Загрузил dzalbe_laura

NIVT2009-converted

Реклама
NEKUSTAMĀ
ĪPAŠUMA
VĒRTĒŠANA
TEORĒTISKIE ASPEKTI
2
Latvijas Lauksaimniecības universitāte
Zemes ierīcības un ăeodēzijas katedra
Vivita Baumane
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA
VĒRTĒŠANA
TEORĒTISKIE ASPEKTI
Mācību līdzeklis
Jelgava 2009
3
ISBN 978-9984-784-98-4
Studiju līdzeklis sastādīts, ievērojot LLU Mācību padomes 2007.gada
25.aprīĜa sēdē apstiprinātā nolikuma Nr. 07/4 “Latvijas
Lauksaimniecības universitātes mācību grāmatu un studiju materiālu
izstrādāšanas nolikums” prasības.
Mācību līdzeklis paredzēts LLU Lauku inženieru, Ekonomikas un citu
fakultāšu studentiem, maăistrantiem, tālmācības studijās, kā arī
nekustamā īpašuma jomā praktizējošiem speciālistiem /sast.
V.Baumane – Jelgava, 2009. - 79 lpp.
Izdevums izskatīts un ieteikts publicēšanai LLU Zemes ierīcības un
ăeodēzijas katedras sēdē 2008.gada 5.novembrī.
Pārpublicēšanas vai citēšanas gadījumā atsauce obligāta.
Recenzents: Sertificēts Nekustamā īpašuma vērtētājs
Guntars Pugejs
 V.Baumane 2009
 Latvijas Lauksaimniecības universitāte, 2009
4
SATURS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
6.1.
6.2.
6.2.1.
6.2.2.
6.3.
6.3.1.
6.3.2.
6.3.3.
6.3.4.
7.
IEVADS ..................................................................6
ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS STANDARTI –
SATURS UN BŪTĪBA ........................................... 8
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS VĒRTĪBA
UN AR TO SAISTĪTIE JĒDZIENI......................... 14
NO TIRGUS BĀZES ATŠĖIRĪGĀS UN
CITAS IESPĒJAMĀS VĒRTĪBAS..................
26
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS
PRINCIPI..........................................................
32
LABĀKĀ UN EFEKTĪVĀKĀ ĪPAŠUMA
IZMANTOŠANAS VEIDA NOTEIKŠANAS
KRITĒRIJI UN ANALĪZE...............................
40
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS
METODES.......................................................
45
Tirgus datu salīdzināšanas (salīdzināmo
darījumu) metode..............................................
46
Izmaksu metode................................................
49
Nolietojuma aprēėināšana.................................
55
Būvvērtības noteikšana.....................................
59
IeĦēmumu metode.............................................
61
Potenciālo ieĦēmumu analīze..................................63
Potenciālo izmaksu analīze...............................
65
Naudas plūsmas diskontēšana...........................
67
Tiešā kapitalizācija .................................................. 72
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĪBAS
APRĒĖINU SALĪDZINĀJUMS UN
ATSKAITES SASTĀDĪŠANA........................
76
IZMANTOTĀS LITERATŪRAS UN
INFORMĀCIJAS AVOTU SARAKSTS.........
78
5
Ievads
Katras valsts ekonomisko, politisko un sociālo attīstību nosaka un
ietekmē arī tās nekustamā īpašuma resursi - zeme, derīgie izrakteĦi,
ēkas, būves u.c. Nekustamais īpašums ir viens no svarīgākajiem
ekonomiskajiem resursiem un viena no būtiskākajām nacionālās
bagātības
sastāvdaĜām.
Zemes
reformas,
īpašumu
denacionalizācijas un privatizācijas rezultātā uz brīva tirgus
principiem ir izveidojies Latvijas nekustamo īpašumu tirgus.
Darījumu skaita pieaugumu nekustamā īpašuma tirgū būtiski
stimulējusi arī hipotekāro kredītu straujā attīstība. Iedzīvotājiem
radusies iespēja atlicināt naudas līdzekĜus kredītu maksājumiem
mājokĜu iegādei. Šo procesu veicina arī sīvā banku konkurence,
kuras rezultātā pēdējo gadu laikā ir būtiski samazinājušās kredītu
procentu likmes un atviegloti kredītu saĦemšanas nosacījumi.
Līdz ar nekustamo īpašumu tirgus attīstību radās arī
nepieciešamība pēc nekustamā īpašuma vērtības un līdz ar to Latvijā
vēl nebijušas profesijas pārstāvjiem – vērtētājiem. Nekustamo
īpašumu vērtēšanas sfēra Latvijā ir salīdzinoši jauna profesionālās
darbības nozare un ar to saistītie jautājumi vēl ir maz pētīti. Latvijā
vērtēšanas jomā trūkst speciālās literatūras - vienīgais mācību līdzeklis
latviešu valodā ir vērtēšana teorijas pamatlicēju Latvijā D. Baltrumas
un J.Freiberga 1999. gadā izdotā grāmata „Nekustamā īpašuma
vērtēšana”. Vērtēšana, kā ekonomikas zinātnes daĜa, nemitīgi
attīstās un pilnveidojas, un šī grāmata vairs nespēj sniegt
6
atbildes uz visiem ar nekustamā īpašuma vērtēšanu saistītiem
jautājumiem.
Darbs sastādīts, pamatojoties uz Starptautiskajiem vērtēšanas
standartiem un Īpašuma vērtēšanas standartiem LVS – 401, kā arī
izmantojot jau iepriekšējo Latvijas, kā arī ārvalstu speciālistu pieredzi un viedokĜus vērtēšanas teorijas jomā.
Mācību līdzeklis paredzēts plašam interesentu lokam – LLU Lauku
inženieru, Ekonomikas un citu fakultāšu studentiem, maăistrantiem,
tālmācības studijās, kā arī nekustamā īpašuma jomā praktizējošiem
speciālistiem.
7
1. ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS STANDARTI –
SATURS UN BŪTĪBA
Latvijā nekustamā īpašuma vērtēšana tiek veikta, pamatojoties uz
vērtēšanas standartiem. 1996.gadā Latvijas īpašumu vērtētāju
asociācija (turpmāk – LĪVA) veica Starptautisko īpašuma vērtēšanas
standartu piektā izdevuma tulkošanu un ar LĪVA Padomes lēmumu šie
standarti tika ieviesti kā īpašumu vērtēšanu reglamentējošs dokuments
asociācijas biedriem.
2000.gada 15.aprīlī, saskaĦā ar Hipotekāro ėīlu zīmju likuma
15.pantu izdotajos LR Ministru kabineta Noteikumos Nr.60
„Nekustamā īpašuma vērtētāja licences (profesionālās kvalifikācijas
sertifikāta) saĦemšanas kārtība” pēc LĪVA iniciatīvas tika ietverta
norma, ka nekustamā īpašuma vērtētāja pienākums ir vērtēt nekustamo
īpašumu atbilstoši Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem.
2002.gada 16.maijā Latvijas nacionālā standarta spēku ir ieguvuši
Latvijas Īpašuma vērtēšanas standarti LVS 401, kas tika izstrādāti uz
Starptautisko īpašuma vērtēšanas standartu pamata.
Vērtēšanas standarti ir veidoti, pilnībā apzinoties profesionālās
vērtēšanas procedūras sarežăītību un situāciju dažādību atsevišėās
valstīs. Tie nesatur vērtēšanai nepieciešamo zināšanu apskatu, tomēr,
lai mazinātu atšėirības starp dažādām profesionālās darbības sfērām
un palīdzētu pārvarēt problēmas, kas rodas valodu dažādības dēĜ,
8
standartos ietverta sadaĜa „Vispārīgie jēdzieni un vērtēšanas
principi”. Tāpat kā atsevišėi vērtējumi, arī standarti ietver sevī
neizbēgamas un nepārtrauktas izmaiĦas, pat ja tās ir pakāpeniskas un
uzreiz nav pamanāmas. Diemžēl latviešu valodā vērtētājiem nav
iespējams iepazīties ar šīm izmaiĦām, kā arī ar standartu pielikumiem,
kas satur metodiskos norādījumus (angĜu val. - guidance notes)
par tādām vērtēšanā būtiskām tēmām, kā diskontētas naudas plūsmas
analīze, izmaksu metodes pielietošana finansu atskaites vajadzībām
vai lauksaimniecības īpašumu vērtēšana. Šobrīd jau ir izdots
Starptautisko standartu septītais izdevums, kas pavisam satur 14
pielikumus.
Vērtēšanas standartu praktiskai pielietošanai ir būtiski izprast to
struktūru.
Latvijas īpašuma vērtēšanas standartu struktūra ir identiska
Starptautisko vērtēšanas standartu struktūrai. Katrs standarts savā
situāciju grupā satur šādas sadaĜas:
 ievads;
 izmantošanas lauks;
 definīcijas;
 saistība ar grāmatvedības standartiem;
 standarta formulējums;
 piezīmes;
 prasības atskaites struktūrai;
 pieĜaujamās atkāpes no standarta.
Vērtēšanas standarti sastāv no 5 daĜām, jeb standartiem:
9
LVS 401-0 Vispārīgie jēdzieni un vērtēšanas principi.
Starptautiskā īpašumu vērtēšanas standartu komiteja (turpmāk –
SĪVSK) pieredze rāda, ka, izĦemot atsevišėus gadījumus, pasaulē
pastāv principiāla vienotība vērtēšanas pamatjēdzienu izpratnē. Arī
vērtēšanas metožu un procesa pamati dažādās valstīs praktiski
neatšėiras, reizēm pastāvot specifiskām, ierobežojoša rakstura
prasībām to praktiskās pielietošanas jomā vietējās likumdošanas vai
ekonomiskā stāvokĜa īpatnību dēĜ. Standartu 0. daĜa ir paredzēta kā
jebkura vērtēšanas standarta papildinājums, kas definē profesionālajā
vērtēšanā būtiskus pamatjēdzienus, kā zeme un īpašums; nekustamais
īpašums, privātīpašums un īpašums (aktīvs); cena, izmaksas, tirgus,
vērtība; labākā un efektīvākā izmantošana; lietderība, aizvietošanas
vērtība; atlikusī aizvietošanas vērtība.
LVS 401-1 Tirgus vērtība kā vērtējuma bāze.
Šī standarta mērėis ir ieviest vispārīgu definīciju jēdzienam
„tirgus vērtība” un skaidrot šīs definīcijas terminoloăiju, kā arī parādīt,
kā tā piemērojama īpašuma vērtēšanai, kad vērtēšanas mērėis ir tieši
tirgus vērtības noteikšana. Šis standarts pielietojams tirgus vērtības
noteikšanai nekustamajam īpašumam un ar to saistītajiem elementiem,
t.i., īpašums tiek vērtēts kā pārdošanas objekts atklātā tirgū. Standarts
nosaka, ka tirgus vērtība tiek noteikta, vērtēšanā izmantojamās
metodes un procedūras balstot uz tirgus datiem.
10
LVS 402-2 No tirgus vērtības atšėirīgas vērtēšanas bāzes.
Šī standarta mērėis ir definēt un paskaidrot no tirgus vērtības
atšėirīgas vērtēšanas bāzes, noteikt to lietošanas nosacījumus, kā arī
atšėirt tās no tirgus vērtības. Šajā standartā sniegtas definīcijas tādiem
jēdzieniem, kā lietošanas vērtība; īpašums ar ierobežotu tirgu;
specializēts īpašums vai īpašas nozīmes īpašums; investīciju vērtība;
utilizācijas (likvidācijas) vērtība; piespiedu pārdošanas vērtība u.c.
LVS 401-3 Vērtējumi finansu atskaites vajadzībām.
Standarta mērėis ir sniegt pamatatziĦas vērtētājiem, kuri veic
vērtējumu finanšu atskaišu vai dokumentācijas vajadzībām. Šis
standarts var tikt izmantots ikvienam nekustamā īpašuma, ražošanas
līdzekĜu
un
aprīkojuma
novērtēšanas
gadījumam,
bet
nav
piemērojams vērtējumam klienta personiskajās interesēs. Standarts
nosaka:
 visus investīciju veidus un aktīvus, kas uzĦēmumam nav
nepieciešami, vērtē, pamatojoties uz tirgus vērtību un
vadoties pēc to lietderīgākā un efektīvākā izmantošanas
veida;
 visus nespecializētā īpašuma veidus, ko īpašnieks ekspluatē
(bet
kas
nav
investīcijas
vai
pārpalikums),
vērtē,
pamatojoties uz tirgus vērtību pie pašreizējās izmantošanas
bāzes;
 visus
specializētā
īpašuma
veidus,
kurus
īpašnieks
ekspluatē, vērtē, pamatojoties uz atlikušās aizvietošanas
11
vērtības metodi, izĦemot gadījumus, ja var izmantot kādu
tirgus vērtības noteikšanas metodi.
LVS 401-4 Vērtējumi kredīta vajadzībām.
Šis standarts attiecas tikai uz īpašuma vērtēšanu kredīta
nodrošināšanas vai parādu saistību nodrošināšanas vajadzībām.
Kopumā šis standarts ir analoăisks tirgus vērtības noteikšanas
standartam, bet atšėirīgiem īpašuma veidiem 4. standarts nosaka
speciālu pieeju:
 investīciju īpašuma gadījumā vērtētājam tiek ieteikts
novērtēt kopējo ienākumu, ko dod īpašums ar tajā investēto
kapitālu, un kopējo ienākumu bez investētā kapitāla;
 ražošanā iesaistīto īpašumu jāvērtē, pamatojoties uz
neizmantota īpašuma bāzes un izejot no tā labākās un
efektīvākās izmantošanas. Šāda pieeja tikai atdala īpašuma
vērtību no kādām specifiskām tā īpašībām, ko izmanto
pašreizējais īpašnieks, jo „finansiālo saistību neizpildes
gadījumā, īpašums, ar kuru nodrošināts aizĦēmums, var tikt
vērtēts tikai, ievērojot tā izmantošanas rakstura izmaiĦas”.
Līdzīgi tiek vērtēts arī specializēts īpašums;
 īpašums, kas parasti vērtējams kā patstāvīga ekonomiska
vienība (piem., viesnīcas, rekreatīvie uzĦēmumi) tiek vērtēti
saskaĦā ar rūpīgu ieĦēmumu analīzi pēc grāmatvedības
dokumentācijas, jeb perspektīvas analīzi;
12
 nekustamā īpašuma, kas ir projekta un būvniecības stadijā,
vērtēšanas metodes izvēle atkarīga no būvniecības stāvokĜa
faktiskajā vērtēšanas dienā un ticamības, ar kādu īpašums
var tikt iepriekš pārdots vai iznomāts pirms būvniecības pabeigšanas.
13
2. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS
VĒRTĪBA UN AR TO SAISTĪTI JĒDZIENI
Tirgus vērtības jēdziens parāda kopējo uztveri un tirgus darbību
un ir pamatā lielākās daĜas resursu novērtēšanai tirgus ekonomikas
apstākĜos. Neraugoties uz to, ka tirgus vērtība definīcijās izteikta
dažādi, ietvertā jēga ir skaidra visiem, un problēmas tās lietošanā
parasti nerodas.
Latvijas vērtēšanas standarti sniedz šādu tirgus vērtības
definīciju:
Tirgus vērtība ir aprēėināts lielums - vērtēšanas datumā noteikta
naudas summa, par kādu īpašumam jāpāriet no viena īpašnieka pie otra
komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pircēju un labprātīgu
pārdevēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieĦemts, ka katra
no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēėinu un bez piespiešanas.
Termins īpašums tiek izmantots atbilstoši konkrētā vērtēšanas
standarta ievirzei. Tā vietā var tikt izmantots arī jēdziens aktīvi.
Latvijas īpašuma vērtēšanas standarts LVS 401-1 skaidro katru no
definīcijas elementiem:
„... aprēėināts lielums” - attiecas uz cenu, kas izteikta ar naudas
ekvivalentu, ar kuru iespējams norēėināties par īpašumu komerciāla
darījuma rezultātā. Tirgus vērtība tiek pielīdzināta visiespējamākai,
novērtēšanas datumā noteiktai cenai tirgū, kas reāli var tikt saĦemta
un kas atbilst tirgus vērtības noteikšanas prasībām. Tā ir augstākā no
14
reāli iespējamām pārdevējam un zemākā no reāli iespējamām
pircējam. Aprēėinā netiek ievērotas cenas, kas palielinātas vai pazeminātas darījuma īpašu apstākĜu vai noteikumu gadījumā:
 netipiska savstarpēju norēėinu forma;
 pārdošana, saglabājot bijušajam īpašniekam nomas tiesības;
 īpašas kompensācijas vai atlaides;
 vai arī parādoties kādai no īpašās vērtības pazīmēm.
„ ... īpašumam būtu jāpāriet...” uzsver faktu, ka īpašuma vērtība
ir aprēėināts lielums, nevis iepriekš noteikta vai faktiska pārdošanas
cena. Šī ir iespējamākā cena, kas prognozējama tirgū novērtēšanas
dienā pirkšanas – pārdošanas darījumā, atbilstoši citiem tirgus vērtības
definīcijā formulētajiem noteikumiem.
„ ... novērtēšanas datumā ...” – izsaka tirgus vērtības aprēėina
piesaisti konkrētam datumam. Tā kā var mainīties tirgus situācija vai
īpašuma tehniskais stāvoklis vai kādi citi īpašuma vērtību ietekmējoši
apstākĜi, tad aprēėinātā vērtība kādā citā momentā var izrādīties
kĜūdaina vai neprecīza. Vērtējuma rezultāts parāda reālo tirgus
stāvokli tieši vērtēšanas datumā, nevis pagātnē vai nākotnē. Bez tam
definīcija paredz, ka darījums, kas nosaka tirgus vērtību, noslēdzas
brīdī, kad īpašums pāriet no pārdevēja pie pircēja, tādēĜ nekādas
cenu variācijas nav iespējamas.
„ ... starp labprātīgu pircēju ... ” - attiecas uz tādu pircēju, kam ir
motīvi pirkt, bet nav īpašu apstākĜu, kas spiestu viĦu to darīt. Tāds
pircējs nav gatavs maksāt jebkuru cenu ne īpašas ieinteresētības, nedz
aktuālas nepieciešamības dēĜ. Bez tam šis pircējs veic darījumu
15
saskaĦā ar pastāvošā tirgus reālo stāvokli un prognozēm, nevis
paĜaujoties uz iedomātu vai hipotētisku tirgu, kuru nav iespējams
ieraudzīt, vai nevar noticēt tā pastāvēšanai. Potenciālais pircējs
nemaksās augstāku cenu par to, kuru viĦam diktē tirgus apstākĜi.
Pašreizējais īpašuma valdītājs arī ir starp tiem, kas veido tirgu.
Vērtētājs nedrīkst izmantot nereālu tirgus apstākĜu pieĦēmumus vai
prognozēt tirgus vērtību augstāku vai zemāku par saprātīgu cenu.
Dažās valstīs, lai īpaši uzsvērtu šo svarīgo apstākli, tirgus vērtības
definīcijā „labprātīga pircēja” jēdziens tiek izlaists.
„ ... labprātīgs pārdevējs ... ” - nozīmē tādu pārdevēju, kurš nav
spiests pārdot par jebkuru cenu, nedz arī izjūt dedzīgu vēlēšanos tikt
vaĜā no īpašuma, kā arī nav noskaĦots pieprasīt cenu, kas pašreizējos
tirgus apstākĜos nav saprātīga. Labprātīgs pārdevējs ir ieinteresēts
pārdot īpašumu saskaĦā ar tirgus apstākĜiem pēc adekvāta
mārketinga, par maksimālo cenu no visām iespējamām atklātā tirgū,
lai kāda tā būtu. Konkrētie apstākĜi, kas attiecas uz pašreizējo
īpašnieku, netiek ievēroti, „labprātīgs pārdevējs” ir hipotētisks
īpašnieks.
„ ... komerciāla darījuma rezultātā ...” – nozīmē, ka starp pusēm
nepastāv kaut kādas īpašas attiecības (piem., mātas un meitas
uzĦēmumi vai iznomātājs un nomnieks), kas varētu radīt tirgum
netipiskas cenas īpašās vērtības elementu ietekmes dēĜ. Darījumam,
kas nosaka tirgus vērtību, jānotiek starp pusēm, kas nav savstarpēju
attiecību saistītas un darbojas neatkarīgi viena no otras.
16
„ ... pēc atbilstoša mārketinga ... ” nozīmē, ka īpašums bijis
piedāvāts pārdošanai tirgū vispieĦemamākajā veidā, ar nolūku iegūt
maksimālo cenu no reāli iespējamām, saskaĦā ar tirgus vērtības
definīciju. Mārketinga ilgums var svārstīties atkarībā no tirgus
apstākĜiem, tomēr jebkurā gadījumā tam jābūt pietiekamam, lai
īpašums piesaistītu atbilstoša pircēju skaita uzmanību. Mārketings
jāveic pirms novērtēšanas datuma.
„ ... katra no pusēm darbojas kompetenti, ar aprēėinu ... „ –
nozīmē, ka tiek pieĦemts, ka labprātīgs pircējs un labprātīgs pārdevējs
ir pietiekami informēti par pārdodamā īpašuma būtību un
raksturlielumiem, tā pašreizējo un iespējamo izmantošanu, kā arī
tirgus stāvokli novērtēšanas datumā. Katrs no viĦiem darbojas savās
interesēs ar mērėi panākt visizdevīgāko cenu. Aprēėins tiek izprasts kā
tiekšanās
pēc
saprātīga
izdevīguma
novērtēšanas
datumā,
pamatojoties uz esošu tirgus situāciju, nevis situācijas prognozēšanu,
cerot uz izdevīgumu nākotnē. Gadījumā, ja krītošu cenu tirgus
apstākĜos īpašums tiek pārdots zem iepriekšējā līmeĦa cenas, nav
jāuzskata, ka pārdevējs rīkojies bez aprēėina. Šādā gadījumā, kā arī
citās pirkšanas – pārdošanas situācijās, svārstīgu cenu tirgus apstākĜos
pircēja vai pārdevēja aprēėins ir balstīts uz vispilnīgāko informāciju
par tirgus stāvokli, kāda vien šajā brīdī ir pieejama.
„ ... bez piespiešanas ...” - nozīmē, ka tiek uzsvērts apstāklis, ka
katra no pusēm ir ieinteresēta darījumā, tomēr neviena no tām nav
spiesta to veikt.
17
Valodu nekonkrētība un neprecizitāte dažkārt izraisa dažāda
rakstura pārpratumus un neizpratni, it īpaši gadījumos, kad vārdi, kas
lietoti ikdienišėā un plašā nozīmē, tiek izmantoti kādas darbības jomas
specifisku terminu apzīmēšanai.
Arī vērtēšanā bieži nākas sastapties ar šādu situāciju, lietojot
terminus cena, izmaksas, vērtība.
Termins cena apzīmē pieprasītu, piedāvātu vai nomaksātu naudas
summu par kādu preci vai pakalpojumu. Tas ir noticis fakts, neatkarīgi
no tā, vai šī cena tiek paziĦota vai paturēta noslēpumā. Atkarībā no
pircēja vai pārdevēja finansiālajām iespējām, motīviem vai īpašām
interesēm, cena var neatbilst vērtībai, ko šai precei vai pakalpojumam
piešėir citi cilvēki. Tomēr cena ir salīdzinošs vērtības indikators, ko
konkrētos apstākĜos atzīst konkrēts pircējs un konkrēts pārdevējs.
Izmaksas ir cena, kas samaksāta par precēm vai pakalpojumiem,
vai naudas summa, kas nepieciešama preces vai pakalpojuma
radīšanai. Cena, ko samaksājis pircējs par preci vai pakalpojumu,
viĦam kĜūst par iegādes izmaksu.
Termins vērtība ir ekonomisks jēdziens, kas parāda monetāru
sakarību starp tirgū pieejamām precēm un pakalpojumiem. Vērtība
nav noticis fakts, bet konkrētas preces vai pakalpojuma novērtējums
konkrētā laika momentā, atbilstoši vērtības noteikšanas kritērijiem.
Ekonomikā vērtības jēdziens izsaka tirgus viedokli par labumu, ko
gūst preces vai pakalpojuma saĦēmējs vērtības noteikšanas brīdī.
18
Pastāv daudz dažādu vērtību veidu, tāpēc profesionāli vērtētāji
izvairās no vispārīga termina vērtība lietošanas.
Tomēr pastāv četri būtiski nosacījumi, kas nosaka nekustamā
īpašuma tirgus vērtības iespējamību (1.1.attēls):
 pieprasījums;
 lietderīgums;
 piedāvājuma ierobežojums;
 pārdošanas iespējas.
Ja viena no šiem nosacījumiem trūkst, nekustamam īpašumam
nav tirgus vērtības. Tas nenozīmē, ka tam vispār nav nekādas vērtības.
Katram konkrētam nekustamajam īpašumam var saglabāties kāda cita
veida vērtības arī tad, ja šis nekustamais īpašums nav iesaistīts tirgus
attiecībās.
Pieprasījums. Ja tirgū trūkst pieprasījuma pēc kāda noteikta veida
nekustamā
īpašuma,
konkrētajā
situācijā
attiecīgā
veida
nekustamajam īpašumam tirgus vērtības nav. Pieprasījums lielā mērā
ietekmē īpašuma tirgus vērtību un regulē to, bet svarīga ir arī
pieprasījuma un piedāvājuma savstarpējā attiecība.
Lietderīgums. Nekustamajam īpašumam nevar būt tirgus vērtības
arī tad, ja tam trūkst lietošanas vērtības, t.i., tas nevienam nav
vajadzīgs. Lietderīgums ir galvenais tirgus vērtību veidojošais rādītājs.
Pārdošanas iespējas. Lai kādam īpašumam varētu formulēt tirgus
vērtību, pirmkārt, ir jābūt iespējai realizēt pirkšanas – pārdoša- nas
darījumu.
19
Pieprasījums
Pārdošanas
iespējas
Tirgus
vērtība
Lietderīgums
Piedāvājuma
ierobežojums
1.1. attēls. Nekustamā īpašuma tirgus vērtības iespējamības
nosacījumi
Piedāvājuma ierobežojums. Kaut gan īpašuma lietderīgums
nosaka nekustamā īpašuma vērtību, pats par sevi tas vēl īpašuma tirgus
vērtību neveido. Ja tirgū kāda veida īpašums tiek piedāvāts
neierobežotā daudzumā, tā vērtība krīt un, ja nepastāv nekādi
piedāvājumu ierobežojoši apstākĜi, iestājas attiecīgā īpašuma veida
20
tirgus piesātinājums, kā rezultātā izbeidzas pieprasījums un beidz
pastāvēt īpašuma tirgus vērtība.
Nekustamā īpašuma tirgus vērtība pastāv tad, ja pastāv
nekustamā īpašuma tirgus. Ja nav nekustamā īpašuma tirgus, nav arī
nekustamā īpašuma tirgus vērtības.
Nekustamā
īpašuma
vērtību
nosaka
ne
tikai
īpašuma
raksturlielumi, bet arī dažādi faktori, kas atrodas aiz vērtējamā
īpašuma robežas un gan tiešā, gan netiešā veidā paaugstina vai
pazemina īpašuma vērtību. Laika gaitā notiekošās vērtību svārstības ir
vispārēju vai specifisku ekonomisko un sociālo parādību iedarbības
rezultāts.
Nekustamo īpašumu vērtības tiek radītas, uzturētas, modificētas
vai iznīcinātas šādu galveno vērtību ietekmējošo faktoru darbības
rezultātā (1.2.attēls):
 sociālie faktori;
 ekonomiskie faktori;
 tiesiskie faktori;
 fiziskie faktori.
Šie
faktori ietekmē
tirgus
veidošanos
un pastāvēšanu,
pieprasījuma un piedāvājuma attiecības. Visi vērtību ietekmējošie
faktori aplūkojami saistībā, jo tos veido daudzi nosacījumi, kas atrodas
savstarpējā mijiedarbībā. Visas četras ietekmes plašākā vai šaurākā
nozīmē saistītas ar īpašuma atrašanās vietu.
21
Nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošo faktoru saturs katrā
konkrētā gadījumā var būt mainīgs, un tas katrā konkrētā situācijā
jāanalizē atsevišėi.
Sociālais faktors:
 konkrētā reăiona iedzīvotāju vairākuma raksturojums
(materiālā nodrošinājuma līmenis, tautība, ticība u.c.);
 reăiona reputācija (prestižs, noziedzības līmenis, sociālās
drošības garantijas u.c.);
 izmaiĦas
iedzīvotāju
blīvumā,
demogrāfiskie
apstākĜi,
iedzīvotāju migrācija.
Ekonomiskais faktors:
 ekonomiskais stāvoklis valstī kopumā;
 iedzīvotāju nodarbinātības iespējas un perspektīva, algu
līmenis;
 apdzīvoto vietu zonējums, izaugsmes virzieni un izmaiĦu
tendences;
 jauna būvniecība;
 inženierkomunikācijas
(ūdensvads,
kanalizācija,
elektroapgāde, siltumapgāde u.c.);
 piekĜūšanas iespējas (ceĜi);
 sociālo pakalpojumu struktūra.
Tiesiskais faktors:
 sabiedriskie (valdības) un privātie ierobežojumi;
 apkārtējās vides reglamenti;
likumdošanas sakārtotība.
22
Nekustamā
īpašuma
vērtību
ietekmējošie
faktori
Sociālais faktors:
-konkrētā reăiona iedzīvotāju vairākuma raksturojums (materiālā nodrošinājuma līmenis, tautība, ticība u.c.);
-reăiona reputācija
(prestižs, noziedzības līmenis, sociālās drošības
garantijas u.c.);
-izmaiĦas iedzīvotāju
blīvumā, demogrāfiskie
apstākĜi, iedzīvotāju
migrācija.
Ekonomiskais
faktors:
Tiesiskais
faktors:
-ekonomiskais stāvoklis
valstī kopumā;
-iedzīvotāju nodarbinātības iespējas un perspektīva, algu līmenis;
-apdzīvoto vietu zonējums, izaugsmes virzieni
un izmaiĦu tendences;
-jauna būvniecība;
-inženierkomunikācijas
(ūdensvads, kanalizācija, elektroapgāde, siltumapgāde u.c.);
-piekĜūšanas
iespējas
(ceĜi);
-sociālo pakalpojumu
struktūra.
-sabiedriskie (valdības)
un privātie ierobežojumi;
-apkārtējās vides reglamenti;
-likumdošanas sakārtotība.
Fiziskais faktors:
-dabas resursi;
-klimats un topogrāfija;
-izvietojums rajonā;
-apbūves vecums un tehniskais stāvoklis;
-vides piesārĦotība un
vides aizsardzības problēmas;
-dažādas speciālās ērtības un kvalitātes vai arī
neērtības, risks diskomforts.
1.2. attēls. Nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošie faktori
23
Nekustamā īpašuma izmantošanas iespēju ierobežojumus
nosacīti var iedalīt divās grupās:
o valdības noteiktie ierobežojumi;
o privāti noteiktie ierobežojumi.
Valdības noteiktie ierobežojumi noteikti, lai veicinātu vispārēju
labklājību, sabiedrisko drošību, saglabātu kultūrvēsturiskas vērtības
utt. Valdības vai pašvaldības lēmumu dēĜ ierobežotas izmantošanas
iespējas var būt īpašumiem, kas atrodas:
- kultūrvēsturisko un īpaši aizsargājamo objektu aizsardzībai
un apsaimniekošanai nepieciešamajās teritorijās;
- ainavu liegumu, dabas liegumu un atpūtas teritorijās;
- krasta zonās;
- sanitārās zonās;
- plūdu zonās u.c.
Privāti noteikto ierobežojumu kategorijai pieder ierobežojumi,
kurus noteicis īpašuma iepriekšējais īpašnieks vai citas personas.
Ierobežojumi var būt Ĝoti daudzveidīgi, gan noteikti ar līgumu, gan
citādi fiksēti. Tie var būt aprobežojumi ar servitūtu, īres līgumu,
hipotēku parādzīmes, reăistrēti mantiskās tiesības apgrūtinājumi un
kontakta ar kaimiĦu īpašumu noteikti ierobežojumi utt.
Fiziskais faktors:
 dabas resursi;
 klimats un topogrāfija;
 izvietojums rajonā;
 apbūves vecums un tehniskais stāvoklis;
24
 vides piesārĦotība un vides aizsardzības problēmas;
 dažādas speciālās ērtības un kvalitātes vai arī neērtības, risks
diskomforts.
Ne vienmēr, tikai virspusēji apsekojot nekustamo īpašumu, vides
radītās
problēmas
ir
ieraugāmas.
TādēĜ
lielāka
vērība
jāpievēršas galvenajiem ar vides aizsardzību saistītiem aspektiem, kuri
būtiski var ietekmēt īpašuma vērtību, un tie ir šādi:
 juridiskas dabas risks;
 finansiālas izmaksas, ko rada soda naudas, ar vides
aizsardzības prasību ievērošanu saistītie izdevumi vai
īpašuma vērtības samazināšanās piesārĦojuma rezultātā;
 tirgus risks, ko rada nelabvēlīgi vides apstākĜi;
 vidi
postošu
gadījumu
radīts
īpašuma
reputācijas
apdraudējums.
Apkopojot iepriekš minēto, iespējams formulēt vēl vienu
nekustamā īpašuma tirgus definīciju:
Nekustamā īpašuma tirgus vērtība ir to tiesību, ko iegūst subjekts,
iegādājoties nekustamo īpašumu, radīto iespēju vērtība.
25
3. NO TIRGUS BĀZES ATŠĖIRĪGĀS UN CITAS
IESPĒJAMĀS VĒRTĪBAS
Lai gan vairumā īpašuma vērtēšanas gadījumu tiek izmantota
tirgus vērtība, atsevišėās situācijās jālieto no tirgus vērtības atšėirīgas
novērtējumu bāzes. Principiāli svarīgi ir skaidri atšėirt vērtējumu, kura
pamatā ir tirgus vērtība, no vērtējuma, kura bāze ir no tirgus vērtības
atšėirīga vērtība.
Lietošanas vērtība – izsaka to īpašuma specifisko ieguldījumu,
ko tas sastāda uzĦēmuma kopējā vērtībā, kura daĜa tas ir. Šajā
gadījumā netiek ievērots labākās un efektīvākās izmantošanas
princips, ne arī naudas summas lielums, ko varētu iegūt no šī īpašuma
pārdošanas. Tā ir vērtība, kas piemīt konkrētam īpašumam no konkrētā
izmantotāja viedokĜa ar konkrētu izmantošanas veidu un līdz ar to
atšėiras no tirgus vērtības.
Investīciju vērtība – tā ir kāda īpašuma vērtība no atsevišėa
investora vai investoru grupas viedokĜa. Tas ir subjektīvs uzskats,
kas attiecas uz konkrētu īpašumu, to nosaka konkrēts investors, kam
noteikti investēšanas mērėi vai kritēriji.
Funkcionējoša uzĦēmuma vērtība – šis jēdziens ietver
funkcionējoša uzĦēmuma un tā atsevišėu sastāvdaĜu, kuras veido šo
vērtību, izdalīšanu no funkcionējoša uzĦēmuma kopējās vērtības.
Tomēr neviena no šīm komponentēm atsevišėi tirgus vērtību neveido.
26
Nekustamais īpašums
Tirgus vērtība
Kadastrālā vērtība
Apdrošināšanas vērtība
Objektīvā vērtība
Ėīlas vērtība
Lietošanas vērtība
Investīciju vērtība
Efektīvā vērtība
Pārcenotā vērtība
vērtība
Perspektīvās atdeves
vērtība
Bilances vērtība
Īpaša pieauguma vērtība
virs tirgus vērtības
Amortizācijas vērtība
vērtība
Utilizācijas vērtība
Atlikusī aizvietošanas
vērtība
Piespiedu pārdošanas
vērtība
Negatīvā vērtība
Tīrā realizācijas vērtība
3.1.attēls. Iespējamās nekustamā īpašuma vērtības
27
Apdrošināšanas
vērtība –
īpašuma
vērtība, ko nosaka
apdrošināšanas līguma vai polises noteikumi, tā ir summa, kuru
līguma noslēgšanas gadījumā apdrošināšanas sabiedrība izmaksā
īpašniekam, īpašuma pilnīga vai daĜēja zaudējuma gadījumā.
Ar nodokĜiem apliekamā vērtība – šo vērtību aprēėina,
pamatojoties uz attiecīgiem normatīviem dokumentiem, kas nosaka
kārtību, kādā īpašums tiek aplikts ar nodokĜiem. Izmantojot
likumdošanā paredzētās novērtējuma metodes, iegūtie rezultāti var
būtiski atšėirties no tirgus vērtības.
Atlikusī aizvietošanas vērtība – šo vērtību aprēėina, balstoties uz
zemes gabala tirgus vērtības noteikšanu pie tā pašreizējās
izmantošanas, pieskaitot uz tā esošo uzlabojumu aizvietošanas
izmaksas un atĦemot fiziskā nolietojuma un citu vērtības zuduma
formu radītos zaudējumus.
Utilizācijas (likvidācijas) vērtība – īpašuma vērtība (tajā
neietilpst zemesgabals), ko apskata nevis no izmantošanas viedokĜa,
bet kā tajā ietilpstošo materiālu kopumu, bez papildus remonta un
pielāgošanas. Šī vērtība var tikt aprēėināta kā kopējie vai tīrie
ieĦēmumi no īpašuma realizācijas, kas pēdējā gadījumā var būt
vienādi ar tīro realizācijas vērtību.
Piespiedu pārdošanas vērtība – tā ir naudas summa, ko reāli var
iegūt, pārdodot īpašumu laika posmā, kas ir nepietiekams adekvātam
mārketingam, saskaĦā ar tirgus vērtības definīciju. Tā varētu arī būt
situācija, kad darbojas nelabprātīgs pārdevējs un pircējs, vai pircēji ir
informēti par pārdevēja grūtībām.
28
Īpaša pieauguma vērtība virs tirgus vērtības – šis termins attiecas
uz netipiskiem vērtības elementiem, kas dod pieaugumu virs tirgus
vērtības. Īpaša pieauguma vērtība var rasties īpašuma fiziskas,
funkcionālas vai ekonomiskās sasaistes dēĜ ar citiem īpašumiem Tā ir
papildus vērtība, kurai ir nozīme kāda konkrēta īpašnieka vai valdītāja,
vai potenciālā pircēja acīs, bet kurai nav ietekmes uz tirgu kopumā, tas
nozīmē, ka tā piemērojama pircējam ar īpašām interesēm. Īpaša
vērtība var tieši ietekmēt funkcionējoša uzĦēmuma vērtību.
Objektīvā vērtība – naudas summa, par kuru īpašums var tikt
pārdots komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgām un
kompetentām pusēm.
Amortizācijas vērtība – īpašuma iegādes vērtība vai kāds cits
iegādes izdevumus aizvietojošs lielums, kam atskaitīta īpašuma
aprēėinātā atlikusī vērtība.
Pārcenotā vērtība – īpašuma ražošanas līdzekĜu un aprīkojuma
vērtība, kas noteikta kvalificēta vērtētāja darbības rezultātā.
Perspektīvās atdeves (rentabilitātes) vērtība – paredzamā naudas
summa, ko nākotnē varētu iegūt no īpašuma izmantošanas, ieskaitot
atlikušo realizācijas vērtību.
Tīrā realizācijas vērtība – aprēėinātā īpašuma pārdošanas cena ar
atĦemtiem pārdošanas un noformēšanas izdevumiem, ja biznesa
stāvoklis ir normāls.
Efektīvā vērtība – īpašuma vērtība no pašreizējā īpašnieka
viedokĜa, kas vienāda ar lielāko no divām vērtībām – īpašuma
29
lietošanas vērtību no konkrētā īpašnieka viedokĜa un īpašuma
realizācijas vērtību.
Ėīlas vērtība – iespējamā pārdošanas cena, kāda prognozējama
ėīlai uzrādītajam īpašumam, tam nonākot pārdošanā kredīta
neatdošanas gadījumā. Katrs kreditors noteiks šo vērtību pēc saviem
kritērijiem.
Bilances vērtība – grāmatvedības uzkaitē fiksētie nekustamā
īpašuma izveidošanas un iegādes izdevumi.
Kadastrālā vērtība – nekustamā īpašuma vērtība, kas noteikta pēc
vienotiem kadastrālās (masveida) vērtēšanas principiem uz konkrētu
datumu, atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas
sistēmā reăistrētajiem datiem. Šo vērtēšanu veic VZD. Vārdu salikumi
kadastrālā vērtība un kadastrālā vērtēšana tiek lietoti tikai Latvijā.
Termins kadastrālā vērtēšana ir pārĦemts no Latvijā pagājušā
gadsimta 30. gados spēkā esošā nekustamās mantas Kadastra likuma,
kas noteica kadastrālās, jeb masveida vērtēšanas nepieciešamību
nodokĜu un citām vajadzībām. Kadastrālā vērtēšana paredz atsevišėu
zemes un apbūves vērtēšanu. Viens no kadastrālās vērtēšanas
pamatprincipiem paredz, ka kadastrālo vērtību nosaka, balstoties uz
nekustamā īpašuma tirgus vērtību.
Negatīvā vērtība – īpašuma vērtība, kas veidojās apstākĜos, kad ar
nekustamo īpašumu saistītie izdevumi un ieĦēmumi fizisku, tiesisku
vai līgumsaistību gadījumā rada negatīvu naudas plūsmu vai arī
nekustamajā īpašumā ir nepieciešams veikt ievērojamus
30
atjaunošanas darbus par summu, kas ir lielāka par nākotnē sagaidāmo
nekustamā īpašuma tirgus vērtību.
31
4. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA
VĒRTĒŠANAS PRINCIPI
Nekustamā īpašuma vērtības noteikšana ir sarežăīts analītisks
process, kas aptver visas ar vērtējamo objektu saistītās ārējās un
iekšējās ekonomiskās sakarības.
Lai sekmīgi varētu strādāt ar milzīgo informācijas plūsmu,
pasaules praksē ir izstrādāta sistemātiska pieeja, kas Ĝauj veikt ar
vērtēšanu saistīto informācijas analīzi pa secīgiem posmiem. Katrā no
šiem posmiem tiek aplūkoti konkrēti fakti, kas raksturo nekustamo
īpašumu no kāda noteikta viedokĜa. Šīs vērtēšanas sistēmpieejas
teorētiskais pamats ir principi, kas formulē vissvarīgākās iekšējās un
ārējās sakarības un nosaka nekustamā īpašuma vērtēšanas pozīcijas
(4.1.attēls). Šīs pozīcijas tiek klasificētas šādi:
1) lietotāja viedokli atspoguĜojošā pozīcija;
2) pozīcija, kas atspoguĜo īpašuma komponentu savstarpējās
attiecības;
3) nekustamā īpašuma tirgu atspoguĜojošā pozīcija;
4) pozīcija, kas atspoguĜo īpašuma labāko un efektīvāko
izmantošanas veidu.
Katrai no šīm pozīcijām atbilst sava nekustamā īpašuma
vērtēšanas principu grupa (4.2.attēls).
32
Nekustamā īpašuma
vērtēšanas pozīcijas
Lietotāja viedokli
atspogu ojošā pozīcija
Īpašuma komponentu savstarpējo
attiecību atspogu ojošā pozīcija
Nekustamā īpašuma tirgu
atspogu ojošā pozīcija
Īpašuma labākā un efektīvākā
izmantošanas veida atspogu ojošā
pozīcija
4.1. attēls. Nekustamā īpašuma vērtēšanas pozīcijas
Lietotāja viedokli atspoguĜojošā pozīcijas pamatā ir sekojoši
principi:
 derīguma princips;
 aizvietošanas princips;
33
 nākotnes labumu gaidīšanas princips.
Derīgums – tā ir konkrētā nekustamā īpašuma spēja apmierināt
lietotāja vajadzības. Nekustamajam īpašumam ir vērtība tikai tad, ja
tas spēj būt derīgs lietotājam, realizējot tā ekonomiskās, personīgās vai
kādas citas vajadzības. Piemēram, nekustamā īpašuma derīgums
izpaužas, ja kāds vēlas maksāt par tā lietošanu, radot ienākumu plūsmu
īpašniekam. Nekustamā īpašuma derīgums var izpausties arī
apmierinot lepnumu ăimenes relikvijas īpašniekam.
Aizvietošanas princips izpaužas tajā apstāklī, ka maksimālā
nekustamā īpašuma cena tiek noteikta kā minimālā summa, par kādu
varētu iegādāties citu īpašumu ar analoăisku pielietojumu. Tipisks
saprātīgs pircējs nemaksās par objektu lielāku summu, nekā par
analoăiska pielietojuma īpašumu vietējā tirgū, vai par summu, par
kādu var uzcelt jaunu tāda paša pielietojuma īpašumu.
Nākotnes labumu gaidīšanas princips raksturo lietotāja viedokli
par nākotnes labumiem un to pašreizējo vērtību. Nākotnes labumu
gaidīšana saistīta ar iespējamu to lielumu un rakstura izmaiĦām, bet
tas, savukārt, ietekmē to pašreizējo vērtību. Šī principa pamatā ir
teorija par naudas vērtības maiĦu laikā.
Pozīcijas, kas atspoguĜo īpašuma komponentu savstarpējās
attiecības, pamatā ir šādi principi:
 papildus produktivitātes princips;
 ieguldījuma princips;
 pieaugošās un samazinošās atdeves princips;
 līdzsvara princips;
34
Nekustamā
īpašuma
vērtēšanas
principi
Lietotāja viedokli
atspoguĜojošās
pozīcijas
principi
Īpašuma komponentu
savstarpējo
attiecību
atspoguĜojošās
pozīcijas
principi
Nekustamā īpašuma
tirgu
atspoguĜojošās
pozīcijas
principi
-derīguma princips;
-papildus produktivitātes
-atkarības princips;
-aizvietošanas princips;
-nākotnes labumu gaidīšanas princips.
princips;
-ieguldījuma princips;
-pieaugošās un samazinošās
atdeves princips;
-līdzsvara princips;
-ekonomiskā izmēra
princips;
-ekonomiskās sadalīšanas
princips.
-atbilstības princips;
-piedāvājuma un
pieprasījuma princips;
-konkurences princips;
-izmaiĦu princips.
4.2. Nekustamā īpašuma vērtēšanas principi.
35
 ekonomiskā izmēra princips;
 ekonomiskās sadalīšanas princips.
Papildus produktivitātes princips atspoguĜo ekonomisko teoriju
par četriem ražošanas faktoriem – zemi, darbu, kapitālu un
uzĦēmējspējām. Papildus produktivitāte ir neto ienākums, ko attiecina
uz zemi, un kas paliek pāri pēc darba, kapitāla un uzĦēmējspēju
kompensēšanas. Papildus produktivitāte rodas tāpēc, ka zeme Ĝauj gūt
papildus ienākumus uz ieĦēmumu maksimizācijas, izmaksu vai īpašu
vajadzību apmierināšanas minimizēšanas rēėina. Piemēram, veikalam
kas atrodas vietā, kur ir intensīva transporta un gājēju plūsma, būs
lielāks preču apgrozījums, nekā analoăiskam veikalam, kas atrodas
pilsētas nomalē. Attiecīgi – jo lielāka papildus produktivitāte, jo
lielāka īpašuma vērtība.
Ieguldījums – tā ir summa, par kuru izmainās īpašuma vērtība kāda
ražošanas faktora elementa esamības vai neesamības dēĜ. Piemēram,
ēkas fasādes remonts var nepalielināt ēkas vērtību, ja krāsojumam
izvēlētas negaumīgas krāsas. Pie kam, ieguldījuma lielums nekad
neatbilst konkrētā elementa vērtībai. Ieguldījuma princips bieži tiek
izmantots, lai noteiktu nepietiekamus vai pārliecīgus ieguldījumus,
analizējot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu.
Pieaugošās un samazinošās atdeves principa būtība – palielinot
kādu ražošanas faktoru resursus, neto atdeve sākumā palielinās, pēc
tam sāk samazināties. Šis princips atbilst krītošā robežražīguma
likumam mikroekonomikā. Piemēram, liela zemes gabala īpašniekam,
paredzot zemes gabala sadalīšanu un pārdošanu ăimenes
36
dzīvojamo māju celtniecībai, peĜĦa uz katru konkrēto zemes gabalu
samazināsies, samazinoties zemes gabala optimālajam lielumam, t.i.,
palielinoties kopējam zemes gabalu skaitam.
Līdzsvara princips nosaka, ka katram īpašuma tipam atbilst
optimāla ražošanas faktoru savstarpējā attiecība, pie kuras tiek
sasniegta zemes visaugstākā vērtība. Ja netiek ievērots līdzsvara
princips, zeme zaudē vērtību neefektīvas izmantošanas rezultātā.
Ekonomiskā izmēra princips nosaka, ka katrā tirgū ir optimāls
zemes daudzums, kas nepieciešams, lai efektīvi izmantotu dažādus
īpašuma veidus. Optimālais apbūves izmērs tiek noteikts pēc tās
funkcionālās nozīmes. Ekonomiskā izmēra principa piemērs – pārāk
liels zemes gabals dos papildus peĜĦu, vai tieši otrādi, apvienojot
vairākus sīkus zemes gabalus, iespējams tos efektīvāk izmantot, līdz
ar to gūt lielāku peĜĦu.
Ekonomiskās sadalīšanas princips nosaka, ka īpašumtiesības
jāsadala vai jāapvieno tādā veidā, lai īpašuma vērtība būtu maksimāla.
Šo sadalīšanu var veikt dažādi – fiziski sadalot (piem., apbūves
gabalos), sadalot lietošanas tiesības (ierobežotas lietošanas tiesības),
sadalot pa
dažādiem īpašumtiesību veidiem (kopēja
noma,
partnerattiecības, akciju sabiedrības utt.), sadalot lietošanas laiku
(noma uz dažādiem termiĦiem, nākotnes tiesības u.tml.).
Pozīcijas, kas atspoguĜo tirgus attieksmi, pamatā ir šādi principi:
 atkarības princips;
 atbilstības princips;
 piedāvājuma un pieprasījuma princips;
37
 konkurences princips;
 izmaiĦu princips.
Atkarības principa būtība – īpašuma vērtība ir atkarīga no
apkārtējo īpašumu rakstura un vērtības. Novietojuma kvalitāte ir
atkarīga no zemes gabala parametru atbilstības zemes izmantošanas
tipam dotajā apkārtnē un no tā tuvuma ekonomiskajiem centriem. Pēc
situācijas maiĦas atbilstoši mainās īpašuma vērtība. IzmaiĦu pakāpe
ir atkarīga no saiknes veida starp objektu un jauno ekonomisko vidi,
pie tam daudzas no šīm saiknēm nav iespējams izmērīt, piemēram –
ainaviski pievilcīgs skats pa logu.
Atbilstības princips nosaka, ka īpašuma maksimālā vērtība rodas
tad, kad arhitektūra, ērtību līmenis un izmantošanas veids atbilst
vajadzībām un vietējā tirgus gaidām. Piemēram, kotedžu tipa apbūves
rajonā, kur visām mājām ir garāžas, māja bez garāžas nekotēsies
augstu. Ar atbilstības principu saistīti regresijas un progresijas
principi. Regresijas princips nosaka, ka īpašuma vērtība kritīsies, ja
veikts pārlieku daudz uzlabojumu, piemēram, ăimenes dzīvojamās
ēkas tirgus vērtība, kuras celtniecībā iztērēts trīsreiz vairāk līdzekĜu,
cik apkārtējo māju celtniecībā, noteikti būs mazāka kā tās reālā
vērtība. Progresijas princips nosaka, ka īpašuma vērtība celsies,
pateicoties apkārtējai apbūvei.
Piedāvājuma un pieprasījuma princips nosaka, ka īpašuma cenu
nosaka analoga īpašuma piedāvājuma un pieprasījuma attiecība vietējā
tirgū. Nepilnīga tirgus apstākĜos, nekustamā īpašuma cenu ne vienmēr
var noteikt pēc pieprasījuma un piedāvājuma. Šī principa
38
īpatnība ir tā, ka īsā laika periodā šī teorija neatbilst nekustamā
īpašuma tirgum. Situācija, kad piedāvājums un pieprasījums ir
līdzsvarā, tirgus vērtība atbilst šī īpašuma pašizmaksai. Ja tirgus cenas
ir zemākas par pašizmaksu, jaunu īpašumu celtniecība tiek pārtraukta,
un otrādi.
Konkurences princips apgalvo, ka tad, kad peĜĦa pārsniedz to
līmeni, kas nepieciešams ražošanas faktoru apmaksai, palielinās
konkurence, kas noved pie vidējā ienākumu līmeĦa samazināšanās.
Arī šī principa būtību aplūko mikroekonomikas teorija. Šis princips ir
sevišėi svarīgs, kad tiek analizēti ieĦēmumi, kas pārsniedz tirgus
normu. Ja ieĦēmumi neveidojas no ilgtermiĦa nomas, tad šādu
ieĦēmumu nesaĦemšanas risks ir augsts.
IzmaiĦu princips atspoguĜo tirgus vērtības nepastāvības faktu.
Vērtības izmaiĦas laikā rodas nekustamā īpašuma izmaiĦu rezultātā
(fiziskais vai funkcionālais nolietojums), vai kādu ārēju faktoru
rezultātā. Iespējamo nākotnes labumu prognozē iekšējo un ārējo
izmaiĦu tendenču analīzei ir Ĝoti liela nozīme. Ar izmaiĦu principu
tiek pamatots arī vērtēšanas profesionālais standarts – fiksēt konkrētu
vērtēšanas datumu.
39
5. LABĀKĀ UN EFEKTĪVĀKĀ ĪPAŠUMA
IZMANTOŠANAS VEIDA
NOTEIKŠANAS KRITĒRIJI UN ANALĪZE
Jebkurš saprātīgs investors vai nekustamā īpašuma īpašnieks
centīsies panākt maksimālu atdevi no ieguldītajiem līdzekĜiem,
visefektīvāk izmantojot šo īpašumu. Labākais un efektīvākais kāda
īpašuma izmantošanas veids jebkurā laika momentā ir atkarīgs no
tirgus situācijas. Vērtēšanā īpašuma maksimāla vērtība, kas atbilst tā
labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam, ir lielums, kas Ĝauj
analizēt īpašuma izmantošanas raksturu un noteikt atbilstošu tirgus
vērtību. Lai novērtētu nekustamo īpašumu, nepieciešams analizēt šī
īpašuma labāko un efektīvāko izmantošanas veidu. Labākā un
efektīvākā izmantošana vērtēšanas standartos tiek definēta kā
„visiespējamākais īpašuma izmantošanas veids, kas ir reāli iespējams,
saprātīgi pamatots, juridiski likumīgs, finansiāli realizējams, kā
rezultātā novērtējamā īpašuma vērtība būs visaugstākā.
Šī analīze parasti tiek veikta divos variantos:
1) nosakot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu zemes
gabalam kā brīvam no uzlabojumiem;
2) nosakot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu zemes
gabalam ar tā uzlabojumiem.
40
Ja zemes gabala un tā uzlabojumu vērtība ir augstāka par brīva
zemes gabala vērtību, tad tā labākais un efektīvākais izmantošanas
veids būs saistīts ar uzlabojumu izmantošanu. Ja brīva zemes gabala
vērtība ir augstāka par šī zemes gabala vērtību kopā ar tā
uzlabojumiem, tad labākais un efektīvākais izmantošanas veids būs
brīva zemes gabala izmantošana.
Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīze zemes gabalam
bez uzlabojumiem tiek pielietota divos gadījumos:
 ja nepieciešams veikt atsevišėu zemes gabala novērtējumu;
 kad nepieciešams atlasīt salīdzināmos objektus.
Šādas analīzes galvenais uzdevums ir sniegt atbildi uz šādiem
jautājumiem:
 ja zemes gabals ir vai būs brīvs, kā to izmantot;
 kāda veida apbūvi būtu uz tā jāceĜ.
Lai atbildētu uz šiem jautājumiem, nepieciešama pašreizējās
tirgus situācijas analīze un šīs situācijas izmaiĦu prognoze. Sastopami
arī gadījumi, kad pašreizējais efektīvākais veids ir
spekulatīvs.
Pagaidu
izmantošana
varētu
pagaidu vai
būt,
piemēram,
autostāvvietas vai sporta laukuma celtniecība vietā, kur pēc kāda laika,
saskaĦā ar tirgus situācijas prognozi, varētu būvēt viesnīcu.
Spekulatīvā izmantošana piedāvā saglabāt brīvu zemes gabalu līdz
brīdim, kamēr situācija tirgū kĜūst labvēlīga uzlabojumu veikšanai.
Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīze zemes gabalam
ar uzlabojumiem arī tiek veikta, ja nepieciešams atlasīt nekustamā
īpašuma objektus salīdzināšanai, kā arī gadījumos, kad
41
jānosaka īpašuma izmantošanas veids, kas nodrošinātu maksimālu
investīciju ienesīgumu.
Šādai izmantošanas veida analīzei būtu jāsniedz rekomendācijas
īpašuma
tālākai
izmantošanai,
ja
nepieciešams,
paredzot
rekonstrukciju, nosakot izmantošanas intensitāti vai paplašināšanas
nepieciešamību.
Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīzē noteiktajam
izmantošanas veidam jāatbilst četriem kritērijiem. Tam jābūt :
1) likumīgi atĜautam;
2) fiziski iespējamam;
3) finansiāli iespējamam;
4) maksimāli produktīvam.
Vispirms labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīzē
jānosaka varianti, kas iespējami saskaĦā ar likumdošanas aktiem,
celtniecības normatīviem, arhitektūras un vēstures pieminekĜu
aizsardzības aktiem, ekoloăiskiem normatīviem u.tml.
Nosakot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu, jāĦem vērā
paredzamās izmaiĦas likumdošanā, jāpārbauda, vai šī izmantošana
nav ierobežota ar noslēgtajiem nomas līgumiem.
Īpašuma labākā un efektīvākā izmantošana ir atkarīga arī no tā
fiziskajiem parametriem. Izskatot iespējamos īpašuma izmantošanas
variantus, nepieciešams Ħemt vērā tādus faktorus kā zemes gabala
izmērs,
forma
un
reljefs,
piekĜūšanas
iespējas,
inženierkomunikācijas, transporta un gājēju plūsma u. tml.
42
pieejamās
izmantošanas veids
Fiziski iespējams
izmantošanas veids
Maksimāli produktīvs
izmantošanas veids
Finansiāli iespējams
izmantošanas veids
Labākā un
efektīvākā
izmantošanas
veida kritēriji
5.1.attēls. Nekustamā īpašuma labākā un efektīvākā
izmantošanas veida analīzes kritēriji
43
Finansiāli iespējamās izmantošanas kritērijs ir investētā kapitāla
atgūšanas iespējas, kas lielā mērā ir atkarīgas no piedāvājuma un
pieprasījuma attiecības.
No visiem finansiāli realizējamiem variantiem, jāizvēlas tas
izmantošanas veids, kas rada zemesgabala lielāko vērtību, un
maksimāli produktīvākais. Ja rodas problēmas, izvēloties starp
vairākiem izmantošanas variantiem, var pielietot tīro ienākumu
plūsmu diskontēšanu katram no variantiem. Gadījumos, kad
vērtēšanas galvenais mērėis ir labākā un efektīvākā izmantošanas
veida noteikšana, visi šie aprēėini ir jāiekĜauj vērtēšanas atskaitē.
44
6. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS
METODES
Nekustamā īpašuma vērtēšanā tiek izmantotas trīs galvenās
vērtēšanas metodes:
 tirgus datu salīdzināšanas (salīdzināmo darījumu) metode;
 ieĦēmumu (peĜĦas) metode;
 izmaksu metode.
Katrai no šim metodēm ir sava specifiska pieeja un savi vērtības
kritēriji, līdz ar to katra no šim metodēm īpašuma vērtību atspoguĜo
diezgan vienpusīgi. Tāpēc, lai iegūtu visticamāko īpašuma vērtību
konkrētā gadījumā, vēlama ir īpašuma novērtēšana ar vairākām
metodēm. Salīdzinot iegūtos rezultātus un izanalizējot katras metodes
rezultāta ticamību un ietekmi uz galīgo vērtību, iespējams iegūt
samērā precīzus rezultātus.
Būtībā visu šo vērtēšanas metožu pamatā ir salīdzināšanas
princips, atšėirīgi ir tikai salīdzināmie lielumi. Kopīga ir arī atziĦa, ka
jebkuram vērtēšanā izmantotam lielumam jābūt pamatotam konkrētajā
vietā, konkrētajā laikā un konkrētajā ekonomiskajā situācijā. Vērtētājs
savas profesionalitātes ietvaros analizē viĦa rīcībā esošos īpašuma
raksturlielumus saistībā ar situāciju tirgū un izdara secinājumus.
Rezultātā – jo plašāka un vispusīgāka analīze tiek veikta, jo precīzāks
secinājums tiek iegūts.
45
6.1. Tirgus datu salīdzināšanas
(salīdzināmo darījumu) metode
Salīdzināmo darījumu metodes pamatprincips – saprātīgs pircējs
par nekustamo īpašumu nemaksās vairāk kā par kvalitātes un
lietderības ziĦā analogu īpašumu. Šī metode, saukta arī par tirgus datu
metodi, paredz līdzīgu, nesen pārdotu nekustamo īpašumu analīzi un
salīdzināšanu ar vērtējamo objektu.
Metodes pielietošana ietver četrus posmus:
 rūpīga attiecīgā reăiona nekustamā īpašuma tirgus izpēte, lai
atrastu piemērotus salīdzināmos objektus – tiem jābūt nesen
notikušiem darījumiem ar īpašumiem, kas ir maksimāli
līdzvērtīgi gan atrašanās vietas ziĦā, gan pielietojuma, gan
tehniskā stāvokĜa un apjoma ziĦā;
 salīdzināšanas pamatvienību izvēle un analīze.
Šo pamatvienību izvēle atkarīga no īpašuma veida, vērtēšanas
mērėa un pieejamās informācijas, piemēram:
 īpašumtiesības (dalītas vai nesakārtotas īpašumtiesības ir
vērtību pazeminošs faktors),
 apbūves kopējā vai lietderīgā platība,
 dzīvokĜa istabu skaits,
 pārdošanas nosacījumi (steidzama pārdošana, darījuma
partneru radniecība, īpaša pircēja ieinteresētība, neparasti
finansēšanas apstākĜi u.tml.),
46
Tirgus datu salīdzināšanas
(salīdzināmo darījumu) metode
Tirgus izpēte piemērotu salīdzināmo īpašumu atlasei
Salīdzināmo pamatvienību izvēle
Salīdzināmo un vērtējamā objekta raksturlielumu
salīdzināšana un analīze
Salīdzināmo un vērtējamā objekta
galveno raksturlielumu ietekmes korekcija
Īpašuma vērtības aprēėins
6.1. attēls. Tirgus datu salīdzināšanas metodes pielietošanas
galvenie aspekti
47
 atrašanās vieta,
 īpašuma tehniskais stāvoklis,
 izmantošanas iespējas (izvēloties salīdzināmos objektus,
jāpārbauda, vai pēc iegādes nav izmainīts to lietošanas
mērėis),
 ekonomiskais
salīdzināšanai
raksturojums
izmanto
(šo
ieĦēmumus
pamatvienību
nesošiem
objektiem);
 vērtības komponenti, kas nav saistīti ar nekustamo
īpašumu (piemēram, viesnīcām, restorāniem, veikaliem
– aprīkojums, iekārtas, mēbeles u.c.).
 vērtējamā objekta un salīdzināmo īpašumu galveno vērtību
ietekmējošo faktoru konstatēšana un to ietekmes korekcija,
lai atspoguĜotu, kāda būtu salīdzināmā īpašuma cena, ja tas
pēc katras salīdzināšanas pamatvienības būtu tuvāks,
identiskāks vērtējamam īpašumam;
 īpašuma vērtības aprēėins.
Praksē šīs metodes pielietošana ir saistīta ar daudziem
nosacījumiem un salīdzināmo darījumu izvēles grūtībām. Pirmkārt –
nav divu vienādu īpašumu, katrs savā ziĦā ir unikāls, pat blakus esošie
īpašumi atrodas katrs uz sava zemes gabala, kam katram ir savi
raksturojošie parametri un kvalitāte. Otrkārt – Ĝoti būtiski faktori šīs
metodes pielietošanā ir laiks un nekustamā īpašuma tirgus tendences.
Treškārt – šīs metodes pielietošanu ietekmē tirgus
48
informācijas esamība un pieejamība. Šī metode pielietojama tikai
aktīva tirgus apstākĜos.
Galvenās problēmas metodes pielietošanai rada pārdevumu datu
savākšana un apstrāde. Vērtēšanas firmām Latvijā ir iespēja abonēt
Valsts zemes dienesta tirgus datu bāzi vai pieeju datorizētajai
zemesgrāmatai, tomēr vispārzināms ir fakts, ka vairumā darījumu
norādītā pirkšanas summa nav patiesa. Izmantojot informāciju par
tirgū piedāvātiem, bet vēl nepārdotiem īpašumiem, ne vienmēr var
nonākt pie patiesa rezultāta. Vēl kā iespējamie informācijas avoti
minami māklerfirmu informācija vai privātie kontakti.
6.2. Izmaksu metode
Izmaksu
metodes
pielietošanas
pamatprincips
nekustamā
īpašuma vērtēšanā ir vienkāršs – saprātīgs pircējs par nekustamo
īpašumu nemaksās vairāk, kā viĦam izmaksātu jauna līdzvērtīga
īpašuma uzbūvēšana.
Parasti izmaksu metodi pielieto šādos gadījumos:
 lai novērtētu jauna, nesen celta īpašuma vērtību. Šajā
gadījumā nolietojuma noteikšanas kĜūdas iespējas ir
vismazākās;
 lai novērtētu īpaša pielietojuma nekustamos īpašumus, kuri
parasti netiek pirkti vai iznomāti (piemēram, skolas,
slimnīcas, dzelzceĜa stacijas vai baznīcas) un ir radīti
49
sabiedriskām vajadzībām, nevis ienākuma gūšanai. Tāpēc
nav iespējams pielietot salīdzināmo darījumu un ieĦēmumu
metodes. šajā gadījumā izmaksu metode ir vienīgais veids,
kā noteikt īpašuma vērtību;
 lai salīdzinātu ar citām metodēm iegūtos rezultātus,
piemēram, salīdzinoši augsts izmaksu metodes rezultāts
varētu liecināt, ka konkrētajā tirgū ir neliela konkurence un
nākotnē gaidāms tirgus cenu kāpums;
 novērtējot īpašumus neaktīvos tirgos, t.i., gadījumos, kad
tiek pārdoti Ĝoti reti un unikāli objekti vai ekonomiskās
aktivitātes krituma periodos, kad pārdevumu skaits ir strauji
samazinājies;
 lai noteiktu īpašuma labāko un efektīvāko izmantošanas
veidu – piemēram, lai noteiktu, kāda veida apbūve dotu
lielāko peĜĦu uz konkrētā zemes gabala – neliela īres māja,
kur nomas maksas nesegtu celtniecības izmaksas, vai
debesskrāpis, kur zudumus radītu lielās neiznomātās
platības;
 lai
novērtētu
īpašumus
nodokĜu
un
apdrošināšanas
vajadzībām. Izmaksu metode sniedz atsevišėu novērtējumu
gan zemei, gan tās uzlabojumiem, kas svarīgi apdrošināšanā.
Atsevišėos gadījumos, nosakot apbūves nolietojumu, šīs
metodes pielietošana ir noderīga uzĦēmuma bilances
sakārtošanā.
50
Izmaksu metodes aprēėinu gaitā, tiek veiktas sekojošas darbības
(6.2, 6.3.attēls):
1. Tiek aprēėināta zemes gabala tirgus vērtība, pieĦemot, ka
tas ir bez jebkādiem uzlabojumiem un var tikt izmantots
atbilstoši tā labākajam un efektīvākajam izmantošanas
veidam;
2. Aprēėinātas nepieciešamās zemes gabala uzlabojumu
atjaunošanas vai aizvietošanas izmaksas;
3. Aprēėināts fiziskā nodiluma, funkcionālās novecošanās vai
ārējo faktoru radītais nolietojums;
4. No uzlabojumu aizvietošanas vai atjaunošanas izmaksām
tiek atĦemts kopējais nolietojums (kas sastāv no fiziskā
nolietojuma, funkcionālā nolietojuma un ekonomiskā (ārējā)
nolietojuma), tādējādi iegūstot zemes gabala uzlabojumu
atlikušo aizvietošanas vērtību;
5. Pie iegūtās aizvietošanas vērtības tiek pieskaitīta zemes
vērtība, tādējādi iegūstot īpašuma vērtību.
Izmaksu metodē ar izmaksām ir saistīti divi atšėirīgi jēdzieni un
būtiski ir izprast šo atšėirību.
Aizvietošanas izmaksas ir izdevumi, kas nepieciešami līdzīga
konstruktīvā risinājuma, plānojuma, pielietojuma un labiekārtojuma
radīšanai (izmaksas ēkai, kas celta no līdzvērtīgiem (mūsdienīgiem)
materiāliem, ar līdzvērtīgu (mūsdienīgu) plānojumu utt.).
51
Izmaksu metode
Zemes gabala vērtības aprēėins,
Ħemot vērā labāko un efektīvāko izmantošanas veidu
V zemei
Vērtējamai apbūvei
līdzvērtīgas jaunas apbūves būvniecības izmaksas aprēėins
V līdzvērtīgai apbūvei
Uzkrātā nolietojuma aprēėins
V nolietojuma
Fiziskais
nolietojums
nolietojums
Apbūves vērtības aprēėins, ievērtējot nolietojumu
V apbūvei = V līdzvērtīgai apbūvei – V nolietojuma
Īpašuma vērtības aprēėins
V = V zemei + V apbūvei
6.2. attēls. Izmaksu metodes pielietošanas galvenie aspekti
52
Vērtība =
Metodes
Jaunbūves izmaksas
* uzkrātais nolietojums
 Aizvietošanas
izmaksas
 Atjaunošanas
izmaksas

Fiziskais
nolietojums

Funkcionālais
nolietojums

Ārējais
jeb
ekonomiskais
nolietojums
Fiziskais (normatīvais
nolietojums,
konstruktīvo elementu
īpatsvari un nolietojums)
Funkcionālais nolietojums (analizējot
tirgus datus, kapitalizējot neiekasēto
nomas maksu, vai
papildus izdevumus)
Ārējais jeb ekonomiskais nolietojums
(analizējot tirgus datus)
Izmaksas sastāv no
tiešām un netiešajām
izmaksām

Salīdzināmo
objektu metode

Sadalīšanas pa
komponentiem
metode
+ zemes
gabala vērtība
 Salīdzināmo
darījumu metode
 Atlikuma
metode
 IeĦēmumu
kapitalizācija
6.3.attēls. Izmaksu metodes saturs
Atjaunošanas izmaksas ir izdevumi, kas nepieciešami identiskas
apbūves (uzlabojumu) radīšanai. Tā ir gan izlietoto materiālu,
projekta, plānojuma, gan būvdarbu kvalitātes un nolietojuma ziĦā
pilnīgi identiskas apbūves vērtība vērtēšanas brīža cenās. Šī metode
53
tiek pielietota reti, jo parasti pasūtītāju neinteresē apbūves kopējas
būvizmaksas, bet funkcionāli līdzvērtīgas ēkas būvizmaksas, lai
izlemtu, kas ir izdevīgāk – pirkt piedāvāto īpašumu vai būvēt jaunu.
Tā kā galvenā nekustamā īpašuma vērtības noteicēja ir šī īpašuma
lietderība, tad izmaksu metodes aprēėinos gandrīz vienmēr tiek
noteikta aizvietošanas vērtība – zemes un lietderības ziĦā līdzvērtīgas
apbūves būvvērtības summa. Izmaksas nosacīti veidojas no tiešajām
un netiešajām izmaksām, kā arī attīstītāja peĜĦas.
Tiešās izmaksas ir tieši saistītas ar uzlabojumiem un paaugstina
vērtību:
 BūvatĜaujas (projekts un atĜaujas);
 Celtniecības materiāli;
 Darba spēka izmaksas;
 Aprīkojuma un instrumentu izmaksas;
 Drošības sistēmas izdevumi;
 Materiālu uzglabāšanas izdevumi;
 Enerăijas izdevumi (elektrība, transports).
Netiešās izmaksas:
 Izpētes un plānošanas izdevumi;
 Vērtēšana,
konsultācijas,
grāmatvedības
nodokĜi;
 Naudas resursu izdevumi (aizdevumi);
 Apdrošināšanas izdevumi;
 Mārketinga izdevumi;
 Administrācijas izdevumi;
54
izdevumi
un
 Īpašuma tiesību reăistrācijas izdevumi.
Savukārt, attīstītāja peĜĦa ir naudas izteiksmē noteikts lielums,
kas rāda, kāda būtu uzĦēmēja interese (stimuls, motivācija) ieguldīt
līdzekĜus konkrētajā projektā.
Izmaksas metodes koncepcijā tiek lietots jēdziens ēkas
ekonomiskais mūža garums. Vērtēšanas teorijā par ekonomisko mūža
garumu tiek saukts ēkas kalpošanas ilgums, pēc kura beigām
ieguldījumi, kas veikti remontos vairs nedod adekvātu vērtības
pieaugumu, un ēku izdevīgāk nojaukt (vai arī kapitāli pārbūvēt).
6.2.1. Nolietojuma aprēėināšana
Laika gaitā nekustamā īpašuma vērtība mainās gan ārēju, no
īpašuma neatkarību apstākĜu ietekmē, gan arī apbūves novecošanās
procesu rezultātā. Visi šie vērtību zudumi uzkrājas apbūves
ekspluatācijas rezultātā un bieži tiek lietots termins uzkrātais
nolietojums. Šos vērtību zudumus nedrīkst jaukt ar grāmatvedības
uzskaitē lietoto amortizāciju.
Nekustamo īpašumu vērtēšanā uzkrāto nolietojumu attiecina tikai
uz zemes uzlabojumiem (apbūvi), jo zeme nenolietojas un tās vērtība
laika gaitā nemazinās.
Nolietojums var tikt definēts kā atšėirība starp uzlabojumu tirgus
vērtību un šo uzlabojumu aizvietošanas jeb atjaunošanas izmaksām.
55
Izšėir 3 nolietojumu veidus:
 Fiziskais nolietojums;
 Funkcionālais nolietojums;
 Ārējais (ekonomiskais) nolietojums.
Fiziskais nolietojums
Neskatoties uz sākotnējo kvalitāti, visas būves un ēkas gadu gaitā
ir pakĜautas fiziskajam nolietojumam. Ar fizisko nolietojumu saprot
apbūves nolietošanos lietošanas rezultātā, laika apstākĜu ietekmē,
nolaidīgas un nepietiekamas apsaimniekošanas vai vandalisma dēĜ,
kā arī būvkonstrukciju un materiālu sabrukuma pakāpi dažādu
faktoru
(fiziskā,
ėīmiskā
iedarbība,
pārslodzes,
nepareiza
ekspluatācija utml.) iespaidā. Tā kā katru ēkas daĜu šie apstākĜi
ietekmē savādāk, saprātīgāk fizisko nolietojumu ir noteikt atsevišėi
katram ēkas konstruktīvajam elementam. Izšėir novēršamu un
nenovēršamu fizisko nolietojumu. Par novēršamu uzskatāms
nolietojums, ja ieguldāmo līdzekĜu summa defekta novēršanai ir
vienāda vai mazāka ar atgūto vērtību. Ja nepieciešamie ieguldījumi
pārsniedz atgūstamo vērtību, t.i., ja lētāk izmaksā uzbūvēt jaunu ēku
vai būvi, nolietojums kvalificējams kā nenovēršams.
Ir vairākas metodes, kā aprēėināt fizisko nolietojumu. Attīstītās
valstīs, kur notikusi pakāpeniska, ekonomiski pamatota īpašuma
attīstība, ir sistemātiski uzkrāta informācija. Diemžēl pie mums šo
pieeju praktiski nevar pielietot, jo ēkas bieži vien ir atšėirīgi
apsaimniekotas, jo padomju laikā nav bijušas sistemātiski remontētas
utt.
56
Lietderīgāk mūsu gadījumā būtu nolietojuma noteikšana
izvērtējot apsekošanas rezultātā redzēto, bet šī pieeja prasa zināšanas
būvniecībā un pieredzi.
Vēl viens no variantiem, kā aprēėināt ēkas fizisko nolietojumu, ir
konstruktīvo elementu īpatsvaru nolietojumu summēšanas princips
(6.1.tabula).
Funkcionālais nolietojums – ēku un būvju raksturlielumu
neatbilstība
pastāvošajiem
standartiem
un
priekšstatiem
par
apskatāmā tipa nekustamo īpašumu.
Ja īpašums vairs nekalpo tam mērėim, kas tam sākotnēji bija
iecerēts, ja tas tiek pielāgots citam lietošanas veidam, rodas kādi
īpašuma ideālas funkcionēšanas traucējumi. Var rasties liekas,
nenoslogotas platības, vai kaut kas darbojas piespiedu apstākĜos. Par
funkcionāliem zudumiem uzskatāmi arī lieli siltuma zudumi dažādu
nekvalitatīvu konstrukciju dēĜ, šodienas prasībām neatbilstošs
plānojums
un
dizains,
pievilcību
mazinošs
ārējais
izskats.
Funkcionālais nolietojums arī var būt novēršams un nenovēršams,
atkarībā no veicamo pārmaiĦu iespējām un izmaksu līmeĦa.
Ārējo apstākĜu radīto (ekonomisko) nolietojumu raksturo
objektu iespaidojošo ārējo apstākĜu izmaiĦas kopš celtniecības brīža.
Ārējo apstākĜu radītās vērtības samazināšanos izsauc kādi ārēji, ar
īpašumu nesaistīti apstākĜi – ārējās vides tehniskas vai ekonomiskas
izmaiĦas, kas samazina pieprasījumu pēc attiecīga veida īpašumiem.
Pie šādiem cēloĦiem var pieskaitīt gan jaunu ēku vai ceĜu būvniecību
tuvākajā apkārtnē, gan dažādus tuvumā radītus sistemātiskus
57
trokšĦus, vibrācijas vai smakas, kā arī situācijas maiĦu nekustamā
īpašuma tirgū, likumdošanā vai politiskajā situācijā.
6.1.tabula.
Ēkas konstruktīvo elementu nolietojuma īpatsvars
Īpatsvars
Fiziskais
nolietojums
Pamati
8,0%
30%
Sienas, starpsienas
25,0%
30%
Pārsegumi
5,0%
30%
Jumts
9,0%
50%
Ailas (logi, durvis)
9,0%
50%
Iekšējā apdare (dekoratīvā)
23,0%
70%
Inženierkomunikācijas
14,0%
50%
Pārējie darbi
7,0%
40%
100%
46%
Konstruktīvie elementi
kopā
Kopējais nolietojums parasti tiek formulēts kā atsevišėo
nolietojuma veidu summa, izteikta vienādās mērvienībās. Īpašuma
vērtību zudumi visbiežāk tiek izteikti procentu veidā attiecībā pret
jauna funkcionāli līdzvērtīga īpašuma būvizmaksām, bet tos var izteikt
arī naudas izteiksmē. Analizējot vērtību zudumus, svarīgi ir
58
paredzēt īpašuma atlikušo derīgumu, t.i., prognozēt īpašuma nākotni,
konstatējot tagadni un analizējot pagātni. Dažkārt būvei laika gaitā
vērtība ir zudusi pilnīgi, tā ir tikai apgrūtinājums zemei un, nosakot
zemes tirgus vērtību, jāĦem vērā apbūves nojaukšanas izmaksas un
atgūstamo materiālu vērtības.
6.2.2. Būvvērtības noteikšana
Apbūves būvvērtība tiek noteikta, Ħemot vērā vērtēšanas brīža
celtniecības prasības, vidējās tipiskās būvizmaksas.
Būvizmaksas sevī ietver:
 tiešās izmaksas - materiālu iegāde un uzglabāšana,
darbaspēka alga, darba drošības pasākumi, mehānismu un
iekārtu cenas un maksa par izmantošanu, būvuzraudzība u.c;
 netiešās izmaksas – projektēšana, būvvietas izpēte,
konsultācijas, mārketinga izmaksas, nodokĜi;
 būvorganizācijas peĜĦa, ko uzĦēmējs vēlas saĦemt par sava
kapitāla izmantošanu.
Vērtējumā nedrīkst atspoguĜoties nejaušības – gruntsgabala,
darbaspēka
vai
būvmateriālu
iegūšana
par
pazeminātu
vai
paaugstinātu cenu vai specifiskas izmaksas, kas neietekmē īpašuma
lietošanas vērtību, kā arī izmaksas, kas saistītas ar celtniecības kĜūdu
labošanu. Nosakot objekta būvizmaksas, jāatspoguĜo tikai izdevumi,
59
kuri ir lietderīgi un pateicoties kuriem vērtējamais īpašums kalpo
atbilstoši labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam. Par
aprēėina pamatvienību parasti tiek pieĦemtas izmaksas uz ēkas grīdas
laukuma 1 kvadrātmetru vai tilpuma 1 kubikmetru.
Šobrīd Latvijā ir samērā plašs būvizmaksu diapazons, ko
galvenokārt nosaka objekta atrašanās vieta – piemēram, Rīgā
darbaspēks ir ievērojami dārgāks nekā Latvijas laukos.
Lai noteiktu objekta būvizmaksas, tiek lietotas dažādas metodes:
 vienas vienības salīdzināšana – tiek salīdzinātas izmaksas uz
līdzīgu objektu tilpuma vai platības mērvienībām. Lai iegūtu
precīzākus rezultātus, salīdzināšanai jāizvēlas nesen celti
līdzīga pielietojuma objekti, par kuru būvizmaksām ir ticama
informācija. Nosakot vienas vienības būvizmaksas, vērtētāji
var analizēt celtniecības katalogos vai firmu cenrāžos
apkopoto informāciju. Šajā gadījumā būtiski ir noskaidrot,
vai cenās ir iekĜauta būvorganizācijas peĜĦa. Lai arī šī metode
ir šėietami vienkārša, grūtības rada izmaksu salīdzināšana un
koriăēšana, jo izmantošanas veida, izmēru un kvalitātes ziĦā
identiski objekti var atšėirties no vērtējamā objekta ar
savādāku jumtu konstrukciju, sienu biezumu vai neregulāru
perimetru. Šīs atšėirības var būtiski ietekmēt vienas vienības
izmaksas.;
 sadalīšana pa komponentiem: metodes būtība – visas celtnes
vērtība tiek iegūta, summējot atsevišėu celtniecības
elementu (pamatu, pārsegumu, jumta u.c.) būvizmaksas.
60
Zinot katra komponenta būvizmaksas uz 1 vienību, tiek
aprēėinātas kopējās objekta būvniecības izmaksas. Ja
vērtētāja rīcībā ir datu bāze par dažādu objektu celtniecības
izmaksām, šīs metodes pielietošana nodrošina pietiekami
precīzu rezultātu iegūšanu;
 kvantitatīvā apsekošana – zinot materiālu un darbaspēka
kvantitatīvos patēriĦa rādītājus, tiek noteiktas tiešās
izmaksas, pēc tam aprēėinātas netiešās izmaksas un
būvfirmas peĜĦa. Lai gan šī metode dod visprecīzākos
rezultātus, tās trūkums ir ārkārtīgi lielais darba apjoms un tā
tiek izmantota Ĝoti reti.
6.3.
IeĦēmumu metode
IeĦēmumu metode pamatojas uz pieĦēmumu, ka jebkura
īpašuma vērtību var izteikt kā no šī īpašuma iegūstamo nākotnes
labumu pašreizējo vērtību (6.4.attēls). Ar šiem labumiem tiek
saprastas tiesības uz visiem ienākumiem no īpašuma tā pārvaldīšanas
laikā, kā arī uz ienākumiem no šī īpašuma pārdošanas. Metodes būtība
ir saistīta ar komerciālu interesi, kuras dēĜ nekustamajā īpašumā
tiek veiktas investīcijas. Šī interese varētu būt gan vēlēšanās pasargāt
savus brīvos līdzekĜus no vērtības samazināšanās laika gaitā, gan
peĜĦas gūšana no īpašuma izmantošanas.
61
IeĦēmumu (peĜĦas) metode
Potenciālā bruto ieĦēmuma aprēėināšana
Efektīvā bruto ieĦēmuma aprēėināšana, no bruto ieĦēmuma
atskaitot visus iespējamos zaudējumus
Visu ar vērtējamo īpašumu saistīto izmaksu aprēėināšana
Patstāvīgās
izmaksas
Mainīgās
izmaksas
Rezerves
Tīrā ieĦēmuma aprēėināšana
Sagaidāmo ieĦēmuma pārveidošana šodienas vērtībā
Īpašuma vērtības aprēėins
Naudas plūsmas
diskontēšana
Tiešā kapitalizācija
6.4. attēls. IeĦēmumu metodes pielietošanas galvenie aspekti
62
Ieguldījums nekustamajā īpašumā konkurē ar visiem pārējiem
finansiālo ieguldījumu veidiem, tāpēc ir svarīgi izvērtēt visus ar šo
ieguldījumu vērtības samazināšanos vai palielināšanos saistītos
faktorus.
Sagaidāmo nākotnes ieĦēmumu paredzēšana veido īpašuma
vērtību ieĦēmumu metodes ietvaros – jo lielāki ieĦēmumi no īpašuma
izmantošanas sagaidāmi nākotnē, jo lielāka ir šī īpašuma vērtība, un
otrādi.
6.3.1. Potenciālo ieĦēmumu analīze
IeĦēmumus no nekustamā īpašuma raksturo šī īpašuma iznomāšanas
iespēja un peĜĦas gūšana no iznomāšanas. Tāpēc ir svarīgi nošėirt
nomas ienākumus no tiem ienākumiem, kurus gūst no saimnieciskās
darbības šajā īpašumā.
Tomēr ir tādi specifiski nekustamā īpašuma veidi, kuru nomas
maksas ir atkarīgas no uzĦēmējdarbības iespējām konkrētā vietā, kā
arī šo īpašumu tehniskais risinājums jau nosaka to labāko un
efektīvāko izmantošanas veidu. Tāpēc šādiem īpašumiem (piemēram,
degvielas uzpildes stacijām, viesnīcām, lielveikaliem) tirgus vērtību
bez saimnieciskās darbības analīzes noteikt ir problemātiski, un šāds
vērtējums būtībā jau ir uzskatāms par uzĦēmējdarbības novērtējumu.
Lai analizētu potenciālos ieĦēmumus, tiek izmantoti tādi jēdzieni
kā:
63
 potenciālie bruto ieĦēmumi – kopējie iespējamie bruto
ieĦēmumi no pilnīgi noslogota nekustamā īpašuma kādā
noteiktā periodā, parasti vienā gadā, saskaĦā ar tā labāko un
efektīvāko izmantošanas veidu. Potenciālie bruto ieĦēmumi
tiek aprēėināti, pamatojoties uz nomas maksām, kādas
vērtēšanas brīdī ir līdzīgu īpašumu nomas tirgū, vai arī uz
nomas maksām, saskaĦā ar noslēgtajiem nomas līgumiem.
Ja tiek vērtēts īpašums, kurā ir noslēgti nomas līgumi,
jāizvērtē noteikto nomas maksu atbilstība reālajam nomas
tirgum, kā arī tas, kā šo līgumu nosacījumi ietekmē bruto
ieĦēmumu apjomu.
 efektīvie bruto ieĦēmumi ir nākotnē sagaidāmie ieĦēmumi,
no
kuriem
galvenokārt,
atskaitīti
radījusi
iespējamie
nepilnīga
zaudējumi,
īpašuma
kurus,
noslogotība.
Aprēėinot efektīvos bruto ieĦēmumus, svarīgi ir analizēt
nomas maksas lielumu (jo tās augstākas, jo nepievilcīgākas
nomniekiem, līdz ar to lielāks risks ilgstošām dīkstāvēm).
Būtisks ir arī nomnieku skaits un to maiĦu biežums, kā arī
varbūtība nesaĦemt nomas maksu pilnā apjomā. Pēc
konkrētās
situācijas
analīzes
jāparedz
noslodzes
samazināšanās, atbrīvojot kādu telpu daĜu kārtējo remontu
veikšanai.
 neto ieĦēmumi – tīrie ieĦēmumi, kas iegūti no
efektīviem bruto ieĦēmumiem, atskaitot visus ar
saimniecisko darbību saistītos izdevumus, neskaitot
64
kredīta apkalpošanas izdevumus un grāmatvedībā
aprēėināto nolietojumu.
6.3.2. Potenciālo izmaksu analīze
Aprēėinot potenciālos ieĦēmumus, svarīgi noteikt visas ar
saimniecisko darbību un īpašuma uzturēšanu saistītās izmaksas. Tie ir
periodiskie izdevumi, kuri tiek veikti, lai nodrošinātu normālu objekta
funkcionēšanu un ienākumu gūšanu. Šīs izmaksas ir svarīgs īpašumu
raksturojošs faktors.
Pamatojoties uz izdevumu posteĦu ekonomisko būtību, visas
izmaksas var iedalīt pastāvīgajās un mainīgajās izmaksās.
Pastāvīgās izmaksas – izmaksas, kuru apjoms nav atkarīgs no
objekta noslodzes intensitātes. Tās ir – nekustamā īpašuma nodoklis,
apdrošināšana un citi tamlīdzīgi izdevumi.
Mainīgās izmaksas - tās ir izmaksas, kuru apjoms ir atkarīgs no
tā, cik intensīvi īpašums tiek izmantots. Katram nekustamā īpašuma
veidam raksturīgas nelielas atšėirības mainīgo izmaksu struktūrā,
tomēr sekojošās izmaksu pozīcijas raksturīgas gandrīz visiem
nekustamā īpašuma objektiem:
 īpašuma pārvaldīšanas izmaksas – šīs izmaksas rodas
neatkarīgi no tā, vai īpašumu pārvalda pats īpašnieks vai
algots pārvaldnieks. Šīs izmaksas parasti nosaka procentos
65
no efektīvā bruto ieĦēmuma, atkarībā no nekustamā
īpašuma tipa un konkrētās situācijas.
 izdevumi personāla algām – šajā izmaksu pozīcijā tiek
ieskaitītas īpašuma apsaimniekošanā un uzturēšanā iesaistītā
personāla algas.
 komunālo pakalpojumu izdevumi – šīs izmaksas tiek
aprēėinātas
vadoties
no
iepriekšējiem
komunālo
pakalpojumu maksājumiem, kā arī veicot līdzīgu objektu
funkcionēšanas analīzi. Svarīgi ir kā, saskaĦā ar nomas
līgumiem, sadalīta komunālo maksājumu veikšana starp
īpašnieku un nomniekiem;
 īpašuma apkopšanas izmaksas – šīs izmaksas jāaprēėina
neatkarīgi no tā, vai īpašuma uzkopšanu veic personāls vai
uzkopšanas uzĦēmums. Arī šīs izmaksas var veikt
nomnieks, saskaĦā ar nomas līguma nosacījumiem;
 teritorijas uzturēšanas izmaksas – šajā pozīcijā tiek iekĜautas
teritorijas (arī autostāvvietas) uzturēšanas un apkopšanas
izmaksas, un tās var būt iekĜautas nomas maksā;
 ekspluatācijas un remonta izdevumi – kārtējo remontu
izmaksas un ēkas inženiertehniskā aprīkojuma remontu
izmaksas;
 citas izmaksas – dažādi speciālie izdevumi, piem., izdevumi
par apsardzi.
66
Bieži, lai sāktu izmaksu analīzi, vispirms jāveic noslēgto nomas
līgumu analīze, jo tirgus vērtības aprēėinā jārēėinās tikai ar tiem
izdevumiem, kurus veic īpašnieks par naudu, kuru saĦem par sava
īpašuma iznomāšanu. Reālā nomas līgumu prakse rāda, ka izdevumu
sadale starp iznomātāju un nomnieku notiek dažādi. Piemēram, nomas
līgums var būt noslēgts ar nosacījumu, ka īpašnieks pats maksā par
komunālajiem pakalpojumiem, attiecīgi nosakot lielāku nomas maksu.
ěoti bieži tiek slēgti līgumi, kuri paredz, ka nomnieks uzĦemas visus
ar īpašuma apsaimniekošanu saistītos izdevumus.
6.3.3. Naudas plūsmas diskontēšana
Naudas plūsmas diskontēšanas process īpašuma vērtību aplūko
kā atsevišėu īsāku laika posmu ieĦēmumu un izdevumu plūsmas
veidoto šodienas vērtību summu. Dažādos laika periodos izdarāmo
izmaksu vai sagaidāmo ienākumu vērtību atšėirības izpaužas tā, ka
ienākumu, ko var iegūt šodien, vērtē augstāk par ienākumu, kuru var
iegūt pēc zināma laika un otrādi – izdevumi šodien ir mazāk vēlami
par izdevumiem rīt. Tāpēc, pielietojot ieĦēmumu metodi, dažādos
laika momentos saĦemtos maksājumus vai veicamos izdevumus
nepieciešams padarīt savā starpā salīdzināmus. Šo procedūru sauc par
naudas plūsmas diskontēšanu, jeb pārrēėināšanu uz kādu izvēlētu laika
momentu. Lai veiktu šo pārrēėināšanu, svarīgi izprast naudas un
kapitāla vērtības maiĦu laikā – šodien tā ir lielāka, nekā nākotnē.
67
Šo sakarību var izteikt formulā :
PV =
FV
(1+i)
,
PV - naudas šodienas vērtība;
kur
FV – naudas nākotnes vērtība;
i - kapitāla lietošanas apmaksas likme;
Šo formulu var izteikt savādāk:
PV = FV ×
1
, kur
(1+i)
- diskonta koeficients, kas raksturo vērtību maiĦu
1
(1+i)
laikā;
i - diskonta likme.
Naudas plūsmas diskontēšanas metodi parasti pielieto, vērtējot
nekustamos īpašumus ar mainīgu situāciju tuvākajā nākotnē –
kapitālie remonti, rekonstrukcijas, pārprofilējams apbūves lietošanas
veids u.tml. Atsevišėos aprēėina posmos var parādīties arī negatīva
naudas plūsmas vērtība. Diskontējot naudas plūsmu, tiek aprēėināta
īpašuma tīro ienākumu vērtība noteiktā laika posmā. Ja pieĦem, ka
īpašums aprēėina perioda beigās beidz pastāvēt, tad šīs ienākumu
plūsmas pašreizējā vērtība ir īpašuma vērtība. IeĦēmumus nesoši
īpašumi parasti dod divu veidu finansiālos labumus – periodiskus
68
ienākumus no saimnieciskās darbības un ienākumus īpašumu
69
pārdodot. Šo iespējamo ieguvumu, ko aprēėina perioda beigās pēc
īpašuma lietošanas gūst pašreizējais valdītājs, nododot to citam
īpašniekam, sauc par reversiju. Nekustamā īpašuma kopējo vērtību
veido pa atsevišėiem aprēėina posmiem diskontētās naudas plūsmas
un reversijas summa, ko aprēėina pēc formulas:
PV=
kur
C1
1+i
+
C2
(1+i)
2
+
C3
(1+i)
Cn
3
+ ... +
(1+i)n
+
R
,
(1+it)n
PV – īpašuma pašreizējā vērtība;
C – naudas plūsma konkrētā gadā;
R – reversija, jeb īpašuma iespējamā vērtība n-tajā gadā;
i – diskonta likme;
it – beigu perioda diskonta likme, kas parasti tiek pieĦemta
vienāda ar pēdējā aprēėina gada diskonta likmi.
Diskonta likmi dēvē par ienesīguma līmeni, kas atbilst finanšu
tirgū esošiem un investoram pieejamiem investīciju virzieniem. Pie
tam diskonta likme atspoguĜo alternatīvo investīciju virzienu
maksimālo ienesīgumu un vienlaikus arī prasījumu par minimālo
ienesīguma līmeni, kuru investors izvirza tiem projektiem, kuros viĦš
ir gatavs piedalīties. Tātad šo alternatīvo investīciju virzienu
iespējamais ienesīguma līmenis nosaka diskonta likmes lielumu. Par
vienu no pieejamākajiem investīciju virzieniem var uzskatīt līdzekĜu
70
noguldīšanu depozītā, tātad diskonta likme nedrīkst būt zemāka par
depozītnoguldījuma procentu likmi.
Jebkura saimnieciska darbība var saturēt kādas nevēlamas
nenoteiktības – varbūtības, ka uzĦēmējdarbības faktiskie rezultāti būs
mazāki par plānoto. Šīs nevēlamās nenoteiktības dēvē par riskiem. Jo
augstāk investors novērtē savu risku kādā projektā, jo augstākas
prasības viĦš izvirzīs šī projekta ienesīgumam. Pamatideja
ieĦēmumus nesošu īpašumu vērtēšanā ir - lielāki ieĦēmumi tiek iegūti
ar lielākiem riskiem. Visi ieguldījumi īpašumā tiek izdarīti, cerot pēc
noteikta laika atgūt ieguldīto kapitālu, saĦemot zināmu atalgojumu
par kapitāla izmantošanu, un kompensāciju, kas segtu naudas vērtības
maiĦu laikā un risku uzĦemšanos. Par bezriska ieguldījumu tiek
uzskatīts ieguldījums valsts vērtspapīros, tāpēc Ĝoti bieži, aprēėinot
diskonta likmi, par bāzi tiek Ħemta ilgtermiĦa vērtspapīru procentu
likme. Diskonta likmes aprēėināšanas kumulatīvā metode paredz
bezriska likmei pieskaitīt konkrētā investīciju projekta risku formulu:
i = i0 + i1 + ... + in ,
kur i- diskonta likme;
i0- bezriska procentu likme;
i1 + ... + in - dažādi riski.
71
Tādi specifiski riski, piemēram, varētu būt:
 ieguldījumu risks, ko aprēėina kā starpību starp ienākumiem
no ieguldījumiem valsts vērtspapīros un alternatīvām
investīcijām;
 īpašuma tirgus risks konkrēta veida nekustamā īpašumā;
 finansu risks, kuru nosaka, analizējot īpašumā veicamos
finansu ieguldījumus;
 zemas likviditātes risks, kuru nosaka, analizējot nekustamā
īpašuma pārdošanas iespējas, salīdzinot ar vērtspapīriem;
 pārvaldīšanas risks, ko nosaka, analizējot ienākumu no
nekustamā īpašuma atkarība no tā pārvaldīšanas kvalitātes.
Ar šīs metodes palīdzību ir iespējams precīzi izanalizēt un
uzskaitīt visus esošos riskus. Tomēr ir Ĝoti grūti un pat neiespējami
argumentēt katram riskam atbilstošo lielumu. Tāpēc biežāk šī metode
noder vairāk sapratnei par risku ietekmi uz diskonta likmi, bet ne kā
diskonta likmes kvantitatīvs formulējums. Visprecīzākos rezultātus,
nosakot diskonta likmes lielumu, var iegūt, analizējot līdzīgu riska
līmeĦa projektu realizācijai piesaistītā kapitāla cenas.
Diskonta likmes noteikšana ir ieĦēmumu metodes
nozīmīgākā daĜa. Šī likme ir saikne starp ieĦēmumiem no
īpašuma izmantošanas un šī īpašuma tirgus vērtību. Likmes
pareizai izvēlei nepieciešamas ne tikai zināšanas un pieredze
vērtēšanā, bet arī nekustamā īpašuma tirgus procesu izpratne un
dažādu ekonomisko indikatoru pareiza novērtēšana.
72
6.3.4. Tiešā kapitalizācija
Tiešā kapitalizācija ir naudas plūsmas diskontēšanas īpašs
gadījums. Tiešās kapitalizācijas metode tiek izmantota, vērtējot
īpašumus, kas dod stabilus ieĦēmumus nemainīgi ilgākā laika plūsmā.
Ar šo metodi tīrie ieĦēmumi tiek dalīti ar kapitalizācijas likmi pēc
formulas :
PV=
kur
NOI
,
Ro
PV – vērtējamā īpašuma šodienas vērtība;
NOI – gada neto ieĦēmumi;
Ro – kopējā kapitalizācijas likme.
Jo vērtīgāks ir īpašums, jo garāks ir kapitāla atgūšanas laiks un
otrādi. Tātad – vairāk ienākumus dodoša īpašuma kapitalizācijas likme
būs zemāka – īpašums būs dārgāks, bet sliktāka, jeb mazāk ienesīga
īpašuma kapitalizācijas likme būs augstāka un līdz ar to vērtība
zemāka. Tas saistīts ar vājākām izredzēm nepieciešamības gadījumā
īpašumus realizēt tirgū, lielāku risku attiecībā uz peĜĦas gūšanu un
lielākiem izdevumiem īpašuma uzturēšanai un pārvaldīšanai.
Zemes kapitalizācijas likme ir zemāka nekā kapitalizācijas likme
apbūvei, jo zemei nav sagaidāms nodilums un darījumi ar zemi tiek
orientēti uz ilgāku atmaksāšanās laiku. Tomēr jāatceras, ka
73
apbūvētā zemes gabalā zeme un apbūve ir vienots īpašums un arī zeme
piedalās ienākumu veidošanas procesā. Tāpēc rūpīgi jāanalizē abu šo
sastāvdaĜu saistība un savstarpējā ietekme attiecībā uz īpašuma
kopējo vērtību.
Kapitalizācijas likme ir specifiska diskonta likme, kas ir
izmantojama, ja jāvērtē bezgalīgi ilgstoša konstanta vai lineāri
mainīga naudas plūsma pie nemainīga risku līmeĦa. Tiešās
kapitalizācijas aprēėinu perioda bezgalīgais raksturs nosaka to, ka
nevar nerēėināties ar faktu, ka īpašumā ieguldītais kapitāls
nesaglabājas mūžīgi (izĦemot zemi). Tātad jāparedz ieguldītā kapitāla
atguve, pieskaitot kādu papildu pielikumu pie kapitalizācijas likmes.
Kapitāla atgūšanas likme rāda, cik ilgu laiku dotajā saimnieciskajā
situācijā investors pieĜauj sava ieguldītā kapitāla atgūšanai.
Likmes lielumu ietekmē dažādi faktori - apbūves vecums un
tehniskais stāvoklis, t.i., apbūves atlikušais dzīves laiks, kā arī ēku un
būvju novecošanās temps un bojā ejas risks.
Nekustamā īpašuma teorijā tiek aplūkotas trīs metodes ieguldītā
kapitāla atgūšanas likmes noteikšanai. Vienkāršākā un agrāk bieži
pielietotā ir lineārās kompensācijas jeb Ringa metode. Metodes būtība
– kapitāla atguve notiek vienmērīgi visā īpašuma ekonomiskās dzīves
laikā. Piemēram, ja īpašuma ekonomiskās dzīves cikls ir 50 gadi, tad
ikgadējā kapitāla atguves likme būs 100% : 50 = 2%. Tomēr šī metode
nav pielietojama īpašumam, kura sastāvā ir laika
74
gaitā nedilstošas vērtības, piemēram, zeme. Problēmas var rasties arī,
pamatojot īpašuma ekonomiskās dzīves laiku.
Invuda metodes pamatā ir pieĦēmums, ka visi atskaitījumi
kapitāla atguvei tiek reinvestēti ar tādu pašu likmi kā peĜĦas likme.
Trešā – Hoskolda metode pamatojas uz atzinumu, ka kapitāla
atguves likme ir zemāka nekā investīciju peĜĦas likme – parasti 50%
apmērā gadījumos, kad šīs investīcijas ir tik peĜĦu nesošas, ka iespēja
reinvestēt par tikpat augstiem procentiem ir mazticama.
Kopējo kapitalizācijas likmi aprēėina, summējot kapitāla
atgūšanas likmi un ieguldītā kapitāla peĜĦas likmi, un tā sevī
vienlaikus ietver gan kapitāla atgūšanas iespējas, gan atalgojumu par
kapitāla lietošanu.
Iegūtās kapitalizācijas likmes pareizības pārbaudei, vēlams veikt
nekustamā īpašuma darījumu analīzi, un kapitalizācijas likme
jānosaka pēc formulas:
Ro=
kur
NOI
pārdevuma cena
,
Ro – kopējā kapitalizācijas likme;
NOI – gada neto ieĦēmumi.
Kopējās kapitalizācijas likmes noteikšanā, atkarībā no vērtētājam
pieejamās informācijas, var izmantot arī sekojošas metodes:
75
 salīdzināmo pārdevumu analīze – šis metodes pielietošanai
nepieciešama
pilnīga
informācija
par
pārdotajiem
objektiem. Metodes būtība – tīrie ieĦēmumi tiek dalīti ar
pārdošanas cenu, iegūstot kapitalizācijas likmi. Jo vairāk
salīdzināmo pārdevumu datu ir vērtētāja rīcībā, jo precīzāka
informācija tiks iegūta;
 efektīvā bruto ieĦēmuma koeficientu analīze – šī metode
tiek pielietota gadījumos, kad pilnīga informācija par
salīdzināmiem objektiem nav iegūstama, bet ir dati par
efektīvo bruto ieĦēmumu un darbības izdevumiem.
Faktors, ar kuru jārēėinās gan naudas plūsmas aprēėinos, gan
koriăējot kapitalizācijas aprēėinu, ir inflācija. Labākai uzskatāmībai
gan diskonta likme, gan kapitalizācijas likme un tās sastāvdaĜas
attēlotas grafiski (6.5. attēls).
Bezriska
likme
Riska
prēmija
IlgtermiĦa risku
pieskaitījums
Kapitāla
atguve
Inflācija
Diskonta likme
Kapitalizācijas likme
6.5. attēls. Diskonta un kapitalizācijas likmju veidošanās struktūra
76
7. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĪBAS
APRĒĖINU SALĪDZINĀJUMS UN
ATSKAITES SASTĀDĪŠANA
Nekustamā īpašuma tirgus vērtības galīgajā aprēėinā tiek
salīdzināti ar dažādām vērtēšanas metodēm iegūtie vērtības indikatori.
Nosakot katra vērtības indikatora īpatsvaru kopējā tirgus vērtībā, tiek
izvērtētas atsevišėo metožu stiprās un vājās puses konkrētā īpašuma
vērtējumā, lai pārbaudītu:
 vai
tās atspoguĜo potenciālā pircēja
vai pārdevēja
argumentus;
 datu, uz kurām balstīti vērtību indikatoru aprēėini, kvalitāti;
 cik lielā mērā tiek atspoguĜota naudas vērtības atkarība no
dažādu ekonomisko faktoru ietekmes;
 cik lielā mērā tiek atspoguĜots īpašuma unikālais raksturs,
kā arī tā īpatnējo vērtību nosakošie raksturlielumi, tādi kā
novietne, platība un ienākumu ăenerēšanas potenciāls.
Latvijas vērtēšanas standarti nosaka, ka, noformējot vērtēšanas
atskaiti, tajā iekĜaujama šāda informācija:
 skaidri un nepārprotami formulēti secinājumi, kuri būtu
viennozīmīgi interpretējami un nevarētu vest maldināšanā;
 vērtējuma paredzamais pielietojums, informācija par klientu
/ pasūtītāju, kā arī būtiskie datumi: datums, uz kuru
77
vērtējums
attiecas,
vērtēšanas
atskaites
sastādīšanas
datums, objekta apsekošanas datums;
 informācija par izvēlēto vērtējuma bāzi, ieskaitot vērtības
tipa definīciju;
 detalizēts īpašumtiesību vai interešu attiecībā uz vērtējamo
objektu apraksts;
 īpašuma tiesisko un fizisko raksturlielumu apraksts;
 pieĦēmumu un ierobežojumu apraksts,
 vērtēšanas
procesā
analizētās
informācijas
un
datu
uzskaitījums, kā arī tirgus analīzes rezultātā izdarīto
secinājumu uzskaitījums, izvēlēto vērtēšanas metožu un tām
sekojošo procedūru pamatojums;
 ierobežojumi, kas bez vērtētāja rakstiskas piekrišanas
aizliedz vērtējuma atskaites, tās atsevišėo daĜu, vai atskaitē
ietvertās informācijas publiskošanu vai vērtējuma atskaites
izmantošanu citiem mērėiem, nekā tā sākotnēji bijusi
paredzēta;
 vērtētāja neatkarības apliecinājums.
78
IZMANTOTĀS LITERATŪRAS UN
INFORMĀCIJAS AVOTU SARAKSTS
1.
LR Civillikums, II daĜa Lietu tiesības. – LR Ministru
Kabinets, 1937.
2.
LR Ministru kabineta noteikumi Nr. 60 „Nekustamā īpašuma
vērtētāja licences (profesionālās kvalifikācijas sertifikāta)
saĦemšanas kārtība”. – LR Ministru kabinets, 2000.
3.
LR Ministru kabineta noteikumi Nr.534 „Kārtība, kādā
saĦemams profesionālās kvalifikācijas sertifikāts nekustamā
īpašuma novērtēšanai”. – LR Ministru kabinets, 2002.
4.
Baltruma D., Freibergs J. Nekustamā īpašuma vērtēšana. –
Rīga: Vieda. Invest –Rīga, 1999.- 100 lpp.
5.
Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-0. – Rīga, Latvijas
standarts, VSIA, 2002.
6.
Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-1. – Rīga, Latvijas
standarts, VSIA, 2002.
7.
Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-2. – Rīga, Latvijas
standarts, VSIA, 2002.
8.
Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-3. – Rīga, Latvijas
standarts, VSIA, 2002.
9.
Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-4. – Rīga, Latvijas
standarts, VSIA, 2002.
10. Starptautiskie īpašuma vērtēšanas standarti. - Rīga, Latvijas
vērtētāju asociācija, 1995.
79
11. Betts Richard M., Ely Silas J. Basic Real Estate Appraisal.USA, Engllewood Cliffs: Prentice Hall Career & Тechnology,
1994. – 496p.
12. Joan Youngman. Legal Issues in Property Valuation and
Taxation Cases: cases and Materials. – USA, Lincoln Institute
of Land Policy , 2006.-320p.
13. Edited by Dick Netzer. Land Value Taxation: Can It and Will
It Work Today? - USA, Lincoln Institute of Land Policy,
1998. – 304 p.
14. Фридман Д., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей
доход недвижимости. – Москва: Дело, 1997.- 461 ctp..
15. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. –
Санкт Петербург: МКС, 2000. – 428 ctp..
16. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - Санкт
Петербург: Технобалт, 1995. – 247 ctp.
17. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное
пособие. – Ростов н/Д: Феникс 2002. – 320 ctp..
18. International
Valuation
Standard
Commitee
-
http://www.ivsc.com
19. Latvijas
Īpašumu
vērtētāju
asociācija–
http://www.vertetaji.lv
20. The
European
Group
http://www.tegova.org
80
of
Valuers
associations–
Скачать