,25 - ключевая*
1,75
0
Дата
27.04.2018 г.
27.04.2018 г..
02.05.2018 г.
26.04.2018 г.
*Ключевая ставка — процентная ставка, по которой Центральный банк России (ЦБ РФ) предоставляет
кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ
готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении
процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость
фондирования банков. С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнивается к ключевой ставке.
Таблица 5.1.2.
Страновые риски для РФ
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
Год, время
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008, начало
2008, осень
2009
2010, май
2010, ноябрь
2011, апрель
2011, ноябрь
2012, май
2012, ноябрь
2013, май
2013, ноябрь
2014, май
2014, ноябрь
2015, май
2015, ноябрь
2016, май
2016, ноябрь
2017, май
2017, ноябрь
2018, май
Страновые риски, %
14,0 - 25,1
6,2 - 13,9
5,5 - 10,2
3,5 - 7,5
3,0 - 4,5
2,5 - 3,5
2,0 - 3,0
1,8 - 3,0
1,5 - 2,8
1,5 - 2,5
2,0 - 3,75
2,75 - 4,50
2,90 - 4,80
2,5 - 4,0
2,4 - 3,0
2,9 - 4,5
2,6 - 3,8
2,9 - 3,4
2,6 - 3,8
2,8 - 4,1
3,1 - 4,4
3,5 - 4,8
5,6 - 6,5
5,5 - 7,1
3,8 - 5,0
3,5 -4,6
2,5 - 4,0
2,5 - 3,8
2,7 - 4,0
Примечания
финансовый кризис
финансовый кризис
снижен рейтинг банков РФ
прошли выборы
низкий рост ВВП
снижение рейтингов
влияние санкций, рейтинг ВВВ1
кризис, понижение рейтинга
снижение ВВП
рост стоимости нефти
стабилизация экономики
Ва1-ВВВ
санкции
41
СРД-22, май 2018 г.
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы
Использование:
При прогнозировании денежных потоков.
Таблица 5.2.1.
Индексы - дефляторы
№ п/п
Наименование
1.
Инфляция
2.
Изменение курса валют, руб./долл.
3.
ФОТ (среднеотраслевой)
4.
Удорожание стоимости СМР
5.
Электроэнергия
6.
Коммунальные расходы (тепло, вода и прочее)
7.
Плата за аренду земельных участков
8.
Удорожание стоимости ремонтных работ
9.
10.
НДС
Налог на прибыль
11.
Индексы цен производителей
12.
Тарифы на газ населению
13.
14.
Тарифы на ж/д перевозки грузов
Доходы населения
15.
Цены на нефть, долл./баррель
2018
1,040
1,043
64,7
70,3
1,041
1,045
1,025
1,035
1,040
1,065
1,048
1,055
1,050
1,060
1,072
18%
20%
1,04
1,055
1,034
1,045
1,040
1,015
62
70
2019
1,0403
1,042
66,9
70,8
1,013
1,025
1,023
1,030
1,069
1,076
1,040
1,045
1,060
1,050
1,065
18%
20%
1,04
1,050
1,031
1,042
1,040
1,010
65
73
2020
1,0404
1,041
68,0
73,2
1,015
1,023
1,023
1,030
1,040
1,065
1,040
1,045
1,050
1,040
1,050
20%
20%
1,04
1,045
1,030
1,040
1,040
1,034
67
75
Приведенные данные построены с учетом прогнозов МЭР, Росстата, Госкомзема, Индексов цен в
строительстве (Ко-Инвест), Планов развития РФ на ближайшие 3 года, мнений специалистов (прогнозы
сделаны с осреднением различных данных).
42
СРД-22, май 2018 г.
5.3. Экспертные мнения специалистов
Экспертные
мнения
специалистов,
высказанные на дискуссиях по оценке на
открытых форумах в сети Интернет,
являются примерами точных ответов на
сложные вопросы теории и практики оценки.
5.3.1. Недвижимость
1. Дискуссия по вопросу «НДС в
Рыночной
Стоимости
Объекта
Недвижимости»
www.appraiser.ru
(31.12.2017 г.) Шогин В.
Ндс не проблема оценщиков. если приставов
это волнует, пусть меняют свой закон или НК
РФ в части налогообложения операций
продажи арестованного имущества. А равно
и банки пусть занимаются тем же.
Нашу деятельность в основном регулирует
фз-135 (детали перечислять не будем). Здесь
смотри определение РС. Не надо копаться в
фз О бухучете, НК РФ и т.д.
Даже решения судов надо рассматривать под
призмой существа спора и ИМЕЮЩИХСЯ В
ДЕЛЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ. Поэтому решения
судов не натягиваются автоматически на все
ситуации.
2. Дискуссия по вопросу «Ещё раз о РС
права аренды застроенного участка»
www.appraiser.ru 08.03.2018 г. Eugene
Есть требование рег. палаты по набору доктов для регистрации здания, без док-тов на
ЗУ, по крайней мере у нас, не регистрируют.
Как взяли в залог здание без залога ЗУ,
вопрос к банку, если не ошибаюсь - это
прямое нарушение закона, ссылку не дам,
никогда не интересно было каким именно это
регламентируется.
Выкуп участка под зданием нормальное
явление, если зарегистрировали здание, то
как минимум право на заключение договора
аренды уже есть (отказать не могут), если
есть право аренды, то есть льготное право на
выкуп в собственность, сейчас если не
ошибаюсь от 3% до 15% от кадастровой
стоимости в зависимости от статуса
населенного пункта, если нет местных
заморочек.
Вопрос по оборотоспособности права аренды
без здания, скорее вопрос философский, а не
практический, причем из области софистики.
Давайте
по
аналогии
рассмотрим
оборотоспособность
кирпича.
Рынок
кирпича не в здании есть? Есть. И права
аренды без застройки есть. Кирпич как часть
здания в составе ЕОН продается? Да. И право
аренды переуступается. Рынок б/у кирпича
есть? Есть. Рынок ЗУ на праве аренды с
ветхой застройкой под снос тоже есть.
Соответственно
философский
вопрос:
Кирпич в здании необоротный актив или РС
иметь может? Он же следует судьбе
улучшений...
ПС1. Тогда и право собственности в составе
ЕОН
необоротоспособно?
Зачем
его
выкупать, если ЗУ должен следовать судьбе
здания по закону? Заплатил за здание и баста.
ПС2. Выдвигая такие предположения Вы
полностью рушите логику затратного
подхода,
тогда
как
эта
логика
подтверждается
постоянной
практикой
девелоперов: подбор участка, получение на
него тех или иных прав, строительство
продажа готового объекта. Вы же не будете
утверждать, что после постройки здания
девелопер
списывает
первоначальный
платеж за право на участок в убыток, т.к.
право вдруг стало необоротоспособным?
43
СРД-22, май 2018 г.
5.3.2. Бизнес
1. Дискуссия по вопросу «Оценка акций
некотируемых на 1996 год для нотариуса»
www.appraiser.ru (04.02.2018 г.) blinov-a-v
Обычно удается получить баланс даже на
такие годы в открытых либо платных базах
данных. Но это еще не все: важно знать,
состав акций на тот момент (все ли они
одного типа и номинала), а также не было ли
конвертации в последующем. Решается
изучением Устава и дат регистрации выпуска
акций.
Если совсем нет информации, то это
проблема заказчика (наследника), только он
может договориться с бухгалтерией (точнее,
с конкретным бухгалтером, ибо официально
вправе отказать за истечением срока
хранения). Причем именно наследник вправе
44
решать: какие затраты, в том числе времени,
он готов нести, чтобы получить эти акции, и
стоят ли они того. Для этого можно
прикинуть текущую стоимость этих акций и
сообщить заказчику, пусть решает.
Никаких иных способов, не противоречащих
135-ФЗ, увы, не придумаешь.
Если отойти от формальностей оценки в
сторону НК и логики. Акции наследник
получает сейчас. Госпошлина должна быть
рассчитана от цены на дату в прошлом.
Оцениваем
текущую
стоимость
и
индексируем на дату в прошлом уже деньги,
по ИПЦ, например. В этом есть хоть какой-то
здравый смысл. Сам так не делал никогда (не
стремлюсь иметь репутацию безотказного).
СРД-22, май 2018 г.
РАЗДЕЛ 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ
ДАННЫХ
Приведены отдельные алгоритмы получения
расчетных параметров. Частично алгоритмы
приведены в СРД №1- 19 (2008-2016 гг.).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1)
Расчеты проводятся в соответствии с
методическими работами [5,7].
Определяется действительная рыночная
прибыль предпринимателя.
Прибыль
предпринимателя
(ПП) - относительный
дополнительный
доход на денежные вложения в улучшения
ЗУ, формирующийся рынком при куплепродаже нового объекта недвижимости.
Прибыль предпринимателя характеризует
увеличение стоимости имущества вследствие
изменения условий окружающей среды.
Внешний
износ
(ВнИ) - прямой
относительный убыток на денежные
вложения в улучшения ЗУ, формирующийся
рынком при купле - продаже нового объекта
недвижимости.
Внешний износ характеризует уменьшение
стоимости имущества вследствие изменения
условий окружающей среды.
В данном номере приводятся алгоритмы
упрощенного метода определения ПП
(ВнИ).
Основным
законодательным
актом,
регулирующим земельные отношения в РФ,
является
Земельный
кодекс
РФ
(Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября
2001 г.; Федеральный Закон «О введении в
действие Земельного кодекса Российской
Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
Оценка земельных участков производится в
соответствии с:
- «Методическими
рекомендациями
по
определению
рыночной
стоимости
земельных
участков»
Минимущества
России, №568-р от 07 марта 2002 г.;
- «Методическими
рекомендациями
по
определению рыночной стоимости прав
аренды земельных участков» Минимущества
России, №1102-р от 10 апреля 2003 г.
Рассмотрим метод выделения.
Алгоритм
определения
рыночной
стоимости ЗУ (сокращенно)
Применение: для оценки застроенных ЗУ.
Условия применения метода: наличие
информации о ценах (предложениях) на
рынке купли-продажи улучшений с ЗУ,
аналогичными оцениваемому комплексу;
соответствие улучшений ЗУ его наиболее
эффективному использованию.
Последовательность действий:
- определение элементов сравнения объекта
оценки и аналогов;
- определение различий аналогов и объекта
оценки;
- определение
корректировок
цен
(предложений) аналогов;
- проведение корректировок;
- расчет рыночной стоимости объекта оценки
путем обобщения скорректированных цен
(предложений);
- расчет стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений оцениваемого
ЗУ;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
ЗУ путем вычитания из рыночной стоимости
единого
объекта
недвижимости,
включающего в себя оцениваемый ЗУ,
стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений ЗУ.
При определении суммы затрат на создание
улучшений ЗУ следует учитывать прибыль
инвестора, которая является разностью
между ценой продажи и затратами на
создание аналогичных объектов.
При определении стоимости замещения или
стоимости воспроизводства учитывается
размер накопленного износа улучшений,
который
может
определяться
в
относительных единицах или в денежном
выражении
как
сумма
физического,
функционального и части экономического
износа, относящегося к улучшениям.
Внешним
износом
является
потеря
стоимости единого объекта недвижимости,
обусловленная отрицательным воздействием
внешних по отношению к нему факторов.
При определении стоимости прав аренды ЗУ
действия выполняются в аналогичной
последовательности.
Рассмотрим формулу (1) применительно к
методу выделения:
45
СРД-22, май 2018 г.
РС = ВС (1+ПП) (1 – Физ. И) (1 – Функц.
И) (1 – Вн. И) + СЗУ, (1)
где ПП - коэффициент учета прибыли
предпринимателя, %;
Физ. И - физический износ, %;
Функц. И - функциональный износ; %;
Вн. И - внешний износ, %.
В методе выделения подразумевается:
РС - скорректированная стоимость объекта
оценки по рыночной выборке аналогов;
ВС - стоимость восстановления (замещения)
улучшений объекта оценки;
СЗУ - определяемая стоимость прав на ЗУ.
Преобразуем это выражение для расчета
интересующих нас параметров:
(1 + ПП) (1 – Вн. И) = (РС – СЗУ)/ВС (1Физ. И) (1 – Функц. И).
Примем следующие предпосылки:
1. РС = РСi - рыночная стоимость i-го аналога.
2. Основная предпосылка - возможность
точного определения СЗУi.
3. ВСi - стоимость
восстановления
(замещения) аналога может быть рассчитана.
4. Износы аналога могут быть рассчитаны.
5. Соблюдается условие РС > СЗУ.
При
выполнении
вышеприведенных
предпосылок путем расчета можно получить
набор (1 + ПП) (1 – Вн. И) для различных
аналогов без их существенных корректировок.
Следует отметить, что одновременно не
могут
существовать
и
прибыль
предпринимателя, и внешний износ - это
взаимоисключающие понятия, поэтому при
расчетах могут иметь место два варианта:
- левая часть выражения больше единицы, т.
е. рыночная стоимость улучшений больше
стоимости
воспроизводства,
тогда
существует прибыль предпринимателя:
ПП > 0 (внешний износ равен нулю);
- левая часть выражения меньше единицы,
т.е. рыночная стоимость улучшений меньше
стоимости воспроизводства, тогда существует
внешний износ (прибыль предпринимателя
отсутствует, ПП = 0).
Таким образом, не проводя корректировок
аналогов на специфические характеристики
объекта оценки, можно получить ПП
(внешние износы) расчетным путем для
различных аналогов при различном их
местоположении. Имея набор ПП (Вн. И) для
определенного класса аналогов (сходного с
классом объектов оценки), достаточно точно
можно прогнозировать ПП (Вн. И) и для
объекта оценки.
Преимуществами
упрощенного
метода
определения прибыли предпринимателя
(внешнего износа) являются:
- использование
общепринятого
нормативного метода выделения;
- возможность использования не для объекта
нового строительства, а для объекта с
износами;
- дифференцированный подход к расчету ПП
(внешнего износа) для набора различных
аналогов.
Недостатками
упрощенного
метода
являются:
- сложность определения стоимости ЗУ для
каждого аналога;
- сложность определения физических и
функциональных износов для каждого
аналога.
Частично названные недостатки можно
устранить при подборе аналогов недавних
годов постройки или аналогов с износами, не
превышающими 10-20% [ 8 ].
Справочно: для расчета ПП и ВнИ
использованы
удельные
расценки
справочников
Ко-Инвест
(УПСС)
и
сборников «Индексы цен в строительстве»
Ко-Инвест. Для иных расценок (например,
УПВС -1972 г.) ПП и ВнИ имеют иные
значения.
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)
Метод валовых рентных мультипликаторов
относится
к
доходно-сравнительному
подходу и интенсивно используется для
оценки стоимости при наличии развитых
рынков купли-продажи и сдачи в аренду
объектов.
Алгоритм
1. Определяются
классы
объектов
и
присущие им характеристики.
2. Выполняются исследование рынка куплипродажи объектов заданного класса и отбор
46
данных
о
стоимости
предложений.
Временной диапазон - не более 1-2 мес.
Объем выборки - свыше 15-20 данных.
3. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается значение среднего по стоимостям
Сстоимость.
4. Выполняются исследование рынка сдачи в
аренду объектов заданного класса и отбор
СРД-22, май 2018 г.
данных
о
стоимости
предложений.
Временной диапазон - не более 1-2 мес.
Объем выборки - свыше 15-20 данных.
5. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается значение среднего по стоимостям
Саренда.
6. Рассчитывается ВРМ:
ВРМ = Сстоимость / Саренда
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)
Алгоритм
1. Анализируются
балансовые
данные
предприятия (формы №1, 2) за 5 лет.
2. Выполняются расчеты темпов роста
годовой операционной прибыли и чистой
прибыли за 4 года.
3. Выполняются
расчеты
соотношения
«долг/собственный капитал».
4. Анализируются
и
пересчитываются
(осредняются) годовые индексы РТС1 и
РТС2 (ММВБ).
5. Строятся
линейные
корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
годовой операционной прибыли и РТС1РТС2 (ММВБ). Получаются значения
коэффициента бета рычагового.
6. Строятся
линейные
корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ).
Получаются значения коэффициента бета
безрычагового.
7. Рассчитываются
скорректированные
значения коэффициента бета безрычагового с
учетом соотношения «долг/собственный
капитал» от базовых значений коэффициента
бета рычагового.
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2)
Коэффициенты перехода на вторичный
рынок определялись по предложениям к
продаже «нового» (Цнового) и «нового, не
бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта.
Отбирались объекты с разницей во времени
изготовления свыше 1 года. Предполагалось,
что для оферт коэффициенты уторгования
сравнимы, физические и функциональные
износы отсутствуют.
Общая расчетная формула:
Кперехода = Цвтор / Цнового
Кперехода - коэффициент перехода на
вторичный рынок;
Также применялся метод построения
корреляционно-регрессионных
уравнений
снижения стоимости объектов на вторичном
рынке за 4 года. Находилось пересечение
регрессионного уравнения с осью абсцисс и
сравнивалось со стоимость новых объектов
на первичном рынке.
47
СРД-22, май 2018 г.
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)
Объективными факторами, влияющими на
размеры
скидок
при
уторговании
(уторговывании), являются: конъюнктура
рынка
товара;
степень
освоенности
поставщиком производства импортируемого
изделия;
степень
монополизации
производства;
финансовое
положение
фирмы-поставщика;
отношения
между
продавцом и покупателем; экономическая и
внутриполитическая обстановка в стране
продавца. Поправка на уторгование вводится
в том случае, если в качестве конкурентного
материала
используется
ценовая
информация,
не
являющаяся
твердо
установленной
(цены
коммерческих
предложений).
Коэффициенты уторгования для машин и
оборудования
определяются
с
одновременным использованием следующих
методологических приемов:
48
- определяется разница между спросом
(куплю) и предложением (продам) по данным
сети Интернет;
- определяется
средняя
скидка
на
уторгование
по
разнице
между
максимальными и минимальными ценами
предложения одного и того же товара на
региональном рынке (прайс - листы) по
данным сети Интернет;
- определяется по величине торговой
надбавки на данный товар (по публикуемым
данным в сети Интернет);
- определяется по отдельным публикациям о
скидках (разницы в инвойс - проформе и цене
сделки);
- определяется по разнице между оптовыми и
розничными ценами;
- определяется по разнице цен аукционов;
- определяется по опросам дилеров и т.п.
СРД-22, май 2018 г.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При работе над СРД № 22 2018 г.
осуществлен
мониторинг
отдельных
параметров расчетных данных.
Круг
рассмотренных
информационных
данных расширен. Совершенствовалась
методология
информационного
сбора
данных, их подготовка к обработке и
используемые
программные
продукты.
Большинство первичных входных данных
заархивировано.
Ограниченный объем справочника (около 50
стр. для удобства тиражирования) не
позволяет поместить большое количество
информации в одном номере, поэтому в
следующих
номерах
справочника
информация будет обновлена и дополнена.
Подготовкой
справочника
занимается
команда профессиональных оценщиков,
поэтому в следующих выпусках не
исключено появление новых разделов.
По мнению авторов, изменение рыночной
ситуации на территории РФ в условиях
окончания
общемирового
финансового
кризиса
диктует
необходимость
осуществления отдельных мониторингов с
интервалом не менее 0,5 - 1,0 года, что
позволит отслеживать динамику расчетных
параметров. Финансовый кризис показал, что
рынки купли-продажи и сдачи в аренду
объектов
недвижимого
имущества
реагируют
на
кризисную
ситуацию
медленно, поэтому в следующем номере
справочника будут приведены мониторинги
отдельных параметров рынков с обобщением
накопленных данных.
Справочник преследует, в основном, три
цели:
- ознакомить заинтересованных лиц с
значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Коллектив авторов благодарит специалистов
за оказанное внимание к настоящей работе и
надеется на продолжение общения.
49
СРД-22, май 2018 г.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО»
1. Следует
отметить,
что
сбор
информационных данных по отдельным
городам РФ достаточно трудоемок. В связи с
этим коллектив разработчиков «Справочника
расчетных данных» намерен сотрудничать с
региональными оценщиками в части
получения
таковых
данных
на
взаимовыгодной основе (практика показала,
что некоторые оценщики предпочитают
получить новый справочник СРД в
электронном виде).
2. В связи с инфляцией цена номеров
справочника
будет
незначительно
50
увеличиваться. Периодичность выпуска
справочника планируется 2 номера в год,
поэтому ООО «НЦПО» предлагает годовую
подписку на справочник на условиях 10%ной скидки.
3. В связи с большой заинтересованностью
оценщиков и консультантов в приобретении
справочника СРД считаем целесообразным
для стабилизации цены номеров справочника
предложить размещение рекламы на
страницах последующих номеров.
СРД-22, май 2018 г.
ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Яскевич
Е.Е.
Практика
оценки
недвижимости, М., Техносфера, 2011 г.,
502 с.
2. Яскевич Е.Е. Практика оценки объектов,
связанных с нематериальными факторами
воздействия, М., Техносфера, 2012 г., 560 с.
3. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Машины и
оборудование. Исследования коэффициентов
перехода на вторичный рынок, физических и
функциональных износов объектов с
изменяющейся стоимостью. www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru М., 2011.г.
4. Яскевич Е.Е. Практические методы и
примеры
проведения
сравнительных
корректировок при оценке недвижимости
(купля - продажа и аренда). Прибыль
предпринимателя и внешний износ. Оценка
инфраструктурных
объектов.
ООО
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2007 г., 170 с.
5. Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли
предпринимателя, времени создания и
состава строительных расходов для объектов
недвижимости.
ООО
«НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 2007 гг., 91 с.
6. Яскевич Е.Е. Методика оценки зданий памятников культурного наследия. ООО
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004, 2008 гг., 80 с.
7. Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния
внешних износов, сервитутов и арендных
договоров
на
стоимость
объектов
недвижимости,
ООО
«НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 97 с.
8. Яскевич Е.Е. Влияние физических и
функциональных износов на рыночную
стоимость
объектов
недвижимости.
Взаимовлияние износов. www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru
9. Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ
факторов влияния на функциональный износ
и методология его определения. М., 2009,
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
10. Сборники СРД №1…21 за 2008 - 2017 гг.
11. Яскевич Е.Е. Практика оценки бизнеса,
М., Техносфера, 2013 г., 584 с.
12. Асват
Дамодаран.
Инвестиционная
оценка. Инструменты и техника оценки
любых активов. -М., Альпина Бизнес Букс.
2004, -1342 с.
13. Сборник СРК-2018 за 2018 г.
14. Яскевич Е.Е. Альтернативные методы
расчета арендных ставок для недвижимости.
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
51
Справочное издание
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД №22, 2018 г.
Редактор - Е.Е. Яскевич
Компьютерная верстка - А.Е. Яскевич
Подписано к печати 06.05.2018 г.
Формат издания 60х90 1/8
Бумага офсетная
Объем 2,5 уч.-изд. л.
