СРД-23 ноябрь 2018

Научно Практический Центр Профессиональной Оценки
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 23, 2018
Москва 2018
ООО «Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки (НЦПО)»
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 23
Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича
Москва 2018 г.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №23) / Под ред. канд. техн.
наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки»,
2018 г. - 48 с.
В настоящем справочнике представлены
цифровые расчетные параметры, полученные
с помощью апробированных методик и
программных продуктов, для использования
узкопрофильными
специалистами
(Оценщиками
и
Консультантами),
знакомыми с методологией оценки. Многие
данные приведены из практических отчетов
по оценке.
Справочник преследует, в основном, три
цели:
- ознакомить заинтересованных лиц со
значениями расчетных параметров;
ISBN 978-5-9909276-6-7
2
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Справочник может представлять интерес для
практикующих оценщиков, специалистов
экономического профиля, студентов и
аспирантов
соответствующих
специальностей.
© ООО «Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки», 2018
СРД-23, ноябрь 2018 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ................................................................................................................................................ 4
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ ........................................................................................................... 5
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ .......................... 5
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ ..................................... 10
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты .......................................................... 13
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость
прав собственности» для земельных участков ................................................................................. 13
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости............................................... 16
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2018 гг. ............................................... 17
1.5. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве, СанктПетербурге, Московской области ...................................................................................................... 18
1.6. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С - В» с различным уровнем
отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи ................................................................ 18
1.7. Средние товарные чеки в Москве и по России.......................................................................... 19
1.8. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученные методом рыночной экстракции .. 19
Раздел 2. БИЗНЕС ............................................................................................................................. 20
2.1. Виды и типы мультипликаторов ................................................................................................. 20
2.2. Балансовые значения коэффициента бета (рычагового и безрычагового) ............................. 21
2.3. Расчетные мультипликаторы ...................................................................................................... 22
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов ................ 24
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных акций 24
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ
И
НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ
АКТИВЫ (НМА) ............................................................................................................................... 25
3.1. Франчайзинг и роялти.................................................................................................................. 25
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ............................................................... 28
3.3. Сроки экономической жизни технологий .................................................................................. 29
3.4. Стоимости футболистов сборной РФ ......................................................................................... 30
3.5. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке .................................................................... 31
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО) .................................................................... 32
4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки ........................ 32
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок ............................................... 33
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке .................................................................... 35
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ........................................................................................................... 37
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ....... 37
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы ..................................................................................... 38
5.3. Экспертные мнения специалистов.............................................................................................. 39
5.3.1. Недвижимость ........................................................................................................................... 39
5.3.2. Бизнес ......................................................................................................................................... 40
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ. 41
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1) ......................................... 41
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)...................................................................... 42
Коэффициенты капитализации (к п. 1.8)........................................................................................... 43
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2) ....................... 43
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2) ............................................... 44
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)............................................................................... 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................................................. 45
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО» .................................................................................................. 46
ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ................................................................................................. 47
3
СРД-23, ноябрь 2018 г.
ВВЕДЕНИЕ
Проведение работ по оценке и консалтингу
опирается
на
расчетные
параметры,
технология получения которых достаточно
трудоемка
и
требует
определенного
методологического обоснования и научной
подготовки.
В условиях изменяющейся российской
экономики основные расчетные параметры
(бета, риски, прибыль предпринимателя,
мультипликаторы, роялти, коэффициенты
Чилтона,
корреляционно-регрессионные
связи и т. п.) с течением времени также
изменяются, что требует постоянного
проведения их мониторинга, который
показывает динамику изменения этих
данных
и
позволяет
специалистам,
работающим
в
области
оценки
и
консалтинга, получать надежные расчетные
цифровые параметры.
С другой стороны, наличие таких данных
существенно облегчает процесс проверки
отчетов и работу по оценке и консалтингу.
В настоящем справочнике представлены
цифровые расчетные параметры, полученные
с помощью апробированных методик и
программных продуктов, предназначенные
для
узкопрофильных
специалистов,
знакомых с методологией оценки. Многие
данные приведены из практических отчетов
по оценке.
В современных условиях российской
практики оценки и консалтинга работа по
получению исходных цифровых данных у
специалистов оценочных и консалтинговых
фирм занимает много времени и опирается на
многие
источники
информации.
Объединение
большинства
расчетных
4
данных в одном сборнике поможет снизить
трудоемкость исследовательских работ.
На основании многолетнего опыта работы по
анализу динамики изменения отдельных
расчетных
параметров,
периодичность
выпуска справочников СРД определена на
уровне полугодового срока времени, поэтому
за год выпускается 2 номера. Отдельные
сравнительные
расчетные
параметры
(например, ПП, ВРМ) по определенному
местоположению
объекта
оценки
(недвижимость) можно найти и сопоставить
либо в четных, либо в нечетных номерах
справочников.
Тематические
разделы
справочника
охватывают
следующие
направления
исследований:
- мониторинг расчетных данных;
- корреляционно-регрессионные связи;
- статистически достоверные результаты
обработки информационных данных;
- информационные данные и т. п.
В справочниках представлены практические
примеры выполненных работ по получению
расчетных данных из отчетов по оценке
(части практических отчетов).
В завершающем разделе справочника можно
ознакомиться
с
основными
методологическими
алгоритмами
проведения
расчетов
и
получения
представленных в справочнике данных.
Список литературных источников содержит
методические материалы, использованные
при проведении аналитических расчетов.
Каждый номер содержит новые данные,
применяемые в оценке и консалтинге, а
также результаты мониторингов.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
РАЗДЕЛ 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ
Использование:
- при проведении АННЭИ;
- в затратном подходе при приведении
стоимости затрат на новое строительство к
рыночным стоимостям;
- в сравнительном подходе для обоснования
корректировок;
- при инвестиционном проектировании для
решения финансовых вопросов и т. п.
В
расчетах
приняты
следующие
коэффициенты:
- прибыли предпринимателя Кпп = 1 + ПП;
- внешнего износа КВнИ = 1 – ВнИ,
где:
ПП - отношение прибыли предпринимателя
к
стоимости
нового
строительства
улучшений на дату оценки;
ВнИ - отношение внешних износов к
стоимости нового строительства улучшений
на дату оценки.
Представленные ниже данные получены с
помощью программного продукта «НПП».
Расчеты прибыли предпринимателя и
внешних износов выполнены на основании
следующих методик:
- Методика
оценки
прибыли
предпринимателя, времени создания и
состава строительных расходов для объектов
недвижимости / ООО «НПЦПО». - М., 2004,
2007. www.cpcpa.ru;
- Методика оценки влияния внешних
износов, сервитутов и арендных договоров
на стоимость объектов недвижимости / ООО
«НПЦПО». - М., 2004. www.cpcpa.ru;
- Классификация основных типов зданий и
сооружений для производства работ по
оценке. Методика ускоренного определения
функционального
износа
объектов
недвижимости / ООО «НПЦПО». - М., 2005.
www.cpcpa.ru.
Таблица 1.1.1
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
1.
2.
3.
4.
5.
Признаки появления прибыли предпринимателя
Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Относительно высокая стоимость земельных участков
Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
Высока доля элитного строительства улучшений (класса «A»)
Признаки наличия внешнего износа
Отсутствует новое строительство улучшений
Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов недвижимости
Относительно низкая стоимость земельных участков
Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при
применении метода остатка и выделения
Представленные в табл. 1.1.2 результаты
определения ПП и ВнИ получены в процессе
работ по оценке, а также были специально
рассчитаны
для
настоящего
номера
справочника
(в
соответствии
с
вышеупомянутыми
методиками
проанализированные
стоимостные
параметры улучшений сравнивались с
предыдущими
значениями
в
рассматриваемом сегменте рынка).
5
СРД-23, ноябрь 2018 г.
6
ноябрь
2018 г.
Рыночные
внешние износы
(ВнИ), %
Констр.
система
(КС), класс
ноябрь
2017 г.
Архангельск
Середина
Середина
Окраина
2. Владивосток
Центр
Окраина
Центр
Середина
Середина
3. Волгоград
Середина
Середина
Середина
4. Екатеринбург
Центр
Центр
Центр
Окраина
Середина
Окраина
Середина
5. Иркутск
Середина и окраина
Середина
Центр
6. Калуга
Центр
Середина
Середина
7. Киров
Середина
Середина
Середина
8. Кострома
Середина
Середина
9. Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина и окраина
Середина
10. Курск
Середина
Середина
11. Москва
Центр
Окраина
Тип недвижимости
ноябрь
2018 г.
1.
Город, область,
местоположение объекта
ноябрь
2017 г.
№ п/п
Рыночная
прибыль
предпринимателя
(ПП), %
Таблица 1.1.2.
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ
Торговые
Офисы
Производственные помещения
1, «C»
3, 6, «В»
1, «C»
21
15
5
19
13
4
3*
5*
Офисы
Производственные помещения
Магазины
Гостиницы
Типовое жилье
4, «C»
4, «C»
1, «C»
1, 3, «С-В»
4, «C»
34
12
44
20
29
36
15
46
25
27
Магазины
Магазины
Офисы
1, «C»
6, 11, «В»
1, 4, «C»
30
36
24
32
34
22
3, 4, «В»
1, 4, «C»
1, 6, «В»
4, «В»
1, 6, 11, «В»
1, 4, «C»
4, «C»
20
21
30
29
30
15
21
22
18
27
27
29
13
24
4, «C»
1, «C»
4, «C»
16
26
15
19
30
19
Производственные помещения
Офисные помещения
Типовое жилье
1, «C»
4, «C»
4, «С-В»
16
20
19
17
21
18
Производственные помещения
Магазины
Офисные помещения
4, «C»
1, 4, «C»
4, «C»
17
35
23
14
30
17
Офисные помещения
Производственные здания
1, «C»
1, 4, «C»
13
8
10
7
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговое помещение
Производственные помещения
Типовое жилье
2, «C»
1, «В»
1, «C»
4, «C»
4, «С-В»
38
39
32
18
25
34
37
28
16
22
Производственные помещения
Типовое жилье
4, «C»
4, «С-В»
15
17
13
15
Элитное жилье
Элитное жилье
1, 3, «A»
1, 3, «В»
62
49
52
42
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения (встроенные)
Магазины
Производственные помещения
Типовое жилье
Производственные здания
Магазины
Офисные помещения
3*
ноябрь
2018 г.
Типовое жилье
4, «С-В»
44
38
Торговые комплексы
1, 6, «А, В» 87
74
Магазины
1, 4, «C»
43
41
Торговые комплексы
1, 6, «В»
68
64
Торговые комплексы
4, 6, «В»
45
42
Производственные помещения
1, 4, «C»
36
35
Производственные помещения
1, 4, 3, «C» 33
31
Офисы
3, 6, «A»
66
57
Офисы
3, 6, «В»
59
56
Центр и основные магистрали Офисы
1, «C»
44
39
Окраина
Офисы
3, 6, «В»
39
36
Окраина
Офисы
4, 1, «C»
38
32
Середина
Склады-терминалы
4, «В»
58
52
Приближенно ко МКАД
Склады-терминалы
4, «В»
64
61
Средние районы
Склады-терминалы
1, 4, «C»
43
41
Средние районы
5
12
11
Гаражи металлические (3  6 м)
Центр
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
1, 3
67
58
Середина
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
1, 3
61
52
Приближенно ко МКАД
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
1, 3
55
46
Середина
Гостиницы 3-4 звезды
3, 6, «В, С» 22
26
Середина
Типовое жилье
4, «С, В» 38-50 32-41
12. Московская область
15-25 км от МКАД
(Рублево-Успенское и
Элитные загор. влад. по индив. проектам
1, 3
49
42
Новорижское шоссе)
40-50 км от МКАД
(Рублево-Успенское и
Элитные загор. влад. по индив. проектам
1, 3
40
36
Новорижское шоссе)
20-40 км от МКАД
Типовые загор. влад. соврем. постройки
1, 7
32
29
20-40 км от МКАД
Типовые загор. влад. соврем. постройки
7
30
26
50-60 км от МКАД
Типовые загор. влад. соврем. постройки
1
38
30
60-70 км от МКАД
Типовые загор. влад. соврем. постройки
1
30
27
20-40 км от МКАД
Типовое жилье
4, «C»
20-25 19-25
10-20 км от МКАД
Офисы
1, 3, 4, 6, «В» 13
12
10-20 км от МКАД
Офисы
1, 4, «C»
12
11
30-40 км от МКАД
Офисы
1, 4, «C»
10
10
50-60 км от МКАД
Офисы
1, 4, «C»
7
6
70-90 км от МКАД
Офисы
1, 4, «C»
5
6
10-20 км от МКАД
Склады-терминалы
6, «В»
66
63
40-70 км от МКАД
Склады-терминалы
6, «В»
49
48
10-30 км от МКАД
Магазины
1, «C»
44
39
30-60 км от МКАД
Магазины
1, «C»
32
30
70-90 км от МКАД
Магазины
1, «C»
24
22
10-30 км от МКАД
Производственные помещения
4, «C»
14
14
30-60 км от МКАД
Производственные помещения
4, «C»
16
15
70-90 км от МКАД
Производственные помещения
4, «C»
10
11
80-100 км от МКАД
Коровники
2, «C»
13. Мурманск
Центр города
Офисные помещения
1, 4, «C»
25
24
Центр города
Торговые помещения
1, 4, «C»
29
32
Окраина
Офисные помещения
1, 4, «C»
13
16
Окраина
Производственные помещения
1, 4, «C»
11
12
Средина
Типовое жилье
4, «C»
19
21
Рыночные
внешние износы
(ВнИ), %
Констр.
система
(КС), класс
ноябрь
2017 г.
Тип недвижимости
ноябрь
2018 г.
Город, область,
местоположение объекта
ноябрь
2017 г.
№ п/п
Рыночная
прибыль
предпринимателя
(ПП), %
СРД-23, ноябрь 2018 г.
-22
-19
Середина
Центр
Центр
Середина
Окраина
Середина
Окраина
Центр и основные магистрали
7
8
5
6
Магазины
Офисные помещения
Магазины
Офисные помещения
Производственные здания
Офисы
Магазины
Производственные здания
Типовое жилье
3, 6, «C»
4, «В»
3, 6, «C»
4, «В»
4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «C»
4, «C»
36
22
24
17
12
20
31
10
16
38
24
20
18
12
19
29
11
17
Промышленные здания
1, 4, «C»
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
1, 4, «В»
1, 4, «C»
4, «C»
36
31
17
38
33
15
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
Типовое жилье
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «В»
1, 4, «C»
4, «C»
4, «С, В»
40
23
21
14
19
33
43
21
23
12
14
30
Магазины
Типовое жилье
4, «В»
4, «С, В»
26
15
24
13
1, 3, «A»
1, 3, «В»
1, 6, «А, В»
1, 6, «В»
4, «В»
1, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
4, «С, В»
36
29
60
49
26
30
25
19
22
40
34
27
53
51
31
31
26
19
19
42
Типовое жилье
ИЖС
Магазины
Магазины
Офисные помещения
Офисные помещения
Гостиницы
Производственные здания
1, 4, «C»
1, 2, «C»
1, 4, «В»
1, 4, «C»
1, «В»
1, «C»
1, «C»
1, «C»
17-21
13-17
16-21
11-16
11-19
14-16
12-16
15-22
13-18
12-16
17-24
10-19
13-18
11-14
14-16
16-19
Офисные помещения
Офисные помещения
Магазины
Магазины
Производственные помещения
1, «C»
1, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
1, 4, «C»
17
12
20
21
15
15
13
23
22
13
Элитное жилье
Элитное жилье
Торговые комплексы
Торговые комплексы
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
Типовое жилье
ноябрь
2018 г.
4, «C»
Складские помещения
Рыночные
внешние износы
(ВнИ), %
Констр.
система
(КС), класс
ноябрь
2017 г.
14. Новокузнецк
Ближе к окраине
15. Новосибирск
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзона
Середина
Середина
Окраина, промзона
Середина
16. Новочебоксарск
Промзона
17. Оренбург
Центр города
Окраина
Окраина
18. Ростов-на-Дону
Центр
Окраина
Центр
Окраина
Середина
Середина
19. Рязань
Центр
Середина
20. Санкт-Петербург
Центр
Окраина
Центр
Середина
Центр
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Середина
21. Севастополь
Середина
Окраина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
22. Тамбов
Центр
Окраина
Центр
Окраина
Окраина
Тип недвижимости
ноябрь
2018 г.
Город, область,
местоположение объекта
ноябрь
2017 г.
№ п/п
Рыночная
прибыль
предпринимателя
(ПП), %
СРД-23, ноябрь 2018 г.
12
14
Середина
23. Тверь
Окраина
Середина
Окраина
Середина
24. Тула
Центр
Центр
Центр
Окраина
Середина
25. Тюмень
Середина
26. Уфа
Середина
27. Ярославль
Промзона
Середина
20
22
Магазины
Офисные помещения
Производственные здания
Типовое жилье
6, «В»
1, «C»
4, «C»
4, «С, В»
27
19
17
21
28
21
18
23
Офисы
Магазины
Магазины
Производственные здания
Типовое жилье
3, 6, «В»
4, «C»
1, «В»
4, «C»
4, «С, В»
24
33
31
15
24
25
35
30
17
23
1, «В»
30
32
Типовое жилье
4, «С, В»
15
16
Производство-склады
Типовое жилье
1, 6, «C»
4, «C»
16
27
17
24
Магазины
ноябрь
2018 г.
4, «C»
Типовое жилье
Рыночные
внешние износы
(ВнИ), %
Констр.
система
(КС), класс
ноябрь
2017 г.
Тип недвижимости
ноябрь
2018 г.
Город, область,
местоположение объекта
ноябрь
2017 г.
№ п/п
Рыночная
прибыль
предпринимателя
(ПП), %
СРД-23, ноябрь 2018 г.
*Внешний износ появляется у зданий высокой этажности;
В табл. 1.1.2 приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%.
9
СРД-23, ноябрь 2018 г.
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ
Использование:
- для прямого пересчета арендной ставки в
стоимость недвижимости;
- для
прямого
пересчета
стоимости
недвижимости в арендную ставку;
- для построения ставки дисконтирования
(коэффициента капитализации) методом
экстракции рынка;
- для анализа соотношения параметров
рынков купли-продажи и аренды объектов
недвижимости.
В табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные
средние значения ВРМ, рассчитанные по
соотношению средней стоимости объектов
недвижимости и средних годовых арендных
ставок, при коэффициентах вариации ниже
10%.
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
10
Город, местоположение
объекта
Архангельск
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Владивосток
Центр
Центр
Середина
Окраина
Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Иркутск
Центр
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Киров
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Функциональное
назначение площадей
Средние значения ВРМ
Класс
помещений ноябрь 2017 г. ноябрь 2018 г.
Торговые
Офисные
Офисные
Складские
«В»
«В»
«C»
«C»
8,1
9,2
8,6
6,8
8,3
9,4
8,5
6,4
Офисные
Офисные
Офисные
Производственные
«В»
«C»
«C»
«C»
8,6
8,0
7,3
6,8
9,0
8,3
7,8
6,9
Торговые
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
Складские
«В»
«C»
«В»
«C»
«C»
«В»
7,8
8,2
8,0
8,8
6,9
7,4
8,3
8,6
8,4
7,8
7,5
7,4
Торговые
Торговые
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
«В»
«C»
«В»
«В»
«C»
«C»
8,8
8,6
7,6
8,2
8,9
7,1
9,6
8,7
8,2
8,0
8,3
7,5
Торговые
Офисные
Офисные
Офисные
Производственные
«В»
«В»
«C»
«C»
«C»
8,6
9,0
8,0
7,4
7,0
9,1
8,5
7,7
6,9
6,7
Торговые
Офисные
Офисные
Офисные
Торговые
Производственные
«В»
«В»
«C»
«C»
«В»
«C»
8,6
8,0
7,4
7,0
8,3
7,4
9,2
8,8
7,9
7,2
8,9
7,2
Торговые
Офисные
Производственные
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
Торговые
Офисные
Производственные
«В»
«В»
«C»
«C»
«В»
«C»
«C»
«В»
«C»
«C»
8,2
8,0
7,6
9,1
8,2
7,4
7,6
8,8
7,1
6,8
8,3
7,8
7,9
8,8
8,0
7,8
7,3
9,2
8,0
7,1
СРД-23, ноябрь 2018 г.
№ п/п
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Город, местоположение
объекта
Москва
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Новосибирск
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Ростов-на-Дону
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Рязань
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Окраина
Тамбов
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Тула
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Функциональное
назначение площадей
Средние значения ВРМ
Класс
помещений ноябрь 2017 г. ноябрь 2018 г.
Жилые апартаменты
Элитные квартиры
Типовые квартиры
Торговые
Торговые
Торговые
Офисные
Офисные
Офисные
Производственные
Типовые квартиры
Торговые
Торговые
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
Типовые квартиры
Торговые
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
Складские
«A»
«A»
«В»
«A»
«В»
«C»
«A»
«В»
«C»
«C»
«В»
«A»
«В»
«C»
«В»
«C»
«C»
«В»
«В»
«C»
«В»
«C»
«C»
«C»
36,4
28,0
26,2
7,6
8,2
7,3
9,3
9,4
8,2
9,1
24,3
9,4
8,6
8,4
9,6
9,8
28,6
7,9
8,4
7,9
9,8
8,0
7,8
39,7
29,2
27,0
8,4
8,2
7,6
10,2
10,6
9,2
8,8
25,4
8,9
8,6
8,2
9,8
9,2
7,7
30,6
7,8
8,4
9,9
9,3
7,6
8,2
Торговые
Торговые
Офисные
Офисные
Производственные
Складские
«В»
«В»
«В»
«C»
«C»
«C»
9,0
8,7
9,6
8,0
7,0
7,6
9,6
8,8
9,0
8,0
7,6
7,8
Торговые
Офисные
Производственные
Торговые
Офисные
Торговые
Офисные
Производственные
Складские
«В»
«В»
«В»
«В»
«В»
«C»
«C»
«C»
9,4
8,5
7,8
8,6
8,5
8,0
8,9
7,3
8,6
9,6
8,3
8,1
8,3
8,2
8,8
7,9
7,4
8,1
Торговые
Офисные
Торговые
Производственные
Складские
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
8,9
8,6
7,9
7,0
8,4
9,4
8,8
7,5
7,3
8,2
Офисные
Торговые
Торговые
Офисные
Производственные
Складские
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
8,6
8,8
7,5
8,3
7,5
7,3
8,9
8,5
8,2
8,8
7,8
7,7
Офисные
Офисные
Торговые
Офисные
Торговые
Офисные
Производственные
«В»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
9,6
8,0
9,2
8,7
8,4
7,8
7,0
9,9
8,7
8,8
7,8
8,6
8,3
7,8
11
СРД-23, ноябрь 2018 г.
Город, местоположение
объекта
Окраина
14. Ярославль
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
№ п/п
12
Функциональное
назначение площадей
Складские
Торговые
Офисные
Офисные
Складские
Торговые
Офисные
Офисные
Торговые
Офисные
Производственные
Складские
Средние значения ВРМ
Класс
помещений ноябрь 2017 г. ноябрь 2018 г.
«C»
8,5
8,9
«C»
«В»
«C»
«C»
«C»
«В»
«C»
«C»
«C»
«C»
«C»
8,6
9,0
9,2
7,8
7,6
8,9
8,8
7,2
8,4
7,7
8,8
8,9
8,9
8,4
8,3
8,2
8,1
8,5
8,1
7,9
7,8
8,4
СРД-23, ноябрь 2018 г.
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет /
Стоимость прав собственности» для земельных участков
ПС - удельная стоимость прав собственности
на ЗУ.
Значения соотношения ПА/ПС (табл. 1.3.1)
исследовались для различных городов РФ на
основании данных следующих источников:
- профильные сайты сети интернет.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Архангельск
Центр
Окраина
Астрахань
Окраина
Владивосток
Середина
Середина
Середина
Окраина
Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Воронеж
Центр
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Иркутск
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Калуга
Середина
Окраина
Окраина
Киров
Центр
Центр
Окраина
Торговое
Производственное
0,662
Офисное
Торговое
Офисное
Производственное
Производственное
Торговое
Офисное
Офисное
Производственное
Торговое
Производственно-складское
Производственное
Торговое
Торгово- сервисное
Производство
0,669
0,918
0,792
0,908
0,809
0,812
0,754
0,672
0,990
0,789
0,808
0,732
0,918
0,995 0,954 0,977
0,795
0,923
0,732
0,608 0,634
0,798
0,832
0,982
0,803
0,686
0,780
0,798
0,902
0,802
0,980
0,992
0,712
0,908 0,922
0,903
0,760
0,897
0,926
0,834 0,808
0,799
0,915
0,706
0,792
0,916
0,670
0,990
СРД-23
ноябрь 2018 г.
0,916
0,807
0,932
0,708
0,839
0,934
0,780
0,980
0,805
0,886
0,798
0,712
0,790
0,934
0,725
0,812
0,934
0,788
0,954
0,690 0,580
0,821
0,860
0,790
0,921
0,908 0,934
0,675
0,980
0,709
0,890
0,616
0,812
0,850
0,965
Таблица 1.3.1
СРК-2018
март 2018 г.
СРД-21
май 2017 г.
0,912
0,908
Торговое
Торгово-сервисное
Офисное
Производственное
Торговое
Торговое
Офисное
Производственное
Торговое
Офисное
Сервисное
Производственное
СРД-20
май 2017 г.
0,662
0,938
Производственное
Офисное
Офисное
Производственное
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Функциональное
назначение
СРД-18
май 2016 г.
Город,
№ п/п местоположение
объекта
СРК-2016
март 2016 г.
Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ
СРД-22
май 2018 г.
Использование: при проведении расчетов и
корректировок.
Обозначения:
ПА - удельная стоимость прав аренды ЗУ на
49 лет1;
0,908
0,790
0,989
0,734
0,808
0,934
0,942
0,765
0,965
1 при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости
(величина стоимости ПА от НДС не очищалась).
13
Окраина
10. Кострома
Окраина
Середина
11. Краснодар
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
12. Курск
Середина
13. Москва
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
14. Московская область
4-10 км от МКАД
6-9 км от МКАД
6-12 км от МКАД
8-12 км от МКАД
10-15 км от МКАД
12-16 км от МКАД
12-20 км от МКАД
22-28 км от МКАД
20-30 км от МКАД
30-42 км от МКАД
40-60 км от МКАД
50-70 км от МКАД
15. Новосибирск
Середина
Середина
Окраина
16. Рязань
Окраина
17. Самара
Середина
Середина
Окраина
18. Санкт-Петербург
Центр
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
19. Тверь
Окраина
Окраина
20. Тула
Середина
Окраина
14
Складское
0,932
0,806 0,792
0,908
0,968
Офисное
Торговое
Офисное
Торговое
Офисное
Сервисное
Производственное
Торговое
Офисное
Офисно-складское
Сервисное
Торговое
Складское
Торговое
Офисное
Офисное
Складское
Торговое
Торговое
Производственное
Производственное
Производственное
Производственное
0,818
0,958
0,716
0,708
0,690
0,808
0,780
0,845
0,786
0,808
0,796
0,980
0,812
0,802
0,802
СРД-23
ноябрь 2018 г.
0,812
0,677
0,816
0,950
Торговое
Торгово-сервисное
Производственное
0,608
0,892
0,634
0,945 0,960 0,955
0,880
0,896
0,808
0,922
0,843
0,856
0,892
0,809
0,990
0,945
0,834
0,990
0,943
0,976
0,978
0,774
0,712
0,802
0,754
0,890
0,785
0,808
0,950
0,610
0,690
0,834
0,870
0,954
0,608
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018
март 2018 г.
0,788
0,590
0,612
0,638
0,482 0,654
0,676
0,702
0,643 0,702
0,786
0,754
0,909 0,988 0,932
0,934 0,912
0,816 0,692 0,731
0,790
0,790 0,808
0,780
0,905
0,882
0,766 0,804
0,855
Производственное
Торговое
Производственное
0,823
0,898 0,902
0,926
0,808
0,769
0,923 0,934 0,940
0,910 0,932 0,945
0,918
Производственное
Производственно-складское
0,787
0,765
Торговое
Офисное
Производственное
Торговое
Торговое
Торгово-сервисное
Торгово-складское
Производственное
СРД-21
май 2017 г.
0,787
Производственное
Офисное
Офисное
Торгово-сервисное
Торговое
Офисное
Производственное
Торговое
Производственное
СРД-20
май 2017 г.
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Функциональное
назначение
СРД-18
май 2016 г.
Город,
№ п/п местоположение
объекта
СРК-2016
март 2016 г.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
0,834
0,812
0,902
0,808
0,982
0,990
0,788
0,803
0,933
0,932
0,912
0,738
0,902 0,921
0,816
0,708
0,654
0,930 0,942
0,808
0,686
0,890
0,834
0,890
0,842
0,978 0,990
0,965 0,954
0,923
0,712
0,902
0,886
0,911
0,734
0,902
21. Уфа
Окраина
22. Ярославль
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Производственное
Производственное
Сервисное
Офисно-складское
Производственное
0,908
0,808
0,990
СРД-23
ноябрь 2018 г.
0,912
0,965
0,971
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018
март 2018 г.
СРД-21
май 2017 г.
СРД-20
май 2017 г.
СРК-2017
март 2017 г.
СРД-19
ноябрь 2016 г.
Функциональное
назначение
СРД-18
май 2016 г.
Город,
№ п/п местоположение
объекта
СРК-2016
март 2016 г.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
0,889
0,982
0,932
0,807
0,966 0,976
Примечание: при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости ПА от НДС
не очищалась).
15
СРД-23, ноябрь 2018 г.
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости
Использование: при проведении расчетов и
корректировок.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети
Интернет и из периодических изданий по
недвижимости (табл. 1.3.2).
Таблица 1.3.2
Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ
Населенный пункт
Воронеж
Екатеринбург
Краснодар
Москва
Новосибирск
Ростов-на-Дону
С.- Петербург
Среднее по
крупным городам
Владивосток
Омск
Севастополь
Ставрополь
Тамбов
Тверь
Среднее по
средним городам
Московская область
Производственно- Земельные
складская
участки
Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
Крупные города
4-8
7-9
4-6
8-10
5-8
9-11
5-8
10-12
9–14
(6)
(8)
(5)
(9)
(6,5)
(10)
(6,5)
(11)
(11,5)
4-6
7-9
4-7
7-10
5-7
7-10
7-9
10-14
10-14
(5)
(8)
(5,5)
(8,5)
(6)
(8,5)
(8)
(12)
(12)
3-4
6-9
5-7
8-11
4-7
9-11
5-8
10-12
10-12
(3,5)
(7,5)
(6)
(9,5)
(5,5)
(10)
(6,5)
(11)
(11)
4-6
7-10
5-9
8-12
6-8
10-12
6-10
10-14
12-14
(5)
(8,5)
(7)
(10)
(7)
(11)
(8)
(12)
(12)
5-7
7-9
6-9
10-12
5-7
9-12
6-7
10-12
10-14
(6)
(8)
(7,5)
(11)
(6)
(10,5)
(6,5)
(11)
(12)
5-7
7-10
5-8
10-12
5-7
10-12
6-8
11-14
10-14
(6)
(8,5)
(6,5)
(11)
(6)
(11)
(7)
(12,5)
(12)
4-6
7-9
5-7
9-10
5-9
9-10
7-10
10-12
10-12
(5)
(8)
(6)
(9,5)
(7)
(9,5)
(8,5)
(11)
(11)
Жилая
Торговая
Офисная
5,2
8,1
6,2
9,8
4-6
(5)
5-8
(6,5)
7-10
(8,5)
5-7
(6)
5-7
(6)
5-6
(5,5)
8-9
(8,5)
7-10
(8,5)
11-13
(12)
11-12
(11,5)
8-12
(10)
8-12
(10)
5-9
(7)
6-8
(7)
5-8
(6,5)
6-9
(7,5)
6-9
(7,5)
10-12
(11)
10-12
(11)
12-14
(13)
8-12
(10)
9-12
(10,5)
10-14
(12)
6,2
10,1
7,1
11,2
5-7
(65)
9-11
(10)
Небольшие города и населенные пункты
6-8
10-14
6-9
10-11
8-10
(7)
(12)
(7,5)
(10,5)
(9)
-
6,3
10,1
Средние города
5-7
8-11
(6)
(9,5)
5-9
9-12
(7)
(10,5)
12-14
(13)
6-8
9-11
(7)
(10)
7-9
11-13
(8)
(12)
6-9
9-13
(7,5)
(11)
7,1
11.0
7,3
11,5
11,6
7-9
(8)
8-10
(9)
7-10
(8,5)
8-12
(10)
7-10
(8,5)
10-12
(11)
11-12
(11,5)
11-14
(12,5)
11-14
(12,5)
9-14
(11,5)
11-13
(12)
10-12
(11)
12-14
(13)
11-14
(12,5)
12-15
(13,5)
12-14
(13)
12-14
(13)
8,8
11,8
12,7
12-14
(13)
12-14
(13)
-
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности
имеются в марте и в мае, а максимальные – в июле и декабре.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2018 гг.
Использование: при учете ликвидности
недвижимости в расчетах.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети
Интернет, из периодических изданий по
недвижимости (табл. 1.4.1).
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
№ п/п
1
2
3
1
2
3
1
2
3
4
Наименование
2018
ноябрь
Квартиры
1-комнатные квартиры
Москва
3…5
Санкт-Петербург
2…5
Екатеринбург
3…4
2-комнатные квартиры
Москва
4…6
Санкт-Петербург
3…5
Екатеринбург
4…5
3 и более-комнатные квартиры
Москва
6…8
Санкт-Петербург
5…7
Екатеринбург
4…6
Земельные участки
Под дачное строительство
Московская область
3…5
Тульская область
4…7
Под офисные и торговые цели
Москва
2…4
Московская область (торговые цели)
3…6
Под производственно-складские цели
Москва
5…6
Московская область
6…8
Помещения (здания)
Производственные
Иркутск
5…7
Киров
5…8
Москва
4…6
Московская область (10-40 км. от МКАД) 7…9
Санкт-Петербург
7…8
Торговые
Иркутск
Киров
4…7
Москва
3…5
Московская область (10-40 км. от МКАД) 4…7
Офисные
Москва
5…6
Московская область (10-40 км. от МКАД) 8…10
Иркутск
Санкт-Петербург
5…9
Гостиницы
Москва
8…10
Московская область (10-40 км. от МКАД) 7…9
Для квартир:
Основными, превалирующими, факторами,
влияющими на сроки экспозиции, являются:
- покупательная способность населения;
- сегмент рынка (количество комнат).
Важными факторами являются:
- класс здания (А, В, С, D);
- расположение на этаже.
2018
май
Таблица 1.4.1
Средние сроки экспозиции, мес.
2017
2016
2016
2015
2014
май ноябрь май
2007
2…5
2…6
3…5
2…4
2…6
3…4
3…5
4…6
3…4
3…6 1,5…3,0 1…2,2 0,3…1,1
4,5…6 1,8…3,5 1,3…2,8 0,5…1,2
3…4,5
3…5
3…6
3…5
3…5
3…6
4…6
4…6
4…7
4…6
4,5…7
5…7
4,5…7
3…5
6…9
5…8
3…7
5…6
4…6
3…5
6…7
4…8
4…6
6…8
5…10
5…8
4…7,5
3…9
4…6
6…7
3…5
4…6
4…9
5…11
3…7
5…9
2…5
4…5
2…4
5…6
2…4
6…8
2…5
6…9
1…3
4…8
4…6
5…8
4…7
6…10
4…6
7…10
4…8
8…12
2…5
6…10
5…8
6…9
5…7
7…10
6…8
6…8
7…9
6…9
6…9
5…9
5…9
4,5…5,5
6…9 6…12 6…10
8…10 8…12 5…10
5…8 6…10
4…5
3…6
3…6
5…8
3…5
4…5
3…7
4…7
4…6
4…5
4…8
5…8
4…8
4…7
4,5…9
5…9
4…7
7…9
4…8
4…6
7…11
4…7
4…8
8…10
3…5
5…8
6…10
8…11
4…6
7…10
7…9
8…10
7…8
8…12
7…8
9…11
7…9
9…12
2,5…4,5 0,5…1,5
1,8…5
3…6
4…6,9
3…8
1,5…4,5
3…9,9
6,1…10,8
5…11 0,8…5,5
6…12 0,9…4,4
2…3
3,5…8
2…8
2…7
1...6
5…12
5…10
6…12
0,7…1,7
2…4
0,3…4,8
0,9…2,8
9…14
8…16
Дополнительными факторами являются:
- местоположение (экология, расположение в
городе, транспортная доступность, дворовая
территория и парковки);
- темп роста стоимости в сегменте квартир
(был важен до 2008 года, в 2018 г. - важен для
сдачи в аренду);
- срок подготовки документов и т.п.
17
СРД-23, ноябрь 2018 г.
1.5. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве,
Санкт-Петербурге, Московской области
Использование: при проведении расчетов
по доходному подходу и корректировок для
сравнительного подхода.
Таблица 1.5.1
Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений, руб./кв.м. в год*
№ п/п
Город/ Класс
1 Москва**
1.1 Офисные помещения:
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
1.2 Торговые помещения
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
1.3 Производственно-складские помещения
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
2 Санкт/Петербург
2.1 Офисные помещения
Операционные расходы
2.2 Торговые помещения
Операционные расходы
2.3 Производственно-складские помещения
Операционные расходы
Эксплуатационные расходы
3 Московская область
3.1. Производственно-складские помещения
Операционные расходы
А
В
С
7 962
5 346
5 880
4 120
4 218
2 788
8 780
6 276
7 430
4 890
5 590
3 790
2 920
2 310
2 620
1 894
1 850
1 390
6 560
5 588
3 650
7 310
5 990
4 610
2 305
1 820
1 990
1 598
1 420
1 040
1 760-2 580
1 390-2 396
990-1 870
* Расценки даны с учетом НДС.
** Расценки для класса «В» и «C» офисных и торговых помещений снижаются для Московской области
на 10 - 14% по сравнению с Москвой.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1 до 5% от
арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
1.6. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С - В» с различным
уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
Использование: при проведении расчетов
по сравнительному подходу и корректировок
для сравнительного подхода.
Таблица 1.6.1.
Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
№ п/п
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
1. Требует ремонта
2. Хорошее (эксплуатационное)
3. Отличное (новое)
Москва
0,84
0,88
1,00
Санкт-Петербург
0,80
0,90
1,00
№ п/п
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
1. Требует ремонта
2. Хорошее (эксплуатационное)
3. Отличное (новое)
Москва
0,87
0,90
1,00
Санкт-Петербург
0,81
0,92
1,00
Средние разницы в стоимости офисных помещений класса «С-В»
СРД-23, ноябрь 2018 г.
1.7. Средние товарные чеки в Москве и по России
Использование: при проведении расчетов
альтернативных арендных ставок для
недвижимости.
Таблица 1.8.1.
Средние товарные чеки по Москве, РФ
№
п/п
Торговое назначение
Средний чек, руб.
По Москве
Магазины duty free
Первичный прием врача-специалиста
Рестораны
Банкетные залы
Детские товары
Алкогольные бары
Продовольственные магазины
Многофункциональные магазины
Книжные магазины (пресса)
Мелкорозничные товары
Такси
Фаст-фуды
Парикмахерская эконом класса
Кофейни
Столовые и буфеты при предприятиях
Автомойки
Вендинг (продукты, напитки)
По России
1. Детские товары
2. Рестораны
3. Алкогольные бары
4. Продовольственные магазины
5. Многофункциональные магазины
6. Книжные магазины
7. Фаст-фуды
8. Парикмахерская эконом класса
9. Столовые и буфеты
9.1. - мужчины
9.2. -женщины
10. Придорожные кафе самообслуживания
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Соотношение с
Москвой
5 520
2 450
1 440
1 340
1 110
1 042
769
649
542
508
482
480
412
268
232
224
139*
4 198
993
895
645
539
461
382
282
205
221
189
175
Среднегодовая
заполняемость
36-70%
10-25%
18-40%
32-58%
24-70%
15-28%
0,69
0,86
0,84
0,83
0,80
0,68
0,88
*Вендинг в транспортных узлах (аэропортах и т.п.) имеет средний товарный чек выше в 1,5-2,0 раза.
1.8. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученные методом рыночной
экстракции
Использование: при проведении расчетов в
доходном подходе для недвижимости.
Диапазоны коэффициентов капитализации для Москвы
№ п/п
Наименование
1. Офисные помещения
2. Торговые помещения
3. Производственные помещения
Класс А
6,3-7,9%*
8,2-9,3%
9,7-10,5%
Класс В
6,0-7,4%
8,6-10,6%
10,2-12,6%
Таблица 1.8.1
Класс С
6,2 -8,1%
8,4-10,5%
11,5-14,2%
*Наименьшие коэффициенты капитализации соответствуют центральной части города, а наибольшие
- окраине.
19
СРД-23, ноябрь 2018 г.
РАЗДЕЛ 2. БИЗНЕС
2.1. Виды и типы мультипликаторов
Использование: при расчете стоимости
100% миноритарных и мажоритарных
пакетов, долей.
Виды и типы мультипликаторов
Виды
Типы
мультипликаторов мультипликаторов
Для расчета
стоимости 100%
миноритарного
пакета
Моментные
Для расчета
стоимости 100%
мажоритарного
пакета
Для расчета
стоимости 100%
миноритарного
пакета
Интервальные
Для расчета
стоимости 100%
мажоритарного
пакета
Для расчета
стоимости 100%
миноритарного
пакета
Номенклатурные
Для расчета
стоимости 100%
мажоритарного
пакета
Первичные
Примеры
данные для
мультипликаторов
расчета
Цена/Валюта баланса;
Цена/Капитал и
резервы;
Метод
Цена/Внеоборотные
сделок
Форма 1
активы;
РСБУ
Цена/Оборотные
(Активы и
активы;
Метод
Пассивы) Цена/Финансовые
сделок и
вложения в зависимые
метод
компании
рынка
EV/Инвестированный
капитала
капитал
Цена/Выручка;
Цена/Себестоимость;
Метод
Цена/Операционная
сделок
прибыль;
Цена/Прочие доходы;
Форма 2
Цена/Прибыль от
РСБУ (Отчет
продаж;
о прибылях и
Метод
Цена/EBITDA3;
сделок и убытках)
Цена/Прибыль до
метод
налогообложения;
рынка
Цена/Чистая прибыль;
капитала
Цена/Дивиденды
EV/EBIT
Цена/Годовое
количество изделий;
Метод
Цена/Количество
сделок
посадочных мест;
Цена/Годовая емкость
хранения
(переработки);
Цена/Годовая
перевозка (тонноУчетные
километры);
данные
Метод
Цена/Количество
сделок и
выпускников;
метод
Цена/Годовая
рынка
потребляемая
капитала
мощность;
Цена/Величина
разведанных запасов и
т.д.
EV/Ресурсы добычи
Метод
2 ФЭА – финансово-экономический анализ.
3 EBITDA = Годовая прибыль от продаж + Годовая амортизация
Таблица 2.1.1
Критерии
ранжирования
мультипликаторов
1. По ROE
(рентабельность
собственного капитала);
2. По месту объекта
оценки среди аналогов,
определенному по
ФЭА2;
3. По комплексным
показателям ФЭА;
4. По количеству
сравнимых признаков
1. По ROS
(рентабельность по
чистой прибыли или
маржа прибыли);
2. По месту объекта
оценки среди аналогов,
определенному по ФЭА;
3. По комплексным
показателям ФЭА;
4. По количеству
сравнимых признаков.
1. По величине
номенклатурных
показателей;
2. По месту объекта
оценки среди аналогов,
определенному по ФЭА;
3. По комплексным
показателям ФЭА;
4. По количеству
сравнимых признаков.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
2.2. Балансовые значения коэффициента бета (рычагового и безрычагового)
Использование:
при расчете ставок
дисконтирования для доходного подхода.
Балансовые значения коэффициента бета
(рычагового
и
безрычагового)
рассчитываются на основе балансовых
отчетов предприятий (формы №1, 2) за 5-6
лет {12}.
В
табл. 2.2.1
приведены
значения
коэффициента
бета
балансовые
по
предприятиям.
Значения коэффициентов бета балансовых по предприятиям
Предприятие
Н…с
В…а
З…и
С...м
Р…т
А…е
Н…е
Д…е
Среднее
Г…я
М…я
Г…ю
Г…т
Го…я
Т…я
Среднее
А…д
К…ы
С…ь
М…т
И…ы
М…ь
Среднее
Г…а
Г…а
М…а
Т…я
А…а
Г…я
Среднее
М…н
М…г
А…с
Х…р
И…я
Среднее
Значения коэффициента бета
Правовая Выручка, млн.
Безрычагового
форма
руб.
Рычагового
балансовые
расчетные*
Телекомпании
АО
4 589
0,692
1,388
0,692
ООО
112
-0,342
-0,118
-0,159
ООО
22
-0,090
-0,299
-0,020
АО
696
0,039
0,010
0,037
ООО
15
0,412
0,521
0,412
ООО
48
0,186
1,043
0,038
ООО
287
0,259
0,659
0,259
ООО
11
0,143
0,638
0,143
723
0,162
0,480
0,175
Газотранспортные компании
ООО
441
0,824
1,678
0,547
ООО
575
0,612
0,418
0,162
ООО
288
-0,326
-0,152
-0,181
ООО
58
0,487
0,391
0,271
ООО
212
0,210
0,322
0,210
ООО
687
0,610
0,566
0,610
376,8
0,403
0,537
0,270
Черная металлургия
ПАО
12 796
0,666
0,128
0,414
АО
19 169
-0,681
-0,346
-0,285
ПАО
359 530
0,080
0,073
0,050
ПАО
221 745
-0,165
-0,312
-0,149
ПАО
4 317
0,685
1,295
0,342
АО
13 445
0,333
0,089
0,211
105 167,0
0,153
0,155
0,097
Геологоразведочные компании
ООО
47
0,268
1,426
0,268
АО
337
-0,243
-0,133
-0,232
ООО
339
0,344
0,412
0,096
АО
47
0,829
1,019
0,212
АО
42
1,503
0,875
1,503
ООО
116
0,677
0,432
0,677
1 173
0,118
0,285
0,046
Компании блок-чейна и майнинга
ООО
19
-0,070
-0,133
-0,054
АО
3 097
-0,302
1,133
-0,202
ООО
6 340
-0,353
-0,515
-0,353
ООО
88
0,343
0,755
0,095
ООО
45
0,612
0,725
0,612
1 918
0,046
0,393
0,020
Таблица 2.2.1.
Долг/Капитал
3,000
1,440
4,500
0,029
0,000
4,860
1,000
1,000
1,979
0,633
3,480
1,000
1,000
1,000
1,000
1,352
0,763
1,733
0,735
0,132
1,255
0,723
0,890
1,000
0,057
3,230
3,629
1,000
1,000
5,762
0,375
0,619
1,000
3,271
1,000
1,253
* Значения коэффициента бета безрычагового расчетные получены путем пересчета значений
коэффициента бета рычагового с учетом рычага.
21
СРД-23, ноябрь 2018 г.
2.3. Расчетные мультипликаторы
Использование:
- в сравнительном подходе при оценке
бизнеса (предприятия);
- для определения стоимости предприятий
в постпрогнозном периоде.
Расчетные мультипликаторы, приведенные в
табл. 2.3.1, имеют следующую маркировку:
СП - получены при проведении оценочных
работ по бизнесу;
ПП - получены
с
использованием
программного продукта «ПРМ» (расчеты по
балансовым данным).
Используемыми
мультипликаторами
являются следующие коэффициенты:
P/E (Цена/Прибыль) - один из наиболее
часто
используемых
оценочных
коэффициентов, позволяющий рассчитать
стоимость собственного капитала;
P/EBT (Цена/Прибыль до уплаты налогов)
аналогичен коэффициенту P/E, однако
позволяет исключить влияние налоговых
систем различных стран;
Р/R (Цена/Выручка) позволяет определить
свободную
от
долгов
стоимость,
применяется как измеритель операционного
результата компании;
P/B (Цена/Балансовая стоимость активов)
позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала,
основан
на
стоимости чистых активов, а не на прибылях
или денежном потоке;
P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала, основан на валюте баланса, а не на
прибылях или денежном потоке;
P/ВА
(Цена/Внеоборотные
активы)
позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала,
основан
на
стоимости внеоборотных активов, а не на
прибылях или денежном потоке, и
применяется для предприятий с «тяжелой»
структурой баланса;
P/ОА (Цена/Оборотные активы) позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала, основан на стоимости оборотных
активов, а не на прибылях или денежном
потоке, и применяется для предприятий с
«легкой» структурой баланса.
Расчетные мультипликаторы используются
для сравнительного подхода при переходе от
балансовых данных к 100% мажоритарной
стоимости УК Компании. В отличии от
мультипликаторов для перехода к 100%
миноритарному УК Компании, данные
мультипликаторы
имеют
иное
наименование.
Аналоги подбираются по сети Интернет, по
сборникам «Слияния и поглощения», по
бюллетеню «Государственное имущество»,
по архиву отчетов по оценке.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
Расчетные мультипликаторы
№ п/п
Отрасль,
подотрасль
Продукция,
услуги
Выручка, млн.
Маркировка
руб.
1.
Нефтяная и
газовая
Нефтегазовые
добывающие
компании
32 150-154 200
СП
2.
Нефтяная и
газовая
Сервисные
компании
142-267
СП
3.
Нефтяная и
газовая
НИИ
925-1043
СП
4.
Финансы
Клиринговые
компании
608-1640
СП
5.
Энергетика
Энергогенерирующие
компании
2 620-8 458
СП
6.
Товары народного
потребления
Оптическое
производство
38-622
СП
7.
Торговый сервис
Гостиничный
бизнес
34-212
СП
8.
Приборостроение
Аппаратура
102-654
СП
9.
Торговля
Спорттовары
22-238
СП
Таблица 2.3.1
Р/R
Р/В
Р/ВВ Р/ВнА Р/ЕВТ
Значение мультипликатора.
Выборка, шт.
Квар.
1,59
2,07
0,54
0,92
1,72
6
6
6
6
4
0,290 0,309 0,421 0,502 0,308
1,42
1,30
0,62
16,8
5
5
5
5
0,278 0,296 0,306
0,566
1,41
1,30
0,64
86,2
4
4
4
4
0,312 0,322 0,356
0,409
2,27
1,78
0,53
3,05
4
4
4
4
0,302 0,276 0,434
0,576
1,32 0,741 0,62
0,79 18,60
5
5
5
5
5
0,209 0,356 0,389 0,432 0,655
2,49
0,96
0,73
10,2
5
5
5
5
0,312 0,353 0,322
0,489
2,67
4,22
2,54
1,69
5
5
5
5
0,298 0,344 0,334 0,432
0,81
0,78
0,56
1,82
12,9
4
4
4
4
4
0,266 0,381 0,292 0,567 0,677
0,216 3,08 0,432
4,42
5
5
5
5
0,292 0,308 0,412
0,540
23
СРД-23, ноябрь 2018 г.
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов
Использование: для принятия решений о
ставках дисконтирования по альтернативным
вложениям денежных средств при оценке
бизнеса и инвестиционных проектов.
В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы
рентабельности инвестиционных проектов.
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
7.
Инвестиционный проект
Банный комплекс
Крупномолочное производство
Водоспортивный комплекс
Лакокрасочное производство
Отель на 180 номеров
ТРЦ
Таблица 2.4.1
Период
Общая стоимость
окупаемости,
проекта, млн. руб.
годы
Торговый сервис
310
4,2
Пищевая
1 126
9,5
Спорт
420
6,5
Транспорт
560
4,2
Гостиничный бизнес
1 745
7,8
Строительство
550
4,3
Отрасль
IRR %
28,2%
26,0%
30,6%
22,4%
19,9%
21,0%
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и
обыкновенных акций
В табл. 2.5.1 приведены сравнительные
данные по соотношению стоимостей
привилегированных (Сп) и обыкновенных
акций (Со) в различных отраслях по
материалам сайтов бирж РФ.
Таблица 2.5.1
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды
№ п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Отрасль
Нефтяная
Газовая
Энергетика
Банковское дело
Связь
Металлургия
Автомобильная
Механические заводы
Судостроение
Торговля
Химия
Пищевая
Золотодобыча
Приборостроение
Среднее
Сп/Со
Предложения
ноябрь 2017 г.
Кол-во
Среднее
5
0,679
4
0,693
12
0,923
4
0,678
5
0,730
2
0,643
2
0,719
2
0,476
1
0,571
2
0,543
4
0,608
2
0,670
1
0,525
1
0,882
0,667
Сп/Со
Предложения
ноябрь 2018 г.
Кол-во
Среднее
5
0,712
4
0,786
18
0,938
4
0,656
5
0,790
2
0,692
2
0,782
3
0,576
1
0,610
2
0,672
4
0,708
2
0,730
1
0,490
1
0,890
0,717
СРД-23, ноябрь 2018 г.
РАЗДЕЛ 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И
НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА)
3.1. Франчайзинг и роялти
оценки
доходным
Таблица 3.1.1.
4-7
5-6,5
0,5
8-10
7-10
8-11
5-10
10-12
1-2
2-3
2-5
2-5
5-7
3-5
5-10
5-10
5-12
3-10
4-10
5-15
5-7
4-15
3,5-8
4-8
9-10
1-2
5-7
5-10
5-12
1,5-2,5
3-5
2,5-5
4-6
4-6
3,5-6
5-6
1-2
1-2,5
1
0,5
12-15 13-15
8-10
5-7
2-3
5-8
5
2
8-10
7-15
0,5-1,5 1
2-3
1-2
5-6
5-7
3-4
7-10
2,5-4 2-3
8-10
10
4-5
6-10 5-10
8-12
1
5
1-1,5
3,5-5
3-4,5
7-10
5-10
1,5-2
6,5-8
4-7
СРД-22,
май 2018 г.
6-8
3-5
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
1,5-2
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
СРД-18,
май 2016 г.
Автозапчасти
Автокофейни
Автосервис
Агентства недвижимости
Агентства праздников и отдыха
Алкогольные бары
Аренда автомобилей
Аутсорсинг
Безопасность
Бижутерия и аксессуары
Блокчейн
Бухгалтерское обслуживание
Возврат кредитов
Выпуск журналов
Госзакупки
Гостиницы
Гостиницы мини
Двери
Дезинфекция
Деньги заем
Детская обувь
Детская одежда
Детский сад
Детское обучение, воспитание
Дизайн интерьера
Домашний бизнес
Домашние животные
Доставка курьером
Доставка почтой
Доставка продуктов
Занятия с детьми
Заправка картриджей
Игры электронные
Изображений нанесение
Изготовление печатей и штампов
Изготовление декоративной печати
Интернет-бизнес
Интернет-магазины
Кадровые агентства
Канализация
Кафе
Кино
Кислородные бары
Клининг
Кожгалантерея
Кондитерские
Консалтинг
Купонный сервис
Лабораторные исследования
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
СРД-16,
май 2015 г.
Наименование
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
№ п/п
СРД-14,
май 2014 г.
Ставки роялти на рынках РФ, %
2,5-4
2-3
1
5-6
7-8
5-6
2-3
4-5
4-5
4-6
4-7
6
3-6
5-7
4-6
6-8
2-3
4-6
4-6
4-6
4-7
5-6
5-7
4-6
2-4
3-4
4-6
5-7
1
10-25 8-25
4-5
4-5
12-15 10-15
7-15
6-8
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
Использование: для
подходом ИС и НМА.
5-10
10
3-4
5-6
3-5
8-15
7-8
6
2
8-9
9-15
1-2
1-3
5-6
5-6
4-5
6-10
1-3
5-8
9-10
3-4
5-7
5-7
10-12
5-6
9-14
6-10
2-4
1,5
5-6
4-6
4-6
6-8
5-6
4-5
2,5-3
2-3
4-5
5-8
6-8
15-30 10-25 12-25
1-3
6-11
25
2,5-3,5
1-3
1,18-3
1-2,5
5-8
1,5-3
7-15
6-8
0,5-2
1-2
1,5-3
10
0-0,5
2-5
8-10
4-6
3-5
6-8
4-8
8-9
4-8
4-7
6-9
5-8
2-5
4
4-5
8-10
2,5-4
1
2
8
1,5
0-0,5
3-5
4-6
4-5
5-6
3-4
1-2
5-6
2-4
4-6
5-6
10
1,5
4
5-8
4-6
10
3-6
1
10-20
2
5
4-6
5-7
2-3
5-6
2-3
2
3-6
2
8-12
3,5-8
2-5
1-1,5
1,5
3-4,5
3-5
1-1,5
2-4
4-5
2-3
1
6-8
2-4
8-10
3-5
3-5
2-5
1,5-4
9-12
1-2
5-8
8-15
2-8
1,5-3,5
3-4
2
5-9
2-3
2
0-1
0-1
3-6
0-2
7-10
3-8
3-6
СРД-22,
май 2018 г.
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
7
1-1,5
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
СРД-18,
май 2016 г.
Ломбарды
Магазины фиксированных цен
Масло кукурузное
Масло оливковое
Масло подсолнечное
Материалы строительные
Медицина
Металлоизделия
Мобильные телефоны
Мороженое
Мука
Нижнее белье и колготки
Облицовочный камень
Обучение иностранным языкам
Обувь
Одежда
Оздоровительные и сервисные салоны
Оздоровительные центры
Оргтехника
Отдых и развлечения
Парикмахерские
Парфюмерия
Пивные рестораны
Пиротехника
Питание
Пиццерии
Подарки
Почтовые услуги
Приборы КИП
Программирование
Продукты питания
Производство
Прокат легковых автомобилей
Пчеловодство
Расходные материалы для компьютеров
Реклама
Ремонт помещений
Ремонт оборудования
Рестораны
Семена подсолнечника жареные
Сертификационные центры
Сеть магазинов
Сотовая связь
Спорт, здоровье, красота
Спорттовары
Столовые
Стоматология
Страхование
Стройтехника заказ
Такси
Товары для дома
Товары для животных
Торговля обувью
Торговля посудой
Торговля электронной техникой
Туризм
Универсамы
Услуги для бизнеса
Услуги для населения
Фаст-фуд
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
99.
100.
101.
102.
103.
104.
105.
106.
107.
108.
109.
СРД-16,
май 2015 г.
Наименование
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
№ п/п
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
7
6-8
1,5-2
3-5
0,5-1
8-10
0-0,5
5-6
3-5
6-7
4-5
3-4
1-2
2-3
10
8
9-14
8-15
5-6
3-4
4-5
5-6
8-10
1-2
5-6
1-1,5
1,5
8-11
2
7-10
2-6
6-8
1-2
1-3
1-1,5
6-8
1-3
4-6
5-7
0,5-1
1
0,5
2-3
6-10
0,5
0,5
4-6
5-6
3-5
6-8
2-4
1-2
5-7
4-6
1-3
3-7
6-7
7-9
1-2
8-10
3-4
4-6
5-6
1,5
9-20
2-3
4-6
3-6
1,5
4-6
4-6
1-3
4-5
9-11
3-4
5-6
3-4
1-2
1
1
2-4
2-3
8-12
4-7
7-8
1
1-3
1-2
3-7
8-10
0,5-1
3-5
5-7
15-20
5-7
3
4-6
2
2-5
3
1-2
3,5-4
10-15
5-6
1-2
3-6
4-6
3-5
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
9-10
СРД-22,
май 2018 г.
5-8
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРД-18,
май 2016 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
7-10
СРД-20,
май 2017 г.
Финансовые услуги
Фотостудии
Хлебобулочные изделия
Цветы
Часы
Чайная торговля
Электрические счетчики
Электротранспорт
Ювелирные магазины
Юридические
агентства
по
119.
интеллектуальной собственности
120. Юридические услуги
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
110.
111.
112.
113.
114.
115.
116.
117.
118.
Наименование
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
№ п/п
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
9-12
8-10
2
2-4
4-4,5
3-4
4-5
2-3
4-5
3,5-4
10-15 11-16
12-20 10-15 15-18 15-20
27
СРД-23, ноябрь 2018 г.
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Использование: для расчетов по затратному
и доходному подходам.
Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Таблица 3.2.1
№ п/п
Наименование
Срок, лет
1. Постоянно обновляемые программы
1,25-2
2. Бухгалтерские программы
2-3
3. Игровые программы
3-5
4. Программы графического построения
3-5
5. Операционные системы
До 5
6. Программы для воздушных судов
До 5
7. Программы клиринга
5-8
8. Программы тестирования
До 10
9. Программы для проектирования
До 10
10. Программы для научных исследований
3-15
11. Базы данных
15-20
12. Программы по культурному наследию
10-25
13. Программы технологических процессов
10-20
14. Программы для космоса
До 20 лет
15. Программы для баллистических ракет
До 30 лет
Отдельные программы
16. Программы, по которым невозможно определить срок полезного использования
10
17. Отдельные компьютерные программы
5-8
18. Программы без существенной модернизации
3-5 (США)
19. Программы с регулярной модернизацией
Более 10 (США*)
20. Программы логистические
2-3
21. Поисковые программы
3-5
22. Программы по статистической обработке данных
10-15
23. Программы обучающие
2-3
24. Программное обеспечение для тестирования в школах РФ
3-5
25. Программные учебно-методические комплексы для школ РФ
5-10
Комплекс интерактивных программных учебных пособий по математике, географии,
26.
10-15
истории, химии, биологии, русскому языку, литературе для школ РФ
27. Платформы
20-25
*Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспечения.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
3.3. Сроки экономической жизни технологий
Использование: для расчетов по затратному
и доходному подходам.
Сроки экономической жизни различных технологий
№ п/п
Наименование технологии
1. Программные продукты Майкрософт
2. Химические технологии
2.1. Переработка углеводородов
2.2. Пластмассы
2.3. Удобрения
2.4. Синтетические волокна
3. Военные технологии и технологии двойного назначения
3.1. Авиастроение
3.2. Оружие огнестрельное
3.3. Приборостроение
3.4. Топливо
4. Ядерные технологии
4.1. Атомные ледоколы
4.2. Атомные станции
4.3. Медицинская техника
4.4. Хранение отходов
5. Строительные технологии
5.1. Домостроение
5.2. Инженерные сети
5.3. Облегченные конструкции
5.4. Освещение
6. Строительные материалы
6.1. Кирпич
6.2. Цемент
6.3. Утеплитель
6.4. Арматура
7. Приготовление пищевых продуктов
7.1. Алкогольные напитки
7.2. Безалкогольные напитки
7.3. Кулинарные изделия
7.4. Кондитерские изделия
8. Типографские технологии
9. Автомобилестроение
10. Агротехнологии
10.1. Возделывание почв
10.2. Внесение удобрений
10.3. Растениеводство
10.4. Хранение урожая
10.5. Селекция
11. Медицинские технологии
11.1 Травматология
11.2 Онкология
11.3 Офтальмология
11.4 Протезирование
11.5 Зубы (лечение)
12. SSD накопители
13. Технологии безопасности
14. Банковские технологии
15. Сварочные технологии
Таблица 3.3.1.
Срок экономической жизни, лет
До 4
20-30
5-10
20-50
5-10
10-20
10-15
5-10
20-30
40-50
25-40
10-15
25-50
5-50
10-20
5-10
8-10
15-25
20-30
10-20
30-50
15-300
5-300
10-300
5-20
15-30
8-12
30-100
30-50
10-100
20-50
20-40
20-30
10-20
8-15
12-20
8-15
5-7
8-10
10-15
12-18
29
СРД-23, ноябрь 2018 г.
3.4. Стоимости футболистов сборной РФ
Использование:
для
сравнительному подходу.
расчетов
по
Таблица 3.4.1.
Стоимости футболистов сборной РФ на чемпионате мира 2018
Фамилия Имя
Акинфеев Игорь
Лунев Андрей
Габулов Владимир
Кутепов Илья
Семенов Андрей
Гранат Владимир
Кудряшев Федор
Фернандес Марио
Смольников Игорь
Головин Адександр
Дзагоев Алан
Зобнин Роман
Миранчук Антон
Кузяев Далер
Газинский Юрий
Миранчук Алексей
Ерохин Александр
Черышев Денис
Смолов Федор
Дзюба Антон
Среднее
Возраст, лет
32
26
34
24
29
31
31
27
29
22
28
24
22
25
28
22
28
27
28
29
27,3
Цена после ЧМ, млн. евро
12
8
0,7
5
3,5
2
3
20
7
25
15
10
8
8
6
14
5
8
14
10
9,21
Рисунок 3.4.1.
Стоимости футболистов сборной РФ в зависимости от возраста
Стоимость млн. евро
30
25
20
y = -0,0263x3 + 2,1802x2 - 60,407x + 568,69
R² = 0,272
15
10
5
0
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Возраст, лет
29
30
31
32
25 - 30
Головин Александр
Габулов Владимир
27,3
9,21
34
35
Таблица 3.4.2.
Показатели распределения выборки
Показатель
Площадка по стоимости, лет
Максимальная стоимость, млн.евро
Минимальная стоимость, млн.евро
Средний возраст, лет
Средняя стоимость, млн.евро
33
Значение
СРД-23, ноябрь 2018 г.
3.5. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Использование: в рамках затратного и
сравнительного подхода.
Таблица 3.5.1
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке (Европейская часть РФ)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Букинистические книги
Картины современных художников (не членов СХ)
Картины художественные РФ
Компьютерные игры
ПП 1-С бухгалтерия
Программные продукты
Скульптуры
Собрания сочинений Б. Пастернака
Собрания сочинений А.С. Пушкина
Фильмы художественные
Франшизы торговых магазинов
12-16
3-5
11-16
12
14
10-14
11-14
12-14
8-10
3-6
2-5
1-4
16
5-8
4-6
СРД-22,
ноябрь 2018 г.
СРД-22,
май 2018 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРД-20,
май 2017 г.
СРК-2017,
март 2017 г.
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18,
май 2016 г.
№ п/п
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования, %
5-7
2-3
9-10
9-14
2-4
2-4
6-9
31
СРД-23, ноябрь 2018 г.
РАЗДЕЛ 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МИО)
4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки
Использование:
для
определения
ликвидационной стоимости.
В табл. 4.1.1 приведены данные по
коэффициентам учета скидок при переходе
от розничных цен к минимальным оптовым
ценам для машин, оборудования и товаров.
В
табл. 4.1.2
приведены
диапазоны
функциональных скидок.
Оптово-розничные коэффициенты учета скидок
№ п/п
Наименование
1. Оборудование
1.1. Буровое
1.2. Бытовая техника
1.3. Доильное
1.4. Компьютерное
1.5. Кондиционеры
1.6. Кровельное
1.7. Медицинское
1.8. Насосное
1.9. Пищевое
1.10. Сварочное
1.11. Спортивное
1.12. Стерилизационное
1.13. Строительное
1.14. Торговое
1.15. Швейное
2. Станки
2.1. Деревообрабатывающие
2.2. Листогибочные
2.3. Прессовые
2.4. Сверлильные
2.5. Токарные
2.6. Фрезерные
2.7. Шлифовальное
3. Строительные материалы
3.1. Кирпич
3.2. Краски
3.3. Шлакоблоки
4. Приборы
4.1. Измерительные
4.2. Счетчики
4.3. Бытовая техника
4.4. Трактора
5. Подъемно-транспортное оборудование
5.1. Крановое оборудование
5.2. Транспортеры
5.3. Электропогрузчики
5.4. Лебедки
5.5. Асфальтоукладчики
Диапазоны функциональных скидок
№ п/п
Наименование
1. Скидка за платеж наличными
2. Скидка за объем товара
3. Бонусные скидки
4. Дилерские скидки
5. Сезонные скидки
6. Скидки для «лояльных» покупателей
7. Скидки для пенсионеров
Таблица 4.1.1
Коэффициенты учета скидок
0,91-0,96
0,89-0,98
0,89-0,95
0,86-0,93
0,91-0,93
0,81-0,92
0,87-0,94
0,94-0,96
0,90-0,95
0,94-0,98
0,84-0,95
0,87-0,94
0,85-0,92
0,90-0,98
0,86-0,94
0,85-0,95
0,88-0,93
0,89-0,92
0,79-0,92
0,85-0,95
0,85-0,93
0,86-0,92
0,88-0,92
0,93-0,97
0,86-0,90
0,92-0,95
0,95-0,98
0,90-0,95
0,91-0,95
0,94-0,96
0,90-0,93
0,94-0,96
0,90-0,92
0,96-0,98
Таблица 4.1.2
Диапазоны
2-3%
до 10%
15-30%
15-20%
20-30%
до 10%
3-5%
От редактора: Одновременное использование оптово-розничных коэффициентов скидок и диапазонов
функциональных скидок требует достаточной обоснованности.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок
Использование:
в
затратном
и
сравнительном подходе.
Цель: определение коэффициентов перехода
на вторичный рынок.
Большинство оценщиков при проведении
расчетов в затратном подходе использует
базовую стоимость для начисления износов в
виде средней по прайс-листам предприятий
изготовителей и дилеров без учета
коэффициентов перехода на вторичный
рынок, что ведет к завышению уровня
физических и функциональных износов.
Ниже приведены результаты отдельных
исследований коэффициентов перехода на
вторичный рынок. Методология получения
расчетных данных приведена в разд. 6.
№ п/п Наименование объекта, параметры
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-18,
май 2016 г.
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
СРК-2017,
март 2017 г.
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-22,
май 2018 г.
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
Таблица 4.2.1
Рыночные данные по коэффициентам переходу объектов на вторичный рынок
Автодвигатели
0,93
Автомашины
Буровое оборудование
0,948
Бытовая техника отечественная
Вагончики передвижные
Весовое оборудование
Водные суда
Воздушные суда
Деревообрабатывающие станки
Дорожная техника
Железнодорожный транспорт
Землеройная техника
0,926
Импортная бытовая кухонная техника
Импортная бытовая техника
Импортные легковые автомашины
Индукционные нагреватели
Кабелеукладчики отеч.
Книги (детективы)
Коммунальная техника
Компрессорное оборудование
Компьютерная техника
Кондиционеры
Крановое оборудование
Кухонное оборудование
Лифтовое оборудование
Мебель аптечная
Мебель офисная РФ
Металлопрокат
Мобильные телефоны
Музыкальные инструменты
0,917
Насосное оборудование
0,905
Оборудование кинотеатров
Оборудование спортивное
Оборудование стекольной промышленности
Окрасочное оборудование
0,928
Оргтехника компьютерная
Оргтехника офисная
Отечественная и СНГ бытовая техника
Отечественное станочное оборудование
Отечественные легковые автомашины
Печатное оборудование
0,963
Пищевое оборудование отечественное
Пищевое оборудование импортное
Погрузочное оборудование
0,925
Полиграфическое оборудование импортное
0,938
0,934
0,93
0,899
0,908
0,902
0,896
0,911
0,929
0,934
0,916
0,932
0,982
0,925
0,934
0,931
0,911
0,906
0,923
0,913
0,907
0,942
0,965
0,947
0,903
0,878
0,842
0,812
0,878
0,905
0,891
0,918
0,911
0,902
0,876
0,932
0,908
0,931
0,908
0.926
0,935
0,928
0,916
0,928
0,902
0,942
0,923
0,916
0,930
0,854
0,930
0,920
0,942
0,898
0,928
0,905
0,876
0,934
0,902
0,895
0,896 0,902
0,990
0,915
0,938
0,968
0,926
0,922
0,952
0,907
0,902 0,91
0,808
0.923
0,915
0,909
0,885
0,896
0,89
0,888
0,958
0,892
0,912
0,912
0,870
0,932
0,903
0,900
0,932 0,935
0,923
0,922
0,840
0,890
0,902
0,932
0,932
0,926
0,924
0,922
0,919
0,850
0,960
0,900
0,902
0,989
0,905
0,909
0,912
0,900
0,945
0,895
0,902
0,890
0,908
0,955
0,912
0,951
0,798
0,912
0,921
0,887
0,944
0,870
0,896
0,915
0,892
0,938
0,942
0,780
0,928
0,902
0,858
0,880
0,895
0,909
0,942
0,919
33
№ п/п Наименование объекта, параметры
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-18,
май 2016 г.
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
СРК-2017,
март 2017 г.
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-22,
май 2018 г.
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
Прессовое оборудование
0,906
0,895
0,889
0,880
Резервуары
0,914
0,894
Сантехоборудование
0,902
0,910
Сваебойное оборудование импортное
0,934
0,943
Сварочное оборудование
0,918
0,922
0,909
0,902
0,915
Сельскохозяйственная техника
0,894
0,889
0,885
Складское оборудование
0,914
0,898
Станки деревообрабатывающие
0,927
0,914
0,908
Станки заточные
0,9
0,909
0,894
Станки отрезные
0,905
0,886
Станки с ЧПУ
0,934
0,945
Станки сверлильные
0,917
0,928
0,920
Станки токарные
0,913
0,908
0,899
Станки фрезерные
0,922
0,93
0,915
Станки шлифовальные
0,925
0,932
0,932
Станочное оборудование
0,912
0,918
0,902
0,910
Строительное оборудование
0,904
0,902
0,898
0,900
Торговое оборудование
0,901
0,898
Трактора
0,917
0,908
0,901
0,896
Транспортеры
0,926
0,934
Трансформаторное оборудование
0,923
0,921
0,918
0,908
Фотоаппараты
0,905
0,898
0,909
0,915
Холодильники
0,935
0,932
0,932
0,921
Электродвигатели
0,908
0,905
0,910
Электрооборудование осветительное
0,912
0,915
0,912
0,908
Электрооборудование силовое
0,902
0,906
0,906
СРД-23, ноябрь 2018 г.
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Использование: в рамках затратного и
сравнительного подхода.
Принятые по тексту таблицы сокращения:
имп. - импортного производства;
отеч. - отечественного производства.
Таблица 4.3.1
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке (Европейская часть РФ)
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
4-6
2-4
3-5
3-4
9-12
10-14
4-7
10-14
7-9
6-8
2-4
2-5
10-14
3-5
9-13
1-2
4-6
СРД-22,
май 2018 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРД-22
ноябрь 2018 г.
4-6
34
2-6
9-13
3-7
3-4
6-8
4-6
6-8
12-14
1-3
5-7
8-10
3-5
10-12
10-14
2-3
4-7
2-5
8-10
9-12
9-12
12-15
6-8
9-10
5-8
4-8
10-12
4-6
7-10
3-4
2-4
5-8
3-4
6-8
6-8
12-14 9-12
13-16
1-2
3-5
9-11
11-14
3-6
9-11 8-9
4-5
8-10
6-8
9-14
9-12
12-16
12-18
3-5
4-6
2-3
10-13
3-5
5-8
5-6
3-5
2-4
12-15
5-7
4-6
2-4
10-14
8-9
СРД-20,
май 2017 г.
Автодвигатели
Асфальтоукладчики
Аттракционы имп.
Баллоны газовые
Банкоматы
Башенные краны
Бензопилы Husqvarna
Бетономешалки отеч.
Вагоны железнодорожные
Ванны стальные
Велосипеды горные имп.
Водные катера отеч.
Водные суда
Газовые плиты имп.
Газонокосилка Хонда
Гитары
Грузовой автотранспорт отеч.
Двигатели воздушных судов отеч.
Домашние животные
Домкраты отеч.
Дорожная техника имп.
Дорожная техника отеч.
Дрели ручные имп. (свыше 3 лет)
Духи, одеколон
Духовые музыкальные инструменты
Евровагонка
Железнодорожные полувагоны
Здания передвижные
Земснаряды
Зубоврачебная техника имп.
Игровые автоматы
Камины дровяные
Камнерезное оборудование отеч.
Кинотехника имп.
Комбайны зерноуборочные
Комбайны зерноуборочные имп.
Комплект сборного брусового деревянного
коттеджа (1 эт. с мансардой)
Компрессоры отеч.
Компьютерные игры
Конвейеры ленточные
Кондиционеры
Котельное оборудование отеч.
Кофе-машины имп.
Крановое оборудование
Кухонная мебель имп.
Легковой автотранспорт имп.
Линии розлива молока
Лифтовое оборудование отеч.
Лодки надувные
СРК-2017,
март 2017 г.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18,
май 2016 г.
№ п/п
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования, %
2-3
5-7
5-8
8-10
11-14
9-12
10-14
14-17
13-15
3-6
5-8
5-8
4-6
8-11
7-9
5-7
10-12
12-14
11-14
8-10
5-7
11-13
4-6
8-10
6-9
9-11
12-15
5-7
6-8
5-7
12-14
35
СРД-23, ноябрь 2018 г.
11-16
16-20
4-6
15-18
8-10
12-14
8-11
5-9
9-13
12-16
9-14
11-15
6-8
8-12
9-12
4-6
3-5
8-11
12-17
15-21
11-14
3-6
6-8
5-8
11-13
10-14
4-6
14-16
4-7
9-12
10-12
5-9
3-5
10-12
5-8
5-7
5-8
3-5
5-8
12-16 11-15
9-11
11-15
8-12
12-17
8-10
5-8
10-12
15-24
11-14
1-2
15-19
12-14
6-8
9-11
4-7
6-8
6-8
2-5
12-14
10-14
6-8
13-15
10-14
11-16
5-8
6-8
10-12
10-13
5-7
2-4
11-14
4-6
12-17
2-3
14-18
9-10
9-11
16-18
3-7
8-9
5-6
14-18
4-7
9-11
5-7
6-8
5-8
12-16
1-3
15-18
13-17
3-5
7-9
8-10
5-8
СРД-22
ноябрь 2018 г.
10-12
11-15
10-12
4-8
СРД-22,
май 2018 г.
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
5-8
9-12
5-8
4-8
6-8
5-7
8-9
5-7
1-2
3-4
10-16
8-12
12-15
СРД-20,
май 2017 г.
Лошади
Мебель для гостиниц 5 звезд
Мебель для парикмахерских
Мебель имп.
Мебель отеч.
Мельницы шаровые
Металлопрокат черный
Мобильные телефоны (свыше 4 лет)
Мотоциклы отеч.
Музыкальные инструменты
Наручные часы
Насосы
Оборудование для сушки руды
Офисная мебель отеч.
Охранные системы сигнализации
Паллеты складские
Пищевые технологические линии имп.
Плитка облицовочная
Полиграфическое оборудование HEIDELBERG
Пылесосы
Радиостанции отеч.
Разборные строительные леса
Рамы лесопильные
Резервуары металлические
Рентгеновские аппараты зубоврачебные имп.
Садовый инструмент
Сайдинг имп.
Сварочные аппараты отеч.
Светодиодное оборудование
Сепараторы жидкостные
Сеялки с/х для зерновых
Системы видеонаблюдения
Слесарный инструмент
Собаки породистые
Спортинвентарь
Стеллажи передвижные
Строительная техника Caterpillar
Строительная техника отеч.
Телевизоры имп. (свыше 2 лет)
Токарные резцы
Токарные станки (свыше 10 лет)
Торговое оборудования для магазинов
Трактора (Т и МТЗ) старого производства
Трактора имп.
Трактора отеч. современные
Трансформаторы отеч.
Тросы крановые
Фотоаппараты
Фрезерные станки JTM
Фрезы, резцы
Холодильники имп.
Швейные машины имп.
Шубы меховые
Электровелосипеды
Электродвигатели отеч.
Электроды
Электрообогреватели переносные
Японские краны-манипуляторы
СРК-2017,
март 2017 г.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
99.
100.
101.
102.
103.
104.
105.
106.
107.
СРД-19,
ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18,
май 2016 г.
№ п/п
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования, %
7-10
1-4
6-8
6-9
9-11
2-5
4-5
5-6
4-6
6-7
5-7
5-8
СРД-23, ноябрь 2018 г.
РАЗДЕЛ 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ
Ставки рефинансирования
Страна
РФ (ЦБ РФ)
РФ (ЦБ РФ)
США (ФРС)
Страны Евросоюза (ЕЦБ)
Ставка рефинансирования, %
7,50% - рефинансирования
7,25% – ключевая*
2,25%
0
Таблица 5.1.1
Дата
14.09.2018 г.
14.09.2018 г
26.09.2018 г.
26.09.2018 г.
*Ключевая ставка — процентная ставка, по которой Центральный банк России (ЦБ РФ) предоставляет
кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ
готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении
процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость
фондирования банков. С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнивается к ключевой ставке.
Страновые риски для РФ
№ п/п
Год, время
1. 1999
2. 2000
3. 2001
4. 2002
5. 2003
6. 2004
7. 2005
8. 2006
9. 2007
10. 2008, начало
11. 2008, осень
12. 2009
13. 2010, май
14. 2010, ноябрь
15. 2011, апрель
16. 2011, ноябрь
17. 2012, май
18. 2012, ноябрь
19. 2013, май
20. 2013, ноябрь
21. 2014, май
22. 2014, ноябрь
23. 2015, май
24. 2015, ноябрь
25. 2016, май
26. 2016, ноябрь
27. 2017, май
28. 2017, ноябрь
29. 2018, май
30. 2018, ноябрь
Страновые риски, %*
14,0 - 25,1
6,2 - 13,9
5,5 - 10,2
3,5 - 7,5
3,0 - 4,5
2,5 - 3,5
2,0 - 3,0
1,8 - 3,0
1,5 - 2,8
1,5 - 2,5
2,0 - 3,75
2,75 - 4,5
2,9 - 4,8
2,5 - 4,0
2,4 - 3,0
2,9 - 4,5
2,6 - 3,8
2,9 - 3,4
2,6 - 3,8
2,8 - 4,1
3,1 - 4,4
3,5 - 4,8
5,6 - 6,5
5,5 - 7,1
3,8 - 5,0
3,5 - 4,6
2,5 - 4,0
2,5 - 3,8
2,7 - 4,0
2,9 - 3,85
Таблица 5.1.2
Примечание
финансовый кризис
финансовый кризис
снижен рейтинг банков РФ
прошли выборы
низкий рост ВВП
снижение рейтингов
влияние санкций, рейтинг ВВВ1
кризис, понижение рейтинга
снижение ВВП
рост стоимости нефти
стабилизация экономики
Ва1-ВВВ
санкции
рост стоимости нефти
*Страновые риски приводятся для пересчета из долларового эквивалента США в рублевый эквивалент РФ.
37
СРД-23, ноябрь 2018 г.
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы
Использование:
при
денежных потоков.
прогнозировании
Таблица 5.2.1
Индексы - дефляторы, %
№ п/п
Наименование
1. Инфляция
2. Изменение курса валют (руб./долл.)
3. ФОТ (среднеотраслевой)
4. Удорожание стоимости СМР
5. Электроэнергия
6. Коммунальные расходы (тепло, вода и прочее)
7. Плата за аренду земельных участков
8. Удорожание стоимости ремонтных работ
9. НДС
10. Налог на прибыль
11. Индексы цен производителей
12. Тарифы на газ населению
13. Тарифы на ж/д перевозки грузов
14. Доходы населения
15.
- оптимистический вариант
Цены на нефть, долл./баррель
16.
- пессимистический вариант
2019
1,043
66,9
1,014
1,024
1,055
1,040
1,050
1,060
20%
20%
1,043
1,031
1,040
1,010
63,4
56,0
2020
1,038
68,0
1,019
1,063
1,040
1,040
1,060
1,050
20%
20%
1,038
1,030
1,040
1,034
59,7
42,5
2021
1,040
69,0
1,025
1,060
1,040
1,040
1,050
1,040
20%
20%
1,040
1,030
1,040
1,030
57,9
43,3
Приведенные данные построены с учетом прогнозов МЭР, Росстата, Госкомзема, Индексов цен в
строительстве (Ко-Инвест), Планов развития РФ на ближайшие 3 года, мнений специалистов (прогнозы
сделаны с осреднением различных данных).
СРД-23, ноябрь 2018 г.
5.3. Экспертные мнения специалистов
Экспертные
мнения
специалистов,
высказанные на дискуссиях по оценке на
открытых форумах в сети Интернет,
являются примерами точных ответов на
сложные вопросы теории и практики оценки.
5.3.1. Недвижимость
1. Дискуссия по вопросу «Сборник «КоИнвест» не применим при судебной
экспертизе www.appraiser.ru, 06.08.2018 г.,
Киселев Юрий
ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ:
Судебный эксперт и оценщик действуют в
различных рамках правового поля, являются
субъектами различных видов деятельности,
осуществляют различные функции. Цели и
задачи деятельности оценщика и судебного
эксперта, как и результат их деятельности,
различны.
В соответствии со статьей 3 Федерального
закона об оценочной деятельности, под
оценочной
деятельностью
понимается
профессиональная деятельность субъектов
оценочной деятельности, направленная на
установление в отношении объектов оценки
рыночной, кадастровой, ликвидационной,
инвестиционной или иной предусмотренной
федеральными
стандартами
оценки
стоимости.
Из положений статьи 9 Федерального закона
ГСЭД следует, что судебная экспертиза
проводится
в
целях
установления
обстоятельств, подлежащих доказыванию по
конкретному делу.
Согласно статье 9 Федерального закона
ГСЭД и статье 86 АПК Российской
Федерации в качестве итогового документа,
содержащего исследования и выводы по
поставленному судом вопросу судебным
экспертом
представляется
заключение
эксперта.
2. Дискуссия по вопросу «Расчет ставки
капитализации
методом
рыночной
экстракции»
www.appraiser.ru,
29.06.2018 г., Н.П.Баринов (ник - NB)
Тут одно из двух - либо экстракция с рынка,
либо модели.
Экстракция - это выявление коэффициента
(множителя), т.е. «мгновенный снимок», с
тем, чтобы применить этот коэффициент к
соответствующей «мгновенной» величине.
Никаких темпов роста.
Главный вопрос при этом - рынок. Если это
действительно развитый и конкурентный
В силу статьи 11 Федерального закона об
оценочной
деятельности
итоговым
документом, составленным по результатам
определения стоимости объекта оценки,
является отчет об оценке.
Требования к содержанию отчета об оценки
объекта оценки и требования к содержанию
заключения эксперта различны.
Признаваемый Законом об оценочной
деятельности
вероятностный
характер
определения
рыночной
стоимости
предполагает
возможность
получения
неодинакового результата оценки при ее
проведении несколькими оценщиками.
Вероятностный
подход
в
судебной
экспертизе
предполагает
разработку
специальной количественной методики.
Принцип определенности выводов эксперта
заключается
в
недопустимости
неопределенности выводов.
Принцип
квалифицированности
предполагает,
что
при
составлении
заключения
должны
использоваться
специальные знания, присущие эксперту.
Заключение не может базироваться на
повседневном житейском опыте, иначе нет
необходимости в экспертизе.
Принцип доступности состоит в том, что в
процессе доказывания могут использоваться
только
те
выводы
эксперта,
для
интерпретации которых не требуется
специальных познаний участников процесса
(судей, сторон и др.).
рынок (а не государственные расценки или
пародия на них) - все ОК. Вычисляем,
применяем. Но у нас это редкость. Модели
же предполагают «извлечение» отдельных
составляющих
ставки
капитализации.
Отдельно - ставка конечной доходности
(IRR) аналогичных проектов, отдельно ставка возврата капитала (если объект изнашиваемый), отдельно - учет темпов
роста.
Для земли (без возврата капитала) - взгляните
свежий ИОвРФ (№6 2018) - там многое
разжевано.
39
СРД-23, ноябрь 2018 г.
5.3.2. Бизнес
1. Дискуссия по вопросу «Стоимость
бизнеса
для
целей
ликвидации»
www.appraiser.ru, 31.08.2018 г.,
Ю.В.Козырь (ник – Ю.Козырь)
Почему-то мало кто обращает внимание на
то, что при оценке бизнеса предположение о
скорой его ликвидации, в общем,
стандартно, и оно само по себе не отменяет
применимость доходного подхода: просто
доходы собственников будут не от
операционной
деятельности,
а
от
дезинвестиций. Соответственно, результат
ТАК реализованного доходного подхода
полностью совпадет с результатом метода
стоимости
ликвидации,
относящегося
почему-то к затратному подходу...
И еще: иногда речь может идти лишь о
банкротстве, а объектом оценки быть бизнес
безотносительно
собственника
(для
консультационных целей). В таких случаях
следует
выяснять
какой
там
тип
банкротства: с ликвидацией или нет.
Последнее имеет де факто место, когда люди
по-прежнему ходят на работу, а предприятие
продолжает
выпускать
продукцию меняются только собственники.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
РАЗДЕЛ 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ
ДАННЫХ
Приведены
отдельные
алгоритмы
получения расчетных параметров. Частично
алгоритмы приведены в СРД №1 - 22 (2008 2018 гг.).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1)
Расчеты проводятся в соответствии с
методическими работами {5, 7}.
Определяется действительная рыночная
прибыль предпринимателя.
Прибыль
предпринимателя
(ПП) - относительный
дополнительный
доход на денежные вложения в улучшения
ЗУ, формирующийся рынком при куплепродаже нового объекта недвижимости.
Прибыль предпринимателя характеризует
увеличение стоимости имущества вследствие
изменения условий окружающей среды.
Внешний
износ
(ВнИ) - прямой
относительный убыток на денежные
вложения в улучшения ЗУ, формирующийся
рынком при купле-продаже нового объекта
недвижимости.
Внешний износ характеризует уменьшение
стоимости имущества вследствие изменения
условий окружающей среды.
В данном номере приводятся алгоритмы
упрощенного метода определения ПП
(ВнИ).
Основным
законодательным
актом,
регулирующим земельные отношения в РФ,
является
Земельный
кодекс
РФ
(Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября
2001 г.; Федеральный Закон «О введении в
действие Земельного кодекса Российской
Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
Оценка земельных участков производится в
соответствии с:
- «Методическими
рекомендациями
по
определению
рыночной
стоимости
земельных
участков»
Минимущества
России, №568-р от 07 марта 2002 г.;
- «Методическими
рекомендациями
по
определению рыночной стоимости прав
аренды земельных участков» Минимущества
России, №1102-р от 10 апреля 2003 г.
Рассмотрим метод выделения.
Алгоритм
определения
рыночной
стоимости ЗУ (сокращенно):
Применение: для оценки застроенных ЗУ.
Условия применения метода: наличие
информации о ценах (предложениях) на
рынке купли-продажи улучшений с ЗУ,
аналогичными оцениваемому комплексу;
соответствие улучшений ЗУ его наиболее
эффективному использованию.
Последовательность действий:
- определение элементов сравнения объекта
оценки и аналогов;
- определение различий аналогов и объекта
оценки;
- определение
корректировок
цен
(предложений) аналогов;
- проведение корректировок;
- расчет рыночной стоимости объекта оценки
путем обобщения скорректированных цен
(предложений);
- расчет стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений оцениваемого
ЗУ;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
ЗУ путем вычитания из рыночной стоимости
единого
объекта
недвижимости,
включающего в себя оцениваемый ЗУ,
стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений ЗУ.
При определении суммы затрат на создание
улучшений ЗУ следует учитывать прибыль
инвестора, которая является разностью
между ценой продажи и затратами на
создание аналогичных объектов.
При определении стоимости замещения или
стоимости воспроизводства учитывается
размер накопленного износа улучшений,
который
может
определяться
в
относительных единицах или в денежном
выражении
как
сумма
физического,
функционального и части экономического
износа, относящегося к улучшениям.
Внешним
износом
является
потеря
стоимости единого объекта недвижимости,
обусловленная отрицательным воздействием
внешних по отношению к нему факторов.
41
СРД-23, ноябрь 2018 г.
При определении стоимости прав аренды ЗУ
действия выполняются в аналогичной
последовательности.
Рассмотрим формулу (1) применительно к
методу выделения:
РС = ВС  (1+ПП)  (1 – Физ. И)  (1 –
Функц. И)  (1 – Вн. И) + СЗУ, (1)
где
ПП - коэффициент
учета
прибыли
предпринимателя, %;
Физ. И - физический износ, %;
Функц. И - функциональный износ; %;
Вн. И - внешний износ, %.
В методе выделения подразумевается:
РС - скорректированная стоимость объекта
оценки по рыночной выборке аналогов;
ВС - стоимость восстановления (замещения)
улучшений объекта оценки;
СЗУ - определяемая стоимость прав на ЗУ.
Преобразуем это выражение для расчета
интересующих нас параметров:
(1 + ПП)  (1 – Вн. И) = (РС – СЗУ)/ВС  (1
– Физ. И)  (1 – Функц. И).
Примем следующие предпосылки:
1. РС = РСi - рыночная стоимость i-го
аналога.
2. Основная предпосылка - возможность
точного определения СЗУi.
3. ВСi - стоимость
восстановления
(замещения) аналога может быть рассчитана.
4. Износы аналога могут быть рассчитаны.
5. Соблюдается условие РС > СЗУ.
При
выполнении
вышеприведенных
предпосылок путем расчета можно получить
набор (1 + ПП)  (1 – Вн. И) для различных
аналогов
без
их
существенных
корректировок.
Следует отметить, что одновременно не
могут
существовать
и
прибыль
предпринимателя, и внешний износ - это
взаимоисключающие понятия, поэтому при
расчетах могут иметь место два варианта:
- левая часть выражения больше единицы,
т.е. рыночная стоимость улучшений больше
стоимости
воспроизводства,
тогда
существует прибыль предпринимателя:
ПП > 0 (внешний износ равен нулю);
- левая часть выражения меньше единицы,
т.е. рыночная стоимость улучшений меньше
стоимости
воспроизводства,
тогда
существует внешний износ (прибыль
предпринимателя отсутствует, ПП = 0).
Таким образом, не проводя корректировок
аналогов на специфические характеристики
объекта оценки, можно получить ПП
(внешние износы) расчетным путем для
различных аналогов при различном их
местоположении. Имея набор ПП (Вн. И) для
определенного класса аналогов (сходного с
классом объектов оценки), достаточно точно
можно прогнозировать ПП (Вн. И) и для
объекта оценки.
Преимуществами
упрощенного
метода
определения прибыли предпринимателя
(внешнего износа) являются:
- использование
общепринятого
нормативного метода выделения;
- возможность использования не для объекта
нового строительства, а для объекта с
износами;
- дифференцированный подход к расчету ПП
(внешнего износа) для набора различных
аналогов.
Недостатками
упрощенного
метода
являются:
- сложность определения стоимости ЗУ для
каждого аналога;
сложность определения физических и
функциональных износов для каждого
аналога.
Частично названные недостатки можно
устранить при подборе аналогов недавних
годов постройки или аналогов с износами, не
превышающими 10-20% {8}.
Справочно: для расчета ПП и ВнИ
использованы
удельные
расценки
справочников
Ко-Инвест
(УПСС)
и
сборников «Индексы цен в строительстве»
Ко-Инвест. Для иных расценок (например,
УПВС - 1972 г.) ПП и ВнИ имеют иные
значения.
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)
Метод валовых рентных мультипликаторов
относится
к
доходно-сравнительному
подходу и интенсивно используется для
оценки стоимости при наличии развитых
рынков купли-продажи и сдачи в аренду
объектов.
Алгоритм:
1. Определяются
классы
объектов
и
присущие им характеристики.
2. Выполняются исследование рынка куплипродажи объектов заданного класса и отбор
данных
о
стоимости
предложений.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
Временной диапазон - не более 1-2 мес.
Объем выборки - свыше 15-20 данных.
3. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается значение среднего по стоимостям
Сстоимость.
4. Выполняются исследование рынка сдачи в
аренду объектов заданного класса и отбор
данных
о
стоимости
предложений.
Временной диапазон - не более 1-2 мес.
Объем выборки - свыше 15-20 данных.
5. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается значение среднего по стоимостям
Саренда.
6. Рассчитывается ВРМ:
ВРМ = Сстоимость / Саренда.
Коэффициенты капитализации (к п. 1.8)
Метод
капитализации
относится
к
доходному
подходу
и
интенсивно
используется для оценки стоимости при
наличии развитых рынков купли-продажи и
сдачи в аренду объектов.
Алгоритм:
1. Определяются
классы
объектов
и
присущие им характеристики.
2. Выполняются исследование рынка куплипродажи объектов заданного класса и отбор
данных
о
стоимости
предложений.
Временной диапазон – не более 1-2 мес.
Объем выборки – свыше 15-20 данных.
3. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается значение среднего по стоимостям
Сстоимость.
4. Выполняются исследование рынка сдачи в
аренду объектов заданного класса и отбор
данных
о
стоимости
предложений.
Временной диапазон – не более 1-2 мес.
Объем выборки – свыше 15-20 данных.
5. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается значение среднего по стоимостям
Саренда.
6. Выполняется исследование рынка по
определению уровней операционных и
эксплуатационных расходов (Ропер. и Рэкспл.).
В табл. 1.6.1 приведены только средние
уровни этих расходов, которые связаны с
местоположением объектов.
7. Предпосылки производства расчетов
коэффициентов капитализации (Ккап):
Для офисных помещений учитываются все
операционные расходы, относимые на счет
Собственника помещений;
Для торговых и производственно-складских
помещений учитывается разница между
операционными
и
эксплуатационными
расходами, относимая на счет Собственника
помещений.
8. Рассчитывается Ккап:
Для офисных помещений:
Ккап = (Саренда – Ропер) / Сстоимость
Для торговых и производственно-складских
помещений:
Ккап = (Саренда – (Ропер – Рэкспл )) / Сстоимость
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)
Алгоритм
1. Анализируются
балансовые
данные
предприятия (формы №1, 2) за 5 лет.
2. Выполняются расчеты темпов роста
годовой операционной прибыли и чистой
прибыли за 4 года.
3. Выполняются
расчеты
соотношения
«долг/собственный капитал».
4. Анализируются
и
пересчитываются
(осредняются) годовые индексы РТС1 и
РТС2 (ММВБ).
5. Строятся
линейные
корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
годовой операционной прибыли и РТС1РТС2 (ММВБ). Получаются значения
коэффициента бета рычагового.
6. Строятся
линейные
корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ).
Получаются значения коэффициента бета
безрычагового.
43
СРД-23, ноябрь 2018 г.
7. Рассчитываются
скорректированные
значения коэффициента бета безрычагового с
учетом соотношения «долг/собственный
капитал» от базовых значений коэффициента
бета рычагового.
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2)
Коэффициенты перехода на вторичный
рынок определялись по предложениям к
продаже «нового» (Цнового) и «нового, не
бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта.
Отбирались объекты с разницей во времени
изготовления свыше 1 года. Предполагалось,
что для оферт коэффициенты уторгования
сравнимы, физические и функциональные
износы отсутствуют.
Общая расчетная формула:
Кперехода = Цвтор / Цнового
Кперехода - коэффициент
перехода
на
вторичный рынок;
Также применялся метод построения
корреляционно-регрессионных
уравнений
снижения стоимости объектов на вторичном
рынке за 4 года. Находилось пересечение
регрессионного уравнения с осью абсцисс и
сравнивалось со стоимость новых объектов
на первичном рынке.
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)
Объективными факторами, влияющими на
размеры
скидок
при
уторговании
(уторговывании), являются: конъюнктура
рынка
товара;
степень
освоенности
поставщиком производства импортируемого
изделия;
степень
монополизации
производства;
финансовое
положение
фирмы-поставщика;
отношения
между
продавцом и покупателем; экономическая и
внутриполитическая обстановка в стране
продавца. Поправка на уторгование вводится
в том случае, если в качестве конкурентного
материала
используется
ценовая
информация,
не
являющаяся
твердо
установленной
(цены
коммерческих
предложений).
Коэффициенты уторгования для машин и
оборудования
определяются
с
одновременным использованием следующих
методологических приемов:
- определяется разница между спросом
(куплю) и предложением (продам) по данным
сети Интернет;
- определяется
средняя
скидка
на
уторгование
по
разнице
между
максимальными и минимальными ценами
предложения одного и того же товара на
региональном рынке (прайс - листы) по
данным сети Интернет;
- определяется по величине торговой
надбавки на данный товар (по публикуемым
данным в сети Интернет);
- определяется по отдельным публикациям о
скидках (разницы в инвойс – проформе и
цене сделки);
- определяется по разнице между оптовыми и
розничными ценами;
- определяется по разнице цен аукционов;
- определяется по опросам дилеров и т.п.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При работе над СРД № 23 2018 г.
осуществлен
мониторинг
отдельных
параметров расчетных данных.
Круг
рассмотренных
информационных
данных расширен. Совершенствовалась
методология
информационного
сбора
данных, их подготовка к обработке и
используемые
программные
продукты.
Большинство первичных входных данных
заархивировано.
Ограниченный объем справочника (около 50
стр. для удобства тиражирования) не
позволяет поместить большое количество
информации в одном номере, поэтому в
следующих
номерах
справочника
информация будет обновлена и дополнена.
Подготовкой
справочника
занимается
команда профессиональных оценщиков,
поэтому в следующих выпусках не
исключено появление новых разделов.
По мнению авторов, изменение рыночной
ситуации на территории РФ в условиях
окончания
общемирового
финансового
кризиса
диктует
необходимость
осуществления отдельных мониторингов с
интервалом не менее 0,5 - 1,0 года, что
позволит отслеживать динамику расчетных
параметров. Финансовый кризис показал, что
рынки купли-продажи и сдачи в аренду
объектов
недвижимого
имущества
реагируют
на
кризисную
ситуацию
медленно, поэтому в следующем номере
справочника будут приведены мониторинги
отдельных параметров рынков с обобщением
накопленных данных.
Справочник преследует, в основном, три
цели:
- ознакомить заинтересованных лиц с
значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Коллектив авторов благодарит специалистов
за оказанное внимание к настоящей работе и
надеется на продолжение общения.
45
СРД-23, ноябрь 2018 г.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО»
1.
Следует
отметить,
что
сбор
информационных данных по отдельным
городам РФ достаточно трудоемок. В связи с
этим коллектив разработчиков «Справочника
расчетных данных» намерен сотрудничать с
региональными оценщиками в части
получения
таковых
данных
на
взаимовыгодной основе (практика показала,
что некоторые оценщики предпочитают
получить новый справочник СРД в
электронном виде).
2. В связи с инфляцией цена номеров
справочника
будет
незначительно
увеличиваться. Периодичность выпуска
справочника планируется 2 номера в год,
поэтому ООО «НЦПО» предлагает годовую
подписку на справочник на условиях 10%ной скидки.
3. В связи с большой заинтересованностью
оценщиков и консультантов в приобретении
справочника СРД считаем целесообразным
для стабилизации цены номеров справочника
предложить размещение рекламы на
страницах последующих номеров.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Яскевич Е.Е.
Практика
оценки
недвижимости, М., Техносфера, 2011 г.,
502 с.
2. Яскевич Е.Е. Практика оценки объектов,
связанных с нематериальными факторами
воздействия, М., Техносфера, 2012 г., 560 с.
3. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Машины и
оборудование. Исследования коэффициентов
перехода на вторичный рынок, физических и
функциональных износов объектов с
изменяющейся стоимостью. www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru М., 2011.г.
4. Яскевич Е.Е. Практические методы и
примеры
проведения
сравнительных
корректировок при оценке недвижимости
(купля-продажа
и
аренда).
Прибыль
предпринимателя и внешний износ. Оценка
инфраструктурных
объектов.
ООО
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2007 г., 170 с.
5. Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли
предпринимателя, времени создания и
состава строительных расходов для объектов
недвижимости.
ООО
«НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 2007 гг., 91 с.
6. Яскевич Е.Е. Методика оценки зданий памятников культурного наследия. ООО
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004, 2008 гг.,
80 с.
7. Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния
внешних износов, сервитутов и арендных
договоров
на
стоимость
объектов
недвижимости,
ООО
«НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 97 с.
8. Яскевич Е.Е. Влияние физических и
функциональных износов на рыночную
стоимость
объектов
недвижимости.
Взаимовлияние износов. www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru
9. Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ
факторов влияния на функциональный износ
и методология его определения. М., 2009,
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
10. Сборники СРД №1…22 за 2008 - 2018 гг.
11. Яскевич Е.Е. Практика оценки бизнеса,
М., Техносфера, 2013 г., 584 с.
12. Асват Дамодаран.
Инвестиционная
оценка. Инструменты и техника оценки
любых активов. –М., Альпина Бизнес Букс.
2004, -1342 с.
13. Сборник СРК-2018 за 2018 г.
14. Яскевич Е.Е. Альтернативные методы
расчета арендных ставок для недвижимости.
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
47
Справочное издание
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД №23, 2018 г.
Редактор - Е.Е. Яскевич
Компьютерная верстка - А.Е. Яскевич
Подписано к печати 11.10.2018 г.
Формат издания 60х90 1/8
Бумага офсетная
Объем 2,5 уч.-изд. л.