NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANA TEORĒTISKIE ASPEKTI 2 Latvijas Lauksaimniecības universitāte Zemes ierīcības un ăeodēzijas katedra Vivita Baumane NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANA TEORĒTISKIE ASPEKTI Mācību līdzeklis Jelgava 2009 3 ISBN 978-9984-784-98-4 Studiju līdzeklis sastādīts, ievērojot LLU Mācību padomes 2007.gada 25.aprīĜa sēdē apstiprinātā nolikuma Nr. 07/4 “Latvijas Lauksaimniecības universitātes mācību grāmatu un studiju materiālu izstrādāšanas nolikums” prasības. Mācību līdzeklis paredzēts LLU Lauku inženieru, Ekonomikas un citu fakultāšu studentiem, maăistrantiem, tālmācības studijās, kā arī nekustamā īpašuma jomā praktizējošiem speciālistiem /sast. V.Baumane – Jelgava, 2009. - 79 lpp. Izdevums izskatīts un ieteikts publicēšanai LLU Zemes ierīcības un ăeodēzijas katedras sēdē 2008.gada 5.novembrī. Pārpublicēšanas vai citēšanas gadījumā atsauce obligāta. Recenzents: Sertificēts Nekustamā īpašuma vērtētājs Guntars Pugejs V.Baumane 2009 Latvijas Lauksaimniecības universitāte, 2009 4 SATURS 1. 2. 3. 4. 5. 6. 6.1. 6.2. 6.2.1. 6.2.2. 6.3. 6.3.1. 6.3.2. 6.3.3. 6.3.4. 7. IEVADS ..................................................................6 ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS STANDARTI – SATURS UN BŪTĪBA ........................................... 8 NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS VĒRTĪBA UN AR TO SAISTĪTIE JĒDZIENI......................... 14 NO TIRGUS BĀZES ATŠĖIRĪGĀS UN CITAS IESPĒJAMĀS VĒRTĪBAS.................. 26 NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS PRINCIPI.......................................................... 32 LABĀKĀ UN EFEKTĪVĀKĀ ĪPAŠUMA IZMANTOŠANAS VEIDA NOTEIKŠANAS KRITĒRIJI UN ANALĪZE............................... 40 NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS METODES....................................................... 45 Tirgus datu salīdzināšanas (salīdzināmo darījumu) metode.............................................. 46 Izmaksu metode................................................ 49 Nolietojuma aprēėināšana................................. 55 Būvvērtības noteikšana..................................... 59 IeĦēmumu metode............................................. 61 Potenciālo ieĦēmumu analīze..................................63 Potenciālo izmaksu analīze............................... 65 Naudas plūsmas diskontēšana........................... 67 Tiešā kapitalizācija .................................................. 72 NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĪBAS APRĒĖINU SALĪDZINĀJUMS UN ATSKAITES SASTĀDĪŠANA........................ 76 IZMANTOTĀS LITERATŪRAS UN INFORMĀCIJAS AVOTU SARAKSTS......... 78 5 Ievads Katras valsts ekonomisko, politisko un sociālo attīstību nosaka un ietekmē arī tās nekustamā īpašuma resursi - zeme, derīgie izrakteĦi, ēkas, būves u.c. Nekustamais īpašums ir viens no svarīgākajiem ekonomiskajiem resursiem un viena no būtiskākajām nacionālās bagātības sastāvdaĜām. Zemes reformas, īpašumu denacionalizācijas un privatizācijas rezultātā uz brīva tirgus principiem ir izveidojies Latvijas nekustamo īpašumu tirgus. Darījumu skaita pieaugumu nekustamā īpašuma tirgū būtiski stimulējusi arī hipotekāro kredītu straujā attīstība. Iedzīvotājiem radusies iespēja atlicināt naudas līdzekĜus kredītu maksājumiem mājokĜu iegādei. Šo procesu veicina arī sīvā banku konkurence, kuras rezultātā pēdējo gadu laikā ir būtiski samazinājušās kredītu procentu likmes un atviegloti kredītu saĦemšanas nosacījumi. Līdz ar nekustamo īpašumu tirgus attīstību radās arī nepieciešamība pēc nekustamā īpašuma vērtības un līdz ar to Latvijā vēl nebijušas profesijas pārstāvjiem – vērtētājiem. Nekustamo īpašumu vērtēšanas sfēra Latvijā ir salīdzinoši jauna profesionālās darbības nozare un ar to saistītie jautājumi vēl ir maz pētīti. Latvijā vērtēšanas jomā trūkst speciālās literatūras - vienīgais mācību līdzeklis latviešu valodā ir vērtēšana teorijas pamatlicēju Latvijā D. Baltrumas un J.Freiberga 1999. gadā izdotā grāmata „Nekustamā īpašuma vērtēšana”. Vērtēšana, kā ekonomikas zinātnes daĜa, nemitīgi attīstās un pilnveidojas, un šī grāmata vairs nespēj sniegt 6 atbildes uz visiem ar nekustamā īpašuma vērtēšanu saistītiem jautājumiem. Darbs sastādīts, pamatojoties uz Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem un Īpašuma vērtēšanas standartiem LVS – 401, kā arī izmantojot jau iepriekšējo Latvijas, kā arī ārvalstu speciālistu pieredzi un viedokĜus vērtēšanas teorijas jomā. Mācību līdzeklis paredzēts plašam interesentu lokam – LLU Lauku inženieru, Ekonomikas un citu fakultāšu studentiem, maăistrantiem, tālmācības studijās, kā arī nekustamā īpašuma jomā praktizējošiem speciālistiem. 7 1. ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS STANDARTI – SATURS UN BŪTĪBA Latvijā nekustamā īpašuma vērtēšana tiek veikta, pamatojoties uz vērtēšanas standartiem. 1996.gadā Latvijas īpašumu vērtētāju asociācija (turpmāk – LĪVA) veica Starptautisko īpašuma vērtēšanas standartu piektā izdevuma tulkošanu un ar LĪVA Padomes lēmumu šie standarti tika ieviesti kā īpašumu vērtēšanu reglamentējošs dokuments asociācijas biedriem. 2000.gada 15.aprīlī, saskaĦā ar Hipotekāro ėīlu zīmju likuma 15.pantu izdotajos LR Ministru kabineta Noteikumos Nr.60 „Nekustamā īpašuma vērtētāja licences (profesionālās kvalifikācijas sertifikāta) saĦemšanas kārtība” pēc LĪVA iniciatīvas tika ietverta norma, ka nekustamā īpašuma vērtētāja pienākums ir vērtēt nekustamo īpašumu atbilstoši Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem. 2002.gada 16.maijā Latvijas nacionālā standarta spēku ir ieguvuši Latvijas Īpašuma vērtēšanas standarti LVS 401, kas tika izstrādāti uz Starptautisko īpašuma vērtēšanas standartu pamata. Vērtēšanas standarti ir veidoti, pilnībā apzinoties profesionālās vērtēšanas procedūras sarežăītību un situāciju dažādību atsevišėās valstīs. Tie nesatur vērtēšanai nepieciešamo zināšanu apskatu, tomēr, lai mazinātu atšėirības starp dažādām profesionālās darbības sfērām un palīdzētu pārvarēt problēmas, kas rodas valodu dažādības dēĜ, 8 standartos ietverta sadaĜa „Vispārīgie jēdzieni un vērtēšanas principi”. Tāpat kā atsevišėi vērtējumi, arī standarti ietver sevī neizbēgamas un nepārtrauktas izmaiĦas, pat ja tās ir pakāpeniskas un uzreiz nav pamanāmas. Diemžēl latviešu valodā vērtētājiem nav iespējams iepazīties ar šīm izmaiĦām, kā arī ar standartu pielikumiem, kas satur metodiskos norādījumus (angĜu val. - guidance notes) par tādām vērtēšanā būtiskām tēmām, kā diskontētas naudas plūsmas analīze, izmaksu metodes pielietošana finansu atskaites vajadzībām vai lauksaimniecības īpašumu vērtēšana. Šobrīd jau ir izdots Starptautisko standartu septītais izdevums, kas pavisam satur 14 pielikumus. Vērtēšanas standartu praktiskai pielietošanai ir būtiski izprast to struktūru. Latvijas īpašuma vērtēšanas standartu struktūra ir identiska Starptautisko vērtēšanas standartu struktūrai. Katrs standarts savā situāciju grupā satur šādas sadaĜas: ievads; izmantošanas lauks; definīcijas; saistība ar grāmatvedības standartiem; standarta formulējums; piezīmes; prasības atskaites struktūrai; pieĜaujamās atkāpes no standarta. Vērtēšanas standarti sastāv no 5 daĜām, jeb standartiem: 9 LVS 401-0 Vispārīgie jēdzieni un vērtēšanas principi. Starptautiskā īpašumu vērtēšanas standartu komiteja (turpmāk – SĪVSK) pieredze rāda, ka, izĦemot atsevišėus gadījumus, pasaulē pastāv principiāla vienotība vērtēšanas pamatjēdzienu izpratnē. Arī vērtēšanas metožu un procesa pamati dažādās valstīs praktiski neatšėiras, reizēm pastāvot specifiskām, ierobežojoša rakstura prasībām to praktiskās pielietošanas jomā vietējās likumdošanas vai ekonomiskā stāvokĜa īpatnību dēĜ. Standartu 0. daĜa ir paredzēta kā jebkura vērtēšanas standarta papildinājums, kas definē profesionālajā vērtēšanā būtiskus pamatjēdzienus, kā zeme un īpašums; nekustamais īpašums, privātīpašums un īpašums (aktīvs); cena, izmaksas, tirgus, vērtība; labākā un efektīvākā izmantošana; lietderība, aizvietošanas vērtība; atlikusī aizvietošanas vērtība. LVS 401-1 Tirgus vērtība kā vērtējuma bāze. Šī standarta mērėis ir ieviest vispārīgu definīciju jēdzienam „tirgus vērtība” un skaidrot šīs definīcijas terminoloăiju, kā arī parādīt, kā tā piemērojama īpašuma vērtēšanai, kad vērtēšanas mērėis ir tieši tirgus vērtības noteikšana. Šis standarts pielietojams tirgus vērtības noteikšanai nekustamajam īpašumam un ar to saistītajiem elementiem, t.i., īpašums tiek vērtēts kā pārdošanas objekts atklātā tirgū. Standarts nosaka, ka tirgus vērtība tiek noteikta, vērtēšanā izmantojamās metodes un procedūras balstot uz tirgus datiem. 10 LVS 402-2 No tirgus vērtības atšėirīgas vērtēšanas bāzes. Šī standarta mērėis ir definēt un paskaidrot no tirgus vērtības atšėirīgas vērtēšanas bāzes, noteikt to lietošanas nosacījumus, kā arī atšėirt tās no tirgus vērtības. Šajā standartā sniegtas definīcijas tādiem jēdzieniem, kā lietošanas vērtība; īpašums ar ierobežotu tirgu; specializēts īpašums vai īpašas nozīmes īpašums; investīciju vērtība; utilizācijas (likvidācijas) vērtība; piespiedu pārdošanas vērtība u.c. LVS 401-3 Vērtējumi finansu atskaites vajadzībām. Standarta mērėis ir sniegt pamatatziĦas vērtētājiem, kuri veic vērtējumu finanšu atskaišu vai dokumentācijas vajadzībām. Šis standarts var tikt izmantots ikvienam nekustamā īpašuma, ražošanas līdzekĜu un aprīkojuma novērtēšanas gadījumam, bet nav piemērojams vērtējumam klienta personiskajās interesēs. Standarts nosaka: visus investīciju veidus un aktīvus, kas uzĦēmumam nav nepieciešami, vērtē, pamatojoties uz tirgus vērtību un vadoties pēc to lietderīgākā un efektīvākā izmantošanas veida; visus nespecializētā īpašuma veidus, ko īpašnieks ekspluatē (bet kas nav investīcijas vai pārpalikums), vērtē, pamatojoties uz tirgus vērtību pie pašreizējās izmantošanas bāzes; visus specializētā īpašuma veidus, kurus īpašnieks ekspluatē, vērtē, pamatojoties uz atlikušās aizvietošanas 11 vērtības metodi, izĦemot gadījumus, ja var izmantot kādu tirgus vērtības noteikšanas metodi. LVS 401-4 Vērtējumi kredīta vajadzībām. Šis standarts attiecas tikai uz īpašuma vērtēšanu kredīta nodrošināšanas vai parādu saistību nodrošināšanas vajadzībām. Kopumā šis standarts ir analoăisks tirgus vērtības noteikšanas standartam, bet atšėirīgiem īpašuma veidiem 4. standarts nosaka speciālu pieeju: investīciju īpašuma gadījumā vērtētājam tiek ieteikts novērtēt kopējo ienākumu, ko dod īpašums ar tajā investēto kapitālu, un kopējo ienākumu bez investētā kapitāla; ražošanā iesaistīto īpašumu jāvērtē, pamatojoties uz neizmantota īpašuma bāzes un izejot no tā labākās un efektīvākās izmantošanas. Šāda pieeja tikai atdala īpašuma vērtību no kādām specifiskām tā īpašībām, ko izmanto pašreizējais īpašnieks, jo „finansiālo saistību neizpildes gadījumā, īpašums, ar kuru nodrošināts aizĦēmums, var tikt vērtēts tikai, ievērojot tā izmantošanas rakstura izmaiĦas”. Līdzīgi tiek vērtēts arī specializēts īpašums; īpašums, kas parasti vērtējams kā patstāvīga ekonomiska vienība (piem., viesnīcas, rekreatīvie uzĦēmumi) tiek vērtēti saskaĦā ar rūpīgu ieĦēmumu analīzi pēc grāmatvedības dokumentācijas, jeb perspektīvas analīzi; 12 nekustamā īpašuma, kas ir projekta un būvniecības stadijā, vērtēšanas metodes izvēle atkarīga no būvniecības stāvokĜa faktiskajā vērtēšanas dienā un ticamības, ar kādu īpašums var tikt iepriekš pārdots vai iznomāts pirms būvniecības pabeigšanas. 13 2. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS VĒRTĪBA UN AR TO SAISTĪTI JĒDZIENI Tirgus vērtības jēdziens parāda kopējo uztveri un tirgus darbību un ir pamatā lielākās daĜas resursu novērtēšanai tirgus ekonomikas apstākĜos. Neraugoties uz to, ka tirgus vērtība definīcijās izteikta dažādi, ietvertā jēga ir skaidra visiem, un problēmas tās lietošanā parasti nerodas. Latvijas vērtēšanas standarti sniedz šādu tirgus vērtības definīciju: Tirgus vērtība ir aprēėināts lielums - vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pircēju un labprātīgu pārdevēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieĦemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēėinu un bez piespiešanas. Termins īpašums tiek izmantots atbilstoši konkrētā vērtēšanas standarta ievirzei. Tā vietā var tikt izmantots arī jēdziens aktīvi. Latvijas īpašuma vērtēšanas standarts LVS 401-1 skaidro katru no definīcijas elementiem: „... aprēėināts lielums” - attiecas uz cenu, kas izteikta ar naudas ekvivalentu, ar kuru iespējams norēėināties par īpašumu komerciāla darījuma rezultātā. Tirgus vērtība tiek pielīdzināta visiespējamākai, novērtēšanas datumā noteiktai cenai tirgū, kas reāli var tikt saĦemta un kas atbilst tirgus vērtības noteikšanas prasībām. Tā ir augstākā no 14 reāli iespējamām pārdevējam un zemākā no reāli iespējamām pircējam. Aprēėinā netiek ievērotas cenas, kas palielinātas vai pazeminātas darījuma īpašu apstākĜu vai noteikumu gadījumā: netipiska savstarpēju norēėinu forma; pārdošana, saglabājot bijušajam īpašniekam nomas tiesības; īpašas kompensācijas vai atlaides; vai arī parādoties kādai no īpašās vērtības pazīmēm. „ ... īpašumam būtu jāpāriet...” uzsver faktu, ka īpašuma vērtība ir aprēėināts lielums, nevis iepriekš noteikta vai faktiska pārdošanas cena. Šī ir iespējamākā cena, kas prognozējama tirgū novērtēšanas dienā pirkšanas – pārdošanas darījumā, atbilstoši citiem tirgus vērtības definīcijā formulētajiem noteikumiem. „ ... novērtēšanas datumā ...” – izsaka tirgus vērtības aprēėina piesaisti konkrētam datumam. Tā kā var mainīties tirgus situācija vai īpašuma tehniskais stāvoklis vai kādi citi īpašuma vērtību ietekmējoši apstākĜi, tad aprēėinātā vērtība kādā citā momentā var izrādīties kĜūdaina vai neprecīza. Vērtējuma rezultāts parāda reālo tirgus stāvokli tieši vērtēšanas datumā, nevis pagātnē vai nākotnē. Bez tam definīcija paredz, ka darījums, kas nosaka tirgus vērtību, noslēdzas brīdī, kad īpašums pāriet no pārdevēja pie pircēja, tādēĜ nekādas cenu variācijas nav iespējamas. „ ... starp labprātīgu pircēju ... ” - attiecas uz tādu pircēju, kam ir motīvi pirkt, bet nav īpašu apstākĜu, kas spiestu viĦu to darīt. Tāds pircējs nav gatavs maksāt jebkuru cenu ne īpašas ieinteresētības, nedz aktuālas nepieciešamības dēĜ. Bez tam šis pircējs veic darījumu 15 saskaĦā ar pastāvošā tirgus reālo stāvokli un prognozēm, nevis paĜaujoties uz iedomātu vai hipotētisku tirgu, kuru nav iespējams ieraudzīt, vai nevar noticēt tā pastāvēšanai. Potenciālais pircējs nemaksās augstāku cenu par to, kuru viĦam diktē tirgus apstākĜi. Pašreizējais īpašuma valdītājs arī ir starp tiem, kas veido tirgu. Vērtētājs nedrīkst izmantot nereālu tirgus apstākĜu pieĦēmumus vai prognozēt tirgus vērtību augstāku vai zemāku par saprātīgu cenu. Dažās valstīs, lai īpaši uzsvērtu šo svarīgo apstākli, tirgus vērtības definīcijā „labprātīga pircēja” jēdziens tiek izlaists. „ ... labprātīgs pārdevējs ... ” - nozīmē tādu pārdevēju, kurš nav spiests pārdot par jebkuru cenu, nedz arī izjūt dedzīgu vēlēšanos tikt vaĜā no īpašuma, kā arī nav noskaĦots pieprasīt cenu, kas pašreizējos tirgus apstākĜos nav saprātīga. Labprātīgs pārdevējs ir ieinteresēts pārdot īpašumu saskaĦā ar tirgus apstākĜiem pēc adekvāta mārketinga, par maksimālo cenu no visām iespējamām atklātā tirgū, lai kāda tā būtu. Konkrētie apstākĜi, kas attiecas uz pašreizējo īpašnieku, netiek ievēroti, „labprātīgs pārdevējs” ir hipotētisks īpašnieks. „ ... komerciāla darījuma rezultātā ...” – nozīmē, ka starp pusēm nepastāv kaut kādas īpašas attiecības (piem., mātas un meitas uzĦēmumi vai iznomātājs un nomnieks), kas varētu radīt tirgum netipiskas cenas īpašās vērtības elementu ietekmes dēĜ. Darījumam, kas nosaka tirgus vērtību, jānotiek starp pusēm, kas nav savstarpēju attiecību saistītas un darbojas neatkarīgi viena no otras. 16 „ ... pēc atbilstoša mārketinga ... ” nozīmē, ka īpašums bijis piedāvāts pārdošanai tirgū vispieĦemamākajā veidā, ar nolūku iegūt maksimālo cenu no reāli iespējamām, saskaĦā ar tirgus vērtības definīciju. Mārketinga ilgums var svārstīties atkarībā no tirgus apstākĜiem, tomēr jebkurā gadījumā tam jābūt pietiekamam, lai īpašums piesaistītu atbilstoša pircēju skaita uzmanību. Mārketings jāveic pirms novērtēšanas datuma. „ ... katra no pusēm darbojas kompetenti, ar aprēėinu ... „ – nozīmē, ka tiek pieĦemts, ka labprātīgs pircējs un labprātīgs pārdevējs ir pietiekami informēti par pārdodamā īpašuma būtību un raksturlielumiem, tā pašreizējo un iespējamo izmantošanu, kā arī tirgus stāvokli novērtēšanas datumā. Katrs no viĦiem darbojas savās interesēs ar mērėi panākt visizdevīgāko cenu. Aprēėins tiek izprasts kā tiekšanās pēc saprātīga izdevīguma novērtēšanas datumā, pamatojoties uz esošu tirgus situāciju, nevis situācijas prognozēšanu, cerot uz izdevīgumu nākotnē. Gadījumā, ja krītošu cenu tirgus apstākĜos īpašums tiek pārdots zem iepriekšējā līmeĦa cenas, nav jāuzskata, ka pārdevējs rīkojies bez aprēėina. Šādā gadījumā, kā arī citās pirkšanas – pārdošanas situācijās, svārstīgu cenu tirgus apstākĜos pircēja vai pārdevēja aprēėins ir balstīts uz vispilnīgāko informāciju par tirgus stāvokli, kāda vien šajā brīdī ir pieejama. „ ... bez piespiešanas ...” - nozīmē, ka tiek uzsvērts apstāklis, ka katra no pusēm ir ieinteresēta darījumā, tomēr neviena no tām nav spiesta to veikt. 17 Valodu nekonkrētība un neprecizitāte dažkārt izraisa dažāda rakstura pārpratumus un neizpratni, it īpaši gadījumos, kad vārdi, kas lietoti ikdienišėā un plašā nozīmē, tiek izmantoti kādas darbības jomas specifisku terminu apzīmēšanai. Arī vērtēšanā bieži nākas sastapties ar šādu situāciju, lietojot terminus cena, izmaksas, vērtība. Termins cena apzīmē pieprasītu, piedāvātu vai nomaksātu naudas summu par kādu preci vai pakalpojumu. Tas ir noticis fakts, neatkarīgi no tā, vai šī cena tiek paziĦota vai paturēta noslēpumā. Atkarībā no pircēja vai pārdevēja finansiālajām iespējām, motīviem vai īpašām interesēm, cena var neatbilst vērtībai, ko šai precei vai pakalpojumam piešėir citi cilvēki. Tomēr cena ir salīdzinošs vērtības indikators, ko konkrētos apstākĜos atzīst konkrēts pircējs un konkrēts pārdevējs. Izmaksas ir cena, kas samaksāta par precēm vai pakalpojumiem, vai naudas summa, kas nepieciešama preces vai pakalpojuma radīšanai. Cena, ko samaksājis pircējs par preci vai pakalpojumu, viĦam kĜūst par iegādes izmaksu. Termins vērtība ir ekonomisks jēdziens, kas parāda monetāru sakarību starp tirgū pieejamām precēm un pakalpojumiem. Vērtība nav noticis fakts, bet konkrētas preces vai pakalpojuma novērtējums konkrētā laika momentā, atbilstoši vērtības noteikšanas kritērijiem. Ekonomikā vērtības jēdziens izsaka tirgus viedokli par labumu, ko gūst preces vai pakalpojuma saĦēmējs vērtības noteikšanas brīdī. 18 Pastāv daudz dažādu vērtību veidu, tāpēc profesionāli vērtētāji izvairās no vispārīga termina vērtība lietošanas. Tomēr pastāv četri būtiski nosacījumi, kas nosaka nekustamā īpašuma tirgus vērtības iespējamību (1.1.attēls): pieprasījums; lietderīgums; piedāvājuma ierobežojums; pārdošanas iespējas. Ja viena no šiem nosacījumiem trūkst, nekustamam īpašumam nav tirgus vērtības. Tas nenozīmē, ka tam vispār nav nekādas vērtības. Katram konkrētam nekustamajam īpašumam var saglabāties kāda cita veida vērtības arī tad, ja šis nekustamais īpašums nav iesaistīts tirgus attiecībās. Pieprasījums. Ja tirgū trūkst pieprasījuma pēc kāda noteikta veida nekustamā īpašuma, konkrētajā situācijā attiecīgā veida nekustamajam īpašumam tirgus vērtības nav. Pieprasījums lielā mērā ietekmē īpašuma tirgus vērtību un regulē to, bet svarīga ir arī pieprasījuma un piedāvājuma savstarpējā attiecība. Lietderīgums. Nekustamajam īpašumam nevar būt tirgus vērtības arī tad, ja tam trūkst lietošanas vērtības, t.i., tas nevienam nav vajadzīgs. Lietderīgums ir galvenais tirgus vērtību veidojošais rādītājs. Pārdošanas iespējas. Lai kādam īpašumam varētu formulēt tirgus vērtību, pirmkārt, ir jābūt iespējai realizēt pirkšanas – pārdoša- nas darījumu. 19 Pieprasījums Pārdošanas iespējas Tirgus vērtība Lietderīgums Piedāvājuma ierobežojums 1.1. attēls. Nekustamā īpašuma tirgus vērtības iespējamības nosacījumi Piedāvājuma ierobežojums. Kaut gan īpašuma lietderīgums nosaka nekustamā īpašuma vērtību, pats par sevi tas vēl īpašuma tirgus vērtību neveido. Ja tirgū kāda veida īpašums tiek piedāvāts neierobežotā daudzumā, tā vērtība krīt un, ja nepastāv nekādi piedāvājumu ierobežojoši apstākĜi, iestājas attiecīgā īpašuma veida 20 tirgus piesātinājums, kā rezultātā izbeidzas pieprasījums un beidz pastāvēt īpašuma tirgus vērtība. Nekustamā īpašuma tirgus vērtība pastāv tad, ja pastāv nekustamā īpašuma tirgus. Ja nav nekustamā īpašuma tirgus, nav arī nekustamā īpašuma tirgus vērtības. Nekustamā īpašuma vērtību nosaka ne tikai īpašuma raksturlielumi, bet arī dažādi faktori, kas atrodas aiz vērtējamā īpašuma robežas un gan tiešā, gan netiešā veidā paaugstina vai pazemina īpašuma vērtību. Laika gaitā notiekošās vērtību svārstības ir vispārēju vai specifisku ekonomisko un sociālo parādību iedarbības rezultāts. Nekustamo īpašumu vērtības tiek radītas, uzturētas, modificētas vai iznīcinātas šādu galveno vērtību ietekmējošo faktoru darbības rezultātā (1.2.attēls): sociālie faktori; ekonomiskie faktori; tiesiskie faktori; fiziskie faktori. Šie faktori ietekmē tirgus veidošanos un pastāvēšanu, pieprasījuma un piedāvājuma attiecības. Visi vērtību ietekmējošie faktori aplūkojami saistībā, jo tos veido daudzi nosacījumi, kas atrodas savstarpējā mijiedarbībā. Visas četras ietekmes plašākā vai šaurākā nozīmē saistītas ar īpašuma atrašanās vietu. 21 Nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošo faktoru saturs katrā konkrētā gadījumā var būt mainīgs, un tas katrā konkrētā situācijā jāanalizē atsevišėi. Sociālais faktors: konkrētā reăiona iedzīvotāju vairākuma raksturojums (materiālā nodrošinājuma līmenis, tautība, ticība u.c.); reăiona reputācija (prestižs, noziedzības līmenis, sociālās drošības garantijas u.c.); izmaiĦas iedzīvotāju blīvumā, demogrāfiskie apstākĜi, iedzīvotāju migrācija. Ekonomiskais faktors: ekonomiskais stāvoklis valstī kopumā; iedzīvotāju nodarbinātības iespējas un perspektīva, algu līmenis; apdzīvoto vietu zonējums, izaugsmes virzieni un izmaiĦu tendences; jauna būvniecība; inženierkomunikācijas (ūdensvads, kanalizācija, elektroapgāde, siltumapgāde u.c.); piekĜūšanas iespējas (ceĜi); sociālo pakalpojumu struktūra. Tiesiskais faktors: sabiedriskie (valdības) un privātie ierobežojumi; apkārtējās vides reglamenti; likumdošanas sakārtotība. 22 Nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošie faktori Sociālais faktors: -konkrētā reăiona iedzīvotāju vairākuma raksturojums (materiālā nodrošinājuma līmenis, tautība, ticība u.c.); -reăiona reputācija (prestižs, noziedzības līmenis, sociālās drošības garantijas u.c.); -izmaiĦas iedzīvotāju blīvumā, demogrāfiskie apstākĜi, iedzīvotāju migrācija. Ekonomiskais faktors: Tiesiskais faktors: -ekonomiskais stāvoklis valstī kopumā; -iedzīvotāju nodarbinātības iespējas un perspektīva, algu līmenis; -apdzīvoto vietu zonējums, izaugsmes virzieni un izmaiĦu tendences; -jauna būvniecība; -inženierkomunikācijas (ūdensvads, kanalizācija, elektroapgāde, siltumapgāde u.c.); -piekĜūšanas iespējas (ceĜi); -sociālo pakalpojumu struktūra. -sabiedriskie (valdības) un privātie ierobežojumi; -apkārtējās vides reglamenti; -likumdošanas sakārtotība. Fiziskais faktors: -dabas resursi; -klimats un topogrāfija; -izvietojums rajonā; -apbūves vecums un tehniskais stāvoklis; -vides piesārĦotība un vides aizsardzības problēmas; -dažādas speciālās ērtības un kvalitātes vai arī neērtības, risks diskomforts. 1.2. attēls. Nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošie faktori 23 Nekustamā īpašuma izmantošanas iespēju ierobežojumus nosacīti var iedalīt divās grupās: o valdības noteiktie ierobežojumi; o privāti noteiktie ierobežojumi. Valdības noteiktie ierobežojumi noteikti, lai veicinātu vispārēju labklājību, sabiedrisko drošību, saglabātu kultūrvēsturiskas vērtības utt. Valdības vai pašvaldības lēmumu dēĜ ierobežotas izmantošanas iespējas var būt īpašumiem, kas atrodas: - kultūrvēsturisko un īpaši aizsargājamo objektu aizsardzībai un apsaimniekošanai nepieciešamajās teritorijās; - ainavu liegumu, dabas liegumu un atpūtas teritorijās; - krasta zonās; - sanitārās zonās; - plūdu zonās u.c. Privāti noteikto ierobežojumu kategorijai pieder ierobežojumi, kurus noteicis īpašuma iepriekšējais īpašnieks vai citas personas. Ierobežojumi var būt Ĝoti daudzveidīgi, gan noteikti ar līgumu, gan citādi fiksēti. Tie var būt aprobežojumi ar servitūtu, īres līgumu, hipotēku parādzīmes, reăistrēti mantiskās tiesības apgrūtinājumi un kontakta ar kaimiĦu īpašumu noteikti ierobežojumi utt. Fiziskais faktors: dabas resursi; klimats un topogrāfija; izvietojums rajonā; apbūves vecums un tehniskais stāvoklis; 24 vides piesārĦotība un vides aizsardzības problēmas; dažādas speciālās ērtības un kvalitātes vai arī neērtības, risks diskomforts. Ne vienmēr, tikai virspusēji apsekojot nekustamo īpašumu, vides radītās problēmas ir ieraugāmas. TādēĜ lielāka vērība jāpievēršas galvenajiem ar vides aizsardzību saistītiem aspektiem, kuri būtiski var ietekmēt īpašuma vērtību, un tie ir šādi: juridiskas dabas risks; finansiālas izmaksas, ko rada soda naudas, ar vides aizsardzības prasību ievērošanu saistītie izdevumi vai īpašuma vērtības samazināšanās piesārĦojuma rezultātā; tirgus risks, ko rada nelabvēlīgi vides apstākĜi; vidi postošu gadījumu radīts īpašuma reputācijas apdraudējums. Apkopojot iepriekš minēto, iespējams formulēt vēl vienu nekustamā īpašuma tirgus definīciju: Nekustamā īpašuma tirgus vērtība ir to tiesību, ko iegūst subjekts, iegādājoties nekustamo īpašumu, radīto iespēju vērtība. 25 3. NO TIRGUS BĀZES ATŠĖIRĪGĀS UN CITAS IESPĒJAMĀS VĒRTĪBAS Lai gan vairumā īpašuma vērtēšanas gadījumu tiek izmantota tirgus vērtība, atsevišėās situācijās jālieto no tirgus vērtības atšėirīgas novērtējumu bāzes. Principiāli svarīgi ir skaidri atšėirt vērtējumu, kura pamatā ir tirgus vērtība, no vērtējuma, kura bāze ir no tirgus vērtības atšėirīga vērtība. Lietošanas vērtība – izsaka to īpašuma specifisko ieguldījumu, ko tas sastāda uzĦēmuma kopējā vērtībā, kura daĜa tas ir. Šajā gadījumā netiek ievērots labākās un efektīvākās izmantošanas princips, ne arī naudas summas lielums, ko varētu iegūt no šī īpašuma pārdošanas. Tā ir vērtība, kas piemīt konkrētam īpašumam no konkrētā izmantotāja viedokĜa ar konkrētu izmantošanas veidu un līdz ar to atšėiras no tirgus vērtības. Investīciju vērtība – tā ir kāda īpašuma vērtība no atsevišėa investora vai investoru grupas viedokĜa. Tas ir subjektīvs uzskats, kas attiecas uz konkrētu īpašumu, to nosaka konkrēts investors, kam noteikti investēšanas mērėi vai kritēriji. Funkcionējoša uzĦēmuma vērtība – šis jēdziens ietver funkcionējoša uzĦēmuma un tā atsevišėu sastāvdaĜu, kuras veido šo vērtību, izdalīšanu no funkcionējoša uzĦēmuma kopējās vērtības. Tomēr neviena no šīm komponentēm atsevišėi tirgus vērtību neveido. 26 Nekustamais īpašums Tirgus vērtība Kadastrālā vērtība Apdrošināšanas vērtība Objektīvā vērtība Ėīlas vērtība Lietošanas vērtība Investīciju vērtība Efektīvā vērtība Pārcenotā vērtība vērtība Perspektīvās atdeves vērtība Bilances vērtība Īpaša pieauguma vērtība virs tirgus vērtības Amortizācijas vērtība vērtība Utilizācijas vērtība Atlikusī aizvietošanas vērtība Piespiedu pārdošanas vērtība Negatīvā vērtība Tīrā realizācijas vērtība 3.1.attēls. Iespējamās nekustamā īpašuma vērtības 27 Apdrošināšanas vērtība – īpašuma vērtība, ko nosaka apdrošināšanas līguma vai polises noteikumi, tā ir summa, kuru līguma noslēgšanas gadījumā apdrošināšanas sabiedrība izmaksā īpašniekam, īpašuma pilnīga vai daĜēja zaudējuma gadījumā. Ar nodokĜiem apliekamā vērtība – šo vērtību aprēėina, pamatojoties uz attiecīgiem normatīviem dokumentiem, kas nosaka kārtību, kādā īpašums tiek aplikts ar nodokĜiem. Izmantojot likumdošanā paredzētās novērtējuma metodes, iegūtie rezultāti var būtiski atšėirties no tirgus vērtības. Atlikusī aizvietošanas vērtība – šo vērtību aprēėina, balstoties uz zemes gabala tirgus vērtības noteikšanu pie tā pašreizējās izmantošanas, pieskaitot uz tā esošo uzlabojumu aizvietošanas izmaksas un atĦemot fiziskā nolietojuma un citu vērtības zuduma formu radītos zaudējumus. Utilizācijas (likvidācijas) vērtība – īpašuma vērtība (tajā neietilpst zemesgabals), ko apskata nevis no izmantošanas viedokĜa, bet kā tajā ietilpstošo materiālu kopumu, bez papildus remonta un pielāgošanas. Šī vērtība var tikt aprēėināta kā kopējie vai tīrie ieĦēmumi no īpašuma realizācijas, kas pēdējā gadījumā var būt vienādi ar tīro realizācijas vērtību. Piespiedu pārdošanas vērtība – tā ir naudas summa, ko reāli var iegūt, pārdodot īpašumu laika posmā, kas ir nepietiekams adekvātam mārketingam, saskaĦā ar tirgus vērtības definīciju. Tā varētu arī būt situācija, kad darbojas nelabprātīgs pārdevējs un pircējs, vai pircēji ir informēti par pārdevēja grūtībām. 28 Īpaša pieauguma vērtība virs tirgus vērtības – šis termins attiecas uz netipiskiem vērtības elementiem, kas dod pieaugumu virs tirgus vērtības. Īpaša pieauguma vērtība var rasties īpašuma fiziskas, funkcionālas vai ekonomiskās sasaistes dēĜ ar citiem īpašumiem Tā ir papildus vērtība, kurai ir nozīme kāda konkrēta īpašnieka vai valdītāja, vai potenciālā pircēja acīs, bet kurai nav ietekmes uz tirgu kopumā, tas nozīmē, ka tā piemērojama pircējam ar īpašām interesēm. Īpaša vērtība var tieši ietekmēt funkcionējoša uzĦēmuma vērtību. Objektīvā vērtība – naudas summa, par kuru īpašums var tikt pārdots komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgām un kompetentām pusēm. Amortizācijas vērtība – īpašuma iegādes vērtība vai kāds cits iegādes izdevumus aizvietojošs lielums, kam atskaitīta īpašuma aprēėinātā atlikusī vērtība. Pārcenotā vērtība – īpašuma ražošanas līdzekĜu un aprīkojuma vērtība, kas noteikta kvalificēta vērtētāja darbības rezultātā. Perspektīvās atdeves (rentabilitātes) vērtība – paredzamā naudas summa, ko nākotnē varētu iegūt no īpašuma izmantošanas, ieskaitot atlikušo realizācijas vērtību. Tīrā realizācijas vērtība – aprēėinātā īpašuma pārdošanas cena ar atĦemtiem pārdošanas un noformēšanas izdevumiem, ja biznesa stāvoklis ir normāls. Efektīvā vērtība – īpašuma vērtība no pašreizējā īpašnieka viedokĜa, kas vienāda ar lielāko no divām vērtībām – īpašuma 29 lietošanas vērtību no konkrētā īpašnieka viedokĜa un īpašuma realizācijas vērtību. Ėīlas vērtība – iespējamā pārdošanas cena, kāda prognozējama ėīlai uzrādītajam īpašumam, tam nonākot pārdošanā kredīta neatdošanas gadījumā. Katrs kreditors noteiks šo vērtību pēc saviem kritērijiem. Bilances vērtība – grāmatvedības uzkaitē fiksētie nekustamā īpašuma izveidošanas un iegādes izdevumi. Kadastrālā vērtība – nekustamā īpašuma vērtība, kas noteikta pēc vienotiem kadastrālās (masveida) vērtēšanas principiem uz konkrētu datumu, atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reăistrētajiem datiem. Šo vērtēšanu veic VZD. Vārdu salikumi kadastrālā vērtība un kadastrālā vērtēšana tiek lietoti tikai Latvijā. Termins kadastrālā vērtēšana ir pārĦemts no Latvijā pagājušā gadsimta 30. gados spēkā esošā nekustamās mantas Kadastra likuma, kas noteica kadastrālās, jeb masveida vērtēšanas nepieciešamību nodokĜu un citām vajadzībām. Kadastrālā vērtēšana paredz atsevišėu zemes un apbūves vērtēšanu. Viens no kadastrālās vērtēšanas pamatprincipiem paredz, ka kadastrālo vērtību nosaka, balstoties uz nekustamā īpašuma tirgus vērtību. Negatīvā vērtība – īpašuma vērtība, kas veidojās apstākĜos, kad ar nekustamo īpašumu saistītie izdevumi un ieĦēmumi fizisku, tiesisku vai līgumsaistību gadījumā rada negatīvu naudas plūsmu vai arī nekustamajā īpašumā ir nepieciešams veikt ievērojamus 30 atjaunošanas darbus par summu, kas ir lielāka par nākotnē sagaidāmo nekustamā īpašuma tirgus vērtību. 31 4. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS PRINCIPI Nekustamā īpašuma vērtības noteikšana ir sarežăīts analītisks process, kas aptver visas ar vērtējamo objektu saistītās ārējās un iekšējās ekonomiskās sakarības. Lai sekmīgi varētu strādāt ar milzīgo informācijas plūsmu, pasaules praksē ir izstrādāta sistemātiska pieeja, kas Ĝauj veikt ar vērtēšanu saistīto informācijas analīzi pa secīgiem posmiem. Katrā no šiem posmiem tiek aplūkoti konkrēti fakti, kas raksturo nekustamo īpašumu no kāda noteikta viedokĜa. Šīs vērtēšanas sistēmpieejas teorētiskais pamats ir principi, kas formulē vissvarīgākās iekšējās un ārējās sakarības un nosaka nekustamā īpašuma vērtēšanas pozīcijas (4.1.attēls). Šīs pozīcijas tiek klasificētas šādi: 1) lietotāja viedokli atspoguĜojošā pozīcija; 2) pozīcija, kas atspoguĜo īpašuma komponentu savstarpējās attiecības; 3) nekustamā īpašuma tirgu atspoguĜojošā pozīcija; 4) pozīcija, kas atspoguĜo īpašuma labāko un efektīvāko izmantošanas veidu. Katrai no šīm pozīcijām atbilst sava nekustamā īpašuma vērtēšanas principu grupa (4.2.attēls). 32 Nekustamā īpašuma vērtēšanas pozīcijas Lietotāja viedokli atspogu ojošā pozīcija Īpašuma komponentu savstarpējo attiecību atspogu ojošā pozīcija Nekustamā īpašuma tirgu atspogu ojošā pozīcija Īpašuma labākā un efektīvākā izmantošanas veida atspogu ojošā pozīcija 4.1. attēls. Nekustamā īpašuma vērtēšanas pozīcijas Lietotāja viedokli atspoguĜojošā pozīcijas pamatā ir sekojoši principi: derīguma princips; aizvietošanas princips; 33 nākotnes labumu gaidīšanas princips. Derīgums – tā ir konkrētā nekustamā īpašuma spēja apmierināt lietotāja vajadzības. Nekustamajam īpašumam ir vērtība tikai tad, ja tas spēj būt derīgs lietotājam, realizējot tā ekonomiskās, personīgās vai kādas citas vajadzības. Piemēram, nekustamā īpašuma derīgums izpaužas, ja kāds vēlas maksāt par tā lietošanu, radot ienākumu plūsmu īpašniekam. Nekustamā īpašuma derīgums var izpausties arī apmierinot lepnumu ăimenes relikvijas īpašniekam. Aizvietošanas princips izpaužas tajā apstāklī, ka maksimālā nekustamā īpašuma cena tiek noteikta kā minimālā summa, par kādu varētu iegādāties citu īpašumu ar analoăisku pielietojumu. Tipisks saprātīgs pircējs nemaksās par objektu lielāku summu, nekā par analoăiska pielietojuma īpašumu vietējā tirgū, vai par summu, par kādu var uzcelt jaunu tāda paša pielietojuma īpašumu. Nākotnes labumu gaidīšanas princips raksturo lietotāja viedokli par nākotnes labumiem un to pašreizējo vērtību. Nākotnes labumu gaidīšana saistīta ar iespējamu to lielumu un rakstura izmaiĦām, bet tas, savukārt, ietekmē to pašreizējo vērtību. Šī principa pamatā ir teorija par naudas vērtības maiĦu laikā. Pozīcijas, kas atspoguĜo īpašuma komponentu savstarpējās attiecības, pamatā ir šādi principi: papildus produktivitātes princips; ieguldījuma princips; pieaugošās un samazinošās atdeves princips; līdzsvara princips; 34 Nekustamā īpašuma vērtēšanas principi Lietotāja viedokli atspoguĜojošās pozīcijas principi Īpašuma komponentu savstarpējo attiecību atspoguĜojošās pozīcijas principi Nekustamā īpašuma tirgu atspoguĜojošās pozīcijas principi -derīguma princips; -papildus produktivitātes -atkarības princips; -aizvietošanas princips; -nākotnes labumu gaidīšanas princips. princips; -ieguldījuma princips; -pieaugošās un samazinošās atdeves princips; -līdzsvara princips; -ekonomiskā izmēra princips; -ekonomiskās sadalīšanas princips. -atbilstības princips; -piedāvājuma un pieprasījuma princips; -konkurences princips; -izmaiĦu princips. 4.2. Nekustamā īpašuma vērtēšanas principi. 35 ekonomiskā izmēra princips; ekonomiskās sadalīšanas princips. Papildus produktivitātes princips atspoguĜo ekonomisko teoriju par četriem ražošanas faktoriem – zemi, darbu, kapitālu un uzĦēmējspējām. Papildus produktivitāte ir neto ienākums, ko attiecina uz zemi, un kas paliek pāri pēc darba, kapitāla un uzĦēmējspēju kompensēšanas. Papildus produktivitāte rodas tāpēc, ka zeme Ĝauj gūt papildus ienākumus uz ieĦēmumu maksimizācijas, izmaksu vai īpašu vajadzību apmierināšanas minimizēšanas rēėina. Piemēram, veikalam kas atrodas vietā, kur ir intensīva transporta un gājēju plūsma, būs lielāks preču apgrozījums, nekā analoăiskam veikalam, kas atrodas pilsētas nomalē. Attiecīgi – jo lielāka papildus produktivitāte, jo lielāka īpašuma vērtība. Ieguldījums – tā ir summa, par kuru izmainās īpašuma vērtība kāda ražošanas faktora elementa esamības vai neesamības dēĜ. Piemēram, ēkas fasādes remonts var nepalielināt ēkas vērtību, ja krāsojumam izvēlētas negaumīgas krāsas. Pie kam, ieguldījuma lielums nekad neatbilst konkrētā elementa vērtībai. Ieguldījuma princips bieži tiek izmantots, lai noteiktu nepietiekamus vai pārliecīgus ieguldījumus, analizējot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu. Pieaugošās un samazinošās atdeves principa būtība – palielinot kādu ražošanas faktoru resursus, neto atdeve sākumā palielinās, pēc tam sāk samazināties. Šis princips atbilst krītošā robežražīguma likumam mikroekonomikā. Piemēram, liela zemes gabala īpašniekam, paredzot zemes gabala sadalīšanu un pārdošanu ăimenes 36 dzīvojamo māju celtniecībai, peĜĦa uz katru konkrēto zemes gabalu samazināsies, samazinoties zemes gabala optimālajam lielumam, t.i., palielinoties kopējam zemes gabalu skaitam. Līdzsvara princips nosaka, ka katram īpašuma tipam atbilst optimāla ražošanas faktoru savstarpējā attiecība, pie kuras tiek sasniegta zemes visaugstākā vērtība. Ja netiek ievērots līdzsvara princips, zeme zaudē vērtību neefektīvas izmantošanas rezultātā. Ekonomiskā izmēra princips nosaka, ka katrā tirgū ir optimāls zemes daudzums, kas nepieciešams, lai efektīvi izmantotu dažādus īpašuma veidus. Optimālais apbūves izmērs tiek noteikts pēc tās funkcionālās nozīmes. Ekonomiskā izmēra principa piemērs – pārāk liels zemes gabals dos papildus peĜĦu, vai tieši otrādi, apvienojot vairākus sīkus zemes gabalus, iespējams tos efektīvāk izmantot, līdz ar to gūt lielāku peĜĦu. Ekonomiskās sadalīšanas princips nosaka, ka īpašumtiesības jāsadala vai jāapvieno tādā veidā, lai īpašuma vērtība būtu maksimāla. Šo sadalīšanu var veikt dažādi – fiziski sadalot (piem., apbūves gabalos), sadalot lietošanas tiesības (ierobežotas lietošanas tiesības), sadalot pa dažādiem īpašumtiesību veidiem (kopēja noma, partnerattiecības, akciju sabiedrības utt.), sadalot lietošanas laiku (noma uz dažādiem termiĦiem, nākotnes tiesības u.tml.). Pozīcijas, kas atspoguĜo tirgus attieksmi, pamatā ir šādi principi: atkarības princips; atbilstības princips; piedāvājuma un pieprasījuma princips; 37 konkurences princips; izmaiĦu princips. Atkarības principa būtība – īpašuma vērtība ir atkarīga no apkārtējo īpašumu rakstura un vērtības. Novietojuma kvalitāte ir atkarīga no zemes gabala parametru atbilstības zemes izmantošanas tipam dotajā apkārtnē un no tā tuvuma ekonomiskajiem centriem. Pēc situācijas maiĦas atbilstoši mainās īpašuma vērtība. IzmaiĦu pakāpe ir atkarīga no saiknes veida starp objektu un jauno ekonomisko vidi, pie tam daudzas no šīm saiknēm nav iespējams izmērīt, piemēram – ainaviski pievilcīgs skats pa logu. Atbilstības princips nosaka, ka īpašuma maksimālā vērtība rodas tad, kad arhitektūra, ērtību līmenis un izmantošanas veids atbilst vajadzībām un vietējā tirgus gaidām. Piemēram, kotedžu tipa apbūves rajonā, kur visām mājām ir garāžas, māja bez garāžas nekotēsies augstu. Ar atbilstības principu saistīti regresijas un progresijas principi. Regresijas princips nosaka, ka īpašuma vērtība kritīsies, ja veikts pārlieku daudz uzlabojumu, piemēram, ăimenes dzīvojamās ēkas tirgus vērtība, kuras celtniecībā iztērēts trīsreiz vairāk līdzekĜu, cik apkārtējo māju celtniecībā, noteikti būs mazāka kā tās reālā vērtība. Progresijas princips nosaka, ka īpašuma vērtība celsies, pateicoties apkārtējai apbūvei. Piedāvājuma un pieprasījuma princips nosaka, ka īpašuma cenu nosaka analoga īpašuma piedāvājuma un pieprasījuma attiecība vietējā tirgū. Nepilnīga tirgus apstākĜos, nekustamā īpašuma cenu ne vienmēr var noteikt pēc pieprasījuma un piedāvājuma. Šī principa 38 īpatnība ir tā, ka īsā laika periodā šī teorija neatbilst nekustamā īpašuma tirgum. Situācija, kad piedāvājums un pieprasījums ir līdzsvarā, tirgus vērtība atbilst šī īpašuma pašizmaksai. Ja tirgus cenas ir zemākas par pašizmaksu, jaunu īpašumu celtniecība tiek pārtraukta, un otrādi. Konkurences princips apgalvo, ka tad, kad peĜĦa pārsniedz to līmeni, kas nepieciešams ražošanas faktoru apmaksai, palielinās konkurence, kas noved pie vidējā ienākumu līmeĦa samazināšanās. Arī šī principa būtību aplūko mikroekonomikas teorija. Šis princips ir sevišėi svarīgs, kad tiek analizēti ieĦēmumi, kas pārsniedz tirgus normu. Ja ieĦēmumi neveidojas no ilgtermiĦa nomas, tad šādu ieĦēmumu nesaĦemšanas risks ir augsts. IzmaiĦu princips atspoguĜo tirgus vērtības nepastāvības faktu. Vērtības izmaiĦas laikā rodas nekustamā īpašuma izmaiĦu rezultātā (fiziskais vai funkcionālais nolietojums), vai kādu ārēju faktoru rezultātā. Iespējamo nākotnes labumu prognozē iekšējo un ārējo izmaiĦu tendenču analīzei ir Ĝoti liela nozīme. Ar izmaiĦu principu tiek pamatots arī vērtēšanas profesionālais standarts – fiksēt konkrētu vērtēšanas datumu. 39 5. LABĀKĀ UN EFEKTĪVĀKĀ ĪPAŠUMA IZMANTOŠANAS VEIDA NOTEIKŠANAS KRITĒRIJI UN ANALĪZE Jebkurš saprātīgs investors vai nekustamā īpašuma īpašnieks centīsies panākt maksimālu atdevi no ieguldītajiem līdzekĜiem, visefektīvāk izmantojot šo īpašumu. Labākais un efektīvākais kāda īpašuma izmantošanas veids jebkurā laika momentā ir atkarīgs no tirgus situācijas. Vērtēšanā īpašuma maksimāla vērtība, kas atbilst tā labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam, ir lielums, kas Ĝauj analizēt īpašuma izmantošanas raksturu un noteikt atbilstošu tirgus vērtību. Lai novērtētu nekustamo īpašumu, nepieciešams analizēt šī īpašuma labāko un efektīvāko izmantošanas veidu. Labākā un efektīvākā izmantošana vērtēšanas standartos tiek definēta kā „visiespējamākais īpašuma izmantošanas veids, kas ir reāli iespējams, saprātīgi pamatots, juridiski likumīgs, finansiāli realizējams, kā rezultātā novērtējamā īpašuma vērtība būs visaugstākā. Šī analīze parasti tiek veikta divos variantos: 1) nosakot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu zemes gabalam kā brīvam no uzlabojumiem; 2) nosakot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu zemes gabalam ar tā uzlabojumiem. 40 Ja zemes gabala un tā uzlabojumu vērtība ir augstāka par brīva zemes gabala vērtību, tad tā labākais un efektīvākais izmantošanas veids būs saistīts ar uzlabojumu izmantošanu. Ja brīva zemes gabala vērtība ir augstāka par šī zemes gabala vērtību kopā ar tā uzlabojumiem, tad labākais un efektīvākais izmantošanas veids būs brīva zemes gabala izmantošana. Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīze zemes gabalam bez uzlabojumiem tiek pielietota divos gadījumos: ja nepieciešams veikt atsevišėu zemes gabala novērtējumu; kad nepieciešams atlasīt salīdzināmos objektus. Šādas analīzes galvenais uzdevums ir sniegt atbildi uz šādiem jautājumiem: ja zemes gabals ir vai būs brīvs, kā to izmantot; kāda veida apbūvi būtu uz tā jāceĜ. Lai atbildētu uz šiem jautājumiem, nepieciešama pašreizējās tirgus situācijas analīze un šīs situācijas izmaiĦu prognoze. Sastopami arī gadījumi, kad pašreizējais efektīvākais veids ir spekulatīvs. Pagaidu izmantošana varētu pagaidu vai būt, piemēram, autostāvvietas vai sporta laukuma celtniecība vietā, kur pēc kāda laika, saskaĦā ar tirgus situācijas prognozi, varētu būvēt viesnīcu. Spekulatīvā izmantošana piedāvā saglabāt brīvu zemes gabalu līdz brīdim, kamēr situācija tirgū kĜūst labvēlīga uzlabojumu veikšanai. Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīze zemes gabalam ar uzlabojumiem arī tiek veikta, ja nepieciešams atlasīt nekustamā īpašuma objektus salīdzināšanai, kā arī gadījumos, kad 41 jānosaka īpašuma izmantošanas veids, kas nodrošinātu maksimālu investīciju ienesīgumu. Šādai izmantošanas veida analīzei būtu jāsniedz rekomendācijas īpašuma tālākai izmantošanai, ja nepieciešams, paredzot rekonstrukciju, nosakot izmantošanas intensitāti vai paplašināšanas nepieciešamību. Labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīzē noteiktajam izmantošanas veidam jāatbilst četriem kritērijiem. Tam jābūt : 1) likumīgi atĜautam; 2) fiziski iespējamam; 3) finansiāli iespējamam; 4) maksimāli produktīvam. Vispirms labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīzē jānosaka varianti, kas iespējami saskaĦā ar likumdošanas aktiem, celtniecības normatīviem, arhitektūras un vēstures pieminekĜu aizsardzības aktiem, ekoloăiskiem normatīviem u.tml. Nosakot labāko un efektīvāko izmantošanas veidu, jāĦem vērā paredzamās izmaiĦas likumdošanā, jāpārbauda, vai šī izmantošana nav ierobežota ar noslēgtajiem nomas līgumiem. Īpašuma labākā un efektīvākā izmantošana ir atkarīga arī no tā fiziskajiem parametriem. Izskatot iespējamos īpašuma izmantošanas variantus, nepieciešams Ħemt vērā tādus faktorus kā zemes gabala izmērs, forma un reljefs, piekĜūšanas iespējas, inženierkomunikācijas, transporta un gājēju plūsma u. tml. 42 pieejamās izmantošanas veids Fiziski iespējams izmantošanas veids Maksimāli produktīvs izmantošanas veids Finansiāli iespējams izmantošanas veids Labākā un efektīvākā izmantošanas veida kritēriji 5.1.attēls. Nekustamā īpašuma labākā un efektīvākā izmantošanas veida analīzes kritēriji 43 Finansiāli iespējamās izmantošanas kritērijs ir investētā kapitāla atgūšanas iespējas, kas lielā mērā ir atkarīgas no piedāvājuma un pieprasījuma attiecības. No visiem finansiāli realizējamiem variantiem, jāizvēlas tas izmantošanas veids, kas rada zemesgabala lielāko vērtību, un maksimāli produktīvākais. Ja rodas problēmas, izvēloties starp vairākiem izmantošanas variantiem, var pielietot tīro ienākumu plūsmu diskontēšanu katram no variantiem. Gadījumos, kad vērtēšanas galvenais mērėis ir labākā un efektīvākā izmantošanas veida noteikšana, visi šie aprēėini ir jāiekĜauj vērtēšanas atskaitē. 44 6. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĒŠANAS METODES Nekustamā īpašuma vērtēšanā tiek izmantotas trīs galvenās vērtēšanas metodes: tirgus datu salīdzināšanas (salīdzināmo darījumu) metode; ieĦēmumu (peĜĦas) metode; izmaksu metode. Katrai no šim metodēm ir sava specifiska pieeja un savi vērtības kritēriji, līdz ar to katra no šim metodēm īpašuma vērtību atspoguĜo diezgan vienpusīgi. Tāpēc, lai iegūtu visticamāko īpašuma vērtību konkrētā gadījumā, vēlama ir īpašuma novērtēšana ar vairākām metodēm. Salīdzinot iegūtos rezultātus un izanalizējot katras metodes rezultāta ticamību un ietekmi uz galīgo vērtību, iespējams iegūt samērā precīzus rezultātus. Būtībā visu šo vērtēšanas metožu pamatā ir salīdzināšanas princips, atšėirīgi ir tikai salīdzināmie lielumi. Kopīga ir arī atziĦa, ka jebkuram vērtēšanā izmantotam lielumam jābūt pamatotam konkrētajā vietā, konkrētajā laikā un konkrētajā ekonomiskajā situācijā. Vērtētājs savas profesionalitātes ietvaros analizē viĦa rīcībā esošos īpašuma raksturlielumus saistībā ar situāciju tirgū un izdara secinājumus. Rezultātā – jo plašāka un vispusīgāka analīze tiek veikta, jo precīzāks secinājums tiek iegūts. 45 6.1. Tirgus datu salīdzināšanas (salīdzināmo darījumu) metode Salīdzināmo darījumu metodes pamatprincips – saprātīgs pircējs par nekustamo īpašumu nemaksās vairāk kā par kvalitātes un lietderības ziĦā analogu īpašumu. Šī metode, saukta arī par tirgus datu metodi, paredz līdzīgu, nesen pārdotu nekustamo īpašumu analīzi un salīdzināšanu ar vērtējamo objektu. Metodes pielietošana ietver četrus posmus: rūpīga attiecīgā reăiona nekustamā īpašuma tirgus izpēte, lai atrastu piemērotus salīdzināmos objektus – tiem jābūt nesen notikušiem darījumiem ar īpašumiem, kas ir maksimāli līdzvērtīgi gan atrašanās vietas ziĦā, gan pielietojuma, gan tehniskā stāvokĜa un apjoma ziĦā; salīdzināšanas pamatvienību izvēle un analīze. Šo pamatvienību izvēle atkarīga no īpašuma veida, vērtēšanas mērėa un pieejamās informācijas, piemēram: īpašumtiesības (dalītas vai nesakārtotas īpašumtiesības ir vērtību pazeminošs faktors), apbūves kopējā vai lietderīgā platība, dzīvokĜa istabu skaits, pārdošanas nosacījumi (steidzama pārdošana, darījuma partneru radniecība, īpaša pircēja ieinteresētība, neparasti finansēšanas apstākĜi u.tml.), 46 Tirgus datu salīdzināšanas (salīdzināmo darījumu) metode Tirgus izpēte piemērotu salīdzināmo īpašumu atlasei Salīdzināmo pamatvienību izvēle Salīdzināmo un vērtējamā objekta raksturlielumu salīdzināšana un analīze Salīdzināmo un vērtējamā objekta galveno raksturlielumu ietekmes korekcija Īpašuma vērtības aprēėins 6.1. attēls. Tirgus datu salīdzināšanas metodes pielietošanas galvenie aspekti 47 atrašanās vieta, īpašuma tehniskais stāvoklis, izmantošanas iespējas (izvēloties salīdzināmos objektus, jāpārbauda, vai pēc iegādes nav izmainīts to lietošanas mērėis), ekonomiskais salīdzināšanai raksturojums izmanto (šo ieĦēmumus pamatvienību nesošiem objektiem); vērtības komponenti, kas nav saistīti ar nekustamo īpašumu (piemēram, viesnīcām, restorāniem, veikaliem – aprīkojums, iekārtas, mēbeles u.c.). vērtējamā objekta un salīdzināmo īpašumu galveno vērtību ietekmējošo faktoru konstatēšana un to ietekmes korekcija, lai atspoguĜotu, kāda būtu salīdzināmā īpašuma cena, ja tas pēc katras salīdzināšanas pamatvienības būtu tuvāks, identiskāks vērtējamam īpašumam; īpašuma vērtības aprēėins. Praksē šīs metodes pielietošana ir saistīta ar daudziem nosacījumiem un salīdzināmo darījumu izvēles grūtībām. Pirmkārt – nav divu vienādu īpašumu, katrs savā ziĦā ir unikāls, pat blakus esošie īpašumi atrodas katrs uz sava zemes gabala, kam katram ir savi raksturojošie parametri un kvalitāte. Otrkārt – Ĝoti būtiski faktori šīs metodes pielietošanā ir laiks un nekustamā īpašuma tirgus tendences. Treškārt – šīs metodes pielietošanu ietekmē tirgus 48 informācijas esamība un pieejamība. Šī metode pielietojama tikai aktīva tirgus apstākĜos. Galvenās problēmas metodes pielietošanai rada pārdevumu datu savākšana un apstrāde. Vērtēšanas firmām Latvijā ir iespēja abonēt Valsts zemes dienesta tirgus datu bāzi vai pieeju datorizētajai zemesgrāmatai, tomēr vispārzināms ir fakts, ka vairumā darījumu norādītā pirkšanas summa nav patiesa. Izmantojot informāciju par tirgū piedāvātiem, bet vēl nepārdotiem īpašumiem, ne vienmēr var nonākt pie patiesa rezultāta. Vēl kā iespējamie informācijas avoti minami māklerfirmu informācija vai privātie kontakti. 6.2. Izmaksu metode Izmaksu metodes pielietošanas pamatprincips nekustamā īpašuma vērtēšanā ir vienkāršs – saprātīgs pircējs par nekustamo īpašumu nemaksās vairāk, kā viĦam izmaksātu jauna līdzvērtīga īpašuma uzbūvēšana. Parasti izmaksu metodi pielieto šādos gadījumos: lai novērtētu jauna, nesen celta īpašuma vērtību. Šajā gadījumā nolietojuma noteikšanas kĜūdas iespējas ir vismazākās; lai novērtētu īpaša pielietojuma nekustamos īpašumus, kuri parasti netiek pirkti vai iznomāti (piemēram, skolas, slimnīcas, dzelzceĜa stacijas vai baznīcas) un ir radīti 49 sabiedriskām vajadzībām, nevis ienākuma gūšanai. Tāpēc nav iespējams pielietot salīdzināmo darījumu un ieĦēmumu metodes. šajā gadījumā izmaksu metode ir vienīgais veids, kā noteikt īpašuma vērtību; lai salīdzinātu ar citām metodēm iegūtos rezultātus, piemēram, salīdzinoši augsts izmaksu metodes rezultāts varētu liecināt, ka konkrētajā tirgū ir neliela konkurence un nākotnē gaidāms tirgus cenu kāpums; novērtējot īpašumus neaktīvos tirgos, t.i., gadījumos, kad tiek pārdoti Ĝoti reti un unikāli objekti vai ekonomiskās aktivitātes krituma periodos, kad pārdevumu skaits ir strauji samazinājies; lai noteiktu īpašuma labāko un efektīvāko izmantošanas veidu – piemēram, lai noteiktu, kāda veida apbūve dotu lielāko peĜĦu uz konkrētā zemes gabala – neliela īres māja, kur nomas maksas nesegtu celtniecības izmaksas, vai debesskrāpis, kur zudumus radītu lielās neiznomātās platības; lai novērtētu īpašumus nodokĜu un apdrošināšanas vajadzībām. Izmaksu metode sniedz atsevišėu novērtējumu gan zemei, gan tās uzlabojumiem, kas svarīgi apdrošināšanā. Atsevišėos gadījumos, nosakot apbūves nolietojumu, šīs metodes pielietošana ir noderīga uzĦēmuma bilances sakārtošanā. 50 Izmaksu metodes aprēėinu gaitā, tiek veiktas sekojošas darbības (6.2, 6.3.attēls): 1. Tiek aprēėināta zemes gabala tirgus vērtība, pieĦemot, ka tas ir bez jebkādiem uzlabojumiem un var tikt izmantots atbilstoši tā labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam; 2. Aprēėinātas nepieciešamās zemes gabala uzlabojumu atjaunošanas vai aizvietošanas izmaksas; 3. Aprēėināts fiziskā nodiluma, funkcionālās novecošanās vai ārējo faktoru radītais nolietojums; 4. No uzlabojumu aizvietošanas vai atjaunošanas izmaksām tiek atĦemts kopējais nolietojums (kas sastāv no fiziskā nolietojuma, funkcionālā nolietojuma un ekonomiskā (ārējā) nolietojuma), tādējādi iegūstot zemes gabala uzlabojumu atlikušo aizvietošanas vērtību; 5. Pie iegūtās aizvietošanas vērtības tiek pieskaitīta zemes vērtība, tādējādi iegūstot īpašuma vērtību. Izmaksu metodē ar izmaksām ir saistīti divi atšėirīgi jēdzieni un būtiski ir izprast šo atšėirību. Aizvietošanas izmaksas ir izdevumi, kas nepieciešami līdzīga konstruktīvā risinājuma, plānojuma, pielietojuma un labiekārtojuma radīšanai (izmaksas ēkai, kas celta no līdzvērtīgiem (mūsdienīgiem) materiāliem, ar līdzvērtīgu (mūsdienīgu) plānojumu utt.). 51 Izmaksu metode Zemes gabala vērtības aprēėins, Ħemot vērā labāko un efektīvāko izmantošanas veidu V zemei Vērtējamai apbūvei līdzvērtīgas jaunas apbūves būvniecības izmaksas aprēėins V līdzvērtīgai apbūvei Uzkrātā nolietojuma aprēėins V nolietojuma Fiziskais nolietojums nolietojums Apbūves vērtības aprēėins, ievērtējot nolietojumu V apbūvei = V līdzvērtīgai apbūvei – V nolietojuma Īpašuma vērtības aprēėins V = V zemei + V apbūvei 6.2. attēls. Izmaksu metodes pielietošanas galvenie aspekti 52 Vērtība = Metodes Jaunbūves izmaksas * uzkrātais nolietojums Aizvietošanas izmaksas Atjaunošanas izmaksas Fiziskais nolietojums Funkcionālais nolietojums Ārējais jeb ekonomiskais nolietojums Fiziskais (normatīvais nolietojums, konstruktīvo elementu īpatsvari un nolietojums) Funkcionālais nolietojums (analizējot tirgus datus, kapitalizējot neiekasēto nomas maksu, vai papildus izdevumus) Ārējais jeb ekonomiskais nolietojums (analizējot tirgus datus) Izmaksas sastāv no tiešām un netiešajām izmaksām Salīdzināmo objektu metode Sadalīšanas pa komponentiem metode + zemes gabala vērtība Salīdzināmo darījumu metode Atlikuma metode IeĦēmumu kapitalizācija 6.3.attēls. Izmaksu metodes saturs Atjaunošanas izmaksas ir izdevumi, kas nepieciešami identiskas apbūves (uzlabojumu) radīšanai. Tā ir gan izlietoto materiālu, projekta, plānojuma, gan būvdarbu kvalitātes un nolietojuma ziĦā pilnīgi identiskas apbūves vērtība vērtēšanas brīža cenās. Šī metode 53 tiek pielietota reti, jo parasti pasūtītāju neinteresē apbūves kopējas būvizmaksas, bet funkcionāli līdzvērtīgas ēkas būvizmaksas, lai izlemtu, kas ir izdevīgāk – pirkt piedāvāto īpašumu vai būvēt jaunu. Tā kā galvenā nekustamā īpašuma vērtības noteicēja ir šī īpašuma lietderība, tad izmaksu metodes aprēėinos gandrīz vienmēr tiek noteikta aizvietošanas vērtība – zemes un lietderības ziĦā līdzvērtīgas apbūves būvvērtības summa. Izmaksas nosacīti veidojas no tiešajām un netiešajām izmaksām, kā arī attīstītāja peĜĦas. Tiešās izmaksas ir tieši saistītas ar uzlabojumiem un paaugstina vērtību: BūvatĜaujas (projekts un atĜaujas); Celtniecības materiāli; Darba spēka izmaksas; Aprīkojuma un instrumentu izmaksas; Drošības sistēmas izdevumi; Materiālu uzglabāšanas izdevumi; Enerăijas izdevumi (elektrība, transports). Netiešās izmaksas: Izpētes un plānošanas izdevumi; Vērtēšana, konsultācijas, grāmatvedības nodokĜi; Naudas resursu izdevumi (aizdevumi); Apdrošināšanas izdevumi; Mārketinga izdevumi; Administrācijas izdevumi; 54 izdevumi un Īpašuma tiesību reăistrācijas izdevumi. Savukārt, attīstītāja peĜĦa ir naudas izteiksmē noteikts lielums, kas rāda, kāda būtu uzĦēmēja interese (stimuls, motivācija) ieguldīt līdzekĜus konkrētajā projektā. Izmaksas metodes koncepcijā tiek lietots jēdziens ēkas ekonomiskais mūža garums. Vērtēšanas teorijā par ekonomisko mūža garumu tiek saukts ēkas kalpošanas ilgums, pēc kura beigām ieguldījumi, kas veikti remontos vairs nedod adekvātu vērtības pieaugumu, un ēku izdevīgāk nojaukt (vai arī kapitāli pārbūvēt). 6.2.1. Nolietojuma aprēėināšana Laika gaitā nekustamā īpašuma vērtība mainās gan ārēju, no īpašuma neatkarību apstākĜu ietekmē, gan arī apbūves novecošanās procesu rezultātā. Visi šie vērtību zudumi uzkrājas apbūves ekspluatācijas rezultātā un bieži tiek lietots termins uzkrātais nolietojums. Šos vērtību zudumus nedrīkst jaukt ar grāmatvedības uzskaitē lietoto amortizāciju. Nekustamo īpašumu vērtēšanā uzkrāto nolietojumu attiecina tikai uz zemes uzlabojumiem (apbūvi), jo zeme nenolietojas un tās vērtība laika gaitā nemazinās. Nolietojums var tikt definēts kā atšėirība starp uzlabojumu tirgus vērtību un šo uzlabojumu aizvietošanas jeb atjaunošanas izmaksām. 55 Izšėir 3 nolietojumu veidus: Fiziskais nolietojums; Funkcionālais nolietojums; Ārējais (ekonomiskais) nolietojums. Fiziskais nolietojums Neskatoties uz sākotnējo kvalitāti, visas būves un ēkas gadu gaitā ir pakĜautas fiziskajam nolietojumam. Ar fizisko nolietojumu saprot apbūves nolietošanos lietošanas rezultātā, laika apstākĜu ietekmē, nolaidīgas un nepietiekamas apsaimniekošanas vai vandalisma dēĜ, kā arī būvkonstrukciju un materiālu sabrukuma pakāpi dažādu faktoru (fiziskā, ėīmiskā iedarbība, pārslodzes, nepareiza ekspluatācija utml.) iespaidā. Tā kā katru ēkas daĜu šie apstākĜi ietekmē savādāk, saprātīgāk fizisko nolietojumu ir noteikt atsevišėi katram ēkas konstruktīvajam elementam. Izšėir novēršamu un nenovēršamu fizisko nolietojumu. Par novēršamu uzskatāms nolietojums, ja ieguldāmo līdzekĜu summa defekta novēršanai ir vienāda vai mazāka ar atgūto vērtību. Ja nepieciešamie ieguldījumi pārsniedz atgūstamo vērtību, t.i., ja lētāk izmaksā uzbūvēt jaunu ēku vai būvi, nolietojums kvalificējams kā nenovēršams. Ir vairākas metodes, kā aprēėināt fizisko nolietojumu. Attīstītās valstīs, kur notikusi pakāpeniska, ekonomiski pamatota īpašuma attīstība, ir sistemātiski uzkrāta informācija. Diemžēl pie mums šo pieeju praktiski nevar pielietot, jo ēkas bieži vien ir atšėirīgi apsaimniekotas, jo padomju laikā nav bijušas sistemātiski remontētas utt. 56 Lietderīgāk mūsu gadījumā būtu nolietojuma noteikšana izvērtējot apsekošanas rezultātā redzēto, bet šī pieeja prasa zināšanas būvniecībā un pieredzi. Vēl viens no variantiem, kā aprēėināt ēkas fizisko nolietojumu, ir konstruktīvo elementu īpatsvaru nolietojumu summēšanas princips (6.1.tabula). Funkcionālais nolietojums – ēku un būvju raksturlielumu neatbilstība pastāvošajiem standartiem un priekšstatiem par apskatāmā tipa nekustamo īpašumu. Ja īpašums vairs nekalpo tam mērėim, kas tam sākotnēji bija iecerēts, ja tas tiek pielāgots citam lietošanas veidam, rodas kādi īpašuma ideālas funkcionēšanas traucējumi. Var rasties liekas, nenoslogotas platības, vai kaut kas darbojas piespiedu apstākĜos. Par funkcionāliem zudumiem uzskatāmi arī lieli siltuma zudumi dažādu nekvalitatīvu konstrukciju dēĜ, šodienas prasībām neatbilstošs plānojums un dizains, pievilcību mazinošs ārējais izskats. Funkcionālais nolietojums arī var būt novēršams un nenovēršams, atkarībā no veicamo pārmaiĦu iespējām un izmaksu līmeĦa. Ārējo apstākĜu radīto (ekonomisko) nolietojumu raksturo objektu iespaidojošo ārējo apstākĜu izmaiĦas kopš celtniecības brīža. Ārējo apstākĜu radītās vērtības samazināšanos izsauc kādi ārēji, ar īpašumu nesaistīti apstākĜi – ārējās vides tehniskas vai ekonomiskas izmaiĦas, kas samazina pieprasījumu pēc attiecīga veida īpašumiem. Pie šādiem cēloĦiem var pieskaitīt gan jaunu ēku vai ceĜu būvniecību tuvākajā apkārtnē, gan dažādus tuvumā radītus sistemātiskus 57 trokšĦus, vibrācijas vai smakas, kā arī situācijas maiĦu nekustamā īpašuma tirgū, likumdošanā vai politiskajā situācijā. 6.1.tabula. Ēkas konstruktīvo elementu nolietojuma īpatsvars Īpatsvars Fiziskais nolietojums Pamati 8,0% 30% Sienas, starpsienas 25,0% 30% Pārsegumi 5,0% 30% Jumts 9,0% 50% Ailas (logi, durvis) 9,0% 50% Iekšējā apdare (dekoratīvā) 23,0% 70% Inženierkomunikācijas 14,0% 50% Pārējie darbi 7,0% 40% 100% 46% Konstruktīvie elementi kopā Kopējais nolietojums parasti tiek formulēts kā atsevišėo nolietojuma veidu summa, izteikta vienādās mērvienībās. Īpašuma vērtību zudumi visbiežāk tiek izteikti procentu veidā attiecībā pret jauna funkcionāli līdzvērtīga īpašuma būvizmaksām, bet tos var izteikt arī naudas izteiksmē. Analizējot vērtību zudumus, svarīgi ir 58 paredzēt īpašuma atlikušo derīgumu, t.i., prognozēt īpašuma nākotni, konstatējot tagadni un analizējot pagātni. Dažkārt būvei laika gaitā vērtība ir zudusi pilnīgi, tā ir tikai apgrūtinājums zemei un, nosakot zemes tirgus vērtību, jāĦem vērā apbūves nojaukšanas izmaksas un atgūstamo materiālu vērtības. 6.2.2. Būvvērtības noteikšana Apbūves būvvērtība tiek noteikta, Ħemot vērā vērtēšanas brīža celtniecības prasības, vidējās tipiskās būvizmaksas. Būvizmaksas sevī ietver: tiešās izmaksas - materiālu iegāde un uzglabāšana, darbaspēka alga, darba drošības pasākumi, mehānismu un iekārtu cenas un maksa par izmantošanu, būvuzraudzība u.c; netiešās izmaksas – projektēšana, būvvietas izpēte, konsultācijas, mārketinga izmaksas, nodokĜi; būvorganizācijas peĜĦa, ko uzĦēmējs vēlas saĦemt par sava kapitāla izmantošanu. Vērtējumā nedrīkst atspoguĜoties nejaušības – gruntsgabala, darbaspēka vai būvmateriālu iegūšana par pazeminātu vai paaugstinātu cenu vai specifiskas izmaksas, kas neietekmē īpašuma lietošanas vērtību, kā arī izmaksas, kas saistītas ar celtniecības kĜūdu labošanu. Nosakot objekta būvizmaksas, jāatspoguĜo tikai izdevumi, 59 kuri ir lietderīgi un pateicoties kuriem vērtējamais īpašums kalpo atbilstoši labākajam un efektīvākajam izmantošanas veidam. Par aprēėina pamatvienību parasti tiek pieĦemtas izmaksas uz ēkas grīdas laukuma 1 kvadrātmetru vai tilpuma 1 kubikmetru. Šobrīd Latvijā ir samērā plašs būvizmaksu diapazons, ko galvenokārt nosaka objekta atrašanās vieta – piemēram, Rīgā darbaspēks ir ievērojami dārgāks nekā Latvijas laukos. Lai noteiktu objekta būvizmaksas, tiek lietotas dažādas metodes: vienas vienības salīdzināšana – tiek salīdzinātas izmaksas uz līdzīgu objektu tilpuma vai platības mērvienībām. Lai iegūtu precīzākus rezultātus, salīdzināšanai jāizvēlas nesen celti līdzīga pielietojuma objekti, par kuru būvizmaksām ir ticama informācija. Nosakot vienas vienības būvizmaksas, vērtētāji var analizēt celtniecības katalogos vai firmu cenrāžos apkopoto informāciju. Šajā gadījumā būtiski ir noskaidrot, vai cenās ir iekĜauta būvorganizācijas peĜĦa. Lai arī šī metode ir šėietami vienkārša, grūtības rada izmaksu salīdzināšana un koriăēšana, jo izmantošanas veida, izmēru un kvalitātes ziĦā identiski objekti var atšėirties no vērtējamā objekta ar savādāku jumtu konstrukciju, sienu biezumu vai neregulāru perimetru. Šīs atšėirības var būtiski ietekmēt vienas vienības izmaksas.; sadalīšana pa komponentiem: metodes būtība – visas celtnes vērtība tiek iegūta, summējot atsevišėu celtniecības elementu (pamatu, pārsegumu, jumta u.c.) būvizmaksas. 60 Zinot katra komponenta būvizmaksas uz 1 vienību, tiek aprēėinātas kopējās objekta būvniecības izmaksas. Ja vērtētāja rīcībā ir datu bāze par dažādu objektu celtniecības izmaksām, šīs metodes pielietošana nodrošina pietiekami precīzu rezultātu iegūšanu; kvantitatīvā apsekošana – zinot materiālu un darbaspēka kvantitatīvos patēriĦa rādītājus, tiek noteiktas tiešās izmaksas, pēc tam aprēėinātas netiešās izmaksas un būvfirmas peĜĦa. Lai gan šī metode dod visprecīzākos rezultātus, tās trūkums ir ārkārtīgi lielais darba apjoms un tā tiek izmantota Ĝoti reti. 6.3. IeĦēmumu metode IeĦēmumu metode pamatojas uz pieĦēmumu, ka jebkura īpašuma vērtību var izteikt kā no šī īpašuma iegūstamo nākotnes labumu pašreizējo vērtību (6.4.attēls). Ar šiem labumiem tiek saprastas tiesības uz visiem ienākumiem no īpašuma tā pārvaldīšanas laikā, kā arī uz ienākumiem no šī īpašuma pārdošanas. Metodes būtība ir saistīta ar komerciālu interesi, kuras dēĜ nekustamajā īpašumā tiek veiktas investīcijas. Šī interese varētu būt gan vēlēšanās pasargāt savus brīvos līdzekĜus no vērtības samazināšanās laika gaitā, gan peĜĦas gūšana no īpašuma izmantošanas. 61 IeĦēmumu (peĜĦas) metode Potenciālā bruto ieĦēmuma aprēėināšana Efektīvā bruto ieĦēmuma aprēėināšana, no bruto ieĦēmuma atskaitot visus iespējamos zaudējumus Visu ar vērtējamo īpašumu saistīto izmaksu aprēėināšana Patstāvīgās izmaksas Mainīgās izmaksas Rezerves Tīrā ieĦēmuma aprēėināšana Sagaidāmo ieĦēmuma pārveidošana šodienas vērtībā Īpašuma vērtības aprēėins Naudas plūsmas diskontēšana Tiešā kapitalizācija 6.4. attēls. IeĦēmumu metodes pielietošanas galvenie aspekti 62 Ieguldījums nekustamajā īpašumā konkurē ar visiem pārējiem finansiālo ieguldījumu veidiem, tāpēc ir svarīgi izvērtēt visus ar šo ieguldījumu vērtības samazināšanos vai palielināšanos saistītos faktorus. Sagaidāmo nākotnes ieĦēmumu paredzēšana veido īpašuma vērtību ieĦēmumu metodes ietvaros – jo lielāki ieĦēmumi no īpašuma izmantošanas sagaidāmi nākotnē, jo lielāka ir šī īpašuma vērtība, un otrādi. 6.3.1. Potenciālo ieĦēmumu analīze IeĦēmumus no nekustamā īpašuma raksturo šī īpašuma iznomāšanas iespēja un peĜĦas gūšana no iznomāšanas. Tāpēc ir svarīgi nošėirt nomas ienākumus no tiem ienākumiem, kurus gūst no saimnieciskās darbības šajā īpašumā. Tomēr ir tādi specifiski nekustamā īpašuma veidi, kuru nomas maksas ir atkarīgas no uzĦēmējdarbības iespējām konkrētā vietā, kā arī šo īpašumu tehniskais risinājums jau nosaka to labāko un efektīvāko izmantošanas veidu. Tāpēc šādiem īpašumiem (piemēram, degvielas uzpildes stacijām, viesnīcām, lielveikaliem) tirgus vērtību bez saimnieciskās darbības analīzes noteikt ir problemātiski, un šāds vērtējums būtībā jau ir uzskatāms par uzĦēmējdarbības novērtējumu. Lai analizētu potenciālos ieĦēmumus, tiek izmantoti tādi jēdzieni kā: 63 potenciālie bruto ieĦēmumi – kopējie iespējamie bruto ieĦēmumi no pilnīgi noslogota nekustamā īpašuma kādā noteiktā periodā, parasti vienā gadā, saskaĦā ar tā labāko un efektīvāko izmantošanas veidu. Potenciālie bruto ieĦēmumi tiek aprēėināti, pamatojoties uz nomas maksām, kādas vērtēšanas brīdī ir līdzīgu īpašumu nomas tirgū, vai arī uz nomas maksām, saskaĦā ar noslēgtajiem nomas līgumiem. Ja tiek vērtēts īpašums, kurā ir noslēgti nomas līgumi, jāizvērtē noteikto nomas maksu atbilstība reālajam nomas tirgum, kā arī tas, kā šo līgumu nosacījumi ietekmē bruto ieĦēmumu apjomu. efektīvie bruto ieĦēmumi ir nākotnē sagaidāmie ieĦēmumi, no kuriem galvenokārt, atskaitīti radījusi iespējamie nepilnīga zaudējumi, īpašuma kurus, noslogotība. Aprēėinot efektīvos bruto ieĦēmumus, svarīgi ir analizēt nomas maksas lielumu (jo tās augstākas, jo nepievilcīgākas nomniekiem, līdz ar to lielāks risks ilgstošām dīkstāvēm). Būtisks ir arī nomnieku skaits un to maiĦu biežums, kā arī varbūtība nesaĦemt nomas maksu pilnā apjomā. Pēc konkrētās situācijas analīzes jāparedz noslodzes samazināšanās, atbrīvojot kādu telpu daĜu kārtējo remontu veikšanai. neto ieĦēmumi – tīrie ieĦēmumi, kas iegūti no efektīviem bruto ieĦēmumiem, atskaitot visus ar saimniecisko darbību saistītos izdevumus, neskaitot 64 kredīta apkalpošanas izdevumus un grāmatvedībā aprēėināto nolietojumu. 6.3.2. Potenciālo izmaksu analīze Aprēėinot potenciālos ieĦēmumus, svarīgi noteikt visas ar saimniecisko darbību un īpašuma uzturēšanu saistītās izmaksas. Tie ir periodiskie izdevumi, kuri tiek veikti, lai nodrošinātu normālu objekta funkcionēšanu un ienākumu gūšanu. Šīs izmaksas ir svarīgs īpašumu raksturojošs faktors. Pamatojoties uz izdevumu posteĦu ekonomisko būtību, visas izmaksas var iedalīt pastāvīgajās un mainīgajās izmaksās. Pastāvīgās izmaksas – izmaksas, kuru apjoms nav atkarīgs no objekta noslodzes intensitātes. Tās ir – nekustamā īpašuma nodoklis, apdrošināšana un citi tamlīdzīgi izdevumi. Mainīgās izmaksas - tās ir izmaksas, kuru apjoms ir atkarīgs no tā, cik intensīvi īpašums tiek izmantots. Katram nekustamā īpašuma veidam raksturīgas nelielas atšėirības mainīgo izmaksu struktūrā, tomēr sekojošās izmaksu pozīcijas raksturīgas gandrīz visiem nekustamā īpašuma objektiem: īpašuma pārvaldīšanas izmaksas – šīs izmaksas rodas neatkarīgi no tā, vai īpašumu pārvalda pats īpašnieks vai algots pārvaldnieks. Šīs izmaksas parasti nosaka procentos 65 no efektīvā bruto ieĦēmuma, atkarībā no nekustamā īpašuma tipa un konkrētās situācijas. izdevumi personāla algām – šajā izmaksu pozīcijā tiek ieskaitītas īpašuma apsaimniekošanā un uzturēšanā iesaistītā personāla algas. komunālo pakalpojumu izdevumi – šīs izmaksas tiek aprēėinātas vadoties no iepriekšējiem komunālo pakalpojumu maksājumiem, kā arī veicot līdzīgu objektu funkcionēšanas analīzi. Svarīgi ir kā, saskaĦā ar nomas līgumiem, sadalīta komunālo maksājumu veikšana starp īpašnieku un nomniekiem; īpašuma apkopšanas izmaksas – šīs izmaksas jāaprēėina neatkarīgi no tā, vai īpašuma uzkopšanu veic personāls vai uzkopšanas uzĦēmums. Arī šīs izmaksas var veikt nomnieks, saskaĦā ar nomas līguma nosacījumiem; teritorijas uzturēšanas izmaksas – šajā pozīcijā tiek iekĜautas teritorijas (arī autostāvvietas) uzturēšanas un apkopšanas izmaksas, un tās var būt iekĜautas nomas maksā; ekspluatācijas un remonta izdevumi – kārtējo remontu izmaksas un ēkas inženiertehniskā aprīkojuma remontu izmaksas; citas izmaksas – dažādi speciālie izdevumi, piem., izdevumi par apsardzi. 66 Bieži, lai sāktu izmaksu analīzi, vispirms jāveic noslēgto nomas līgumu analīze, jo tirgus vērtības aprēėinā jārēėinās tikai ar tiem izdevumiem, kurus veic īpašnieks par naudu, kuru saĦem par sava īpašuma iznomāšanu. Reālā nomas līgumu prakse rāda, ka izdevumu sadale starp iznomātāju un nomnieku notiek dažādi. Piemēram, nomas līgums var būt noslēgts ar nosacījumu, ka īpašnieks pats maksā par komunālajiem pakalpojumiem, attiecīgi nosakot lielāku nomas maksu. ěoti bieži tiek slēgti līgumi, kuri paredz, ka nomnieks uzĦemas visus ar īpašuma apsaimniekošanu saistītos izdevumus. 6.3.3. Naudas plūsmas diskontēšana Naudas plūsmas diskontēšanas process īpašuma vērtību aplūko kā atsevišėu īsāku laika posmu ieĦēmumu un izdevumu plūsmas veidoto šodienas vērtību summu. Dažādos laika periodos izdarāmo izmaksu vai sagaidāmo ienākumu vērtību atšėirības izpaužas tā, ka ienākumu, ko var iegūt šodien, vērtē augstāk par ienākumu, kuru var iegūt pēc zināma laika un otrādi – izdevumi šodien ir mazāk vēlami par izdevumiem rīt. Tāpēc, pielietojot ieĦēmumu metodi, dažādos laika momentos saĦemtos maksājumus vai veicamos izdevumus nepieciešams padarīt savā starpā salīdzināmus. Šo procedūru sauc par naudas plūsmas diskontēšanu, jeb pārrēėināšanu uz kādu izvēlētu laika momentu. Lai veiktu šo pārrēėināšanu, svarīgi izprast naudas un kapitāla vērtības maiĦu laikā – šodien tā ir lielāka, nekā nākotnē. 67 Šo sakarību var izteikt formulā : PV = FV (1+i) , PV - naudas šodienas vērtība; kur FV – naudas nākotnes vērtība; i - kapitāla lietošanas apmaksas likme; Šo formulu var izteikt savādāk: PV = FV × 1 , kur (1+i) - diskonta koeficients, kas raksturo vērtību maiĦu 1 (1+i) laikā; i - diskonta likme. Naudas plūsmas diskontēšanas metodi parasti pielieto, vērtējot nekustamos īpašumus ar mainīgu situāciju tuvākajā nākotnē – kapitālie remonti, rekonstrukcijas, pārprofilējams apbūves lietošanas veids u.tml. Atsevišėos aprēėina posmos var parādīties arī negatīva naudas plūsmas vērtība. Diskontējot naudas plūsmu, tiek aprēėināta īpašuma tīro ienākumu vērtība noteiktā laika posmā. Ja pieĦem, ka īpašums aprēėina perioda beigās beidz pastāvēt, tad šīs ienākumu plūsmas pašreizējā vērtība ir īpašuma vērtība. IeĦēmumus nesoši īpašumi parasti dod divu veidu finansiālos labumus – periodiskus 68 ienākumus no saimnieciskās darbības un ienākumus īpašumu 69 pārdodot. Šo iespējamo ieguvumu, ko aprēėina perioda beigās pēc īpašuma lietošanas gūst pašreizējais valdītājs, nododot to citam īpašniekam, sauc par reversiju. Nekustamā īpašuma kopējo vērtību veido pa atsevišėiem aprēėina posmiem diskontētās naudas plūsmas un reversijas summa, ko aprēėina pēc formulas: PV= kur C1 1+i + C2 (1+i) 2 + C3 (1+i) Cn 3 + ... + (1+i)n + R , (1+it)n PV – īpašuma pašreizējā vērtība; C – naudas plūsma konkrētā gadā; R – reversija, jeb īpašuma iespējamā vērtība n-tajā gadā; i – diskonta likme; it – beigu perioda diskonta likme, kas parasti tiek pieĦemta vienāda ar pēdējā aprēėina gada diskonta likmi. Diskonta likmi dēvē par ienesīguma līmeni, kas atbilst finanšu tirgū esošiem un investoram pieejamiem investīciju virzieniem. Pie tam diskonta likme atspoguĜo alternatīvo investīciju virzienu maksimālo ienesīgumu un vienlaikus arī prasījumu par minimālo ienesīguma līmeni, kuru investors izvirza tiem projektiem, kuros viĦš ir gatavs piedalīties. Tātad šo alternatīvo investīciju virzienu iespējamais ienesīguma līmenis nosaka diskonta likmes lielumu. Par vienu no pieejamākajiem investīciju virzieniem var uzskatīt līdzekĜu 70 noguldīšanu depozītā, tātad diskonta likme nedrīkst būt zemāka par depozītnoguldījuma procentu likmi. Jebkura saimnieciska darbība var saturēt kādas nevēlamas nenoteiktības – varbūtības, ka uzĦēmējdarbības faktiskie rezultāti būs mazāki par plānoto. Šīs nevēlamās nenoteiktības dēvē par riskiem. Jo augstāk investors novērtē savu risku kādā projektā, jo augstākas prasības viĦš izvirzīs šī projekta ienesīgumam. Pamatideja ieĦēmumus nesošu īpašumu vērtēšanā ir - lielāki ieĦēmumi tiek iegūti ar lielākiem riskiem. Visi ieguldījumi īpašumā tiek izdarīti, cerot pēc noteikta laika atgūt ieguldīto kapitālu, saĦemot zināmu atalgojumu par kapitāla izmantošanu, un kompensāciju, kas segtu naudas vērtības maiĦu laikā un risku uzĦemšanos. Par bezriska ieguldījumu tiek uzskatīts ieguldījums valsts vērtspapīros, tāpēc Ĝoti bieži, aprēėinot diskonta likmi, par bāzi tiek Ħemta ilgtermiĦa vērtspapīru procentu likme. Diskonta likmes aprēėināšanas kumulatīvā metode paredz bezriska likmei pieskaitīt konkrētā investīciju projekta risku formulu: i = i0 + i1 + ... + in , kur i- diskonta likme; i0- bezriska procentu likme; i1 + ... + in - dažādi riski. 71 Tādi specifiski riski, piemēram, varētu būt: ieguldījumu risks, ko aprēėina kā starpību starp ienākumiem no ieguldījumiem valsts vērtspapīros un alternatīvām investīcijām; īpašuma tirgus risks konkrēta veida nekustamā īpašumā; finansu risks, kuru nosaka, analizējot īpašumā veicamos finansu ieguldījumus; zemas likviditātes risks, kuru nosaka, analizējot nekustamā īpašuma pārdošanas iespējas, salīdzinot ar vērtspapīriem; pārvaldīšanas risks, ko nosaka, analizējot ienākumu no nekustamā īpašuma atkarība no tā pārvaldīšanas kvalitātes. Ar šīs metodes palīdzību ir iespējams precīzi izanalizēt un uzskaitīt visus esošos riskus. Tomēr ir Ĝoti grūti un pat neiespējami argumentēt katram riskam atbilstošo lielumu. Tāpēc biežāk šī metode noder vairāk sapratnei par risku ietekmi uz diskonta likmi, bet ne kā diskonta likmes kvantitatīvs formulējums. Visprecīzākos rezultātus, nosakot diskonta likmes lielumu, var iegūt, analizējot līdzīgu riska līmeĦa projektu realizācijai piesaistītā kapitāla cenas. Diskonta likmes noteikšana ir ieĦēmumu metodes nozīmīgākā daĜa. Šī likme ir saikne starp ieĦēmumiem no īpašuma izmantošanas un šī īpašuma tirgus vērtību. Likmes pareizai izvēlei nepieciešamas ne tikai zināšanas un pieredze vērtēšanā, bet arī nekustamā īpašuma tirgus procesu izpratne un dažādu ekonomisko indikatoru pareiza novērtēšana. 72 6.3.4. Tiešā kapitalizācija Tiešā kapitalizācija ir naudas plūsmas diskontēšanas īpašs gadījums. Tiešās kapitalizācijas metode tiek izmantota, vērtējot īpašumus, kas dod stabilus ieĦēmumus nemainīgi ilgākā laika plūsmā. Ar šo metodi tīrie ieĦēmumi tiek dalīti ar kapitalizācijas likmi pēc formulas : PV= kur NOI , Ro PV – vērtējamā īpašuma šodienas vērtība; NOI – gada neto ieĦēmumi; Ro – kopējā kapitalizācijas likme. Jo vērtīgāks ir īpašums, jo garāks ir kapitāla atgūšanas laiks un otrādi. Tātad – vairāk ienākumus dodoša īpašuma kapitalizācijas likme būs zemāka – īpašums būs dārgāks, bet sliktāka, jeb mazāk ienesīga īpašuma kapitalizācijas likme būs augstāka un līdz ar to vērtība zemāka. Tas saistīts ar vājākām izredzēm nepieciešamības gadījumā īpašumus realizēt tirgū, lielāku risku attiecībā uz peĜĦas gūšanu un lielākiem izdevumiem īpašuma uzturēšanai un pārvaldīšanai. Zemes kapitalizācijas likme ir zemāka nekā kapitalizācijas likme apbūvei, jo zemei nav sagaidāms nodilums un darījumi ar zemi tiek orientēti uz ilgāku atmaksāšanās laiku. Tomēr jāatceras, ka 73 apbūvētā zemes gabalā zeme un apbūve ir vienots īpašums un arī zeme piedalās ienākumu veidošanas procesā. Tāpēc rūpīgi jāanalizē abu šo sastāvdaĜu saistība un savstarpējā ietekme attiecībā uz īpašuma kopējo vērtību. Kapitalizācijas likme ir specifiska diskonta likme, kas ir izmantojama, ja jāvērtē bezgalīgi ilgstoša konstanta vai lineāri mainīga naudas plūsma pie nemainīga risku līmeĦa. Tiešās kapitalizācijas aprēėinu perioda bezgalīgais raksturs nosaka to, ka nevar nerēėināties ar faktu, ka īpašumā ieguldītais kapitāls nesaglabājas mūžīgi (izĦemot zemi). Tātad jāparedz ieguldītā kapitāla atguve, pieskaitot kādu papildu pielikumu pie kapitalizācijas likmes. Kapitāla atgūšanas likme rāda, cik ilgu laiku dotajā saimnieciskajā situācijā investors pieĜauj sava ieguldītā kapitāla atgūšanai. Likmes lielumu ietekmē dažādi faktori - apbūves vecums un tehniskais stāvoklis, t.i., apbūves atlikušais dzīves laiks, kā arī ēku un būvju novecošanās temps un bojā ejas risks. Nekustamā īpašuma teorijā tiek aplūkotas trīs metodes ieguldītā kapitāla atgūšanas likmes noteikšanai. Vienkāršākā un agrāk bieži pielietotā ir lineārās kompensācijas jeb Ringa metode. Metodes būtība – kapitāla atguve notiek vienmērīgi visā īpašuma ekonomiskās dzīves laikā. Piemēram, ja īpašuma ekonomiskās dzīves cikls ir 50 gadi, tad ikgadējā kapitāla atguves likme būs 100% : 50 = 2%. Tomēr šī metode nav pielietojama īpašumam, kura sastāvā ir laika 74 gaitā nedilstošas vērtības, piemēram, zeme. Problēmas var rasties arī, pamatojot īpašuma ekonomiskās dzīves laiku. Invuda metodes pamatā ir pieĦēmums, ka visi atskaitījumi kapitāla atguvei tiek reinvestēti ar tādu pašu likmi kā peĜĦas likme. Trešā – Hoskolda metode pamatojas uz atzinumu, ka kapitāla atguves likme ir zemāka nekā investīciju peĜĦas likme – parasti 50% apmērā gadījumos, kad šīs investīcijas ir tik peĜĦu nesošas, ka iespēja reinvestēt par tikpat augstiem procentiem ir mazticama. Kopējo kapitalizācijas likmi aprēėina, summējot kapitāla atgūšanas likmi un ieguldītā kapitāla peĜĦas likmi, un tā sevī vienlaikus ietver gan kapitāla atgūšanas iespējas, gan atalgojumu par kapitāla lietošanu. Iegūtās kapitalizācijas likmes pareizības pārbaudei, vēlams veikt nekustamā īpašuma darījumu analīzi, un kapitalizācijas likme jānosaka pēc formulas: Ro= kur NOI pārdevuma cena , Ro – kopējā kapitalizācijas likme; NOI – gada neto ieĦēmumi. Kopējās kapitalizācijas likmes noteikšanā, atkarībā no vērtētājam pieejamās informācijas, var izmantot arī sekojošas metodes: 75 salīdzināmo pārdevumu analīze – šis metodes pielietošanai nepieciešama pilnīga informācija par pārdotajiem objektiem. Metodes būtība – tīrie ieĦēmumi tiek dalīti ar pārdošanas cenu, iegūstot kapitalizācijas likmi. Jo vairāk salīdzināmo pārdevumu datu ir vērtētāja rīcībā, jo precīzāka informācija tiks iegūta; efektīvā bruto ieĦēmuma koeficientu analīze – šī metode tiek pielietota gadījumos, kad pilnīga informācija par salīdzināmiem objektiem nav iegūstama, bet ir dati par efektīvo bruto ieĦēmumu un darbības izdevumiem. Faktors, ar kuru jārēėinās gan naudas plūsmas aprēėinos, gan koriăējot kapitalizācijas aprēėinu, ir inflācija. Labākai uzskatāmībai gan diskonta likme, gan kapitalizācijas likme un tās sastāvdaĜas attēlotas grafiski (6.5. attēls). Bezriska likme Riska prēmija IlgtermiĦa risku pieskaitījums Kapitāla atguve Inflācija Diskonta likme Kapitalizācijas likme 6.5. attēls. Diskonta un kapitalizācijas likmju veidošanās struktūra 76 7. NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA VĒRTĪBAS APRĒĖINU SALĪDZINĀJUMS UN ATSKAITES SASTĀDĪŠANA Nekustamā īpašuma tirgus vērtības galīgajā aprēėinā tiek salīdzināti ar dažādām vērtēšanas metodēm iegūtie vērtības indikatori. Nosakot katra vērtības indikatora īpatsvaru kopējā tirgus vērtībā, tiek izvērtētas atsevišėo metožu stiprās un vājās puses konkrētā īpašuma vērtējumā, lai pārbaudītu: vai tās atspoguĜo potenciālā pircēja vai pārdevēja argumentus; datu, uz kurām balstīti vērtību indikatoru aprēėini, kvalitāti; cik lielā mērā tiek atspoguĜota naudas vērtības atkarība no dažādu ekonomisko faktoru ietekmes; cik lielā mērā tiek atspoguĜots īpašuma unikālais raksturs, kā arī tā īpatnējo vērtību nosakošie raksturlielumi, tādi kā novietne, platība un ienākumu ăenerēšanas potenciāls. Latvijas vērtēšanas standarti nosaka, ka, noformējot vērtēšanas atskaiti, tajā iekĜaujama šāda informācija: skaidri un nepārprotami formulēti secinājumi, kuri būtu viennozīmīgi interpretējami un nevarētu vest maldināšanā; vērtējuma paredzamais pielietojums, informācija par klientu / pasūtītāju, kā arī būtiskie datumi: datums, uz kuru 77 vērtējums attiecas, vērtēšanas atskaites sastādīšanas datums, objekta apsekošanas datums; informācija par izvēlēto vērtējuma bāzi, ieskaitot vērtības tipa definīciju; detalizēts īpašumtiesību vai interešu attiecībā uz vērtējamo objektu apraksts; īpašuma tiesisko un fizisko raksturlielumu apraksts; pieĦēmumu un ierobežojumu apraksts, vērtēšanas procesā analizētās informācijas un datu uzskaitījums, kā arī tirgus analīzes rezultātā izdarīto secinājumu uzskaitījums, izvēlēto vērtēšanas metožu un tām sekojošo procedūru pamatojums; ierobežojumi, kas bez vērtētāja rakstiskas piekrišanas aizliedz vērtējuma atskaites, tās atsevišėo daĜu, vai atskaitē ietvertās informācijas publiskošanu vai vērtējuma atskaites izmantošanu citiem mērėiem, nekā tā sākotnēji bijusi paredzēta; vērtētāja neatkarības apliecinājums. 78 IZMANTOTĀS LITERATŪRAS UN INFORMĀCIJAS AVOTU SARAKSTS 1. LR Civillikums, II daĜa Lietu tiesības. – LR Ministru Kabinets, 1937. 2. LR Ministru kabineta noteikumi Nr. 60 „Nekustamā īpašuma vērtētāja licences (profesionālās kvalifikācijas sertifikāta) saĦemšanas kārtība”. – LR Ministru kabinets, 2000. 3. LR Ministru kabineta noteikumi Nr.534 „Kārtība, kādā saĦemams profesionālās kvalifikācijas sertifikāts nekustamā īpašuma novērtēšanai”. – LR Ministru kabinets, 2002. 4. Baltruma D., Freibergs J. Nekustamā īpašuma vērtēšana. – Rīga: Vieda. Invest –Rīga, 1999.- 100 lpp. 5. Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-0. – Rīga, Latvijas standarts, VSIA, 2002. 6. Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-1. – Rīga, Latvijas standarts, VSIA, 2002. 7. Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-2. – Rīga, Latvijas standarts, VSIA, 2002. 8. Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-3. – Rīga, Latvijas standarts, VSIA, 2002. 9. Īpašuma vērtēšanas standarti. LVS 401-4. – Rīga, Latvijas standarts, VSIA, 2002. 10. Starptautiskie īpašuma vērtēšanas standarti. - Rīga, Latvijas vērtētāju asociācija, 1995. 79 11. Betts Richard M., Ely Silas J. Basic Real Estate Appraisal.USA, Engllewood Cliffs: Prentice Hall Career & Тechnology, 1994. – 496p. 12. Joan Youngman. Legal Issues in Property Valuation and Taxation Cases: cases and Materials. – USA, Lincoln Institute of Land Policy , 2006.-320p. 13. Edited by Dick Netzer. Land Value Taxation: Can It and Will It Work Today? - USA, Lincoln Institute of Land Policy, 1998. – 304 p. 14. Фридман Д., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – Москва: Дело, 1997.- 461 ctp.. 15. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. – Санкт Петербург: МКС, 2000. – 428 ctp.. 16. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - Санкт Петербург: Технобалт, 1995. – 247 ctp. 17. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс 2002. – 320 ctp.. 18. International Valuation Standard Commitee - http://www.ivsc.com 19. Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija– http://www.vertetaji.lv 20. The European Group http://www.tegova.org 80 of Valuers associations–