Изменение законодательства в сфере государственной кадастровой оценки
advertisement
Правительство Российской Федерации Санкт-Петербургский государственный университет Институт наук о Земле Направление подготовки «Управление землепользованием» Индивидуальная работа по дисциплине «Проектирование землепользования» на тему: «Анализ изменений законодательства в области проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» Выполнил: студент 2 курса магистратуры Авдеев Святослав Викторович Научный руководитель: А.М. Поликарпов Санкт-Петербург 2016 1 Введение Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики. Введение в России частной собственности на землю и платного землепользования, развитие рынка земли, реформирование системы налогообложения земельных участков и взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, потребовали создания современной системы экономической оценки земель, которая представляет собой прикладной экономический анализ спроса и предложения земельных участков для определенного функционального использования и прогноз вероятной цены предложения участков на рынке земли. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных ресурсов непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой – либо определенной формы общения. 2 Законодательство в области регулирования процесса государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2016 году существенно претерпела изменения, которые вступят в силу со следующего года. В связи с этим, актуальным становится вопрос анализа этих изменений. Следовательно, целью данной работы является проведение анализа изменений законодательства в области проведения государственной кадастровой оценки. Предметом исследования являются изменения, которые вступят в силу с 1 января 2017 года в процессе проведения кадастровой оценки на основе Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Объектами исследования являются два федеральных закона: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ; Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ. 3 Анализ изменений законодательства в области проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости 22 июня 2016 года Государственной Думой был принят новый законопроект в области регулирования процесса проведения государственной кадастровой оценки - Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ, который в свою очередь приостанавливает действия 3 главы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Закон о государственной кадастровой оценке напрямую касается не только самого процесса проведения государственной кадастровой оценки, но и всех граждан, у которых имеется какая-либо недвижимость — квартира, дом, дача, участок. Именно от этой самой оценки и зависит, какие налоги за землю и имущество им придется платить. Стоит отметить, что земельный налог все россияне уже несколько лет платят по кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости. Налог на имущество собственники жилья и дач в 27 регионах, включая Москву и Подмосковье, в первый раз по кадастровой стоимости заплатили лишь в 2016 году. До 2020 года на ту же схему постепенно перейдут и в остальных регионах Российской Федерации. Таблица 1. Основные изменения в законодательстве в области проведения Государственной кадастровой оценки. Закон об оценочной деятельности Закон о ГКО (237-ФЗ) (135-ФЗ) Понятие Совокупность действий, Государственная кадастровая оценк государственной включающих в себя: асовокупность процедур, кадастровой 1. принятие решения о проведении направленных на оценки государственной кадастровой определение кадастровой стоимости оценки; и осуществляемых в порядке, 2. формирование перечня объектов установленном настоящим недвижимости, подлежащих Федеральным законом: государственной кадастровой 1. принятие решения о проведении оценке; государственной кадастровой 3. отбор исполнителя работ по оценки; определению кадастровой 2. определение кадастровой стоимости (далее - исполнитель стоимости и составление отчета работ) и заключение с ним об итогах государственной договора на проведение оценки; кадастровой оценки 4 4. определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; 5. утверждение результатов определения кадастровой стоимости; 6. внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Принятие решения Государственная кадастровая о проведении оценка проводится по решению государственной исполнительного органа кадастровой оценки государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления. Решение о В обязательном порядке должно проведении содержать следующие сведения: государственной 1. год начала проведения работ по кадастровой оценки определению кадастровой стоимости; 2. вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; 3. категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки; 4. наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; 5. наименования муниципального образования, муниципальных образований, на территориях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной 3. утверждение определения стоимости. результатов кадастровой По решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления. Должно содержать сведения: следующие 1. год проведения работ по определению кадастровой стоимости; 2. вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; 3. категория (категории) земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки; 4. наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки. 5 кадастровой оценки в случае, если государственной кадастровой оценке подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в состав субъекта Российской Федерации. Периодичность Не чаще одного раза в три года (в проведения городах федерального значения - не кадастровой оценки чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Дата, по состоянию на которую проводится очередная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценк а проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Дополнительное (Объекты оценки) Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее перечень), формируется и предоставляется Не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости. Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (далее - дата определения кадастровой стоимости), является день, по состоянию на который сформирован перечень. В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату. Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности 6 заказчику работ по его запросу проведения государственной органом, осуществляющим кадастровой оценки. функции по государственной кадастровой оценке, в порядке и в соответствии с требованиями к содержанию запроса, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки Отсутствует Осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении перечня Дата и условия проведения внеочередной кадастровой оценки Отсутствуют Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации обязан принять решение о проведении внеочередной государственной кадастровой 7 оценки в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на тридцать и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки. Отбор исполнителя на выполнение работ по кадастровой оценке Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости Основания оспаривания Исполнитель определяется по Государственное конкурсу (контракт, электронный учреждение аукцион). Государственный федеральной власти. бюджетное орган Государственный орган исполнительной исполнительной власти субъекта. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. [Составлено автором] В первую очередь, необходимо выделить те изменения, которые непосредственно затронут права обычных граждан — собственников недвижимости. Ответственность за расчёты Закон об оценочной деятельности (135-ФЗ). Кадастровую стоимость определяют частные оценщики, которых местные власти отбирают на конкурсной основе. Один из главных критериев отбора — цена услуг, чем дешевле — тем лучше. Что не лучшая гарантия профессионализма и качества работ. Деятельность оценщиков никто не может контролировать (это не прописано в законе), кроме них самих, то есть их саморегулируемых организаций. Если оценщики совершили ошибку и получилось, что у двух одинаковых домов по соседству кадастровая стоимость отличается в два раза — оценщики не несут никакой ответственности. Исправлять данное положение необходимо самим владельцам домов — заказывать за свой счёт альтернативную 8 оценку и оспаривать расчеты в комиссии или суде. Следовательно, получалось, что главные ответственные — собственники недвижимости. Закон о ГКО (237-ФЗ). Кадастровую оценку станут доверять только специальным государственным бюджетным учреждениям. Эти учреждения предстоит создать на местах региональным властям, которые и будут в ответе за работу оценщиков. Новый закон предусматривает надзор со стороны Росреестра за проведением кадастровой оценки. Теперь это ведомство будет контролировать, чтобы государственные бюджетные учреждения не совершали системных ошибок. Очень важное новшество — в законе прописано, что убытки, которые понесли владельцы недвижимости из-за ошибок госоценщиков, должны ему возмещаться за весь период применения неправильной кадастровой стоимости. Исправление ошибок Закон об оценочной деятельности (135-ФЗ). Как уже ранее, об исправлении ошибок должен заботиться сам собственник недвижимости. При этом, стоит отметить, что выявление ошибки заинтересованным лицом весьма затруднено, поскольку зачастую методика расчётов весьма специфична. Закон о ГКО (237-ФЗ). Сама методика расчёта кадастровой стоимости в новом законе не прописана. Ее обязано разработать и утвердить Минэкономразвития. Но обещано, что будут единые правила для всех российских регионов — чтобы кадастровая стоимость не «скакала», в зависимости от предпочтений конкретных исполнителей, как сейчас. В процесс исправления ошибок также были внесены серьезные нововведения, полезные для граждан. Закон предусматривает нововведения, которые значительно упростят ситуацию с исправлением подобных или массовых ошибок. Например, если речь идет об ошибке в кадастровой стоимости квартир в одном доме или участков в одном товариществе. Достаточно, чтобы кто-то один из собственников 9 обратился с заявлением об исправлении такой ошибки, и она будет исправлена для всех. Кроме того, если гражданин уже заплатил налог по «неправильной» кадастровой стоимости, сумму налога ему обязаны будут пересчитать «задним числом» и вернуть переплату. Причем независимо от того, сам он оспорил ошибку или нет. Регулирование проведения внеочередной кадастровой оценки Закон об оценочной деятельности (135-ФЗ). Нынешний закон никак не учитывает возможность того, что цены на недвижимость могут резко возрастать или снижаться. Граждане все равно должны платить по «докризисной» кадастровой стоимости, пока не будет проведена новая кадастровая оценка. Стоит отметить, что в данном случае оспаривание результатов не сможет помочь гражданам поскольку «альтернативный» отчет должен учитывать рыночную стоимость на ту же дату, когда проводилась кадастровая оценка, а не текущие реалии. Закон о ГКО (237-ФЗ). Региональные власти теперь вправе заказывать внеочередную оценку — если цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов снизились более чем на 30 процентов. В случае несогласия с результатами кадастровой оценки Закон об оценочной деятельности (135-ФЗ). Существует единственный вариант — оспаривать вызвавшие сомнения расчеты через местную комиссию при Росреестре или через суд. Причин для оспаривания согласно законодательству лишь две. Первый — недостоверность сведений, используемых при проведении кадастровой оценки (ошибка в площади, этажности и т.п.). Второй — кадастровая стоимость выше рыночной, и это доказано документально (необходимо предоставления отчета от независимой оценочной компании). 10 Закон о ГКО (237-ФЗ). Возможность оспаривания кадастровой стоимости в специальной комиссии (они, по новым правилам, будут создаваться по решению региональных властей) или через суд остается. Однако можно будет попытаться оспорить результаты кадастровой стоимости более простым путем — высказать претензии самим оценщикам. Новый закон обязывает оценочные компании давать разъяснения по поводу того, что, как и почему они насчитали, в том числе и по запросам граждан. Для граждан, это безусловно положительное нововведение, поскольку раньше граждане могли лишь самостоятельно ознакомиться с методиками расчёта через Интернет. Если в процессе подготовки разъяснения, оценщики обнаружат ошибку, они обязаны единовременно внести изменения. Кроме того, это касается и ошибок (опечатки, арифметические ошибки.) – они подлежат исправлению оценщиками по заявлению граждан. Обобщая вышесказанное, следует отметить, что после вступления Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ, роль органов исполнительной власти в процедуре проведения государственной кадастровой оценки существенно уменьшится. Кроме того, положительными моментами вступления нового закона в силу являются: «усиление» роли органов федеральной власти; упрощение внесение изменений в виде кадастровых и технических ошибок; ответственность за проведение оценки исполнителями. 11 Заключение Законодательство в области регулирования процесса государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2016 году существенно претерпела изменения, которые вступят в силу со следующего года. В связи с этим, актуальным становится вопрос анализа этих изменений. В работе были рассмотрены основные изменения, которые несёт в себе принятый 22 июня 2016 года Государственной Думой новый законопроект в области регулирования процесса проведения государственной кадастровой оценки - Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ, который в свою очередь приостанавливает действия 3 главы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ. При детальном изучении положений обоих законов, следует сказать, что новый закон несёт в себе достаточно много положительных элементов непосредственно для граждан, которые обладают недвижимым имуществом. По сравнению с предыдущим законом, Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ упрощает системы оспаривания результатов кадастровой оценки для граждан, а кроме того, вводит ответственность за совершение ошибок для непосредственных исполнителей государственной кадастровой оценки. Кроме того, стоит отметить, что со вступлением нового закона в силу, роль исполнительных органов власти в процедуре проведения государственной кадастровой оценки существенно уменьшится. 12 Используемая источники 1. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (действующая редакция, 2016); 2. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"; 3. https://rosreestr.ru/wps/portal/ интернет-портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; 4. http://primechaniya.ru/ интернет-портал информационного- аналитического издания «Примечания»; 5. https://rg.ru интернет-портал «Российская газета». 13
