СРД 28-2021 Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга

Научно-практический Центр Профессиональной Оценки
НЦПО
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 28, 2021 г.
Москва 2021 г.
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
ООО "Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки (НЦПО)"
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 28
Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича
2
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Москва 2021 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №28) / Под ред.
канд. техн. наук Е. Е. Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2021 г. – 63 с.
В настоящем справочнике представлены
цифровые
расчетные
параметры,
полученные с помощью апробированных
методик и программных продуктов, для
использования
узкопрофильными
специалистами
(Оценщиками
и
Консультантами),
знакомыми
с
методологией оценки. Многие данные
приведены из практических отчетов по
оценке и последних статей.
Справочник преследует, в основном, три цели:
- ознакомить заинтересованных лиц со значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Справочник может представлять интерес для
практикующих оценщиков, специалистов
экономического профиля, студентов и
аспирантов
соответствующих
специальностей.
© ООО "Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки", 2021 г.
ISBN-978_5_6043724_6_3
3
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
СОДЕРЖАНИЕ
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА .......................................... 3
Введение ...................................................................................................................................................................... 6
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ .................................................................................................................................. 7
1.1. МОНИТОРИНГ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА ПО ГОРОДАМ РФ ................................ 7
1.2. ЗНАЧЕНИЯ ВАЛОВЫХ РЕНТНЫХ МУЛЬТИПЛИКАТОРОВ (ВРМ) В ГОРОДАХ РФ.............................................. 13
1.3. КОРРЕЛЯЦИОННО-РЕГРЕССИОННЫЕ СВЯЗИ И КОЭФФИЦИЕНТЫ. ................................................................... 17
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость
прав собственности» для земельных участков......................................................................................... 17
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости ...................................................... 21
1.4. ВРЕМЯ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В 2015 - 2021 ГГ............................................................. 21
1.5. КОРРЕКТИРОВКИ НА ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ГОРОДАМ
РФ .................................................................................................................................................................. 24
1.6. ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ И ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ,
САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ, МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ......................................................................................... 25
1.7. СРЕДНИЕ РАЗНИЦЫ В СТОИМОСТИ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «С-В» С РАЗЛИЧНЫМ
УРОВНЕМ ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ НА РЫНКАХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ .......................................... 27
1.8. СРЕДНИЕ ТОВАРНЫЕ ЧЕКИ В МОСКВЕ И ПО РОССИИ ....................................................................................... 27
1.9. ДИАПАЗОНЫ КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ, ПОЛУЧЕННЫХ МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ
ЭКСТРАКЦИИ ................................................................................................................................................. 28
1.10. КОРРЕКТИРОВКИ КОММЕРЧЕСКИХ ПЛОЩАДЕЙ НА ЭТАЖ РАСПОЛОЖЕНИЯ В МОСКВЕ.............................. 28
1.11. ВЛИЯНИЕ ПРОХОДИМОСТИ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ НА УРОВЕНЬ АРЕНДНЫХ СТАВОК В МОСКВЕ............. 29
Раздел 2. БИЗНЕС ................................................................................................................................................... 30
2.1. ПРЕМИИ ЗА РАЗМЕР РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ ДЛЯ ПОСТРОЕНИЯ МОДЕЛИ САРМ {15} ............................. 30
2.2. БАЛАНСОВЫЕ ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ БЕТА (РЫЧАГОВОГО И БЕЗРЫЧАГОВОГО) ............................... 30
2.3. РАСЧЕТНЫЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ ..................................................................................................................... 31
2.4. ВНУТРЕННИЕ НОРМЫ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ (IRR) ОТДЕЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ .................... 32
2.5. СООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ ВЕЛИЧИНАМИ КОТИРОВОК ПРИВИЛЕГИРОВАННЫХ И ОБЫКНОВЕННЫХ
АКЦИЙ ............................................................................................................................................................ 33
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА).. 35
3.1. ФРАНЧАЙЗИНГ И РОЯЛТИ .................................................................................................................................... 35
3.2. СРОКИ ПОЛЕЗНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОГРАММ ДЛЯ ЭВМ .......................................................................... 38
3.3.
СРОКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ТЕХНОЛОГИЙ....................................................................................... 40
3.4. КОЭФФИЦИЕНТЫ УТОРГОВАНИЯ НМА НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ..................................................................... 42
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО)........................................................................................... 43
4.1. ОПТОВО-РОЗНИЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ УЧЕТА СКИДОК И ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ СКИДКИ ............................ 43
4.2. ИССЛЕДОВАНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПЕРЕХОДА НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК........................................................ 45
4.3. КОЭФФИЦИЕНТЫ УТОРГОВАНИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ............................................................................... 48
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ ................................................................................................................................. 54
5.1. СТАВКИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ (РФ, США, СТРАНЫ ЕВРОСОЮЗА) И СТРАНОВЫЕ РИСКИ ДЛЯ РФ
(ТАБЛ. 5.1.1, 5.1.2) ......................................................................................................................................... 54
5.2. ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ИНДЕКСЫ-ДЕФЛЯТОРЫ ................................................................................................... 55
5.3. ЭКСПЕРТНЫЕ МНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ ........................................................................................................... 56
5.3.1. Недвижимость ................................................................................................................................... 56
5.3.2. Машины и оборудование ................................................................................................................. 56
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ....................... 57
4
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА (К П. 1.1) .................................................. 57
ВАЛОВЫЕ РЕНТНЫЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ (ВРМ) (К П. 1.2) .................................................................................. 59
ПРЕМИИ ЗА РАЗМЕР КОМПАНИЙ РФ (К П. 2.1) ......................................................................................................... 59
БАЛАНСОВЫЕ ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА БЕТА (РЫЧАГОВОГО, БЕЗРЫЧАГОВОГО) (К П. 2.2) .......................... 59
ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПЕРЕХОДА НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (К П. 4.2)........................................................ 60
ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ УТОРГОВАНИЯ (К П.4.3) ........................................................................................... 60
Заключение ............................................................................................................................................................... 61
Литературные источники ...................................................................................................................................... 62
5
СР
Введение
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Проведение работ по оценке и консалтингу
опирается
на
расчетные
параметры,
технология получения которых достаточно
трудоемка
и
требует
определенного
методологического обоснования и научной
подготовки.
В условиях изменяющейся российской экономики основные расчетные параметры (бета, риски, прибыль предпринимателя, мультипликаторы, роялти, коэффициенты Чилтона, корреляционно-регрессионные связи и т.
п.) с течением времени также изменяются,
что требует постоянного проведения их мониторинга, который показывает динамику
изменения этих данных и позволяет специалистам, работающим в области оценки и
консалтинга, получать надежные расчетные
цифровые параметры.
С другой стороны, наличие таких данных
существенно облегчает процесс проверки
отчетов и работу по оценке и консалтингу.
настоящем
справочнике
представлены
цифровые
расчетные
параметры,
полученные с помощью апробированных
методик
и
программных
продуктов,
предназначенные
для
узкопрофильных
специалистов, знакомых с методологией
оценки. Многие данные приведены из
практических отчетов по оценке.
В современных условиях российской практики оценки и консалтинга работа по получению исходных цифровых данных у специалистов оценочных и консалтинговых фирм
занимает много времени и опирается на
многие источники информации. Объединение большинства расчетных данных в одном
сборнике поможет снизить трудоемкость исследовательских работ.
На основании многолетнего опыта работы
по анализу динамики изменения отдельных
расчетных параметров, периодичность выпуска справочников СРД определена на
уровне полугодового срока времени, поэтому за год выпускается 2 номера. Отдельные
сравнительные
расчетные
параметры
(например, ПП, ВРМ) по определенному местоположению объекта оценки (недвижимость) можно найти и сопоставить либо в
четных, либо в нечетных номерах справочников.
Тематические
разделы
справочника
охватывают
следующие
направления
исследований:
- мониторинг расчетных данных;
- корреляционно-регрессионные связи;
- статистически достоверные результаты
обработки информационных данных;
- информационные данные и т. п.
В справочниках представлены практические
примеры выполненных работ по получению
расчетных данных из отчетов по оценке (части практических отчетов).
В завершающем разделе справочника можно
ознакомиться
с
основными
методологическими алгоритмами проведения
расчетов и получения представленных в
справочнике данных.
Список литературных источников содержит
методические материалы, использованные
при проведении аналитических расчетов.
Каждый номер содержит новые данные,
применяемые в оценке и консалтинге, а также результаты мониторингов.
6
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ
Представленные ниже данные получены с
помощью программного продукта "НПП".
Расчеты прибыли предпринимателя и внешних износов выполнены на основании следующих методик:
- Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости /
ООО "НПЦПО". - М., 2004, 2007.
www.cpcpa.ru;
- Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на
стоимость объектов недвижимости / ООО
"НПЦПО". - М., 2004. www.cpcpa.ru;
- Классификация основных типов зданий и
сооружений для производства работ по
оценке. Методика ускоренного определения
функционального
износа
объектов
недвижимости / ООО "НПЦПО". - М., 2005.
www.cpcpa.ru.
Использование:
- при проведении АННЭИ;
- в затратном подходе при приведении стоимости затрат на новое строительство к рыночным стоимостям;
- в сравнительном подходе для обоснования
корректировок;
- при инвестиционном проектировании для
решения финансовых вопросов и т. п.
В расчетах приняты следующие коэффициенты:
- прибыли предпринимателя Кпп = 1 + ПП;
- внешнего износа КВнИ = 1 – ВнИ,
где ПП – отношение прибыли предпринимателя к стоимости нового строительства
улучшений на дату оценки;
ВнИ – отношение внешних износов к
стоимости нового строительства улучшений
на дату оценки.
Таблица 1.1.1
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа
№
п/п
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
Признаки появления прибыли предпринимателя
Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Относительно высокая стоимость земельных участков
Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А, В»)
Высокий уровень доходов населения
Признаки наличия внешнего износа
Отсутствует новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов недвижимости
Относительно низкая стоимость земельных участков
Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка и выделения
Низкий уровень доходов населения
ми методиками проанализированные стоимостные параметры улучшений сравнивались с предыдущими значениями в рассматриваемом сегменте рынка).
Представленные в табл. 1.1.2 результаты
определения ПП и ВнИ получены в процессе
работ по оценке, а также были специально
рассчитаны для настоящего номера справочника (в соответствии с вышеупомянуты-
7
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 1.1.2.
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в мае 2021 г.
№
п/п
1.
2
3
4
Тип
недвижимости
Архангельск
Середина
Середина
Окраина
Торговые
Офисы
Произв. помещения
1, «С»
3, 6, «В»
1, «С»
23
18
9
31
22
13
Астрахань
Середина
Середина
Середина
Окраина
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Произв. Помещения
1, «С»
1,3, «В»
3,1, «С»
1,4, «С»
14
23
21
11
16
24
24
12
Белгород
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
3,1, «А»
4, «В»
1, «С»
1,3, «В»
3,1, «С»
32
17
19
21
28
34
19
22
25
31
Владивосток
Центр
Окраина
Центр
Офисы
Произв. помещения
Магазины
4, «С»
4, «С»
1, «С»
Середина
Гостиницы
4, «С»
33
13
49
29
28
34
19
49
33
31
Владимир
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Офисные помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
1, «В»
4, «С»
4, «В»
3,1, «В»
4,1, «С»
4,1, «С»
1,4, «С»
16
32
17
19
29
14
12
18
33
21
21
30
16
14
Магазины
Магазины
Офисы
1, «С»
6, 11, «В»
1,4, «С»
32
37
23
38
41
28
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
(встроенные)
Магазины
3,4, «В»
1,4, «С»
1, 6, «В»
4, «В»
26
23
30
29
29
28
33
28
1, 6, 11,
«В»
32
36
Город, область,
местоположение
объекта
Середина
5.
6.
7.
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Май
Май
2020 г
2021 г.
Констр.
система
(КС),
класс
Волгоград
Середина
Середина
Середина
Екатеринбург
Центр
Центр
Центр
Окраина
Середина
1,3, «С-В»
Типовое жилье
8
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№
п/п
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Май
Май
2020 г
2021 г.
Тип
недвижимости
Констр.
система
(КС),
класс
Произв. помещения
Типовое жилье
1,4, «С»
4, «С»
17
25
20
29
4, «С»
21
26
Середина
Центр
Производственные здания
Магазины
Офисные помещения
1, «С»
4, «С»
35
24
38
27
Казань
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Промзона
Промзона
Окраина
Офисные помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Произв. Помещения
Произв. Помещения
Офисные помещения
3,1, «В»
3,1, «В»
4, «В»
1, «С»
1, «С»
1, «С
4, «С»
1, «С»
22
37
24
19
23
14
12
18
24
39
27
21
26
16
13
21
Произв. помещения
Офисные помещения
Типовое жилье
1, «С»
4, «С»
4, «С-В»
20
24
21
24
23
26
Произв. помещения
Магазины
Офисные помещения
4, «С»
1, 4, «С»
4, «С»
18
33
21
22
36
24
Офисные помещения
Произв. здания
1, «С»
1,4, «С»
15
11
16
13
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговое помещение
Произв. помещения
Типовое жилье
2, «С»
1, «В»
1, «С»
4, «С»
4, «С-В»
38
39
34
21
23
40
42
36
23
27
Произв. помещения
Типовое жилье
4, «С»
4, «С-В»
15
19
18
21
Элитное жилье
Элитное жилье
Типовое жилье
Торговые комплексы
1, 3, «А»
1, 3, «В»
4, «С-В»
1, 6,
«А, В»
1,4
«С»
56
49
45
73
55
47
44
72
47
49
Город, область,
местоположение
объекта
Окраина
Середина
Иркутск
Середина и окраина
Калуга
Центр
Середина
Середина
Киров
Середина
Середина
Середина
Кострома
Середина
Середина
Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина и окраина
Середина
Курск
Середина
Середина
Москва
Центр
Окраина
Середина
Центр
Центр
Магазины
9
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№
п/п
Город, область,
местоположение
объекта
Середина
Окраина
Середина
Окраина
Центр и основные магистрали
Центр и основные магистрали
Центр и основные магистрали
Окраина
Окраина
Середина
Приближенно ко МКАД
Средние районы
Средние районы
Центр
Середина
Приближенно ко МКАД
Середина
16.
Середина
Московская
область
15-25 км от МКАД
(Рублево-Успенское и Новорижское шоссе)
40-50 км от МКАД (Рублево-Успенское и Новорижское шоссе)
20-40 км от МКАД
20-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
60-70 км от МКАД
20-40 км от МКАД
10-20 км от МКАД
Тип
недвижимости
Торговые комплексы
Торговые комплексы
Произв. помещения
Произв. помещения
Офисы
Констр.
система
(КС),
класс
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Май
Май
2020 г
2021 г.
1,6, «В»
4, 6, «В»
1, 4, «С»
1, 4, 3, «С»
3, 6, «А»
70
51
36
28
57
74
57
35
31
60
Офисы
3, 6, «В»
58
58
Офисы
1, «С»
45
49
3, 6, «В»
4, 1, «С»
4, «В»
4, «В»
1, 4, «С»
5
38
34
57
62
47
15
39
38
56
59
47
13
1,3
56
55
1,3
52
50
1, 3
51
48
3, 6,
«В, С»
4, «С, В»
32
34
36-47
39-44
1, 3
39
43
1, 3
36
37
1, 7
34
38
7
28
33
1
37
39
1
32
35
4, «С»
1, 3, 4, 6,
«В»
23-31
17
25-33
19
Офисы
Офисы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Гаражи метал.
(3 × 6 м)
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
Гостиницы
3-4 звезды
Типовое жилье
Элитные загородные
владения по индив. проектам
Элитные загородные
владения по индив. проектам
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовые загор. влад.
старой постройки
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовое жилье
Офисы
10
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№
п/п
17.
18.
19.
20.
21.
22.
Город, область,
местоположение
объекта
10-20 км от МКАД
30-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-20 км от МКАД
40-70 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
80-100 км. от МКАД
Мурманск
Центр города
Центр города
Окраина
Окраина
Середина
Набережные челны
Середина
Середина
Середина
Промзона
Окраина
Новокузнецк
Ближе к окраине
Новосибирск
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзона
Середина
Середина
Окраина, промзона
Середина
Новочебоксарск
Промзона
Оренбург
Центр города
Окраина
Окраина
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Май
Май
2020 г
2021 г.
Тип
недвижимости
Констр.
система
(КС),
класс
Офисы
Офисы
Офисы
Офисы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Магазины
Магазины
Магазины
Произв. помещения
Произв. помещения
Произв. помещения
Коровники
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
6, «В»
6, «В»
1, «С»
1, «С»
1, «С»
4, «С»
4, «С»
4, «С»
2, «С»
14
11
10
8
64
49
44
38
26
18
16
15
/-12
15
12
11
6
69
52
46
41
25
20
19
16
/-13
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
Типовое жилье
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
31
34
17
13
36
38
20
18
4, «С»
23
27
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Произв. помещения
Офисные помещения
4В
1С
1,4 С
1,4 C
1С
14
12
19
8
9
16
13
21
9
10
Складские помещения
4, «С»
9
10
Магазины
Офисные помещения
Магазины
Офисные помещения
Произв. Здания
Офисы
Магазины
Произв. здания
Типовое жилье
3, 6, «С»
4, «В»
3, 6, «С»
4, «В»
4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
4, «С»
4, «С»
40
27
28
19
13
22
35
10
20
46
30
29
22
19
26
36
12
26
Промышленные здания
1, 4, «С»
/-6
/-4
Торговые помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
1, 4, «В»
1, 4, «С»
4, «С»
41
31
17
44
35
20
11
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№
п/п
23.
24.
25.
26.
27.
28.
Город, область,
местоположение
объекта
Пермь
Центр
Центр
Центр
Середина
Промзона
Окраина
Окраина
Окраина
Ростов-на-Дону
Центр
Окраина
Центр
Окраина
Середина
Середина
Рязань
Центр
Середина
Самара
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Санкт-Петербург
Центр
Окраина
Центр
Середина
Центр
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Середина
Севастополь
Середина
Окраина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Тип
недвижимости
Констр.
система
(КС),
класс
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Май
Май
2020 г
2021 г.
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Произв. помещения
Офисные помещения
Склады-терминалы
Торговые помещения
1, «В»
1, «С»
1,4, «В»
4, «В»
4, «С»
1,4, «С»
4, «В»
1,4, «С»
19
32
26
19
10
18
25
22
21
36
28
21
12
20
27
24
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
Типовое жилье
1, 4, «С»
1, 4, «С»
4, «В»
1, 4, «С»
4, «С»
4, «С, В»
48
23
22
19
18
30
54
27
26
22
19
33
Магазины
Типовое жилье
4, «В»
4, «С, В»
30
19
34
24
Офисные помещения
Жилые дома
Торговые помещения
Произв. помещения
Торговые помещения
3,6, «В»
4, «В»
4, «В»
4, «С»
1,4, «С»
30
20
24
15
25
32
23
27
15
26
Элитное жилье
Элитное жилье
Торговые комплексы
43
34
61
47
37
55
Торговые комплексы
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
Типовое жилье
1, 3, «А»
1, 3, «В»
1, 6, «А,
В»
1, 6, «В»
4, «В»
1, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1,4, «С»
4, «С, В»
56
39
33
32
26
21
28
49
43
38
36
30
20
31
Типовое жилье
ИЖС
Магазины
Магазины
Офисные помещения
Офисные помещения
Гостиницы
1,4, «С»
1,2, «С»
1,4, «В»
1,4, «С»
1, «В»
1, «С»
1, «С»
13-18
16-18
15-19
13-17
16-21
11-17
14-19
17-19
19-21
19-24
16-20
21
15
21
12
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№
п/п
29.
30.
31.
32.
33.
34.
Город, область,
местоположение
объекта
Середина
Тамбов
Центр
Окраина
Центр
Окраина
Окраина
Середина
Тверь
Окраина
Середина
Окраина
Середина
Тула
Центр
Центр
Центр
Окраина
Середина
Тюмень
Середина
Уфа
Середина
Ярославль
Промзона
Середина
Середина
Середина
Констр.
система
(КС),
класс
Тип
недвижимости
Произв. здания
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Май
Май
2020 г
2021 г.
1, «С»
11-15
16
Офисные помещения
Офисные помещения
Магазины
Магазины
Произв. помещения
Типовое жилье
1, «С»
1, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1,4, «С»
4, «С»
22
14
29
23
14
21
27
20
33
28
19
26
Магазины
Офисные помещения
Произв. здания
Типовое жилье
6, «В»
1, «С»
4, «С»
4, «С, В»
25
21
15
20
28
25
17
25
Офисы
Магазины
Магазины
Произв. здания
Типовое жилье
3, 6, «В»
4, «С»
1, «В»
4, «С»
4, «С, В»
23
34
36
21
24
28
39
41
19
25
1, «В»
31
35
Типовое жилье
4, «С, В»
19
21
Производство-склады
Типовое жилье
Офисные помещения
Магазины
1, 6, «С»
4, «С»
1, «С»
1,4, «В»
17
34
19
36
20
33
24
43
Магазины
*Внешний износ появляется у зданий высокой этажности;
В табл.1.1.2 приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%.
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ
В табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные
средние значения ВРМ, рассчитанные по соотношению средней стоимости объектов недвижимости и средних годовых арендных
ставок, при коэффициентах вариации ниже
10%.
Использование:
- для прямого пересчета арендной ставки в
стоимость недвижимости;
- для прямого пересчета стоимости недвижимости в арендную ставку;
- для построения ставки дисконтирования
(коэффициента капитализации) методом
экстракции рынка;
- для анализа соотношения параметров рынков купли-продажи и аренды объектов недвижимости.
13
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6
7.
Город,
местоположение
объекта
Архангельск
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Владивосток
Центр
Центр
Середина
Окраина
Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Иркутск
Центр
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Киров
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Средние значения
ВРМ
(май 2020 г.)
Средние значения
ВРМ
(май 2021 г.)
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Складские помещения, "С"
8,2
8,3
8,2
7,1
8,5
8,3
8,0
7,2
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные, «С»
8,8
8,0
7,8
6,7
9,1
8,4
7,9
6,6
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения, «В»
8,0
7,7
7,9
8,0
7,5
6,7
8,1
8,3
8,0
8,1
7,9
7,2
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, "С"
Торговые помещения, "В"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные, "С"
9,1
8,5
7,7
8,3
8,2
6,5
9,3
8,8
8,3
7,8
7,4
6,6
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
8,5
9,1
8,1
6,8
6,1
9,1
8,9
8,0
7,1
6,3
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, «С»
Офисные помещения, "С"
Торговые помещения, "В"
Производственные помещения, «С»
8,6
8,7
8,1
7,3
8,5
7,1
8,4
9,3
8,5
7,4
8,6
7,3
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Производственные помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, «С»
8,7
8,3
7,7
8,4
7,9
7,7
7,0
8,4
8,1
7,4
8,4
8,7
7,5
7,9
7,6
7,5
7,2
7,5
7,8
7,0
Функциональное назначение
площадей, класс
14
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№
п/п
8
9.
10
11
12
Город,
местоположение
объекта
Москва
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Новосибирск
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Ростов-на-Дону
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Рязань
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Окраина
Тамбов
Центр
Средние значения
ВРМ
(май 2020 г.)
Средние значения
ВРМ
(май 2021 г.)
Жилые апартаменты «А»
Элитные квартиры «А»
Типовые квартиры «В»
Торговые помещения, «А»
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, "А"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, «С»
Производственные помещения, "С"
Типовые квартиры «В»
Торговые помещения «А»
Торговые помещения «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Типовые квартиры «В»
Торговые помещения, "В"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
39,6
34,0
30,8
8,1
8,0
7,1
11,1
11,4
9,4
7,9
27,2
7,7
7,6
7,0
10,4
9,0
8,5
29,6
7,6
6,2
10,2
9,0
8,0
8,3
42,9
37,1
29,9
8,3
8,9
7,8
10,6
11,2
9,8
8,4
29,9
8,2
8,0
7,6
9,9
9,5
9,0
31,8
7,8
7,4
9,9
9,6
8,3
8,5
Торговые помещения, "В"
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения, "С"
9,6
8,7
8,2
8,0
7,4
7,1
9,1
8,0
7,7
7,2
7,8
7,3
Торговые помещения, "В"
Офисные помещения, «В»
Производственные помещения, «С»
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Торговые помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
9,8
8,9
7,9
8,2
7,8
8,8
7,7
6,8
8,5
9,1
8,8
8,1
8,0
8,1
8,2
7,6
7,0
8,1
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
9,1
8,8
8,3
7,2
8,3
8,5
8,3
8,1
7,4
8,2
Офисные помещения, «С»
8,4
8,1
Функциональное назначение
площадей, класс
15
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№
п/п
13
14
Город,
местоположение
объекта
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Тула
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Ярославль
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Торговые помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, «С»
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
Средние значения
ВРМ
(май 2020 г.)
8,3
7,9
7,6
7,1
7,5
Средние значения
ВРМ
(май 2021 г.)
8,0
8,1
7,8
6,9
7,2
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
8,8
8,2
8,3
8,5
7,8
8,0
7,5
7,9
8,6
8,1
8,4
8,2
7,7
7,8
7,6
8,0
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Складские помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
8,5
8,9
7,7
8,1
8,5
9,2
8,4
8,3
7,6
7,7
7,9
8,7
9,3
8,0
8,3
8,4
9,3
8,3
8,0
7,8
7,4
7,5
Функциональное назначение
площадей, класс
16
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты.
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость прав собственности» для земельных участков
Использование: при проведении расчетов
и корректировок.
Обозначения: ПА – удельная стоимость
прав аренды ЗУ на 49 лет;
ПС – удельная стоимость прав собственности на ЗУ.
Значения соотношения ПА/ПС (табл.
1.3.1) исследовались для различных городов РФ на основании данных следующих
источников:
- сборника «Недвижимость и цены»;
- газеты «Из рук в руки»;
- сайтов сети Интернет.
17
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 1.3.1
1
2
3
4
5
6
7
8
Архангельск
Центр
10
0,656
0,712
Производственное
0,982
0,976
Середина
Торгово-сервисное
Середина
Офисное
0,790
Окраина
Производственное
0,934
Производственное
0,916
Торговое
0,807
0,711
0,780
0,790
0,821
0,922
0,786
0,690
0,809
0,932
0,782
0,942
0,956
0,926
0,945
0,708
0,734
0,812
0,944
СРД-28
Май 2021
СРК-2021
Март 2021
0,708
0,932
0,908
0,740
СРД-27
Ноябрь 2020
СРД-26
Май 2020
СРК-2020,
Март 2020
г.
СРД-25, Ноябрь 2019 г.
СРД-24,
Май 2018 г.
Торговое
Окраина
Астрахань
Окраина
Владивосток
Середина
0,865
0,955
0,953
Волгоград
Центр
Офисное
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Производственное
Окраина
Производственное
0,721
0,725
0,729
0,812
0,934
0,786
0,765
0,716
0,809
0,898
0,934
0,792
0,732
0,932
0,921
0,792
0,790
0,765
0,912
0,954
0,934
0,962
0,752
0,790
0,802
Воронеж
Центр
Офисное
Середина
Офисное
0,788
Окраина
Производственное
0,954
0,780
0,742
0,760
0,977
0,759
0,788
0,921
0,956
0,918
Екатеринбург
Центр
Торговое
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Производственное
Окраина
Торговое
Окраина
Офисное
Окраина
Сервисное
Окраина
Производственное
0,690
0,580
0,670
0,768
0,821
0,654
0,789
0,798
0,908
0,810
0,843
0,930
0,898
0,804
0,902
0,788
0,890
0,989
0,986
0,854
0,944
0,880
0,790
0,690
0,792
0,888
0,900
0,991
0,921
0,756
0,786
0,932
0,956
0,976
0,792
0,754
Иркутск
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Окраина
Офисное
Окраина
Производственное
0,734
0,732
0,808
0,766
0,780
0,808
0,867
0,934
0,921
0,865
0,930
0,928
0,920
0,945
0,934
Калуга
Середина
Торговое
0,760
Окраина
Производственноскладское
Производственное
0,934
0,942
Центр
Торговое
0,765
Центр
Торгово- сервисное
Окраина
Производство
Окраина
Складское
0,832
0,870
Производственное
0,978
0,988
Окраина
9
Функциональное
назначение
СРК-2019
Март 2019
Город,
местоположение объекта
СРД-23,
Ноябрь 2018
г
№
п/п
СРД-22,
Май 2018 г.
Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ
0,810
0,780
0,950
0,985
0,955
0,970
0,816
0,790
Киров
0,760
0,762
0,965
0,805
0,780
0,976
0,982
0,970
0,955
0,908
0,945
0,912
Кострома
Окраина
18
0,977
0,980
СР
Середина
11
12
14
15
16
Центр
Офисное
Центр
Торгово-сервисное
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Производственное
Окраина
Торговое
Окраина
Производственное
0,812
СРД-28
Май 2021
СРК-2021
Март 2021
СРД-27
Ноябрь 2020
СРД-26
Май 2020
СРК-2020,
Март 2020
г.
СРД-25, Ноябрь 2019 г.
СРД-24,
Май 2018 г.
0,805
0,830
0,812
0,782
0,802
0,834
0,780
0,677
0,678
0,702
0,734
0,792
0,926
0,945
0,880
0,810
0,780
0,755
0,790
0,932
0,734
0,932
0,856
0,802
0,770
0,931
0,786
0,922
0,802
0,956
0,790
0,942
0,802
0,934
0,945
Курск
Офисное
0,788
0,820
0,809
0,676
0,506
0,792
Москва
Центр
Торговое
0,610
Центр
Офисное
0,690
Середина
Торговое
0,712
Середина
Офисное
0,802
Середина
Сервисное
0,808
Окраина
Производственное
0,922
Окраина
Торговое
Окраина
Офисное
Окраина
Офисно-складское
Окраина
Сервисное
0,890
Торговое
0,856
Московская
область
4-10 км. от
МКАД
6-9 км. от
МКАД
6-12 км. от
МКАД
8-12 км. от
МКАД
10-15 км. от
МКАД
12-16 км. от
МКАД
12-20 км. от
МКАД
22-28 км. от
МКАД
20-30 км.от
МКАД
30-42 км. от
МКАД
40-60 км. от
МКАД
50 – 70 км. от
МКАД
Новосибирск
0,638
0,645
0,885
0,796
0,757
0,943
Производственное
0,932
0,932
0,956
0,982
0,976
0,990
0,824
0,954
0,980
0,960
0,990
0,995
Торговое
Середина
Офисное
Окраина
Производственное
0,980
Производственное
0,944
Торговое
0,732
0,732
0,877
0,816
0,765
0,826
0,890
0,890
0,876
0,790
0,890
0,822
0,912
0,945
0,976
0,790
0,834
0,987
0,995
0,995
0,991
0,972
0,995
0,808
0,812
0,976
0,902
0,976
0,990
0,994
0,809
0,872
0,845
0,809
0,943
0,787
0,902
0,830
0,760
0,924
0,680
0,896
0,906
0,808
Торговое
0,788
0,802
0,912
0,809
0,683
0,908
0,766
0,880
0,811
0,612
0,766
0,812
0,808
0,650
0,670
0,840
0,843
0,902
0,834
0,670
0,708
0,902
0,902
Торговое
Производственное
0,943
0,878
0,892
Офисное
Производственное
0,934
0,902
0,812
Производственное
0,678
0,890
Торговое
Складское
0,812
0,578
0,602
0,605
0,790
0,834
0,645
0,790
0,843
Складское
Офисное
0,780
0,754
0,654
0,587
0,735
0,765
Середина
0,795
0,897
0,956
0,976
0,980
0,954
0,945
0,708
0,742
Рязань
Окраина
17
Офисное
Краснодар
Середина
13
Функциональное
назначение
СРК-2019
Март 2019
Город,
местоположение объекта
СРД-23,
Ноябрь 2018
г
№
п/п
СРД-22,
Май 2018 г.
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
0,923
Самара
Середина
19
0,755
0,754
СР
18
19
20
21
Середина
Торгово-сервисное
Окраина
Производственное
0,930
СанктПетербург
Центр
Торговое
0,686
Окраина
Торговое
Окраина
Торгово-сервисное
Окраина
Торгово-складское
Окраина
Производственное
0,942
0,945
0,901
0,716
0,709
0,754
0,834
0,854
0,954
0,922
0,932
0,724
0,890
0,734
0,874
0,850
0,934
0,823
0,876
0,962
СРД-28
Май 2021
СРК-2021
Март 2021
0,822
0,850
0,965
СРД-27
Ноябрь 2020
0,843
0,921
0,834
СРД-26
Май 2020
СРК-2020,
Март 2020
г.
СРД-25, Ноябрь 2019 г.
СРД-24,
Май 2018 г.
0,798
0,943
0,890
0,955
0,932
0,945
0,952
0,924
0,933
0,916
0,890
0,899
Тверь
Окраина
Производственное
0,912
Окраина
Производственноскладское
0,876
Тула
0,915
0,902
0,905
Середина
Торговое
Окраина
Производственное
0,902
0,934
0,943
Производственное
0,912
0,920
0,940
0,734
0,708
0,745
0,750
0,906
0,798
0,902
0,926
Уфа
Окраина
22
Функциональное
назначение
СРК-2019
Март 2019
Город,
местоположение объекта
СРД-23,
Ноябрь 2018
г
№
п/п
СРД-22,
Май 2018 г.
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
0,932
0,950
Ярославль
Середина
Производственное
Окраина
Сервисное
Окраина
Офисно-складское
Окраина
Производственное
0,916
0,943
0,923
0,934
0,990
0,880
0,870
0,809
0,966
0,976
0,988
0,970
0,981
0,790
0,970
0,966
0,982
0,823
0,996
0,980
*при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости ПА от НДС не очищалась).
Справочно: часто задаваемым вопросом является вопрос по НДС. Все цифровые данные, приведенные в Справочниках СРД, никогда не очищались от НДС.
20
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости
Использование: при проведении расчетов и
корректировок.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети Ин-
тернет и из периодических изданий по недвижимости (табл. 1.3.2).
Таблица 1.3.2
Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ
Населенный
пункт
Воронеж
Екатеринбург
Краснодар
Москва
Новосибирск
Ростов-наДону
С.- Петербург
Среднее по
крупным городам в мае
2021 г.
Владивосток
Омск
Севастополь
Ставрополь
Тамбов
Тверь
Среднее по
средним городам в мае 2021
г.
Жилая
Торговая
Аренда
Продажа
Аренда
2-3
(2,5)
2-4
(3)
2-4
(3)
2-3
(2,5)
1-3
(1,5)
1-3
(2)
1-4
(2,5)
4-5
(4,5)
4-6
(5)
4-5
(4,5)
4-7
(5,5)
4-6
(5)
4-7
(5,5)
4-6
(5)
3-6
(4,5)
3-6
(4,5)
3-4
(3,5)
4-5
(4,5)
4-5
(4,5)
4-6
(5)
4-7
(5,5)
2,4
5,0
4,6
2-4
(3)
3-4
(3,5)
5-7
(6)
5-6
(5,5)
3-6
(4,5)
4-6
(5)
Офисная
Продажа
Аренда
Крупные города
6-9
4-5
(7,5)
(4,5)
5-8
3-5
(6,5)
(4)
6-9
3-5
(7,5)
(4)
7-9
5-6
(8)
(5,5)
6-8
4-6
(7)
(5)
8-10
4-6
(9)
(5)
6-8
3-5
(7)
(4)
7,5
4,6
Средние города
6-8
4-6
(7)
(5)
8-10
4-6
(9)
(5)
4-7
(5,5)
4-6
(5)
5-6
(5,5)
4-6
(5)
4-6
(5)
5-7
(6)
6-8
(7)
7-10
(8,5)
8-10
(9)
8-10
(9)
8-10
(9)
8-12
(10)
9-10
(9,5)
8-11
(9,5)
8–9
(8,5)
8-12
(10)
9-11
(10)
8-10
(9)
7-10
(8,5)
10-12
(11)
8-12
(10)
8,3
5,6
9,2
9,6
6-9
(7,5)
8-10
(9)
4-6
(5)
5-7
(6)
8-10
(10)
8-12
(10)
8-12
(10)
9-11
(10)
9-12
10-12
4-5
6-10
(8)
2-3
(2,5)
3-6
(4,5)
2-4
(3)
4-8
(6)
5-6
(5,5)
4-7
(5,5)
4-5
(4,5)
4-6
(5)
4-6
(5)
6-8
(7)
8-10
(9)
8-10
(9)
4-6
(5)
4-6
(5)
4-6
(5)
7-10
(8,5)
8-10
(9)
8-9
(9)
3,5
6,1
4,8
8,0
5,0
8,4
-
(7)
Земельные
участки
Продажа
5-9
(7)
6-9
(7,5)
6-9
(7,5)
8-10
(9)
8-11
(9,5)
7-10
(8,5)
8-10
(9)
(4,5)
-
6-8
Продажа
Производственноскладская
Аренда
Продажа
6-9
(7,5)
-
(10,5)
(11)
4-8
(6)
6-8
(7)
6-8
(7)
9-11
(10)
8-10
(9)
10-12
(11)
8-10
(9)
10-12
(11)
10-11
(10,5)
6,2
10,1
10,2
Небольшие города и населенные пункты
Московская
2-5
5-8
4-8
9-10
6-8
9-10
6-8
10-12
9-12
область в мае
(3,5)
(6,5)
(6)
(9,5)
(7)
(9,5)
(7)
(11)
(10,5)
2021 г.
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности имеются в марте и в мае, а максимальные – в июле и декабре.
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2015 - 2021 гг.
Использование: при учете ликвидности не-
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети Ин-
движимости в расчетах.
21
СР
тернет,
из
периодических
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
изданий
по
недвижимости (табл. 1.4.1).
Таблица 1.4.1
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
Средние сроки экспозиции, мес.
№
п/п
Наименование
2021
май
2020
Март
2019
март
2018
март
2017
март
2016
Ноябрь
2016
Май
2015
2014
1,9…3
4…5
3…6
2…5
2…4
3…5
3…6
1,5…
1…2,2
1,1…2,5
3…6
3…6
2…6
3…6
4…6
1,8…
1,3…2,
8
1,5…3
4…6
3…5
3…5
3…4
3…4
2…3
3…5
3…6
3…5
3…5
4…6
3…5
2,5…4,
5
1,8…2,5
3…6
3…7
3…6
3…6
4…7
1,7…2
3…5
3…7
3…5
4…6
4…6
2…3
5…8
6…10
6…9
5…6
6…7
6…8
2…2,5
4…7
6…8
5…8
4…6
4…8
5…10
2…3
3…6
3…8
3…7
3…5
4…6
5…8
Квартиры
1
1-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
2
3…4,
2-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
3
4,5…
4,5…
1,8…5
5…7
4,5…
3…6
3 и более-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
4…7,
3…9
4…6,9
3…8
Земельные участки
1
Под дачное строительство
Московская область
Тульская область
2
2…3
5…8
5…7
4…6
3…5
3…5
6…10
6…8
6…7
4…5
4…6
3…6
2…5
2…4
4…6
3…6
3…5
4…5
5…6
4…6
4…9
3…7
5…11
5…9
2…4
2…5
1…3
6…8
6…9
4…8
Под офисные и торговые цели
Москва
Московская область (торговые цели)
22
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 1.4.1
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
№
п/п
3
Средние сроки экспозиции, мес.
Наименование
Под производственно-складские цели
Москва
Московская область
4…5
3…6
4…7
4…6
4…7
4…6
4…8
2…5
5…6
4…7
5…9
5…8
6…10
7…10
8…12
6…10
3…6
4…7
5…8
5…8
6…8
5…8
5…8
6…9
4…6
5…8
5…7
6…9
6…9
6…12
6…10
5…11
5…10
6…12
Помещения (здания)
1
Производственные
Иркутск
Киров
Москва
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
Санкт-Петербург
2
Торговые
Иркутск
Киров
Москва
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
3
5…6
5…9
4,5…5,
6…10
8…11
7…10
6…9
8…10
8…12
5…8
5…8
7…9
6…8
5…9
5…8
6…10
4…6
3…6
4…6
4…5
3…5
4…6
4…8
4…6
4…6
4…7
3…6
4…5
4…5
4…7
3…6
4…7
3…6
3…7
4…8
4,5…9
3,5…8
2…7
4…8
5…9
5…8
4…7
5…8
5…9
2…8
1...6
3…8
4…8
4…7
4…6
4…8
6…10
5…12
5…10
4…7
5…8
2…3
Офисные
Москва
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
Иркутск
Санкт-Петербург
4
4…7
5…9
4…5
5…9
6…8
6…9
7…9
7…11
8…10
8…11
4…8
6…12
4…6
-
-
-
3…5
4…6
4…9
4…8
5…7
4…8
4…7
5…8
7…10
7…9
8…11
8…10
7…9
7…8
7…8
7…9
9…14
8…10
9…11
8…10
-
9…11
9…12
8…16
Гостиницы
Москва
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
6…9
Для квартир:
Основными превалирующими факторами, влияющими на сроки экспозиции, являются:
- покупательная способность населения;
- сегмента рынка (количество комнат).
Важными факторами являются:
- класс здания (А, В, С, D);
- расположение на этаже.
Дополнительными факторами являются:
- местоположение (экология, расположение в городе, транспортная доступность, дворовая территория и парковки);
- темп роста стоимости в сегменте квартир;
23
СР
- срок подготовки документов и т.п.
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам
РФ
Использование: Корректировки на вид
разрешенного использования (назначение)
применяются в случае отсутствия аналогов
ЗУ по назначению объекта оценки.
Таблица 1.5.1
Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в городах РФ по офертам
№ п/п
Наименование
Права
Гостиницы
Офисноадмин.
Жилые
дома
Произв.складск.
Отдых
(рекреац.)
Охранные
зоны***
Собств.
Торговое
и сервисное
1
1.
Владивосток
0,894
0,934
0,959
0,234
-
0,055
2.
Волгоград
Собств.
1
0,905
0,834
0,703
0,254
0,168
0,061
3.
Екатеринбург
Собств.
1
-
0,844
0,822
0,306
0,225
0,061
4.
Краснодар
Собств.
1
0,887
0,834
0,655
0,396
0,242
0,059
5.
Красноярск
Собств.
1
-*
0,876
0,734
0,324
0,188
0,066
6.
Москва
Собств.
1
0,921**
0,844
0,608
0,234
0,168
0,062
7.
Собств.
1
0,809
0,699
0,657
0,288
0,242
0,070
8.
Московская
область
Новосибирск
Собств.
1
0,905
0,776
0,902
0,276
0,232
0,070
9.
Ростов на Дону
Собств.
1
0,886
0,858
0,709
0,201
0,176
0,052
10.
Собств.
1
0,889
0,832
0,612
0,232
0,154
0,052
11.
СанктПетербург
Саратов
Собств.
1
-
0,810
0,632
0,342
0,221
0,072
12.
Тюмень
Собств.
1
-
0,892
0,796
0,342
0,276
-
13.
Ярославль
Собств.
1
-
0,898
0,656
0,325
0,172
0,049
Среднее по
2021 г.
Среднее по
2020 г.
Собств.
1
0,884
0,841
0,727
0,289
0,205
0,061
Собств.
1
0,858
0,828
0,709
0,318
0,217
0,066
* Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке;
**Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в привязке
к местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и гостиничные назначения.
***Земельные участки без разрешения капитального строительства (водоохранные зоны, сельскохозяйственные зоны и т.п.).
24
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве,
Санкт-Петербурге, Московской области
Использование: при проведении расчетов
по доходному подходу и корректировок для
сравнительного подхода.
Таблица 1.6.1
Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений,
руб./кв.м. в год*
№ п/п
Город/ Класс
А
В
С
Операционные расходы
9 198
6 870
4 912
Эксплуатационные расходы
6 249
4 956
3 120
Операционные расходы
9 880
8 290
6 170
Эксплуатационные расходы
6 982
5 430
4 256
Операционные расходы
3 451
3 155
2 238
Эксплуатационные расходы
2 605
2 340
1 680
7 581
6 378
4 169
8 260
6 642
5 243
Операционные расходы
2 532
2 266
1 625
Эксплуатационные расходы
1 970
1 755
1 122
1 967 – 3 076
1 634 – 2 712
1 182 – 2 233
Москва*
1
1.1.
1.2.
1.3.
2
2.1.
Офисные помещения:
Торговые помещения
Производственно - складские помещения
Санкт/Петербург
Офисные помещения
Операционные расходы
2.2.
Торговые помещения
Операционные расходы
2.3.
3
3.1.
Производственно - складские помещения
Московская область
Производственно - складские помещения
Операционные расходы
* Расценки для класса «В» и «С» снижаются для Московской области на 15 – 18% по сравнению с Москвой.
Расценки даны с учетом НДС.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1,5 до 5% от
арендной ставки (1,5% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
25
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Структура операционных расходов
Наименование
Налоги
Страхование
Управление
Маркетинг
Энергоснабжение
Постоянные ОР
Переменные ОР
На имущество и землю
На недвижимость
По управленческому учету
Исследования рынка, реклама
Минимально необходимое (при консервации)
На оплату труда
На персонал
Оплата труда
Сопровождение арендных договоров
Коммунальные услуги
Технические эксплуатационные расходы
Обеспечение безопасности
Таблица 1.6.2.
Сигнализация
Расходы на замещение
26
При сдаче в аренду
Водоснабжение, канализация, уборка мусора
Уборка, эксплуатация лифта, вентиляция и
пр.
Содержание службы охраны
Замещение быстроизнашиваемых элементов недвижимости
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
Использование: при проведении расчетов
по сравнительному подходу и корректировок для сравнительного подхода
Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
п/п
1
2
3
№
п/п
1
2
3
№
п/п
1
2
3
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
Требует ремонта
Хорошее (эксплуатационное)
Отличное (новое)
Москва
Санкт-Петербург
0,86
0,92
1,00
0,81
0,95
1,00
Средние разницы в стоимости офисных помещений класса «С-В»
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
Требует ремонта
Хорошее (эксплуатационное)
Отличное (новое)
Таблица 1.7.1.
Таблица 1.7.2.
Москва
Санкт-Петербург
0,85
0,94
1,00
0,81
0,90
1,00
Таблица 1.7.3.
Средние разницы в стоимости производственных помещений класса «С-В»
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
Требует ремонта
Хорошее (эксплуатационное)
Отличное (новое)
Москва
Санкт-Петербург
0,91
0,98
1,00
0,90
0,97
1,00
1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России
Использование: при проведении расчетов
альтернативных арендных ставок для недвижимости.
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Средние товарные чеки по Москве, РФ
Торговое назначение
Средний чек, руб.
По Москве
Магазины duty free
Первичный прием врача-специалиста
Рестораны
Банкетные залы
Детские товары
Алкогольные бары
Продовольственные магазины
Многофункциональные магазины
Книжные магазины (пресса)
Мелкорозничные товары
Такси
Фаст-фуды
Парикмахерская эконом класса
Кофейни
6 019
2 702
1 502
1 365
1 264
786
740
521
592
487
412
456
304
27
Соотношение с
Москвой
Таблица 1.8.1.
Среднегодовая
заполняемость
15 – 34%
12 – 31%
32 – 54%
20 – 49%
СР
№
п/п
15.
16.
17.
18.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Торговое назначение
Средний чек, руб.
Столовые и буфеты при предприятиях
Автомойки
Вендинг (продукты, напитки)
Электроника
По России
Детские товары
Рестораны
Алкогольные бары
Продовольственные магазины
Многофункциональные магазины
Фаст-фуды
Книжные магазины
Парикмахерская эконом класса
Столовые и буфеты
Придорожные кафе самообслуживания
Электроника
Вендинг (продукты питания, напитки)
Соотношение с
Москвой
Среднегодовая
заполняемость
256
342
208*
7 228
26 – 52%
1 305
1 059
999
675
597
326
432
352
240
258
6 314
152
0,956
0,705
0,790
0,859
0,807
0,791
0,829
0,772
0,937
0,874
0,731
*вендинг в транспортных узлах (аэропортах и т.п.) имеет средний товарный чек выше в 1,4 – 2,0 раза.
1.9. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученных методом рыночной экстракции
Использование: при проведении расчетов
в доходном подходе для недвижимости.
Таблица 1.9.1
Диапазоны коэффициентов капитализации для Москвы, %
№ п/п
1
2
3
Наименование
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные помещения
Класс А
5,4 ….7,4
9,9…11,0
9,8…11,2
Класс В
5,3…7,6
9,4…10,1
9,9…11,5
Класс С
5,9…7,8
8,4…10,7
10,2…11,8
1.10. Корректировки коммерческих площадей на этаж расположения в Москве
Использование: при проведении расчетов
в сравнительном и доходном подходе для
недвижимости.
Таблица 1.10.1
Средние рыночные корректировочные коэффициенты на расположение помещений на этажах
зданий для Москвы
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственноскладские помещения
Подвал/Первый этаж
0,92
0,89
0,90
Цоколь/Первый этаж
0,97
0,93
0,95
Второй и выше/Первый этаж
0,88
0,95
0,91
0,96
0,84
0,95
Наименование коэффициента
Удельная стоимость
Удельная арендная ставка
Подвал/Первый этаж
28
Квартиры
1,07
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Торговые помещения
Офисные помещения
Цоколь/Первый этаж
0,99
0,91
Производственноскладские помещения
0,98
Второй и выше/Первый этаж
0,88
0,94
0,94
Наименование коэффициента
Квартиры
1,13
1.11. Влияние проходимости торговых площадей на уровень арендных ставок в Москве
Использование: при проведении расчетов
в сравнительном и доходном подходе для
торговой недвижимости (НТП).
Рисунок 1.11.1
Влияние среднегодовой проходимости на уровень арендных ставок торговых помещений в Москве {17}
29
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Раздел 2. БИЗНЕС
2.1. Премии за размер российских компаний для построения модели САРМ {15}
Использование: при расчете ставок дисконтирования.
Таблица 2.1.1
Премии за размер российских компаний
Децили
10
Выручка, млн.руб. (до
значения, указанного в
таблице, а для 1 дециля выше значения, указанного в таблице)
Премия РФ
9
8
7
6
5
4
3
До 0,5
115
210
320
490
5,63%
2,70%
2,09%
1,73%
1,67%
2
1
720
1 170
2 200
4 970 5 000 и
выше
1,52%
0,99%
0,90%
0,61% -0,37%
2.2. Балансовые значения коэффициентов бета (рычагового и безрычагового)
Использование: при расчете ставок дисконтирования для доходного подхода.
Балансовые значения коэффициента бета
(рычагового и безрычагового) рассчитыва-
ются на основе балансовых отчетов предприятий (формы №1, 2) за 5-6 лет {12}.
В табл. 2.2.1 приведены значения коэффициента бета балансовые по предприятиям.
Таблица 2.2.1.
Значения коэффициентов бета балансовых по предприятиям
Итоговые данные
Правовая
форма
Выручка,
млн. руб.
Значения коэффициента бета
Рычагового
Безрычагового
балансовые
расчетные*
Долг / Капитал
Золотодобывающие предприятия
Среднее
ООО-ПАО
9 820
0,205
0,564
0,196
0,512
0,318
0,214
0,458
0,588
0,402
0,312
0,287
0,112
1,415
0,698
0,308
1,986
0,534
0,198
1,762
Алмазодобывающие предприятия
Среднее
ООО-ПАО
47 212
0,196
Винодельческие заводы
Среднее
ООО-АО
672
0,564
Приборостроительные заводы
Среднее
ООО-ЗАО
308
0,188
Предприятия ЖКХ
Среднее
ООО
192
0,432
Телевизионные компании
Среднее
ООО-АО
812
0,202
30
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
2.3. Расчетные мультипликаторы
Использование:
- в сравнительном подходе при оценке бизнеса (предприятия);
- для определения стоимости предприятий
в постпрогнозном периоде.
Расчетные мультипликаторы, приведенные в
табл. 2.2.1, имеют следующую маркировку:
СП – получены при проведении оценочных
работ по бизнесу;
ПП – получены с использованием программного продукта "ПРМ" (расчеты по балансовым данным).
Используемыми мультипликаторами являются следующие коэффициенты:
P/E (Цена/Прибыль) - один из наиболее часто используемых оценочных коэффициентов,
позволяющий рассчитать стоимость собственного капитала;
P/EBT (Цена/Прибыль до уплаты налогов) аналогичен коэффициенту P/E, однако
позволяет исключить влияние налоговых
систем различных стран;
Р/R (Цена/Выручка) позволяет определить
свободную от долгов стоимость, применяется
как измеритель операционного результата
компании;
P/B (Цена/Балансовая стоимость активов)
позволяет определить стоимость собственного
капитала, основан на стоимости чистых активов, а не на прибылях или денежном потоке;
31
P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет
определить стоимость собственного капитала,
основан на валюте баланса, а не на прибылях
или денежном потоке;
P/ВА (Цена/Внеоборотные активы) позволяет определить стоимость собственного капитала, основан на стоимости внеоборотных активов, а не на прибылях или денежном потоке, и
применяется для предприятий с "тяжелой"
структурой баланса;
P/ОА (Цена/Оборотные активы) позволяет
определить стоимость собственного капитала,
основан на стоимости оборотных активов, а
не на прибылях или денежном потоке, и применяется для предприятий с "легкой" структурой баланса.
Расчетные мультипликаторы используются
для сравнительного подхода при переходе от
балансовых данных к 100% мажоритарной
стоимости УК Компании. В отличии от мультипликаторов для перехода к 100% миноритарному УК Компании, данные мультипликаторы имеют иное наименование.
Аналоги подбираются по сети Интернет, по
сборникам «Слияния и поглощения», по бюллетеню «Государственное имущество», по архиву отчетов по оценке.
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 2.3.1
Расчетные мультипликаторы
Р/R
№
п/п
Отрасль,
подотрасль
Продукция,
услуги
Выручка,
млн. руб.
Маркировка
Военная безопасность
47-223
СП
14-679
СП
1.
Оборона
2.
Выращивание
Сельское хозяйство зерновых культур
3.
ВПК
Оружие и бое812-11046
припасы
СП
4.
Медицина
Лекарственные
117-1198
средства
СП
5.
Автотранспорт
Ремонт машин
и оборудования
36-220
СП
6.
Транспорт
Эксплуатация
автодорог
23-44
СП
7.
Водный транспорт
Судостроение
219-454
СП
8.
ВПК
Приборострое1232-6313
ние
СП
9.
Пищевая
Хлеб и кондитерские изделия
54-6313
СП
Георазведка
654-1149
СП
НИИ
240-7132
СП
18-208
СП
10. Нефтяная
11. ВПК
12.
Строительные мате- Деревообрариалы
ботка
1,16
3
0,268
0,91
4
0,187
Р/В
Р/ВВ
Р/ВнА
Значение мультипликатора.
Выборка, шт.
Квар.
0,49
0,24
0,37
3
3
3
0,292
0,342
0,416
0,42
0,38
0,62
4
4
4
0,232
0,316
0,392
Р/ЕВТ
5,21
3
0,421
2,08
4
0,388
18,23
3
0,408
0,96
3
0,218
1,09
3
0,231
0,92
3
0,405
1,56
3
0,432
3,76
4
0,298
1,08
4
0,185
2,24
5
0,232
1,06
4
0,312
1,67
4
0,302
1,98
5
0,345
0,64
4
0,301
1,31
4
0,344
1,28
5
0,308
0,79
4
0,408
2,50
4
0,216
1,45
5
0,342
21,26
4
0,432
18,62
4
0,412
6,91
5
0,406
2,26
3
0,205
0,93
3
0,312
0,34
3
0,305
2,76
3
0,309
17,82
3
0,332
0,83
3
0,288
0,98
4
0,212
1,13
3
0,392
1,54
4
0,272
0,37
3
0,306
1,25
4
0,303
1,74
3
0,342
2,35
4
0,364
0,47
3
0,208
1,26
3
0,271
0,59
3
0,342
1,34
3
0,408
9,49
3
0,408
8,19
4
0,399
31,22
3
0,403
1,41
4
0,269
1,32
4
0,205
1,70
4
0,308
2,43
4
0,265
0,77
4
0,324
0,74
4
0,344
2,13
4
0,390
0,98
4
0,408
32,10
4
0,418
39,73
4
0,415
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов
Использование: для принятия решений о
ставках дисконтирования по альтернативным вложениям денежных средств при
оценке бизнеса и инвестиционных проектов.
В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы
рентабельности инвестиционных проектов.
32
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 2.4.1
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
№ п/п
Инвестиционный проект
1.
Животноводческий комплекс
2.
Гостевой клуб
3.
Пасека
4.
Производство продуктов из водорослей
5.
Овощехранилище
6.
Гидроэлектростанция
7.
Производство гипса
8.
Производство топливных брикетов
9.
Мусоросжигательный завод
10.
Строительство офисно-лабораторного корпуса
Общая
стоимость
проекта,
млн.руб.
Отрасль
Животноводство
Период окупаIRR %
емости, годы
3 977
9,5
7,8%
Туризм
93
3,9
20%
Пчеловодство
27
4,0
19%
Пищевая
110
6,0
15,4%
Пищевая
450
5,3
15,0%
Энергетика
4 967
8,8
16,9%
Строительные материалы
1 014
4,4
24,9%
91
6,0
15,5%
1 500
6,5
15,6%
142
7
26%
Топливная
ЖКХ
Строительство
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных
акций
(Со) в различных отраслях по материалам
В табл.2.5.1 приведены сравнительные дансайтов бирж РФ.
ные по соотношению стоимостей привилегированных (Сп) и обыкновенных акций
Таблица 2.5.1
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды
Отрасль
Сп/Со
Предложения – май
2020 г.
Сп/Со
Предложения – май
2021 г.
Кол-во
5
Среднее
0,892
Кол-во
Среднее
6
0,86
Газовая
4
0,910
4
0,81
Энергетика
12
0,960
14
0,89
Банковское дело
4
0,790
4
0,76
Связь
5
0,880
4
0,81
Металлургия
3
0,910
3
0,91
Автомобильная
2
0,790
2
0,81
Механические заводы
3
0,740
2
0,66
Судостроение
1
0,980
1
0,96
Торговля
1
0,910
2
0,81
Нефтяная
33
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 2.5.1
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды
Отрасль
Сп/Со
Предложения – май
2020 г.
Сп/Со
Предложения – май
2021 г.
Кол-во
Среднее
Кол-во
Среднее
Химия
4
0,690
3
0,52
Пищевая
1
0,720
2
0,78
Золотодобыча
2
0,630
1
0,25
Приборостроение
1
0,780
1
0,81
Среднее общее
0,827
34
0,76
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА)
3.1. Франчайзинг и роялти
Использование: для оценки доходным подходом ИС и НМА.
Таблица 3.1.1.
1,5–2,5
2.
Автокофейни
3-5
3.
Автостайлинг
4.
7.
Автосервис
Агентства недвижимости
Агентства праздников
и отдыха
Алкогольные бары
8.
Аренда автомобилей
9.
Аутсорсинг
2-4
10.
Безопасность
4-6
11.
Белье
5.
6.
4-6
18.
Возврат кредитов
13-15
19.
Выпуск журналов
5-7
20.
Госзакупки
21.
Гостиницы
22.
Гостиницы мини
5
23.
Двери
2
14.
15.
16.
24.
Дезинфекция
25.
Деньги заем
26.
Детская обувь
27.
Детская одежда
28.
Детский сад
1
5-7
5-6
4-6
4-5
2-3
5-6,5
5-6
3-4
4-5
4-6
5-6
5-8
6-8
5-10
5-7
4-6
4-5
3-5
4-5
3-5
5-6
5-7
2-4
3-5
4-5
5-6
5-7
6-8
1-1,5
0,5-1
0,5-1
0,5-1
1-1,5
0,5-1
15-20
12-20
15-20
5-6
4-5
4-5
4-5
5-6
3-5
1
12-15
4-5
10-15
4-7
6-8
6
9-10
8-10
7-10
1-2
1-2
1-2
13-15
12-15
10-15
5-6
4-5
5-7
2-3
5-6
4-5
4-6
4-7
5-7
0,5
1
0,5
14-17
15-18
5-6
4-5
4-6
4-5
8-10
6-8
1,5-2
1-2
12-14
6-8
11-14
5-6
2-3
2-4
-
-
6-8
4-8
6-8
7-9
4-6
6
5
6
5
4
3
2
1-2
7-8
6-8
9-15
10-15
8-10
9-11
1-2
1-1,5
1-2
1-1,5
1-3
0,5-1
1-2
5-6
35
4-7
2-4
8-9
1
3-4
7-8
2
7-15
4-6
5-7
4-6
5-7
4-5
3-4
6-8
3-4
3-4
СРД-28,
май 2021 г.
5-6
7-8
5-6
СРД-27,
ноябрь 2020 г.
5-6
2-3
4-5
4-6
0,5
8-10
7-15
2-3
4-7
4-6
5-8
2-3
5-7
10-25
1-2
СРД-24,
май 2019 г.
3,5-4
5-6
17.
13.
1,5-2,5
3-6
4-6
3,5-6
1-2,5
4-6
2,5-5
Бижутерия и аксессуары
Блокчейн
Бухгалтерское
обслуживание
Вино
Виртуальное обучение
Ветеринария
12.
1-2
СРД-26,
май 2020 г.
Автозапчасти
СРД-25,
ноябрь 2019 г.
1.
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
СРД-22,
май 2018 г.
Наименование
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
№
п/
п
СРД-20,
май 2017 г.
Ставки роялти на рынках РФ, %
5-8
4-6
-
2-3
5-6
4-6
7-10
6-9
0,5
0,5-1
0,5-1
0,5-1
0,5
5-7
5-8
5-7
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
СРД-26,
май 2020 г.
СРД-28,
май 2021 г.
СРД-25,
ноябрь 2019 г.
СРД-27,
ноябрь 2020 г.
СРД-24,
май 2019 г.
4-6
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
5-7
СРД-22,
май 2018 г.
Наименование
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
№
п/
п
СРД-20,
май 2017 г.
Ставки роялти на рынках РФ, %
5-6
6-8
4-6
5-8
6-7
5-6
0,5-2
1,5-2
1-2
1,5-3
2-3
7-9
30.
Детское
обучение,
воспитание
Диагностика
31.
Дизайн интерьера
3-4
4-5
5-6
5-7
5-6
-
32.
Домашний бизнес
7-10
6-10
7-9
7-10
6-8
6-7
33.
Домашние животные
2-3
1-3
2-3
1-3
1-2
2-3
-
34.
Доставка курьером
8-10
5-10
5-8
7-10
5-7
6-7
4-5
6-10
35.
Доставка почтой
10
10
9-10
10-11
8-9
8-10
6-8
7-10
36.
Доставка продуктов
4-5
3-4
3-4
4-5
3-4
3-5
2-5
3-4
37.
Занятия с детьми
5-10
5-6
5-7
5-8
4-5
6-8
5-7
6-7
38.
Заправка картриджей
3-6
3-5
4-6
39.
8-12
-
-
2-3
43.
Игры электронные
Изображений нанесение
Изготовление печатей
и штампов
Изготовление декоративной печати
Интернет – бизнес
5-8
44.
Интернет-магазины
5-10
45.
Кадровые агентства
46.
Канализация
47.
Кафе
5-6
48.
Кино
7-8
49.
Кислородные бары
50.
Клининг
51.
Кожгалантерея
2-3
52.
Кондитерские
4-5
53.
Консалтинг
4-5
54.
Кулинария
55.
59.
Купонный сервис
Лабораторные исследования
Ломбарды
Магазины фиксированных цен
Майнинг
60.
Масло кукурузное
61.
Масло оливковое
62.
64.
Масло подсолнечное
Материалы
строительные
Медицина
65.
Металлоизделия
66.
Мобильные телефоны
67.
Мороженое
68.
Мука
Нижнее белье и колготки
29.
40.
41.
42.
56.
57.
58.
63.
69.
6-8
5-7
10-12
1
5
4-6
8-10
8-9
6-8
1-2
2-3
1-2
5-6
3-5
7-10
4-5
4-5
4-5
8-15
1
4-6
7-10
9-11
10-12
9-10
7-9
8-9
10-11
2-4
2-3
2-3
2-3
3-4
2-3
1
1
-
-
3-5
4-6
5-6
4-5
5-7
6-7
7-9
6-8
-
4-6
3-6
6-8
5-6
2,5-3
5-8
15-30
7
10-25
5-6
4-5
4-6
4-5
-
4-5
4-6
5-6
4-5
3-5
3-6
2-3
2-4
1-3
1-2
1-2
1-2
4-5
5-6
4-7
5-6
4-5
3-5
6-8
8-10
10-12
9-11
9-11,5
10-11
6-7
5-8
6-7
4-5
4-6
20-25
16-19
17-25
1-2
2-3
6-8
4-5
-
-
12-25
15-25
1-3
0,5-2
7
6-8
1-1,5
3-4
1,5-2,0
1-2
2-3
16-25
1-2
6-7
1-2
5-6
2-3
2-4
10-25
15-22
16-21
18-22
0,5
-
-
1
1
-
0,5
0,5
0,5
3-4
4-5
2-4
3-4
0,5-1
1-3
1
1-1,5
6-8
6-8
5-6
2-4
1-3
0,5-2
3-5
1-2
4-6
5-6
5-7
5-6
5-7
6-8
5-7
1
3–5
6-8
1-2
0,5-1
0,5-1,0
1
1
0,5
36
-
8-10
1,5
5-6
5-6
2-4
4-6
-
6-10
9-14
6-11
4-6
12-14
5-6
1
0,5-1
1
1
4-5
1-4
4-6
5-8
5-7
6-8
6-9
1-3
2,8-3
2-3
0,5
0,5
-
1
0,5
0,5-1
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
71.
72.
2-3
8
8-10
1,5
0-0,5
2-3
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
5-6
0,5
0,5
4-5
4-6
4-6
3-5
Ортезы
79.
Отдых и развлечения
5-6
80.
Парикмахерские
3-4
81.
Парфюмерия
82.
Пивные рестораны
83.
Пиротехника
84.
Питание
85.
Пиццерии
4-6
3-7
3-5
86.
Подарки
5-6
6-7
5-6
87.
Почтовые услуги
10
7-9
10-11
8-9
88.
Приборы КИП
89.
Программирование
90.
Проектирование
91.
Продукты питания
92.
Производство
Прокат легковых автомобилей
Пчеловодство
93.
94.
5-6
4-5
4-6
3-5
4-6
5-6
4-7
4-7
5-7
4-5
3-4
4-5
4-6
3-5
4-5
3-5
4-6
3-4
3-5
4-6
-
-
6-8
7-9
2-3
5-6
3-5
1-2
5-6
3-4
1-2
6-8
5-7
6-8
5-8
2-4
3-4
2-4
2-3
2-3
0,5-2
0,5-1
0,5
1,8-3
2-3
1-2
6-7
5-7
4-5
4-6
2-4
2-3
1-3
10
1,5
0,5
0,5
0,5
78.
4-6
9-14
6-10
Оргтехника
3-5
7-10
7-10
77.
75.
и
3-4
7-9
76.
74.
0-0,5
-
6-10
Одежда
Оздоровительные
сервисные салоны
Оздоровительные
центры
Окраска
73.
СРД-28,
май 2021 г.
2-3
СРД-27,
ноябрь 2020 г.
СРД-24,
май 2019 г.
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
СРД-22,
май 2018 г.
2
СРД-26,
май 2020 г.
Облицовочный
камень
Обучение иностранным языкам
Обувь
СРД-25,
ноябрь 2019 г.
70.
Наименование
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
№
п/
п
СРД-20,
май 2017 г.
Ставки роялти на рынках РФ, %
1-2
3-5
4-6
2-5
5-7
-
-
1-4
1-3
1-2
2-3
2-4
3-4
3-5
4-6
4-5
5-6
5-7
5-8
5-7
8-10
6-7
7-8
3-4
-
-
6-10
8-10
6-9
7-8
5-6
4-6
5-7
6-9
1-2
8-10
1-2
2-3
7-10
4
3-4
2-4
1-3
1-2
2-4
3-5
5-8
4-6
5-6
4-6
5-7
5-8
6-8
4-6
5-6
5-7
5-6
5-7
8
4-5
4-5
-
-
6
5
7-10
5-10
2-3
8-10
7-9
2-3
-
97.
Развлечения и отдых
Расходные материалы
для компьютеров
Реклама
9-20
8-16
9-14
8-14
9-11
10-12
98.
Ремонт помещений
2
2-3
2-4
3-6
4-5
3-4
3-4
99.
Ремонт оборудования
5
4-6
5-6
4-5
3-5
4-6
3-5
9-10
8-10
6-8
4-6
5-8
4-5
1
-
95.
96.
100. Ремонт смартфонов
101. Рестораны
Семена подсолнечни102.
ка жареные
103. Сертификационные
центры
104. Сеть магазинов
105. Сотовая связь
106. Спорт, здоровье, красота
107. Спецтехника
108. Спорттовары
109. Столовые
110. Стоматология
1
10-20
9-14
8-15
1,5
1-2
8-10
4-6
5-6
3-6
4-6
3-5
1,5
5-6
6-7
7-8
6-8
-
2-4
3-4
4-5
5-7
3-5
4-6
5-6
4-6
4-5
4-5
3-6
4-6
5-7
3-6
5-6
2
1-3
2-3
3-4
4-5
5-6
8-10
37
3-5
3-4
5-6
8-10
6-8
5-6
4-5
3-5
2-3
1-3
1-2
1
2-3
-
4-5
3-4
3-4
2-4
3-4
2-3
9-11
6-8
7-8
5-7
6-8
3-5
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
113. Такси
114. Товары для дома
СРД-23,
ноябрь 2018 г.
СРД-24,
май 2019 г.
СРД-25,
ноябрь 2019 г.
СРД-26,
май 2020 г.
СРД-27,
ноябрь 2020 г.
СРД-28,
май 2021 г.
111. Страхование
112. Стройтехника заказ
СРД-22,
май 2018 г.
Наименование
СРД-21,
ноябрь 2017 г.
№
п/
п
СРД-20,
май 2017 г.
Ставки роялти на рынках РФ, %
1-2
3-4
4-5
2-3
3-4
4-5
4-6
4-6
3-5
5-6
3-4
4-5
5-6
5-6
4-5
3-5
3-4
3-5
2-3
3-4
2-3
2-3
1-3
1-2
1-2
2
1-2
1-2
1-2
1-2
1
-
0,5
0,5
3-5
5-6
115. Товары для животных
116. Торговля обувью
117. Торговля посудой
Торговля электрон118.
ной техникой
119. Туризм
120. Универсамы
121. Услуги для бизнеса
122. Услуги для населения
123. Фаст – фуд
124. Финансовые услуги
0-1
1
0,5
0,5
0,5
0-1
1
1
0,5
0,5
3-6
0-2
1,5
Хлебобулочные изделия
127. Цветы
128. Цифровая техника
129. Часы
130. Чайная торговля
Электрические счет131.
чики
132. Электроинструмент
0,5
1-3
2-4
3-4
2-3
1-2
2-3
3-4
4-5
2-3
1-2
1-3
0,5-1
0,5
15-20
4-6
2
1,5
1-2
7-10
8-12
10-12
12-15
11-16
3-8
2-6
4-7
5-7
5-8
5-7
4-5
3-6
6-8
7-8
4-6
5-6
4-6
5-6
4-5
8-10
9-12
8-10
9-12
10-12
9-11
7-10
10-15
-
-
2-4
2-3
7 - 10
8-11
4-5
5-6
2
1-2
3-4
2-5
3-6
4-5
3
2
1-2
2-4
3-6
2-3
3-4
4-6
2-4
3-6
4
1-3
1-2
3-4
10-12
11-14
10-12
10-11
2
1
2-3
-
3
3
2
2
-
-
3-4
3-5
3-5
2-3
1
2-3
7-9
6-8
4-6
2-3
133. Электротранспорт
3-5
134. Ювелирные магазины
Юридические
агентства по интел135.
лектуальной
собственности
136. Юридические услуги
137. IT-решения
0,5
12-17
125. Фотостудии
126.
1-1,5
0,5
1-3
3,5-4
10-15
12-20
10-15
3-4
4-6
4-4,5
4-5
3,5-4
4-5
10-15
11-16
10-15
15-18
15-20
3-4
9-13
4-5
5-6
1-2
9-11
15-20
8-15
10-14
9-11
10-15
18-20
15-18
16-20
15-22
16-20
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Использование: для оценки доходным и
затратным подходами ИС и НМА
Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Таблица 3.2.1
Использование: для расчетов по затратному и доходному подходам
№ п/п
1.
Наименование
Срок, лет
Постоянно обновляемые программы
1,25 – 2
38
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№ п/п
Наименование
Срок, лет
2.
Бухгалтерские программы
3.
Программы для смартфонов
4.
Игровые программы
3–5
5.
Программы тренинга
3-4
6.
Программы графического построения
3–5
7.
Лингвистические ПО
3-5
8.
Утилитарные программы
3–5
9.
САПР
4-5
10.
Операционные системы
До 5
11.
Программы для воздушных судов
До 5
12.
Windows
5-6
13.
Программы клиринга
5–8
14.
Платформы для разработки ПО
5-8
15.
Программы перевода текста
6-8
16.
Программы тестирования
До 10
17.
Программы управления бизнесом
До 10
18.
Программы для проектирования
До 10
19.
Программы складского учета
10 - 12
20.
Программы для научных исследований
3 – 15
21.
Базы данных
15-20
22.
Программы по культурному наследию
10 – 25
23.
Программы технологических процессов
10 – 20
24.
Программы для космоса
25.
Программы для АЭС
26.
Программы для баллистических ракет
2–3
3
До 20 лет
25 - 30
До 30 лет
Отдельные программы
27.
Программы, по которым невозможно определить срок полезного использования
10
28.
Отдельные компьютерные программы
29.
Программы без существенной модернизации
30.
Программы с регулярной модернизацией
31.
Программы логистические
2–3
32.
Поисковые программы
3–5
33.
Программы по статистической обработке данных
34.
Программы обучающие
2–3
35.
Программное обеспечение для тестирования в школах РФ
3-5
36.
Медицинские противовирусные программы
5-8
37.
Программные учебно-методические комплексы для школ РФ
5 - 10
38.
5–8
3 – 5 (США)
Более 10 (США*)
Комплекс интерактивных программных учебных пособий по
математике, географии, истории, химии, биологии, русскому языку, литературе для школ РФ
39
10 – 15
10 – 15
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№ п/п
39.
Наименование
Срок, лет
Платформы
20 - 25
*Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспечения.
3.3. Сроки экономической жизни технологий
Использование: для расчетов по затратному и доходному подходам.
Таблица 3.3.1
Сроки экономической жизни различных технологий
№ п/п
Наименование технологии
1
Программные продукты Майкрософт
2
Химические технологии
Срок экономической жизни, лет
До 4
2.1.
Переработка углеводородов
20-30
2.2.
Пластмассы
5-10
2.3.
Удобрения
20-50
2.4.
Синтетические волокна
5-10
3
Военные технологии и технологии двойного назначения
3.1.
Авиастроение
10-20
3.2.
Оружие огнестрельное
10-15
3.3.
Приборостроение
5-10
3.4.
Топливо
20-30
4
Ядерные технологии
4.1.
Атомные ледоколы
40-50
4.2.
Атомные станции
25-40
4.3.
Медицинская техника
10-15
4.4.
Хранение отходов
25-50
5
Строительные технологии
5.1.
Домостроение
5-50
5.2.
Инженерные сети
10-20
5.3.
Облегченные конструкции
5-10
5.4.
Освещение
8 - 10
6
Строительные материалы
6.1.
Кирпич
15-25
6.2.
Цемент
20-30
6.3.
Утеплитель
10-20
6.4.
Арматура
30-50
7
Приготовление пищевых продуктов
7.1.
Алкогольные напитки
15-300
7.2.
Безалкогольные напитки
5-300
7.3.
Кулинарные изделия
10-300
7.4.
Кондитерские изделия
5-20
8
Типографские технологии
15-30
9
Автомобилестроение
8-12
40
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
№ п/п
10
Наименование технологии
Срок экономической жизни, лет
Агротехнологии
10.1.
Возделывание почв
30-100
10.2.
Внесение удобрений
30-50
10.3.
Растениеводство
10-100
10.4.
Хранение урожая
20-50
10.5.
Селекция
20-40
11
Медицинские технологии
11.1
Травматология
20 - 30
11.2
Онкология
10 – 20
11.3
Офтальмология
8 – 15
11.4
Протезирование
12 – 20
11.5
Зубы (лечение)
8 - 15
12
SSD накопители
5-7
13
Технологии безопасности
8 - 10
14
Банковские технологии
10-15
15
Сварочные технологии
12-18
16
Документооборот
8-15
17
3D-печать
18
Термообработка
19
Технологии, которые исчезнут в течение 5 лет
19.1
Ридеры
19.2
Проводные интернет-технологии
19.3
Игровые консоли
19.4
Кредитные и дебетовые карты
19.5
Навигаторы
19.6.
CD и DVD- проигрыватели
20
2-5
20 - 25
Беспилотные транспортные средства
8-15
41
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
3.4. Коэффициенты уторгования НМА на вторичном рынке
Использование: в рамках затратного и
сравнительного подхода.
Таблица 3.4.1
Коэффициенты уторгования, %
2.
3.
4.
5.
6.
7.
12-16
12
9.
Собрания сочинений Пушкина А.С.
14
1-4
2–4
5–6
СРД-28, май 2021 г.
6-7
3–5
6–8
9–14
2–5
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-26, май 2020 г.
СРД-25, ноябрь 2019 г.
2–3
11-16
8.
Франшизы
торговых магазинов
4–5
9–10
Скульптуры
11.
8–10
6–9
5–7
3-6
1416
13-15
8-10
3-5
Программные
продукты
Фильмы художественные
СРД-22, ноябрь 2018 г.
12-14
ПП 1-С бухгалтерия
10.
СРД-22, май 2018 г.
СРК-2018, март 2018 г.
СРД-21, ноябрь 2017 г.
11-14
10-14
Собрания сочинений
Б.Пастернака
12.
СРД-20, май 2017 г.
Букинистические книги
Картины современных
художников
(не членов
СХ)
Картины художественные
РФ
Компьютерные игры
СРК-2017, март 2017 г.
1.
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18, май 2016 г.
№
п/
п
СРД-17, ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования
6–8
3–5
7–9
5-8
3-4
17
16
2–4
5-8
4-6
Товарные знаки
6–9
2–4
42
12
14
5–6
6-7
8–9
7-10
2-5
3-5
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО)
4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки
ничных цен к минимальным оптовым ценам для машин, оборудования и товаров.
Использование: для определения ликвидационной стоимости.
В табл.4.1.1 приведены данные по коэффициентам учета скидок при переходе от роз-
В табл. 4.1.2 приведены диапазоны функциональных скидок.
Таблица 4.1.1
Оптово-розничные коэффициенты учета скидок
Наименование
Коэффициенты учета скидок
Оборудование
Буровое
0,91-0,96
Бытовая техника
0,89-0,98
Доильное
0,89-0,95
Компьютерное
0,86-0,93
Кондиционеры
0,91-0,93
Кровельное
0,81-0,92
Медицинское
0,87-0,94
Насосное
0,94-0,96
Пищевое
0,90-0,95
Сварочное
0,94-0,98
Спортивное
0,84-0,95
Стерилизационное
0,87-0,94
Строительное
0,85-0,92
Торговое
0,90-0,98
Швейное
0,86-0,94
Станки
Деревообрабатывающие
0,85-0,95
Листогибочные
0,88-0,93
Прессовые
0,89-0,92
Сверлильные
0,79-0,92
Токарные
0,85-0,95
Фрезерные
0,85-0,93
Шлифовальное
0,86-0,92
Строительные материалы
Кирпич
0,88-0,92
Краски
0,93-0,97
Шлакоблоки
0,86-0,90
Приборы
Измерительные
0,92-0,95
43
СР
Наименование
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Счетчики
Коэффициенты учета скидок
0,95-0,98
Бытовая техника
0,90-0,95
Трактора
0,91-0,95
Подъемно-транспортное оборудование
Крановое оборудование
0,94 – 0,96
Транспортеры
0,90 – 0,93
Электропогрузчики
0,94 – 0,96
Лебедки
0,90 – 0,92
Асфальтоукладчики
0,96 – 0,98
Садовые растения
0,91 – 0,95
Таблица 4.1.2
Диапазоны функциональных скидок
Наименование
Диапазоны
Скидка за платеж наличными
2-4%
Скидка за объем товара
до 10%
Бонусные скидки
10-40%
Дилерские скидки
15-25%
Сезонные скидки
20-30%
Скидки для "лояльных" покупателей
до 10%
Скидки для пенсионеров
4-5%
От редактора: Одновременное использование оптово-розничных коэффициентов скидок и диапазонов функциональных скидок требует достаточной обоснованности.
44
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок
коэффициентов перехода на вторичный рынок, что ведет к завышению уровня физических и функциональных износов.
Ниже приведены результаты отдельных исследований коэффициентов перехода на
вторичный рынок
Методология получения расчетных данных приведена в разд. 6
1.
Автодвигатели
2.
Автомашины
0,922
0,938
3.
Буровое оборудование
0,952
0,942
4.
Бытовая техника отечественная
0,907
5.
Вагончики передвижные
6.
Весовое оборудование
7.
Водные суда
8.
Воздушные суда
9.
Деревообрабатывающие
станки
10.
Дорожная техника
11.
Железнодорожный транспорт
0,942
12.
Землеройная техника
0,923
13.
Импортная бытовая кухонная
техника
14.
15.
0,926
0,902
0,930
0,911
0,887
0,990
0,905
Импортная бытовая техника
0,916
Импортные легковые автомашины
0,930
0,891
0,905
0,897
0,942
0,935
0,909
0,927
0,932
16.
Индукционные нагреватели
17.
Кабелеукладчики отеч.
18.
Комбайны
19.
Коммунальная техника
20.
Компрессорное оборудование
0,930
0,926
21.
Компьютерная техника
0,920
0,924
22.
Кондиционеры
0.939
0,918
0,923
0,943
0,927
0,930
0,946
0,932
0,932
0,916
0,940
0,944
0,928
0,903
0,895
0,932
0,905
0,918
0,890
0,929
0,908
0,934
45
0,899
0.934
0,922
0,912
0,872
0,908
0,921
0,912
СРД-28,
Май 2021 г.
СРД-26,
май 2020 г.
0.908
0,902
0,934
0,923
0,910
0,906
0,921
0,935
0,896
0,979
0,912
0,919
0,896
0,860
0,985
0,896
0,936
0,900
0,890
0,908
0,870
0,921
0.902
0,908
0,980
0,955
0,912
0,898
0,895
0,890
0,892
0,905
0,921
0,926
0,905
0,932
0,941
0,908
0,989
0,915
0,919
0,936
0,890
0,902
СРК-2020
март 2020 г.
0,920
0,908
0,896
СРД-25
ноябрь 2019
СРД-24
Май 2019
0,939
0,892
0,91
СРК-2019
март 2019
СРД-23,
ноябрь 2018
СРД-22
май.18
СРК-2018
март 2018
СРД-21,
ноябрь 2017
Наименование объекта, параметры
СРД-20,
май 2017 г.
№
п/п
СРК-2021
март 2021
Таблица 4.2.1.
Коэффициенты перехода на вторичный рынок
СРД-27, ноябрь
2020 г.
Использование: в затратном и сравнительном подходе.
Цель – 4определение коэффициентов перехода на вторичный рынок.
Большинство оценщиков при проведении
расчетов в затратном подходе использует
базовую стоимость для начисления износов
в виде средней по прайс–листам предприятий изготовителей и дилеров без учета
0.940
0,911
0,910
0,934
0,920
0,925
0,908
0,923
0,930
СР
24.
Кухонное оборудование
25.
Литейное оборудование
26.
Лифтовое оборудование
27.
Мебель аптечная
28.
Мебель офисная РФ
29.
Металлопрокат
30.
Мобильные телефоны
0,798
0,780
31.
Музыкальные инструменты
0,912
0,928
32.
Насосное оборудование
33.
Оборудование кинотеатров
0,912
0,902
0,904
34.
Оборудование спортивное
0,870
0,858
0,842
35.
Оборудование стекольной
промышленности
36.
Окрасочное оборудование
37.
Оргтехника компьютерная
0,895
38.
Оргтехника офисная
0,902
39.
Отечественная и СНГ бытовая
техника
40.
Отечественное станочное
оборудование
0,896
0,900
0,895
Отечественные легковые автомашины
0,915
0,902
0,909
41.
42.
Печатное оборудование
43.
Пищевое оборудование отечественное
44.
Пищевое оборудование импортное
45.
Погрузочное оборудование
46.
Полиграфическое оборудование импортное
47.
Прессовое оборудование
48.
Резервуары
0,944
0,932
0,922
0,876
0,890
0,860
0,922
0,879
0,962
0,960
0,919
0,870
0,923
0,850
0,960
0,970
0,980
0,934
0,902
0,945
0,905
0,902
0,915
0,908
52.
Сельскохозяйственная техника
0,889
0,885
0,878
53.
Сепараторы
57.
Станки отрезные
0,902
0,899
0,933
0,930
0,940
0,908
0,877
0,890
0,890
0,902
0,935
0,954
0,942
0,898
0,916
0,902
0,901
46
0,880
0,890
0,920
0,930
0,912
0,902
0,894
0,886
0,910
0,928
0,926
0,909
0,919
0,886
0,908
0,922
0,943
0,880
Сварочное оборудование
Станки заточные
0,906
0,916
0,901
51.
56.
0,923
0,911
0,943
0,914
0,894
0,890
50.
55.
0,902
0,932
0,876
0,910
0,895
0,920
0,880
0,894
0,932
0,865
0,948
0,940
0,889
0,904
0,908
0,890
Сантехоборудование
Складское оборудование
0,880
0,942
0,932
0,912
0,880
0,906
0,919
0,760
0,835
0,866
0,880
0,921
0,965
0,865
0,938
0,932
0,780
0,909
0,905
0,910
0,970
0,924
0,916
0,890
0,908
0,900
0.760
0,920
0,942
0,902
0,790
0,902
0,903
0,965
0,880
0,905
0,924
0,880
0,942
0,923
0,876
0,899
0,895
0,934
0,954
0,908
0,915
0,900
0,932
0,880
0,802
0,890
0,915
0,860
Сваебойное оборудование
импортное
Станки деревообрабатывающие
0,865
0,943
49.
54.
0,931
0,928
0,951
СРД-28,
Май 2021 г.
Крановое оборудование
СРК-2021
март 2021
23.
СРД-27, ноябрь
2020 г.
Наименование объекта, параметры
СРД-26,
май 2020 г.
№
п/п
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019
СРД-24
Май 2019
СРК-2019
март 2019
СРД-23,
ноябрь 2018
СРД-22
май.18
СРК-2018
март 2018
СРД-21,
ноябрь 2017
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
0,927
0,923
0,905
0,888
0,922
0,895
СР
59.
Станки сверлильные
0,928
60.
Станки токарные
0,908
61.
Станки фрезерные
0,93
0,915
62.
Станки шлифовальные
0,932
0,932
63.
Станочное оборудование
0,902
0,910
0,909
64.
Строительное оборудование
0,898
0,900
0,895
65.
Торговое оборудование
66.
Трактора
67.
Транспортеры
68.
Трансформаторное оборудование
69.
Фотоаппараты
70.
Холодильники
71.
Центрифуги
72.
Электродвигатели
73.
Электрооборудование осветительное
74.
Электрооборудование силовое
0,945
0,908
0,912
0,920
0,899
0,901
0,905
0,882
0,896
0,901
0,934
0,918
0,908
0,902
0,915
0,910
0,912
0,906
0,912
47
0,901
0,880
0,875
0.899
0,900
0,880
0.878
0,921
0.908
0,919
0,902
0,832
0,908
0,906
0,912
0,932
0,902
0,915
0,910
0,905
0,905
0,900
0,890
0,908
0,930
0,893
0,921
0,942
0,905
0.860
0,908
0,921
0,902
0,888
0,908
0,932
0,902
0,929
0,880
0,915
0,932
0,900
0,923
0,912
0,909
0,918
0,908
0,898
0,919
0,912
0,910
0,922
0,931
0,921
0,924
СРД-28,
Май 2021 г.
Станки с ЧПУ
СРК-2021
март 2021
58.
СРД-27, ноябрь
2020 г.
Наименование объекта, параметры
СРД-26,
май 2020 г.
№
п/п
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019
СРД-24
Май 2019
СРК-2019
март 2019
СРД-23,
ноябрь 2018
СРД-22
май.18
СРК-2018
март 2018
СРД-21,
ноябрь 2017
СРД-20,
май 2017 г.
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
0.912
0,920
0,895
0,915
0,920
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Использование: в рамках затратного и
сравнительного подхода.
Таблица 4.3.1.
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке, %
2.
Асфальтоукладчики
3.
Аттракционы
импортные
4.
Баллоны газовые
5.
Банкоматы
3-5
6.
Башенные
краны
4-6
7.
Бензопилы
Husqvarna
2-3
8.
Бетономешалки отечественные
9.
Вагоны железнодорожные
10.
Ванны стальные
11.
Велосипеды
горные импортные
12.
Водные катера
отечественного производства
13.
Водные суда
14.
Газовые плиты
импортные
15.
Газонокосилка
Хонда
16.
Гитары
17.
18.
Грузовой автотранспорт отечественного
производства
Двигатели
воздушных судов
отечественные
10–14
3-5
5-8
2–4
6–8
4
3 –4
4-6
3-4
4-5
10–
12
2–4
9-11
8-9
6-8
6-8
1013
3-5
1214
5-7
1012
9-12
4-6
48
3–6
СРД-28
май 2021 г.
СРК-2021
март 2021 г.
СРД-27, ноябрь
2020 г.
СРД-26
Май 2020 г.
3-5
2–4
7–9
4-6
3-5
7-10
5-7
10-12
9-11
9-11
2-5
7-8
5-7
6-8
10–
12
3–7
3-5
3–4
9-11
1012
3-6
8-9
4-6
5-7
4-6
7-10
6–9
1114
5
4-6
10-12
4–7
7-9
3-5
9-13
1014
СРД-24
май 2019 г.
3- 4
2-6
9-12
5-8
5-7
4–6
9-14
8-10
4-6
3–4
3-5
9–11
6–9
7-10
2-5
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
1012
9-11
СРК-2020
март 2020 г.
Автодвигатели
СРД-25
ноябрь 2019 г.
1.
СРК-2018, март
2018 г.
СРД-21, ноябрь
2017 г.
СРД-20, май 2017
г.
Наименование
СРК-2017, март
2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь
2016 г.
Коэффициенты уторгования
3-4
9-13
1014
4-6
10 12
2–5
7-10
8-11
7-9
6-8
7–9
5-7
6-8
5–9
1113
4-7
1114
11-13
7-10
1012
5-7
12-14
6-8
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
19.
Домашние
животные
20.
Домкраты отечественные
21.
Дорожная техника импортного производства
3-5
22.
Дорожная техника отеч.
9-13
23.
Дрели ручные
импортные
(свыше 3 лет)
24.
Духи, одеколон
25.
Духовые музыкальные инструменты
26.
Евровагонка
8-10
27.
Железнодорожные полувагоны
3-5
28.
Здания передвижные
29.
Земснаряды
30.
Зубоврачебная
техника импортная
31.
Игровые автоматы
32.
Камины дровяные
33.
Камнерезное
оборудование
отечественное
34.
Кинотехника
импортная
35.
Комбайны
зерноуборочные
36.
Комбайны
зерноуборочные импортные
37.
Комплект
сборного брусового деревянного коттеджа (1 эт. с
мансардой)
38.
Компрессоры
отеч.
3-4
4-7
5-8
6-8
2-4
3-4
2-5
6-8
4-5
1114
1-2
5-7
4–6
9-12
6-8
4-6
СРД-28
май 2021 г.
СРД-27, ноябрь
2020 г.
СРД-26
Май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
СРК-2021
март 2021 г.
10-12
9–
11
2–3
5-7
6-9
5-6
6-9
3-6
4-6
9-11
1012
5–7
11-12
9–
10
5-8
2-3
5-8
3–5
3-5
1316
14-16
8-10
1012
9-11
11 –
12
9-11
9–
11
8-10
4-6
3-5
2-4
4–7
2-3
3-4
2-5
3–5
2-4
3-5
4–5
3-4
5-7
5–8
4-6
7-10
5-8
49
8-10
10-12
1215
5-7
4–7
1113
1012
6-8
2–4
8-10
4-6
4-7
9-13
2-3
5-7
5–7
1-2
1014
4-8
4-6
6-8
9-12
1–2
СРД-25
ноябрь 2019 г.
9-11
3–5
1316
3–5
7-9
1–3
1012
4-6
3-5
8-10
1-2
СРД-24
май 2019 г.
5-8
5–7
1214
9–
12
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018, март
2018 г.
СРД-21, ноябрь
2017 г.
СРД-20, май 2017
г.
Наименование
СРК-2017, март
2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь
2016 г.
Коэффициенты уторгования
3-6
8 -11
6-9
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
40.
Конвейеры
ленточные
41.
Кондиционеры
42.
Котельное
оборудование
отечественное
43.
Кофемашины
импортные
5–8
44.
Крановое оборудование
4–6
45.
Кухонная мебель импортного производства
46.
Легковой автотранспорт импортного производства
47.
Линии розлива
молока
48.
Лифтовое
оборудование
отечественное
49.
Лодки надувные
50.
Лошади
51.
Мебель для
гостиниц 5
звезд
4–6
52.
Мебель для
парикмахерских
1518
53.
Мебель импортного производства
8-10
54.
Мебель отечественного
производства
55.
Мельницы
шаровые
56.
Металлопрокат черный
57.
Мобильные
телефоны
(свыше 4 лет)
58.
Мотоциклы
отечественные
5-7
1012
5-7
6-7
7-9
6-9
8-10
5-7
4-6
8-10
5-7
6-7
1215
7–9
7-9
1113
6-8
7-8
7-10
4-6
5-7
8-11
1214
1-2
5-8
1217
7–9
6-9
3-6
8–
10
3–5
1
6-9
7-10
4-7
9–
13
1011
1012
1
СРД-28
май 2021 г.
СРК-2021
март 2021 г.
9-12
1113
8-10
1
1–2
10 –
12
9-11
1214
9-12
6–8
4-6
1315
8-10
5-7
8-10
5-8
9-11
10 –
12
8-11
9-12
6-8
8-10
9-11
4-7
11–
14
СРД-27, ноябрь
2020 г.
7-9
1012
1214
5–8
8–
11
6-8
СРД-26
Май 2020 г.
СРД-24
май 2019 г.
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018, март
2018 г.
СРД-21, ноябрь
2017 г.
3-6
СРК-2020
март 2020 г.
Компьютерные игры
СРД-25
ноябрь 2019 г.
39.
СРД-20, май 2017
г.
Наименование
СРК-2017, март
2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь
2016 г.
Коэффициенты уторгования
1114
1012
9-11
8-10
1115
12-14
1215
7-9
8–
10
1214
11 –
13
6-8
4-6
5–7
1721
1825
20 –
27
1115
6–
10
9-12
1521
1215
1416
1317
1114
16-18
1013
50
8-9
1619
1114
10-13
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
5–9
60.
Наручные часы
9–
13
61.
Насосы
62.
Оборудовние
для сушки руды
63.
Офисная мебель отечественная
64.
Охранные системы сигнализации
65.
Паллеты
складские
66.
Пищевые технологические
линии импортные
67.
Плитка облицовочная
68.
Полиграфическое оборудование
HEIDELBERG
69.
Пылесосы
70.
3–5
7-9
6-8
1012
1012
4-6
8–10
3-4
9–
11
1113
11 –
14
1214
6-7
6-10
4–7
10 –
12
3-4
2-4
3-5
5-6
1012
9-11
5-9
6-9
2-4
4–7
4-5
3-4
5-8
6-11
5-7
Радиостанции
отеч.
6-9
8-10
71.
Разборные
строительные
леса
9-12
72.
Рамы лесопильные
73.
Резервуары
металлические
74.
Рентгеновские
аппараты зубоврачебные
импортные
75.
Садовый инструмент
76.
Сайдинг импортный
77.
Сварочные аппараты отечественные
78.
Светодиодное
оборудование
1012
9-10
1014
1214
5-7
51
7-9
1014
1012
1114
9-12
6–7
10–
14
9-12
6–8
7-9
8-9
6-7
9-11
8-10
7-9
7-9
11 13
1116
4-5
6-8
5-8
6-8
1215
5-8
5-8
9.11
4-7
5-7
2-5
6-8
СРД-28
май 2021 г.
СРК-2021
март 2021 г.
СРД-27, ноябрь
2020 г.
4–5
9-12
1114
4-8
4-7
СРД-26
Май 2020 г.
5-7
5-7
1012
4–8
4-6
8-11
5-8
9–
14
СРД-24
май 2019 г.
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018, март
2018 г.
СРД-21, ноябрь
2017 г.
3-6
СРК-2020
март 2020 г.
Музыкальные
инструменты
СРД-25
ноябрь 2019 г.
59.
СРД-20, май 2017
г.
Наименование
СРК-2017, март
2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь
2016 г.
Коэффициенты уторгования
10-11
9–
11
8–
10
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
80.
Сеялки с/х для
зерновых
81.
Системы видеонаблюдения
82.
Слесарный инструмент
83.
Собаки породистые
1-3
1-2
84.
Спортинвентарь
15–
18
1519
85.
Стеллажи передвижные
86.
Строительная
техника
Caterpillar
87.
Строительная
техника отечественного
производства
88.
Телевизоры
импортного
производства
(свыше 2 лет)
89.
Токарные резцы
90.
Токарные
станки (свыше
10 лет)
91.
Торговое оборудования для
магазинов
92.
Трактора (Т и
МТЗ) старого
производства
93.
1012
11 13
1012
2-4
3-4
2–5
1217
1215
11 –
14
2-3
1-2
1418
1315
9-10
8-9
5-8
8-10
2
1
2
12 –
15
9-10
8-10
6-9
1115
1214
9-11
11-13
1014
1113
1215
1013
1214
1215
9-12
10 –
13
1415
11 13
9–
12
1011
11–
16
8–
10
СРД-28
май 2021 г.
СРД-26
Май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
1215
9-11
3-5
1216
СРД-25
ноябрь 2019 г.
СРД-24
май 2019 г.
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
1315
СРК-2021
март 2021 г.
Сепараторы
жидкостные
СРД-27, ноябрь
2020 г.
79.
СРК-2018, март
2018 г.
СРД-21, ноябрь
2017 г.
СРД-20, май 2017
г.
Наименование
СРК-2017, март
2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь
2016 г.
Коэффициенты уторгования
1214
9-11
1012
1418
1618
1518
1619
Трактора импортные
4-7
3-7
4-7
5-7
94.
Трактора отечественные
современные
9 -11
8-9
95.
Трансформаторы отечественные
5-7
5-6
96.
Тросы крановые
97.
Фотоаппараты
98.
Фрезерные
станки JTM
5-8
1012
6–8
1013
5-7
4-7
52
1820
7-9
20–
25
15 –
17
10 –
13
1112
9-13
6–8
1416
1315
20-22
4-6
3-6
4–6
7-9
8-9
7–9
5-7
6–8
1725
15-18
9-12
8–9
5-8
6–8
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
99.
Фрезы, резцы
100.
Холодильники
импортные
101.
Швейные машины импортные
102.
Шубы меховые
6-8
103.
Электровелосипеды
6-9
104.
Электродвигатели
отечественные
105.
Электроды
106.
107.
Электрообогреватели переносные
Японские краны – манипуляторы
9-11
2-4
1-4
2-5
8-9
4-5
3-7
4-5
7-9
8-9
6-8
5-7
6-8
4-6
4-6
5-8
6-8
5-6
53
СРД-28
май 2021 г.
4–6
6–8
5-8
6-8
4-6
15-18
8–
11
4-5
5-7
6–8
9–
10
9-10
5-6
СРК-2021
март 2021 г.
СРД-27, ноябрь
2020 г.
3-5
5-7
6-7
6-8
СРД-26
Май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019 г.
7–8
8-9
7-10
4–7
СРД-24
май 2019 г.
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018, март
2018 г.
СРД-21, ноябрь
2017 г.
СРД-20, май 2017
г.
Наименование
СРК-2017, март
2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь
2016 г.
Коэффициенты уторгования
5-9
4-6
5-7
5-7
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ
(табл. 5.1.1, 5.1.2)
Таблица 5.1.1
Ставки рефинансирования
Ставка рефинансирования, %
5% - рефинансирования
5% – ключевая*
0,25%
0
Страна
РФ (ЦБ РФ)
РФ (ЦБ РФ)
США (ФРС)
Страны Евросоюза (ЕЦБ)
*Ключевая ставка — процентная ставка, по
которой Центральный банк России (ЦБ РФ)
предоставляет кредиты коммерческим банкам в
долг на одну неделю, и одновременно та ставка,
по которой ЦБ РФ готов принимать от банков
на депозиты денежные средства. Она играет
Дата
23.04.2021 г.
23.04.2021 г.
17.03.2021 г.
22.04.2021 г.
роль при установлении процентных ставок по
банковским кредитам и оказывает влияние на
уровень инфляции и стоимость фондирования
банков. С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнивается к ключевой ставке.
Таблица 5.1.2
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Страновые риски для РФ*
Год, время
Страновые риски, %
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008, начало
2008, осень, (финансовый кризис)
2009, (финансовый кризис)
2010, май
2010, ноябрь
2011 апрель
2011 ноябрь
14,0 - 25,1
6,2 - 13,9
5,5 - 10,2
3,5 - 7,5
3,0 - 4,5
2,5 - 3,5
2,0 - 3,0
1,8 - 3,0
1,5 - 2,8
1,5 - 2,5
2,0 - 3,75
2,75 - 4,50
2,90 - 4,80
2,5 - 4,0
2,4 – 3,0
2011 ноябрь (снижен рейтинг банков РФ)
2,9 – 4,5
2,6 – 3,8
(прошли выборы)
2,9 – 3,4
2,6 – 3,8
2,8 – 4,1
(низкий рост ВВП)
3,1 – 4,4
(снижение рейтингов)
3,5 – 4,8
(влияние санкций, рейтинг ВВВ1)
5,6 - 6,5
(кризис, понижение рейтинга)
5,5 – 7,1
17
2012 май
18
19
20
2012 ноябрь
2013 май
21
2014 май
22
2014 ноябрь
23
2015 май
24
2015 ноябрь
2013 ноябрь
54
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таблица 5.1.2
Страновые риски для РФ*
№
п/п
Год, время
25
2016 май
26
2016 ноябрь
27
2017 май
28
29
30
31
32
33
34
35
2017 ноябрь
2018 май
2018 ноябрь
2019 май
2019 ноябрь
2020 май
2020 ноябрь
2021 май
Страновые риски, %
(снижение ВВП)
3,8 – 5,0
(рост стоимости нефти)
3,5 -4,6
(стабилизация экономики)
2,5 – 4,0
(Ва1-ВВВ)
2,5 – 3,8
2,7 – 4,0 (санкции)
2,9 – 3,85
2,6 – 3,72
2,8 – 3,86
3,0 – 3,90
3,2 – 4,0
2,1 – 3,8
*Страновые риски приведены для прямого пересчета с долларового эквивалента США на рублевый РФ.
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы
Использование: при прогнозировании денежных потоков.
Таблица 5.2.1
№№
п/п
1
Индексы – дефляторы
Наименование
Инфляция
2021
(прогнозы)
1,043
2022
2023
1,040
1,040
2
Изменение курса валют (руб./долл.)
73,3
71,8
72,6
3
ФОТ (среднеотраслевой)
1,020
1,023
1,025
4
Удорожание стоимости СМР
1,036
1,042
1,044
5
Электроэнергия
1,03
1,03
1,03
6
Коммунальные расходы (тепло, вода и прочее)
1,04
1,04
1,04
7
Плата за аренду земельных участков
1,050
1,050
1,050
8
Удорожание стоимости ремонтных работ
1,050
1,050
1,040
9
НДС
20%
20%
20%
10
Налог на прибыль
20%
20%
20%
11
Индексы цен производителей
1,052
1,038
1,040
12
Тарифы на газ населению
1,030
1,030
1,030
13
Тарифы на ж/д перевозки грузов
1,037
1,040
1,042
14
Доходы населения
1,020
1,023
1,025
15
Цены на нефть Юралс, долл./баррель
60,3
56,2
54,8
16
Уровень безработицы (пессимистический прогноз)
10-12%
7-8%
5-6%
55
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Приведенные данные построены с учетом
прогнозов МЭР, Росстата, Госкомзема, Индексов цен в строительстве (Ко-Инвест),
Планов развития РФ на ближайшие 3 года,
мнений специалистов (прогнозы сделаны с
осреднением различных данных).
5.3. Экспертные мнения специалистов
Экспертные
мнения
сложные
специалистов,
форумах
в
сети
теории
и
практики
оценки.
высказанные на дискуссиях по оценке на
открытых
вопросы
Интернет,
являются примерами точных ответов на
5.3.1. Недвижимость
пришел к мысли, что ни один из подходов к
1. Дискуссия по вопросу «Кадастровая
оценке этого помещения как объекта недвистоимость » Оценка рыночной стоимости
жимости не подходи, хотя просчитывал развспомогательных (подсобных) помещеные варианты. Сравнительный - нет аналоний и мест общего пользования»,
www.appraiser. ru (19.02.2021 г.), Беляев
гов, поправки по Лейферу можно вносить
только когда они соответствуют рынку.
Леонид.
Год назад был экспертом в суде. Вопрос был
Рынка нет. Из общей стоимости строительпоставлен: какова стоимость ОН в виде
ства дома вычесть стоимость всех помещевспомогательных помещений в жилом доме.
ний - получалась отрицательная величина.
Он представлял собой помещения общего
Решение: обосновал, что стоимость права
пользования: коридоры, лестницы и лестсобственности на это помещение равна стоничные площадки. Право собственности заимости права требования к иным собственрегистрировано, и продано в процессе ликникам ОН в этом доме. Синдексировал завидации общества физ. лицу. ФЛ впоследтраты ФЛ от даты приобретения к дате
ствии разобралось, что ему продал арбитоценки (разрешения спора), учел время на
ражный управляющий и стало требовать у
взыскание денег с ответчиков (остальных
собственников всех остальных нежилых пособственников помещений). Получилась
мещений и квартир в этом доме выкупить
рыночная стоимость права требования (праправа на это помещение. Суд спросил,
ва собственности на эти помещения). Все
сколько стоят эти вспомогательные поместороны процесса такой подход устроил.
щения общего пользования. Я долго думал,
5.3.2. Машины и оборудование
1. Дискуссия по вопросу «Единая метоДождались редакцию. 99 страниц.
дика
ЦБ,
от
04.03.2021г.»
Пришлось разбить на 2 части, чтобы можно
«www.appraiser.ru (05.04.2021 г.), Бурцев
было прикрепить.
И.
Вложения:
ЕМ ЦБ от 04.03.2021г 1часть.pdf 1 281 KB,
загружено: 408 раз.
ЕМ ЦБ от 04.03.2021г 2часть.pdf 874 KB,
загружено: 268 раз.
56
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ
ДАННЫХ
Приведены отдельные алгоритмы получения
расчетных параметров. Частично алгоритмы
приведены в СРД №1- 25 (2008-2019 гг.).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1)
Условия применения метода: наличие инРасчеты проводятся в соответствии с метоформации о ценах (предложениях) на рынке
дическими работами [5,7].
купли-продажи улучшений с ЗУ, аналогичОпределяется действительная рыночная
ными оцениваемому комплексу; соответприбыль предпринимателя.
ствие улучшений ЗУ его наиболее эффекПрибыль предпринимателя (ПП) – отнотивному использованию.
сительный дополнительный доход на денежные вложения в улучшения ЗУ, формиПоследовательность действий:
- определение элементов сравнения объекта
рующийся рынком при купле – продаже нооценки и аналогов;
вого объекта недвижимости.
- определение различий аналогов и объекта
Прибыль предпринимателя характеризует
оценки;
увеличение стоимости имущества вслед- определение корректировок цен (предлоствие изменения условий окружающей срежений) аналогов;
ды.
- проведение корректировок;
Внешний износ (ВнИ)- прямой относитель- расчет рыночной стоимости объекта оценный убыток на денежные вложения в улучки путем обобщения скорректированных
шения ЗУ, формирующийся рынком при
цен (предложений);
купле – продаже нового объекта недвижи- расчет стоимости замещения или стоимомости.
сти воспроизводства улучшений оцениваеВнешний износ характеризует уменьшение
мого ЗУ;
стоимости имущества вследствие изменения
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
условий окружающей среды.
ЗУ путем вычитания из рыночной стоимости
В данном номере приводятся алгоритмы
единого объекта недвижимости, включаюупрощенного метода определения ПП
щего в себя оцениваемый ЗУ, стоимости за(ВнИ).
мещения или стоимости воспроизводства
Основным законодательным актом, регулиулучшений ЗУ.
рующим земельные отношения в РФ, являПри определении суммы затрат на создание
ется Земельный кодекс РФ (Федеральный
улучшений ЗУ следует учитывать прибыль
Закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 г.; Федеинвестора, которая является разностью
ральный Закон "О введении в действие Земежду ценой продажи и затратами на создамельного кодекса Российской Федерации"
ние аналогичных объектов.
№137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
При определении стоимости замещения или
Оценка земельных участков производится в
стоимости воспроизводства учитывается
соответствии с:
размер накопленного износа улучшений,
- "Методическими рекомендациями по
который может определяться в относительопределению рыночной стоимости земельных единицах или в денежном выражении
ных участков" Минимущества России,
как сумма физического, функционального и
№568-р от 07 марта 2002 г.;
части экономического износа, относящегося
- "Методическими рекомендациями по
к улучшениям.
определению рыночной стоимости прав
Внешним износом является потеря стоимоаренды земельных участков" Минимущества
сти единого объекта недвижимости, обуРоссии, №1102-р от 10 апреля 2003 г.
словленная отрицательным воздействием
Рассмотрим метод выделения.
внешних по отношению к нему факторов.
Алгоритм определения рыночной стоимости ЗУ (сокращенно)
Применение: для оценки застроенных ЗУ.
57
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Таким образом, не проводя корректировок
аналогов на специфические характеристики
объекта оценки, можно получить ПП
(внешние износы) расчетным путем для различных аналогов при различном их местоположении. Имея набор ПП (Вн. И) для
определенного класса аналогов (сходного с
классом объектов оценки), достаточно точно
можно прогнозировать ПП (Вн. И) и для
объекта оценки.
Преимуществами
упрощенного
метода
определения прибыли предпринимателя
(внешнего износа) являются:
- использование общепринятого нормативного метода выделения;
- возможность использования не для объекта
нового строительства, а для объекта с износами;
- дифференцированный подход к расчету
ПП (внешнего износа) для набора различных
аналогов.
Недостатками упрощенного метода являются:
- сложность определения стоимости ЗУ для
каждого аналога;
- сложность определения физических и
функциональных износов для каждого аналога.
Частично названные недостатки можно
устранить при подборе аналогов недавних
годов постройки или аналогов с износами,
не превышающими 10-20% [ 8 ].
Справочно: для расчета ПП и ВнИ использованы удельные расценки справочников
Ко-Инвест (УПСС) и сборников «Индексы
цен в строительстве» Ко-Инвест. Для иных
расценок (например, УПВС -1972 г.) ПП и
ВнИ имеют иные значения.
При определении стоимости прав аренды ЗУ
действия выполняются в аналогичной последовательности.
Рассмотрим формулу (1) применительно к
методу выделения:
РС = ВС × (1+ПП) × (1-Физ. И) × (1–Функц.
И) × (1 – Вн. И) + СЗУ, (1)
где ПП – коэффициент учета прибыли предпринимателя, %;
Физ. И - физический износ, %;
Функц. И - функциональный износ; %;
Вн. И - внешний износ, %.
В методе выделения подразумевается:
РС – скорректированная стоимость объекта
оценки по рыночной выборке аналогов;
ВС – стоимость восстановления (замещения)
улучшений объекта оценки;
СЗУ – определяемая стоимость прав на ЗУ.
Преобразуем это выражение для расчета интересующих нас параметров:
(1 + ПП) × (1 – Вн. И) = (РС – СЗУ)/ВС ×
(1- Физ. И) × (1 – Функц. И).
Примем следующие предпосылки:
1. РС = РСi – рыночная стоимость i-го аналога.
2. Основная предпосылка - возможность
точного определения СЗУi.
3. ВСi – стоимость восстановления (замещения) аналога может быть рассчитана.
4. Износы аналога могут быть рассчитаны.
5. Соблюдается условие РС > СЗУ.
При выполнении вышеприведенных предпосылок путем расчета можно получить набор
(1 + ПП) × (1 – Вн. И) для различных аналогов без их существенных корректировок.
Следует отметить, что одновременно не могут существовать и прибыль предпринимателя, и внешний износ - это взаимоисключающие понятия, поэтому при расчетах могут иметь место два варианта:
- левая часть выражения больше единицы, т.
е. рыночная стоимость улучшений больше
стоимости воспроизводства, тогда существует прибыль предпринимателя: ПП > 0
(внешний износ равен нулю);
- левая часть выражения меньше единицы, т.
е. рыночная стоимость улучшений меньше
стоимости воспроизводства, тогда существует внешний износ (прибыль предпринимателя отсутствует, ПП = 0).
58
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)
стоимости при наличии развитых рынков
купли-продажи и сдачи в аренду объектов.
Метод валовых рентных мультипликаторов
относится к доходно-сравнительному подходу и интенсивно используется для оценки
4. Выполняются исследование рынка сдачи в
Алгоритм
1. Определяются классы объектов и присуаренду объектов заданного класса и отбор
щие им характеристики.
данных о стоимости предложений. Времен2. Выполняются исследование рынка куплиной диапазон – не более 1-2 мес. Объем выпродажи объектов заданного класса и отбор
борки – свыше 15-20 данных.
5. Отобранные данные проверяются на приданных о стоимости предложений. Временнадлежность к определенному классу и станой диапазон – не более 1-2 мес. Объем вытистически обрабатываются. Вносятся корборки – свыше 15-20 данных.
3. Отобранные данные проверяются на приректировки на базе отклонений в 2σ и полунадлежность к определенному классу и стачается значение среднего по стоимостям Сатистически обрабатываются. Вносятся корренда.
6.
Рассчитывается ВРМ:
ректировки на базе отклонений в 2σ и получается значение среднего по стоимостям
ВРМ = Сстоимость / Саренда.
Сстоимость.
Премии за размер компаний РФ (к п. 2.1)
премии для 10 дециля и проверяются данные для 9 дециля.
Алгоритм {15}:
1. Производится выборка предприятий по
СПАРК (СКРИН) не менее 10 000 шт.
Устанавливается наличие корреляционно регрессионной связи между чистой прибылью (критерий риска возврата кредитов) и
выручкой. Определяется максимум 1-го дециля.
5. Строятся диапазоны 10-ти децилей по логарифмической кривой Ибботсона.
6. Принимается уровень минимальной
отрацательной премии для 1 дециля.
7. Строится табулированный диапазон премий для 1 – 10 дециля.
2. Анализируются данные по кредитованию
физических (ФЛ) и
юридических лиц
(СМСП) на срок свыше 1 года.
3. Определяется ставка рефинансирования
СР).
4. Рассчитываются разницы ФЛ-СР и
СМСП-СР. Определяются максимальные
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)
3. Выполняются расчеты соотношения
"долг/собственный капитал".
4. Анализируются и пересчитываются
(осредняются) годовые индексы РТС1 и
РТС2 (ММВБ).
5. Строятся линейные корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
Алгоритм
1. Анализируются балансовые данные предприятия (формы №1, 2) за 5 лет.
2. Выполняются расчеты темпов роста годовой операционной прибыли и чистой прибыли за 4 года.
59
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
годовой операционной прибыли и РТС1РТС2 (ММВБ). Получаются значения коэффициента бета рычагового.
6. Строятся линейные корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ). Получаются значения коэффициента бета безрычагового.
7. Рассчитываются скорректированные значения коэффициента бета безрычагового с
учетом соотношения "долг/собственный капитал" от базовых значений коэффициента
бета рычагового.
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2)
Общая расчетная формула:
Кперехода = Цвтор / Цнового
Кперехода – коэффициент перехода на вторичный рынок;
Также применялся метод построения корреляционно-регрессионных уравнений снижения стоимости объектов на вторичном рынке за 4 года. Находилось пересечение регрессионного уравнения с осью абсцисс и
сравнивалось со стоимость новых объектов
на первичном рынке.
Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «нового» (Цнового) и «нового, не
бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта.
Отбирались объекты с разницей во времени
изготовления свыше 1 года. Предполагалось,
что для оферт коэффициенты уторгования
сравнимы, физические и функциональные
износы отсутствуют.
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)
и того же товара на региональном рынке
(прайс - листы) по данным сети Интернет;
- определяется по величине торговой
надбавки на данный товар (по публикуемым
данным в сети Интернет);
- определяется по отдельным публикациям о
скидках (разницы в инвойс – проформе и
цене сделки);
- определяется по разнице между оптовыми
и розничными ценами;
- определяется по разнице цен аукционов;
- определяется по опросам дилеров и т.п.
Объективными факторами, влияющими на
размеры скидок при уторговании (уторговывании), являются: конъюнктура рынка товара; степень освоенности поставщиком производства импортируемого изделия; степень
монополизации производства; финансовое
положение фирмы-поставщика; отношения
между продавцом и покупателем; экономическая и внутриполитическая обстановка в
стране продавца. Поправка на уторгование
вводится в том случае, если в качестве конкурентного материала используется ценовая
информация, не являющаяся твердо установленной (цены коммерческих предложений).
Коэффициенты уторгования для машин и
оборудования определяются с одновременным использованием следующих методологических приемов:
- определяется разница между спросом
(куплю) и предложением (продам) по данным сети Интернет;
- определяется средняя скидка на уторгование по разнице между максимальными и
минимальными ценами предложения одного
60
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Заключение
При работе над СРД № 28 2021 г. осуществлен мониторинг отдельных параметров расчетных данных.
Круг рассмотренных информационных данных расширен. Совершенствовалась методология информационного сбора данных, их
подготовка к обработке и используемые
программные продукты. Большинство первичных входных данных заархивировано.
Ограниченный объем справочника ( около
60 стр. для удобства тиражирования) не
позволяет поместить большое количество
информации в одном номере, поэтому в
следующих
номерах
справочника
информация будет обновлена и дополнена.
Подготовкой
справочника
занимается
команда профессиональных оценщиков,
поэтому в следующих выпусках не
исключено появление новых разделов.
По мнению авторов, изменение рыночной
ситуации на территории РФ в условиях
окончания общемирового финансового кризиса диктует необходимость осуществления
отдельных мониторингов с интервалом не
менее 0,5 – 1,0 года, что позволит отслеживать динамику расчетных параметров. Финансовый кризис показал, что рынки куплипродажи и сдачи в аренду объектов недвижимого имущества реагируют на кризисную
ситуацию медленно, поэтому в следующем
номере справочника будут приведены мониторинги отдельных параметров рынков с
обобщением накопленных данных.
Справочник преследует, в основном, три цели:
- ознакомить заинтересованных лиц с значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Коллектив авторов благодарит специалистов
за оказанное внимание к настоящей работе и
надеется на продолжение общения.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО "НЦПО"
меров справочника будет незначительно
увеличиваться. Периодичность выпуска
справочника планируется 2 номера в год,
поэтому ООО "НЦПО" предлагает годовую
подписку на справочник на условиях 10%ной скидки.
3. В связи с большой заинтересованностью
оценщиков и консультантов в приобретении
справочника СРД считаем целесообразным
для стабилизации цены номеров справочника предложить размещение рекламы на
страницах последующих номеров.
1. Следует отметить, что сбор информационных данных по отдельным городам РФ
достаточно трудоемок. В связи с этим коллектив разработчиков "Справочника расчетных данных" намерен сотрудничать с региональными оценщиками в части получения
таковых данных на взаимовыгодной основе
(практика показала, что некоторые оценщики предпочитают получить новый справочник СРД в электронном виде).
2. В связи с инфляцией и появлением на
рынке контрафактной продукции цена но-
61
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Литературные источники
яние
износов.
www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru
9.
Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ
факторов влияния на функциональный износ
и методология его определения. М., 2009,
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
10.
Сборники СРД №1…27 за 2008 –
2020 гг.
11.
Яскевич Е.Е. Практика оценки бизнеса, М., Техносфера, 2013 г., 584 с.
12.
Асват Дамодаран. Инвестиционная
оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. –М., Альпина Бизнес Букс.
2004, -1342 с.
13.
Сборники СРК-2020 и СРК-2021.
14.
Яскевич Е.Е. Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости. www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
15.
Яскевич Е.Е. Определение диапазона
премий за размер российских компаний при
построении модели САРМ, www.cpcpa.ru.
16.
Яскевич Е.Е. Практические методы
оценки недвижимости в сложных ситуациях.
М., Техносфера, 2020 – 446 с.
17.
Яскевич Е.Е. Методология оценки
специальной городской недвижимости, связанной с формированием пешеходных и
транспортных потоков (метод зонирования),
2020, www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru.
18.
Яскевич Е.Е. Влияние зонирования
на стоимость коммерческой недвижимости
(золотая миля) в Москве, 2020,
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
1.
Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости, М., Техносфера, 2011 г., 502 с.
2.
Яскевич Е.Е. Практика оценки объектов, связанных с нематериальными факторами воздействия, М., Техносфера, 2012 г.,
560 с.
3.
Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Машины и оборудование. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок,
физических и функциональных износов объектов
с
изменяющейся
стоимостью.
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru М., 2011.г.
4.
Яскевич Е.Е. Практические методы и
примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля – продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов. ООО «НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2007 г., 170 с.
5.
Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и
состава строительных расходов для объектов недвижимости. ООО «НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 2007 гг., 91 с.
6.
Яскевич Е.Е. Методика оценки зданий – памятников культурного наследия.
ООО «НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004,
2008 гг., 80 с.
7.
Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости,
ООО
«НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 97 с.
8.
Яскевич Е.Е. Влияние физических и
функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовли-
62
СР
СРД-28, май 2021 г.
2019 г.
Справочное издание
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД №28, 2021 г.
Редактор – Е.Е. Яскевич
Компьютерная верстка – М.Ш. Хамидулин
Подписано к печати 06.05.2021 г.
Формат издания 60х90 1/8
Бумага офсетная
Объем 2,5 уч.-изд. л.
63