ЗАДАНИЯ НА ИССЛЕДОВАНИЕ Требуется провести исследование рынка жилой недвижимости города Москвы, провести анализ места расположения проекта ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME&SPA» - жилой комплекс, возводимый в Москве на двух земельных участках: (i) 0,3 га по адресу 5-й Донской проезд, вл. 21 к.6 и (ii) 4,6 га по адресу 5-й Донской проезд, вл. 21 (далее – Проект). Основные ТЭП Проекта Общая площадь проекта ориентировочно составит 473 тыс. кв. м, при этом эффективная продаваемая площадь составит не менее: Очер. 1 2 3 4 4.1 5 6 Итого объект ЖК-1 ЖК 5 ЖК 2 ЖК 4 ЖК 4.1 ЖК 5 ТЦ, СЦ, МЦ Квартиры, кв. м Апарт, кв. м Парковка, м/м офисы, кв. м кладов, кв. м склад, кв. м ТЦ+, кв. м 40 000 39 000 33 000 38 000 40 000 635 30 536 10 256 14 420 55 847 438 439 1 890 770 3 537 523 1 479 401 323 893 3 619 809 809 554 554 21 219 21 219 190 000 и анализ конкурентного окружения. На основании проведенного исследования и анализов выдать рекомендации по концепции проекта, рекомендации относительно продукта (характеристики и набор квартир) и его позиционирования (в разрезе очередей/корпусов), рекомендации по стратегии реализации продукта, в том числе рекомендации относительно темпов продаж и цен. Результат исследования и рекомендации представить в виде отчета и excel таблиц. Содержание Отчета: 1. Анализ местоположения участка (Объект) 1.1. Анализ характеристик Объекта 1.2. Анализ расположения и транспортной, пешеходной доступности 1.3. Анализ видовых характеристик Объекта 1.4. Анализ окружения Объекта и близлежащей инфраструктуры 1.5. Анализ перспектив развития рассматриваемого участка и окружающего района 1.6. SWOT–анализ местоположения 1.7. Основные вывода и рекомендации по застройке исходя из анализа Объекта 2. Анализ конкурентного окружения 2.1. Общая характеристика первичного рынка жилья г. Москвы и оценка объема предложения 2.2. Анализ структуры предложения на рынке новостроек на 2016-2022 годы (с учетом заявленных Проектов) в кв. метрах, количестве квартир, в стоимостном выражении: o по классу o по статусу (квартиры и апартаменты) o по местоположению (по округам и по местоположению площадки) 1 o o o по степени готовности (на отчетный период) по площади и типологии по бюджету покупки 2.3. Анализ структуры спроса на рынке новостроек за 2016-2019 в кв. метрах, количестве квартир, в стоимостном выражении: o по классу o по статусу (квартиры и апартаменты) o по местоположению (по округам и по местоположению площадки) o по степени готовности (на конец периода) o по площади и типам квартир o по бюджету покупки o портрет покупателя в соответствии с классом (возраст, пол, тип сделки, цель приобретения) o портрет покупателей (возраст, пол, семейное положение, прописка, район, наличие детей, дополнительные параметры) по объектам-аналогам при наличии данных. o основные требования и предпочтения покупателей по группам o общие средние темпы продаж в рассматриваемой зоне и в рассматриваемом/-ых сегменте/сегментах o характеристики наиболее успешных проектов, находящихся в реализации, включая конкурентные преимущества 3. Анализ конкурентных проектов, включая перспективные (информация по анонсированным к реализации на рынке новым проектам) o обзор перспективных проектов с определением сильных и слабых сторон o сводная таблица объектов-конкурентов с указанием локации, объемов, количественных и качественных характеристик и сроков строительства 3.1 Карточки проектов, содержащие актуальные для каждого года данные проекта, такие как: o Этажность o Площадь общую, проданную и «в продаже» o Параметры распределения площади предложения по типам недвижимости (квартиры / апартаменты) o Параметры распределения площади предложения по типам квартир / апартаментов o Количество типов планировок по каждому типу квартир / апартаментов o Цены предложения o Описание инфраструктуры o Описание транспортной доступности o Высота потолка o Тип стен o Паркинг – количество мм с разбивкой на подземный / надземный паркинг, парковка во дворах, парковочных коэффициент o Стоимость продажи 1 мм, форма продажи o Возможность для развития проекта – вывод новых очередей (сроки / объем жилья / ассортиментная матрица) 3.2 Карта Москвы с нанесением всех отобранных для анализа объектов, для каждого года Отбор проектов для анализа осуществляется по следующим критериям: 1. Средняя стоимость продажи кв. метра в год, определяемая по фактическим ценам продажи: от 200 000 руб. – квартиры, от 150 000 руб. - апартаменты 2 2. средний темп продаж в течении года более 10 ед. в месяц. 3. В отчет по 2017/18 году обязательно включается проект Нескучный 4. Анализ рынка вторичной недвижимости в районе местоположения: o структура предложения по районам o структура предложения по типу домостроения o структура предложения по цене кв. м o структура предложения по стоимости квартиры по типам квартир 5. Анализ спроса и текущего предложения 5.1. Сводный анализ данных представленных в аналитических выгрузках, сравнение спроса и предложения по каждому типу квартир. 5.2. Выявление наиболее ликвидных типов квартир по каждому году. 5.3. Выявление наиболее ликвидных типов квартир с наименьшим количеством экспонируемых лотов по итогам 2019г. 5.4. Формирование ассортиментной матрицы, позволяющей обеспечить максимально высокие темпы по максимальной высокой цене кв.м. продаж по каждому классу (комфорт- бизнес- и премиум-класс) К отчету по пп. 2- 5 отчета дополнительно предоставляется аналитический отчет формате ехсеl (решаемые задачи исследования), Сводные статистические данные, которые включают для каждого отобранного проекта следующие параметры (в разрезе 1-, 2-, 3- и 4-комн. квартир с подраспределением по диапазону площади квартир с шагом 5 кв.м): предложения квартир по кварталам, шт. Средние площади предложения по кварталам, кв.м Средние цены предложения по кварталам, руб ./кв.м Поглощение (спрос) квартир по кварталам, шт. Средние площади спроса по кварталам, кв.м Средние цены поглощения(спроса) по кварталам, руб ./кв.м Общая стоимость по кварталам, млн руб. Анализ по всем вышеперечисленным показателям проводится в 4х разрезах: a) по рынку в целом b) с разбивкой по типу недвижимости апартаменты / жилье и ее классу c) разбивка по источнику финансирования покупки: ипотека, без ипотеки 6. Рекомендации относительно концепции Проекта: Рекомендации разрабатываются с учетом утвержденных в ПЗЗ показателей проекта и показателей проекта первой очереди утвержденных государственной экспертизой, и утвержденном в исходно разрешительной документации разделении участков застройки на этапы, с учетом предельного срока продаж всех площадей в проекте в течении 9 лет. 6.1. Ключевые факторы, USP проекта, которые должны культивироваться для достижения максимальных темпов продаж и повышения прибыли проекта 6.2. Рекомендации относительно продукта: o по площадям, типологии и балансу типов квартир 3 по внутреннему зонированию жилых помещений (оптимальные площади жилых комнат, кухонь, коридоров, с/у в зависимости от типа и площади квартиры) o общие рекомендации по проектированию (высота потолков в квартирах, тип и количество санузлов, оптимальное количество балконов/лоджий, наличие и количество кладовых и гардеробных и т.д.) o общие рекомендации по функциональному зонированию квартир с целью достижения наибольшей ликвидности o рекомендации по уровню отделки квартир 6.3. Рекомендации по проектированию нежилых помещений: o зонирование территории и определение оптимального списка инфраструктурных объектов o рекомендации по развитию доп. функций в составе проекта для повышения потребительских качеств жилья и ускорения темпов продаж o рекомендации по площадям и структуре нежилых помещений o рекомендации по площади и назначению нежилых помещений o общие рекомендации по проектированию o ключевые требования к планировкам помещений для размещения доп. функций 6.4. Рекомендации по паркингу (оптимальный коэффициент м/м на квартиру, площадь и тип м/м, высота паркинга) 6.5. Рекомендации по корректировке действующей концепции проекта o 7. На базе результатов исследования рынка представить Рекомендации по стратегии цен и темпу продаж 7.1. Определение ценового уровня относительно конкурентов и вторичного рынка жилья по стадиям строительства, за кв. метр, по бюджету покупки по типам квартир 7.2. Рекомендации по ценообразованию (ценообразование на старте продаж, на конец продаж и прочих фазах реализации) квартир, нежилых помещений, машино-мест 7.3. Прогноз зависимости темпов продаж от уровня цены Рекомендации и прогноз должны предусматривать завершения продаж всех площадей в проекте в пределах срока 9 лет. 7.4. Рекомендации по маркетинговой концепции и позиционированию o Определение целевой аудитории, её сегментация и описание ключевых количественных и качественных характеристик аудитории o Определить и обосновать основные сценарии приобретения квартир в проекте o Прогноз распределения продаж во времени по сегментам целевой аудитории и основным сценариям приобретения. o Определение конкурентных преимуществ проекта и ключевых характеристик проекта, которые должны культивироваться для достижения максимальных темпов продаж и прибыли проекта o Рекомендации позиционирования проекта относительно конкурентов, o Рекомендации по рекламному бюджету и продвижению проекта (план продвижения, рекомендации по рекламной кампании) 8. Рекомендации по стратегии продаж и сроку реализации 8.1. Рекомендации по возможным темпам продаж и сроку реализации квартир, нежилых помещений и машино-мест 4 8.2. Проект плана продаж квартир, нежилых помещений и машино-мест (в штуках/ кв. м/ руб.), сроки и этапы вывода объемов, система ценообразования в зависимости от условий реализации (100% оплата, рассрочка, ипотека и т.д.) не должен превышать 9 лет 8.3. Прогноз зависимости темпов продаж от уровня цен на квартиры, нежилые помещения и машино-места 8.4. Рекомендации для проекта по наиболее эффективным схемам реализации 8.5. Рекомендации по использованию ипотеки, какие банки партнеры лучше и почему, какие схемы партнерства с банками наиболее эффективны Формат предоставления результатов: I. Аналитический отчет по каждому году в формате PDF по структуре, представленной выше (пп. 1 – 8) II. Отчеты-массивы данных с вышеперечисленной информацией раздельно для каждого года, консолидированные в единый отчет. База данных формируется в excel (единый файл, заполняется по прилагаемому шаблону), все столбцы обязательны для заполнения. необходимо заполнять 5 листов (см. прилагаемый шаблон): 1_список проектов - список всех анализируемых проектов с указание основных параметров проекта, 2_стадия готовности 3_цена предложения - данные по ценам предложения в динамике по каждому типу квартир, в зависимости от количества комнат и площади квартир (разбивка по типам с интервалом площади 5 кв.м.) 4_реестр помещений - список всех квартир в проекте, 5_данные ДДУ – данные по проданным квартирам (данные Росреестра), III. Аналитические таблицы Excel (выгрузки) для каждого года с данными по факту продаж: 1.1. «Цена» - отображает зависимость количества проданных квартир от фактора ценаметраж. по вертикали в таблице указаны диапазоны метражей для каждого типа квартир с интервалами по 5 метров, по горизонтали диапазоны цен, в ячейках количество сделок в год. 1.2. «Бюджет» - отображает зависимость количества проданных квартир от фактора бюджет-метраж. по вертикали в таблице указаны диапазоны метражей для каждого типа квартир с интервалами по 5 метров, по горизонтали диапазоны бюджета, в ячейках количество сделок в год. 1.3. Тоже самое, что в п 2.1 и 2.2, но в метрах квадратных проданной площади 1.4. Рейтинги проектов для каждого года, ранжируются в каждом типе квартир по количеству проданных квартир в проекте 1.5. Рейтинги проектов для каждого года, ранжируются по % проданных от предложения в каждом типе 5 IV. Аналитические таблицы Excel (выгрузки) по итогам 1 полугодия 2019г. с данными по факту текущего предложения: 1.6. «Цена» - отображает зависимость количества экспонируемых квартир от фактора цена-метраж. по вертикали в таблице указаны диапазоны метражей для каждого типа квартир с интервалами по 5 метров, по горизонтали диапазоны цен, в ячейках количество сделок в год. 1.7. «Бюджет» - отображает зависимость количества экспонируемых квартир от фактора бюджет-метраж. по вертикали в таблице указаны диапазоны метражей для каждого типа квартир с интервалами по 5 метров, по горизонтали диапазоны бюджета, в ячейках количество сделок в год. 1.8. Тоже самое, что в п 2.1 и 2.2, но в метрах квадратных экспонируемой площади 1.9. Рейтинг проектов по итогам 1 полугодия 2019г. для каждого года, ранжируются в каждом типе квартир по количеству экспонируемых квартир в проекте 1.10. Рейтинги проектов по итогам 1 полугодия 2019г., ранжируются по % экспонируемых от предложения в каждом типе 6
