Содержание Введение ................................................................................................................. 3 1 Этапы оценивания ............................................................................................ 5 1.1 Определение задачи оценки ........................................................................... 5 1.2 Составление плана и договора на проведение оценки ................................ 7 1.3 Сбор и анализ информации ............................................................................ 9 1.3.1 Физические характеристики земельного участка ...................................12 1.3.2 Улучшения земельного участка ................................................................14 1.4Анализ лучшего и наиболее эффективного использования .......................16 1.5 Расчет стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов .......17 1.6 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости ...................................................19 1.7 Составление отчета об оценке ......................................................................20 2 Описание объекта оценки .............................................................................22 Инв. № подл. Подп. и дата Взаим. инв. № Инв. № дубл Подп. и дата 2.1 Краткая информация о районе расположения объекта .............................22 2.2 Описание объекта оценки .............................................................................22 Изм Лист. № докум. . Овчинникова Разраб. Калашникова Пров. Н.контр. Утв. Подп. Дата. ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ Основные этапы процесса оценки Лит. К Лист 2 28-130 Листов Введение Оценка недвижимости - это процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, гаража, земельного участка и др. Оценка недвижимости необходима в случаях продажи или обмена недвижимости, для оформления ипотеки, при наличии судебных споров, для целей залога и иных целей, например, достаточно часто востребована оценка недвижимости при разводе и разделе имущества. Проведение оценки недвижимости регламентируется Федеральным законом от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иными законами, а также стандартами оценки. Основными видами стоимости, которые определяются в процессе оценки недвижимости, является рыночная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно продать на рынке. Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату исходя из условий рынка (подбирает аналогичные объекты и рассчитывает среднюю рыночную цену). Данная стоимость является наиболее точной, в связи с чем, в случае наличия судебного спора, суд принимает во внимание именно рыночную стоимость, рассчитанную экспертом-оценщиком. Особенно широкое применение рыночная стоимость также получила при совершении сделок с недвижимостью. Кадастровая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки массовыми методами, а если это невозможно – индивидуально для каждого объекта недвижимости. В данный момент кадастровую стоимость рассчитывают государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения, которые создаются региональной властью. Данная стоимость максимально приближена к рыночной стоимости, результаты ее расчета утверждаются нормативным актом органа исполнительной власти региона и вносятся в Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГРН). В связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в ЕГРН, являются официальными и применяются для расчета налогов, госпошлины, штрафов и иных целей, определенных в законе. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую можно купить недвижимое Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 3 имущество для извлечения прибыли. Чаще всего она используется для оценки эффективности операций с недвижимостью (например, чтобы определить, принесет ли объект недвижимости доход при сдаче его в аренду). Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это цена, за которую объект недвижимости можно быстро продать. При определении этого вида стоимости оценщик учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным. Ликвидационная стоимость наиболее часто применяется при реорганизации компании или признания ее банкротом. Проведение оценки недвижимости (кроме кадастровой оценки) входит в поле профессиональной деятельности независимых оценщиков - частных оценочных компаний или индивидуальных предпринимателей. Реальная оценка недвижимости требует того, чтобы в процессе её проведения оценщик учел все факторы, которые могут повлиять на расчет стоимости объекта. Также на стоимость недвижимости влияют и другие факторы, такие как: - сложившаяся ситуация на рынке (например, если жилые дома в конкретном городе подешевели на 15%, то продать по полной стоимости свой жилой дом уже не получится, только со скидкой); - местоположение (недвижимость на окраине всегда дешевле, чем в центре); - сезонность (летом дачные домики стоят намного дороже); - развитость инфраструктуры (близость школы, поликлиники, детского сада, магазинов, остановок автотранспорта); - степень износа (старые дома требуют больше средств на ремонт); - иные факторы. Единственным официальным документом, отражающим реальную стоимость недвижимости, служит отчет об оценке объекта недвижимости, подготовленный профессиональным оценщиком. Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 4 1 Этапы оценивания 1.1 Определение задачи оценки Целью большинства оценок является расчет стоимости имущества на определенную дату. Оценщику желательно получить информацию от заказчика о цели оценки для того, чтобы в отчете предоставить всю необходимую для принятия решения информацию. Оценка недвижимого имущества необходима при: - операциях купли-продажи или сдаче в аренду - акционировании предприятий - привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций - кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости - страховании объектов недвижимости - кредитовании под залог -разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов - ликвидации объектов недвижимости - исполнении прав наследования - судебного приговора - разрешении имущественных споров. Во всех случаях проведения оценки необходимо, чтобы в отчете содержалось четкое указание на то, какой вид стоимости оценивался. Оценки, производимые для целей кредитования, основываются на рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости - наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы». В этом определении совершенно ясно подразумевается, что сделка совершается на определенную дату и переход прав на имущество от продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях: - покупатель и продавец имеют типичную для данного рынка мотивацию; Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 5 - каждая из сторон хорошо информирована или получила необходимые консультации, и каждая из них действует в том направлении, которое, по ее мнению, отвечает ее наилучшим интересам; - предоставлено разумно приемлемое время для экспозиции имущества на открытом рынке; - платежи осуществляются в денежной форме или на аналогичных условиях финансирования сделки; - на цену сделки не влияют специальные условия финансирования или концессии, предоставляемые сторонами, связанными с осуществлением данной сделки. При применении метода оценки по сравнимым продажам и подборе аналогов необходимо производить поправки, отражающие необычные условия финансирования. Перерасчеты специального или искусственного финансирования могут делаться для аналогов путем сравнения с финансовыми условиями, предлагаемыми не связанным с данной сделкой институциональным ссудодателем. Оценка недвижимого имущества не является только оценкой физических характеристик земельного участка и соответствующих улучшений. Оценка недвижимости - это, прежде всего оценка соответствующих имущественных прав, связанных с объектом недвижимости. В одних случаях при оценке может потребоваться определение стоимости всех имущественных прав, в других могут оцениваться только отдельные права. Другая оценка может сводиться к анализу прав владения объектом собственности. Владение недвижимым имуществом может осуществляться как на индивидуальной, так и партнерской основе, корпорацией или группой наследников. Когда права владения закреплены законом между несколькими лицами, то каждое лицо может иметь равную или неравную долю имущества. Оцениваемые имущественные права или интересы могут представлять отдельные права как, например, права на воздушное пространство над объектом недвижимости, права на недра, права прохода или проезда через земельный участок или так называемые сервитуты, ограничивающие абсолютное право соб- Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 6 ственности. Так как стоимость недвижимости не ограничивается только ее «физическими компонентами», оценщик не сможет точно определить проблему до тех пор, пока он не ознакомится с имеющимися имущественными правами на оцениваемую недвижимость. Без этих знаний оценщик может получить неадекватную величину стоимости. Четкая концепция оцениваемых прав также поможет оценщику определить весь комплекс стоящих перед ним проблем и объем необходимых работ. Оценка должна представлять расчет стоимости на определенный момент времени (дату). Стоимость имущества может существенно изменяться день ото дня. Например, внезапное объявление о каком-либо событии, которое существенно отразится на рыночной конъюнктуре, окажет значительное влияние на стоимость недвижимого имущества. Типичными сообщениями, которые влияют на стоимость имущества, являются сведения об изменении деловой активности в отрасли производства, являющейся основным источником занятости в регионе. Другими новостями, которые могут неожиданно отразиться на стоимости, являются сообщения о дополнительном строительстве или изменении маршрутов дорог, скоростных шоссе, либо об аналогичных изменениях в непосредственной близости от объекта недвижимости. Резкие изменения физического состояния недвижимости, вызванные природными или антропогенными воздействиями, существенно влияют на ее стоимость. Когда дата оценки совпадает с датой последней инспекции (осмотра) оцениваемого объекта, то нет необходимости приводить предположения о будущем или прошлом состоянии недвижимого имущества. Однако, когда дата оценки предшествует или следует за датой последнего осмотра, в отчете об оценке следует отразить предположения оценщика относительно будущего состояния оцениваемого имущества, сделанные им на дату последнего осмотра (инспекции). 1.2 Составление плана и договора на проведение оценки Вторым этапом является подготовка оценки в срок основой для успешной оценочной практики. Во многих регионах высокая конкуренция на рынке оценки Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 7 накладывает жесткие временные ограничения на выполнение работ. Планирование помогает работникам фирмы ясно понять характер работы, которую должен исполнить каждый из работников, что, в свою очередь, позволяет эффективно выполнить заказ. Широко распространенным приемом для контроля за работой в оценочной фирме является составление календарного графика. В более крупных фирмах календарные графики часто введены в компьютер, что позволяет контролировать ход работ над каждым выполняемым заказом. Далее производится выбор методов оценки. Теоретически наиболее предпочтительным для оценки является доходный подход, полезную информацию могут также дать сравнительный подход и затратный подход. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами. Сравнительный подход особенно полезен, тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности, например, рынок жилья в Москве. Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения или нового строительства, для определения варианта наиболее эффективного использования земли, в целях страхования. Трудно осуществим для зданий с уникальными архитектурными характеристиками и обладающих исторической ценностью, сооружения с чрезмерным физическим износом. С теоретической точки зрения доходный и затратный подход — это части сравнительного подхода, т. к. каждый из них предполагает использование рыночной информации. Стоимость услуг эксперта должна определяться в зависимости от уникальности и сложности решаемой задачи и, не в коем случае, от стоимости объекта оценки (Кодекс профессиональной этики). Гонорар следует определять исходя из сложности задания, величины ожидаемых издержек, обоснованного распределения накладных и командировочных расходов, правового риска, связанного с данной работой, от набора представляемых услуг, гонораров привлекаемых специалистов, затратам по получению информации и составлению отчета. Гонорар может определяться как единая сумма, так и на почасовой оплате. Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 8 После определения гонорара оценщик составляет и подписывает договор об оценке (контракт). Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Федеральный закон от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определил требования к договору об оценки. Договор должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание. Стандарты требуют, чтобы при заключении договора об оценке оценщик в обязательном порядке предоставлял заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке. 1.3 Сбор и анализ информации Третий этап подразумевает анализ проектной документации и дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости. Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 9 Перед началом осмотра следует: - ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту; - провести интервью с представителями технических служб, ответствен-ных за эксплуатацию объекта. Изучение технической документации позволяет установить: - основные изменения, внесенные в проект; - проводилась ли реконструкция; - даты текущих и капитальных ремонтов; - аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий. Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта. При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию. Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта - определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. При визуальном осмотре необходимо: - провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений; - зафиксировать все виды повреждений и дефектов. Типы данных, необходимых для оценки, включают общие сведения о рынке и местоположении и специальные данные об оцениваемом объекте недвижимости и сравниваемых объектах. Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 10 Общие данные включают широкий спектр социальных, экономических, государственно правовых и экологических факторов, влияющих на стоимость имущества. Самый распространенный способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся региона, города или микрорайона. Преимущество данной системы представления информации состоит в том, что, собрав и систематизировав данные один раз, их можно будет использовать для других оценок в том же регионе, городе или микрорайоне. В некоторых территориях можно сочетать два вида классификаций. Оценщик должен разработать и придерживаться системы сбора и хранения достоверных данных. Объемный банк рыночной информации должен накапливаться в собственных файлах оценщика и быть структурирован так, чтобы наиболее эффективно служить потребностям оценщика. Только некоторые данные, имеющие отношение к делу, можно сразу же использовать, остальные данные сортируются и индексируются для последующего использования. Информация о продажах обычно собирается и заносится в стандартные табличные формы. Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно подойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоимости. Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Основные источники внешней информации: - программы Правительства и прогнозы; - данные государственных организаций; - исследования международных финансовых организаций; - аналитические обзоры информационных агентств; Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 11 Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков: - общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости; - динамика коэффициента загрузки; - рыночная ситуация на определенном сегменте рынка; - затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки. Внутренняя информация в данном контексте представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки: - данные о юридическом положении объекта; - данные о физических характеристиках объекта; - данные о состоянии земельного участка; - данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости; - данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего. Источники дополнительной информации: - интервью с заказчиком (собственником) объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта; - внутренняя документация; - осмотр и техническая экспертиза объекта. Оценщик должен учитывать все существенные социальные, экономические, государственно-правовые и экологические факторы, которые воздействуют на стоимость имущества в его регионе. Эту информацию можно почерпнуть из общих и специальных публикаций, включая общенациональные и местные газеты, финансовые журналы и издания, по оценке недвижимости. 1.3.1 Физические характеристики земельного участка Важными физическими характеристиками земельного участка, которые необходимо описать в отчете, являются: Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 12 - площадь и форма; - излишки земли; - общий размер; - топография; - коммунальные сооружения; - усовершенствования на участке; - местоположение и характеристики окружающей среды. В описании также указываются размеры участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками. Особое внимание надо уделять любым нетипичным характеристикам. Отклонения по площади и размерам могут оказать существенное влияние на стоимость некоторых участков. В других случаях они имеют небольшой эффект. На некоторых рынках обычно существует оптимальный размер участка для каждого варианта, разрешенного землепользования. Когда два или более участка объединены в одном владении таким образом, что результирующий участок стал ближе к оптимальному размеру, имеет место увеличение стоимости за счет объединения двух меньших участков земли. Если объединенные участки имеют в целом большую стоимость, чем по отдельности, то следует указать именно на эту стоимость. Довольно часто можно обнаружить, что общая площадь земли оцениваемого участка больше, чем это необходимо для обслуживания существующих улучшений. Если излишки земли размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. С другой стороны, если эти излишки можно использовать сейчас или в будущем для других целей, либо они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить оцениваемую стоимость. Топография должна включаться при составлении описания земельного участка. Топографическое описание включает информацию о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы, пейзаже и физической годности земли. Так же при описании участка необходимо указать все коммунальные сооружения и Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 13 услуги, имеющиеся на участке. Обычными сооружениями являются смыв-ные канализационные трубы, вода, газ, электричество и телефон. Расположение оцениваемого участка относительно соседних участков из ближайшего окружения так-же необходимо описывать в отчете. Это описание включает информацию о подъездных путях, стоянках, размерах и характеристиках улиц и скоростных шоссе, обеспечивающих транспортное движение к участку. На стоимость участков для индивидуального жилищного строительства влияют дополнительные удобства, которыми могут воспользоваться жильцы при поездке на работу, учебу, отдых, место службы. Окружающая среда и загрязнение. Если существуют особые условия окружающей среды или очевидно ее неблагоприятное влияние на конкретный оцениваемый участок, то это должно быть указано в отчете. Такое влияние может включать необычную розу ветров, повышенную солнечную активность, расположение во внутренней части страны или на побережье, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования. Иногда развитие и застройка примыкающих земельных участков оказы-вает позитивное влияние на стоимость оцениваемого участка. 1.3.2 Улучшения земельного участка Первая часть этого описания связана с указанием всех улучшений за границами участка и анализом их воздействия на стоимость оцениваемого объекта. Это описание включает характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуникаций и возможность использования существующих элементов инфраструктуры в будущем. Улучшения на участке включают садово-парковую архитектуру, изгороди и стены, канализационные трубы, водосточные канавы, дороги, внутренние дорожки и широкий спектр других законодательно разрешенных улучшений участка. Местоположение любых существующих зданий и строений на участке также должно быть описано. Для читателя отчета об оценке очень полезно, когда оценщик приводит план участка, который показывает расположение всех зданий, относительно границ участка. Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 14 Все формы оценочных отчетов отводят место для общего описания улучшений. Необходимо обращать внимание на тщательное и адекватное описание оцениваемого объекта недвижимости, включая описания улучшений. При проведении работ оценщик определяет фактический возраст и эффективный возраст. Фактический возраст представляет собой количество лет, прошедших с момента постройки здания. Эффективный возраст определяется по степени износа здания, а также на основании соответствия проекта, оформления и отделки здания существующим в настоящее время требованиям. Здания с типовыми архитектурными проектами, находящиеся в среднем состоянии, должны иметь приблизительно одинаковый хронологический и эффективный возраст. Дом в плохом состоянии будет иметь эффективный возраст более низкий, нежели его хронологический возраст. Описание улучшений может состоять из описания улучшений участка и взаимосвязи существующих улучшений с участком; общего описания и классификации улучшений; описания коммунальных систем и оборудования; элементов, требующих срочного ремонта; различных объектов жизнеобеспечения; общего состояния улучшений; дизайн участка; благоустройства участка и возможностей модернизации строений. В таблице № 1 представлена информация по которой должен описываться участок или объект. Таблица №1 – Параметры для характеристик земельного участка Характеристика объекта сегмент рынка; текущее использование; вид данных; юридическое описание; регион, район, адрес; обременение; право собственности на здание и земельный участок. Участок площадь участка, форма, топография, сервитуту, состояние и качество участка/дорог, транспортная доступность, доступные инженерные коммуникации Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 15 Здания год постройки, первоначального ремонта, количество этажей, общая и полезная стоимость, техническое состояние, фундаменты, стены, перекрытия, кровля, дополнительные устройства и функции, коммунальные услуги, степень огнеопасности Помещения размещение в здании, вид из окон, выход Описание местоположения объекта место нахождения объекта, время до центра на общественном транспорте, время до центра на личном транспорте, расстояние до остановок общественного транспорта, ближайший город, расстояние до ближайшего города, автомаги-страли, до ж/д станции 1.4Анализ лучшего и наиболее эффективного использования При оценке проводятся два отдельных анализа лучшего и наиболее эффективного использования. Некоторые оценщики уверены, что это является самой важной частью процесса оценки. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования предположительно вакантного участка выполняет две функции. Во-первых, он помогает оценщику обнаружить сравнимые объекты недвижимости. Лучшее и наиболее эффективное использование предположительно вакантных сравнимых участков должно быть сходным с аналогичным использованием оцениваемого участка. Второй причиной для анализа лучшего и наиболее эффективного использования предположительно вакантного участка является определение такого спо- Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 16 соба использования земельного участка, которое могло бы принести максимальный доход, относимый на участок, после отнесения соответствующего дохода на имеющиеся улучшения. При применении затратного подхода к оценке и некоторых методов оценки, основанных на капитализации дохода, необходимо отдельно определять стоимость земельного участка и улучшений. Установление лучшего и наиболее эффективного использования предположительно вакантного участка является необходимым этапом при определении его стоимости. Определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости с имеющимися улучшениями необходимо по двум причинам. Вопервых, данный анализ позволяет определить и подобрать аналоги для сравнения. Сравнимые объекты недвижимости с улучшениями должны иметь аналогичный или сходный вариант лучшего и наиболее эффективного использования. Второй причиной для анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями является оценка того, какова должна быть судьба имеющихся улучшений - необходимо ли их снести, обновить или оставить в существующем состоянии. Существующие улучшения необходимо сохранять до тех пор, пока они имеют некоторую стоимость и доход от объекта недвижимости превосходит прогнозируемый доход, который будет получен при новом потенциальном его использовании после вычета затрат по сносу старых сооружений и строительству новых. Определение наиболее прибыльного использования существующих улучшений является важнейшим элементом данного процесса. 1.5 Расчет стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов Пятым шагом процесса оценки является применение трех подходов, традиционно используемых оценщиками для определения стоимости имущества. Единые стандарты профессиональной практики оценки требуют от оценщика применять все три подхода при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта, хотя, и признано, что это не всегда возможно в силу недостаточности доступной информации. Когда оценщик не использует один или два из трех подходов к оценке, Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 17 он должен указать в отчете причины этого исключения. Оценщик должен быть уверен, что заявленные им причины отказа от применения подхода обоснованы. Применение затратного подхода не предоставляет оценщику возможность сделать дополнительный расчет стоимости имущества. Подобный расчет достигается с помощью использования данных, отличных от данных, используемых в подходе на основе сопоставимых продаж или подходе по доходу. Этот подход особенно надежен при оценке новых объектов недвижимого имущества, осваиваемых в соответствии с лучшим и наиболее эффективным использованием. Данные в затратном подходе обрабатываются поэ-тапно по ниже приведенной схеме: - расчет стоимости земельного участка и связанных с ним улучшений; - расчет восстановительной стоимости улучшений; - расчет величины износа вследствие всех причин с разбивкой его на три основных типа износа: физический, функциональный и внешний износ; - вычет суммарной величины рассчитанного износа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений; - суммирование стоимости земельного участка, затрат на благоустройство участка и стоимости улучшений. После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные по продажам обычно могут представлять лучший показатель рыночной стоимости недвижимости. Цена, уплачиваемая типичным покупателем, обычно представляет собой результат процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов недвижимости было изучено и оценено. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости, в первую очередь, по выставленным на продажу объектам. В свою очередь, оценщики также используют эту информацию, включая информацию о проданных или арендованных объектах. Специфическими данными, которые изучает оценщик при применении данного подхода, являются: ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости, ожидаемое сокращение валового дохода из-за отсутствия полной загрузки объекта или Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 18 убытков от недобора причитающихся сумм арендной платы, ожидаемые ежегодные эксплуатационные расходы, характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью и предполагаемый доход от последующей перепродажи. После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дадут оценщикам величину чистого операционного дохода, которая и преобразуется в текущую стоимость в процессе капитализации. Норму или фактор капитализации, используемые для капитализации дохода, получают на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости. Использование подхода по доходу при оценке недвижимости жилого назначения основывается на предположении, что стоимость связана с ожидаемой величиной ренты. Этот подход наилучшим образом применяется в тех районах, где имеется обширный рынок аренды и есть возможность получать информацию о соизмеримых условиях аренды. В районах, где превалируют жильцы-владельцы домов, данные по величине арендной платы могут быть слишком ограниченными для ис-пользования данного подхода, равно как и в том случае, когда нет достаточного количества данных о рентных доходах или данных по продажам арендованной недвижимости. 1.6 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости Следующим шагом в процессе оценки является согласование стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех подходов, для определения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Ни при каких обстоятельствах нельзя проводить определение итогового показателя стоимости на основании усреднения показателей - это аналогично тому, как если бы вы спрашивали точное время у трех человек и на основе их ответов определили бы время как среднее результатов опроса. Напротив, оценщик скорее рассматривает относи- Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 19 тельную приемлемость каждого подхода для окончательного установления стоимости и достоверность данных, использованных при применении каждого из подходов. Согласование данных начинается с самого начала оценки в процессе постановки проблемы, предварительного обследования и выполнения программы по сбору данных. Оценщик должен четко определить характер и объем заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и применимость различных данных и подходов к проблеме. Согласование заканчивается сведением одного, двух или трех стоимостных показателей, полученных на основе подходов по затратам, сравнимым продажам и доходу, к единственной итоговой величине стоимости оцениваемого имущества. При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трех подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющемся целью оценки. 1.7Составление отчета об оценке При сообщении результатов оценки стоимости недвижимости оценщик должен приводить данные о каждом проведенном анализе, мнении и заключении в понятной форме. Функция отчета об оценке состоит в том, чтобы провести читателя от постановки проблемы через аргументацию и анализ важной информации к специальному заключению. Ход процесса оценки должен быть представлен понятным и доступным образом. Отчеты об оценке могут быть письменными или устными; письменные отчеты могут быть в форме письма, отчета в виде стандартной формы или носить повествовательный характер. Каждый письменный отчет об оценке недвижимости должен: а) идентифицировать и описывать оцениваемый объект недвижимости; б) устанавливать имущественные интересы, связанные с оцениваемой недвижимостью; Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 20 в) оговаривать цель оценки; г) определять вид оцениваемой стоимости; д) устанавливать эффективную дату оценки и дату составления отчета; е) описывать объем работ по сбору, проверке и регистрации данных; ж) указывать на все предположения и ограничительные условия, повлиявшие на анализ, мнения или заключения; з) описывать использованную информацию, применявшиеся методы оценки и аргументацию, которая поддерживает анализ, мнения или заключения; и) содержать мнение оценщика о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, когда в таком мнении есть потребность или необходимость; к) разъяснять и обосновывать исключение любого из традиционных подходов к оценке; л) содержать любую дополнительную информацию, которая может потребоваться для показа соответствия, либо аргументировать отступления от требований Стандартов. Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 21 2 Описание объекта оценки 2.1 Краткая информация о районе расположения объекта Объект оценки – квартира, общей площадью 75,1 кв. м., расположенная по адресу: г. Владивосток, Ленинский район, ул. Нейбута, д. 137. Дом расположен в микрорайоне Зеленый угол. Микрорайон обеспечен предприятиями социального обслуживания — 3-мя школами, 10 детскими садами по 240 мест, поликлиниками, физкультурно-оздоровительный комплексом, досуговыми предприятиями, предприятиями коммунального обслуживания, православным храмом. С севера на юг через микрорайон протекает река Объяснения, вдоль которой предполагается рекреационная зона. В южной части микрорайона предполагается лесопарк с православным храмом. Вблизи района также имеются объекты культурного наследия, что повышает его рекреационную привлекательность. Это повысит комфорт и автономность проживания в микрорайоне. В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания и лес. 2.2 Описание объекта оценки Объект оценки является трехкомнатная квартира, общей площадью 75,1 кв. м., расположенная на 7 этаже. На дату оценки квартира не используется. Подробное описание объекта приведено в таблице №2. Таблица №2 Показатель Характеристика показателя Характеристика местоположения объекта Город Владивосток Адрес Нейбута 137 Преобладающая застройка микрорай- Жилая она Объекты социальной инфраструктуры Магазины, школы, детские сады, сав пределах пешей доступности (1км) лоны красоты, аптека Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 22 Престижность данного района Средняя Транспортная доступность Нормальная Экологическая обстановка Нормальная Общая характеристика здания Тип здания Многоквартирный дом Год постройки 2017 Материал наружных стен Панельный Материал перекрытий Железобетонный Фундамент дома Железобетонный Состояние дома, внешний вид Хорошее Тех обеспечение здания Горячее и холодное водоснабжения, электроснабжение, отопление Тип проводки Скрытая Количество этажей в здании 9 Состояние и охрана Домофон Состояние подъезда Хорошее Характеристика объекта оценки Этаж расположения 7 Общая площадь, кв. м 75,1 кв. м Кол-во комнат 3 Высота потолков 2,5 м Санузел Раздельный Лоджия Есть Сторона окон Запад, восток Ремонт Дизайнерский Дополнительные системы безопасно- нет сти Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 23 Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 24 Список использованных источников 1. https://studfile.net/preview/7271002/page:4/ 2. https://hi-audit.ru/publikatsii/3-stati/147-osnovnye-etapy-protsessa-otsenkinedvizhimosti/ 3. https://vladeilegko.ru/situations/zachem-otsenivat-nedvizhimost-i-kak-etosdelat/ 4. https://www.top-ocenka.com/ocenka-otchet1.html 5. https://www.farpost.ru 6. https://111bashni.ru/novostroyki/zelenyi-ugol-2 7. Лист Изм.Лист№ документаПодписьДата ВСК.21.02.05.15.00.000 ПЗ 25
