ЮТУБ: «14. Агентский договор» Плюс эксклюзива для клиента, в том, что: в таком случае клиенту есть с какого спрашивать (в противном случае – когда много агентов – он не знает с кого и как спрашивать); приезжают професс-е фотографы. «Как риэлтору заключить эксклюзивный договор с собственником» Плюс ЭД в том, что не нужно искать покупателей – они уже есть (в базе). «Агентский договор: зачем он нужен продавцу квартиры. Эксклюзивный договор.» Такой договор закл-т когда кв-нужно продать быстро. Вами занимается конкретный агент и все свое время тратит именно на вашу квартиру (больше эффект). Больше рекламы, продвижения. Она презентуется как более солидное (менее доступное) жилье. ЭД дает конфиденциальность ваших отношений. Когда много агентов – продаст тот, кто выложил по минимальной цене (различие цен также может приводить в неурядицам). «Как риэлтору заключить эксклюзивный договор | Как отвечать на вопросы и возражения клиентов» Т.к. риэлтор пол-т % ему выгоднее продать по как можно более высокой цене. ____________________________________________________________________________________________ С САЙТОВ (СКОПИРОВАТЬ НЕ ТОЛЬКО ПЛЮСЫ (КА Я СДЕЛАЛ), НО И ВАЖНЫЕ НЮАНСЫ) https://www.restate.ru/material/guide-chto-dolzhno-byt-v-dogovore-s-rieltorom-pri-kupleprodazhe-nedvizhimosti174197.html Плюсы эксклюзивного договора: - приоритет: квартиры клиентов будут предлагать в первую очередь; - работа не на потоке: агент тщательно проанализирует рынок, оценит объект, продумает рекламу и продаст - недвижимость по максимальной цене; - профессиональный подход: услуги разнопрофильных специалистов и контроль за каждым этапом сделки. https://salesap.ru/blog/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/ Чтобы убеждать собственников заключать эксклюзивные договоры, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует риэлторам озвучивать им все риски такого подхода. Нет ответственного Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго. Нет маркетингового плана А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит: печать и расклейка листовок, подготовка презентационной печатной продукции для раздачи, размещение объявления о продаже объекта на 120 сайтов, поквартирный обход соседей, встречи с руководителями близлежащих офисов и учреждений, фотосессия объекта, съемка видеоролика, продвижение объекта в соцсетях (качественный геотаргетинг, посев видеороликов и т.д.), организация показов объекта для агентов и потенциальных покупателей, предпродажная подготовка объекта (мойка окон и т.д.), организация показов объекта для агентов (брокер – туров), организация «Дней открытых дверей» – показов объекта потенциальным покупателям. Нет обратной связи от потенциальных покупателей Если бы собственник получал ее после каждого просмотра, то мог бы вносить изменения в предпродажное состояние объекта. Например, повесить на окна жалюзи, если люди отказываются от квартиры, потому что в ней жарко от палящего солнца. Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают». – Почему бы собственнику самому не собирать обратную связь от потенциальных покупателей? Представьте, что он звонит каждому и спрашивает, почему они не стали ее покупать. Людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах. А агент при сборе обратной связи в этом случае наоборот покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте. Нет защиты при переговорах Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они начнут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену. Предупредите об эьлм собственника и заодно напомните, что он еще и комиссию кому-то из этих агентов заплатит. А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах. Объект будут рекламировать по разным ценам Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию. Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект. А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву. https://news.ners.ru/eksklyuzivnyy-dogovor-mnogo-plyusov-odin-minus.html Плюсы 1.) Защита продавца от криминала и непрофессионализма Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру. 2) Защита экономических и правовых интересов продавца Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента. 3) Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах. Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам. 4) Возможность сэкономить время Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях. 5) Гибкая и эффективная схема рекламы Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников. 6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене Есть мнение, что для достижения этой цели нужно как раз обойти едва ли не все в агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут. Увы, эффект, скорее всего, будет противоположен желаемому. Почему? Во-первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким клиентом постольку поскольку. Во-вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она на руку далеко не всегда. Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже! Кроме того, агенты начинают играть «на перегонки» и в результате покупатель приобретает у того, у кого дешевле. А продавец, как правило, соглашается с такой суммой. Причем на рынке обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных. Таким образом, собственникам жилья обращаться в разные компании совершенно невыгодно, хотя они этого часто не понимают. И это еще не все. Такая квартира автоматически вызывает подозрение у потенциальных покупателей. «Либо она никому не нужна, - рассуждают они, - либо у нее неправильная цена, либо что-то не в порядке с документами». Таким образом, объект недвижимости заранее ставится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью снижения цены. Итог один – клиент получает меньше денег, чем мог бы получить. А ведь оплачивать услуги агентов по недвижимости ему все равно придется – в той или иной мере. В случае составления эксклюзивного договора покупатель знает, что история таких квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/eksklyuzivnyy.html К преимуществам эксклюзивного договора можно отнести: 1. Гарантии защиты продавца от мошенничества и непрофессиональных действий, а также его правовых и экономических интересов. Объявления о продаже недвижимости часто привлекают мошенников. Человек может не знать всех тонкостей законодательства и подписать невыгодный для него договор. Участие квалифицированных профессионалов исключает такие риски. Агентство всегда проверяет информацию о покупателях и оформляет все документы надлежащим образом. Оно отслеживает каждый этап сделки. 2. Объективная оценка стоимости квартиры и мониторинг рынка недвижимости. Риелтор посетит и осмотрит квартиру. По завершении анализа он сообщит владельцу реальную стоимость недвижимости, а также представит информацию о спросе на такие квартиры. 3. Исключение временных затрат. Продавцу не нужно самостоятельно искать покупателей или обращаться в разные агентства. Заключив договор с одной компанией, владелец квартиры избавляется от необходимости выполнять все действия самостоятельно. 4. Рекламная компания. Агентство разместит информацию о продаже квартиры в нескольких источниках, не ограничиваясь печатными СМИ. 5. Продажа квартиры по наиболее выгодной цене. Агентство выберет того покупателя, который заплатит больше. https://news.ners.ru/vosem-preimucshestv-eksklyuzivnogo-dogovora.html Восемь преимуществ эксклюзивного договора 1. Безопасность при продаже квартиры Сотрудничая одновременно с несколькими риэлторскими компаниями, собственник квартиры рискует стать объектом пристального интереса мошенников, которые могут попытаться обманом или угрозами завладеть его квартирой. При этом, впоследствии будет крайне сложно выяснить, по вине какого из риэлторов произошла утечка информации. Однако, как только собственник квартиры заключает ЭД с конкретным агентством недвижимости и сдает документы на ответственное хранение, то эта компания обеспечивает конфиденциальность информации и контролирует процесс посещения продаваемого жилья третьими лицами. 2. Экономическое и правовое обеспечение сделки Подписывая со своими клиентами ЭД, солидные и серьёзные агентства недвижимости обеспечивают для клиентов максимально высокий уровень сервиса. Юридический отдел, служба безопасности, руководители отделов, агенты и специалисты всех служб и подразделений агентства работают на достижение одной цели: успешное завершение сделки. В компании осуществляется многоуровневый контроль за этапами её подготовки и проведения. Через руки юристов нашей компании проходят примерно десять тысяч документов в год. Поэтому у юристов имеется огромный, фактически безграничный опыт практической работы с документами. Согласно статистике известных и уважаемых аналитиков рынка недвижимости, агентства, работающие по ЭД, значительно более успешны, чем остальные. Занимаясь реальными продажами, успешные риэлторские компании имеют в своём штате лучших высокопрофессиональных и высокооплачиваемых специалистов. Они сотрудничают со стабильными банками, с известнейшими оценщиками, с самыми надёжными страховыми компаниями, а также с наиболее авторитетными нотариусами. 3. Профессиональная оценка квартиры Невозможно осуществить профессиональное маркетинговое исследование, не проведя предварительную визуальную квалификацию объекта недвижимости. Мы учитываем более 50 параметров, влияющих на цену квартиры. Это площадь квартиры, вид из окна, этаж и этажность дома, и т.д. Если какой-нибудь лодырь, который мнит себя «профессионалом рынка недвижимости», пытается провести оценку объекта недвижимости по телефону, не отрывая себя от стула, то результат такой псевдо-оценки будет заведомо ошибочным. Есть на рынке т. наз. «специалисты», которые готовы назвать клиенту любые приятные его уху цифры, лишь бы клиент стал с ними работать. Такую форму поведения мы считаем для себя недопустимой. Настоящие профессионалы анализируют аналогичные объекты недвижимости, обзванивая и осматривая квартиры в конкретном микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Это очень специфичная и трудоёмкая работа, которая позволяет не только реально оценить квартиру, но и выявить для потенциального покупателя достоинства и преимущества квартир наших клиентов, по сравнению с аналогичными вариантами жилья. 4. Экономия времени для продавца Обращаясь во множество агентств, продавец попусту тратит своё время, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессиональному агенту, работающему в надежном агентстве, продавец экономит время, сводит к минимуму количество рискованных контактов и в разы увеличивает шансы продать свою квартиру по рыночной цене. 5. Эффективная реклама вашей квартиры Во-первых, агентство в течение суток с момента подписания ЭД распространит информацию о вашей квартире среди коллег. А это не десятки, а сотни риэлторских компаний! Технология обмена информацией отработана, налажены каналы, через которые лучшие риэлторы Московского региона эффективно взаимодействуют. Во-вторых, при необходимости, агентство недвижимости разместит рекламу квартиры не только на двадцати трёх основных интернет-площадках, но также и на иных интернет-ресурсах, в специализированных изданиях, в газетах и журналах, организует расклейку информации о предлагаемой квартире и разбросает профессионально подготовленные объявления по почтовым ящикам потенциальных покупателей, проживающих вблизи продаваемого объекта. В-третьих, собственник продаваемого жилья избавляется от необходимости использовать свой телефон: общение с коллегами и потенциальными покупателями станет делом агента компании со дня подписания ЭД. Это до сотни телефонных звонков в день. Несомненно, профессиональный риэлтор справится с задачей гораздо эффективнее. К тому же, агентство оснащено АТС, многоканальными телефонами, высокоскоростным широкополосным интернетом; обмен ценной информацией происходит без всякой задержки. 6. Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки Работая на основании ЭД: -мы комплексно решаем вопрос организации рекламы объекта. Это даёт нашим клиентам существенное ускорение процесса поиска потенциальных покупателей, уменьшается срок экспозиции квартиры; -мы целенаправленно занимаемся комплексом работ с конкретным объектом. Это приносит реальную и ощутимую финансовую выгоду нашим клиентам: полностью отсутствует риск падения цены, неизбежный при конкуренции нескольких агентств недвижимости. Если одновременно с одним и тем же объектом работают несколько риэлторских компаний, квартира начинает конкурировать сама с собой, а участники этой бессмысленной гонки имеют в своём арсенале всего один инструмент конкурентной борьбы – это демпинг. Потенциальные покупатели воспринимают эксклюзивные объекты недвижимости, как наиболее подготовленные к продаже, а именно: как проверенные и полностью готовые к продаже. То есть, «эксклюзивные» квартиры более ликвидны, интерес к ним более высок, и покупательский торг на понижение не столь активен. Поэтому «эксклюзивные» квартиры всегда продаются по максимально возможной рыночной цене. 7. Профессиональная продажа В нашей компании 99% сделок проводятся по эксклюзивным договорам. Поэтому лучшие агенты агентства не станут тратить своё рабочее время на пустую беготню без ЭД, документально подтверждающего серьезность намерений обеих сторон. Многие наши клиенты вначале отказывались от подписания ЭД. Мы не можем настаивать, мы лишь предлагаем. Отказавшись от подписания ЭД, промучившись, в полной мере ощутив все «прелести» самостоятельного плавания, через некоторое время клиент, не заключивший эксклюзивный договор, понимает, что продажей его квартиры занимаются «между делом». Такие клиенты возвращаются к нам, потратив свои силы, нервы, время и деньги впустую. Жаль. Если бы они воспользовались преимуществами ЭД с самого начала, они бы сэкономили свои эмоции, и получили бы свою выгоду намного раньше. Более 18 тысяч наших «эксклюзивных» клиентов справили счастливое новоселье в новых квартирах. Мы этим гордимся. 8. Психологические особенности при продаже вашей квартиры Интересы сторон сделки обычно разнонаправленны. Покупатель хочет приобрести жильё за минимальную сумму, продавец хочет максимальную цену. Это нормально при взгляде со стороны и достаточно некомфортно, если ты внутри ситуации. Желая купить или продать квартиру, люди часто склонны не доверять другой стороне. Некоторая вполне ожидаемая подозрительность может восприниматься другой стороной, как оскорбление. Мы, как профессионалы, знакомы с таким явлением, и знаем, как снять напряжённость, что, кому и когда нужно сказать, где лучше промолчать… В профессиональных агентствах хорошо обучают психологии продаж, а значит, всегда найдут оптимальное и взаимовыгодное решение любых вопросов. Таким образом, заключая эксклюзивный договор, агентство берёт на себя ряд значительных и весомых обязательств. При этом, клиент при подписании ЭД получает только преимущества, которые выражаются в конкретных выгодах: сроки, условия, финансы, сервисы, компетенции и кардинальное снижение рисков «по всем фронтам». https://ervincom.ru/exclusive_contracts Плюсы Договор должен быть срочным, то есть предусматривать определенные сроки его действия (обычно не менее трех/четырех месяцев). В документе должен быть четко прописан предмет договора, то есть перечень действий, которые обязуется выполнить агент. В частности, подготовка документов, сопровождение сделки в органах юстиции, контроль передачи денежных средств и приема-передачи квартиры. В ином случае все оказанные действия риэлтор может не предпринимать либо предпринимать выборочно по своему усмотрению. В договоре должны максимально корректно быть прописаны права и обязанности сторон. Должна быть указана сумма, которую получит продавец, и механизм оплаты услуг агентства. К вопросу о неустойке. Пугаться этого не стоит: не нарушайте условия договора, и она вам не грозит. Размер неустойки обычно складывается из процента от размера комиссии агентства и суммы фактически понесённых в процессе работы расходов. Если сотрудничество предусматривает необходимость передачи документов на квартиру риэлтору на хранение, в договоре это должно быть отражено отдельной нормой со ссылкой на обязательное составление акта приема-передачи. Не стоит пугаться пункта о возможности предоставления продавцом доверенности риэлтору на проведение тех или иных действий от его лица. Чтобы собрать документы, необходимые для сделки ряд госучреждений требует либо присутствие собственника, либо доверенность от него. Нотариальная доверенность может предполагать наделение агента правами сбора документов или сбора документов и подписания договора купли-продажи, или сбора документов, подписания договора и получения денежных средств. Нужна ли доверенность и какими полномочиями наделять агента – решение должно оставаться за заказчиком. Также не нужно опасаться положения о возможности привлечения к исполнению договора третьих лиц. В некоторых сложных случаях риэлтору может понадобиться помощь узких специалистов, к примеру, юриста или оценщика. В договоре должны быть оговорены условия его досрочного расторжения и последствия этого действия для сторон. Стоит предусмотреть возможность и порядок внесения в соглашение изменений и дополнений. К примеру, если вы захотите изменить желаемую сумму денег от продажи квартиры или сроки продажи. Требование о подтверждении выполненной работы соответствующим актом также не влечет для вас каких-либо неприятных последствий, а вызвано необходимостью правильного оформления документооборота для налоговой и иной отчетности. Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру. Защита экономических и правовых интересов продавца. Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента. Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке. Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах. Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам. Возможность сэкономить время. Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях. Гибкая и эффективная схема рекламы. Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников. https://www.russianrealty.ru/analytic/articles/companies/701752/ 1. Безопасность при продаже квартиры. Сотрудничая одновременно с несколькими риэлторскими компаниями, собственник квартиры рискует стать объектом пристального интереса мошенников, которые могут попытаться обманом или угрозами завладеть его квартирой. При этом, впоследствии будет крайне сложно выяснить, по вине какого из риэлторов произошла утечка информации. Однако, как только собственник квартиры заключает ЭД с конкретным агентством недвижимости и сдает документы на ответственное хранение, то эта компания обеспечивает конфиденциальность информации и контролирует процесс посещения продаваемого жилья третьими лицами. 2. Экономическое и правовое обеспечение сделки. Подписывая со своими клиентами ЭД, солидные и серьёзные агентства недвижимости обеспечивают для клиентов максимально высокий уровень сервиса. Юридический отдел, служба безопасности, руководители отделов, агенты и специалисты всех служб и подразделений агентства работают на достижение одной цели: успешное завершение сделки. В компании осуществляется многоуровневый контроль за этапами её подготовки и проведения. Через руки юристов нашей компании проходят примерно десять тысяч документов в год. Поэтому у юристов имеется огромный, фактически безграничный опыт практической работы с документами. Согласно статистике известных и уважаемых аналитиков рынка недвижимости, агентства, работающие по ЭД, значительно более успешны, чем остальные. Занимаясь реальными продажами, успешные риэлторские компании имеют в своём штате лучших высокопрофессиональных и высокооплачиваемых специалистов. Они сотрудничают со стабильными банками, с известнейшими оценщиками, с самыми надёжными страховыми компаниями, а также с наиболее авторитетными нотариусами. 3. Профессиональная оценка квартиры. Невозможно осуществить профессиональное маркетинговое исследование, не проведя предварительную визуальную квалификацию объекта недвижимости. Мы учитываем более 50 параметров, влияющих на цену квартиры. Это площадь квартиры, вид из окна, этаж и этажность дома, и т.д. Если какой-нибудь лодырь, который мнит себя «профессионалом рынка недвижимости», пытается провести оценку объекта недвижимости по телефону, не отрывая себя от стула, то результат такой псевдо-оценки будет заведомо ошибочным. Есть на рынке т. наз. «специалисты», которые готовы назвать клиенту любые приятные его уху цифры, лишь бы клиент стал с ними работать. Такую форму поведения мы считаем для себя недопустимой. Настоящие профессионалы анализируют аналогичные объекты недвижимости, обзванивая и осматривая квартиры в конкретном микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Это очень специфичная и трудоёмкая работа, которая позволяет не только реально оценить квартиру, но и выявить для потенциального покупателя достоинства и преимущества квартир наших клиентов, по сравнению с аналогичными вариантами жилья. 4. Экономия времени для продавца Обращаясь во множество агентств, продавец попусту тратит своё время, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессиональному агенту, работающему в надежном агентстве, продавец экономит время, сводит к минимуму количество рискованных контактов и в разы увеличивает шансы продать свою квартиру по рыночной цене. 5. Эффективная реклама вашей квартиры Во-первых, агентство в течение суток с момента подписания ЭД распространит информацию о вашей квартире среди коллег. А это не десятки, а сотни риэлторских компаний! Технология обмена информацией отработана, налажены каналы, через которые лучшие риэлторы Московского региона эффективно взаимодействуют. Во-вторых, при необходимости, агентство недвижимости разместит рекламу квартиры не только на двадцати трёх основных интернет-площадках, но также и на иных интернет-ресурсах, в специализированных изданиях, в газетах и журналах, организует расклейку информации о предлагаемой квартире и разбросает профессионально подготовленные объявления по почтовым ящикам потенциальных покупателей, проживающих вблизи продаваемого объекта. В-третьих, собственник продаваемого жилья избавляется от необходимости использовать свой телефон: общение с коллегами и потенциальными покупателями станет делом агента компании со дня подписания ЭД. Это до сотни телефонных звонков в день. Несомненно, профессиональный риэлтор справится с задачей гораздо эффективнее. К тому же, агентство оснащено АТС, многоканальными телефонами, высокоскоростным широкополосным интернетом; обмен ценной информацией происходит без всякой задержки. 6. Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки. Работая на основании ЭД: -мы комплексно решаем вопрос организации рекламы объекта. Это даёт нашим клиентам существенное ускорение процесса поиска потенциальных покупателей, уменьшается срок экспозиции квартиры; -мы целенаправленно занимаемся комплексом работ с конкретным объектом. Это приносит реальную и ощутимую финансовую выгоду нашим клиентам: полностью отсутствует риск падения цены, неизбежный при конкуренции нескольких агентств недвижимости. Если одновременно с одним и тем же объектом работают несколько риэлторских компаний, квартира начинает конкурировать сама с собой, а участники этой бессмысленной гонки имеют в своём арсенале всего один инструмент конкурентной борьбы – это демпинг. Потенциальные покупатели воспринимают эксклюзивные объекты недвижимости, как наиболее подготовленные к продаже, а именно: как проверенные и полностью готовые к продаже. То есть, «эксклюзивные» квартиры более ликвидны, интерес к ним более высок, и покупательский торг на понижение не столь активен. Поэтому «эксклюзивные» квартиры всегда продаются по максимально возможной рыночной цене. 7. Профессиональная продажа В нашей компании 99% сделок проводятся по эксклюзивным договорам. Поэтому лучшие агенты агентства не станут тратить своё рабочее время на пустую беготню без ЭД, документально подтверждающего серьезность намерений обеих сторон. Многие наши клиенты вначале отказывались от подписания ЭД. Мы не можем настаивать, мы лишь предлагаем. Отказавшись от подписания ЭД, промучившись, в полной мере ощутив все «прелести» самостоятельного плавания, через некоторое время клиент, не заключивший эксклюзивный договор, понимает, что продажей его квартиры занимаются "между делом". Такие клиенты возвращаются к нам, потратив свои силы, нервы, время и деньги впустую. Жаль. Если бы они воспользовались преимуществами ЭД с самого начала, они бы сэкономили свои эмоции, и получили бы свою выгоду намного раньше. Более 18 тысяч наших «эксклюзивных» клиентов справили счастливое новоселье в новых квартирах. Мы этим гордимся. 8. Психологические особенности при продаже вашей квартиры. Интересы сторон сделки обычно разнонаправленны. Покупатель хочет приобрести жильё за минимальную сумму, продавец хочет максимальную цену. Это нормально при взгляде со стороны и достаточно некомфортно, если ты внутри ситуации. Желая купить или продать квартиру, люди часто склонны не доверять другой стороне. Некоторая вполне ожидаемая подозрительность может восприниматься другой стороной, как оскорбление. Мы, как профессионалы, знакомы с таким явлением, и знаем, как снять напряжённость, что, кому и когда нужно сказать, где лучше промолчать… В профессиональных агентствах хорошо обучают психологии продаж, а значит, всегда найдут оптимальное и взаимовыгодное решение любых вопросов. Таким образом, заключая эксклюзивный договор, агентство берёт на себя ряд значительных и весомых обязательств. При этом, клиент при подписании ЭД получает только преимущества, которые выражаются в конкретных выгодах: сроки, условия, финансы, сервисы, компетенции и кардинальное снижение рисков «по всем фронтам». https://reall-group.ru/why_we/articles/plyusy-i-minusy-eksklyuzivnogo-dogovora-pri-prodazhe-nedvizhimosti/ Аргументы за 1. Заинтересованность брокера — главный аргумент. Представьте ситуацию: ваш объект продают пять агентов. Каждый из них хочет поскорее заключить сделку, чтобы стать первым и получить комиссию. Каждый нашел покупателя. Но покупатели, конечно, торгуются, сбивают цену. Заинтересованы ли посредники защищать ваши интересы, настаивать на высокой цене? Или каждый из них, вопреки объективности, будет продвигать «своего» покупателя, боясь его потерять, отстаивая вашу цену? Брокер, работающий по эксклюзивному договору, тоже найдет нескольких покупателей. Но сразу отбросит менее выгодные для вас предложения. Хотя бы потому, что бо́льшая сумма сделки означает для него бо́льший размер комиссии. 2. Маркетинговый план — необходимая составляющая. Все агенты, предлагая свои услуги, обещают занять проактивную позицию в продаже вашей недвижимости. Но реальная возможность действовать проактивно есть только у компании, заключившей с вами эксклюзивный договор. Имея гарантии, что расходы окупятся, она: подготавливает объект к сделке и упаковывает его таким образом, что он не оставит равнодушным даже самого придирчивого клиента; работает с базой целевых клиентов ежедневно и проводит им презентации объекта; размещает объявления о продаже на самых дорогих платных ресурсах; активно рекламирует его в соцсетях и т.д. 3. Ценность предложения — краеугольный камень. Эксклюзивный договор повышает ценность объекта в глазах покупателей. Здесь работает обычная психология: «дефицитный» товар, который можно купить только в одном месте, вызывает больше интереса, чем тот, который предлагают «на каждом углу». https://businessman.ru/eksklyuzivnyiy-dogovor-na-prodaju-nedvijimosti-ponyatie-preimuschestva-inedostatki.html Преимущества составления соглашения Существуют определенные положительные параметры составления такого контракта с агентством недвижимости. К основным преимуществам эксклюзивного договора относится: - Владелец недвижимости защищается от возможного мошенничества. Если собственник объекта передает данные о своей недвижимости в разные агентства, то возникают серьезные риски привлечь к себе внимание мошенников. Утечка информации в разных учреждениях может привести к осуществлению мошеннических схем. - Защищаются интересы клиента агентства. В таких организациях работают только профессиональные и опытные риелторы, поэтому гарантируется, что сделка будет совершена оперативно, качественно и успешно. Не будет возникать никакого давления на продавца, а также защищается гражданин от возможных случайных ошибок. В профессиональных агентствах каждый этап продажи объекта прослеживается специалистами. - Грамотно оценивается стоимость квартиры. Риелторы, работающие в профессиональных агентствах, обладают опытом и умением самостоятельно осуществлять оценку объекта. Поэтому устанавливается оптимальная цена для продажи квартиры. Результаты оценки непременно согласуются с владельцем недвижимости. - Определяется специалистами покупательский спрос. На основании данного показателя можно выявить, по какой цене быстро можно продать недвижимость. - Экономия времени. При составлении эксклюзивного договора на продажу недвижимости владелец объекта может сэкономить много времени, так как ему не приходится обращаться в разные агентства. Процедура продажи полностью регулируется работником выбранного учреждения, поэтому не придется самостоятельно гражданину заниматься разными сложными вопросами. - Использование эффективной рекламы. Она дается выбранным агентством, причем обычно она является действенной и направленной на непосредственных потенциальных реальных покупателей. Задействуется фирмами разное количество информационных источников, сайты в интернете или печатные издания. За продвижение жилья взимается фирмами комиссия, причем нередко она оплачивается авансом. - Удается продать объект по выгодной стоимости. Продажа квартир через эксклюзивный договор отличается тем, что продавец самостоятельно решает, какова минимальная стоимость объекта. Несомненным плюсом использования услуг риелторов выступает то, что покупатели более лояльно относятся к квартирам, продающимся специалистами. Это обусловлено тем, что они уверены в юридической чистоте сделки, поэтому готовы переплачивать за предлагаемые объекты. https://zen.yandex.ru/media/id/5dc6a067f2583c491d729d3b/ekskliuzivnyi-dogovor-s-rieltorom-podpisyvat-ili-net5ee9fcfa76a618665860ac1c Доводы "за" 1) вам никто не звонит и не беспокоит. Больше никаких звонков от назойливых риелторов из каждой компании в городе. Вы занимаетесь своими делами, а агент общается со всеми, кого интересует ваша квартира; 2) чем больше объявлений о продаже вашей квартиры размещено на сайтах от разных агентств, тем меньше шансов ее продать. Покупателей отпугивает большое количество объявлений о продаже одной и той же квартиры, они видят в этом какой-то подвох и обходят подобные объекты стороной. Лучше работать с одним агентством по эксклюзивному договору и размещать одно качественное объявление; 3) если квартиру продает сразу несколько агентств, то на самом деле никто не старается ее продать! Агенты предпочитают посвящать свое время тем клиентам, которые работают с ними по эксклюзиву; 4) вы получаете качественный маркетинг. Вашу квартиру правильно фотографируют, пишут продающий текст, поднимают объявление на сайтах, размещают баннер на объекте, делают расклейку, снимают видео, обзванивают базу покупателей. Все это агент будет делать только по договору! 5) агент не пропустит ни один звонок от покупателя, для этого у него есть масса возможностей и инструментов; 6) эксклюзив - это гарантии и отчетность. Вашу квартиру показывают покупателям в первую очередь, что повышает шансы продать ее быстро и выгодно, а еще агент отчитывается перед вами о проделанной работе. По договору вы защищены законом и имеете право требовать надлежащего исполнения обязательств. Кто будет это делать и как вы сможете доказать свою правоту, если вы просто договорились на словах? https://premiervlg.ru/company/news/plyusy-yeksklyuzivnogo-dogovora.news Плюсы: - Защита продавца от мошенников и непрофессионализма. Давая информацию в разные агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Также может быть утечка информации по вине одного из агентств, которые продают его квартиру. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях. - Защита экономических и правовых интересов продавца. Опыт и профессионализм сотрудников гарантирует успешное завершение сделки! Отказ покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго контролируется фирмой. Юристы, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента. - Реальная оценка квартиры. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по её оценке, анализу и изучения рынка, также анализу спроса и предложения. - Эффективная реклама. Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца качественной и эффективной рекламой. Объект продажи будет выставляться на всех профессиональных площадках рекламы недвижимости. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников и потенциальных покупателей. - Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене. Многие думают, что для того, чтобы продать недвижимость по максимальной цене нужно обратиться в как можно больше агентств, но от этого будет совершенно обратный эффект. Если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она не на руку. Когда одну квартиру рекламируют несколько агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. При этом от каждого агенства цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те, где цена ниже! Такая квартира сразу будет вызывать подозрения у потенциальных покупателей. Они будут думать, «Либо она никому не нужна/ либо у нее неправильная цена/ либо что-то не в порядке с документами». Таким образом, объект недвижимости будет выставлен в невыгодном свете. http://gcn33.ru/%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BA%D0%BB%D1%8E%D0%B7%D0%B8%D0%B2%D0% BD%D1%8B%D0%B9-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D0%BB%D1%8E%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B4/ Плюсы 1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру. 2. Защита экономических и правовых интересов продавца Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. 3. Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных аналогах. Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать всё риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам. 4. Возможность сэкономить время Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях. 5. Гибкая и эффективная схема рекламы Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, а электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников. 6. Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене Есть мнение, что для достижения этой цели нужно обойти едва ли не все агентства города. Дескать, где – нибудь да помогут. Увы, эффект, скорее всего, будет противоположен желаемому. Почему? Во – первых, когда работают все, значит не работает никто. Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким клиентом постольку поскольку. Во – вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она на руку далеко не всегда. Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже! https://mahachkala.cian.ru/blogs-ekskljuzivnyj-dogovor-za-i-protiv-284157/ Многие из их числа считает, что заключенный договор - это некий цивилизованный вид взаимодействия между заказчиком услуги и исполнителем. Считается, что договор является гарантией, что клиент не уйдет и конечно же самое важное, что услуга будет оплачена. В действительности получается, что если клиент захочет уйти, то он уйдёт и никакой договор его не удержит. Причиной отказа от услуги может стать, что угодно: изменились жизненные обстоятельства; клиент передумал покупать/продавать; агент оказался недобросовестным; агент оказался неграмотным; клиент оказался недобросовестны и пр. Я лично всегда относился и отношусь к эксклюзиву постольку-поскольку т.к. ни один договор не даёт гарантии того, что услуга будет оказана и, что клиент не уйдёт. Хорошей гарантией является не договор, а способ оказания услуг (профессиональная подготовка, грамотность, скорость, вежливость и прочие качества). Существует конечно же и такая категория клиентов, которые наоборот настаивают на заключении договора. Для них это является тоже некой гарантией и (или) документом, который содержит не только перечень ответственности, но и определённые обязательства перед друг другом. Но как показывает практика, большинство потребителей услуг не хотели бы заключать договоры. Клиенты в устной форме хотят понять, что входит в услуги, сколько это стоит и как скоро услуга будет исполнена. Порой всё это выписывается на бумагу или салфетку в кафе и начинается работа. Желание заключить эксклюзив зачастую встречается у стажёров, которые приходят к новому клиенту с уже распечатанными договорами и под разными предлогами предлагают их заключить. Две стороны могут договориться работать так, как им будет комфортнее. А настаивать на заключении договора, если клиент не хочет бессмысленно. В конце концов люди сходятся, либо нет, это просто психология. «Привязанный» клиент договором, вполне может оказаться недовольным работой агента несмотря на то, что услуга была оказана на высоком профессиональном уровне. И это лишь потому, что клиент нехотя заключил договор. На мой взгляд в большинстве случаев клиентам спокойнее работать без договора или заключить его перед сделкой или даже просто на каком-то этапе в процессе работы, когда деловые отношения уже сложились. https://zen.yandex.ru/media/journal.tinkoff.ru/moiu-kvartiru-odnovremenno-prodavali-shest-rieltorov-vot-chto-izetogo-vyshlo-608aa5f47794160247cfc6a9 В качестве преимущества этого варианта риелторы обещали использовать все свои возможности по поиску покупателей и максимально освободить меня от участия в процессе. Мол, с эксклюзивным договором они быстро найдут покупателя, а без него — как получится. Основной довод при этом — то, что у агентства якобы есть какая-то своя база клиентов, которым оно будет предлагать квартиру. То ли это люди, которые обращаются в агентство в других городах и хотят переехать в Омск, то ли это те, кто продал с агентством свою квартиру и теперь ищет новую. Все это со слов риелторов — я так и не понял, откуда берется эта тайная база. Без эксклюзивного договора квартиру бы они продавали только через объявления в интернете. Еще одна ловушка в эксклюзивном договоре — сроки. Мне предлагали заключить такой договор на три месяца. Мол, потеря времени невелика: если агентство не сможет продать за этот срок, подключите других риелторов. В договоре при этом я нашел такую формулировку: «Срок действия договора — 3 месяца. Если в течение данного срока договор не исполнен, он автоматически продлевается на аналогичный срок». Когда я отказывался от эксклюзивного договора, большинство агентов предлагали такую схему: они просто ищут покупателя, а если найдут — тогда и подпишем договор. Но с одним риелтором мы подписали договор сразу. В нем была ловушка, которую я сразу не заметил. Из договора следовало, что агентству достаточно дать какие-то консультации, найти пару потенциальных покупателей и показать им квартиру. После этого продавец обязан заключить с агентством новый договор, с новыми условиями. Нетрудно догадаться, что он был бы эксклюзивным. А в качестве преимуществ эксклюзивного договора некоторые риелторы обещали расклеивать в моем районе объявления о продаже и предлагали бесплатно повесить баннер на балконе. Риелтор не обязательно самоустраняется после того, как получит деньги. В его услуги может входить сбор справок и передача квартиры, особенно если у вас эксклюзивный договор. - Не имеет смысла продавать через 6 риэлторов. Они все рекламируют в одной базе. Либо эксклюзив с одним, либо только сам. Когда рекламирует много риэлторов, то квартира скорее всего продастся ниже рынка. Пример: ваша квартира стоит 3 млн. Конкурирующие риэлторы дадут объявление за 2,9 млн и за 2,8 млн. И звонить будут им, а не вам за 3 млн. И показы будут делать они и убедят вас, что раз вам не звонили за 3 млн, а есть покупатель за 2,8 млн, то это рыночная цена. Если у вас риэлтор один, которому доверяете, то он заинтересован в скорейшей продаже вашей квартиры и правильно сориентирует в цене. Риэлтор не заработает, если цена завышена, но ему нет интереса и дешевле рынка вашу квартиру продавать. https://piaspb.ru/articles/plyusy-i-minusy-eksklyuzivnogo-dogovora/ Клиенты не готовые заключать эксклюзивный договор чаще всего имеют стереотипное представление о работе агентств. В первую очередь, собственники думают, что продать квартиру не так и сложно, поэтому нет смысла терять ни копейки дохода от продажи. И это не смотря на то, что агенты имеют дополнительные возможности для рекламы объекта. Дополнительные рекламные площадки, основная масса которых платная, дает возможность распространить объявление по интернету, чтобы охватить не только жителей города, но и страны. Партнеры, которым также предоставляется информация по объекту, а также неиссякаемый поток приходящих клиентов, которые обращаются в агентство по вопросам недвижимости. Следующий момент, который отпугивает клиентов от работы с агентством в принципе – прописанные в договоре штрафы. Во-первых, штрафы в договоре уже достаточно редкое явление, а во-вторых, даже если есть, всегда возможно обговорить изменение условий этого пункта, вплоть до исключения. Многих потенциальных продавцов интересует вопрос выплаты комиссионного вознаграждения при самостоятельном нахождении покупателя. Ведь помимо отличного качества рекламы всегда имеет место так называемое «сарафанное радио», которое дает возможность найти клиента среди друзей и знакомых. Порядок оплаты услуг в этом случае, можно обсудить при заключении договора, а также вписать в дополнительные условия, при согласовании изменения размера оплаты или изменения условий работы. Противники эксклюзивных договоров также не учитывают то, что многие агенты берутся за работу с большим энтузиазмом, заполняют базы недвижимости дублями не всегда качественной информации по квартире, при этом по истечении времени ситуация меняется в корне. Агенты, нацеленные на быструю сделку уже не так заинтересованы в общении с клиентом, в предоставлении отчетов по рекламе, по затратам на рекламный бюджет в целом, в переориентации клиентов на данный объект и т.д. Итак, что же получается? Если договор не заключается, либо заключается, но не эксклюзивный, то собственник недвижимости имеет большое количество людей, претендующих на комиссионные от продажи, при этом качество информирования потенциальных покупателей отследить невозможно. Покупатель же, просматривая открытые источники и постоянно наблюдая одну и ту же квартиру от большого количества агентов, получает дополнительную возможность торга. В этой ситуации все трудозатраты на привлечение клиента сводятся к тому, чтобы первым связаться с продавцом и под потенциального клиента выпросить максимальную скидку. В результате чего собственник получает долгожданного приобретателя его недвижимости, но теряет удачную цену сделки из-за большого дисконта. В первую очередь качественное представление интересов собственника недвижимости. Что дает возможность контролировать в первую очередь стоимость объекта. Дает возможность отследить качество рекламы и информирования клиентов. Одно контактное лицо по вопросу – лучше, чем десять. Продавец, заинтересованный в продаже всегда знает с кем связаться, кому дать дополнительную информацию по квартире, с кого спросить отчет по рекламе, отчет по звонкам, уточнить экспертное мнение по ситуации на рынке, уточнить по тенденциям продажи подобных объектов. И все это по одному телефону! Потенциальные покупатели не получают противоречивой информации ни при первичном нахождении объявления, ни по телефону, ни при встрече, на просмотре объекта. Большинство экспертов ведущих агентств недвижимости высказываются в пользу эксклюзивных договоров. Более профессиональным подходом к рынку считается отказ от объекта, где уже на момент обращения собственника недвижимости присутствует большое количество участников рынка. Одной из причин такого решения экспертов - большие затраты на рекламу. Для качественного представления объекта недвижимости рекламный бюджет составляет достаточно весомую часть комиссионного вознаграждения. Не стоит забывать, что предоплаты агентства на рекламу не берут, да и легко понять собственников, которым хочется увидеть реального клиента прежде, чем оплачивать услугу. Добросовестные агентства хотят иметь аналогичные гарантии. На начальном этапе работы уже агент хочет видеть, что его усилия будут потрачены не зря, а бюджет агентства не спущен на потенциальную сделку, которая так и не получила своего завершения, вернее получила, но с конкурентом по продаже. Итак, для оптимального решения вопроса с эксклюзивным договором можно рассмотреть наиболее комфортный вариант для собственника: заключение договора с одним агентством, что избавляет от большого ажиотажа и постоянных звонков разных людей по одним и тем же вопросам, для чего в договоре прописывается отсутствие рекламы третьими лицами. Защита интересов клиента на всех этапах работы с риэлтерским агентством – отсутствие штрафов. Отсутствие штрафа за расторжение договора дает возможность собственнику недвижимости при недовольстве работы агентства начать сотрудничество с другой компанией, что как раз таки и создает здоровую конкуренцию и стремление риелтора улучшить качество оказываемой услуги на всех этапах. В положительном ключе также отражается регулярная отчетность агента перед собственником жилья. В этом случае клиент видит, как его объект рекламируется, как много заинтересованных клиентов обращается по объекту. Путем регулярных отчетов клиент получает полную картину, где отражена ситуация на рынке, количество актуальных конкурентов, а также отслеживает работу агента.
