Документ предоставлен КонсультантПлюс ПОКУПКА КВАРТИРЫ В РОССИИ ТЕХНИКА ПОДБОРА, ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ И ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛКИ МОНОГРАФИЯ Издание третье, переработанное и дополненное М.Т. САБЛИН Предисловие Покупка квартиры - это процесс, требующий самых разных знаний и навыков. В сделках на вторичном рынке необходимо уметь проверять "юридическую чистоту" квартиры, оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц, знать, как получать документы независимо от продавца и как находить компромисс по условиям договора. При покупке новостройки важно уметь проверять правомерность строительства и правоспособность застройщика. Помимо юридических аспектов, следует научиться определять характеристики "квартиры мечты", знать, на что обращать внимание при осмотре квартиры, уметь оценивать ее качество, достоверность цены, вести переговоры с людьми разных социальных статусов, сопротивляться внушению, убеждать, преодолевать стрессы, обеспечивать безопасность сделки и т.д. Отметим и цены на квартиры. Недвижимость - это наиболее дорогостоящий актив, который приобретает человек в своей жизни. На квартиру либо копят годами, либо очень долго расплачиваются по кредиту на нее. Потому и просчеты в данном вопросе недопустимы. Данная книга призвана помочь покупателю разобраться в нюансах процесса приобретения квартиры и не допустить распространенных ошибок. Наша цель дать ответ на вопрос: "Как купить отличную квартиру?" Автор, основываясь на личном многолетнем опыте сопровождения сделок по покупке квартир на вторичном и первичном рынке, ставил цель комплексно описать технику данного процесса (техника, от греч. techne - искусство, мастерство, умение), начиная от формирования требований к будущему жилью и до первого месяца проживания в нем, наглядно показать ключевые проблемные участки и задачи, которые необходимо решать на каждом этапе покупки квартиры с приведением конкретных вариантов решения данных задач. Как читать эту книгу? Читатель может читать всю книгу целиком либо выбирать лишь разделы, необходимые для решения возникших вопросов. Первая глава содержит данные о рынке недвижимости, о потребности в жилье населения страны, средних ценах, тенденциях по объемам строительства квартир. Также описаны различные способы решения квартирного вопроса, в том числе нестандартные. Во второй и третьей главах приведен перечень расходов при покупке квартиры и описаны способы накопления суммы, необходимой для покупки квартиры, в том числе раскрыты конкретные условия получения государственной поддержки (субсидий) и даны рекомендации по получению ипотечного кредита. Четвертая, пятая и шестая главы посвящены процессу покупки квартиры на вторичном рынке. Главы соответствуют трем различным стадиям данного процесса: - поиску квартиры: приведены требования к жилью, каналы поиска квартиры, правила выбора риелтора, особенности прочтения объявлений, правила осмотра квартир и обеспечения безопасности, основы переговорного процесса и способы преодоления стресса; - проверке "юридической чистоты" квартиры: раскрыты способы проверки права собственности продавца, идентификации самого продавца, даны критерии оценки факта наличия прописанных в квартире лиц, описаны основные мошенничества и способы выявления подделки документов; - заключению договора купли-продажи квартиры: приведены рекомендации по условиям договора купли-продажи квартиры, даны особенности альтернативных сделок, покупки квартиры с торгов, отражены требования к безопасности расчетов с описанием схем расчетов через банковскую ячейку и аккредитив. Заканчивается шестая глава описанием нюансов государственной регистрации перехода права собственности, требований к передаче квартиры покупателю и первого месяца проживания в квартире. Седьмая глава описывает покупку строящейся квартиры в новостройке с рекомендациями по выбору данных объектов, проведению проверки правомерности строительства и застройщика. Также указаны законные и "серые" схемы строительства (практически ушедшие в прошлое) с описанием типовых условий первых и рисков вторых схем. Восьмая глава предназначена для частных инвесторов, которые планируют приобрести квартиру для последующей сдачи внаем, с приведением необходимых расчетов и правил сдачи квартир внаем. Данная глава может быть полезна также собственникам квартир для успешной сдачи квартир внаем и получения прибыли. В приложениях к книге дан перечень документов для проверки продавца и квартиры, образцы договора купли-продажи квартиры, расписки, акта приема-передачи квартиры и договора найма квартиры. Книга предназначена: - для покупателей квартир; - продавцов квартир; - риелторов; - юристов; - специалистов, осуществляющих проверку "юридической чистоты" квартир; - адвокатов по спорам в сфере купли-продажи недвижимости; - сотрудников Росреестра; - ипотечных брокеров; - частных инвесторов, зарабатывающих на сдаче квартир в аренду; - студентов высших учебных заведений и научных работников. Также книга может представлять интерес и для широкого круга лиц, интересующихся данной темой. В заключение выражаю благодарность Л.Р. Саблиной и Т.В. Саблину за помощь в подготовке книги. С уважением, Максим Саблин Глава 1. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС В РОССИИ И невозможное возможно, Дорога дальняя легка... А. Блок. "Россия" 1.1. Рынок недвижимости: понятие недвижимости, жизненный цикл объекта, экономическая сущность и правовой статус, виды жилых помещений, рынок недвижимости Знание некоторых принципов легко возмещает незнание некоторых фактов. Гельвеций Покупатели и продавцы - это одна из частей общей системы, включающей и других участников, и множество различных отношений, причин и следствий, называемых рынком недвижимости. Покупка квартиры не отделена от рынка недвижимости, а рынок неотделим от системы законодательства и конкретной социально-экономической ситуации, регулирующей рынок экономическими законами. Чтобы добиться успеха в своем личном частном случае покупки квартиры, покупателю целесообразно понять эту общую ситуацию, ее правила и состояние. Такой подход, называемый системным, позволит покупателю выявить предпосылки, объясняющие поведение продавцов, проанализировать причины появления высоких цен на квартиры, прогнозировать понижение цен, по сообщениям в прессе делать правильные выводы о последствиях для рынка недвижимости. Это также позволит покупателю сформировать собственное поведение и собственную позицию по ситуации на рынке, поможет правильно себя вести, находить больше аргументов, не поддаваться на убеждения продавцов, поведение которых отклоняется от некоей "нормальной" модели поведения в текущей общей ситуации. Для того чтобы разобраться в рынке недвижимости, следует определиться с понятиями. Понятие, признаки и свойства недвижимости Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) - это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <1>. -------------------------------<1> В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301 (с послед. изм.); часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410 (с послед. изм.); часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552 (с послед. изм.). Недвижимое имущество обладает рядом признаков, классифицируемых на материальные, экономические, социальные и правовые. К материальным (физическим) признакам недвижимости следует отнести: - неподвижность (стационарность). Объект либо является неподвижным по своей природе (земельный участок), либо прочно связан с землей и неперемещаем без несоразмерного ущерба для назначения. Собственно, сам термин возник из слова "недвижимость". Это самый главный признак недвижимости. Конечно, технологии позволяют двигать и недвижимость. К примеру, в 1938 г. в рамках расширения улицы Тверской здание московской мэрии (старинное здание конца XVIII в.) было передвинуто на 14 м от проезжей части без ущерба для здания. Также есть здания, которые крутятся вокруг своей оси. Но это пока что исключения; - долговечность. У недвижимого имущества срок службы гораздо дольше остальных товаров. Земельные участки по своей природе практически вечны, а "официальный" срок службы жилых зданий составляет от 90 лет (деревянные стены) до 150 - 200 лет (кирпичные стены) <1>. Памятники архитектуры вообще могут функционировать тысячелетиями. -------------------------------<1> Например, срок службы был указан в распоряжении премьера Правительства Москвы от 12 марта 1996 г. N 223-РП "Об утверждении Положения по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве" // СПС "Гарант". Также к материальным признакам относят прочность, незаменимость (уникальность), фундаментальность, индивидуальную определенность, материальность. Недвижимость, за исключением земли, всегда представляет собой конструктивно сложный объект, требующий обслуживания, имеет определенное назначение (непроизводственное, производственное), не потребляется в процессе пользования. С экономической точки зрения недвижимость является товаром, т.е. объектом сделок (купли-продажи, дарения, залога), удовлетворяющим различные реальные или потенциальные потребности и имеющим определенные качественные и количественные характеристики <1>. -------------------------------<1> Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М., 2009. С. 5. Недвижимость, особенно жилая, имеет и важное социальное свойство, обеспечивая защиту от внешних воздействий во все времена года, комфорт и личное пространство, возможность создания семьи и рождения детей и удовлетворение других социальных потребностей. Эти свойства жилья и обусловливают его ценность в социально-экономических отношениях и высокую стоимость как товара. С правовой точки зрения недвижимость представляет собой объект гражданских прав вещь, ключевым признаком которой является невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Законодатель причислил к недвижимости земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но оставил перечень открытым. Вопрос признания объекта недвижимым имуществом имеет и практическое значение. К примеру, часто возникает вопрос: являются ли недвижимостью строящиеся объекты, например построенный наполовину многоквартирный дом? По физическим свойствам - это уже недвижимость, но для того чтобы стать недвижимостью в правовом смысле, объект должен быть "описан" органами технической инвентаризации как объект недвижимости - дом (здание) и зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Юридически строящееся помещение станет недвижимостью, только если все работы по строительству будут прекращены, объект законсервирован и зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства. Объекты недвижимости могут принадлежать участникам рынка на различных правах, к примеру на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования. Закон предоставляет право любому лицу покупать, продавать, сдавать в аренду и иным образом распоряжаться объектами недвижимости, однако оборот недвижимости производится под особым контролем государства - переход права собственности, а также ряд сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации, которая придает правам на недвижимость особую защищенность и устойчивость. При этом объект недвижимости как предмет оборота имеет множество правовых особенностей, из которых отметим: - права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в установленном порядке; - отчуждение доли в праве собственности на недвижимость подлежит еще и нотариальному удостоверению; - местонахождение недвижимого имущества подсудность споров, место исполнения обязательств; определяет порядок наследования, - установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (15 лет), чем на движимое имущество (5 лет); - специально и особо урегулирован вопрос с самовольной постройкой как недвижимой вещи (ст. 222 ГК) (для движимых вещей такой проблемы нет ввиду иной природы данных вещей). Таким образом, объект недвижимости существует в единстве материальных (физических), экономических, социальных и правовых свойств. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Видами жилых помещений являются: - дом, часть дома; - квартира, часть квартиры; - комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании <1>. -------------------------------<1> Определения данных видов даны в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14 (с послед. изм.) (далее - ЖК РФ). Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Рынок жилой недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов жилой недвижимости. Вовлечены в гражданский оборот не все объекты недвижимости. Для того чтобы конкретный объект недвижимости стал оборотоспособным, его необходимо описать, идентифицировать и закрепить в технических документах, а также, условно говоря, "прикрепить" к собственнику, который и будет им распоряжаться, получая прибыль и формируя спрос и предложение. Ключевым механизмом рыночных отношений являются спрос и предложение, которые и определяют в итоге цену на объекты - если спрос слишком велик, а предложений много, то повышается и цена на объекты, чему яркий пример - рынок жилья в России. В период советской власти частной собственности на квартиры не было - только государственная или муниципальная, что делало невозможным ни куплю-продажу, ни ипотеку квартир, ни какие-то иные сделки с квартирами в традиционном понимании, и весь "рынок" состоял в том, что одну квартиру обменивали на другую. С 1990-х гг. с признанием института частной собственности и началом приватизации жилья для перевода в частную собственность были созданы предпосылки для перехода к рыночным отношениям. И это принесло результат - доля частного жилищного фонда за 1990 - 2007 гг. увеличилась с 33 до 81,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 18,5% <1>. По состоянию на конец 2012 г. в частной собственности находилось около 87,0% жилищного фонда. -------------------------------<1> См.: Результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 1-жилфонд за 2007 год // Росстат. Для сравнения: в США доля частного жилищного фонда 69% (2004 г.), в Великобритании 81% (2003 г.), в Румынии - 97,5% (2002 г.), в Эстонии - 96% (2005 г.), в Болгарии - 92,5% (2005 г.), в Литве - 90,9% (2001 г.) <1>. -------------------------------<1> См.: Косарева Н.Б. Государственная жилищная политика в России в 1991 - 2008 годах // История новой России. 2010. URL: http://www.ru-90.ru/node/1172 (дата обращения: 23.03.2017). При этом уровень обеспеченности жильем в России низок: к началу 2012 г. в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв. м жилья, что в 2 - 3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв. м/чел., Великобритании - 62 кв. м, Германии - 45 кв. м <1>. -------------------------------<1> См.: Обзор рынка городской недвижимости. 1.1. Структура жилищного фонда и обеспеченность жильем // РБК. URL: http://marketing.rbc.ru/reviews/realty/chapter_1_1.shtml (дата обращения: 23.03.2017). На данный момент право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, и по крайней мере появился механизм приобретения квартиры за деньги, который полностью отсутствовал до 1990 г., когда квартиры давало "безвозмездно" государство. Кроме того, программа бесплатной приватизации жилья в очередной раз продлена до 1 марта 2018 г., что позволит расширить количество объектов, вовлеченных в рыночный оборот (из 87,0% частного жилищного фонда 83,5% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации, тогда как в 1995 г. было приватизировано только 36%). Однако по историческим меркам рынок жилой недвижимости, как и вообще рынок, в современной России очень молод. Его возникновение и становление укладывается в три десятка лет, прошедших с возрождения института частной собственности и установления рыночных механизмов оборота. Но если другие рынки (к примеру, рынок ценных бумаг) за это время неплохо структурировались, то рынок купли-продажи жилых помещений пока связан с существенными рисками для его участников, что свидетельствует о недостаточном урегулировании оборота квартир как на уровне закона, так и на уровне практики его применения. Достаточно вспомнить огромное количество лиц, лишившихся жилья "благодаря" несовершенству законодательства о приватизации и отсутствию на тот момент разъяснения Конституционного Суда по поводу применения института добросовестного приобретателя. Или вспомнить ранее действовавший для сделок с недвижимостью срок исковой давности в 10 лет, который делал проверку "юридической чистоты" излишне глубокой, а покупку - потенциально рискованной во всех случаях. Но отметим, что и сейчас рынок квартир так и не стал открытым и безрисковым. В ряде стран весь процесс оформления сделок с квартирами осуществляется уполномоченным лицом, которое отвечает за "юридическую чистоту" квартиры и сделки, деньги за квартиру забирает на депозит (исключая риски мошенничества) и даже может попросить продавца провести в квартире небольшой ремонт и наладить неработающее оборудование. В других странах отсутствует в принципе институт прописки, являющийся камнем преткновения в российской правовой системе. В России же покупателю квартиры фактически предлагается за государство каждый раз решать сложнейшую задачу по нейтрализации и преодолению всего комплекса рисков в отношении себя лично и покупаемой им недвижимости, причем решать скорее "вопреки, чем благодаря", поскольку необходимых инструментов для решения задачи законодатель не дает. Но следует все же оговориться, что купить квартиру без последующих проблем "сложно, но можно", поскольку даже формирующийся рынок имеет свои правила и для покупателей, готовых немного потрудиться и самостоятельно разобраться в этих правилах, позволяет успешно решить жилищный вопрос. Кроме того, ушли в прошлое "лихие" 90-е гг. XX в., на которые пришелся пик мошенничеств на рынке недвижимости. Нынешнее состояние рынка при всех его проблемах намного более цивилизованно, чем было еще два десятилетия назад. Отметим и еще один немаловажный факт - сам жилой фонд, являющийся предметом рыночного оборота, морально и физически устарел, эксплуатация помещений системой ЖКХ производится неэффективно, новые дома строятся в недостаточном объеме <1>, в связи с чем покупатель зачастую вынужден покупать "старую" квартиру с неудобной планировкой, но за очень высокую цену. -------------------------------<1> Подробнее о состоянии жилищного фонда и "квартирном вопросе" россиян в параграфе 1.2 книги. Цель покупателя - изучить тот сегмент рынка, на котором он планирует приобрести недвижимое имущество, понять его правила и особенности, текущие тенденции. Если спрос на квартиры выше, чем предложение, то это "рынок продавца", на котором покупателю очень сложно навязать свои условия и сбить цену - продавец просто найдет другого покупателя. Если же предложений по квартирам много, а покупателей мало, то это "рынок покупателя", на котором именно покупатель устанавливает правила, имеет возможность выбирать квартиры и торговаться. В современной России "рынок покупателя" возникал только в периоды кризисов (1998, 2004, 2008 - 2009, 2014 - 2015 гг.), остальное же время властвовал продавец. Но начиная с 2015 г. цены, наконец, начали снижаться и вернулись лет на пять назад. Можно констатировать, что "рынок продавца" закончился, а покупатель в состоянии выбирать квартиру в спокойном режиме, без аукционов "кто выше предложит цену", без возможности толком проверить "юридическую чистоту" и прочих минусов "рынка продавца". Рынок жилья можно сегментировать по множеству критериев, приведем лишь несколько примеров. Для выбора квартиры необходимо знать эти сегменты: - по готовности объекта: рынок новостроек (первичный рынок) и рынок готовых квартир (вторичный рынок); - по количеству комнат: рынок однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырехкомнатных и многокомнатных квартир; - по цене квартир: рынок дешевого, эконом-, бизнес- и элитного класса квартир; - по районам: центр, престижные районы не в центре, спальные районы, окраины, ближний пригород. Рынок недвижимости имеет свои особенности: - рынок локализован, поскольку объекты в силу физических свойств привязаны к определенной территории; - рынок носит конфиденциальный и часто непрозрачный характер: именно поэтому открытые источники часто необъективны и нет точных данных о ценах на недвижимость и условиях ее приобретения; - спрос определяется не столько потребительскими качествами, сколько местоположением; - объект служит не только средством для удовлетворения потребности человека в жилье, но и объектом инвестиционной деятельности. 1.2. Состояние жилищного фонда России: объем жилищного фонда, количество нуждающихся в жилье, обеспеченность граждан метрами в России и за рубежом, объемы ввода жилья, цены на квартиры Именно то, как вы собираете, организуете и используете информацию, определяет, победите вы или проиграете. Б. Гейтс Существо квартирного вопроса в том, что цена недвижимости по сравнению с зарплатой невероятно высока. Без чьей-либо помощи купить квартиру не под силу большинству населения России. В итоге дети, уже после того как станут взрослыми и даже женятся, вынуждены жить с родителями вместе со своей семьей и детьми. Это по меньшей мере странно, ведь в России плотность населения составляет 8,6 человека на 1 кв. км <1>, в отличие, например, от Японии, где плотность составляет 338 человек на ту же единицу. -------------------------------<1> Здесь и далее в данном разделе приводятся данные Росстата (www.gks.ru), если нет иной ссылки. Таким образом, места для проживания в России предостаточно, вопрос в том, почему жилье является недоступным для покупки за счет собственных средств для большинства населения? Но поиск ответа на этот вопрос выходит далеко за рамки этой книги, поэтому мы приведем лишь фактические данные о состоянии жилищного фонда России: - объем жилищного фонда; - состояние жилищного фонда; - обеспеченность жильем граждан России и мировые стандарты; - количество нуждающихся в улучшении жилищных условий; - данные о фактическом и необходимом объеме ежегодного ввода жилья; - цены на квартиры в России и Москве. Жилищный фонд России Количество квадратных метров, пригодных к проживанию, по данным официальной статистики, в 1990 г. составляло 2 425,1 млн кв. м, а по состоянию на 2014 г. составляло 3 369 млн кв. м. Жилищный фонд распределен неравномерно: больше 70% составляет городской фонд, остальное - сельский фонд. При этом около 88 млн кв. м жилья относится к ветхому и аварийному фонду. Уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 60%. Количество квадратных метров на человека в России и за рубежом По данным официальной статистики, на одного человека в России в среднем приходится по 24,4 кв. м общей площади жилья (т.е. не жилой площади, а общей) <1>. В 1980 г. обеспеченность жильем составляла 13,4 кв. м, т.е. прогресс налицо (см. табл. на с. 15). Однако нашу страну обогнал Китай с несколькими миллиардами населения - в Поднебесной обеспеченность жильем составляет 27 кв. м на человека. -------------------------------<1> Данные Росстата по состоянию на 08.07.2016. При этом обеспеченность жильем в среднем на душу населения еще в конце 1990 г. в ряде других стран составляла <1>: -------------------------------<1> Елисеева И.И. Социальная статистика. М., 2001. С. 170. Страна Общая площадь, кв. м Среднее количество комнат 1 2 3 Швеция 52,0 2,0 США 51,0 2,2 Швейцария 45,5 1,8 Франция 40,0 1,6 Германия 38,6 2,2 Австралия 36,0 1,8 Великобритания 34,5 1,8 Япония 30,0 1,3 Греция 25,0 0,9 Италия 24,5 1,3 По данным Организации экономического сотрудничества и развития, по обеспеченности жильем на человека Россия занимает 32-е место в мире. По количеству комнат на человека Россия занимает 36-е место в мире (0,9 комнат на человека) <1>. -------------------------------<1> См.: Жилье в России // Руксперт. URL: http://ruxpert.ru/Жилье_в_России (дата обращения: 25.02.2017). Но как оценить данные о площади на одного человека? Какая площадь считается достаточной и комфортной на одного человека? Для этого существуют определенные нормы жилья, достаточные, по мнению специалистов, для комфортного проживания. Основные показатели жилищных условий населения 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 16,4 18,0 19,2 20,8 21,0 21,4 21,8 22,2 22,6 23,0 23,4 23,4 23,7 24,4 в городской местности 15,7 17,7 18,9 20,4 20,7 21,1 21,4 21,8 22,1 22,5 22,9 22,9 23,3 24,0 в сельской местности 18,1 18,7 19,9 21,9 22,0 22,5 22,9 23,4 24,0 24,5 24,8 24,7 25,0 25,6 Число квартир всего, млн 48,8 52,0 55,1 57,4 58,0 58,6 59,0 59,5 60,1 60,8 61,5 61,3 62,9 64,0 однокомнатных ... 12,1 12,8 13,3 13,4 13,6 13,7 13,9 14,1 14,3 14,6 14,5 14,5 15,3 двухкомнатных ... 21,9 22,6 23,2 23,4 23,6 23,6 23,7 23,9 24,1 24,3 24,0 23,9 24,9 трехкомнатных ... 15,0 16,2 16,8 17,0 17,1 17,2 17,3 17,4 17,6 17,7 17,6 17,5 18,2 четырехкомнатных и более ... 2,4 3,5 4,1 4,2 4,3 4,5 4,6 4,7 4,8 4,9 4,9 4,9 5,2 Средний размер одной квартиры, м2 общей площади жилых помещений 46,6 47,7 49,1 50,4 50,8 51,3 51,8 52,4 52,8 53,3 53,6 54,1 54,0 54,6 ... 31,7 32,0 32,3 32,5 32,6 32,9 33,3 33,4 33,6 33,8 34,6 34,4 35,0 Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года), - всего, м2 из нее: из них: однокомнатной двухкомнатной ... 44,7 45,4 45,7 45,9 46,2 46,5 46,9 47,1 47,3 47,5 48,1 47,6 48,3 трехкомнатной ... 59,3 60,4 61,0 61,4 61,9 62,3 62,8 63,2 63,6 64,0 64,4 64,3 65,2 четырехкомнатной и более ... 77,3 82,6 91,8 93,2 95,5 97,5 100,0 101,8 103,7 105,4 102,8 102,5 104,5 Удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года), % 20 15 11 7 6 6 6 5 5 5 5 5 5 5 5 552 5 302 4 326 3 995 3 045 2 836 4 332 Капитально отремонтированных помещений в 29 103 11 666 3 832 квартирах жилых домов за год, тыс. м2 общей площади 6 707 12 381 17 316 8 660 Приватизировано жилых помещений (с начала приватизации, по состоянию на конец года) всего, тыс. 53 в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих 0,2 12 479 17 351 23 668 25 149 25 838 26 442 27 672 28 459 28 752 29 156 29 839 30 158 30 557 36 47 63 66 69 70 73 75 76 77 78 79 77 приватизации Изначально, еще в Советском Союзе, норма проживания была скорее гигиеническая, чем социальная. Так, в 1919 г. впервые была установлена норма в 8,25 кв. м на человека, т.е. помещение примерно 2 на 4 м. В 1929 г. эту норму повысили до 9 кв. м. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР 1983 г. <1> норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека. -------------------------------<1> ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883 (с послед. изм.). На текущий момент показатель перестал быть "гигиеническим" и стал "социальной нормой площади жилья", которая составляет 18 кв. м на одного человека <1>. Эта норма в среднем соблюдается, поскольку, как мы уже писали выше, на одного человека приходится 24,4 кв. м, но это никак не означает, что у каждого россиянина такие условия. Очевидно, что у кого-то меньше 18 кв. м, у кого-то больше. Отметим, что норма в 18 кв. м - это норма на одного для семьи из 3 человек. Если же в семье меньше человек, то норма выше: -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" (с послед. изм.). - 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек (т.е. квартира должна быть 54 кв. м для семьи из трех человек, 72 кв. м - для семьи из четырех человек); - 42 кв. м - на семью из двух человек; - 33 кв. м - на одиноко проживающего гражданина. По данным ЦНИИЭП, норма обеспеченности жильем должна быть 28 кв. м общей площади на человека, при этом "нижним показателем обеспеченности здоровым жилищем", согласно исследованиям данного института, является норма в 19,5 кв. м общей площади на человека <1>. По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м <2>. -------------------------------<1> Данный институт ведет начало с 1949 г. и занимается в том числе проектированием жилых домов. См. сайт ЦНИИЭП жилища: http://ingil.ru/. <2> См.: Обзор рынка городской недвижимости. 1.1. Структура жилищного фонда и обеспеченность жильем // РБК. URL: http://marketing.rbc.ru/reviews/realty/chapter_1_1.shtml (дата обращения: 23.03.2017). На Западе подход к определению площади иной - требования распространяются на каждую комнату исходя из ее назначения, а не на общую площадь помещения. Так, например, площадь общей комнаты для 2 - 4 проживающих должна быть в Германии и Швеции не менее 20 кв. м, в Дании и Голландии - не менее 18 кв. м, с учетом площади, необходимой для приема пищи. Спальня же должна быть площадью не менее 13 кв. м - в Германии, 11 кв. м - в Голландии и 12 кв. м - в Швеции <1>. -------------------------------<1> См.: Нормы жилой площади для одного человека http://www.nirgos.com/normi.html (дата обращения: 23.03.2017). // NIGROS. URL: Уровень благоустройства жилищного фонда России также не вполне отвечает современным требованиям. Лишь 78% жилых единиц имеют водопровод, 74% - канализацию, 67% - ванну или душ. Гораздо ниже эти показатели в сельской местности: водопроводом здесь оборудовано только 46% жилищного фонда, канализацией - 37%, ванной или душем - 27%. Для сравнения: в США водопроводом, канализацией, ванной или душем оборудовано практически 100% жилых единиц, а в государствах ЕС - 90 - 100% <1>. -------------------------------<1> См.: Обзор рынка городской недвижимости. 1.1. Структура жилищного фонда и обеспеченность жильем // РБК. URL: http://marketing.rbc.ru/reviews/realty/chapter_1_1.shtml (дата обращения: 23.03.2017). Нуждающиеся и получившие жилье К нуждающимся в жилье, в соответствии с Жилищным кодексом РФ <1>, отнесены: -------------------------------<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14 (с послед. изм.) (далее - ЖК РФ). - лица, не являющиеся нанимателями или собственниками или членами семьи нанимателя или собственника помещения; - лица, обеспеченные жилой площадью менее учетной нормы (отметим, что учетная норма площади не соответствует социальной норме жилья и устанавливается органом местного самоуправления. Как правило, учетная норма составляет около 9 кв. м на человека); - лица, проживающие в аварийном и ветхом жилье; - лица, проживающие с больными, проживание с которыми невозможно. В 1990-х гг. к нуждающимся в жилых помещениях официально относили 9,96 млн семей (20% от всех семей). В 2012 г. официально нуждающихся осталось 2,74 млн семей (5% от всех домохозяйств). При этом всего 6 - 7% в год из тех, кто официально состоял на учете в качестве нуждающегося, улучшает свои жилищные условия. Но чтобы "попасть в статистику", необходимо встать на учет в качестве нуждающегося, для чего предоставить массу подтверждающих документов и пройти ряд бюрократических процедур. Поэтому статистика в данном вопросе мало соответствует реальности, что подтверждает следующий факт: если по статистике только 5% нуждающихся, то, по данным Государственного совета (совещательный орган при Президенте РФ), хотели бы улучшить свои жилищные условия около 28 млн семей или 61% российских семей <1>. -------------------------------<1> См.: Стенографический отчет о заседании президиума Государственного совета // Сайт Президента России. "О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем" от 19 апреля 2005 г. URL: http://archive.kremlin.ru/text/appears2/2005/04/19/95884.shtml (дата обращения: 23.03.2017). По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2013 г. 27% российских семей отметили, что испытывают стесненность в жилищных условиях, а среди семей с детьми в возрасте до 18 лет на это обстоятельство указали 48% семей, 6% граждан указали на плохое или очень плохое состояние занимаемого жилого помещения. Согласно официальным целям Федеральной целевой программы "Жилище" за период с 2015 по 2020 г. 215,24 тыс. семей должны получить жилье. Объемы ввода жилья Сколько жилья вводится в год, показывает следующая таблица: Ввод в действие общей площади жилых домов, млн кв. м 1992 1995 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 41,5 41,0 30,3 36,4 41,0 43,6 50,6 61,2 64,1 59,8 58,4 62,3 65,7 70,2 83,9 84,9 Как видно из таблицы, ежегодно вводится в действие все большее количество домов начиная с провала 90-х и начала 2000-х и заканчивая резким взлетом в 2014 г. Но в советские времена в РСФСР строили каждый год 75 - 80 млн кв. м жилья, поэтому целых двадцать лет строительная отрасль не могла прийти в себя <1>. Однако в 2014 г. Россия ввела рекордный за всю свою историю объем жилья, побив рекорд РСФСР 1987 г. <2>. -------------------------------<1> См.: Шацких В. Квартирный вопрос в России // Независимый бостонский альманах "Лебедь". 2008. 15 июня. URL: http://www.lebed.com/2008/art5319.htm (дата обращения: 23.03.2017). <2> См.: Жилье в России // Руксперт. http://ruxpert.ru/Жилье_в_России (последнее изменение: 20.11.2016). Общая потребность населения России в жилье, определенная Правительством РФ исходя из данных 2001 г., составляла 1570 млн кв. м, для чего необходимо было увеличить жилищный фонд на 46% <1>. Если сравнивать с потребностью населения в жилье, то ввод даже 80 млн кв. м жилья в год составляет лишь 5% от необходимого объема, и план будет в среднем выполнен только через 20 лет, когда потребность в жилье будет совершенно другой. -------------------------------<1> По данным Постановления Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770 (с послед. изм.). Цены на квартиры в России Итак, мы подошли к ключевому вопросу: какова цена на квартиры в России? Исходя из того, что объем жилья в разы меньше, чем потребность в нем, стоимость недвижимости по всем известным законам рынка постоянно растет. В приведенной таблице показаны средние цены по России на строящееся (первичный рынок) и готовое жилье (вторичный рынок). Средняя цена по России не отражает специфики каждого конкретного региона, где потенциальный покупатель планирует приобрести квартиру. Да и сама статистика не является полностью достоверной - рынок квартир непрозрачен, и зачастую цены в договоре не отражают реально заплаченные суммы, хотя по методике слишком низкие значения учитываться не должны. Для оценки квартиры необходимо оценивать конкретный город, конкретный район в городе, характеристики конкретной квартиры (старое жилье, элитное жилье и пр.) и цену, исходя из данного локального рынка. Эта статистическая цена может дать ориентиры при проверке достоверности цены <1>, однако в какие-то годы Росстат по каким-то причинам не выдает статистику по отдельным городам, а позволяет оценить только округ. Но такая информация покупателю не интересна, ведь интересен конкретный населенный пункт. В одной из прошлых редакций данной книги 2013 г. мы смогли взять с сайта Росстата данные по Москве: -------------------------------<1> Подробнее об этом в параграфе 4.7 книги. Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м общей площади (руб.), г. Москва, все квартиры различных типов 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Первичный рынок 21 906 24 331 35 364 47 058 58 398 88 590 113 501 127 245 131 218 144 342 129 524 129 966 151 517 жилья Вторичный рынок жилья 20 329 26 810 34 681 42 132 52 444 101 334 127 874 155 271 158 915 170 131 163 203 176 320 177 899 Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, цена за 1 кв. м) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Все квартиры 5 050 6 999 8 678 10 567 12 939 16 320 20 810 25 394 36 221 47 482 52 504 47 715 48 144 43 686 48 163 50 208 51 714 51 530 11 443 14 320 18 131 22 008 32 504 40 971 49 138 44 481 46 807 44 777 49 872 49 966 49 189 51 370 в том числе: квартиры среднего качества (типовые) 4 216 5 704 7 690 9 122 квартиры улучшенно 4 717 6 575 8 126 го качества 10 134 12 800 15 590 20 313 23 832 34 592 44 015 50 459 46 145 47 685 42 881 47 178 49 252 50 906 49 266 элитные квартиры 14 526 17 965 23 599 30 063 34 515 50 175 65 554 69 612 65 617 69 351 49 042 54 543 65 754 50 504 87 019 7 739 10 077 13 413 Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, цена за 1 кв. м) 1998 Все квартиры 1999 2000 2001 4 941 6 151 6 590 9 072 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 11 557 13 967 17 931 22 166 36 615 47 206 56 495 52 595 59 998 48 243 56 370 56 478 58 085 56 283 12 004 15 457 19 247 32 961 40 589 50 010 48 439 54 203 42 368 48 102 49 289 51 584 49 769 в том числе: квартиры низкого качества 3 943 4 548 5 483 7 152 9 183 квартиры среднего качества (типовые) 4 431 5 371 6 422 8 789 11 254 13 659 17 911 21 916 36 198 44 630 53 752 48 940 56 762 44 002 51 279 51 419 52 664 51 574 квартиры улучшенно 5 400 6 605 7 422 9 927 го качества 12 467 14 720 15 929 23 456 35 616 45 383 57 506 53 956 60 514 50 358 60 547 60 738 62 288 60 347 элитные квартиры 16 663 22 906 30 405 34 995 67 979 71 549 83 207 88 140 105 301 73 168 54 525 97 811 99 261 55 034 8 247 12 130 12 009 15 476 По состоянию на 2016 г. Росстат не предоставил данных о ценах по Москве, поэтому ориентируемся на 2013 г. Исходя из цены 1 кв. м в 177,9 руб., цена однокомнатной квартиры в старой маленькой "хрущевке" площадью 31 кв. м будет 5,5 млн руб. При этом, по данным того же Росстата, среднедушевой месячный доход в Москве на конец 2013 г. составлял 48,621 руб. Хотя для чистоты эксперимента следует считать не текущий доход, а доходы прошлых лет, в течение которых человек копит деньги на квартиру, и не средний доход, а конкретный доход человека, уменьшенный на обязательные расходы на еду, проживание. Но, по данным ВЦИОМ, 57% населения вообще никаких накоплений создавать не планируют - откладывать нечего, а у 62% респондентов (прежде всего молодежи) никаких сбережений нет: что имеют, то и тратят без остатка <1>. -------------------------------<1> См.: Добрынина Е. Каждый третий россиянин собирается копить деньги // РГ. 2014. 21 янв. URL: http://www.rg.ru/2014/01/23/nakoplenia-site.html (дата обращения: 23.03.2017). Подробнее о региональных исследованиях доходов и накоплений, а также жилищных вопросах граждан см. на сайте Центра "Симакс" (социология, маркетинг, консалтинг): http://www.simakssmc.ru/. Поэтому если брать в расчет указанные данные без учета накоплений, то для покупки однокомнатной квартиры москвичу потребуется около 113 месяцев, или почти 9,5 лет, за которые ничего не есть и не пить, а только откладывать на покупку квартиры. Аналогичная ситуация складывается и в регионах, где меньше цены на жилье, но и другая зарплата. В любом случае покупатели не ориентируются на данные Росстата при покупке квартиры эти данные попросту не поспевают за реальностью и не являются актуальными в момент подбора жилья. Обычно в каждом регионе есть свои сайты о недвижимости, по которым можно сделать вывод о стоимости жилья, для Москвы это: www.cian.ru, www.avito.ru, www.irr.ru, www.bazawinner.ru. Приведем примерные цены на квартиры в 2016 г. <1>: -------------------------------<1> См.: Цены на квартиры в 25 крупнейших городах России и прогноз по рынку недвижимости 2016 // IQ REVIEW Независимая Журналистика. 2016. 14 янв. URL: http://iqreview.ru/economy/prices-for-apartments-2016/ (дата обращения: 23.03.2017). Город Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные 1 2 3 4 Москва 4 400 000 6 000 000 8 000 000 Санкт-Петербург 3 700 000 5 300 000 7 100 000 Новосибирск 2 400 000 3 300 000 4 200 000 Екатеринбург 2 400 000 3 200 000 4 100 000 Нижний Новгород 2 100 000 2 900 000 3 600 000 Казань 2 100 000 3 100 000 3 800 000 Челябинск 2 000 000 2 900 000 3 700 000 Омск 2 100 000 2 800 000 3 600 000 Самара 2 000 000 2 900 000 3 600 000 Ростов-на-Дону 2 000 000 2 800 000 3 700 000 Уфа 2 100 000 2 800 000 3 700 000 Красноярск 2 000 000 2 700 000 3 600 000 Пермь 2 000 000 2 800 000 3 600 000 Воронеж 2 000 000 2 700 000 3 500 000 Волгоград 1 900 000 2 700 000 3 500 000 Саратов 1 800 000 2 500 000 3 300 000 Краснодар 2 000 000 2 800 000 3 600 000 Тольятти 1 800 000 2 700 000 3 400 000 Тюмень 1 900 000 2 700 000 3 400 000 Ижевск 1 900 000 2 700 000 3 400 000 Барнаул 1 800 000 2 600 000 3 400 000 Иркутск 1 900 000 2 500 000 3 400 000 Ульяновск 1 900 000 2 600 000 3 400 000 Хабаровск 1 800 000 2 600 000 3 500 000 Владивосток 1 900 000 2 800 000 3 600 000 Стоит ли ждать, пока в России будет построено много комфортного и благоустроенного жилья и оно станет доступным для всех? Вопрос скорее риторический. Недостаток жилья, как было указано выше, очень велик, и даже при удвоении, утроении и учетверении годовых объемов ввода, что представляется нереальным исходя из тридцатилетней статистики, этот недостаток объективно не будет устранен. Так что ждать решения квартирного вопроса в этом направлении в ближайшее время однозначно нельзя. Кроме того, жилье никогда не станет дешевым. Недвижимость везде, даже в европейских социально ориентированных странах стоит дорого и объективно стоить дешево не может. Падения цен на недвижимость ждут уже не один год во всем мире. Такие прогнозы дают эксперты и аналитики, а цены на недвижимость тем не менее после каждого падения восстанавливаются. Если же цены понижаются, то понижается и доход большинства населения, как было в кризисных годах в России, что равносильно сохранению той же пропорции между ценой и покупательской способностью. Однако как только наметился выход из кризиса, цены вновь начали расти. Поэтому целесообразно не ждать, когда жилье станет доступным, а искать варианты решения квартирного вопроса. Уже сейчас такие варианты есть: ипотека, субсидии, аренда, признание нуждающимся, переезд в другой город. Вместо квартиры можно купить земельный участок и построить свой дом, есть выбор между готовой квартирой и новостройкой, между дешевыми и дорогими районами, между однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Если правильно подойти к задаче, то можно ее решить. В рамках книги мы опишем следующие существующие возможности по решению квартирного вопроса при отсутствии достаточного количества денег: получение ипотечного кредита (глава 3), получение субсидии (параграф 2.3), принципиально иные подходы к решению квартирного вопроса (параграф 1.3). 1.3. В чем смысл покупки квартиры? Философские аспекты приобретательства. Нестандартные варианты решения квартирного вопроса: покупка или аренда, город, пригород или деревня, "рай в шалаше", дауншифтинг Современная цивилизация: обмен ценностей на удобства. С. Лем Если в поисковой системе в Интернете забить вопрос: "Зачем покупать квартиру?", то появляются ответы - "Затем, чтоб у тебя был высоколиквидный актив, который можно сдать в аренду или продать", "И зачем я покупала квартиру", "Зачем покупать дом в живописном месте и ездить туда отдыхать". Как мы видим, ответы подразумевают покупку жилья. Но где найти ответ, зачем вообще покупать квартиру? Почему не снимать? Почему не купить землю и не построить дом? Почему не жить в деревне? Годами работая на покупку квартиры или оплату ипотечного кредита, ограничивая себя в еде, нормальном отдыхе и естественном комфорте, человек порой забывает, что приобретение квартиры в собственность не обязательно должно быть самоцелью. Жизнь не так длинна, чтобы всю ее посвятить неимоверным усилиям по погашению ипотечного кредита и радоваться полному погашению долга только к шестидесяти-семидесяти годам. При таком подходе и текущей продолжительности жизни счастливый собственник может и не успеть ощутить полноту жизни. И это не единственный аспект данного вопроса. Жилье - очень дорогой актив и требует от человека массу усилий и времени на зарабатывание денег. Это вынуждает постоянно работать и не всегда оставляет выбор возможности смены деятельности, так как увольнение для ипотечного заемщика - это катастрофа. Но насколько полноценна жизнь, посвященная только работе, только приобретательству и материальному благополучию? Ведь есть и иные интересные сферы деятельности и увлечения, которые не дают много денег или не дают вообще, но дарят душевное удовлетворение и возможность творческой реализации. Стоит ли сознательно ограничивать себя только ради получения квартиры? Мы не говорим о случаях, когда человек может позволить сравнительно легко купить квартиру или быстро погасить кредит, - в этой ситуации его свобода не особенно ограничивается и возможность выбора остается. Мы говорим о ситуации отсутствия достаточной зарплаты и накоплений для приобретения квартиры, что вынуждает человека ограничивать себя во всем и работать только на оплату ипотечного кредита. Для некоторых "квартирный вопрос" вообще предопределил жизненный путь - "вынудил" выгодно жениться или выйти замуж, не позволил развестись ввиду отсутствия иного жилья, подтолкнул к выбору профессии, которая гарантировала бесплатное получение квартиры, помог годами ухаживать за престарелым родственником, чтобы где-то жить, предопределил проживание на долгие годы в обветшалом и негодном для проживания месте, чтобы получить право на квартиру. Сколько отношений, здоровья и жизней испортил "квартирный вопрос", сосчитать сложно. Но, наверное, столько же людей обрели семьи, столько же семей не развалилось, столько же людей достигли карьерных высот только благодаря "квартирному вопросу". Зададимся вопросом - почему человеку так хочется приобрести квартиру? Почему ради квартиры человек идет на такие жертвы? По нашему мнению, один из ответов кроется в пирамиде потребностей Абрахама Маслоу: после того как человек "нашел что поесть", ему необходимо удовлетворить потребность в безопасности, постоянстве условий существования и комфорте, что как раз и обеспечивается приобретением жилья <1>. -------------------------------<1> См.: Маслоу А. Мотивация и личность. СПб., 1999. Ведь именно жилье позволяет спасаться от холода, снега, дождя, именно жилье позволяет ощущать себя в безопасности, именно жилье обеспечивает постоянство условий проживания и комфорт, причем не только "физический" в виде горячего водоснабжения, газа, электричества, но и комфорт "социальный", "психологический", обусловленный тем, что человек - это "существо социальное" и для него важно иметь собственное пространство, важно проживать в нормальном жилье, а не в коробке из-под холодильника или "времянке". Таким образом, мы приходим к выводу, что стремление к приобретению жилья - это нормальная потребность человека, не связанная собственно с негативным термином "приобретательство". Более того, без наличия жилья невозможен и переход на более высокие человеческие потребности по этой же пирамиде Маслоу - стремлению к заботе о других, достижению успеха и признания, потребности в самоактуализации и самореализации. Конечно, рассматриваемые вопросы скорее философские, и по-философски можно и нужно спокойно относиться и к различным аспектам покупки квартиры. Более того, можно найти в этом плюсы - человек подстегивается для достижения более высоких карьерных целей, не живет в праздности, помогает своим детям жить в комфорте и уюте. А уж выбрать время для личной реализации и для отдыха можно при любых ограничениях, это уж точно не препятствие для тех, кто действительно чего-то захотел. Вопрос, который мы предлагаем рассмотреть в этом разделе, не в том, "как правильно жить", а в том, что возможность выбора есть и в решении "квартирного вопроса". Как минимум у человека есть возможность выбора места жительства. Место, где человек социализировался, то есть его родной город, чаще всего является для него максимально комфортным для проживания местом в социально-психологическом плане. Родственники, друзья детства и студенческих лет значат для российского человека больше, чем для представителя Запада, склонного к переездам и самостоятельной жизни. Возможно, эта традиция восходит к общинному строю России или особенностям географического положения, которому можно было противостоять лишь вместе, а не в одиночку. Может, от этого некоторые зрелые уже люди живут с родственниками и не желают приобретать или хотя бы снимать другое жилье. Вместе с тем глобализация, появление транснациональных вариантов построения карьеры, развитие транспортной инфраструктуры, упрощение миграций в другие страны позволяют каждому переехать в другой город, в российскую деревню или за границу. Цивилизация становится более мобильной, границы стираются, в зоне доступности появляются самые отдаленные участки земного шара, причем можно недолгое время жить в разных местах, а затем переезжать обратно "на родину". Поэтому объективно ситуация меняется переезд в другой населенный пункт является осуществимым: крупный город, пригород, деревня, небольшой или большой город за рубежом - человек имеет возможность выбрать наиболее комфортное для него место проживания, а может и остаться "дома": все зависит от его желания и цели. Человек может поменять место жительства. Рассмотрим разные варианты местожительства более подробно. Квартира в городе. Процесс миграции из деревень в города, называемый урбанизацией, является общемировой тенденцией. В 1800 г. в городах мира проживало 29,3 млн человек (3% населения Земли), остальные жили в деревнях, к 1900 городского населения стало уже 224,4 млн (13,6%), к 1950 - 729 млн (28,8%), к 1980 - 1 821 млн (41,1%), к 1990 - 2 261 млн (41%), к 2005 г. - 3 125,6 млн (47,9%). В России в 1897 г. в городах проживало 14,7% населения, в 2015 г. - 74%. Это связано в первую очередь с тем, что с городом связывают широкие возможности и развитие, которых в деревнях на порядок меньше. Но город - это большее количество болезней, это высокая смертность, это плохая экология. К примеру, городское население в целом чаще страдает от такой болезни, как язва желудка, что определенно коррелирует с более активным, "нервным" ритмом жизни в городах. Тем не менее плюсы квартиры в городе очевидны: тепло, электричество и вода в самой квартире, возможность получения образования, оперативной медицинской помощи, развитая инфраструктура магазинов и многое другое. Отметим, что рынок жилья в самом городе тоже неоднороден: есть дешевые квартиры, есть дорогие, есть разные районы для проживания - все это означает возможность выбора. Дом в деревне. Квартира в городе - это некий стандарт, стереотип, который не является единственно возможным и верным. Тенденция жизни за городом налицо - на выходные горожане стремятся уехать из города. Но это не совсем "настоящая" деревня, а пригород из коттеджных поселков, которые только сильно условно можно назвать деревней, и по цене пригородное жилье не дешевле города. Мы же говорим о проживании в "настоящей" деревне, подразумевающей лишь несколько десятков жилых домов. Именно по количеству человек (домохозяйств) в основном и классифицируются населенные пункты. Хотя в XIX в. селом, например, считался населенный пункт с церковью, что возвышало его по статусу по сравнению с деревней. В любом случае обязательный признак населенного пункта - это постоянство использования его как места обитания из года в год, хотя бы сезонно. Городской житель может поехать жить в деревню, и это даст большое количество плюсов. Цена дома в деревне гораздо ниже, чем квартира в городе, а по удобству такой дом можно оборудовать не хуже квартиры. Так, можно купить дом с земельным участком и баней за 50 - 150 тыс. руб. При этом прилагаются хорошая экология, низкие цены на проживание, натуральные овощи, фрукты, мясо. Минусом дома в деревне является крайне узкий рынок труда. Предпринимательская активность в деревне ограничена жесткими рамками низкой платежеспособности деревенского населения. Но для того, кто хочет жить в деревне, это может быть и плюсом: собственный физический труд, самообеспечение и т.д. Для некоторых решением может стать удаленная работа: с развитием Интернета становится совершенно неважным, где находится работник. Кроме того, деревня не даст жителю того комплекта услуг и инфраструктуры, который доступен городскому жителю (детские сады, школы, университеты, театры, музеи, поликлиники, больницы и т.д.). Остальные плюсы и минусы жизни в деревне читателю предлагается оценить исходя из собственных предпочтений и целей покупки дома в деревне. Принять такое решение может далеко не каждый, а кто способен принять решение переехать в деревню, не будет руководствоваться общепринятыми мнениями о комфорте, инфраструктуре и социальном статусе. Люди, по разным причинам переехавшие в деревню из города, имеются - историй таких достаточно много, и в целом все переездом довольны. Дом или квартира в пригороде. Квартиры на окраинах города и в пригородах практически одинаковы по цене и доступности, но качество может различаться в пользу пригородов. Под пригородным жильем мы понимаем квартиры и дачи (коттеджи) в близлежащих к городу малых городах и деревнях. Такое жилье гораздо дороже, чем дом в отдаленной деревне, в связи со спросом на загородное жилье со стороны городских жителей и транспортной доступностью города, но дешевле, чем квартира в городе. Даже пригородная дача вполне подойдет под место жительства. Как вариант, может быть куплена (приобретена в аренду) земля, и на ней построен дом или временное сооружение. Программы ипотеки на покупку земли под строительство имеются. Отдельной категорией пригорода можно выделить близлежащие города - особенно это касается Москвы, жители которой уже давно облюбовали Королев, Долгопрудный, Красногорск как вполне приемлемые варианты решения квартирного вопроса с получением полной инфраструктуры и досягаемости города Москвы как места работы. Другие страны. Квартирный вопрос может быть решен кардинально покупкой квартиры или дома в других странах, где и уровень жизни выше, и жилье лучше, и море рядом, и зимы нет, а цена на жилье ниже, чем в России. Основной вопрос для таких вариантов - где работать, ведь для этого надо знать язык, иметь образование, которое подойдет в других странах, и еще выиграть конкуренцию у местных жителей. Помимо этого, конечно, придется привыкать к иной культуре, кругу общения, проходить различные миграционные барьеры. Так что вопросов при переезде за рубеж много. "Рай в шалаше". Если отвлечься от комфортабельности и различных предубеждений, то местом для проживания, помимо классических домов и квартир, могут быть: 1) автокемпер и яхта (каюта, корабль) (передвижное место жительства); 2) палатка, шалаш и иные "времянки"; 3) пещера и иные естественно обособленные объекты; 4) ящик из-под холодильника; 5) иные варианты, в зависимости от фантазии и обстоятельств. Наша задача не убедить всех переселяться в пещеры, а лишь показать - что выход есть всегда, даже когда нет денег на покупку и аренду жилого помещения. Все относительно. Конституция России провозглашает свободу передвижения и выбора места жительства, поэтому человек вправе жить фактически в любой точке России. Конечно, правовая реальность такова, что человек для надлежащего осуществления своих прав и обязанностей должен быть привязан хотя бы к какому-то официальному месту жительства, где должен быть зарегистрирован. Однако это уже второй вопрос для тех, кто серьезно рассматривает вопрос жительства вне жилого помещения. Вопрос чисто субъективный - готов ли человек предпочесть комфортабельной квартире какое-то иное жилье с минимальным объемом удобств, какова цель такого предпочтения? На первый взгляд именно цель предопределяет этот выбор. Сомнительно, что человек, обладая деньгами и не имея разумного обоснования, сделает выбор в пользу проживания в пещере. Таким обоснованием может быть желание проверить себя и свои способности, поиск вдохновения, эксперимент над собой, возможность совмещения с работой, например, археолога, осуществление мечты, к примеру, путешествовать на автокемпере, бегство от общества, полное отсутствие денег или излишнее их количество. Вполне вероятно, что для богатого человека выбрать "дом на колесах" или деревянный домик в деревне будет просто гораздо интереснее, чем купить дорогую квартиру в городе. Еще в 1845 г. американский писатель Генри Торо в качестве эксперимента над собой переехал жить в лес. Питался он исключительно тем, что вырастил или поймал сам, проводя большую часть времени за огородничеством и рыбалкой, и прожил в лесу около двух лет. В результате он издал об этом роман, имевший определенную известность <1>. -------------------------------<1> Торо Г. Уолден, или Жизнь в лесу. М., 1979. Автокемпер (машина, совмещенная с жилым отсеком, или жилой прицеп) как вариант решения квартирного вопроса может быть интересен тем, кто часто переезжает с места на место или планирует жить в таком режиме. Свои плюсы в таком решении есть - можно относительно комфортно себя чувствовать в любом месте, куда можно доехать. Но в российских условиях все подобные варианты постоянного проживания обречены на провал, ведь девять месяцев зимы проживать во времянке, пещере и автокемпере слишком экстремально. Однако переехать в другие страны, где лето круглый год, и жить в таком режиме почему бы и нет? В Европе автокемперы пользуются огромной популярностью, для них предусмотрены стоянки с электричеством, канализацией, магазинами вокруг и Интернетом. Однако, помимо выбора места проживания, немаловажно определиться и с вопросом "принадлежности" того, где ты живешь: одно дело купить, другое - временно попользоваться. Как говорится, все мы лишь гости в этом мире, нагими приходим и уходим. Так надо ли обременяться чем-то материальным? Поэтому давайте рассмотрим следующие два важных вопроса: - покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду? - покупать квартиру за счет своих средств или за счет ипотеки? Покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду? Аренда является явной и распространенной альтернативой ипотеке, и вопреки расхожему мнению, расходы на аренду, как правило, меньше, чем ежемесячные расходы по ипотеке, а ведь на ипотеку нужно еще накопить первоначальный взнос. Соотношение цена покупаемой квартиры / ежемесячные платежи по ипотеке и цена арендуемого жилья / ежемесячная арендная плата тоже не в пользу ипотеки. Проведем сравнение: Ипотека: за 7 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру-"хрущевку" 44 кв. м у метро "Профсоюзная" в Москве. Для этого понадобится первоначальный взнос в размере 1,4 млн руб. (20% от цены) и при процентной ставке в 12% ежемесячный платеж составит 57,500 руб. Аренда: аренда указанной выше квартиры будет стоить в среднем 35,000 руб., а за 57,500 можно снять в этом же районе мебелированную квартиру в новом доме либо квартиру в старом доме близко к центру Москвы. И не нужен первоначальный взнос. Как мы видим, по показателю ежемесячных расходов аренда побеждает с большим отрывом. И если другого выхода нет, то все так и делают - снимают жилье. Другой вопрос, на перспективу в 20 - 30 лет аренда начинает проигрывать, так как ежемесячные арендные платежи не дают право собственности на жилье и тратятся только на право пользования, а ипотека позволяет получить в собственность дорогостоящий актив - квартиру. "Зачем отдавать деньги за чужую квартиру, когда можно отдавать за свою?" - обоснованно думает каждый заемщик. Ипотека дает возможность приобрести квартиру сразу в собственность и ежемесячные платежи направлять за свое жилье. Есть и еще один аспект, который важно принимать во внимание. Сегодняшняя аренда (юридически именуется наймом) является достаточно дорогой. Так, в Москве однокомнатную квартиру можно снять за 20 - 30 тыс. руб. в месяц, в других регионах в пределах 15 тыс. При потере работы или выходе на пенсию оплачивать эти суммы весьма затруднительно. Да и стоимость аренды, в отличие от ипотечных платежей, постоянно растет. Собственно, поэтому возможность снимать квартиру всю жизнь большинством россиян в принципе не рассматривается - слишком дорого и непредсказуемо. Непредсказуемость обусловлена и молодостью самого российского рынка аренды - единых правил сдачи в аренду и стандартов минимальных удобств нет, нет и определенного маневренного фонда или доходных домов <1>, которые позволяли бы надеяться на относительно дешевое проживание в старости. К примеру, в рациональной Европе как раз считается нормальным жить в арендованной квартире, так как покупка квартиры дорога. Но в России инфраструктура цивилизованной аренды жилья отсутствует. Поэтому на данный момент предпосылок как экономических, так и психологических для рассмотрения аренды в качестве основного варианта проживания нет, хотя как вынужденную меру аренду рассматривают почти все молодые россияне, не имеющие возможности получить ипотечный кредит. -------------------------------<1> Доходный дом - многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем. Покупать квартиру за счет своих средств или за счет ипотеки? "Квартирный вопрос" вынуждает жить с родственниками, ютиться в маленькой квартирке, снимать жилье, ссориться с соседями по коммунальной квартире, но при всем при этом оставаться никому не должным, относительно спокойным за свое будущее и свободным человеком. Человек, никому не должный, в любой момент способен все бросить и уехать жить в деревню, за границу или снять другое жилье, сменить работу, сферу деятельности, ничего и никого не боясь. Даже при потере работы максимум, что его ждет, - это небольшой кризис, который прекращается с устройством на новую работу или получением пособия по безработице. Другое дело - ипотечный заемщик. Это безусловная и неотвратимая обязанность ежемесячно без всяких исключений и отдыха отдавать банку сумму долга, преследующий по ночам страх потерять работу, необходимость держаться за свое место работы, хотя это место "уже надоело" и не приносит ни достаточного дохода, ни чувства удовлетворения. И все это приходится на "лучшие годы" жизни лет с 25 и до 50. Эксперимент по ипотеке для российских граждан начался недавно и для большинства стал реальным решением квартирного вопроса. Но также появились заемщики, вынужденные расстаться с жильем. В США граждане всю жизнь живут в кредит и считают это нормальным. При невозможности погашения кредита для них существуют программы перекредитования, реструктуризации, социальные программы, которые позволяют относительно безболезненно пережить дефолт по кредиту. В России до этого пока далеко, различные перекосы и перегибы в реализации ипотеки со стороны банков не редкость, поэтому и результат эксперимента еще неизвестен. При всем при этом мировой финансовый кризис 2008 - 2009 гг. начался, по мнению экспертов, именно с США - с кризиса неплатежей по высокорискованным ипотечным кредитам. Итак, вместо накопления денег на покупку квартиры покупатель может взять кредит в банке или заем в некредитной организации. Развитие ипотечного кредитования позволяет купить квартиру уже через месяц после того, как в голову пришла хорошая мысль решить вопрос с жильем, при условии, что покупатель трудится на хорошей работе и накопил хотя бы на первоначальный взнос. Те, кто берут "ипотеку", берут на себя и риски потери/снижения доходов, выселения из единственного жилья, валютный риск (если в иной валюте, чем рубль), процентный риск (для плавающих ставок), риск утраты права собственности на жилье. "Берешь чужое и ненадолго, а отдаешь свои и навсегда" - примерно так кредитные эксперты описывают получение кредита. Плюсом данного варианта является вселение в свою квартиру в самое ближайшее время. Минусом является обязанность платить по кредиту 20 - 30 лет. Любая потеря работы в этот период может обернуться выселением из единственного жилья в "никуда". На этом фоне устрашающе звучит факт переплаты в три раза от цены квартиры. Размер процентов по кредиту за 30 лет составит около 270% от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12% годовых необходимо будет в итоге заплатить: 5 000 000 руб. основного долга; 13 515 026,06 руб. процентов: ----------------------------Итого: 18 515 026,06 руб. То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на российском рынке ипотеки. Но подойдем к вопросу о переплате с другой стороны. Деньги сейчас стоят одну цену, а через 5 - 10 лет они будут стоить другую цену. Вспомним, сколько раньше стоили продукты. На 50 руб. в середине 90-х можно было купить еду на несколько дней (а в 70-е гг. на 50 руб. можно было прожить месяц). На текущий момент и 1 тыс. руб. не хватит на тот же набор продуктов. Конечно, опытные экономисты раскритикуют подобный буквальный подход к оценке денег, но глобально можно быть уверенным, что и дальше деньги будут "дешеветь", а вот недвижимость - только дорожать. В этом смысле выиграли те, кто получил кредит в начале 2000-х гг. Тогда цены на квартиры не были столь высокими, хотя и заработки были меньше. С тех пор и заработные платы выросли в разы, и все те кредиты в основном уже погашены досрочно. Тот, кто рискнул тогда, безусловно, был прав. Если бы заемщики приняли в тот момент решение копить деньги - то и до сих пор пытались бы угнаться за ростом цен. Поэтому копить, по нашему мнению, целесообразно только на первоначальный взнос, а не на всю квартиру. В перспективе нескольких лет инфляция будет постоянно уменьшать сумму накоплений, и есть риск так и не успеть купить квартиру за свои деньги. Уж лучше взять кредит, но погасить его досрочно. По крайней мере, жилье будет уже в наличии. Ведь копить на небольшую квартиру человеку со среднестатистической зарплатой придется около 10 - 15 лет, а что будет через 10 - 15 лет, еще неизвестно - скорее всего, сбережения обесценятся, а цены на квартиры существенно вырастут. Кроме того, за это время необходимо будет платить арендные платежи либо иным образом временно решать квартирный вопрос. Даже если заемщику необходимо копить всего 2 - 3 года (то есть его месячный доход составляет около 1/36 от стоимости квартиры, увеличенный на сумму, необходимую для проживания) и в этот срок, скорее всего, цены не успеют сильно возрасти, все равно лучше взять кредит, а досрочно его погасить с небольшой переплатой. Выскажем даже более смелую мысль - если собственные деньги на квартиру уже есть и человек занимается собственным бизнесом, то даже в этом случае не обязательно покупать квартиру за счет своих средств. Лучше взять ипотеку, использовав только часть своих средств, а остальные деньги направить на развитие. Единственно, следует быть точно уверенным, что собственные средства будут работать и принесут прибыль больше, чем расходы по ипотеке. К примеру, можно купить две небольшие квартиры - одну на ипотеку, а другую на свои средства. В результате жить в одной квартире, а другую сдавать в аренду и получать прибыль. А затем погасить кредит, продать обе квартиры и купить одну большую. Но здесь нужен точный расчет. Мы остановимся на этом подробнее в главе, посвященной частным инвесторам. Конечно, это совет не для всех, а для тех, кто точно знает, как зарабатывать на деньгах, и кто готов брать на себя подобные финансовые риски. Для большинства людей при наличии собственных средств лучше купить квартиру и жить спокойно. Но в любом случае, если останавливаться на получении ипотечного кредита, то требуется расчет. Кредит создает иллюзию наличия собственных денег на квартиру, но эти деньги не собственные, а банковские, которые придется отдавать. Поэтому нельзя покупать по ипотеке квартиру, которую сложно будет оплачивать. Если недостаточно денег на получение и оплату ипотечного кредита, то не стоит вообще брать ипотечный кредит, либо лучше взять кредит поменьше, но быстрее вернуть и взять еще раз, чем пытаться сразу купить квартиру не по средствам. В заключение данной главы отметим, что цену золота придумали люди. Жизнь в городе в большой и просторной квартире не является объективным благом - просто многие считают, что это так. Если же посмотреть под другим углом, то за таким благосостоянием нередко кроются полное отсутствие собственного времени, стрессы и переживания за свои доходы. Необходимо ориентироваться на себя и свои реальные потребности. В хорошем смысле можно и нужно "жить для себя", а не для целей, разделяемых кем-то другим, типа постоянной гонки за лучшим местом проживания - после первой квартиры покупка второй, затем третьей, более большой, с лучшим местоположением, затем покупка дома с земельным участком. Предлагается заменить все это приемлемой по цене одной квартирой или даже домиком в деревне, но с увеличением времени для отдыха, собственного развития и комфортной жизни. Вариантов выбора много. А главное требование к квартире, приобретаемой в кредит, по мнению автора, чтобы она была достаточно комфортна для проживания, но не была дорогой. Кредит на такую квартиру не должен ограничивать возможность человека осуществлять то, что ему интересно, быть свободным в выборе путей самореализации и получать чувство радости от жизни. Глава 2. ПОИСК СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ Главная польза капитала не в том, чтобы сделать больше денег, но в том, чтобы делать деньги ради улучшения жизни. Г. Форд 2.1. Определение бюджета покупки квартиры. Где и как найти деньги на покупку квартиры: сейчас "за чужие" или потом "за свои"? Источники средств Людям, решившим действовать, обыкновенно сопутствует удача; напротив, она редко сопутствует тем, которые взвешивают и медлят. Геродот Первым делом перед покупкой квартиры покупателю необходимо определить максимальную сумму, на которую он может рассчитывать. Затем в пределах полученного лимита покупатель определяет сегмент доступных ему квартир и в рамках выбранного сегмента формирует требования к квартире, о чем подробно описано в параграфе 4.4 книги. Так, в пределах 8 млн руб. в Москве можно выбрать и двухкомнатные "хрущевки", и новостройки за 6 - 7 млн руб., и однокомнатное дешевое жилье за 5 млн руб. Выделим следующие источники накопления нужной суммы: 1) собственные накопления и доходы; 2) кредитные средства (ипотека); 3) субсидии и социальные выплаты; 4) помощь родственников; 5) социальные программы работодателя; 6) продажа иного жилья; 7) продажа имущества. Рассмотрим данные источники подробнее. Собственные накопления и доходы. Купить квартиру за свои деньги - это наилучший вариант, так как покупатель никому не переплачивает. И для продавца покупатель, имеющий "живые" деньги, является предпочтительным. Однако копить на квартиру, как мы говорили раньше, нецелесообразно - только на первоначальный взнос. В 2010 г. эксперты предрекали, что этап сверхбыстрого роста цен на квартиры на 50% в год постоянно продолжаться не может, и были правы. С тех пор квартиры в цене подросли, а к 2017 г. вновь упали до уровня 2010 г. Но это не значит, что можно начинать копить деньги на квартиру без ипотеки. Если заемщику придется копить 2 - 3 года (т.е. его месячный доход составляет около 1/36 от стоимости квартиры, увеличенный на ежемесячную сумму, необходимую для проживания), то в этот срок еще можно что-то прогнозировать. Если же по всем подсчетам копить придется 10 - 15 лет, то лучше по пути накопления не идти. Ни один эксперт не возьмется прогнозировать, что станет с ценами на недвижимость и со стоимостью рубля в такой перспективе. Кредитные средства (ипотека). Вместо накопления денег на покупку квартиры покупатель может взять кредит в банке или заем в некредитной организации. Развитие ипотечного кредитования позволяет купить квартиру уже через две недели после того, как в голову пришла мысль решить вопрос с жильем, при условии, что покупатель трудится на хорошей работе и накопил хотя бы на первоначальный взнос. Плюсом данного варианта является вселение в квартиру в течение 2 - 3 месяцев и отсутствие будущих затрат на аренду жилья. Минусом являются переплата более чем на 150 - 200% от цены квартиры, долгий срок кредитного бремени и риск обращения взыскания на квартиру при неоплате кредита. Подробное руководство по получению ипотечного кредита приведено в главе 3 книги. Субсидии и социальные выплаты. Ряд категорий граждан имеют право на получение безвозмездной поддержки от государства: матери, имеющие двух детей, молодые семьи, военные. Покупателю следует уточнить, относится ли он к таким категориям, и подать документы на получение субсидии <1>. -------------------------------<1> Подробнее об основных субсидиях можно прочесть в параграфе 2.3 книги. Помощь родственников. Родственники, при наличии возможности, могут предоставить возмездную или безвозмездную помощь в приобретении жилья. Более того, вместо получения кредита порой удобнее взять деньги под те же проценты у родственников, чтобы деньги уходили не в банк, а в помощь родственникам. Но зачастую такие варианты довольно рискованны для добрых отношений. Социальные программы работодателя. Возможно, работодателем, особенно крупным и имеющим профсоюз, утверждены какие-либо программы социальной поддержки работников в плане приобретения жилья - для этого необходимо обратиться к уполномоченным лицам (отдел по работе с персоналом, профсоюз и пр.). Продажа иной квартиры, разъезд с родственниками. Продажа квартиры предполагает, что в собственности покупателя или членов его семьи уже есть квартира и покупатель улучшает свои жилищные условия, т.е. продает свою квартиру и одновременно покупает другую. В этом случае требуется лишь доплата разницы между ценами на продаваемую и покупаемую квартиру. Разъезд представляет собой продажу одной квартиры и покупку нескольких квартир для всех семей, проживающих в продаваемой квартире. К примеру, родителям принадлежит большая по метражу квартира, где они проживают с детьми и внуками. Квартира продается, и на вырученные средства покупаются две квартиры - для родителей и для их детей с внуками. Все сделки по данным схемам целесообразно проводить одновременно, чтобы не остаться без жилья и без денег, достаточных на покупку другого жилья <1>. -------------------------------<1> Подробнее об альтернативных сделках в параграфе 6.5 книги. Продажа имущества. Для получения денег может быть продано дорогостоящее имущество покупателя - машина, гараж, акции, предметы антиквариата. Комбинации источников и стратегии использования денежных средств Принцип аккумуляции денег на квартиру довольно прост - использовать все возможные безвозмездные источники получения денег для первоначального взноса, а если их недостаточно, то либо копить, либо брать ипотечный кредит. Но сразу купить квартиру, полностью удовлетворяющую потребностям покупателя, не всегда возможно - как правило, недостаточно денег. Брать большой ипотечный кредит также не стоит, если нет уверенности в возможности гасить предлагаемый размер платежа все 20 - 30 лет. Целесообразно при получении кредита исходить из доступного размера ежемесячного платежа, а не максимального размера ипотечного кредита. Но ждать, когда все обстоятельства сложатся идеально и наступит момент покупки идеальной квартиры, тоже не стоит, если к тому нет предпосылок. Поэтому иногда лучше купить не совсем то, что хотелось бы, но с перспективой покупки в дальнейшем другого жилья. К примеру, может быть куплена комфортная квартира в пригороде, может быть куплена доступная, хотя и небольшая квартира, но в городе. Это будет правильнее, чем ждать идеальных условий или покупать дорогое жилье, но с неимоверными выплатами и рисками. В дальнейшем приобретенная квартира будет использоваться как актив для улучшения жилищных условий, а разница в цене между сегментами не столь велика. При этом покупать самое дешевое и "убитое" жилье, чтобы через год его продать, также нецелесообразно, если существует возможность добавить определенную сумму и купить жилье получше, даже если не сразу, а через несколько месяцев. Поэтому покупателю необходимо рассчитать оптимальную для него сумму, определить приемлемую по параметрам квартиру, оценить, достаточно ли средств (в том числе с использованием кредита), объем ожидаемых поступлений и в зависимости от этого принять решение о ценовой нише, в которой искать квартиры. 2.2. Расходы на приобретение квартиры. Сравнительная таблица расходов при покупке на вторичном и первичном рынке. Распределение расходов по времени. Налог на имущество Если каждый месяц откладывать понемногу, то уже через год вы будете удивлены, как мало у вас набралось. Э. Хаскинс После того как покупатель примерно определил свои возможности, целесообразно подумать не только о примерной цене квартиры, но и сопутствующих расходах, поскольку покупка квартиры сопряжена с крупными дополнительными расходами. К примеру, услуги риелтора для Москвы уже составят около 150 тыс. руб. В данном разделе перечислены расходы, из которых складывается общая цена покупки как на вторичном, так и на первичном рынке. Общая цена приобретения квартиры - это стоимость собственно квартиры и объем всех иных расходов, которые покупатель понесет с момента принятия решения и до оформления права собственности, а в некоторых случаях и в первый месяц после въезда в квартиру. Цена квартиры составляет лишь 90 - 95% от общего объема расходов. Нижеприведенная таблица поможет определиться с расходами, а также понять разницу в расходах при покупке готового жилья (вторичный рынок) и строящегося жилья (первичный рынок). Отметим, что, помимо определения перечня и размера расходов, их следует распределить по времени, чтобы спланировать, к каким датам необходимо аккумулировать необходимые суммы. Часто бывает, что в конкретный момент времени не хватает буквально нескольких тысяч рублей, и остается лишь винить себя, что заранее данные суммы не были просчитаны. Особенно это касается первых после покупки квартиры дней - пора нести расходы на проживание и ремонт, платить по кредиту, а денег вдруг не оказывается. Приведем таблицу примерных расходов покупателя при покупке на вторичном и первичном рынке. Цены даны на примере Москвы. В зависимости от конкретных обстоятельств, договоренностей и региона перечень и размер расходов могут отличаться. N Вид расходов Вторичный рынок (руб.) Первичный рынок (руб.) 1 2 3 4 1. Расходы при покупке квартиры 1.1 Стоимость квартиры 4 - 6 млн (1-комн.) 5 - 8 млн (2-комн.) 8 - 12 млн (3-комн.) <1> 5 - 7 млн (1-комн.) 7 - 10 млн (2-комн.) 8 - 12 млн (3-комн.) <2> 1.2 Услуги риелтора 2 - 9% от цены квартиры обычно не требуется 1.3 Услуги юриста от 30 тыс. от 30 тыс. 1.4 Криминалистическая экспертиза документов от 15 тыс. (не практикуется) не практикуется 1.5 Государственная пошлина за регистрацию (для граждан) 2 тыс. за регистрацию права собственности 350 - регистрация договора участия в долевом строительстве и 2 тыс. за право собственности 1.6 Услуги по сдаче документов 7 - 12 тыс., но в связи с вне очереди и наличием МФЦ почти не "комфортной" регистрации практикуется с решением вопросов в рабочем порядке (предпроверка документов, отсутствие официального приостановления регистрации) не практикуется 1.7 Получение выписки из ЕГРП 200 - на бумаге, (по квартире, по 150 - электронно, земельному участку под 1 500 - ускоренная стройкой) 200 - на бумаге, 150 - электронно, 1 500 - ускоренная 1.8 Нотариальное удостоверение выдачи доверенности на риелтора 1 200 1 200 1.9 Нотариальное удостоверение согласия 1 500 1 500 супруга/супруги на покупку квартиры 1.10 Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности 0,5% от цены договора, но не более 20 тыс. не требуется 1.11 Аренда банковской ячейки, включая заключение дополнительного соглашения об условиях допуска к ячейке около 5 тыс. не требуется 1.12 Перевод денег со счета на счет (в зависимости от банка) до 1,5 - 2 тыс. до 1,5 - 2 тыс. 1.13 Снятие денег со счета (в бесплатно, либо 1% от случае, если деньги суммы снятия (в ряде заемщика переведены из случаев до 10%) другого банка, комиссия может составлять до 10% от суммы, поэтому обязательно следует уточнять размер) обычно перевод в безналичном порядке (без снятия) 1.14 Заказ бронированного автомобиля с охраной от 3 тыс. не требуется 1.15 Пересчет денег (обычно платит продавец) 2 500 за тысячу купюр, но обычно перевод в не более 12 тыс. безналичном порядке 1.16 Увеличение количества квадратных метров в квартире после приемки квартиры не требуется соразмерно цене за 1 кв. м 1.17 Услуга застройщика по оформлению права собственности либо оформление права собственности через суд (услуги юриста) не требуется около 1% от цены квартиры либо услуги юриста от 30 тыс. 1.18 Заказ кадастрового паспорта на квартиру оплачивает продавец подает застройщик 1.19 Расходы на проживание до сдачи дома в эксплуатацию только до передачи квартиры (не больше месяца) стоимость аренды на время строительства квартиры 2. Непредвиденные расходы 2.1 Увеличение цены квартиры по договоренности по договоренности 2.2 Дополнительная экспертиза по ситуации документов, дееспособности продавцов по ситуации 2.3 Оплата за дополнительные просмотры квартиры риелтору по договоренности не практикуется 2.4 Невозврат аванса при отказе покупателя от квартиры 50 - 100 тыс. 50 - 100 тыс. 2.5 Иные непредвиденные расходы, которые всегда могут возникнуть по ситуации по ситуации 3. Расходы при получении ипотечного кредита 3.1 Собственные средства на покупку квартиры (первоначальный взнос) 20 - 30% от цены квартиры 20 - 30% от цены квартиры 3.2 Комиссия банка за рассмотрение заявки на кредит, андеррайтинг заемщика и прочие законные банковские комиссии до 1% от суммы кредита до 1% от суммы кредита 3.3 Оценка квартиры независимым оценщиком 3 - 5 тыс. не требуется 3.4 Повторная оценка квартиры, если продавец отказался от продажи 3 - 5 тыс. не требуется 3.5 Страхование квартиры от рисков утраты и повреждения около 0,2% от суммы кредита в год около 0,2% от суммы кредита (оформляется после приемки квартиры и регистрации права собственности) 3.6 Страхование жизни и около 0,2% от суммы трудоспособности (при кредита в год отказе от данного страхования банк повышает процентную ставку по кредиту) около 0,2% от суммы кредита 3.7 Страхование риска потери права собственности (для вторичного жилья) или риска недостроя (для нет единых тарифов около 0,2% от цены квартиры новостроек) 3.8 Расходы на ипотечного брокера от 5 тыс. до 1,5 - 3% от суммы кредита от 5 тыс. до 1,5 - 3% от суммы кредита 3.9 Государственная регистрация договора об ипотеке (если заключается) 1 тыс. 1 тыс. 4. Первичные расходы после покупки квартиры 4.1 Замена входных замков 3 - 5 тыс. 3 - 5 тыс. 4.2 Проведение ремонта, в том числе стяжка пола, укладка ламината, штукатурка стен под обои и оклейка обоями, штукатурка потолка и его покраска или монтаж потолка; установка плинтуса; окраска труб отопления; замена ванной, унитаза, раковины, электроточек, дверей, укладка плитки, гидроизоляция. 3 тыс. за кв. м - обычный ремонт; 6 - 10 тыс. за кв. м - евроремонт плюс отдельно расходные материалы до 100% от цены квартиры 4.3 Покупка необходимой мебели и оборудования по усмотрению по усмотрению 5. Расходы на проживание, в том числе на возврат кредита (в месяц, руб.) 5.1 Коммунальные платежи 2 - 5 тыс. 2 - 5 тыс. 5.2 Плата за электроэнергию 200 - 500 200 - 500 5.3 Плата за стационарную телефонную связь 155 - 405 155 - 405 5.4 Оплата интернета 600 600 5.5 Оплата аннуитетных платежей по ипотечному кредиту (зависит от банка) около 0,8 - 0,1% от суммы около 0,8 - 0,1% от суммы кредита кредита 5.6 Налог на имущество около 0,1 - 0,3% от кадастровой стоимости в год Общий бюджет покупки около 0,1 - 0,3% от кадастровой стоимости в год Все необходимые расходы складываются -------------------------------<1> Даны средние цены квартир по Москве на начало 2017 г. <2> Цены на новостройки достаточно условны, так как зависят от этапа строительства, района, площади. На первичном рынке все квартиры в среднем большей площади, чем старое типовое жилье, поэтому и итоговые цены зачастую выше, чем по вторичному рынку, а доступные по цене варианты строятся в пригородах, на окраинах или в новых районах города. Для вычисления лимита, в пределах которого можно рассматривать объявления о продаже квартир, необходимо от общей суммы имеющихся средств, в том числе кредитных, отнять все дополнительные расходы. Подробнее о самих расходах, об обязательных и необязательных расходах, о целесообразности привлечения риелтора и альтернативе услуг риелтора описано в разделах книги, посвященных соответствующим этапам покупки квартиры. Но перед покупкой нужно все расходы распределить еще и по времени - это важный показатель, который стоит учитывать. На вторичном рынке по времени распределение расходов следующее. 1. Рассмотрение банком заявки на кредит - комиссия за рассмотрение заявки, за андеррайтинг заемщика, за открытие счета (если предусмотрено). 2. Период поиска квартиры - нет расходов (если только риелтор не берет вознаграждение за просмотры), помимо транспортных. Но иногда риелторы берут аванс. 3. Найдена квартира - появляются расходы на оплату проверки документов юристом (при желании, но обычно выполняет риелтор, что не совсем верно, если риелтор не юрист), криминалистической экспертизы, получение выписки из ЕГРП по квартире. 4. Достигнута договоренность о покупке - вносится аванс в счет оплаты квартиры (в размере 50 - 100 тыс. руб.). 5. Одобрение квартиры банком - производится оценка квартиры, вносится комиссия за выдачу кредита (если предусмотрена), заключаются и оплачиваются договоры страхования квартиры и жизни и утраты трудоспособности заемщиков. 6. Подготовка к сделке - нотариальные расходы, расходы на перевод и снятие денег. 7. Дата сделки - в одну ячейку закладывается полная стоимость квартиры, в другую вознаграждение своего риелтора, оплачивается комиссия за ячейку. В тот же день или на следующий - оплата государственной регистрации, в том числе услуг по регистрации "с гарантией". 8. Передача квартиры - первые расходы на собственную квартиру: смена замков, мелкий и крупный ремонт, коммунальные платежи и т.д. На первичном рынке по времени распределение расходов следующее. 1. Период поиска новостройки - нет расходов, помимо транспортных. 2. Найден вариант - появляются расходы на оплату проверки документов юристом (при необходимости), получение выписки из ЕГРП по земельному участку. 3. Рассмотрение банком заявки на кредит - комиссия за рассмотрение заявки, за андеррайтинг заемщика, за открытие счета (если предусмотрено). Одобрение квартиры (если банк не сотрудничает с застройщиком). 4. Подписание договора участия в долевом строительстве - внесение всей стоимости квартиры сразу или по графику, установленному договором, оплата госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве. Оплата услуг риелтора. 5. На период строительства (может быть, год-два) - расходы на проживание в ином месте. 6. Оформление права собственности (после ввода дома в эксплуатацию) - госпошлина и расходы за оформление права собственности (услуги застройщика либо принуждение через суд являются особенностью покупки на первичном рынке) и расходы за лишние построенные метры (если застройщик увеличил площадь квартиры). 7. Передача квартиры - расходы на ремонт квартиры (особенностью покупки квартиры на первичном рынке являются значительные расходы на ремонт). Налог на недвижимое имущество Отдельно выделим вопрос оплаты покупателем налога на квартиру. Сама по себе покупка квартиры не облагается налогом, но вот став собственником, покупатель становится налогоплательщиком налога на имущество. До 1 января 2015 г. налоговой базой, от которой исчислялся данный налог, являлась инвентаризационная стоимость квартиры, комнаты или дома, указанная в справке БТИ. Так как цены в этих справках по старым домам были даны по состоянию на 80-е гг., сам налог для большинства граждан не являлся обременительным. С 2004 г. разрабатывался законопроект о едином налоге на недвижимость, который должен был заменить собой налог на имущество и земельный налог <1>. Собственникам внушала страх налоговая база - рыночная стоимость имущества, подтвержденная независимой оценкой, поскольку это уже совсем другой размер платежа. К примеру, при цене квартиры в 6 млн руб. налог составит около 6 тыс. в год, сейчас же инвентаризационная цена такого имущества примерно 260 000 руб., а налог - 260 руб. в год. -------------------------------<1> Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах мира, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют 1 - 3% от общих налоговых поступлений в бюджет, в США эта цифра близка к 9%. Но налог на недвижимость так и не ввели, однако с 1 января 2015 г. на территории Москвы и ряда регионов введен новый порядок исчисления налоговыми органами налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (глава 32 Налогового кодекса, Закон города Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 "О налоге на имущество физических лиц"). Сведения о кадастровой стоимости и другую информацию, в том числе о кадастровом номере объекта недвижимости, можно узнать по запросу в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а также на их официальном сайте, используя сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" раздела "Электронные услуги и сервисы". Размер налога устанавливается местными органами, поскольку это не федеральный налог. По Москве размер налога по квартирам следующий: Кадастровая стоимость объекта налогообложения Ставка До 10 млн руб. (включительно) 0,1% Свыше 10 млн руб. до 20 млн руб. (включительно) 0,15% Свыше 20 млн руб. до 50 млн руб. (включительно) 0,2% Свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. (включительно) 0,3% Плательщиком налога являются собственники следующих видов помещений (ст. 401 НК РФ): 1) жилой дом; 2) жилое помещение (квартира, комната); 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение. Но ставки налога по каждому объекту разные. Выше приведена только ставка по квартирам в Москве. Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ). Налоговая база определяется в отношении каждого жилого объекта недвижимости за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от его вида. Вид объекта Вычет Квартира Кадастровая стоимость 20 кв. м Комната Кадастровая стоимость 10 кв. м Жилой дом Кадастровая стоимость 50 кв. м Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение 1 млн руб. На сайте ФНС России в разделе "Налог на имущество физических лиц" можно ознакомиться с информацией об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, а также рассчитать самостоятельно предполагаемую к уплате сумму налога, используя сервис "Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости". Для Москвы ссылка: https://www.nalog.ru/m77/service/nalog_calc/. По другим регионам (кроме Москвы) ситуация следующая. До 1 января 2020 г. законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ должен установить единую дату начала применения на территории этого региона порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (п. 1 ст. 402 НК РФ). Список регионов, которые уже применяют данную схему, представлен на сайте: https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/. По состоянию на январь 2017 г. таких регионов 72, т.е. почти все. Налоговые органы самостоятельно получают информацию от органов, осуществляющих учет и регистрацию недвижимого имущества, рассчитывают сумму налога и высылают уведомление с суммой налога, подлежащей оплате. Оплата налога производится равными долями в два срока не позднее 15 сентября и 15 ноября <1>. -------------------------------<1> Об уплате или задолженности по данному налогу собственник квартиры может узнать на сайте ФНС России: https://service.nalog.ru/debt/. 2.3. Субсидии на покупку жилья: перечень льготных категорий граждан по программам "Молодая семья", "Военная ипотека", "Материнский капитал" и иным программам государственной поддержки Пессимист видит трудности при каждой возможности; оптимист в каждой трудности видит возможности. У. Черчилль Субсидии и различные социальные выплаты являются видом безвозмездной помощи государства определенным категориям населения, к примеру, молодым семьям, семьям с двумя детьми, военным. Покупателю следует подумать: "А не отношусь ли я к льготной категории граждан?" и приложить все усилия для получения такой помощи. Перечислим основные программы такой поддержки и условия получения субсидий: Молодые семьи Программа помощи молодым семьям существует и является подпрограммой "Обеспечение жильем молодых семей" Федеральной целевой программы "Жилище" <1>. Молодая семья - это семья, где каждому супругу меньше 35 лет. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2015 - 2020 годы". Условием предоставления социальной выплаты является наличие у молодой семьи, помимо права на получение средств социальной выплаты, дополнительных средств, в том числе собственных средств или средств, полученных по кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья, ипотечному жилищному договору, необходимых для оплаты строительства или приобретения жилого помещения. В качестве дополнительных средств молодой семьей также могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала. В качестве механизма доведения социальной выплаты до молодой семьи будет использоваться свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство жилого дома, которое будет выдаваться органом местного самоуправления, принявшим решение об участии молодой семьи в подпрограмме. Свидетельство сдается его владельцем в банк, отбираемый органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, для обслуживания средств, предусмотренных на предоставление социальных выплат, в котором на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. Молодая семья - владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья. Участником подпрограммы может быть молодая семья без детей либо молодая семья, имеющая одного ребенка и более, где один из супругов не является гражданином Российской Федерации, а также неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного ребенка и более, соответствующая следующим требованиям: а) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи - участницы подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет; б) молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении; в) наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты. В рамках программы под нуждающимися в жилых помещениях понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 г. по тем же основаниям, которые установлены ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, вне зависимости от того, поставлены ли они на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При определении для молодой семьи уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения учитывается суммарный размер общей площади всех пригодных для проживания жилых помещений, занимаемых членами молодой семьи по договорам социального найма, и (или) жилых помещений и (или) части жилого помещения (жилых помещений), принадлежащих членам молодой семьи на праве собственности. Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты предоставляется молодой семье только один раз. Участие в подпрограмме является добровольным. Социальная выплата предоставляется в размере не менее: а) 30% расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, не имеющих детей; б) 35% расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, имеющих одного ребенка или более, а также для неполных молодых семей, состоящих из одного молодого родителя и одного ребенка или более. Размер общей площади жилого помещения, с учетом которого определяется размер социальной выплаты, составляет: а) для семьи, состоящей из 2 человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м; б) для семьи, состоящей из 3 или более человек, включающей, помимо молодых супругов, одного ребенка или более (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и 2 или более детей) - по 18 кв. м на одного человека. Более полную информацию можно получить на сайте http://www.ohome.ru/ (общий сайт по решению квартирного вопроса молодых). Военнослужащие В основе программы лежит принцип: ипотечный кредит, взятый военнослужащим в банке, погашается не самим военнослужащим, а государством в лице Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Росвоенжилье) <1> в размере средств, зачисляемых на именной накопительный счет военнослужащего. -------------------------------<1> ФГУ "Росвоенжилье" - находящееся в ведении Министерства обороны Российской Федерации юридическое лицо, созданное в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 800 // СЗ РФ. 2005. N 52 (ч. III). Ст. 5758 (с послед. изм.) для обеспечения функционирования НИС. Первоначальный взнос формируется за счет средств, накопленных за время участия военного в накопительно-ипотечной системе (НИС). Если у военнослужащего есть собственные сбережения, он может использовать их в качестве дополнительного первоначального взноса. Наличие собственного жилья у военнослужащего или членов его семьи не препятствует его вступлению в НИС. Жилье может быть приобретено на всей территории России. Категории военнослужащих, имеющих право на вступление в НИС, определены ст. 9 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <1>. Как правило, это профессиональные военные, находящиеся на службе. Некоторые категории становятся участниками НИС автоматически, некоторые должны проявить инициативу и написать соответствующий рапорт. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3532 (с послед. изм.). Для лиц, участие в системе которых производится на добровольной основе, основанием для включения в реестр участников является подача соответствующего обращения: необходимо написать рапорт установленной формы на командира воинской части и зарегистрировать его в журнале учета служебных документов. В качестве заемщика по кредиту, а также собственника приобретаемого жилого помещения и залогодателя выступает только участник НИС. Члены его семьи ни титульными собственниками, ни созаемщиками стать не могут, хотя этот запрет не отменяет законный совместный режим собственности для супругов. Размер средств на именном накопительном счете каждого участника НИС зависит от двух основных параметров: - размера ежегодного накопительного взноса; - срока участия военнослужащего в системе. Ежегодный накопительный взнос утверждается законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не зависит от количества членов семьи участника НИС, а также его должности, воинского звания, места прохождения службы и других факторов. Год Размер взноса, тыс. руб. 2005 37,0 2006 40,6 2007 82,8 2008 89,9 2009 168,0 2010 175,6 2011 189,8 2012 205,2 2013 222,0 2014 233,1 2015 245,880 2016 245,880 2017 260,141 Денежные средства на именной накопительный счет участника НИС начисляются ежемесячно из федерального бюджета, вплоть до его увольнения с военной службы в размере 1/12 накопительного взноса текущего года, начиная с даты возникновения основания для его включения в НИС, независимо от даты фактического включения в реестр участников НИС. Однако воспользоваться средствами накопительно-ипотечной системы участник может не менее чем через три года его участия в НИС. Схема использования средств НИС довольно проста - участник заключает договор целевого займа с Росвоенжильем. При этом сумма займа может использоваться в целях: 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений (покупка на вторичном рынке); 2) погашения первоначального взноса для получения ипотечного кредита в банке (или займа в некредитной организации); 3) ежемесячного погашения платежей по кредитному договору (договору займа), заключенному участником с банком/некредитной организацией в целях приобретения жилья; 4) приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (покупка на первичном рынке). Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период. Погашение целевого займа, заключенного с Росвоенжильем, осуществляется не военнослужащим, а уполномоченным органом за счет средств накопительного счета и при условии, что военный продолжает служить <1>. -------------------------------<1> Основания для погашения установлены в ст. ст. 10 и 12 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". В остальных случаях погашать данный заем будет обязан сам военнослужащий. К примеру, при досрочном увольнении участника с военной службы начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа. При этом уволившийся участник обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий десять лет. Наиболее распространена следующая схема покупки военнослужащим жилья: - участник НИС получает ипотечный кредит в банке или некредитной организации, с которыми сотрудничает Росвоенжилье. Кредит выдается на сумму, достаточную для покупки квартиры. Ежемесячный платеж, как правило, получается выше, чем размер, утвержденный в бюджете на месяц; - одновременно военнослужащий заключает договор займа с Росвоенжильем с целевым назначением - на оплату первоначального взноса и погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту; - сумму в размере, утвержденном в бюджете, ежемесячно Росвоенжилье направляет на частичное погашение ипотечного кредита/займа. Остальная часть причисляется к основному долгу заемщика. Предполагается, что в дальнейшем сумма финансирования программы будет увеличиваться (об этом свидетельствует реальное повышение суммы взноса с 2005 по 2017 г. более чем в 6 раз) и сумма ежемесячного взноса станет достаточной для погашения всех платежей, в том числе причисленных к основному долгу ранее непогашенных частей аннуитетных платежей. Для получения ипотечного кредита участнику НИС следует обратиться в банки или иные юридические лица, работающие по программе "Военная ипотека", например в ПАО АКБ "СвязьБанк". Отметим, что военнослужащий вправе продолжать накапливать средства на именном счете до получения права использовать эти накопления для приобретения квартиры после окончания военной службы. Более полную информацию можно получить на сайтах http://www.rosvoenipoteka.ru/ (ФГУ "Росвоенжилье"), http://www.mil.ru (Министерство обороны). Материнский капитал Материнский (семейный) капитал - это форма государственной поддержки семей, имеющих детей. Социальная выплата производится после рождения (усыновления) второго ребенка после 1 января 2007 г. Если рожден (усыновлен) третий или последующие дети, то выплату получить можно только в одном случае - если ранее семья не воспользовалась правом на дополнительные меры государственной поддержки. Размер материнского (семейного) капитала ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции, но в 2016, 2017 гг. не изменился: Год Размер, руб. Индексация, % 2007 250 000,0 - 2008 276 250,0 10,5 2009 312 162,5 13 2010 343 378,8 10 2011 365 698,4 6,5 2012 387 640,3 6 2013 408 960,5 5,4 2014 429 408,5 5 2015, 2016, 2017 453 026,0 5,5 Право на получение материнского капитала в целях улучшения жилищных условий имеют: 1) женщины, родившие (усыновившие) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.; 2) женщины, родившие (усыновившие) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки; 3) мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшиеся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 г.; 4) сам несовершеннолетний (в определенных случаях). После рождения второго, третьего или последующих детей указанное выше лицо подает в территориальное управление Пенсионного фонда заявление на выдачу государственного сертификата на материнский (семейный) капитал с приложением соответствующих документов (свидетельства о рождении детей и пр.). Каких-либо сроков для подачи такого заявления не установлено. В течение 1 месяца принимается решение, после чего выдается сертификат, подтверждающий право на получение выплаты. Однако для распоряжения средствами материнского капитала в территориальное управление Пенсионного фонда направляется повторное заявление с указанием направления использования денежных средств, поскольку использовать материнский капитал можно и на другие определенные цели, помимо покупки жилья, - оплату образования, увеличение накопительной части пенсии. Но есть один нюанс - потратить капитал на улучшение жилищных условий (без ипотечного кредита) можно только после достижения ребенком трех лет. Не дожидаясь этого возраста, можно потратить материнский капитал для покупки жилья только в двух случаях: - на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения; - на уплату первоначального взноса при покупке жилого помещения в кредит. После истечения трех лет с даты рождения второго или последующих детей средства материнского капитала могут быть также направлены: - на приобретение и строительство жилых помещений (квартиры, дома); - на строительство и реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. Большинство семей оформляет недвижимость в равнодолевую собственность (по 25% доли в праве собственности супругам и каждому из детей), хотя родители имеют право оформить доли по-разному. Например, для Москвы было бы логичнее оформлять доли детей пропорционально размеру материнского капитала, который составляет около 7,5% от цены квартиры (при цене в 6 млн руб.). То есть решающей роли материнский капитал для Москвы не играет, но в части последствий накладывает весомые ограничения. Продать такую квартиру будет сложнее (потребуются разрешение органа опеки и обязательная покупка детям иной недвижимости), а сам договор продажи долей (пусть даже всеми собственниками одновременно) потребует нотариального удостоверения. Кроме того, потенциально такая множественность на стороне собственников может повлечь ненужные споры между детьми и родителями касательно распоряжения квартирой. Поэтому для Москвы, возможно, материнский капитал лучше направить на образование детей. Но это решать родителям. Подробнее о программе можно узнать на сайте http://www.pfrf.ru/family_capital/ (Пенсионный фонд РФ). Хотя это и не касается темы данной книги, отметим, что средства материнского капитала могут быть направлены также на образование детей (после достижения вторым ребенком возраста 3 лет) и на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов (сразу после рождения). Также уже долго рассматривается вопрос о возможности покупки автомобиля на средства материнского капитала, но изменения в закон пока не внесены. Целевая программа "Жилище" на 2015 - 2020 гг. Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2015 - 2020 гг., которая предусматривает улучшение жилищных условий для ряда категорий граждан по следующим подпрограммам: 1) подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" (описана в начале главы); 2) подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством". Задачей подпрограмм является предоставление социальных выплат гражданам Российской Федерации, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации, в частности: - гражданам, принимавшим участие в ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшим в результате этих аварий, и приравненным к ним лицам; - гражданам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами; - гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; - гражданам, уволенным с военной службы, и приравненным к ним лицам, принятым на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., за счет субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации. В число граждан - участников подпрограммы планируется включить граждан, подлежащих переселению из закрытых административно-территориальных образований и территорий, ранее входивших в границы закрытых административно-территориальных образований. По данным Министерства финансов Российской Федерации, на 1 января 2015 г. на учете состоит 22,34 тыс. семей граждан, желающих выехать на новое место жительства из закрытого административнотерриториального образования в соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании". Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации провело в 2014 г. инвентаризацию очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. По результатам инвентаризации на 1 января 2015 г. около 295 тыс. семей указанных категорий граждан являются нуждающимися в жилых помещениях; 3) подпрограмма "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации". Данная подпрограмма ставит целью построить жилье за период с 2015 по 2020 г. общей площадью 6,42 млн кв. м; 4) подпрограмма "Обеспечение жильем отдельных категорий граждан". Целью данной программы является: - приобретение (строительство) жилья для прокуроров органов прокуратуры, сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, сотрудников научных организаций, спасателей аварийно-спасательных служб и аварийно-спасательных формирований Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, иных категорий граждан на основании решений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; - предоставление социальных выплат на приобретение государственным гражданским служащим и молодым ученым; жилья федеральным - переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в зоне Байкало-Амурской магистрали; 5) подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры". Цель подпрограммы - создание условий для приведения коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания. Иные программы Выделим специальные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (часть из которых затронута и вышеуказанной программой "Жилище"), в том числе: - судей <1>; -------------------------------<1> Статья 19 Закона РФ от 26 июня 1992 г. N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1992. N 30. Ст. 1792 (с послед. изм.). - федеральных государственных гражданских служащих <1>; -------------------------------<1> Статья 53 Федерального закона от 27 июля 2004 г. N 79-ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации" // СЗ РФ. 2004. N 31. Ст. 3215 (с послед. изм.). - прокуроров и следователей органов прокуратуры <1>; -------------------------------<1> Статья 44 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. N 8. Ст. 366 (с послед. изм.). - ветеранов Великой Отечественной войны <1>; -------------------------------<1> Статья 15 Федерального закона от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" // СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168 (с послед. изм.). - инвалидов <1>; -------------------------------<1> Статья 28.2 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563 (с послед. изм.). - граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства <1>. -------------------------------<1> Статья 7 Закона Российской территориальном образовании". Федерации "О закрытом административно- Также отметим существование региональных программ поддержки отдельных категорий граждан <1>. -------------------------------<1> К примеру, Постановление мэра Ростова-на-Дону от 2 июня 2008 г. N 530 "Об утверждении положения о порядке предоставления бюджетных субсидий для оплаты части стоимости приобретаемого (строящегося) жилья". Если покупатель относится к любой категории граждан, имеющих право на субсидию либо жилье и иные варианты поддержки, следует обязательно продумать вариант с получением такой субсидии. 2.4. Имущественные вычеты как дополнительный источник средств: вычет при покупке на вторичном и первичном рынке, вычет по расходам на оплату процентов за кредит, перечень документов для получения вычета, нюансы вычета при долевой собственности Лучше думать перед тем, как действовать, чем после. Демокрит Двести шестьдесят тысяч рублей, которые покупатель вправе получить от государства в качестве имущественного вычета, могут выступить неплохим дополнительным источником погашения ипотечного кредита. Однако в вопросе вычета довольно много нюансов, которые следует знать, особенно при приобретении квартиры в общую долевую собственность. Имущественный вычет - это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций. Покупатель вправе получить вычеты в следующих случаях (ст. 220 НК РФ): - строительство дома/квартиры/комнаты или доли в них, что подразумевает в том числе: расходы на разработку проектно-сметной документации; расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации; - приобретение дома/квартиры/комнаты или доли в них, что подразумевает в том числе: расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ; принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них; - приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства (вычет предоставляется только после получения свидетельства о праве собственности на дом); - приобретение земельных участков, на которых расположены жилые дома или доли в них; - погашение процентов по целевым займам/кредитам, полученным от организаций и индивидуальных предпринимателей на указанные выше цели. Вычет при покупке квартиры: до 260 000 руб. покупатель вправе получить от государства при покупке квартиры <1>. Эта сумма составляет 13% от 2 млн руб. - именно в пределах этой стоимости квартиры предоставляется имущественный вычет. Если квартира стоит меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывается от реальной стоимости, если стоит больше 2 млн руб., то только в пределах 2 млн руб. -------------------------------<1> Указанный размер вычета распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. До этого времени вычет составлял 130 000 руб. К примеру, покупается квартира за 3 000 000 руб. К вычету из этой суммы подлежит предъявлению 2 000 000 руб. 13% от данной суммы составит 260 000 руб. Заявить вычет по приобретенной готовой квартире можно лишь после получения права собственности, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно и акта приемапередачи, т.е. ждать оформления права собственности не обязательно <1>. -------------------------------<1> К примеру, Минфин России в письме от 22 мая 2009 г. N 03-04-05-01/317 (СПС "Гарант") поясняет особенности применения имущественного налогового вычета по НДФЛ. В документе отмечается, что в соответствии с законодательством при приобретении жилья в строящемся доме для подтверждения права на имущественный налоговый вычет достаточно предоставить в налоговый орган акт о передаче квартиры. Вычет по процентам за кредит: 13% от уплаченных банку или иной организации за целевой ипотечный кредит (заем) также выплачиваются государством заемщику, при этом предельный размер выплат по процентам не ограничен. Ежемесячный платеж, который заемщик вносит в банк, состоит из двух частей: основной долг и проценты. Основной долг - это возврат той суммы, которую заемщик взял в банке. А проценты - это плата за кредит, которая вносится сверх основного долга. Например, из 10 тыс. руб. ежемесячного платежа только 2 тыс. руб. - это сумма основного долга, а 8 тыс. руб. составляют проценты. Вычет предоставляется именно по уплаченным процентам. К примеру, заемщик заплатил за год 200 тыс. руб. процентов за пользование кредитом. 13% от этой суммы - это 26 тыс. руб. Эту сумму заемщик вправе получить от государства. И получать каждый год, пока платит проценты по кредиту. Но если в кредитном договоре не предусмотрено целевое назначение на приобретение определенной квартиры, то при расчете имущественного вычета суммы, направляемые на погашение процентов по такому кредиту, учитываться не будут <1>. -------------------------------<1> Письмо Минфина России от 19 февраля 2009 г. N 03-04-05-01/67 // СПС "Гарант". Налоговый кодекс РФ не определяет очередности принятия расходов для вычета, поэтому возможно одновременное уменьшение налоговой базы как на стоимость жилья, так и на сумму уплаченных процентов. Но имущественный вычет может получить не каждый. Его может получить только работающий официально человек и только на сумму исчисленного налога на доходы. Вычеты предоставляются в двух формах: - "освобождение" от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ) - в этом случае работодатель не удерживает 13% налога из заработной платы, а выплачивает работнику. Для этого работодателю следует предоставить уведомление о вычете, которое можно получить в налоговой службе по месту жительства. Каждый месяц покупатель будет получать заработную плату и сумму налога, которую ранее работодатель удерживал. Минусом данного варианта является возможность смены работы, а также тот факт, что работодатель может считать, что это он повысил зарплату (такие случаи были); - возврат покупателю уже уплаченного работодателем налога на доходы физического лица. Возврат уплаченных налогов на доходы производится налоговой инспекцией по месту жительства в конце года на основании документов, подтверждающих уплату налога работодателем. Так что для тех, кто не работает официально либо вышел на пенсию, имущественный вычет недоступен. Отметим, что получить все 260 тыс. единовременно за один год можно только при высокой зарплате. Чтобы получить вычет по квартире за один год, только налог за этот год должен составить 260 000 руб., а годовой доход покупателя, следовательно, должен быть 2 000 000 руб., месячный - 166 666,67 руб. Пример: заработная плата покупателя составляет 45 000 руб., из них на руки ему выдается 39 150, так как 13% (5 150 руб.) удерживается работодателем в качестве налога на доходы физического лица. Именно на сумму удержаний вправе рассчитывать покупатель при получении вычета. То есть за год его вычет составит максимум 5 150 x 12 = 61 800 руб. Остальные суммы покупатель вправе получить в следующих налоговых периодах до полной выборки причитающихся средств. В таких случаях покупатель вправе подождать, пока накопится сумма удержанного налога побольше, и подать заявление и декларацию сразу за несколько лет, но не более чем через три года после покупки. Раньше вычет можно было получить только один раз. Но с 1 января 2014 г. в новой редакции изложена ст. 220 НК РФ, в соответствии с которой налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета, вправе получить остаток в случае покупки (строительства) другого жилья. Кроме того, новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г.), следовательно, каждый из совладельцев вправе получить указанный вычет в пределах 2 млн руб. Если же участник общей долевой или общей совместной собственности не обратился в инспекцию, он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме. Обращаем внимание, что положения новой редакции ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. Если право на получение имущественного вычета возникло у физлица до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г. (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 212-ФЗ). Минфин России в письме от 12 февраля 2014 г. N 03-04-05/5598 разъяснил, что новые правила применяются в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 1 января 2014 г. Имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала и иных средств государственной поддержки, а также если договор купли-продажи подписан между взаимозависимыми лицами (лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого). Для получения вычета покупатель предъявляет в налоговую инспекцию по месту жительства: 1) письменное заявление (заполняется в налоговой инспекции по месту жительства покупателя); 2) договор, на основании которого приобретена квартира, - оригинал и копия; 3) документ о праве собственности на жилье, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно только акта приема-передачи (т.е. заявить можно до оформления права собственности) - оригиналы и копии; 4) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписки, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы), - оригиналы и копии; 5) кредитный договор (договор займа) с целевым назначением на покупку квартиры оригинал и копия; 6) справка банка об уплаченных процентах - оригинал; 7) иные документы в зависимости от ситуации. Глава 3. РУКОВОДСТВО ПО ПОЛУЧЕНИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ПАМЯТКА ЗАЕМЩИКА) Если в нынешние времена вы не залезли в долги, вы, вероятно, занимаетесь чем-то противозаконным. Э. Маккензи 3.1. Выбор ипотечной программы и кредитора: описание процедуры покупки в кредит, критерии выбора ипотечной программы, виды кредиторов и критерии выбора Жил я в бедности, умру богатым; а лучше бы наоборот. Б. Дизраэли Отсутствие у большинства граждан денег на покупку квартиры привело к развитию иных механизмов обеспечения граждан жильем: субсидии, аренда, ипотечное кредитование. Наиболее успешным из всех механизмов обеспечения граждан жильем и в России, и на Западе стало ипотечное кредитование. Для покупателя, у которого есть накопления и стабильный доход, есть возможность сразу купить квартиру, воспользовавшись кредитными средствами. Мы часто слышим "купить по ипотеке", "купить в ипотеку", что не совсем корректно. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) с формальной точки зрения представляет собой залог недвижимости, способ обеспечения исполнения обязательств. Гражданин получает кредит (деньги) - это одна часть отношений, а вторая часть - гражданин отдает квартиру банку в залог, чтобы на случай невозврата кредита банк мог выставить квартиру на торги и на вырученные средства погасить кредит. Поэтому правильнее говорить: "купить квартиру в кредит". Существует также термин ипотечное кредитование - это система отношений по кредитованию граждан на приобретение строящегося и готового жилья под залог недвижимого имущества или прав требований. При получении кредита следует иметь в виду, что размер процентов за 30 лет составит около 270% от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12% годовых необходимо будет в итоге заплатить: 5 000 000 руб. основного долга; 13 515 026,06 руб. процентов; ----------------------------Итого: 18 515 026,06 руб. То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на текущий момент, поскольку сами банки получают средства под 7 - 10%. Однако шаги по направлению к доступности ипотеки делаются. В частности, распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р <1> утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., в соответствии с которой к концу 2015 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30%, к 2020 г. - 50%, к 2030 г. - 60%. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2010. N 30. Ст. 4118 (с послед. изм.). Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита. С другой стороны, альтернативой ипотеки для многих является аренда жилья. Но расходы на аренду, т.е. на оплату чужого жилья, не намного меньше ежемесячного платежа по ипотеке. Если же покупатель останавливается на ипотеке, то это серьезное решение, определяющее уровень расходов на долгие годы, поэтому такое решение требует тщательного выбора ипотечной программы и расчета своих возможностей. В подтверждение этого необходимо отметить, что по состоянию на 2010 г. из 1,2 млн ипотечных заемщиков в России сложности с погашением испытывали около 85 - 90 тыс. (т.е. примерно 10% <1>). В период кризиса в 2009 г. в просрочку попало около 15% всех ипотечных заемщиков <2>. Данные за 2009 - 2010 гг. весьма показательны, ведь 2008 - 2009 гг. являлись кризисными и потому наглядно показали, что случается в такие годы с платежами по ипотеке. Если же говорить о сумме просроченной задолженности, то по данным ЦБ РФ, на начало 2016 г. на просрочке находилось около 20% всей задолженности по ипотечным кредитам <3>: -------------------------------<1> См.: Менее 10% российских ипотечных заемщиков испытывают сложности с погашением кредита // RealtyPress.ru. 2010. 11 июня. URL: http://www.realtypress.ru/novosti-/novosti/11-062010.html (дата обращения: 23.03.2017). <2> См.: Количество проблемных заемщиков по ипотеке - 110 тысяч // ИАП "Русипотека". 2009. 13 апр. URL: http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/kolichestvo/ (дата обращения: 23.03.2017). <3> См.: Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России: статист. Сборник. 2011 2015. N 3. М., 2016. URL: http://www.cbr.ru/statistics/b_sector/stat/Stat_digest_mortgage_03.pdf 23.03.2017). (дата обращения: Динамика задолженности по ИЖК, предоставленным физическим лицам - резидентам Но мы полагаем, что такая высокая просрочка в рублях не коррелирует прямо с количеством просрочников и обусловлена рядом проблемных крупных кредитов под залог жилой недвижимости. Из всего этого можно сделать вывод: около 15% ипотечных заемщиков неправильно оценивают риски, связанные с получением ипотечного кредита. Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 1. Оценка собственной платежеспособности. Заемщик уточняет ежемесячную заработную плату свою и членов семьи, размер накопленных средств, возможности по получению субсидий и иных форм поддержки. Заемщик оценивает все источники погашения кредита (периодические, разовые), в том числе на крайний случай (помощь родственников, продажа имущества, продажа ипотечной квартиры). Рекомендуется всегда иметь накопления в виде трехмесячной заработной платы, а с ипотечным же кредитом целесообразно удвоить данный запас. Целесообразно оценить и дополнительные расходы, связанные с получением кредита: разовые (комиссии за андеррайтинг, оценка, регистрация договора, нотариус), периодические (перечисление средств, страхование), а также на покупку квартиры. Перечень таких расходов приведен в параграфе 2.2 книги. 2. Оценка размера кредита и цены квартиры. Заемщик, используя ипотечный калькулятор, примерно определяет, на какой лимит кредита может рассчитывать и по какой цене может приобрести квартиру. Ипотечный калькулятор - это онлайн-интернет-сервис, позволяющий рассчитать с учетом имеющегося дохода, срока кредитования и размера собственных средств параметры кредита: лимит кредитования, ежемесячный платеж по кредиту. К примеру: http://www.ipohelp.ru/calculator.html. Но предупредим, что каждый банк имеет собственную методику расчета лимита кредитования с учетом кредитоспособности заемщика, поэтому ипотечный калькулятор может дать лишь примерные данные. Чтобы понять точную сумму, следует обратиться в банк. Если по данным ипотечного калькулятора заемщик может рассчитывать на кредит, достаточный для покупки квартиры, то можно переходить к следующей стадии. Если доходов недостаточно, то брать ипотечный кредит рискованно, но окончательное мнение о лимите кредитования и вариантах решения вопроса лучше принимать после анализа программ банков и обращения в банк. 3. Выбор между первичным и вторичным рынком. После определения лимита заемщик примерно определяет, на какую квартиру может рассчитывать. Существенным моментом является выбор между покупкой строящейся и готовой квартиры, поскольку от этого зависит выбор ипотечной программы, банка, размер процентной ставки (ставка выше по новостройкам), срок въезда в квартиру, объем юридических рисков и решение множества иных вопросов. Подробнее о выборе квартиры - в параграфе 4.4 книги, об особенностях первичного и вторичного рынка - в параграфах 4.4, 7.1 книги. 4. Анализ ипотечных программ и ипотечных кредиторов. Заемщик по Интернету и иным источникам, в частности, по рекомендациям знакомых, анализирует имеющиеся на рынке ипотечные программы и выбирает наиболее подходящую, в том числе оценивает себя на соответствие требованиям ипотечной программы и выбранного кредитора (кредитором может быть банк и обычное юридическое лицо, выдающее займы: далее все виды кредиторов условно будем называть банками). 5. Обращение в банк. С сайтов понравившихся банков могут быть отправлены предварительные онлайн-заявки на получение кредита уже на этапе анализа программ. Далее заемщик собирает необходимый перечень документов по себе (касательно платежеспособности, дееспособности, размера первоначального взноса и пр.) и обращается в банк. На первом этапе документы по конкретной квартире банком не рассматриваются, поскольку устанавливается лимит кредитования исходя из доходов заемщика и прочих его характеристик. 6. Принятие решения банком. Банк, рассмотрев документы, выносит решение о лимите кредита заемщику, иных дополнительных условиях выдачи кредита (например, о привлечении созаемщиков, поручителей), а также сроке действия данного решения, в течение которого заемщик должен найти квартиру (как правило, 3 - 4 месяца). 7. Поиск квартиры и одобрение квартиры банком. Заемщик находит квартиру, удовлетворяющую требованиям банка и установленному заемщику лимиту. Если у банка есть аккредитованные строящиеся объекты, то выбор осуществляется между данными объектами. Далее заемщик производит оценку квартиры, представляет в банк документы по квартире для одобрения. Банк одобряет квартиру. 8. Подписание договора купли-продажи. После того как квартира одобрена банком, заемщик под контролем банка заключает договор приобретения квартиры, договор страхования квартиры, оплачивает первоначальный взнос, банк выдает кредит, который заемщик направляет продавцу/застройщику в оплату квартиры. 9. Оформление права собственности. Заемщик становится собственником квартиры, на которую одновременно устанавливаются ипотека и ограничения в использовании. Если заемщик покупает новостройку, то оформляется залог прав по договору участия в долевом строительстве. 10. Погашение кредита. После получения кредита и покупки квартиры заемщик ежемесячно перечисляет банку платежи в погашение кредита и начисленных процентов. При покупке строящейся квартиры последовательность может быть несколько иной заемщик вначале находит удовлетворяющий его требованиям объект, а застройщик сообщает (обычно эти данные есть на сайтах объектов застройки или застройщиков), какие банки аккредитовали данный объект, после чего заемщик обращается в такие банки для получения кредита. Разновидности компаний, выдающих кредиты на покупку квартир Сегодняшний рынок ипотеки предлагает потенциальным заемщикам две категории компаний, выдающих деньги на покупку жилья. Первая - это банки, которые выдают кредиты (Связь-Банк, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24). Вторая - это иные юридические лица, не являющиеся кредитными организациями (заимодавцы), как правило - партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию либо других рефинансирующих организаций. Выдают такие компании займы, а не кредиты, так как не имеют банковской лицензии на выдачу кредитов. Для заемщика в принципе особой разницы нет, так как и заем, и кредит одинаково предусматривают возврат средств под проценты. Однако определенные особенности необходимо знать, в частности, затраты на обеспечение деятельности небольших юридических лиц и "экономика" данных лиц позволяют им не начислять дополнительные комиссии, тогда как банки это крупные организации со значительным штатом, агрессивной рекламой, что в совокупности делает их услуги дороже. Приведем таблицу некоторых параметров, которые целесообразно учесть при выборе между банками и заимодавцами: 1 Банк (кредитная организация) Заимодавец (некредитная организация) 2 3 Процедура получения кредита Примерно одинакова, однако Заимодавец, как правило, небольшая структура с небольшим количеством сотрудников, в связи с чем рассмотрение заявки может проходить быстрее. По этой же причине заимодавцы более маневренны и лояльнее в принятии решений Наличие комиссий В связи с разъяснениями Высшего Комиссий за обслуживание Арбитражного Суда <1> и ст. 9.1 ссудного счета не было изначально Закона об ипотеке <2> практически все комиссии банками отменены Обязанность раскрывать полную стоимость кредита (ПСК) В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 353ФЗ "О потребительском кредите (займе)", распространяется и на ипотечных кредиторов В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", распространяется и на ипотечных кредиторов Способ погашения долга Погашение производится путем перечисления на счет, открытый в банке-кредиторе, суммы платежа, которую банк списывает в дату платежа Заемщик погашает заем, как правило, путем ежемесячного перечисления суммы платежа напрямую на счет кредитора или его представителя Удобство погашения долга При наличии разветвленной сети Как правило, сотрудничают с дополнительных офисов банка определенными банками, которые не погашение производить комфортно берут комиссии за перечисление и удобно средств. Следует уточнить разветвленность сети таких банков. Главный вопрос - чтобы не было комиссий за перечисление денежных средств в погашение кредита Поведение кредитора при просрочке С банками, как правило, сложно о чем-то договориться, поскольку с заемщиком беседуют каждый раз новые лица, программы реструктуризации не развиты, никто особенно не заинтересован в помощи заемщику, это обратная сторона "конвейерной" технологии выдачи и возврата кредитов. Но все зависит от банка Заимодавцы более гибки, чем банки, заемщик понимает, с кем общаться, кто принимает решения и может договориться о различных схемах реструктуризации Стандарты Как правило, банки выдают кредиты по собственным программам и выдачи процентным ставкам, а большинство некредитных организаций выдают кредитов/зай займы по стандартам государственного Агентства по ипотечному мов жилищному кредитованию, они полностью представлены на сайте http://www.rosipoteka.ru. Заемщик легко может с ними ознакомиться. АИЖК проводит государственную политику в сфере ипотеки и потому в большей степени реализует социальный аспект ипотечного кредитования. В частности, устанавливает ставки, по которым заимодавцы обязаны выдавать займы. На процентообразование в данном случае в меньшей мере влияет стоимость ресурсов и какие-то иные факторы, присущие банкам Иные условия В части иных условий, в том числе размера процентов, условий ипотечных программ, каких-либо особенностей нет -------------------------------<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2009 г. N 8274/09 // ВВАС РФ. 2009. N 2; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 г. N 7171/09 // ВВАС РФ. 2010. N 6; ст. 29 Закона "О банках и банковской деятельности" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 27. Ст. 357 (с послед. изм.). <2> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с послед. изм.) (далее - Закон об ипотеке). В следующих главах мы будем называть все виды кредиторов банками, чтобы удобнее было читать. Но заемщик должен помнить и о наличии возможности взять заем не в банках. Далее мы остановимся подробнее на банках, внутри которых есть определенная градация. Есть универсальные, оказывающие услуги и юридическим и физическим лицам, есть розничные банки (только физические лица), а есть специализированные ипотечные банки, которые выдают исключительно ипотечные кредиты. Можно обоснованно предположить, что специализированные ипотечные банки должны лучше уметь работать с заемщиками, предлагать большее разнообразие программ, в том числе по реструктуризации задолженности. Но так это или нет, решать заемщику. Выгодность условий зависит не только от специализации, но и от объективной стоимости привлечения денег для конкретного банка, приоритетов в выдаче кредитов, массовости или небольшого объема выдачи, конвейерности и типизации операций, политики риск-менеджмента банка и многих других факторов. К примеру, чем больше выдает банк кредиты, тем, казалось бы, выгоднее программы. Но не все так однозначно. Признанные лидеры рынка ипотечного кредитования, такие как государственные Сбербанк, ВТБ24 и Связь-Банк, действительно с огромным отрывом лидируют по количеству выданных кредитов, хотя и не являются специализированным банками. Но это не значит, что программы этих банков самые лучшие при всех известных плюсах. Другие банки, чтобы конкурировать с лидерами, стремятся, а лучше сказать вынуждены, предлагать более выгодные условия, более высокий профессионализм, более индивидуальный подход. Также отметим, что и небанковские организации выдают кредиты в объемах, сравнимых с банковскими. Их продукты тоже конкурентоспособны и имеют своего покупателя. В последнее время в связи с повышением стоимости привлечения средств, а также естественным развитием рынка кредиторы все чаще используют неценовые конкурентные преимущества: упрощают порядок выдачи кредита, список документов, и это очень важный параметр для заемщика. Однако, по нашему мнению, следует ориентироваться на объективные критерии. В первую очередь целесообразно смотреть на программу, а затем уже сравнивать кредиторов. При этом крупность банка не имеет определяющего значения: заемщик не открывает в банке вклад, а получает кредит. В некоторых крупных банках обслуживание гораздо хуже, чем в небольших, поскольку за конвейерностью и типизацией полностью потеряна обратная связь с заемщиком, а любая нетипичная ситуация будет означать задержку или тупик. Помимо критериев, относящихся к выгодности программ и условиям кредитного договора, приведем и иные параметры выбора, относящиеся к кредитору. - Наличие программ реструктуризации задолженности. В случае наличия проблем с погашением следует быть уверенным, что банк пойдет навстречу. Допустим, во время кризиса 2008 - 2009 гг. все кредиты с плавающей ставкой стали в полтора-два раза дороже. То есть платил заемщик 20 тыс. руб. по плавающей ставке, а пришлось платить 37 тыс. руб. Увы, не все банки смогли и захотели оперативно поменять плавающие ставки на твердые ставки, и заемщики потерпели серьезные убытки. К таким банкам лучше не обращаться. - Поведение во время кризиса 2008 - 2009 гг. Некоторые банки во время кризиса, чтобы удержаться на плаву, направили заемщикам требования о полном досрочном исполнении обязательств. Другие, вместо того чтобы предложить заемщикам государственные или разработать собственные программы реструктуризации, обратились в суд, чтобы взыскать долг. При таком отношении любой кризис в стране делает ситуацию заемщика тупиковой вплоть до выселения, даже если заемщик был всегда добросовестным. А кризисы, по мнению ученых, повторяются с определенной периодичностью, поэтому заемщику необходимо знать, как поведет себя банк. Так, если без особых знаний экономики экстраполировать последовательность кризисов: 1998, 2004, 2008 - 2009, 2014 - 2015, то следующего кризиса можно ждать примерно к 2020 г. Ипотечные долги взыскивать надо совершенно по-другому, чем долги по потребительским кредитам, а некоторые банки этого не понимают. Следует идти по максимуму навстречу добросовестному заемщику, предоставлять отсрочки и варианты реструктуризации, а не обращаться в суд при первой просрочке. К сожалению, в крупных банках заемщик просто теряется и не понимает, к кому обращаться, пробиться к лицам, принимающим решение, зачастую невозможно. - Отношение к заемщикам. Даже если программа на первый взгляд выгодна, но с заемщиками общаются по-хамски, не предоставляют необходимой информации и не готовы идти навстречу, "футболят" от сотрудника к сотруднику, не могут оперативно принять решение и нельзя найти ни одного лица, которое бы за это отвечало, то следует подумать, стоит ли сотрудничать с таким банком в таком режиме еще двадцать лет. Ведь и после получения кредита отношение не изменится. Прогрессивные банки уже давно перешли от конкуренции цен к конкуренции сервиса, поэтому следует найти оптимальное соотношение цены и сервиса. Но не стоит быть очень критичным и делать скорые выводы. Возможно, смена менеджера по кредитам решит все проблемы. Поэтому оценивать необходимо комплексно весь банк, в том числе его политику реагирования на обоснованные жалобы на обслуживание (сроки, полнота ответа, форма ответа - письменная или устная). - Удобство получения-погашения кредита и территориальная близость. В некоторых банках принята очень удобная система "одного окна", при которой заемщик общается только с банком, а взаимодействие с оценщицами, страховой компанией, нотариусом и Росреестром осуществляет банк. Также очень важно, чтобы было удобно гасить кредит: близкое от дома расположение дополнительного офиса, отсутствие комиссий за перечисление средств, интернет-банкинг. Платить дополнительные комиссии за перечисление средств банку-кредитору через терминалы и третьи банки либо далеко ездить для погашения кредита - это неудобно. Удобство взаимодействия с банком складывается из следующих факторов: - местоположение офиса банка, через который будет осуществляться погашение кредита, по отношению к месту жительства заемщика; - разветвленность филиальной сети; - многообразие форм погашения долга (терминалы, банки); - размер комиссий при перечислении из банков (если кредитор - не банк, то перечисление на его счет осуществляется путем оформления переводов из сторонних банков, которые не берут за это комиссию, если только имеют соответствующее соглашение с кредитором); - наличие программ, позволяющих через Интернет оплачивать задолженность, онлайн отслеживать остаток задолженности и зачисление платежей, получать напоминания о необходимости оплаты, о наступлении срока для оплаты страхового платежа; - отсутствие очередей в банкоматах и дополнительных офисах. - Крупность и надежность банка. Надежность и крупность банка не являются критерием выбора. Это уже банк оценивает надежность заемщика, так как предоставляет ему деньги. Поэтому порой лучше выбрать маленькую небанковскую организацию, в которой работает три сотрудника, чем банк из топ-10 по активам. С другой стороны, при банкротстве банка часть платежей может не дойти до кредитора вовремя, часть платежей может потеряться. Поэтому все же не стоит совсем не учитывать этот фактор и в любом случае следует сохранять платежные документы и периодически запрашивать в банке сверку платежей. Также отметим, что при банкротстве банка никто долг заемщику не простит. Взыскивать задолженность будет Агентство по страхованию вкладов, а в ряде случаев иные санаторы либо лица, которым долги уступлены. - Профессионализм сотрудников банка. Согласитесь, для заемщика будет лучше, если сотрудники банка смогут максимально подробно ответить на все интересующие вопросы, быстро и без ошибок составят необходимые документы, помогут с государственной регистрацией и оперативно примут решение о выдаче кредита. По крайней мере, это лучше, чем перед подписанием договора узнать о необходимости уплаты забытой менеджером комиссии, несколько раз переподписывать договоры и ездить в Росреестр в связи с элементарными ошибками. По нашему мнению, подобный профессионализм зависит от следующих факторов: - политики подбора и обучения кадров в банке (стремится ли банк удерживать опытных сотрудников, проводит ли обучение и т.д.); - массовости выдачи ипотеки в конкретном банке (в этом случае у сотрудников нарабатываются обширный опыт и навыки, становится меньше ошибок, банк уже "не учится", а "умеет" выдавать ипотечные кредиты); - качества методологического обеспечения процесса выдачи кредитов (отлаженная технология выдачи кредитов, включая прием и рассмотрение документов заемщика, установление срока и формы принятия решения, наличие типовых форм договоров, прошедших регистрацию в Росреестре, наличие отлаженных бизнес-процессов по работе с заемщиком). Все это можно узнать из отзывов клиентов, которые уже работали с этим банком, из общения с менеджером по кредитам, а статистику объемов и количества выданных ипотечных кредитов на сайтах http://rusipoteka.ru/, http://rating.rbc.ru/, http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka. - Срок рассмотрения кредитной заявки. Важный параметр, но не является самоцелью для тех, кто ищет квартиру в спокойном режиме. Средний срок рассмотрения типовых заявок - 10 - 15 календарных дней с момента предоставления всех документов (а не с момента первого обращения). Если какой-нибудь документ, затребованный сотрудником банка, не донесен, то на этот период заявка не рассматривается. - Письменное или устное одобрение кредита. Целесообразно выбирать банки и некредитные организации, которые выдают заемщику письменное решение об одобрении лимита кредитования. Это является правилом "хорошего тона" для профессионального банка, а заемщику дает однозначное понимание, что менеджер по кредиту не ошибся и не поменяет своего мнения об устном одобрении кредита. Ведь после одобрения заемщик будет договариваться с продавцом, платить тому задаток, обоснованно надеясь, что ему выдадут кредит. Как выбрать ипотечную программу? На российском ипотечном рынке программ кредитования заемщиков на покупку квартир достаточно - покупка строящегося или готового жилья, залог имеющегося или приобретаемого жилья, продукты с твердой и плавающей процентной ставкой, в долларах или рублях. Достаточно вспомнить, что только банков, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов, по данным ЦБ РФ <1>, 522, а есть еще и иные кредиторы - АИЖК и пр. -------------------------------<1> По данным на 1 июля 2016 г. с официального сайта ЦБР www.cbr.ru. В помощь заемщику на рынке существуют специальные посредники - ипотечные брокеры, которые могут не безвозмездно выбрать банк и ипотечную программу, исходя из специфики ситуации заемщика. Помочь с выбором банка могут и риелторы, но за счет повышения стоимости услуг. Но и сам заемщик может разобраться в выборе ипотечной программы. Однако и в случае привлечения брокера, и в случае самостоятельного выбора программы заемщику целесообразно понять параметры, по которым следует оценивать и выбирать оптимальную ипотечную программу. Общие условия ипотечных программ Параметр Критерии выбора 1 2 Целевое назначение Вид обеспечения Целевое назначение - это на что должны быть потрачены кредитные средства. Существуют кредиты с целевым назначением: - покупка готовой квартиры (в том числе кредиты на улучшение жилищных условий); - покупка строящейся квартиры в многоквартирном доме; - покупка готового дома (в том числе таунхауса, коттеджа) с земельным участком; - строительство дома на земельном участке (либо покупка земельного участка для последующего строительства дома); - покупка "последней" комнаты в коммунальной квартире (при условии, что все остальные комнаты уже в собственности заемщика); - покупка апартаментов (помещений для проживания без права регистрации по месту жительства); - осуществление капитального ремонта и иных неотделимых улучшений жилого помещения; - погашение ранее выданных ипотечных кредитов; - на любые цели (подобный кредит можно потратить и на покупку недвижимости). Покупка готовой квартиры, как правило, - наименее рисковый для банка продукт с наименьшей ставкой. Дороже будет стоить кредит на покупку строящейся квартиры. Самые дорогие кредиты по практике - это на любые цели, на ремонт, на строительство или покупку дома, на покупку земельного участка. И отметим, что на покупку земельных участков и строительство домов предложений банков немного Кредит называется ипотечным вне зависимости от целевого назначения при условии, что в залоге - объект недвижимости либо права по договору участия в долевом строительстве. Вид обеспечения (то есть то, что банку отдается в залог) зависит от программы. Обычно в залог предоставляется то жилье, которое покупается. Но если у заемщика или его родственников уже есть жилье в собственности, то неплохим вариантом снижения процентной ставки являются кредиты под залог имеющегося жилья. Допустим, при покупке новостройки под залог имеющегося жилья ставка будет ниже, чем при залоге прав требования на приобретаемое жилье. Единственно, при таких условиях банк часто требует, чтобы залогодатели (те, кто дает жилье в залог) тоже выступали заемщиками. При покупке квартиры либо дома на вторичном рынке в залог предоставляется приобретаемое жилье либо имеющееся жилье. Если в залог предоставляется имеющийся в собственности заемщика дом, то обязательно в залог передается земельный участок или право аренды земельного участка под этим домом. Если прав на землю нет, кредит не выдается. При покупке строящейся квартиры в залог предоставляются права на получение в собственность строящейся квартиры, либо залог имеющейся в собственности заемщика другой квартиры, либо "двойной" залог: и прав на строящуюся квартиру, и уже имеющейся квартиры. Обычно, если у заемщика есть другая квартира, которую он готов заложить при покупке новостройки, то процентная ставка будет ниже на 2 - 3%, чем при залоге прав на строящееся жилье. При покупке строящегося дома в залог отдается приобретаемый земельный участок с категорией земель, предназначенной для строительства жилого дома, а дом после окончания строительства автоматически, по закону, становится заложенным. Либо можно заложить имеющуюся в собственности квартиру, а деньги потратить на строительство дома. Соответственно, и ставка будет меньше, так как квартиры более ликвидны, чем дома. По кредитам "на любые цели" или "капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения" в залог предоставляется имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: квартира, дом, нежилые помещения, земельные участки. По кредитам "на погашение других ипотечных кредитов" в залог предоставляется имеющееся в собственности заемщика жилое помещение. По некоторым программам, предусматривающим двойной залог (два объекта недвижимости), может быть предусмотрено условие о выводе одного из объектов из-под залога при условии окончания строительства либо при достижении соотношения размера кредита к стоимости залога такого значения, при котором залога одного объекта недвижимости для банка будет достаточно. Обеспечением по кредиту банк может попросить поручительство других лиц, но обычно вместо этого их оформляют созаемщиками, указывая их в кредитном договоре на стороне заемщиков (по последствиям это одно и то же: все созаемщики и поручители отвечают в полном объеме перед банком). Если у заемщика есть нежилая недвижимость, земельный участок, то банк может рассмотреть их в качестве самостоятельного залога по кредиту Процентная ставка Один из основных параметров, по которым выбирается программа, - это процентная ставка, которая является платой за пользование кредитом и возвращается, помимо размера взятого кредита. Процент начисляется на все время пользования взятым у банка кредитом на сумму остатка основного долга. Допустим, кредит (основной долг) составляет 1 млн руб., по ставке 10% годовых. Это значит, что в год за пользование этой суммой заемщик отдаст 100 000 руб. процентов (плата за кредит) плюс какую-то часть из основного долга (возврат тела кредита). Размер процентной ставки и есть одно из основных отличий ипотечных кредитов от кредитов потребительских. "По ипотеке" процентная ставка гораздо ниже, чем по потребительскому кредиту. Платеж, особенно в первые годы, направляется на оплату процентов и небольшую часть основного долга. В дальнейшем размер основного долга в структуре платежа увеличивается. А так как общая сумма основного долга постепенно уменьшается, то и проценты начисляются уже не на 1 млн, а, допустим, на 960 тыс. руб. От процентной ставки существенно зависит платеж по кредиту и итоговый размер выплачиваемых заемщиком сумм. Пример 1: ставка 11%, размер кредита 2 млн руб. За 25 лет будет оплачено процентов 3 880 678,00 руб., а ежемесячный платеж составит 19 602 26 руб. Пример 2: ставка 10%, размер кредита 2 млн руб. За 25 лет будет оплачено процентов 3 452 203,00 руб., а ежемесячный платеж составит 18 174,01 руб. Таким образом, разница за весь срок составит около 400 тыс. руб., а ежемесячно - 1,5 тыс. руб. По нашему мнению, это существенно. Также, к примеру, при уменьшении ставки с 13 до 12% для кредита сроком на 30 лет ежемесячный платеж уменьшится на 7,5% от первоначального размера платежа. Поэтому заемщику целесообразно искать программы с наиболее низкими процентными ставками. Причем сравнивать надо полную стоимость кредита, а не ставку, указываемую в рекламе. Но отметим, что не только от программы, но и от самого заемщика зависит величина процентной ставки. Процентная ставка разная для разных заемщиков. Банк оценивает заемщика по определенным критериям и, исходя из этого, предлагает определенную ставку. Чем лучше обеспечиваются риски банка (невозврат кредита, потеря трудоспособности заемщика, потеря заемщиком работы, выход на пенсию и пр.), тем меньше ставка. Допустим, если заемщик до окончания срока возврата кредита должен выйти на пенсию (достигнет пенсионного возраста), то банку неясно, как будет погашаться кредит после этого события. Риск выхода заемщика на пенсию и невозможности оплачивать в прежнем объеме компенсируется увеличением процентной ставки. Другой пример: если банк готов выдать ипотечный кредит по двум документам (паспорт и водительские права), как это пишут в рекламе, то это будет самая высокая процентная ставка (так как банк не проверяет платежеспособность), либо повышенный первоначальный взнос (в этом случае взнос является косвенным подтверждением платежеспособности заемщика), либо какие-то иные нюансы, не очень удобные для заемщика. Поэтому, если у заемщика есть справка 2-НДФЛ и все документы в порядке, то лучше искать программы, где банк запрашивает все документы, поскольку по таким программам у заемщика больше шансов получить выгодную процентную ставку. Чтобы вычислить ставку с учетом рисков конкретного заемщика, российские банки все больше обращаются к скоринговым моделям оценки заемщиков, благодаря которым практически исключается человеческий фактор, и заемщик оценивается по объективным показателям, каждому из которых присваивается балл в зависимости от значения показателя. Итоговое количество баллов служит критерием для принятия решения о сотрудничестве с заемщиком и условиях этого сотрудничества, в том числе процентной ставке. Условно за каждый негативный фактор количество баллов уменьшается, а за позитивный фактор увеличивается. Чем больше баллов, тем меньше процентная ставка. Слово scoring переводится с английского как "подсчет очков" и буквально означает применение балльной оценки при принятии того или иного решения. Первые скоринговые системы появились в 40-е гг. XX в. в США, баллы тогда выставлялись на основе небольшого количества характеристик клиента. С того времени были разработаны соответствующие математические методы и специальные аналитические инструменты, позволяющие оперировать тысячами параметров. Скоринговая модель обычно оперирует следующими параметрами: личные данные, финансовые, сопутствующая информация. Личные данные: пол, возраст, семейное положение, наличие/отсутствие иждивенцев, образование. Финансовые: общий трудовой стаж, общий стаж на последнем или последних местах работы, уровень заработной платы и общих расходов. К сопутствующей можно отнести информацию о наличии дополнительных источников доходов, наличие автомобиля и иного имущества в собственности. В скоринговых системах ставка, как правило, зависит не от одного-трех, а от множества параметров. Их значение может достигать ста и выше. Причем некоторые факторы имеют большое значение (например, наличие просрочки, размер первоначального взноса, подтверждение дохода), а некоторые влияют на ставку незначительно (общий стаж работы, наличие накоплений (умение копить), риск ухода в армию). Но в данном случае оговоримся: каждый банк самостоятельно оценивает показатели. То, чему в одном банке придается небольшое значение, в другом может оказаться важным. Однако следует понимать, что далеко не все российские банки готовы работать со сложными скоринговыми системами, предпочитая более-менее индивидуальное рассмотрение каждого вопроса кредитными экспертами или андеррайтерами. В большинстве случаев есть пять-десять основных показателей, которые определяют величину процентной ставки. На остальные параметры в таком случае внимание для расчета ставки не обращается, так как цель всех розничных банков - выдавать ипотечные кредиты в конвейерном режиме, а для этого нужно максимально упростить и автоматизировать процесс принятия решения о выдаче кредита. Поняв, что влияет на ставку в конкретном банке, можно максимально подготовиться для получения лучшей ставки. А понять это не так уж просто - сами скоринговые системы не являются в полной мере публичными и открытыми, в частности в целях противодействия мошенникам. Однако основные параметры, от которых зависит размер ставки, прямо указываются в условиях ипотечных программ. В этой книге также будут приведены основные зависимости, чтобы заемщик мог использовать свои сильные стороны максимальным образом для получения выгодной ставки и не допускал обыкновенных ошибок, которые повлекли бы снижение ставки. Процентные ставки бывают двух основных видов: фиксированные (допустим, 11%) и "плавающие", зависящие от ставки MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) или LIBOR. У заемщика всегда есть выбор между этими видами ставок. Индикатор LIBOR формируется на основе процентных ставок ведущих мировых банков, под которые банки готовы выдавать кредиты другим банкам на Лондонской межбанковской бирже. MosPrime представляет собой индикативную ставку предоставления рублевых кредитов на московском рынке. Данный показатель формируется Национальной валютной ассоциацией (сайт www.nva.ru). Плавающая ставка фиксируется на три месяца либо на иной срок, затем меняется в зависимости от индикатора. Пример "плавающей" ставки: MosPrime + 4,25%, изменяется каждые три месяца. MosPrime на текущий момент равен 7,18%, значит, итоговая ставка на три месяца будет составлять 11,43%. "Плавающая" ставка призвана предоставить итоговой ставке возможность уменьшаться в периоды стабильной макроэкономической ситуации и увеличиваться при повышении индикаторов, чтобы нивелировать риски банков. Таким образом, ставка может быть меньше, чем фиксированная в периоды экономического спокойствия. Но в периоды кризисов (к примеру, 2008 - 2009 гг.) такие ставки выросли до 37 - 50% годовых. Поэтому тем, кто берет такие кредиты, следует разбираться в тонкостях установления этих индикаторов и просчитывать риски изменения экономической ситуации, особенно на финансовых рынках. По кредитам на строящееся жилье повсеместной практикой является установление высокой ставки на стадии строительства (ввиду рисков недостроя и отсутствия надлежащего залога) и снижение процентной ставки после оформления квартиры в собственность. Заемщику необходимо учитывать, что вначале многоквартирный дом строится несколько месяцев/лет, затем сдается застройщиком государственной комиссии, а право собственности оформляется еще 1 - 2 года после ввода дома в эксплуатацию, зачастую через суд (нормальная практика, поощряемая застройщиками). Поэтому целесообразно рассчитать максимальный срок уплаты кредита по повышенной ставке, ведь в этот период часто жить в квартире еще нельзя, и заемщик одновременно оплачивает расходы на аренду жилья. После того как получено свидетельство о праве собственности (обязательно с указанием обременения в виде ипотеки), заемщик должен заключить договор страхования предмета ипотеки, заказать отчет об оценке, оформить закладную и предоставить все эти документы в банк (закладную получает сам банк из Росреестра). Только после этого будет снижена процентная ставка. Поэтому до подачи документов на государственную регистрацию права собственности необходимо уведомить банк, чтобы тот подготовил закладную. Отметим, что существуют программы кредитования на покупку строящегося жилья по фиксированной низкой ставке или со снижением до низкой ставки. Например, государство, в лице Внешэкономбанка, утвердило программы стимулирования банков к выдаче кредитов на покупку строящихся объектов по такой ставке. Необходимо обратить внимание, что выгодная процентная ставка чаще всего устанавливается только для привлечения клиентов. Реально такая ставка может быть установлена для самого невыгодного для заемщика продукта, чтобы никто не мог или не стремился данный продукт выбрать, к примеру, для продукта, где собственный взнос составляет 50%, который многим недоступен. Для некоторых категорий граждан либо видов кредита предусмотрены льготные условия. Льготность обычно выражается в снижении процентной ставки на 0,5 - 1%, снижении первоначального взноса, комиссий, уменьшении перечня проверяемых документов. К примеру, если заработную плату вы получаете на банковскую карту, то уточните - нет ли у банка, выдавшего карту, льготных условий для сотрудников вашей компании. Для сотрудников банков, для крупных организаций, для организаций, входящих в холдинг с банком, льготные условия не редкость. В некоторых банках льготы предоставляются лишь за факт наличия счета в этом банке. Такой счет целесообразно заранее открыть, чтобы получить льготу. Также во многих банках предусмотрена льготная ставка для покупки залоговой недвижимости, т.е. недвижимости других заемщиков этого банка, которые не смогли расплатиться за кредит. Обычно на сайтах банков есть перечень таких квартир. Приведем основные параметры, влияющие на процентную ставку, в том числе перечислим случаи наличия льгот по ставке: Подтверждение дохода: официальный (2-НДФЛ) или "серый" (справка о доходах подписывается руководителем компании) доход. При "сером" доходе ставка на 0,5 - 1% выше (но не во всех банках). Размер первоначального взноса: чем выше взнос, тем меньше процентная ставка. При наличии 50% первоначального взноса необходимо искать банки, где ставка при этом минимальная. Заключение договора страхования жизни и трудоспособности. При несогласии заемщика заключать такой договор процентная ставка выше на 2 - 3%, однако нет ежегодных платежей по договору данного вида страхования. Возраст заемщика. Если возврат кредита приходится на пенсионный возраст, то ставка может быть выше. Аналогично для мужчин, которые берут кредит до достижения призывного возраста. Наличие/отсутствие просрочек по прежним кредитам. Зависит от размера, срока просрочки и ее регулярности. Для индивидуальных предпринимателей ставка может быть выше на 1%. Для программ выдачи кредитов по одному документу ставка может быть выше на 3 - 5%. Для покупки залогового жилья банка ставка может быть ниже на 1 - 3%. Для нецелевых кредитов ставка выше на 3 - 6%. Для кредитов без проверки платежеспособности выше на 5 - 8%. Для покупки на вторичном рынке ниже на 2 - 4%, чем для первичного рынка. По различным временным акциям, которые периодически проводят банки, процентная ставка может быть снижена. Для сотрудников организаций-партнеров или "зарплатных проектов" ставка может быть ниже на 0,5 - 1%. Кредиты молодым семьям (допустим, для лиц младше 35 лет) может быть снижена ставка на 0,5 - 1% и снижен первоначальный взнос. Кредиты на покупку залоговой недвижимости могут предусматривать 0,5 - 1% льготу. Для тех, кто погасил любой другой кредит, ставка может быть ниже на 0,5 - 1%. Для тех, у кого есть крупный вклад в банке, ставка может быть ниже на 0,5 - 2%. Кредиты для собственных сотрудников банков могут быть ниже на 0,5 1%. Для молодых учителей и ряда иных льготных категорий может быть установлена ставка на 2 - 3% ниже. Заемщику целесообразно искать программы, по которым лично для него будет предложена наиболее выгодная ставка. Итоговую ставку банк выведет по внутренним методикам (скоринговым системам) и сообщит в уведомлении об одобрении лимита кредитования. Отметим, что Налоговым кодексом предусмотрен вычет на выплаченные банку проценты Полная стоимость кредита (ПСК) Банк обязан указывать в кредитном договоре Полную стоимость кредита согласно ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Эта обязанность распространяется и на ипотечные кредиты (ст. 9.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Полная стоимость потребительского кредита (займа) размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем 5% площади первой страницы договора потребительского кредита (займа). Данный параметр является итоговым (реальным) размером процентной ставки, включающим в себя все расходы заемщика (кроме тех, что установлены законом), в том числе на оплату комиссий, страхования, услуг нотариуса, оценки. Подробнее о полной стоимости кредита написано в главе 5.2 книги Срок кредитования Срок кредитования - это тот срок, в который заемщик обязан вернуть кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платеж, и наоборот. Обычно ипотечные программы на покупку квартир предусматривают срок в 25 - 30 лет. Для приобретения земельных участков и кредитов на любые цели средний срок - 15 лет. При этом сроки зависят от текущего возраста заемщика и возраста, который заемщик достигнет к моменту истечения срока кредитования. К примеру, срок кредитования декларируется в 30 лет, но к окончанию срока заемщик-мужчина не должен быть старше 60 лет (пенсионный возраст для мужчин). Значит, для мужчины 45 лет кредит дадут только на 15 лет. Почему-то российские заемщики стремятся взять кредит на самый короткий срок, мотивируя тем, что им необходимо побыстрее расплатиться. Но ведь в этом случае платеж для заемщика будет максимальным. Надо ли это заемщику? По нашему мнению, целесообразно получать кредит на максимально долгий срок, чтобы ежемесячный платеж был необременителен. При наличии возможности заемщик всегда может погашать кредит досрочно и расплатиться быстрее. Тем более через некоторое время рубль постепенно обесценивается, зарплаты растут, и расплатиться по кредиту через 10 лет будет однозначно выгоднее, чем при получении кредита. Также есть требования по минимальному сроку кредитования, например, кредит не выдается на срок меньше 1 года. В связи с последними разъяснениями судов о праве досрочного погашения данный запрет стал декларативным и бессмысленным. Запрет легко "обойти", взяв кредит на более долгий срок и погасив досрочно Размер кредита Средний размер кредита на покупку жилья в Москве - 4,3 млн руб., в и коэффициент Санкт-Петербурге - 2,1 млн, Хабаровске - 2 млн, в Екатеринбурге и Казани К/З 1,8 млн, в Новосибирске - 1,5 млн, в Нижнем Новгороде - 1,4 млн, в Кемерове и Владимире - 1,1 млн руб. <1>. Средний по России размер ипотечного кредита - около 1,5 млн руб. Каждому заемщику интересно, сколько денег можно получить в банке. Максимальный размер кредита в банке определяется на основе анализа платежеспособности клиента. Независимо от того, какую желаемую сумму указал заемщик в анкете, банк после проверки платежеспособности установит для этого заемщика определенный лимит кредитования. Лимит может быть даже больше, чем заявленная сумма. Обычно до обращения в банк заемщик и сотрудник банка по ипотечному калькулятору уже могут примерно определить предельный размер кредита. Но максимальный размер зависит еще и от стоимости квартиры обычно кредиты выдаются в размере до 70 - 80% от оценочной (по отчету оценщика) или продажной (по которой заемщик договорился с покупателем) стоимости квартиры, в зависимости от того, какая из этих сумм меньше. В некоторых банках размер кредита исчисляется только от оценочной стоимости. Банк не выдаст кредит больше чем 70 - 80% от цены квартиры, даже если лимит заемщика гораздо выше. Для установления соотношения размера кредита и стоимости залога в банковской терминологии используется коэффициент К/З (кредит/залог). Размер К/З - это коэффициент, определяющий, сколько может быть размер кредита от стоимости залога. Допустим, заемщик нашел программу, где написано, что максимальный К/З равен 0,7. Это значит, что при цене квартиры в 1 млн руб. банк выдаст только 700 тыс. руб. 300 тыс. руб. должен будет найти сам заемщик. Обычное требование банков - К/З должен составлять 70 - 80%. Есть программы, при которых К/З равен 90% либо 100%, но их необходимо искать. Почему кредиты не выдаются на 100% стоимости квартиры? Ответ прост - банк исходит из того, чтобы при продаже предмета ипотеки с торгов его стоимости было достаточно для погашения не только взятого размера кредита, но и процентов, и пеней. Кроме того, наличие первоначального взноса - это еще и проверка банком финансовой состоятельности клиента, его умения копить, правильность его финансового поведения. Поэтому цена квартиры всегда больше, чем размер кредита, т.е. залог берется с определенным "запасом" по стоимости. Собственно, поэтому если в залог предоставляется имеющееся у заемщика жилье, то первоначальный взнос на покупку более дешевой квартиры может быть равен нулю. Помимо этого, в разных банках разные лимиты кредитования (максимальные суммы выдаваемых кредитов) для разных регионов вне зависимости от возможностей заемщика. Допустим, для Москвы максимальная сумма, которую банк может одобрить, составляет 30 млн руб., для регионов - 10 млн руб. Это значит, что квартиру заемщик может искать по цене, определяемой по формуле: максимальный размер доступного ему кредита + 20 - 30% собственного взноса. Также есть минимальная сумма ипотечного кредита - не менее 300 тыс. руб. (требования различаются в зависимости от банков). Если заемщик претендует на жилье выше предельного размера кредита по его региону, то ему следует искать программы кредитования на покупку элитного жилья либо уточнять в банке, каким образом одобряются кредиты выше предельной суммы. Обычно такая возможность имеется для заемщиков с высокими доходами, но вопрос выдачи выносится на Кредитный комитет банка. Но отметим важный момент - каждый банк может одобрить для заемщика разные суммы кредитования исходя из своих требований к самому заемщику. Допустим, один банк будет готов дать 1 млн руб., а другой - 1,2 млн руб. Размер Для получения кредита заемщик должен самостоятельно накопить не первоначально менее 20 - 30% от стоимости квартиры (первоначальный взнос), го взноса подтвердить банку его наличие (к примеру, выпиской со счета) и уплатить данную сумму продавцу до получения кредита. Для молодых семей может быть установлен первоначальный взнос 10%. Также для залога имеющегося жилья предусмотрены программы без первоначального взноса. Проблемы у заемщиков возникают именно с первоначальным взносом, поскольку 30% от цены квартиры - это достаточно большая сумма. Допустим, при цене квартиры в 5 млн - это 1,5 млн руб., в 3 млн - 900 тыс. Но на оплату могут быть направлены средства материнского капитала и иных субсидий. Некоторые заемщики, не имеющие первоначального взноса, берут дополнительный потребительский кредит, что крайне рискованно и невыгодно. Для себя заемщику следует подумать - если даже на первоначальный взнос он накопить не в состоянии (т.е. никаких излишков в доходах не возникало), то в состоянии ли будет платить по двум кредитам? Человеку, не привыкшему копить, страховать свои риски иным способом и не бравшему никогда кредитов, будет сложно соблюдать строгую финансовую дисциплину во взаимоотношениях с банком, где любая просрочка чревата пенями, а длительная - обращением взыскания на квартиру. От размера взноса напрямую зависит ставка в некоторых банках. К примеру, если первоначальный взнос выше 50% от стоимости жилья, то ставка будет самая выгодная. Также в ряде компаний при размере первоначального взноса меньше 30% в обязательном порядке заемщик должен заключить договор страхования своей ответственности по кредитному договору. В качестве первоначального взноса может быть использована имеющаяся в собственности квартира. Для таких заемщиков есть специальные программы "Переезд", "Улучшение жилищных условий", которые позволяют оформить схему продажи имеющейся и покупки новой квартиры без первоначального взноса Размер ежемесячного платежа Наверное, ключевым для заемщика показателем является размер ежемесячного платежа. После получения кредита забывается размер кредита, процентная ставка, первоначальный взнос, даже радость от покупки квартиры постепенно становится умеренной, а вот размер платежа заемщик обычно запоминает вплоть до копейки на долгие 20 - 30 лет. Призываем заемщиков запрашивать у банков при расчете лимита кредитования информацию о размере ежемесячного платежа и внимательно оценивать возможность его оплачивать в течение всего срока кредитования. Ежемесячный платеж в совокупности с платежами по другим кредитам заемщика и алиментам не может составлять более чем 35 - 45% от месячного дохода заемщика до вычета расходов на проживание (хотя методики банков могут отличаться). Это так называемый коэффициент П/Д платеж/доход, который устанавливает банк и всегда проверяет при выдаче кредита. В зависимости от дохода заемщика и требований банка платеж может составлять и 60%, допустим, при высокой зарплате заемщик вполне может отдавать 60% на оплату кредита, при этом оставшейся части будет достаточно для оплаты иных расходов. О правилах расчета собственных возможностей можно прочесть в главе 2.3 книги. Платежи бывают аннуитетными и диверсифицированными. Аннуитетный платеж - наиболее популярная на данный момент схема погашения кредита и процентов, при которой платеж производится ежемесячно равными суммами, определяемыми по формуле: аннуитетный платеж = ОСЗ x ПС : (1 - (1 + ПС) - (ПП - 1)), где ОСЗ - остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату, ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, ПП количество месяцев (процентных периодов), оставшихся до окончательного погашения суммы обязательства. Диверсифицированный платеж - в начале срока кредитования больше, а затем постепенно уменьшается, т.е. регулярные платежи по кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы основного долга (кредита), и убывающей части - процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка задолженности по кредиту. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж Наличие комиссий Большинство банков ввиду разъяснений судебных инстанций отменили комиссии, которые заемщик выплачивал бы периодически за период погашения кредита. В соответствии с п. 2 ст. 9.1 Закона об ипотеке для банка установлен запрет на взимание вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Тем не менее целесообразно поинтересоваться, какие выплаты необходимо совершить заемщику, помимо оплаты по кредиту в период погашения кредита (эти данные должны содержаться в полной стоимости кредита). Также остались разовые комиссии за выдачу кредита/закладной, за андеррайтинг в размере до 1,5% от размера кредита, но не более 100 - 150 тыс. руб. Этот показатель следует обязательно учитывать при планировании расходов и выбора банка, в котором брать кредит Сочетание с субсидиями В случае если заемщик претендует на получение социальной выплаты (субсидии), то необходимо искать программы, учитывающие нюансы данных субсидий. К примеру, для получения выплаты с использованием материнского капитала жилое помещение необходимо оформить в общую собственность, в том числе с несовершеннолетним - по обычным программам банки этого не допускают, однако есть специальные программы для работы с данными субсидиями. Для военной же ипотеки можно обращаться только в уполномоченные банки, сотрудничающие с Росвоенипотекой Валюта кредита Процентная ставка по кредитам в иностранной валюте ниже, чем для кредитов в рублях, но есть нюансы, связанные с оплатой. Ряд экспертов советует получать кредит в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Другие советуют брать в той валюте, которая подвержена девальвации, хотя такое редко бывает. К примеру, доллар на протяжении 15 лет падал по отношению к рублю, однако в 2014 - 2015 гг. его курс вырос в два раза. Поэтому практически все сходятся во мнении, что ипотечный кредит целесообразно получать в рублях, так как оценить колебания доллара или евро на 30 лет вперед невозможно, плюс никогда нельзя быть уверенным, что зарплата всегда будет в долларах или евро (для тех, кто ее получает в этих валютах, работая в России). Кроме того, именно рубль по сравнению с другими валютами постепенно обесценивается, что выгодно для заемщика. Если все-таки выбрана другая валюта, то следует оценить риск существенного повышения курса валюты по отношению к рублю, если только сам заемщик не работает на постоянной основе за рубежом. Хотя в последнем случае целесообразно рассмотреть возможность получения более дешевого кредита за рубежом Досрочное погашение На данный момент заемщики вправе погашать кредит полностью или досрочно в любое время и без оплаты штрафов. К слову, на Западе досрочное погашение практически всегда обусловлено штрафом, так что это одна из немногих выгод российских программ. Однако рекомендуем уточнить - нет ли в банке минимальной суммы для досрочного погашения, каков порядок этого погашения (необходимо ли уведомлять банк, за какой период, нет ли штрафа за нарушение обязательства оплатить досрочно) Страхование предмета ипотеки Во всех программах банк потребует застраховать передаваемый в залог объект недвижимости от риска утраты и повреждения на весь срок действия кредитного договора. Даже по программам покупки новостройки, когда страховать еще нечего, заемщик берет обязательство застраховать объект, как только будет оформлено право собственности. Эта обязанность прямо следует из ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Заемщик может выбирать страховую компанию только из списка аккредитованных банком. Аккредитация банком страховых компаний проводится с целью выбора наиболее финансово состоятельных и добросовестных страховых компаний, которые с большей вероятностью произведут выплату при страховом случае. Список страховых компаний либо приводится на сайте банка, либо сообщается устно сотрудником банка. Примерный список страховщиков приведен на сайте АИЖК. Федеральная антимонопольная служба неоднократно признавала недопустимость соглашений между банками и страховыми компаниями, полагая, что это ограничивает доступ на рынок других страховых компаний. Затем между ФАС и банками был достигнут компромисс в виде возможности выбора заемщиком любой страховой компании из списка аккредитованных банком. Если же компания еще не аккредитована, то ей будет необходимо предварительно пройти процедуру аккредитации. Поэтому рекомендуем действительно выбирать страховую компанию по тарифам, а не соглашаться на первую предложенную сотрудником банка. Зачастую страховые компании доплачивают сотрудникам или самому банку за ее привлечение, но это никак не связано с выгодностью для заемщика. Сумма страхового возмещения равна остатку основного долга (невозвращенного кредита) по кредитному договору, увеличенному на десять процентов, чтобы страхового возмещения было достаточно для погашения не только кредита, но и процентов и пеней. Выгодоприобретателем по договору страхования является банк, поэтому денежные средства при страховом случае по всем видам страхования заемщик на руки не получает. Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения от страховой компании поступает банку в погашение кредита, а остаток возвращается заемщику. По мелким страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику для проведения ремонта. Оплата по договору страхования осуществляется ежегодно, а не единоразово. Но каждый год размер страхового платежа заемщика уменьшается в связи с уменьшением суммы задолженности. То есть размер страхового возмещения определяется от остатка долга, а не от стоимости квартиры, и при страховом случае страховая компания погашает лишь остаток долга, а не цену квартиры (хотя можно договориться со страховщиком, чтобы сумма страхового возмещения всегда равнялась цене квартиры, просто это будет стоить дороже). Перед заключением договора страхования необходимо внимательно ознакомиться с его условиями, в частности для целей понимания своих обязанностей при исполнении договора, сроков платежей страховых премий, порядка выплаты страхового возмещения. Отметим, что сами условия договора страхования, как правило, приводятся на сайте страховой компании, а заемщику выдается лишь полис страхования одностраничный документ, удостоверяющий факт заключения договора страхования путем присоединения заемщика к правилам страхования (типовым условиям страхования). Хотя считаем целесообразным настаивать на предоставлении заемщику всех условий страхования в распечатанном виде. Выбор страховых компаний следует осуществлять путем сравнения условий договоров страхования в разных компаниях. В частности, сравнивать список страховых случаев (перечни могут быть разными - чем шире, тем лучше для заемщика), сроки выплаты страхового возмещения, списки документов для получения возмещения. Помимо этого, рекомендуется почитать отзывы о репутации страховой компании Личное страхование Страховым случаем по таким договорам страхования, как правило, является установление заемщику инвалидности I, II, реже III группы, а также смерть заемщика. Во всех этих случаях, даже если случай произошел за пределами России, страховая компания выплачивает страховое возмещение банку, а именно погашает кредит заемщика (если заемщиков двое, то половину кредита). В последнее время усилиями Роспотребнадзора данный вид страхования признан законным только в случае, если банк предлагает заемщику на выбор возможность получения кредита без страхования жизни и трудоспособности. Поскольку банки заинтересованы в страховании жизни, то и кредиты с данным видом обеспечения всегда выгоднее для заемщика, чем без такового. При отсутствии личного страхования ставка выше на 2 - 3%, но заемщик ежегодно не оплачивает этот вид страхования. Застраховываются обычно только заемщики, имеющие доходы. Созаемщики, не имеющие постоянного дохода, могут не страховаться (не быть застрахованными). Если же оба заемщика имеют доходы, то страховое возмещение определяется пропорционально доходам. К примеру, если доходы равны, то в случае наступления страхового случая выплачивается лишь половина возмещения. В любом случае, по нашему мнению, целесообразно страховать жизнь и трудоспособность при получении ипотечного кредита, поскольку при потере трудоспособности и невозможности зарабатывать деньги кредит будет закрыт страховой компанией, а заемщик останется жить в квартире. Если же не страховать потерю трудоспособности, то при установлении инвалидности, препятствующей работать на прежнем уровне заработной платы, заемщик будет вынужден либо находить деньги на погашение кредита иными способами, чем раньше, либо придется выселяться и продавать квартиру, чтобы погасить долг. Что касается смерти заемщика - такие ситуации тоже, увы, случаются. Обязанность платить по кредиту в этом случае переходит на наследников заемщика в пределах стоимости перешедшей к ним по наследству квартиры (если только наследники не отказались от наследства). Договор страхования жизни позволяет в этом случае полностью погасить кредит, и квартира переходит к наследникам без обязанностей по кредитному договору. Решать заемщику. При выборе следует оценить свой риск утраты трудоспособности (к примеру, опасный вид деятельности, предпосылки к установлению инвалидности, наличие заболеваний). Если заемщик решил заключить договор страхования, то очень важно правдиво заполнить все графы предлагаемой страховщиком анкеты, в частности о перенесенных заболеваниях, об опасной работе. Смысл в том, что если произойдет страховой случай и окажется, что в анкете заемщик скрыл обстоятельства, влияющие на уровень риска, например о наличии предпосылок для наступления инвалидности или смерти, то страховая компания откажет в выплате. А страховая компания перед выплатой очень внимательно и подробно выясняет всю историю болезней клиента. Были случаи получения ипотечного кредита тяжелобольными людьми, но страховая компания (и суд) впоследствии отказывала им или их наследникам в выплате по причине сокрытия болезни. Да, страховая компания может установить очень высокий тариф, если из анкеты заемщика узнает о наличии серьезного риска наступления страхового случая, но это лучше, чем получить отказ в выплате страхового возмещения, скрыв какие-либо сведения Страхование титула Что такое вообще страхование титула? Это страхование риска потери заемщиком права собственности на квартиру. При наличии страхования титула во всех случаях, когда право собственности заемщика на предмет ипотеки по каким-то причинам прекращается (кроме уничтожения квартиры, которое подпадает под страхование от риска утраты), страховая компания погашает за него кредит. Причин для прекращения собственности достаточно много, к примеру, продавец заключил договор купли-продажи помимо своей воли, доверенность на представителя продавца поддельна либо договор куплипродажи не содержит какого-либо существенного условия. Для недопущения такого риска и производится проверка "юридической чистоты" будущего предмета ипотеки. Единственно, отметим важный момент - страхование титула не распространяется на случаи, когда из предмета ипотеки кто-то не выселяется. Страховку в этом случае не выплатят. Обычно у банков нет обязательного требования по такому страхованию, так как если банк согласовывает квартиру в качестве предмета ипотеки, то и риск потери права собственности практически равен нулю. Но когда у банков есть сомнения, выставляется требование о заключении договора страхования титула. Срок договора страхования титула рекомендуем устанавливать в четыре года, так как оспорить право собственности заемщика можно лишь в пределах срока исковой давности, который составляет три года. И хотя есть случаи, когда срок для оспаривания будет выше трех лет, к примеру, продавец не имел возможности оспорить договор, так как его жизнь была под угрозой, но такие случаи редки, и потому четыре года считаются достаточными для исключения риска потери титула. Отметим, что и сам заемщик по своей инициативе может заключить договор страхования титула - эта услуга стоит недорого, но будет надежно защищать заемщика от данного риска Страхование Суть данного вида страхования в том, что заемщик страхует свою ответственности ответственность на случай невозврата ипотечного кредита. Банк в случае заемщика просрочки получает от страховой компании возмещение по кредиту. Но это дорогой вид страхования для заемщика, и потому среди типовых программ такого вида страхования нет. По практике если банки не готовы кредитовать заемщика, то и страховые компании устанавливают высокий взнос, в связи с чем данный вид страхования пока не популярен и может рассматриваться только как последняя надежда заемщика, желающего получить кредит. Может быть, при таком страховании банк будет готов выдать кредит. Вместе с тем некоторые кредиторы устанавливают обязательным данный вид страхования, если размер первоначального взноса менее 30%. Также есть вариации этого вида страхования, например страхование на случай потери работы Условия выдачи Деньги могут быть выданы банком после государственной регистрации кредита права собственности заемщика, либо после сдачи договора купли-продажи на регистрацию, либо после подписания, но до подачи договора куплипродажи на государственную регистрацию. Это очень важный момент - к примеру, в Москве повсеместной практикой является закладка денег в ячейку до подачи документов на регистрацию. Если банк выдает деньги только после госрегистрации, то заемщику будет сложно найти продавца, готового лишиться права собственности, не будучи уверенным в получении денег. Поэтому необходимо выяснить этот момент до обращения в банк Размер пеней Раньше размер пеней составлял около 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки (т.е. 73% годовых). Вместо пеней мог быть установлен единовременный штраф за просрочку или какие-то иные нарушения (неоплата по договору страхования, непредставление документов для проверки, нарушение письменного обязательства о досрочном погашении). Но с 24 июля 2016 г. предельный размер пеней для ипотечного кредитования был ограничен законодателем. Появился п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке, где указано, что размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и по уплате процентов не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ на день заключения кредитного договора (на начало 2017 г. такая ставка равна 10% годовых). Если же проценты за период просрочки не начисляются (редкое условие, обычно проценты начисляются всегда, а кроме них в период просрочки начисляются пени), то размер неустойки не может превышать 0,06% за каждый день просрочки (21,9% годовых). Речь, видимо, идет о случаях, когда неустойки прикрыты повышением процентной ставки при возникновении просрочки. Хотя в этом случае судебная практика рассматривает дельту, на которую повысились проценты неустойкой. В общем, не совсем ясно, что имел в виду законодатель во втором случае, но ограничение предельного размера пеней - это большое достижение -------------------------------<1> Данные по ипотечному банку "ДельтаКредит" на 2016 год. URL: http://www.novostroym.ru/novosti/sredniy_razmer_kredita_na (дата обращения: 24.03.2017). Чтобы поиск был методичным и эффективным, необходимо ввести определенную формализацию и объективные критерии. Для этого заемщику целесообразно выбрать ключевые для него параметры и сделать таблицу сравнения данных параметров по разным программам и банкам. К примеру, у заемщика неофициальные доходы. В этом случае ему необходимо искать банки, которые принимают справки о доходах в произвольной форме и не увеличивают при этом ставку. Таблица может быть следующего вида: Название % Подтвержден Размер Досрочное Существо Примечани продукта, банк ставка ие дохода первоначаль погашение и размер я ного взноса (мораторий) комиссий Классический, Связь-Банк 11% Произвольной формы 20% Возможно сразу Нет Мягкие требования к квартире Итоговая цель заемщика - выбрать наиболее выгодную для себя ипотечную программу. При выборе же лимита кредитования главная цель - просчитать свои возможности по погашению ежемесячного платежа на 30 лет вперед. Но кроме желания заемщика необходимо еще, чтобы и банк выдал данному заемщику кредит в требуемом размере и одобрил найденную им квартиру. 3.2. Основные требования банков: требования к заемщику, требования к квартире, требования к сделке между продавцом и покупателем, перечень документов для получения кредита, нюансы отношений с риелтором и продавцом при ипотеке Если бы получить кредит в банке было так просто, как утверждает реклама, никто бы не грабил банки. Американское изречение Многие ипотечные брокеры привлекают клиентов тем, что практически гарантируют получение заемщиком кредита, а пугают тем, что с "улицы" получают ипотечный кредит не более 20 - 30% заемщиков. Определенная правда в этом есть - брокеры порой имеют возможность влиять не только на сотрудников банков, напрямую работающих с заемщиками, но и на лиц, принимающих решения. Кроме того, брокеры хорошо знают требования к заемщикам и к квартире, и к форме представляемых документов, что позволяет лучше подготовить пакет документов. Конечно, есть подозрение, что брокеры рекомендуют лишь те банки, с которыми сотрудничают и от которых получают вознаграждение. С другой стороны, каждый заемщик может пойти в банк, и банк с удовольствием данного заемщика рассмотрит, поскольку для самих кредиторов борьба за клиентов, за выполнение планов является все более актуальной. В данном разделе мы поможем заемщику подготовиться к походу в банк и с большей вероятностью получить кредит. Ну а тем, кто не соответствует критериям банков, это поможет понять, в каком направлении следует двигаться. Требования банка к заемщику Данные о себе заемщик предоставляет банку в виде анкеты и документов. Банк проводит проверку документов на предмет поддельности и соответствия по форме необходимым требованиям, проводит проверку сведений через независимые источники, к примеру, через бюро кредитных историй. Затем заемщик проверяется на предмет соответствия требованиям банка, требованиям ипотечной программы, производится оценка платежеспособности и определяется лимит кредитования. Все эти действия в целом называются андеррайтингом. Приведем пример андеррайтинга: Показатель Решение андеррайтера Возраст заемщика не соответствует программе Отказать В паспорте отсутствует подпись заемщика Отправить на доработку Несоответствие фамилии в паспорте и водительских правах Сумма помесячных доходов в справке 2-НДФЛ не соответствует итоговой сумме в этой справке Присутствуют признаки фальсификации справки 2-НДФЛ Наличие просроченного кредита менее 1000 руб. Отправить на доработку Отправить на доработку Отказать Не учитывать Наличие просрочки по прежним кредитам более 30 дней Отказать Наличие недостоверных данных в анкете о полученных кредитах по сравнению с БКИ Отказать Работодатель заемщика признан банкротом Отказать По мобильному телефону заемщик недоступен после трех попыток дозвона Отправить на доработку Но система оценки параметров, как правило, сложнее, чем "да"/"нет" и предусматривает систему баллов, которую дает тот или иной параметр. Поэтому может проскочить и заемщик, имеющий просрочку, но получивший высокие баллы за доходы, стаж работы и пр. По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете/либо уполномоченное лицо банка выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов). В прогрессивных банках решение принимается автоматически при соответствии заемщика требованиям программы, т.е. отсутствует необходимость дополнительно одобрять лимит коллегиальным органом или уполномоченным лицом. Приведем основные требования банка к заемщику: Требование Пояснение 1 2 Доход Основная причина отказов банков в одобрении кредита как раз недостаточный или непрозрачный доход заемщика. Доход является ключевым параметром для определения максимальной суммы кредита, поскольку определяет платежеспособность заемщика - способность исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме. Главные характеристики дохода - это размер, регулярность (стабильность) и подтвержденность. Перед обращением в банк вы можете позвонить туда и попросить специалиста посчитать максимальный размер кредита и сумму платежа. Его вопросы помогут сориентироваться, по каким параметрам банк осуществляет расчет. При расчете лимита кредитования учитываются стабильные среднемесячные доходы заемщика и его семьи. Но во многих банках учитываются лишь доходы от работы по найму, по совместительству, пенсионные выплаты и арендная плата, а остальные доходы (стипендии, алименты, пособия, доходы от купли-продажи акций, дивиденды от участия в акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, вознаграждения донорам) в расчет не принимаются. Более того, премии, которые получает заемщик на работе нерегулярно, также из доходов исключаются. Если доходов заемщика достаточно, то доход супруги может не учитываться, однако во многих банках супруга в обязательном порядке должна быть созаемщиком вне зависимости от наличия дохода. Это обусловлено тем, что супруга также будет собственником жилья. При этом способ получения дохода не может противоречить действующему законодательству, допустим, для госслужащих есть запрет на предпринимательскую деятельность, поэтому подобный доход в расчет приниматься не будет. Помимо этого, из суммы дохода вычитаются (не учитываются при расчете платежеспособности) минимальные расходы на содержание не только заемщика, но и всех иждивенцев (детей), к примеру, одежда и питание, платежи по другим кредитам, алименты, оплата коммунальных платежей, мобильной связи, обучения, налогов на имущество или транспортное средство. Если у заемщика открыта кредитная карта с лимитом кредитования, некоторые банки будут считать это как кредит, даже если заемщик не пользуется кредитной картой. Соответственно, будет снижен размер ипотечного кредита. Поэтому рекомендуется уточнить у выбранного банка этот момент. Также если заемщик уже выступает по другому кредитному договору поручителем или созаемщиком, то банк-кредитор учтет этот фактор как снижающий платежеспособность заемщика. Ведь в случае непогашения другого кредита созаемщик или поручитель отвечают солидарно с должником. На основе данных о доходах и расходах (включая обязательства по другим кредитам) вычисляются лимит кредитования и сумма, которую заемщик может ежемесячно направлять на погашение кредита. Отметим, что если заемщик привлечет по своей инициативе созаемщика (родители, родственники, третьи лица), то расчет кредита будет осуществлен с учетом доходов этого созаемщика, то есть размер кредита будет выше Подтверждение дохода Каждый заемщик должен подтвердить банку свои доходы документально. Существует два основных варианта подтверждения дохода - справкой по форме 2-НДФЛ либо справкой по форме банка, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации. При "белой", официальной заработной плате заемщик представляет в банк справку по форме 2-НДФЛ. При "серой" зарплате (выплачивается "в конверте", официально не учитывается, удержания не производятся) заемщик может получить у работодателя только справку по форме банка (если, конечно, работодатель согласится предоставить такую справку, в которой будет указан реальный доход работника). По данным АИЖК, 28% потенциальных заемщиков испытывают сложности с подтверждением доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Следует учесть, что в большинстве банков принимается и та и другая справка, но при справке 2-НДФЛ процентная ставка может быть ниже на 0,5 - 1%. Но в некоторых банках процентная ставка не зависит от вида справки, так как по практике на просрочку с равной вероятностью выходят заемщики с обоими видами справок. Отметим, что справка 2-НДФЛ от справки "по форме банка" отличается не сильно. В справке по форме банка также указывается доход, и эта справка также подписывается генеральным директором и главным бухгалтером компании. Чтобы получить справку, следует обратиться к своему работодателю (отделу кадров либо бухгалтерии). Подделка данной справки или указание работодателем завышенного дохода квалифицируется как мошенничество. Собственно, поэтому дополнительно к справке банк вправе запросить выписку по счету (если заработная плата поступает на банковскую карточку), подтверждающую регулярность и размер поступлений. Отметим, что период, за который предоставляется справка, соответствует требованиям банка о стаже работы. Чаще всего справка запрашивается за последние 6 месяцев работы. Но есть и иные категории дохода, которые можно использовать при условии подтверждения. Для тех, кто получает пенсию, необходимо предоставить справку уполномоченного органа о размере установленной пенсии. Для получающих доход по гражданско-правовым договорам запрашиваются сам договор и налоговая декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налоговой о принятии, подтверждающая оплату налогов. Если источником дохода является сдача квартиру в аренду, то предоставляется документ о праве собственности на помещение, договор аренды (найма) и также декларация по форме 3-НДФЛ (но требования у банков могут отличаться). В принципе любой ежемесячный стабильный доход (кроме тех, которые банк не принимает, о которых сказано выше в разделе "доход"), если его можно подтвердить, будет принят банком. Некоторые заемщики, которые не могут подтвердить доходы справками, специально все свои доходы (зарплата, аренда, алименты) несколько месяцев кладут на банковский счет, чтобы затем подтвердить банку регулярный характер поступлений, представив выписку со счета. Некоторые российские банки принимают такие выписки вместо справки о доходах. Банки в других странах вообще отдают приоритет именно выпискам со счета, а не справкам, понимая, насколько важна реальная, а не "справочная" зарплата. Если доход вообще никак подтвердить нельзя, то есть банки, которые выдают кредиты по декларации заемщика, в которой он сам указывает размер своих заработков и подписывает такую справку собственноручно. Такие программы (фактически без анализа платежеспособности) обычно имеют самые высокие процентные ставки и называются ломбардным кредитованием или "кредитами на любые цели" (по которым тоже можно купить квартиру). Кредит по таким программам может выдаваться на любые цели, как правило, под залог уже имеющегося в собственности заемщика недвижимого имущества. Недвижимость в этом случае выполняет роль подтверждения доходов заемщика и умения его зарабатывать деньги (если только недвижимость приобретена по возмездной сделке). Также есть иные программы, по которым справка о доходах не нужна: для работников, которые получают зарплату на банковскую карту в банкекредиторе, для заемщиков, готовых оплатить высокий первоначальный взнос, для заемщиков, имеющих длительные и значительные вклады в банке-кредиторе. Для банка будет полезно также предоставить сведения о наличии в собственности иного имущества (автомобиль, иная квартира), о счетах и вкладах, если есть, конечно. То есть показать, что заемщик умеет зарабатывать и копить деньги, а также грамотно ими распоряжаться. В ряде банков этому факту уделяется большое значение и позволяет претендовать на лучшую ставку, так как является косвенным подтверждением платежеспособности и правильного финансового поведения заемщика. Но в современных конвейерных системах скоринга и выдачи кредитов дополнительные документы о платежеспособности могут оказаться просто не нужны. Такие системы плохо работают с индивидуальными нетиповыми ситуациями. К индивидуальным предпринимателям у банков требования иные, так как по ним довольно сложно реально подтвердить доходы. Могут запрашиваться книги учета расходов и доходов, налоговые декларации, выписки по счетам. Также существует требование к сроку деятельности - не менее года. Для заемщиков, которые являются генеральными директорами компаний, могут потребоваться дополнительные документы по бизнесу компании, ее бухгалтерская отчетность, данные об участниках, так как справку 2-НДФЛ подписывает в этом случае сам заемщик. Поэтому лучше подписать такую справку у заместителя генерального директора или иного уполномоченного лица Возраст Каждый банк устанавливает свои требования по возрасту заемщика. Как правило, минимальный возраст заемщика составляет 21 год для женщин и 27 лет для мужчин, не имеющих освобождения/отсрочки от армии. Максимальный срок - 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Однако выплата кредита должна закончиться до наступления пенсионного возраста (55 лет для женщин, 60 лет для мужчин). К примеру, 50-летней женщине дадут кредит только на 5 лет. Но повторимся - у каждого банка свои требования: в некоторых банках срок кредита может оканчиваться в 65 лет, в 75 лет вне зависимости от пола. При участии нескольких заемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения пенсионного (предельного) возраста младшим из заемщиков. Отметим, что если требования по возрасту незначительно нарушаются, то банк может рассмотреть заявку заемщика индивидуально (только необходимо об этом попросить кредитного менеджера или написать письменное заявление с обоснованием, иначе андеррайтеры по типовым схемам откажут в одобрении кредита) Отношение к Для военнообязанных граждан призывного возраста (до 27 лет) банк воинской службе может запросить подтверждение отсрочки (обучение в университете, в аспирантуре) или освобождения от призыва (кандидаты наук, негодность по состоянию здоровья, несколько детей на иждивении) либо потребовать оформление поручительства или поиска созаемщика (родители, супруга). Если отсрочки/освобождения/поручителя/созаемщика нет, то, скорее всего, в выдаче кредита будет отказано либо на 1 - 2% повысится процентная ставка, и будут привлечены созаемщики. Требование банка понятно - если заемщик уйдет в армию, то гасить кредит самостоятельно не сможет Гражданство страны Как правило, заемщиком может выступать только гражданин России либо лицо, имеющее вид на жительство. Но некоторые банки кредитуют и иностранных граждан, постоянно работающих в России Дееспособность Дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Для решения вопроса о выдаче кредита банку следует понимать - не ограничен ли заемщик в дееспособности, способен ли понимать значение своих действий. Поэтому и запрашиваются либо водительские права, либо справка о том, что заемщик не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах Кредитная история Кредитная история заемщика, а именно информация о погашении прежних кредитов, является одним из самых важных показателей для банка. Информация представляется самим заемщиком, а также проверяется банком самостоятельно по Бюро кредитных историй (с согласия заемщика, указанного в анкете заемщика). Сам факт того, что заемщик получал кредиты и погашал их в срок, уже является весомым аргументом в пользу заемщика в сравнении с теми, кто кредиты не брал или погашал с просрочкой. В некоторых банках за это даже снижают процентную ставку. Если же были просрочки, то каждый банк оценивает их по-разному - просрочки на срок меньше месяца обычно не учитывают, если представлены справки о погашении задолженности. Помимо этого, целесообразно сообщить в анкете и представить справки о погашении кредитов, полученных до организации системы Бюро кредитных историй (примерно до 2005 - 2006 гг.), либо полученные в банках/организациях, не передающих сведения в БКИ. Но кредитная история оценивается не только на предмет просрочек. Обязательства по другим кредитным договорам учитываются при расчете лимита кредитования. Возможно, будет лучше погасить такие кредиты до обращения в банк. Подробнее о кредитной истории и как ее исправить - в главе 3.3 книги Увеличение лимита за счет созаемщиков Чтобы увеличить кредитный лимит, необходимо привлечь не более трех созаемщиков, не обязательно родственников заемщика. К созаемщикам требования аналогичны требованиям к заемщику, но при их привлечении величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода всех созаемщиков и заемщика. При этом квартира будет оформляться в собственность заемщика. Обязанности созаемщика те же самые, что и у заемщика. Созаемщик также подписывает кредитный договор и закладную и отвечает перед кредитором солидарно с заемщиком. То есть банк вправе обратиться к созаемщику с требованием о возврате кредита, если заемщик его не оплатил. Поручительство, т.е. заключение отдельного договора поручительства с третьим лицом в ипотечном жилищном кредитовании не практикуется. Созаемщик указывается в кредитном договоре, как и заемщик. Но платить по кредиту придется заемщику самому, ведь вряд ли созаемщик согласится, не оформляя квартиру в свою собственность, оплачивать кредит. Это было бы неправильно во всех смыслах, если только заемщик не договорился с созаемщиками, что те будут платить по кредиту. Поэтому свои силы все равно следует рассчитывать разумно, ведь получается, что платежеспособность рассчитана на четверых, а платить придется заемщику одному, хотя его-то платежеспособности на эту сумму недостаточно. Если заемщик, приобретающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг так же, как правило, должен выступать созаемщиком независимо от того, имеет или нет супруг источник дохода Залогодатели Залогодатель это собственник объекта недвижимости, предоставленного в залог, т.е. тот, на кого будет оформляться приобретаемое жилье или кто уже собственник передаваемого в залог имеющегося жилья. По общему требованию банков залогодатель не может быть младше 18 лет и не может находиться под опекой и попечительством. Во многих банках есть требование, чтобы все залогодатели одновременно выступали и заемщиками по кредитному договору. Однако есть программы, допустим, с использованием материнского капитала, где залогодателями могут выступать несовершеннолетние. В этих случаях банк запросит у заемщика разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, в залог Стаж работы Как правило, заемщик должен к моменту принятия решения об одобрении кредита проработать не менее 3 - 6 месяцев на текущем месте работы, при этом общий стаж должен составлять не менее 1 - 2 лет. Требование банка обусловлено необходимостью понимать, что заемщик имеет профессиональные навыки, сможет найти работу при увольнении и достаточно стабильно трудоустроен на момент принятия решений: по крайней мере прошел трехмесячный испытательный срок. Если стажа немного недостает, то банки могут индивидуально рассмотреть вопрос. Также банк может принять решение с отлагательным условием - выдать кредит только после истечения 6 месяцев работы на текущем месте, ведь, учитывая срок поиска и одобрения объектов недвижимости, данное требование к моменту выдачи кредита может быть и выполнено Место работы В некоторых банках существует требование, чтобы работодатель заемщика располагался на территории субъекта Российской Федерации, где заемщик приобретает жилье, либо где осуществляет деятельность сам банк. В других банках допускается работа заемщика в любой организации на территории России. В зависимости от ситуации заемщика необходимо искать те или иные требования к работодателю. К примеру, для тех, кто работает вахтовым методом в одном регионе, а планирует приобрести квартиру в другом регионе, не подходят программы, ограничивающие местонахождение работодателя. Некоторые банки советует заемщику обращаться в банк по месту своей работы, а не по месту приобретения жилья. Так банку будет легче проверить заемщика, а купить квартиру тот сможет в другом регионе. Также в некоторых банках для индивидуальных предпринимателей ставка выше на 1%, чем для тех, кто работает по найму Образование заемщика Требование об обязательном высшем образовании банками не предъявляется, однако наличие высшего образования может добавить баллов при скоринге с учетом более широких возможностей для трудоустройства Наличие регистрации по месту пребывания Регистрация бывает постоянная - по месту жительства ("прописка") и временная - по месту пребывания. Обычно достаточно быть "прописанным" в любом населенном пункте на территории Российской Федерации, а получать кредит можно по месту "прописки", по месту покупки жилья, по месту нахождения работодателя. То есть можно обращаться в банк по месту жительства или работы, а квартиру приобретать в другом регионе, где есть подразделение этого банка. Но некоторые банки требуют наличие временной регистрации в регионе, где будет приобретаться квартира, если заемщик там не "прописан". Если такой регистрации нет или получить ее сложно, то целесообразно изначально установить фильтр на отсечение банков с требованием временной регистрации Судимость Наличие непогашенной судимости, нахождение под следствием, как правило, препятствуют получению кредита Банк-кредитор проверяет заемщика на предмет соответствия требованиям на основании представленных им документов. Список есть на сайтах банков, либо заемщик может обратиться к менеджеру по кредитам / работнику контакт-центра по телефону (список и требования целесообразно попросить выслать на электронную почту). Банки рассматривают вопрос количества запрашиваемых документов как конкурентное преимущество и потому их список постепенно укорачивается. Если сотрудник банка запросил дополнительные документы, то заемщик обязан предоставить их в определенный срок (как правило, не больше месяца). В зависимости от конкретного кредитора указанные выше требования могут отличаться, поэтому окончательные требования необходимо уточнить у банка-кредитора. Подробнее о проверке банком заемщика и деталях проверки можно прочесть в разделе, посвященном проверке покупателем продавца квартиры, поскольку в целом аналогичные требования к проверке предъявляет и банк. Также о требованиях к заемщику можно прочесть на сайтах самих банков и в Стандартах, утвержденных АИЖК, в которых подробно описаны данные требования: http://www.rosipoteka.ru/ru/participants/standards/. В подтверждение указанных сведений заемщик представляет в банк следующие документы о себе. 1. Заявление-анкета на получение кредита (оригинал). 2. Основной документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ (все страницы, включая пустые) (оригинал и копия). 3. Второй документ (кроме паспорта), удостоверяющий для целей проверки личность заемщика: паспорт для выезда и въезда в РФ (заграничный паспорт), водительское удостоверение, разрешение на право ношения оружия, охотничий билет, пенсионное удостоверение, свидетельство о присвоении ИНН, свидетельство о рождении и т.д. (оригинал и копия). 4. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо по произвольной форме, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации (оригинал). 5. Трудовая книжка, заверенная работодателем (копия, все страницы заверены подписью уполномоченного лица организации и печатью, на последней странице с указанием "Работает по настоящее время"). 6. Свидетельство о присвоении ИНН (оригинал и копия). 7. Документы, подтверждающие отношение к воинской обязанности (воинский билет, приписное свидетельство), - в случае наличия возможности призыва на военную службу (оригинал и копия). 8. Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, сертификаты) (оригинал и копия). 9. Для подтверждения регистрации по месту жительства - выписка из домовой книги либо иной документ, выданный уполномоченным органом о регистрации по месту жительства (оригинал и копия), а также по месту пребывания (если применимо). 10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (о том, что заемщик не состоит на учете в данных учреждениях) либо водительские права, разрешение на право ношения оружия (оригиналы и копии). 11. Свидетельство о браке и/или свидетельство о расторжении брака/решение суда о расторжении брака (оригинал и копия). 12. Свидетельства о рождении или паспорта детей - при необходимости (оригиналы и копии). 13. Справки из банков о погашении кредитов и отсутствии просрочек (при наличии желательно). 14. Документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества и денежных средств во вкладах (при наличии - желательно) (оригиналы и копии, справки). При программах, предусматривающих залог имеющегося жилья, необходимо представить документы по имеющемуся жилью. Документы следует представлять в надлежащей форме. Первичную заявку банк может рассмотреть и онлайн по Интернету, но остальные документы доносятся заемщиком лично. Заявки можно отправить сразу в несколько банков. Заемщику при обращении в банк следует исходить из следующего - чем больше выигрышных о себе данных он представит и чем лучше он поймет систему андеррайтинга заемщика, применяемую в банке, тем больше вероятность, что он получит кредит и ему будет установлена выгодная ставка, без корректирующих поправок. Также при подготовке к обращению в банк следует иметь в виду, что даже по внешнему виду специалист первично определяет платежеспособность и кредитоспособность заемщика. Это иногда написано во внутренних инструкциях банков для отсечения явно подставных лиц (несоответствие одежды доходам и пр.). Поэтому важно произвести благоприятное внешнее впечатление. Банк проводит андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - это процесс оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика и проверки обеспечения (предмета залога). По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов). Заемщик вправе параллельно с разрешением ситуации в банке уже начать искать квартиру, но можно быть уверенным в размере денежных средств только после одобрения банком лимита кредитования. Никакие авансы и оплаты производить до этого времени нельзя. Требования банков к квартире Перед поиском квартиры необходимо предварительно уточнить у банка требования к такому жилью, поскольку банк будет также одобрять и квартиру. К примеру, не выдаются кредиты на сносимые пятиэтажки, на квартиры, не оборудованные централизованным водоснабжением. Также банки осторожно относятся к перепланировкам, требуя их согласовать. Квартиру следует искать соответствующую требованиям банка, а также сообщать продавцу, что источник его средств - ипотека. В объявлениях, как правило, продавцы пишут о возможности или невозможности продажи квартиры по ипотеке. Если продажа квартиры по ипотеке невозможна, то это лишний повод задуматься о безопасности такой сделки, поскольку продавец по каким-то причинам не желает участия банка либо продавец знаком с требованиями банка и заранее знает, что банк не одобрит его квартиру. Необходимо отметить, что банк проверяет объект, когда он еще находится в собственности продавца, поэтому следует запросить у продавца все требуемые документы. Проверке подлежит "юридическая чистота" объекта и соответствие требованиям банка. Приведем основные требования банков к квартире <1>: -------------------------------<1> См.: Открытые данные банков, а также Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". URL: https://xn--dlaqf.xn--plai/ (дата обращения: 23.03.2017). Требования к квартире Пояснения 1 2 Местонахождение Как правило, квартира должна находиться в регионе проживания заемщика и месте нахождения кредитора, однако может быть согласован и иной регион (только на территории Российской Федерации). Банки неохотно кредитуют на покупку в деревнях и селах ввиду низкой ликвидности таких квартир и отсутствия спроса при обращении взыскания. Иногда требование банков ограничено километражем от города, например, кредитуются объекты, расположенные не далее 100 км от города присутствия банка. Это связано как с ликвидностью объектов, так и с возможностями банка по проверке залога и взысканию задолженности Вид предмета залога В залог может быть передано (зависит от программы): - имеющаяся квартира (комната в большинстве случаев не рассматривается); - приобретаемая квартира (при приобретении квартиры за счет кредитных средств на квартиру автоматически устанавливается и регистрируется ипотека в силу закона, т.е. квартира становится предметом залога, на который банк вправе обратить взыскание); - права требования на строящееся жилье, приобретаемое за счет кредитных средств Жилищноэксплуатационные характеристики Передаваемое в залог помещение должно: - быть пригодно для постоянного проживания; - не находиться в аварийном состоянии; - не состоять на учете на капитальный ремонт, реконструкцию или снос; - быть подключено к централизованному электроснабжению; - быть подключено к централизованному водоснабжению либо иметь автономную систему водоснабжения (колодец, скважина), обеспечивающую проведение воды непосредственно в помещение; - быть подключено к централизованной системе канализации (для многоквартирных домов) либо иметь индивидуальную стационарную систему канализации, обеспечивающую наличие сантехнической кабины в жилом помещении; - не иметь незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств (данный вопрос решается индивидуально на основе экспертного мнения оценочной компании о возможности согласования перепланировок); - иметь металлические, железобетонные, деревянные и смешанные перекрытия; - должен присутствовать санузел, ванная комната, кухня; - отапливаться не за счет использования таких индивидуальных источников, как печь, газовый баллон (к слову, в России все еще есть жилье, которое отапливается от печки). Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям: - не находиться в аварийном состоянии; - не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; - иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент Юридическая чистота Одним из ключевых требований к объекту не только со стороны банка, но и со стороны заемщика является его "юридическая чистота" <1>. Основными требованиями являются: - на помещение должно быть оформлено право собственности; - помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в том числе прав третьих лиц (типа бессрочного пользования, передачи в долгосрочный наем). Если у банка есть какие-либо сомнения в юридической чистоте объекта, банк может потребовать застраховать в пользу банка риск потери права собственности (застраховать может заемщик и по собственной инициативе), чтобы в случае признания сделки недействительной страховая компания погасила сумму кредита Оценка стоимости Перед передачей помещения в залог заемщик за свой счет должен заказать оценку помещения у аккредитованного банком оценщика (цена от 1 до 5 тыс. руб.). Оценщик приходит в помещение, фотографирует и составляет отчет, в котором указывает на наличие незарегистрированных перепланировок и возможность их согласования, по объектам-аналогам выводит рыночную стоимость объекта. Для банка данная оценка - очень важный показатель, поскольку на ее основании делаются расчеты достаточности обеспечения по кредиту. Для заемщика данный отчет позволит сверить цену приобретения с реальной рыночной стоимостью. Для того чтобы оценщик не завысил цену по сговору с продавцом, целесообразно присутствовать при проведении оценки Страхование от риска утраты и повреждения Заемщик обязан застраховать в пользу банка закладываемый объект на весь срок кредита на сумму задолженности, увеличенной на 10% в страховой компании, аккредитованной банком (оплата производится заемщиком ежегодно). Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения поступает банку в погашение кредита, остаток возвращается заемщику. По мелким страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику Первичный/вторич Если одобрение выдано на покупку готовой квартиры на вторичном ный рынок рынке, то строящуюся квартиру искать нельзя - ее банк не одобрит (либо придется проходить процедуру заново) Особенности строящихся квартир Строящийся объект должен быть аккредитован банком до обращения заемщика. Некоторые банки готовы рассматривать и неаккредитованные объекты, но для этого заемщик должен принести все документы по застройщику и правомерности строительства -------------------------------<1> Подробнее о проверке "юридической чистоты" жилого помещения в главе 5 книги. Для одобрения приобретаемой квартиры заемщик до ее приобретения представляет в банк комплект документов по данному объекту (копии и оригиналы). Если документы имеют срок действия или действуют только на дату выдачи (различные выписки, справки), то они должны быть "свежие", т.е. не "старше" 5 - 15 дней до даты проверки (срок устанавливается банком). Все документы (оригиналы) должны быть подписаны уполномоченными лицами с проставлением в необходимых случаях печатей. При выборе квартиры самому заемщику следует оценить реальность цены квартиры и тенденции на рынке недвижимости в отношении приобретаемого жилья, особенно ликвидность квартиры в целях оценки возможности быстро продать квартиру для полного погашения долга. Также заемщику не стоит полностью полагаться на банк при проверке "юридической чистоты" квартиры. На практике встречаются случаи, когда банки ошибаются при оценке рисков. В результате квартира не оформляется в собственность заемщика, истребуется у заемщика прежними собственниками, договор купли-продажи признается недействительным. Обязанность по возврату кредита во всех этих случаях остается на заемщике до полного возврата кредита и начисленных процентов, даже если жилье уже не находится в собственности заемщика. Отметим, что банк и не обязан быть поручителем за юридическую чистоту объектов, поэтому претензии к нему будут неосновательны. Примерный перечень документов по квартире и продавцу следующий <1>. -------------------------------<1> Подробнее о получении данных документов в параграфах 5.6, 5.7, 5.8, 5.9 книги. 1. Документы - основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство). 2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. 3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по квартире, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений, арестов и правопритязаний. 4. Выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу жилого помещения. 5. Действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или паспорт на помещение, выданный органами технической инвентаризации. 6. Выписка из финансово-лицевого счета по помещению, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам. 7. Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт либо свидетельство о рождении - для граждан, не достигших 14-летнего возраста). 8. Документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров). 9. Документы, подтверждающие компетенцию юридического лица и полномочия его представителей на заключение договора купли-продажи помещения (в случае, когда продавцом является юридическое лицо). 10. Свидетельство о браке/расторжении брака, документ, удостоверяющий личность супруга, если текущий собственник состоит в браке либо состоял на момент приобретения помещения, а также брачный контракт или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял. 11. Нотариально удостоверенное согласие супруга (бывшего супруга) продавца/заемщика на продажу помещения либо на залог, если заемщик передает в залог имеющееся помещение. 12. Соглашение о разделе имущества/решение суда, если текущий собственник на момент приобретения помещения состоял в браке, но брак впоследствии расторгнут и прошло менее трех лет <1> (если применимо). -------------------------------<1> Вопрос с получением согласия бывшего супруга подробнее описан в параграфе 5.7 книги. 13. Документы (справка, свидетельство и т.д.) органов ЗАГС либо свидетельство о браке, если продавец поменял фамилию с момента приобретения объекта. 14. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства (если применимо). 15. Отчет об оценке объекта у оценщика, аккредитованного банком. 16. Иные документы в зависимости от конкретных обстоятельств. Требования банков к сделке приобретения квартиры Банки достаточно строго относятся к сделке, по которой заемщик приобретает квартиру, сторонам данной сделки. Приведем основные требования: Требование Пояснение Законность сделки Приобретение строящегося объекта допускается лишь по договору участия в долевом строительстве, уступке прав по такому договору, путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе, поскольку Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ <1> установил именно такие формы привлечения денег для строительства жилья. "Серые" схемы строительства вряд ли будут оформлены банком. При приобретении вторичного жилья используется договор куплипродажи квартиры, как правило, типовая форма банка. Какие-либо нестандартные требования продавцов по условиям договора, угрожающие интересам банка, приняты не будут Сделки между родственниками Многие банки вводят определенные требования к сделкам между родственниками, в частности: - сделки между взаимозависимыми лицами <2> допускаются при условии, что как собственные, так и заемные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца; - сделки между членами одной семьи <3> не допускаются; - заемщик не должен быть зарегистрирован в приобретаемом помещении Указание цены квартиры Как правило, банки против указания в договоре не всей стоимости квартиры, хотя такая практика, увы, довольна часта "Альтернативные сделки" Следует уточнить, работает ли банк с альтернативными сделками и какие для них устанавливает условия, в частности, проверяет ли все участвующие в цепочке квартиры. Подробнее об альтернативных сделках написано в параграфе 6.5 книги. Этот критерий важно проверить, так как, к примеру, по Москве около 80% сделок считается альтернативными Наличие согласий и разрешений Для ряда сделок требуется разрешение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное согласие супруга и иные подобные документы -------------------------------<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40 (с послед. изм.). <2> Лица, состоящие в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (СЗ РФ. 1996 г. N 1. Ст. 16 (с послед. изм.) (далее - СК РФ)) в брачных отношениях, отношениях родства (родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры) или свойства (братья, сестры, родители и дети супругов), усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. <3> Супруг продавца, дети супругов и родители. Если и заемщик, и квартира соответствуют требованиям банка, то заключается кредитный договор, и за счет предоставляемых банком средств покупатель приобретает квартиру в собственность. Взаимоотношения с другими участниками процесса Отметим важный нюанс - до того, как банком не одобрена квартира, аванс за квартиру и вознаграждение риелтору вносить нецелесообразно. Если банк откажет в одобрении квартиры, то покупатель потеряет деньги. При внесении аванса следует указать основанием для возврата аванса отказ банка в одобрении квартиры. Во взаимоотношениях с риелтором следует изначально оговорить и отразить в договоре, что деньги на покупку выдает банк и искать следует квартиру, по которой возможна продажа по ипотеке и которая соответствует требованиям банка. Конечно, это не должно быть для риелтора сюрпризом, ведь покупка квартиры по ипотеке имеет определенные нюансы. В частности, у банка может быть требование закладывать деньги в ячейку именно в этом банке или требование открывать аккредитив вместо ячейки. К квартире также у банка множество требований, которые отражены выше: отсутствие перепланировок, дом не под снос, центральное отопление и водоснабжение. Ряд банков проверяют все квартиры по альтернативным сделкам. Наконец, выдача кредита может быть предусмотрена после государственной регистрации права собственности, на что пойдут не многие продавцы. Даже сроки одобрения квартиры необходимо учитывать при назначении даты сделки - банк в нетипичных случаях может одобрять квартиру очень долго: согласовывать с внутренними подразделениями, выносить на отдельный комитет по нестандартным ситуациям. Обо всем этом целесообразно заранее предупреждать и продавца (участников альтернативной сделки), и риелтора. Для продавцов по большому счету ипотечные заемщики это лишняя гарантия добросовестности покупателя. 3.3. Юридические нюансы ипотеки и получения кредита. Закладная, кредитный договор, секьюритизация, разъяснение условий кредитного договора, основания для досрочного истребования кредита, основания для выселения, особенности пользования заложенной квартирой, проведения перепланировки, сдачи в аренду Долги похожи на всякую другую западню, попасть в них весьма легко, но выбраться довольно трудно. Б. Шоу "Квартирный вопрос" вынуждает жить с родственниками, ютиться в маленькой квартирке, снимать жилье, ссориться с соседями по коммунальной квартире, но при всем при этом оставаться никому не должным, относительно спокойным за свое будущее и свободным человеком. Человек, никому не должный, в любой момент способен все бросить и уехать жить в деревню, за границу или снять другое жилье, сменить работу, сферу деятельности, ничего и никого не боясь. Даже при потере работы максимум, что его ждет, - это небольшой кризис, который прекращается с устройством на новую работу или получением пособия по безработице. Другое дело - ипотечный заемщик. Это безусловная и неотвратимая обязанность ежемесячно без всяких исключений и отдыха отдавать банку сумму долга, невозможность кудалибо уехать надолго, не уведомив банк и не оставив деньги на погашение задолженности, преследующий страх потерять работу, необходимость держаться за свое место работы, хотя это место "уже надоело" и не приносит ни достаточного дохода, ни чувства удовлетворения. Жить с чувством невыполненного долга не так просто, тем более в течение 20 - 30 лет. Эксперимент по ипотеке для российских граждан только начался, и никто и не успел еще в полной мере оценить его результаты, а вот дефолтные заемщики, лишившиеся жилья в связи с неуплатой, уже появились. Вышесказанное еще раз напоминает о том, что покупателю необходимо несколько раз подумать и оценить свои возможности по погашению кредита. Возможно, лучше взять меньше, но быстрее вернуть и взять еще раз, чем пытаться сразу купить квартиру не по средствам. Кредит создает иллюзию наличия собственных денег на квартиру, но потом, когда вместо полной заработной платы "на жизнь" остается ее треть или четверть, которой недостаточно ни на отдых, ни на крупные покупки, иллюзия разрушается. Конечно, речь идет лишь о тех, кто не просчитал свои возможности. Для остальных ипотека - это реальный выход. Но причина таких последствий не только в экономических просчетах заемщиков, не имеющих культуры жизни в долг, но и в незнании основных обязанностей ипотечного заемщика и владельца заложенной квартиры. Так, просрочив оплату лишь страхового платежа, полагая, что за это "ничего ему не будет", заемщик просто не знает, что в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" это является основанием для досрочного истребования всего кредита и обращения взыскания на квартиру с последующим выселением заемщика. Для понимания юридических особенностей кредита и залога выделим ряд основных определений. Кредитный договор/договор займа - это соглашение, заключаемое в письменной форме, по которому кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит/заем) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Ипотека (залог недвижимости) - это способ обеспечения исполнения обязательств, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Ипотека в силу закона - залог, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. К примеру, приобретение квартиры на кредитные средства влечет автоматическую регистрацию на эту квартиру залога, поскольку ст. 77 Закона об ипотеке устанавливает, что такая квартира считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. Для этого достаточно сдать в Росреестр договор купли-продажи квартиры, в котором будет указано на кредитный источник - Росреестр зарегистрирует залог в пользу банка. Альтернативой "законной" ипотеке является заключение договора об ипотеке - это для случаев, если в залог отдается имеющееся жилье. Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая два права ее законного владельца: - на получение исполнения по кредитному договору/договору займа (на получение ежемесячных платежей); - право залога на предмет ипотеки (право обратить взыскание на квартиру при неисполнении обязательств по кредитному договору). Если какое-либо лицо законно владеет закладной (владелец закладной), то даже при отсутствии кредитного договора, договора об ипотеке и любых иных документов он (владелец) вправе требовать с должника уплаты ему платежей по кредиту. В этом и есть смысл закладной - в простоте передачи и подтверждения прав. Передать права на закладную можно по обычному договору купли-продажи с проставлением на закладной отметки о передаче прав. Закладная составляется и подписывается заемщиком (залогодателем) и сдается вместе с договором купли-продажи квартиры в орган, регистрирующий права и сделки на недвижимое имущество. Этот орган выдает закладную уже банку. Дальше закладная может быть продана банком другому лицу, который автоматически становится кредитором по кредитному договору и залогодержателем. Для заемщика это выражается в получении уведомления о новых реквизитах для ежемесячных платежей. Это - законно и нормально, при необходимости заемщик вправе запросить подтверждения прав нового кредитора. Секьюритизация - это замена нерыночных займов и (или) потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов. Для ипотечных кредитов секьюритизация заключается в выпуске ипотечных ценных бумаг, обеспеченных определенным количеством закладных, доходность по которым обеспечивают ежемесячные платежи заемщиков по кредиту. Для заемщика по большому счету факт продажи его закладной третьему лицу в рамках секьюритизации не несет существенных изменений, поскольку сервисным агентом, который обслуживает платежи заемщика, остается, как правило, тот же кредитор, что и выдал кредит. Основные условия кредитного договора Кредитный договор налагает на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд. Не зря Центральный банк России предупреждает заемщиков: "Помните! Подписав кредитный договор (заявление-оферту), вы соглашаетесь со всеми его условиями и принимаете на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, а при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательств банк будет вправе обратиться с иском в суд. Подписывайте кредитный договор (иные документы банка), только если вы уверены в том, что все его условия вам понятны, вы точно представляете, какие платежи и когда вам необходимо будет произвести, и вы убеждены, что сможете это сделать" <1>. -------------------------------<1> Письмо ЦБ РФ от 5 мая 2008 г. N 52-Т "О Памятке заемщика по потребительскому кредиту" // Вестник Банка России. 2008. N 21. Изменить условия рекомендуемых банками договоров перед подписанием сложно, но при определенной настойчивости можно. Выделим основные условия кредитного договора, на которые следует обратить внимание. - Условия, которыми обусловлена выдача кредита. К примеру, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом, следует четко понимать, в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик его обязан перечислить продавцу. - Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период). Обычно с первое по последнее число месяца либо в определенный период - допустим, с 20-го по 25-е число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней. Отметим, что деньги должны дойти до банка в этот срок, а не внесены в терминал, в другой банк. Допустим, если заемщик внес деньги в другой банк, но они не успели в срок дойти до кредитора, то будет начислена неустойка. - Способ погашения кредита. По форме погашения может быть несколько вариантов перечисление кредитору, перечисление на свой счет с последующим безакцептным списанием банком. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и допсоглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи. - Соответствие условиям ипотечной программы, продекларированным в рекламе (на сайте) или оговоренным с банком (размер платежа, процентной ставки). - Размер ПСК (полной стоимости кредита). Зачастую получить окончательный размер ПСК можно лишь при подписании кредитного договора. Но рекомендуем узнавать это значение заблаговременно. - Целевым назначением по кредиту является приобретение жилья. На иные цели потратить деньги нельзя (за исключением продукта "На любые цели", по которому закладывается имеющееся жилье). - Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать право заемщика просить уменьшения размера платежа. - Основания для досрочного истребования всей суммы кредита. Это, пожалуй, одно из ключевых условий кредитного договора для заемщика. В договоре прописываются случаи, при которых банк может досрочно потребовать от заемщика полностью вернуть сумму кредита и начисленных процентов в определенный срок (обычно 30 дней). Если заемщик не возвращает долг в полном объеме, то банк вправе обратить взыскание на квартиру. Выделим основные случаи досрочного возврата кредита: - просрочка в оплате ежемесячного платежа более чем на 2 месяца; - 4 и более просрочек в течение 12 месяцев (независимо от срока просрочки и размера); - нарушение обязанностей по договору страхования; - нецелевое использование кредита; - отказ в проверке заложенного имущества; - гибель предмета ипотеки; - обнаружение незаявленных обременений на предмет ипотеки. - Ответственность. Обратите внимание на условия, касающиеся ответственности, - за просрочку может быть установлена пеня либо единовременный штраф. При этом п. 3 ст. 9.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен максимальный размер неустойки: неустойка "не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются или 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются". - Адрес заемщика. Правильность адреса заемщика позволит получать необходимые уведомления от банка (например, о смене реквизитов для погашения), поскольку, подписывая договор, заемщик несет ответственность за верность адреса и берет обязательство уведомлять о его смене. Отметим, что если заемщиков несколько, то уполномоченным на получение корреспонденции в кредитном договоре называется один из них. Если вы планируете жить в ипотечной квартире - лучше сразу написать адрес этой квартиры. Очень часто заемщики указывают свой адрес на момент получения кредита, из-за чего потом не получают корреспонденцию, так как живут в ипотечной квартире. До тех пор, пока они не уведомят банк о новом адресе, вся корреспонденция на старый адрес будет считаться надлежаще направленной. - Обязанности заемщика. Следует изучить раздел "Обязанности заемщика", в частности обязанности по страхованию, по уведомлению об отсутствии в городе, о смене адреса, о предоставлении документов по финансовому положению. Выселение из квартиры Неисполнение кредитного договора может повлечь обращение взыскания на квартиру и продажу квартиры с торгов. Даже если квартира является единственным местом жительства заемщика, на нее может быть обращено взыскание, а заемщик и члены его семьи выселены на улицу. Законодатель поддержал ипотечных заемщиков и запретил обращать взыскание на квартиру при одновременном наличии следующих обстоятельств: - сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке (отметим, что при выставлении требования о полном досрочном исполнении обязательств просроченной считается вся сумма кредита); - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. При этом наличие 4 и более просрочек в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, уже допускает обращение взыскания на квартиру. Как правило, банк после 60 дней просрочки и отказа заемщика идти на контакт выставляет требование о полном досрочном исполнении обязательств, которое предоставляет заемщику срок в 30 дней для полного погашения кредита, начисленных процентов и пеней. При неисполнении данного требования, отсутствии желания заемщика решать вопрос с погашением долга или отсутствии желания банка решать вопрос заемщика банк обращается в суд, который взыскивает долг и обращает взыскание на квартиру. Далее судебный пристав передает документы на квартиру в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое выставляет квартиру на торги и продает. С момента перехода права собственности на квартиру к покупателю права пользования квартирой заемщика и всех лиц, проживающих в квартире, прекращаются <1>. -------------------------------<1> Статья 78 Закона об ипотеке. Конечно, если квартира продана по цене выше долга (или банк оставил ее за собой по цене больше размера долга), то разница возвращается заемщику (залогодателю), кроме того, заемщик может попытаться продать квартиру самостоятельно, поэтому выход и из данной ситуации есть, хотя обычно и с большим убытком для заемщика. Но если банк оставил за собой предмет ипотеки, стоимость которого меньше, чем остаток долга, либо продал квартиру с торгов по цене меньше, чем остаток долга, то заемщик уже ничего не должен банку, поскольку обязательства по возврату этого остатка у заемщика прекращаются (п. 5 ст. 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Особенности пользования заложенной квартирой При покупке жилья в кредит и указании об этом в договоре купли-продажи Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) при регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику-покупателю автоматически регистрирует и залог в пользу банка. С этого момента пользование квартирой ограничено и при неисполнении обязательств на нее может быть обращено взыскание. Из основных ограничений выделим: - Запрет на распоряжение. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) или передана в последующую ипотеку только с согласия банка и с сохранением залога. Сделать это без согласия невозможно, так как в Росреестре установлена запись об ипотеке. - Проверка состояния квартиры. Банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, т.е. периодически с уведомлением залогодателя входить и осматривать помещение. - Сдача в аренду (наем). Обычно договор предусматривает необходимость получения на это согласия банка. Но суды считают такое условие незаконным и разрешают заемщикам сдавать имущество внаем для проживания других лиц без согласия банка. Подробнее об этом в разделе банка о сдаче квартиры в аренду. - Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта). - Нарушение правил пользования. При грубом нарушении правил пользования и невыполнении ряда иных обязанностей залогодателя банк вправе досрочно потребовать возврата кредита. Но в целом нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств - он вправе полноценно проживать в квартире, так же как и любой другой собственник. Глава 4. ПОИСК КВАРТИРЫ (ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК) Поспешай медленно. Август 4.1. Формирование стратегии покупки квартиры. Ознакомление с этапами и ключевыми навыками покупки квартиры. Рекомендации по выбору исполнителей. Лучшее время для поиска, сроки поиска. Информационная безопасность За легкое дело берись, как за трудное, а за трудное как за легкое. В первом случае, дабы уверенность не перешла в беспечность; во втором, неуверенность - в робость. Вернейший путь не свершить дело - заранее считать его свершенным. Бальтасар Грасиан-и-Моралес Перед тем как начинать поиск квартиры для приобретения в свою собственность, целесообразно определить цель и продумать определенную стратегию ее достижения. Стратегия покупки квартиры - это совокупность ключевых целей покупателя и основных способов и методов их достижения, отражающая реальные возможности покупателя. Общая цель покупателя - это покупка квартиры для собственного комфортного проживания, отвечающей сформулированным покупателем требованиям. Подцели на каждой стадии приобретения квартиры разные: на стадии поиска - найти искомую квартиру, на стадии проверки - подтвердить юридическую чистоту и отсутствие рисков приобретения, далее обеспечить оформление в собственность и передачу юридически и физически свободной квартиры. Достигнуть этих целей можно различными способами, что выражается в ключевом вопросе: кому поручить данный процесс - сделать все самостоятельно, поручить риелтору, юристу или понадеяться на банк, выдающий ипотечный кредит? Искать самостоятельно - слишком рискованно. Искать с помощью риелтора - дорого и так же рискованно, если у риелтора нет юридической практики. Юристы не всегда знают специфику сделок по жилой недвижимости. Криминалисты, оценщики могут гарантировать лишь узкую часть процесса. Может быть, искать самостоятельно, а проверку поручить профессионалам? Чтобы определиться с ответом, необходимо понять, что такое поиск и покупка квартиры и какие профессиональные знания и опыт необходимы для качественного сопровождения данного процесса. Приведем этапы приобретения квартир, ключевые навыки на каждом этапе и возможные решения по выбору исполнителя на каждой стадии и в целом. Отметим, что подробнее данные этапы будут рассмотрены в последующих параграфах книги. Первый этап: поиск и осмотр квартиры. Для поиска квартиры особых знаний не нужно практически все предложения на рынке присутствуют на соответствующих сайтах и в специализированных журналах. Есть расхожее мнение, что у риелторов есть какие-то секретные базы продаваемых квартир, доступ к которым имеют лишь посвященные, и именно в этом преимущество риелтора на этой стадии. Однако такие базы если и есть, то только у крупных агентств в виде эксклюзивных квартир клиентов, обратившихся в данные агентства. Но и такие квартиры в большинстве случаев публикуются на общеизвестных ресурсах, ведь агентство обязалось перед продавцом продать такие квартиры, а без рекламы этого сделать не удастся. Да, некоторые из этих квартир продаются внутри агентства: клиенты, желающие продать и желающие купить квартиру, обращаются в одно агентство, и последнее, взяв две комиссии, продает квартиру одного клиента другому клиенту. В остальном же риелторы пользуются общедоступными ресурсами, просто надо знать эти ресурсы или уметь найти. Риелторы благодаря своему опыту знают, каким ресурсам стоит доверять, каким нет, могут отсечь явно проблемные или "непроходные" варианты квартир. Однако эту часть деятельности вполне можно сделать самостоятельно, если есть время и желание. Необходимо иметь в виду, что зачастую риелтор после второго - третьего показа настойчиво рекомендует остановиться на каком-нибудь варианте и порой требует деньги за дополнительные показы. Насколько это приемлемо для покупателя, если все варианты не понравились? Даже выбирая машину, просматривается 15 - 20 вариантов, а квартира - покупка гораздо более дорогостоящая и важная. Осуществляя поиск самостоятельно, покупатель не будет ограничиваться тремя вариантами. И квартиры будут искаться им более тщательно и добросовестно. Ведь это будущее место проживания покупателя на долгие годы. При первичном осмотре квартиры определяется, насколько квартира соответствует ожиданиям, общее состояние квартиры, плюсы и минусы квартиры, шумность, загазованность и иные важные моменты. В данном вопросе может пригодиться опытный риелтор, который подскажет, какие нюансы есть у такой квартиры. Но оценить квартиру может и сам покупатель, так как обширных специальных познаний для этого не требуется - достаточно знать, на что обращать внимание. Подробнее об осмотре квартиры и ключевых моментах проверки в параграфе 4.6 книги. Важным моментом является определение достоверности цены квартиры. Да, практикующий и востребованный риелтор, пожалуй, единственное лицо, которое знает, по каким реально ценам покупаются и продаются квартиры. С другой стороны, альтернативой могут выступать вполне доступные по цене услуги оценщика либо звонок в риелторское агентство методом "тайного покупателя", либо понимание методик определения цены на объект с учетом его плюсов и недостатков (подробнее об этом в параграфе 4.7 книги, посвященном цене квартиры и проверке ее достоверности). По цене квартиры - вопрос отдельный, поскольку иногда недобросовестный риелтор сговаривается с продавцом, и цена квартиры увеличивается (за счет того, что риелтор обещает продавцу продать квартиру покупателю, а "выигрыш" поделить с продавцом). Или же риелтор называет покупателю завышенную цену, а остальное кладет в карман в виде скрытой комиссии. Такие случаи реально встречаются, и будут встречаться, пока в России не введут сертификацию риелторов и прозрачные правила деятельности. Резкое повышение цены самостоятельно найденной квартиры после передачи ее на проверку риелтору свидетельствует именно об этом. Увы, одно дело квартиру ищет компетентный покупатель, а другое - весьма далекий от темы недвижимости человек, который не понимает, что происходит, не знает цен и ничего изменить не может. Одним из ключевых этапов является этап переговоров по цене, схеме сделки, закладки денежных средств, проведения взаиморасчетов. Действительно, не все покупатели имеют навык ведения переговоров, тем более в незнакомой для себя области. В данном вопросе хороший риелтор или юрист действительно будет полезен. Основные правила переговоров и противодействия внушениям даны в параграфе 4.8 книги. Второй этап: проверка "юридической чистоты": - проверка полноты и содержания документов на предмет правовых рисков; - проверка документов на предмет подлинности; - проверка продавца и его риелтора для исключения риска мошенничества. Для оценки "юридической чистоты" квартиры требуется проверка документов, выявление рисков невыселения, риска признания договора недействительным, риска истребования квартиры у покупателя после ее покупки. Для этого процесса необходимы специальные юридические познания, а значит, профессиональный юрист в сфере жилой недвижимости. Может ли риелтор, не являющийся юристом по образованию, не подготовивший многочисленные юридические заключения, не прошедший жилищные споры в судах, качественно сопровождать данный процесс? Самостоятельно - точно нет, и практика тому подтверждение. К примеру, частный риелтор, проверяя для покупателя найденную квартиру, не обратил внимания, что при приватизации квартиры были лица, отказавшиеся от приватизации. Риелтор просто не знал, что данные лица сохраняют бессрочное право пользования на квартиру и подлежат обязательному включению в договор купли-продажи с указанием прав пользования квартирой после регистрации права собственности покупателя. В связи с тем, что этого сделано не было, договор был впоследствии признан незаключенным и покупатель лишился квартиры. Также проверка может быть оставлена за банком, выдающим кредит на покупку квартиры. Банк-кредитор, а именно юристы или андеррайтеры банка, обязательно проводят проверку "юридической чистоты", поскольку квартира будет являться для банка предметом залога. То есть банк при защите своих интересов также защищает и интересы заемщика-покупателя и в возможных судах всегда стоит на стороне покупателя. Более рискованным, но допустимым вариантом является покупка квартиры у крупного риелторского агентства в надежде, что агентство проверило своего клиента. Таким образом, вырисовывается несколько решений по проверке "юридической чистоты": - привлечение агентства недвижимости, в котором есть штат юристов; - привлечение недвижимости; независимого юриста, но обязательно практикующего в сфере - покупка квартиры, проверенной авторитетным риелторским агентством; - доверие банку-кредитору. Но помимо проверки содержания документов и правовых рисков документы проверяются на предмет их подделки, фальсификации. Продавцы и их риелторы проверяются на предмет судимости и причастности к преступным группировкам, проводится идентификация данных лиц (действительно данные лица перед вами или мошенники), сама схема проверяется на риск аферы и мошенничества. Покупатель в данном вопросе также вряд ли справится единолично. Данная деятельность лучше всего осуществляется бывшими сотрудниками правоохранительных органов, экспертизу у которых можно заказать отдельно. Таким образом, заниматься проверкой покупателю самостоятельно рискованно. "юридической чистоты" непосвященному Для того чтобы покупателю самостоятельно разобраться в вопросе и иметь возможность перепроверить деятельность его исполнителя, в главе 5 книги сформулированы основные нюансы и направления проверки "юридической чистоты" квартиры, идентификации продавца и криминалистической экспертизы документов. Отметим, что риск покупки проблемной квартиры все равно остается на покупателе привлечь к ответственности посредников достаточно сложно, даже при наличии в договоре условий о проверке квартиры на "юридическую чистоту". Третий этап: оформление договора и права собственности. После проверки "юридической чистоты" начинается этап подготовки соглашения об авансе, договора купли-продажи, договора аренды банковской ячейки и подача документов на государственную регистрацию. Этот вопрос требует именно юридических знаний и опыта. Разобраться в процессе поможет глава 6 книги. С подачей документов на государственную регистрацию справиться может сам покупатель. Что же касается схемы расчетов - то существуют базовые схемы расчетов (оплата через ячейку или аккредитив в банке, оплата после регистрации права собственности), обеспечивающие интересы обеих сторон, которые чаще всего используются в сделках. Знать такие схемы и их нюансы может юрист, риелтор, банк-кредитор либо при должной подготовке сам покупатель. В этом ему поможет параграф 6.6 книги. В итоге выбор способа поиска квартиры остается за покупателем, который может комбинировать различные способы, например, самостоятельно подыскать квартиру, а ее проверку поручить юристу или даже бесплатно банку, который выдает покупателю ипотечный кредит. Однако и весь процесс может быть поручен профессиональному агентству недвижимости, при условии, что оно в состоянии решить все вопросы. Риелтор из всех вышеперечисленных профессий - наиболее заточенный на работу с недвижимостью участник, поскольку ни юрист, ни банк в полной мере всех нюансов процесса покупки жилья не знают и занимаются этим наряду с другой деятельностью. Риелтор или риелторское агентство в этом смысле узкоспециализированы на сделках с квартирами, и это дает определенные преимущества. Хотя узость специализации условна риелтор фактически должен быть специалистом в юриспруденции, психологии, криминалистике, экономике, строительстве, социологии. В любом случае наличие представителя - риелтора или юриста психологически намного более комфортно для покупателя, чем самостоятельный поиск, при котором непосвященный покупатель чувствует себя неуверенно и часто не знает, что делать, на что обратить внимание, у кого спросить. Особенно это проявляется на переговорах, где покупателю противостоят со стороны продавца риелторы, которые твердо и настойчиво, а часто нагло и враждебно отстаивают интересы продавца. Мы рекомендуем в вопросе поиска и приобретения квартиры пользоваться услугами профессионалов, но быть не пассивным "простаком", а активным заказчиком услуг, требующим четкого и добросовестного исполнения порученной задачи, с обязательной проверкой действий исполнителя на предмет защиты интересов заказчика. Подробнее о том, какие плюсы дает риелтор и как выбрать наиболее компетентного риелтора, юриста, криминалиста и иных исполнителей, можно прочесть в параграфе 4.2 книги. Когда лучше искать и покупать квартиру (кризисы, посткризисы, сезонность) В Москве, да и во многих крупных городах России, долгое время был "рынок продавца": продавцы устраивали аукционы среди покупателей, а цены росли на 1 - 2% в месяц. Для покупателя это означало, что либо он купит хотя бы что-то, либо денег уже не хватит ни на что. Пытаться надлежащим образом проверить квартиру в такие времена было сложно: продавцы просто отказывались в пользу других покупателей. В кризисные 1998-й, 2004-й, 2008 - 2009-е, 2014 - 2015-е гг. цены падали на 15 - 20%, рынок недвижимости неизменно превращался в "рынок покупателя", который мог выбирать наилучшие варианты и даже просить скидку на 10 - 11%, особенно при покупке новостроек. Естественно, покупка в кризис - это риск для покупателя, поскольку цены могут упасть еще ниже и всегда найдутся эксперты, прогнозирующие обвал цен на "перегретом рынке" недвижимости. Собственно, поэтому и рождался рынок покупателя - покупатели боялись выходить на рынок, а продавцы боялись не продать квартиру, хотя бы по низкой цене. В итоге предложение начинало превышать спрос. Однако статистические данные об объеме имеющегося и вводимого в России жилья <1> и данные о спросе на жилье позволяют сделать вывод, что еще не скоро цены на квартиры станут доступными. -------------------------------<1> Статистические и экспертные данные приведены в параграфе 1.2 книги. Опытные инвесторы как раз рекомендуют покупать квартиры в кризисы, когда цены падают и все, казалось бы, стремятся квартиры продать. Обусловлено это тем, что после кризисов цены на квартиры неизменно восстанавливаются и начинают расти, что ясно доказывает и российский рынок недвижимости. Считается, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе только растут, а времена падения цен всегда сменяются их ростом. Вопрос покупки квартиры в кризис в том, чтобы дождаться "дна" падения. Сложнее определить момент покупки, когда цены растут. Достигла ли стоимость пика или еще продолжит рост, прогнозировать сложно, но покупать на пике цен инвесторы не рекомендуют. С другой стороны, обычному покупателю нет необходимости зарабатывать на квартире деньги, а решать квартирный вопрос как-то надо, что и определяет допустимость покупки квартиры практически в любое время. Единственной лазейкой для покупателя во все времена является покупка квартиры в летний сезон, который традиционно считается "мертвым" - предложения по инерции выходят на рынок, но спрос невелик, все уезжают отдыхать, что и позволяет в спокойном режиме приобрести квартиру, возможно, и по меньшей цене. Даже застройщики на этот период проводят какие-либо акции и предлагают интересные предложения для привлечения клиентов. Осенью на рынок выходит большое количество покупателей, и цены, как правило, начинают расти. Активный сезон продолжается до новогодних праздников, с максимальным количеством сделок в ноябре-декабре, потом немного успокаивается, а с февраля по апрель-май вновь набирает обороты. Срок поиска квартиры Срок поиска типовой квартиры - от недели до двух месяцев. Если за этот срок ничего не найдено, то следует скорректировать требования. Для дорогого и элитного жилья срок поиска может доходить до года. При желании можно искать бесконечно. Не стоит покупать первую понравившуюся квартиру, но и не стоит излишне увлекаться процессом, в какой-то момент необходимо принять решение. Чем больше затягивается поиск, тем более придирчивым и недовольным становится покупатель, однако в какой-то момент приобретает не совсем подходящий вариант по принципу: "лишь бы купить хоть что-то". Кроме того, и цены за этот период могут вырасти. Принципы информационной безопасности После того как у покупателя сформировалось твердое намерение купить квартиру, перед началом поиска и взаимодействия с незнакомыми лицами необходимо определиться с правилами безопасности в распространении информации. Покупатель - это лицо, у которого есть большая сумма денег, что явно может привлечь различного рода криминальные элементы. Цель установления такой безопасности - не допустить мошенничества и кражи денег, причинения вреда здоровью и жизни покупателя. Принципы информационной безопасности в рамках поиска квартиры следующие: - не распространяться о покупке квартиры, к примеру, не сообщать соседям, попутчикам в поезде и иным незнакомым и малознакомым лицам; - никому не сообщать и не указывать в открытых источниках место своего жительства, даже риелтору (исключением является договор с продавцом и банком); - никому не сообщать и не указывать в открытых источниках домашний стационарный номер телефона (по нему легко вычислить адрес); - общение производить только через мобильный телефон; - купить второй номер телефона для указания в качестве контактного и переговоров - это поможет всегда знать, что звонят по вопросу квартиры и быть готовым к разговору, а также исключить звонки риелторов после того, как квартира будет найдена; - не говорить в общественных местах о покупке вами квартиры, чтобы ненароком не быть подслушанным (большинство крупных краж совершается по наводке); - не сообщать о встречах и местах встреч с продавцами и риелторами незнакомым лицам; - не давать объявлений о покупке квартиры - поиск для покупателя заключается в звонках по объявлениям и риелторам; - с осторожностью относиться к входящим звонкам от лиц, которые не должны знать о покупке покупателем квартиры (к примеру, если покупатель не размещает объявления, а сам звонит по публикациям, то будет странным звонок от лица, якобы нашедшего номер в Интернете); - не развешивать на подъездах объявления типа "являюсь вашим соседом и хочу купить квартиру в этом доме" - вычислить вас и войти в контакт в этом случае проще; - не сообщать кому-либо из родственников или друзей, коллег по работе о поиске квартиры, осмотрах квартир и адресах квартир, встречах с риелторами и иными участниками сделок; - хранить деньги не дома, а на счете в банке, а при вопросах риелтора или продавца сообщать, что деньги должны перевести родственники на счет в момент покупки или же банк, если берется кредит; - отказываться под различными предлогами от дальнейшего общения при излишнем внимании собеседника к месту хранения денег; - соблюдать безопасность транспортировки денег и расчетов. Правила безопасности расчетов и хранения денег подробно рассмотрены в параграфе 6.6 книги. 4.2. Выбор риелтора, или За что мы платим 4% от цены квартиры? Термин "риелтор", специализация и обучение риелторов, стоимость услуг, критерии выбора риелтора, юриста, криминалиста Всякая профессия есть заговор против непосвященного. Б. Шоу По оценкам Российской гильдии риелторов, в России совершается примерно 4,5 млн сделок с недвижимостью в год, из них около 3,5 млн - с помощью риелторов <1>. -------------------------------<1> По данным портала http://www.irn.ru/articles/39592.html. "Индикаторы рынка недвижимости": Комиссия риелтора в Москве составляет в среднем 3 - 5% от суммы сделки, а значит, примерно 100 - 250 тыс. руб. Казалось бы, за эту сумму риелтор обязан быть сверхпрофессионалом и оказывать услуги качественно и добросовестно, должен ценить своего клиента. Однако многие покупатели и продавцы после завершения сделок жалуются, что не понимают, за что риелторы берут так дорого, - и это самая безобидная жалоба. Отмечают хамское поведение риелторов, "ничегонеделание", отключение в нужный момент телефона, неявки на просмотры, сговор с другой стороной процесса, откровенное введение в заблуждение в целях скорейшего получения комиссии. Если же посмотреть Интернет, то жалоб на риелторов просто невероятное количество, как и сведений об уголовных делах в отношении их и информации о потере клиентами денег в результате ошибок риелторов и их непрофессионализма. Да и сами риелторы частенько обвиняют друг друга в недобросовестности. Все это свидетельствует о проблемности данного института в России и необходимости со стороны государства или самих участников рынка создать действительно работающий институт. Как минимум необходимо принять закон о риелторской деятельности и риелторах (по аналогии с оценщиками, аудиторами, адвокатами), опять ввести лицензирование этой деятельности, установить на уровне закона обеспечение имущественной ответственности риелтора (страхование, личная ответственность за убытки, минимальный уставный капитал и финансовая отчетность), правила ведения риелторской деятельности, ввести обязательное обучение профессии "риелтор". Покупатель не может определить профессионала в этой области, поскольку сам с данной деятельностью не знаком. Целесообразно дать ему четкие ориентиры и законодательные гарантии возмещения убытков при ошибках риелтора. Может быть, следует отдать данную деятельность в несколько рук: поиск и определение качества - профессиональным "осмотрщикам", проверку "юридической чистоты" и оформление сделок - нотариусам или адвокатам, обеспечение безопасности расчетов - банкам, курирование процесса - риелторам. Может быть, следует ввести тарифы на данные услуги или их часть. Отметим, что схожа ситуация с риелторами и в других странах. К примеру, каждый третий житель Великобритании недоволен своим домом, около 7% жителей считают, что их риелторы "мошенничали", причем риелторы продавцов сами признаются, что могут принять от другого покупателя более выгодное предложение после того, как с первым покупателем подписано соглашение об авансе. В риелторской деятельности налицо конфликт интересов - с одной стороны, комиссию риелтор получает по факту покупки жилья, а с другой - он должен выбрать жилье наилучшим образом, подпадающее под требования клиента. В такой ситуации велик соблазн предложить клиенту любой вариант, даже согласиться с какими-то рисками, лишь бы получить свою комиссию. Но проблема не только в риелторах. Проблема и в покупателях, которые не всегда добросовестно ведут себя с риелторами, стремятся договориться без риелтора, что вынуждает риелторов при любой возможности вырывать свою комиссию. Проблема в ситуации с квартирами и с законодательными пробелами в области сделок с жилой недвижимостью. Проверка квартиры не должна быть настолько сложной, права и ограничения на квартиру должны быть публичными, с простыми и недорогими способами самостоятельного получения информации покупателем, а не так сложно и неофициально, как это делается сейчас. Продавец и покупатель должны быть защищены законодательно, а не профессионализмом представителя. Пока же все риски несет на себе покупатель, которому остается самостоятельно изучать предмет и перепроверять деятельность представителя. Некоторым везет, и они находят действительно профессиональных и добросовестных риелторов, которые, конечно, имеются. Определение терминов Перед тем как определиться с критериями выбора риелтора, попытаемся понять - что такое риелтор? Что необходимо ожидать от риелтора, получает ли он специальное образование, лицензируется ли деятельность риелтора? Риелторов иногда называют маклерами (нем. makler), они являются посредниками между продавцом и покупателем, это лицо, профессионально занятое посредничеством при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг, страхований, призванное способствовать заключению сделок купли-продажи путем сведения партнеров по сделке. В СССР посредников на рынке недвижимости как раз называли маклерами. Однако в США в начале XX в. сформировалось слово realty (недвижимость), которое возникло как сокращение от real estate (недвижимое имущество). Производным от этих слов возник термин realtor, обозначающий профессию - агент по торговле недвижимостью (an estate agent) <1>. В России слово "маклер" также давно вытеснено словом "риелтор". -------------------------------<1> Оксфордский словарь: http://www.oxforddictionaries.com/definition/realtor?view=uk. Определений термина "риелтор" большое множество, в частности: - специалист по операциям с недвижимостью; - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества; - посредник, агент по продаже и аренде недвижимости. Даже написание этого слова различно - риелтор, риэлтер, риелтер. С 1996 по 2002 г. было предусмотрено лицензирование риелторской деятельности, и в нормативных актах под риелторской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них <1>. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риелторской деятельности" (утратило силу с мая 2002 г.) // СЗ РФ. N 49. Ст. 5569 (с послед. изм.). С даты отмены лицензирования хоть как-то упорядочить риелторскую деятельность пытается Российская гильдия риелторов (РГР). В частности, слово "риелтор" в 2006 г. зарегистрировано как товарный знак РГР <1> и утверждено следующее определение: "Риелтор это аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца, и являющийся членом РГР". По этой логике риелтором может называться лишь член РГР, хотя требования о таком членстве законодатель не установил. -------------------------------<1> По опыту США, где термин REALTOR является зарегистрированным товарным знаком Национальной ассоциации риелторов США. Называть себя realtor в США имеют право лишь члены данной ассоциации и аффилированных с ней организаций. Этот факт указывают все американские словари английского языка, в которых, как правило, это слово пишется с прописной (большой) буквы R, т.е. как имя собственное. В США, например, есть фиксированная риелторская ставка, а сделку без риелтора провести невозможно. И человек там может стать риелтором только после сдачи квалификационных экзаменов. В Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландах деятельность агентов недвижимости регулируется профессиональными организациями - саморегулируемыми профессиональными союзами. А чтобы заняться этой деятельностью, надо пройти определенные процедуры и получить лицензию. Но стоит оговориться, что на Западе риелтор занимается только поиском покупателя или объекта - ездит на показы, ведет переговоры о цене. Риелтор на Западе не занимается юридической проверкой. Этим занимаются нотариусы, которые оформляют сделку и расчеты (в частности, деньги покупателя кладутся на депозит нотариуса, который является гарантом расчетов) <1>. Либо проверкой занимаются специальные юристы. После того как достигнута принципиальная договоренность о сделке, работа агента заканчивается. -------------------------------<1> Рышкина Ю. Деятельность риелторов вновь хотят отрегулировать // ГК "Индикаторы рынка недвижимости". 2016. 28 нояб. URL: http://www.irn.ru/articles/39592.html (дата обращения: 23.03.2017). В июне 2016 г. в Госдуму внесен законопроект "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью". Если его примут, то будут предусмотрены следующие гарантии для участников рынка недвижимости: - контроль над деятельностью риелторов осуществляют саморегулируемые организации, в которых каждый риелтор должен состоять членом (по аналогии с оценщиками, микрофинансовыми организациями); - частные риелторы должны быть оформлены как индивидуальные предприниматели или юридические лица, т.е. не будет риелторов, которые действуют нелегально; - риелтор должен получать квалификационный аттестат, т.е. сдать экзамены; - взнос в СРО будет составлять 30 тыс. руб.; - для пострадавших от действий риелторов будет создан компенсационный фонд; - каждый риелтор будет обязан застраховать свою деятельность на сумму не менее 300 тыс. руб.; - риелтор будет нести имущественную ответственность за свои действия. При поиске риелтора проверяйте, принят этот закон или нет. Однако вряд ли закон спасет от "черных риелторов", ведь сам рынок в России пока еще малопрозрачен, а покупатели далеко не так образованны, как хотелось бы. А к началу 2017 г., увы, фактически каждое юридическое лицо, обладающее универсальной правоспособностью, индивидуальный предприниматель и даже частные лица занимаются сделками с недвижимостью, несмотря на отсутствие аттестации и членства в РГР. Агентство недвижимости - юридическое лицо, осуществляющее риелторскую деятельность. По практике риелторами чаще называют физических лиц (граждан) или сотрудников агентств, непосредственно работающих с клиентом, а организации именуются агентствами недвижимости, хотя это, скорее, издержки практики. По аналогии с оценщиками, которыми также на данный момент могут являться только физические лица (в том числе работающие на компании), данное деление может быть оправданно. Удивительный факт - образ наилучшего риелтора, сформированный годами и подтвержденный результатами опросов клиентов в России, крайне своеобразен. Это не юрист и не бывший милиционер. Лучшими риелторами считаются бывшие учителя и военные. Именно эти люди, по мнению сторон сделок, лучше всего справляются с функцией риелтора, начиная от внушения доверия клиентам и заканчивая четкой организацией сделки. Недобросовестные риелторы этим пользуются и скромно заявляют, что они "бывшие учителя" или "бывшие военные". Частный риелтор - физическое лицо, неофициально осуществляющее риелторскую деятельность. Подчас такую деятельность ведут сотрудники крупных риелторских компаний, успевающие использовать базы недвижимости и для себя, и для компании. Это могут быть знакомые, родственники покупателя, которые по большому счету весьма отдаленно представляют себе юридическую сторону процесса, но пришли в этот бизнес с желанием заработать деньги. Никакой ответственности за свои советы частные риелторы не несут и подчас ни на одном документе не расписываются. Специализации риелторов Риелторы специализируются в разных областях. По назначению недвижимости - жилая и коммерческая недвижимость, по виду рынка - это первичный и вторичный рынок, по типу сделок аренда и купля-продажа квартир. Есть риелторы, работающие исключительно с элитной или загородной недвижимостью. Специализация риелторов позволяет улучшить качество работы, однако на практике только крупные риелторские компании имеют возможность содержать специалистов по разным направлениям, тогда как большинство небольших агентств или частные риелторы закрывают собой сразу все направления в рамках жилой или коммерческой недвижимости. Обучение риелторов Специального высшего образования для риелторов в России пока нет. Однако есть достаточно много курсов и семинаров, посвященных обучению риелторской деятельности, включая обучение основным юридическим знаниям, знаниям о рынке недвижимости, пониманию особенностей ипотечного кредитования, умению оценивать квартиры, вести переговоры, влиять на ход сделки, работать с клиентами, успешно продавать квартиры. Данная деятельность - комплексная, поэтому риелтор должен объединять в себе массу различных специальных познаний и профессий. Но, к примеру, юридическим знаниям, которые являются одними из ключевых в работе риелтора, за 50 - 100 часов семинара научить нельзя, так как оторванных от глубокой теоретической базы знаний недостаточно для надлежащей проверки "юридической чистоты". Собственно, поэтому более качественные, но и более дорогие услуги с большей вероятностью окажет не один человек, а агентство недвижимости, в котором помимо специалистов по работе с клиентами работают специалисты, получившие высшее юридическое образование, специалисты, имеющие опыт работы в правоохранительных органах. Стоимость услуг риелтора, скрытые комиссии Стоимость услуг риелторской компании составляет от 2 до 9% от цены приобретаемой квартиры. Процент снижается при повышении цены на квартиру, доходя до 1% по элитному жилью. У частных риелторов цены, как правило, ниже - начиная от фиксированной суммы в 15 - 100 тыс. руб. и заканчивая процентом от сделки. Отметим, что цена услуг частного риелтора по определению должна быть ниже цены агентства, поскольку полного перечня услуг, предоставляемых агентством (проверка юристом, проверка службой безопасности) частный риелтор обычно не оказывает. За что, собственно, платить? Стоимость услуг каждого риелтора, даже крупного, индивидуальна и определяется в договорном порядке. Поэтому в каждом случае следует определять, насколько цена адекватна объему оказываемых услуг, и при необходимости настаивать на ее снижении. Но кроме официальной комиссии бывают еще и скрытые комиссии, которые берутся недобросовестными риелторами и составляют гораздо более высокий размер, чем официальная комиссия. Риелтор продавца договаривается с продавцом только о сумме, на которую претендует продавец, всячески ее занижая и убеждая в том, что продать по этой цене будет сложно. Однако при продаже риелтор продавца смело декларирует нормальную рыночную цену, и покупатель покупает именно по данной цене. Были случаи, когда квартира покупалась на миллион руб. дороже заявленной продавцом стоимости, эту сумму забирал недобросовестный риелтор. Аналогичную аферу может провести и риелтор покупателя. Допустим, им найдена квартира по доступной цене, а покупателю сообщается о гораздо более высокой цене, покупателя убеждают в том, что это нормальная цена. Проконтролировать наличие скрытых комиссий со стороны продавца и покупателя вроде бы проще простого - ведь в договоре должна быть указана итоговая цена, а договор подписывают обе стороны. Но на практике иная цена в договоре обставляется уважительными причинами. Риелторы всячески подготавливают клиента к тому, что в договоре будет указана иная сумма, чем реально оплачиваемая, что будет две ячейки, а не одна, и что это полностью нормальная практика или критическая просьба второй стороны. По этой причине недобросовестные риелторы запрещают клиентам говорить о цене квартиры в присутствии второй стороны, прописывают за это штрафы, якобы чтобы продать-купить по выгодной цене. Соответственно, ни продавец, ни покупатель точно не знают, сколько реально платит покупатель или сколько ожидает получить продавец. Хотя почему владелец недвижимости и владелец денег должны платить своим риелторам что-то, кроме их официальной комиссии? Скрытые комиссии и указание некорректной суммы в договоре не могут являться нормальной практикой - напротив, при комиссиях речь идет о мошенничестве, поскольку, злоупотребляя доверием, риелтор завладевает имуществом доверителя. А при указании меньшей цены в договоре речь идет о налоговом преступлении и существенном нарушении гражданскоправовых интересов покупателя, учитывая, что при недействительности договора возврату подлежит лишь сумма, указанная в договоре. Для выявления скрытой комиссии необходимо проследить указание в договоре всей суммы оплаты, а также тщательно проверять цену квартиры, в том числе с привлечением оценщика (об этом подробнее в параграфе 4.7 книги). Также не стоит бояться говорить с другой стороной о реальной цене квартиры и сбивать цену, особенно если на рынке недвижимости застой продаж. Отметим, что покупатель чаще всего оплачивает услуги и своего риелтора, и риелтора продавца, который закладывает свои услуги в стоимость квартиры. Это уже не скрытая комиссия, а отсутствие "живых" денег на риелтора у продавца. Продавцы обычно действительно договариваются со своими риелторами о том, сколько денег они хотят получить от продажи квартиры, оставляя все, что свыше, риелтору. Покупатель должен сам оценить, сколько накинул риелтор продавца и сколько сможет скинуть. Если риелтор продавца говорит, что покупателю следует разделить оплату цены квартиры на две части и положить в одну ячейку 100 - 200 тыс. руб., то это и будет комиссия риелтора продавца. Оплачивать такую ячейку покупатель не должен. Иногда риелтору продавца идет сумма аванса. Но в этом случае важно другое: когда покупатель начинает торг, то затрагивает фактически интересы именно риелтора, а не продавца. Соответственно, если суметь определить, на что рассчитывает продавец (а это цена чуть ниже рынка плюс зависит от особенностей квартиры) и оценить комфортную комиссию для риелтора продавца, то можно умело построить переговоры и сбить цену. Стоимость услуг риелтора зависит от нескольких факторов: - от региона - в каждом населенном пункте существуют свои средние цены на услуги риелторов; - от перечня услуг, к примеру, за "сделку с гарантией", за подбор документов для получения ипотечного кредита, за услуги криминалиста берется дополнительная оплата, ряд риелторов вообще оказывают только информационные услуги по подбору квартир, граничащие с аферами и ничего общего с проверкой квартир не имеющие; - от сложности сделок - к примеру, если покупателю необходимо продать свою квартиру и одновременно приобрести иную, то цена услуг риелтора выше. Однако если для продажи объекта риелтор вкладывает деньги в рекламу продаваемой квартиры, то для поиска квартиры такая статья расходов отсутствует; - от наличия кредитных средств - многие риелторы берут комиссию выше, если покупатель приобретает квартиру с использованием денежных средств банка, мотивируя это особыми требованиями банка к квартире, к документам продавца, к сделке, к порядку расчетов, а также тем, что не все продавцы готовы продать квартиру "по ипотеке". Рекомендуем относиться к такой постановке вопроса критично, поскольку требования банка, как правило, логичны и направлены на защиту интересов заемщика, поэтому сам риелтор и в обычной ситуации должен следовать таким требованиям. Кроме того, риелтор фактически берет деньги за то, что делает за него банк, - банк проверяет квартиру и все риски, а сами риелторы в этом случае порой и не затрудняют себя перепроверкой. Отметим, что и банк иногда за андеррайтинг заемщика и проверку квартиры также берет комиссию. А сомнительный довод, что риелтор помогает выбрать банк, лучше отбросить - скорее всего, предлагаются банки, сотрудничающие с риелтором или общеизвестные, - так за что платить риелтору повышенную комиссию? Действительно, рынок квартир для ипотечного заемщика меньше, чем для покупателя, имеющего собственные средства, но ненамного - в последнее время практически все объявления содержат оговорку о возможности продажи "по ипотеке", поскольку "свои" деньги есть далеко не у каждого покупателя; - от риелтора - крупные агентства берут максимальную комиссию, частные риелторы гораздо меньше, но в каждом сегменте риелторов возможен выбор стоимости услуг. При привлечении покупателем дополнительных специалистов (юристов, криминалистов и пр.) необходимо рассчитать и стоимость их услуг. Критерии выбора риелтора Итак, мы подошли к самому важному вопросу - выбору риелтора, которому покупатель фактически доверит свои сбережения для покупки на них желанной квартиры <1>. -------------------------------<1> Обратим внимание, что есть и альтернативные решения по выбору посредников при покупке квартиры, о чем подробнее в параграфе 4.1 книги. Цена покупки квартиры настолько велика, что особо притягивает любителей быстрой наживы. Чтобы не попасть в руки мошенников или "черных" риелторов, не распрощаться с деньгами, а то и жизнью <1>, следует подойти к выбору агентства максимально ответственно. -------------------------------<1> Подробнее о мошенничествах, совершаемых такими риелторами, в параграфах 4.3, 5.2 книги. "Черный" риелтор - это преступник, мошенник, обманным путем завладевающий имуществом сторон сделки. К примеру, такие риелторы получают от владельцев квартир доверенности на продажу жилых помещений, квартиры продают, а деньги присваивают. Жертвами "черных" риелторов обычно становятся незащищенные слои населения пенсионеры, матери-одиночки, молодые семьи, лица, не имеющие опыта в сфере недвижимости, люди с асоциальным поведением, алкоголики и просто излишне доверчивые люди. Если покупатель относится к таким слоям, то целесообразно быть особенно бдительным и попросить помочь в проверке риелтора и квартиры своих доверенных лиц. Есть многократно проверенное наблюдение, что больше всего прогорают те, кто считает себя профессионалом, так что не стоит быть излишне самоуверенным. "Белые" и "черные" риелторы работают на одном рынке, причем последние, как правило, выходцы, а иногда и работники "нормальных" риелторских агентств. Целью мошенников является присвоение путем обмана или злоупотребления доверием квартиры продавца либо денег покупателя, накопленных на квартиру. Причем среди методов их работы и "цивилизованный обман", когда покупатель сам добровольно отдает деньги, и элементарная кража, и угрозы, и физическое воздействие. Проблема в том, что оценить качество услуг риелтора покупателю непосвященному в тонкости процесса покупки квартиры практически невозможно. Как в такой ситуации выбирать? Выбирают в такой ситуации по знакомству (рекомендации), ориентируются на чье-то авторитетное мнение либо по иным объективно-субъективным критериям. Приведем основные критерии для выбора риелтора. Известность и репутация на рынке, рекомендации знакомых. Риелтор (не агентство, а конкретный риелтор, пусть и работающий в агентстве) по знакомству или рекомендации всегда является наиболее надежным вариантом, хотя бы в плане добросовестности. Поспрашивайте у знакомых, родственников, друзей, тех, кто сталкивался с вопросом недвижимости или работает в этой сфере, вполне возможно, вам найдут хорошего риелтора. Если же по рекомендации никого нет, то целесообразно выбирать агентство недвижимости, которое "на слуху" и давно на рынке. Причем помимо агентства определенные требования необходимо предъявлять и к сотруднику агентства, который будет сопровождать покупателя, неопытность такого сотрудника может дорого стоить. Определенной гарантией являются партнерские отношения (или аккредитация) риелтора с крупными банками, застройщиками, сотрудничество с местной администрацией. Данную информацию с сайта агентства целесообразно проверять на сайте банка или путем звонка в банк. Крупные агентства всегда имеют сайт в Интернете, на котором представлена информация о дате образования агентства, профессиональных достижениях и наградах. Сайт - неплохой источник первичной информации об агентстве, хотя только на сайт ориентироваться нельзя. Определенным свидетельством надежности агентства является членство в Российской гильдии риелторов (http://www.rgr.ru/), Московской гильдии риелторов (http://www.magr.ru/), Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (http://www.arspb.ru/) и ряда иных региональных общественных объединений, на сайте которых представлены члены данных организаций. Отметим, что проверять риелтора необходимо на сайте гильдии, а не по сайту риелтора. Также стоит обращать внимание на правильность указания наименования - возможно, членом гильдии является иное лицо, но с очень похожим названием. Достаточно популярна в последнее время практика использования товарного знака крупного агентства иными компаниями по соглашению с агентством. То есть небольшая риелторская компания с обязательством применять стандарты, методики, стиль крупного агентства по недвижимости получает право на позиционирование на рынке под популярным брендом. Таким образом, агентства завоевывают регионы, увеличивают сеть обслуживания, но с качеством обслуживания могут быть проблемы. Если на вывеске указан известный бренд, а договор с вами заключает компания с неизвестным наименованием, следует уточнить, на каком основании данная компания пользуется знаком. Более того, целесообразно позвонить в само агентство или как минимум посмотреть на его основном сайте - есть ли у агентства представитель по этому адресу. В целом данный подход оправдан и определенную гарантию в стандарте обслуживания дает, но отвечать по обязательствам перед вами будет небольшая компания, а не известный бренд. Проверка отзывов о компании. Необходимо обязательно проверить риелторское агентство и конкретного риелтора на предмет отсутствия в многочисленных списках "черных риелторов", "недобросовестных риелторов", имеющихся в Интернете. В Интернете можно найти и отзывы о риелторах. Для этого следует в поисковой строке указать наименование компании, фамилию, имя, отчество риелтора либо иные ключевые слова, характеризующие риелтора, типа "отзывы о такойто компании", словосочетания фамилии и имени или инициалов со словами риелтор, агент, недобросовестный агент, "черный риелтор", адрес компании или риелтора, телефон, фамилию руководителя и пр. Другой вариант - искать по спискам "черных риелторов" или "черным спискам" риелторов (агентов по недвижимости), имеющимся в Интернете, но так как единого списка нет, то и искать таким способом придется очень долго. Хотя и к отзывам необходимо относиться критически - отсеивать те, что похожи на "подставные", а в негативных отзывах стремиться отделить эмоции от реальных причин появления такого отзыва, поскольку у крупных агентств клиентов много и угодить всем невозможно даже при хорошей работе. Зачастую клиенты хотят от риелторов невозможного и не понимают сути их деятельности, после чего пишут негативные отзывы. Опыт работы. Если оценивать агентство недвижимости, то следует уточнить год его основания и опыт работы конкретного риелтора, который будет работать с вами. Чем старше компания, тем, казалось бы, выше ее надежность и профессионализм. Целесообразно выбирать агентство с опытом не менее пяти лет. Дату основания компании можно найти на сайте налоговой - это открытые данные в разделе "Риски бизнеса: проверь себя и контрагента" (https://egrul.nalog.ru/). С физическими лицами сложнее. Можно в Интернете поискать номер телефона риелтора и найти наиболее ранние объявления (поскольку свою фамилию риелторы на сайтах никогда не указывают). Если ни одного объявления нет, то это тоже сигнал того, что риелтор расстался с прежними клиентами с конфликтом и был вынужден сменить номер телефона. Построение контакта. Если изначально риелтор не идет на контакт, не отвечает на все вопросы, ссылается на отсутствие времени и предлагает всю информацию предоставить после заключения договора, то однозначно можно сделать вывод, что и после заключения договора взаимодействие с таким риелтором будет проблемным. Даже если договор заключается с агентством недвижимости, следует изначально поговорить с тем риелтором, который будет сопровождать вашу сделку, и только потом заключать договор. Критерий нравится/не нравится является, пожалуй, одним из ключевых при выборе риелтора. Если впечатление о риелторе негативное, он не внушает доверия, не кажется профессионалом, не может или затрудняется ответить на какие-то вопросы, постоянно торопит, представляется неадекватным, постоянно ставит покупателя в положение ничего не знающего человека либо ведет себя с большим апломбом, то и сотрудничать с таким риелтором не стоит. Если контакта с риелтором изначально нет, то надеяться на улучшение ситуации не стоит - лучше искать другого. Профессионализм. Покупателю сложно определить то, в чем он сам не разбирается. Косвенно о профессионализме свидетельствует опыт работы - годы практической риелторской деятельности вырабатывают определенный профессионализм при оценке ситуации, хотя без дополнительного образования риелтор лишь повторяет свои ошибки и не совершенствуется. Мы включаем в данный критерий следующие "видимые" покупателю аспекты: - предоставление полного комплекса услуг, связанных с покупкой квартиры (заказ архивных выписок, получение выписок из ЕГРП, справок из ДЕЗов, оценочные услуги, юридическая проверка, проверка безопасности, услуги криминалиста); - наличие полной инфраструктуры для проведения сделок (наличие переговорных, наличие банков-партнеров для закладки ячеек и проведения расчетов); - наличие в штате агентства недвижимости юриста по недвижимости либо наличие такого образования и опыта у риелтора; - наличие в штате службы безопасности, в том числе криминалистов, для проверки личности продавца, лиц, проживающих в квартире, и их текущего места пребывания, риелтора продавца, подлинности документов; - наличие последовательной системы проверки квартиры у соответствующих специалистов (юридическая служба, служба безопасности) с возможностью покупателю ознакомиться с заключениями данных специалистов; - одобрение сделки не только риелтором и согласующими подразделениями, но и руководителем отдела, отделения или коллегиального органа (комитета) - такая технология проверки уменьшает как профильные риски, так и риски мошенничества одного из участников цепочки; - наличие учебного центра или повышение квалификации сотрудников агентства; - возможность изменения договора в соответствии с пожеланиями заказчика; - открытые расценки на услуги (типа прейскуранта цен). В этих аспектах частные риелторы проигрывают крупным компаниям, но именно таковой, по нашему мнению, должна быть система работы действительно профессиональной компании, гарантирующая соблюдение надлежащей технологии проверки. Наличие офиса, его размер, оснащенность, хороший ремонт свидетельствуют об определенной успешности компании, особенно если офис находится в собственности. Никто не запрещает заказчику спросить, на каком основании агентство недвижимости пользуется офисом. Ведь есть компании, которые предоставляют офисы с полным оборудованием на один день, - это можно легко проверить, набрав в Интернете адрес офиса риелтора. В любом случае компания с офисом с меньшей вероятностью бесследно исчезнет после получения денег или предъявления претензий. Территориальный признак. Желательно искать агентство, расположенное в районе предполагаемого поиска квартиры. Например, отделение по Черемушкам, чтобы найти квартиру в Черемушках. Это не обязательно, но такое агентство или отделение агентства обычно знает локальный рынок лучше, чем другие. Однако этот показатель никак не связан с профессионализмом, поэтому не является определяющим. Умение защищать интересы покупателя и вести переговоры. Целесообразно заранее примерно оценить данный параметр, чтобы не допустить ситуацию, когда риелтор, даже очень профессиональный в вопросах проверки квартиры, соглашается со всеми требованиями продавца и не в состоянии защищать интересы заемщика в переговорах. Есть известная поговорка на эту тему: "На переговоры с волком гусей не посылают". К примеру, риелтор не в состоянии сбить завышенную цену, отстоять принципиальные требования продавца. Ссылается при этом "слабый" риелтор на то, что "так не принято", "квартира уйдет", "цена нормальна", хотя предложение продавца очевидно нарушает интересы покупателя. Клиентом риелтора является покупатель, поэтому вполне можно ожидать и требовать от риелтора последовательной защиты разумных интересов покупателя, а не согласие с мнением продавца. Частный риелтор или агентство недвижимости. Большие деньги, вращающиеся в сфере недвижимости, повлекли вовлечение в эту сферу массы людей, желающих заработать деньги на посреднических операциях, как профессионалов, так и любителей и просто мошенников. Лицензирование этой деятельности отменено, и все эти участники свободно предлагают свои услуги на рынке. Частные риелторы ввиду того, что действуют в одиночку, объективно не могут соперничать с агентствами недвижимости по объему и качеству оказываемых услуг, поэтому и цена их услуг гораздо ниже. Вероятность попасть на недобросовестного или непрофессионального риелтора в этом случае гораздо выше - все же система перепроверки и безопасности в агентствах снижает такой риск. Да и со временем у частного риелтора могут быть проблемы - успеть везде востребованный риелтор просто не сможет, в агентстве же существует определенная взаимозаменяемость. Отметим, что если риелтор крупного агентства параллельно подрабатывает частным образом, то какие-либо гарантии, связанные с брендом самого агентства, на него не распространяются. В ряде случаев мошенники намеренно представляются работниками агентств в целях обмана покупателей - этот факт всегда необходимо проверять, позвонив в агентство. С другой стороны, частные риелторы почти не отличаются от небольших агентств недвижимости, состоящих из одного-двух сотрудников. Тем не менее не рекомендуется нанимать частного риелтора, если только он не рекомендован проверенными знакомыми, для которых он уже провел сделку. Стоимость услуг. Следует отметить, что стоимость не является ключевым критерием выбора агентства. Крупные агентства берут много, но и проверяют лучше, так как в штате имеются профессиональные специалисты и часть вознаграждения идет именно на зарплату этим специалистам и заказ различных справок, а не в чистый доход некоего универсального частного риелтора, который ничего этого не делает. Небольшие агентства берут меньше, но гораздо более индивидуально и тщательнее подходят к клиенту. Поэтому выбирать стоит по критериям профессионализма и репутации, а уж при прочих равных выбирать менее дорогое агентство. Страхование ответственности - если ответственность риелтора застрахована (то есть при ошибке риелтора, повлекшей убытки, иск можно подать в страховую компанию), то это небольшой плюс в пользу агентства. Плюс даже, скорее, маленький, так как на практике получить такую выплату со страховщика тяжело, поскольку очень сложно доказать причинно-следственную связь между ошибкой риелтора и убытками покупателя. Для проверки агентства недвижимости, если это юридическое лицо, обязательно следует ознакомиться с параграфом 7.3 книги об официальных и неофициальных способах проверки юридического лица. Критерии выбора юриста Крупные риелторские компании имеют в штате юристов (одного юриста) и всегда ссылаются на то, что юристы документы проверили и посчитали их нормальными. Однако не стоит быть настолько уверенным в юристах риелторов - их цель, как и цель риелторского агентства, получить комиссию, поэтому подход штатных юристов к оценке юридических рисков покупателя может оказаться излишне "либеральным". Но даже при этом юристы риелторов редко дают исчерпывающе положительный ответ в проблемных случаях, однако часть заключения с описанием рисков клиенту просто не показывается. Поэтому проверку "юридической чистоты" покупатель может поручить независимому юристу. Юрист может быть приглашен не только в качестве основного звена проверки, но и для перепроверки риелтора, если есть сомнения в юридических знаниях последнего или при отсутствии юриста в агентстве недвижимости. Цель привлечения юриста - проверить "юридическую чистоту" объекта, сделку между продавцом и покупателем и схему расчетов между ними. Юристом может выступить знакомый юрист по рекомендации, юрист юридической консультации или специализированной фирмы, адвокат. Принципиальными требованиями к юристу, без соблюдения которых лучше юриста не привлекать (или на результаты которого не надеяться), являются: - наличие высшего юридического образования в государственном вузе очной формы обучения; - стаж работы юристом в гражданско-правовой (строго не уголовной) специализации более 3 лет; - наличие опыта работы в сфере купли-продажи квартир (обязательно); - независимость юриста от риелторской компании, нанятой покупателем; - наличие опыта участия в судах (желательно). Критерии выбора специалиста по подделкам Для криминалистической экспертизы документов на предмет поддельности документа или подписей, вклейки фотографий и прочих изменений в документе необходим эксперткриминалист, соответствующий следующим требованиям: - работник (бывший работник) правоохранительных органов, специализирующийся на проведении криминалистической экспертизы по определению подлинности/поддельности документа, подписей на нем; - наличие опыта проверки документов по жилищным сделкам (желательно); - выдача официального заключения по заданному вопросу (желательно); - иной специалист, обученный данным вопросам. Как правило, следует обращаться в специализированные компании, которые профессионально проводят такую экспертизу. Перечень некоторых из них и правила выявления подделок приведены в параграфе 5.5 книги. Критерии выбора специалиста "по идентификации личности" Немаловажным вопросом при заключении сделки является идентификация личности собственника квартиры (действительно ли перед вами собственник), для чего может быть привлечен соответствующий специалист, в профессиональные задачи которого входит идентификация личности (работники таможни, аэропортов, ГИБДД, судебные медики). Также существуют специальные компьютерные программы, позволяющие сличить две фотографии на предмет идентичности изображенного лица. Ряд правил идентификации личности рассмотрен в параграфе 5.8 книги. Отметим, что для заказа подобных экспертиз нет необходимости, да и оснований обращаться в правоохранительные органы. Довольно много компаний специализируется на этих вопросах и за отдельную плату готовы идентифицировать продавца и любое иное лицо. Такая компания обязана выдать заключение по заданному вопросу. Критерии выбора компании, проверяющей участников "по базам" Для проверки продавца, его представителя, своего риелтора или риелтора продавца и иных участников процесса на предмет судимости, привлечения к уголовной ответственности <1>, к сожалению, официальных способов не предусмотрено. -------------------------------<1> Само по себе наличие данных обстоятельств в целом не влечет недействительности сделок и прочих негативных последствий, но если данные лица ранее были осуждены за мошенничество или подделку документов, то риск в сделке возрастает, поскольку нередки случаи повторного совершения данными лицами преступлений. Информация при отсутствии конкретного дела (преступления, заявления) и иных оснований закрыта (при наличии оснований возможен запрос через суд и иные органы, но для рассматриваемого случая данный вариант неприемлем), поэтому ее разыскивают по различным неофициальным базам. Стоят данные базы много, информация в них обычно неактуальна (если не фальшива), да и насколько будет правильной с юридической точки зрения покупка данных баз, судить сложно. Но и для этого случая на рынке представлена реклама компаний, которые готовы предоставить данную информацию ("пробить по базам"). В данном вопросе предпочтение следует отдавать тем компаниям, которые владеют наиболее актуальной информацией, т.е. по логике это должны быть бывшие работники правоохранительных органов, сохранившие связи с действующими сотрудниками. Однако проверить полученную информацию фактически нельзя, какой-либо ответственности такие компании не несут, письменных заключений не дают и доказательственного значения представленные сведения не имеют. В любом случае перед окончательным выбором риелтора и иных компаний или специалистов, оказывающих различные услуги на данном рынке, следует обязательно взять небольшую паузу и в спокойной обстановке подумать, посоветоваться с кем-нибудь еще, для выбора рассмотреть несколько вариантов и только потом принимать решение. 4.3. Заключение договора с риелтором и правила поведения в работе с риелтором. Ключевые условия договора, ответственность риелтора, доверенность на риелтора, правила поведения с риелтором, признаки проблемности риелтора Звонок в риелторскую фирму: - Здравствуйте. Я хотел бы поговорить со своим агентом. - Сожалею, но это невозможно - его нет. - Как нет - я его минуту назад в окне видел! - Он вас тоже... Анекдот Покупатель выбрал риелтора - риелтор приветлив и адекватен, предлагает конкретные варианты хороших квартир, показывает их фотографии и выражает явное намерение заключить договор и начать работу или просто начать работу без всяких договоров. После такого приема есть большое желание ни о чем не думать и подписать, не читая, договор. Но на самом деле после первичного знакомства этап конструктивных переговоров с риелтором только начинается - ведь все, что было до этого, это только слова, грамотная реклама и умение риелтора продать себя. Будут ли эти гарантии и еще масса важных, но неоговоренных обязательств прописаны в договоре, еще неизвестно - на этапе рассмотрения условий договора как раз выясняется, есть ли различие между словами и реальными обязательствами. Следующим этапом будет выяснение уже того, есть ли различие между обязательствами и действиями. После того как подписан договор, при наличии споров вы будете смотреть в договор, а не вспоминать, что вам обещал риелтор (хотя это тоже важно). И если в договоре, к вашему удивлению, указаны лишь непонятные информационные услуги по поиску 5 вариантов, то и требовать с риелтора проверить юридическую чистоту, проверку поддельности, запрос справок из ЕГРП, анализ договора купли-продажи вы не вправе. Кроме того, после предложения вам 5 вариантов, которые и не подходят вам, и уже проданы другим, каждый последующий вариант может быть платным. Порой после заключения договора или внесения предоплаты отношение риелтора к покупателю меняется на противоположное, покупателю приходится искать риелтора, звонить ему, уговаривать его найти варианты, проверить понравившуюся квартиру. Все это не выдуманные истории, а реальная практика российского рынка. Устные договоренности, конечно, важны, но о чем-то договориться обычно забываешь, а то, что обговорено, еще не обязательно однозначно понято обеими сторонами и впоследствии будет исполнено. Все устные "разнопонимания", реальные или придуманные, оборачиваются неприятными сюрпризами, и стороны тщатся вспомнить, о чем же они договорились, причем никакой суд такие споры с прогнозируемым для покупателя результатом не рассудит. Поэтому необходимо заключить с риелтором договор и проследить, чтобы ключевые моменты в нем были прописаны. И это не просто рекомендация - в силу ст. 160 Гражданского кодекса РФ в письменной форме должны быть заключены: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. руб. Договор необходим для того, чтобы закрепить договоренности и обязанности сторон, а также иметь возможность при неисполнении обязательств требовать через суд возмещения убытков или иной ответственности стороны, нарушившей обязательство, либо иметь право вовремя отказаться от риелтора и расторгнуть договор. При работе с крупным агентством недвижимости изменить типовой договор практически невозможно. Причем это достигается не только неким устным запретом, но и полномочиями руководителей отделений крупных агентств - в их доверенностях может содержаться оговорка о заключении договоров по типовым утвержденным формам. К слову, это делается и для того, чтобы агентство не заключило невыгодный договор, и для того, чтобы в дальнейшем иметь лазейку для оспаривания договора, заключенного не по типовой форме. Поэтому при наличии такой оговорки в доверенности подписанта запросите приказ об утверждении типовой формы договора, заверенный агентством, либо попросите подписать договор руководителя компании (генерального директора), который вправе изменить договор, утвержденный им. В такой ситуации остается лишь выявить наиболее существенные моменты, на которые обратить внимание, и при необходимости потребовать изменить данные пункты, предложив, к примеру, не менять основной договор, а заключить к нему дополнительное соглашение, в котором отразить иные, чем в основном договоре, условия. Плюсом для покупателя является тот факт, что на договор, заключаемый с риелторским агентством (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), распространяются положения Закона "О защите прав потребителей" <1>, в связи с чем покупатель вправе использовать весь комплекс механизмов данного Закона при работе с риелтором, в частности, получать всю информацию об услуге, требовать повышенных неустоек при неисполнении договора, признавать недействительными положения, противоречащие данному Закону, жаловаться в Роспотребнадзор. -------------------------------<1> Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. N 15. Ст. 766 (с послед. изм.) (далее - Закон о защите прав потребителей). Договор на оказание риелторских услуг, как правило, заключается по схеме договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) либо агентского договора (гл. 52 ГК РФ). Если для агентского договора определенным минусом является обязанность возместить расходы риелтора, если иное не указать в договоре, то для договора об оказании услуг арбитражная судебная практика выработала позицию, предписывающую оплачивать за фактическую работу, а не за результат (независимо от результата). То есть оплату нельзя ставить в зависимость от результата (к примеру, установить оплату только при условии получения покупателем свидетельства о праве собственности), а если это и установлено, то за все время работы риелтор может требовать оплаты независимо от результата <1>. Хотя суды общей юрисдикции, скорее всего, будут квалифицировать договор в пользу покупателя с учетом Закона "О защите прав потребителей". -------------------------------<1> Так, Президиум ВАС РФ указал: "...в то же время не подлежит удовлетворению требование исполнителя о выплате вознаграждения, если данное требование истец обосновывает условием договора, ставящем размер оплаты услуг в зависимость от решения суда или государственного органа, которое будет принято в будущем. В этом случае размер вознаграждения должен определяться в порядке, предусмотренном статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактически совершенных исполнителем действий (деятельности)" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 1999 г. N 48 "О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг" // ВВАС РФ. 1999. N 11). Итак, на какие условия договора с риелтором следует обратить внимание. Полномочия лица, подписывающего договор со стороны риелтора. Это может быть либо руководитель данной компании (генеральный директор, президент и пр.), либо лицо, действующее по доверенности. В последнем случае необходимо запросить данную доверенность (копия должна быть заверена нотариально или организацией), сфотографировать и проверить наличие полномочий на заключение договора, лимиты и ограничения на заключение договоров. Обратим внимание, что если вы выбрали агентство с хорошей репутацией, а сотрудник компании предлагает подписать договор с ним лично, то рекомендуется отказаться от таких услуг. Ответственность за такие договоры агентство не несет, а взыскивать убытки с физического лица довольно бесперспективно. Желательно в договоре с компанией прописать, какой конкретно риелтор будет сопровождать поиск вашей квартиры и право замены риелтора. Проверка паспорта. Обязательно попросите у риелтора, который будет с вами сотрудничать, паспорт, снимите с него копию (сфотографируйте) либо запишите паспортные данные, дату и место рождения, адрес регистрации. Это нормальная процедура, поэтому при отказе риелтора предоставить паспорт целесообразно отказаться от услуг такого риелтора. Далее - проверьте паспорт на предмет его действительности и утери на официальном сайте Федеральной миграционной службы http://services.fms.gov.ru/passportpermit/. Перечень услуг. В договоре должны быть четко прописаны услуги, оказываемые риелтором, в том числе: - поиск квартиры, отвечающей требованиям покупателя и банка; - сбор документов (указать полный перечень <1>), необходимых в том числе для проверки "юридической чистоты" и государственной регистрации права собственности (отметим, что все справки по продавцу подготавливает продавец, работы у риелтора в этом плане не так много, однако ряд документов он должен запросить независимо от продавца или получить совместно с продавцом - выписку из ЕГРП, из домовой книги); -------------------------------<1> Перечень приведен в приложении N 1 к книге. - проверка "юридической чистоты" и обеспечение отсутствия оснований для признания договора купли-продажи между продавцом и покупателем недействительным, оснований для истребования квартиры у покупателя, основания для проживания третьих лиц в квартире после ее покупки покупателем; - проверка подлинности документов; - идентификация продавца; - оформление договора купли-продажи (анализ проекта, представленного продавцом) и обеспечение государственной регистрации перехода права собственности на покупателя; - обеспечение физического и юридического освобождения квартиры продавцом и иными проживающими в квартире лицами (снятия с регистрационного учета по квартире). Если в договоре указаны не все ключевые услуги, то следует поднять вопрос о снижении стоимости услуг. Результат услуг. При всем многообразии перечня услуг нельзя терять из виду основной цели договора. Порой достаточно наличия одной общей фразы, чтобы не описывать подробно перечень услуг. К примеру, указать: "Результатом оказания услуг является государственная регистрация перехода права собственности покупателя на квартиру, соответствующую требованиям покупателя, свободную от прав третьих лиц, арестов и обременений, с гарантией непризнания договора купли-продажи недействительным или незаключенным, с гарантией неистребования квартиры у покупателя и отсутствия лиц, сохраняющих право пользования квартирой". По большому счету цель покупателя именно в этом, а не в перечислении всех видов проверки. Покупатель вообще не должен задумываться, как риелтор достигнет этого результата. Риелтор же, являясь профессионалом в этой области, сам должен знать и делать все необходимое, чтобы достичь цели договора. Стоимость услуг. В договоре обязательно следует предусмотреть цену услуг. Причем цена эта должна быть для покупателя прогнозируемой, допустим, процент от цены квартиры, но не более определенной суммы, а лучше твердая сумма, чтобы у риелтора не было конфликта интересов и желания найти максимально дорогую квартиру. Риелтор всегда предварительно спрашивает покупателя, на какую сумму он рассчитывает. Но по практике риелторы подыскивают квартиры и чуть дороже, проверяя тем самым, есть ли у покупателя еще средства. Нередко квартира покупается дороже первоначальной договоренности, а покупатель вынужден искать недостающие деньги. В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риелтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке. При определении цены услуг риелтора необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную цену, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы риелтора, в том числе заказ справок БТИ, выписок из ЕГРП, получение архивной выписки из домовой книги, оплата банковской ячейки, снятие денег со счета (либо оптимизация платежей для исключения комиссий), оплата услуг "комфортной" регистрации, криминалиста. Если цена услуг риелтора максимальна, то все это целесообразно возложить на риелтора. Порядок оплаты услуг. Оптимальным для покупателя вариантом является полная оплата услуг после получения им свидетельства о праве собственности на квартиру (в Москве, к примеру, покупатель часто закладывает две ячейки - одну в пользу продавца, другую в пользу своего риелтора с одинаковым условием доступа в виде документов, подтверждающих право собственности покупателя). Авансирование оплаты услуг риелтора не является обычной практикой, напротив, существует распространенный вид мошенничества с получением таких авансов от множества покупателей. Другой вопрос - аванс требует продавец квартиры, но и этот аванс лучше передавать продавцу самостоятельно, а не через своего риелтора. Поэтому мы не рекомендуем выплачивать риелтору каких-либо авансов. Возмещение расходов. В договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов. Требования к квартире (предельная цена, местоположение, количество комнат, этаж, площадь, свободная юридически и пр.). Важный для договора момент, так как при наличии общих требований к квартире любая найденная квартира будет фактически являться надлежащей и риелтор обоснованно скажет, что он свои обязательства выполнил, а вот покупатель постоянно отказывается от квартир. Поэтому в интересах покупателя прописать требования конкретней и указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены. Это и нормально - заранее предусмотреть, какая конкретно квартира подойдет непрофессиональному покупателю, нереально, и риелтор не вправе ожидать и требовать от покупателя жестких рамок. Количество просмотров. В договоре условий о количестве бесплатных просмотров и о плате за дальнейшие просмотры быть не должно. Распространенной практикой является показ пяти квартир, причем, уже начиная со второй, риелтор жестко начинает настаивать на покупке именно этой квартиры, а начиная с шестой квартиры, каждый показ становится платным. Собственно, поэтому одним из наиболее правильных вариантов является самостоятельный поиск квартиры (ведь все базы открыты) и поручение ее проверки риелтору или юристу. Сроки поиска. Желательное условие для исключения затягивания в поиске квартиры и возможности расторгнуть договор при невыполнении срока. Причем срок возможно указать не общий, а с даты нахождения предыдущего варианта. С другой стороны, при наличии права в одностороннем порядке расторгнуть договор либо отказаться от исполнения договора срок поиска может и не играть существенного значения - при затягивании покупатель просто откажется от услуг риелтора. Право покупателя отказаться от исполнения договора. Если после начала работы с риелтором выясняется, что риелтор не справляется с поставленной задачей, то покупателю необходимо иметь возможность расторгнуть договор. Как известно, одностороннее расторжение договора и отказ от исполнения обязательств по общему правилу не допускаются (ст. ст. 309, 310 ГК РФ). Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено 2 основания для одностороннего расторжения договора и оба через судебную процедуру: существенное изменение обстоятельств и допустимость такого расторжения Кодексом, законом или договором. В то же время ст. 450.1 ГК РФ предоставляет возможность отказаться от исполнения договора без обращения в суд при указании в договоре оснований для такого отказа, при этом не обязательно связанным с нарушением обязательства какой-либо из сторон, что также повлечет расторжение договора <1>. Следует предусмотреть основания для отказа от исполнения договора: -------------------------------<1> Например, п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (ВВАС РФ. 2002. N 3): "В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ)". - нарушение сроков; - показ вариантов, не соответствующих требованиям покупателя; - непредставление вариантов в течение определенного времени; - представление ложных или недостоверных сведений; - ненадлежащее качество исполнения услуг; - отказ исполнителя от проведения полного комплекса проверки, предусмотренного договором, или отдельных видов проверки; - по инициативе заказчика без указания причин, но с возмещением фактических расходов; - иные основания. По схеме договора оказания услуг такое право императивно (т.е. не может быть изменено сторонами в договоре), предусмотрено законом, и покупатель недвижимости (заказчик в терминологии договора оказания услуг) вправе в любое время отказаться от исполнения договора, возместив риелтору фактические затраты. Для агентского договора такое право также предусмотрено законом, если агентский договор заключен без срока действия. В случае одностороннего отказа или отмены поручения необходимо направить по адресу риелтора соответствующее письмо (заказным, с уведомлением о вручении и с описью вложения). Ответственность риелтора. Как быть, если квартира, приобретенная при помощи риелтора, в дальнейшем истребована у покупателя, договор купли-продажи признан недействительным или жильцы квартиры так и не выселяются, причем пользуются квартирой законно? Или же деньги покупателем уплачены, но собственником квартиры он так и не становится? С кого требовать в данном случае убытки? Скорее всего, суд при признании вышеозначенных фактов укажет покупателю, кто обязан вернуть ему деньги <1>. Таким лицом по общему правилу является продавец недвижимости, поскольку стороной договора и получателем денег являлся продавец. -------------------------------КонсультантПлюс: примечание. Монография М.Т. Саблина "Взыскание долгов: от профилактики до принуждения: практическое руководство по управлению дебиторской задолженностью" включена в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2011. <1> О взыскании долгов подробнее см.: Саблин М.Т. Взыскание долгов: от профилактики до принуждения. М., 2015. Если речь идет о мошенничестве, то такие требования могут быть предъявлены преступникам, в отношении которых вынесен обвинительный приговор. Во вторую очередь требования необходимо предъявлять к самому риелтору. В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Обоснованием здесь будет являться тот факт, что убытки возникли ввиду того, что риелтор некачественным образом оказал услуги. Если профессиональная ответственность риелтора застрахована, то требования могут быть также предъявлены в страховую компанию. Для того чтобы понять, от каких случаев и на какую сумму застрахован риелтор, необходимо ознакомиться с договором страхования ответственности риелтора. Выгодоприобретателем по таким договорам является сам покупатель (т.е. лицо, которому в связи с ошибкой риелтора причинен вред). Но практика показывает, что при исках к риелтору напрямую или к страховой компании или к обоим лицам солидарно очень сложно доказать причинно-следственную связь между действиями/бездействием риелтора и убытками покупателя. Страховая компания будет утверждать, что риелтор сделал все правильно и убытки возникли по другим основаниям, а покупателя с его требованиями направит к продавцу недвижимости. Тем более суд постановит, что убытки уже взысканы с продавца, следовательно, при требовании этой же суммы с риелтора суд может сказать, что покупатель дважды требует одну и ту же сумму. Единственный вариант - дождаться получения акта о невозможности взыскания денег с продавца (это уже в рамках исполнительного производства) и направить иск риелтору при реальности и подтвержденности убытков. Суды по таким делам, к сожалению, непредсказуемы, и пока не будет принят отдельный правовой акт, регламентирующий деятельность и ответственность риелтора, взыскать что-либо с риелтора будет сложно. Но даже если удастся получить решение суда о взыскании с риелтора убытков в полном объеме, то реально получить деньги будет еще сложнее, чем получить такое решение суда. Вряд ли у риелтора есть на счетах деньги в размере стоимости квартиры. Иногда агентство недвижимости предлагает "сделку с гарантией". То есть агентство недвижимости выдает некий сертификат, "гарантийное письмо", в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. Такая постановка вопроса влечет закономерное недоумение - разве в обычных случаях "юридическая чистота" сделки не гарантируется, и ответственности у риелтора нет? При этом сертификат стоит отдельных денег - не менее 1% от цены квартиры. Заказывать такой сертификат, по нашему мнению, бессмысленно. Вместо этого рекомендуем заключить со страховой компанией обычный договор страхования титула, т.е. страхования от риска потери права собственности. Услуги страховой компании, по крайней мере, стоят гораздо дешевле, а при страховом случае можно надеяться на выплату с большей вероятностью, чем при гарантийном письме, так как у агентства элементарно может не быть денег и такое страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков. Единственно, страховая компания гарантирует возврат только после регистрации права собственности. Если покупатель так и не приобретет право собственности, то выплаты не будет. Выдача доверенности По ходу работы с риелтором иногда требуется выдать на риелтора доверенность на представительство интересов покупателя перед третьими лицами. По большому счету риелтору от покупателя доверенность не нужна - все справки представляет продавец, а выписку из ЕГРП может запросить любое лицо от своего имени. Единственно - покупатель вправе выдать доверенность на представительство интересов в Росреестре и Многофункциональном центре при подаче договора на регистрацию, хотя это может сделать и сам покупатель. Поэтому рекомендуется вообще не выдавать риелтору доверенность от покупателя - на практике ее никто и не спрашивает, даже продавец и риелтор продавца. Тем не менее если ситуация складывается таким образом, что покупатель выдает доверенность риелтору, то следует обратить внимание на следующее. Доверенность - один из ключевых моментов, с которым связано множество схем мошенничества. При неблагоприятном исходе покупатель может не только не приобрести квартиру, но и распрощаться с деньгами на квартиру и иным своим имуществом - машиной, другой квартирой, деньгами на счетах и вкладах в банках. Если предусмотреть в доверенности такие права, то риелтор легально может распорядиться этим имуществом. Отметим, что для такого мошенничества не обязательно прописывать в доверенности перечень имущества, которое может продать риелтор, достаточно просто указать "распоряжаться имуществом доверителя" либо "отчуждать имущество доверителя". Конечно, никто прямо не спросит доверенность на продажу имущества, скорее всего, такие полномочия будут завуалированы под множество сложных формулировок, написаны мелким шрифтом и будет сказано, что доверенность типовая. Кроме того, такая доверенность будет оформляться в спешке либо когда покупатель уже устал и не в состоянии проконтролировать такие детали. Поэтому необходимо в обязательном порядке прочесть доверенность перед подписанием и смело исключить любые полномочия, связанные со сделками и имуществом. Подписывать договор купли-продажи квартиры необходимо самому покупателю и не передавать такие полномочия риелтору. Больше того - при наличии сомнительных формулировок в доверенности целесообразно отказаться от услуг такого риелтора. Если покупатель решил отменить доверенность, выданную на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости: - необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему данную доверенность, с заявлением о ее отмене; - в соответствии с п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность (в том числе известить орган по регистрации прав, если в доверенности были указаны полномочия по регистрации сделки и прав) <1>. Отметим, что в силу п. 1 ст. 189 ГК РФ сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет. -------------------------------<1> Подробнее о правовых основах и правилах выдачи доверенности в параграфе 5.8 книги. Сопровождение деятельности риелтора, признаки проблемности В процессе работы с риелтором следует соблюдать ряд следующих правил, которые позволят выявить и избежать мошенничества и недобросовестных действий риелтора. Реагирование на нарушение интересов покупателя. Если риелтор предлагает схему, явно или неявно нарушающую интересы покупателя, слишком рискованную схему, то следует отказаться от схемы, а возможно, и от риелтора. Примеры таких предложений: оплатить квартиру до подписания договора, соглашаться на постоянное повышение цены и т.д. Риелтор обязан защищать интересы клиента, а не искать быстрых способов получения вознаграждения. Реагирование на незаконные схемы. Если риелтор предлагает покупателю незаконную схему покупки - допустим, по договору дарения, или же без расписки или оформления договора, или в отсутствие продавца, зато по небольшой цене, то следует отказаться от услуг такого риелтора. Отказываться нужно сразу, так как в следующий раз покупатель может просто не заметить незаконность схемы по незнанию. Реагирование на ложь. Если риелтор элементарно пойман на лжи (например, сказал, что позвонил в банк, а на самом деле не позвонил), целесообразно прекратить сотрудничество с ним. Например, частенько риелторы говорят, что покупателю повезло, нашелся уникальный продавец, который одновременно является дальним родственником риелтора или хорошим знакомым. Это повышает доверие к продавцу, но чаще всего является ложью. Почему-то недобросовестные риелторы очень любят использовать эту легенду. Попросите предоставить полную родословную, подтверждающую наличие родственных связей, и посмотрите на реакцию риелтора. По нашему мнению, ложь в любом виде - это крайне негативный фактор. Тот, кто лжет в одном, может солгать и в другом. Перепроверка квартиры. Найти квартиру, которую предложил риелтор, обычно просто. Достаточно в Интернете забить адрес квартиры или попытаться найти квартиру в популярных базах недвижимости, и вариант в большинстве случаев будет найден. Следует уточнить, актуально ли еще объявление, не внесена ли предоплата, не продана ли квартира. Перепроверка цены. По указанному выше алгоритму проверяется цена квартиры. Риелтор знает, сколько денег есть у покупателя, и это дает недобросовестному риелтору возможность заработать больше. Для этого достаточно договориться с риелтором продавца и поднять стоимость квартиры до той цены, которую может заплатить покупатель. На практике был случай, когда покупатель сам нашел квартиру, а после общения с риелтором цена выросла на 600 тыс. руб. Если цена, озвученная риелтором, выше, чем указанная в объявлении, то ваш риелтор как минимум планирует получить еще и скрытую комиссию. От такого риелтора следует отказаться. Хранение денег. Нельзя сообщать риелтору о месте хранения денег, напротив, допустимы "легенды" о том, что деньги лежат на счете. Обычными и допустимыми вопросами риелтора являются - каков источник средств: собственные или ипотечные. Однако если риелтор излишне интересуется местом хранения денег или часто наводит покупателя на эту тему, то лучше отказаться от сотрудничества с таким риелтором. Передача денег за квартиру. Нельзя передавать риелтору деньги за квартиру, даже ненадолго, так как нередки случаи, когда посредник банально сбегал с деньгами или их у него якобы отнимали. Все операции с деньгами целесообразно производить самостоятельно, сохраняя безопасность расчетов <1>. -------------------------------<1> Правила информационной безопасности и безопасности расчетов рассмотрены в параграфах 4.1, 6.6 книги. Передача аванса. Необязательно передавать риелтору аванс за квартиру, тем более если данная сумма превышает средний для региона размер (к примеру, для Москвы нормальная сумма - 50 - 100 тыс. руб.). Аванс передается продавцу под его роспись, поэтому передавать аванс риелтору нет необходимости. Создание сообщества консультантов. По возможности не стоит заниматься покупкой квартиры в одиночку. По крайней мере следует создать видимость, что множество лиц знает о процессе и помогает в нем ("знакомые сотрудники полиции помогают "пробить по базам", "юрист уже ждет документов на дополнительную проверку"). Также рекомендуется уведомить кого-то из родственников или знакомых о планировании приобрести квартиру и ходе процесса. На встречах также следует звонить родственникам и сообщать, что скоро будете, - это может испугать мошенников. Провести мошенничество против нескольких человек гораздо сложнее, чем против одного. Это поможет и уходить от решения сложных вопросов на месте с целью посоветоваться "с юристом", и будет дисциплинировать риелтора. Отметим, что покупатель является заказчиком услуг риелтора и вправе ожидать и требовать их добросовестного исполнения. Если покупатель в отношениях с риелтором поставит себя излишне мягким и ведомым, то не стоит потом удивляться излишней жесткости агента покупатель сам позволил ему быть таким. Конечно, умение требовать исполнения свойственно не всем и требует определенного навыка и психологической устойчивости <1>. Но ради покупки квартиры можно и нужно требовать от риелтора выполнения всех договоренностей, не бояться спрашивать и получать разъяснения по всем возникающим вопросам, ведь за это риелтор и получает деньги. -------------------------------<1> Правила сопротивления внушениям, ведения переговоров и убеждения собеседника рассмотрены в параграфе 4.8 книги. И главное - необходимо независимо обдумывать принимаемые риелтором решения, относиться к ним критически, не принимать на веру и не забывать про здравый смысл и возможность проконсультироваться у других профессионалов данного рынка. Лучше излишне перестраховаться, чем стать жертвой недобросовестного риелтора. 4.4. Формирование базовых критериев выбора квартиры: местоположение, тип дома (с классификацией типовых серий домов), материал стен, год постройки, этаж, количество комнат, приобретение квартиры под снос Хороший план сегодня лучше безупречного завтра. Закон Паттона Для того чтобы поиск прошел успешно и была найдена и приобретена квартира максимально комфортная для проживания покупателя и членов его семьи, необходимо определиться с требованиями к будущему жилью. Речь пойдет о технических требованиях к жилью, определяющих ее физические характеристики. Если покупатель месяцами просматривает квартиры и никак не может остановиться на конкретном варианте, то причина, скорее всего, в том, что покупатель сам не понимает, какую квартиру хочет купить, либо его требования превышают возможности и в искомом сегменте цен такие квартиры просто отсутствуют. Требования к будущему жилью позволяют отсечь все бесперспективные варианты, не ожидать сверхъестественных вариантов в пределах имеющейся суммы и сосредоточиться на методичном поиске той единственной, самой лучшей в текущей ситуации квартиры. Требования должны быть конкретными, к примеру - город Москва, районы Гагаринский, Академический, Черемушки, близость от метро не более 10 минут пешком, дом - "хрущевка": кирпич или панель, этаж не ниже третьего, комнаты две, можно смежные, санузел не важно (совмещенный или раздельный), рядом школа, цена - в пределах 8 млн руб. Для уточнения требований требуется просмотреть несколько вариантов. Технические требования к квартире условно разделены на два вида: - базовые критерии выбора квартиры; - дополнительные критерии выбора квартиры, проверяемые при осмотре квартиры. В данном разделе рассмотрены базовые требования к квартире, поскольку выбор таких требований является хронологически первым действием покупателя, определяющим наиважнейшие параметры поиска: цена, выбор между первичным и вторичным рынком, местоположение, тип дома, этаж, количество комнат. Строго в этих рамках покупатель и будет рассматривать объявления, поскольку объявления содержат именно базовую информацию о квартире, а остальную информацию необходимо проверять при осмотре. Базовые требования формируются еще до того, как покупатель выбирает риелтора, и отражаются в договоре с риелтором. В параграфе 4.6 книги рассмотрены дополнительные требования к квартире, которые проверяются уже при осмотре конкретной квартиры. Это требования к подъезду, соблюдению норм инсоляции, оценка шума, вибраций и запахов в квартире, вида из окна. В любом случае деление требований на базовые и дополнительные условно, поэтому покупатель какие-то базовые требования может сформулировать не полностью, а дополнительные, напротив, переставить в базовые требования. Это не критично. По результатам прочтения раздела рекомендуется сформулировать базовые критерии выбора квартиры на бумаге или на компьютере, к примеру в таблице Excel, и в дальнейшем сверять каждый вариант с данной таблицей. Приведем базовые критерии поиска и выбора квартиры. Цена Следует вначале уточнить, сколько вообще стоят квартиры. Выбор в любом случае есть, так как в зависимости от местоположения можно купить самые разные квартиры за одну и ту же цену. Покупатель в большинстве случаев рассчитывает цену квартиры, исходя из всех выделенных на квартиру средств и даже нередко на большую сумму. Это не совсем оправданно. Рекомендуется оставлять некий запас прочности. Кроме того, практически всегда можно найти квартиру с теми же параметрами или же квартиру из другого класса квартир, но дешевле. Зачем покупать дороже или на точную сумму имеющихся средств, если есть более доступные варианты? Цена квартиры складывается из цены за квадратный метр. Бывают квартиры на первый взгляд недорогие, но с маленькой площадью, поэтому квадратный метр в такой квартире стоит выше рынка и сама квартира в целом является дорогой. За критерий можно установить общую цену и цену за квадратный метр, причем сравнивать цену за квадратный метр со среднерыночной ценой квадратного метра по данному району/классу домов <1>. Но для этого вначале необходимо определиться с местоположением, так как квартиры в большей степени оцениваются в зависимости от места, чем от полезных свойств. -------------------------------<1> По Москве цена квадратного метра может быть определена по ресурсу www.irn.ru. Первичный или вторичный рынок Покупка новой квартиры еще на этапе строительства - привлекательный вариант. Цена ниже готовой квартиры (как правило, на 15 - 30% за квадратный метр), площадь больше, планировка лучше. С другой стороны, вселиться в такую квартиру можно лишь после ввода в эксплуатацию и передачи объекта (а на это время нести расходы на аренду), существует определенный риск затягивания строительства и недостроя, плюс квартира потребует дополнительных средств для ремонта. В готовую квартиру можно вселиться в пределах месяца с даты подписания договора куплипродажи, но такая квартира может иметь юридические риски, не самую лучшую планировку и прочие нюансы. Многое зависит от целей покупателя - если покупателю негде жить, то остается только вторичный рынок либо временный съем жилья. Если же на текущем этапе квартирный вопрос решен, то покупка новой квартиры могла бы быть неплохим приобретением. Подробнее о плюсах и минусах новостройки по сравнению с вторичным рынком в параграфе 7.1 книги. Местоположение Цена квартиры в первую очередь определяется ее местоположением. Выбор района осуществляется исходя из следующих характеристик. Близость к центру/престижность района. Актуальность центра в относительной доступности всех частей города, в развитой инфраструктуре. Немаловажное значение имеет престижность проживания в центре города. Однако престижные районы не обязательно располагаются только в центре. Наличие рядом исторических мест, памятников архитектуры, знаковых для города достопримечательностей, близость водоема, парка делает место проживания популярным и престижным, даже если квартира находится не в центре города. В связи с этим квартира в новом доме, но находящемся далеко от центра города, дешевле, чем квартира, даже в старом доме, но находящаяся в центре города. Соответственно, покупатель за одну и ту же цену может купить маленькую квартиру в центре или большую квартиру на окраине, и оба решения будут иметь свои плюсы и минусы. К примеру, можно купить относительно дешевую квартиру в соседнем с Москвой уютном и зеленом городе Королеве, однако следует сразу учесть, что около 4 - 5 часов в день необходимо будет тратить на поездку в Москву и обратно. Купив же квартиру на Тверской, необходимо смириться с высочайшей загазованностью, постоянным шумом машин, отсутствием недорогих супермаркетов. Но место будет находиться в самом центре Москвы, максимально престижным и статусным. Близость к остановке транспорта. Качество квартиры от этого параметра не меняется, напротив, ближе к метро квартиры худшего качества продаются дороже обычного. Но дальнейшая доставка до нужного места в городе уже зависит от вида транспорта и расположения квартиры. Собственно, потому близость к такому виду транспорта, как метро, ценится выше, чем близость к автобусной остановке - быстрота метро очевидна. Так, считается наилучшим вариантом, когда метро находится не более чем в 10 минутах пешком от дома - ни собственнику, ни его гостям не придется долго идти до дома. С другой стороны, если выбирать квартиры не в шаговой доступности от метро (остановки транспорта), то можно купить такую же квартиру, но дешевле или найти лучший вариант, чем квартира рядом с остановкой транспорта. Вопрос лишь в том, готов ли покупатель каждый день ходить пешком 30 минут, ездить на автобусе до метро и есть ли у покупателя и членов его семьи машина. Требование покупателя формируется примерно так: "...не менее чем в ____ минутах пешком/транспортом до метро". Экологическая чистота района. От экологии района напрямую зависит здоровье человека, особенно детей. Около 40% всех заболеваний в мире, согласно данным Всемирной организации здравоохранения, обусловлены экологическими факторами физического, химического и биологического происхождения <1>. Поэтому экологическое состояние района должно стоять не на последнем месте в требованиях к квартире. -------------------------------<1> См.: Эксперт: плохая экология - причина 40% заболеваний. 2008. 18 июля. URL: По данным http://eco.rian.ru/nature/20080718/114385472.html (дата обращения: 23.03.2017). Экология (от греч. óikos - жилище, местопребывание) - общая наука об отношениях организмов к окружающей среде. Экологичность района определяется на основе следующих исследований: - анализ воды; - анализ воздуха; - измерение радиации; - измерение электромагнитных излучений; - измерение шума. Самостоятельно такой анализ провести практически невозможно. В помощь существуют специализированные организации и экологические карты <1>, которые дают возможность ознакомиться с общим экологическим состоянием интересующего района, качеством воздуха, водных ресурсов и почвы, месторасположением промышленных зон, опасных захоронений и свалок. К примеру, достаточно в Интернете в поисковой системе набрать "экологическая карта Москвы" и появится довольно много вариантов такой карты с указанием наиболее и наименее благоприятных районов Москвы, а также иной полезной информацией. -------------------------------<1> К примеру, для Москвы см.: Экологические карты Москвы // Экополис. URL: http://www.ecofactor.ru/maps/ecomosk/ (дата обращения: 23.03.2017). В рейтинге цен квартир по Москве после центральных районов по цене идут именно те округа и районы, которые считаются более экологически чистыми: Юго-Западный, Западный, Северо-Западный. Неблагоприятными же и менее дорогими считаются районы с промышленным производством Восточный, Юго-Восточный, где располагаются Капотненский нефтеперерабатывающий комбинат и Люблинский сталелитейный завод. Главными отравителями окружающей среды считаются промышленные предприятия и автотранспорт. Обратить внимание следует на наличие рядом с домом парка, зеленой зоны, поскольку деревья и растения нивелируют отрицательное воздействие автодорог и промышленных предприятий. Однако прямой корреляции между экологией и ценой на объекты нет, в частности, квартира в благоприятном Солнцеве стоит дешевле, чем в неблагоприятной Капотне. А неблагоприятный с экологической точки зрения Центральный административный округ Москвы является наиболее дорогим по цене не только в России, но и в мире. Инфраструктура района К инфраструктуре района относятся организации: - обеспечения питания (продуктовые магазины, супермаркеты, рестораны); - обслуживания (банки, почта, бытовые услуги, ремонт, парикмахерские); - отдыха и развития (парки, бассейны, спортивные центры, фитнес-клубы); - здравоохранения (поликлиники, медицинские центры); - детских учреждений (детские сады и школы, цирк); - культурного назначения (театры, филармонии, музеи); - автосервиса и автостоянок; - иные организации. Наличие полноценной инфраструктуры делает проживание в районе максимально комфортным. Конечно, сложно представить какое-либо место, где все данные учреждения рядом, но покупателю в зависимости от собственных предпочтений и задач целесообразно продумать данный вопрос и сформулировать минимальные требования (к примеру, наличие детей определяет необходимость наличия в районе детских учреждений). Однако территориально между сферой обеспечения и сферой проживания и отдыха желательно, чтобы была определенная зона, препятствующая проходу к дому потока незнакомых лиц, грузовых машин и т.д. Тип дома и планировка, типовые серии домов Большинство домов и планировок относятся к типовым сериям - группам жилых зданий, полностью или почти полностью идентичных внутри каждой группы по внешнему виду, планировкам, материалам. Планировки в таких домах называются типовыми <1>. -------------------------------<1> Здесь и далее данные по материалам сайта http://tipdoma.com/. Индивидуальные дома строились всегда, в частности, некоторые оставшиеся с довоенных времен дома до сих пор заселены, хотя зачастую в таких домах отсутствуют какие-либо удобства типа ванной или кухни, централизованного горячего водоснабжения. Или вспомним "высотки", в которых снимались фильмы и которые до сих пор являются одними из самых дорогих и престижных. Но черты "массовости" индивидуальные проекты приобрели лишь начиная с 90-х гг., и именно такие дома являются на данный момент наиболее комфортными и дорогими. Считается, что россияне еще не особенно привередливы в выборе квартир, поскольку привыкли к "хрущевкам" и типовым домам советской эпохи. И готовы платить за такое жилье гораздо больше его реальной цены. Однако это жилье по большому счету устарело и морально, и физически. Другой вопрос, что такое жилье заняло самые удобные места в населенных пунктах и составляет основу жилищного фонда страны. Но если есть возможность, лучше выбирать современные индивидуальные дома. При выборе квартиры покупатель обязательно сталкивается с выбором типа дома, в котором приобрести квартиру. С одной стороны, "хрущевки", как наиболее доступный, но не самый комфортный сегмент, с другой - дома новых серий, более дорогих, но и более просторных и удобных. От типа дома и материалов стен зависит многое - теплоизоляция, шумоизоляция, планировка квартиры, комфорт, престижность. Для того чтобы примерно определить, к какому типу относится дом, как правило, достаточно взглянуть на него, либо необходимо по технической документации уточнить год постройки, планировку, материал стен. Приведем классификацию типовых серий домов, построенных в России, и характеристики данных домов, а также плюсы и минусы для определения покупателем мнения по поводу будущего жилья. 1950 - 1957 гг. "Сталинки", "полногабаритные квартиры". В начале 1950-х гг. появились первые серийные сталинские дома с высокими потолками до 3,5 м, большими удобными кухнями до 15 кв. м. Однокомнатные квартиры в таких домах практически не встречаются. Площадь двухкомнатных составляет в среднем 50 кв. м, трехкомнатных - от 70 до 120 кв. м, четырехкомнатных - от 120 до 150 кв. м. Комнаты в этих квартирах изолированы, санузлы раздельные, большие лестничные площадки. Для таких зданий характерно богатое оформление фасада, толстые внешние стены, как правило, кирпичные. Дубовые оконные рамы и паркет, просторные холлы, общие лестницы, несколько лифтов, наличие придомовой территории, иногда закрытый двор. Высотность таких домов - 5 - 12 этажей. Проблемами таких домов являются устаревшие коммуникации и перекрытия. Ремонт в таких домах в среднем дороже, чем в домах более поздних серий. Символами таких квартир можно назвать "Семь сестер" в Москве ("сталинские высотки"), из которых жилыми являются высотные здания на Кудринской площади (22 этажа), Котельнической набережной (26 этажей), Садовой-Спасской улице (24 этажа). Хорошее местоположение, комфортная планировка, особый контингент престижность дома - все это позволяет высоко оценивать подобные варианты. жильцов, 1957 - 1962 гг. "Хрущевки". В этот период началось массовое строительство типовых панельных пятиэтажек. Высота в 5 этажей, как считается, была выбрана лишь по той причине, что по действующим в то время нормам это была наибольшая этажность, при которой разрешалось строить дома без лифта. Стеновые панели почти во всех сериях этих домов были очень тонкими, поэтому "хрущевкам" присущи плохая шумоизоляция и недостаточная теплоизоляция - бывает прохладно зимой и довольно жарко летом. В квартирах нередко совмещенный санузел, комнаты смежные, маленькие кухни. Потолки низкие - 2,5 м, площадь кухни - 5 - 6 кв. м, общая площадь трехкомнатных квартир 60 кв. м, двухкомнатных - 36 - 45 кв. м и около 30 - 33 кв. м - однокомнатных квартир. Сейчас эти квартиры считаются морально устаревшими и постепенно сносятся, однако именно данная серия домов является одной из самых многочисленных и доступных. Кроме того, существует масса вариантов перепланировки типовых "хрущевок", позволяющих сделать квартиру более комфортной и просторной. Помимо панельных строились и кирпичные пятиэтажные дома, которые вследствие материала стен уже не имели проблем с тепло- и шумоизоляцией и на данный момент дороже панельных домов. 1963-й - середина 1970-х гг. "Брежневки". В данный период были построены девятиэтажные дома, которые отличались от пятиэтажек только немного увеличенной площадью квартир и этажностью. Середина 1970-х - начало 1990-х гг. "Квартиры улучшенной планировки". Дома с квартирами улучшенной планировки начали строиться в 70-х гг. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, большая прихожая и количество метров, соответственно, больше. Они более комфортны для проживания, но и стоят дороже, особенно если в них был произведен капитальный ремонт, заменены трубы. В данное время типовые серии отличаются большим разнообразием. В частности, в начале 1980-х гг. была разработана серия КОПЭ (композиционные объемно-планировочные элементы). Число этажей - 12, 16, 18 и 22, два лифта в подъезде. Материал стен - трехслойные панели. Дома данной серии можно отличить от других по выступающим краям фасадных панелей, вдоль которых расположены навесные балконы, и по характерной белой в коричневую клетку окраске. Все квартиры имеют просторные кухни (10 кв. м), прихожие, раздельные санузлы, высоту потолков 2,8 кв. м. Общая площадь однокомнатных квартир - 38 кв. м, двухкомнатных - 57 кв. м, трехкомнатных - 77 кв. м, четырехкомнатных около 100 кв. м. Начало 90-х - настоящее время. Индивидуальные проекты. Элитное жилье. С начала 1990-х гг. дома становятся более индивидуальными, технологии строительства развиваются в пользу современных материалов, просторных планировок, подчас свободных, осуществляемых самим покупателем, появляются дома переменной этажности, уникальные элитные дома. С другой стороны, данные дома иногда строятся с нарушением технологий, материал имеет обычные проблемы в шумоизоляции и теплоизоляции. Материал дома Одним из параметров, определяющих качество дома, является материал стен и перекрытий. Материалы типовых домов - это, как правило, железобетонные панели, блоки, кирпич или монолитный железобетон. Согласно данным Росстата за последние годы возводятся в основном кирпичные дома, панель же находится на третьем месте с конца после камня и дерева: 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Каменные 1 811,5 1 737,5 1 501,7 1 318,6 1 175,0 1 603,8 1 679,6 Кирпичные 25 649,1 24 612,3 26 434,4 26 766,9 26 558,0 29 717,6 28 592,1 Панельные 8 537,9 8 532,8 9 066,0 8 293,2 9 194,7 9 792,2 10 373,6 Блочные 7 250,2 7 250,9 8 051,6 9 365,4 10 389,4 12 879,8 11 861,5 Деревянные 7 541,9 6 767,3 7 224,1 7 261,3 7 672,8 8 360,9 8 224,5 Монолитные 5 844,5 6 800,3 6 977,9 8 879,4 10 372,9 13 287,6 13 824,1 Прочие 2 889,9 2 551,4 2 812,6 3 666,5 4 918,4 8 275,6 10 421,9 Панель. Панель не ушла в прошлое и вряд ли когда-нибудь уйдет, поскольку является наиболее дешевым и быстрым способом построить дом. Дешевизна панелей объясняется тем, что детали производят в заводских условиях, а на стройплощадке их лишь собирают, как конструктор. При этом современная панель может предложить высокое качество по относительно низкой цене квадратного метра. Однако "старая панель" типа "хрущевок" и "брежневок" еще не обладала такими свойствами и потому успешно пропускает звук и тепло. Помимо этого, при строительстве панелей даже в настоящее время существуют проблемы со стыками и швами, через которые при недобросовестном строительстве уходит тепло и порой "заходит" ветер. Блоки. Если панель - это конструкция высотой в этаж, то блок раза в четыре-пять меньше и представляет собой прямоугольной формы "кирпичик" (только значительно больше) аналогичного материала, из которого конструируются стены. Монолит. Строительство монолитных домов осуществляется путем заливки бетона в готовую опалубку, на каркас из арматуры. Монолитное строительство обеспечивает практически "бесшовную" конструкцию, благодаря чему монолит максимально снижает теплопотери и обладает хорошей звукоизоляцией. Монолитный каркас позволяет делать помещения свободного назначения, так как вместо несущих стен используются колонны или внешние стены. В кладке чаще всего используют так называемый "пирог", т.е. внешняя стена кладется из облицовочного кирпича, затем идет утеплитель, а на черновую кладку чаще используют пеноблоки или полистирольные блоки, реже шлакоблочный кирпич и простой кладочный. Монолитные конструкции долговечны: если для панельных домов срок службы составляет 50 - 100 лет, то для построенных по монолитной технологии - не менее 200. Монолитно-кирпичный дом, помимо этого, дополнительно отделан кирпичом, что положительно сказывается и на внешнем виде дома, и на его характеристиках. Монолитный и монолитно-кирпичный дом - это типичные представители наиболее дорогих домов бизнес-класса. Проблема монолита в том, что весь производственный процесс находится на стройплощадке, а значит, погодные условия, особенно зимние холода, могут нарушить установленную технологию. К примеру, конечная прочность "замороженного" бетона обычно примерно на 20% ниже проектной, также уменьшаются его плотность, водонепроницаемость, морозостойкость, долговечность. Целесообразно проверять, в какое время года преимущественно строилось здание, особенно приобретаемый этаж. Но в целом современные технологии позволяют качественно строить дом в любое время. Кирпич. Один из самых дорогих материалов, так как изготавливается по более сложной технологии, кладется индивидуально и обладает массой достоинств в плане шумо- и теплоизоляции, устойчивости к атмосферным явлениям и долговечностью (100 - 150 лет). Кирпичные дома задерживают тепло зимой и прохладу летом. Конечно, данные характеристики зависят и от качества кирпича. Отметим, что при строительстве многоэтажных высотных зданий кирпич практически не используется. Количество комнат и площадь квартиры Согласно данным Росстата площадь возводимых в последние годы квартир составляет в среднем 71 - 86 кв. м (зависит от года) и чаще всего квартиры состоят из одной комнаты. Однако такая значительная площадь связана еще и с тем, что граждане своими силами строят дома со средней площадью 118 - 138 кв. м. Одним из ключевых требований к квартире является требуемое количество комнат. Если есть возможность, то следует выбирать квартиру по схеме: по комнате на члена семьи (включая спальню) плюс одна общая комната. То есть на семью из трех человек необходимо 4 комнаты: ребенку совмещенная спальня-комната, супругам по одной отдельной комнате, одна из которых одновременно спальня, и одна общая комната (гостиная, зал). Судя по статистике, каждый год строится от 9 до 17% квартир, которые состоят из 4 и более комнат. Эта цифра примерно соответствует той части людей (в год), которые могут себе позволить купить такие квартиры, причем начиная с 2000 г. строительство многокомнатных квартир уменьшилось с 17 до 9%. Но надо иметь в виду, что такие квартиры приобретаются и в виде размена трехкомнатных квартир, т.е. не с пустого места. Цены на квартиры с увеличением количества комнат возрастают, однако стоимость квадратного метра постепенно уменьшается - наибольшая цена метра присуща однокомнатным квартирам, а наименьшая - многокомнатным (при сравнимых типах жилья). Но разница в цене между близкими по площади квартирами - одно- и двухкомнатными, двух- и трехкомнатными и так далее отличается ненамного, а именно на разницу в квадратных метрах, а не на разницу в комнатах. Если же разницы в метрах нет, то вполне можно купить квартиру большей комнатности, например, вместо однокомнатной квартиры есть возможность приобрести небольшую двухкомнатную. Комнаты бывают изолированными (с отдельными входами из коридора) и смежными (чтобы войти в одну комнату, необходимо пройти через другую комнату). Изолированные комнаты считаются более комфортными, чем смежные. Что касается площади, то по данным ЦНИИЭП, для одного человека комфортной нормой является 28 кв. м общей площади (общей, а не жилой). По стандартам России норма площади следующая: - 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек (т.е. квартира должна быть 54 кв. м для семьи из трех человек, 72 кв. м - для семьи из четырех человек); - 42 кв. м - на семью из двух человек; - 33 кв. м - на одиноко проживающего гражданина. Таким образом, покупатель должен сформулировать: "Какой общей и жилой площади должна быть квартира?", "Сколько комнат должно быть в квартире?", "Изолированные или смежные должны быть комнаты?" Этаж квартиры Для начала приведем данные Росстата о количестве возводимого жилья в разрезе этажей в последние годы (тыс. кв. м): 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1-этажные 14 214,9 12 703,1 13 174,5 13 239,9 13 665,2 14 923,6 14 071,9 2-этажные 12 647,7 11 605,0 12 520,7 13 302,4 14 147,0 17 449,1 17 268,3 3-этажные 3 647,0 3 846,3 4 294,1 5 482,1 6 933,6 9 540,1 9 451,5 4-этажные 455,6 531,5 444,3 557,5 701,8 700,2 955,1 5-этажные 2 592,1 2 920,4 2 246,8 2 096,5 2 045,4 2 870,0 2 228,9 6-этажные 600,2 582,7 659,2 555,8 665,4 1 016,7 1 067,8 7-этажные 569,5 567,3 634,2 668,0 385,5 679,5 580,6 8-этажные 474,1 443,0 439,5 460,6 568,6 614,1 570,9 9-этажные 3 932,5 3 591,3 3 654,2 4 056,8 4 380,8 4 325,3 3 878,5 10-этажные 6 257,9 6 700,2 6 177,9 5 368,8 5 193,8 4 852,3 4 714,2 11-этажные 536,5 742,6 875,4 1 312,4 1 174,8 1 406,3 2 162,3 12 - 16этажные 5 793,7 5 783,0 6 299,9 6 628,2 7 023,2 8 276,3 8 546,9 17- и более этажные 7 119,7 7 520,8 9 847,4 11 038,9 12 645,0 16 479,0 18 887,9 Как видно из таблицы, больше всего строят дома выше 17 этажей, на втором месте идет малоэтажное строительство, затем 12 - 16-этажные дома. Как минимум выбор этажа достаточно велик. Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Всего Число 373 квартир, тыс. 382 396 427 477 515 609 722 768 702 717 786 838 929 1 124 1 195 Их средний размер, м2 общей площади 81,1 83,1 85,3 85,4 86,0 84,5 83,1 84,7 83,4 85,3 81,5 79,3 78,4 75,8 74,9 71,4 однокомнат ные 20 20 21 23 25 28 29 31 33 33 34 36 38 39 41 43 двухкомнатн ые 29 30 30 31 31 32 32 32 32 31 32 31 32 31 31 30 трехкомнатн ые 34 33 32 31 29 27 25 24 23 23 23 21 20 20 19 18 четырехком натные и более 17 17 17 15 15 13 14 13 12 13 12 12 10 10 9 9 5 6 4 8 7 11 Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода Жилищно-строительные кооперативы Число квартир, тыс. 11 10 8 7 7 9 8 14 9 6 Их средний размер, м2 общей площади 67,1 67,5 69,0 71,4 74,6 69,3 70,8 66,2 68,9 81,4 69,1 59,5 66,1 59,0 56,3 54,9 Населением за счет собственных и заемных средств Число 106 квартир, тыс. 108 113 115 116 127 144 190 200 210 192 201 211 228 268 272 Их средний размер, м2 общей площади 120, 4 125, 7 131, 9 138, 5 138, 3 138, 7 138, 8 136, 7 135, 9 132, 6 132, 9 134, 4 134, 4 135, 2 129, 6 118, 8 Малоэтажное строительство находится на втором месте неспроста - в подобной застройке давно видят решение жилищного вопроса россиян. Например, в США малоэтажное домостроение составляет 92% от всех построенных домов! Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых - малоэтажные дома на одну или две семьи. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв. м. Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22%, и это несмотря на то что за 28 лет, с 1998 до 2008 г., цены на жилье в США выросли в 4 раза. Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной. Покупатель сам определяет тот этаж, на котором хочет жить. Первый этаж обычно стоит дешевле остальных на 10 - 15%. Последний этаж дешевле остальных этажей, но ненамного. Низкий второй этаж, либо окна, выходящие на козырек магазина, также оцениваются со скидкой. Если окна квартиры выходят на оживленную трассу, то от этажа зависит уровень загазованности в квартире. По мнению экспертов, концентрация вредных примесей в воздухе от выхлопных газов больше всего на первых трех этажах, на уровне четвертого-пятого этажа они еще есть, достигают минимального уровня лишь начиная с шестого этажа. Элементарная пыль и грязь также не поднимутся слишком высоко. Это же касается и шума чем выше этаж, тем меньше слышно "улицу". Для аллергиков и лиц с бронхолегочными заболеваниями чем выше этаж, тем меньше шанс, что аллергены, к примеру, пыльца от цветения, влетят в квартиру. Но у самых верхних этажей имеются недостатки. Первый - это сложность эвакуации в случае пожара (особенно в высотных домах). Максимальная высота пожарного коленчатого подъемника - 68 м, а пожарной лестницы 50 м, причем подъемников даже в Москве всего единицы. Для простоты расчета - 1 этаж составляет 3 м; 68 (длина подъемника) : 3 = 22,6. Поэтому при пожаре в квартире, находящейся на 23-м этаже и выше, эвакуацию остается проводить только с помощью вертолета. В связи с этим при покупке квартиры на высоком этаже следует особенно проверять наличие пожарной лестницы и иные требования по пожарной безопасности. Также минусы - это протечки с крыши, проблемы с неработающим лифтом, для некоторых боязнь высоты. В некоторых домах еще сохранилась проблема с недостаточностью напора воды на верхних этажах. Кроме того, по мнению экспертов, на верхних этажах квартиры прогреваются больше, чем на первых и имеются проблемы с вентиляцией внутри квартиры. На первом этаже дома, соответственно, высок уровень загазованности, слышен звук хлопанья дверей, голоса беседующих на улице. Если кто-то курит, то запах курения так же проникает в квартиры, как и иные неприятные запахи, громкие шумы, к примеру, звук сигнализации. Также на первом этаже приходится всегда закрывать окна плотными шторами, поскольку с улицы прекрасно видно, что происходит в квартире. Однако квартира гораздо дешевле, более выгодна при эвакуации, в такую квартиру удобнее поднимать коляску, жители этих квартир полностью независимы от лифта. Если же дом находится в зеленой зоне, то ситуация с загазованностью на первых этажах менее критична. Также многое зависит от вида из окна: "высокие" первые этажи с видом на деревья вполне комфортны. Специалисты советуют жить на нижних этажах людям с сердечно-сосудистыми заболеваниями, особенно гипертоникам. В небоскребах вестибулярный аппарат пребывает в определенном напряжении, что может спровоцировать обострение сосудистых заболеваний. Наличие лифта Требование по наличию лифта в доме становится актуальным в зависимости от этажа. Если до третьего этажа в целом можно подняться без лифта, то отсутствие лифта для более высоких этажей подходит не каждому покупателю. К примеру, в большинстве пятиэтажных "хрущевок" лифта нет, что является существенным минусом для семейных пар с маленькими детьми и пенсионеров. Для высотных домов одного лифта мало. Очень важно, чтобы было два лифта, причем один пассажирский, другой - грузовой. Оплачивать поднятие мебели по лестнице на высокий этаж слишком дорого. Дом под снос Для большинства нахождение дома в планах на снос является препятствием для покупки квартиры в таком доме. Однако на практике такие квартиры продаются даже дороже рынка, поскольку при сносе квартиры жильцы переезжают в пределах района/округа в новое жилье, гораздо более дорогое и комфортабельное, чем сносимая "хрущевка". Но следует уточнить сроки сноса и правила населенного пункта о переселении жителей сносимых серий. Ведь если после сноса придется переселяться на окраину города, то это подойдет не каждому. Инвестиционная привлекательность Если рассматривать квартиру не как постоянное место жительство, а с вариантом последующего улучшения жилищных условий, то следует подумать и о ликвидности такой квартиры, перспективе роста ее цены. То есть при просмотре квартиры покупатель одновременно задумывается о том, насколько быстро и с какой прибылью ее можно продать или сдать в аренду <1>. -------------------------------<1> Подробнее о покупке для целей сдачи в аренду рассмотрено в главе 8 книги. Субъективные факторы Данная категория факторов объединяет субъективные пожелания покупателя к квартире и именно к данным факторам лучше прислушиваться в первую очередь, поскольку они определят в дальнейшем комфортность проживания. Выбор и покупка квартиры - процесс сугубо индивидуальный по типу "нравится - не нравится", в связи с чем формулы "хорошей квартиры" для всех не может быть в принципе. Для одного главное - местоположение, для другого - освещенность и просторность, а третьему необходим парк поблизости, чтобы выгуливать собаку. К таким факторам можно отнести: - просто нравится определенный район, например, в котором покупатель жил в детстве, учился в университете или работал; - наличие рядом места работы; - людям творческих профессий может нравиться вид из окна, высокие этажи, квартирыстудии; - дачник выбирает район с учетом самой короткой дороги до дачи; - автовладелец оценивает загруженность близлежащих трасс; - многие хотят жить подальше от центра, например, в зеленом спальном районе; - близость к родителям, родственникам, друзьям; - близость к лесным массивам; - наличие рядом хорошей школы для ребенка; - иные требования. Конечно, все необходимые качества в одной квартире собрать сложно, как правило, цена все же ограничивает возможности выбора. Поэтому необходимо выбрать ключевые приоритетные требования, а остальные рассматривать как дополнительные плюсы. Кроме того, в последнее время налицо тенденция более частой смены квартиры. Покупатели подчас руководствуются лишь близостью к работе и не относятся к квартире с тем пиететом и трепетностью, что были присущи советским временам. Перед началом поиска необходимо сформулировать основные параметры искомой квартиры, по возможности сузив поиск определенным районом, причем подходить к требованиям реально, на основе примерного анализа средних цен на квартиры. Возможно, понадобится несколько раз съездить впустую и затем сузить требования - это является абсолютно нормальным и правильным. Выбранные требования и результаты поиска целесообразно отмечать в таблице, пример которой дан в следующем параграфе. В любом случае при осмотре квартиры каждый критерий проверяется дополнительно, кроме того, оценивается и еще ряд дополнительных параметров. 4.5. Поиск квартиры и правила чтения объявлений. Каналы и параметры поиска квартиры, терминология, используемая в объявлениях, как читать объявления, обязательная информация, формирование списка вариантов, перечень первичных вопросов, нюансы назначения просмотров Из пятидесяти попыток сделать дело одна обязательно удастся. При условии, что попытки разнообразны. В. Леви Поиск квартиры, как правило, осуществляется по следующим каналам. Специализированные сайты. Все больше объявлений о продаже квартир выходит в Интернете, а не на бумажном носителе. Для продавцов это удобнее - данные вносятся онлайн, видно количество просмотров, аудитория у таких сайтов выше, чем у газет и журналов. Для покупателей такой вариант поиска тоже удобнее, поскольку есть возможность фильтровать поиск по желаемым требованиям, сразу просматривать фотографии и нет необходимости ждать выхода следующего номера бумажного издания - обновление происходит ежеминутно. Да и сами газеты и журналы уже отошли от бумажного формата. Фильтр поиска может быть установлен по цене, району, станции метро, улице, типу дома, количеству комнат, площади квартир, этажу, этажности объекта, актуальности объявления, наличию фотографий. Ряд сервисов позволяет подписаться на объявления, соответствующие определенным параметрам, - такие объявления будут приходить на электронную почту покупателя по мере опубликования. Поэтому поиск в Интернете, как правило, более эффективен и комфортен, чем поиск в бумажных изданиях. Ключевыми требованиями к сайтам с базами продаваемых квартир являются популярность в среде риелторов и продавцов, актуальность данных, ежедневная обновляемость (зависит от популярности ресурса), независимость от агентств недвижимости и достаточность предложений. Напомним, что каких-либо специализированных риелторских баз нет - риелторы так же ищут по общим базам, хотя и имеют альтернативные каналы поиска. Для Москвы и Московской области популярными сайтами являются: - http://baza-winner.ru с удобным интерфейсом для поиска, фотографиями, полноценным описанием объекта, ежеминутным обновлением, но платным доступом к контактным телефонам продавца или его представителя; - http://irr.ru (сайт издания "Из рук в руки") - пожалуй, один из самых популярных общероссийских бесплатных ресурсов для поиска недвижимости; - http://www.cian.ru - ресурс с большим количеством предложений и удобным интерфейсом; - http://www.avito.ru - один из сравнительно новых, но набравших популярность сайтов. Отметим, что одни и те же объявления зачастую печатаются на различных ресурсах, поэтому порой достаточно одного-двух ресурсов, чтобы просмотреть большинство вариантов и найти квартиру. Среди сайтов по недвижимости необходимо выделить также сайты крупных риелторских агентств, на которых вывешиваются объявления о продаже квартир клиентов агентства. Такие квартиры, по сути, являются эксклюзивными вариантами, то есть клиент сам пришел в агентство и заказал услугу по продаже квартиры. Агентство, скорее всего, проверило данную квартиру, поэтому покупка такой квартиры менее рискованна, но необходимо оценить авторитетность и репутацию агентства. Риелторы стремятся зарабатывать на всем, поэтому если вы позвоните в ряд агентств, чтобы узнать их "эксклюзивы", то и с вас возьмут (или заложат в цену) комиссию, хотя никаких действий риелтор для вас и не сделал. Хотя есть агентства и риелторы, которые справедливо не берут с покупателя дополнительную комиссию за квартиры своих клиентов. Здесь есть и иной нюанс - многие агентства вывешивают на сайтах не свои, а украденные с других сайтов варианты квартир, выдаваемые за свои, и с накруткой по цене. К таким агентствам лучше не обращаться, а найти первичное объявление. Критерием недобросовестности может быть излишне большое количество вариантов квартир на сайте при явно небольшом размере агентства. Некоторые агентства в борьбе за клиента таким образом навязываются в риелторы для покупателя - предлагают "подставной" вариант, на который "клюет" покупатель, сообщают, что объект уже продан, а затем предлагают ему квартиры из чужих баз, но с накруткой своей комиссии. Есть и другой вариант данной схемы: квартиры уже давно проданы, а размещаются в рекламе специально по небольшой цене и лишь для привлечения клиентов. Это уже явно недобросовестная политика, поэтому позвонив в агентство и узнав, что объект уже продан или за него внесена предоплата, следует проверить по другим объектам, размещенным на сайте, и при аналогичной ситуации отказаться от услуг такого агентства. Если же покупатель не откажется, то агентство предложит заключить с ним договор на поиск недвижимости и возьмет за это деньги. Специализированные газеты и журналы. В каждом населенном пункте существуют периодические издания, в которых публикуются объявления о продаже квартир. Но, по всей видимости, в скором времени бумажных журналов о недвижимости не останется. Например, в Москве уже прекратило издаваться на бумаге издание "Из рук в руки". И это понятно - у Интернета по сравнению с газетой больше преимуществ. В бумажных изданиях объявления группируются по местоположению и количеству комнат, и приходится читать все объявления, чтобы найти искомое. Однако это не особо затрудняет поиск. Продажа квартир с торгов. Квартиры ипотечных заемщиков, которые не смогли расплатиться с банками, выставляются на торги, порой по цене менее рыночной. К сожалению, объявления о торгах, по-видимому, намеренно публикуются в малопопулярных и неизвестных изданиях, однако при необходимости их можно найти. Информация об имуществе, выставляемом на торги, есть на сайте Федеральной службы судебных приставов http://www.fssprus.ru и на официальном сайте Российской Федерации о торгах: https://torgi.gov.ru. Нюансы и проблемы покупки квартиры с торгов рассмотрены в параграфе 6.4 книги. Продажа заложенных квартир, оставленных на балансе банков. Квартиры, которые по каким-то причинам не проданы с торгов (не актуальна цена, ненадлежащая работа реализаторов), передаются в собственность банков. Далее банки продают эти квартиры, в частности, размещая объявления на своих сайтах. К примеру, можно найти такие объявления на сайтах ВТБ24, СвязьБанка, Уралсиба, "ДельтаКредита", АИЖК. Риск покупки таких квартир, с одной стороны, меньше, так как банк вряд ли будет истребовать квартиру или признавать договор недействительным. Но вот со стороны бывших заемщиков возможны претензии. Подробнее данный способ покупки рассмотрен в параграфе 6.4 книги. Выделим также нетиповые варианты поиска квартир: в крупных организациях иногда предусмотрена внутренняя сеть объявлений, на которой можно встретить и объявления о продаже сотрудниками своих квартир; при обращении к родственникам, друзьям и знакомым с информацией о поиске квартиры вариант может прийти от них либо их круга общения (но необходимо соблюдать требования по информационной безопасности); объявление о покупке квартир может быть размещено покупателем на подъездах домов, в которых планируется приобретение квартиры. Покупателю следует выбрать наиболее удобный канал поиска информации, а при желании искать и по нетиповым каналам. Правила поиска квартир Покупателю целесообразно экспериментировать с поиском - расширять и сужать условия, менять параметры, чтобы иметь возможность сравнивать варианты и находить лучшие, возможно, и выходящие за первоначальные требования. По практике, вначале поиск идет по широким параметрам, но после пяти - десяти просмотров покупатель получает большой объем полезной информации и значительный опыт, на основе которых сосредоточивается на определенных критериях, например рассматривает только один весьма небольшой район. При поиске вариантов квартир через поисковый фильтр специализированного сайта необходимо учесть следующее. Еще раз следует уточнить для себя параметры поиска, т.е. каким требованиям должна соответствовать квартира (район, цена, количество комнат). Базовые критерии выбора квартиры рассмотрены в параграфе 4.4 книги. В фильтре поиска указываются именно базовые критерии выбора квартиры - остальные нюансы выявляются при прочтении объявления и дальнейшем осмотре квартиры. Параметр "цена квартиры" на сайте целесообразно устанавливать больше, чем выделяемые на квартиру деньги, с учетом того что продавец может скинуть определенную сумму (на практике не больше 50 тыс. руб.), однако не стоит игнорировать квартиры дешевле избранного лимита - вполне возможно, за меньшие деньги предлагается отличная квартира. При указании станции метро рекомендуется указывать и соседние станции метро. Риелторы продавцов часто пользуются лишь одним популярным ресурсом для размещения объявлений. Соответственно, некоторые объявления могут отсутствовать на других популярных ресурсах. Рекомендуется для полноты поиска искать по разным ресурсам. На что обратить внимание в объявлении Первичную информацию о квартире покупатель получает из объявления. Правильный подход к поиску и анализу объявления позволит покупателю не тратить время на посещение объектов, заведомо не соответствующих требованиям покупателя. Необходимо сравнить параметры объявления с первоначально сформированными покупателем параметрами искомой квартиры и если все сходится, и нет настораживающих примечаний, то смело звонить и назначать просмотр. Приведем для наглядности пример настоящего объявления в бумажном издании и в Интернете: Объявление из газеты: 2-комн. кв., м. "Профсоюзная", 5 мин. п., Новочеремушкинская, д. 49, 4/5 эт. кирп. дома, 45/30. 3 смежн. /6 кв. м, балк., совм. с/у, 6 800 тыс. руб., хор. сост., юр. своб. ЦЕНА: 219,9 тыс. долл. Агентство недвижимости "Ромашка". Телефон: 111-11-11. Объявление из Интернета: Все в шаговой доступности: школа, парк, магазины. Тихий зеленый двор. Все комнаты изолированные, есть подсобки, большая прихожая, высота 3,1 м, ванная комната 4 кв. м. Документы 2010 г. Или меняю на 2 - 3 комн. квартиру на м. "Профсоюзная". Комнаты: 19,2 + 14 + 6,8. Телефон: 8-911-111-11-12 Метро: Преображенская площадь От метро: 15 минут транспортом Адрес: Сиреневый бульвар, 150 Тип недвижимости: квартира Количество комнат: 3 Площадь: общая площадь: 69 жилая площадь: 40 площадь кухни: 9 Цена: в рублях: 9 950 000 Этаж: 4 Этажность: 8 Мусоропровод: есть Санузел: раздельный санузел Окна выходят: во двор Тип полов: паркет Ремонт: среднее состояние Статус: альтернатива Продажа по ипотеке: возможна Новостройка: нет Основание права: купляпродажа Год вступления: 2010 Количество собственников: 1 Есть несовершеннолетние: нет Количество проживающих: 3 Тип дома: сталинский Серия дома: не указано Наличие балкона: два балкона Телефон: есть Лифт: есть Даты объявления: создано: 05.10.16 обновлено: 15.10.16 Актуальность предложения: продается Фото: есть Конечно, объявление на сайте более информативное и актуальное. Отметим несколько нюансов, на которые необходимо обратить внимание. По дате выхода объявления (дате обновления) определяется актуальность предложения. Квартиры, выставленные три-четыре недели назад, могут быть уже проданы. При этом если квартира долго (больше полугода) не продается (это видно из даты создания объявления или истории объявления), то, скорее всего, имеются какие-нибудь существенные минусы или завышена цена. Задача покупателя выяснить, почему квартира еще не продана и насколько критичен этот параметр для него. Для элитных квартир долгий срок экспозиции как раз является нормальным иногда такие квартиры продают больше года. В ряде случаев объявление немного изменяется и выходит заново, чтобы скрыть долгий срок экспозиции. Для проверки срока экспозиции квартиры можно попробовать найти это же объявление (к примеру, по телефону или иным уникальным характеристикам) в той же или иной базе недвижимости. Указание на альтернативу <1> свидетельствует о том, что продавец одновременно подыскивает другую квартиру для покупки, и две сделки будут оформляться одновременно. Деньги покупателя напрямую пойдут не "его" продавцу, а тому, кто продает квартиру продавцу. Цепочка может состоять не из двух, а трех - пяти и большего количества квартир. Ждать, когда продавец найдет себе квартиру, придется покупателю, что вкупе с рисками позволяет требовать уменьшения цены. -------------------------------<1> Альтернативные сделки рассмотрены в параграфе 6.5 книги. На московском рынке, по мнению экспертов, около 80% продаваемых квартир "альтернативные". Отсутствие указания на альтернативу или слов "чистая продажа" свидетельствует о том, что продавец может сразу продать квартиру покупателю и не подыскивает другое жилье. Если в объявлении указано "торг уместен", то следует иметь в виду, что цена квартиры может быть скорректирована. С другой стороны, торг уместен и без указания об этом в объявлении. В объявлении всегда указывается наименование улицы и номер дома. Номер квартиры не указывается. Порой в объявлении не указан номер дома либо указан неточный адрес. Скорее всего, такой дом находится в плохом месте и продавец намеренно не указывает адрес, чтобы было больше звонков и возможность убедить покупателя по телефону в других достоинствах квартиры. Если покупатель покупает квартиру за счет кредитных средств, то целесообразно обращать внимание на графу о возможности продажи по ипотеке. В последнее время, например, перепланированные без разрешения квартиры не проходят аккредитации в банках. В "юридически свободной" квартире никто не прописан (но кто-то может проживать), а в "физически свободной" - никто не проживает (но кто-то может быть прописан) и мебель уже вывезена. При совпадении обоих критериев юридических рисков по квартире гораздо меньше плюс покупатель может сразу после покупки вселиться в квартиру. Особо следует обратить внимание на параметр за сколько минут пешком или транспортом можно дойти/доехать до квартиры от ближайшего метро/остановки транспорта. Продавцы часто существенно округляют данные цифры в меньшую сторону и их надо проверять фактически (а если указано о транспорте, то обязательно с учетом пробок и интервала движения транспорта). Для Москвы на ресурсе Яндекс.Карты (http://maps.yandex.ru/) при указании адреса автоматически указывается количество метров/ километров до метро. К примеру, в объявлении указано о том, что квартира от метро находится в 5 минутах пешком. По карте находим, что прямое расстояние от этих двух точек 1 000 м. При средней скорости человека в 4 км/час его можно пройти за 15 мин, а с учетом обхода препятствий в виде домов - все 30 мин, а не за 5 мин, указанных в объявлении. Указание на срочность продажи предполагает снижение цены объекта и торг. С другой стороны, множество мошенничеств основано на срочности сделки, чтобы покупатель не успел проверить объект и допустил ошибку. Поэтому следует относиться к таким объявлениям осторожно. Аналогично следует относиться к объявлениям с крайне низкой ценой квартир. Лучше их даже не рассматривать. В объявлении обычно указывается лицо, продающее квартиру. Здесь могут быть следующие варианты: собственник, название риелторской компании, имя представителя, отсутствие указания на представителя. Ссылка на проверенное агентство недвижимости в большей степени гарантирует "юридическую чистоту" квартиры, чем иные варианты. Но иногда под маркой известного агентства может скрываться мошенник, поэтому на каком-то этапе целесообразно уточнять в агентстве - это их квартира или нет. Формирование перечня вариантов квартир В результате поиска и исследования объявлений, соответствующих параметрам покупателя, выбираются наиболее привлекательные варианты. Их может быть в первый раз десять, двадцать, а то и более. Если получилось слишком много вариантов, то следует подумать, насколько конкретны критерии поиска, и скорректировать список как минимум по методу отсечения менее подходящих квартир путем сравнения с другими квартирами. Скорее всего, какие-то квартиры будут казаться более привлекательными, чем другие - вот первые-то и надо оставить, а другие смело вычеркнуть, чтобы не тратить зря время. Но в любом случае общее количество выбранных вариантов с течением времени будет расти. Не стоит верить в то, что все адреса и просмотренные квартиры вы потом сможете вспомнить. Обычная ошибка - покупатель записывает варианты на газетах, журналах, на клочках бумаги. Затем звонит по объявлениям и записывает дату осмотра на других бумажках. Результат осмотра вообще нигде не записывается. Поэтому какие-то квартиры могут забыться, по некоторым покупатель потом не найдет телефон представителя, а по другим вариантам покупатель будет звонить и даже ходить повторно. С одной стороны, это и нормально - хорошая квартира должна запомниться, а все остальные пусть забываются, и усложнять поиск не стоит. С другой стороны, определенная методология поможет запоминать особенности понравившихся квартир и более объективно их анализировать и сравнивать. Для организации поиска и просмотров рекомендуется сформировать таблицу с перечнем вариантов и результатами просмотров примерно такого содержания: Характерист ики квартиры (кол-во комнат, этаж и пр.) Адрес квартиры Телефон и имя представите ля Дата и результат осмотра Примечания 1 2 Как вариант, по вертикали могут быть сразу указаны дополнительные параметры, на которые обращается внимание при осмотре (шумность, загазованность, сырость и т.д.), перечень которых рассмотрен в параграфе 4.6 книги. В этом случае достаточно будет проставить отметку, что данный параметр проверен, замечаний по нему нет, либо примечание, при наличии замечаний. Пример такой таблицы: Адрес __________, этаж ____________, кол-во Общие комнат ____, площадь ______, телефон примечания по _________, имя ___________. осмотру Дата осмотра: ____________________ Инфраструктура Статус соседей Загазованность Шумность Состояние квартиры и т.д. Для упрощения вместо заполнения таблицы на нее могут быть приклеены вырезки из газет, таблица может заполняться на компьютере в формате Word или Excel. Главный принцип - все результаты должны быть записаны, и записаны в одном месте, но без излишней детализированности, так как цель покупателя - найти квартиру, а не тратить время на заполнение таблицы. Детализированность нужна на заключительном этапе, когда исследуется понравившаяся квартира. Назначение просмотра: особенности просмотров и ключевые вопросы После того как отобрано несколько объявлений, целесообразно сгруппировать их по месту расположения, чтобы успеть за день просмотреть не меньше двух квартир. К примеру, в понедельник вы назначаете встречи по квартирам около м. "Профсоюзная", во вторник около м. "Университет". Далее следует позвонить представителю продавца. Обычно при звонке уточняются лишь самые общие вопросы: - продается ли еще квартира? - альтернативная квартира или свободная? - возможна ли продажа по ипотеке? - иные вопросы (если что-то смущает или не указано в объявлении); - когда можно посмотреть квартиру? - каков номер квартиры? (в объявлениях номер не пишется); - какой код домофона? Перед тем как звонить продавцу и назначать встречу, следует знать особенности проведения просмотров и вопросы, которые необходимо уточнить. Многие берут отпуск для просмотра квартир, но этого делать не обязательно. Как правило, продавцы так же работают и могут показать квартиру только вечером либо в выходные дни, поэтому если уж выходить в отпуск, то уже на период оформления квартиры. Хотя по практике после того как выбрана квартира, стороны встречаются один раз на внесение аванса, второй раз уже на подписание договора, закладку денег в ячейку и сдачу документов на регистрацию и третий раз на подписание акта приема-передачи квартиры. По сути, лишь один, максимум два полных дня требуется для того, чтобы совершить сделку, поэтому отпуск лучше вообще приберечь для переезда, ремонта или отдыха после покупки квартиры. Осмотры назначаются, как правило, после 18 - 19 часов, но не позднее 21 часа, хотя можно попытаться договориться и на иное время. На один осмотр уходит не более 15 - 30 мин, но с учетом проезда к квартире за день максимум можно осмотреть две - три квартиры в одном районе. Но если разделиться (к примеру, супруги смотрят квартиры по отдельности), то количество можно увеличить. Большее количество вариантов на одного человека смотреть и не рекомендуется, поскольку проанализировать столько информации будет сложно и возможны ошибки в выборе, связанные с усталостью, снижением внимания, бдительности. Следует учитывать, что вы не один претендент на просмотр, поэтому какое-то время может быть занято. Таким образом, лучше звонить за день - два до осмотра. 4.6. Осмотр квартиры. Обеспечение безопасности осмотра. Оценка дополнительных критериев выбора квартиры: состояние квартиры, уровень шума, нормы инсоляции, запах. Первичные правовые вопросы У продавца должен быть подвешен язык, у покупателя быть на месте глаза. Из высказываний риелторов Для того чтобы выбрать квартиру, ее необходимо посмотреть, потрогать, примерить на себя, поскольку для комфортного дальнейшего проживания играет роль абсолютно все. Неприятный запах или звук машин с улицы могут стать препятствием для нормальной жизни. Итак, вы назначаете просмотр и едете смотреть квартиру. Рекомендуется уточнить, как лучше пройти к квартире, такие сервисы есть в самих объявлениях либо на ресурсе http://maps.yandex.ru/. Иначе можете потерять время, плутая в незнакомой местности. Также можно взять с собой: - компас (определение стороны, куда выходят окна и соблюдение норм инсоляции); - мобильный телефон с камерой (для фотографирования квартиры и иных съемок); - бытовой дозиметр радиации (для определения уровня радиации); - часы или секундомер (для проверки времени в пути до квартиры); - газовый или перцовый баллончик (или иное средство обеспечения безопасности); - фонарик (для осмотра затемненных мест квартиры); - диктофон (для записи разговора); - таблицу с вопросами и ручку (чтобы не забыть вопросы и записать ответы или собственные наблюдения) - либо записывать в "заметки" на телефоне; - рулетку (для проверки характеристик квартиры, перепланировок); - шумомер (для определения уровня шума в квартире); - карту (для удобства прохода к квартире). Брать все это или не брать, конечно, решать покупателю. На практике максимум, что используют, это камеру на мобильном телефоне. Остальное запоминается. Обеспечение безопасности осмотра Важным моментом при выезде на осмотр является обеспечение своей личной безопасности. Покупатель - это человек, у которого есть немалые деньги на квартиру, поэтому существует риск стать жертвой мошенничества, вымогательства или иного насильственного отъема имущества. Обеспечение безопасности начинается еще с момента звонка по объявлению, а вообще - с момента начала кампании по поиску квартиры и риелторов и с соблюдения определенных правил информационной безопасности <1> уже на начальных этапах. -------------------------------<1> Правила информационной безопасности приведены в параграфах 4.1, 6.6 книги. Если при звонке представитель продавца излишне интересуется местом хранения ваших денег, просит сразу взять с собой аванс и личные документы, то лучше отказаться от просмотра, как бы ни убедительно и ни обоснованно звучали слова представителя. Тем более осторожно следует относиться к случаям, когда не вы позвонили по объявлению, а кто-то позвонил и спросил, интересуетесь ли вы покупкой квартиры. Покупатели не вывешивают объявления о намерении купить квартиру, поэтому такой звонок крайне странен. На встречу идти не стоит. При излишне навязчивом внимании к вам со стороны каких-либо лиц лучше предупредить их, чтобы не звонили и не вторгались в частную жизнь под страхом обращения в правоохранительные органы, либо сразу обратиться в такие органы. По этим же причинам не рекомендуется давать личный мобильный и домашний телефон и адрес в объявлениях, а лучше купить отдельный мобильный номер, так как домашний телефон даст возможность практически любому вычислить адрес покупателя, а личный мобильный лучше оставить для личных нужд, а не навязчивых звонков по квартире после ее покупки. Тем более при звонках на новый номер покупатель психологически будет всегда готов к разговору. Отметим и технический аспект - в некоторых мобильных телефонах есть функция записи разговоров. Целесообразно сразу научиться это делать, чтобы записывать подозрительные звонки и разговоры. На сам осмотр лучше являться не одному, а со своим представителем (или хотя бы сообщать продавцу, что вы будете не один). Допустимо специально для осмотров купить газовый баллончик или иные средства защиты, а также диктофон для записи разговоров (если телефон не позволяет записывать разговоры). Запись разговоров позволит потом более внимательно проанализировать весь разговор и не забыть важные детали. Конечно, никакие значительные суммы лучше с собой не брать. Обязательно поставьте в известность своих родственников или знакомых о том, куда вы идете. И хотя в целом риск неправомерных действий при осмотрах не столь велик (все понимают, что покупатель с деньгами на осмотр не пойдет), но стоит быть внимательным и бдительным, особенно при наличии на пути слабоосвещенных мест, темных подъездов или криминогенных районов. На самом же осмотре сообщите, что за вами скоро приедет машина или вас ожидают внизу, - это снизит возможность мошенничества. Ключевые направления осмотра Начинается осмотр задолго до подхода к дому. Обращается внимание на загруженность дорог (если покупатель подъезжает на автомобиле, автобусе), удобности выхода из метро. Касательно метро оценку лучше производить соразмерно времени выхода на работу и возвращения, т.е. утром и вечером, с целью определения загруженности данной станции и ветки метро. Данная информация также имеется и в Интернете. При выходе из метро (из автобуса) засеките время для проверки данных о времени пути до квартиры, если эта информация для вас существенна. Во время пути к дому обратите внимание на наличие/отсутствие ТЭЦ, дымящих труб и иных видимых признаков вредных производств, железнодорожных путей. Обратите внимание на зеленые насаждения, магазины шаговой доступности, а при необходимости - детские площадки, школы и соответствие района иным специальным требованиям. Обычно покупателя около подъезда встречает риелтор продавца, с которым покупатель поднимается в квартиру, либо покупатель встречается напрямую с собственником квартиры уже в квартире. Первое впечатление производит сам дом, в котором находится квартира, - внешний вид дома, тип дома ("хрущевка", "сталинка"), наличие дворика, парковки, социальный статус соседей. Автомобили рядом с домом в некотором роде соответствуют социальному слою проживающих. По некоторым домам существует форум дома, где обсуждаются различные актуальные вопросы. Можно заранее посмотреть такой форум. Осмотр самой квартиры следует производить внимательно, не торопиться, по определенному алгоритму: допустим, начиная с дальних комнат и заканчивая кухней и санузлом. Не стоит бояться спрашивать у продавца обо всех интересующих моментах - квартира является дорогостоящей покупкой и позволяет задавать все необходимые вопросы. Часто, осматривая жилье, покупатель полагает, что к неудобствам со временем привыкнет. Но в действительности со временем проблема может усугубиться. Если квартира или ее жильцы сразу не понравились, то лучше и не задерживаться на осмотре - этот вариант вам не подходит. Критериями выбора квартиры, которые проверяются непосредственно при осмотре, являются следующие параметры. Безопасность района. Помимо очевидных признаков безопасности, таких как низкий уровень преступности и отсутствие организованных преступных групп в районе, желательно, чтобы до подъезда проходила освещенная дорога, по пути к дому отсутствовали потенциально криминогенные места (темные переулки, заброшенные стройки, лесные насаждения), устойчивые "посиделки" асоциальных или шумных элементов (алкоголики, лица без определенного места жительства, группы молодежи), а также вблизи дома не находились увеселительные заведения, тюрьмы, рынки, вокзалы. Состояние подъезда, двора, парковки. К плюсам квартиры относится чистый подъезд, консьержка на входе или охрана, видео- или обычный домофон, кодовый замок. Наличие двора, детской площадки не имеют определяющего значения, хотя являются желательными. Отдельно выделим наличие парковки. При осмотре квартиры автовладельцам стоит обязательно обратить внимание, насколько плотно заставлен двор не только днем, но и вечером, когда большинство жильцов возвратились с работы. Социальный статус соседей. Очевидно, что жить рядом с соседями, которые часто, в том числе в ночное время, употребляют спиртные напитки, устраивают скандалы, драки, сильно шумят, невозможно. Наилучшими соседями считаются пенсионеры - и не шумят, и контролируют порядок в доме. Как правило, неблагополучные соседи встречаются в старых домах, квартиры в которых предоставлялись государством бесплатно, поскольку в новостройках уже селятся хорошо зарабатывающие жильцы, которые, как правило, не склонны к асоциальному поведению. Но все равно - как повезет. Состояние квартиры. При оценке состояния квартиры целесообразно придерживаться достаточно условной классификации: - сделан высококачественный "евроремонт" категории "люкс" (с использованием дизайнпроекта, применением новейших технологий и материалов); - сделан обычный приличный ремонт, квартира чиста и уютна; - ремонт сделан давно; - квартира в "убитом" состоянии, требует обязательного ремонта; - новостройка без отделки, требует обязательного ремонта. Состояние квартиры оказывает определенное влияние на цену объекта - чем лучше ремонт, тем квартира дороже. Однако есть пределы отклонений общей цены объекта от средней, поэтому иногда квартира в очень хорошем состоянии продается по цене аналогичной квартиры без ремонта. Считается, что отличный евроремонт в квартире повышает ее стоимость лишь на 20 30% от стоимости ремонта. Перед покупателем, по сути, стоит выбор: купить дешевую квартиру без ремонта и самому сделать ремонт или купить квартиру подороже, но с хорошим ремонтом. Инвесторы, к примеру, часто предпочитают квартиры в наихудшем состоянии, понимая, что недорогой ремонт сделает такую квартиру намного дороже. В каждом случае целесообразно оценить стоимость доведения квартиры до приемлемого уровня. Во всяком случае, бояться приобрести квартиру в ужасном состоянии не стоит - это может быть как раз ее плюс, но требующий тщательной оценки. Если же денег на ремонт мало, то лучше купить сразу с достаточным ремонтом, это будет дешевле и удобнее, чем делать ремонт самому. Вид из окна, нормы инсоляции. Оцените вид из окна - во двор или на шумную улицу, на другой дом или в парк, низко или высоко окна от земли (элемент безопасности). Все это субъективно оценивается каждым покупателем. Уточните, на какую сторону выходят окна: на солнечную или нет. Если в квартире практически всегда темно (допустим, окна полностью закрыты другим домом, сооружением), то следует иметь в виду возможность появления постоянной сырости, ухудшения микросреды и увеличения риска астматических заболеваний. Существует выражение: "В квартире, где мало солнца, часто бывает врач". Но это касается уж совсем темных помещений. Если даже не солнечный, а дневной свет попадает в квартиру, то это уже неплохо. И жизнь в таких квартирах гораздо комфортнее, чем в тех, куда постоянно попадают солнечные лучи. Если все окна выходят на юго-запад, то солнце может быть в квартире с утра и до вечера. Здесь уже другая проблема - духота, опять же ухудшение микросреды, запахи, что как минимум влечет необходимость покупки кондиционера, который сам по себе может быть источником появления микроорганизмов. Достаточность света в квартире определяется в соответствии с нормами инсоляции. Инсоляция (insol, in - внутрь, solis - солнце) - облучение поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами. Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здания должны быть спроектированы таким образом, чтобы в жилых помещениях была обеспечена достаточная продолжительность инсоляции или солнцезащита в целях создания безопасных условий проживания независимо от его срока. В Москве вопрос инсоляции регулируется Постановлением Правительства Москвы от 23 марта 1999 г. N 217 "Об утверждении московских городских строительных норм "Естественное, искусственное и совмещенное освещение" МГСН 2.06-99 и "Инсоляция и солнцезащита" (МГСН 2.05-99)". Нормируемая продолжительность суммарной инсоляции примерно составляет не менее 1,5 - 2 часов для каждой жилой комнаты. На рисунке: точка B - это окно, а суммарная инсоляция составляет 5 часов 15 минут, поскольку на пути солнечных лучей расположено другое здание Но как высчитать период попадания в квартиру солнечных лучей в день, если точное место восхода и захода солнца, траектория его движения зависят от региона, сезона и каждый день изменяются? Для неспециалиста это сделать нереально. Обычному человеку следует ориентироваться на некие общие знания в этой области - солнце восходит на востоке, в течение дня проходит по часовой стрелке под различным углом к горизонту, двигаясь к западу, и заходит на западе. Кроме того, на объем солнечного света влияет наличие естественных преград деревьев, зданий, а также время года, размер окон, этаж квартиры. Поэтому считается хорошим вариантом, если квартира находится в углу здания и окна выходят на северо-восток и юго-запад либо квартиры-распашонки (окна выходят на две стороны). В этом случае солнце с утра освещает северо-восточную сторону, а днем - юго-западную. Если окна выходят строго на север, то солнце появляется на данной стороне редко и светит не прямо, а под острым углом, освещая только часть комнаты. Если же перед окнами стоит высокое здание, то следует самому попытаться разобраться, попадают ли солнечные лучи в квартиру. По идее, все это должно предусматриваться на этапе строительства домов и прилегающей территории. В такой ситуации впору вспомнить о компасе и брать его с собой для определения местоположения квартиры к частям света. Также компас можно найти в современном мобильном телефоне. Отметим немаловажный нюанс касательно окон - если все окна и форточки в осматриваемой квартире летом плотно закрыты, то это может свидетельствовать о повышенной загазованности и шумности или о неприятном запахе снаружи, которые не позволяют открывать окна даже летом. Запах. Следует обратить внимание на неприятный запах в квартире, в частности на запах курения, гниения, плесени, старой мебели, линолеума, сырости, лекарств, канализации. Запах не обязательно должен быть связан с квартирой, источник может находиться: - внутри квартиры (курение внутри квартиры, пользование лекарственными средствами, скапливание конденсата, "пахнущие" материалы, использованные при ремонте квартиры); - вне квартиры, но внутри дома (подтопление подвала, засорение канализации); - вне дома (к примеру, наличие витаминного завода, оживленной магистрали, железной дороги). Запах внутри квартиры может быть выветрен путем исключения источника запаха (ремонт в квартире) и путем нейтрализации запаха - использование специальных воздухоочистителей, ионизаторов, различных народных средств или проветривания. Насколько будет сложно вывести запах, решать покупателю. Например, запах курения выводится только ремонтом. А использование ароматизаторов выглядит лишь временным решением, поскольку неприятный запах в это время остается в квартире, но обоняние обманывается за счет перебивания другими запахами. Считается, что для нормальной жизнедеятельности в течение часа в комнате должна происходить смена половины или всего объема воздуха. Вентиляционные отверстия, призванные вытягивать запах, имеются, как правило, только в кухне и санузле, причем нередко вентиляционные шахты перекрываются соседями, забиваются, засоряются либо из самих шахт тянет сыростью. Другие комнаты (не ванная и не кухня) проветриваются путем открытия окон, но это не всегда возможно (зимнее время, высокая шумность и загазованность за окном). Но проветривание нельзя рассматривать как возможность вывести запах из квартиры, поскольку следует бороться с источником запаха. Внешние по отношению к квартире запахи (т.е. связанные с домом и с улицей) полностью исключить нельзя. Поэтому рекомендуем с осторожностью относиться к наличию явно неприятного запаха в квартире. Для комфортного проживания запах может стать помехой и источником лишнего беспокойства, кроме того, запах может вызвать различные заболевания, к примеру, сырость (источник запаха сырости) способствует появлению в воздухе вредных микробактерий и грибков. Помимо этого, нейтрализация данного запаха может потребовать значительных вложений и соблюдения сложной технологии ремонта. Уровень шума. Если дом находится рядом с оживленной автотрассой, железной дорогой, с заводом или иным производством, то следует оценить уровень шума в квартире. Еще две тысячи лет назад Юлий Цезарь запретил повозкам ночью разъезжать по улицам Рима. Во Франции, в период правления Людовика XIV, было запрещено шуметь в городе после того, как Париж и его король лягут спать. Шум - это звук какого-либо действия. Для определения уровня шума существует специальный прибор - шумомер. Измеряется уровень шума в децибелах (дБ). Чрезмерная шумовая нагрузка резко снижает работоспособность, ведет к хроническому переутомлению, глухоте. Шум способен привести к расстройствам сердечно-сосудистой системы, к болезням желез внутренней секреции и дыхательных путей, возникающих в результате общей нервной напряженности. Шум в ночное время негативно влияет на отдых: человек плохо засыпает, часто просыпается. После такого сна человек не чувствует себя отдохнувшим. Примечательно, что и абсолютная тишина пугает и угнетает человека, но шум все же мешает больше. Допустимый уровень шума в жилых помещениях в дневное время не должен превышать 40 дБ, а в ночное - 30 дБ <1>. -------------------------------<1> Государственный стандарт СССР ГОСТ 12.1.036-81 (СТ СЭВ 2834-80) "Система стандартов безопасности труда. Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях" (введен в действие постановлением Госстандарта СССР от 31 декабря 1981 г. N 5895) // Текст по официальному изданию Госстроя России, ГУП ЦПП, 1985; Постановление правительства Москвы от 6 мая 1997 г. N 325 "Об утверждении московских городских строительных норм "Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях" (МГСН 2.04-97)" // СПС "Гарант". Установлено, что уровень шума воспринимается как обычный фон и не критичен в пределах возможностей человеческой речи (до 70 дБ), звуки и шумы свыше 70 дБ неприятны для слуха (хлопанье дверей), а звуки интенсивностью свыше 130 дБ (громовой раскат, взлет реактивного самолета) обладают травмирующими свойствами. Высокочастотные шумы (свист, лязг, звук клаксона, сигнализация на машине) кажутся более громкими и раздражающими слух, чем низкочастотные (звук дорожного движения) такой же силы. Однако в начале 1950-х гг. французский исследователь Гавро, изучавший влияние низкочастотных звуков на организм человека, установил, что при колебаниях порядка 6 Гц (очень низкие частоты) у добровольцев, участвовавших в опытах, возникает ощущение усталости, потом беспокойства, переходящего в безотчетный ужас. Приведем таблицу уровня шума в квартирах жилых домов в зависимости от источника <1>: -------------------------------<1> См.: Шум и его влияние на здоровье // Мегаэнциклопедия Кирилла и Мефодия. URL: http://megabook.ru/article/Шум и его влияние на здоровье (дата обращения: 23.03.2017). Источник звука Уровень звука, дБ Шепот на расстоянии 1 метра 20 Тиканье карманных часов на расстоянии 1 метра 20 Тихая квартира 30 Обычный разговор на расстоянии 1 метра 50 - 60 Громкая речь на расстоянии 1 метра 70 - 80 Пение 67 - 90 Плач грудного ребенка 80 Игра на пианино 90 Радиоречь 70 Громкая музыка по радио 80 Музыка с радиоакустической аппаратурой 115 Хлопанье дверьми 78 Стиральная машина в работе 68 Холодильник 42 Шелест листвы 10 Улица с движением рейсового транспорта 70 - 80 Трамвай 80 - 90 Троллейбус 70 - 75 Игра детей до 95 Реактивный самолет на расстоянии 100 метров Пассажирский или грузовой поезд Ракетные двигатели, взрывы, выстрелы 120 90 - 92 до 175 - 210 В квартире уровень шума необходимо определять в двух вариантах: с закрытыми окнами и с открытыми окнами. На уровень шума влияет толщина и тип стен (панель проводит звук лучше, чем кирпич и монолит). К примеру, в "хрущевках" и новых панельных домах многие жалуются на высокую слышимость звуков, производимых в соседних квартирах. Лебедки лифтов, насосы, вентиляторы и другое механическое оборудование зданий являются источниками воздушного и структурного шумов. Эти шумы легко распространяются по вентиляционным каналам, по конструкциям здания и проникают в помещения, даже далеко расположенные от источника шума. В квартирах, которые расположены над подъездом или на первом этаже, нередко слышны звуки от открывания/захлопывания входной двери в подъезд, разговоры на улице и в подъезде, топот ног, сигнализация машин - т.е. все внешние звуки. Чем выше этаж, тем меньше слышны звуки извне. Особое внимание следует обратить на шум в домах, находящихся рядом с аэропортами, железными дорогами, заводами, промышленными производствами, дискотеками, кафе и иными источниками сильного звука. Но как бы покупатель ни стремился избежать шума, застраховаться от того, что в соседней квартире проживает учащийся музыкальной школы, который часто играет на скрипке или на пианино, в принципе невозможно. Отметим, что существует множество технологий звукоизоляции, позволяющих снизить уровень шума в квартирах, однако цена нейтрализации звуков достаточно велика. Вибрации в квартире. Если квартира находится над магазином или рядом с домом оживленная трасса, то при осмотре квартиры необходимо уделить внимание наличию вибраций <1>. Вибрация (от лат. vibratio - колебание, дрожание) - это механические колебания, которые неблагоприятно влияют на организм человека: вызывают смещения органов тела, нарушения деятельности нервной системы, вестибулярного аппарата. -------------------------------<1> В частности, данный вопрос регулируется Постановлением Правительства Москвы от 6 мая 1997 г. N 325 "Об утверждении московских городских строительных норм "Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях (МГСН 2.04-97)", Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. N 64 "Об утверждении Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (СанПиН 2.1.2.2645-10). К примеру, некоторые дома сотрясает вибрация: - если рядом проезжает крупный транспорт (трамвай, троллейбус, грузовой автомобиль, поезд); - если рядом находится завод, производство, стройка; - если на первом этаже или в подвале включается оборудование (холодильная установка, кондиционер, генератор энергии, трансформаторная подстанция, котельная) - поэтому такое оборудование часто выносят за пределы здания; - в здании установлен спортзал или иной источник вибраций. Вибрация может возникать и от громких звуков (не зря имеется выражение "стены трясутся"). С другой стороны, люди привыкают даже к нахождению рядом аэропорта и железнодорожных путей, поэтому все относительно и индивидуально. Перепланировка и переустройство. Если стены в квартире или входы в комнаты по сравнению с поэтажным планом "перемещены", кухня совмещена с комнатой, исчез коридор с целью увеличения площади комнаты, то налицо перепланировка. Если еще и перенесена ванна и батареи, то это переустройство. Это существенный параметр, рассмотренный в параграфе 5.10 книги. Иные параметры квартиры. Также целесообразно оценить следующие аспекты квартиры: - внешнюю дверь в квартиру (железная или деревянная, новая или старая); - качество пола (ламинат, линолеум, паркет, деревянные полы и пр.) - оценивается уровень пола (бывает пол с провалами, просевшими участками) и необходимость и стоимость приведения пола в надлежащее состояние: циклевание паркета, установка ламината, замена линолеума (порой под линолеумом обнаруживается еще несколько напольных покрытий и неровный уровень, который необходимо будет выравнивать); - материал стен - следует простучать стены: иногда продавец скрывает перепланировку или низкое качество квартиры установлением поверх стен или провалов (незаконных проемов) гипсокартона, ДВП, что можно выявить по простукиванию и характерным звукам пустоты за перекрытием; - кривизну стен - в старых домах стены нередко кривые, что повлечет расходы на их выравнивание; - отсутствие на потолке следов протечки, облупившейся штукатурки, качество отделки потолка; - вид окон (пластиковые, деревянные); - состояние труб, сантехники (на предмет работоспособности, протечек, необходимости замены); - состояние электрики: медная проводка считается лучше алюминиевой; чем больше электро- и телефонных розеток, тем лучше; стандарт розеток - предпочтительнее "евро", поскольку все электроприборы выпускаются для таких розеток, а к "советским" розеткам придется покупать переходник (хотя он и недорог, но создает определенные риски по электрике); есть ли розетки с заземлением (для стиральных машин, микроволновых печей); - наличие стационарного телефона уже не является серьезным плюсом ввиду замещения данного вида связи мобильной связью, в то же время для некоторых может быть важна возможность подключения к Интернету; - наличие балкона/лоджии относится к плюсам квартиры; - считается, что если квартира находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), то это увеличивает привлекательность квартиры. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость квартиры может быть ниже, хотя здесь больше вопрос вкуса покупателя, чем объективный фактор; - если в квартире есть мебель, следует уточнить - какую мебель продавец оставляет (обязательно следует обговаривать заранее и фиксировать письменно). При наличии вопросов следует обязательно уточнить их у продавца и требовать снижения цены при низком качестве квартиры. Наличие недостатков. Следует понимать, что при наличии неисправностей придется проводить ремонт, что повысит общую стоимость квартиры. Если сравнивать две примерно одинаковые квартиры, в одной из которых произведен хороший ремонт, а в другой состояние неудовлетворительное, то целесообразно выбрать первую, даже если цена на нее чуть выше - это сэкономит время, деньги и силы на тот же ремонт. С другой стороны, возможно, лучше купить квартиру в плохом состоянии, но за малые деньги, так как именно такие квартиры часто недооценены. Последующий ремонт в такой квартире может стоить дешевле, чем недостающая сумма для покупки более дорогой квартиры. Но считается, что наличие/отсутствие ремонта не сильно повышает/снижает стоимость квартиры, поэтому, по нашему мнению, лучше покупать квартиру с хорошим ремонтом. Отметим, что в силу ст. ст. 475, 557 ГК РФ при передаче квартиры ненадлежащего качества покупатель вправе по своему выбору требовать от продавца определенных решений (уже после покупки и передачи квартиры). Если недостатки квартиры не были оговорены продавцом, покупатель вправе потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же недостатки существенны (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе: - отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Таким образом, продавец обязан оговорить все недостатки квартиры. Никто этого обычно не делает ни в ходе осмотра, ни при подписании договора, ни в акте приема-передачи, напротив, недостатки скрываются, закрашиваются, замазываются, поэтому покупателю необходимо самостоятельно внимательно все осмотреть и прямо спросить у продавца о наличии недостатков, перепланировках и иных нюансах квартиры. Также покупатель имеет право требовать у продавца устранения недостатков, уменьшения цены или компенсации своего ремонта. Ведь квартира - это такой же товар, как и машина, телефон и прочее имущество. Хотя практики привлечения продавца квартиры к ответственности практически нет, но это, скорее, от незнания покупателями своих прав и привычки ценить квартиру, какого бы она качества не была. Вопросы по документам (правовые аспекты). Если квартира понравилась, то сразу после осмотра технических характеристик квартиры (т.е. на первом осмотре) целесообразно уточнить у продавца ряд юридических моментов <1>: -------------------------------<1> Подробно юридические аспекты покупки квартиры и ключевые вопросы, которые необходимо уточнять у продавца, рассмотрены в параграфах 5.6, 5.7, 5.8 книги. - кто является собственником квартиры (тот, кто показывает квартиру или иное лицо, если иное - то где оно, почему отсутствует, нет ли среди собственников детей); - основания покупки квартиры (договор купли-продажи, дарения, приватизации, судебное решение, наследство); - сколько лет квартира в собственности (если меньше года, целесообразно уточнить, почему квартира продается, кроме случаев получения по наследству); - кто прописан в квартире, есть ли временно зарегистрированные лица, есть ли несовершеннолетние; - все ли документы на квартиру имеются; - ищет ли продавец параллельно квартиру себе ("альтернативная сделка"), подобрана ли такая квартира; - полную сумму или сумму до 1 млн руб. продавец планирует указывать в договоре куплипродажи; - сделку будет осуществлять сам собственник или представитель; - как быстро продавец готов заключить договор и освободить квартиру; - есть ли возможность снижения цены (но к дальнейшему торгу следует подготовиться и сразу не называть предложение по размеру снижения цены). Никогда не следует сразу останавливаться на первом варианте - вначале обязательно нужно посмотреть несколько квартир для сравнения. Но и затягивать с решением не стоит - хорошая квартира может быстро быть продана. Во время ответов продавца или осмотра никак не проявляйте своего мнения по квартире и по цене - слишком большая заинтересованность усложнит вам последующий торг. Сразу говорить, что вы покупаете эту квартиру, даже если квартира очень понравилась, а продавец убеждает вас, что у него очередь из покупателей, также не стоит. Такие решения совершаются после трезвого расчета и обдумывания всех плюсов и минусов варианта, в сравнении с идеалом (первичными требованиями) и уже просмотренными квартирами. Помните, что и ваше поведение оценивается продавцом. Продавец тоже мечтает продать квартиру адекватному человеку и не стать жертвой аферы. Поэтому если у продавца будет выбор, то он, скорее, выберет в качестве покупателя спокойного, вежливого человека, чем покупателя с неадекватным поведением, переменчивым мнением и т.д. После окончания осмотра обязательно поблагодарите продавца и скажите, что подумаете, посоветуетесь с родственниками или знакомыми и при положительном решении созвонитесь с продавцом или его представителем. Результаты осмотра целесообразно записать в таблицу, пример которой приведен в параграфе 4.5 книги. Отметим, что если покупатель в дальнейшем решит приобрести какуюнибудь квартиру, то следует провести повторный осмотр, уже более подробный и детальный. 4.7. Цена квартиры: проверка цены и правила торга. Привлечение оценщика, методики самостоятельной оценки, влияние недостатков на цену квартиры в процентах. Правила торга Не бойтесь делать то, чего не умеете. В конце концов, Ноев ковчег строили любители, а профессионалы строили "Титаник". Г. Тимошенко, психолог Покупателю понравилась квартира, продавец просит за нее определенную сумму. Как определить, насколько данная цена соответствует реальным характеристикам квартиры, и не переплатить лишнего? В каком случае уместен торг, а в каком лучше не торговаться? Ричард Брэнсон описывал случай, как ему предлагали купить остров Некер за 3 млн фунтов стерлингов. Брэнсон провел расследование и выяснил, что владелец острова хочет продать остров за 200 тыс., остальные 2,9 млн хотел заработать риелтор. В итоге остров был куплен за 180 тыс. фунтов стерлингов. Это наглядный пример формирования цены на недвижимость. Если вы покупаете телевизор или автомобиль, то цена зависит от марки и модели товара, его потребительских свойств, стоимости производства. В отличие от телевизоров и автомобилей, да и большинства товаров, на цену квартиры гораздо в меньшей степени влияют расходы на строительство, состояние, функциональность. Местоположение - вот первое, что влияет на цену квартиры. К примеру, в деревне спроса на дома особого нет, предложений о продаже мало, поэтому дом может продаваться ниже его себестоимости. Но если такой дом стоял бы в Москве, то он стоил бы в сотни раз больше. При покупке квартиры важно проверить реальность ее цены и понять, насколько возможен торг, ведь в большинстве объявлений стоимость квартир, выставленных на продажу, указывается на уровне верхней планки. В эту цену включена стоимость услуг агента по недвижимости, а также сумма, в пределах которой собственник планирует поторговаться. Для себя продавец и его представитель определяют нижнюю планку цены квартиры, но и эту планку при грамотном торге можно преодолеть. Помимо квартир по цене "в пределах рынка" есть необоснованно завышенные и явно заниженные по стоимости объекты. Причем если в первом случае покупатель просто переплатит, то во втором рискует потерять деньги, став жертвой мошенников, либо получить квартиру с каким-нибудь существенным недостатком. Поэтому покупать квартиру по очень низкой цене (по сравнению с аналогичными вариантами) не рекомендуется. Определить реальную цену квартиры можно двумя способами: - привлекая специализированного оценщика; - самостоятельно. Заказ услуг оценщика Если нет времени на поиск и выбор кандидатуры оценщика, то решением может быть использование списка аккредитованных оценщиков, публикуемых на сайте АИЖК. По крайней мере можно быть относительно уверенным, что оценщики, указанные в данном списке, проверены АИЖК, дорожат своей репутацией и исполнят свои обязательства добросовестно. Как вариант могут быть использованы оценщики, аккредитованные крупными банками. Оценщик определяет рыночную стоимость квартиры - т.е. наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства <1>. -------------------------------<1> Статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813 (с послед. изм.). Оценщик, как правило, определяет и ликвидационную стоимость - цену, за которую объект можно продать быстро, поэтому данная стоимость всегда ниже рыночной на 15 - 20%. К примеру, при приобретении квартиры по ипотеке надо быть готовым, что при неисполнении обязательств квартира будет продаваться с торгов с начальной ценой в 80% от рыночной стоимости, установленной оценщиком (в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Есть еще термин цена квартиры - т.е. та цена, за которую реально объект был приобретен. Отчет оценщика, как правило, состоит из следующих разделов. 1. Изучение материалов и документов по квартире, в том числе правоустанавливающих (документы о собственности) и технических (поэтажный план, экспликация). 2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки. 3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования. 4. Выбор и применение подходов к оценке. 5. Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом. 6. Определение итоговой стоимости объекта оценки. Плюсом оценщика является профессионализм в оценке квартир, указание в отчете на состояние и наличие перепланировок в квартире, на престижность района, развитость инфраструктуры, на стоимость реальных квартир-аналогов, при этом относительно недорогая стоимость услуг (в Москве в среднем 3 - 5 тыс., в иных городах - от 1 до 2 тыс. руб.). Минус в том, что оценщики практически не учитывают влияние на цену: - правовых рисков по квартире (к примеру, влияние наличия прописанных в квартире несовершеннолетних детей на цену); - схему продажи ("альтернатива" или свободная продажа); - иных факторов, которые по недосмотру оценщиком не выявлены (наличие рядом ТЭЦ, заводов, железной дороги). Также профессия оценщиков достаточно сильно дискредитирована продажностью некоторых оценщиков, которые за дополнительную оплату могут дать требуемую цену. На это влияет безответственность оценщиков - за некачественную оценку оценщик не несет ответственности в виде убытков заказчика, все нормы закона на эту тему декларативны. Кроме того, оценщики редко точно знают реальные цены на квартиры (т.е. цены, по которым квартиры реально проданы), а больше ориентируются на статистические и публичные данные. В реальных ценах хорошо ориентируются только риелторы крупных агентств и сотрудники Росреестра. Однако очевидно, что профессионал лучше разберется в стоимости квартиры, чем непрофессионал, поэтому заказ услуг оценщика актуален. Единственно, для исключения сговора продавца с оценщиком целесообразно присутствовать при проведении осмотра и фотографировании квартиры оценщиком. Были случаи, когда фотографии в отчете об оценке не соответствовали квартире либо стоимость квартиры оказывалась сильно завышенной, в чем заинтересован именно продавец. Оценщику нежелательно знать цену объекта, указанную продавцом, хотя, скорее всего, при поиске объектов аналогов он найдет и оцениваемую квартиру. Что интересно, рыночная стоимость квартиры, полученная оценщиком, редко совпадает с той ценой, за которую продавец продает квартиру, что свидетельствует о том, что любая такая оценка условна. Не оценщики определяют цены, а сами продавцы и покупатели. Если кто-то готов продать, а кто-то готов купить квартиру по определенной цене, то это и есть рыночная цена объекта. По крайней мере не стоит переживать, если вы покупаете квартиру дороже, чем ее оценил оценщик. Отметим, что оценка, проведенная оценщиком, считается рекомендованной для совершения по данной цене сделок только в течение 6 месяцев. Самостоятельная оценка Большинство покупателей оценивают квартиру самостоятельно, ориентируясь на цены аналогичных квартир по сайтам популярных баз данных. Есть и специальные калькуляторы, типа http://www.irn.ru/price/ (но данный калькулятор оценивает, по-нашему мнению, дороже рынка), в крайнем случае поможет сайт Росстата о статистике цен по региону. Помимо этого, целесообразно позвонить в агентства недвижимости и уточнить примерную стоимость квартиры, так как наиточнейшей информацией по реальным ценам владеют именно риелторы. В данном разделе мы предложим ознакомиться с простейшей методикой самостоятельной оценки квартиры, являющейся упрощенным вариантом профессиональной оценки. Такая оценка чревата неточностями и ошибками, однако позволяет определить примерную стоимость квартиры, самостоятельно разобраться в механизме определения цены и получить нужные аргументы для снижения цены при торге. Итак, есть квартира, есть цена. Начальным этапом оценки является выбор метода оценки. Таких метода три: затратный, сравнительный и доходный. Затратный метод заключается в оценке затрат на строительство объекта (стройматериалы, стоимость работ, транспортировка) с учетом износа, инфляции и прочих факторов. При оценке квартир данный метод практически не применяется, поскольку затраты не отражают реальной стоимости квартиры. Условно говоря, если вы хотите узнать стоимость квартиры по затратному методу - закажите справку об инвентаризационной (балансовой) стоимости квартиры. Данный метод не учитывает ни спрос, ни предложение. Однако для оценки домов и квартир в деревнях и селах, где рынка практически нет (нет аналогов), данный метод активно применяется. Для самостоятельной оценки довольно сложен, поскольку предусматривает знание стоимости строительных материалов, работ, доставки. Для малонаселенных пунктов цена строительства объекта может быть дороже, чем стоимость его продажи на рынке. Как вариант, в деревне можно построить дом самостоятельно. Сравнительный подход (или метод сравнительных продаж) к оценке квартиры базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами <1>. -------------------------------<1> Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М., 2001. С. 187. В основу сравнительного подхода, как и затратного, положен классический экономический принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение (или самостоятельное строительство) аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости. При выборе объектов-аналогов ключевое внимание уделяется следующим параметрам: местоположение объекта-аналога, площадь квартиры, количество комнат и пр. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. Доходный метод отражает мотивацию типичного инвестора и оценивает ожидаемые будущие доходы от продажи недвижимости и сдачи в аренду. Таким образом, оценщики в большинстве случаев пользуются сравнительным методом оценки квартиры. Приведем процесс оценки квартиры данным методом. 1. Выявление ключевых параметров. Определяются ключевые параметры выбранной квартиры, в том числе местоположение, тип дома, общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, состояние, время пешком/транспортом до метро. 2. Выбор объектов аналогов. Выбирается 5 - 10 квартир-аналогов, выставленных на продажу строго в районе оцениваемой квартиры, с датой выхода объявления не раньше 1 - 2 месяцев до проверки. Квартиры должны быть аналогичны по параметрам со сравниваемой квартирой - тот же тип дома, количество комнат, площадь и прочие характеристики. К примеру, не должны сравниваться "хрущевки" и новое жилье. 3. Определение средней цены за 1 кв. м. По каждой квартире-аналогу высчитывается стоимость одного квадратного метра (цена 1 кв. м = цена квартиры/общая площадь). На основе агрегированных данных по всем квартирам выводится средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах. Для перепроверки целесообразно сравнить стоимость метра со стоимостью, указанной в аналитических изданиях, к примеру в ежемесячном обзоре цен на www.irn.ru. Если же рынок закрытый (данных нет), то целесообразно использовать данные официальной стоимости жилья в данном регионе (www.gks.ru) либо затратный метод. 4. Определение цены квартиры. На основе стоимости одного квадратного метра выводится примерная цена выбранной квартиры (т.е. цена кв. м умножается на площадь оцениваемой квартиры). 5. Корректировка цены. Полученная цена квартиры корректируется с учетом следующего дисконта (примерно): - первый этаж стоит дешевле примерно на 10%, последний - на 5% по сравнению с другими этажами (с другой стороны, первый этаж мог быть параметром объектов-аналогов, в этом случае скидка не учитывается); - альтернативные квартиры стоят дешевле на 5% по сравнению с "чистой" продажей; - при продаже отдельно доли, например 1/2 в праве собственности, ее стоимость будет не половина от обычной стоимости квартиры, а на порядок ниже, поскольку в таком случае придется совместно пользоваться квартирой с незнакомыми людьми, и чаще всего такие доли продаются при конфликте с другим собственником; - ремонт не влияет напрямую на цену квартиры. Даже если в улучшение квартиры собственник вложил еще половину ее стоимости, то цена квартиры повышается ненамного. Тем не менее цена квартиры в отличном состоянии на 10 - 30% выше, чем средняя по рынку, так как покупатель освобождается от необходимости проведения ремонта; - оставление в квартире мебели и цена на мебель оценивается отдельно в зависимости от ее состояния и необходимости в ней; - юридические недостатки квартиры оцениваются индивидуально (к примеру, квартира продается с торгов, между собственниками и проживающими ведутся суды, большое количество прописанных лиц, наличие в числе собственников или проживающих несовершеннолетних, продажа по решению суда); - нарушение целостности стен, перекрытий - цена снижается до 70% <1>; -------------------------------- <1> Начиная с приведенного подпункта величина дисконта дана по книге: Коваленко П.А. Сделки с недвижимостью. М., 2009. С. 89 - 123. - высокая загазованность, запыленность, повышенный шум - на 15 - 20%; - повышенная радиация - на 50%; - вибрации дома - на 30 - 50%; - наличие стойкого неприятного запаха - на 30%; - затопление подвальных помещений - до 20%; - плохая подача воды - до 10%; - близость квартиры к рынкам, вокзалам, тюрьмам, общежитиям, казино - до 20%; - отсутствие балкона - не менее 10%; - смежные комнаты - более 20%; - кухня менее 6 кв. м - более 15%; - комнаты круглой формы - до 5%; - отсутствие окон в комнате - до 15%; - расположение рядом с промышленными предприятиями - до 20%; - незарегистрированная перепланировка - до 15% (в зависимости от возможности и стоимости согласования либо приведения в первоначальное положение). В итоге покупатель выявляет примерную рыночную стоимость квартиры. В зависимости от этого уже определяется, насколько завышена предложенная цена и ведется дальнейший диалог с продавцом. Если цена излишне завышена и продавец на контакт не идет, то покупатель может отказаться от сделки (до подписания). В вопросе цены очень важно сравнить выбранную квартиру с теми, которые покупатель просматривал раньше. Если там цена такая же, но местоположение или состояние хуже, то следует объективно признать, что именно найденная квартира более всего отвечает требованиям покупателя и не является завышенной по цене. Торг В кризисные 2008 - 2009 гг. в связи с неопределенностью дальнейшего движения рынка и падением спроса торг составлял от 5 до 15%. В докризисные времена торг был практически невозможен - напротив, цена ежемесячно повышалась, устраивались аукционы между покупателями - кто предлагал более высокую стоимость, тот и приобретал квартиру. Есть мнение, что реальная стоимость квартиры всегда на 10 - 20% ниже цены, по которой она предлагается. С другой стороны, эксперты утверждают, что продавцы в большей степени ориентируются на объекты-аналоги, т.е. выставляют квартиры по той цене, по которой хотели бы продать. Однако торговаться можно всегда. Для того чтобы торг был успешен, необходимо подготовиться, для чего: - определить реальную стоимость квартиры и стоимость объектов-аналогов; - выявить объективные недостатки квартиры, снижающие стоимость (к примеру, несогласованная перепланировка, отсутствие лифта, состояние квартиры); - выявить определенные "слабые" места продавца (к примеру, квартира долго не продается, скорее всего, продавец мечтает ее продать, даже со скидкой); - оценить реальность наличия у продавца других покупателей; - оценить, за какой период времени продавец планирует продать квартиру. Если продавец никуда не торопится, то убедить его снизить цену будет сложнее; - оценить количество предложений аналогичных квартир в районе по меньшей цене - это один из самых простых аргументов для убеждения; - оценить свои преимущества как покупателя: если покупатель "прямой" (т.е. покупает квартиру сразу, не дожидаясь, пока будет продана его жилплощадь), то такой покупатель уже обладает преимуществом по сравнению с покупателями, одновременно продающими свою квартиру. Продажа квартиры в цепочке альтернативных сделок - довольно сложная, долгая, непредсказуемая и рискованная в юридическом плане процедура. Поэтому за прямого покупателя ухватится почти любой продавец, а значит, пойдет на уступки; если у покупателя не заемные, а собственные деньги, то он, скорее всего, сможет "перебить" предложение ипотечного заемщика, для которого получение денег связано с определенными банковскими процедурами. Более того, ипотечному заемщику квартиру стремятся продать по максимальной и даже завышенной цене, поскольку такой покупатель не всегда понимает цену кредитных денег и не торгуется, хотя для такого покупателя как раз цена квартиры с учетом процентов в итоге будет в два - три раза выше, чем для покупателя со своими деньгами; - оценить текущую ситуацию на рынке (рынок "продавца" или рынок "покупателя", цены растут или уменьшаются). Только после понимания указанных моментов можно поднять вопрос о необходимости снижения цены. При этом торг не является самоцелью, покупатель должен определить для себя нужна ему квартира по предложенной цене или он будет стоять до конца в попытке уменьшить цену до приемлемой. Торг - это целое искусство, определенный ритуал со своими правилами и богатой историей, в нескольких словах его не описать. Помимо объективных условий многое здесь зависит от настойчивости и убедительности покупателя, от умения покупателя вести переговоры, от твердости продавца и его представителя. Цена и рынок - условные, даже абстрактные явления, где многое зависит от убедительности сторон. Так, хорошая квартира, раскритикованная покупателем, может быть куплена им гораздо дешевле реальной стоимости, поскольку продавец сам поверит, что его квартира имеет недостатки. В любом случае торговаться нужно уметь, причем делать это аргументированно и понятно для продавца, чтобы продавец разделял мнение покупателя, а не в режиме "так и только так". Уметь держать паузу, определять, готов ли продавец уже отказаться от покупателя, если тот не согласится с ценой, выявлять ситуации, когда продавец не сможет сказать "нет" покупателю - вот задача покупателя. Все знания и аргументы покупателя в итоге складываются в определенный размер дисконта, который он предлагает продавцу. Не надо бояться требовать существенного уменьшения стоимости квартиры, если есть реальные к тому предпосылки. Также не стоит торопиться с "мыслями вслух" по поводу размера дисконта в присутствии продавца. Если покупатель не готов определить размер снижения цены - лучше и не поднимать тему. Покупатель в торге должен прочувствовать одну непреложную истину - пока у покупателя есть деньги, он вправе отказаться от любой квартиры и выбрать другую. Поэтому у покупателя не должна стоять цель с пеной у рта убеждать продавца в недостатках квартиры и преимуществах покупателя - такая политика ни к чему не приведет. Как сказал Н. Шамфор, "Кто слишком усердно убеждает, тот никого не убедит". Необходимо аргументированно, убедительно и коротко высказаться один раз и спокойно ожидать реакции продавца. Излишне убеждая, покупатель показывает заинтересованность в покупке, что автоматически лишает его надежды на серьезный успех в торге. В уме такой покупатель уже купил и живет в квартире, что хорошо видно со стороны, поэтому снизить цену будет сложно. Не последним фактором является даже то, как дорого одет покупатель и как себя позиционирует. Если покупатель приезжает на осмотр и переговоры на дорогой машине, в дорогом костюме, с дорогими часами и всем говорит, что работает в банке, то торговаться будет сложно. Напротив, продавец подумает, что надо бы поднять цену. Некоторые известные актеры, к примеру, отмечают тот факт, что при покупке ими квартиры продавцы почему-то всегда резко повышают цену, полагая, что у таких людей денег предостаточно. Вполне возможно, надо скромнее одеться и выглядеть почти нищим, чтобы получить скидку. Также рекомендуем не бояться поднимать вопрос об уменьшении цены даже после достижения договоренностей, если появляются новые данные о состоянии квартиры. Допустим, стороны договорились об одной цене, а затем оценщик сообщил покупателю, что в квартире проведено множество перепланировок, о которых продавец умалчивал, а покупатель не имел возможности выявить. В этой ситуации вполне обоснованно заявить продавцу о намерении снизить цену в связи с новыми обстоятельствами, поскольку продавец обязан уведомлять покупателя о недостатках квартиры и если он этого не сделал, то покупатель даже в силу закона вправе требовать уменьшения цены. Да, есть определенный страх потерять квартиру, но попытаться все же стоит - никакой нормальный продавец от покупателя не откажется, если вопросы и предложения последнего обоснованны и разумны. Но вот недобросовестный продавец или мошенник предпочтет отказаться от такого умного покупателя и будет ждать того, кто попадется на его удочку. Основные правила переговоров и убеждения, которые будут полезны и при торге, рассмотрены в следующем параграфе. 4.8. Построение переговоров с продавцом и риелтором: ключевые темы переговоров, правила сопротивления внушению, правила убеждения и построения аргументации Старайся, чтобы в споре слова твои были мягки, а аргументы тверды. Д. Вилкинс Переговоры покупателя с продавцом (риелтором продавца) можно условно разделить на четыре этапа. 1. Первичный контакт по телефону. Цель переговоров - уточнить актуальность объявления и назначить время просмотра. 2. Осмотр квартиры и сопутствующие вопросы. Цель переговоров - получить ответы на вопросы, касающиеся состояния квартиры, инфраструктуры района и получить общую информацию по "юридической чистоте" квартиры. 3. Сообщение о заинтересованности в квартире, запрос документов, уточнение возникающих по документам вопросов. Цель переговоров - довести до сведения продавца перечень требуемых документов и по результатам рассмотрения запросить дополнительные документы и получить необходимые разъяснения по непонятным аспектам. 4. Переговоры по поводу условий сделки. Обсуждение и подписание соглашения об авансе. Цель переговоров - договориться об условиях сделки: цене квартиры, схеме расчетов, распределении расходов, а также обсудить условия возврата аванса. 5. Подписание договора купли-продажи. Данная часть встречи, как правило, не предусматривает именно переговоров - стороны лишь исполняют достигнутые договоренности. Однако и на этой стадии следует быть бдительным и при наличии неисполнения договоренностей или появления новых вопросов уметь отстоять свою точку зрения. Покупатель покупает квартиру, а продавец продает только при условии, что ими согласованы все условия сделки. Процесс согласования условий и является предметом переговоров, в которых покупателю важно уметь защитить свои интересы. Переговоры могут проходить в офисе риелтора продавца или покупателя, на квартире у продавца, на нейтральной территории, например в банке или кофейне. Для достижения договоренностей порой не обязательно встречаться - достаточно переговорить по телефону. Окончательные переговоры по условиям сделки приурочиваются, как правило, к подписанию соглашения об авансе. В любом случае к окончательным переговорам покупатель должен подойти уже после того, как проверена "юридическая чистота" квартиры, сама квартира осмотрена, по характеристикам устраивает покупателя, и он готов ее купить. До этого обсуждать условия сделки бессмысленно, ведь у покупателя еще нет мнения по поводу квартиры. Поговорка гласит: "Предупрежден, значит вооружен". Если знать, о чем будут переговоры и каковы проблемные вопросы переговоров, то можно к ним подготовиться и провести переговоры с успешным для себя результатом. Ключевые темы переговоров при покупке квартиры. Подробно данные вопросы рассмотрены в соответствующих параграфах книги, исходя из которых покупатель сможет принять решение, на каком из условий настаивать. В данном параграфе перечислены только темы и общее описание. 1. Цена квартиры и торг по цене (параграф 4.7 книги). Вопрос по цене существенный, но на практике не занимает много времени. Покупатель аргументированно предлагает снизить цену, продавец либо сразу отвечает, либо берет время подумать. Риелторы стремятся взять на себя функцию посредника в данном вопросе, но само решение не принимают, советуясь с продавцом. В этом случае убеждать следует риелтора и продавца, поскольку именно продавец принимает такое решение. 2. Схема оплаты (параграф 6.6 книги). Обсуждаются варианты: деньги выплачиваются продавцу сразу после подачи договора на регистрацию или после регистрации права собственности покупателя, посредством банковской ячейки, аккредитива или безналичного перевода, частями или единовременно. Предложение об оплате продавцу до подачи документов на регистрацию следует сразу отметать и рассматривать как сигнал к усилению бдительности. 3. Распределение расходов по сделке между сторонами (параграф 2.2 книги): за государственную регистрацию, услуги по аренде ячейки в банке, пересчет денег. Целесообразно оплачивать государственную пошлину и аренду ячейки пополам, а пересчет денег оставить продавцу (поскольку эта услуга для него и без нее можно обойтись). При продаже доли (долей) в праве собственности необходимо оплатить услуги нотариуса по удостоверению договора. Полагаем, это обязанность продавцов, поскольку расход возникает по "их вине". 4. Условия по банковской ячейке (параграф 6.6 книги). Банк, в котором будет заказываться ячейка. Количество ячеек. Конечно, не во всех регионах практика с ячейками является распространенной, но если такая практика есть, то этот вопрос является существенным. Кроме ячейки, в которую закладываются деньги за квартиру, нередко риелтор продавца или покупателя просит заказать еще одну ячейку, в которую будет помещено вознаграждение риелтора. Полагаем, платить за это должен инициатор. У кого будет находиться ключ от ячейки. Без ключа ячейку не открыть, а ключ по практике всего один. По логике деньги должен получить продавец и ключ должен быть передан ему, однако покупатель боится, что не сможет получить деньги, если в регистрации откажут, приостановят либо сделка сорвется. Отсюда рождаются гарантийные письма риелторов, в которых прописано "обещание" риелтора отдать ключ одной из сторон при представлении определенных документов. Условия доступа к ячейке. Обговаривается, в какие сроки и при предоставлении каких документов каждая из сторон вправе открыть ячейку и получить деньги. В дальнейшем это указывается в договоре аренды ячейки. 5. Срок передачи квартиры (срок физического освобождения) (параграф 6.3 книги). Обычно в течение 7 - 10 дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя. 6. Срок выписки всех проживающих из квартиры (срок юридического освобождения) (параграфы 5.9, 6.3 книги). Выписка может осуществляться до подписания договора, после подачи документов на государственную регистрацию, после регистрации права собственности покупателя. 7. Дата выхода на сделку. Очень важно договориться, в какой день произойдет подписание договора и подача документов на государственную регистрацию. Срок, как правило, обусловлен необходимостью заказа и получения каких-либо документов для госрегистрации или для сторон сделки - согласия супруга, выписки из ЕГРП, справки из психоневрологического/наркологического диспансера, а изготовление документов занимает время. Также срок обусловлен занятостью сторон сделки, временем работы ипотечного банка (при ипотеке) и Росреестра/Многофункционального центра. 8. Государственная регистрация права собственности. Стороны договариваются о том, в каком отделе Росреестра (Многофункционального центра) будет регистрироваться договор, будут ли заказываться услуги посредников в регистрации (параграф 6.7 книги). 9. Перечень документов, которые необходимо подготовить для проверки, а также к дате сделки (параграфы 5.6 - 5.8, 6.7 книги). Зачастую к моменту переговоров часть документов отсутствует. Стороны договариваются о сроках их представления для проверки другой стороне (банку) и подачи на регистрацию. 10. Основания для возврата аванса (задатка) (параграф 6.2 книги). Просто так отказаться от сделки стороны после передачи аванса уже не могут - их скрепляет соглашение об авансе, который каждая из сторон теряет при немотивированном отказе от сделки. 11. Оформление и передача расписки (параграф 6.6 книги). Расписка может быть составлена еще до оплаты денег - в момент, когда деньги будут положены в ячейку. Далее расписка кладется в отдельную ячейку и забирается покупателем после регистрации права собственности. Другой вариант - расписка оформляется при фактическом получении денег продавцом. Чтобы продавец не забрал деньги без расписки, ее лучше закладывать изначально в ячейку. 12. Иные условия. Если сделка альтернативная (параграф 6.5 книги), то каждый из данных вопросов обсуждается совместно всеми участниками цепочки. Если деньги выдает банк, то на переговорах учитывается позиция банка по вопросу оформления сделки. Также могут возникать иные существенные вопросы, присущие конкретной сделке (наличие недееспособных лиц, участие пенсионного фонда, оформление недостающих документов и многое другое). В переговорах есть две важнейший составляющие - знания и убедительность. Как строить переговоры покупателю? Защита своих интересов - вот элементарное, разделяемое и понятное всеми основание для построения переговоров покупателем. Но в первую очередь покупатель хотя бы должен знать, какие у него интересы и какие предложения продавца нарушают его интересы. В этом ему поможет данная книга и риелтор. Второй момент - как убедить продавца к принятию решений, которые удобны для покупателя? Для этого необходимо знать приемлемые для обеих сторон условия, ведь продавец также будет защищать свои интересы, и препятствовать этому нет смысла. Усилия сосредотачиваются на поиске конструктивных решений и компромиссов, при которых обе стороны получают свое. И такие решения есть, все они по большому счету типовые. Но покупателю в любом случае следует обосновывать необходимость принятия именно его условий, быть готовым и к компромиссам, и к встречным предложениям, и к жесткой непримиримой позиции. Помимо этого, покупателю следует быть готовым к психологическим ловушкам, к критике себя как личности и многому другому, к чему он не привык. Рынок недвижимости вынуждает встречаться представителей самых разных слоев населения, которые не всегда могут общаться цивилизованно. Действовать покупателю придется на "чужой территории", в незнакомой обстановке и в присутствии профессиональных риелторов или юристов продавца. Именно на данном этапе привлечение риелтора или юриста является актуальным. Сопротивление внушению Наверное, многие из нас попадали в ситуацию, когда очень сложно сказать "нет". Как результат, под влиянием момента, мы говорим "да" и берем на себя повышенные обязательства, заключаем невыгодную или рискованную сделку, соглашаемся не на ту работу, а потом сожалеем. Конечно, не каждый продавец намеренно планирует обмануть покупателя, но каждый собственник рекламирует свою квартиру и делает все возможное, чтобы убедить покупателя в покупке объекта. А представители продавцов - профессиональные риелторы могут вести переговоры очень жестко, не принимая никаких отклонений от своих условий, намеренно создавая атмосферу невозможности для покупателя что-либо не то что изменить, но и уточнить какие-либо данные и запросить документы. Поэтому покупатель чувствует облегчение только когда соглашается с мнением риелтора. А в случае попытки что-либо изменить натыкается на стену критики и даже агрессивного неприятия, мотивированной тем, что "покупателей у продавца много" и он "тратит зря на вас время", тем, что "так делают все", что "вы излишне тревожны" и еще множеством различных обоснований, создающих у покупателя мнимое чувство вины и неуверенности, сочетаемое со страхом потерять квартиру. Это и есть определенная психологическая ловушка для покупателя, в которую важно не попасть. Если покупатель не сумеет сбросить с себя оцепенение, то существует риск покупки, вопервых, объекта, который не особенно и нравится, а во-вторых, покупки объекта не глядя, без достаточных проверок, со всеми вытекающими рисками. Это и есть внушение (лат. suggestio - суггестия) - психологическое воздействие на сознание человека, при котором происходит некритическое восприятие им убеждений и установок. Покупатель принимает решение спонтанно, не основываясь на собственном мнении и объективном анализе ситуации. Это даже не мнение покупателя - это навязанное мнение продавца, которое покупатель начинает считать своим. Внушение растворяется после окончания сделки, оставляя покупателя с чувством разочарования. Мошенники же обладают уникальным даром внушения, цель которого отнять деньги покупателя, злоупотребив доверием, что наглядно показывают случаи мошенничества, перечисленные в параграфе 5.2 книги. Это уже преступное внушение. Задача покупателя в переговорах с представителем продавца - не попасть в различные психологические ловушки, суметь сказать "нет" неприемлемым предложениям, настоять на своих условиях и при этом не потерять понравившуюся квартиру. Причем это актуально не только в отношениях с продавцом, но и с собственным риелтором и с другими участниками процесса. Для этого покупателю в первую очередь следует научиться сопротивляться внушению, поскольку излишняя податливость к чужому психологическому воздействию, известная как внушаемость (суггестивность), и есть одна из ключевых причин принятия неверных решений наряду с отсутствием объективного анализа ситуации. Излишне внушаемый человек может даже знать все нюансы сделок с недвижимостью, но есть риск, что применить знания и отстоять свои интересы он не сможет. Собственно, поэтому в большинстве организаций важные решения не принимаются единолично, а свободно обсуждаются коллегиальным органом (правлением, комитетом, комиссией), поскольку воздействовать на нескольких людей или противостоять установленному в организации регламенту согласования решений гораздо сложнее, чем убедить одного человека принять неверное решение. Внушаемость связана с возрастными (дети более внушаемы, чем взрослые), половыми (женщины более внушаемы, чем мужчины), индивидуальными психическими (принципиальность, твердость характера) особенностями людей, с их силой воли, опытом, широтой кругозора, компетентностью, физическим состоянием и многими другими факторами. Причем подвержены внушению в той или иной мере все люди. Считается, что усиливают внушаемость такие качества человека, как: привычка повиноваться (ведомость), безответственность, робость, стеснительность, застенчивость, доверчивость, повышенная эмоциональность, впечатлительность, мечтательность, тревожность, слабость логического мышления, склонность к подражанию, склонность к фантазированию, слабая воля, низкая критичность мышления, суеверность и религиозность. Из ситуативных условий, усиливающих внушаемость, выделим: усталость, расслабленность, сонливость, утомление, боль, озабоченность другими вопросами, ощущение безвыходности положения, скука, симпатия к субъекту, некомпетентность в обсуждаемом вопросе, отсутствие опыта действий в сложной или незнакомой обстановке, дефицит времени для принятия решения, неожиданность внушения. Перед переговорами целесообразно оценить степень своей внушаемости и предпринять мероприятия по нейтрализации риска внушения каких-либо неверных решений. Человек может оказывать сопротивление внушающему воздействию субъекта воздействия, для чего необходимо изначально осознанно критически относиться ко всему сказанному и сделанному, т.е. - анализировать сообщение продавца, сопоставлять с собственными требованиями, задавать вопросы, не спешить с выводами. Это называется намеренная сопротивляемость (противодействие) внушению. Есть упражнение для таких случаев - следует ежедневно стоять перед зеркалом и говорить по несколько раз убедительно и уверенно слово "нет". Для эффективного противодействия внушению необходимо также нейтрализовать перечисленные выше ситуационные условия, усиливающие внушаемость, т.е. подготовиться к предмету переговоров (исключить некомпетентность), не приходить на переговоры уставшим и утомленным, брать с собой риелтора. Умение убеждать в установлении своих условий Цель переговоров для покупателя - не только избежать внушения, но и убедить продавца принять условия покупателя. А как, к примеру, убедить продавца получить деньги после государственной регистрации права собственности покупателя? Вряд ли продавец будет готов к этому, но и покупателю платить до регистрации своего права собственности крайне рискованно. Стороны зашли бы в тупик, если бы практика не пошла по пути закладки денег в ячейку, отвечающей интересам обеих сторон. Следовательно, зная решения, которые будут отвечать интересам обеих сторон, можно рассчитывать на согласие продавца с таким решением, даже если первоначально продавец настаивал на ином решении. Но если взаимоприемлемого решения по существенным моментам сделки нет (к примеру, продавец не готов составить расписку, не дает документы для проверки до выплаты аванса), то следует отказаться от сделки. Убеждение произошло от глагола убедить: "1. Заставить поверить чему-н., уверить в чем-н. У. в истинности чего-н. У. в правоте чьих-н. слов. У. в необходимости чего-н. 2. Склонить к чему-н., заставить согласиться на что-н." <1>. -------------------------------<1> Толковый словарь русского языка: В 4 т. / Под ред. Д.Н. Ушакова. М.: Гос. ин-т "Сов. энцикл."; ОГИЗ; Гос. изд-во иностр. и нац. слов, 1935 - 1940. Т. 4. Приведем некоторые правила, помогающие убедить оппонента <1>. -------------------------------<1> Подробнее о правилах убеждения в книгах: Поварнин С.И. Искусство спора. СПб., 2009; Борг Д. Сила убеждения. Искусство оказывать влияние на людей. М., 2009; Цицерон. Три трактата об ораторском искусстве. М., 1994. Психологические приемы убеждения Не стоит пользоваться слабыми аргументами: от них больше вреда, чем пользы, если только покупатель не обладает способностью преподносить заведомо проигрышные ситуации как наилучшие в данной ситуации; - в психологии есть принцип "трех да": если собеседник дважды отвечает на вопросы положительно, то и на третий вопрос ответит, скорее, положительно, поскольку расслаблен и расположен к позитивным ответам; соответственно, следует вначале задать два коротких и легких вопроса, на которые оппонент точно ответит "да", и лишь потом задать интересующий вопрос; - сила убеждения зависит от статуса и авторитета говорящего: к примеру, если покупатель занимает высокую должность, имеет представительный вид, уверенный голос, то к такому покупателю будут невольно прислушиваться; - не принижайте статус оппонента и не критикуйте лично его - оппонент может закрыться и настроиться на ответную критику; следует проявлять принципиальность в отношении обговариваемых условий, а к личности продавца и его представителя, напротив, всегда относиться уважительно; - приятный собеседник стимулирует выработку гормонов удовольствия и нежелание вступать в конфронтацию. Неприятный - наоборот. К аргументам приятного нам собеседника мы относимся снисходительно, а к аргументам неприятного - с предубеждением. Приятное впечатление, как известно, создается многими обстоятельствами: внешним видом, уважительным отношением, грамотной речью, приятными манерами; - желая переубедить, начинайте не с разделяющих моментов и противоречий, а с того, в чем собеседник согласится с вами; - всегда ставьте себя на место продавца и оценивайте ситуацию и свои аргументы с его точки зрения, как бы вы поступили на его месте; - не используйте конфликтогены - слова, действия (или бездействие), могущие привести к конфликту (к примеру, неучтивое обращение, переход на "ты"); - при использовании аргумента укажите, какую потребность продавца удовлетворит предлагаемое условие; - говорите правду: "честность - лучшая политика" - гласит известный афоризм; - уточните для себя - кому больше нужна сделка, к примеру, ситуация N 1: вам, у кого есть деньги, или продавцу, который не может продать квартиру больше полугода; ситуация N 2: продавцу, к которому стоит очередь из покупателей и цены ежедневно растут, или покупателю, который настаивает на неприемлемых условиях. В зависимости от этого или создания видимости этого строится стиль переговоров, причем даже если продавец утверждает, что покупателей много, то сам факт наличия продавца на последней стадии переговоров все же свидетельствует о его заинтересованности в сделке; - будьте приветливы, положительно и конструктивно настроены - покупка квартиры не должна сеять вражду и конфликты, напротив, покупатель приобретает комфортную квартиру, а продавец - искомую сумму денег, поэтому по большому счету противоречий быть не должно и переговоры просто обязаны закончиться успешным для всех решением. Логические приемы убеждения Убеждение осуществляется с помощью аргументации. Аргументация - это логикокоммуникативный процесс, направленный на обоснование позиции одного человека с целью последующего ее понимания и принятия другим человеком. Для успешного убеждения в процессе покупки квартиры требуется знание ключевых тем переговоров, наличие собственного мнения по приемлемым условиям сделки и аргументов в пользу данной позиции, знание контраргументов продавца, умение анализировать и принимать решения. Много зависит от собеседника - примет или нет он ваши аргументы. Вообще, многие незаслуженно забывают этот момент, однако именно он и является определяющим - необходимо продумывать, каков собеседник, что он будет говорить и с какой целью, а не только то, что будете говорить вы. Иначе, столкнувшись с резким "нет" в самом начале переговоров, покупатель от неожиданности может забыть все, что хотел сказать и начать принимать необдуманные решения, встав на скользкий путь импровизации. В структуру аргументации входят тезис, аргументы и демонстрация. Тезис - это формулировка вашей позиции (вашего мнения, вашего предложения другой стороне). Аргументы - это доводы, положения, доказательства, которые вы приводите, чтобы обосновать свою точку зрения. Аргументы отвечают на вопрос, почему мы должны верить во чтото или делать что-то. Демонстрация - это связь тезиса и аргумента (т.е. процесс доказывания, убеждения). Приведем пример двух важных моментов, которые должен обязательно отстоять покупатель: по оплате и по выписке проживающих. 1. "Вначале стулья, потом деньги". Деньги за квартиру продавец должен получить только после регистрации права собственности покупателя на квартиру. В противном случае для покупателя есть риск при отказе в регистрации права собственности не получить обратно деньги. Этот риск будет понятным аргументом в подтверждении тезиса (предложения) принять взаимовыгодную схему - заложить деньги в ячейку с условием доступа продавца при представлении зарегистрированного договора купли-продажи с покупателем, а покупателя - при представлении сообщения Росреестра об отказе в регистрации. Дополнительным аргументом для продавца выступит невозможность получения покупателем своих денег в случае, если государственная регистрация будет осуществляться в плановом режиме. 2. "Мотивация к выселению". Желательно, чтобы все проживающие выселились из квартиры до подписания договора купли-продажи. Любой совершеннолетний вправе выписаться из квартиры "в никуда" даже до покупки иного жилья, а дети могут временно быть зарегистрированы по месту жительства бабушек и дедушек. Это самая идеальная ситуация. Аргументом для убеждения продавца может выступить положение о том, что не все проживающие присутствуют при сделке и подписывают договор купли-продажи квартиры, соответственно, есть риск, что они откажутся выселяться и придется осуществлять это через суд. Конечно, продавец может сказать, что всех можно выселить по ст. 292 ГК РФ, на что можно смело согласиться с оговоркой, тем не менее идти в суд покупателю нет никакого желания, да и непонятно, почему продавец против, разве проживающие не собираются выписываться из квартиры добровольно? Как вариант, следует предложить условием доступа к ячейке с деньгами установить предъявление продавцом выписки из домовой книги, подтверждающей "прописку" по иному адресу всех бывших прописанных в квартире лиц. В каких-то вопросах можно уступить, но следует оставаться принципиальным в главном. Хороший аргумент основывается на фактах, нормах закона либо иной объективной информации, разделяемой всеми участниками переговоров. Поэтому при подготовке списка аргументов покупателю следует продумать такие аргументы, к примеру: - для продавца лучше продать квартиру не криминальному, подозрительному элементу, а добросовестному покупателю, найти которого непросто; - судиться никто не хочет и лучше исключить эту ситуацию в принципе, исключив все спорные моменты до подписания договора; - каждый может прямо сейчас встать и уйти, все собрались добровольно для конструктивного обсуждения условий; если такого понимания нет, то и смысла обсуждать чтолибо нет; - предполагается естественным и справедливым, что следует защитить интересы и покупателя, и продавца в равной степени; - если сторона декларирует, что обязательно сделает что-то (к примеру, выпишется или освободит через неделю), то несколько странно, почему нельзя прописать это в договоре; - аргумент - "все так делают" не является аргументом; - торг уместен всегда, и это не является одолжением продавца. Методы аргументации Для своевременного использования аргументов и противодействия контраргументам продавца необходимо знать методы аргументации. Фундаментальный метод, суть которого в приведении аргументов в подтверждение своей позиции. Метод противоречия основан на выявлении противоречий в рассуждениях и предложениях собеседника и заострении внимания на них. Метод "да, но...". Суть метода в том, чтобы предлагать другие варианты, не критикуя позицию продавца. К примеру, "я с вами согласен, однако ваше решение содержит такие недостатки...". Метод "кусков", в соответствии с которым речь собеседника разделяется на отдельные части, каждой из которых дается оценка: "это именно так", "это не совсем так", "а это уже совсем сомнительно". Позволяет скорректировать или поставить под сомнение общие выводы оппонента. Метод "бумеранга". Доводы собеседника используются для подтверждения собственных доводов. Метод игнорирования. Если сказанное оппонентом верно и не может быть опровергнуто, то само значение этого довода уменьшается, если на него никак не обращается внимание. Метод видимой поддержки. Последовательно изложив точку зрения продавца, вы фактически выбиваете из-под его ног почву для дальнейшего спора, поскольку все его доводы уже поддержаны и раскрыты. После полной поддержки точки зрения оппонента вы раскрываете свою точку зрения, и собеседнику довольно сложно придумать что-то еще для дополнения своей позиции, кроме того, его точка зрения вроде бы поддержана и повода для спора как будто нет. Итак, перед переговорами рекомендуется: - сформировать собственное мнение и условия по всем ключевым темам переговоров, выбрать принципиальные и те, по которым можно пойти на компромисс, определить конкретно измеримые пределы уступок; - подготовить обоснование целесообразности принятия ваших условий; - подготовить в письменном виде вопросы, которые не ясны; - не проводить переговоры, когда вы устали, утомлены, в подавленном настроении, напротив, следует отдохнуть и настроиться на конструктивные переговоры, направленные на покупку квартиры; - настроиться на критичное отношение к продавцу, к его представителю, к их точке зрения; - настроиться, что вы не будете давать окончательных обещаний и принимать решения на встрече, а лишь уточните ситуацию, детали и дадите примерный срок для ответа. На самих переговорах будьте уверены в себе, спокойны, вы всегда можете отказаться от сделки. Пока у покупателя есть деньги, он может найти и другую квартиру, если продавец не согласится на принципиальные условия покупателя. В договоренностях всегда оставляйте пути к отступлению, спрашивайте интересующие вопросы и не бойтесь уточнять последствия тех или иных действий. Не спешите согласиться с мнением оппонента, даже если ситуация просто требует от вас такого согласия. Помните универсальную формулу - "Мне надо посоветоваться с тем-то" или "В целом я согласен, но пока этот и этот вопрос должен уточнить", даже если уточнять ситуацию вы будете со своим зеркалом. Если на вас давят или вы явно сдаете позиции и не можете изменить ситуацию, попытайтесь выйти под каким-нибудь предлогом на некоторое время из комнаты, чтобы убрать зрительный контакт (в этих случаях советуют не смотреть в глаза собеседника, чтобы невольно не подпасть под влияние), отложить окончательное решение. Также вы можете взять на переговоры свое доверенное лицо, с которым изначально нужно договориться о своевременном "выходе из ситуации". Причем это касается не только переговоров с продавцом, но и при выборе собственного риелтора и общении с иными участниками сделки. Если все же вы согласились на условия, которые нарушают ваши интересы, но еще ничего не подписали - не стоит бояться отменить или изменить их. Да, это будет выглядеть неправильно, но и квартиру вы покупаете не каждый день и потому обоснованный отказ от первоначальных договоренностей добросовестными участниками сделки должен быть воспринят нормально. В крайнем случае вы потеряете сумму аванса, но и это не большая потеря по сравнению с потерей денег на покупку квартиры. Цена вопроса стоит того, чтобы на некоторое время стать опытнейшим переговорщиком и не торопиться. Деньги находятся именно у вас, и у вас есть возможность выбирать квартиры и ставить свои условия. 4.9. Стрессы при покупке квартиры: стресс и его последствия, классификация стрессовых событий, способы преодоления стресса Мы закипаем при разных температурах. Р.У. Эмерсон Американские исследования доказали, что стресс при покупке квартиры равносилен стрессу от прыжка с парашютом. Действительно, покупка квартиры - это необходимость выбора, это масса неопределенностей, это невозможность полного контроля над ситуацией, это риск потери значительной суммы денег, это переговоры с новыми людьми, не всегда настроенными дружелюбно, это изменение привычного образа жизни. Кроме того, покупка квартиры бросает определенный вызов способностям человека, заставляет его действовать в незнакомой среде, принимать решения, отстаивать свою позицию, что также не добавляет покупателю спокойствия. Такие нагрузки чреваты душевным дискомфортом, переживаниями, беспокойствами, страхами, в связи с чем по окончании сделки, когда покупатель, наконец, расслабляется, а в худшем случае - во время сделки, нередко появляются различные заболевания. Если же что-то идет не так, как планировалось, ситуация обостряется и появляется реальный риск потери денег или же иных явно неблагоприятных для покупателя последствий, то нервная система может дать сбой. Стресс (от англ. stress - давление, напряжение) - понятие, введенное Гансом Селье в 1936 г. для обозначения состояния психического напряжения, обусловленного выполнением деятельности в особо сложных условиях, или возникающего у человека под влиянием сильных неблагоприятных воздействий. Прежде всего, стресс - это выработка стрессовых гормонов, которые дают вспышку энергии для борьбы за жизнь. В древности у человека было всего два варианта поведения - схватка с соперником или бегство. Теперь же на физическую активность энергия не расходуется, рождая именно нервно-психическое напряжение, которое при длительном воздействии накапливается, вызывая нежелательные реакции. Это и нервные расстройства (бессонница, раздражительность, депрессия, головные боли, невозможность сосредоточиться, состояние безысходности), и физические недомогания (кожа истончается, становится легко повреждаемой, в костной ткани подавляется поглощение кальция, в желудке появляются язвы). Стресс в течение длительного времени может стать причиной возникновения или обострения таких заболеваний, как сердечные заболевания, инсульт, повышенное кровяное давление, диабет, синдром раздраженного кишечника, астма и артрит. Но покупатель должен не только пережить стрессовую ситуацию, но и принимать верные решения, которые повлекут распоряжение деньгами, принятие обязанностей и множество иных юридических последствий. Если психических и физических сил на всю дистанцию покупателю не хватит, то возникает риск покупки квартиры по принципу "лишь бы купить", а в худшем случае человек потеряет и деньги, и квартиру, поскольку в подобном состоянии является легкой добычей мошенников. В связи с этим следует уделить должное внимание своему психическому и физическому состоянию, своей стрессоустойчивости, не важно - самостоятельно покупатель ищет квартиру или с помощью риелтора. При этом после всех мероприятий по преодолению стресса покупатель не должен перейти в состояние блаженной расслабленности, абсолютного счастья, ненормального позитива, абстрагированности от проблем и их решений. Для исключения стресса следует в первую очередь осознать, что при надлежащем подходе к процессу поиска и покупки квартиры никакие риски покупателю не грозят. Это действительно так, поскольку, сформировав требования к квартире, к риелтору, к продавцу, к сделке, остается лишь придерживаться данных требований, и сделка точно пройдет удачно. Определенные события (звонок по объявлению, осмотр квартиры, критическое отношение риелтора продавца, аукцион среди покупателей), так называемые стрессоры, все же будут влиять на ваше состояние, однако есть примеры правильного отношения к таким событиям. Стрессоры классифицируются на три категории: 1) внешние обстоятельства; 2) собственные неконструктивные действия и их последствия; 3) мнимые проблемы. Повлиять на внешние обстоятельства (привычки и характеры других людей, высокие цены на квартиры) практически невозможно. От ваших переживаний на эту тему ничего не изменится, поэтому проще смириться с такими событиями и ничего не менять. В таком случае необходимо поменять отношение к предмету и исключить его из списка значимых проблем. Если изменить проблемную для вас ситуацию невозможно (продавец не готов идти на ваши условия), то остается либо измениться самому (если проблема не критична), либо без излишних расстройств отказаться от сделки, если ситуация для вас неприемлема. Значит, это и к лучшему. Возможно, вы избегаете таким образом попадания в мошенническую схему. В нормальных случаях сам продавец пойдет навстречу, оценив вашу принципиальность. Если же что-то случилось не так - можно даже в самых мрачных моментах найти светлые стороны. К примеру, вы лишились денег, но зато остались живы, из квартиры не выписывается продавец - зато у вас появится ценный опыт судебных разбирательств. Собственные неконструктивные действия мы можем и должны поменять для достижения успеха. События в будущем пройдут успешно, если к ним заранее подготовиться. Проблемы можно исключить заранее. Если, к примеру, приехать на осмотр в усталом состоянии, то можно пропустить хорошую квартиру или, напротив, присмотреться к не совсем той квартире. Чтобы этого не произошло, необходимо исключить появление такой ситуации в будущем путем коррекции собственных действий в настоящем. Очень важно заблаговременно понять, что необходимо сделать и скорректировать для успешного поиска и покупки квартиры, причем исходить не из пустых переживаний и эмоций, а из поиска конструктивных идей, направленных на конкретное решение проблемы. С другой стороны, предвидеть все невозможно (аксиома из первой категории стрессоров) и переживать по этому поводу также не стоит. Следует чаще применять принцип: "Делай, что должно, и будь, что будет". Наконец, мнимые проблемы объединяют такие события и явления, которые мы сами превращаем в проблемы. Сюда можно отнести беспокойства за риски, вероятность которых крайне низка, страхи, навязчивые идеи, ложные обиды и расстройства. Попытайтесь объективно разобраться в ситуации, проконсультироваться с кем-нибудь, понять, что конкретно беспокоит, и попытаться скорректировать. Если же окажется, что вы неверно трактуете ситуацию, то стресс отпадет сам собой. С другой стороны, необходимо отличать мнимые страхи от интуиции. Интуиция часто быстрее, чем ум делает правильные выводы. Интуиция (от лат. intueor - пристально смотрю) способность чувствовать уже имеющиеся логические цепочки связанной информации, касающиеся нужного вопроса, и, таким образом, моментально находить ответ на любой вопрос. Однако отличить то, что можно изменить, от того, что изменить нельзя, мнимые страхи от интуиции и реальных проблем - не самая простая задача, и тратить на нее свои силы было бы неверным - это создаст еще больший стресс. При покупке квартиры ситуация проще - практически вся процедура, все риски и проблемные участки известны. Поэтому переживания покупателя вполне можно снизить до минимума, освободив место для объективного анализа и конструктивных действий - в данном вопросе от покупателя зависит практически все. Приведем также общие рекомендации (преодолению стресса) при покупке квартиры: по недопущению излишнего стресса - смотрите на процесс с оптимизмом и верьте в то, что найдете и купите хорошую квартиру; - будьте реалистом - кроме оптимизма нужны конкретные действия, от которых зависит поиск и покупка хорошей квартиры; - организуйте свою деятельность, следуйте плану по поиску и проверке квартир; - тщательно изучите технологию покупки квартиры и имеющиеся риски; - регулярно занимайтесь физическими упражнениями (зарядка, пробежка и пр.); - смело идите навстречу своим страхам; - в качестве отдыха используйте релаксационные методики (расслабление, глубокое дыхание, медитации, ванны, прослушивание спокойной музыки, звуков природы, рисование); - отвлекайтесь на другие темы, отдых - это смена деятельности; - питайтесь правильно; - употребляйте витаминные комплексы; - не употребляйте алкоголь; - не сожалейте, если не сделали чего-то, упустили квартиру, потеряли аванс, исходя из того, что "нет худа без добра" или "каждый богатый человек когда-то терял деньги"; - говорите о проблемных ситуациях с доверенными лицами, советуйтесь с профессионалами - риелторами и юристами; - письменно описывайте проблемную ситуацию ("пишите письма"); - смотрите на ситуацию "сверху", будьте над битвой, не переживайте по мелочам; - не обещайте лишнего; - создайте условную стену между вами и раздраженными и недовольными чем-то людьми, не принимайте столкновений с ними, оставайтесь над ситуацией; - будьте гибче в поведении, не ждите и не требуйте от других идеального поведения, оставляйте пути к отступлению; - высыпайтесь. Как результат покупатель должен быть физически и психически готов к поиску и покупке квартиры, уверен в себе, убедителен, энергичен и позитивно настроен. Глава 5. ПРОВЕРКА "ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ" КВАРТИРЫ Как правило, наибольшего успеха добивается тот, кто располагает лучшей информацией. Б. Дизраэли 5.1. Проверка "юридической чистоты" квартиры: направления проверки, формализация проверки, результат проверки "Везение" всегда лишь результат тщательной подготовки, а "невезение" - следствие разболтанности и лени. Р. Хайнлайн Наиболее значимой частью процесса покупки квартиры в России является проверка так называемой "юридической чистоты" квартиры. Собственник ли продавец, может ли он продать квартиру, не останутся ли в квартире лица, сохраняющие право пользования, - вот те немногие вопросы, которые объединяет данное направление проверки. Мы будем рассматривать проверку "юридической чистоты" в максимально широком смысле, исходя из того, что цель проверки квартиры - исключить все правовые риски, в том числе мошенничество и даже недееспособность продавца, не ограничиваясь проверкой права собственности по выписке из ЕГРП и прописанных лиц по выписке из домовой книги. К примеру, приведем случай из судебной практики: "...Б. обратился в суд с иском к М., Э., К. и А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о передаче квартиры наследнику, ссылаясь на следующее. Он является единственным наследником после смерти его сестры в 2002 г., в собственности которой находилась квартира. На основании поддельного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру от 12 июня 2004 г. выдано М. По договору купли-продажи от 22 июня 2004 г. квартиру приобрел К. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 24 июня 2004 г. названное жилое помещение находится в совместной собственности супругов К. и А. Указанные сделки нарушили законные права истца на получение данной квартиры в порядке наследства. Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 31 января 2007 г. исковые требования Б. удовлетворены" <1>. -------------------------------<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 марта 2008 г. N 21-В07-7 "Сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной по требованию наследника собственника этого жилого помещения" (извлечение) // БВС РФ. 2009. N 4. Указанное Определение наглядно показывает, что формальной проверкой наличия права собственности не обойтись. Необходимо проверять квартиру и на предмет мошенничеств, и на предмет поддельности документов, и на предмет выбытия помимо воли продавца и еще по ряду параметров. Отметим, что в рассматриваемом случае даже наличие данных в едином государственном реестре не гарантировало чистоту квартиры, однако если бы покупатель обратил внимание на регистрацию права собственности на основании решения суда, на крайне короткий промежуток владения квартирой собственником, то квартира вряд ли была бы приобретена. Получить обратно деньги с мошенников покупателям в этом случае вряд ли удастся. Выделим основные направления проверки "юридической чистоты" квартиры: - проверка наличия права собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания (параграф 5.6 книги); - идентификация и проверка продавца, его дееспособности, прав на совершение сделки (параграфы 5.7, 5.8 книги); - проверка наличия лиц, прописанных и (или) имеющих права пользования квартирой, и оценка перспектив выселения (параграф 5.9 книги); - проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры с характеристиками, отраженными в документации (параграф 5.10 книги); - анализ ситуации на предмет наличия признаков мошенничества (параграф 5.2 книги); - проверка подлинности документов (параграф 5.5 книги). При этом приходится признать, что все риски на 100% выявить и нейтрализовать невозможно, как нельзя полностью доверять полученным сведениям и документам. Некоторые риски скрыты в документах, которые нельзя получить (допустим, нельзя законным способом получить документы прежних собственников или "архивную" выписку из домовой книги). Некоторые риски возникают из-за банальных ошибок. К примеру, ошибку может допустить сотрудник паспортного стола или компьютерная программа, которую не так настроили. Поэтому проверка "юридической чистоты" всегда идет по пути выявления и перепроверки сведений из нескольких источников. Однако проверка не носит характер "дурной бесконечности" - после анализа и проверки определенных фактов можно с достаточной степенью уверенности сделать вывод о "юридической чистоте" квартиры и имеющихся рисках. Также истечение срока исковой давности является фактором, уменьшающим глубину проверки. К примеру, если с прошлой сделки по квартире прошло более трех лет, то ряд рисков уже не может быть реализован, поскольку истек срок исковой давности для судебной защиты прошлых собственников, даже если их права были нарушены. Однако если с квартирой в пределах трех предшествующих лет состоялось несколько сделок, то возможность и вероятность предъявления каких-либо претензий, вплоть до истребования у покупателя квартиры, возрастает. Формализация проверки "юридической чистоты" В качестве образца проверки можно взять деятельность юристов банка, проверяющих сделки, поскольку приобретенные квартиры становится предметом залога и "юридическая чистота" входит в интересы банка. Юрист банка по результатам проверки "юридической чистоты" квартиры готовит юридическое заключение. В заключении отражаются исследованные документы (с номером и датой), форма представленных документов (копия, нотариально удостоверенная копия, оригинал), описание существенных обстоятельств вопроса, имеющиеся правовые проблемы и риски и вывод по существу поставленного вопроса. В резюме заключения указываются предписания по устранению имеющихся по документам замечаний (к примеру, указывается о необходимости донести документ, получить согласие, изменить схему расчетов, застраховать титул). В помощь юристу в банке утверждаются различные инструкции о порядке проверки квартиры, о проверке продавца квартиры. Такая организация работы принята неспроста формализация и методологическая поддержка не только помогают оптимизировать бизнеспроцессы в компании, но и помогают юристу провести полноценный анализ документов и исключить максимум правовых рисков. В банках стремятся построить эффективную процедуру, чтобы исключить человеческий фактор. Подготовка заключения необходима не только для выявления замечаний, но и для того, чтобы запомнить основные факты и выводы. Если сделка будет проходить спустя месяц после проверки, то легко забыть, какие документы не донесены, если только на руках не имеется заключение с пометками о нерешенных вопросах. Покупатель, не работающий юристом, тем более может забыть какие-то детали проверки, специфические документы, может не вспомнить про какие-то свои сомнения - вопросов и переговоров много, ситуации часто стрессовые и требующие быстрых решений, так что риск чтото упустить довольно существенен. Чтобы исключить случайные ошибки и ничего не забыть, покупателю рекомендуется подготовить таблицу, в которую изначально включить все необходимые мероприятия, вопросы, документы и заполнять по мере проверки. Ориентируясь на такую таблицу, покупатель вряд ли что-то забудет даже в сложной стрессовой ситуации. Вести таблицу рекомендуется на компьютере (не рукописно), допустим, в формате Word, и распечатывать к переговорам. Можно делать отметки прямо в этой книге. Ключевым требованием является обязательное чтение и анализ полученных результатов и сделанных записей - только так можно признать проверку реально и полноценно проведенной. Предлагаем следующий вид таблицы: Проверка "юридической чистоты" квартиры Точный адрес квартиры, количество комнат, площадь, тип здания, этаж: __________________________________________ __________________________________________ Проверка продавца - физического лица <1> Перечень необходимых документов: 1. Паспорт продавца (копия). 2. Справка из ПД/ПНД (копия). 3... (указывается весь перечень, Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в Ответы приведенный в Приложении N 1 к книге, и отмечается, какие документы представлены, а какие не представлены) присутствии покупателя? (указывается по каждому документу: сверен ли с оригиналом и как был получен) Ф.И.О. собственников квартиры. Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Если собственников несколько - все ли согласны продать квартиру, нет ли споров? Семейное состояние собственника(-ов) на момент приобретения ими квартиры (не на момент продажи покупателю)? Если состояли в браке, то имеется ли согласие супруга на продажу или соглашение о разделе квартиры/брачный договор/решение суда о разделе квартиры? Имеются ли в составе собственников несовершеннолетние? Если да, то получено ли разрешение органов опеки и попечительства на продажу? Дееспособен ли продавец, способен ли понимать значение своих действий: достиг возраста 18 лет, имеются водительские права и справки из ПД/ПНД, нет зрительных сомнений в дееспособности, в психическом здоровье, нет судебного решения об ограничении дееспособности? Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес прописки, фамилия, нет печати, подписи и пр.)? Насколько критичны данные ошибки? Какова причина ошибок, могут ли быть устранены? Не подделан ли паспорт (вклейка фотографии, дописки, подчистки)? Не включен ли паспорт в разряд недействительных по ресурсу http://services.fms.gov.ru/passportpermit/? Все собственники будут подписывать договор самостоятельно или по доверенности? Причины подписания по доверенности? Насколько уважительны и критичны причины? Есть ли в доверенности все необходимые для продажи и представительства в Росреестре полномочия? Проверен ли нотариус, заверивший доверенность? Не отозвана ли доверенность? Замечания и комментарии по проверке продавца Итоговый вывод: вправе ли продавец продать квартиру и с какими условиями? Проверка квартиры Представлены все документы? 1. Договор купли-продажи (копия). 2... (указывается перечень, приведенный в Приложении N 1 к книге) Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в присутствии покупателя? (указывается по каждому документу: сверен ли с оригиналом и как был получен) Срок действия каких документов истек? По какому договору (основанию) приобретена квартира продавцом? Есть ли на договоре штамп о регистрации перехода права собственности? Соблюдены ли в договоре существенные условия (цена, идентификация квартиры, указание на лиц, сохраняющих право пользования)? Есть ли в договоре ограничения на распоряжение квартирой и иные условия, которые могут повлечь негативные последствия? Если квартира приобреталась в кредит - выплачена ли сумма кредита полностью? Если основание нетиповое (рента, приватизация, решение суда, наследство, дарение), то нет ли присущих рисков? Зарегистрированы ли права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Соответствуют ли данные из ЕГРП данным из представленных продавцом документов? Будет ли представлена выписка из ЕГРП к дате сделки? Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес, фамилия, нет печати, подписи и пр.)? Насколько критичны данные ошибки для проверки и для продажи квартиры? Какова причина ошибок и могут ли быть устранены? Когда приобретена квартира и прошел ли срок исковой давности (3 года)? Если срок не прошел - какова причина продажи? Если срок не прошел - сколько было сделок за последние три года? Представлены ли все документы по сделкам в течение последних трех лет? Стоит ли страховать титул? Нет ли в квартире незарегистрированных перепланировок? Если есть - готов ли продавец утвердить их в установленном порядке? Не зарегистрировано ли по квартире обременений (залог, договор аренды, найма)? Нет ли по помещению действующего договора найма или аренды до года? Кто прописан в квартире? Нет ли прописанных лиц, отказавшихся (не участвующих) от приватизации жилья в пользу других лиц и сохраняющих бессрочное право пользования? Есть ли временно выписанные лица (в тюрьме и пр.)? Нет ли недавно рожденных, но нигде не прописанных детей (поскольку такие дети имеют право пользования родительской квартирой и без прописки)? Если прописан несовершеннолетний, то как решен вопрос с местом его дальнейшего проживания, не ущемляются ли его права родителями? Не находится ли несовершеннолетний под опекой и попечительством, не лишен ли родительского попечения, а если да, то представлено ли разрешение органа опеки и попечительства? Будет ли несовершеннолетний выписан до сделки? Нет ли спора между проживающими, прописанными лицами, лицами, имеющими право пользования? В какой срок будут выписаны прописанные лица (до сделки, после сделки и пр.)? Каковы перспективы судебного выселения прописанных лиц? Есть ли задолженность по коммунальным платежам? Проверена ли предыдущая сделка, т.е. по которой квартиру приобрел предыдущий продавец? Есть ли какие-то особенности и ограничения? Замечания и комментарии к проверке квартиры Итоговый вывод: может ли покупатель купить квартиру или какие-то моменты необходимо устранить до покупки, либо установить особые условия покупки (к примеру, страхование титула, обязательное выселение до сделки)? Проверка по рискам мошенничества Соответствует ли продавец фотографии на паспорте, водительских правах, на иных документах и источниках (соседи, социальные сети)? Представлены ли оригиналы документов? Какой результат дала проверка оригиналов документов на предмет подделки? Срочно ли продается квартира, и если да, то почему? Подписывает ли договор доверенное лицо и насколько внушает доверие, насколько уважительна причина невозможности личного подписания? Надлежащим ли образом оформлена доверенность? Подтверждена ли выдача нотариусом? Проверен ли собственник на предмет готовности продать квартиру и свободы волеизъявления (хотя бы по телефону)? Жив ли собственник? Предыдущий договор (на основании которого квартиру приобрел продавец) составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверенной? Если первый случай, то проверено ли лицо, которое продавало квартиру продавцу, на предмет свободы волеизъявления? Насколько велик аванс по сравнению с типовой практикой и почему велик? Если квартира приобретена на основании решения суда не поддельно ли решение, нет ли споров между предыдущими собственниками, может ли быть решение оспорено? Сколько раз за последние три года продавалась квартира? Если много, то почему? Есть ли сомнения в добросовестности продавца, риелтора продавца, собственного риелтора, агентства недвижимости? Нет ли в Интернете или различных базах данных сведений о недобросовестности этих лиц? Нет ли особенностей в поведении данных лиц, понимания, что они знакомы между собой? Насколько условия сделки типичны? Почему имеются какие-то отличия? Есть ли внутреннее нежелание заключить договор по данной квартире? Вывод о возможности мошенничества -------------------------------<1> Особенности проверки юридического лица даны в параграфе 7.3 книги. Если случай нетиповой, то таблица дополняется в соответствии с нюансами нетиповых случаев (например, если продавец приобрел по договору ренты, то следует запросить свидетельство о смерти рентополучателя). В дальнейших параграфах по каждому направлению проверки и рассматриваемому документу, в том числе по нетиповым случаям, будут даны пояснения. Покупателю целесообразно вернуться к рассмотрению таблицы после прочтения всей данной главы. Вы спросите: "Почему так много аспектов?". На это придется ответить, что это единственный способ избежать рисков при покупке квартиры в России. Есть масса примеров по каждому из указанных выше параметров, когда возникали те или иные проблемы. К примеру, вопрос: "Нет ли лиц, отказавшихся от приватизации?". Практическая ценность этого вопроса в том, что если такие есть, то они бессрочно сохранят право пользования квартирой даже после ее оформления в вашу собственность, поэтому этих лиц под страхом недействительности договора следует указать в договоре купли-продажи. На самом деле это в основном чисто юридическая проверка, и юристы вполне знакомы с таким подходом к анализу документации. Но вряд ли этот объем проверки является нормальным для большинства развитых стран. По нашему мнению, такая сложность и рискованность гражданского оборота по столь ценному активу, как квартира, - это совершенно ненормально, задача законодателя сделать процедуру максимально простой. По мере проверки покупателем запрашиваются дополнительные документы, какие-то вопросы и риски снимаются. Ряд документов продавцы обещают принести на саму сделку (к примеру, заявление о том, что в браке не состоял, согласие супруга на сделку). Некоторые юридические риски снимаются путем изменения схемы сделки по покупке квартиры <1> (к примеру, риск неоформления права собственности можно устранить путем закладки денег в ячейку, условием доступа к которой установить документ о праве собственности покупателя на квартиру). -------------------------------<1> Схема сделки по покупке квартиры (схема расчетов и условия доступа к деньгам, сроки передачи квартиры, условия договора купли-продажи) рассмотрена в параграфах 6.3, 6.6 книги. По результатам проверки "юридической чистоты" квартиры покупатель делает выводы следующего характера: - какие юридические риски повлечет покупка квартиры; - какие риски являются существенными и могут ли они быть устранены; - какие документы необходимо обязательно донести до полного комплекта; - какие риски могут быть нейтрализованы схемой покупки. Если риски существенны и неустранимы, то следует отказаться от покупки такой квартиры. Если риски устранимы и продавец готов это сделать, то квартиру можно смело покупать. 5.2. Мошенничества с квартирами в отношении покупателей: распространенные случаи мошенничества и способы противодействия, приемы мошенников и признаки мошеннической ситуации Есть люди, которые полагают, что все, что делается с серьезным видом, разумно. Г. Лихтенберг При покупке квартиры можно ошибиться в цене, в качестве квартиры, даже в каких-то условиях сделки - цена такой ошибки в целом приемлема, поскольку покупатель все же получит квартиру с разной степенью пригодности для комфортного жилья. Но будет неприятно потерять деньги на квартиру, став жертвой преступников. Нельзя сказать, что это будет ошибка покупателя, но при должной бдительности, осмотрительности, противодействии внушению <1>, установлении четких критериев поиска и правильной организации проверки, знании преступных схем и типовых приемов мошенников риск попасть в руки мошенников существенно снижается. -------------------------------<1> Подробнее о сопротивлении внушению, о психологических приемах мошенников и правилах ведения переговоров в параграфе 4.8 книги. Отметим, что и привлечение риелтора не гарантирует полного исключения риска мошенничества, а недобросовестные риелторы порой сами оказываются соучастниками преступников, поэтому стоит быть внимательным во всех случаях. А мошенничеств на рынке жилой недвижимости достаточно. Читая прессу, остается удивляться, как покупатель мог быть настолько доверчивым, чтобы самостоятельно отдать свои деньги в руки мошенникам по явно подозрительной схеме. К примеру, "...в Москве оперативниками МУРа задержан риелтор компании X 32-летний Е.М. Задержанный подозревается в совершении двойных продаж в элитном жилом комплексе Y на сумму, превышающую $1,5 млн. По словам представителя ГУВД Москвы, в 2008 г. господин М. "убедил несколько клиентов компании X оплатить покупку квартир по безналичному расчету, переведя деньги на счета сторонней организации". Эти деньги затем были обналичены и похищены. Покупателям Е.М. выдал поддельные, нигде не зарегистрированные договоры о приобретении квартир. Мошенничество вскрылось спустя несколько месяцев, когда покупатели пришли в офис компании за ключами. К этому моменту Е.М. скрылся" <1>. -------------------------------<1> Коммерсантъ. 2009. N 53 (4108). 26 марта (данные изменены). Да, скорее всего, покупатель доверял брендам риелторской компании и компании застройщика, верил, что в элитной недвижимости мошенничества невозможны, психологически ситуация казалась комфортной, помпезной и красивой, словом - исполнение мечты. Но если бы покупатель элементарно проверил документы и поставил под сомнение необходимость перевода средств незнакомой компании, то мошенничества бы не произошло. Мошеннических схем много, квалификация мошенников растет, способы обмана становятся все более интеллектуальными, трудно-выявляемыми. Схемы устранения собственника, фальсификации документов, двойной продажи, бегства с деньгами, подмены денег и утаивания правовых дефектов дополняются практически легальным отъемом денег, оформленными договорными отношениями с несведущими покупателями. В этой ситуации выявлять тонкую грань между преступлением и гражданско-правовыми обязательствами возьмется не каждый сотрудник правоохранительных органов, ведь покупатель сам по своей воле подписал документ и отдал деньги. Тем не менее мошенников ловят и успешно сажают за решетку, часто условно, только покупателю от этого не легче - квартиру он вынужден отдать законному собственнику, а вот взыскать деньги с мошенника нереально. Конечно, пик афер на этом рынке остался в 90-х гг. прошлого века, когда сделки с квартирами только входили в оборот, а поле деятельности для мошенников было чрезвычайно широко. Но и сейчас мошенничеств на рынке сделок с квартирами достаточно, только выявлять их становится сложнее. Мошенничество - это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. С квалифицирующими признаками наказывается лишением свободы до 10 лет (ст. 159 УК РФ). Перечислим основные виды мошенничества на рынке вторичного жилья. "Двойная продажа" или "многократная продажа" Описание: договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но подлежит регистрации переход права собственности. Система государственной регистрации призвана обеспечить надлежащий учет перехода прав. Однако до того как договор сдан на регистрацию, продавец-мошенник может продать квартиру еще несколько раз. Этот вид мошенничества и называют "двойными продажами". Собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрировал свое право собственности, остальные же покупатели будут вынуждены судиться с продавцом (если именно он несколько раз продал квартиру). В худшем случае продана чужая квартира, а за продавца выдавал себя мошенник. Как правило, продавец завлекает покупателя тем, что устанавливает цену на квартиру существенно ниже рыночной и всячески торопит покупателя, убеждая передать деньги до сдачи документов на регистрацию, обосновывая тем, что "срочно нужны деньги", "уезжаю завтра на ПМЖ в другую страну", "цена такая только при оплате сразу". Меры противодействия: такое мошенничество невозможно, если продавец не получит деньги до подачи документов в Росреестр. Даже сдав документы на регистрацию, производить полную оплату не стоит - система Росреестра (МФЦ) не идеальна (как технически, так и в плане защиты от недобросовестности сотрудников), чтобы за минуту приема документов выявить, что кто-то в эту же минуту подает документы на государственную регистрацию перехода прав по данной квартире. Поэтому всегда настаивайте, чтобы деньги (или хотя бы большую часть) продавец получил после государственной регистрации права собственности покупателя. Для этого существует взаимовыгодная схема оплаты через банковскую ячейку либо аккредитив (параграф 6.6 книги). Если же продавец настаивает на срочной передаче денег, пусть даже цена квартиры до смешного мала - соглашаться не стоит ни при каких обстоятельствах, даже в сделках со знакомыми и близкими. Продажа неприватизированных квартир Описание: приватизация квартир - сложный и трудоемкий процесс, поэтому на этом рынке достаточно много посредников, которые помогают приватизировать квартиру. Одновременно недобросовестные посредники успевают продать квартиры и деньги присвоить себе. Меры противодействия: всегда выявлять действительную волю лица, выдавшего доверенность. Иногда лицо, которое приватизирует квартиру, не планирует ее продавать, но подписывает доверенность на мошенника, не читая. Продажа по поддельной или отозванной доверенности Описание: доверенность очень часто является инструментом для различного рода махинаций. Действительно, проще подделать доверенность от собственника, чем правоустанавливающие документы. Аферы с доверенностью можно условно разделить на следующие виды: - владелец квартиры неверно понимает значение доверенности (полагая, что не давал права на отчуждение); - владелец квартиры выдает доверенность под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз; - владелец квартиры понимает, на что дает доверенность, но денег от представителя не получает и впоследствии оспаривает сделку; - доверенность к моменту совершения сделки намеренно отозвана, а значит, и представитель не вправе заключать по ней договор купли-продажи; - доверенность изначально поддельна и никаких последствий не влечет. К примеру, "жительница Уфы узнала в регистрационной службе, что ее квартира ей не принадлежит. В Уфе "черные" риелторы обманным путем приватизировали трехкомнатную квартиру жительницы города, которая проживала в ней с матерью и тремя несовершеннолетними детьми. Получив согласие хозяйки квартиры на приватизацию, предприимчивые риелторы обманным путем оформили доверенность на продажу данной квартиры, изготовили поддельные справки об отсутствии в квартире зарегистрированных несовершеннолетних детей, обратив в свою собственность квартиру потерпевшей, а затем, оформив жилье в ипотеку, получили по ипотечному договору 2 200 000 руб., которые присвоили. О том, что квартира продана и собственнику не принадлежит, потерпевшая случайно узнала в регистрационной службе, куда обратилась по вопросам приватизации своего жилья" <1>. -------------------------------<1> Жительница Уфы (Башкирия) узнала в регистрационной службе, что ее квартира ей не принадлежит // ИА REGNUM. 2007. 27 февр. URL: http://www.regnum.ru/news/788707.html (дата обращения: 23.03.2017). Меры противодействия: по возможности отказаться от сделок, которые подписываются не продавцом лично, а представителем по доверенности. Подумайте - стали бы вы давать комунибудь доверенность на продажу своей квартиры? Скорее всего, только в самых критических случаях. Большинство собственников думают так же, а выдают такие доверенности по элементарному незнанию. Договор купли-продажи должен подписывать сам собственник и деньги должен получать сам собственник, более того, это считается "хорошим тоном", по мнению добросовестных риелторов. Если же продавец все же действует по доверенности, то следует проверять действительную волю продавца, может быть, поговорить с продавцом, хотя бы по телефону. Саму доверенность также следует проверить, позвонив нотариусу либо обратившись на сайт. В п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса РФ установлено, что сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Реестр выданных и отмененных доверенностей есть на сайте Федеральной нотариальной палаты: http://reestr-dover.ru/. Выбытие квартиры из собственности продавца под угрозой расправы, путем устранения собственника либо обманом Описание: приведем объявление из газеты: "Пострадавший В.З., проживающий в Москве, заявил, что вчера, 22 декабря в 17.00, наряд милиции ОВД "Северное Медведково" задержал группу лиц, которые вымогали у него правоустанавливающие документы на квартиру, но В.З. стал владельцем квартиры еще два года назад. Эта группа лиц представилась сотрудниками МВД и ФСБ, Комитета по борьбе с коррупцией, после они незаконно удерживали В.З. в квартире, вели себя неординарно и грубо, матерились, при этом применяя уголовную и милицейскую лексику, угрожали расправой ему и его семье" <1>. -------------------------------<1> Известный криминальный журналист задержан в составе "черных риэлторов". Новость от 24.12.2007 на сайте http://kpk.org.Ua/2007/12/24/print:page,1,izvestayjjj-kximinalnyjjzhurnalist.html. К слову, среди задержанных оказались представители риэлторской компании и даже корреспондент с телевидения. В эту же категорию мошенничеств входит "переселение" асоциальных элементов (алкоголиков, наркоманов) и наиболее беззащитных слоев населения (пенсионеров, инвалидов) из квартир в сельскую местность с целью завладения их квартирами. В дальнейшем такие собственники в лучшем случае вынуждены жить в неблагоустроенных квартирах либо пропадают без вести. Как правило, данная схема совершается с использованием доверенности от собственника либо квартира срочно оформляется на преступника и продается уже от его имени. Меры противодействия: если продавец действует через представителя по доверенности, то постарайтесь переговорить с продавцом, уточнить причину невозможности личного подписания. Переговорите с соседями на предмет продавца, его образа жизни. Если собственник относится к асоциальным или беззащитным слоям населения, при этом кто-либо действует от его имени по доверенности и причина отсутствия малоубедительна, то лучше отказаться от сделки. Если продавец продает только что приобретенную им квартиру либо квартира продается в течение одного года несколько раз, то это явный признак проблем с квартирой. Подробнее о проверке на предмет выбытия квартиры против воли собственника можно прочесть в параграфе 5.3 книги. Мошенничества с "альтернативами" Описание: "альтернативные" сделки, когда одновременно продается несколько квартир, достаточно богатый на различные схемы материал. Участники цепочки, как правило, прямых отношений друг с другом не имеют, как и сделки не связаны ст. 157 ГК РФ в целях обязательной регистрации всего "пакета" сделок. Покупатель отдает деньги "верхнему" продавцу, однако в свою собственность квартиру не получает. "Верхний" же продавец к покупателю никакого отношения не имеет, поэтому требовать деньги придется со своего продавца. Меры противодействия: покупателю следует в обязательном порядке проверять "юридическую чистоту" приобретаемой квартиры, в ячейку закладывать, помимо денег, расписку своего продавца об их получении и условием доступа к деньгам указывать документ, подтверждающий, что покупатель стал собственником квартиры (параграф 6.5 книги). Продажа недвижимости с правовыми дефектами Описание: речь идет об арестованных квартирах, о квартирах, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи квартиры, о квартирах, обремененных иным образом, квартирах, в отношении которых ведется спор, например между супругами или наследниками. Цель мошенника или, лучше сказать, недобросовестного продавца - продать такую квартиру по высокой цене, скрыв негативную информацию. В дальнейшем с проблемными моментами придется разбираться покупателю: либо возвращать квартиру продавцу и истребовать деньги, либо разбираться с приобретенными проблемами, поскольку взыскать деньги с такого продавца практически нереально: все имущество переписано на третьих лиц, доходы неофициальны, а полученные деньги запрятаны в надежном месте. Меры противодействия: следует внимательно проверять "юридическую чистоту" объекта, поскольку практически обо всех ограничениях можно по различным каналам узнать. Подложная государственная регистрация квартиры на покупателя Описание: речь идет о явном мошенничестве, когда продавец или его представитель берут на себя обеспечение государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Мотивируется это очередями в Росреестре, наличием риска отказа в регистрации, если идти официальным путем, срочностью регистрации. Покупатель выдает доверенность на риелтора, платит какую-то сумму за данную услугу. Подобные услуги достаточно широко распространены и в целом удобны для покупателя. Причем по практике доверенность выписывается на совершенно неизвестного покупателю человека, которого назвала фирма, оказывающая услуги по комфортной регистрации. Однако вместо официальной регистрации мошенники подделывают расписку о сдаче документов, штамп о государственной регистрации договора, свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРП. Потом необходимые документы представляются в банк для получения доступа к деньгам в ячейке. О "липовости" своего права собственности покупатель узнает после того, как реальный собственник предъявляет претензии (мошенники могут снять квартиру в аренду для проведения такой схемы). Меры противодействия: для исключения описанного риска следует осуществлять государственную регистрацию самостоятельно либо через своих доверенных лиц. В последнее время ситуация со сдачей документов на регистрацию достаточно урегулирована и проходит комфортно в Многофункциональных центрах. Самостоятельно подать документы трудности не представляет. Также рекомендуется независимо от продавца получать выписку из ЕГРП уже после покупки квартиры. Подложная государственная регистрация права собственности "продавца" Описание: речь идет о регистрации преступника в качестве нового собственника квартиры по поддельным документам и дальнейшая продажа квартиры покупателю. Допустим, мошенник арендует квартиру у собственника, изготавливает по копиям документов поддельные документы и продает подельнику, который в дальнейшем перепродает квартиру покупателю. Вариант данного мошенничества - преступники изготавливают решение суда (его копию изготовить проще, чем подделывать договор купли-продажи и подписи сторон) и на его основании регистрируют право собственности, а потом квартиру срочно продают. Меры противодействия: свидетельством данного мошенничества может быть, как обычно, низкая цена, срочность продажи, небольшой срок владения квартирой продавцом. Проверять действительную волю предыдущего собственника квартиры (у которого продавец купил квартиру) не принято, но если было много сделок за короткий промежуток времени, то почему бы и нет. Отметим, что положения о добросовестности приобретателя на данные случаи не распространяются, так как квартира выбывает из владения собственника помимо его воли. Если же в основании права собственности указано решение суда, то следует по возможности уточнить действительность данного решения, к примеру, посмотреть сайт суда - там указываются все дела. Также необходимо оценить риск оспаривания данного решения. Конечно, если продавец являлся первым собственником и признал право собственности через суд на только что построенную квартиру, то это нормальная практика. Если же был реальный спор между собственниками, наследниками, проживающими, то последствия данного спора могут быть непредсказуемы. Подробнее о случаях приобретения квартиры на основании решения суда и направлениях проверки рассмотрено в параграфе 5.6 книги. Подделка документов Описание: мошенники изготавливают по копиям оригиналы правоустанавливающих документов, подделывают паспорт владельца и продают недвижимость покупателю. Владельца квартиры изображает один из мошенников, чья фотография вклеена в паспорт, либо похожий на собственника человек. Обман вскрывается после того, как настоящий собственник узнает о новых хозяевах и предпринимает действия по аннулированию сделок. Для показа квартиры мошенники могут ее снять в аренду или воспользоваться длительным отъездом хозяев. Меры противодействия: сами по себе признаки поддельности документов выявить непрофессионалу сложно, поэтому следует ориентироваться на дополнительные источники проверки фактов - выписка из ЕГРП, поиск фотографий собственника, уточнение и перепроверка у мошенников деталей каких-либо вопросов, которые должны быть известны собственникам. Способы выявления подделки, в том числе альтернативные, рассмотрены в параграфе 5.5 книги, способы идентификации продавца - в параграфе 5.8 книги. Продажа иного объекта Описание: мошенники показывают покупателю - как правило, приезжему и не разбирающемуся в улицах города человеку, неплохую квартиру, но продают совсем другой объект, находящийся по другому адресу. К примеру, был случай, когда на дверь просто установили другой номер квартиры. Также показывают квартиру по одной улице, а продают находящуюся на другой улице, но похожей по звучанию. В худшем случае продается несуществующий объект. Меры противодействия: исключительно внимательно проверять адрес объекта, в том числе по карте города. Если продавец утверждает, что адрес сменился официально, то следует затребовать справку БТИ об идентичности прежнего и нового адреса. О проверке технических характеристик квартиры и документах, описывающих предмет, можно прочесть в параграфе 5.10 книги. Продажа с последующим признанием сделки недействительной Описание: отнять квартиру путем признания сделки недействительной достаточно просто, квартира никуда не исчезает и возвращается практически в неизменном состоянии, в отличие от возврата денег, уплаченных покупателем, которые уже потрачены продавцом или далеко запрятаны. Намеренно создавая сделку "с пороком" (с отсутствием существенного условия в договоре, с пороком воли владельца, с отозванной доверенностью и пр.), мошенники впоследствии признают сделку недействительной. Усугубляется проблема случаями указания в договоре суммы до миллиона - покупатель вправе в этом случае претендовать только на этот миллион (отметим, что при наличии второй расписки или безналичного перечисления есть еще вариант истребования оставшейся реально уплаченной суммы в качестве неосновательного обогащения - решения на этот счет представлены в параграфе 6.3 книги). Меры противодействия: внимательно проверять объект, права на него и формулировку условий договора. При нежелании продавца идти на уступки в явно проблемных ситуациях лучше отказаться от покупки. Мошенники ведут себя жестко и не идут на уступки, так как отклонения от установленной схемы могут повлечь ее нереализуемость. Нетипичная жесткость и непримиримость продавца или его риелтора это признак проблемности. В крайнем случае можно застраховать риск потери права собственности в страховой компании. Аферы с предоплатами Описание: как правило, покупатель для подтверждения серьезности своих намерений по покупке квартиры вносит аванс. При отказе покупателя от сделки аванс ему не возвращается, а при отказе продавца - он возвращает аванс (если задаток, то в двойном размере). Именно на этом строится подход мошенников - взять аванс, пусть даже небольшой, а потом вынудить покупателя отказаться от сделки. Как вариант, продавец или его риелтор получает авансы от множества покупателей и скрывается. Поскольку в таких случаях покупатели редко жалуются в правоохранительные органы, то и схема довольно распространена. Приведем пример обмана в более крупных размерах: "Житель Зеленограда обратился в фирму "Л.К." с целью покупки земельного участка. Одним из условий договора было внесение предоплаты в сумме 10 тысяч долларов США. А спустя некоторое время риелтор сообщила, что собственник отказался от продажи. Несостоявшимся собственникам ничего не оставалось, как потребовать деньги обратно. Вот тут и начинались настоящие проблемы. Каждый раз, находя "убедительную" причину, риелторы просили клиентов подождать, оттягивая возврат денег. Далее выяснилось, что никто из собственников земельного участка не собирался продавать свою недвижимость" <1>. -------------------------------<1> Крюковские ведомости. N 45 (310) от 06.12.2008 (http://krukovovedomosti.ru/newspaper_archive/pdf/47915d90f35293b30ed740786585108604c95.pdf). Меры противодействия: до передачи аванса следует проверить "юридическую чистоту" квартиры и условия соглашения об авансе (параграф 6.2 книги). Если ни того ни другого продавец сделать не дает, лучше отказаться от сделки. Приемы мошенников и признаки мошенничества Некоторые люди обладают фантастическим умением войти в доверие к человеку, являются тонкими психологами и мастерами убеждения, вплоть до подсознательного или сознательного использования методик гипноза и внушения. Аферисты - это не лица с типичной внешностью "уголовника", а очень приятные в общении, имеющие несколько образований и хорошо поставленную речь люди. Мошенники всегда внушают доверие и симпатию, собственно, на это и рассчитаны все мошенничества - на злоупотребление доверием покупателя. Когда продавец или его риелтор уж слишком простоват и беспомощен либо невероятно приветлив, либо вызывает смех и иронию у всех, покупатель теряет бдительность и в этот момент и инициативу и способность сопротивляться внушению. Жертвами мошенников обычно становятся ведомые и беззащитные люди, люди с низким образовательным уровнем, приезжие. Хотя если покупатель является главой департамента безопасности банка, либо руководителем компании, либо профессиональным юристом, то и тогда не стоит терять осторожность - автоматической защиты от мошенничеств не имеет никто. Профессионалов губит самоуверенность. Приведем приемы мошенников, позволяющие усыпить бдительность покупателя и продать ему не совсем то, что последнему нужно, либо заставить его ошибиться в целях реализации преступной схемы завладения деньгами покупателя <1>: -------------------------------<1> С использованием материалов книги: Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. М., 2010. - продавец или его представитель описывают трагические или тяжелые события из их жизни, которые повлекли необходимость продажи квартиры, что вызывает естественное чувство жалости и желание помочь, даже в ущерб себе; - грубая лесть, вспоминание общих друзей и излишнее внимание к вам, а не к деталям сделки вполне может свидетельствовать о намерении войти в доверие, что для реальной продажи квартиры не является обязательным и типичным; - сокращение дистанции, переход на "ты" делает продавца неким "своим" человеком, которому хочется доверять и верить; - продавец изображает из себя ничего не понимающего человека, заставляя думать, что такой уж никак не может обмануть, а скорее, сам будет легко убежден и пойдет навстречу по всем вопросам; - продавец ссылается на знакомство с известными людьми, ссылается на работу в правоохранительных органах, что вызывает определенное доверие; - продавец честно предлагает оформить вместо договора купли-продажи какие-либо иные схемы (дарение, просто расписка, акт, договор без регистрации), мотивируя это невероятными обстоятельствами типа так проще, цена дешевле, теперь так можно, никто не оспорит, по принципу "чем невероятнее ложь - тем легче в нее поверят". Следует отказаться от сделки с таким продавцом; - незаинтересованность продавца в условиях сделки, готовность пойти на все условия и риски, даже невыгодные для него, могут свидетельствовать о том, что в его намерения не входит прохождение данных этапов сделки и, соответственно, есть риск мошенничества или кражи на более ранних стадиях. Из объективных признаков, которые могут свидетельствовать о вероятности мошенничества, выделим следующие: - крайне низкая цена; - срочность продажи; - совершение сделки по доверенности; - получение денег риелтором, а не продавцом; - короткий срок владения квартирой продавцом; - частая смена владельцев; - недостоверность документов или одного из них; - высокий размер аванса. Вполне возможно, перечисленные выше приемы имеют перед собой цель лишь выгоднее и быстрее продать квартиру, не имеющие ничего общего с мошенничеством, а признаки "мошенничества" имеют уважительные причины. Задача покупателя - объективно проверять документы, обращать внимание на подозрительные моменты, не стать заложником психологических приемов и ловушек <1>, держать дистанцию, не поддаваться под влияние и четко следовать поставленному плану проверки объекта. "Порядок бьет класс", - говорил А.В. Суворов. -------------------------------<1> Правила ведения переговоров, сопротивления внушению, убеждения собеседника рассмотрены в параграфе 4.8 книги, по проверке продавца и его риелтора - в параграфе 5.8 книги, проверке документов - в параграфе 5.6 книги. Следует также помнить существенный момент - даже если вы составите идеальный договор (соглашение об авансе, договор с риелтором, договор купли-продажи) и пропишете грамотно все основания для возврата денег, то это гарантирует лишь победу в суде над недобросовестным продавцом. Реально получить деньги с физического лица, в особенности недобросовестного, очень сложно - имущество переписывается на третьих лиц, доходы выплачиваются неофициально, а если мошенник сидит в тюрьме, то все его доходы уходят на его содержание. Поэтому через какое-то время пристав вынесет акт о невозможности взыскания и прекратит исполнительное производство. Да, можно подавать исполнительный лист еще и еще, но в дальнейшем даже самые въедливые взыскатели теряют надежду и прекращают взыскивать долг, на что и рассчитывают мошенники и недобросовестные лица <1>. -------------------------------КонсультантПлюс: примечание. Монография М.Т. Саблина "Взыскание долгов: от профилактики до принуждения: практическое руководство по управлению дебиторской задолженностью" включена в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2011. <1> Если все же такая ситуация произошла, то прочесть о способах выявления имущества должника и алгоритме взыскания долга на досудебной, судебной стадии и стадии исполнительного производства, включая уголовное преследование, можно в книге: Саблин М.Т. Взыскание долгов: от профилактики до принуждения. М., 2015. Собственно, поэтому необходимо надеяться не только на договор, но и на установление безрисковой схемы оплаты, исключающей получение продавцом денег до регистрации права собственности покупателя. Далее же целесообразно страховать титул (риск потери права собственности), чтобы исключить любой риск потери денег. Рекомендуем взять на вооружение принцип: "Доверяй, но проверяй". 5.3. Истребование квартиры у покупателя после покупки: основания и профилактика. Добросовестность приобретателя, критерии признания покупателя добросовестным приобретателем, случаи истребования у добросовестного приобретателя, признание договора недействительным и незаключенным, исковая давность, рискованные категории сделок Гораздо труднее увидеть проблему, чем найти ее решение. Для первого требуется воображение, а для второго только умение. Д. Бернал Цель покупателя - свободно владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т.е. стать ее полноправным собственником, ни с кем по этому поводу не судиться и никому квартиру, кроме как по собственному желанию, не отдавать. Однако есть основания, по которым квартиру можно отнять у покупателя после того, как он стал ее собственником. Чтобы этого не произошло, на этапе проверки необходимо оценить возможный риск истребования квартиры у покупателя по иску продавца или иных лиц, права которых когда-то были нарушены. И если такой риск вероятен, то следует отказаться от покупки такой квартиры. Существует пять основных правовых конструкций, позволяющих принудительно отнять квартиру у покупателя, купившего квартиру: - истребование (виндикация) квартиры у добросовестного приобретателя; - признание покупателя недобросовестным и истребование квартиры; - признание договора с покупателем недействительным, в результате чего стороны возвращаются в первоначальное положение - продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу - квартиру (двусторонняя реституция); - признание договора с покупателем незаключенным, в результате которого покупатель возвращает квартиру, поскольку основания для ее приобретения отсутствовали, а деньги истребуются покупателем у продавца как неосновательное обогащение; - расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца в связи с существенным нарушением договора покупателем, т.е. неоплатой им цены квартиры: данный способ мы не будем рассматривать, исходя из добросовестности покупателя <1>. -------------------------------- <1> Чтобы этого не произошло в результате действий недобросовестного продавца, не отдавшего покупателю расписку после получения денег, необходимо обеспечивать получение такой расписки в обязательном порядке (подробнее рассмотрено в параграфе 6.6 книги). Выбор способа защиты права (а выше перечислены разные способы защиты прав) остается на усмотрение тех лиц, права которых нарушены. Причем каждый способ применяется не произвольно, а в зависимости от конкретных обстоятельств. Допустим, нельзя истребовать квартиру напрямую продавцом от покупателя в порядке виндикации, поскольку в данном случае ст. 302 ГК РФ не применима. Но продавец может подать иск о признании договора незаключенным или недействительным, что приведет к тем же последствиям - квартира будет возвращена продавцу. Помимо этого, есть фактор, сдерживающий споры по недвижимости, - срок исковой давности, который не дает лицу, права которого нарушены, "вечную" возможность защитить свои права, а покупателю позволяет не бояться обжалования на протяжении всего срока владения квартирой. При проверке на предмет возможности истребования обязательно оценивается два момента: - есть ли у кого-либо право и интерес истребовать квартиру у покупателя как у добросовестного приобретателя? - есть ли основания для признания договора купли-продажи, по которому продавец (не покупатель!) приобрел квартиру, недействительным или незаключенным, есть ли у кого-либо интерес в таком признании? Если хотя бы на один из этих вопросов выявлен ответ "да", то следует отказаться от покупки такой квартиры, если только не истек срок исковой давности в три года. Последнее означает отсутствие интереса и перспектив у кого-либо в оспаривании договора. Однако не каждый покупатель может считаться добросовестным. Многие считают, что раз они ничего не знают и ничего не понимают, то они добросовестны и с них и спроса никакого нет. Но это не так. Такие, наоборот, скорее будут признаны недобросовестными. Судебная практика достаточно строго относится к такому понятию, как "осмотрительность" покупателя. Добросовестный приобретатель - это тот, кто "не мог знать" о проблеме. Если же мог теоретически знать - значит, должен был знать и принять меры. Покупатель обязан проявлять осмотрительность, свойственную для аналогичных случаев для среднестатистического человека, и отказываться от сделки, если налицо проблемный случай. Низкая цена, нетипичные основания приобретения квартиры собственников (например, по договору дарения от дарителя не родственника) - все это вопросы, которые добросовестный покупатель обязан прояснить. По мнению автора, это слишком сложно для обычного человека - проверять такие нюансы, но читатель должен знать о том, что именно на него законодатель переложил проявление достаточно активной позиции. Сказать потом: "Я же не разбираюсь в недвижимости, откуда я могу знать такие нюансы?", увы, не получится: среднестатистический человек, по мнению законодателя и судов, это весьма наблюдательный, проницательный и подкованный по всем вопросам человек. Это совершенно неправильный подход, но таковы реалии. В любом случае, чтобы не оказаться недобросовестным, вы обязаны получить выписку из ЕГРП и прочесть ее на предмет выявления собственника и наличия ограничений, обременений. Именно с этим документом судебная практика увязывает понятие добросовестности при отсутствии странностей в сделке типа низкой цены. При этом мы предлагаем оценивать реальность судебных производств не только по строго юридическим основаниям, но и по иным предпосылкам, которые могут повлечь суд, к примеру, по наличию конфликтов и ущемления чьих-либо интересов и прав. Ведь даже если судебных перспектив нет, но есть "ущемленная сторона", то именно покупателю придется ходить в суд и испытывать все неблагоприятные последствия конфликта. Любой действующий или потенциальный конфликт имущественного и неимущественного характера между текущим собственником жилья и иными лицами может превратиться в судебный спор по оспариванию сделок с квартирой, истребованию квартиры у покупателя, установлению прав пользования на квартиру третьих лиц и прочим неблагоприятным для покупателя последствиям. Потенциальными сторонами конфликта могут быть: - супруги; - бывшие супруги; - наследники, претендовавшие на это жилье, но не получившие; - лица, прописанные в квартире; - лица, проживающие в квартире, но не прописанные в ней; - лица, выселенные из квартиры принудительно; - дети собственника, в лице органа опеки и попечительства; - прежние собственники, прежние супруги собственников, их дети, наследники и т.д. (аналогично текущему собственнику); - кредиторы собственника (банки, контрагенты, иные лица). Юридические основания для обращения в суд найдутся, поскольку каждое лицо, права которого нарушены, вправе требовать защиты своих прав тем или иным способом. Допустим, покупателю известно, что продавец не возвращает кредит в банк, но квартира не в залоге и не под арестом и вроде как может быть продана. Но естественно, юристы банка будут оценивать возможность обращения взыскания на данную квартиру, и у покупателя как у будущего собственника теоретически могут возникнуть судебные разбирательства, пусть даже малоперспективные, на которые он потратит деньги, время, силы, нервы. К примеру, банк подаст иск об установлении ипотеки в силу закона на квартиру, если даже обеспечением по кредиту выступало иное имущество, но квартира приобреталась за кредитные средства. Квартиру арестуют, и продавец не сможет зарегистрировать сделку, а в худшем для покупателя случае банк выиграет суд. Кроме того, покупателя впоследствии завалят письмами и претензиями от банка, судебными повестками, звонками пристава, которые будут искать продавца по адресу квартиры. Отметим, что результат судебного процесса по делам об истребовании квартир у добросовестного приобретателя и (или) признания сделок недействительными сильно зависит от конкретных обстоятельств дела (к примеру, наличия несовершеннолетних), судебной практики региона, профессионализма судьи и участников процесса. Методы и способы защиты прав комбинируются, подаются параллельные иски, последовательно признаются определенные факты, поэтому изначально быть на сто процентов уверенным в том, что конфликт не перерастет в спор, а квартиру не отнимут, нельзя, даже если истек срок исковой давности. Собственно, поэтому лучше не заключать сделку при наличии конфликтов. Если же ничего о конфликтах неизвестно, то следует проверять следующие обстоятельства и юридические аспекты. Добросовестный приобретатель и основания для истребования квартиры В период становления рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века оборот квартир являлся рискованным именно для покупателя. Срок исковой давности составлял десять лет, а суды шли по пути защиты не покупателя, а первоначального собственника или же лица, права которого были нарушены в самой первой сделке. Таким образом, спустя семь - десять лет и после смены трех - четырех хозяев в квартире мог появиться повзрослевший несовершеннолетний, права которого были нарушены в момент приватизации этой квартиры, и сказать, что эта квартира его. Суды признавали такое нарушение, и все сделки, прошедшие с момента приватизации, признавались недействительными, квартира возвращалась несовершеннолетнему, и наиболее пострадавшим становился последний покупатель. Процветали аферы и мошенничества, основанные на несовершенстве законодательства и судебной практики. Только в 2003 г., после десятка смутных лет, Конституционный Суд России в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П <1> сделал выбор в пользу защиты добросовестных приобретателей недвижимого имущества, а не лиц, права которых нарушены. Для последних оставлено лишь несколько оснований для возврата квартиры, причем не в порядке признания сделок недействительными, а в порядке истребования квартиры (виндикации) по основаниям, указанным в ст. 302 ГК РФ, т.е. принципиально иным способом защиты своих прав. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657 (с послед. изм.). С этого момента все договоры в цепочке сделок с квартирой могли быть признаны недействительными, но применить последствия недействительности, а именно возвратить квартиру прежнему собственнику было нельзя, если только сделки не признаны недействительными по основаниям, связанным с выбытием помимо воли. В дополнение: с 2005 г. срок для обжалования ничтожных сделок сократился с 10 до 3 лет, а п. 2 ст. 223 ГК РФ был дополнен абзацем, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности, за исключением тех случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Важность п. 2 ст. 223 ГК РФ обусловлена тем, что даже если в цепочке сделок с недвижимостью одна из сделок незаконна, то конечный покупатель все равно считается собственником. В противном случае цепочка должна была бы обрываться на дефектной сделке, а возникающие по следующим сделкам права собственности были бы нелегитимными. Права конечного покупателя становились бы де-юре невозникшими, но ст. 223 ГК РФ создала новый первоначальный способ приобретения права собственности. Многолетний спор окончился в пользу добросовестного приобретателя. Единственно, данный механизм не гарантирует защиты покупателя от того, что сам продавец или лица, чьи права нарушил продавец (не связанные с бывшими собственниками), признают договор недействительным или незаключенным по основаниям, установленным законом - институт добросовестного приобретателя на данный случай не распространяется. Механизм добросовестного приобретателя действует лишь в отношении предыдущих собственников объекта (т.е. тех, кто был до продавца квартиры), права которых по тем или иным основаниями были нарушены. Такие собственники вправе истребовать квартиру только в двух случаях - выбытие квартиры помимо воли либо приобретение покупателем квартиры безвозмездно. Продавец же по данной схеме именуется лицом, которое не было вправе отчуждать объект добросовестному приобретателю, поскольку само приобрело объект с нарушением закона и не может считаться собственником квартиры. Приведем наглядную схему механизма защиты добросовестного приобретателя. ┌───────────┐ ┌─────────────┐ │1. Лицо, ├──── \─────\ │2. Продавец │ \ │считающее │ \ \ │(лицо, не ├──────\───\ │себя │Договор\N 1 \ │имеющее │Договор\N 2\ │собствен- │(Д1) \ \ │право │(Д2) \ \ │ником │(заключенный / │отчуждать). │ \ / │квартиры │с нарушением / │Продавец │ / │(собствен- │закона) \/ │может ├──────────/\ │ник) (лицо,├───────────/\ │признать Д2 │ │которое │ \ │недействи│ │продало │ │тельным и │ │квартиру с │ │вернуть │ │нарушением │ │квартиру │ │закона, │ └─────────────┘ │\ │интересов ├──────────────────────────────────┘ \ │третьих │Не вправе истребовать квартиру, если \ │лиц) │только не выбыла из владения помимо \ │ │воли либо если покупатель не приобрел \ │ │безвозмездно. Вправе признать Д1 и Д2 / │ │недействительными, но без возврата / │ │ / └───────────┴──────────────────────────────────┐ / │/ ┌───────────────┐ │3. Добросовест-│ │ный приобрета- │ │тель (лицо, │ │приобретшее │ │квартиру по │ │возмездной │ │сделке и │ │которое не │ │знало и не │ │могло знать о │ │том, что │ │сторона, │ │передающая ему │ │имущество, не │ │имела права │ │его отчуждать) │ │ │ │ │ │ │ │ │ └───────────────┘ Добросовестный приобретатель - это лицо, приобретшее квартиру по возмездной сделке, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Итак, кто может считаться добросовестным приобретателем? ФАС Московского округа в Постановлении от 31 января 2006 г. N КГ-А40/13410-05 указал, что "нельзя делать вывод о добросовестности приобретателя на основании одного того факта, что в момент приобретения недвижимого имущества выписка из ЕГРП не содержала сведений о заявленных в судебном порядке в отношении имущества требованиях. Необходимо учитывать совокупность всех обстоятельств, для чего надо выяснить, в частности, проявил ли покупатель при совершении сделки достаточную осторожность и осмотрительность". В 2008 г. ВАС РФ выпустил Обзор, посвященный вопросам истребования квартиры у добросовестного приобретателя, в котором дал ряд ключевых указаний для покупателя, которые обязательно следует выполнить (учесть), чтобы считаться добросовестным приобретателем <1>: -------------------------------<1> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" // ВВАС РФ. 2009. N 1. - запросить выписку из ЕГРП и проверить по ней, что собственником является продавец и притязания в отношении имущества отсутствуют - для суда представляется странным, если покупая квартиру, покупатель не проявил осмотрительность и не получил такую выписку; - объект должен быть передан во владение приобретателя (т.е. должен быть обязательно оформлен акт приема-передачи) - действительно, если покупатель купил квартиру и не принял ее, то не совсем понятно, какова была цель покупки - ВАС полагает, что такой покупатель не является добросовестным; - покупатель должен полностью оплатить цену квартиры до того, как узнал, что продавец был не вправе отчуждать объекты; - при оценке добросовестности оцениваются родственные отношения между продавцом и покупателем - после выхода Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П многие принялись продавать свои проблемные квартиры родственникам, чтобы те становились добросовестными приобретателями, но данный факт может быть расценен судом не в пользу покупателя; - заниженная цена может быть признана обстоятельством, которое вызывало бы сомнения у добросовестного приобретателя (обсуждалось включение в Обзор положения о коротком сроке перепродажи как элементе недобросовестности, но в итоговой версии такой критерий отсутствует). Таким образом, если покупатель каким-либо образом узнал о притязаниях либо существуют иные обстоятельства, позволяющие признать его недобросовестным, то лучше отказаться от сделки. В противном случае есть риск потери квартиры. Отметим, что если добросовестный приобретатель не зарегистрировал свое право собственности в Росреестре, то он не имеет защиты, предусмотренной ст. 302 ГК РФ. Кроме того, правила о добросовестном приобретателе не распространяются на имущественные права, т.е. нельзя стать добросовестным владельцем (собственником) прав при покупке строящегося жилья, если застройщик или же лицо, уступившее права, не владели таким правом. Но даже если покупатель является добросовестным приобретателем, это не освобождает его от полноценной проверки квартиры. Распространенным заблуждением большинства покупателей является иллюзия своей защищенности этим институтом. Но это далеко не так. Закон указывает на случаи, когда можно истребовать квартиру даже у добросовестного приобретателя. У добросовестного приобретателя квартира может быть истребована в следующих случаях (установлены ст. 302 ГК РФ): - имущество приобретено текущим покупателем у продавца безвозмездно, к примеру, по договору дарения; - квартира выбыла из владения одного из предыдущих собственников помимо его воли. К примеру, мошенники подделали договор купли-продажи, либо угрожали предыдущему собственнику расправой, либо сам собственник являлся недееспособным, воля которого по определению не сформирована. Предыдущий собственник здесь и далее - это не продавец, а те лица, которые были собственниками до него. Отметим, что если предыдущий собственник подписал недействительный договор, то это все равно выбытие по воле собственника, ведь собственник, подписывая договор, даже недействительный, отдает имущество сам, по своей воле <1>. -------------------------------<1> Пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения". Если срок исковой давности не истек, обязательно следует проверять факт выбытия квартиры у предыдущего собственника в соответствии с его волей, в частности, постараться побеседовать с предыдущим собственником квартиры, уточнить, подписывал ли тот договор продажи квартиры, не отзывал ли доверенность. Если же предыдущий собственник недееспособен, злоупотребляет алкоголем, есть сомнения в его способности понимать значение своих действий либо такой собственник умер при сомнительных обстоятельствах, пропал без вести, то следует отказаться от сделки. В противном случае - лицо, которое лишилось квартиры помимо своей воли, либо опекуны такого лица (к примеру, родственники) для подтверждения отсутствия воли собственника признают первый договор (Д1 по схеме) недействительным по основаниям, связанным с пороком воли <1>, что послужит основанием для истребования квартиры у добросовестного приобретателя. -------------------------------<1> К примеру, по статьям ГК РФ: 171 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным", 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими", 179 "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств". Приведем пример: "...Н.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В., Ч.Р.А., Я.З.Х., Я.Р.Р., в котором просил: - признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, заключенный 27 октября 2003 г. между Н.А.А. и Я.Р.Р., Я.З.Х.; - истребовать имущество в виде квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212 из владения Ч.Р.А. и П.И.В.; - признать за Н.А.А. право собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 сентября 2008 г. требования Н.А. А. удовлетворены, квартира истребована в собственность Н.А.А. В надзорной жалобе Ч.Р.А. (добросовестного приобретателя и текущего собственника) отказано, поскольку "согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной". Судом установлено, что Н.А.А. являлся собственником квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, на основании договора купли-продажи от 3 июня 2003 г., зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы 17 июня 2003 г. 27 октября 2003 г. Н.А.А. заключил с Я.З.Х., Я.Р.Р. договор купли-продажи вышеназванной квартиры. 13 сентября 2006 г. Я.Р.Р., Я.З.Х. заключили договор купли-продажи квартиры с Ч.Р.А., П.И.В. Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи от 3 июня 2003 г., а также возлагая на Ч.Р.А., П.И.В. обязанность возвратить Н.А.А. квартиру по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, суд правильно руководствовался названными нормами закона и исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры, а также подписания расписки о получении денежных средств Н.А.А. не осознавал значение своих действий и не мог руководить ими, так как уже более 10 лет страдал серьезным психическим заболеванием. Волеизъявления Н.А.А. на продажу квартиру не было". Таким образом, пострадавшим стал именно добросовестный приобретатель, поскольку предыдущий собственник не мог понимать значения своих действий, и его воля не могла быть сформирована. Отметим, что прежний собственник, права которого нарушены, вправе истребовать квартиру только в течение срока исковой давности. Поэтому если с даты, когда продавец приобрел квартиру, этот срок прошел (с учетом нюансов начала течения срока, о которых ниже), то в целом риск минимален. Обратим внимание, что даже если квартира истребована из собственности покупателя, то надежда вернуть деньги все же остается. В ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> указано: -------------------------------<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.). "1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. 2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион руб. (выделено мной. - М.С.)". Но данная норма практически не работает, так как порядок такой выплаты должен быть установлен Правительством РФ, однако пока не установлен, хотя прошло 12 лет с даты принятия этой нормы. Но, как было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2011 г. (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 7 декабря 2011 г.), отсутствие надлежащей процедуры реализации гражданином права, гарантированного законом, не может служить препятствием к реализации этого права. На наш взгляд, для гарантированной защиты все же лучше страхование титула (риска потери права собственности). К слову, это единственная статья указанного Закона, которая сохранит свое действие до 1 января 2020 г. С этой даты будет действовать уже ст. 68 нового Закона - Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о государственной регистрации недвижимости) в следующей редакции: "1. Физическое лицо - собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (далее - однократная компенсация). 2. Однократная компенсация лицам, указанным в части 1 настоящей статьи, производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты указанного в части 1 настоящей статьи имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае: 1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства; 2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из Единого государственного реестра юридических лиц. 3. Однократная компенсация указанным в части 1 настоящей статьи лицам не может превышать один миллион руб.". Признание сделки недействительной Недействительной является сделка, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), что и является последствием признания сделки недействительной, т.е. продавец возвращает деньги, а покупатель - квартиру. Собственно, поэтому недобросовестный продавец предрасположен к такой схеме мошенничества, поскольку квартира никуда не пропадет и отойдет в том же виде продавцу, а деньги взыскать с продавца, если у того их нет, практически невозможно, как невозможно обратить взыскание на саму квартиру, если она является единственным жильем. Для оценки риска признания договора недействительным покупателю следует проверять заключаемый с продавцом договор купли-продажи и связанные с его заключением аспекты на предмет отсутствия оснований для признания договора недействительным, перечисленных в ст. ст. 166 - 181 ГК РФ <1>. -------------------------------<1> Форма и существенные условия договора купли-продажи рассмотрены в параграфе 6.3 книги. Этот механизм позволяет истребовать квартиру у покупателя вне зависимости от того, добросовестный он или нет, путем признания договора самим продавцом (или лицами, чьи права он нарушил при продаже, не связанными с прежними собственниками) недействительным. Институт добросовестности на отношения между продавцом и покупателем не распространяется. Раньше случалось, что сам продавец действовал недобросовестно, намеренно составлял договор неправильно и затем отнимал квартиру себе, а деньги не возвращал, при этом единственную квартиру у него отнять было нельзя. Он ничем не рисковал. Судьи подходили формально и не могли защитить покупателя. Спустя около 20 лет после первого Гражданского кодекса наконец были введены положения о добросовестности поведения участников гражданского оборота и ряд других важных новелл. Изменения, внесенные в Гражданский кодекс в 2012 - 2015 гг., явным образом были направлены на укрепление гражданского оборота за счет отказа защищать недобросовестных участников оборота. Так, в конце 2012 г. в ст. 1 ГК РФ появился п. 3 в следующей редакции: "При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно". В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В 2013 г. в п. 2 ст. 166 введено положение, что "сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли". Пункт 5 ст. 166 ГК РФ говорит о том, что "заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки". В п. 1 ст. 167 появился абзац, что "лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно". В 2015 г. в п. 3 ст. 432 ГК РФ было внесено положение о том, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ)". Итак, механизм добросовестного приобретателя не применяется в случае, если требование о недействительности заявлено стороной сделки (т.е. продавцом, который продал квартиру покупателю). По иску продавца квартиры или лиц, права которых он нарушил при продаже, сделка может быть признана недействительной в обычном порядке признания сделки недействительной или договора незаключенным. Последствием такого признания является возврат квартиры продавцу, а денег - покупателю. Если договор противоречит закону, то это ничтожная сделка, являющаяся недействительной независимо от признания этого судом. Если же договор недействителен по основаниям, указанным в законе, то это оспоримая сделка, которую необходимо признавать недействительной через суд. Оспоримые сделки. Оспоримая сделка порождает соответствующие юридические последствия, но может быть аннулирована в случае, если суд признает сделку недействительной. Если в суд никто не обратится, то такая сделка будет считаться действительной, несмотря на наличие в ней определенных изъянов. Покупателю необходимо знать основания для признания сделок недействительными, чтобы обращать на данные аспекты внимание при проверке как сделки с продавцом, так и предыдущих сделок. Среди оспоримых сделок выделим следующие статьи Гражданского кодекса РФ: Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Сделки недействительны, так как воля данного лица не сформирована, поэтому на распоряжение имущества требуется разрешение органа опеки и попечительства. Но если с выявлением несовершеннолетних все понятно - возраст выдаст паспорт, то с ограниченно дееспособными и недееспособными есть сложности. Только суд может признать лицо ограниченно недееспособным и недееспособным, но получить данную информацию независимо от продавца практически невозможно. Поэтому рекомендуется запрашивать справки из ПД/ПНД, а также лично оценивать способность продавца понимать значение своих действий. Для сокрытия этого факта сделки и совершаются по доверенности - мошенники намеренно не показывают продавца. Подробнее направления проверки дееспособности продавца и факты, указывающие на неспособность продавца понимать значение своих действий, рассмотрены в параграфе 5.8 книги. Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной по иску попечителя. Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделки недействительны, так как у данных лиц отсутствует волеизъявление, причем данный факт может быть выявлен и позже сделки. К примеру, травмы головы, плохое самочувствие при определенных обстоятельствах могут повлечь недействительность договора. Это еще одна причина, по которой необходимо запрашивать справки из ПД/ПНД и лично оценивать продавца. Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: - сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; - сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; - сторона заблуждается в отношении природы сделки; - сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; - сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. В данном случае речь не об отсутствии воли, а об искажении. Обман - это намеренное введение в заблуждение одной стороны сделки другой стороной либо лицом, в интересах которого такая сделка совершается. Заблуждение - это непонимание существа сделки. Кабальные сделки заключаются под воздействием обстоятельств, которые побуждают участника заключать сделку на крайне невыгодных для него условиях. Отметим, что ст. 179 Уголовного кодекса РФ установлена ответственность за принуждение к совершению сделки в виде лишения свободы до двух лет. Недобросовестные продавцы, желая вернуть квартиру, иногда заявляют иски об искажении их воли путем введения в заблуждение и обмана, однако ссылка покупателя в суде на письменный договор, в котором стороны самостоятельно согласовали все существенные условия договора, практически всегда позволяет отстоять право собственности. В этом смысле определенной гарантией является удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Нотариус проверяет сделку на соответствие закону и является гарантией дееспособности продавца и отсутствия пороков воли. Но, увы, отметим, что в судах и такие сделки признавались недействительными, как совершенные лицом, не способным понимать значение своих действий. Те же нотариусы ссылались на отсутствие медицинского образования и формальность проверки дееспособности. Однако шансы на такой исход в случае удостоверения договора нотариусом все же существенно меньше, чем при заключении сделки в простой письменной форме. Статья 174. Сделка, выходящая за пределы полномочий. Если полномочия продавца на совершение сделки ограничены договором по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Примером может быть договор об оказании услуг между продавцом и его доверенным лицом, ограничивающий права последнего по сравнению с доверенностью. Однако если покупатель о договоре ничего не знал и не должен был знать, то оспорить сделку по данному основанию нельзя. Но если в доверенности есть ссылка на договор оказания услуг и его условия, то покупатель должен этот договор запросить и посмотреть, иначе в любом случае будет считаться, что он должен был знать об ограничениях. Признание договора незаключенным Незаключенный договор - это договор, в котором стороны забыли указать все существенные условия. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение (т.е. указано в договоре) по следующим условиям, являющимся существенными: - идентификация квартиры (адрес, количество комнат, площадь); - цена квартиры; - лица, сохраняющие право пользования квартирой (при наличии). Этих трех условий достаточно, чтобы договор никто не мог признать незаключенным. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации. В данном аспекте есть, пожалуй, лишь один маловероятный риск - риск выявления впоследствии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, или признание судом наличия таких лиц на момент заключения договора купли-продажи. Если такое случится, то стороны не согласовали одно из существенных условий договора купли-продажи и договор можно признать незаключенным. Подробнее такие случаи рассмотрены в параграфе 5.9 книги. Таким образом, покупателю необходимо проверить договор на наличие всех существенных условий. Исковая давность Исковая давность является фактором, сдерживающим количество споров по квартире и направленным на повышение устойчивости гражданского оборота. Это позволяет покупателю не проверять все риски с даты постройки квартиры и не беспокоиться по поводу рисков все время владения квартирой. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По истечении указанного срока лицо, считающее, что его права нарушены, конечно, вправе обратиться в суд, но достаточно подачи заявления второй стороны о пропуске срока исковой давности, и суд откажет в удовлетворении иска. Срок исковой давности устанавливается: - 3 года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя; - 3 года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки); - 1 год для признания недействительной оспоримой сделки. Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок исковой давности уже начинает течь с момента, когда это лицо должно было узнать о нарушении своих прав. Однако есть изъятия из этого правила, в частности: - если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, срок давности составляет 1 год после прекращения насилия или угрозы); - течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а не когда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли-продажи квартиры большинство судов считали дату государственной регистрации данного договора, но с исключением из закона обязанности государственной регистрации договора (с 1 марта 2013 г.), моментом начала исполнения следует считать уже дату подписания договора. Из этого следует важное правило - достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора - срок начинает течь с даты регистрации договора (договоры до 1 марта 2013 г.) или с даты подписания договора (договоры с 1 марта 2013 г.). Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности может фактически составить и больший срок. В Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права такая защита не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 ГК РФ). Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая - возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта. Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трехчетырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности. С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной - всего один год, так как это оспоримая сделка. Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки. Но отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично "потерпевший" мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания угрозы насилия. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год. Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из домовой книги)? Если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку, по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет. Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен. Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания. Заметим важную деталь - всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности. До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности <1> и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности. -------------------------------<1> Подробнее о понуждении к регистрации при уклонении продавца в параграфе 6.7 книги. Рискованные категории сделок Выделим категории сделок, которые с большей вероятностью могут быть признаны недействительными или повлечь для покупателя иные неблагоприятные последствия: - получение квартиры по наследству - наследники не всегда могут узнать о нарушении своего права и, как правило, имеют возможность восстановить срок на принятие наследства и обжалование; - получение квартиры по ренте - наследники умершего рентополучателя могут оспорить сделку; - приобретение продавцом квартиры безвозмездно; - приобретение продавцом или покупателем квартиры у лиц, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, злоупотребляющих алкоголем, у лиц, психическое здоровье которых вызывает сомнение (данные сделки особо рискованны, так как по ним возможно истребование у добросовестного приобретателя как совершенные помимо воли собственника); - сделки с квартирами, в которых на момент продажи проживали несовершеннолетние. Эта категория сделок чаще всего признается недействительной, поскольку суды всегда стоят на защите несовершеннолетних, даже не всегда обоснованно, чем и пользуются истцы <1>; -------------------------------<1> Об изменении судебной практики по проживающим несовершеннолетним и ст. 292 ГК РФ описано в параграфе 5.9 книги. - сделки между родственниками - в таких сделках возможен сговор и намеренное признание сделки недействительной; - покупка с торгов - риск обусловлен объективно конфликтной ситуацией с выбытием квартиры из собственности владельца, а также повышенным риском нарушения процедуры торгов самими уполномоченными органами, что в совокупности повышает риск оспаривания торгов и истребования квартиры; - сделки по доверенности. 5.4. Документы для проверки "юридической чистоты": момент запроса документов, перечень документов, надлежащие формы документов и требования к ним Форма - это всегда немного содержание, а содержание всегда в какой-то мере форма. А. Апшерони После того как квартира осмотрена и покупателю понравилась по внешним характеристикам, он запрашивает у риелтора продавца документы для проверки "юридической чистоты" квартиры, поскольку практически все обстоятельства и существенные сведения юридического свойства проверяются путем анализа различных документов. Некоторые риелторы не предоставляют документы покупателю для анализа до внесения аванса. Это странная позиция, ведь покупатель в таком случае вносит предоплату за квартиру, даже не зная, продавцу он ее вносит или мошеннику, не зная точный адрес квартиры, не зная об обременениях квартиры, о перепланировках в квартире, о прописанных в квартире лицах. Часто этим и пользуются мошенники для осуществления афер с предоплатой. Поэтому для покупателя такой вариант неприемлем, и следует настаивать на предоставлении до внесения аванса всех документов, за исключением оформляемых к самой сделке типа согласия супруга, заявления о том, что продавец не состоит в браке, и за исключением документов, которые покупатель запрашивает и получает самостоятельно. Однако ряд риелторов принципиально не предоставляют и не заказывают документы БТИ, выписку из домовой книги, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров до внесения аванса, мотивируя тем, что начинают это делать после подтверждения серьезности намерений покупателя, что это лишние затраты, что для этого необходимо время и усилия. Это также странно, поскольку такие документы необходимы самому риелтору для проверки продаваемой им квартиры (кроме, наверное, справок ПНД/НД). Как в этом случае он гарантирует покупателю "чистоту" квартиры, непонятно. Более того, эти документы все равно пригодятся если не текущему, то следующему покупателю. Но практика такая есть, и нельзя об этом не сказать. Как вариант можно предложить довезти риелтора или продавца до соответствующих организаций или даже оплатить данные справки самостоятельно <1>, но не с целью благотворительности, а с целью проверки реальности получения справок. -------------------------------<1> Выписки из домовой книги, справки ПНД/НД бесплатны, документы БТИ стоят в пределах 500 руб. В крайнем случае можно внести аванс, проверив лишь право собственности продавца с указанием в соглашении об авансе обязанности по предоставлению недостающих документов в определенный срок. Подробнее о предоставлении документов после подписания соглашения об авансе и об условиях соглашения об авансе рассмотрено в параграфе 6.2 книги. Перечень запрашиваемых документов Перечень документов, которые покупателю следует запросить у продавца, приведен в Приложении N 1 к книге. Далее, в зависимости от конкретной ситуации, запрашиваются дополнительные документы, приведенные в параграфах 5.6 - 5.9 книги, где рассмотрены и основные требования к таким документам. Требования к форме документов Выделим формы документов с пояснением рисков их принятия. Оригинал (подлинник) документа или дубликат документа (повторный оригинал). До получения и осмотра на предмет поддельности оригиналов ключевых документов (свидетельство, договор, доверенность) и сличения оригиналов с копиями заключать договор купли-продажи нельзя, даже при наличии нотариально удостоверенных копий. Простая копия. Документом копия не считается (как бумажная, так и в электронной форме). Нотариально удостоверенная копия. Для того чтобы потом не терять время на доказывание суду, что покупатель сам сверял копию с оригиналом и вообще видел оригинал, рекомендуется удостоверять копии документов продавца у нотариуса для оставления у себя. Рассматривать же только нотариальные копии в отсутствие оригиналов не рекомендуется - такие копии легче подделать, чем оригинал. При свидетельствовании копий многостраничных документов все листы копий должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписью и печатью. Если предоставляется нотариально удостоверенная копия документа, то необходимо прозвонить нотариусу и уточнить, заверял ли он такой документ, или хотя бы уточнить, не утратил ли нотариус свой статус (данную информацию можно получить на ресурсе http://www.notary.ru/notary/bd.php). Обычно нотариусы соглашаются дать информацию по номеру регистрации нотариального действия в реестре. Обратим внимание, что нотариусы с начала 2004 г. заверяют копии паспортов (до этого времени не заверяли, и риелторы давали только копии паспортов). Копия, удостоверенная органом, выдавшим документ. Такие документы считаются представленными в надлежащей форме и не требуют представления оригиналов. Копия, удостоверенная организацией, выдавшей документ. Верность копии документа, выданного организацией, свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то доверенностью или приказом лица и печатью. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации <1>. -------------------------------<1> Отметим, что такой порядок заверения установлен еще Указом Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. N 9779-X "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан" (ВВС СССР. 1983. N 32. Ст. 492), а также частично регламентируется ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" (СПС "Гарант") и ГОСТ Р 6.30-2003 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационнораспорядительной документации. Требования к оформлению документов" (СПС "Гарант"). Однако редко какой документ заверяется правильно. Для покупателя в принципе достаточно подписи и расшифровки подписи, должности, даты документа и надписи "копия верна", при условии что подпись проставлена уполномоченным лицом. Подробная расшифровка подписи необходима для того, чтобы при наличии проблем можно было с достаточной степенью достоверности проанализировать почерк человека и подтвердить принадлежность подписи данному человеку (провести экспертизу), - по коротким подписям это сделать не удается. Но отметим, что в сделках с недвижимостью на вторичном рынке участвуют в основном физические лица, поэтому документы, копии которых заверены организацией, в списке необходимых документов обычно отсутствуют. Они актуальны, если продавец - юридическое лицо. Копия, удостоверенная продавцом, также не является надлежащим документом, однако при заверении ее продавцом появляются некие гарантии, что документ не поддельный, а продавец - добросовестный. Мошенник вряд ли согласится на такую процедуру. Если документ заверяет продавец, то ему следует проставить подпись, расшифровку подписи, дату и надпись "копия верна". В любом случае без изучения оригиналов такой вариант неприемлем. Если же документы продавца заверил риелтор, даже с печатью, - то это ни о чем не говорит и юридической силы не имеет, если на это ему не дано полномочий продавцом в доверенности. Но мы бы не советовали принимать такие документы. Первично продавец направляет по электронной почте сканированные или сфотографированные копии документов для предварительного анализа либо предоставляет копии документов. Если результат проверки покупателя устраивает, то стороны встречаются для подписания соглашения о внесении аванса (задатка), где риелтор продавца представляет оригиналы документов по квартире. Оригиналы необходимо проверить на предмет поддельности, наличия подчисток и неоговоренных исправлений (подробнее об этом в следующем параграфе). Поскольку оригиналы на руки покупателю надолго не дадут, то с них необходимо снять копии. Копии с оригиналов целесообразно снимать самостоятельно, не поручая продавцу или риелтору для исключения замен. Сейчас это не проблема - документы можно сфотографировать на телефон. Только обязательно следует потренироваться до съемки или же просмотреть результаты, чтобы потом не пытаться прочесть расплывчатые изображения. Если же копии дала вторая сторона, то необходимо тщательно и неторопливо сверить каждую копию с оригиналом. Для проверки данных следует запрашивать сведения в публичных источниках (Росреестр, ФССП, налоговая каждый в своей части). Следует с осторожностью относиться к документам, имеющим подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом, и документы, текст которых изложен на нескольких листах, которые не пронумерованы и надлежащим образом не скреплены. Нотариусы копии таких документов, к примеру, не заверяют, Росреестр на регистрацию не принимает. 5.5. Криминалистическая экспертиза оригиналов документов: альтернативные способы проверки поддельности, существо подделки документов, виды подделки и способы выявления, признаки поддельности денег Подделывать в России стали меньше, но более качественно. Из сообщения эксперта-криминалиста Продавец передает покупателю на несколько минут оригиналы документов по квартире свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, различные справки, выписки, а также паспорт продавца. Скорее всего, покупатель уже составил по копиям этих документов юридическое заключение и лишь убеждается в том, что оригиналы документов действительно есть, они соответствуют копиям и не поддельны. За то недолгое время, пока оригиналы находятся в руках покупателя, проверить подлинность документа довольно сложно, однако это обязательно необходимо успеть сделать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В чем проблема подделки документа для покупателя? Проблема в том, что документ в реальности не подтверждает тех обстоятельств и фактов, которые призван подтверждать. "Продавец", с которым покупатель общается, на самом деле мошенник, а сам собственник, допустим, сдает ему квартиру и не собирается ее продавать. В квартире реально прописано десять человек, а по поддельной выписке из домовой книги - никого. Свидетельство о собственности подтверждает отсутствие обременений, а в ЕГРП указано об аресте или залоге квартиры. Бывали случаи, когда квартиры, указанной в "документах", в принципе не существовало, покупатель же осматривал иной объект. Проблема для покупателя в том, что проверка "юридической чистоты" документа будет основана на неверных предпосылках вследствие подтасовки мошенниками определенных фактов. В итоге у покупателя сложится неверное представление о "юридической чистоте" квартиры, что и является промежуточной целью преступников на пути к завладению денежными средствами покупателя. В дальнейшем это повлечет для покупателя потерю денег на квартиру либо приобретение квартиры с обременением или иными неприятными сюрпризами. Идеальным решением вопроса является привлечение криминалиста или специализированной экспертной организации. Это может быть Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России (http://www.sudexpert.ru/), стоимость услуг которого около 15 тыс. руб. за один элемент, автономная некоммерческая организация "Центр судебных экспертиз" (http://sud-expertiza.ru/index.html) (от 15 до 45 тыс. руб.), автономная некоммерческая организация Национальный Центр "Независимой экспертизы, исследований и сертификации" (http://expertizanew.ru/) (от 5 тыс. руб.). Срок такой проверки составляет от 5 дней до месяца, документы отдаются экспертам, поскольку для экспертизы необходимы технические средства. Однако сомнительно, что найдется продавец, даже добросовестный, готовый отдать документ на такую экспертизу. Поэтому, если с экспертом не удается договориться на оперативную проверку "на месте" либо у покупателя нет знакомого криминалиста по экспертизе документов, остается провести экспертизу самостоятельно, а уже при наличии сомнений обращаться к компетентным специалистам. Однако покупатель не является профессиональным криминалистом и не может проверить документ с достаточной степенью точности. Поэтому перед приведением основ криминалистической экспертизы документов опишем более простые способы проверки документов, не требующие специальных познаний. Альтернативная проверка документов Криминалистическая экспертиза, при всем внимании к этому аспекту, - это дело профессионалов. Что ожидать от несведущего человека, если даже признанные эксперты иногда ошибаются и практически никогда не дают стопроцентного ответа? Поэтому ставить все на техническую проверку документа покупателю нельзя. Следует перепроверять данные из документов данными из иных источников, причем канал получения документов должен быть независим от продавца и его риелтора. К примеру, если продавец подделал свидетельство о праве собственности, то подделать выписку из ЕГРП, также содержащую информацию о собственнике объекта, которую покупатель самостоятельно получил в Росреестре, продавец не сможет. Или же, подделав нотариальное удостоверение документа, мошенник, возможно, не подумает о том, что покупатель может позвонить нотариусу. Неплохим способом проверки является уточнение у продавца конкретных данных из документов, к примеру когда приобретена квартира, в каком органе регистрации производилась регистрация, точный адрес прописки продавца. Мошенник просто не упомнит всех данных и ошибется. Можно спросить, сколько продавцу лет. Да, дату рождения он может и запомнить, но сколько лет - посчитать не всегда успеет. Можно обратиться к соседям и показать фото в паспорте. Обычные вопросы о месте работы, школе или университете и перепроверка данных сведений, даже по социальным сетям типа "Фейсбук", "Одноклассники", "ВКонтакте", помогут выявить мошенника. Цена вопроса стоит того, чтобы не рисковать и уделять внимание любой мелочи в поведении продавца. Не стоит бояться задавать вопрос: "Почему так?" - добросовестный продавец ответит на вопросы о себе открыто. На этом принципе, кстати, построены системы идентификации личности в кол-центрах банков: у позвонившего спрашиваются различные сведения, которые человек должен знать о себе и отвечать быстро. Лицо, ответившее на все вопросы, считается идентифицированным надлежащим образом. Выделим следующие направления альтернативной проверки: - проверка документа у лица, выдавшего, подписавшего, заверившего, составлявшего документ: нотариуса, Росреестра, стороны в договоре, врача, подписавшего справку, доверенность; - проверка личности продавца и риелтора: звонки по домашнему телефону, разговоры с соседями, проверка по социальным сетям, уточнение по Интернету на наличие в базах данных недобросовестных лиц (подробнее в параграфе 5.8 книги); - перекрестная проверка данных по документам: все данные должны быть идентичными в разных документах; - сопоставление фактов, обстоятельств и деталей: несоответствие в возрасте по паспорту и внешнему виду, наличие в Интернете данных о сдаче в аренду квартиры при отсутствии знаний об этом у "продавца"; - прямые вопросы продавцу для уточнения и дальнейшего сравнения деталей с документами и открытыми базами: где родился, где учился, когда покупал квартиру, у кого. Следует учитывать и психологическое состояние продавца. Мошенник будет нервничать, если покупатель открыто заявит, что ему необходимо проверить подлинность документа, в том числе отдать документ на экспертизу в правоохранительные органы (хотя, возможно, этого делать покупатель и не собирается). Психологически мошенники уязвимы. Неадекватная неестественная реакция на простые вопросы, тревожность, суетливость, уход от темы должны насторожить покупателя и без рассмотрения поддельных документов. Основным требованием к альтернативной проверке является независимость источников данных от продавца и риелтора продавца, за исключением проверочных вопросов к ним с целью выявления расхождений. Криминалистическая экспертиза документов <1> -------------------------------<1> Подготовлено с использованием материалов: Ларьков Н.С. Документоведение. М., 2008; Курс криминалистики: В 3 т. / Под ред. О.Н. Коршуновой и А.А. Степанова. СПб., 2004; Белкин Р.С. Курс криминалистики: В 3 т. М., 1997; Криминалистика: Учебник / Отв. ред. Н.П. Яблоков. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001; Лисиченко В.К. Криминалистическое исследование документов. Киев, 1971. Документ (от лат. documentum - образец, свидетельство, доказательство) - материальный объект, содержащий информацию в зафиксированном виде и специально предназначенный для ее передачи во времени и пространстве <1>. -------------------------------- <1> Большая советская энциклопедия. 3-е изд. М., 1972. Т. 8. С. 403. В рассматриваемом аспекте документ подтверждает какие-либо факты либо права, его носителем является бумага. Реквизитами документа являются бланк документа, его форма, цвет, размер, наличие защитных средств, оттисков штампов и печатей, фотокарточки, подписи. Содержание документа выражается знаками, символами. Покупатель должен проверить на предмет подлинности все документы, представляемые продавцом для проверки. Криминалистическое исследование документов включает в себя: - криминалистическую экспертизу почерка, в том числе подписи (почерковедческая экспертиза); - технико-криминалистическую экспертизу документов. Почерковедческая экспертиза предназначена в первую очередь для исследования письма с целью установления личности писавшего. Под технико-криминалистической экспертизой документов понимаются все разновидности экспертных исследований, целью которых является установление способа изготовления документа или нанесения текста и удостоверительных знаков, выявление подделок, решение вопросов о свойствах материалов и инструментов, используемых для письма, и установление их групповой принадлежности, общности источника происхождения или тождества <1>. -------------------------------<1> Лисиченко В.К. Указ. соч. С. 77. Поддельные документы бывают двух видов: 1) с интеллектуальным подлогом: документ имеет все необходимые реквизиты, по форме он правилен, но изложенные в нем данные не соответствуют действительности; 2) с материальным подлогом: в подлинный документ внесены изменения путем подчистки, травления, замены фотографии или листов и др. (частичная подделка) или документ подделан целиком (полная подделка). Интеллектуальный подлог устанавливается путем исследования текста, перепроверки по другим источникам, а материальный - в процессе криминалистического исследования документов. Для выявления подделки экспертами используются специальные осветители (для покупателя подойдет и обычный фонарик) и увеличительные приборы (лупы, микроскопы). Среди основных видов подделки выделим следующие. Подделка бланка документа: изготовление поддельных бланков с помощью копировальной техники, принтера, путем рисования либо получение незаконным путем подлинного бланка. Следует понимать, что при подделке бланка документа и содержание документа является поддельным, поэтому собственно с бланка и следует начинать проверку. Для того чтобы сравнивать бланк, необходимо выявить форму бланка, действующую на дату выдачи проверяемого документа. Все ключевые формы утверждены на уровне нормативноправовых актов (паспорт <1>, свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП <2> и пр.), а также могут быть найдены в Интернете. Описание бланка паспорта и направлений его проверки приведено в Приложении N 2 к книге. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3444 (с послед. изм.). <2> Приказ Минэкономразвития России от 22 марта 2013 г. N 147 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с послед. изм.); Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963 (с послед. изм.). При этом сами бланки раз в несколько лет меняются, поэтому необходимо искать бланк именно проверяемого периода. Наименования органов, выдающих документы, также меняются. К примеру, в Москве орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 2000 г. сменил название несколько раз: Москомрегистрация, Мосрегистрация, Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве, Управление федеральной регистрационной службы по Москве, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве. Даже для тех, кто занимается недвижимостью, запомнить все названия регистрирующего органа и периоды их действия, невозможно. Если бланк имеет степени защиты, к примеру тот же паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, то следует проверить качество документа, проработанность мелких линий, шрифтов, соответствие формам защиты документа от подделок. Можно также ориентироваться на примерный возраст бумаги - очевидно, что свидетельство о государственной регистрации от 2000 г. не может быть составлено на новой чистой бумаге, скорее всего, имеются сгибы, стертости букв, пожелтения бумаги. Подделка подписей и почерка. Почерк - это фиксирующаяся в рукописи, характерная для каждого пишущего и основанная на его письменно-двигательном навыке система движений и иных приемов, с помощью которых выполняется рукопись. Подделка подписи производится методом рисования, копирования, распечатки через цветной принтер. Методика исследования подписей обязательно включает рассмотрение подписи надлежащего лица. Поэтому необходимо сравнить подпись в разных документах, к примеру в паспорте, в договоре купли-продажи, в расписке и на соглашении об авансе, а лучше найти несколько образцов рукописных текстов. Другой вопрос, что и на других документах подпись может быть поддельной, поэтому следует выявлять основной документ для сравнения - допустим, договор купли-продажи, который заключался давно и, скорее всего, подпись не подделана. Можно попросить продавца расписаться при вас, к примеру попросить записать номер телефона в блокнот покупателя (либо найти документ, который подписывался при вас, соглашение об авансе) и определить, насколько соответствует его подпись подписи на документе. Подделку в виде копирования подписи можно обнаружить визуально при небольшом увеличении под лупой. Настоящую роспись человек ставит быстро и уверенно, поддельная же подпись выведена старательно, с нажимом, с высокой густотой чернил и при этом с потерей каких-то мелких деталей, неуверенно, встречаются неоправданные остановки, пробелы, следы карандаша. Другой технологией подделки является непосредственный перенос красителя подлинной подписи на документ (влажное копирование). Для этого преступники применяют увлажненный (липкий) материал, который прижимают к документу с подлинной подписью, а затем это изображение копируют на нужный документ. В этом случае подделка выявляется путем рассмотрения под увеличительным стеклом с повышенным источником света по слабой интенсивности красителя, по нечетким (размытым) краям штрихов, по зеркальной схожести подписей. Если же подпись дополнительно обводится, то видно наличие двух разных чернил. Впечатка подписи на документ с цветного принтера опознается при рассмотрении под увеличительным стеклом по ярко выраженной точечности изображения. Преимуществом при покупке квартиры, по сравнению с проверкой поддельности документа в других ситуациях, является тот факт, что мошенник (если уж перед покупателем мошенник), скорее всего, сидит перед покупателем и может быть не готов к такому повороту событий. С другой стороны, даже профессиональный эксперт со стопроцентной гарантией не сделает вывода о поддельности подписи, если подпись "простая", то есть состоит из малого количества элементов, к примеру из одной буквы, обведенной в неполной кружок. Подделка печатей. Среди способов подделки - рисование, изготовление клише на резине или других материалах, влажное копирование с подлинного оттиска, использование иной печати. Подделка путем рисовки выявляется по проколу бумаги в центре оттиска (от ножки циркуля), различиям в шрифте, размере, расположении букв, отсутствии симметрии в тексте относительно внешних и внутренних линий печати. Отличить настоящую печать от напечатанной на принтере легко - такое изображение состоит из множества мелких точек красного, голубого и желтого цветов и нанесено не штемпельной краской, что выявляется при рассмотрении через лупу. Но покупатель, скорее всего, даже не знает, как выглядит подлинная печать (допустим, Росреестра в 2002 г.), поэтому порой произвольное изготовление "настоящей" печати достаточно для введения в заблуждение. Кроме того, технологии подделки печатей на данный момент позволяют изготовить аналогичную печать, практически неотличимую от настоящей даже при проведении экспертизы. Замена фотографий: полная замена фотографии, монтаж снимка с сохранением части прежней фотографии, содержащей оттиск печати. Замена фотографических карточек производится в документах, необходимых для идентификации личности: паспортах, водительских правах, пропусках, с целью использования таких документов иным лицом. На фотографию продавца в паспорте обязательно следует обратить повышенное внимание, поскольку на этом основано большое количество афер. Как полная, так и частичная замена в паспортах фотокарточек распознается при внимательном осмотре их поверхности под разными углами освещения. Следы отделения фотокарточки от паспорта можно обнаружить по краям фотокарточки в виде отрыва участков поверхностного слоя бумаги с имеющимися на них линиями рисунка защитной сетки. Особенно хорошо следы отделения фотокарточки видны, если прежний снимок по своим размерам был несколько большим, чем вновь наклеенный. Следует обратить внимание на наличие рельефных оттисков на вновь наклеенной фотокарточке (при подделке такие оттиски могут отсутствовать), а также на несимметричность расположения букв в строке части оттиска, расположенной на фото (если оттиск поддельный), различную ширину и глубину штрихов, их неровные края, извилистость. Замена листов документов - встречается при необходимости искажения данных на отдельных листах документа: паспорта, договора купли-продажи, к примеру для исключения сведений о браке, детях. Для выявления подделки паспорта сверяются реквизиты документа (серия, номер) на каждой странице, проверяются номера страниц, изучается место сшивки листов, изучаются различия в страницах, к примеру наличие новых страниц в старом паспорте, разная люминесценция бумаги и красителя, отсутствие характерных сгибов, присущих другим страницам, отсутствие пятен грязи, общих загрязнений. Внимание следует уделить листам с информацией о детях, семейном положении и месте регистрации. Подчистка текста производится путем механического удаления текста стирательной резинкой или бритвой. Ее характеризует взъерошенность волокон и изменение глянца поверхностного слоя бумаги, уменьшение толщины бумаги в месте подчистки, нарушение фоновой сетки, расплывы чернил нового текста, нанесенного поверх подчистки, остатки красителя штрихов устраненного текста. Данные признаки обнаруживаются при рассмотрении через лупу и просвечивании светом. Травление осуществляется путем удаления текста за счет обесцвечивания красителя написанного текста химическими реактивами. Помимо признаков, присущих подчистке документа, характерно обесцвечивание, изменение оттенка бумаги. Смывание - удаление записей с помощью различных растворителей. Полностью убрать прежний текст, вдавленность букв, как правило, не удается, и по этим признакам выявляется смывание. Дописка, допечатка - внесение в незаполненные места текста дополнительных записей. К примеру, изменяются суммы, фамилии, даты рождения. Дописку можно выявить при различии шрифта, чернил (новый насыщенный цвет или старый выцветший), несовпадение горизонтального расположения знаков, высоты строк. Исправления текста - частичные изменения в документах путем переделки одних знаков в другие. Выявляются по утолщению штрихов, отличию букв, остаткам прежних записей. Как правило, присутствуют и признаки подчистки. Подделка денежных знаков. Покупателю необходимо проводить не только проверку документов, но и проверку денег, возвращаемых от продавца (суммы аванса или стоимости квартиры), поскольку деньги могут быть заменены на поддельные. Каждая бумажная купюра имеет определенные степени защиты, которые подробно описаны и показаны на официальном сайте Банка России (http://www.cbr.ru/banknotescoins/bank/notes/). Достаточно "выучить" признаки поддельности купюр достоинством 500, 1 000, 5 000 руб., поскольку другие банкноты подделываются реже. Для сверки могут быть взяты собственные купюры, в подлинности которых покупатель не сомневается. Для проверки денег могут быть использованы специальные приборы с ультрафиолетовым излучением и лупой либо деньги могут быть переданы в банк для проверки - такие услуги имеются практически у всех банков. Если у покупателя появились существенные сомнения в подлинности какого-нибудь документа и альтернативными способами перепроверить информацию нельзя, то рекомендуем отказаться от сделки либо обратиться в специализированные организации, которые проводят криминалистическую экспертизу документов. При выявлении фальшивых купюр целесообразно незамедлительно заявить в правоохранительные органы. 5.6. Проверка права собственности продавца и оснований приобретения квартиры продавцом. Общие аспекты права собственности. Нюансы проверки при приобретении продавцом квартиры по договору купли-продажи, приватизации, ренты, дарения, мены, в результате строительства, по наследству, по решению суда. Получение выписки из ЕГРП Слова и иллюзии исчезают, остаются лишь факты. Л. Питер Первичным фактом, который подлежит проверке покупателем в процессе оценки "юридической чистоты", является факт принадлежности квартиры продавцу. Цель проверки принадлежности квартиры продавцу: - проявить должную осмотрительность, чтобы не быть признанным недобросовестным приобретателем (рекомендации рассмотрены в параграфе 5.3 книги, посвященном добросовестному приобретателю); - подтвердить, что продавец является собственником квартиры; - определить вид права собственности: совместная, долевая, раздельная и специфику продажи при таком виде собственности (рассмотрено в параграфе 5.7 книги); - подтвердить, что основания для истребования квартиры от покупателя, как от добросовестного приобретателя, в случае покупки им квартиры отсутствуют (основания для истребования рассмотрены в параграфе 5.3 книги); - подтвердить, что по квартире отсутствуют обременения, правопритязания и споры; - проверить основание приобретения квартиры продавцом (договор купли-продажи, рента, дарение, судебное решение), подтвердить законность сделки по приобретению квартиры продавцом и отсутствие связанных с данным основанием неблагоприятных последствий; - выявить особенности покупки квартиры и скорректировать схему сделки с учетом выявленной ситуации и нюансов права собственности продавца. В идеале следует проверить не только права продавца на квартиру, но и предыдущие сделки с квартирой в пределах трех лет до даты проверки (общий срок исковой давности). То есть выявить, когда, по каким договорам, между кем и кем совершались сделки с квартирой, соответствовали ли сделки закону, каковы текущие адреса и телефоны прошлых собственников, нет ли между ними споров по квартире. Если же квартира продавалась два и более раза в течение года, то есть срок владения продавцом квартиры не превышает года, а то и месяца (кроме случаев наследства), то проверять такие сделки и причины срочной перепродажи следует обязательно. Возможно, продавец продает квартиру, поскольку им получен иск об истребовании квартиры. Если же квартира продавалась много раз в течение короткого времени (например, три раза за два года), то рекомендуем отказаться от покупки такой квартиры - вряд ли все собственники быстро продавали квартиру без всякой причины (все причины продажи, высказанные продавцом, следует рассмотреть критично). Однако законодатель не дал правовых механизмов проверить количество сделок с квартирой и получить для проверки прежние договоры купли-продажи и свидетельства. Рассуждения ряда экспертов о том, что необходимо обязательно выявить всех предыдущих собственников, связаться с ними по телефону, выявить причины продажи и даже смерти бывших собственников, представляются хотя и верными, но нереальными к применению на практике. Ссылка на то, что продавец сам даст все документы, просто не выдерживает никакой критики - у него нет такой обязанности и чаще всего самих документов. Но если документов по прошлым сделкам у продавца нет, то как найти прошлых собственников? Как спросить их, не выбывала ли квартира у них помимо их воли? Ведь сам законодатель установил право прежних собственников истребовать квартиру у добросовестного покупателя в ряде случаев, но почему тогда законодатель не дал права покупателю получить информацию о прошлых сделках? Даже фамилии прежних собственников получить нельзя, не то что новые адреса и телефоны. Давно назрела необходимость установления публичности данных об истории квартиры, документов по квартире, прописке граждан в квартире. Пока же, наоборот, вводятся еще большие ограничения на раскрытие этих данных. В частности, принят Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных" <1>, на который уже обоснованно ссылаются работники паспортных столов, не выдавая даже собственнику квартиры архивную выписку по прописанным ранее в его же квартире лицам. Последствия принятия данного Закона непрогнозируемы, настолько много в нем неочевидных запретов по поводу распространения данных о гражданах. -------------------------------<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3451 (с послед. изм.). На данный момент покупателю приходится проходить извилистую процедуру получения информации. Вначале рассматривается договор купли-продажи квартиры между продавцом и предыдущим собственником. Из содержания договора выявляется прежний хозяин, дата предыдущей сделки с квартирой, основание, по которому предыдущий собственник приобрел квартиру (указывается в договоре купли-продажи между продавцом и прежним собственником). Если с тех пор уже прошел срок исковой давности, то проверка прекращается. Хотя в данном вопросе следует учитывать нюансы начала течения срока исковой давности <1>. -------------------------------<1> Подробнее об исковой давности в параграфе 5.3 книги. Если же три года не прошло, то документы по предыдущим сделкам запрашиваются у продавца, который, возможно, их сохранил. Далее покупатель пытается выяснить телефон предыдущего собственника: у продавца, из "старого" договора купли-продажи, по Интернету, социальным сетям, с привлечением специализированных организаций, связывается с ним, уточняет, действительно ли тот продавал квартиру, нет ли споров, по своей ли воле продал объект. Но чаще всего найти контакты прежнего собственника невозможно. Но рынок нашел выход и из этой ситуации - есть компании, которые за плату достают многие сведения и документы. И хотя это не совсем законно, но практика таким образом исправляет очевидное несовершенство законодательства. Однако небольшие шаги по улучшению ситуации делаются. Выделим положительный тренд в развитии информационных технологий в работе Росреестра. В частности, на сайте данного учреждения квартира может быть проверена онлайн, более того, онлайн можно заказать, оплатить и получить выписку из ЕГРП. В любом случае запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такую выписку вправе запросить любое лицо. Однако не рекомендуется получать выписку из ЕГРП от продавца или его представителя - лучше это сделать самостоятельно, чтобы исключать малейший шанс мошенничества. Общие положения о праве собственности на квартиру Право собственности как продавца, так и покупателя после покупки квартиры характеризуется наличием трех правомочий: Владение - основанная на законе возможность иметь вещь в своем обладании. Собственник, а также лица, которым он передал право владения своим имуществом, являются законными (титульными) владельцами. Пользование - извлечение из имущества полезных свойств, выгоды, получение доходов. К примеру, сдача квартиры в аренду. Распоряжение - возможность совершать в отношении имущества любые действия (в том числе отчуждать в собственность третьих лиц, передавать в залог, сдавать в аренду) вплоть до уничтожения вещи. Отметим немаловажный факт - собственник квартиры является и собственником общего имущества во всем доме. Собственнику квартиры на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Также в список владений собственника квартиры входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, и, самое главное - земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, что прямо предусмотрено ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Это дает жильцам уникальную возможность владеть землей даже на территориях, где земля в частную собственность в "обычном" порядке не передается, к примеру в Москве. Причем права на землю сохраняются и при сносе здания. Однако собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Применительно к квартирам это означает обязанность оплачивать коммунальные платежи и ряд иных обязанностей. Проверка права собственности продавца состоит из трех этапов: 1) проверка основания приобретения права собственности; 2) проверка документа, подтверждающего право собственности; 3) независимая проверка права собственности по выписке из ЕГРП. Если квартира понравилась, то в первую очередь покупателю следует запросить у продавца все документы по квартире. Перечень приведен в Приложении N 1 к книге. Параллельно самим покупателем должна быть заказана выписка из ЕГРП. Запрос целесообразно сделать в электронной форме с сайта Росреестра. В данном параграфе приведем пояснения к документам, подтверждающим право собственности продавца на квартиру. I. Проверка оснований приобретения права собственности продавцом Основание приобретения квартиры - это договор или иной документ (решение суда, свидетельство о праве на наследство), на основании которого уполномоченный орган зарегистрировал право собственности продавца на квартиру. Обратим внимание, что речь пойдет именно о договоре между продавцом и предыдущим собственником, а не договоре между продавцом и покупателем. Основание - это ключевой правоустанавливающий документ, в отличие, например, от свидетельства о государственной регистрации права собственности, которое является лишь правоподтверждающим документом и при признании недействительным основания приобретения аннулируется. Поэтому именно в основаниях приобретения квартиры следует искать ключевые особенности права собственности продавца. Общие требования к проверке оснований приобретения квартиры - Весь текст документа вычитывается полностью. Опечатки в адресе квартиры, фамилии, имени, отчестве тщательно проверяются - именно на таких моментах возможны мошенничества и проблемы с регистрацией. Если каких-либо обязательных элементов нет либо опечатка существенна, то необходимо отказаться от сделки. - На документах проверяется наличие подписей и в необходимых случаях печатей. - Определяется, истек ли срок исковой давности. Если срок исковой давности истек, то рисков, связанных с претензиями прежних собственников, гораздо меньше. - Документы проверяются на предмет наличия обременений, правопритязаний и иных ограничений. В частности, в договоре проверяется отсутствие особых положений по арестам, спорам, запрещениям, ограничениям, правам пользования третьих лиц. В свидетельстве и выписке из ЕГРП есть отдельная графа по данным аспектам. - Если договор заключен одной из сторон по доверенности, то рекомендуется запросить копию доверенности. - Рекомендуется проверять наличие необходимых согласий и разрешений на заключение договора (однако такие документы, как правило, отсутствуют, поскольку сдаются в Росреестр): нотариально удостоверенное согласие супруги бывшего собственника и текущего собственника на заключение договора (если состояли в браке), поскольку все договоры с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, в силу ст. 35 СК РФ требуют получения такого согласия; разрешение органа опеки и попечительства, если предыдущим собственником квартиры являлся несовершеннолетний, ограниченно дееспособное или недееспособное лицо. Если квартира приобретена до 2004 г., то даже проживание несовершеннолетнего в продаваемой квартире требовало такого разрешения. - Проверяются обстоятельства, которые могут повлечь признание договора недействительным по порокам воли, поскольку именно такие обстоятельства могут повлечь истребование квартиры у будущего покупателя как у добросовестного приобретателя. - Если документ удостоверен нотариусом, либо удостоверена копия документа, либо удостоверена подпись лица, то следует позвонить нотариусу и уточнить, заверялся ли им данный документ (сведения о нотариусах есть на ресурсе http://www.notary.ru.notary/bd.php). Нотариусы, как правило, соглашаются с предоставлением такой информации. Если же нотариус уже не имеет статуса нотариуса, то рекомендуется, хотя бы по данным СМИ или у других нотариусов, уточнить причину лишения статуса - возможно, нотариус занимался "серыми" схемами. Если же нотариуса с такими реквизитами не существует и не существовало, то перед вами подделка. - Если продавец приобрел квартиру у юридического лица, то дополнительно проверяется, не являлся ли прежний собственник на момент продажи или в течение шести месяцев до продажи банкротом, и запрашивается документ об оплате квартиры <1>. Все сведения о банкротствах публикуются на сайте газеты "Коммерсантъ" и сайте "Федресурс". Кроме того, юридическое лицо может быть проверено по различным направлениям в соответствии с параграфом 7.3 книги. -------------------------------<1> Банкротство позволяет оспорить сделки, направленные на увод имущества. Одним из признаков подозрительной сделки, направленной на увод имущества банкрота, является низкая цена или отсутствие документов об оплате. - Каждый документ проверяется на предмет подделки (виды подделок и правила криминалистической экспертизы рассмотрены в параграфе 5.5 книги). - Каждое основание проверяется на предмет исполнения. То есть договор купли-продажи должен быть исполнен со стороны продавца и предыдущего собственника, что должно подтверждаться передаточным актом, распиской. Если это договор дарения, то передаточным актом и т.д. В противном случае существует риск спора в части неисполнения договора одной из сторон. В случае наличия неясностей, не связанных с подделкой документа, есть и иной выход застраховать риск потери титула (права собственности). Но для этого вначале необходимо обеспечить государственную регистрацию своего права собственности, что может стать невозможным при аресте квартиры по спору между прежними собственниками. Поэтому и оплату всегда следует устанавливать по факту регистрации права собственности. Договор купли-продажи между продавцом и предыдущим собственником По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Это одно из самых частых оснований для приобретения квартиры. Покупатель проверяет в договоре, заключенном между текущим собственником и прежним собственником: - форму договора - договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договорам продажи долей (всех долей в квартире или по отдельности), подписанным после 2 июня 2016 г., требуется проверять наличие нотариального удостоверения (введено Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Если же предыдущий собственник владел квартирой единолично, то нотариальное удостоверение не требуется, но возможно по желанию сторон. Если документ был заверен, то это является определенной гарантией "чистоты" сделки; - наличие штампа о государственной регистрации договора и штампа о государственной регистрации перехода права собственности. По этому вопросу есть нюанс. До 1 марта 2013 г. регистрировались и договор, и переход права собственности, и на договоре проставлялось 2 штампа. Но правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом перестало действовать с 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ). С этой даты договор считается заключенным с даты его подписания. Поэтому надо проверять по дате - если договор заключен до 1 марта 2013 г., то должно быть два 2 штампа (договор и переход права собственности), если после - один (переход права собственности). Если на договоре присутствует еще один штамп о регистрации ипотеки, то обязательно следует проверить у продавца и по свежей выписке из ЕГРП - прекращена ли запись об ипотеке (отсутствуют обременения). Это может быть либо ипотека в пользу прежнего продавца (если договором предусмотрена передача квартира до оплаты), либо ипотека в пользу банка-кредитора; - наличие существенных условий договора. Их три: цена квартиры; точная идентификация квартиры, позволяющая определенно установить передаваемое имущество. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре точного адреса квартиры; указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права к продавцу (при отсутствии этих лиц условие может быть не указано, либо может быть указано об отсутствии таких лиц). Другие условия не являются существенными и могут отсутствовать. Если даже в договоре нет срока оплаты, срока передачи объекта или срока освобождения (выселения), то незаключенным он от этого не становится. При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным. Поэтому такой договор нельзя считать правильным; - отсутствие данных о кредитном источнике оплаты. Если же такой источник указан, то необходимо запросить справку банка о полном исполнении обязательств продавца (заемщика) перед банком по кредитному договору или справку из Бюро кредитных историй о погашении ипотеки (если в кредитном договоре указано о передаче данных в такое бюро). Если таких документов нет, то есть риск, что заемщик неправомерно зарегистрировал квартиру без установления залога и стремится ее продать. Банк в этом случае может подать иск о признании квартиры обремененной ипотекой, поскольку квартира куплена на кредитные средства и подлежит передаче в залог (регистрируется в силу закона автоматически при регистрации права собственности покупателя), если иное не указано в договоре; - наличие расписки (платежного поручения) об оплате продавцом квартиры; - наличие акта приема-передачи квартиры. Если продавец приобрел квартиру у своих родственников (кроме дарения, которое заключается обычно вместо завещания), то следует быть особенно внимательным. Банки вообще не выдают кредиты на покупку квартиры у близких родственников, так как цель сделок между родственниками зачастую мнимая: увести из-под ответственности, получить от кредитора деньги на псевдопокупку, при этом реально квартира не передается <1>. -------------------------------<1> Подробнее о выдаче кредитов на покупку у родственников и требованиях к таким сделкам в параграфе 3.2 книги. Если прежний собственник-родственник или члены его семьи все еще прописаны в квартире продавца, то лучше отказаться от сделки, так как договор-основание может быть признан мнимым (заключенным лишь для вида). В этой ситуации возможен и конфликт между продавцом и его родственниками, как бы "продавшими" ему квартиру, ведь последние продали квартиру "для вида", а тот вдруг продает квартиру третьим лицам, оставляя без крова всех прописанных в квартире лиц. Конфликт может повлечь признание такого договора мнимым или же отказ выписываться из квартиры. С другой стороны, "проблема" родственников еще и в том, что данные лица могут между собой договориться, включая продавца, и сообща найти основания для истребования квартиры. Допустим, один подаст иск о мнимости договора, а другой сразу его признает, нарушив при этом права нового собственника. Будет ли покупатель при этом добросовестным приобретателем с учетом наличия в выписке из домовой книги прежних собственников, еще неизвестно. Для подтверждения реальности сделок между родственниками банки требуют представления передаточного акта и документа о безналичном перечислении денег (расписка не принимается, так как ее написать можно и без передачи денег), чтобы подтвердить реальность передачи денег. В таком случае в суде меньше оснований для признания сделки мнимой. Договор передачи в собственность (приватизации) Граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. К таким гражданам относятся все проживающие (зарегистрированные) в квартире на момент приватизации. Приватизация квартиры (т.е. переход из государственной и муниципальной в частную собственность граждан) оформляется договором передачи <1>. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В последнем случае остальные проживающие оформляют отказ от приватизации. -------------------------------<1> Регулируется приватизация Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959 (с послед. изм.). Если собственность оформлена на всех лиц, проживающих на момент приватизации в квартире, то рисков особых нет - все указанные лица потеряют право пользования при продаже квартиры. Но если имеются лица, отказавшиеся от приватизации, то это влечет для покупателя существенный риск - лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют бессрочное право пользования квартирой, которое сохраняется после продажи квартиры покупателю. Если не указать данных лиц в договоре купли-продажи, то такой договор купли-продажи будет признан незаключенным и квартира отойдет в собственность продавца. Подробнее данная проблема и варианты ее решения описаны в параграфе 5.9 книги, посвященном лицам, имеющим права пользования квартирой. Договор ренты По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Есть несколько разновидностей данного договора, но, как правило, квартира передается по договору пожизненной ренты (с уплатой ежемесячных платежей) либо по договору пожизненного содержания с иждивением (с покупкой питания, одежды, обеспечением ухода), т.е. одна сторона до момента смерти другой стороны выплачивает последней содержание. Приобретатель квартиры по договору ренты - это, как правило, организация, которая специально разыскивает престарелых людей, одиноких пенсионеров, у которых за бесценок приобретает квартиру, оформляя покупателями своих сотрудников. Для таких компаний эта деятельность является бизнесом - после смерти продавца (рентополучателя) квартира продается, и на этом зарабатываются значительные суммы. Если покупатель не планирует приобрести квартиру с обременением в виде обязанности уплачивать такие суммы, то стоит покупать квартиру лишь после смерти рентополучателя и уверившись, что перед покупателем не криминальные элементы, "ускорившие" данный процесс, а добросовестная компания. Итак, покупателю следует: - проверить наличие нотариального удостоверения договора ренты (обязательная форма) и уточнить у нотариуса факт заверения; - изучить оригинал свидетельства о смерти рентополучателя. Если рентополучатель умирает сразу после заключения договора ренты, то риск признания такого договора недействительным по иску возможных наследников рентополучателя выше, чем в случае, если рентополучатель умер через долгое время после заключения договора; - побеседовать, по возможности, с родственниками рентополучателя для определения возможных рисков обжалования договора. Договор дарения По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Договоры дарения обычно заключаются между родственниками. Бывает, что родственники "уводят" имущество у других родственников путем подписания с престарелым собственником договора дарения, несмотря на наличие завещания или наличие других претендентов на наследство по закону. "Обманутые" родственники подают в суд и признают договор дарения недействительным, поскольку сомневаются в наличии осознанной воли дарителя, причем зачастую оспаривание происходит после смерти дарителя. Также о рисках сделок между родственниками указано выше в подразделе о договоре купли-продажи. Но в целом именно сделка между родственниками при договоре дарения является наиболее чистой. Поэтому покупателю следует обязательно проверить, являются ли даритель и одаряемый родственниками. Если же квартира подарена незнакомому человеку, то это существенный риск, что продавец заключал договор под влиянием угроз, обмана или заблуждения, что продавец не понимал значения своих действий, являлся фактически недееспособным или ограниченно дееспособным, т.е. квартира, скорее всего, выбыла помимо воли собственника. Вряд ли какойлибо нормальный человек просто так подарит квартиру незнакомому человеку. В дальнейшем, по практике, родственники "пострадавшего" признают над ним опеку и начинают истребовать квартиру различными способами. Если ее уже купил покупатель, то истребуют от покупателя, как добросовестного приобретателя, поскольку выбытие помимо воли является основанием для возврата квартиры даже у добросовестного приобретателя. Также дарение нередко совершается с целью обхода права преимущественной покупки. Допустим, владелец комнаты в квартире, не желая ее предлагать соседям, либо владелец доли в праве общей собственности на квартиру вместо соблюдения правил о преимущественной покупке имущества участниками долевой собственности находит лазейку, установленную самим законом (ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ), и якобы дарит комнату/долю третьему лицу, не предлагая ее вначале своим соседям. Однако сделка фактически не является безвозмездной - даритель получает за нее деньги, что является основанием для признания сделки притворной. В таком случае к сделке применят правила о возмездной продаже, и сделка будет признана недействительной, так как такую сделку совершить было нельзя до предложения комнаты или доли соседям или другим участникам долевой собственности. Выявить данный случай легко, поскольку предметом такого дарения является либо комната (не квартира), либо доля в праве собственности. А с июня 2016 г. сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению. Наконец, дополнительным риском дарения является положение, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Таким образом, если продавцу подарили квартиру незнакомые лица или даже родственники, то существует высокий риск негативных последствий для покупателя. В связи с этим покупателю следует проверить следующее: - являются ли родственниками даритель и одаряемый. Покупатель должен документально подтвердить факт родства. Если родственниками не являются - то лучше отказаться от сделки; - уточнить - не прописан ли даритель в квартире. Если прописан, то сделка, скорее всего, была мнимая, без реальной передачи квартиры в собственность и от покупки такой квартиры следует отказаться, если только даритель не выпишется до сделки; - если квартира находилась в совместной собственности (допустим, даритель в момент заключения договора дарения был женат), то следует уточнить, было ли представлено на заключение договора дарения нотариально удостоверенное согласие супруга, либо запросить документ о разделе имущества / смерти супруга; - проверить отсутствие конфликта или судебного спора между дарителем и одаряемым, для чего пообщаться с дарителем и посмотреть по базе www.sudrf.ru наличие судебных разбирательств (смотреть суд, "обслуживающий" адрес квартиры и адрес одаряемого); - проверить наличие акта приема-передачи. Договор мены По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о куплепродаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Однако договор мены не подлежит государственной регистрации <1>. Регистрируется два перехода права собственности. -------------------------------<1> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2007 г. N Ф08-6178/07. Покупателю следует проверить: - наличие штампов о государственной регистрации перехода права собственности на две квартиры; - наличие существенных условий договора: точная идентификация двух квартир и указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права к продавцу (при отсутствии этих лиц условие может быть не указано либо может быть указано об отсутствии таких лиц). При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным (другие условия к существенным не относятся и могут отсутствовать); - наличие актов о приеме-передаче обеих квартир; - отсутствие претензий со стороны лица, которому продавец передал свою квартиру; - если в договоре мены предусмотрена доплата, то необходимо запросить документ о доплате. Договор участия в долевом строительстве, договор уступки, договор инвестирования, участие в жилищно-строительном кооперативе (т.е. покупка в результате строительства) Если текущий собственник приобрел квартиру путем участия в ее строительстве, то такой продавец является ее первым собственником и квартира еще не имеет "истории" и юридических рисков, связанных со сделками на вторичном рынке. Следует оговориться, что речь идет о достроенных квартирах, на которые оформлено право собственности продавца. Если квартира достроена, но не оформлено право собственности, то покупка будет осуществляться в виде уступки прав или по иным механизмам приобретения строящихся квартир. Покупателю рекомендуется проверить: - наличие акта приема-передачи квартиры. Акт в целом подтверждает отсутствие претензий от застройщика - пожалуй, единственного лица, который может быть заинтересован в оспаривании сделки; - теоретически иные дольщики, которые стали жертвами "двойных" продаж, могут быть заинтересованы в признании своего права собственности на квартиру и оспаривании права собственности продавца. Поэтому целесообразно проверить, нет ли претензий других дольщиков по квартире по сайту www.sudrf.ru; - договор, на основании которого приобретено право собственности, на предмет соблюдения существенных условий, требований по государственной регистрации. В частности, договор проверяется на предмет наличия кредитного источника оплаты. Если такое условие есть, то на квартиру должен был быть зарегистрирован залог в силу закона в пользу банка, что автоматически влекло бы невозможность продажи квартиры покупателю. Если же о кредитных деньгах в договоре указано, но ипотека не зарегистрирована, следует получить справку от банкакредитора продавца о полном погашении кредита, поскольку заемщик мог недобросовестно зарегистрировать свое право собственности без оформления ипотеки и продает квартиру, чтобы уйти от ответственности перед банком. Если квартира приобретена путем участия в жилищно-строительном или накопительном кооперативе, то запрашивается и проверяется справка о полной выплате пая (подробнее о приобретении строящегося жилья рассмотрено в главе 7 книги). Свидетельство о праве на наследство (приобретение по наследству) Приобретение продавцом квартиры по наследству является довольно рискованным для покупателя, особенно если срок исковой давности еще не истек, поскольку споры между наследниками по наследству достаточно распространенное явление. Оспаривают завещание (как составленное лицом, не способным понимать значение своих действий), находят новое завещание после распределения собственности. Обычно инициаторы это другие наследники, права которых нарушены, например пропустившие по уважительной причине срок на принятие наследства. Кроме того, есть лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. В силу ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (шесть месяцев с даты смерти), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. Таким образом, механизм восстановления срока практически не ограничен во времени. Помимо этого, существуют общие основания для оспаривания завещания, поскольку завещание является односторонней сделкой. А если оспорят завещание по мотиву неспособности наследодателя понимать значение своих действий, то это уже порок воли и риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя. Проблема в том, что покупателю никто не скажет о каких-либо проблемах или конфликтах, а инструментов для получения информации законодатель не дал. Информацию о текущей ситуации и претензиях мог бы дать нотариус, который оформлял наследство, но нотариус вправе отказать в предоставлении сведений третьему лицу. Тем не менее покупателю целесообразно предпринять попытку провести следующие мероприятия: - уточнить, имело место быть наследство по завещанию или по закону (указано в свидетельстве о праве на наследство). Если по закону - теоретически кого-то из наследников могли просто не найти и такое лицо впоследствии восстановит срок для принятия наследства. Если по завещанию - с одной стороны, весь перечень наследников указан в завещании, с другой - когото распределение имущества по завещанию может не устроить, и это лицо вправе оспорить завещание, либо при распределении имущества по завещанию "забыли" о лицах, имевших обязательную долю в наследстве; - определить круг наследников и оценить, насколько велик риск конфликта между ними (к примеру, обратиться к нотариусу, спросить у других родственников). Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Если такие лица имеются (хотя бы один), то между ними и распределяется все наследство. Таким образом, следует выявить, кем продавец является наследодателю, есть ли иные наследники его очереди и на каком основании продавец единолично владеет квартирой при наличии других наследников. Сложнее ситуация обстоит со случаями, когда наследуют наследники иных очередей, начиная со второй (братья, сестры, дедушки, бабушки, дяди, тети и т.п.), - выяснить родственные связи и причину отсутствия наследников первой очереди в этом случае практически невозможно; - если наследодатель находился в браке, то следует определить, почему переживший супруг не получил половины квартиры, поскольку квартира как минимум наполовину принадлежит ему как участнику общей совместной собственности; - проверить отсутствие судов, к примеру на сайте www.sudrf.ru найти суд по месту нахождения квартиры и посмотреть, есть ли там споры с участием наследников. Решение суда Рекомендуем максимально осторожно относиться к покупке недвижимости, право собственности на которую возникло по решению суда. Во-первых, такое решение подделать несложно, и мошенники с успехом используют такую возможность. Во-вторых, само по себе судебное разбирательство всегда свидетельствует о наличии конфликта. К тому же конфликт может разрешаться как долгими судебными методами, так и внесудебными - препятствованием в осуществлении права пользования покупателя, сменой замков, привлечением криминальных элементов. Кто-то обязательно остается недовольным. Отметим, что решение может быть оспорено даже после вступления его в силу. Кассационная жалоба (если это суд общей юрисдикции) может быть подана в течение шести месяцев после вступления решения суда в силу, плюс рассматриваться дело может еще месяцдва. В случае пересмотра судебного акта государственная регистрация будет аннулирована. Единственным, наверное, исключением является признание права собственности на достроенную квартиру. Такой механизм является на данный момент очень распространенным и поддерживается самими застройщиками, для которых регистрация прав собственности дольщиков через суд лишь упрощает работу. В связи с этим покупателю целесообразно осуществить следующие мероприятия: - запросить решение суда у продавца и определить причину спора: если текущий собственник признал строящуюся квартиру своей собственностью через суд, то следует обязательно запросить договор участия в долевом строительстве и проверить на предмет отсутствия кредитного источника оплаты. Если такой источник указан, то следует запросить справку от банка о полном погашении долга. Это не выдуманная автором проблема, некоторые суды забывают установить ипотеку в пользу банка при регистрации права собственности дольщика, а банк впоследствии обращается в суд с иском об установлении ипотеки, неважно, в чьей собственности к тому времени будет находиться квартира; если спор по квартире между наследниками, супругами, сособственниками и иные конфликты, то необходимо оценить риск, процессуальные возможности и сроки обжалования данного решения. Полностью застраховаться от риска обжалования решения и внесудебных проблем в таком случае нельзя; - если продавец не предоставляет решение суда, то следует отказаться от сделки. Но даже представленное решение необходимо проверить по открытым базам (www.sudrf.ru - общие суды с участием физических лиц, www.arbitr.ru - арбитражные суды по спорам между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями), сравнить с представленным документом и установить специфику дела и связанные с ним риски; - переговорить с участниками конфликта на предмет целесообразности приобретения квартиры. II. Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности) Свидетельство является документом, подтверждающим право собственности продавца на квартиру. Покупатель проверяет в свидетельстве: - факт принадлежности квартиры продавцу; - соответствие адреса и характеристик квартиры той квартире, что приобретает покупатель; - соответствие основания, указанного в свидетельстве, тому основанию, что представлено продавцом; - отсутствие обременений и правопритязаний; - соответствие свидетельства установленной форме; - наличие печати регистрирующего органа и подписи регистратора. Если свидетельства нет, то необходимо запросить в Росреестре выписку из ЕГРП. III. Документ для независимой проверки права собственности (выписка из ЕГРП) Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным документом, позволяющим покупателю самостоятельно и официально проверить право собственности продавца на квартиру по состоянию на текущую дату. Свидетельство возвращают продавцу после продажи им квартиры и порой не ставят никаких отметок о переходе права собственности. Также продавец может "утерять" свидетельство, продать квартиру по дубликату, а затем уже по "утерянному" свидетельству попытаться продать квартиру повторно. Поэтому покупателю следует удостовериться, что продавец является собственником квартиры, из независимых источников. Любое лицо вправе обратиться в Росреестр и получить такую выписку <1>. Срок изготовления выписки - пять рабочих дней, размер государственной пошлины для физического лица составляет 200 руб. (в электронной форме онлайн 150 руб.). Однако достаточно много компаний готовы заказать и привезти выписку в течение дня, но за сумму в 2 - 3 тыс. руб. (по Москве). Лучше, чтобы выписка была в оригинале на бумаге (для возможного суда). -------------------------------<1> Форма и содержание выписки из ЕГРП утверждены Приказом Минэкономразвития России от 22 марта 2013 г. N 147 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Подробный порядок получения выписки представлен на сайте Росреестра, как и список отделов. Отметим, что выписка является актуальной только на дату ее выдачи. Никаких сроков действия у такого документа быть не может, как утверждают некоторые риелторы. Если на следующий день после получения выписки в Росреестр пришло определение суда об аресте квартиры, то покупатель рискует о нем не узнать. В связи с этим рекомендуется получать две выписки - на момент проверки и на дату подписания договора (последнюю - с привлечением услуг посредников в связи с тем, что выписку необходимо получить в дату запроса), чтобы точно удостовериться, что на дату подписания договора никаких ограничений по объекту не возникло. Предупреждать продавца о получении выписки из ЕГРП нельзя. В выписке из ЕГРП указываются: - кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости; - наименование объекта недвижимости; - назначение объекта недвижимости; - площадь объекта недвижимости; - адрес (местоположение) объекта недвижимости; - данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности); - вид зарегистрированного права; - зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены; - сведения о наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, об объектах долевого строительства, об участниках долевого строительства (при выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве); - сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом: указываются слова "представлены документы на государственную регистрацию", далее указывается вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель), например "представлены документы на государственную регистрацию перехода права" или "представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке". Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: "Права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке". Отметим негативный факт - арест по определению суда, как ни странно, считается наложенным не с даты внесения записи в Росреестр, а с даты вступления в силу такого определения. В связи с нерасторопностью приставов или взыскателей, которые не доносят документ в Росреестр, о таком аресте можно не узнать вовремя. Для этого следует проверять суды по адресу квартиры и по адресу прописки продавца на предмет споров с участием продавца. Кроме того, еще остались объекты недвижимости, не внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку ранее регистрацией прав занимались различные органы и ведомства - Департамент жилищной политики города Москвы, в ряде регионов - БТИ. Как правило, это объекты, приобретенные до 1998 г. В этом случае выписка не будет содержать сведений об объекте и придется обращаться в орган, который регистрировал права на тот момент. Для процедуры регистрации перехода права собственности это не критично - квартиру вначале внесут в реестр, затем зарегистрируют переход права собственности на покупателя, но проверить такой объект, в том числе на предмет обременений и правопритязаний, почти невозможно, а это большая проблема. К примеру, если на квартиру кто-либо обращает взыскание, то и сами кредиторы или приставы могут не сразу надлежащим образом наложить арест, выискивая, в каком реестре зарегистрирована квартира. В этом случае для получения информации необходимо обращаться в орган, который регистрировал права до введения ЕГРП. По Москве порядок получения информации из Департамента жилищной политики, с адресами приемных и режимом работы представлен на ресурсе http://dgi.mos.ru/. Лучшим вариантом будет предложение продавцу вначале зарегистрировать свои права либо установить оплату после регистрации права собственности покупателя в обязательном порядке. По выписке покупатель определяет следующее: - принадлежность квартиры продавцу; - отсутствие обременений и правопритязаний на квартиру; - наличие печати регистрирующего органа и подписи регистратора; - в случае, если данные в выписке из ЕГРП не соответствуют данным, указанным в иных документах, то следует уточнить причину различий. 5.7. Особенности проверки и покупки квартиры, находящейся в общей собственности. Покупка комнаты. Единоличная, долевая, совместная собственность. Комната. Преимущественная покупка, согласие супруга, соглашение о разделе имущества / брачный договор, случаи с бывшими супругами Однажды Ходжа Насреддин ел жаркое из птицы. Пришел приятель и попросил угостить его. - Братец, - сказал Ходжа, - извини меня, но это имущество моей жены, и без ее разрешения я не могу ничего тебе дать. Притча У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Вместо квартиры продаваться может отдельная комната (как объект недвижимости) или отдельная доля (что не равно комнате и объекту недвижимости). Продажа квартиры, принадлежащей нескольким лицам, или комнаты в квартире производится с определенными нюансами, которые следует знать покупателю. В зависимости от количества собственников на квартиру выделяют собственность: - индивидуальную/раздельную/единоличную <1> (один собственник); -------------------------------<1> Термины указаны достаточно условно, поскольку закон не дает прямого определения виду собственности, когда лицо является единственным собственником квартиры. - общую долевую (несколько собственников с определением долей); - общую совместную (несколько собственников без определения долей). Единоличная собственность Квартира, находящаяся в единоличной собственности продавца, может быть продана им самостоятельно. Чтобы определить факт нахождения в единоличной собственности, необходимо уточнить, не относится ли квартира к одному из режимов общей собственности. Общая долевая собственность Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Пример общей долевой собственности - в свидетельстве о праве собственности субъектом права указан Иванов Петр Иванович (1/2 доли), а на обороте документа указан другой участник долевой собственности - Иванов Сергей Петрович (1/2 доли). Общая долевая собственность характерна для случаев, когда квартира приобреталась по наследству и доли делились для случаев намеренной покупки в долевую собственность (к примеру, супруги изначально определили доли либо квартира приобретена в собственность детей и родителей) и для коммунальных квартир, где собственники долей не являются родственниками друг с другом. Отметим, что доля - это не часть квартиры, а доля в праве собственности, поэтому доля не характеризуется понятиями квадратных метров, помещениями, а описывается через дробь - 1/2, 2/3, 3/4 и т.д. К примеру, 1/2 доли в двухкомнатной квартире - это не одна из двух комнат, а половина в праве собственности на всю квартиру. Однако при разделе имущества или определении зон пользования участники делят квартиру по площади примерно сообразно имеющимся долям, т.е. в рассматриваемом случае такая доля будет примерно соответствовать одной комнате с правом пользования общими местами (туалет, ванная, кухня). Конечно, если одна комната большая, другая маленькая, а собственность равнодолевая, то потенциально возможен спор, кто какой комнатой будет пользоваться. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо вначале письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий и получить от них письменный отказ (либо дождаться истечения месяца на ответ), поскольку у других участников есть право преимущественной покупки (ст. ст. 246, 250 ГК РФ). Исключением является продажа доли с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. В этом случае предлагать другим сособственникам не надо. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Но при покупке (продаже, дарении) доли есть важный нюанс - в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей. Данное новшество введено 2 июня 2016 г. Это значит, что перед покупкой или продажей любой доли или даже всех долей в праве собственности на недвижимое имущество следует идти к нотариусу и уже там оформлять сделку. Вообще, это правильное нововведение. Раньше в сфере продажи долей была масса мошенничеств, поскольку никто толком не мог дать ответ - как именно уведомлять другого сособственника, как быть, если тот не уведомлен или не получает уведомлений. Были широко распространены аферы с фиктивным дарением долей, на которые не распространялись условия о преимущественном порядке покупки другими сособственниками (к слову, и сейчас подарить долю в квартире можно без получения согласия других сособственников). Теперь по всем вопросам следует идти к нотариусу, который уже будет гарантом соблюдения законности в этой сфере. Подарить долю участник вправе без соблюдения порядка преимущественной покупки. Но если будет в суде доказано, что "одаряемый" уплатил деньги за подарок, то договор дарения может быть признан недействительным, поскольку будет квалифицирован как договор куплипродажи, который заключен с нарушением порядка преимущественной покупки. Вопрос к покупателю: насколько ему необходима доля? Приобретать долю для целей проживания в квартире рискованно - неизвестно, с какими людьми придется жить, а режим пользования таким жильем, режим распоряжения и расходов предполагает совместность, наличие зон общего пользования. Тем более при приобретении доли довольно сложно определить, какой частью квартиры в дальнейшем покупатель вправе пользоваться, поскольку у других участников долевой собственности может быть иное мнение, и при отсутствии между ними согласия придется определять правила пользования через суд. Однако доля стоит гораздо дешевле, чем квартира, и в этом смысле является одним из вариантов решения квартирного вопроса. С другой стороны, при наличии возможности целесообразно выкупить все доли. Выявить общую долевую собственность просто - в самом свидетельстве о государственной регистрации права собственности указан вид собственности и участники долевой собственности (один указан на первой странице свидетельства, остальные на оборотной стороне). Оформление покупателем квартиры в долевую собственность По выбору покупателя он вправе оформить квартиру в долевую собственность совместно с иными лицами, для этого необходимо в договоре купли-продажи со стороны покупателя указать всех будущих собственников (покупатель и его супруга, родители, дети) и определить доли каждого. Супругов сразу следует предупредить - если они оформляют недвижимость в долевую собственность, то считается, что они произвели раздел имущества. Если потом супруги начнут разводиться, то суд не будет вновь делить квартиру, считая, что она разделена. Поэтому сразу появятся вопросы: а кто будет в ней жить, как будет решаться вопрос перераспределения долей? На самом деле это крайне невыгодное условие для того супруга, который не будет жить в этой квартире, поскольку при разделе имущества он не получит компенсацию за квартиру от второго супруга. А если на нем еще и был совместный кредит, то он также будет обязан платить этот кредит. Дальше все зависит от поведения того, кто "занял" квартиру. Такое лицо вправе выкупить долю бывшего супруга, но вправе и спокойно проживать в этой квартире дальше, полагая, что он может и не тратить деньги на выкуп доли. Если проживающий в квартире бывший супруг (супруга) будет против выкупа доли, то второму собственнику останется лишь продать свою долю на рынок. Но продать на рынок 1/2 доли в праве собственности на квартиру по стоимости половины квартиры невозможно - цена ее будет гораздо ниже. Поэтому второй участник долевой собственности останется некоей пострадавшей стороной. Если же в квартире проживают дети, то продать на рынок долю будет означать еще и моральную дилемму - ведь его же дети будут вынуждены жить с новыми собственниками его доли. И если в период брака каждый доверяет друг другу и не думает о крайних ситуациях, то после развода отношения портятся и договориться становится крайне сложно. Например, известен судебный прецедент, когда супруга ушла из семьи, забрала детей и заняла квартиру, которую супруги купили в кредит для сдачи в аренду. Квартира была оформлена в их равнодолевую собственность. Бывшая жена не выкупала вторую долю, зная, что бывший муж не продаст ее третьим лицам из-за детей, не получала материнский капитал на оплату кредита и не оплачивала кредит, зная, что в залоге находится квартира родителей бывшего мужа. Суды всех инстанций отказались делить спорную квартиру, поскольку она была в долевой собственности, а бывший супруг был вынужден по-прежнему погашать кредит, хотя и не имел возможности пользоваться своей квартирой. Юридически ничего здесь сделать оказалось невозможно, ведь они сами оформили долевую собственность. На практике вопрос с разделом ипотечных квартир и кредитов - один из самых частых (как и часты разводы в России), поэтому стоит сразу при покупке решить вопрос и на случай развода. В общем, долевая собственность супругов на квартиру, на наш взгляд, это потенциально большая проблема. Целесообразно оформить квартиру на одного из супругов, тогда недвижимость будет находиться в совместной собственности и при разводе подлежать разделу. Либо им следует заключить брачный договор для приобретения квартиры в единоличную собственность одного супруга. В этом случае на квартиру второй супруг претендовать не сможет. Данный вопрос покупатель решает самостоятельно, учитывая и особенности получения налогового вычета при общей собственности (параграф 2.4 книги). Кроме того, если своим личным (раздельным) имуществом собственник вправе распоряжаться свободно, то режим общей собственности обязывает его согласовывать действия с остальными участниками общей собственности. Собственность на комнату в квартире Комната - это обособленная часть квартиры или дома, оформленная в качестве отдельного объекта недвижимости (как комната). То есть в свидетельстве о государственной регистрации права должно быть прямо указано, что продавец является собственником конкретной комнаты в квартире и комнате присвоен отдельный кадастровый (или условный) номер. В силу п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены для продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности. Поэтому при покупке комнаты следует проверять соблюдение данного порядка. При этом сами комнаты могут также быть в общей совместной и общей долевой собственности, что потребует соблюдения соответствующих режимов при распоряжении комнатой. Но многие ошибочно называют "комнатой" обычную долю в праве общей долевой собственности. То есть данные лица живут в своей комнате, давно считают ее своей, но оформлена у них не комната, а доля в собственности на всю квартиру. Это определяется просто - в свидетельстве о праве собственности будет указано о доле. Общая совместная собственность Это вид общей собственности, при котором все участники общей собственности владеют квартирой совместно (сообща) без определения долей. Для покупателя именно данный вид собственности является довольно проблемным, так как связан со многими нюансами, а в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП не указывается, что собственность общая совместная. Более того, в этих документах в качестве собственника указан лишь один участник, который "на себя" оформил квартиру, - так называемый титульный собственник <1>. Поэтому режим собственности приходится определять покупателю самостоятельно путем изучения документов. -------------------------------<1> Есть возможность указать в свидетельстве "совместная собственность" и оформить на обоих супругов, но такая практика мало распространена. Совместная собственность возникает лишь по основаниям, установленным законом. Нельзя в договоре при совместной покупке квартиры несколькими лицами установить совместную собственность, если только такой режим не предусмотрен законом. Если законом такой вид не предусмотрен, то во всех остальных случаях при приобретении имущества в собственность нескольких лиц регистрируется общая долевая собственность. Законом установлено три случая возникновения совместной собственности: - собственность супругов; - собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства; - собственность лиц, приватизировавших квартиру (была предусмотрена до 2001 г.). Покупателя в данном аспекте в большей степени интересует собственность супругов, поскольку в остальных случаях все собственники, как правило, указаны в свидетельстве о праве собственности и продают квартиру вместе. В случае же с супругами данный факт следует отдельно выяснять. К совместной собственности супругов относится квартира, нажитая супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов квартира приобретена либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Таким образом, если квартира приобретена в период брака, то относится к совместной собственности. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (речь идет о сделках с совместной собственностью супругов), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Таким образом, для продажи квартиры продавец обязан предварительно получить такое согласие. Последующее согласие, на наш взгляд, также допустимо, но покупателю такого развития событий допускать не стоит, так как неизвестно, будет ли дано такое согласие уже после сделки. Да и Росреестр не зарегистрирует договор без такого согласия. К совместной собственности супругов не относится (т.е. является собственностью одного из супругов) квартира: - принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак: проверяется по дате вступления в брак и дате покупки квартиры; - полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам: проверяется путем запроса договора дарения, свидетельства о праве на наследство и иного договора, по которому продавец безвозмездно приобрел квартиру; - переданная в собственность одного из супругов по соглашению о разделе имущества либо брачному договору, в котором установлен режим раздельной собственности продавца на квартиру: данный факт продавец должен подтвердить предоставлением брачного договора или соглашения о разделе имущества; - переданная в собственность одного из супругов по решению суда о разделе имущества: запрашивается решение суда или мировое соглашение, утвержденное определением суда. Но это должно быть именно решение о разделе имущества между супругами, допустим, решение о признании права собственности по договору купли-продажи по иску супруга к застройщику в данном случае не подойдет - такая квартира также будет в совместной собственности, хотя и в решении суда будет указан только супруг. На такое имущество режим совместной собственности не распространяется, и продавец вправе продать квартиру самостоятельно, без получения согласия супруга. Вопрос усложняется, если продавец на дату покупки квартиры был женат/замужем, но впоследствии брак был расторгнут и паспорт заменен. Выяснить это покупателю невозможно, поэтому продавец пишет у нотариуса заявление, что он не был в браке на момент покупки квартиры. Однако это не лишает бывшую жену заявить впоследствии свои права на квартиру. Особенности брачного договора и соглашения о разделе квартиры Покупатель в обязательном порядке проверяет правильность оформления данных документов, поскольку если документ оформлен неверно, то Росреестр запросит согласие второго супруга на сделку либо в дальнейшем сторона, права которой нарушены, может оспорить сделку. Данные документы проверяются на предмет следующего: - из данных документов должно следовать, что квартира передается в единоличную собственность продавца; - брачный договор должен быть удостоверен нотариально. Для соглашения о разделе имущества это не обязательно (но крайне желательно); - перераспределение собственности на квартиру по брачному договору и по соглашению о разделе имущества подлежит государственной регистрации. Договор и соглашение не регистрируются, поскольку законом регистрация этих соглашений не предусмотрена. В вопросе государственной регистрации перераспределения собственности в пользу одного из участников общей совместной собственности есть определенные дискуссии, в частности что регистрировать, если собственник так и остается собственником, только с другим режимом права собственности? Этот вопрос важен, так как соглашения / брачные договоры могут и не быть зарегистрированы, и как поступать покупателю в данном случае? В соответствии со ст. 14 Закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления. Данная норма подтверждает необходимость подачи соглашения о разделе имущества и брачного договора для государственной регистрации данных действий. Для супругов же это означает, что каждый из них вправе зарегистрировать данные действия не сразу после подписания документа, а по желанию в любой момент. Также супруги могут в соглашении предусмотреть иной порядок подачи документов на регистрацию (сроки, совместность подачи документов) - это тоже следует проверить покупателю. Собственно, поэтому иногда на соглашении о разделе имущества или брачном договоре отсутствует штамп о государственной регистрации. Брачный договор может быть заключен и до покупки недвижимости. В этом случае права изначально регистрируются на продавца и государственная регистрация перераспределения собственности, по нашему мнению, не требуется, так как совместная собственность на такую квартиру и не была установлена и не подлежит прекращению. Никаких штампов государственной регистрации на договоре в этом случае может не быть. По нашему мнению, покупателю следует требовать проведения до продажи ему квартиры соответствующей регистрации либо предоставления нотариального удостоверения согласия супруга. Хотя это не обязательно. Обычно Росреестр вместо нотариального удостоверенного согласия супруги принимает брачный договор и соглашение о разделе имущества. Если оплата установлена после регистрации права собственности покупателя, то риски при отсутствии штампов на брачном договоре / соглашении о разделе имущества минимальны. Особенность раздела имущества в судебном порядке Если стороны разделили квартиру через суд, то следует оценить риск оспаривания данного решения (рассмотрено в параграфе 5.6 книги), за исключением, может быть, случая подписания мирового соглашения, когда стороны добровольно делят имущество и этим решают конфликт. Кроме того, решение суда по данному вопросу или определение об утверждении мирового соглашения подлежат подаче продавцом на государственную регистрацию и на таких документах должен присутствовать штамп государственной регистрации. Необходимость получения согласия бывшего супруга Если продавец приобрел квартиру в браке, но потом брак был расторгнут, то нужно ли согласие бывшего супруга? Сохраняется ли режим совместной собственности на такое имущество? Ответ имеет серьезное практическое значение, так как получить согласие бывшего супруга после расторжения брака зачастую невозможно, если супруги в конфликте. Вопрос решается легко, если супруги разделили имущество и есть подтверждающий документ или решение суда. Сложности возникают в случаях, если стороны развелись, но квартира так и осталась неразделенной и оформленной на одного из супругов. С одной стороны, режим совместной собственности на квартиру у бывших супругов не прекращается, поскольку законом не предусмотрено автоматическое прекращение такого режима при расторжении брака. С другой стороны, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ о необходимости получения нотариального согласия распространяется на супругов, а не на лиц, утративших этот статус. Верховный Суд дал следующее разъяснение по данному вопросу <1>: -------------------------------<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 января 2005 г. N 12-В04-8 // БВС РФ. 2005. N 9. "...нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом..." Таким образом, по мнению ВС РФ, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры от бывшего супруга отсутствует. Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом. Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению ВС РФ, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой <1>. -------------------------------<1> Подробнее об оспоримых сделках и сроке исковой давности в параграфе 5.3 книги. Конечно, покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже такой квартиры оспорить сделку практически невозможно. Вместе с тем для исключения в принципе рисков целесообразно получить такое согласие хотя бы в обычной, не нотариальной форме. Отметим, что также желательно проконсультироваться с сотрудниками Росреестра на предмет того, запросят ли в данном случае какое-либо согласие, поскольку судебная практика даже Верховного Суда в России не является источником права и мнение по поводу толкования закона и имеющимся рискам у Росреестра может быть иным. Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 1. Запрашиваются документы касательно семейного состояния продавца на текущий момент и на дату покупки квартиры - паспорт и свидетельство о браке. 2. Уточняется точная дата покупки квартиры продавцом (дата подписания договора о приобретении квартиры). По паспорту или свидетельству о браке продавца покупатель определяет, находился ли продавец в браке на дату покупки. Если в паспорте сведения отсутствуют, то покупатель вычитывает договор купли-продажи квартиры - в нем может быть указано о том, что получено нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, из чего можно сделать вывод о наличии совместной собственности. При положительном ответе запрашивается нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора куплипродажи между покупателем и продавцом. 3. Нотариально удостоверенное согласие супруга проверяется на предмет наличия нотариальной надписи, наличия полномочий на заключение договора купли-продажи. Если в согласии указаны какие-либо условия продажи квартиры (цена, сроки), то следует сверить договор на предмет соответствия данным условиям. Обычно типовой фразой является: "заключить за цену и на условиях по своему усмотрению договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>". У нотариуса, заверившего согласие, уточняется, действительно ли тот производил данное действие. 4. Согласие не требуется в следующих случаях: - если квартира приобретена до брака (определяется по дате брака и дате основания для приобретения квартиры) <1>; -------------------------------<1> Теоретически в данном случае возможен спор, поскольку если супруг вложил в улучшение такой квартиры значительные суммы, то вправе требовать через суд признания данного имущества совместной собственностью. Однако, по нашему мнению, если такого судебного решения до продажи квартиры не вынесено, то перспективы признания договора купли-продажи недействительным невысоки. - если квартира приобретена продавцом в браке безвозмездно (проверяется наличие договора дарения, свидетельства о наследстве); - если продавец стал единоличным собственником на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества, заключенного с другим супругом; - если продавец стал собственником на основании решения суда о разделе имущества между супругами или определения суда об утверждении мирового соглашения; - если квартира приобретена в браке и брак расторгнут. Данный факт определяется по отметке о заключении и расторжении брака в паспорте. Также запрашивается свидетельство о расторжении брака и в Росреестре уточняется позиция по поводу согласия супруга в этом случае. 5. Если продавец не состоял в браке на дату покупки квартиры и не состоит на момент продажи квартиры, покупатель запрашивает у продавца для Росреестра заявление о том, что продавец на обе указанные даты в зарегистрированном браке не состоял, подпись продавца удостоверяется нотариально. Также целесообразно данную гарантию включить в договор куплипродажи квартиры. 6. Если продавец сменил фамилию после покупки квартиры, то следует запросить документ, подтверждающий смену фамилии, к примеру свидетельство о браке. Этот документ потребуется и для государственной регистрации. 5.8. Проверка продавца квартиры: направления проверки, проверка паспорта, идентификация личности продавца, проверка дееспособности продавца, случаи получения согласия органа опеки и попечительства, проверка по судам, особенности сделок с участием представителя (требования к доверенности) Считайте всех людей честными людьми, но живите с ними, как если б они были мошенниками. Кардинал Мазарини Одним из ключевых направлений проверки "юридической чистоты" квартиры является проверка продавца (продавцов, если собственников несколько). Покупателем осуществляются следующие мероприятия в отношении продавца: - проверяется, кто является собственником квартиры и является ли лицо, с которым покупатель ведет переговоры, собственником квартиры; - документ, удостоверяющий личность, проверяется на массу признаков, в том числе на предмет: поддельности; соответствия обязательным признакам документа; наличия у продавца детей; семейного положения продавца; места регистрации продавца; получения образца подписи продавца; - проводится идентификация продавца (действительно ли перед покупателем продавец или мошенник, выдающий себя за продавца); - продавец проверяется на предмет дееспособности и способности понимать значение своих действий; - оценивается необходимость получения согласия супруга продавца; - проверяется необходимость получения согласия органа опеки и попечительства; - продавец проверяется на предмет отсутствия судимости по "мошенническим" составам, на предмет участия в судах (к примеру, по искам кредиторов, которые обращают взыскание на квартиру); - если сделка заключается представителем продавца, действующим по доверенности, то это не освобождает от проверки продавца, а также влечет необходимость проверки представителя. Рекомендуем также проверять предыдущего собственника хотя бы на предмет наличия судебного или исполнительного производства (на сайтах www.sudrf.ru, www.fssp.ru), поскольку иногда прежние, а также и текущие продавцы продают квартиру для ухода от ответственности перед кредиторами. В этом случае кредиторы могут наложить арест на квартиру или предпринять иные негативные для покупателя мероприятия, вплоть до обращения взыскания на квартиру покупателя, к примеру, если признают, что квартира перешла к покупателю в заложенном состоянии. Также рекомендуем проверять документы и по супруге собственника, поскольку данное лицо также является собственником квартиры и дает нотариально удостоверенное согласие на сделку. Иногда для погашения долгов супруги продавца кредиторы выделяют ее долю в квартире для удовлетворения своих требований. Бывают ситуации, когда продавцом является юридическое лицо. Проверяемые документы и риски в данном случае принципиально другие, чем при проверке физического лица. Особенности проверки юридического лица подробно рассмотрены в параграфе 7.3 книги, посвященном проверке застройщика. Проверка продавца - одно из ключевых направлений проверки "юридической чистоты" квартиры. Возьмем пример - если продавец на момент подписания сделки не мог понимать значение своих действий, то сделка может быть признана недействительной, и покупатель будет обязан вернуть квартиру, а продавец - деньги. Конечно, деньги вернуть в данном случае будет гораздо сложнее, чем отдать квартиру. В первую очередь покупатель запрашивает у продавца документы, приведенные в Приложении N 1 к книге, по которым проводит существенную часть проверки. Рассмотрим вышеуказанные направления проверки продавцов - физических лиц более подробно. 1. Проверка на предмет того, является ли продавец собственником Продавцом и стороной договора купли-продажи может выступать лишь собственник квартиры. Все собственники должны быть указаны в договоре в качестве продавца квартиры, за исключением совместной собственности - в этом случае продавцом указывается титульный собственник (на кого оформлена квартира), а второй супруг предоставляет нотариальное согласие. Документы, по которым определяется данный факт, рассмотрены в параграфе 5.6 книги, посвященном проверке принадлежности объекта продавцу, и в параграфе 5.7 книги, посвященном определению вида собственности (долевая, совместная, единоличная). 2. Проверка паспорта или иных документов, удостоверяющих личность Собственником квартиры может быть гражданин России или гражданин иностранного государства, может быть военнослужащий или моряк. Во всех этих случаях документы, удостоверяющие личность, различаются и проверяются по-разному, во всех случаях имеются свои риски и нюансы. Первой задачей покупателя является проверка документа, удостоверяющего личность продавца. Из документа и выявляется: гражданин он России или нет, его семейное положение, наличие детей и даже тот факт - собственник перед покупателем или мошенник. Если собственником является гражданин иностранного государства, то для покупателя появляются дополнительные риски, связанные с дальнейшим истребованием денежных средств, если выявятся какие-либо проблемы с квартирой. Даже найти человека, уехавшего за границу, уже стоит немалых затрат, не говоря уже о сопровождении исполнительного производства в иностранном государстве и нюансах судебных производств с участием иностранного элемента. Банки, к примеру, обычно отказывают в выдаче кредита иностранцам либо требуют наличия вида на жительства в России, чтобы по крайней мере быть относительно уверенным, что искать заемщика придется в России, а не за рубежом. Паспорт не является единственным документом, удостоверяющим личность. Виды основных документов, удостоверяющих личность гражданина РФ и иностранных граждан на территории России, должны бы определяться федеральным законом, но такого нет. Многочисленные инструкции и правила устанавливают перечень документов, удостоверяющих личность, в основном для целей совершения действий, для которых данные инструкции были созданы, к примеру для регистрационного учета граждан по месту жительства или по месту пребывания, для подачи документов на государственную регистрацию. Приведем общепринятый перечень документов, удостоверяющих личность человека, следующий из комплексного анализа законодательства и подзаконных актов. - Паспорт гражданина Российской Федерации - основной документ, удостоверяющий личность гражданина РФ, достигшего 14-летнего возраста. Паспорт образца 1974 г. не является документом, удостоверяющим личность. - Свидетельство о рождении является документом, удостоверяющим личность граждан РФ, не достигших 14-летнего возраста. - Паспорт моряка является документом, удостоверяющим личность моряка - гражданина РФ как за границей, так и в пределах РФ. Паспорт моряка выдается гражданам Российской Федерации, работающим на российских судах заграничного плавания или командируемым российскими судовладельцами для работы на иностранных судах, а также включенным в судовую роль курсантам (учащимся) учебных заведений, командируемым на суда работникам федеральных органов исполнительной власти и работникам предприятий, учреждений и организаций, находящихся в ведении этих органов. - Удостоверение личности военнослужащего (до 1 января 2005 г. называлось удостоверением личности офицера) является документом, удостоверяющим личность военнослужащего РФ из состава офицеров, прапорщиков и мичманов. - Военный билет является документом, удостоверяющим личность солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или контракту, а также курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования на время их обучения. То есть для тех, кто не проходит военную службу (к примеру, находится в запасе), о чем обычно указано в военном билете, данный документ уже не является удостоверяющим личность - у таких лиц должны быть общегражданские паспорта. - Временное удостоверение личности гражданина РФ по форме N 2-П - документ, удостоверяющий личность, ограниченного срока действия для тех, кто утерял паспорт, выдаваемый на период до оформления паспорта. - Паспорт иностранного гражданина (национальный паспорт или национальный заграничный паспорт) или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина, - для иностранных граждан, если они постоянно проживают на территории РФ. - Вид на жительство в РФ является документом, удостоверяющим личность иностранного лица и подтверждающим его право на постоянное проживание в РФ. - Иные документы, выдаваемые беженцам, переселенцам, лицам без гражданства. Обратим внимание, что водительское удостоверение, заграничный паспорт и ксерокопия общегражданского паспорта не являются документами, удостоверяющими личность. По этим документам удостоверять личность нельзя. Если продавец утверждает, что для проверки достаточно посмотреть эти документы, то это означает, что паспорт продавца утерян либо перед покупателем мошенник, препятствующий надлежащей проверке. Если продавец сообщил, что паспорт находится в залоге в банке, хранится у работодателя или еще в каком-либо невероятном месте, то следует узнать, на каком основании паспорт изъят, поскольку запрещается изъятие у гражданина паспорта, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, к примеру по решению суда. Мы не будем подробно останавливаться на иных, кроме паспорта, документах, поскольку такие случаи довольно редки и всегда требуют специальной дополнительной проверки. Отметим лишь, что по военному билету довольно сложно идентифицировать собственника, поскольку фотография в военном билете вклеивается в момент выдачи и затем не обновляется. Соответственно, в этом случае риск мошенничества, связанного с устаревшей фотографией продавца, выше. Временное удостоверение личности (если паспорт утерян) проще подделать, чем паспорт гражданина РФ, поэтому целесообразно дождаться оформления паспорта. В любом случае документ, удостоверяющий личность, должен содержать обязательные признаки такого документа: наличие фотографии, номера, даты выдачи, подписи должностного лица, печати, подписи самого человека, степеней защиты, срока действия документа. Если же документ не является документом, удостоверяющим личность, то Росреестр не примет документы на государственную регистрацию договора купли-продажи. Наличие регистрации по месту жительства и отметки об этом в паспорте не является обязательным требованием, поскольку каждый может свободно передвигаться и выбирать место жительства. Однако для успешной защиты покупателем своих прав лучше, чтобы у продавца в паспорте было указано место жительства. К примеру, чтобы потом подать иск к продавцу, необходимо знать его местожительство либо место его преимущественного пребывания или последнего места жительства. Если эти данные неизвестны покупателю, то ему сложно будет защитить свои права. Проверка паспорта. Проверяются паспорта всех собственников квартиры, в том числе супругов собственников, если имущество находится в совместной или долевой собственности. Проверка паспортов лиц, проживающих в квартире, как правило, не проводится, однако рекомендуем все же запросить такие паспорта. Здесь важен сам факт - дадут или нет паспорт, находятся ли эти лица в пределах досягаемости, нет ли конфликта с ними, нет ли у них несовершеннолетних детей, которые имеют право на проживание в квартире. Кроме того, мошенник вряд ли успеет изготовить такие паспорта. В первую очередь проверка паспорта осуществляется на предмет поддельности по критериям, рассмотренным в параграфе 5.5 книги. Описание бланка паспорта приведено в Приложении N 2 к книге. Если в этой части сомнений не возникло, то паспорт проверяется на предмет соответствия обязательным признакам, установленным законом, и из паспорта выявляется существенная информация. Паспорт должен соответствовать требованиям, установленным в Постановлении Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина РФ, образца бланка и описания паспорта гражданина РФ", и не содержать сведения, отметки и записи, не предусмотренные вышеуказанным Положением. В паспорте в обязательно порядке производятся отметки: - о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета соответствующими органами регистрационного учета; - отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста, соответствующими военными комиссариатами и территориальными органами Федеральной миграционной службы; - регистрации и расторжении брака - соответствующими органами, осуществляющими государственную регистрацию актов гражданского состояния, и территориальными органами Федеральной миграционной службы; - детях (гражданах, не достигших 14-летного возраста). О детях старше этого возраста сведения часто отсутствуют, хотя дети от 14 до 18 лет также относятся к несовершеннолетним и имеют право пользования квартирой. Отметка о детях заверяется подписью должностного лица и печатью территориального органа Федеральной миграционной службы; - ранее выданных основных документах, удостоверяющих личность, - территориальными органами Федеральной миграционной службы; - выдаче заграничного паспорта - территориальными миграционной службы или другими уполномоченными органами. органами Федеральной Паспорт действует: - от 14 лет - до достижения 20-летнего возраста; - от 20 лет - до достижения 45-летнего возраста; - от 45 лет - бессрочно. По достижении гражданином (за исключением военнослужащих, проходящих службу по призыву) 20-летнего и 45-летнего возраста паспорт подлежит замене. Военнослужащим, проходящим военную службу по призыву, паспорта выдаются или заменяются по окончании установленного срока военной службы по призыву. Таким образом, следует уточнить, сколько лет продавцу, не только для определения его дееспособности, но и для выявления необходимости замены паспорта. До замены паспорта заключать договор купли-продажи квартиры нельзя, Росреестр не примет заявления о регистрации договора от такого собственника. Более того, если до 20 или 45 лет осталось несколько дней, Росреестр также может не принять документы, так как паспорт станет недействительным в период регистрации. При предъявлении паспорта следует проверить: - соответствие документа установленной форме, наличию обязательных сведений и реквизитов (для образца можно взять собственный паспорт); - отсутствие признаков поддельности; - фамилию, имя и отчество лица, которому данный документ выдан, и их соответствие иным документам, представленным для проверки; - срок действия документа, не просрочен ли паспорт и не подлежит ли он замене; - наличие записи об органе, выдавшем документ, дате выдачи, подписи выдавшего документ должностного лица, печати; - информацию о семейном положении, необходимую для дальнейших выводов о необходимости получения согласия супруга (параграф 5.7 книги); - информацию о детях для оценки факта проживания несовершеннолетних в квартире и рисков нарушения прав несовершеннолетних (параграф 5.9 книги); - наличие образца подписи гражданина для сравнения с подписями продавца на других документах, к примеру на соглашении об авансе; - фотография продавца сверяется с продавцом; - информацию о недействительности паспорта по базе паспортов, признанных недействительными, на официальном сайте Федеральной миграционной службы: http://services.fms.gov.ru/passportpermit/. 3. Идентификация личности продавца Перед заключением сделки следует проверить, действительно ли перед покупателем лицо, являющееся собственником квартиры, а не мошенник, подделавший паспорт. Существо идентификации продавца наглядно характеризует нотариальная практика. В соответствии со ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате <1> при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Такое установление должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия. -------------------------------<1> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1993. N 10. Ст. 357 (с послед. изм.). Если паспорт подлинный, не произошла вклейка фотографии, то единственным вариантом действий мошенников является поиск двойника продавца. Возможности изменения лица человека на данный момент настолько велики, что двойник может быть очень похож на продавца, особенно если фотография продавца в паспорте сделана давно и лицо действительно могло измениться. Идентификация осуществляется следующим способом. Поиск надлежащего образа для сравнения. Поскольку для сравнения необходимо наличие достоверного образа собственника, выявляется действительная фотография собственника квартиры. В первую очередь это паспорт, причем сравнение необходимо проводить по оригиналу паспорта или очень хорошей копии, снятой самостоятельно. В идеале сравнивается фотография, находящаяся в паспортном столе, однако такие возможности у рядового покупателя, как правило, отсутствуют. Помимо паспорта, рассматриваются водительские права, находятся другие фотографии собственника (например, в социальных сетях: "Фейсбук", "Одноклассники", "ВКонтакте"), дополнительные документы, содержащие фотографию собственника. Другим вариантом выявления образа собственника является опрос соседей. Такая беседа решает две задачи - позволяет уточнить сведения о продавце и выяснить социальный статус соседей, с которыми в дальнейшем покупатель будет взаимодействовать и считаться с их привычками и поведением. Соседям честно признайтесь, какова цель ваших расспросов, и уточните, что из себя представляет нынешний собственник квартиры, как он выглядит, к каким слоям населения относится. Расспросы соседей пришли из методик сотрудников правоохранительных органов, для которых подобный подход является привычным методом работы, основанным на предоставленных законом правах и социальной роли таких лиц. С удостоверением подойти к соседям действительно проще, чем без него. Для обычного покупателя подойти к незнакомым лицам зачастую неудобно. Однако целесообразно набраться смелости и постучаться в соседние квартиры - покупателю это ничем не грозит, напротив, любая реакция, даже явно отрицательная, даст какую-то информацию. Ведь вам жить с этими людьми долгое время. И вам платить за квартиру значительную сумму. Идентификация личности собственника. Идентификация личности (от лат. identificare отождествлять) - установление тождества личности человека по совокупности признаков путем их сравнительного исследования. Возможности идентификации личности основываются на индивидуальной неповторимости особенностей каждого человека. К ним относятся пол, возраст, расовая принадлежность, особенности анатомического строения, антропометрические показатели, наличие определенных заболеваний, следы различных повреждений, изменения, обусловленные профессией, татуировки и т.д. Цель покупателя - найти такие особенности на фотографии и сравнить с продавцом. В результате должен быть сделан вывод, что человек на фотографии и собственник квартиры одно и то же лицо или же есть существенные различия. Для проведения идентификации могут быть привлечены лица, имеющие опыт в аналогичных сферах, - работники таможенных служб, правоохранительных органов, паспортисты, даже художники. Однако не стоит слишком полагаться на свои возможности как криминалиста и потому следует проводить не только внешнюю проверку, но и интеллектуальную на предмет знания продавцом существенных фактов "своей" биографии, ведь, кроме соответствия фотографии, собственника характеризует определенная биография, знания каких-то фактов по квартире и прочие индивидуальные характеристики как личности. К примеру, спросите, где продавец учился, где работает, сколько ему лет, у кого он покупал квартиру, в каком году, сколько метров в квартире. Затруднения с ответом или отказ ответить могут навести на сомнения в личности продавца. Разумеется, речь не идет о допросе с пристрастием - продавец не обязан предоставлять все сведения о своей жизни. 4. Проверка продавца на предмет дееспособности, способности понимать значение своих действий По большому счету проверяется не сама дееспособность (для этого есть формальные возрастные критерии), а отсутствие признаков недееспособности, которые впоследствии могут повлечь признание сделки недействительной, поскольку формальная дееспособность нисколько не спасает сделку от признания ее недействительной при признания продавца впоследствии недееспособным. Под дееспособностью понимается способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Все граждане, достигшие 18 лет, обладают полной дееспособностью, такие собственники по общему правилу вправе самостоятельно отчуждать принадлежащие им квартиры. Если с возрастными критериями все понятно - недостижение собственником квартиры 18 лет однозначно требует получения согласия органа опеки и попечительства, то с остальными случаями все не так ясно. К примеру, собственник может не предоставить покупателю решение суда о том, что он является недееспособным или ограниченно дееспособным, а таковым может признать только суд. Более того, если будет доказано, что вполне дееспособное лицо на момент сделки не понимало значения своих действий или не могло руководить ими (ст. 177 ГК РФ), то такую сделку признают недействительной. Даже если продавца впоследствии признают недееспособным, то сделка может быть признана недействительной. Только по официальным данным Росстата, на 1 000 человек населения в среднем ежегодно около 16 человек впервые заболевают нервными болезнями, соответственно, в абсолютном значении количество таких лиц растет, риски признания сделок недействительными по указанному основанию увеличиваются. В связи с этим рекомендуется у всех собственников запрашивать справки о том, что данные лица по месту жительства не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (ПНД и НД). Проблема в том, что диспансеров много и продавец нередко приносит справку из диспансера, не являющегося государственным или не обслуживающего район проживания продавца. Такая справка или отсутствие в принципе желания продавца дать такую справку является тревожным для покупателя звонком. В этом случае рекомендуется уточнить причину отсутствия справки из "официального" диспансера и при любых сомнениях убедить предоставить справку из местного диспансера либо отказаться от сделки. Однако панацеей данные справки не являются. На практике был случай, когда продавец - на вид вполне адекватная женщина средних лет - состоял на учете у психиатра в диспансере по месту жительства ее родственников. Но сама эта женщина жила и была прописана в другом населенном пункте. В связи с неадекватностью она подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру добросовестному приобретателю. На всякий случай добросовестный приобретатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она состоит на учете в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете. Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки данное лицо не понимало значения своих действий и у него, как душевнобольного, по определению отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя в силу ст. 302 ГК РФ. Отметим, что никакой нотариус, удостоверивший дееспособность продавца (к примеру, удостоверив договор, доверенность), на практике не "спасает" от признания сделки недействительной по этому основанию и не несет ответственности за недееспособность продавца, ссылаясь в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит (хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда). Поэтому проверка дееспособности нотариусом ничего не дает - сам же нотариус первый заявит в суде, что не имеет медицинских знаний и его удостоверение ни о чем не говорит, такие случаи уже бывали. Риелторы продавца часто говорят, что клиент не захочет или не обязан предоставлять такие справки. Действительно, продавец не обязан получать такие справки, и для Росреестра данные справки не нужны. Более того, продавцу придется самостоятельно поехать в диспансер для получения справки, поскольку этого не может сделать риелтор по доверенности. Однако практика в связи с очевидной актуальностью давно признала запрос данных документов нормальным, и добросовестный продавец не должен отказаться от их предоставления. Отметим, что вместо данных справок могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых лицо проходит соответствующую проверку у психиатра. Хотя все мы знаем, что справку для водительских прав можно легко купить на рынке и без особых проверок. Порой риелторы в обоснование отказа в представлении справок из ПНД/НД ссылаются, что сведения о здоровье продавца относятся к врачебной тайне или же что врачи не выдают такую справку для продажи квартиры. Действительно, сведения о наличии у гражданина психического расстройства, фактах обращения за психиатрической помощью и лечении в учреждении, оказывающем такую помощь, а также иные сведения о состоянии психического здоровья гражданина являются врачебной тайной и отнесены к сведениям конфиденциального характера <1>. -------------------------------<1> Статьи 8, 9 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. N 33. Ст. 1913 (с послед. изм.). Допускается предоставление сведений о состоянии психического здоровья гражданина по требованию, но лишь в случаях, установленных федеральными законами. По указанной причине и ряд врачей отказываются выдавать подобную справку, поскольку для покупки квартиры получение данных о психическом состоянии человека законом не предусмотрено. Логика данной статьи, с одной стороны, понятна - тема достаточно деликатная, а с другой как покупателю оценить дееспособность физического лица? По нашему мнению, поскольку для проверки достаточно справки об учете / неучете в соответствующем учреждении, а не о фактах обращения за помощью и состоянии психического здоровья, то с согласия (запроса) физического лица данные об учете / отсутствии учета в подобных учреждениях должны быть предоставлены. К сожалению, практика показывает, что даже наличие справок, водительских прав или удостоверения дееспособности нотариусом все же оставляет судье выбор по собственному убеждению и медицинским показателям признать впоследствии клиента недееспособным, в том числе неспособным понимать значение своих действий на дату сделки, однако наличие таких документов является все же определенной гарантией, что продавец дееспособен. Поэтому, помимо документов, не стоит забывать и о личном мнении о продавце. Такое мнение порой может лучше всяких справок подсказать, что сделку с продавцом заключать не следует. К примеру, убедитесь, что продавец понимает, что он продает квартиру, что на него не оказывается воздействие, что он заключает сделку не вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, что у него не было травм головы, тяжелых болезней. О многом может свидетельствовать частое нетрезвое состояние продавца, заторможенность реакций, неадекватность, непонимание ситуации. Возможно, продавца намеренно вводят в такое состояние, давая алкоголь, наркотики, сильнодействующие лекарства, чтобы заставить продать квартиру и отнять у того деньги либо в дальнейшем оспорить сделку по пороку "воли". При определенных травмах головы продавец может быть признан впоследствии недееспособным, а на момент сделки - неспособным понимать значение своих действий. Это также повлечет недействительность сделки. Особое внимание уделите весьма пожилым продавцам, которые зачастую продают квартиру под влиянием родственников, фактически не понимая существа своих действий. Именно такие сделки потом успешно оспариваются другими родственниками. При наличии обоснованных сомнений целесообразно отказаться от сделки либо застраховать риск потери права собственности. 5. Необходимость получения согласия супруги продавца Если квартира приобретена в браке, то для продажи квартиры необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги продавца <1>. -------------------------------<1> Подробнее о согласии супруга, в том числе бывшего, в параграфе 5.7 книги. 6. Необходимость получения согласия органа опеки и попечительства Для следующих случаев требуется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства: - на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); - на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); - на отчуждение жилого помещения, в котором проживают (если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц <1>): -------------------------------<1> Подробнее о проблеме несовершеннолетних проживающих в квартире и решении Конституционного Суда, признавшего ст. 292 ГК РФ частично недействительной, в параграфе 5.9 книги. находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения; оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства); несовершеннолетние, по которым родительское попечение осуществляется ненадлежащим образом. 7. Проверка продавца на предмет судимости и участия в судах Уголовные преступления. Наличие судимости у продавца не препятствует продаже объекта. Единственно, должна смущать судимость за мошенничества и экономические преступления возможно, такой продавец предпримет попытку вновь обмануть кого-либо, но уже не попасться правоохранительным органам. Каждый покупатель оценивает необходимость оценки фактов по судимости самостоятельно. Первый вопрос здесь другой - выявить судимость невозможно, ни в каких открытых источниках получить такую информацию нельзя. С другой стороны, поискать в Интернете реквизиты продавца нужно - иногда обманутые риелторами либо недобросовестными продавцами лица на форумах сообщают данные факты, помогая другим не попасть в аналогичную ситуацию. Для поиска информации могут быть использованы рекомендации, данные в параграфах 4.3, 7.3 книги, посвященных проверке риелторов и застройщиков - юридических лиц. Гражданские суды. Участие собственника в имущественных спорах может повлечь определенные негативные последствия. К примеру, если продавец является должником, то кредиторы могут наложить арест на квартиру и Росреестр не зарегистрирует договор куплипродажи. На сайте www.sudrf.ru необходимо найти два суда: первый - по месту жительства продавца, второй - по месту нахождения квартиры. Именно в эти суды в 99% случаев обращаются заинтересованные лица. Далее по фамилии продавца попытаться найти наличие судебных разбирательств. На сайте http://fssprus.ru/ следует поискать данные о том, находится ли продавец в официальном реестре должников в рамках возбужденного исполнительного производства. На сайте www.arbitr.ru следует уточнить, не подал ли продавец заявление о банкротстве (с 1 октября 2015 г. физическое лицо может признать себя банкротом). 8. Проверка представителя и сделок по доверенности Отдельной темой при проверке продавца являются случаи заключения договора куплипродажи по доверенности. Ранее, в параграфе 5.2, мы уже описывали различные мошеннические схемы с использованием доверенности. Мошенники входят в доверие к социально беззащитным слоям населения - одиноким людям, инвалидам, пенсионерам, алкоголикам, вывозят их под различным предлогом из города, оформив доверенность на продажу квартиру, деньги от продажи присваивают себе. Потом обманутые лица возбуждают уголовные дела и оспаривают такие сделки, только квартиру вернуть легче, чем деньги покупателю, поскольку деньги придется взыскивать с мошенников. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (сделка, совершенная неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ)). В случае с квартирами представляемый выполнить договор не сможет, поскольку данной квартиры в его собственности нет. Представляется, что покупатель вправе лишь требовать от данного лица возмещения убытков (возврата денег). Причем данная статья применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых. Отметим, что при отсутствии доверенности или превышении указанных в ней полномочий и Росреестр договор не зарегистрирует, т.е. договор не будет считаться заключенным. По этим и многим другим причинам мы не рекомендуем в принципе совершать сделки с лицом по доверенности и всегда твердо настаивать на личном подписании договора собственником. Но ситуации могут быть разные (например, собственник живет в другой стране), потому следует знать особенности проверки в таких случаях. В соответствии с действующим законодательством договор может быть подписан не только собственником квартиры, но и лицом, действующим от имени этого лица по доверенности. Права и обязанности по такой сделке возникают непосредственно у доверителя. Также договор может быть подписан и собственником, но получение денег он может поручить доверенному лицу. Сдача документов на государственную регистрацию вообще часто совершается представителем по доверенности. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Поверенный может также передоверить свои полномочия третьему лицу, если основная доверенность это позволяет. Однако передоверие еще более рискованно для покупателя, чем заключение сделки по доверенности, выданной самим собственником, поскольку доверенность выдается уже не собственником, а поверенным. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя (п. 3 ст. 185 ГК). Таким образом, представитель обязан предъявить доверенность покупателю. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Раньше срок действия доверенности не мог превышать трех лет, но с 1 сентября 2013 г. доверитель может установить в доверенности любой срок. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК). Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Обязательным реквизитом доверенности является дата ее выдачи. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. КонсультантПлюс: примечание. По-видимому, ссылаясь на п. 2 статьи 185, автор имел в виду п. 2 статьи 185.1. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена. Но существуют формы заверения доверенностей, приравненные к нотариальным (п. 2 ст. 185 ГК РФ): - доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; - доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; - доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; - доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения. Отметим, что заверение должно быть именно теми должностными лицами, которые указаны выше. Допустим, не любой врач может заверить доверенность, а только главврач и иные должностные лица, указанные в списке. Как любая сделка, доверенность может быть признана недействительной по общим основаниям, в частности в связи с невозможностью собственника понимать значение своих действий, выдачей доверенности под влиянием насилия, угрозы. Доверенность прекращается истечением срока, смертью доверителя, признанием его недееспособным или ограниченно дееспособными в случаях отзыва доверенности доверителем. Новым основанием для прекращения доверенности является введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности (подп. 7 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Проблема доверенностей в том, что они могут быть отменены доверителем, а покупатель об этом не будет знать. Формально до получения покупателем сведений об отмене доверенности договор будет считаться заключенным, но есть важные исключения и нюансы. Например, если доверитель отменит доверенность нотариально, то в силу п. 1 ст. 189 ГК РФ "сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (http://reestr-dover.ru/). Сведения о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности могут быть опубликованы в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Распоряжением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 1049-р в качестве официального издания, осуществляющего опубликование сведений о банкротстве, определена газета "Коммерсантъ". Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. Не так давно в Гражданский кодекс РФ внесены существенные изменения в правила, регулирующие институт доверенностей, в частности введены безотзывные доверенности, которые не могут быть отозваны (ст. 188.1 ГК РФ). Но следует признать, что и такие доверенности могут быть отменены в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями или возникновения обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что злоупотребление возможно в будущем, поэтому проверять их также стоит. 9. Проверка доверенности Для проверки формальных реквизитов доверенности целесообразно руководствоваться п. 6 письма ФНП от 22 июля 2016 г. N 2668/03-16-3 "О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей": - доверенность должна быть совершена в письменной форме (п. 1 ст. 185 ГК РФ). При этом следует иметь в виду возможность совершения доверенности в электронной форме (ст. 44.2 Основ законодательства о нотариате). В таком случае лицо, обратившееся за удостоверением доверенности, обязано подписать документ в присутствии нотариуса усиленной квалифицированной электронной подписью. Усиленная квалифицированная электронная подпись и ее принадлежность лицу, от имени которого совершается нотариальное действие, должны быть проверены нотариусом в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи"; - доверенность должна содержать: наименование документа; указание на место ее совершения (город (село, поселок, район), край, область, республика, автономная область, автономный округ полностью), а в случае удостоверения доверенности вне помещения нотариальной конторы - также адрес удостоверения; дату ее совершения (число, месяц и год совершения доверенности указываются прописью) (п. 1 ст. 186 ГК РФ, ст. 45.1 Основ законодательства о нотариате); сведения о представляемом и представителе: в отношении физического лица должны быть указаны фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, место жительства (при наличии); в отношении юридического лица - полное наименование, адрес, место нахождения и (при наличии) регистрационный номер (ст. 45.1 Основ законодательства о нотариате); полномочия представителя (ст. ст. 182, 185 ГК РФ); подпись представляемого или представителя юридического законодательства о нотариате, п. 4 ст. 185.1 ГК РФ); лица (ст. 44 Основ - а также может содержать (необязательные условия): срок, на который она выдана (ст. 186 ГК РФ); указание на право или запрет передоверия, возможность или запрет последующего передоверия (п. 1 ст. 187 ГК РФ). Кроме того, проверяются следующие моменты: - факт отмены доверенности в Интернете на сайте Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/ и на сайте газеты "Коммерсантъ" http://www.kommersant.ru/bankruptcy/. При этом на всякий случай сохраняйте фото экрана с датой проверки. В любой электронной системе возможны сбои, которые впоследствии могут сыграть против покупателя; - наличие конкретных полномочий для заключения договора купли-продажи квартиры, получения денег и представительства в Росреестре; - факт нотариального удостоверения доверенности - у нотариуса уточняется действительность такого удостоверения. Обычно секретари нотариусов предоставляют такую информацию по телефону. Если доверенность удостоверена иными лицами (начальниками тюрем, больниц), то следует связаться и с ними; - доверенность рассматривается на предмет поддельности; - рекомендуется снять нотариальную копию с доверенности для оставления покупателю; - наличие представителя не освобождает от проверки продавца. Доверенность не всегда позволяет осуществить проверку продавца лично и связанных с этим пороков воли продавца, поэтому доверенность и является одним из популярных инструментов в мошеннических схемах; - обязательно проводится личная встреча либо в крайнем случае беседа по телефону с собственником квартиры на предмет выдачи доверенности, причин невозможности личного подписания. Даже если человек находится за границей, то связаться с ним практически всегда возможно. А для его идентификации задайте несколько вопросов: дату его рождения, возраст, адрес квартиры, количество комнат в квартире и т.д. Если же собственника найти не удается или на вопросы он не ответил, то лучше отказаться от сделки; - по представителю также проверяется паспорт, наличие сведений о недобросовестности в Интернете и иных источниках. Но все это - на крайний случай. Мы все же рекомендуем настаивать на подписании договора самим собственником. 5.9. Проверка наличия прописанных в квартире лиц и оценка перспектив принудительного выселения. Правовые аспекты прописки, перечень оснований пользования квартирой, основания для выселения собственника, членов семьи и иных лиц, проблемы применения ст. 292 ГК РФ, нюансы наличия несовершеннолетних, лица, сохраняющие бессрочное право пользования квартирой, архивная выписка из домовой книги В жизни нет гарантий, существуют одни вероятности. Том Клэнси Как покупателю оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц? Каковы риски наличия в квартире несовершеннолетнего? Можно ли заключить договор купли-продажи, если в квартире кто-то прописан, и каковы риски в этом случае? На все эти вопросы покупателю обычно приходится отвечать, так как редко у кого из продавцов есть в собственности несколько квартир, в которые можно выселиться. Обычно продавцы одновременно подыскивают себе другое жилье и выписываются из квартиры лишь после его покупки, а на момент подписания договора купли-продажи в квартире, как правило, прописан продавец и члены его семьи. Да, можно прописать в договоре о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выселиться из квартиры в определенный срок. Но договор подписывает только продавец (собственник). На других лиц такое обязательство не распространяется, более того, лица, проживающие в квартире, могут и не знать о продаже квартиры, могут быть против такой продажи и, соответственно, не будут добровольно выписываться (сниматься с регистрационного учета) и не будут физически освобождать квартиру. Побеседовать со всеми прописанными в квартире лицами, конечно, будет правильно. К примеру, на осмотре в квартире обычно присутствует вся семья продавца, что позволяет уточнить или по крайней мере оценить намерение и сроки выписки из квартиры всех проживающих. Но иногда такая возможность не представляется либо появляются объективные факторы, препятствующие выселению данных лиц, - отказ в регистрации договора купли-продажи, по которому продавец приобрел другую квартиру, невозможность выселить несовершеннолетнего "в воздух" либо сами проживающие передумывают по каким-то причинам выселяться. Это может привести к тому, что незнакомый покупателю человек будет проживать в квартире и препятствовать осуществлению покупателем прав собственности, в том числе въезду в квартиру, пользованию квартирой. Выселять такое лицо могут только приставы на основании решения суда о выселении. Отметим и другой аспект вопроса - даже отсутствие в квартире прописанных лиц ("квартира юридически свободна") не гарантирует отсутствие лиц, имеющих законное право пользования квартирой. Существуют лица, не только имеющие право пользования квартирой независимо от прописки, но и сохраняющие на квартиру бессрочное право пользования и после покупки квартиры покупателем. Если не указать их в договоре купли-продажи, то такой договор будет признан незаключенным. Кроме того, существуют временно выписанные лица, существуют наниматели, договор найма которых сохраняется при продаже квартиры. В связи с этим покупателю при проверке квартиры целесообразно не только надеяться на добровольность снятия с учета продавца и проживающих в квартире лиц, но и оценить возможность их принудительного выселения через суд при невозможности добровольного разрешения ситуации, так как регистрация не прекращается автоматически после продажи квартиры. Либо лицо добровольно снимается с учета, либо необходимо обратиться в суд и представить в регистрирующий орган решение суда о признании прописанного лица утратившим право пользования, снятии с учета и выселении. Так, в соответствии с п. 31 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" <1> снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: -------------------------------<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939 (с послед. изм.); также см.: ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1993. N 32. Ст. 1227 (с послед. изм.). "а) изменения места жительства - на основании заявления гражданина (т.е. сам продавец и все прописанные в квартире лица должны добровольно подать такое заявление) о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства"; "е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда". При снятии граждан с регистрационного учета по месту жительства по основаниям, предусмотренным подп. "е", соответствующие документы могут быть представлены заинтересованными физическими и юридическими лицами. Правовые аспекты прописки и основания для выселения Для того чтобы уметь правильно читать выписки из домовой книги и оценивать риски невыселения, следует разобраться в юридическом значении такого явления, как "прописка". "Прописка" как юридический термин в законодательстве отсутствует, но применяется в разговорной речи для обозначения регистрации в квартире "по месту жительства на постоянной основе". Мы будем использовать данный термин в изложенном значении, поскольку термин понятен и распространен и более компактен, чем "адрес регистрации по месту жительства". Местом жительства (пропиской) является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, но не просто так, а в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Как следует из определения, прописка в квартире свидетельствует о наличии у прописанного лица права постоянного пользования квартирой. То есть первично наличие права, а производно - прописка, являющаяся, по сути, административным актом уведомительной регистрации. Постановка на учет и снятие с регистрационного учета по месту жительства сами по себе не влекут возникновения прав гражданина на жилое помещение <1>. -------------------------------<1> Об этом свидетельствует и судебная практика, к примеру Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за первый квартал 2009 года. То есть, лишаясь права пользования, лицо теряет право и быть зарегистрированным в квартире. Собственно, поэтому иск о выселении и заявляется с требованием о признании лица утратившим право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета. Если лицо временно проживает в жилом помещении, то оно вправе (а при проживании сроком свыше 90 дней - обязано) зарегистрироваться в нем по месту пребывания <1>. Чтобы зарегистрироваться временно, необходимо предъявить лицу, ответственному за регистрацию, документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение). -------------------------------<1> Раздел II Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию". Таким образом, у "гостя" также должны быть какие-то права на квартиру. Данные права являются временными, но, как правило, сохраняются после продажи квартиры, поэтому следует запросить документ, подтверждающий права, и, при необходимости, попросить расторгнуть соответствующий договор с проживающим и прекратить временную регистрацию. Но пропиской временную регистрацию не называют. Соответственно, и главная цель покупателя: - изучить имеющиеся у проживающих лиц права пользования квартирой; - выявить лиц, которые не зарегистрированы, но имеют право пользования квартирой; - определить, прекращаются данные права при продаже по закону или нет. Если права по закону прекращаются при продаже квартиры покупателю, то снять с учета и выселить проживающего проблемой не является. Правда, это придется делать через суд, если такое лицо откажется это делать добровольно. Практика на рынке недвижимости такова, что прописанные не выписываются до сделки, а делают это, когда вселяется в новое жилье (продавец обычно тоже одновременно ищет квартиру себе). Поэтому изначально гарантировать, что все юридически снимутся с регистрационного учета, нельзя, и приходится оценивать риск самому. Хотя было бы проще, если бы все выписывались до сделки. Если же права, по вашим прогнозам, не прекращаются с проведением сделки, то необходимо отказаться от сделки или попросить выписаться до сделки. В противном случае, если проживающее лицо добровольно не выселится, то вам придется жить с обременением в виде проживания таких лиц. Перечислим основания, которые дают право пользования квартирой, и ответ на вопрос, прекращаются данные права при продаже или нет. 1. Права членов семьи собственника квартиры Это самая распространенная категория проживающих и самая "надежная" для покупателя в плане возможности выселения при отказе от добровольного выселения. Члены семьи собственника квартиры в силу ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Родственные отношения между прописанными в квартире лицами, как правило, указываются в документах, подтверждающих наличие прописанных лиц (для Москвы это указано не в выписке из домовой книги, а в едином жилищном документе), а также проверяются по сходству фамилий и отчествам. Самое важное для покупателя в том, что после продажи квартиры права пользования всех данных лиц прекращаются, кроме одного весьма неоднозначного изъятия, установленного Конституционным Судом РФ. Право пользования квартирой, принадлежащее собственнику, прекращается в связи с отчуждением им квартиры. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, а соответственно, прекращаются все правомочия собственника, в том числе по пользованию квартирой. Права пользования квартирой, принадлежащие членам семьи собственника, прекращаются в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ - "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом". Но в п. 4 указанной статьи говорится о правилах отчуждения помещений, где проживают определенные категории граждан: "отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения (например, ограниченные в дееспособности взрослые) либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства". Но ведь весь вопрос в том, как узнать покупателю об этих фактах? По явно ненормальному поведению первой категории лиц? Но покупатель чаще всего даже не видит всех, кто прописан в квартире. А если и увидит - как понять, нормален или не нормален человек? Что касается детей, как оценить, остались ли они без попечения или нет? Известно ли об этом органу опеки или нет? Откуда покупатель-то может знать, что известно органу опеки и попечительства? Такие расплывчатые формулировки на корню рубят нормальный оборот жилых квартир, заставляя покупателей принимать на себя все риски. Еще больших затруднений в практике применения этого пункта добавил Конституционный Суд. Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П данный пункт вовсе признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. Согласитесь, при такой мудреной формулировке, которую и понять сразу сложно, риск признания сделки недействительной и оставления несовершеннолетнего в квартире остается во всех случаях. При том положительном и светлом желании помочь детям суд, с одной стороны, помог всем детям, с другой - дал в руки недобросовестным лицам возможность под видом защиты интересов детей вновь признавать все сделки недействительными, как это было после массовой приватизации в 90-х гг. Именно тогда многие счастливые обладатели квартир потеряли право собственности только потому, что в какой-то из предыдущих сделок были нарушены права несовершеннолетних. Поэтому при наличии в квартире продавца прописанных детей покупателю необходимо получить согласие органа опеки на продажу жилья во всех случаях. Неважно, известно органу опеки о нарушениях несовершеннолетних или неизвестно, есть такие нарушения или нет, - эти вопросы не должны волновать покупателя, который платит значительные деньги за покупку недвижимости. Только данный документ оградит его от риска претензий в части ущемления прав детей. Ведь на самом деле он совершенно не может и не должен знать, нарушаются или нет права чужих детей. При этом для самого органа опеки и попечительства обращение за таким согласием будет небольшим сюрпризом. Но Конституционный Суд определенно написал, что если ребенок не состоит на учете, но его лишают жилья, то его право пользования квартирой не прекратится. Как поступать участникам гражданского оборота, суд не пояснил. На крайний случай покупатель может попросить взрослых выписать всех проживающих детей из квартиры до сделки и прописать в любом другом месте, с предоставлением данных о такой прописке, чтобы убедиться, что дети не остались без жилья. Таким образом, стабильность гражданского оборота квартир в России, по нашему мнению, в должной степени государством не обеспечена. Единственным решением видится отмена института регистрации по месту жительства (прописки) и создание иных механизмов для обеспечения прав детей. Но исследуем вопрос дальше. Если в квартире проживают только взрослые члены семьи собственника (супруг, бабушки/дедушки, взрослые дети) и никто из них под опекой не состоит, то в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ права пользования квартирой всех членов семьи с переходом права собственности утрачиваются и у них не остается прав на проживание в этой квартире. Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Таким образом, прежнего собственника и членов его семьи, в том числе несовершеннолетних, покупатель вправе выселить через суд, с учетом указанных выше рисков, связанных с несовершеннолетними членами семьи и находящимися под опекой взрослыми. Но суд - крайне нежелательный и затратный вариант, поэтому во всех случаях целесообразно уточнить осуществимость варианта с выпиской всех проживающих до подписания договора купли-продажи либо уточнить намерения каждого проживающего на предмет готовности выписаться из квартиры, для чего взять с каждого соответствующее письменное обязательство, где подпись проживающего удостоверена нотариусом. Если же в квартире прописано лицо, которое давно там не живет, пусть даже это будет член семьи продавца (т.е. выселить которого можно), то необходимо выяснить, как данное лицо будет выписываться, где прописанный в данный момент проживает, в каких он отношениях с продавцом, попытаться лично поговорить с этим лицом. Если этого сделать не удается, а продавец объяснений дать не может, то лучше отказаться от сделки либо быть готовым выписывать данное лицо через суд, так как данное лицо ожидаемо добровольно не выпишется из квартиры только потому, что отсутствует в пределах досягаемости. 2. Права зарегистрированных лиц, не относящихся к членам семьи продавца С членами семьи продавца все достаточно ясно, логично и очевидно - данные лица зарегистрированы в квартире, так как являются семьей продавца. Но как оценивать наличие в квартире иных лиц, не относящихся к членам семьи продавца? По какой причине лицо, не относящееся к семье продавца, прописано и, возможно, проживает в квартире на постоянной основе? Здесь возможны следующие варианты: - продавец вселил данное лицо в квартиру в качестве члена своей семьи; - продавец предоставил право пользования такому лицу на основании договора найма или безвозмездного пользования; - данные лица являются бывшими собственниками квартиры (которые были до продавца) и членами семей бывших собственников. Фактически данные лица утратили право пользования, но не выселяются из квартиры добровольно и продавец по каким-то причинам не выселяет их; - данные лица по каким-либо основаниям проживали в квартире на момент приватизации и отказались от приватизации в пользу лица, который приватизировал квартиру в свою пользу. Такие лица имеют бессрочное право пользования квартирой и сохраняют это право после продажи квартиры (таких лиц никак нельзя выселить, кроме как добровольно). Больше того, их необходимо указывать в договоре купли-продажи под страхом его незаключенности; - все остальные варианты: данные лица когда-либо имели законное право пользования квартирой (допустим, были соседями в коммунальной квартире или признавали свое право пользования через суд), но добровольно не выселились либо умерли, и последующие собственники по каким-то причинам не выселяли данных лиц. Зачастую определить права пользования данных лиц невозможно. Если такие лица имеются, у продавца в обязательном порядке запрашиваются документы, на основании которых данные лица имеют право пользования и зарегистрированы в квартире. Далее по документам и личному общению с зарегистрированными лицами необходимо определить перспективы добровольного и принудительного выселения указанных лиц. Рассмотрим каждый случай подробнее. 2.1. Лица, вселенные в квартиру в качестве членов семьи собственника В соответствии со ст. 31 ЖК РФ другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Права пользования таких лиц прекращаются при продаже квартиры аналогично правам членов семьи. 2.2. Права нанимателей по договору найма и ссудополучателей по договору безвозмездного пользования Договор найма и безвозмездного пользования предоставляют лицу право пользоваться квартирой. Договор найма может быть заключен на пять лет максимум (с правом пролонгации), срок договора безвозмездного пользования определяется сторонами. Покупателю следует знать, что данные договоры и права таких проживающих сохраняют силу после продажи квартиры. То есть до окончания действия данных договоров эти лица вправе жить в квартире. Тот факт, что проживающие будут обязаны нести определенные обязанности по содержанию квартиры и по оплате покупателю ежемесячной платы (касается только договора найма), по сравнению с проживанием в квартире незнакомых лиц вряд ли будет для покупателя сильным утешением, если только он не приобретает квартиру для целей дальнейшей сдачи квартиры внаем. Поэтому покупателю следует: - запросить договор найма (безвозмездного пользования); - разрешить вопрос с его прекращением - запросить соглашение о прекращении договора и выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие нанимателей/ссудополучателей в числе зарегистрированных в квартире лиц; - переговорить с данными лицами на предмет наличия иного места жительства и реальности расторжения договора. Отметим, что продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Если в договоре купли-продажи продавец не укажет о наличии обременений в виде найма безвозмездного пользования, то в силу ст. 460 ГК РФ покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Правда, лучше до этого не доводить и не покупать квартиру с действующими договорами найма или безвозмездного пользования. 2.3. Прописанные являются бывшими собственниками квартиры (которые были до продавца) или членами семей бывших собственников Наиболее критична ситуация, когда в квартире прописаны прежние собственники квартиры или члены их семей. Возникают вопросы: почему они до сих пор прописаны, каковы их права на квартиру, почему продавец их не выселил и оплачивает по ним коммунальные платежи? Можно предположить лишь одну приемлемую ситуацию - прежний собственник был родственником продавца и потому так и пользуется квартирой. Здесь возникает уже другой нюанс - возможно, сделка между текущим собственником и его родственником (прежним собственником) была мнимой, т.е. заключена лишь для вида (к примеру, для получения кредита), либо притворной (дарение прикрывало договор купли-продажи), и данный родственник не ожидает, что квартира будет продана, и будет оспаривать договор. В данном случае проверяется, был ли действительно оплачен прошлый договор купли-продажи (запрашивается расписка), была ли квартира передана (запрашивается акт приема-передачи квартиры) и ряд иных обстоятельств, рассмотренных в параграфе 5.6 книги для сделок между родственниками. Если же прежний собственник не является родственником продавца, то вероятна проблемная ситуация - прежним жильцам некуда переезжать, и они отказываются выселяться добровольно. К примеру, квартира куплена с торгов и в квартире остаются прописанными должник и члены его семьи, которые не планируют выселяться. Либо прежние жильцы имеют законное бессрочное право пользования квартирой и сохранят это право после продажи квартиры, поскольку отказались в свое время от приватизации в пользу собственника. И что бы ни говорил собственник, целесообразно оценить возможность выселения данных лиц по той же ст. 292 ГК РФ или ст. 78 Закона об ипотеке, если квартира куплена с торгов (подробнее об этом случае в параграфе 6.4 книги), и попытаться переговорить с ними, уточнить их права и готовность выписываться. При любой причине наличия посторонних лиц в числе зарегистрированных по месту жительства рекомендуется отказаться от покупки такого жилья либо обеспечить их выписку до приобретения квартиры. 2.4. Лица, отказавшиеся от приватизации и сохраняющие бессрочное право пользования квартирой, в том числе после ее продажи покупателю Наиболее критична для покупателя ситуация, когда в квартире зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данного жилья в пользу иного лица или не участвующие в такой приватизации по каким-то причинам, несмотря на наличие такого права. Жилье, построенное до 90-х гг. прошлого века, вначале относилось к государственной или муниципальной собственности, а затем передавалось безвозмездно в собственность проживающих лиц в порядке приватизации. При приватизации жилые помещения передаются в общую собственность всех проживающих в квартире на момент приватизации лиц либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. Если квартира оформляется в собственность не всех лиц, имеющих право на приватизацию, а только одного из них, то остальные проживающие оформляют отказ от приватизации. Здесь-то и кроется правовой риск - такие лица сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после ее продажи покупателю. Более того, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано о сохранении данными лицами права пользования квартирой после перехода права собственности к покупателю, в ином случае договор будет признан незаключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям <1>. Фактически это разъяснение ВС РФ позволяет обойти норму о добросовестности приобретателя, поскольку порождает еще одно основание для истребования квартиры - признание договора незаключенным. -------------------------------<1> Указанная позиция изложена в вопросе 45 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) // БВС РФ. 2006. N 5, а также следует из ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15 (с послед. изм.). Данная ситуация применима к двум случаям: - если сам продавец оформил на себя квартиру в порядке приватизации и члены семьи продавца отказались в его пользу при проведении приватизации - в этом случае все отказавшиеся сохраняют бессрочное право пользования; - если предыдущий собственник (который был до продавца) оформил квартиру в свою собственность в порядке приватизации, а проживающие в квартире лица отказались от приватизации <1>. -------------------------------<1> Для того чтобы выявить данную ситуацию, следует уточнить, когда квартира была приватизирована. Также об этом см. в параграфе 5.6 книги. Риск связан не только со случаем, когда кто-то отказался от приватизации. Если квартира оформлена в собственность всех проживающих в квартире лиц, то остается риск, что кто-либо не участвовал в приватизации по умыслу проживающих лиц. Допустим, лицо убедили выписаться на момент приватизации или несовершеннолетнего намеренно не регистрировали в квартире или выписали из нее на период регистрации по сговору с работником паспортного стола. Этот случай также позволяет впоследствии признать бессрочное право пользования на квартиру. С другой стороны, это довольно редкая ситуация, а претензии и суды по данному основанию случаются еще реже. То есть вероятность данного риска низка. Тем не менее покупателю следует оценить данный риск в каждом конкретном случае. Для этого следует установить: Круг лиц, имевших право на приватизацию квартиры, и тех из них, кто от приватизации отказался либо дал согласие на приватизацию в пользу иного лица. Для этого у продавца запрашивается выписка из домовой книги, определяются все лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Если квартира оформлена не на всех, значит, кто-то отказался от приватизации. В этом случае выясняется, кто из отказавшихся лиц прописан в квартире на момент ее продажи покупателю. При наличии таких лиц рекомендуется отказаться от сделки, поскольку данные лица сохраняют бессрочное право пользования и должны быть указаны в договоре куплипродажи. Выселить данных лиц невозможно, кроме как по их добровольному желанию. Если же никто из них уже в квартире не прописан, то риски существенно снижаются, поскольку лицо, скорее всего, реализовало право пользования на иное жилье. Желательно, по возможности, уточнить факт наличия прописки данных лиц в другом жилье. Да, теоретически риск признания таким лицом своего права пользования и договора куплипродажи незаключенным сохраняется, поскольку право пользования квартирой не прекращается со снятием с регистрации, но, во-первых, у данного лица вряд ли будет интерес оспаривать договор для признания своего права пользования квартирой, поскольку, кроме права пользования, такое оспаривание никаких преимуществ не дает, а лицо уже имеет иное место жительства. Во-вторых, в данном случае уже появляется надежда в суде доказать, что нарушения интересов такого лица не происходит и право пользования прекратилось с даты регистрации по новому адресу. Наличие несовершеннолетних, родившихся до приватизации, но не включенных в состав собственников. В части несовершеннолетних, которые имели право на приватизацию, опишем ситуацию подробнее. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением <1>. -------------------------------<1> Статья 7 Федерального закона от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В соответствии со ст. 31 ЖК РФ несовершеннолетние имеют право пользования квартирой на правах члена семьи. Также в силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей. Таким образом, невключение в договор о приватизации детей, даже не прописанных в квартире, может повлечь наделение данных лиц бессрочным правом пользования квартирой, что повлечет признание договора купли-продажи с покупателем незаключенным, так как в нем не будет указано лицо, сохраняющее право пользования квартирой, что является существенным условием договора в силу ст. 558 ГК РФ. Иногда родители намеренно выписывают несовершеннолетних из квартиры или не вписывают в квартиру, чтобы оформить квартиру только на себя и продать без получения разрешения органа опеки и попечительства. Это влечет риск оспаривания в двух случаях: - при разводе супругов или ином конфликте, если один из супругов остается недовольным продажей квартиры, к примеру супруг продал квартиру, но деньги за нее скрыл, - в этом случае второй супруг может искать основания для возврата квартиры; - при отсутствии у несовершеннолетнего иного жилья и выявлении данного факта органом опеки и попечительства. В связи с этим рекомендуется также выяснять факт рождения детей в период, предшествующий приватизации, у лиц, которые были зарегистрированы и имели право на приватизацию. Для этого проверяется выписка из домовой книги на предмет наличия несовершеннолетних, а также паспорта всех лиц, которые стали собственниками квартиры по приватизации либо отказались от приватизации. Практически исключает риски покупателя в этой ситуации: - оформление квартиры в собственность всех проживающих на момент приватизации; - отсутствие несовершеннолетних, не включенных в число собственников; - истечение срока исковой давности; - страхование титула (риска потери права собственности); - получение подтверждения, что лицо, отказавшееся от приватизации, проживает в другом месте; - выписка из квартиры всех лиц до подписания договора купли-продажи. 2.5. Иные лица, права пользования которых выяснить невозможно Порой в квартире зарегистрированы лица, которые не относятся ни к продавцу, ни к прежним собственникам, либо этот факт нельзя проверить. Теоретически возможны и иные варианты, допустим, лицо признало свое право пользования через суд. Или квартира была раньше коммунальной, и в ней проживало две семьи. Нередко в квартире прописаны умершие или пропавшие без вести лица, но у собственника отсутствует документ для подтверждения этого факта и снятия с учета во внесудебном порядке. Во всех случаях наличия в квартире зарегистрированных лиц, не являющихся членами семьи продавца, рекомендуем соглашаться на сделку только после выписки всех данных лиц из квартиры с одновременным страхованием титула. Есть неплохой вариант убедиться в намерениях проживающих лиц - запросить заявлениеобязательство о выписке из квартиры, в котором нотариус удостоверяет подпись. Хотя юридической силы такое заявление играть не будет (т.е. только на этом основании выписать лицо нельзя), но намерения сторон таким образом проверить можно. Рискованные категории проживающих Отдельно опишем риски по следующим категориям лиц: - временно выписанные (призванные на военную службу, осужденные); - признанные пропавшими без вести; - несовершеннолетние; - недееспособные, ограниченно дееспособные. Покупателю при их наличии следует проверять определенные нюансы. Подчеркнем, что речь идет именно о зарегистрированных в квартире (прописанных) либо проживающих, но намеренно не прописанных, а не о собственниках. Если данные лица - собственники, то это другая ситуация: для несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных в таком случае обязательно требуется согласие органа опеки, военные и осужденные должны подписать договор сами или выдать кому-либо доверенность, а по тем лицам, которые пропали без вести, следует подписывать договор купли-продажи с официальными наследниками, имеющими свидетельство о праве собственности на квартиру. Но вернемся к проживающим прописанным. Призванные на военную службу, осужденные. О временно выбывших лицах, как правило, указано в выписке из домовой книги. Если данные лица являются членами семьи собственника, то их права пользования прекращаются, если же данные лица имели бессрочное право пользования квартирой, то существует риск оспаривания в дальнейшем сделок как незаключенных. В случае же с осужденными возникает проблема иного плана, связанного с асоциальным поведением таких лиц. Возможен конфликт с данными лицами после окончания срока осуждения и возвращения данных лиц в квартиру. В любом случае надо проверять, является ли членом семьи военный и осужденный или нет. Признанные пропавшими без вести. В соответствии со ст. 45 ГК РФ гражданин может быть объявлен умершим только судом (т.е. следует запросить решение суда, вступившее в силу), если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели. Но покупателя больше интересует ситуация, если умерший "восстанет" из мертвых и явится в квартиру. Такие ситуации бывают - порой человек на каком-то периоде своей жизни по каким-то причинам все бросает и уезжает в другой город или страну. Или же военный содержится в плену. А потом возвращается. Сохранит ли он право пользования квартирой? В соответствии со ст. 46 ГК РФ в случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим. Лица, к которым имущество гражданина, объявленного умершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество, если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленный умершим, находится в живых. При невозможности возврата такого имущества в натуре возмещается его стоимость. Однако если такое лицо было не собственником, а лишь прописанным в квартире членом семьи собственника, то его право пользования прекратится на общих основаниях. Несовершеннолетние (лица младше 18 лет), недееспособные, ограниченно дееспособные лица. Покупатели боятся больше всего наличия несовершеннолетних в квартире, поскольку принцип судов в случае споров с участием несовершеннолетних незыблем несовершеннолетние не должны оставаться без жилья, зачастую независимо от норм действующего законодательства. Казалось бы, при чем тут покупатель? Он лишь приобрел квартиру и не обязан осуществлять родительское попечение над несовершеннолетними членами семьи продавца. Это обязанность родителей и органов опеки и попечительства. Однако суды в случае спора отнимают квартиру именно у покупателя в целях возврата ее несовершеннолетнему. Тот факт, что продавец сам злоупотребил своими правами и нарушил интересы несовершеннолетнего или намеренно создал такое нарушение для возврата квартиры, не принимается во внимание, квартиру отбирают у покупателя, а с продавца взыскивают уплаченные покупателем суммы. Но взыскать деньги гораздо сложнее, чем отобрать квартиру, и этим очень часто пользуются недобросовестные продавцы, а суды фактически поддерживают не интересы несовершеннолетних, а интересы их недобросовестных родителей. Об интересах несовершеннолетних в данном случае реально речь не идет, так как сумма обогащения идет в карман родителей. Права и интересы несовершеннолетних не подвергаются сомнению, но представляется более правильным возложение ответственности за нарушение прав несовершеннолетних на их родителей, на органы государственной регистрации, на органы опеки и попечительства, но никак не на добросовестного покупателя, который в одиночку вынужден на данный момент нести все риски, связанные с нарушением данных прав. Возможно, с изменением концепции Гражданского кодекса на недопустимость получения выгод от недобросовестного поведения (п. п. 3 и 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ) что-то изменится в лучшую сторону. Итак, в чем нюансы проверки квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, либо они проживают там, но не зарегистрированы, например, видно, что у продавцов новорожденный, детская кроватка, игрушки? Напомним, по российской практике правоприменения добросовестность самого покупателя надо еще заслужить. Добросовестный покупатель в понимании российских судов - это весьма наблюдательный и проницательный человек, юрист и сыщик в десятом поколении, делающий мгновенные выводы о недобросовестности продавца по одной соринке на ковре. Ведь он знает, что в суде потом его легко могут спросить - разве вы не видели детских вещей в квартире, не видели фотографий детей на стенах? Почему вы не засомневались и не спросили у продавцов - где дети, почему они не прописаны? Хотя, на наш взгляд, такие выводы сделает не каждый риелтор, а для обычного человека, несведущего в судебной практике, знать такие нюансы невозможно. Остается надеяться, что новая редакция Гражданского кодекса изменит эту порочную практику. Критерии проверки "юридической чистоты" жилья должны быть строго формальными, легко проверяемыми и известными каждому покупателю. Права детей на проживание в квартире возникают независимо от прописки в квартире. Молодые родители часто не регистрируют младенца по месту жительства в квартире, чтобы избежать различных проблем с органами опеки и попечительства и покупателями при продаже квартиры. Тем не менее, как уже неоднократно высказывались суды, прописка является лишь административным актом, который сам по себе не дает прав пользования. И отсутствие регистрации по месту жительства в квартире не лишает человека прав на данное помещение, если таковые имеются. Местом жительства несовершеннолетних в силу ст. 20 ГК РФ является место жительства их родителей, кроме того, несовершеннолетние имеют право пользования квартирой в качестве членов семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ). Таким образом, юридически квартира уже обременена правом пользования несовершеннолетнего с даты рождения последнего и независимо от факта регистрации. Это означает, что если после продажи квартиры данному ребенку не будет предоставлено иное жилье для проживания, то сделка по продаже квартиры может быть оспорена. Поэтому при наличии ребенка у продавца следует спросить, где он прописан. Если документов о его прописке в другом месте не представлено, то считайте, что он имеет право пользования выставленным на продажу жильем, а значит, требуется согласие органа опеки и попечительства. Риск не только невыселения, но и недействительности сделки. Если с некоторыми лицами проблема ограничивается лишь плоскостью выселения, то наличие несовершеннолетних и недееспособных может повлечь недействительность всей сделки. Это касается двух случаев: - неучастие несовершеннолетних в процедуре приватизации (описано выше); - отсутствие на сделку согласия органа опеки и попечительства на сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица. Проблема с согласием органа опеки и попечительства в том, что законодательно четко описан критерий получения согласия, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Однако не установлены четкие критерии, позволяющие определить необходимость такого согласия, если в квартире прописан несовершеннолетний. Поэтому сделка регистрируется в Росреестре без такого согласия, а затем может быть оспорена заинтересованной стороной по мотиву нарушения интересов несовершеннолетних. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица <1>, то согласие органа опеки и попечительства в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ необходимо в следующих случаях: -------------------------------<1> Подробнее о проверке на предмет недееспособности и ограничения дееспособности рассмотрено в параграфе 5.8 книги. - приобретение квартиры, в которой проживают члены семьи собственника, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными (находящиеся под опекой или попечительством). То есть фактически покупателю следует проверять не только продавца, но и запрашивать ПНД/НД или водительские права по прописанным в квартире лицам, хотя такое не практикуется и не будет понято продавцами. Тем не менее добросовестный продавец не должен препятствовать данному запросу. Действительно, откуда покупатель может знать психическое состояние всех лиц, проживающих в квартире? Если в квартире проживает больной человек, находящийся под опекой, то всю сделку потом можно будет оспорить, если не получить согласия органа опеки и попечительства. Если справки из ПНД/НД или водительских прав по всем проживающим не представлено, то рекомендуем запросить согласие органа опеки и попечительства на продажу этой квартиры либо запросить у опеки данные о том, не состоят ли на учете проживающие в этой квартире. В любом случае надо лично посмотреть и поговорить с каждым прописанным в квартире и попробовать оценить его "нормальность". К сожалению, это здесь написано не просто из серии "что бы такое придумать" - это написано исходя из редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ, требующей согласия органа опеки на продажу квартиры, в которой проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника; - приобретение квартиры, в которой проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Косвенно об этом может свидетельствовать тот факт, что собственники квартиры и несовершеннолетние не являются родственниками; - приобретение квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, родительское попечение по которым производится ненадлежащим образом или отсутствует. Пункт 4 ст. 292 ГК РФ до недавнего времени позволял относительно спокойно приобретать квартиры, в которых проживают несовершеннолетние, поскольку в нем было указано: "4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства". Однако вышедшее 8 июня 2010 г. Постановление Конституционного Суда РФ <1> внесло рискованность во все сделки с квартирами, если в них просто проживают и (или) зарегистрированы несовершеннолетние. -------------------------------<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" // СЗ РФ. 2010. N 25. Ст. 3246 (с послед. изм.). Признан неконституционным п. 4 ст. 292 ГК РФ, предоставляющий возможность отчуждения квартир без согласия органа опеки и попечительства для случаев, когда в квартире проживают несовершеннолетние дети и родительское попечение по ним фактически отсутствует (родители алкоголики, находятся в местах лишения свободы, больны и пр. и совершают сделки в нарушение интересов ребенка). При отсутствии согласия органа опеки и попечительства в таких случаях сделки по отчуждению могут быть признаны недействительными, независимо от того, знал или нет орган опеки и попечительства о том, что родительское попечение фактически отсутствовало. То есть речь не идет о случаях, когда ребенок остался без родительского попечения, напротив, речь о случаях, когда родители живы, но если при продаже данные родители нарушают интересы несовершеннолетних, то сделку следует совершать с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, теперь для всех случаев, когда в квартире на момент покупки проживает несовершеннолетний (без регистрации или с регистрацией) Конституционный Суд предлагает покупателю оценивать: - реальность родительского попечения. Критериев для этого Конституционный Суд не дал и законодательство не содержит. Мы предлагаем оценивать как минимум благополучность родителей: не относятся ли к алкоголикам, наркоманам, не находятся ли в местах лишения свободы; - факт того, нарушаются или нет интересы несовершеннолетних при отчуждении квартиры. Но если по первому пункту проверить ситуацию практически нереально (суд может сделать в дальнейшем вывод, что и благополучная семья не заботится о ребенке), то по второму пункту достаточно объективным критерием оценки сделок, на который указал Конституционный Суд, является: "...и во всяком случае их (родителей) действия не должны приводить к лишению детей жилища". То есть необходимо дополнительно проверять факт приобретения продавцом иного жилья для проживания несовершеннолетнего. Если иного жилья продавец не приобретает или нет иного жилья, то следует запрашивать согласие органа опеки и попечительства. Отметим, что несовершеннолетнего в любом случае не выпишут "в воздух", поэтому если ему некуда выписываться, то несовершеннолетний останется проживать в квартире и выписать его будет затруднительно. Поэтому мы рекомендуем запрашивать согласие органа опеки на все случаи, если в квартире проживает несовершеннолетний. Если же по каким-то обстоятельствам вы не можете запросить такого согласия, то хотя бы проверяйте, что у продавца есть или будет иное жилье, куда он сможет прописать несовершеннолетнего. Определение прописанных в квартире лиц Для того чтобы полноценно оценить риски, указанные выше, необходимо уточнить, кто прописан в квартире на текущий момент и кто был прописан ранее, в том числе на дату приватизации. Для этого у продавца запрашивается: - выписка из домовой книги (иной документ, в котором указаны прописанные в квартире лица). Такие документы даются только собственникам квартиры (т.е. продавцу) в уполномоченной организации (как правило, многофункциональный центр, районный ДЕЗ, ТСЖ, ЕИРЦ, паспортный стол, служба "одного окна"). Целесообразно присутствовать при получении документа, чтобы недобросовестный продавец не изготовил подделку или не договорился с работником данной организации. Проблема в том, что в ряде районов Москвы и субъектов Российской Федерации собственнику дают информацию только по лицам, которые зарегистрированы в квартире на текущий момент, а также которые вписывались и выписывались из квартиры за время владения именно текущего собственника. Поэтому узнать, кто был прописан в квартире на момент приватизации, кто был выписан из квартиры когда-то, по сути невозможно. Архивную (расширенную) выписку из домовой книги, т.е. документ, содержащий сведения о лицах, которые были прописаны и выписаны с даты постройки квартиры и до текущего момента, основания прекращения регистрации таких лиц в квартире, получить даже продавцу невозможно. Работники паспортных столов либо ни на что не ссылаются, либо ссылаются на закон о защите персональных данных в обоснование отказа в предоставлении информации. На уровне федеральных нормативно-правовых актов порядок получения таких выписок не урегулирован. Конечно, это еще один недостаток законодательства в этой сфере, так как указанные лица могли сохранять право пользования квартирой (допустим, при отказе от приватизации), а как узнать о таких лицах, законодатель умалчивает и законных инструментов для этого не дает. Но будем исходить из того, что если реальных механизмов законодатель не дал, то и нельзя затем обвинить покупателя в недобросовестности действий - он не мог и не должен был знать о каких-то проблемах с квартирой, бывших до текущего собственника. Мнение некоторых "экспертов", что обязательно необходимо получить архивную (расширенную) выписку, не основано на законе и реальной практике - нигде такого права ни продавцу, ни покупателю не предоставлено (кроме, может быть, нормативных актов некоторых регионов или продвинутых паспортных столов). Но выписку из домовой книги надо получить обязательно, поскольку во всех спорах, связанных с выселением, правами пользования, даже наследством, выписка из домовой книги является одним из ключевых документов. С учетом того, как много ошибок делают сотрудники или их программное обеспечение при заполнении и подготовке таких выписок: забываются прописанные лица, не указываются временно выписанные лица, "в воздух", только со слов родителей выписываются несовершеннолетние, неверно указываются основания владения квартирой, уже давно назрела необходимость законодательного урегулирования данного вопроса, установления публичности данных сведений и ответственности органов за ошибки при их составлении. Но на данный момент этого всего нет, поэтому каждый решает вопрос как может. К примеру, некоторые просят знакомых работников правоохранительных органов помочь в данном вопросе и изучить домовую книгу, пользуясь удостоверением, но такая возможность есть не у всех. Полученная каким-нибудь образом архивная выписка даст покупателю мощный инструмент для надлежащей проверки не только прописанных лиц, но и количества сделок с квартирой и реквизитов прежних собственников, поскольку в выписке может быть указано и основание владения, и адрес, куда проживающее лицо выбыло, а уж по адресу определить телефон проще некуда (иногда по простому указанию адреса в Интернете). Если же основание покупки по всем проживающим не указано, то хотя бы по фамилиям и периодам проживания можно примерно определить, сколько семей и, соответственно, собственников проживало в квартире в разное время. Отметим, что даже в случае отсутствия в квартире прописанных на дату проверки лиц (т.е. "квартира юридически свободна") рекомендуется проверять, действительно ли прежние прописанные несовершеннолетние лица - члены семьи продавца где-то уже прописаны, для чего запрашивать выписку из домовой книги по новому адресу прописки. В случае отсутствия или непредставления выписки из домовой книги по новому месту жительства несовершеннолетнего рекомендуем отказаться от сделки, так как при нарушении интересов несовершеннолетнего сделку впоследствии можно признать недействительной. Так, на практике был случай, когда отец выписал своего ребенка, обосновав это паспортисту необходимостью его прописки по новому адресу. После этого квартира была приватизирована на одного отца и продана третьему лицу. Затем мать ребенка, ввиду того, что отец не поделился полученной суммой, обратилась в суд и признала право бессрочного пользования несовершеннолетнего, договор приватизации признала недействительным, а последующий договор незаключенным, так как в нем отсутствовало условие о праве пользования квартирой несовершеннолетним. Дело дошло до Верховного Суда РФ, но и там было оставлено в силе. Пострадал от таких действий именно покупатель, который был вынужден вернуть квартиру, хотя и знать не мог, что продавец специально выписал несовершеннолетнего, - в выписке никто не был указан прописанным. Собственно, поэтому рекомендуется приходить в паспортный стол вместе с продавцом и требовать не просто выписку о прописанных лицах, но и сведения обо всех вписанных и выписанных лицах, хотя бы за период владения квартирой продавцом. Итак, по выписке из домовой книги проводятся следующие мероприятия: - выписка проверяется на предмет подделки либо получается одновременно с продавцом; - выписка проверяется на предмет выдачи уполномоченным лицом, наличия даты выдачи, подписи должностного лица и печати, оценивается актуальность выписки (желательно, чтобы была выдана не более чем за пять дней до проверки); - выявляются зарегистрированные по месту жительства лица, в том числе наличие среди них несовершеннолетних и временно выписанных лиц (в места лишения свободы, на воинскую службу); - выявляются родственные отношения; - определяются права пользования каждого лица и основания для данных прав (член семьи собственника, наниматель, лицо, отказавшееся от приватизации, и пр.); - уточняется, куда проживающие будут переезжать, проводятся беседы с каждым проживающим на предмет отсутствия конфликта с собственником и готовности выписаться. Уточняется, есть ли лица, которые давно в квартире не живут, но прописаны в квартире, а также как данные лица планируют выписываться, где они проживают, нет ли конфликта с собственником; - выявляются лица, проживающие в квартире на момент приватизации (или до того), и определяется, кто из них отказался от приватизации (они не становятся собственниками, что определимо). При наличии таковых рекомендуется отказаться от сделки либо убедиться, что данные лица прописаны по иному месту жительства, и застраховать титул; - при наличии несовершеннолетних уточняется, есть ли иное жилье, а лучше обеспечивается прописка несовершеннолетнего по новому адресу и проверяется данный факт. По мере возможности проверяется реальность родительского попечения (родители не больны, не алкоголики, не в местах лишения свободы) и не будут ли продажей квартиры нарушены права несовершеннолетних, к примеру, непокупкой другого жилья. Если интересы нарушаются, следует запросить согласие органа опеки и попечительства; - определяются перспективы принудительного выселения всех проживающих; - при наличии лиц, пользующихся квартирой на основании договора найма или безвозмездного пользования, запрашиваются данные договоры и соглашения об их прекращении вместе с документами, подтверждающими выписку данных лиц. В любом случае следует предложить продавцу выселиться из квартиры до сделки. Если всетаки проживающие не готовы выселиться из квартиры до даты подписания договора куплипродажи и убеждают, что сделают это сразу после передачи квартиры покупателю, т.е. способ обеспечить мотивацию для такой выписки, для чего условием доступа к ячейке с деньгами (или части денег в отдельной ячейке) установить предъявление продавцом выписки из домовой книги о прописке данных лиц в ином помещении. Отметим, что выписка из квартиры в техническом плане будет выглядеть, скорее всего, следующим образом: продавец напрямую зарегистрируется в новой, купленной им квартире, а из квартиры, проданной покупателю, его выпишут после получения документов по новой прописке, без участия покупателя и продавца <1>. Это занимает три-четыре недели. -------------------------------- <1> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию". 5.10. Проверка технических характеристик квартиры и перепланировок: идентификация объекта, документы для оценки технических характеристик, согласование перепланировок и переустройства, опасные для проживания перепланировки, различия между БТИ, Кадастровой палатой, Росреестром и МФЦ Прораб проверяет звукоизоляцию дома и кричит рабочему, находящемуся в другой комнате: - Ты меня слышишь? Тот отзывается: - Я тебя вижу... Анекдот Покупателю в процессе проверки "юридической чистоты" квартиры необходимо оценить и некоторые технические характеристики квартиры, которые имеют или могут иметь существенное юридическое значение. В первую очередь покупатель по документам проводит идентификацию объекта, т.е. выявление и оценку характеристик объекта, что подразумевает под собой сверку идентичности сведений, указанных в документах и имеющихся в реальности. Мы остановимся на двух аспектах идентификации, имеющих юридическое значение: проверке адреса и оценке перепланировок и переустройства, поскольку ошибки в адресе объекта повлекут покупку другого объекта либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а перепланировка и переустройство фактически изменяют ключевые параметры объекта, которые указаны в технических документах. Кроме расходов на согласование, такие изменения могут повлечь и риск для жизни проживающих. Основным документом, содержащим технические данные о квартире, является кадастровый паспорт на квартиру - это выписка из Государственного кадастра недвижимости, в которой содержатся показатели квартиры, такие как: кадастровый номер, кадастровая стоимость, площадь, общий объем, планировка, наличие балкона, этаж и т.д. Также в нем подробно нарисован план квартиры (до или после перепланировки, если таковая была) с указанным на нем метражом. Кадастровый паспорт может получить любой гражданин РФ как на свою квартиру, так и на чужую. Этот документ можно заказать в Кадастровой палате (http://kadastr.ru) или в многофункциональном центре предоставления государственных услуг (адрес по Москве: http://md.mos.ru/) вашего города или района. Также его можно заказать через Интернет на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/. По-прежнему ряд привычных документов старого квартирного фонда можно получить и в органах БТИ: поэтажный план, экспликация, технический паспорт. Но полномочия БТИ изменились. С 1 января 2013 г. вступил в силу в полном объеме Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости, и технический учет зданий, сооружений, помещений был заменен кадастровым учетом, который начала осуществлять Кадастровая палата. Отметим, что эти документы необходимы в некоторых случаях и для государственной регистрации. Согласно п. п. 10 и 11 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" после 1 января 2013 г. обязательное представление кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения объекта незавершенного строительства необходимо только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Закон о государственной регистрации Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Из старого закона останется только ст. 31.1 о компенсации при ошибках в регистрации, которая будет действовать до 1 января 2020 г. Поэтому будет определенный переходный период, когда будут постоянные ссылки на старое и новое регулирование. На текущий момент полной ясности еще нет, практика не сформирована, поэтому для начала следует хотя бы разобраться, в чем разница между БТИ, Росреестром, Кадастровой палатой и МФЦ. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) появилась 1 марта 2009 г. - были объединены три государственные структуры: Роснедвижимость, Роскартография и Росрегистрация. Объем полномочий Росреестра весьма значителен: это и государственная регистрация прав, и государственный кадастровый учет, и государственный земельный надзор, и организация государственной кадастровой оценки недвижимости. Федеральное государственное бюджетное учреждение "Кадастровая палата Росреестра" находится в ведении Росреестра, создано при Росреестре как организация, осуществляющая учет объектов недвижимости на территории всей России через систему своих филиалов в субъектах РФ. Бюро технической инвентаризации (БТИ) - это организации, осуществляющие государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Данные организации с созданием регистрирующего органа (Росреестра) утратили часть своих функций. Сейчас это юридические лица, сохранившие прежние наименования, но осуществляющие работы по описанию объектов недвижимости в рамках подготовки документов для постановки таких объектов на кадастровый учет в том же объеме и порядке, как и кадастровые инженеры. Кроме того, в БТИ находятся данные о недвижимости, учтенной до 1998 г., что налагает на них обязанность предоставлять информацию об объектах и правообладателях недвижимости по документам, оформленным до указанного года. Кадастровые инженеры (как Кадастровой палаты, так и БТИ) осуществляют кадастровую деятельность, результатом которой является для домов и квартир технический план. Этот документ используется для постановки объекта на кадастровый учет или внесения изменений в государственный кадастр недвижимости и получения кадастрового паспорта. Для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета (например, вследствие разрушения здания) составляется акт обследования. Для Москвы в соответствии с п. 2.2 Положения о порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 31 января 2006 г. N 59-ПП "О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве", ГБУ МосгорБТИ является исполнителем работ по изготовлению технических паспортов жилых помещений (квартир) в домах сложившейся застройки (в определенном объеме). Также через МосгорБТИ можно получить сведения государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт, кадастровая выписка об объекте недвижимости, а также иные документы) Отметим, что государственный кадастр недвижимости урегулирован Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Многофункциональные центры - это некое "одно окно", где можно получить все государственные услуги гражданам от разных органов. Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг организует предоставление государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна" в соответствии с соглашениями о взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Деятельность регулируется Правилами организации деятельности многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 22 декабря 2012 г. N 1376. Прием заявлений и копирование им документов осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг". Деятельность МФЦ направлена на комфортное предоставление услуг для посетителей, и это огромный шаг вперед по сравнению с действовавшей ранее системой получения государственных услуг. Достаточно вспомнить очереди, толкучку, необходимость получения справок в разных кабинетах и органах, оплату в соседнем отделении Сбербанка и т.д. МФЦ, например, обязан: - копировать документы своими силами; - организовать электронную очередь, включая предварительную запись через Интернет; - установить возможность оплаты государственных пошлин; - самостоятельно запрашивать документы из государственных органов посредством специального аппаратного комплекса; - предусмотреть не менее одного окна для уточнения хода рассмотрения запросов; - установить время ожидания не больше 15 минут; - установить график работы не менее шести дней в неделю и 10 часов в день для населенных пунктов с населением больше 25 тыс. человек и не менее пяти дней в неделю и шести часов в день для населенных пунктов с населением меньше 25 тыс. человек. Поэтому рекомендуем обращаться в многофункциональные центры. Отметим, что техническая документация имеет приоритет перед записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и последние корректируются при изменении первых. Если объект изменен (сменился адрес, увеличена площадь), то в договоре купли-продажи указываются уже новые характеристики (некоторые в скобках указывают и прежние характеристики) и обязательно в Росреестр представляются документы, подтверждающие такие изменения, к примеру справка БТИ об идентичности адресов. Ряд сведений содержится в финансово-лицевом счете (карточке учета, едином жилищном документе - названия могут различаться), выдаваемом не в БТИ, а в МФЦ или дирекции единого заказчика (или иной обслуживающей дом организации). Перечислим основные сведения, которые проверяются по каждому техническому документу. Кадастровый паспорт помещения - Адрес помещения, сведения о муниципальном образовании, районе, городе. - Назначение помещения (жилое, нежилое). - Общая площадь квартиры. - Этаж квартиры. - Кадастровый или инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) квартиры. Поэтажный план квартиры - Кадастровый или инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) квартиры. - План расположения помещения на этаже (конфигурация комнат, кухни, санузла с указанием проемов, дверей, окон, балконов и их площади). - Площади каждого помещения. Экспликация квартиры - Характеристики помещений квартиры (жилая проходная, жилая запроходная, кухня, коридор, санузел и т.д.). - Этаж квартиры. - Номера комнат и помещений в квартире. - Площадь (общая, жилая, вспомогательная, по каждому помещению, площадь балконов, лоджий). - Высота помещений. - Дата последнего обследования. Технический паспорт квартиры (для новых домов Москвы) В Москве для большинства вновь построенных домов выдается единый многостраничный документ, называемый техническим паспортом помещения <1>. Фактически это инструкция по эксплуатации для квартиры, включающая в себя поэтажный план, экспликацию и все иные характеристики квартиры, вплоть до материала и толщины стен, информацию об экологических нормативах, вспомогательных помещениях, охранной системе и правилах пользования квартирой, вплоть до проведения перепланировок. На основании такого документа выбор квартиры значительно упрощается. -------------------------------<1> Утвержден Законом г. Москвы от 3 ноября 2004 г. N 66 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" // Ведомости МГД. 2004. N 11 (с послед. изм.). Финансово-лицевой счет (единый жилищный документ, карточка учета) Множество сведений о технической оснащенности квартир имеется в финансово-лицевом счете, предоставляемом в многофункциональном центре. В счете указывается о наличии лифта, мусоропровода, горячей, холодной воды, газопровода, электроснабжения, водопровода, канализации, центрального отопления, ванны. Также в финансово-лицевом счете повторяются данные о площади комнат, указывается основание владения и лица, зарегистрированные в квартире. Аналогичные сведения содержатся в едином жилищном документе (справке о заявителе), карточке учета, выдаваемым там же (названия документов могут различаться в зависимости от управляющей организации и региона). Покупатель проверяет в данных документах: - соответствие адресов, площади, количества комнат с аналогичными данными, указанными в свидетельстве о праве собственности, договоре купли-продажи. При наличии расхождений запрашиваются подтверждающие документы. Различия в адресе недопустимы, если только не представлена справка БТИ об идентичности адреса объекта при изменении улицы, номера дома (в документе должно быть прямо прописано, что текущий адрес и адрес прежний являются идентичными); - наличие наименования органа (организации), выдавшего документ, должности, фамилии и подписи должностного лица, печати органа (организации); - срок действия документа; - назначение помещения (жилое); - отсутствие на поэтажном плане незарегистрированных перепланировок. При наличии перепланировок оценивается возможность их согласования и стоимость такого согласования, а также возможность продажи объекта с такими перепланировками; - иные технические характеристики: год постройки; материал перекрытий; вид отопления, канализации, теплоснабжения; этаж, наличие лифта; электроснабжение; количество комнат; планировку квартиры; площадь отдельных помещений, балконов и общую (отметим, что площадь лоджий, балконов, веранд и террас не входит в общую площадь квартиры в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ); иные характеристики в зависимости от ситуации. Значение каждого параметра подробно рассмотрено в параграфах 4.4, 4.6 книги, посвященных выбору квартиры и техническим характеристикам объекта. Перепланировка и переустройство Для покупателя определенные негативные последствия могут повлечь переустройство и перепланировка, проведенные в квартире продавцом или даже до него, но не согласованные в установленном порядке. Жилищный кодекс РФ в главе 4 содержит определение перепланировки, порядок согласования и ответственность за самовольную перепланировку. Кроме того, порядок и условия перепланировки регулируются Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В Москве порядок регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах". Переустройство жилого помещения, согласно ст. 25 ЖК РФ, представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. К переустройству относятся <1>: -------------------------------<1> В соответствии с приложением N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах". - установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей; - установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; - замена, перенос и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений). Перепланировка жилого помещения, согласно ст. 25 ЖК РФ, представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. К перепланировке относятся <1>: -------------------------------<1> Там же. - устройство (перенос) уборных и ванных комнат; - устройство несущих стен; - устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц; - устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках; - заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях; - изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия; - разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие); - устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м), в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями; - устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями. Выявляются перепланировки относительно просто - квартира сравнивается с поэтажным планом и экспликацией. Это делается либо самим покупателем, либо оценщиком при производстве оценки, либо на осмотр специально приглашается специалист по перепланировкам, который оценивает перепланировку. Если реальное расположение стен и проемов не совпадает с поэтажным планом, то проведена перепланировка, если изменена конфигурация или тип оборудования (ванны, туалета, плиты), то осуществлено переустройство. Если перепланировка или переустройство уже выявлены уполномоченным органом, то на самом поэтажном плане проставляются "красные линии" по контуру реального расположения стен и проемов с отметкой "Проведена незарегистрированная перепланировка/переустройство". Если же данный факт еще официально не выявлен, то на плане никаких отметок нет и квартиру можно купить "по прежним" характеристикам, но с рисками для покупателя наступления в дальнейшем неблагоприятных последствий в плане согласования перепланировки, возврата в первоначальное положение и оплаты штрафа. Насколько критично для покупателя наличие перепланировки или переустройства? В первую очередь проблема заключается в необходимости согласования проведенных изменений, что влечет отвлечение времени и денежных ресурсов (как для согласования, так и для приведения в первоначальное состояние). Регулируется порядок такого согласования ст. 26 ЖК РФ. Приведем основные виды перепланировок и переустройств. "Простая" перепланировка и переустройство. Для "простой" перепланировки типа разборки ненесущих перегородок, устройства проемов в ненесущих перегородках, заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах, а также для "простого" переустройства типа перестановки сантехнических приборов в пределах ванной, кухни, перестановки нагревательных приборов согласование осуществляется не "по проекту", а "по эскизу", который рисуется самим заявителем на плане БТИ и согласовывается довольно быстро и недорого. "Сложная" перепланировка и переустройство. Для остальных случаев предусмотрено согласование "по проекту". "Сложная перепланировка" - это устройство проема в несущих стенах, устройство внутренних лестниц, устройство перегородок с увеличением нагрузок, изменение конструкции полов с увеличением нагрузки, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних стенах или на крыше, создание входов. "Сложное переустройство" - это устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов. Сложность согласования "по проекту" представляет собой не столько итоговое согласование, сколько получение проекта, оформленного в установленном порядке, и получение необходимых для итогового согласования документов. Установленный порядок означает, что проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей лицензию. Проект должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды. Из этого следует, что при перепланировке и переустройстве квартиры требуется наличие согласований соответствующих служб, что и является наиболее трудной, долгой и дорогостоящей частью согласования. Принятие окончательного решения осуществляет орган местного самоуправления. Если же квартира находится в памятнике архитектуры, является объектом культурного наследия и истории, то ситуация меняется кардинально - такую квартиру с несогласованными перепланировками и переустройством лучше не приобретать, поскольку согласование таких изменений осложнено дополнительными визами, а в большинстве случаев никакие изменения в таких объектах не допускаются. Но и в "обычных" квартирах некоторые изменения в квартире в принципе не допускаются и не могут быть согласованы, к примеру переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Очень полезным в плане информативности является сайт Мосжилинспекции, осуществляющей и контроль, и обеспечение согласования перепланировок (http://mgi.mos.ru/). Ресурс содержит перечень видов перепланировки и переустройства и способ их согласования (по проекту или по эскизу), порядок осуществления перепланировки, формы документов, альбом типовых планировочных решений, всегда согласовываемых положительно. Приведем перечень некоторых видов переустройства и перепланировок, которые не допускаются <1> (при которых покупать квартиру не стоит). -------------------------------<1> В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" (с послед. изм.) (в иных регионах следует уточнять дополнительно, но принцип примерно одинаков). - Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан. - Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания. - Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. - Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. - Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. - Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. - Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды. - Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. - Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. - Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенахдиафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами. - Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий). - Перевод технических подполий в подвалы. - Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах. - Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. - Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными. - Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия). - Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери. - Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. Отличить несущую стену от ненесущей достаточно просто. Несущая стена - это естественное продолжение и неотъемлемый элемент конструкции здания, который служит опорой для балок или бетонных плит потолочного перекрытия. Такая стена в буквальном смысле "несет" на себе определенную нагрузку, в связи с чем ее толщина обычно 40 - 60 см (в монолитных домах может быть тоньше). В документах, как правило, четко видна разница между несущими стенами и перегородками. Приобрести объект с перепланировкой можно, это не препятствует государственной регистрации, даже если в документах этот факт отражен. Росреестр зарегистрирует договор, но в свидетельстве о праве собственности обязательно будет указано о наличии незаконной перепланировки или переустройства. Если же в документах этот факт не отражен, то допустимо указывать в договоре "старые" характеристики. Но в ряде случаев и Росреестр вправе отказать или приостановить государственную регистрацию, к примеру если объект полностью реконструирован и соединен с другими объектами (которые не продаются). Не так давно не регистрировали договоры, если перепланировка "вышла" за пределы контура квартиры. Ответственность за несогласованную перепланировку и переустройство Ответственность за самовольную перепланировку и переустройство прописана довольно существенная (ст. 29 ЖК РФ). Если Мосжилинспекция (для Москвы) выявляет перепланировку, то собственник обязан привести квартиру в первоначальное состояние либо через суд помещение может быть сохранено в измененном виде. В противном случае суд вправе принять решение о продаже такой квартиры с торгов. По сравнению с этим выглядит небольшой административная ответственность за такое нарушение. В силу п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ <1> "самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот руб.". -------------------------------<1> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. I). Ст. 1 (с послед. изм.). Дополнительным минусом для покупателя является сложность с дальнейшей продажей квартиры. К примеру, банки редко лояльно относятся к перепланировке, что уменьшает количество потенциальных покупателей, отсекая ипотечных заемщиков. А люди с "живыми" деньгами на рынке в последнее время редки. В любом случае покупателю необходимо потребовать уменьшения цены квартиры на стоимость согласования перепланировок, а если перепланировка критична или ее согласование затруднительно - отказаться от покупки. Вместе с тем подход, изложенный в ЖК РФ, направлен на упрощение порядка, исключение излишних согласующих организаций, сокращение сроков. Поэтому согласование перепланировки уже не настолько сложный процесс, каковым он был до появления Жилищного кодекса РФ. В результате проверки технических характеристик квартиры делается вывод о формальном соответствии характеристик квартиры во всех документах и в реальности либо запрашиваются документы, подтверждающие изменения. Если изменен адрес и продавец не может подтвердить это документально, то необходимо отказаться от покупки такой квартиры. При наличии перепланировки или переустройства определяется возможность согласования таких изменений и критичность их для проживания покупателя, оценивается стоимость согласования и величина дисконта (уменьшения цены), который будет предложен продавцу, определяется риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности, у банкакредитора уточняется возможность получения кредита с указанными изменениями объекта. Также в параграфе 6.9 книги дополнительно рассмотрена юридическая ответственность продавца за продажу объекта, содержащего неоговоренные недостатки, которая имеет место быть, даже если покупателем подписан передаточный акт, в котором указано на отсутствие претензий по состоянию квартиры. Глава 6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ Молодой самурай стоял с луком и несколькими стрелами в руках, взглядом измеряя расстояние до мишени. Проходивший мимо монах сказал ему: - Ты не научишься метко стрелять, если будешь надеяться на исправление промахов. В бою такой случай вряд ли представится. Учись поражать цель с первого раза, всегда помни, что у тебя только одна стрела. И в жизни всякое дело делай сразу, не надейся, что потом можно будет что-то исправить! Дзен-буддийская притча 6.1. Схема приобретения квартиры в собственность: основания приобретения прав на недвижимость, последовательность оформления квартиры в собственность Конечно, обдумывай, "что", но еще больше обдумывай, "как"! И.В. Гете Цель покупателя - приобрести право собственности на понравившуюся квартиру, поскольку только право собственности представляет максимальное количество правомочий и защиту от посягательств. Для того чтобы приобрести право собственности на квартиру, заключается договор, к примеру, дарения, мены, ренты, купли-продажи. В данном разделе приведены правила покупки квартиры в собственность по договору купли-продажи как наиболее распространенного способа покупки квартиры на вторичном рынке. Схемы приобретения квартиры на первичном рынке рассмотрены в параграфе 7.4 книги. На этап подготовки и заключения договора купли-продажи, который является основанием для оформления права собственности покупателя на квартиру, стороны выходят после полной проверки "юридической чистоты" квартиры и выявления всех нюансов оформления сделки. Оформление квартиры в собственность осуществляется в следующем порядке: - подготовка к сделке: внесение аванса по соглашению об авансе и сбор недостающих документов (параграф 6.2 книги); - согласование условий и составление договора купли-продажи квартиры (параграф 6.3 книги), в том числе обеспечение безрисковой схемы расчетов за квартиру (параграф 6.6 книги); - государственная регистрация перехода права собственности на покупателя (параграф 6.7 книги); - передача квартиры покупателю и юридическое освобождение квартиры (параграф 6.9 книги). Помимо базовой схемы покупки квартиры по договору купли-продажи, в данной главе также будут рассмотрены осложнения данной схемы альтернативой (параграф 6.5 книги) и приобретением заложенной квартиры (параграф 6.4 книги), а также рассмотрено особое основание, которое в ближайшем будущем может стать популярным, покупка квартиры с торгов для погашения долгов ипотечных заемщиков (параграф 6.4 книги). Отдельно в данной главе будут рассмотрены ключевые точки контроля над этапами прохождения сделки (параграф 6.8 книги), которые необходимо отслеживать, чтобы сделка прошла полностью под контролем, а возможные проблемы были выявлены и нейтрализованы быстро и эффективно. 6.2. Заключение договора об авансе: аванс или задаток, момент передачи аванса, сумма аванса, нюансы договора об авансе, перечень оснований для возврата аванса Si vis pacem, para bellum. Хочешь мира - готовься к войне. Корнелий Непот После того как покупателю понравилась квартира, он проверил ее "юридическую чистоту", согласовал все условия договора купли-продажи и схему всей сделки, продавец и покупатель в подтверждение серьезности своих намерений подписывают соглашение об авансе (задатке). Покупатель вносит аванс (или задаток) в счет частичной оплаты квартиры, но при необоснованном отказе от сделки данная сумма остается у продавца. Продавец же при отказе от сделки возвращает покупателю сумму в двойном размере (если аванс назван задатком) или ту же сумму (если внесен аванс или любой иной платеж). Цель такого соглашения - прописать порядок действий и договоренности сторон на период подготовки и заключения договора купли-продажи квартиры с указанием условий данного договора и санкций при нарушении сторонами достигнутых договоренностей. По сути, соглашение об авансе - протокол о намерениях, сочетающийся с определенными обеспечительными мерами. Отметим, что лучше вообще не заключать соглашение об авансе и сразу выходить на основной договор. Это будет проще для обеих сторон, хотя практика и показывает, что при отсутствии такого соглашения вероятность срыва сделки гораздо выше. Момент передачи аванса (недопустимость передачи аванса до изучения документов) Довольно часто риелторы продавца вначале требуют внести аванс, а лишь потом предъявляют документы на квартиру. Мы настоятельно не советуем передавать продавцу какиелибо деньги не только до предъявления документов для анализа, но и до момента их полного изучения и готовности заключить сделку с учетом проверки "юридической чистоты". Отдавая деньги до изучения документов, покупатель не может быть уверенным, что отдает их действительно продавцу (собственнику квартиры), а не мошеннику. Проверить же надлежащим образом документы прямо на переговорах невозможно. Более того, мы не рекомендуем вносить аванс до согласования существенных условий договора купли-продажи (параграф 6.3 книги), схемы расчетов (параграф 6.6 книги), условий доступа к ячейке, особенно при участии в альтернативных сделках (параграф 6.5 книги). Если впоследствии выяснится, что у сторон противоположные мнения по этим вопросам, то отказаться от сделки или настоять на своих условиях будет очень сложно, причем "сильной" стороной будет являться тот, кому внесен аванс. Все боятся потерять аванс (в Москве в среднем от 50 до 100 тыс. руб.), на что и рассчитывают риелторы продавца или же мошенники. Поэтому после внесения аванса нередко повышается цена, существенно меняются условия сделки и покупателю гораздо сложнее спорить по этим условиям под страхом потери аванса. Причем условия соглашения об авансе могут быть составлены таким образом, что покупатель и не вправе требовать денег ни в каких случаях. Чтобы доказать, что это мошенничество, а не гражданско-правовая сделка, покупателю нужно будет сильно постараться. Отметим, что аферы с авансами и платежами за информационные услуги, называемыми авансами в разных видах и формах, являются наиболее распространенными. Подписав соглашение об авансе до проверки всех документов по квартире и не посмотрев на условия возврата аванса, покупатель рискует либо купить квартиру с существенными для себя рисками, либо потерять аванс. И даже если аванс вернуть можно, то при недобросовестности риелтора (а аванс обычно идет в счет оплаты услуг риелтора продавца) или продавца придется обращаться к ним в суд за взысканием суммы аванса <1>. -------------------------------КонсультантПлюс: примечание. Монография М.Т. Саблина "Взыскание долгов: от профилактики до принуждения: практическое руководство по управлению дебиторской задолженностью" включена в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2011. <1> О взыскании долгов подробнее в книге: Саблин М.Т. Взыскание долгов: от профилактики до принуждения. М., 2010. И если при всем этом покупатель готов подписать соглашение об авансе до рассмотрения документов, то, как минимум, следует указать в соглашении, в какой срок продавец обязан представить все документы по квартире и основания для возврата аванса. На практике все происходит, как правило, следующим образом. Риелтор продавца еще до проверки покупателем всех документов сообщает, что на следующее утро назначено подписание соглашения об авансе, на которое он принесет все документы. Сообщает, что форма соглашения типовая и обо всем покупатель узнает на встрече. На встрече обговариваются ключевые условия сделки, рассматриваются документы (обычно перечень все же оказывается неполным) и как само разумеющееся подписывается соглашение об авансе без всяких изменений: к этому времени уже все участники переговоров устают и способность к рассуждению и сопротивлению теряют. Это - неправильный путь. Чтобы его исключить, покупателю или его риелтору необходимо заранее хотя бы подготовить соглашение об авансе по своей форме и настоять на предварительном изучении документов. За одну встречу изучить документы и принять решение о покупке квартиры (а именно к этому подводит соглашение об авансе) невозможно. Последствия заключения соглашения об авансе Однако аванс все же является взаимоприемлемой и необходимой формой закрепления предпродажных взаимоотношений сторон, поэтому обычно при добросовестности сторон проблем с авансом и его возвратом не возникает. После получения аванса продавец перестает показывать квартиру и давать объявления о продаже и начинает собирать документы, необходимые для продажи квартиры, - согласие супруга, заявление о том, что не состоит в браке, обновленная выписка из домовой книги и так далее. Нередки ситуации, когда квартира и после внесения аванса продолжает "висеть" в продажах или объявления выходят заново. Иногда это связано с тем, что продавец заранее оплатил выход объявлений, а иногда с намерением продавца или его риелтора подыскать покупателя на большую сумму и устроить аукцион для текущего покупателя с новым покупателем. Сразу предупреждаем: участвовать в таких аукционах не стоит, это может быть обычная мошенническая схема. Смысл мошенничества с доплатами в том, что покупателю сообщается о наличии другого покупателя, который готов заплатить больше. Если покупатель соглашается, то цена еще вырастает. О других условиях и о безопасности покупатель уже не думает. Бывает, этим покупателям устраивают очную встречу, только второго покупателя играет подставное лицо. В лучшем случае покупатель покупает квартиру гораздо дороже, а в худшем лишается аванса или всей суммы. Поэтому, как только продавец требует доплаты, особенно если рынок не продавца, а покупателя, следует отказаться от покупки или принципиально настаивать на прежней цене. Тем более если оформлено соглашение об авансе. Покупателю целесообразно проверить исполнение соглашения об авансе путем поиска объявления. Если новое объявление выходит с более высокой ценой, то следует уточнить у продавца причину нарушения соглашения об авансе и потребовать снятия объявления или возврата аванса. Оформление соглашения об авансе (соглашения об обеспечительном платеже) После некоторых дискуссий о правовой природе данного платежа (ведь обеспечивается будущее обязательство, а не текущее) в Гражданский кодекс был внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Поэтому правильнее будет называть такое соглашение соглашением о внесении обеспечительного платежа. Если соглашение назвать соглашением о задатке, то продавец при его нарушении будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере. Задаток - это уже другой способ обеспечения исполнения обязательств, более суровый для лица, получающего задаток. По нашему мнению, задаток гораздо справедливее для покупателя, так как продавец при одностороннем отказе от заключения договора купли-продажи при авансе лишь возвращает деньги самого покупателя и никаких санкций не несет. Покупатель же теряет аванс, если отказывается от заключения договора. Заключается соглашение об авансе/задатке в письменной форме и подписывается сторонами будущего договора, т.е. продавцом и покупателем. Если соглашение подписывает риелтор без доверенности на это от продавца, то продавец на себя никаких обязательств не берет и сумма не идет в зачет стоимости квартиры. Во всяком случае, покупателю необходимы гарантии продавца, а не его риелтора. От соглашения об авансе следует отличать договор об оказании услуг с риелтором продавца (по сбору документов, подготовке к сделке) или с риелтором-"паразитом" (на информационные услуги по поиску продавца) и все иные соглашения, стороной которых не является продавец и суть которых в оказании услуг, а не фиксации намерения заключить договор купли-продажи квартиры. Такие договоры никак не являются соглашением об авансе, несмотря на то, что на словах их так могут называть, и намерений продавца выйти на сделку не подтверждают. По нашему мнению, следует настаивать на заключении именно соглашения об авансе с продавцом, а лучше задатке, а все иные отношения между риелтором продавца и продавцом предлагать оформлять между ними без участия покупателя. Отдельные условия соглашения Чтобы соглашение об авансе (задатке) защищало интересы покупателя и позволяло отказаться от сделки при выявлении проблем с квартирой или изменении продавцом условий договора, схемы продажи, необходимо внимательно прочесть данное соглашение и при необходимости настоять на приемлемых условиях либо предложить собственную форму. В качестве базового принципа составления соглашения назовем следующий - стороны описывают все ключевые договоренности, при нарушении которых каждая из сторон несет негативные последствия в виде потери/возврата аванса, поскольку цель соглашения - заключить договор купли-продажи квартиры на заранее обговоренных условиях. В соглашении целесообразно указать следующие условия. - Название. Юридически правильным будет назвать соглашение соглашением о задатке/авансе (ст. 380 ГК РФ) либо соглашением об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). - Предмет соглашения: намерение сторон - продавца и покупателя заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (с указанием адреса), в обеспечение чего внести аванс, который пойдет в оплату будущего договора. Здесь есть тонкий правовой момент: если в договоре указать, что стороны обязаны в будущем заключить договор купли-продажи, то это уже будет предварительный договор, который обязывает обе стороны заключить такой договор. Для покупателя предварительный договор может быть чреват риском приобретения квартиры с существенными недостатками, если только в соглашении не прописать, при каких условиях покупатель вправе отказаться от покупки. - Данные об авансе (задатке, обеспечительном платеже). В договоре указывается сумма аванса и условие о том, что сумма аванса идет в счет уплаты цены квартиры по будущему договору. На сумму аванса следует оформить расписку. - Ключевые договоренности: схема расчетов, существенные условия договора куплипродажи квартиры (цена, срок выписки, срок передачи квартиры) и иные нюансы. - Донесение документов. Если "юридическая чистота" квартиры еще не проверена или проверена не полностью или же для сделки необходимы дополнительные документы, то необходимо указать об обязанности продавца донести недостающие документы и срок для этого (под риском возврата аванса и отказа от сделки). - Срок выхода на сделку. Условие о дате подписания сторонами договора купли-продажи (к примеру, договор купли-продажи должен быть подписан до определенной даты). - Согласование места и времени выхода на сделку. Обязательство сторон явиться в определенное время в определенное место со всеми документами для подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию. Вроде очевидное условие, но на практике у сторон могут быть разные мнения о банке, где открывать ячейку, о МФЦ, куда подавать документы на государственную регистрацию, о месте и времени встречи, поэтому лучше сразу обговорить эти моменты. - Распределение расходов. К примеру, на оплату банковской ячейки, государственной пошлины, услуг по государственной регистрации "с гарантией". - Гарантии продавца, что квартира не продана, под арестом или обременением не состоит, предметом судебных разбирательств не является и продавец обязуется не ухудшать состояния, не обременять и не отчуждать квартиру до момента ее продажи покупателю. - Условие о снятии квартиры с показов и штраф за нарушение такого условия. - Условия о подсудности споров - желательно в суде, находящемся в городе жительства покупателя или по месту нахождения квартиры, чтобы была определенность в этом моменте. Если этого не прописать, то наступят следующие последствия: если будет спор по праву собственности на квартиру, то в суд покупатель пойдет по месту нахождения квартиры; если же у покупателя будут претензии к продавцу, не связанные со спором о праве, например по возврату части денег, то такие иски подаются по месту нахождения ответчика. То есть покупателю придется искать, куда переселился продавец, что сделать иногда очень сложно. - Основания для возврата аванса от продавца к покупателю при отказе покупателя от заключения договора купли-продажи. Предлагаем указывать следующие основания для отказа покупателя от сделки и возврата аванса: увеличение продавцом цены квартиры; изменение продавцом условий договора купли-продажи, оговоренных в соглашении об авансе; отказ банка в выдаче кредита под покупку данной квартиры (для ипотечных заемщиков); арест квартиры или возникновение не заявленных ранее обременений; нарушение гарантий продавца; невозможность исполнения продавцом обязательств по соглашению об авансе, в том числе по оформлению необходимых документов; выявление обстоятельств и незаявленных фактов, свидетельствующих о юридических рисках для покупателя в заключении договора купли-продажи; несогласование сторонами условий сделки: все условия в соглашении об авансе прописать невозможно - все равно всплывут какие-либо нюансы и детали, часто существенные. Если стороны не смогут договориться о таком условии, то аванс должен быть возвращен. - Основаниями для возврата аванса продавцом при отказе последнего от заключения договора купли-продажи целесообразно указать любой отказ продавца. - Общие основания для возврата аванса. Также могут быть перечислены общие правила возврата аванса: незаключение договора купли-продажи в оговоренный срок вне зависимости от действий или бездействия каждой из сторон; форс-мажорные обстоятельства, за которые ни одна из сторон не отвечает. В зависимости от обстоятельств условия могут быть изменены или дополнены. В любом случае стороны могут договориться в дальнейшем о возврате аванса и по любым другим основаниям, но лучше, чтобы это было прописано изначально. По практике, если продавец находит покупателя с большей ценой или покупатель находит более удачную квартиру, то каждый из них, соответственно, начинает искать основания для отказа от подписания договора купли-продажи. Для продавца все просто - он возвращает аванс покупателю, если только соглашение не названо задатком. Для покупателя хуже - он теряет в этом случае аванс. Собственно поэтому соглашение об авансе должно максимально дисциплинировать обе стороны к подписанию основного договора и предусматривать задаток. Передачу денежной суммы от покупателя к продавцу необходимо оформить письменно, в частности на самом соглашении об авансе (на экземпляре покупателя) может быть от руки написано продавцом, что сумма аванса им получена, с проставлением даты передачи денег, подписи продавца и расшифровки подписи. Существует риелторская схема, по которой аванс вносится покупателем на свой счет, риелтору выдается доверенность от покупателя на снятие денег со счета. По такой схеме фактически оплата не происходит, так как покупатель вносит деньги и сам же их в лице представителя фактически и снимает. Доказать в дальнейшем, что произведена именно оплата, а не оформление вклада, будет непросто, хотя законодательство по защите потребителей, по нашему мнению, позволит признать данную схему оплатой аванса. Но лучше на такую схему не идти. Соглашение об авансе составляется в двух экземплярах, подписывается продавцом (в лице всех собственников) и покупателем. Рекомендуется вначале по электронной почте или иным образом согласовать условия соглашения об авансе, чтобы при подписании не возникло споров. Различные варианты соглашений имеются в Интернете. Если же соглашение об авансе составляется "на месте", то покупатель должен быть готов к указанию всех необходимых условий (для этого необходимо записать их предварительно себе на бумаге) и готов сказать "нет" и не подписать данное соглашение, если продавец не идет на существенные для покупателя условия. Отметим, что многое зависит от умения покупателя выстраивать переговоры с продавцом и от того, кто больше заинтересован в сделке <1>. В любом случае, если покупатель чувствует, что попал в аферу, то необходимо проконсультироваться с юристом и не бояться обращаться в правоохранительные органы при наличии на то оснований. -------------------------------<1> Подробнее о правилах переговоров и сопротивлении внушениям рассказано в параграфе 4.8 книги. 6.3. Согласование условий и составление договора купли-продажи квартиры: форма и ключевые условия договора купли-продажи, нотариальное удостоверение договора Здравый смысл мы находим лишь у тех, кто с нами согласен. Ф. де Ларошфуко Наиболее распространенным способом приобретения квартиры в собственность на рынке недвижимости является заключение между продавцом и покупателем договора купли-продажи квартиры. Рассмотрим этот договор подробно. Договор купли-продажи квартиры - это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Подписание договора купли-продажи - это наиболее юридически значимая часть процедуры покупки квартиры, которая влечет за собой реальные последствия в виде перехода права собственности на квартиру на покупателя, обязанности продавца передать квартиру, обязанности покупателя выплатить стоимость квартиры. Потом уже нельзя сказать: "Я не понимал, что подписывал" или "Верните деньги", - после того, как на договоре появится ваша подпись, все становится максимально серьезным и налагает на обе стороны определенные договором и законом обязанности. Однако, в отличие от договоров с риелторами и соглашений об авансе, которые могут до бесконечности дополняться и модифицироваться и становиться огромных размеров, договор купли-продажи квартиры значительно проще. Есть лишь несколько условий, которые обговариваются сторонами, в связи с чем договор умещается на одной-двух страницах одного листа и обычно не вызывает никаких споров. Форма договора купли-продажи приведена в Приложении N 3 к книге. Главный принцип, который предлагаем помнить покупателю при формулировании условий договора и вообще схемы покупки, заключается в следующем. Не стоит надеяться только на добросовестность продавца и прописывание обязанностей в договоре. Лучший способ обеспечить добровольное исполнение продавцом условия договора (подать документы на регистрацию, передать квартиру, выписаться из квартиры) - это заинтересовать его сделать это. А именно следует обусловить получение денег (части денег) продавцом выполнением требуемых действий. К примеру, установить уплату половины после регистрации права собственности покупателя, а второй половины - только после выписки из квартиры всех проживающих. Если продавец недобросовестный (необязательный, пьющий, неадекватный), то после получения им денег он зачастую теряет интерес к сделке и покупателю приходится прилагать массу усилий, чтобы хотя бы дозвониться до него, не говоря уже об обеспечении быстрой выписки из квартиры. При отсутствии интереса недобросовестный продавец поставит выполнение обязательств по договору на последнее место после иных своих дел. Помимо этого, именно договором регулируются все правоотношения сторон, поэтому именно в договор будет смотреть покупатель и продавец во всех спорных ситуациях. Допустим, забыв указать срок передачи квартиры, покупатель рискует столкнуться с существенным затягиванием данного срока. Существенные условия договора купли-продажи квартиры Существенными в договоре купли-продажи квартиры <1> являются три условия, которые обязательно должны быть согласованы и указаны в договоре (иначе договор будет считаться незаключенным). -------------------------------<1> Договор купли-продажи квартиры регулируется общими положениями о купле-продаже (ст. ст. 454 - 491 ГК РФ) и специальным разделом Гражданского кодекса РФ, посвященным только продаже недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ). 1. Цена квартиры. Порядок определения цены и торга подробно рассмотрен в параграфе 4.7 книги. В договоре указывается цена квартиры цифрами с расшифровкой прописью в скобках, к примеру "2 000 000 (два миллиона) руб.". Также в договоре указывается, что данная цена является твердой и изменению не подлежит (хотя это и так предполагается). При заполнении следует проверить соответствие цифровой части и суммы прописью. Цена должна быть указана в рублях либо в условных единицах, долларах, евро, но с указанием об оплате в рублях и курсе оплаты. Инвентаризационная стоимость квартиры (по соответствующей справке БТИ) не обязательно должна быть указана в договоре - рекомендуем ее и не указывать, чтобы не допустить споров, связанных с неопределенностью цены. Нередко продавец просит указать в договоре цену, не соответствующую реальной сумме, уплачиваемой покупателем (к примеру, менее 1 млн руб.). Это связано с уклонением продавца от уплаты налогов, подлежащих уплате при продаже квартиры, находящейся в собственности продавца менее трех лет. Также эта схема используется обычными мошенниками. Для покупателя данный факт влечет существенные риски и прямые финансовые потери. Вопервых, при признании договора недействительным суд возвратит покупателю лишь сумму, указанную в договоре. Это самый главный и большой риск. Во-вторых, покупатель в этом случае не сможет получить имущественный вычет в полном объеме, ведь вычет исчисляется с покупной цены квартиры и выплачивается в полном объеме при цене квартиры в 2 млн руб. Но практика такая весьма распространена, поэтому надо быть готовым и покупателю с ней смириться. Понять продавцов можно - уплата налога при продаже квартиры - это большая сумма. По идее каждый налог должен обусловливать определенную ценность, которую государство дает взамен. Но что дает государство взамен уплаты такого налога? Рынок недвижимости как был, так и остается не урегулированным государством должным образом. Государство не дает покупателю должных инструментов для проверки квартир, не берет на себя никакие риски, перекладывая их на продавцов и покупателей, которые вынуждены платить огромные деньги риелторам, чтобы избежать этих рисков. Вот на риелторов фактически и уходит этот налог. Само по себе указание меньшей цены не является основанием для признания договора недействительным. Если все остальные существенные условия соблюдены, то и договор нельзя признать недействительным или незаключенным. Налоговая теоретически может доначислить налог продавцу, исходя из рыночных цен (ст. 40 Налогового кодекса РФ), но если посмотреть статистику заключенных договоров, цена очень многих квартир неожиданно окажется меньше 1 млн руб., словно и реальная цена квартир в России меньше миллиона руб. Но покупателю целесообразно предложить указать полную сумму в договоре, либо снизить цену ввиду повышенных рисков, либо увеличить цену на сумму налога при условии указания всей суммы в договоре. Если же покупатель все-таки пойдет на указание меньшей цены, то следует знать некоторые способы снижения рисков. Как минимум, покупатели берут у продавца вторую расписку на "серую" сумму. В такой расписке желательно написать о выплате этой суммы "за приобретение квартиры", на что продавец вряд ли согласится ввиду рисков наступления для него налоговых последствий (при заявлении покупателем об этом в налоговую), да и покупателю при наличии такой расписки нелегко будет доказать отсутствие своего участия в уклонении продавца от налогов. Некоторые недобросовестные покупатели считают, что в этом случае вправе взыскать эти "серые" суммы с продавца как неосновательное обогащение продавца, поскольку в договоре эта сумма не указана и основания для ее уплаты нет. Но в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ, если покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства уплатить большую сумму, чем указано в договоре, то в этом случае данная сумма не подлежит возврату как неосновательное обогащение. Некоторые советуют указать в договоре, что при его недействительности или расторжении продавец обязан предоставить аналогичную по площади квартиру. Но данное условие сомнительно в плане исполнимости. Во-первых, по причине установленных законом иных последствий при недействительности договора (возврат сторон в первоначальное положение); вовторых, обязать, даже через суд, предоставить аналогичную квартиру, по нашему мнению, будет невозможно в связи с несогласованием существенных условий передачи объекта и самого объекта. Более эффективной представляется практика получения второй расписки с указанием об оплате неотделимых улучшений по квартире либо об оплате "произведенного" продавцом в квартире ремонта с подписанием акта приема-сдачи выполненных работ и оснований для возврата этой суммы - неполучение покупателем квартиры в собственность. При признании договора купли-продажи недействительным данная сумма будет возвращена по условиям о возврате, указанным в расписке, либо будет возвращена как неосновательное обогащение продавца (ведь квартира осталась в его собственности). Однако судебная практика по такому случаю отсутствует, и суд может принять и иную точку зрения. С ценой квартиры связаны условия о порядке оплаты: - срок оплаты: в течение __ дней после подачи документов на государственную регистрацию, после государственной регистрации, после передачи квартиры - для покупателя приемлемыми являются два последних варианта (оплата сразу после подписания договора куплипродажи крайне опасна, поскольку никто точно не знает, зарегистрирует Росреестр право собственности или нет, не сбежит ли продавец сразу с деньгами и т.д.); - способ оплаты: через банковскую ячейку, через аккредитив - рекомендуется прямо прописать способ оплаты; - форма расчетов: безналичная или наличная оплата - для покупателя наилучшим в плане безопасности и дальнейшего подтверждения оплаты является безналичная оплата. В таком случае и расписка не нужна. Для мотивирования продавца к выписке и освобождению квартиры уплата какой-нибудь части цены может быть установлена после того, как продавец юридически и физически освободит квартиру. Вопрос схемы оплаты по практике регулируется в большей степени на уровне условий доступа к банковской ячейке, но условия оплаты целесообразно дублировать и в самом договоре купли-продажи, так как эти договоры являются самостоятельными договорами. Допустим, указав в договоре купли-продажи об оплате в день подписания договора, но заложив деньги в ячейку с условием оплаты после физического освобождения квартиры, покупатель рискует получить от продавца иск о просрочке в уплате цены квартиры и начислении пеней. Особенно это актуально, когда стороной по договору аренды ячейки является не продавец, а иное лицо (к примеру, "верхний" продавец по альтернативной сделке). 2. Идентификация квартиры. Законом предусмотрено обязательное определение объекта, подлежащего передаче. Это и понятно, написать "продал двухкомнатную квартиру" явно недостаточно - таких квартир много, и какая именно продается, непонятно. Достаточным для описания объекта является полный точный адрес квартиры и условный или кадастровый номер, но по практике указывается еще общая и жилая площадь, количество комнат. Эти данные переписываются из свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, а если в нем сведения устарели, то из технической документации. Здесь важно не ошибиться и быть бдительным - любая опечатка повлечет отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а в худшем случае будет одним из элементов мошенничества, связанного с продажей не той квартиры или несуществующего объекта. Поэтому рекомендуется все цифровые значения указывать еще и в скобках прописью. 3. Лица, сохраняющие право пользования квартирой. Если имеются лица, сохраняющие права пользования на квартиру после перехода права собственности, то они должны быть указаны в договоре. Сомнительно, что покупатель приобретет такую квартиру, но если такие лица имеются и покупатель согласен с этим, то необходимо указать данных лиц и право, на основании которых они пользуются квартирой <1>. Если же такие лица отсутствуют, то данное условие может быть не указано. Тех, кто прописан в квартире на момент покупки, указывать нет необходимости, если они теряют право пользования после перехода права собственности. Однако стоит указать, кто именно зарегистрирован в квартире на момент приобретения квартиры, поскольку это является обременением квартиры. -------------------------------<1> Подробнее о лицах, сохраняющих право пользования, в параграфах 5.6, 5.9 книги. Дополнительные условия договора купли-продажи квартиры Помимо существенных условий, в договоре желательно прописать следующие условия. 1. Документы, на основании которых продавец владеет жильем. Обычаи делового оборота таковы, что в договоре указывается, на каком основании продавец владеет квартирой: договор купли-продажи, решение суда либо иные основания и чем это подтверждается (свидетельством о праве собственности), с указанием реквизитов каждого документа (основания приведены в параграфе 5.6 книги). Польза от этого и в том, что продавец письменно декларирует, что он собственник на основании этих документов. 2. Срок передачи квартиры и физического освобождения. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача имущества осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Форма акта представлена в Приложении N 5 к книге. Фактически передача квартиры состоит из двух действий: физического освобождения (продавец вывозит всю мебель, полностью освобождает квартиру) и передачи покупателю собственно того, что он купил, - квартиры и ключей от нее. С подписанием акта связан важный момент - переход риска случайной гибели квартиры на покупателя. В договоре, как правило, говорится о передаче квартиры и ее физическом освобождении в течение 7 - 10 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности. Но если продавец одновременно приобретает другую квартиру для себя, то срок продлевается на срок освобождения квартиры, которую приобретает продавец, поскольку переезды производятся последовательно, а не параллельно (очевидно, что нельзя переехать в квартиру продавца, пока тот не переехал в новую квартиру). Отметим, что если передача квартиры в договоре установлена до подачи документов на государственную регистрацию, то Росреестр (МФЦ) запросит вместе с документами передаточный акт. Также если договором предусмотрена передача квартиры покупателю до ее оплаты, то Росреестр зарегистрирует залог в пользу продавца, если иное не указать в договоре (см. ниже). 3. Срок выписки из квартиры (срок юридического освобождения). Если в квартире кто-то прописан на дату подписания договора, то следует указать таких лиц в самом договоре, примерно так: "в квартире на дату подписания договора имеют право пользования и зарегистрированы по месту жительства ____ (указываются Ф.И.О.)". Далее необходимо прописать срок снятия продавца и иных лиц с регистрации в квартире по месту жительства (обычно 7 - 10 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности). Но покупатель со своей стороны вправе прописаться в квартире сразу после получения выписки из ЕГРН (как говорят, прописаться "на голову") - никаких согласий прежних жильцов и собственников на это не требуется. Но здесь есть нюанс - обязательство продавца в договоре не будет распространяться на тех, кто прописан в квартире, поскольку они не подписывают договора. Для определения намерений проживающих целесообразно запрашивать у каждого заявление-обязательство о выписке, в котором подпись заверена нотариусом. Если кто-либо не захочет добровольно сниматься с учета, то это придется делать через суд. Подробнее перечень случаев прекращения права пользования проживающих при продаже квартиры и основания для выселения рассмотрены в параграфе 5.9 книги. Конечно, идеальным вариантом является выписка всех проживающих до подписания договора купли-продажи с представлением подтверждающего документа. Даже если продавец параллельно приобретает иную квартиру, совершеннолетние проживающие вправе выписаться "в никуда" до ее приобретения. Отметим, что проживающие лица чаще всего не выписываются из квартиры, а сразу прописываются по новому месту жительства, что допускается законодательством <1>. В таком случае орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета. -------------------------------<1> Пункт 31 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию". 4. Гарантии продавца и соблюдение их до передачи покупателю квартиры. В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Для подтверждения этого в договор вписываются гарантии, что на момент подписания договора квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иными обязательствами и правами пользования не обременена, за исключением лиц, имеющих право пользования квартирой на дату подписания договора (указываются такие лица). Рекомендуется отдельно прописать, что лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности на покупателя, не имеется. Отметим, что квартира должна быть передана свободной от прав третьих лиц и без указания этих гарантий, но лучше, чтобы продавец сам письменно подтвердил данный факт. Кроме того, целесообразно указать и обязательство оплатить все коммунальные платежи, электроэнергию, телефонные переговоры, газ. До перехода права собственности такие обязанности (бремя) по закону (ст. 210 ГК РФ) несет прежний собственник, но нередко просто забывает об этом. Условия о том, что стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях, являются в большей степени декларативными, так как при наличии этих обстоятельств все эти гарантии являются абсурдными. Даже если недееспособный засвидетельствовал в договоре тот факт, что на самом деле он дееспособный и все понимает, то дефект сделки (оспоримость) от этого признания не исчезнет. Помимо наличия гарантий на дату подписания договора, необходимо обеспечить их действительность на весь срок государственной регистрации, для чего вписать условие, что продавец не вправе передавать в залог и иным образом обременять квартиру до момента ее передачи покупателю. 5. Ответственность и штрафы. Существенные штрафы за нарушение срока физического или юридического освобождения квартиры, за нарушение гарантий являются весьма действенным способом регулирования отношений, но убедить продавца включить такой штраф в договор сложно. Договоры купли-продажи обычно регулируют лишь ключевые моменты, оставляя неустойки на откуп действующего законодательства РФ, да и продавец до последнего времени никак не являлся слабой стороной в договоре и мог себе позволить отказаться от любых невыгодных условий. 6. Условие о невозникновении залога. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Это означает, что при неоплате стоимости квартиры продавец вправе обратить на квартиру взыскание. Таким образом, если передача квартиры по условиям договора производится раньше оплаты, то Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона в пользу продавца, запись о которой в едином реестре впоследствии придется снимать обеим сторонам, подавая заявления опять же в Росреестр. Чтобы этого не допустить, достаточно прописать в договоре купли-продажи условие о невозникновении залога в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ. 7. Условие о телефонном номере. Телефонный номер предоставляет собственнику соответствующая телефонная сеть, и распоряжаться номером (например, продавать) собственник не вправе. Как правило, в договоре прописывается, что продавец обязуется не препятствовать переоформлению номера на покупателя. Покупателю, единственно, стоит проверить, нет ли задолженности по телефонным переговорам, в том числе междугородним и международным. 8. Распределение расходов. В договоре целесообразно указать распределение между сторонами расходов по уплате государственной пошлины, оплате ячейки и прочих расходов (перечислены в параграфе 2.2 книги). Рекомендуется распределять паритетно общие расходы (государственная пошлина, ячейка), а расходы, связанные с каждым в отдельности (допустим, получение нотариально удостоверенного согласия супруга, проверка подлинности банкнот), оставлять на тех, кто производит такое действие или кому это больше надо. Но стороны могут договориться иначе. 9. Иные условия. Следует обратить внимание на условие о договорной подсудности (например, не допустить, чтобы споры рассматривались по месту жительства продавца, если он зарегистрирован в другом городе, - проще всего написать подсудность по месту нахождения квартиры), на количество экземпляров (один оригинал должен быть предусмотрен для Росреестра). Также, если в договоре имеются непонятные для покупателя условия, нетипичные или неточно выраженные пункты и продавец не может пояснить причину и цель их появления, то целесообразно обратиться к юристу для исключения возможных юридических рисков. Договор купли-продажи занимает, как правило, не более одного листа, заполненного с двух сторон. При этом оставляется место для проставления Росреестром штампа о государственной регистрации перехода права собственности (обычно вверху первой страницы договора над словом "договор"). Если же объем получился на два-три листа, то следует их сшить, с оборота последней страницы на нитки приклеить "сшивку" (бумажку с указанием количества страниц и Ф.И.О. подписантов), на которой также расписаться обеим сторонам, причем так, чтобы подписи выходили за пределы наклеенного листа (чтобы нельзя было расшить и сшить документ заново, с заменой листов). Помимо этого, следует обеим сторонам расписаться на каждой странице договора для исключения замены листов. Форма договора купли-продажи (простая письменная, нотариальная) Часто возникает вопрос: насколько необходимо нотариальное удостоверение сделок купли-продажи квартир? Требование о таком удостоверении в действующем законодательстве, кроме одного исключения, отсутствует. Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. То есть стороны вправе самостоятельно составить, распечатать и подписать договор и отнести его в Росреестр для осуществления государственной регистрации без заверения у нотариуса. Ничего сложного и сакрального в этом нет - так все обычно и делается. Единственно, с 2 июня 2016 г. подлежит нотариальному удостоверению любая сделка по отчуждению доли в недвижимом имуществе (купля-продажа, мена, дарение и пр.). То есть, если продавец владеет квартирой вместе с супругой или кем-то еще в режиме общей долевой собственности, то сделку с недвижимостью будет необходимо удостоверить нотариально. Либо договор не будет считаться заключенным. Это прописано в п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": "сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей". Таким образом, если квартира в долевой собственности, то надо идти к нотариусу и платить дополнительную сумму для нотариального удостоверения договора. Однако стороны вправе по собственному усмотрению удостоверить и любой иной договор у нотариуса, что имеет следующие плюсы: - проверка "юридической чистоты" сделки, а именно документов продавца на квартиру и его полномочий на распоряжение квартирой; - грамотное составление договора и определенная уверенность в том, что такой договор будет зарегистрирован Росреестром; - проверка дееспособности сторон договора (т.е. что стороны способны понимать значение своих действий и заключать сделки). Хотя здесь всегда есть элемент неопределенности установить, что человек является недееспособным или ограниченно дееспособным, может только суд, поэтому нотариусы никогда не берут на себя ответственность в случае проблем с дееспособностью, ссылаясь на отсутствие медицинского образования; - ряд нотариусов могут посодействовать в осуществлении государственной регистрации и обеспечении определенной безопасности расчетов. Цена такого удостоверения составляет около 1,5% от стоимости квартиры и может варьироваться в зависимости от нотариуса, в том числе с учетом стоимости услуг правового и технического характера. Обратим внимание, что в силу подп. 5 и 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ по выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости квартиры. Нотариусы не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). Таким образом, рекомендуется представлять нотариусу справку об инвентаризационной стоимости квартиры (хотя и для этих случаев у нотариуса предусмотрены другие тарифы). Отметим, что если нотариальное удостоверение возможно отменить по воле сторон (кроме продажи доли), то необходимость государственной регистрации стороны отменить в договоре не могут <1>. -------------------------------<1> Пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4. Итак, общая схема приобретения права собственности на квартиру по договору куплипродажи достаточно проста и может быть наглядно выражена следующим образом: ┌───────────────┐┌──────────────────┐┌───────────────────┐ │ 1. Подписание ││ 2. Нотариальное ││ 3. Государственная│ │договора купли-││ удостоверение ││ регистрация │ │ продажи между ││договора (в случае││ перехода права │ │ собственником ││ отчуждения доли ││ собственности │ │ и покупателем ││ или по желанию ││ к покупателю │ │ квартиры ││ сторон) │└───────────────────┘ └───────────────┘└──────────────────┘ Государственная регистрация перехода права собственности Особенностью договора купли-продажи является необходимость государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Раньше, до 1 марта 2013 г., регистрировался еще и сам договор купли-продажи. Это значило, что он считался заключенным только с даты государственной регистрации. Теперь же договор считается заключенным в тот момент, когда его подписали стороны. Если стороны исполнили свои обязательства по договору до регистрации перехода права собственности (например, покупатель уплатил цену, продавец передал недвижимость), то это никак не влечет перехода права собственности на недвижимость и права покупателя прописаться в квартире и переоформить на себя документы. Квартира переходит в собственность покупателя только в момент проставления штампа Росреестром о проведении такого действия. Отметим, что если заключение договора связано по условиям договора с выполнением каких-либо отлагательных условий (регистрация иных договоров, передача недвижимости, выписка из квартиры) или ряд действий хронологически предусмотрен до подачи документов на государственную регистрацию, то Росреестр вправе затребовать документы об исполнении данных условий. Договор подписывается обычно после того, как деньги положены в ячейку. Это в большей степени гарантия для продавца, так как он в этом случае удостоверяется в наличии у покупателя денег. В любом случае получить деньги из ячейки продавец до оформления права собственности на покупателя не сможет, если об этом правильно указать в договоре аренды банковской ячейки (параграф 6.6 книги). После подписания договора купли-продажи его необходимо подать на государственную регистрацию. Самой регистрацией занимается Росреестр, но для упрощения подачи документов государством созданы многофункциональные центры, уполномоченные принимать документы на государственную регистрацию. По Москве информацию об адресах, видах услуг и графике приема можно найти на сайте https://pgu.mos.ru/ru/md/. Причем данные центры принимают документы без учета местоположения квартиры, т.е. нет территориальной привязки, как было раньше. Записаться на прием можно (и нужно) также через этот сайт. Желательно отнести документы в Росреестр (МФЦ) прямо в день подписания договора, поскольку даже за одну ночь может что-нибудь случиться, что помешает такой сдаче (продавец передумает, заболеет и т.д.). То есть лучше исключить все случайности. Однако если одновременно по альтернативной схеме закладываются несколько ячеек, то зачастую заложить в ячейку и подать документы невозможно, учитывая время на закладку всех ячеек и риск очереди в Росреестре (МФЦ). Обратим внимание, что на стадию подписания договора необходимо выходить уже после того, как стороны определятся, в каком отделении Росреестра (МФЦ) будет регистрироваться договор, кто и за чей счет будет осуществлять регистрацию, чтобы не всплыло каких-либо нюансов. Отметим, что все договоры отдаются в Росреестр (МФЦ), поэтому хотя бы копию договора желательно оставить себе, чтобы знать реквизиты договора и оставить хотя бы призрачное доказательство подписания договора продавцом. К примеру, если документы в Росреестр сдает представитель продавца, то договор может быть подменен, условия изменены и так далее. 6.4. Особенности покупки квартир с торгов и находящихся в залоге: покупка с торгов, покупка заложенной квартиры с согласия банка, покупка у банков Кто ищет одних лишь верных прибылей, навряд ли станет очень богат; а кто вкладывает все имущество в рискованные предприятия, зачастую разоряется и впадает в нищету; поэтому надлежит сочетать риск с известным обеспечением на случай убытков. Ф. Бэкон На рынке недвижимости появляется все большее количество предложений о продаже ипотечных квартир. Речь идет о квартирах, которые переданы в залог банкам и иным кредиторам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам или договорам займа. В связи с тем что расплатиться по кредиту заемщики не в состоянии, данные квартиры предлагаются к продаже в следующих формах: - банком на квартиру обращается взыскание, и квартира продается с торгов в рамках исполнительного производства; - сам заемщик (залогодатель) ищет покупателя и продает квартиру с согласия кредитора; - квартира не продается с торгов и передается в собственность банков, и уже банки предлагают квартиры к продаже <1>. -------------------------------<1> Отчасти мы уже касались данных схем применительно к проверке оснований приобретения права собственности продавца в параграфе 5.6 книги. О юридических особенностях ипотечных кредитов также рассказано в главе 3 книги. Покупка квартиры с торгов Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки - заложенную банку квартиру. Суд обращает взыскание на квартиру, и банк получает исполнительный лист, на основании которого приставы возбуждают исполнительное производство в отношении должника. Далее документы по квартире передаются приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ), которое организовывает и проводит торги. Узнать о продаже квартиры с торгов можно из специализированной газеты, публикующей объявления о проведении торгов (в каждом регионе издание разное), либо на сайте www.fssp.ru, на котором предписывает размещать информацию о торгах Постановление Правительства РФ <1>, либо на официальном сайте торгов https://torgi.gov.ru. -------------------------------<1> Постановление Правительства РФ от 30 января 2013 г. N 66 "О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с послед. изм.). Объявление о торгах в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену. Иногда такие квартиры продаются дешевле рыночной стоимости. Однако следует обязательно проверять объективность цены <1>, поскольку суды часто устанавливают в качестве начальной продажной стоимости цену, которая была актуальна на момент выдачи кредита. -------------------------------<1> Подробнее об определении цены квартиры см. в параграфе 4.7 книги. Если квартира понравилась, то следует подать заявку на участие в торгах и внести задаток. Также покупателю необходимо знать основные риски покупки с торгов. Торги можно определить как способ продажи имущества, предусматривающий привлечение максимального количества покупателей и продажу имущества лицу, предложившему наивысшую цену. При этом к первоначальной стоимости необходимо сделать обязательную минимальную надбавку - "шаг торгов" (обычно указывается в объявлении). Торги считаются состоявшимися при наличии не менее двух участников. Если квартира интересна покупателю и второго участника нет, то вторым участником целесообразно привлечь знакомое покупателю лицо, закон этого не запрещает. Если торги не состоялись, то назначаются повторные торги, на которых цена снижается на 15%. Если повторные торги не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой (приобретает в свою собственность в зачет долга). Третьи торги для таких случаев не предусмотрены. Если покупатель предложил наивысшую цену, то он считается лицом, выигравшим торги. Результаты торгов оформляются протоколом, являющимся одновременно договором куплипродажи квартиры, покупатель вносит покупную цену, после чего регистрируется переход права собственности на покупателя <1>. -------------------------------<1> Здесь есть разночтения в законодательстве: в силу ст. 57 Закона об ипотеке помимо протокола о результатах торгов, оформляется отдельный договор купли-продажи, а в силу ст. 448 ГК РФ протокол одновременно является договором купли-продажи. На практике для регистрации права собственности достаточно протокола о результатах торгов и постановления (иногда акта) пристава о передаче имущества (т.е. отдельный договор не заключается). Покупка с торгов - это единственный способ покупки, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия. Риском для покупателя могут быть различные претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов. При признании торгов в дальнейшем недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, но ФАУГИ, а не банк и не должник обязано вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя <1>. -------------------------------<1> Пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" // ВВАС РФ. 2006. N 4. С другой стороны, выселять должника и иных прописанных в квартире лиц, если таковые имеются и не желают выписываться, придется самому покупателю, поскольку до момента реализации квартиры с торгов (т.е. до момента перехода прав собственности к покупателю) оснований для прекращения права пользования еще нет. Приставы, по нашему мнению, вправе обеспечить выселение должников для исполнения решения об обращении взыскания, но не торопятся такой возможностью воспользоваться. Закон в части выселения проживающих в квартире лиц при покупке с торгов на стороне покупателя. В силу ст. 78 Закона об ипотеке продажа квартиры с торгов (реализация) является основанием для прекращения права пользования квартирой собственника (залогодателя) и любых иных лиц, проживающих в квартире. Но прекращение права пользования по этой статье возможно лишь в двух случаях: - помещение было заложено в обеспечение возврата кредита или займа, выданного с целевым назначением - на приобретение или строительство жилого помещения, которое реализуется с торгов, или иного помещения; - помещение было заложено в обеспечение возврата кредита или займа, выданного с целевым назначением - на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Таким образом, при соблюдении этих условий права пользования квартирой всех лиц прекращаются и их можно выселить принудительно с даты продажи квартиры с торгов (по нашему мнению, этой датой следует считать дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю). Если целевое назначение кредита иное, чем покупка квартиры (допустим, на потребительские нужды), или же квартира и не была в залоге (т.е. пристав в общем порядке обратил взыскание на имущество должника, в том числе на квартиру, не являющуюся единственным жильем), то выселять прежнего владельца и членов его семьи придется по ст. 292 ГК РФ (прекращение прав членов семьи при отчуждении помещения), однако в этом случае перспективы выселения менее гарантированы. В связи с изложенным покупателю целесообразно взаимодействовать с кредитором и приставом (а желательно и с должником) и проверить следующее: - все документы, подтверждающие право собственности должника на квартиру (проверка проводится в обычном порядке); - выписку из домовой книги для получения информации о прописанных лицах. При наличии в числе прописанных несовершеннолетних следует быть особо внимательным при проверке оснований выселения; - исполнительный лист на предмет исковых требований взыскателя и указания на обращение взыскания на квартиру (с проверкой, та ли квартира указана в решении); - решение суда для понимания существа спора и оснований для обращения взыскания; - кредитный договор (или решение суда) для того, чтобы понять целевое назначение кредита; - возможности по обжалованию должником решения суда (к примеру, срок для подачи кассационной жалобы в шесть месяцев не истек, или же заочное решение означает, что должник в принципе может не знать о решении, что в ряде случаев позволяет восстановить срок на обжалование); - уточнить, не оспаривает ли должник решение суда и результаты торгов (оспариваются отдельно от решения суда). На сайте www.sudrf.ru следует найти суд, относящийся к месту жительства должника, суд, относящийся к месту нахождения квартиры, и суд, указанный в кредитном договоре в качестве договорной подсудности, и проверить, нет ли исков по квартире. Также проверяются и апелляционная, и кассационная инстанции; - уточнить у должника его намерение добровольно выселяться из квартиры. Правильным будет привлечь сотрудников банка для убеждения должника в необходимости выселения до торгов в целях погашения долга. Покупка у заемщика с согласия банка (вне торгов) Одним из вариантов реструктуризации проблемных ипотечных кредитов является добровольная продажа квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (части кредита) за счет вырученных средств. Главным плюсом для покупателя такой квартиры является добровольность волеизъявления продавца. Схем такой покупки несколько: - покупка по предварительному договору с оплатой и снятием обременения (залога) до заключения основного договора (рискованно для покупателя); - оплата при подписании договора купли-продажи и подача документов на регистрацию с одновременным предоставлением письма и заявления банка о снятии обременения; - покупка заложенной квартиры с переходом на покупателя залога, оплата после приобретения с дальнейшим погашением регистрационной записи об ипотеке (это не сложно); - покупка в кредит с оформлением последующей ипотеки в пользу банка покупателя (в этом случае первая ипотека будет снята после погашения кредита должника). Проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя. Фактически приобретателю приходится нейтрализовать два риска: - обычный риск покупки квартиры, в связи с чем квартира проверяется по всем обычным направлениям; - риск, связанный с наличием долга заемщика перед банком и обеспеченности возврата этого долга залогом квартиры. Для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру. Для этого необходимо получить от банка информацию о размере долга заемщика и согласие банка на продажу квартиры покупателю. Квартира перейдет в собственность покупателя заложенной банку, затем покупатель внесет необходимую сумму. Как только банк получит деньги в погашение долга, залог прекратится в силу погашения кредита заемщика, и погасить запись в ЕГРП будет просто: по заявлению владельца закладной - банка или по совместному заявлению покупателя и банка, а в крайнем случае через суд. В любом случае должник должен выписаться до сделки, поскольку для покупателя покупка заложенной квартиры и так повышенный риск, чтобы думать еще и о риске невыселения должника. Если долг ценой квартиры погашается не полностью, то та же схема действительна, только от банка следует изначально получить письмо, подписанное уполномоченным лицом о прекращении банком записи об ипотеке после внесения суммы, подлежащей оплате покупателем. Либо возможно внести деньги в момент сдачи документов на государственную регистрацию, но договорившись, что банк одновременно подаст заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Конечно, для реализации этой схемы особое внимание уделяется безопасности платежей деньги принципиально не должны проходить "через руки" продавца (должника) наличными. Для этого либо в договоре прописывается о направлении денежных средств не продавцу, а банку (исполнение третьему лицу), либо деньги направляются на счет продавца, открытый в банке-кредиторе, но заемщик подписывает с банком соглашение о безакцептном списании задолженности с этого счета, чтобы банк сразу смог списать деньги в погашение долга (обычно такое соглашение подписывается еще при выдаче ипотечного кредита). Также заемщик должен направить в банк заявление о полном досрочном погашении кредита, чтобы списалась вся сумма задолженности, а не ежемесячный платеж (просроченные платежи). Осложнение данной схемы - альтернативный поиск продавцом иной квартиры. В любом случае такая квартира должна быть дешевле рыночных объектов-аналогов на 5 - 10%. Покупка квартиры у банков и иных кредиторов Если торги по продаже квартиры должников дважды не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность. Покупка у банков проще и удобнее, чем у всякого другого продавца, так как банк является достаточно надежным продавцом и заинтересован в скорейшей продаже. Единственно, следует уточнить вопрос об отсутствии прописанных в квартире лиц. Для поиска таких объявлений следует обратиться к сайтам наиболее крупных ипотечных кредиторов, к примеру, такая информация есть на сайтах Связь-Банка, Сбербанка, Уралсиба, АИЖК, "ДельтаКредита". Причем нередко при продаже оставленных за собой квартир предлагаются и программы льготного кредитования на покупку такого жилья. Проверка квартиры осуществляется в этом случае в обычном режиме. Документы по правоспособности банка-продавца целесообразно проверять в соответствии с параграфом 7.3 книги, хотя по крупным банкам это делать не обязательно. 6.5. Альтернативные сделки: особенности оформления. Существо и виды альтернативных сделок, правовая квалификация и риски таких сделок, нижний покупатель и верхний продавец, защита интересов иных участников, особенности переговоров и закрепления намерений сторон, специфика оплаты по "альтернативам" Идя по дороге, мулла нашел ослиную подкову. Обрадовался ей и сказал: "Теперь найти бы еще три подковы и одного осла - и я не буду больше ходить пешком". Суфийская притча Довольно часто в объявлениях о продаже встречаются словосочетания: "альтернатива", "альтернатива подобрана" или "легкая альтернатива". Это означает, что продавец продает свою квартиру и одновременно ищет или уже нашел (подобрал альтернативу) иное жилье. Получается, он заключает одновременно два договора купли-продажи. Альтернатива может быть подобрана (т.е. продавец уже нашел себе квартиру для покупки) или еще не подобрана (продавец еще ищет квартиру, и этот процесс может занять время). При альтернативной сделке одновременно подписываются два договора купли-продажи: между покупателем (так называемый нижний покупатель) и продавцом и между продавцом (являющимся в этой сделке покупателем) и собственником квартиры, покупаемой продавцом (так называемый верхний продавец). Схема возникла во времена скачкообразного роста цен, когда после продажи одной квартиры денег на другую могло уже не хватить. Поэтому договоры купли-продажи квартир подписывались и подавались на государственную регистрацию одновременно. Такая ситуация продолжалась примерно до 2014 г., когда до 80% квартир в Москве продавалось с использованием альтернативной схемы. Но затем цены стабилизировались и даже пошли вниз. Можно с уверенностью сказать, что при стабилизации цен на квартиры количество альтернативных сделок уменьшится, поскольку у продавцов будет уверенность, что, продав одну квартиру, они смогут получить деньги и спокойно купить другую квартиру. Нижний покупатель - это тот покупатель, который только покупает квартиру и одновременно не продает свою квартиру (или у него нет квартиры). То есть это человек, у которого есть "живые" деньги, в том числе и кредитные. Верхний продавец - это человек, который готов продать свою квартиру и одновременно не купить другую квартиру. Между ними находится участник, у которого нет достаточного количества денег на покупку квартиры "за деньги", но есть своя квартира, которую он продает, и на вырученные деньги приобретает жилье верхнего продавца. Между верхним продавцом и нижним покупателем может быть не один участник, а несколько продавцов-покупателей. Допустим, покупатель нашел квартиру, ее продавец также нашел себе квартиру, но собственник этой квартиры также подыскивает себе квартиру. И так будет происходить до тех пор, пока не будет найден верхний продавец, который просто продает свою квартиру. Количество квартир в так называемой цепочке может доходить до 5-6 квартир, а по сообщениям экспертов, были цепочки и из 50 человек. Но даже если в сделке участвует пять квартир, то это один чистый покупатель и пять продавцов, шесть риелторов, что уже составляет 12 человек. Согласовать столько интересов уже очень непросто, поэтому участвовать в длинных цепочках не рекомендуется. Деньги закладываются в банковскую ячейку нижним покупателем, и тут появляется существенный нюанс данных сделок: получателем денег является не тот, кто продает покупателю квартиру, а всегда верхний продавец. Доплата же от продавца (если необходима) для верхнего продавца закладывается в отдельную ячейку. Приведем наглядную схему альтернативной сделки: ┌────────────┐ /│┌─────────────────┐┌─────────────┐ /│┌─────────────┐ ┌─────────────┐ │Нижний │/ └┘Кв. 1, ДКП 1 ││Продавец (для│/ └┘Кв. 2, ДКП 2 │ │Верхний │ │покупатель │\ ┌┐ ││нижнего │\ ┌┐ │ │продавец │ │(обладатель │ \│└─────────────────┘│покупателя) -│ \│└─────────────┘ │(цель │ │"живых" │ │покупатель │ │только │ │ денег) │ /│┌─────────────────┐│(для верхнего│┌─────────────┐│\ │продать │ │ │/ └┘Расписка за кв. 1││продавца) ││Доплата за └┘ \ │квартиру │ │ │\ ┌┐ ││ ││ кв. 2 ┌┐ / │и не │ │ │ \│└─────────────────┘└─────────────┘└─────────────┘│/ │приобретать │ │ │ │другое жилье)│ │ │┌──────────────────────────────────────────────────┐│\ │ │ │ ││ Оплата за кв. 1 поступает в оплату за кв. 2 └┘ \ │ │ │ ││ ┌┐ / │ │ │┌──────────┐│└──────────────────────────────────────────────────┘│/ │┌───────────┐│ ││Нижний ││ ┌─────────────┐ ┌────┐ ┌────┐ ┌────┐ ┌────┐ ││Верхний ││ ││покупатель││<──┤Продавец (П1)│<──┤ П2 │<──┤ П3 │<──┤ П4 │<──┤ П5 │<─┤│продавец ││ │└──────────┘│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└───────────┘│ └────────────┘ └─────────────┘<─┐└────┘ └────┘ └────┘ └────┴─┐└─────────────┘ │┌──────────────┐┌─────────────┐ │ ││П6 - если ││П5 может │ │ └┤П1 приобретает││продавать │<──┘ │2 квартиры - ││2 квартиры - │ │"расселение" ││"объединение"│ └──────────────┘└─────────────┘ Кв. 1 - это квартира, которую покупает покупатель, кв. 2 - это квартира, которую покупает продавец, ДКП1 и ДКП2 - это договоры купли-продажи этих квартир (простая альтернатива). П1 П5 - это продавцы-покупатели между нижним покупателем и верхним продавцом (сложная альтернатива). Вариантами сложной альтернативы могут быть продажа одной квартиры (П1) при приобретении П1 нескольких квартир - у П2 и П6 (расселение), продажа нескольких квартир П5 с покупкой им одной у верхнего продавца (объединение). Во всех этих случаях чаще всего используется альтернативная схема и все сделки совершаются одновременно. Далее выделим ключевые особенности и риски альтернативной схемы, которые необходимо знать покупателю, если он является нижним покупателем или же промежуточным участником цепочки. Оформление передачи денег Получение денег именно верхним продавцом обоснованно - он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно от кого. Если же деньги будут проходить "через руки" промежуточных звеньев, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу. Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей-участников цепочки такой вариант является рискованным. Оформляется передача денег не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы пишут отдельно каждый своему покупателю о получении от него денег (П1 для нижнего покупателя, П2 для П1, верхний продавец для П5 (см. схему выше)), т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги. Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники (П1 - П5 по вышеприведенной схеме) основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают, поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец. В идеале при подписании расписки каждый продавец должен деньги получить и лично передать тому, у которого приобретается квартира. Однако, по нашему мнению, судебный процесс по признанию расписки безденежной, скорее, окончится отказом для истца, поскольку общая воля участников сделок, добровольное согласование ими такого порядка передачи денег и оформления расписок позволят доказать суду, что расписка выдана правомерно именно за получение денег, которые сам продавец по своей воле не взял себе, а направил тому, у кого покупает квартиру. Оплата в пользу третьего лица допускается Гражданским кодексом. Тем не менее альтернатива считается наиболее "серой" схемой купли-продажи квартир, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риелтор. При такой схеме нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки. Рекомендуем исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за "свою" квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры. Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку. Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, "получившими" деньги, не особо важен. Да и самому покупателю искать потом продавца может быть сложно, а без расписки подтвердить получение продавцом денег практически невозможно, особенно с учетом вышесказанного. Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа к ней покупателя при предоставлении свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру <1>. -------------------------------<1> Подробнее о проведении расчетов, банковской ячейке и аккредитиве написано в параграфе 6.6 книги. Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из цепочки и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски. Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено. Еще одним вариантом снижения рисков является прямое указание в договоре куплипродажи или в отдельном письме поручения продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу - верхнему продавцу. По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив, стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от "своего" продавца. При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата, скорее всего, не будет, так как он их и не получал. Наименее приемлемым вариантом оформления схемы передачи денег является заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ) <1>. В данном договоре продавец и покупатель предоставляют право третьему лицу (верхнему продавцу) требовать исполнения обязательств от покупателя (при предыдущей схеме требовать исполнения вправе только продавец). -------------------------------<1> По такой схеме заключаются договоры страхования в пользу выгодоприобретателей банков или наследников, вклады в пользу несовершеннолетних. Но такая схема ни для покупателя, ни для продавца не является удобной. Продавец в этом случае вообще теряет право требовать от покупателя получения денег (если верхний продавец уже их затребовал), даже если его сделка с верхним продавцом сорвется, а для покупателя, помимо проверки получателя средств, придется взыскивать впоследствии денежные средства не с покупателя, а с верхнего продавца как стороны обязательства. Условия доступа к деньгам покупателя Как уже было сказано ранее, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки. Для того чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки, т.е. нижнего покупателя и его продавца и всех иных лиц, кто одновременно приобретает квартиру. Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке, указывают о предоставлении выписки из ЕГРП или свидетельств о государственной регистрации прав собственности всех данных лиц. Это является первой схемой доступа к деньгам. Но здесь появляется риск для верхнего продавца - если какая-то сделка внутри цепочки срывается (допустим, между нижним покупателем и продавцом), то получить деньги верхний продавец не сможет, поскольку у него не будет на руках нужного для доступа к ячейке свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП, хотя его квартира уже будет продана. Поэтому верхние продавцы, как правило, отказываются от такой схемы. Вторая схема, наиболее часто используемая на практике, но и максимально рискованная для промежуточных участников: в условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя (П5 по схеме), который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продавца. Если все сделки прошли успешно, то проблем никаких нет. Но если оформлены лишь два права собственности (на нижнего покупателя и на П5), достаточные для доступа к деньгам, но срываются иные сделки внутри цепочки, к примеру между П1 и П2, П2 и П3, П4 и П5, то верхний продавец все равно получает все деньги, которые причитаются за проданную им квартиру. В этом случае П1 не приобретает квартиры, но расстается со своей квартирой, которая оформляется на нижнего покупателя, и не получает за нее никаких денег. П5 же, наоборот, приобретает квартиру от верхнего приобретателя бесплатно, так как сделка по продаже его квартиры не состоялась. То есть интересы промежуточных участников цепочки в данной схеме могут быть нарушены. Как ни странно, риелторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме и ее вовремя устранят. Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, к примеру наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказа в регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации. "Пакетная" регистрация, о которой многие пишут как уже реализованном спасении для альтернативных сделок, при которой либо регистрируются все сделки, либо ни одной, в данном случае неприменима, если только стороны не пошли по третьей схеме. Третья схема основана на применении ст. 157 ГК РФ "Сделки, совершенные под условием": редко используемая на практике и рискованная уже для всех участников. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. При такой схеме стороны в каждом договоре купли-продажи, участвующем в цепочке, указывают отлагательное условие о том, что данная сделка будет считаться заключенной при одновременной государственной регистрации остальных договоров <1>. -------------------------------<1> По отлагательным условиям в целом и по данному вопросу в частности достаточно много дискуссий. К примеру, может ли отлагательным условием договора быть государственная регистрация с учетом того, что регистрация зависит от воли участников сделки? На все эти вопросы судебная практика не дала однозначного ответа, поэтому определенный риск, что часть сделок зарегистрируют, а часть нет, остается. В этом случае как раз либо регистрируются все договоры, либо ни одного. Порой таким образом увязываются не все сделки, а только некоторые из цепочки. К примеру, промежуточные покупатели-продавцы завязывают свои сделки с нижним покупателем, чтобы однозначно расстаться с деньгами за квартиру только после регистрации своего права собственности. Но проблема в том, что при признании затем хотя бы одного договора купли-продажи недействительным вся схема ставится под сомнение, поскольку начинают реализовываться установленные условия о взаимосвязанном заключении всех сделок. То есть теоретически в этом случае любую сделку можно признать несостоявшейся. Некоторые предлагают и четвертую схему - заключение многостороннего договора куплипродажи сразу между всеми участниками. Однако практика по данному пути пока не идет, хотя такой договор мог бы решить все вопросы с волеизъявлением, условиями и государственной регистрацией перехода прав. В связи с этим покупателю рекомендуется либо не приобретать квартиру с альтернативой, либо настаивать на включении в условия доступа документа о своем праве собственности. Проверка всех квартир в цепочке С учетом того что все участники цепочки связаны между собой и успешность покупки квартиры зависит от успешности всех сделок, рекомендуем проверять все квартиры и всех продавцов аналогично проверке приобретаемой квартиры. Да, часть рисков может быть снята указанием на получение денег только после регистрации собственной квартиры, но какой смысл даже закладывать деньги в ячейку, если по какой-нибудь квартире очевиден отказ или проблемы в регистрации? При отказе иных участников цепочки представить документы целесообразно отказаться от сделки, так как у добросовестных участников оснований для отказа быть не должно. Государственная регистрация Все договоры купли-продажи квартир при альтернативной схеме подаются на регистрацию одновременно, желательно через одного представителя и с заказом неофициальной услуги предварительной проверки регистратором всех документов и разрешения всех вопросов в рабочем порядке (без официальной приостановки или отказа). В любом случае покупателю необходимо получить расписку о сдаче документов на государственную регистрацию. Иные особенности альтернативных сделок Если вам понравилась альтернативная квартира, то не стоит спешить с подписанием соглашения об авансе, тем более если продавец еще не подыскал квартиру. Искать квартиру можно месяцами, и связывать себя именно с таким продавцом нежелательно - за это время можно пропустить массу хороших вариантов. Поэтому подписывать соглашение об авансе необходимо только в случае, если вся цепочка сформирована, вплоть до верхнего продавца, и все квартиры покупателем проверены. Да, на практике проверить все альтернативные квартиры до подписания соглашения об авансе очень сложно - сама цепочка участников еще только сформирована, участники относятся друг к другу настороженно, риелторы участников (особенно с проблемными квартирами) спешат поскорее заключить соглашения об авансе, чтобы сделка не сорвалась. Тем не менее и людей "с деньгами" на рынке не так уж много, и рисков оформления аванса до проверки много, чтобы соглашаться на аванс за "кота в мешке". Поэтому покупателю следует настаивать на проверке всех квартир до заключения соглашения об авансе, причем соглашение должно быть подписано на всеобщей встрече всех участников цепочки. Отметим, что и внесение аванса по таким сделкам довольно специфично - вносит аванс нижний покупатель, подписывая соглашение об авансе со своим продавцом, тот передает деньги следующему с подписанием соглашения об авансе, и так сумма доходит до верхнего продавца. Конечно, вернуть аванс по такой цепочке будет сложно с учетом того, что продавец и сам расстался с этой суммой и таких денег у него может не быть, а соглашение с его продавцом может не включать нужных оснований для возврата аванса. Поэтому желательно подписывать соглашение об авансе после проверки всех квартир и желательно оформлять единое соглашение между всеми участниками с едиными основаниями для возврата аванса. К таким основаниям, помимо обычных, следует отнести и результаты проверки всех квартир в цепочке, а не только приобретаемой. Необходимо выделить и тот факт, что альтернативные сделки очень часто срываются. Изменения цен на рынке, сложность согласования условий сделки, дат встреч и выхода на сделку между большим количеством участников, отказ одного из участников от сделки и поиск другого все это не способствует живучести альтернативных цепочек. Тем не менее найти взаимоприемлемое решение для всех сторон возможно практически в каждом случае. Вкупе с повышенными рисками альтернатива не является для покупателя самым лучшим вариантом, поэтому и цены на альтернативные квартиры должны быть меньше, чем на свободные. В остальном альтернатива ничем не отличается от обычных сделок - каждый покупатель и продавец заключают между собой отдельный договор купли-продажи, который подлежит проверке в обычном порядке. Но участвовать в данной схеме лучше с привлечением профессионального риелтора или юриста - вести переговоры с большим количеством участников и оформлять все правоотношения в одиночку необученному покупателю сложно. 6.6. Схемы оплаты и проведения расчетов по договору купли-продажи: особенности аренды банковской ячейки, аккредитива и безналичных переводов, выбор банка, основы безопасности расчетов, обязательные пункты расписки Если не уверен в безопасности, считай, что опасность существует реально. Правила морского судоходства Момент оплаты стоимости квартиры является существенным как для продавцов, так и для покупателей. Продавец обоснованно опасается расстаться с квартирой, не получив денег, покупатель, напротив, не спешит отдавать деньги до того, как станет собственником квартиры, обоснованно опасаясь рисков отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а также мошеннических схем. Цена вопроса велика, поэтому следует позаботиться обо всех нюансах расчетов до подписания договора и передачи денег, и на переговоры идти с четко сформированной позицией по этому вопросу. Цель покупателя в расчетах: - установить получение продавцом денег только после государственной регистрации перехода права собственности; - обеспечить выдачу расписки продавцом о получении денег; - обеспечить безопасность расчетов. Отдавать деньги продавцу до подачи документов на государственную регистрацию или сразу после сдачи документов рискованно, так как никто не может быть стопроцентно уверен, что договор купли-продажи квартиры будет зарегистрирован и право собственности перейдет к покупателю. К примеру, арест на квартиру может прийти в Росреестр уже после сдачи документов. Стороны элементарно могут забыть о каких-либо документах, что выяснит лишь регистратор. В случае отказа в регистрации взыскать деньги с продавца теоретически возможно, но почему покупатель в принципе должен брать на себя этот риск? Оплата может быть предусмотрена не только единовременно, но и по частям - допустим, часть после сдачи на государственную регистрацию и часть - после получения покупателем выписки из ЕГРП, но в этом случае риск потери первой части также остается, хотя и является минимальным, если по документам все нормально. На данный момент существует четыре основных способа расчетов: - безналичное перечисление средств на счет продавца; - наличная оплата; - закладка денег в банковскую ячейку с условиями доступа (вариант наличной оплаты под условием); - открытие аккредитива с условиями доступа (вариант безналичной оплат под условием). Идеальной для покупателя формой расчетов, обеспечивающей исключение этого риска, а также рисков невыдачи расписки и ограбления, является безналичное перечисление требуемой суммы на счет продавца после того, как покупатель уже стал собственником квартиры. Для обеспечения данной схемы следует в договоре установить обязанность покупателя по оплате после получения покупателем выписки из ЕГРП, безналичную форму расчетов и указать банковский счет продавца. Аналогом такого варианта является передача наличных после регистрации права собственности покупателя. Но далеко не всякий продавец пойдет на эту схему, поскольку для него гипотетический риск взыскания денег с покупателя также неприемлем, и рассуждения продавца вполне обоснованны. Но и для покупателя платить до регистрации своего права собственности рискованно. Рынок нашел выход из этой ситуации, создав схему расчетов, обеспечивающую интересы обеих сторон: оплата посредством заложения денег покупателя в банковскую ячейку, предоставленную банком по договору аренды. Аналогичную схему предусмотрел и законодатель в виде открытия аккредитива в банке, хотя эта форма расчетов используется реже. Суть обеих схем одинакова - деньги при подписании договора купли-продажи закладываются в ячейку или на аккредитивный счет соответственно. Независимым третьим лицом - банком гарантируется их безопасное хранение и выдача продавцу или покупателю только в изначально согласованных сторонами случаях: - продавец получает доступ к деньгам, только когда собственником становится покупатель (для подтверждения продавец представляет в банк документ, что покупатель стал собственником); - покупатель получает деньги без представления каких-либо документов после истечения срока на государственную регистрацию перехода права собственности или при предоставлении отказа в государственной регистрации. Обо всем этом указывается в договоре аренды банковской ячейки или заявлении на открытие аккредитива, и банк тщательно проверяет, чтобы все условия доступа к деньгам были соблюдены. Основное различие в указанных способах в том, что аккредитив представляет собой безналичное перечисление денежных средств на определенный счет, а аренда банковской ячейки - заложение наличных денег в ячейку, причем в этом случае банк не знает, что лежит в ячейке. Обе схемы имеют существенные нюансы, которые описаны ниже. Банковская сейфовая ячейка Банковский сейф представляет собой металлический ящик, соответствующий определенным стандартам по защищенности, расположенный совместно с другими сейфами (поэтому их еще называют ячейками) на надежно закрепленных стойках в круглосуточно охраняемом бронированном хранилище банка. Проход в хранилище возможен только в сопровождении сотрудника банка при наличии ключа и с соблюдением условий доступа, предусмотренных договором аренды. Благодаря этому сейф - наиболее безопасный способ хранения денег в плане защиты от воров и грабителей. Сейф открывается ключом арендатора или двумя ключами, один из которых арендатора, другой банка. Некоторые модифицированные сейфы могут открываться магнитной картой, электронными ключами или набором кода. Покупатель и продавец до подписания договора купли-продажи заключают с банком трехсторонний договор аренды банковского сейфа и закладывают в него деньги за квартиру. Продавцу и покупателю для доступа к сейфу выдается по ключу, либо выдается один ключ и они самостоятельно определяют, кому его передать, чаще всего риелтору продавца (как будущему получателю денег). К сожалению, выдача одного ключа является наиболее распространенным вариантом (банки, видимо, не желают каждый раз терять ключ, который остается у не заинтересованной в возврате стороны). Проблема в том, что недобросовестный риелтор продавца, если вдруг отказано в регистрации права, просто не передаст ключ покупателю и тот не сможет забрать свои деньги из сейфа. Призрачной надеждой на передачу этого ключа покупателю в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности является письменная гарантия риелтора продавца ("гарантийное письмо"), в которой риелтор указывает, что ключ находится у него и если к определенной дате государственная регистрация не состоялась, то он обязан передать ключ покупателю. На практике именно такой документ всегда следует требовать с риелтора, которому передан ключ, но юридическая эффективность такой гарантии невелика, поскольку в случае проблем с регистрацией риелтор может просто пропасть из виду и уведомить его о каком-либо событии, служащем основанием для выдачи ключа, будет сложно. В порядке противодействия покупатель может обратиться в суд и понудить риелтора через суд к выдаче ключа и арестовать ячейку либо сразу требовать в суде доступа к ячейке. Если же все сроки пропущены или государственная регистрация приостановлена, то стороны будут обязаны встретиться и определить, на сколько продлить срок аренды или как забрать деньги из ячейки. Поэтому нужно искать банки, которые выдают два ключа для обоих арендаторов, или же воспользоваться аккредитивной схемой расчетов. Основным условием договора аренды банковской ячейки является порядок доступа к сейфу, определяемый покупателем и продавцом: кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов вправе получить деньги. Банк строго контролирует соблюдение этих условий и не допускает к сейфу никого без представления им необходимых документов. Банк также не вправе вскрыть ячейку самостоятельно, если только у него нет подозрения, что там огнеопасное вещество, либо срок пользования сейфом истек. В любом случае вскрытие производится комиссией из уполномоченных сотрудников банка с описью всего содержимого сейфа. Доступ к сейфу продавца квартиры. Одно из основных условий договора аренды - указание срока, в течение которого продавец вправе быть допущенным к сейфу. Покупатель в этот срок к сейфу не допускается, что является гарантией сохранности денег для продавца. Срок доступа продавца определяется из расчета срока регистрации права собственности на квартиру. Срок доступа целесообразно указать с запасом, например определив в два месяца с момента заключения договора, так как и уполномоченный орган при наличии замечаний может приостановить регистрацию, и для получения продавцом документов необходимо время. Для доступа продавца к сейфу, а следовательно, к деньгам стороны в договоре аренды банковской ячейки должны указать представление продавцом в банк следующих документов: - паспорта продавца: следует указать в договоре фамилию, имя и отчество продавца, дату и место рождения, паспортные данные, чтобы исключить появление двойника; - зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры: указывается наименование договора, стороны договора, идентификация квартиры; - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей, что собственником квартиры является покупатель <1>, либо свидетельства о государственной регистрации права собственности на покупателя <2>. -------------------------------<1> Ее может получить в Росреестре каждый: официальный срок изготовления пять рабочих дней (порядок получения выписки, сроки и цена рассмотрены в параграфе 5.6 книги). <2> Свидетельство в Росреестре выдается уже покупателю, поэтому продавец его представить не может, но на практике покупатель, чтобы продавец не ждал получения выписки, просто передает копию свидетельства продавцу для доступа к сейфу. Обратим внимание, что условия допуска зависят исключительно от сторон. То есть в указании этих документов еще следует убедить продавца, хотя приведенный перечень по практике является стандартным и минимально возможным. С другой стороны, список может быть продолжен и ограничением является лишь банк, который не готов проверять ряд документов типа расписки. Условием допуска вообще может быть указано лишь присутствие и продавца, и покупателя. Если продавец предъявил в банк эти документы, значит, собственником квартиры уже стал покупатель и продавец может забрать деньги. Это позволяет продавцу быть уверенным, что деньги у покупателя точно есть, а покупателю, что деньги продавец получит только после того, как собственником квартиры станет покупатель, а им обоим быть уверенными, что ценности в надежном месте у независимого лица - банка. Дополнительными документами для доступа продавца к сейфу, которые рекомендуем установить с целью надлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче объекта, выселению и оплате коммунальных услуг, являются представление: - акта приема-передачи квартиры: для подтверждения передачи квартиры покупателю; - выписки из домовой книги, подтверждающей регистрацию продавца и всех ранее проживавших в квартире лиц (их следует перечислить) по новому месту жительства, подтверждающую юридическое освобождение квартиры. По проданной квартире продавцу выписку уже не дадут, поскольку он уже не будет являться ее собственником. - квитанций об оплате коммунальных и прочих платежей по квартире; - иных документов, с которыми стороны договорились связать передачу денег продавцу. Отметим, что указание в документах для доступа указанной выписки из домовой книги редко находит понимание у продавцов, хотя это и кажется странным при наличии обязательства продавца юридически освободить квартиру в самом договоре. Видимо, поэтому практика идет в этом случае по пути закладки отдельной ячейки с суммой в размере 5 - 10% от цены квартиры, которую продавец получает только по представлению выписки из домовой книги. Это мотивирует продавца и проживающих с ним лиц к оперативной выписке из квартиры. Перечень документов для доступа продавца к деньгам в интересах покупателя было бы целесообразно дополнять распиской продавца в получении денег за квартиру, так как отсутствие у покупателя такого документа может обернуться для него необходимостью в суде доказывать, что он действительно оплатил квартиру. Но банки в последнее время в качестве документа для доступа к сейфу расписку не принимают, так как ее от руки заполняет продавец и для сотрудников банка проверить и гарантировать ее содержание и достоверность довольно трудно. Поэтому расписку о получении продавцом денег лучше заложить в отдельную ячейку, условием доступа к которой уже покупателя (поскольку покупатель получает расписку) указать документы, свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. Для оплаты вознаграждения риелтора покупателя часто используется отдельная ячейка. Условием доступа к ячейке риелтора целесообразно установить те же документы, что и для получения продавцом денег. Что касается формы представляемых документов: желательно прямо в договоре аренды указать, что для допуска к сейфу продавец представляет и оригинал, и нотариально удостоверенные копии документов (только для тех документов, которые могут быть заверены <1>), при этом именно нотариальные копии остаются в банке. Если у банка в деле останутся лишь простые копии документов, то при наличии спора будет сложно доказать, что оригиналы действительно существовали и были предъявлены, помимо появления риска недобросовестного сговора сотрудника банка с продавцом. -------------------------------<1> К примеру, ряд нотариусов не удостоверяют копию договора купли-продажи квартиры, заключенного в простой письменной форме. После проверки сотрудником банка соответствия представленных документов, названных в договоре аренды сейфа, продавец совместно с сотрудником банка спускается в хранилище, ключом открывает сейф и забирает деньги. Доступ продавца, как и покупателя, к сейфу фиксируется в специальной учетной карточке. При альтернативной сделке обязательно следует прочесть параграф 6.5 книги, поскольку условия доступа имеют существенные особенности. Доступ к сейфу покупателя квартиры. На случай, если по каким-то причинам квартиру за покупателем не зарегистрируют и, соответственно, продавец открыть сейф не сможет, покупателю также дается срок для доступа к сейфу - с ключом, но без предъявления каких-либо (кроме паспорта) документов - 5 - 10 дней после истечения срока для допуска продавца. Об этом также необходимо указать в договоре аренды. Иногда указывают, что покупатель осуществляет допуск к сейфу только в присутствии продавца, что никак не в интересах покупателя, так как недобросовестный продавец может просто не явиться. И покупатель, и продавец вправе, заверив у нотариуса, выдать доверенность на доступ к ячейке третьему лицу. Если от имени продавца доступ к ячейке осуществляет доверенное лицо, то покупателю необходимо запросить доверенность на такое лицо и проверить данное лицо, либо необходимо в договоре прямо указать, что продавец должен исполнить свою обязанность лично. В любом случае расписку должен составлять продавец лично в присутствии покупателя. Указание документов для доступа в договоре аренды сейфа. От того, насколько грамотно стороны определят условия доступа к сейфу, зависит в конечном итоге действенность гарантий обеих сторон. Например, воспользовавшись "расплывчатой" формулировкой документа, указанного в договоре, продавец-мошенник представил в банк совершенно другой по содержанию, но формально подходящий документ и присвоил деньги продавца, хотя переход права собственности на квартиру не состоялся. Другой пример: стороны указали условием допуска предъявление продавцом зарегистрированного договора купли-продажи определенной квартиры, но ошиблись, написав в адресе квартиры вместо "корпуса" "строение", и банк правомерно отказал продавцу в доступе, так как формально документы не соответствуют договору. Таким образом, необходимо правильно и полно указывать наименование и содержание представляемых документов. Недостаточно написать "зарегистрированный договор куплипродажи квартиры", следует указать наименование договора, номер, дату и место его подписания, реквизиты его сторон, адрес и номер квартиры (избегая сокращений), а главное указать, что договор должен быть зарегистрированным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, и содержать соответствующую отметку. Какие документы вписывать в условия допуска, определяют сами стороны, но при указании любого документа необходимо определить, насколько реально его можно получить, и сроки его реального получения. Допустим, продавец для доступа покупателя просит указать предъявление официального отказа в регистрации, в котором указано о вине продавца в отказе. Но гарантировать, что именно это будет написано, нельзя. Имейте в виду, что во всех случаях, когда необходимо внести в договор аренды какие-либо коррективы, например если представленный продавцом документ не совпадает с указанным в договоре, если продавец объективно не может получить документы в срок и срок надо увеличить, необходимо согласие на подписание дополнительного соглашения от всех сторон договора, что влечет массу рисков, главный из которых - нежелание одной из сторон что-либо менять в связи с намерением получить деньги, что неправомерно. Для того чтобы уменьшить данные риски, во-первых, необходимо проверять законность основного договора купли-продажи квартиры и возможность его регистрации, во-вторых, указывать правильные адреса и контактные телефоны сторон, а в-третьих, в договоре аренды сейфа грамотно прописывать срок и условия доступа. Иные особенности договора аренды банковского сейфа Закладка денег в ячейку происходит, как правило, без присутствия представителя банка, поэтому, кроме покупателя с продавцом, никто не знает, что положено в сейф. В этом плюс, но и серьезный минус договора аренды, ведь при мошенничестве одной из сторон, которая незаконно получила доступ, очень сложно доказать, что же было в сейфе. Указанное обстоятельство усугубляется тем, что в сейфе часто лежит сумма гораздо больше той, что указана в договоре купли-продажи. Обратите внимание, банк по договору аренды сейфа обеспечивает лишь невозможность доступа к сейфу третьих лиц и несет ответственность за сохранность хранимого в сейфе, только если вы докажете, что кто-либо осуществил доступ к сейфу без вашего согласия, а доказать это практически невозможно. В связи с этим более надежно использовать договор хранения (а не аренды) в сейфе, по которому банк несет ответственность за содержимое сейфа и проверяет его содержимое, но мало какие банки предлагают такую форму договора. Не лишним будет знать, что договор аренды сейфа и договор купли-продажи квартиры являются самостоятельными договорами, и потому банк не будет контролировать ваши отношения по покупке и государственной регистрации, а будет следовать только условиям договора аренды сейфа, какими бы ошибочными они ни были. Наилучшим же вариантом является открытие в банке аккредитива, который представляет собой фактически ту же аренду сейфа, только деньги открыто вносятся на определенный счет, а получить их продавец или покупатель может при соблюдении тех же условий, что и при аренде сейфа, и без всяких ключей и необходимости составления расписки. При выборе между аккредитивом и банковской ячейкой следует определить, насколько важна в расчетах между покупателем и продавцом конфиденциальность, присущая ячейке, и если таковой важности нет - целесообразнее использовать аккредитивную форму расчетов. Выбор банка для открытия ячейки Перед сделкой необходимо выбрать банк, в котором хранить деньги, открывать ячейку, и определиться с количеством заказываемых ячеек (для денег, для расписки, для доплат, для вознаграждения риелтора). Поэтому лучше выбирать банк, соответствующий следующим требованиям: - банк часто совершает сделки с ячейками применительно к сделкам с недвижимостью, к примеру, это может быть банк, который специализируется на ипотеке и знает все особенности сделок с недвижимостью; - банк имеет хорошую репутацию для исключения рисков кражи денег из ячейки; - в помещении имеются переговорные, особенно если сделка альтернативная и участников много, допустим, если одновременно продается пять квартир, то получается 12 участников: продавцы, покупатели и их риелторы <1>; -------------------------------<1> Подробнее нюансы альтернативных сделок и оплаты по ним рассмотрены в параграфе 6.5 книги. - не установлена значительная комиссия за снятие денег со счета, поскольку покупателю для безопасности расчетов удобнее перевести деньги вначале в этот банк в безналичном порядке; - имеется машина для пересчета денег и проверки подлинности. Следует уточнить, насколько быстро производится пересчет, поскольку вручную считать деньги и рискованно, и неудобно, и какова цена данных услуг. Обычно оплачивает продавец, цена около 0,2% от суммы, но не более 12 тыс. руб. Но отметим, что если покупатель снимает деньги со счета в этом банке, то обычно пересчет не заказывается, так как деньги изначально выдает банк; - банк предоставляет возможность составить договор аренды и заполнить все необходимые условия не в банке. Но банки редко идут на такие условия, поскольку неудобно в дальнейшем сверять типовой договор с представленным, в связи с чем обычно участники прописывают все условия от руки уже на месте; - имеется сейф нужного размера: поскольку размеры сейфов разные, при выборе размера следует ориентироваться на примерный объем денежной массы, исходя из того, какими купюрами будут выданы деньги. Лучше уточнить у сотрудника банка рекомендуемый размер ячейки; - удобный режим работы банка - часто сделка затягивается, и сторонам требуется режим работы до 20 - 21 часов. Особенно важен режим работы кассы для получения денег и пересчета. Для уточнения условий следует позвонить в банк, заранее уточнить, есть ли свободные ячейки, и забронировать переговорную, причем уточнить заранее, пойдет ли банк на условия покупателя по доступу к ячейке, ознакомиться с формой договора аренды ячейки, уточнить стоимость аренды, исходя из двух месяцев аренды, количеств ключей. Общая информация, как правило, есть на сайте банка. Бронировать ячейку и переговорную необходимо за 5 - 10 дней, иначе все ячейки и переговорные могут быть на дату сделки заняты. В банках, где переговорных нет, придется "на коленках" подписывать и договор аренды сейфа, и договор купли-продажи квартиры, что очень неудобно. Но и не это главное; если нет переговорной, то есть довольно большие риски по безопасности расчетов - место открыто для иных клиентов банка, покупатель будет отвлекаться на них, не сможет сосредоточиться на условиях договора аренды ячейки или, наоборот, не будет замечать, что происходит вокруг, что в итоге увеличивает риски мошенничества. Время встречи всех участников целесообразно назначить на раннее утро, чтобы успеть и заложить деньги, и подписать договор, и сдать документы в Росреестр. Для этого можно заранее занять очередь в Росреестре либо записаться на точное время приема документов по предварительной записи. Аккредитив (ст. ст. 867 - 873 ГК РФ) При расчетах по аккредитиву банк по поручению плательщика (покупателя) об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями обязуется произвести платеж получателю средств (т.е. продавцу). Аккредитивная форма расчетов - это та же банковская ячейка, только деньги хранятся на счете, а не в сейфе. Для применения аккредитивной формы расчетов необходимо в договоре купли-продажи установить аккредитивную форму расчетов, найти банк, который предоставляет данные услуги, и в заявлении на открытие аккредитива (или в дополнительном соглашении к договору банковского счета), подписываемом покупателем, определить по согласованию с продавцом: - перечень и характеристики документов, которые продавец должен представить в банк для получения денежных средств (аналогично документам для доступа к ячейке); - срок закрытия аккредитива, т.е. срок для обращения продавца в банк (при необращении продавца деньги будут возвращены покупателю). Преимуществами аккредитива перед банковской ячейкой являются: - безналичный порядок зачисления денег на аккредитивный счет и перечисления продавцу (максимальная безопасность); - подтверждение передачи денег продавцу банком без оформления расписки от продавца (подтверждением будет являться выписка по счету); - меньший риск мошенничества с деньгами, так как суммы открыто лежат на блокированном аккредитивном счете и снять их никто не может (в отличие от ячейки, содержимое которой конфиденциально и допускает преступные действия банков или даже грабителей). При открытии аккредитива анализируются тарифы на открытие аккредитива, уточняется, может ли сумма быть переведена из другого банка, нет ли за это комиссии. Безопасность расчетов: хранение, доставка денег и снятие со счета Само собой разумеется, что хранить деньги на покупку квартиры дома нельзя, а тем более говорить кому-либо об этом, чтобы исключить риск кражи, грабежа или разбоя. Причем и остальные участники не должны знать, как именно покупатель привезет деньги, напротив, лучше сообщить, что деньги будут сняты со счета в самом банке, где находится ячейка. Деньги лучше всего хранить на счете в банке. Вклад - тоже неплохой вариант - на сумму вклада будут начисляться проценты. Лучше всего выбирать вклады, по которым начисленные проценты или их часть при досрочном снятии вклада не теряются. В большинстве продуктов при досрочном истребовании вклада вкладчик теряет начисленные на сумму вклада проценты. Единственно, с вклада нельзя перевести деньги на счет продавца, вначале необходимо будет переложить на счет. Но снять деньги наличными можно в любое время. Если покупатель планирует до сделки хранить деньги на счете, то перед зачислением денег на счет следует обязательно уточнить следующие моменты: - есть ли в банке банковские сейфы или услуги открытия аккредитива: совмещение места хранения денег и места оплаты продавцу максимально снижает риски мошенничества; - вправе ли покупатель в любой момент снять эти деньги, за какое время необходимо предупредить о снятии денег, поскольку крупные суммы обычно резервируют заранее; - предусмотрена ли комиссия за снятие денег и каков ее размер: комиссия по крупным суммам может доходить до 10%; - теряются ли проценты при досрочном истребовании вклада и в каком случае не теряются; - предусмотрена ли комиссия за перевод денежных средств в другой банк; - если сумма в иной валюте (доллары, евро), то следует уточнить цену конвертации в рубли, поскольку продавец может попросить оплату в рублях. К сожалению, сотрудники банков порой ошибаются и сообщают об отсутствии комиссии, не учитывают крупность суммы и особые комиссии для таких сумм. Как правило, при больших суммах банки ставят заградительные тарифы за обналичивание, связанные с противодействием легализации (отмыванию) доходов, нажитых преступным путем. По этой причине необходимо самостоятельно изучить тарифы, так как столкнуться на самой сделке с тем, что 10% от имеющихся денег необходимо отдать банку, более чем неприятно <1>. -------------------------------<1> Но если такое произошло, путем анализа тарифов следует уточнить иные варианты решения вопроса. К примеру, вместо снятия денег перевести деньги в другой банк, где менее строгие комиссии по снятию, открыть банковскую карту и снять через кассу (но иногда есть лимиты на снятие), купить в безналичном порядке дорожные чеки - все зависит от тарифов банка на конкретные операции. Далее, в зависимости от схемы расчетов деньги необходимо снять и заложить в ячейку либо перевести на аккредитивный счет. Если с перечислением все просто, то с ячейкой есть определенные нюансы. По разным причинам ячейка может находиться не в том банке, где у покупателя открыт счет, а в другом. В этом случае есть несколько вариантов транспортировки денег: - перевести на счет в банк, где открывается ячейка, для чего предварительно уточнить: срок перевода; комиссию за перевод в своем банке (обычно не более 1 - 2 тыс. руб. независимо от суммы); комиссию за снятие наличными в банке, где будет закладываться ячейка (от 1 до 10%); зарезервировать деньги на день снятия в банке, где будет открываться ячейка (крупные суммы нужно заказывать заранее); - приобрести дорожный чек и обналичить его уже в банке, где открыта ячейка, но предварительно уточнить комиссию за покупку и обналичивание, и зарезервировать деньги на день снятия; - снять деньги в своем банке и с ними приехать в банк, где находится ячейка. Наиболее рискованной является доставка наличных денег, так как по пути с покупателем может что-нибудь случиться, вплоть до банальной утери чемодана с деньгами. Банк России для данного случая предписывает банкам следующее: "Принимая во внимание, что при самостоятельной транспортировке клиентами кредитных организаций, получающими наличные деньги в кредитных организациях, возникают риски совершения в отношении их противоправных действий, в том числе насильственного характера и с применением оружия, в целях обеспечения безопасности клиентов и сохранности наличных денег Банк России рекомендует территориальным учреждениям Банка России проведение работы с кредитными организациями по предложению клиентам в случае необходимости специализированного транспортного средства, сопровождение лиц, обеспечивающих сохранность перевозимых наличных денег <1>". Однако такие услуги предоставляют не все банки и они не бесплатны. -------------------------------<1> Письмо Банка России от 23 марта 2009 г. N 38-Т "О соблюдении требований по перевозке и инкассации наличных денег" // Вестник Банка России. 2009. N 1. Для безопасности перевозок с наличными деньгами рекомендуется: - сообщить другим участникам, что деньги будут сняты со счета в банке, где открыта ячейка; - не сообщать другим участникам, в каком банке хранятся деньги, чтобы никто не знал, откуда и каким маршрутом покупатель поедет в банк для расчетов; - не ехать общественным транспортом, а попросить кого-нибудь из знакомых довезти на машине либо заказать услуги по предоставлению бронированного автомобиля с охраной; - сумму денег рекомендуется разделить на несколько человек; - сумму денег целесообразно поместить в сумку, которую нельзя просто вырвать из рук (при этом такая сумка не должна привлекать сильное внимание). Также могут быть использованы рекомендации Банка России для лиц, сопровождающих транспортировку денежных средств. Таким лицам запрещается: - разглашать маршрут движения и размер суммы доставляемых денежных средств и ценностей; - допускать в салон транспортного средства неоговоренных лиц; - следовать пешком, попутным или общественным транспортом; - посещать магазины, рынки и другие такие места; - выполнять какие-либо поручения и любым иным образом отвлекаться от доставления денег и ценностей по назначению. Вместе с тем мы не рекомендуем перевозить деньги наличными в день сделки, а предлагаем переводить деньги в безналичном порядке, пусть это и будет стоить отдельных денег. Причем готовиться к этой операции с учетом сроков перевода (1 - 2 дня) и возможных накладок следует заранее. Выдача расписки и требования к расписке Получение денег продавцом должно быть подтверждено распиской, составляемой продавцом и передаваемой покупателем в подтверждение факта оплаты. В соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Такое требование необходимо указать в договоре купли-продажи в виде обязанности продавца выдать расписку. В этот момент всегда возникает неприятный риск, отдав деньги, не получить эту расписку. Доказать, что деньги действительно были переданы, будет очень сложно, а недобросовестный продавец может "на законных основаниях" расторгнуть договор в связи с "существенным нарушением покупателем условий договора", что повлечет возврат квартиры продавцу. Поэтому, как уже было указано выше, расписку лучше составлять заранее и закладывать в отдельную ячейку, чтобы точно ее получить при уплате денег, а еще лучше перечислять деньги в безналичном порядке - тогда и расписка не нужна, поскольку сам банк подтвердит перевод денег на счет продавца. Форму расписки целесообразно изготовить самому покупателю - напечатать с указанием всех данных, чтобы продавец составил ее правильно, списывая с образца. Форма расписки представлена в Приложении N 4 к книге. Расписка должна быть составлена собственноручно "от руки" продавцом и содержать следующие данные: - дату и место составления расписки; - Ф.И.О., паспортные данные, места жительства продавца и покупателя; - размер переданных денег цифрами и прописью с указанием на факт получения их продавцом и даты получения денежных сумм; - ссылку на реквизиты договора купли-продажи квартиры и адрес квартиры ("за покупку квартиры по адресу: <...>"); - указание на отсутствие претензий по оплате; - подписи продавца и покупателя и расшифровки подписи, т.е. в скобках полностью указание Ф.И.О. сторон. Оригинал расписки следует с мерами предосторожности постоянно хранить в надлежащем месте. 6.7. Государственная регистрация: когда покупатель становится собственником квартиры? Новый Закон о государственной регистрации недвижимости. Полезные интернет-ссылки, видеосъемка, существо регистрации, уклонение от регистрации и права покупателя, размер государственной пошлины, перечень документов и требования к ним, сроки регистрации, онлайн-информация о готовности, основания для приостановления и отказа в регистрации Быть на расстоянии какого-нибудь шага от цели или же совсем не приблизиться к ней - это, в сущности, одно и то же. Г.Э. Лессинг Чтобы стать собственником квартиры, недостаточно подписать договор купли-продажи и передать квартиру. Покупатель становится полноправным собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Именно данный этап является завершающим этапом покупки, оканчивающимся получением выписки из ЕГРП. Такая регистрация введена государством в связи с важностью и необходимостью защиты общественных отношений в сфере перехода прав на недвижимость. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. С 1 января 2017 г. всем известный "старый" Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" утратил силу, за исключением лишь одной ст. 31.1 о компенсации за утрату права собственности (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ). Соответственно, с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который учел все нюансы государственной регистрации прав за весь период действия старого Закона и ввел некоторые новеллы. Одной из важнейших новелл данного Закона является объединение кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость. К слову, и название этого Закона более емкое и "красивое", чем у старого Закона. Пусть это далеко не важный критерий закона, но названия законов в последнее время законодатель придумывает так, что никто не в состоянии их запомнить. К примеру, Закон о коллекторах вместо того, чтобы так и назвать, назвали "О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях". Выделим наиболее важные моменты нового Закона о недвижимости: - сформирован Единый государственный реестр недвижимости, который объединяет сведения, содержащиеся в кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - подать документы на государственную регистрацию прав можно будет в электронном виде; - на уровне закона установлена возможность подачи документов в Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг, хотя и сохранена возможность подачи в Росреестр напрямую; - удалена привязка государственной регистрации к определенному району, т.е. подать документы на кадастровый учет и регистрацию можно будет в любой МФЦ, указанный на сайте Росреестра; - юридические лица не обязаны представлять свои учредительные документы, поскольку они есть в ЕГРЮЛ; - установлены новые сроки регистрации: - 5 рабочих дней - для кадастрового учета; - 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и регистрации прав; - 7 рабочих дней - для регистрации прав (вместо месяца по старому Закону); - если документы подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются на два рабочих дня; - уточнен и расширен перечень оснований для приостановления учета и регистрации список составляет 55 оснований. При этом перечень стал закрытым - если ни одно из оснований не присутствует, то Росреестр обязан провести соответствующее действие; - срок приостановления увеличен до 3 месяцев по решению регистратора и до 6 месяцев по инициативе заявителя. Итак, договор купли-продажи подписан, что делать дальше? Для выполнения требования о государственной регистрации покупатель и продавец идут в Росреестр и сдают договор с необходимыми документами для государственной регистрации. На данный момент органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно - Росреестр). По Москве еще с января 2014 г. приемные Управления Росреестра прекратили прием документов на государственную регистрацию и выдачу информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), от физических лиц, в том числе по предварительной записи. Прием документов на государственную регистрацию и выдачу информации, содержащейся в ЕГРП, от физических лиц передан в многофункциональные центры города Москвы (МФЦ). С перечнем МФЦ города Москвы можно ознакомиться на соответствующем портале города Москвы https://pgu.mos.ru/ru/mfc/. Раньше орган по регистрации прав на квартиры был местом огромных очередей, недовольных посетителей и абсолютно некомфортен для нормального оборота. Очереди занимали с ночи, писали бумажки с фамилиями, дежурили, чтобы в очередь не вклинились особо наглые элементы. Собственно поэтому стороны часто искали различных посредников, которые помогают зарегистрировать без очереди и без официальных приостановлений, т.е. с возможностью доносить недостающие документы, а не ждать по почте документа о приостановлении государственной регистрации. По Москве такие услуги стоили от 7 до 12 тыс. руб. Даже за это приходилось платить. Но с приходом МФЦ ситуация улучшилась: можно записаться на прием заранее, исключен территориальный признак приема документов, исчезли очереди (точнее, их правильно организовали), срок максимального ожидания в очереди нормативно установлен в 15 минут. Уклонение от подачи документов на регистрацию Как быть, если вторая сторона по договору купли-продажи не идет в Росреестр и уклоняется от регистрации? В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае покупатель должен обращаться в суд для принудительной государственной регистрации, а продавец должен возместить убытки, вызванные задержкой регистрации. Отдельным случаем является смерть продавца до подачи документов на государственную регистрацию или во время регистрации. Росреестр откажет в регистрации, поскольку правоспособность стороны прекращена. Но суды в этом случае применяют по аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ и регистрируют переход права собственности. Но при указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится только на основании решения суда, т.е. покупателю необходимо обратиться в суд с указанным требованием <1>. -------------------------------<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09 // ВВАС РФ. 2009. N 12. Также есть и иная практика разрешения данного вопроса: покупатель вначале требует от наследников продавца подписать заявление на подачу документов на государственную регистрацию. Но, на наш взгляд, данный путь излишне долог и, по сути, неверен, так как у продавца может и не быть наследников, что лишит покупателя способа защиты. Список документов для государственной регистрации Росреестр проверяет законность сделки и регистрирует переход права собственности, если сторонами представлены все необходимые документы и у продавца есть права на распоряжение квартирой. Именно данный орган призван перепроверить "юридическую чистоту" квартиры за покупателем. Для государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр подаются следующие документы (достаточно подробно все прописано на сайте Росреестра по данной ссылке: https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/): 1) заявление о государственной регистрации прав на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. Форма может быть взята в помещении МФЦ либо с сайта https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/blanki-obraztsy-zayavleniy-xmlskhemy8154/ (оригинал); 2) документ об оплате государственной пошлины в силу подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (оригинал и копия), уплаченной каждым участником сделки за государственную регистрацию, - 2 000 руб. с физического лица; 3) документ, удостоверяющий личность физического лица; 4) нотариально удостоверенная доверенность в случае представления интересов физического лица (оригинал и копия); 5) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица (оригинал или нотариально удостоверенная копия); 6) договор купли-продажи недвижимого имущества не менее чем в двух экземплярахподлинниках (в случае нотариальной формы договора - оригинал и копия); 7) кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (оригинал и копия). Представление кадастрового паспорта не требуется, если он либо план данного объекта недвижимости ранее представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов. Обычно это происходит при предыдущей сделке с недвижимостью; 8) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя и супруга продавца в случае приобретения/отчуждения совместно нажитого имущества (оригинал и копия); 9) свидетельство о заключении брака супругов, приобретающих в общую совместную собственность недвижимое имущество (оригинал и копия); 10) согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению в случаях, предусмотренных действующим законодательством (подлинник и копия). Общий перечень документов содержится в ст. ст. 14 и 21 Закона о государственной регистрации недвижимости. Если говорить в общем, то нужно шесть категорий документов: - заявление; - документ об уплате госпошлины; - документ, являющийся основанием для перехода права; - техническая документация на помещение (если нет в деле); - документы, удостоверяющие личность заявителя и его представителя; - иные документы, которые требуются по закону. Покупатель и продавец приносят эти документы в МФЦ и сдают сотруднику, осуществляющему прием документов. Сотрудник МФЦ проверяет комплектность документов, хотя это не гарантирует, что в процессе рассмотрения документов не может быть вынесено приостановление или отказ в государственной регистрации. В новом Законе о государственной регистрации недвижимости установлено лишь одно основание для отказа в приеме документов невозможность установить личность лица, подающего документы. Обе стороны договора получают расписки о сдаче документов, в которых указан входящий номер и срок получения документов. После этого контролировать прохождение процедуры государственной регистрации можно через сайт Росреестра. Отметим, что даже зарегистрированные Росреестром сделки впоследствии могут быть признаны недействительными и незаключенными. Реальную ответственность за свои ошибки Росреестр не несет. Поэтому список документов, которые проверяет покупатель (указан в приложении N 1 к книге), гораздо шире списка, представляемого в Росреестр. Требования к представляемым на регистрацию документам (ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости) Документы, представляемые на государственную регистрацию, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, в частности, содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. То есть в договоре недостаточно написать "Кузнецов И.И." - необходимо указать "Кузнецов Иван Иванович". Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Все документы сдаются не менее чем в двух экземплярах (копия и оригинал), из которых оригинал затем возвращается заявителю. Срок государственной регистрации Как мы уже писали выше, срок регистрации составляет: - 5 рабочих дней - для кадастрового учета; - 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и регистрации прав; - 7 рабочих дней - для регистрации прав; - 5 рабочих дней, если квартира приобретается за счет кредитных средств. Если документы подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются на два рабочих дня. Конечно, это прогресс - раньше срок регистрации составлял 1 месяц. При благоприятном исходе по истечении этого срока покупатель получает выписку из ЕГРП, подтверждающую, что покупатель стал собственником квартиры. Приостановление государственной регистрации В ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости содержится 55 оснований для приостановления государственной регистрации прав. Такое приостановление возможно по решению регистратора на 3 месяца и по заявлению заявителя - на 6 месяцев. Приведем основания для приостановления регистрации: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации; 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято; 12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке; 13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; 14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона; 15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретено с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, не представлено совместное заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца); 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости; 20) границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости); 21) границы образуемого земельного участка пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, или случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом; 22) созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений; 23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта; 24) в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений; 25) при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным; 26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета); 27) границы земельного участка пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости; 28) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков; 29) земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев; 30) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов; 31) изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ; 32) в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости; 33) земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета; 34) помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест); 35) объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями; 36) существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество; 37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством; 38) на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 39) лицом, которому земельный участок, который находится в федеральной собственности и в отношении которого единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации (далее - земельный участок единого института развития в жилищной сфере), или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", заключен договор участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договор куплипродажи жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этих договоров, либо с нарушением иных требований, предусмотренных указанным Федеральным законом; 40) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности; 41) не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора; 42) площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, отличается от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на десять процентов; 43) границы земельного участка пересекают границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости; 44) не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; 45) местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса); 46) при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире; 47) в ответ на уведомление, направленное в соответствии с ч. 20 ст. 18 Закона о государственной регистрации недвижимости, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя; 48) назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" случаях; 49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости); 50) местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней); 51) на момент подачи заявления в отношении земельного участка истек срок действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, в отношении которого представлено заявление, осуществляется на основании данной схемы; 52) границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости); 53) площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места; 54) в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; 55) договор страхования или договор поручительства банка, указанные в п. 5 ч. 2 ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости, либо договор поручительства, указанный в п. 6 ч. 2 ст. 48 данного Закона, расторгнут или прекращен. При неустранении замечаний регистратор отказывает в государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Отказ в государственной регистрации В новом Законе отказ - это всегда следствие неустранения замечаний, найденных при приостановлении государственной регистрации. Проверка "юридической чистоты", осуществляемая до подачи документов на государственную регистрацию, направлена и на то, чтобы не допустить приостановления государственной регистрации. Увы, есть ситуации, когда приостановление и отказ в регистрации не могут быть спрогнозированы покупателем до подачи документов. К примеру, арест квартиры приставом после сдачи документов на регистрацию, подача иска в суд с обеспечительной мерой в виде ареста квартиры, поддельность документов. Таким образом, во всех случаях следует обеспечивать оплату стоимости квартиры только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Передача денег и квартиры до государственной регистрации рискованны, так как только Росреестр признает переход прав состоявшимися, а в данном вопросе стопроцентную гарантию никто дать не может. 6.8. Оперативный контроль за сделкой и реагирование на изменение обстоятельств: реперные точки контроля, настораживающие факты, меры по нейтрализации проблемных ситуаций Бойся опасности, пока ее нет; когда же опасность пришла, не бойся, а борись с ней. Древнеиндийская мудрость На этапе подписания и регистрации договора купли-продажи риск возникновения внештатных ситуаций выше всего. Это и реализация риска мошенничества с деньгами, и "обычные" неожиданности, которые случаются практически всегда и предвидеть которые невозможно. Чтобы не потерять контроль над ситуацией и вовремя устранить проблему, необходимо знать: - какие процессы необходимо контролировать; - как контролировать процессы; - какие обстоятельства свидетельствуют о негативном изменении ситуации; - какие меры необходимо срочно принять в тех или иных случаях. В первую очередь необходимо контролировать процесс проверки "юридической чистоты" квартиры и установления безрисковых условий сделок и расчетов, о которых речь шла в предыдущих параграфах книги. Этот контроль и знания о правильных решениях составляет 90% всех усилий покупателя, поскольку обеспечивает исключение возникновения внештатных ситуаций. Но все ситуации просчитать невозможно. Для того чтобы исключить оставшиеся риски, необходимо понять принципы контроля и логику происходящего. Следует знать, в каких местах "тонко", обращать внимание на факты, правильно их анализировать и делать адекватные выводы. При этом опираться не только на знания, но и на здравый смысл, на интуицию. К примеру, покупатель обнаружил, что документ поддельный. Вряд ли в этом случае нужно сообщать об этом продавцу и просить его заменить документ на подлинный. Скорее следует промолчать, "отойти на безопасное расстояние" и под каким-либо уважительным предлогом отказаться от сделки. Одним из ключевых принципов поведения является своевременное установление проблемы. Как только проблема квалифицирована таковой и названа словом "проблема", человек освобождается от сомнений и медлительности, освобождается от всех навязанных внушений, "прозревает", начинает критически подходить к оценке ситуаций и оперативно действовать. Так, вполне интеллигентный продавец может под разными очень уважительными предлогами жалостливо просить покупателя отдать деньги до подписания договора. Но очевидно, что такой ситуации следует сразу присвоить статус проблемы и начать действовать по ее нейтрализации, т.е. твердо отказать в передаче денег и подумать на будущее о покупке данной квартиры. В настоящем параграфе пойдет речь о некоторых новых моментах, подлежащих контролю и о некоторых уже известных процессах, но показанных с другой стороны. Это не будет полный перечень реперных точек контроля, но снизит ряд дополнительных рисков и покажет, как действовать в той или иной проблемной ситуации. Неисполнение любых договоренностей: о времени встречи, о сумме, о размерах расходов, о предоставлении документов. При регулярном нарушении взятых на себя устно обязательств, при изменении первоначальных договоренностей и отсутствии обоснованных и реальных причин для этого (в том числе если причины похожи на выдумку - машина сломалась, телефон не слышал, директор сказал, проспал, болел), необходимо подумать о том, как в дальнейшем такой продавец будет исполнять свои обязательства. Не получится ли, что продавец или его риелтор вдруг откажутся подавать документы на регистрацию, откажутся выписываться из квартиры, мотивируя это теми же причинами? Если продавец или его риелтор нарушили важную договоренность и считают это допустимым, то рекомендуем максимально ужесточить условия сделки в свою пользу либо отказаться от сделки. В противном случае придется смириться с тем, что после получения денег контрагент может вдруг заболеть или уехать из города, а сделку или какие-то требуемые действия под разными предлогами отложит, что контрагенту придется постоянно звонить и уговаривать что-то сделать, но в ответ контрагент найдет более важные для него дела. Да, каждый может обоснованно попросить изменить договоренность, предупредить заранее о невозможности приехать на встречу, но это не должно повторяться часто. Также не стоит связываться с людьми, с которыми нельзя договориться, которые постоянно грозятся уйти с переговоров, убеждают всех, что сделка им невыгодна. Необходимо сразу определиться: либо сторона готова на сделку и далее ведет себя в соответствии с достигнутыми договоренностями, либо стороны расходятся и ищут другие варианты. Такое поведение - либо свидетельство неадекватности продавца, либо инструмент для установления для себя максимально выгодных условий. Реагировать уступками на намерение продавца уйти с переговоров не стоит. Если уже при подписании договора выясняется, что продавец включил в договор без согласования с покупателем неприемлемое новое условие либо изменил первоначальные договоренности, то покупатель должен уметь сказать твердое "нет" и отказаться от подписания договора, даже если множество людей ждут подписания и такое решение повлечет явное недовольство всех участников сделки. Но правота в данном вопросе на стороне покупателя. Такое существенное изменение договоренностей является принципиально неприемлемым и следует настаивать на возврате к первоначальным договоренностям. Возможно, перед вами мошенник, надеющийся именно на ваше согласие в условиях стресса и срочности вопроса. Но проблема может возникнуть после подписания договора купли-продажи, когда маневр в действиях покупателя существенно сужен. Продавец может заявить, что ему срочно необходимо уехать, он плохо себя чувствует и поэтому должен выдать доверенность на получение денег своему представителю. Это тревожный сигнал, если ранее продавец об этом не предупреждал. В частности, плохое самочувствие может впоследствии перерасти в "неспособность понимать значение своих действий" при подписании договора, подтвержденную специально подготовленным для этого медицинским заключением, что может повлечь недействительность договора и доверенности. Для недопущения этого расписку и деньги следует заложить в ячейку до подписания договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на всякий случай застраховать риск потери права собственности. Отключение мобильного телефона. Общение между сторонами в основном происходит через мобильный телефон. Если у продавца или его риелтора регулярно отключен телефон, либо никто не подходит к телефону (не берет трубку), то можно предположить, что человек просто не успевает, выключает или забывает телефон дома. Если же назначена важная встреча между покупателем и продавцом или в иной ответственный момент телефон продавца молчит, то такой контрагент может пропасть и в ключевые моменты сделки (подписание договора, подача на регистрацию, передача квартиры), что никак не является нормальным добросовестным поведением. Добросовестный контрагент, скорее всего, будет стараться перезвонить и не выключать телефон на период продажи квартиры. Хотя люди бывают разные, у каждого разное воспитание, мировоззрение, жизненный багаж, поэтому неадекватное поведение не всегда свидетельствует об умышленной недобросовестности контрагента. Важно сделать так, чтобы успешный результат не зависел от такого человека. В конце концов, покупателю не жить с таким человеком, поэтому направление на путь истинный и выяснение отношений бессмысленно. Риск потери денег. Безопасность расчетов - основа поведения покупателя. Никогда не стоит отдавать деньги сторонним лицам, даже на время. Стадия передачи денег должна быть продумана и проконтролирована покупателем максимально. Если же по каким-то причинам покупатель утратил контроль над деньгами, либо неизвестное лицо вдруг убегает с деньгами покупателя, то необходимо незамедлительно обратиться в правоохранительные органы. Если ситуация еще поддается контролю, допустим, стороны находятся в здании банка, то необходимо сразу оповестить службу безопасности банка. Но лучший вариант, конечно, не допускать таких ситуаций в принципе. Наиболее критичной представляется ситуация, когда продавец или его риелтор "пропадают" после получения денег, не выполняя встречные обязательства. Например, продавцу передан аванс с обещанием представить документы на следующий день, но ни документов, ни ответа на звонки нет. Долго ждать разрешения ситуации недопустимо. Необходимо позвонить по домашнему телефону (который обязательно следует взять заранее либо выяснить иным образом), послать СМС на мобильный телефон, позвонить по иным известным телефонам (родственники продавца, руководитель риелторской компании). В случае если ответа в разумный срок нет (два дня максимум), то следует обратиться в правоохранительные органы и принимать иные меры по недопущению последствий: обращаться в суд, арестовывать ячейку, квартиру. Рискованные или недобросовестные просьбы участников. Нетипичные просьбы продавца или его риелтора, к примеру, дать проверить деньги в общественном месте, заключить договор в отсутствие продавца, передать деньги наличными до подписания договора <1> должны быть сразу квалифицированы покупателем как признак проблемности и повлечь принятие решения об отказе сотрудничества с такими людьми. -------------------------------<1> Подробнее о мошенничествах и приемах мошенников в параграфе 5.2 книги. Выявление недостоверности сведений и документов. Представление контрагентом недостоверных или поддельных документов, выявление покупателем ложных сведений, предоставленных контрагентом, однозначно влекут принятие решения об отказе от участия в сделке. Проблемы неподачи документов на регистрацию. Если события выходят из-под контроля после подписания договора, но до подачи документов на регистрацию, к примеру, продавец и риелтор пропали, на звонки не отвечают, то необходимо обратиться: - письменно в банк с описанием проблемной ситуации и просьбой не допускать лицо к ячейке и вероятном мошенничестве; - в суд с обеспечительной мерой в виде запрета банку выдавать деньги из ячейки для исключения предъявления поддельных документов и получения денег из ячейки; - в суд с арестом квартиры (чтобы не допустить двойных продаж) и иском о регистрации перехода права собственности для случаев уклонения продавца от подачи документов на регистрацию. Если же деньги или часть денег уже переданы продавцу, то параллельно с вышеуказанными действиями следует незамедлительно обратиться в правоохранительные органы. Одновременно следует еще раз оценить представленные документы, связаться с другими участниками сделки, поскольку "просто так" продавец вряд ли скрылся. Скорее всего, либо документы поддельные, либо имеют какие-то существенные изъяны, препятствующие регистрации, а у других участников может иметься какая-либо информация о продавце. Собственно поэтому еще раз напоминаем, что платить стоимость квартиры до получения выписки из ЕГРП о собственности покупателя на квартиру всегда рискованно. Государственная регистрация. Весь процесс государственной регистрации производится под контролем покупателя. Подача документов на государственную регистрацию проверяется путем выбора собственного доверенного лица (строго - не риелтора контрагента), либо сопровождения представителя до МФЦ, либо путем самостоятельной сдачи документов. Весь процесс может быть доверен посреднику, который в состоянии оперативно получать сведения от самого регистратора и в рабочем порядке решать любые проблемы. В обязательном порядке запрашивается расписка о сдаче документов на регистрацию. Расписка проверяется на поддельность. Сам процесс регистрации ежедневно контролируется по Интернету, на предмет приостановления или отказа в регистрации. Если же появляется проблема (расписка не представлена, получено приостановление или отказ в регистрации), то следует проанализировать проблему, проконсультироваться с независимыми профессионалами в этой области и решать, исходя из здравого смысла и советов профессионалов, а не мнений заинтересованных участников. Причем решать следует оперативно и конструктивно - сразу запрашивать и представлять необходимые документы в МФЦ, корректировать поведение по другим направлениям (в частности, продлить договор аренды банковской ячейки), вовремя обжаловать незаконные решения регистратора, а в крайних случаях (физическое или психологическое давление, риск потери денег, иные явно проблемные обстоятельства) обращаться в правоохранительные органы или суд. Конструктивность выражается в том, что следует совершать действия, направленные на эффективное и срочное решение проблемы, а не вообще. К примеру, жалобы Президенту или попытки уговорить продавца, который под разными предлогами всегда отказывается от действия, не решают проблемы в тот срок, который необходим покупателю. Но повторимся - это далеко не полный перечень направлений контроля. Жизнь гораздо богаче и на практике может произойти ситуация, которая ни у кого ранее не возникала. Просто необходимо быть бдительным и критично настроенным. Если ситуация требует действий и немедленных мер, то следует их оперативно принимать. 6.9. Передача квартиры покупателю и первый месяц после регистрации права собственности: прописка в квартире, передача квартиры, выявление недостатков квартиры, уклонение от передачи квартиры, уклонение от выписки из квартиры, переоформление коммунальных услуг, телефонного номера, страхование квартиры от рисков утраты и повреждения, страхование титула Достиг вершины тот, кто знает, чему радоваться. Сенека Итак, покупателя можно поздравить с получением выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиру. С этого момента покупатель является полноправным собственником квартиры, обладающим абсолютной правовой защитой. Позади - тщательные проверки "юридической чистоты", долгие переговоры, стрессы, ожидание результатов государственной регистрации. Впереди - комфортное проживание в собственной благоустроенной квартире. Из юридически значимых событий остается приемка квартиры по передаточному акту и выписка проживающих лиц из квартиры. Кроме того, в первый месяц собственнику целесообразно прописаться в квартире, переоформить коммунальные услуги, телефон, застраховать титул (риск потери права собственности), застраховать квартиру от рисков утраты и повреждения (на период ремонта) и сменить замки. Для этого необходимо запастись десятком копий выписки из ЕГРП и договора купли-продажи. Прописка в квартире (регистрация по месту жительства) Собственник вправе зарегистрироваться в квартире по месту жительства (прописаться) сразу после государственной регистрации права собственности и еще до фактической передачи ему квартиры, причем даже если в квартире еще прописаны прежние собственники и члены их семей (как говорят, "на голову" продавца). Согласия продавца и кого-либо на это уже не потребуется. Для этого собственнику необходимо представить в паспортный стол (по Москве данную услугу представляют МФЦ, https://pgu.mos.ru/ru/md/): - заявление установленной формы (бланк, как правило, выдается там же); - удостоверение личности (данный документ на некоторое время забирает паспортный стол для проставления штампа); - выписку из ЕГРП о праве собственности (оригинал); - договор купли-продажи квартиры (оригинал); - акт приема-передачи, если подписан (оригинал); - граждане, снявшиеся с регистрационного учета по месту жительства до прибытия к новому месту жительства, представляют адресный листок убытия. Но покупателю не обязательно выписываться с прежнего места жительства - он вправе сразу зарегистрироваться по новому месту жительства, а с прежнего места жительства снятие с регистрации произойдет без его участия. Перечень целесообразно вначале уточнить на сайте или по телефонам МФЦ. Существует и электронный способ регистрации в квартире через портал Госуслуг https://www.gosuslugi.ru/10050/1/. При таком способе на сайте вносятся данные, на основании которых покупатель имеет право зарегистрироваться по месту жительства. Затем ему приходит сообщение с просьбой посетить МВД с оригиналами документов для сверки и прописки. Выписываться со своего прошлого места регистрации не обязательно, это произойдет автоматически после того, как покупатель пропишется по новому адресу. Прописка и порядок вселения сразу по новому адресу регулируются: - Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"; - Приказом ФМС России от 11 сентября 2012 г. N 288 "Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации". В прописке есть и дополнительная цель - довести до сведения уполномоченного органа, что собственник квартиры сменился, чтобы не допустить прописки прежним собственником иных лиц. А такое теоретически возможно, поскольку Росреестр возвращает прежнему собственнику подлинник его свидетельства о государственной регистрации права собственности. Также это позволит запрашивать документы о прописанных и контролировать выписку проживающих в квартире лиц. Передача квартиры покупателю Реально въехать в квартиру покупатель вправе только после подписания с продавцом акта приема-передачи квартиры. Форма акта представлена в приложении N 5 к книге. Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру в соответствии с условиями договора купли-продажи. Даже если об этом прямо не прописано в договоре - эти обязанности установлены законом (ст. 556 ГК РФ). С момента подписания передаточного акта новый собственник начинает нести риск случайной гибели квартиры, т.е. если квартира после этого повреждена (соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества. Продавец при подписании акта передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы (если есть), а также сообщает код входной двери. Обычно стороны договариваются, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам и представить подтверждающий документ. После въезда в квартиру целесообразно заменить замки во входной двери. В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к этому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца. Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема-передачи этого имущества. Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру (ст. 556 ГК РФ). Помимо устных претензий к продавцу целесообразно подготовить письменное требование о передаче квартиры в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан. При дальнейшем уклонении продавца от передачи квартиры покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Помимо этого покупатель вправе потребовать убытки за такую просрочку (п. 1 ст. 405 ГК РФ). Отметим, что вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда (параграф 5.9 книги). Контроль качества Одно из ключевых направлений контроля - контроль качества передаваемой квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки в договоре купли-продажи. Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и так далее. Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность основных систем. Даже если при первичном осмотре покупатель не заметил недостатков и в передаточном акте они не отражены, это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ. Поэтому, как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер: В силу ст. ст. 475, 557 ГК РФ покупатель в этом случае вправе требовать: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (если покупатель устранил самостоятельно). Для этого следует вначале устно уточнить данный вопрос у продавца, а при нерешении направить письменную претензию. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы. Существенные недостатки - это: - неустранимые недостатки; - недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения; - другие подобные недостатки. Выселение продавца и проживающих в квартире лиц Если квартира уже зарегистрирована в собственность, то необходимо сразу прописаться, чтобы уведомить паспортный стол о смене собственника и контролировать выписку всех проживающих лиц, запрашивая выписку из домовой книги по своей уже квартире. Для контроля процесса снятия прописанных в квартире лиц с учета следует периодически уточнять у продавца данный момент. Он должен представить копию своего паспорта и паспортов всех проживающих с отметкой о прописке по новому адресу. Если по истечении срока для снятия с учета, установленного договором, в квартире все еще кто-либо прописан, то следует принять оперативные меры. Но именно в этом вопросе целесообразно сосредоточить усилия по добровольной выписке указанных лиц, так как судебная процедура не гарантирует стопроцентного результата. Однако если продавец в разумный срок не снимается с регистрационного учета, не выселяется из квартиры либо возникли препятствия для добровольного выселения, покупатель вправе подать иск о выселении, оценив до этого перспективы выселения в соответствии с параграфом 5.9 книги. Переоформление коммунальных услуг и оптимизация их оплаты Даже без переоформления на свое имя коммунальных услуг покупатель в силу ст. 210 ГК РФ с даты государственной регистрации права собственности уже несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе обязанности по уплате коммунальных и иных услуг. Причем собственник обязан оплачивать коммунальные услуги и за тех лиц, что прописаны в квартире (например, бывших собственников и членов их семей) - с возможностью последующей компенсации у них, либо предпринимать меры по их выселению. Расходы на содержание помещения состоят из двух переменных (ст. 154 ЖК РФ): 1) плата за жилое помещение - за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений, в отличие от нанимателей, несут расходы не только на текущий, но и на капитальный ремонт; 2) плата за коммунальные услуги - плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Для переоформления коммунальных услуг следует обратиться в управляющую организацию (ДЭЗ, ТСЖ), представить паспорт, оригиналы и копии выписки из ЕГРП о праве собственности и договора купли-продажи квартиры. Ряд граждан пользуется льготами по оплате коммунальных услуг. Для уточнения льгот по Москве может быть использован калькулятор жилищных субсидий в Интернете, например на ресурсе http://uzao.mos.ru/. Для оплаты коммунальных платежей (в том числе электроэнергии и телефонной связи) существует возможность дать длительное поручение в банк (например, Сбербанк) для ежемесячной оплаты им коммунальных платежей при условии, что у банка с получателями платежей заключены договоры. Это избавляет от ежемесячного получения квитанций и их оплаты. Однако для этого будет необходимо открыть в банке счет и обеспечивать наличие на нем необходимой суммы. Если первый вариант по каким-либо причинам неудобен или невозможен, то существенно сократить время на оплату коммунальных платежей можно: - оплачивая услуги через Интернет (сайт госуслуг), включая закачку приложений на мобильный телефон, которые позволяют как принимать онлайн показания счетчиков воды и электричества, так и оплачивать все услуги - сайт государственных услуг имеет такое приложение; - оплачивая услуги через банкоматы либо платежные терминалы; - оплачивая телефонную связь и электроэнергию "авансом". Переоформление телефонного номера Поскольку прежний собственник не вправе распоряжаться (продавать) телефонный номер, то новый собственник просто является в телефонный узел с подтверждающими собственность документами и переоформляет на себя телефонный номер. Одновременно он может сменить тарифный план, запретить звонки на междугородние и международные номера. Также целесообразно рассмотреть вопрос о расторжении договора о выделении телефонной линии, если все звонки осуществляются по мобильным телефонам. Телефон в квартире уже не является тем огромным плюсом, которым был двадцать лет назад. Страхование квартиры от риска утраты и повреждения Если покупатель планирует производить ремонт, то неплохим решением будет страхование квартиры от риска утраты и повреждения. Такое страхование позволит компенсировать за счет страховой компании и заливы со стороны соседей, и практически любые иные повреждения квартиры, совершенные самостоятельно или в результате ремонта. Единственно - о самом факте ремонта квартиры необходимо уведомить страховую компанию как о событии, повышающем риск наступления страхового случая. Страхование квартиры от риска утраты титула (права собственности) Если у покупателя имеются определенные сомнения в "юридической чистоте" квартиры или просто для успокоения души есть возможность застраховать риск потери права собственности, к примеру, на три года (срок исковой давности). В этом случае при признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным или истребовании квартиры у покупателя как у добросовестного приобретателя страховая компания выплатит покупателю всю стоимость квартиры. Стоит это около 0,2 - 1% от цены квартиры в год. После разрешения данных формальностей собственник вправе провести в квартире ремонт, сдать ее в аренду, прописать в квартире членов семьи или сразу проживать в ней. На этом процедура покупки квартиры заканчивается и остается только поздравить покупателя с приобретением квартиры мечты. Глава 7. ПОКУПКА КВАРТИРЫ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА (ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК) Успех чаще всего выпадает на долю того, кто смело действует, но его редко добиваются те, кто проявляет робость и постоянно опасается последствий. Д. Неру 7.1. Особенности приобретения строящегося жилья: плюсы и минусы покупки новостройки, особенности поиска и выбора новостройки, ключевые направления проверки при покупке новостройки, постройка индивидуального дома самостоятельно Того, кто не задумывается о далеких трудностях, непременно поджидают близкие неприятности. Конфуций Всем россиянам известны случаи, когда деньги у дольщиков брали, но строительство дома прекращалось. Пострадавших можно найти среди своих знакомых и друзей с большой степенью вероятности. Такие долгострои есть практически в каждом городе - после банкротства застройщика власти пытаются найти другого инвестора, но этот процесс может длиться бесконечно. Так, в России еще в 2010 г. насчитывалось около 100 тыс. семей обманутых дольщиков. В одном Подмосковье стали жертвами около 10 тыс. семей, а в Москве - 3,5 тыс. семей <1>. Из-за перманентного финансового кризиса застройщики и строительные фирмы периодически попадают в сложную ситуацию, что влечет новые всплески недостроя даже по стабильным и известным компаниям. Такие застройщики не скрываются, но и достроить жилье не имеют возможности. Но есть и другая категория застройщиков, которые не достраивают квартиры по причине профессиональной непригодности или изначально являются мошенниками. -------------------------------<1> См.: Количество обманутых дольщиков в Москве к осени может вырасти в 10 раз // РБК. 2010. 11 марта. URL: http://www.rbc.ru/society/11/03/2010/5704b5fc9a794714c9b52016 (дата обращения: 23.03.2017). Приведем цитату из одной публикации: "...один из примеров такого долгостроя реконструкция 11 мкр. Южного Тушино, где более тысячи семей уже 5 лет ждут, когда будут построены их дома. Среди них - пенсионеры, живущие в гаражах. Застройщиком 11-го микрорайона выступает компания "Э...", которая, по мнению соинвесторов, готовится к преднамеренному банкротству, о чем свидетельствуют многочисленные факты исков в Московском арбитражном суде" <1>. -------------------------------<1> Количество обманутых дольщиков в Москве к осени может вырасти в 10 раз. Дошло до того, что рассматривалась идея к 2020 г. полностью отказаться от введения в оборот новостроек и оставить застройщикам возможность продавать только готовые квартиры. Но от этого в итоге отказались. Причина была и в том, что разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой новостройки составляет около 20 - 25%, соответственно, отмена долевого строительства привела бы к росту стоимости жилья для покупателей <1>. -------------------------------<1> Дурова Е. Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже // Индикаторы рынка недвижимости. 2016. 8 дек. URL: http://www.irn.ru/articles/39604.html. В данном разделе мы опишем особенности приобретения гражданами квартир в строящихся многоквартирных домах. Следует отметить, что ситуация по состоянию на 2017 г. серьезно улучшилась и риск покупки новостройки уже не так велик, как в последние двадцать пять лет. Но все равно покупатель должен быть в курсе всех нюансов такой покупки, чтобы не попасть в руки откровенных мошенников. Первичный рынок существенно отличается от вторичного рынка как алгоритмом поиска и выбора квартир, так и основаниями для их приобретения. Нельзя не отметить и принципиально другие риски покупки таких квартир, в отличие от квартир на вторичном рынке, которые необходимо оценивать покупателю при принятии решения о покупке новостройки. Например, по новостройкам отсутствуют такие риски, как риск сохранения права пользования кого-либо из ранее проживавших, что тоже немаловажно. Покупка новостройки - это участие покупателя, именуемого участником долевого строительства (дольщиком, пайщиком), в финансировании строительства многоквартирного дома застройщиком с оформлением права на получение в собственность квартиры после окончания строительства. Далее мы в целях удобства будем использовать в качестве равнозначного термин как дольщик, участник долевого строительства, так и покупатель <1>. -------------------------------<1> Отметим, что дольщик может называться покупателем еще и потому, что п. 4 ст. 454 ГК РФ распространил положения о договоре купли-продажи и на продажу имущественных прав, которая имеет место быть при заключении договора участия в долевом строительстве. Основным законом, регулирующим отношения по строительству многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ). Новостройка (объект долевого строительства) - это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства <1>. -------------------------------<1> Статья 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с ФЗ N 214-ФЗ покупать новостройку, кроме случая, когда дом уже сдан в эксплуатацию, можно только посредством одной из следующих форм (форму выбирает не дольщик, а застройщик): - на основании договора участия в долевом строительстве; - путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; - жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Все иные способы продажи новостройки, например, вексельные схемы или продажа по предварительным договорам купли-продажи, запрещены, а за нарушение запрета предусмотрена уголовная ответственность. Для недобросовестного руководителя застройщика и его соучастников с 12 мая 2016 г. предусмотрена уголовная ответственность за нарушение указанного запрета. Согласно ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (3 млн привлеченных средств) влечет лишение свободы до 1 года, а если совершено группой или в особо крупном размере (5 млн руб. привлеченных средств), то до 2 лет. Также предусмотрена и административная ответственность до 1 млн руб. (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях). Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных для застройщика, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Отметим, что Закон защищает только физических лиц и не распространяется на отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству. Выделим общие плюсы и минусы покупки новостройки по сравнению с приобретением готовой квартиры. Плюсы покупки новостройки по сравнению с готовым жильем - Получение нового жилья: комфортабельность, современная планировка, просторность, новые материалы и коммуникации являются существенным плюсом по сравнению с морально и физически устаревшим типовым жильем с неудобной перепланировкой, маленькой кухней, отсутствием балкона, совмещенным санузлом; - низкая цена и скидки от застройщика: цена 1 кв. м новостройки в среднем на 20% (по данным Росстата), а со скидками застройщика - на 35% ниже стоимости "вторички"; - рост цены после достройки в среднем на те же 20 - 35%, что и разница в цене между новостройкой и готовым жильем, что дает возможность существенно заработать при продаже новостройки после окончания строительства; - отсутствие истории и "юридических рисков", обусловленных прежними собственниками и прописанными в квартире лицами, поскольку покупатель становится первым владельцем жилья: очень существенный плюс, учитывая, насколько велики данные риски на вторичном рынке; - отсутствие необходимости наличных расчетов, рисков, связанных с непредставлением расписки, рисков преступлений в сфере оборота наличных средств, поскольку расчеты производятся в безналичном порядке; - отсутствие ряда расходов, в частности на риелтора, на "комфортную" государственную регистрацию, на нотариальное удостоверение, на различные экспертизы (разница в расходах приведена в параграфе 2.2 книги); - на отношения с застройщиком распространяется Закон о защите прав потребителей, что позволяет использовать инструменты данного Закона, в частности, по получению полной и достоверной информации, по альтернативной подсудности, чего нет при покупке квартиры у гражданина на вторичном рынке; - наличие имущественного вычета: размер такого вычета аналогичен размеру по вторичному жилью, кроме того, в число расходов могут быть добавлены расходы на ремонт и достройку помещения, а сам вычет может быть получен уже после приемки квартиры, не дожидаясь оформления в собственность (подробнее о вычете в параграфе 2.4 книги). Минусы покупки новостройки по сравнению с готовым жильем - Риск недостроя квартиры: принципиальный риск неполучения квартиры в собственность и потери вложенных средств, реализуемый по ряду причин: просчеты в планировании, кризисы, мошенничества, риск одновременных претензий всех дольщиков, административные барьеры; - риск затягивания строительства квартиры: срок ввода дома в эксплуатацию часто затягивается на полгода-год (на этот период придется нести расходы на аренду и на кредит); - невозможность сразу въехать в квартиру, в отличие от покупки готовой квартиры, в которой можно жить уже через неделю после заключения договора, новоселья по новому жилью придется подождать, а до этого как-то решать вопрос с проживанием и нести расходы и на аренду жилья, и на кредит; - наличие "серых" схем и соответствующих юридических рисков: даже после вступления в силу ФЗ N 214-ФЗ (1 апреля 2005 г.) застройщики не всегда оформляют строительство по этому Закону либо находят юридические схемы для ухода от ответственности; - наличие "истории" у прав на квартиру: вместо смены собственников по вторичному жилью права на новостройку также могли передаваться (уступаться) по длинной цепочке, что создает дополнительные риски признания таких договоров недействительными; - наличие "скрытой" цены квартиры и дополнительных расходов: около 1% на оформление права собственности - услуга застройщика или стоимость услуг адвоката при оформлении собственности через суд (чаще для покупателя, застройщика и даже местной администрации это удобнее, чем получать все официальные разрешения); доплата при превышении количества метров после окончания строительства (обычно в пределах определенного значения доплаты нет, а превышение этого значения несущественно); необходимость проведения дорогостоящего ремонта: в последнее время квартиры, как правило, продаются без отделки, т.е. в квартире отсутствует напольное покрытие, внутренние стены, сантехника, поэтому без ремонта в таких квартирах просто нельзя жить, а это еще около 30% от цены квартиры (подробнее о расходах в параграфе 2.2 книги); - расходы на проживание в квартире выше, чем при покупке "старой" квартиры, ввиду более дорогостоящей эксплуатации новых объектов, необходимости содержания ТСЖ, оплаты услуг консьержки (охраны): нормой могут считаться расходы в 7 - 10 тыс. руб. в месяц; - не всегда комфортное месторасположение (удаленность квартиры от "старых" районов и центра города): как правило, в центре и престижных районах точечно застраивается элитное дорогое жилье, а квартиры экономкласса строятся в спальных районах и на окраинах города <1>; -------------------------------<1> К примеру, для тех, кто покупает новую квартиру "в Москве", основные предложения находятся за пределами Московской кольцевой автодороги: Солнцево, Ново-Переделкино, Бутово, Куркино, Митино и в городах Подмосковья: Красногорск, Одинцово, Видное. Вопрос транспортной доступности в этих случаях становится максимально актуальным: добираться до центра в час пик придется около 2 - 3 часов (в одну сторону). - временное отсутствие инфраструктуры: очевидно, что вместе с новыми микрорайонами выстраивается и инфраструктура: магазины, садики, школы, но на это требуется время. Выбор в итоге за самим покупателем. Именно покупатель определяет приоритеты в плюсах и минусах покупки новой или готовой квартиры. Отметим, что при принятии решения особое внимание следует уделить риску недостроя квартиры, поскольку реализация этого риска перекроет все иные преимущества "первички". В ряде страховых компаний покупатель может застраховать риск недостроя, но такая компания должна быть крупной, иначе, столкнувшись с недостроем, недобросовестная страховая компания может просто обанкротиться или найти основания для отказа в выплате. Особенности поиска и выбора строящейся квартиры Каналы поиска квартир. Поиск квартиры может осуществляться несколькими способами: - "от застройщика" - вначале покупатель находит застройщика, который представляется покупателю надежным, а затем по базе строек данного застройщика подыскивается квартира; - "от новостройки" - вначале покупатель находит строящийся дом, затем проверяется застройщик и правомерность строительства; - "от банка, АИЖК и иных независимых участников рынка". Предпосылкой данного варианта поиска является аккредитация застройщика или объекта данными лицами, участие застройщика в государственных программах поддержки застройщиков, что дает определенную гарантию, что застройщика кто-либо проверил дополнительно, документы у застройщика в порядке и скорее всего дом будет достроен (хотя абсолютной гарантией это не является). В этом случае покупатель ищет на сайтах крупных банков, АИЖК и иных участников информацию об аккредитации застройщиков (объектов), и далее поиск осуществляется по объектам данных застройщиков. Каналы для поиска в целом идентичны каналам поиска квартир на "вторичке", рассмотренным в параграфе 4.5 книги (сайты, журналы и газеты). Нужен ли риелтор? Продажу новостроек ведет либо застройщик, либо агент застройщика, либо риелторыпартнеры. Причем, даже если покупатель сам нашел новостройку, ему придется заплатить за услуги квазириелтора, который сидит рядом с новостройкой в будке или вагончике и якобы занимается оформлением документов, а на самом деле является подконтрольным застройщику лицом, которое нужно для зарабатывания денег. Можете сообщить такому лицу, что вам не нужны навязанные им услуги оформления документов, за эти деньги вы сами оформите все документы, сходите куда надо и все сдадите, ведь на самом деле все эти действия просты и отработаны. Как вариант, можно обратиться в общество защиты прав потребителей и оспорить эти услуги. Но чем это закончится, неизвестно, обычно все покупатели просто принимают условия застройщиков. Поэтому свой риелтор, как правило, не требуется и покупатель обращается напрямую к застройщику или его агентам. Для проверки документов по застройщику, правомерности и схеме строительства может понадобиться независимый профессиональный юрист, критерии выбора которого приведены в параграфах 4.2, 4.3 книги. Результат работы юриста будет заключаться в том - покупать квартиру, но с рисками или не покупать данную квартиру. "Улучшить ситуацию" от "не покупать" к "покупать", в частности, изменить договор, схему строительства, как правило, невозможно - все договоры и схемы навязываются застройщиком и являются типовыми. Но ключевым аспектом при выборе застройщика является на данный момент не столько юридическая чистота документов, сколько репутация застройщика. Покупатели даже готовы идти на серые схемы по застройщикам, которые неоднократно доказали свою состоятельность, но не доверяют новым застройщикам, даже строящим по ФЗ N 214-ФЗ. Выбору застройщика и оценке правомерности строительства посвящены параграфы 7.2, 7.3 книги. Выбор квартиры в новостройке Ключевым отличием поиска и выбора строящегося жилья от аналогичного процесса на вторичном рынке является отсутствие объекта как такового - его невозможно увидеть, потрогать, оценить "в натуре" качество отделки, шумоизоляцию, запахи в квартире. Конкретные параметры квартиры проверяются по проекту, который содержит данные характеристики. Так, помимо этажа, количества комнат, площади и планировки, наличия лифта и иных технических характеристик квартиры, по проекту могут быть примерно определены: - шумоизоляция и теплоизоляция - по толщине и материалу стен; - соблюдение норм инсоляции и вид из окна - по расположению окон; - загазованность и шумность - по близости магистралей и источников шума; - наличие и качество отделки - по договорным декларациям застройщика; - наличие инфраструктуры - по декларациям застройщика и фактической ситуации с инфраструктурой по данному району. Внешний вид дома оценивается также по проекту и проектным изображениям (кроме случаев, когда объект почти готов). Но изображения создаются в компьютерных программах и могут отличаться от действительного вида объекта, хотя и не намного. Что касается таких критериев выбора, как местоположение, экологическая чистота района, инфраструктура, то данные критерии проверяются в обычном порядке, так как не зависят от дома. Особенности выбора местоположения дома, оценки экологичности района, материала стен (панельного, монолитного и кирпичного строительства), нюансы планировок и иных технических характеристик квартир, влияющих на выбор, рассмотрены в параграфе 5.10 книги. Оценка этапа строительства Именно по строящимся квартирам появляется новый критерий для выбора квартиры оценка самого факта строительства и этапа строительства. Одно дело - покупать квартиру на этапе "котлована" ("нулевой цикл") - хотя цена низка, но еще неизвестно, когда такой дом будет достроен. Другое дело - покупка достроенного дома или "коробки": риск недостроя по такому дому меньше, чем при покупке на этапе "котлована", но и цена гораздо выше. Для того чтобы проверить факт строительства, необходимо подъехать к объекту, проверить реальность осуществления стройки: наличие работающих кранов, деятельность рабочих, подъезд машин с материалами. Допустим, если на объекте нет кранов, рабочих, железные балки дома заржавели, теплоизоляция не закрыта внешней облицовкой, цвет вылинял от внешних воздействий и есть иные обоснованные подозрения в законсервированности объекта и прекращении по нему подрядных работ, то целесообразно отказаться от покупки. Если же и котлована нет, а на месте строительства стоят ветхие старые дома или "хрущевки", подлежащие сносу и расселению, то прогнозировать, когда реально будет окончено новое строительство, невозможно. Застройщик, привлекающий деньги уже на данной стадии, скорее всего, не имеет достаточного собственного капитала даже для начала строительства. Представляется верным у самих рабочих или жителей данного района уточнить, насколько активно ведется строительство, либо неофициально обратиться в администрацию района или местную прокуратуру - именно к ним обычно поступают жалобы на застройщика. По некоторым домам дольщики самостоятельно создают в Интернете форумы, на которых обсуждают текущее состояние строительства, особенности планировки, вывешивают фотографии объекта, что помогает избежать ряда рисков и выбрать хорошую квартиру. Отметим, что даже по "нормальным" стройкам срок ввода объекта в эксплуатацию, как правило, задерживается на несколько месяцев - полгода. Готовые дома нередко годами не сдаются из-за проблем с пожарной безопасностью, с соблюдением строительных норм и правил, полностью избежать которых в сложном процессе строительства многоквартирного дома не удается. Особенности проверки "юридической чистоты" Проверка "юридической чистоты" новостройки кардинально отличается от аналогичного процесса при покупке жилья на вторичном рынке. Покупатель приобретает не квартиру, а право на получение квартиры в собственность после окончания строительства, и с этим и связано множество различий. Квартиры, т.е. самого объекта недвижимости, при покупке новостройки еще нет, соответственно, ранее с квартирой никаких сделок не было и квартира не могла выбыть из владения кого-либо помимо воли, прописанные лица в такой квартире отсутствуют и выселять кого-либо не потребуется. Однако присутствуют иные юридические риски, к примеру, риск неправомерности строительства, выраженный в отсутствии или непродлении разрешения на строительство, отсутствии прав на землю. Особенность покупки строящегося жилья и в том, что квартира и строится, и "продается" не физическим лицом, а компанией - юридическим лицом. Это обусловливает определенные риски, связанные с правоспособностью юридического лица, с недействительностью сделок, с банкротством. Даже если права на квартиру приобретаются покупателем в порядке уступки у физического лица, то требовать исполнения договора участия в долевом строительстве все равно необходимо у застройщика. Некоторые застройщики до настоящего времени используют "серые" схемы оформления взаимоотношений с дольщиками, которые направлены на обход установленных требований ФЗ N 214-ФЗ и не предоставляют дольщику необходимых гарантий. Но отметим, что не построить дом можно при любой схеме. Предписанные законом схемы (договор участия в долевом строительстве, жилищно-строительный кооператив, жилищнонакопительный кооператив и пр.) дают лишь больше гарантий в плане прозрачности строительства, недопущения "двойных продаж", обеспеченности исполнения обязательств различными инструментами, установлением ответственности застройщика за просрочку. Особенностью является и отсутствие типовых договоров - договор каждого застройщика индивидуален и составляется без права на внесение изменения дольщиком. Застройщик в данных отношениях "сильная сторона" и в состоянии навязать любые, даже самые невыгодные условия, в отличие от паритетных сделок на вторичном рынке. На основании изложенного основными этапами покупки строящегося жилья можно выделить: - поиск и выбор объекта долевого строительства; - проверка правомерности строительства (параграф 7.2 книги); - проверка правоспособности, полномочий и репутации застройщика (параграф 7.3 книги); - проверка схемы строительства и заключение договора (параграф 7.4 книги); - контроль за ходом строительства, принятие оперативных мер при нарушении промежуточных этапов строительства (параграф 7.5 книги); - оформление передаточного акта и права собственности на квартиры (параграф 7.5 книги). Постройка дома самостоятельно Есть еще возможность построить дом самостоятельно, но в данной книге мы этот вариант глубоко рассматривать не будем. Тому, кто планирует построить такой дом, следует прочитать положения Градостроительного кодекса РФ об индивидуальном строительстве. Объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. Но даже для строительства индивидуального дома требуется разрешение (п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса), которое направляется в соответствующий орган исполнительной власти или через Многофункциональный центр. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 указанного кодекса). К заявлению на получение такого разрешения следует приложить: - правоустанавливающие документы на земельный участок; - градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; - схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (логичное требование, чтобы дома по одной улице стояли в ряд, фасадом на одной линии); - описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. Для объектов индивидуального строительства (домов ниже трех этажей) не требуется подготовка проектной документации (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса). С 1 марта 2018 г. требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также предоставление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (ст. 55 Градостроительного кодекса). Индивидуальный жилой дом строится самостоятельно, "покупатель" в данном случае сам выступает застройщиком, поэтому если есть деньги, то можно вложить их в покупку земельного участка нужной категории и постройку дома. С другой стороны, можно купить готовый жилой дом - правила покупки те же, что и при покупке готовой квартиры, только добавляются аспекты, связанные: - с проверкой прав на землю; - с наличием электричества, воды, газа, отопления; - с наличием инфраструктуры (детский сад, школа, магазины и пр.); - с транспортной доступностью, например в зимнее время. 7.2. Проверка правомерности строительства: разрешение на строительство, права на земельный участок, проектная декларация, нюансы проверки Слабые люди верят в удачу, сильные в причину и следствие. Р.У. Эмерсон Строительство многоквартирного жилого дома - это сложный в техническом и технологическом плане процесс, разрабатываемый застройщиком задолго до начала строительства. Это и геологические изыскания, и экологическая экспертиза, и обеспечение подводки коммуникаций, и определенная технология строительства, и обеспечение соответствия градостроительному плану, и необходимость соблюдения огромного множества строительных норм и правил. За проверку этой части отвечают уполномоченные организации, согласующие строительную документацию и выдающие разрешение на строительство. С 1 апреля 2005 г. действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", призванный урегулировать ситуацию со строительством и дать дольщикам гарантии защиты их интересов. Строительство можно считать правомерным при соблюдении четырех аспектов: - наличие разрешения на строительство; - наличие документа о правах застройщика на земельный участок; - публикация проектной декларации; - соответствие застройщика ряду требований (требования к самому застройщику будут рассмотрены отдельно, в следующей главе). Лицензирование деятельности по строительству зданий и сооружений отменено с 1 июля 2007 г., а лицензирование деятельности по строительству - с 1 января 2010 г., поэтому в списке документов для проверки отсутствует лицензия. Вместо этого с 1 января 2009 г. введено саморегулирование этой деятельности, т.е. застройщики обязаны вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске для осуществления определенных видов строительных работ, проведение которых влияет на безопасность объектов капитального строительства. В силу п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ ряд работ по строительству зданий (работы по монтажу наружных и внутренних инженерных систем и коммуникаций, работы по монтажу железобетонных конструкций и пр.) могут осуществляться только при получении такого свидетельства, которое фактически является дополнительным документом для проверки. Бывает, что застройщик начинает строить и привлекать деньги еще до оформления всей разрешительной документации, а потом прикрывается перед контролирующими организациями наличием дольщиков. Для дольщика такой вариант неприемлем - в случае отказа застройщику в выдаче необходимых документов весь объект может быть отнесен к категории самовольного строительства, подлежащего сносу. Получение информации и документов В ранних редакциях Закона получить копию разрешения на строительство и о правах на землю можно было путем запроса у застройщика. Для этого приходилось ехать в офис и пытаться сфотографировать документы. Редакция закона была такова, что застройщик мог и запретить фотографирование, поскольку Закон предусматривал для дольщика лишь право ознакомиться с документами. Но сейчас, сохранив право дольщика получить документы в офисе застройщика, есть и гораздо более простой способ получения информации. С 1 января 2017 г. внесены изменения, которые значительно упростили порядок получения сведений. Покупателю для проверки правомерности деятельности застройщика следует зайти на сайт - застройщик обязан обеспечить свободный доступ к информации посредством ее опубликования на своем сайте (ст. 3.1 ФЗ N 214-ФЗ). На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома должна быть размещена следующая информация (документы): - разрешение на строительство; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектная декларация; - проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком; - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые построил застройщик за последние 3 года до опубликования проектной декларации; - аудиторское заключение предпринимательской деятельности; за последний год осуществления застройщиком - заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; - заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ N 214-ФЗ; - выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве (поручительство банка или страхование ответственности по непередаче дольщику квартиры) или условия привлечения денежных средств с учетом открытия счета эскроу (при использовании данной схемы деньги остаются в банке и передаются застройщику только после передачи им квартиры дольщику, но данная схема вряд ли будет применяться ввиду отсутствия заинтересованности застройщиков); - договор поручительства с застройщиком, если у застройщика недостаточно уставного капитала, установленного ФЗ N 214-ФЗ для привлечения денежных средств; - фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания). Законодатель обязал застройщика размещать изменения к этой информации в течение 5 рабочих дней с даты внесения таких изменений. За нарушение этих требований предусмотрена ответственность. Также, в силу п. 2 ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: - разрешение на строительство; - технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; - заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Закон о защите прав потребителей в ст. 8 также дает потребителю право требовать предоставления необходимых и достоверных сведений об услуге. Поскольку в законе прямо указано о предоставлении данных документов - не копий, не нотариальных копий, а самих документов, т.е. оригиналов, то дольщик вправе требовать представления для ознакомления оригиналов или как минимум надлежащим образом заверенных копий документов (подробнее формы документов рассмотрены в параграфе 5.4 книги). Но термин "ознакомление", используемый в указанной статье, не означает предоставление документов "насовсем" и не означает, что застройщик обязан дарить копии документов покупателю. По этой причине застройщики зачастую не только не отдают дольщикам копии документов, но и запрещают снимать с документов копии. Целью данного действия видится недопущение возможности надлежащего анализа документов дольщиком и создание ситуации отсутствия у дольщика в дальнейшем ключевых документов для судебных разбирательств с застройщиком. Конфиденциальность информации, как причина отказа в копировании, вряд ли является обоснованной, так как право ознакомления с данными документами установлено законом. Но, как вариант, чтобы получить возможность снять копии, можно предложить застройщику заключить соглашение о конфиденциальности, в котором обязаться не передавать сведения третьим лицам. Рекомендуем дольщику взять с собой фотоаппарат или мобильный телефон с хорошей камерой и сфотографировать ключевые документы по стройке, либо засесть на несколько часов у застройщика и переписать перечень исследованных документов, их реквизиты, существенные условия (раньше так и приходилось поступать). Действующее законодательство, по нашему мнению, не содержит запрета на ознакомление с документами любым доступным способом, в том числе фотографированием и копированием. Без полноценного анализа документов, особенно по "серым схемам", принять решение о приобретении квартиры рискованно - документы могут содержать нюансы, требующие вдумчивого анализа, в частности, при длинной цепочке переуступок нужно проверить по всем договорам, что конечный "продавец" приобретал у других и владеет правами на конкретную продаваемую дольщику квартиру. Однако при условии, что на сайте есть вся данная информация, удобнее исследовать ее через сайт. Разрешение на строительство В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство это документ, который подтверждает соответствие проектной документации: - требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом; - или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. В разрешении на строительство следует проверить: - выдачу разрешения уполномоченным органом - как правило, выдается местным органом самоуправления: для Москвы - Мосгосстройнадзор <1>, для других регионов - администрации, мэрии городов, службы строительного надзора и экспертизы, отделы архитектуры и градостроительства; -------------------------------<1> Порядок выдачи регулируется Законом г. Москвы от 25 июня 2008 г. N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 42 (с послед. изм.). Сайт: http://stroinadzor.mos.ru/sluzhba_odno_okno/porjadok_poluchemja_dokumentov/razreshenie_na_str oitelstvo/. - наличие даты, номера, подписи уполномоченного должностного лица и печати уполномоченного органа. Особое внимание следует обратить на дату разрешения; - наличие ссылки на выдачу разрешения в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса; - данные о застройщике, соответствие наименования застройщика и лица, которое будет заключать с дольщиком договор. Даже если договор заключает агент по продажам, стороной договора указывается застройщик, а лицом, действующим по доверенности, - агент по продажам; - адрес объекта, соответствие адреса объекта рекламируемому адресу; - соответствие адреса объекта адресу земельного участка, на который у застройщика оформлены права; - срок действия разрешения на строительство. Если срок действия истек или истекает в ближайшее время, то необходимо запросить документ о продлении срока строительства, либо в крайнем случае письмо об обращении в уполномоченный орган с ходатайством о продлении срока. Обычно на самом разрешении ставится отметка о продлении срока, подпись и печать уполномоченного лица. Права на земельный участок По большому счету наличие разрешения на строительство гарантирует и наличие прав на землю, поскольку для получения разрешения на строительство застройщик представляет документ, подтверждающий его права на землю. Однако права на землю и разрешение на строительство оформляются разными органами, поэтому в какой-то период времени разрешение на строительство может быть продлено, а права на землю могут быть не оформлены в надлежащем виде, в частности, не зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды о продлении договора аренды. В соответствии со ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ права на земельный участок могут быть оформлены в четырех формах: - право собственности; - договор аренды; - договор субаренды; - договор безвозмездного пользования (в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрим данные формы и особенности их проверки более подробно. Земельный участок в собственности. Если застройщик владеет землей на праве собственности, то это наилучший вариант - сроков пользования по таким участкам нет и нет рисков (в том числе административных препятствий и финансовых потерь застройщика), связанных с непродлением договора аренды земли. Для проверки необходимо запросить или посмотреть на сайте свидетельство о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, в котором проверить: - наименование собственника земельного участка на предмет полного соответствия наименованию застройщику; - адрес земельного участка и соответствие адресу, указанному в разрешении на строительство; - отсутствие судебных притязаний и обременений: единственным обременением может быть указана ипотека в силу закона в пользу дольщиков - это нормально, поскольку при регистрации договора участия в долевом строительстве автоматически регистрируется залог земельного участка или залог права аренды на земельный участок в пользу дольщиков; - категория земельного участка (вид разрешенного использования) - должна быть указана формулировка, разрешающая строить на участке многоквартирный дом и не содержащая запрета на это. Допустим, при указании на земли промышленного назначения следует уточнить у застройщика основание для строительства на таком участке многоквартирного жилого дома. При наличии любых несостыковок и неточностей (в адресе, в наименованиях) у застройщика дополнительно запрашиваются документы, подтверждающие идентичность различающихся параметров, или документы, устраняющие неточности. Но достаточно часто строительный адрес квартиры и адрес земельного участка не совпадают. Доходит до того, что данные объекты "на бумаге" находятся в разных населенных пунктах, к примеру, земельный участок в деревне, строительный объект в городе, хотя фактически это одно и то же место. Это связано с особенностями присвоения адресов земельным участкам и в целом допустимо. Для того чтобы подтвердить, что именно на этом участке строится объект, необходимо запросить кадастровый план земельного участка с указанием на нем объекта строительства, либо генеральный план строительства, либо иные подтверждающие документы. Как в случаях с наличием у застройщика права собственности на землю, так и права аренды, необходимо самостоятельно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу земельного участка <1>. По выписке дольщик может независимо от застройщика убедиться в текущем состоянии прав, субъекте прав, отсутствии правопритязаний, количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве. -------------------------------<1> Подробнее о получении выписки из ЕГРП и данных, указываемых в выписке, в параграфе 5.6 книги. При выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, в выписке после слов "Договоры участия в долевом строительстве" указываются сведения: об объектах долевого строительства, являющихся предметом каждого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве так, как они описаны в договорах; - об участниках долевого строительства: сторонах каждого договора участия в долевом строительстве. Большое количество заключенных договоров участия в долевом строительстве косвенно свидетельствует о том, что объект будет достроен, так как строительство напрямую связано с количеством дольщиков, внесших свои средства. Земельный участок в аренде. Если земля находится в муниципальной или государственной собственности и передана застройщику по договору аренды во временное пользование за плату, то следует проверить договор аренды земельного участка: - срок аренды: если срок аренды оканчивается раньше срока ввода объекта в эксплуатацию, то следует запросить копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка; - наличие штампа о государственной регистрации договора аренды и всех дополнительных соглашений о продлении срока, поскольку такие договоры, заключаемые на срок более года, подлежат регистрации в Росреестре. Если такого штампа нет, то договор или дополнительное соглашение не является заключенным и права аренды у застройщика не возникло <1>; -------------------------------<1> Касательно регистрации дополнительных соглашений: теоретически, если договор аренды не расторгнут сторонами, то он в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок, поэтому дополнительное соглашение о продлении зарегистрированного договора аренды в принципе можно не запрашивать. Однако практика такова, что в большинстве случаев собственники земельных участков оформляют дополнительное соглашение. - целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка; - арендатор должен являться застройщиком; - оплата арендных платежей: в идеале может быть проверено и исполнение арендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений, но застройщик не выдает таких документов дольщику. Земельный участок в субаренде. Субарендатор - это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который, в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли. Достаточно редкий для застройщика случай, но теоретически возможный. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока основного договора аренды. Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ <1> арендатор земельного участка, за рядом исключений, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Обычно предусмотрена необходимость получения согласия собственника. -------------------------------<1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147 (с послед. изм.) (далее - ЗК РФ). Договор субаренды проверяется на предмет следующего: - наличие согласия собственника земельного участка (к примеру, Москомзема, действующего от имени собственника) на передачу земельного участка в субаренду или уведомления собственника о передаче участка в субаренду, если договор аренды допускает отсутствие согласия (данное согласие необходимо не только для подтверждения законности владения, но и для гарантий в отсутствии конфликта между собственником, арендатором и субарендатором); - наличие штампа о государственной регистрации договора субаренды и всех дополнительных соглашений к договору субаренды о продлении срока; - срок субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию; - целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка; - субарендатор должен являться застройщиком; - проверка оплаты арендных платежей: может быть проверено и исполнение субарендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений. Договор безвозмездного пользования участком. Такой договор может быть у застройщика только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" или в подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса. В этих документах речь идет об организациях, которые созданы для развития жилищного строительства. При наличии такого договора помимо общих правил проверки следует проверить, относится ли застройщик к перечисленным в данных законах случаям. Проектная декларация Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (ст. 19 ФЗ N 214-ФЗ). Проектная декларация должна быть размещена на сайте застройщика. Это обязанность, установленная законом. Перед опубликованием на сайте застройщик обязан получить заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ФЗ N 214-ФЗ. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. Проектная декларация состоит из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства. Перечислим те данные, которые можно найти в проектной декларации о проекте строительства (данные о застройщике мы перенесли в следующую главу). Данные проектной декларации о проекте строительства (ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ): - о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; - о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство); - о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка; - о планируемых элементах благоустройства территории; - о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; - о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи; - о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках; - о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень и характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, а также иного имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с жилищным законодательством); - о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; - о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и (или) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу; - об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства; - о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц с указанием наименования, фирменного наименования, места нахождения и адреса, адреса электронной почты, номера телефона таких юридических лиц; - о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика, или о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц, соответствующем сумме размеров уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц; - о сумме общей площади всех жилых помещений, площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии со всеми его проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию, а в случае, если застройщиком заключен договор поручительства о сумме общей площади всех жилых помещений, площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии со всеми его проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию, и общей площади всех жилых помещений, площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется связанными с застройщиком юридическими лицами в соответствии со всеми их проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию; - информацию о социальной инфраструктуре, возводимой на средства дольщика (если такая инфраструктура будет затем в общей долевой собственности дольщика): вид и назначение социального объекта, о целях и размерах затрат. В итоге покупатель анализирует документы, подтверждающие правомерность строительства, сверяет сведения во всех документах на предмет несоответствий и несостыковок (по крайней мере, наименования, сроки, адреса должны совпадать), запрашивает документы, подтверждающие обоснованность расхождений. Помимо этого, следует постараться объективно оценить декларируемый срок ввода дома в эксплуатацию и реальный этап строительства. К примеру, если дом готов только наполовину, а срок сдачи установлен уже через 15 дней, то, скорее всего, в этот срок достроить и сдать объект застройщик не успеет. В этом случае следует запросить у застройщика документ о продлении срока разрешения на строительство. Если же срок строительства уже просрочен, а сам объект существенно недостроен, то заключать договор участия в долевом строительстве рискованно, поскольку недострой уже налицо, что свидетельствует о неблагополучном финансовом состоянии застройщика либо иных негативных факторах. По результатам анализа правомерности строительства дольщик делает вывод о наличии у застройщика необходимых для осуществления строительства документов. 7.3. Проверка застройщика: направления проверки, требования к застройщику, публичные данные, реестр застройщиков, фонд поддержки дольщиков, проверка репутации, проверка правоспособности и полномочий, оценка финансового состояния, перечень обязательных документов, методы получения информации и документов, онлайн-способы проверки Тот, кто ничего не предвидит, бывает часто обманут; кто предусматривает слишком много, всегда бывает несчастен. Ж. Лабрюйер Для наглядности понимания читателем фигуры застройщика приведем два объявления об одном и том же застройщике с разницей в 7 лет. 9 июня 2003 г.: "Традиции подводить накануне дня рождения итоги сделанного за прошедший год президент корпорации Н.К. верен. Но победных реляций старается избежать, несмотря на ошеломляющий цифровой ряд достижений: собственный капитал корпорации (коммандитного товарищества) "Социальная инициатива" к июню 2003 г. достиг 2,5 миллиарда руб., при этом в инвестиционном портфеле компании - контракты на 1 миллиард 200 миллионов долларов. Надо ли говорить, что в будущее она смотрит уверенно: в ближайшие пять лет конвейер воспроизводства, запущенный академиком, доктором экономических наук Н.К., будет работать безостановочно". 13 мая 2010 г.: "Расследование в отношении "Социальной инициативы" началось в конце 2005 г. В мае 2009 г. президента компании Н.К. приговорили к 10 годам колонии строгого режима. Его признали виновным в хищении денежных средств соинвесторов строительства жилья. Жену президента компании приговорили к восьми годам колонии общего режима. Их дочь Л.М. и главный бухгалтер "Социальной инициативы" С.Л. были приговорены к семи годам лишения свободы. Всех их признали виновными в мошенничестве и легализации денежных средств. По версии следствия, руководители компании причинили ущерб почти 800 вкладчикам. Установлено, что в период с 2000 по 2005 г. товарищество получило от вкладчиков около 1,2 млрд руб. При этом на строительство было потрачено лишь 63 млн руб." <1>. -------------------------------<1> Суд признал "Социальную инициативу" банкротом // Лента.Ру. 2010. 13 мая. URL: http://dom.lenta.ru/news/2010/05/13/iniciativa/ (дата обращения: 23.03.2017). После таких объявлений становится понятным, насколько много зависит от репутации застройщика и насколько мало следует верить рекламе и неподтвержденным данным в СМИ. Итак, застройщик является ключевой фигурой процесса строительства многоквартирного дома. Не построить дом можно даже при законной схеме строительства и наличии необходимых прав, лишнее чему подтверждение - приведенная публикация: высокие финансовые показатели, агрессивная реклама и известность компании не спасла дольщиков от мошенничества. Тем не менее приведенный выше случай не является показателем для всего первичного рынка. Строительство в России ведется, ежегодно вводится в эксплуатацию, по данным Росстата, около 80 млн кв. метров жилья. Но как определить, достроит застройщик жилье или нет? Есть ли эффективная методика проверки застройщика или рейтинг надежных застройщиков? Увы, как и во всем, что касается прогнозов на будущее, однозначного вывода ни по застройщику, ни по его надежности, ни по гарантированности достроя объекта сделать нельзя. И рейтинга (достоверной си
