АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Правовое регулирование Статьи 22, 39.7, 46 ЗК РФ Глава 34 ГК РФ Основание возникновения права аренды земельного участка Договор аренды По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая при этом требования экологического, природоресурсного, градостроительного и иного законодательства. Признаки аренды: Субъекты Арендодатель: ■ - Собственник (ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ) ■ - Управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в т. ч. уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления ■ - Законные представители несовершеннолетних в случае наследования Арендатор: Любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая: - иностранных граждан - - лиц без гражданства иностранных юридических лиц. Объект Земельные участки, не изъятые из оборота, границы которых определены и по общему правилу прошедшие государственный кадастровый учет, а также части таких земельных участков СРОК Срок аренды устанавливается по соглашению сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов земельных участков По истечении срока договора аренды зем. участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды зем. участка (ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ) ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАКЛЮЧАЕТСЯ: на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства; на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка И иные сроки, предусмотренные п.8, ст. 39.8 ЗК РФ ФОРМА Письменная, за искл. краткосрочной аренды на срок до 1 года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит гос. регистрации. Свыше 1 года подлежит гос. регистрации Арендная плата ■ Существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). ■ Если сторонами не определено условие о размере арендной платы или порядке ее определения, то договор аренды считается незаключенным. ■ Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельного участка. ■ Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Права и обязанности сторон Арендодатель К основной обязанности арендодателя, в соответствии со ст. 611 ГК РФ с учетом специфики земельного участка, прежде всего относится обязанность предоставить земельный участок арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодным к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями и документами, необходимыми для его использования. Факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору должен быть зафиксирован передаточным актом, подписанным сторонами, поскольку именно с момента передачи земельного участка у арендодателя возникает право требовать с арендатора уплаты арендной платы, а у арендатора возникает обязанность ее платить Арендатор Основной обязанностью арендатора, согласно ст. 615 ГК РФ и земельного законодательства, является использование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями договора аренды, соблюдая при этом требования ст. 42 ЗК РФ. Ко второй основной обязанности арендатора относится своевременное внесение арендной платы. Права арендатора земельного участка определяются договором аренды, ГК РФ, а также ст. 22 и 41 ЗК РФ Договор аренды земельного участка прекращается: 1. По соглашению сторон 2. По решению суда 3. По истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя заявление Основания прекращения аренды земельного участка: по инициативе арендодателя: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ; 2) При реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ. 3) При изъятии земельного участка для ГМН; По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1. Пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями 2. Существенно ухудшает земельный участок 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 3) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Интересная судебная практика В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества На основании данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что ■ нарушение . указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным Согласно ст. 10 указанного Закона договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ, т.е. непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой имущества, сдаваемого в аренду. В связи с этим на практике возникает вопрос: могут ли стороны переложить данную обязанность на арендатора имущества? Существует 2 позиции по этому вопросу: Позиция 1. Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". • • • • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2013 по делу N А797568/2012 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу N А56-71589/2014 И многие другие Позиция 2. Непривлечение независимого оценщика является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 N Ф039241/2010 по делу N А5115616/2005 Еще кое-что из практики Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений. Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: порождает ли этот документ арендные правоотношения либо является лишь необходимым основанием для заключения договора аренды? Также на практике возникают споры по поводу того, какие последствия влечет признание незаконным акта органа публичной власти о предоставлении имущества в аренду. Акт госоргана или органа местного самоуправления является основанием для заключения договора аренды, однако сам по себе арендных правоотношений не порождает. ВСЕМ СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!!
