Теория 1. Особенности формирования рынка недвижимости Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости в Российской Федерации, стали экономические реформы, направленные на развитие свободного рынка — это введение частной собственности на недвижимость; приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; правовое обеспечение регулирования рынка недвижимости и осуществления профессиональной деятельности по секторам рынка. К факторам развития рынка недвижимости можно отнести: - экономические: уровень и динамика доходов населения; дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика; уровень развития бизнеса и его динамика; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитов в частности. -социальные: уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения; уровень и тенденции изменения социальной структуры населения. - правовые и административные: налоговый режим; зональные ограничения; правовые и административные условия получения прав на застройку или реконструкцию; правовые и экономические условия совершения сделок; наличие инфраструктуры на территории. 2. Развитие земельного рынка в РФ Состояние земельного рынка в России характеризуется рядом показателей. К ним относятся число, площади и цены в сделках по аренде и продаже государственных и муниципальных земель (в целом до их разграничения на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований), а также по купле-продаже земельных участков гражданами и (или) организациями и другие, которые отражают основные тенденции развития земельного рынка в стране. Арендрную плату за землю могут уст в натуральной или денежной форме. Арендные платежи зависят от спроса и предложения категории арендатора, местоположения земельного участка, и размера. Совершенствование экономических результатов рыночныйх отношений предполагает: 1) Определение различных видов платы за землю 2) Разработку системы платежа за землю 3) Совершенствование платы за землю на основе налога за недвиж в с\х 4) Определение ставки налога 5) Формирование базовой ставик платежа на основе единого налога на нее 3. Значение земли как объекта и предмета вещных прав В качестве объекта права собственности земля приобретает особенные правовые черты: она становится имуществом или вещью т.е. предметом гражданского и земельного права. Земельный участок как объект вещного права имеет три основные характеристики, через которые определяется его правовой режим. Во-первых, в качестве объекта вещного права может выступать земельный участок, границы которого определены и занесены в специальный кадастр. Во-вторых, вещное право на земельный участок подлежит обязательной регистрации в специальном реестре прав и во многих правопорядках считается возникшим с момента такой регистрации В-третьих, земельный участок признается объектом недвижимого имущества, в связи с чем имеет особое правовое регулирование, нежели движимые вещи. Собственники и владельцы участков имеют право: 1)возводить жилые, произ-ые, в соответсвии с целевым назначением з.у. 2)проводить орошительные, осушительные и другие работы 3) сажать с\х культуы 4) право собственности распр. На расположение з\у с многолетними насаждениями 4. Государственное управление и контроль за использованием и охраной земель Земли находящиеся в Рф составляют земельный фонд страны. Важное направление в использовании и охраны земель в государстве явяется классификация по категориям земель в зависимости от из целевого назначения, это позволяет государству: не допускать без оснований перевода земель из одной категории в другую, осущ контроль Вопросы по управлению землями содержатся: в уставах муниципального обр в постановлениях, распоряжениях, приказах, и договорах исп орг в решениях предост орг муниципалитета Пользователи земель должны регулярно отчитываться о колич и кач сост своих земель в соответствии с правилами уст федерально правовыми актами и актами субъектов РФ 5. Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельными участками, на которых они находятся Ипотека предприятия, здания, сооружения с земельными участками, на которых они находятся. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. 6. Приватизация земельных участков под объектами государственной или муниципальной собственности Приватизация гос. или мун. Это возмездное отчуждение имущества находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниц образовании и в собственности физ. Или юр. Лиц В практике прив гос. и мун. Предприятий выделяют 3 сл этапа 1. На этом этапе уст балансовая стоимость основных фондов, оно отражается в уставном капитале предприятия 2 этап был с указом президента РФ, постановл правительства РФ и статьей 217 гр код 3 этап, был начат этап приватизации, тогда началась продажа гос и мун предпр и акций акционерных обществ нах в гос собственности Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках 7. Институциональный аспект налогообложения и кадастровой оценки недвижимости 8. Государственная регистрация прав на земельную недвижимость Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. Документы, устанавливающие или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). 9. Основные понятия, задачи и принципы землеустройства ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства. Цель и задачи проведения землеустройства – обеспечить рациональное использование земель и их охрану, создать благоприятную окружающую среду и улучшение природных ландшафтов. Основные принципы землеустройства следующие: 1. Первоочередное решение при землеустройстве природоохранных задач. 2. Максимальный учет природных, эколого-хозяйственных, агроэкологических, ландшафтных свойств территории и экологической устойчивости ее отдельных частей 3. Приоритет природоохранного и сельскохозяйственного землевладения и землепользования 4. Строгое соблюдение при землеустройстве требований земельного и других видов законодательства в области правового регулирования землевладения и землепользования. 5. Комплексный характер организации территории и производства. 6. Экологическая, экономическая и социальная эффективность организации территории. 7. Обеспечение стабильности землевладения и землепользования 8. Учет сочетания интересов общества в целом, отдельных отраслей, землевладельцев и землепользователей. 10. Методы, приемы и порядок ведения мониторинга земель территорий Содержание мониторинга земель – систематическое наблюдение за состоянием земель, выявление изменений и оценка: состояния землепользований; плодородия почв, зарастания сельскохозяйственных угодий, загрязнения земель; состояния береговых линий водоемов, гидротехнических сооружений; образования оврагов, оползней, селевых потоков и других явлений; состояния земель поселений, объектов неф-те– и газодобычи, очистных сооружений, свалок, складов горючесмазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, захоронения промышленных отходов. Виды мониторинга земель. В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Методы ведения мониторинга земель: 1. натуральные наблюдения (экспедиционные, стационарные, комплексные, фоновые, дистанционные); 2. автоматизированная система мониторинга земель (информационнопоисковая система, система обработки данных, система комплексной интерпретации данных, прогнозно-диагностическая система и система управления); 3. договорные формы на выполнение проектных и изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру, мониторингу земель. 11.Территориальное управление объектами недвижимости В настоящее время в России социально- экономические отношения характеризуются высокой степенью государственного регулирования. Поэтому применение государственной, частной и муниципальной систем управления территориальными комплексами объектов недвижимости производится с учетом целей и задач, формулируемых государством, а также функций, осуществляемых государственными органами власти в процессе государственного регулирования и контроля. В государственной модели управления недвижимостью задачи и функции определяются исходя из необходимости равномерного и устойчивого социально-экономического роста и развития территориальных комплексов всех форм собственности, что реализуется через регулирование государством процессов достижения целей и задач социального, операционного и коммерческого характера. Основными задачами государственных органов власти являются выработка и реализация направлений государственной политики, правовое регулирование, осуществление функций управления государственной собственностью. Функции управления государства как собственника недвижимости реализуются: при решении задач управления федеральной недвижимостью — Минэкономразвития РФ, курирующим объект (территориальный комплекс) отраслевым министерством, Росимуществом, Росреестром; при решении задач управления недвижимостью субъектов Федерации — правительствами субъектов Федерации, министерствами (комитетами, управлениями) по управлению государственным имуществом, отраслевыми министерствами (комитетами, управлениями), курирующими объект (территориальный комплекс), находящийся в собственности субъекта Федерации. 12.Распределение земель по категориям � Teppитopии нaceлeнныx пyнктoв. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв, oбъeктoв инфpacтpyктypы и пyтeй cooбщeния мeждy ними. Пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки, cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Kpoмe жилыx oбъeктoв в cocтaв нaceлeннoгo пyнктa мoгyт вxoдит oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны, инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa. � Ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния. Teppитopии зa пpeдeлaми нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe иcпoльзyютcя для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции: выpaщивaния, xpaнeния c/x и кopмoвыx кyльтyp, coдepжaния и выпaca c/г живoтныx и птицы. K ним oтнocят вcпoмoгaтeльныe oбъeкты: дopoги и кoммyникaции в paмкax oднoгo xoзяйcтвa, вoдoeмы, кoтopыe иcпoльзyют для пoливa, элeвaтopы, coopyжeния для пepвичнoй пepepaбoтки c/x пpoдyкции, зaщитныe нacaждeния вoкpyг пoлeй. � Зeмли пpoмышлeннocти и cпeциaльнoгo нaзнaчeния. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций, тpaнcпopтa, cвязи, paдиo, тeлeвидeния, oбъeктoв кocмичecкoй пpoгpaммы и oбopoны. Cтeпeнь дoпycтимoгo зaгpязнeния тaкиx зeмeль и пopядoк выбpoca oтxoдoв пpeдпpиятий жecткo кoнтpoлиpyeтcя opгaнaми нaдзopa. � Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии. Зaпoвeдники, нaциoнaльныe пapки, зaкaзники. Haxoдятcя в coбcтвeннocти Poccийcкoй Фeдepaции и peгиoнaльнoгo мyниципaлитeтa. Oтличaютcя ocoбыми пpиpoдными, эcтeтичecкими, иcтopикo-кyльтypными и нayчными xapaктepиcтикaми. Ha тeppитopии пpиpoдooxpaнныx oбъeктoв зaпpeщeны вce виды пpoизвoдcтвa. Cтpoитeльcтвo жилыx здaний дoпycкaeтcя c paзpeшeния кoнтpoлиpyющиx opгaнoв. � Лecнoгo фoндa. Yчacтки, кoтopыe пoкpыты лecнoй pacтитeльнocтью, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Иcпoльзyютcя для вeдeтcя лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. � Boднoгo фoндa. Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. � земли зaпaca. Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. Зeмeльный peзepв cтpaн 13.Распределение земель по угодьям Подразделяются на с\х и не с\х с\х угодья это земельные угодья используемые для получения с\х продукции замли под водой и болота. Болота играют роль в сохранении экологического равновесия в природе так как являются источниками рек и местами обитания редких птиц и животных земли под дорогами занятые автомобилями и магистралями земли в полосах отвода этих дорог, улицы, проезды, и проекты в городах и др н.п земли под лесами и древесно раст не входящие в лесной фонд процие земли – полигоны отходов, свалки, овраги 14. Распределение земель по формам собственности 1) частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах; 2) государственная собственность — реализуется властью государства в интересах всего общества в целом; 3) муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования; 4) иные формы собственности — смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования. 15.Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике Сущность оценочной деятельности характеризуется: 1. Процессом, в течение которого эксперт оценщик должен проделать или осуществить ряд операций 2. Это процесс, в котором все действия совершаются в строго определённой последовательности 3. Это целенаправленный процесс, в котором эксперт-оценщик в своей деятельности руководствуется конкретной целью 4. что оценщик всегда определяет величину стоимости на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта 5. оценщик, не ограничивая с учетом только одних затрат на создании или приобретении оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, состава и структуры активов, но обязательно учитывают совокупность рыночных факторов: уровень и модель конкуренции, рыночную конъектуру, макро и микросреду бизнеса, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты и текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом Расчет экономики необходим в силу следующих причин: 1. позволяет продавцу и покупателю выставить объект недвижимости по наиболее реальной цене 2. позволяет собственнику объекта принять ряд мер, направленных на увеличение рыночной стоимости объекта 3. позволяет повысить эффективность управления, а, следовательно, предотвратить банкротство 4. помогает принять верное и наиболее эффективное решение по вложении капитала в определённый объект недвижимости 5. позволяет получить обоснованные результаты 6. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ 7. является одним из факторов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение эта оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью 16.Регулирование оценочной деятельности в PФ. Регулирование развивается в рамках следующих процедур: а) определении методических требований к процедурам оценки, которые формулируются в стандартах оценки б) определение морально-этических качеств оценщиков (данные требования формулируются в кодексе профессиональной этики) в) определение требований к уровню и опыту практического уровня оценщика Сначала перехода к рыночным отношениям в России и с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение – Российское общество оценщиков создана методическая база для проведения оценочных работ и система профессиональной Постановление правительства РФ от 20 августа 1999 года об уполномоченном органе по контролю за осуществление оценочной деятельности в РФ в котором уполномоченным органам по контролю за оценочной деятельностью является министерство по Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов, которые разделяются на международные и стандартные 17.Формирование информационной базы для определения стоимости предприятия 18.Виды стоимости предприятия. Факторы, влияющие на стоимость предприятия Виды стоимости уже были перечислены в предыдущем разделе. Факторы, оказывающие влияние на стоимость предприятия (бизнеса), можно, с одной стороны, поделить на внешние (спрос, курсы валют, темпы инфляции, политическая ситуация) и внутренние (менеджмент, поставщики, кадры, техническое состояние и др.), с другой – на экономические, политические, социальные и географические. Экономические факторы: спрос на объект оценки; доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи; продолжительность получения доходов; риск, связанный с объектом; степень контроля над объектом (наличие имущественных прав); степень ликвидности объекта оценки; ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект; затраты на создание аналогичных объектов; соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др. Социальные факторы: наличие и развитость инфраструктуры; демографическая ситуация и др. Политические факторы: состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.; политико-правовая ситуация в стране. Географические факторы, местоположение, близость сырья, состояние окружающей среды. 19.Этапы оценки стоимости предприятия Оценка стоимости предприятия – это b. официальная оценка, определение стоимости, как правило, объектов недвижимости, проводимые при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета Рыночный подход включает следующие основные этапы оценки стоимости компании: 1) сбор необходимой информации; 2) составление списка аналогичных предприятий; 3) финансовый анализ; 4) расчет мультипликаторов; 5) выбор величины мультипликатора; 6) определение итоговой величины стоимости компании; 7) внесение итоговых корректировок 20.Бизнес как инвестиционный товар товар инвестиционный, вложения в который осуществляются с целью получения отдачи в будущем. Затраты и доходы разделены во времени, причем размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер. Поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи (см. подробнее в подпараграфе 5.7.3 и параграфе 8.4). В течение данного периода времени объект подвергается воздействию на него профессионального (институционального) инвестора, имеющего целью увеличение его стоимости; инвестор-спекулянт выжидает момент, когда на рынке сложится более удачная рыночная конъюнктура; потребитель-предприниматель просто эксплуатирует объект с целью получения доходов. 21. Классификация оценочных принципов: принципы, основанные на представлениях собственника (инвестора; принципы, связанные с эксплуатацией собственности . Принципы, основанные на представлениях собственника 1. Принцип полезности. Объект обладает полезностью только в том случае, когда он способен удовлетворить потребности в течение определенного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости объекта оценки. 2. Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект дороже, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью. 3. Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получения доходов в будущем. Оцениваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов. II. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества 1. Принцип вклада. Дополнительные улучшения в объект эффективны в том числе, когда они повышают рыночную стоимость объекта. Любые дополнительные улучшения оправданы, когда получаемый прирост стоимости объекта превышает затраты на приобретение этих улучшений. 2. Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность обычно выражается в возможности получения собственником максимального дохода от земельного участка при минимальных затратах. Остаточная продуктивность земельного участка определяется чистым доходом с учетом расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. 3. Принцип сбалансированности (пропорциональности). Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии друг с другом, чтобы общие доходы от объекта были максимальными. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к снижению стоимости объекта. 4. Принцип предельной производительности. Данный принцип базируется на теории предельного дохода, согласно которой темпы роста чистой отдачи от добавления ресурсов к факторам производства превышают рост затрат до того времени, когда приросn стоимости не будет меньше затрат на добавленные ресурсы. 22.Затратный подход к оценке стоимости предприятия Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость — не одно и то же. Затратный подход применяют: при оценке недвижимости специального назначения; проведении технико-экономического анализа для нового строительства; определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования; Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение — словесное описание базовой модели затратного подхода. В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид V=LV+IV-D, где V — стоимость объекта недвижимости; LV — стоимость земельного участка; IV— стоимость зданий и сооружений (улучшений); D — накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений Затратный подход – б) метод накопления активов Доходный подход- с) метод движения денежных потоков Сравнительный подход –а) метод рынка капитала 23.Доходный подход к оценке стоимости предприятия Подход в наибольшей степени необходим для оценки потенциального инвестора суммы будущих доходов на вложенный капитал, так как при определении инвестиционной стоимости предприятия учитывается только та часть капитала, которая в будущем приносит доход, выбор оптимального показателя для определения дохода и наиболее реалистичной стоимости анализируемого предприятия с учетом налогообложения выбор останавливается на наиболее важном показателе характеризующем эффективность деятельность фирмы которому является чистая прибыль. 1 данный способ исключает анализ многочисленных аспектов производственнохозяйственной деятельности предприятия, выделяя только дивидендную политику. 2 дивиденды могут начисляться и не начисляться в зависимости от решения собрания аукционеров 3 чем более неустойчивой является динамика прибыли, тем большую проблему составляет способ дисконтирования дивидендов 24.Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный (рыночный) подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов. 25. Оценка стоимости контрольного пакета акций Под контрольным (мажоритарным) пакетом подразумевается владение более 50% акций предприятия, дающих владельцу право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим. В определении скидки за неконтрольный характер или премии за контроль играет роль тип акционерного общества. Если определяется стоимость меньшей доли закрытой компании с помощью методов расчета стоимости контрольного пакета, то нужно вычесть скидки: за неконтрольный характер; за недостаточную ликвидность. 26.Оценка пакета акций с учетом премий и скидок Владелец пакета акций является собственником части предприятия. Поэтому стандартный подход к оценке пакетов акций заключается в определении сначала стоимости предприятия в целом, а затем – ее части. Стоимость контрольного пакета акций компании закрытого типа обычно предполагается пропорциональной общей стоимости предприятия. Стандартный подход к оценке неконтрольного пакета акций включает этапы: 1) определение стоимости предприятия в целом; 2) деление полученной величины стоимости предприятия в целом на общее число выпущенных и находящихся в обращении акций, в результате чего получается базовая стоимость акции; 3) определение стоимости акции вычитанием из базовой стоимости акции скидки за неконтрольный характер; 4) определение стоимости пакета умножением стоимости акции на количество акций в пакете. 27.Учет рисков бизнеса Бизнес-риск — это опасность возникновения непредвиденных потерь недополучения ожидаемой прибыли или доходов в связи с изменением условий экономической деятельности предприятия и форс-мажорные обстоятельства Предпринимательские, финансовые, инвестиционные риски являются атрибутами рыночной экономики оказывающее существенное влияние на стоимость бизнеса. К внутренним рискам относятся: производственные, технические, технологические, инновационные, коммерческие, транспортные, кредитные и риск банкротства. Внешними являются – природно-естественные риски, связанные со стихийными бедствиями и экологией; общеэкономические; политические; финансовые; Самый распространенный способ учета рисков при оценке бизнеса заключается в использовании коэффициента в капитализации или ставки дисконтирования. Чем выше инвестор оценивает ставку риска тем большего дохода он ожидает. Макро экономические риски учитываются в соответствии с методиками, разработанными всемирно известными рейтинговыми компаниями с помощью индексов экономико-математических и статистических моделей Одним из наиболее сложных для учета в процессе оценки является страховой риск, уровень которого можно определить на основе: статистических данных, экспертной оценки, составленных прогнозов, комбинированных методов. Всесторонний анализ определяющий учет рисков позволяет оценщику провести обоснованную оценку стоимости объекта 28.Основные принципы, используемые в оценке бизнеса. Принципы оценки бизнеса Существуют следующие виды принципов оценки: 1) принципы пользователя; 2) принципы, связанные с оценкой отдельных видов имущества; 3) принципы, связанные с внешней средой. Принципы пользователя включают в себя: 1) принцип полезности – любой объект обладает стоимостью только в том случае, если имеет полезность для владельца (получение дохода и тому подобное); 2) принцип замещения – разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, за другой объект с такой же полезностью; 3) принцип ожидания – стоимость объекта определяется ожидаемой пользой, которую получит владелец объекта в будущем. Принципы, связанные с оценкой отдельных объектов, включают в себя: 1) принцип остаточной продуктивности земельного участка – стоимость земельного участка определяется как остаточный доход после оплаты всех расходов на труд, капитал и управление; 2) принцип вклада – стоимость объекта увеличивается на величину любых улучшений или дополнений, повышающих полезность; 3) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи – по мере добавления одного из ресурсов доход будет сначала увеличиваться более высокими темпами, а затем все более замедленными; 4) принцип сбалансированности компании – для любого вида производства существует оптимальное сочетание факторов, при котором достигается максимальная прибыль; 5) принцип оптимального размера предприятия; 6) принцип экономического разделения и соединения прав собственности – любые объекты должны быть объединены или разделены таким образом, чтобы общая совокупная стоимость этих объектов была максимальной. Принципы, связанные с рыночной (внешней) средой, включают в себя: 1) принцип зависимости – стоимость любого объекта зависит от большого числа факторов; 2) принцип соответствия стандартам; 3) принцип спроса и предложения; 4) принцип изменений – так как ситуация на рынке постоянно меняется, то стоимость объекта всегда определяется на какую-то дату; 5) принцип конкуренции – предприятия, работающие в монополизированных отраслях, приносят более высокую прибыль и имеют более высокую стоимость. По мере увеличения конкуренции в этих отраслях стоимость объектов будет снижаться. 29.Основы регулирования земельно – имущественных отношений земельные отношения могут регулироваться Указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам. [2] Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, Федеральными Законами, а также Указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения. [2] На основании и во исполнение настоящего Кодекса, Федеральных Законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права. [2] Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. [2] Земля как объект земельных правоотношений - объект, в отношении которого установлен и законодательно закреплен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права и объектом правоотношения. В соответствии с иерархией нормативных правовых актов правовое регулирование отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется: - Конституцией Российской Федерации (ст. ст. 9, 72). Согласно ст.72 Конституции РФ земельное законодательство, к которому относится и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов [1]; - Земельным кодексом Российской Федерации (п. п. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.); - Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 260); - Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; - другими федеральными законами; - принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (это, прежде всего, подзаконные нормативные правовые акты); - законами субъектов Российской Федерации (земельное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации). 30. Основные понятия, задачи и принципы землеустройства На современном этапе землеустройство решает такие задачи, как: — реализация земельной политики государства путем экологически и экономически обоснованного перераспределения земель по формам собственности и субъектам прав на землю, создания специальных фондов земель, формирования рациональной системы землепользования; — осуществление мероприятий по определению перспектив использования и охраны земель, организации рационального использования всех категорий земель независимо от форм собственности на всех уровнях, обеспечению организационных и территориальных условий для эффективного хозяйствования в сельскохозяйственной и несельскохозяйственной сферах; — проектирование и закрепление границ административнотерриториальных образований, территорий с особым правовым, природоохранным, рекреационным и заповедным режимами; закрепление черты городов и других поселений; — образование новых и упорядочение существующих земельных участков, оформление планов их границ и закрепление этих границ в натуре; — подготовка землеустроительной документа ции, необходимой для принятия органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ, органами местного самоуправления, решений по управлению земельными ресурсами, а также для осуществления оборота земель и государственной регистрации прав на землю; — получение информации о количественном и качественном состоянии земель, их использовании и оценке, необходимой для разработки землеустроительной документации, ведения государственного земельного и иных кадастров, мониторинга земель, государственного контроля за использованием и охраной земель и осуществления иных функций государственного управления земельными ресурсами, выполнения мероприятий по экономическому стимулированию рационального использования земель и др.; — разработка мероприятий по сохранению и улучшению природных ландшафтов, восстановлению и повышению плодородия почв, рекультивации нарушенных земель и землеванию малопродуктивных угодий, защите земель от эрозии и других негативных явлении; — проведение внутрихозяйственной организации территории землевладений и землепользовании с созданием пространственных условий, обеспечивающих рациональное функционирование объекта землеустройства. Принципы земле устройства — это исходные положения, основные правила его проведения, определяющие его направленность, содержание, методы. Принципы: Первоочередное решение природоохранных задач. Этот принцип требует исключения любого варианта перераспределения земель и организации территории, наносящего ущерб природной среде. Максимальный учет природных, эколого-хозяйственных, агроэкологических, ландшафтных свойств территории и экологической устойчивости ее отдельных частей, а также экономических условий при организации землевладений, землепользовании и территориальном размещении производства и его отраслей. Следовательно, при землеустройстве необходим обязательный учет природных, экономических и социальных условий региона, территории хозяйства и отдельных массивов земель. Приоритет природоохранного и сельскохозяйственного землевладения при перераспределении земель по категориям земельного фонда между земельными собственниками, пользователями и арендаторами, а также отдельными видами угодий. Этот принцип вызывает необходимость обоснования при землеустройстве уровня интенсивности использования земель, требует их ограниченного изъятия для несельскохозяйственных целей, консервации и рекультивации нарушенных земель. Одна из важнейших задач землеустройства — предотвращение и прекращение процессов ветровой и водной эрозии. Строгое соблюдение требований правового регулирования землевладения и землепользования. Землеустройство призвано укреплять земельный строй государства. Местные органы власти всех уровней в пределах их компетентности распоряжаются землей и представляют ее в собственность, пользование и аренду посредством землеустройства. Устанавливаемые при этом границы хозяйств и хозяйственных участков на местности должны быть четкими, чтобы обеспечить необходимый порядок использования земли и избежать земельных споров. Комплексный характер организации территории и производства, который определяет необходимость сбалансированности выделяемой земли, ее количественных и качественных характеристик и фондовооруженности, трудообеспеченности, технической оснащенности, а также производственной и социальной инфраструктуры. Экологическая, экономическая и социальная эффективность организации территории. Этот принцип требует обоснования мероприятий по совершенствованию землепользования и землеустройства и комплексной оценки всех видов эффективности землеустройства. Обеспечение стабильности землевладения и землепользования. Стабильность (устойчивость) землевладения и землепользования характеризуется длительностью владения и пользования земельным участком в неизменных границах. достигается она, когда образуемые землевладения и землепользования рациональны по всем основным параметрам, отсутствуют недостатки и неудобства, вызывающие потребность во внесении изменений. Учет интересов общества, отдельных отраслей, землевладельцев и землепользователей. Между отдельными отраслями народного хозяйства по поводу использования земель могут возникать противоречия, которые должны разрешаться в пользу той отрасли, интересы которой в большей степени отражают интересы общества в целом. Объекты землеустройства – это территории субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований и других административнотерриториальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков. Землеустроительная документация представляет собой документы, полученные в результате проведения землеустройства. 31. Методы, приемы и порядок ведения мониторинга земель территорий Государственный мониторинг земель — система наблюдений за состоянием земельного фонда, являющаяся частью мониторинга состояния природной среды и выполняющая базовую, связующую роль между всеми видами мониторинга природных ресурсов. Мониторинг земель включает непрерывное наблюдение за использованием земель в соответствии с категориями и целевым назначением земель и осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами. Порядок государственного мониторинга земель устанавливает Правительство РФ. В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель бывает: федеральный, региональный и локальный. Мониторинг земель ведется следующими методами: натуральные наблюдения — экспедиционные, стационарные, комплексные, фоновые, дистанционные; автоматизированная система мониторинга земель — информационно-поисковая система, система обработки данных, система комплексной интерпретации данных, прогнозно-диагностическая система и система управления; договорные формы на выполнение проектных и изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру, мониторингу земель. Мониторинг земель осуществляется за счет средств федерального бюджета, которые направляются на реализацию федеральных и крупных целевых региональных программ по мониторингу земель и охране почв, бюджетов субъектов Федерации, направляемых на реализацию аналогичных региональных программ, и средств специальных денежных фондов. Под ведением мониторинга земель понимаются последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету, хранению и предоставлению сведений об изменениях в состоянии земель всех категорий. 32.Правовой режим земель промышленности, транспорта, энергетики, связи, радиовещания, телевидения и иных назначений и категорий ЗАДАЧИ 1 Определите стоимость оборудования на 01.12.2019г. с учетом инфляции, если оно было приобретено в 2012году за 930 тыс.руб Решение: Инфляция согласно отчетности на 09.12.2019 составляет 2.3 930*1.023=951.39 тыс. руб. 2 По состоянию на 01.12 2019 года суммарные активы предприятия равны 1500тыс. руб., краткосрочная кредиторская задолженность – 300 тыс. руб., долгосрочная задолженность – 130 тыс. руб. Определить балансовую стоимость предприятия методом накопления активов. Решение: 1500-300-130=1070 тыс.руб =1.07 млн.руб 3 Рассчитайте величину физического износа здания стоимостным методом, используя таблицу. Элементы здания Восстановительная Объективно Износ, % стоимость, необходимые тыс.руб. затраты, тыс.руб. 1 Водопровод 3200 720 22,5 2 Канализация 800 240 30 3 Отопление 4000 1300 32,5 4 Энергосистема 7000 2800 40 15 000 5060 33,7 Всего Решение: 720/3200*100=22,5% 240/800*100=30% 1300/4000*100=32,5% 2800/7000*100=40% Всего восстановительная стоимость 15 000 Всего объективно 5060 Равно 5060/1500=33.7 4 Необходимо определить будущую стоимость 8 млн.руб. при ставке сложного процента 30%, если период накопления составит пять лет: Решение: 8*0,30=2,4 млн. руб. 2,4*5=12 ???????? 8*(1+0,3) в 5 степени =1,5 5 Определите величину обесценивания объекта недвижимости, вызванного устранимым физическим износом, используя таблицу Наименование работ Величина затрат 1 Ремонт участка протекающей кровли тыс.руб. 2700 2 Ремонт водопроводной сети, % 43 3 Внутренняя покраска и отделка, % 37 4 Итого обесценивания, тыс.руб. 4860 Решение: 2700*0.43==1161 тыс. руб затраты на ремонт водопроводной сети 2700*0.37=999 тыс.руб –затраты на внутреннюю покраску и отделку 2700+999+1161=4860 тыс. руб 6 Банк выдает кредит на сумму 30000долл., срок 5 лет, процентная ставка 5% годовых. Составить план погашения долга методом Инвуда. A*i 30000*0.05 R= R= 1500 1 1 = 1-0.78 =6818.2 11(1+0.05)5 (1+i)n 7 Рассчитайте величину функционального устранимого износа элементов здания, используя таблицу. Статья затрат Величина затрат 1 Затраты на ремонт и отделку помещений для предполагаемого использования, тыс.руб. 1200 2 Затраты на модернизацию системы кондиционирования, % 57 3 Затраты на установку охранной системы видеонаблюдения, % 43 4 Стоимость устранимого функционального износа, всего, тыс.руб. 2400 Решение: 1200*0,57=648 тыс.руб.-затраты на модернизация системы кондиционирования 1200*0,43=516 тыс.руб-затраты на установку охранной системы видеонаблюдения 1200+648+516=2400 тыс .руб ИТОГ 8 Стоимость товарного знака равна 30% от прибыли реализации продукции, защищенной этим товарным знаком. Ожидается, что объем реализуемой продукции за срок действия товарного знака составит 300000 единиц. Предполагаемая цена единицы продукции, защищенной Решение: 30000*х*х 1)х-предполагаемая цена единицы продукции 2)х-норма прибыли 300000*50*0,2=3 млн.руб стоимость товарного знака=0,3*3=0,9 млн руб=900 тыс.руб 9 Стоимость лицензии составляет 27% от ожидаемой прибыли покупателя лицензии. Среднегодовой выпуск продукции равен 18 тысяч единиц. Цена единицы продукции – 350 руб. Срок действия лицензии 5 лет. Период освоения предмета лицензии 1 год. Норма прибыли равна 25%. Определим стоимость лицензии. Размер роялти зависит от объема производства, стоимости продукции составляет 12%. П=N*Р ед*(Т-t) Ожидаемая прибыль покупателя лицензии=18х0,35(5-1)*0,12=3,024 Тогда стоимость лицензии =0,27*3,024=0,816 тыс.руб 10 Рассчитайте величину физического износа здания нормативным методом, используя таблицу. СМОТРЕТЬ ЗАДАЧУ 4 Наименование элементов Удельный вес Износ, Величина здания конструкции и физического тыс.руб. элемента. износа, % тыс.руб. 1 Водопровод 3200 720 2 Канализация 800 240 3 Отопление 4000 1300 4 Энергосистема 7000 2800 Всего - 11 Рассчитайте стоимость предприятия методом капитализации дохода, если ожидаемый годовой доход составляет 7 млн. руб., а ставка капитализации – 8% 7/0,08=87,5 млн.руб 12 Стоимость товарного знака равна 30% от прибыли реализации продукции, защищенной этим товарным знаком. Ожидается, что объем реализуемой продукции за срок действия товарного знака составит 300000 единиц. Предполагаемая цена единицы продукции, защищенной товарным знаком, равна 50 руб. Норма прибыли 20%. Определим стоимость товарного знака. 30000*50*0,2=3000 тыс. руб 0,3*3000000=900 тыс.руб или 0.9 млн.руб. 13 Рассчитайте капитализированную величину арендной платы за земельный участок, используя таблицу Расчетные показатели Усредненные Показатели по показатели по оцениваемому аналогам объекту 1 Годовая тыс.руб./м2 арендная плата, 150 120 - 17 3 Площадь, сдаваемая в аренду, м2 800 800 4 Потери в арендной плате, тыс. руб. - 30 5 Капитализированная арендная плата, тыс.руб - 2 Ставка капитализации, % 14 Необходимо определить будущую стоимость 8 млн.руб. при ставке сложного процента 30%, если период накопления составит пять лет. Решение: FV PV=(1+r) в степени n FV-будущая стоимость PV-текущая стоимость r-ставка процента FV=8*3.7=29.6 млн.руб 15 Определите величину обесценивания объекта недвижимости, вызванного устранимым физическим износом, используя таблицу Наименование работ Величина затрат 1 Ремонт участка протекающей кровли тыс.руб. 2700 2 Ремонт водопроводной сети, % 43 3 Внутренняя покраска и отделка, % 37 4 Итого обесценивания, тыс.руб. 16 Рассчитайте средневзвешенную стоимость капитала, используя таблицу,. Примечание: В таблице указана рыночная стоимость в млн. руб. Решение: общая стоимость капитала=0,5+1,9+0,6=3млн.руб Источник капитала Рыночная стоимость Доля стоимости Кредит тыс.руб 0,5 16,7 Обыкновенные акции 1,9 63,3 Облигации заем 0,6 20 Сумма 3 100 в Перемножим стоимость источника капитала на его долю в общей стоимости Источник капитала Стоимость Рыночная стоимость Кредит тыс.руб Обыкновенные акции Облигационный заем Сумма 10 16 0,5 1,9 Доля в WACC рыночной стоимости 16,7 10*0,167=1,67 63,3 16*0,633=10,12 8 0,6 20 8*0,2=1,6 34 3 100 13,39 17 Период прогноза 5 лет. Чистый денежный поток предприятия на конец 6 года предполагается равным F = 100000 руб. Ожидается, что чистый денежный поток предприятия будет расти каждый год с постоянной скоростью g = 10%. Средневзвешенная стоимость капитала WACC = 15%. Определить текущее значение остаточной стоимости предприятия. 18 Ожидаемый чистый денежный поток предприятия на конец 1-го года равен 500000 руб., на конец 2-го года – 750000 руб., на конец 3-го года – 900000 руб. В дальнейшем прогнозируется ежегодный рост чистого денежного потока 10%. Средневзвешенная стоимость капитала WACC=15%. Определить текущую стоимость предприятия. 19 Владелец бензоколонки предполагает в течение пяти лет получать ежегодный доход в сумме 30.000 долл. В конце пятого года он планирует продать бензоколонку за 100.000 долл. Прогнозирование доходов от эксплуатации собственности имеет большую степень точности, чем прогнозирование цены продажи, поэтому ставки дисконта равны соответственно 10% и 15%. Определить текущую стоимость совокупного дохода от бензоколонки. 20 Определите капитализированную величину арендной платы за земельный участок, используя таблицу Расчетные показатели Усредненные Показатели по показатели оцениваемому объекту по аналогам 1 Годовая арендная плата, тыс.руб./м2 150 120 2 Ставка капитализации, % - 17 3 площадь, сдаваемая в аренду, м2 800 800 4 Потери в арендной плате, тыс. руб. - 30 5 Капитализированная арендная плата -