СЕРГЕЙ КИМОВИЧ БАРСУКОВ ЧАСТНЫЙ ДОМ Индивидуальному застройщику Издательские решения По лицензии Ridero 2018 УДК 64 ББК 37.279 Б26 Шрифты предоставлены компанией «ПараТайп» Б26 Барсуков Сергей Кимович Частный дом : Индивидуальному застройщику / Сергей Кимович Барсуков. — [б. м.] : Издательские решения, 2018. — 102 с. — ISBN 978-5-4474-3765-7 Вы решили строить загородный дом, с чего начинать? Ведь проект и строительство коттеджа предусматривает решение множества вопросов… В книге рассматриваются вопросы, связанные с проектированием и строительством коттеджа. На примере быстровозводимых домов (БВЖД) наглядно иллюстрированы этапы проектных и конструктивных решений. Приведен перечень разрешительной документации. УДК 64 ББК 37.279 16+ В соответствии с ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ ISBN 978-5-4474-3765-7 © Сергей Кимович Барсуков, 2018 ПРОЕКТИРОВАНИЕ КОТТЕДЖА Жилой дом (коттедж) общей площадью 350 м2 (арх. С. Барсуков) Президент Российской Федерации Дмитрий Медведев 15.03.2010 года подписал Федеральный закон, направленный на стимулирование строительства малоэтажного жилья. Законом предусматривается новый вид региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, определяются условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ на реализацию этих программ. Российские регионы смогут получать средства Фонда для финансирования региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. Частный дом 5 ПРЕДПРОЕКТНЫЕ И ПРОЕКТНЫЕ РАБОТЫ Предпроектные работы — важная составляющая процесса создания архитектурного проекта. Эти работы требуются для того, чтобы до начала определить принципиальные градостроительные и объемно-пространственные решения. Проектировщики перед проектированием помогут разработать несколько предварительных архитектурных предложений, разработать оптимальные решения по размещению объекта строительства на том или ином земельном участке, составить задание на проектирование. Кроме того существуют и другие виды работ, которые являются необходимыми для осуществления грамотного процесса проектирования. Современные компьютерные программы, такие как AutoCAD-2015/SPDS/GeoniCS-10, ArchiCAD-16, Tekla Structures 20.0., 3D Max, позволяют архитекторам и дизайнерам в ходе предварительной подготовки предложить внутреннюю планировку, решения фасадов. Особенно важно представить, как будет сочетаться здание с ландшафтом. Для этого делается врисовка будущей постройки в план участка. Предварительная подготовка позволит разработать та6 Сергей Кимович Барсуков кие конструктивные решения, которые потребуются в процессе подготовки рабочей документации. Этот документ будет необходим для согласования в соответствующих государственных органах, что позволит получить разрешение как на возведение нового здания, так и на перепланировку уже существующего. Важность предпроектной подготовки переоценить очень сложно, поэтому стоит подойти к этому важному процессу со всей ответственностью, что позволит быть готовым к возможным трудностям в процессе реализации проекта индивидуального дома. ПЛАНИРОВКА УЧАСТКА. НОРМЫ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЗАГОРОДНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В этой главе изложены нормы обязательные для исполнения при планировании территории участка для загородного строительства. Также приведены некоторые рекомендации по рациональному планированию этих участков. Давайте определимся с общими понятиями земельных участков для загородного строительство и зданиями, которые могут возводиться на этих участках. Понятие земельного участка для загородного строительства Это участок земли, предоставленный гражданину или приобретенный им в установленном порядке для: Частный дом 7 · выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур; · для отдыха; · строительства жилого дома. На эти земельные участки распространяется право возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений. Жилые строения, в зависимости от того, на каком из земельных участках они располагаются могут иметь статус: · индивидуального жилого дома (категория земель жилой и общественной застройки); · садового дома (категория земель сельскохозяйственного назначения) · дачного дома (категория земель рекреационного назначения). Понятия жилого строения в сельской местности включают: · индивидуальный жилой дом — одноквартирный дом, который имеет придомовой участок; · дачный дом — это жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха; · садовый дом — постройка для летнего (сезонного) использования, которая в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не отвечает нормативам, установленным для жилых домов. Земельное законодательство содержит разный подход к определению и классификации жилых домов при загородном строительстве. Строительные нормы относят перечисленные разновидности жилья к понятию — «сельский усадебный дом». Давайте определимся что такое сельский усадебный дом? Это жилой дом для одной семьи общей площадью 8 Сергей Кимович Барсуков до 250 м. кв., расположенный на земельном участке в сельской местности вместе с сооружениями хозяйственного назначения, садом и огородом. В площадь усадебного участка включается площадь застройки жилых домов, хозяйственных построек. Существует более расширенное понятие в загородном строительстве — усадьба. Понятие усадьба включает земельный участок с комплексом жилых, хозяйственно-бытовых, наземных, подземных коммуникаций и многолетних насаждений Нормативные требования к планировке выше обозначенных земельных участков с возведением перечисленных жилых строений идентичны и в дальнейшем будем их называть — участки для загородного строительства. Важным моментом в планировке участка для загородного строительства является строгое соблюдение требований Государственных нормативных документов обязательных при проектировании и строительстве. Эти документы строго регламентируют санитарные и противопожарные нормы строительства. Зонирование участка при загородном строительстве. Строительство дачи целесообразно при минимальной площади участка 0,06 га (6 соток). Этот минимум позволит возвести на участке небольшой дачный дом, хозяйственные и другие необходимые постройки, выращивать плоды, ягоды и овощи в объеме годового потребления одной семьей. В общем виде участок может быть поделен на зоны, предназначенные для размещения на них объектов инфраструктуры застройки. При этом желательно максимально компактно разместить в каждой зоне по возможности все объекты, тяготеющие к ней по своему назначению. Условно эти зоны можно разделить: — жилая зона, на которой располагается жилой дом, Частный дом 9 гостевой флигель и др. строения для проживания людей; — зона приусадебных и хозяйственных служб, с размещением на ней хозяйственного блока, погреба, гаража, летней кухни-столовой, колодца питьевой воды или скважины, туалета, компостной ямы, вольеров для содержания домашних животных и птицы, мастерской, душа, бани и других помещений необходимых для ведения хозяйства; — зона отдыха, включающая детскую площадку, беседку для отдыха, бассейн, цветочницы, клумбы, декоративные стенки, навесы и пр.; — садово-огородная зона, с расположением садовых деревьев, ягодных кустарников, огорода, теплицы, парника и пр. Определение земельного участка для индивидуального строительства Участок земли, предоставленный гражданину или приобретенный им в установленном порядке для: строительства жилого дома с помещениями для индивидуальной трудовой деятельности. На эти земельные участки распространяется право возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений. Жилые строения, в зависимости от того, на каком из земельных участках они располагаются, могут иметь статус: индивидуального жилого дома (категория земель жилой и общественной застройки); Понятия жилого строения включают: индивидуальный жилой дом — одноквартирный дом, который имеет придомовой участок; Строительные нормы относят перечисленные разновидности жилья к понятию — «усадебный дом». Понятие усадьба, повторим еще раз, включает земельный участок с комплексом жилых, хозяйственно-бытовых, наземных, подземных коммуникаций и многолетних на10 Сергей Кимович Барсуков саждений Важным моментом в планировке участка для индивидуального строительства является строгое соблюдение требований Государственных нормативных документов обязательных при проектировании и строительстве. Эти документы строго регламентируют санитарные и противопожарные нормы строительства. Нормативы и правила обустройства участка (по материалам нормативных документов) Нормы планирования участков предусматривают соблюдения следующих требований к возводимым объектам: размеров (в плане и по высоте) этих объектов; расстояний от этих объектов до красной линии; расстояний между этими объектами; расположение этих объектов друг относительно друга; расстояний между этими объектами и границей участка; расстояний между этими объектами и аналогичными объектами на соседних участках; расстояний от объектов до зеленых насаждений. Нормы планирования участков складываются из требований санитарных и противопожарных требований. Условно их можно разделить на обязательные и рекомендательные требования. Обязательные санитарные нормы. Расстояния от жилого дома до других строений: При планировке участка необходимо выдержать следующие санитарные нормы. хозяйственных строений (сараев) для скота, домашних животных и птицы площадью до 50 м кв. — 15м; площадки для компоста, дворовых уборных, мусоросборника — 15м; фильтрующего колодца — 8м (при продуктивности до 1 м куб/сутки); 10м (при продуктивности 1—3 м куб/ сутки); септика — 5м (при продуктивности до 1 м куб/сутки), Частный дом 11 8м (при продуктивности 1—3 м куб/сутки). Эти требования касаются и душа. Расстояния от питьевого колодца или питьевой скважины до: хозяйственных строений (сараев) для скота, домашних животных и птицы площадью до 50 м кв — 20м; площадки для компоста, дворовых уборных, мусоросборника — 20м; Расстояния от края проезжей части оси ствола дерева необходимо принимать не менее 4 м при диаметре кроны не более 5 м; для деревьев с большой кроной это расстояние должно быть увеличено до размера, при котором кроны будут располагаться не ближе 1,5 м от края проезжей части; высота кустарников при их размещении от края проезжей части на расстоянии от 1 до 5 м не должна превышать 50 см; Примечание: деревья, высаживаемые у зданий, не должны препятствовать освещенности (инсоляции) жилых помещений, а также проезду пожарных автомашин. Жилые здания следует располагать с отступом от красных линий улиц: магистральных — не менее 6 м; жилых — не менее 3 м. Расстояния от границы соседнего земельного участка до: Расстояния строений и насаждений до границ соседнего участка до жилого дома — 3 м; до других строений — 1 м; до вольеров с домашней птицей и животными — 4 м; до стволов высокорослых деревьев (яблонь, груш) — 3 м; до стволов среднерослых деревьев (вишен, слив) — 2 м; до кустарника — 1 м. 12 Сергей Кимович Барсуков Противопожарные расстояния Примечание №1: Расстояния жилых помещений до других источников загрязнений устанавливаются соответствующими документами по каждому конкретному фактору (шум, вибрация, электромагнитные колебания, радиация, источники загрязнения воздуха и другие). Примечание №2: Выгребные ямы дворовых уборных должны быть выполнены из конструкций, предотвращающих фильтрацию фекальных стоков в грунт. Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках. Обязательные противопожарные требования. Классификация строений по противопожарным признакам зависит от материала, применяемого для возведения несущих и ограждающих конструкций строений. В зависимости от этого строения подразделяются на категории: А. Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы; Б. То же с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами; В. Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов. Минимальные противопожарные расстояния между Частный дом 13 крайними строениями и группами строений на дачных участках должны быть выдержаны в пределах приведенных ниже величин: Расстояние между кирпичными и деревянными строениями должны быть 15 метров. При возведении домов из несгораемых материалов с трудносгораемыми перегородками и кровлями, то разрыв должен быть 6м. Разрыв в 8 м должен быть обеспечен между несгораемыми зданиями со сгораемыми крышами,10 м — между трудносгораемыми зданиями со сгораемыми крышами. Расстояния между жилыми домами и хозяйственными постройками, сооружениями следует принимать в соответствии с вышеприведенными санитарными нормами, но не меньше требований противопожарных норм. Примечание: Максимальные противопожарные разрывы между жилыми домами и хозяйственными постройками в пределах одного дачного участка не нормируются. Рекомендуемые общие требования к планировке участков: этажность застройки, предельные размеры жилых домов, площадь застройки, требования к хозяйственным постройкам, их составу, ограждению участков, благоустройству территории устанавливаются местными правилами застройки в зависимости от размера участков, условий инженерного оборудования, инсоляции (условий освещенности) домов и территорий, других нормативных требований, региональных традиций; максимальная этажность усадебной застройки (а усадебная застройка чаще всего является территорией, застроенной частными домами) не должна превышать четырех этажей. Как правило, ширину усадьбы по фронту улицы принимают в зависимости от планировочной структуры района, рельефа местности, типов жилых домов, хозяйственных 14 Сергей Кимович Барсуков В этом проекте заказчик решил совместить с жилым домом мини-гостиницу и магазин. Здание трехэтажное, с цокольным этажом и мансардой. Спроектировано на сложном рельефе. (арх. С. Барсуков) построек и гаражей с учетом обеспечения компактности усадебной застройки и соблюдения нормативных разрывов между строениями. Эти требования отображаются на схеме генерального плана застройки (СПОЗУ); жилые дома на приусадебных участках следует размещать в соответствии с проектом застройки района и с установленным отступом от красных линий; ограждение приусадебных участков не должно выступать за красную линию улицы. Частный дом 15 Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Согласовывается с сетедержателями и утверждается в Департаменте архитектуры. (арх. С. Барсуков) Рекомендации по оформлению схемы планировочной организации земельного участка в целях выдачи разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства Схема планировочной организации земельного участка (далее — СПОЗУ), предназначенного для размещения объекта индивидуального жилищного строительства (далее — ИЖС) выполняется на чистом листе бумаги формата А4 или А3 с использованием компьютера или от руки и утверждается застройщиком (т.е. правообладателем земельного участка) или лицом, имеющим соответствующую доверенность от застройщика. При подготовке СПОЗУ следует избегать: — нанесения графической и текстовой информации ка16 Сергей Кимович Барсуков рандашом; — наличия нечитаемого текста; — наличия помарок и исправлений. Текст рекомендуется выполнять печатными буквами. В случае необходимости, исправление производится путем зачеркивания некорректно внесенной информации, с указанием рядом с зачеркнутым текстом правильных данных. Исправление заверяется подписью застройщика с указанием «Исправленному верить». Нанесение нового текста поверх исправляемой записи, а равно исправление с помощью «штриха» и иных подобных средств не допускаются. В графическую часть СПОЗУ рекомендуется включать: — границы земельного участка в соответствии с данными государственного кадастрового учета; — существующие объекты капитального строительства, в том числе отдельно выделяются объекты, подлежащие сносу (демонтажу); — проектируемый объект ИЖС; — габаритные размеры объектов застройки, а также их привязку к границам земельного участка; — границы зон с особыми условиями использования территории в соответствии с градостроительным планом земельного участка (далее –ГПЗУ), в том числе: зон охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, территорий природного комплекса, береговых полос и водоохранных зон, санитарно-защитных зон, красных линий улично-дорожной сети, зон охраны инженерных сетей и коммуникаций, приаэродромных территорий и т.д.; — границы зон действия публичных сервитутов; — экспликацию объектов капитального строительства, а также условные обозначения, принятые в чертеже. В текстовую часть СПОЗУ рекомендуется включать: — фактические технико-экономические показатели Частный дом 17 Условные обозначения в графической части СПОЗУ. застройки земельного участка с учетом существующих, сносимых (демонтируемых), а также подлежащих строительству или реконструкции объектов капитального строительства, в объеме показателей, которые нормируются разделом 2 выданного ГПЗУ, например: количество этажей, предельная высота объектов, площадь застройки, суммарная поэтажная площадь объектов в габаритах наружных стен, коэффициент застройки, коэффициент 18 Сергей Кимович Барсуков плотности застройки и т.д.; — технико-экономические показатели планируемого объекта ИЖС, предусмотренные формой разрешения на строительство: общая площадь объекта, площадь участка, количество этажей, верхняя отметка, строительный объем, в т.ч. подземной части. При определении технико-экономических показателей застройки и проектируемого объекта следует руководствоваться следующим: При определении количества этажей необходимо учитывать все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие. Показатель количества этажей не следует путать с показателем этажности объекта, т.к. при определении этажности здания учитываются только надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м, и не учитывается подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м. Высота здания определяется от верхней точки отмостки до верхней точки здания во внешних габаритах ограждающих конструкций (при двускатной крыше — по коньку) Частный дом 19 без учета декоративных элементов (ограждений, шпилей и т.д.) и технических устройств (антенн, труб и т.д.), выступающих над крышей здания. Площадь застройки определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу зданий на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним также включаются в площадь застройки. Коэффициент застройки (процент застройки) — отношение площади застройки к площади земельного участка. Суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен определяется в отношении наземной и надземной части застройки во внешних габаритах ограждающих конструкций. Площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства. Коэффициент плотности застройки (плотность застройки) — отношение суммарной поэтажной площади наземной и надземной части застройки во внешних габаритах ограждающих конструкций, к площади земельного участка. Общая площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, эта площадь учитывается на нижнем этаже. Площади подпо20 Сергей Кимович Барсуков лья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах), и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются. Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов. Минимальный противопожарный разрыв (расстояние) между жилыми зданиями 1,2 степени огнестойкости 6 м, 3-й степени огнестойкости 8 м. Расстояния между зданиями принимаются в свету между наружными стенами или другими конструкциями. Остальное бытовые разрывы 15 м относится к жилым районам и реконструкции кварталов. Расстояние считается между стенами напрямую а не по «гипотенузе». В условиях реконструкции допускается сокращать противопожарные разрывы при согласовании с органами пожарного санитарного и архитектурного контроля. Нормы от границы нет. Есть расстояние для обслуживания строений 1 м. Это есть противопожарный разрыв. Если соседские строения стоят не напротив, а со сдвижкой Частный дом 21 Градостроительный план, выданный Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города. 22 Сергей Кимович Барсуков Выбор участка под жилой дом. (арх. С. Барсуков) (один ближе к улице, другой глубже по участку) то и говорить о расстоянии между строениями нечего. Такие строения не стоят друг напротив друга если смотреть в свету. Норма расстояния — 3 м от жилого здания до красной линии жилой улицы, 6м — до красной линии магистральной улицы. ВЫБОР УЧАСТКА Выбор участка для строительства дома не менее ответственный этап, чем проектирование и строительство. Возводить дом необходимо с соблюдением строительных Частный дом 23 правил, для этого важно правильно подобрать участок застройки. Специалисты сходятся во мнении, для возведения дома площадью 120—150 м2 минимальная площадь земельного участка около 8 соток, 150—300 м2 — 10—15 соток. Меньшие участки подходят для небольших дачных домов сезонного проживания. Конечно, дом можно построить и на 6 сотках, но необходимо соблюдать баланс между застройкой на участке и его зеленой зоной. Не менее важна форма участка, оптимальная — прямоугольник с соотношением сторон 1:1,5. Менее удобны вытянутые узкие и участки неправильной формы. При выборе участка необходимо помнить, что согласно строительным нормам и правилам Российской Федерации СНиП 30—0297 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» расстояние от забора до дома должно составлять минимум 3 м, а между деревянными постройками на соседних участках — не менее 15 м. Осматривая участок обязательно пообщайтесь с потенциальными соседями. Узнайте, какие недостатки, по их мнению, имеет рассматриваемый Вами участок. Стоит прислушаться к их мнениям и пожеланиям, попытайтесь их учесть. Укажите на возможные плюсы строительства здесь именно Вашего дома. Также необходимо убедиться в возможности подведения газа и света, узнать про воду: какого она качества, на какой глубине и т. д. 24 Сергей Кимович Барсуков Участок под строительство коттеджа на 6 сотках: 25м х 24м — Оптимально 20м x 30м — Достаточно 15м x 40м — Неудобно Участок под строительство коттеджа на 15 сотках: 30м х 50м — Оптимально 25м x 60м — Достаточно 20м x 75м — Неудобно Если соотношение сторон составляет от 0,6—1,0, то этого достаточно для дальнейшего проектирования и эксплуатации здания. Если от 0,3 — 0,6, то нет. РЕЛЬЕФ МЕСТНОСТИ От особенностей рельефа, безусловно, зависят предстоящие затраты на строительство и выбор проекта дома. Рельеф участка характеризуется уклоном поверхности, который рассчитывают как отношение разности высоты двух точек местности к расстоянию между ними по горизонтали. Оптимальны для застройки ровные участки либо с минимальным уклоном в сторону юга. Такой рельеф дает неограниченные возможности в выборе проекта дома и его привязки к местности. Для тех, кто собирается строить дом по типовому проекту, ровный участок — единственно подходящий вариант. На участках с уклоном возникают дополнительные трудности в проектировании и строительстве дома, возрастают финансовые затраты на возведение фундамента, цокольного этажа и т. д. На участке с малым уклоном дом можно Частный дом 25 Посадка здания с учетом рельефа. (арх. С. Барсуков) построить на ровной площадке, создав ее с помощью насыпи грунта со стороны склона, однако это потребует дополнительных расходов на земляные работы. На участках со средним и крутым уклонами возможно строительство дома только по индивидуально разработанному проекту. На участках со сложным рельефом можно создать по-настоящему индивидуальный дом и неповторимый ландшафт, превратив недостатки склона в достоинства. Самые значительные недостатки участка — расположение на крутом северном склоне, сезонные подтопления и высокий уровень грунтовых вод, плохое состояние дорог и подъездных путей, недоступность инфраструктуры. На хорошем участке экономичнее строить и приятнее жить. Оптимальная площадка для строительства дома — ров26 Сергей Кимович Барсуков ный земельный участок прямоугольной формы. КЛИМАТИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ Климатические условия района строительства: сезонные колебания температуры и влажность наружного воздуха, высота снегового покрова, преобладающее направление ветра, глубина сезонного промерзания грунта, уровень грунтовых вод — являются определяющими при выборе типа и толщины ограждающих конструкций дома. При устройстве конструкций дома — крыши, мансарды, веранды, легких стен — необходимо учесть нагрузки от снега и ветра. Масса снегового покрытия на 1 м2 горизонтальной поверхности в различных районах России колеблется от 50 до 250 кг. При расчете стропильной системы крыши следует обратить внимание наряду с массой материала кровельного покрытия и на эту величину. Снеговую нагрузку учитывают и при определении суммарной нагрузки дома на фундаменты. Скоростное давление ветра изменяется в зависимости от района строительства от 27 до 100 кг/м2 вертикальной плоскости. Данные о температуре наружного воздуха, зонах влажности, величине снегового покрова и скоростного давления ветра можно получить в местной проектной организации. Выбирая конструкцию крыши, рассчитывая стропильную систему и суммарную нагрузку на фундамент дома, необходимо учитывать прогнозируемую снеговую нагрузку. Частный дом 27 ХАРАКТЕРИСТИКИ ГРУНТОВ Скалистые. Надежны, прочны, не сжимаются, не размываются и не промерзают. Фундаменты на таких грунтах можно закладывать прямо на поверхности. Хрящеватые (хрящ, гравий, обломки камня). Надежны, прочны, не сжимаются и не размываются. Фундаменты на таких грунтах следует закладывать на глубину не менее 500 мм независимо от глубины промерзания. Песчаные. Легко разрабатываются, хорошо пропускают воду, значительно уплотняются под нагрузкой и незначительно промерзают. Фундаменты на таких грунтах можно закладывать на глубину от 400 до 700 мм. Глинистые. Способны сжиматься, размываться, а при замерзании — вспучиваться. Если такие грунты существенно насыщены влагой, фундамент необходимо закладывать на расчетную глубину промерзания. Суглинки и супеси. Смеси из песка и глинистых частиц. Суглинки содержат от 10 до 30% глинистых частиц, супеси — от 3 до 10%. Оба грунта занимают промежуточное положение между глиной и песком. Если указанные грунты находятся во влажном состоянии, глубина заложения фундаментов должна быть не менее расчетной глубины промерзания. 28 Сергей Кимович Барсуков ГРУНТОВЫЕ ВОДЫ Для определения типа грунта и уровня залегания грунтовых вод проводятся инженерно-геологические изыскания, первое представление о грунте можно получить на основе визуального анализа Для определения типа грунта обычно проводятся геологические изыскания специализированными организациями, имеющими соответствующее оборудование для бурения и отбора проб почвы. Привлечение профессиональных организаций часто не по карману основной массе застройщиков индивидуальных жилых домов, поэтому рассмотрим некоторые методы самостоятельного определения типа грунта. дома с размерами 10 х 10 м шурфы выполняются по одному по углам, не менее трех — в центральной части площадки, отведенной под застройку, на расстоянии 2—3 м друг от друга Выполнять шурфы рекомендуется весной или осенью, это позволит реально оценить уровень грунтовых вод. Для самостоятельного определения типа грунта необходимо провести бурение шурфов на глубину промерзания, оценить гидрогеологическую обстановку на участке и сезонность ее изменения. Глубина промерзания грунтов зависит от района строительства: для Новосибирска и Омска — 220 см; в районе Тобольска — 210 см; Екатеринбург, Челябинск, Пермь — 190 см; Ижевск, Казань, Оренбург — 170 см; Вологда, Кострома, Пенза, Саратов, Нижний Новгород — 150 см; Москва, Новгород, Санкт-Петербург, Тверь, Воронеж — 140 см; Хабаровск — 280 см. Шурфы выполняются в нескольких точках на площадке размещения дома на участке. При размещении Тип грунта определяется на основе визуального анализа проб, взятых на уровне промерзания сразу после устройства шурфов. Частный дом 29 Уровень грунтовых вод рекомендуется определять через 3—5 суток после устройства шурфов. Уровень грунтовых вод — отметка, ниже которой грунтовое основание насыщено водой. Хрящеватые грунты имеют, как правило, низкий уровень грунтовых вод — значительно ниже уровня закладки фундамента загородного дома. Для других видов грунтов он определяется индивидуально. Определить уровень грунтовых вод можно по наполненности шурфов водой. Оптимально, когда уровень грунтовых вод проходит на глубине более 2,5 м от поверхности. При расположении уровня грунтовых вод на глубине менее чем 1,5 м от поверхности несущая способность грунта снижается. Грунты переувлажнены и насыщены водой. Это влияет на осадку фундамента, практически невозможно устроить подвал или цокольный этаж. При залегании грунтовых вод на глубине менее 1,5 м от поверхности, как правило, требуется осушение участка. 30 Сергей Кимович Барсуков ЗАКАЗАВ ПРОЕКТИРОВАНИЕ ДОМА У АРХИТЕКТОРА, ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧИТЬ ПРОЕКТ, ОПТИМАЛЬНО СООТВЕТСТВУЮЩИЙ ВАШИМ ТРЕБОВАНИЯМ, ФАНТАЗИЯМ И ФИНАНСОВЫМ ВОЗМОЖНОСТЯМ 1. Вы можете предоставить рисунок, начерченный от руки, или взять проект из Интернета. На основании первоначальных эскизных чертежей, архитектор с вами будет менять расположение внутренних перегородок, комнат, санузлов и так далее, то есть адаптировать готовый проект согласно вашим желаниям и возможностям. 2. Вместе с проектом вы можете заказать сметную документацию, по которой вы легко сможете ориентироваться по видам работ, материалам, транспорту. Вам не нужно будет самим рассчитывать материалы и объёмы выполняемых работ. 5. Сроки на разработку — проекты домов можно получить через несколько дней после обращения или внесения необходимых с точки зрения заказчика изменений. 6. Оптимальное использование строительных материалов: проекты коттеджей и домов разрабатываются с учетом типоразмеров применяемых материалов. При проектировании домов и коттеджей желательно использовать стандартизированную продукцию; учитывая типоразмеры стройматериалов. 7. Индивидуальные проекты домов разрабатываются на основе действующих нормативных документов: СНиП, ГОСТ и т. д. Частный дом 31 Предполагаемый план дома. Заказчик первоначально нарисовал от руки. 32 Сергей Кимович Барсуков Предполагаемый план дома. Заказчик скачал план дома из Интернета, который ему понравился. Частный дом 33 Эскизный проект в виде 3D модели. (арх. С. Барсуков) ЭСКИЗНЫЙ ПРОЕКТ Эскизный проект — начальный этап проектных работ и не является обязательной составляющей частью проекта. Он включает в себя лишь концепцию, идею, самое общее представление о будущем строении. В случае, если заказчик не имеет наглядного представления того, каким должен быть будущий дом, необходим индивидуальный проект, тогда проектировщики выполняют архитектурные эскизные проекты в нескольких версиях. Это делается с учетом пожеланий заказчика и принципов целесообразности. Индивидуальное проектирование несет в себе актуальность наработок и уникальность проекта. Более наглядно видно свойства эскизного проекта в виде 3D модели. Заказчик изучает все предложенные версии эскизного 34 Сергей Кимович Барсуков Разрез в 3D модели. (арх. С. Барсуков) проекта и выбирает устраивающий вариант. Тогда следующим этапом работы с архитектором, становится разработка рабочей и проектной документации. В стандартный состав документации эскизного проекта входит: планы каждого этажа; виды фасадов; цветовое исполнение фасадов; расчет общей площади коттеджа; 3D визуализация; список строительных материалов. В эскизном проекте, заказчик может заказать послойную 3D визуализацию для понимания этапов строительства дома. Если же заказчик имеет хотя бы малейшее представление о том, каким должен быть будущий дом, будь это картинки из интернета или же наглядный пример, в таком случае нет необходимости заказывать эскизный проект, достаточно будет архитектурной части проекта. Частный дом 35 3D визуализация 1-го этажа дома. (арх. С. Барсуков) 3D визуализация 1-го этажа дома с другой стороны. (арх. С. Барсуков) 36 Сергей Кимович Барсуков 3D визуализация стропильной системы дома. (арх. С. Барсуков) 3D визуализация дома с вентилируемым фасадом, кровлей, ростверком и свайным полем. (арх. С. Барсуков) Частный дом 37 ПРОЕКТНЫЕ РАБОТЫ АРХИТЕКТУРНЫЙ ПРОЕКТ Архитектурные проекты коттеджей выполняются с учетом пожарной безопасности построек. Предлагаются разработки с различными конфигурациями крыш. От выбора конструкции крыши зависит оригинальность всего строения. Наиболее популярны ломаные крыши. Решения существенно отличаются друг от друга. Стоимость предлагаемых выполненных работ для заказчиков вполне приемлемая. В архитектурный проект коттеджа входят не только разработки с чисто техническими решениями, но и тесно связанные иные направления, отзывающиеся на санитарно-гигиенические и функциональные, противопожарные и экологические требования. Также в работе должны комплексно учитываться инженерные технические требования к материалам и надежности конструкции объектов. Архитектурные решения входят в состав основного комплекта и обычно объединены с конструктивными и объемно-планировочными решениями. 38 Сергей Кимович Барсуков Коттедж в 3D модели. (арх. С. Барсуков) СОСТАВ АРХИТЕКТУРНОГО ПРОЕКТА (РАЗДЕЛ «АР») 1. Титульный лист с указанием данных и СРО проектной организации, адресом участка и именем заказчика. 2. Содержание альбома (перечень листов в проекте). 3. Пояснительная записка. Технико-экономические показатели. Расход строительных материалов (фундаменты, стены, площадь покрытия кровли). 4. Схема генплана (схема планировочной организации земельного участка — СПОЗУ): Схема планировочной организации земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства должна содержать: — Чертеж с обозначением объекта ИЖС с указанием габаритных размеров и размеров отступов от границ земельного участка. Частный дом 39 Проект коттеджа с цокольным этажом и мансардой. Визуализация фасадов в 3D. (арх. С. Барсуков) — Условные обозначения принятые на чертеже схемы планировочной организации земельного участка. — Экспликацию объектов капитального строительства, технико-экономические показатели застройки и планируемого объекта ИЖС, запись УТВЕРЖДАЮ с подписью застройщика. 5. Визуализация фасадов (на всех стадиях проектирования). 6. Фасады с указанием высот и ведомостью отделки фасадов (4шт). 7. План фундаментов / план подвала с размерами. 8. Планы этажей с расстановкой мебели. 9. Планы этажей — кладочные (с размерами). 10. План мансардного этажа с расстановкой мебели. 11. План мансардного этажа кладочный. 12. План чердачного помещения (для одноэтажного 40 Сергей Кимович Барсуков Коттедж в перспективе. 3D модель. (арх. С. Барсуков) Фасады с указанием высот. (арх. С. Барсуков) дома). 13. План расположения стропильной системы. 13. План кровли с водосточной системой и указанием Частный дом 41 На плане указывается расстановка мебели и сантехнического оборудования. Кладочный план 1 этажа. (арх. С. Барсуков) 42 Сергей Кимович Барсуков высот. 14. Разрезы с указанием высот (2—3 шт) ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ Застройку индивидуальными жилыми домами следует проводить в соответствии с генеральными планами населенных мест, а при их отсутствии — схемами первоочередного строительства, утвержденными в установленном порядке. К каждому земельному участку индивидуального жилого дома следует предусматривать проезд. При устройстве проездов с односторонним кольцевым движением должны быть предусмотрены разъездные площадки через каждые 200 м шириной проезжей части 6 м и длиной 15 м. Протяженность тупиковых проездов с разворотными площадками в конце не должна превышать 150 м при ширине проезжей части 4,2 м. ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ ЗДАНИЙ Число этажей индивидуальных жилых домов I и II степеней огнестойкости не регламентируется, III степени огнестойкости — не должно превышать 3, IIIб, IV, V степеней огнестойкости — 2. Жилые дома высотой 4 этажа и более допускается проектировать в населенных пунктах, расположенных в пределах нормативного радиуса выезда пожарных подразделении, имеющих в боевом расчете автолестницу. Деревянные стропила и обрешетки покрытий зданий Частный дом 43 высотой 3 этажа и более должны иметь огнезащиту (краски, лаки, составы и т.п.). В зданиях высотой 3 этажа и более стены эвакуационных лестничных клеток должны иметь предел огнестойкости не менее 0,75 ч и нулевой предел распространения огня. В зданиях высотой 3 этажа и более эвакуацию людей с каждого этажа следует предусматривать по лестничным клеткам. Выход из жилых помещений допускается предусматривать непосредственно в лестничную клетку. Конструкции внутренних эвакуационных лестниц, в том числе винтовых, сообщающих два этажа, могут выполняться из сгораемых материалов. Ширина, число и уклон этих лестниц не нормируются. В зданиях высотой 3 этажа и более не допускаются облицовка, оклейка и окраска поверхностей стен лестничных клеток сгораемыми материалами. В первом и цокольном этажах, а также в пристройках допускается размещать помещения общественного назначения и помещения, связанные с индивидуальной трудовой деятельностью проживающих в здании, за исключением: специализированных магазинов строительных материалов, магазинов с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; предприятий бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви). Жилые помещения должны отделяться от помещений иного назначения, в том числе встроенных и пристроенных индивидуальных гаражей-стоянок, противопожарными перегородками 1-го типа и противопожарными перекрытиями 3-го типа. 44 Сергей Кимович Барсуков Подвальные помещения в жилых домах должны быть обеспечены выходами непосредственно наружу. Из подвального помещения для хранения сельхозпродуктов (погреба) допускается не устраивать такой выход. Встроенные сауны следует отделять от других помещений жилого дома противопожарными перегородками 1-го типа и перекрытиями 3-го типа. Парильная должна быть оборудована печью заводского изготовления с автоматической защитой и отключением до полного остывания через 8 ч непрерывной работы и автоматической защитой на отключение печи при температуре в сауне 110° С. Для отделки парильной необходимо применять лиственные породы древесины. Допускается размещение помещений саун в подвальных этажах при условии устройства из них выхода непосредственно наружу. ОТОПЛЕНИЕ И ГАЗОСНАБЖЕНИЕ В жилых домах допускается устройство печного отопления, каминов и плит для приготовления пищи при выполнении противопожарных мероприятий СНиП 2.04.05— 91*. При устройстве в жилых домах водонагревателей, варочных и отопительных печей следует выполнять требования СНиП 2.08.01—89*. Генераторы теплоты, варочные плиты на твердом топливе, газовые водонагреватели и другие приборы с патрубками для отвода газов надлежит присоединять к обособленным для каждого прибора дымоходам. Газобаллонные установки (отдельные баллоны вместимостью более 12 л) для снабжения газом кухонных и других плит должны располагаться в негорючей пристройке (металлическом ящике) у глухого участка наружной стены не ближе 5 м от входа в здание. Число хранимых в пристройке (ящике) баллонов не должно превышать трех. На кухне допускается устанавливать баллон с горючим Частный дом 45 газом вместимостью не более 12 л. Расстояние от баллона до газовой плиты должно быть не менее 0,5 м, до радиаторов отопления и печей — 1 м; до топочных дверок печей — 2,0 м. Не допускается установка газовых баллонов в цокольном или подвальном этаже, а также в помещениях, под которыми имеются подвалы. Двери из помещений, где установлены газовые приборы, должны открываться наружу. Не допускается устройство вводов газопроводов в жилые дома через подвальные помещения. При установке газовых приборов в зданиях должны выполняться противопожарные требования, изложенные в СНиП 2.04.08—87* «Газоснабжение». ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ И СВЯЗЬ Электрооборудование и молниезащиту жилых домов следует проектировать в соответствии с требованиями ПУЭ и РД 34.21.122—87. Рекомендуется оборудовать жилые комнаты, кладовые, гаражи и иные помещения в жилых домах автономными автоматическими пожарными извещателями. ВОДОСНАБЖЕНИЕ Территории застройки индивидуальными жилыми домами должны быть обеспечены противопожарным водоснабжением. При отсутствии наружных водопроводных сетей противопожарного водоснабжения используются естественные водоисточники или устраиваются пожарные водоемы. Водоемы принимаются по расчету, но не менее двух, при радиусе использования их для пожаротушения 100 — 200 м (в зависимости от наличия мотопомп или автонасосов). Объем водоемов следует определять исходя из расчетных расходов и продолжительности тушения пожаров, при этом в каждом водоеме должно храниться 50% объема воды на пожаротушение. Примечания: Для населенных пунктов численностью до 50 чел. по46 Сергей Кимович Барсуков жарные водоемы допускается не предусматривать. Пожарные водоемы следует устраивать не для отдельно строящихся домов, а для группы зданий. БЫСТРОВОЗВОДИМЫЙ ПАНЕЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ ПЛОЩАДЬЮ 34М2 Приведенные примеры являются условными Текстовые и графические материалы, включаемые в проектные комплекты разделов (АР, КР, ОВ, ВК, ЭО и т.д., комплектуют, как правило, в следующем порядке: — обложка; — титульный лист; — содержание тома; — состав проектной документации; — текстовая часть; — графическая часть (основные чертежи и схемы). Весьма интересен проект быстровозводимого жилого дома площадью 34м2, спроектированного одной проектно-строительной компанией, где я работал главным инженером проекта (ГИП) в 2014 году. Немного истории. Напомним, что в 2013 году от мощного наводнения на реке Амур пострадали 190 тыс. человек в Амурской и Еврейской автономной областях, а также в Хабаровском крае. Крова над головой лишились 11,86 тыс. человек. До наступления холодов необходимо было построить и сдать «под ключ» 650 одноэтажных домов. Многие проЧастный дом 47 ектно-строительные организации участвовали в процессе проектирования и строительства в кратчайшие сроки. Всего в Хабаровском крае было построено более 1,8 тыс. жилых помещений, более 1,1 тыс. семей получили средства на капремонт жилья. Строительство велось на 46 площадках в девяти муниципальных районах. Данный эконом-проект БВЖД рассчитан на проживание семьи из 2 человек. Также может быть использован для строительства и эксплуатации дачного дома. На базе этого проекта были разработаны эконом-дома площадью 44м2, 54м2, 74м2, 90м2 и 108м2. Наша задача в данной книге рассмотреть задачи проектирования индивидуального жилого дома по разделам. РАЗДЕЛ ГП. ГЕНПЛАН Здесь рассмотрен не весь материал раздела ГП, а только ситуационные схемы для понимания участка строительства жилых домов. Проекты домов разных объемных характеристик для жителей поселка решался согласно минимальных норм проектирования на 1 человека и утверждался администрацией на разных уровнях. 48 Сергей Кимович Барсуков Ситуационный план одного из участков под строительство. РАЗДЕЛ АР. АРХИТЕКТУРНЫЕ РЕШЕНИЯ Раздел АР — часть проектной документации для строительства, содержащая архитектурные решения, которые учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарногигиенические, экологические, архитектурно-художественные и другие требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объекта. Проектирование архитектурных решений непосредственно несёт информацию о концепции проектируемого объекта, его функциональном назначении. Информация передаётся с помощью графических чертежей Частный дом 49 Схема разбивки земельных участков. Раздел ГП. поэтажных планов, фасадов, разрезов здания или сооружения и узлов. А также, особо важные и сложные моменты отражаются в пояснительной записке. В состав проекта архитектурных решений (проект АР) входят: — Архитектурно-планировочное решение; — Архитектурно-художественное решение; — Архитектурно-композиционное решение; — Объёмно-планировочное решение; — Функционально-планировочное решение; — Объёмно-пространственное решение. Во время архитектурного проектирования зданий и сооружений, задача архитектора посредством планировочных схем в виде поэтажных планов, увязать габариты помещений, создав при этом их функциональные взаимосвязи. Квалифицированный архитектор, в соответ50 Сергей Кимович Барсуков Паспорт жилого дома. Вместе с СПОЗУ согласовывается с районным архитектором. ствии с концепцией, направлением архитектурного стиля и желанием Заказчика, сможет осуществить проработку архитектурно-художественных решений, учитывая при этом и нормы проектирования. При подготовке архитектурной концепции здания, немаловажно учитывать и конструктивные требования. Таким образом, задача архитектора при разработке архитектурных решений сводится к взаимодействию с конструктором, который определяет возможность внедрения того или иного архитектурного решения, с точки зрения надёжности здания или сооружения. На ранних этапах архитектурного проектирования и проработки концепции здания, должны решаться вопросы возможности подсоединения и расположения инженерных систем и технологических Частный дом 51 Перспектива. 3D визуализация. (арх.: Гамза Г. А., Гамза Т. В.) устройств. Проект архитектурных решений, предусматривает решение вопросов размещения инженерных коммуникаций в здании или сооружении. КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ Они содержит необходимую сводную спецификацию, проработанные элементы дома, в том числе план кровли. Здание начинается с фундамента, а потому индивидуальное проектирование домов подразумевает особенно точные расчеты именно этой части. При ознакомлении 52 Сергей Кимович Барсуков Перспектива. 3D визуализация. Раздел АР. (арх.: Гамза Г. А., Гамза Т. В.) с чертежами у строителей не должно возникнуть вопросов по поводу гидроизоляции, глубины и прочего. В документации прописывается каждая мелочь, например, какой должна быть гидроизоляция (проникающей, горизонтальной, обмазочной). Все это требуется для того, чтобы избежать каких-либо недочетов. Уже готовый фундамент — ленточный или столбчатый — переделать будет очень сложно. С помощью этих чертежей становятся ясны все особенности строительства и отделочных работ, куда включены: монтаж окон, дверей и кровли. Не менее важны и инженерные решения. Места, где будут прокладываться трубы водопровода, канализации, отопления, электрические каЧастный дом 53 Раздел АР. План этажа БВЖД площадью 34м2 (арх.:Гамза Г. А., Гамза Т. В.) бели и провода, газоснабжение с размещением взрывозащищенного отсека под газовый балон, — надо определить точно. Качество подготовки рабочего проекта дома должно быть безупречным, ведь особенности составления всех чертежей напрямую влияет на функциональность и надежность построенного в соответствии с ними дома. Конструктивные и объемно-планировочные решения так же входят в состав основного комплекта чертежей на ряду с архитектурным разделом. Построить дом качественно и недорого позволяют проверенные временем технологии и современные материалы. 54 Сергей Кимович Барсуков Наименование и площади помещений. Основную часть такого строительства занимает каркасно-щитовое возведение домов. Малоэтажные здания собираются в считанные дни, а утеплители последних поколений повысили их энергоэффективность до максимально возможных параметров. Теплоизоляционные панели заводского изготовления остается лишь собрать в единую конструкцию, поэтому щитовой дом своими руками можно возвести быстро без строителей. Таким способом возводят частные дома, коттеджи, дачи. Щитовое возведение является разновидностью каркасного строительства. Однако сборка домов именно по щитовой технологии больше похожа на панельное соединение стен. Конструкция применяемых панелей с каркасом из бруса, обшитого с двух сторон бакфанерой, продумана так, что они являются и каркасом дома, и его утеплителем. Частный дом 55 Цветовое решение фасада. Раздел АР. (арх.: Гамза Г. А., Гамза Т. В.) В качестве последнего применяют базальтовую минплиту. Она с 2-х сторон обшивается фанерой или плитой OSB; также конструкция состоит из следующих элементов: пароизоляция, ветровая связь, ветрозащитный слой. Утеплитель под давлением приклеивается к плитам OSB, при этом по периметру они выступают за пределы базалита на 50 мм (образуются выборки). Типоразмеры сэндвич-панелей из OSB или фанеры составляют: толщина 12, 14, 15, 16, 20 см; ширина 125 см; длина 250, 280, 300 см. Проекты щитовых домов предусматривают 1-этажное 56 Сергей Кимович Барсуков Цветовое решение фасада. Раздел АР. (арх.: Гамза Г. А., Гамза Т. В.) строение с 2-скатной кровлей и мансардой. При этой сборке, панели соединяются на подготовленном основании без предварительного устройства каркаса. Панели рассчитаны на такое соединение, когда они сами образуют каркас дома непосредственно во время сборки. Из бруса лишь подготавливают основание, делают каркасы пристроек (например, крыльца), настилают кровлю. Каждая панель имеет жесткий элемент в виде рамы из прочного бруса, благодаря этому возможна такая технология строительства. Панели подразделяются на стеновые и панели перекрытия. Экономия на фундаменте отличает сборку по щитовой Частный дом 57 Цветовое решение фасада. Раздел АР. (арх.: Гамза Г. А., Гамза Т. В.) технологии, так как построить каркасно-щитовой дом можно на легком основании. В зависимости от типа грунта, уровня его промерзания, уровня прохождения подземных вод щитовые дома возводят на одном из 3-х типов фундаментов: плитный, столбчатый, ленточный мелкозаглубленный. В нашем варианте здания монтировались на металлических винтовых сваях, с устройством ростверка из швеллера. Наименее затратным считается столбчатый фундамент. Он состоит из железнобетонных или металлических 58 Сергей Кимович Барсуков Цветовое решение фасада. Раздел АР. (арх.: Гамза Г. А., Гамза Т. В.) свай, связанных между собой металлическим или деревянным ростверком. Плитное основание представляет собой «плавающую» железобетонную конструкцию. Сплошная плита подходит для сложных грунтов, отличающихся высокой степенью пучинистости. Ленточный фундамент позволяет обустроить подвал. Глубина траншей не превышает 60—80 см, если позволяют характеристики грунта. Поверхность фундамента накрывается гидроизолирущей пленкой. После этого настилают панели перекрытия.. Строительным уровнем контролируют горизонтальное положение каждой панели отдельно и всех вместе относиЧастный дом 59 Разрез дома. Раздел АР. тельно друг друга. Панели укладываются на строительной площадке максимально близко к месту сборки. Работы начинают от угла дома, устанавливая вертикально первый элемент конструкции. Панель монтируется так, чтобы нижний брус установился в нижней выборке. При этом панель дополнительно поддерживают длинной доской (3 м), упирая ее в землю с наружной стороны. Далее к первой присоединяют вторую панель и скрепляют их между собой оцинкованными уголками. Особенности соединения: в выборку каждой следующей панели вставляется несущий брус предыдущей. Непосредственно перед соединением выборку можно заполнить монтажной пеной, это обеспечит полную герметизацию стыков. Следует отметить, что окна и двери в щиты вставляются на этапе производства. Именно поэтому важно, чтобы проекты на строительство выполняли 60 Сергей Кимович Барсуков Монтаж панелей дома. (ООО «ПромНефтеГазстрой) специалисты, так как даже небольшие погрешности в расчетах приведут к нарушению технологии. Таким образом, по кругу собирают фасад дома: последний щит примыкает к первому. Для возведения щитового дома своими руками потребуется минимум 2 помощника. Далее устанавливают внутренние перегородки. Важно: вертикальное положение каждой панели проверяют строительным, лучше лазерным уровнем. Также применяют отвесы и рулетку, которой постоянно контролируют габариты строения после примыкания каждой следующей панели. Эти данные должны совпадать с расчетныЧастный дом 61 Наружная отделка фасада. (ООО «ПромНефтеГазстрой) ми, поэтому проекты и документация всегда должны быть с собой во время сборки дома. После установки стен прикрепляется брус верхней обвязки и начинается сборка кровли. Для стропил берут брус 200х100 мм, 120х50 мм и ставят его на ребро. Сопряжение с верхней обвязкой осуществляют при помощи запилов. Шаг между стропилами составляет 60 см, если обрешетка настилается редко. Если она будет сплошная, шаг стропил можно увеличить до 100 см. На обрешетку настилается гидроизоляционная пленка. Обязательно устраиваются вентиляционные зазоры, чтобы обеспечить проветривание слоев кровельного пирога. По завершении строительства осуществляют отделку щитового дома облицовочными материалами. Следует 62 Сергей Кимович Барсуков Устройство кровли. (ООО «ПромНефтеГазстрой) помнить, что она выполняется всегда по технологии вентилируемого фасада. Других условий для его устройства не существует — можно применить любой материал, предлагаемый строительным рынком. Облицовка внутренних стен также выполняется любым способом: штукатурка, покраска, оклеивание обоями или сайдинг, натуральной вагонкой, отделка искусственным камнем, плиткой. Частный дом 63 Раздел КР. План стеновых панелей. (арх. С. Барсуков) ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ Индивидуальное проектирование домов включает проработку инженерных коммуникаций и мест для их расположения. Все эти моменты необходимо увязать с конструктивными и архитектурными решениями. Инженерный проект подразумевает проработку двух систем — внешней и внутренней. На каждую из них комплект документов со64 Сергей Кимович Барсуков Раздел КР. Крепление стеновых панелей. (арх. С. Барсуков) Панель стеновая ПС-30х27. Раздел КР. Частный дом 65 Панель перекрытия ПП-15х30. Раздел КР. ставляется по отдельности. Внешние сети потребуется подключить к газу, водопроводу, канализации, электротрансформаторным подстанциям (КТПН). Необходимо будет оформить соответствующие документы, дающие право на такие виды работ. Этим обязательно должны заниматься специалисты, сообразуясь с определенными правилами и нормами. Разводка внутренних сетей осуществляется по предложениям владельца здания с учетом все тех же правил. Перед тем, как приступать к расчетам, надо четко прояснить все вопросы, связанные с установкой систем. Понадобятся точные данные об особенностях оборудования, например, мощности котла, необходимости установки очистных устройств генератора и прочее. Эта предварительная работа необходима, чтобы в дальнейшем избе66 Сергей Кимович Барсуков Металлические винтовые сваи для БВЖД. Раздел КР. жать каких-либо проблем. Индивидуальное проектирование домов — дело серьезное и подходить к нему надо со всей ответственностью на всех этапах. Плохая проработка вопроса может привести к расходам на реконструкцию или даже к выходу из строя какой-либо системы. На завершающем этапе работ предполагается увязка инженерных систем со всеми конструкциями. В том случае, когда индивидуальное проектирование домов выполнено неудачно, наблюдаются противоречия конструкционной и инженерной частей. Тогда потребуется дополнительное время, чтобы в обязательном порядке внести коррективы. На основе всех подготовленных чертежей разрабатывается смета расходов. Таким образом, заказчик сможет контролировать все предстоящие расходы. Проект инженерии также сообразуется с дизайн-проектом. Трубы и коммуникации никак не должны влиять с отрицательной стороны на интерьер помещений. Индивидуальное проектирование домов нужно обязательно производить с учетом располоЧастный дом 67 жения конструктивных элементов внутри. Разработка проекта инженерных сетей является дополнительной опцией, которая может быть включена в основной комплект чертежей. 68 Сергей Кимович Барсуков Подключение к внешним сетям канализации. Раздел НВК. ДИЗАЙН — ПРОЕКТ Разве можно переоценить влияние интерьера и планировки на жизнь человека? Ведь комфорт — это один из важнейших критериев для уровня жизни. От обстановки может зависеть наше здоровье, душевное состояние и настроение. Начинается разработка дизайн проекта дома, прежде всего, со знакомства с дизайнером. Вы высказываете ему свои пожелания, невероятные идеи, будь то дизайн квартиры, фасада, планировка коттеджа. Подбирается база: нужное количество комнат, число и виды подсобных помещений, стиль, размеры бюджета. Чем больше вы сообЧастный дом 69 Профиль канализации. Раздел НВК. щите о своих идеях, вкусах, предпочтениях, привычках, тем лучше пойдет работа специалиста. Чтобы клиенту иметь примерное представление, создается эскиз дизайна проекта дома. На этом этапе уже готовы планировочные решения, продуман стиль, проведено зонирование пространства, выбран тип полов, потолков и отделочных материалов. После утверждения эскиза дизайн проекта дома приходит время заняться визуализацией проекта, вы увидите результат творческой работы «в объеме». Когда идея есть, ее нужно развивать. Процесс работы над дизайн-проектом дома предусматривает несколько выездов на объект, где уточняются, при необходимости, исходные данные. Все это найдет отражение в чертеже. Дизайн-проект так же является дополнительной опцией и аналогично эскизному проекту собирается отдельным 70 Сергей Кимович Барсуков Проект отопления дома. Раздел ОВ. комплектом чертежей. Частный дом 71 Проект внутреннего электроснабжения. Раздел ЭО. КАК НАЧАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО КОТТЕДЖА Сформулируйте, зачем вы собираетесь построить дом? Основные цели строительства задуманного дома, во многом определят его будущий облик, архитектурнотехнические решения, сроки строительства, стоимость строительства и т. д. Соберите деньги для строительства. Отсутствие полной суммы денег, необходимой для 72 Сергей Кимович Барсуков Решение по обустройству рабочей кухни. Дизайн-проект. (арх. С. Барсуков) строительства дома может быстро перевести его в разряд долгостроя. Разработайте техническое задание на эскизный проект дома. Отсутствие одновременно технически и юридически грамотного технического задания на разработку эскизного проекта дома — высокая вероятность несоответствия полученного в результате проектирования дома ожиданиям заказчика. Лучше заплатить деньги специалистам за разработку технического задания на проектирования дома, чем пытаться сделать это самому, не имея ранее опыта такой работы. Частный дом 73 Рабочая кухня. 3D визуализация. Дизайн-проект. (арх.С.Барсуков) Выполнить проект малоэтажного дома. Не имея проект дома вы не сможете начать строительства законным образом. Получение разрешения на строительства в местных органах власти К местному органу исполнительной власти следует обратиться, имея при себе документ, удостоверяющий личность, правоустанавливающие документы на землю, заявление на имя главы о разрешении на строительство и копию эскизного проекта дома. Для юридического лица потребуется представить копии документов, подтверждающих факт их законной реги74 Сергей Кимович Барсуков страции. Получить акт обследования земельного участка. Его можно получить у специалистов отдела геонадзора комитета по архитектуре в вашем районе. В случае самовольного строительства — необходимо предоставить план исполнительной топографической съемки участка под строительный паспорт. Дополнительно нужно будет предоставить оформленный заказ на вынос осей участка и здания под строительство. В случае, если вы продолжаете строительство, начатое предыдущим владельцем участка, необходимо предоставить копию свидетельства на землю и план участка. Получить строительный паспорт объекта. Для получения строительного паспорта объекта надо иметь: свидетельство прав на землю, план земельного участка, заявление на имя главы района о разрешении на строительство дома, акт геологического обследования участка (геоподоснова). Согласование проекта в госпожнадзоре и в санэпидемстанции. Общая рекомендация: при заказе разработки эскизного проекта дома не экономить на площади эвакуационных путей (лестниц, общих коридоров) и иных мест общественного пользования. Согласования коммуникаций проекта. Если проект предполагает подключение к централизованной канализации, то потребуется согласование с той Частный дом 75 организацией, которая предоставляет такие услуги. Если проект входит в состав другого объекта, и оплата услуг по водопользованию, энергопользованию осуществляется по счетчикам, то согласований с такими организациями можно не проводить. Если проект подключается напрямую к системам водоснабжения и электросети, то необходимо согласование с организациями, предоставляющими такие услуги. Согласование по подключению газовых сетей надо проходить в любом случае. Согласованный план СПОЗУ представляем в районный комитет по архитектуре, получаем готовый строительный паспорт. Необходимо предоставить заявку и правоустанавливающие документы на землю. ВЫБОР УЧАСТКА И ЗАЯВЛЕНИЕ Перед началом выбора участка, рекомендую в интернете зайти на сайт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.maps.rosreestr.ru), и открыв публичную кадастровую карту, получить информацию об интересующем вас участке. Порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства: I. С проведением торгов: На основании заявления и положительного решения 76 Сергей Кимович Барсуков Публичная кадастровая карта градостроительной комиссии орган местного самоуправления публикует в официальном печатном издании извещение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка для строительства. В течение месяца со дня публикации граждане, заинтересованные в предоставлении данного земельного участка под строительство жилого дома обращаются с заявлениями по адресу указанному в извещении. Если в течение месяца ни одного заявления не поступило, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении заявителю земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Заявитель за свой счет заказывает работы по установлению границ предоставленного земельного участка в натуре (на местности), т.е. работы по межеванию, обращается в Управление Роснедвижимости с заявкой о постановке Частный дом 77 на государственный кадастровый учет предоставленного земельного участка и предоставляет в Комитет по управлению имуществом городского округа кадастровую карту (план) земельного участка. Комитет по управлению имуществом после предоставления кадастровой карты (плана) земельного участка заключает договор аренды земельного участка. Если в течение месяца поступило одно и более заявлений то, орган местного самоуправления принимает решение о формировании земельного участка и о подготовке документов на аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. По окончании подготовки документов орган местного самоуправления публикует в официальном печатном издании, объявление о приеме заявлений на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок для строительства индивидуального жилого дома. Аукцион проводится не ранее чем, через месяц со дня опубликования данного объявления. В заявлении должно быть указано: 1. Фамилия, Имя, Отчество (для граждан или ИП), наименование юридического лица (для юридических лиц.); 2. Адрес; — контактные телефоны — назначение объекта; — предполагаемое место его размещения; — обоснование примерного размера земельного участка; К заявлению прикладываются: 1) копия свидетельства о регистрации юридического лица (для юридических лиц), 2) копия паспорта (для граждан); 3) схема границ испрашиваемого земельного участка; 78 Сергей Кимович Барсуков 4) технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты; На основании заявления и положительного решения градостроительной комиссии орган местного самоуправления принимает решение о согласовании места размещения объекта. Заявитель за свой счет заказывает работы по установлению границ согласованного земельного участка в натуре (на местности). 1. Образец заявления о предоставлении земельного участка. Кому ___ Заявление на предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства (в случае опубликования извещения о приеме заявок о предоставлении в аренду земельного участка) Заявитель___ (ФИО) Паспортные данные: серия ______, № _____________, кем выдан:________________ «___» __________ _____ г. зарегистрирован _____________________________ (место постоянной регистрации по паспорту) __________________________________________________ телефон __________________, просит предоставить земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, в_________________, сроком на _________________ год__/лет (собственность, аренда) (срок аренды) расположенный по адресу:___________________ (месторасположение земельного участка) площадью____________ кв. м. с кадастровым номером_____________________ Частный дом 79 Приложения: 1. Копия паспорта; 2. Справка об исполнении налогоплательщиком обязанностей по уплате налогов, сборов, страховых взносов, пеней и налоговый санкций из ИФНС России (для ИП); 3. Документы по формированию земельного участка (в случае если заявитель проводил работы по формированию земельного участка). Все копии документов представляются с оригиналами для сверки при приеме документов. Подпись, дата II. Без проведения торгов: Земельный Кодекс Российской Федерации, Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов 1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В случае, если земельный участок, на ко80 Сергей Кимович Барсуков тором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 206-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; Частный дом 81 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование. 2. Образец заявления о выделении земельного участка. Кому ___ Ф.И.О.___ Проживающего/их/ по адресу:__________________________________ Прописанного /ых/ по адресу:_________________ Паспортные данные________________________ Место работы ___ Телефон____ Заявление Прошу Вас, выделить земельный участок в аренду (5 на ______ лет, 25 лет, 11 мес. др.) __________________________ (для ведения огородничества, под строительство индивидуального жилого дома, гаража, магазина, др.) по адресу ___________________________ Дата:___________ Подпись:____________ Прилагаемые документы: 1. копия паспорта (1-ый лист, прописка) 2. для строительства жилого дома в районе — сельского поселения ходатайство о выделении, с точным указанием адреса и площади участка 3. картографическое изображение земельного участка. Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов надо получить разрешения на проведение земляных 82 Сергей Кимович Барсуков работ, строительно-монтажных работ, разрешение на строительство от межведомственной комиссии, которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства. Срок действия полученной документации действителен только лишь на период в 2 года. ПОСТРОИТЬ ДОМ Построить дом в соответствии с разработанной проектной документацией и полученными разрешениями на строительство. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размеЧастный дом 83 щения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. 84 Сергей Кимович Барсуков ДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТАЦИИ, НЕОБХОДИМОЙ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ 1. Заявление застройщика на получение разрешения на строительство 2. Постановление Главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство 3.Договор о предоставлении прав на застройку участка 4.Генплан участка 5.Паспорт земельного участка 6.Паспорт проекта жилого дома, согласованный в установленном порядке 7.Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей здания 8.Лицензия на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом) 9.Постановление Главы администрации о разрешении Частный дом 87 Устройство фундаментов на земельном участке. (ООО «ПромНефтеГазстрой) строительства объекта. ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ МАТЕРИАЛОВ, ВХОДЯЩИХ В ПАСПОРТ ПРОЕКТА ЧАСТНОГО ЖИЛОГО ДОМА 1. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке 2. Постановление Администрации о разрешении строительства 3. Документ, удостоверяющий право застройщика 88 Сергей Кимович Барсуков на земельный участок 4. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) 5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек 6. Ситуационный план 7. Выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной документации 8. Инженерно-геологические изыскания (при необходимости) 9. Условия присоединения к инженерным сетям (ТУ) со схемой 10. Планы этажей, фасады, разрезы 11. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру) СОСТАВ ПРОЕКТА НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЧАСТНОГО ЖИЛОГО ДОМА 1. Ситуационный план (1:500) 2. Топосъемка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500) 3. Схема планировочной организации земельного участка: с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200— 1:1000) 4. План подвала (техподполья, цокольного этажа) 5. Планы этажей (М 1:100, 1:50) 6. Главный и боковой фасады зданий (М1:50, 1:100) 7. Разрезы (характерные) (М1:100, 1:50) Частный дом 89 8. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М:100) 9. План стропильной системы крыши (М1:100) 10. План кровли (М1:100, 1:200) 11. План фундаментов (М1:100, 1:50) 12. Сечение фундаментов, характерные архитектурностроительные узлы и детали (М1:10, 1:20) 13. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели 14. Сметно-финансовые соображения по стоимости строительства 15. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование) 90 Сергей Кимович Барсуков ДЛЯ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ РЕГИСТРАЦИЯ В БТИ ЧАСТНОГО ДОМА Право собственности регистрируется в Росреестре и для регистрации права собственности на построенный жилой дом необходимо подтвердить право пользования земельным участком (договор аренды, право собственности). В ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» необходимо оформить Технический паспорт на частный дом, для дальнейшей постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности. Для БТИ также необходим договор аренды, либо иной документ подтверждающий право пользования участком. Частный дом 91 ПОСТАНОВКА ЧАСТНОГО ДОМА НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ История термина «кадастр» — латинского происхождения, позже подтвержденного и несколько модернизированного французами (cadastre фр. — список, реестр), — насчитывает не одно тысячелетие. Еще в древности под кадастровыми работами подразумевалась систематизация массива данных, включающего в себя качественную и количественную опись исследуемых объектов. Кадастровый учет — внесение сведений об объекте недвижимости в государственную базу данных объектов недвижимости. Постановка на кадастровый учет фиксирует факт создания нового объекта — дома. В результате этой процедуры описываются основные характеристики дома, позволяющие его идентифицировать. Проведение кадастрового учета дома в ряде случаев является необходимым действием, предшествующим оформлению права собственности на дом. Процедура кадастрового учета дома носит заявительный характер. Государство не берет на себя обязательства розыска через свои соответствующие органы вновь возведенных объектов. В интересах самого потенциального правообладателя поставить свой новый дом на учет в кадастровом органе, тем более, что процедура эта осуществляется без предъявления финансовых требований со стороны государства. Таким образом, первым документом, предъявляемым желающим поставить на кадастровый учет свое домостроение, является его личное заявление. Все другие документы, подаваемые в копиях, должны быть нотариально заверенными. Этой процедуры можно избежать, если подавать 92 Сергей Кимович Барсуков документы лично и в подлинниках. Кроме заявления, пакет основополагающих документов для постановки на кадастровый учет, предполагает наличие: — документа об уплате пошлины государству за постановку дома на учет; — технический паспорт дома, выданный ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ»; — документа, удостоверяющего право заявителя на дом. В соответствии с требованиями действующего законодательством постановка на кадастровый учет домостроения, выдача на него кадастрового паспорта должна быть осуществлена не позднее 20-ти рабочих дней после подачи заявления владельцем строения. Кадастровый паспорт — это выписка из государственного кадастра, в которой содержится необходимая информация о каком-либо конкретном объекте недвижимости. В паспорте указаны все основные характеристики данного объекта, в первую очередь, такие как наименование, кадастровый номер и адрес. Также в нем указываются такие характеристики данного объекта недвижимости как: площадь, этажность, материалы, которые использовались при строительстве, и другие. Этот документ нужен для государственной регистрации права на недвижимость, а также для того, чтобы впоследствии можно было осуществлять любые сделки с данным имуществом. Исходя из этого, если человек собирается оформить свое право на недвижимое имущество, будь то дом или земельный участок, ему необходимо будет получить определенный перечень документов, главным из которых будет именно кадастровый паспорт. Частный дом 93 Ввод в эксплуатацию. (ООО «ПромНефтеГазстрой») ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЧАСТНОГО ЖИЛОГО ДОМА И вот, когда ваш дом уже полностью построен, вам надо еще немного «побегать» с документами. Ведь здание требуется ввести в эксплуатацию. Для этого в органы местной администрации необходимо представить такие документы: 1. Документ удостоверяющий ваше право собственности на землю. 2. Разрешение на строительство. 3. Градостроительный план данного участка земли. 4. Заключение, характеризующее выполнение предусмот94 Сергей Кимович Барсуков ренных проектом строительства технических условий. 5. Паспорт тех. инвентаризации на построенный объект недвижимости. 6. Документ-схема, где указывается расположение возведенного объекта на вашем участке, а также расположение инженерно-технических систем, план организации участка. 7. Заключение уполномоченных административных органов о готовности возведенного объекта недвижимости, а также его соответствие технической документации. Подав вышеуказанные документы, вы на их основании должны получить постановление председателя местного муниципального образования о утверждении акта законченного строительством здания. Затем вы должны зарегистрировать право собственности на дом, т.е. получить документ, свидетельствующий документу «О государственной регистрации права собственности». Частный дом 95 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Планировка участка. Нормы планировки и застройки участков для загородного строительства. Статьи www.avist.ru. 2. Проектирование и строительство загородных домов. Статьи www.sv-dom.com. 3. Предпроектные работы — важная составляющая процесса создания архитектурного проекта. Статьи www.altregstroy.ru 4. СНиП 2.07.01—89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. 5. Материалы проектирования, изготовления и монтажа ООО «ПромНефтеГазстрой». (Согласовано с заместителем директора восточного линейного управления ООО «ПромНефтеГазстрой»). 6. СП 11—111—99. Свод правил. Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства. 7. Земельный Кодекс Российской Федерации. Офици96 Сергей Кимович Барсуков альный сайт компании «КонсультантПлюс». Почти 60 процентов россиян предпочли бы жить в малоэтажном доме в пригороде, а подавляющее большинство уже живущих в собственном доме — не хотели бы менять его на квартиру в «многоэтажке». Частный дом 97 ОГЛАВЛЕНИЕ Проектирование коттеджа Предпроектные и проектные работы Планировка участка. Нормы планировки и застройки участков для загородного строительства Выбор участка Рельеф местности Климатические условия Характеристики грунтов Грунтовые воды Заказав проектирование дома у архитектора, Вы можете получить проект, оптимально соответствующий Вашим требованиям, фантазиям и финансовым возможностям Эскизный проект Проектные работы Архитектурный проект Состав архитектурного проекта (раздел «АР») Противопожарные требования Быстровозводимый панельный жилой дом площадью 34м2 Раздел ГП. Генплан Раздел АР. Архитектурные решения Конструктивные решения Инженерные сети Дизайн — проект Как начать строительство коттеджа Выбор участка и заявление 3 6 7 23 25 27 28 29 31 34 38 38 39 43 47 48 49 52 64 69 72 76 Построить дом Документация Для строительства Перечень документации, необходимой для получения разрешения на строительство объекта индивидуальной застройки Примерный перечень материалов, входящих в паспорт проекта частного жилого дома Состав проекта на строительство частного жилого дома Для ввода в эксплуатацию Регистрация В БТИ частного дома Постановка частного дома на кадастровый учет Ввод в эксплуатацию частного жилого дома Список использованной литературы 83 85 87 87 88 89 91 91 92 94 96 Сергей Кимович Барсуков Частный дом Индивидуальному застройщику Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
