Загрузил kazak.t.a

Сделки с совместной собственностью

Реклама
1
СДЕЛКИ С ИМУЩЕСТВОМ, ЯВЛЯЮЩИМСЯ СОВМЕСТНОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ СУПРУГОВ.
Некоторые аспекты раздела имущества, находящегося в совместной
собственности супругов.
Супругам может принадлежать имущество, которое является собственностью
каждого из них (ст. 26 КоБС), общей совместной собственностью (ст. 23 КоБС), а
также общей долевой собственностью.
Общая совместная собственность супругов переходит в долевую, если
супруги определили свои доли в общей совместной собственности получив
свидетельство о праве собственности на долю в их общем имуществе, либо
заключив Брачный договор.
Общая совместная собственность супругов переходит в собственность
каждого из них, если супруги определили это в Брачном договоре, или после
расторжения брака - в соглашении о разделе имущества, находящегося в совместной
собственности бывших супругов.
Один из частых вопросов - возможно ли в период брака с целью раздела имущества
оформить не Брачный договор, а соглашение о разделе имущества?
Для регулирования семейных отношений, в том числе между супругами,
применяется законодательство Республики Беларусь о браке и семье. КоБС
предусматривает возможность заключения различных соглашений, но не упоминает
соглашение о разделе общей совместной собственности супругов. Данный кодекс не
содержит и нормы, аналогичной статье 7 ГК о допустимости возникновения
семейных прав и обязанностей как из договоров и иных сделок, предусмотренных
законодательством, так и из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных
законодательством, но не противоречащих ему.
Вместе с тем, к семейным отношениям возможно субсидиарное применение
гражданского законодательства: гражданское, жилищное и иное законодательство
Республики Беларусь применяется к семейным отношениям только в случае
отсутствия регулирования этих отношений законодательством Республики Беларусь
о браке и семье (статья 7 КоБС, статья 1 ГК).
ГК предусматривает общие положения о праве собственности и других вещных
правах, в том числе и о праве общей собственности (глава 16 ГК). При этом статьи
256-258 ГК касаются общей совместной собственности в целом, а статья 259 ГК общей совместной собственности супругов.
В соответствии с общими нормами о праве общей совместной собственности
(пункт 3 статьи 257 ГК) основания и порядок раздела общего имущества и выдела
из него доли определяются по правилам статьи 255 ГК, поскольку иное для
отдельных видов совместной собственности не установлено законодательством и не
вытекает из существа отношений участников совместной собственности. Однако
согласно пункту 4 статьи 259 ГК правила определения долей супругов в общем
имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются
законодательством о браке и семье. Поскольку данная статья содержит нормы
именно об общей собственности супругов и предусматривает отсылку к
2
законодательству о браке и семье, к отношениям супругов при разделе не могут
применяться положения статьи 255 ГК.
Т.О, КоБС не предусматривает соглашения супругов о разделе имущества,
являющегося общей совместной собственностью, но и в соответствии с нормами ГК
заключить такое соглашение супруги не могут. Однако супруги имеют возможность
урегулировать свои отношения по поводу общей совместной собственности в
Брачном договоре.
Отдельное внимание следует уделить вопросу о возможности заключения
соглашения о разделе общего имущества супругами, брак которых расторгнут.
При расторжении брака правовой режим имущества остается прежним - это
общая совместная собственность, однако меняется статус сособственников - они
уже не являются супругами. Поэтому в части применения соответствующих норм
законодательства также происходят определенные изменения: кроме положений
семейного законодательства, есть основания применять и норму пункта 3 статьи 257
ГК, содержащую отсылку к статье 255 ГК относительно раздела имущества,
находящегося в общей долевой собственности. Такой раздел может происходить по
соглашению сособственников или в судебном порядке. Соответственно, бывшие
супруги имеют возможность заключить соглашение о разделе общего имущества.
Таким образом, на основании норм действующего законодательства супруги не
вправе заключать соглашение о разделе общего имущества, поскольку семейное
законодательство не предусматривает данный вид соглашения, но вправе заключить
Брачный договор, в котором могут быть урегулированы, в том числе, и вопросы
раздела общего имущества. Супруги, брак которых расторгнут, могут заключать
соглашение о разделе общего имущества, поскольку к их отношениям возможно
применение гражданского законодательства, регулирующего общие вопросы
раздела имущества, находящегося в совместной собственности.
Соглашение о разделе общего имущества может быть заключено в любое время
вне зависимости от даты расторжения брака. Трехлетний срок исковой давности,
определенный частью 4 статьи 24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье,
касается только раздела в судебном порядке и начинает течь с момента, когда права
бывшего супруга были нарушены или бывший супруг должен был узнать о
нарушении своих прав.
Вместе с тем, помимо заключения Брачного договора, супруги имеют
возможность получения свидетельства о праве собственности на долю в имуществе,
нажитом супругами в период брака, которое выдается супругам в соответствии с
Законом Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности».
Некоторые виды имущества, приобретенного в период брака, которое не всегда
может или не может быть предметом Брачного договора и соглашения о
разделе совместного имущества бывших супругов.
Первая разновидность – это «приватизированные» жилые помещения, в отношении
которых нужно определять, находятся ли они в совместной собственности супругов
(бывших супругов).
3
1. Закон РБ «О приватизации жилищного фонда в РБ» был принят 16 апреля
1992 г.
До 1 июля 1992 г. происходил выкуп жилья на льготной основе за деньги или
безвозмездная передача в соответствии с Положением о продаже гражданам
квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт
в Белорусской ССР, утвержденным постановлением
Совета Министров БССР
и Белсовпрофа от 6 июня 1989 г. № 184.
Положение не закрепляло право собственности за гражданами, проживавшими
в выкупаемом жилом помещении и давшими согласие на его выкуп, поэтому право
собственности возникало только у лица, на чье имя оформлен договор куплипродажи и который оплачивал деньги, и у его супруга.
Казалось бы, все просто: выкуплена квартира за наличные деньги до вступления
в силу Закона о приватизации - значит, является совместной собственностью
супругов. Однако, это не всегда так.
Впоследствии жилищные
квоты гражданам, приватизировавшим жилые
помещения до 1 июля 1992 г. на льготных условиях, начислялись с уменьшением
их размера на стоимостный эквивалент предоставленных им льгот в соответствии с
п. 5 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного и
общественного жилищного фонда, их обслуживании и ремонте в Республике
Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров от 30 июня 1992 г. №
398.
Поэтому очевидно, что если такие граждане и члены их семей не обращались за
начислением жилищной квоты, то их право на получение жилищной квоты в
полном объеме не было нарушено (хоть и не было реализовано). Право
собственности на жилое помещение сохранялось только у лиц, выплативших
денежные суммы, и у их супругов.
Именно такие жилые помещения являются совместной собственностью
супругов.
Если же члены семьи, давшие согласие на выкуп жилого помещения,
обратились за начислением жилищной квоты и получили ее в меньшем размере, то
их доля в праве собственности на жилое помещение пропорциональна
неполученной ими жилищной квоте, и их также считаем участниками общей
собственности.
Немного иначе обстоит дело с жилыми помещениями, переданными
безвозмездно инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, воинаминтернационалистам и некоторым другим категориям граждан. Им на основании п.
17 Положения о продаже жилые помещения передавались в собственность
безвозмездно в пределах 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи.
Площадь квартир сверх указанной нормы выкупалась на общих основаниях.
Договор купли-продажи не удостоверялся. Поскольку данная льгота
распространялась не на все жилое помещение, а зависела от количества членов
семьи, поэтому участниками общей собственности считаем тех членов семьи, кто
был зарегистрирован в жилом помещении на момент выкупа вне зависимости от их
обращения за начислением жилищной квоты. И совместной собственностью такое
помещение является, если зарегистрированы были только супруги.
4
Нотариусы при удостоверении сделок для уточнения круга участников общей
собственности истребуют справки о начисленной жилищной квоте и о составе семьи
на день выкупа.
2. Практически аналогично рассматривается вопрос о возможности включения в
раздел совместного имущества жилых помещений, приватизированных в
соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в РБ» и
Жилищным кодексом РБ, вступившим в силу 2 марта 2013 г.
В ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда, а теперь в ст. 137 ЖК говорится:
«Жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение),
приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей
совместной собственностью, если оба супруга участвуют в приватизации этого
жилого помещения (в том числе путем вложения денежных средств,
принадлежащих им на праве общей совместной собственности)».
Т.о., если не соблюдается хотя бы одно из перечисленных условий, например:
вложены совместные денежные средства, но на момент приватизации один из
супругов был зарегистрирован по другому адресу; или супруги проживали
совместно, но приватизация осуществлена исключительно за счет чеков Жилье
(жилищной квоты), принадлежавших (либо начисленной) только одному их них жилое помещение не является совместной собственностью.
Если в приватизации, помимо супругов, участвовали и другие члены семьи, то
разделу может подлежать не все жилое помещение, а только совместная доля в
праве собственности на жилое помещение. Для этого необходимо предварительно
выделить эту долю путем заключения соглашения об определении долей в
приватизированном жилом помещении. В этом случае важно оставить долю
супругов совместной, не определяя долю каждого из них.
3.
Отдельным категориям граждан занимаемые жилые помещения передавались
на основании других нормативных документов, а именно:
Декрета Президента Республики Беларусь от 13 июня 2001 года №17 «О порядке
обеспечения жилыми помещениями военнослужащих, лиц рядового и
начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований,
органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям»,
Указа Президента Республики Беларусь от 3 апреля 2008 г. № 195 «О некоторых
социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских
работников».
У нотариусов с самого начала принятия этих актов возникал вопрос,
применяются ли к таким жилым помещениям правила Закона о приватизации?
Практика по республике различалась. Поэтому этот вопрос в числе многих других
рассматривался и изучался Методической комиссией Белорусской нотариальной
палаты. Вот их вывод.
Декрет № 17 и Указ № 195 - это специальные нормативно-правовые акты.
Поэтому не усматривается правовых оснований применять к ним нормы Закона «О
приватизации жилищного фонда», а после 1 марта 2013 года – нормы Жилищного
кодекса.
5
Согласно подпункту 1.4 пункта 1 Декрета №17 и подпункту 1.7. пункта 1
Указа №195 жилые помещения государственного жилищного фонда, занимаемые по
договору найма перечисленными категориями граждан,
передаются в
собственность этих лиц бесплатно из расчета не более 20 кв. метров общей площади
на каждого члена семьи. Общая площадь жилого помещения сверх указанной нормы
передается в собственность на возмездной основе в соответствии с
законодательством.
Относительно
образования
общей
совместной
собственности
на
приобретенные в соответствии с Декретом № 17 и Указом № 195 жилые помещения
необходимо учитывать следующее.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 246 Гражданского кодекса Республики
Беларусь общая собственность возникает при поступлении в собственность двух
или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его
назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу законодательства.
При этом образование общей совместной собственности на имущество возможно в
случаях, когда это допускается законодательными актами.
Ни Декрет № 17, ни Указ № 195 не содержит норм, предусматривающих
образование совместной собственности на жилые помещения, которые передаются в
собственность названных в Декрете и Указе категорий граждан, занимающих эти
жилые помещения.
Исходя из вышеизложенного, по мнению Методической комиссии
Белорусской нотариальной палаты на данные жилые помещения возникает
собственность только у самих военнослужащих, лиц рядового и начальствующего
состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и
подразделений по чрезвычайным ситуациям, судей, прокурорских работников и
инвалидов боевых действий на территории других государств, без образования
долевой либо совместной собственности, поэтому такие жилые помещения не могут
быть предметом Брачного договора или соглашения о разделе имущества бывших
супругов.
Вместе с тем, возможно образование общей совместной собственности на
часть жилого помещения, общая площадь которого сверх указанной нормы
передается в собственность на возмездной основе в соответствии с
законодательством. Соответственно,
целесообразно разъяснять гражданам
судебный порядок признания за ними права на долю в праве собственности на
жилые помещения, приобретенные в соответствии с Декретом № 17 и Указом №
195.
4.
Достаточно часто граждане хотят включить в раздел квартиру, приобретенную
ими с привлечением льготного кредита в соответствии с Указом Президента
Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 "О некоторых вопросах предоставления
гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или
приобретении жилых помещений", и находящуюся в связи с этим в ипотеке.
Первый вопрос, возникающий в связи с этим, является ли такая квартира
исключительно совместной собственностью, или же на нее имеются права третьих
лиц?
6
В соответствии с п. 9 Постановления пленума Верховного суда РБ от 26 марта
2003 г. № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров,
связанных с правом собственности на жилые помещения», «Если на возведение,
приобретение жилого помещения была использована безвозмездная субсидия, то
члены семьи, с учетом которых начислялась субсидия, также могут требовать
признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение
исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них».
Т.о., в первую очередь необходимо выяснять у супругов, использовалась ли
безвозмездная субсидия, и если использовалась – то на кого она начислялась. Если
субсидия начислялась в том числе на детей - в отношении квартиры данные сделки
не совершаем.
Второй момент.
В соответствии с п.п.1.16 п.1 Указа №13 у открытого акционерного общества
«Сберегательный банк «Беларусбанк» с момента заключения соответствующего
кредитного договора возникает право залога и прекращается в случае прекращения
кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения
на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством.
Аналогичная норма была закреплена в п.п.1.17 п.1 ранее действовавшего Указа
Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 №185.
Согласно ч.1 п.2 ст. 327 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если иное
не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа
залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или
безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им
только с согласия залогодержателя.
Раздел имущества – это не отчуждение в чистом виде, но в любом случае
распоряжение имуществом. Следовательно, мы должны бы получить согласие банка
на сделку (Брачный договор или соглашение о разделе совместного имущества)???
Однако, это не так.
Ограничения по распоряжению жилыми помещениями, построенными или
приобретенными с привлечением льготного кредита, установлены п.п.1.18 п.1 Указа
№ 13. Действие данного подпункта распространяется, в том числе на жилые
помещения, построенные или приобретенные с использованием льготных кредитов,
полученных по кредитным договорам, заключенным до вступления в силу Указа
№13. Указанной нормой законодательного акта предусмотрено, что согласие ОАО
«АСБ Беларусбанк» требуется только в случае дарения и мены жилого помещения и
предоставляется оно соответствующему исполнительному и распорядительному
органу.
Таким образом, предоставление нотариусу согласия залогодержателя (банка) на
удостоверение других сделок Указом № 13 не предусмотрено.
Итак, если субсидия на детей не начислялась, жилое помещение включаем в
состав имущества, подлежащего разделу. При этом в договоре описываем:
- все обременения на жилое помещение, которые остаются в неизменном виде,
- разъясняем пункт 2 статьи 95 Жилищного кодекса о том, что бывший супруг,
имеющий право владения и пользования жилым помещением и не имеющий доли в
праве общей собственности на это жилое помещение, подлежит выселению из него
7
по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого
жилого помещения, если иное не установлено брачным договором, (уточнить
положения Указа № 13 или др. о жилищных правах получателей господдержки)
- разъясняем также части 3,4 подпункта 1.31 Указа № 13 о случаях не
предоставления льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство
(реконструкцию) или приобретение жилых помещений.
Если жилое помещение переходит в собственность другого супруга, устно
разъясняем, что если банк не оформит договор перевода долга на имя нового
собственника, получатель кредита все равно останется основным должником, даже
если в договоре указано, что обязанность по погашению кредита возлагается на
другого супруга.
После удостоверения сделки нотариус направляет соответствующее извещение
банку.
И последнее, что касается жилых помещений,
Как уже отмечено, ни Брачный Договор, ни соглашение о разделе
совместного имущества не являются договорами об отчуждении имущества. В
соответствии с разделом меняется правовой режим жилого помещения - общая
совместная собственность супругов становится собственностью одного из
супругов. Жилищным кодексом не предусмотрено истребование в таких случаях
согласия совершеннолетних членов семьи, проживающих в данном помещении,
равно как и согласия органов опеки и попечительства в случае, если в жилом
помещении проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены их семьи,
признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные
нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные
недееспособными или ограниченные в дееспособности судом.
5. Следующий вид совместного имущества – Унитарное предприятие.
В отношении имущества унитарного предприятия Брачный договор не
удостоверяется. Объектом гражданских прав является предприятие как
имущественный комплекс. В соответствии со ст. 130 ГК оно приравнивается к
объекту недвижимости. В соответствии с п.п.1.4 п.1 ст.3 Закона Республики
Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним» Унитарное предприятие подлежит государственной регистрации.
УП должно быть зарегистрировано до сделки. Это предусмотрено п. 5
Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении
предприятия как имущественного комплекса, утвержденного Пост. СМ 01.06.2004
№ 650. И нотариус должен проверить государственную регистрацию УП.
Имущество унитарного предприятия является неделимым (ст.113 ГК).
Долевая собственность на его имущество не допускается. В случае раздела
имущества, находящегося в совместной собственности супругов:
• унитарное предприятие может быть реорганизовано
• предприятие как имущественный комплекс может быть продано третьему
лицу
• имущество унитарного предприятия переходит в собственность одного из
участников долевой собственности с выплатой другому компенсации
8
• в противном случае унитарное предприятие подлежит ликвидации.
Нельзя также изменить правовой режим части имущества УП.
При необходимости можно изъять это имущество (например, объект
недвижимости или транспортное средство) из хозяйственного ведения, и только
потом заключать в отношении него Брачный договор или включать в соглашение о
разделе совместного имущества.
6. Доля в уставном фонде хозяйственного общества может быть предметом
раздела между супругами при определенных условиях.
Если супруг остается участником общества и размер его доли в уставном фонде не
изменяется, то раздел не затрагивает прав других участников хозяйственного
общества и самого общества, а, следовательно, брачный договор либо соглашение о
разделе могут быть заключены и без согласия указанных лиц.
Переход доли в уставном фонде к третьему лицу регулируется Законом
Республики Беларусь «О хозяйственных обществах» (ст. 97, 101) и Уставом
общества. Отчуждение доли в уставном фонде третьим лицам допускается, если
иное не установлено Уставом общества.
Порядок отчуждения установлен Законом и Уставом. Уставом общества с
ограниченной ответственностью может быть предусмотрена необходимость
получения согласия общества или остальных его участников на отчуждение доли
участника в уставном фонде этого общества третьим лицам иным образом, чем
продажа.
Брачный договор или соглашение о разделе с переходом доли в уставном
фонде, по нашему мнению, возможны в том случае, если это не противоречит
правилам перехода доли в уставном фонде к третьим лицам, предусмотренным
законом и уставом общества, а именно:
нет запрета на отчуждение доли в уставном фонде третьим лицам;
супругом - участником общества, в случае необходимости, получено согласие
участников общества на переход доли в уставном фонде к третьему лицу.
Еще один вид имущества – транспортное средство.
Оно может быть включено в раздел, если в свидетельстве о регистрации
указано в качестве основания выдачи: справка-счет иди договор купли-продажи.
Если свидетельство о регистрации транспортного средства было выдано на
основании удостоверения таможни, либо с отметкой «без права отчуждения»,
«технический паспорт» и др., то не виден способ приобретения автомашины и нет
оснований считать это имущество совместным. В этих случаях нотариусы
дополнительно истребуют сведения из органов ГАИ или таможенных органов о
способе приобретения автомашины и документах, на основании которых
зарегистрировано транспортное средство. Нотариальное действие может быть
совершено после получения из органов ГАИ или таможенных органов ответа о том,
что автомашина приобретена на основании договора купли-продажи, либо
таможенное удостоверение выдано на основании справки-счет и т.д. Иногда
7.
9
граждане приносят иностранные договоры купли-продажи, на основании которых
было выдано удостоверение таможни. При определенных условиях (перевод,
отсутствие исправлений и т.п.) мы можем их рассматривать в качестве
подтверждения способа приобретения автомашины.
В соглашении о разделе, как и в Брачном договоре может быть указано не
только имущество, но и имущественные права, в частности, право аренды, право
безвозмездного пользования имуществом и т.п.
Важным вопросом при разделе имущества является компенсация.
Если в собственность одного из супругов (бывших супругов) поступает
имущество, стоимость которого превышает стоимость имущества, поступающего в
собственность другого супруга, то другой супруг может получить денежную или
иную компенсацию. Супруги вправе отступить от принципа равенства долей и
произвести раздел без
соответствующей компенсации. В качестве иной
компенсации может быть указана обязанность выплатить совместные долги, либо
передача имущества, принадлежащего лично первому супругу.
Здесь также есть свои особенности.
В качестве компенсации можно указать только белорусские деньги, они могут
быть переданы как наличным, так и безналичным способом.
Валюту в качестве компенсации указывать нельзя!
В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК денежные обязательства должны быть
выражены в белорусских рублях.
В договоре может быть предусмотрено, что компенсация подлежит оплате в
белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной
валюте. В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по
официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или
иная дата не установлены соглашением сторон.
Законом РБ «О валютном регулировании» также не предусмотрена
возможность осуществления расчетов в валюте по обсуждаемым договорам.
Если у одного из супругов есть валютный счет в банке, то возможно ему
оставить в собственность этот счет, и обязать выплатить другому соответствующую
компенсацию в белорусском эквиваленте. Нельзя передать счет другому супругу,
т.к. банки не принимают условия брачного договора и соглашения о разделе
имущества в отношении счетов.
Компенсация возможна только при разделе имущества. Если речь будет идти
просто об изменении правового режима какого-либо имущества по брачному
договору, то компенсации там быть не может.
Брачный договор и соглашения о разделе имущества, предметом которых
является недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации, равно как
и переход прав на данное имущество. Нотариальные документы в отношении
автомототранспортных средств подлежат предъявлению в органы ГАИ для
перерегистрации автомототранспортного средства.
Нотариус
Е.И.Колесникова
Скачать