Ш.УӘЛИХАНОВ ат. КӨКШЕТАУ УНИВЕРСИТЕТІ С.СӘДУАҚАСОВ ат. АГРАРЛЫ-ЭКОНОМИКАЛЫҚ ИНСТИТУТ ҚАРЖЫ КАФЕДРАСЫ РЕФЕРАТ «Ипотека. Ипотекалық несиенің ерекшеліктері» Орындаған: Темирханова Анель ФНК-91 топ Тексерген: Сарсембаев Ж.Ж. Көкшетау 2021 Кіріспе Қазақстан Республикасындағы банктерде ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері Ипотеканың оң жақтары Ипотеканы рәсімдеу ерекшеліктері Ипотекалық несие тәуекелдері Қарыз алушының тәуекелдері Ипотекалық несие үшін қаржылық мүмкіндіктерді есептеу Кірістерді ұлғайтуға есептегендегі ипотекалық кредит Отбасы үшін ипотекалық несие Ипотекалық несиені рәсімдеу кезінде үнемдеудің айқын тәсілдері Банк таңдау Қорытынды Әдебиет Қазақстан Республикасындағы банктерде ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері Банктердің басты атқаратын қызметтерінің бірі болып, экономика мен халықты несиелендіру болып табылады. Банктік несиелендіру қазіргі нарықтық экономиканың маңызды элементі ретінде қарастырылады. Экономикалық категория ретінде, несие-кәсіпорындар, ұйымдар және бірлестіктер, сондай-ақ пайыз төлеу шартында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға беру негізінде қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығы. Ал құқықтық категория ретінде несие, несиелік ұйымдардың құрылуы мен ақша қорларын заңды және жеке тұлғаларға белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға берілетін нормалардың жиынтығын құрайтын қалыптасқан бөлек қаржы құқықтық институт [1]. Несиелік операциялар – бұл несие беруші мен қарыз алушының арасындағы біріншінің екіншісіне төлемділік, мерзімділік және қайырымдылық шарттарына белгілі ақша қаражаттары сомасын ұсынуы бойынша қатынастар. Коммерциялық банктің несиелік операцияларын әр түрлі белгілер бойынша жіктеуге болады: мерзімдері бойынша - қысқа мерзімді (1 жылға дейін), орта мерзімді (1-ден 5 жылға дейін) және ұзақ мерзімді (5 жылдан жоғары); қамтамасыз ету түрлері бойынша-қамтамасыз етілмеген (қарыз алушыға сенімге негізделген және қамтасыз етілуі жоқ бланкілер) және қамтамасыз етілген; банктің роліне байланысты-(несие беруші немесе қарыз алушы) активті және пассивті қарыздық операциялар (активтік бұл клиентті және басқа банктерді несиелеу; пассивтік – Орталық банктен және басқа коммерциялық банктерден банк аралық несие алу); несиелендіру мақсатына байланысты - негізгі капиталды арттыруға, айналым капиталын қаржыландыруға, тұтынушылық мақсаттарға арналған қарыздар. Енді несиенің түрлерін үлкен ірі топтарға топтастыратын болсақ, олар: коммерциялық несие, банктік несие және ипотекалық несие. Соның ішінде қазіргі таңда өзекті мәселеге айналып отырған несие түрі бұл ипотекалық несие болып табылады. Ипотекалық несие – қозғалмайтын мүліктерді кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін несие. Бұл несие халыққа үш түрлі мақсатта берілуі мүмкін. Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін ипотекалық несие, тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін ипотекалық несие және тұрғын үйді сатып алу мақсаттарына берілуі мүмкін. Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік Қазақстан Ипотекалық қомпаниясының қызмет етуімен тығыз байланысты. Бұл компанияның бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет етуде. Сонымен қатар, тұрғын үй саясатын жетілдіру, дамыту мақсатында, 20082010 жылдарға арналған Тұрғын үй құрылысының Мемлекеттік бағдарламасы да бар. Азаматтарға ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелерді беру, мемлекеттің әлеуметтік экономикалық мақсаттарға жету үшін септігін тигізуде. Соның ішінде еліміздің халқы мемлекеттің қаржылай көмегінсіз, жеке дербес өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуға мүмкіндік алады; құрылыс кешенінің көлемі өседі, яғни тұрғын үй сатып алушылар саны көбейгендіктен, сұрау ұлғаяды; ипотекалық тұрғын үй несиелік операциялары бойынша банк секторының қаржы қызметі саласын дамытып, тұрақтандырады; инвесторлар өз ақша қорларын ұзақ мерзімді тұрғын үй несие негізінде инвестиция етіп салады. Ал бағдарламаның әлсіз жақтарына аймақтарда тұрғын үй құрылысына бөлінетін несиенің пропорционалды емес бөлінуі, бұл коммерциялық тұрғын үйлерге бағаның өсуі, тұрғын үйге деген сұраныстың ұсыныстан гөрі көбеюіне, басқа тұрғын үй құрылыс механизмінің болмауы, құрылыс индустриясының дамуының тежелуіне әкеліп соқтырады. Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйді алу әдісі қиынға соғуы мүмкін. Себебі бұл мүмкіндік тек қана тұрғын үйлері жоқ азаматтарға ғана беріледі. Және де мүліктің жоқтығы халыққа қызмет көрсету орталығы арқылы расталуы керек [2]. Ипотекалық несиелерді 1998 жылдан бастап екінші деңгейлік банктермен беріле бастады. Бастапқы сыйақы мөлшері орта есеппен алғанда 10-15%, несие мерзімі 10 жылға дейін берілуі мүмкін болды. Ипотекалық несиелеудің осындай жүйенің қалыптасуы, қазіргі таңда тек кейбір азаматтарға ғана ыңғайлы болуы мүмкін. Бұған ең басты себеп болып, халықтың жеткілікті дәрежеде қаражаттарының болмауында. Яғни кез келген азамат ипотекалық несиені ала алмайды деген сөз. Тұрғын үй мәселесін шешу барысында, Қазақстанда банктік ипотекалық несиелеудің маңызы зор. 23.12.1995 ж. қабылданған «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңына сәйкес, ипотекалық келісім мемлекеттік тіркеуге жатады. Яғни бұл келісім мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін заң күшіне енеді. Жалпы тұрғын үйге ипотекалық несиені рәсімдеген кезде, белгілі бір әрекеттерді жүзеге асыру керек. 1. 2. 3. 4. Сатып алу – сату шартын тіркеу; Пәтерге техникалық паспортты рәсімдеу; Пәтердің құнын бағалау туралы тұжырым жасау; Және т.б. Көбіне кепілберуші пәтердің құнын бағалау кезінде, шартта көзделген кепіл бойынша қателесуі мүмкін. Яғни шартта көзделген кепілге берілетін мүлік бағасының құқытық мәртебесі туралы сөз қозғалуда. Бұл қаржылық процедура кепілберушіге тек қана банкқа кепілге осы тұрғын үй құнына тең мүлікті беруге жауапкершілікті артады [2]. Борышқор негiзгi мiндеттеменi орындамаған жағдайда кепiл ұстаушы өз талаптарын: ипотеканы сот тәртiбiмен өткiзу; егер бұл заң актiлерiнде немесе ипотека шартында не тараптардың кейiнгi келiсiмiнде көзделген болса, ипотеканы соттан тыс тәртiппен өткiзу; осы Заңның 32-бабына сәйкес сауда-саттық өткiзiлген жоқ деп жарияланған жағдайда кепiлге берiлген мүлiктi өз меншiгiне көшiру арқылы қанағаттандыруға хақылы Бұл норма ҚР Азаматтық кодексінде де көрініс тапқан, яғни кепіл ұстаушының талаптарын кепілге салынған мүліктің құнынан қанағаттандыру, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, сот тәртібімен жүзеге асырылады. Өз кезегінде, ҚР Азаматтық кодексінің 319-бабына сәйкес, кепiл берушiнiң өтiнiшi бойынша сот кепiлге салынған мүлiктен ақы өндiрiп алу туралы шешiмiнде оның жария саудаға салынып сатылуын бiр жылға дейiнгi мерзiмге кейiнге қалдыруға құқылы. Кейiнге қалдыру осы мүлiктi кепiлге салу арқылы қамтамасыз етiлген мiндеттеме бойынша тараптардың құқықтары мен мiндеттерiне әсер етпейдi және борышқордың кейiнге қалдырылған уақыт iшiнде несие берушiнiң өскен шығындары мен айып төлеу сомасын өтеуден босатпайды [3]. Дəл осындай көрініс 23.12.1995 ж. қабылданған «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» көзделген. Яғни Кепiл ұстаушының өтiнiшi бойынша дəлелдi себептерi болса, сот кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiктен айыпақы өндірiп алу туралы шешiмде оның iске асырылуын, егер: ипотека шарты бойынша ол қандай жылжымайтын мүлiктi кепiлге бергенiне қарамастан, кепiл осы азаматтың кәсiпкерлiк қызметтi жүзеге асыруымен байланысты болмаған жағдайда, кепiл берушi азамат болып табылса; ипотеканың мәнi ауылшаруашылық мақсатындағы жерлердiң құрамындағы жер учаскесi болып табылса, бiр жыл мерзiмге дейiн кейiнге қалдыруға хақылы [4]. Осы жағдайда қарама қайшылық орын алады, дәлелді себептердің бар болуы да борышқордың кейiнге қалдырылған уақыт iшiнде несие берушiнiң өскен шығындары мен айып төлеу сомасын өтеуден босатпайды. Жалпы бұл бағдарлама жас отбасыларға, мемлекеттік және әлеуметтік қызметкерлерге көмек ретінде қарастырылса, нәтижесінде олардың өздері ипотекалық заңнама бойынша кепілберуші болып саналады. Ал кепілберушілердің өздері тірі адам болып, адам болған соң аурулардан, жұмыстан босатудан сақтандырылмаған. Сондықтан жоғарыда жазылғанды қорытындылай келе, қаржы, банк саласындаға заңнаманы жетілдіру, соның ішінде маңызды орын алатын ипотекалық заңнамаға көңіл бөліп, қоғамдық көзқарастарды ескеріп, басқа да тұрғын үй мəселелеріне арналған проблемаларды шешуге альтернативті жолдарын табу. "Ипотека" термині грек тілінен шыққан және аудармада кепіл дегенді білдіреді. Егер жылжымайтын мүлікке қатысты ипотека туралы айтатын болсақ, онда біз, ең алдымен, жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілетін несие туралы айтып отырмыз. Несие қайтарылмаған жағдайда банк кепіл затын сатады және ақшасын қайтарады. Ипотеканың оң жақтары Егер сіздің мақсатыңыз тұрғын үй сатып алу болса, онда сізге бұл үшін ақша қажет. Сізде ақша жетіспеген кезде несие алу керек. Банкке ақша алу үшін хабарласып, сіз ипотекалық несие де, ипотекалық емес ұсыныс ала аласыз. Жылжымайтын мүлік ипотекасы кезінде пәтер оны сатып алатын адамның меншігі ретінде дереу ресімделеді. Есеп толығымен жасалмаса да, банк қарыз алушыдан бұл мүлікті ала алмайды. Несиеге пәтер сатып алған кезде салық салу бойынша қосымша жеңілдіктер алуға болады. Жеңілдіктер қарыз алушыға Кредиттің тұрғын үй сатып алуға немесе салуға жұмсалғаны және нысаналы кредит болып табылғаны үшін төленеді. Ипотеканы рәсімдеу ерекшеліктері Банк үшін Сізге несие сомасын және несиені пайдалану үшін пайыздарды қайтара алатындығыңызға кепілдік қажет. Сондықтан банк ақша бермес бұрын, сіз бүкіл процедурадан өтіп, көптеген сұрақтарға жауап беруіңіз керек. Өйткені, банк тәуекелге барады. Біріншіден, несие беруші банк қарыз алушының кірісі қандай екендігі қызықты болады. Қарыз алушы банк алдындағы қарызды азайту және ай сайынғы пайыздарды төлеу үшін кірістеріңіздің жартысына жуығын жұмсауға мәжбүр болады. Несие алған күні жалақы неғұрлым көп болса, қарыз алушы соғұрлым көп несие ала алады. Тағы бір банк міндетті түрде: "сіз пәтерді қандай бағамен сатып алғыңыз келеді және алғашқы жарна ретінде қанша күн төлей аласыз?». Қарыз алушы алғашқы жарна үшін ақшаны қаншалықты аз салса, соғұрлым үлкен пайыз ипотека бойынша төленеді. Ипотекамен айналысатын кейбір банктер ресми түрде алынған кірістерді ғана ескереді. Басқа банктер сіздің табысыңыздың жалпы сомасына барлық қосымша кірістерді қосуға дайын. Мысалы, егер қандай да бір жылжымайтын мүлік жалға берілсе, өйткені мұндай табыс кейде сіздің негізгі табысыңыздан асып кетуі мүмкін. Бірақ егер несие кезінде қарыз алушы еш жерде жұмыс істемесе, ол қосымша кірістер болса да, банктен ақша алмайды. Кез-келген жағдайда жұмысқа ресми түрде тіркелу керек. Бірақ, егер ол алты айдан аз уақыт жұмыс істесе, онда ол да ипотекалық несие алу шеңберіне кірмейді. Сонымен қатар, көптеген банктер ипотеканы рәсімдеу үшін кепілгерлердің болуын талап етеді. Егер қарыз алушы кредитті қайтара алмаса, банк оны кепілгерлерден өндіріп алады. Егер сіз олардан ештеңе ала алмасаңыз, онда пәтер сот арқылы сатылады. Осы сатудан түсетін қаражат есебінен банк өзінің шығындарын жабады. Кепілгерлердің саны алынған кредиттің сомасына тікелей байланысты. Кепілгерлердің кірісі неғұрлым көп болса, соғұрлым көп мөлшерде ипотека алуға болады. Бастау керек ең дұрыс қадам-жылжымайтын мүлік нарығында делдал ретінде әрекет ететін жылжымайтын мүлік компаниясына бару. Онымен шарт жасасқаннан кейін клиент көмекке тәжірибелі және сауатты кәсіпқой алады. Риэлтер мәмілемен бірге жүреді және барлық мүмкін "су асты ағындары"туралы ескертеді. Риэлтер дәл осы клиентке сәйкес келетін дұрыс банкке кеңес бере алады және несие алу үшін өзін қалай ұстау керектігін айтады. Көбінесе банктер ипотекалық несиені тек қарыз алушының өзі ғана емес, сонымен бірге оның бүкіл отбасының кірісі есебінен береді. "Отбасы кодексіне" сәйкес банктер ипотеканы ресімдеу кезінде ерлі-зайыптыларды ортақ қарыз алушы ретінде қарайды немесе олардың біреуі екіншісінің кепілгері бола алады. Бұл несие алған адам үшін пайдалы, өйткені жалпы табыс әрқашан ерлі-зайыптылардың бірінің табысынан жоғары және сәйкесінше банк несиенің үлкен мөлшерін бере алады. Бірақ, егер сіз ипотека рәсімдегіңіз келген сәтте ерлі-зайыптылардың біреуінің табысы болмаса, онда банк оны асырауындағы адам деп санауға және табыс туралы ұсынылған мәліметтерден айына бір адамға ең төменгі күнкөріс деңгейін шегеруге құқылы. Алынған сомаға сүйене отырып, берілген ипотекалық несие сомасын есептейді. Кредиттің жалпы сомасы қарыз алушының кірісін ескере отырып есептеледі, айына әрбір асырауындағы адам үшін ең төмен күнкөріс деңгейі шегеріледі, бұл кредит сомасының орташа есеппен 3-5 мың долларға азаюын білдіреді. Жоғарыда айтылғандардың бәрінен басқа, банк ұсынатын ипотекалық несие сомасына соңғы жұмыс өтілі, қарыз алушының білімі, жасы және басқалары әсер етуі мүмкін. Ипотекалық несие тәуекелдері Біздің еліміздегі Ипотека тек пайдалы ғана емес, сонымен бірге қауіпті. Сонымен қатар, бұл тек ақша алатындар үшін ғана емес, сонымен қатар несие берушілер үшін де қауіпті. Шынында да, ипотека мәселелеріндегі Ресей заңнамасы әлі жетілмеген және жеке құқықтық мәселелер бойынша нақтылауды қажет етеді. Инфляция, валюта бағамының өзгеруі алдағы онжылдықтарды айтпағанда, алдағы жылдары да біздің еліміздегі экономикалық жағдайдың болжанбайтындығын арттырады. Банкте ипотекалық несие алу үшін сіз өзіңіздің күштеріңіз бен мүмкіндіктеріңізді алдын-ала бағалауыңыз керек, әр түрлі тәуекелдерден сақтандырған дұрыс. Қарыз алушының тәуекелдері. Егер тұрғын үйдің нарықтық бағасы кенеттен төмендесе, онда бұл таңқаларлық болып көрінуі мүмкін, бұл әрдайым жақсы бола бермейді (нарықтық тәуекел). Оның ішінде Қарыз алушы ретінде сіз үшін де. Өйткені, сіз ипотека арқылы пәтер сатып алғанда, оның бағасы төмендейді деп күтпейсіз. Бұл жағдайда алынған тұрғын үй үшін көп ақша төлеуге тура келеді. Банк бұл жағдайда да қанағаттанбайды. Егер сіз қандай да бір себептермен ипотека бойынша өз міндеттемелеріңізді орындай алмайтын болсаңыз, онда банк несие беру кезінде жұмсаған шығындарын өтей алмайды, өйткені кепілге берілген жылжымайтын мүліктің бағасы да айтарлықтай төмендейді. Ипотеканы рәсімдеу кезінде сізді күтетін тағы бір қауіп валюта бағамының өзгеруіне байланысты. Ресей ипотека нарығында барлық несиелер доллармен беріледі. Сіз доллармен несие аласыз және оларды доллармен де қайтаруға міндеттісіз. Алайда, біздің елімізде бұл валютада жалақы алатын адамдар аз, және бұл біздің еліміздің заңымен тыйым салынған. Тәуекелдің бұл түрінің мүмкіндігін өз бетінше есептеу мүмкін емес, сондықтан сіздің кірістеріңізді қорғау да қиын. Көптеген жағдайларда бұл мәселені арнайы брокерлік фирмаларға қарау ұсынылады. Кредитордың тәуекелдері. Біріншіден, несие берушілер үшін ипотека алу кезінде пайыздық мөлшерлемелердің өзгеру қаупі бар. Бұл әбден мүмкін. Бұл инфляция деңгейі үнемі өзгеріп отыратындықтан болады. Кім несие беруші болса, бұл тәуекел ипотекалық несиенің кірістілігі төмендейді. Біріншіден, инфляцияның өсуі несие беруші күтетін пайданың бір бөлігін" жейді". Екіншіден, Банктің тәуекелі қарыз алушының ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі бар екендігінде көрінеді. Ипотеканың стандартты нұсқасында алынған несие бойынша төленген пайыз бүкіл мерзімге белгіленеді. Бірақ бұл опция инфляция деңгейі төмен болса жақсы. Егер несие берудің бүкіл мерзімі ішінде инфляция деңгейі көтерілсе, онда несие беруші Қарыз алушыға қарыз берген ақшасын қайтармауы мүмкін. Бұл нұсқада банктер өздерін ықтимал инфляциямен байланысты кез келген тәуекелдерден сақтандырады. Бұл жағдайда ауыспалы пайыздық мөлшерлемелер бар несиелердің әртүрлі нұсқалары қолданылады. Бірақ мұндай мөлшерлемелерді есептеу өте қиын және әрқашан қазіргі инфляция деңгейін дәл көрсете бермейді. Дәл осы себептен қарыз алушыларды несиенің осы түріне тарту үшін ол бойынша пайыздық мөлшерлемелер белгіленген пайыздық мөлшерлемемен несиеге қарағанда төмен болады. Несиелік тәуекел деп аталатын төлемеу немесе уақтылы төлемеу қаупі, әрине, несие беруші үшін қауіпті. Өйткені, егер қарыз алушы несиеге қабілетсіз болса, ипотека бойынша өз табысын ала алмайды. Мамандар бұл тәуекелді несие берудің алғашқы кезеңдерінде есептейді, несие шарттары мен төлемдердің мөлшерін анықтайды. Болашақта барлық тосынсыйларды банкте ипотекалық несие бергісі келетін адамның несиелік қабілетін тексеретін арнайы қызметтердің көмегімен қамтамасыз етуге болады. Несиелік тәуекелді азайту үшін кейбір шектеулер қолданылады. Мысалы, ай сайынғы төлем қарыз алушының ай сайынғы кірісінің 30-40% ынан аспауы керек, тіпті несие кепілмен рәсімделсе де. Кепілдік банктің ақшасын жоғалту қаупін едәуір төмендетеді. Бірақ мұнда қиындықтар мен ағымдар бар. Біздің елімізде борышкерлерді пәтерден шығаруға болмайтын заң бар, егер бұл тұрғын үй қарыз алушыда жалғыз болса, кепіл болып табылады. Ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтеу қаупі банк үшін де маңызды. Көп жағдайда банктер несиені мерзімінен бұрын өтеуге мүмкіндік береді. Олардың кейбіреулері қарызды мерзімінен бұрын өтеу мүмкін болмайтын кейбір мерзімдерді қарастырады. Өйткені, мерзімінен бұрын өтеу кредитордың қайта инвестициялануы қажет үлкен ақша сомасын алуына әкеп соғады. Несие беруші мерзімінен бұрын өтеу қашан болатынын алдын-ала біле алмайды. Және бұл, әдетте, ең төменгі пайыздық мөлшерлеме кезінде орын алады. Мүліктік тәуекелдер тәуекелдердің шартты тобына жатады, яғни бұл кепіл объектісіне қатысты тәуекелдер. Мысалы, мүлікке зиян келтіру қаупі. Егер кепілге берілген пәтер, мысалы, өрттен зардап шегіп, тұруға жарамсыз болса, онда бұл жағдайда қарыз алушының ипотека бойынша міндеттемелері тоқтамайды. Бұл жағдайда мүліктің зақымдану тәуекелі сақтандыруға жатады, ал сақтандыру жағдайы басталған жағдайда ақшаны қарыз алушы емес, соңғысы сақтандырылған сақтандыру компаниясы төлейді. Ипотекалық несие үшін қаржылық мүмкіндіктерді есептеу Біріншіден, қарыз алушының сатып алынған тұрғын үй үшін бастапқы жарнаны төлеу үшін өз қаражаты жеткілікті болуы тиіс. Бұл жарнаның сомасы пәтер құнының 10-нан 30% - на дейін болуы мүмкін. Егер мұндай ақша болмаса, онда сіз әлі де ипотекалық несие ала аласыз, бірақ бұл жағдайда пайыздық мөлшерлеме 1-2 пайыздық тармаққа жоғары болады, сондықтан сіз несие бойынша ай сайынғы төлемдердің жоғарылауына сенуіңіз керек. Әрі қарай, болашақ ай сайынғы төлемдердің мөлшерін нақты табыспен өлшеу керек. Банк міндетті түрде қарыз алушының кірісінің мөлшеріне қызығушылық танытса да, ипотекалық несие бойынша ай сайынғы жарнаны төлегеннен кейін иелігінде қалатын қаражатқа қалыпты өмір сүру мүмкіндігін бағалау қажет. Сонымен қатар, қазіргі уақытта "конвертте" жалақы төленетіні, яғни ресми түрде еш жерде тіркелмейтіні бәріне белгілі. Бір жағынан, бұл қарыз алушы үшін жаман емес, өйткені оның кірісінің нақты мөлшері жалақы туралы анықтамада көрсетілгеннен жоғары және ол осы ақшамен жайлы өмір сүре алады. Екінші жағынан, егер қарыз алушының ресми кірісі ипотекалық несиені өтеу үшін жеткіліксіз деп саналса, банк қалаған соманы бермейді. Рас, бұл жағдайда шығудың жолы бар. Банк Сізге ресми кірісті растамай-ақ ипотекалық несие бере алады, бірақ бұл жағдайда пайыздық мөлшерлеме бірдей 1-2 пайыздық тармаққа жоғары болады. Сонымен қатар, сіз ипотекалық несиені рәсімдеу кезінде әртүрлі рәсімдер үшін төлеуге тура келетініне сенуіңіз керек: ақша аудару үшін комиссия, сақтандыру төлемдері, нотариус қызметтері және басқалар. Кірістерді ұлғайтуға есептегендегі ипотекалық кредит Ипотекалық несие әрқашан ұзақ мерзімді. Ол бірнеше жылға, тіпті ондаған жылдарға беріледі. Сондықтан, қаржылық мүмкіндіктерден басқа, өмірдің басқа жағдайларын бағалау керек, мысалы, сіздің жұмысыңыз туралы ойланыңыз. Болашақты алдын-ала болжау мүмкін болмаса да, бұл жерде сіздің болашағыңызды дұрыс бағалау маңызды. Біріншіден, жұмыстың қаншалықты тұрақты екенін анықтау керек. Кәсіпорын қаншалықты сенімді немесе бизнес қаншалықты тұрақты. Шынында да, егер жұмыс орны әлеуетті "бір күндік компания" болса, онда біраз уақыттан кейін қарыз алушы жұмысынан, өмір сүру жағдайынан, сондай – ақ ипотекалық несиені өтеу мүмкіндігінен және нәтижесінде жаңадан сатып алынған тұрғын үйден айрылуы мүмкін. Қарыз алушы тез арада мансаптық өсуді күтуі мүмкін және осыған байланысты оның кірісінің өсуі мүмкін. Немесе, есептеулерге сәйкес, оның бизнесі бір жылдан кейін керемет пайда әкелуі керек. Бірақ бизнесте көптеген қиындықтар бар және кез-келген нәрсе болуы мүмкін, ал мансаптық өсу көптеген себептерге байланысты болмауы мүмкін. Егер армандар орындалмаса не болатынын ойлау керек. Өйткені, армандар мен қиялдармен өмір сүру, кем дегенде, негізсіз. Отбасы үшін ипотекалық несие Ипотекалық несие алу туралы шешім қабылдаған кезде отбасылық өмірдің болашағын дұрыс бағалау маңызды. Өйткені, егер қарыз алушы жұбайымен (жұбайымен) бірге тұрса, онда барлық жалақысын несиені өтеуге жұмсай отырып, ол отбасылық бюджетке қауіп төндірмейді, өйткені оның екінші жартысы бір нәрсе табады. Бірақ егер Құдай некеге қауіп төндірмесе, онда мүлікті бөлу ғана емес, сонымен бірге ипотекалық несиені барлық салдарлармен өтеу мүмкін еместігі де қауіп төндіреді. Немесе, мысалы, қарыз алушы отбасының толықтырылуын күтуде. Бұл фактіні де ескеру керек, өйткені бала-бұл отбасының жаңа мүшесі, және оған шығындар ересек үй шаруашылығына қарағанда одан да жоғары. Мүмкін, ата-аналар қарыз алушыға қаржылай көмектесетін жағдай болуы мүмкін және ол болашақта олардың көмегіне сенеді, сондықтан ол ипотекалық несиені қайтара алмайды деп алаңдамайды. Бірақ өмірлік жағдайлар өзгеруі мүмкін, мысалы, ата-аналар зейнетке шығып, енді көмектесе алмайды. Мұнда тағы да бірнеше жыл бұрын бәрін алдын-ала болжау мүмкін емес, бірақ сіз, кем дегенде, заттарға шынымен қарауыңыз керек. Ипотекалық несиені рәсімдеу кезінде үнемдеудің айқын тәсілдері Құжаттар пакетін рәсімдеу кезінде қарыз алушы бірқатар қосымша қызметтер үшін төлеуге мәжбүр болады. Бұл қызметтерге ақы төлеу айтарлықтай соманы үнемдеуге мүмкіндік береді. Мәселен, мысалы, әр түрлі банктерден ипотекалық несие алуға өтінімді қарау әр түрлі: 100-ден 200 долларға дейін. Несие алу үшін Комиссия 1-ден 4% - ға дейін өзгеруі мүмкін. Сондықтан, мүмкін болса, осы және басқа қызметтер арзан болатын банкті таңдау керек. Әр түрлі банктердегі ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме тағы да әр түрлі болуы мүмкін және несие бойынша пайыздарды төлеуге үнемдеу үшін осы мөлшерлеме төмен банкті таңдаған дұрыс. Нотариустың, тәуелсіз бағалаушылардың, сақтандыру қызметтерінің қызметтері туралы да айтуға болады: олардың әртүрлі мекемелердегі құны әртүрлі болуы мүмкін. Бірақ үнемдеудің бұл әдістері айқын, сондықтан үнемдеудің басқа айқын емес тәсілдерін егжей-тегжейлі қарастырамыз. Қолайлы пәтер іздеген кезде көптеген адамдар риэлторлардың қызметтерін пайдаланады. Бұл қызметтер арзан емес, пәтер құнының 4% дейін. Алайда, сіз өзіңіз қолайлы баспана іздей аласыз. Бұл үшін сізге бос уақыт жеткілікті болуы керек, сонымен қатар біраз күш жұмсау керек, бірақ бұл одан да көп төлейді. Ипотекалық несие ұзақ мерзімге берілетіні белгілі болғандықтан, ай сайынғы төлемдерді азайту жолдарын іздеген жөн, бұл айтарлықтай соманы үнемдеуге мүмкіндік береді. Мұндай жолдар бар. Ипотекалық несиені өтеу механизмі мынада, алдымен несие бойынша пайыздар өтеледі, содан кейін ғана несиенің өзі төленеді. Демек, егер алғашқы айлардан бастап ай сайынғы төлем ретінде шартта көрсетілгеннен көп сома салынса. Айырмашылық пайыздарды емес, ипотекалық несиені өтеуге жұмсалады, бұл негізгі қарыз сомасының, демек, ол бойынша пайыздардың азаюына әкеледі. Пайыздық мөлшерлеме бастапқы жарнаның мөлшері қандай болатынына және бастапқы жарна мүлде болатынына байланысты. Демек, бастапқы төлем ретінде қаншалықты көп ақша салсаңыз, соғұрлым ай сайынғы төлемдерден үнемдейсіз. Несие берілетін мерзім де маңызды рөл атқарады. Мерзім жоғары болған сайын мөлшерлеме де жоғары болады. Сондықтан мұнда бәрін мұқият өлшеу керек. Максималды мерзімге ұмтылмаңыз. Егер сіз, мысалы, 10 жылға несие алсаңыз, онда ай сайынғы төлемдер, мысалы, 1000 АҚШ долларын құрайды.егер біз сол ипотекалық несиені 20 жылға алсақ, онда ай сайын өтелетін сома 800 АҚШ долларын құрайды (сандар шартты, бірақ тұтастай алғанда төлемдер мөлшеріндегі айырмашылық онша маңызды болмайды). Бірақ 800 у.е. жиырма жыл ішінде төлеуге тура келеді, ал 1000 – он ғана. Нәтижесінде, 10 жылға арналған ипотекалық несие жағдайында төлемдердің жалпы сомасы 120 000 ш.б., ал 20 жыл мерзімі – 192 000 ш.б.құрайды. Банк таңдау Қарыз алушы несие алатын банкті таңдағанда назар аудару керек бірінші нәрсе, әрине, ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме. Әрине, ол неғұрлым төмен болса, соғұрлым жақсы. Бұл алдыңғы мақалаларда айтылған және біз бұл туралы егжей-тегжейлі айтпаймыз. Рас, бір маңызды мәселе бар: пайыздық мөлшерлеме тұрақты немесе өзгермелі болуы мүмкін, яғни уақыт өте келе өзгеруі мүмкін. Бұл мүмкіндікті алдамаңыз. Шынында да, егер өзгермелі пайыздық мөлшерлеме 11-ден 15% - ға дейін белгіленсе, несие алушы саналы түрде пайыздардың төменгі деңгейіне, ал банк, әрине, жоғарғы деңгейіне сүйенеді. Бұл жағдайда пайыздық мөлшерлемелердің төменгі деңгейі өте тартымды болып көрінсе де, мұндай мәміле өте қауіпті болуы мүмкін. Банкті таңдау кезіндегі маңызды фактор бастапқы жарнаның мөлшері болып табылады. Әлемдік тәжірибе мынадай, әдетте оның мөлшері тұрғын үй құнының 30% - ын құрайды. Дәл осындай мөлшерді Ресей Федерациясының Үкіметі белгілейді. Алайда көптеген банктер клиенттерді тарту мақсатында бастапқы жарна сомасын азайтуға барады. Бұл жағдайда, әдетте, несие бойынша пайыздық мөлшерлеме жоғары болады. Сондықтан, банкті таңдағанда, бастапқы төлем мөлшері мен пайыздық мөлшерлеме деңгейін салыстыру керек. Сонымен қатар, әр түрлі банктерде ипотекалық несиені рәсімдеуге арналған қосымша шығындардың мөлшері әртүрлі (өтінімді қарау, жылжымайтын мүлікті бағалау, несие шотын ашу және т.б.). Ипотекалық банкті таңдағанда, әр банк бастапқы жылжымайтын мүлік нарығында ипотекамен жұмыс істемейтінін де есте ұстаған жөн. Бұл түсінікті: жаңа ғимаратқа ақша салған кезде тәуекелдер бірнеше есе артады. Ақыр соңында, олар үйді ұзақ уақыт тұрғыза алады, тіпті мүлдем аяқталмауы мүмкін, құрылыс кезеңінде ондағы пәтерлердің құны үлкен де, төмен де өзгеруі мүмкін. Сондықтан, отандық банктердің көпшілігі жылжымайтын мүліктің қайталама нарығында жұмыс істеуді жөн көреді, сондықтан сенімді. Ипотекалық банкті таңдағанда, болашақта мұндай операция мүмкін бе немесе, ең болмағанда, несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкін бе деп сұрау керек. Егер мерзімінен бұрын өтеуге мораторий болса, онда ол қандай мерзімге қолданылады. Банктің ипотекалық несие беруге дайын мерзімі де маңызды фактор болып табылады. Көптеген отандық банктер 20 жылдан астам мерзімге ипотекалық несие беруге келісе бермейді: өзгерістер мен жалпы тұрақсыздық кезеңдері әсер етті. Сондықтан біздің елімізде мұндай ұзақ мерзімді қаржылық салымдар жалпы танымал емес. Нақты күтуге болатын ең ұзақ мерзім - 27 жыл. Бірақ көбінесе ипотекалық несие берілетін мерзім 10 жылдан 15 жылға дейін. Бірақ біз мерзімдер туралы сөйлескендіктен, әртүрлі ипотекалық банктер арасында таңдау жасай отырып, несие алуға өтінімді қарау мерзіміне де назар аудару керек екенін атап өткен жөн. Ол 1 күннен 1 айға дейін болуы мүмкін. Ипотекалық кредитті өтеу мерзімдері Ипотекалық кредитті өтеу төлемдердің бүкіл кезеңі ішінде тең бөліктермен (аннуитеттік кредит), сол сияқты уақыт өте келе азаятын (сараланған кредит) түрінде де жүргізілуі мүмкін. Сараланған несие жағдайында ол бойынша алғашқы төлем (бастапқы жарнамен шатастырмау керек) ең үлкен болады. Содан кейін ай сайын ипотекалық несиені өтеу сомасы азаяды. Егер қарыз алушы өзінің қаржылық мүмкіндіктері бойынша бірінші айда төлеген соманы ай сайын төлей алатын болса, онда сіз аз төлеуге міндетті екендігіне қарамастан, мұндай соманы үнемі қауіпсіз түрде енгізе аласыз. Бұл ретте ипотекалық кредитті өтеу мерзімі қысқарады. Сонымен қатар, төлемдердің жалпы сомасы ипотекалық несие бойынша пайыздар ғана емес, сонымен қатар негізгі қарыздың бір бөлігі де өтелетін болады. Әрине, жоғарыда сипатталған төлем механизмі банк ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтеуге қарсы болмаған жағдайда ғана мүмкін болады. Жалпы, тәжірибе мынада, банктер, әдетте, қарсы болады, өйткені бұл жағдайда пайыздарды азайту арқылы олар пайданың бір бөлігін жоғалтады. Бірақ, соған қарамастан, соңғы зерттеулер Ресейде ипотекалық несиелерді мерзімінен бұрын өтеу жаппай сипатқа ие екенін көрсетеді. Әдетте, ипотекалық несие берген кезде несие алушы несие бойынша төлем кестесін алады. Әр түрлі банктерде өтеу мерзімдерін сақтауға деген көзқарас әр түрлі болуы мүмкін, бірақ егер төлемдер мерзімі жүйелі түрде бұзылса, біреуге ұнауы екіталай. Ипотекалық несиені өтеу мерзімі бұзылғаннан кейін айыппұл салынуы мүмкін. Сондықтан оларды әрдайым есте сақтау және қатаң сақтау маңызды. Сонымен қатар, жағымсыз жағдайға тап болмас үшін, кешке немесе демалыс күндері Банк кассасы жұмыс істемеуі мүмкін екенін ұмытпаңыз. Мұндай оқиғаларды болдырмау үшін жұмыс берушімен ай сайынғы төлем сомасын жалақыдан ұстап қалу және оны несие берушіге қолма-қол ақшасыз аудару туралы келісім жасасудың мағынасы бар, егер бұл мүмкін болса. Салықтық шегерімдер Ипотекалық несиені өтеу үшін өз кірістерінен басқа, басқа көздерді тартуға болады, мысалы, салық шегерімі. Оның мәні-Ресей азаматының кірісі дайын тұрғын үй салуға немесе сатып алуға бағытталған сомада табыс салығынан босатылуы мүмкін. Салық шегерімінің сомасы айтарлықтай сезілуі мүмкін. Салықты алу үшін салық органына тиісті құжаттарды (тұрғын үйді сатып алу-сату шарты, несиені өтеу төлемдері туралы түбіртектер және т.б.) ұсыну керек, содан кейін қарыз алушыға өткен күнтізбелік жылы артық төленген табыс салығының сомасы қайтарылады. Әрине, салық шегерімдері "ақ" жалақы алатын азаматтар үшін ғана өзекті, өйткені "сұр" жалақы алушылар салық төлемейді.Ана капиталы-ипотекалық несиені өтеудің балама көзіӨздеріңізге белгілі, 1 қаңтардан бастап 2007 жылғы Ресей заңы о материнском капитале. Осы Заңға сәйкес, 2007 жылдың 1 қаңтарынан кейін екінші және одан кейінгі баланы дүниеге әкелген немесе асырап алған әйел 250 000 рубль көлемінде ана капиталын алады. Келесі жылдары бұл сома инфляцияға түзетумен өзгереді. Сонымен, бұл аналық капиталды ипотекалық несиені өтеу үшін толық немесе ішінара пайдалануға болады. Рас, бұл мүмкіндікті 1 жылдың 2010 қаңтарынан кейін ғана пайдалануға болады, өйткені заңда Ана капиталын пайдалану бала 3 жасқа толғаннан кейін ғана мүмкін болады деген норма бар. Бірақ ипотекалық несиені өтеудің бұл әдісін есептен шығаруға болмайды. Әдебиеттер 1. 1.Мақыш С.Б.– Ақша, несие, банктер теориясы. -Алматы, Жеті жарғы, 2. 2.Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане с правовой точки зрения. 3. http://i-news.kz 3.Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі. 1994 ж. 27 желтоқсан 4. 4.«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заң. 23.12.1995 ж.