Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Инженерно-строительный институт Кафедра «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости» КУРСОВАЯ РАБОТА «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости» Руководитель Студент СБ19-51Б, 411939476 номер группы, зачетной книжки ________ Е.В. Кашина подпись, дата инициалы, фамилия ________ И.В. Горбунова подпись, дата инициалы, фамилия Красноярск 2022 Содержание ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 3 1 Теоретические основы оценки недвижимости .................................................. 5 1.1 Основные подходы и методы оценки объекта недвижимости ............... 5 1.1.1 Доходный подход..................................................................................... 6 1.1.2 Затратный подход .................................................................................... 7 1.1.3 Сравнительный подход ........................................................................... 8 1.2 Макроэкономические показатели развития региона ............................... 9 1.3 Анализ и оценка рынка недвижимости .................................................. 15 1.3.1 Анализ рынка офисной недвижимости ............................................... 15 1.3.2 Анализ рынка жилой недвижимости ................................................... 18 2 Определение стоимости объекта оценки ......................................................... 22 2.1 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом ........... 22 2.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом ........... 27 2.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом .. 29 2.4 Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости ........... 30 3 Ипотечное кредитование ................................................................................... 32 Список использованных источников .................................................................. 37 ПРИЛОЖЕНИЕ А. Исходные данные ................................................................ 38 ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Объекты аналоги .................................................................. 42 2 ВВЕДЕНИЕ Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений. С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся: 3 • постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»; • постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»; • Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по затратного и определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Задачами курсовой работы являются: • определение проблемы по оцениваемому объекту; • изучение подхода сравнительного анализа, доходного методов оценки недвижимости; • ·определение рыночной стоимости объекта. 4 1 Теоретические основы оценки недвижимости 1.1 Основные подходы и методы оценки объекта недвижимости Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки. Определение оценочной стоимости недвижимости подразумевает, прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент. Стандарты оценки выделяют рыночную стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционную, ликвидационную стоимость, стоимость для целей налогообложения и другие. Наиболее распространена необходимость определения рыночной стоимости. При оценке недвижимого имущества применяют 3 общеизвестных подхода: доходный; рыночный; затратный. В рамках каждого подхода к оценке недвижимости выделяют ряд методов оценки. Оценка недвижимости базируется на принципах полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, сбалансированности, экономической величины, зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения, наилучшего и наиболее эффективного использования. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе 5 используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 1.1.1 Доходный подход Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости, исходя из величины (суммы) доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков. Доход, приносимый недвижимостью, может быть подставлен следующими видами: • Потенциальный валовой доход (доход, который принесет объект при условии максимальной загрузки, т.е. будет сдана в аренду вся предназначенная площадь). • Действительный валовой доход (потенциальный валовой доход, скорректированный на уровень незанятости площадей и потерь платежей). • Чистый операционный доход (действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией). • Стоимость реверсии (выручка от продажи объекта недвижимости). Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, 6 которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода. 1.1.2 Затратный подход Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. Методология оценки недвижимости затратным подходом включает элементы оценки рыночным и доходным подходами, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с затратами, которые потребуются для строительства или приобретения аналогичного объекта. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Стоимость восстановления – стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки. 7 Стоимость замещения – затраты (в текущих ценах) на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, современного оборудования. 1.1.3 Сравнительный подход Сравнительный подход оценки недвижимости определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия. Основными условиями применения методов сравнительного подхода являются активность рынка с аналогичными объектами недвижимости и доступность качественной информации по совершенным сделкам. Источниками получения информации являются продавцы, покупатели, регистрационные палаты, налоговые органы, специализированные риэлторские базы данных, электронные и печатные периодические издания, ипотечные банки и др. Сравнительный подход базируется на принципах спроса и предложения, замещения, вклада. Рыночный подход представлен двумя методами: 1) метод сравнения продаж; 2) валовой рентный мультипликатор. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. 8 В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектованалогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Для осуществления оценки объекта недвижимости сравнительным подходом, определяем объекты-аналоги. Для этого в интернет - ресурсах необходимо исследовать сайты с объявлениями о продаже земельных участков, свободных от застройки, в районе объекта оценки и с идентичной площадью. Затем составляется таблица с описанием земельных участков-аналогов с расчетом стоимости земельного участка. Для этого необходимо рассчитать корректировки. 1.2 Макроэкономические показатели развития региона Демография По предварительной оценке, численность постоянного населения городского округа г. Красноярска на 1 января 2022 года составила 1 103,9 тыс. человек и с начала года увеличилась на 10 328 человек. чел. 15 000 13 000 11 000 9 000 7 000 5 000 3 000 1 000 -1 000 -3 000 -5 000 Динамика прироста населения, чел. Показатели 14 962 Численность родившихся Численность умерших Естественный прирост/снижение Число прибывших Число выбывших Миграционный прирост/снижение 1 523 -2 067 2020 г. -4 634 2021 г. Естественный прирост/снижение Миграционный прирост/снижение 2020 г. 2021 г. 11 554 11 284 13 621 15 918 -2067 -4 634 37 097 35 574 46 700 31 738 1 523 14 962 Рисунок 1 – Показатели естественного и миграционного движения населения Миграционный прирост населения составил Естественная убыль населения составила – 4 634 человек. 9 14 962 человек. Инфляция В январе-декабре 2021 года по отношению к январю-декабрю 2020 года индекс потребительских цен в городе Красноярске составил 106,8%, на продовольственные товары – 108,1%, непродовольственные товары – 108,7%, платные услуги населению – 102,8 процента. % Темпы роста потребительских цен (в % к январю-сентябрю предыдущего года) 110,0 108,7 108,1 108,0 106,0 104,0 102,8 102,4 102,8 102,3 102,0 100,0 98,0 продовольственные товары непродовольственные товары 2020 г. платные услуги 2021 г. Рисунок 2 – Темпы роста потребительских цен Сначала 2021г. в городе Красноярске из 132 наблюдаемых видов продовольственных товаров повышение цен отмечено по 108 позициям. Наибольшее увеличение цен отмечено на капусту белокочанную, картофель, свеклу, чеснок и морковь. Подорожали мясопродукты, в особенности мясо птицы, и консервы мясные для детского питания. Выросли цены на сахар, хлеб и хлебобулочные изделия, муку, консервы овощные, в том числе для детского питания, консервы рыбные. Наряду с этим зафиксировано снижение цен на свежие огурцы, соки фруктовые, пшено. Стоимость условного минимального набора продуктов питания по г. Красноярску на конец декабря 2021 г. составила 5 864,19 рубля в расчете на 1 человека в месяц и повысилась по сравнению с декабрем 2020 г. на 19,2%. В среднем по Красноярскому краю стоимость этого набора составила 5994,91 рубля и увеличилась на 19,0% к декабрю 2020 года. 10 За период с начала 2021 года наибольшее увеличение цен отмечалось на тарелки обеденные мелкие или глубокие, батарейки электрические типа АА, порошок стиральный, телефонный аппарат стационарный. Вместе с тем наблюдалось снижение цен на некоторые медикаменты: «Бромгексин», «Глицин». С начала 2021 г. наибольший рост тарифов наблюдался на установку пластиковых окон, пребывание в доме отдыха, пансионате, полет в салоне экономического класса самолета и изготовление коронки. Вместе с тем зафиксировано снижение тарифов на просмотр фильмов в кинотеатре и подписку на онлайн-видеосервисы. Уровень жизни Среднемесячная заработная плата работников крупных и средних организаций города за 2021 год составила 64 858,5 рублей. Темп роста реальной заработной платы к уровню соответствующего периода прошлого года составил 103,5%. Показатели 2020 г. Среднемесячная заработная плата, руб. Реальная начисленная заработная плата, % к соответствующему периоду предыдущего года Прожиточный минимум, руб. Стоимость минимального набора продуктов питания, руб. 2021 г. 58 615,6 64 858,5 104,2 103,5 12 288,0 12 702,0 4 938,7 5 864,2 На 1 января 2022 года суммарная просроченная задолженность по заработной плате на предприятиях города составила 95,7 млн. рублей. 110 100,3 101,8 1 699 1 726 99,7 101,2 102,2 1 575 1 733 1 609 100,8 100,7 100,1 99,3 98,4 97,9 1 391 1 359 1 355 1 273 1 274 1 271 июнь июль авг. сент. окт. нояб. 100 95,7 90 80 70 1 244 60 янв. фев. март апр. май Задолженность по заработной плате, млн руб. Численность работников, перед которыми имеется задолженность, чел. Рисунок 3 – Динамика задолженностей по заработной плате 11 дек. 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Рынок труда К концу декабря 2021 года в органах службы занятости населения (по данным КГКУ «Центр занятости населения г. Красноярска») состояло на учете 5,5 тыс. не занятых трудовой деятельностью граждан. Статус безработного имели 5,0 тыс. человек, пособие по безработице получали 3,0 тыс. безработных. Таблица 1 – Основные показатели рынка труда Показатели Численность ищущих работу, состоящих на учете в службе занятости, чел. Имеют статус безработного, чел. Уровень безработицы, % Наличие вакантных мест на конец периода, ед. Нагрузка незанятого трудовой деятельностью населения на одну заявленную вакансию, чел. 01.01.2021 01.01.2022 29 421 5 075 27 199 4,06 32 168 3 027 0,45 29 711 0,91 0,17 Промышленность Оборот организаций города по видам экономической деятельности B, С, D, Е, в январе-декабре 2021 года составил 645 461,4 млн. рублей. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по видам экономической деятельности B, С, D, Е, в январе-декабре 2021 года составил 577 184,4 млн. рублей. Удельный вес обрабатывающих производств в общем объеме отгруженных товаров составил 85,8 процентов. Таблица 2 – Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по видам экономической деятельности Вид деятельности 2021 г., млн. рублей 2021 г. в % к 2020 г. Добыча полезных ископаемых Обрабатывающие производства: производство пищевых продуктов производство химических веществ и химических продуктов производство прочей неметаллической минеральной продукции 17 422,9 495 054,4 14 907,5 12 307,5 7 400,7 производство металлургическое 385 528,6 99,0 115,8 133,5 197,9 111,5 112,4 4 620,1 149,5 11 889,6 153,0 производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования производство прочих транспортных средств и оборудования 12 Вид деятельности 2021 г., млн. рублей 2021 г. в % к 2020 г. ремонт и монтаж машин и оборудования Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений 15 273,7 55 459,2 120,2 114,8 9 247,8 114,6 Строительство Объем работ, выполненных организациями, по договорам строительного подряда, за 2021 год составил 17 885,6 млн. рублей или 97,5% к соответствующему периоду 2020 года. Общая площадь введенного жилья составила 741,9 тыс. кв. м., что на 0,7% больше соответствующего периода 2020 года. Рисунок 4 – Динамика ввода в действие общей площади жилья Рынок товаров и услуг Населению города за 2021 год продано потребительских товаров на сумму 189,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 16,4% выше соответствующего периода предыдущего года. Оборот общественного питания составил 5,4 млрд. рублей (127,4%). Крупными и средними организациями краевого центра оказано платных услуг населению на сумму 67,1 млрд. руб. (106,5%). 13 Рисунок 5 – Динамика оборота розничной торговли и платных услуг Основные показатели социально-экономического развития города Красноярск Таблица 3 – Основные показатели социально-экономического развития города Красноярск Показатели 2020 г. 2021г. 58 615,6 64 858,5 Реальная начисленная заработная плата, % к соответствующему периоду предыдущего года 104,2 103,6 Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по видам экономической деятельности B, С, D, Е, млн руб. 501 814,8 577 184,4 Индекс промышленного производства, % 95,0 100,9 Оборот розничной торговли, млрд. руб. 148,3 189,3 Оборот общественного питания, млрд. руб. 3,9 5,4 Объем реализации платных услуг, млрд. руб. 60,7 67,1 Ввод в действие общей площади жилых домов, тыс. кв. м. 737,1 741,9 Индекс потребительских цен на товары и услуги (к соответствующему периоду прошлого года %) 102,8 106,8 - на продовольственные товары 103,3 108,1 - на непродовольственные товары 102,8 108,7 - на платные услуги 102,1 102,8 Уровень зарегистрированной безработицы, % 4,06 0,45 Нагрузка незанятого трудовой деятельностью населения на одну заявленную вакансию, чел. 0,91 0,17 Среднемесячная заработная плата, руб. 14 1.3 Анализ и оценка рынка недвижимости 1.3.1 Анализ рынка офисной недвижимости Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов «А» и «B» по г. Красноярск в 2021 году относительно докризисного начала 2020 года составило +5%, а спрос в годовой динамике не изменился. В городе функционирует по разным подсчетам от 62 до 80 объектов, которые могут позиционироваться на рынке как бизнес-центры. Бизнес-центры Классифицированные РГУД в Красноярске не значатся, поэтому необходимо рассматривать местные метрики, исходя из градаций самый лучший класс – А, самый худший или не классифицируемый – D. К классу А можно отнести: БЦ «Первая Башня», БЦ «Европа», БЦ «Баланс». Класс «В+» - ОЦ «Вертикали», БЦ «Титан», БЦ «Сириус», БЦ «На Маерчака 16» и др. Класс «В» - ОДЦ «Метрополь», БЦ «Евразия», ОДЦ «Эверест». Рисунок 6 – График изменения цен за аренду офисной недвижимости Таблица 4 – Динамика средних цен за аренду офисной недвижимости Даты 19 декабря 2021 30 декабря 2021 14 января 2022 28 января 2022 11 февраля 2022 24 февраля 2022 10 марта 2022 24 марта 2022 29 марта 2022 Офисная недвижимость, за м2, руб. 642,68 650,7 653,18 650,5 652,13 678,6 647,37 631,4 631,4 15 Изменение -2,38% +1,23% +0,38% -0,41% +0,25% +3,9% -4,82% -2,53% +0% В настоящее время на рынке офисной недвижимости г. Красноярска сложилась двоякая ситуация. С одной стороны в городе пустуют офисные центры, причем количество пустующих площадей достигает 50%, с другой – существует дефицит качественных офисных площадей класса «А», причем по некоторым данным достаточно существенный – около 400 тыс. м2. Действительно, в Красноярске существует множество административных зданий, зданий бывших НИИ, предлагающих помещения в аренду для размещения офисов. Формально такие здания можно отнести к офисным центрам, однако уровень предлагаемых ими площадей далек от минимальных стандартов качества. Все подобные объекты можно отнести к административным зданиям класса «С». Офисных помещений класса «А» и «В» в г. Красноярске очень мало, насчитывается около 10 качественных офисных центров. Основная часть качественных офисных помещений располагается в Советском и Центральном районах. Распределение офисных помещений по районам города представлено на рисунке 7. Рисунок 7 – Распределение офисной недвижимости по районам г. Красноярска Чтобы определить уровень цен на объекты офисной недвижимости города Красноярска были исследованы предложения о продаже и аренде офисов, которые были представлены продавцами на открытом рынке города Красноярска. 16 Рисунок 8 – Цена 1м2 по районам г. Красноярска На более оживленных улицах районов - в местах с повышенной интенсивностью транспортного и людского потоков цены 1м2 офисных помещений значительно выше. В «деловой зоне» города цена составляет от 47 000 до 150 000 руб./м2, в зависимости от площади, этажа и качества отделки помещений. В удаленных районах цена варьируется от 20 000 до 80 000 руб./м2. На Рисунке 9 отражены данные о ценах аренды офисных площадей по районам г. Красноярска. Рисунок 9 – Арендная ставка 1м2 по районам г. Красноярска 17 Арендная ставка начинается от 300 руб./м2 (удаленные районы) до 2500 руб./м2 (офисные помещения класса «А»). В целом рынок развивается активными темпами, и ожидается, что качественных офисов станет гораздо больше. 1.3.2 Анализ рынка жилой недвижимости Цены на жилье в Красноярске, как и во всей России и мире, стремительно поднимаются на новые высоты. Основными факторами послужили: низкие ставки по ипотеке, складывающееся годами ожидание в долгосрочной перспективе прироста цены, инфляция. Цены на квартиры росли не благодаря росту российского ВВП и благосостоянию граждан – наоборот, доходы населения продолжали падать. Цены росли в основном «в кредит» - за счет ипотеки, и часто ипотеки с низким первоначальным взносом, а также инвесторам, которые перекладывали деньги с депозитов в квартиры, используя «дешевую ипотеку». А в текущем моменте дешевые кредиты сыграли злую шутку – увеличив спрос, еще больше разогнали инфляцию и рост цены, который свел на нет выгоду от дешевой ипотеки. К январю 2022 года мы подходим со средней ценой предложения на вторичном рынке Красноярска – 86 800 рублей/1м2, а по реальным сделкам – 78 750 рублей/1 м2. Прирост по реальным сделкам за два года составил 38%. Рисунок 10 – Динамика цен за 1 м2 на вторичном рынке 18 В конце весны – начала лета 2021 года потребительские ожидания вновь сместились в плоскость ожидания снижения цен, но тем не менее, после затишья в этот период рост цен на вторичном рынке в августе вновь продолжился. Увеличивая вслед за собой сумму кредита и уменьшая доступность квартиры. Спрос последних месяцев года, оставаясь стабильным, но не растущим, при снижающемся объеме предложения влечет за собой торг на понижение на востребованные, но переоцененные квартиры, и уводит цену сделки в декабре существенно вниз. Как отреагирует продавец, удерживающий цену, покажет 1 квартал 2022 года. Рисунок 11 – Динамика реальной цены сделки по комнатности Перспективы на 2022-2023 годы Спрос 2020 – 2021 годов, по сути, выбрал значительную часть спроса будущих периодов, и дорожающая ипотека не сможет его так сильно поддерживать, поэтому в среднесрочной перспективе мы столкнемся: • с замедлением спроса на покупку в ипотеку: двузначные ставки, растущие требования к первоначальному взносу и высокая цена делают кредит 19 слишком дорогим и рисковым для конечного домохозяйства в долгосрочной перспективе; • с различными совместными проектами банков и строителей по понижению ставки для поддержки спроса на новостройки. А продавцы на вторичном рынке вынуждены будут увеличивать размер торга, чтобы отыгрывать спрос на себя; • с существенным снижением числа инвестиционных сделок с жильем: цены выросли больше, чем среднемесячная арендная ставка; • с увеличением срока экспозиции объекта на рынке за счет таких факторов, как: переоцененная и существенно переоцененная квартира, а также рост предложения квартир в залоге, долговых квартир и под арестом. За 16 лет с 2005 года на рынке жилья Красноярска было два серьезных кризиса, с существенной коррекцией цены после периодов роста. Но при этом общий тренд цены за этот период имеет восходящую перспективу. Цена выросла в 3,5 раза – это составило 233%. Однозначно можно сказать, что квартиры на вторичном рынке переоценены и снижение цены будет, но неизвестно когда. Рисунок 12 – Динамика ср. цены за 1 м2 типовой квартиры на вторичном рынке Красноярска 20 Прогнозы в совершенно любой отрасли строятся на основании прошлого опыта. Однако нужно признаться, что в последние два года мы оказались в ситуации, которой в мировой экономике ещё не было. В связи с этим, как подчеркивают эксперты компании, рынок и цена на рынке – это лишь вводные и поле, где начинаются переговоры. А вот с каким результатом и выгодой для потребителя завершатся переговоры, зависит не от удачи, а от профессионализма переговорщиков. 21 2 Определение стоимости объекта оценки 2.1 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом Существует 2 метода в рамках доходного подхода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации доходов. В данной работе мной будут применены оба метода. 1. Метод капитализации. Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = S ∙ Сар = 950 ∙ 7576,8 = 7197960 руб. (1) где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; цена аренды коммерческой недвижимости в Красноярске на данный момент составляет 631,4 руб. за квадратный метр по данным Restate.ru. Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и прочих факторов. Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле: ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар); ДВД = 7197960 ∙ (1 − 0,025) ∙ (1 − 0,01) = 6947830,89 руб. 22 (2) где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду); Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту. Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы, для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, называемые операционными расходами. Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости: 0,022 ∙ 11410265 = 251025,83 руб. Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости: 0,015 ∙ 2560465 = 38406,975 руб. Годовая норма амортизации составляет 1% от остаточной стоимости объекта недвижимости: 0,01 ∙ 11410265 = 114102,65 руб. Расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода: 0,03 ∙ 6947830,89 = 208434,93 руб. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода: 0,02 ∙ 6947830,89 = 138956,62 руб. Расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год и рассчитываются по формуле: 250 ∙ 950 = 237500 руб. Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости. Ремонт производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности: 11410265 ∙ 1,16 = 13235907,4 руб. 23 13235907,4 ∙ 0,3 = 3970772,2 руб. 3970772,2 ÷ 30 = 132359,07 руб. Итого сумма операционных расходов (ОР) составляет 1120786,08 руб. Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ДВД – ОР; (3) ЧОД = 6947830,89 − 1120786,08 = 5827044,81 руб. Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Ставка доходности собственного капитала (re) строим методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3; (4) 𝑟𝑒 = 17% + 2% + 10,2% + 2,5% = 31,7%; где rf – безрисковая ставка дохода, равная 17% по данным сайта ГКО ОФЗ на 29.04.2002г; p1 – премия за риск вложения в недвижимость; p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; p3 – премия за инвестиционный менеджмент. Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 16%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 16 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 16 лет оцениваемый объект потеряет 84% своей стоимости. Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. r1 = rf / ((1+ rf)n – 1); 𝑟1 = 0,17 = 0,000000318%; (1 + 0,17)84 − 1 24 (5) где r1 – норма возврата капитала; rf – безрисковая ставка. Ставка капитализации: 𝑅 = 0,317 + 0,84 ∙ 0,000000318 = 0,317%. (6) Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид: 𝑉= 𝑉= 𝑁𝑂𝐼 𝑅 ; (7) 5827044,81 = 18381845 руб. 0,317 где V – стоимость объекта недвижимости; R – ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД). 2. Метод дисконтированных денежных потоков. Цена аренды коммерческой недвижимости в Красноярске на данный момент составляет 631,4 руб. за квадратный метр. Данные взяты с сайта Restate.ru. По данным Федеральной службы государственной статистики «Росстат» индексы инфляции на прогнозный период равны 1,27% на 2022 год, 1,21% на 2023 год, 1,16% на 2024 год. Таблица 5 – Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода № п/п 1. 2. 3. 5. Показатели Общая площадь объекта, (S) м2 Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./м2 год Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД =ПВД*(1-Кн) *(1-Кпа) Прогнозный период 2022 2023 2024 2025 950 950 950 950 9622,54 11643,27 13506,2 9141413 11061106,5 12830890 8823748,9 10676733 12385016,6 25 6. Операционные расходы, % 7. Денежный поток (для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД *(1-ОР) Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб. Vterm = ЧОД/R Текущая стоимость реверсии, руб. 8. 9. PVVterm V = term n (1 + r ) 10. Текущая стоимость денежного потока, (ЧОД*V) тыс.руб. 11. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. 0,14% 7588424,1 9181990,4 10651114,3 33599730 0,76 0,58 0,44 5767202,3 5325554,4 4686490,3 14783881,2 30563128,2 Для более точного результата находим среднее значение результатов: 18381845 + 30563128 = 24472486,5 руб. 2 Вывод: преимущество доходного подхода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Доходный подход более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты. 26 2.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом Метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Произведем расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 площади здания. Vпзамещ =С1 · Sстр · Кн · Крег · Кв · Кпз · Кндс , (8) 𝑉Пзамещ = 15913,21 ∙ 950 ∙ 1 ∙ 1 ∙ 1,334 ∙ 1,3 ∙ 1,2 = 31460225,21 где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания; С1 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь здания (количество единиц сравнения); Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1); Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс – коэффициент, учитывающий НДС. Расчет износа здания. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть 27 выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства. Таблица 6 – Расчет износа здания Фундаменты Каркас Стены наружные с отделкой Внутренние стены и перегородки Перекрытия и покрытия Кровля Окна и двери Полы Отделка Прочие Спец. Конструкции Инженерные системы 2,35% 1,56% 5,45% 4,26% 4,39% 4,15% 5,05% 15,25% 14,32% 2,93% 7,11% 32,88% 100% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 3% 3% 3% 3% 1% 3% 0,02% 0,02% 0,05% 0,04% 0,04% 0,04% 0,15% 0,46% 0,44% 0,09% 0,07% 0,99% 2,41% V = Vзамещ (VПзамез – U), (9) где Vзамещ – стоимость замещения улучшений объекта; Vвоспр – полная стоимость воспроизводства объекта; VПзамещ – полная стоимость замещения объекта; U – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах U = 𝑉Пзамещ ∙ 2,41%, (10) U = 31460225,21 ∙ 2,41% = 758191,43 руб. 𝑉замещ = ЧОД 𝑅 = 38406,975 0,317 = 121157,65 руб. (11) где ЧОД – чистый операционный доход за земельный налог из п. 2.1; R – ставка капитализации из п. 2.1. V = 121157,65 + (31460225,21 – 758191,43) = 30823191,43 руб. (12) Вывод: в затратном подходе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. 28 Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом. 2.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом Метод валового рентного мультипликатора. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор. Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 7. Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора № 1. 2. 3. Цена продажи, Аналог Центральный Ленина, 34 Центральный Мира, 7А Центральный Мира, 7А район, район, район, руб. ПВД, рублей в год МВР 47036000 5637896,88 7,63 58760000 3424713,6 17,2 43450000 4396059,36 9,88 МВР (усредненный по аналогам) = 7,63+17,2+9,88 3 = 11,57 Цоб = 7197960 ∙ 11,57 = 83280397,2 руб. 29 (13) Вывод: Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов. 2.4 Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить: • проверку полученных данных о величине стоимости; • анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации; • выведение итоговой величины стоимости. Таблица 8 – Согласование результатов № п/п 1 Критерий согласования Доходный Сравнительный Затратный Степень соответствия: 1.1 задаче оценки 40 30 30 1.2 цели оценки 40 30 30 1.3 функциональному 30 30 40 оцениваемым правам 30 35 35 Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов 50 20 30 Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и 30 40 30 назначению объекта оценки 1.4 2 3 30 местоположения объектов оценки 4 Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах 40 30 30 50 30 20 38,75 30,625 30,625 Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед 0,38 0,31 0,31 Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. 24 472 486,5 83 280 397,2 30 823 191,4 5 Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов Средний ранг, баллы Согласованная рыночная стоимость, руб. = 24 472 486,5٠ 0,38 + 83 280 397,2٠0,31 + + 30 823 191,4 ٠ 0,31= 44 671 657,3 Таким образом, по состоянию на дату оценки «5» мая 2022 года рыночная стоимость объекта оценки составляет: 44 671 657 (Сорок четыре миллиона шестьсот семьдесят одна тысяча шестьсот пятьдесят семь) рублей. 31 3 Ипотечное кредитование Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека — это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости. Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок. В соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Ипотечный кредит имеет четкое целевое назначение финансирования приобретения, постройки и перепланировки 32 жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В данном разделе будут рассмотрены несколько схем погашения кредита. Исходные данные: 70% заемный капитал, i = 16% годовых, n = 10 лет, согласованная рыночная стоимость объекта 44 671 тыс.руб. 1. Определим максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности: 44 671∙70% 100% = 31 270 тыс. руб. (14) 2. Определим ежегодный платеж по кредиту: 31 270 ∙ 0,16 1 1−(1,16)10 = 6 470 тыс. руб. (15) При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга и процентов, которые начисляются банком. В начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности. Таблица 9 – Схема погашения кредита номер 1 Год Остаток кредита на конец года, тыс. руб. Ежегодный платеж по кредиту, тыс.руб. Процентный платеж, тыс.руб. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 31 270 29 803 28 102 26 128 23 839 21 184 18 103 14 530 10 385 5 577 0 6 470 6 470 6 470 6 470 6 470 6 470 6 470 6 470 6 470 6 470 5 003 4 768 4 496 4 181 3 814 3 389 2 897 2 325 1 662 892 33 Платеж по основной сумме долга, тыс.руб. 1 467 1 701 1 973 2 289 2 655 3 080 3 573 4 145 4 808 5 577 Кредиты с шаровым платежом предусматривает крупный итоговый платеж по долгу, известный как шаровой платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств. Таблица 10 – Схема погашения кредита номер 2 Год 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Остаток кредита на конец года, тыс. руб. 31 270 36 273 42 077 48 809 56 618 65 677 76 185 88 375 102 515 118 917 137 944 Процентный платеж, тыс.руб. Начисленный 5 003 5 804 6 732 7 809 9 059 10 508 12 190 14 140 16 402 19 027 Выплаченный 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Платеж по основной сумме долга, тыс.руб. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 137 944 Таблица 11 – Схема погашения кредита номер 3 Год 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Остаток кредита на конец года, тыс. руб. 31 270 31 270 31 270 31 270 31 270 31 270 31 270 31 270 31 270 31 270 31 270 Процентный платеж, тыс.руб. Начисленный 5 003 5 003 5 003 5 003 5 003 5 003 5 003 5 003 5 003 5 003 34 Выплаченный 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Платеж по основной сумме долга, тыс.руб. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 31 270 Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название пружинных кредитов, выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются. Данный вид кредитов иногда используется земельными спекулянтами; часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей. Поток платежей показан в таблице 12 – десять лет выплат одних только процентов. Таблица 12 – Схема погашения кредита номер 4 Год Остаток кредита на конец года, тыс. руб. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 31 270 28 143 25 016 21 889 18 762 15 635 12 508 9 381 6 254 3 127 0 Приведенные Процентный платеж, тыс.руб. Начисленный 5 003 4 503 4 003 3 502 3 002 2 502 2 001 1 501 1 001 500 таблицы наглядно Платеж по основной сумме долга, тыс.руб. Выплаченный 3 127 3 127 3 127 3 127 3 127 3 127 3 127 3 127 3 127 3 127 доказывают 8 130 7 630 7 129 6 629 6 129 5 629 5 128 4 628 4 128 3 627 тот факт, что дифференцированные выплаты, как правило, выгоднее для заемщика. Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат. На длительных сроках и при внушительных суммах кредита экономия на платежах действительно существенна. Однако именно внушительные суммы играют с дифференцированным платежом злую шутку. На первоначальном этапе его размер ощутимо больше, нежели размер аннуитета. Соответственно, во-первых, банк одобрит меньшую сумму кредита. А во-вторых, многие заемщики оказываются просто не в состоянии 35 выплачивать дифференцированные платежи в первые месяцы и потому, кусая локти, соглашаются на аннуитет. Даже зная, что он по определению менее выгоден. Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков - не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в случае дифференцированных выплат ничто не мешает заемщику ежемесячно выплачивать банку равную сумму, ведь проценты в любом случае будут начисляться на остаток задолженности (но при этом «тело долга» будет убывать быстрее). Существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика. Необходимо отметить, что для небольших краткосрочных кредитов разница в способе погашения кредита - аннуитетными или дифференцированными платежами - практически не ощущается. Она становится более заметной при увеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке. 36 Список использованных источников 1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 года N 256. Дата обращения (03.04.2022 г.). 2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20 июля 2007 года N 255. Дата обращения (03.04.2022 г.). 3. Статья 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Дата обращения (03.04.2022 г.). 4. Экономика недвижимости: Конспект лекций / сост. Д. А. Янин. – М.: МИЭМП, 2009. – 80 с. Дата обращения (03.04.2022 г.). 5. Министерство экономического развития российской федерации, Приказ от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении федерального стандарта оценки "оценка недвижимости (ФСО № 7)». Дата обращения (03.04.2022 г.). 6. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. - Н.Новгород: ННГАСУ, 2004. Дата обращения (03.04.2022 г.). 7. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Дата обращения (03.04.2022 г.). 8. Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Дата обращения (03.04.2022 г.). 9. Киреев В.Д., Джуха В.М. Оценочная деятельность в экономике: учебное пособие. Москва: Март, 2003 Дата обращения (03.04.2022 г.). 10. Кожевникова Е.А. Целесообразность применения доходного подхода: статья в журнале «Справочник экономиста» №6, 2012 Дата обращения (03.04.2022 г.). 11. Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]: URL: https://cbr.ru/ Дата обращения (03.04.2022 г.). 37 ПРИЛОЖЕНИЕ А. Исходные данные Вариант №5 Здание общей площадью 950 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1120,0 кв.м, расположенное по адресу: ХХХ. Факторы, характеризующие Характеристика факторов местоположение объекта Общая характеристика местоположения МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне. КАЧЕСТВО ЗАСТРОЙКИ И На территории земельного участка СОСТОЯНИЕ расположено офисное здание, в хорошем состоянии Описание непосредственного окружения ОБЪЕКТЫ ОКРУЖЕНИЯ Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения Транспортная доступность ХАРАКТЕРИСТИКА Местоположение объекта ДОСТУПНОСТИ характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси … Состояние окружающей среды ЗАПЫЛЕННОСТЬ И В пределах нормы. ЗАГАЗОВАННОСТЬ ВОЗДУХА УРОВЕНЬ ЗАГРЯЗНЕНИЯ Уровень (радиоволн, рентгено- и АКТИВНЫМИ ФОРМАМИ гамма- излучений) в пределах ЭНЕРГИИ допустимого. УРОВЕНЬ ШУМА Низкий Характеристики здания НАИМЕНОВАНИЕ Дата постройки Группа капитальности Площадь земельного участка, кв. м Площадь застройки, кв. м Этажность Общая площадь здания, кв. м Средняя высота потолка в помещениях, м Износ по данным технического паспорта, % 38 ПОКАЗАТЕЛЬ 2006 г. I 1 120,0 550 2 этажа 950 2,7 - Наличие сервитутов не зарегистрированы Сведения о принадлежности к памятникам нет архитектуры Текущее использование оцениваемых офисное помещений Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий. Описание конструктивных элементов и характеристика здания Конструктивные элементы Материал Фундамент Наружные и внутренние капитальные стены Перекрытия Кровля Полы Проемы Оконные Дверные Отделка Инженерное обеспечение ❑ ❑ ❑ ❑ ❑ ❑ ❑ монолитные бетонные колонны Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом ж/бетонные кровлелон (полимерная мембрана) плитка, паркет, ламинат, мрамор пластик, алюминий дубовый шпон, пластик плитка в с/узлах, покраска отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система. Список документов, представленных для проведения оценки Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2005 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2005 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2007 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2007 г. Данные по арендной плате, ценам аналогов необходимо установить на основе текущих рыночных данных с указанием источника (данные Интернет, печать). Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. 39 Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%. По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год. Налоговые платежи: Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог. Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%. Остаточная стоимость имущества на дату оценки 11 410 265 руб. Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 2 560 465,00 руб. Затраты на управление объектом Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru). Прочие расходы К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru) Резервы на замещение Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с 40 информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334. Информация для расчета Наименование объекта – аналога в сборниках УПВС Сборник КОИНВЕСТ № Табл. Единичная расценка в ценах Поправка 2005 года, руб. / м2 Офисы от 2-х до 4-х этажей, Общественные площадью 500 3.3.3.050 15 913,21 здания 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м 1 Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%). Расчет износа здания С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов. Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ. Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки Конструктивные элементы Фундаменты Каркас Стены наружные с отделкой Внутренние стены и перегородки Перекрытия и покрытия Кровля Окна и двери Полы Отделка Прочие Спец. конструкции Инженерные системы 41 Удельный вес элемента, % Физический износ элемента, % 2,35% 1,56% 5,46% 4,26% 4,39% 4,15% 5,05% 15,25% 14,62% 2,93% 7,11% 32,88% 100,0% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 3% 3% 3% 3% 1% 3% ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Объекты аналоги Рисунок Б.1 – Объект аналог ул. Ленина, 34 Рисунок Б.2 – Объект аналог пр-т. Мира, 7А 42 Рисунок Б.3 – Объект аналог пр-т. Мира, 7А 43 44