МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Крымский федеральный университет имени В. И. Вернадского» (ФГАОУ ВО «КФУ им. В. И. Вернадского») Структурное подразделение: Физико-технический институт. РЕФЕРАТ по дисциплине «Человек и право» на тему: «Договор аренды недвижимости». Выполнил: обучающийся 1 курса Группы 2117 Саливон Артём Александрович г. Симферополь 2021 Оглавление ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................. 3 1. Понятие, функции и принципы аренды недвижимости. ............. 4 2. Экономический механизм аренды недвижимости. ...................... 7 3. Договор аренды недвижимости. ................................................... 11 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................... 14 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ .................................. 15 ВВЕДЕНИЕ До сих пор различные теоретические вопросы, связанные с изучением договоров аренды недвижимости, пребывают в состоянии первоначального исследования и не получают необходимого освещения. Кроме того, столь важна и практическая актуальность выбранной темы. Она обусловлена тем, что если сравнить настоящее время и Советский период, то в наше время произошло резкое повышение значений сделок, связанных с арендой. Расширение в Российской Федерации прав граждан, связанных с политикой и экономикой, совершенствование демократии, послужило причиной того, что гражданское население активизировалось. Это и определило увеличение количества договоров аренды. Многообразие видов форм организации предпринимательства и собственности уже в себе имеют необходимость и возможность обширного распространения аренды недвижимости при экономике, которая многоукладна. Если рассматривать опыт, связанный с мировой практикой, то можно понять, что абсолютно в любом историческом этапе аренда всегда была в производственных господствующих отношениях, что и содействовало использованию накопленного капитала намного лучше и эффективней. Современная Россия упустила улучшение и эволюционное становление экономики, связанной с рынком, потому что была недооценена аренда. Современная Россия упустила улучшение и эволюционное становление экономики, связанной с рынком, потому что была недооценена аренда. Объект исследования – договор аренды недвижимости. Предмет исследования – литература по теме, которая полностью отражает тему данного реферата. Цель исследования заключается в том, чтобы выяснить, в чём сущность аренды недвижимости, каковы её принципы, каков её экономический механизм и принцип. Задачи исследования: исследовать понятие принципы и функции аренды недвижимости, понять устройство аренды недвижимости в экономическом плане, узнать об особенностях договора аренды недвижимости. Метод исследования – комплексный анализ текста. 1. Понятие, функции и принципы аренды недвижимости. У аренды есть своя цель – предоставление во временное пользование имущество лицам, при чём данное пользование предполагает приобретение доходов и продуктов, а также получение полезных эффективных свойств из вещей. Есть различные определения аренды. Юридическое определение, которое состоит в том, что аренда – это пользование и срочное, возмездное и договорное владение имуществом, заметно отличается от основного определения аренды. Аренда – форма предпринимательства, затрагивающая организационные моменты, и система, которая связана с хозяйством, причём она выражает состояние рабочей силы, состояние производственных сил и отношения, связанные с собственностью. Чтобы понять, объяснить, выявить экономическую сущность системы, которая связана с хозяйством, обязательно нужно рассматривать аренду с точки зрения значения производственных сил или с точки зрения рассмотрения формы, которая связана с собственностью, и которая даёт способность охарактеризовать производственные отношения. Когда появляются формы собственности частные и совместные, которые обусловлены результатами труда и средствами производства, то тогда вполне допустимо существование подлинной аренды. Вместе с тем, тот или иной образ собственности, ни в коем случае не отрицает наличие арендной формы использования. Кроме того, ошибки и наблюдаются в некотором подмене понятия аренда всякого рода формами подрядных отношений. В первую очередь, трудовой коллектив у них, по сущности, совершенно различен: аренда не подразумевает наём рабочей силы, а подразумевает установление определенного членства с такими обязанностями и правами каждого работника, которые могут изменяться во времени одновременно. Такое членство следует из определенной их собственности, на приобретение дохода и получаемые средства производства. Аренда – это когда нанимают именно имущество, а не определенных работников. Из этого можно заключить, что она есть возможность реализации отношений собственности, а не форма, которая связана с организацией труда. Существование такой информации, как возможность аренды (найма имущества) приводит к тому, что социальный статус любого работника во всех отношениях изменяется. При помощи аренды работники сочетаются с возможностями труда не как рабочие, которых нанимали, а как их хозяева. В итоге круг мотивации в сфере трудовой деятельности работников расширяется. Однако он расширяется не только как у простых потребителей, но и как у предпринимателей, у которых есть интерес. Он, кроме того, связан не только с материальным стимулированием и с фондами оплаты труда, но и с реализацией права собственности совладельца каждого работника и каждого коллектива, связан с присвоением прибавочного продукта, с деятельностью воспроизведения в хозяйстве арендном. Принципы аренды недвижимости. Арендный принцип(механизм) имеет соподчинённость и связь логическую. Данная связь имеет прямую зависимость от уровня хозяйственного самоуправления работников и от экономического содержания: Частнособственнические отношения – арендные – кооперативные – подрядные – наемные. Если различные образы отношений, вместе с тем и арендные, конкурируют, то обеспечивается наиболее благоприятное собрание государственного регулирования с аспектами индивидуальной и коллективной самоорганизации. Вместе же они создают многоукладную экономику, в наибольшей степени хорошо и полно стимулируют деловитость и предприимчивость всех людей. Сами формы собственности, которые многократно многосторонние, само развитие акционирования и коопераций не исчерпывают аренду. Но, вместе с тем, они увеличивают условия для дальнейшего свободного использования имущества и доходов для того, чтобы сдавать их и получать во владение, связанное с хозяйством, различных объектов недвижимости и внеочередных участков земли. У арендной формы, которая связана с производственной деятельностью, существуют основные особенности и принципы организации: 1. Замена хозяйственного субъекта. Это значит, что есть возможность передать здание, землю и любое имущество во владение арендаторов. Такое может дать трудящимся реализовывать различные функции, такие как: присвоение и распоряжение результатов и средств труда, пользование, владение, причём всё это происходит при преобразовании или при сохранении первоначальной формы собственности в частную или коллективную. 2. Реверсивность арендованных средств собственнику, который первоначально владел данным имуществом, в стоимостном выражении или в натуре. Это позволяет совершать их кругообороты, между предпринимателем и арендодателем, где на деле осуществляются отношения собственности работы предприятий. 3. За любые арендованные объекты недвижимости и за землю нужно платить. Это позволяет образовать объективный взгляд на введение налогов и адекватного отражения интересов общества. 4. Существует определенная взаимная ответственность сторон, затрагивающая материальный и юридический вопрос, за выгодное и эффективное использование различных средств производства, когда сосуществуют взаимный интерес арендной формы, связанной с хозяйством. 5. Договорная взаимосвязанность отношений между арендодателем и арендатором, причём они представляются, как заинтересованные равноправные партнеры. 6. Ответственность, затрагивающая материальные имущественные вопросы, полная самостоятельность, связанная с хозяйством, и самоуправление арендатора за результативное пользование переданных ему объектов недвижимости. 7. Смена системы платы заработной на арендный трудовой доход. Это учитывает не только качество и количество живого труда, но и экономичность материальных ресурсов. Это означает, что переводится оплата труда из части затратной, где распределяется выручка, в часть доходную. Можно утверждать, что в некотором роде, это и образует материальную основу экономии ресурсов и предприимчивости людей. Арендные отношения реализуются на практике, потому что они связаны через взаимодействие систем заинтересованных субъектов, где включаются юридические и физические лица, государственные органы управления. 2. Экономический механизм аренды недвижимости. На ряду с тем, что отношения, связанные с арендой, реализуются с помощью определённых инструментов и рычагов, существуют намного важнее экономические формы. Это две экономические формы, такие как арендный доход и арендная плата, которые наиболее важны. Аренда содействует тому, что два очень важных фактора сопрягаются: капитал и труд, которые в комплексе предоставляют: 1. То, что арендаторы участвуют в создании социальных фондов, федерального и муниципального бюджетов. 2. Удовлетворенность спроса потребительского и увеличение в арендных подразделениях воспроизводство. Можно утверждать, что арендаторы имеют двойственный социально-экономический статус. Заключается это в том, что арендаторы, являясь самостоятельными предпринимателями и непосредственными исполнителями интересуются не только в том, чтобы улучшить личное потребление, но и осуществить накопления для того, чтобы расширить производство, модернизировать его. У такой экономической взаимосвязи, как арендодатель и арендатор есть основа, которая заключается в арендных платежах. Эти платежи показывают присвоения определенных прав имущество недвижимое и отношения пользования, владения, распоряжения. Получить право на то, что можно получать доходы от имущества и на владение им, можно только после того, как внесли плату. Арендная плата: функции и состав. Между арендатором, собственником недвижимости и обществом заключены и единство, и противоречия. Они существуют по причине того, что у организации арендных сделок существует центральное и очень важное звено – это обоснованный экономически размер и состав платежей, связанных с арендой. Если уменьшить или увеличить величину арендной платы, то можно получить два исхода: 1. Нанесение ущерба государству и собственнику. 2. Дискриминация интересов предпринимателей. Если допускать просчёты, то они приведут к таким негативным последствиям: 1. Банкротство предпринимателей. 2. Слишком необоснованно большие доходы некоторых. Если слишком высокая арендная плата, то объект могут исключить из использования в производстве или снизить материальный стимул. Так, всё же, что за сущность у арендной платы, какова её природа, что содержит её выражение? Арендная плата – тип, вид или форма отношений, связанных с экономикой, где партнёры (арендатор и собственник) равноправны, и они занимаются тем, что приводят в порядок ещё раз созданную стоимость, когда используют арендованное имущество. Она выполняет такие функции, как: 1. Стимулирование трудовой активности. 2. Перераспределение доходов. 3. Восстановление стоимости объекта недвижимости. Кроме того, она является формой, связанной с экономикой, для реализации определенного права собственности. По существу, когда платят за кредит, это и может быть арендной платой. Это следует из того, что в кредит можно отдать не только деньги, но и все предприятия, земельный участок, определенное здание. Однако, если отдают в кредит, например, деньги, то у владельца есть полное право получить их обратно, причём с некоторым добавлением процента. Здесь тоже прослеживается аналогия: если сдали в аренду недвижимое имущество (точно такие же деньги, только форма у них – это помещения, здания), то тот человек, который является собственником, имеет абсолютное право вернуть деньги, составляющую стоимость имущества и соответствующий прирост. 3 важным момента в механизме арендной платны: 1. Размер платежей. 2. Состав платежей. 3. Методы(способы) расчетов. Если рассматривать поверхности отношений, связанных с хозяйством, то в отдельности такие элементы структуры платы, связанной с арендой, почти нельзя различить, но нужно учитывать их специфические функции, потому что они несут в себе очень важное практическое и теоретическое значение. Одним в числе главных принципов определить арендную – возвратность средств, связанных с арендой, где соответствует арендный процент, либо увеличение (прирост). Тем не менее количество возвратной стоимости арендованных средств не обязана быть предметом торга. Когда совершается арендная сделка, она известна заранее по своей величине, следовательно, поэтому может быть в таком размере, который неизменный на весь срок нормативного использования имущества. Как известно, стоимость средств производства – труд арендатора на создаваемый продукт. Однако, для того, чтобы у арендной платы кроме функции возмещения были и функция стимулирования, ей необходимо иметь при себе больше суммы амортизационных отчислений, где пользуются недвижимыми объектами, часть некоторой прибыли в виде не менее ссудного процента. Можно считать активной операцией, которая отличается от ссудного процента, вклад определенных средств в развитие производства, кроме всего прочего и арендного. В связи с этим, в полной мере закономерен тот факт, что сам по себе арендный процент должен быть за пределами банковского, где включается часть дохода, который можно получить только в том случае, если он был взят у нормально-общественной организации эксплуатации взятого в аренду имущества. Из этого следует, что в состав арендной платы (Ап) содержаться четыре элемента, связанных с экономикой: 1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендного имущества, где не включается земля (Ам). 2. Деньги на перестройку (ремонт) объекта, где есть чёткая зависимость от доли собственника в его проведении (Ск). 3. Налог на имущество (Ни). 4. Некая доля прибыли, которая может быть получена только в том случае, если обществу необходимо использование арендованного объекта (Па – арендный процент) Теперь существует такая закономерная вещь: Вз = Ам+Ск+Ни (Возвратная стоимость); Ап = Вз+Па; Спорно и сложно – разобрать в составе платежей, связанных с арендой за землю. В данный момент имеется монополия на землю, как объект хозяйства. Причина этого состоит в том, что лучшие земли по местоположению и качеству очень ограничены. Арендаторы, которые используют лучшие земли, получают дополнительную прибыль. Но, всё же, он вполне обычно и естественно относится к числу тех, что изымается. Однако, если будет общественный резонанс (необходимость) вовлечь в оборот не только лучшие, средние земли по арендной плате, но и худшие, то именно земли низкого качества будут изыматься. Для этой цели арендатору необходимо предоставить извлечение как сверхприбыли, так и среднего значения прибыли. Это возможно благодаря низкому ограниченному строению производства в сельском хозяйстве. Вместе с тем присущность земли частному собственнику или государству устанавливает только направление присуждение ренты в структуре арендной платы. Вследствие этого, в сельском хозяйстве чистый доход – основа арендной ставки, который получают от эксплуатации земельных угодий в некоторой той части, в которой материализовывается дифференциальная рента I, которая проявляется в результате местоположения земельного участка, плодородия почвы и абсолютная рента. По причине того, что любой труд, подчиняясь качеству земель, сооружает разное количество потребительских стоимостей, из чего следует, и дифференциальной ренты, ставка платы арендной с гектара оптимальных угодий сельского хозяйства должна полагаться больше, чем со средних территориально дифференцирована. Единовременно стоит учитывать различность дополнительного дохода от дифференциальной ренты I. Дополнительный доход могут получать только те арендаторы, который более квалифицированы, у которых лучше интенсификация производства и организация труда, от дифференциальной ленты II. Данный доход обязательно должен оставаться у арендаторов, потому что это результат их компетентной деятельности. Если изъять такой доход, то это будет ущемлением их экономических интересов. Необходимо отличать такие виды арендной платы, как её форма и способ начисления платежей (стоимостное их воплощение или наружно вещественно-материальное воплощение). Условия решают: выбирать какой-либо из видов арендных платежей или даже их комбинацию. Долевой метод арендных платежей реализует принцип: чем больше работаешь, тем больше плати. Хоть и он учитывает различные сложности этапа начального производственного предпринимательства, но это так. Во многих случаях наиболее подходящий способ вычесть арендные платежи – установить их в определенный сумме от стоимости арендуемой недвижимости, включая землю, с учетом качества и местоположения, предложения и спроса в конкурентной среде. По форме привлекательными являются естественные или компенсационные платежи, если расчеты были произведены с использованием арендуемой недвижимости или через контрибуции арендаторов или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Данная форма делается возможным предпринимателям, которые могут раскрыть своё производство, а затем произвести расчет по платежам, связанным с арендой. 3. Договор аренды недвижимости. В нынешнем российском законодательстве определение договора аренды указано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, №5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, №30 (1 ч.), ст. 3100. В соответствии с договором аренды (найма имущества) арендодатель (наймодаель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за временную плату за владение и использование или для временного использования. Передача имущества только в эксплуатацию возможна в случае, если использование осуществляется в таких условиях, что позволяет арендодателю сберегать вечный контроль над имуществом, связанным с арендой; например, использование движущегося имущества осуществляется в его комнате. Отметим три основные качества, которые свойственны для такого договора: 1. Это соглашение, в соответствии с которым конкретное имущество передается (одобрено) лицом, имеющим право распоряжаться им, во владении и использовании (или просто использовании) другому лицу, не переходя к последнему владению. Собственником имущества остается арендодатель. 2. Аренда всегда временная, и в конце аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключением является выкуп арендатора приобретенной недвижимости, но в этих случаях аренда прекращается, и на заключительном этапе отношения сторон переходят в сферу продаж. 3. Договор аренды всегда является возмездием: арендатор обязан заплатить за использование имущества (в отличие от договора займа без комиссии). Этот договор также является консенсусом, то есть установлением обязательных отношений между сторонами с момента их достижения соглашения (регистрации контракта), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальному и считается заключенным с момента перевода денег или других вещей заемщику. Использование в законодательстве в одних случаях термина "аренда", в других - " аренда недвижимости "(аренда) не столько связано с различиями отдельных видов подобных договоров, сколько с нынешней практикой их назначения в определенных областях. Юридическая дифференциация между арендой и наймом осуществляется только в отношении жилых помещений. При предоставлении жилья гражданину для проживания в нем между сторонами заключен договор о найме жилья, который был выделен в независимом отношении и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. Арендодатель обязан предоставлять арендатору недвижимость в том состоянии, в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества. Имущество сдается вместе со всеми его принадлежностями и соответствующими документами (технический паспорт, сертификат, качества и т. д.) Если иное не предусмотрено контрактом. Если такое оборудование и документы не были переданы, но без них арендатор не может использовать имущество в соответствии с его назначением или в значительной степени лишен того, на что он имел право рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких дополнений и документов или расторжения договора. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и условия оплаты аренды определяются договором аренды. В случае, когда договор не определен, считается, что порядок, условия и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества, устанавливаются при сопоставимых обстоятельствах. Арендная плата взимается за всю арендную недвижимость в целом или отдельно за каждую из ее составных частей в форме: 1. Определенные в твердой сумме платежа, сделанные периодически или единовременно. 2. Определенная доля, полученная с использованием арендуемого имущества продукта, плодов или доходов. 3. Предоставления арендатором определенных услуг. 4. Передача арендатора арендодателю, обусловленному договором вещей в собственность или в аренду. 5. Возмещение арендаторам договорных расходов на улучшение арендуемой недвижимости. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды комбинацию указанных форм аренды или других форм оплаты аренды. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Согласно экономическому содержанию и степени экономической автономии работников, механизм аренды также является следующей логической связью и соблюдением: Частнособственнические отношения – арендные – кооперативные – подрядные – наемные. Договор аренды – договор сторон, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату за временное владение и использование или для временного использования. Стороны договора аренды – арендодатель (наймодатель) и арендатор (нинаматель). Арендодатель имеет право действовать любым физическим или юридическим лицом (в том числе иностранным), имеющим титул владельца недвижимости, а также лицом, управляющим законом или владельцем, для сдачи имущества в аренду. Арендная плата взимается за всю арендную недвижимость в целом или отдельно за каждую из ее составных частей в форме: 1) Определенные в твердой сумме платежа, сделанные периодически или единовременно. 2) Определенная доля, полученная с использованием арендуемого имущества продукта, плодов или доходов. 3) Предоставления арендатором определенных услуг. 4) Передача арендатора арендодателю, обусловленному договором вещей в собственность или в аренду.5) Возмещение арендаторам договорных расходов на улучшение арендуемой недвижимости. Основная обязанность арендодателя-предоставить арендатору имущество, предусмотренное договором. В этом случае арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора аренды и назначения имущества. Одной из основных обязанностей арендатора является использование арендной платы в соответствии с условиями договора, и если они не определены в договоре, то в соответствии с назначением имущества. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрист, 2013. 2. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 2010. 3. Степанов И.С. Экономика строительства, учебник – 3-е изд., доп.и 4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. М.: Норма, 2012. 5. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2010. - №3. 6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник – 2-е издание, перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2014.
