Загрузил Alexryan221

Основы кадастра. Золотова. Скогорева.

Реклама
Учебник
для вузов
Е.В. Золотова
основы
кадастра
Москва
Академический Проект
2012

УДК 528
ББК 26.1
З79
Предисловие
З79
Золотова Е.В.
Основы кадастра: Учебник для вузов. — М.: Академический
Проект, 2012. —??? с. — (Gaudeamus: Библиотека геодезиста и картографа).
ISBN 97858291-?
В учебнике изложены теоретические и практические вопросы Кадастра
(территориальные информационные системы).
Рассматривается развитие кадастра в России и за рубежом, нормативноправовая основа Кадастра.
Представленые виды кадастров (ГКН, ИСОГД, лесной, водный и кадастр
месторождений и проявлений полезных ископаемых), их содержание, назначение и использование.
Дано описание кадастрового деления территории и адресации недвижимости, а также составление кадастрового и адресного планов поселений и др.
(градостроительная документация) и экономической оценки территории.
Рассмотрены темы межевания земельных участков.
Изложены некоторые вопросы геодезии и фотограмметрии, которые являются основой кадастровых работ (электронная тахеометрия, лазерное сканирование, спутниковые системы позиционирования ГЛОНАСС/GSP, обмеры недвижимости и др.)
Учебник предназначен для студентов архитектурных и строительных
специальностей вузов и может быть рекомендован специалистам в области
кадастра и землеустройства.
УДК 528
ББК 26.1
ISBN 97858291?
© Золотова Е.В., 2012
© Оригиналмакет, оформление.
Академический Проект, 2012
Необходимость ускоренного развития информационного
обеспечения градостроительства, многоцелевого кадастра и муниципального управления связана с особенностями современного
этапа экономического развития земельных отношений.
В связи с этим в учебнике дается обзор всех видов кадастра
(ИСОГД, ГКН, Экологический и др.) их содержание и назначение,
основой которых является государственный кадастр недвижимости ГКН.
Выделяются основные составляющие государственного кадастра недвижимости:
– формирование объектов государственного кадастра недвижимости
– государственный кадастровый учет объектов недвижимости
– государственная кадастровая и рыночная оценка объектов недвижимости
– информационное обеспечение потребителей сведениями о государственном кадастре недвижимости
Создание градостроительной документации (кадастровый, адресный и градостроительный планы) и экономической кадастровой (рыночной) оценки территории и др. основано на использовании геодезических технологий (электронная картография с применением современных геодезических систем, спутниковых систем
глобального позиционирования ГЛОНАСС/ GPS, совместно с электронной тахеометрией и др.)
Наряду с этим рассматриваются некоторые темы геодезии,
обеспечивающие выполнение кадастровых работ.
Показана подготовка и составление кадастрового паспорта и
межевого плана территории проектирования.
Рассматриваются современные методы обмеров объектов недвижимости.
Теоретические вопросы в учебнике непосредственно подкреплены практическими работами, что способствует качественному
решению задач архитектурного проектирования, в том числе дипломного проектирования студентов.
Автор выражает благодарность профессору, д. т. н. МГУКиК
И.Г. Чугрееву, а также профессору МАрхИ Р.Н. Скогоревой за ценные советы, учтенные при написании учебника.
3
Глава 1
Глава 1
Общие сведения о кадастрах
§ 1.1. История и развития кадастра в России
4
Кадастр (фр. cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum,
т. е. capitastrum (от caput — голова), которое означало регистр душ,
подлежавших поголовной подати.
Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых
работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учета земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Термин «кадастр» происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н. э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю «caputigum», и введена
перепись населения «caputigumregistrum». Со временем эти слова
слились в одно — «capitastrum» и впоследствии в слово «catastrum».
В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились — съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки
и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани
Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом
триангуляции и полигонометрических сетей. Этот кадастр содержал в качестве документов ситуационные карты всех сельских общин, выполненные с использованием мензулы в масштабе 1:2000.
На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных
владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности
этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров
Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.
Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался
Общие сведения о кадастрах
в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и
землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении длин граничных линий «мерной вервью», которые разделяли
землю по угодьям и различались по «добротности» на «добрую»,
«среднюю» и «худую». В середине XVIII в. работы по межеванию
расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была
утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были
завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли
документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и
лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня
дворов содержали информацию о территории двора с перечнем
построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во
многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его
опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые
годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных
распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты независимо от пользователя
подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили
опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения (в настоящее время, государственный кадастр
недвижимости), составляли экспликацию участка по видам угодий.
В развитии государственного земельного кадастра (ныне государственный кадастр недвижимости) существуют следующие периоды, связанные с важными для российского государства событиями:
1489–1511 гг. (собирание русских земель и раздача земель служилым людям при Иване III);
1533–1555 гг. (опричнина при Иване IV);
1577–1600гг. (смутное время);
1619–1645 гг. (приведение в порядок земельных дел Михаилом
Федоровичем Романовым);
1666–1690 гг. (наделение служилого сословия поместными окладами при Алексее Михайловиче Романове);
1711–1733 гг. (реформы Петра I);
1755–1775 гг. (наведение порядка в землеустройстве при Елизавете Петровне с последующим предоставлением земель дворянству при ЕкатеринеII);
1798–1823 гг. (расширение Российской империи в результате
русско-турецких войн и освоение новых земель);
1843–1867 гг. (отмена крепостного права);
1889–1913 гг. (столыпинская аграрная реформа);
1933–1954 гг. (завершение строительства СССР, начало в
1920‑е гг., построение государства с развитой административной
5
Глава 1
системой, сплошная коллективизация и индустриализация, а затем
освоение целинных земель во второй половине 1950-х гг.);
1976–1996 гг. (перестройка, распад СССР, постепенная либерализация земельных отношений в конце 1980-х — начале 1990-х гг.).
К началу XX в. В России сложилась система учета недвижимости с государственной гарантией прав собственности на нее. После
революции, прошла коллективизация, и частных собственников на
землю практически «стерли» из российского законодательства.
Остались государственная и колхозно-кооперативная собственность. Границы участковбыли установлены, по сути, формально.
Учет и оценка недвижимости начали развиваться в двух направлениях. Одно — по линии БТИ (бюро технической инвентаризации). БТИ учитывали, в основном, технические характеристики
зданий и сооружений. Второе направление осуществлялось министерством сельского хозяйства. Оно касалось непосредственно земли, в основном сельскохозяйственных угодий. В то время не занимались учетом земель, зданий и сооружений, соответственно, не
существовало государственного реестра прав. Право частной собственности на землю и иную недвижимость не регистрировалось.
Только в 1998 г. было принято решение о создании единого государственного реестра прав. Так вступил закон о государственной
регистрации прав на недвижимость.
В 1985г. международная группа экспертов по кадастру и земельной информации дала обобщенное определение кадастра:
«Кадастр — это методически упорядоченный государственный
учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки
границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер — идентификатор. Границы и номер
собственности обычно отображается на крупномасштабных картах».
§ 1.2 Развитие кадастра за рубежом
6
В настоящее время в зарубежной практике принято понятие
земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Международной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Bogor, Индонезия, 1996), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября
1999) декларациях, согласно которому «кадастр — это основанная
обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная
информационная система, содержащая записи о правах на недвижимость (например, правах, ограничениях и обязательствах).
Обычно кадастр включает геометрическое описание земельного
участка, связанное с другими записями, описывающими сущность
Общие сведения о кадастрах
прав, собственность или управление в отношении данных прав и
часто стоимость земельного участка. Кадастр может быть предназначен для фискальных целей (например, оценки и равноправного
налогообложения), правовых целей (например, регистрации передачи права собственности на недвижимость), для помощи в управлении и использовании земли (например, планирования и других
административных целей), и создает возможность для устойчивого
развития и охраны окружающей среды»
В зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом
понимается и дается следующее определение: это общественная
опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле.
В абсолютном большинстве стран регистрационная система
состоит из двух частей:
– картографической-планы М-а 1:500–1:5000, на которых отображена информация о границах собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения,
пути соединений, гидрография, леса и т. п.).
– документной информации, к которой относятся: кадастровый
идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как
создана собственность, права и ограничения относительно
собственности и т. п.
Информация в системе группируется на основе земельного
участка (парцела) или имени собственника или их комбинаций.
В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения:
1) страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания,
Италия, Греция и др.;
Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные
сведения, такие как информация о грунтах, природных ресурсах
и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или
Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для
регистрации и защиты прав собственности путем их публикации
перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не
по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц.
7
Глава 1
8
К примеру, об итальянском кадастровом учете: Кадастровые
офисы созданы на уровне провинций (103 провинции). Сегодня
итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:
– создание базы данных, которые содержат сведения о кадастровых участках (делятся на городские и сельские);
– сведения о владельцах участков, которые идентифицированы
уникальным кадастровым номером, правом собственности;
– сведения об оценке участка.
2) страны с немецкой системой (страны центральной Европы):
Германия, Австрия, Швейцария;
Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует
реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим
землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся договоры и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.
3) скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция,
Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;
Характерно направление к созданию единого, построенного на
основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности,
созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры
собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.
Норвежский кадастр объединен в информационную систему,
содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах
зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов. В Норвегии, равно как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются
государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство.
В Дании кадастр предполагает в основном, картирование земельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы — это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин
с владельцев земельных участков на основе показателя качества
почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена учас-
Общие сведения о кадастрах
тка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав
на землю.
4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство
провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны
мира.
Характерно развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной
точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще.
Однако учет земель в Великобритании ведется издревле —
одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся
землепользования, была произведена в Англии. Это знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполненное в 1086 году
по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен
в «Книгу страшного суда» (DomesdayBook), где недвижимость была
описана с помощью показателей, важных для налогообложения: от
семи до восьми миллионнов акров земли насчитывалось на территории Англии во времена написания книги. Описание лугов, пастбищ, лесов и пашен дало множество полезной информации исследователям о состоянии английского хозяйства 11 века. В качестве
инструмента измерения использовался показатель поголовья скота, которое те или иные земли могут прокормить. По сути это была
разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась.
В Англии никогда не было кадастра в европейском смысле.
Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и
составе недвижимости.
Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии
на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало землевладельцам демаркировать свои владения каким-либо физическим образом: забором, канавой, живой изгородью.
Начиная с 1853 года, картографическая организация OrdnanceSurvey (http://www. ordnancesurvey.co.uk) приступила к выпуску
планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500
для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжалась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги
и т. д., т. е., в большинстве случаев все имеющиеся естественные и
искусственные границы участков. В соответствии с законами 1925
года эта карта и по сей день является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. Управление
Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (органом системы регистрации прав на недвижимость —
http://www.landregistry.gov.uk/), что позволяет оперативно вно-
9
Глава 1
10
сить изменения в карты в случае необходимости в каждом отдельном случае при совершении сделок.
О земельном кадастре США.
Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и описи земельных участков с целью их кадастрового
учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов приходилась на Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства
тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов).
Однако такой кадастр не был введен.
С расширением территорий объединенных штатов, с занятием
территорий, принадлежавших Испании, Франции и другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения. В 1812 году при министерстве финансов было создано Главное управление кадастровых
записей для управления положением этих федеральных земель.
В течение 19 века на фоне дальнейшего расширения территорий
объединенных штатов, было принято множество земельных актов,
включая т. н. хуторальные законы (ряд подзаконных актов, позволяющих поселенцам, не имеющим достаточного капитала для покупки земли в собственность селиться в хуторах) и горное законодательство 1872 года.
Необходима была удобная система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как
средства защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение — в новых колониях, местные власти назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр
документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.
Важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по настоящее время с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро.
Сегодня основными владельцами источников информации о
земельных участках являются частные компании, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный
земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом
Общие сведения о кадастрах
экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины этого — в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной
системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать, обследовать границы владений клиента и вести собственную
информационную систему, в которой постепенно накапливается
информация о границах между соседними владениями.
Существуют и федеральные службы учета земельных участков — Бюро земельного управления (BureauofLandManagement)
при Министерстве Внутренних Дел США. Бюро ответственно за
кадастровый учет всех государственных земель — одной восьмой
всей территории страны. Большинство публичных (государственных) земель располагается в западных штатах.
Основной единицей земельной собственности в США является
индивидуальный земельный участок, имеющий определенные признаки: адрес, геодезические данные и оценочный индекс. На карте
наряду с участками показываются автомобильные и железные дороги, элементы гидрографии. Специалистами Бюро земельного управления выполняется кадастровая съемка, ведение земельных
(регистрационных) архивов штатов, а также различных земельноинформационных систем США.
Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних
штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.
Земельная многоцелевая регистрационная система, используемая с 1974 г. в штате Северная Каролина, включает в себя данные о
правах на земельную собственность (по парцеллам и по владельцам
земельной собственности), которые заносятся в специальные указатели, при этом каждой парцелле присваивается кадастровый номер. Для каждой парцеллы введено около 485 характеристик, которые переведены в цифровую форму. Государственная территория
США поделена с помощью квадратной сетки на участки со сторонами 6 миль. У каждого земельного участка есть уникальное наименование.
Изучение мирового опыта является необходимым элементом
формирования и совершенствования национальной системы кадастрового учета.
Развитие зарубежного законодательства, регулирующее ведение государственного земельного кадастра, связано с разработкой
нормативных правовых актов, регулирующих ведение земельной
информационной системы, объединяющей различные регистры и
кадастры. В большинстве развитых стран государственные земель-
11
Глава 1
ные кадастры и системы регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время компьютеризированы, основаны на цифровой картографии, используют современные средства космического
зондирования, поддерживают единые стандарты обмена данными и
функционируют на основе разработанного законодательства.
Общие сведения о кадастрах
отношения с учетом градостроительной ценности земли и принимать грамотные решения по управлению той или иной территорией.
11.3. Нормативно-правовая основа кадастра
12
Понятие «кадастр» в нашей стране, как и во многих странах
мира, ассоциируется с понятиями Земельного (ГКН), Водного, Лесного кадастров и связанного с ними Градостроительного кадастра
(ИСОГД).
В начале 2004 г. Правительством Российской Федерации было
принято решение о создании единого государственного кадастра
объектов недвижимости (ГКН), в котором осуществлялся бы государственный кадастровый учет всех объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства). Задачи по созданию и ведению кадастра
недвижимости возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Были определены задачи данного органа по созданию кадастра
объектов недвижимости:
1) создание инфраструктуры пространственных данных государ­
ственного кадастра;
2) создание единой системы учета объектов недвижимости;
3) переход к ведению учета объектов капитального строитель­ства;
4) проведение оценки объектов недвижимости для целей налогообложения;
5) совершенствование государственного земельного контроля и
мониторинга земель.
Информационные системы обеспечения градостроительной
деятельности (Градостроительный кадастр) играют важную роль в
формировании недвижимости и направлены на развитие территорий.
Единая привязка планово-картографических материалов, содержащих информацию других кадастров, обеспечивает их проецирование на земельные участки и формирование единой кадастровой системы муниципального образования.
Информационные системы обеспечения градостроительной
деятельности государственного кадастра объектов недвижимо­
сти, основой которых являются геоинформационные технологии,
позволяют провести анализ, оценку и прогноз градостроительной ситуации, собрать комплексную достоверную информацию
о современном состоянии территорий, регулировать земельные
Рис. 1.1. Среда кадастра
Еще Федеральный закон от 2000 г. «О Государственном Земельном кадастре» так определил содержание ГЗК: «Государственный
Земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного учета земельных участков, о местоположении, целевом
назначении и правовом положении земель Российской Федерации
и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных
на земельных участках и прочно связанных с этими земельными
участками объектов». С принятием этого Федерального закона
содержание работ по учету земель сменилось с установления количества и качества угодий и категорий земель на разных уровнях
на процесс регистрации земельных участков и территориальных
зон с внесением записей в Единый государственный реестр земель
(ЕГРЗ).
Одновременно с принятием Земельного кодекса РФ постановлением Правительства РФ (2001) была утверждена новая Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы
ведения Государственного Земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2007 гг.) », которая является логическим продолжением Федеральной программы на 1996–
2001 гг. К новой Программе добавлена подпрограмма государственного учета объектов недвижимости.
13
Глава 1
14
Цель Программы — создание автоматизированной системы государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающего
реализацию государственной политики в области использования
недвижимости.
Система государственного кадастра недвижимости, действуя с
системой государственной регистрации прав на земельные участки, обеспечивает:
– правообладателей — гарантиями прав на имущество;
– систему налогообложения — актуальными сведениями об объектах налогообложения;
– рынок недвижимости — открытой и достоверной информацией о земельных участках;
– систему органов государственного и муниципального управления — информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также
планирования и развития территорий.
Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии
(Росреестр), рассматривая правоустанавливающие документы по
объектам недвижимости (свидетельства собственности, контракты на полное хозяйственное ведение или оперативное управление, договоры аренды, свидетельства о внесении в Государ­
ственный реестр и т. д.), осуществляет ведение ГКН через комитеты по недвижимости с использованием информации баз данных
градостроительного (ИСОГД), водного, лесного кадастров и организации:
• Комитет по архитектуре и градостроительству — представление данных территориального кадастра по утвержденной градостроительной документации, а также топографических планов масштабов 1:500–1:2000;
• Регистрационная палата — регистрация предприятий, организаций, учреждений и ведение общегородского реестра юридических лиц;
• Государственный комитет наследия — регистрация территорий памятников и зон их охраны, а также территорий владений
в пределах исторического центра города;
• лесопарковые территориально-производственные объединения — ведение кадастра земель государственного лесного фонда и земель общего пользования, занятых защитными и иными
насаждениями;
• отделы технической инвентаризации — ОТИ (БТИ) — присвоение адресов зданиям и сооружениям, регистрация объектов
недвижимости по их функциональному назначению и техническим характеристикам и др.
• 24.07.2007 г. принят Федеральный закон «О государственном
кадастре недвижимости».
Общие сведения о кадастрах
§ 1.4. Основные положения Федерального закона о
ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ (ФЗ 2007)
• Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в
связи с ведением государственного кадастра недвижимости,
осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
• Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а
также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с
особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений. Государственный
кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
• Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению
в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве
индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а
также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
• Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка
документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.
• В соответствии с Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
• Положения Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
• Положения Федерального закона применяются в отношении
подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
15
Глава 1
Правовая основа регулирования кадастровых отношений
Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс
Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской
Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий
Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в
соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской
Федерации.
Орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение
государственного кадастра недвижимости
• Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года ФКЗ «О Правительстве
Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
• Предусмотренные Федеральным законом полномочия органа
кадастрового учета, на основании решений данного органа
вправе осуществлять подведомственные ему государственные
бюджетные учреждения. В целях применения установленных
настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета.
Ведение государственного кадастра недвижимости
16
Принципы ведения государственного кадастра недвижимости
• Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения
на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.
• Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между сведениями на бумажных носителях и
электронных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.
Общие сведения о кадастрах
• Содержащиеся в государственном кадастре недвижимости документы подлежат постоянному хранению; их уничтожение и
изъятие из них каких-либо частей не допускаются. Порядок и
сроки хранения органом кадастрового учета содержащихся в
государственном кадастре недвижимости документов, а также
порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
• Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
электронных носителях.
• Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости
органом кадастрового учета на основании поступивших в этот
орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
• Истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к
точности или способам определения подлежащих внесению в
государственный кадастр недвижимости сведений об объектах
недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в
том числе систем координат, используемых для его ведения, не
является основанием для признания кадастровых сведений об
объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими
уточнению.
• В случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в
государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено Федеральным законом.
• Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен
федеральным законом.
• В случаях, установленных Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые
носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и
используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
17
Глава 1
Общие сведения о кадастрах
• Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном
федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой
деятельности.
Кадастровый номер объекта недвижимости и кадастровое
деление территории Российской Федерации
• Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в
государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
• В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. При установлении или изменении единиц кадастрового деления
территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.
• Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения объектам недвижимости
кадастровых номеров устанавливается органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений.
•
•
•
18
•
Геодезическая и картографическая основы государственного
кадастра недвижимости
Геодезической основой государственного кадастра недвижимости являются государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной
власти порядке геодезические сети специального назначения
(опорные межевые сети).
Картографической основой государственного кадастра недвижимости являются карты, планы, требования к которым определяются органом нормативно-правового регулирования в
сфере кадастровых отношений.
Геодезическая и картографическая основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26
декабря 1995 года N 209-ФЗ «О геодезии и картографии».
Для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов мес-
тные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в
установленных органом нормативно-правового регулирования
в сфере кадастровых отношений случаях используется единая
государственная система координат.
•
•
•
•
•
Состав сведений государственного кадастра недвижимости
об объекте недвижимости
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного
строительства);2) кадастровый номер и дата внесения данного
кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;4) описание местоположения объекта недвижимости на
земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; 5)
кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это
помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является
помещение; 6) площадь, определенная с учетом установленных
в соответствии с Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или
помещение.
В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер
был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным
законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили
такой номер в установленном законодательством порядке;
кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого
или иного соответствующего законодательству Российской
Федерации действия с которым (преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее — образование объекта недвижимости);
кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из
данного объекта недвижимости;
19
Глава 1
20
• кадастровый номер земельного участка, в пределах которого
расположены здание, сооружение или объект незавершенного
строительства, если объектом недвижимости является здание,
сооружение или объект незавершенного строительства;
• кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
• кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
• адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса
описание местоположения объекта недвижимости;
• сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме
сведений, определенных порядком ведения государственного
кадастра недвижимости;
• сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на
объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а
также сведения о границах охранной зоны, установленных в
отношении объекта недвижимости;
• сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь
объект недвижимости;
• сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в
том числе дата утверждения результатов определения такой
стоимости;
• сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если
объектом недвижимости является земельный участок;
• категория земель, к которой отнесен земельный участок, если
объектом недвижимости является земельный участок;
• разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
• назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
• назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
• вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в
многоквартирном доме;
• назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
• количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
Общие сведения о кадастрах
• материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым
осуществляется связь с собственником объекта недвижимости
или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного
(бессрочного) пользования (далее — почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);
• сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые
работы в отношении объекта недвижимости;
• год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства,
если объектом недвижимости является здание или сооружение;
• сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости
о прохождении Государственной границы Российской
Федерации
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации:
• описание прохождения Государственной границы Российской
Федерации;
• реквизиты международных договоров Российской Федерации,
федеральных законов, в соответствии с которыми установлено
или изменено прохождение Государственной границы Российской Федерации;
• реквизиты документов об изменениях, уточнениях прохождения Государственной границы Российской Федерации на местности, произведенных в порядке проверки Государственной
границы Российской Федерации на основании международных договоров Российской Федерации.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости
о территориальных зонах, зонах с особыми условиями
использования территорий
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:
• индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и т. п.)
таких зон;
21
Глава 1
• описание местоположения границ таких зон;
• наименования органов государственной власти или органов
местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
• реквизиты решений органов государственной власти или органов
местного самоуправления об установлении или изменении таких
зон и источники официального опубликования этих решений;
• содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны
с особыми условиями использования территорий.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости о
кадастровом делении территории Российской Федерации
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о кадастровом делении территории Российской Федерации:
• номера единиц кадастрового деления;
• наименования кадастровых округов, кадастровых районов;
• описания местоположения границ единиц кадастрового деления;
• реквизиты правовых актов об установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости о
картографической и геодезической основах кадастра
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о картографической основе кадастра:
• дата создания соответствующей картографической основы кадастра:
• сведения об организации, создавшей соответствующую картографическую основу кадастра;
• масштаб картографической основы кадастра;
• система координат картографической основы кадастра.
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие
сведения о геодезической основе кадастра:
• каталоги (списки) координат пунктов опорных межевых сетей
с указанием системы координат;
• типы знаков опорных межевых сетей;
• описания местоположения пунктов опорных межевых сетей
(абрисы).
22
Разделы государственного кадастра недвижимости
• Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов: 1) реестр объектов недвижимости; 2) кадастровые дела; 3) кадастровые карты.
Общие сведения о кадастрах
• Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный
кадастр недвижимости сведений о таких объектах.
• Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.
• Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся
внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах
незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных
зонах, зонах с особыми условиями использования территорий,
кадастровом делении территории Российской Федерации, а
также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты,
предназначенные для использования неограниченным кругом
лиц. Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом
нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых
отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети
«Интернет».
Порядок предоставления сведений, внесенных
в государственный кадастр недвижимости
• Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового
учета по запросам лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования
или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости.
• Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
– копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;
– кадастровой выписки об объекте недвижимости;
23
Глава 1
•
•
•
•
•
•
•
•
24
– кадастрового паспорта объекта недвижимости;
– кадастрового плана территории;
– в ином виде, определенном органом нормативно-правового
регулирования в сфере кадастровых отношений.
Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет
собой выписку из государственного кадастра недвижимости,
содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные
предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения
об объекте недвижимости.
Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового
квартала, который составлен на картографической основе и на
котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.
Орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений устанавливает порядок предоставления
сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий, предоставляются в срок не более
чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового
учета соответствующего запроса (максимальный срок), если
иное не установлено настоящим Федеральным законом. Срок
предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых
планов территорий не может превышать пятнадцать рабочих
дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.
Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке.
За предоставление сведений, внесенных в государственный
кадастр недвижимости, предоставление информации, указанной в части 6 настоящей статьи, взимается плата, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Орган кадастрового учета предоставляет бесплатно сведения,
внесенные в государственный кадастр недвижимости, в виде
кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастровой
выписки об объекте недвижимости или кадастрового плана
территории:
Общие сведения о кадастрах
• федеральным органам исполнительной власти, их территориальным органам, органам государственной власти субъектов
Российской Федерации, органам местного самоуправления;
• Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка и кадастровом номере земельного участка предоставляются бесплатно по
запросам любых лиц в виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
•
•
•
•
Информационное взаимодействие при ведении
государственного кадастра недвижимости
В срок не более чем пять рабочих дней со дня завершения кадастрового учета орган кадастрового учета представляет документы о данном учете в государственные органы, определенные Правительством Российской Федерации.
Орган, осуществляющий ведение государственного лесного
реестра, или орган, осуществляющий ведение государственного водного реестра, в срок не более чем пять рабочих дней со
дня внесения в такие реестры сведений соответственно о лесах, водных объектах представляет документы о данных природных объектах в орган кадастрового учета. Состав содержащихся в этих документах сведений о данных природных объектах устанавливается Правительством Российской Федерации.
Орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия
им в пределах его компетенции решения.
Особенности обеспечения установленного порядка информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости, формы представляемых при таком взаимодействии документов устанавливаются Правительством
Российской Федерации.
Порядок кадастрового учета
Основания осуществления кадастрового учета
• Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или
созданием объекта недвижимости, прекращением его существования.
• Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а
также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости и др.
Сроки осуществления кадастрового учета
• Если иное не установлено Федеральным законом, другими федеральными законами, постановка на учет объекта недвижи-
25
Глава 1
•
•
•
•
•
мости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости
осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со
дня получения органом кадастрового учета соответствующего
заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя — в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения
органом кадастрового учета соответствующего заявления об
учете адреса правообладателя. Срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Кадастровый учет на основании документов, поступивших в
орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия не в связи с заявлением о кадастровом учете, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня
поступления таких документов.
Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:
сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта
недвижимости);
новых сведений о соответствующем объекте недвижимости
(при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);
сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).
Место осуществления кадастрового учета
• Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.
• Место осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных в границах двух и более кадастровых
округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
26
Порядок представления заявителями документов для
осуществления кадастрового учета
• Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета
заявителем или его представителем лично либо посредством
почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о
вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы мо-
Общие сведения о кадастрах
гут быть представлены в орган кадастрового учета в форме
электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
•
•
•
•
Состав необходимых для кадастрового учета документов
межевой план (при постановке на учет земельного участка,
учете части земельного участка или кадастровом учете в связи
с изменением уникальных характеристик земельного участка),
а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;
технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства;
акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
документ, подтверждающий соответствующие полномочия
представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя и др.);
Решение об осуществлении кадастрового учета
• Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений
объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости,
учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении
кадастрового учета.
• При постановке на учет объекта недвижимости, учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или снятии с учета объекта недвижимости орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично
под расписку:1) кадастровый паспорт объекта недвижимости
(при постановке на учет такого объекта недвижимости);2) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую
внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости);3)
кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую
внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение)
вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости);4) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содер-
27
Глава 1
жащую внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
Кадастровая деятельность
Кадастровый инженер
• Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое
лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
• Квалификационный аттестат выдается физическому лицу
при условии соответствия данного лица следующим требованиям: — имеет гражданство Российской Федерации; — имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового
регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее
образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования; — не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.
Основания для выполнения кадастровых работ
• Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером
на основании заключаемого в соответствии с требованиями
гражданского законодательства и Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ.
28
Результат кадастровых работ
В результате кадастровых работ индивидуальный предприниматель передает заказчику следующие документы:
• межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке
на учет земельного участка или земельных участков, об учете
изменений земельного участка или учете части земельного
участка);
• технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для
представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);
• акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для
представления в орган кадастрового учета заявления о снятии
Общие сведения о кадастрах
с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).
Межевой план
• Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном
участке и в котором воспроизведены определенные внесенные
в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны
сведения об образуемых земельном участке или земельных
участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных
участках.
• В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения
кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового
учета заявления о постановке на учет земельного участка или
земельных участков, сведения о части или частях земельного
участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате
которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или
частей земельного участка, новые необходимые для внесения в
государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или
земельных участков.
• Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
• В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а
также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части
или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков
общего пользования).
• В текстовой части межевого плана указываются необходимые
для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в
сфере кадастровых отношений.
29
Глава 1
• Местоположение границ земельного участка устанавливается
посредством определения координат характерных точек таких
границ, т. е. точек изменения описания границ земельного
участка и деления их на части.
• Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной
проекцией границ земельного участка на горизонтальную
плоскость.
• При уточнении границ земельного участка их местоположение
определяется исходя из сведений, содержащихся в документе,
подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если документы отсутствуют,
границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
• Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства,
градостроительного законодательства и иным установленным
в соответствии с законодательством Российской Федерации
требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно
осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков
или иного предусмотренного федеральным законом документа,
местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.
• Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового
инженера, подготовившего такой план.
• Форма межевого плана и требования к его подготовке, в том
числе особенности подготовки межевого плана в отношении
земельных участков.
30
Акт согласования местоположения границ
• Результат согласования местоположения границ оформляется
кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого
плана.
• Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения
Общие сведения о кадастрах
границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их
представителей.
• Если надлежащим образом извещенное заинтересованное
лицо или его представитель в установленный срок не выразили
свое согласие посредством заверения личной подписью акта
согласования местоположения границ либо не представили
свои возражения о местоположении границ в письменной
форме с их обоснованием, местоположение соответствующих
границ земельных участков считается согласованным таким
лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного
Федеральным законом порядка извещения указанного лица.
Данные документы являются неотъемлемой частью межевого
плана.
Технический план
• Технический план представляет собой документ, в котором
воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного
строительства, необходимые для постановки на учет такого
объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый
номер.
• В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае
выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого
объекта недвижимости, сведения о части или частях такого
объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости,
новые необходимые для внесения в государственный кадастр
недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения
кадастровых работ, в результате которых обеспечивается
подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.
31
Глава 1
• Технический план состоит из графической и текстовой частей.
• В графической части технического плана здания, сооружения
или объекта незавершенного строительства воспроизводятся
сведения кадастрового плана соответствующей территории
или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания
либо сооружения с указанием на этом плане местоположения
такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или
сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом
плане местоположения такого помещения.
• Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается
посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного
строительства на земельном участке.
• Местоположение помещения устанавливается посредством
графического отображения границы геометрической фигуры,
образованной внутренними сторонами наружных стен такого
помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.
• В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости
сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
• Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.
32
государственный Кадастр недвижимости
Глава 2
государственный Кадастр недвижимости
2.1. Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – основа
градостроительного кадастра (ИСОГД)
Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — это установленная государством система учета, регистрации и оценки земель,
которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии
земель (техническое, экономическое и правовое описание земель).
Полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, переданы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации.
В Российской Федерации ведутся три реестра земель, в которых отражаются сведения о субъекте и объекте прав на объекты
недвижимого имущества (индивидуальные номера и описание объекта и субъекта прав), включая земельные участки (рис. 13.1).
Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) ведут федеральные государственные учреждения и Земельные кадастровые
палаты Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. Данный реестр предназначен для учета сведений о земельных
участках. В ЕГРЗ отражают кадастровый номер земельного участка
и описание земельного участка.
Единый государственный реестр прав (ЕГРП) ведут территориальные органы юстиции (Регистрационные палаты). Данный реестр предназначен для регистрации прав на объекты недвижимо­
сти и сделок с ними. В ЕГРП отражаются сведения об объекте, субъекте прав и вид права.
Единый государственный реестр налогоплательщиков (ЕГРН)
ведут территориальные органы налоговой службы. В ЕГРН отражаются сведения о субъекте прав, включая его индивидуальный номер.
Сведения о правах на земельные участки, а также об обременениях этих прав вносят в Единый государственный реестр земель
(ЕГРЗ) на основании данных Единого государственного реестра
33
Глава 2
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эти документы сложные, они состоят из целого ряда документов.
Документы Государственного кадастра недвижимости кадастрового района подразделяются на основные, вспомогательные и
производные.
ЕГРЗ
Сведения ГКН
Кадастровый номер
земельного участка
ЕГРП
Объект права
Вид права
Субъект права
государственный Кадастр недвижимости
ний системы до многоцелевого территориального кадастра (недвижимость, экология, инженерные сети). Минимальный состав семантической информации заносится в базу данных при формировании
графических объектов; дополнительная информация, касающаяся
правовой и качественной характеристик объектов, может быть занесена с ПК либо через модуль экспорта–импорта.
ЕГРН
Описание субъекта права
ИНН субъекта права
Рис. 2.1
34
В состав основных документов ГКН входят:
– государственный реестр земель кадастрового района (ГРЗ, КР),
который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков;
– дежурная кадастровая карта (план) (ДКК), предназначенная
для документирования актуальных сведений о границах земельных участков, учтенных в ГРЗ КР;
– кадастровые дела.
Государственный кадастр недвижимости связан с другими реестрами и кадастрами. При выборе ГИС для ведения кадастра необходимо учитывать характер запросов других служб, например, Комитета по архитектурным и градостроительству или инженерным
коммуникациям.
Можно выделить следующий комплекс задач, связанных с ведением ГКН:
– учет землепользователей;
– формирование правоустанавливающих документов на землю
(свидетельство, государственный акт, договор аренды);
– расчет земельных платежей;
– зонирование земель с разделением их по категории, целевому
назначению, правовому режиму, наличию и состоянию угодий;
– мониторинг использования земельного фонда региона;
– установление и регистрация ограничений и сервитутов;
– формирование государственной статистической отчетности;
– состав графической информации, заносимой в базу данных;
– экономические и функциональные зоны;
– учетные и кадастровые единицы (город, массив, квартал, земельные участки, угодья);
– зоны ограниченного пользования и сервитуты;
– объекты обзорного характера.
Структура семантической части базы данных ГКН должна соответствовать требованиям законодательства и учитывать существующие технологии землеустроительных работ по сбору кадастровой
информации, оставляя возможность информационных расшире-
Рис. 2.2. Информационное описание земельного участка городских
территорий
Система должна производить автоматический расчет следующих характеристик:
– вышестоящий иерархический кадастровый объект;
– кадастровый номер текущего объекта;
– данные об ограничении в использовании земли;
35
Глава 2
– фактическая площадь участка или угодья;
– пересечения участков с зонами ограниченного пользования и
угодьями;
– налог, арендная плата и др.
Рис. 2.3. Концептуальная схема формирования данных в ИС
Государственного кадастра недвижимости
Государственный кадастр недвижимости в городе ведут по общей для всей РФ методике с учетом информации, основанной на
применении единой государственной системы координат, высот,
картографических проекций, единых классификаторов и выходных форматов.
2.2. Структура и состав кадастровых сведений (Реестра
объектов недвижимости
36
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года
№ 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» ГКН является систематизированным сводом сведений о недвижимом
имуществе, о прохождении Государственной границы Российской
Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, о геодезической и картографической основе ГКН и кадастровом делении территории Россий­ской
Федерации и состоит из содержащих такие сведения разделов:
• реестра объектов недвижимости;
• кадастровых дел;
• кадастровых карт.
государственный Кадастр недвижимости
Порядок ведения Государственного кадастра недвижимости
устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила
внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости,
а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.
При внесении кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учета выполняются следующие кадастровые процедуры:
• внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;
• постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости;
• учет изменений объекта недвижимости (в том числе учет части
объекта недвижимости и учет адреса правообладателя объекта
недвижимости);
• снятие с кадастрового учета объекта недвижимости;
• внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов
государственной власти и органов местного самоуправления
в порядке информационного взаимодействия при ведении
ГКН;
Реестры создаются на основе государственных реестров земель кадастровых округов на электронных носителях, являющихся
составной частью Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ).
Кадастровые сведения в Реестре содержатся в текстовой форме и группируются по следующим записям:
• об объектах недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа;
• о прохождении Государственной границы Российской Федерации;
• о границах между субъектами Российской Федерации;
• о границах муниципальных образований;
• о границах населенных пунктов;
• о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий;
• о кадастровом делении территории кадастрового округа;
• о картографической и геодезической основах кадастра.
Запись об объекте недвижимости в Реестре имеет следующую
структуру:
• общие сведения об объекте недвижимости в объеме;
• сведения о местоположении границы объекта недвижимости
(для земельного участка) либо сведения о местоположении
объекта недвижимости (для здания, сооружения, объекта незавершенного строительства и помещения);
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым
осуществляется связь с собственником объекта недвижимости
и обладателем иных вещных прав на объект недвижимости;
37
Глава 2
38
• сведения о вещных правах с указанием:
– вида права:
– размера доли в праве;
– сведений о правообладателях:
• сведения о частях объекта недвижимости;
• сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав;
• кадастровый номер объекта (или учетный номер части объекта), в отношении которого (которой) установлено ограничение
(обременение) права; вид ограничения (обременения) права;
срок действия (обременения) права:
• сведения о кадастровой стоимости:
кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее утверждения; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости;
• сведения о кадастровом инженере, осуществлявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости:
фамилия, имя, отчество;
идентификационный номер квалификационного аттестата кадастрового инженера;
сокращенное наименование юридического лица, работником
которого является кадастровый инженер;
дата проведения кадастровых работ;
• сведения о прекращении существования объекта недвижимо­
сти (дата снятия с кадастрового учета);
• иные сведения об объекте недвижимости:
• статус кадастровых сведений об объекте недвижимости — ранее учтенные, внесенные, временные, архивные, аннулированные;
Запись о границах муниципальных образований в Реестре имеет следующую структуру:
• описание местоположения границы муниципального образования; текстовое описание местоположения границы муниципального образования; список координат характерных точек
границы муниципального образования с указанием метода и
погрешности определения координат в системе координат, установленной для ведения ГКН;
• реквизиты закона субъекта Российской Федерации об установлении или изменении границы муниципального образования либо о преобразовании муниципального образования;
• дата внесения изменения либо аннулирования кадастровых
сведений.
Запись о границах населенных пунктов в Реестре имеет следующую структуру:
• описание местоположения границы населенного пункта:
– текстовое описание местоположения границы населенного
пункта;
государственный Кадастр недвижимости
– список координат характерных точек границы населенного
пункта с указанием метода и погрешности определения координат в системе координат, установленной для ведения
ГКН;
• реквизиты правовых актов:
– утвержденного генерального плана (для населенных пунктов, находящихся на муниципальной территории, — схемы
территориального планирования муниципального района);
– изданных органами государственной власти субъектов Российской Федерации документов, подтверждающих установление или изменение границ населенных пунктов или их упразднение;
• дата внесения, изменения либо аннулирования кадастровых
сведений.
Запись о территориальных зонах и зонах с особыми условиями
использования территорий в Реестре имеет следующую структуру:
• индивидуальное обозначение (вид, тип, номер, индекс и т. п.)
территориальной зоны или зоны с особыми условиями использования территорий;
• описание местоположения границы территориальной зоны
или зоны с особыми условиями использования территорий в
виде списка координат характерных точек, границы территориальной зоны или зоны с особыми условиями использования
территорий с указанием метода и погрешности определения
координат в системе координат, установленной для ведения
ГКН;
• реквизиты правовых актов:
– акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территорий и источники
официального опубликования этого акта;
– акта органа местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки, содержащих градостроительный регламент, и источники официального опубликования этого акта;
• содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах зоны с особыми условиями использования
территорий;
• виды разрешенного использования объектов недвижимости, а
также предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, входящих в состав территориальной зоны;
• дата внесения, изменения либо аннулирования кадастровых
сведений.
Запись о кадастровом делении территории кадастрового округа в Реестре имеет следующую структуру:
39
Глава 2
• номера кадастровых районов, входящих в состав кадастрового
округа;
• номера кадастровых кварталов, входящих в состав каждого кадастрового района кадастрового округа;
• наименования кадастровых районов;
• описание местоположения границ единиц кадастрового деления
– список координат характерных точек границ кадастрового
округа, кадастровых районов и кадастровых кварталов;
– текстовое описание прохождения границ кадастрового округа, кадастровых районов и кадастровых кварталов с указанием базисов кадастрового деления;
• реквизиты приказов органа кадастрового учета о кадастровом
делении территории кадастрового округа.
2.3. Внесение в Реестр сведений о земельных участках
40
В Реестр вносятся следующие общие сведения о земельном
участке:
• вид объекта недвижимости (земельный участок);
• кадастровый номер и дата внесения кадастрового номера в ГКН;
• ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый или условный номер), если такой номер был присвоен в
порядке, действовавшем до вступления в силу Закона о ГКН, и
дата присвоения такого номера, сведения об организации или
органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
• кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных
участков), в результате раздела, объединения или перераспределения которого (которых) был образован существующий земельный участок, либо кадастровый номер земельного участка
в результате выдела в счет доли в праве общей долевой собст­
венности, из которого был образован существующий земельный участок;
• кадастровые номера земельных участков, образуемых из существующего земельного участка;
• адрес земельного участка или, при отсутствии такого адреса,
описание местоположения;
• категория земель, к которой отнесен земельный участок;
• разрешенное использование земельного участка;
• площадь в квадратных метрах с округлением до 1 м2 с указанием погрешности вычисления;
• кадастровые номера расположенных в пределах земельного
участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
государственный Кадастр недвижимости
• сведения о лесах, расположенных в пределах земельного участка
(лесничество, лесопарк), участковое лесничество, номера лесных
кварталов, к которым относится указанный участок (при их наличии), категория лесов (резервная, эксплуатационная, защитная);
• сведения о водных объектах, расположенных в пределах земельного участка (вид водного объекта: река, озеро, водохранилище, болото и т. д.); наименование водного объекта;
• сведения об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка в объеме сведений, поступивших в орган
кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
В Реестр вносятся следующие сведения о местоположении границы земельного участка:
• список координат (обозначения характерных точек границы
земельного участка, описание их закрепления на местности,
координаты характерных точек границы земельного участка в
метрах с округлением до 0,01 м и с указанием погрешности определения, система координат);
• кадастровые номера смежных земельных участков;
• дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных
частей границы земельного участка (наименование природных
объектов и / или объектов искусственного происхождения, в
том числе линейных объектов, если местоположение отдель­
ных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов).
В Реестр вносятся следующие сведения о частях земельного
участка:
• учетный номер части земельного участка и дата его присвоения;
• площадь части земельного участка в квадратных метрах с округлением до 1 м2 с указанием погрешности вычисления;
• описание местоположения границы части земельного участка;
• сведения о прекращении существования части земельного
участка (дата снятия с кадастрового учета).
При внесении сведений о кадастровой стоимости земельного
участка дополнительно вносится среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель для муниципального района
(городского округа).
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации устанавливается дополнительное наименование земельного участка (например, лесной участок, приусадебный земельный
участок и т. п.), при внесении сведений о виде земельного участка в
Реестре дополнительно указывается такое наименование.
Сведения об адресе земельного участка вносятся в Реестр на
основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов земельным участкам.
41
Глава 2
§ 2.4. Единая электронная картографическая основа в архитектуре
42
Единая электронная картографическая основа (ЕЭКО) — универсальный информационный ресурс, содержащий открытые пространственные данные различных масштабов и предназначенный
для решения широкого спектра задач.
ЕЭКО создается на основе государственных топографических
карт масштабов 1:2 000, 1:5 000, 1:10 000, 1: 25 000, 1:50 000, 1:100 000,
1:200 000, 1:500 000, 1:1000 000.
ЕЭКО является федеральным государственным информационным ресурсом.
В рамках реализации Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2008 годы) », утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13.09.2005 № 560, в соответствии с
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 октября 2009 года (об утверждении Плана перевода Федеральных органов
исполнительной власти на предоставление государственных услуг в
электронном виде) в Росреестре в течение 2010 года выполнялись работы по созданию единой электронной картографической основы.
ЕЭКО используется для составления и публикации кадастровых карт и размещается в сети интернет на портале Государственных услуг Росреестра в виде сервиса, поддерживающего стандарт
Open Geospatial Consortium Web Map Server Interface (OGC WMS).
Основой для создания ЕЭКО являются цифровые топографические карты отрытого пользования (ЦТК ОП), содержащиеся в
Федеральном картографо-геодезическом фонде (ФКГФ) Для создания ЕЭКО использовались следующие масштабы ЦТК ОП в формате SXF (Панорама): 1:1 000 000, 1:100 000, 1: 50 000; цифровые топографические планы городов М 1:10 000. С точки зрения элементов
содержания, ЕЭКО включает в себя:
• Населенные пункты и элементы застройки
○ населенные пункты;
○ структура населенного пункта (районы, кварталы, территориальные зоны);
○ здания;
○ улично-дорожная сеть населенных пунктов;
• Транспортная инфраструктура
○ автомобильные дороги;
○ железные дороги;
○ мосты;
• Ландшафт
○ растительность;
○ грунты: пески, солончаки, болота;
государственный Кадастр недвижимости
○ элементы рельефа: отмывка рельефа, модель дна крупных
водоемов;
○ гидрография: реки, моря, озера, лагуны, водохранилища.
Для публикации в сети интернет и обеспечения совместимости
с популярными картографическими сервисами (Google, Microsoft
Bing Maps и др.) в процессе создания ЕЭКО использовалась цилиндрическая проекция Web Mercator WGS 84.
§ 2.5. Информационная система Реестра единых объектов
недвижимости города Москвы (ИС РЕОН)
Информационная система Реестра единых объектов недвижимости города Москвы (ИС РЕОН) разработана на основании:
• Постановление Правительства Москвы от 19.02.2008 г. № 122‑ПП
«О мерах по совершенствованию обеспечения исполнительных
органов государственной власти города Москвы геоинформационными (пространственными) данными».
в рамках реализации мероприятий Городской целевой программы «Электронная Москва» по темам:
• «Создание и развитие информационной системы Реестра единых объектов недвижимости города Москвы (ИС РЕОН) в рамках Межведомственной автоматизированной системы контрольной и аналитической информации об объектах собственности города Москвы (МАИС) »;
• «Развитие Реестра единых объектов недвижимости города Москвы».
Цели и задачи ИС РЕОН:
• Учет фактического состояния земельных участков в границах
города Москвы и расположенных на них зданий и сооружений
независимо от формы собственности;
• Формирование переходных ключей между уникальными номерами зданий и сооружений и кадастровыми номерами соответствующих земельных участков;
• Учет и прогноз объемов налоговых и неналоговых доходов в
муниципальный бюджет;
• Контроль и мониторинг использования земель города Москвы
и расположенных в ее границах объектов;
• Подготовка данных для целей постановки на кадастровый учет
в Государственном кадастре недвижимости;
• Подготовка данных для органов исполнительной власти города
Москвы.
Согласно Положения о Реестре единых объектов недвижимости
города Москвы ИС РЕОН обеспечивает ведение сведений о фактическом состоянии земель города, а также о расположенных в границах
43
Глава 2
города объектах недвижимости, независимо от форм собственности
на них. Базовый и дополнительные разделы ИС РЕОН формируется
с использованием городских информационных ресурсов, в том числе
на основании запросов к органам исполнительной власти и городским
организациям с использованием уникальных номеров (идентификационных кодов) объектов недвижимости, являющихся переходными
ключами между уникальными номерами зданий и сооружений и кадастровыми номерами соответствующих земельных участков.
Интеграция данных в ИС РЕОН осуществляется с использованием геоинформационных технологий и предполагает, что все недвижимые объекты, свойства которых описаны в отраслевых информационных ресурсах городских структур, имеют координатную
привязку к земной поверхности, что позволяет после проведения
пространственного анализа устанавливать степень их взаимной пространственной связанности для последующего анализа их свойств.
ИС РЕОН в 2008 году внедрена в промышленную эксплуатацию, состоит из 15 подсистем, обеспечивающих технологические
процессы по формированию и актуализации базового и дополнительных разделов РЕОН подразделениями ДЗР с использованием
информационных ресурсов следующих организаций и структур
Правительства Москвы:
– Департамент имущества города Москвы;
– Москомархитектура;
– ГУП «Мосгоргеотрест»;
– ГУП «МосгорБТИ»;
– Управление Росреестра по городу Москве;
– Управление Федерального казначейства по городу Москве.
Предоставление данных для ведения дополнительных разделов
осуществляют операторы соответствующих информационных ресурсов путем предоставления доступа к указанным информационным ресурсам на основании регламентов об информационном взаимодействии.
Рабочие места открытого сегмента ИС РЕОН установлены в 24
исполнительных органах государственной власти города Москвы
и городских организациях. Порядок пользования данными, содержащимися в разделах РЕОН, для отраслевых и территориальных
органов исполнительной власти города Москвы, а также иных заинтересованных лиц, устанавливается Правительством Москвы по
представлению Департамента земельных ресурсов города Москвы.
44
Требования по установке автоматизированного рабочего
места (АРМ) информационной системы Реестра единых
объектов недвижимости города Москвы (ИС РЕОН)
Установка рабочих мест ИС РЕОН осуществляется по результатам рассмотрения письменного обращения (заявки) исполнительно-
государственный Кадастр недвижимости
го органа государственной власти (городской организации) на имя
руководителя ДЗР. Обращение (заявка) должна включать цели установки, запрашиваемое количество рабочих мест и сведения о контактном лице заявителя. При принятии положительного решения об
установке рабочих мест ИС РЕОН контактное лицо заявителя должно предоставить информацию о специалистах, на рабочие места которых должна производиться установка, и обеспечить подготовку
рабочих мест в соответствии с техническими требованиями.
Подключение АРМ ИС РЕОН осуществляется через выделенное рабочее место на территории пользователя.
Технические требования к ПЭВМ для установки АРМ ИС
РЕОН:
• Требования к аппаратному обеспечению — P-III и выше, RAM не
менее 256 Mb, HDD 50Mb свободного места, разрешение монитора 1024×768 и выше, видеокарта должна обеспечивать поддержку 16 разрядного цвета и выше, Ethernet 10/100;
• Требования к программному обеспечению — Windows 2000
SP4, XP SP2, 2003, Internet Explorer версии 6.
Требования по подключению АРМ ИС РЕОН к каналам
передачи данных:
Для подключения АРМ ИС РЕОН используются официальные
электронные каналы обмена информацией. Указанные каналы организуются в составе городской мультисервисной телекоммуникационной сети Правительства Москвы (ГМТС). ПЭВМ для установки АРМ ИС РЕОН должна иметь подключение к ГМТС, обеспечивающее доступ к IP адресу сервера ИС РЕОН, а также должна иметь
IP адрес из используемого в ГМТС диапазона адресов.
Возможность использования промежуточных Proxy-серверов
и межсетевых экранов может быть рассмотрена для каждого отдельного случая индивидуально.
Для обеспечения конфиденциальности передачи данных на
АРМ ИС РЕОН должна быть осуществлена установка программного обеспечения Клиент VipNet (ИНФОТЕКС). Установку Клиента
VipNet осуществляет Департамент земельных ресурсов города
Москвы из числа предоставленных для этих целей Управлением
информатизации города Москвы лицензий в процессе организации доступа.
ПРАВИЛА кадастрового деления территории Российской
Федерации
• Настоящие Правила определяют порядок кадастрового деления территории Российской Федерации в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным
участкам кадастровых номеров.
45
Глава 2
46
• В соответствии с настоящими Правилами вся территория Российской Федерации, включая территории субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.
• Кадастровым округом является часть территории Российской
Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель.
• Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию
субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.
• Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный
реестр земель кадастрового района является составной частью
государственного реестра земель кадастрового округа.
• Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию
административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.
• Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного
реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).
• Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие
населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными
объектами территории.
• В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.
• Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федеральной службы земельного кадастра
государственный Кадастр недвижимости
России на основании разрабатываемых проектов кадастрового
деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает Федеральная служба земельного кадастра России.
• Изменение границ кадастрового деления, выполненного в соответствии с настоящими Правилами, допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом Федеральной
службой земельного кадастра России.
•
•
•
•
•
•
•
ПРАВИЛА присвоения кадастровых номеров земельным
участкам
Правила определяют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.
Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка
в этом квартале.
Номером земельного участка в кадастровом квартале является
порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе
государственного реестра земель кадастрового района.
Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и
прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России.
Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им
одного кадастрового номера.
Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных
участков.
Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества
и т. п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый
47
Глава 2
номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного
реестра земель кадастрового района.
§ 2.6. Виды и назначение кадастровых карт
Дежурные кадастровые карты
48
1. Дежурные кадастровые карты создаются и ведутся исключительно органом кадастрового учета в процессе внесения им в
государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) и сведений, которые отражаются в государственном кадастре недвижимости.
2. Дежурные кадастровые карты, как правило, создаются и ведутся в электронном виде.
3. Дежурные кадастровые карты ведутся в границах кадастрового округа на картографической основе.
4. На дежурных кадастровых картах отражаются следующие сведения:
– границы кадастрового деления (кадастровый округ, кадастровый район, кадастровый квартал);
– номера единиц кадастрового деления и при наличии их названия;
– границы объектов недвижимости с учетом их статуса (учтенные, ранее учтенные объекты недвижимости, объекты
недвижимости, которые носят временный характер), юридической значимости (установленные или декларированные),
типа (наземные, подземные, надземные);
– кадастровые номера объектов недвижимости (земельные
участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
– характерные точки земельных участков;
– границы частей земельных участков;
– Государственная граница Российской Федерации;
– границы между субъектами Российской Федерации;
– границы муниципальных образований;
– границы населенных пунктов;
– границы территориальных зон;
– границы зон с особыми условиями использования территорий;
– местоположение пунктов опорной межевой сети.
5. На публичных кадастровых картах отражаются следующие сведения:
– границы кадастрового деления (кадастровый округ, кадастровый район, кадастровый квартал);
государственный Кадастр недвижимости
– номера единиц кадастрового деления и при наличии их названия;
– Государственная граница Российской Федерации;
– границы между субъектами Российской Федерации;
– границы муниципальных образований;
– границы населенных пунктов.
Публичные кадастровые карты
6. К публичным кадастровым картам относятся карты, содержащие общие сведения о границах территорий и иные сведения,
необходимые для ориентирования органами государственной
власти, органами местного самоуправления, юридическими
лицами и гражданами, в границах кадастрового квартала, района, округа в целях получения информации, содержащейся в
государственном кадастре недвижимости.
7. Публичные кадастровые карты создаются органом кадастрового учета.
8. Публичные кадастровые карты могут создаваться в электронном, цифровом, аналоговом графическом форме отдельных
карт на определенную территорию охвата, так и комплектом
карт в форме альбома.
9. Публичные кадастровые карты создаются на основе сведений
дежурных кадастровых карт и иных сведений, включенных в
государственный кадастр недвижимости, и размещаются на
информационных стендах и официальных сайтах органа кадастрового учета в сети «Интернет», а также распространяются в форме печатных изданий (альбомов, атласов).
10. Публичные кадастровые карты создаются на картографической основе в масштабе удобном для их использования, размещения в альбомах, атласах, на информационных стендах и официальном сайте в сети «Интернет» органа кадастрового учета.
11. По территориальному охвату публичные кадастровые карты
подразделяются на карты:
– населенных пунктов;
– муниципальных образований;
– субъектов Российской Федерации;
– кадастрового района;
– кадастрового округа;
Дополнительно на публичных кадастровых картах могут отражаться границы наиболее больших по площади земельных участков и их кадастровые номера.
12. Сведения публичных кадастровых карт обновляются не реже,
чем ежегодно. Периодичность сведений публичных кадастровых карт устанавливается органом кадастрового учета.
49
Глава 2
Справочные кадастровые карты
50
13. К справочным кадастровым картам относятся все карты, создаваемые на основе дежурных кадастровых карт и иных сведений, включенных в государственный кадастр недвижимости,
не относящиеся к публичным кадастровым картам.
14. Справочные карты могут создаваться:
– в качестве приложения к кадастровой справке об объектах
недвижимости, расположенных на территории, указанной в
запросе территории, при необходимости графической иллюстрации;
– в целях обеспечения аналитической работы органа кадастрового учета.
15. Справочные кадастровые карты создаются органом кадастрового учета.
16. Справочные кадастровые карты могут создаваться в электронном, цифровом, аналоговом графическом и ином виде, как отдельные карты на определенную территорию охвата, так комплектом карт в форме альбома или атласа.
17. По территориальному охвату справочные кадастровые карты
подразделяются на карты:
– населенных пунктов;
– муниципальных образований;
– субъектов Российской Федерации;
– кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов;
– кадастрового района;
– кадастрового округа;
– Российской Федерации.
18. Справочные тематические кадастровые карты могут содержать сочетания различных сведений, содержащихся в реестре
объектов недвижимости, например:
– отображение земельных участков по категориям земель;
– отображение земельных участков по формам собственности;
– отображение объектов недвижимости в зависимости от их
кадастровой стоимости;
– отображение земельных участков в сочетании с территориальными зонами или различными иными зонами с особыми
условиями использования территорий;
– отображение объектов недвижимости обремененные, арендой сервитутом или ипотекой;
– отображение земельных участков границы, которых декларативны и требуют уточнения, а также ближайших пунктов
опорной межевой сети и их идентификаторы, и различные
иные сочетания информационных слоев.
государственный Кадастр недвижимости
– дежурная кадастровая карта (план) — ДКК, предназначенная для документирования актуальных сведений о границах
земельных участков, учтенных в ГРЗ КР;
– кадастровые дела.
Кадастровая карта территории муниципального образования — это чертеж поверхности земли с изображением кадастровых объектов и текстом. Кадастровые карты могут представляться
в бумажном или электронном видах.
Кадастровая карта (план) ГКН — тематическая карта (план), на
которой отображаются сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости. Различают карты объектов учета и
дежурные карты.
Дежурная кадастровая карта (план) — Государственного кадастра недвижимости — официальный документ ГКН, на котором
оперативно, в соответствии с установленным регламентом, уполномоченными лицами отображаются сведения об изменениях объектов кадастрового учета ГКН. Общие составляющие, формирующие
дежурные кадастровые карты Государственного кадастра недвижимости — объекты кадастрового учета. К объектам кадастрового
учета относятся земельные участки различных форм собственности, территориальные зоны и единицы кадастрового деления территории муниципального образования.
Отображение на дежурной кадастровой карте результатов полевых материалов позволяет органам местного самоуправления:
– провести опись земель и спрогнозировать налоги за пользование земельными участками;
– присвоить земельным участкам уникальные кадастровые номера;
– отслеживать постоянные изменения в конфигурации и характеристиках земельных участков;
– выявлять владельцев земельных участков с определением отношения к используемым не по назначению земельным участкам;
– осуществлять планирование земельно-хозяйственной структуры на основе землеустроительной документации.
Как было отмечено, ДКК предназначена для:
• отображения факта учета в Едином государственном реестре
земель (ЕГРЗ) муниципального образования объектов кадастрового учета;
• решения задач, связанных с планированием и проектированием земельно-хозяйственной структуры на территориях муниципальных образований.
ДКК представляют собой систему листов карт (планов), составленных на территорию муниципального образования в единой для
всей территории муниципального образования системе координат.
51
Глава 2
Построение системы листов карт (планов) ДКК осуществляется по стандартным правилам разграфки картматериалов.
ДКК, предназначенные для отображения объектов кадастрового учета в населенных пунктах и иных застроенных территорий,
ведутся в М 1:2000–1:1000.
Для удобства ведения системы листов карт (планов) ДКК муниципального образования создается картсхема ДКК муниципального образования в М 1:100 000–1:500 000, на которую наносятся границы муниципального образования, населенных пунктов и иных
застроенных территорий и их обозначения:
– основные местные ориентиры (реки, озера, основные дороги,
значительные формы рельефа и т. п.);
– проект разграфки территории муниципального образования на
листы карт (планов) ДКК согласно местной системе координат.
Разрабатывается система идентификации листов карт (планов)
ДКК; наносятся идентификаторы листов карт (планов) ДКК, излагаются методы построения идентификаторов листов ДКК.
Формы ДКК хранят в файловых папках, которые размещают в
файловой книге кадастрового квартала.
Дежурная кадастровая карта кадастрового района имеет следующие состав форм и содержание.
Наименование форм:
Сведения об узловых и поворотных точках границ;
Сведения о границах земельных участков;
План границ кадастрового квартала;
План формирования земельных участков.
Содержание форм:
Описание узловых и поворотных точек границ земельных
участков в кадастровом квартале;
Описание границ и отрезков границ земельных участков в
кадастровом квартале;
План границ земельных участков (частей) в кадастровом
квартале;
План границ земельных участков, сформированных в соответствии с заявкой постановки на кадастровый учет.
Ведение дежурных кадастровых карт Государственного када­
стра недвижимости является основой грамотного формирования
базиса системы управления земельными ресурсами.
§ 2.7. Публичные карты
52
В последнее время российские системы государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты
недвижимости подверглись значительным изменениям.
государственный Кадастр недвижимости
Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), на которую возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и их функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Разработана концепция Единой федеральной информационной системы недвижимости (ЕФИСН) Российской Федерации,
объединяющей на электронных носителях Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Распоряжением Правительства РФ № 1555-р
от 17.10.2009 «О плане перехода на предоставление государственных услуг и исполнение государственных функций в электронном
виде федеральными органами исполнительной власти» за Росреестром закреплено предоставление следующих государственных
услуг и исполнение государственных функций в электронном
виде:
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, предоставление сведений, содержащихся в
Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
2. Предоставление сведений, содержащихся в Государственном
кадастре недвижимости (ГКН), размещение публичных кадастровых карт в сети Интернет.
3. Постановка объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.
Благодаря нововведениям повышается качество и доступность
государственных услуг, информационное взаимодействие граждан
и организаций с государственными органами приобретает более
открытый характер.
В оответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007
общедоступные сведения государственного кадастра недвижимости предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Предоставление сведений ГКН осуществляется тремя
способами:
1. Документы по запросу: кадастровая справка, кадастровая выписка, кадастровый план территории и др.
2. С помощью отображения сведений на кадастровых картах.
3. Через информационное взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления.
53
Глава 2
54
Кадастровые карты
Кадастровые карты — это тематические карты, являющиеся
одним из разделов государственного кадастра недвижимости.
На кадастровых картах в графической и текстовой форме воспроизводятся следующие внесенные в государственный кадастр
недвижимости сведения:
• о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства;
• о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации,
границах муниципальных образований, границах населенных
пунк­тов;
• о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий;
• о кадастровом делении территории Российской Федерации;
• о местоположении пунктов опорных межевых сетей.
Кадастровые карты составляются на единой картографической основе.
Ранее нормативными актами РФ был выделен только один вид
кадастровых карт — публичные кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц. В соответствии с Федеральным Законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 публичные
кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте
органа кадастрового учета в сети «Интернет».
В соответствии с Приказом МЭР № 416 от 19.10.2009 устанавливаются следующие виды кадастровых карт:
1. Публичные кадастровые карты (рис. 2.4). На них воспроизводятся общедоступные кадастровые сведения, в том числе границы населенных пунктов, границы земельных участков и контуры объектов недвижимости, расположенных на участках,
кадастровые номера земельных участков, зданий и сооружений.
2. Дежурные кадастровые карты, предназначенные для использования органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости.
3. Карты территорий муниципальных образований, предназначенные для использования органами местного самоуправления
соответствующего муниципального образования.
4. Карты территорий субъектов РФ, предназначенные для использования органами исполнительной власти субъектов РФ.
Такие карты представляют собой совокупность кадастровых
карт муниципальных образований в пределах территории соответствующего субъекта РФ.
5. Тематические карты: по категориям земель, статусам, видам
использования, кадастровой стоимости и др.
государственный Кадастр недвижимости
Состав сведений кадастровых карт, в зависимости от вида, различен и регламентирован Приказом МЭР № 416 от 19.10.2009 «Об
установлении перечня видов и состава сведений кадастровых
карт».
Интернет-портал государственных УСЛУГ Росреестра
1 марта 2010 года был введен в опытную эксплуатацию Интернет-портал государственных услуг (ИПГУ или Портал), оказываемых Росреестром в электронном виде, в составе которого была
опубликована первая версия Web-приложения Публичной кадастровой карты (ПКК или Приложение).
Интернет-портал государственных услуг Росреестра доступен
по ссылке https://portal. rosreestr.ru. Переход к Публичной кадастровой карте осуществляется из раздела «Услуги» на Портале или по
ссылке http://maps. rosreestr.ru/Portal.
Приятно осознавать, что описанные выше изменения законодательства в сфере государственного кадастра недвижимости реализованы на деле.
Публичная кадастровая карта
Публичная кадастровая карта — это справочно-информационный ресурс для предоставления пользователям сведений государственного кадастра недвижимости на территорию Российской Федерации.
Соответствующее Приложение предлагает пользователю удобные инструменты для работы с картой, поиска земельных участков
и получения информации о них.
С помощью Публичной кадастровой карты пользователь, не
выходя из дома, может получить справочную информацию о полном кадастровом номере, адресе, статусе, категории земель, виде
использования, площади и кадастровой стоимости земельного
участка, внесенных в ГКН.
Кроме того, пользователь может получить информацию о подразделениях территориального органа Росреестра, обслуживающих земельный участок, с указанием наименования подразделения, адреса и телефона офиса приема.
Интерфейс Публичной кадастровой карты
Публичная кадастровая карта представляет собой Интернет —
приложение, вызываемое в отдельном окне или вкладке Интернетбраузера.
Интерфейс Приложения содержит окно карты, инструменты
управления картой, поле формирования поискового запроса и панель результатов поиска. Все управляющие элементы имеют подписи или всплывающие подсказки, указывающие на их назначение.
55
Глава 2
Интерфейс выдержан в едином стиле с Интернет-порталом госуслуг Росреестра и содержит копирайты правообладателей.
56
Функциональные возможности Публичной кадастровой
карты и состав предоставляемых сведений
Публичная кадастровая карта предоставляет широкому кругу пользователей сведения государственного кадастра недвижимости и Единой электронной картографической основы (ЕЭКО)
в виде карт местности масштабов от 1:1000 000 до 1:100 000 и космических снимков картографического web-сервиса ArcGlS Online
(рис. 1).
В перспективе планируется публикация карт местности масштабов 1:50000 и 1:25000 на всю территорию Российской Федерации,
а также планов крупных городов масштаба 1:10000.
Кадастровые сведения на публичной кадастровой карте отображаются в виде границ единиц кадастрового деления (кадастровых округов, районов и кварталов) и земельных участков с указанием кадастровых номеров (рис. 2).
Публичная кадастровая карта предоставляет пользователю
следующие группы функций: управление картой, поиск земельных
участков и единиц кадастрового деления по кадастровому номеру,
предоставление сведений ГКН, запрос на предоставление государственной услуги.
Управление картой. Пользователю предоставлен стандартный
набор средств интерактивной работы с цифровыми публичными
кадастровыми картами и картами местности, включающий в себя
инструменты перемещения и изменения масштаба, управления историей экстентов карты и работы с обзорной картой, а также печати текущего экстента карты.
Получить ссылку на текущий экстент карты можно с помощью
инструмента «Ссылка на карту», скопировав адрес из появившейся
адресной строки. Ссылку на карту можно отправить по электронной почте или сохранить в закладке.
Предоставление сведений ГКН. Получить информацию об
объекте (земельном участке или единице кадастрового деления)
можно с помощью инструмента «Информация», кликнув по интересующему объекту на карте, или выбором одного объекта из списка в панели результатов поиска.
На мелких масштабах на Публичной кадастровой карте отображаются границы кадастровых округов и кадастровых районов.
Для получения информации ГКН по земельным участкам и кадастровым кварталам нужно приблизить карту таким образом, чтобы
отобразились границы земельных участков. Сведения ГКН по выбранному одним из способов объекту предоставляются во всплывающем информационном окне.
государственный Кадастр недвижимости
Публичная кадастровая карта предоставляет следующую справочную информацию по земельным участкам и единицам кадастрового деления:
• полный кадастровый номер, наименование (для кадастровых
округов и районов) и адрес;
• для земельного участка: статус, категория земель, вид использования, площадь и кадастровая стоимость;
• список обслуживающих Подразделений территориального органа Росреестра (ПТО РР) и ФГУ «Земельная кадастровая палата», с указанием наименования подразделения, адреса и телефона офиса приема.
Найденный земельный участок может не отображаться на карте в том случае, если сведения о его границах отсутствуют или содержат технические ошибки в описании.
Поиск земельных участков и единиц кадастрового деления по
кадастровому номеру осуществляется средствами Панели поиска,
расположенной в левой части экрана Приложения. Пользователю
предоставляется 2 вида поиска: быстрый (однострочный) и расширенный.
Результаты поиска отображаются в Панели результатов в виде
списка, с указанием количества найденных записей. Перемещение
по списку найденных объектов осуществляется с помощью вертикальной полосы прокрутки. Позиционирование и масштаб отображения карты выполняются по первому объекту из списка найденных.
Выбрав левой клавишей мыши одну из позиций в списке найденных объектов, можно получить информацию об этом объекте в
виде информационного окна.
Быстрый поиск. В верхней части Панели находится традиционная строка поиска, служащая для нахождения земельного участка или единицы кадастрового деления по кадастровому номеру
В строку поиска вводится кадастровый номер в формате
ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХ. Если вместо одной из позиций кадастрового номера ввести символ «*», то в Панели результатов поиска выводится список всех единиц кадастрового деления соответствующей позиции (например, по КН 61:34:* формируется список всех
КК из КР № 34).
Если кадастровый номер введен не полностью, то осуществляется поиск единицы кадастрового деления по последней полностью
введенной части кадастрового номера (например, по КН 61.34 Подсистема выбирает КР № 34).
Расширенный поиск земельного участка или единицы кадастрового деления предоставляет пользователю возможность последовательного выбора из выпадающих списков
• в поле: «Кадастровый округ» — Наименование кадастрового
округа (рис. 2.5);
57
• в поле «Кадастровый район» — Наименование кадастрового
района;
• в поле «Кадастровый квартал» — Номер кадастрового квартала;
• в поле «Земельный участок» — Номер земельного участка.
В полях «Кадастровый район», «Кадастровый квартал», «Земельный участок» можно выбрать значение «ВСЕ».
В ближайшей перспективе планируется реализация функций
поиска земельного участка по адресу и поиска адреса.
58
Запрос на предоставление государственной услуги
и взаимодействие с Интернет-порталом госуслуг
Росреестра
Из информационного окна, содержащего сведения ГКН о выбранном земельном участке, пользователю предоставляется возможность перехода на Портал оказания государственных услуг
Росрееста с передачей кадастрового номера участка непосредственно в форму заявки на оказание услуги.
В настоящее время на Публичной кадастровой карте реализован переход к предоставлению двух государственных услуг:
• справочная информация по объектам недвижимости в режиме
online;
• запрос о предоставлении сведений ГКН.
Планируется к реализации государственная услуга по предоставлению кадастрового паспорта территории с передачей на
ИПГУ номера кадастрового квартала.
В качестве геоинформационного программного обеспечения
использован ArcGIS Server Standard Enterprise 9.3.1 компании ESRI.
Компоненты Web-приложения ПКК реализованы на JavaScript.
Публичная кадастровая карта функционирует в браузерах
Internet Explorer версии 7 или выше, FireFox, Chrome.
Открытая публикация Публичной кадастровой карты и единой
электронной картографической основы выполняется в мировой
системе координат в цилиндрической проекции Меркатора на сфере, основанной на сфероиде WGS84 — Web Mercator WGS 84 (Web
Mercator Auxiliary Sphere WKID 102100).
Создание Публичной кадастровой карты в рамках Интернетпортала государственных услуг дает множество преимуществ как
для потребителей государственных услуг в сфере недвижимости,
так и для Росреестра, который их предоставляет.
В соответствии с ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном
кадастре недвижимости» орган кадастрового учета должен ежеквартально предоставлять органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления кадастровые сведения в
виде кадастровых карт территорий субъектов РФ и территорий муниципальных образований соответственно.
государственный Кадастр недвижимости
Рис. 2.4. Кадастровая карта с космическими снимками ArcGIS Online в качестве подложки
Глава 2
59
60
Рис. 2.6. Общая структура ПКК в составе Интернет-портала госуслуг Росреестра (ИПГУ).
Рис. 2.5. Кадастровые округа на ПКК
Глава 2
государственный Кадастр недвижимости
61
Глава 2
2.8. Государственные природоресурсные кадастры
(Экологический кадастр)
Государственный водный кадастр
Работа по ведению Водного кадастра (Федеральное агентство
водных ресурсов) сводится к государственному учету ресурсов
поверхностных и подземных вод и наблюдению за их режимом и
качеством, уровнем загрязнения, а также выдаче потребителям информации о гидрологическом режиме и гидрологических прогнозах, необходимой для проектирования, строительства и эксплуатации сооружений.
Государственный водный кадастр обеспечивает также государственный учет подземных вод, регистрацию водопользователей, учет использования вод и др. (рис. 2.6).
государственный Кадастр недвижимости
снимки являются основным источником получения морфометрических и морфологических характеристик водостоков и водоемов.
Государственный лесной кадастр
Лесной кадастр ведется для изучения, учета, оценки лесов, а
также организации рационального пользования лесами, их воспроизводства, охраны, защиты и планирования развития лесного хозяйства.
Начиная с 1986 г. Федеральное агентство лесного хозяйства
осуществляет мероприятия по ведению Государственного лесного
кадастра, который содержит сведения о количественном и качественном состоянии лесов, делении лесов на категории, их использовании и другие данные, необходимые для рационального ведения
лесного хозяйства. Государственный лесной кадастр ведется на основе материалов инвентаризации, аэротаксационных и других обследований лесов.
Лесоустроительные планшеты составляют в масштабах
1:10 000, 1:5000; планы лесоснабжений по лесничествам — в масштабах 1:25 000–1:100 000; схематические карты лесхозов по планам
насаждений в масштабах 1:50 000–1:200 000.
Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых
Рис. 2.6. Классификация водных объектов России
62
К настоящему времени проведена паспортизация основных рек,
собран и систематизирован материал, включаемый в состав каталогов водопользователей. Топографические карты и аэрокосмические
Ведение Государственного кадастра месторождений и проявлений полезных ископаемых осуществляется федеральным органом управления государственным фондом недр на основе геологической информации с целью обеспечения планирования работ
по геологическому изучению недр, размещения предприятий горнодобывающей промышленности, рационального комплексного
использования месторождений полезных ископаемых. Разработаны основы ведения Государственного кадастра месторождений
полезных ископаемых, согласно которым данный кадастр должен
содержать в себе сведения по каждому месторождению о количестве и качестве запасов основных и сопутствующих полезных ископаемых, горнотехнические, гидрогеологические и другие условия
месторождений, а также их экономическую оценку.
Сущность ведения кадастра месторождений и проявлений полезных ископаемых заключается в составлении специальных паспортов и регистрационных карт каждого месторождения. В содержании паспорта указывается наименование месторождения, количество запасов основного и совместно с ним залегающих полезных
ископаемых и другие сведения. Регистрационные карты кадастра
месторождений составляют на основе топографических карт с нанесением на кадастровую карту границ действующих карьеров или
шахт, текущей и перспективной подработки пластов и др. В настоящее время в работах по кадастру месторождений полезных ископа-
63
Глава 2
емых внедряются спутниковые, спекрозональные аэрокосмические съемки и технологии лазерного сканирования.
2.9. Информационная система экологического мониторинга
Под экологическим мониторингом понимается система регламентированных наблюдений, оценки и прогнозирования состояния природной среды и природных ресурсов, включая источники
антропогенного воздействия.
Целью экологического мониторинга является информационное обеспечение управления природоохранительной деятельно­
стью и экологической безопасностью на территории России. Система экологического мониторинга отражает оценку состояния объектов окружающей природной среды с точки зрения воздействия
на здоровье человека, их экологического состояния, пригодности
для конкретных видов использования природных ресурсов.
Ключевыми факторами, требующими контроля за обеспечением экологической безопасности (с учетом социального, экологического и экономического ущерба), являются:
– загрязнение атмосферного воздуха промвыбросами, сведения
о кислых дождях, выбросах пыли, задымлении и др.;
– загрязнение водоемов, почвы промстоками, токсичными отходами;
– загрязнение среды экотоксикантами (химическими и радиационными, пестицидами и др.), приводящими к возрастанию угрозы генетического вырождения, снижению видового разнообразия, биозагрязнению и появлению новых патогенных факторов;
– экологическая обстановка в зоне промышленных и энергетических установок, технологии которых связаны с риском аварий, с поражением территорий и крупных контингентов населения (взрывоопасные газо-, нефте- и продуктопроводы, АЭС
и др.);
– экологическое состояние природно-территориальных комплексов и экосистем.
§ 2.10. Единый государственный реестр объектов культурного
наследия (памятников истории и культуры) народов Российской
Федерации и государственный учет объектов, представляющих
историко-культурную ценность
64
В Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, содержащий сведения об
государственный Кадастр недвижимости
объектах культурного наследия. Реестр представляет собой государственную информационную систему, включающую в себя банк
данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за
счет общих принципов формирования, методов и формы ведения
реестра. Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными
источниками информации об объектах культурного наследия и их
территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия при формировании и ведении государственного кадастра недвижимости, градостроительного кадастра, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих)
данную информацию. Положение о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации утверждается Правительством
Российской Федерации.
Предметами регулирования Федерального закона «Об объектах культурного наследия» являются:
– отношения, возникающие в области сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
– особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры)
народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества;
– порядок формирования и ведения единого государственного
реестра объектов культурного наследия (памятников истории
и культуры) народов Российской Федерации;
Важнейшим этапом в сфере государственной охраны памятников истории и культуры стало принятие в 2002 г. Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках
истории и культуры) народов Российской Федерации». Принципиально новым стало законодательное определение памятников истории и культуры как особого вида недвижимого имущества, введен
ряд новых понятий — таких, как предмет охраны, территория объекта культурного наследия, государственная историко-культурная
экспертиза. Понятие государственных списков памятников истории и культуры заменено на понятие единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
В соответствии с настоящим Федеральным законом реестр
формируется посредством включения в него объектов культурного
наследия, в отношении которых было принято решение о включении их в реестр, а также посредством исключения из реестра объектов культурного наследия, в отношении которых было принято
решение об исключении их из реестра, в порядке, установленном
настоящим Федеральным законом.
65
Глава 2
66
К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации — объекты культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными
с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических
событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории,
археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и
техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Объекты культурного наследия в соответствии с Федеральным
законом подразделяются на следующие виды:
– памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения) и др.;
– ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут
быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения
ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства
(сады, парки, скверы, бульвары)
– достопримечательные места — центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических
общностей на территории Российской Федерации, историческими событиями и др.
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие
категории историко-культурного значения:
– объекты культурного наследия федерального значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной,
научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также
объекты археологического наследия;
– объекты культурного наследия регионального значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной,
научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации;
– объекты культурного наследия местного (муниципального)
значения — объекты, обладающие историко-архитектурной,
художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального
образования.
государственный Кадастр недвижимости
Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр
объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)
народов Российской Федерации, а также в границах территорий
выявленных объектов культурного наследия относятся к землям
историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации.
Паспорт объекта культурного наследия
На объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного
наследия. В паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в реестре. Форма паспорта объекта культурного наследия утверждается Правительством Российской Федерации.
Паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, при осуществлении сделок с объектом культурного
наследия либо земельным участком или участком водного объекта,
в пределах которых располагается объект археологического наследия.
Объем памятников истории и культуры, подлежащих государственной охране, составляет в настоящее время около 140 тысяч
объектов, 25 тысяч из которых памятники истории и культуры федерального значения, остальные — памятники истории и культуры
регионального и местного (муниципального) значения.
Основной объем значения сформирован к середине 1990-х годов из объектов, поставленных на государственную охрану постановлениями Совета Министров РСФСР от 30.08.1960, от 04.12.1974,
от 07.09.1976, Указом Президента Российской Федерации от
20.02.1995.
Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации является предметом совместного ведения Российской Федерации и
субъектов Российской Федерации. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти
Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
67
Глава 3
Глава 3
градостроительный кадастр (ИСОГД)
3.1. Информационные системы обеспечения
Градостроительного кадастра, их содержание (ИСОГД)
68
Градостроительный кадастр является неотъемлемой частью государственной системы кадастров и предназначен для обеспечения мониторинга застройки и использования территорий, а также
для предоставления субъектам необходимой информации в порядке, установленном законодательством.
Градостроительный кадастр содержит следующую информацию:
• участки землепользования (землевладения);
• здания, сооружения и другая недвижимость;
• участки и узлы инженерных сетей;
• участки и узлы улично-дорожной сети;
• территориальные зоны (функциональные, охранные и другие,
характеризующие инженерно-геологическую и экологиче­
скую ситуацию в городе).
Информационные системы обеспечения градостроительной
дея­тельности (ИСОГД) — это систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности данных.
Информационные системы обеспечения градостроительной
деятельности включают в себя материалы в текстовой форме и в
виде карт (схем).
Целью ведения информационных систем градостроительной
деятельности является представление органам государственной
власти и местного самоуправления, физическим и юридическим
лицам достоверных сведений, необходимых для осуществления
градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности, проведения землеустройства.
Градостроительный кадастр содержит сведения об объектах
градостроительной деятельности: территории в целом, частях территории, зонах, объектах инженерной, транспортной и социальной
градостроительный кадастр (ИСОГД)
инфраструктур, других объектах недвижимости и их комплексах,
включая объекты градостроительной деятельности особого регулирования. Градостроительный кадастр содержит сведения об объектах федерального и регионального значений, включая объекты субъектов РФ, расположенные в границах соответствующих территорий.
Градостроительный кадастр каждого уровня должен включать:
– данные утвержденных схем и проектов развития инфраструктурной охраны памятников истории, культуры и природы, благоустройства и защиты территории;
– данные утвержденной градостроительной документации;
– топографо-геодезические и картографические материалы;
– сведения отраслевых кадастров и информационных систем и
сведения, полученные в результате проведения отраслевых мониторингов, характеризующие использование территории, ее
кадастровое, экологическое, инженеро-геологическое, сейсмическое и иное районирование;
– материалы о градостроительной ценности территории, о результатах мониторинга объектов градостроительной деятельности;
– обобщенные данные градостроительных кадастров иного уровня.
Информационные системы обеспечения градостроительной
деятельности включают в себя сведения:
– о документах территориального планирования Российской
Федерации в части, касающейся территорий муниципальных
образований;
– о документах территориального планирования субъектов Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований;
– о документах территориального планирования муниципальных образований, материалах по их обоснованию;
– о документации по планировке территории;
– об изучении природных и техногенных условий на основании
результатов инженерных изысканий;
– об изъятии и резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
– о геодезических и картографических материалах;
– о застроенных или подлежащих застройке земельных участках;
– иные документы и материалы.
Дела о застроенных или подлежащих застройке земельных
участках открываются на каждый земельный участок. В дело о застроенном или подлежащем застройке земельном участке помещаются разрабатываемые и принимаемые при подготовке документации по планировке территории, строительству, реконструкции,
капитальном ремонте объекта капитального строительства копии
следующих документов и карт (схем):
69
Глава 3
– градостроительный план земельного участка;
– результаты инженерных изысканий;
– проектная документация, на основании которой было выдано
разрешение на строительство;
– документы, подтверждающие соответствие проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий;
– заключение государственной экспертизы проектной документации;
– разрешение на строительство;
– документы об использовании земельного участка для строительства в случае, если на него не распространяется действие
градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент;
– решение органа местного самоуправления о предоставлении
разрешения на условно разрешенный вид использования;
– документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации;
– акт приемки объекта капитального строительства;
– разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
– схема, отображающая расположение построенного, рекон­
струированного, отремонтированного объекта капитального
строительства, расположение сетей инженерно-технического
обеспечения в границах земельного участка и планировочную
организацию земельного участка.
3.2. Порядок ведения и предоставления сведений ИСОГД
70
Ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности осуществляется органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов путем сбора, документирования, актуализации, обработки, систематизации,
учета и хранения сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности.
Органы государственной власти или органы местного самоуправления, соответственно принявшие, утвердившие, выдавшие
документы, сведения которых подлежат размещению в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности,
в течение семи дней со дня принятия, утверждения, выдачи указанных документов направляют соответствующие копии в орган
местного самоуправления городского округа или муниципального
района, применительно к территориям которых принимаются, утверждаются, выдаются указанные документы. Орган местного са-
градостроительный кадастр (ИСОГД)
моуправления городского округа, орган местного самоуправления
муниципального района в течение четырнадцати дней со дня получения соответствующих копий размещает их в информационных
системах обеспечения градостроительной деятельности.
Документы, принятые, утвержденные или выданные органом
местного самоуправления городского округа, органом местного самоуправления муниципального района и подлежащие размещению в информационных системах обеспечения градостроительной
деятельности, размещаются в указанных системах в течение четырнадцати дней со дня их принятия, утверждения или выдачи.
Документирование сведений информационных систем обеспечения градостроительной деятельности осуществляется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии записей на
бумажном и электронном носителях приоритет имеют записи на
бумажном носителе.
Порядок ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, требования к технологиям и программным, лингвистическим, правовым и организационным сред­
ствам обеспечения автоматизированных информационных систем
обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются
Правительством Российской Федерации.
Органы местного самоуправления городских округов, органы
местного самоуправления муниципальных районов обязаны предоставлять сведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности по запросам органов государственной
власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц.
Предоставление сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности осуществляется бесплатно
или за плату. Максимальный размер платы за предоставление указанных сведений и порядок взимания такой платы устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Орган местного самоуправления городского округа, орган
мест­ного самоуправления муниципального района бесплатно осуществляют предоставление сведений информационной системы
обеспечения градостроительной деятельности об объектах капитального строительства в организацию (орган) по учету государственного и муниципального имущества в необходимом объеме.
Органы местного самоуправления городских округов, органы
местного самоуправления муниципальных районов бесплатно осуществляют предоставление сведений информационной системы
обеспечения градостроительной деятельности по запросам:
• органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
71
Глава 3
• физических и юридических лиц в случаях, предусмотренных
федеральными законами.
Порядок предоставления сведений информационной системы
обеспечения градостроительной деятельности по запросам органов
государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц устанавливается Правительством Российской Федерации.
3.3. Основные понятия Градостроительного кадастра
72
Градостроительная деятельность — деятельность по развитию
территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного
зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, рекон­
струкции объектов капитального строительства.
• Территориальное планирование — планирование развития
территорий, в том числе для установления функциональных
зон, зон планируемого размещения объектов капитального
строительства для государственных или муниципальных нужд,
зон с особыми условиями использования территорий.
• Устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение
негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности
на окружающую среду, обеспечение охраны и рационального
использования природных ресурсов в интересах настоящего и
будущего поколений.
• Зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов
культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны
источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
• Функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.
• Градостроительное зонирование — зонирование территорий
муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления регламентов.
• Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены
градостроительные регламенты.
градостроительный кадастр (ИСОГД)
• Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления,
нормативными правовыми актами органов государственной
власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок
внесения в него изменений.
• Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах
границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего,
что находится над и под поверхностью земельных участков и
используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства,
реконструкции объектов капитального строительства, а также
ограничения использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
• Сервитут — право пользования в установленных пределах чужой собственностью, ограничивающее ее собственника в определенном отношении (например, право прохода и провода
воды через участок соседа, прокладки трубопровода, линий
электропередач и др.).
• Красные линии — линии, которые обозначают существующие,
планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на
которых расположены линии электропередачи, линии связи
(в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы,
автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
• Инженерные изыскания — изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их
пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для архитектурно-строительного проектирования.
3.4. Понятие и содержание права ограниченного пользования
чужим земельным участком (сервитута)
Сервитут можно устанавливать как при формировании нового
земельного участка в период его изъятия и предоставления для
строительства, так и в качестве самостоятельного вида землеустро-
73
Глава 3
74
ительных работ по объектам, которые уже построены — и для их
обслуживания, и безопасной эксплуатации, а также для разрешения земельных споров, проведения государственной регистрации
(перерегистрации) объектов недвижимости, когда возникла потребность в закреплении прав на сервитут.
Сервитут (от лат. servitus — рабство, подчиненность) в рим­
ском, а затем в феодальном и буржуазном праве — ограниченное
право пользования чужой вещью (например, право прохода по земельному участку соседа).
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» дано следующее определение:
сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и
эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые
не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут
как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для
собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
Ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом
порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при
осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на
конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека,
доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).
В Земельном кодексе РФ содержатся нижеследующие требования по установлению сервитутов.
Сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным
правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ,
нормативным правовым актом органа местного самоуправления в
случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичный сервитут устанавливается с
учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться:
– для прохода или проезда через земельный участок;
– для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей,
а также объектов транспортной инфраструктуры;
– для размещения на земельном участке межевых и геодезиче­
ских знаков и подъездов к ним;
– для проведения дренажных работ на земельном участке;
– для забора воды и водопоя;
градостроительный кадастр (ИСОГД)
– для прогона скота через земельный участок;
– для использования земельного участка в целях охоты, ловли
рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в
установленном порядке;
– для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
– для свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут может быть срочным или постоянным.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным
сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит
к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в
том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или
предоставления равноценного земельного участка с возмещением
убытков.
В случаях, когда установление публичного сервитута приводит
к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной
власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут защищать свои права в
судебном порядке.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответ­
ствии с Федеральным законом «О государственной регистрации на
недвижимое имущество и сделок с ним».
3.5. Состав и назначение информационных ресурсов ГК (ИСОГД)
г. Москвы
Информационные ресурсы — совокупность документов, сведений и материалов о территориях муниципальных образований,
внесенных в соответствующие регистры, реестры и каталоги, образующие банк градостроительной информации, в которых сосредоточен основной массив юридически значимой градостроительной
информации.
75
Глава 3
76
Информационные ресурсы Градостроительного кадастра по
своему статусу подразделяются на регламентные и справочные.
К регламентным информационным ресурсам Градостроительного кадастра относятся сведения о:
1) градостроительных регламентах общего и особого вида, содержащиеся в утвержденном в установленном порядке Генеральном плане развития территории города Москвы;
2) градостроительных планах развития территорий административных округов и районов города Москвы;
3) проектах планировки территорий города Москвы;
4) градостроительных обоснованиях размещения, реконструкции отдельных градостроительных объектов;
5) разбивочных чертежах-актах линий градостроительного регулирования;
6) актах резервирования территорий для государственных и муниципальных нужд;
7) актах разрешенного использования участков территории градостроительных объектов;
8) иной документации, а также сведения об иных градостроительных требованиях к использованию территории города
Москвы.
Градостроительный кадастр является единственным официальным источником сведений о градостроительных регламентах
общего и особого вида, иной регламентной информации об объектах градостроительной деятельности.
К справочным информационным ресурсам градостроительного кадастра относятся:
– документы о фактическом состоянии и использовании территорий города Москвы;
– сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных градостроительных объектах;
– сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных градостроительных объектах;
– сведения о проектах строительства (реконструкции) зданий и
сооружений;
– нормативные правовые акты в области строительства, градостроительства и архитектуры, а также иные правовые акты, содержащие нормы, регламентирующие градостроительную деятельность;
– нормативы и правила: градостроительные, строительные, санитарные, пожарной безопасности, промышленной безопасности и иные обязательные для учета при осуществлении градостроительной деятельности.
Информационные ресурсы градостроительного кадастра формируются путем регистрации или учета документов. Регистрации
градостроительный кадастр (ИСОГД)
подлежат документы, содержащие регламентные информационные ресурсы градостроительного кадастра. Справочные информационные ресурсы учитываются в градостроительном кадастре. Порядок регистрации и учета документов в градостроительном кадастре устанавливается Правительством Москвы.
Картографической основой для формирования информационных ресурсов градостроительного кадастра являются планы, карты, схемы Единой государственной картографической основы города Москвы (ЕЭКО), предоставляемые оператору безвозмездно в
электронном виде и актуальном состоянии уполномоченной на создание и ведение ЕЭКО организацией в порядке, установленном
Правительством Москвы.
Основой деления территории города Москвы для целей ведения градостроительного кадастра являются границы территориальных единиц города Москвы и границы участков территории, для
которых установлены градостроительные регламенты или иные
градостроительные требования к использованию.
На основе регламентных информационных ресурсов градостроительного кадастра формируется сводный план градостроительных регламентов города Москвы.
В целях формирования информационных ресурсов градостроительного кадастра и поддержания их в актуальном состоянии в обязательном порядке для регистрации и учета представляются:
– градостроительная, предпроектная и проектная документация;
– свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительных решений;
– заключения по результатам проведения государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации;
– решения о строительстве, реконструкции градостроительных
объектов;
– акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов;
– разрешение на строительство, реконструкцию объектов;
– акты разрешенного использования земельных участков;
– документы о резервировании территории города для государ­
ственных и муниципальных нужд;
– документы о приемке в эксплуатацию градостроительных объектов;
Порядок обязательного предоставления документов для регистрации и учет в градостроительном кадастре, включающий определение ответственных лиц и сроки, устанавливаются Правитель­
ством Москвы.
77
Глава 3
3.6. Краткие сведения о географических информационных
системах (ГИС)
Одной из основных проблем, с которой сталкиваются архитекторы, является отсутствие достоверной комплексной информации
о современном состоянии и использовании территорий.
Современные географические информационные системы
(ГИС) позволяют упорядочить информацию о территории города и
объектах градостроительной среды, поступающую от различных
служб — геодезических, земельных, инженерных, экологических,
градостроительных и др. Это достигается путем привязки разносторонней информации к единой пространственной модели города
в виде цифровых карт.
ГИС — компьютерная система, обеспечивающая сбор, хранение, обработку и визуализацию всех видов географически привязанной информации. Источниками информации для ГИС являются
географические карты и планы, фотограмметрические материалы,
нормативные и правовые документы.
Географические информационные системы и технологии являются одним из научных направлений дисциплины ГЕОИНФОРМАТИКА (рис. 9.1). Приставка «гео» означает использование «географического», т. е. пространственного принципа организации информации.
Геоинформатика — научная
дисциплина, изучающая
геосистемы, т. е. природнотерриториальные комплексы
(их структуру, связи, динамику,
функционирование
в пространстве и времени),
посредством компьютерного
моделирования
Геоинформатика — технология
(ГИС-технология) сбора, хранения, преобразования, отображения и распространения пространственно-координированной информации с целью
решения задач инвентаризации,
управления геосистемами
ГЕОИНФОРМАТИКА
Геоинформатика — производство
(геоинформационная индустрия)
аппаратных средств и программных
продуктов, включая создание баз данных,
систем управления, стандартных ГИСоболочек разного целевого назначения
Рис. 3.1. Структура геоинформатики
78
Современные информационные системы, как правило, являются цифровыми и создаются с использованием специального про-
градостроительный кадастр (ИСОГД)
граммного обеспечения, называемого системами управления базами данных (СУБД), а сами упорядоченные массивы данных, организованные с помощью СУБД, называют базами данных.
База данных цифровой карты включает два варианта информации: пространственную (местоположение объекта) и семантиче­
скую (атрибутивную), описывающую свойства объекта. Данные
хранятся в компьютере в виде наборов файлов, содержащих либо
пространственную, либо описательную информацию об объекте.
Пространственные характеристики приводятся к форме элементарных объектов — точек, линий и полигонов. Атрибутивная
информация организована в таблицы, которые управляются с помощью СУБД.
Преимущество ГИС состоит в связывании этих двух вариантов
информации и поддержании пространственных связей между объектами карты. При наличии таких топологических связей выполняются различные операции анализа цифровых моделей.
В геоинформационных системах для хранения и обработки
графической информации используют векторное и растровое
представление.
Векторное представление (векторная модель данных) — цифровое представление точек, линейных и полигональных пространственных объектов в виде набора координатных пар с описанием
только геометрии объекта.
Растровое представление (растровая модель данных) — цифровое представление пространственных объектов в виде совокупности ячеек растра (пикселов). Пиксел — элемент изображения,
наименьшая из его составляющих, получаемая в результате дис­
кретизации изображения (разбивка на далее неделимые элементы — метки, или точки растра); характеризуется прямоугольной
формой и размерами, определяющими пространственное разрешение изображения.
Существуют способы и технологии перехода от одних представлений моделей к другим, например, векторно-растровое или
растрово-векторное преобразование.
Одним из принципов организации пространственной информации является послойный принцип (рис. 9.2), суть которого заключается в том, что многообразная информация о территории
организуется в виде серии тематических слоев, отвечающих конкретным задачам. Каждый слой может содержать информацию, относящуюся только к одной или нескольким темам. Например, для
задач планирования развития городской территории такой набор
может включать данные по различным типам зонирования город­
ской территории, сведения о землевладениях, а также данные, касающиеся улиц, инженерных сетей, объектов транспортной инфраструктуры.
79
Глава 3
Рельеф
Дороги
Школы
Земельные участки
Ландшафт
Пункты геодезической сети
Совмещенное изображение
(без рельефа)
Рис. 9.2. Тематические слои
80
Для представления карт в компьютере используется декартова
система координат (х, у). Каждая точка описывается одной парой
координат х, у. Пользуясь координатной системой, можно представить точки, линии и полигоны в виде списка координат. Однако на
картах обычно представлены реальные координаты х, у, спроектированные на плоскость. ГИС используют различные плоские системы координат для картографирования земной поверхности, каждая из которых базируется на определенной картографической
проекции (например, проекция Гаусса–Крюгера и др.). Однако
имеется возможность преобразования координат из одной системы в другую для объектов в пространственной базе данных.
Данные с карты могут быть введены либо путем поочередной
оцифровки каждого объекта, либо путем сканирования всего листа карты электронным сканером. Оцифровка — это процесс преобразования пространственных объектов карты в цифровой формат.
Ввод данных в пространственную базу данных или создание
базы данных также могут осуществляться с цифровых геодезиче­
ских приборов и приемников глобальной спутниковой системы позиционирования непосредственно в ГИС. Атрибутные характери­
стики объектов могут вводиться с клавиатуры компьютера с полевого прибора.
Данные дистанционного зондирования — аэросъемок, космических и наземных фототеодолитных съемок, записанные в цифровом виде, также могут быть введены в компьютер, минуя бумажную стадию при подготовке данных в ГИС.
градостроительный кадастр (ИСОГД)
В настоящее время в России используют программные продукции: Photomod, ГеоСаd, Credo-dialog, Topograd, Mapinfo, а также
серию программных продуктов Intergraph и ERSI.
ERSI выпускает несколько программных продуктов, которые
можно назвать ГИС или которые могут стать основой либо составной частью: ARC / INFO; Arc View GIS; MapObjects — набор программных компонентов, из которых в стандартных средах визуального
программирования (Delphi, Power Builder, Visual Basic и др.) можно
создавать собственные ГИС любой сложности в среде Windows;
ArcCAD строит ГИС из AutoCad.
Все перечисленное является базисом для построения ГИС, остальные программы дополняют их разными функциями: векторизацией карт, их редактированием, печатью и др.
В ГИС используются специальные форматы для хранения изображений и в ARC / INFO, Arc View GIS — шейпфайлы, в SDE — слои SDE.
Такое разнообразие форматов объясняется тем, что помимо
собственного набора геометрических фигур во многих случаях полезно хранить и другую информацию — обычно о пространственных связях этих фигур между собой, называемых в совокупности
топологической информацией (топологией).
Информационные системы подразделяются на две большие
группы: географические информационные системы (ГИС) и земельные информационные системы (ЗИС), отличающиеся нормативно-правовым обеспечением, задачами, принципами, содержанием и классификационными признаками.
Земельная информационная система и географическая информационная система не являются синонимами. Между ними существуют различия:
– объектом ЗИС являются земельные ресурсы, земельные участки, права на них и все процессы, связанные с ними, объектом
ГИС могут быть разнообразные ресурсы и пространственные
характеристики территорий (дороги, леса, водные источники и
другие природные характеристики);
– ЗИС представляет собой организационно упорядоченную совокупность массивов документов и баз данных;
– ГИС используют для предоставления картографической и семантической информации в электронном виде на основе использования специализированного программного обеспечения, т. е. она является инструментом для ведения базы данных;
– при создании ГИС используют программные средства и математический аппарат, а при создании ЗИС не обязательно применять компьютерные технологии;
– ГИС, как правило, представляет статичную модель территории
на определенный период времени, ЗИС постоянно изменяется
и дополняется.
81
Глава 3
ЗИС состоит из семантической и картографической информации, которые могут создаваться и вестись с использованием компьютерных технологий. ЗИС может создаваться на базе какой-либо одной ГИС либо на базе нескольких ГИС. Последний вариант
создания ЗИС в наибольшей степени подходит для ведения земельного кадастра в современных условиях, так как позволяет осуществлять конвертацию данных между разными геоинформационными
системами. В то же время ЗИС может создаваться и без использования ГИС-технология и самих ГИС.
Основа формирования базы данных ЗИС — данные Государственного кадастра недвижимости. ЗИС может быть сформирована
как внутри системы ГЗК, так и вне ее. В последнем случае ЗИС
включает в себя данные земельного и иных кадастров, а также данные иных систем (правовой, налоговой, управления земельными
ресурсами и пр.). При формировании ЗИС в рамках (внутри) системы ГКН в нее включаются только данные, полученные в результате
ведения кадастра недвижимости, и для такой системы более подходит название «земельно-кадастровая система».
Основа формирования базы данных ЗИС — данные Государ­
ственного кадастра недвижимости. ЗИС может быть сформирована
как внутри системы ГКН, так и вне ее. В последнем случае ЗИС включает в себя данные ГКН и иных кадастров, а также данные иных си­
стем (правовой, налоговой, управления земельными ресурсами и пр.).
Основа земельной информационной системы — территориальная привязка инфраструктуры к топографическому плану территории, основанному на данных ГКН.
ГИС-технологии предназначены для решения практических
задач, в которых требуются анализ и оценка комплексной информации об инфраструктуре территории в сочетании с простран­
ственными картографическими данными. Эти технологии являются базовыми для функционирования земельной информационной
системы. Такие технологии обеспечивают накопление территориально-координированных (координатно-привязанных) данных, их
системный анализ, интерпретацию в виде картографических изображений средствами машинной графики.
3.7. Применение ГИС при разработке градостроительной
документации
82
Использование новейших информационных технологий является одним из условий успешной деятельности по управлению территорией современного города, по проектированию, строитель­
ству и эксплуатации зданий, сооружений и городской инженерной
инфраструктуры.
градостроительный кадастр (ИСОГД)
Планирование развития территории города и управление про­
сто немыслимы без фазы моделирования. Дополнительные сложности, помимо общего роста компактности застройки, связаны с
повышенными требованиями к комфортности проживания, экологии, охране окружающей среды, сохранению исторического облика города и сложившихся традиций градостроительства в том или
ином регионе или городе. В процессе моделирования создается
прообраз новых объектов застройки, которые в будущем призваны
служить интересам населения города, бизнеса, туризма и т. д.
Моделирование новых объектов и архитектурных комплексов
городской застройки традиционно выполнялось на листе ватмана
или посредством создания макетов зданий (как правило, из пенопласта), моделирования ландшафта местности всеми доступными
средствами, начиная от картона, поролона и заканчивая самым
обыкновенным мхом и веточками растений. Сейчас появились новые эффективные средства и технологии, такие как ГИС.
3D модель дает более полное представление о территории застройки города, чем обычные карты и планы. Она обеспечивает просмотр объектов с любой точки пространств» (с высоты птичьего полета, с поверхности земли, из окна любого дома и т. д.), упрощает
процессы планирования, контроля и принятия решений. Одно из условий безошибочного строительства здания — это предварительное
построение его проектируемой трехмерной модели и трехмерных
моделей окружающей застройки. Трехмерная модель проектируемого объекта помогает архитектору лучше понять самому и объяснить
заказчику то, что он собирается построить. Инженеру-конструктору
трехмерная модель объекта помогает лучше проработать элементы
строительных конструкций, выполнить прочностные расчеты.
Подобные трехмерные модели, интегрирующие в себе разнородные векторные и растровые данные, позволяют лучше оценить
тенденции застройки территории, помогают дизайнерам при планировании внешнего облика зданий. Их полезно использовать в
различных областях деятельности при всесторонней оценке текущей ситуации в интересующем районе города или при его перепланировке.
Кроме того, можно достаточно быстро проанализировать варианты и детали проекта, перемещать здания и другие элементы проекта застройки территории и посредством последовательных приближении достигать желаемого результата. При этом средства, например, АrcGIS и дополнительного модуля 3D Analyst позволяют
взглянуть на проектируемый объект как со стороны, так и изнутри,
а также увидеть вид из окон нового здания.
При этом пользователь работает не в системе координат бумажного листа, а в реальной географической системе (местной).
В этом случае проектировщик может оценивать свой проект комп-
83
Глава 3
лексно, без отрыва от городской среды, с учетом существующих и
проектируемых инженерных коммуникаций, транспортной доступности, с оценкой влияния различных источников загрязнения,
в том числе шумового и т. д.
Трехмерная модель местности позволяет осуществлять следующие операции:
– сбор, актуализацию и хранение трехмерных моделей сооружений и инженерно-геологических элементов;
– просмотр объемных изображений наземных сооружений, подземных сетей и инженерно-геологических элементов с любых
ракурсов;
– анализ текущего состояния и возможностей подземных коммуникаций;
– согласование новых проектов с исходной моделью местности
как на стадии инвестиций, так и при рабочем проектировании,
т. к. в модели использованы картографические материалы различных масштабов (от масштаба 1:10 000 до 1:500);
– обновление информации и мониторинг изменений как наземной поверхности, так и под землей;
– вынос моделей вновь проектируемых объектов в трехмерном
виде по их координатам;
– масштабирование и оперативное перемещение модели в пространстве;
– определение полей невидимости;
– отображение реалистичной цветовой структуры наземных сооружений;
– возможность добавления, удаления и перемещения элементов
модели;
– измерение площадей, расстояний, размеров и высот объектов,
их фасадных элементов, а также глубин залегания;
– возможность использования элементов и форм созданного кодификатора для построения моделей в области изысканий и
проектирования.
84
Основные градостроительные кадастровые документы
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
4.1. Кадастровые градостроительные документы
Информация ГК (ИСОГД) предоставляется пользователям в
форме кадастровых документов кадастрового паспорта, кадастровых справок и санкционированного прямого документа.
Кадастровый документ ГК является информационной основой
правоотношений, связанных с изменением состояния и использования территорий.
Как правило, документы, выдаваемые уполномоченными органами, содержат сведения, описывающие и характеризующие опре­
деленный участок территории, предназначенной для градостроительного освоения (реконструкции), устанавливают конкретные
параметры и виды разрешенного использования объектов недвижимости их правообладателями, принципы организации территории муниципальных образований (паспорта) или содержат иные
запрашиваемые сведения в произвольной форме (справки).
Исходящие документы информационных систем обеспечения
градостроительной деятельности (ИСГОД) предназначены для непосредственного использования тремя группами участников градостроительной деятельности: органами управления, профессиональными участниками (научно-исследовательскими и проектными
организациями) и рядовыми потребителями (отдельными застройщиками, пользователями результатов градостроительной деятельности, потенциями). В соответствии с разноплановым характером
использования исходящих документов определяется их содержание,
которое в краткой форме отражает специфику основных процедур
процесса градорегулирования в отношении отдельного взятого фрагмента территории. Правообладатель документа имеет право получения определенных документальных сведений относительно наличия
комплекса градорегулирующих условий развития территории.
Информация, полученная в результате функционирования информационной системы, предоставляется в форме документов и
санкционированного прямого доступа к информационным ресурсам. К документам, в форме которых могут предоставляться запрашиваемые сведения, относятся паспорт, кадастровая справка, акт
заключения и выписка из регистра.
85
Глава 4
86
Кадастровый паспорт — обязательный документ, выдаваемый
органом государственной власти или органами местного самоуправления юридическому или физическому лицу, осуществляющему функции владения, пользования, распоряжения определенной
территорией или земельным участком, имеющий юридическую
силу, составленный по определенной форме и содержащей сведения о градостроительных регламентах, ограничениях, сервитутах и
градостроительной ценности территории, ее состоянии и использовании, другие сведения. Градостроительный паспорт может рассматриваться как информационная основа правоотношений Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов
местного самоуправления, юридических и физических лиц, связанных с изменением состояния и использования объектов недвижимости, и для предоставления земельных участков под застройку.
Паспорт служит официальным исходным документом для подготовки и проведения коммерческо-инвестиционных торгов на
право застройки земельных участков и реконструкции объектов на
предлагаемой территории, а также для принятия решений об инвестициях и оформления правоустанавливающих документов.
Паспорт содержит все необходимые сведения о земельном
участке и условиях его функционального использования.
Содержание паспорта может быть использовано в качестве исходных данных для дальнейшего стадийного проектирования.
Не допускается разработка паспорта без заказа Комитета по
градостроительству и архитектуре ведомственными проектными
институтами, проектными бюро и другими организациями города.
Кадастровая справка составляется в произвольной форме и
содержит запрашиваемые сведения. По мере накопления банка
градостроительной информации, разработки градостроительных
регламентов, появления электронных цифровых карт и другой территориальной информации в подразделениях служб Государственного кадастра самостоятельно разрабатывается расширенный состав документов: пакет исходно-разрешительной документации
(строительный паспорт земельного участка); пакет инвестиционностроительной документации ИРД (документы для купли-продажи
земельного участка); заключение об установлении ограничений
(обременений) пользования и сервитутах земельного участка.
Кадастровая справка ГК г. Москвы является нормативным документом, содержащим регламентную информацию для выработки решений по размещению объектов строительства (реконструкции) на территории Москвы.
Кадастровая справка формируется на основе утвержденных материалов Генерального плана развития Москвы на период до 2025 года
и содержат нормы и сведения, необходимые для принятия решений о
размещении, строительстве, реставрации, капитальном ремонте объ-
Основные градостроительные кадастровые документы
ектов, а также для оформления прав на земельные уча­стки и прочно
связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.
В справке представлены фрагменты зарегистрированной в ГК
г. Москвы градостроительной документации, содержащей градостроительные регламенты и иные обязательные требования к использованию территории, а также справочная информация, необходимая для подтверждения правильности принятых решений.
Информационные ресурсы ГК г. Москвы сформированы на
базе утвержденной градостроительной, исходно-разрешительной
и проектной документации ИРД, выполненной Научно-исследовательским и проектным институтом (НииПИ) Генерального плана
г. Москвы, Государственным комитетом наследия (Госкомнаследие), Комитетом по архитектуре и градостроительству, другими исполнителями на Единой государственной картографической основе г. Москвы Московским городским трестом геолого-геодезиче­
ских и картографических работ (Мосгоргеотрест).
Информационные ресурсы ГК г. Москвы постоянно пополняют и содержатся в актуальном состоянии.
Кадастровая справка не является согласованием — она обеспечивает органы управления и заказчиков необходимой информацией для принятия обоснованных решений, защищая жителей Москвы и инвесторов от неправомерных действий.
Справка действительна в течение шести месяцев с момента регистрации в Службе ГК г. Москвы для рассмотрения вопроса о размещении объектов строительства (реконструкции) на городской
или окружных комиссиях по имущественно-земельным отношениям и градостроительству.
Любое юридическое или физическое лицо обладает равными
правами на доступ к информационным ресурсам Государственного
градостроительного кадастра (ГК) г. Москвы за исключением ресурсов, доступ к которым ограничен в силу Закона Российской Федерации «О государственной тайне».
Состав кадастровой справки ГК г. Москвы (указывается адрес)
Наименование объекта: магазин шаговой доступности.
Вид работ: новое строительство.
Назначение кадастровой справки: разработка исходно-разрешительной документации.
1. Схема размещения участка (объекта) в г. Москве.
2. Ситуационный план, М 1:25 000.
3. Фрагмент картографического фонда г. Москвы с границами
территорий, обеспеченных утвержденной градостроительной документацией, М 1:1000.
4. Фрагмент карты линий градостроительного регулирования,
разработанный в М 1:1000, с листом условных обозначений.
87
Глава 4
5. Фрагмент схемы природного комплекса г. Москвы, разработанный в М 1:2000.
6. Фрагмент функционального зонирования г. Москвы в М 1:2000.
7. Фрагмент строительного зонирования г. Москвы в М 1:2000.
8. Фрагмент ландшафтного зонирования г. Москвы в М 1:2000.
9. Фрагмент карты влияния инженерно-геологических процессов на строительство и эксплуатацию зданий и сооружений на территории г. Москвы, разработанный в М 1:25 000.
10. Фрагмент плана размещения инженерных магистральных
сетей и сооружения г. Москвы, М 1:2000.
11. Фрагмент топографического плана с границами участков,
контурами зданий и сооружений, М 1:2000.
12. Условные обозначения линий градостроительного регулирования, М 1:2000.
13. Условия использования территории, установленные схемами и картами градостроительного зонирования и др.
88
Акт разрешенного использования (АРИ) участка территории
для осуществления строительства, реконструкции
Акт разрешенного использования участка территории (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции —
документ, содержащий требования (ограничения), параметры и условия разрешенного использования участка территории (и расположенных на нем других объектов недвижимости) для строительства,
реконструкции градостроительного объекта (установленные на основании градостроительных регламентов, планов межевания территорий, градостроительных нормативов и правил города Москвы,
сервитутов и других ограничений в соответствии с федеральным законодательством и нормативными правовыми актами г. Москвы).
Акт разрешенного использования необходим:
– в случае предполагаемого строительства, реконструкции градостроительного объекта;
– при разработке проектной документации для строительства,
реконструкции;
– для заключения государственной вневедомственной экспертизы о соответствии проектной документации установленным
требованиям;
– при обращении правообладателей по размещению градостроительных объектов;
– при оформлении решения о строительстве, реконструкции;
– при оформлении разрешения на строительство, реконструкцию.
В состав материалов, прилагаемых к Акту разрешенного использования, входят следующие документы:
• документы, содержащие сведения о градостроительной ситуации на участке, установленных регламентах и требованиях:
Основные градостроительные кадастровые документы
– ситуационный план, план участка в масштабе 1:2000 (1:5000) с
границами разрешенного использования участка территории;
– заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам;
• дополнительные документы, оформляемые и прикладываемые
к Акту в зависимости от особенностей размещаемого объекта
строительства, реконструкции:
– документы, являющиеся основанием для оформления Акта;
– заключение по обследованию объекта недвижимости с указанием его адреса;
– заключение по инженерному обеспечению объекта с предварительными техническими условиями присоединения;
– заключение по компенсационному озеленению (при уничтожении зеленых насаждений на участке предполагаемого
строительства объектов);
– заключения уполномоченных органов и организаций для установления требований разрешенного использования участка (при их подготовке в случае отсутствия утвержденной и зарегистрированной в Градостроительном кадастре г. Москвы
в установленном порядке градостроительной доку­ментации,
определяющей характеристики и условия строительства).
Подготовленный и выданный Москомархитектурой Акт разрешенного использования действителен в течении 1 года (со дня регистрации) для подготовки Решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта в г. Москве.
Основанием для подготовки Акта является:
– по объектам городского заказа — утвержденный Правитель­
ством Москвы адресный перечень объектов строительства, реконструкции, предусматривающий подготовку Акта;
– для физических и юридических лиц — заявка юридического
или физического лица с приложением документов, подтверждающих права собственности, аренды и иные права на объект
недвижимости.
В комплект документов, предоставляемых заявителем (или его
доверенным лицом), для подготовки Акта разрешенного использования входят следующие документы:
– заявка (задание) по установленной форме на подготовку Акта
разрешенного использования (в 2-х экземплярах) («заявка» —
для физических и юридических лиц, «задание» — для государ­
ственных заказчиков);
– доверенность (в случае, если от имени заявителя с Москомархитектурой взаимодействует иное лицо);
– документы, подтверждающие права собственности, аренды и
иные вещные права на объект недвижимости (в 2-х экземплярах) (только для физических и юридических лиц);
89
Глава 4
– утвержденный Правительством Москвы адресный перечень
объектов строительства, реконструкции, предусматривающий
подготовку Акта (в 2-х экземплярах) (только по объектам городского заказа);
– заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам.
Срок выдачи Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции — не более 3-х месяцев.
Срок подготовки Акта увеличивается при проведении историкокультурной экспертизы и других дополнительных работ в соответ­
ствии с установленным порядком, в том числе при организации
Префектурой соответствующего административного округа согласительных комиссий или общественных обсуждений.
Москомархитектура подготавливает и выдает Акт разрешенного использования безвозмездно.
Разработка АРИ не требуется, если уже было принято решение
о разработке проектной документации, и проекты, подготовленные
на основании действующей на тот момент ИРД, согласованы с
уполномоченными органами и организациями города Москвы.
Функции ИРД в этом случае считаются исчерпанными.
4.2. Топографическая карта (план) земельного участка
90
Карта (план) земельного участка — документ, отображающий в
графической и текстовой форме местоположение, площадь, границы земельного участка и границы земель, ограниченных в использовании и обремененных правами других лиц, а также размещение
объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком.
Карту (план) земельного участка составляют, если это предусмотрено заданием на выполнение работ по межеванию земельных участков. Карта (план) объекта землеустройства наряду со сведениями,
показанными на плане (карте) границ объекта землеустройства, содержит дополнительно данные: о границах частей земельного участка, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами и
о границах объектов недвижимого имущества (жилые и нежилые
постройки), прочно связанных с земельным участком.
Карту (план) земельного участка изготавливают в условных
знаках и обозначениях, применяемых при проведении топографических съемок; она (он) должна содержать информацию об объектах недвижимости на момент проведения межевых работ. Масштаб карты (плана) выбирают в зависимости от размера и конфигурации земельного участка с таким расчетом, чтобы на карте (плане)
удобно, без потери детальности, отображалась соответствующая
информация об объектах недвижимости.
Основные градостроительные кадастровые документы
Карту (план) земельного участка составляют, используя сведения государственного кадастра недвижимости ГКН, а также на основе имеющегося картографического материала или геодезических
измерений, выполненных при межевании земельного участка. Площади земельного участка под объектами недвижимости или земельных участков, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами, вычисляют аналитическим способом по плоским прямоугольным координатам их характерных точек или по результатам
натурных обмеров недвижимости. Вычисленные площади объектов
недвижимости на карте (плане) земельного участка не отражают, но
учитывают при формировании землеустроительного дела. Карту
(план) земельного участка используют также при составлении соответствующей дежурной кадастровой карты. В качестве примера на
рис. показан план земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества в виде жилых и нежилых зданий.
4.3. Составление кадастрового плана
Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН), выдаются органом кадастрового учета
Земельная кадастровая палата по запросам любых лиц и в зависимости от назначения в том числе для составления градостроительной документации предоставляются в виде:
1) копии документа, на основании которого сведения об объекте
недвижимости внесены в ГКН;
2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;
3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;
4) кадастрового плана территории;
5) в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Кадастровый план территории
Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые
сведения.
• сведения о частях и обременениях;
• план границ части земельного участка;
• описание поворотных точек земельного участка.
Кадастровый план земельного участка должен соответствовать
требованиям Единой системы технологической документации, утвержденной соответствующим федеральным органом РФ по кадастрам объектов недвижимости.
91
Глава 4
92
Составление кадастрового плана населенного пункта (по материалам аэрофотосъемки или космической съемки) выполняется в
масштабе 1:2000 (рис. 4.1). На нем показываются:
1 — граница (черта) населенного пункта;
2 — границы кадастровых кварталов;
3 — в черте населенного пункта:
• улицы, площади, переулки, проезды, тупики: постоянные проезды (в населенных пунктах с рассредоточенной застройкой);
• название улиц (если они имеются) и тип твердого покрытия;
• границы приусадебных участков;
• изгороди, заборы по границам участков (если они имеются);
• в границах участка все постройки, имеющие площадь более
3 мм2 на плане с выделением жилых—нежилых, огнестойких—
неогнестойких, хозяйственных дворов (скопление небольших
построек, сараев, гаражей объединяется общим контуром);
• шифр землепользования;
• земельные угодья на приусадебном участке не показываются
(сельскохозяйственные угодья сельскохозяйственных землепользователей);
• участки, занятые хозяйственными постройками, с сопровождающей надписью (склад, скотный двор, молочная ферма и др.);
• границы участков предприятий, организаций и учреждений
(школ, больниц, узлов связи и др.) с их постройками и сопровождающей надписью (шк., больн. и т. д.);
• объекты социально-культурного и спортивного назначения;
• другие земельные угодья (реки, ручьи, пруды, леса, кустарники, овраги, промоины, обрывы и т. д.);
• красные линии застройки;
• выходы координатной сетки.
Кадастровый план составляется на лавсановых листах в рамках
50 × 50 см на каждый кадастровый квартал в отдельности в одном
экземпляре. Нагрузка кадастрового плана на лавсане вычерчивается в условных знаках, принятых для составления планов в масштабе
1:2000 (в том числе, применяемых в землеустройстве) с использованием общепринятых цветов для изображения отдельных объектов:
черным цветом — границы землепользования, контуры построек, земельных угодий и др.;
голубым цветом — гидрография;
коричневым — элементы рельефа (овраги, промоины, обрывы
и др.). За границами квартала подписываются номера смежных
кварталов. Сводка по границам кварталов не оформляется.
В зарамочном оформлении подписывается номер кадастрового
квартала, название населенного пункта, района и области, указывается масштаб плана, картуш проектной организации, делается
надпись об исходных материалах изготовления плана.
Основные градостроительные кадастровые документы
Составляются копии плана кадастрового квартала на бумажной основе, на которых выполняются:
• чертеж кадастрового квартала, на котором врезкой показываются границы листов фотопланов с их номерами, номера смежных кадастровых кварталов (на чертеже каждого кадастрового
квартала в отдельности применяется своя сквозная нумерация
поворотных точек границы квартала);
• чертеж инвентаризации земель, на котором показываются границы и кадастровые номера землепользований, спорные границы, участки самозахвата, неиспользуемые и нерационально
используемые земли, используемые не по назначению, участки ограничений и обременений (сервитуты);
• чертеж проекта установления границ землепользований, на
котором показываются границы участков землепользований и
их кадастровые номера.
Каждый чертеж оформляется в установленном порядке (картуш, подписи и т. д.).
Составляются чертежи границ участков землепользований для
каждого физического и юридического лица в масштабе 1:5000 в
трех экземплярах. Чертеж ориентируется по направлению север–
юг. На нем показывается площадь участка (до 1 м2), номера точек
поворота границы участка (своя нумерация для каждого участка в
отдельности), выходы (крестообразные) координаты сетки, таблицы расстояний и дирекционных углов между точками поворота и
описания границ смежных участков землепользования.
Составляется сводный план всего населенного пункта в масштабе 1:2000. Если размер сводного плана населенного пункта превышает принятые размеры листа бумаги, то сводный план может быть выполнен в масштабе 1:5000. На сводном плане показывается граница
населенного пункта (без указания №№ нов. точек). Сводный план
оформляется в установленном порядке (картуш, подписи и т. д.).
По результатам обработки производят нижеследующие вычисления.
1. Координат точек поворота границ:
• населенного пункта;
• кадастровых кварталов;
• за красными линиями застройки;
• участков землепользователей (землевладельцев).
Все земли, которые не вошли в границы землепользователей,
считаются землями, находящимися в ведении администрации. Они
не разбиваются на дополнительные участки и не координируются.
Значения координат представляются в виде каталогов, сведенных в
таблицы, отдельно от соответствующих чертежей.
2. Площади в границах:
• населенного пункта;
• каждого кадастрового квартала.
93
Совмещенный топографический
и кадастровый план масштаба
1:2000 с ортофотопланом
(фрагмент)
Основные градостроительные кадастровые документы
Таблица 4.1
Глава 4
Рис. 4.1. Кадастровые планы земельных участков
94
В КПТ отражаются сведения об учтенных земельных участках,
в том числе сведения государственного кадастра недвижимости о
которых носят временный характер; сведения о прекративших существование земельных участках не отражаются.
Кадастровый план территории (КПТ) включает в себя разделы
КПТ.1–КПТ.5. В случае размещения раздела КПТ.4 на одном листе
раздел КПТ.3 не оформляется. При предоставлении сведений ГКН
о пунктах опорной межевой сети в кадастровый план территории
включаются разделы КПТ.1 (титульный лист) и раздел КПТ.5.
И
Совмещенная топографическая
и кадастровая карта масштаба
1:10 000 с ортофотопланом
(фрагмент)
ЗА
Совмещенная топографическая
и кадастровая карта масштаба
1:10 000
ЛИ МЕ
УБ НИ
РА ТЬ
ТЬ
Совмещенный топографический
и кадастровый план масштаба
1:2000 без ортофотоплана
95
96
И
ЛИ МЕ
УБ НИ
РА ТЬ
ТЬ
ЗА
И
ЛИ МЕ
УБ НИ
РА ТЬ
ТЬ
ЗА
Продолжение табл. 4.1
Продолжение табл. 4.1
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
97
ЛИ МЕ
УБ НИ
РА ТЬ
ТЬ
И
ЗА
98
Продолжение табл. 4.1
Продолжение табл. 4.1
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
99
100
Основные градостроительные кадастровые документы
Продолжение табл. 4.1
Продолжение табл. 4.1
Глава 4
101
102
7
Указывается площадь земельного участка в кв. м; при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений
об установлении или уточнении сведений о границе и площади земельного участка указываются уточненная площадь земельного участка и допустимая погрешность ее определения.
8
Указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка в тыс. руб.
9
Указываются сведения о правах на учтенные земельные участки, за исключением сведений о правообладателях земельных участков, в том числе их адресах; в отношении земельных участков, сведения государственного кадастра недвижимости о которых носят временный характер, указываются слова «Сведения о земельных участках носят временный
характер».
10
Указываются характеристики частей земельного участка и сведения об обременениях (ограничениях прав), учтенные в государственном кадастре недвижимости, за исключением сведений о лицах либо объектах недвижимости, в пользу
которых или в связи с которыми установлены обременения (ограничения прав).
11
Отображается схема расположения плана (чертежа, схемы) территории кадастрового квартала, если изготовленный
план (чертеж, схема) земельных участков размещается на нескольких стандартных листах бумаги. Схема размещения
листов плана изготавливается любым доступным способом рукописным, автоматизированным, комбинированным.
12
Указываются условные знаки, использованные при составлении плана (чертежа, схемы) земельных участков и схемы размещения листов плана, принятые Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости для отображения сведений о земельных участках в графической форме. Если в данном реквизите не умещается весь перечень условных знаков,
то последний оформляется на отдельном листе данной формы.
13
Отображается план (чертеж, схема) земельных участков на основании сведений о координатах границ земельных
участков, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. При необходимости и наличии соответствующих
сведений на план (чертеж, схему) земельных участков могут быть нанесены в качестве топографической основы объекты
местности, необходимые для понимания местоположения границ земельных участков. Земельные участки на плане идентифицируются номером земельного участка в кадастровом квартале, либо кадастровым номером земельного участка, либо
порядковым номером в соответствии с записью о соответствующем земельном участке в графе 1 реквизита 4 раздела
КПТ.2 «Общие сведения о земельных участках в кадастровом квартале».
14
Указывается численный масштаб длин на плане.
15
Указываются сведения о классе пункта опорной межевой сети (заполняется при наличии таких сведений в государственном кадастре, а в противном случае ставится прочерк «–»).
16
Указываются сведения о плоских прямоугольных координатах (X, Y) пункта опорной межевой сети, выраженных в
метрах с двумя знаками после запятой.
1
Указываются дата регистрации кадастрового плана территории, а также регистрационный номер, составляемый из
номера книги учета выданных сведений и номера документа (порядкового номера записи в книге), разделенных знаком
«–» (короткое тире). На всех экземплярах одного кадастрового плана территории проставляется один регистрационный
номер.
2
Указывается площадь кадастрового квартала, вычисленная на основании дежурной кадастровой карты. Площадь
кадастрового квартала указывается в гектарах.
3
Указываются сведения (в соответствии с наименованиями граф) о составе документа, количестве листов в случае
оформления кадастрового плана территории на бумажном носителе, именах файлов и их размере в случае оформления
отдельных разделов кадастрового плана территории в электронном виде на машиночитаемых носителях.
4
При необходимости в данной строке может быть приведено описание границ кадастрового квартала в соответствии
с актом органа кадастрового учета об установлении (изменении) единиц кадастрового деления, а также реквизиты такого
акта.
5
Указывается порядковый номер записи в данном разделе кадастрового плана территории о земельном участке, расположенном в кадастровом квартале.
6
Указываются номера земельных участков в кадастровом квартале (например «:5»); если земельный участок, включенный в таблицу, входит в состав ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое
землепользование, то помимо его кадастрового номера в скобках указывается кадастровый номер единого землепользования.
Методические указания
Продолжение табл. 4.1
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
103
104
Примечание. Кадастровый план территории включает (КПТ) в себя разделы КПТ.1–КПТ.5. В случае размещения
раздела КПТ.4 на одном листе раздел КПТ.3 не оформляется. При предоставлении сведений государственного кадастра
недвижимости о пунктах опорной межевой сети в кадастровый план территории включаются разделы КПТ.1 (титульный
лист) и раздел КПТ.5.
В КПТ отражаются сведения об учтенных земельных участках, в том числе сведения государственного кадастра недвижимости о которых носят временный характер; сведения о прекративших существование земельных участках не отражаются. Сведения в КПТ заносятся в полном соответствии со сведениями, отраженными в государственном кадастре недвижимости, кроме случаев указания сведений о правах на земельные участки; в незаполненных строках проставляется
знак «–» (прочерк).
КПТ изготавливается в одном экземпляре машинописным (в том числе с использованием компьютерной техники)
способом, в него допускается вписывать рукописным способом отдельные слова, условные знаки и т. п. чернилами, пастой
или тушью.
КПТ оформляется на стандартных листах бумаги формата A4. Для оформления разделов, предназначенных для отражения в графической форме сведений о земельных участках в кадастровом квартале, допускается использование стандартных листов бумаги большего формата. Если вносимые в раздел КПТ сведения не умещаются на одном листе, допускается
размещать их на нескольких листах этого же раздела. Разделы изготовленного кадастрового плана территории не брошюруются.
На каждом листе КПТ арабскими цифрами указывается его порядковый номер (по порядку в пределах всего документа), а также общее (всего) количество листов, содержащихся в КПТ.
Каждый лист разделов КПТ удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета чернилами (пастой) синего цвета и заверяется оттиском печати данного органа.
Даты в КПТ указываются в последовательности: день месяца, месяц, год. День месяца и месяц оформляют двумя парами арабских цифр, разделенными точкой; год четырьмя арабскими цифрами.
Допускается подготовка КПТ в электронном виде с последующим заверением в установленном порядке электронной
цифровой подписью (ЭЦП) уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета. При отсутствии средств ЭЦП
сведения отдельных разделов, за исключением раздела КПТ.1, могут быть сформированы в электронном виде на машиночитаемом носителе (например, CDR диск и др.). В этом случае раздел КПТ.1 (титульный лист) оформляется только на бумажном носителе. Машиночитаемый носитель, на котором маркером указывается регистрационный номер КПТ, помещается в файловую папку или в специальный конверт и прикрепляется к разделу КПТ.1.
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
4.4. Составление кадастрового паспорта земельного участка
Кадастровый паспорт объекта недвижимости
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости (здания, сооружения, объекта незавершенного
строительства, помещения, земельного участка), а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт земельного участка, предназначенный
для предоставления сведений ГКН, необходимых для государственной регистрации права и ограничений (обременении) прав, включает в себя разделы В.1–В.4.
В случае отсутствия в ГКН координат характерных точек границы земельного участка, раздел В.2. не оформляется.
Разделы В.3 и В.4 оформляются только при наличии в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений.
Графическая часть кадастрового паспорта земельного участка
включает в себя в качестве основной составляющей «План (чертеж,
схему) земельного участка».
Графическая часть кадастрового паспорта земельного участка
включает в себя в качестве основной составляющей «План (чертеж,
схему) земельного участка».
Кадастровый паспорт выдается на земельный участок, сформированный в соответствии с требованиями действующего законодательства. Формирование земельного участка включает четыре основных этапа
– выполнение кадастровых работ по подготовке документов, содержащих необходимые для осуществления государственного
кадастрового учета сведения об участке;
– осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;
– определение разрешенного использования земельного участка;
– определение технических условий подключения объектов на
участке к сетям инженерно-технического обеспечения и соответствующей платы за подключение.
В состав кадастровых работ входит индивидуализация земельного участка (подготовка проекта его границ) и установление границ на местности.
План (чертеж, схема) земельного участка выполняется на отдельном бланке (рис. 2) в М 1:1000 или 1:500 (в зависимости от размеров участка). Масштаб выбирается таким образом, чтобы земельный участок занимал максимальную часть соответствующего поля
на бланке и помещался в нем целиком.
105
(наименование органа кадастрового учета)1
Лист №
Особые
отметки15:
16
1716
18
Номера участка, преобразованного в результате
выдела18:
Номера участков, подлежащих снятию с кадастрового
учета19:
18.2
18.3
М.П.
(подпись)
Номера образованных
участков17
18.1
(наименование должности)
Дополнительные
сведения для
регистрации прав
на образованные
земельные участки
Сведения о
правах14:
15
Земли
Категория
запаса не установлена
Всего
листов
В.1
(инициалы, фамилия)
1413
Продолжение табл. 4.2
Земли
водного
фонда
Удельный показатель кадастровой стоимости
(руб./м2)12:
Площадь10:
11
13
Фактическое использование /характеристика
деятельности/9
10
Кадастровая стоимость
(руб.)11:
Разрешенное
использование8:
9
12
Земли
Земли
Земли промышленности, энергетики,
Земли особо Земли
сельскохозяйственного населенных транспорта, связи, радиовещания, телевидения, охраняемых лесного
назначения
информатики, земли для обеспечения
территорий фонда
пунктов
космической деятельности, земли обороны,
и объектов
безопасности и земли иного специального
назначения
8.1
8.2
3
Дата внесения номера в государственный кадастр
недвижимости5:
2
Категория земель7:
6
2
8
г. №
Местоположение6:
Предыдущие
номера3:
20
54
7
4
Кадастровый
номер
1
Общие
сведения
”
“
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (выписка из государственного кадастра недвижимости)
106
Приложение № 3
Таблица 4.2
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
107
108
(наименование должности)
Масштаб21
5
г. №
План (чертеж, схема) земельного
участка20
Кадастровый
номер
20
4
1
”
М.П.
(подпись)
“
4
1
20
г. №
№ п/п
1
(наименование должности)
Учетный номер части23
2
Площадь24 (м2)
3
Сведения о частях земельного участка и
обременениях
Кадастровый
номер
”
М.П.
(подпись)
Характеристика25
4
2
3
Всего
листов
3
Всего
листов
(инициалы, фамилия)
Лица, в пользу которых установлены
обременения26
5
Лист №
В.2
В.3
Продолжение табл. 4.2
(инициалы, фамилия)
Лист №
Условные знаки22:
2
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (выписка из государственного кадастра недвижимости)
“
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (выписка из государственного кадастра недвижимости)
Продолжение табл. 4.2
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
109
110
Масштаб
5
Методические указания
(наименование должности)
План (чертеж, схема) земельного
участка27
4
г. №
Кадастровый
номер
20
1
”
(подпись)
М.П.
Учетный номер части28
2
3
Всего
листов
(инициалы, фамилия)
Лист №
В.4
4
В случае оформления кадастрового паспорта на ранее учтенный (до 1 марта 2008) земельный участок, представляющий собой единое землепользование, указываются слова «единое землепользование».
5
Указываются: дата принятия решения об учете земельного участка — в отношении земельных участков, учтенных по
правилам Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017); дата открытия подраздела — в отношении земельных участков, учтенных по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»
(Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 2, ст. 149; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 27, ст. 2881; 2006, № 50,
ст. 5279) до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; дата утверждения документа, подтверждающего право на земельный участок в отношении земельных участков,
учтенных до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
6
Указывается адрес земельного участка, а при его отсутствии описание местоположения.
7
В графе строки «8.2», соответствующей установленной категории земель, указывается слово «весь».
8
Указывается вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с записями в государственном
кадастре недвижимости.
9
Строка заполняется при наличии в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений.
10
Указываются площадь земельного участка и допустимая погрешность ее вычисления (при наличии сведений о погрешности в государственном кадастре недвижимости).
11
Указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка.
12
Указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине удельного
показателя кадастровой стоимости земельного участка.
13
Указываются сведения о системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости
на территории соответствующего кадастрового квартала.
14
Указываются имеющиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о правах на земельный участок (вид
права, правообладатель, доля в праве). Для земельных участков, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; 2001, № 16, ст. 1533; 2002,
№ 15, ст. 1377; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 30, ст. 3081; 2004, № 35, ст. 3607; 2004, № 45, ст. 4377; 2005, № 1 (ч. I), ст. 15; 2005,
№ 1 (ч. I), ст. 22; 2005, № 1 (ч. I), ст. 40; 2005, № 1 (ч. I), ст. 43; 2005, № 50, ст. 5244; 2006, № 1, ст. 17; 2006, № 17 (ч. I), ст. 1782;
2006, № 23, ст. 2380; 2006, № 27, ст. 2881; 2006, № 30, ст. 3287; 2006, № 50, ст. 5279; 2006, № 52 (ч. I), ст. 5498; 2007, № 31, ст. 4011;
2007, № 43, ст. 5084; 2007, № 46, ст. 5553; 2007, № 48 (ч. II), ст. 5812) и не были зарегистрированы в порядке, установленном
1
Указывается полное наименование органа кадастрового учета, осуществляющего государственный кадастровый
учет земельных участков на территории соответствующего кадастрового округа (в именительном падеже).
2
Указываются дата регистрации кадастрового паспорта земельного участка и регистрационный номер, составляемый
из номера книги учета выданных сведений и номера документа (порядкового номера записи в книге), разделенных знаком
«–» (короткое тире). На всех экземплярах одного кадастрового паспорта земельного участка проставляется один регистрационный номер.
3
Указываются ранее присвоенный государственный учетный номер земельного участка либо номера земельных участков, из которых образован данный участок.
“
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (выписка из государственного кадастра недвижимости)
Продолжение табл. 4.2
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
111
112
Примечание. Кадастровый паспорт земельного участка, предназначенный для предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, необходимых для государственной регистрации прав и ограничений (обременении)
прав, включает в себя разделы В. 1 — В. 4. В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости координат характерных точек границы земельного участка, указанного в пункте 1 статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», раздел В. 2 не оформляется.
Разделы В. 3 и В. 4 оформляются только при наличии в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений.
Изготовление и заполнение кадастрового паспорта земельного участка осуществляется машинописным (в том числе с
использованием компьютерной техники) способом. Рукописным способом допускается вписывать отдельные слова, условные знаки и т. п. чернилами, пастой или тушью. Разделы, предназначенные для отражения в текстовой форме сведений о
земельном участке, оформляются на стандартных листах бумаги формата A4. Для оформления разделов, предназначенных
для отражения в графической форме сведений о земельном участке, допускается использование стандартных листов бумаги большего формата. Разделы изготовленного кадастрового паспорта земельного участка не брошюруются.
23
Указывается учетный номер части земельного участка. В данной графе проставляется знак «–» (прочерк), если обременение относится ко всему земельному участку, или вносятся сведения о земельных участках, входящих в состав ранее
учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование.
24
Указывается площадь части земельного участка. Если обременение установлено на весь земельный участок, указывается слово «весь».
25
Указываются характеристики частей и сведения об обременениях земельного участка, учтенных в государственном
кадастре недвижимости. Для ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование, указывается кадастровый номер обособленного (условного) участка, входящего в единое землепользование.
26
При наличии соответствующих сведений в государственном кадастре недвижимости указываются сведения о лицах
либо объектах недвижимости, в пользу которых или в связи с которыми установлены (устанавливаются) обременения
(ограничения прав).
27
Вычерчивается план (чертеж, схема) границ части земельного участка. Для ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование (составной земельный участок), вычерчиваются планы
границ входящих в него земельных участков.
28
Указывается учетный номер части земельного участка, если границы такой части не отображены в разделе В. 2. Для
ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование, указываются
кадастровые номера входящих в него участков.
данным Законом, дополнительно указываются реквизиты документов, на основании которых в государственный кадастр
недвижимости внесены соответствующие сведения. Если в данном реквизите не умещается весь список правообладателей
(например, при общей собственности), то последний оформляется на отдельном листе, а в реквизите указываются вид
права и слова данного органа.
«список правообладателей прилагается на Данный лист удостоверяется подписью уполномоченного должностного
листе № ».
лица органа кадастрового учета и заверяется оттиском печати
15
При отсутствии сведений о координатах характерных точек границы земельного участка указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
16
Указывается при наличии в государственном кадастре недвижимости дополнительного наименования земельного
участка (например, приусадебный участок, лесной участок).
17
Указываются номера всех земельных участков, образованных в результате проведения кадастровых работ (объединения, раздела, выдела, перераспределения).
18
Указывается кадастровый номер земельного участка, характеристики которого изменились в результате выдела
земельных участков в счет доли в праве.
19
Указываются кадастровые номера всех земельных участков, которые будут сняты с кадастрового учета после государственной регистрации прав на образованные земельные участки, указанные в реквизите «18.1».
20
План (чертеж, схема) земельного участка отображается при наличии в государственном кадастре недвижимости
координат характерных точек границы земельного участка. Допускается дополнительно отображать границы учтенных
частей земельного участка, если они не накладываются друг на друга и не перегружают план. В этом случае раздел В. 4
не оформляется. На план (чертеж, схему) границ земельного участка могут быть нанесены в качестве топографической
основы объекты местности, необходимые для понимания местоположения границ земельного участка. План (чертеж, схема) границ изготавливается любым доступным способом — рукописным или автоматизированным, в том числе с использованием копировально-множительной техники. Для обеспечения читаемости в случае применения масштабов уменьшения допускается отображать отдельные части границы земельного участка и его частей упрощенно (без отображения отдельных, близко расположенных характерных точек границы). В этом случае на плане на отдельной выноске
отображается в более крупном масштабе часть границы земельного участка или его части. Для ранее учтенного (до 1 марта
2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование (составной земельный участок), на плане
отображается схема расположения единого землепользования в пределах соответствующего кадастрового квартала.
21
Указывается масштаб плана.
22
Используются условные знаки, принятые Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости для отображения сведений о земельных участках в графической форме. Если в данном реквизите не умещается весь перечень условных знаков, то последний оформляется на отдельном листе данной формы.
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
113
114
Если вносимые в раздел кадастрового паспорта земельного участка сведения не умещаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах этого же раздела. На каждом листе указывается его порядковый номер. Нумерация листов осуществляется по порядку в пределах всего документа арабскими цифрами. На каждом листе также указывается общее (всего) количество листов, содержащихся в кадастровом паспорте земельного участка.
Количество экземпляров кадастрового паспорта земельного участка определяется заявителем в заявлении о кадастровом учете или в запросе о предоставлении сведений в количестве не менее двух и не более 5 экземпляров. Сведения в
кадастровый паспорт земельного участка заносятся в полном соответствии со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости, кроме случаев внесения записей в строку «Особые отметки». В незаполненных строках и
графах проставляется знак «–» (прочерк). Каждый раздел кадастрового паспорта земельного участка удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета и заверяется оттиском печати данного органа. Подпись производится чернилами (пастой) синего цвета.
Даты в кадастровом паспорте земельного участка указываются в последовательности: день месяца, месяц, год. День
месяца и месяц оформляют двумя парами арабских цифр, разделенными точкой; год — четырьмя арабскими цифрами.
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
Подготовка семантической части кадастрового паспорта земельного участка
Форма семантической части кадастрового паспорта земельного участка приведена в табл. 8. Кадастровый номер, местоположение (адрес), разрешенное использование, удельный показатель кадастровой стоимости* указываются в соответствии с информацией кадастрового плана территории.
Категория земель отмечается словом «весь» в нужной позиции.
Фактическое использование указывается в соответствии с перечнем видов целей использования земельных участков.
Площадь вычисляется с точностью до квадратного метра в соответствии с рекомендациями п. 2.2.3. Здесь же приводятся оценки
точности определения площади.
Порядок вычисления кадастровой стоимости студент определяет самостоятельно.
Система координат указывается в соответствии с требованиями ст. 6 федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В «Сведения о правах» включаются вид вещного права и соответствующий ему вид правоудостоверяющего документа, а также
сведения о правообладателе и доле в праве.
Земельный налог (арендная плата) исчисляются в процентах от
кадастровой стоимости земельного участка. Выбор соответствующего вида ежегодного платежа зависит от вида вещного права.
Налоговые ставки устанавливаются, в соответствии с главой 31 налогового законодательства РФ [6], в следующих предельных размерах:
0.3 % — в отношении земельных участков:
– отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного
использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
– занятых жилищным фондом и объектами инженерной
инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса
или приобретенных (предоставленных) для жилищного
строительства;
– приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или
животноводства, а также дачного хозяйства;
1.5 % — в отношении прочих земельных участков.
При расчете земельного налога необходимо учитывать, что от
налогообложения освобождаются организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, религиозные организации, общероссийские общественные организации
* расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы.
115
Глава 4
инвалидов, организации народных художественных промыслов, а
также физические лица, относящиеся к коренным малочисленным
народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.
Ставки арендной платы приведены в табл. 5.
Для удельного показателя кадастровой стоимости, площади,
кадастровой стоимости земельного участка, земельного налога
(арендной платы) указываются единицы измерения.
Таблица 4.3
Перечень видов разрешенного использования земельных участков
в составе земель населенных пунктов
№№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
116
Разрешенное использование земельных участков
в соответствии с размещением на них следующих
объектов:
Домов многоэтажной жилой застройки
Домов индивидуальной жилой застройки
Гаражей и автостоянок
Находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений
Торговли, общественного питания и бытового обслуживания
Гостиниц
Административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального
обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии
Рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения
Производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального
хозяйства, материально-технического, продовольст­
венного снабжения, сбыта и заготовок
Электростанций, обслуживающих их сооружений и
объектов
Портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов
Занятые водными объектами, находящимися в обороте
Для разработки полезных ископаемых, размещения
железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственных водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных
путей, трубопроводов, линий связи и радиофикации,
воздушных линий электропередачи, объектов, необходимых для эксплуатации и развития зданий и сооружений транспорта, энергетики и связи; размещения
объектов спутниковой связи, космической деятельности, военных объектов
Ставка арендной
платы за землю
в г. Москве, %
от кадастровой
стоимости
земельного
участка
0.1
0.1
1.5
0.3
1.5
1.5
1.5
0.3
1.5
0.3
0.3
0.01
1.5
Основные градостроительные кадастровые документы
14 Занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, город­
скими садами
15 Предназначенные для сельскохозяйственного использования
16 Улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков: земельные
участки земель резерва; земельные участки, занятые
водными объектами, изъятыми или ограниченными в
обороте; земельные участки под полосами отвода водоемов и каналов, набережные
0.01
1.5
0.01
Таблица 4.4
Перечень видов целей использования земельных участков
в составе земель г. Москвы
№№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Цель использования земель
Земли жилых зданий
Земли предприятий торговли
Земли предприятий общественного питания
Земли предприятий бытового обслуживания
Земли учреждений народного образования
Земли учреждений здравоохранения и соцобеспечения
Земли учреждений физической культуры и спорта
Земли учреждений коммунального хозяйства
Земли учреждений культуры и искусства
Земли религиозных объектов
Земли административно-управленческих учреждений
Земли промышленных предприятий
Земли предприятий снабжения, сбыта и заготовок
Земли учреждений науки, научного обслуживания
Земли учреждений финансирования, кредитования
Земли предприятий транспорта
Земли предприятий связи
Земли дач
Земли гаражей
Земли обороны
Земли общего пользования (улично-дорожная сеть)
Земли городской рекреации (парки, скверы)
Земли общекоммунальных нужд города
Земли сельскохозяйственных учреждений и предприятий
Земли подсобных хозяйств (коллективные сады)
Земли рекреационного назначения
Земли историко-культурного назначения
Земли природно-заповедного назначения
Земли под городскими лесами (земли лесного фонда)
Земли водного фонда (госводфонд)
Земли резерва (неудобья)
117
118
Основные градостроительные кадастровые документы
Таблица 4.5
Таблица 4.5
Глава 4
119
Земли
Категория
запаса не установлена
8.2
9
Разрешенное
использование7:
Земли
водного
фонда
Категория
земель6:
Земли
Земли
Земли промышленности, энергетики,
Земли особо Земли
сельскохозяйственного населенных транспорта, связи, радиовещания, телевидения, охраняемых лесного
пунктов
назначения
информатики, земли для обеспечения
территорий фонда
космической деятельности, земли обороны,
и объектов
безопасности и земли иного специального
назначения
Местоположение5:
4
7
Общие
сведения
Предыдущие
номера2
53
Кадастровый
номер
8
8.1
6
2
Лист №
3
Всего
листов
Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости4:
КВ.1
1
№
.
.
1
120
(полное наименование органа кадастрового учета, осуществляющего государственный кадастровый учет земельных участков на территории
соответствующего кадастрового округа)
КАДАСТРОВАЯ ВЫПИСКА О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (выписка из государственного кадастра недвижимости)
Кадастровая выписка — это выписка из Государственного кадастра недвижимости (ГКН): содержит запрашиваемые сведения
об объекте недвижимости.
Кадастровая выписка о земельном участке включает в себя
разделы КВ.1–КВ.6.
1. Форма КВ.1. В ней содержится общая информация по земельному участку, а именно: кадастровый (или условный) номер,
местоположение, категория земель, разрешенное использование,
площадь, кадастровая стоимость, вид права, правообладатель, и
другие сведения, например, если достаточных сведений об участке
нет, то будет указано, что граница участка подлежит уточнению
при межевании.
2. Форма КВ.2. Здесь отображается план (чертеж, схема) земельного участка.
3. Форма КВ.3. В ней указываются сведения о частях земельного участка и обременениях, а также сведения о правах.
4. Форма КВ.5. Она содержит описание местоположения границ земельного участка с указанием дирекционных углов и длин
линий.
5. Форма КВ.6. Это описание поворотных точек границ земельного участка (указываются координаты этих точек в государственной системе).
При заказе кадастровой выписки (паспорта) на земельный
участок, в случае отсутствия сведений на него, будет выдана только
форма В.1. В данном случае участок подлежит межеванию.
Разделы КВ.3 и КВ.4 оформляются только при наличии в ГКН
соответствующих сведений.
Для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастровую выписку о земельном участке
включается только раздел КВ.1.
Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том числе сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в кадастровую выписку о
земельном участке включаются все разделы, предназначенные для
отображения имеющихся в ГКН сведений о земельном участке.
Приложение № 1
к Приказу
Минюста РФ
от 19.03.2008 № 66
4.5. Составление кадастровой выписки о земельном участке
Основные градостроительные кадастровые документы
Таблица 4.6
Глава 4
121
Особые
отметки14:
16
(наименование должности)
Дополнительные сведения 18.116
18.217
18.318
М.П.
Характер сведений ГКН15 (статус записи о земельном
участке)
Удельный показатель кадастровой
стоимости11 (руб./м2):
(подпись)
13
20
(наименование должности)
Масштаб
План (чертеж, схема) земельного участка19
4
4
Кадастровый
номер
1
М.П.
(подпись)
Условные знаки21:
2
Лист №
Система координат12:
Всего
листов
(инициалы, фамилия)
3
КВ.2
Продолжение табл. 4.6
(инициалы, фамилия)
14
КАДАСТРОВАЯ ВЫПИСКА О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (выписка из государственного кадастра недвижимости)
2
.
.
№
18
17
Сведения о
правах13:
15
Кадастровая стоимость10
(руб.):
Площадь9:
11
12
Фактическое использование /характеристика
деятельности/8
122
10
Продолжение табл. 4.6
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
123
124
(наименование должности)
М.П.
Сведения о частях земельного участка и
обременениях
№
Учетный номер части22
Площадь23 (м2)
п/п
1
2
3
Кадастровый
номер
(подпись)
4
Характеристика24
2
(подпись)
Масштаб20
4
М.П.
Учетный номер
План (чертеж, схема) части земельного участка26 части27
4
(наименование должности)
Кадастровый
номер
1
2
3
Всего
листов
Лист №
Всего
листов
(инициалы, фамилия)
3
КВ.3
КВ.4
Продолжение табл. 4.6
(инициалы, фамилия)
Лица, в пользу которых установлены
обременения25
5
Лист №
КАДАСТРОВАЯ ВЫПИСКА О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (выписка из государственного кадастра недвижимости)
2
.
.
№
4
1
КАДАСТРОВАЯ ВЫПИСКА О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (выписка из государственного кадастра недвижимости)
2
.
.
№
Продолжение табл. 4.6
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
125
126
(наименование должности)
М.П.
4
1
(наименование должности)
М.П.
(подпись)
Описание поворотных точек границы земельного
участка
№
Координаты35
Описание закрепления на местности36
точки
X
Y
1
2
3
4
Кадастровый
номер
2
Лист №
Всего
листов
(инициалы, фамилия)
Особые отметки37
(точность определения)
5
3
КВ.6
Продолжение табл. 4.6
8
Особые отметки34
Всего
листов
(инициалы, фамилия)
7
3
6
Лист №
Номера смежных
участков33
2
КВ.5
Продолжение табл. 4.6
Описание закрепления
на местности32
(подпись)
Описание местоположения границ земельного
участка
№ № точки28 № точки29 Дирекционный Горизонтальное
п/п
угол30
проложение31
(м)
1
2
3
4
5
Кадастровый
номер
КАДАСТРОВАЯ ВЫПИСКА О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (выписка из государственного кадастра недвижимости)
2
.
.
№
4
1
КАДАСТРОВАЯ ВЫПИСКА О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (выписка из государственного кадастра недвижимости)
2
.
.
№
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
127
128
13
Указываются имеющиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о правах на земельный участок (вид
права, правообладатель, доля в праве). Для земельных участков, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; 2001, № 16, ст. 1533; 2002,
№ 15, ст. 1377; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 30, ст. 3081; 2004, № 35, ст. 3607; 2004, № 45, ст. 4377; 2005, № 1 (ч. I), ст. 15; 2005,
№ 1 (ч. I), ст. 22; 2005, № 1 (ч. I), ст. 40; 2005, № 1 (ч. I), ст. 43; 2005, № 50, ст. 5244; 2006, № 1, ст. 17; 2006, № 17 (ч. I), ст. 1782;
2006, № 23, ст. 2380; 2006, № 27, ст. 2881; 2006, № 30, ст. 3287; 2006, № 50, ст. 5279; 2006, № 52 (ч. I), ст. 5498; 2007, № 31, ст. 4011;
2007, № 43, ст. 5084; 2007, № 46, ст. 5553; 2007, № 48 (ч. II), ст. 5812) и не были зарегистрированы в порядке, установленном
данным Законом, дополнительно указываются реквизиты документов, на основании которых в государственный кадастр
недвижимости внесены соответствующие сведения. Если в данном реквизите не умещается весь список правообладателей
(например, при общей собственности), то последний оформляется на отдельном листе, а в реквизите
указываются вид права и слова «список правообладателей прилагается на листе №
«. Данный лист удостоверяется
подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета и заверяется оттиском печати данного органа.
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о регистрации права на ранее учтенный (до 1 марта
2008) земельный участок указываются слова «Сведения о регистрации прав отсутствуют».
14
При отсутствии сведений о координатах характерных точек границы земельного участка указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». В случае оформления разделов кадастровой выписки в электронном виде на машиночитаемом носителе указываются слова «Информация
разделов КВ.2–КВ.6 приведена на машиночитаемом носителе (CD диске) «, наименования файлов, их размеры и дата создания. На машиночитаемом носителе маркером указывается регистрационный номер кадастровой выписки о земельном
участке. Машиночитаемый носитель помещается в файловую папку или в специальный конверт и прикрепляется к разделу КВ. 1.
15
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о регистрации права на земельный участок,
учтенный по правилам Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
(Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017), указываются слова «Сведения о земельном
участке носят временный характер»; если земельный участок прекратил существование, указываются слова «Земельный
участок снят с кадастрового учета» и дата его снятия с государственного кадастрового учета.
16
Указывается при наличии в государственном кадастре недвижимости дополнительного наименования земельного
участка (например, приусадебный участок, лесной участок).
17
Указываются сведения о кадастровом инженере или лице, считающемся кадастровым инженером: фамилия, имя,
отчество, сокращенное наименование юридического лица, работником которого является кадастровый инженер; фами-
1
Указываются дата регистрации кадастровой выписки о земельном участке, а также регистрационный номер, составляемый из номера книги учета выданных сведений и номера документа (порядкового номера записи в книге), разделенных
знаком «-» (короткое тире). На всех экземплярах одной кадастровой выписки о земельном участке проставляется один
регистрационный номер.
2
Указываются ранее присвоенный государственный учетный номер земельного участка либо номера земельных участков, из которых образован данный участок.
3
В случае оформления кадастровой выписки о ранее учтенном (до 1 марта 2008) земельном участке, представляющем
собой единое землепользование, указываются слова «единое землепользование».
4
Указываются: дата принятия решения об учете земельного участка — в отношении земельных участков, учтенных по
правилам Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017); дата открытия подраздела — в отношении земельных участков, учтенных по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»
(Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 2, ст. 149; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 27, ст. 2881; 2006, № 50,
ст. 5279) до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; дата утверждения документа, подтверждающего право на земельный участок, в отношении земельных участков,
учтенных до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
5
Указывается адрес земельного участка, а при его отсутствии — описание местоположения.
6
В соответствующей графе строки 8.2 указывается слово «весь».
7
Указывается вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с записями в государственном
кадастре недвижимости.
8
Строка заполняется при наличии в государственном кадастре недвижимости соответствующих сведений.
9
Указываются площадь земельного участка и допустимая погрешность ее вычисления (при наличии сведений о погрешности в государственном кадастре недвижимости). Площадь земельного участка указывается в квадратных метрах.
10
Указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка.
11
Указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине удельного
показателя кадастровой стоимости земельного участка.
12
Указываются сведения о системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости
на территории соответствующего кадастрового квартала.
Методические указания
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
129
130
24
Указываются характеристики частей и сведения об обременениях земельного участка, учтенных в государственном
кадастре недвижимости. Для ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование, указывается кадастровый номер обособленного (условного) участка, входящего в единое землепользование.
25
При наличии соответствующих сведений в государственном кадастре недвижимости указываются сведения о лицах
либо объектах недвижимости, в пользу которых или в связи с которыми установлены (устанавливаются) обременения
(ограничения прав).
26
Вычерчивается план (чертеж, схема) границ части земельного участка. Для ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование, вычерчиваются планы границ входящих в него земельных участков.
27
Указывается учетный номер части земельного участка, если границы такой части не отображены в разделе В.2. Для
ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование, указываются
кадастровые номера входящих в него участков.
28
Указывается номер начальной точки части границы земельного участка или границы части земельного участка.
29
Указывается номер конечной точки части границы земельного участка или границы части земельного участка.
30
Дирекционный угол указывается в градусах и минутах с округлением до 0,1 минуты.
31
Горизонтальное проложение указывается с округлением до 0,01 м.
32
Указывается описание объекта местности, которым положение части границы земельного участка закреплено на
местности. Если из земельного участка, в отношении которого запрашиваются сведения, образованы новые земельные
участки, в том числе в результате выдела в счет доли в праве, и сведения о государственной регистрации прав на образованные земельные участки не поступили в установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» порядке, в разделе КВ.5 дополнительно указываются сведения о частях границ образованных земельных участков.
33
Указываются номера смежных земельных участков. Если смежный земельный участок расположен в другом кадастровом квартале или представляет собой единое землепользование, указывается полный кадастровый номер такого земельного участка.
34
Указываются адреса правообладателей смежных земельных участков в порядке указания их в графе «7». При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений об адресе правообладателя смежного земельного участка
указываются слова «Адрес отсутствует». Если для одной точки смежными являются два и более земельных участка и сведения об адресе правообладателей таких земельных участков не умещаются в реквизите, то эти сведения оформляются на
отдельном листе, а в реквизите указываются слова «Адреса правообладателей прилагаются на листе № _». Данный лист
подписывается уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета и заверяется оттиском печати данного
органа.
лия, имя, отчество предпринимателя без образования юридического лица или сокращенное наименование юридического
лица, считающихся кадастровыми инженерами.
18
Указывается дата проведения кадастровых работ в отношении земельного участка.
19
План (чертеж, схема) земельного участка отображается при наличии в государственном кадастре недвижимости
координат характерных точек границы земельного участка, а также при наличии в документе, подтверждающем право на
земельный участок, в отношении земельных участков, учтенных до вступления в силу Федерального закона от 2 января
2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», сведений о границе такого земельного участка. Допускается
дополнительно отображать границы учтенных частей земельного участка, если они не накладываются друг на друга и не
перегружают план. В этом случае раздел КВ. 4 не оформляется. На план (чертеж, схему) границ земельного участка могут
быть нанесены в качестве топографической основы объекты местности, необходимые для понимания местоположения
границ земельного участка. План (чертеж, схема) границ изготавливается любым доступным способом — рукописным или
автоматизированным, в том числе с использованием копировально-множительной техники. Для обеспечения читаемости
в случае применения масштабов уменьшения допускается отображать отдельные части границы земельного участка и его
частей упрощенно (без отображения отдельных, близко расположенных характерных точек границы). В этом случае на
плане на отдельной выноске отображается в более крупном масштабе часть границы земельного участка или его части. Для
ранее учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование (составной земельный участок), на плане отображается схема расположения единого землепользования в пределах соответствующего
кадастрового квартала.
Если из земельного участка, в отношении которого запрашиваются сведения, образованы новые земельные участки,
в том числе в результате выдела в счет доли в праве, и сведения о государственной регистрации прав на образованные земельные участки не поступили в установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости» порядке, на план (чертеж, схему) границ земельного участка наносятся границы образованных
из него земельных участков.
20
Указывается масштаб плана.
21
Используются условные знаки, принятые Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости для отображения сведений о земельных участках в графической форме. Если в данном реквизите не умещается весь перечень условных знаков, то последний оформляется на отдельном листе данной формы.
22
Указывается учетный номер части земельного участка. В данной графе проставляется знак «–» (прочерк), если обременение относится ко всему земельному участку, или вносятся сведения о земельных участках, входящих в состав ранее
учтенного (до 1 марта 2008) земельного участка, представляющего собой единое землепользование.
23
Указывается площадь части земельного участка. Если обременение установлено на весь земельный участок, указывается слово «весь».
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
131
132
Каждый лист разделов кадастровой выписки о земельном участке удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета чернилами (пастой) синего цвета и заверяется оттиском печати данного органа.
Даты в кадастровой выписке о земельном участке указываются в последовательности: день месяца, месяц, год. День
месяца и месяц оформляются двумя парами арабских цифр, разделенными точкой; год – четырьмя арабскими цифрами.
Допускается подготовка кадастровой выписки о земельном участке в электронном виде с заверением в установленном порядке электронной цифровой подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета. При отсутствии средств электронной цифровой подписи сведения отдельных разделов могут быть сформированы в электронном
виде на машиночитаемом носителе (например, CD-R диск и др.). В этом случае раздел КВ.1 оформляется только на бумажном носителе. Машиночитаемый носитель, на котором маркером указывается регистрационный номер кадастровой выписки о земельном участке, помещается в файловую папку или в специальный конверт и прикрепляется к разделу КВ.1.
Примечание. Кадастровая выписка о земельном участке включает в себя разделы КВ.1–КВ.6. Разделы КВ.3 и КВ.4
оформляются только при наличии в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) соответствующих сведений.
Для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастровую выписку о земельном участке
включается только раздел КВ.1. Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том
числе сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в кадастровую выписку о земельном участке
включаются все разделы, предназначенные для отображения имеющихся в ГКН сведений о земельном участке.
Изготовление и заполнение кадастровой выписки о земельном участке осуществляется машинописным (в том числе
с использованием компьютерной техники) способом. Рукописным способом допускается вписывать отдельные слова, условные знаки и т. п. чернилами, пастой или тушью.
Разделы, предназначенные для отражения в текстовой форме сведений о земельном участке, оформляются на стандартных листах бумаги формата А4. Для оформления разделов, предназначенных для отражения в графической форме
сведений о земельном участке, допускается использование стандартных листов бумаги большего формата. Если вносимые
в раздел кадастровой выписки о земельном участке сведения не умещаются на одном листе, допускается размещать их на
нескольких листах этого же раздела. Разделы изготовленной кадастровой выписки о земельном участке не брошюруются.
На каждом листе кадастровой выписки о земельном участке арабскими цифрами указывается его порядковый номер
(по порядку в пределах всего документа), а также общее (всего) количество листов, содержащихся в кадастровой выписке
о земельном участке.
Количество экземпляров кадастровой выписки о земельном участке определяется заявителем в заявлении о кадастровом учете или в запросе о предоставлении сведений в количестве не более 5 экземпляров.
Сведения в кадастровую выписку о земельном участке заносятся в полном соответствии со сведениями, внесенными
в ГКН, кроме случаев внесения записей в строку «Особые отметки». В незаполненных строках и графах проставляется
знак «–» (прочерк).
35
Значения координат X и Y указываются с округлением до 0,01 м. Если из земельного участка, в отношении которого
запрашиваются сведения, образованы новые земельные участки, в том числе в результате выдела в счет доли в праве, и
сведения о государственной регистрации прав на образованные земельные участки не поступили в установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» порядке, в разделе КВ. 6 дополнительно указываются координаты точек границ образованных земельных участков.
36
Указывается описание межевого знака в случае закрепления характерной точки границы долговременным межевым знаком и наличия соответствующих сведений в государственном кадастре недвижимости.
37
Указывается точность определения положения характерной точки (межевого знака) границы земельного участка
(средняя квадратическая ошибка).
Глава 4
Основные градостроительные кадастровые документы
133
Глава 4
4.6. Градостроительный план земельного участка
134
Градостроительный план земельного участка (град. план) —
это градостроительная документация по планировке территории
применительно к застроенной или предназначенный для строительства, реконструкции объектов капитального строительства
территории; град. план разрабатывается на отдельный земельный
участок, в отношении которого проведен Государственный кадастровый учет, установлены градостроительные регламенты в составе
Правил землепользования и застройки, а до их утверждения —
Временные регламенты застройки, а также при наличии утвержденного в установленном порядке проекта планировки и проекта
межевания.
Градостроительный план земельного участка ГПЗУ представляет собой документ, подготовка которого осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства,
реконструкции объектов капитального строительства земельным
участкам.
ГПЗУ является основополагающим документом для последующих этапов получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.
Важность этого документа обусловлена содержащейся в нем
информацией. В частности, в состав ГПЗУ включаются следующие
сведения:
– границы земельного участка;
– границы зон действия публичных сервитутов;
– минимальные отступы от границ земельного участка в целях
определения мест допустимого размещения зданий, строений,
сооружений, за пределами которых запрещено строительство
зданий, строений, сооружений;
– информация о градостроительном регламенте. При этом в градостроительном плане земельного участка должна содержаться информация обо всех предусмотренных градостроительным
регламентом видах разрешенного использования земельного
участка;
– информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению
объекта капитального строительства на указанном земельном
участке;
– информация о расположенных в границах земельного участка
объектах капитального строительства, объектах культурного
наследия;
– информация о технических условиях подключения объектов
капитального строительства к сетям инженерно-технического
обеспечения;
Основные градостроительные кадастровые документы
– границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, градостроительный план земельного участка
содержит достаточно весомый объем информации по допустимому
строительству на конкретном земельном участке.
Невыполнение Застройщиком требований ГПЗУ имеет множество негативных последствий. В частности, несоответствие проектной документации ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче
разрешения на строительство, равно как несоответствие созданного
в результате строительства, реконструкции объекта недвижимости
ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию.
Подготовка градостроительного плана земельного участка может осуществляться следующими путями:
– в составе проектов межевания территорий.
– в виде отдельного документа.
Подготовка проектов межевания территории осуществляется
в рамках разработки иной градостроительной документации, таким образом, утверждение ГПЗУ в составе проектов межевания
территорий — процедура достаточно длительная.
Отсутствие указанных проектов не мешает правообладателю
земельного участка, объекта недвижимости обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о выдаче ГПЗУ в виде отдельного документа.
Порядок получения ГПЗУ в г. Москве имеет некоторые особенности и более подробно, чем на федеральном уровне, регламентирован законодательством г. Москвы. В частности, Законом г. Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы» — ГСК г. Москвы.
В соответствии с ГСК г. Москвы в случае разработки ГПЗУ в виде
отдельного документа, может потребоваться разработка материалов
по обоснованию этого ГПЗУ (градостроительное обоснование). Разработка таких материалов необходима в следующих случаях:
1. В случае отсутствия утвержденного проекта межевания территории, где расположен участок.
2. В случае если для земельного участка территориальной или отраслевой схемой, проектом планировки территории, проектом
межевания территории не определены границы, не установлены параметры и ограничения возможного на этом земельном
участке строительства, реконструкции объекта капитального
строительства.
Учитывая, что разработка указанной документации в г. Москве
находится, практически, на начальном этапе, то в настоящее время
в большинстве случаев для разработки градостроительного плана
земельного участка необходимо градостроительное обоснование.
135
Глава 4
136
В случае такой необходимости Москомархитектура на основании заявления заинтересованного лица организует такую разработку и сообщает заявителю о ее сроках. В этом случае ГПЗУ
предоставляется заявителю в течение 10 дней после утверждения
такого ГПЗУ в виде отдельного документа, подготовленного по результатам разработки градостроительного обоснования.
В случаях, не требующих разработки градостроительного обоснования, ГПЗУ в виде отдельного документа выдается Москомархитектурой в течение 30 дней со дня подачи заинтересованным лицом соответствующего заявления.
Ранее обязательным документом для получения разрешений
на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию,
являлся акт разрешенного использования участков территории (земельных участков). Однако с момента вступления в силу ГСК г. Москвы (08.08.2008) прием документов на выдачу актов разрешенного
использования земельных участков закончен. Обязательным документом, который представляется в городе Москве застройщиком
(заказчиком) для проведения экспертизы проектной документации,
для получения разрешения на строительство, реконструкцию, для
получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является
исключительно градостроительный план земельного участка.
Подготовка градостроительных планов земельных участков
осуществляется применительно к различным градостроительным
ситуациям. Принципиальными их особенностями является соотношение общего состояния территории и застройки. При преобладании застройки на территории она может быть признана застроенной. Наоборот, отсутствие застройки на территории позволяет отнести ее к категории незастроенной. Эти различия предопределяют
неодинаковое содержание и последовательность операций при
подготовке градостроительных планов земельных участков в отношении застроенных и незастроенных территорий.
Если градостроительные планы застроенных земельных участ­
ков подготавливаются по заявлению физических или юридических
лиц, то наличие документов территориального планирования в каче­
стве основания их подготовки не является обязательным (ч. 6 ст. 45
Градостроительного Кодекса РФ). Несмотря на отсутствие в ряде случаев документов территориального планирования, во всех ситуациях
в обязательном порядке должна составляться документация градостроительного зонирования. Наличие правил землепользования и застройки является обязательным этапом, предваряющим подготовку
градостроительных планов застроенных земельных участков.
Незастроенные территории предназначены для перспективного
градостроительного освоения (строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках). Для этих
случаев соответствующие стадии разработки градостроительной до-
Основные градостроительные кадастровые документы
кументации, включая документацию территориального планирования соответствующих уровней градостроительного зонирования, а
также проектов планировки и проектов межевания, являются обязательными. Подготовку градостроительных планов земельных участков следует рассматривать как завершающую стадию разработки
градостроительной документации.
Градостроительные планы — вид градостроительной документации по планировке территории, формирующей земельный участок, ограниченный установленными проектными границами, а также границы действия и содержания регламентов, ограничений (обременений) пользования земельным участком и публичных
сервитутов в соответствии с красными линиями, др. линиями градостроительного регулирования.
Градостроительные планы завершают процедуру разработки
градостроительной документации, начиная от документации территориального планирования всех уровней, градостроительного зонирования и завершая документацией по планировке территории.
Таким образом обеспечивается принцип преемственности градостроительной деятельности. Такая последовательность всей процедуры позволяет осуществлять комплексное управление процессами
градостроительного развития территории.
Основной массив графической и текстовой информации, необходимой для отражения в градостроительном плане земельного
участка, не разрабатывается вновь, а практически фиксируется на
топографической основе посредством прямого использования градостроительной документации вышестоящих уровней либо с использованием банков данных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Таким образом формируется банк данных земельных участков,
учитываемых в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, в котором представлен широкий спектр потенциально возможных градостроительных ситуаций.
Подготовка градостроительных планов является обязательной
стадией в системе градостроительной деятельности, позволяющей
перейти к владению, распоряжению и использованию земельных
участков.
Градостроительные планы являются обязательным основанием для совершения следующих операций: подготовки кадастрового
плана земельного участка для государственного кадастрового учета
и регистрации прав на земельный участок; выноса границ земельного участка на местность; предоставления физическим и юридическим лицам прав на сформированные земельные участки.
На этот вид документации распространяются общие правила
выполнения и оформления проектно-технической документации,
одним из которых является обязательное наличие материалов двух
137
Глава 4
видов: графического и текстового. На план наносят кадастровый
номер земельного участка, номера зданий и сооружений, участков
действия градостроительных ограничений сервитутов.
В составе градостроительного плана указанного земельного
участка также должна указываться информация о разрешенном
использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на
указанном земельном участке. Подготовка проектной документации объекта капитального строительства осуществляется на основании информации, указываемой в составе градостроительного
плана земельного участка.
4.7. Порядок заполнения формы градостроительного плана
земельного участка
138
Инструкция о порядке заполнения формы градостроительного
плана разработана в соответствии со статьей 44 Градостроительного
кодекса Российской Федерации и Постановлением Правительства
Российской Федерации от 29 декабря 2005 года № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» и определяет порядок
заполнения формы градостроительного плана земельного участка.
Форма градостроительного плана земельного участка заполняется в трех экземплярах. После утверждения первый и второй экземпляры на бумажном носителе передаются заявителю. Третий
экземпляр на бумажном и электронном носителях передается в орган, уполномоченный на регистрацию градостроительного плана
земельного участка.
Копия утвержденного градостроительного плана земельного
участка после его регистрации передается в орган, уполномоченный на ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) муниципального образования.
Номер градостроительного плана земельного участка присваивается ему после утверждения градостроительного плана земельного участка.
Номер градостроительного плана земельного участка присваивается органом, уполномоченным на регистрацию утвержденных
градостроительных планов земельных участков.
Номер градостроительного плана земельного участка имеет
структуру А–Б, где:
А — регистрационный номер, присвоенный муниципальному
образованию согласно «Инструкции о ведении государственного
реестра муниципальных образований Российской Федерации».
Государственный регистрационный номер муниципального
образования вносится в первые десять ячеек номера градостроительного плана земельного участка;
Основные градостроительные кадастровые документы
Б — порядковый номер утвержденного градостроительного
плана земельного участка муниципального образования, присвоенный органом, уполномоченным на регистрацию утвержденных
градостроительных планов земельных участков.
Составные части номера отделяются друг от друга знаком «–».
Цифровые индексы обозначаются арабскими цифрами.
В строке «Градостроительный план земельного участка подготовлен на основании» указывается:
– в случае, когда основанием для подготовки документации по
планировке территории, в составе которой подготавливается
градостроительный план земельного участка, является решение
уполномоченного федерального органа исполнительной власти, указывается наименование федерального органа исполнительной власти, издавшего акт, наименование вида акта и его
название, дата подписания (утверждения) акта и его номер, наименование должности и фамилия лица, подписавшего акт;
– в случае, когда основанием для подготовки документации по
планировке территории, в составе которой подготавливается
градостроительный план земельного участка, является решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указывается наименование органа исполнительной
власти субъекта Российской Федерации, издавшего акт, наименование вида акта и его название, дата подписания (утверждения) акта и его номер, наименование должности и фамилия лица, подписавшего акт;
– в случае, когда основанием для подготовки документации по планировке территории, в составе которой подготавливается градостроительный план земельного участка, является решение органа
местного самоуправления, указывается наименование органа
местного самоуправления, издавшего акт, наименование вида
акта и его название, дата подписания (утверждения) акта и его номер, наименование должности и фамилия лица, подписавшего акт;
– в случае, когда основанием для выдачи градостроительного плана земельного участка является обращение физического лица,
указываются фамилия, имя, отчество физического лица, дата
регистрации обращения о выдаче градостроительного плана земельного участка;
– в случае, когда основанием для выдачи градостроительного
плана земельного участка является обращение юридического
лица, указываются реквизиты юридического лица, организационно-правовая форма, наименование юридического лица и
дата регистрации его обращения о выдаче градостроительного
плана земельного участка.
В строке «Местонахождение земельного участка» указываются наименования:
139
Глава 4
140
– субъекта Российской Федерации;
– муниципального района;
– поселения.
Или указываются наименования:
– субъекта Российской Федерации;
– городского округа.
В строке «Кадастровый номер земельного участка» указываются
кадастровый номер земельного участка (при его наличии), дата поста­
новки земельного участка на государственный кадастровый учет.
При отсутствии кадастрового номера земельного участка в
строке пишется «Кадастровый номер отсутствует».
В строке «План подготовлен» указываются фамилия, имя, отчество, должность уполномоченного лица на подготовку градостроительного плана земельного участка, орган или организация, подготовивший (ая) градостроительный план земельного участка.
Лицо, уполномоченное на подготовку градостроительного плана земельного участка, ставит свою подпись, дает ее расшифровку.
Подпись подтверждается печатью соответствующего (ей) органа
или организации. В строке «Представлен» указываются:
– наименование уполномоченного федерального органа исполнительной власти Российской Федерации в случае, когда документы по планировке территории, в составе которых подготовлен градостроительный план земельного участка, утверждаются Правительством Российской Федерации; дата представления
документов по планировке территории;
– наименование органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, когда документы по планировке
территории, в составе которых подготовлен градостроительный план земельного участка, утверждаются высшим органом
исполнительной власти субъекта Российской Федерации; дата
представления документов по планировке территории;
– наименование органа местного самоуправления в случае, когда
документы по планировке территории, в составе которых подготовлен градостроительный план земельного участка, утверждаются главой местной администрации; дата представления
документов по планировке территории.
В строке «Утвержден» указываются:
– в случае, когда документы по планировке территории, в составе которых подготовлен градостроительный план земельного
участка, утверждены Правительством Российской Федерации,
указываются наименование вида акта и его название, дата подписания (утверждения) акта и его номер, наименование должности и фамилия лица, подписавшего акт;
– в случае, когда документы по планировке территории, в составе которых подготовлен градостроительный план земельного
Основные градостроительные кадастровые документы
участка, утверждены высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, указываются наименование вида акта и его название, дата подписания (утверждения) акта и его номер, наименование должности
и фамилия лица, подписавшего акт;
– в случае, когда документы по планировке территории, в составе которых подготовлен градостроительный план земельного
участка, утверждены главой местной администрации, указываются наименование вида акта и его название, дата подписания
(утверждения) акта и его номер, наименование должности и
фамилия лица, подписавшего акт.
Чертеж градостроительного плана земельного участка
(раздел 1)
Чертеж градостроительного плана земельного участка выполняется на топографической основе вручную или в электронном
виде. Масштаб выбирается разработчиком чертежа для отображения поставленных при подготовке градостроительного плана планировочных задач и требований.
В правом нижнем углу подготовленного чертежа оформляется
угловой штамп организации с подписями разработчиков.
В строке «Масштаб» указывается масштаб, в котором выполнен
градостроительный план земельного участка.
В строке «Площадь земельного
участка» указывается площадь земельного участка в гектарах.
Условные обозначения к чертежу градостроительного плана земельного участка:
1) границы земельного участка
наносятся сплошной линией толщиной 0,7 мм. Точки поворота границ
земельного участка обозначаются
точкой диаметром 2 мм. Координаты точек поворотных углов земельного участка показываются в виде
выноски, номер поворотной точки
обозначается арабскими цифрами
высотой 5 мм (рис. 4.2, а);
Рис. 4.2. Условные обозначения
2) границы зон действия публич- к чертежу градостроительного
ных сервитутов наносятся сплош­
плана земельного участка
141
Глава 4
ной линией толщиной 0,5 мм, получаемая зона заштриховывается
линиями толщиной 0,3 мм через 4 мм под углом 45° (рис. 4.2, б);
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений,
сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, выполняются в виде сплошной линии
толщиной 1,2 мм. Линии отступа графически привязываются к реперам или капитальным зданиям, имеющимся на топографической
основе. Расстояние указывается в метрах, например, 1,3; 5,2; 7,2
(рис. 4.2, в);
4) номера объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), расположенных на земельном участке, указываются в окружностях диаметром 6 мм, которые наносятся в контурах зданий (рис. 4.2, г);
5) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государст­венных или муниципальных нужд
наносятся сплошной линией толщиной 0,3 мм, площадь зоны заштриховывается чередующимися штрихпунктирными и сплошными линиями толщиной 0,3 мм каждая через 6 мм между ними под
углом 45°. Номер зоны наносится внутри окружности диаметром 6
мм (рис. 4.2, д);
6) места допустимого размещения зданий, строений, сооружений указываются в виде участков, заштрихованных сплошными
линиями толщиной 0,3 мм через 4 мм перпендикулярно друг к другу
(рис. 4.2, е);
7) на чертеже градостроительного плана земельного участка
приводится экспликация объектов капитального строительства,
зон планируемого размещения объектов капитального строительства и места допустимого размещения зданий, строений, сооружений. Нумерация объектов — сквозная.
В строке «Чертеж градостроительного плана земельного участка разработан на топографической основе, выполненной…» указываются дата выполнения и наименование организации, выполнившей топографическую съемку.
В строке «Чертеж градостроительного плана земельного участка
разработан» указываются дата разработки чертежа градостроительного плана земельного участка, наименование организации, выполнившей чертеж градостроительного плана земельного участка.
142
Информация о градостроительном регламенте земельного
участка (раздел 2)
Информация о градостроительном регламенте земельного
участка заполняется, если в отношении земельного участка установлен градостроительный регламент или на земельный участок
распространяется действие градостроительного регламента.
Основные градостроительные кадастровые документы
В строке «Градостроительный регламент земельного участка
установлен в составе правил землепользования и застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления» указываются наименование представительного органа местного самоуправления, утвердившего правила землепользования и
застройки, вид и наименование нормативного правового акта об
утверждении правил землепользования и застройки, дата и номер
его утверждения.
В строке «основные виды» указываются основные виды разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки.
В строке «условно-разрешенные виды» указываются условноразрешенные виды использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки.
В строке «вспомогательные виды» указываются вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки.
В случае, если в отношении земельного участка не установлен
градостроительный регламент или на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента, в строке «Градостроительный регламент земельного участка установлен в составе
правил землепользования и застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления» вносится запись: «Градостроительный регламент не установлен», а в строках «Основные
виды», «Условно-разрешенные виды», «Вспомогательные виды» вносится запись: «Градостроительным регламентом не установлены».
Информация о разрешенном использовании земельного
участка, требованиях к назначению, параметрам
и размещению объектов капитального строительства
(раздел 3)
В случае, если на земельный участок не распространяется дей­
ствие градостроительного регламента или для земельного участка
не устанавливается градостроительный регламент, информация о
разрешенном использовании земельного участка, требованиях к
назначению, параметрам и размещению объектов капитального
строительства заполняется в соответствии с нормативными правовыми актами, принимаемыми уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с
федеральными законами. При этом указывается наименование органа (органов), издавшего акт, наименование вида акта и его название, дата подписания (утверждения) акта и его номер, наименование должности и фамилия лица, подписавшего акт.
143
Глава 4
144
В случае, если на земельный участок распространяется дей­
ствие градостроительного регламента или для земельного участка
устанавливается градостроительный регламент, в строках и графах
раздела 3, предназначенных для заполнения, вписываются слова:
«Заполнение не требуется».
В строке «Основные виды разрешенного использования» указываются основные виды разрешенного использования земельного участка.
В строке «условно-разрешенные виды использования» указываются условно-разрешенные виды использования земельного
участка.
В строке «вспомогательные виды разрешенного использования» указываются вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка.
В строке «Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном
участке. Назначение объекта капитального строительства» указываются номер объекта капитального строительства согласно чертежу градостроительного плана, назначение объекта капитального
строительства.
В строке «Предельные (минимальные и / или максимальные)
размеры земельных участков объектов капитального строитель­ства,
в том числе площадь» указывается соответствующая информация.
В графе «Номер участка согласно чертежу градостроительного
плана» указывается номер участка согласно чертежу градостроительного плана.
В графе «Размер (м) максимальный» указывается максимальный размер земельного участка в метрах.
В графе «Размер (м) минимальный» указывается минимальный
размер земельного участка в метрах.
В графе «Площадь (га)» указывается площадь земельного уча­
стка в гектарах.
В строке «Предельное количество этажей» указывается предельное количество этажей зданий.
В строке «Предельная высота зданий, строений, сооружений»
указывается максимальная высота здания, сооружения, строения в
метрах.
В строке «Максимальный процент застройки в границах земельного участка» указывается отношение суммарной площади застройки зданий, строений, сооружений к площади земельного
участка (в процентах).
Строка «Иные показатели» заполняется при наличии дополнительной информации о разрешенном использовании земельного
участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению
объекта капитального строительства.
Основные градостроительные кадастровые документы
Информация о расположенных в границах земельного
участка объектах капитального строительства и объектах
культурного наследия (раздел 4)
В строке «Объекты капитального строительства» указываются
номер объекта капитального строительства согласно чертежу градостроительного плана земельного участка и назначение объекта
капитального строительства.
В строке «Инвентаризационный или кадастровый номер» указывается инвентаризационный или кадастровый номер объекта
капитального строительства, дата его постановки на государственный технический учет и техническую инвентаризацию.
В строке «Технический паспорт объекта подготовлен» указывается дата подготовки технического паспорта объекта капитального
строительства, наименование организации (органа) государственного технического учета и / или технической инвентаризации объектов
капитального строительства, подготовившей технический паспорт.
Строка «Объекты, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» заполняется, если на территории, для которой ведется подготовка градостроительного плана земельного участка, находятся объекты, занесенные в Единый
государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. При этом
указываются:
– номер объекта культурного наследия согласно чертежу градостроительного плана земельного участка;
– историческое назначение объекта культурного наследия и его
фактическое использование;
– наименование органа государственной власти, принявшего решение о включении выявленного объекта культурного наследия в Единый государственный реестр, наименование нормативного правового акта, дата и номер его принятия.
В строке «Регистрационный номер в реестре» указываются регистрационный номер и дата постановки на учет в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников
истории и культуры) народов Российской Федерации.
В случае отсутствия объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствующие строки вписываются слова: «Не имеется».
Информация о технических условиях подключения
объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения (раздел 5)
В строке «Объект капитального строительства» указываются
номер объекта капитального строительства согласно чертежу гра-
145
Глава 4
достроительного плана земельного участка и назначение объекта
капитального строительства.
В строке «Технические условия подключения объекта к сетям
инженерно-технического обеспечения» указывается тип инженерно-технического обеспечения.
В строке «Выданы» указываются дата, наименование органа
(организации), выдавшего (ей) технические условия, номер согласно чертежу градостроительного плана земельного участка и назначение объекта капитального строительства.
Информация о возможности или невозможности разделения
земельного участка (раздел 6)
Указывается возможность или невозможность разделения земельного участка (ненужное зачеркнуть). Указывается наименование органа (органов), издавшего акт, наименование вида акта и его
название, дата подписания (утверждения) и номер акта, определяющего возможность или невозможность разделения земельного
участка.
4.8. Градостроительные требования к использованию
территории г. Москвы
Градостроительные требования к использованию территории
г. Москвы устанавливаются:
1) градостроительными регламентами;
2) планами межевания территорий;
3) актами разрешенного использования земельных участков.
146
Виды градостроительных регламентов
Видами градостроительных регламентов являются:
– градостроительные регламенты общего вида;
– градостроительные регламенты особого вида.
Разработка градостроительных регламентов может осуществляться на городском, окружном, районном, внутрирайонном территориальных уровнях в соответствующем каждому уровню мас­
штабе с выделением соответствующих каждому уровню объектов
градостроительного регулирования использования территории. Градостроительные регламенты районного и внутрирайонного уровней
должны устанавливать требования и ограничения использования
территории в границах земельных участков, определенных планами
межевания территорий.
Градостроительные регламенты более крупного масштаба последовательно детализируют градостроительные регламенты более
мелкого масштаба. По результатам разработки детальных градо-
Основные градостроительные кадастровые документы
строительных регламентов масштаба 1:2000 градостроительные
регламенты более мелких масштабов могут корректироваться.
Градостроительные регламенты общего вида разрабатываются
и утверждаются в составе Генерального плана развития г. Москвы
и другой градостроительной документации о градостроительном
планировании и содержат:
– границы территорий объектов транспортной и инженерной
инфраструктур;
– границы территорий функционально-планировочных зон жилого, общественного, рекреационного, производственного назначений;
– функциональное назначение; строительное назначение (параметры плотности и высоты застройки); ландшафтное назначение (баланс застроенных с искусственным покрытием, с есте­
ственным покровом поверхностей земли) территорий планировочных районов, кварталов, участков территории;
– иные требования к градостроительной деятельности, устанавливаемые в соответствии с законами г. Москвы.
Для территорий особого регулирования градостроительной
деятельности, в том числе для исторических территорий, включая
территории объектов культурного наследия и территории зон их
охраны, для территорий природного комплекса, включая особо
охраняемые природные территории, для территорий, подверженных опасным воздействиям природного и техногенного характера, разрабатываются градостроительные регламенты особого
вида.
Градостроительные регламенты особого вида содержат:
– границы территорий особого регулирования градостроительной деятельности;
– требования и ограничения особого регулирования градостроительной деятельности.
Градостроительные регламенты особого вида разрабатываются
и утверждаются в соответствии с федеральным законодательством,
законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы,
специальными градостроительными нормативами и правилами
г. Москвы в составе градостроительной документации о градостроительном планировании или иной документации, установленной
законодательством.
В случае противоречия градостроительных регламентов особого вида регламентам общего вида действуют градостроительные
регламенты особого вида.
Градостроительные регламенты, установленные Генеральным
планом, образуют правила землепользования и застройки г. Москвы, утверждаются законом г. Москвы о Генеральном плане развития территории г. Москвы.
147
Глава 4
Сводный план градостроительных регламентов г. Москвы
включает все утвержденные и действующие градостроительные
регламенты и содержит:
– графический материал с границами объектов градостроительного регулирования использования территории;
– текстовой материал с описанием градостроительных требований и ограничений использования территорий в установленных границах.
Формирование и поддержание в актуальном состоянии сводного плана градостроительных регламентов г. Москвы обеспечивает орган архитектуры и градостроительства г. Москвы.
Планы межевания территорий
• Планы межевания территорий определяют границы внутри­
квартальных территорий общего пользования, застроенных и
подлежащих застройке земельных участков.
• Планы межевания территорий разрабатываются в масштабе
1:2000 в составе проектов межевания территорий. Проекты межевания территорий могут разрабатываться в составе проектов планировки, проектов комплексного благоустройства внутриквартальных территорий или на их основе в качестве самостоятельной документации.
• Размеры и границы территорий внутриквартальных общественных пространств и земельных участков устанавливаются
в соответствии с градостроительными нормативами и правилами г. Москвы, градостроительными регламентами, а также с
учетом исторических границ участков домовладений, существующей застройки и землевладений.
• Планы межевания территорий являются основой для установления границ земельных участков на местности, закрепления
их межевыми знаками и составления планов земельных участков в соответствии с земельным законодательством.
• Порядок разработки и утверждения планов межевания территорий устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы.
4.9. О порядке установления линий градостроительного
регулирования
148
Руководствуясь требованиями Градостроительного кодекса РФ,
Водного кодекса РФ, закона РФ «Об охране и использовании памятников истории и культуры», федеральных законов «Об особо охраняемых природных территориях», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», закона г. Москвы «О регулировании
Основные градостроительные кадастровые документы
градостроительной деятельности на территориях природного комплекса г. Москвы» и в целях создания координатной и актуальной информации о линиях градостроительного регулирования, подлежащих обязательному соблюдению в процессе градостроительного
проектирования, осуществления градостроительной деятельности и
регулирования земельных отношений, Правитель­ством г. Москвы
утверждено «Положение о порядке установления линий градостроительного регулирования в г. Москве» (14.06.2005 г. № 418-ПП).
Положение определяет порядок установления линий градостроительного регулирования, в том числе порядок разработки, согласования, утверждения и регистрации разбивочного чертежа —
акта линий градостроительного регулирования как градостроительного регламента, подлежащего использованию и соблюдению
в процессе градостроительной деятельности и регулирования земельных отношений, а также порядок предоставления информации по линиям градостроительного регулирования субъектам градостроительной деятельности и земельно-правовых отношений.
Эти требования обязательны для всех субъектов градостроительной деятельности, участвующих в процессе установления линий градостроительного регулирования и контроля за их соблюдением при освоении и застройке территорий г. Москвы.
Линии градостроительного регулирования — границы территорий, в пределах которых действуют особые режимы и правила
использования в соответствии с нормативными требованиями.
Проектный план линий градостроительного регулирования —
составная часть утверждаемой градостроительной документации, в
которой отражены действующие и предлагаемые линии градостроительного регулирования. После утверждения градостроительной
документации в установленном порядке проектный план является
основой для разработки разбивочного чертежа-акта.
Разбивочный чертеж-акт линий градостроительного регулирования — самостоятельный градостроительный документ (М 1:2000),
устанавливающий (изменяющий, отменяющий) линии градостроительного регулирования на территории г. Москвы.
Поперечный профиль улицы — чертеж поперечного сечения
улицы, выполняемый в М 1:200, на котором устанавливают ее перспективное развитие.
Природный комплекс г. Москвы (или территориальной единицы г. Москвы) — совокупность территорий с преобладанием растительности и (или) водных объектов, выполняющих преимущественно природоохранные, рекреационные, оздоровительные и ландшафтообразующие функции.
Режим регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса — совокупность разрешенных изменений ландшафта, природных объектов, парков, садов, бульваров,
149
Глава 4
скверов, разрешенных видов озеленения, благоустройства, реставрации, реконструкции и строительства, установленных в соответ­
ствии с Законом г. Москвы «О регулировании градостроительной
деятельности на территориях природного комплекса г. Москвы» на
отдельной территории природного комплекса или на любой ее части.
Территориальные регламенты регулирования градостроительной деятельности (территориальные регламенты) — градостроительная документация, определяющая обязательные требования к
использованию участка, иной части территории города при осуществлении градостроительной деятельности.
Градостроительный регламент, как это указывалось выше, —
совокупность установленных правилами застройки параметров и
видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также их допустимые изменения при осуществлении
градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.
План линий градостроительного регулирования — один из видов
территориальных регламентов и составная часть градостроительного регламента г. Москвы, который содержит все действующие на
территории города линии градостроительного регулирования, установленные и утвержденные разбивочными чертежами-актами линий градостроительного регулирования, и подлежит обязательному
соблюдению на всех стадиях градостроительного проектирования
и при реализации градостроительной деятельности и земельно-правовых отношений.
Электронный план линий градостроительного регулирования — цифровой план линий градостроительного регулирования,
визуализированный с использованием программных и технических средств в принятой системе условных знаков.
150
Перечень линий градостроительного регулирования
Красные линии, как указывалось выше, — это границы территории улично-дорожной сети, выделенной из остальной территории города. За пределы красных линий в сторону улицы или площади не должны выступать здания и сооружения.
В пределах красных линий допускается размещение конструктивных элементов дорожно-транспортных сооружений (опор путепроводов, лестничных и пандусных сходов, подземных пешеходных переходов, павильонов на остановочных пунктах городского
общественного транспорта).
С учетом действующих поперечных профилей улиц и режимов
градостроительной деятельности допускается размещение отдельных объектов:
– транспортной инфраструктуры (площадок для отстоя и кольцевания общественного транспорта, разворотных площадок, площадок для размещения диспетчерских пунктов);
Основные градостроительные кадастровые документы
– автосервиса для попутного обслуживания транспорта (автозаправочных станций, мини-моек, постов проверки количества
окиси углерода в выхлопе автомобилей);
– попутного обслуживания пешеходов (мелкорозничной торговли и бытового обслуживания).
При размещении вышеперечисленных объектов красные линии не корректируются.
Линия жилой застройки — линия, ограничивающая размещение жилых зданий, строений, наземных сооружений, отстоящая от
красной линии на расстояние, которое определяется градостроительными нормативами.
Синие линии — границы акваторий рек, а также существующих и проектируемых открытых водоемов, устанавливаемые по
нормальному подпорному горизонту (НПГ).
Границы полосы отвода железных дорог — границы территории,
предназначенной для размещения существующих и проектируемых
железнодорожных путей, станций и других железнодорожных сооружений, ширина которой нормируется в зависимости от категории железных дорог, конструкции земляного полотна и др., на которой не допускается строительство зданий и сооружений, не имеющих отношения к эксплуатации железнодорожного транспорта.
Границы технических зон строящихся и проектируемых линий
метрополитена — границы территорий, резервируемых для строительства линий метрополитена мелкого заложения и сопутствующих им сооружений постоянного характера, где запрещается строительство капитальных сооружений.
Границы технических зон действующих линий и сооружений
метрополитена — границы территорий, на которых размещены
эксплуатируемые линии метрополитена мелкого заложения и сопутствующие им сооружения, где хозяйственная деятельность допускается только по согласованию с организацией, эксплуатирующей метрополитен.
Границы технических (охранных) зон действующих и проектируемых инженерных сооружений и коммуникаций — границы территорий, предназначенных и используемых для строительства и
эксплуатации наземных и подземных транспортных и инженерных сооружений и коммуникаций.
Границы территорий недвижимых памятников истории и
культуры — границы особо охраняемых земельных участков, исторически и функционально связанных с недвижимыми памятниками истории и культуры и являющихся их неотъемлемой частью с
учетом современной градостроительной ситуации.
Границы охранных зон памятников истории и культуры — границы территорий, непосредственно окружающих территорию недвижимого памятника истории и культуры, предназначенных для
151
Глава 4
152
обеспечения сохранности памятника и его эстетического восприятия, с особо строгим режимом использования земель.
Границы историко-культурных заповедных территорий —
границы территорий, включающих в себя ансамбли и комплексы
памятников истории и культуры, представляющих особую историческую, научную, художественную и иную культурную ценность,
охрана которых осуществляется на основании особого о каждом из
них положения.
Границы зон регулирования застройки памятников истории и
культуры — границы территорий, окружающих охранную зону недвижимого памятника, необходимых для сохранения или восстановления характера исторической планировки, пространственной
структуры, своеобразия архитектурного облика, для закрепления
значения памятника в застройке или ландшафте, для обеспечения
архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средой. В границах этих территорий устанавливаются ограничения на новое строительство, определяются требования по реконструкции существующей застройки и режим регулирования
хозяйственной деятельности.
Границы зон охраняемого городского и природного ландшафта — границы территорий, устанавливаемых для сохранения ценного архитектурно — природного ландшафта г. Москвы (рельефа,
водоемов, историко-градостроительной среды, зеленых массивов)
с режимом регулирования градостроительной деятельности и нового строительства на этих территориях.
Границы особо охраняемых природных территорий — границы территорий города с расположенными на них природными объектами, имеющими особое природоохранное, научное, культурное,
эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, на которых, в соответствии с законодательством, установлен режим особой охраны.
Границы охранных зон особо охраняемых природных территорий — границы зон с ограниченным режимом природопользования, устанавливаемые на прилегающих к особо охраняемым природным территориям участках земли и водного пространства.
Границы территорий природного комплекса г. Москвы, не являющихся особо охраняемыми — границы территорий городских лесов и
лесопарков, долин малых рек, парков, садов, скверов, бульваров, озелененных и лесных территорий, объектов спортивного, медицинского, специализированного и иного назначения, а также резервных
территорий, предназначенных для восстановления утраченных или
формирования новых территорий природного комплекса.
Границы озелененных территорий, не входящих в природный
комплекс г. Москвы — границы участков внутриквартального озеленения и полос озеленения транспортных коммуникаций.
Основные градостроительные кадастровые документы
Границы режимов градостроительной деятельности на территориях природного комплекса — границы действия одного из
пяти режимов градостроительной деятельности, установленных
Законом г. Москвы «О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса г. Москвы».
Режим № 1. В пределах территорий и участков с Режимом № 1
не допускаются изменения ландшафта, существующих и исторически сложившихся природных объектов, парков, садов, бульваров, скверов, объектов благоустройства и застройки кроме изменений, связанных с восстановлением нарушенных природных объектов или реставрацией историко-культурных объектов.
Режим № 2. В пределах территорий и участков с Режимом № 2
разрешается новое озеленение и благоустройство, реконструкция
инженерных сетей, пешеходных дорог и проездов, зданий и сооружений, а также ограниченное новое строительство объектов, необходимых для содержания территории, и деятельность хозяйствующих субъектов, не противоречащая установленному назначению
территории.
Режим № 3. В пределах территорий и участков с Режимом № 3
разрешается воссоздание утраченных природных или историче­
ских ландшафтов, водоемов, лесных и других растительных сообществ, парков, садов, бульваров, скверов.
Режим № 4. В пределах территорий и участков с Режимом № 4
разрешается формирование новых парков, садов, бульваров, скверов и объектов, необходимых для содержания территорий и обслуживания посетителей.
Режим № 5. В пределах территорий и участков с Режимом № 5
разрешается сохранение, реконструкция существующих объектов
жилого, общественного, делового, коммунального, производственного назначения, а также строительство новых объектов жилого,
общественного, делового назначения при обязательном условии:
обеспечиваются озеленение и обводнение не менее 70 % поверхности земли, а также все указанные объекты являются экологиче­
ски безопасными и не требуют организации санитарно-защитных
зон и санитарных разрывов.
В пределах отдельной территории природного комплекса может быть установлен один режим регулирования градостроительной деятельности или выделены участки с различными режимами.
Границы водоохранных зон — границы территорий, примыкающих к акваториям естественных и искусственных водных объектов (рек, озер, водохранилищ). На этих территориях устанавливается специальный режим использования с целью предотвращения
загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов;
сохранения среды обитания объектов животного и растительного
мира. В границах водоохранных зон допускается размещение объ-
153
Глава 4
154
ектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяй­
ства, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений
при наличии лицензии на водопользование.
Границы прибрежных зон (полос) — границы территорий внутри
водоохранных зон, на которых, в соответствии с Водным кодексом
РФ, вводятся дополнительные ограничения природопользования.
Границы зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения — границы зон I и II пояса, а также жесткой зоны II пояса, устанавливаемые в соответствии с действующими санитарными
правилами и нормами:
– границы зоны I пояса санитарной охраны — границы огражденной территории водозаборных сооружений и площадок, головных водопроводных сооружений, на которой установлен
строгий охранный режим и не допускается размещение зданий, сооружений и коммуникаций, не связанных с эксплуатацией водоисточника. В границах I пояса санитарной охраны
запрещается постоянное и временное проживание людей, не
связанных непосредственно с работой на водопроводных сооружениях;
– границы зоны II пояса санитарной охраны — границы территории, непосредственно окружающей источники водоснабжения
и их притоки, на которой установлен режим ограничения строительства и хозяйственного использования земель и водных
объектов;
– границы жесткой зоны II пояса санитарной охраны — границы
территории, непосредственно прилегающей к акватории водоисточников и выделяемой в пределах территории II пояса по
границам прибрежной полосы с режимом ограничения хозяйственной деятельности.
Границы санитарно-защитных зон — границы территорий
между границами промплощадки и территориями жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта. В границах санитарно-защитных зон устанавливается режим санитарной защиты от неблагоприятных воздействий; допускается размещение коммунальных инженерных объектов в соответствии со
строительными и санитарными нормами.
Границы производственных зон — границы зон преимущественного размещения производственных объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур, обеспечивающих
их функционирование.
Границы коммунальных зон — границы зон преимущественного размещения предприятий и сооружений коммунального и складского хозяйства.
Границы участков, зарезервированных для образования особо
охраняемых природных территорий — границы земельных участ-
Основные градостроительные кадастровые документы
ков, которые предполагается объявить особо охраняемыми природными территориями и в пределах которых ограничивается хозяйственная деятельность на период до принятия решения об объявлении их особо охраняемыми природными территориями.
Границы береговых полос — границы территорий вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначенных
для общего пользования.
4.10. Документация для установления линий градостроительного
регулирования
Основанием для установления, изменения, отмены линий градостроительного регулирования является градостроительная документация, разработанная организациями, имеющими лицензию на
градостроительное проектирование, получившая положительное
заключение государственной экологической и градостроительной
экспертиз и утвержденная в установленном порядке.
Основанием для изменения, отмены линий градостроительного регулирования может являться утвержденная проектно-сметная
документация, предусматривающая корректировку действующих
линий градостроительного регулирования.
Разбивочный чертеж-акт, содержащий красные линии, сопровождается чертежами поперечных профилей улиц. При этом на
разбивочном чертеже-акте показываются сечения поперечных
профилей.
Разбивочный чертеж-акт линий градостроительного регулирования разрабатывается «Научно-исследовательским и проектным
институтом Генерального плана Москвы» (ГУП НИиПИ Генплана
Москвы) в течение трех месяцев с момента утверждения градостроительной документации, содержащей проектный план линий
градостроительного регулирования.
Результатом разработки являются электронная версия разбивочного чертежа—акта линий градостроительного регулирования,
содержащая координатную информацию по устанавливаемым (изменяемым, отменяемым) линиям градостроительного регулирования, рассчитанным по материалам М 1:2000, и согласованный и утвержденный оригинал акта на бумажных носителях.
При разработке разбивочного чертежа-акта линий градостроительного регулирования улицам, не имеющим названия, присваиваются номера проектируемых проездов.
Разбивочный чертеж-акт согласовывается:
– с префектом административного округа;
– с Главным архитектурно-планировочным управлением Москомархитектуры (ГУП ГлавАПУ);
155
Глава 4
156
– с государственным унитарным предприятием «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ» (ГУП «Мосгоргеотрест»).
Разбивочный чертеж-акт линий градостроительного регулирования утверждается главным архитектором города, председателем
Москомархитектуры.
ГУП НИиПИ Генплана Москвы осуществляет учетную регистрацию утвержденного разбивочного чертежа-акта линий градостроительного регулирования и передает уведомления о его утверждении в ГУП ГлавАПУ, ГУП «Мосгоргеотрест», Москомзем.
Оригиналы утвержденных и зарегистрированных разбивочных чертежей-актов хранятся в ГУП НИиПИ Генплана Москвы.
На основе утвержденных председателем Москомархитектуры
разбивочных чертежей-актов линий градостроительного регулирования ГУП НИиПИ Генплана Москвы формирует и актуализирует электронный план линий градостроительного регулирования.
План линий градостроительного регулирования является исходной информацией для разработки градостроительной документации
и последующих разбивочных чертежей-актов линий градостроительного регулирования, а также для осуществления учета и контроля за соблюдением линий градостроительного регулирования в процессе проектирования и осуществления градостроительной деятельности и деятельности в области земельно-правовых отношений.
Разбивочный чертеж-акт регистрируется в Градостроительном
кадастре г. Москвы в установленном порядке.
Копии плана линий градостроительного регулирования или копии фрагментов этого плана передаются пользователям в установленном порядке.
ГУП НИиПИ Генплана Москвы передает в ГУП «Мосгоргеотрест» копии разбивочных чертежей-актов линий градостроительного регулирования.
ГУП «Мосгоргеотрест» выполняет уточнения координат линий
градостроительного регулирования по материалам М 1:500 за счет
средств заказчиков для проектирования и оформления прав на землю.
ГУП «Мосгоргеотрест» в течение 1 месяца после выдачи заказчикам информации по линиям градостроительного регулирования, уточненной по материалам М 1:500, передает эту информацию в ГУП НИиПИ Генплана Москвы для внесения изменений в
подлинник электронного плана линий градостроительного регулирования.
ГУП НИиПИ Генплана Москвы в обязательном порядке согласовывает соответствие линий градостроительного регулирования,
содержащихся в градостроительной, проектной, исходно-разрешительной и земельно-правовой документации, плану линий градостроительного регулирования.
Основные градостроительные кадастровые документы
Линии градостроительного регулирования обязательны для исполнения с момента утверждения разбивочного чертежа-акта линий градостроительного регулирования главным архитектором города, председателем Москомархитектуры.
Контроль за соблюдением действующих линий регулирования
проводят:
– ГУП НИиПИ Генплана Москвы — в части соответствия документации, представляемой в ГУП НИиПИ Генплана Москвы на
согласование, действующим линиям градостроительного регулирования;
– уполномоченный орган в области охраны окружающей среды
г. Москвы — в части соответствия линий градостроительного
регулирования требованиям охраны окружающей среды;
– Московская государственная вневедомственная экспертиза —
в части учета действующих линий градостроительного регулирования на всех стадиях проектирования;
– Инспекция государственного архитектурно-строительного
надзора г. Москвы — в части соблюдения действующих линий
градостроительного регулирования при приемке в эксплуатацию завершенных строительством зданий и сооружений;
– Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Москве — в части соответствия линий градостроительного
регулирования требованиям санитарного законодательства.
ГУП НИиПИ Генплана Москвы обеспечивает соблюдение градостроительных норм и правил при установлении линий градостроительного регулирования, соблюдение линий градостроительного
регулирования при разработке градостроительной документации,
а также предоставление пользователям достоверной и актуальной
информации по линиям градостроительного регулирования.
Москомзем учитывает при выдаче юридическим и физиче­
ским лицам правоустанавливающей земельной документации информацию об обременениях, ограничениях, налагаемых линиями
градостроительного регулирования, при пользовании земельными
участками.
ГУП «Мосгоргеотрест» обеспечивает нанесение всех действующих линий градостроительного регулирования на топографиче­
ские планы масштаба 1:2000 и выдачу юридическим и физическим
лицам топографических планов, содержащих полную информацию о всех действующих на данной территории линиях градостроительного регулирования.
ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры обеспечивает соблюдение
и выдачу юридическим и физическим лицам исходно-разрешительной документации, содержащей полную информацию о всех
действующих на данной территории линиях градостроительного
регулирования.
157
Глава 5
Глава 5
Кадастровое деление территории
5.1. Цели и задачи кадастрового деления территории
158
Кадастровое деление (зонирование) является одним из важнейших этапов в системе ведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Градостроительного кадастра (ИСОГД). От
методов его проведения во многом зависит устойчивость границ
и номеров кадастровых единиц, кадастровых номеров земельных
участков (постановление Правительства Российской Федерации от
6 сентября 2000 г.), присваиваемых в процессе государственного
кадастрового учета, порядок их изменения при совершении сделок, степень сложности определения местоположения земельных
участ­ков.
Процесс ведения Государственного кадастра недвижимости
включает описание и индивидуализацию земельного участка как
объекта кадастрового учета. Индивидуализация земельного участка осуществляется путем присвоения ему таких характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из множества других
земельных участков. Одной из таких характеристик является кадастровый номер, присваиваемый земельному участку в процессе
государственного кадастрового учета. Кадастровый номер сохраняется за земельным участком до тех пор, пока участок существует
как единый объект зарегистрированного права. Соблюдение уникальности кадастровых номеров колоссального множества земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации и находящихся в постоянном обороте, возможно лишь при условии существования и строгого соблюдения единой системы
правил формирования и учета кадастровых номеров земельных
участков. Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Российской Федерации кадастровых номеров земельных уча­
стков, является кадастровое деление территории.
Под кадастровым делением понимается деление территории
на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их ну-
Кадастровое деление территории
мерация в целях формирования кадастровых номеров земельных
участков.
Таким образом, конечной целью кадастрового деления территории является формирование уникальных кадастровых номеров
земельных участков.
Результатом кадастрового земельного деления является создание документов в структуре Государственного кадастра недвижимости, обеспечивающих государственный кадастровый учет земельных участков и определение их местоположения. Под кадастровыми единицами понимается обобщенное наименование
территориальных единиц разного уровня в системе кадастрового
зонирования — кадастровых округов, кадастровых зон (районов),
кадастровых массивов, кадастровых кварталов (перечислены в иерархическом порядке сверху вниз), границы которых признаны,
удостоверены, зарегистрированы в установленном порядке, имеющих номер в соответствующей позиции кадастрового номера земельного участка. Деление территории на кадастровые единицы
осуществляется базисными линиями. Под базисной линией понимается общая граница двух или нескольких смежных кадастровых
единиц. Точками пересечения базисных линий формируются отрезки границ, разделяющие территорию кадастровых единиц. Совокупность отрезков границ, образующих замкнутую линию, определяет границу территории кадастровой единицы.
Базисные линии могут совпадать с границей административнотерриториального деления.
При проведении базисных линий по линейным элементам природно-планировочной структуры территории целесообразно приближать их к проектным осевым линиям транспортных коммуникаций и фарватерам или серединам рек, водохранилищ, каналов.
Базисные линии кадастровых единиц, проводимые по линейным объектам природно-планировочной структуры, не должны выходить за границы этих объектов, совпадая с их границами. Острова с расположенными на них земельными участками при необходимости могут выделяться в самостоятельные кадастровые единицы.
Границы этих кадастровых единиц могут совпадать с территориями островов либо формироваться по правилам выделения кадастровых единиц по рекам.
Основные понятия и определения
Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации) и сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права и служит для
его идентификации.
159
Глава 5
Кадастровый квартал — совокупность земельных участков,
образующая компактный земельный массив, границы которого
совпадают с внешними границами образовавших его участков, ограниченных улично-дорожной сетью, и / или красными линиями,
и / или естественными границами. В качестве кадастрового квартала может быть представлен городской квартал или совокупность
мелких кварталов, городской парк, промышленная или коммуникационная зона, земли сельхозпредприятий.
Кадастровый массив — совокупность кадастровых кварталов,
образующая планировочно-обособленный массив городской территории, ограниченный автомагистралями, железнодорожными
ветками, реками и другими естественными границами.
Кадастровая зона — территориально целостная совокупность
нескольких кадастровых массивов, характеризующаяся значитель­
ной степенью связанности.
5.2. Кадастровое деление территории Российской Федерации
160
• Кадастровое деление территории Российской Федерации выполняется в целях ведения государственного кадастра недвижимости и присвоения земельным участкам кадастровых номеров.
• Вся территория Российской Федерации, включая территории
субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.
• Кадастровым округом является часть территории Российской
Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель.
• Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию
субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение
им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии России.
• Территория кадастрового округа делится на кадастровые
районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение
государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового
округа.
Кадастровое деление территории
• Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию
административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.
• Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного
реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).
• Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие
населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными
объектами территории.
• В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.
• Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих
территорий. Требования к кадастровому делению и порядок
учета кадастровых единиц устанавливает Федеральная служба
государственной регистрации, кадастра и картографии России.
• Изменение границ кадастрового деления, выполненного в соответствии с настоящими Правилами, допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом Федеральной
службой государственной регистрации, кадастра и картографии России.
Вся территория Российской Федерации, включая территории
субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.
Кадастровым округом является часть территории Российской
Федерации, в границах которой осуществляется ведение Государ­
ственного реестра земель кадастрового округа. Государственный
реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель — ЕГРЗ.
Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию
субъекта Российской Федерации. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет
Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии.
161
Глава 5
Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового
округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение Государственного
реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является частью Государственного реестра земель кадастрового округа.
Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию
административно-территориальной единицы субъекта Российской
Федерации.
Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.
Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел Государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта
(план).
Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными
объектами территории.
В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового
квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала
в кадастровом районе.
Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федерального агентства объектов недвижимости
России на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому
делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии.
5.3. Кадастровое деление территории г. Москвы
О кадастровом делении территории Московского городского кадастрового
округа
162
В целях реализации положений Федерального закона от
02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», постановления Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 №
660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории
Кадастровое деление территории
Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам», приказов Федеральной службы земельного кадастра России от 14.05.2001 № П/89 «О кадастровом делении
территории Российской Федерации» и от 15.06.2001 № П/117 «Об
утверждении документов государственного земельного кадастра»:
• Создать на территории Московского городского кадастрового
округа десять кадастровых районов.
• Утвердить перечень наименований и номеров кадастровых
районов в Московском городском кадастровом округе (Приложение № 1), а также схему расположения кадастровых районов в Московском городском кадастровом округе.
• Утвердить описание прохождения границ кадастровых районов в Московском городском кадастровом округе (Приложение № 2).
• Утвердить следующую структуру кадастрового номера земельного участка:
А:Б:В:Г,
где А — номер кадастрового округа — два знака (77 — в границах
Московского городского кадастрового округа);
Б — номер кадастрового района в кадастровом округе — два
знака;
В — номер кадастрового квартала в кадастровом районе —
семь знаков;
Г — номер земельного участка в кадастровом квартале — четыре знака (для вновь образованных земельных участков номера
начинаются с 1000);
«:» — разделитель составных частей кадастрового номера земельного участка.
• Для обеспечения государственного кадастрового учета земельных участков, состоящих из нескольких обособленных участков, представляющих собой единое землепользование, расположенное более чем в одном кадастровом квартале, дополнительно создать:
– в Московском городском кадастровом округе — один условный кадастровый квартал с границами, проходящими по границе Московского городского кадастрового округа. Присвоить указанному кадастровому кварталу кадастровый номер
«77:00:0000000».
– в каждом кадастровом районе Московского городского кадастрового округа — один условный кадастровый квартал с
границами, проходящими по границе соответствующего кадастрового района. Присвоить указанным кадастровым
кварталам кадастровые номера «77:Б:0000000», где Б — номер соответствующего кадастрового района в Московском
городском кадастровом округе.
163
Глава 5
Таблица 5.1
Перечень наименований и номеров кадастровых районов в московском
городском кадастровом округе
Номер
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Наименование кадастрового района
Центральный
Северо-Восточный
Восточный
Юго-Восточный
Южный
Юго-Западный
Западный
Северо-Западный
Северный
Зеленоградский
Описание прохождения границ кадастровых районов в московском городском
кадастровом округе
164
• Центральный кадастровый район 77:01
Граница Центрального кадастрового района проходит по оси р.
Москвы, далее по осям Причального проезда, 3-й и 2-й Магистральных ул., северо-западной и северной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД и северо-западной границе полосы
отвода Алексеевской соединительной железнодорожной ветки
МЖД, осям ул. Сущевский Вал, Тихвинской ул. и Перуновского
пер., юго-западной границе пл. Борьбы, осям ул. Достоевского, проезда вдоль северо-западной и северной границ территории Центрального академического театра Российской Армии, ул. Советской
Армии, ул. Сущевский Вал и пр-ту Мира, юго-западной границе полосы отвода Митьковской соединительной железнодорожной ветки МЖД, пересекая МЖД Рязанского направления, южной и югозападной границам полосы отвода МЖД Рязанского направления,
осям ул. Госпитальный Вал, Госпитальной ул. и р. Яузы, юго-западной границе полосы отвода МЖД Курского направления, осям Нижегородской, Скотопрогонной, Малой Калитниковской улиц и
Михайловского проезда, северной и западной границам территории АО «Московский мясокомбинат МИКОМС», осям Волгоградского пр-та, ул. Мельникова и 1-й Дубровской ул., безымянного проезда, осям 3-го Крутицкого пер., Новоспасского проезда и Арбатецкой ул., р. Москвы, Новоспасского моста, Кожевнической ул.,
Летниковской ул., Жукова проезда, Дубининской ул., 4-го и 1-го
Щипковских пер., ул. Павла Андреева, ул. Хавской, Конного пер.,
ул. Шаболовки и ул. Академика Петровского, Ленинского пр-та, далее по северо-восточной и северо-западной границам домовладе-
Кадастровое деление территории
ния N 12 по Ленинскому пр-ту, юго-восточной и южной границам
территории Нескучного сада, северо-восточной границе полосы
отвода 3-го транспортного кольца и Малого кольца МЖД до реки
Москвы.
• Северо-Восточный кадастровый район 77:02
Граница Северо-Восточного кадастрового района проходит по
внешней границе полосы отвода МКАД (включая все транспортные развязки улиц и дорог), северо-западной границе территории
национального парка «Лосиный остров», восточной и юго-восточной границам полосы отвода МЖД Ярославского направления,
юго-западной границе полосы отвода Митьковской соединительной ветки МЖД, осям пр-та Мира, ул. Сущевский Вал, ул. Советской Армии, проезда вдоль северной и северо-западной границ
территории театра Российской Армии и ул. Достоевского, югозападной границе пл. Борьбы, осям Перуновского пер., Тихвинской ул., ул. Сущевский Вал, по осям эстакады на Бутырскую ул.,
Бутырской ул., по южной границе полосы отвода МЖД Рижского
направления, юго-западной и западной границам полосы отвода
МЖД Савеловского направления и далее по городской черте г.
Москвы (восточной границе полосы отвода МЖД Савеловского
направления, северной границе полосы отвода проектируемой автомобильной дороги N 4966 (включая территорию в красных линиях проектируемой автомобильной развязки), западной, северной и восточной границам территории рабочего поселка Северный, западной границе трассы водовода Северной водопроводной
станции.
• Восточный кадастровый район 77:03
Граница Восточного кадастрового района проходит по внешней границе полосы отвода МКАД (включая все транспортные
развязки улиц и дорог), далее по северной границе полосы отвода
Носовихинского ш., северо-восточной границе полосы отвода автомобильной дороги на Николо-Архангельское кладбище, западной границе территории кладбища, северной и западной границам
территории организации, северной, западной и южной границам
Салтыковского лесопарка Балашихинского леспаркхоза (включая
10 га квартала N 9 лесопарка), осям р. Никольская канава и р. Чечера (до р. Пехорка), земле совхоза имени Моссовета (на юго-запад),
северо-западной границе участков карт N 13, 76 и 75 полей фильтрации Люберецкой станции аэрации, северной границе участка
карты N 85, западной границе участков карт N 85 и 86, северной
границе участков карт N 1 и 70, южной стороне улицы 8 Марта,
южной стороне Кожуховской ул., юго-восточной стороне проектируемого проезда N 271 и улицы 8 Марта г. Люберцы, северо-вос-
165
Глава 5
точной границе полосы отвода МЖД Рязанского направления (до
17,4 км), далее на юго-запад, пересекая полосу отвода железной дороги, юго-западной и западной границам полосы отвода пассажирских путей МЖД Рязанского направления, пересекая МЖД — Рязанского направления, по юго-западной границе полосы отвода
Митьковской соединительной ветки МЖД, по юго-восточной и
восточной границам полосы отвода МЖД Ярославского направления, по северо-западной границе территории национального парка «Лосиный остров».
В состав округа также входят территории поселков Акулово и
Восточный в границах, установленных в соответствии с объединенным решением исполнительных комитетов Московского областного и Московского городского Советов депутатов трудящихся
от 09.08.77.
166
• Юго-Восточный кадастровый район 77:04
Граница Юго-Восточного кадастрового района проходит по городской черте г. Москвы от юго-западной границы полосы отвода
пассажирских путей МЖД Рязанского направления (17,4 км) на
юго-запад, пересекая Лермонтовский пр-т, по южной границе полосы отвода Лермонтовского пр-та, Октябрьского пр-та г. Люберцы, западной стороне 4-го Октябрьского проезда города, северовосточной (1 км на северо-восток) и юго-восточной границам свободной от капитальной застройки территории организации,
юго-западной границе полосы отвода Новорязанского ш., внешней
границе полосы отвода МКАД (включая все транспортные развязки улиц и дорог), по осям р. Москвы, шлюза 10–1 р. Москвы, старого русла р. Москвы, пр-та Андропова, ул. Сайкина, Велозаводской
ул., ул. Симоновский Вал, Новоспасского проезда, 3-го Крутицкого
пер., юго-западной границе пл. Крестьянская Застава, осям безымянного проезда, 1-й Дубровской ул., ул. Мельникова и Волгоградского пр-та, ул. Талалихина, южной границы домовладения N 39 по
ул. Талалихина (включая сквер с памятником героям ВОВ), западной и северной границам территории АО «Московский мясокомбинат МИКОМС», Михайловского проезда, Малой Калитниковской ул., Скотопрогонной ул., Нижегородской ул., юго-западной
границе полосы отвода МЖД Курского направления, осям р. Яузы,
Госпитальной ул. и ул. Госпитальный Вал, западной и юго-западной
границам полосы отвода пассажирских путей МЖД Рязанского направления до городской черты.
В состав округа также входит территория поселка Некрасовка
в границе, установленной в соответствии с объединенным решением исполнительных комитетов Московского областного и Московского городского Советов депутатов трудящихся от 09.08.77.
Кадастровое деление территории
• Южный кадастровый район 77:05
Граница Южного кадастрового района проходит по осям ул.
Академика Петровского, ул. Шаболовки, Конного пер., ул. Хавской, ул. Павла Андреева, 1-го и 4-го Щипковских пер., ул. Дубининской, проезда Жукова, Летниковской ул., Кожевнической ул., Новоспасского моста, р. Москвы, Арбатецкой ул., ул. Симоновский
Вал, ул. Велозаводской, ул. Сайкина, пр-та Андропова, старого русла р. Москвы, р. Москвы, шлюза 10–11 р. Москвы, по внешней границе полосы отвода МКАД (включая все транспортные развязки
улиц и дорог, исключая транспортную развязку Куликовской ул.),
восточной границе территории природного парка «Битцевский
лес», осям Балаклавского пр-та, Симферопольского б-ра и Нахимовского пр-та, восточной и северо-восточной границам территории помологического рассадника имени Ленина, оси р. Котловки,
южным и юго-западным границам полосы отвода соединительной
ветки Малого кольца МЖД, внутренней границе полосы отвода
Малого кольца МЖД, северо-восточной границе полосы отвода
3-го транспортного кольца, юго-восточной границе территории
Нескучного сада, северо-западной и северо-восточной границам
домовладения N 12 по Ленинскому пр-ту, по оси Ленинского пр-та
до ул. Академика Петровского.
• Юго-западный кадастровый район 77:06
Граница Юго-Западного кадастрового района проходит по оси
р. Москвы, по северо-восточной границе полосы отвода 3-го транспортного кольца, внутренней границе полосы отвода Малого кольца
МЖД, юго-западным и южным границам полосы отвода соединительной железнодорожной ветки, оси р. Котловки, северо-восточной и восточной границам территории помологического рассадника имени Ленина, осям Нахимовского пр-та, Симферопольского
б-ра, Балаклавского пр-та, восточной границе территории природного парка «Битцевский лес», по внешней границе транспортной
развязки Куликовской ул., на восток по внешней границе полосы
отвода МКАД, по юго-западной и южной границам транспортной
развязки Симферопольского ш., городской черте г. Москвы (включая территорию Всесоюзного научно-исследовательского института лекарственных растений площадью 17 га и территорию д. Новоникольское), границе Ленинского р-на Московской обл., южной и
западной границам земли совхоза имени XXI съезда КПСС, южной
и восточной границам территории поселка Остафьево, северо-восточной границе поселка Остафьево (на расстоянии 30 м от границы
поселка через территорию), юго-западной границе земли совхоза
имени XXI съезда КПСС, осям безымянного притока р. Чечера
и р. Чечеры, восточной и юго-восточной границам технической
зоны газопровода высокого давления, южной и восточной грани-
167
Глава 5
цам квартала N 12 Бутовского лесопарка Ленинского леспаркхоза,
восточной границе квартала N 11 лесопарка, восточной и северной
границам квартала N 8 лесопарка (включая 9 га квартала), северной границе квартала N 7 лесопарка, восточной границе кварталов
N 4 и 2 лесопарка, южной границе квартала N 3 лесопарка, оси р.
Битца, западной границе квартала N 3 лесопарка, внешней границе
полосы отвода МКАД (включая все транспортные развязки улиц и
дорог), по осям Ленинского пр-та, ул. Кравченко, пр-та Вернадского, р. Москвы.
В состав округа также входят территории поселков Липки и
Милицейский (бывшая часть г. Щербинки), д. Захарьино, Захарьинские дворики (часть), г. Щербинка в границе, установленной в
соответствии с решением исполнительных комитетов Московского областного и Московского городского Советов народных депутатов от 06.04.88 и Указом Президиума ВС РСФСР от 10.05.88.
168
• Западный кадастровый район 77:07
Граница Западного кадастрового района проходит по южной
и юго-восточной границам Серебряноборского лесничества, осям
р. Москвы, пр-та Вернадского, ул. Кравченко, Ленинского пр-та,
по городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода
МКАД, включая все транспортные развязки улиц и дорог), далее
по южной границе полосы отвода Боровского ш., западной границе земли совхоза-комбината «Московский», западной границе
коллективных садов предприятий и организаций, северной и западной границам земли совхоза-комбината «Московский», оси р.
Сетунька, восточной, южной и западной границам коллективных
садов западной водопроводной станции, оси р. Сетунь, северной
стороне автомобильной дороги к хозяйственному складу (до его
западного угла), северо-восточной границе лесных кварталов N 23,
20, 19 и 18 Ульяновского лесопарка Москворецкого леспаркхоза,
южной границе полосы отвода Боровского ш., восточной границе
д. Рассказовка, земле совхоза-комбината «Московский» (1,2 км на
север), южной и западной границам д. Федосьино, южной границе
полосы отвода Киевского направления МЖД, оси р. Сетунь, северо-восточной и северо-западной сторонам ул. Вокзальной, югозападной и северо-западной границам Зеленого туп., оси оврага
(включая одноэтажное каменное строение), оси р. Сетунь, северной, северо-восточной и юго-восточной границам дачи ветеранов
партии, северо-западной, западной, северной, восточной и южной
границам санатория N 1 ВЦСПС, западной, южной и восточной
границам юго-западного лесопарка Москворецкого леспаркхоза,
южной границе земли совхоза «Заречье», внешней границе полосы отвода МКАД (включая все транспортные развязки улиц и дорог до 61 км МКАД).
Кадастровое деление территории
В состав округа также входят территории:
– поселка Рублево (с д. Мякинино) в границах, установленных в
соответствии с решением исполнительных комитетов Московского областного и Московского городского Советов депутатов
трудящихся от 09.08.77;
– поселка Внуково в границе, установленной в соответствии с решением исполнительных комитетов Московского областного и
Московского городского Советов депутатов трудящихся от
30.06.77;
– Толстопальцевского сельсовета (в составе поселка Толстопальцево и д. Толстопальцево) в границе, установленной в соответствии с решением исполнительных комитетов Московского областного и Московского городского Советов народных депутатов от 17.02.84.
• Северо-Западный кадастровый район 77:08
Граница Северо-Западного кадастрового района проходит по
осям Бутаковского залива и Химкинского водохранилища, от плотины на р. Химке по оси Никольского тупика, северо-восточной и восточной границам территории парка «Покровское-Стрешнево», внешней границе полосы отвода Малого кольца МЖД, осям Причального проезда и р. Москвы, юго-восточной и южной границам
Серебряноборского лесничества, далее по городской черте г. Москвы (внешней границе полосы отвода МКАД, включая все транспортные развязки улиц и дорог по левому берегу реки Москвы, восточной границе бывшего конного санатория, южной границе полосы
отвода Волоколамского ш. (2,6 км от Московской кольцевой автомобильной дороги), далее на запад, пересекая полосу отвода МЖД
Рижского направления, по оврагу вдоль восточной границы территории Красногорского кладбища, северной и западной границам
территории кладбища, восточной проектируемой границе г. Красногорска Московской области, земле колхоза «Заветы Ильича» (на
север), южной и восточной границам организации, западной и южной границам коллективных садов садоводческого товарищества N
5 Красногорского механического завода и садоводческого товарищества «Мичуринец» завода «Красное Знамя», земле колхоза «Заветы Ильича» (на запад до оврага), оврагу (вдоль восточной границы
территории кварталов N 61, 62 и 64 Красногорского лесопарка Красногорского леспаркхоза), южной границе территории свалки, западной границе полосы отвода Пятницкого ш., южной и восточной
границам квартала N 65 Красногорского лесопарка, осям р. Муравка и р. Сходня, западной и южной границам поселка Новобратцево),
внешней границе полосы отвода МКАД (включая все транспортные
развязки улиц и дорог), по границе Химкинского р-на Московской
области, оси р. Сходня, южной границе территории подсобного хо-
169
Глава 5
зяйства «Новогорск», оси безымянного притока р. Сходня (250 м на
северо-восток), северо-восточной границе государственной дачи,
северной границе полосы отвода Машкинского ш. (250 м на северовосток), северной границе проезжей части Машкинского ш. (включая территорию ГСК N 5), городской черте г. Москвы (западная и
южная границы г. Химки), внешней границе полосы отвода МКАД
до оси Бутаковского залива.
В состав округа также входит территория поселка Новобратцевский в границе, установленной в соответствии с Указом Президиума ВС РСФСР от 18.12.90.
170
• Северный кадастровый район 77:09
Граница Северного кадастрового района проходит по оси Бутаковского залива Химкинского водохранилища, городской черте
г. Москвы (внешняя граница полосы отвода МКАД, включая все
транспортные развязки улиц и дорог), юго-западной и западной
границам полосы отвода МЖД Савеловского направления, южной
границе полосы отвода МЖД Рижского направления, осям Бутырской ул. и эстакады на Новослободскую ул., северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ветки МЖД и
северной и северо-западной границам полосы отвода МЖД Смоленского направления, осям 2-й Магистральной ул. и 3-й Магистральной ул., внешней границе полосы отвода Малого кольца МЖД,
восточной и северо-восточной границам территории парка «Покровское-Стрешнево», оси Никольского тупика (до плотины на
р. Химке), оси Химкинского водохранилища.
В состав округа также входят:
– территория района Молжаниновский в границе, проходящей
по северной границе полосы отвода Машкинского ш. (исключая территорию гаражно-строительного кооператива N 5), далее по городской черте г. Москвы (дороге на предприятие, юговосточной границе территории предприятия, юго-восточной
стороне дороги на д. Филино, юго-западной границе полосы отвода дороги на д. Верескино, северо-западной границе конноспортивной базы «Спартак», оси р. Сходня, северо-западной
границе земли агрофирмы «Химки», юго-западной границе полосы отвода ОЖД (до платформы Новоподрезково), пересекая
полосу отвода железной дороги (200 м на северо-восток), югозападной красной линии ул. Суворова и проектируемого проезда N 5862 рабочего поселка Новоподрезково (исключая дом
N 2), далее на северо-восток до Ленинградского ш., пересекая
его, по северо-восточной границе полосы отвода Ленинградского ш. (300 м на юго-восток от правого поворота на Шереметьево–1), северо-западной и северной границам групп жилых
домов по Озерной ул. д. Черкизово (включая пруд), земли агро-
Кадастровое деление территории
фирмы «Химки» (1 км на восток до р. Клязьма), оси р. Клязьмы,
западной границе кварталов N 3, 7, 13 и 14 Химкинского лесопарка Красногорского леспаркхоза (северной границе г. Химки) до Машкинского ш.;
– территория аэропорта Шереметьево в границе, установленной
в соответствии с решением исполнительных комитетов Московского областного и Московского городского Советов народных депутатов от 21.09.83.
• Зеленоградский кадастровый район 77:10
Граница Зеленоградского кадастрового района проходит от
41 км Ленинградского ш. на юго-восток по юго-западной границе
полосы отвода Ленинградского ш., западной и южной границам
территории Дома творчества Союза журналистов Российской Федерации, восточной границе полосы отвода проектируемой трассы Фирсановского ш. (включая д. Назарьево), южной границе д.
Назарьево, северо-восточной границе квартала 46 Сходненского
лесничества Солнечногорского опытно-показательного леспромхоза Московской области, далее по южному берегу р. Сходня, по
восточной границе южной промзоны г. Зеленограда, восточной
красной линии проектируемого проезда N 4806, включая дома д.
Малино, пересекая ОЖД западнее платформы Малино, западной
границе лесных кварталов N 56 и 58 Сходненского лесничества
Солнечногорского опытно-показательного леспромхоза Московской области, далее на юго-запад, пересекая земли совхоза «Крюковский» до р. Горетовки, по руслу р. Горетовка (против течения),
восточной границе территории пионерлагеря фабрики «Дукат»,
южной границе технической зоны ЛЭП–110 (включая жилые
дома бывшего хутора Медведки, числящиеся за поселком Малино), восточной границе дороги на д. Брехово (300 м), руслу р. Горетовка (против течения) до границы лесного квартала N 36 Крюковского лесничества, включая трассу проектируемой автомобильной
дороги Пятницкого ш., северной границе лесных кварталов N 36
и 32, восточной границе лесных кварталов N 28 и 24 Крюковского
лесничества Солнечногорского леспромхоза (включая 15 га лесного квартала N 24, в т.ч. и жилые дома лесничества, числящиеся
за рабочим поселком Крюково), далее на север (включая д. Михайловка) до ЛЭП–500, северо-восточной и восточной границам
лесного квартала N 18 Крюковского лесничества, далее пересекая
железную дорогу по трассе ЛЭП–500, по северо-восточной границе полосы отвода ОЖД, южной границе кварталов N 9, 10, 11
Сходненского лесничества Солнечногорского леспромхоза, южной границе полосы отвода Ленинградского ш. до 41 км (включая
территории к северу от Ленинградского ш. под транспортные развязки на 37 и 41 км).
171
Глава 5
Кадастровое деление территории
О
номер кадастрового округа
2 разряда
Р
номер кадастрового района в
кадастровом округе
2 разряда
К
номер кадастрового квартала в
кадастровом районе
7 разрядов
У
кадастровый номер земельного
4 разряда
участка в кадастровом квартале
З
код здания (сооружения)
7 разрядов
П
код помещения (квартиры)
4 разряда
Ч
код комнаты (части помещения) 3 разряда
Пример. 77:02:0100002:0214 — земельный участок № 214 в кадастровом
квартале № 0100002, Северо-Восточный кадастровый район (№02; СевероВосточный административный округ) кадастрового округа № 77.
Рис. 5.3. Структура кадастрового номера
5.4. Правила присвоения кадастровых номеров земельным
участкам
Рис. 5.2. Схема кадастровых зон г. Москвы
172
Правила определяют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.
Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в
этом квартале.
Номером земельного участка в кадастровом квартале является
порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений
о данном земельном участке в соответствующем разделе государ­
ственного реестра земель кадастрового района.
Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и
прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии.
173
Глава 5
174
Кадастровый номер присваивается каждому земельному уча­
стку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого
имущества с присвоением им одного кадастрового номера.
Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных
земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых
работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по
формированию вновь образованных участков.
Отдельным сформированным частям земельных участков, входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т. п.,
в процессе государственного кадастрового учета присваиваются
учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе Государственного реестра земель кадастрового
района.
Кадастровый номер земельного участка имеет четырехуровневую иерархическую структуру и представляется в общем виде как
А: Б: В: Г, где:
1) элемент кадастрового номера А — двухразрядное десятичное число, задающее номер кадастрового округа (субъекта Российской Федерации);
2) элемент кадастрового номера Б — двухразрядное десятичное
число, задающее номер кадастрового района (муниципального образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации);
3) элемент кадастрового номера В — составной номер кадастрового квартала в кадастровом районе;
4) элемент кадастрового номера Г — десятичное число нефиксированной разрядности, задающее номер земельного участка.
Нумерацию кадастровых единиц принято начинать с 1.
В номерах кадастровых единиц с фиксированным количеством
разрядов недостающие разряды заполняются нулями.
Количество разрядных цифр в номерах кадастровых единиц
нефиксированной разрядности ограничивается, но всегда должно
быть наименьшим.
На рис. 5 приводится схема построения кадастрового номера
земельного участка в соответствии со структурой формируемых
кадастровых единиц г. Москвы и Московской области.
Кадастровое деление территории
5.5. Атлас кадастрового деления земель и территориальноэкономического зонирования округов
Атлас является официальным изданием кадастрового деления
земель города и обязателен для использования Департаментом земельных ресурсов (Москомземом). Атлас по количеству округов
состоит из 10 книг.
Рис. 5.4. Описание прохождения границ кадастровых районов
в московском городском кадастровом округе
В Атласе приведены границы кадастрового деления административных округов, согласованные Москомархитектурой и МосгорБТИ и уточненные по обновленной топооснове М 1:2000 Государ­
ственного кадастра недвижимости. Данное деление земель города
175
Глава 5
разработано для обеспечения согласованного ведения Государственных кадастра недвижимости и Градостроительного кадастра,
создания единой си­стемы учета прав на недвижимое имущество в
г. Москве.
Границы кадастрового деления города (административного округа) обязательны при учете объектов недвижимости, а также при
государственной регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости вне зависимости от видов недвижимого имущества и форм собственности на них.
На страницах Атласа отражены границы территориально-экономических оценочных зон.
Для удобства работы с Атласом приведена общая схема расположения кадастровых зон по городу и схема разграфки на кадастровые массивы по административному округу (рис. 5).
5.6. Присвоение и регистрация адресов объектов недвижимости
Используемые термины
176
Объекты недвижимости, адресуемые в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 27.08.2002 г.:
• свободный земельный участок — участок, имеющий замкнутый контур границ;
• владение — земельный участок, имеющий замкнутый контур
границ, с расположенными на нем зданиями и сооружениями;
• здание:
– сооружение;
– домовладение — учтенный в установленном порядке обособленный земельный участок с расположенными на нем
зданиями и сооружениями;
• адрес — структурированное описание по установленной форме совокупности реквизитов местоположения объекта на мест­
ности (земельного участка, владения, здания, сооружения), однозначно определяющее данный объект в соответствии с установленным для него кадастровым номером;
• улица, переулок, проезд — поименованные градостроительные
объекты, обеспечивающие транспортные и пешеходные связи
между жилыми районами, а также между жилыми районами и
промзонами, общественными центрами, кварталами, имеющие линейные фиксированные по всей длине границы, начало
и окончание;
• площадь — поименовенный градостроительный объект, являющийся планировочным элементом, имеющий замкнутые границы;
Кадастровое деление территории
• микрорайон — градообразующий структурно-планировочный
элемент застройки, не расчлененный магистральными улицами, являющийся либо селитебной, либо производственной,
либо ландшафтно-рекреационной территорией в установленных границах;
• квартал — структурный элемент застройки, не расчлененный
магистральными улицами, переулками, проездами;
• номер владения, здания, корпуса или строения, сооружения —
реквизит адреса объекта, состоящий из последовательности
цифр, с возможным добавлением буквы (А, Б, Г и т. д., исключая буквы В, Е, З, Ч);
• классификатор — нормативный документ, представляющий
систематизированный свод наименований и кодов классификационных группировок и / или объектов классификации;
• перечень наименований административных округов — систематизированный свод утвержденных наименований админи­
стративных округов, который ведется в установленном порядке как Общемосковский классификатор территориальных
еди­ниц Москвы;
• классификатор магистральных улиц — систематизированный
свод улиц по категориям с учетом их архитектурно-планировочных характеристик и видов соответствующих транспортных связей, утвержденный в установленном порядке.
В целях согласованного ведения Государственных кадастра недвижимости (ГКН) и Градостроительного кадастра (ИСОГД), формирования единой системы информации о недвижимом имуществе, обеспечения правильности оформления имущественных актов,
связанных с объектами недвижимости, введен единый порядок
присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в
г. Москве. Адрес определяется Москомархитектурой по согласованию с Москомземом при подготовке Градостроительного заключения и МосгорБТИ при подготовке документации для проведения
Государственной комиссией приемки объекта и в случае переадресации объектов, при переименовании улиц, а также в целях упорядочения элементов застройки, при разделе объектов на самостоятельные части и пр.
Адрес утверждается (присваивается) в соответствии с распорядительным документом Правительства Москвы (префекта адми­
нистративного округа) с обязательным приложением графиче­ского
ситуационного плана в М 1:2000 с указанием на нем адреса установленной структуры, содержащего основные реквизиты, и кадастрового номера земельного участка (владения).
Утверждение (присвоение) адреса осуществляется на основании:
177
Глава 5
178
– распорядительного документа о предоставлении права строительства (реконструкции) объекта и, в случае необходимости,
права пользования земельным участком;
– распорядительного документа о вводе объекта недвижимости
в эксплуатацию по решению государственной комиссии приемки объекта;
– распорядительного документа, утверждающего результаты переадресации, инвентаризации и пр.
Адреса земельных участков и владений регистрируются и подтверждаются в Государственном кадастре недвижимости в Москомземе с присвоением кадастровых номеров земельных участков
и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
Адреса зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию, регистрируются и подтверждаются в Адресном реестре зданий и сооружений г. Москвы в МосгорБТИ с присвоением кадастровых номеров первичных объектов недвижимости в соответствии с Положением о порядке присвоения и учета кадастровых номеров земельных
участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
Адрес содержит следующие реквизиты: наименование земельного участка либо улицы; номер владения, здания, корпуса или
строения, сооружения. Структура адреса определяется типом адресуемого объекта: здание, сооружение, земельный участок, владение.
Наименования административного округа и района, города,
местоположения объекта, для которого определяется адрес, могут
быть добавлены к адресу. Наименования указываются в соответ­
ствии с Перечнем наименований административных округов и
районов г. Москвы.
Наименование микрорайона, производственной зоны, природоохранного комплекса (ансамбля исторических и архитектурных
памятников) местоположения объекта, для которого определяется
адрес, может быть добавлено к адресу. Наименование указывается
в соответствии с Перечнем наименований кадастровых массивов и
кварталов г. Москвы.
Наименование улицы (переулка, проезда, площади), относительно которой адресуется объект, принимается в соответствии с
Перечнем наименований улиц г. Москвы и графической схемой
улиц, переулков, проездов, площадей с уточнением наименований
переулков, проездов и наименований площадей в соответствии с
представлением адресуемого объекта и элементов улично-дорожной сети на графическом ситуационном плане М 1:2000 (копия
плана размещения объекта по данным МосгорБТИ или Москомзема).
Присвоение адреса и нумерация зданий (домов), образующих
непрерывный фронт застройки и расположенных на магистралях и
Кадастровое деление территории
улицах радиального направления, производится от центра города к
периферии с нечетными номерами по левой стороне улицы и четными номерами — по правой ее стороне.
Присвоение адреса и нумерации зданиям (домам), образующим непрерывный фронт застройки и расположенным на магистралях и улицах кольцевого направления, производится по ходу часовой стрелки (при ориентации от центра города) с нечетными номерами по левой стороне улицы и четными номерами — по правой
ее стороне.
Зданиям, находящимся на пересечении улиц различных категорий, присваивается адрес по улице более высокой категории согласно установленной классификации магистральных улиц в соответствии с Классификатором магистральных улиц.
Зданиям, находящимся на пересечении улиц равных категорий, присваивается адрес по улице, на которую выходит главный
фасад здания. В случае, если на угол выходят два равнозначных фасада одного здания, адрес присваивается по улице, идущей в направлении к центру города.
Присвоение адреса зданиям, образующим периметр площади,
производится по часовой стрелке, начиная от главной магистрали
со стороны центра. При этом последовательность номеров зданий
на сквозных улицах, примыкающих к площадям, прерывается.
В случае, если угловое здание имеет главный фасад и значительную
протяженность вдоль примыкающей улицы, его нумерация производится по улице, а не по площади.
На территории владения определяется основное здание, относительно которого осуществляется адресация владения и зданий,
сооружений, расположенных на территории владения. Адрес основного здания определяется с учетом установленной классификации магистральных улиц и в соответствии с Классификатором
магистральных улиц, присвоенных кадастровых номеров первичных объектов недвижимости, расположенных на территории владения.
Прочим (не основным) зданиям, расположенным на территории владения, присваивается номер основного здания, владения и
дополнительно номер корпуса или строения. Указатель «корпус»
или «строение» в адресе определяется в зависимости от функционального назначения зданий с учетом функционального использования территории земельного участка, на котором они расположены, и сложившейся адресации близлежащих зданий.
Нумерация зданий производится от главного въезда на территорию владения по мере удаления от него.
Нумерацию зданий, расположенных между двумя уже адресованными зданиями, строениями с последовательными номерами («вставки» объектов) рекомендуется производить, используя
179
Глава 5
Кадастровое деление территории
меньший номер соответствующего объекта с добавлением к нему
буквы.
Встроенные и пристроенные объекты, которые имеют другое
функциональное назначение, чем здания, в исключительных случаях могут быть адресованы как самостоятельные здания.
Сооружениям присваивается адрес владения (земельного
участка в случае отсутствия основного здания), на котором оно
расположено, с добавлением указателя «соор.» и номера сооружения.
Адресная привязка зданий и сооружений в полосе обустрой­
ства МКАД производится с указанием наименования «МКАД» и
существующего километража. Нумерация зданий производится по
ходу часовой стрелки с нечетными номерами по левой стороне и
четными номерами — по правой стороне.
Адресная привязка зданий и сооружений в полосе отвода железной дороги производится с указанием наименования направления железной дороги и существующего километража. Нумерация
зданий производится для радиальных направлений от центра города к периферии, для окружной железной дороги — по ходу часовой
стрелки с нечетными номерами по левой стороне и четными номерами — по правой стороне.
Владению присваивается адрес основного здания, расположенного на его территории.
Адрес свободного земельного участка определяется с учетом
его функционального назначения и сложившейся адресации близлежащих объектов по установленному кадастровому номеру согласно графической схеме кадастровых массивов и кварталов и
Перечню наименований кадастровых массивов и кварталов.
5.7. Составление кадастрового и адресного планов фрагмента
города, М 1:2000
Составление кадастрового плана
180
Порядок выполнения работы:
1. Вычертите фрагмент города или населенного пункта М 1:2000
с указанием городской черты.
2. Выделите кадастровые кварталы — совокупность земельных участков, образующая компактный земельный массив, границы которого совпадают с внешними границами образовавших
его участков, ограниченных улично-дорожной сетью и / или красными линиями и / или естественными границами. От проезжей
части до линии застройки 1,5 м — тротуар, 2 м — зеленая полоса.
3. Подпишите кадастровые номера кварталов и улиц (рис. 5.4).
М 1:2000
Рис. 5.5. Кадастровый план поселка (фрагмент)
Составление адресного плана фрагмента города М 1:2000
Порядок выполнения работы:
1. Вычертите фрагмент города или населенного пункта М 1:2000.
2. Подпишите названия улиц, номера домов (четные и нечетные стороны улиц) с учетом центра города и основной транспортной магистрали (рис. 15.5).
181
Глава 5
Экономическая оценка городских земель
Глава 6
Экономическая оценка городских земель
6.1. Качественная оценка земель
М 1:2000
Рис. 5.6. Адресный план поселка (фрагмент)
182
Процесс комплексной оценки земель включает два основные
направления: оценку функционального состояния земель, т. е.
оценку качества земель, их пригодности для каких-либо конкретных нужд, и экономическую оценку стоимости земель, т. е. определение потенциальной ценности земель в денежном выражении.
Основным источником информации для характеристики качественного состояния земель и их оценки является мониторинг
земель.
Мониторинг земель представляет собой систему наблюдения
за состоянием земельного фонда. Мониторинг городских земель
является системой мероприятий и наблюдений за состоянием городского земельного фонда для обновления и поддержания достоверности данных о земле, своевременного выявления изменений,
оценки, предупреждения и устранения последствий негативных
процессов на городских территориях.
Одними из основных факторов, определяющих ценность земли, являются природные факторы.
Для этой группы факторов была создана детальная система
оценки качества земель, получившая название бонитировка.
Бонитировка (доброкачественность) — определение качества
земель (почв) по их природным свойствам (признакам).
В этой системе почва рассматривается как природный объект,
а различие почв определяется по диагностическим признакам
(свойствам).
В основе бонитировки почв лежат следующие признаки:
– механический состав (песок, глина и т. д.);
– кислотность (кислая, нейтральная, щелочная);
– процентное содержание гумуса в почве;
– содержание влаги;
– эродированность;
– структура почвы (размер отдельных частиц).
Обычно при бонитировке земель применяют 100-бальную шкалу, причем лучшим землям присваивается высший балл.
183
Глава 6
Мониторинг земель тесно связан с рядом тематических систем
мониторинга — экологическим мониторингом, мониторингом геологической среды (литомониторингом), рекреационным мониторингом, гидромониторингом и др., являясь для них своего рода базовым мониторингом.
Согласно Конституции РФ, выделяются следующие виды соб­
ственности на землю, недра, водные и др. природные ресурсы:
– федеральная собственность;
– муниципальная собственность;
– собственность на землю граждан и юридических лиц.
Земельным кодексом 2001 года в состав государственного земельного фонда были включены следующие категории земель:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли поселений (землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий);
– земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
– земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса.
В Российской Федерации в настоящее время имеются следующие правовые основы пользования землей:
– собственность (юридические лица и граждане);
– пожизненное наследуемое владение (граждане);
– бессрочное (постоянное) пользование (юридические лица и
граждане);
– аренда (юридические лица и граждане).
6.2. Территориально-экономическое зонирование
184
Современное использование земель определяют следующие
факторы:
– предпочтения и доходы населения;
– повышение жилищных стандартов;
– стоимость земельных участков;
– уровень развития городского хозяйства и средств коммуникаций;
– планирование, концепции и стандарты.
Экономическая оценка городских земель
Основным инструментом регулирования землепользования в
городах при планировании градостроительства является зонирование (архитектурное, градостроительное, функциональное, территориально-экономическое).
Механизм зонирования направлен на снижение вероятности
конфликтов между различными видами городской деятельности.
По выделенным зонам устанавливается различный правовой
режим использования земель.
Функциональное зонирование городских территорий — наи­
более общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включая комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности участка, доля озелененных и открытых
пространств и т. п.).
При зонировании рассматриваются структуро-формирующие
и локальные территории градостроительной системы, выделяемые
с точки зрения следующих аспектов ее функционирования:
– транспортно-функционального;
– визуально-пространственного;
– природно-экологического;
– историко-культурного;
– инженерно-технического.
С позиции административного управления выделяют зоны общегородского значения, зоны районного значения, зоны селитебных районов.
Итогом зонирования является план зонирования земель. Этот
графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города (при его отсутствии — самостоятельный документ), определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования.
В условиях рыночной экономики зонирование земель — устойчивая форма контроля за использованием территории. Зональные
установления влияют на стоимость земли.
Территориально-экономическое зонирование — это дифференциация городской территории на оценочные зоны в соответ­
ствии с ее комплексной экономической оценкой (табл. 6.1).
Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) —
участки территории города, ограниченные естественными или
искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность
и относительную однотипность внутри себя. Административное
деление города при этом не всегда имеет решающее значение.
Оценочные зоны могут различаться этапами застройки города,
архитектурно-планировочной структурой и системой основных
185
Глава 6
магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного
обеспечения, коммунального обслуживания, природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимаются во внимание:
прохождение крупных магистральных дорог, полосы ж.-д. отчуждений, линии высоковольтных электропередач, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые
массивы и др.
Таблица 6.1
Характеристика территориальных зон населенных пунктов
Территориальные
зоны
Жилые
Общественноделовые
Производст­венные
Инженерной и
транспортной
инфраструктур
Рекреационные
Сельско­хозяйственного
использова­ния
Специального
назначения
Военных объек­тов
Особо охраняе­мых
территорий
Могут, вклю­чаться
в состав различных
тер­риториальных
зон
186
Назначение (использование)
земельных участков
Для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения: для
индивидуальной, мало­этажной и среднеэтажной
смешанной, многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки
Для застройки административными зда­ниями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назна­чения и иными объектами общественного использования
Для застройки промышленными, комму­нальноскладскими, иными производст­венными объектами
Для застройки объектами железнодорож­ного, автомобильного, речного, морско­го, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной
инфра­структуры и иными объектами
Для отдыха граждан и туризма: город­ские леса,
скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища
Земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями,
сооружениями сельскохозяйственного назначения
Земельные участки дипломатического корпуса и
иного специального назначения
Земельные участки под военными объек­тами
Земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко- культурное, эстетическое, рекреацион­ное, оздоровительное и иное особо
цен­ное значение
земельные участки общего пользования, занятые
площадями, улицами, проезда­ми, автодорогами,
набережными, скве­рами, бульварами, закрытыми
водоема­ми, тяжами и другими объектами (не подлежат приватизации!)
Территориально-экономическое оценочное зонирование проводится для достаточно однородных в градостроительном отношении оценочных зон, внутри которых пространственное варьиро-
Экономическая оценка городских земель
вание показателей, влияющих на оценку городских земель, незначительно. Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками
земельного налога и арендной платы. Далее возможно создание
системы поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей. Коэффициенты рассчитываются для территорий меньшего
размера — отдельных земельных участков, дифференцированно
для земель различных категорий либо различных функциональных зон. Поправочные коэффициенты влияют на итоговые размеры платежей — как налога, так и арендной платы, а также учитываются при расчете стартовой цены при выкупе права аренды.
В Москве по состоянию на 2008 год имелось 69 территориально-экономических оценочных зон (с учетом Зеленограда).
6.3. О градостроительном зонировании территории г. Москвы
Закон о градостроительном зонировании территории г. Москвы (от 01.12.1999 г.), являясь частью градостроительного законодательства города, устанавливает назначение градостроительного зонирования территории города, типы функционального, строительного, ландшафтного назначения территории, порядок разработки
и утверждения градостроительной деятельности в городе.
Градостроительное зонирование территории — установление
обязательных требований к функциональному использованию
(функциональному назначению), застройке (строительному назначению), ландшафтной организации (ландшафтному назначению)
планировочных районов, кварталов, участков территории города.
Установленные градостроительным зонированием требования
распространяются на все объекты недвижимости независимо от
форм собственности на указанный объект, а также сохраняют
действие при перемене собственника, владельца, пользователя,
арендатора недвижимого имущества.
Градостроительное зонирование осуществляется на основе
нормативных правовых актов Российской Федерации. Градостроительная деятельность, противоречащая установленному функциональному, строительному, ландшафтному назначению территории,
запрещается.
Градостроительный кадастр, как известно, — это информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости. Планировочными единицами градостроительного кадастра г. Москвы являются планировочный
район, квартал, участок территории.
Планировочный район — часть территории г. Москвы, ограниченная границами территориальных единиц, красными линиями
187
Глава 6
188
магистральных улиц, другими границами. Планировочный район
включает в себя несколько кварталов, а в отдельных случаях —
один квартал.
Квартал — часть территории города в пределах планировочного района, ограниченная красными линиями улиц и переулков, другими границами. Квартал включает в себя несколько участков территории, а в отдельных случаях — один участок территории.
Участок территории — часть территории города в пределах
квартала.
Устойчивое развитие города — это развитие города при осуществлении градостроительной деятельности в целях обеспечения
градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия
хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную
среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и
будущего поколений.
Функциональное назначение планировочного района (квартала, участка территории) — это установленный тип назначения
территории, характеризуемый разрешенным использованием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
Строительное назначение планировочного района (квартала,
участка территории) — это установленный тип застройки, характеризуемый показателями плотности застройки и высоты зданий и
сооружений в пределах указанной территории.
Ландшафтное назначение планировочного района (квартала,
участка территории) — это установленный тип организации поверх­
ности земли, характеризуемый соотношением площадей застроенной поверхности, поверхности с растительным покровом, незастроенной поверхности с искусственным покрытием в пределах
указанной территории.
Устанавливаются следующие типы функционального назначения участков территории:
– природные, в том числе природоохранные и природно-рекреационные;
– общественные, в том числе административно-деловые, учеб­нообразовательные, торгово-бытовые, культурно-просветительные, спортивно-рекреационные, лечебно-оздоровительные,
учеб­но-воспитательные;
– жилые, в том числе с многоквартирными жилыми домами и индивидуальными жилыми домами;
– производственные, в том числе промышленные, коммунальноскладские, жилищно-коммунальные и специального назначения.
Экономическая оценка городских земель
Таблица 6.2
Функциональная организация территории города
Функцио­нальные
зо­ны
Жилые
Производственные
Природные
(ландшафтнорекреационные)
Городской
инфраструктуры
Резервные
Основные объекты в составе зоны
Кварталы с застройкой преимуще­
ственно жилого назначения
Кварталы со смешанной застрой­кой преимущественно обществен­ного и иного
непроизводственно­го назначения
Общественные центры
Объекты исторической застройки Объекты дошкольного воспитания, образования и здравоохранения
Отдельные объекты природного комплекса (парки, сады, скверы, небольшие
водотоки и водоёмы)
Отдельные объекты физкультуры и спорта
Пути железнодорожного транс­порта
Кладбища (небольшие)
Отдельные объекты различного назначения
Промышленные предприятия
Научно-производственные пред­приятия
Коммунально-складские объекты
Пути железнодорожного транс­порта
Объекты озеленения
Отдельные объекты различного назначения
Городские леса
Крупные объекты природного комплекса
(лесопарки, парки, са­ды, луга)
Крупные водотоки и водоемы
Особо охраняемые природные территории
Земли сельскохозяйственного на­
значения
Крупные озеленённые физкультурноспортивные комплексы
Кладбища (крупные)
Иные отдельные объекты
Пути внешнего транспорта (вы­ездные
магистрали)
Магистральные пути внутриго­родского
сообщения (крупные проспекты, улицы,
площади)
Отдельные придорожные объекты природного комплекса (бульвары, элементы
озеленения)
Пустыри
Доля в
общей
площа­ди, %
25–50
10–20
20–40
15–20
1–5
189
Глава 6
Устанавливаются следующее типы строительного назначения
участков территории по плотности застройки и их обозначению:
– низкоплотная застройка с допустимой плотностью застройки
не более 0,5*; 5000 м2 застройки на 1 га;
– среднеплотная застройка с допустимой плотностью застройки
более 0,5 и не более 1,0; 10 000 м2 застройки на 2 га;
– высокоплотная застройка с плотностью застройки более 1,0.
Плотность застройки определяется как отношение общей площади поэтажных планов зданий, сооружений, расположенных на
участке территории, к площади участка.
Высота застройки участка определяется высотой основного
объема наиболее высокого здания или сооружения, расположенного на участке, а в случае, когда основной объем указанного здания или сооружения не выявлен, — его максимальной высотой.
Устанавливаются следующие типы строительного назначения
участков территории по высоте застройки:
– застройка высотой не более 15 м;
– застройка высотой не более 35 м;
– застройка высотой более 35 м.
Установленные типы функционального, строительного, ландшафтного назначения территории не могут противоречить режимам особой охраны особо охраняемых природных территорий, режимам регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса, режимам охраны памятников
истории и культуры.
Изменение ранее установленного типа функционального,
строи­тельного, ландшафтного назначения планировочного района, квартала, участка территории на иной тип должно обосновываться наличием городских, государственных или муниципальных
нужд по обеспечению устойчивого развития города, безопасностью территорий и их защитой от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
6.4. Виды документации по градостроительному зонированию
Назначение территории устанавливается документацией по
градостроительному зонированию следующих видов:
– Генеральная схема градостроительного зонирования территории г. Москвы, устанавливающая функциональное, строительное, ландшафтное назначение планировочных районов на территории Москвы;
190
* Закон о землеустройстве и застройке. М., 2006.
Экономическая оценка городских земель
– схемы градостроительного зонирования территорий административных округов г. Москвы, устанавливающие функциональное, строительное, ландшафтное назначение кварталов на
территории округов;
– планы градостроительного зонирования территорий районов
г. Москвы, планы градостроительного зонирования территориальных единиц с особым статусом, территорий планировочных
районов, кварталов, иных частей территории г. Москвы, устанавливающие функциональное, строительное, ландшафтное
назначение участков территории.
Документация по градостроительному зонированию должна
содержать:
– характеристики устанавливаемого функционального, строительного, ландшафтного назначения единиц градостроительного кадастра (ИСОГД), соответствующие документу данного
вида;
– картографические материалы с нанесенными на них границами территориальных единиц города, единиц градостроительного кадастра с обозначениями устанавливаемого назначения
единиц градостроительного кадастра, соответствующих документу данного вида.
Генеральная схема зонирования является частью Генерального
плана развития города и утверждается законом о Генеральном плане развития города.
Схема зонирования является частью градостроительного плана развития административного округа, утверждается Правитель­
ством города по согласованию с главами районных управ города.
Порядок разработки и утверждения схем зонирования устанавливается Правительством города.
Схема зонирования не может противоречить Генеральной схеме зонирования.
План зонирования района города является частью градостроительного плана развития районов города. Одобренный районным
Собранием, план утверждается Правительством города.
План зонирования района города не может противоречить
Схеме зонирования.
Планы зонирования территориальной единицы с особым статусом, территории планировочного района, квартала, иной части
города разрабатываются в составе Градостроительного плана развития территориальной единицы с особым статусом, проекта планировки территории планировочного района, квартала, иной части
территории города и утверждаются Правительством города. Планы
зонирования территорий, входящих в границы районов города, утверждаются по согласованию с районными управами.
191
Глава 6
192
Порядок разработки и утверждения планов зонирования указанных выше территорий устанавливается Правительством города
Утвержденный план зонирования планировочного района,
квартала, иной части территории, входящей в состав территориальной единицы с особым статусом, является составной частью плана
зонирования соответствующей территориальной единицы с особым статусом, района города.
Документация по градостроительному зонированию до ее утверждения подлежит:
– публикации и общественному обсуждению с участием жителей города и иных заинтересованных лиц в составе градостроительных планов развития территориальных единиц города в
соответствии с законодательством;
– государственной экологической экспертизе;
– согласованию со специально уполномоченными государственными органами по охране окружающей природной среды, по
охране и использованию памятников истории и культуры, по
земельным отношениям.
Выполнение указанных требований обеспечивают заказчик и
разработчик документации по градостроительному зонированию.
Мониторинг и контроль за использованием территорий в соответствии с их назначением, установленной документацией по градостроительному зонированию осуществляют орган городской администрации по архитектуре и градостроительству.
Утвержденная в установленном порядке документация по градостроительному зонированию, а также все внесенные в нее изменения, подлежат учету в Градостроительном кадастре (ИСОГД)
территории города в порядке, установленном Правительством города.
Разрешение на размещение, строительство, реконструкцию
объектов, благоустройство территории и использование в этих целях земельных участков выдается уполномоченными органами
московской городской администрации в соответствии с утвержденной документацией по градостроительному зонированию.
Устанавливаемые разрешительной документацией характеристики объекта строительства (реконструкции) и требования к
использованию земельного участка не могут противоречить функциональному, строительному и ландшафтному назначениям территории, установленным утвержденной документацией по градостроительному зонированию.
Здания или сооружения, созданные или строящиеся с нарушением утвержденной документации по градостроительному зонированию, являются, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, самовольной постройкой и подлежат сносу за счет лица, осуществляющего самовольную постройку.
Экономическая оценка городских земель
Здание или сооружение, строящееся в нарушение установленного функционального назначения территории, может быть по решению суда перепрофилировано в процессе строительства с учетом утвержденной документации по градостроительному зонированию.
6.5. Виды земельных платежей
Нормативно-правовой основой для осуществления платного
порядка землепользования в Российской Федерации служит Закон
РФ «О плате за землю».
В качестве основных видов земельных платежей предусмотрены:
– земельный налог;
– арендная плата за землю;
– компенсационные платежи при изъятии земель;
– платежи за повышение качества земли;
– штрафные платежи за экологический ущерб;
– налоговое обложение при гражданском земельном обороте;
– плата за право аренды и др.
С экономической точки зрения плата за землю — особый вид
издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.
Рента (от лат. reddia — отданная назад) — устойчивый доход,
прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов ренты, в том числе государственная и банковская, связанные с займами, по которым выплачивают рентные
доходы в виде процента. Земельная рента имеет иную природу. Как
известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в
аренду предпринимателю. В соответствии с условиями арендного
договора последний временно получает право хозяйствования на
данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную
плату. Превращение части прибыли арендодателя в земельную
ренту обусловлено именно этим.
Земельный налог — плата за землю, находящуюся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании.
Арендная плата — оговоренная договором плата за пользование землей.
Нормативная цена земли — показатель, характеризующий
стоимость участка определенного качества и местоположения с
учетом потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Для практической реализации системы земельных платежей
необходимо проводить оценку земель, которая входит составной
частью в понятие Государственного кадастра недвижимости (ГКН)
193
Глава 6
194
как системы необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, собственниках земли, землевладельцах и арендаторах, категориях земель, их качественной характеристике и народнохозяйственной ценности.
Кадастровая оценка земель — это оценка качества земельного
участка с учетом его местоположения по признакам, отвечающим
его целевому назначению и хозяйственному использованию, выраженная в системе стоимостных и натуральных показателей. Таким
образом, оценка земель включает два основных направления:
1) оценка функционального состояния земель, т. е. оценка качества земель, их пригодности для каких-либо конкретных нужд,
под какие-либо предъявляемые конкретные требования (строительство жилого здания, использование в целях рекреации, для выращивания с.-х. культур и т. д.);
2) экономическая оценка стоимости земель, т. е. определение
потенциальной ценности земель в денежном выражении.
Субъектом Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:
– свыше 3 млн чел. — в размере от пяти- до тридцатикратного
размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
– от 500 тыс. до 3 млн чел. — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
– до 500 тыс. чел., а также за пределами черты поселений — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Для установления субъектом Российской Федерации цены
земли применяется соответствующая минимальная ставка Земельного налога.
При продаже земельного участка к его стоимости применяется
поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений,
сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Россий­
ской Федерации.
Земельные платежи бывают разовые и ежегодные. Разовые
платежи носят компенсационный характер (выделяются отдельной
строкой в смете на строительство, но не включаются в материальный баланс юридического лица). Это затраты на освоение новых
или улучшение ранее используемых территорий.
Ежегодные платежи носят рентных характер. Их необходимость вытекает из социальной ценности городских земель и отражает неоднородность участков по концентрации мест приложения
Экономическая оценка городских земель
труда и насыщенности объектами соцкультбыта, транспортной доступности, природным факторам, ценности исторической застройки и т. д. (т. е. по престижности, привлекательности территории).
Через ежегодную арендную плату и налог за городские земли
должна изыматься дифференциальная земельная рента — часть дополнительного дохода, полученного юридическими и физическими
лицами за счет расположения земельных участков, арендуемых
этими лицами на территории более высокой градостроительной
ценности, обеспечивающей определенные социально-экономиче­
ские преимущества. Выделяют дифференциальную земельную
ренту 1 и дифференциальную ренту 2. Первая обозначает величину
дохода, которую получает землепользователь на лучших землях.
Вторая — повышение дохода от земли благодаря вложению в землю дополнительного капитала, идущего на повышение качества
земли.
Размер налога устанавливается законодательно. Для городов в
зависимости от численности населения и степени экономического
развития, устанавливаются дифференцированные средние ставки
за единицу площади. Эти средние ставки корректируются в зависимости от статуса города (для центров административно-территориальных образований, городов с развитым социально-культурным потенциалом и курортных зон вводятся повышающие коэффициенты). Периодически утверждается коэффициент индексации
налога в связи с инфляцией.
Размеры ставок налога по оценочным территориально-экономическим зонам утверждаются органами представительной власти
города.
Законом РФ «О плате за землю» установлен особый порядок
расчета величины земельного налога для городских земель, используемых в сельскохозяйственных целях, занятых личным подсобным хозяйством, жилищным фондом, дачными и садовыми участками и гаражами.
Величина арендной платы устанавливается на основе договора
и не может быть менее величины налога. Базовые ставки арендной
платы внутри города также могут дифференцироваться в зависимости от его территориально-экономического зонирования и обычно утверждаются распоряжением местной администрации.
Размер нормативной цены земли был принят в Земельном кодексе РФ 1991 года как 50-кратная величина земельного налога.
Постановлением правительства РФ от 03.11.94 года он увеличен до
200-кратной ставки земельного налога за единицу площади. Льготы
при этом не учитываются. При заключении договоров купли–продажи земельных участков с 15 мая 1995 года размер нормативной
цены земли приравнивался к 10-кратной ставке земельного налога
(Указ Президента РФ от 11.05.95).
195
Глава 6
Размер платы за землю не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельцев и землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной
площади в расчете за год.
Законом РФ «О плате за землю» в редакции от 09.08.94 года также установлен ряд льгот по взиманию платы за землю. К субъектам
налоговых льгот относятся госбюджетные учреждения (организации искусства, образования, здравоохранения, детские учреждения, вузы и др.) и граждане, имеющие социальные льготы.
6.6. Кадастровая и рыночная стоимости недвижимости
196
Земельные участки являются базовой составляющей недвижимости, позволяющей в определенных условиях приносить дополнительные выгоды и преимущества ее владельцу, т. е. доход.
Под стоимостью земельного участка в условиях развитого (открытого и конкурентного) рынка понимают наиболее вероятную
цену, которую можно получить при его купле–продаже. Стоимость зависит от качественных характеристик участка, уровня
спроса на землю, возможности последующего отчуждения и др.
Чем больше площадь города и его население, тем больше дифференциация в стоимости земельных участков на окраине и в центре.
Цена земельного участка характеризуется ценой свершившейся конкретной сделки купли–продажи.
Материалы оценки земель необходимы как важная составная
часть кадастрового дела земельного участка, а также используются
для ценового зонирования и проведения налоговой реформы, формирования справедливого земельного налогообложения на базе реальной стоимости земельных участков.
Оценку земли подразделяют на массовую кадастровую оценку
земель и рыночную оценку единичного земельного участка.
Цель массовой кадастровой оценки — определение кадастровой стоимости земель в границах административно-территориальных образований (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований).
Цель рыночной оценки — определение рыночной стоимости
конкретного земельного участка. При этом предполагают, что указанная стоимость соответствует тем ценам, по которым на открытом рынке данного региона продавали или покупали другие земельные участки сопоставимого качества, месторасположения и аналогичного целевого назначения.
В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными
Экономическая оценка городских земель
Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля
2001 года, рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда участники сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а
на цене сделки какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые
способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и
предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать
наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалент­
ной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой
величины, срока и вероятности получения дохода от земельного
участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекательности земельного участка для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения
целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц
на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местонахождения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя
из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физиче­
ски возможным, экономически оправданным, соответствующим
требованиям законодательства, финансово осуществимым, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участ­
ка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Существуют три основные подхода к стоимостной оценке земельных участков:
затратный — совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки (с учетом его износа);
197
Глава 6
198
сравнительный — совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о
ценах сделок с ними;
доходный — совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных
участ­ков применяют методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения, распределения, а на доходном подходе — методы
капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода при расчете стоимости
воспроизводства или замещения улучшений земельного участка
используют в методах остатка и выделения.
Метод сравнения продаж применяют для оценки земельных
участков как занятых зданиями, строениями и / или сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями
и / или сооружениями. Основное условие применения данного метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта. При отсут­
ствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения или спроса.
К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта
оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики
сделок с земельными участками.
Наиболее важные факторы, влияющие на установление стоимости участков:
– месторасположение и окружение;
– целевое назначение, разрешенное использование, права иных
лиц на земельный участок;
– пространственные характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
– транспортная доступность;
– инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и
условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).
Метод выделения применяют для оценки сделок с едиными
объектами недвижимости, включающими в себя оценку земельного участка. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения и спроса.
Экономическая оценка городских земель
Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения этого метода следующие:
– наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, включающими в себя оцениваемый земельный
участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
– наличие информации о наиболее вероятной доле земельного
участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
– соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Применение данного метода основано на возможности получения определенного размера земельной ренты от оцениваемого земельного
участка.
Под капитализацией земельной ренты понимают определение
на момент проведения оценки стоимости участка всех будущих
равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени: земельную
ренту за первый после момента проведения оценки период делят
на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
Земельную ренту можно рассчитать и как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Чтобы узнать цену своего земельного участка, необходимо
иметь кадастровый номер земельного участка (из ЕГРЗ или ЕГРП).
Росреестр на своем сайте www.kadastr.ru разместила сведения
о кадастровой стоимости всех земельных участков РФ.
Надо зайти на интерактивную кадастровую карту и увидеть, в
качестве примера, Московскую область, затем Ногинский район.
В Ногинском районе — 67332 участков. Стоимость Вашего земельного участка (находим) 6 соток — 300 тыс. рублей.
Земельный налог на земельный участок
Сумма налога складывается из двух составляющих:
– кадастровая стоимость земельного участка;
– налоговая ставка (Налоговый кодекс РФ).
На садовые, дачные земельные участки предельная налоговая
ставка составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земельного уча­
стка.
Например, 1 м2 стоит 500 руб.; соответственно, умножаем:
500 × 100 = 50000 руб. (стоимость одной сотки);
500 × 100 × 6 = 300000 руб. (стоимость шести соток).
Из полученных данных находим 0,3 %. Сумма налога — 900 руб.
199
Глава 6
6.7. Комплексное ценовое зонирование территорий поселений
для дифференциации ставок земельного налога
Постановлением Правительства Российской Федерации от
3 ноября 1994 года предусмотрено выполнение ценового зонирования земель и введение повышающих и понижающих коэффициентов в целях установления нормативной цены земли в зависимости
от уровня рыночных цен на землю.
Ценовое зонирование и дифференциацию ставок земельного
налога на территории поселения в условиях недостаточной и необъективной по ряду причин информации о рыночных ценах на
землю следует считать одним из первых и необходимых шагов органов местного самоуправления при регулировании земельных отношений в период становления земельного рынка.
Градостроительная ценность территории поселения для целей
дифференциации ставок земельного налога базируется на учете
уровня инженерного оборудования и обустройства территории,
доступности объектов социальной инфраструктуры, отдельных
экологических признаках территории и не учитывает различий в
динамике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель (жилая или офисная застройка, торговые предприятия),
т. к. ставит своей задачей установление усредненного коэффициента дифференциации.
Рекомендуемая методика зонирования территории поселения
(ЦНИИП градостроительства) предусматривает выполнение ряда
действий:
– разбивка территории поселения на оценочные участки в целях
ее более детальной дифференциации;
– установление для каждого оценочного участка перечня факторов влияния и расчета суммарного коэффициента относительной ценности и коэффициента дифференциации к средней ставке земельного налога по территории поселения.
В этом действии в процессе наложения влияния факторов
друг на друга на отдельном оценочном участке уточняется
суммарный коэффициент;
– объединение оценочных участков, имеющих близкие значения коэффициентов дифференциации, в зоны градостроительной деятельности.
Порядок определения оценочных участков
200
Градостроительные принципы определения оценочных участков, их границ и коэффициентов к ним заложены в строительных
нормах и правилах (СНиП 2.07.01–89) и устанавливаются с учетом
плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, на-
Экономическая оценка городских земель
сыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных
и архитектурно-ландшафтных ценностей.
Разграничивают территорию поселения на оценочные участки
на опорном плане поселения масштаба 1:10 000 или 1:25 000 (в за­
висимости от размеров населенного пункта).
На план наносят утвержденную административным органом
городскую (поселковую) черту. В границах городской (поселковой)
черты выделяют территории различного функционального использования или назначения: земли общего пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли жилой застройки
независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и других землепользователей сферы производства; земли, используемые для сельскохозяйственного производства.
Селитебные земли, занимающие значительную часть территории населенного пункта, делят на оценочные участки, границами которых принимают естественные рубежи (ярко выраженные
элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их
бровки и подошвы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий
(производственного и непроизводственного назначения); границы
сельскохозяйственных и лесных угодий; границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами — малоэтажной усадебной жилой застройкой, малоэтажной жилой застройкой без приусадебных участков, многоэтажной секционной застройкой (3–5
этажей, 6–9 этажей, 10–12 этажей) и др. жилой застройкой.
Кроме жилой застройки на территории поселения выделяют
участки для размещения садоводческих товариществ и кооперативов в границах населенного пункта с дифференциацией их территорий на оценочные участки по условиям транспортной доступно­сти.
Производственные территории выделяют и дифференцируют
на оценочные участки по удаленности от основных транспортных
магистралей и жилых массивов.
6.8. Определение коэффициентов относительной ценности
территории
Повышающие или понижающие коэффициенты относительной
ценности территории определяют с учетом следующих факторов:
– доступность для населения центра города, объектов культуры и
бытового обслуживания общегородского значения;
– обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;
201
Глава 6
202
– уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания
населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
– историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
– состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
– инженерно-геологические условия строительства и степень
подверженности территории разрушительным воздействиям
природы;
– рекреационная ценность территории.
Каждая из названных групп факторов содержит достаточно большое количество разнообразной информации, поэтому в целях обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их подразделяют на ряд единичных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты.
Предлагается следующий состав факторов по каждой из названных групп (1–7) и рекомендуемые коэффициенты, которые
влияют на относительную ценность территории.
Рекомендуемые
Факторы относительной ценности
коэффициенты
1. Доступность для населения центра города,
объектов культуры и бытового обслуживания
общегородского значения. Наличие объектов:
1.1 — образования и воспитания 0,40
1.2 — культуры и искусства
0,10
1.3 — бытового обслуживания 0,28
1.4 — торговли 0,11
1.5 — здравоохранения 0,14
2. Обеспеченность централизованным инженерным
оборудованием, благоустройство территории и застройки:
2.1 — водопровод (водоразборные колонки 0,05
или ввод в жилые дома)
2.2 — водоотведение (включая групповые 0,06
автономные системы)
2.3 — теплоснабжение 0,10
2.4 — электроснабжение 0,05
2.5 — газоснабжение 0,10
2.6 — твердое (асфальтовое) покрытие улиц и проездов 0,10
3. Уровень развития сферы культурно-бытового
обслуживания населения в микрорайоне. Наличие:
3.1 — детских дошкольных учреждений 0,11
3.2 — общеобразовательных школ 0,02
3.3 — объектов торговли, питания, бытового 0,03
обслуживания
3.4 — прочих (культуры, искусства, спорта и т. п.)
0,08
Экономическая оценка городских земель
4. Историческая ценность застройки, эстетическая и
ландшафтная ценность территории. Наличие:
4.1 — зон охраны исторических и архитектурных
1,00
памятников
4.2 — зон регулирования застройки 0,50
4.3 — ценных эстетических (ландшафтных) факторов 0,40
(живописный рельеф, лесные массивы и зеленые
насаждения, реки и водоемы)
4.4 — ценных природных факторов (уникальная
0,40
растительность, водоемы, животный мир)
5. Состояние окружающей среды, санитарные
и микроклиматические условия (влияние на состояние
окружающей среды антропогенных факторов учитывают
со знаком «минус»):
5.1 — загрязнение воздушного бассейна 0,20
5.2 — загрязнение территории 0,20
5.3 — загрязнение воды
0,20
5.4 — нарушение уровня шума 0,20
5.5 — прочие отрицательные воздействия 0,20
(электромагнитные поля и т. п.)
6. Инженерно-геологические условия строительства
и степень подверженности территории разрушительным
воздействиям природы (учитывают со знаком «минус»)
6.1 — высокий уровень стояния грунтовых вод 0,20
6.2 — заболоченность территории 0,20
6.3 — просадочные грунты 0,20
6.4 — крутые уклоны местности 0,20
6.5 — подверженность оползневым явлениям 0,20
6.6 — подрабатываемые территории 0,20
6.7 — подтапливаемые территории 0,20
6.8 — территории со скальными грунтами 0,20
6.9 — территории с высокой сейсмичностью 0,20
7. Рекреационная ценность территории. Наличие в черте
населенного пункта:
7.1 — природно-заповедных территорий 0,50
(национальные парки, биосферные заповедники,
заказники, охраняемые урочища, одиночные
памятники природы)
7.2 — рекреационно-природных территорий 0,50
(курортные зоны, зоны отдыха, туристические зоны)
7.3 — заповедных и защитных лесных территорий
0,25
(леса, зеленые лесные зоны, почвозащитные
и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек
и водоемов, защитные полосы вдоль железных
и шоссейных дорог, прочие леса первой группы)
7.4 — санитарно-защитных природных территорий
0,25
(зоны санитарной охраны водных источников, санитарные
зоны по берегам водохозяйственных водоемов)
203
Глава 6
Числовые значения коэффициентов перечисленных факторов
в качестве рекомендуемых определены с использованием показателей, приведенных в Приложении 2 Закона «О плате за землю»,
положений СНиП 2.07.01–89, нормативной и справочной литературы по градостроительству, а также исследований, выполненных
ЦНИИП градостроительства и ЦНИИЭП жилища.
Условия каждого оценочного участка из выделенных на плане
города сравнивают с перечисленными выше факторами. При этом
радиусы влияния факторов первой группы определяются доступно­
стью услуг, создаваемых городским общественным центром. В пределах получасовой пешеходной доступности (1,5–2 км) их учитывают
в полном объеме, при часовой пешеходной доступности (3–4 км) —
в половинном объеме. Влияние факторов третьей группы определяется радиусами обслуживания населения учреждениями и предприятиями обслуживания, расположенными в жилой застройке (рис. 16.1).
Экономическая оценка городских земель
Учреждение и предприятие Радиус обслуживания, м
Детские дошкольные учреждения:
в городах 300
в малых городах при одно—двухэтажной застройке
500
Общеобразовательные школы 750
Помещения для физкультурно-оздоровительных
занятий 500
Физкультурно-спортивные центры жилых районов 1500
Поликлиники и их филиалы в городах 2000
Раздаточные пункты молочной кухни 500
То же, при одно-двухэтажной застройке 800
Предприятия торговли, общественного питания и
бытового обслуживания местного значения в городах
при многоэтажной застройке 500
То же, при одно-двухэтажной застройке 800
Отделения связи и филиалы Сбербанка 500
Радиусы влияния других факторов устанавливают на основе
положений Генерального плана населенного пункта и разработок,
связанных с выделением зон санитарной вредности. Если рассматриваемые факторы оказывают влияние на оценочный участок, то
это влияние, выраженное числовым значением коэффициента, заносят в соответствующую таблицу.
6.9. Определение кадастровой стоимости земельного участка
204
Рис. 6.1
Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не
чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет.
Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков,
находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой
оценке.
После составления списков (перечней) земельных участков
производится собственно их кадастровая оценка.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Так, все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены
на 16 видов разрешенного использования.
205
Глава 6
206
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы (для Москвы – это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в
Центральном административном округе г. Москвы выделено 305
кадастровых кварталов).
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового
квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 16 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой
стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
– его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
– конкретный размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к конкретному кадастровому
кварталу.
Порядок отнесения конкретного земельного участка к конкретному виду разрешенного использования существенно зависит
от того, приняты ли в конкретном населенному пункте Правила
землепользования и застройки или нет.
До принятия в населенном пункте Правил землепользования и
застройки действует порядок установления видов разрешенного
использования земельных участков, при котором основным критерием отнесения земель в составе земель населенных пунктов к
тому или иному виду разрешенного использования (из 16 установленных) является функциональное назначение зданий, строений
или сооружений, расположенных на земельном участке.
После принятия Правил землепользования и застройки должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2012), вид разрешенного использования земельного участка будет определяться
градостроительными регламентами, установленными для данного
участка Правилами землепользования и застройки.
Экономическая оценка городских земель
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:
– субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить
всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные
участки на территории субъекта Федерации;
– территориальным органом Росреестра по соответствующему
субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на
участке объектов недвижимости и их назначение;
– привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении
каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов
разрешенного использования на основании информации о
среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на
основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках.
Удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
– результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
– после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка
вносятся в систему кадастрового учета.
6.10. Методика государственной оценки земель поселений
Методика государственной кадастровой оценки земель поселений разработана Росземкадастром и др. организациями в целях
реализации постановления Правительства Российской Федерации
от 25.08.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с постановлением Правительства Россий­
ской Федерации от 08.04.2000 г. «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и учитывает
опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории
субъектов Российской Федерации в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.97 г. «О порядке определения нормативной цены земли».
Методика предназначена для определения кадастровой стоимо­
сти земельных участков в границах городских и сельских поселений
207
Глава 6
и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для
россий­ской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. Кадастровая стоимость земельных участков определяется
с учетом:
– уровня рыночных цен, ставок арендной платы на земельные
участки в границах поселений (принимаются во внимание как
застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной
информации об объектах недвижимости;
– площади земельного участка;
– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;
– факторов местоположения и окружающей среды.
Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования
земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат
основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.
Термины и определения
208
Государственная кадастровая оценка земель поселений
(ГКОЗП) — комплекс правовых административных и технических
мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.
Кадастровая стоимость земельного участка — расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений — территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель — расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы
площади (1 м2) объекта ГКОЗП.
Оценочный показатель — качественная или количественная
характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на
кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.
Потенциал влияния — выражение влияния определенного
объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.
Факторы (главные компоненты) — линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем
их факторного анализа (или методом главных компонент).
Экономическая оценка городских земель
Сжатые факторы — наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимо­
сти земельных участков.
Кластеризация — процедура группировки объектов ГКОЗП по
общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер)
производится на основе сближения отдельных сжатых факторов.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель поселений
По технологической линии (ТЛ) определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских
поселениях с количеством жителей до 10 000 чел. и более 10 000 на
основе выделения тестовых объектов и установления для тестовых
объектов удельного показателя кадастровой стоимости земель.
ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:
• выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ
по первой ТЛ) тестовых поселений — центров кластеров;
• определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях (используются данные по
сделкам с незастроенными земельными участками, а также застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства,
личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садовод­
ства);
• проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям — центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:
– на уровне административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность районного центра);
– на уровне сельского округа (численность населения, транспортная доступность центра района, административный статус);
– на уровне поселения с учетом ценообразующих факторов;
• определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (Рi) по каждому поселению в составе административного
района по формуле:
Pi = БП т
Ki
,
Kт
где БПт — базовый удельный показатель кадастровой стоимо­
сти земель тестового поселения, руб / м2; Кi, Кт — коэффици-
209
Глава 6
енты влияния ценообразующих факторов соответственно для
i-го и тестового кластеров;
• дифференциация удельного показателя кадастровой стоимо­
сти земель в поселениях со сложной функционально-планировочной структурой территории на основе коэффициентов градостроительной ценности территории;
• составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых
кварталов в границах поселений со сложной функциональнопланировочной структурой.
Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений
Результатом работ по ГКОЗП являются: удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений и / или удельные
показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по видам функционального использования в границах поселений.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат
основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков,
при определении которой учитываются как физические характеристики земельного участка, так и совокупность вещных и обременительных прав на данный земельный участок.
Экономическая оценка городских земель
4. Вычислите поправочные коэффициенты К (табл. 16.1) с учетом числовых значений и знаков коэффициентов относительной
ценности территории и радиуса доступности услуг, создаваемых
городским общественным центром (СНиП 2.07.01–89):
К = 1 +К1 + К2 + К3 + Кi + 1.
5. Определите оценочные зоны, поправочные коэффициенты
которых не отличаются более чем на 0,1, и их площади (сумма площадей всех участков, которые входят в оценочную зону) (табл. 16.2
рис. 6.10).
6. Определите коэффициент дифференциации Кд для оценочных зон (табл. 16.3):
KD = qi
∑P
∑q P
i
i
,
i
где qi — поправочный коэффициент оценочной зоны; Рi — площадь
оценочной зоны (табл. 16.4).
7. Определите дифференцированную ставку налога Dcн по
оценочным зонам.
Экономическая оценка территории города (образец)
210
Порядок выполнения работы
1. Вычертите план фрагмента города или населенного пункта с
указанием городской черты М 1:2000.
2. Для выполнения ценового зонирования и определения
дифференцированной ставки земельного налога выделите территории различного функционального использования или назначения, например, земли жилой застройки (по типам); земли общего
пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи; земли, используемые для сельскохозяйственного производства и др. так называемые планировочные уча­
стки.
3. Подготовьте табл. 16.1 значений коэффициентов относительной ценности территории с их числовыми значениями и нумерацией планировочных участков.
Условия каждого из выделенных на плане города планировочных участков сравните с перечисленными факторами относительной ценности территории.
Рис. 6.2. Оценочные зоны
Дифференцированная ставка налога Dcн по городу определяется как произведение средней ставки налога и коэффициента дифференциации.
211
8
9
№ планировочных участков
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06
0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,050,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05
2.3. тепло­
снабжением
2.4. электро­
снабжением
0,40 – –
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
5.2. загрязнение
территории
5.3. загрязнение
воды
5.4. нарушение
допустимого уровня
шума
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
– – – – – – 0,50 0,50 – 0,50 – – – – – – 0,50 0,50 0,50 – – – 0,50 – 0,50 – – – 0,50 0,50 – – – – –
0,25 0,25 – – – – – – – – – – – – – – – – 0,25 – – – – – 0,25 – – – – – – – – – –
– – – – – – – – – 0,25 – – – – – – 0,25 0,25 – – – 0,25 – – 0,25 – – – 0,25 0,25 – – – – –
2,412,811,872,161,76 1,87 3,56 2,26 1,87 3,56 2,411,76 3,421,84 3,56 3,42 3,56 3,64 3,39 2,64 2,64 3,42 3,46 2,314,46 2,64 1,87 3,42 4,56 3,79 3,141,76 1,87 1,76 2,34
3,413,81 2,87 3,16 2,76 2,87 4,56 3,36 2,87 4,56 3,41 2,76 4,422,84 4,56 4,42 4,56 4,64 4,39 3,64 3,64 4,42 4,56 3,31 5,46 3,64 2,87 4,42 4,56 4,79 4,142,76 2,87 2,76 3,34
7.1. природнозаповедных тер.
7.2. рекреационноприродных тер.
7.3. заповедных и
защитных лесных
тер.
7.4. санитарнозащитных
природных тер.
Сумма коэф.
К+1
Рекреац. ценность
тер. Наличие в черте
населенного пункта:
6.1. высокий уровень – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
грунтовых вод
Инженерногеологические
условия:
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
– 0,40 – – – – 0,40 – – – – – 0,40 – – – 0,400,40 – 0,400,40 – – 0,40 0,40 – – 0,400,400,40 0,40 – – – –
0,40 – – – 0,40 0,400,400,40 0,40 – – 0,40 – – 0,400,40 –
5.1. загрязнение
возд. бассейна
Состояние
окружающей среды:
4.4. ценных природ,
факторов
Экономическая оценка городских земель
0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2
4.3. ценных эст. ланд, 0,400,40 – – – – 0,40 – – 0,40 – – 0,40
факторов
4.2. зон
регулирования
застроики
4.1. зон охраны
памятников
– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
– – – – – – – – – 0,08 – – – – 0,08 0,08 0,08 – – 0,08 0,08 0,08 0,08 – – – – – – – – – – – –
Наличие:
– – – – – – – – – – – – – – – – – 0,03 – – – – – – – – – – – – – – – – –
3.3. объектов
торговли, пит., быт.
обслуживания
– 0,11 –- – – – – 0,11 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 0,11 – – – 0,11
0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
3.2. школ
3.1. детских
дошкольных уч.
Наличие:
2.6. твердым
покрытием дорог
2.5. газоснабжением 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05
2.2. канализацией
0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07
2.1. водопроводом
Обеспеченность:
1.6. спорта
1.5. здравоохранения 0,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,140,14
0,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,110,11
7
1.4. торговли
6
0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28
5
1.3. бытового
обслуживания
4
0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
3
1.2. культуры и
искусства
2
Таблица 6.3
0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4
1
Коэффициенты относительной ценности территории
1.1. образования и
воспитания
Доступность
объектов:
Факторы
воздействия на
территорию
212
Глава 6
213
Глава 6
Экономическая оценка городских земель
Таблица 6.6
Таблица 6.4
Определение оценочных зон
Величина
поправочного
Номер
коэффициента планировочного
планировочного
участка
участка
5,46
5,46
8
30
Площадь
участка,
Р, м2
Площадь
Номер
Среднеоценочной
оценочной взвешенный
стоимости,
зоны
коэффициент
Р, м2
12 350
17 400
1
5,46
29750
4,64
18
26 330
2
4,64
26 330
4,56
4,56
4,56
4,56
7
17
23
29
19 040
5 100
5 100
17 200
3
4,56
46 440
4,42
4,42
4,42
4,42
13
16
22
28
16 060
16 060
11 900
11 900
4
4,42
55920
3,81
3,81
3,81
3,81
3,81
3,81
3
9
10
20
31
35
4 800
5200
17 600
17 600
4 800
5200
5
3,81
55 200
3,41
18
27800
6
3,41
27 800
2,87
2,87
2,87
2,87
1
2
19
25
68 900
57 300
40 400
45 600
7
2,87
212 200
2,79
2,79
2,79
2,79
4
6
32
38
24 850
18 400
24 850
18 400
8
2,79
86 500
2,76
2,76
6
32
19 400
19 400
9
2,76
38 800
Определение коэффициента дифференцированной ставки налога
и кадастровой цены по оценочным зонам
№
Дифференцированная
Площадь
Коэффициент
оценочной дифференциации
ставка налога
оценочной зоны,
зоны
DCH = 1,7 K∂
Р, м2
K∂
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1,28
1,26
1,25
1,14
1,11
0,95
0,08
0,78
0,77
2,533
2,193
2,125
1,938
1,887
1,530
1,360
1,326
1,309
29750
74 400
26 330
16 060
55920
27 800
212 200
86 500
38 800
Сумма налога с
оценочной зоны
СH = DCHP
75 360
163 160
54 662
30 206
109 554
33 513
288 592
114 699
50 406
1,7 * ΣPi = 1,7 * Σ 552 429 = 939 130
Таблица 6.5
Определение коэффициента дифференциации
№
оценочной
зоны
Площадь
оценочной зоны,
Р, м2
Поправочный
средневзвешенный
коэффициент qi
Расчетная
величина qiPi
Коэффициент
дифференциации
K∂ = qiΣPi / Σ(qiPi)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
29750
74 400
26 330
16 060
55920
27 800
212 200
86 500
38 800
5,36
4,64
4,56
4,42
3,81
3,41
2,87
2,84
2,76
76 364
385 216
501 509
70 985
137 617
84 391
518 820
242 754
90 125
1,28
1,26
1,25
1,14
1,11
0,90
0,78
Σ 618 615
214
Σ 2 221 781
215
Глава 7
Глава 7
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
7.1. Основные задачи геодезии в кадастровых работах
216
Обеспечение Государственного кадастра недвижимости (ГКН)
и Градостроительного кадастра (ИСОГД), землеустройства и мониторинга земель основывается на материалах инвентаризации земель, межевания и кадастровых съемок, которые используются
при составлении планов земельных участков, прилагаемых к документам, удостоверяющим права на эти участки.
Геодезические работы имеют важное значение для создания
кадастров, т. к. вся информация о земельных участках и недвижимости должна иметь пространственную привязку. К таким работам
относится межевание земель, которое представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на
местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Можно выделить несколько видов картографо-геодезических работ:
• создание фонда картографических и геодезических материалов, включающего топографические карты (планы); каталоги
координат пунктов государственной геодезической сети (ГГС),
съемочных сетей; каталоги координат опорной межевой сети
(ОМС) и межевых знаков; кадастровые карты (планы);
• кадастровые съемки. В зависимости от назначения кадастра кадастровые съемки производят в тех же масштабах, теми же способами и с той же точностью, что и топографические. Базовым
является масштаб 1:500, наиболее широко используемым —
1:2000, обзорносправочным — 1:100 000 и мельче. На кадастровых картах и планах изображают: границы земельных участков,
владений, сельскохозяйственных и других земельных угодий;
кадастровые номера и наименования земельных участков; дают
экспликацию (описание) категорий использования земель и
другие кадастровые сведения. Кадастровые карты и планы могут не содержать информацию о рельефе местности;
• инвентаризация земель. В процессе инвентаризации земель и
недвижимости осуществляется сбор и анализ имеющихся картографических, кадастровых, землеустроительных, правовых
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
и других материалов, обследуются границы земельных участков, определяется характер использования земель;
• определение площадей земельных участков. Площади земельных участков вычисляют, в основном, аналитическими методами по координатам межевых знаков. В отдельных случаях используют картографические материалы;
• отвод земельных участков. Отвод земельного участка — это
процесс установления территориальных границ на основе утвержденного административного решения о предоставлении в
пользование (владение) участка заданной площади. Граница
земельного участка — это фиксированный пространственный
объект, главная функция которого — юридически и техниче­
ски отделять земли данного участка от земель смежных территорий. По характеру обозначения в натуре или на картографической основе следует различать два типа границ: естественная
граница — ее положение совмещено с существующими постоянными объектами местности (водоток лощины, бровка оврага, стена капитальной постройки и т. д.); такая форма границ не
требует специального закрепления на местности, ее отображение на картографической основе получают путем дешифрирования аэрокосмических снимков или методами наземной съемки характерных точек; условная граница («суходольная») — ее
линии на местности обозначены специальными межами, закрепленными межевыми знаками.
7.2. Кадастровые съемки
Для составления кадастровых планов выполняют различные
виды топографических съемок в зависимости от назначения кадастра и градостроительных условий города.
Особенности кадастровых съемок обусловлены содержанием
и точностью кадастровых планов, формой их представления, а также объектами съемок.
Тахеометрическая, фототопографическая и аэрокосмические
съемки, а также спутниковые технологии находят широкое применение в кадастре.
Кадастровые планы различного назначения и масштабов составляют на земельный участок или соответствующую учетную
единицу (город, район, квартал, улицу) и их стыковка осуществляется по общим границам.
На кадастровых планах и картах изображаются границы земельных участков, городские угодья, владения, элементы гидрографии, транспортная сеть, зеленые насаждения, данные об объектах
городской среды, кадастровые номера и др.
217
Глава 7
Базовыми, как известно, являются масштаб 1:500, а также масштабы 1:2000, 1:10 000. Обзорно-справочные кадастровые карты
составляют в масштабах 1:50 000–1:10 000 в зависимости от территории города или района.
Тематические кадастровые карты — почвенная, геоботаниче­
ская и др. создаются на основе карты земель района и отображают
информацию соответственно о видах и свойствах почв, а также о
растительности.
Кадастровые планы городов составляются в единой государ­
ственной системе координат, что позволяет обеспечить создание
единого банка данных и возможность хранения информации об
объектах в виде цифровых данных.
В настоящее время для сбора и обработки информации о территориях с плотной городской застройкой и большими массивами
прилегающих земель используются спутниковые технологии ГЛОНАСС / GPS, в комбинации с цифровыми фотограмметрическими
системами, например, PHOTOMOD (Россия) и др.
7.3. Межевание земельных участков
218
В соответствии с Федеральным законом «О Государственном
кадастре недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответ­
ствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. В межевом плане должна быть отражена
определенная информация, внесенная в Государственный кадастр
недвижимости, и указаны сведения об образуемом земельном
участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые сведения о земельном участке или земельных участках, необходимые для внесения в Государственный кадастр недвижимости.
В результате кадастровых работ по разделу, перераспределению или выделу из существующих земельных участков или из земель, находящихся в муниципальной (государственной) собственности, возникают образуемые земельные участки. Земельные участки связаны с кадастровыми работами по уточнению границ или
площади существующего участка. Измененными считаются земельные участки, в отношении которых проведен выдел в счет доли
собственности, либо после раздела единого землепользования.
Межевание земельного участка — комплекс работ по установлению, восстановлению на местности границ земельного участка с
закреплением поворотных точек межевыми знаками и определением их плоских прямоугольных координат, а также площади земельного участка.
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
Межевание проводят:
– на техническом этапе реализации утвержденных проектных
решений о месторасположении границ земельных участков
при образовании новых или уточнении существующих землепользователей;
– для уточнения местоположения на местности границ земельного участка при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности;
– для выполнения работы по восстановлению на местности границ земельного участка при наличии в Государственном кадастре недвижимости сведений, позволяющих определить положение границ на местности с нормативной точностью межевания.
Основаниями для проведения межевания могут служить:
– постановления федеральных органов исполнительной власти,
органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления о проведении межевания;
– задания на проведение межевания;
– судебные решения.
Состав работ при межевании земельных участков обычно
включает:
– подготовительные работы;
– составление технического проекта;
– уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при
проведении межевания;
– определение положения границ земельного участка на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками;
– определение плоских прямоугольных координат межевых знаков;
– межевую съемку земельного участка;
– определение площади объекта землеустройства;
– составление межевого плана с актом согласования местоположения границ земельного участка;
– формирование землеустроительного дела;
– утверждение землеустроительного дела.
При межевании должны быть учтены данные Государственного кадастра недвижимости, правоустанавливающих документов, а
также других документов, связанных с использованием, охраной и
перераспределением земель.
Работы по межеванию земельного участка выполняют на основании задания, утвержденного заказчиком, в котором указывают:
– месторасположение (адрес) земельного участка и его площадь;
– основания для проведения межевания;
– перечень нормативно-технических документов, регламентирующих выполнение работ.
219
Глава 7
Составление задания должно основываться на результатах, полученных при проведении подготовительных работ по сбору и анализу исходных материалов;
– сведениях Государственного кадастра недвижимости, землеустроительных дел, схем и проектов землеустройства и т. п.;
– данных о фактическом использовании земель;
– имеющихся документах на право собственности, владения и
пользования объектами недвижимости, находящимися на территории размежевываемого (разделяемого) участка; решениях
судебных органов; генеральных планах объектов строитель­
ства и другой градостроительной документации;
– каталогах координат ранее установленных межевых знаков,
каталогах координат пунктов опорной межевой сети (ОМС).
Следующий обязательный этап межевания земельных участков — определение границ объекта землеустройства на местности,
их согласование и закрепление межевыми знаками.
При межевании земельного участка поворотные точки его границы должны быть закреплены на местности межевыми знаками с
обязательным последующим определением координат их центров
в принятой местной системе плоских прямоугольных координат.
По окончании определения и согласования границ на местно­
сти их результаты оформляют актом.
Государственная регистрация земельных участков и прав на
них следует за межеванием земель, т. е. после установления в натуре (на местности) точного положения границ участков с устранением недостатков землепользований, закрепления поворотных
точек межевыми знаками, выполнения натурных измерений геодезическими приборами, оформления и утверждения межевого
(кадастрового) дела территориальным управлением Росреестра.
7.4. Опорная межевая сеть
220
Для ведения Государственного кадастра недвижимости и других кадастров можно создавать специальную геодезическую сеть,
которую называют опорной межевой сетью (ОМС), создаваемой
во всех случаях, когда точность и плотность пунктов государственных или иных геодезических сетей не удовлетворяет нормативнотехническим требованиям ведения Государственного кадастра недвижимости и др.
Опорная межевая сеть является геодезической сетью специального назначения и предназначена для:
– установления единой координатной основы на территориях
кадастровых округов с целью ведения Государственного кадастра недвижимости, Государственного реестра земель кадаст-
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
рового округа (района); мониторинга земель; создания земельных информационных систем (ЗИС);
– землеустройства с целью формирования рациональной системы землевладения и землепользования, межевания земельных
участков;
– обеспечения Государственного кадастра недвижимости данными о количестве, качестве и месторасположении земель для
установления их цены, платы за пользование, экономического
стимулирования рационального землепользования;
– разработки системы мероприятий по сохранению природных
ландшафтов, восстановлению и повышению плодородия почв,
защите земель от эрозии и др.;
– инвентаризации земель различного назначения.
Опорную межевую сеть, как правило, создают в городах для установления (восстановления) границ городской территории, границ земельных участков, а также определения месторасположения
зданий и сооружений как объектов недвижимости, находящихся в
собственности (пользовании) граждан или юридических лиц; на
землях сельскохозяйственного назначения и других землях для
геодезического обеспечения межевания земельных участков, мониторинга и инвентаризации земель.
7.5. Межевание земельных участков с использованием
спутниковой системы
При определении местоположения межевых знаков с помощью глобальных навигационных спутниковых систем используют
различные способы спутниковых наблюдений.
Реализация статического способа заключается в одновременном приеме в течение некоторого времени (около 1 ч) сигналов одних и тех же НИСЗ (не менее четырех) двумя неподвижными спутниковыми приемниками, установленными на концах базовой линии.
Для определения относительного (взаимного) положения точек земной поверхности также используют кинематические способы спутниковых наблюдений: непрерывный; «стой и иди»; реального времени.
Непрерывный кинематический режим используют обычно при
межевой съемке, а также определении плоских прямоугольных координат межевых знаков. Режим предусматривает установку на базовой
станции (пункте с известными координатами) неподвижного в данном
сеансе наблюдений одного приемника спутниковых сигналов (рис.
7.1). В то же самое время второй приемник, называемый ровером, непрерывно перемещается (не прерывая прием сигналов не менее четырех НИСЗ) по маршруту, включающему определяемые точки.
221
Глава 7
НИСЗ
Базовый
приемник
Приемник
ЭВМ
Референцная
станция
Определяемый
пункт ОМС
Рис. 7.1. Определение положения пункта в кинематическом режиме
222
В отличие от непрерывного кинематического способа в режиме «стой и иди» делается кратковременная (на несколько минут)
остановка на определяемом пункте для спутниковых наблюдений.
При земельно-кадастровых геодезиче­ских работах эффективен
кинематический способ GPS-съемки объектов в режиме реаль­ного
времени — RТК (Rеаl Tame Kinematics).
Комплект оборудования для RTK-съемки (рис. 7.2) состоит из двухчастотного приемника сигналов навигационных искусственных спутников Земли с антенной, выполняющей роль
ровера и полевого контроллера (мини-ЭВМ).
Другой приемник устанавливают на базовом
пункте с известными координатами. Для получения координат в режиме реального времени в состав каждого приемника включают
радио-модемы (приемо-передающие устройства). В процессе съемки ровер переносят
по определяемым точкам. Одновременно он
принимает радиосигналы, передаваемые с базовой станции, включая в себя, в том числе,
информацию о координатах станции и измерительную информацию (результаты спутниковых наблюдений на базовой станции). Используя измерительную информацию, а также результаты спутниковых наблюдений
Рис. 7.2. Комплект
ровера, с помощью контроллера вычисляют
оборудования
геодезические координаты точки установки
для RTK-съемки:
ровера. В дальнейшем измеренные геодези1 — антенна приемника;
ческие координаты места установки ровера 2 — полевой контроллер;
могут быть перевычислены в местную систе3 — антенна
му координат.
приемопередатчика
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
В качестве радиоканала для передачи данных используют УКВдиапазон, требующий наличия радиовидимости между базовой
станцией и ровером (в равнинной местности до 10…15 км). Для этих
же целей возможна передача данных по каналу GSM, работающему по принципу пакетной передачи данных (стандарт GPRS).
Работа в режиме реального времени довольно проста. После установки спутникового приемника (ровера) на определяемой точке
необходимо его включить (настройка приемника выполняется заранее). После включения аппаратура автоматически по каналу GSM
войдет в связь с вычислительным центром ССМЗ, который, в свою
очередь, передаст обратно координаты определяемой точки с указанием средней квадратической погрешности их определения. Полученные из вычислительного центра ССМЗ данные высвечиваются
на дисплее контроллера и могут быть прочитаны. При достижении
нормативной точно­сти определения местоположения межевого знака или характерной точки объекта недвижимости исполнитель нажимает кнопку, фиксирующую результат. Полученные результаты
в этот момент записываются в память приемника спутниковых сигналов. После этого можно идти пешком или передвигаться на автомобиле до следующей определяемой точки. Если при движении с
одной точки на другую приемник не выключать, то для определения
местоположения каждой последующей точки потребуется всего
лишь несколько секунд.
Достоинствами GPS-съемки в режиме реального времени является ее высокая производительность, а также возможность контроля исполнителем результатов съемки в процессе ее выполнения,
решая непосредственно в поле различные задачи, в том числе определяя расстояния между точками, площади земельных участков,
выполняя вынос проекта в натуру и др. К тому же в камеральных
условиях можно сразу после полевых работ сформировать цифровую модель местности.
Центром спутниковых технологий (ВИСХАГИ) создана спутниковая система межевания земель (ССМЗ) г. Москвы и Москов­
ской области (проект «Москва») и Северо-Западного региона (проект «Санкт-Петербург»).
Московская ССМЗ — первая в России система подобного рода,
функционирующая с 2004 г. в составе 22 референцных станций и
ВЦ (рис. 7.3). Она обеспечивает определение координат объектов в
режиме реального времени со средней квадратической ошибкой
2–3 см в пределах Московской области на площади свыше
50 тыс. км2. С использованием режима постобработки на территории Московской области достигается миллиметровая точность определения координат, а для областей, прилегающих к Московской,
на расстоянии 150–200 км от ближайших референцных станций —
сантиметровая точность.
223
Глава 7
Рис. 7.3. Спутниковая система межевания земель (проект «Москва»).
Референцные станции
Новая технология значительно повышает точность и производительность геодезических и землеустроительных работ.
Система предоставляет услуги по координатному обеспечению кадастра объектов недвижимости, строительства, инженерных изысканий, мониторинга смещения грунтов и сооружений,
аэрофотосъемки.
ССМЗ Северо-Западного региона (город Санкт-Петербург и
Ленинградская область) аналогична Московской и состоит из вычислительного центра и 7 референцных станций.
7.6. Способы межевой съемки земельных участков
224
Межевую съемку земельных участков выполняют традиционными геодезическими способами, которые используют при топографической съемке местности. В то же самое время эта съемка
имеет ряд особенностей и отличий, которые определяют ее назначение и название. Прежде всего они относятся к объектам съемки,
которые необходимо отобразить на плане земельного участка. Наряду с этим дополнительно определяются границы зон ограничений и обременений, трасс подземных коммуникаций и др. (по договору между участниками земельных отношений).
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
Особенностью межевой съемки земельных участков является
также необходимость выполнения наружных обмеров зданий и сооружений для их последующей регистрации как объектов недвижимости. При этом точность обмеров не зависит от масштаба межевой съемки земельного участка, который, как и масштаб плана
земельного участка, определяется заданием на выполнение работ.
Межевую съемку земельных участков, как правило, выполняют
от пунктов межевой съемочной сети. В то же время, если это оговорено заданием на выполнение работ, эта съемка может быть выполнена
привязкой к надежно закрепленным на местности межевым знакам.
Необходимость определения при съемке высот характерных точек
местности на земельном участке, а также на прилегающих к нему
территориях должна быть указана в задании на выполнение работ.
До начала съемки положение зон ограничений и обременений,
трасс подземных коммуникаций и т. п. должно быть обозначено на
местности вешками или колышками. При съемке в обязательном
порядке ведут соответствующий абрис.
Межевую съемку земельного участка обычно осуществляют электронным тахеометром. При съемке используют, как правило, полярный метод. Не исключено также применение других методов, например, прямых угловых засечек, промеров по створу, а также промеров
от углов капитальных зданий и сооружений, находящихся на территории земельного участка. В последнем случае к пунктам межевой съемочной сети должны быть «привязаны» не менее чем три характерные
точки указанных зданий и сооружений. Для контроля и исключения
пропусков «окон» с каждой съемочной станции устанавливают положение нескольких пикетов, определенных с других станций.
При использовании электронных тахеометров результаты работы могут быть записаны наблюдателем в процессе съемки в
сменный модуль памяти. Результаты измерений записываются в
виде отсчетов по горизонтальному и вертикальному кругам тахеометра, наклонных расстояний или их горизонтальных проложений.
7.7. Инвентаризация земель
В процессе инвентаризации земель и недвижимости осуществляется сбор и анализ имеющихся картографических, кадастровых, землеустроительных, правовых и других материалов; выявляются собственники, владельцы и пользователи земельных участков;
обследуются границы земельных участков; определяется характер
использования земель.
На основе собранной информации составляется инвентаризационный план и список землепользователей (землевладельцев). Результаты обследования наносят на инвентаризационный план, затем вы-
225
Глава 7
числяют площади земельных участков. Составляют ведомо­сти сравнения полученных площадей земельных участков с учетными данными.
При инвентаризации земель выполняются некоторые виды работ по межеванию границ и кадастровым съемкам.
Основными задачами при проведении инвентаризации земель
населенных пунктов являются:
– установление границ населенных пунктов;
– установление границ участков землепользования (землевладельцев);
– определение площадей отдельных категорий территорий и
участков;
– выявление всех пользователей и владельцев земельных участков в границах населенных пунктов;
– выявление неиспользуемых и нерационально используемых
земель.
Инвентаризация земель населенного пункта проводится в его
черте, определенной Генеральным планом, или по материалам передачи земель населенных пунктов в ведение сельских администраций.
При проведении инвентаризации земель принимается общегосударственная система координат. Учитывая, что целью инвентаризации является получение горизонтальных планов для ГКН, работы по съемке рельефа не производятся. В состав комплекса работ
по инвентаризации входят:
– выполнение летно-съемочных работ и изготовление увеличенных масштабированных снимков М 1:2000–1:1000 или проведение наземных съемок;
– создание опорной плановой сети населенных пунктов;
– создание кадастровых планов населенных пунктов;
– инвентаризация земель населенных пунктов;
– компьютерная обработка материалов дешифрирования и инвентаризации земель.
7.8. Вынос на местность границ земельных участков
226
Обозначению на местности границ земельных участков предшествуют работы, связанные с перенесением проекта на местность (разбивочные работы). Сущность этих работ заключается в
определении на местности месторасположения проектных границ
земельных участков, а также других проектных объектов (зданий,
сооружений, осей улиц, проездов и пр.), показанных в землеустроительной и градостроительной документации, связанной с перераспределением земель в кадастровом районе или квартале.
Перенесение проектов на местность представляет собой процесс, обратный топографической съемке, при которой, как извест-
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
но, определяется месторасположение физически существующих
на местности объектов. При выносе в натуру проектов границ земельных участков проектной точки на местности физически не существует, однако ее проектное месторасположение известно и,
следовательно, в процессе геодезических разбивочных работ может быть закреплено на местности.
Исходными данными при геодезических разбивочных работах служат сведения Государственного кадастра недвижимости,
например, о плоских прямоугольных координатах ранее установленных межевых знаков, а также плоских прямоугольных координатах соответствующих проектных точек, полученных при проектировании границы земельного участка с использованием топографических и электронных карт.
Предварительно выполняют аналитическую подготовку данных для перенесения на местность проектных точек и составление
разбивочного чертежа.
При аналитической подготовке координаты выносимых в натуру точек вычисляют в государственной или местной системе координат в соответствии с координатами пунктов исходного геодезического обоснования.
Вынос границ участков производят различными способами:
прямой и обратной угловыми засечками, линейной засечкой, полярными и прямоугольными координатами или теодолитными ходами.
Точки, выносимые в натуру, закрепляют специальными межевыми знаками.
Полученные данные переносят на кадастровые планы и заносят в кадастровый банк данных.
При выдаче акта на владение землей составляют чертеж границ земельного участка.
Точность выноса на местность соответствующих проектных
точек зависит как от точности исходных данных, так и точности
геодезических измерений.
От точности геодезических построений зависит точность положения проектной точки относительно ближайшего пункта межевой съемочной или иной геодезической сети, используемой при
геодезических разбивочных работах.
Элементы геодезических разбивочных работ:
– построение на местности проектного горизонтального угла;
– отложение на местности проектного расстояния (отрезка);
– перенесение на местность проектных отметок и линий проектных уклонов.
В практике геодезических работ принято считать, что для городских земельных участков площадью до 1 га координаты точек
их границ следует определять со средней квадратической ошибкой
2 см, для участков значительной площади — 5–10 см.
227
Глава 7
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 2
Таблица 7.1
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Титульный лист
Лист № 2
Всего листов
Заполняется специалистом органа кадастрового учета
регистрационный № _____________________________________
_____________________ _________________________________
(подпись)
(инициалы, фамилия)
«_____» ______________ _______ г.
1. Межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с:
уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка
с кадастровым номером 50:19:0040609:211,расположенного по адресу:
Московская область, Рузский район, СНТ «Дворики», участок № 66
2. Цель кадастровых работ:
—
3. Сведения о заказчике кадастровых работ:
Иванова Нина Петровна
(фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) физического лица, полное наименование юридического лица, органа государственной власти, органа местного
самоуправления, иностранного юридического лица с указанием страны его регистрации (инкорпорации)
Подпись ____________________________
Дата «___» _____________ ____ г.
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Содержание
№
п/п
1
Разделы межевого плана
2
Исходные данные
Сведения о выполненных измерениях и расчётах
Сведения о земельном участке посредством которого осуществляется доступ к
образуемым и измененным земельным участкам
Сведения об уточняемых земельных участках и их частях
Условные обозначения и знаки для оформления графической части межевого
плана
Схема геодезических построений
Схема расположения земельных участков
Чертёж земельных участков и их частей
Акт согласования местоположения границы земельного участка
Заключение кадастрового инженера
Приложение
Свидетельство на право собственности на землю
Выписки из ГКН
Протокол общего собрания членов СНТ «Вороново»
Выписка из ЕГРЮЛ
Номера
листов
3
3
4
5–6
7
8
9
10, стр. 1
10, стр. 2
11
Место для оттиска печати заказчика кадастровых работ
4. Сведения о кадастровом инженере:
Фамилия, имя, отчество (при наличии отчества)
Петров Василий Сергеевич (Общество с ограниченной ответственностью «Геопроектсервис»
№ квалификационного аттестата кадастрового инженера:
Контактный телефон
Почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером
Московская обл., Рузский район, п.Тучково, ул.Лебеденко, д.1, оф. 6, mariamka_20045@mail.rи
Сокращённое наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником
юридического лица –
Подпись ____________________________
Дата «___» _____________ ____ г.
Место для оттиска печати кадастрового инженера
228
229
Глава 7
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 4
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 3
Лист № 4
Лист № 3
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Сведения о выполненных измерениях и расчётах
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Исходные данные
№ п/п
1
1
2
3
1. Перечень документов, использованных при подготовке межевого плана
Наименование документа
Реквизиты документа
2
3
Кадастровая выписка о земельном участке
№ МО-11/ЗВ/1-151359 от 25.04.2011г.
(выписка из ГКН)
Свидетельство на право собственности на землю Серия РФ-ХХ № 0521324 регистрационная
запись № 40150 от 07.08.1995 г.
Выкопировка из планшета ВИСХАГИ 1:5000
№ 3522 материалы 1991 г. Последнее
обновление 2002 г.
2. Сведения о геодезической основе, использованной при подготовке межевого плана
Система координат МСК-23
Класс
Координаты, м
Название пункта и тип знака
№ п/п
геодезической
геодезической сети
Х
Y
сети
1
2
3
4
5
1
Пирамида «Наро-осаново»
Класс 2
447884,60
1316527,30
№ п/п
1
1
3. Сведения о средствах измерений
Наименование прибора
Реквизиты сертификата
Реквизиты свидетельства о
(инструмента,
прибора (инструмента,
поверке прибора (инструмента,
аппаратуры)
аппаратуры)
аппаратуры)
2
3
4
Комплект спутниковой
геодезической
Свидетельство о поверке
двухчастотной
№ Т225368
№ 27/52/2/1496 выдано 15.10.2010 г.,
GPS / ГЛОНАССдействительно до 15.10.2011 г.
аппаратуры
"Topcon GB-1000"
4. Сведения о наличии зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства
на исходных или изменённых земельных участках
Кадастровый номер
Кадастровые или иные номера объектов недвижимости,
№ п/п
земельного участка
расположенных на земельном участке
1
2
3
1
—
—
№ п/п
1
1
230
5. Сведения о частях исходных, изменённых или уточняемых земельных участков
Кадастровый номер
Учётные номера частей земельного участка
земельного участка
2
3
—
—
1. Метод определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей
Кадастровый номер
или обозначение
Метод определения координат
земельного участка
1
2
3
1
50:19:0040609:211
Метод спутниковых геодезических измерений
№
п/п
№
п/п
1
1
№
п/п
1
1
№
п/п
1
1
№
п/п
1
1
2. Точность положения характерных точек границ земельных участков
Кадастровый номер
Формулы, примененные для расчёта средней квадратической
или обозначение
погрешности положения характерных точек границ (Мt), м
земельного участка
2
3
50:19:0040609:211
Mt = 0.1
3. Точность положения характерных точек границ частей земельных участков
Формулы, примененные для расчёта
Кадастровый номер
Учётный номер или
средней квадратической погрешности
или обозначение
обозначение части
положения характерных точек
земельного участка
границ (Мt), м
2
3
4
—
—
—
4. Точность определения площади земельных участков
Формулы, примененные для расчёта предельно
Кадастровый номер
Площадь
допустимой погрешности определения площади
или обозначение
(Р), м2
земельного участка
земельного участка (ΔР), м2
2
3
4
50:19:0040609:211
624
0.1 * 3.5 * √(624) = 9
5. Точность определения площади частей земельных участков
Формулы, примененные
для расчёта предельно
Кадастровый номер
Учётный номер или
Площадь допустимой погрешности
или обозначение
2
определения площади
обозначение части
(Р), м
земельного участка
части земельного
участка (ΔР), м2
2
3
4
5
—
—
—
—
231
Глава 7
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 6
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 5
Лист № 5
Лист № 6
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Сведения об образуемых земельных участках и их частях
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Сведения об образуемых земельных участках и их частях
1. Сведения о характерных точках границы уточняемого земельного участка
с кадастровым номером 50:19:0040609:211
Существующие
Уточнённые координаты, Нормативная
Обознакоординаты, м
м
точность
чение
определения
Описание
характеркоординат
закрепления
ных точек
характерных
точки
Х
Y
Х
Y
границы
точек границ
(Мt), м
1
2
3
4
5
6
7
н1
н2
н3
н4
н5
н6
н7
н1
444504,73
444515,32
444498,75
444493,75
444458,57
444478,09
444482,62
444504,73
Обозначение
части границы
от т.
до т.
1
2
н1
н2
н3
н4
н5
н6
н7
н2
н3
н4
н5
н6
н7
н1
1302086,49
1302110,15
1302124,78
1302124,97
1302094,77
1302084,92
1302095,56
1302086,49
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
—
—
—
—
—
—
—
—
2. Сведения о частях границы уточняемого земельного участка
с кадастровым номером 50:19:0040609:211
Описание прохождения части
границы
Горизонтальное проложение (S), м
3
4
25,92
22,10
5,00
46,37
21,86
11,56
23,90
—
—
—
—
—
—
—
3. Сведения о местоположении границы части уточняемого земельного участка
с кадастровым номером 50:19:0040609:211
Учётный номер или обозначение части —
Обозначение
Координаты, м
Средняя квадратическая
характерных
погрешность положения
Примечание
Х
Y
точек границы
характерной точки (Мt), м
1
2
3
4
5
—
—
—
—
—
№
п/п
1
1
2
3
232
4
4. Общие сведения об уточняемом земельном участке
с кадастровым номером 50:19:0040609:211
Наименование характеристик земельного участка
2
Площадь земельного участка ± величина погрешности
определения площади (Р ± ΔР), м2
Площадь земельного участка по сведениям
государственного кадастра недвижимости (Ркад), м2
Оценка расхождения Р и Ркад (Р – Ркад), м2
Предельный минимальный и максимальный размер
земельного участка (Рмин и Рмакс), м2
1
5
6
№
п/п
1
1
2
Кадастровый или иной номер объекта недвижимости,
расположенного на земельном участке
Иные сведения
3
—
—
5. Общие сведения о частях уточняемого земельного участка
с кадастровым номером 50:19:0040609:211
Учётный номер или
Площадь
±ΔР, м 2
Характеристика части
обозначение части
(Р), м 2
2
3
4
5
—
—
—
—
6. Сведения о земельных участках, смежных с уточняемым земельным участком
с кадастровым номером 50:19:0040609:211
Кадастровые номера земельных
Обозначение характерной
Сведения о правообладателях
участков, смежных с уточняемым
точки или части границы
смежных земельных участков
земельным участком
1
2
3
н1–н5
50:19:0040609:298
Земли общего пользования
«Дворики»
вид права – общая совместная
собственность
Свитетельство на право собств. на
землю серия РФ-ХХ МО-19-8-51
№ 0521058 от 09.08.1995 г.
Регистрационная запись № 574
н5–н6
50:19:0040609:207
Котова Ирина Александровна,
прож. по адресу:
г. Москва, ул. Багрицкого, д. 3,
корп. 1, кв. 42
Свидетельство о гос. регистрации
права серия 50 НПЧ № 595099
от 22.04.2009 г.
вид права — собственность
н6–н1
50:19:0040609:212
Зимин Николай Михайлович,
прож. по адресу: Моск. обл.,
г. Одинцово, ул. М. Бирюзова,
д. 20, кв. 50
Свидетельство о гос. регистрации
права серия 50-НД № 123148
от 12.10.2009г.
права: собственность
Значение характеристики
3
1220±9
624
596
Pмин = 600
Pмакс = 1500
233
Глава 7
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 8
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 7
Лист № 7
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Условные обозначения и знаки для оформления
графической части межевого плана
Лист № 8
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Схема геодезических построений
Граница земельного участка, установленная в соответствии с Федеральным
законодательством, включенная в ГКН и не изменяемая при проведении
кадастровых работ
Граница вновь образованного земельного участка, имеющиеся в ГКН сведения о
котором достаточны для определения его местоположения.
Существующая часть границы земельного участка, имеющиеся в ГКН сведения о
котором не достаточны для определения его местоположения.
Вновь образованная часть границы земельного участка, имеющиеся в ГКН
сведения о котором не достаточны для определения его местоположения.
н1
– характерная точка границы недостаточной точности,
1
– характерная точка границы достаточной точности.
1
– характерная точка границы достаточной точности.
:25
Обозначение исходного, измененного, уточняемого земельного участка
:25/ЗУ1
Обозначение земельного участка, образуемого путем раздела и выдела
:ЗУ1
:25/ЗУ1/чзу1
:25/1
:25
Обозначение земельного участка, образуемого путем перераспределения, а также
в случае образования земельного участка из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности
Обозначение образуемой части земельного участка
Обозначение существующей части земельного участка
Обозначение земельного участка прекращающего существование
Масштаб 1:1000
Условные обозначения представлены на листе № 8
234
235
Глава 7
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 10
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 9
Лист № 9
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Схема расположения земельных участков
Лист № 10
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Чертеж земельных участков и их частей
Масштаб 1:1000
Условные обозначения представлены на листе № 8
Масштаб 1:10 000
Условные обозначения представлены на листе № 8
236
237
Глава 7
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
Таблица 7.2
МЕЖЕВОЙ ПЛАН 11
Коды субъектов Российской Федерации
Лист № 11
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
Заключение кадастрового инженера
В соответствии с отказом в учете изменений объекта недвижимости № МО-11/РКФ/1-183748 от
24.06.2011 г. кадастровым инженером были проведены все необходимые доработки, межевой план
оформлен с учетом выявленных замечаний.
Местоположение земельного участка определялось в соответствии с ч.9 ст. 38 Федерального закона
№ 221-ФЗ от 24.06.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» исходя из границ,
существующих на местности более 15 лет и закрепленных с использованием объектов искусственного
происхождения (ограждение с севера и дорога с востока).
Фактическая площадь земельного участка составила 1220 кв. м., что на 596 кв. м. больше, чем по данным
сведениям ГКН (624 кв. м.) Правообладатель с фактической площадью согласен. Возражений не имеет.
По выбору кадастрового инженера согласование границ земельного участка было проведено в
индивидуальном порядке в соответствии с ч. 7, ч. 10 ст. 39 Закона.
От н1 до н5 данный земельный участок граничит с землями общего пользования СНТ «Дворики»,
согласование границ с которым мы произвели в соответствии с требованиями земельного
законодательства.
Акт согласования границ находится в данном деле на листе № 11, стр. 2.
238
Код
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
Наименование
Республика Адыгея (Адыгея)
Республика Башкортостан
Республика Бурятия
Республика Алтай
Республика Дагестан
Ингушская республика
Кабардино-Балкарская
Республика Калмыкия
Карачаево-Черкессия
Республика Карелия
Республика Коми
Республика Марий Эл
Республика Мордовия
Республика Саха
Республика Северная Осетия
Республика Татарстан
Республика Тыва
Удмуртская республика
Республика Хакасия
Чеченская республика
Чувашская республика
Алтайский край
Краснодарский край
Красноярский край
Приморский край
Ставропольский край
Хабаровский край
Амурская область
Архангельская область
Астраханская область
Белгородская область
Брянская область
Владимирская область
Волгоградская область
Вологодская область
Воронежская область
Ивановская область
Иркутская область
Калининградская область
Калужская область
Камчатская область
Кемеровская область
Кировская область
Костромская область
Курганская область
Курская область
Ленинградская область
Липецкая область
Код
Наименование
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
Магаданская область
Московская область
Мурманская область
Нижегородская область
Новгородская область
Новосибирская область
Омская область
Оренбургская область
Орловская область
Пензенская область
Пермский край
Псковская область
Ростовская область
Рязанская область
Самарская область
Саратовская область
Сахалинская область
Свердловская область
Смоленская область
Тамбовская область
Тверская область
Томская область
Тульская область
Тюменская область
Ульяновская область
Челябинская область
Читинская область
Ярославская область
г. Москва
г. Санкт-Петербург
Еврейский автономный округ
Агинский Бурятский
автономный округ
Коми-Пермяцкий автономный
округ
Корякский автономный округ
Ненецкий автономный округ
Таймырский (ДолганоНенецкий) автономный округ
Усть-Ордынкий Бурятский
автономный округ
Ханты-Мансийский
автономный округ
Чукотский автономный округ
Эвенкийский автономный округ
Ямало-Ненецкий автономный
округ
81
82
83
84
85
86
87
88
89
239
Глава 7
Таблица 7.3
Перечень кадастровых номеров городов
и районов Московской области
240
№ п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
Район
Балашихинский
Волоколамский
Воскресенский
Дмитровский
Домодедовский
Егорьевский
Зарайский
Истринский
Каширский
Клинский
Коломенский
Красногорский
Ленинский
Лотошинский
Луховицкий
Люберецкий
Можайский
Мытищинский
Наро-Фоминский
Ногинский
Одинцовский
Озерский
Орехово-Зуевский
Павлово-Посадский
Подольский
Пушкинский
Раменский
Рузский
Сергиево-Посадский
Серебряно-Прудский
Серпуховский
Солнечногорский
Ступинский
Талдомский
Химкинский
Чеховский
Шатурский
Шаховской
Щелковский
Номер
50:15
50:7
50:29
50:4
50:28
50:30
50:38
50:8
50:37
50:3
50:34
50:11
50:21
50:2
50:35
50:22
50:18
50:12
50:26
50:16
50:20
50:36
50:24
50:17
50:27
50:13
50:23
50:19
50:5
50:39
50:32
50:9
50:33
50:1
50:10
50:31
50:25
50:6
50:14
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра
№ п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
16
20
21
22
23
24
Город областного подчинения
Бронницы
Долгопрудный
Дубна
Железнодорожный
Жуковский
Звенигород
Ивантеевка
Королев
Климовск
Коломна
Красноармейск
Краснознаменск
Лобня
Лыткарино
Орехово-Зуево
Подольск
Протвино
Пущино
Реутов
Рошаль
Серпухов
Троицк
Фрязино
Щербинка
Номер
50:62
50:42
50:40
50:50
50:52
50:49
50:43
50:45
50:56
50:57
50:65
50:51
50:41
50:53
50:47
50:55
50:59
50:60
50:48
50:67
50:58
50:54
50:44
50:61
241
Глава 8
Глава 8
Основы изображения земной поверхности
на топографических картах и планах
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
измерения) на различных широтах. В некоторых геодезических и
картографических работах Землю при приближенных расчетах
принимают за шар радиусом R = 6371 км. В настоящее время формы
и размеры Земли подтверждаются путем использования современных спутниковых технологий.
Р
Гринвич
М
N
Т
t
H
ε
8.1. Форма и размеры Земли
Поверхность Земли составляет 510 млн км2, 71 % ее занимают
моря и океаны, она изобилует неровностями. Изображение земной
поверхности на топографических картах и планах требует точных
сведений о форме и размерах Земли.
За форму или фигуру Земли принимают физическое тело, образованное уровенной поверхностью, совпадающей с поверхно­
стью Мирового океана в состоянии полного покоя и продолженной
под материками. Тело Земли, образованное этой поверхностью, носит название геоид. Поверхность геоида в каждой своей точке перпендикулярна вектору силы тяжести — отвесной линии, проходящей через эту точку. Форма геоида вследствие неравномерного
размещения масс в теле Земли имеет сложную неправильную форму с изменяющейся кривизной.
Определение формы Земли сводится к решению двух задач:
– определение типичной формы Земли, близкой к фигуре Земли;
– определение отступлений физической поверхности Земли от
выбранной формы.
Для решения геодезических задач вместо поверхности геоида
принимают математически правильную поверхность эллипсоида.
Форму и размеры эллипсоида, а также его ориентировку в теле
Земли выбирают так, чтобы отступления поверхности эллипсоида
от поверхности геоида были минимальными в пределах данной
страны. Такой эллипсоид называется референц-эллипсоидом.
Для территории России используют референц-эллипсоид, размеры которого определены под руководством проф. Ф.Н. Красов­
ского (1942) (рис. 8.1): большая полуось а = 6 378 245 м, малая полуось b = 6 356 863 м, относительное сжатие
(а − b) / а = 1:298,3.
242
Параметры а и b определяют по данным высокоточных геодезических измерений длины отрезка дуги меридиана в 1° (градусные
B=φ
O
L=λ
b
t1
φ
a
ор
кват
Э
E
Эллипсоид
Геоид
P1
Рис. 8.1. Эллипсоид вращения, геоид
Для изображения поверхности Земли на эллипсоиде и при проведении геодезических работ применяют метод горизонтальных
проекций. Точки контура АВСМ (рис. 1.2, а) земной поверхности
отвесными линиями проектируют на уровенную поверхность. Точки а, b, с, m и линии ab, bс, cm, mа являются горизонтальными проекциями соответствующих точек и линий.
Длина проекции d отрезка D прямой МА (рис. 1.2, б) на горизонтальную плоскость называется горизонтальным проложением линии D.
Угол наклона ν прямого отрезка D измеряется в отвесной плоскости mMAa и отсчитывается относительно горизонтальной плоскости или параллельной ей прямой МАʹ. Горизонтальное проложение d = Dcosν.
В геодезии измеряют горизонтальные углы. Горизонтальный
угол β с вершиной в точке М (рис. 8.2, а) равен двухгранному углу
А'М'С', образованному плоскостями АММА' и СMM'С', которые проходят через отвесную линию МmМ' и заданные прямые МA и МС.
Площадь земной поверхности, полученная в горизонтальной
проекции, очевидно, меньше соответствующей площади на физической поверхности Земли.
Чтобы составить карту, надо вначале спроектировать сетку меридианов и параллелей по нормалям на поверхность эллипсоида, а
затем полученное изображение развернуть в плоскость. Однако
243
Глава 8
сферическую поверхность нельзя развернуть в плоскость без разрывов и искажений фигур, длин линий и углов. Для решения этой
задачи используют методы картографических проекций.
A
B
C
M
тор изображаются взаимно перпендикулярными прямыми линиями — проекцией осевого меридиана и проекцией экватора (рис. 8.3).
Топографическая карта в проекции Гаусса является изображением, практически свободным от искажения, и обеспечивает необходимую точность измерений на ней.
Измеренные на физической поверхности Земли горизонтальные углы и длины линий приводят (редуцируют) к поверхности референц-эллипсоида.
Зона
а
b
β
c
m
E1
А′
β
С′
М′
Горизонтальная плоскость
б)
Отвесная плоскость
А
D
ν
А′
M
m
а
Горизонтальная плоскость
Рис. 8.2. Горизонтальные проекции
244
Для составления топографических карт до масштаба 1:500 000
включительно в России принята равноугольная поперечно-цилиндрическая проекция Гаусса–Крюгера и соответствующая ей система
плоских прямоугольных координат, устанавливающих математиче­
скую зависимость между координатами точек на эллипсоиде и прямоугольными координатами этих точек на плоскости. Проекцию Гаусса—Крюгера строят, проецируя земной шар на поверхность цилиндра, касающегося Земли по какому-либо меридиану (рис. 8.3). Чтобы
искажения длин линий не превышали пределов точности масштаба
карты, проецируемую часть земной поверхности разбивают на шестиградусные зоны, начиная от Гринвичского меридиана, а при составлении планов в масштабах 1:5000 и крупнее — на трехградусные зоны.
Средний меридиан каждой зоны называется осевым. При развертывании цилиндра на плоскость осевой меридиан зоны и эква-
Осевой меридиан
а)
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
Цилиндр
P
X
Ось цилиндра
O
P1
E
Y
Экватор
Рис. 8.3. Развертка координатных зон на плоскости
8.2. Системы координат и высот, применяемые в геодезии
Положение точек физической поверхности Земли определяется координатами — величинами, характеризующими расположение искомых точек относительно исходных плоскостей, линий и
точек выбранной системы координат.
Все системы координат, применяемые в геодезии, могут быть
разделены на две группы: пространственные и плоские.
Пространственные системы координат
Геодезические координаты. В этой системе положение точки
N относительно поверхности земного эллипсоида задается геодезическими широтой В, долготой L и высотой Н (рис. 8.1).
Геодезический меридиан — это линия пересечения поверхно­
сти эллипсоида плоскостью меридиана, проходящей через нормаль
к поверхности эллипсоида в данной точке N и параллельной его малой полуоси b.
Геодезическая параллель — это окружность (MN), которая получена пересечением поверхности земного эллипсоида плоско­
стью, перпендикулярной его малой полуоси b. Параллель, называемая экватором, расположена в плоскости экватора, перпендикулярной малой полуоси b эллипсоида в его центре О.
245
Глава 8
246
Геодезической широтой точки N называется угол В между нормалью к поверхности земного эллипсоида в этой точке и плоско­
стью экватора.
Геодезическая долгота L определяется двугранным углом, отсчитываемым от плоскости начального (Гринвичского) меридиана
с запада на восток до плоскости меридиана данной точки N.
Геодезическая высота Н равна расстоянию от точки Т по нормали до ее проекции t1 на поверхность земного эллипсоида.
Астрономические координаты. Такие координаты, в отличие от
геодезических, получают из астрономических наблюдений, опираясь на направление отвесных линий, например, линии Tt на рис. 8.1.
Астрономической широтой называется угол φ между направлением отвесной линии в данной точке Т и плоскостью, перпендикулярной оси вращения Земли.
Астрономическая долгота — это двугранный угол λ между
плоскостью начального астрономического меридиана и плоско­
стью астрономического меридиана данной точки.
Отметим еще раз, что астрономические координаты определяются положением отвесной линии в данной точке относительно
плоскости небесного экватора (плоскости, перпендикулярной к
оси вращения Земли) и плоскости начального меридиана.
Астрономические координаты — величины, реально существующие в природе. Их можно измерять, применяя технические
средства и методы практической астрономии.
Географические координаты. За счет уклонения ε отвесных
линий от нормалей (рис. 8.5) астрономические широта φ и долгота λ
точки Т могут отличаться от ее геодезических координат В и L в
среднем на 3–4ʺ, а в районах существенно неравномерного распре­
деления масс земной коры — на несколько десятков секунд. Но при
выполнении инженерно-геодезических работ эти различия не учитываются, в связи с чем пользуются географическими координатами, представляющими обобщенное понятие об астрономических и
геодезических координатах, которое основано на допущении, что
В = φ, L = λ. Географические широта и долгота обозначаются соответственно φ и λ.
Понятно, что геодезические координаты измерять невозможно, их значения получают только путем вычислений по формулам
высшей геодезии соответственно параметрам принятого референц-эллипсоида и его ориентировки в теле Земли.
Геодезические измерения, выполняемые в любой точке физической поверхности Земли, связаны с направлением отвесной линии в этой точке. Например, при измерении горизонтального угла
теодолит устанавливают по уровню в вершине измеряемого угла
так, чтобы вертикальная ось прибора была совмещена с отвесной
линией в данной точке. При геометрическом нивелировании труба
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
нивелира устанавливается при помощи уровня так, чтобы визирная
ось трубы была горизонтальна, т. е. перпендикулярна к отвесной
линии в точке установки нивелира. При измерении длины некоторой линии определяют наклон линии к горизонту, чтобы иметь возможность вычислить горизонтальное проложение этой линии.
В этом случае направление отвесной линии используется для проектирования измеренной длины на горизонтальную плоскость.
Простейший прибор — отвес — показывает направление дей­
ствия силы тяжести: подвешенный на нити груз под действием
силы тяжести натягивает нить, которая и указывает направление
отвесной линии в данной точке.
Отвесные линии
ε
ε
Нормали
к эллипсоиду
Рис. 8.4. Географическая (геодезическая) система координат: уклонение
отвесных линий
Геоцентрическая система координат
За начало координат принимают центр общего земного эллипсоида О (рис. 8.6), совпадающий с центром масс Земли. Ось ОZ располагается по полярной оси эллипсоида Р1ОР и направлена в Международное условное начало (МУН); ось ОХ — в плоскости экватора в меридиане РЕР1, который принимают за начальный; ось OY — в
плоскости экватора, но в меридиане РKР1, плоскость которого составляет с плоскостью начального меридиана угол в 90°.
Положение точки Т поверхности эллипсоида в системе пространственных прямоугольных координат (рис. 8.6) опре­деляется
координатами: абсциссой ХT = Т1Т2; ординатой YT = OT2 и аппликатой
ZT = ТТ1.
Высоты точек. В геодезической системе высота точки — это ее
расстояние Tt1 по нормали от поверхности земного эллипсоида. В астрономической системе ортометрическая высота Tt точки равна ее
расстоянию по отвесной линии от поверхности геоида. В инженерной геодезии эти системы высот, как правило, не различают и пользуются следующим понятием: высота точки Н равна ее вертикально-
247
му расстоянию от уровенной
поверхности, принятой за осP
новную. Высоты точек опредеТ
ляются относительно уровен90°
ной поверхности, совпадающей
со средним уровнем Балтийского моря в Финском заливе и проЕ
О
Е1 ходящей через «нуль» КроншX
Т1
Т2
тадтского футштока. Эту систему высот называют Балтийской,
K
K1
а высоты точек — абсолютными
Y
HA, HB. На практике высоты точек
нередко отсчитывают от
P1
уровенной поверхности, проходящей через произвольно выРис. 8.5. Геоцентрическая система
координат
бранную точку. Такие высоты
именуют условными HB усл, или
относительными. Разности высот точек называют превышениями h
(рис. 8.7).
Z
В
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
(рис. 8.8, а), их нумеруют по порядку, начиная с первой по 60-ю от
Гринвичского меридиана на восток.
На плоскости каждая зона изображается в равноугольной проекции Гаусса–Крюгера. В этой проекции осевой меридиан зон и
экватор изображаются прямыми взаимно перпендикулярными линиями (без искажения их масштаба) и принимаются соответственно за ось абсцисс X и ось ординат Y. Прямые, параллельные осям X
и Y, образуют прямоугольную координатную сетку.
Остальные меридианы и параллели зоны изображаются на
плоскости кривыми, пересекающимися под прямыми углами в силу
равноугольности проекции (рис. 8.8, б).
a)
б)
P1
Х
Х
в)
Х
Х
Гринвич
E1
P2
E2
0°
Х
500
yB
Г
1 зона
2 зона
3 зона
4 зона
5 зона
Глава 8
О1
3° 6°
1-я
О2
12°
2-я
О3
Y
18° Экватор
yA
B
A
xB y x
A A
0′
yB
3-я зона и т. д.
НА
А
h
НВ усл
НВ
Рис. 8.7. Зональная система прямоугольных координат:
Рис. 8.6. Уровенная поверхность и высота точки
Плоские прямоугольные геодезические координаты
248
Зональная система плоских прямоугольных координат Гаусса–Крюгера. Применение географических координат на практике
связано с рядом трудностей и сложных вычислений. Наиболее проста и удобна прямоугольная система координат, но ее распространение на обширные площади ограничено тем, что при переносе
изображения фигуры с поверхности эллипсоида на плоскость в определенной проекции возникают различные их искажения.
Для крупномасштабного картографирования и инженерногеодезических работ принята зональная система координат. Поверхность земного сфероида разбивают на шестиградусные зоны
а — схема деления поверхности земного шара на зоны;
б — схема изображения зон после развертки на плоскости;
в — схема определения преобразованных ординат
Длины линий в проекции Гаусса–Крюгера искажаются в сторону их увеличения тем больше, чем дальше они расположены от
осевого меридиана. На краю шестиградусной зоны в средних широтах такие искажения достигают 1 / 1500 длины линий. Для вычисления поправок Δs в длину s линии используют формулу:
Δs = sy2 / 2R2;
где у — среднее расстояние линий от осевого меридиана.
Для уменьшения указанных искажений при составлении карт
масштабов 1:5000 и крупнее применяют трехградусные зоны.
В пределах каждой координатной зоны на территории России
все абсциссы х, отсчитанные от экватора, положительны, а ординаты у положительны к востоку и отрицательны к западу от осевого
меридиана. Чтобы ординаты были только положительными, их увеличивают на 500 км. Перед ординатой указывают номер зоны. Например, ук = 4273 560 м свидетельствует о том, что точка К расположена в 4-й зоне к западу от осевого меридиана на расстоянии ук = 273
560 − 500 000 = −226 440 м (рис. 8.5, в).
Плоские прямоугольные координаты (местные). Для многих
видов инженерно-геодезических работ применяют локальные сис-
249
Глава 8
темы плоских прямоугольных координат,
распространяемых на небольшие по площади участки. При этом ось абсцисс Х
либо совмещают с меридианом некоторой
точки участка, либо ориентируют параллельно осям инженерных сооружений. За
положительное направление оси абсцисс
X принято северное, оси ординат Y — восточное (рис. 8.9, а). Счет четвертей ведется по часовой стрелке; четверти именуются по сторонам света: I — СВ, II — ЮВ,
III — ЮЗ, IV — СЗ. Перед координатами
точек х и у указываются знаки плюс или
минус.
Полярные координаты. Полярными
координатами точки С на плоскости (рис.
8.9, б) служат расстояние Sc = ОС и горизонтальный угол βС, отсчитываемый по
ходу часовой стрелки от полярной оси ОК
с полюсом в точке О.
При выполнении геодезических работ с 2002 г. в России принята система координат СК-95 с учетом новых параметров эллипсоида, определенных с использованием спутниковых технологий.
IV
4
+x4
+y1
−y4
1
+x1
−x3
3
вается западным и считается отрицательным (рис. 8.10, а), к востоку — восточным и положительным (рис. 8.10, б).
Сближение меридианов. Угол γ в данной точке между ее географическим меридианом и осевым меридианом или линией, параллельной ему, называется сближением меридианов, приближенное значение которого для точки К (рис. 8.11) есть
I
X
Y
−x2
−y3
−y2 2
III
II
а)
K
βC
C
SC
O
б)
Рис. 8.8. Плоская
прямоугольная (а) и
полярная (б) системы
координат
8.3. Ориентирование линий
250
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
Ориентировать линию значит определить ее направление относительно исходного направления. Для ориентирования линий
применяют азимуты, дирекционные углы и румбы. Исходными направлениями могут служить магнита)
б)
ный, географический и осевой мериP
P
дианы.
−δ
Вертикальная плоскость, прохо+δ
дящая через концы свободно подвешенной магнитной стрелки, носит
Am
название плоскости магнитного меридиана. Горизонтальный угол межA
K
K
ду плоскостями магнитного и географического (истинного) меридианов
E именуется склонением магнитной
P1
P1
стрелки δ. Склонение северного конРис. 8.9. Склонение
ца магнитной стрелки к западу назымагнитной стрелки
γк = (λ0 − λ к)sinφк
где λ0 — долгота осевого меридиана; λк и φк — долгота и широта точки К.
Для точек, расположенных к востоку от осевого меридиана,
угол γ принимается положительным, для точек, находящихся к западу от него, — отрицательным.
Азимутом А называется горизонтальный угол, отсчитанный
по ходу часовой стрелки от северного направления меридиана до
направления ориентируемой линии в пределах 0–360°. При этом
азимут, отсчитанный от географического меридиана, называется
географическим, а азимут, отсчитан­ный от магнитного ме­ри­
диана, — магнитным (Ат) (рис. 8.11), причем
А = Аm ± δ
Вследствие непараллельно­сти географических меридианов
между собой географический азимут неодинаков в каждой точке
ориентируемого направления. В точках К и Е географический азимут направления КЕ принимает значения АK и АЕ, причем AЕ = АС + γ,
где γ = γЕ − γK. В точке К обратный географический азимут А'K отличается от прямого азимута в точке С на 180° + γK (рис. 8.11).
В системе плоских прямоугольных координат направления задают дирекционным углом α (рис. 8.11). Дирекционным называется горизонтальный угол, отсчитанный от северного направления осевого меридиана (или от параллельной ему прямой) по ходу часовой стрелки до
направления ориентируемой ли+γE
нии в пределах 0–360º. В отличие X
P +γK
P
от географического азимута дирекционный угол имеет одно и то
AK
же значение в любой точке прямоAE
линейного отрезка СЕ. Из рис. 8.11
α
с учетом знака угла γ имеем:
α
A=α
E
А = α + γ; α = Ат + δ − γ.
K
A′
K
α′
Обратный
дирекционный C
угол α отличается от прямого на
180°, т. е. αʹ = α + 180°.
Румбы. На практике азиму- Рис. 8.10. Азимут и дирекционный
ты и дирекционные углы иногда
угол
251
Глава 8
заменяют румбами (рис. 8.12). Румбом r называется острый горизонтальный угол, заключенный между ориентируемым направлением и ближайшим направлением меридиана (или оси абсцисс) —
северным или южным.
Таблица 8.1
Соотношения между азимутами и румбами
Четверть
Числовое значение
Зависимость между
азимутом и румбом
румба
азимута
I — СВ
r1 = А1
А1 = r1
СВ: 66°30ʹ
66°30ʹ
II — ЮВ
r2 = 180°− А2
А2 = 180°− r2
ЮВ: 45°20ʹ
134°40ʹ
III — ЮЗ
r3 = А3°− 180°
А3 = 180° + r3
ЮЗ: 10°20ʹ
250°20ʹ
IV— СЗ
r4 = 360°− А4
А4 = 360°− r4
СЗ: 36°45ʹ
323°15ʹ
При записи румба указывают его четверть по сторонам света и
числовое значение, например, r = СВ: 66°30ʹ. На рис. 8.12 и в табл. 8.1
представлены соотношения между азимутами (или дирекционными углами) и соответствующими румбами.
C
CЗ
E4
З
E1
A1
r1
270°
r3
ЮЗ
E3
90°
A2
r2
d = ∆x 2 + ∆y 2 .
A3
180°
Ю
X
В
E2
ЮВ
Рис. 8.11. Румбы
8.4. Прямая и обратная геодезические задачи
252
Сначала вычисляют приращения координат:
Δх = х2 − x1 = dcosα = ± dcosr; Δy = у2 − у1 = dsinα = ±dsinr,
а затем искомые координаты:
x2 = x1 + Δx = x1 + dcosα; у2 = у1 + Δу = у1 + dsinα.
Знак приращений координат Δх, Δу зависит от направления отрезка 1–2 (рис. 8.13, б) и определяется знаками cosα и sinα или по
румбу r1−2.
Обратная геодезическая задача. По известным координатам
x1, у1 и х2, у2 отрезка прямой 1–2 (рис. 8.13, б) вычисляют его длину
d, румб r1−2 и дирекционный угол α. Вначале находят румб направления 1–2 по значению его тангенса:
tgr1−2 = Δy / Δх = у2 − у1 / x2 − x1.
Затем по знакам разностей у2 − у1 и x2 − x1 определяют четверть
и наименование румба, а также дирекционный угол α1−2. Длину отрезка 1–2 вычисляют для контроля по двум из трех следующих
формул (без учета знака приращений Δх и Δу):
d = (x2 − x1) / cosα;
d = у2 − y1 / sinα;
CВ
0°
r4
A4
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
В системе плоских прямоугольных координат формулы для
геодезических задач основаны на простых геометрических соотношениях.
Прямая геодезическая задача. Известны длина d отрезка прямой 1–2 (рис. 8.13, а), его дирекционный угол α, координаты x1 и у1
точки 1. Требуется вычислить координаты х1 и у2 точки 2.
CЗ
X′
2
Δy
x1
Δx
x2
O
1
α
C
-Δy
r4
X
d4
2
З
d
x2
x1
y2
а)
+Δx
1 α
4
1
α3
1
d3
y1
+Δx
Y
2
r3
-Δy
1
-Δx
-Δx
ЮЗ
Ю
б)
+Δy
r1
d1
CВ
2
В
Y
α2
r2
d2
+Δy
2
ЮВ
Рис. 8.12. Прямая и обратная геодезические задачи
8.5. Государственная геодезическая сеть
Координатная основа Российской Федерации реализована в
виде государственной геодезической сети, закрепляющей систему
координат на территории РФ. Систему координат при этом называют геодезической, или референцной.
253
Глава 8
254
За отсчетную поверхность принят ориентированный в теле
Земли эллипсоид Красовского. Начало референцной системы координат совпадает с центром эллипсоида. Ось вращения референцной системы параллельна оси вращения Земли. Плоскость нулевого меридиана определяет положение начала счета долгот, поэтому
геодезические координаты одной и той же точки земной поверхности, вычисленные, соответственно, в общеземной геодезической
и референцной системах координат, будут различаться между собой.
Государственная геодезическая сеть включает в себя геодезические построения различных классов точности:
– фундаментальную астрономо-геодезическую сеть (ФАГС);
– высокоточную геодезическую сеть (ВГС);
– спутниковую геодезическую сеть 1 класса (СГС-1).
В 1999 г. Федеральное агентство геодезии и картографии приступило к планомерному развитию государственной геодезической сети (ГГС) качественно нового уровня на основе методов космической геодезии и спутниковых навигационных систем ГЛОНАСС / GPS.
Глобальная навигационная спутниковая система ГЛОНАСС —
это система радионавигационных искусственных спутников Земли, службы контроля и управления и приемников спутниковых радиосигналов, обеспечивающая координатно-временные определения на земной поверхности и в околоземном пространстве (Россия).
GPS — глобальная система позиционирования (США).
В 2002 г. Постановлением Правительства Российской Федерации на территории России введена Единая государственная система геодезических координат 1995 года (СК-95).
Ведение системы координат СК-95 обеспечивает в настоящее
время использование спутниковых средств и методов в геодезиче­
ских измерениях и позволяет определить и использовать для всей
территории страны единые параметры перехода к системам координат П3-90 и WGS-84, в которых функционируют спутниковые
системы ГЛОНАСС / GPS.
Точность системы геодезических координат СК-95 характеризуется средними квадратическими погрешностями взаимного положения смежных пунктов, равными 2–4 см, при расстоянии между ними до нескольких десятков километров и 0,3–0,8 м — при
расстояниях от 1 до 9 тыс. км.
Для проведения соответствующих топографо-геодезических и
других работ можно использовать ранее установленную единую
систему геодезических координат 1942 года (СК-42).
Государственная нивелирная сеть распространяет на территории страны систему нормальных высот (Балтийская система), исходным пунктом которой является нуль Кронштадтского футштока.
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
Для определения местоположения объектов на земной поверхности используют системы:
– пространственных прямоугольных координат (геоцентриче­
ская система);
– геодезических координат;
– плоских прямоугольных геодезических координат;
– нормальных высот.
8.6. Плановые и высотные геодезические сети
Все геодезические измерения сопровождаются неизбежными
случайными погрешностями. О точности измерений можно судить
по величине абсолютной (средней квадратической) либо относительной погрешности (см. гл. 3).
Опорным пунктом называется закрепленная на местности точка, координаты которой известны из геодезических измерений с
достаточной точностью.
Совокупность опорных пунктов, равномерно расположенных
по всей территории и служащих основой для съемок, называется
опорной сетью.
Различают плановые геодезические сети, в которых для каждого пункта определяют прямоугольные координаты х, у в общегосударственной системе координат, и высотные, в которых высоты
пунктов Н определяются в Балтийской системе высот.
Сущность построения геодезической сети состоит в следующем. На местности выбираются точки, являющиеся вершинами
связанных между собой геометрических фигур (треугольников, четырехугольников и др.). В этих фигурах измеряют некоторые элементы (углы, стороны), а остальные элементы вычисляют. Исходные данные получают из астрономических наблюдений.
Плановые геодезические сети создают методами триангуляции, трилатерации, полигонометрии и их комбинациями.
Триангуляция заключается в построении на местности систем
треугольников, в которых измеряются все углы и длины некоторых
базисных сторон (рис. 8.14, а). Длины других сторон рассчитываются по известным формулам тригонометрии.
Если непосредственное измерение базисной стороны затруднительно, то на одной из сторон (например, АВ) разбивают базисную сеть ABCD, в которой с высокой точностью измеряют короткий базис CD и все горизонтальные углы. Путем вычислений переходят от длины базиса к длине стороны АВ, которая в данном случае
называется выходной стороной триангуляционной сети. Если известны координаты исходного пункта А, дирекционный угол и длина исходной стороны (αлп, dAB), то, последовательно решая прямую
255
б)
α1
A
d1
β1
1
d2
2
d3
β3
d4
B
α2
3
256
Рис. 8.13. Сущность методов триангуляции (а) и полигонометрии (б)
20
116
20
20
20
80
30
80
12
15
β″
β2
в)
б)
20
β′
a)
12
D
A
различных участках территории. На основе сети пунктов 1-го класса
строят систему пунктов более низкого по точности 2-го класса. Затем
последовательно развивают сети пунктов 3-го и 4-го классов, вычисляя их координаты от пунктов более высокого класса точности.
Государственные геодезические сети дополняются сетями сгущения 1-го и 2-го разрядов и съемочными сетями до тех пор, пока
их густота не станет достаточной для выполнения съемок ситуации
и рельефа местности.
Геодезическая сеть, используемая для обеспечения топографических съемок, называется съемочным обоснованием; в это понятие
включаются съемочные сети и сети более высокого порядка, расположенные на участке съемки.
Закрепление опорных пунктов на местности. Все пункты плановых геодезических сетей закрепляют на местности подземными
центрами, являющимися носителями координат пунктов.
Конструкция центров обеспечивает их сохранность и неизменность положения в течение продолжительного времени. Над
центрами пунктов возводят наружные знаки в виде пирамид, сигналов и т. п., служащих для обеспечения взаимной видимости между
смежными пунктами при наблюдениях.
Пункты высотной геодезической сети закрепляются грунтовыми реперами, а также стенными реперами и марками, закладываемыми в стенах и фундаментах зданий и сооружений.
Для закрепления пунктов съемочного обоснования, сохранность которых должна быть обеспечена в течение нескольких лет,
применяются центры в виде бетонных (а) и деревянных (б) столбов
и металлических труб (в) с бетонным якорем, закладываемых на
глубину 80 см (рис. 8.15).
10
геодезическую задачу, можно рассчитать координаты всех пунктов
сети.
Трилатерация, подобно триангуляции, представляет собой
систему треугольников, в которых измерены длины всех сторон.
Из решения треугольников определяют горизонтальные углы, а
через них — дирекционные углы сторон. Дальнейшие вычисления
координат пунктов производят так же, как и в триангуляции.
Метод трилатерации может применяться для построения геодезических сетей в сочетании с триангуляцией (линейно-угловая
триангуляция); при этом в сети измеряют все стороны и углы тре­
угольников.
Полигонометрия заключается в прокладывании на местности
систем ходов, в которых измеряют все углы и стороны (рис. 8.14, б).
Если известны координаты одного из пунктов и дирекционный
угол одной из сторон, то можно вычислить координаты всех пунктов полигонометрического хода.
Высотные сети строят методами геометрического и тригонометрического нивелирования.
Построение геодезических сетей проводится по принципу «от
общего к частному», от более крупных и точных построений к более мелким и менее точным. Соответственно этому геодезические
сети подразделяются на государственную геодезическую сеть
1–4‑го классов, геодезические сети сгущения 1-го и 2-го разрядов и
съемочные геодезические сети.
Государственные геодезические
M
сети 1-го класса являются наиболее
а)
N
точными. Пункты 1-го класса располагаются на значительных (20 км и
более) расстояниях друг от друга;
утлы между направлениями на пункты и длины линий измеряют с наивысшей точностью. Координаты тоB
чек вычисляют от одного начала, соC
здавая тем самым единую систему
координат, которая позволяет проводить геодезические измерения на
Основы изображения земной поверхности на топографических картах и планах
80
Глава 8
Размеры в см
Рис. 8.14. Центры долговременных пунктов съемочного обоснования
Большая часть пунктов съемочных сетей закрепляется временными знаками, представляющими собой деревянные колья или металлические трубки длиной не менее 40–50 см, которые забивают
257
Глава 8
вровень с поверхностью земли; центром деревянного временного
знака служит гвоздь, забитый в верхний торец кола. Для облегчения нахождения такого знака рядом с ним забивают сторожок высотой 30 см; знак окапывают круглой канавкой диаметром 0,8 м.
Геодезические пункты, предназначенные для выполнения съемочных и инженерно-геодезических работ, обычно являются одновременно пунктами планового и высотного обоснования.
Топографические карты и планы
Глава 9
Топографические карты и планы
9.1. Понятие о планах и картах
258
Ограниченные по размерам участки земной поверхности можно изображать на плане без заметных искажений фигур, не превышающих точности геодезических построений. Топографический
план — это уменьшенное и подобное изображение на плоскости
горизонтальной проекции контуров и рельефа участка местности.
Карта. Уровенная поверхность Земли или ее обширные части
изображаются на плоскости с искажениями в определенной проекции (например, в проекции Гаусса). Карта представляет собой
уменьшенное и искаженное по определенным математическим законам изображение на плоскости обширных частей поверхности
Земли. Сеть меридианов и параллелей в заданной проекции образует на бумаге картографическую сетку, относительно которой на
карту наносят обобщенные изображения контуров и рельефа земной поверхности по их географическим координатам.
Отношение длины бесконечно малого отрезка линии на карте
к длине соответствующего отрезка линии на уровенной поверхно­
сти Земли называют масштабом карты и выражают дробью, у которой числитель единица, например 1:1 000 000. Масштаб карты непостоянен вследствие искажений, неизбежных при изображении
земной поверхности на плоскости. Указанный на карте масштаб
точно соблюдается лишь для ее отдельных частей.
Топографические планы создают в крупных масштабах 1:500,
1:1000, 1:2000 и 1:5000. Предназначены они для составления генеральных планов, технических проектов и рабочих чертежей для
обеспечения строительства различных инженерных сооружений.
Карты по масштабам подразделяют на крупномасштабные —
1:10 000, 1:25 000, 1:50 000, 1:100 000, среднемасштабные — 1:200 000,
1:300 000, 1:500 000 и мелкомасштабные — 1:1 000 000 и мельче.
Крупномасштабные топографические карты могут быть использованы для предварительных изысканий в строительстве, для выбора
территорий под строительство промышленных сооружений, городов и пр.
259
9.2. Масштабы и их точность
260
Линейный масштаб представляет собой прямую линию, разделенную на равные отрезки, называемые основанием масштаба.
Против каждого деления имеется надпись, означающая соответ­
ствующее расстояние на местности (рис. 9.1, а). Первое деление
шкалы разбито на десять равных частей. Взятое раствором циркуля
с плана расстояние переносят на линейный масштаб так, чтобы
правая игла циркуля совпала с каким-либо штрихом правее нуля, а
по левой отсчитывают дробные части основания масштаба. На
рис. 9.1, а измеренное на плане масштаба 1:1000 расстояние равно
22 м. Практическая точность линейного масштаба 0,5 мм, что соответствует 0,02–0,03 основания масштаба.
Поперечным масштабом пользуются для более точного определения расстояний (рис. 9.1, б). Поперечный масштаб представляет собой график, основанный на пропорциональном делении отрезков. Для построения масштаба на прямой откладывают несколько раз двухсантиметровый отрезок (основание масштаба). Из
полученных точек восставляют перпендикуляры. Через равные
промежутки на перпендикулярах проводят прямые, параллельные
основанию масштаба. Крайнее левое основание масштаба сверху и
снизу делят на десять частей (по 2 мм). Полученные точки соединяют наклонными прямыми.
Из подобия треугольников АВС и аbс следует, что аb = 0,1 АВ, но
АВ = 2 мм, следовательно, цена наименьшего деления полученного
масштаба равна 0,2 мм, или сотой доле основания масштаба. Поперечный масштаб с основанием 2 см называют нормальным сотенным масштабом.
Перед началом измерения с помощью поперечного масштаба
нужно уяснить, каким расстояниям на местности соответствуют
его основные деления, т. е. чему равны 2 см, 2 мм, 0,2 мм, умноженные на знаменатель масштаба карты. Например, для плана масштаба 1:1000 — 20 м, 2 м, 0,2 м.
Невооруженным глазом на плане различают отрезок около
0,1 мм. Предельной графической точностью масштаба называют
горизонтальный отрезок на местности, соответствующий отрезку
0,1 мм на плане. Например, для плана масштаба 1:1000 точность мас­
штаба 0,1 м. Точность определения расстояний по плану принимают равной удвоенной точности его масштаба, т. е. точность плана
масштаба 1:1000 равна 0,2 м.
Для перехода от одного масштаба к другому удобно пользоваться клиновым масштабом (рис. 9.1, в). На горизонтальной прямой
откладывают длину линии, например, АС в масштабе 1:100. В правом конце построенного отрезка по вертикальной прямой откладывают этот отрезок, например, В1С и ВС в масштабах 1:500, 1:200. Полученные точки соединяют с левым концом горизонтального отрезка. Около проведенных наклонных линий подписывают
соответствующее значение масштаба.
Для перехода от отрезка АС на плане масштаба 1:100 к соответствующему отрезку в масштабе 1:500 циркуль устанавливают
так, чтобы одна игла расположилась в точке В1, а другая — в точке С
между наклонными прямыми в соответствии с заданным значением масштаба. Величина раствора циркуля, равная В1С, и будет искомым расстоянием.
а)
22,0
10
0
15,0
10
20
30
40
50
1:5000
б)
AB
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
ab
20
20 16 12 8 4 0
40
60
80
1:1000
в)
a
B
1:200
Профиль — это уменьшенное изображение вертикального разреза местности.
Профиль составляют обычно в двух масштабах. Масштаб вертикальных расстояний (высот) 1: тв выбирают крупнее масштаба
горизонтальных расстояний 1: тг (обычно в 10 раз) для большей наглядности профиля.
Топографические карты и планы
B1
A
c
b
C
1:500
Глава 9
1:100
Рис. 9.1. Масштабы
261
Глава 9
Таблица 9.1
Масштабы архивных карт России
В русских мерах
50 саженей в 1 дюйме
100 саженей в 1 дюйме
200 саженей в 1 дюйме
250 саженей в 1 дюйме
1 верста в 1 дюйме
2 версты в 1 дюйме
3 версты в 1 дюйме
10 верст в 1 дюйме
25 верст в 1 дюйме
40 верст в 1 дюйме
50 верст в 1 дюйме
100 верст в 1 дюйме
В метрических мерах
1:4200
1:8400
1: 16 800
1:21000
1:42 000
1:84 000
1: 126 000
1:420 000
1: 1 050 000
1: 1 680 000
1: 2 100 000
1: 4 200 000
Топографические карты и планы
180°. Ряды обозначаются заглавными буквами латинского алфавита от А до V, начиная от экватора к северному и южному полюсам
(рис. 9.2).
Таблица. 9.2
Соотношение единиц измерения расстояний
Система мер до 1927 г.
1 верста = 500 саженей = 42 000 дюймов
1 сажень = 3 аршина = 7 футов
1 аршин = 16 вершков = 28 дюймов
1 четверть (пядь) = 4 вершка
1 вершок (1,75 дюйма)
Старая русская миля
Метрическая система мер
1,0668 км
2,1336 м
71,12см
17,77 см
4,445 см
7,468 км
При работе с архивными картами России следует использовать
табл. 9.1, 9.2.
9.3. Номенклатура топографических карт и планов
262
Чтобы изобразить весь земной шар, территорию России или
даже одного города на отдельных листах карты или плана крупного
масштаба, потребуется много таких листов. Для удобства использования такой многолистной карты каждый ее лист получает определенное обозначение. Разделение топографических карт на листы
называется разграфкой. Система обозначений отдельных листов
топографических карт и планов называется номенклатурой.
В основу разграфки и номенклатуры топографических карт и
планов положена карта масштаба 1: 1 000 000. Для получения такой
карты земной шар делится меридианами через 6° на колонны и параллелями через 4° — на ряды. Колонны нумеруются арабскими
цифрами 1…60 с запада на восток, начиная от меридиана с долготой
Рис. 9.2. Схема разграфки и номенклатуры листов карт
масштаба 1:1 000 000
Каждый полученный таким образом участок земной поверхности изображается на отдельном листе карты масштаба 1: 1 000 000.
Номенклатура такого листа будет складываться из буквы, обозначающей ряд, и номера колонны: например, номенклатура листа, где
находится Москва, — N–37, для Новосибирска — N–44.
Номенклатура листов топографических карт и планов масштаба 1:100 000 и крупнее, применяемых в архитектуре и инженерностроительном производстве, определяется следующим образом.
Каждому листу карты масштаба 1:1 000 000 соответствуют 144
листа карты масштаба 1:100 000, которые обозначаются арабскими
цифрами. Номенклатура такого листа будет складываться из номенклатуры листа карты масштаба 1: 1 000 000 с добавлением номера листа карты масштаба 1:100 000, например, номенклатура последнего листа этого масштаба будет N–37–144 (рис. 9.3, а).
Каждому листу карты масштаба 1:100 000 соответствуют четыре листа карты масштаба 1:50 000, которые обозначаются заглавными буквами русского алфавита А, Б, В, Г. Номенклатура последнего
листа будет иметь вид N–37–144–Г (рис. 9.3, б).
Одному листу карты масштаба 1:50 000 соответствуют четыре
листа карты масштаба 1:25 000, которые обозначаются строчными
буквами а, б, в, г, например, N–37–144–Г–г. Каждому листу кар-
263
Глава 9
ты масштаба 1:25 000 соответствуют четыре листа карты масштаба
1:10 000, которые обозначаются цифрами 1, 2, 3, 4, например, N–
37–144–Г–г–4.
Листу карты масштаба 1:100 000 соответствуют 256 листов плана масштаба 1:5000, которые обозначаются цифрами 1…256, приписываемыми к номенклатуре листа карты масштаба 1:100 000 в скобках, например N–37–144–(256). Одному листу плана масштаба
1:5000 соответствуют девять листов плана масштаба 1: 2000, обозначаемых строчными буквами русского алфавита а, б, в, г, д, е, ж, з, и,
например, N–37–144 (256–и).
а)
N-37
56°
53
2 3 4
5 6 7
8 9 10 11 12
24
25
36
37
48
49
60
61
72
55
54
1
13
73
84
85
96
97
108
109
120
121
132
133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144
52
36
37
38
39
40
41
42°
52°20′
б)
А
Б
52°10′
а
В
г
в
41°30′
б
1
г
2
52°05′
52°02′30″
52°00′
41°45′ 41°52′30″ 42°00′
3
4
Рис. 9.3. Разграфка и номенклатура топографических карт масштабов
1:100 000, 1:50 000, 1:25 000, 1:10 000
264
Размеры рамок листа для карт и планов различных масштабов
и образец записи номенклатуры приводятся в табл. 9.3.
Топографические карты и планы
Таблица 9.3
Номенклатура и размеры рамок листа для карт и планов
Масштаб
1:1 000 000
1:100 000
1:50 000
1:25 000
1:10 000
1:5000
1:2000
Размер рамок
Номенклатура
последнего листа
по широте
по долготе
N–37
N–37–144
N–37–144–Г
N–37–144–Г–г
N–37–144–Г–г–4
N–37–144–(256)
N–37–144–(256–и)
4º
20ʹ
10ʹ
5ʹ
2ʹ30ʺ
1ʹ15ʺ
25ʺ
6º
30ʹ
15ʹ
7ʹ30ʺ
3ʹ45ʺ
1ʹ52,5ʺ
37,5ʺ
При создании топографических планов участков площадью до
20 км2 может быть применена прямоугольная разграфка. В основу
разграфки в этом случае положен лист плана масштаба 1:5000 с
рамками размером 40 × 40 см. Листы плана масштаба 1:5000 обозначаются арабскими цифрами. Одному листу плана масштаба 1:5000
соответствуют четыре листа плана масштаба 1:2000. Номенклатура
такого листа складывается из номера листа плана масштаба 1:5000 с
добавлением заглавной буквы русского алфавита А, Б, В, Г, например 4–Г. Каждому листу плана масштаба 1:2000 соответствуют четыре листа плана масштаба 1:1000, обозначаемые римскими цифрами I, II, III, IV, и 16 листов плана масштаба 1:500, обозначаемых арабскими цифрами 1…16.
Номенклатура листов плана масштабов 1:1000 и 1:500 складывается из номенклатуры листа масштаба 1:2000 и соответствующей
римской цифры для листа плана масштаба 1:1000 или арабской
цифры для листов плана масштаба 1:500, например, 4–Б–IV для
масштаба 1:1000 или 4–В–16 для масштаба 1:500 (рис. 9.4).
В настоящее время от буквенно-числовой номенклатуры перешли к числовому обозначению
I
II
карт. Например, для карты масшА
Б
таба 1:10 000 N–37–16—В–в–1
III
IV
запись номенклатуры в числовом
обозначении будет иметь вид 14–
1 2 3 4
37–016–3–3–1.
5 6 7 8
Г
Точность изображения на
В
9 10 11 12
карте. Ситуация местности харак13 14 15 16
теризуется средними предельными ошибками в положении на пла- Рис. 9.4. Прямоугольная разграфка
не или карте предметов и контуров и номенклатура листов планов
местности относительно ближаймасштабов 1:5000, 1:2000,
1:1000, 1:500
ших точек геодезического обосно-
265
Глава 9
вания. Так, в инструкции Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии для планов масштабов 1: 5000
и 1: 2000 предельная ошибка установлена соответственно 1,2 и
0,8 мм.
Если учитывать также предельные ошибки в положении на
карте точек съемочного обоснования относительно точек главной
геодезической опоры (0,2 мм в открытых районах и 0,4 мм в лесных), то предельная ошибка DL в расстоянии на карте между двумя
точками контуров и предметов местности по правилам теории ошибок будет определена по формуле:
∆L = M12 + M22 + M32 + M42 ,
266
где М1 и М2 — предельные ошибки в положении контуров; М3 и
М4 — то же, в положении точек съемочного обоснования.
Точность и детальность планов масштабов 1: 5000 и 1: 2000 характеризуются следующими показателями:
– средняя квадратическая ошибка в положении предметов и контуров местности относительно ближайших точек съемочного
обоснования не должна превышать в плане 0,4 мм, а предельная ошибка — 1,2 мм (для особо важных предметов и контуров — 0,8 мм);
– при съемке и изображении на плане спрямляются такие выступы и искривления контуров, которые выражаются на плане величиной не более 0,3 мм;
– наименьшая площадь сельскохозяйственного участка, угодья
или контура почвенно-растительного покрова, при которой эти
участки изображаются на плане, устанавливаются в 10 мм2 на
плане — для хозяйственно ценных участков и в 25 мм2 — для
участков, не имеющих хозяйственного назначения;
– ошибки высот точек для местности с углами наклона 2–6°, рассчитанных по горизонталям, не должны превышать 1/3 принятого сечения. В лесной местности эти допуски увеличиваются в
1,5 раза. Для местности с углами наклона более чем 6° число горизонталей должно соответствовать разности высот, определенных на перегибах ската. Если план составляется по материалам нивелирования поверхности, то к его точкам предъявляют
более высокие требования.
В инструкциях Роскартографии точность съемки ситуации установлена по величине допускаемых расхождений в расстояниях
между точками снятой ситуации, измеренных на плане и на местности.
Эти расхождения не должны превышать: для масштаба 1:500 —
0,3 м; 1:1000 — 0,6 м; 1:2000 — 1,2 м; 1:5000 — 4 м.
Топографические карты и планы
9.4. Изображение рельефа на топографических картах
и планах
Рельеф на топографических картах и планах изображают горизонталями, условными знаками и пояснительными подписями.
Горизонталь — кривая замкнутая линия, соединяющая точки с
одинаковыми высотами над уровнем моря. Горизонтали можно
представить как след сечения местности уровенными поверхностями, проведенными через равные промежутки, т. е. поверхностями,
параллельными уровню воды в океане.
Расстояние между секущими поверхностями по вертикали называется высотой сечения h рельефа, а расстояние на плане между
горизонталями — заложением d. Высота сечения рельефа зависит
от масштаба карты и характера рельефа.
Различают два вида горизонталей — основные (сплошные) и
полугоризонтали.
Основные горизонтали проводятся кратно высоте сечения рельефа h и обозначаются на картах (планах) сплошной линией.
Полугоризонтали проводятся кратно 1/2h основной высоте сечения рельефа и обозначаются прерывистой линией.
В табл. 2.4 приведены значения высот сечений, принятые на топографических картах, а в табл. 2.5 — на планах.
Таблица 9.4
Значения высот сечений, принятые на картах
Характер рельефа
Плоскоравнинный
Равниннопересеченный
и холмистый
Горный
Высокогорный
Высота сечения, м, в зависимости
от масштаба карты
1:25 000
1: 50 000
1: 100 000 1: 200 000
2,5
10
20
20
5
10
20
20
5
10
10
20
20
40
40
80
Таблица 9.5
Значения высот сечений, принятые на планах
Характер рельефа
участка съемки
Равнинный с углами до 2°
Всхолмленный с углами
наклона до 4°
Пересеченный с углами
наклона до 6°
Горный и предгорный
Высота сечения рельефа, м, при масштабе
топографической съемки
1:5000
1:2000
1: 1000
1:500
0,5; 1
0,5; 1
0,5
0,5
1;2
0,5; 1;2
0,5
0,5
2; 5
1;2
0,5; 1
0,5
2; 5
2
1
1
267
Глава 9
Для облегчения распознавания форм рельефа и определения
отметок точек каждую четвертую или пятую горизонтали на карте
утолщают. В этих же целях на горизонталях ставят короткие черточки — указатели направления скатов, называемые берг-штри­
хами.
Горизонтали на картах показывают коричневым цветом, при
этом подписывают их абсолютные высоты, отсчитываемые от уровня Балтийского моря (Кронштадтского футштока). Цифры, обозначающие высоту горизонталей, располагают так, чтобы их основание было направлено в сторону понижения ската.
Различают следующие основные формы рельефа (рис. 9.5):
возвышенность (гора, холм), впадина (котловина), хребет, лощина
и седловина. Наивысшая точка горы — вершина, основание горы —
подошва.
А
а)
б)
Обрывы
B
Скалистые
обрывы
С
D
-1.0
E
f
d
Карстовые
и псевдо­карстовые
воронки
Западины
(блюдца)
e
в)
Ямы
147.6
135
135
Гора
Котловина
Овраги и
промоины
Хребет
115
Седловина
Лощина
Рис. 9.5. Изображения основных форм рельефа на топографических
картах и планах
268
Котловина или впадина — чашеобразное, замкнутое со всех
сторон углубление; самую низкую часть котловины называют дном,
верхний ее край — бровкой. Хребет — вытянутая возвышенность,
постепенно понижающаяся в одном направлении и имеющая два
Топографические карты и планы
склона, пересечение которых образует ось хребта, называемую водораздельной линией.
Лощина — вытянутое углубление местности, которое постепенно понижается в одном направлении. Самая низкая линия лощины вдоль нее в пересечении двух скатов образует водослив, или
тальвег. Седловина — пониженная часть местности между двумя
соседними возвышенностями.
Свойства горизонталей
Из сущности изображения рельефа гоизонталями вытекают их
основные свойства.
1. Все точки, лежащие на одной и той же горизонтали, имеют
одинаковую высоту.
2. Замкнутые в пределах карты или плана горизонтали обозначают холм или котловину.
3. Горизонтали на плане или карте должны быть непрерывными линиями. Они могут прерываться лишь в оврагах (рис. 9.5, б).
4. Горизонтали не могут пересекаться и разветвляться. Исключение может составлять случай, когда горизонталями изображается нависший утес. Поэтому для изображения на картах скал (в том
числе и нависших утесов) установлен специальный условный знак.
5. Расстояние между горизонталями в плане (заложение) характеризует крутизну ската, т. е. угол наклона ската ν к горизонту.
Угол наклона ν1 линии местности
План
а)
AB, которой соответствует заложеb
ние Ab, больше угла наклона ν2 линии
Ac, заложение которой Ac > Ab; слеd
довательно, при данной высоте сечеc
ния рельефа h крутизна линии тем
72
A
больше, чем меньше ее заложение.
Заложение, нормальное к горизонталям и являющееся кратчай­
71
шим, называется заложением ската
(рис. 9.6, а). Заложению Ab = d соотб)
Разрез
ветствует линия местности AB наB
C
ибольшей крутизны, называемая ли72
нией ската, которая принимается за
направление ската в данной точке А.
h
Отношение высоты сечения реν1
льефа к заложению называется уклоν2
ном линии ската:
71
h
i = tgν = .
d
A
b
c
Рис. 9.6. Крутизна ската:
а — план; б — разрез
269
Глава 9
Уклоны линии выражаются в процентах либо промилле (тысячных долях единицы). Например: h = 1 м, d = 40 м. Тогда
i=
1м
= 0,025 = 25 ‰ = 2,5 %.
40м
Определив уклон линии местности, легко найти крутизну ската
по данному направлению из выражения
ν = arctg
Топографические карты и планы
(рис. 9.7, в) равно 1,9 м, а расстояние 60 мм. Следовательно, каждому
метру по высоте соответствует расстояние 32 мм, поэтому горизонталь 61 находится на расстоянии 19 мм от точки 5 с отметкой 60,4 м, а
горизонталь 62 — на расстоянии 9 мм от точки 6 с отметкой 62,3.
а)
б)
h
.
d
6. Линии водоразделов и водотоков (водосливов) пересекаются
горизонталями под прямыми углами.
в)
9.5. Рисовка горизонталей по отметкам точек
Рис. 9.7
270
1 - й с п о с о б. Графическое интерполирование (с помощью палетки). Для изготовления палетки на листе миллиметровой бумаги
через одинаковое расстояние (0,5 или 1,0 см) проводят ряд параллельных линий, которые оцифровывают согласно принятой высоте
сечения рельефа и отметкам точек, между которыми производится
интерполирование (рис 9.7, а).
Сущность графического интерполирования. Пусть требуется
найти на линии 1–2 (рис. 9.7, б), отметки которой соответственно
равны 58,7 м и 61,2 м, положение точек с отметками, кратными высоте сечения рельефа h = 1 м. Для этого прикладывают палетку к
линии 1–2, сносят точки 1 и 2 согласно их отметкам на миллиметровку. Соединив полученные точки 1 и 2 прямой линией, получают
профиль по линии 1'–2'. Далее отмечают точки пересечения линий
профиля 1'–2' с оцифрованными линиями миллиметровки. Спроектировав эти точки на линию 1–2, получают положение точек с
отметками 59, 60 и 61.
На практике вместо миллиметровки для графического интерполирования используют палетку-восковку (кальку). Если, например,
требуется определить положение следов горизонталей на линии
3–4, то палетку накладывают так, чтобы точка 3 была на соответ­
ствующей точке палетки. Прижав палетку в точке 3 иглой, вращают
палетку вокруг этой точки до тех пор, пока точка не окажется на
соответствующей отметке палетки (рис. 9.7, а). Точки пересечения
линии 3–4 линиями палетки перекалывают на план и у каждой из
точек подписывают соответствующую отметку. Так же находят следы горизонталей между другими точками, имеющими отметки.
2 - й с п о с о б. Интерполирование на глаз. Выполняется обычно
при наличии достаточных навыков, учитывая при этом превышение
и расстояние между точками. Так, превышение между точками 5–6
а — палетка для графического интерполирования;
б — сущность графического интерполирования;
в — интерполирование на глаз
9.6. Решение задач на топографических картах и планах
При проектировании, планировке и застройке городов, поселков, промышленных предприятий приходится решать ряд задач по
топографическому плану или карте: определение географических
и прямоугольных координат точек, определение высот точек, уклонов, площадей земельных участков и др.
Определение географических координат. При определении
географических координат используют минутные деления широты
и долготы, нанесенные на сторонах рамки листа карты, и подписи
долготы и широты углов этой рамки.
Чтобы определить географические координаты точки N
(рис. 9.8, а), через нее проводят на карте параллели и меридианы
и по шкалам рамки соответственно отсчитывают широту и долготу
точки. Например, географические координаты точки Р φ = 54º41ʹ18ʺ;
λ = 18º05ʹ24ʺ.
Определение прямоугольных координат точек. На листах топографических карт нанесена сетка прямоугольных координат —
абсцисс и ординат в проекции Гаусса. Координатная сетка представляет собой сеть квадратов, образованных прямыми линиями,
параллельными осевому меридиану зоны и экватору. Она наносится через целое число километров, поэтому часто называется километровой. Координаты километровых линий, ближайших к углам
рамки листа карты, подписываются полным числом километров,
остальные — сокращенно, последними двумя цифрами (рис. 9.8, а).
271
Глава 9
а)
18°03′45″
54°
43 11
42°30′
12
13
43 14
18°07′30″
54°
42°30′
6068
6068
Δx
67
458
412
Δy
N
67
α
n
P
A
m
66
66
Параллель-54°41′
54°
40′
6065
Меридиан-18°05′
6065
43 11
12
13
43 14
18°03′45″
18°07′30″
γ
Лин
тки
. се
орд
о
ия к
P
272
α
A
щей северную сторону квадрата, затем вертикальной линии, образующей западную сторону квадрата, т. е. сначала абсциссу, а затем
ординату северо-западного угла квадрата.
Например, если точка N находится в квадрате (6713), ее координаты определяют по формулам:
xN = xсетки + Δx; yN = yсетки + Δy
где xсетки — абсцисса вершин квадрата километровой сетки; yсетки —
ордината вершин квадрата километровой сетки. Согласно рис. 9.7, a,
xN = 6 067 458 м, yN = 4 313 442 м.
С помощью циркуля-измерителя и поперечного масштаба измеряют отрезки Δх и Δу по перпендикуляру, опущенному из точки
N на ближайшие стороны квадрата координатной сетки.
Прямоугольная координатная сетка позволяет решить и обратную задачу, т. е. нанести точку на карту по ее координатам. Для этого на карте находят квадрат координатной сетки, в котором расположена точка, откладывают измерителем в масштабе карты абсциссу в метрах на левой и правой сторонах квадрата и проводят
тонкую горизонтальную линию; слева направо по прочерченной
линии откладывают длину отрезка ординаты в метрах согласно
масштабу карты и находят искомую точку.
Определение углов ориентирования. Для измерения дирекционного угла α линии через ее начальную точку проводят прямую,
параллельную оси абсцисс. При измерении дирекционного угла,
имеющего величину 0…1800, нулевой радиус транспортира совмещают с северным направлением вертикальной километровой линии, а для углов, больших 180°, — с южным направлением. В последнем случае к полученному отсчету прибавляют 180°.
Чтобы вычислить истинный азимут А (рис. 9.8, б), зная измеренное по карте значение дирекционного угла α, пользуются формулой:
А = α + γ;
δ
Истинный
меридиан
М
аг
н
ме итн
ри ый
ди
ан
б)
Рис 9.8. Определение
прямоугольных и географических
координат, дирекционного угла
и азимута (а), схема сближения
меридианов и склонения
магнитной стрелки (б)
54°
40′
Топографические карты и планы
Am
Q
При определении прямоугольных координат точки сначала определяют квадрат сетки, в котором она расположена. Для этого читают оцифровку горизонтальной километровой линии, образую-
где α — значение дирекционного угла; γ — среднее значение угла
сближения меридианов для данного листа карты, указанное на схеме под южной рамкой карты.
Для определения магнитного азимута линии нужно знать величину магнитного склонения δ — угла между истинным и магнитным
меридианами. Склонение магнитной стрелки может быть восточным или западным. Магнитный азимут
Ам = А − δвост или Ам = А + δзап;
где δ — склонение магнитной стрелки, значение которого также
приведено на схеме под южной стороной рамки карты.
273
150
i=
0,0
2
140
274
0,500
0,200
0,100
0,0750
0,0500
где HK, HN— отметки горизонталей, м; d1 u d2 — расстояния от точки
М до горизонталей, м; h — высота сечения рельефа (на рис. 9.7 h =
= 2,5 м).
За окончательное значение принимают среднюю отметку.
3. Точка расположена внутри замкнутой горизонтали. Точка Р
лежит внутри замкнутой горизонтали и является вершиной высоты. Очевидно, что ее отметка НP больше отметки горизонтали, окружающей точку, на величину, меньшую высоты сечения рельефа.
Можно принять, что отметка НР
D
приближенно равна отметке соседней горизонтали плюс половиC
на высоты сечения рельефа, т. е.
M
K
НP = 151,25 м. Если точка является
B
d1 d2
N
дном котловины, ее отметка будет
A
меньше высоты ближайшей горизонтали на величину, равную поP
ловине высоты сечения рельефа.
Точность определения отметки
150
точки по горизонталям на среднеРис. 9.9. Определение
пересеченной местности равна
высот точек
примерно 1/3 высоты сечения рельефа.
Определение крутизны ската. Крутизной ската (уклоном) i называется отношение разности высот h между точками ската к его
заложению, т. е. i = h / d.
Крутизна ската может выражаться в угловой мере (в градусах),
в уклонах (десятичной дробью), в процентах (%) или в промилле
(‰).
Для определения крутизны ската в градусах пользуются графиками заложений, которые помещены на каждом листе карты под
южной стороной рамки. Для этого надо взять циркулем расстояние
0,0400
HM = HN − (hd2) / (d1 + d2);
0,0300
HМ = HK + (hd1) / (d1 + d2);
между двумя смежными основны- а)
ми горизонталями, приложить
циркуль к графику заложений
(рис. 9.10, а) и прочитать число
градусов у основания шкалы. Крутизну ската между смежными
утолщенными горизонталями определяют по шкале, соответству0°30′ 1° 2° 3° 4° 5°
8° 10° 20°
ющей пятикратному сечению.
На топографических картах и б)
планах графики заложений в укi = 0,035 = 3,5 %
лонах не приводятся. В тех случаях, когда возникает необходимость определения большого количества уклонов, целесообразно
построить график. Для этого на
горизонтальной прямой намечают точки, соответствующие значению уклонов (рис. 9.10, б). По Рис. 9.10. Определение крутизны
ската
перпендикуляру к основанию графика от этих точек откладывают отрезки (в масштабе карты), равные соответствующим заложениям, а именно d = h / i. Концы этих
отрезков соединяют плавной кривой.
В процессе проектирования возникает необходимость в проведении на карте линии заданного уклона. Для этого используют график заложений или вычисляют величину заложения d.
При отсутствии масштабов заложений уклоны и углы наклона
рассчитывают по формулам:
0,0200
Определение высот точек. При определении высот точек по
карте могут встретиться следующие случаи:
1. Точка лежит на горизонтали. Ее отметка равна отметке горизонтали.
2. Точка М лежит между горизонталями с отметками НK и НN
(рис. 9.9). В этом случае отметку точки определяют посредством интерполирования, для чего измеряют расстояния d1 и d2 от точки М
до ближайших горизонталей с помощью линейки.
Отметку НM точки М вычисляют дважды с учетом направления
понижения местности:
Топографические карты и планы
0,100
Глава 9
i = h / d = tgν; ν = ρ h / d; ρ = 57,3º.
Измеренное по карте заложение d выражают в тех же единицах линейных мер, что и превышение h (м).
Пример.
Дано: h = 2 м, d = 50 м.
Определить i и ν.
i = 2 / 50 = 0,04;
ν = 57,3º • 0,04 = 2,3º.
Линию заданного уклона проводят на карте следующим образом. От начальной точки А (рис. 9.9), расположенной на горизонтали, раствором циркуля AВ, соответствующим заданному уклону,
последовательно засекают соседние горизонтали. Соединив точки
уколов циркуля, получают ломаную линию ABCD, имеющую один и
тот же уклон.
275
177,5
175,0
173,5
145,0
180,0
185,0
185,5
185,0
180,0
1
2
3
4
5
6 7 8 9 10 11
Горизонтальные
расстояния
A
176,3
180,0
Отметки
185,0
Линия
условного
горизонта
H = 170,00 м
b1
b
В
276
186,1 1
175
100
При зонировании территории архитектор предварительно
оценивает местность на глаз, определяя значение уклонов. Ввиду
того что заложение d — величина, обратно пропорциональная углу
наклона v, v увеличится во столько раз, во сколько раз уменьшится
d (так, при d ≈ 1 см ν ≈ 1°). Во сколько раз заложение d меньше или
больше 1 см, во столько раз угол наклона ν будет больше или меньше 1°. Пользуясь этим правилом, при небольшой тренировке достигается высокая точность чтения рельефа. Например, оценка на глаз
показала, что промежуток между горизонталями на плане равен
2 мм. Этот промежуток меньше 1 см в 5 раз, следовательно, ν будет
больше 1º в 5 раз, т. е. ν = 5º.
Проведение границ водосборной площади. Водосборной площадью или бассейном водотока называют территорию, с которой
по условиям рельефа вода атмосферных осадков стекает в водоток.
Для решения этой задачи на
указанной территории (рис. 9.11)
A
определяют седловину и примыкающие к ней вершины (точки А, В и
С) и намечают линию водораздела
B
P
ABC. От заданной точки водотока Р
проводят линии, нормальные к
ближней горизонтали, и продолC
жают их по водоразделам до точек
А и С.
100
Полученная линия РАВСР, перРис. 9.11. Проведение границ
пендикулярная во всех своих точводосборной площади
ках горизонталям, ограничивает
водосборную площадь для точки Р.
Построение профиля местности по карте (плану). Для построения профиля местности к заданному направлению прикладывают
полоску миллиметровой бумаги. На ней отмечают выходы горизонталей и точек, лежащих на перегибе скатов (рис. 9.12). Затем эту
полоску переносят в графу «Горизонтальные расстояния». В графу
«Отметки» вписывают значения отметок точек пересечения профильной линии с горизонталями.
Построение точек профиля по их отметкам выполняют от линии условного горизонта. Для этого вертикальный масштаб профиля берут в 10 раз крупнее горизонтального, но отношение масштабов может быть и иным. Отметку линии условного горизонта выбирают так, чтобы точка с минимальной отметкой располагалась
выше данной линии не менее чем на 1 см. От линии условного горизонта строят перпендикуляры в каждой точке и на них откладывают в выбранном масштабе разности отметок точек и отметки линии
условного горизонта. Концы перпендикуляров соединяют плавной
кривой, которая и представляет профиль местности.
Топографические карты и планы
186,1
Глава 9
2
3
4
5
6
7
8 9
10
11
B
Рис. 9.12. Построение профиля местности по карте
Способы и точность определения площадей. Для определения
площади земельных участков существуют различные способы.
Применение того или иного способа зависит от наличия плановокартографического материала, значимости и размеров участка, условий местности, цены на землю и требуемой точности.
Различают следующие способы вычисления площадей:
– геометрические;
– механические;
– по координатам.
Геометрические способы используются, если известны результаты измерения геометрических элементов участка — длины линий и величины углов или функций элементов, которыми являются
координаты вершин земельного участка.
277
Глава 9
Один из геометрических способов состоит в следующем: небольшой участок местности или замкнутый контур на плане разбивается на простейшие геометрические фигуры, например, трапецию АВЕК с основаниями а и b, высотой h (рис. 9.13, а), треугольники ВСD и ВDЕ с основанием а1 и высотами h1 и h2. После измерения
высот и оснований фигур на местности их площади можно определить следующим образом:
С
P3 = a1h2 / 2.
Если в треугольнике измерить две стороны и угол между
ними, то
P = 0,5acsinβ.
h1
2P = x1(y2 − y5) + x2(y3 − y1) + x3(y4 − y2) + x4(y5 − y3) + x5(y1 − y4)
a
A
а)
Площадь вычисляется по обеим формулам с промежуточной
проверкой разностей абсцисс и ординат на соответствие условию:
б)
2
S = (a + b + c) / 2,
1
Σ(yi+1 − yi−1) = Σ(xi+1 − xi−1) = 0.
x2
3
где s — полупериметр.
Механические способы приx3
4
меняют для определения площа5
x1
дей по топографическим планам
x4
x5
с помощью механических приборов — планиметров, а также с
y1
y5
y2
y4
y3 Y
помощью палеток, представляюв)
щих собой прозрачную основу с
нанесенной сеткой равных по
Рис. 9.13. Определение площади
площади фигур; сторона сетки
земельного участка
квадратов обычно составляет
2–10 мм. Палетку кладут на
план и внутри контура фигуры
подсчитывают число n целых квадратов и число квадратов n1, которые составлены на глаз из частей, рассеченных контуром. Площадь
участка определяют по формуле:
Р = р(n + 0,5n1);
278
или
2P = y1(x5 − x2) + y2(x1 − x3) + y3(x2 − x4) + y4(x3 − x5) + y5(x4 − x1).
K
X
2P = Σx(yi+1 − yi−1) или 2P = Σyi(xi−1 − xi+1);
β
E
h
Площадь
треугольника
можно вычислить по формуле:
Р = S (s − a)(s − b)(s − c ) ;
h2
a1
a
B
c
D
Способ вычисления площади по координатам применяют тогда,
когда известны координаты вершин замкнутого теодолитного хода,
представляющего многоугольник, вершины которого закреплены
геодезическими знаками; при этом площадь такого многоугольника рассчитывают по формулам аналитической геометрии:
т. е. удвоенная площадь многоугольника равна сумме произведений каждой абсциссы на разность ординат передней и задней по
ходу точек, а также сумме произведений каждой ординаты на разность абсцисс задней и передней по ходу точек. Например, для многоугольника 1–2–3–4–5 (рис. 2.13, б):
P1 = h(a + b) / 2;
P2 = a1h1 / 2;
Топографические карты и планы
где р — площадь одного квадрата в масштабе плана.
Точность определения площади палеткой составляет 0,5–2,0 %;
измерение рекомендуется провести 2–3 раза и взять среднее значение P.
Если координаты вершин получены проложением теодолитного хода, то площадь многоугольника находится с относительной
погрешностью 1/1500.
Для определения ошибки площади участка, вычисленной по топографическому плану (карте), с учетом ошибок измерения на
мест­ности и ошибок составления топоплана, используют формулу:
M = 0,3М / 1000√͞Р;
P
где М — знаменатель численного масштаба, Р — площадь участка, м2.
Площади также можно определить на РС по цифровой модели
местности по специальной программе, а также по цифровому планиметру.
Таблица 9.6
Точность измерения площадей
Площадь участка
Р, м2
400
600
1200
2500
10 000
1:500
3,0
3,6
16,4
23,7
47,4
Значение погрешности
1: 1000 1:2000 1: 5000 1: 10 000
6,0
12,0
30
60
7,3
14,6
36
72
32,8
65,6
164
328
47,4
94,8
237
474
94,8
189,6
474
948
279
Глава 9
Топографические карты и планы
9.7. Изображение объектов и рельефа на топографических
картах и планах
5
2,0
2,5
1,5
385.51
Точки плановых съемочных сетей,
закрепленные на местности и их номера
3,0
3,0
а
280
б
Ж
2КЖ
Пересечения координатных линий (зеленый
цвет)
Постройки: а — неогнестойкие;
б — огнестойкие жилые выше одного этажа
0,3
Тропы
0,1
0,3
Проезжие части улиц, населенных пунктов
при наличии бортового камня — бордюра
(розовый цвет)
-2,4К
д
в
1,0
100
0,25
0,1
а
г
б
1,0
е
2,0
3,0
0,6
Пункты государственной геодезической сети
(отметки центра)
215.25
Грунтовые дороги
Реки (голубой цвет), береговые линии
(зеленый цвет)
Название и характеристика
топографических объектов
Пункты геодезических сетей местного
значения и их номера
2,0
б)
ж
клен
12 3
0.15
сосна
24 5
0.30
1,0
0,8
1,6
1,6
Рельеф: горизонтами, берг-штрихи, подписи
высот горизонталей, полугоризонтали
(коричневый цвет)
Отметки высот точек над уровнем моря
342.7
2,0
береза
листв.
а)
3,5
3,0
0,2
12
310.03
5,0
1,0,0
6
0,2
2,0
130,2
1,2
0,7
Таблица 9.7
Условные знаки для топографических планов масштабов 1:1000, 1:500
Условный знак
5,0
А :::: 4
5,0
Для обозначения на планах и картах различных объектов и
контуров местности применяются условные знаки, которые делят
на масштабные и внемасштабные. Масштабными, или контурными, называются знаки, которыми объекты местности изображаются с соблюдением масштаба данной карты или плана, например,
леса, луга, пашни, озера и т. д.
Если объект в данном масштабе не может быть выражен контурным знаком вследствие своей малости, то применяется условный знак, который называется внемасштабным. Примером таких
знаков могут являться условные знаки, обозначающие километровые столбы, указатели дорог, колодцы, геодезические пункты и т. д.
Кроме того, существуют пояснительные условные знаки, которые
служат дополнением к контурным условным знакам. К таким знакам относятся названия населенных пунктов, рек, озер, материал
сооружений, покрытий дорог и т. д. К пояснительным условным
знакам относятся также числовые значения, показывающие основные характеристики данного контура, например, длина, ширина и
грузоподъемность мостов, средняя высота, толщина деревьев в
лесу и расстояния между ними, ширина, глубина рек, характери­
стика грунта дна и т. д.
Условные знаки топографических карт и планов различных
масштабов, обязательные для всех учреждений и ведомств, издаются в виде специальных таблиц.
Название и характеристика
топографических объектов
Условный знак
Леса: а — лиственные; б — хвойные;
в — смешанные
8 4
0.8
5,0
5,0
7,0
Луговая растительность: а — менее 1 м;
б — более 1 м
7,0
281
Глава 9
Топографические карты и планы
Название и характеристика
топографических объектов
Условный знак
Условный знак
0,2
0,8
2,3
5,0
Узкие полосы кустарников: до 2 мм на плане;
2–8 мм на плане; шире 8 мм на плане
акация 2.5
5,0
0,8
0,4
0,8
Отдельно стоящие деревья
3,5
3,5
широколиственные (дуб, бук, клен, граб, липа,
ясень)
2,0
3,5
мелколиственные (береза, осина, ива, ольха,
тополь)
2,0
3,5
ель и пихта
2,0
3,5
сосна и кедр
2,0
3,5
лиственница
2,0
3,5
Газоны
пашня
Пашня
1,5
5,0
2) решетчатые (из штакетника и т. п.)
3) на каменном, бетонном или кирпичном
0,8 фундаменте
5,0
0,8
1,5
3,0
1,5
3,5
8,0–10,0 8,0–10,0
8,0–10,0 8,0–10,0
4) с капитальными опорами
Смотровые колодцы
Фонари электрические
ЛЭП высокого напряжения
ЛЭП низкого напряжения
Ограды каменные и железобетонные высотой
1 м и более, стены исторические
Ограды каменные и железобетонные высотой
менее 1 м, ограды глинобитные, ворота в
оградах
Ограды металлические
0,5
8,0
282
5,0
1,0
Контуры растительности
8,0
0,5
1,0
1) сплошные, с воротами
5,0
5,0
..............
0,2
3) на каменном, бетонном или кирпичном
фундаменте
Заборы деревянные
кипарисы
1,5
1,0
1,0
1,0
5,0
0,8
0,8
2,0
2) высотой менее 1 м
1,0
3,0 1,0
5,0
Название и характеристика
топографических объектов
1) высотой 1 м и более, с воротами
283
Глава 10
Методика геодезических измерений
10.1. Угловые измерения
284
Геодезические измерения требуют метрологического обеспечения, направленного на достижение единства геодезических измерений, при котором результаты измерений выражены в узаконенных единицах.
С этой целью специалистами Государственной метрологиче­
ской службы «РОСТЕСТ» выполняются периодические поверки
геодезических приборов (теодолитов, нивелиров, металлических
рулеток, электронных тахеометров и др.) для определения погрешностей прибора и его пригодности к применению с выдачей свидетельства о проверке.
В процессе полевых измерений исполнителем выполняется рабочая поверка геодезических приборов с учетом геометрических и
оптико-механических условий, которым должны удовлетворять
геодезические приборы.
При производстве кадастровых съемок, выносе проекта в натуру (разбивочные работы) и обмерах объектов недвижимости и др.
измеряют горизонтальные и вертикальные углы. Горизонтальный
угол лежит в горизонтальной плоскости, а его вершиной является
центр горизонтального круга, при этом лучами угла служат горизонтальные проекции направлений на наблюдаемые точки (рис. 10.1).
Вертикальный угол ν (угол наклона) — это угол между горизонтальной
3
плоскостью и направлением на наблюα1
даемую точку (рис. 10.2). Если наблюда2
емая точка расположена выше центра
β
вертикального круга, измерениям угла
придается знак плюс, если ниже — минус.
α2
Пусть на местности имеются точ1
ки А, В и С, расположенные на разных
высотах (рис. 10.3) Требуется измерить
Рис. 10.1. К измерению
горизонтальный угол β при вершине В.
горизонтальных углов
Методика геодезических измерений
Этот угол образован проекцией
направлений АВ и ВС на горизонтальную плоскость Р, т. е.
является мерой дву­гранного
ния
угла, составленного вертикальова
зир
и
в
ными плоскостями Аʹ и Сʹ. Над
ия
лин
вершиной измеряемого угла усν1 горизонтальная линия
танавливается горизонтальный
ν2
градуированный круг. Если
лин
ия в
изи
деления на круге написаны по
рова
ния
часовой стрелке, то определяемый горизонтальный угол β раРис. 10.2. К измерению
вен разности отсчетов с и а по
вертикальных углов
кругу: β = с − а.
Угол νА, образованный линией местности ВА с ее горизонтальной проекцией ВА0, является вертикальным углом или углом наклона. Углы наклона вверх от горизонта считаются положительными,
вниз от горизонта — отрицательными.
На рис. 10.3 угол наклона νA
линии ВА — положительный, угол
A′
νС линии ВС — отрицательный.
Приведенная схема измере0
a C′
ния углов реализована в угломерA
β
b
ном приборе — теодолите.
c
Измерение вертикальных и
горизонтальных углов выполняA0
ется при составлении обмерного
νA
чертежа объекта недвижимости
B
β
при определении горизонтальных
C0
νC
P
и вертикальных размеров детаC
лей фасадов и внутренних помещений, их деформации, а также
недоступного расстояния до объРис. 10.3. Принципиальная
екта, и определении координат
схема измерения углов
точек сооружения, имеющих цилиндрическую или коническую
форму.
отвесная линия
Глава 10
10.2. Классификация теодолитов
Для выполнения кадастровых съемок применяются оптические и электронные тахометры и теодолиты, позволяющие измерять
горизонтальные и вертикальные углы со средней квадратической
погрешностью 30ʺ.
285
Глава 10
Теодолит, его устройство, поверки
При выполнении кадастровых съемок широкое применение
находит оптический теодолит 4Т30П.
Теодолит 4Т30П предназначен для измерения горизонтальных
и вертикальных углов и расстояний нитяным дальномером, нивелирования с помощью уровня при трубе, определения магнитных
азимутов по буссоли, а также при создании плановых и высотных
съемочных сетей, при выполнении обмеров недвижимости и топографических съемок и др.
Технические характеристики:
точность измерения горизонтальных углов
— 20ʺ
точность измерения вертикальных углов
— 30ʺ
увеличение зрительной трубы — 20×
диаметр объектива — 38 мм
изображение — прямое
угол поля зрения — 2°
минимальное расстояние фокусировки — 1,2 м
цена деления шкалы отсчетного микроскопа
— 5'
286
Основные особенности теодолита 4Т30П (рис. 10.4):
• отсчет снимается с одной стороны лимба с помощью шкалового микроскопа;
малые масса и размеры;
• возможность центрирования теодолита над точкой с помощью
оптического центрира на подставке;
• возможность выполнять нивелирование с помощью уровня
при трубе;
• зрительная труба обоими концами переводится через зенит, а
ее фокусирование на цель осуществляется вращением кремальеры 1.
Вращением диоптрийного кольца 11 окуляр устанавливают с
учетом резкой видимости изображения сетки нитей.
Два горизонтальных коротких штриха сетки нитей выше и
ниже перекрестия относятся к нитяному дальномеру.
Корпус зрительной трубы представляет единое целое с горизонтальной осью, установленной в лагерах колонки 6.
Коллиматорные визиры 4, 16 предназначены для грубой наводки на цель. При пользовании визиром глаз должен находиться на
расстоянии 25–30 см от него. Точное наведение зрительной трубы
на предмет в горизонтальной плоскости осуществляется наводящим винтом 14 после закрепления алидады винтом 9, а в вертикальной плоскости — наводящим винтом 15 после закрепления винтом 2.
Методика геодезических измерений
1
2
16
3
11
12
4
10
5
15
13
14
9
6
8
7
Рис. 10.4. Теодолит 4Т30П:
1 — кремальера; 2 — винт трубы закрепительный; 3 — окуляр микроскопа;
4, 16 — визир; 5 — зеркало подсветки; 6 — колонка; 7 — подставка
с закрепительным винтом; 8 — рукоятка перевода лимба; 9 — винт
алидады закрепительный; 10 — винт юстировочный; 11 — кольцо окуляра
диоптрийное; 12 — колпачок; 13 — уровень при алидаде; 14 — винт алидады
наводящий; 15 — винт трубы наводящий
Горизонтальный и вертикальный круги разделены через 1°. Горизонтальный круг имеет круговую оцифровку от 0° до 359°, а вертикальный — секторную от 0° до 75° и от −0° до −75°. Изображения
штрихов и цифр обоих кругов передаются в поле зрения микроскопа, окуляр 3 которого устанавливают до появления четкого изображения шкал вращением диоптрийного кольца. Отсчет по кругам
производят по соответствующим шкалам микроскопа. Поворотом
и наклоном зеркала 5 достигают оптимального освещения поля зрения. Перестановку участков горизонтального круга между приемами проводят рукояткой 8 после нажатия на нее вдоль оси вращения.
Уровень, входящий в комплект, устанавливают на зрительную
трубу теодолита вместо коллиматорного визира 4 для установки визирной оси зрительной трубы горизонтально при выполнении нивелирования.
Окулярные насадки теодолита применяются для удобства наблюдения предметов, расположенных под углами более 45° к горизонту. Надеваются насадки на окуляры зрительной трубы и отсчетного микроскопа.
Окулярная насадка представляет собой призму, изменяющую
направление визирной оси на 80°. Призма заключена в оправу, свободно вращающуюся в обойме.
Насадка на зрительную трубу снабжена откидным светофильтром для визирования на Солнце.
287
Глава 10
Поверка уровня при алидаде горизонтального круга
Перпендикулярность оси уровня вертикальной оси теодолита
можно проверить следующим образом: поверните алидаду так, чтобы ось уровня расположилась параллельно двум винтам подставки;
вращением этих винтов в противоположных направлениях выведите пузырек уровня на середину, поверните алидаду на 90° и третьим
подъемным винтом установите пузырек уровня посередине. Затем
поверните алидаду на 180° и оцените смещение пузырька от среднего положения. Если отклонение больше одного деления, выполняется юстировка преподавателем.
Определение коллимационной погрешности
Коллимационную погрешность (неперпендикулярность визирной оси зрительной трубы горизонтальной оси) можно определить
следующим образом:
– наведите зрительную трубу при положении теодолита КЛ
«круг слева» на визирную цель, удаленную не менее чем на
50 м, направление на которую горизонтально (отклонение не
более 2°), и снимите показание КЛ1 горизонтального лимба;
– повторите наведение при положении теодолита КП «круг справа» и снимите показание КП1;
– затяните закрепительный винт алидады, освободите закрепительный винт подставки, поверните теодолит на 180° и закрепите его в подставке;
– наведите зрительную трубу на ту же цель при двух положениях
теодолита;
– снимите показания КЛ2 и КП2;
– вычислите коллимационную погрешность с по формуле:
с = 0,25[(КЛ1 − КП1 ± 180°) + (КЛ2 - КП2 ± 180°)];
– повторите определение с и вычислите ее среднее арифметическое значение.
Определение места нуля
Значение места нуля вертикального круга определите визированием на удаленную цель при двух положениях теодолита и снимите,
соответственно, показания КЛ и КП по вертикальному кругу. Перед
наведением проверьте правильность установки теодолита по уровню
при алидаде, при необходимости выставите его подъемными винтами.
Место нуля (МО) вычислите по формуле:
МО = 0,5 (КЛ + КП).
288
Повторите определение МО и вычислите его среднее арифметическое значение.
Если это значение более 1ʹ, исправьте его и повторите поверку.
Методика геодезических измерений
Определение наклона горизонтальной оси
Перпендикулярность горизонтальной и вертикальной осей
можно проверить следующим образом:
– установите теодолит на штативе по уровню на расстоянии
2–3 м от стены;
– выберите и отметьте на стене точку (или укрепите марку) под
углом α = 25–35° к горизонту;
– наведите на выбранную точку зрительную трубу;
– наклоните зрительную трубу на угол α ± 1° и отметьте на стене
точку (укрепите вторую марку) так, чтобы изображение точки
точно совпало с серединой биссектора сетки нитей;
– поверните алидаду на 180° и снова наведите зрительную трубу
на верхнюю точку;
– наклоните зрительную трубу вниз и определите смещение отмеченной точки относительно середины биссектора сетки нитей в долях ширины биссектора;
– повторите поверку и определите среднее арифметическое значение смещения нижней точки из двух определений.
Разность между значениями смещений не должна превышать
0,5 ширины биссектора.
Поверка параллельности оси уровня визирной оси
зрительной трубы (угол i)
Параллельность проверяют методом нивелирования, при этом
необходимо:
– установить нивелирную рейку на расстоянии 80–120 м от теодолита;
– привести наводящим винтом зрительной трубы пузырек уровня в среднее положение;
– измерить высоту I1 оси вращения зрительной трубы;
– снять показание КП1 по рейке;
– поменять местами теодолит и рейку;
– установить пузырек уровня в среднее положение, измерить
высоту I2 оси вращения зрительной трубы и снять показание
КП2 по рейке;
– вычислить угол i по формуле:
(КП1 + КП2 ) − (I1 + I2 )
i=
ρ′′
2d
где d — расстояние до рейки; ρʺ = 206 265ʺ.
При значении угла i более 30ʺ произведите его исправление и
повторите поверку (инструкция к прибору).
Подготовка теодолита к работе
Установку и центрирование теодолита необходимо производить следующим образом:
289
Глава 10
– установите штатив над точкой так, чтобы плоскость его голов­
ки расположилась горизонтально, а высота соответствовала
росту наблюдателя;
– закрепите теодолит на штативе и подъемными винтами подставки установите уровень в среднее положение (рис. 10.5, а, б);
– проверьте правильность юстировки уровня и устойчивость
штатива и подставки;
– с помощью центрира на подставке или отвеса произведите центрирование теодолита над точкой.
Порядок работы
Снятие показаний с лимбов
В верхней части поля зрения отсчетного микроскопа (рис. 10.5)
видны штрихи лимба вертикального круга В; в нижней части, обо­
значенной буквой Г, штрихи лимба горизонтального круга.
Отсчет проводят по шкалам с округлением до 30”, при этом индексом для отсчитывания служит штрих лимба. Если шкала для вертикального круга имеет два ряда цифр, то по нижнему ряду цифр со
знаками «−» берут отсчет в том случае, если в пределах шкалы находится штрих лимба с тем же знаком, и записывают показание также со знаком «−».
а)
в)
б)
Рис. 10.5.
Горизонтирование теодолита:
а — предварительное горизонтирование
ножками штатива;
б — горизонтирование подъемными
винтами подставки;
в — поле зрения микроскопа теодолита 4Т30П:
показание лимба горизонтального круга 125°05,5ʹ;
показание лимба вертикального круга минус 0°26ʹ
290
Наименьшая погрешность измерения горизонтальных углов и
расстояний обеспечивается при выполнении измерений полными
приемами (при положениях теодолита «круг слева» и «круг справа»). Количество приемов зависит от требуемой точности результата измерения и влияния внешних условий. Не рекомендуется вы-
Методика геодезических измерений
полнять измерение горизонтальных углов полуприемами (при одном положении теодолита), т. к. результаты измерений будут
искажены влиянием эксцентриситета алидады горизонтального
круга, а при измерении угла между целями, расположенными под
разными углами относительно горизонта, результаты будут также
искажены влиянием коллимационной погрешности и наклона горизонтальной оси. При измерении полными приемами перечисленные инструментальные погрешности исключаются.
Вертикальные углы ν вычисляются по одной из формул:
ν = 0,5 (КЛ − КП);
ν = КЛ − МО;
ν = МО − КП,
где КЛ и КП — показания лимба вертикального круга при его положениях слева и справа от наблюдателя; МО — место нуля вертикального круга.
Перед измерением вертикального угла пузырек уровня при
алидаде приводят с помощью подъемных винтов на середину.
Измерение расстояний и превышений
Расстояние измеряют нитяным дальномером по нивелирной
рейке с сантиметровыми делениями.
Горизонтальное проложение d, выраженное в метрах, вычисляют по формуле:
d = Lcos2 ν;
где L — количество сантиметровых делений рейки между дальномерными штрихами сетки; ν — угол наклона измеренной линии.
Превышение h между пикетными точками можно измерить
методом нивелирования горизонтальным лучом по вертикально установленной рейке. Для этого необходимо установить уровень из
комплекта теодолита на зрительную трубу взамен визира, расположенного сверху трубы при положении теодолита «круг слева», и
проверить правильность юстировки.
Зрительную трубу теодолита устанавливают горизонтально по
уровню на трубе. Если нивелирование проводят из середины по
двум рейкам, то превышение между ними вычисляют по формуле:
h = З − П;
где З и П — отсчеты по задней и передней рейкам, соответственно.
Если нивелируют с одной рейкой, то превышение между точками стояния теодолита и рейки вычисляют по формуле:
h = I − П,
где I — высота теодолита — расстояние от точки стояния до горизонтальной оси.
291
Глава 10
Электронные тахеометры
292
Наиболее перспективными с точки зрения автоматизации угловых измерений являются электронные (цифровые) теодолиты.
При их использовании роль наблюдателя сводится к визированию
на наблюдаемые цели, анализу и оценке точности измерений.
Отличительной особенностью электронного теодолита является
наличие в его конструкции цифрового преобразователя угла (ЦПУ)
в цифровой код. Основными элементами ЦПУ являются кодирующий диск, индексная диафрагма и фотоэлектрическая считывающая
система. Кодирующий диск и индексная диафрагма представляют
собой соосно расположенные стеклянные диски, на обращенных
друг к другу поверхностях которых нанесены концентрические кодовые дорожки с прозрачными и непрозрачными сегментами. В этом
случае значение наблюдаемого направления (отсчет по кодовому
лимбу) представляется сочетанием двух сигналов: «темно–светло».
Тем самым в основу кода положена двоичная система счисления.
Современные электронные тахеометры можно разделить на
три группы: простейшие, универсальные и роботизированные.
К первой группе можно отнести электронные тахеометры с минимальной автоматизацией и ограниченными встроенными программными функциями. Точность измерений горизонтальных и вертикальных
направлений такими тахеометрами составляет 5–10ʺ, расстояний —
5–10 мм на 1 км. Электронная память тахеометров позволяет хранить в
цифровом виде сведения о положении 500–1000 точек. При этом соответствующие данные могут быть записаны на сменную карту памяти.
Электронный тахеометр 3Та5 (Россия) можно использовать как при создании съемочной сети, так и при определении плоских прямоугольных координат характерных точек объектов
не­движимости (рис. 10.6). Он совмещает
в себе электронный теодолит, светодальномер, вычислительное устройство
и регистратор информации. Тахеометр
имеет панель управления (контроллер) и
дисплей, на который выводятся буквенные идентификаторы и цифровая информация. В комплект тахеометра входят отражатель, подставки, источники
питания, вехи, штативы, разрядно-зарядные устрой­ства и другие принадлежности. Электронный тахеометр 3Та5 имеет
следующие характеристики точности
измерений, характеризуемые средними
Рис. 10.6. Электронный
квадратическими погрешностями:
тахеометр 3Та5
Методика геодезических измерений
• горизонтального угла — 5ʺ;
• вертикального угла — 7ʺ;
• наклонного расстояния D от 2 до 2000 м — (5 мм + 3D · 10−6) мм.
Электронные тахеометры второй группы включают большое количество встроенных программ, позволяющих непосредственно в полевых условиях решать разнообразные архитектурные и кадастровые
задачи. Точность измерений горизонтальных и вертикальных направлений такими тахеометрами составляет 1–5ʺ, расстояний — 2–3 мм
на 1 км. Электронная память тахеометров может хранить в цифровом
виде сведения о положении 2–50 точек и более. Важная составляющая электронных тахеометров первой и второй групп — модуль контроллера, который представляет собой не только полевой компьютер,
но и пульт управления самим тахеометром. От контроллера во многом
зависят такие важные функциональные возможно­сти тахеометра, как
производительность, объем памяти, тип экрана, наличие и количество
встроенных программ. Большинство электронных тахеометров имеют
встроенный контроллер, управляемый цифровой или алфавитно-цифровой клавиатурой. Количество клавиш клавиатуры (простых и многофункциональных) зависит от типа тахеометра и числа решаемых контроллером задач. В последнее время в качестве контроллеров широко
используются полевые графические компьютеры с активным экраном. Наличие такого экрана позволяет при помощи электронного карандаша управлять работой тахеометра, а также — в реальном времени — просмотреть графическое отображение результатов работ.
Ко второй группе отнесены системы, которые называются Total
Station (полная станция). Например: Spectra Precision (Швеция), включающая в себя электронный тахеометр Ceodimeter 600, одним из модулей которого является одночастотный
спутниковый приемник, устанавливаемый на месте дополнительной клавиатуры; при этом антенну помещают сверху
на транспортировочной рукоятке.
К третьей группе относят роботизированные электронные тахеометры,
имеющие сервопривод — робот, управляющий многочисленными фрикционными винтами, например, подъемными
и наводящими (рис. 10.7). Сервопривод
позволяет работать в автоматическом
режиме самонаведения на отражатель
или в режиме сканирования и управляются одним человеком с помощью радиомодема. Контроллеры (панели управления) электронных тахеометров
имеют сенсорные дисплеи, большой
объем памяти, операционную систему Рис. 10.7. Роботизированный
тахеометр Trimble 5600
293
Глава 10
Microsoft Windows и возможность установки различного полевого
программного обеспечения.
Приборы, например Trimble 5600, Geodimeter 600 и др., оснащаются мощными безотражательными дальномерами. Сервопривод
обеспечивает быстрое, плавное и точное наведение на цель. С помощью этих приборов удобнее выполнять съемку площадных объектов с большим количеством однотипных измерений, например,
при съемке фасадов безотражательным методом или при съемке
круговыми приемами. При их использовании увеличивается скорость и точность выполняемых работ.
Соответствующие команды на сервопривод подают специальные электронные следящие устройства. Использование сервоприводов позволяет повысить скорость и точность измерений и резко
снизить количество грубых промахов, связанных с наведением на
визирные цели.
Измеряют расстояния электронным тахеометром с помощью
встроенного в него электромагнитного дальномера (светодальномера), принцип действия которого основан, как правило, на фазовом методе измерения расстояний с точностью 1 мм + 1 мм / км.
10.3. Измерение горизонтальных и вертикальных углов
294
Измерение горизонтальных углов обычно производят способом круговых приемов. Для этого теодолит устанавливается над
вершиной угла таким образом, чтобы головка штатива располагалась горизонтально, а груз отвеса находился над колышком, обозначающим вершину угла.
Для точного центрирования перемещают теодолит в небольших
пределах с помощью головки штатива. Далее подъемными винтами
приводят прибор в рабочее положение, располагая уровень горизонтального круга сначала вдоль двух подъемных винтов, а затем
повернув алидаду на 90° вдоль третьего винта. Проверив после этого
точность центрирования, устанавливают алидаду на отсчет, близкий к нулю, и движением лимба наводят трубу на левую точку 3,
закрепляют лимб и вращением его наводящего винта совмещают
центр сетки нитей с основанием вехи. Записывают отсчет (1) в журнал угловых измерений (табл. 10.1). Открепляют алидаду и, поворачивая ее, наводят на точку 1 сначала грубо, а затем точно с помощью
наводящего винта алидады; записывают в журнал отсчет по отсчетному микроскопу (2). На этом заканчивается первый полуприем.
При выполнении второго полуприема трубу переводят через зенит,
лимб переставляют на 1–2° и повторяют измерения при круге право. Значение горизонтального угла в каждом полуприеме получают
как разность отсчетов на точки 1 и 3. Если оба значения угла различаются между собой не более чем на двойную точность отсчетного
устройства (для теодолита 4Т30П — на 1ʹ), за окончательный резуль-
Методика геодезических измерений
тат принимают среднее арифметическое. В том случае, когда разность больше 1ʹ, измерения углов повторяют.
При вычислении горизонтального угла нужно всегда вычитать
из отсчета (2) на правую точку отсчет (1) на левую.
Таблица 10.1
Журнал измерения теодолитом горизонтальных углов
Точки Положение
Отсчет по
Угол,
Среднее
Станнаблю- вертикального горизонтальному полученный из значение
ция
дения
круга
кругу
полуприема
угла
0°20′ (1)
1
81°22′
КЛ
2
81°42′ (2)
3
81°22′
180°28′ (3)
3
81°22′
КП
2
261°50′ (4)
1
Перед тем, как приступить к измерению углов наклона, определяют место нуля МО вертикального круга — отсчет, соответствующий горизонтальному положению визирной оси трубы и оси
уровня вертикального круга.
Место нуля МО и угол наклона вычисляют по формулам.
Для теодолита 4Т30П:
МО = 0,5 (КЛ + КП);
n = КЛ − МО или n = МО − КП.
При создании опорной геодезической сети для выполнения
съемки архитектурного ансамбля вертикальные углы измеряют одновременно с горизонтальными.
10.4. Измерение магнитного азимута заданного направления
Магнитные азимуты измеряют при производстве топографических съемок, обмерах объектов недвижимости и др. работах.
Для измерения магнитного азимута, например, линии I–II теодолитного хода, теодолит устанавливают над точкой I, а на второй
точке — визирную цель; далее ориентируют горизонтальный круг
теодолита по направлению I–II, т. е. уста­
навливают отсчет 0°00 на горизонтальном
круге;
– открепляют магнитную стрелку бус­
соли, предварительно установленной
на корпусе вертикального круга теодолита, и алидаду, вращая ее до тех пор,
пока магнитная стрелка установится
по направлению С–Ю (рис. 10.8);
1 2 3
– закрепляют алидаду и берут отсчет
по горизонтальному кругу — значе- Рис. 10.8. Ориентир-буссоль:
1 — закрепительный винт;
ние соответствует магнитному ази2 — кронштейн;
муту линии I–II теодолитного хода.
3 — винт арретира
295
Глава 10
10.5. Нивелирование
296
Нивелированием называется определение высот точек местности относительно принятой исходной поверхности или их разностей — превышений одних точек над другими. Существует несколько методов нивелирования: геометрическое, тригонометрическое, гидростатическое и др.
Геометрическое нивелирование выполняют горизонтальным
лучом визирования. Для получения такого луча служат приборы,
называемые нивелирами.
При выполнении обмеров недвижимости нивелирование выполняют для создания высотной основы обмерных работ; разбивки
нулевой линии здания; определения отметок архитектурных сооружений, вертикальных размеров деталей сооружений, отметок пола
и потолка. При выполнении обмеров используют нивелиры Н-3,
3Н3КЛ, лазерный нивелир и др. Нивелир Н-3 (рис. 10.9 а) — точный
нивелир с цилиндрическим уровнем и элевационным винтом. Основанием нивелира служит подставка 1 с тремя подъемными винтами.
Зрительная труба и контактный цилиндрический уровень 4 жестко
скреплены между особой и имеют общий корпус 3, вращающийся
вокруг вертикальной оси прибора. После грубой наводки на рейку
положение зрительной трубы фиксируют закрепительным винтом
2 и, сфокусировав вращением кремальеры 6 изображение рейки,
уточняют наведение с помощью наводящего винта 7.
Элевационным винтом 5 зрительная труба вместе с цилиндрическим уровнем может наклоняться в небольших пределах в вертикальной плоскости. С помощью оптической системы положение
пузырька цилиндрического уровня можно наблюдать в окуляре
зрительной трубы.
Со стороны окуляра коробка цилиндрического уровня закрывается крышкой, под которой находятся юстировочные винты. С помощью этих винтов при юстировке прибора добиваются параллельности оси цилиндрического уровня и визирной оси зрительной трубы.
Приведение нивелира в рабочее положение (с установкой оси
вращения нивелира в отвесное положение) сначала выполняется
подъемными винтами по круглому уровню. Перед отсчетом по рейке,
глядя в окуляр зрительной трубы, наблюдают за положением пузырька цилиндрического уровня и вращением элевационного винта выво