Правительство Москвы
Департамент жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы
Академия управления недвижимостью
Институт региональных экономических исследований
Управление
многоквартирными
домами
Цели и задачи управления
стратегия управления
финансовые потоки
бизнес планирование
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
Под общей редакцией П.В. Сапрыкина –
Руководителя Департамента жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы
город Москва
2006 год
УДК
ББК
Т
Авторы:
Акимкин В.В. – начальник Управления координации деятельности по управлению
многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы.
Авдеев А.А. – директор ЗАО «Эксплуатационная компания ТСЖ».
Долгушина О.В. – заместитель руководителя Департамента жилищной политики и
жилищного фонда города Москвы.
Иванов В.Н – зам. начальника Управления координации деятельности по
управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы.
Кириллова А.Н. – зам. директора Института региональных экономических
исследований, доктор экономических наук, профессор, академик Академии жилищнокоммунального хозяйства, академик Российской муниципальной академии, член кор.
Российской академии естественных наук.
Сапрыкин П.В. - руководитель Департамента жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы.
Филимонов С.Л. – член Координационного совета при Правительстве Москвы по
развитию самоуправления в жилищной сфере.
Шомина Е.С. – доктор политических наук, профессор ГУ «Высшая школа
экономики»
Управление многоквартирными домами: Практическое пособие/ В.В.
Акимкин, А.А. Авдеев, О.В. Долгушина, А.Н. Кириллова, П.В. Сапрыкин,
С.Л. Филимонов, Е.С. Шомина; Под общей ред. П.В. Сапрыкина. – М.: …,
2006.
С введением с 1 марта 2005 года в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации каждый собственник квартиры и иного помещения в многоквартирном доме
получил определённые права и обязанности по управлению таким домом. Жилищный
кодекс дал сильнейший импульс в развитие различных форм управления
многоквартирными домами, положил начало формированию рынка жилищнокоммунальных услуг, развитию предпринимательства в жилищной сфере.
Эта книга является практическим пособием по управлению многоквартирными
домами и будет полезна специалистам по жилищному законодательству, работникам
жилищно-коммунального хозяйства, работникам органов государственной власти и
местного самоуправления, судьям, адвокатам, практикующим юристам, председателям
ТСЖ, ЖК, ЖСК, членам домовых комитетов, студентам юридических и жилищнокоммунальных факультетов ВУЗов, а также просто жителям (собственникам и
нанимателям жилья). Она поможет разобраться в сложностях отношений, возникающих
при управлении многоквартирными домами, не только специалистам в этой области, но и
всем гражданам нашей страны.
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие
Раздел 1. Становление института частной собственности
в жилищной сфере
Глава 1. Собственность в жилищной сфере.
1.1. Цели и результаты реформы жилищно-коммунального хозяйства
1.2. Формы собственности и использования жилья
1.3. Государственный контроль за технической эксплуатацией
многоквартирных домов.
Раздел 2. Правовые основы владения, пользования
и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме
Глава 2. Общее имущество собственников помещений
в многоквартирном доме
2.1. Правовая природа общего имущества в многоквартирном доме
2.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме. Определение данной доли
2.3. Определение доли голосов собственника помещения
в многоквартирном доме
2.4. Момент возникновения права собственности на
общее имущество собственников помещений
в многоквартирном доме
2.5. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом
в многоквартирном доме
Глава 3. Общее собрание собственников помещений
в многоквартирном доме.
3. 1. Компетенция общего собрания
3.2. Сравнительный анализ форм проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме
3.3. Уведомление собственников о проведении общего собрания.
Инициатор общего собрания
3.4. Подготовка общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме
3.5. Порядок проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме
3.6. Представительство на общем собрании
собственников помещений
3.7. Решения общего собрания собственников помещений
3.8. Обжалование решений общих собраний
3.9. Количество голосов на общем собрании
Раздел 3. Правовые основы управления многоквартирными домами.
Глава 4. Организация управления многоквартирными домами
4.1. Об особенностях управления многоквартирными домами
в соответствии с Жилищным кодексом РФ
4.2. Понятие и цели управления многоквартирными домами
4.3. Способы управления многоквартирными домами.
4.4. Преимущества и недостатки способов управления
3
4.5. многоквартирными домами (сравнительный анализ)
4.6. Механизмы реализации VIII раздела Жилищного кодекса РФ
4.7. Непосредственное управление собственниками
помещений в многоквартирном доме.
4.8. Управление товариществом собственников жилья
4.8.1. Правовое положение товарищества собственников жилья.
Цели и задачи создания.
4.8.2. Организация товарищества собственников жилья,
его регистрация и ликвидация. Реорганизация товариществ
собственников жилья и их объединение.
4.8.3. Права и обязанности товарищества собственников жилья
4.8.4.Органы управления товарищества собственников жилья,
их права и обязанности
4.8.5.Средства и имущество товарищества собственников жилья.
Хозяйственная деятельность товарищества.
4.8.6.Членство в ТСЖ. Права и обязанности членов ТСЖ
4.8.7.ТСЖ в системе договорных отношений
4.8.8.Общее собрание членов ТСЖ.
4.8.9. Товарищества собственников жилья в строящихся
многоквартирных домах
4.9. Управление управляющей организацией.
4.9.1. Договор управления многоквартирным домом
4.9.2. Плата за оказание услуг и выполнение работ
по управлению многоквартирным домом
4.9.3. Функции и задачи управления по договору управления
4.9.4. Пункты, которые должны быть отражены
в договоре управления.
4.9.5. Участие управляющей организации в общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме
4.9.6. Особенности выбора управляющей организации
на открытом конкурсе
4.10. Об управлении многоквартирными домами – новостройками
Раздел 4.Техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов.
Благоустройство и санитарное содержание придомовых территорий.
Глава 5. Основные требования к жилищу в многоквартирном доме.
5.1. Качественные характеристики многоквартирных домов.
5.2. Экологические требования к жилищу.
5.3. Требования по безопасности жилища.
5.4. Требования по ремонтопригодности многоквартирных домов.
Глава 6.Эксплуатационная надёжность многоквартирных домов.
6.1. Понятия и критерии надёжности.
6.2. Отказы конструктивных элементов многоквартирных домов.
6.3. Сроки службы конструктивных элементов и материалов.
Прочностные и деформационные характеристики
конструктивных элементов многоквартирных домов.
6.4. Эксплуатационные характеристики ограждающих
конструкций многоквартирных домов.
6.5. Периоды эксплуатации многоквартирных домов.
6.5.1. Начальный период эксплуатации домов.
Их приработка
6.5.2.Период нормальной эксплуатации зданий
4
Глава 7.Система технической эксплуатации многоквартирных домов.
7.1. Состав системы технической эксплуатации
многоквартирных домов.
7.2. Техническое обслуживание.
7.3. Планирование и проведение ремонтов.
Глава 8. Техническое обслуживание и содержание помещений
в многоквартирных домах.
8.1. Содержание квартир.
8.2. Техническое обслуживание и содержание подвалов.
8.3. Техническое обслуживание и содержание чердаков.
8.4. Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток.
Глава 9.Техническое обслуживание инженерного
оборудования многоквартирных домов.
9.1. Техническое обслуживание и ремонт систем отопления.
9.2. Техническое обслуживание и ремонт систем холодного
и горячего водоснабжения и водоотведения.
9.3. Техническое обслуживание и ремонт систем вентиляции.
9.4. Техническое обслуживание и ремонт систем
электрооборудования.
9.5. Техническое обслуживание и ремонт систем газоснабжения.
9.6. Техническое обслуживание и ремонт специального оборудования.
9.7. Автоматизация управления инженерным оборудованием.
Диспетчерское обслуживание.
Глава 10. Благоустройство и обслуживание придомовых территорий.
10.1. Основы системы благоустройства придомовых территорий.
10.2. Инженерное благоустройство придомовых территорий.
10.3. Социально-бытовое благоустройство придомовых территорий.
10.4. Внешнее благоустройство и озеленение.
10.5. Экологические основы благоустройства.
Глава 11. Санитарное содержание мест общего пользования
в многоквартирном доме и придомовой территории.
11.1. Уборка мест общего пользования в многоквартирном доме
и придомовой территории.
11.2. Организация сбора и вывоза бытовых отходов.
Современные методы обращения с бытовыми отходами.
Раздел 5. Экономические основы управления
многоквартирными жилыми домами
Глава 12. Особенности многоквартирного жилого
дома как объекта управления.
12.1. Управление многоквартирным домом
12.2. Правовой статус ТСЖ
12.3. Учетная политика
12.4. Финансовое планирование
Глава 13. Порядок разработки бизнес-плана деятельности
товарищества собственников жилья.
13.1. Цели и задачи бизнес-плана
13.2. Организация работ и структура бизнес-плана.
13.3. Подготовка информационной базы
Глава 14. Характеристика недвижимого имущества
многоквартирного дома.
Глава 15.Содержание и порядок разработки разделов бизнес-плана.
5
15.1. Резюме
15.2. Исходные данные и характеристика многоквартирного дома.
15.3. Конъюнктура рынка управленческих и
жилищно-коммунальных услуг, стратегия маркетинга.
15.4. Доходы и расходы
15.5. Организационно-финансовый план повышения
эффективности управления многоквартирным домом.
15.6. Методика расчета доходов и расходов по техническому
обслуживанию, содержанию и ремонту общего
имущества многоквартирного дома
15.7. Анализ финансовых потоков
15.8. Оценка эффективности управления многоквартирным домом.
15.9.Организационно-финансовый механизм проведения
капитального ремонта многоквартирного дома
15.10. Организационно-финансовый механизм проведения
реконструкции многоквартирного дома
15.11. Оценка рисков и страхования
15.12. Оценка эффективности деятельности ТСЖ и
реализации инвестиционного предложения
15.13. Пример расчёта годового хозяйственно-финансового плана
содержания и ремонта многоквартирного дома
Раздел 6. Зарубежный опыт участия жителей
в улучшении своей среды проживания.
Приложения:
1. Устав товарищества собственников жилья
2. Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме
3. Постановление Правительства РФ от 21.01.06 г. N 25
«Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»
4. Методические рекомендации по подготовке и проведению
общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
5. Постановление Правительства Москвы от 21.09.04г. №651-пп
«О домовых комитетах»
6. Методические рекомендации по организации,
деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию
с ними территориальных органов исполнительной власти
и уполномоченных управляющих организаций
(с уставом домового комитета)
7. Примерный договор управления многоквартирным домом
6
Предисловие
Одним из стратегических направлений жилищно-коммунальной реформы является
формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере. Как
известно, на любом рынке, в том числе и на рынке жилищно-коммунальных услуг,
действуют 3 субъекта:
1 субъект - потребители услуг (собственники, наниматели, арендаторы помещений
в многоквартирных и иных жилых домов). Здесь и далее речь пойдёт о многоквартирных
домах;
2 субъект - производители услуг (управляющие и обслуживающие организации,
ремонтные, мусоровывозящие и иные организации);
3 субъект – органы государственной власти (органы местного самоуправления) или
администрация, задача которых состоит в регулировании отношений субъектов этого
рынка
путём
законодательного,
нормативного
правового
и
административного
регулирования.
Отношения первых двух субъектов должны строиться на основе заключаемых
договоров. Задача 3-го субъекта рынка сводится, во первых, к обеспечению реализации в
полном объёме прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах
и, во вторых, к обеспечению равных условий для деятельности всех управляющих
организаций,
созданию
рынка
одинаково
доступного
для
всех
субъектов
предпринимательства в жилищно-коммунальной сфере.
Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской
Федерации установил систему отношений в сфере управления многоквартирными
домами. Практическое воплощение такой системы потребует проведения определённых
преобразований
на
всех
уровнях
жилищно-коммунального
хозяйства.
И
эти
преобразования неизбежно коснутся каждого жителя, каждого собственника помещения в
многоквартирном доме, поскольку отныне они становятся субъектами договорных
отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Поэтому каждому
собственнику квартиры теперь уже крайне необходимо иметь определённые знания как в
сфере управления многоквартирными домами, так и в сфере содержания и ремонта
общего имущества в доме.
Все мы часто сталкиваемся с грязными подъездами, текущими крышами,
отключениями воды и электричества. И дело здесь не в элементарном отсутствии порядка
и ответственности обслуживающих организаций, в неисполнении коммунальными
службами своих прямых обязанностей, а в неэффективной организации всей системы
вещных и обязательственных правоотношений в жилищно-коммунальной сфере. Только
7
изменив эту систему, мы сможем повысить качество обслуживания многоквартирных
домов.
Взяться за написание этой книги нас побудило знакомство с большим количеством
уже изданных печатных трудов о Жилищном кодексе РФ. К сожалению, мы не нашли
среди них ни одного издания, раскрывающего практическую сущность управления
многоквартирным домом во всех его ракурсах. Мы поставили перед собой задачу, создать
не столько научный труд, хотя, безусловно, академический подход к основному
источнику жилищного законодательства необходим, сколько доступным и понятным
языком разъяснить читателям, что на самом деле скрывается под этим коротким термином
«управление многоквартирными домами». Нам бы очень хотелось, чтобы этот труд был
понятен и полезен не только специалистам по жилищному законодательству, работникам
жилищно-коммунального хозяйства, работникам органов государственной власти и
местного самоуправления, судьям, адвокатам, практикующим юристам, председателям
ТСЖ, ЖК, ЖСК, членам домовых комитетов, студентам юридических и жилищнокоммунальных факультетов ВУЗов, но и просто любым жителям (собственникам и
нанимателям жилья).
Мы постарались сделать изложение книги таким образом, чтобы каждый читатель
смог найти в ней ответы на большинство вопросов, связанных как с управлением
многоквартирным домом, так и с правоотношениями, которые в связи с этим возникают.
В книге раскрыты понятия правовой природы индивидуализированного помещения
и общего имущества в многоквартирном доме, подробно раскрыты все три способа
управления многоквартирным домом, показана система договорных отношений при
каждом способе управления (в приложении приведены тексты примерных договоров и
основных нормативных правовых актов). Далее содержится подробное описание системы
технического обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, благоустройства
придомовой территории. Наконец, завершается книга подробным разделом по разработке
бизнес-плана (или технико-экономического обоснования) управления многоквартирным
домом, содержания и ремонта общего имущества.
Таким образом, данная книга несомненно послужит не только практическим
пособием в сфере управления многоквартирными домами, но и справочным руководством
для жителей города Москвы и всех граждан России в целях защиты своих прав и
интересов в жилищно-коммунальной сфере.
П.В. Сапрыкин
Руководитель Департамента жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы
8
Раздел 1.
Становление института частной собственности
в жилищной сфере
Переход России к новым экономическим и социальным отношениям пришелся на
начало 90-х годов. Принятие новой Конституции Российской Федерации, реформаторские
законы о собственности, приватизации государственного и муниципального жилищного
фонда существенно преобразовали правовую систему жилищных отношений, где основой
было
огосударствление
экономики,
подавление
самостоятельности
участников
имущественных отношений.
С принятием новых законов открылась сфера для регулирования отношений граждан
и юридических лиц на основе общепризнанных в мире принципов частного права:
независимости и автономии личности, признания и защиты частной собственности.
Становление частноправовых отношений в жилищной сфере происходило на фоне
кризисного состояния жилищного сектора, что во многом было вызвано объективными
обстоятельствами, связанными с переходом от жесткого государственного управления к
рыночной экономике, отказом государства от монопольной роли собственника в сфере
жилья. В новых экономических условиях при сложившейся динамике цен, и жесткой
налоговой политике государство стало не в состоянии содержать жилищный фонд из-за
снижения реальных доходов населения и повышения дефицита государственного
бюджета.
Неподготовленность рыночных институтов усугубила тяжелую ситуацию в
жилищной сфере. Только в настоящее время предпринята попытка устранения остатков
узаконений, рассчитанных на планово-командную экономику и делающих жилищную
правовую систему нестабильной.
Недооценка жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений в
экономике привела к тому, что значительная часть воспроизводимого богатства
(недвижимого
имущества)
России
оказалась
практически
выключенной
из
реформаторских преобразований. Жилищная проблема и проблема сохранности жилья
продолжают оставаться в настоящее время наиболее актуальными.
9
Все реформаторские преобразования в жилищной сфере пришлись на период общего
экономического спада и в связи с этим были рассчитаны на переходной период. Этот
переходной период не мог не сказаться на национальной жилищной политике. Отсутствие
длительное время реальных механизмов реализации новых жилищных программ на
государственном уровне позволило органам местного самоуправления либо не выполнять
эти программы, пользуясь отсутствием механизмов их реализации, либо создавать свои
программы ничего не имеющие общего с государственной программой. Переходной
период затянулся на десятки лет, так как введение новых правовых институтов носило
формализованный, декларативный характер. Длительное время отсутствовала реальная
модель будущих жилищных правоотношений, как между органами власти различных
уровней, так и внутри жилищного сектора. Основы прежних жилищных отношений были
разрушены, а элементы новых не созданы. Слепое копирование аналогичных моделей
других государств не дало желаемого эффекта, т.к. эти модели оказались далеки от норм,
традиций и обычаев, устоявшихся в России.
Жилищная сфера остается важнейшей составной частью экономики России, а
преобразования в жилищных отношениях являются ключевыми, т.к. они направлены на:
вовлечение собственника в управление своей недвижимостью, снижение инфляции,
сокращение дефицита государственного бюджета, стабилизацию денежного обращения за
счет растущей аккумуляции частных средств и увеличению частного сектора жилья,
улучшение качества содержания жилищного фонда и внедрение ресурсосберегающих
технологий.
Глава 1.
Собственность в жилищной сфере.
1.1. Цели и результаты реформы жилищно-коммунального хозяйства
Развитие института управления в жилищной сфере формировалось в рамках
реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации и впрямую
завесило от целей реформирования, предусмотренных Концепцией реформы жилищнокоммунального хозяйства в Российской Федерации (Указ Президента РФ от 28 апреля
10
1997 г. N 425) и Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 "О
подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса
Российской Федерации".
Реформа жилищно-коммунального хозяйства предполагала:
финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий;
повышение
надежности
функционирования
коммунальных
систем
жизнеобеспечения;
переход к самофинансированию организаций жилищно-коммунального хозяйства
путем прекращения бюджетных ассигнований на предоставление им дотаций, а также
перекрестного субсидирования потребителей;
увеличение
тарифов
на
жилищно-коммунальные
услуги
для
населения
до
экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного
отбора организаций, предоставляющих эти услуги;
ликвидацию сверхнормативного износа основных фондов;
увеличение доли платежей населения в покрытии издержек на эксплуатацию и
развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являлись:
ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса;
обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
снижение
издержек
производителей
услуг
и
соответственно
тарифов
при
поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и
коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.
Эти цели достигались:
совершенствованием системы управления, эксплуатации и контроля в жилищнокоммунальном хозяйстве;
переходом на договорные отношения и развитием конкурентной среды;
предоставлением потребителям возможности влиять на объем и качество
потребляемых
услуг,
преимущественно
конкурсным
отбором
организаций,
осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание;
внедрением ресурсосберегающих технологий;
прекращением практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищнокоммунальные услуги;
совершенствованием системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе
установлением
повышенных
тарифов
на
11
сверхнормативную
площадь
жилья
и
сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциацией оплаты
жилья в зависимости от качества и его местоположения;
совершенствованием системы социальной защиты населения: упорядочением
существующей системы льгот, усилением адресной направленности выделяемых на эти
цели средств;
повсеместным полномасштабным переходом к системе персонифицированных
социальных счетов граждан.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья
стало
рассматриваться как один из наиболее приемлемых способов защиты прав собственников
в жилищной сфере и как элемент демонополизации сферы управления жилищным
фондом. Так как предполагалось, что товарищество собственников жилья:
способно оказывать влияние на стоимость и качество, предоставляемых жилищнокоммунальных услуг;
получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации
обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок
расходования средств, направляемых на эти цели;
имеет возможность применять ресурсосберегающие мероприятия, что позволяет
значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения
неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов;
приучает
население
экономно
относиться
к
предоставляемым
жилищно-
коммунальным услугам, так как у него появляется возможность прослеживать связь
между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно
осуществить в муниципальном жилищном фонде, и в частности в отдельных
приватизированных квартирах.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна была привести к развитию
конкуренции в двух направлениях:
конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от
собственника на управление жилищным фондом;
конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление
жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.
Прошло 15 лет с начала реформаторских преобразований в сфере реформы
жилищно-коммунального хозяйства и можно подвести некоторые итоги:
12
построена система межбюджетных отношений между Российской Федерацией и
субъектами Российской Федерации;
введена система социальной защиты граждан при оплате ими жилого помещения и
коммунальных услуг;
изменена система ценообразования на выполнение работ и оказания услуг по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
создана система органов государственных жилищных инспекций в субъектах
Российской Федерации;
упорядочена система льгот, предоставляемых отдельным категориям граждан, и
определения источников их финансирования;
введена дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества,
местоположения и благоустройства;
структура платежей приведена в соответствие с бременем несения расходов
собственников;
продолжается процесс разгосударствления управляющих и эксплуатационных
организаций;
продолжается переход на договорные отношения в сфере предоставления жилищнокоммунальных услуг населению;
обеспечивается контроль обоснованности и уровня тарифов на предоставление
жилищно-коммунальных услуг;
осуществляется
переход
к
установке
индивидуальных
приборов
учета
и
регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов в жилых домахновостройках, реконструированном или капитально отремонтированном жилье.
Но многие проблемы в жилищно-коммунальном комплексе остались нерешенными:
жилищно-коммунальный комплекс из кризисного состояния не выведен;
резко увеличился износ основных фондов;
недофинансирование ЖКК продолжается;
жилищно-коммунальные
услуги
продолжаются предоставляться с высокой
затратной частью;
демонополизация в сфере управления жилищным фондом не наступила;
сложившаяся система управления жилищным фондом осталась неэффективной;
дотационность сферы ЖКХ не ликвидирована;
не созданы условия для привлечения частных инвестиций;
продолжается рост задолженности в ЖКК, образовавшейся в первую очередь в
13
результате невыполнения своих обязательств муниципальными бюджетами,
населением, а также недостаточностью механизмов тарифного регулирования;
планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным
работам.
В жилищной сфере не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами
конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в
условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным
добиться полноценных договорных отношений.
Недостатки ранее действующей системы договорных отношений были обусловлены
следующими обстоятельствами:
управляющие организации в зависимости от организационно-правовой формы
находились
в
неодинаковых
условиях
при
осуществлении
хозяйственной
деятельности;
органы местного самоуправления осуществляли выбор управляющих организаций
путем проведения открытых конкурсов на управление жилищным фондом,
собственником которого они не являлись;
при создании управляющих организаций предполагалось, что они будут в системе
договорных отношений выступать в интересах собственников жилья и защищать
их права потребителей ЖКУ (Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О
реформе
жилищно-коммунального
Фактически
созданные
хозяйства
управляющие
в
Российской
организации,
как
Федерации").
самостоятельные
хозяйствующие субъекты, стали выступать в договорных отношениях от своего
имени и за свой счет;
управляющие организации несли убытки в связи с не исполнением населением и
бюджетами обязательств по оплате за предоставленные ЖКУ;
управляющие организации при сложившейся системе договорных отношений не
проявляли заинтересованности в развитии коммерческой деятельности, так как
полученная ими прибыль взыскивалась по суду за неплатежи населения и бюджета.
Таким образом, сфера управления недвижимостью оказалась не выгодной для
инвестирования;
на управляющие и обслуживающие организации возлагались обязанности по
соблюдению нормативов содержания жилищного фонда в полном объеме без учета
его частичного финансирования;
14
на управляющие организации возлагались обязанности оплачивать налог на землю
за собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники
отказывались компенсировать управляющей организации данные расходы в связи с
тем, что доля в праве на земельный участок в нормативных пределах им не
передавалась и следовательно налогоплательщиками они не являются;
управляющие организации заключали договора с ресурсоснабжающими
организациями от своего имени, как юридическое лицо и при невыполнении
обязательств по оплате ресурсов им переставали предоставлять ресурсы (ХВС,
ГВС, тепло). В связи с этим возникали социальные конфликты с населением,
добросовестно оплачивающим коммунальные услуги;
поставщики ресурсов считали управляющие организации юридическим лицом на
уровне промышленного предприятия и на основании этого применяли к ним
требования по оплате только по приборам учета, отключали жилые дома в целом в
случае
просрочки
платежей
населением,
предъявляли
требования
по
дополнительной оплате за сверхлимитивное водопотребление и пр.;
управляющие и обслуживающие организации привлекались к административной
ответственности за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного
фонда без учета тех обстоятельств, что принятые ими в управление дома имели
неудовлетворительное
техническое
состояние
и
требовали
проведения
капитального ремонта. Штрафные санкции за несоблюдение правил и норм по
содержанию
жилищного
фонда
взыскивались
из
средств
управляющей
организации, которые в свою очередь предназначены для содержания жилищного
фонда. Несоблюдение нормативов по содержанию из-за недофинансирования и
применения штрафных санкций приводило дополнительно к еще большему
недофинансированию;
из-за
недофинансирования
управляющие
и
обслуживающие
организации
вынуждены были производить работы не необходимые для содержания дома, а те
которые имеют наибольшие штрафные санкции;
в связи с отсутствием перечней работ и услуг, входящих в содержание и ремонт
общего имущества в многоквартирном доме, а также прейскуранта цен на эти
работы и услуги, население лишалось возможности проконтролировать их
исполнение;
15
возмещение средств за граждан, имеющих льготы по оплате ЖКУ, управляющим
организациям в полном объеме не производились. Многочисленные иски,
поданные в суды общей юрисдикции, рассматривались в пользу собственников и
нанимателей, имеющих льготы, а управляющим организациям арбитражные суды
отказывали в компенсации средств ввиду отсутствия порядка перечислений таких
компенсаций в действующем законодательстве. Льготные категории граждан
самостоятельно делали перерасчет платежей и не доплачивали денежные средства
управляющим организациям. Не дополученные средства не компенсировались и в
результате у управляющей организации образовывались невосполнимые долги.
плата за капитальный ремонт жилищного фонда не капитализировалась, а
расходовалась на текущие работы и на погашение задолженностей;
бюджетные средства на проведение капитального ремонта в частном жилищном
фонде не выделялись;
управление
ветхим
жилищным
фондом
стало
мало
перспективным
и
непривлекательным для коммерческих организаций;
1.2. Формы собственности и использования жилья
Понятие “жилищный фонд” довольно широко используется в законодательстве. Этим
понятием охватывается совокупность всех жилых помещений, находящихся на
территории РФ (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ).
Традиционно жилищный фонд в СССР, а затем и в Российской Федерации
классифицировался по принадлежности к формам собственности. До 1990 года жилые
дома и жилые помещения в них находились в государственной, общественной,
индивидуальной (личной) и в колхозно-кооперативной собственности.
Формирование новых видов жилищного фонда началось с выходом 6 марта 1990 года
Закона СССР № 1305-1 “О собственности в СССР”, Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” и Конституции РФ 1993 г.
С принятием этих законов жилищный фонд претерпел существенные правовые и
структурные преобразования:
– появились частный и муниципальный жилищные фонды. Муниципальный жилищный
фонд сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в
управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. В
16
частный жилищный фонд вошли общественный, кооперативный и индивидуальные
фонды;
– произошло
разделение
государственного
жилищного
фонда
на
федеральный
жилищный фонд и жилищный фонд субъектов Федерации, который сформировался из
государственного жилищного фонда, находящегося в собственности республик в
составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов
Москвы и Санкт-Петербурга.
В многоквартирных домах частного, муниципального и государственного жилищного
фонда появилось разнообразие собственников жилых и нежилых помещений: физические,
юридические
лица,
Российская
Федерация,
субъект
Российской
Федерации,
муниципальное образование. Они стали собственниками не только жилых и нежилых
помещений в многоквартирном доме, но и участниками долевой собственности на
остальное имущество в доме (общее имущество).
С принятием Жилищного кодекса РФ разграничения жилищного фонда произошло не
только на “виды” в зависимости от формы собственности, но и в зависимости от целей
его использования.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
–
частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в
собственности граждан и юридических лиц;
–
государственный
жилищный
фонд
–
совокупность
жилых
помещений,
принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
–
муниципальный
жилищный
фонд
–
совокупность
жилых
помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК
РФ).
Причем на первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд,
что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:
–
на жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых
гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов;
–
специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для
проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV
Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
–
индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного
17
жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких
помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных
граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами –
собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях
пользования;
–
жилищный
фонд
коммерческого
использования
–
совокупность
жилых
помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания
граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным
договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или)
пользование
Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования предоставляются
в соответствии с нормами гл. 35 ГК РФ. В состав жилищного фонда коммерческого
использования входят жилые помещения государственного, муниципального и частного
жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ.
В зависимости от количества собственников помещений в многоквартирном доме
такие дома можно разделить на:
многоквартирные дома со смешанной формой собственности (в которых два и более
собственника помещений);
многоквартирные дома все помещения, в которых находятся в собственности одного
лица.
1.3. Государственный контроль за технической эксплуатацией
многоквартирных домов.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и
коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными
федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти
субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми
актами Российской Федерации (статья 20 ЖК РФ).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 (СЗ РФ,
1994, № 23, ст. 2566) контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и
государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг,
отвечающих
требованиям
федеральных
стандартов
18
качества,
использованием
и
сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме независимо от их принадлежности осуществляет государственная
жилищная инспекция.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме и его инженерного оборудования, своевременным
выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими
нормативно-техническими и проектными документами;
за
обоснованностью
устанавливаемых
нормативов
потребления
жилищно-
коммунальных услуг;
за санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с
соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной
эксплуатации;
за рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических
ресурсов и воды;
за
соблюдением
нормативного
уровня
и
режима
обеспечения
населения
коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т.д.);
за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, общим имуществом и
придомовыми территориями;
за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений
непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;
за
наличием
и
соблюдением
условий
договоров
между
собственниками
государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства,
производителями услуг и потребителями;
за проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов
государственного и муниципального жилищных фондов;
за выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;
за наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и
водоресурсов.
Органы государственной жилищной инспекции имеют право:
проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в
соответствии с задачами и функциями, определенными действующим законодательством;
19
давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда
и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на
осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими
грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с
использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме;
выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности
в соответствии с КоАП РФ;
в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти
республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований,
городов Москвы и Санкт-Петербурга, применять финансовые санкции за несоблюдение
нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту
жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении
выявленных недостатков;
рассматривать дела об административных правонарушениях;
участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых зданий и их
инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции.
Государственная жилищная инспекция названа в КоАП РФ (ст. 23.55) органом,
имеющим право на рассмотрение административных правонарушений, предусмотренных
статьями 7.21. – 7.23. КоАП РФ. Административными правонарушениями, отнесенными к
ее компетенции, являются: нарушение правил пользования жилыми помещениями
(ст.7.21); нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых
помещений (ст.7.22); нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными
услугами (ст.7.23).
Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет также
каждый собственник такого фонда. Так, органы государственной власти Российской
Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного
фонда Российской Федерации (п. 17 ст. 12); органы государственной власти субъектов
РФ – за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13);
органы местного самоуправления – за использованием и сохранностью муниципального
жилищного фонда (п. 9 ст. 14).
20
Раздел 2.
Правовые основы владения, пользования и
распоряжения общим имуществом
в многоквартирном доме
Глава 2.
Общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме
2.1. Правовая природа общего имущества в многоквартирном доме
До 1990 г. многоквартирные дома в СССР и в РСФСР являлись неделимыми
объектами недвижимости. Собственником многоквартирного дома выступало только одно
лицо: государство либо юридическое лицо.
С введением Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации” государственный и муниципальный жилищный фонд в части
многоквартирных домов перестал находиться в собственности одного лица. Данный закон
предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими
жилые
помещения
в
государственном
и
муниципальном
жилищном
фонде
в
собственность. В соответствии с этим законом граждане становились не только
собственниками квартиры, но и совладельцами либо пользователями внеквартирного
инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и
совладения ими мест общего пользования, а также внеквартирного инженерного
оборудования остро возникла необходимость правового регулирования правоотношений,
основанных на праве общей собственности на это имущество.
Указом Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 “Об утверждении Временного
положения о кондоминиуме” (далее – Указ) была предпринята попытка урегулирования
новых правоотношений в многоквартирных домах со смешанной формой собственности.
Указом были введены новые понятия – “общая собственность на места общего
21
пользования”, “объекты общей собственности” и “кондоминиум”.
Кондоминиум изначально являлся объединением собственников в едином комплексе
недвижимого имущества в жилищной сфере и подлежал регистрации как организационноправовая
форма
юридического
лица.
В
кондоминиуме
каждому
собственнику
(домовладельцу) на праве частной или государственной, муниципальной форме
собственности принадлежали жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения,
включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно
связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и
следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение.
В общую долевую собственностью входили: межквартирные лестничные клетки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и
подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие
конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование,
находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного
домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной
инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно
и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере
и служащие его целевому использованию.
Объекты общей собственности в соответствии с данным Указом разделились на
объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты,
передача которых возможна по согласию собственников.
Эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ.
Одним из первых был принят Закон г. Москвы от 09.11.1994 № 19-87 “О перечне объектов
общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников
помещений”. В соответствии с этим законом объекты общей собственности разделились:
– на объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома и не
подлежащие отчуждению;
– объекты, отчуждение или целевое использование которых возможно по
соглашению собственников помещений дома.
Введение данных норм привело к повсеместному отчуждению объектов общей
собственности в многоквартирных домах, что нанесло значительный ущерб интересам
граждан и создало серьезные трудности в последующей эксплуатации и управлении
данными домами.
В настоящее время данный закон в части отчуждения общего имущества в
многоквартирном доме вступил в противоречие с Жилищным кодексом РФ.
22
Создание
кондоминиумов
на
этом
этапе
не
получило
практического
распространения. Временное положение о кондоминиуме оказалось несовершенным,
экономически необоснованным и не предусматривало реальных экономических стимулов
для вовлечения собственников помещений в многоквартирных домах в процесс
управления собственной недвижимостью. Оно не смогло вписаться в рамки действующего
законодательства, носило чисто декларативный характер. Механизмы реализации
Положения о кондоминиуме фактически отсутствовали. В сознании собственников не
утвердилось отношение к жилью как к объекту собственности.
Программа создания кондоминиумов и вовлечения в управление собственностью
домовладельцев (постановление Правительства Москвы от 29.08.2000г. № 690) была
воспринята субъектами этих правоотношений по-разному, что отрицательно сказалось на
ее дальнейшей реализации. Интересы органов местного самоуправления и населения
разделились. Руководители местных администраций игнорировали интересы населения.
Население в свою очередь проявило пассивность к новым преобразованиям.
В последствии с принятием Федерального закона РФ «О товариществах
собственников жилья» Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 “Об утверждении
Временного положения о кондоминиуме” утратил силу (Указ Президента РФ от
19.10.1996 № 1472).
Понятие общего имущества в дальнейшем стало регулироваться на уровне
законодательных актов. Так согласно ст. 289–290 ГК РФ собственники квартир в
многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения
дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).
С принятием Федерального закона РФ «О товариществах собственников жилья»
(утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого
имущества (кондоминиум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с
тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом.
Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали
собственники жилых и нежилых помещений. Однако данный закон в полном объеме не
был реализован из-за того, что комплекс недвижимого имущества (кондоминиум) и вновь
создаваемый
кондоминиум
подлежали
государственной
регистрации.
Институт
государственной регистрации самой недвижимости в России отсутствовал, и это привело
к невыполнению значительной части норм данного закона.
Жилищный кодекс РФ не содержит понятия “кондоминиум”, оно заменено
понятием “многоквартирный дом”. Многоквартирным домом признается совокупность
23
двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме
(Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении
Положения
о
признании
помещения
жилым
помещением,
жилого
помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу»).
Многоквартирный дом конструктивно состоит из совокупности помещений,
выделенных в натуре, имеющих титульных собственников, и помещений, входящих в
состав общего имущества. Помещения, выделенные в натуре, разделяются по
функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Жилые помещения
предназначены только для проживания граждан.
По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской
Федерации жилые и нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах,
относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самого помещения),
непосредственно
удовлетворяющей
жилищные
и
иные
потребности
граждан
и
юридических лиц, а также других общих помещений дома, находящихся в общем
пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и
предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (помещения) и
связанных с ней общим назначением – принадлежность главной вещи (Определение
Верховного Суда РФ от 25.12.2000 дело № 78-ГОО-61).
В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое,
предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна
вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи,
распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме содержат набор свойств,
которые можно рассматривать как элементы сложной вещи:
– они состоят из разнородных вещей (главная вещь и принадлежность);
– совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему
назначению.
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной,
вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной
вещи, если договором не предусмотрено иное.
Главная вещь и ее принадлежность рассматриваются как одна вещь, но по
отдельности каждая из них имеет свое назначение. Главная вещь может использоваться по
целевому назначению и без принадлежности, но не в полном объеме выполняет свое
24
предназначение. Принадлежность самостоятельно использоваться при отсутствии главной
вещи не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь
призвана ей служить (обслуживать).
Общему имуществу присущ следующий набор признаков:
оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не
выделяется и не отчуждается отдельно от них (за исключением случаев,
предусмотренных ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе;
право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает
одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое
помещение;
оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в
многоквартирном доме;
имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями;
предназначено для:
обслуживания более одного индивидуализированного помещения;
доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома (входы в
подъезд, лестницы, лифты и др.);
удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные,
почтовые, консьержные и др.);
размещения оборудования: санитарно-технического, электрического,
механического и пр.;
подлежит управлению путем принятия собственниками совместных решений.
Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией,
документами
действующим
организации
осуществляющей
законодательством.
В
г.
технический
Москве
учет
перечень
недвижимости
общего
и
имущества
устанавливается и утверждается органами государственной власти (Постановление
Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. N 690 "О Комплексной городской программе
формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья").
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся
помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более
одного помещения в данном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
25
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
(их технические и
эксплутационные характеристики содержаться в СНиП 02.08 01-89 «Жилые здания»),
находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более
одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации
и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке.
Перечисленный перечень общего имущества многоквартирного дома не является
исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном
толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме
находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями.
Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является
предметом судебных споров.
ФАС Московского округа по делу от 21.02.2000 № КА-А40/398-00 указал: «Суд должен
при рассмотрении дать всестороннюю оценку экспликации помещений, поэтажному
плану, техническому и функциональному назначению помещений, используются ли
спорные помещения в обслуживании жилой части дома.
Судом первой инстанции… сделан правильный вывод в отношении помещения
гаража, который был запроектирован при строительстве дома как обособленное
помещение, не предназначенное для обслуживания единого комплекса недвижимости
кондоминиума, и право собственности на него приобретено третьим лицом в соответствии
со ст. 218 ГК РФ.
Что же касается части технических помещений цокольного этажа жилого дома, а
именно
насосной
комнаты,
служащей
для
пожаротушения,
предназначенной
исключительно для обслуживания гаража, обеспечивающей пожарную безопасность…
технического коридора… и приточной венткамеры… рассчитанной для вентиляции
гаража на 27 мест и 1 нежилого этажа, то выводы суда о неправомерности выдачи
свидетельства на право собственности на указанные помещения необоснованны.
Анализ имеющихся в деле доказательств, а именно проекта раздела “Инженерное
оборудование и вытяжные сети”, схемы вентиляции и таблиц, свидетельствует о том, что
вышеуказанные
помещения
предназначены
для
обслуживания
только
гаражных
помещений, принадлежащих на праве собственности ЗАО “Радиотехсервис”, не
обслуживают домовладельцев».
26
Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой
собственности собственников жилых и нежилых помещений.
Собственники помещений, как участники долевой собственности, несут бремя
обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей
доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том
числе и за земельный участок, на котором расположен этот дом.
В соответствии с разъяснениями Федеральной налоговой службы – письма от 29
апреля 2005 г. N 21-4-04/154 и от 15 июня 2005 г. N 21-4-04/202, а также Министерства
финансов РФ письмо от 10 октября 2005 г. N 03-06-02-04/84 налогоплательщиками
земельного налога в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской
Федерации признаются организации и физические лица, обладающие земельными
участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или
праве пожизненного наследуемого владения.
В этой связи земельный налог уплачивается по тем земельным участкам, в
отношении которых на организации и физических лиц, в т.ч. индивидуальных
предпринимателей, зарегистрированы указанные права.
Размер платы за содержание и ремонт жилого
помещения
устанавливается
одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме,
из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения (п. 3 Правил проведения
органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей
организации
для
управления
многоквартирным
домом
(утв.
постановлением
Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75)).
2.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме. Определение данной доли
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади
указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Данная норма заимствована из Федерального закона «О товариществах собственников
жилья» с некоторыми изменениями. В соответствии с ст. 9 этого закона доля в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника
помещения в этом доме устанавливалась либо в силу закона, либо по соглашению
27
домовладельцев (собственников), достигнутому на общем собрании собственников
помещений.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности
помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального
закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации”
соглашением
решением
всех
общего
участников
собрания
долевой
собственников
собственности
помещений
на
общее
или
иным
имущество
в
многоквартирном доме не установлено иное. Другими словами, если доля собственников
помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Федеральным
законом «О товариществах собственников жилья», то она сохраняется.
После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.
Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, изложенный в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, носит обязательный характер.
Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей
доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме
(ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:
Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),
Где, Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме;
S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения,
принадлежащее конкретному собственнику помещения;
S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых и нежилых
помещений
в
многоквартирном
доме,
являющихся
индивидуализированной
собственностью (за исключением помещений общего имущества).
Сведения об общей площади жилого или нежилого помещения, принадлежащее
конкретному собственнику помещения, содержатся в правоустанавливающих документах
собственника и в паспорте на строение или помещение. Также эти сведения можно
получить в установленном порядке в организации осуществляющей технический учет
28
недвижимости (БТИ) или организации осуществляющей государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения об общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном
доме содержатся в техническом паспорте на здание или паспорте домовладения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения:
– следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
– при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного
собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
– выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
– отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст.
37 ЖК РФ).
Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в
многоквартирном
находящегося
доме
в
заметно
долевой
отличается
собственности,
от
правового
режима
регламентируемого
имущества,
гражданским
законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).
На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:
– пункт 2 ст. 246 ГК РФ – участник долевой собственности вправе по своему
усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении
правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
– пункт 2 ст. 247 ГК РФ – участник долевой собственности имеет право на
предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной
его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников,
владеющих
и
пользующихся
имуществом,
приходящимся
на
его
долю,
–
соответствующей компенсации;
– пункт 1 ст. 250 ГК РФ – при продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в
праве общей собственности следует судьбе помещения. Условия договора, которыми
переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается
переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме,
29
являются ничтожными.
Сделка, совершенная с несоблюдением данных требований (ст. 38 ЖК РФ),
недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т. ч.
тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или
предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия
недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть
предъявлен в течение 3 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).
2.3. Определение доли голосов собственника помещения в
многоквартирном доме
Количество
голосов,
которым
обладает
каждый
собственник
помещения
в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном
доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Определение количества голосов каждого собственника помещения на общем
собрании производится в следующем порядке:
- устанавливается общее количество голосов собственников помещений. При
незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество
голосов устанавливается пропорциональным 100. При большом количестве помещений в
многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным
1000;
- составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
- рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество;
- рассчитывается количество голосов, которыми обладает каждый собственник
помещения в многоквартирном доме.
Количество
голосов,
которым
обладает
каждый
собственник
помещения
многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:
К гол. = Д х Кобщ.,
Где, К гол. - количество голосов, которым обладает собственник помещения;
30
в
Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме;
К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном
доме (устанавливается в размере 100 или 1000).
2.4. Момент возникновения права собственности на общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые
вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право
оперативного
управления,
право
пожизненного
наследуемого
владения,
право
постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,
предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав
на него, если иное не установлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ –
собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему
помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности
на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на
основании акта государственной регистрации.
В связи с тем, что общее имущество является принадлежностью помещений,
расположенных в многоквартирном доме, то отдельной государственной регистрации
право на него не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее
имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации
основного права – права собственности на помещение. Эта позиция нашла отражение в п.
2 ст. 23 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним”. Государственная регистрация возникновения, перехода,
ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
31
многоквартирных
домах
одновременно
является
государственной
регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
2.6.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом
в многоквартирном доме
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются
общим имуществом в многоквартирном доме.
С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью
на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее
участников (ст. 246–247 ГК РФ), т. к. иной правовой режим общей собственности на
общее имущество ГК РФ не был установлен.
Применение
общих
норм
гражданского
законодательства
(100%
согласие
собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью
недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало
социальные конфликты между собственниками, способствовало приостановлению
строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к
преждевременному износу и выбытию жилья, а также затруднило реализацию прав
собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей
собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.
Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество участников
долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие
фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица:
безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие
по месту регистрации либо подлежащие признанию по суду недееспособными. При этом
отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном
порядке.
В настоящее время Государственной Думой приняты в первом чтении поправки к ст.
246-247 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которыми участники долевой
собственности смогут владеть, пользоваться и распоряжаться общей собственностью на
иных условиях. В данные нормы вносятся изменения в виде отсылочных норм к другому
законодательству
устанавливает
(в
иной
данном
порядок
случае
к
владения,
32
жилищному
пользования
законодательству),
и
распоряжения
которое
общей
собственностью.
Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в
многоквартирном доме в части передачи этого имущества в аренду или в пользование
иным лицам, а также уменьшение размера общего имущества отнесено теперь к
жилищному законодательству.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно
только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
(ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства
– 100% согласие собственников. Под реконструкцией следует понимать комплекс
строительных
работ
и
организационно-технических
мероприятий,
связанных
с
изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади
квартир, строительного объема общей площади многоквартирного дома, вместимости или
пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания,
качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Ч.2 ст.40 ЖК РФ предусматривается возможность реконструкции, переустройства
или перепланировки индивидуализированных помещений с присоединением части общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Такое присоединение
возможно при выполнении нескольких условий: если указанную перепланировку нельзя
осуществить без присоединения к помещению части общего имущества, а также при
наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Например,
если собственник всех помещений на верхнем этаже многоквартирного дома захочет
объединить их все вместе, включая лестничную площадку, на которой они расположены,
то такая перепланировка возможна только при наличии разрешения всех собственников
помещений в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает
права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников
помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей
голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1
ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным
лицам без согласия всех собственников помещений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может
быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников
33
помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по
вопросам, поставленным на голосование) путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ).
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то
согласно п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решений о сдаче в аренду или передаче
иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к компетенции
общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Решение общего собрания членов ТСЖ правомочно, если оно принято не менее чем
двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Глава 3.
Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме.
Жилищным кодексом РФ вне зависимости от выбранного способа управления таким
домом введен новый орган управления многоквартирным домом – общее собрание
собственников помещений.
Это
обусловлено
находящегося
в
наличием
долевой
в
многоквартирном
собственности
доме
собственников
общего
помещений.
имущества,
Термин
–
собственники помещений не раскрыт Жилищным кодексом РФ, но из общих положений
жилищного и гражданского законодательства под этим понятием следует понимать
собственников, как жилых помещений, так и собственников нежилых помещений.
В связи с тем, что общее имущество является неделимым имуществом, то и
управление им должно осуществляться совместно.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных Жилищным Кодексом РФ и гражданским законодательством пределах
распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Порядок владения,
пользования
и
распоряжения
общим
имуществом
в
многоквартирном
доме
осуществляется собственниками помещений путем принятия коллегиальных (совместных)
решений.
34
Принятие коллегиальных решений осуществляется через процедуру проведения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие собственниками помещений совместных решений в вопросах владения,
пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме есть не что
иное, как управление им.
Для распоряжения долевой собственностью на общее имущество теперь не всегда
требуется согласие всех собственников, как предусмотрено Гражданским кодексом РФ.
3. 1. Компетенция общего собрания
ЖК РФ ограничивает права собственников при распоряжении общим имуществом в
многоквартирном доме и предусматривает разное количество голосов при принятии
решений по этим вопросам.
Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его
расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий,
строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст. 44
ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего
числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им
(ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от
общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
3)
принятие
решений
о
передаче
в
пользование
общего
имущества
в
многоквартирном доме (ч.2 ст. 44, ч.4 ст.36 ЖК РФ). Решение принимается большинством
не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме;
4) принятие решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома,
установление размера платы за капитальный ремонт, утверждение сроков проведения
капитального ремонта, перечня работ по капитальному ремонту (ст. 158, ч. 2 ст. 44 ЖК
РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
35
5) выбор способа управления многоквартирным домом (ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Решение
принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в
данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии
кворума);
6) установление сроков и порядка проведения годового общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 45 ЖК РФ). Решение
принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в
данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии
кворума);
7) утверждение порядка уведомления о принятых годовым общим собранием
решениях (ч.1 ст. 45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего
числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в
многоквартирном доме (при наличии кворума);
8) определение способа направления сообщения о проведении общего собрания в
письменной форме (ч.4 ст. 45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от
общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников
помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);
9) определение помещения, доступного для всех собственников помещений в данном
доме, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания (ч.4 ст. 45
ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов
принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном
доме (при наличии кворума);
10) порядок оформления решений общих собраний в многоквартирном доме
протоколами (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего
числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в
многоквартирном доме (при наличии кворума);
11) определение места или адреса, по которому хранятся протоколы Общих
собраний и решения собственников помещений по вопросам, поставленным на
голосование (ч.4 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего
числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в
многоквартирном доме (при наличии кворума);
12)
определение
условий
договора
управления
при
выборе
управляющей
организации в качестве способа управления многоквартирным домом (ч.1 ст. 162 ЖК РФ).
36
Решение
принимается
большинством
голосов
от
общего
числа
голосов
принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном
доме (при наличии кворума);
13) установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в
многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный
потребительский кооператив (ч.7 ст. 156 ЖК РФ). Решение принимается большинством
голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании
собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);
14) принятие решения о создании товарищества собственников жилья (ч.1 ст.136 ЖК
РФ).
Решение
принимается
большинством
голосов
от
общего
числа
голосов
собственников помещений в многоквартирном доме.
15) принятие решения о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом (ч.3 ст. 16 Закона РФ О введении в действие ЖК РФ). Решение
принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в
данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии
кворума);
16) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть
очередными и внеочередными. Общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок
проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном
доме.
В статье 45 ЖК РФ отсутствуют сведения о том, кто может быть инициатором
годового общего собрания, но по совокупности норм Жилищного кодекса можно
предположить, что инициатором может быть любой собственник помещения. Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по
инициативе как одного из собственников, так и по инициативе группы собственников
(инициативная группа).
Органы
местного
самоуправления,
органы
государственной
власти
или
уполномоченные ими лица не вправе созывать общее собрание собственников
помещений, если они не являются собственниками помещений в многоквартирном доме,
за исключением случая, предусмотренного ч. 4, ч.6 ст. 161 ЖК РФ.
Согласно ч.4 ст. 161 ЖК РФ органы местного самоуправления в соответствии с
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.06 г. № 75 "О порядке
37
проведения
органом
местного
самоуправления
открытого
конкурса
по
отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом", проводят открытый
конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения
указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран
способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления
этим домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления не позднее чем через год после выбора способа
управления многоквартирным домом созывает общее собрание собственников помещений
в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно
(имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или
их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего
числа голосов, за исключением вопросов по которым принимается решение не менее двух
третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном
доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть
проведено в следующих формах (Рис. 1):
в
форме
совместного
присутствия
собственников
помещений
в
многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия
решений по вопросам, поставленным на голосование;
в форме заочного голосования - передача в место или по адресу, которые
указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование.
38
Формы проведения
общего собрания
собственников помещений
Общее собрание в форме
совместного присутствия
собственников
Общее собрание в форме
заочного голосования
Рис. 1 Формы проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ предполагает заочное голосование по всем вопросам,
относящимся
к
компетенции
общего
собрания
собственников
помещений
многоквартирном доме.
3.2. Сравнительный анализ форм проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме
Институт общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
заимствован из Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и вошел в
Жилищный кодекс РФ со всеми существовавшими в нем достоинствами и недостатками.
Для того чтобы собственникам определиться, в какой форме лучше проводить общее
собрание таких собственников проведем сравнительный их анализ.
Общее собрание в форме совместного присутствия характеризуется следующими
недостатками:
•
низкий процент явки собственников помещений на общее собрание;
•
очень сложно выбрать дату и время проведения собрания;
•
требуется конкретное место для проведения собрания собственников;
39
в
•
незначительный срок на принятие решений. Обычно на собрании инициатор такого
собрания коротко обосновывает необходимость принятия решения по вопросу,
поставленному на голосование, и почти сразу происходит голосование;
•
при принятии решения на собственника помещения оказывается воздействие
другими собственниками;
•
как правило, на общем собрании присутствуют оппоненты, которые навязывают
свою волю или могут ввести собственника в заблуждение и он проголосует под
«впечатлением»;
•
существует большая вероятность срыва собрания из-за непримиримой позиции
оппонентов либо плохой организации собрания. В Москве известны случаи, когда
оппоненты срывали несколько собраний подряд путем извещения милиции о
закладке в месте проведения собрания взрывчатых веществ. Обычно собрания
проводятся в актовом зале школы и после звонков «телефонных террористов»
директор школы отказывается в дальнейшем предоставлять помещения;
•
при
значительном
количестве
собственников
возникает
необходимость
письменного голосования по вопросам, поставленным на голосование. Многие
собственники присутствуют на собрании, но в голосовании не участвуют;
•
участвуют в голосовании только те собственники, которые пришли на общее
собрание;
•
незаконность доголосования;
•
затруднительно утверждение проектов документов (договор, устав…).
Преимущества общего собрание в форме совместного присутствия:
•
незначительные расходы на проведение собрания (1000 – 3000 руб. за аренду
помещения);
•
упрощенная процедура проведения собрания;
•
интересы собственника может представлять на собрании представитель по
доверенности;
•
отсутствует необходимость предоставления каждому собственнику материалов по
вопросам, которые поставлены на голосование.
Общее собрание в форме заочного голосования характеризуется следующими
недостатками:
•
собственники помещений могут не сдать бюллетени для голосования;
40
•
усложнена процедура голосования. Необходимо собрать сведения о собственниках,
рассчитать доли в праве общей собственности, провести переговоры с
управляющими или ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями,
разработать проекты договоров, разработать проект устава ТСЖ, разработать бланк
решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, уведомить
каждого собственника, вручить бланки для голосования, собрать и организовать
сбор бланков для голосования, произвести подсчет голосов, оформить протокол
общего собрания и пр.;
•
возможны затраты на проведение собрания (бумага, ксерокопирование, рассылка,
консультации и пр.). Величина затрат зависит от процедуры проведения собрания;
•
требуется дополнительное информирование собственников. Информация о
предстоящем общем собрании обычно излагается в уведомлении в незначительном
объеме и это может сказаться на результатах голосования.
Преимущества общего собрания в форме заочного голосования:
•
решения собственники помещений принимают в отсутствие оппонентов;
•
решения принимаются самостоятельно в отсутствие других мнений;
•
задействуются в голосовании все собственники помещений, что позволяет
повысить кворумность собрания;
•
значительный срок на принятие решений (не менее 10 дней);
•
голосование осуществляется по месту жительства (в квартире);
•
высокий процент кворумности общего собрания.
•
низкая вероятность срыва общего собрания;
•
позволяет привести договорные отношения к письменной форме (за счет
акцептования);
•
исключает спорность при определении формы договора (один договор с
множественностью лиц либо с каждым);
•
позволяет провести общее собрание одновременно в нескольких домах;
•
сокращает сроки проведения общего собрания (т.к. проводится на нескольких
домах одновременно).
41
3.3. Уведомление собственников о проведении общего собрания.
Инициатор общего собрания
Процедура созыва первого общего собрания собственников помещений усложнена
письменным
извещением
каждого
собственника
помещения
заказным
письмом.
Стоимость одного заказного письма – 15 рублей. Для того чтобы известить (уведомить)
каждого собственника в многоквартирном доме инициатор общего собрания может
понести значительные финансовые затраты – не менее 2000 – 10000 рублей.
Законодатель также не учел, что инициатор общего собрания не имеет сведения о других
собственниках, адресах их фактического проживания, их долях в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство
определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания. Поэтому целесообразно
уведомлять собственников помещений путем вывешивания информации о созыве общего
собрания в доступных для всех собственников публичных местах (входная группа
подъезда, лифтовая площадка и др.). Соответственно данный порядок информирования
должен быть утвержден решением общего собрания. В городе Ижевске инициаторы
общего собрания для подтверждения факта уведомления собственников помещений
осуществляли фотографирование мест, где вывешивались уведомления (извещения) о
проводимом
собрании
и
как
в
последствии
оказалось
это
им
пригодилось.
Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть
осуществлено инициатором собрания не позднее, чем за десять дней до даты его
проведения. Датой уведомления о проведении общего собрания является дата отправки
заказного письмо, а не дата получения собственником помещения данного письма.
Возможны следующие способы уведомления собственников о проведении общего
собрания:
- направление уведомления заказным письмом каждому собственнику, если
решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого уведомления
в письменной форме;
- вручение уведомления каждому собственнику под роспись;
- размещение уведомления в помещении данного дома, доступном для всех
собственников. Конкретное помещение устанавливается решением общего собрания;
- на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома
или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой
механизм используется в Постановлении Правительства Российской Федерации от
42
06.02.06 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
ЖК РФ не содержит запретов на использование сразу нескольких способов
уведомления о проведении общего собрания.
Уведомление о проведении общего собрания должно содержать следующую
информацию:
сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается
данное собрание;
форма проведения данного собрания (совместное присутствие или заочное
голосование);
дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на
заочное голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения
(для формы заочного голосования);
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании;
место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
предложение собственнику принять участие в подсчете итогов голосования.
Целесообразно
информационное
одновременно
письмо,
с
содержащее
уведомлением
разъяснения
по
направить
существу
собственникам
предстоящего
голосования, а при заочном голосовании бланк решения собственника по вопросам,
поставленным на заочное голосование.
В случае, если уведомления вручаются собственнику лично под расписку, то
необходимо составить реестр о вручении таких уведомлений. Следует иметь в виду, что
решения общего собрания чаще всего оспариваются по процедуре его проведения.
3.4. Подготовка общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме
Подготовку общего собрания в многоквартирном доме осуществляет инициатор
общего собрания самостоятельно или путем привлечения других собственников.
Подготовка общего собрания может осуществляться инициатором собрания совместно со
специалистами муниципалитета (органа исполнительной власти), если это предусмотрено
43
распорядительным актом органов местного самоуправления (органа исполнительной
власти).
Успешное проведение общих собраний возможно только при проведении органами
местного
самоуправления
(органами
исполнительной
власти)
информационно-
разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по
вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским
и Жилищным кодексами РФ, а также при непосредственном участии органов местного
самоуправления (органов исполнительной власти) в организации и обеспечении
проведения общих собраний в муниципальном образовании.
В качестве инициаторов общих собраний необходимо использовать наиболее
активную часть собственников – старшие по подъездам, уполномоченных по работе с
населением, общественных инспекторов и др. Результаты проводимых собраний
находятся в прямой зависимости от подготовленности инициаторов собраний. Так в
городе Нижний Новгород специализированные организации предложили инициаторам
собрания за плату организовать и провести общие собрания собственников помещений и с
успехом все провалили, так как они не смогли дать разъяснения собственникам по
вопросам повестки дня собрания.
При подготовке к проведению заочного голосования в сообщении о проведении
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного
голосования должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания - заочное голосование;
3) период времени, в течение которого проводится заочное голосование, дата
окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а
также
место,
способ
сбора
или
адрес,
куда
должны
передаваться
принятые
собственниками помещений решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) краткая аннотация вопросов вынесенных на голосование, порядок ознакомления с
информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и
место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Местом сбора решений голосования может быть:
почтовый ящик инициатора общего собрания;
специальная урна;
помещение дежурного по подъезду;
офис управляющей организации;
44
объединенная диспетчерская служба;
и др.
Способ сбора принятых решений:
непосредственный сбор решений инициатором собрания у собственников помещений
путем обхода;
самостоятельно собственником через почту (если собственник не проживает по месту
нахождения недвижимого имущества);
дежурными по подъезду;
самостоятельно собственником, путем предоставления письменного решения в место
сбора решений.
Собственник помещения в многоквартирном доме считается принявшим участие в
общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено
до даты окончания их приема.
3.5. Порядок проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме
Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся в
соответствии с «Порядком проведения общего собрания в многоквартирном доме»,
который утверждается общим собранием (далее Порядок).
Данный Порядок оформляется в письменной форме и является основным
процессуальным документом для проведения и оформления последующих общих
собраний.
Целесообразно
утверждать
Порядок
проведения
общего
собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия и в
форме заочного голосования по отдельности. В многоквартирных домах, где созданы
ТСЖ, данный Порядок прописывается в уставе юридического лица либо утверждается
общим собранием членов ТСЖ.
Утверждение Порядка проведения общего собрания в многоквартирном доме:
1. Консолидирует правовые нормы ЖК РФ в части принятия собственниками
помещений в многоквартирном доме совместных решений по вопросам владения,
пользования и распоряжения общим имуществом.
Это позволяет исключить:
-
спорность в правоотношениях между собственниками;
45
-
неправильное толкование норм ЖК РФ;
-
неприменение норм ЖК РФ.
2. Устанавливает последовательность действий при подготовке и проведении общего
собрания в многоквартирном доме.
Это позволяет:
-
упростить процедуру подготовки и проведения общего собрания;
-
выступать
инициатором
общего
собрания
собственникам
не
имеющим
специальных познаний;
-
сократить время на подготовку и проведение общего собрания;
-
повысить качество проводимых собраний;
-
уменьшить спорность отношений.
3.Устанавливает единообразие в проведении последующих собраний.
Это позволяет:
-
исключить ошибки при подготовке, проведении и оформлении результатов общего
собрания;
-
привести к единообразию восприятия собственниками процедуры проведения
общего собрания.
4. Устанавливает требования к содержанию и форме документов используемых при
организации, проведении и оформлении результатов общего собрания.
Это позволяет:
-
отграничить недобросовестных инициаторов общего собрания;
-
повысить достоверность сведений;
-
частично исключить подложность при оформлении документации собрания;
-
ввести единообразие форм документов, необходимых для проведения общего
собрания;
-
легализовать процедуру проведения последующих собраний .
ОМСУ (органы исполнительной власти) не должны проявлять пассивность в
вопросах организации в муниципальном образовании (районе) управляющих структур в
жилищной сфере.
Для создания единообразия в муниципальном образовании (районе) органам
местного самоуправления (органами исполнительной власти) необходимо издать
следующие распорядительные акты:
о порядке реализации собственниками помещений в многоквартирном доме
права выбора способов управления;
46
об обеспечении
условий деятельности организаций осуществляющих
предоставление ЖКУ в муниципальном образовании;
о порядке участия ОМСУ (органов исполнительной власти) в общих
собраниях по выбору способа управления многоквартирным домом;
о порядке взаимодействия ОМСУ (органов исполнительной власти) с ТСЖ,
управляющими, ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями
при реализации жилищного законодательства;
об утверждении Положения о приведении существующих договорных
отношений в соответствии с жилищным законодательством;
об утверждении примерных договоров на управление многоквартирным
домом, на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по текущему
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, договоров на
предоставление коммунальных услуг;
о
назначении
ответственных
лиц
администрации
муниципального
образования за организацию (участие) и проведение общих собраний
собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных в
муниципальном образовании;
о порядке получения инициаторами
помещений
в
многоквартирных
общих собраний собственников
домах
сведений,
необходимых
для
организации и проведения таких собраний;
о наделении одного или нескольких структурных подразделений ОМСУ
(органов исполнительной власти) полномочиями на представление интересов
собственника недвижимости муниципального образования (города) на общих
собраниях собственников помещений в многоквартирных домах (Комитет
муниципального жилья Администрации, Комитет по управлению имуществом
Администрации)
организациями,
и
контролю
исполнения
предоставляющими
ЖКУ
договорных
(РСО,
ОО,
обязательств
управляющие
организации);
о порядке выделения средств из муниципального (городского) бюджета на
проведение
работ
по
капитальному
ремонту
общего
имущества
многоквартирных домов (в доле помещений относящихся к муниципальной
(городской) собственности), в случае принятия собственниками помещений
решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества;
о порядке выделения средств из муниципального (городского) бюджета на
покрытие разницы в оплате нанимателями жилых помещений по договору
47
социального найма и договору найма жилых помещений государственного
или муниципального жилищного фонда за работы и услуги по управлению
многоквартирным
домом,
содержанию
и
текущему ремонту
жилого
помещения, установленных ОМСУ (органами исполнительной власти);
о порядке выделения средств из муниципального (городского) бюджета на
проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (при
наличии средств в бюджете);
о порядке установления и утверждения размера платы за работы и услуги по
управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту
общего имущества нанимателям по договорам социального найма и найма
государственного
и
муниципального
жилищного
фонда,
а
также
собственникам помещений в многоквартирных домах;
о порядке внесения платы за ЖКУ нанимателями жилых помещений по
договору социального
найма
и
договору найма
жилых
помещений
государственного или муниципального жилищного фонда;
об участии ОМСУ (органов исполнительной власти) в повышении уровня
квалификации лиц, уполномоченных собственниками осуществлять контроль
по заключенным договорам;
о порядке оформления технических паспортов на жилое помещение;
об утверждении Положения о бесплатной передаче земельных участков в
существующей
застройке
города
в
общую
долевую
собственность
собственникам помещений.
Инициатору общего собрания при подготовке общего собрания по выбору способа
управления можно руководствоваться следующим порядком:
1. Сформировать инициативную группу по подготовке и проведению общего собрания
либо подготовку осуществлять самостоятельно.
2. Проинформировать собственников об изменениях жилищного законодательства в
части нового порядка управления многоквартирными домами, изменения структуры
обязательных платежей, а также о порядке установления размеров обязательных
платежей.
3.
Обратиться в ОМСУ (органы исполнительной власти) за содействием в получении
материалов необходимых для проведения общего собрания.
4.
Согласовать с ОМСУ (органами исполнительной власти) временные границы
земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (до
48
формирования земельного участка в целях осуществления обслуживания придомовой
территории).
5. На основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о
собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома
и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании. В отсутствие
этих сведений либо при возникновении сложностей в их получении, расчет долей в праве
общей собственности на общее имущество может быть произведен после получения
бланков решений собственников используя сведения указанные в них.
6. При выборе способа управления многоквартирным домом:
провести предварительные переговоры с организациями, которые могут стать
поставщиками ЖКУ. Согласовать с управляющей или обслуживающими
организациями перечень и объемы работ и услуг по содержанию, текущему
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость этих
услуг и работ. Определить границы эксплуатационной ответственности.
Получить от них проекты договоров на управление или на предоставление
услуг и работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества в
многоквартирном доме либо разработать их самостоятельно;
произвести предварительные согласования с возможными поставщиками услуг
и работ по существенным условиям проекта договора на предоставление
работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При
наличии нескольких конкурентов на предоставление этих работ и услуг,
внести в повестку дня общего собрания предложения каждого конкурента,
уведомив собственников о голосовании только по предложениям одному из
конкурентов;
рекомендовать
возможным
поставщикам
выступить
агентами
по
предоставлению прочих услуг (антенна, радио, домофон);
определить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные
услуги;
рассчитать размеры дифференцированной платы за работы и услуги по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
в зависимости от планируемого перечня и стоимости таких работ и услуг.
7. Известить собственников помещений о повестке и дате проведения общего собрания,
а также об инициаторе общего собрания, месте ознакомления с материалами к повестке
общего собрания, месте приема решений собственников по вопросам, поставленным на
49
голосование при проведении общего собрания в заочной форме. Например: при выборе
способа управления – непосредственное управление многоквартирным домом в повестку
дня общего собрания собственников помещений необходимо включить следующие
вопросы:
утверждение Порядка проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме в форме заочного голосования;
выбор способа управления – непосредственное управление (первый или второй
вариант);
выбор обслуживающей организации ООО "____________";
утверждение объема и перечней работ и услуг по содержанию, текущему ремонту
общего имущества в многоквартирном доме;
утверждение размера платы за работы и услуги по содержанию, текущему ремонту
общего имущества в многоквартирном доме;
утверждение порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные
услуги;
утверждение и подписание договора на предоставление услуг и работ по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
утверждение лица уполномоченного собственниками осуществлять контроль
исполнения заключенных договоров и подписания актов выполненных работ, а также
оказанных услуг. При выборе непосредственного способа управления многоквартирным
домом, когда собственники выбирают уполномоченное ими лицо для заключения
договоров с третьими лицами, этому лицу собственники помещений должны выдать
доверенности в простой письменной форме. Если уполномоченным лицом является один
из собственников помещения, то его полномочия устанавливаются в протоколе общего
собрания.
8. Организовать
и
провести
общее
собрание
собственников
помещений
в
многоквартирном доме.
9. Произвести подсчет голосов по вопросам, поставленным на голосование, а также
оформить протоколом результат общего собрания.
10. Проинформировать собственников помещений о принятых ими решениях.
Многие
субъекты
Российской
Федерации
и
муниципальные
образования
разработали методические рекомендации по проведению общих собраний собственников
помещений в многоквартирном доме. Так в городе Москва принято Распоряжение
Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.05 г. № 393
50
"Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний
собственников помещений в многоквартирных домах"
3.6. Представительство на общем собрании собственников помещений
Участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
могут собственники помещений лично либо через своих представителей. Участие в общем
собрании представителя собственника помещения не лишает собственника права
присутствовать на данном собрании.
Представитель собственника должен иметь полномочия на участие в проведении
общего собрания собственников помещений, оформленные в виде доверенности.
Представительство – это деятельность, основанная на полномочии. Представителем
может быть физическое или юридическое лицо.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица
(представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона
либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного
самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и
обязанности представляемого (ст. 182 ГК РФ).
Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими
лицами. Такое третье лицо может быть избрано как представляемым, так и
представителем. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни
в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он
одновременно является. Представитель осуществляет сделки с третьими лицами
исключительно в объеме предоставленных полномочий.
Полномочия представителя собственника помещения должны быть оформлены
доверенностью на голосование, составленной в письменной форме, и удостоверенной
нотариусом; организацией, в которой доверитель (собственник) работает или учится;
жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства; администрацией
стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или
иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением
печати этой организации.
51
Для того, чтобы собственники имели возможность оформить доверенность на своего
представителя, их необходимо уведомить о возможности голосования на общем собрании
через представителя по доверенности в уведомлении о проведении общего собрания.
Поскольку нотариально удостоверение доверенности на голосование в общем собрании
связано с затратой времени и финансовых средств, то необходимо подготовить бланки
доверенностей и предоставить их собственникам для последующего подписания и
заверения.
Голосование на общем собрании через представителя позволяет повысить
кворумность собрания.
В настоящее время под жилищно-эксплуатационной организацией следует понимать
управляющую организацию.
3.7. Решения общего собрания собственников помещений
Решения общего собрания должны быть вынесены собственниками помещений только
по вопросам, поставленным в повестке общего собрания. Общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не
включенным в повестку дня общего собрания, а также изменять повестку дня данного
собрания. Информация о принятых решениях общим собранием собственников
помещений не позднее чем через 10 дней со дня проведения общего собрания должна
быть доведена до всех собственников, в том числе и тех, кто не принял участия в
проведении общего собрания.
Поскольку правомочное решение общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в
таком доме, в т. ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании и о
проведении общего собрания по объективным причинам не знали, то информирование их
о состоявшемся общем собрании собственников помещений и принятых им решений
является обязательным требованием. Дата информирования собственников помещений
определяет начало течения срока исковой давности. Решения на общем собрании в форме
совместного присутствия принимаются собственниками путем прямого голосования
(поднятием руки) или голосования в письменной форме. Жилищный кодекс не
устанавливает лицо, которое отвечает за оформление результатов голосования на общем
собрании. Поэтому данное лицо должно быть установлено в документе «Порядок
52
проведения общего собрания в многоквартирном доме». По результатам проведенного
общего собрания оформляется протокол. Из опыта практической деятельности
оформлением протокола занимается инициатор общего собрания или председатель и
секретарь собрания, выбираемый на общем собрании. Место хранения протокола общего
собрания определяется решением собрания, но лучше один экземпляр, по договоренности,
хранить в органах местного самоуправления (органах исполнительной власти). В случае
оспаривания собственниками принятых на общем собрании решений протокол всегда
может быть истребован у органов местного самоуправления (органов исполнительной
власти).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме
заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Нередки
случаи, когда после вручения уведомлений о проведении общего собрания отрицательно
настроенные собственники (чаще по сговору с действующей управляющей организацией)
тут же инициируют аналогичное голосование с единственной целью сорвать голосование.
Они указывают разные места приема бланков голосования, что вносит неразбериху при
голосовании. Собственники теряются и не знают, какому из инициаторов общего
собрания верить. Поэтому к бланкам голосования целесообразно прикладывать письмо
органов местного самоуправления (органов исполнительной власти) об информировании
собственников о дате, форме проведения общего собрания и его инициаторе.
Предпочтительней
инициатору
общего
собрания
вручать
бланки
решений
непосредственно собственникам и получать заполненный ими бланк обратно.
В решении собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование
(бланк решений), в обязательном порядке должны быть указана следующая информация:
сведения о собственнике, участвующем в голосовании (Ф,И,О, адрес, доля в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
сведения о сособственнике помещения;
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего
в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о
государственной регистрации, договор купли – продажи, мены, выписка из ЕГРП,
свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за»,
«против» или «воздержался».
53
Собственники помещений должны заполнить бланк решений и передать его в срок
и место или по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания либо
лично инициатору общего собрания.
По окончании срока передачи решений собственников помещений проводится
подсчет принявших участие в заочном голосовании собственников и количества голосов,
которыми они обладают, в соответствии с которым определяется правомочность данного
общего собрания (кворум). Принявшими участие в общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования,
считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты
окончания их приема.
После определения, кворума проведенного общего собрания, проводится подсчет
голосов собственников помещений по каждому вопросу, поставленному на голосование.
При подведении итогов голосования подсчитываются только голоса, по которым
собственник выбрал только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с
нарушением данного требования решения собственников признаются недействительными,
и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование,
содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного
требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание
указанного решения недействительным в целом.
Все решения общего собрания оформляются протоколами.
Протокол общего
собрания составляется и подписывается инициатором такого собрания в течение 10 дней с
момента проведения общего собрания, а также собственниками, принявшими участие в
подсчете голосов.
Информация о принятых решениях общим собранием собственников помещений не
позднее чем через десять дней со дня проведения общего собрания должна быть доведена
до других собственников не принявших участие в проведении общего собрания.
Такая информация доводится до сведения собственников помещений путем
размещения уведомления об итогах голосования в помещении, определенном решением
общего собрания, и доступном для всех собственников помещений в данном доме (данное
место
устанавливается в документе
многоквартирном доме»).
«Порядок
проведения общего собрания в
Инициатор общего собрания может вместо уведомления
предоставить собственникам копию протокола общего собрания.
54
3.8. Обжалование решений общих собраний
ЖК РФ устанавливается срок на обжалование решений общих собраний. Заявление о
таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда
указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Срок начала течения исковой давности на обжалование с момента, когда истец
должен был узнать о нарушенном праве, исчисляется датой вывешивания информации в
публичном месте о проведенном собрании и принятых решениях (уставом или решением
общего собрания могут быть установлены иные способы информирования).
Порядок применения исковой давности регулируется ст. 199 ГК РФ. Требование о
защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения
срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре,
сделанному до вынесения судом решения. Сам суд инициировать истечение сроков
исковой давности не имеет право.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в
споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение,
если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования,
допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за
собой причинение убытков указанному собственнику. Данная норма снизит количество
обращений в судебные органы, а также количество судебных решений выносимых в
пользу заявителей.
3.9. Количество голосов на общем собрании
Правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений
или их уполномоченные лица.
Каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании
обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности
на общее имущество в данном доме (п.3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в
праве
общей
собственности
на
общее
имущество
в
многоквартирном
пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст. 37 ЖК РФ).
55
доме
Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании
производится в следующем порядке:
- устанавливается общее количество голосов собственников помещений. При
незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество
голосов устанавливается равным 100. При большом количестве помещений в
многоквартирном доме общее количество голосов может быть устанавливлена равным
1000;
- составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициатор общего собрания, для составления реестра собственников, может получить
необходимые сведения: в Бюро технической инвентаризации (количество помещений и их
общая площадь), из копий правоустанавливающих документов на помещения, хранящихся
в управляющей организации либо непосредственно от собственников при вручении
уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования или из
заполненных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, на
общем собрании, в форме заочного голосования;
- рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и
количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем
указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и
подсчета количества голосов при голосовании по вопросам, поставленным на
голосование.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:
Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),
Где, Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме;
S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения,
принадлежащее конкретному собственнику;
S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых нежилых
помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего имущества.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:
К гол. = Д х Кобщ.,
Где, К гол. - количество голосов, которым обладает собственник помещения;
Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме;
56
К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном
доме (устанавливается в размере 100 или 1000).
Раздел 3.
Правовые основы управления многоквартирными
домами.
Ранее
жилищный
фонд
управлялся
непосредственно
собственником
или
уполномоченным им лицом. Согласно ст. 17 ЖК РСФСР управление осуществлялось:
– в жилищном фонде местных Советов народных депутатов исполнительными
комитетами и образуемыми ими органами управления;
– ведомственном жилищном фонде министерствами, государственными комитетами,
ведомствами и подчиненными им предприятиями, учреждениями и организациями;
– общественном
жилищном
фонде
органами
управления
колхозов
и
других
кооперативных организаций, их объединений, органами профсоюзных и иных
общественных организаций в соответствии с их уставами (положениями);
– фонде жилищно-строительных кооперативов органами управления кооперативов в
соответствии с их уставами.
В соответствии с Типовым положением об управлении домами (жилищноэксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов
трудящихся, утв. приказом Минкоммунхоза РСФСР от 08.07.1963 № 204, управление
домами
осуществляли
государственные
хозрасчетные
жилищно-эксплуатационные
организации.
Появление многоквартирных домов со смешанной формой собственности привело к
изменению принципов управления собственностью. Управление собственностью по
старому законодательству стало невозможным, т.к. в нем практически отсутствовали
механизмы государственного регулирования частной собственности, а новые формы
управления находились только в стадии развития.
57
Законодательно создав институт частной собственности в жилищной сфере на
недвижимое имущество, государство столкнулось с тем, что частная собственность на
жилье стала занимать доминирующее положение на рынке недвижимости. Возникла
острая необходимость законодательно урегулировать новые формы правоотношений в
многоквартирных домах, а также вопросы управления долевой собственностью.
В ходе реформирования ЖКХ предусматривались концептуальные направления
развития управления жильем. Так, Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О
реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" при создании
управляющих организаций планировалось, что они должны будут:
-
представлять интересы всех собственников жилья, и защищать их права как
потребителей жилищно-коммунальных услуг;
-
по поручению собственника осуществлять сбор платежей, заключение договоров
с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение
договоров найма.
Данные
концептуальные
принципы
дали
развитие
«прямым»
договорным
отношениям при предоставлении ЖКУ, но реализация их шла медленно. Это объяснялось
нежеланием,
а
в
ряде
случаев
прямым
противостоянием,
ресурсоснабжающих
организаций к переходу к таким договорным отношениям с потребителями и
консерватизмом органов местного самоуправления.
Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 "О подпрограмме
"Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской
Федерации"
федеральной
целевой
программы
"Жилище"
на
2002-2010
годы"
предусматривалось, что управляющие компании должны обеспечить:
поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных
технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в
соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами
качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
осуществлять выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для
предоставления жилищно-коммунальных услуг (или выполнение этих функций силами
управляющей компании) во вверенном ему в управление жилищном фонде;
заключать договора с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов
требуемых объема, качества и стоимости;
осуществлять контроль за выполнением договоров;
организовывать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги.
58
Принятие Федерального закона от 15.05.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах
собственников жилья» не повлияло существенно на жилищные отношения. Программа
создания кондоминиумов и товариществ собственников жилья получила развитие только
в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербурге, Ростов на Дону и др.
При реализации таких программ руководители местных администраций внешне
показали готовность к новым преобразованиям, но отказались от передачи части своих
полномочий объединениям собственников.
Так, органы местного самоуправления отказывали:
в оформлении придомовых земельных участков и нежилых помещений в долевую
собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
в финансовой поддержке при формировании единого комплекса недвижимого
имущества (кроме города Москвы, где данные работы с 2000 года проводятся в
основном за счёт городского бюджета на основании постановления Правительства
Москвы от 29.08.2000 г. № 690);
в передаче товариществам собственников жилья установленных государственных и
муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и
капитальный ремонты (кроме города Москвы, где предоставление дотаций из
городского бюджета регулируется соответствующими нормативными правовыми
актами – распоряжение премьера Правительства Москвы от 21.04.99г. №348-РП «Об
утверждении
Порядка
финансирования
товариществ
собственников
жилья,
распоряжение Мэра Москвы от 17.08.99г. № 866-РМ «Об уточнении основных
принципов расчётов за жилищные услуги»);
в предоставлении экономических стимулов при создании товариществ собственников
жилья.
Также
недвижимого
оставалась
имущества,
сложной
на
система
местах
при
оформлении
игнорировались
единого
требования
комплекса
объединений
собственников и не поддерживалась их консолидация. Вместе с тем, в Москве такая
проблема стояла в гораздо меньшей степени, поскольку в органах исполнительной власти
была создана определённая организационная структура с целью оказания поддержки
созданию и деятельности ТСЖ и иных форм самоорганизации жителей. Координатором
этой деятельности является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города
Москвы.
59
Одновременно органы исполнительной власти и администрации муниципальных
образований приветствовали образование товариществ собственников жилья, так как это
позволяло:
повысить собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги, а также
централизованно получить налоговые платежи за землепользование;
уменьшить издержки, связанные с управлением многоквартирным домом, так как
собственники самостоятельно несли расходы по содержанию ТСЖ;
получить
дополнительные
вложения
финансовых
средств
в
содержание
и
эксплуатацию многоквартирного дома за счет членских взносов;
осуществить ресурсосбережение и модернизацию оборудования за счет средств
собственников;
предъявлять требования к объединениям собственников по сохранности жилищного
фонда;
уменьшить субъектный состав жилищных правоотношений.
Федеральный закон РФ от 15.05.1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников
жилья" ввел понятие - управление кондоминиумом.
Управление кондоминиумом предусматривало:
-
обеспечение эксплуатации многоквартирного дома;
-
обеспечение прав домовладельцев в пользовании квартирами;
-
обеспечение прав домовладельцев в пользовании общим имуществом жилого
дома.
Понятия «обеспечение прав» и «обеспечение эксплуатации» законодательно не
регламентировались, что способствовало возникновению большого количества судебных
споров.
Регламентация
понятия
"обеспечение"
была
необходима
для
определения
ответственности сторон при неисполнении обязательств подпадающих под это понятие.
Часто, при обращении в суд потребителей коммунальных услуг, ответственность за не
предоставление воды, тепла, электричества несла управляющая организация, в то время
как она эти услуги непосредственно не предоставляла, а только обеспечивала их
предоставление.
Суды
удовлетворяли
заявленные
требования
только
по
факту
установления не обеспечения потребителей ЖКУ управляющей организацией. Таким
образом, управляющая организация несла ответственность за обязательства, исполнить
которые она не могла. Для того чтобы управляющая организация не отвечала по
60
обязательствам ей не свойственным, функции обеспечения предоставления ЖКУ в
договорных отношениях стали раскрываться. Например: управляющая организация в
интересах потребителей заключает договора на предоставление ЖКУ, контролирует
качество, объем и сроки их предоставления, защищает права потребителей, требует от
организаций, предоставляющих ЖКУ исполнения принятых на себя обязательств.
Управляющая организация несет ответственность в части этих взятых на себя
обязательств.
В этом случае при возникновении спора ответчиком по иску помимо управляющей
организации становились обслуживающие и ресурсоснабжающие организации, и суд
вынужден был исследовать исполнение обязательств всеми сторонами.
Федеральный закон от 15.05.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников
жилья» не содержал прямых норм, возлагающих на управляющие организации функций
по непосредственному предоставлению собственникам коммунальных услуг, а также
выполнение функций по эксплуатации и содержанию жилого дома (понятие - обеспечение
эксплуатации не является непосредственной эксплуатацией многоквартирного дома).
Глава 4.
Организация управления многоквартирными домами
4.1. Об особенностях управления многоквартирными домами в
соответствии с Жилищным кодексом РФ
С целью разрешения существовавших в системе договорных отношений недостатков
по управлению многоквартирными домами в настоящее время принят Жилищный кодекс
Российской федерации.
Жилищный кодекс РФ изменяет формы взаимодействия органов местного
самоуправления с собственниками помещений в многоквартирном доме в вопросах:
•
Ценообразования на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирных домах.
•
Совместного
принятия
решений
по
61
вопросам
владения,
пользования
и
распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
•
Выбора способа управления многоквартирным домом.
•
Бюджетного финансирования.
•
Информационного обеспечения.
В вопросах управления многоквартирным домом также произошли изменения:
Управление осуществляется не жилищным фондом, а многоквартирным домом
(домами).
Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в
собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или
муниципального
образования
осуществляется
управляющей
организацией,
выбираемой по результатам открытого конкурса.
Управление многоквартирными домами, в которых помещения принадлежат не
менее чем двум собственникам, осуществляется одним из способов управления:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном
доме;
управление
товариществом
собственников
жилья
либо
жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое
время на основании его решения.
При не избрании собственниками помещений в многоквартирном доме способа
управления в течение одного года или если принятое ими решение о выборе
способа управления этим домом в течение одного года не было реализовано, орган
местного самоуправления проводит конкурс по выбору управляющей организации.
Многоквартирный
дом
может
управляться
только
одной
управляющей
организацией.
Исключается
возможность
управления
многоквартирными
домами
уполномоченной органом местного самоуправления службой заказчика на
жилищно-коммунальные услуги. В связи с отменой Федерального закона от 15
июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу с 1
марта 2005 г. в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
№189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Возникновение долевой собственности на общее имущество в многоквартирных
домах привело к формированию новых правоотношений собственности и к изменению
функций управления недвижимостью.
62
Функции управления многоквартирным домом разделились на:
-
управление квартирой, которое осуществляет собственник самостоятельно;
-
управление общим имуществом, которое должно осуществляться управляющей
организацией уполномоченной собственниками.
Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим
имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало конкретное общее
имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим
имуществом.
Самостоятельное
управление
общим
имуществом
по
отдельности
каждым
собственником жилого или нежилого помещения в силу закона невозможно, т.к. общее
имущество неразрывно связано с помещениями в многоквартирном доме, следует их
судьбе, в натуре не выделяется и соответственно не может быть предметом
самостоятельного договора.
4.2. Понятие и цели управления многоквартирными домами
Понятие “управление многоквартирным домом” жилищным законодательством
трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в
таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо
проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием.
В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение
субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления.
С точки зрения прав собственности объектом управления является общее
имущество, т.к. помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в
многоквартирном доме находится в долевой собственности собственников помещений.
Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или
договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования
(возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из
него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую
судьбу жилого помещения).
Собственник
вправе
по
своему
усмотрению
совершать
в
отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным
63
правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в
том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,
оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им
иным образом.
Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для
управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из
способов управления.
В соответствии с ст. 161ЖК РФ управление многоквартирным домом должно
обеспечивать:
– благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
– надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
По существу это и является основными целями управления, на основе которых
следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.
Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными
домами предполагает:
1. Создание рыночных отношений при предоставлении ЖКУ.
2. Вывод управления многоквартирными домами из под административного
воздействия.
3. Демонополизацию в сфере управления и создание конкуренции.
4. Привлечение в сферу управления профессиональных управляющих.
5. Достижение разумного общественно-политического соотношения интересов
населения и органов государственной и муниципальной власти.
6. Первостепенное
удовлетворение
интересов
населения
в
вопросах
финансирования содержания собственного жилья. Сочетаются
интересы
собственников и их финансовые возможности.
7. Увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии.
8. Повышение
уровня
обслуживания
населения.
Достигается
сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и
обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля
исполнения обязательств по заключенным договорам. Оплата предполагается
только по факту выполненных работ.
64
Управление
многоквартирным
домом
это,
прежде
всего,
деятельность
собственников помещений в многоквартирном доме направленная на извлечение
полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так собственник
жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде
квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного
постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи. Приобретая
благоустроенное жилое помещение в многоквартирном доме, он делал упор на
определенный набор возможностей такого помещения: наличие водопроводного
оборудования
и
канализации,
электрического,
газового
оборудования
и
централизованного отопления, а также рассчитывал на бесперебойную работу этого
оборудования и на получение услуг газоснабжения, электроснабжения, отопления,
водоснабжения и водоотведения. Данное оборудование в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и
ст. 290 ГК РФ относится к общему имуществу в многоквартирном доме и находится в
общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.
Для того, чтобы получить коммунальные услуги, действующее законодательство
(ст.ст. 539-548 ГК РФ) возлагает на собственника помещения (абонента организации)
следующие обязательства:
соблюдать предусмотренный договором режим потребления;
обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в ведении собственника
энергетических сетей;
обеспечивать исправность используемых собственником приборов и оборудования,
связанных с потреблением энергии;
немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах,
неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при
пользовании энергией.
В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин,
использующий
энергию
для
бытового
потребления,
обязанность
обеспечивать
надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также
приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию,
если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Законодательно
обязательства
абонентов
по
договору энергоснабжения
для
физических и юридических лиц разделены и исполнение этих обязательств в
многоквартирном доме затруднительно, так как данное оборудование находится в их
общей долевой собственности. Жилищный кодекс РФ устанавливает иной порядок
обеспечения
безопасности
эксплуатации
65
находящихся
в
ведении
собственника
энергетических сетей и обеспечения исправности используемых собственником приборов
и оборудования, связанных с потреблением энергии при предоставлении коммунальных
услуг. Это достигается через управление многоквартирным домом. Управление
многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия
проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном
доме.
4.3. Способы управления многоквартирными домами.
Выбор способа управления это, прежде всего, выбор системы договорных
отношений.
Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены
два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.
Первый вариант – это самостоятельное решение собственников помещений в
многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом (на общем собрании
или путём заочного голосования).
Второй вариант – это решение органов местного самоуправления о проведении
открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять
управление многоквартирном домом, собственники помещений которого не выбрали
самостоятельно способ управления этим домом или если их принятое решение о выборе
способа управления не было реализовано.
Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком,
предусмотренном гл. 6 ЖК РФ.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно
(имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или
их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех
собственников в многоквартирном доме. Решение принимается большинством голосов от
общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников
помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа
управления
является
обязательным
для
всех
собственников
помещений
в
многоквартирном доме – даже для тех, кто не принял в нем участие, а также для тех, кто
проголосовал против такого решения.
66
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме
обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (рис. 1):
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом (рис. 8);
3) управление управляющей организацией.
Способы управления
многоквартирным домом
Способы управления выбирается на общем
собрании собственников помещений в МКД либо
в форме заочного голосования
Непосредственное
управление
Управление ТСЖ, ЖСК,
ЖК или иным
специализированным
потребительским
кооперативом
Управление
управляющей
организацией
ОМСУ на открытом
конкурсе выбирают
управляющую
организацию, если в
течение 1 года
собственники
самостоятельно не выбрали
способ управления либо не
реализовали ранее принятое
решение о выборе способа
управления
Рис. 1. Способы управления многоквартирными домами
Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке:
1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в
многоквартирном доме:
– об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления
многоквартирным домом;
– о последствиях неисполнения этих обязательств;
– сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год
с момента информирования собственников помещений.). В течение года до дня
67
проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме
имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.
В соответствии с ст. 18 Федерального закона РФ «О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, начиная с 01.01.07
г. вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до
этого
срока
собственники
не
выберут
самостоятельно
способ
управления
многоквартирным домом.
2. С наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного
самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его
проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда,
подлежащего управлению, и в порядке, установленном Постановлением Правительства
РФ от 06.02.06 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления
открытого
конкурса
по
отбору
управляющей
организации
для
управления
многоквартирным домом», проводят открытый конкурс по отбору управляющих
организаций.
3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого
конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о
результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом.
4. Управляющая организация направляет оферту (проект) договора управления
каждому собственнику.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме подписывают или акцептуют
договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого
конкурса.
5. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом,
управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем
через 30 дней со дня его подписания.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения
договора
между
управляющей
организацией
и
собственниками
помещений
многоквартирного дома созывает общее собрание собственников помещений в таком доме
для решения вопроса о выборе собственниками помещений нового способа управления
этим домом или сохранении ранее выбранного.
68
4.7.
Преимущества и недостатки способов
управления многоквартирными домами
(сравнительный анализ)
Способ
управлени
я
Управлен
ие
управляю
щей
организац
ией (УО)
Преимущества
Недостатки
Для управляющей организации:
1. Выполняет работы и оказывает услуги по
содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме в
объеме установленном общим собранием
собственников
помещений
в
многоквартирном доме (сбалансированные
отношения).
2. Прямые платежи.
3. Возможность управления большими
объемами жилищного фонда.
4. Значительно уменьшается
административное воздействие ОМСУ.
Для управляющей организации:
1. УО может попасть под государственное
регулирование тарифов.
2. УО может быть навязана лицензируемая
деятельность.
3.
Согласно
Порядка
расчетов
за
электрическую,
тепловую
энергию
и
природный
газ
(утв.
постановлением
Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294)
УО обязана производить оплату электрической,
тепловой энергии и природного газа с
применением
авансовых
платежей
или
расчетов
по
аккредитиву
в
порядке,
устанавливаемом
соглашением
между
потребителем
и
энергоснабжающей
организацией, если иное не установлено
договором энергоснабжения.
4. Поставщики КУ могут ограничить или
прекратить предоставление КУ управляющей
организации в случае неоплаты ей этих услуг
собственниками
помещений
в
многоквартирном доме. Соответственно у УО
возникает
конфликт
с
собственниками
помещений и проживающими в помещениях
гражданами,
которые
своевременно
осуществляют платежи.
5. УО вынуждена нести убытки при
предоставлении КУ, т.к. не устранено
перекрестное
субсидирование
на
коммунальные тарифы.
6. Установка приборов домового учета УО
может
привести
к
убыточности
ее
деятельности. Это обусловлено отсутствием
подзаконных актов, которые регулируют
оплату по приборам учета.
7. УО обязана взыскивать задолженности
бюджетов всех уровней в судебном порядке изза отсутствия должного законодательного
регулирования.
8. УО обязана ежегодно отчитываться перед
собственниками
помещений
в
многоквартирных
домах
о
выполнении
договора управления. Каждый собственник
помещения, как сторона договора, имеет право
контролировать и требовать исполнение
обязанностей по договору.
9. УО оказывает только те услуги, которые
определены общим собранием собственников
помещений,
хотя
может
осуществлять
предоставление услуг в полном объеме (не
реализованные возможности).
10. Отвечает за неисполнение обязательств
Для управляющей организации, когда в
роли
управляющей
организации
выступает
ресурсоснабжающая
организация (РСО):
1. Исключаются убытки (потери) на
внутридомовом оборудовании.
2. Выполняет работы и оказывает услуги
по содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме в
объеме установленном общим собранием
собственников
помещений
в
многоквартирном доме (сбалансированные
отношения).
3. Прямые платежи.
4. Наличие лицензий.
5. Увеличивается
объем
поступления
средств от потребителей ЖКУ.
6. Затраты на начисление и сбор
обязательных платежей включаются в тариф
на КУ.
7. Возможность
создания
локальной
монополии.
8. Полное
использование
трудовых
ресурсов.
9. Наличие подготовленных кадров.
10.
Наличие нежилых помещений для
размещения специалистов.
11.
Возможность управления большими
объемами жилищного фонда.
12.
Значительно
уменьшается
административное воздействие ОМСУ.
69
перед каждым собственником помещения.
11. Возможен вариант, что в управление будет
предоставлено незначительное количество
жилищного фонда. Жилищный фонд может
быть предоставлен в разрозненном виде.
12. Размер платы за жилое помещение может
быть пересмотрен собственниками в любое
время.
13. Договор управления, может быть,
расторгнут досрочно при изменении способа
управления.
14. Незначительный срок действия договора
управления (1-5 лет).
15. При формировании размера платежей
собственники отказываются включать в
затраты расходы: устранение актов вандализма,
ремонт оборудования, подпадающего под
титул
капитального
ремонта,
уборка
придомовой территории, оплата земельного
налога и пр.
16. Собственники помещений могут отказаться
от подписания договора управления. Договор
управления должен быть оформлен в
письменной форме.
17.
Сложности
с
неплательщиками.
Легализация
неплатежей
(неплательщик
выселен в жилое помещение размер, которого
соответствует норме площади для вселения в
общежитие, судебными приставами составлен
акт о невозможности взыскания и др.). УО в
этих случаях должна возмещать неплатежи из
своей прибыли.
18.
Собственники
помещений
могут
установить в любой момент иной размер
обязательных платежей, что приведет к отказу
УО от исполнения договора управления.
19. УО не имеет сетей и приемных устройств,
поэтому
возникают
сложности
при
перепродаже услуг.
20. Не определено положение ОМСУ при
заключении договора управления.
21. Зависимость от продавца КУ. К УО, как к
посреднику предъявляются претензии с двух
сторон и от конечного потребителя и от
производителя ресурсов.
22.
Значительный
состав
участников
договорных отношений.
23. Законодательно не установлены функции
управления, что вызывает сложности при
определении
расходов
по
управлению
многоквартирным домом.
24. Оплата жилого помещения устанавливается
только относительно общего имущества
собственников помещений в многоквартирном
доме.
Пропадает
возможность
перераспределения
средств
между
многоквартирными домами, находящимися в
управлении.
70
Общие
недостатки
способа
управлени
яуправляю
щей
организаци
ей
Управлен
ие ТСЖ,
ЖСК,
ЖК, СПК
Для собственников помещений:
Для собственников помещений:
1. Договорные отношения только с одним
1. Значительно
увеличивается
размер
юридическим лицом.
обязательных платежей.
2. Собственники не отвечают за не
2. УО не защищает права и интересы
исполнение
обязательств
другими
собственников.
собственниками.
3. Большая вероятность, что УО будет
3. Существует возможность контроля
банкротом.
исполнения обязательств УО (по итогам
4. УО не может капитализировать средства
года).
собственников
на
проведение
4. Существует возможность привлечения
капитального ремонта.
средств
УО
для
модернизации
5. Затруднен текущий контроль исполнения
многоквартирного дома, а также для
обязательств УО.
ресурсосбережения.
6. Сложности при проверке перечней и
5. Оплата
жилого
помещения
объемов работ и услуг по содержанию и
устанавливается только относительно
текущему ремонту общего имущества,
общего
имущества
собственников
которые
предлагает
управляющая
помещений в многоквартирном доме.
организация на текущий год.
1. Если данный способ управления выбран на общем собрании собственников
помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора
управления в обязательном порядке. Граждане и юридические лица свободны в заключении
договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда
обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или
добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).
2. Договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений.
Не подписанный договор считается не заключенным.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей
организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым
собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях,
указанных в решении данного общего собрания (ч.1 ст. 162 ЖК РФ). Для сравнения: при
непосредственном способе управления необходимо согласие более половины собственников
помещений.
3. Срок начала исполнения обязательств по договору управления,
предусмотренный ч.7 ст. 162 ЖК РФ не реализуем, так как договор управления должен
быть подписан всеми собственниками помещений.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая
организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через
тридцать дней со дня его подписании (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон
(двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)- п. 3 ст. 154 ГК
РФ..
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих
случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432
ГК РФ).
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для
стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно,
эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от
акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту
договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение
договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к
проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на
рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо
истечения срока для акцепта (п. 1 ст. 445 ГК РФ).
4. Возникают сложности с государственным регулированием, так как управляющая
организация не имеет генерирующих устройств, устройств потребления либо сетей для
транспортировки ресурсов и соответственно не может выступать в качестве перепродавца
ресурсов.
1. ТСЖ может управлять несколькими
1. Возникают
сложности
при
многоквартирными
домами.
определении размеров обязательных
Уменьшаются общие затраты на
платежей при управлении общим
содержание и текущий ремонт
имуществом
нескольких
общего имущества, а также на
многоквартирных домов.
71
2.
3.
4.
5.
6.
7.
содержание ТСЖ. ТСЖ становится
реальным конкурентом в сфере
управления
многоквартирными
домами.
Упрощена
процедура
принятия
решений по вопросам владения,
пользования и распоряжения общим
имуществом.
Размер оплаты работ и услуг по
управлению
многоквартирным
домом, содержанию и текущему
ремонту общего имущества для
собственников
помещений
в
многоквартирном
доме
устанавливается решением общего
собрания членов товарищества, а не
общим собранием собственников
помещений.
ТСЖ, ЖК и ЖСК заключают
договор
управления
многоквартирным домом, а также
договоры о содержании и ремонте
общего
имущества
в
многоквартирном доме, договоры об
оказании коммунальных услуг и
прочие договоры в интересах членов
товарищества и кооператива. ТСЖ
при заключении данных договоров
представляет законные интересы
собственников
помещений
в
многоквартирном доме (ч.8 ст. 138
ЖК РФ) и действует в их интересах.
По договору управления (ч.2. ст. 162
ЖК РФ) товарищество и кооператив,
хотя
и
выступают
стороной
договора, но услуги и работы по
содержанию и ремонту общего
имущества и коммунальные услуги
предоставляются
управляющей
организацией
непосредственно
собственникам
помещений
и
пользующимися помещениями в
этом доме лицам.
ТСЖ не выступает в качестве
потребителя услуг и работ по
содержанию и текущему ремонту
общего
имущества
в
многоквартирном доме, а также
потребителем
(абонентом)
коммунальных
услуг.
Законодательно
исключается
возможность
участия
ТСЖ
в
качестве перепродавца жилищных и
коммунальных услуг.
ТСЖ может принимать решения о
сдаче в аренду или передаче иных
прав на общее имущество в
многоквартирном
доме
(дополнительные доходы - доходы
от хозяйственной деятельности).
ТСЖ не отвечает по обязательствам
членов ТСЖ, члены товарищества не
отвечают
по
обязательствам
72
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Количество членов ТСЖ должно
превышать 50% доли голосов от
общего
количества
голосов
собственников
помещений
в
многоквартирном доме.
В сознании собственников сложилось
негативное отношение к ТСЖ.
Дополнительные взносы (членские) на
содержание общего имущества и
юридического лица это
негативно
сказывается
при
принятии
собственниками решения о создании
ТСЖ.
Отсутствие
дополнительных
налоговых льгот.
Налоговые органы воспринимают
самостоятельное
содержание
и
текущий ремонт общего имущества в
многоквартирном доме работниками
ТСЖ, как коммерческая деятельность с
вытекающими из этого последствиями.
Отсутствуют
помещения
для
размещения сотрудников ТСЖ.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
Непосредс
твенное
управлени
е
товарищества.
ТСЖ
может
самостоятельно
осуществлять содержание и текущий
ремонт
общего
имущества
в
многоквартирном
доме.
Уменьшаются
затраты
собственников помещений из-за
льготного налогообложения.
Не возникает сложностей при
перекрестном субсидировании.
Не возможно «веерное» отключение
КУ.
Льготное налогообложение ст. 145
НК РФ.
Возможность капитализации средств
на
проведение
капитального
ремонта.
Исключается
административное
воздействие ОМСУ.
Членские
взносы
являются
дополнительным источником для
компенсации
непредвиденных
убытков.
Деятельность ТСЖ не зависит от
деятельности третьих лиц.
Для собственников помещений:
1. Договорные отношения только с
одним юридическим лицом.
2. Собственники не отвечают за не
исполнение обязательств другими
собственниками.
3. Нет необходимости в осуществлении
текущего
контроля
исполнения
обязательств УО, РСО, ОО.
4. Существует
возможность
капитализации
средств
на
проведение капитального ремонта
общего
имущества
многоквартирного дома.
5. Ресурсосбережение.
6. ТСЖ защищает права и интересы
собственников.
7. Большая вероятность, что ТСЖ не
будет банкротом.
8. ТСЖ заинтересован в оформлении
земельного участка.
9. Собственник
помещения
имеет
право обжаловать деятельность ТСЖ
на общем собрании.
10. Существует реальная возможность
влияния на руководителя ТСЖ через
органы управления ТСЖ..
11. Незначительный состав участников
договорных отношений.
Для обслуживающей организации (ОО):
1. ОО не отвечает своими средствами по
обязательствам собственников помещений.
2. Выполняет работы и оказывает услуги в
объеме установленном общим собранием
собственников
помещений
в
многоквартирном доме (сбалансированные
отношения).
73
Для собственников помещений:
1. Незначительно
увеличивается
размер
обязательных платежей.
2. Личное участие в деятельности ТСЖ.
Для обслуживающей организации (ОО):
1. Возможно, что в обслуживание будет
передан незначительный объем жилищного
фонда.
2. Возникает необходимость ведения
финансовых
лицевых
счетов
(если
отсутствует ЕИРЦ).
3. Сложности с заключением договора в
4.8.
3.
Не
обеспечивает
собственников
помещений КУ.
4. Деятельность ОО не зависит от третьих
лиц. ОО самостоятельно оказывает услуги и
выполняет работы.
5. Прямые платежи.
6. Договор на предоставление услуг и работ
по содержанию и текущему ремонту общего
имущества подписывается большинством
собственников, а не всеми собственниками.
письменной форме на оказание услуг по
содержанию и (или) выполнению работ по
ремонту
общего
имущества
в
многоквартирном доме с собственниками
помещений.
4. Значительный состав участников
договорных отношений.
Для ресурсоснабжающей организации
(РСО):
1. Прямые платежи.
2. Начисление и сбор обязательных
платежей включается в тариф на КУ.
3. Наличие нежилых помещений для
размещения специалистов.
Для
ресурсоснабжающей
организации
(РСО):
1.
Сложности
с
продажей
КУ
непосредственно собственнику помещения.
Тариф
формируется
до
фасада
многоквартирного дома.
2.
Потери
(убытки)
ресурсов
на
внутридомовом оборудовании.
3. Возникает необходимость ведения
финансовых
лицевых
счетов
(если
отсутствует ЕИРЦ).
4. Конфликты с ОО в части убытков на
внутридомовом оборудовании.
5. Сложности с учетом ресурсов.
6. Предоставляет ресурсы в полном объеме.
7. Увеличивается субъектный состав
потребителей.
Для собственников помещений:
1. Собственники не отвечают за не
исполнение
обязательств
другими
собственниками. Ответственность только
по своим обязательствам.
2. Существует возможность контроля
исполнения обязательств УО (по итогам
года).
3. Существует
возможность
привлечения средств ОО для модернизации
многоквартирного дома, а также для
ресурсосбережения.
4. Уменьшается объем обязательных
платежей (не начисляются расходы за
управление многоквартирным домом).
5. Отсутствует посредник, за счет
деятельности
которого
увеличивается
оплата жилого помещения.
Для собственников помещений:
1. Необходимо
самостоятельно
заключать договора.
2. Отсутствует
организация
защищающая
права
и
интересы
собственников.
3. Отсутствует механизм капитализации
средств
собственников
на
проведение
капитального ремонта.
4. Затруднен
текущий
контроль
исполнения обязательств ОО и РСО.
5. Необходимо
самостоятельно
заключать договора.
6. Затруднено
оформление
доверенностей
уполномоченному
лицу
каждым собственником помещений.
Механизмы реализации VIII раздела Жилищного кодекса РФ
Наибольшее количество вопросов возникает при реализации восьмого раздела
Жилищного кодекса РФ - управление многоквартирными домами. Многие специалисты
считают, что по всей стране должны "повально" пройти общие собрания собственников
74
помещений в многоквартирных домах. Некоторые прямо трактуют ст. 161 ЖК РФ из
которой следует, что собственники обязаны выбрать один из способов управления
многоквартирным домом, т.е. собрания необходимо проводить вне зависимости от того
был ли ранее выбран способ управления таким домом или нет. Другие считают, что
следует руководствоваться статьей 9 Федерального закона "О введении в действие
Жилищного кодекса РФ" (Вводный закон) согласно которой действие раздела VIII
Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения,
возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Следует заметить, что Жилищный кодекс эти договорные отношения не прекращает. В
настоящее время в Государственной Думе РФ в первом чтении принят законопроект «О
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с
принятием Жилищного кодекса Российской Федерации» в соответствии, с которым в
статью 18 Вводного закона вносятся поправки следующего содержания: "Ранее
возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт
многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных
с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII
Жилищного кодекса Российской Федерации".
Действительно до 1 марта 2005 г. во всех многоквартирных домах уже сложились
договорные
отношения
при
предоставлении
жилищно-коммунальных
услуг.
Одновременно собственники помещений в многоквартирных домах до 1 января 2007 г.
должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (необходимо
обратить внимание на то, что Жилищный кодекс не говорит о выборе нового способа
управления). При этом многие специалисты не обращают внимание на нормы Вводного
закона. Он для того вводным и является, чтобы состыковать ранее возникшие отношения
с новым законодательством.
Фактически мы имеем два варианта реализации Жилищного кодекса РФ в части
управления многоквартирными домами (см. рис. 2).
75
Управление
многоквартирным домом
2 вариант
1 вариант
Приведение договорных отношений
в соответствие с ЖК РФ
Заключение договоров на иных
условиях
Выбор нового способа
управления
Внесение изменений и
дополнений в договора
Рис. 2 Варианты реализации Жилищного кодекса РФ в части управления
многоквартирными домами.
Первый вариант - реализация части 1 статьи 161 Жилищного кодекса, это когда
собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Выбор
нового способа управления, прежде всего, предусматривает не только создание новых
договорных отношений, но и досрочное расторжение существующих договорных
отношений.
Расторжение
ранее
возникших
договорных
отношений
должно
осуществляться в соответствии с общими нормами гражданского законодательства, а это в
обязательном порядке приведет к компенсации расходов, связанных с досрочным
расторжением договора. Хотя прошел не большой период времени с момента введения в
действие ЖК РФ, но уже можно проанализировать практику применения Жилищного
кодекса РФ на местах.
Первый вариант предусматривает одномоментное разрушение ранее созданной
системы договорных отношений в муниципальных образованиях. Когда проведение
общих собраний собственников помещений начинает приобретать массовый характер,
76
тогда и проявляются недостатки этого варианта. Например: собственники выбрали новый
способ управления – выбрали новую управляющую организацию взамен старой. Сразу
возникает вопрос, является ли это выбором нового способа управления? По всей
видимости, нет, так как любой способ управления многоквартирным домом это, прежде
всего, выбор новой системы отношений. Замена одной управляющей организации на
другую возможна, но в порядке общих норм гражданского законодательства –
расторжение договора управления многоквартирным домом по соглашению сторон либо
по решению суда. Право одной из сторон на односторонний отказ от исполнения договора
неразрывно связано с юридической конструкцией соответствующего договора. Например:
Статья 782 ГК РФ предусматривает, что заказчик вправе отказаться от исполнения
договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически
понесенных им расходов. Законодатель, к сожалению, не дал классифицирующих
признаков договора управления, поэтому его необходимо считать договором смешанного
вида.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время
на основании его решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Изменение и (или) расторжение договора
управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном
гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Односторонний отказ от
исполнения договора путем изменения способа управления многоквартирным домом
привел к большому количеству споров в гражданских судах. Собственники требуют от
предыдущей управляющей организации вернуть средства на капитальный ремонт,
исполнить невыполненные обязательства, передать новой организации техническую и
финансовую документацию на многоквартирный дом.
Второй вариант базируется на 5-ой и 9-ой статьях Вводного закона Жилищного
кодекса.
При введении в действие законодательного акта могут быть предусмотрены три
возможных варианта его реализации. Либо закон, с момента его введения, устанавливает
новые отношения и отменяет старые, либо он требует привести ранее возникшие
отношения в соответствие с законом, либо устанавливает переходной период. Что такое
привести договорные отношения в соответствие с законом? Нужно внести изменения и
дополнения в действующие договорные отношения. Например: договорные отношения
оформить в письменной форме, изменить условия договора, установить иные сроки и
иную ответственность, изменить порядок оплаты по договору и др.
77
Порядок и форма
отчетности по
обязательствам
Перечень
коммунальных
услуг
(фактически
предоставляемых)
Рис.
3
Основные изменения и
дополнения к ранее
заключенным договорам
Перечень
жилищных услуг
(фактически
предоставляемых)
Приведение договорных
Цена и порядок ее
изменения
(ранее
установленная
или новая)
отношений
в
Письменная
форма
договора
Порядок
разрешения
споров
соответствие с
Срок
действия
договора
жилищным
законодательством.
Жилищный кодекс не начинает историю договорных отношений с белого листа.
Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" предусматривал
практически аналогичные способы управления многоквартирными домами, процедуру
выбора таких способов управления, понятие и компетенцию общего собрания
собственников в многоквартирном доме.
Каким образом можно определить, выбран ли собственниками помещений в
многоквартирном доме способ управления или нет, либо в каком случае принятое такими
собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было
реализовано?
Ответ на этот вопрос дан в п. 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.06 г. № 75
"О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом":
«Конкурс
проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления
этим домом, в том числе в следующих случаях:
78
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу
выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о
выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании
несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по
вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание
не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не
было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе
способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили
договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный
федеральный
орган
исполнительной
власти
документы,
необходимые
для
государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного
кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные
статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации».
4.6. Непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ, при выборе непосредственного управления собственниками
помещений в многоквартирном доме, предоставляет собственникам помещений в
многоквартирном доме два варианта участия в управлении таким домом – лично (первый
вариант) или через своего представителя (второй вариант).
Первый вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме
вступают
самостоятельно
в
прямые
договорные
отношения
с
организациями,
предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, при принятии ими в порядке ст.
44–48
ЖК
РФ
решения
о
выборе
непосредственного
способа
управления
многоквартирным домом и решения о заключении прямых договоров с такими
организациями.
В последнее время граждане, являющиеся потребителями коммунальных услуг,
проявляют повышенную заинтересованность в прямых договорных отношениях с
79
ресурсоснабжающими организациями, т. к. это позволяет установить индивидуальные
приборы учета получаемых ресурсов, регулирующие устройства и производить оплату по
фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения граждане получают
значительную экономию денежных средств.
Развитие прямых договорных отношений увеличивает для ресурсоснабжающих
организаций число абонентов (потребителей), а это приводит к увеличению штата
сотрудников, осуществляющих первичный бухгалтерский учет, увеличению фонда
заработной платы и налоговых отчислений, выводу из хозяйственного оборота
значительного
количества
нежилых
помещений,
необходимых
для
размещения
сотрудников, значительных вложений в ремонт этих помещений, недополучению
прибыли от использования недвижимого имущества, возрастанию расходов по его
содержанию, а также увеличению расходов на приобретение специального оборудования
и на его содержание. Однако эти затраты компенсируются, если они будут учтены в
составе затрат ресурсоснабжающих организаций при тарифном регулировании. А это, в
свою очередь, приведёт к увеличению тарифов на коммунальные услуги.
При непосредственном управлении многоквартирным домом (первый вариант):
–
все собственники помещений или их большинство на основании решения общего
собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию
и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с
лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники
помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых
договоров;
– каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на
холодное и горячее водоснабжения, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т. ч.
поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в т. ч. поставки твердого
топлива при наличии печного отопления). Соответственно каждый по отдельности несет
ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные
услуги. Данный способ исключает возможность веерного отключения потребителей при
неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие
организации вправе не предоставлять коммунальные услуги конкретным потребителям, не
производящим своевременную оплату потребленных услуг.
Первый
вариант
непосредственного
управления
многоквартирным
домом
собственниками помещений изображен на рис. 4.
Второй вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном
80
доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные
и коммунальные услуги, через своего представителя. Собственники в порядке ст. 44–48
ЖК РФ принимают решение о выборе непосредственного способа управления
многоквартирным домом и решение о делегировании полномочий представителю
собственников
помещений
на
заключение
договоров
с
организациями,
предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.
От имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с
третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или
иное лицо, имеющее полномочие,
удостоверенное доверенностью, выданной
в
письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Представительство – это деятельность, основанная на полномочии (см. ст. 182 ГК
РФ).
В
силу
полномочия
действия
представителя,
совершаемые
от
имени
представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и
обязанности непосредственно у представляемого. Представителем может быть физическое
или юридическое лицо.
Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими
лицами. Такое третье лицо может быть избрано как представляемым, так и
представителем. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни
в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он
одновременно является.
Полномочия
представителя
(иного
лица)
в
простой
письменной
форме.
Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме
предоставленных полномочий.
Второй
вариант
непосредственного
управления
многоквартирным
домом
собственниками помещений представлен на рис. 5.
Жилищный кодекс РФ вводит нормы направленные на сбалансированность
договорных отношений при предоставлении услуг и работ по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме. Собственники теперь обязаны совместно
утвердить объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме и оплатить утвержденные ими работы и услуги. Ранее на
подрядные жилищные организации ложилось бремя ответственности за несоблюдение
Правил и норм содержания жилищного фонда вне зависимости от объема покрытия
собственниками таких затрат. Теперь они обязаны будут нести ответственность только в
части взятых на себя обязательств и отвечать за качество, объем и сроки предоставления
услуг и выполнения работ.
81
Рис. 4. Непосредственное управление многоквартирным домом (1вариант)
Оплата КУ
Собственник
Оплата ЖУ
Договор на
предоставление КУ
Предоставление ЖУ
ОО
Договор на предоставление
ЖУ
РСО
Договор на
предоставление КУ
Оплата ЖУ
Собственник
Оплата КУ
Предоставление КУ
Рис.5. Непосредственное управление многоквартирным домом
(2 вариант)
Оплата КУ
Собственник
Предоставление
КУ
Оплата ЖУ
Предоставление ЖУ
ОО
Уполномоченное
лицо
(доверенность)
Договор на предоставление
ЖУ
Договор на
предоставление
КУ
Оплата ЖУ
Собственник
Предоставление
КУ
Оплата КУ
83
РСО
4.2.3. Управление товариществом собственников жилья
4.2.3.1. Правовое положение товарищества собственников жилья. Цели и
задачи создания.
Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) является основанной на членстве
некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в
многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в
многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса,
владения, пользования и в установленных законодательством РФ
пределах распоряжения
общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами
деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было
создано.
Часть 1 ст. 135 ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ.
ТСЖ создается для следующих целей:
совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;
обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;
владение,
пользование
и
в
установленных
законодательством
пределах
распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных
законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме
осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов
ТСЖ.
ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается
общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников
помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в
существующих товариществах путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества.
Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в
установленных
законодательством
пределах
распоряжение
общим
имуществом
в
многоквартирном доме от не членов товарищества, ТСЖ приобретает путем заключения с ними
договора о содержании и ремонте общего имущества.
Понятие обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме
никакими нормативными актами в настоящее время не регламентировано и чаще всего
содержание этого понятия является предметом судебных разбирательств. Чтобы не нести
ответственность по обязательствам, не предусмотренным уставной деятельностью ТСЖ,
необходимо в уставе товарищества раскрыть данный термин. Такая регламентация, прежде
всего, необходима для определения впоследствии ответственности сторон при неисполнении
договоров на предоставление услуг и работ по управлению многоквартирным домом,
содержанию и текущему ремонту общего имущества в таком доме, а также при возникновении
споров членов товарищества с ТСЖ.
Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия
товарищества, направленные на выбор
управляющей,
обслуживающей
и
подрядных
организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и
собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими
организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на
многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и
капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и не
оказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если
иное не предусмотрено уставом товарищества.
Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего
является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для
совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его
эксплуатации.
Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений
для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги интернет связи,
услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка
корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской
Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).
Определение понятия товарищества собственников жилья неудачно заимствовано из
Федерального закона “О товариществах собственников жилья”, где под комплексом
недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум – единый комплекс
недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и
расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан,
2
юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной,
государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее
имущество) находятся в их общей долевой собственности.
По совокупности норм, содержащихся в ЖК РФ, товарищество собственников жилья
осуществляет управление общим имуществом в многоквартирном доме.
Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские
права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных
документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности возникает с момента его
создания.
Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является
обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не
в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной
(внеуставная сделка).
Примером этому служит Постановление Федерального арбитражного суда западносибирского округа от 17 октября 2002 года по делу N Ф04/3876-848/А46-2002 (извлечения):
«Товарищество собственников жилья "Первомаец-4" (далее - ТСЖ "Первомаец-4")
обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Акционерная
компания энергетики и электрификации "Омскэнерго" (далее - ОАО "АК "Омскэнерго"), к
"Омскэнергосбыт" ОАО "АК "Омскэнерго", к акционерному обществу закрытого типа
"Строительно - монтажный трест N 6" (далее - АОЗТ "СМТ N 6") о признании незаключенными
договора от 15.01.96 N 2211, договора от 03.02.98 N 2211, договора от 09.01.2001 N 2211,
договора от 21.08.96 N АК-5-333/2211, а также соглашения от 01.01.2000 о внесении изменений
в договор от 21.08.96 N АК-5-333/2211.
В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил суд
признать недействительными указанные договоры и соглашение, мотивируя тем, что они
заключены управляющим ТСЖ "Первомаец-4" с превышением полномочий.
Определением от 21.09.2001 суд прекратил производство в отношении "Омскэнергосбыт"
ОАО "АК "Омскэнерго" и привлек к участию в споре в качестве ответчика муниципальное
унитарное предприятие тепловых сетей и котельных города (далее - МУП ТСК).
Определением от 31.10.2001 суд в качестве ответчика также привлек к участию в споре ГУ
УФПС Омской области (филиал Почтамт).
ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК отклонили исковые требования, признав их
необоснованными и заявленными с пропуском срока исковой давности.
3
Решением от 04.12.2001 прекратил производство по делу в части признания
недействительными договора от 15.01.96 N 2211 и договора от 03.02.98 N 2211, мотивируя тем,
что срок действия данных договоров истек, в связи с чем спор в этой части является
беспредметным. В остальной части иска суд отказал, обосновывая свои доводы тем, что
управляющий ТСЖ "Первомаец-4" при заключении спорных договоров действовал в рамках
полномочий, предоставленных уставом товарищества, и истец не доказал, что другие стороны
по сделкам знали или должны были знать о незаконности совершаемой сделки.
Апелляционная инстанция постановлением от 12.07.2002 отменила решение в части
требований о признании недействительными договоров от 15.01.96 N 2211, от 03.02.98 N 2211,
от 09.01.2001 N 2211 и в этой части приняла новое решение: признала недействительным
договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный между ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ
"Первомаец-4"; в части требований о признании недействительными договоров от 15.01.96 N
2211 и от 03.02.98 N 2211 направила дело на рассмотрение в первую инстанцию суда.
В отношении ЗАО "СМТ N 6" производство по делу апелляционная инстанция прекратила
по причине неподведомственности спора арбитражному суду.
В остальной части решение суда оставлено апелляционной инстанцией без изменения.
ОАО "АК "Омскэнерго", не согласившись с выводами апелляционной инстанции,
направило кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм
материального права и норм процессуального права, просило постановление отменить в части
признания договора от 09.01.2001 N 2211 недействительным и в части передачи дела на
рассмотрение в первую инстанцию суда, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, ТСЖ
"Первомаец-4" при заключении договора с энергоснабжающей организацией не вышло за
пределы специальной правоспособности, так как выступало от лица всех членов товарищества в
качестве
коллективного
абонента,
единого
представителя
интересов
домовладельцев
кондоминиума. В связи с истечением срока действия договоров от 15.01.96 N 2211 и от 03.02.98
N 2211 у ТСЖ "Первомаец-4" отсутствовало право на обращение с иском о признании их
недействительными.
В судебном заседании представитель ОАО "АК "Омскэнерго" поддержал доводы жалобы
и, уточнив свои требования, просил суд отменить постановление апелляционной инстанции в
обжалуемой части и в этой части оставить в силе решение первой инстанции суда.
Представитель ТСЖ "Первомаец-4" высказался против удовлетворения жалобы, просил
постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
4
Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации законность состоявшихся судебных актов, рассмотрев доводы жалобы, суд
кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомаец-4" оспорило:
- договор от 15.01.96 N 2211, заключенный с ПТСК (правопредшественником МУП ТСК)
на отпуск тепловой энергии и горячей воды;
- договор от 03.02.98 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" и МХ ПТСК на
отпуск тепловой энергии;
- договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" на поставку,
получение и оплату тепловой энергии,
- а также договор от 21.08.96 N АК-5-333/2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго",
МХ ПТСК, УФПС по Омской области, и соглашение к нему от 01.01.2000.
Истец указал на то, что указанные договоры заключены управляющим ТСЖ "Первомаец4"
с превышением
полномочий
и
с превышением правоспособности
товарищества
собственников жилья и просил признать обязанным по спорным договорам застройщика АОЗТ
"СМТ N 6", правопреемник которого - ЗАО "СМТ N 6".
Апелляционная инстанция обоснованно прекратила производство по делу в отношении
ЗАО "СМТ N 6" по основаниям пункта 1 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации (1995 года).
Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила,
что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ
"Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома, расположенные по
улице Блюхера, 26, и по улице Магистральной, 18; данный договор является договором
энергоснабжения.
В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору
энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю)
через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а
также соблюдать
предусмотренный
договором режим ее потребления, обеспечивать
безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность
используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Между тем нормы Федерального закона "О товариществах собственников жилья", в
соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ
заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту - потребителю
соответствующей энергии.
5
Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211
недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как
заключенный с нарушением статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей
17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
Первая инстанция суда, отказывая в удовлетворении требований о признании договора от
09.01.2001 N 2211 недействительным, неправильно применила нормы материального права, что
явилось основанием для отмены решения в этой части.
При этом суд первой и апелляционной инстанций обоснованно отказал в удовлетворении
требования о признании недействительными договора от 21.08.96 N АК-5-333/2211 и
подписанного к нему соглашения от 01.01.2000.
Договор N АК-5-333/2211 заключен между ТСЖ "Первомаец-4", ОАО "АК "Омскэнерго",
МП ТСК и УФПС по Омской области в лице почтамта на обслуживание по приему и
перечислению платежей за отопление и горячее водоснабжение.
По условиям данного договора и соглашения от 01.01.2000 к нему ТСЖ "Первомаец-4"
обязалось производить сбор платежей от жильцов за отопление и горячее водоснабжение, их
перечисление на счета ОАО "АК "Омскэнерго" и МП ТСК, а также проведение и оформление
сверки расчетов по лицевым счетам жильцов и предоставление реестров принятых платежей.
Принятые по указанному договору обязательства не противоречат целям создания и
деятельности ТСЖ "Первомаец-4", установленным в нормах статей 29, 30 Федерального закона
"О товариществах собственников жилья", и соответствуют пунктам 2.1, 2.2, 3.1 устава
товарищества.
Следует признать правильным вывод апелляционной инстанции об отмене решения в
части прекращения производства по делу о признании недействительными договоров N 2211 от
15.01.96 и N 2211 от 03.02.98 и направлении дела в этой части на рассмотрение в первую
инстанцию суда.
У суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для прекращения
производства по делу в этой части. Суду надлежало рассмотреть вопрос о недействительности
спорных договоров.
Исследование материалов дела показало, что выводы апелляционной инстанции
соответствуют обстоятельствам спора и основаны на правильном применении норм
материального права и норм процессуального права.
Доводы
кассационной
жалобы
несостоятельны
и
не
содержат
оснований,
предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции.
6
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 274, 284, 286, 289 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление апелляционной инстанции от 12.07.2002 Арбитражного суда Омской
области по делу N 1-265/01 (А-60/02) оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО
"АК "Омскэнерго" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия».
Рассмотренное
выше
Постановление
Федерального
арбитражного
суда
западно-
сибирского округа от 17 октября 2002 года по делу N Ф04/3876-848/А46-2002 остается
актуальным по настоящее время. Следует обратить внимание на то, что новый Жилищный
кодекс также как и Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", не
предусматривает право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как
абоненту - потребителю соответствующей энергии.
Согласно ч.2 ст. 162 ЖК РФ предоставление управляющей организацией ЖКУ
осуществляется только собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его
помещением. То есть предоставление услуг осуществляется непосредственно его потребителю собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением, т.к.
приемные устройства и присоединенные сети находятся в пользовании этих лиц.
4.2.3.2. Организация товарищества собственников жилья,
его регистрация и ликвидация.
Реорганизация товариществ собственников жилья и их объединение.
ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый
государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная
регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 № 129ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”.
Министерство РФ по налогам и сборам ранее являлось уполномоченным федеральным
органом
исполнительной
власти,
осуществляющим
государственную
регистрацию
юридических лиц и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, а также
государственную
регистрацию
крестьянских
7
(фермерских)
хозяйств
(Постановление
Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 319 "Об уполномоченном федеральном органе
исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц,
крестьянских
(фермерских)
хозяйств,
физических
лиц
в
качестве
индивидуальных
предпринимателей")
В соответствии Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. N 506 "Об
утверждении Положения о Федеральной налоговой службе" теперь Федеральная налоговая
служба
(правопреемник
МНС)
является
уполномоченным
федеральным
органом
исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц,
физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских)
хозяйств.
С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям
деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью
обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный
баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки
юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему
имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате
членами ТСЖ обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению
многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества,
а также плате за коммунальные услуги.
. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие собственников
помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по
вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования –
передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества
собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали
собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком
доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
8
Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50%
голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о
ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от
общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).
Ликвидация ТСЖ, которая осуществляется в общем порядке, установленном ст.61-64
Гражданского кодекса РФ и ст. 20-22 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей»
Статья 61 ГК РФ говорит о двух видах ликвидации юридического лица - добровольной и
принудительной (по решению суда) - и последствиях такой ликвидации. В отличие от
реорганизации ликвидация юридического лица не связана с переходом его прав и обязанностей
в порядке правопреемства к другим лицам.
Юридические лица могут быть ликвидированы добровольно в любое время без указания
оснований.
В Гражданском кодексе содержится примерный перечень оснований для ликвидации
юридического лица по решению его участников либо органа юридического лица,
уполномоченного на то учредительными документами:
-
в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо,
-
с достижением цели, ради которой оно создано.
Пункт 2 статьи 141 ЖК РФ предусматривает одно специальное основание обязательной
ликвидации товарищества собственников жилья: общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества
не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Эта обязанность соответствует
положению ст.135 настоящего кодекса.
Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда только
по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ, то есть:
-
в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения
носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к
обстоятельствам конкретного случая невозможно),
-
осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии),
-
осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными
или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.
9
Как подчеркнуто в п.23 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 1.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", неисполнение
юридическим лицом требований, содержащихся не в ГК, а в иных законах, может служить
основанием для его ликвидации, если суд квалифицирует соответствующие действия
(бездействие) как неоднократные или грубые нарушения данного закона или иного правового
акта.
Требование о ликвидации юридического лица по основаниям, предусмотренным ГК,
может
быть
предъявлено
в
суд
государственным
органом
или
органом
местного
самоуправления, которому предоставлено законом право на предъявление такого требования. В
частности, в соответствующих случаях иски о принудительной ликвидации юридических лиц
могут заявляться налоговыми органами (на основании ст.31 ч.1 Налогового кодекса РФ),
При рассмотрении указанных исков и оценке обоснованности заявленных требований
Президиум ВАС РФ рекомендовал судам выявлять наличие оснований для ликвидации
соответствующего юридического лица, на которые ссылается истец.
Ликвидация ТСЖ - не одномоментный акт, а специальная достаточно длительная
процедура прекращения деятельности товарищества, проводимая под контролем органа,
осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Сведения о нахождении
ТСЖ в процессе ликвидации вносятся в единый государственный реестр юридических лиц.
Указанная запись свидетельствует о наличии изменений, происходящих в объеме гражданской
правоспособности юридического лица. С этого момента не допускается:
-
государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы
ликвидируемого ТСЖ,
-
государственная регистрация юридических лиц, учредителем которых выступает
указанное ТСЖ,
-
государственная регистрация юридических лиц, которые возникают в результате его
реорганизации.
Рассмотрим случай добровольной ликвидации ТСЖ. Решение о ликвидации ТСЖ может
принять общее собрание членов товарищества в порядке, предусмотренном ст. 145,146 ЖК РФ.
Общее собрание назначает ликвидационную комиссию, к которой переходят полномочия
правления ТСЖ. То есть, с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят
функции и права Правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение
деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью
подчиниться решениям ликвидационной комиссии.
10
Законодательство возлагает на общее собрание, принявшее решение о ликвидации ТСЖ,
ряд обязанностей в целях соблюдения прав и законных интересов третьих лиц и обеспечения
государственного контроля за проведением ликвидации. ТСЖ, находящееся в процессе
ликвидации, не утрачивает своей дееспособности (в частности, оно обязано правильно и
своевременно начислять и выплачивать налоги и сборы, предусмотренные действующим
налоговым законодательством). При принятии решения о ликвидации и назначении
ликвидационной комиссии ТСЖ прекращает сдавать бухгалтерскую отчетность и платить
налги. ТСЖ обязано расплатиться с кредиторами по своим долгам, в том числе и по налоговым
обязательствам. Дееспособность прекращается с момента внесения записи о ликвидации в
соответствующий реестр юридических лиц.
Процедура ликвидации выглядит следующим образом.
1. Принятие общим собранием ТСЖ решения о ликвидации ТСЖ и назначение
ликвидационной комиссии; утверждение состава ликвидационной комиссии; утверждение
проекта порядка и сроков ликвидации.
2. Согласование с регистрирующим органом состава ликвидационной комиссии и
внесение сведений в Единый государственной реестр юридических лиц о том, что ТСЖ
находится в процессе ликвидации.
3. Направление сообщения о ликвидации по установленной форме в налоговый орган по
месту учета в 3-дневный срок с момента принятия решения о ликвидации. Также
ликвидационная комиссия в письменном виде уведомляет о принятом решении внебюджетные
фонды.
4. Размещение сообщения о ликвидации ТСЖ, а также о порядке и сроке заявления
требований его кредиторами (этот срок не может быть менее 2-х месяцев с момента
публикации) в органах печати.
5. Проведение заседания ликвидационной комиссии после окончания срока предъявления
требований кредиторами, на котором утверждается проект промежуточного ликвидационного
баланса. Проект должен содержать сведения о составе имущества ликвидируемого ТСЖ,
перечень предъявляемых кредиторами требований, а также информацию о результатах их
рассмотрения.
6. Согласование промежуточного ликвидационного баланса с органом, осуществляющим
государственную регистрацию юридических лиц.
11
7. Ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов
в порядке, установленном для исполнения судебных решений (в том случае, когда денежных
средств ТСЖ недостаточно для удовлетворения требований кредиторов).
8. Ликвидационная комиссия подает заявления о снятии с учета в налоговый орган и
внебюджетные фонды, которые проводят проверки ликвидируемого ТСЖ. По окончании
проверок данные органы выдают справки об отсутствии задолженности у ТСЖ соответственно
перед бюджетом и внебюджетными фондами.
9. Со
дня
согласования
с
регистрирующим
органом
промежуточного
баланса
ликвидационная комиссия производит денежные выплаты кредиторам ТСЖ в следующей
очередности:
первая очередь - удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое
ТСЖ несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем
капитализации соответствующих повременных платежей;
вторая очередь - производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с
лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате
вознаграждений по авторским договорам;
третья очередь -
удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам,
обеспеченным залогом имущества ликвидируемого ТСЖ;
четвертая очередь - погашается задолженность перед бюджетом и внебюджетными
фондами.
10.
После удовлетворения требований кредиторов предыдущих очередей и не ранее чем
через 1 месяц после утверждения промежуточного ликвидационного баланса ликвидационная
комиссия приступает к расчетам с другими кредиторами.
11.
После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия проводит свое
заседание, на котором утверждает проект ликвидационного баланса.
12.
Производится согласование ликвидационного баланса с регистрирующим органом.
13.
Ликвидационная комиссия распределяет между участниками оставшееся после
удовлетворения требований кредиторов имущество.
14.
Ликвидационная комиссия отражает расчеты с кредиторами и с участниками в
ликвидационном акте.
15.
По завершении расчетов с участниками ликвидационная комиссия закрывает счета в
банках (о закрытии каждого счета необходимо сообщить в налоговый орган по установленной
форме в течение 10 дней).
12
16.
Ликвидационная комиссия передает на хранение в архив документы по личному
составу ТСЖ (приказы, учетные карточки, карточки лицевых счетов по начислению заработной
платы или расчетно-платежные ведомости), а также протоколы общих собраний ТСЖ. Прием
документов в архив удостоверяется справкой, копия которой передается в регистрирующий
орган.
17.
Ликвидационная комиссия подает в регистрирующий орган с целью последующей
регистрации ликвидации ТСЖ, следующие документы:
устав;
ликвидационный акт;
справки из налогового органа и внебюджетных фондов об отсутствии задолженности;
справки из банков о закрытии счетов;
письмо из органов статистики о снятии с учета;
справку из архива;
печать и штампы.
18.
Регистрирующий орган выдает справку о ликвидации ТСЖ. С момента исключения
из Единого государственного реестра и ТСЖ считается прекратившим свое существование.
19.
Ликвидационная комиссия подает копии справок о ликвидации ТСЖ в налоговый
орган и внебюджетные фонды.
20.
Налоговый орган выдает уведомление о снятии ТСЖ с налогового учета.
Собственники помещений в многоквартирном доме (в том числе органы государственной
и муниципальной власти) обязаны принять участие в выборе способа управления таким домом
(ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000г. №690 «О Комплексной городской
программе формирования кондоминиумов и создания условий для организации и деятельности
ТСЖ» определены органы городской администрации по представлению интересов города на
общих собраниях и в ТСЖ, а также их обязанности по содействию в создании и деятельности
ТСЖ.
В соответствии с п. 8 ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 16.07.2001 № 572-73 «О
жилищной политике Санкт-Петербурга», при выборе формы управления многоквартирным
домом орган Администрации Санкт-Петербурга, уполномоченный представлять СанктПетербурга в данном доме, обязан:
13
поддержать решение о создании ТСЖ в тех случаях, когда в собственности СанктПетербурга находится не более пятидесяти процентов общей площади жилых и нежилых
помещений;
воздержаться от голосования по данному вопросу в тех случаях, когда в собственности
Санкт-Петербурга находится более пятидесяти процентов общей площади жилых и нежилых
помещений.
Такая позиция городской администрации создает благоприятные условия для того, чтобы
решение собственников о создании ТСЖ могло быть реализовано даже при меньшем
количестве голосов желающих.
Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один
способ управления, следовательно, для управления многоквартирным домом может быть
создано
только
одно
ТСЖ.
Основанием
для
управления
многоквартирным
домом
товариществом собственников жилья является решение общего собрания о выборе
соответствующего способа управления – управление товариществом собственников жилья,
которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников, принявших
участие в общем собрании или в заочном голосовании. Поэтому на общем собрании по
созданию товарищества необходимо также принять решение о выборе соответствующего
способа управления.
Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только
многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным
участком, граничащимися земельными участками или иным общим имуществом (инженерные
коммуникации). Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания
только этих нескольких домов.
Статья 140 ЖК РФ предусматривает возможность реорганизации ТСЖ, которая
осуществляется в общем порядке, установленном ст.57-60 Гражданского кодекса РФ и ст. 14-16
ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»
Реорганизация является специфическим способом образования новых и прекращения
действующих юридических лиц. Реорганизация юридического лица может быть осуществлена в
форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Слиянием юридических лиц признается создание нового юридического лица с передачей
ему всех прав и обязанностей двух или нескольких юридических лиц и прекращением
последних. Присоединением юридического лица считается прекращение одного или
нескольких юридических лиц с передачей всех их прав и обязанностей другому ранее
14
созданному
юридическому
лицу.
Под
разделением
юридического
лица
понимается
прекращение юридического лица с передачей всех его прав и обязанностей вновь созданным
юридическим лицам. Выделением юридического лица признается создание одного или
нескольких юридических лиц с передачей ему (им) части прав и обязанностей реорганизуемого
юридического лица без прекращения последнего. Преобразование юридического лица состоит в
его прекращении и образовании на его основе юридического лица другой организационноправовой формы.
Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена по решению его участников либо органа
ТСЖ, уполномоченного на то учредительными документами.
При реорганизации юридического лица в форме слияния, разделения, выделения и
преобразования организационным следствием реорганизации является создание новых
юридических лиц. В связи с этим реорганизация юридического лица в названных формах
считается состоявшейся с момента государственной регистрации всех вновь возникших
юридических лиц.
При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого
юридического лица новое юридическое лицо не создается. Завершение реорганизации обоих
юридических лиц определяется моментом внесения органом государственной регистрации в
единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности
присоединенного юридического лица.
Реорганизация связана с переходом прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ к
существующим (при присоединении) или вновь возникающим (в остальных случаях)
юридическим лицам в порядке универсального правопреемства (см. ст.ст. 129, 387 ГК).
Вопросы правопреемства в отношении обязанности по уплате налогов и сборов
регулируются ст. 50 части первой Налогового кодекса РФ.
Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей
юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным
балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о
реорганизации юридических лиц.
При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей
реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному
юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.
При реорганизации юридического лица путем разделения и выделения права и
обязанности распределяются в соответствии с разделительным балансом. В первом случае -
15
между юридическими лицами, возникшими на основе разделенного юридического лица; во
втором случае - между реорганизованным и выделившимися из него юридическими лицами.
Передаточный
акт
и
разделительный
баланс
должны
содержать
положения
о
правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении
всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Если
разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного
юридического лица, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по
обязательствам реорганизованного юридического лица перед его кредиторами.
В
соответствии
с
существующей
практикой
в
состав
передаточного
акта
и
разделительного баланса включается бухгалтерская отчетность, составляемая в установленном
Минфином РФ порядке, в объеме форм годового бухгалтерского отчета на последнюю
отчетную дату (дату реорганизации). (См.: указания о бухгалтерском учете отдельных
операций, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации, утвержденные Приказом Минфина РФ от 28 июля 1995 г. N 81).
Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности
при реорганизации юридические лица обязаны проводить инвентаризацию имущества и
обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие,
состояние и оценка (см. ст. 12 Закона о бухгалтерском учете).
Участники ТСЖ или орган, принявшие решение о реорганизации ТСЖ, обязаны
письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого товарищества. Кредитор вправе
потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому
является ТСЖ, и возмещения убытков. Это связано с общим принципом недопустимости
перевода долга без согласия кредитора, предусмотренным п.1 ст.391 ГК. Поскольку кредитор
не вправе воспрепятствовать реорганизации, влекущей замену стороны в обязательстве, он
вправе письменно потребовать досрочного прекращения либо досрочного исполнения
гражданско-правового обязательства, должником по которому является реорганизуемое
юридическое лицо, и возмещения убытков. При этом обязательство может быть прекращено с
использованием способов, предусмотренных законами, иными правовыми актами или
договором, в том числе путем расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Досрочное исполнение
обязательства должником по требованию кредитора является самостоятельным способом
прекращения обязательства, к которому применимы положения статьи 408 ГК о прекращении
обязательства исполнением.
Статья 14 Федерального закона от 8.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» содержит исчерпывающий перечень
16
документов, представляемых при регистрации юридического лица, создаваемого путем
реорганизации:
а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь
возникающего
юридического
лица,
создаваемого
путем
реорганизации,
по
форме,
утвержденной Постановлением Правительства РФ 19.06.2002 г. N 439 (приложение N2).
В заявлении подтверждается, что:
1.
учредительные документы созданных путем реорганизации юридических лиц
соответствуют законодательству Российской Федерации,
2.
сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и заявлении о
государственной регистрации, достоверны,
3.
передаточный
акт
или
разделительный
баланс
содержит
положения
о
правопреемстве по всем обязательствам вновь возникшего юридического лица в
отношении всех его кредиторов,
4.
все кредиторы реорганизуемого лица уведомлены в письменной форме о
реорганизации,
б) учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица,
создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном
порядке копии);
в) решение о реорганизации ТСЖ. Указанное решение может быть представлено в виде
протокола общего собрания участников ТСЖ. В соответствии со ст.145 ЖК РФ решение о
реорганизации ТСЖ относится к компетенции общего собрания членов товарищества.
г) передаточный акт или разделительный баланс, утвержденные участниками ТСЖ или
органом,
принявшим
решение
о
реорганизации
юридических
лиц.
Непредставление
передаточного акта или разделительного баланса, а также отсутствие в них положений о
правопреемстве по обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в
государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (п.2 ст. 59 ГК РФ).
д) документ об уплате государственной пошлины. На сегодняшний день размер
государственной пошлины составляет 2000 рублей.
Регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов.
Государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации,
осуществляется территориальным органом Федеральной налоговой службы по месту
нахождения реорганизуемого юридического лица.
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со
дня представления документов в регистрирующий орган. Документы представляются в
17
регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с
объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью заявителя,
подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом
заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством
Российской
Федерации
данные
иного
удостоверяющего
личность
документа
и
идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их
получения регистрирующим органом (если документы представляются непосредственно
заявителем); при поступлении документов, направленных по почте, расписка высылается в
течение рабочего дня, следующего за днем получения документов.
Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации
в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших
юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему
другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в
единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности
присоединенного юридического лица.
Прежний ФЗ «О товариществах собственников жилья» не предусматривал для ТСЖ
возможности его преобразования в другой вид юридического лица. Жилищный кодекс РФ
допускает реорганизацию ТСЖ в две формы: жилищный или жилищно-строительный
кооператив. Такое преобразование возможно, например, при возникновении у ТСЖ целей,
которые Жилищным кодексом РФ отнесены к целям жилищных или жилищно-строительных
кооперативов (ст.110 ЖК РФ), как то – удовлетворение потребностей граждан в жилье путём
приобретения, строительства, реконструкции многоквартирного дома.
Создание Объединения товариществ собственников жилья (ст. 142 ЖК РФ) преследует
некоммерческие цели:
совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах.
Для достижения поставленной цели и повседневного решения стоящих перед
Объединением задач требуется наделение Объединения правами юридического лица.
В связи с этим следует рассматривать возможность создания Объединения как
юридического
лица
в
одной
из
организационно-правовых
федеральным законодательством.
18
форм,
предусмотренных
Гражданским кодексом предусматривается возможность создания объединений в форме
ассоциации или союза.
Товарищества собственников жилья, объединившиеся в ассоциацию (союз), сохраняют
свою самостоятельность, факт участия в объединении не влияет на объем правоспособности
ТСЖ. Оно обладает теми же правами, что и до вступления в ассоциацию (союз).
Ассоциация (союз) является собственником имущества, складывающегося за счет
регулярных и единовременных поступлений от участников, а также иных допускаемых
законодательством источников. Данное имущество используется объединением в соответствии
с его специальной правоспособностью. При ликвидации объединения имущество, оставшееся
после удовлетворения требований кредиторов, не распределяется между участниками, а
направляется на цели объединения.
Ассоциация (союз) не несет ответственность по обязательствам своих членов. Напротив,
члены
ассоциации
(союза)
отвечают
по
ее
обязательствам
-
несут
субсидиарную
ответственность всем своим имуществом, если в уставе ассоциации (союза) не содержатся
пределы имущественной ответственности его членов. Это является исключением из общего
правила, согласно которому учредители юридического лица не отвечают по его обязательствам.
Основания и пределы ответственности членов определяются в учредительных документах
объединения.
Права и обязанности членов ассоциаций (союзов) закрепляются в их учредительных
документах. Члены ассоциации (союза) имеют право безвозмездно пользоваться ее услугами
(консультационными, информационными и др.). Наделение членов таким правом обусловлено
тем, что имущество объединения в основном формируется за счет их средств. Член ассоциации
(союза) вправе добровольно выйти из нее. Заявление о выходе может быть сделано в любое
время, однако до конца финансового года он будет выполнять свои имущественные
обязанности. Только после этого участник считается вышедшим из состава объединения. Член
ассоциации (союза) может быть исключен из нее по решению других членов. Основания и
порядок
исключения
определяются
в
учредительных
документах.
Дополнительная
ответственность члена, добровольно или принудительно выбывшего из ассоциации (союза), по
ее долгам сохраняется в течение двух лет. Размер ответственности пропорционален взносу в
имущество ассоциации (союза). Принятие в ассоциацию (союз) новых участников возможно
только с согласия ее действительных членов. При этом решение о приеме должно быть
единогласным. На вновь вступившего может быть возложена субсидиарная ответственность по
долгам объединения, возникшим до его приема, если это предусматривают учредительные
документы объединения.
19
Управление
указанным объединением осуществляется по правилам, что и управление в
ТСЖ.
Права и обязанности товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация имеет специальную
правоспособность, т.е. оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые
указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно создано.
Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяется законом и уставом этой
организации.
Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений
самостоятельно определяют перечень полномочий такого товарищества.
Созданное в многоквартирном доме товарищество собственников жилья может принять
такой дом в управление, если общее собрание собственников помещений приняло
соответствующее решение о выборе способа управления – управление товариществом
собственников жилья. Сам факт создания товарищества не является основанием для передачи
дома этому товариществу в управление.
Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, которых оно может
осуществлять свою уставную деятельность. Товарищество собственников жилья вправе:
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным
домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов
товарищества. ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы не
только членов товарищества, но и собственников не являющихся членами товарищества (ч.8 ст.
138 ЖК РФ). По договору управления (ч.2. ст. 162 ЖК РФ) товарищество, хотя и выступает
стороной договора, но услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также
коммунальные
услуги
предоставляются
управляющей
организацией
непосредственно
собственникам помещений и пользующимися помещениями в этом доме лицам.
Оплата
собственниками помещений предоставляемых им услуг и работ осуществляется в порядке,
определяемом правлением ТСЖ. Жилищный кодекс не предоставляет право ТСЖ выступать в
качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в
многоквартирном
доме,
а
также
потребителем
20
(абонентом)
коммунальных
услуг.
Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и
коммунальных услуг;
определять смету доходов и расходов ТСЖ на год (финансовый план), в том числе
необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы
и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом
товарищества цели;
определять порядок внесения членских и иных взносов, а также обязательных платежей;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей
и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его
долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также
размер членских взносов;
подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества
в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять
им услуги в рамках уставной деятельности;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые
предусмотрены законодательством РФ;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ
работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее
ТСЖ;
в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в
многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в
многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать,
перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность
собственников
помещений
в
многоквартирном
доме
земельные
участки
для
осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и
их дальнейшей эксплуатации;
21
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет
собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому
дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества
действия.
Однако наличие в законе таких прав еще не означает факт их использования в
хозяйственной деятельности юридическим лицом.
Для того чтобы права ТСЖ, предусмотренные жилищным законодательством были
реализованы в практической деятельности такого товарищества, необходимо:
–
внести предусмотренные Жилищным кодексом права ТСЖ в устав такого товарищества;
–
включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в перечни вопросов,
относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ либо к компетенции правления
такого товарищества (что должно быть отражено в уставе товарищества);
–
установить в уставе товарищества правомочность решений общего собрания или правления
по внесенным вопросам.
Хотя ТСЖ и является одним из способов управления многоквартирным домом, но при
этом оно не является управляющей организацией. Члены ТСЖ на общем собрании
товарищества могут принять решение о том, что управление многоквартирным домом будет
осуществлять управляющая организация. Также, общее собрание членов товарищества, может
принять решение о самостоятельном содержании и ремонте общего имущества в
многоквартирном доме в рамках уставной деятельности. Законодательство не запрещает часть
функций по управлению общим имуществом в многоквартирном доме передать иной
организации. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме
может существовать только одна управляющая организация.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О
бухгалтерском учете" (с изм. и доп. от 23 июля 1998 г., 28 марта, 31 декабря 2002 г., 10 января,
28 мая, 30 июня 2003 г.) руководители организаций могут в зависимости от объема учетной
работы:
а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое
главным бухгалтером;
б) ввести в штат должность бухгалтера;
в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной
бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту;
г) вести бухгалтерский учет лично.
22
В
практической
деятельности
ТСЖ
заключают
договор
поручения
с
единым
информационно-расчетным центром на начисление собственникам обязательных платежей
программными средствами. ТСЖ вправе передать специализированной организации ведение
бухгалтерского учета товарищества.
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных
законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами
товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья,
наделяют последнего правами владения, пользования и в установленных законодательством
пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники
помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не
содержит классифицирующих признаков такого договора. Но однозначно данный договор не
является договором на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту
общего имущества. Договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые
не являются членами товарищества, заключается на предмет передачи ими полномочий
товариществу для реализации последним прав, предусмотренных пунктами 1-3 части 1,
пунктами1-4 части 2 статьи 137 ЖК РФ, части 8 статьи 138 ЖК РФ, установления размеров
обязательных платежей, срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные
услуги, условий перерасчета платежей и пр.;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в
многоквартирном доме. Понятие "обеспечить" также не классифицировано, поэтому данное
понятие подлежит раскрытию в уставе товарищества. Под обеспечением необходимо понимать
следующую деятельность ТСЖ: заключение в интересах собственников помещений договора
управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по
содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, ведение бухгалтерской и
технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по
содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов
невыполнения работ и не оказания услуг;
23
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме
обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. Товарищество в
этом случае должно: своевременно определять расходы на содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию
многоквартирного дома и иные расходы, а также установить размеры платежей для каждого
собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности,
информировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их
внесения, осуществлять контроль за пользованием собственниками помещений общим
имуществом в многоквартирном доме;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и
распоряжения общей собственностью. При планировании своей деятельности ТСЖ должно
своевременно информировать собственников помещений в многоквартирном доме и получать
их согласие в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:
– на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных
построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в
многоквартирном доме;
– установление пределов использования земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользования им;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих
лиц,
затрудняющих
реализацию
прав
владения,
пользования
и
в
установленных
законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в
многоквартирном доме или препятствующих этому. ТСЖ обязано принять самостоятельные
меры к устранению нарушений, а в случае невозможности их устранить – направить сведения в
надзорные органы для привлечения виновных к административной ответственности;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в т. ч.
в отношениях с третьими лицами. ТСЖ представляет интересы членов такого товарищества в
отношениях с третьими лицами в соответствии с правилами гл. 10 ГК РФ.
Органы управления товарищества собственников жилья,
их права и обязанности
24
Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя
гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК
РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.
Органами управления ТСЖ являются:
1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;
2) правление товарищества.
В Жилищном кодексе не указано, что к органам управления относится председатель
правления ТСЖ, хотя он своими действиями порождает права и обязанности для
юридического лица, так как председатель правления имеет самостоятельную компетенцию в
части принимаемых решений.
Установленная
ст.
144
ЖК
РФ
структура
органов
управления
ТСЖ
является
исчерпывающей. Это означает, что в ТСЖ не могут быть образованы иные органы управления,
которые не предусмотрены в уставе ТСЖ. На практике часто можно наблюдать, как некоторые
председатели правлений подменяют законные органы управления ТСЖ, создавая "совет" ТСЖ
или самостоятельно перераспределяют компетенцию органов управления юридического лица.
Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными
образованиями и различаются набором полномочий.
В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества.
Права и обязанности ТСЖ – это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою
деятельность, а компетенция общего собрания – это совокупность действий, которые общее
собрание может осуществлять в этих пределах. Распределение полномочий между органами
управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции его
правления, не может быть реализована общим собранием такого товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к
компетенции правления товарищества.
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества,
является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.
Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества,
определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.
Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания можно разбить по
значимости на два блока:
Первый, вопросы решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от
общего числа голосов членов товарищества:
25
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
- принятие решения о получении заемных средств, в т. ч. банковских кредитов;
- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности
товарищества;
- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в
многоквартирном доме;
Второй, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа
голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:
-избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- образование специальных фондов товарищества, в т. ч. резервного фонда, фонда на
восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
- внесение изменений в устав товарищества;
- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о
выполнении такого плана;
- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления
товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил
внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит
обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
- определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
- другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными
законами.
Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему
собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов
общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством
голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества
или их представителей при наличии кворума такого собрания. Желательно выбирать нечетное
количество членов правления товарищества.
Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей
деятельностью товарищества собственников жилья.
Правление товарищества обязано:
– соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;
– выбирать председателя правления товарищества;
26
– осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных
обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств
члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с
квитанциями, оплаченными им;
– составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о
финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для
утверждения;
– управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
– нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме
рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать
нормы Трудового кодекса РФ;
– заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме;
– вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую
отчетность;
– созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
– распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);
– выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья обязанности.
Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам
деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и
компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. ч. 2 ст. 145 ЖК
РФ).
Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем
на два года.
Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.
Принятие решений правлением товарищества в объеме предоставленных ему полномочий
осуществляется на заседании правления товарищества. Заседание правления ТСЖ признается
правомочным, если на таком заседании присутствует большинство членов правления
товарищества.
В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании
правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за
него проголосовало большинство членов правления.
Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении
27
товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и
секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной
нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.
Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на
срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, т. к. председатель правления
товарищества – член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может
превышать двух лет. Председателем правления товарищества не может быть не член
товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества.
Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов
товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно
прекратить его полномочия.
Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных
началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с
ним трудовой договор.
Полномочия председателя правления ТСЖ устанавливаются уставом товарищества и ст. 149
ЖК РФ.
Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:
– обеспечивает выполнение решений правления;
– дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение
которых для указанных лиц обязательно;
– действует без доверенности от имени товарищества;
– подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с
законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением
товарищества или общим собранием членов товарищества;
– разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила
внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых
входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ “О бухгалтерском
учете” председатель правления товарищества собственников жилья в зависимости от объема
учетной работы может вести бухгалтерский учет лично.
Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ и осуществляет контроль его
финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который выбирается ревизионная комиссия, не
должен превышать двух лет. После указанного срока ревизионная комиссия должна быть
переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому на общем собрании членов
28
ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом такого товарищества, но
должно быть нечетным.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества
не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья
не могут входить члены правления товарищества. В статье 150 ЖК РФ нет прямого указания на
то, что ревизионная комиссия избирается из числа членов ТСЖ, поэтому ревизионная комиссия
(или ревизор) может быть избрана не из числа членов ТСЖ. Это позволяет в состав
ревизионной
комиссии
избрать
лиц,
имеющих
соответствующую
профессиональную
подготовку. При этом может возникнуть необходимость оплаты их труда, что также решается
на общем собрании членов ТСЖ.
По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть
избран ревизор.
Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из
своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются
протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.
Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии
финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного
раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.
К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет
заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о
финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о
своей деятельности.
Средства и имущество товарищества собственников жилья.
Хозяйственная деятельность товарищества.
Примерный перечень источников, из которых формируются средства товарищества
собственников жилья, состоит из:
– обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. Следует
заметить, что обязательные платежи не членов товарищества также будут формировать
средства товарищества. Размер вступительных и иных взносов устанавливается решением
29
общего собрания членов товарищества. В зависимости от системы договорных отношений, в
которой участвует товарищество собственников жилья, обязательные платежи могут не
поступать на расчетный счет товарищества и соответственно не будут являться источником
средств товарищества (например, при использовании единых информационных расчетных
центров,
при
оплате
собственниками
помещений
непосредственно
организациям
предоставляющим ЖКУ);
–
доходов от хозяйственной деятельности товарищества:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном
доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в
многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
– субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме,
проведение
текущего
коммунальных
услуг
и
и
капитального
иных
ремонта,
субсидий,
предоставление
если
эти
отдельных
средства
видов
предусмотрены
законодательством;
– разницы в оплате, предусмотренной ч. 4 ст. 155 ЖК РФ (разница в оплате нанимателя
жилого помещения по договору социального найма и договору найма жилого помещения в
государственном и муниципальном жилищном фонде и по договору управления);
– прочих поступлений.
Распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, осуществляется
правлением товарищества в соответствии с финансовым планом товарищества.
ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку
это служит достижению целей, ради которых оно создано.
Под понятием хозяйственной деятельности ТСЖ следует понимать уставную деятельность
такого товарищества.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности
товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные
фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход
может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные уставом
товарищества.
В зависимости от выбранной системы договорных отношений обязательные платежи
собственников помещений могут поступать непосредственно организациям, с которыми ТСЖ
вступил в договорные отношения или на расчетный счет ТСЖ. Собственники помещений в
30
многоквартирном доме также могут осуществлять платежи в кассу ТСЖ. Обоснование
внесения обязательных платежей в кассу ТСЖ без применения контрольно-кассовой техники
дано в письме Федеральной налоговой службы от 11 мая 2005 г. N 22-3-14/722 "О применении
ККТ". Федеральная налоговая служба дала следующие разъяснения: "В соответствии с пунктом
1 статьи 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой
техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием
платежных карт" (далее - Федеральный закон) контрольно-кассовая техника, включенная в
Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном
порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении
ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях
продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Таким образом, законодатель напрямую связал обязанность применять контрольнокассовую технику только в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Создание и деятельность товарищества собственников жилья регулируется жилищным
законодательством.
В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004
N 188-ФЗ (далее - Кодекс) товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии
с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании
коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
Согласно статье 155 Кодекса члены товарищества собственников жилья жилищного
кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в
целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о
таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят
обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и
капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой
коммунальных услуг, в порядке, установленном органами
управления товарищества
собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами
управления иного специализированного потребительского кооператива.
В этой связи при внесении в кассу товарищества собственников жилья взносов от жильцов
дома, являющихся членами данного товарищества, которые аккумулируются у товарищества и
переводятся на счета организаций коммунального хозяйства, за выполненные по договорам для
товарищества работы и предоставленные услуги, применение ККТ не требуется.
В соответствии с "Общероссийским классификатором услуг населению" ОК 002-93
31
(ОКУН), утвержденным Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 28.06.1993 N
163,
содержание
общего
имущества
товарищества
собственников
жилья
следует
классифицировать как жилищные услуги, предоставляемые населению организациями
различных организационно-правовых форм - "Содержание и текущий ремонт, включая места
общего пользования в жилых зданиях, за счет средств по оплате жилья" (код 041105)".
Членство в ТСЖ. Права и обязанности членов ТСЖ
ТСЖ является некоммерческой организацией, основанной на добровольном членстве.
Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в
многоквартирном доме.
Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи
заявления.
Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с
момента подачи заявления в правление товарищества.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов
товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на
помещение в многоквартирном доме.
Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме
возможно в следующих случаях:
– по решению суда;
– при отчуждении помещения;
– в случае гибели или уничтожения помещения;
– при отказе от собственности.
В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким
собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет
право вступления в члены ТСЖ.
Член товарищества имеет право:
самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;
участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего
представителя, уполномоченного доверенностью;
32
избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;
получать
информацию
о
деятельности
органов
управления
товарищества
как
самостоятельно, так и через его органы контроля;
добровольно выйти из состава членов товарищества;
обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления
товарищества, которые
не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и
охраняемые законом интересы;
вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению
недостатков в работе его органов;
осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащим ему помещении с
соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил
и норм;
поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с
третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;
осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.
Член товарищества обязан:
бережно
относиться
к
общему
имуществу
многоквартирного
дома,
объектам
благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская
бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила
пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории,
правила содержания общего имущества;
использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;
выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления
товарищества;
не нарушать права других собственников;
нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;
своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за
жилое помещение и коммунальные услуги;
своевременно
извещать
товарищество
или
уполномоченную
им
управляющую
организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о
количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;
за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и
находящегося внутрии него оборудования, не относящегося к общему имуществу;
33
допускать в помещение должностных лиц товарищества, управляющей организации
(управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками
электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ,
устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;
участвовать в общих собраниях членов товарищества;
принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему
имуществу;
соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования.
ТСЖ в системе договорных отношений
Первый вариант системы договорных отношений представлен на рис. 1:
Члены ТСЖ
Предоставление
ЖКУ
Устав
Оплата ЖКУ
Управляющая
организация
Договор
управления
ТСЖ
Договор о содержании
и текущем ремонте ОИ
Оплата ЖКУ
Предоставление
ЖКУ
Не члены ТСЖ
34
где:
- финансовый поток.
В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные ЖКУ
поступают непосредственно на счет управляющей организации. Органы управления ТСЖ
самостоятельно определяют порядок оплаты обязательных платежей. Примерный договор о
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме приведен в приложении.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация)
по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов
управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного
кооператива
или
органов
управления
иного
специализированного
потребительского
кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять
работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся
помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей
управления многоквартирным домом деятельность.
Схематически взаимоотношения по договору управления
можно представить в
следующем виде (Рис. 2):
Управляющая
организация
Договор
управления
Собственник
помещения
Пользователи
помещения
собственника
Предоставление
ЖКУ
Управляющая
организация
Договор
управления
Органы
управления ТСЖ,
ЖСК, ЖК, СПК
Предоставление
ЖКУ
35
Собственник
помещения
Пользователи
помещения
собственника
Из данной схемы видно, что заказчиком на предоставление ЖКУ может выступать
собственник помещения либо органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК. Предоставление
управляющей организацией ЖКУ осуществляется только собственнику помещения и лицам,
имеющим право пользования его помещением. То есть предоставление услуг осуществляется
непосредственно его потребителю - собственнику помещения и лицам, имеющим право
пользования его помещением.
Предоставление ЖКУ собственнику помещения производится вне зависимости от того,
кто выступил заказчиком этих работ и услуг. Жилищный кодекс РФ устанавливает
расширительный перечень конечных потребителей коммунальных услуг. Потребителями
коммунальных услуг могут быть:
собственники помещения;
члены семьи собственника жилого помещения;
бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если они продолжают проживать в
жилом помещении;
наниматели по договору социального найма;
наниматели по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном
жилищном фонде;
члены семьи нанимателя;
бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают проживать в жилом помещении;
другие лица.
Второй вариант системы договорных отношений представлен на рис. 3:
Члены
ТСЖ
Предоставление
ЖКУ
Устав
Управляющая
организация
Договор
управления
ТСЖ
Договор о содержании
и текущем ремонте ОИ
36
Предоставление
ЖКУ
Не члены
Оплата ЖКУ
где:
- финансовый поток.
В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные
ЖКУ поступают управляющей организации непосредственно через счет ТСЖ.
Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме является
договором смешанного вида. Товарищество в настоящем договоре представляет интересы
собственников - не членов Товарищества.
По договору о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме ТСЖ и
собственники
помещений
не
являющиеся
членами
товарищества
объединяются
для
совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме и несут совместные
расходы по его содержанию и ремонту.
Собственник поручает Товариществу совершать от имени Собственника и за его счет
следующие юридические действия:
- представлять законные интересы Собственника в договорных отношениях с
управляющей,
ресурсоснабжающими,
обслуживающими
и
прочими
организациями, в
отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в
суде;
- заключать договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг;
- осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным
договорам;
- осуществлять начисление, сбор и перечисление обязательных платежей собственника
управляющей организации или обслуживающим, ресурсоснабжающим и прочим организациям
(если иной порядок не установлен решением общего собрания членов товарищества или
правлением);
- проводить регистрацию и страхование опасных производственных объектов (газовой
котельной, лифтов и т.п.).
37
Собственник передает товариществу права по управлению, совместному владению и
частичному распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме (предоставление части
общего имущества в пользование или в аренду третьим лицам), а товарищество принимает на
себя данные права.
Права и обязанности между членами товарищества и ТСЖ регулируются уставом ТСЖ,
который приведен в приложении.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме для
собственников помещений определяется органами управления товарищества собственников
жилья в соответствии с уставом ТСЖ и устанавливается на срок не менее чем один год.
Субъектный состав участников договорных отношений показан на рис. 4
Собственники помещений в
многоквартирном доме
/не члены ТСЖ/
Договор
управления
Управляющая
организация
(эксплуатирующая)
Договор
на предоставление
коммунальных услуг
РСО
Договор о содержании и
ремонте ОИ
Договор
управления
Управляющая
организация
Договор
на предоставление
жилищных услуг
Договор
на предоставление
коммунальных
услуг
Договор на
предоставление
жилищных услуг
РСО
ОО
Договор
на предоставление
коммунальных услуг
РСО
ОО
38
ТСЖ
Общее собрание членов ТСЖ.
Жилищный кодекс не определяет периодичность проведения общих собраний членов
товарищества и жестко не регламентирует процедуру его проведения. Сроки и порядок
проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о
принятых им решениях устанавливаются уставом товарищества. В уведомлении о проведении
общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по
инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка
дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе
выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Процедура созыва общего собрания членов товарищества усложнена вручением каждому
члену товарищества письменного уведомления почтовым отправлением (заказное письмо) либо
под расписку. Большинство членов товарищества от вручения заказного письма и от расписки в
получении отказываются. Поэтому целесообразно извещать членов товарищества путем
вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах (входная
группа подъезда, лифтовая площадка и др.). Соответственно данный порядок информирования
должен быть установлен в уставе ТСЖ.
Уведомление инициатором собрания направляется не позднее чем за 10 дней до даты
проведения общего собрания.
Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины
членов товарищества или их представителей (по долям). Решения общего собрания членов
товарищества по всем вопросам, относящимся к компетенции общего собрания членов
товарищества, за исключением пп. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются большинством
голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества
или их представителей.
Решения общего собрания членов товарищества по вопросам, предусмотренным пп. 2, 6, 7,
12 ч. 2 ст. 145 Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа
голосов членов товарищества.
Количество
голосов,
которым
обладает
каждый
собственник
помещения
в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.
39
3 ст. 48 ЖК РФ).
Вне зависимости от того, кто выступил инициатором общего собрания, его ведет
председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее
собрание ведет один из членов правления товарищества.
Законодатель не предоставляет
рядовым членам ТСЖ право на ведение общего собрания членов товарищества. Это может
привести к неправомочности общего собрания членов ТСЖ на принятие решений в случае, если
все члены правления по каким-либо причинам не явятся на собрание, даже, если на собрании
будут
присутствовать
большинство
членов
ТСЖ.
Поэтому в
уставе
целесообразно
предусмотреть право на ведение собрания членов ТСЖ одному из инициаторов собрания, если
на собрании не присутствуют члены правления ТСЖ.
Общее собрание членов товарищества может проводиться посредством опроса в письменной
форме или голосованием по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или
нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Данное голосование возможно, если оно предусмотрено уставом ТСЖ. Например, решение по
обустройству путём реконструкции или перепланировки холла подъезда, которым пользуются
только собственники квартир, может приниматься путём голосования только членов ТСЖ собственников квартир, если нежилые помещения имеют отдельный вход и их собственники не
пользуются холлом подъезда дома, поскольку права и интересы собственников нежилых
помещений в данном случае не затрагиваются. Процедура такого голосования также должна
быть закреплена в уставе товарищества.
Все решения, принимаемые на общем собрании членов товарищества собственников жилья,
оформляются в письменной форме в виде протокола и хранятся в помещении правления
товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы решений общего собрания членов
товарищества собственников жилья подписываются председателем и секретарем собрания.
Протоколы
общих
собраний
ведутся
сквозной
нумерацией,
прошнуровываются
и
опечатываются.
4.2.3.9. Товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных
домах
В соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищество может создаваться на базе не только
находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в строящемся доме. Такое ТСЖ
40
может быть создано лицами, которые будут являться собственниками помещений в нем на
основании договора или по иным законным основаниям. Указанными лицами могут быть
соинвесторы, участвующие в инвестировании строительства многоквартирного дома по
договорам инвестирования, а также лица, участвующие в финансировании строительства дома
в соответствии с заключенными договорами, целью которых является приобретение помещения
в собственность после строительства. В состав учредителей товарищества могут входить
заказчики строительства дома, застройщики, органы государственной власти и местного
самоуправления, иные лица в случае, если они будут иметь право собственности на помещения
в строящемся доме. Исходя из смысла понятия «товарищество», а также исходя из правовой
природы возникновения общего имущества в многоквартирном доме, для управления которым
создаётся товарищество, количество учредителей и членов ТСЖ должно быть не менее двух
лиц.
Указанные в ч.1 статьи 139 ЖК РФ лица принимают решение о создании ТСЖ в
строящемся доме на своём общем собрании в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ.
Количество голосов, которым обладает каждый будущий собственник помещения на общем
собрании, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее
имущество в строящемся доме. При этом доля в праве общей собственности на общее
имущество
будущего
собственника
помещения
(помещений)
в
строящемся
доме
пропорционально общей площади данного помещения (помещений). В свою очередь, площадь
данного помещения (помещений), которое будет принадлежать на праве собственности
данному лицу, определяется в соответствии с договором об инвестировании или иным
договором о привлечении денежных средств в строительство многоквартирного дома с учётом
данных поэтажного плана строящегося многоквартирного дома, указанных в проектной
документации. При расчётах долей следует учесть то, что ста процентам долей (голосов) всех
будущих собственников помещений пропорциональна суммарная площадь всех помещений в
строящемся доме, которые подлежат последующей передаче в собственность после
строительства дома. Общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на
помещения в строящемся многоквартирном доме (домах) правомочно (имеет кворум), если в
нём приняли участие будущие собственники помещений или их представители, обладающие
более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех будущих
собственников помещений в строящемся доме (домах). Решение общего собрания будущих
собственников помещений в строящемся многоквартирном доме (домах) может быть принято
путём заочного голосования. Порядок подготовки, проведения общего собрания и принятия
решения установлен ст.45-48 ЖК РФ. Решение о создании ТСЖ, принятии устава, выборе
41
правления, ревизионной комиссии и по другим вопросам принимается, если за него
проголосовали будущие собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего
числа голосов всех будущих собственников. При этом, по аналогии со ст.135 (ч.3) ЖК РФ,
число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа
голосов будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.
По аналогии с ТСЖ в построенных домах, ТСЖ в строящемся доме может быть создано
также при объединении нескольких строящихся многоквартирных домов с учётом требований
ст.136 ЖК РФ. ТСЖ может быть создано также и в реконструируемом доме на основе
изложенных принципов. Членами такого ТСЖ могут быть лица, которым принадлежали на
праве собственности помещения в многоквартирном доме до его реконструкции и которые
будут иметь право собственности на помещения в данном доме после его реконструкции.
Исходя из целей создания и деятельности ТСЖ, указанных в ст.135 ЖК РФ, ТСЖ,
созданное в строящемся доме, вправе участвовать в государственной комиссии по сдачеприёмке доме в эксплуатацию и управление. При этом ТСЖ в строящемся доме, созданные в
порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, должны иметь преимущественное право на
управление этим многоквартирным домом после его сдачи в эксплуатацию.
Государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах производится в
том же порядке, что и обычного ТСЖ.
4.2.3. Управление управляющей организацией.
На общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме могут принять
решение об управлении своим домом специализированной организацией (управляющей
организацией). Решение в таком случае принимается большинством голосов от общего числа
голосов
принимающих
участие
в
данном
собрании
собственников
помещений
в
многоквартирном доме (при наличии кворума). Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники
помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от
общего
числа
голосов
всех
собственников
в
доме.
Собственники
помещений
в
многоквартирном доме могут выбрать только одну управляющую организацию.
Следует заметить, что управляющей организацией может быть как юридическое лицо
42
независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель
(часть 4 ст. 155 ЖК РФ).
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех
собственников помещений в многоквартирном доме – даже для тех, кто не принял в нем
участие, а также для тех, кто проголосовал против такого решения.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на
основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме. При этом
необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией в связи
с изменением способа управления приведет к возмещению убытков, понесенных управляющей
организацией, в связи с расторжением такого договора.
После принятия решения об управлении многоквартирным домом управляющей
организацией, собственники помещений заключают с такой организацией договор управления.
При выборе способа управления многоквартирным домом желательно в повестку общего
собрания включать не выбор одного из способов управления многоквартирным домом, а выбор
конкретного
способа
управления.
Например:
управление
многоквартирным
домом
управляющей организацией. Это объясняется тем, что, приняв на общем собрании решение о
выборе одного из способов управления, предыдущие договорные отношения досрочно
расторгаются, а новые еще не возникли. На практике вступление в договорные отношения
может составлять период до шести месяцев.
Инициатор общего собрания до принятия собственниками помещений решения об
управлении многоквартирным домом управляющей организацией должен самостоятельно
отобрать
управляющую
организацию,
которая
предложит
наиболее
выгодные
для
собственников помещений условия. Если в муниципальном образовании (субъекте РФ) не
установлен примерный договор управления многоквартирным домом, то при отборе
управляющих организаций инициатор общего собрания должен потребовать от последних
проект такого договора.
Серьезные проблемы создались у управляющих организаций, которым функции управления
многоквартирным домом были переданы распорядительным муниципальным актом. Так
мировой судья судебного участка № 197 Подольского судебного района Московской области
по гражданскому делу № 2-212/05 «97 с\у» установил:
«Доводы представителя истца о том, что 000 ЭЖКК «Помощник» является управляющей
организацией, назначенной органом местного самоуправления, не может являться основанием
для удовлетворения исковых требований в связи с тем, что в соответствии со ст. 161 ЖК РФ
«Орган местного самоуправления только в том случае проводит открытый конкурс по отбору
43
управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса,
собственниками не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о
выборе способа управления не было реализовано.
При этом в соответствии со ст. 11 ЖК РФ «Защита прав граждан осуществляется, в том числе,
путем неприменения судом нормативного акта органа местного самоуправления,
противоречащего Жилищному кодексу»».
4.2.3.1. Договор управления многоквартирным домом
Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном
доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления
жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского
кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять
работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся
помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей
управления многоквартирным домом деятельность.
Схематически взаимоотношения по договору управления можно представить в следующем
виде:
Управляющая
организация
Договор
управления
Собственник
помещения
Пользователи
помещения
собственника
Предоставление
ЖКУ
Управляющая
организация
Договор
управления
Органы
управления ТСЖ,
ЖСК, ЖК, СПК
Предоставление
ЖКУ
44
Собственник
помещения
Пользователи
помещения
собственника
Из данной схемы видно, что заказчиком на предоставление ЖКУ может выступать собственник
помещения либо органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК (специализированный
потребительский кооператив. Предоставление управляющей организацией ЖКУ
осуществляется собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его
помещением. То есть предоставление услуг осуществляется непосредственно его потребителю собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением.
Жилищный кодекс РФ устанавливает расширительный перечень конечных потребителей
коммунальных услуг. Ими могут быть:
собственники помещения;
члены семьи собственника жилого помещения;
бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если они продолжают проживать в
жилом помещении;
наниматели по договору социального найма;
наниматели по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном
жилищном фонде;
члены семьи нанимателя;
бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают проживать в жилом помещении;
другие лица.
Договор управления является договором смешанного типа. Согласно гражданскому
законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы
различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный
договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих
частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не
вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении
договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный
законом или иными правовыми актами.
Хотя на управляющую организацию и возложены обязательства по предоставлению ЖКУ,
однако ее деятельность не ограничивается только этими обязательствами. Управляющая
организация осуществляет иную направленную на достижение целей управления
многоквартирным домом деятельность (обеспечение собственников помещений прочими
услугами, ведение технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов
работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества и пр.).
45
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. Не соблюдение письменной формы
договора ведет к его недействительности. Из смысла части 1 статьи 162 ЖК РФ (с учётом
положений части 5 статьи 161 ЖК РФ) следует:
- если управляющая организация отобрана по результатам открытого конкурса,
проведённого согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ (если общее собрание не проведено в течение
года …), то договор управления составляется в виде одного документа и подписывается
сторонами, а именно: с одной стороны его подписывают собственники помещений, а с другой
– управляющая организация;
- если управляющая организация выбрана общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения заключается отдельный
договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Момент начала исполнения обязательств по договору управления определяется датой
подписания договора хотя бы с одним собственников помещения. Если иное не установлено
договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить
к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Таким
образом, исполнение обязательств по договору управления зависит от момента подписания
такого договора.
Договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания
собственников помещений.
С офертой (предложение о заключении договора) выступает управляющая организация.
Оферта должна быть:
определенной;
адресована одному или нескольким конкретным собственникам;
выражать намерение заключить договор с адресатом;
содержать существенные условия предлагаемого договора.
Оферта может быть сформулирована в виде письменного предложения или же полного
текста договора, подписанного оферентом.
В практической деятельности лучше всего подписание договора управления осуществлять
при проведении общего собрания в форме заочного голосования. В повестку общего собрания в
форме заочного голосования включается пункт об утверждении и подписании проекта договора
управления, а также вносится условие его акцептования (подписания). В связи с тем, что проект
договора на общее собрание вносится инициатором такого собрания, то необходимо ему
предоставить полномочия от управляющей организации на предоставление проекта договора в
46
качестве оферты. Это достигается путем оформления ему доверенности от лица управляющей
организации.
Образец доверенности приведен ниже.
Доверенность
г. Москва
«____»_______ 2006 г.
ОАО "Сервис" в лице генерального директора Ермолиной Т.Н. доверяет
________________________________________________________________________ ,
(Ф.И.О. инициатора общего собрания, представителя юридического лица)
проживающему (-щей) по адресу: г. Москва, ул. ____________, дом _____, корп. ____, квартира
________, имеющему (-щей) паспорт № ______________, выданный «___» _______ 200__ г.
____________________________________________________
(кем и когда выдан паспорт)
представлять в качестве оферты, предварительно согласованный с инициатором общего
собрания собственников помещений, проект договора управления многоквартирным домом,
расположенным по адресу:___________________________
для утверждения и акцептования собственниками помещений при проведении общего
собрания в форме заочного голосования.
Полномочия по настоящей доверенности не могут быть переданы третьим лицам.
Настоящая доверенность выдана сроком на ____________.
Генеральный директор
Гл. бухгалтер
Ермолина Т.Н.
Сидорова И.И
Введение письменной формы договора управления создало серьезные трудности в
договорных отношениях, т.к. многие собственники помещений воздерживаются от его
подписания. Процедура заключения таких договоров затягивается до 6-8 месяцев. Понуждение
к заключению договора гражданским законодательством не допускается, за исключением
случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно
принятым обязательством. Понуждение к заключению договора управления предусмотрено
только в случае, если управляющая организация была выбрана органами местного
самоуправления на открытом конкурсе.
Однако это не лишает собственника жилого
47
помещения при подписании такого договора права на акцепт с иными условиями, что также
влияет на момент начала исполнения обязательств управляющей организацией.
Договор управления вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его
заключения. До подписания договора он считается не заключенным. Жилищный кодекс РФ
устанавливает
обязательное требование о подписании договора
управления каждым
собственником помещения, что также создает значительные трудности.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих
случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По договору управления многоквартирным домом собственники помещений являются
заказчиками соответствующих услуг и работ, а управляющая организация по сути является
исполнителем или организатором этих услуг и работ. Это в корне меняет сложившуюся
централизованную систему управления многоквартирными домами, когда заказчиками таких
работ и услуг пока ещё выступают различные дирекции единого заказчика, являющиеся
государственными унитарными предприятиями, а статус собственников помещений в
существующей системе однозначно не определен. Управляющая организация по договору
управления обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и
ремонту общего имущества в соответствующем многоквартирном доме и т.д. (часть 2 статьи
162 ЖК РФ). Поэтому управляющая организация теперь уже не обязана заключать договор с
подрядной организацией, выполняющей услуги и работы по содержанию и ремонту общего
имущества, если в состоянии выполнить их своими силами. Однако, в сложившейся системе
управления многоквартирными домами пока ещё, к сожалению, предусмотрено разделение
функций заказчика и подрядчика работ, что было достижением реформы жилищнокоммунального хозяйства, но неприемлемо в новых экономических условиях. Действительно, в
прошлом данная мера была обоснована необходимостью, поскольку влияние государственного
сектора на управление ЖКХ было 100% и реформа ЖКХ была направлена на внедрение в эту
сферу частного предпринимательства. В условиях же Жилищного кодекса РФ данная мера
видится экономически невыгодной для собственников помещений, поскольку "кормить" им
приходится административно-управленческий персонал в двух организациях одновременно:
дирекция единого заказчика (управляющая организация) и ремонтно-эксплуатационное
предприятие. Здесь следует отметить, что орган местного самоуправления, проводя конкурс по
выбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ, в качестве
одного из условий договора управления все же может по инерции реформы ЖКХ установить
обязанность управляющей организации заключить договор с ремонтно-эксплуатационным
предприятием, что не выгодно для собственников помещений, поскольку значительная часть их
48
платежей будет направляться не на содержание и ремонт дома, а на содержание
административно-управленческого
персонала
подрядной
ремонтно-эксплуатационной
организации.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных
услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее
обязательств по договору управления.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме и их цена, порядок изменения такого перечня, соответственно и цены, а также перечень
коммунальных
услуг,
которые
предоставляет
управляющая
организация,
являются
существенными условиями договора управления.
Не следует исключать ситуацию, что общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме может принять решение о выборе управляющей организации и
включить в условия договора управления не весь перечень коммунальных услуг, а только их
часть либо вообще отказаться от их предоставления.
Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения устанавливается из следующих принципов:
- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающий в себя плату за
услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ),
определяется на общем собрании собственников помещений с учётом предложений
управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год (часть 7 статьи 156
ЖК РФ);
- если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе
способа управления многоквартирным домом или не приняли решение об установлении
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то такой размер платы
устанавливается органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органом
государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации) (часть 3 статьи
49
156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ)
Требования части 4 статьи 162 ЖК РФ вытекают из того, что все собственники
помещений в многоквартирном доме имеют одинаковые права и обязанности, поэтому условия
договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Собственники
помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют существенные условия
договора управления на общем собрании,
за исключением случая, когда эти условия
устанавливаются органами местного самоуправления при проведении открытого конкурса по
выбору управляющей организации.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не
более чем пять лет с учетом возможности его пролонгации.
Собственникам помещений в многоквартирном доме при принятии решения о выборе
способа управления – управление управляющей организацией следует установить порядок
осуществления контроля за исполнением управляющей организацией ее обязательств по
договору управления и назначить ответственное (уполномоченное) лицо, которое будет
осуществлять этот контроль, а также подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг.
Лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме,
должно быть наделено общим собранием конкретными полномочиями. Таким лицом может
быть один из собственников или иное лицо. Сведения об этом лице и его полномочиях должны
быть включены в договор управления.
Собственники помещений в многоквартирном доме должны установить форму отчетности
для управляющей организации (перечень информации, подлежащей раскрытию). Сроки, формы
и порядок отчетности
управляющей организации перед собственниками помещений
утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При
управлении многоквартирным домом управляющей организацией потребители жилищнокоммунальных услуг могут узнать о результатах деятельности выбранной организации только
по ее отчетам. Отказ управляющей организации в предоставлении таких сведений оспорим в
суде.
В настоящее время перед управляющими организациями остро стоит вопрос, как
правильно, экономически выгодно построить договорные отношения в свете нового жилищного
законодательства. Многих не устраивает перспектива быть посредником при предоставлении
коммунальных услуг. Так как эта деятельность выгоды не предполагает, а банкротство
гарантирует. В ряде муниципальных образований ресурсоснабжающие организации взяли на
себя функции по управлению многоквартирными домами, вытеснив тем самым, управляющие и
50
обслуживающие организации с рынка жилищных услуг. Такие «локальные» монополии в сфере
управления начинают быстро набирать обороты. Известны случаи, когда ресурсоснабжающие
организации стали выступать учредителями создаваемых «однодневок» - управляющих
организаций. Некоторые города начали интенсивно создавать ТСЖ, другие перешли на
непосредственный способ управления. Те города, в которых остались организации,
построенные по трестовому принципу, оказались в наиболее выгодном положении.
Схематично систему взаимоотношений по договору управления можно представить в
следующем виде:
Предоставление
ЖКУ
Собственник
помещения
Обслуживающая
организация
Управляющая
организация
Ресурсоснабжающая
организация
Собственник
помещения
Предоставление
ЖКУ
где:
- финансовый поток.
Понятие «предоставлять коммунальные услуги» длительное время существовало в
отсутствие классифицирующих признаков. Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ и
сам Жилищный кодекс содержат только понятие «оказывать услуги», а не предоставлять.
Поэтому
ряд
управляющих
организаций
в
системе
договорных
отношений
стали
самостоятельно раскрывать это понятие. Например: управляющая организация осуществляет
предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, действуя от их имени и за их
счет.
Изменение
и
расторжение
договора
управления
производится
по
правилам,
установленным ст. 450-453 ГК РФ. Поэтому в договоре управления целесообразно определить
условия и порядок его расторжения. При этом, в целях обеспечения прав собственников по
выбору способа управления, в договоре управления целесообразно предусмотреть, что такой
51
договор расторгается в одностороннем порядке по уведомлению управляющей организации
уполномоченным общим собранием собственником помещения, если общее собрание
собственников помещений в установленном ЖК РФ порядке выбрало иной способ управления
или другую управляющую организацию. В противном случае расторжение договоров
управления с каждым собственником может занять неопределённый период времени. Ведь в
комментируемой статье не установлено, достаточно ли для снятия полномочий с управляющей
организации расторгнуть часть договоров управления (например, более 50% договоров) либо
для этого потребуется расторгнуть все договора управления. О расторжении договора
управления одна сторона договора должна уведомить другую сторону договора не менее чем за
2 месяца, если иной срок не установлен таким договором. Исходя из требования части 10 статьи
162, этот срок может быть не менее 30 дней.
При досрочном расторжении договора управления часто возникают сложности с
передачей финансовой и технической документации. Чтобы этих проблем в дальнейшем не
возникало, необходимо в договоре управления предусмотреть срок и механизм передачи такой
документации. Обязанность управляющей организации по передаче технической документации
на многоквартирный дом и иных документов вновь выбранной управляющей организации,
иным организациям, указанным в части 10 статьи 162 ЖК РФ, целесообразно прописать в
договоре управления под определённую ответственность управляющей организации, например,
под штрафные санкции при невыполнении управляющей организации данной обязанности.
Данная рекомендация обоснована тем, что в силу сложившейся практики передачи домов в
управление товариществам собственников жилья управляющие организации (естественно не
заинтересованные в передаче дома) под разными предлогами уклоняются от передачи
указанной документации товариществам.
В случае если стороны договора не определили срок возврата управляющей организацией
технической и иной документации на многоквартирный дом, то применяется срок,
установленный Жилищным кодексом – 30 дней до прекращения договора управления
многоквартирным домом.
Управляющая организация возвращает документацию лицу, указанному в договоре, а
если оно не указано, то вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному
кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо одному из
собственников помещений,
указанному в
решении
общего
собрания собственников
помещений.
Практический опыт подсказывает, что в случае отсутствия вновь выбранной управляющей
организации, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного
52
специализированного потребительского кооператива документацию лучше передавать органам
местного самоуправления. Это требование нужно установить в "Порядке проведения общего
собрания в многоквартирном доме" (см. главу 3 п. 3.5 ).
В соответствии с Временным положением об организации управления многоквартирными
домами в городе Москве, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 17 января
2006 г. N 9-ПП, управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала
текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора
управления
за предыдущий год,
если иное
не установлено договором управления. В
случае, если управляющая организация была определена по результатам конкурса, она
представляет отчет префектуре административного округа (управе района) о выполнении
условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса.
Управляющая организация за тридцать дней до
прекращения договора управления
обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также
финансовые средства, вновь выбранной управляющей
ЖК,
ЖСК
или
организации,
созданному
ТСЖ,
иному специализированному потребительскому кооперативу в
установленном порядке.
Управа района обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.
В случае, если до выбора собственниками помещений в многоквартирном
управляющей организации, управление домом осуществляла
управляющая
действовавшая
административного
на
основании
распоряжения
префекта
доме
организация,
округа,
уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в префектуру
административного округа
уведомление с приложением протокола общего собрания
собственников
на котором было принято решение о выборе управляющей
помещений,
организации, листа регистрации собственников помещений или решений
оформленных
в
письменной
собственников,
форме, в случае проведения собрания в форме заочного
голосования, и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии
решения общего собрания нормам Жилищного
кодекса Российской Федерации префектура
административного округа в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает
реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного
дома (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств)
в управление.
53
4.2.3.2. Плата за оказание услуг и выполнение работ по управлению
многоквартирным домом
Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе плату за
услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Обязанности по внесению данной
платы возлагаются как на нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору
социального
найма
или
договору найма
жилого
помещения
государственного
или
муниципального жилищного фонда, так и на собственников помещений в многоквартирном
доме.
Однако функции управления, за выполнение которых предусмотрены эти расходы,
законодательно не установлены.
4.2.3.3. Функции и задачи управления по договору управления
Задачи управления:
- создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном
доме;
- обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном
доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
К функциям управления можно отнести:
-
ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;
-
обеспечение учета копий договоров найма, аренды общего имущества дома,
договоров управления, копий правоустанавливающих документов;
-
ведение расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых
помещений за предоставляемые ЖКУ либо организация таких расчетов;
-
выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых
помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии
задолженностей, о совместном проживании и пр.;
-
проведение технических осмотров жилых зданий;
54
-
подготовка собственникам предложений по перечню требуемых работ по ремонту и
содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и
устройств;
-
планирование и экономические расчеты по финансированию работ и услуг по
содержанию и ремонту общего имущества, капитальному ремонту дома и его инженерного
оборудования;
-
подготовка предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме;
-
подготовка предложений общему собранию собственников помещений по наиболее
эффективному использованию отдельных объектов общего имущества в доме в целях
получения дополнительных средств на оплату работ по содержанию и ремонту общего
имущества (например, обустройство части подвала под офис или магазин, сдача в аренду части
стены дома под рекламное пространство, строительство мансарды и т.п.);
-
подготовка и участие в проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме;
-
информирование собственников помещений;
-
отчетность перед собранием собственников помещений в многоквартирном доме об
исполнении обязательств по договору управления;
-
выявление жилых и нежилых помещений, свободных от обязательств (выморочное
имущество),
своевременное
информирование
муниципальных
органов
(органов
исполнительной власти) о наличии таковых;
-
информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве
в помещениях собственников;
-
прием собственников помещений. Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб,
поступающих от собственников помещений и принятие соответствующих мер;
- прочие.
4.2.3.4. Пункты, которые должны быть отражены
в договоре управления.
1. Предмет договора.
55
2. Общие требования. В договоре управления многоквартирным домом должны быть
указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных
услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее
обязательств по договору управления.
3. Стоимость предоставляемых услуг.
4. Права и обязанности сторон.
5. Срок договора. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не
менее чем один год и не более чем пять лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления
многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается
продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
6 Момент начала исполнения обязательств по договору. Если иное не установлено
договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить
к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
7. Требования при расторжении
или прекращении
договора.
Управляющая
организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом
обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с
управлением
товариществу
таким
домом
собственников
документы
жилья
вновь
либо
выбранной
жилищному
управляющей
организации,
кооперативу
или
иному
специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного
управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных
собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе
способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому
собственнику помещения в таком доме.
8. Отчетность по договору. Если иное не установлено договором управления
многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала
текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о
56
выполнении договора управления за предыдущий год. Сроки, формы и порядок отчетности
управляющей организации на Общем собрании.
9. Ответственность при неисполнении обязательств.
10.
Иные
условия.
Условия
договора
управления
многоквартирным
домом
устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в
том числе по оплате жилья). Управляющая организация выступает агентом по предоставлению
прочих услуг в интересах собственников. Вопросы инвестирования. Ресурсосбережения.
Дополнительные услуги. Сдача в аренду общего имущества и направление средств на
содержание и ремонт общего имущества. Сведения об уполномоченном собственниками лице,
который будет осуществлять контроль исполнения управляющей организацией договора
управления и подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг. Порядок разрешения
споров, возникающих при исполнении договора управление. Порядок расчетов по приборам
учета, потребляемых ресурсов. Порядок взыскания задолженностей по обязательным платежам.
10. Приложения к договору. Утвержденные перечни работ и услуг по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Перечни коммунальных услуг. Копия
протокола общего собрания собственников помещений. Копии бланков решений при заочном
голосовании. Копии бланков решений при письменном голосовании на общем собрании при
личном присутствии. Копии доверенностей. Порядок принятия собственниками помещений
решений и установления размеров платежей при выполнении работ по капитальному ремонту
общего имущества. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению общим
имуществом, предоставленные управляющей организации собственниками помещений в
многоквартирном доме.
4.2.3.5. Участие управляющей организации в общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме
При участии в общем собрании собственников помещений управляющая организация
может выполнить следующие действия и мероприятия:
1. Проинформировать собственников о согласованных с органами исполнительной власти
(ОМСУ) временных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества
многоквартирного дома (до формирования земельного участка), в целях осуществления
обслуживания придомовой территории.
57
2. На основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о
собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома и
определить количество голосов каждого собственника на общем собрании. Подготовить
обоснованные перечень и объемы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, а также стоимость этих услуг и работ.
3. Предложить обоснованный перечень функций по управлению и затраты на их
реализацию (ведение технической и финансовой документации, прием населения, выдача
справок и иных документов, перспективное планирование работ по ремонту и др.).
4. Разработать порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
5. Рассчитать размеры дифференцированной платы за работы и услуги по содержанию и
текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от планируемого
перечня и стоимости таких работ и услуг.
6. Предложить утвердить Порядок принятия собственниками помещений решений и
установления размеров платежей при выполнении работ по капитальному ремонту общего
имущества. Порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора управление.
Порядок расчетов по приборам учета, потребляемых ресурсов.
7. Другие вопросы.
4.2.2.5. Особенности выбора управляющей организации
на открытом конкурсе
Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации установлен
Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 "О порядке проведения органом
местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом"
С 1 января 2007 г. открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для
управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран
способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа
управления многоквартирными домами не были реализованы, проводят органы местного
самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и
Санкт-Петербурга.
58
Однако, следует заметить, что Жилищным кодексом не установлен конкретный срок, в
течение которого должен быть проведён конкурс по прошествии одного года. Вместе с тем,
собственники помещений могут провести общее собрание, если даже объявлен конкурс в
средствах массовой информации, но ещё не проведён. У собственников помещений имеется
возможность провести общее собрание по выбору способа управления до дня проведения
конкурса и в случае решения вопроса о выборе способа управления домом на общем собрании
до дня проведения конкурса орган местного самоуправления конкурс не проводит.
Рассмотрим особенности данного постановления:
1. Данное постановление не устранило неопределенность в части оснований проведения
открытых конкурсов по отбору управляющей организации. Согласно данного постановления
конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим
домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу
выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о
выборе способа управления многоквартирным домом не было принято. Однако
жилищное законодательство не возлагает на собственников помещений обязанность
по выбору нового способа управления многоквартирным домом;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании
несостоявшимся общего собрания собственников
помещений в многоквартирном
доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее
собрание
не
проводилось
или
решение о выборе способа управления
многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе
способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили
договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Однако жилищное законодательство не устанавливает срок, необходимый для
заключения
собственниками
помещений
договоров
с
ресурсоснабжающими
и
управляющей организациями;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный
федеральный
орган
исполнительной
59
власти
документы,
необходимые
для
государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного
кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Жилищное
законодательство не устанавливает срок на предоставление в регистрирующие
органы документов необходимых для регистрации юридического лица;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные
статьей
162
Жилищного
кодекса
Российской
Федерации.
Однако
жилищное
законодательство не устанавливает срок, необходимый для заключения договоров
управления многоквартирным домом;
Установленные данным нормативным актом основания проведения открытого конкурса
по отбору управляющей организации (далее конкурс) в большей части являются спорными.
2. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным
домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными
домами. В случае, если проводится конкурс на право заключения договоров
управления
несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за
исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс.
кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между
которыми могут располагаться земли общего пользования.
3. Объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
4. Срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам
конкурса обязательств, который должен составлять не более 30 дней с даты окончания срока
направления собственникам помещений в многоквартирном доме
организацией проектов договоров управления
подписанных управляющей
многоквартирным домом. Данная норма
противоречит п.7. ч.3 ст. 162 ЖК РФ.
5. Введены условия продления срока действия договора управления на 3 месяца, если:
большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе
способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили
договоры,
предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами,
осуществляющими соответствующие виды деятельности;
товарищество
собственников
жилья
либо
жилищный
кооператив
или
иной
специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения
общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о
выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год
60
после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты
подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного
такими договорами срока не приступила к их выполнению;
другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для
управления многоквартирным домом не приступила к выполнению договора
управления
многоквартирным домом.
6. На управляющие организации, выигравшие открытый конкурс возлагаются меры по
обеспечению обязательств.
Размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и
не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора
управления
многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца.
Мерами по обеспечению исполнения обязательств могут являться страхование
ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и
депозита.
Способ
обеспечения
исполнения
обязательств
определяется
залог
управляющей
организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
Обеспечение
исполнения
обязательств
по
уплате
управляющей
организацией
собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение
убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки
исполнения или иного ненадлежащего исполнения
многоквартирным
домом,
в
возмещение
вреда,
обязательств по договорам управления
причиненного
общему
имуществу,
предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение
исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих
организаций - в
которых
пользу соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Лица, в пользу
предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять
требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения.
В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация
обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит
отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения
и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров.
7. Управляющая организация принимает на себя обязательства по предоставлению
коммунальных услуг, а также выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и текущему
ремонту общего имущества в объеме установленном организатором конкурса и по его цене с
учетом предложенных им дополнительных работ и услуг. Такой порядок проведения конкурса
61
может привести к разбалансированности договорных отношений либо к росту цен на
жилищные услуги.
В части 6 статьи 161 ЖК РФ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления
по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не позднее чем
через год после заключения указанного в части 5 данной статьи договора управления с
выбранной по конкурсу управляющей организацией. Из смысла этой части статьи следует, что
общее собрание в этом случае может выбрать не только иной способ управления, но и иную
управляющую организацию. Поэтому в договоре управления, заключённом в соответствии с
частью 5 данной статьи, целесообразно предусмотреть в качестве одного из оснований
расторжения договора – решение общего собрания собственников помещений о выборе иного
способа управления либо другой управляющей организации; либо заключить договор на один
год с возможностью продления срока его действия. Рассматриваемые положения статьи 161 по
существу являются стимулом для управляющей организации в эффективной работе,
удовлетворяющей собственников помещений.
4.4. Об управлении многоквартирными домами – новостройками
В ЖК РФ, к сожалению, не предусмотрено правовое регулирование вопросов управления
многоквартирными домами – новостройками, помещения в которых будут оформлены в
собственность физических и юридических лиц (после сдачи этих домов в эксплуатацию).
Вместе с тем, решение этой задачи является весьма актуальным для тех городов и
муниципальных образований, где ведётся жилищное строительство.
Как правило, к моменту сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры в нём
уже проданы или продаются гражданам и юридическим лицам в соответствии с различного
рода договорами (купли-продажи, о привлечении денежных средств в строительство, об
участии в инвестировании строительства жилого дома и т.д.). Но сроки государственной
регистрации прав собственности на эти квартиры зачастую затягиваются заказчиками застройщиками по разным причинам, независящим от лиц, которым эти квартиры должны быть
оформлены в собственность. В результате возникает неопределённый период времени (по
опыту города Москвы - обычно 2 - 3 года), в который будущие собственники помещений в
сданном в эксплуатацию многоквартирном доме не могут выбрать способ управления, так как
их права собственности ещё не зарегистрированы и, стало быть, собственниками помещений
62
они не являются. В Москве, до выхода Жилищного кодекса, сложилась негативная практика,
когда такие дома на неопределённый срок передавались в управление частной управляющей
организации (или товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме –
ТСЖ ВСК, созданному в соответствии с ранее действовавшим Законом РФ «О товариществах
собственников жилья), созданной/назначенной заказчиком-застройщиком (т.е., по сути, самому
себе), при молчаливом согласии территориальных органов исполнительной власти. Такая
ситуация постоянно порождала массовые конфликты между будущими собственниками
помещений и управляющей организацией. Ведь управляющая организация произвольно и
необоснованно устанавливала цены на услуги по управлению домом, содержанию и ремонту
общего имущества, на практике предоставляя их далеко не в полном объёме. Размер этих цен
превышал среднегородские примерно в 2 – 3 раза. В таких условиях отдельные заказчикизастройщики пытались устранять строительные недоделки за счёт текущих эксплуатационных
платежей будущих собственников. Поэтому будущие собственники отказывались нести
расходы и обоснованно обращались в органы власти за защитой своих законных прав и
интересов.
В Москве, с выходом Жилищного кодекса, постановлением Правительства Москвы от
17.01.06г. №9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве»
создано правовое поле в сфере управления многоквартирными домами-новостройками,
основанное на следующих принципах:
1.
Право
выбора
способа
управления
многоквартирным
домом
принадлежит
исключительно общему собранию собственников помещений в таком доме (ст. 161 ЖК РФ).
Право собственности на помещения возникает с момента его государственной регистрации. С
момента сдачи дома в эксплуатацию существует неопределённый период времени (несколько
лет), когда право собственности не зарегистрировано ни у заказчика-застройщика, ни у
будущих собственников помещений в доме. Следовательно, отсутствуют надлежащие лица,
которые согласно Жилищному кодексу вправе выбрать способ управления многоквартирным
домом на общем собрании. В соответствии с частью 4 ст. 161 Жилищного кодекса только
органу местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органу исполнительной
власти) предоставлено право отобрать управляющую организацию по конкурсу, если общее
собрание не проведено. Поэтому органу местного самоуправления (в Москве – органу
исполнительной власти) вменяется обязанность отобрать по конкурсу управляющую
организацию.
2. Орган исполнительной власти не позднее, чем за 1 месяц до начала работы приёмочной
комиссии по приёмке дома в эксплуатацию, проводит открытый конкурс и выбирает
63
управляющую организацию, которая обязана приступить к обязанностям по управлению домом
с момента сдачи дома в эксплуатацию.
3. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50%
площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его
участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в
приемочной комиссии оно уведомляет органы исполнительной власти о своём намерении
принять дом в управлении не менее, чем за 3 месяца до начала работы приёмочной комиссии.
4. Органами исполнительной власти принимается решение о передаче дома в управление
ТСЖ или об отказе в передаче, в случае несоответствия документов о создании товарищества
действующему законодательству. В основном органами исполнительной власти исследуется
легитимность создания и деятельности товарищества.
5. Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей
организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии.
6. Инвестор (заказчик, застройщик), не позднее чем за один месяц до начала работы
приемочной комиссии, передает ТСЖ или выбранной по конкурсу управляющей организации
необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную
документацию.
7. На основании распоряжения органа исполнительной власти (в Москве - префекта
административного округа) о вводе дома в эксплуатацию префектура заключает с ТСЖ или
выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организацией договор о
взаимодействии, в котором предусматриваются права и обязанности сторон, касающиеся
обеспечения выполнения функций управления и контроля за содержанием и ремонтом общего
имущества в многоквартирном доме, обязательства управляющей организации, определенные
условиями конкурса, ответственность, условия расторжения договора.
8. Если будущими собственниками помещений в доме ТСЖ не создано, управляющая
организация, определенная по результатам конкурсного отбора, осуществляет деятельность по
управлению многоквартирным домом до оформления прав собственности на более чем 50%
помещений в таком доме и проведения собственниками помещений общего собрания по выбору
способа управления, что является обязательным условием договора о взаимодействии с
органами исполнительной власти.
В случае, если общее собрание собственников помещений в течение года с момента
оформления прав собственности на более чем 50% площадей помещений не проведено,
управляющая организация определяется в установленном порядке.
64
9. На период
управления домом-новостройкой, до проведения собственниками
помещений общего собрания по выбору способа управления или конкурсного отбора
управляющей организации, размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном Правительством
Москвы, если иное не установлено на общем собрании лиц, которым будут принадлежать права
собственности на помещения в многоквартирном доме.
10. В случае нарушения управляющей организацией норм и правил содержания и ремонта
многоквартирного
дома,
предоставления
коммунальных
услуг,
условий
договора
о
взаимодействии, а также нарушения прав граждан, префектура административного округа
вправе провести конкурс по отбору управляющей организации и заключить договор о
взаимодействии с победившей на конкурсе управляющей организацией (на период до
определения управляющей организации в установленном порядке, что является обязательным
условием договора о взаимодействии.
11. Если после оформления прав собственности на более чем 50% помещений на общем
собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрана иная управляющая
организация или создано ТСЖ, ранее действовавшая управляющая организация обязана
передать техническую документацию на дом, иные документы и финансовые средства вновь
избранной управляющей организации или созданному ТСЖ.
Реализация названных принципов позволяет защитить законные права и интересы
граждан, участвующих в финансировании инвестиционных проектов строительства жилья или
купивших квартиры в домах-новостройках, а также повысить ответственность заказчиковзастройщиков на период до оформления прав собственности на помещения в них.
65
Раздел 4.
Техническое обслуживание и ремонт многоквартирных
домов. Благоустройство и санитарное содержание
придомовых территорий.
В данном разделе использованы материалы из следующих источников: [3], [4], [5], [6], [7], [8]
Глава 5.
Основные требования к жилищу в многоквартирном доме.
5.1. Качественные характеристики многоквартирных домов.
Жилище - квартиру, дом, окружающую его территорию - рассматривают как части системы
«человек - среда обитания». Их взаимодействие в пределах жилой группы или микрорайона
сложно и многообразно. Внешние связи соединяют их с более крупными системами города или
даже региона.
В качестве основы для оценки жилья используют его физические, строительные и
архитектурно-пространственные особенности, но главное - человеческие критерии. К ним
относят
восприятие
среды
людьми,
обеспечение
ресурсами,
удаление
продуктов
жизнедеятельности и удобство управления этими процессами.
С точки зрения психологии первичные потребности человека вытекают из интуитивных
нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых
свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не
только непременным условием физического и психического состояния человека.
Все эти потребности объединены в понятии качества, т.е. в совокупности свойств,
характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение
запросов потребителя. Комплексное понятие качества можно определить как совокупность таких
свойств, как рациональность и комфортность.
В современных условиях рациональность приобретает особый смысл. Ее закладывают в
основу бизнес-плана на самом раннем этапе изучения идеи проекта инвестирования
66
строительства или реконструкции. На следующем уровне понятие рациональности разделяют
на две группы свойств: экономичность и капитальность.
Экономичность является важным условием качества. В экономических требованиях
содержится не только оценка первоначальных капитальных вложений - инвестиций. Их
чрезмерное сокращение на капитальный ремонт или новое строительство чревато негативными
последствиями, поскольку может привести к неоправданному повышению эксплуатационных
расходов - долговременных затрат на управление системами, содержание, потребление
энергоресурсов и неоправданно частые ремонты. С этих позиций экономическая оценка
складывается из сравнительной эффективности инвестиций и затрат на эксплуатацию.
Капитальность как средство оценки рациональности рассматривают на самом раннем
этапе изучения идеи инвестирования проекта. Определяют необходимость ремонта дома или его
сноса, если он не представляет историко-архитектурной ценности или возведения на этом месте
нового.
Наиболее ёмкое понятие, характеризующее качество жилья - это комфортность. В разные
исторические эпохи к жилью предъявляли неравнозначные комфортные требования. С ростом
технических и экономических возможностей поднимается уровень и увеличивается количество
требований к комфортности.
Комфортность рассматривается как совокупность таких групп свойств, как гигиена,
функциональность и безопасность. Наиболее традиционная составляющая комфортности - это
гигиена.
Традиционно основным показателем гигиены является тепловлажностный режим в
помещениях, однако, в современном мире нельзя забывать о таких факторах, как экологическая
чистота внутренней и наружной среды, звуковой и зрительный комфорт.
Безопасность - немаловажное условие формирования ощущения комфортности, которое в
значительной степени зависит от уверенности, что пребывание в здании не сопряжено с риском.
Безопасность можно обеспечить, построив или реконструировав дом в соответствии с
требованиями прочности, устойчивости, пожаро- и взрывобезопасности.
Управление качеством - наиважнейшая проблема общества. В советской практике
централизованного управления государство нормировало практически все показатели качества
директивными
документами.
Ими
являлись
государственные
стандарты
(ГОСТы),
Строительные нормы и правила (СНиПы), различного рода региональные и отраслевые
технические условия и руководства, методические указания и рекомендации.
67
Сейчас в России концепция формирования нормативных документов пересматривается.
Специалисты считают, что жесткой регламентации на уровне ГОСТов и СНиПов подлежат
параметры
безопасности,
здоровья
(гигиены)
и
имущества
граждан,
экологии
и
ресурсопотребления. Остальные нормы могут не иметь жестких ограничений, а определять
минимум, ниже которого спускаться нельзя, или максимум - верхний предел допустимости. Эти
нормы могут нести рекомендательный характер и зависеть от достатка и потребностей
обладающих различными финансовыми возможностями граждан, а также совершенствования и
развития технологий.
Такой подход в сочетании с законодательством, предусматривающим санкции за
нарушение нормативов, позволяет регулировать законами рынка отношения в строительном
комплексе и жилищно-коммунальном хозяйстве.
В России изданы законы о градостроительстве и жилищно-коммунальной системе.
Создается система подзаконных актов, нормативно-правовых и нормативно-технических
документов нескольких уровней. На верхнем - ГОСТы и СНиПы, утверждаемые федеральным
Правительством. На следующем - региональные строительные нормы (РСН), принимаемые
субъектами федерации и органами местного самоуправления. На третьем и четвертом уровне строительно-технологические нормы (СТН) и стандарты предприятий (СП), несущие
отраслевые признаки на уровне концернов, производственных объединений и отдельных
производителей продукции. Эту систему призваны дополнить методические пособия и
инструкции, поясняющие сущность норм и дающие рекомендации по проектированию,
строительству (ремонтам) и эксплуатации зданий.
Помимо нормативно-технических документов для регулирования эксплуатационных
процессов в условиях рыночной экономики очень важна и правовая база. Поскольку
технические и архитектурные нормы становятся не столь жесткими, финансовые структуры
могут манипулировать этим процессом, поэтому необходимы. Роль федеральных законов и
подзаконные актов на всех уровнях управления заключается в соблюдении интересов
государства и городского самоуправления, территориальных муниципалитетов и префектур,
прав объединений и коллективов жителей и каждого человека.
Сертификация и лицензирование эксплуатационных и ремонтных организаций является
еще одним рычагом управления качеством. Во всем мире этой формой разрешения на
профессиональную деятельность защищают общество от непрофессионалов, которые своим
неумением и незнанием могут нанести ему ущерб.
С этой целью создают лицензионные учреждения - палаты, комитеты и центры. Для
объективного рассмотрения кандидатур на выдачу лицензии привлекают специалистов высокой
68
квалификации в качестве независимых экспертов. Эти эксперты проводят технический аудит,
анализируют способности претендента на лицензию качественно и по разумной цене
предоставлять услуги и выполнять те или иные работы.
Эксперты проверяют технические параметры оборудования и оснастки, которыми
располагает заявитель, а также кадровый состав работников. Сопоставляя эти данные с
состоянием
эксплуатируемых
или
ремонтируемых
претендентом
объектов,
эксперты
определяют возможности организации-претендента. На основании экспертного заключения
выдается лицензия на определенный вид деятельности.
Сертифицируют также работников организации. Проверяют их профессионализм,
образовательный ценз, стаж работы по специальности, подготовку к определенному роду
деятельности и адаптацию к техническому уровню и экономическим условиям, сложившимся в
отрасли.
Человеческий фактор трудно переоценить, поскольку именно от добросовестности людей
во многом зависит качество услуг и работ. Какие бы совершенные системы жилищнокоммунального хозяйства не обслуживал человек, какими бы всеобъемлющими не были
нормативные и регламентирующие документы, от его желания, знаний и умений зависят итоги
деятельности организации, обслуживающей и эксплуатирующей эту систему.
5.2. Экологические требования к жилищу.
По мере развития общества знания в области экологии жилища интенсивно развиваются.
Эти знания дополняют традиционные представления о гигиене как личной, семейной, так и
коммунальной
санитарии.
Сейчас
оценивают
вредное
влияние
некоторых
факторов
окружающей среды, стимулирующих развитие патологических отклонений в организме
человека. Появилась наука, охватывающая эту область знаний. Она названа валеологией от
латинского слова valere - быть здоровым
Экологическую чистоту среды оценивают в двух аспектах. С одной стороны,
рассматривают зависимость загрязнения от оборудования здания и его конструкций,
неудобства, вызванные особенностями архитектурных и объемно-планировочных решений. С
другой, исследуют негативные явления, вызванные неблагоприятным окружением застройки.
Под чистотой воздуха в помещениях подразумевают такое его загрязнение, при котором
содержание примесей не превышает нормативных пределов. В квартире содержится много
69
вредных для человека газообразных веществ. Продукты дыхания и разложения испарений тела,
горения газа на кухне, табачный дым и запахи еды - обычные примеси воздуха в помещении.
Кроме того, в квартирах концентрируются газообразные вещества, выделяемые
отделочными и конструкционными строительными материалами. Например, токсичными
признаны некоторые виды линолеумов на базе ядовитых синтетических материалов типа
формальдегидов. Использование не проверенного на радиоактивность щебня и песка в бетонах
и растворах является причиной радиоактивного газа - радона. Аналогичные явления
наблюдаются при применении асбестоцементных изделий.
Очистке воздуха в помещениях способствует воздухообмен с наружной средой. Качество
воздухообмена оценивается величиной кратности - отношение количества свежего воздуха,
поступающего в помещение, к объему этого помещения. В жилых зданиях обычно принимают
однократный воздухообмен в течение 1 ч . Кратность воздухообмена устанавливают, исходя из
количества находящихся здесь людей. Для комфорта при воздухообмене необходимо 60 м3/ч
чистого воздуха на одного человека, а повышенной комфортности 180 м3/ч. Гигиеническими
нормами установлены менее жесткие требования - 30 м3/ч на человека, что соответствует при
норме заселения 10 м2 жилой площади на одного человека условию однократного
воздухообмена и минимальной потребности человека в кислороде. Наиболее прост
воздухообмен через форточки и створки окон.
Окружающая здание среда влияет на так называемое фоновое загрязнение воздуха.
Воздухообмен эффективен, если наружная среда достаточно чиста. При содержании в ней
большого количества примесей, как это имеет место в крупных городах, вентиляция
помещений не является надежной защитой от токсичных примесей. Тогда прибегают к
искусственной обработке подаваемого в помещения воздуха.
Однако такая обработка нарушает его природные свойства, уменьшает содержание озона,
изменяет ионный состав. Установлено, что при кондиционировании из воздуха удаляются
отрицательные ионы, увеличивается содержание положительных, а это ухудшает психическое
состояние и настроение, вызывает головные боли.
В России ведут наблюдение за экологическим состоянием воздушной среды городов.
Общественность борется за сокращение токсикации людей. Однако этого недостаточно и
воздух многих городов страны имеет повышенное содержание загрязнителей.
Эффективность воздухообмена в помещениях зависит от аэрации застройки, т.е.
проветривания улиц, дворов и других примыкающих к застройке территорий, благодаря
перемещению воздушных масс.
70
Аэрационный режим застройки прежде всего зависит от направления и скорости ветра.
Считают, что аэрационная комфортность застройки обеспечена, если на территории
гарантированы оптимальные для данного климатического района скорости ветра. Так, для
средней полосы России они находятся в пределах 1-4 м/с. Участки со скоростью ветра ниже 1
м/с относят к непроветриваемым, а больше - к зонам слишком активного продувания.
Особое внимание уделяют инсоляции помещений - облучению поверхностей прямыми
солнечными лучами, поскольку солнечные лучи оказывают гигиеническое действие на
внутреннюю среду и чисто психологическое тонизирующее влияние на людей. Эффект такого
облучения зависит от длительности процесса, поэтому инсоляцию измеряют в часах.
Продолжительность нормируют СНиПом.
В новой застройке продолжительность инсоляции регулируют ориентацией здания
относительно стран света. В зонах с умеренным климатом, где опасность перегрева
практически отсутствует, здания располагают на местности так, чтобы максимально увеличить
продолжительность инсоляции. Площадь остекления окон расширяют, открывая помещения
для солнечных лучей. Реконструируя старую застройку, где дома жестко закреплены на
местности, продолжительность инсоляции обеспечивают, используя различные методы. Прежде
всего осуществляют перепланировку с устройством квартир, ориентированных на две стороны
горизонта, затем замену деревянных массивных переплетов в окнах на современные
пластиковые, металлодеревянные и другие, у которых площадь остекления больше при равных
размерах.
Биологическое влияние внутреннего оборудования здания представляют как оценку
воздействия физических факторов на организм человека. К ним относят вибрационные и
электромагнитные колебания, возникающие при работе машин и аппаратов, транспортировании
жидкостей и энергии по трубопроводам, кабелям и другим линиям передач.
Источниками могут служить лифты и мусоропроводы, насосы и водопроводящие системы
с неисправными приборами, теле- и радиоаппаратура, другие электромеханические и
механические устройства.
Вибрационные колебания - следствие работы неисправного оборудования вращения,
например плохо отцентрованного насоса. Их вибрация передается опорным конструкциям, и
если они еще резонируют, усиливая колебания, то такой агрегат превращается в мощный
источник колебаний. Его легко выявить и ликвидировать неполадки.
Аналогичные явления возникают при работе внешних источников, оборудования
промышленного предприятия, например мощного вентилятора, расположенного вблизи
застройки. Как показала практика, главной причиной вибрации является транспорт, особенно
71
рельсовый. Так, границы вибрационного влияния проходящего поезда распространяются на 5070 м в обе стороны от железнодорожных путей. Наиболее опасны колебания, находящиеся за
пределами диапазона слышимых частот, поскольку их трудно выявить. В дозвуковом (менее 20
Гц) спектре они могут оказывать сильное физиологическое воздействие, нарушать
пространственную
ориентацию,
вызывать
ощущение
усталости,
пищеварительные
расстройства, головокружение и даже нарушение зрения. Колебания частотой 7 - 8 кГц часто
оказываются причиной сердечных приступов, так как провоцируют явление резонанса системы
кровообращения.
Термин «электромагнитное излучение» используют применительно к действию электро- и
радиоволн, тепловых и инфракрасных, ультрафиолетовых, рентгеновских и космических лучей.
Внутренние источники электромагнитных полей — это телевизоры, рентгеновские
аппараты, компьютеры и др. Электромагнитные поля возникают в основном от внешних
источников. Если здание расположено вблизи радио- и телевизионных комплексов,
локационных установок и других излучателей энергии, линий электропередач и промышленных
генераторов, то оно попадает в зону действия электромагнитного поля.
Электромагнитные излучения отрицательно сказываются на здоровье людей, если они
длительное время пребывают в зоне излучателя энергии. Действие электромагнитных лучей
сходно с последствиями радиационного облучения и человек начинает болеть теми же
болезнями. Для защиты от лучей (блуждающих токов) используют различного рода экраны и
защитные конструкции, выполненные из специальных материалов.
Звуковой комфорт является одним из ведущих факторов, определяющих гигиеническое
состояние среды обитания. От того, каков звуковой режим в помещении, на улице или в парке,
во многом зависит состояние людей. В силу заложенных в них природой особенностей
посторонние звуки действуют на нервную систему, организм плохо адаптируется к этому
раздражителю, поскольку ассоциируется с опасностью.
С физиологической точки зрения звуковые волны делят на полезные и шум. Шум
вызывает раздражающее действие и предельный уровень звукового давления, длительное
воздействие которого не приводит к преждевременным повреждениям органов слуха, равен 80 90 дБ. Если же уровень звукового давления превышает 90 дБ, то это постепенно приводит к
частичной или даже полной глухоте.
Шумовой комфорт необходим людям для нормальной деятельности. В зависимости от нее
звуки делят на три группы. К первой относят шумы от звукового порога до уровня, не
мешающего пассивному отдыху и сну, квалифицируемые как тишину. Во вторую группу
включают шумы средней силы, не препятствующие бодрствованию и работе после частичной
72
адаптации организма. Сюда входит основная масса звуковых сигналов в доме и на окружающей
территории. Третья группа - это сильные шумы, близкие к порогу болевого ощущения,
мешающие работать и вызывающие звуковое утомление, нервозность и способные привести к
глухоте.
Уровень шума в помещениях зависит от внешних и внутренних возбудителей. Внешние
источники - это стационарные и движущиеся объекты, о которых сказано ниже. Внутренние
шумы вызывает инженерное оборудование, которое является источником звуков разной
частоты. Накладываясь друг на друга, они действуют в широком спектре.
К городским источникам шума, действующим на наружные конструкции извне, относят
производственное
и
коммунально-бытовое
оборудование
предприятий,
авиацию,
железнодорожный, но, прежде всего - автомобильный и рельсовый пассажирский транспорт. В
основном транспортные потоки создают дискомфорт на межмагистральных территориях и в
зданиях застройки.
Зрительному комфорту уделяется все большее внимание. В настоящее время складывается
новое научное направление - видеоэкология. Ее актуальность объясняется всеобщей
урбанизацией, отдалившей человека от естественной визуальной среды и переместившей его в
искусственную - городскую.
Орган зрения является основным сенсорным каналом. Через него люди получают около
80% информации, поэтому естественно стремление создать окружающую человека среду как
можно менее агрессивной.
При обилии одинаковых объектов наблюдается явление раздражающей монотонности,
нарушается фиксация зрения на одном из них. Более того, если облик здания не отвечает
минимальным
нормам
физиологии
зрения,
то
эстетически
оно
становится
малопривлекательным.
Психологи установили, что
уровень развития детей в районах полносборного
домостроения отстает от уровня сверстников, живущих в исторической части городов. По
мнению ученых, сама монотонная архитектура новостроек с обилием повторяющихся членений
и прямыми углами действует на психику угнетающе.
Психологи считают, что рост агрессивности человечества обусловлен ритмизацией
сигналов, которые поступают на входы органов зрения. Ритмические сигналы от агрессивных
полей, состоящих из одинаковых элементов, отрицательно влияют на психику. Пагубность
ритмических зрительных сигналов, особенно если они накладываются на аналогичные
звуковые, заключается в том, что они могут приводить человека в возбуждение и даже
спровоцировать эпилептические припадки.
73
Сказанное относится и к интерьерам жилища. Помещение, оклеенное обоями в яркий
горошек или часто повторяющиеся полосы, создает агрессивную для глаза среду. Такими же
свойствами обладают стены, обитые вагонкой. Горизонтальные или вертикальные рейки
вызывают неприятный для глаза зрительный эффект.
Если же такие ощущения появляются при неблагоприятном виде из окна, то трудно
говорить о зрительном комфорте жилища. Учитывая это, окна парадных комнат стремятся
разместить со стороны фасада, открывающего обзор на немонотонную среду с большим
разнообразием элементов в окружающем дом пространстве.
Окна спален могут выходить во двор, желательно озелененный, что не противоречит
требованиям звукового комфорта. Тогда интимная часть квартиры будет обращена на тихую
территорию, а общая ее зона - на более шумную.
К комфортной визуальной среде можно отнести озеленение. Деревья и кустарники имеют
неповторимый силуэт, богатство природных красок, где преобладает зеленый цвет, наиболее
благоприятно действующий на психику человека.
Зрительная
изоляция
помещений,
особенно
индивидуальных
комнат,
имеет
положительное значение, создает ощущение комфортности, удовлетворяет потребности в
уединении. Для обеспечения этого условия помещения необходимо делать не только звуко-, но
и зрительно огражденными.
Потребность в освещенности помещений зависит от функционального состояния
человека. Для активной деятельности необходим свет значительной интенсивности, а для
отдыха - мягкий рассеянный, что можно достичь, используя шторы и жалюзи. Естественный
свет проникает через световые проемы в стенах. Такое освещение называют боковым. Если же
проемы устроены в крыше, как это делается в мансардах, то его называют верхним. Применяют
и комбинированное освещение через боковые и верхние световые проемы.
5.3. Требования по безопасности жилища.
Условия безопасности относят к комфортности, поскольку здание психологически не
может быть удобным для людей, если оно представляет собой потенциальную опасность.
Неудачная планировка помещений, недостаточная прочность и огнестойкость конструкций или
плохо отлаженные системы инженерного оборудования могут служить причиной несчастных
случаев. Неисправности механических установок способны привести к травматизму, систем с
74
горячими теплоносителями - к ожогам, газового и электрохозяйства вызвать отравления,
взрывы.
Прочность несущих конструкций и устойчивость здания играет первостепенную роль в
обеспечении безопасности людей.
Прочность и устойчивость здания зависит от правильности выбора конструктивной
схемы, реальности расчетных гипотез, учета всех возможных нагрузок, действующих на
элементы, и принятых запасов прочности.
Конструкции должны быть надежными. Это условие вступает в противоречие с
экономикой, поскольку влечет за собой применение новых долговечных материалов или
увеличение
сечений
рабочих
элементов
конструкций
и
следовательно
удорожание
строительства. Поэтому возникает вопрос об оптимальных запасах прочности, которые
обеспечили бы необходимую степень безопасности при минимальных затратах.
Гипотезы о вероятности опасных природных процессов в данной местности, например
землетрясений или ураганов, имеют особое значение при проектировании. Если не учесть
возникающие в этих случаях дополнительные нагрузки, не выполнить противосейсмические
или противоветровые рекомендации, то это может привести к катастрофическим последствиям.
Прочность здание зависит и от того, насколько качественно реализован проект в натуре. В
тех случаях, когда выполнение строительных работ не соответствует замыслу, может
пострадать прочность конструкций. Материалы, из которых они сделаны, должны отвечать
заложенным в проект требованиям, стандартам и сертификатам заводов-поставщиков. В них
недопустимы скрытые пороки и неоднородность. Прежде всего, это относится к бетонам,
естественному и искусственному камню.
Взрывобезопасность в жилых зданиях зависит от надежности инженерного оборудования.
Обычно взрывается газ, утечку которого эксплуатационники не ликвидировали своевременно.
В целях уменьшения вероятности взрыва принято решение выносить из подвалов старых
зданий на улицу межсекционную разводку трубопроводов, а стояки прокладывать в хорошо
вентилируемых помещениях, огражденных несгораемыми конструкциями.
Иногда причиной взрыва является неисправное или перегруженное электротехническое
оборудование. В настоящее время во многих домах имеется большое количество бытовых
электроприборов. Электросистемы жилищного фонда не были рассчитаны на такие нагрузки,
поэтому опасность выхода из строя этих систем намного увеличилась.
Другой аспект безопасности - защита от проникновения в жилье посторонних лиц - до сих
пор остаётся вне поля зрения строителей. Входы на лестничную клетку следует оборудовать
надежными замками с электронной защитой, на входах в квартиры устанавливать массивные
75
двери. На окнах первых этажей необходимо устраивать решетки. Нужно разрабатывать и
централизованные электронные сигнализации, кабели и разводку которых закладывать при
строительстве или капитальном ремонте и связывать с районными пультами оповещения. Всё
это рекомендуется предусмотривать на стадии проекта.
Защита от насекомых и грызунов - еще одна проблема безопасности. Например, преградой
для мух и комаров может служить сетка на окнах. Поэтому в конструкциях блоков необходимо
предусматривать места для их установки.
Игнорирование проблемы защиты от паразитов может вызвать весьма негативные
последствия. Так, устройство мусороприемников непосредственно в квартирах или на
лестничных клетках приводит к размножению грызунов и насекомых. Ими заражены целые
районы в городах. Необходимо выносить системы мусороудаления в специальные помещения,
обеспечивать условия содержания в чистоте и проведения дезинфекции. Следует запретить
выброс отходов без специальной тары, как это делается во всех цивилизованных странах. Там
употребляют окрашенные пакеты из прочного полиэтилена. Их цвет соответствует
определенному виду мусора. Для пищевых отходов пакеты окрашивают в один цвет, для
стеклотары - в другой и т. д.
Безопасность архитектурно-планировочных решений — особый аспект проектирования.
Он состоит из планировки и выбора каждой функциональной детали.
Соподчинение элементов здания – это, прежде всего, организация пространства и
безопасность обеспечивают сопряжением рабочих характеристик объемов и площадей,
ограждающих их конструкций и инженерного оборудования. Расположение воздуховодов,
коробов электрохозяйства и технических помещений подчиняют условиям безопасности. На
пути движения людских потоков стараются избегать выступов или несущих конструкций. В
архитектурно-планировочном решении общие принципы и каждая функциональная деталь
имеют значение. Например, такая «мелочь», как ступень лестницы, расположенная близко к
входу в квартиру, может привести к падению, а дверью, открывающейся в коридор можно
нанести травму проходящему мимо человеку.
С точки зрения безопасности важно правильно спланировать пути эвакуации из здания.
Различают два вида эвакуации: нормальную и вынужденную - аварийную. Нормальная
характерна спокойным течением процесса, связанного с повседневным функционированием
дома. Вынужденную отличает кратковременность, поскольку она вызвана возникшей
опасностью и потребностью быстро покинуть здание. Поэтому планировку эвакуационных
путей решают, исходя из создания оптимальных условий аварийной эвакуации.
76
Пожаробезопасность зависит не только от правильно организованных путей эвакуации,
но и исправности возможных источников возгорания - электротехнического, газового и
другого оборудования дома. Важно, насколько легко могут воспламеняться различные части
здания. Пожаростойкость складывается из двух факторов: степени возгораемости и предела
огнестойкости.
По степени возгораемости части здания делят на несгораемые, трудносгораемые и
сгораемые.
К
несгораемым
относят
конструкции, изготовленные
из
неорганических
материалов, сгораемым - из органических горящих, не подвергнутых специальной обработке,
повышающих их огнестойкость. Трудносгораемые части здания представляют собой сочетания
несгораемых и сгораемых элементов.
Пределом огнестойкости называют продолжительность в часах действия на конструкцию
огня или высоких температур до потери ею несущей способности, начала появления сквозных
трещин (отверстий) или повышения температуры необогреваемых поверхностей более чем на
140°С. По огнестойкости конструктивные части зданий подразделяют на пять степеней. К I
степени относят несгораемые, имеющие высокий предел огнестойкости, а если это качество
частично или полностью отсутствует, то назначают более низкую степень огнестойкости от II
до V.
В
практике
проектирования
различают
пожарную
нагрузку
помещений
и
пожароопасность установленного в нем оборудования. Пожарная нагрузка - это количество
сгораемого материала, использованного при строительстве и находящегося в помещении в виде
мебели и др. Степень пожароопасности связана с процессами, протекающими на
установленном оборудовании, которые могут вызвать возгорание.
От величины этих характеристик зависят требуемые меры противопожарной защиты.
Зоны, отличающиеся высокой опасностью, выполняют в виде герметических отсеков,
огражденных несгораемыми конструкциями. Их оборудуют противопожарными дверями и
запасными выходами с аварийными запорами, которые снаружи открыть нельзя.
В местах большого скопления людей устанавливают системы пожарной сигнализации.
Они выполняют функции обнаружения пожара, подачи сигнала тревоги и оповещения
пожарной команды.
Монтируют и оборудование для тушения пожаров. Простейшими являются огнетушители.
Жилые здания оснащают противопожарным водопроводом с гидрантами в каждой лестничной
клетке. В комплекты гидрантов включают пожарные рукава с брандспойтами.
В практике домостроения все большее распространение получают мастики, жидкости и
лаки для защиты материалов от возгорания.
77
Систему противопожарной безопасность закладывают и в планировку придомовых
территорий. Обеспечивают сводный доступ к зданиям. Проезды трассируют с учетом их
использования пожарной техникой значительных габаритов. На территории вдоль застройки
равномерно устанавливают колодцы с пожарными гидрантами. Вокруг домов запрещено
размещать складские площадки.
5.4. Требования по ремонтопригодности многоквартирных домов.
Обществу необходимы не только комфортные здания, но и удобные для ремонта,
обеспечивающего постоянную его эксплуатационную надежность.
Качества, которые свойственны зданию, удовлетворяют жителя в том случае, если они
сохраняются в течение всего периода эксплуатации дома, т.е. дом должен быть надежным.
Надежность есть сохранение качества во времени за счет регламентного технического
обслуживания и ремонта.
Основой нормального функционирования здания и рациональной формы технической
эксплуатации является система ремонтов, которые выполняются в моменты начала роста
интенсивности отказа конструкций и элементов. Это последнее обстоятельство должно быть
заложено при проектировании здания.
Здание в целом состоит из большого количества элементов (конструкции, инженерное
оборудование), долговечность которых неодинакова: например у фундаментов она составляет
120 - 150 лет, у рулонных кровель и герметизации межпанельных стыков - до 10 лет, у отделок до 3 - 5 лет и т.д.
В составных элементах, состоящих из различных материалов, также очень трудно
добиться, чтобы сроки их службы были одинаковы. Часто бывает, что один материал
долговечнее другого в десятки раз. Таковы, например, трехслойные наружные панели и
двухслойные покрытия в некоторых домах типовых серий, в которых срок службы бетона - 100
- 150 лет, а утеплителя (цементный фибролит) - 20 - 25 лет. Таким образом, за весь период
эксплуатации здания (100 - 150 лет) утеплитель (если не будут увеличены его сроки службы)
придется менять 5 - 6 раз. Но если в покрытии, где утеплитель лежит сверху железобетонной
плиты под кровельным ковром, такая замена достаточно проста, то в трехслойных
железобетонных панелях заменить утеплитель технически сложно.
78
Таким образом, здание представляет собой систему неравнодолговечных конструкций,
некоторые из которых, в свою очередь, состоят из неравнодолговечных элементов. Сложность
этой системы определяется функциональной и конструктивной связью (стыками) этих
конструкций (или элементов внутри конструкций).
Отсюда вытекает еще одна важнейшая характеристика зданий и конструкций ремонтопригодность
-
свойство,
заключающееся
в
приспособлении
конструкции
к
предупреждению и устранению отказов и неисправностей путем проведения технического
обслуживания и ремонта.
Ремонтопригодность обеспечивает снижение затрат времени, труда и средств на
техническое обслуживание и ремонт и повышение на этой основе эффективности
эксплуатации.
Существуют два основных показателя ремонтопригодности: вероятность восстановления
здания или элемента в заданное время и среднее время восстановления. А конкретными
качественными показателями являются: продолжительность технического обслуживания
данного вида, трудоемкость, стоимость, продолжительность межремонтного периода,
продолжительность ремонтного периода, себестоимость ремонтных работ.
Глава 6.
Эксплуатационная надёжность
многоквартирных домов.
6.1. Понятия и критерии надёжности.
Надежность - свойство изделия выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные
показатели в заданных пределах в течение требуемого промежутка времени или наработки.
Надежность в зависимости от значения изделия и условий его эксплуатации включает
безотказность, долговечность, сохраняемость и ремонтопригодность изделия в целом и его
составных частей. Надежность обеспечивает техническую возможность использования изделия
по назначению в нужное время и с требуемой эффективностью. Таким образом, применительно
к ограждающим и несущим конструкциям зданий надежность - это свойство, обеспечивающее
нормативный температурно-влажностный и комфортный режим помещений, сохраняющее при
этом эксплуатационные показатели (тепло-, влаго-, воздухо-, звукозащиту) в заданных
нормативных пределах, а для архитектурно-конструктивного элемента здания еще и прочность,
и декоративные функции, в течение заданного срока эксплуатации дома. При этом
79
предполагается обеспечение для дома в целом, для всех его помещений безотказности и
долговечности.
Безотказность — свойство объекта непрерывно сохранять работоспособность в течение
некоторого времени. К показателям безотказности относят вероятность безотказной работы,
среднюю наработку до первого отказа, наработку на отказ, интенсивность отказов, параметр
потока отказов, гарантийную наработку.
Долговечность - свойство объекта сохранять работоспособность до наступления
предельного состояния при установленной системе технического обслуживания и ремонтов, т.е.
с возможными перерывами в работе. Показателями долговечности являются средний срок
службы, срок службы до первого капитального ремонта, межремонтный срок службы. Таким
образом, безотказность и долговечность - это свойство объекта сохранять работоспособность,
при этом безотказность предусматривает непрерывную работоспособность в течение
определенного времени, а долговечность - с возможными перерывами на ремонт.
Надежность жилого дома, его работоспособность, обеспечивается своевременным
ремонтом.
Ремонтопригодность - свойство объекта, заключающееся в доступности и удобстве в
проведений мероприятий по предупреждению и обнаружению причин возникновения отказов и
повреждений, а также устранению их путем ремонта и обслуживания, называется
ремонтопригодностью. К показателям относятся вероятность восстановления в заданное время,
среднее время восстановления, удельная трудоемкость обслуживания и ремонтов, средняя и
относительная стоимость ремонтов.
Основное назначение ограждающих конструкций зданий - разделение двух воздушных
сред: наружной, где температура, влажность и радиоактивность переменны, и внутренней, где
все параметры должны быть в пределах нормативно допустимых. При этом наружные стены,
кровли, перекрытия выполняют еще прочностные и декоративные функции. Часто
применительно к зданиям под надежностью понимают только прочностные свойства. Это
глубокое заблуждение. Наружные ограждающие конструкции являются многоэлементными и
многофункциональными системами, они чаще оказываются ненадежными при выполнении
ограждающих функций, чем прочностных.
Надежность системы зависит от надежности составляющих ее элементов. Однако для
людей, проживающих в доме, важна надежность здания в целом, а не отдельных его элементов
и надежность не только прочностная, но и эксплуатационная (включая и надежность
функционирования инженерных систем). Вместе с тем в практике проектирования,
строительства, эксплуатации часто надежность по прочности рассматривается как главное, а
надежность в смысле обеспечения эксплуатационных характеристик ограждающих функций как второстепенное. Практически, при проектировании новых домов эксплуатационные
характеристики не являются исходными (расчетными). Элементы и их стыки рассчитывают по
деформациям и прочности. Однако, допускаемые деформации не всегда обеспечивают
нормативное комфортное состояние помещений.
Эксплуатационные показатели
ограждающих конструкций, особенно стыков,
преимущественно закладывают в проектах не расчетным путем, а конструктивно.
В процессе проектирования и конструирования здания закладывается его теоретическая
надежность. В процессе изготовления обеспечивается фактическая надежность каждого
конкретного элемента, что зависит от качества применяемых отдельных деталей, сборки и
монтажа конструкций. После изготовления надежность следует поддерживать на необходимом
уровне правильной организацией эксплуатации.
При проектировании учитывают следующие факторы, влияющие на надежность
конструкций: качество и количество применяемых элементов режим работы элементов и
деталей; стандартизацию и унификацию ,изготовления; доступность деталей, узлов и блоков
для осмотра и ремонта.
80
В результате нарушения правил монтажа здания, отсутствия соответствующего контроля
материалов и комплектующих изделий, нарушения сортности и недоброкачественной замены
материалов, установки элементов, подвергающихся длительному хранению в неблагоприятных
условиях, недостаточного контроля на операциях и при выпуске готовой продукции, также
нарушения самой технологии монтажа возникают условия, отрицательно влияющие на
надежность конструкции здания в целом.
В процессе эксплуатации на надежность здания оказывают воздействие следующие
условия: внутренние напряжения в конструкциях, не соответствующие их проектным
значениям; внешние воздействия (в заданных или иных режимах); система технического
обслуживания (предупредительного и систематического); техническая квалификация
обслуживающего и ремонтного персонала.
Принято считать, что эксплуатационная надежность равна произведению надежности
собственно устройства (здания, машины) на надежность применения (человеческие факторы).
Последнее понятие учитывает все факторы и проявляется в более или менее значительном
уменьшении надежности изделия. Для снижения отрицательного влияние этой составляющей
определенную роль играют организационные мероприятия. Подготовка и обучение
обслуживающего персонала; организация на объектах сбора статистических данных об отказах
конструкций; разработка специальных инструкций и методик по эксплуатации систем, их
профилактике и ремонту.
В настоящее время жилые и общественные здания, как и другие промышленные изделия,
переживают значительное изменение масштабов сложности. Теперь здание можно отнести к
большим системам. Большие технические системы - это соединение значительного числа
разнообразных по сложности компонентов, имеющих сложную переплетающуюся связь и
переменные изменяющиеся нагрузки. В противоположность отдельным малым
детерминированным системам и устройствам большие системы ведут себя случайно,
стохастически.
Скачок в сложности зданий, как системы, должен повлечь за собой перемены в технике
проектирования. Разработка и изучение отдельных (малых систем) опираются на детальный
анализ работы конструкций элементов и узлов, на специализацию задач и методов расчетов и
конструирования. Разработка больших систем, напротив, предполагает синтез, интеграцию
малых систем. Системы принадлежат к наиболее широким понятиям, предполагающим
свойства многообразия и взаимосвязанности, рассматривая конструкции в динамике (за период
эксплуатации), подчинение частного общему (дедуктивный метод анализа).
Основной чертой сложных систем, в том числе и зданий, является многообразие форм
(полиформизм), контролизация которых осуществляется в расчетах и конструировании
отдельных элементов. Отдельные принципы построения реальных систем сложны и еще далеки
от совершенствования. В сложной системе, как правило, значимость частей для целого
неодинакова. Почти всегда ее можно привести к модели, состоящей из ряда более простых
составных частей, которые делятся на уровни высшие и низшие.
Надежность зданий и отдельных конструкций обусловливается изменчивостью во времени
внутренних свойств (материалов) и внешних условий (нагрузки и воздействия).
Полное время эксплуатации системы или элемента можно разделить на три периода:
приработки, нормальной эксплуатации, интенсивного износа.
В период приработки интенсивность отказов велика, так как совокупность элементов
может содержать большое количество дефектных образцов, которые отказывают один за
другим. В короткий срок интенсивность отказов быстро уменьшается и становится
приблизительно постоянной величиной, когда все дефектные элементы уже отказали и их
отремонтировали или заменили. После периода приработки уровень интенсивности отказов
становится постоянным - наступает период нормальной эксплуатации. Отказы этого периода
называются внезапными. Когда время использования элементов достигает предельного
81
значения, начинает сказываться износ - период интенсивного износа. В отношении жилых
зданий эти три периода характерны как здания в целом, так и для отдельных его элементов.
В приработочный период здании возникают отказы, связанные с естественными
процессами (например, осадкой), и выявляются дефекты технологического характера
(изготовления, транспортирования, производства работ).
В дальнейшем, после заделки дефектных участков число отказов несколько
стабилизируется, что соответствует периоду нормальной эксплуатации, который
характеризуется появлением внезапных отказов. Причиной тому могут быть внезапные
концентрации нагрузок, которые представляют собой случайные явления. Отказы стыков в
виде протечек и промерзаний в период нормальной эксплуатации могут возникать внезапно,
например, при концентрации температурных напряжений в каком-либо участке герметика и
появлении вследствие этого трещины в самом герметике или в местах контакта его с бетоном.
Период интенсивного износа герметизирующего заполнения стыка характеризуется
увеличением количества отказов, связанных с явлениями старения материала, снижения его
упругих свойств, появления в результате этого трещины и нарушения адгезии к бетону.
Изменение технического состояния здания. Интенсивность изменения технического
состояния эксплуатируемых жилых зданий, а, следовательно, и значения характеристик
работоспособности на определенные моменты их использования в значительной мере
определяются конструктивными особенностями зданий. Влияние конструктивных
особенностей проявляется в их реакции отзывчивости на воздействующие при эксплуатации
факторы.
Влияние факторов производственного характера (качества изготовления) сказывается в
рассеивании начальных значений характеристик работоспособности и интенсивности
изменения этих характеристик за период существования здания.
В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется, что выражается в
ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности.
Ухудшение технического состояния зданий в первую очередь происходит в результате
изменения физических свойств материалов, из которых изготовлены конструктивные элементы,
характера сопряжений между ними, а также их размеров и форм. Указанный процесс в
основном носит закономерный, но иногда и случайный характер.
Другой важной причиной изменения технического состояния зданий являются
разрушение и другие аналогичные виды утрат работоспособности конструктивными
элементами. Процесс возникновения таких состояний во времени также является случайным,
однако характер его протекания значительно отличается от первого. Если первый процесс
утраты работоспособности конструктивными элементами и их сопряжениями в целом
протекает, как правило, с малой интенсивностью, постепенно, то второй процесс
характеризуется скачкообразным, внезапным изменением технического состояния. Очевидно,
помимо этих двух резко отличающихся друг от друга процессов утраты работоспособности, а
зданиях могут наблюдаться и процессы, занимающие промежуточное положение между двумя
указанными. Процессы утраты работоспособности конструктивными элементами и их
сопряжениями взаимно влияю друг на друга. Это обстоятельство значительно затрудняет их
математическое описание.
Причины (факторы), вызывающие изменение работоспособности здания в целом и
отдельных элементов с точки зрения механизма их воздействия, могут быть условно разделены
на две группы: внутреннего и внешнего характера.
К группе причин внутреннего характера относят: физико-химические процессы,
протекающие в материалах, из которых изготовлены конструктивные элементы; нагрузки и
процессы, возникающие при эксплуатации конструктивные факторы; качество изготовления
(дефекты производства).
82
К группе причин внешнего характера относят: климатические факторы (температура,
влажность, солнечная радиация); факторы окружающей среды (ветер, пыль, наличие в
атмосфере агрессивных соединений, биологические факторы), а также качество эксплуатации.
К причинам внешнего характера, очевидно, следует отнести и воздействия, предусмотренные
системой технического обслуживания и ремонта.
Наиболее существенными являются факторы конструктивного характера. Рациональные
конструктивные решения обеспечивают требуемую работоспособность всех элементов зданий
за установленную длительность их эксплуатации при минимальных затратах труда и средств на
поддержание их работоспособности. В то же время нерациональные ошибочные
конструктивные решения могут являться причиной быстрой утраты работоспособности или
разрушения отдельных конструктивных элементов.
Действие климатических факторов и окружающей среды на работоспособность
элементов и конструкций зданий проявляется или непосредственно, или в виде воздействия на
интенсивность протекания процессов, являющихся причиной изменения работоспособности
элементов. Путем соответствующих конструктивных решений отрицательное воздействие этих
факторов может быть значительно снижено или вовсе исключено.
Производственные факторы вносят значительные коррективы в значения характеристик
работоспособности конструктивных элементов. Условия эксплуатации зданий и конструкций
(режимы использования и нагружения, квалификация эксплуатационного персонала, качество
обслуживания) оказывают большое влияние на интенсивность изменения характеристик их
работоспособности. При проектировании технических устройств и планировании для них
профилактических мероприятий необходимо знать характеристики конструктивных элементов,
определяющие работоспособность здания в целом, в определенных режимах и условиях их
использования. Недостаточное знание физической природы протекающих процессов,
являющихся причиной утраты конструктивными элементами работоспособности, а также
случайный и неопределенный характер воздействующих эксплуатационных, климатических и
других факторов, как правило, не позволяют получить для большинства элементов
аналитическими методами зависимости, описывающей их работоспособность.
Сложность исследования надежности всех конструкций и систем жилых домов состоит в
многочисленности факторов, определяющих её. Главные из них: вид материалов, характер
конструкций и их схем, качество изготовления изделий и монтажа, допусков и т.д. Причем
очень часто все эти требования взаимопротивоположны, например стыки тяжелых
железобетонных и легких панелей. Тяжелые элементы мало поддаются объемным деформациям
под влиянием изменения температурно-влажностного режима, но допуски при их изготовлении
и особенно монтажные довольно значительны. При легких панелях из металла, дерева,
пластмасс возникают большие деформации в процессе эксплуатации, но допуски при их
изготовлении значительно меньше. Еще большие трудности при исследовании надежности
эксплуатируемых зданий связаны с использованием в жилых домах различных по физическим и
структурным свойствам материалов.
Таким образом, под надежностью жилого здания в целом как сложной системы следует
понимать стабильность показателей качества и эффективности его функционирования, которая
зависит от надежности конструкций и систем устройств. Задача оценки надежности жилого
здания сводится к установлению влияния частичных и полных отказов на качество и выходной
эффект функционирования объекта. Надежность должна характеризоваться тем основным
показателем, который является определяющим и составной частью оценки использования
объекта. Функционирование жилого дома оправдано в той мере, в какой он удовлетворяет не
только техническим, но и изменяющимся социальным и экономическим требованиям. Поэтому
в плане системного подхода определяющим показателем надежности жилого здания в целом,
как конечной продукции, является его оптимальный срок службы:
83
Надежность можно понимать как сохранение качества во времени. Без базового
хорошего качества не может быть речи о надежности. При низком качестве построенных
зданий и сооружений неизбежно возникают дополнительные расходы материалов, труда и
денежных средств затрачиваемых на переделки и ликвидацию брака, допущенного в процессе
строительства. Дополнительные затраты времени на устранение различных дефектов и
усиление конструкций удлиняют сроки строительства и задерживают сдачу объектов в
эксплуатацию.
При массовом индустриальном строительстве неизмеримо возрастают требования к качеству
строительных материалов, сборных конструкций и деталей. Главное требование - повышение
класса точности, приближающегося к точности машиностроительного производства, и полная
заводская готовность изделий. Обеспечение надежности является важнейшей проблемой при
разработке, изготовлении любого изделия и устройства. Отказ технических систем нарушает
привычный ритм работы, деятельности и жизни. Иногда он приводит к разрушениям и авариям,
создает угрозу целостности сооружения, выполнению работ или безопасности людей.
Основным вопросом анализа надежности конструкций и зданий является регламентация и
нормирование всех характеристик. Задача состоит в создании условий, при которых
действительная надежность возведенных зданий соответствовала бы заложенной в проекте
теоретической надежности, характеризуемой точными математическими количественными
определениями. Решение этой задачи осложняется многообразием факторов, влияющих на
надежность при разных стадиях индустриального строительства. Техника обеспечения
надежности развивается вместе с накоплением знаний о материалах и конструкциях. Надежность
измеряется вероятностью (выраженной в определенных количественных показателях) и
оценивается с помощью статистических методов.
Сравнение стандартов ряда стран по определению надежности с отечественными
нормами показывает их достаточно близкое сходство как по терминологии, так и по методикам
расчета.
6.2. Отказы конструктивных элементов многоквартирных домов.
Понятие безотказности жилого здания в целом, как сложной технической системы, шире,
чем для его элементов и простых систем, способных находиться лишь в двух состояниях:
работоспособном или неработоспособном. Отказы отдельных ограждающих конструкций и
технических устройств (кровли, межпанельных швов, полов и др.) обычно являются
частичными отказами. Не приводя к прекращению функционирования объекта в целом, они
снижают качество (уровень) функционирования и выходной эффект объекта.
Согласно ГОСТ, событие, заключающееся в нарушении работоспособности, называется
отказом. Таким образом, под отказом понимают прекращение выполнения конструкциями
заданных функций, а эти функции определяются с соответствующими допусками.
Отказы можно классифицировать:
в зависимости от причин возникновения: внутренние, вызванные недостатком
конструкций, из-за внешних причин (перегрузки, изменение схем работы и нагрузки и т.п.);
84
в зависимости от скорости их проявления: последовательные, постепенные,
внезапные;
в зависимости от диапазона отказов: частичные, связанные с отклонением
характеристик
от
допускаемых
пределов
и
не
вызывающие
полной
утраты
работоспособности, полные;
в зависимости от последствий: незначительные, не приводящие к ухудшению
эксплуатационных характеристик, значительные, критические отказы, приводящие к
полному прекращению выполнения функций и появлению большого риска;
в зависимости от срока эксплуатации: преждевременные (часто до монтажа),
случайные, износовые.
Постепенные отказы являются функцией времени, вызываемые главным образом
старением материалов, накоплением внутренних напряжений и т.д. Внезапные отказы
вызываются такими изменениями параметров элемента, при которых его следует считать
неработоспособным. Они появляются при перераспределении и суммировании в узлах
нагрузок, действия дополнительных внешних нагрузок, неучтенных сочетаний нагрузок. При
расчете систем с учетом этих двух видов отказов ориентируются на следующие положения:
1) постепенные отказы можно исключить, если учесть все возможные изменения
характеристик и параметров во времени;
2) внезапные отказы случайны, их нельзя полностью исключить или предсказать;
3) постепенные и внезапные отказы взаимосвязаны и не являются независимыми.
В отличие от простых систем, где имеются только два возможных состояния - нормальное
эксплуатационное и отказ, в зданиях большая часть конструкций и элементов может иметь
несколько состояний, соответствующих частичным отказам и неисправностям. В связи с этим
иногда отказы подразделяют на две группы:
1) частичный отказ узла или элемента, восстановление или усиление которого приводит
к полному восстановлению надежности сооружений;
2) отказы наиболее ответственных элементов сооружений (оснований, фундаментов,
колонн, ригелей т.п.), приводящие к полному отказу всего сооружения.
Отказы второй группы могут быть внезапными. Усиление этих элементов порой связано с
большими объемами разборки.
Основой расчетов конструкций жилых и общественных зданий в настоящее время
является метод предельных состояний. Установлены две группы предельных состояний: по
потере несущей способности и по непригодности к нормальной эксплуатации. Как видно,
85
предельные
состояния
разделены
по
степени
ответственности
и
степени
потери
эксплуатационной способности. Цель расчетов по предельным состояниям - предотвратить их
возникновение при возведении сооружения и его эксплуатации.
Согласно действующим нормативным документам, расчеты конструкций зданий в
соответствии с указанными предельными состояниями выполняются: по несущей способности
(обеспечивающей прочность, общую и местную устойчивость зданий, как в процессе монтажа,
так и во время всего срока эксплуатации); по деформациям, появлению или раскрытию трещин
(обеспечивающих пространственную жесткость зданий, недопустимость появления или
чрезмерного развития трещин, нарушающих нормальную эксплуатацию, ухудшающих
герметичность стыков, эстетических качеств помещений элементов и узлов).
По первому предельному состоянию проверяют:
все конструкции зданий и их стыковые соединения - для предотвращения
разрушения при силовых воздействиях в процессе строительства и эксплуатации и
расчетного срока эксплуатации зданий, а сборные конструкции, кроме того, при их
изготовлении и перевозке;
здание в целом - для предотвращения его опрокидывания при действии
горизонтальных нагрузок;
основание здания - для предотвращения потери его несущей способности при
совместном действии вертикальных и горизонтальных нагрузок.
По второму предельному состоянию проверяют:
здание в целом для ограничения прогибов верха здания, неравномерных осадок и
ускорения колебаний от пульсации ветра;
стены здания - для ограничения трещинообразования и взаимных смещений при
действии вертикальных и горизонтальных нагрузок, неравномерных осадок и температурновлажностных воздействий;
перекрытия, покрытия, лестницы - для ограничения прогибов и трещин от
вертикальных нагрузок.
6.3. Сроки службы конструктивных элементов и материалов.
Прочностные и деформационные характеристики конструктивных
элементов многоквартирных домов.
86
Важнейшей составляющей понятия надежности является время. В зависимости от
эксплуатационных требований к изделию и его состояния используются следующие временные
интервалы:
время работы - интервал времени, на протяжении которого здание работает
безотказно, запланированное время работы - интервал времени, в течение которого здание
должно работать:
время ремонта - интервал времени, на протяжении которого выполняется весь
комплекс работ, связанный с обнаружением неисправностей, заменой, ремонтом и
проверкой.
Рассмотрение этих видов интервалов времени имеет существенное значение при оценке
надежности и эффективности любой системы. При этом одни интервалы времени важны сами
по себе, в других случаях важны отношения интервалов или формы взаимосвязи между ними.
Так, время работы в этом смысле является понятием, связанным с состоянием конструкции и
оборудования здания. Интервалом времени можно характеризовать также ремонтоспособность
- вероятность того, что отказавший элемент будет доведен до рабочего состояния за время
ремонта, не превышающее заданное (при выполнении ремонта в определенных условиях), и
восстанавливаемость - вероятность того, что отказавший элемент будет приведен в рабочее
состояние за время неисправного состояния, не превышающее заданное время (при
определенных условиях).
В нормах даны некоторые характеристики интервалов времени при определении
надежности применительно к зданиям:
ресурс - наработка изделия до определенного состояния, оговоренного в
технической документации;
момента
срок службы - календарная продолжительность эксплуатации изделия до
возникновения
предельного
состояния
(оговоренного
в
технической
документации) или до списания;
срок гарантий - период, в течение которого изготовитель гарантирует и
обеспечивает выполнение установленных требований к изделию при условии соблюдения
потребителем правил эксплуатации, в том числе правил хранения и транспортирования;
наработка на отказ - среднее значение наработки ремонтируемого изделия
между отказами.
Эксплуатационная
надежность
строительных
конструкций
нарушается
вследствие
развития дефектов, причинами которых являются: накопление повреждений в элементах и
87
узлах
конструкций, определяемые износом и
старением материалов, несоответствие
фактических и расчетных схем, несоблюдением правил эксплуатации и т.д.
Установлено два предельно эксплуатационных состояния конструкций зданий:
1) наступление полной утраты конструкцией несущей способности, сопровождающееся
аварийными
ситуациями.
Такое
состояние
называют
аварийным
(первое
предельное
состояние};
2) достижение конструкцией таких статических или динамических перемещений, при
которых невозможна эксплуатация сооружений. Это состояние предельно эксплуатационное
(второе предельное состояние).
Под долговечностью здания понимают такой его предельный срок службы, за который
воздействием природных факторов конструктивные элементы приходят в состояние, когда
дальнейшая
эксплуатация
становится
невозможной,
восстановление
-
экономически
нецелесообразно. В этот срок входит и время, затраченное на ранее выполнявшиеся ремонты.
Все нагрузки (полезные, ветровые, снеговые) и воздействия (температурно-влажностные
деформации, усадки и ползучесть бетона в несущих конструкциях, консолидационные и
реологические процессы в грунтах оснований) являются временными процессами. За весь
период эксплуатации под действием внешних факторов в элементах и конструкциях здания
наблюдаются значительные изменения и колебания усилий, из-за чего происходит накопление
остаточных деформаций. Следует считать, что внешние воздействия на здания являются
развертывающимися во времени случайными процессами. Накопление повреждений в элементах
приводит к отказам конструкций. Само накопление повреждений также является случайным
процессом. Таким образом, проектирование здания на расчетный срок эксплуатации
необходимо вести с учетом вероятности случайных отклонений всех факторов от нормативных
величин.
Эксплуатационные характеристики ограждающих конструкций
многоквартирных домов.
Назначение наружных стен в функции ограждения помещений - поддерживать внутри
здания заданный температурно-влажностный режим. При проектировании ограждающих
конструкций следует подробно и детально учитывать все возможные колебания и сочетания
температурных и влажностных факторов наружной среды и механизмы их влияния на
88
комфортные
условия
внутри
помещений.
Эксплуатационные
характеристики
здания
определяются водо-, тепло-, воздухо- и звукозащитой конструкцией.
С позиций теории надежности ограждающие конструкции - многофункциональные и
многоэлементные системы, для которых целесообразно получить показатели отдельно по
каждой выполняемой функции. Эти функции обеспечиваются определенными свойствами
материалов и конструкций:
- теплозащита - теплопроводностью и теплоемкостью;
- водозащита - паро- и водопроницаемостью, влагоемкостью;
- воздухозащита - воздухопроницаемостью, герметичностью узлов и стыков конструкций;
- звукозащита - звукопоглощением и звукопроницаемостью.
Кроме
того,
ограждающие
конструкции
выполняют
архитектурно-декоративную
функцию, которая связана с прочностью и твердостью поверхностного слоя конструкции.
Теплозащитные свойства конструкций. С точки зрения температурного режима
сплошных наружных стен жилых зданий наилучшей считается такая конструкция, в которой
наружная
часть
обладает
хорошей
теплоизоляционной
способностью
и
небольшим
сопротивлением паропроницанию, а внутренняя, наоборот, незначительной теплоизоляционной
способностью и высоким сопротивлением паропроницанию. Она состоит из несущего слоя
(бетона) с внутренней стороны, теплоизоляционного слоя (автоклавного или газобетона,
пенопласта и т.д.) и тонкого слоя наружной штукатурки.
Многочисленные эксперименты показали, что недостаточная теплоизоляция стен
приводит к повреждению их конструкций (увеличивается влажность, конденсируется влага,
образуется плесень). Кроме того, в помещениях создается микроклимат, неблагоприятный дня
здоровья людей. Комфортные условия обеспечиваются определенной разностью температуры
помещения и температуры внутренней поверхности стены. Для обеспечения комфортных
условий (температура помещения 20°С) температура поверхности стены помещения должна
быть около 16 — 17°С. При более низкой температуре поверхности стены в помещении
чувствуется излучение холода от стен, а при температуре поверхности 12°С образуется плесень.
Для обеспечения комфортных условий при таких конструкциях стен необходимо поддерживать
в помещении более высокую температуру воздуха, усилить отопление, т.е. увеличить затраты
на отопление.
Влагозащитные свойства конструкций. Наружные стены должны обеспечивать также
защиту от проникновения атмосферной влаги и свободную диффузию водяных паров из
внутренних помещений в наружную среду. Таким образом, в аспекте влажностного режима
стен рассматриваются встречные потоки. Важнейшее условие нормального режима состоит в
89
том, чтобы вся влага (атмосферная, конденсат и диффузия паров) имела возможность
испаряться во внешнюю среду. Невыполнение этого требования приводит не только к
отсыреванию стен, выпадению конденсата на внутренней поверхности, но и к ухудшению
теплоизоляционных свойств, так как при увлажнении материала увеличивается коэффициент
теплопроводности.
Важнейшим вопросом для ограждающих конструкций является эффективность защиты от
переувлажнения дождем, для этого необходимо знать величины влагопоглощения (при
намокании) и влагоотдачи (при высыхании) наружных слоев стены. Длительные опыты с
газобетонными стенами с различными видами наружной отделки показывают, что влага,
поглощаемая стеной без отделочного слоя, довольно быстро отдается наружу. Оштукатуренные
известково-цементным раствором стены постоянно накапливают влагу, поскольку при этом
затрудняется высыхание.
Влияние стыков в наружных стенах на эксплуатационные показатели зданий. Отказы
ограждающих конструкций по воздухозащите здания связаны с инфильтрацией воздуха под
действием градиента давления между наружной и внутренней средой. Основным полем
воздухопроницаемости в помещениях являются стыки панелей и примыкания оконных
(балконных) заполнений к панелям. Стыки наружных стен находятся под действием ветрового
напора, давления дожди, агрессивных составных частей атмосферы и энергии солнечного
света, При конструировании стыков учитывают изменение и ширину в зависимости от разницы
температур при монтаже и эксплуатации: теплового расширения и влажностных деформаций
материала стен; расстояния между стыками; деформаций грунта основания. В конструкциях,
выполненных из железобетонных трехслойных панелей, кроме того, учитывают жесткость
элементов, соединяющих наружные слои, а также сцепление наружных слоев с внутренними
теплоизоляционными слоями.
По способу герметизации стыки могут быть разделены на два вида:
1) стыки, в которых применяются соответствующие мастики, герметики «закрытый стык»
(рис. 3.12);
2) стыки с использованием противодождевых и противоветровых барьеров, в которых
соблюден принцип выравнивания давления, так называемые «открытые» стыки.
Закрытый стык - это традиционный метод герметизации. При наклейке или заполнении
швов герметиком важнейшими условиями являются деформативность герметика (способность
его эластично сжиматься и расширяться при деформациях панелей) и фактические размеры
швов.
90
На основании многочисленных обследований эксплуатируемых зданий в различных
странах к середине 60-х годов пришли к выводу, что эти стыки нецелесообразны по следующим
причинам: низкая и неизвестная долговечность герметиков, укладка герметиков затруднена и
зависит от погодных условий, затруднен контроль качества стыков.
В открытых стыках предусмотрена двухступенчатая защита от водопроницания и
усилена защита от воздухопроницаемости. При этом защитные и герметизирующие материалы,
находящиеся внутри конструкции стены, удалены от активного влияния внешних факторов солнечной радиации и ветрового напора. При устройстве вертикальных стыков, в которых
соблюден принцип выравнивания давления, на гранях стыкуемых панелей предусмотрены пазы
различной конфигурации, что осложняет форму опалубки; кроме того, при распалубке,
транспортировании и монтаже возможны значительные повреждения кромок панелей. Стыки,
в которых соблюден принцип выравнивания давления, имеют следующие преимущества:
надежны к атмосферным воздействиям: долговечны; допускают изменения ширины шва от
различных воздействий без нарушения герметичности; могут устраиваться при любых погодных
условиях. Эксплуатационными недостатками стыков наружных стен являются протечки и
промерзание. Количество протечек увеличивается с этажностью здания (на 8 - 9 этажи приходится
до 50% протечек по дому). Воздухопроницаемость стыков обычно выше нормы в несколько раз.
Причина дефектов заключается: в неудачной конструкции некоторых типов стыков и
несоблюдении проектных допусков (лишь 40 - 60% вертикальных швов имеют ширину 10 20 мм, остальные в пределах 0 - 40 мм при допуске 6 ± 5 мм); нарушении технологии
герметизации стыков, изготовления, хранения, транспортировки и монтажа панелей. Так, в
решении конструкций стыков не учитывались в полной мере периодические температурные
деформации стеновых панелей, которые могут достигать 1 мм в стыках панелей на одну
комнату и до 2 мм - в панелях на две комнаты, при этом на верхних этажах деформации
увеличиваются. Исследования показали, что деформация стыка, равная 2 мм, может появиться
1 раз в год; деформация, равная 0,8 - 1,0 мм, - 10 раз в год; 0,6 - 0,8 мм - 60 раз, а деформация,
равная 0,4 - 0,6 мм, - 200 раз в год, главным образом, зимой. Летом стены выгибаются наружу,
зимой внутрь. Деформации минимальны весной и осенью.
Таким образом, герметизация стыков должна быть эффективной в условиях постоянного
расширения - сужения зазора стыка до 10 - 20%. Применение для герметизации жестких
составов (цементный раствор) или усыхающих мастик с плохой адгезией к поверхности стыка
(полиизобутилен) оказалось неэффективным.
Важное значение для воздухозащиты помещений имеют оконные и балконные заполнения.
Фактическая воздухопроницаемость окон с неуплотненными притворами иногда в 3 - 4 раза
91
превышает норму. В связи с этим теплопотери через окна доходят до 50% общих теплопотерь
по дому. Воздухопроницаемость зависит от конструкций окон. Практика показывает, что
количество воздуха, фильтруемого через окна со спаренными переплетами, в 1,5 — 2 раза
больше, чем через окна с; раздельными переплетами, на подогрев этого воздуха расходуется
до 70 ккал/ч {294 Дж/ч) на 1 м периметра окна. В связи с этим герметичность оконных
заполнений зданий повышенной этажности должна быть в 2 - 3 раза больше, чем в 5-этажных
домах.
Эксплуатационные свойства покрытия. Особое место в теплозащите помещений занимают
чердачные перекрытия и покрытия. Так же как в стенах, каждый слой покрытия имеет
определенное функциональное назначение. При проектировании покрытий необходимо
оптимальное соотношение физических характеристик и расположение каждого из слоев.
Отдельные слои, удовлетворяя одним техническим требованиям, могут ухудшать условия
выполнения других. Например, для защиты здания от перегрева летом эффективно покрытие с
вентилируемой воздушной прослойкой между кровлей и ниже расположенными слоями. Однако
в суровом климате такая конструкция неэкономична, так как зимой требуется дополнительные
затраты для борьбы с теплопотерями.
Выбор конструкции покрытия зависит от назначения, режима эксплуатации и района
строительства здания. Приведем несколько общих принципов, выполняемых независимо от
перечисленных условий: 1) для снижения теплопередачи через покрытие теплоизоляционный
слой располагают ближе к наружной поверхности конструкции; 2) для сохранения
теплозащитных свойств этого слоя предусматривают его защиту от увлажнения сверху и снизу;
3) для снижения амплитуды кратковременных резких колебаний температуры воздуха в
помещении наиболее теплоемкий слой (материал с наибольшей плотностью) располагают
ближе к внутренней поверхности конструкций;
В практике жилищного строительства наиболее широкое применение нашла конструкция
покрытия, в которой гидроизоляционный слой не имеет непосредственного контакта с
нижележащим слоем. Благодаря вентилированию воздушного пространства под кровлей, которая
одновременно служит экраном для защиты от солнечной радиации, отпадает необходимость в
устройстве пароизоляционного слоя. Материалы, применяемые для гидроизоляции покрытий, как
правило, воздухонепроницаемы. Неблагоприятное ветровое воздействие сказывается обычно через
швы, поэтому необходимы специальные меры по уплотнению швов.
Декоративные функции наружных ограждающих конструкций. Декоративные функции
ограждающих конструкций выполняют отдельные слои, которые определяют визуальную
92
оценку здания. Изменения в этом слое меняют архитектурный облик и могут характеризоваться
как отказ по декоративной функции ограждающей конструкции (сохранность изменение цвета,
неровность цвета). Разрушение отделочного слоя начинается с появления сетки микротрещин,
уменьшения адгезии его к основной конструкции, с износа фактуры. Разрушение этого слоя
идет под активным влиянием двух процессов: химико-физического (коррозии, эрозии, эрозийной
коррозии) и биологического. При этом химико-физические процессы могут быть как
естественные, так и провоцированные деятельностью человека.
Звукоизоляционные свойства конструкции. Звукоизоляция смежных помещений определяется
звукоизолирующей способностью разделяющего их ограждения и интенсивностью передачи звука
косвенными путями, которая зависит от конструктивной схемы, архитектурно-планировочного
решения здания, конструкции узлов и примыкающих элементов. Поэтому одно и то же ограждение
создает различную звукоизоляцию в зависимости от условий ее применения. Звукоизолирующие
качества конструкции изменяются во времени в процессе эксплуатации вследствие образования и
раскрытия щелей и трещин, изменения характеристик материалов в результате деформаций и
процессов старения.
В определенной части современных жилых зданий нормативные требования по
звукоизоляции не выполняются. Следует отметить, что неудовлетворительное состояние
звукоизоляции связано не только с невыполнением норм, но и с низкими нормативными
требованиями. По предварительной оценке на основании статистических материалов
существующие нормы звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций жилых зданий на
низких частотах удовлетворяют около 70% населения, на средних и высоких частотах - 75 85%.
6.5. Периоды эксплуатации многоквартирных домов.
6.5.1. НАЧАЛЬНЫЙ ПЕРИОД ЭКСПЛУАТАЦИИ ДОМОВ.
ИХ ПРИРАБОТКА
Общая оценка начальных отказов. Первый период существования здания (включая
процесс строительства) характеризуется взаимной приработкой элементов; релаксацией
напряжений; осадочными явлениями, вызванными изменениями и нагрузками на основания, и
деформациями ползучести в материалах. Происходит снижение механических, прочностных и
ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций и помещений зданий. Все эти
93
изменения в конструкциях зданий могут быть как общими, так и локальными, они происходят
самостоятельно и в совокупности. Характерной чертой при этом является возможность
накопления дефектов-отказов.
При динамическом развитии строительства, его массовом и новаторском характере могут
быть недосмотры и ошибки в изготовлении конструкций и элементов, монтаже, неправильном
выборе способов работ, проектировании и т.д. Анализ дефектов конструкций и аварий
показывает, что они вызваны действием как одной, так и совокупностью приведенных ниже
причин: ошибками и недостатками проекта — 4%; низким качеством заводского изготовления
деталей и конструкций — 17,6%; низким качеством монтажа — 41,6%; неудовлетворительной
эксплуатацией зданий — 8%; совокупностью указанных причин— 17,6%. По времени
проявления эти недостатки распределяются следующим образом: на период строительства
приходится 48%; на тот момент, когда здание построено, но не сдано в эксплуатацию — 20%;
на процесс эксплуатации — 22% (в том числе до 1 года — 9%, до 15 лет — 7%, свыше 15-лет
— 6%; на период после капитального ремонта — 3%).
По данным Варшавского института строительной техники, дефекты по конструкциям
распределяются; по основаниям фундаментов — 3,3%; по железобетонным конструкциям —
17,8%; по деревянным — 7,6%; стальным — 6%; кирпичным и блочным — 18,8%; по
строительной теплофизике и акустике—9%.
Следовательно, наибольшее количество дефектов, отказов и аварий приходится на
процесс строительства и первый период эксплуатации. Главными причинами являются:
недостаточное
качество
изделий
и
монтажа,
обжатие
стыков,
осадка
оснований,
температурновлажностные изменения, которые проявляются в деформациях и повреждениях
железобетонных
и
кирпичных
конструкций,
включая
ухудшение
влагозащитных,
теплотехнических и акустических свойств. На рис. 3.13 схематично показаны причины
первоначальных изменений в конструкциях зданий.
По мере сооружения здания и развития напряженно-деформированного состояния
элементов все конструкции адаптируются, приспособляются к реальным, конкретным
условиям
функционирования.
Построечный
и
первый
послепостроечный
периоды
характеризуются приработкой всех элементов в сложной единой системе здания. В этот
период отмечаются сдвиг и отрыв внутренних стен от наружных, усадка, температурные
деформации конструкции (и материалов), ползучесть материалов и узлов. При этом большое
влияние оказывают погрешности изготовления изделий и их монтажа. Деформации основания
и вызванные ими деформации сооружений являются причиной для развития дополнительных
деформаций отдельных элементов.
94
Эксплуатационная безотказность в период приработки характеризуется:
- относительным числом элементов, потерявших эксплуатационное свойство;
- математическим ожиданием наработки элемента до первого отказа, определяющего
среднестатистическую продолжительность сохранения эксплуатационных свойств;
- продолжительностью периода приработки, в течение которого затраты на устранение
отказов вызваны низким качеством строительно-монтажных работ.
Анализ
влияния
погрешностей
монтажа
крупнопанельных
зданий
массового
строительства в Москве, выполненный МНИИТЭП, показывает:
1) утолщение горизонтальных швов приводит к заметному снижению прочности стыка,
особенно при слабых растворах; например, при толщине швов 5 см и марке раствора 50
несущая способность стыка снижается почти вдвое по отношению к несущей способности
стены;
2) максимально возможный наклон панели после схватывания раствора может привести к
снижению несущей способности стыка на 20%;
3) несущая способность торцов плит перекрытий в узле в среднем выше прочности
опорной стены примерно в 1,2 раза, однако при смещении осей панелей эта зона узла может
оказаться наиболее слабой.
Еще большего внимания заслуживает сам процесс монтажа. Очевидно, чем больше будет
загружен отдельный элемент конструкции до осуществления постоянного стыка, тем больше
будет отличаться напряженное состояние монтируемого элемента от расчетного. Выбор
момента
заделки
технологической
стыка,
временного
последовательности
монтажного
и
разрывов
крепления
между
зависит
отдельными
от
принятой
операциями.
Современный монтаж характеризуется значительным совмещением монтажа строительных
конструкций и монтажа технологического оборудования. Нагрузка на отдельные элементы во
время монтажа может достигать 75% расчетной и вызывать значительные деформации и
перераспределения усилий. Это особенно относится к предварительно напряженным
конструкциям каркасных зданий.
Важным фактором, влияющим на надежность железобетонных конструкций, является
качество изготовления изделий. Ниже описаны наиболее типичные причины, определяющие
низкое качество сборных железобетонных конструкций, и, как следствие, снижение их
надежности и долговечности, а в некоторых случаях и возникновение аварийных ситуаций.
Преждевременный отказ в работе сборных железобетонных конструкций и их
разрушение могут произойти в результате низкой прочности бетона. Это связано с
неправильным
подбором
состава бетона, низким качеством заполнителей, плохим
95
уплотнением смеси и нарушением режима термообработки.
Начальные
эксплуатационные
отказы.
Многочисленные
натурные
исследования
полносборных жилых домов на первом этапе эксплуатации, выполненные в Москве, показали,
что на период приработки приходится большая часть эксплуатационных отказов: протечки
через швы и трещины в стенах и кровлях: промерзания швов и панелей; повышенная
воздухопроницаемость
и
нарушение
температурного
режима
помещений:
нарушение
защитного слоя панелей и т.п. Установлено, что на устранение этих дефектов в Москве
используется ежегодно 5 — 7% средств, выделяемых на капитальный ремонт жилых домов.
Осадки зданий, начальные изменения в основаниях фундаментов. Из многообразия
послеперестроечных изменений в зданиях в наибольшей степени исследованы и обобщены
наблюдения за осадкой зданий. Материалы наблюдений осадок жилых домов в районах
массовой застройки в Москве показывают, что фактические осадки составляют обычно 15 —
20% расчетных и только в отдельных случаях доходят до 70—-80% последних. При
проектировании этих домов расчетные осадки в подавляющем большинстве меньше предельно
допустимых по нормам.
Жесткостные характеристики здания являются одними из важнейших параметров при
расчете крупнопанельного здания на неравномерные осадки основания. Жесткость оказывает
большое влияние на обобщенные усилия, возникающие в здании при искривлении, а
следовательно, и на напряжения в конструктивных элементах, и на характер взаимодействия
здания с основанием.
Из анализа характера изменения обобщенной изгибной жесткости крупнопанельного
здания следует, что оно обладает максимальной жесткостью после возведения и в начальный
период после строительных осадок в результате обжатия стыковых сопряжений между
панелями. При этом осадка здания происходит достаточно равномерно, так как реактивный
отпор грунта перераспределяется по подошве фундаментов. Здание имеет незначительное
искривление, величина и знак которого определяются характером изменения деформационных
свойств основания по длине фундаментов и закона распределения нагрузок на них. Этот
период (более или менее кратковременный) отличается практически полным отсутствием
трещин в бетоне.
Многочисленными исследованиями установлено, что величина осадки сооружений,
вызванной уплотнением грунтов основания под действием нагрузки, и время ее стабилизации
зависят от вида и состояния грунтов основания, а также темпов повышения давления при
строительстве. Деформация песчаных оснований зданий и сооружений, а также оснований,
96
сложенных глинистыми грунтами твердой консистенции, практически можно считать
закончившимися в период строительства.
Осадка за период строительства тесно связана с простом нагрузок и по мере увеличения
скорости строительства доля осадки за период строительства (в общей осадке) будет
уменьшаться. На условия совместной работы зданий и их оснований в процессе строительства
существенное влияние оказывает используемая технология и организация работ нулевого
цикла, а также нарушения правильной технологии строительного производства.
Анализируя неравномерность осадок эксплуатируемых в Москве зданий, в которых
увеличивались нагрузки за счет надстройки этажей, можно отметить:
• для зданий на песчаных грунтах характерен «выгиб» (более 89%), а для зданий на
глинистых грунтах - «прогиб» (78%). При надстройках неравномерность осадок имеет тот же
характер, что и до надстройки;
• относительные деформации подавляющего большинства надстроенных зданий на
практически однородных грунтах оказались близкими к значениям рекомендованным нормами;
6.5.2. ПЕРИОД НОРМАЛЬНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ
Изменения прочности и деформативности конструкций. По окончании приработки
конструкций и элементов зданий, после заделки дефектных участков, в период нормальной
эксплуатации количество отказов снижается и стабилизируется. Основными деформациями
этого периода являются внезапные деформации, связанные с условиями работы и эксплуатации
элементов. Причиной внезапных деформаций могут быть неожиданные концентрации нагрузок,
ползучесть
материалов
(узлов),
неудовлетворительная
эксплуатация,
температурно-
влажностные воздействия, неправильное выполнение ремонтных работ.
Изменение эксплуатационных свойств ограждающих конструкций.
Натурные
обследования эксплуатируемых жилых зданий с разными сроками службы в различных
климатических зонах показали определенную стабилизацию эксплуатационных свойств
ограждающих конструкций в период нормальной эксплуатации после проведения ремонта в
период приработки. Так, при проведении в жилых домах Москвы планово-предупредительного
ремонта (через 10 — 11 лет после первого ремонта с герметизацией стыков) установлено, что
46 — 50% домов имели протечки. В результате обследования жилых домов установлено
различное распределение количества дефектных панелей в зависимости от их ориентации.
97
Вероятность появления дефектных панелей на северном и южном фасадах составляли 12 —
16%, на восточном и западном - 5 - 62%.
Данные, полученные при исследованиях влияния влажностного режима наружных
ограждений на их теплозащитные свойства в зданиях, эксплуатировавшихся более 10 лет,
показывают, что влажность кирпича в стенах, расположенных с южной стороны здания, на 3%
меньше, чем в стенах, расположенных с северной стороны. Эта разница возникает вследствие
различного воздействия на стены солнечной радиации и различной интенсивности
атмосферных осадков, связанных с направлением ветра (на обследованной территории
преобладают северные и северо-западные ветры).
Данные по трем тысячам дефектных кровель позволяют сделать вывод, что основное
влияние на эти повреждения оказывают температурно-усадочные деформации бетона
(приблизительно 45% общего числа повреждений). Среди этих повреждений приблизительно
2/3 относится к несущим железобетонным конструкциям верхних этажей зданий с плоскими
крышами, тогда как приблизительно 1/3 разрушений приходится на конструкции верхних
этажей под плохо изолированными и плохо вентилируемыми чердаками. Большая часть этих
повреждений объясняется недостаточным количеством продольной арматуры или слишком
большим расстоянием между температурными швами. Когда дефект в конструкции уже
появился, он затем распространяется дальше; ухудшение происходит за счет температурных
влияний, связанных с колебаниями температуры как в течение дня, так и между временами
года. Бетонные конструкции без изоляции приобретают при этом усталостные напряжения,
которые постоянно приводят к образованию трещин, как бы рассекающих конструкцию. Такие
трещины особенно вредны для парапетов, поскольку в них просачивается вода за слой
гидроизоляции.
Аварии и повреждения. В период нормальной эксплуатации здания возможно появление
различных
аварийных
ситуаций
и
нагрузок,
вызванных
стихийными
воздействиями
(землетрясением, ураганами, наводнениями), взрывами, механическими повреждениями,
неправильным производством работ вблизи здания. Во всех этих случаях наступает полное или
частичное разрушение конструкций, как накопление необратимых деформаций. Аварии,
связанные с недостаточным учетом изменения свойств грунтов оснований зданий в период
эксплуатации неправильной оценкой грунтов, ошибками при проектировании и строительстве
фундаментов, - относительно распространенное явление. Хотя по мере накопления опыта
количество их уменьшается.
Что касается построенных и нормально эксплуатируемых зданий, то особенно часто
наблюдаются аварии или серьезные повреждения при пристройках к ним новых; при
98
производстве в непосредственной близости от них земляных работ. Здесь обычно встречаются
два варианта деформаций: наложение дополнительных нагрузок на существующее основание
фундаментов от пристройки новых на уровне существующих; выпирание грунта из-под
существующих фундаментов в результате выполнения рядом со зданием земляных работ.
Еще одной причиной повреждения эксплуатируемых зданий являются неисправности
водопроводящих сетей и, как следствие, размыв грунтов оснований. Известно много случаев
аварий из-за неисправности поливочных устройств, разрушения канализации, поступления
поверхностных вод под здания вследствие неправильной вертикальной планировки участка.
Аварии кирпичных стен эксплуатируемых зданий в большинстве случаев вызваны
низким качеством кирпича, раствора или кладки. Большое количество аварийных ситуаций
возникает
весной,
в
период
оттаивания
кирпичной
кладки,
выполненной
методом
замораживания.
Обрушения покрытий, ферм, перекрытий в большинстве случаев связаны с
неправильным или недостаточным опиранием их на стены или прогоны, что встречается в
практике строительства и эксплуатации. Незначительные дефекты конструкций, допущенные
строителями, в сочетании с другими отступлениями, вызывающими перегрузки при
эксплуатации, являются частыми причинами аварий перекрытий.
Основные
причины
разрушения
железобетонных
конструкций
—
неправильное
армирование конструкций или смещение арматуры в рабочем сечении при бетонировании и
низкое (непроектное) качество бетона.
Глава 7.
Система технической эксплуатации многоквартирных домов.
Состав системы технической эксплуатации
многоквартирных домов.
Жилое здание (как и любое промышленное изделие) в процессе использования требует
постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных
99
деталей. Комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению,
составляют понятие –.
Система технической эксплуатации здания (ТЭЗ) – это совокупность средств,
материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а
также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила и
взаимодействия, необходимые для эффективного использования.
При этом функционирование здания – непосредственное использование здания
(объекта) по назначению, выполнение им заданных функций. Техническая эффективность
функционирования
здания
определяется
как
мера
собственно
функционирования.
Использование здания не по назначению, частичное его приспособление под другие цели
снижают эффективность функционирования здания, тогда как использование по назначению
является основной частью его эксплуатации, его жизненного цикла. Следует отличать понятие
«эксплуатация», которое относится к объекту, в том числе и к зданиям, расходующим в
процессе использования свой ресурс, от понятия «потребление», относящегося к изделиям,
сырью, материалам и т. п., которые в процессе использования расходуются сами.
Функционирование здания включает в себя также ожидание использования – период от
окончания строительства до начала эксплуатации, период ремонта здания, когда эксплуатация
временно прекращается, жильцов отселяют и т. п. Параметры и условия, определяющие
функционирования здания, регламентируются нормами.
Состав и взаимосвязь элементов системы ТЭЗ приведены на рис. 7.1. Основной
составной частью этой системы является система технического обслуживания и ремонта
(ТОиР)*.
Система технической эксплуатации
Система технического обслуживания и ремонта жилых
зданий
Система планово-предупредительного ремонта
Сбор мусора
Уборка территории
Уборка
ст общего пользования
Модернизация
Непредвиденный
ремонт
100
Санитарное
содержание
Капитальный ремонт
Плановый
ремонт
Аварийнодиспетчерское
обслуживание
одготовка к сезонной
сплуатации
Текущий ремонт
Плановые
работы
Технические осмотры
конструкций здания
ониторинг и наладка
инженерного
оборудования
Обеспечение
ормативных режимов и
параметров
Техническое
обслуживание
Рис. 7.1. Составные части системы технической эксплуатации многоквартирных домов
В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к
необходимости ликвидаций их последствий. После комплекса мероприятий по техническому
обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается, и они продолжают выполнять
свое назначение. Время между соседними отказами является лишь незначительной частью
технического ресурса, который определяется общей длительностью эксплуатации здания до его
полной амортизации или до признания его полностью непригодным к дальнейшей
эксплуатации.
Все действия, направленные на восстановление работоспособности здания, можно
обобщить понятием «обслуживание», которое может иметь различный характер: выявление
дефектов конструкций и оборудования профилактического мероприятия, замены и ремонта
элементов здания. При этом каждый отказ нуждается в участии обслуживающего персонала.
Для эффективного использования здания по назначению необходимо учитывать
взаимное влияние двух групп составляющий и управлять ими для достижения максимального
экономического эффекта – объемно-планировочное и конструктивное решение здания и
режимы его использования, что во многом определяет объемы ремонтных работ. Вместе с тем,
качество производства ремонтных работ в значительной степени определяет уровень
параметров здания.
В реальных условиях эксплуатации на работу зданий и сооружений будут оказывать
влияние не только внезапные (аварийные) отказы отдельных элементов, но и отказы по причине
физического старения, особенно если срок функционирования сооружения сравним со сроком
службы отдельных элементов.
На эффективность технической эксплуатации здания отрицательно влияют: большая
разнотипность зданий, затрудняющая выполнение ремонтных работ; сложность объемнопланировочных и конструктивных решений зданий, затрудняющая использование современных
средств
механизации
технического
работ;
обслуживания
недостаточное
и
ремонта
технологическое
(отсутствие
запасных
обеспечение
деталей,
процессов
материалов,
инструментов и оборудования, утрата или отсутствие технической документации); нарушение
101
принципа кратной или равной изнашиваемости элементов конструкций; недоучет специфики
ремонтных работ, стесненности мест производства работ.
Самостоятельное значение в жизненном цикле зданий
имеют
модернизация,
реконструкция, реставрация, аварийное восстановление. В отличие от работ ТЭЗ, которые
проводятся постоянно и обязательно, выполнение этих мероприятий дискретно зависит от
большого
количества
условий
(социально-экономический,
конъюнктурных,
природно-
экономических и др.).
Модернизация – приведение здания в соответствие современным требованиям
проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшиться планировочные решения,
устанавливаться новое инженерное оборудование. Мероприятия модернизации направлены на
снижение морального износа.
Реконструкция – изменение технико-экономических показателей (количества и
качества квартир, изменение строительного объема, площади и т. д.), изменение назначения.
Реставрация – научно-производственный комплекс мероприятий, обеспечивающий
восстановление утраченного исторического и архитектурного облика здания.
Аварийно-восстановительные работы – восстановление зданий после стихийных и
техногенных повреждений и аварий. Эти работы включают в себя ремонт и восстановление
поврежденных, но сохранившихся зданий (или частей), восстановление поврежденных знаний
для временного их использования с последующим сносом, расчистка территорий от завалов,
снос зданий, неподлежащих восстановлению, устройство временных транзитных инженерных
систем, обеспечивающих функционирование сохранившихся объектов.
Техническое обслуживание.
Техническое обслуживание здания – комплекс работ по поддержанию исправного
состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических
устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и
подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения. Объем этих работ не всегда
поддается точному планированию, поскольку возникновение мелких отказов носит случайный
характер. В отличие от планово-предупредительного характера капитального и текущего
профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по
необходимости.
102
Сложность технического обслуживания здания заключается в организации постоянных
наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностике причин и установлении
рациональных методов устранения. Особую значимость для эксплуатации зданий представляют
следующие основные работы по техническому обслуживанию.
Поддержание в жилых помещениях требуемого температурно-влажностного режима,
который подразделяется на сухой нормальный, влажный и мокрый и зависит от относительной
влажности воздуха. Большинство материалов конструкций всегда содержат влагу. Ее
количество зависит от многих причин, и прежде всего от принятых конструктивных решений,
климатических условий и режима эксплуатации. Даже совсем незначительные колебания
температуры и влажности, которые вызывают увлажнение и высыхание поверхностей
конструкций, приводят к их преждевременным износам.
Предупредительные мероприятия по поддержанию в зданиях нормального температурновлажностного режима заключаются в обеспечении исправности ограждающих конструкций,
поддержании требуемой температуры внутри помещений и в достаточной вентиляции.
Иногда
причины
нарушения
температурно-влажностного
режима
скрыты.
Так,
применение штукатурки из цементно-песчаного раствора создает своего рода панцырь на
кирпичной стене, в зоне контакта которого с кладкой наблюдается конденсирование влаги в
результате малой проницаемости слоя штукатурки. По этой причине вначале образуются
локальные зоны отсыревания, а потом происходит растрескивание и обрушение отсыревших
участков штукатурки.
В зданиях с переувлажненными конструкциями стен и совмещенными невентилируемыми
покрытиями наблюдается миграция избыточной влаги во внутрь помещения (при работе
отопительных приборов) и наружу (в летнее время, когда температура наружного воздуха
выше, чем в помещениях). Все перечисленные факты приводят к нарушении микро-климата в
помещениях.
Защита от переувлажнения внешних частей здания, которые подвергаются увлажнению
атмосферной влагой – парами воздуха, дождем и талыми водами. Атмосферная влага может
проникать в конструкции здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки
элементов зданий и отмостки.
Под действием капиллярных, электроосмотических сил грунтовая влага поднимается
вверх по каменным стенам и при отсутствии надежной изоляции может подняться до второго
этажа здания и выше.
Проникновение в конструкцию влаги и периодическое изменение ее содержания приводят
к снижению прочности и постепенному ослаблению структуры каменной кладки. Образование
103
трещин характерно для элементов имеющих избыточную строительную влагу. Разрушение
наружных слоев ограждающий конструкций ускоряется при чередовании положительных и
отрицательных температур, вызывающих замерзание влаги в материале. С повышением
влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций. В ряде случаев это приводит к
промерзанию стен, потолков. Нередко причиной протечек, особенно плоских крыш, является
наличие минимальных уклонов 1-1,5 %, образование обратных уклонов, а также нарушение
мест сопряжений. Для защиты конструкций от воздействия влаги необходимо:
- содержать в исправном состоянии все устройства для отвода атмосферных и талых вод:
водосточные трубы, ендовы, карнизы, сливы и т. п., а также гидроизоляцию фундаментов и
стен подвалов, принимать меры для защиты ограждающих и несущих конструкций от
грунтовой влаги;
- содержать в исправном состоянии и своевременно возобновлять защитные элементы
штукатурок, облицовок, кровель, лакокрасочных покрытий и т. п.;
- своевременно удалять снег с крыш зданий, не допускать скопления снега у стен зданий;
- обеспечивать исправность ограждающих конструкций здания: стен, покрытий, оконных
и дверных заполнителей;
- не допускать непосредственно у наружных стен складирования производственного сырья
и отходов, особенно гигроскопичных материалов (хлопка, шерсти, - порошкообразных
материалов и т. п.), а также размещения громоздкого оборудования с большими поверхностями,
затрудняющими свободную циркуляцию воздуха у стен;
- возобновлять имеющийся пароводоизоляционный слой на поверхности стен по мере
необходимости, но не реже чем через 4-6 лет.
Предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета конструкций и установления
возможности размещения нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками
или с усилением конструкций. Как правило, решение этих вопросов следует поручать
проектным организациям. В ряде случаев изменение габаритов оборудования требует
устройства проемов в стенах, что может привести к перераспределению нагрузок.
Следует иметь в виду, что наиболее сложной и в то же время важной задачей технического
обслуживания является не просто выполнение задач по содержанию конструкций, но и
постоянный анализ причин и последствий, принятие обоснованных решений по их устранению
методами текущего и капитального ремонта.
Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического
состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке,
подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а
104
также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей
территории.
Техническое обслуживание включает в себя:
1. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и
помещений:
- устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации
(смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров,
регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов,
притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена
резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей – дроссельных
шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в
местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;
- устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и
горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт
теплоизоляции и др.; замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка
грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей,
задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.; укрепление расшатавшихся приборов в
местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов);
- проветривание колодцев;
- проверка исправности канализационных вытяжек, наличия тяги в дымовентиляционных
каналах, заземления ванн;
- мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверок, предтопочных листков и др.);
- прочистка канализационного лежака;
- промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;
- проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции
проводов;
- проверка заземления оборудования (насосы, щитовые вентиляторы);
- протирка и смена перегоревших электролампочек на лестничных клетках, технических
подпольях и чердаках;
- устранение мелких неисправностей электропроводки;
- смена штепсельных розеток и выключателей.
2. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний
период:
- укрепление водосточных труб, колен и воронок;
105
- расконсервирование и ремонт полировочной системы;
- снятие пружин на входных дверях;
- консервация системы центрального отопления;
- ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
- ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек;
- устройство дополнительной сети поливочных систем;
- укрепление флагодержателей;
- консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка
оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования);
- работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков;
- осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.
3. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний
период:
- утепление оконных и балконных проемов;
- замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей;
- утепление входных дверей и квартиры;
- ремонт и утепление чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных
помещениях;
- укрепление и ремонт парапетных ограждений;
- остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
- изготовление новых или ремонт существующий ходовых досок и переходных мостиков
на чердаках, в подвалах;
- ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления;
- ремонт печей и кухонных очагов;
- ремонт и утепление бойлеров;
- ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;
- замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных
помещений;
- консервация поливочных систем;
- укрепление флагодержателей, номерных знаков;
- заделка продухов в цоколях зданий;
- ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок;
- ремонт и постановка пружин на входных дверях,
- ремонт и укрепление входных дверей;
106
4. Прочие работы:
- регулировка и наладка систем центрального отопления и вентиляции в период ее
опробования;
- очистка и промывка водопроводных баков;
- промывка системы центрального отопления;
- регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;
- подготовка зданий к праздникам;
- прочистка колодцев;
- подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;
- удаление с крыш снега и наледей;
- очистка кровли от мусора, грязи, листьев;
Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем
проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных
средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные. При общих осмотрах
контролируют техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего
благоустройства, при частичных осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций
помещений, элементов внешнего благоустройства.
Неплановые осмотры должны проводится после землетрясений, селевых потоков,
ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного
характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после
аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.
Общие осмотры проводят два раза в год: весной и осенью. При весеннем осмотре
проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период,
устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и
уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего
ремонта в год проведения осмотра.
При осеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в осеннезимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в
план текущего ремонта следующего года.
При общих осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и
арендаторами условий договоров найма и аренды.
Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами (табл. 7.1.)
107
Элементы и помещения здания
Периодичность осмотров,
мес.
3-6
6-12
Крыши
Деревянные конструкции и
столярные изделия
Каменные конструкции
12
Железобетонные конструкции
12
Панели полносборных зданий и
12
межпанельные стыки
Стальные закладные детали без
Через 10 лет после начала
антикоррозийной защиты в
эксплуатации, затем через каждые 3
полносборных зданиях
года
Стальные закладные детали с
Через 15 лет, затем через каждые 3
антикоррозийной защитой
года
Печи, кухонные очаги, дымоходы,
3
дымовые трубы
Газоходы
Вентиляционные каналы
То же, в помещениях, где
установлены газовые приборы
Внутренняя и наружная отделка
Полы
Перила и ограждающие решетки
на окнах лестничных клеток
Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения
Системы центрального
отопления:
- в квартирах и основных
функциональных помещениях
- на чердаках, в подвалах
(подпольях), на лестницах
Тепловые вводы, котлы и
котельное оборудование
Мусоропроводы
Электрооборудование:
- открытая электропроводка;
- скрытая электропроводка и
электропроводка в стальных
трубах;
- кухонные электроплиты;
- светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в
вестибюлях и пр.).
Системы дымоудаления и
пожаротушения
Домофоны
Внутридомовые сети,
оборудование и пульты
управления ОДС
Электрооборудование домовых
отопительных котельных и
бойлерных, мастерских,
водоподкачки фекальных и
дренажных насосов
Жилые и подсобные помещения
квартир: лестницы, тамбуры,
вестибюли, подвалы, чердаки и
Примечания
Осмотры проводятся путем
вскрытия 5-6 узлов
Осмотр и прочистка проводятся
перед началом и в течении
отопительного сезона
3
12
3
6-12
12
6
3-6
Осмотр проводится в
отопительный период
3-6
2
2
Ежемесячно
3
6
6
3
Ежемесячно
То же
3
2
12
108
прочие вспомогательные
помещения
При проведении частичных осмотров должны устранятся те неисправности, для которых
достаточно времени, отводимого на осмотр.
Общие осмотры жилых зданий осуществляют комиссии в составе представителей
жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений
товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов). В необходимых
случаях
могут
быть
привлечены
специалисты-эксперты
и
представители
ремонтно-
строительных организаций. Частичные осмотры жилых зданий проводят работники жилищноэксплуатационных организаций,
Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания или
объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В этих
документах должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его
элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавши эти
неисправности, а также сведения о выполнении при осмотрах ремонтах.
Обобщение сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его
техническом паспорте.
В жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок проживающих и
арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий.
Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий
(лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными,
бойлерными,
центральными
тепловыми
пунктами,
элеваторными
узлами,
системами
пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др.), а также для учета
заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские
службы, оснащенные современными техническими средствами автоматического контроля и
управления.
В составе затрат на техническое обслуживание должно предусматриваться отчисление
средств для выполнения аварийных работ. Для централизованного исправления неисправностей
и аварий, возникающих в жилищном фонде, работают городские аварийно-технические
службы. Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной
диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт.
Генеральный подрядчик в течении 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию
законченных строительством или после капитального ремонта зданий (объектов) обязан
гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять
109
допущенные по его вине дефекты и недоделки. По объектам коммунального и социальнокультурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные соответствующими
органами отраслевого управления.
Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться
путем разработки годовых и квартальных планов-графиков по техническому обслуживанию.
7.3. Планирование и проведение ремонтов.
Ремонт здания – комплекс организационно-технических мероприятий по устранение
физического и морального износа. Подразделяется на: текущий ремонт (ТР) – для
восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного
оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей; капитальный ремонт (КР)
– для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных
элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных
показателей.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных
элементов, узлов или зданий в целом может быть обеспечена путем профилактических
ремонтов. Основная задача такой профилактики не восстановление или замена отказавших
элементов, а предупреждение отказов. Система планово-предупредительного ремонта (ППР)
состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых главным образом зависят от
сроков службы и видов материалов и конструкций зданий.
Постепенный переход от субъективного отбора жилых домов для ремонта к
сознательному назначению в зависимости от срока эксплуатации представляет серьезное
качественное изменение в подходе к капитальному ремонту. Одним из важных вопросов в
системе организации капитального ремонта жилых зданий является установление времени
начала ремонта и его периодичности. Анализ состояния здания во времени показывает
сложную взаимосвязь системы здание – элементы – время.
Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и
резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового
панельного пятиэтажного дома на 3-4 года после истечения нормативных сроков увеличивается
его стоимость на 18-21%.
Важнейшей частью организаций капитального ремонта является разработка его стратегии.
В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда
110
ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения; профилактическопредупредительный, когда ремонт начинают до появления отказа (для его предупреждения).
Исследования показали экономические и социальные преимущества второго направления. На
основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую
систему профилактик, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений.
В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегий:
назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по
техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как
переходный этап к системе ППР. Рекомендуемая нормативными документами периодичность
ремонтов указана в таблице.
Периодичность ремонтов, годы
Группа жилых
зданий по
капитальности
текущего при общем износе здания, %
капитального
до 60
более 60
1
3-5
2-4
18-25
2,3
3-5
2-4
15-20
4,5
3-5
2-3
12-15
6,7
3-4
2
9-12
8
3-4
2
Нецелесообразен
Нормы регламентируют среднюю продолжительность эксплуатации без ремонта.
Виды жилых зданий по материалам
основных конструкций
Продолжительность эффективной
комплектации, годы, до постановки на
ремонт
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные,
со стенами из кирпича, естественного камня и т. п. с
железобетонными перекрытиями при нормальных
условиях эксплуатации (жилые лома, а также здания
с аналогичным температурно-влажностным
режимом основных функциональных помещений)
Со стенами из кирпича, естественного камня и т. п. с
деревянными перекрытиями; деревянные, со
стенами из прочих материалов при нормальных
условиях эксплуатации (жилые дома и здания с
аналогичным температурно-влажностным режимом
основных функциональных помещений)
111
текущий
капитальный
3-5
15-20
2-3
10-15
Текущий ремонт должен проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную
эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального
ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом
должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое
состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по
годам) и годовым планам.
Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в
уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической
документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к
эксплуатации в сезонных условиях.
Приемка законченного текущего ремонта объекта коммунального или социальнокультурного назначения должна осуществляться комиссией в составе представителей
жилищно-эксплуатационной, ремонтно-строительной (пи выполнении работ подрядным
способом) организаций, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления
жилищном хозяйством организации или предприятий министерств и ведомств).
Приемка законченного текущего ремонта объекта коммунального или социальнокультурного назначения должна осуществляться комиссией в составе представителя
эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным
способом) организации и представителя соответствующего вышестоящего органа управления.
Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов,
восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов,
несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие
эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При экономической целесообразности
возможна модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и
качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство
окружающей территории.
Составляющие капитального ремонта представлены на рис. 7.2.
112
Устранение
повреждений и
деформаций
Преодоление
физического
износа
Цель
Результат
Капитальный
ремонт жилого
здания
Стратегия
организации
Способы
Восстановление и
усиление существующих
конструкций
Замена
конструкций
Повышение прочности,
снижение деформативности
По техническому
состоянию
Повышение
эксплуатационных
качеств
Профилактическипредупредительная
Рис.7.2. Составляющие капитального ремонта
На капитальный ремонт должны ставится, как правило, здание (объект) в целом или его
часть (секция, несколько секций). При необходимости может производится капитальный
ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.
При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных
условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемом при капитальном
ремонте, могут осуществиться:
- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при
наличии необходимых обоснований – их частичная разборка;
- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей
(кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство
прилегающих территорий.
113
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может
предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений
подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений
основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
В городах с застройкой, включающей значительное число зданий и объектов, требующих
капитального ремонта или реконструкции, следует планировать проведение их групповым
методом (независимо от ведомственной принадлежности) с одновременным охватом
ремонтными работами групп зданий различного назначения в пределах градостроительного
образования (жилого квартала, жилого района и т. д.).
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта и реконструкции зданий
(объектов) осуществляется на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого
объекта ремонта и реконструкции определяется на основе сметы, составляемой по
установленным соответственно для капитального ремонта и реконструкции ценам, нормам,
тарифом и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков
выполнения работ в других факторов. В сметах необходимо предусматривать накладные
расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты.
В сметной документации должен предусматриваться резерв средств на непредвиденные
работы и агрегаты, распределяемый на две части: 1) предназначенную для оплаты
дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства
ремонта или реконструкции (резерв заказчика); 2) предназначенную для возмещения
дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта или реконструкции при изменении
способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв
подрядчика).
За итогом смет должны указываться возвратные суммы – стоимость
материалов от
разборки конструкций и демонтажа инженерного и технического оборудования, определяемая,
исходя из нормативного выхода пригодных для повторного использования материалов и
изделий на объектах ремонта и в соответствии с Инструкцией по повторному использованию
изделий, оборудования и материалов в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию
зданий (объектов) должна предусматривать:
- проведение технического обследования, определение физического и морального износа
объектов проектирования;
- составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по
перепланировке,
функциональному
переназначению
114
помещений,
замене
конструкций,
инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территорий и другим
аналогичным работам;
-технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции;
- разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта
производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.
Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт
и реконструкцию должно осуществляться владельцем.
Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов определяется
сопоставлением получаемых
экономических
и
социальных
результатов
с затратами,
необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в
устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а при реконструкции
также в увеличение площади, объема предоставляемых услуг, пропускной способности и т. п.
Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения,
условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.
При
выполнении капитального ремонта и
реконструкции должны соблюдаться
действующие правила организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ,
правила техники безопасности и противопожарной техники.
Организационные формы управления ремонтно-строительным производством, методы
планирования
производственно-хозяйственной
деятельности
ремонтно-строительных
организаций, принципы хозяйственного расчета, формы и методы организации производства,
труда, материально-технического снабжения, учета и отчетности в ремонтно-строительных
организациях должны устанавливаться аналогично капитальному строительству с учетом
специфики ремонтно-строительного производства.
Расчеты за выполненные работы по капитальному ремонту и реконструкции должны
осуществляться за полностью законченные и сданные заказчику объекты или комплексы работ,
предусмотренные договором порядка и учтенные годовыми планами.
По объектом коммунального и социально-культурного назначения допускается также
осуществлять расчеты за технологические этапы.
Расчеты заказчиков с проектными организациями за разработку проектно-сметной
документации должны осуществляться в порядке, предусмотренном Положением о договорах
на создание научно-технической продукции.
Приемка жилых зданий после капитального ремонта и реконструкции производится в
порядке, установленном Правилами приемки в эксплуатацию жилых зданий после
115
капитального ремонта и аналогичными правилами по приемке объектов коммунального и
социально-культурного назначения.
Глава 8.
Техническое обслуживание и содержание
помещений в многоквартирных домах.
8.1. Содержание квартир.
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания
жилого дома и придомовой территории собственники и наниматели обязаны:
- обеспечиватьсть сохранность жилых помещений, бережно относится к жилому дому и
жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила
пожарной безопасности. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать
возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать о них эксплуатирующей
организации или в соответствующую аварийную службу;
-
использовать
жилое
помещение
по
прямому
назначению,
переустройство
и
перепланировка жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий,
перестановка, либо установка дополнительного санитарно-технического оборудования могут
производится только в порядке, установленном федеральным законом и местным органом
исполнительной власти. За самовольное переустройство, переоборудование, перепланировку
предусмотрены меры административной ответственности;
- соблюдать санитарно-гигиенические правила, содержать в чистоте и порядке жилые и
подсобные помещения, балконы и лоджии, своевременно производить текущий ремонт жилых
и подсобных помещений. Запрещается хранить в жилых помещениях и местах общего
пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры,
проходы, лестничные клетки, запасные выходы, и другие места общего пользования;
жилищная организация обязана, в соответствии с правилами и нормами эксплуатации
жилищного фонда:
116
- систематически проводить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое
обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;
- своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать
бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;
- своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в них, к сезонной эксплуатации.
Повреждение жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
происшедшие по вине жильцов, исправляются силами собственника (или нанимателя) или
эксплуатирующей организацией за их счет.
Собственники и наниматели обязаны производить за свой счет текущий ремонт
занимаемых ими жилых помещений и мест общего пользования в квартире: побелку, окраску и
оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с
внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт
внутриквартирной
электропроводки.
По
согласованию
с
управляющей
организацией
наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного
оборудования.
Во время осмотра жилых и вспомогательных помещений квартир, особенно первого и
верхнего этажа, необходимо обращать внимание на состояние поверхностей ограждающих
конструкций
и
санитарно-технических
устройств,
установить
причины
ухудшения
температурно-влажностного режима и воздухообмена помещений (снижение и резкие
колебания температуры, влажности воздуха, выпадение конденсата на поверхностях,
отсыревание стен и потолков, загазованность воздуха помещений, герметичность притворов
входных дверей в квартиру, неисправности инженерного оборудования и т. п.).
Температура и влажность воздуха, а также воздухообмен в различных помещениях жилых
зданий должны соответствовать расчетным по СНиП 2.08.01 – 89. Для улучшения
температурно-влажностного режима помещений в первую зиму эксплуатации домовновостроек (особенно при низких температурах наружного воздуха) необходимо поддерживать
температуру в квартире на 2град.С выше расчетной. Колебания температуры внутреннего
воздуха помещений зимой в течение суток не должно быть более +-1,5град.С.
Относительная влажность воздуха в жилых помещениях в зимний период должна
быть в пределах 40-60%. Для поддержания надлежащего качества воздуха, предотвращения
появления сырости, необходимо систематически проветривать помещения квартир (в том числе
и до заселения дома, когда конструкции содержат повышенную влажность). Меры по
117
устранению сырости в помещениях жилых зданий принимают после определения причины ее
возникновения и оценки состояния увлажненных конструкций.
В числе мероприятий, намечаемых для просушки сырых помещений, могут быть:
восстановление герметичности стыков между отсыревшими стеновыми панелями, заделка
трещин в стенах и их гидрофобизация,ремонт кровли над помещениями, где имеются протечки;
устройство дополнительной теплоизоляции промерзающих стен; ремонт водоотводящих
устройств или ремонт карнизных свесов, просушка отсыревших конструктивных элементов,
запрет стирки и сушки белья в жилых, помещениях и др.
При постоянной сырости низа стен первого этажа необходимо проверить правильность
отвода атмосферных вод от здания и состояние гидроизоляции стен. Вопрос о защите здания от
проникновения грунтовой влаги решается проектной организацией на основание обследования.
Стирка и сушка белья в жилых помещениях способствует появлению в помещениях
сырости. Поэтому стирать белье рекомендуется лишь в ванных комнатах и кухнях, где имеются
вентиляционные устройства. Не разрешается стирать белье в коммунальных кухнях во время
приготовления пищи. Сушить белье рекомендуется на хозяйственных площадках дворов или на
кухнях квартир, при этом кухни необходимо интенсивно проветривать.
При наличии конденсата на трубах водопровода и канализации в санузлах надо полностью
открыть жалюзи вентиляционных отверстий, чаще проветривать помещения квартиры
(особенно кухни) и улучшать вентиляцию санузлов и кухонь установкой и вытяжных
отверстиях вентиляторов. В случае необходимости употребляют трубопроводы.
Для усиления воздухообмена помещений используют местные приточные устройства
(подоконные приточные устройства, вентиляционные каналы и кладке печей). С этой же целью
не заклеивают на зиму притворы в окнах со спаренными переплетами без форточек, а также
наружные (летние) переплеты с раздельным остеклением. Не допускается использовать газовые
плиты для отопления помещений, так как при горении газа выделяется большое количество
влаги и продуктов неполного горения.
Во избежании отсыревания конструкций не рекомендуется устанавливать громоздкую
мебель и предметы домашнего обихода вплотную к наружным стенам и особенно к наружным
углам, вешать на наружные стены ковры, устанавливать мебель вплотную к нагревательным
приборам.
После выявления причин понижение температуры воздуха в помещении, температуры
поверхности стен, пола, цокольного, чердачного перекрытия (покрытия) следует усилить
теплоизолирующую способность соответствующих конструктивных элементов, отрегулировать
118
или отремонтировать систему отопления, просушить отсыревшие стены или перекрытия
(покрытия).
Если в квартирах наблюдается постоянная значительная сухость воздуха, на радиаторах
устанавливают резервуары с водой, разбрызгиватели или воздухоохладители различных типов.
Перегрев отдельных помещений квартир в летнее время уменьшают установкой на окнах
жалюзийных решеток, легких козырьков и т. п., на нижних этажах – посадкой перед окнами
зеленых насаждений.
Результаты проведенного осмотра оформляются актами, в случае необходимости жильцам
выдается предписание на выполнение конкретных работ в соответствии с договором,
составляются опись и график работ, выполняемый эксплуатирующей организацией. При
последующем очередном осмотре производится проверка выполненных работ.
При периодических осмотрах квартир и зданий выявляются дефекты и повреждения
конструктивных элементов, инженерного оборудования, отделочных покрытий, снижающие
сроки их службы и создающие ненормальные условия проживания (протечки, промерзания,
избыточное воздухопроницание, нарушение режимов функционирования инженерных систем и
т. п.), подлежащий устранению при текущем и капитальном ремонте здания. Устанавливаются
основания для признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного
проживания
(значительный
гигиенические
условия
и
физический
дефекты
износ,
планировки
серьезные
и
повреждения,
внутреннего
санитарно-
благоустройства
по
утвержденным в установленном порядке перечням). Для зданий, у которых не истек
гарантийный срок эксплуатации, результаты осмотров кладутся в основу претензионно-исковой
работы собственника (по поручению собственника – эксплуатирующей организации) по
устранению строительным подрядчиком выявленных дефектов элементов здания.
8.2. Техническое обслуживание и содержание подвалов.
Помещения подвала и технического подполья должны быть чистыми и сухими, иметь
освещение,
плотные,
запираемые
на
замок
двери
(ключи
хранятся
в
жилищно-
эксплуатационной организации, диспетчерской). Если через подвал проходит транзитные
инженерные коммуникации, необходимо обеспечить доступ к ним в любое время суток
представителям
соответствующих
служб
коммунального
хозяйства
для
постоянного
наблюдения, периодического ремонта и регулирования. В местах перехода над инженерными
коммуникациями должны быть оборудованы стационарные переходные мостики.
119
При эксплуатации подвалов и технических подполий характерными являются следующие
недостатки:
- неудовлетворительное состояние водоотводящих лотков и отмостки, трещины в
плоскости примыкания отмостки наружным стенам;
- бездействующие (засоренные) дренажные системы;
- повышенная влажность воздуха, возникающая вследствие недостаточного количества
или неисправности вентиляционных устройств;
- образование конденсата на трубопроводах и их коррозия из-за разрушения
теплоизоляционного защитного слоя или недостаточной его толщины;
- просадки опор под санитарно-техническими коммуникациями;
- просадки фундаментов под несущими стенами или под опорами стоек (столбов);
- коррозия защитных трубок, настилов и коробок электропроводники.
Перед
просмотром
фундаментов
и
стен
подвала
необходимо
ознакомиться
с
документацией, содержащей сведения о грунтах основания и глубине грунтовых вод, планами
прокладки инженерных систем и дренажей, расположенных на придомовой территории.
В неотапливаемых подвалах и технических подпольях должны поддерживаться:
температура воздуха не ниже 5град.С, относительная влажность не более 65% с обеспечением
не менее, чем однократного воздухообмена. В отапливаемых подвалах температура и
относительная влажность воздуха, а также кратность воздухообмена обеспечиваются в
зависимости от характера использования помещений. Подвалы и технические подполья должны
проветриваться
регулярно
в
течении
всего
года
с
помощью
вытяжных
каналов,
вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств.
При повышенной влажности воздуха в помещениях, выпадении на поверхности стен или
потолка конденсата, появление плесени устраняют источники увлажнения или причины
промерзания и обеспечивают интенсивное проветривание подвала через окна и двери,
устанавливая в них, если возможно, полотна и переплеты с решетками или жалюзи. При
необходимости в подвалах и подпольях с глухими стенами пробивают в цоколе не менее двух
вентиляционных отверстий в каждой секции дома, расположив их с противоположных сторон
дома, и оборудуют жалюзийными решетками. В отдельных случаях в помещениях устраивают
вытяжные вентиляторы.
В зданиях с теплыми полами на первом этаже продухи в цоколе должны быть открыты
круглый год. При холодных полах продухи открывают при наступлении теплых и сухих дней и
закрывают
с наступлением холодной и сырой погоды. Зимой, за исключением сухих и
неморозных дней, подполье не проветривают.
120
Источниками увлажнения подвала может служить влага, поступающая через приямки,
отмостку, цоколь здания, места пересечения трубопроводов со стенами подвала.
Стены приямков должны возвышаться над тротуаром или отмосткой на 10-15 см.
Поверхности стен и пола приямков должны быть без трещин, пол приямка должен иметь уклон
от здания с устройством для отвода воды из приямка.
Отмостки вокруг здания должны иметь уклон от здания не менее 0,02, на отмостки против
водосточных труб (выпусков внутреннего водоотвода) должны быть устроены и содержаться в
исправном состоянии водоотводящие лотки.
Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и промерзания, так как эти
воздействия приводят к его разрушению. В кирпичных зданиях это достигает устройством
цементных откосов, металлических покрытий, облицовкой естественным или искусственным
камнем.
Температурно-влажностный режим помещений подвала и технического подполья
обеспечивается также приведением в исправные состояния теплоизоляции прекрытий над
ними, цокольных панелей, а также теплоизоляции трубопроводов.
Трубопроводы отопления, горячего и холодного водоснабжения, расположенные в
подвалах и подпольях, изолируют тепло – и гидроизоляционными слоями. В подвальных
помещениях рекомендуется устраивать бетонные лотки у прочисток канализационных стояков
для отвода воды в приямок.
При
проведении
технического
обслуживания
подвалов
выполняют
работы
по
герметизации швов между цокольными панелями, заделке трещин в конструкциях подвала,
восстановлению
защитного
слоя
бетонных
конструкций;
очищают
и
покрывают
антикоррозионными составами сварные соединения и закладные детали, металлические
кронштейны и подвески, другие металлические детали.
В случае обнаружения признаков неравномерной осадки здания или силового
повреждения несущих конструкций необходимо установить маяки на трещины и принять
охранные меры по укреплению деформированных конструкций.
Для определения причин и способов устранения выявленных повреждений необходимо
получить заключение специализированной проектной организации.
Предупреждение поступления грунтовых вод в подвалы, устранение отсыревания нижних
частей стен вследствие воздействия грунтовой влаги производят путем восстановления или
устройства вновь горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола
подвала, инъецирования в кладку гидрофобизирующих составов, устройства осушающих
121
галерей, дренажной системе, применяют электроосмотические и другие методы по специально
разработанному проекту.
Устанавливать в подвалах и подпольях дополнительный фундамент под оборудование,
увеличивать высоту подвальных помещений за счет понижения отметки пола без
утвержденного проекта, устраивать склады горючих и взрывоопасных материалов, а также
размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих
лестничных клеток, не допускается.
Не допускается откачивать воду из подвала, если с водой вымываются частицы грунта.
8.3. Техническое обслуживание и содержание чердаков.
Чердачное помещение представляет собой пространство между поверхностью покрытия
(крыши), наружными стенами и перекрытиями верхнего этажа. В практике строительства
жилых домов применялись:
- совмещенные невентилируемые крыши – бесчердачные крыши, у которых несущая часть
покрытия и перекрытия верхнего этажа совмещена;
- совмещенные вентилируемые крыши – бесчердачные крыши, у которых между несущим
покрытием и перекрытием верхнего этажа расположен слой утеплителя, вентилируемого через
подкарнизные продухи;
- конструкции крыш с холодным чердаком – чердачное пространство вентилируется
наружным воздухом через отверстия во фризовых панелях, слуховые окна, вентиляционные
отверстия в парапетах и коньковой части. Кровельное покрытие не утепляется, чердачное
покрытие утепляется;
- конструкции крыш с теплым чердаком – чердачное пространство крыши используется в
качестве сборной вентиляционной камеры, обогреваемой воздухом вытяжкой вентиляции,
поэтому к его ограждающим конструкциям предъявляются требования по теплозащите.
Конструктивные особенности чердаков накладывают определенные требования к их
содержанию в процессе эксплуатации.
Отсутствие чердачных помещений и невозможность своевременно обнаружить отдельные
повреждения бесчердачной крыши требуют повышенного внимания при эксплуатации.
Незначительный
уклон
крыши
при
повреждениях
кровельного
ковра
способствует
переувлажнению утеплителя и стяжки, расположенных непосредственно под ковром.
122
Периодическое замерзание и оттаивание вызывает вздутия ковра. Увлажненный утеплитель в
зимнее время теряет свои теплотехнические свойства.
При осмотре таких крыш обследуют места сопряжения кровельного ковра с
выступающими конструкциями и оборудованием на крыше и водоотводящими устройствами,
обращают внимание на наличие темных и мокрых пятен на поверхности потолков верхних
этажей. Недостатки, снижающие гидроизоляционные качества ковра, срочно устраняют.
В качестве утеплителя для бесчердачных крыш часто использовали недолговечные
материалы: цементный фибролит, минераловатные плиты или слеживающиеся материалы:
доменные и топливные шлаки, которые в результате длительной эксплуатации могли потерять
свои тепло-технические свойства. Поэтому помимо общих осмотров бесчердачных крыш их
следует осматривать и при устойчивых низких температурах наружного воздуха.
Специфическими повреждениями, возникающими при эксплуатации бесчердачных крыш
и требующими устранения, являются промерзания отдельных участков, особенно в местах
сопряжения с наружной стеной, конденсационное увлажнение утеплителя, коррозия стальных
закладных деталей.
При проведении контроля за состоянием бесчердачных крыш рекомендуется определять
влажность утеплителя путем отбора проб, осуществляемого для невентилируемых крыш с
помощью шлямбура, а для вентилируемых крыш – с помощью длинных щипцов или крючка.
При отсутствии пароизоляции необходимо уложить пароизоляционный слой, утеплитель и
восстановить кровлю. При неудовлетворительном состоянии утеплители следует довести его
толщину до расчетной или заменить. В случае отсыревания участка бесчердачной крыши вдоль
наружной стены этот участок утепляют снаружи или со стороны помещения, а в некоторых
случаях прокладывают отопительную трубу под потолком или устраняют отсыревание иным
способом, предложенным проектной организацией.
Состояние стальных закладных деталей, особенно обеспечивающий крепление карнизных
элементов к стенам или перекрытию, определяют при выявлении косвенных признаков
коррозии (ржавые подтеки, деформации и др.) путем выборочных вскрытий узлов.
При
эксплуатации
холодных
чердачных
помещений
необходимо
обеспечить
температурно-влажностный режим, исключающий конденсацию влаги на ограждающих
конструкциях, образование сосулек на свесах кровли. Такой режим может быть обеспечен, если
температура воздуха в холодном чердачном помещении не выше, чем на 2град.С температуры
наружного воздуха.
При высокой влажности воздуха в чердачном помещении и обильном выпадении на
внутреннюю поверхность кровель конденсата или инея доводят до требуемой толщину
123
теплоизоляционных слоев чердачных перекрытий и горячих трубопроводов санитарнотехнических систем, герметизируют и утепляют вентиляционные короба и трубы, улучшают
пароизоляцию чердачных перекрытий и устраивают эффективную вентиляцию с приточными и
вытяжными отверстиями, расположенными в разных уровнях по высоте и со всех сторон
здания.
Засыпка чердачных перекрытий должна быть в сухом рыхлом состоянии. Зазоры в
плитном утеплителе тщательно заделываются. Толщину утеплителя по периметру у стен здания
и у слуховых окон увеличивают.
Для предотвращения поступления теплого воздуха с лестничной клетки, двери и люки
чердачных помещений должны быть утеплены и иметь плотные притворы.
Стенки вентиляционных шахт и коробов в пределах подкровельного пространства должны
иметь термическое сопротивление, исключающие конденсацию на них влаги. Термическое
сопротивление определяется расчетом. Утепление стояков вытяжной вентиляции из системы
канализации и мусоропровода следует выполнять из расчета невыпадения на их поверхности
конденсата и повышения эффективности работы вентиляции стояков.
Проветривание чердаков является наилучшим способом снижения воздействия солнечной
радиации (перегрева воздуха и строительных конструкций чердака в жаркое время года) и
устранение конденсата на элементах крыши и кровли от водяных паров, проникающих зимой
через чердачное перекрытие из помещений верхнего этажа. Вместе и тем, слуховые окна в
чердаках, располагаемые обычно в один ряд на высоте 1-1,2 м от уровня чердачного
перекрытия
недостаточно
обеспечивают
проветривание
помещения
(особенно
воздухонепроницаемых кровлях). Для правильной организации движения воздуха устраивают
приточные (прикарнизные) и вытяжные (приконьковые) продухи, защищенные от попадания
дождя и задувания снега. Требуемый воздухообмен обеспечивается расчетом: площадь живого
сечения вентиляционных приточных и вытяжных отверстий в чердачных крышах должна быть
не менее 1/150-1/250 площади чердачного перекрытия.
Дополнительными мерами по устранению обледенения поверхности крыш и ее
водоотводящих устройств является уменьшение воздействия солнечной радиации на кровлю
(для этого рекомендуется применять покрасочные материалы светлых тонов), а также придача
ее поверхности гидрофобных свойств, позволяющих снизить сцепление воды или льда с
покрытием кровли.
Жалюзийные решетки слуховых окон и другие вентиляционные отверстия должны быть
открыты зимой и летом для постоянного проветривания чердачного помещения.
124
В чердачных помещениях необходимо соблюдать чистоту и порядок, обеспечивать
сохранность конструкции и находящегося в помещении оборудования. Чердачное помещение
оборудует ходовыми досками и приставными лестницами для выхода на крышу. Запрещается
занимать чердачные помещения под мастерские, использовать их в качестве складского
помещения для хранения строительных материалов, оборудования или бытовых предметов.
Несущие деревянные конструкции в чердачных помещениях периодически подвергают
антисептической и антипиренной обработкам в соответствии с паспортами на применяемые
защитные составы.
При периодических осмотрах холодных чердаков контролируют состояние:
- несущих конструкций (отсутствие защитного слоя бетона до арматуры, коррозия
закладных деталей, трещины и прогибы железобетонных конструкций; нарушения соединений
и сопряжений стропил, прогиб стропильных ног, обрешетки или других деревянных
элементов);
- кровельного покрытия (вздутия, разрывы и пробоины, разрушение покровного и
защитного слоев рулонных кровель; повреждения или смещения отдельных элементов,
неплотности в местах сопряжений с выступающими над крышей конструкциями, ослабление
креплений элементов кровель к обрешетке для кровель из штучных элементов); водоотводящих
устройств;
- парапетов, балюстрад.
Обнаруженные повреждения устраняются при подготовке к сезонной эксплуатации или
при очередном ремонте.
При эксплуатации теплых чердачных помещений необходимо поддерживать такую
температуру воздуха на чердаке, чтобы на конструкциях, ограждающих теплый чердак, не
выпадал конденсат и соблюдались санитарные нормы перепада между температурой воздуха в
жилых помещениях верхнего этажа и температурой нижней поверхности чердачного
перекрытия. Снижение температуры воздуха в помещении теплого чердака ниже 12град.С не
допускается.
Для исключения нарушений в работе вентиляционной системы зданий все двери и люки
входов и выходов на чердак, а также и межсекционных перегородках должны быть надежно
закрыты. Для этого на них предусматривается установка специальных запирающих устройств,
исключающих их открытие посторонними лицами.
Освещение чердачного помещения должно быть обеспеченно в любое время суток, для
чего электропроводка чердака подключается к сети аварийного электроосвещения через
понижающий трансформатор 220/36 В.
125
При эксплуатации следует постоянно следить за состоянием каналов и оголовков, не
допуская их засорения мусором и пылью. Для защиты от засоров допускается установка на
оголовках каналов защитных сеток и решеток с ячейками не менее 50 мм.
Уборка помещения теплого чердака должна производиться в случае заметного накопления
на полу пылевого осадка из отбросного воздуха вентиляции. Уборка происходит влажным
способом, с применением смоченных щеток и тряпок. Ввиду отсутствия по конструктивным и
экономическим
обстоятельствам
в
чердачном
покрытии
надежной
гидроизоляции
и
водоотводящих устройств, не допускается мокрая уборка теплого чердака путем смывания
загрязнений пола и стен струями воды.
Необходимо периодически проверять эффективность воздухообмена в чердачном
помещении путем обследования температурно-влажностного режима внутренней поверхности
ограждающих конструкций (наличие мокрых пятен, инея, льда). В случае значительных
нарушений
температурно-влажностного
режима,
следует
провести
инструментальное
обследование и получить заключение проектной организации по их устранению.
При периодических осмотрах теплых чердаков следует обращать внимание на состояние:
- железобетонных элементов крыш (местные разрушения железобетонных элементов,
коррозию стальных связей и т. д.);
- стыков между кровельными элементами;
- мест примыкания кровельного покрытия (рулонного и безрулонного), а также
кровельных панелей к выступающим конструкциям и инженерному оборудованию;
- водосборных лотков и приемных воронок внутреннего водостока.
В случае обнаружения загрязнения чердачного покрытия его необходимо очищать,
особенно водосборные лотки и водоприемные воронки. Очистку от снега допускается
производить только деревянными лопатами.
Размещать внутри теплого чердака консоли и механизмы для подвески ремонтных люлек
недопускается. Их рекомендуется устанавливать на покрытие чердака, которое рассчитывается
на дополнительную нагрузку. Запрещается использование карнизных свесов кровельных
панелий для подвешивания люлек при ремонтных работах. Для подвески люлек на крыше
устанавливаются консольные балки, расположение и опирание балок определяется проектом и
требованиями СНиП «Техника безопасности в строительстве».
Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и предомовой
территории запрещают устанавливать на крышах домов без разрешения жилищноэксплуатационной организации индивидуальные антенны для телевизора.
126
Ключи от входных дверей и люков на чердаки должны храниться в диспетчерской службе
эксплуатационной организации. Рекомендуется оставлять дубликат ключа у жильцов квартир
верхнего этажа.
Находиться в чердачном помещении и на крыше разрешается только сотрудникам
эксплуатационной
организации,
непосредственно
занятых
техническим
надзором
и
ремонтными работами.
8.4. Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток.
Обязанность обеспечивать надлежащее состояние подъездов, вестибюлей, тамбуров,
лестничных
клеток
возлагается
на
управляющую
жилищным
фондом
организацию.
Использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для
размещения мастерских, кладовых не допускается. Под маршами лестниц в первом и
цокольным этажах допускается устройство только помещений для узлов управления
центрального отопления, водомерных узлов электрощитков, ограждаемых несгораемыми
перегородками.
Жители обязаны соблюдать чистоту и порядок указанных помещений. Запрещается
хранить в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также
загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы.
Температура в лестничных клетках в зимнее время должна поддерживаться не ниже
16град.С. Для этого необходимо обеспечить плотное закрытие входных дверей: в притворах
размещают упругие уплотняющие прокладки, на дверях устанавливают самозакрывающие
устройства (доводчики).
Лестничные клетки регулярно проветривают через открывающиеся остекленные проемы
(форточки, фрамуги, створки), а также вентиляционные каналы и шахты.
Дополнительными мерами по обеспечению нормативного температурно-влажностного
режима на лестничных клетках являются: повышение теплозащиты лестничной клетки путем
устройства двойного тамбура с отапливаемым вторым отсеком, утепление входных дверей и
оконных заполнений, устройства эффективной воздушной системы отопления.
К лестничным клеткам, как к эвакуационным путям, предъявляются определенные
требования по пожарной безопасности и освещенности, которые необходимо соблюдать в
период эксплуатации здания. Лоджии, используемые в качестве переходных через воздушную
127
зону при незадымляемых лестничных клетках, должны быть открытыми, без остекления.
Лестничные клетки и лифтовые холлы должны быть отделены от помещений любого
назначения и поэтажных коридоров дверями, оборудованными закрывателями, с уплотнением в
притворах и не должны иметь запоров, препятствующих их открыванию без ключа. Не
допускается установка в лестничных клетках дополнительного оборудования уменьшающего
нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам. Входы из лестничных
клеток на чердак или кровлю должны соответствовать второму типу противопожарных преград.
Лестничные клетки должны быть освещены через окна в наружных стенах каждого этажа,
кроме случаев установленных нормами проектирования жилых зданий. С наступлением
темноты включают освещение лестничных клеток. Освещенность искусственным светом
должна приниматься в помещениях по нормам для уровня пола, лестничных ступеней (первая
цифра – люминисцентные лампы, вторая – лампы накаливания): лестничные клетки жилых
зданий – 10(3) лк; лифтовые и поэтажные холлы жилых зданий – 20(7) лк; вестибюли жилых
зданий – 30(10) лк.
При осмотрах лестничных клеток необходимо контролировать состояние лестниц
(коррозия металлических косоуров, стальных закладных деталей, повышенные прогибы
площадок и маршей, неплотное примыкание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины
в площадках и ступенях, ослабление креплений ограждений, поручней и предохранительных
сеток, повреждения перил); стен лестничных клеток (основное внимание уделяется стенам с
дымовентиляционными каналами, участкам с заделанными инженерными коммуникациями,
стенам мокрых помещений); оконных и дверных коробок и заполнений, а также оборудования,
расположенного внутри лестничных клеток.
При обнаружении трещин и прогибов конструктивных элементов устанавливают
наблюдения за динамикой их изменения и принимают соответствующие меры по
предотвращению их развития.
Глава 9.
Техническое обслуживание инженерного оборудования
многоквартирных домов.
128
9.1. Техническое обслуживание и ремонт систем отопления.
Эксплуатация систем отопления жилых зданий должна обеспечивать:
- поддержание расчетной (требуемой по нормам) температуры воздуха в отапливаемых
помещениях по СНиП 2.08.01 – 89* (табл. 6.1);
- герметичность системы;
- уровень шума в приделах допустимых нормами (30-35 дБ).
Поддержание
расчетной
температуры
воздуха
в
отапливаемых
помещениях
обеспечивается регулированием параметров теплоносителя: температурой и давлением
теплоносителя на входе и выходе из системы отопления в зависимости от наружной
температуры воздуха, гидравлической характеристики системы отопления и тепловой сети.
Предельное рабочее давление в системе отопления не должно превышать: при установке
чугунных радиаторов – 0,6 МПа (6 кгс/кв.см), со стальными отопительными приборами – 1
МПа (10 кгс/кв.см). Система отопления должна быть герметична во всем диапазоне давлений.
Различают следующие ступени регулирования:
- центральное – в источнике теплоснабжения;
- групповое – в ЦТП (для группы зданий);
- общедомовое – ИТП (на все здание или пофасадное);
- индивидуальное – на нагревательных приборах в помещении.
В современных системах отопления широко используются различные схемы
автоматизации их работы (например, автоматизация систем отопления с элеватором с
регулируемым сечением сопла; то же с насосом на обратном трубопроводе; то же с насосом на
перемычке).
Нормы
проектирования
требуют
предусматривать
установку
приборов
регулирования, контроля и учета расхода теплоты для каждой квартиры, а отопительных
приборов
устанавливать
регулирующую
арматуру
(как
правило,
автоматические
терморегуляторы).
К основным задачам технического обслуживания и ремонта систем отопления относятся
также экономия теплоты и обеспечение исправного состояния элементов системы.
Техническое обслуживание системы отопления включает контроль за ее работы и
устранение неисправностей. В начале отопительного сезона составляется график обхода
систем, который включает следующие работы:
- детальный осмотр разводящих трубопроводов – не реже одного раза в месяц;
129
- детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, магистральная
запорная арматура, контрольно-измерительная аппаратура, автоматические устройства) – не
реже одного раза в неделю;
- удаление воздуха и систем отопления через воздухосборник или воздуховыпускные
краны на отопительных приборах при падении давления на подающем трубопроводе ниже
уровня статического давления данной системы, а также после ее наладки;
- контроль за температурой и давлением теплоносителя;
- пополнение смазки подшипников насосов;
- промывка грязевиков, необходимость которой определяется по перепаду давлений на
манометрах до и после грязевиков;
- осмотр внутриквартирных устройств и устройств в технических подпольях, чердаках,
лестничных клетках – два раза в отопительный период; при этом осмотре нанимателям жилых
помещений
разъясняются
правила
по
энергосбережению
и
устанавливаются
факты
самовольного переоборудования элементов систем отопления;
- восстановление поврежденной тепловой изоляции трубопроводов и арматуры,
находящихся в неотапливаемых помещениях;
- проверка работоспособности
задвижек и
вентилей
(проводится закрытие их
регулирующих устройств до отказа с последующим открытием в прежнее положение) – два
раза в месяц;
- осмотр технического состояния теплового пункта, оборудованного средствами
автоматического регулирования, и проверка поддержания заданных параметров теплоносителя
– не реже одного раза в сутки и т. п.
При осмотрах немедленно устраняют все видимые утечки воды, проводят ремонт или
замену неисправной запорной или регулирующей арматуры. Время отключения всей системы
или отдельных ее участков при устранении утечек воды или других неисправностей
устанавливают в зависимости от температуры наружного воздуха длительностью до 2-х часов
при расчетной температуре наружного воздуха. При отрицательной температуре наружного
воздуха, если прекратилась циркуляция воды в системе отопления и температура воды
снизилась до +5град.С, необходимо производить опорожнения системы отопления.
Неполадки, которые не оказывают существенного влияния на работу отопления и не могут
быть устранены немедленно, отмечаются в дефектных ведомостях, включаются в план
текущего или капитального ремонтов и устраняются в летнее время при подготовке к
следующему отопительному периоду.
130
План текущего и капитального ремонтов системы отопления включает собственно ремонт
и замену отдельных элементов системы с ревизией запорно-регулирующей арматуры, а также
промывку, гидравлические испытания, пробный пуск и наладочные работы. Графики
проведения этих работ согласовываются с теплоснабжающей организацией, проводящей
аналогичные работы на тепловых сетях и источниках теплоснабжения.
При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорнорегулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование, теплоизоляция
заменяются в соответствии с проектом или рекомендациями наладочной организации.
В
процессе
ремонта
системы
проверяют
и
восстанавливают
крепления
всего
оборудования, обеспечивают требуемые уклоны оборудования, производят чистку и ремонт
насосов, снимают и сдают на проверку контрольно-измерительные приборы.
Снятие задвижек для внутреннего осмотра и ремонта (шабрения дисков, проверки
плотности колец, опрессовки) проводят не реже одного раза в три года; проверку плотности
закрытия и смену сальниковых уплотнителей регулировочных кранов на нагревательных
приборах – не реже одного раза в год; замену уплотняющих прокладок фланцевых соединений
– не реже одного раза в пять лет. Настройку, чистку и ремонт автоматических регуляторов
проводят согласно инструкции завода-изготовителя.
После окончания ремонта, а также отопительного сезона для удаления с внутренней
поверхности трубопроводов различных отложений, грязи и окалины из системы проводят ее
промывку гидравлическим или гидропневматическими способами. Гидравлическая промывка
предусматривает
создание
скорости
водопроводной
воды
в
3-5
раз
превышающей
эксплуатационную. Для этого в низшей точки системы (промываемого участка) устанавливают
штуцер, через который по шлангу сбрасывают воду в канализацию. В некоторых случаях для
увеличения скорости воды используют сетевые или циркуляционные насосы. Применение воды
со сжатым воздухом (гидропневматическая промывка) более эффективно, так как за счет
высокой турбулентности движения лучше взрыхляются и выносятся из системы отложения.
Применяется также химический способ промывки, который заключается в присоединении к
системе специальной установки, имеющий емкость для химического раствора, способного
растворять коррозионно-накипные отложения на внутренней поверхности трубопроводов и
отопительных приборов при циркуляции по замкнутому контору. Состав химического раствора
подбирается специально по составу отложений на отбираемых из трубопроводов вырезках.
При ежегодной гидропневматической промывке ограничиваются промывкой группы от
двух до пяти стояков. После приемки новой системы в эксплуатации или после капитального
ремонта промывку проводят в несколько этапов: продувают сжатым воздухом каждый стояк
131
снизу вверх, проводят промывку каждого стояка и разводящих трубопроводов. Промывку
производят до полной осветленности удаляемой водовоздушной смеси, после чего система
должна быть наполнена сетевой водой (или водой из котельной). Держать систему отопления
опорожненной не допускается.
Гидравлические испытания проводят после промывки системы отопления. С их помощью
проверяют плотность трубопроводов и соединений. Перед гидравлическими испытаниями
отделяют испытываемые тепловой пункт и систему отопления от тепловой сети стальными
заглушками толщенной не менее 3 мм, устанавливаемыми после вводных задвижек. Проверяют
открытие всей запорной и регулирующей арматуры в контуре испытываемой системы, в том
числе краны у нагревательных приборов. Заполняют систему водой из городского водопровода
через обратный трубопровод теплового пункта при открытых воздушных кранах, которые
закрываются после появления в них воды. Системы отопления со стальными радиаторами
(панельные нагревательные приборы, стальные штампованные радиаторы) следует заполнять
только сетевой водой. Если давление в водопроводе ниже статического давления в системе, то
системы заполняют при помощи насоса. Затем производят пробную опрессовку системы
рабочем давлением и устраняют замеченные недостатки.
Гидравлические испытания производят на давление, равное 1,25 рабочего давления
теплоносителя. В основном давление в системе создается за счет фактического давления воды в
городском водопроводе. В отдельных случаях давление обеспечивается гидропрессом. Система
отопления считается выдержавшей испытания, если не обнаружено видимой утечки воды и
падение давления по контрольному манометру через пять минут не превышает 0,02 МПа. До
включения в эксплуатацию системы отопления опорожняется от водопроводной воды, которой
производилась опрессовка, и заполняется очищенной водой из тепловой сети.
Пробный пуск системы отопления производят после ее опрессовки и промывки с
доведением температуры теплоносителя до 80-85град.С, при этом удаляется воздух из системы
и проверяется прогрев всех отопительных приборов.
Наладка системы отопления включает проверку и регулировку распределения воды по
стоякам и этажам, при которой измеряются температурные перепады в стояках и температуры
на подводках и в средней части приборов в помещениях: при работе в квартирах определяют
также температуры воздуха в помещениях и на лестничных клетках, относительную влажность
воздуха в жилых комнатах.
Регулировку производят с помощью вентилей или кранов, установленных на стояках и
подводках к приборам. В отдельных случаях регулировку можно выполнить только с помощью
дроссельных диафрагм.
132
Мероприятия по устранению шумов, проникающих в жилые помещения от работающего
оборудования, заключаются в регулярной замене (один раз в три года) мягких вставок и
виброизолирующих прокладок носов.
При выполнении работ технического обслуживания и ремонта систем отопления жилых
домов рекомендуется вести следующую документацию:
- журнал регистрации работы системы отопления, в который ежедневно заносятся
показания контрольно-измерительных приборов, установленных в тепловом пункте;
- паспорт системы отопления, в котором приводятся технические характеристики системы,
схемы размещения основных узлов и стояков;
- инструкции по пуску, регулировки и опорожнению системы отопления;
- оказывается порядок технического обслуживания системы, температурный режим в
отапливаемых помещениях, методы и способы регулирования теплоотдачи, средства и порядок
связи с диспетчером теплоснабжающей организации и аварийными службами;
- журнал заявок на устранение неисправностей.
Для экономии расхода тепловой энергии, топлива и воды необходимо применять средства
автоматического регулирования и контроля за работой системы отопления, поддерживать в ней
расчетные параметры температуры и давления теплоносителя, уменьшать тепловые потери в
жилых зданиях через ограждающие конструкции, поддерживать тепловую изоляцию
трубопроводов в исправном состоянии.
9.2. Техническое обслуживание и ремонт систем холодного
и горячего водоснабжения и водоотведения.
В
современных
жилых
зданиях
предусматривается
хозяйственно-питьевое,
противопожарное и горячее водоснабжения, а также канализация и водостоки.
Эксплуатация системы водоснабжения здания должна обеспечивать бесперебойную
подачу питьевой воды всем потребителям при условии соответствия напора на вводе
нормативному.
Эксплуатация системы горячего водоснабжения должна обеспечивать бесперебойную
подачу горячей воды расчетной температуры во все санитарные приборы дома.
Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна
быть не менее 60град.С в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50град.С – в
закрытых. Температура воды в системе горячего водоснабжения поддерживается за счет
133
автоматического регулятора, установка которого обязательна. Температура воды на выходе из
водоподогревателя системы горячего водоснабжения должна выбираться из условия
обеспечения нормируемой температуры в водоразборных точках, но не более 75град.С.
Эксплуатация системы внутридомовой хозяйственно-фекальной (бытовой) канализации
должна обеспечить бесперебойный отвод хозяйственных вод от кухонных моек и раковин,
умывальников, ванн и душевых, а также фекальных вод от унитазов. Отвод канализационных
стоков должен происходить без образования подпоров и засоров.
Водостоки (наружные и внутренние) должны быстро удалять атмосферные осадки в виде
дождевых или талых вод с кровли здания.
В процессе эксплуатации систем трубопроводы, водоразборная и трубопроводная
арматура, соединения должны быть герметичными.
Уровень шума работающих систем не должен превышать установленного нормами.
Трубопроводная, водоразборная и смесительная арматура для систем хозяйственнопитьевого водопровода должна выдерживать рабочее давление 0,6 МПа (6 кгс/кв.см). Арматура
для отдельных противопожарных систем и хозяйственно-противопожарного водопровода – не
более 1 МПа. Канализационные трубопроводы, фасонные части, стыковые соединения,
ревизии, прочистки должны быть герметичны при давлении 0,1 МПа. Учитывая возможность
засорения и переполнения водостоков, они рассчитываются, как напорные трубопроводы на
давление, выдерживающее гидростатический напор.
Требуемый напор в системе водопровода при недостаточном напоре на вводе водопровода
для данного здания обеспечивают автоматическим включением повышающих давление
насосов. Если напор на вводе водопровода превышает требуемый или имеются резкие
колебания напора, то устанавливают на вводе регулятор давления, который поддерживает
неизменный расчетный напор и отключает регулируемую сеть от наружной сети при
отсутствии расхода воды.
Равномерное распределение воды по зданию обеспечивают установкой поквартирных
регуляторов расхода или давления воды на ответвлениях от стояков после вентилей или
установкой диафрагмы, дросселирующих шайб перед водоразборной арматурой. Если же
гарантируемый напор не достаточен в часы наибольшего водопотребления (а в другие часы
суток напор - выше требуемого для здания) или постоянная работа повышающих давление
насосов нецелесообразна, применяют системы с водонапорном баком.
Нормы
проектирования
требуют
предусматривать
для
вновь
строящихся,
реконструируемых и капитально-ремонтируемых зданий системами холодного и горячего
водоснабжения, а также только холодного водоснабжения приборы измерения водопотребления
134
– счетчики холодной и горячей воды. Счетчики устанавливают на вводах трубопровода
холодного и горячего водоснабжения в каждое здание, в каждую квартиру жилых зданий и на
ответвлениях трубопроводов в встроенные или пристроенные помещения к жилым зданиям.
Счетчики горячей воды устанавливают на подающем и циркуляционном трубопроводах
горячего водоснабжения (при двухтрубных сетях) с установкой обратного клапана на
циркуляционном трубопроводе.
К основным задачам эксплуатации систем водоснабжения и водоотведения жилых зданий
относится бесперебойная подача воды в квартиры и бесперебойная работа канализационной
сети, снижение утечек воды и нерационального ее использования, обеспечение исправности
элементов системы.
Достигаются эти задачи проведением работ технического обслуживания, текущего и
капитального ремонтов. Техническое обслуживание включает периодические осмотры для
устранения мелких неисправностей:
- действие автоматических регуляторов температуры и давления – не реже одного раза в
месяц;
- состояние насосного и связанного с ним оборудования – перед пуском насосов, а при
работе насосов не реже одного раза в сутки;
- состояние внутриквартирных устройств холодного и горячего снабжения, канализации и
водоотвода, а также устройств в неотапливаемых помещениях – два раза в год;
- работоспособности основных задвижек и вентилей предназначенных для отключения и
регулирования систем водоснабжения – два раза в месяц.
При
техническом
обслуживании
выполняют
заявки
жильцов
по
устранению
неисправностей (засоры систем, устранение течей, укрепление приборов, замена запорной
арматуры и т. п.). В процессе осмотров уточняются объемы работ по текущему ремонту, а
также определяются неисправности и повреждения, устранение которых требует проведение
капитального ремонта.
После завершения работ по подготовке систем к сезонной эксплуатации, а также после
капитального ремонта систем проводят их гидравлические испытания, пуск и, при
необходимости, наладку и регулировку.
Гидравлические испытания и пуск в эксплуатацию системы холодного водоснабжения
производят при температуре в помещениях не ниже 5град.С. Испытания проводят после
наполнения системы при закрытых вентилях на подводках к смывным бочкам и водоразборным
кранам после проверки их исправности и выпуска воздуха через арматуру, расположенную в
верхних точках стояков. Давление в водопроводе создают гидравлическим прессом.
135
Смонтированный трубопровод испытывают в течении десяти минут на давление, равное
рабочему, плюс 0,5 МПа, но не более 1 МПа. Падение давления за время испытания не должно
превышать 0,05 МПа.
Водоподогреватели системы горячего водоснабжения проверяют на плотность не реже
одного раза в год под давлением водопровода или теплосети, а также подвергают
гидравлическим испытаниям, которые проводят отдельно от испытания на прочность и
герметичность трубопроводов. Системы горячего водоснабжения после ремонта испытывают
на давление, равное 1,25 рабочего, но не выше 1 МПа и не ниже 0,75 МПа. Результаты
испытаний водопроводной системы считаются удовлетворительными, если отсутствуют
запотевания, течи, разрывы в фланцевых соединениях, сварных швах, арматуре и падение
давления за 10 мин. Не превысило 0,05 МПа.
Для
оценки
эффективности
работы
канализации
и
внутренних
водостоков
инструментальной проверке подлежат параметры, влияющие на гидравлический режим
системы:
уклоны
трубопроводов,
вертикальность
стояков,
высота
вытяжной
части
канализационного стояка над кровлей.
В эксплуатируемых зданиях испытание внутренних водосточных сетей производят
наполнением их водой при закрытых выпусках до уровня наивысшей водосточной воронки.
Продолжительность испытания составляет 10 мин., при этом утечка воды не допускается.
При испытании системы канализации проверяют действие санитарных приборов и
сливных устройств. Испытания систем канализации наполнением водой практикуется редко,
так как связанно с необходимостью в эксплуатируемом здании устанавливать в ревизии
временные заглушки, перегораживающие стояки. При производстве строительных работ такие
испытания производят путем заполнения водой смонтированной сети на высоту этажа и
составлением соответствующего акта на скрытые работы.
После испытаний на прочность и герметичность системы холодного и горячего
водоснабжения промывают от отложений и грязи. Здесь, как и для систем отопления,
применяют гидравлическую гидропневматическую промывку.
Для систем водоотведения и внутреннего водостока основной неисправностью являются
засоры гидрозатворов и трубопроводов. Засоры ликвидируются прокачкой воды с помощью
вантуза,
прочисткой
ершами,
проволокой
или
электрифицированными
прочистными
инструментами, а также использованием химических составов, растворяющих отложения.
Причиной неисправности могут быть обмерзания или ледяные пробки в трубопроводах
канализации и внутреннего водостока. Промерзание верхней части канализационного стояка
136
может привести к «срыву» водяного затвора в квартирах верхних этажей, а в квартирах нижних
этажей, наоборот, произойдет выдавливание воды из затвора в приборы.
Пуск систем водоснабжения заключается в заполнении их водой. Пуск системы
канализации осуществляется после пуска системы водоснабжения.
Регулирование системы холодного снабжения заключается в установлении нормативных
давлений перед водоразборной арматурой и расхода через нее. Для определения свободного
напора при водоразборе в сетях горячего или холодного водоснабжения необходимо в самой
удаленной от ввода по ходу воды квартире верхнего этажа в штуцер для присоединения
смесителя ванны установить контрольный манометр (или использовать накидной манометр),
открыть кран у мойки и установить расход воды 0,12 л/с. Последовательно открывать краны на
нижележащих этажах и по водомеру на вводе установить на всех участках сети расчетные
расходы воды согласно проекту. В часы максимального водопотребления замерить давление
воды на верхнем этаже, которая является свободным напором. Если давление на вводе в момент
замера будет выше гарантированного давления, то полученный свободный напор необходимо
уменьшить на разницу давления на вводе и гарантированного давления. Свободный напор при
гарантированном давлении должен быть не менее 0,03 МПа. Если свободный напор при
гарантированном давлении получится меньше 0,02 МПа, то это означает, что имеются сужения
сечения труб или при ремонте диаметры некоторых участков сети занижены против проектных.
Смесительная арматура должна исключать переток воды из горячего в холодный
водопровод (и наоборот) и обеспечивать плавное регулирование температуры воды. Для
нормальной работы смесителей разность давления на подводках холодной и горячей воды не
должна превышать 0,01 МПа.
Для водопровода горячей воды проводят также регулирования температурного режима.
Измерение температуры горячей воды производят в наиболее удаленных от теплового пункта
квартирах (при нижней разводке в квартирах верхних этажей дальних стояков) и для сравнения
– в квартирах первого и среднего этажей. Температуру измеряют в режиме циркуляции с
помощью термометра на изливе водоразборных приборов с использованием сосуда
вместимостью – 2 л. Перед измерением спускают воду из квартирной подводки в течение 10
сек. Отсчеты берутся после погружения термометра через 30 сек. При значительных
отклонениях температуры воды проводится регулировка циркуляции с помощью регуляторов
температуры на водонагревателе, циркуляционных стояках и магистралях, а также регуляторов
давления.
Проверка прогреваемости полотенцесушителей осуществляется в циркуляционном
режиме, при этом с помощью термощупа определяется температура поверхности в средней
137
части полотенцесушителя. Следует иметь ввиду, что из-за остывания воды при ее циркуляции в
системе, а также допускаемыми нормами различия циркуляционных расходах по стоякам или
секционным узлам, температура поверхности полотенцесушителей на различных этажах и
стояках будут отличаться друг от друга. Максимальное различие не должно составлять
10град.С.
Отключение системы горячего водоснабжения для ремонта должно производиться на срок
не более двух недель. Допускается увеличивать срок отключения системы в пределах до 25
календарных дней по решению местной администрации.
Жилищно-эксплуатационные
организации
должны
обеспечивать
устранение
сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водоснабжения и
водоотведения. Шум возникает при высоких скоростях движения воды (больше, чем расчетная)
в суженных сечениях, например при засорах в трубопроводах; в местах наплыва металла при
засорах в трубопроводах; в местах наплыва металла при сварке труб; в резьбовых и фланцевых
соединениях, когда уплотнительный материал выступает внутрь трубопровода. Вибрация
возникает в незакрепленных к строительным конструкциям трубопроводах; в насосных
установках при отсутствии гибких вставок на всасывающей и нагнетательной линиях,
нарушение центровки валов двигателя и насоса; в кранах и смесителях при изнашивании или
неправильной установке уплотняющих прокладок. Шумы устраняются при техническом
обслуживании или ремонте систем водоснабжения и водоотведения.
Жилищно-эксплуатационные организации должны иметь техническую (проектную)
документацию на системы водоснабжения и водоотведения, включая аксонометрическую схему
сетей с указанием диаметров труб и ведомости-спецификации на установленное оборудование,
водозапорную и водоразборную арматуру, поэтажные планы с указанием типов и марок
оборудования, приборов и арматуры.
При эксплуатации необходимо обеспечить освещение водомерного узла и поддержание в
зимнее время температуры в нем не ниже 4град.С. Вход в помещение водомерного узла
посторонних лиц не допускается.
Экономия ресурсов в системах холодного и горячего водоснабжения зданий достигается
организацией учета расхода воды, путем установки контрольно-измерительных приборов,
прежде всего водосчетчиков. Их установка позволяет принимать меры по устранению потерь
воды, в первую очередь утечек и нерационального использования воды.
При определении очередности постановки на текущий или капитальный ремонт зданий
следует учитывать состояние внутридомовых сетей по фактическому уровню потери воды в
них.
138
Одним из основных показателей в этом случае является удельный часовой ночной расход
(с 1.00 до 5.00 ч.) воды. При удельном часовом ночном расходе менее 2 л/ч-чел. Эксплуатацию
внутреннего водопровода следует оценивать как удовлетворительную.
Потери тепловой энергии в системе горячего водоснабжения жилого дома могут быть
уменьшены за счет эффективной тепловой изоляции трубопроводов.
9.3. Техническое обслуживание и ремонт систем вентиляции.
Вследствие длительного отопительного периода на большей части Российской Федерации
особое значение для обеспечения микроклимата жилых помещений имеет вентиляция
помещений. В жилых зданиях предусматривается, как правило, вентиляция с естественным
побуждением. Кратность воздухообмена или количество удаляемого воздуха из помещений
должны соответствовать расчетным параметрам, которые устанавливаются нормами и
правилами проектирования жилых зданий.
Естественная вентиляция должна обеспечивать удаление необходимого объема воздуха из
всех предусмотренных проектом помещений при текущих температурах наружного воздуха
5град.С и ниже и температуре внутреннего воздуха, нормируемого для холодного периода года.
Для помещений с нормируемой вытяжкой компенсация удаляемого воздуха предусмотрена как
за счет поступления наружного воздуха через открываемые проемы в окнах, так и за счет
перетекания воздуха их других помещений данной квартиры. Вытяжная вентиляция жилых
комнат квартир и общежитий обычно предусматривается через вытяжные каналы кухонь,
уборных, ванных и сушильных шкафов из верхней зоны этих помещений. Самовольное
переустройство вентиляционных коробов (блоков) в квартирах запрещается.
Осмотр системы вентиляции производится ежегодно. Во время проведения осмотров
проверяется проходимость каналов, состояние вытяжных решеток, герметичность чердачных
коробов и шахт, состояние шиберов, дроссель клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над
шахтами и дефлекторов, кратность воздухообмена отдельных помещений.
Проверка и очистка каналов ведется с помощью трубоочистного шара, шаблона или
стального ерша с грузом. Проходимость каналов-спутников проверяется косвенным способом
по наличии в них тяги. Целесообразно на каналах, расположенных выше крыши (чердачного
перекрытия), иметь поквартирную маркировку.
139
Недостаточность воздухообмена в помещении может возникать из-за малой естественной
тяги, повышенного сопротивления воздушных каналов. Для повышения эффективности
вентиляции и использования ветрового давления на вытяжные шахты могут быть установлены
дефлекторы. На входные отверстия вентиляционных каналов в помещениях могут быть
установлены осевые вентиляторы.
Для теплых чердаков значение имеет обеспечение герметичности наружных ограждений
чердачного помещения (стены, перекрытия, покрытия, входные двери, межсекционные двери).
Повышенное сопротивление каналов и шахт может быть вызвана засорами и загрязнением
оголовков, обледенением выходных отверстий вытяжных шахт, разрушением оголовков.
Результаты обследования оформляют актом. Повреждения устраняют по мере их
выявления.
9.4. Техническое обслуживание и ремонт систем электрооборудования.
Эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна производится в соответствии с
действующими «Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей»,
«Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей», «Правилами техники
безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей».
Сеть внутридомового электроснабжения начинается непосредственно с вводного
устройства, куда от трансформаторных подстанций подходят внешние питающие кабели, и
включает:
- шкафы вводных и вводно-распределительных устройств, начиная с входных зажимов
питающих кабелей или от вводных изоляторов в здания при питании воздушными линиями
электропередачи с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления;
- внутридомовое электрооборудование и внутридомовые электрические сети питания
электроприемников общедомовых потребителей;
- внутридомовые электрические сети питания электроприемников жилых квартир до
входных зажимов квартирных счетчиков электрической энергии;
- этажные щитки и шкафы, в том числе слаботочные, с установленными в них аппаратами
защиты и управления, а также электроустановочными изделиями и квартирными счетчиками
энергии;
140
- осветительные установки общедомовых помещений коммутационной и автоматической
аппаратурой их управления, включая светильники, установленные на лестничных клетках,
поэтажных коридорах, лифтовых холлах, у мусоропроводов и мусоросборников, в подвалах и
технических подпольях, чердаках, подсобных помещениях и встроенных в здание помещениях;
- силовые и осветительные установки насосных, встроенных котельных, бойлерных;
-
электрические
противопожарного
установки
оборудования,
систем
дымоудаления,
грузовых
и
пожарной
пассажирских
сигнализации
лифтов,
и
автоматические
запирающиеся устройства дверей;
- кухонные станционарные электрические плиты;
- электрическая проводка и бытовое электрооборудование в квартирах.
По существующему положению ответственность за техническое состояние, эксплуатацию
электрической проводки и бытового электрооборудования в квартирах, а также за технику
безопасности при пользовании электрической энергией возлагается на жителей, проживающих
в этих квартирах.
Квартирные
счетчики
электроэнергии
находятся
в
ведении
и
обслуживаются
энергоснабжающей организацией.
За техническое состояние от всего остального внутридомового электрооборудования, а
также за сети и осветительные установки придомовой территории (пешеходные дорожки,
игровые площадки и т. д.) ответственность несет собственник жилого дома, который организует
эксплуатацию
этого
оборудования
силами
жилищно-эксплуатационной
или
специализированной организации. При этом границы ответственности за состояние и
обслуживание электроустановок между потребителями и энергоснабжающей организацией
определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется прилагаемом к договору акте, а
между подрядными организациями, осуществляемыми обслуживание отдельных элементов
внутридомового электрооборудования, – договорами с заказчиком.
По степени обеспечения надежности электроснабжения все электроприемники жилых
зданий подразделяются на три группы:
- электроприемники, допускающие перерывы в электроснабжении только на время
действия устройств автоматического включения резерва;
- электроприемники, допускающие перерывы в электроснабжении на 1 ч, т. е. на время,
необходимое для включения резервного питания силами персонала;
- электроприемники, допускающие перерывы в электроснабжении на время ремонта или
замены поврежденного элемента сети на срок до 1 сут.
141
Отнесение электроприемников к каждой категории определяется этажностью жилых
домов и назначением электрооборудования. Категорийность электроприемников определяет
схемы вводно-распределительных устройств и внутридомовых сетей.
Жилищный фонд весьма разнообразен не только по этажности, но и по насыщенности и
сложности электрооборудования и электроприборов, поэтому эксплуатирующая организация
должна иметь и вести следующую техническую документацию:
- исполнительные чертежи и схемы электроснабжения жилого здания со спецификацией
электрооборудования,
электроконструкций,
установленных
светильников,
электроустановочных изделий, защитной аппаратуры и электромонтажных изделий, а также
марки и сечения проводов кабелей, примененных на отдельных участках внутридомовой
электрической сети;
- трассы прохождения скрытых электропроводок по всем помещениям, включая
помещения квартир;
- паспорта на установленное в общедомовых помещениях силовое электрооборудование с
протоколами его испытаний;
-
инструкции
по
обслуживанию
электроустановок
и
установок
инженерного
оборудования.
По окончании монтажных работ при новом строительстве или после капитального
ремонта для проверки качества работ и приемки электрооборудования назначается сначала
рабочая, а затем и государственная комиссии. Соответствующие акты приемки передаются
заказчику и эксплуатирующей организации, приложением к которым, кроме перечисленных
выше документов, является: акты на скрытые работы, приемо-сдаточные испытания, стендовые
проверки средств автоматизации; протоколы испытаний заземляющих устройств и измерений
сопротивления электропроводки и электрооборудования. Включение жилого дома на
постоянное электроснабжение производится после получения соответствующего разрешения
энергонадзора.
Для обеспечения нормальной безаварийной работы силовых и осветительных установок,
рационального расходования электроэнергии выполняется их техническое обслуживание и
планово-предупредительные ремонты. Сроки осмотров и обслуживания электрооборудования
жилых домов устанавливаются ежегодными графиками в соответствии с приведенной в таблице
периодичностью.
Вид оборудования и работ
Элементы внутридомового электрооборудования
(внутриквартирные электросети, общедомовые электрические
142
Расчетное кол-во осмотров в год
2
сети и этажные щетки, электросети в технических подвалах и на
чердаках, ВРУ и вводные шкафы), радио- и телеустройства на
чердаках и лестничных клетках
Электродвигатели с подтяжкой контактов и заземляющих
зажимов
Светильники с заменой сгоревших ламп (и/или стартеров) и
чисткой светильников
Радио- и телеустройства на кровлях
Обслуживание станционарных электроплит (осмотр, измерение
электропотенциала корпуса электроплиты и величины
сопротивления изоляции плиты и питающего кабеля)
Измерение тока по фазам питающих линий, а также проверка
величины напряжения в разных точках сети в часы
максимальной нагрузки
Измерение сопротивления изоляции отдельных участков
электрической сети
Измерение полного сопротивления цепи «фаза-нуль»
внутридомовых сетей
Испытание заземляющих устройств
4
4
4
2
1
1 раз в три года
1 раз в три года
1
В графиках осмотров технологического оборудования, в состав которого входит
электродвигатель, может быть предусмотрено большее расчетное количество осмотров, чем
указано в таблице. В таких случаях периодичность осмотров электрооборудования следует
принимать
по
графикам
осмотров
технологического
оборудования,
например
электрооборудования тепловых пунктов и бойлерных – 1 раз в месяц, водоподкачек – 2 раза в
месяц.
При проведении осмотров в жилых квартирах эксплуатационный персонал проверяет
выполнение жильцами правил пользования электроэнергией и электробезопасности, обращая
особое
внимание
организаций
на
на
разрешение
установку
жилищно-эксплуатационной
непредусмотренного
проектом
дома
и
энергоснабжающей
электрооборудования
(стационарные электроплиты, электроводонагреватели и т. п.) и самовольного подключения
потребителей к электрощитам жилых домов.
Кроме плановых осмотров электрооборудования производят внеочередные осмотры после
стихийных бедствий или техногенных воздействий.
Все установленные при осмотрах неисправности электрооборудования немедленно
исправляются или фиксируются в «Журнале осмотров» для включения в план текущего или
капитальных
ремонтов.
При
выявлении
неисправностей,
угрожающих
целостности
электрооборудования зданий или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей,
пожарной безопасности, неисправное оборудование или участок сети немедленно отключаются
до устранения неисправности. Об авариях в системе внутридомового электроснабжения,
связанных с отключением питающих линий, поражением людей электрическим током,
необходимо сообщать в энергоснабжающую организацию.
143
Текущий ремонт электрооборудования производят с его разборкой и заменой части его
изношенных элементов, деталей и узлов.
Капитальный ремонт электрооборудования зданий проводят с целью восстановления его
первоначальных характеристик, а также для обеспечения возможности населению пользоваться
бытовыми электроприборами, соответствующими современному понятию электрификации
быта. Капитальный ремонт проводится, как правило, с заменой всех или части элементов сети
внутридомового электрооборудования с полным соблюдением норм и правил, предъявляемых к
сооружению новых электроустановок и монтажу нового электрооборудования.
Техническое обслуживание и ремонт специального электрооборудования жилых домов, к
которому можно отнести стационарные электрические плиты, приборы централизованного
электроотопления, электроводонагреватели, электрооборудование пассажирских и грузовых
лифтов производят в соответствии с требованиями ПТЭ и ПТБ и инструкциями заводовизготовителей,
обычно
содержащих
перечень
возможных
неисправностей
и
последовательность выполнения операций технического обслуживания и ремонта.
Эксплуатационный персонал, обслуживающий электрооборудование, должен пройти
соответствующее производственное обучение по правилам технической эксплуатации и
правилам техники безопасности, изучить имеющееся оборудование и документацию на него.
При
проведении
ремонтных
работ
в
жилищном
фонде
широко
используют
электрофицированный инструмент и оборудование (трансформаторы, электронагревательное
оборудование, уборочные и циклевальные машины, подъемно-транспортное оборудование и
др.)
На условия их подключения и использование существуют определенные требования по
электробезопасности. Требования вытекают из степени безопасности поражения людей
электрическим током при обслуживании электрооборудования жилого дома или при работе с
электроинструментом в помещениях или на открытых площадках.
По степени опасности поражения людей электрическим током выделяют помещения с
повышенной опасностью (наличие сырости, токопроводящих полов, высокой температуры;
возможность,
например,
одновременного
прикосновения
к
металлическим
частям
оборудования, соединенным с землей, и к металлическим корпусам электрооборудования,
которые могут оказаться под напряжением); особо опасные помещения (относительная
влажность близка к 100%, влага на поверхности конструкций, химически активная среда);
помещения без повышенной опасности (отсутствуют условия, создающие повышенную
опасность и особую опасность).
144
В зависимости от степени безопасности помещений используют одну или несколько
защитных мер: малые напряжения, разделяющие трансформаторы, двойную изоляцию,
выравнивание потенциалов, устройства защитного отключения, заземление, зануление,
защитные средства и предохранительные приспособления, блокировки.
Для обеспечения безопасности работ в электрооборудовании зданий используют
технические и организационные мероприятия.
К техническим мероприятиям, обеспечивающим безопасность работ, относят: полное или
частное отключение на участке, выделенном для производства работ, и принятие мер,
исключающих подачу напряжения к месту работы; установка ограждений и вывешивание
предупредительных плакатов; проверка отсутствия напряжения на участке работы и наложение
на токоведущие части временных заземлений, предварительно присоединенных заземляющему
устройству; вывешивание плакатов, указывающих место работы.
К организационным мероприятиям относят: оформление задания (наряда) на производство
работ; допуск к работе; надзор во время работы; оформление перерывов и окончание работ.
Местные
органы
электрооборудование
исполнительной
жилых
зданий,
власти,
осуществляют
предприятия,
мероприятия
обслуживающие
по
рациональному
расходованию электроэнергии, которые заключаются в контроле и проведении установленных
нормами работ технического обслуживания и ремонта оборудования, например:
- контроль за мощностью устанавливаемых ламп в местах общего пользования, очистка
окон и светильников от пыли и грязи;
- устранение внутридомовых потерь воды, ведущих к дополнительной работе по
расходованию электроэнергии насосами;
- установка электродвигателей к оборудованию требуемой мощности и заданной
(регулируемой) частотой вращения;
- соблюдение графиков работы электрооборудования;
- выявление самовольно подключившихся потребителей электроэнергии и т. п.
Другим
направлением
экономии
электрической
энергии
является
модернизация
электрооборудования зданий с переводом электросетей на повышенное напряжение (со 110 В
на 220/380 В) и внедрение новой энергосберегающей техники, например, схем автоматического
централизованного или индивидуального управления осветительных установок жилых зданий.
145
9.5. Техническое обслуживание и ремонт систем газоснабжения.
Система газоснабжения жилых домов должна выполнятся согласно проекта и
соответствовать требованиям СНиП 2. 04. 08-87*, СНиП 3. 05. 02-88, «Правил безопасности в
газовом хозяйстве»
Эксплуатацию
внутридомового
газового
оборудования
(ВДГО)
выполняют
специализированные организации газового хозяйства.
В состав технической эксплуатации ВДГО входят приемка в эксплуатацию законченной
строительством или капитальным ремонтом системы газоснабжения; подключение и пуск;
техническое обслуживание, регулировка и ремонт; контроль за состоянием вентиляционных и
дымовых каналов.
Приемка в эксплуатацию ВДГО осуществляет комиссия в составе заказчика, подрядчика и
предприятия газового хозяйства.
Представители
комиссии
проверяют
исполнительно-техническую
документацию,
представленную подрядчиком:
- комплекс рабочих чертежей газоснабжения здания с утвержденными в установленном
порядке изменениями в них;
- строительный паспорт на внутридомовой газопровод;
- акты проверки технического состояния дымоходов и вентиляционных каналов и, при
необходимости, акты технического состояния газовых приборов.
Комиссия проверяет, соответствуют ли помещения, в которых размещаются газовые
приборы и прокладываются газопроводы, установленным требованиям. Например, технические
подполья, в которых прокладываются газопроводы, должны удовлетворять следующим
требованиям:
- высота подполья должна быть не менее 1,8 м;
- открывающиеся окна должны обеспечивать сквозное проветривание;
- перекрытие должно быть несгораемым и газонепроницаемым;
- должны быть предусмотрены два обособленных выхода, при этом подполье не должно
сообщаться с лестничными клетками, из которых есть входы в жилые квартиры или
расположенные в доме коммунально-бытовые предприятия;
- электровыключатели должны находиться снаружи у входа в подполье.
Существуют также требования к помещениям жилых домов, где располагаются
водонагреватели и отопительные агрегаты в зависимости от их мощности. Эти требования
146
относятся к высоте и объему помещения, режимом воздухообмена и наличию вентиляционных
устройств, естественного освещения, огнестойкости ограждающих конструкций.
Приемочная
комиссия
одновременно
с
проверкой
исполнительно-технической
документации и строительных паспортов производит осмотр смонтированного газового
оборудования. При этом проверяют прочность крепления трубопроводов, аппаратов и
арматуры, комплектность приборов. Комиссия имеет право проверять любые участки
газопроводов и качество стыков просвечиванием или вырезкой для механических испытаний, а
также производить повторное испытание газового оборудования на прочность и плотность. По
результатам приемки ВДГО составляется акт приемки установленной формы, на основании
которого газовое оборудование передается заказчику.
Подключение газа осуществляется персоналом организации газового хозяйства в
присутствии представителей заказчика и монтажной организации и заключается в наполнении
газопровода газом с одновременным удалением из него воздуха и в продувке квартирной
разводки. Газ необходимо подключать в присутствии жильцов с проведением инструктажа по
безопасному пользованию газовыми приборами.
Предприятие
газового
хозяйства
должно
извещать
жилищно-эксплутационную
организацию о пуке газа не позднее, чем за три дня, которая, в свою очередь, не позднее, чем за
два дня оповещает проживающих о необходимости присутствия в квартирах.
Основным видом технического обслуживания ВДГО жилых домов является плановопредупредительный
ремонт,
который
выполняется
с
целью
обеспечения
безопасной
эксплуатации, восстановления полного или частичного ресурса ВДГО с заменой или
восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры с периодическим контролем
технического состояния.
Обнаруженные
в
межремонтные
периоды
дефекты
и
неисправности
газового
оборудования устраняют газовые службы по заявкам абонентов газа, после чего проверяют
работоспособность отремонтированного оборудования. В последнее время проявляется
тенденция отказа от проведения регламентных работ, газовые службы ограничиваются
ремонтом оборудования по заявкам. Это позволяет сократить численность эксплуатационного
персонала и, как следствие, стоимость обслуживания, но снижает безопасность эксплуатации
ВДГО.
Периодичность
предприятиями
планово-предупредительного
газового
хозяйства
с
учетом
ремонта
сложившейся
(ППР)
системы
устанавливается
газоснабжения,
технического состояния ВДГО и конкретных условий эксплуатации. ППР ВДГО производится
147
по годовым и месячным планам, в состав работ при ППР всех видов газовых аппаратов и
газопроводов обязательно входят следующие работы:
- визуальная проверка соответствия установки бытовых газовых аппаратов, приборов,
газопроводов и помещений требованиям норм и правил;
- проверка работоспособности кранов, устанавливаемых на вводе в дом, газопроводах и
на газовых аппаратах;
- осмотр ВДГО с целью обнаружения неисправностей и проверка состояния
соединительных металлических труб у бытовых, газовых аппаратов с отводом продуктов
сгорания в дымоход, наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах до и после включения
аппарата, соответствия диаметров сопел виду и давлению сжигаемого газа, санитарногигиенического
состояния
горелок
аппаратов,
автоматических
устройств
газового
оборудования;
- проверка на герметичность с помощью мыльной эмульсии газовых коммуникаций от
запорных устройств аппаратов до форсунок;
- проверка герметичности газового оборудования от ввода газопровода в здание до кранов
на спусках к приборам апрессовкой воздухом или газом давлением 5 кПа (500 мм вод. ст.). При
этом допустимое падение давления в течении 5 минут не должно превышать 0,2 кПа;
- визуальная по виду пламени регулировка процесса сжигания газа, при этом горелки
аппаратов должны обеспечивать полное сгорание газа и устойчивость пламени.
Дополнительно при ППР бытовых газовых плит проверяют:
- работу автоматики безопасности, прекращающей подачу газа в горелку при погасании
пламени;
- надежность крепления и работоспособность всех элементов (дверка шкафа, вертел,
решетка стола, ручки кранов и т. д.).
При ППР газовых водонагревателей проточного типа:
- проверяется плотность прилегания змеевика к стенам огневой камеры, отсутствие
появления капель или течи воды в теплообменнике, горизонтальность установки огневой
поверхности основной горелки, автоматика, работы водоподогревателя;
- контролируется и регулируется процесс сжигания газа и состояние основной и запальной
горелок;
- проверяется плотность водопроводящих коммуникаций рабочим давлением воды при
закрытых кранах водоразбора, при этом течи и капли воды не допускаются.
При ППР емкостных водонагревателей дополнительно производят очистку завихрителя
(удлинителя потока) от сажи и других загрязнений.
148
При ППР бытовых газифицированных печей дополнительно производят внешний осмотр
и проверяют:
- отсутствие зазоров в кладке печи и в месте присоединения фронтального листа горелки к
рамке, расположенной в кладке печи;
- наличие стабилизатора тяги у печей, оборудованных горелочным
устройством
непрерывного действия;
- свободный вход шибера в направляющих, величину хода, а также наличие в шибере
отверстия диаметром не менее 15 мм и тяги в топливнике печи.
При ППР индивидуальных баллонных установок сжиженного газа, кроме основного
перечня работ, проверяют давление сжиженного газа перед аппаратом при всех работающих
горелках аппаратов и после прекращения подачи газа ко всем горелкам.
В процессе проведения ППР все обнаруженные дефекты и повреждения устраняют.
Заменяют или ремонтируют вышедшие из строя узлы и детали бытовых газовых аппаратов и
приборов, производят очистку горелок от загрязнений, наладку и регулировку автоматических
устройств газового оборудования. При отсутствии автоматики безопасности у печных
газогорелочных устройств последние должны заменять.
Самовольно установленное или непригодное для дальнейшей эксплуатации газовое
оборудование, выявленное при проверках, а также аппараты с отводом продуктов сгорания в
дымоходы, в которых отсутствует тяга, должны отключаться. Пользование ими разрешается
только после предоставления в газовое хозяйство со стороны собственника, балансодержателя
дома или управляющей домом компании актов об исправности дымоходов и приборов, или
после получения разрешения от газовых хозяйств на установку газового прибора или аппарата.
Эксплуатация систем газоснабжения домов не допускается также при угрожающем обрушению
состоянии отдельных элементов здания (осадки фундамента, повреждения несущих или
ограждающих конструкций).
В случае необходимости
предприятия газового хозяйства выдают
предписания
собственникам (балансодержателям) жилых домов или арендаторам с перечнем мероприятий и
сроков их выполнения:
- проверка и ремонт домовых и вентиляционных каналов с предоставлением
соответствующего акта;
- устройство вентиляции и освещения подвальных и других помещений;
- очистка газопроводов и запорных устройств от загрязнений, ржавчины и их покраска;
- замена или ремонт вентиля холодной воды, установленного перед водонагревательными
или отопительными аппаратами;
149
- обеспечение установленных разрывов между газопроводами и другими коммуникациями
и сооружениями;
- устранение других нарушений, препятствующей безопасной эксплуатации газовой
аппаратуры.
При несоблюдении сроков, указанных в письменных предписаниях, предприятия газового
хозяйства имеют право произвести отключение системы. О предстоящих отключениях систем
газоснабжения жилых домов, за исключением случаев аварий и пожаров, предприятия газового
хозяйства предупреждают жилищно-эксплуатационную организацию и собственника за двое
суток. Отключение отдельных неисправных газовых приборов представителем предприятия
газового хозяйства следует производить в присутствии взрослых лиц, проживающих в
квартире, и подтверждать письменным уведомлением газоснабжающей организации или
оформлением на месте не позднее следующего дня после отключения.
Собственники и организации, эксплуатирующие здания, обеспечивают выполнение
объемов работ, связанных с безопасностью эксплуатации систем газоснабжения. При
эксплуатации технических подполий и подвалов жилых домов проводят систематическую
проверку наличия запаса газа, контроль за работой систем вентиляции и освещения, состояние
электропроводки; обеспечивают свободный вход персонала предприятия газового хозяйства в
помещения и доступность осмотра газопровода; уплотняют вводы в здание всех подземных
коммуникаций. По остальным помещениям здания, где установлены газовые приборы,
обеспечиваются соблюдение требований к их техническому и санитарному состоянию,
сохранность газопроводов, своевременность утепления мест газопровода, где возможно
замерзание газа в зимнее время, и исправность окон, дверей в этих помещениях; контроль за
выполнением проживающими правил пользования газом и газовыми приборами.
Важным условием обеспечения безопасного пользования бытовыми газовыми аппаратами
и приборами является содержание в технически исправном состоянии дымоходов от газового
оборудования и вентиляционных каналов от газифицированных помещений в соответствии с
действующими «Правилами безопасности в газовом хозяйстве». На все дымовые и
вентиляционные каналы должны быть исполнительные чертежи. В целях обеспечения
нормальной тяги дымовые и вентиляционные каналы выводят выше крыши здания. Во всех
случаях высота трубы над прилегающей частью крыши должна быть не менее 0,5 м.
Расположение оголовка относительно крыши и близко расположенных сооружений и деревьев
предусматривается таким образом, чтобы дымоход находился вне зоны ветрового подпора.
После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы проверяют и прочищают
независимо от срока предыдущей их проверки.
150
Требуемые расходы воздуха для газовых приборов указаны в документации на эти
приборы.
Все работы по эксплуатации систем газоснабжения необходимо выполнять с соблюдением
«Правил безопасности в газовом хозяйстве». Запрещается отогревать газовые стояки открытым
огнем, загромождать места расположения газовых колодцев, пользоваться открытым огнем или
электричеством при обнаружении запаха газа в помещениях и т. п.
Работы должны производится обученным и аттестованным персоналом.
9.6. Техническое обслуживание и ремонт специального оборудования.
Техническое обслуживание и ремонт специального оборудования зданий – лифтов, систем
противопожарной автоматики и дымоудаления, кодовых замков, домофонов и т. д. выполняют,
как правило, специализированные организации.
Автоматизированная
система
противопожарной
защиты
зданий
повышенной
этажности предназначена для автоматического обнаружения пожара, подачи сигнала о его
возникновении, защиты от воздействия опасных факторов пожара на людей в течении всей
продолжительности пожара и обеспечения условий для его тушения. Систему устанавливают,
как правило, на каждую секцию здания.
Основными
элементами
системы противопожарной защиты зданий повышенной
этажности являются:
- автоматические устройства обнаружения пожара и передачи сигнала о его
возникновении и неисправности систем на диспетчерский пункт (автоматические пожарные
извещатели, приемные станции, линии связи);
- оборудование систем противодымной защиты путей эвакуации (вытяжные вентиляторы,
вентиляторы подпора воздуха, этажные дымовые клапаны, приемные клапаны);
- оборудование системы внутреннего противопожарного водоснабжения (пожарный
водопровод, пожарные насосы, электрозадвижки, пожарные краны с рукавами и стволами и
др.);
- устройства автоматического, дистанционного и местного управления оборудованием
системы противодымной защиты и внутреннего противопожарного водоснабжения (щиты
управления, промежуточные реле, пакетные переключатели, магнитные пускатели и пр.).
151
Системы противопожарной защиты зданий или отдельные их элементы (технологическая
и электрическая схемы, оборудования, изделия и т. п.), не отвечающие современным
требованиям, должны проводится в соответствии с требованиями действующих СНиПов, ТУ,
ГОСТов и других нормативных документов. Данные работы, в зависимости от их объема,
можно проводить при капитальном ремонте зданий.
Системой противопожарной защиты предусмотрено выполнение следующих операций в
случае возникновения пожара в секции здания:
- сигнализация (световая и звуковая) о возникновении пожара с указанием этажа, на
котором произошло загорание;
- включение в работу вентиляторов дымоудаления и подпора воздуха (в зданиях
коридорного типа – во все лифтовые шахты и лестничные клетки - одновременно);
- открытие клапана дымоудаления на том этаже и в той секции здания, где возник пожар;
- открытие приточных клапанов в системах подпора воздуха;
- сигнализация о неисправности системы с указанием этажа или места, где возникла
неисправность;
- передача раздельных сигналов о возникновении пожара и включении системы
противопожарной защиты, общей неисправности и состояния линий связи на центральный
диспетчерский пункт;
В секции здания предусмотрен с первого до последнего этажа с выходом наружу
вытяжной канал, который соединен при помощи специальных проемов (окон) с коридорами
всех этажей. В проеме вытяжного канала каждого этажа установлен клапан дымоудаления,
оборудованный электроприводом. Электрощит предназначен для местного управления
этажным клапаном дымоудаления.
В верхней части канала на уровне технического этажа или чердака в помещении размещен
центробежный вытяжной вентилятор с устройством факельного выброса. Здесь же установлен
электрощит для местного управления вытяжным вентилятором.
В помещении чердака размещен вентилятор подпора, с помощью которого через
приемный клапан и воздуховод подается воздух в лифтовую шахту и лестничную клетку.
Местное управление вентилятором подпора и приемным клапаном осуществляется с
электрощита.
В
каждой
секции
здания
предусмотрена
незадымляемая
предназначенная для безопасной эвакуации людей из здания при пожаре.
152
лестничная
клетка,
Автоматические пожарные извещатели следует устанавливать в каждой квартире на
потолках прихожих над входными дверями в жилые комнаты и кухню. На каждом этаже все
извещатели включаются последовательно в луч.
Для дистанционного включения системы противодымной защиты и пожарных насосов
предусмотрены кнопки, устанавливаемые в шкафах пожарных кранов. В схему управления они
включаются независимо от автоматических пожарных извещателей. Эти кнопки должны быть
оборудованы защитным устройством и иметь соответствующие обозначения.
Щит управления оборудованием системы противопожарной защиты размещен в
специально выделенном помещении первого этажа здания.
Питание электрооборудования систем противопожарной защиты осуществляется от щита
электропитания. Предусмотрен также выносной щиток пожарной сигнализации (световой и
звуковой), устанавливаемый при входе в секцию на фасаде здания или вестибюле.
В случае возникновения в какой-либо из квартир очага пожара срабатывает
соответствующий автоматический пожарный извещатель. Электрический сигнал от пожарного
извещателя поступает в приемную станцию, фиксируется срабатыванием соответствующего
лучевого комплекта с указанием этажа, на котором сработал извещатель. Срабатывание
извещателя сопровождается включением в приемной станции соответствующих устройств
световой и звуковой сигнализации. Одновременно подаются команды на включение
оборудования противодымной защиты. При этом открывается клапан дымоудаления того
этажа, где возник пожар; включаются в работу вытяжной вентилятор и вентиляторы подпора и
приемные клапаны вентилятора подпора. Проникающий из квартиры в коридор дым
принудительно удаляется наружу через этажный дымовой клапан и вытяжную шахту. При
помощи вентилятора подпора создается избыточное давление воздуха в лифтовой шахте,
препятствующее проникновению дыма на другие этажи здания.
Дистанционное включение в работу оборудования системы противодымной защиты
пожарных насосов, а также местное опробование работы отдельных видов оборудования
производится нажатием соответствующих кнопок управления. Кнопки дистанционного пуска
системы установлены в коридоре каждого этажа здания в нише пожарного крана. Кнопки
местного управления оборудованием расположены в зоне размещения самого оборудования.
При автоматическом и дистанционном включении в работу системы противопожарной
защиты, а также при возникновении неисправностях в линиях связи (обрыв или замыкание),
кроме местной приемной станции, соответствующие сигналы передаются и на ЦДП (пульт
ОДС,
объединенной
диспетчерской
службы)
«неисправность».
153
с
указанием
причины
«пожар»
или
В жилых и общественных зданиях до 16 этажей, как правило, предусматривают
объединенную хозяйственно-питьевую и противопожарную водопроводную сеть. Если напор
в наружной водопроводной сети недостаточен, устанавливают насосы, обеспечивающие
хозяйственные нужды, и специальные пожарные насосы (рабочий и резервный) с ручным
дистанционным или автоматическим управлением, работающие при тушении пожара.
На обводной линии водопроводного ввода устанавливают электрифицированные
задвижки, которые отрываются одновременно с включением в работу пожарного насоса.
В проектах жилых зданий повышенной этажности обычно предусматривают два режима
включения пожарных насосов: дистанционный и местный.
При дистанционном режиме насос включает в работу нажатием любой из этажных кнопок,
установленных в шкафах пожарных кранов. Местное опробование пожарных насосов может
быть осуществлено пакетным переключателем, расположенным на местном щите управления
насосами.
В зависимости от этажности зданий, технологических требований и местных условий
применяют различные схемы внутреннего противопожарного водоснабжения.
Насосные установки внутреннего противопожарного водоснабжения можно устанавливать
как индивидуально для каждого здания, так и для группы высотных зданий (объединенные
насосные станции).
В многоэтажных зданиях (как правило, в 17 этажей и более) в сети хозяйственнопитьевого и противопожарного водопровода проектируют самостоятельными с делением на
вертикальные зоны. Для каждой зоны предусматривают насосы-повысители.
В соответствии с требованиями СНиП 11-30-76 «Внутренний водопровод и канализация
зданий» для обеспечения надежности работы системы внутреннего противопожарного
водоснабжения в здании более 16 этажей предусматривают возможность подключения к
общему стояку пожарного водопровода напорной линии от пожарной машины.
При отказе в работе пожарных насосов в доме во время тушения пожара (нарушение
электроснабжения, выход из строя насосов и пр.) подача воды в систему противопожарного
водопровода может осуществляться через напорную линию насосов пожарной машины.
Техническое обслуживание лифтов включает комплекс работ, предназначенных для
поддержания лифтового оборудования в исправном состоянии при подготовке и использовании
по назначению, при хранении и транспортировании.
По назначению обслуживание бывает ежемесячное (ЕС); периодическое (сменное) (ТО);
при хранении.
154
Ежемесячное техническое обслуживание лифтов, подключенных к пульту объединенной
диспетчерской системы, производят не реже 1 раза в сутки.
При
ежесменном
техническом
обслуживании
лифтов
проверяют
исправность
автоматических и неавтоматических замков, запирающих устройств дверей шахты на всех
этажах, исправность дверных контактов кабины и подпольных контактов, действие кнопки
«стоп», точность установки кабины на этажах, освещенность шахты, кабины и этажных
площадок, работу световой и звуковой сигнализации, состояние ограждений шахты и кабины,
наличие правил пользования лифтом, предупредительных и указательных надписей. Визуально
определяют исправность работы электродвигателя главного провода лифта, аппаратуры на
панели управления, а также надежность запора машинного и блочного помещения.
Периодическое техническое обслуживание является основным звеном в плановопредупредительной системе.
Основная задача планово-предупредительного обслуживания заключается в снижении
интенсивного изнашивания деталей, выявлении и предупреждении отказов и неисправностей за
счет своевременного выполнения контрольных, смазочных, регулировочных и крепежных
работ. Соблюдение сроков и объема работ, выполняемых при периодическом техническом
обслуживании, удлиняет сроки службы лифтов между ремонтами, сокращает число внезапный
(аварийных) отказов за счет своевременного обнаружения и устранения причин, вызывающих
неисправности.
Периодические технические обслуживание лифтов подразделяют на внутримесячные ТО1, проводимые не реже одного раза в 15 дней; месячные ТО-2, проводимые не реже одного раза
в месяц, и полугодовые ТО-3, проводимые не реже одного раза в 6 месяцев.
Виды работ по техническому обслуживанию лифтов должны конкретизироваться на
стадии их разработки и уточнятся по результатам испытаний с учетом опыта их эксплуатации.
Периодичность проведения различных видов технического обслуживания лифтов может быть
выражена в машино-часах работы, количестве включений и пробеге кабины. Под машиночасом понимают часовую продолжительность работы лифта непосредственно по назначению,
то же самое относится и для количества включений и пробега кабины.
Правильная, научно обоснованная организация технического обслуживания лифтов
позволяет:
- повысить надежность работы узлов и лифта в целом;
- предупредить прогрессирующий износ и продлить ресурс узлов и лифта;
- своевременно и качественно подготовить и провести ремонтные работы;
155
- снизить эксплуатационные расходы за счет уменьшения числа аварийных отказов,
продления межремонтных сроков службы узлов и лифта в целом и снижения издержек на
ремонт.
Разработка оптимальных сроков проведения технического обслуживания обусловливается
многими объективными причинами, в первую очередь разбросом ресурса деталей, поскольку
продолжительность работы каждой детали – случайная величина (со своими законами и
параметрами распределений), охарактеризовать которую можно только путем наблюдения за
совокупностью аналогичных деталей конкретной модели лифта.
Если удалось определить для каждого типа детали оптимальный срок замены,
установленный на основе минимизации (максимизации) целевой функции, например по
минимуму удельных затрат, то возникает второй вопрос – как установить минимальные сроки
технического обслуживания для лифта в целом, поскольку осуществлять независимое
техническое
обслуживание
замены
каждой
детали
в
отдельности
может
оказаться
экономически невыгодно, так как для замены детали часто требуются разборка агрегата,
например редуктора, и проведение других сложных работ. Поэтому при разработке сроков
проведения технического обслуживания необходимо учитывать вероятную наработку каждого
элемента в зависимости от режима работы лифта, числа включений, машинного времени,
пробега кабины, загрузки кабины и других факторов.
Плановые ремонты лифтов по системе ППР подразделяют: на текущий – малый (М),
средний (С) и капитальный (К), которые проводятся в соответствии с планом-графиком в
объеме, предусмотренном для каждого вида ремонта. Проведение работ по ремонту лифта
практически приурочивается к очередному полному техническому освидетельствованию лифта,
которое проводится не реже одного раза в 12 месяцев.
Текущий (малый) ремонт включает частичную разборку механизмов, маркировку, очистку
и ревизию деталей, определение степени износа, замену быстроизнашивающихся деталей,
смену уплотнителей, проверку креплений, зазоров.
При среднем ремонте осуществляют частичную разборку узлов, капитальный ремонт
отдельных узлов и деталей, все работы, входящие в объем малого ремонта. По объему средний
ремонт занимает промежуточное место между малым (текущим) и капитальным.
Капитальный ремонт включает следующие работы: полную разборку отдельных агрегатов
и маркировку деталей; очистку и промывку деталей и их разбраковку; замену или исправление
базовых (основных) деталей и узлов; полную замену или восстановление изношенных деталей;
окраску лифта.
156
На малый (текущий), средний и капитальный ремонт лифтов разрабатывают технические
условия, в которых излагают технические требования к строительной части лифта, материалам,
обработке (разборке) и сборке деталей, узлов. Разрабатывают также требования к подъемному
механизму (лебедке), кабине, противовесу, направляющим, дверям шахты и кабины,
ограничителю скорости, ловителям, электрооборудованию, окраске лифтового оборудования.
Излагаются методы испытаний узлов и лифта в целом. На основе технических условий
разрабатывают: прейскурант цен, технологические карты на ремонт узлов и деталей, агрегатов,
а также лифта в целом.
9.7. Автоматизация управления инженерным оборудованием.
Диспетчерское обслуживание.
Основным элементом технической эксплуатации жилых зданий, обеспечивающим
наибольшую безотказность их конструкций и инженерного оборудования, является система
планово-предупредительных ремонтов (ППР). Сроки проведения каждого из видов ремонта в
этой системе должны соответствовать времени начала роста интенсивности отказов банной
конструкции, прибора, оборудования. Но даже при таком соответствии всегда имеется, хотя и
малая, вероятность отказа элемента здания, т. е. система ППР не полностью исключает отказы
конструкций и оборудования здания. При этом вероятность отказа зависит не только от
факторов нормального старения конструкций, но может быть вызвано и случайными
обстоятельствами (например, недопустимым повышением давления в системах отопления
холодного и горячего водоснабжения и др.).
Для
своевременного
устранения
отказов
оборудования,
выполнения
аварийных
непредвиденных работ и заявок населения, а также для оперативного управления процессом
технической эксплуатации жилых зданий в жилищном хозяйстве функционирует сеть
аварийных и диспетчерских служб.
Диспетчерские системы представляют собой так называемые системы массового
обслуживания. Теория массового обслуживания как одно из направлений теории вероятности
начала развиваться в начале двадцатого века применительно к проблемам обслуживания
абонентов телефонных станций.
Ценность теории массового обслуживания заключается в ее практическом использовании
(порты, столовые самообслуживания, аэродромы, дорожное движение, диспетчерские системы
и т. д.).
157
Теория массового обслуживания изучает процессы, в которых, с одной стороны,
рассматриваются запросы на выполнение каких-либо требований на обслуживание, а с другой,
изучаются возможности по их удовлетворению.
Основу системы составляет входящий и выходящий потоки вызовов (заявок).
Схема функционирования ОДС представляет собой сложную систему массового
обслуживания, состоящую из нескольких составных частей. Рассмотрим процесс поступления,
приема и обработки информации в ОДС.
Поток включает сообщения от датчиков, установленных на инженерном оборудовании;
переговорных устройств, находящихся в подъездах жилых домов и лифтах; по городскому
телефону. Поток вызовов x1 можно разделить на две части: одна носит информационный
характер,
а
другая
содержит
информацию
о
возникших
аварийных
состояниях
и
неисправностях на контролируемом инженерном оборудовании. Первичный поток вызовов
классифицирует диспетчер в течение рабочей смены. Поток вызовов x2 содержит информацию
о неисправностях оборудования, для ремонта которого привлекают дежурный персонал
различных специальностей (сантехников, электриков, электромехаников по лифтам и т. д.), а
также используют для выполнения ремонтных работ необходимое оборудование, запасные
части, инструменты и т. д. Следовательно, x1>x2, т. е. поток вызовов больше потока заявок на
обслуживание.
Обеспечение четкого функционирования ОДС зависит от ряда условий:
- величина информационного потока x1 не должна превышать допустимой нагрузки на
одного диспетчера ОДС, иначе говоря, возможности диспетчерского персонала по восприятию
поступающего на пульт потока вызовов:
- если принять, что образование очереди при поступлении потока вызовов не допускаются,
то x1 в основном зависит от площади территории микрорайона S обслуживаемой ОДС и
численности контролируемого инженерного оборудования.
В ОДС должны быть столько дежурного персонала различных специальностей, сколько
необходимо для выполнения работ в нормативные сроки при минимальной очереди на
обслуживание.
Интенсивность поступления вызовов (заявок) к диспетчеру можно условно разбить на
четыре периода: первый – с 6 до 12-13 ч.; второй – с 12-13 до 15-16 ч.; третий – с 15-16 до 23 ч.
И четвертый с 23 до 6 ч утра.
В течение первого периода число поступающих к диспетчеру вызовов возрастает, что
связано с началом пользования коммунальными услугами и проверкой технических средств
связи персоналом ОДС. Во второй период интенсивность поступления сигналов резко падает. В
158
вечернее время (третий период) поступление заявок возрастает. Во время четвертого периода
вызовы к диспетчеру носят эпизодический характер, однако требуют особого внимания, так как
в основном могут быть связаны с необходимостью ликвидации серьезных аварий и
неисправностью.
Объединенные диспетчерские системы (ОДС) микрорайонов обеспечивают не только
возможность жителям сообщать диспетчеру о проблемах, возникающих в доме, но позволяют с
диспетчерского пульта контролировать технологические параметры инженерных систем и
оборудования.
Актуальность установления рациональных площадей микрорайонов, обслуживаемых
ОДС, вызвана тем, что диспетчерские системы следует рассматривать как элемент управления
жилищным хозяйством. Определение экономически и организационно целесообразной
площади обслуживания одной ОДС позволяет решать вопросы и о рациональных границах
низовых управляющих компаний, а также принимать решения о границах территорий
первичных муниципальных образований.
Размещение диспетчерского пункта в микрорайоне является важным моментом на стадии
проектирования ОДС. Рациональное его расположение позволяет сократить протяженность
линий связи за счет их рациональной прокладки и обеспечить удобство обслуживания
установленного в домах оборудования и минимальное время прибытия дежурного персонала к
месту заявки или аварийной ситуации. Своевременное принятие мер позволит не только
сократить затраты на восстановления оборудования, но и в ряде случаев предотвратит
возможность несчастных случаев.
Глава 10.
Благоустройство и обслуживание придомовых территорий.
10.1. Основы системы благоустройства придомовых территорий.
159
Формирование благоприятной среды жизнедеятельности является основной целью
градостроительной политики, осуществляемой в пределах жилых территорий органами
государственной власти РФ, отдельных; субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Наряду с градостроительными, архитектурными, техническими аспектами важное
значение
для
формирования
высоких
архитектурно-художественных,
функционально-
планировочных, социально-бытовых, санитарно-гигиенических и экологических качеств
городских территорий в целом, и территорий жилой застройки в частности, имеет
благоустройство территорий. Жилье не может считаться комфортным, если окружение здания
не благоустроено.
Вопросы комплексного благоустройства решаются на всех стадиях градостроительного и
архитектурно-строительного проектирования и реализуются в полном соответствии с
разработанными проектами. Основные идеи комплексного благоустройства определяются
проектами детальной планировки жилых территорий, а конкретные решения, объемы,
стоимости — в проектах застройки отдельных жилых комплексов. Однако в период
эксплуатации зданий, сооружений и комплексов и особенно при реконструкции и
модернизации отдельных зданий и сооружений наблюдаются нарушения действующих
нормативов и стандартов, затрагивающих вопросы благоустройства, что несомненно влечет за
собой ухудшения качества среды проживания населения. Кроме того, значительная часть
жилищного фонда городов и благоустройство придомовых территорий морально устарели и не
отвечают
сегодняшним
социально-бытовым
потребностям
населения
и
современным
санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям. Поэтому перед эксплуатационными
организациями, выполняющими в настоящее время не только функции подрядчика, но и
заказчика, встают дополнительные проблемы, связанные с совершенствованием, а порой и
созданием системы благоустройства территории жилой застройки.
Жилые территории являются частью селитебной зоны города и предназначены для
организации жилой среды — среды непроизводственной деятельности населения, где
осуществляются бытовые процессы, отдых, обслуживание, хозяйственные функции.
Общим
принципом
формирования
жилых
территорий
является
обеспечение
максимальных удобств населению в обеспечении его социально-культурных и бытовых
потребностей при рациональном использовании ресурсов и городских земель. Этот принцип
реализуется путем формирования жилых комплексов разного территориального уровня. В
современном городе можно выделить следующие основные структурно-планировочные
образования жилых территорий:
- участки жилой и смешанной жилой застройки;
160
- группы (кварталы) жилой и смешанной жилой застройки;
- микрорайоны;
- жилые районы.
Участки жилой и смешанной жилой застройки наиболее характерны для центральных
районов городов с преимущественно исторической застройкой, а также встречаются на
территориях общественных центров и при магистральных территориях. Размер таких
территорий в границах домовладений обычно не превышает 1 га. В функциональном плане эти
территории разделяют на застроенную часть и придомовую, включающую территорию
зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха; спортивные площадки; стоянки для
временного хранения автомобилей и гаражи-стоянки; подъезды к зданиям.
Группы (кварталы) жилой и смешанной застройки формируются аналогично участкам
жилой и смешанной жилой застройки, но могут быть представлены и как первичные
структурные планировочные элементы в составе микрорайонов на небольших (до 500 га)
межмагистральных территориях. Этот тип жилых территорий, расположенных в центральных
районах
городов,
в
общественных
центрах
и
на
примагистральных
территориях
преимущественно застроен жилыми зданиями довоенного периода или модернизированными,
реконструированными зданиями. Застройка в основном располагается вдоль красных линий
прилегающих улиц по всему периметру кварталов центральных районов города. В составе
современных жилых микрорайонов застройка жилых групп представлена обычно типовыми
жилыми зданиями, характерными для массового строительства.
Размер жилых групп обычно не превышают 8—10 га. В функциональном плане здесь
выделяются участки жилой и смешанной жилой застройки, участки детских дошкольных
учреждений, зеленые насаждения жилых групп, участки объектов приближенного (первичного)
культурно-бытового обслуживания, стоянки для временного хранения автомобилей и гаражистоянки, проезды к жилым и общественным зданиям.
Жилые микрорайоны и районы представляют собой современную форму функциональнопланировочной организации территорий жилой застройки селитебной зоны города. Они
формируются на межмагистральных территориях различной площади (от 500 до 1000 га).
Жилая застройка представлена в основном типовыми жилыми зданиями различных серий
массового строительства.
Жилой микрорайон - территория площадью не более 30 га. Территория микрорайона
включает: группы жилой и смешанной застройки, участки школ, объектов культурно-бытового
обслуживания, повседневного обслуживания, коммунальных объектов, а также территории,
161
занятые зелеными насаждениями микрорайонного значения (сады, скверы), гаражамистоянками, улицами и проездами.
Территория жилого района в среднем составляет 60 — 75 га, но в крупных и крупнейших
городах может достигать 250 га. Функциональная организация жилого района предусматривает
выделение в пределах его территории функциональных элементов: микрорайонов и территорий
общего пользования с участками объектов периодического пользования, спортивных и
коммунальных сооружений, зеленых насаждений районного значения (парки, скверы,
бульвары), участки гаражей-стоянок, улицы площади, автомобильные стоянки.
Специфика
территорий
функционально-планировочной
предопределяет
различный
организации
подход
в
различных
организации
типов
системы
жилых
внешнего
благоустройства, содержании и эксплуатации отдельных ее элементов. Вместе с тем
существует целый ряд общих положений, составляющих основу формирования, содержания и
эксплуатации системы благоустройства жилых комплексов города.
В современных условиях интенсивного социально-экономического развития городов,
преобразования
их
планировочной
структуры,
массовой
реконструкции
застройки,
формирования рынка жилья проблемы внешнего благоустройства должны решаться на
высоком художественном и научно-техническом уровне.
Достижение основной цели - комфортной среды жизнедеятельности - должно
осуществляться прежде всего на основе учета социальных процессов, происходящих в
пределах жилых территорий Следует отметить также ряд аспектов, определяющих
практические градостроительные требования к системе внешнего благоустройства:
- активизация общественных форм жизнедеятельности в пределах жилых территорий
определяет потребность новых форм организации досуга населения, формирования системы
открытых пространств в жилых районах, микрорайонах, кварталах, жилых группах и даже на
отдельных участках жилой застройки;
- создание комфортных условий для отдыха и осуществления социально-бытовых
функций вблизи жилья, так называемого приближенного или первичного и повседневного
обслуживания, требует зонирования и благоустройства территории жилой застройки с учетом
демографического состава населения, степени его подвижности, структуры свободного
времени, видов осуществляемой деятельности, качества жилищного фонда;
- ландшафт местности, природно-климатические условия, градостроительная ситуация и
положение жилых территорий по отношению к другим функциональным элементам городского
плана влияют на выбор номенклатуры элементов благоустройства и характер их взаимосвязей;
162
- система благоустройства способствует улучшению санитарно-гигиенического и
экологического состояния территории жилой застройки не только на момент строительства и
реконструкции, но и в период ее эксплуатации.
Благоустройство жилых территорий является комплексной, многоаспектной задачей.
Понятие «благоустройство» включает комплекс мероприятий:
по инженерному благоустройству (инженерной подготовке и инженерному оборудованию,
искусственному освещению), социально-бытовому благоустройству (совершенствованию
системы социально-бытового обслуживания населения);
внешнему благоустройству (озеленению, организации движения транспорта и пешеходов,
оснащению территории малыми архитектурными формами и элементами благоустройства).
В комплекс мероприятий по благоустройству входят также работы, связанные с
оздоровлением окружающей среды, улучшением санитарно-гигиенических условий территорий
жилой застройки, обеспечивающие экологическое благоустройство территории (рис. 12.1).
Процесс благоустройства объекта включает в себя прежде всего проектирование системы
благоустройства, реализацию благоустроительного проекта, содержание и техническую
эксплуатацию, ремонт и реконструкцию системы благоустройства объекта и его элементов.
Проектирование
благоустройства
территории
осуществляется
любой
проектной
организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности и получившей заказ на
выполнение
этой
работы.
Проект
благоустройства
является
составной
частью
как
градостроительной, так и архитектурно-строительной документации. Чем качественнее
проектное решение, тем более полно в нем учтены эксплуатационные качества, тем более долго
можно эксплуатировать такой объект без коренных реконструктивных мероприятий в сфере
благоустройства. Однако это справедливо лишь при достаточно высоком качестве возведения
объекта и реализации в натуре проекта его благоустройства.
Вопросы содержания и эксплуатации системы благоустройства, а также вопросы текущего
и
капитального
ремонта
элементов
благоустройства
решаются
организациями
и
предприятиями, также имеющими соответствующую лицензию. При этом организация работы
может осуществляться с использованием различных схем:
- все виды работ ведет одна подрядная организация, имеющая технические возможности и
подготовленный персонал для осуществления необходимого перечня работ и услуг;
- основную деятельность по содержанию и эксплуатации системы благоустройства
осуществляет одна подрядная организация, а часть работ (например, отдельные виды работ по
163
уходу за зелеными насаждениями или ремонт дорожных покрытий проездов и т. п.) ведёт по
договору подряда или субподряда - одна или несколько специализированных организаций.
Обычно по первой схеме работают комплексные организации, предприятия, фирмы,
имеющие в своем составе не только службы, занимающиеся ремонтно-эксплуатационной
деятельностью жилищного фонда, но и службы, обеспечивающие работы по благоустройству,
озеленению, санитарной очистке и уборке территорий, дорожно-ремонтные работы. Вторую
схему организации работ используют ремонтно-эксплуатационные организации и предприятия,
не имеющие возможности закрыть весь цикл работ, связанных с содержанием и эксплуатацией
жилых территорий из-за отсутствия лицензий на различные виды деятельности, нехватки
трудовых и производственных ресурсов и т. п.
Состав, содержание и объемы работ по отдельным направлениям благоустройства жилых
территорий зависят от многих факторов. В первую очередь от периода постройки жилых
зданий, качества содержания существующего жилищного фонда, состояния инженерных
инфраструктур, насыщенности и уровня обеспеченности территорий учреждениями социальнобытового обслуживания, градостроительной, инженерно-транспортной и экологической
ситуации на территориях жилой застройки и прилегающих районах и др.
Критерием комфортности принятых решений по благоустройству следует считать их
соответствие нормативным показателям, обеспечивающим:
- полноту предоставления услуг в сфере социально-бытового благоустройства;
- номенклатуру малых архитектурных форм и планировочных элементов, размеры и
доступность планировочных элементов благоустройства;
- требуемые санитарно-гигиенические и экологические условия.
10.2. Инженерное благоустройство придомовых территорий.
На эксплуатируемых жилых территориях основные вопросы, связанные с инженерной
подготовкой, т.е. защитой территорий от неблагоприятных природных воздействий и вопросы
по приспособлению «неудобных» участков для градостроительных целей, как правило, решены.
Поэтому эксплуатационным организациям приходится решать, прежде всего, проблемы по
улучшению организации поверхностного стока, нарушенного в результате изменения
(повышения) планировочных отметок лотков проезжих частей прилегающих улиц и внутриквартальных проездов после неоднократного ремонта покрытий дорожных одежд, а также за
164
счет
нарушений
недостаточной
в
функционировании
пропускной
способности
водоотводящих
систем
(загрязненности
дождеприемных
решеток,
неправильного
или
их
расположения на прилегающих улицах и внутриквартальных территориях после реконструкции
улично-дорожной сети и др.). В процессе реконструкции очень часто также происходят
изменения в трассировке и начертании внутриквартальной сети переулков и дворовых
пространств, по которым ранее отводились дождевые стоки.
Комплекс мероприятий по водоотведению должен отвечать двум основным положениям:
первое — максимальное обеспечение прежде всего естественного стока дождевых вод
посредством вертикальной планировки поверхности; второе — создание возможности
водоотведения с использованием специальных инженерных систем на территориях, где
естественный сток по каким-либо причинам не возможен.
Естественный водоотвод обеспечивается в том случае, когда уклон поверхности
территории, лотков проезжих частей, площадок, территорий зеленых насаждений составляет не
менее 4 — 5%. В процессе эксплуатации жилых территорий возможно появление бессточных
мест особенно в районах исторической застройки за счет неравномерности накопления
культурного слоя, который может быть даже выше горизонтальной гидроизоляции наружных
стен жилых зданий, что способствует подтоплению подвальных помещений, коррозии
инженерных коммуникаций и разрушению фундаментов. Это обстоятельство вызывает
необходимость в устройстве внутриквартальных систем дождевой канализации открытого и
закрытого типа.
Искусственное освещение — один из важнейших элементов благоустройства территории.
Оно служит для решений утилитарных, информационных, сигнальных и архитектурнохудожественных задач в тёмное время суток, обеспечивая нормальную видимость для
пешеходов
и
транспортных
средств,
ориентацию
на
территории
жилой
застройки,
формирование художественного восприятия застройки. Освещение в жилой застройке должно
предусматривать два режима функционирования - вечерний и ночной.
Требования к освещенности жилых территорий ниже, чем для магистральных улиц с
интенсивным движением. Для пешеходных и транспортных коммуникаций в пределах жилой
застройки нормируется средняя горизонтальная освещенность: для пешеходных аллей, дорог и
тротуаров — не менее 4 лк; внутренних и служебно-хозяйственных проездов, автостоянок,
хозяйственных площадок и площадок для мусоросборников - не менее 2 лк; для прогулочных
дорожек и площадок отдыха — не менее 1 лк.
Выбор осветительных приборов и установок эксплуатирующими организациями должен
производиться с учетом обеспечения нормированных показателей освещенности и создания
165
комфортных зрительных условий для пешеходов и водителей на улицах и проездах, открытых
стоянках автомобилей, на детских игровых и спортивных площадках и площадках для отдыха
взрослого населения, на пешеходных дорожках и хозяйственных площадках. Освещение
территорий дворов и микрорайонов не должно мешать жителям. Оно должно обладать
определенными
декоративно-художественными
качествами
при
освещении
зеленых
насаждений, малых форм, при организации подсветки фасадов зданий, скульптур и других
элементов благоустройства.
Осветительные установки должны быть сомасштабны человеку и по дизайну вписываться
в архитектурную среду жилой застройки.
10.3. Социально-бытовое благоустройство придомовых территорий.
Социально-бытовое благоустройство территории заключается в обеспечении жилых
территорий социально значимыми объектами приближенного (первичного) и повседневного
культурно-бытового обслуживания (КБО) населения.
Формирование и размещение объектов культурно-бытового обслуживания населения
происходит при реализации проектов планировки и застройки жилых территорий. Однако в
период эксплуатации сформированная система КБО претерпевает существенные изменения,
особенно интенсивно этот процесс проявляется в настоящий период. В результате
расширившихся возможностей аренды помещений на территории жилой застройки появляются
не свойственные этим территориям организации, например, по производству какой-либо
продукции. В то же время наблюдается тенденция «вымывания» с жилых территорий жизненно
необходимых объектов КБО - торговых объектов, учреждений бытового обслуживания,
помещений для проведения досуга особенно для социально незащищенных групп населения
(пенсионеров, инвалидов, детей) и изменение профиля этих объектов, что вызывает нарушение
нормативов по доступности объектов КБО и снижение уровня обслуживания, в частности по
детским дошкольным и школьным учреждениям. Количество требуемых мест обычно
соответствует нормативам, однако размещение этих учреждений не всегда учитывает радиус
доступности и условия подхода без пересечения транспортных магистралей, улиц, проездов.
Эксплуатирующим организациям следует обеспечивать в пределах жилых территорий
хотя бы минимально необходимый уровень обеспеченности социально значимыми объектами
КБО и совместно с городскими управами, учреждениями управления городским имуществом
166
регулировать процессы сохранения и модернизации культурно-бытового обслуживания
населения жилых комплексов.
Предприятиям и учреждениям эксплуатации необходимо следить за функционированием
объектов торгово-бытового назначения. По заведенному в период освоения принципу они
размещаются не только в отдельно стоящих зданиях и сооружениях, но и во встроеннопристроенных помещениях, а также в первых этажах жилых зданий. Шум от погрузочноразгрузочных работ, несвоевременная уборка мусора, беспорядочное хранение тары — это все
отрицательные факторы, нарушающие комфортность проживания, снижающие уровень
благоустройства территорий.
10.4. Внешнее благоустройство и озеленение.
Внешнее благоустройство - одна из основных проблем, которую приходится решать
эксплуатирующей организации на территориях жилой застройки. Комплекс мероприятий,
обеспечивающий внешнее благоустройство территории, включает в себя: содержание и ремонт
системы озеленения территории, транспортных, и пешеходных коммуникаций, малых
архитектурных форм, планировочных и объемных элементов благоустройства, игрового и
спортивного оборудования, садово-парковой мебели.
Велико значение зеленых насаждений в пределах жилых территорий. Прежде всего,
зеленые насаждения входят составной частью в природный комплекс города и участвуют в
оздоровлении городской среды, регулируя тепловой режим, снижая скорость ветра, очищая и
увлажняя воздух, снижая уровень зашумленности территорий. Зеленые насаждения наилучшая среда для формирования рекреационных элементов жилой застройки: площадок для
отдыха взрослых и детей, спортивных площадок. Кроме того, они являются прекрасным
средством обогащения ландшафта территорий жилой застройки. Поэтому сохранность зеленых
насаждений, правильный и своевременный уход является неотъемлемым требованием по их
содержанию.
Зеленые насаждения в зависимости от характера их использования в пределах жилых
территорий подразделяют на сады/скверы, бульвары, насаждения вдоль улиц и озелененные
дворы, а также озеленение в пределах школьных и дошкольных учреждений и общественноторговых центров повседневного пользования.
167
Минимальная норма зеленых насаждений на 1 жителя в пределах жилых территорий
составляет 5 - 7 м2. В современных жилых районах и микрорайонах этот норматив практически
повсеместно обеспечивается путем создания озелененных своеобразных микросадов при
каждом жилом доме или объединением свободных участков при группе жилых домов в один
сравнительно крупный зеленый массив - сад микрорайона.
Сады микрорайона устраивают в микрорайонах муниципального строительства из расчета
3,0 м2/чел, используя для этого территории пустырей, оврагов, незастроенные участки,
неудобные для освоения под жилую застройку. В составе сада предусматривают спортивные
плоскостные сооружения из расчета 1,0 м2/чел, детский игровой городок - 1,0 м2/чел,
озелененные территории (газоны, цветники, посадки деревьев и кустарников) - 0,5 м2/чел и
площадки для отдыха взрослых и садово-парковые дорожки из расчета 0,5 м2/чел. При
расположении сада микрорайона вблизи школьных участков создаются условия формирования
физкультурно-оздоровительных
комплексов,
позволяющих
совместное
использование
плоскостных сооружений, закрытых спортивных залов, плавательных бассейнов, как жителями
микрорайона, так и школой, и активизировать занятия физкультурой и спортом жителей
микрорайона, повысить эффективность использования спортивных сооружений.
Однако, в центральных районах городов при квартальной, достаточно плотной застройке
достичь даже такого уровня озеленения не всегда удается, поэтому эксплуатирующим
организациям следует использовать более рациональную организацию зеленых насаждений,
изыскивая другие пути решения проблемы, например, используя вертикальное и контейнерное
озеленение, совершенствуя существующие приемы озеленения, создавая зимние сады и
озеленяя крыши и др.
Основными видами зеленых насаждений, используемыми в пределах жилых территорий,
являются газоны, цветники, деревья и кустарники.
Газоны по своему назначению, способам создания и содержания подразделяют на
партерные,
обыкновенные,
луговые,
спортивные,
мавританские
или
«цветущие»
и
специальные. Цветники в пределах жилой застройки могут формироваться в виде партеров,
клумб, рабаток, массивов, групп, одиночных посадок и высаживаться в цветочные вазы. При
размещении деревьев и кустарников на территории жилой застройки используют различные
приемы: одиночные посадки, групповые, в виде куртин, рядовые посадки, массивы.
Формирование системы озеленения на стадии строительства происходит в строгом
соответствии с проектом благоустройства территории. Однако практика показывает, что в
процессе эксплуатации жилых территорий система зеленых насаждений претерпевает
168
значительные изменения по сравнению с проектными решениями. Содержание и эксплуатация
объектов озеленения должно осуществляться с учетом «Правил по созданию, охране и
содержанию зеленых насаждений в городах РФ»,
Значительные отклонения в системе озеленения и благоустройства в процессе
эксплуатации наблюдаются прежде всего на придомовых территориях, где происходят
несогласованные посадки, пересадки, вырубки зеленых насаждений; вытаптывание газонов,
кустарников, цветников, местоположение которых не учитывает сложившуюся сеть
пешеходных коммуникаций. В условиях высокого уровня автомобилизации (350 - 400
автомобилей на 1 тыс. жителей) значительная часть свободных пространств, в основном
газонов и площадок, придомовых территорий загромождается припаркованными автомобилями
из-за отсутствия мест для их хранения. Палисадники жилых домов дополнительно озеленяют
жильцы первых этажей без учета проложенных в их границах подземных коммуникаций, что
вызывает не только разрушение самих инженерных коммуникаций, но также фундаментов и
отмосток зданий, снижение инсоляции жилых помещений первых трех-четырех этажей жилых
зданий.
Поэтому
осуществляя
эксплуатацию
придомовых
территорий,
следует
руководствоваться нормативами размещения зеленых насаждений.
Содержание зеленых насаждений должно учитывать специфику экологического состояния
жилых территорий города для создания устойчивых, долговечных и декоративных зеленых
насаждений. Регламент содержания предусматривает следующие основные мероприятия:
- регулярный полив зеленых насаждений с обеспечением соответствующих для каждого
вида зеленых насаждений норм и кратности. Полив обеспечивает оптимальную влажность в
корнеобитаемом слое почвы, увеличивая поступление элементов минерального питания;
- дождевание и обмыв крон деревьев и кустарников с применением моющих средств для
удаления пыли и грязи;
- внесение органических и минеральных удобрений для обеспечения нормального
развития растений, повышения их устойчивости к неблагоприятным экологическим условиям;
- рыхление почвы, удаление сорной растительности, мульчирование и отепление;
- санитарную, омолаживающую, формовочную и топиарную обрезку крон, стрижку
«живой» изгороди;
- посадку и пересадку деревьев и кустарников;
- валку сухих, аварийных и потерявших вид больных деревьев и кустарников;
- регулярный покос газонов; •посадку цветов;
- обработку ядохимикатами, пестицидами и гербицидами зеленых насаждений для борьбы
с вредителями и болезнями.
169
Все мероприятия по содержанию зеленых насаждений должны осуществляться в строгом
соответствии с технологическими картами производства работ.
Для регламентирования работ по содержанию зеленых насаждений на жилых
территориях, капитальному их ремонту и реконструкции эксплуатационная организация
проводит инвентаризацию зеленых насаждений с разработкой паспорта объекта, передаваемого
после согласований с органами архитектуры и градостроительства, земельным комитетом в
бюро технической инвентаризации. В паспорте объекта озелененной территории указывают
сведения о состоянии зеленых насаждений, сроки проведения капитального ремонта или
реконструкции объекта. Организации, осуществляющие эксплуатацию жилых территорий,
обязаны своевременно извещать бюро технической инвентаризации обо всех изменениях на
объекте озеленения. Каждые 5 лет инвентаризационные данные планово обновляются, что
позволяет осуществлять мониторинг состояния зеленых насаждений и благоустройства жилых
территорий.
Состав и размещение планировочных и объемных элементов благоустройства в жилой
застройке определяется в зависимости от величины и характера открытых пространств жилых
территорий. Для каждого вида и композиционного приема застройки характерны свои
варианты архитектурно-планировочного решения и благоустройства.
К
планировочным
элементам
благоустройства
относятся
площадки
различного
назначения: для активного и тихого отдыха взрослых и детей, игровые, спортивные,
хозяйственные и протяженные планировочные элементы — пешеходные аллеи, бульвары,
оздоровительные и прогулочные трассы, велодорожки. В современной жилой застройке
значительную роль занимают объемные элементы благоустройства, которые можно разбить на
три группы: 1) культурно-бытового назначения (беседки для отдыха, телефонные автоматы,
киоски, павильоны); 2) торгового назначения (павильоны и киоски по продаже печатной
продукции, продуктов первой необходимости, летние небольшие кафе); 3) транспортного
назначения— павильоны и навесы на остановках.
В высокоэтажной жилой застройке, при формировании которой заложен микрорайонный
принцип организации территорий, наличие обширных открытых пространств позволяет
дифференцировать
создание
зон
социальной
активности
населения,
обеспечивающие
социально-бытовые, рекреационные, физкультурно-оздоровительные и другие потребности
населения, с выделением комплексных общественных пространств. На этих территориях
возможно использование не только планировочных, объемных элементов благоустройства, но
170
и
моделирование
пространства
средствами
ландшафтной
архитектуры
—
создание
искусственного рельефа, водоемов, крупных массивов зелени, каскадов прудов и т.п.
При застройке территорий зданиями средней и малой этажности, характеризующейся
меньшими расстояниями между зданиями, дробностью открытых пространств, а также в
условиях старой городской плотной застройки целесообразно идти по пути формирования
единых
комплексов
функционально
совместимых
элементов
благоустройства,
обеспечивающих хотя бы минимальные потребности населения.
Каждая
жилая
группа
должна
включать
следующие
планировочные
элементы
благоустройства со специальным оборудованием:
- площадки для отдыха (кратковременный отдых, тихий отдых, настольные игры);
- детские игровые площадки (для детей разных возрастов: до 3 лет,4 —6 лет 7—12 лет);
- комплексные, общественные пространства многофункционального назначения (для всех
возрастных групп населения) формируются при наличии территории ив зависимости от
конкретных условий участка;
- площадки хозяйственного назначения (для сушки белья, чистки одежды и ковров,
мусоросборников);
- площадки для выгула собак;
- стоянки для автомашин;
Размещение площадок по отношению к жилой застройке и другим планировочным
элементам
осуществляется
с
учетом
обеспечения
их
доступности,
безопасности
функционирования. Также учитываются шумовые характеристики, создаваемые этими
площадками.
Детские игровые площадки размещаются в непосредственной близости от жилых зданий.
Со стороны площадок другого назначения или проездов и автостоянок детские площадки
должны иметь зеленую полосу шириной не менее 5 м. Рядом с площадками для младших
школьников рекомендуется устраивать плескательные бассейны, площадь которых не входит в
площадь детских площадок.
Выходы на площадки следует организовывать с пешеходных дорожек, а не с проездов или
улиц с движением транспорта. Площадки не должны быть проходными, запрещается делать
входы на детские площадки через гостевые автостоянки около домов.
Рельеф площадок должен соответствовать требованиям сброса дождевых вод, покрытия
площадок должны быть беспыльными, а после дождя или полива быстро высыхать.
171
Среди зеленых насаждений в пределах площадок рекомендуется устраивать велосипедные
дорожки шириной 1,2 — 1,5 м, которые не должны приближаться к проездам ближе 5 м.
Зеленые насаждения вокруг детских площадок должны размещать с учетом обеспечения
их инсоляции в течение 5 ч светового дня, для чего с восточной стороны деревья высаживаются
не ближе 5 м от края площадки. С северной и западной сторон они могут подходить вплотную к
краю площадки.
Детские
игровые
площадки
должны
освещаться
в
вечернее
время
и
носить
функциональный и декоративный характер, осветительные установки могут быть встроенными
в малые формы.
Колористическое решение детских игровых площадок может выделяться на общем фоне
благоустройства и являться яркими цветовыми акцентами в среде.
Площадки отдыха взрослого населения (рис. 12.3, б) не должны располагаться ближе 15 м
от жилых домов и примыкать к проездам. Они отделяются от проездов озелененной полосой не
менее 5 м. Площадки не должны быть проходными. Их рекомендуется размещать в местах, где
можно организовать видовые точки на искусственные и естественные водоемы, памятники
архитектуры или другие привлекательные элементы ландшафта. При проектировании
площадок нужно обеспечить инсоляцию 1/2 территорий площадки в течение светового дня.
Освещение площадок отдыха должно функционировать в одном режиме в течение вечера. Оно
проектируется, как правило, встроенным в элементы оборудования площадок.
При содержании площадок для отдыха взрослого населения необходимо предъявлять
повышенные требования к их художественно-колористическому оформлению, используя для
благоустройства
нетиповые
решения
малых
архитектурных
форм
(скамеек,
оград,
декоративных скульптур), различные покрытия, цветники.
Спортивные площадки. В благоустройстве жилых зон могут применяться различные типы
спортивных площадок; баскетбольные, волейбольные, теннисные и др.
Спортивные площадки целесообразно размещать при группах жилых домов, у торцов
зданий или на расстоянии не менее 25 м от окон жилых домов.
Хозяйственные площадки. В их состав входят: площадки для сушки белья, проветривания
одежды, контейнерные площадки.
Площадки для сушки белья и проветривания верхней одежды должны полностью в
течение дня освещаться солнцем и проветриваться.
Они должны хорошо просматриваться из окон дома, жителей которого обслуживают, и не
должны примыкать к площадкам другого назначения и проездам. Вход осуществляется с
пешеходных дорожек и тропинок, Оборудование хозяйственных площадок для сушки белья и
172
проветривания верхней одежды представлено столбами, вкопанными в землю, с крюками для
натягивания между ними веревок. Расстояние между ними должно позволить натянуть
стандартную веревку (20 м) между ними. Покрытие площадок выполняется из плитки или
может быть нежесткое и даже грунтовое (уплотненный грунт).
Хозяйственные площадки рекомендуется примыкать к глухим стенам ТП, ЦТП и другим
инженерным сооружениям.
Покрытия хозяйственных площадок для установки мусоросборников должны быть
асфальтовыми,
позволяющими
периодически
смывать
остатки
мусора
с
площадки.
Конструкция асфальтовых покрытий аналогична конструкции покрытий проездов для того,
чтобы в случае необходимости мусоровозы имели возможность заезжать на площадку. Вокруг
площадок с трех сторон необходимо устройство стенки высотой 1,0 - 1,2 м из кирпича,
стандартных железобетонных элементов, в виде живой изгороди с тем, чтобы не допускать
попадания мусора на прилегающую территорию. Не допускается их примыкание к площадкам
другого назначения. Эти площадки должны быть затенены в течение всего дня.
Оборудование площадок для мусоросборников составляют бачки и контейнеры. Площадь
на 1 бачок - 0,75 - 1,5 м2, на 1 контейнер - 2 - 3 м2. Между рядами контейнеров и бачков по
краям площадки оставляется проход не менее 0,75 м.
В пределах жилых территорий при возможности необходимо устраивать специальные
площадки для выгула собак. Конфигурация площадки произвольная в зависимости от
конкретных условий, складывающихся в микрорайоне или квартале. Предпочтительнее
устраивать площадки в виде полос шириной 10 - 12 м с дорожкой для владельцев собак. Длина
полосы произвольная, исходя из возможностей территории. Расстояние от окон жилых и
общественных зданий до площадки должно быть не менее 40 м и не менее 50 м от участков
детских учреждений. Площадки должны быть оборудованы ограждениями, табличками,
надписями об их назначении и правилами пользования, контейнерами для мусора. Освещение
площадок для выгула собак должно обеспечивать нормативные показатели и функционировать
в течение вечера.
Организация движения транспорта и пешеходов в пределах жилых территорий сложна и
многообразна.
Сеть пешеходных дорожек должна быть рационально организована, чтобы обеспечивать
удобные кратчайшие подходы от любого подъезда к остановкам общественного транспорта,
школам, садам, магазинам и другим зданиям культурно-бытового обслуживания, т.е. в
направлении основных путей движения пешеходов. Они должны обеспечивать также подходы к
спортивным,
детским
площадкам,
площадкам
173
отдыха,
хозяйственным
площадкам.
Прогулочные дорожки, кроме того, должны обеспечивать возможность отдыха, подводя
пешеходов к наиболее выигрышным в ландшафтном отношении элементам территории. В том
случае, когда пешеходная сеть сформирована в пределах жилой застройки нерационально,
жителями микрорайонов, кварталов стихийно определяются более рациональные трассы
пешеходных коммуникаций. В этом случае эксплуатирующим организациям целесообразнее
закрепить сложившуюся ситуацию путем устройства вдоль этих направлений пешеходных
дорожек, тротуаров с твердым или специальным покрытием.
Все пешеходные дорожки на территории жилой застройки делятся на главные,
соединяющие основные функциональные зоны жилых территорий, и второстепенные,
обеспечивающие связи в пределах одной функциональной зоны.
Ширина основных пешеходных трасс рассчитывается, исходя из интенсивности
пешеходного движения, и составляет 2,25 — 3,0 м. Ширина одной полосы назначается 0,75 м.
Второстепенные дорожки устраиваются обычно шириной 0,75 — 1,5 м. Пешеходные аллеи,
дорожки и тропинки, как правило, должны быть одинаковой ширины на всем протяжении.
Разрешается их уширение, в основном, для установки на них скамеек для отдыха.
Эксплуатирующие организации должны учитывать, что пешеходные пути в пределах
жилых территорий должны быть приспособлены для передвижения инвалидов и людей с
заболеваниями опорно-двигательного аппарата. Для удобства жителей, использующих для
своих передвижений инвалидные коляски, пешеходные пути должны быть проложены с
уклонами от 4 до 50%, оборудованы не только лестницами, но и пандусами, смягчающими
значительный уклон горизонтальными участками. Тротуары вдоль жилых зданий должны быть
не менее 1,5 м.
Покрытия дорожек и площадок разного назначения на жилых территориях микрорайонов
и кварталов могут быть двух категорий:
- твердые покрытия (литой асфальт, песчаный асфальт, плитки разных размеров),
применяемые для основных пешеходных коммуникаций и дорожек с интенсивным
пешеходным движением (более 100—150 чел/ч);
- нетвердые покрытия (гравийная крошка, уплотненный грунт, газон),используемые для
организации второстепенных пешеходных связей.
Дорожки, ведущие к остановкам общественного транспорта, школам, детским садам,
магазинам и другим учреждениям культурно-бытового и коммунального обслуживания,
должны иметь твердые покрытия, обеспечивающие пользование ими в любое время года и в
любую погоду.
174
При выборе покрытий нужно руководствоваться назначением пешеходной дорожки или
площадки, интенсивностью ее использования, цветофактурными характеристиками покрытий,
возможностями механизированной уборки с использованием тротуароуборочной техники.
Сеть внутриквартальных проездов должна обеспечивать удобную транспортную связь
жилых и общественных зданий с прилегающей сетью городских улиц и дорог. Трассировка
внутриквартальных проездов должна соответствовать условиям организации движения
транспорта и противопожарным требованиям.
Проезды в пределах жилых территорий делят на основные и второстепенные. Основные
проезды обеспечивают подъезд к группам жилых домов и общественным зданиям и
сооружениям. Они должны иметь ширину не менее 5,5 м, обеспечивая возможность
двустороннего движения автотранспорта. Второстепенные проезды обеспечивают подъезд к
каждому жилому дому; к этой категории относятся и вспомогательные противопожарные
проезды. Второстепенные проезды устраивают шириной от 3,5 до 5,5 м в зависимости от
этажности зданий.
Проезды должны примыкать к проезжим частям жилых улиц и магистралей районного
значения регулируемого движения или к местным проездам магистралей общегородского
значения непрерывного движения. Для обеспечения безопасности движения в пределах этих
примыканий должны быть обеспечены требования треугольников видимости, что не всегда
выполняется на практике.
В реконструируемых районах для обеспечения нормальных условий для движения
транспорта и разделения транспортного и пешеходного движения требуется упорядочить схему
организации транспортных проездов, сократить количество выездов на прилегающие улицы.
Такое решение необходимо для
уменьшения или
ликвидации
конфликтных
точек,
усложняющих движение транспорта на прилегающих магистралях города. Кроме того следует
исключить и сквозные проезды через кварталы, прежде всего небезопасные для жителей
младшего возраста.
При проездах шириной 3,5 м, что особенно часто наблюдается в микрорайонах первого
поколения и в старой городской застройке, необходимо через каждые 100 м предусматривать
разворотные площадки размером 6х15 м. Тупиковые проезды должны заканчиваться
разворотными площадками размером 12х12 м, или кольцом с радиусом по оси проезда не менее
10 м, или Т— образным разворотом. Использование разворотных площадок для остановки и
хранения автомобилей не допускается, что, однако, не всегда пресекается эксплуатирующими
организациями. В результате особенно в вечернее и ночное время внутриквартальные проезды
и придомовые территории заполнены стоящими автомобилями, что вызывает огромные
175
трудности при подъезде в случае необходимости машин скорой медицинской помощи,
пожарных и машин коммунальных служб, механической уборке проездов и т. п.
Со стороны жилых домов проезды должны иметь тротуар, с внешней стороны должна
оставаться техническая полоса для складирования снега при уборке его с проездов.
Трассировка внутриквартальных и внутримикрорайонных проездов должна обеспечивать
возможность механизированной уборки проездов в летнее и зимнее время. Для этого в их
пределах не должно быть «мертвых зон», недоступных для мусороуборочных машин.
Минимальные радиусы поворотов по внутренней кромке основных проездов должны быть не
менее 10 м, второстепенных — не менее 8 м.
Конструкции дорожных одежд проездов выполняют усовершенствованного капитального
типа» для пожарных проездов — усовершенствованного облегченного при условии
обеспечения расчетной нагрузки от пожарных машин 20 т на ось.
Одной из сложнейших проблем, стоящих перед организациями, эксплуатирующими
жилые территории, является проблема хранения автотранспорта жителей. Современный
уровень автомобилизации растет столь интенсивно, что даже вновь осваиваемые жилые
районы, построенные по новым проектам, не удовлетворяют все возрастающим потребностям
владельцев автомобилей. Нормативный уровень автомобилизации составляет 280 — 300
автомобилей на 1 тыс. жителей. Реальный составляет в 2-3 раза больше.
Стоянки для временного хранения автомобилей должны предусматриваться на каждую
жилую группу - это так называемые «гостевые» стоянки, которые рассчитываются
ориентировочно на 10% от расчетного количества автомобилей данной жилой группы. В
современных микрорайонах возможна также организация стоянок для временного хранения
автомобилей внутри жилых групп, которые следует располагать на расстоянии не менее 10 —
15 м от фасадов жилых и общественных зданий, удобно связывая их с сетью основных
проездов.
Места для постоянного хранения автомобилей могут быть организованы в виде открытых
стоянок и гаражей различного типа — надземные, наземные, полуподземные и подземные.
Расстояние до гаражей и открытых стоянок для постоянного хранения автомобилей до жилых и
общественных зданий не должно быть менее 25 м.
Для инвалидов разрешается устанавливать гаражи боксового типа в пределах жилых
территорий с радиусом обслуживания 50 м, располагая их к торцам ТП, ЦТП и прочим
сооружениям инженерного обслуживания микрорайона. Расчетное количество боксов
определяется, исходя из норматива 5 боксовых гаражей на 1 тыс. жителей.
176
Использование многоэтажных гаражей позволяет максимально экономить жилые
территории, что особенно важно в центральных районах городов при дефиците свободных
территорий. Для строительства многоэтажных гаражей возможно использование пустырей,
участков в зоне ЛЭП и санитарно-защитной зоны железнодорожных въездов в города при
соответствующем обосновании и оформлении землеотвода. Целесообразно использование
овражистых территорий, участков с резким перепадом рельефа, а также пространства под
транспортными
сооружениями
и
подземного
пространства
под
общественными,
коммунальными зданиями, спортивными сооружениями, проездами и автостоянками. На
территории жилой застройки строительство многоэтажных гаражей вместимостью более 300
машино-мест требует дополнительного обоснования.
Современные жилые территории без малых архитектурных форм все равно, что дом без
мебели. По своему назначению их можно разделить на 5 основных групп:
- малые формы утилитарного назначения массового использования - урны, скамьи,
ограждения, указатели, номерные знаки домов, лестницы, подпорные стенки и т. п.;
- малые формы декоративного назначения - декоративные стенки, трельяжи, фонтаны,
беседки, вазы для цветов, скульптуры;
- малые формы игрового и физкультурного назначения, игровые элементы детских
площадок - качели, карусели, бумы, песочницы, стенки для лазания, катальные горки и т. п.;
-малые формы для площадок отдыха для взрослых - перголы, питьевые фонтанчики,
столы и др.;
- оборудование спортивных площадок - сетки со столбами, баскетбольные щиты, ворота
для хоккея, столики для настольного тенниса и др.
Многие элементы благоустройства носят массовый характер и могут быть типовыми,
например указатели, скамьи, урны, ограды, оборудование, подпорные стенки.
Однако такие малые формы, как въездной знак на территорию жилого района или
декоративная скульптура, фонтан, ротонда или беседка, должны выполняться только по
индивидуальным проектам.
Использование малых архитектурных форм утилитарного назначения может быть
многократным, однако малые формы игрового и физкультурного назначения хотя и могут
повторяться в пределах видимости, но лучше эксплуатирующим организациям иметь в наличии
разные виды малых форм одного назначения, что позволит им варьировать при
благоустройстве придомовых территорий, создавая своеобразный облик площадок для каждой
жилой группы. Установка декоративных малых архитектурных форм должна учитывать их
177
специфику, они не должны повторяться в пределах видимости, как правило в пределах одной
жилой группы зданий, что позволяет избежать монотонности и разнообразить архитектурнохудожественный облик жилых территорий.
Осуществляя заказ на разработку проекта благоустройства жилых территорий службы
заказчика могут оговорить в техническом задании возможность использования при
проектировании только типовых, выпускаемых промышленностью, малых архитектурных
форм и оборудования или определить возможности использования индивидуальных проектных
решений.
Содержание малых архитектурных форм должно предусматривать их нормальную
эксплуатацию. Садово-парковая мебель, малые архитектурные формы и оборудование должны
иметь хороший внешний вид: окрашены, содержаться в чистоте и находится в исправном
состоянии. Их цветовое решение должно вносить в городскую застройку жизнерадостный
колорит и разнообразие. При эксплуатации детских площадок необходимо уделять особое
внимание качеству, чистоте и экологичности песка. Рекомендуется применение песка, не
содержащего вредных примесей, солей тяжелых металлов, примесей глины. Песок в детских
песочницах должен меняться 2 — 3 раза в год. Конструктивные элементы оборудования
детских, спортивных, хозяйственных и площадок для отдыха должны отвечать требованиям
прочности, надежности и безопасности при эксплуатации.
10.5. Экологические основы благоустройства.
Охрана природных компонентов, восстановление и создание благоприятных санитарногигиенических и экологических условий и, в конечном итоге, обеспечение экологической
безопасности жизнедеятельности является основной задачей экологического благоустройства
жилых территорий. Оно является частью экологических программ по оздоровлению городской
среды и безусловно является важным этапом в экологизации жилищно-коммунального
хозяйства города.
Эксплуатационные
организации
должны
способствовать
проведению
городской
экологической политики на местах путем реализации комплексных мероприятий по
стабилизации экологической обстановки и снижения загрязнения среды до установленных
178
нормативов. В пределах жилых территорий основные задачи, определяющие сущность
экологического благоустройства, включают в себя:
- обеспечение оптимальных микроклиматических условий;
- охрану атмосферного воздуха от загрязнения;
- защиту жилых территорий от городских шумов;
- санитарную очистку территории.
Обеспечение оптимальных микроклиматических условий в пределах жилой застройки во
многом
определяется
ландшафтно-климатическими
характеристиками
местности,
архитектурно-планировочными решениями жилой застройки и благоустройства территорий.
Наряду с инсоляцией жилых помещений обязательно должна инсолироваться и
территория жилой застройки. Нормы и правила обеспечения инсоляции на жилой территории
прежде всего касаются мест, непосредственно используемых населением: детских игровых
площадок, пешеходных дорожек и аллей, площадок отдыха, хозяйственных площадок и др. Они
учтены на стадии разработки проектов застройки, но в процессе эксплуатации за счет
дополнительной посадки или напротив вырубки деревьев, переноса площадок, корректировки
трасс пешеходных путей нарушаются.
Аэрация жилых территорий обеспечивается не только климатическими факторами, но и
определенными приемами их планировки и застройки, озеленения и благоустройства. Все
мероприятия по регулированию ветрового режима должны быть направлены на создания
благоприятных скоростей ветра в пределах жилой застройки от 0,5 до 5,0 м/с и прежде всего на
участках детских дошкольных и школьных учреждений, зон отдыха, в направлении
пешеходных коммуникаций. Одним из наиболее эффективных приемов формирования
оптимальных ветровых режимов средствами благоустройства является комплекс мероприятий,
включающий создание ветрозащитных полос, или наоборот, аэрационных зеленых коридоров
для усиления проветривания, создание условий для горизонтального и вертикального
проветривания,
посредством
подбора
ассортимента
зеленых
насаждений,
создание
искусственных открытых водоемов, обеспечивающих формирование микроциркуляции
воздушных масс, снижение доли твердых покрытий и др.
Основными
источниками
загрязнения
воздуха
жилых
территорий
являются
промышленные предприятия, отопительные котельные и автомобильный транспорт. Состояние
воздушного бассейна территорий, на которых располагается жилая застройка, в значительной
мере предопределяется функционально-планировочной организацией территории города,
разработанной на стадии генерального плана. Для снижения воздействия предприятий,
загрязняющих вредными выбросами атмосферу, создаются санитарно-защитные зоны между
179
селитьбой и промышленными предприятиями, ширина которых определяется санитарными
нормами и правилами. Принятые решения по взаимному расположению селитебных и
промышленных районов уточняются на стадии проектов детальной планировки и проектов
застройки. По требованию эксплуатационных организаций при соответствующем обосновании
и поддержке органов санэпиднадзора нормативная ширина санитарно-защитной зоны может
быть увеличена при расположении промышленных предприятий с наветренной стороны по
отношению к эксплуатируемым жилым территориям.
В целях снижения загрязнения атмосферного воздуха отопительные котельные,
работающие на твердом и жидком топливе, необходимо переводить на газ и предусматривать
их вынос с жилых территорий в коммунальные районы при проведении реконструкции жилых
микрорайонов и кварталов.
Значительную долю (до 87%) загрязнения атмосферного воздуха в пределах жилых
территорий вносит автотранспорт. Для защиты населения от воздействия выхлопных газов
автомобильного транспорта, передвигающегося на прилегающих к жилым территориям
магистралям,
можно
рекомендовать
мероприятия
административно-организационного
(запрещение или ограничение движения и, в частности, грузового), инженерно-транспортного
(организация непрерывного движения) и градостроительного характера (устройство пыле- и
газозащитных зеленых полос вдоль напряженных транспортных артерий). Непросматриваемые
полосы древесно-кустарниковых насаждений, устойчивых к воздействиям выхлопных газов
автомобилей
и
пыли,
существенно
(до
10%)
снижают
уровень
загазованности
примагистральных территорий.
Следует учитывать, что массовая парковка и хранение автомобилей на придомовых
территориях особенно ухудшает состояние приземного (до 2 м) слоя атмосферы, что пагубно
сказывается на здоровье детей и престарелых, значительную часть своего времени проводящих
возле дома. Основными эколого-ориентированными мероприятиями в этом случае могут стать
меры административного характера, запрещающие парковку и предложения по строительству
подземных, многоярусных гаражей, позволяющих решить эту проблему.
На зашумленность межмагистральных территорий, в пределах которых располагаются
жилые территории, в значительной части оказывают приемы их планировки и застройки.
Зонирование застройки по отношению к источнику шума с организацией вдоль транспортной
магистрали в первом эшелоне учреждений культурно-бытового, торгового и коммунального
назначения, административно-хозяйственных предприятий позволяет снизить уровень шума на
10 — 25 дБА и разместить в пределах зоны акустического комфорта с уровнем шума до 55 дБА
значительную часть жилых зданий, детские дошкольные и школьные учреждения. Однако
180
воспользоваться только территориальными разрывами и зонированием для создания
оптимального шумового режима на территории застройки невозможно, так как зона
дискомфорта примагистральных территорий простирается на сотни метров. В этом случае
следует дополнительно использовать размещение специальных шумозащитных полос,
позволяющих обеспечить дополнительно снижение уровня шума на 2—5 дБА.
Особенно трудные проблемы по улучшению экологического состояния возникают в
районах со сложившейся застройкой, где практически невозможно их решить без комплексной
реконструкции кварталов, путем преобразования старой переуплотненной застройки в
современные жилые образования, обеспечивающие комфортные условия проживания.
Глава 11.
Санитарное содержание мест общего пользования в
многоквартирном доме и придомовой территории.
11.1. Уборка мест общего пользования в многоквартирном доме и
придомовой территории.
Соблюдение
нормативных
требований
по
содержанию
лестничных
клеток
и
обслуживанию мусоропроводов в жилых домах обеспечивается организацией, обслуживающей
жилищный фонд.
Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание и мытье лестничных
площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен,
дверей, плафонов, подоконников, оконных решеток, перил, шкафов для электрощитков и
181
слаботочных устройств, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадки перед
входом в подъезд.
Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на
лестничной клетке: при отсутствии оборудования; при наличии мусоропровода; лифта; лифта и
мусоропровода.
Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток:
Виды оборудования на лестничных клетках
Виды работ
оборудование
отсутствует
мусоропровод
Влажное подметание лестничных
площадок и маршей нижних 2-х
этажей
2 раза в неделю
—
Мытье лестничных площадок и
маршей
Мытье пола кабины лифта
Влажная протирка стен, плафонов
и потолков кабины лифта
мусоропровод
и лифт
Ежедневно
Влажное подметание лестничных
площадок и маршей выше 2-го этажа
Влажное подметание мест перед
загрузочными клапанами
мусоропроводов
лифт
1 раз в неделю
Ежедневно
2 раза в месяц
Ежедневно
1 раз в месяц
—
—
Ежедневно
—
—
2 раза в месяц
Мытье окон
1 раз в год
Уборка площадки перед входом в
подъезд. Очистка металлической
решетки и приямка
1 раз в неделю
Влажная протирка стен, дверей,
плафонов на лестничных клетках,
оконных решеток, чердачных
лестниц, шкафов для
электросчетчиков, слаботочных
устройств, почтовых ящиков,
обметание пыли с потолков
1 раз в год
Влажная протирка подоконников,
отопительных приборов
2 раза в год
Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр,
удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных емкостей и
стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей.
В случае обнаружения во время осмотров мусоропроводов повреждений и неисправностей
(неплотность крепления клапанов, выпадения резиновых прокладок, нарушения действия
вентиляции, образование трещин в штукатурке возле клапанов и т. д.) должны приниматься
меры по немедленному их устранению.
182
Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники: переносные
дворовые мусоросборники (вместимостью 80 — 100 л); контейнеры (вместимостью 400 - 800 л)
и бункеры.
Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на
специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от
детских площадок и окон и содержаться в чистоте.
Вывоз мусора осуществляют по системе «опорожнения» (когда мусор из переносных
мусоросборников перегружают в кузов мусоровозов) или «сменной» системе (когда
контейнеры с мусором вывозятся контейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их
моют, дезинфицируют и в чистом виде возвращают в домовладение).
Периодичность основных работ, выполняемых при обслуживании мусоропроводов:
Виды работ
Периодичность
Профилактический осмотр мусоропроводов
2 раза в месяц
Удаление мусора из мусороприемных камер
Ежедневно
Уборка мусороприемных камер
Ежедневно
Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов
1 раз в неделю
Мойка сменных мусоросборников
Ежедневно
Мойка нижней часта ствола и шибера мусоропровода
1 раз в месяц
Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода
1 раз в месяц
Дезинфекция мусоросборников
1 раз в месяц
Устранение засора
По мере необходимости
Работы, выполняемые при уборке территорий, различают в зависимости от сезона.
Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта
независимо от погодных условий и включает: подметание и сдвигание снега: устранение
скользкости; удаление снега и снежно-ледяных образований.
В осеннее время помимо обычных уборочных работ производят подметание и сгребание
листьев, очистку от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег.
Весной, помимо обычных работ, расчищают канавы для стока талых вод к люкам и приемным
колодцам сети и т. д.
Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов
производят независимо от сезона.
Уборочные территории подразделяют по видам покрытий: усовершенствованные
(асфальтированные, брусчатые), неусовершенствованные (щебеночные, булыжные) и без
покрытий.
183
Территории по интенсивности пешеходного движения подразделяют на классы: I — до 50
чел/ч; П — от 50 до 150 чел/ч; III — от 150 до 500 чел/ч; IV — от 500 до 2000 чел/ч; V — свыше
2000 чел/ч.
Интенсивность пешеходного движения определяется по полосе тротуара шириной 0,75 м
по пиковой нагрузке утром и вечером (суммарно с учетом движения пешеходов в обе стороны).
В зависимости от вида атмосферных осадков принято единое для всех территорий деление
года на два периода: холодный, когда выпадают осадки преимущественно в виде снега, и
теплый, когда выпадают осадки преимущественно в виде дождя.
11.2. Организация сбора и вывоза бытовых отходов.
Современные методы обращения с бытовыми отходами.
Сбор и удаление твердых и жидких бытовых отходов в соответствии с санитарногигиеническими требованиями осуществляют по планово-регулярной системе согласно
утвержденным графикам.
Периодичность удаления бытовых отходов устанавливает санэпидстанция, исходя из
местных условий, в соответствии с правилами содержания территорий населенных мест.
На объектах, подлежащих обслуживанию, должны быть созданы необходимые условия
для сбора отходов и работы спецавтотранспорта. Режим работы спецмашин устанавливают из
условий ежедневной эксплуатации машин.
Бытовые
отходы
вывозят
по
маршрутным
графикам,
предусматривающим
последовательный порядок передвижения спецмашин.
Порядок сбора и удаления твердых бытовых отходов (ТБО) определяется местными
условиями. Основные системы сбора и удаления ТБО:
- система сменяемых мусоросборников (контейнерная), ТБО вывозят с территорий
домовладений в места обезвреживания в стационарных металлических контейнерах емкостью
0,75 м3 мусоровозом М-30, а взамен оставляют порожние чистые контейнеры. При
контейнерной системе контейнеры моют в местах разгрузки, не снимая с машины;
- система несменяемых мусоросборников, ТБО из контейнеров перегружают в
мусоровоз, а сами контейнеры остаются на месте. Для работы по этой системе применяют
мусоровозы, специальное оборудование которых обеспечивает механизированную погрузку
ТБО из станционарных контейнеров в кузов мусоровоза.
184
Накопление же металлолома и крупногабаритного мусора (старая мебель, строительный
мусор, образующийся при текущем ремонте и т. д.) производится в съемных бункерахнакопителях.
Бункера-накопители расстанавливают в местах складирования мусора или металлолома, и
по мере накопления (складирование мусора производится непосредственно в бункер)
специальные организации по заявкам жилищных организаций производят замену бункеров на
пустые, а полные вывозят на свалку, где производится их самосвальная разгрузка.
Обезвреживание и переработка твердых бытовых отходов производятся путем их
складирования
на
свалках
(полигонах)
и
промышленными
методами
на
мусороперерабатывающих и мусоросжигательных заводах. Обезвреживание бытовых отходов
на свалках является в настоящее время основным методом переработки. Это наиболее простой
и дешевый способ, но для него требуются ежегодно новые земельные площади размером не
менее 0,5 га на 100 тыс. жителей. При наличии свободных территорий, благоприятных
гидрогеологических условиях и соблюдении правил устройства и эксплуатации свалки
длительное время останутся основным методом обезвреживания твердых бытовых отходов для
многих городов.
Для сокращения потребности в земельных участках и улучшения санитарного состояния
пригородных территорий предложены новые конструкции высоконагружаемых свалок,
позволяющие увеличить нагрузку на единицу площади до 10 —12 т/м2 и высоту складирования
до 25 — 35 м.
Отходы на таких полигонах складируют слоями 0,2 — 0,3 м с уплотнением каждого слоя
бульдозерами или специальными катками-уплотнителями.
При достижении общей высоты слоя отходов до 2 м их покрывают промежуточным
изолирующим слоем грунта толщиной 0,25 м.
Складирование ведут картовым методом, т. е. отходы из мусоровозов выгружают
одновременно не на всю площадь свалки, а только в пределах карты, отведенной на данные
сутки. Уплотненный слой укладывают высотой 2 м и покрывают изолирующим слоем. Угол
откосов принимается равным 1:4. Благодаря такой организации работ вся площадь полигона, за
исключением одной карты, изолирована, что создает хорошие санитарные условия на
полигоне. Под действием вышележащих слоев отходы дополнительно уплотняются до 0,9 т/м3.
Верхний изолирующий слой должен быть толщиной не менее 1 м, из которого 0,2 м
приходится на растительный грунт.
В последние годы в нашей стране применяются промышленные методы обезвоживания и
переработки отходов на специальных предприятиях.
185
186
Раздел 5.
Экономические основы управления
многоквартирными жилыми домами
Глава 12.
Особенности многоквартирного жилого дома как объекта
управления.
12.1. Управление многоквартирным домом
В данном разделе рассматриваются особенности управления единым комплексом
недвижимого имущества в жилищной сфере и методическая база для использования методов
бизнес-планирования деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами с
целью формирования собственниками жилья обоснованных решений по выбору форм и
способов управления общим имуществом с учетом возможного достижения наилучших
показателей экономической, коммерческой и социальной эффективности эксплуатации
объектов и жилищно-коммунального обслуживания потребителей.
Практической и методологической основой явились труды отечественных и зарубежных
специалистов
по
проблемам
бизнес-планирования,
экономики
городского
хозяйства,
менеджмента. Нормативно-правовой основой явились законодательные акты РФ и г. Москвы,
постановления Правительства РФ, Росстроя, Правительства Москвы, Жилищный Кодекс
Российской Федерации, методические материалы о порядке управления многоквартирными
жилыми домами и организации деятельности ТСЖ.
Информационной базой послужили результаты обследований и наблюдений, отчеты о
деятельности ТСЖ, управляющих организаций публикации по проблемам участия жителей в
управлении жилищным фондом и повышения эффективности деятельности по управлению
жилищным фондом.
Успешная деятельность ТСЖ, ЖСК и других объединений граждан в жилищной сфере
определяется методами их работы или профессионализмом управляющих эффективно
187
использовать
потенциал
коммерческой
недвижимости,
что
требует
обоснования
индивидуального подхода и развития новых форм приложения собственных средств и
привлечения
заемного
капитала
с
учетом
показателей,
присущих
только
данному
многоквартирному жилому дому, и конкретных возможностей эффективного использования
объектов недвижимости.
Важно именно на этапе выбора способа управления многоквартирным жилым домом и
создания ТСЖ и других объединений граждан определить те общие количественные
(стоимостные) границы и условия, в которых может быть организована деятельность
товариществ с наибольшим экономическим и социальным эффектом, обоснованно решать
вопросы выбора направлений, стратегий, тактик и методов технической эксплуатации и
ремонта общего имущества в многоквартирном жилом доме, эффективного использования
недвижимости,
развития
предпринимательской
деятельности
с
целью
получения
дополнительных доходов для достижения самоокупаемой и рентабельной деятельности по
управлению общим имуществом.
Бизнес-планирование как один из наиболее распространенных в настоящее время
методов планирования представляет собой: рабочий инструмент управляющего объектами
многоквартирного жилого дома для организации своей деятельности, развернутую программу
мер и действия по осуществлению отдельных бизнес-проектов повышения качественных
характеристик
жилищного
фонда,
документ,
характеризующий
основные
стороны
хозяйственно-финансовой деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества,
результат исследования и обследования конкретных направлений деятельности товарищества
собственников жилья на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Бизнес-план управления комплексами недвижимого имущества в сочетании с
индикативно-договорным
планированием
позволяет
определить
способы
достижения
финансово-экономической устойчивости ТСЖ и других объединений жителей в рыночной
среде, устраняя диспропорции в системе управления многоквартирными жилыми
домами,
стабильности основных показателей хозяйственно-финансовой и эксплуатационно-ремонтной
деятельности,
рационального
использования
имеющихся
ресурсов
по
обеспечению
бесперебойной работы инженерного оборудования, своевременного устранения повреждений,
соблюдение
санитарных
требований
и
удовлетворения
предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
188
запросов
потребителей
по
Объект управления в жилищной сфере – единый комплекс недвижимого имущества,
который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенный на
указанном участке многоквартирный дом (или несколько многоквартирных домов), иные
объекты недвижимости с элементами инженерной инфраструктуры, в котором отдельные
предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной,
государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее
имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Основными целями при организации управления многоквартирными домами являются:
- эффективное совместное использование общего имущества в многоквартирном
доме;
- поддержание требуемого (стандартного) технического и санитарного состояния
здания и придомовой территории;
- поддержание первоначального (проектного) рыночного уровня стоимости
недвижимости и, по мере возможности, его повышение;
- предоставление собственникам квартир условий для безопасного и комфортного
проживания;
- минимизация затрат на обслуживание, ремонт объектов многоквартирного дома
и коммунальные услуги;
- получение дополнительного финансирования на уставные цели за счет
диверсификации хозяйственной деятельности;
- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели обновления и
ремонта объектов многоквартирного дома в интересах членов товарищества;
- оказание жильцам дополнительных сервисных услуг;
- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими
лицами;
- совместный контроль за соблюдением норм безопасного проживания и
рациональным использованием имеющихся ресурсов.
Собственники помещений имеют право:
- самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или привлекать специалистов - профессионалов;
- нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;
189
- заключать
договоры с предприятиями ремонтно-эксплуатационными и
специализированными любой организационно-правовой формы на предоставление услуг
по обслуживанию, эксплуатации и ремонту жилого дома;
- привлекать в т.ч. на конкурсной основе подрядчиков на любые виды работ;
- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять
санкции за их невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.
Эффективное управление многоквартирным домом - необходимый компонент успешной
и устойчивой финансово-экономической
деятельности товариществ собственников жилья,
жилищных кооперативов и других объединений граждан в условиях рыночной экономики.
Сложность управления многоквартирными домами обусловлена большим количеством
договорных отношений и взаимосвязей с различным организациями и населением, а также
значительным объемом информационных потоков, что требует оптимизации деятельности
собственников жилья в области совершенствования управления и развития менеджмента,
качественного и эффективного управления имеющимися в их распоряжении общим
имуществом и ресурсами с учетом потребностей собственников и других потребителей услуг в
создании благоприятной и безопасной среды для проживания.
В многоквартирных домах реализуется использование рыночных управленческих
технологий, определяющих управление социально-экономическими процессами на уровне
организации, т.е. управление хозяйственной деятельностью и персоналом. Управление
многоквартирным домом представляет собой организацию системы взаимоотношений, прав,
обязанностей, целей, задач и видов деятельности, которые имеют место в процессе
хозяйственной деятельности по эксплуатации и восстановлению объектов имущественного
комплекса в условиях внешней среды и выбора эффективных способов взаимодействия и
механизмов
договорных
взаимоотношений.
Рис.
12.1.
Особенности
управления
многоквартирными жилыми домами связаны с влиянием внешних и внутренних факторов. Рис.
12.2.
Основная цель деятельности ТСЖ -совместное управление общим имуществом в
многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в
установленных
законодательством
пределах
многоквартирном доме. Рис. 12.3.
190
распоряжению
общим
имуществом
в
Бюро технической
инвентаризации
Комитет по
регистрации прав на
недвижимое
имущество
Жилищная
инспекция
Департамент
земельных ресурсов
Инвесторы, банки,
страховые компании
Учреждения, органы
власти и местного
самоуправления
Проектные, строительные
организации
Управляющие
организации, ДЕЗы
Организация
управления
многоквартирным
домом
Наниматели жилых
помещений
Ремонтноэксплуатационные
организации
Собственники жилых
помещений
Поставщики жилищнокоммунальных услуг
Нормативы, тарифы,
стандарты, льготы
Собственники, арендаторы
нежилых помещений
Рынок управления и
услуг
Конъюнктура
рынка
Рис.12.1. Факторы внешней среды организации управления многоквартирным
домом.
191
Факторы внешней среды
Экономическа
я
стабильность
Регулирование
жилищнокоммунального
хозяйства
Правовая и
информационна
я база
Социальнодемографичес
ие факторы
Конкурентная
среда и
потребители
Научно-технический
прогресс и
ресурсосбергающие
технологии
Внутренняя среда ТСЖ:
-характеристика объектов многоквартирного дома;
-ресурсное обеспечение;
-техническое обеспечение;
-выбор оптимальной структуры и технологии
обслуживания и ремонта;
-качество обслуживания и услуг;
-уровень рентабельности;
-менеджмент
-финансово-экономическая
устойчивость;
-надежность и бесперебойное
предоставление жилищнокоммунальных услуг;
обеспечение качества работ и услуг;
-гибкая структура управления;
-современное техническое
обеспечение;
-необходимое ресурсное обеспечение;
профессиональный уровень персонала
Устойчивость финансовоэкономической деятельности
ТСЖ, ЖСК, других
объединений жителей
Рис. 12.2. Влияние факторов внешней и внутренней среды на эффективность и устойчивость
деятельности ТСЖ
192
В соответствии с Жилищным кодексом управление многоквартирными домами
осуществляется в следующих формах:
-
непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилых
помещений;
-
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;
-
управление управляющей организацией.
Собственники жилья
Цели – создание благоприятных
условий
Задачи – обеспечение содержания
и ремонта многоквартирного
дома
Способы управления
многоквартирным домом
Непосредственное
управление
Передача прав по
управлению
управляющей
организации
Создание ТСЖ для
управления
Передача функций по
управлению управляющей
организации или
индивидуальным
предпринимателям
Рис.12.3. Взаимосвязь целей и структуры управления многоквартирным домом.
Взаимоотношения товариществ с бюджетом, собственниками жилья, поставщиками
услуг, подрядными организациями и фирмами формируются с учетом нормативов и тарифов.
193
Участие собственников жилья соединяется
с
управлением многоквартирным домом через
отношения собственности.
Деятельность товарищества собственников жилья должна предоставлять возможность
его членам иметь не только экономическую выгоду, но и создать основу для улучшения
социальных и экологических условий проживания, в том числе, получить в собственность (или
управление) объекты нежилого фонда, являющиеся собственностью города, в пользование, а
затем и в общую долевую собственность земельный участок в нормативных границах
придомовой территории, а также сверхнормативную территорию в долгосрочную аренду, иметь
право на коммерческое использование этих объектов, обеспечивать безопасность квартир,
подъездов, дворов под контролем жителей дома, а также качественное обслуживание дома,
прилегающих территорий, улучшение экологической среды обитания жильцов дома, решать
задачи благоустройства и озеленения территории.
В условиях ТСЖ, ЖСК и других объединений граждан предоставляется возможность
более эффективно регулировать и контролировать
процесс ценообразования ставок за
жилищные услуги, коммунальных платежей, сервисного обслуживания в зависимости от
качества дома; внедрять более эффективные методы и средства экономии энергоресурсов;
принимать участие в решении проблем парковки личного автотранспорта, размещения гаражей
и автостоянок; создавать новые рабочие места по месту жительства; решать социальные и
экономические задачи на территории жилой застройки, участвовать в формировании программ
развития микрорайона; осуществлять выбор способа управления домом и форм привлечения
подрядных организаций для выполнения необходимых объемов работ.
ТСЖ, ЖСК и другие объединения граждан в своей деятельности должны одновременно
решать задачи по обеспечению нормальных условий проживания граждан (функция
хозяйственного управления) и выполнению функций эффективного собственника (функция
коммерческого управления)
-
управляющего финансовыми ресурсами объекта управления,
представляющего коммерческую недвижимость, с целью ее эффективного использования для
получения дохода, направляемого на организацию эффективной технической эксплуатации
и
проведения
ремонтно-восстановительных
работ,
регламентации
полномочий
и
ответственности за управление и пользование общим имуществом в многоквартирном доме.
Схема управления общим имуществом в многоквартирном доме представлена на рис. 12.4.
Собственник (город)
жилищного фонда
Договор на управление городской долей в
194 общем имуществе многоквартирного дома.
Программа управления
Управляющая компания, ДЕЗ,
ТСЖ и другие объединения
Функция хозяйственного управления Lх состоит в максимизации мер по сохранению или
улучшению потребительских эксплуатационных показателей недвижимого имущества ПК:
n
L x max U ( ПК ) ;
(1)
i 1
Функция коммерческого управления Lк заключается в максимизации рыночной
стоимости Срын. объектов в доме за счет улучшения параметров потока дохода Дх,
сбалансированного с расходами:
Lк max C рын. Д х
(2)
Результативность общей целевой функции L достигается за счет реализации Lк, которая
является целью управления, и Lx, которая выступает средством для достижения этой цели, т.е.:
L max( L x Lк ) (max U ; max Д х )
Управление деятельностью товарищества собственников жилья включает в себя
следующие этапы:
— оценка состояния дел в текущий период (ситуационный анализ);
— определение направлений деятельности ТСЖ и развития многоквартирного дома
(постановка задач);
195
— составление программы, плана достижения поставленных целей (стратегическое и
годовое планирование);
— организация мероприятий по их выполнению (этап организации);
—
проверка достигнутых результатов и выявление причин их невыполнения
(контроль).
Организация управления многоквартирным домом требует учета изменения внешней
среды, в частности:
-
экономической ситуации - новые налоги могут изменить распределение доходов
населения, повлиять на деятельность ТСЖ, управляющей организации уровень
процентных ставок на капитал может сделать выгодными или невыгодными кредиты;
-
политической обстановки - влияние на степень поддержки ТСЖ, ЖСК, УК
изменение отношения к жилищному сектору экономики;
-
правовой среды - изменения в законодательстве, касающиеся деятельности ТСЖ,
ЖСК, УК могут поощрять или, наоборот, угнетать те или иные направления
деятельности;
-
технологической среды - новые технологии могут привести к повышению
эффективности деятельности ТСЖ, ЖСК, УК;
-
социально-культурной среды - могут привести к определенным ограничениям в
деятельности ТСЖ, ЖСК, УК.
Реализация целей и задач деятельности ТСЖ направлена на повышение эффективности
управления общим имуществом в доме на основе увеличения доходов ТСЖ и уменьшения
расходов, накопления достаточных наличных денежных ресурсов для деятельности ТСЖ,
предоставления необходимых членам товарищества и другим жителям услуг, содействия
улучшению психологического климата в товариществе, предоставления возможностей членам
ТСЖ реализовать себя участием в деятельности ТСЖ, оптимального удовлетворение
потребностей членов ТСЖ в качественном жилищно-коммунальном обслуживании.
Для реализации целей и задач целесообразна разработка программы управления
многоквартирным домом, представляющая собой, количественное и качественное определение
того, что должно быть достигнуто для выполнения поставленной цели или задачи *).
Показатели программы должны быть определены конкретно, четко и ясно. Они должны
быть теми критериями или нормой, по которым измеряется фактически выполненная работа. В
*)
Например, цель - увеличить доходы ТСЖ на 10% в год; уменьшить расходы ТСЖ без ущерба для членов ТСЖ на 20% в год (путем
внедрения, например, ресурсосберегающих технологий).
196
случае если реальные результаты не соответствуют установленным в программе показателям,
руководство товарищества, УК вынуждено искать причину этого.
12.2. Правовой статус ТСЖ
Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является
некоммерческой организацией. Данное положение установлено Жилищным кодексом РФ.
Собственники помещений создают Товарищество для совместного управления и обеспечения
эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, а также согласования порядка
реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.96 № 7—
ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие организации обладают специальной
правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение
целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
ТСЖ имеет право и возможность получать доходы от хозяйственной деятельности,
которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 152 «Хозяйственная деятельность
товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ для достижения целей,
предусмотренных уставом товарищества собственников жилья имеют право заниматься
следующими видами хозяйственной деятельности:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в
многоквартирном доме;
- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Некоммерческие организации не преследуют извлечение прибыли в качестве цели своей
деятельности и не распределяют полученную прибыль между своими членами. Гражданский
кодекс
определяет
понятие
предпринимательской
деятельности
как
деятельности,
осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от
пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст.2).
Товарищество
собственников
жилья
может
осуществлять
предпринимательскую деятельность, направленную на увеличение доходной части бюджета
ТСЖ. В Уставе ТСЖ должны быть обязательно отражены все конкретные виды
осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате
предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации
197
которых организовано товарищество, и не могут распределяться между домовладельцами, за
исключением случая ликвидации товарищества.
Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности позволяет
разделить все Товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых могут
приниматься различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать
различные формы финансовой отчетности.
При регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы
Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей
народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством
существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для
использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве,
необходимо, чтобы Товариществу был присвоен код ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилищного
фонда».
Все доходы товарищества поступают на расчетный счет товарищества, который
открывается в любом банке. Расчетный (текущий) счет товарищества предназначен для
зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной
деятельности, осуществления расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями,
со всевозможными поставщиками, осуществления расчетов с бюджетами по налогам и
приравненным к ним платежам, с рабочими и служащими по заработной плате и другим
выплатам, включаемым в фонд потребления, с банками по полученным кредитам и процентам
по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать
решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.
Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путем
перечисления соответствующих сумм с его расчетного (текущего) счета.
Средства, получаемые товариществом с ссудных счетов в виде банковских ссуд в
рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчетные (текущие)
счета товарищества, выступающего в роли заемщика, или непосредственно на оплату
кредитуемых материальных ценностей и затрат, включая выдачу средств на заработную плату с
одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей.
Погашение задолженности по ссудам банка и уплата
процентов по ним производятся
товариществом путем перечисления денежных средств с его расчетного (текущего) счета.
198
Прием платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать
через свой расчетный (текущий) счет в банке. Жители могут оплачивать ЖКУ по квитанции
установленного образца как через расчетно-кассовые центры, так и через отделения Сбербанка
России, а также непосредственно в кассу товарищества.
12.3. Учетная политика
На выбор и обоснование учетной политики товарищества собственников жилья влияют
следующие основные факторы:
- форма собственности и организационно-правовая форма (товарищество собственников
жилья);
-
отраслевая
принадлежность
или
вид
деятельности
(предприятия
жилищно-
коммунального хозяйства код ОКОНХ 90110 "Эксплуатация жилого фонда");
- объемы деятельности, среднесписочная численность работающих и т.п. (как правило,
малое предприятие);
- соотношение с системой налогообложения (освобождение от различного вида налогов,
ставки налогов, льготы по налогообложению);
- стратегия финансово — хозяйственного развития (цели и задачи экономического
развития товарищества на перспективу, тактические .подходы к решению перспективных
задач);
- наличие материальной базы (обеспеченность компьютерной техникой и оргтехникой,
программно-методическое обеспечение и т.п.);
- система информационного обеспечения (по всем необходимым для эффективной
деятельности направлениям);
- уровень квалификации бухгалтерских кадров, руководства товарищества;
- система материальной заинтересованности в эффективной работе товарищества и
материальной ответственности за выполняемый круг обязанностей.
Товарищество должно определиться:
- ведет ли оно самостоятельно свой бухгалтерский учет;
-либо бухгалтерский учет ведется специализированной организацией (например,
аудиторской).
Необходимо также определить используемую форму бухгалтерского учета:
- форму «журнал — главная книга»;
199
- мемориально-ордерную форму;
- журнально-ордерную форму;
- автоматизированную форму;
- упрощенную форму для малых предприятий.
При самостоятельном ведении бухгалтерского учета рекомендуются формы «журнал —
главная книга» и упрощенная, которая может быть применена товариществами с численностью
работающих до 15 человек.
Приказ об учетной политике — это второй по значимости после Устава, документ в
ТСЖ. Он позволяет регламентировать методологию и организацию бухгалтерского учета в
товариществе, и, следовательно, четко описать проблемы налогообложения.
Важнейшим структурообразующим элементом системы внутреннего контроля ТСЖ
является система финансового и управленческого учета как двух различных направлений
бухгалтерского учета.
Финансовый учет ТСЖ – это упорядоченная и законодательно регламентированная
система процедур определения, сбора, измерения, регистрации и обработки информации о
комплексе недвижимого имущества многоквартирного дома в стоимостной оценке, источнике
его формирования, финансовых и хозяйственных операций ТСЖ. Эта система должна быть
основой формирования информации о финансовых потоках ТСЖ, представляющих собой
оцененное
в
денежном
перераспределение
любых
выражении
элементов
движение
частного
и
объемов,
общего
стоимости,
имущества
пропорций,
или
объектов
имущественных прав, изменения ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги,
начисления платежей и перечислений из бюджета, размеров льгот, компенсаций, жилищных
субсидий.
Система управления учета ТСЖ предусматривает упорядоченную и подчиненную
внутреннему регламенту систему процедур определения, сбора, измерения и обработки
информации о затратах и результатах хозяйственной деятельности по управлению общим
имуществом многоквартирного дома в разрезе отдельных видов деятельности (текущей ремонт,
содержание домохозяйств, санитарная уборка и т.д.) и передача этой информации
управленческому персоналу, осуществляющему контроль и принятие управленческих решений.
Полная и правильная организация учетной политики в ТСЖ, системы финансового и
управленческого учета является одним из важных условий устойчивого и качественного
управления многоквартирным домом в современных экономических условиях.
200
12.4. Финансовое планирование
Для обеспечения эффективного управления и реализации уставных целей необходимо
финансовое
планирование,
которое
позволяет
рассчитать
размер
целевых
взносов
собственников помещений, определять поквартально (помесячно) движение денежных средств.
Главным элементом финансового планирования является составление годового бюджета
Товарищества - сметы доходов и расходов.
Исходными данными при составлении бюджета являются:
- бюджет прошлых лет (на 1-3 года) и его выполнение;
- технические характеристики комплекса недвижимого имущества (площади жилых и
нежилых помещений, функциональное назначение нежилых помещений, этажность здания,
количество лиц, имеющих право на льготы по оплате жилья, и т.д.);
- экономическая ситуация и уровень инфляции;
-
регулярность
поступления
бюджетных
дотаций
на
содержание
и
ремонт
многоквартирных домов, субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг;
-предполагаемая заработная плата управленческого и обслуживающего персонала;
- цены и услуги по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов;
- остатки финансовых средств с прошлых лет;
- остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт объектов кондоминиума.
Расходная часть бюджета ТСЖ включает затраты по:
-
эксплуатации, техническому обслуживанию
и
ремонту общего имущества
многоквартирного дома;
-
санитарному содержанию домовладения;
-
уборке лестничных клеток;
-
вывозу мусора, содержанию и обслуживанию мусоропроводов;
-
санитарному содержанию здания (дератизация, обслуживание вентиляционных
систем, освещение, транспортные расходы);
-
содержанию лифтового хозяйства;
-
содержанию администрации ТСЖ.
Расходная часть бюджета Товарищества состоит из следующих видов расходов:
- административно-управленческие расходы (заработная плата административноуправленческого персонала с начислениями, накладные и прочие расходы);
201
- техническое обслуживание, содержание и ремонт, выполненных самостоятельно
товариществом или на основании договоров подряда на отдельные виды работ, комплексных
договоров или контрактов;
- прочие расходы, связанные с содержанием объектов недвижимого имущества
(страхование, налоги);
- отчисления в фонды капитального ремонта объектов кондоминиума и др.
Административно-управленческие расходы могут включать:
- фонд оплаты труда с начислениями Единого социального налога;
- содержание служебного помещения правления Товарищества (расходы на отопление,
горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.);
- канцелярские расходы;
- обучение управленческого персонала (повышение квалификации. приобретение
нормативно-правовых документов и специальной литературы);
- содержание оргтехники;
- информационные и юридические услуги;
- служебные разъезды;
- прочие расходы.
Расходы по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту могут включать:
- заработную плату с начислениями обслуживающего персонала;
- расходы на инвентарь и материалы;
- расходы на дератизацию и дезинфекцию;
- расходы на дежурное освещение мест общего пользования;
-оплату по договору о техническом обслуживании с подрядной организацией;
-оплату по договорам специализированным подрядным организациям (обслуживание
лифтового оборудования, чистка вентиляции, аварийные работы и др.);
- оплату по договору на комплексное оказание услуг со службой заказчика;
- прочие расходы.
Доходная часть бюджета может складываться из следующих видов поступлений:
- обязательных платежей собственников и нанимателей помещений за содержание и
ремонт помещения, вступительных и иных взносов членов товарищества;
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме,
компенсации льгот на оплату жилья и коммунальных услуг;
202
доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление
целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
- прочих целевых поступлений.
Расчет размеров платежей собственников помещений производится в следующем
порядке:
- из суммы годовых расходов Товарищества по всем статьям затрат вычитается сумма
доходов от хозяйственной деятельности за вычетом налогов по каждому виду деятельности;
- оставшаяся сумма делится на общую жилую площадь помещений в многоквартирном
доме, находящихся в титульной собственности соответствующих собственников помещений и
на 12 и умножается на процентную долю участия каждого собственника в зависимости от
размера жилых помещений, находящихся в собственности.
203
Глава 13.
Порядок разработки бизнес-плана деятельности товарищества
собственников жилья.
13.1. Цели и задачи бизнес-плана
Бизнес-
план
формирования
комплекса
недвижимого
имущества,
создания
и
организации деятельности ТСЖ и других объединений собственников помещений, как важных
форм рыночного управления многоквартирными домами позволяет:
- оценить
экономический
и
комплекса с целью получения доходов
технический
потенциал имущественно-земельного
для обеспечения
эффективной эксплуатации,
использования объектов в многоквартирном доме и проведения необходимых ремонтов:
-определить требуемый объем финансовых ресурсов, обеспечивающих принятую
программу технического обслуживания, содержания и ремонта объектов в многоквартирном
доме;
- рассчитать доли собственников жилых и нежилых помещений (в т.ч. города) в доходах
ТСЖ;
- составить план маркетинга с учетом конъюнктуры рынка жилищно-коммунальных
услуг;
- подготовить организационный план использования общего имущества для увеличения
доходной части бюджета ТСЖ, направляемой на управление многоквартирным домом;
- обеспечить правовую основу формирования и реализации инвестиционного проекта
для повышения потенциала и качества многоквартирного дома;
- оценить риски и осуществить страхование имущества;
- разработать стратегию финансирования работ по управлению многоквартирным домом
и организационно-финансовый
- определить ожидаемые
план ее реализации;
финансовые
результаты деятельности ТСЖ и реализации
предполагаемого инвестиционного проекта на основе расчета затрат, потерь и доходов.
Бизнес-план представляет собой документ, который описывает все основные аспекты
деятельности ТСЖ (или иной управляющей компании), анализирует все проблемы, с которыми
они могут столкнуться, определяет способы решения этих проблем. Именно на основании
204
данного документа бюджет и инвесторы могут предоставлять денежные средства. В условиях
рыночной экономики бизнес-план — необходимый инструмент технического, экономического,
финансового
и
управленческого
обоснования
управления
общим
имуществом
в
многоквартирном доме, включая взаимоотношения с дирекциями единого заказчика или
другими управляющими организациями, ресурсоснабжающими и подрядными предприятиями,
инвестиционными, страховыми, сбытовыми и другими организациями, посредниками,
потребителями.
Бизнес-план имеет два принципиальных направления:
• внутреннее — подготовить для собственников жилых помещений информационное досье — программу деятельности ТСЖ по управлению общим имуществом многоквартирного
дома с оценкой результатов на каждом этапе;
•
внешнее
—
информировать
о
технических,
организационно-экономических,
финансовых, юридических и прочих характеристиках многоквартирного дома, общем его
имуществе, а также о рисках и проблемах управления имуществом внешнего инвестора и другие заинтересованные организации, городские органы, принимающие решения о капитальном
ремонте, реконструкции объекта, его достройки (например, об отводе участка, получении права
на застройку), а также коммерческие банки, предоставляющие кредит.
Благодаря бизнес-плану у руководства ТСЖ появляется редкая возможность взглянуть
на собственный жилой дом как бы со стороны глазами придирчивого эксперта. Процесс
разработки бизнес-плана, включающего детальный анализ экономических и организационных
вопросов, заставляет собраться, мобилизоваться, сосредоточиться, что необходимо при работе в
рыночных условиях.
Бизнес-планирование в управлении многоквартирными домами используется при
реализации следующих целей:
-
обоснования целесообразности формирования комплекса недвижимого имущества и
создания ТСЖ для управления многоквартирным домом или этим комплексом;
-
эффективного
управления
общим
имуществом
комплексом
недвижимого
имущества с целью обеспечения финансово-экономической устойчивости деятельности
по организации эксплуатации и ремонта объектов, создания условий для комфортного
проживания жителей;
205
-
надстройки этажей, в т.ч. мансардных с целью получения дополнительной площади
помещений для коммерческой реализации или использования с целью увеличения
доходной базы бюджета ТСЖ;
-
разработки
финансовых
планов
капитального
ремонта,
модернизации,
реконструкции общего имущества многоквартирного дома;
-
внедрения инвестиционного проекта строительства на основе существующего
многоквартирного дома;
-
выявления потенциальных возможностей получения дополнительного дохода
бюджета ТСЖ при управлении домом, направляемых на уставные цели за счет
предпринимательской деятельности;
-
планирования
доходов
и
расходов,
анализа
нерациональных
издержек,
сбалансированности и оптимизации финансовых потоков;
-
разработки проектов внедрения и повышения эффективности ресурсосберегающих
мероприятий.
Бизнес-планирование, как необходимый элемент управления многоквартирным домом
выполняет ряд важнейших функций, среди которых наибольшее значение имеют следующие:
-
инициирование - выявление мотиваций жителей, активизация, стимулирование и
привлечение граждан к управлению жилым домом на принципах самоорганизации и
самоуправления;
-
прогнозирование – обоснование и прогнозные оценки социально-экономической,
бюджетной и коммерческой целесообразности создания и деятельности ТСЖ;
-
оптимизация – обеспечение выбора нормативно допустимого и научного способа
управления многоквартирным домом на основе вариантных расчетов доходов и
расходов в конкретной технической и социально-экономической среде;
-
координация и интеграция – учет возможностей взаимосвязи и взаимодействия с
управленческими структурами жилых домов с ориентацией на более эффективные
формы управления и общий результат эффективности эксплуатации жилого дома;
-
упорядочение – создание общего порядка для устойчивой работы и ответственности
ТСЖ за качество управления многоквартирным домом;
-
безопасность управления – обеспечение информацией собственников помещений о
возможных рисках для своевременного принятия упреждающих мер по уменьшению
или предотвращению отрицательных последствий (например, высокого физического
износа жилого дома, недостаточных доходов в бюджете ТСЖ, несбалансированной
программы ремонтных и эксплуатационных мероприятий);
206
-
контроль – возможность оперативного отслеживания показателей выполнения
планов, договорных обязательств и мониторинга состояния многоквартирного дома;
Бизнес-план должен давать убедительные ответы ТСЖ (управляющему домом) на
следующие основные вопросы. Рис. 13.1.
По объему, полноте изложения фактов, документально подтвержденных и научно
обоснованных аргументов бизнес-план может быть трех видов.
1. Полный, содержащий все расчеты, справки, свидетельства и другие материалы, всю
«кухню» получения тех или иных результатов. Такой бизнес-план (с вариантами и поисковыми
рассуждениями) должен храниться у руководителя ТСЖ и предъявляться ограниченному числу
заинтересованных лиц — самым серьезным участникам
взаимоотношений, например,
городским органам, инвесторам, банкирам.
2. Достаточный, т.е. содержащий все разделы бизнес-плана (компьютерные версии) по
предлагаемому варианту и не обязательно включающий подробные расчеты по альтернативным
вариантам. Он носит доказательный характер относительно перспектив реализации проекта и
развития объектов многоквартирного дома.
3. В виде резюме, т.е. представляющий собой краткие выводы по каждому разделу
бизнес-плана, без обоснования и расчетов (может быть приложением к деловому
предложению). Такой бизнес-план, содержащий от одной до четырех страниц текста «с ответами без решений», имеет значение некоей «визитной карточки» или даже рекламы самого
ТСЖ либо разрабатываемого проекта.
207
7. Оценка уровня рентабельности
управления многоквартирным
домом (прибыльность, окупаемость
инвестиционных затрат и т.д.)
1
1. Что делать
2. Оценка состояния
комплекса недвижимого
имущества и факторов
среды
7
Бизнес-план
управления
многоквартирным
домом
2
Критерий
соответствия
формирования
3. Показатели
деятельности по
управлению общим
имуществом
многоквартирного
дома
общего
Оценка
имущества и
создания
ТСЖ
технического
Правила и
нормы
технической
эксплуатации
жилых зданий
состояния
Социальнодемографические
характеристики
проживающих
Учет
соотношения
Перечень
предоставляемы
х услуг
Перечень и
объемы
проводимых
ремонтов
объектов дома
Прогнозируемая
оценка
доходности
объектов
Оценка
возможности
устойчивого
хозяйствования
ТСЖ
6. Сбалансированность доходов и
расходов, оценка затрат ресурсов и
финансовых результатов
4
6
5
4. Выбор способа
управления
многоквартирны
м домом и
направления
эффективности
управления
Оценка
эффективност
и
альтернативн
ых форм
управления
Цели и
задачи ТСЖ,
преимущест
ва
Технология и
организация
работ
Оценка и
прогноз
конъюнктур
ы рынка
ЖКУ
5. Способы
достижения
цели
Менеджме
нт
Маркетинг
Организаци
я
предприним
ательской
деятельност
и
Оптимизаци
я стратегии
обслуживан
ия и
ремонта
Внедрение
ресурсосбе
Факторы
влияния внешней
среды
Факторы
внутренней
среды
Рис. 13.1. Схема формирования основных элементов бизнес-плана
208
управления многоквартирным домом
регающих
технологи
Привлечен
ие
й
инвестици
й
Выбор целей конкретного ТСЖ должен исходить, с одной стороны, из текущего
состояния общего имущества в многоквартирном доме, а с другой — из финансовых возможностей в данной экономической ситуации. Детализация зависит от планового горизонта: цели,
ориентированные на далекую перспективу, имеют достаточно общие формулировки, а на
ближайший период — конкретные. Есть три способа достичь конкретности в формулировке
цели.
-
придать цели количественную определенность, например: снизить издержки на 1
кв.м общей площади дома, установить приборы учета и т.д.;
-
разбить основную цель на несколько конкретных задач, которые необходимо решить
для ее достижения, например, снижение размера эксплуатационных затрат предполагает
уменьшение числа работников, увеличение периодичности выполняемых работ,
снижение издержек при техническом обслуживании;
-
установить конкретные сроки достижения целей и решения задач.
Бизнес-план придает конкретной деятельности целенаправленность*). Составляя бизнесплан, собственники жилья приобретают инструмент контроля и управления, позволяющий
обеспечить планомерное управление общим имуществом в доме и жилищно-коммунальным
обслуживанием. В процессе составления бизнес-план является мощным инструментом
самообучения, на этой основе руководство ТСЖ, собственники жилья приобретают знания,
опыт и профессионализм.
При разработке комплекса мероприятий по активизации процесса создания ТСЖ важно
уточнить цели и, получаемые на основе их реализации, результаты. Создание ТСЖ без учета
возможности получения доходов в требуемых объемах, их сбалансированности с расходами и
прогнозирование эффективной деятельности может потребовать бюджетных дотаций сверх
установленных лимитов.
Цели ТСЖ в зависимости от особенностей направления деятельности могут быть
определены в бизнес-плане примерно следующим образом:
-
организация
предоставления
стандартных
услуг
жилищно-коммунального
обслуживания;
-
повышение качества услуг и работ;
*)
Есть масса руководителей ТСЖ, энергии которых можно бы позавидовать, если бы не одно «но»: их действия неэффективны из-за отсутствия
четко определенных конечных и промежуточных целей.
209
-
оказание дополнительных сервисных услуг;
-
накопление
необходимых
средств
на
капитальный
ремонт,
модернизацию,
реконструкцию объектов многоквартирного дома;
-
снижение издержек на 1 м2 площади при техническом обслуживанием и ремонте;
-
сокращения сроков выполнения заявок жильцов;
-
организация конкурсной системы привлечения исполнителей к проведению работ по
техническому обслуживанию, ремонту и санитарной уборке объектов многоквартирного
дома;
-
внедрение ресурсосберегающих мероприятий.
Пример структуризации целей приведен на рис. 13.2.
Цель: снижение издержек на 1 м2 обслуживаемой площади здания и
придомовой территории
Снижение
объема
эксплуатацио
нных
расходов
Увеличение
периодичности
выполняемых
ремонтов
Рост
производительно
сти труда
Сокращение
трудоемкости
Рациональное
использование
материалов
Организация
стратегии
ремонтных и
эксплуатационн
ых мероприятий
Рис. 13.2. Пример структуризации целей деятельности ТСЖ при управлении
многоквартирным домом
210
Анализ состояния общего имущества в доме должен быть использован при оценке
экономической целесообразности его управления силами ТСЖ, который может быть
реализован на основе методики рационального соотношения между техническим состоянием,
предполагаемыми
доходами
и
расходам
на
техническое обслуживание и содержание,
приведенными к единице площади, с последующим обоснованием требуемой рациональной
структуры жилых помещений и других объектов в многоквартирном доме, приносящих доход.
В бизнес-плане решаются следующие задачи:
- проводится анализ исходных данных: характеристика объектов, входящих в
многоквартирный дом (перечень объектов, их число и размеры, техническое состояние и
моральный износ, параметры зданий; перечень общего имущества, права собственности и доля
каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество, границы
земельных участков и размер земельной доли каждого собственника помещений, социальный
состав проживающих);
-
анализируются
многоквартирным
домом
достоинства
и
недостатки
(непосредственное
возможных
управление
способов
собственниками
управления
помещений,
управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным кооперативом, управление управляющей
организацией);
- определяется целесообразность образования собственниками помещений товарищества
собственников жилья для самостоятельного управления общим имуществом многоквартирного
дома либо последующей передачи на конкурсных условиях по договору части или всех
функций управления управляющей организации;
-
обосновываются
(использования
формы
современных
организации
технологий
управления
управления,
многоквартирным
технического
домом,
обслуживания
и
эксплуатации общего имущества, организации ремонтной или строительной деятельности;
- определяются условия, формы и объемы расходов по эксплуатации общего имущества;
- рассматриваются размеры возможных потерь, связанных с авариями, плохим
техническим состоянием жилых и нежилых объектов, сносом отдельных объектов и т.д., а
также упущенной выгоды при прекращении аренды муниципальных нежилых помещений или
211
коммерческими структурами (без согласия ТСЖ), нерациональном использовании земельного
участка и т.п.:
- прогнозируются источники, формы и размеры всех получаемых доходов от
использования недвижимости в многоквартирном доме;
- приводится оценка и прогноз конъюнктуры ремонтно-строительного рынка, рынков
недвижимости и управления, возможности получения финансовых дотаций на содержание
жилищного фонда из городского бюджета, условия привлечения внебюджетных инвестиций, и
на этой основе формируется стратегия маркетинга;
- разрабатывается организационно-финансовый
план обеспечения самоокупаемой
эксплуатации объектов в многоквартирном доме;
-
определяются основные технико-экономические показатели деятельности ТСЖ (при
необходимости также показатели инвестиционного проекта), проводится расчет потока чистых
средств, показателей экономической, коммерческой и бюджетной эффективности деятельности
ТСЖ по управлению общим имуществом и социальных результатов;
- уточняются правовые аспекты, формы и право собственности, юридический статус
объектов, имущественные отношения, нормативы, ограничения, требования муниципальных
органов;
- даются рекомендации по страхованию имущества в многоквартирном доме и
коммерческих рисков;
- разрабатываются тактика и программа управления кризисной ситуацией в ТСЖ. Рис.
13.3.
212
Программа антикризисного управления в
ТСЖ
Проведение
сберегающих
мероприятий
Сок
ращ
ение
убы
тков
Уме
ньш
ение
расх
одов
Выявл
ение
внутре
нних
расход
ов
Кадровы
е
перестан
овки,
укрепле
ние
дисципл
ины
Сбалансированность
требуемых работ т
расходов на эти цели с
доходами бюджета
ТСЖ
Мероприятия по финансовоэкономическому и
производственному
оздоровлению
Привлечение
жителей к
общественн
ым работам
в доме
Слияние
с
другими
структур
ами
управле
ния
Активны
й
маркети
нг,
высокие
цены на
услуги
Использов
ание
резервов
на общего
имущества
Рис. 13.3. Схема антикризисного управления многоквартирным домом
Совер
шенст
вовани
е
структ
уры
управл
ения
Развитие
диверси
фикации
деятельн
ости
Развитие
сервисно
го
обслужи
вания
прожива
ющих
Организация деятельности ТСЖ с помощью бизнес-плана позволяет:
-
управляющему многоквартирном доме четко и конкретно определить цели и
пути их достижения, заниматься перспективами и осуществлять более четкую
координацию управления;
-
наглядно демонстрировать обязанности и ответственность правления за
деятельность ТСЖ, установить показатели их деятельности, необходимые для
последующего
контроля,
быть
более
подготовленными
к
внезапным
изменениям рыночных ситуаций.
13.2. Организация работ и структура бизнес-плана.
Структура и содержание бизнес-плана, детализация его отдельных разделов
определяется
поставленными
задачами
и
размерами
общего
имущества
многоквартирного дома, потенциалом строящегося (или уже созданного), а также
перспективами реализации инвестиционного проекта по капитальному ремонту,
модернизации жилого дома. В бизнес-план рекомендуется включение следующих
основных разделов:
1. Особенности
формирования
комплекса
недвижимого
имущества
многоквартирного дома и задачи бизнес-плана.
2. Резюме
3. Характеристика комплекса недвижимого имущества дома и оценка
возможности дальнейшего его развития.
4. Конъюнктура цен и стратегия маркетинга.
5. Организационно-финансовый план эксплуатации и использования объектов в
многоквартирном доме, реализации инвестиционного проекта его улучшения.
6. Определение затрат и потерь.
7. Определение доходов.
7. Расчет эффективности.
9. Оценка степени риска и страхования.
Бизнес-план разрабатывается на основе задания на разработку, выдаваемого
заказчиком, в роли которых могут выступать:
-
органы
исполнительной
власти
или
местного
самоуправления,
осуществляющие управление развитием территорий и регулирование
процессов
управления многоквартирными домами;
- подрядные организации и фирмы, детализирующие концепцию бизнес-плана,
обосновывающие договорные условия эксплуатации и капитального ремонта объектов;
- потенциальные инвесторы, выступающие с инвестиционными намерениями по
модернизации, реконструкции объектов в многоквартирном доме;
- правления ТСЖ и другие объединения жителей;
- инициативные группы собственников помещений, заинтересованные в
создании ТСЖ по управлению многоквартирным домом.
13.3. Подготовка информационной базы
Информационное обеспечение бизнес-плана включает сбор, систематизацию,
анализ и обработку исходных данных, являющихся основанием для разработки его
основных
положений
и
выполнения
соответствующих
технико-экономических
расчетов. Информационная база включает нормативные, справочные и аналитические
материалы.
Нормативные и правовые документы составляют основу подготовки бизнесплана и включают:
-
нормативные акты федерального и городского значения
по ценовой,
налоговой и бюджетно-кредитной политике;
-
данные кадастра городских земель с выделением зон экономической оценки
территорий, ставок земельного налога и арендной платы за землю, порядок
межевания и определения размера земельного участка с последующим
оформлением на него прав собственников помещений;
-
порядок расчета нормативной численности руководителей, специалистов,
служащих и рабочих, выполняющих функции по эксплуатации жилищного
фонда и благоустройству территорий
215
-
типовые укрупненные нормы обслуживания на работы по санитарному
содержанию домовладений;
-
порядок расчета численности дежурного персонала в подъездах при
круглосуточном режиме работы;
-
усредненные нормы расхода материалов на техническое обслуживание и
текущий ремонт жилищного фонда (Приказ № 251 Департамента инженерного
обеспечения Правительства Москвы от 29.06.1995г.)
-
порядок выделения бюджетных средств ТСЖ, рекомендации для ТСЖ по
ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности.
Перечень нормативных документов приведен в Приложении;
Состав и содержание справочных и аналитических материалов, источники их
получения определяются поставленными целями бизнес-плана, учитывающими
особенности состояния объектов общего имущества в доме, социально-экономических
условий населения, создания конкурентных условий на рынке управленческих и
ремонтно-эксплуатационных
услуг,
уровень
бюджетных
дотаций
и
субсидий,
требованиях заказчика, результаты натурных исследований, социологических опросов
проживающих и т.д.
Заказчик на разработку бизнес-плана предоставляет следующую информацию:
-
данные
о
характеристике
комплекса
недвижимого
имущества
многоквартирного дома;
-
данные о структуре собственности на жилые и нежилые помещения,
размерах общего имущества;
-
содержание и объемы работ по эксплуатации и управлению имуществом в
многоквартирном доме;
-
задачи, поставленные в бизнес-плане, по повышению эффективности
управления многоквартирным домом.
Информация, подготавливаемая разработчиком бизнес-плана, включает - данные
маркетинговых исследований, характеризующих конъюнктуру рынка ремонтноэксплуатационных услуг, особенности налоговой и финансовой политики, условия
кредитования ремонта и реконструкции, научно-технический уровень приборов и
оборудования по ресурсосбережению, предложения по организационным формам
управления многоквартирным домом.
216
Глава 14.
Характеристика недвижимого имущества
многоквартирного дома.
Собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в
существующем многоквартирном доме в порядке, предусмотренном Гражданским
Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
входят:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном
доме (далее - помещения общего пользования в многоквартирном доме), в том числе:
межквартирные лестничные площадки;
лестницы;
лифты;
лифтовые и иные шахты;
коридоры;
технические этажи;
чердаки;.
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее
более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические
подвалы);
б) крыши;
в) ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома,
обслуживающие более одного помещения (квартиры);
г) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и
обслуживающее более одного помещения (квартиры);
217
д) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с
элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания,
эксплуатации
и
благоустройства
этого
многоквартирного
дома
объекты,
расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного
законодательства.
Описание имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном
доме и принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам
помещений в этом многоквартирном доме, основывается на сведениях, содержащихся в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее
- Единый государственный реестр
Разработка бизнес-плана позволяет обосновать возможность создания и
планирования эффективной деятельности ТСЖ по управлению финансовыми потоками
на ближайший и отдаленный периоды в соответствии с потенциалом и состоянием
комплекса недвижимого имущества дома. Рис. 14.1, 14.2, 14.3.
Формирование комплексов недвижимого имущества многоквартирных домов в
существующей жилой застройке по сравнению со вновь строящимися является более
сложным процессом, так как предусматривает наличие жестких рамок в виде
существующих объектов недвижимости, сложившихся технологических цепочек по их
обслуживанию и взаимоотношений между хозяйствующими субъектами. Процесс
создания ТСЖ в каждом конкретном случае должен предваряться экспресс-оценкой
бизнес-плана
управления
многоквартирным
домом,
имеющего
перспективы
самофинансирования. В противном случае, необходимо обосновать рекомендации по
укреплению финансовой базы с учетом существующих объектов общего имущества и
выбора стандарта эксплуатации недвижимости.
При создании ТСЖ на базе строящегося жилья задача рационализации его
структуры может быть решена уже на стадии проектирования его объектов, что может
существенно облегчить проблему финансирования дотаций на содержание жилищного
фонда. Такой подход предусматривает комплексное решение технологических проблем
218
и проблем финансирования, существенно повышая для городских и муниципальных
властей возможность маневрирования финансовыми ресурсами.
Формирование комплексов недвижимого имущества многоквартирных домов с
учетом рациональной структуры объектов, технического состояния, оценки их
доходности
позволяет
разработать
стратегию
стабильного
экономического
хозяйствования и возможности финансирования, что повысит заинтересованность
собственников помещений в создании ТСЖ, а также повлияет на варианты проектов
строительства кондоминиумов, как самоокупаемых градостроительных комплексов.
В целом характеристика комплекса недвижимого имущества включает
следующие показатели (рис. 14.1):
• адрес (адреса) объектов недвижимости - жилых домов, объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения, кадастровые номера земельных
участков;
• год постройки объектов;
• площадь каждого из них (жилая и общая);
• этажность зданий;
• материал стен;
• количество проживающих в них;
• количество и площадь гаражей и автостоянок, объединенных общим
земельным участком и элементами инфраструктуры и т.п.;
• структура права собственности на помещения в многоквартирном доме:
количество владельцев жилых и нежилых помещений среди физических, юридических
лиц. Доля частной, государственной, муниципальной или иной форм собственности в
многоквартирном доме;
•
описание
общего
имущества,
прилегающих
земельных
участков
установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а, также иных
219
в
Характеристика многоквартирного дома
Здание
Земельный участок
Жилые
помещения
Площадь по
нормативу
Сверхнормативная площадь
Нежилые
помещения
Объекты, объединенные земельным
участком
Пешеходные и
транспортные
дороги
Бассейны и другие
водоемы
Участки с многолетними зелеными
насаждениями
Инженерная
инфраструктура
Другие объекты
Рис. 14.1. Минимальный объем данных в многоквартирном доме.
объектов,
предназначенных
для
обслуживания
комплекса
недвижимого
имущества в многоквартирном доме;
• права собственности на общее имущество (общая долевая собственность, право
распоряжения общим имуществом, имущество, переданное в пользование какомунибудь жильцу или юридическим лицам);
• имущество (земельный участок) обремененные правом ограниченного
пользования
(сервитутом)
другими
лицами;
границы
земельных
участков
в
существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав многоквартирного
дома (для вновь строящихся объектов - границы определяются в соответствии с
требованиями градостроительных нормативов).
220
Многоквартирный дом
Характеристики здания в
целом
Характеристики отдельных частей
здания
Адрес
Год постройки, износ
Материал стен, этажность
Жилые помещения
Количество отдельных и
коммунальных квартир
Структура собственности (количество муниципальных и приватизированных квартир)
Площадь, покомнатная
структура квартир
Демографический состав (возраст, социальное положение, образование, уровень доходов)
Нежилые помещения
Структура собственности
и договорных отношений
(Виды собственников, а
также арендаторов и
субарендаторов).
Желательно иметь копии
договоров аренды и
субаренды.
Направления использования нежилых помещений
(Учреждения просвещения и культуры, здравоохранения, культурнобытового назначения, торговли, общественного
питания, спорта, административного характера и
т.д.
Инженерная инфраструктура и
другие объекты общего
имущества
Виды объектов:, межквартирные лестничные
клетки, лестницы, лифты,
лифтовые и иные шахты,
коридоры, крыши, технические этажи и подвалы,
ограждающие несущие и
ненесущие конструкции
механическое, электрическое, сантехническое и
иное оборудование и т.д.
Рис.14.2. Характеристика данных о многоквартирном доме.
221
Износ объектов
Характеристика
многоквартирного дома
Архитектурнотехнологические
Месторасположен
ие
Пообъектный
состав общего
имущества
Техническое
состояние
объектов,
входящих в
многоквартирный
дом
Экономико-правовые
Структура
собственности на
жилищный фонд и
нежилые помещения
Комплекс
установленных
мероприятий,
направленных на
поддержку ТСЖ,
действующих на
конкретной
территории
Демографические
Социальный и
возрастной состав
проживающего в
доме населения
Уровень доходов
граждан,
проживающих в
доме
Рис.14.3. Общая классификация характеристик многоквартирного дома
Каждая
из
вышеприведенных
характеристик
оказывает
влияние
на
целесообразность выбора способа управления со следующих позиций:
•возможности обеспечить надежную финансовую базу деятельности по
управлению и эксплуатации содержанию общего имущества дома;
•необходимости налаживания четкого взаимодействия с городскими властями,
потребителям
и
поставщиками
услуг
жилищно-коммунального хозяйства по
вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме и жилищнокоммунального обслуживания проживающих;
•создания механизма, способного своевременно балансировать интересы
собственников помещений, а также нанимателей и арендаторов жилых и нежилых
помещений в многоквартирном доме.
Технический учет многоквартирного дома осуществляется органами БТИ с
оформлением технического паспорта домовладения, открытием инвентарного дела и
222
занесением требуемых сведений в специальный реестр. При необходимости с целью
обновления данных проводятся дополнительные обследования зданий.
Технический паспорт домовладения формируется на основании заключения по
земельному участку, входящему в его состав, общего описания многоквартирного
дома, и включает в себя:
- технические паспорта на здание и помещения, входящие в состав
многоквартирного дома;
- поэтажные планы и экспликации на здания и помещения.
Описание общего имущества многоквартирных домов, формируемых на базе
домов сложившейся застройки, составляется районными Управами на основании
технических паспортов на здания, поэтажных планов и экспликаций, а также
заключений по земельным участкам.
Общее описание общего имущества многоквартирного дома рассматривается на
Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда административного
округа и утверждается распоряжением префекта.
Описание общего имущества многоквартирного дома, формируемых на базе
объектов перспективной застройки, составляется по проектно-сметной документации
заказчиком (застройщиком) или уполномоченной им организацией, сведения об общем
имуществе вносятся в техническую документацию БТИ до сдачи дома в эксплуатацию.
223
Глава 15.
Содержание и порядок разработки разделов бизнес-плана.
Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в состоянии
обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного
дома,
б) безопасность для жизни или здоровья граждан, сохранность имущества
физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
в) благоприятные условия пользования гражданами жилыми (нежилыми)
помещениями и помещениями общего пользования, а также земельным участком, на
котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме, а также иных граждан, проживающих в многоквартирном
доме;
д) готовность находящихся внутри многоквартирного дома инженерных
коммуникаций,
приборов
коммунальных
услуг
соответствии
с
учета
и
проживающим
правилами
другого
в
оборудования,
многоквартирном
предоставления
к
предоставлению
доме
коммунальных
гражданам,
услуг
в
гражданам,
утверждаемыми Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 1
статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с
проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного
дома
Общее имущество в многоквартирном доме
надлежащем
состоянии
в
соответствии
с
должно
требованиями
содержаться
в
законодательства,
содержащимися в:
а) технических регламентах;
б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах;
в) гигиенических нормативах;
г) технических правилах и нормах, принимаемых федеральными органами
исполнительной власти в случаях и в пределах, предусмотренных Жилищным кодексом
224
Российской Федерации, другими федеральными законами, указами Президента
Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации;
д) стандартах, действующих до вступления соответствующих технических
регламентов в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан,
имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального
имущества;
е)
иных документах, включающих требования к содержанию общего
имущества собственников помещений в многоквартирных домах, в соответствии с
пунктом 2 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Разработка бизнес-плана осуществляется на основе технико-экономических
показателей, норм и нормативов. В практике планирования применяют следующие
основные группы норм и нормативов.
1. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг.
2. Удельные нормы расхода материалов, изделий, энергии и т.д.
3. Организационные
нормативы
–
длительность
рабочего
периода,
продолжительность установки приборов и оборудования в жилищном фонде
и т.д.
4. Нормативы качества услуг и работ – соответствие установленным
стандартам.
5. Нормы окупаемости затрат и рентабельности ремонтно-эксплуатационных
работ.
6. Нормы труда, включающего:
-
нормы затрат времени;
-
количество рабочего времени на единицу произведенных услуг или работ;
-
нормы численности – количество специалистов, служащих и рабочих,
необходимых для выполнения планируемого объема работ по эксплуатации,
ремонту и благоустройству территорий;
-
нормы
времени
обслуживания
–
рабочее
время
для
технического
обслуживания объектов жилищного фонда;
-
нормы выработки – объем предоставляемых услуг или работ, который
планируется выполнить в единицу времени;
-
нормы обслуживания – количество машин, оборудования, рабочих мест,
убираемой и обслуживаемой, закрепленной за одним работником.
Бизнес-план начинается с титутльного листа, на котором следует указать:
225
-
наименование бизнес-плана;
-
наименование организации, для которой разрабатывается бизнес-план;
-
авторы разработки, телефон;
-
назначение бизнес-плана и его пользователи.
15.1. Резюме
Резюме подготавливается в итоге и на основании расчетных показателей и
других материалов, представленных в разделах бизнес-плана. Этот обобщающий
раздел в структуре бизнес-плана выносится на первое место.
В резюме в сжатой форме излагаются идеи, цели и суть основных показателей,
приводятся сведения об особенностях стратегии и тактике достижения поставленных
целей, способе управления многоквартирном домом, достигаемых результатах,
необходимых
затратах,
источниках
и
динамике
их
покрытия,
организации
антизатратных мероприятий, возникающих проблемах и возможных путях их
преодоления, уровне доходности и сроке окупаемости затрат, основных факторах
обеспечения устойчивой деятельности по управлению общим имуществом.
В резюме приводятся следующие сведения:
-
заказчик бизнес-плана;
-
характеристика комплекса недвижимого имущества многоквартирного
дома;
-
организационная форма управления многоквартирным домом;
-
схема финансового планирования расходов и доходов, с учетом бюджетных
средств;
-
система льгот, компенсаций и субсидий.
В резюме целесообразно указывать возможные альтернативные способы и
формы организации эксплуатации и управления общим имуществом, требуемые
источники покрытия затрат, платежеспособность собственников и других жильцов,
регулярность поступления платежей, в т.ч. бюджетных средств (субсидии, льготы).
В результате проведенной оценки экономической, бюджетной и социальной
эффективности отбирается вариант наиболее оптимальный, исходя из учета интересов
собственников
жилых
и
нежилых
помещений
(а
также
других
категорий
проживающих), собственника в лице города на долю городской собственности в
226
многоквартирного дома, площадь которой используется под цели найма), обеспечение
минимально-необходимых
(средних
или
высоких)
стандартов
эксплуатации,
эффективного управления общим имуществом.
Коротко излагается основная идея (создание современного уровня проживания,
изменение характера использования территорий, замена физически и морально
изношенных систем в доме, повышение уровня благоустройства, переход на
приборный учет и регулирование потребляемых услуг, улучшение теплозащитных
качеств здания, развитие предпринимательской деятельности и другие возможные
направления).
Приводятся показатели доходов, расходов (в т.ч. при проведении капитального
ремонта, реконструкции, единовременных затрат).
Определяются удельные характеристики комплекса недвижимого имущества в
т.ч.
показатели
использования
территории
придомового
земельного
участка,
соотношение на 1м2 общей площади многоквартирного дома табл. 15.1.
Удельные показатели объектов имущества в многоквартирном доме
Таблица 15.1.
Показатели общего имущества
многоквартирного дома
Общая
площадь
Удельные
показатели на 1
жителя
(кв.м)
1. Жилое здание (здания)
2. Нежилые объекты культурнобытового
и
коммунального
обслуживания
Всего
В том числе:
- просвещения и культуры
торговли,
общественного
питания, учреждения бытового
обслуживания, поликлиник
- административно-хозяйственных учреждений
- коммунальных предприятий
3. Спортивные сооружения
4. Гаражи и автостоянка для
постоянного
хранения
автомобилей,
принадлежащих
гражданам
5.
Земельный
участок
придомовой территории
227
Удельные
показатели
земли
и
нежилых
помещений,
приведенные
к
1
кв.м
общей
площади
Инвентариз
ационная
стоимость
объектов
(тыс.руб.)
площадь
Право и формы
собственности
(аренда,
собственность,
найм,
оперативное
управление)
- по нормативу;
- сверх нормативная площадь
6. Пешеходные и транспортные
дороги
7. Бассейны
8. Водоемы
9. Участки с многолетними
насаждениями
Итого
Приводятся показатели общей площади жилых и нежилых помещений в
многоквартирном доме с распределением по форме собственности и характеристикой
собственности. (табл. 15.2).
Приводятся характеристика и показатели технического состояния объектов
многоквартирного дома (физический износ и уровень его благоустройства; срок
последнего капитального ремонта) (табл. 15.3).
Приводится социально-демографическая структура проживающих, наличие
льгот, жилищных субсидий; (табл. 15.4.)
Указываются показатели объемов доходов и расходов, их структура с
распределением по формам собственности; средства бюджета; (табл. 15.5.)
Приводятся доходы от предпринимательской деятельности (табл. 15.6.).
При реализации инвестиционного проекта на многоквартирном доме приводятся
показатели в соответствии с табл. 15.7, 15.8.
Приводятся показатели потока чистых средств при проведении реконструкции
(табл. 15.9).
При реализации инвестиционного проекта приводятся показатели цены
капитала, рекомендуемое соотношение между заемными средствами, собственным
капиталом, бюджетными средствами, средствами собственников помещений и
нанимателей с учетом цены заема и уровня налогообложения.
228
Показатели характеристики многоквартирного дома
(по площади и формам собственности)
Табл. 15.2.
Характеристика
Ед.
изм.
м2
м2
м2
Общая площадь
Жилая площадь
Площадь лестничных клеток
Материал стен:
- кирпичный
- панельный
Дом оборудован:
- лифтом
- мусоропроводом
Площадь квартир всего:
м2
В т. ч.:
- коммунальных
м2
- находящихся в собственности м2
граждан, юридических лиц
- сдаваемых в наем, аренду.
м2
Площадь
общего
имущества, м2
принадлежащего собственникам.
Всего жителей:
чел.
В т. ч.
- собственников
чел.
- нанимателей
чел.
- арендаторов жилых помещений.
чел.
Площадь нежилых помещений, в т. ч.:
м2
- аренда
- собственность, в т.ч.:
м2
города
м2
юридических лиц
м2
физических лиц
м2
м2
229
Показатели
(фактические))
Показатели
(проектные)
230
Характеристика многоквартирного дома.
Табл. 15.3.
№п Адре Год
Материал Физ.
/п с
постройки стен
износ
дома
Срок последнего
капитального
ремонта
Вид
кровли
Площа Кол-во Кол-во Кол-во Площадь
Площадь
Кол-во Кол-во Полезная
дь
этажей подъезд лифтов лест. клеток, служ.
кварти привати площадь,
кровли
ов
кв. м
помещ., кв. р
з.
кв. м
м
квартир
1
6
7
8
2
3
4
5
9
10
11
12
13
14
15
16
Жилая
площадь, кв.
м
Кол-во 1 Кол-во 2комн. квартир комн.
квартир
Кол-во 3Кол-во 4Кол-во
комн. квартир комн. квартир комнат
и более
Кол-во
жильцов
Площадь
Категория
земельного
жилого
участка, кв. м здания
Кол-во шахт, Вид электродверей
проводки
17
18
20
23
24
26
19
21
22
25
27
Водопровод и ГВС центр. Газовые
канализ.
водонагр.
Кол-во
дымоходов,
вентканал.
Кол-во АЗУ Налич.
Кол-во
(кодовых
водоподкачки систем
замков)
ДУиППА
Центр, отопл. Убираемая площадь дворов, улиц,
(ТЭЦ, котельн.) тротуаров, кв. м (1-й класс, 2-й класс, 3-й
класс, территория без покрыт.).
28
31
32
35
29
30
33
34
230
36
231
Социально-демографическая структура проживающих в многоквартирном доме.
Табл.15.4.
Социально-демографическая
структура проживающих
Всего проживающих, чел.
в т.ч.:
- собственников
- нанимателей
- арендаторов
Демография проживающих
- дети (до 16 лет)
- молодежь (16-35 лет)
- взрослое население (35-55)
- пенсионеры (55 лет и
старше)
- инвалиды
Количество
проживающих,
имеющих льготы, пособия
в т.ч.:
Число проживающих, имеющих
жилищные субсидии:
Ед. изм.
Показатели
Чел.
-«-«-«-«-«-«-«-«Чел.
-«-«Чел.
Показатели доходов и расходов при управлении многоквартирным домом.
Табл. 15.5.
Структура бюджета ТСЖ
Ед. изм.
Показатели
План
Доходы всего, в т.ч.:
Оплата услуг за техническое
обслуживание
Оплата услуг по вывозу бытовых
отходов
Арендная плата за жилье –
платежи за коммунальные услуги
Дотации
на
эксплуатацию
жилищного фонда из бюджета
Коммерческие
доходы
от
предпринимательской
деятельности
иные доходы, в т.ч.
- комиссионные сборы в размере
10% от суммы поступающих
платежей за коллективную аренду
-арендная плата за нежилые
помещения
Расходы всего, в т.ч.:
231
Факт
232
Содержание домохозяйства
Текущий ремонт
Административно-управленческие
расходы
Обязательные
платежи
и
отчисления, в т.ч.:
-налог на добавленную стоимость;
-единый социальный налог;
-арендная плата за землю;
-страховые отчисления.
Прочие расходы
расходы на коммунальные услуги
Расходы по техническому и
сервисному обслуживание
Расходы
на
ремонтностроительные работы
иные расходы
Показатели доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ при управлении общим
имуществом в многоквартирном доме.
Табл. 15.6.
Исполнение сметы по
хозяйственной деятельности ТСЖ.
Показатели
План
факт
Всего получено дополнительных
доходов (тыс.руб.), в т. ч. за счет:
- аренды
нежилых
помещений,
- аренды
земельного
участка,
- продажи
недвижимого
имущества,
- строительства
дополнительных
помещений,
- средств на депозитных
счетах,
- банковских ссуд,
- раздельного сбора и сдачи
ТБО,
- работ
по
остеклению
балконов,
- за
счет
замены
сантехнического
оборудования,
- предоставления
других
сервисных услуг
Принципиальная схема привлечения потенциальных инвесторов к реализации
инвестиционного проекта улучшения многоквартирного дома
Таблица 15.7
№
Наименование мероприятий
Сущно
Решае-
232
Возможный
Ожидаемый срок
Ожидаемая
233
п.
п
1
1
2
По привлечению средств
городского бюджета
По привлечению средств
коммерческих структур –
собственников (арендаторов)
нежилых помещений)
По привлечению средств
проживающих
По привлечению средств
фонда финансовых ресурсов
развития территории, других
внебюджетных фондов
2.
3
4
сть
меропр
иятий
мые
задачи
3
4
объем
привлечения средств
(млн.руб.)
5
Поступления
средств
6
Отдачи
средств
прибыль (на
1
млн.руб.
затрат)
7
8
Структура инвестиционных затрат при реализации проекта улучшения
многоквартирного дома
Таблица 15.8.
№п.
п.
Наименование затрат
1
1
2
Объекты
жилищной
недвижимости:
- капитальный ремонт
- строительство жилья
- модернизация
- реконструкция
Объекты
нежилого
назначения, в т.ч. объекты:
- просвещения;
- культурно-зрелищные
- торговли
и
общественного питания;
- коммунально-бытового
назначения;
- благоустройства;
- и т.д.
Компенсация
за
изъятие
земель и снос объектов
Непредвиденные работы и
затраты
ИТОГО
2
3
4
Всего
3
Инвестиционные затраты (млн.руб.)
В том числе
На объекты в
На коммерческие
На городские
собственност
объекты
объекты
и ТСЖ
4
5
6
Поток чистых средств при проведении реконструкции многоквартирного дома.
Табл. 15.9.
Отток и приток средств при реконструкции
I.
1.1.
Отток (затраты)
Единовременные
всего, в т. ч.:
Всего, в
т.ч.
инвестиционные,
233
Бюджетных
ресурсов
Денежных
средств
проживающи
х
Внебюджет
ных средств
234
реконструкция
(модернизация)
существующего здания;
- пристройка;
- надстройка;
- отдельно строящийся объект;
1.2.
Текущие
(эксплутационные,
операционные)
- по реконструируемому объекту;
- по новым объектам;
Итого: отток
II.
Приток (доходы)
2.1.
Единовременные:
- по реконструируемому дому;
- по
пристраиваемым
объектам
(помещениям);
- по надстраиваемым помещениям;
- по отдельно строящемуся объекту;
2.2.
Текущие (операционные):
- по реконструируемому дому;
- по
пристраиваемым
объектам
(помещениям);
- по надстраиваемым помещениям;
- по новому объекту;
-
Итого: приток
Сальдо потока чистых средств
В резюме также дается оценка социальных результатов реконструкции
(модернизации), капитального ремонта по показателям:
-
повышение комфортности проживания;
-
оплата за фактически потребляемые ресурсы по приборам учета;
-
улучшение качества предоставления коммунальных услуг;
-
повышение
уровня
культурно-бытового
и
социального
обслуживания
проживающих за счет ввода новых площадей (объектов);
-
улучшение жилищных условий;
Рассматриваются условия повышения общей экономической, коммерческой и
бюджетной эффективности проекта, в т. ч.:
-
возможность снижения бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда;
-
изменение
соотношения
объемов,
структуры
и
очередности
работ
по
реконструкции, модернизации, капитальному ремонту;
-
оптимизация размеров надстраиваемой и пристраиваемой площади по этажности,
площади, типам квартир и т. д.
-
создание дополнительных стимулов для роста продажи введенных площадей и
повышению массы прибыли.
Приводятся предложения по формированию системы маркетинга, которая может
включать:
234
235
-
проведение
рекламной
компании,
адресные
предложения
инвесторам,
коммерческим банкам, городским органам, ГУП «ДЕЗ» и другим управляющим
компаниям;
-
организация
инвестиционных
конкурсов
(тендеров)
с
указанием
льгот,
предоставляемых инвесторам;
-
проведение пробного маркетинга, а также анкетирование, опрос собственников
помещений, нанимателей арендаторов городских органов управления долей
городской собственности, потенциальных инвесторов об условиях их участия в
проведении работ;
-
согласование с органами городского, окружного и районного управления
возможности получения средств из городского бюджета, выработки гибкой
ценовой, налоговой и кредитной политики (дополнительные финансовоэкономические льготы для инвесторов по ставкам и погашения кредита, по
льготному налогообложению, снижению уровня налогов на определенный период
и т.д.).
Приводятся выводы о целесообразности реализации проекта реконструкции
(модернизации, капитального ремонта), условия
достижения расчетных показателей
эффективности, возможных коммерческих рисках, условиях и формах страхования.
Основными
показателями
экономической
и
бюджетной
эффективности
проектного предложения являются:
-
чистая текущая стоимость;
-
срок окупаемости;
-
внутренняя норма рентабельности;
-
индекс доходности инвестиций.
Сводные
показатели
экономической
и
бюджетной
эффективности
инвестиционного проекта представлены в табл. 15.10.
Сводные показатели эффективности инвестиционного проекта
Табл. 15.10.
Наименование показателей
1. Чистая текущая стоимость бюджетная
(ЧТСб)
2. Чистая текущая стоимость общая (ЧТСоб)
3. Срок окупаемости бюджетных инвестиций
(Токб)
- без дисконтирования
- с дисконтированием
Ед. изм.
Год
достижения
положительного
сальдо
Год
достижения
положительного
сальдо
лет
235
Значения
236
4. Срок окупаемости общих инвестиций
(Токоб)
- без дисконтирования
- с дисконтированием
5. Внутренняя норма рентабельности
6. Индекс доходности (ИД)
лет
%
%
Далее приводятся краткие выводы по результатам технико-экономической оценки
инвестиционного проекта:
-
срок окупаемости инвестиций Ток составляет больше (меньше) установленного
срока принятого исходя из условия: 1/Ток=Еn=0.15, это позволяет сделать
заключение
о
целесообразности
(нецелесообразности)
реализации
инвестиционного проекта;
-
чистая текущая стоимость (больше или меньше 0), т.е. проектное предложение
можно
считать
прибыльным
(неприбыльным,
безубыточным)
и
его
рекомендуется реализовать (не реализовывать)
-
индекс
доходности
инвестиций
>
1(<),
что
означает
эффективность
(неэффективность) инвестиций;
-
точка безубыточности (ТБ) меньше (больше) критической величины, при которой
достигается оптимальная эффективность инвестиционного проекта. Рис. 15.1.15.4.;
-
оптимальная структура источников финансирования по капитальному ремонту
многоквартирного дома.
-
ожидаемый эффект запланированных мероприятий.
млн.
руб.
общий
внебюджетный
бюджетный
годы
Рис. 5.1. Поток чистых средств при реализации инвестиционного проекта.
236
237
Млн.
руб.
бюджетные
годы
внебюджетные
0
общие
Рис. 15.2. Движение затрат при реализации инвестиционного проекта
а
строительство объектов для
коммерческой прода жи
13%
38%
12%
строительство га ра жа на
территории кондоминиума для
коммерческого использования
на дстройка (жила я нежила я) для
коммерческой прода жи
37%
237
пристройка (жила я нежила я для
коммерческого использования
238
Рис. 15.3. Примерная структура использования застройки при реконструкции
многоквартирного дома.
средства инвесторов
11%
средства бю джета
11%
49%
средства собственников,
на нимателей жилья
13%
кредиты коммерческих
ба нков
16%
средства собственников,
а ренда торов нежилых
помещений
Рис. 15.4. Примерная структура инвестиций при реконструкции многоквартирного
дома.
15.2. Исходные данные и характеристика многоквартирного дома.
Объем и содержание данного раздела зависят от поставленной цели
управления общим имуществом дома и решения социальных задач.
На этапе создания ТСЖ приводятся характеристика объектов, его техническое
состояние, социальный состав проживающих и число собственников жилья, дается
оценка
потенциальных
доходов
и
расходов
собственников
на
управление
многоквартирным домом.
При разработке программы улучшения деятельности по управлению и
организации эксплуатации приводятся показатели, отражающие способ управления
домом, расходы, учетную политику, удельные доходы и расходы на 1м2, особенности
уставной и предпринимательской деятельности и т.д.
С
целью
получения
дополнительных
предпринимательских
доходов
приводятся объемы нежилых помещений площадь земельного участка, объемнопланировочные характеристики здания, цена земли и т.д.
238
239
При разработке проектного предложения по проведению капитального
ремонта приводятся показатели технического состояния строительных несущих
конструкций, инженерного оборудования, придворовой территории, перечень
требуемых ремонтных работ, обустройства
территории, озеленения, улучшения
технико-технических параметров здания и т.д.
При разработке проектного предложения по реконструкции (модернизации)
здания приводятся показатели отражающие местоположения многоквартирного
дома, территории, транспортной и пешеходной доступности, застроенность
территории, оценка престижности района, основные объемно-планировочные и
конструктивные
показатели
объекта,
порядок
и
сроки
осуществления
реконструктивных работ, параметры развития улучшения многоквартирного дома
(капитальный ремонт, модернизация, надстройка, пристройка, новый строящийся
объект).
15.3. Конъюнктура рынка управленческих и жилищнокоммунальных услуг, стратегия маркетинга.
Стратегия маркетинга, являющаяся составной частью стратегического
управления общим имуществом многоквартирного дома разрабатывается на основе
изучения емкости рынка жилищно-коммунальных услуг, его качественных и
количественных характеристик планирования работ и мероприятий для достижения
поставленных целей. Планирование маркетингового исследования предполагает
следующую последовательность действий (рис.15.5.).
239
240
Перечень
планируемых и
контрольных
показателей
Изучение и анализ текущей
маркетинговой ситуации на
рынке жилищно-коммунальных
услуг (работ)
Конъюнктура рынка
жилищнокоммунальных и
управленческих
услуг
Стратегия
маркетинга
Перечень
задач и
проблем
Программа
управления
объектами в
многоквартирно
м доме
Возможные
риски
Бюджет
ТСЖ
Контроль
качества и
объемов
работ
Рис. 15.5. Порядок проведения маркетинга
В данном разделе определяются вероятные максимальные и минимальные
цены на работы и услуги в сфере управления и эксплуатации жилья, а также
изучаются потенциальные рынки, которые предполагается охватить в результате
реализации инвестиционного проекта развития многоквартирного дома.
Изучение рынка работ и услуг по эксплуатации и ремонту общего имущества
включает:
-
стоимость эксплуатации 1 кв.м общей площади жилого дома и нежилых
помещений и сфере городского жилищного фонда;
-
стоимость
работ
по
санитарному
содержанию,
озеленению
и
благоустройству придомовой территории многоквартирного дома;
-
удельные
затраты
на
внедрение
мероприятий
по
энергоресурсосбережению, установке приборов учета и контроля;
-
цены на работы по техническому обслуживанию общего имущества;
-
цены на текущий ремонт 1 кв. м общей площади помещений общего
пользования, крыши, фасада и т.д.;
-
цены на капитальный ремонт 1 кв.м общей площади здания, выборочный
ремонт;
-
арендная плата за землю, при пользовании автогаражей и автостоянок;
-
удельные затраты на управление.
240
241
В разделе указываются предполагаемые на рынке эксплуатационных работ и
услуг цены конкурирующих подрядных организаций, в число которых могут входить
частные фирмы, ГУП "ДЕЗ", индивидуальные предприниматели. (Рис. 15.6 а,б )
Жилые помещения
Территория
автостоянок
Общее имущество
Нежилые
помещения
Придомовая
территория
15.5 а. Рыночная структура стоимости эксплуатации 1 кв. м площади объектов
(руб./м2)
Работы по
содержанию
Благоустройство и
озеленение
Капитальный
ремонт
Затраты на
ресурсосбережение
Техническое
обслуживание
Затраты на
управление
Текущий ремонт
Рис. 15.5 б. Сложившаяся структура стоимости отдельных видов работ по
содержанию и ремонту объектов в многоквартирном доме (в%)
Одновременно фиксируются установленные тарифы за коммунальные услуги
всего, в т.ч. водоснабжение, теплоснабжение, канализация, энергоснабжение,
вентиляция, радио и антенные услуги, вывоз мусора, охранные устройства и т.д.
241
242
Изучение рынка спроса на услуги по управлению многоквартирным домом
включает определение:
-
стоимости управления многоквартирным домом самостоятельно силами
Правления;
-
стоимости управления непосредственно собственниками помещений;
-
стоимости управления на основе передачи этих функций профессионалам или
управляющей компании;
Затраты на
Стоимость управления
самостоятельно силами
Правления
1
управление
Стоимость управления на
основе передачи этих функций
профессионалам или
управляющей компании
2
Стоимость управления путем
передачи этих функций
дирекциям единого заказчика
3
Стоимость управления
непосредственно
собственникам
4
1
2
3
4
способ управления
Рис. 15.6. Затраты на управление в зависимости от способа управления.
При реализации инвестиционного проекта улучшения
многоквартирного
дома следует предусмотреть изучение потенциальных рынков товаров и услуг,
которые предполагается охватить данным проектом.
В данном разделе следует ответить на следующие вопросы:
-
характеристика рынка жилья и его сегментов в районе размещения дома,
емкость и потенциал рынка, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения,
потребность
использования
в
жилье,
расширение
комплекса
грани
многоквартирного
доступности
дома
(капитальный
модернизация, реконструкция, пристройка, надстройка и т.п.);
242
жилья
за
счет
ремонт,
243
-
возможный платежеспособный спрос на новое жилье и варианты его оплаты,
важнейшие тенденции и ожидаемые изменения в ценовой динамике на рынке
жилья;
-
конкурентная среда и характеристика конкурентов, доля их участия в сфере
строительства и реализации жилья;
-
законодательные нормы и ограничения;
-
сведения о работах или предполагаемых при реализации в рамках
инвестиционного проекта ТСЖ услугах, в описании перспектив улучшения
объектов
многоквартирного
дома
(развития)
указываются
мероприятия,
намечаемые в рамках инвестиционного проекта, предлагаемые для выхода на
рынок и их доля в процентном выражении;
-
сведения
о
хозяйствующих
субъектах,
участвующих
рынке
на
инвестиционных проектов реконструкции (капитального ремонта);
-
вывод об ожидаемой эффективности работ, реализуемых ТСЖ в рамках
инвестиционного проекта.
15.4. Доходы и расходы
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечить
надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от
выбранного способа управления многоквартирным домом.
Решения по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном
доме принимаются собственниками помещений в многоквартирном доме в порядке,
установленном Жилищным Кодексом РФ.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от состава,
конструктивных особенностей, степени физического износа и технического
состояния общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень услуг,
связанных с содержанием общего имущества приведен в Приложении.
Для
предупреждения
преждевременного
износа
и
поддержания
эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и
неисправностей
элементов
общего
имущества
в
многоквартирном
доме,
собственники помещений обязаны принять решение о проведении текущего ремонта
общего имущества в многоквартирном доме или его отдельных объектов.
243
244
Примерный
перечень
работ
по
текущему
ремонту
общего
имущества
в
многоквартирных домах приведен в Приложении.
Если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме или:
отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме достигло уровня
предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, установленных
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в
сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального
хозяйства, для устранения физического износа или разрушения элементов общего
имущества в многоквартирном доме, и объектов, расположенных на входящем в
состав общего имущества в многоквартирном доме земельном участке, собственники
помещений обязаны принять решение о проведении капитального ремонта для
восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а при необходимости
замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме.
При
нецелесообразности
проведения
выборочного
капитального
ремонта
собственники вправе принять решение о проведении комплексного капитального
ремонта многоквартирного дома. При нецелесообразности проведения капитального
ремонта собственники вправе принять решение о сносе многоквартирного дома в
установленном порядке.
Примерный перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирных домах, приведен в Приложении.
Товарищества
ведут
свою
деятельность
за
счет
средств
целевого
финансирования, состоящих из целевых взносов жителей, других целевых средств в
т.ч.
дотаций
из
городского
бюджета,
а
также
за
счет
доходов
от
предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели.
Смета ТСЖ складывается из двух основных частей:
доходы и расходы по управлению многоквартирным домом;
доходы от коммерческого использования комплекса недвижимого имущества
и, связанные с реализацией инвестиционного проекта, расходы и доходы.
В целом доходы (Добщ) по управлению многоквартирным домом могут
включать:
1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, занимаемого по
договору социального найма Д1;
244
245
2. Плата за содержание и ремонт помещения, находящегося в частной
собственности Д2;
3. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в
общей долевой собственности Д3;
4. Платежи за коммунальные услуги Д4;
5. Оплата услуг по вывозу бытовых отходов Д5;
6.Дотации из бюджета на эксплуатацию жилищного фонда по установленным
нормативам, на капитальный ремонт Д7, жилищные субсидии Д8.
Доходы от коммерческого использования нежилых помещений и иного
имущества, находящегося в доверительном управлении или собственности ТСЖ
(Д9), в том числе:
(Д9)= (Д9.1)+ (Д9.2)+ (Д9.3)+ (Д9.4)+ (Д9.5)+ (Д9.6)+ (Д9.7);
арендные платежи от использования общего имущества в многоквартирном
доме; (Д9.1);
платежи по договорам доверительного управления; (Д9.2);
платежи за рекламные вывески; (Д9.3);
агентская страховая комиссия; (Д9.4);
платежи за представительские функции в судах и иных органах; (Д9.5);
залоговые и ипотечные операции; (Д9.6);
доход от предпринимательской деятельности управляющей организации.
(Д9.7);
Доходы от коммерческого использования земельного участка (Д10), в том
числе:
(Д10)= (Д10.1)+ (Д10.2)+ (Д10.3)+ (Д10.4)+ (Д10.5);
арендные платежи; (Д10.1);
платежи по договорам доверительного управления; (Д10.2);
сервитутные платежи; (Д10.3);
платежи за парковку автомобилей. (Д10.4);
доходы от хозяйственной деятельности управляющей организации. (Д10.5);
Иные доходы (Д11), в том числе:
245
246
(Д11)= (Д11.1)+ (Д11.2)+ (Д11.3)+ (Д11.4)+ (Д11.5);
банковский процент на остатки на счетах; (Д11.1);
экономия средств, достигнутая за счет ресурсосбережения; (Д11.2);
плата страховщика за превентивные мероприятия; (Д11.3);
оптовые скидки, предоставляемые поставщиками услуг; (Д11.4);
штрафные платежи. (Д11.5);
Платежи за оформление невостребованного имущества. (Д13),
платежи за
расселение коммунальных квартир в многоквартирном доме через безвозмездные
субсидии на приобретение жилья. (Д14), доходы от долевого участия в других
предприятиях. (Д15), доходы от посреднических операций и сделок. (Д16).
Общие доходы (Добщ) товарищества определяются по формуле:
(Добщ)= (Д1)+ (Д2)+ (Д3)+ (Д4)+ (Д5)+ (Д6)+ (Д7)+ (Д8)+ (Д9)+ (Д10)+ (Д11)+ (Д12)+
(Д13)+ (Д14)+ (Д15)+ (Д16);
Расходная часть бюджета товарищества Робщ состоит из следующих расходов:
Расходы по договорам на отпуск коммунальных услуг, (Р1) всего, в том числе:
(Р1)= (Р1.1)+ (Р1.2)+ (Р1.3)+ (Р1.4)+ (Р1.5);
-
теплоснабжение; (Р1.1);
-
канализация; (Р1.2);
-
энергоснабжение; (Р1.3);
-
вентиляция; (Р1.4);
-
радио и антенные услуги; (Р1.5);
1. Расходы по договорам на монтаж и техническое обслуживание инженерного
оборудования (Р2) в том числе:
(Р2)= (Р2.1)+ (Р2.2)+ (Р2.3)+ (Р2.4);
-
обслуживание лифтов; (Р2.1);
-
монтаж, наладка и обслуживание теплосчетчика; (Р2.2);
-
монтаж и наладка и обслуживание водосчетчиков; (Р2.3);
-
установка и обслуживание домофонов; (Р2.4);
3. Оплату труда штатных сотрудников ТСЖ. (Р3).
246
247
4. Платежи за обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии со сметой и
бюджетом ТСЖ. (Р4);
5. Расходы по договорам сервисного обслуживания общего имущества
многоквартирного дома(Р5), в том числе:
(Р5)= (Р5.1)+ (Р5.2)+ (Р5.3)+ (Р5.4)+ (Р5.5);
за содержание дома и благоустройство придомовой территории (консьерж,
садовник, дворник); (Р5.1);
за уборку подъездов, сбор и удаление бытовых отходов; (Р5.2) ;
дератизация; (Р5.3);
вывоз мусора; (Р5.4);
за наружную охрану помещений и придомовой территории; (Р5.5);
6. Расходы на ремонтные работы (Р6), в том числе:
(Р6)= (Р6.1)+ (Р6.2)+ (Р6.3);
-
расходы на капитальный ремонт (Р6.1);
-
расходы на текущий ремонт (Р6.2);
-
отчисления в фонды капитального ремонта (Р6.3);
7. Затраты товарищества на строительные работы (Р7), в том числе:
(Р7)= (Р7.1)+ (Р7.2)+ (Р7.3);
-
надстройку, (Р7.1);
-
пристройку, (Р7.2);
-
перестройку со сносом или без него объектов общего имущества в
соответствии со сметой ТСЖ. (Р7.3).
8. Затраты на выкуп помещений и земельных участков, в соответствии с
решениями общего собрания и бюджетом ТСЖ. (Р8)
9.Затраты по договорам страхования общего имущества. (Р9)
10. Арендная плата за землю. (Р10)
11. Расходы по использованию общего имущества многоквартирного дома.
(Р11)
12. Затраты на изготовление и обслуживание рекламных вывесок. (Р12)
247
248
13. Затраты на иные цели, в соответствии с Уставом, решениями общего
собрания и бюджетом ТСЖ. (Р13)
14. Налоговые платежи. (Р14)
15. Ликвидация дебиторской задолженности. (Р15)
Общие расходы (Робщ) товарищества определяются по формуле:
(Робщ)= (Р1)+ (Р2)+ (Р3)+ (Р4)+ (Р5)+ (Р6)+ (Р7)+ (Р8)+ (Р9)+ (Р10)+ (Р11)+ (Р12)+
(Р13)+ (Р14)+ (Р15);
К товариществам собственников жилья в области тарифной политики
применяется тот же подход, что и к городскому жилищному фонду (что и
необходимо для обеспечения заинтересованности собственников в создании ТСЖ).
Правления товариществ по решению общего собрания могут осуществлять
перерасчет платежей для владельцев помещений повышенной комфортности в целях
возмещения ими стоимости реально потребляемых услуг (например, установка ванн
типа “Джакузи”, проведение перепланировки, влияющей на систему вентиляции,
безконтрольная установка дополнительных приборов центрального отопления и т.д.).
Более тесная зависимость ставок платы за жилье и коммунальные услуги в
кондоминиуме
может
обеспечить
увеличение
доходности
и
рациональное
потребление ресурсов.
В условиях ограниченности платежеспособной возможности большинства
собственников жилых помещений существенную роль в обеспечении рентабельного
управления многоквартирным домом (особенно на первых этапах деятельности
товарищества) играет финансовая помощь города.
Расходы бюджета на дотации по эксплуатации жилищного фонда Rжкх
определяются по следующей формуле:
Rжкх=[Сжкх * (100-f)* S*12-(L+ПД)],
где: Сжкх - стандарт предельной стоимости предоставления услуг ЖКХ на 1кв.м.
общей площади в месяц, f - установленный на планируемый год уровень оплаты
населением услуг ЖКХ, S - общая площадь жилого дома:
L - объем льгот, предоставляемых отдельным жильцам.
L=N*18*Cжкх*0,5*12;
где N - численность проживающих в доме, имеющих право на льготы по оплате ЖКУ
0,5 - средний размер льгот по оплате ЖКУ.
ПД - потери доходов в связи с неполной собираемостью платежей от жителей за
ЖКУ;
248
249
ПД = С*** х f х S х 12 х Vсоб
где Vсоб - уровень собираемости платежей за ЖКУ;
Дфакт
Vсоб = ---------------,
Ди
где: Дфакт - фактические платежи населения за ЖКУ,
Ди - начисляемые платежи населению за ЖКУ.
Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома ( в соответствии с
нормативами периодичности ремонта) рекомендуется планировать следующим
образом:
Ркап = (S х К х Zрек х V) - (S х C*** х f х Ч),
где: К - удельный вес площади дома, планируемой ежегодно к ремонту;
Z - стоимость ремонта 1м2 площади дома, сложившаяся в базовом году;
V - коэффициент роста цен в планируемом году по сравнению с базовым;
Ч - доля затрат на капитальный ремонт жилого дома в установленном
стандарте предельной стоимости предоставления услуг на 1 м2 общей площади в
месяц*).
15.5. Организационно-финансовый план повышения
эффективности управления многоквартирным домом.
Организационно-финансовый
план
представляет
собой
систему
мероприятий (организационных, финансовых, управленческих, информационных и
др.) по достижению цели плана при рациональном использовании имеющихся и
привлечении новых ресурсов.
Специфика разработки организационно-финансового механизма повышения
эффективности
управления общим имуществом в
многоквартирном доме
определяется следующими факторами:
-
формированием
набора
услуг-функций,
делегируемых
управляющей
компании;
-
выбором управляющей компании на основе минимизации цены услуг при
обеспечении значений индикаторов показателей качества услуг (рост
безаварийности, надежность предоставляемых услуг и т.д.)
*)
Учитывая, что в Москве в тариф и ставки оплаты на жилищные услуги расходы на капитальный ремонт не включены и население
их не оплачивает, Ч может быть принять в пределах 0,8-1,2% от восстановительной стоимости здания в год.
249
250
-
стимулированием ресурсосберегающих мероприятий, влияющих на снижение
потребления ресурсов;
-
ранжированием приоритетности мероприятий и распределение объемов
расходования средств в соответствии с эффектом их отдачи;
-
информированием жителей о потенциальных возможностях проведения
ресурсосберегающих мероприятий, экономичного потребления ресурсов,
бережного отношения к общему имуществу кондоминиума и т.д. Проведение
информационно-пропагандистских
акций
быстро
дает
высокий
рост
заинтересованности населения (от 35 до 50% жителей).
-
внедрением теплозащитных мероприятий (в т.ч. выбор жителями типов
обогревательных приборов, марки утеплителей для окон, дверей, балконов) и
регулирование температуры в жилых помещениях, позволяющих снизить
расходы на отопление на 10-20%;
-
реализаций программ модернизации и капитального ремонта инженерного
оборудования жилого дома, наладки и регулирования систем тепло- и
водоснабжения, ремонта и замены трубопроводов;
-
установкой водомеров на дом, тепло- и водосчетчиков в квартиры в условиях
роста тарифов;
-
совершенствованием
планирования
доходов
и
расходов,
анализом
нерациональных издержек, повышением эффективности управления общим
имуществом;
-
влиянием
бюджетной,
тарифной
и
имущественной
политики
на
эффективность управления многоквартирным домом.
С целью более рационального использования финансовых ресурсов
необходимо регулярное обновление информации о параметрах и характеристиках
текущего состояния жилищного фонда, составления организационного плана
управления для улучшения качества жилого дома, расчета ожидаемого эффекта от
реализуемого плана. Задача состоит в сбалансированности имеющихся средств и
требуемых
расходов
по
содержанию
и
ремонту
общего
имущества
многоквартирного дома. В условиях дефицита средств целесообразно разработать
стратегию
изыскания
резервов,
включающую
мероприятия
по
экономии
имеющихся средств, строгому контролю расходов и снижению стоимости работ.
ТСЖ на основе результатов технических осмотров общего имущества
многоквартирного дома, актов оценки его технического состояния на основе
нормативов периодичности планово-предупредительного ремонта жилого здания,
250
251
разрабатывает планы работ (на 1 - 2 года) по техническому обслуживанию и
текущему ремонту, а также непредвиденному ремонту.
Составленный план на основе нормативной периодичности ремонтов
представляет собой стратегическую программу-максимум, направленную на
достижение нормативного технического состояния, качественного содержания и
создания комфортных условий для проживания, включающую виды необходимых
работ, их периодичность, сроки выполнения, объемы и регулируемые цены.
Исходя из фактического объема финансирования необходимо определить на
основании перечня необходимых работ, включенных в программу-максимум,
приоритетные выгодные в стратегическом отношении направления работ на
текущий год и, в первую очередь, проведение работ по текущему ремонту и
обеспечению
(поддержанию)
нормативных
(стандартных)
параметров
функционирования многоквартирного дома.
При неудовлетворительном состоянии и ограниченном финансировании
целесообразно разрабатывать стратегический план управления многоквартирным
домом, например, на 5 лет, предлагающий определение заранее намеченной
последовательности
осуществления
целей,
выполнения
работ,
проведения
запланированных мероприятий.
Пообъектное планирование работ по общему имуществу многоквартирного
дома является основой составления комплексного хозяйственно-финансового
плана, содержащего перечень работ и мероприятий, требующих выполнения, в том
числе по договорам подряда с указанием их объема, сроков и способов
выполнения. Комплексный план может включать в себя:
-
смету затрат по видам работ и договорам подряда;
-
план-программу эффективной организации работ;
-
ожидаемый эффект запланированных мероприятий.
Организационный план управления многоквартирным домом приведен на
рис.15.9.
Комплексный план управления многоквартирным домом должен являться
основой для заключения договора подрядных работ на содержание и ремонт
объектов.
Смета затрат – это полная сводка на выполнение работ и услуг по
управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
При составлении смет могут быть использованы различные методы: нормативный,
расчетный, балансовый, оптимизации, моделирования. Нормативный метод
251
252
основан на расчете объемов затрат и потребности в ресурсах путем умножения
установленных норм расхода ресурсов на планируемый объем выполняемых работ
или услуг. Расчетный метод – это расчет объемов требуемых затрат и потребности
в ресурсах путем принятия повышенных стандартов эксплуатации и планируемых
для
этих
целей
сбалансированная
объемов
увязка
финансирования.
объемов
затрат
и
Балансовый
источников
метод
–
доходов.
это
Метод
оптимизации предполагает многовариантность расчетов смет: с минимумом затрат
или максимумом получаемого результата по обслуживанию и управлению общим
имуществом многоквартирного дома. В основу метода моделирования положен
фактический анализ стоимостных
связей
(зависимость
объема затрат
от
технического состояния дома, объема выполняемых работ и услуг от величины
дохода ТСЖ и т.д.
Примеры сметы доходов и расходов ТСЖ и сметы расходов на содержание
домовладения ТСЖ представлены в табл. 15.11 и 15.12., 15.13
Смета
Доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда для ТСЖ, получающего
дотацию из городского бюджета.
Табл. 15.11
№
Наименование
Ставка в год
п\п
Доходы
Всего на 1
кв.м
оплачив.
площади
(тыс.руб)
Примечание
1.
Оплата жилья по договору
найма
9-60
12.0
Распоряж. МЭРа Москвы
№ 801-РМ от 13.08.2001г.
2.
Оплата услуг технического
обслуживания
22-30
269,9
Ставка рассчитана из
В том числе: А) но
приватизированному жилью
-
Б)по частному жилью в
результате иных сделок
22-30
269,9
Оплата услуг по вывозу
бытовых отходов
62-00
32.2
3.
фактических затрат по
-
252
-эксплуатации жилищного
фонда
Ставка рассчитана из
фактических затрат по
эксплуатации жилищного
фонда
Постановление
Правительства Москвы № 16
от 12.01.2001г.
253
4.
Разные доходы
0-36
4.8
Всего доходов:
23-98
318.9
Комиссионные сборы по
договору с ГУП
«Мостелеком» в размере 10%
от суммы поступающих
платежей за коллективную
антенну
Расходы
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Содержание домохозяйства
33-65
447.5
Приложение № la.2,3
А)оплата услуг ремонтноэксплуатационных
предприятий по содержанию
и ремонту жилищного фонда
В т.ч. основная и
дополнительная заработная
плата
Б) оплата услуг по вывозу
бытовых отходов
Обезвреживание
20-42
271,4
См. приложение
№ 1а,2,3
14-54
193.3
-\-
2-20
29.2
0-50
6.7
Г)оплата прочих услуг по
эксплуатации и
содержанию жилищного
фонда
Д)Содержание дежурных
по подъезду
6-62
88.0
См. Приложение №5
3-00
40.1
Текущий ремонт
жилищного фонда
Налог на добавленную
стоимость
Налог на землю
6-40
84.8
Расп. Перв.Зам
Премьера Москвы от
04.08.1999г. №
596РЗП
Письмо УЗГ от
21.07.2000г. №83189\0
См. Приложение №4
Прочие расходы
Содержание ТСЖвт.ч.
Оплата труда
Всего расходов:
РЕЗУЛЬТАТ:
Убыток
1-92
3-67
1-01
53-76
См. Приложение №5
107.1
1.2
25.6
48.8
13.5
715.0
396.1
Рассчит. Согласно
закона г. Москвы о зем
нал. № 34, Ставка на 1
га - 2000г.
См.Приложение №6
См. Приложение №1
Фонды накопления и
потребления
2.7
Основание Распоряж.
Бюджетные
253
254
ассигнования на
содержание жилищного
фонда
2-50
Дотации от ГЦСЖ
395,1
МЭРа Москвы № 300РМ от 21.03.2001г.
3.7
Распор. Правительства
Москвы № 222-РП от
17.10.2001г.
Смета расходов
на содержание домовладения
Табл. 15.12
№№
Статьи затрат
Сумма в руб.
На 1 кв.м
Лифты (ТСЖ-3)
Вывоз КГМ и ТБО (ОТСЖ)
3045
97000
0-33
0-80
Мех уборка (ОТСЖ)
45000
0-37
Дератизация (ОТСЖ)
3200
0-03
Обслуживание расширительных баков (ОТСЖ)
7000
0-06
Страховка 917+2143+1221 (ОТСЖ)
4281
0-04
Освидетельствование лифтов (ОТСЖ)
3000
0-02
Раздел 1 . Подрядные работы
1
Обслуживание ДУ и ППА
ИТОГО по разделу 1
1-65
Раздел 2. Административно-управленческие расходы
Содержание аппарата управления. (ОТСЖ)
2
Фонд заработной платы
93000
Единый социальный налог 35,9 %
33387
Накладные расходы
10000
136387
1-12
Раздел 3. Содержание службы эксплуатации
Содержание линейного персонала, кладовщик. (ОТСЖ)
3
Фонд заработной платы
19500
Единый социальный налог 35,9 %
7000
Накладные расходы
1600
28100
0-23
Текущий ремонт (ОТСЖ)
4
Фонд заработной платы
84500
Единый социальный налог 35,9 %
30335
Материалы, спецодежда, инвентарь
15000
129835
254
1-07
255
5
Санитарное содержание зданий (ТСЖ-3)
Фонд заработной платы (с подменой)
22230
Единый социальный налог 35,9 %
7981
Материалы, спецодежда, инвентарь
1500
26675
3-45
Содержание диспетчерской службы (ОТСЖ)
6
Фонд заработной платы
18000
Единый социальный налог 35,9 %
6462
Накладные расходы
160
7
Сборы на обслуживание здания ОДС (ОТСЖ)
8
Сборы на освещение подъездов и эксплуатацию лифтов.
(ТСЖ-3)
Сборы на обслуживание тепло и водосчётчиков.
(ТСЖ 3)
9
10
11
12
24622
0-20
. 18900
0-16
0-30
700
0-08
Непредвиденные расходы. (ТСЖ-3)
ВСЕГО затрат на содержание домовладения.
8-26
Коммунальные услуги:
центральное отопление
По меньшей
ставке
- горячее водоснабжение
г. Москвы
- холодное водоснабжение
- телеантенна (с квартиры)
22-00
- радиоточка (с квартиры)
7-65
Смета общих расходов по содержанию многоквартирного дома.
Табл. 15.13
Затраты на техническое обслуживание многоквартирного дома
№
П/П
Техническое обслуживание
Наименование работ
1
2
3
4
Содержание обслуживающего персонала
Содержание домовладения
Текущий ремонт инженерного оборудов.
Текущий ремонт дома, инженерных
коммуникаций и систем
Прочие эксплуатационные расходы в т.ч.
Наведение порядка в подъездах
5
107778.0
56123.0
56850.0
98278.0
Затраты
фактические
прнв. к 1 всего
прнв. к 1
м2
м2
1.4
107778.0
1,4
0.8
56123,0
0.8
0.8
56850.0
0.8
1,3
98278,0
1.3
58748.2
48000.0
0.8
0.6
расчетные
всего
255
58992.0
48000,0
0.8
0.6
256
6
7
8
Расходы по оплате услуг специалистов
Начисленная рентабельность
Налоговые платежи
14190.5
0.0
82312,7
0.2
14190,5
0.0
82312,7
1,1
Общая сумма затрат 474280,4
6,4
474280,4
0.2
1,1
6,4
Затраты на управление многоквартирным домом
№П/П Наименование работ
Затраты
расчетные
всего
1
2
3
4
Расходы по содержанию управ, персонала
Прочие расходы по управлению
Рентабельность на услуги по управлению
Налоговые платежи
Общая сумма затрат
Общая сумма расходов на
управление многоквартирным домом:
17613.0
17032.0
2592.0
7820.0
45057.0
519337,4
7,0
фактические
прнв.к 1
м2
0.2
0.2
0.1
0.1
0,6
519337,4
всего
17613.0
17032.0
2592.0
7820.0
45057,0
прнв.
к 1 м2
0.2
0.2'
0.1
0.1
0,6
7,0
Расходы на оплату коммунальных услуг
№
1
2
3
3.1.
3.2.
4
5
6
7
8
9
Наименование
Могортепло
Мосэнерго (электрическая энергия)
Водоснабжение
*холодное
* горячее
Газоснабжение
Канализация
ГАО Мостелеком (коллект.телевиз.антен)
Радио
Вывоз мусора
Прочие
Всего:
Размер платежа
прямые расчеты( насел, и аренд.)
прямые расчеты (населен, и аренд )
53453.0
население(аренд.прям.расч.') 53453,0
прямые расчеты (населен, и аренд.)
прямые расчеты (населен.)
население(аренд.прям.расч.) 53453,0
население 31736,4
население 6380.6
население и арендаторы 12050,4
0.0
Всего расходов:
|676410,8
157073.4
С целью повышения эффективности управления общим имуществом дома
целесообразно осуществлениt классификации работ (и затрат) следующим образом.
-
перечень проводимых работ (и затрат) в жилых помещениях собственников
жилья;
-
перечень работ (и затрат), проводимых в жилых помещениях (нанимателей),
находящихся в собственности города Москвы;
-
перечень работ (и затрат), проводимых в помещениях общего имущества
многоквартирного дома.
256
257
Акт оценки
технического состояния
кондоминиума.
Смета на содержание и ремонт
многоквартирного дома с
Общая сумма
доходной части
бюджета ТСЖ.
указанием приоритетности
работ.
Комплексный план на год и
на пятилетие
Реализация эффективного
управления
кондоминиумом.
Оптимальный
выбор
приоритетных
видов работ
очередности и
их
периодичности
Минимизация
цен и
повышение
качества работ
и услуг, в
результате
конкурсного
отбора
исполнителей
Мероприятия
по
ресурсосбереж
ению.
Контроль
расходования
средств и
соблюдения
технологии
работ.
Устранение
физического
износа путем
проведения
капитального
ремонта
Рис. 15.9. Организационный план управления многоквартирным домом.
257
Реконструк
ция
(модерниза
ция)
кондомини
ума с
целью
повышения
рыночной
стоимости.
258
15.6. Методика расчета доходов и расходов по техническому
обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества
многоквартирного дома.
Общий порядок расчета.
Для осуществления успешной деятельности по содержанию и ремонту
многоквартирного дома, необходимо четко понимать из чего складываются доходы и
расходы.
Собственники
жилья
в
многоквартирном
доме
должны
определить
обязательный перечень и состав выполненных работ, а также их периодичность в
соответствии с принятой классификацией стандартов эксплуатации, которые должны
отражаться в договоре с хозяйствующими субъектами (управляющей компанией или
подрядной организацией). Табл. 15.14. Начнем с расчета общих расходов по содержанию
многоквартирного дома. Общий порядок расчета представлен на рис. 15.10.
Как мы видим, расчет начинается с определения общей характеристики
многоквартирного дома, которая представлена на рис.15.11. На схеме отражены
основные данные, исходя из которых, необходимо планировать деятельность по
содержанию многоквартирного дома. Эти данные можно получить в БТИ или взять из
паспорта дома.
Расчет
нормативной
численности
специалистов,
осуществляющих
управление многоквартирным домом.
На рис. 15.12. отражен порядок определения нормативной численности
специалистов, осуществляющих управление жилым домом. При этом, ставка оплаты
услуг по управлению жилищным фондом должна обеспечивать возмещение следующих
затрат:
Расходы по содержанию управленческого персонала. По этой статье учитываются
расходы на оплату труда работников аппарата управления, начисления на зарплату,
расходы на содержание конторских помещений, канцелярские, почтово—телеграфные
расходы, оплата услуг связи и прочие аналогичные расходы, относимые в соответствии
со сметой по содержанию службы заказчика, на осуществление управления
эксплуатацией жилищного фонда.
Рекомендуемые стандарты эксплуатации жилищного фонда.
Табл. 15.14.
258
259
Стандарты эксплуатации общего имущества
многоквартирного дома
Безопасный стандарт эксплуатации (I группа)
Минимальный стандарт эксплуатации (II группа)
Базовый стандарт эксплуатации (III группа)
Повышенный стандарт эксплуатации (IY группа)
Элитный стандарт эксплуатации (Y группа)
Перечень комплекса работ
Работы, обеспечивающие безопасность проживания
в жилом доме. Эти работы должны выполняться в
обязательном порядке. Этот стандарт определяет
минимальные требования к качеству текущего
ремонта и технического
обслуживания жилья,
обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и
выполнение только тех работ, которые связаны с
надежностью
и
безотказностью
работы
конструкций и инженерного оборудования.
Работы,
связанные
с
нормальным
жизнеобеспечением дома, т.е. содержание и ремонт
конструктивных элементов и инженерных систем
жилого дома, без которых невозможно полноценное
проживание в нем. Как правило, эти работы связаны
с надежным функционированием инженерных
систем и безаварийной эксплуатацией дома и в
совокупности определяют пониженные (на 25% по
отношению к нормативу) требования к качеству
текущего ремонта и технического обслуживания
жилищного фонда. При этом невыполнение
отдельных работ не связано с безопасностью и
жизнеобеспечением проживания людей. Такие
работы осуществляются по мере достижения
необходимого уровня финансирования в надежде,
что ожидаемый экономический рост создаст
предпосылки для перехода к следующей группе
стандартов.
Работы по текущему ремонту и техническому
обслуживанию жилищного фонда, отвечающие
нормативным требованиям в соответствии с
действующими нормативными документами, по
которым выполняется 100-процентный объем,
качество и необходимая периодичность работ.
Выполнение всех работ по текущему ремонту и
техническому обслуживанию жилищного фонда,
соответствующее
третьей
группе,
но
и
дополнительные
работы,
необходимые
для
повышенного комфорта проживания. В условиях
ограниченности
финансовых
ресурсов
и
платежеспособного уровня населения повышенный
(четвертый) стандарт эксплуатации не может быть
реально обеспечен в домах государственной и
муниципальной собственности. Данный стандарт
эксплуатации может быть ориентирован на дома,
находящиеся в частной собственности.
Высокий
уровень
инженерно-технического
оснащения, автоматизация и регулирование
потребления ресурсов, максимальный комфорт и
предоставление сервисных услуг на уровне
евростандартов.
Численность управленческого персонала рассчитывается по утвержденным
нормативам (на основании Распоряжения Мэра Москвы №568-РМ от 5 июня 1998 г.)
Для служб заказчика, имеющих в хозяйственном ведении, управлении, на
техническом обслуживании жилищный фонд, нежилые помещения и строения (включая
259
260
дома ЖК, ЖСК и товариществ собственников жилья) или осуществляющих по договору
финансирование названного жилищного фонда общей площадью жилых и нежилых
помещений, строений 1 млн.кв.м и уборочной площадью улиц и придомовых
территорий, подлежащих уборке. В размере не менее 800 тыс.кв.м, предельный
норматив численности административно-управленческого персонала составляет:
- руководитель
1 ед.;
- организация эксплуатации жилищного фонда, нежилых помещений и
строений, уборки улиц и придомовой территории (в том числе главный
инженер и заместитель начальника службы заказчика)
17 ед.;
- бухгалтерский учет, финансовая и экономическая деятельность (без
функций «сбор платежей»)
4 ед.;
- юридическая служба
2 ед.;
- делопроизводство
1 ед.;
- заведующий хозяйством
1 ед.
260
261
Общая характеристика многоквартирного
дома
Паспорт дома,
данные БТИ, др.
Определение нормативной численности специалистов,
осуществляющих управление жилым домом и затрат на их
содержание.
Распоряжение
Мэра Москвы от
5 июня 1998 г
N 568-РМ.
Определение нормативной численности специалистов,
осуществляющих эксплуатацию жилого дома и затрат на их
содержание.
Распоряжение
Мэра Москвы от
5 июня 1998 г
N 568-РМ.
Определение нормативной численности рабочих, занятых
технической эксплуатацией жилого дома и затрат на их
содержание.
Распоряжение
Мэра Москвы от
5 июня 1998 г
N 568-РМ.
Определение нормативной численности рабочих, занятых
санитарным содержанием дома и затрат на их содержание.
Распоряжение
Мэра Москвы от
5 июня 1998 г
N 568-РМ.
Определение плановых расходов на содержание дома.
На основании
нормативов
города Москвы и
заключенных
договоров
Определение плановых расходов по текущему ремонту дома.
Определение обязательных платежей и отчислений.
Определение отчислений на капитальный ремонт
Платежи жителей за коммунальные услуги
Прочие расходы, утверждаемые общим собранием.
На основании
нормативов и
заключенных
договоров
Налоговый
кодекс РФ
На основании
законодательства
РФ или решения
общего собрания
Размер ставок
утверждается
Постановлением
Правительства
Москвы
Расчет общих расходов на содержание
многоквартирного дома
Рис. 15.10. Порядок расчета расходов на содержание общего имущества многоквартирного
жилого дома
261
262
Нормативная численность специалистов,
осуществляющих управление многоквартирным
домом.
Руководитель
Организация эксплуатации
жилого фонда, нежилых
помещений и строений (в т.ч. гл.
инженер и зам. нач. службы
заказчика)
Бухгалтерский учет и
экономическая деятельность
Юридическая служба
Заведующий хозяйством
Дополнительная численность:
А) по функции сбор платежей
Б) по организации приема населения
Рис.
15.12.
Определение
нормативной
осуществляющих управление жилым домом
262
численности
специалистов,
263
При этом при определении нормативной численности работников служб
заказчика учитываются:
- общая площадь всех помещений квартир, включая площади встроенных
шкафов, темных комнат (кладовок), подлежащая оплате. Площадь летних помещений
(застекленные и открытые лоджии, балконы, террасы) в общую площадь квартир не
включаются;
- общая площадь нежилых помещений (площадь мест общего пользования дома
не учитывается) и нежилых строений.
Общая площадь жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении,
управлении, на техническом обслуживании или финансировании службой заказчика,
учитывается с коэффициентом 1.
Площадь нежилых помещений в жилых и нежилых строениях, находящихся в
хозяйственном ведении, управлении, на техническом обслуживании службой заказчика,
включая площадь хозслужб, площадь гостиниц, жилых помещений, используемых под
общежития, учитывается с коэффициентом 0,5.
Уборочная площадь улиц и придомовых территорий, подлежащих уборке,
принимается по справке № 8 БТИ.
Указанные расходы приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых
помещений строений, находящихся в управлении и на техническом обслуживании
службы заказчика.
Стоимость услуг по управлению для конкретного собственника (плательщика)
определяется путем умножения рассчитанной в вышеизложенном порядке ставки
оплаты услуг на общую площадь, находящуюся в собственности плательщика.
Определение нормативной численности рабочих, занятых
технической эксплуатацией жилого дома.
На рис. 15.13 отражен процесс определения нормативной численности рабочих,
занятых технической эксплуатацией жилого дома, на основании Распоряжения Мэра
Москвы №568-РМ от 5 июня 1998 г.
Для расчета численности и рациональной расстановки рабочих, занятых
технической эксплуатацией жилищного фонда созданы нормы обслуживания.
263
264
Нормы обслуживания разработаны на основе Типовых норм обслуживания для
рабочих, занятых текущим ремонтом жилищного фонда, утвержденных постановлением
264
265
Нормативная численность рабочих, занятых
Рис.15.13. Определение нормативной численности рабочих, занятых
технической
эксплуатацией
дома.
технической
эксплуатацией жилого
жилого дома.
Кровельщик
Плотник
Столяр
Штукатур
Маляр
Каменщик
Слесарь-сантехник:
А) водопровод, канализация, горячее
водоснабжение
Б) центральное отопление
Электромонтер
Электро- газосварщик
Подсобный рабочий
265
266
Госкомтруда СССР от 03.04.76 №93, в соответствии с Нормативами Москвы по
эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Правительства
Москвы от 4 июня 1996 года № 456.
Нормы обслуживания установлены в объемах работ, выполняемых одним
рабочим соответствующей профессии в течение годовой нормы рабочего времени при
40-часовой рабочей неделе, и разработаны с учетом наиболее полного и рационального
использования рабочего времени.
Рационально
используя
рабочее
время,
рабочие,
занятые
технической
эксплуатацией жилищного фонда, за дополнительную плату обязаны выполнять услуги
по заявкам населения в соответствии с утвержденным перечнем работ и услуг,
выполняемых за счет собственных средств проживающих.
Нормы обслуживания установлены дифференцированно по профессиям и
группам зданий с учетом сроков их эксплуатации (табл. 15.15.)
Нормы обслуживания (в год) для рабочих, занятых технической эксплуатацией
жилищного фонда.
Табл. 15.15
№
п/п
1
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Наименование
профессии
рабочего, оборудования, объекта
обслуживания
2
Кровельщик
- по стальным кровлям
- по рулонным кровлям
по
кровлям
из
штучных
материалов
Плотник
Столяр строительный
Штукатур
Маляр строительный
Каменщик
Слесарь-сантехник
- водопровод, канализация, без
ванн и горячего водоснабжения
- водопровод, канализация при
наличии ванн без горячено
водоснабжения
водопровод,
канализация,
горячее водоснабжение
- центральное отопление от
домовой котельной
- центральное отопление от ТЭЦ
или квартальной котельной
Единица
измерения
3
Кв.м. кровли
Срок эксплуатации зданий, лет
До 10
11-30
Группы зданий
1
2
3
4
5
6
4
7
14600
13100
16800
14600
13100
16800
14600
13100
16800
14600
13100
16800
Кв.м.общей
площади
-«-«-«-
59700
74900
93800
62600
51900
67000
81800
107800
73000
58300
45000
54900
77500
51700
34000
55800
68000
100300
67000
38300
квартира
-
-
-
-
-«-
-
-
320
320
-«-
440
440
370
370
кв.м общей
площади
-
-
37700
37700
-«-
40800
40800
38600
38600
Электромонтер по ремонту и
обслуживанию
электрооборудования:
266
267
9.
- в домах с открытой эл.
проводкой
- в домах со скрытой эл.
проводкой
- силовые установки
- световые домовые знаки и
уличные указатели
Электрогазосварщик
10.
Подсобный рабочий
квартира
-
-
-
-
2310
2310
2240
2240
шт.
-«-
60
150
60
150
60
150
60
150
кв.м
чердаков,
подвалов
-«-
25000
25000
25000
25000
38000
38000
38000
38000
№
п/п
Наименование
профессии
рабочего, оборудования, объекта
обслуживания
Единица
измерения
1
1.
2
Кровельщик
- по стальным кровлям
- по рулонным кровлям
- по кровлям из штучных
материалов
Плотник
Столяр строительный
Штукатур
Маляр строительный
Каменщик
Слесарь-сантехник
- водопровод, канализация, без
ванн и горячего водоснабжения
- водопровод, канализация при
наличии ванн без горячено
водоснабжения
водопровод,
канализация,
горячее водоснабжение
- центральное отопление от
домовой котельной
- центральное отопление от ТЭЦ
или квартальной котельной
3
Кв.м. кровли
2.
3.
4.
5.
6.
7.
9.
Электромонтер по ремонту и
обслуживанию
электрооборудования:
- в домах с открытой эл.
проводкой
- в домах со скрытой эл.
проводкой
- силовые установки
- световые домовые знаки и
уличные указатели
Электрогазосварщик
10.
Подсобный рабочий
8.
Срок эксплуатации зданий, лет
Свыше 30
Группы зданий
1
2
8
9
14600
13100
16800
14600
13100
16800
Кв.м.общей
площади
-«-«-«-
30900
35600
61600
41100
16700
44900
54800
85600
58000
19000
квартира
370
370
-«-
320
320
-«-
300
300
кв.м общей
площади
35500
35500
-«-
36200
36200
квартира
950
950
2200
2200
шт.
-«-
40
150
40
150
кв.м
чердаков,
подвалов
-«-
25000
25000
38000
38000
Исходя из численности и ставок обслуживания по конкретной специальности,
определяются расходы по техническому обслуживанию многоквартирного дома.
267
268
Ставки рассчитываются на конкретный период времени, который должен
указываться в договоре или соглашении, заключаемых сторонами. Одновременно
указывается порядок пересмотра ставок оплаты услуг. Названные ставки являются по —
существу договорной ценой и не подлежат пересмотру, исходя из реально сложившихся
затрат, кроме случаев оговоренных в договоре или соглашении.
Основанием для ведения расчетов с собственниками помещений за услуги
технического обслуживания дома и услуг по управлению служит Договор на
техническое обслуживание или Соглашение о совместном владении домом и долевом
участии в расходах по его содержание.
При формировании ставок оплаты услуг по техническому обслуживанию дома и
управлению
учитывается
конкретный
перечень
и
объем
услуг,
оказываемых
потребителю (собственнику, арендатору).
Определение нормативной численности рабочих, занятых
санитарным содержанием домовладения.
На рис. 15.14. отражен алгоритм определения нормативной численности рабочих,
занятых санитарным содержанием домовладения.
Численность определяется на основании Распоряжения Мэра Москвы №568-РМ
от 5 июня 1998 г, учитывая конкретные условия обслуживания многоквартирного дома.
Сначала определяются укрупненные нормы обслуживания на работы по
санитарному содержанию домовладений, которые разработаны на основе Типовых
укрупненных норм обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений,
утвержденных постановлением Госкомтруда СССР от 22.0885 № 239/18-42, в
соответствии
с
Нормативами
Москвы
по
эксплуатации
жилищного
фонда,
утвержденными постановлением Правительства Москвы от 4 июня 1996 года № 465, и
данными Московского центра гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды.
Укрупненные нормы обслуживания предназначены для расчета численности и
рациональной расстановкой рабочих, занятых на работах по санитарному содержанию
домовладений [дворник (уборщик территорий), рабочий по комплексной уборке и
содержанию
домовладений,
уборщик
мусоропроводов,
уборщик
служебных
помещений].
Укрупненные нормы обслуживания установлены для одного исполнителя (в
измерителях,
указанных
шестидневной
рабочей
в
нормативных
неделе
с
учетом
268
таблицах)
наиболее
в
смену
полного и
при
40-часовой
рационального
269
использования рабочего времени и оснащения рабочих необходимыми средствами
уборки и приспособлениями.
Укрупненные нормы обслуживания установлены:
- на ручную уборку территорий домовладений для двух периодов года (холодного
и теплого) по классам территорий и видам покрытий;
Нормативная численность рабочих, занятых
санитарным содержанием домовладения.
Дворник
Уборщик мусоропроводов
Уборщик лестничных площадок
Уборщик служебных помещений
Рис.15.14. Определение нормативной численности рабочих, занятых санитарным
содержанием домовладения
- на ручную уборку территорий домовладений
при механизированных
уборочных работах для двух периодов года (холодного и теплого) по классам
территорий и видам покрытий;
- на уборку лестничных клеток дифференцированно в зависимости от этажности
зданий и видов оборудования, находящегося на лестничных клетках;
- на уборку служебных помещений жилищных организаций;
269
270
- по обслуживанию мусоропроводов дифференцированно в зависимости от
этажности зданий, местонахождения мусороприемной камеры и типов мусосборников.
В зависимости от вида атмосферных осадков принято единое деление года на два
периода: холодный, когда выпадают осадки в виде снега, и теплый, когда выпадают
осадки преимущественно в виде дождя.
Для планирования численности рабочих продолжительность холодного периода
установлена с ноября по март включительно (152 дня), а теплого периода – с апреля по
октябрь включительно (213 дней).
Территории квалифицированы по интенсивности пешеходного движения:
I класс – до 50 чел/час;
II класс - от 50 до 150 чел/час;
III класс – от 150 до 500 чел/час;
IY класс – от 500 до 2000 чел/час;
Y класс – свыше 2000 чел/час.
Уборочные
территории
подразделяются
по
видам
покрытий:
усовершенствованные (асфальтовые, брусчатые), неусовершенствованные (щебеночные,
булыжные) и без покрытий.
Но основе укрупненных норм обслуживания, расчет численности по каждой
профессии производится следующим образов:
Ч
N1
N2
N3
Nn
...
, где
Но1 Ho 2 Ho3
Hon
N1, N2, N3 ….Nn – объемы уборочных работ по видам, на которые установлены
нормы;
Но1, Но2, Но3 …. Ноn – укрупненные нормы обслуживания
Нормативная
численность
рабочих
рассчитывается
с
применением
коэффициентов, а также с учетом подмены (Инструкция по расчету численности
рабочих от 18.11.96, утвержденная Департаментом инженерного обеспечения).
Расчет нормативной численности по каждой профессии производится до одного
знака после запятой.
В
эту
статью
расходов
входят
затраты
на
оплату
труда
младшего
обслуживающего персонала (МОП), рассчитанные исходя из уборочной площади
конкретного строения, действующих норм обслуживания и планируемых расценок,
начислений на зарплату (скидка на невыход и недокомплект принимается исходя из
270
271
сложившегося процента, но не выше 12), зарплаты по выдаче спецодежды и технике
безопасности. При этом численность МОП определяется:
— дворников, исходя из уборочной площади придомовой территории, отнесенной
в соответствии со справкой БТИ № 8 к уборочной площади двора (если указанная
территория убирается машинами, то учитываются затраты по мехуборке);
— уборщиц, исходя из уборочной площади лестничных клеток, холлов, тамбуров,
кабин лифтов, внутридомовых переходов в соответствии со справкой БТИ № 8 на дом;
— мусоросборщиков, исходя из количества жильцов в доме (если дом оборудован
мусоропроводом);
Если дом обслуживается рабочими комплексной уборки, то их численность и
оплата труда рассчитываются исходя из действующих правил с соблюдением
вышеназванных требований.
Ставка, отражающая расходы, связанные с оплатой труда и начислением на
зарплату младшего обслуживающего персонала, рассчитывается путем деления
определенных в вышеизложенном порядке расходов на общую площадь жилых и
нежилых помещений строения.
Ставка, отражающая расходы, связанные с выдачей МОП спецодежды и по
технике безопасности, принимается по данным плановой сметы расходов в расчете на 1
кв.м общей площади всех строений, находящихся на обслуживании.
Определение плановых расходов на содержание многоквартирного
дома.
На рис.15.15 определены основные статьи плановых расходов на содержание
домовладения. Размер плановых расходов зависит от условий договоров заключенных
обслуживающей организацией или самим ТСЖ.
В эту статью включаются расходы по содержанию строения:
—
стоимость
электроэнергии,
расходуемой
на
освещение
придомовой
территории, входов в подъезд, мусорокамер, чердаков, подвалов, лестничных клеток,
холлов — определяется на основе показаний электросчетчика за предыдущий год и
прогнозируемых тарифов на расчетный период. Названные расходы приводятся к 1 кв.м
общей площади жилых и нежилых помещений конкретного строения;
— стоимость электроэнергии, расходуемой на работу лифтов, определяется на
основании показаний электросчетчика за предыдущий год и прогнозируемых тарифов на
расчетный период. Названные расходы приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и
271
272
нежилых помещений конкретного строения, собственники которые реально могут
пользоваться лифтом;
— стоимость прочих общедомовых расходов по содержанию дома, дворов и
тротуаров, а именно: приобретение уборочного инвентаря для дворников, уборщиц,
мусоросборщиков, расход воды на полив зеленых насаждений (если эти работы
фактически
проводятся),
приобретение
песка,
дезинфекция,
противопожарные
мероприятия. дератизация, противошумовая обработка, озеленение, вывоз бункеров,
вывоз снега с территории домовладения и т.п. Ставка, отражающая названные расходы,
рассчитывается как частное от деления расходов по этой статье по плановой смете
эксплуатационного предприятия на соответствующий период времени на общую
площадь жилых и нежилых помещений строений, находящихся у него на обслуживании.
Определение плановых расходов по текущему ремонту.
На рис.15.16 отражен процесс определения плановых расходов по текущему
ремонту.
Расходы по этой статье рассчитываются, исходя из перечня инженерного
оборудования
и
устройств,
обеспечивающих
функционирование
систем
дома,
оснащенности строения конкретным инженерным оборудованием, действующих
(прогнозируемых) тарифов на его обслуживание и ремонт на планируемый период с
учетом возможности пользования собственниками помещений этим оборудованием.
272
273
Определение плановых расходов на содержание
многоквартирного дома.
Вывоз ТБО с территории домовладения:
А) транспортировка
Б) обезвреживание
Вывоз КГМ с территории домовладения
Проверка и очистка вентканалов
Дератизация чердаков и подвалов
Стоимость электроэнергии мест общего пользования
Оплата услуг по обслуживанию зеленых насаждений
Материалы, оборудование, инвентарь
Оплата за обслуживание счета в банке
Прочие расходы
Рис. 15.15. Определение плановых расходов на содержание многоквартирного дома.
273
274
Определение плановых расходов по текущему
ремонту.
Обслуживание лифтов
Техническое обслуживание оборудования
объединенной диспетчерской службы
Техническое обслуживание эл. плит
Техническое обслуживание и ремонт
системы ДУ и ППА
Техническое обслуживание и ремонт
расширительного бака
Аварийное обслуживание
Электроизмерительные работы
Прочие работы
Рис. 15.16. Определение плановых показателей расходов по текущему ремонту
274
275
Виды инженерного оборудования и устройств, расход по содержанию и ремонту
которых включается в ставку оплаты услуг технического обслуживания дома: лифты,
ОДС,
сигнал—лампы,
напольные
электроплиты,
водоподкачки,
системы
пожаротушения, дымоудаления. противопожарной сигнализации, линии связи, замер
сопротивления, текущий ремонт, прочее обслуживание.
Расчет ставки, отражающей расходы по текущему ремонту оборудования,
производится исходя из планируемых затрат по конкретному строению по каждому виду
инженерного оборудования на 1 кв.м общей площади строения (кроме электроплит).
При этом затраты по лифтам приводятся к общей площади помещений, собственники,
наниматели или арендаторы которых практически могут воспользоваться названным
видом инженерного оборудования. Расходы по содержанию и ремонту систем и
устройств, обеспечивающих функционирование инженерного оборудования дома:
сигнал—ламп, ОДС, линии связи, замер сопротивлений и т.п. рассчитываются исходя из
плановых затрат по смете расходов, приходящихся на 1 кв.м общей площади всех
обслуживаемых строений.
Текущий ремонт дома, инженерных коммуникаций и систем.
Расходы, связанные с текущим ремонтом дома, инженерных коммуникаций и
систем газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации и
электроснабжения (кроме внутриквартирного) и т.п., рассчитываются исходя из сметы
затрат на ведение ремонтных работ, если таковые планируются. Сметная стоимость
работ должна быть пересчитана по прогнозируемым на планируемый период ценам и
приведена к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений строения.
Текущий ремонт включает в себя комплекс ремонтно-строительных работ,
выполняемых в плановом порядок с целью устранения неисправностей (восстановления
работоспособности) элементов здания и поддержки эксплуатационных показателей.
Организация и проведение планового текущего ремонта жилых зданий должны
осуществлять в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации
жилищного фонда, Техническими указаниями по организации профилактического
текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий и других нормативными актами
Госстроя России.
Периодичность планового текущего ремонта следует принимать в пределах трехпяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных
климатических условий.
275
276
Средние затраты на плановый текущий ремонт жилищного фонда по городу,
району (с учетом рекомендуемого соотношения видов работ в «системе ТОиР») должны,
как правило, планироваться в пределах 0,3-0,55% восстановительной стоимости жилых
зданий.
По этой же статье учитываются затраты по содержанию рабочих текущего
ремонта, обслуживающих инженерные сети и коммуникации, выполняющих работу по
заявкам, поступившим на ОДС, по подготовке домов к зиме и весне, непредвиденные
ремонтные работы (спецодежда, техника безопасности, материалы, транспорт), а также
выполнение аварийных работ. Эти расходы принимаются по плановой смете расходов
эксплуатационного предприятия и приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и
нежилых помещений, обслуживаемых этим предприятием домов.
Организация проведения текущего ремонта.
В ходе проведения планового текущего ремонта должны быть устранены дефекты
и неисправности всех элементов здания с целью восстановления эксплуатационных
требований к ним по двум направлениям:
Элементы жилого здания, продолжительность эксплуатации которых с момента
ввода в эксплуатацию или последнего ремонта равна или незначительно превышает
установленную для природно-климатических условий данного региона заменяются
полностью.
В соответствии с ВСН 58-88(р) к таким элементам жилого здания относятся:
— герметизированные стыки панелей наружных стен;
— водосточные трубы и мелкие покрытия по фасаду из черной стали;
— окраска кровли масляными составами;
— покрытие поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали;
— внутренние поверхности (стены, потолки, столярные изделия, полы,
радиаторы, трубопроводы, лестничные решетки);
—наружные поверхности (стены, кровля, деревянные поверхности);
— элементы внутридомовых сетей связи и сигнализации;
— элементы внешнего благоустройства (щебеночные площадки и садовые
дорожки, оборудование детских и хозяйственных площадок).
Дефекты и неисправности элементов жилого здания, сроки службы которых
превышают межремонтные сроки, устраняются в ходе проведения ремонта.
Поскольку в ходе проведения планового текущего ремонта возможны случаи,
когда все заданные проектом эксплуатационные требования и параметры не могут быть
соблюдены,
обязательным
должно
являться
276
восстановление
работоспособности
277
конструкций
и
систем
инженерного
оборудования
в
качестве
основного,
главенствующего для потребителя услуг жилищного хозяйства требования.
Плановый
текущий
ремонт
жилых
зданий
выполняется собственником
(уполномоченным собственника) — организацией, обслуживающей жилищный фонд
(управляющей
организацией),
так
называемым
хозяйственным
способом
либо
подрядными организациями различных организационно-правовых форм на конкурсной
основе по договору подряда. Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ
по плановому текущему ремонту, так и отдельные работы, например, ремонт
специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и др.
Для выполнения работ по плановому текущему ремонту отдельных видов
инженерного оборудования жилых зданий и других специальных работ подрядная
организация
может
привлекать,
в
свою
очередь,
на
условиях
субподряда
специализированные подрядные организации.
Обязательным условием при организации и проведении планового текущего
ремонта жилищного фонда является наличие у собственника либо уполномоченного
представителя собственника (управляющей организации) лицензии на право выполнение
функций «Заказчика», а у подрядной организации — на выполнение лицензируемых
видов работ по ремонту жилищного фонда.
Собственники жилья или их уполномоченные (управляющие организации),
организующие работы подрядным способом, проводят конкурс (подрядные торги) среди
подрядных организаций на право выполнения работ по плановому текущему ремонту.
Порядок и условия проведения конкурса приведен ниже.
Собственник либо его уполномоченный (управляющая организация) обязан
обеспечить контроль за ходом и качеством выполнения работ по плановому текущему
ремонту, привлекая при необходимости для этих целей жилищную инспекцию или
специалистов-экспертов.
Объемы и качество выполненного планового текущего ремонта жилого дома
подлежат приемке комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда
или его уполномоченного (управляющей организации), организации, обслуживающей
жилищный фонд (подрядной организации), жилищной инспекции.
При наличии в жилом доме (группе домов) либо микрорайоне органа
общественного самоуправления представитель его в обязательном порядке входит в
состав комиссии по приемке текущего ремонта дома (группы домов).
Организация проведения конкурса по отбору подрядчика на выполнение работ по
текущему ремонту жилищного фонда.
277
278
Развитие
конкуренции
осуществляется
посредством
конкурсного
отбора
подрядчика для выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту
жилищного фонда.
Эффективность конкурсного отбора подрядчиков во многом зависит от
продуманной и четко организованной процедуры конкурса.
Применительно к сфере обслуживания жилищного фонда в качестве основной
цели конкурсного отбора может быть установлено снижение расходов при надлежащем
качестве выполнения работ и обслуживания населения.
В условиях формирующегося рынка жилищных услуг по содержанию и ремонту
жилищного фонда конкурсы должны быть открытыми. Этим обеспечивается приток в
монополизированную ранее сферу деятельности альтернативных подрядчиков. Большее
число участников конкурса повышает вероятность выбора действительно лучшего и
компетентного подрядчика.
Организатором
конкурса
может
быть
собственник
жилищного
фонда
(уполномоченный собственника) или обладатель имущественного права (служба
заказчика), либо специализированная организация, которая действует на основании
договора с собственником (или службой заказчика).
Предметом торгов при проведении конкурса является заказ на выполнение работ
по текущему ремонту жилищного фонда, оформленный в виде подрядного договора.
Проект такового договора должен быть подготовлен организатором конкурса.
Объектом конкурса выступает жилищный фонд, то есть кондоминиум, работы по
обслуживанию которого выставляются на конкурс, — конкурсный участок.
В конкурсе могут принимать участие предприятия любых форм собственности,
имеющие лицензию на выполнение выставляемых на конкурс работ (если таковые
подлежат лицензированию).
Для участия в конкурсе необходимо подать заявку и оферту (конкурсное
предложение).
Выигравшая конкурс организация приступает к выполнению подрядных работ на
тех условиях, которые были указаны в заявке на конкурс.
Расходы по статье затрат по текущему ремонту могут рассчитываться и исходя из
действующих нормативов затрат, утвержденных в установленном порядке для домов
соответствующей категории на планируемый период на 1 кв.м общей площади
помещений.
Обязательные платежи и отчисления.
278
279
На рис. 5.17. отражены обязательные платежи и отчисления. Конкретные ставки
этих платежей определяются в соответствии с Налоговым Кодексом Российской
Федерации. Страховые отчисления - согласно договору страхования имущества.
Отчисления на капитальный ремонт.
Отчисления на капитальный ремонт производятся в соответствии с
решением общего собрания или по нормативам, утвержденным законодательными
актами. Определение нормативной величины ремонтного фонда, направляемого на
капитальный ремонт жилья
Определение расходов на капитальный ремонт зависит от планируемой к
капитальному ремонту площади, соотношения различных видов капитального
ремонта и ряда других факторов.
В течение переходного периода к рыночной экономике существующее
нормативы затрат по отдельным видам капитального ремонта будут постепенно
пересматриваться, исходя из изменений на рынке ремонтно-строительных услуг.
По статье «Ремонтный фонд (капитальный ремонт жилья)» отражаются
затраты на капитальный ремонт исходя из первоначальной (восстановительной)
стоимости жилищного фонда и нормативов отчислений.
279
280 платежей и
Определение обязательных
отчислений.
Налог на добавленную стоимость
Единый социальный налог
Налог на землю
Страховые отчисления
Прочие платежи
Рис. 5.17. Определение обязательных платежей и отчислений
Норматив Нк ежегодных отчислений на капитальный ремонт жилищного
фонда (в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости жилищного
фонда) может быть определен по следующей формуле:
n
Нк
З xП
i 1
n
i
C
i 1
i
xДД к
Бi
где Зi - нормативные затраты на проведение комплексного капитального
ремонта, а также капитального ремонте отдельных элементов здания в период
между комплексными капитальными ремонтами i-той группы жилищного фонда
(на 1 кв.м общей площади жилья в год);
Пi – общая площадь жилья i-ой группы жилищного фонда (тыс.кв.м);
СБi – балансовая стоимость жилищного фонда i-й группы (первоначальная с
учетом переоценки) (тыс.руб);
280
281
ДПк – доля общей площади жилья, подлежащего капитальному ремонту в
планируемом году.
Установление норматива отчислений на капитальный ремонт для населения
производится в соответствии с Методическими рекомендациями Госстроя России.
В целом при планировании расходов на техническое обслуживание,
текущий и капитальный ремонт общего имущества кондоминиума следует
руководствоваться
Распределение
«Правилами
функций
по
и
нормами
техническому
технической
обслуживанию,
эксплуатации.
текущему
и
капитальному ремонту организации представлено в табл. 15.16.
Матрица распределения функций организации, обслуживающей жилищный
фонд по производственным подразделениям, подрядчикам, блокам и элементам
«Системы ТОиР»
Таблица 5.16.
Блок и элементы «Системы»
1
1. Техническое обслуживание
1.1. Плановые осмотры:
1.1.1. Общие (здания в целом)
1.1.2. Частичные (отдель ных
конструкций и элементов
благоустройства)
1.2.
Неплановые
(внеочередные)
1.3. Оперативное устра-нение
неисправности
1.4. Подготовка зданий к
эксплуатации
в
весеннелетний период
1.5. То же, в осенне-зимний
период
1.6. Прочие работы, в т.ч.
……………………
1.6.1. Регулировка и наладка
систем
автома-тического
управления
инженерного
оборудова-ния
1.6.2. Озеленение территорий
1.6.3. Санитарное обслуживание (содержание)
2. Текущий ремонт
2.1. Плановые работы
2.2.
Внешнее
благоустройство
Исполнители работ (услуг)
Организация, обслуживающая жилищный фонд*
Подрядные организации*
АДС,
АВУ, АРС
Произв.
ЖЭУ,
МУП,
МУ,
Спец.
ОДС
Служба
ЖЭС,
ГУП,
ГУ,
РСУ,
ЖРС
РСУ
РЭП
РНУ,
МУ,
ГУ,
РПС
2
3
4
5
6
7
8
281
282
2.3. Разные работы, в т.ч.
…………………………
2.3.1. Регулировка и на-ладка
систем авто-го управления
инж. оборуд. (СПД и ОДС)
2.3.2. Устранение аварий
инженерных
систем
и
конструкций
3. Капитальный ремонт
4. ТОиР и лифтов
*;** - принятые в данной матрице сокращения:
АДС – Аварийно-диспетчерская служба;
ОДС – Объединенная диспетчерская служба;
АВУ – Аварийно-восстановительный участок;
АРС – Аварийно-ремонтная служба;
ЖЭУ – Жилищно-эксплуатационный участок;
ЖЭС – Жилищно-эксплуатационная служба;
ЖРС – Жилищно-ремонтная служба;
МУП, РСУ, ГУП, «РСУ» - Муниципальное унитарное (государственное унитарное) предприятие «РСУ»
МУРЭП, ГУРЭП – Муниципальное унитарное (государственное унитарное) ремонтно-эксплуатационное
предприятие;
Спец. МУРСП, ГУРСП – Специализированное муниципальное унитарное (государственное унитарное)
ремонтно-строительное предприятие.
Платежи населения за коммунальные услуги.
На рис. 15.18 наглядно представлена структура платежей населения за
коммунальные услуги. Размер оплаты определяется в соответствии с тарифами,
утвержденными нормативными актами и соответствующими договорами.
Прочие расходы.
Структура и размер прочих расходов определяются решением общего собрания
ТСЖ или на основании заключенных договоров, при этом они должны быть расчетно
обоснованы и использоваться на нужды содержания комплекса недвижимого имущества.
Полная структура расходов на обслуживание, содержание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома представлена в табл. 15.17.
Полная структура расходов на содержание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома.
Табл. 15.17.
№
Показатели
1
1.
2
Ремонт конструктивных элементов жилых
зданий
Заработная плата рабочих, выполняющих
ремонт конструктивных элементов жилых
зданий
282
Отчетный период
План
Факт
3
4
Планируемый
период
5
При
мечения
6
283
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Отчисления на социальные нужды
Материалы
Прочие расходы
Ремонт и обслуживание внутридомового
инженерного оборудования
Заработная плата рабочих, выполняющих
ремонт и обслуживание внутридомового
инженерного оборудования
Отчисления на социальные нужды
Материалы
Прочие расходы
Благоустройство и обеспечение санитарного
состояния жилых зданий и придомовой
территории
Заработная
плата
рабочих,
занятых
благоустройством
и
обеспечением
санитарного состояния жилых зданий и
придомовой территории
Отчисления на социальные нужды
Материалы
Электроэенргия
Услуги сторонних организаций
Прочие расходы
Ремонтный фонд (капитальный ремонт
жилищного фонда)
Прочие прямые затраты
Оплата работ по управлению жилищным
фондом
Отчисление на страхование имущества
Другие расходы
Общеэксплуатационные затраты
Всего расходов по эксплуатации
Внешнеэксплуатационные расходы
Расходы по полной себестоимости
Себестоимость содержания 1м2 общей
площади жилья
Методика расчета доходов по содержанию многоквартирного
дома.
Структура доходов на содержание кондоминиума представлена на рис. 5.19.
Доходы по содержанию кондоминиума складываются в основном из платежей
собственников и нанимателей, платежей арендаторов нежилых помещений и земли,
бюджетного финансирования.
Рассмотрим
структуру доходов
по
содержанию
многоквартирного
дома
представленной на рис. 15.19.
Прежде всего, отдельно на схеме представлены платежи собственников жилья за
техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества, и платежи нанимателей
за найм и техническую эксплуатацию общего имущества, при этом размер платежей
283
284
утверждается общим собранием жителей на основании расходов по содержанию
кондоминиума, принимая во внимание ставки, утвержденные Правительством Москвы.
Следующей статьей доходов, можно рассматривать платежи арендаторов жилых
и нежилых помещений, земельного участка принадлежащих ТСЖ, размер платежей
устанавливается на основании договоров аренды, заключенных между арендаторами и
управляющей организацией.
284
285
Платежи населения за коммунальные услуги
Отопление (Мосгортепло)
Водоснабжение (Мосводоканал):
- холодное
- горячее
Канализация (Мосводоканал)
Электроэнергия (Мосэнерго)
Вывоз ТБО (На основании договора с обслуживающей
организацией)
Газоснабжение
Антенна (Мостелеком)
Радио
Прочие
Рис. 15.18.
Платежи населения за коммунальные услуги.
285
286
286
Общая характеристика многоквартирного
287
дома
Платежи собственников жилья за содержание и ремонт жилого
помещения
Платежи нанимателей за содержание и ремонт жилого
помещения
Платежи арендаторов жилых и нежилых помещений за
содержание и ремонт помещения
Платежи собственников, нанимателей и арендаторов за
коммунальные услуги
Размер бюджетного финансирования за содержание и ремонт
жилого помещения , обеспечение льгот
Паспорт дома, данные
БТИ, др.
Размер платежей
утверждается общим
собранием жителей,
принимая во внимание
ставки и нормативы,
утвержденные
Правительством
Москвы
На основании
заключенных
договоров, по данным
бухгалтерского учета
Размер платежей
утверждается
Постановлением
Правительства Москвы
Размер бюджетного
финансирования
утверждается
Постановлением
Правительства Москвы
Определение плановых отчислений по текущему ремонту дома
На основании
заключенных
договоров, по данным
бухгалтерского учета
Обязательные платежи и отчисления
Налоговый кодекс РФ
Обязательные отчисления на капитальный ремонт
На основании
законодательства РФ
или решения общего
собрания
Прочие доходы
Расчет общих доходов на содержание
многоквартирного дома
Рис.15.19. Планирование доходов на содержание многоквартирного дома.
287
288
Также в отдельную статью выделяют коммунальные платежи жителей и
арендаторов,
размер которых зависит от ставок, утвержденных
Правительством
Москвы.
Следующей статьей доходов является бюджетное финансирование на содержание
и ремонт жилого помещения
и обеспечения льгот. Размер финансирования
рассчитывается на основании методики, утвержденной Правительством Москвы.
Страховые взносы начисляются согласно страховому договору.
Подробно
структура этих платежей представлена на рис. 15.17.
Обязательные отчисления на капитальный ремонт необходимо учитывать в
доходах управляющей организации отдельной строкой, так как они должны
аккумулироваться на целевом накопительном счете. Необходимо отметить, что на
сегодняшний момент такие отчисления законодательно закреплены, их размер должен
быть установлен решением общего собрания членов ТСЖ.
Прочие доходы, возникают исходя из конкретных условий многоквартирного
дома. Например, от размещения рекламных щитов на здании. Забота о возникновении
этих доходов ложится на общее собрание или управляющую организацию. Но
необходимо отметить, что все вырученные средства должны направляться на
содержание, ремонт и благоустройство общего имущества в многоквартирном доме.
15.7. Анализ финансовых потоков
На основе анализа доходов и расходов ТСЖ определяется среднегодовая
укрупненная структура притока и оттока денежных средств. Добщ = Робщ. Рис. 15.20.
288
40
289
30
20
1
10
2
3
0
%
-10
4
приток и отток
5
6
7
8
9
-20
-30
-40
-50
1- обязательные платежи: плата за содержание и ремонт жилых помещений,
включающая - плату за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и
капитальному ремонту общего имущества, - плату за коммунальные услуги;
2 – доходы от хозяйственной деятельности;
3- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества, проведение
текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных
услуг;
4 –прочие поступления
5- расходы на санитарное содержание и благоустройство
6 – расходы на модернизацию и ремонт общего имущества
7 – расходы на обязательные отчисления на капитальный ремонт
8 –расходы на обслуживание кредита по капитальному ремонту
9 – прочие расходы
Рис. 15.20.Среднегодовая укрупненная структура денежных средств в ТСЖ
(безубыточный вариант).
При отсутствии коммерческих доходов в ТСЖ, увеличивается нагрузка на
жителей по обязательным платежам за содержание и ремонт, а также возрастает
роль дотаций. Добщ≤Робщ Рис. 15.21.
289
290
50
Добщ
40
30
20
1
2
10
3
4
% 0
-10
5
6
приток и отток
7
8
-20
-30
-40
Робщ
-50
1- обязательные платежи: плата за содержание и ремонт жилых помещений, включающая плату за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту
общего имущества, - плату за коммунальные услуги;
2 – доходы от хозяйственной деятельности;
3- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества, проведение текущего и
капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг;
4 –прочие поступления
5- расходы на санитарное содержание и благоустройство
6 – расходы на модернизацию и ремонт общего имущества
7 – расходы на обязательные отчисления на капитальный ремонт
8 –расходы на обслуживание кредита по капитальному ремонту
Рис. 15.21. Среднегодовая укрупненная структура притока и оттока денежных средств в ТСЖ в условиях
отсутствия коммерческих доходов.
При отсутствии дотаций из бюджета города ТСЖ вынуждено увеличивать
расходы на обязательные платежи, содержание и ремонт дома, соответственно
увеличивается нагрузка на совокупный семейный бюджет членов ТСЖ. При этом
может
появиться
необходимость
дополнительно
оплачивать
расходы
по
обслуживанию кредита и обязательным платежам в фонд капитального ремонта.
290
291
Эта ситуация может привести к тому, что при невысоких доходах граждан ТСЖ
может стать убыточным. Добщ < Робщ. Рис. 15.22.
50
40
30
20
1
10
2
3
4
% 0
-10
5
приток и отток
6
7
8
-20
-30
-40
Робщ
-50
1- обязательные платежи: плата за содержание и ремонт жилых помещений, включающая
- плату за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту
общего имущества, - плату за коммунальные услуги;
2 – доходы от хозяйственной деятельности;
3- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества, проведение текущего и
капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг;
4 –прочие поступления
5- расходы на санитарное содержание и благоустройство
6 – расходы на модернизацию и ремонт общего имущества
7 – расходы на обязательные отчисления на капитальный ремонт
8 –расходы на обслуживание кредита по капитальному ремонту
Рис. 15.22. Укрупненная структура притока и оттока денежных средств в ТСЖ без
коммерческих доходов в условиях отсутствия дотаций (убыточный вариант).
Коммерческие доходы от хозяйственной деятельности позволяют ТСЖ
субсидировать расходы членов ТСЖ на обязательные платежи, по содержанию и
291
292
ремонту общего имущества. При этом появляется возможность дополнительно
осуществлять платежи в фонд капитального ремонта дома. Рис. 15.23.
При определении доходной и расходной частей бюджета ТСЖ необходимо
каждый вид дохода и планируемых расходов представить по интервалам
планирования с учетом дисконтирования. Рис.15.24.
Сопоставление получаемого объема финансовых средств (Добщ) и
требуемого объема на реализацию управления многоквартирным домом (Робщ)
позволяет определить уровень его самоокупаемости (Ус):
Рис. 15.23. Укрупненная структура притока и оттока денежных средств в
ТСЖ с коммерческими доходами в условиях отсутствия дотаций (доходный вари.
Д
Ус=----;
при Ус = 1 - безубыточный вариант;
при Ус < 1 - убыточный вариант;
обязат ельные плат ежи
40
техническое и серв исное
обслужив ание
30
обязат ельные плат ежи по
обслужив анию кредит а
20
обязат ельные от числения на
капитальный ремонт
10
иные доходы
0
%
расходы на санит арное
содержание и благоуст ройств о
приток и отток
-10
расходы на ремонт и
техническое обслужив ание
-20
расходы на обязательные
от числения на капит альный
ремонт
-30
расходы на обслужив ание
кредит а по капит альному
ремонту
прочие расходы
-40
-50
292
293
Р
при Ус > 1 - доходный вариант
доходы от эксплутационной
деятельности
расходы на
эксплутационную
деятельность
Доходы
и
расходы
доходы от
предпринимательской
деятельности
Точка
безубыточности
управления
кондоминиумом
доходы от использования
нежилых помещений и
земельного участка
накопленные поступления
Годы
Рис. 15.24. Приток накопления средств сбалансированных с расходами.
Может быть представлено соотношение, связанное с изменением баланса доходов и
расходов в многоквартирном доме и политикой дотаций и субсидий из городского бюджета. Рис.
15.25.
293
294
100%
90%
80%
доходы ТСЖ
70%
60%
динамика доли бюдж етных
дотаций и субсидий в доходах
ТСЖ
50%
40%
динамика доли собстве нных
доходов ТСЖ на содерж ание и
ремонт многоквартирного дома
30%
20%
10%
0%
2002
2004
2006
2008
2010
годы
Рис. 15.25. Динамика соотношения бюджетных дотаций и собственных средств ТСЖ в покрытии затрат на
управление многоквартирным домом.
ТСЖ
может
осуществлять
эффективную
эксплуатацию
нежилых
помещений - сдачу их в аренду предприятиям малого бизнеса в т.ч. таким,
которые могут обслуживать самих жителей ТСЖ и способствовать росту
занятости среди членов ТСЖ. Ожидаемая отдача при этом составит:
Д=Дпр*S,
где
Дпр – прогнозируемое (расчетное) ожидание дохода от использования
единицы площади, S – общая площадь нежилых помещений.
Общий объем дотаций из городского бюджета для ТСЖ в течение года не
меняется и остается на установленном уровне Дд, определяемом условиями
реформы ЖКХ. При передаче нежилых помещений ТСЖ они могут сокращаться
на величину Sд, тогда новый уровень дотаций составит Д' = Д – Sд, а ТСЖ,
эффективно эксплуатируя нежилые помещения, получит уже дотации в размере:
294
295
Дд = Д – S(д)
Отсюда получаем дополнительный доход, но заработанный самим ТСЖ
без дополнительных бюджетных расходов:
∆ Д = Д – Дд .
Расходы
ТСЖ
на
модернизацию
и
ремонт
коммуникаций,
ресурсосберегающие мероприятия, сокращение издержек и потерь дают
непосредственный и синергетический эффекты снижения аварийности и, в т.ч.
сокращения бюджетных расходов на страховые компенсации по страхованию
квартир*).
Эффект от различных мероприятий ресурсосбережения приводит к снижению
потребления ресурсов, имеющих разные тарифы. Аккумулируя средства ТСЖ,
целесообразно
мероприятия
по
ресурсосбережению
ранжировать
по
приоритетности с распределением объемов расходования средств на эти цели. По
данным обследований резервы экономии могут составить: по теплоснабжению –
20-60%, водоснабжению – 15-30%, электроэнергии – 10-25%.
Для целенаправленной работы по экономии энергоресурсов и воды
разрабатываются программы энергоресурсосбережения, содержащие перечень
конкретных мероприятий по внедрению энергосберегающих технологий и
устройств.
Мероприятия по энергоресурсосбережению разделяются на:
*)
Многоквартирный дом имеет 300 квартир с общей площадью 18000 м2. Департаментом государственного имущества
переданы в управление ТСЖ нежилые помещения общей площадью S 550 м2, которые за счет использования и сдачи в аренду
по городским рыночным арендным ставкам дают ТСЖ дополнительный доход ∆Д в сумме: ∆Д = 550 м2 * 70 $/м2 = 38500 $/год
Удельная доходность У составит:
∆Д
38500
У = ----- = ----------- = 2,03 $/м2/год
S
Сумма
18000
∆Д
может быть направлена на установку приборов учета воды, ресурсосберегающие мероприятия и ремонт фондов
с целью снижения их износа следующим образом: затраты по установке индивидуальных приборов
учета расхода воды стоимостью с = 160 $ в квартире средней площадью S = 60 м2 составят: q= С/S = 100/60 = 1,6 $ /м2.
Средства, направленные на ресурсосберегающие (теплозащитные) мероприятия и ремонт здания (инженерных коммуникаций),
составят удельную величину ∆ У = У - q = 2,03 - 1,6 = 0,43 $ /м2.
295
296
- долгосрочные высокозатратные мероприятия, требующие значительных
капитальных затрат со сроком окупаемости более 5 лет;
- среднезатратные мероприятия со сроком окупаемости от 2 до 5 лет;
- первоочередные малозатратные мероприятия со сроком окупаемости до 1-2
лет.
Первоочередные малозатратные мероприятия по энергоресурсосбережнию
включают широкий комплекс работ и характеризуются быстротой внедрения и
небольшим сроком окупаемости (до 1-2 лет). Они позволяют повысить
надежность и эффективность работы источников тепла и тепловых сетей,
внутридомовых инженерных систем, автоматизировать системы отопления в
зданиях, снизить расходы теплоносителя, горячей и холодной воды при
относительно небольших затратах.
К приоритетным направлениям ресурсосбережения в многоквартирном
доме
относятся
следующие
направления,
комплексно
обеспечивающие
социально-экономический и экологический эффект улучшения комфортных
условий проживания:
-
экономическое стимулирование ресурсосбережения;
- общедомовой и поквартирный приборный учет расхода потребляемых ресурсов;
-
проведение обследований и составление энергетических паспортов на
жилой дом;
-
капитальный ремонт и утепление жилых домов с обеспечением параметров
энергоэффективности;
-
внедрение энергосберегающих технологий и оборудования.
Реализация проектов по ресурсосбережению в ТСЖ стимулируется путем:
-
предоставления финансовых средств фонда энергосбережения в виде займа
или кредита для финансирования части затрат по реализации проектов;
-
выделения дотаций из городского бюджета на финансирование расходов по
установке
приборов
учета
и
проведению
других
работ,
повышающих
энергоэффективность здания;
-
предоставление налоговых льгот специализированным организациям,
осуществляющим установку и обслуживание приборов учета;
-
изменение режимов потребления ресурсов;
-
популяризация мероприятий и программ эффективного использования
ресурсов.
296
297
Финансирование расходов, связанных с реализацией проектов и программ
ресурсосбережения, осуществляется:
-
из собственных средств ТСЖ и производителей ресурсов;
-
из средств городского бюджета, целевых бюджетных фондов развития
территорий округов и районов;
-
из привлекаемых средств в форме займов, кредитов, аренды;
-
из фондов стимулирования ресурсосбережения ТСЖ.
Для финансирования установки приборов учета привлекаются кредиты,
получателями которых могут выступать ТСЖ, специализированные организации,
фонды. Возврат кредитов для установки приборов учета может обеспечиваться за
счет страхования финансовых рисков по договорам предоставления услуг.
Оснащение существующего жилищного фонда ТСЖ общедомовыми и
квартирными счетчиками холодной и горячей воды должно быть обеспечено в
первоочередном порядке.
Правление ТСЖ на общем собрании представляют общему собранию
членов товарищества предложения (или проект) по установке общедомового и
квартирных счетчиков воды, а также суммы возмещения за эти работы. В случае
положительного решения большинством голосов, принимается предложение
(проект) об установке одновременно во всех квартирах жилого дома счетчиков
воды и общедомового счетчика, устанавливаемого Мосводоканалом.
Принятие решения общим собранием собственников об установке
приборов учета должно опираться на технико-экономическое обоснование
установки приборов и сравнительный анализ затрат на оплату по существующей
системе и по проекту.
Анализ реализации условий снижения текущих расходов собственников в
результате установки приборов и оценка экономического эффекта может
определяться по формуле:
n
n
Пл > (П1л + З0)t/(1+r)t + Зn
t=1
t=1
где Пл, П1л - сумма платежей за потребленный ресурсы соответственно до и после
реализации проекта по установке приборов в период t;
Зn +З0t - затраты на приобретение и установку (Зn), обслуживание (З0) приборов в
t-ом периоде;
n - планируемый срок реализации проекта;
297
298
r - ставка дисконтирования.
Правление ТСЖ заключает трехсторонний договор с ГУП "ДЕЗ" (или иной
управляющей организацией, обслуживающей этот дом) и специализированной
организацией устанавливающей приборы учета, с возмещением затрат за счет
платежей за жилищные и коммунальные услуги, оплату услуг по установке и
обслуживанию счетчиков холодной и горячей воды. Специализированные
организации, предоставляющие услуги по установке и обслуживанию счетчиков
воды выполняют работы по приобретению и установке приборов учета за счет
собственных или заемных средств. При заключении договоров кредитования
специализированные организации должны предусматривать срок возврата
кредита, например, не менее 5 лет, а величину платы за кредит не более 9%
годовых (для кредитов в твердой валюте) или не более 12% для кредитов в рублях
(фиксированная ставка).
Для принятия решения о заключении договора со специализированной
организацией о предоставлении услуг по установке и обслуживанию квартирных
и/или общедомовых счетчиков горячей и холодной воды ТСЖ и управляющая
организация обязаны в письменном виде информировать всех потребителей
(собственников и нанимателей) в жилом здании о намерении заключить
указанный договор, об условиях договора и размерах платежей потребителей за
новые услуги, а также об ожидаемом изменении платежей потребителей за
горячую и холодную воду.
Установка квартирных счетчиков горячей и холодной воды должна
производиться одновременно во всех квартирах жилого здания и осуществляться
после
предварительного
проведения
ресурсосберегающих
мероприятий.
Установка квартирных счетчиков воды допускается только в тех зданиях, где уже
установлены или устанавливаются одновременно с квартирными счетчиками
общедомовые счетчики горячей и холодной воды. Установка счетчиков горячей и
холодной воды для учета водопотребления в нежилых помещениях, получающих
воду от систем внутреннего водоснабжения жилых зданий, производится за счет
владельцев, собственников или арендаторов нежилых помещений. Обязанностью
управляющих
организаций,
управляющих
жилыми
зданиями,
является
обеспечение установки счетчиков горячей и холодной воды во всех местах
водозабора на общедомовые нужды (в мусорокамерах, на полив территорий и
зеленых насаждений и т.п.).
298
299
Для стимулирования заключения ТСЖ договоров на предоставление услуг
по установке и обслуживанию счетчиков воды со специализированными
организациями и для обеспечения доступности оплаты этих услуг собственникам
жилых помещений, ТСЖ могут выделяться дотации из городского бюджета,
например, в размере 10-30% от величины тарифа на эти услуги, утверждаемого
органими власти в установленном порядке.
Правление ТСЖ совместно с управляющей организацией должна
разработать и утвердить на общем собрании товарищества "Порядок организации
учета потребления воды и ее оплаты по показаниям измерительных приборов"
Правление ТСЖ совместно с управляющей организацией устанавливает
порядок оплаты потребления
воды на общедомовые нужды. При отсутствии
счетчиков воды во всех местах водозабора устанавливаются временные нормы
потребления воды на общедомовые нужды, дополнительно оплачиваемые в долях
потребления, измеренного общедомовым счетчиком.
Для оценки использования энергоресурсов и возможности снижения
расходов собственников помещений за потребляемые ресурсы проводится
энергетическое обследование. Энергетические обследования жилых зданий
проводят на договорных условиях организации, имеющие лицензию на
проведение энергоаудита.
По результатам обследования оформляется энергетический паспорт на
жилой дом с рекомендациями по устранению нерациональных потерь тепло энергоресурсов.
Основой
всех
расчетов
оценки
многоквартирным домом являются
эффективности
управления
денежные потоки, организованные в
результате финансовой, производственно-хозяйственной и инвестиционной
деятельности.
При финансовой деятельности опосредуются денежные отношения,
связанные
с
формированием
и
использованием
доходов
и
накоплений
управляющей организации в процессе получения средств собственников,
бюджета, других источников финансирования для обеспечения бесперебойного
обслуживания жилого дома, предоставления качественных коммунальных услуг и
работ по благоустройству придомовых территорий.
Особенности
ЖКХ
определяют
специфику
денежных
отношений,
складывающихся в процессе в финансирования. Это относится к составу и
структуре доходов и накоплений управляющих организаций, предприятий,
299
300
обеспечивающих управление жилищным фондом, и предприятий-поставщиков
коммунальных
услуг,
к
их
рентабельности
и
прибыли, к источникам
финансирования и инвестирования. Специфика проявляется и в организации
финансовых
потоков
с
учетом
вышеперечисленных
и
иных
технико-
экономических особенностей содержания и ремонта различных видов жилищного
фонда, а также в соответствии с установленным механизмом государственного
регулирования развития и финансирования рынка жилищных и коммунальных
услуг.
Основой организации финансовых потоков и отношений в сфере
различных форм собственности является наличие финансовых ресурсов в
размерах, необходимых для осуществления организуемой хозяйственной и
уставной деятельности собственников по управлению многоквартирным домом.
При движении денежных потоков через систему доходов и расходов
возникают финансовые отношения между субъектами при организации процесса
по производству и транспортировке воды, тепла и жилищно-коммунальном
обслуживании граждан.
Доходы при управлении многоквартирным домом, независимо от форм
собственности на помещения, слагаются из трех основных компонентов:
- оплаты потребителями жилья и коммунальных услуг;
- субсидий, компенсаций, льгот и других дотации из бюджета;
- прочих источников.
Усредненная структура средств, поступающих от пользователей в качестве
платежей за жилищно-коммунальные услуги представлена на рис. 15.26.
При управлении
многоквартирным домом и организации объектного
финансового планирования необходимы данные о конкретных источниках
денежных потоков и источниках денежных потоков и направлении их движения
(приток и отток), например, затраты на выполнение работ и услуг по содержанию
и ремонту общего имущества, налоговые платежи.
300
301
оплата содержания и
ремонта общего
имущества
горячая вода
20%
1%
газ
3%
45%
6%
7%
отопление
9%
3% 5%
холодная вода
пользование лифтом
содержание ЦТП
Рис. 15.26. Структура платежей за жилищно-коммунальные
услуги.
электроэнергия
Финансовый план позволяет не только увязать во времени приток и отток
вывоз мусора
денежных средств, но и обеспечить их баланс, при котором поступаемые платежи
должны быть достаточны для покрытия всех расходов и всех финансовых
обязательств (погашение кредитов, в случае их получения, уплата налогов и т.д.).
О деятельности по управлению общим имуществом в многоквартирном
доме можно судить по динамике объемов работ и их выполнению по
направлениям. Рис. 15.27 , 15.28, 15.29.
Основным показателем эффективности деятельности по управлению
общим имуществом многоквартирного дома является прибыль. Прибыль
наиболее полно характеризует все стороны хозяйственной деятельности по
управлению комплексом недвижимого имущества. Прибыль исчисляется как
разница между доходами и расходами. Превышение расходов над доходами
образует убыток от хозяйственной деятельности. Поэтому важно ликвидировать
убыточность работ и услуг по управлению общим имуществом и создать
экономические условия, обеспечивающие ремонт и содержание на принципах
самоокупаемости.
Для расчета относительной рентабельности деятельности ТСЖ по
управлению многоквартирным домом может быть
формула:
Нр
( Д * Ф)(1 К )1 / ПРн
Р
где: Нр – уровень (норма) рентабельности, %
301
предложена следующая
302
Д – доходы ТСЖ, руб.
Ф – балансовая стоимость здания, руб.
К – коэффициент, показывающий соотношение суммы доходов к
балансовой стоимости здания;
ПРн – накапливаемая часть прибыли, направляемая на уставные цели, от
предпринимательской деятельности;
Р – расходы (себестоимость работ и услуг на содержание и ремонт
объектов многоквартирного дома)
По
соотношению
доходов
и
расходов
определяется
уровень
рентабельности управления многоквартирным домом.
Показатели финансовой устойчивости управления многоквартирным
домом.
Табл.15.18.
Показатели
1. Уровень соотношения
доходов от основной и
хозяйственной деятельности
2. Показатель рентабельности основной деятельности
3. показатель рентабель-ности
предприниматель-ской
деятельности
Годы
Рекомендуемый
уровень
0,3
0,5
0,7
0,5-0,7
1,0
5,0
10,0
15,0
15,0
20,0
30,0
35,0
302
303
Финансовые потоки
Общие доходы
(тыс.руб.)
Общие расходы
Доходы от основной
деятельности
Доходы от
предпринимательской
деятельности
базовый год
отчетный год периоды
Рис. 15.27. Распределение денежного потока доходов и расходов
руб
600000
519337
500000
400000
330505
300000
200000
100000
0
120050
год
1
2
Рис. 15.28. Динамика объемов работ и услуг
303
отчетный год
304
700000
676410
руб
600000
500000
400000
300000
200000
расходы на
управление
расходы на оплату
коммунальных
услуг
45057
текущий ремонт
содержание
домовладения
0
56123
содержание
обслуживающего
персонала
100000
155129
107778
год
Рис. 15.29. Выполнение работ по направлениям.
15.8. Оценка эффективности управления многоквартирным
домом.
Оценка эффективности управдения многоквартирным домом является
важным элементом в процессе принятия решений на этапах формирования,
организации деятельности по управлению общим имуществом, при обосновании
инвестиционных решений по капитальному ремонту или реконструкции
комплекса недвижимого имущества.
В процессе управления домом должны решаться одновременно две задачи:
обеспечение
комфортных
условий
проживания
граждан
и
эффективное
управление финансовыми потоками при организации эксплуатации и ремонта
общего имущества многоквартирном доме.
Процесс составления перечня недвижимого имущества комплексов,
расположенных на соответствующей территории, в которых предпочтительно
создание ТСЖ, основывается на экспресс-оценке каждого из таких комплексов с
точки зрения экономической целесообразности и привлекательности их для
собственников помещений.
Процедура по составлению перечня объектоа комплекса недвижимого
имущетсва многоквартирного дома, включает несколько аналитических этапов,
304
305
базирующихся на сборе необходимой учетной, статистической, правовой,
финансово-экономической и социально-демографической информации.
Учитывая многообразие указанных факторов и сложность проведения
формализованного описания некоторого их числа, в данном подходе по
упрощенной схеме выделены наиболее значимые, допускающие получение
количественных оценок показатели.
Процедура принятия решения о целесообразности создания ТСЖ
предусматривает учет потенциала и соотношения объектов в доме, оценки их
доходности, технического состояния объектов, социально-демографических
характеристик проживающих и других факторов, позволяющих разработать
стратегию стабильности экономического хозяйствования ТСЖ и возможности
дальнейшего самоуправления.
При оценке потенциала многоквартирного дома (в т.ч. общего имущества)
наиболее
оптимальным
несобственников
является
для
собственников
сочетание
помещений
достаточно
высоких
и
жильцов-
возможностей
обеспечить надежную доходную базу, эффективное управление финансовыми
потоками с наличием благоприятных условий для проживания.
Рекомендуемые для собственников жилых помещений действия по выбору
домовладений для включения в перечень объектов, рекомендуемых для
первоочередного создания ТСЖ представлены на рис.15.30.
Первый этап по своему содержанию основывается на правовых нормах,
регламентирующих основание создания ТСЖ и используемых при процедуре
формирования списка домов, отвечающих критерию соответствия юридической
возможности формирования создания ТСЖ.*
*
Жилищный Кодекс РФ.
305
306
1.Предварительный отбор жилых домов, структура собственности на помещения в
которых позволяет осуществлять формирование комплекса недвижимого имущества в
соответствии с действующим законодательством
2.Подбор документации, содержащей сведения, характеризующие существующий
имущественно-земельный комплекс: Технические характеристики и состояние здания в
целом, наличие нежилых помещений, структура собственности на жилые и нежилые
помещения, характеристика существующих землеотводов, наличие объектов,
объединенных данным земельным участком, их техническое состояние и структура
собственности.
3. Характеристика технического состояния жилых домов по показателю физического
износа с указанием даты последнего ремонта, а также вида и объемов, требуемого
ремонта
4. Анализ социально-демографического состава жителей домов с определением
индикатора предрасположенности жильцов к созданию ТСЖ
5. Прогноз предполагаемой рентабельности хозяйственно-финансовой деятельности
ТСЖ по управлению общим имуществом
6. Формирование окончательного перечня жилых домов предпочтительных к
формированию кондоминиумов и созданию ТСЖ
Рис. 15.30. Процедура отбора домовладений для включения в перечень объектов,
рекомендуемых для создания ТСЖ
306
307
Из всего количества жилых домов, расположенных на подведомственной
территории, отбираются дома, структура собственности на жилые помещения в
которых позволяет осуществлять создание ТСЖ в соответствии с действующим
законодательством, т.е. при наличии голосования собственников, обладающих
более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в
этом доме.
Сформированный поадресный список домов ранжируется по количеству
помещений,
находящихся
в
частной
собственности,
в
соответствии
с
представленной градацией в табл.15.19
Структура жилищного фонда по наличию помещений, находящихся в частной
собственности
Таблица 15.19.
№п.
п
Адресный список домов
Общая
площадь
Число
квартир
Число семей
I.
Дома, имеющие в наличии 50% площади помещений, находящихся в частной собственности
II.
Дома, имеющие в наличии 60% площади помещений, находящихся в частной собственности
III.
Дома, имеющие в наличии 70% площади помещений, находящихся в частной собственности
IV.
Дома, имеющие в наличии 80% площади помещений, находящихся в частной собственности
V.
Дома, имеющие в наличии 90% площади помещений, находящихся в частной собственности
Следующий этап процедуры по выбору домовладений для включения в
перечень объектов, способ управления которых к регистрации может быть
выбран на основе создания ТСЖ, включает определения характеристик и
параметров жилого дома, нежилых помещений , земельного участка, других
объектов, как составных частей комплекса недвижимого имущества.
По данным технического паспорта на каждое домовладение составляется
перечень объектов формируемого комплекса недвижимого имущества с
характеристикой показателей общей площади, восстановительной стоимости,
сопоставительных удельных показателей нежилых помещений, земельного
участка, других объектов, приведенных к 1 кв.м. общей жилой площади.
Показатели объектов многоквартирного дома заносятся в табл.15.20.
307
308
Показатели объектов многоквартирного дома (пример)
Таблица 15.20.
Показатели домовладения
Восстановит
ельная стоимость объектов (тыс.руб)
Общая
площадь
(кв.м.)
Удельные
показатели
на 1 жителя (кв.м.)
Удельные
показатели
площади
земельного
участка
и
нежилых
помещений,
приведенные
к 1.кв. м
общей
жилой
площади
здания
Право и формы
собственности
(аренда,
собственность,
найм,
оператив-ное
управление
и
т.д.)
1. Жилое здание, всего, в том числе:
11040
29,44
-
82800
- жилые помещения
10890
29,04
-
81675
100% частной
собственности
- нежилой фонд
150
0,4
-
1125
Собственность
города Москвы
2. Объекты культурно-бытового и коммунального
обслуживания - всего, в том числе
-просвещения и культуры
-торговли, общественного питания, учреждений
бытового обслуживания, поликлиник
100
Собственность
города Москвы
-административно-хозяйственных учреждений
50
Собственность
города Москвы
-коммунальных предприятий
3. Спортивные сооружения
140
0,37
4. Гаражи и автостоянка для постоянного хранения
автомобилей, принадлежащих гражданам
200
0,53
5. Детские игровые площадки, другие объекты
благоустройства
50
0,13
6. Земельный участок придомовой территории
1860
в том числе площадь под домом с отмосткой
1100
2,93
70
0,19
12900
34,4
Собственность
города Москвы
Собственность
города Москвы
0,17
7. Наличие сервитутов
8. Пешеходные и транспортные дороги
9. .Бассейны
10. Водоемы
11.
Участки
насаждениями
с
многолетними
зелеными
12. Инженерные сети и сооружения
Итого
82800
Справочные показатели:
-количество квартир - 134,
- число проживающих - 375
К показателям характеристики земельного участка, помимо его размеров,
относятся данные о его конфигурации. Целесообразным является уже на этапе
сбора данных наличие плана земельного участка (на основе плана придомовой
территории жилого дома). Относительно объектов, ограниченных единым
земельным участком, необходимым является наличие данных об обременении их
сервитутами.
308
309
Поадресный список, анализируется по критерию наличия объектов
нежилого фонда. Из сформированного списка домов отбираются домовладения с
наличием нежилых помещений и наилучшими характеристиками земельного
участка, определяемыми наличием спортивных сооружений, свободной площади
для использования под гаражи и стоянки, сдаваемые в аренду; принципами
целостности, замкнутости и компактности расположения объектов. Данные
оформляются в табл. 15.21.
Адресный перечень домов, формируемый по критерию показателей объектов
домовладения
Таблица 15.21.
№
п.п
Адресный
домов
список
Характеристика домовладения, в том числе (кв.м общей площади)
Жилой дом
1
2
1.
Микрорайон 5а,
дома:
2.
Нежилые
помещения
Земельный
участок
Другие объекты
3
4
5
6
№1
22000
1000
7200
Спортивная площадка,
гаражи
3.
№2
5700
130
650
--
4.
№3
10890
300
1500
--
5.
№4
11040
150
1860
Спортивная, детские
площадки, гаражи
6.
№5
2850
95
650
--
7.
№6
5350
190
1300
Центральный тепловой
пункт (ЦТП)
8.
№7
5690
190
790
--
9.
№8
16380
250
360
Детские площадки,
автостоянки
10.
№9
4250
250
500
--
11.
№10
8500
130
1500
Спортивная площадка
ЦТП
12.
№11
12750
250
1800
--
13.
№12
17000
500
3900
Автостоянки, объекты
благоустройства
14.
№13
4250
50
350
--
Далее анализ сформированного поадресного списка, проводится по
основному классификационному критерию - показателю физического износа
объектов, характеризующему их техническое состояние. Для каждого жилого
дома из данного адресного списка проверяется условие, в соответствии с которым
физический износ объектов домовладения не должен превышать предельного
309
310
значения физического износа. Предельное значение физического износа
рекомендуется
установить
не
выше
60%,
поскольку
реконструкция
и
капитальный ремонт при более высоком показателе износа неэффективны и
потребуют более значительных затрат собственников на проведение этих работ.
Желательно также (при наличии информации) определение даты проведения и
вида последнего капитального ремонта, а также потребности в проведении
необходимых ремонтных работ.
Процесс сравнения осуществляется последовательно по всему количеству
домов адресного списка Табл. 15.22. Если условие по критерию физического
износа выполняется, то жилой дом подлежит включению в состав нового
адресного перечня домов, подлежащего дальнейшему анализу. Если жилой дом
не соответствует принятому условию, то дом не включается в новый адресный
перечень.
В нашем примере из 13-ти домов в новый адресный перечень
включаются 10 (за исключением 3-х, имеющих физический износ более 60%).
Адресный перечень домов, формируемых по критерию физического износа
Таблица 15.22.
№
п.п
Адресный список домов
Величина
физического
износа (в %)
Характеристика
ремонта
последнего
Потребность в
ремонте
на
текущий
период
Вид ремонта
Дата
проведения
3
4
5
6
1
2
1.
Микрорайон 5-А, дома:
2.
№1
5
-
-
-
3.
№2
45
-
-
Капитальный
ремонт
4.
№3
10
-
-
Текущий
ремонт
5.
№4
7
-
-
-
6.
№5
65
Кап. ремонт
кровли
1960г.
Комплексный
капитальный
ремонт
7.
№6
35
Текущий
ремонт
1990г.
Капитальный
ремонт
8.
№7
20
-
-
Текущий
ремонт
9.
№8
3
-
-
-
10.
№9
68
Текущий
ремонт
1985г.
Комплексная
реконструкция
11.
№10
42
-
-
Капитальный
ремонт
310
311
12.
№11
9
-
-
-
13.
№12
6
-
-
-
14.
№13
62
Ремонт фасада
1990г.
Комплексный
капитальный
ремонт
При оценке индекса социальной привлекательности создания ТСЖ
анализируется социально-демографический состав населения, проживающего в
рассматриваемых жилых домах.
Анализируется возрастная характеристика семей, проживающих в жилых
домах. Если, например, более 50 % членов семей имеют средний возраст не более
35 - 40 лет, то можно полагать, что создание ТСЖ целесообразно и найдет
понимание среди жителей.
Высокая жилищная обеспеченность семей предполагает, в основном,
желание обеспечить сохранность жилья и
надежную эксплуатацию, и может
служить индикатором предрасположенности собственников к созданию ТСЖ
(хотя такая социальная оценка в определенной степени может показаться
спорной, как и другие, связанные с мнениями, мотивациями и поведением
населения).
Фактор
доходов
и
материального
благосостояния
проживающих
представляется, одним из самых важных в предрасположенности семей к
созданию ТСЖ. Для его анализа могут быть использованы различные косвенные
данные по характеристике доходов и состоятельности семей и учитываться
следующие показатели:
-
доля субсидируемых семей по оплате жилищно-коммунальных услуг в
общей численности семей, проживающих в доме;
-
наличие и доля собственников, имеющих второе жилье в доме и
незарегистрированных в нем от общего числа проживающих в доме;
-
доля семей, имеющих собственные автомобили и т.д., от числа
проживающих в доме;
-
доля членов семей, имеющих средний возраст не более 35-40 лет, от
общего числа проживающих в доме;
-
средняя жилищная обеспеченность на 1 чел. в доме;
-
доля пенсионеров от числа проживающих в доме.
311
312
Экспертная бальная оценка собственниками, а также специалистами,
рекомендующим принятие решения, индекса социальной привлекательности с
учетом
демографического
состава,
предрасположенности
собственников
помещений к формированию созданию ТСЖ, позволяет уточнить адресный
перечень объектов, на основе рекомендуемых коэффициентов в зависимости от
факторов социальной привлекательности.
Численное значение индекса привлекательности Ик для каждого жилого
дома, по каждой группе факторов определяется:
Ик = Кi, где Кi - сумма значений коэффициентов, определяющих
факторы, приведенные в табл.15.23.
Факторы социальной привлекательности
Таблица 15.23.
№
п.п
Показатели
Значение показателя
Рекомендуемые значения
коэффициентов в баллах
1
2
3
4
Доля субсидируемых семей по оплате
жилищно-коммунальных услуг в общей
численности семей, проживающих в доме,
До 5-ти
4
До 10-ти
3
До 15-ти
2
%, Дс
До 20-ти
1
Наличие и доля собственников, имеющих
второе жилье в доме и незарегистрированных
в нем от общего числа проживающих в доме,
%, Дж
До 1-го
1.
До 3-х
2
До 5-ти
3
До 10-ти
4
До 20-ти
1
До 30-ти
2
До 40
3
Более 40
4
До 30-ти
1
До 40
2
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Доля
семей,
имеющих
собственные
автомобили и т.д., от числа проживающих в
доме, %, Да
Доля членов семей, имеющих средний возраст
не более 35-40 лет, от общего числа
проживающих в доме, %, Дв
Средняя жилищная обеспеченность на 1 чел. в
доме, кв.м. общей площади, До
Доля пенсионеров от числа проживающих в
доме, %, Дп
Может
быть
рекомендована
привлекательности создания ТСЖ:
312
До 50-ти
3
Более 50-ти
4
До 21
1
До 25
2
До 30-ти
3
Более 30-ти
4
До 10-ти
4
До 20-ти
3
До 30-ти
2
До 40
1
следующая
шкала
социальной
313
Ик= 1-9 - низкая;
Ик = 1-17 - средняя;
Ик= 18-24 - высокая.
Пример расчета Ик по совокупности домов приведен в табл. 15.24.
Адресный перечень домов, формируемых по индексу социальной привлекательности
Табл.15.24.
№
Адресный
п.п
список домов
Значение показателей в баллах
Дс
Дж
Да
Дв
До
Дп
.
Значение
Оценка по
индекса
предлагае
социальной
мой шкале
привлекательн
ости в баллах
1.
Микрорайон
5-А, дома:
2.
№1
4
4
4
4
4
4
24
Высокая
3.
№2
4
3
4
4
3
4
22
Высокая
4.
№3
2
1
4
2
2
3
14
Средняя
5.
№4
3
1
1
1
1
3
10
Средняя
6.
№6
1
1
1
1
1
1
6
Низкая
7.
№7
3
1
4
4
2
3
17
Средняя
8.
№8
4
2
4
4
4
4
22
Высокая
9.
№10
2
1
2
1
1
2
9
Низкая
10.
№11
3
2
3
3
3
4
18
Средняя
11.
№12
4
2
3
3
3
4
19
Средняя
Как следует из расчетного примера, из 10-ти домов адресного списка в 2-х
имеется низкая социальная привлекательность создания ТСЖ.
Важным фактором экономической целесообразности создания ТСЖ
является оценка уровня предполагаемой рентабельности и возможности
обеспечения принципа самоокупаемой эксплуатации объектов многоквартирного
дома. С этой целью анализируются удельные доходы и расходы на 1 кв.м.
эксплуатируемой площади в комплексе недвижимого имущества (с учетом
арендной платы за нежилые помещения, получения доходов за использование
земельных участков, других дополнительных источников доходов) и дается
предварительная оценка прогнозируемых финансовых результатов: безубыточная
эксплуатация, возможность предоставления прибыли, направляемой на уставные
313
314
цели, необходимость предоставления дотаций на покрытие убытков от
содержания домовладений.
С учетом вышеперечисленных показателей формируется окончательный
перечень домовладений, рекомендуемых к созданию ТСЖ, оформленный в виде
табл.15.25.
Окончательный перечень объектов, рекомендуемых к созданию ТСЖ
Таблица 15.25.
№
п.п
Адрес
ный
списо
к
домов
Налич
ие
жилых
помещ
ений,
находя
щихся
в
частно
й
собств
енност
и
Показатели объектов домовладений (кв.м
общей площади)
1
2
3
4
1.
Микр
орайо
н 5-А,
дома:
2.
№1
70
3.
№2
4.
Жилые
помещ
ения
Нежилой
фонд
Величин
а
физичес
кого
износа,
%
Индекс
социаль
ной
привлек
ательнос
ти
в
баллах
Уровень
предполагаемой
рентабельности
управления
многоквартирным
домом в %
Земельны
й участок
Другие
объекты
5
6
7
8
9
10
22000
1000
7200
Спортив
ные
площадки,
гаражи
5
24
2
65
5700
130
650
-
45
22
1
№3
85
10890
300
1500
-
10
14
3
5.
№4
79
11040
150
1860
Спортив
ная,
детская
площадки,
гаражи
7
10
4
6.
№7
75
5690
190
790
-
20
17
3
7.
№8
87
16380
250
3600
Детская
площадка,
автостоя
нка
3
22
4
8.
№11
92
12750
250
1800
-
9
18
5
9.
№12
85
17000
500
3900
Автосто
янки,
объекты
благоуст
ройства
6
19
3
314
315
Характеристика потенциала недвижимого имущества и предварительная
оценка целесообразности создания ТСЖ позволяет муниципальным органам и
инициативным группам жителей активизировать действия по созданию ТСЖ.
Показателем эффективности деятельности ТСЖ q1 является уровень
удовлетворения спроса граждан на предоставляемые услуги по обеспечению
комфортного проживания.
Показатель q1 на конкретный i вид услуг складывается из следующих
показателей:
Относительное время удовлетворения заявок от жильцов Qi(t):
Qiф(t)
Q (t)= -------;
Qiн
i
где: Qiф, Qiн – фактическое и нормативное время выполнения заявки на i
вид услуг.
Относительная частота заявок hi(t):
hiф(t)
hi(t): -------;
hiн(t)
где: hiф, hiн – число поступивших на i–ый вид услуги заявок фактическое и по
нормативу в течение условного периода времени.
Относительная стоимость фактически выполненных работ по i-тому виду услуги
к стоимости всех заявок за период Сi(t):
Сiф(t)
Сi(t)= ------- ;
Сiн(t)
где: Сiф(t), Сiн(t) – стоимость фактически выполненных услуг и всех заявок за
период t.
Относительная безотказность выполнения заявок Bi(t):
bi(t)
B (t)= ------ ;
hiф(t)
i
где: bi(t) – число выполненных заявок (услуг) из числа поступивших заявок hiф(t)
за период t.
Относительное соответствие принятым стандартам оказания услуг Гi(t):
Гl(t)
Гi(t)= ------- ;
hiф(t)
315
316
где Гl(t) – число заявок, выполненных с полным соблюдением требований по всем
количественным и качественным параметрам
за рассматриваемый период
времени в общем числе заявок за этот же период hiф(t).
Рассмотренный набор показателей стремится к единице снизу и меньше
единицы. При достижении каждым из указанных показателей
единичного
значения деятельность ТСЖ представляет собой хорошо функционирующую
систему обслуживания собственников (по критерию качества выполнения i-ой
услуги).
Комплексный показатель качества выполнения i-ой услуги qi1(t) и
качества выполнения всех услуг q01(t) определится следующим образом:
qi1(t)= Qi(t)* hi(t) *Сi(t)* Bi(t)*Ti(t);
n
q 1= Пqi1(t)
i=1
0
Доминантными факторами, влияющими на интегральное качество ,
следует считать:
-
соотношение цена/качество
-
комплексность оказания услуг.
Их влияние на показатель интегрального качества по i-тому виду услуги
определяется следующим образом:
qi2(t) =qi1(t)[p1(t)/p1(t)]k1(t),
где p1(t) – средняя цена i-услуги за период (t),
p1(t) – цена i-ой услуги, оказываемой в ТСЖ в тот же период;
k1(t) – коэффициент комплексности услуг в период (t), определяется как
отношение: в числителе – число услуг, предоставляемых в ТСЖ, в
знаменателе – общее число комплексности услуг, которое предоставляется
в домах в жилищном фонде города.
Интегральное качество предоставленного комплекса услуг в ТСЖ может
определяться из выражения:
n
q2(t)= Пqi2(t)
i=1
Важным элементом эффективной деятельности ТСЖ является выбор
товариществом собственников жилья управляющей организации (управляющего)
по управлению общим имуществом в многоквартирном доме.
316
317
Выбор на конкурсных условиях управляющей организации должен
базироваться на основе бизнес-планов и в соответствии со следующими
требованиями:
- требуемым набором выполняемых работ и услуг;
- минимальной ценой на оказываемые работы (услуги);
- перечнем показателей-индикаторов качества предоставляемых услуг
(мнижение аварийности, сокращение потерь, улучшение эксплуатационных
качеств дома и т.д.).
Данный подход позволяет формировать процессы выбора управляющей
компании и реализовать этот выбор на основе:
-
формирования
набора
услуг-функций
делегируемых
управляющей
организации;
-
предварительного
удовлетворяют
отбора
выдвигаемым
претендентов,
требованиям
бизнес-планы
(с
позиций
которых
потребителей-
собственников жилья);
-
-
выбора
управляющей
организации-победителя
конкурса
на
основе
минимизации цен на выполнение работ (услуг) по содержанию, ремонту и
управлению общим имуществом, предоставлению коммунальных услуг и
повышение качества жилищно-коммунального обслуживания.
15.9.Организационно-финансовый механизм проведения
капитального ремонта многоквартирного дома
В случае необходимости проведения ремонтно-реконструктивных работ в
зависимости от степени физического износа зданий и изменения технического
состояния назначаются мероприятия, определяющие условия их дальнейшего
использования (табл. 15.26)
Характеристика мероприятий в зависимости от состояния
жилищного фонда.
Табл. 15.26.
Категория
физического
износа, %
Оценка
технического
состояния
Мероприятия
Примерная
стоимость
капитального
ремонта %
восстановитель
ной стоимости
1.
2.
3.
4.
317
318
Более 80%
Негодное
Снос
-
61-80
Ветхое
Ограниченное использование
(поддерживающий ремонт с
последующим сносом)
50-60
41-60
Неудовлетвор-
Возможен капитальный ремонт
и модернизация здания
30-40
Капитальный ремонт с
максимальным устранением
морального износа
6-15
Капитальный ремонт на
отдельных участках, имеющих
относительно повышенный
износ
0,5
ительное
21-40
Удовлетворительное
До 20
Рекомендуется
следующая
последовательность
разработки
организационно-финансового механизма выполнения капитального ремонта
объектов кондоминиума:
- определение вида капитального ремонта (выборочный, комплексный);
- выявление возможных источников финансирования:
-
разработка механизма привлечения инвесторов;
-
разработка реального сценария привлечения финансовых средств;
определение объемов и графика поступления средств по периодам
ремонта - составление графика ремонта в увязке с поступлением
финансовых средств.
Капитальный ремонт многоквартирного дома, в т.ч. общего имущества
проводится за счет собственника жилищного фонда.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома
принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала
капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов,
порядке финансирования ремонта,
сроках возмещения расходов и других
предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с
момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При
переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому
318
319
собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате
расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Вместе
с
тем,
возможны
следующие
источники
финансирования
капитального ремонта:
-
городской бюджет;
-
бюджетные фонды развития территорий округа, района;
-
средства ТСЖ - (накопительный фонд на капитальный ремонт как часть
составляющей на капитальный ремонт в тарифе на жилищные услуги, а также
доходы от хозяйственной деятельности);
-
средства нанимателей, арендаторов;
-
средства собственников, арендаторов нежилых помещений;
-
кредиты, займы;
прочие источники.
Например, ТСЖ может формировать накопительный фонд на капитальный
ремонт в период 1-5 лет (в сумме порядка 20%). Из городского бюджета может
быть выделено финансирование порядка 30-40% от требуемых затрат, целевые
средства собственников.
Недостающие 30% требуемых средств на капитальный ремонт могут быть
покрыты
кредитом,
который
должен
предоставляться
под
гарантии
Правительства Москвы с субсидированием процентных ставок за кредит.
Ежемесячная сумма выплаты кредита может быть привязана к уровню
доходов собственников с выделением субсидий к сумме платежей за жилищнокоммунальные для малоимущих граждан услуги в течение последующих 5 лет
(порядка около 2% от суммы кредита). Табл. 15.27.
Примерная схема финансирования капитального ремонта
Табл. 15.27.
№
Источники финансирования
1.
2.
3.
Городской бюджет
Средства ТСЖ
Целевые
средства
собственников, нанимателей,
арендаторов
Кредит
4.
Ожидаемый
объем
поступлений
средств %
40
10
10
В том числе по годам проведения капитального
ремонта и выплаты кредита
40
10
10
8
2
2%
8
2
2%
8
2
2%
8
2
2%
8
2
2%
30
30
6
6
6
6
6
319
320
Процентная ставка(10%)
покрывается бюджетом
Итого
Срок окупаемости ремонта
составит 5 лет.
5.
6.
7
10
10
2
2
2
2
2
100
100
20
20
20
20
20
15.10. Организационно-финансовый механизм проведения
реконструкции многоквартирного дома
Определяющим
критерием
уровня
доходности
реконструкции
многоквартирного дома является достижение самоокупаемости выделенных
средств на основе инвестирования капитальных вложений, консолидированных
из различных источников финансирования; в т.ч. средств ТСЖ, привлеченных
инвесторов, кредитов, займов, жилищных субсидий очередникам на улучшение
жилищных условий и т.д.
При комплексной реконструкции жилого района в первую очередь
определяется срок службы здания (Тост), составляющий период времени в годах,
за который физический износ достигает 72,5% от расчетного:
100- 1,4Иф
Тост = --------------,
Н
где:
Иф - физический износ здания по данным БТИ, %;
Н - норматив ежегодных амортизационных отчислений на реновацию, %;
1,4 - коэффициент перевода физического износа здания в экономический.
На этой основе может быть определено техническое состояние зданий,
снос которых необходим и при реконструкции должен найти адекватную
компенсацию
в
проектном
предложении
на
основе
использования
освобождаемого участка под новую застройку.
При оценке потерь при сносе жилых домов следует учитывать формы
собственности: (государственная собственность г. Москвы,
частная,
приватизированные квартиры). Так, снос городского жилищного фонда по
сравнению с возможным его сохранением до полного износа приводит к потерям,
выражающимся в том, что соответственно приближается срок инвестирования в
воспроизводство сносимого фонда.
320
321
Потери от преждевременного сноса городского фонда (Пс), удлиненного
на основе капитального ремонта до "Т" лет, составляют:
Св
1
Пс = Кв .............................. = Св(1 - -----------))
(1+Ен)т
(1+Еп) т
где:
:
Св - восстановительная стоимость здания;
Ен - коэффициент дисконтирования капитальных вложений.
Потери от сноса жилищного фонда, находящегося в личной собственности
и долевой собственности адекватны затратам на новое строительство жилищного
фонда плюс затраты на организационные мероприятия.
При этом размер предоставляемого при сносе жилья фактически
соответствует его потерям (компенсация потери частной собственности).
Исключение составляют условия компенсации жилых помещений очередникам
на улучшение жилищных условий, компенсация которым не должна быть ниже
санитарной нормы.
При реконструкции домов существующей застройки дополнительно
учитываются затраты по сносу жилых домов (разборка, вывоз материалов,
строительного мусора и т.п.). Эти затраты усредненно составляют 10%
балансовой стоимости сносимых домов.
Частично такие затраты могут покрываться за счет возвратных сумм при
реализации утилизируемых строительных материалов и конструкций на
специально
создаваемых
технологических
линиях
на
предприятиях
стройиндустрии - (керамзитовый гравий, бой железобетонных и бетонных
конструкций, отдельные элементы кровли и др.)
При дополнительных работах в сохраняемых зданиях (надстройка,
пристройка, возведение мансард, утепление фасадов, устройство лифтов в
пристроенных шахтах и др.) определяется удорожающий коэффициент удельного
веса работ от восстановительной стоимости здания по аналогам (где такая
стоимость рассчитана по элементам работ и затрат).
При сносе дома с наличием государственной собственности города,
арендуемой коммерческими структурами, в размере потерь следует учитывать
321
322
размеры прямых убытков и упущенной выгоды вследствие досрочного
прекращения арендных отношений в связи со сносом здания.
Критерий технической целесообразности реконструкции и модернизации
многоквартирного дома определяется экономией затрат по сравнению с его
заменой – сносом и строительством нового аналогичного здания:
tнов - tрек
Снов(----------------------1нов
Снов > Срек + Со + ----------------------------(1 +Е)1рек
где: Снов - стоимость 1 кв.м общей площади нового здания;
Срек — стоимость 1 кв. м общей площади реконструируемого здания;
Со - величина остаточной стоимости здания до его реконструкции на 1
кв.м общей площади;
tрек - оставшийся срок службы здания после его реконструкции (лет);
tнов - срок службы нового здания с теми же параметрами.
Средства ТСЖ, направляемые на инвестиции в реконструкцию дома,
формируются пропорционально:
-
доле общей площади жилых помещений за счет средств частных собственников
жилья;
-
доле общей площади жилых помещений, находящихся в государственной
собственности города, за счет средств города (или нанимателей, арендаторов
-
жилья);
доле общей площади нежилых помещений за счет собственников, арендаторов.
Характеристика целей и задач инвестиционного проекта реконструкции
многоквартирного дома включает следующие показатели:
1. Наименование и сущность инвестиционного проекта. Строительство
жилого дома, надстройка жилого этажа (этажей), пристройка, встройка нежилого
помещения, создание нового или расширение существующего на площадях дома
производства с указанием мощности по выпуску новой продукции
(объема
производства товаров домоустройства, выполняемых работ, оказываемых услуг),
сервисное обслуживание и т.п.; основные особенности и отличия проекта,
которые могут
обеспечить его коммерческий успех, экономический и
социальный эффект;
322
323
2. Технические характеристики в сопоставлении с аналогами (желательно
провести оценки в интервальном виде: оптимистическая, пессимистическая, а
также
ссылки
на
источник
информации
об
аналогах).
Технические
характеристики приводятся по всем направлениям инвестиционного проекта,
однако имеются особенности, которые следует учитывать при реализации проекта
нового строительства, реконструкции или модернизации существующего здания.
Предполагаемые формы участия ТСЖ и инвесторов в осуществлении
проекта и их возможности:
ресурсы, необходимые для выполнения каждого этапа (рабочая сила, материалы,
-
услуги сторонних организаций и т.п.);
-
срок реализации проекта в месяцах (в годах);
-
сумма необходимых для реализации проекта финансовых ресурсов в том числе:
имеющихся в наличии у ТСЖ или дополнительно требуемых;
предполагаемая форма участия инвестора в проекте
-
(участие в капитале,
предоставление кредита, лизинг, компенсационная сделка и т.п.);
-
максимальная доля в капитале ТСЖ, предлагаемая инвестору;
-
максимально допустимая ставка за кредит, срок и график его погашения;
-
предполагаемая форма гарантий по кредиту (залог, государственные гарантии с
указанием имеющихся решений, гарантии местных административных органов,
банков и др.);
ожидаемые коммерческие выгоды ТСЖ от реализации проекта;
-
Критерии и технические параметры проекта, определяющие достижение
поставленных целей:
-
срок реализации и основные этапы;
-
результаты
экспертизы
проекта
(технические,
коммерческие,
финансовые, экологические, организационные, социальные);
степень реализации данного проекта на момент составления бизнес-
плана
(эскизный
проект,
технический
проект,
рабочие
чертежи,
строительство нового объекта, реконструкция здания и т.п.);
-
финансовые возможности ТСЖ и
его членов (участников) по
инвестированию проекта;
-
риски
проекта
(экономические,
политические,
экологические, финансовые, маркетинговые);
-
распределение рисков между ТСЖ и соисполнителями;
323
юридические,
324
-
риски инвесторов проекта;
-
страхование рисков;
-
резерв
средств
на
покрытие
непредвиденных
расходов
по
осуществлению проекта;
-
коммерческая состоятельность данного инвестиционного проекта;
-
политика городских органов реализации данного инвестиционного
проекта;
отношение
-
собственников
жилых
помещений
в
целом
к
инвестиционному проекту;
Финансовые результаты, ожидаемые в результате реализации проекта
(чистая
текущая
стоимость,
внутренняя
норма
рентабельности,
дисконтированный срок окупаемости проекта в том числе: срок освоения
инвестиций; срок возврата дополнительно требуемых финансовых ресурсов;
налоговые
выплаты
по
проекту,
банк,
через
который
предполагается
осуществление финансирования (наименование, реквизиты).
При подготовке этого раздела следует учесть, что потребность в
инвестициях определяется по каждому направлению с распределением по годам
осуществления проекта и источниками финансирования (табл.15.28. - табл.
15.29.).
Потребность в дополнительных инвестициях– это инвестиции, на
величину которых не влияют итоги хозяйственной деятельности ТСЖ, которые
получены в результате его основной деятельности (прирост основного и
оборотного капитала рассчитывается без учета прибыли (убытков)).
На основе базовых удельных показателей строительства определяется
потребность в инвестициях.
Перечень работ и услуг при реконструкции жилого дома
Таблица 15.28.
Объем работ и услуг
Годы
324
325
0
1.
2.
-
3.
-
1
2
N
строительство: (реконструкция)
жилой дом
нежилые помещения
гараж
обустройство
придомовой
территории
оборудование:
выпуск
малых
форм
и
оборудования
для
благоустройства территории;
установка приборов учета и
контроля
установка
приборов
видионаблюдения и т.д.
услуги
сервисное
транспортное
обслуживание;
оформление лоджий и балконов;
ремонт квартир;
парковка
местного
автотранспорта;
социальное
обслуживание
пенсионеров
работа с детьми и подростками
Источники финансирования реконструкции жилого здания
Таблица 15.29.
№
п.п
1
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Источники финансирования
Ожидаемый
объем
поступления
средств, всего
(млн.руб.)
3
2
В том числе по годам
осуществления проекта
1
2
3
4
4
5
6
Бюджет города
Фонды развития территорий
Займы (ценные бумаги), кредиты
Средства инвесторов
Личные средства собственников
помещений
Средства ТСЖ
Прочие источники
15.11. Оценка рисков и страхования
Должен быть рассмотрен перечень возможных групп рисков (природные,
политические,
юридические, экологические, финансовые, маркетинговые,
технические и др.), которые могут возникнуть при создании и деятельности ТСЖ
325
7
326
и реализации инвестиционного проекта, возможные последствия (ущербы) и
источники рисков с наиболее вероятными случаями их возникновения. Риск – это
неопределенность,
связанная
с
возможностью
возникновения
в
ходе
осуществления работ, предоставления услуг или реализации инвестиционного
проекта с учетом неблагоприятных ситуаций и последствий. Нейтрализация
факторов риска предполагает определение всевозможных рисков, разработку
методов их снижения на каждой стадии выполнения работ или реализации
проекта, выбор эффективных организационных мероприятий по снижению
рисков. Табл. 15.30.
Основные виды инвестиционных рисков
Таблица 15.30.
Вид риска
Определение
Капитальный
Общий риск на все инвестиционные вложения, то есть
риск того, что инвестор не сможет высвободить
инвестированные средства без потерь.
Риск неправильного выбора объекта, субъекта или метода
инвестирования в сравнении с другими вариантами
Риск, связанный с утратой участником проекта
платежеспособности, организационной целостности,
правоспособности
Риск, связанный с невозможностью получения расчетной
доходности
Риск потерь, которые могут понести инвесторы в связи с
изменением процентных ставок на рынке
Риск потерь, возникающих в связи с неустойчивостью
функционирования производственных процессов
Риск инвестирования средств в неподходящее время, что
неизбежно влечет за собой потери
Потери
от
непредвиденного
изменения
основ
законодательного
регулирования
хозяйственной
деятельности
Риск потерь при реализации объекта инвестирования изза изменения его рыночной оценки
Риск того, что при высоком уровне инфляции доходы,
получаемые
от
инвестированных
средств,
обесцениваются.
Риск, связанный с невозможностью получения дохода изза потери платежеспособности потребителя при
выполнения эксплуатационных работ
Селективный
Ненадежности
участника
Неполучения дохода
Процентный
Операционный
Временной
Риск
законодательных
изменений
Риск ликвидности
Инфляционный
Эксплуатационный
Уровень риска в
России
7-10
5-6
8-12
3-15
9-10
5-10
6-8
6-10
8-10
7-10
5-7
Учет рисков при эксплуатации связан с потерями товариществом
собственников части имущества, недополучения доходов или возникновения
незапланированных расходов на этапе эксплуатации для содержания и ремонта
общего имущества многоквартирного дома.
Организационные и технологические риски связанные с вероятностью
снижения
(повышения)
рентабельности
326
или
финансово-экономической
327
устойчивости в результате отклонений в инвестиционной деятельности, ошибок
(усовершенствований) в организации производства и труда или нарушения
(улучшения) заранее определенной технологии. Эти риски связаны с качеством
менеджмента: планирования, регулирования, координации, стимулирования и
контроля. Высокие уровни вероятности проявления этих рисков указывают на
низкий уровень организации управления многоквартирным домом.
ТСЖ должно содействовать организации льготного страхования квартир
собственниками жилых помещений, также может осуществлять страхование
имущества, принадлежащего ему, и также включенного в список общего
имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может
осуществлять
страхование
ответственности
подрядной,
управленческой
деятельности с целью защиты ТСЖ и собственников в случае иска по поводу
ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего
имущества.
Страхователями
могут
выступать
как
собственники
жилых
помещений, так и наниматели зарегистрированные в качестве пользователей
жилья, принадлежащего городу. Не подлежат страхованию на условиях
программы
льготного
страхования
жилые
помещения
ведомственного
жилищного фонда, а также расположенные в аварийных, имеющих износ свыше
60%, подлежащих сносу жилых домах. Страхователями также должны выступать
подрядные организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт жилищного
фонда.
Получателями
страхового
возмещения
станут
физические
и/или
юридические лица, в чьей собственности, найме или управлении находятся
объекты жилищного фонда города (жилые, нежилые помещения и объекты
общего имущества в жилых домах), которым может быть причинен вред при
проведении страхователем работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.
Вред может возникнуть по причине недостатков выполненной работы,
проявившейся как при производстве работ в предусмотренные сроки, так и в
процессе последующей после ремонта эксплуатации зданий.
При оценке экономического риска инвестиционного проекта следует
рассмотреть
методы,
используемые
при
оценке
рисков
(экспертный,
аналитический, статистический), организационные меры, которые планируются в
рамках реализации проекта по профилактике и нейтрализации выявленных
рисков
(например,
распределение
рисков
между
участниками
проекта,
резервирование средств и др.), степень риска, возлагаемая на инвестора,
327
328
программу страхования от рисков, в каких компаниях и на какую сумму
застрахованы риски.
Мероприятиями по снижению рисков обычно являются:
- распределение рисков между собственниками жилых и нежилых
помещений
общего
имущества
многоквартирного
дома,
или
участниками инвестиционного проекта;
- резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов;
- страхование рисков.
15.12. Оценка эффективности деятельности ТСЖ и реализации
инвестиционного предложения
Финансовый
источниках
и
эксплуатации
план
схем
и/или
предназначен
поступления
реализации
для
денежных
определения
средств,
инвестиционного
потребности
необходимых
проекта
в
для
модернизации
(реконструкции). В основу финансового плана заложен положительный баланс
движения денежных средств (в виде разности поступлений доходов и расходов)
для каждого временного периода. Финансовый план является основным
документом для оценки, эффективности деятельности ТСЖ или реализации
инвестиционного проекта.
Статьи эксплуатации и разработки проекта содержат определенную
информацию, позволяющую формировать финансовый план или отслеживать его
выполнение.
Для оценки экономического эффекта от самоокупаемой деятельности ТСЖ
по управлению многоквартирным домом используются укрупненные расчеты на
основе базовых удельных показателей эксплуатации 1 кв. м общей площади.
На стадии планирования эксплуатационной деятельности составляется
детальный финансовый план, в основе которого лежат расчетные показатели
эксплуатационных затрат.
На предпроектной стадии инвестиционного проекта модернизации
реконструкции
здания
финансовый
план
разрабатывается
на
основании
укрупненных расчетов, без всесторонних детальных обоснований.
На стадии рабочего проектирования осуществляется детальный расчет
формирования бизнес-плана инвестиционного проекта, в составе которого
разрабатывается детальный финансовый план.
328
329
На стадии реализации проекта на основании финансового плана
осуществляется учет и контроль поступлений и расходов денежных средств, а
также составление отчетных бухгалтерских документов (отчета а движении
денежных средств, отчета о прибылях и убытках, балансовый отчет).
В ходе формирования финансового плана определяется стратегия
финансирования,
характеризуемая
достижением
рационального
сочетания
денежных потоков инвестиционных, производственных и эксплуатационных
затрат с поступлением из внешних источников и прибылью от сдачи в аренду
помещений, использования территорий, оказания дополнительных сервисных
услуг и т.д. (при эксплуатации многоквартирного дома ), прибылью от
реализации работ т услуг в рамках инвестиционного проекта.
При формировании стратегии финансирования определяются следующие
показатели:
1. Объем финансовых средств, требуемых для проекта, реализуемого в
комплексе недвижимого имущества многоквартирного дома.
2. Источники получения финансовых средств и в какой форме они
предоставляются.
3. Доля средств, привлекаемая в форме кредита, доля средств,
привлекаемая в форме долевого участия в капитале.
4. Планируемая величина отношения заемных и собственных
средств,
необходимых для осуществления проекта.
5. Условия получения кредита для осуществления данного проекта.
6. Изменение рентабельности собственных средств за счет использования
заемных средств.
7. Срок ожидания возврата вложенных в проект средств и
получения
инвесторами дохода.
8. Календарный график погашения кредита.
9. Виды ценных бумаг, количество условия их выпуска с целью
привлечения дополнительных финансовых средств.
10. Размер финансовых средств привлеченных из внутренних источников
ТСЖ, а также дополнительных средств собственников помещений.
11. Возможности привлечения финансовых средств из бюджета.
12. Количество и суммы зарезервированных финансовых ресурсов на
покрытие непредвиденных расходов.
329
330
Определение
результатов
"оптимистического"
использования
и
территории
"пессимистического"
другого
и
общего
прогнозов
имущества,
эксплуатации объектов в течение расчетного периода предусматривает различные
объемы возможного привлечения
средств населения, в том числе, в форме
организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, получения
кредитов и выделения субсидий очередникам и малоимущим гражданам.
Кроме того, в расчетах следует шире использовать возможности
привлечения средств на основе:
- опционов на покупку (право купить или не покупать ) прав долгосрочной
аренды;
-
опционов
на
право
заключения
инвестиционных
контрактов
на
строительство и реконструкцию городского государственного имущества
(недвижимости);
-
облигационных
пообъектных
целевых
займов,
направленных
на
строительство и реконструкцию зданий.
Движение расходов и доходов по годам реализации инвестиционного
проекта
модернизации
(реконструкции)
здания
нарастающим
итогом
фиксируются в расчетах чистой текущей стоимости, на основании которой
определяется срок окупаемости проекта и другие расчетные показатели его
эффективности.
Поток чистых средств (Pt) представляет собой сумму затрат (отток
денежных средств) и доходов (приток денежных средств), образованных в
результате инвестиционной, производственной и финансовой деятельности,
осуществляемой
в
процессе
эксплуатации
и
дальнейшего
улучшения
(модернизации, реконструкции) дома.
Кумулятивный поток чистых средств рассчитываться по формуле:
T
T
(Pti – Зti)
T Kti
P(t) = (Pe - Зe) + ---------------- - ----------- ,
t=0
t=0 ( 1 + En)t
t=0 (1 + En)t
где: Pe, Зe – соответственно единовременные результаты (доходы и расходы) (не
дисконтируются);
Pti, Зti – соответственно распределенные по годам единовременные и текущие
доходы и затраты
330
331
Кti - капитальные вложения, распределенные по годам расчетного периода
инвестиционного проекта.
Эффективность управления многоквартирным домом и его дальнейшего
улучшения оцениваются при помощи системы показателей, отражающих
прогнозируемое соотношение затрат и результатов деятельности в зависимости от
условий использования и эксплуатации объектов, а также реализации в
дальнейшем инвестиционного проекта.
Экономическая эффективность управления многоквартирным домом
рассчитывается как соотношение общего дохода с совокупными затратами. Табл.
15.31 15.32., рис.15.31.
Коммерческую эффективность характеризуют показатели:
чистая текущая стоимость;
индекс доходности;
точка безубыточности.
Индекс доходности позволяет оценить варианты функционирования ТСЖ
на самоокупаемой основе.
Приемлемым
считается вариант, когда значение данного показателя
больше 0. Это означает превышение доходов над расходами, т.е. возможность
самофинансирование деятельности ТСЖ по управлению многоквартирном
домом.
331
332
Распределение затрат по объектам многоквартирного дома
Таблица 15.31
№
Объекты
1
1.
2.
2
Жилые дома
Нежилые объекты, в т.ч.
- встроенные и
встроенно-пристроенные помещения
3.
Земельный участок
Всег
о
3
По годам
2006
в т.ч. по видам собственности
Собстве Собств.
юринность г.
Физ.
дичесМосквы
Лиц.
ких лиц
4
5
6
2007
в т.ч. по видам собственности
Собстве
Физ.
юринность г.
Лиц.
дичесМосквы
ких лиц
7
8
9
2008
в т.ч. по видам собственности
Собстве Физ.лиц.
юринность г.
дичесМосквы
ких лиц
10
11
12
2009
в т.ч. по видам собственности
Собстве Физ.лиц
юринность г.
дичесМосквы
ких лиц
13
14
15
ИТОГО
Распределение доходов от использования объектов многоквартирного дома.
332
2010
в т.ч. по видам собственности
Собстве
Физ.
юринность г.
Лиц.
дичесМосквы
ких лиц
16
17
18
333
Таблица 15.32
№
Объекты
1
1.
2.
2
Жилые дома
Нежилые объекты, в
т.ч.
- встроенные и
встроенно-пристроенные помещения
3.
Земельный участок
Всего
3
2006
в т.ч. по видам собственности
Собстве
Физ.
юринность г.
Лиц.
дичесМосквы
ких лиц
4
5
6
2007
в т.ч. по видам собственности
Собстве
юринность г. Физ.
дичесМосквы Лиц.
ких лиц
7
8
9
ИТОГО
333
По годам
2008
в т.ч. по видам собственности
Собстве
Физ.
юринность г.
Лиц.
дичесМосквы
ких лиц
10
11
12
2009
в т.ч. по видам собственности
Собстве
Физ.
юринность г.
Лиц.
дичесМосквы
ких лиц
13
14
15
2010
в т.ч. по видам собственности
Собстве
Физ.
юринность г.
Лиц.
дичесМосквы
ких лиц
16
17
18
150
Доходы от использования
объектов кондоминиума,
инвестиций и операционной
деятельности
100
50
Эксплуатационные затраты
0
0
1998
1999
2000
2001
2002
-50
Капитальные вложения
-100
-150
Рис. 15.31. Динамика доходов и расходов при управлении многоквартирного дома
335
15.13. Пример расчёта годового хозяйственно-финансового плана
содержания и ремонта многоквартирного дома
Исходные данные (характеристики) жилого комплекса
ТСЖ «Заречье» на 01.01. 2006г.
Общие показатели
№
п/п
Наименование показателей
1
2
Ед. изм.
Величина
3
4
1.
Количество подъездов
шт.
4
2.
Количество этажей
шт.
24
3.
Количество квартир
шт.
4.
Общая площадь помещений
в том числе:
общая площадь жилых помещений
тыс.кв.м.
42,2
общая площадь нежилых помещений
5.
6.
42,5
0,3
Уборочная площадь территории домовладения - всего,
в том числе:
- асфальт
тыс.кв.м.
13,9
7,9
- грунт
0,1
- газон
6,0
Количество договоров (лицевых счетов) и соглашений, всего
в том числе
Квартиросъемщики
шт.
1033
111
Собственники единственного жилья
599
Собственники, имеющие более одного жилья
323
Собственники и арендаторы нежилых помещений
335
3
336
Форма 1а
СМЕТА
ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
по ТСЖ "Заречье"
на 2006 год
тыс.руб.
в том числе по кварталам
Код
строки
Всего
год:
I
II
1. Содержание домохозяйства
070
5 648,2
1 439,6
1 398,9
1 398,9
1 410,8
Расходы эксплуатационных организаций по
содержанию и ремонту жилищного фонда
070а
3 691,8
939,5
912,4
912,5
927,4
070а-1
1 822,2
462,6
450,5
450,5
458,6
070б
708,6
177,2
177,0
177,0
177,4
070б-1
661,2
165,3
165,2
165,2
165,5
070б-2
47,4
11,9
11,8
11,8
11,9
070в
285,1
71,3
71,2
71,2
71,4
Наименование статей
III
IV
РАСХОДЫ
в т.ч. заработная плата (без начислений)
Вывоз и обезвреживание твердых бытовых
отходов
в т.ч. вывоз твердых бытовых отходов
захоронение и переработка твердых
бытовых отходов
Вывоз и обезвреживание крупногабаритного
мусора
Механизированная уборка территории
домовладений
Обслуживание зеленых насаждений
070г
-
-
-
-
-
070д
-
-
-
-
-
Расходы по договору финансирования ТСЖ
070е
-
-
-
-
-
Прочие расходы по эксплуатации и
содержанию жилищного фонда
070ж
962,7
251,6
238,3
238,2
234,6
100
976,2
247,4
241,4
241,4
246,0
100а
654,1
163,5
163,5
163,5
163,6
100б
100в
53,2
-
13,3
-
13,3
-
13,3
-
13,3
-
100г
-
-
-
-
-
100д
43,2
10,8
10,8
100е
100ж
100з
100и
43,0
182,7
10,8
49,0
10,7
43,1
-
2. Текущий ремонт жилищного фонда
в том числе:
- пассажирские лифты, ОДС, диспетчерское
оборудование
- напольные бытовые электроплиты
- внутриквартальные коллектора
- внутриквартальные сети водоудаления
(водовыпуски, пристенные и сопутствующие
дренажи, водостоки)
- системы дымоудаления и
противопожарной автоматики
- ЦТП
- аварийные работы
- системы видеонаблюдения
- прочие работы
10,8
10,7
43,1
10,8
10,8
47,5
3. Амортизация машин, оборудования и
инвентаря
130
-
-
-
-
-
4. Амортизационные отчисления по зданиям
и сооружениям
140
-
-
-
-
-
5. Техническая инвентаризация
180
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
6. Расходы на реализацию программы "Мой
двор, мой подъезд"
190
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
6.1. Приведение в порядок подъездов жилых
домов
в т.ч. охрана подъездов жилых домов
ремонт подъездов жилых домов (в рамках
программы "Мой двор, мой подъезд")
190а
-
-
-
-
-
190а-1
-
-
-
-
-
190а-2
-
-
-
-
-
336
337
6.2. Комплексное благоустройство дворовых
территорий
190б
7. Налог на землю
221
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
8. Прочие расходы (отчисления)
230
137,9
34,5
34,5
34,4
34,5
в т.ч. возмещение разницы в тарифах на услуги
водопровода и канализации по поселкам,
присоединенных к г.Москве территорий
230а
-
-
9. Содержание службы заказчика
в т.ч. Заработная плата (без начислений)
работников службы заказчика
10. Содержание ЕИРЦ
в т.ч. Заработная плата (без начислений)
работников ЕИРЦ
-
-
-
-
-
-
-
-
240
502,8
125,7
125,7
125,7
125,7
240а
286,8
71,7
71,7
71,7
71,7
241
-
-
-
-
-
241а
-
-
-
-
-
ВСЕГО РАСХОДОВ
250
7 265,1
1 847,2
1 800,5
Транспортный налог
260
-
-
-
-
-
Налог на имущество
261
-
-
-
-
-
1. Оплата жилья по договору найма
в т.ч. плата за социальный наем
280
280а
-
-
-
-
-
2. Оплата услуг по содержанию и ремонту
жилищного фонда в т.ч. :
290
4108,8
1027,2
1027,2
1027,2
1027,2
290-1
2486,4
621,6
621,6
621,6
621,6
290-2
1622,4
405,6
405,6
405,6
405,6
290а
6,0
1,5
1,5
1,5
1,5
290б
4102,8
1025,7
1025,7
1025,7
1025,7
3.Оплата услуг по вывозу и захоронению
твердых бытовых отходов
310
-
-
-
-
-
4. Возмещение эксплуатационных расходов
по нежилым помещениям
320
68,4
17,1
17,1
17,1
17,1
5. Разные доходы
330
-
-
-
-
-
6. Бюджетные ассигнования
340
3087,6
771,9
771,9
771,9
771,9
ВСЕГО ДОХОДОВ
370
7264,8
1816,2
1816,2
1816,2
1816,2
КОНТРОЛЬНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ
400
-0,3
-31,0
15,70
15,80
-0,80
1 800,4
1 817,0
ДОХОДЫ
(источники финансирования)
в т.ч. оплата услуг по ставкам
оплата услуг по полной стоимости их
предоставления
2.1. по приватизированному жилью
2.2. по частному жилью в результате иных
сделок
ПРИМЕЧАНИЯ:
1. По строке 070ж «Прочие расходы по эксплуатации и содержанию жилищного фонда» отражаются расходы:
- дератизационная обработка помещений и дезинсекция;
- обслуживание систем вентиляции;
- оплата за содержание ОДС по договору с ДЕЗ;
- страхование лифтов;
- дежурное освещение;
- силовая электроэнергия;
- мусорных контейнеров;
- приобретение световых указателей.
337
338
ПЛАН
работ по эксплуатации жилищного фонда
(эксплуатирующей подрядной организации)
ТСЖ "Заречье"
на 2006 год
(по состоянию на 01.01.2006г)
тыс.руб.
Код
стр.
РАСХОДЫ
СОДЕРЖАНИЕ СЛУЖАЩИХ И СПЕЦИАЛИСТОВ
Заработная плата руководителей, специалистов и
служащих, (без начислений)
10
начисление (ЕСН - 26,3%)
11
пр. расходы, в т.ч.:
12
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
172,2
45,3
43,6
43,1
11,3
10,9
43,1
11,3
10,9
43,1
11,3
10,9
43,1
11,3
10,9
3,7
17,2
12,1
0,9
4,3
3,0
0,9
4,3
3,0
0,9
4,3
3,0
0,9
4,3
3,0
Прочие расходы*
20
89,0
22,2
ИТОГО
30
261,4
65,3
РАСХОДЫ ПО САНИТАРНОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ ДОМОВЛАДЕНИЙ
22,3
65,4
22,3
65,4
22,2
65,3
178,2
46,9
1,2
48,1
226,3
178,2
46,8
1,2
48,0
226,2
178,2
46,9
1,2
48,1
226,3
178,2
46,9
1,2
48,1
226,3
128,1
33,7
1,6
35,3
163,4
13,9
8,4
118,3
31,1
1,6
32,7
151,0
10,4
4,9
118,3
31,1
1,6
32,7
151,0
10,4
4,9
124,9
32,8
0,5
33,3
158,2
11,1
5,6
3,5
0,0
0,0
0,7
4,9
4,9
4,9
4,9
5,5
-
5,5
-
5,5
-
5,5
-
аттестация
канцелярские товары (10% от величины стр.10)
затраты на технику безопасности (7% от величины стр.10)
12а
12б
12в
Год
Заработная плата рабочих по санитарному
обслуживанию домовладений (без начислений)
40
712,8
начисление (ЕСН - 26,3%)
41
187,5
пр. расходы
42
4,8
Прочие расходы*
50
192,3
ИТОГО
60
905,1
РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ
Заработная плата рабочих, занятых на уборке
территории домовладений (без начислений)
70
489,6
начисление (ЕСН - 26,3%)
71
128,8
пр. расходы
72
5,3
Прочие расходы*
80
134,0
ИТОГО
90
623,6
СОДЕРЖАНИЕ ДОМОХОЗЯЙСТВА
100
45,8
содержание дворов и улиц
101
23,8
в т.ч.
- расходы на антигололедную обработку
101а
4,2
- расходы на инвентарь и материалы для содержания
дворов и улиц
101б
19,6
расходы на инвентарь и материалы для содержания мест
общего пользования
102
22,0
прочие расходы
103
ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Заработная плата рабочих по технической эксплуатации
жилищного фонда (без начислений)
Начисление на зарплату (26,3%)
Материалы
транспорт
пр. расходы
Прочие затраты по текущему ремонту
ИТОГО
Амортизация машин, оборудования, инвентаря
Амортизационные отчисления по зданиям и
сооружениям
338
110
111
120
121
122
130
140
150
447,4
117,7
227,3
10,6
8,1
136,5
811,2
97,6
113,2
29,8
57,3
2,7
2,1
34,6
205,1
24,4
110,9
29,2
56,3
2,6
2,0
33,8
201,0
24,4
110,9
29,2
56,3
2,6
2,0
33,8
201,0
24,4
112,4
29,6
57,4
2,7
2,0
34,3
204,1
24,4
160
-
-
-
-
-
339
ВСЕГО РАСХОДОВ
(сумма стр.30, 60, 90, 100, 140, 150, 160, 200, 230)
ДОХОДЫ
Оплата услуг по содержанию и ремонту жилищного
фонда***
Прочие доходы
ИТОГО ДОХОДОВ
(сумма стр.320, 330)
РЕЗУЛЬТАТ**** ("+" - прибыль, " -" - убыток)
250
2 744,7
698,4
678,4
678,5
689,4
320
330
3 128,6
13,2
796,2
3,3
773,2
3,3
773,3
3,3
785,9
3,3
340
350
3 141,8
397,1
799,5
101,1
776,5
98,1
776,6
98,1
789,2
99,8
* По строке «Прочие расходы» отражается сумма начислений и всех пр. расходов раздела.
** Прочие затраты по текущему ремонту отражается сумма строк 111, 121 и 122.
***Сумма по договору на эксплуатацию жилищного фонда с Товариществом.
**** Сумма прибыли подрядной эксплуатирующей организации, рассчитанная из расчета рентабельности – 15%.
339
340
КОММЕНТАРИИ
к плану работ по эксплуатации жилищного фонда эксплуатирующей подрядной организации
Расчет произведен в соответствии с нормативными документами:
Распоряжение Мэра от 05.06.1998 N 568-РМ "О величине максимального фонда оплаты труда работников
предприятий жилищного хозяйства"
Распоряжение Правительства Москвы от 30 ноября 2005 г. N 2411-РП «О повышении заработной платы
работников жилищного хозяйства города Москвы»
1. СОДЕРЖАНИЕ СЛУЖАЩИХ И СПЕЦИАЛИСТОВ
Заработная плата руководителей, специалистов и служащих (строка 10) предприятий по эксплуатации и ремонту
жилищного фонда определяется из расчета 0,0485 единицы на 1 тыс. кв. м общей площади жилых и нежилых
помещений.
0,0485ед./тыс.кв.м. × (42,2+0,3)тыс.кв.м.=2,1 ед.
Фонд оплаты труда рассчитывается исходя из установленных максимальных ставок оплаты труда рабочих по
санитарному обслуживанию домовладений - 6 835 рублей.
2,1 × 3мес. × 6,835 тыс.руб. = 43,1 тыс.руб. – в квартал
По строке 12а «аттестация» отражена величина фактических затрат эксплуатирующей подрядной организации
на профессиональное обучение и аттестацию своего административно-управленческого персонала.
По строке 12б «канцелярские товары» размер и порядок отчислений (10% от фонда оплаты труда руководителей,
специалистов и служащих (строка 10)) установлен эксплуатирующей подрядной организации по согласованию с
Заказчиком (ТСЖ).
По строке 12в «затраты на технику безопасности» размер и порядок (7% от фонда оплаты труда руководителей,
специалистов и служащих (строка 10)) отчислений на выполнение мероприятий по соблюдению техники безопасности
установлен эксплуатирующей подрядной организации по согласованию с Заказчиком (ТСЖ).
2.
РАСХОДЫ ПО САНИТАРНОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ ДОМОВЛАДЕНИЙ
Заработная плата рабочих, занятых на уборке территории домовладений.
Расчет нормативной численности и фонда оплаты труда уборщиков лестничных клеток, служебных помещений и
мусоропроводов.
Фактические
показатели
норма
Численность,
Наименование (виды) работ
Примечания
убираемой
обслуживания
ед.
площади
норма обслуживания - для
1. Уборка лестничных клеток
категории
домов
с
расчетная величина
10 656 кв. м.
1 400 кв. м.
7,61
мусоропроводом
и
лифтами,
подмена
0,61
подключенными к ОДС,
этажностью свыше 16
Всего
8,22
16,3
620
2. Уборщик служебных помещений
0,03
норма обслуживания (к-во
3. Уборщик мусоропроводов
проживающих, чел.) – для
расчетная величина
1033чел.
560чел.
1,84
зданий количеством этажей
подмена
0,48
свыше 9, мусороприемные
камеры в цокольном этаже,
переносной мусоросборник
Всего
2,32
Фонд оплаты труда рассчитывается исходя из установленных максимальных ставок оплаты труда рабочих по
санитарному обслуживанию домовладений - 5 609 рублей.
Заработная плата рабочих по санитарному обслуживанию домовладений (стр. 40):
(8,22 + 0,03 + 2,32) × 3мес. × 5,609 тыс.руб. = 178, 2 тыс.руб. – в квартал
Расчет затрат на приобретение спецодежды, спецобуви и других средств индивидуальной защиты для уборщиков
лестничных клеток, служебных помещений и мусоропроводов (строка 42).
№
Наименование
Кол-во на
Срок
340
Нормативная
Кол-во
Цена,
Сумма,
341
п/п
1 чел.,
носки, численность,
шт. (пар.)
мес.
ед.
уборщику лестничных клеток и служебных помещений
1. Халат хлопчатобумажный
1
12
8,25
2
Рукавицы комбиниров.
1
2
8,25
3
Перчатки резиновые
1
6
8,25
4
Сапоги резиновые
1
12
8,25
ИТОГО
уборщику мусоропровода
1
Костюм или халат х/б
1
12
2,32
2
Фартук прорезиненный
1
12
2,32
3
Перчатки резиновые
1
6
2,32
4
Рукавицы из плотной ткани
1
2
2,32
5
Косынка или шапочка
1
12
2,32
ИТОГО
шт. (пар.)
руб.
руб.
8,3
49,5
16,5
8,3
168,0
15,5
18,0
180,0
1 386,00
766,26
297,00
1 485,00
3 934,26
2,3
2,3
4,6
13,9
2,3
180,0
86,4
17,88
14,4
24,0
415,80
199,58
82,61
199,58
55,44
953,01
Всего спецодежды – 4,8 тыс.руб.
3.
РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ
Заработная плата рабочих, занятых на уборке территории домовладений.
Расчет нормативной численности и фонда оплаты труда дворников (уборщиков территории).
Фактические
показатели
убираемой
площади
кв. м.
Наименование (виды) работ
Ручная уборка территории (по классам):
1 класс
2 класс
3 класс
грунт
Уборка газонов от листьев и сучьев
Поливка газонов
Выкашивание газонов
Перекидывание снега и скола на газоны
Очистка контейнерной площадки
Итого
Итого в среднем по году
подмена
Дворник (уборщик территории), всего
596,0
1574
5720
72
5954
5954
5954
7890
24,0
ЗИМА
ЛЕТО
норма
обслуживания
кв. м.
Численность
ед.
3180
1940
1130
0,19
0,81
5,06
17,5
117
0,10
0,21
6,37
норма
обслуживания
кв. м.
Численность
ед.
5000
3500
2120
5000
0,12
0,45
2,70
0,01
0,16
0,06
0,02
233
0,10
3,62
4,77
1,15
5,92
Фонд оплаты труда рассчитывается исходя из установленных максимальных ставок оплаты труда рабочих, занятых на
уборке территории домовладений:
7 215 рублей – в холодный период года
6 600 рублей – в теплый период года
Заработная плата рабочих, занятых на уборке территории домовладений (стр. 70) – 489,6 тыс.руб.,
в том числе:
I квартал (3 холодных месяца) – 5,92ед. × 3мес. × 7,215тыс.руб. = 128,1 тыс.руб.
II квартал
– 5,92ед. × 3мес. × 6,660тыс.руб. = 118,3 тыс.руб.
III квартал
– 5 ,92ед. × 3мес. × 6,660тыс.руб. = 118,3 тыс.руб.
IV квартал (2 холодных месяца) – 5,92ед. × 2мес. × 7,215тыс.руб. + 5,92ед. × 1мес. × 6,660тыс.руб. = 124,9 тыс.руб.
По строке 72 «пр. расходы» отражаются затраты на приобретение спецодежды, спецобуви и других средств
индивидуальной защиты для уборщиков территории (дворников).
№
п/п
1
Наименование
Костюм х/б зимний и летний
Кол-во
на 1 чел.,
шт. (пар.)
2
Срок
носки,
мес.
24
341
Нормативная
численность,
ед.
5,92
Кол-во
шт. (пар.)
5,9
Цена,
руб.
480,00
Сумма,
руб.
2 841,60
342
Сапоги утепленные
Фартук из плотной ткани
Рукавицы комбиниров.
Оранжевый жилет
ИТОГО
2
3
4
5
4.
1
1
1
1
12
6
2
24
5,92
5,92
5,92
5,92
5,9
11,8
35,5
3,0
242,40
120,00
14,40
57,60
1 435,01
1 420,80
511,49
170,50
6 379,39
СОДЕРЖАНИЕ ДОМОХОЗЯЙСТВА
Расчет затрат на приобретение рабочего инвентаря и материалов для уборщиков территорий (строка 101б).
1
2
3
4
5
6
7
10
11
12
13
Метла
Коса
Совок металлический
Лопата металл. штыковая
Скребок стальной
Движок дюралевый
Грабли
Ведро
Лом
Поливочный шланг
Тележка
ИТОГО
120
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
12
24
24
24
3
3
24
24
60
24
24
5,92
5,92
5,92
5,92
5,92
5,92
5,92
5,92
5,92
5,92
5,92
710,4
2,96
3
3
4
2
3
3
1
3
3
15,80
288,00
40,32
43,20
57,60
216,00
43,20
80,64
126,00
600,00
1 440,00
11 227,16
852,48
119,35
170,50
113,66
426,24
127,87
238,69
149,18
1 776,00
4 262,40
19 463,54
Расчет затрат на приобретение рабочего инвентаря и материалов для уборщиков лестничных клеток, служебных
помещений и мусоропроводов (строка 102).
Кол-во
Срок
№
на 1 чел., носки,
п/п
Наименование
шт. (пар.)
мес.
уборщику лестничных клеток и служебных помещений
1 Веник для уборки л/кл
1
1
Веник с черенком для
2 удаления пыли с потолка
1
6
3 Щетка половая
1
3
Щетка с длинной ручкой для
4 мойки стен, окон
1
6
5 Ведро
1
12
6 Совок
1
12
7 Мешковина
15
12
8 Мыло хозяйственное
1
1
9 Сода
2
1
ИТОГО
уборщику мусоропровода
Емкость для перевозки
1 бытового мусора
1
Веник для уборки
2 мусорокамер
1
6
3 Ведро
1
12
Багор для очистки ствола
4 мусоросборника
1
12
5 Совок
1
12
Щетки для мойки загруз.
6 клапанов и мусорокамер
1
6
7 Мыло хозяйственное
1
1
8 Сода
2
1
9 Хлорная известь
1
1
Мешковина для мытья полов,
10 стен, дверей м/камер
5
1
11 Тележка для перевозки
1
342
Нормативная
численность,
ед.
Кол-во
шт. (пар.)
Цена,
руб.
Сумма,
руб.
8,25
99
55,20
5 464,80
8,25
8,25
17
33
36,00
59,28
594,00
1 956,24
8,25
8,25
8,25
8,25
8,25
8,25
17
8
8
124
99
198
60,00
80,64
33,60
21,60
7,92
9,60
990,00
665,28
277,20
2 673,00
784,08
1 900,80
15 305,40
2,31
1
345,60
345,60
2,31
2,31
5
2
31,20
80,64
144,14
186,28
2,31
2,31
2
2
55,44
33,60
128,07
77,62
2,31
2,31
2,31
2,31
5
28
55
28
54,00
7,92
9,60
12,96
249,48
219,54
532,22
359,25
2,31
2,31
139
1
21,60
1 440,00
2 993,76
1 440,00
343
бытового мусора
ИТОГО
6 675,96
Всего инвентаря и материалов – 22,0 тыс.руб.
5.
ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Расчет численности и фонда оплаты труда рабочих, занятых технической эксплуатацией жилищного фонда
(строка 110).
В расчете применена норма обслуживания для категории зданий 2 группы (блочные и монолитные) сроком
эксплуатации до 10 лет
№
п/п
Наименование (виды) работ
Кровельщик по рулонным
(мягким) кровлям
Плотник
1.
2.
Столяр строительный
Штукатур
Маляр строительный
Каменщик
Слесарь-сантехник
- водопровод, канализация,
горячее водоснабжение
- центральное отопление от
ТЭЦ или квартальной
котельной
Электромонтер по ремонту и
обслуживанию
электрооборудования
- в домах со скрытой эл.
проводкой
- силовые установки
- световые домовые знаки и
уличные указатели
Электрогазосварщик
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Подсобный рабочий
ИТОГО
Подмена
Единица
измерения
Фактические показатели
убираемой площади
норма
обслуживания
Численность,
ед.
кв.м.
кровли
кв.м. общей
площади
—''—
2923
13100
0,22
42 347,50
67000 кв.м.
0,63
—''—
—''—
—''—
—''—
81800
107800
73000
58300
квартир
588
440
0,52
0,39
0,58
0,73
2,37
1,34
кв.м. общей
площади
42273,0
(без учета площади
нежилых помещений)
40800
1,04
0,37
квартир
588
2310
0,25
шт.
—''—
4
8
60
150
0,07
0,05
кв. м
чердаков,
подвалов
—''—
4340
25000
0,17
4340
38000
0,11
6,11
0,49
Всего рабочих по технической эксплуатации жилищного фонда
в том числе кровельщики
6,60
0,24
Фонд оплаты труда рассчитывается исходя из установленных максимальных ставок оплаты труда:
8 764 рублей – для кровельщиков в холодный период года;
5 609 рублей – для рабочих остальных специальностей, в том числе для кровельщиков в теплый период года.
Заработная плата рабочих, занятых технической эксплуатацией жилищного фонда (стр. 110) – 447,4 тыс.руб.,
в том числе:
I квартал (3 холодных месяца) – 0,24ед. × 3мес. × 8,764 тыс.руб. + 6,36ед. × 3мес. × 5,609 тыс.руб. =113,2тыс.руб.
II квартал
– 6,60ед. × 3мес. × 5,609 тыс.руб. = 110,9 тыс.руб.
III квартал
– 5 ,92ед. × 3мес. × 6,660тыс.руб. = 110,9 тыс.руб.
IV квартал (2 холодных месяца) – 0,24ед. × 2мес. × 8,764 тыс.руб. + 0,24ед. × 1мес. × 5,609 тыс.руб. + 6,36ед. ×
× 3мес. × 5,609 тыс.руб. = 112,4 тыс.руб.
Расчет затрат на приобретение материалов, транспортные и прочие расходы (строки 120-122).
343
344
Эксплуатирующей подрядной организации совместно с Заказчиком (ТСЖ) принято решение о следующем
распределении затрат относительно общей суммы затрат на текущий ремонт жилищного фонда (строка 140):
Материалы - 28%
Транспорт - 1,3%
Пр. расходы - 1%
Соответственно, размер отчислений по строкам считается путем составления обратной пропорции.
Заключение.
В зависимости от развития рыночной ситуации, федеральной и городской
жилищной политики в сфере управления многоквартирными домами и возможности
коммерческого использования объектов общего имущества оценивается целесообразность
создания и эффективная деятельность ТСЖ на основе следующих направлений:
социально-ориентированного управления многоквартирного дома;
коммерческого
управления
многоквартирным
домом
на
условиях
самофинансирования;
сочетающего
выше
перечисленные
направления
на
основе
рыночно-
ориентированного управления.
Социально-ориентированное
управлене
базируется
на
бюджетно-финансовой
поддержке со стороны органов власти. Основная задача этого направления состоит в
обеспечении устойчивых финансовых потоков на эксплуатацию жилья с учетом дотаций и
субсидий из бюджета на первом этапе и поэтапный переход на полное возмещение
фактических издержек в соответствии с реализацией основных направлений реформы
ЖКХ.
Основой второго и третьего направлений является получение дополнительных
доходов от предпринимательской хозяйственной деятельности и обеспечение перехода на
самофинансирование и окупаемость расходов по управлению многоквартирным домом с
мерами социальной поддержки малообеспеченных семей.
Главным показателем оценки эффективности деятельности ТСЖ и ориентации на
соответствующий
организационно-финансовый
содержания и ремонта многоквартирного дома,
механизм
является
самоокупаемость
дополнительная доходность объектов
общего имущества, возможность реализации инвестиционных проектов, повышающих
экономический и технический потенциал многоквартирного дома.
С учетом проведенных расчетов в заключительной части бизнес-плана дается
мотивированный вывод о путях и механизмах повышения эффективности управления
многоквартирным домом.
344
345
345
346
Раздел 6
Зарубежный опыт участия жителей
в улучшении своей среды проживания.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства представляет собой сложный многогранный
процесс изменения всей системы обеспечения жизнедеятельности жилищного фонда страны,
направленный на сокращение расходов государства на эти цели и повышение качества жилищнокоммунальных услуг. Одной из важнейших целей реформы жилищно-коммунального хозяйства
провозглашается улучшение качества жилой среды.
Это предполагает принципиально новые отношения между
всеми участниками
формирования жилой среды и осуществления реформы: муниципальными властями и жилищнокоммунальными службами, поставщиками услуг и их потребителями, а главное - между ними и
самими жителями. Причем жители здесь выступают не только потребителями коммунальных
услуг, а важнейшими участниками формирования всей жилой среды.
В этом разделе содержатся материалами, собранные в разные годы в течение последних 10
лет в разных странах в ходе изучения этого феномена – участия жителей в улучшении своей
жилой среды, а точнее их взаимодействия с городской властью и домовладельцами, жилищными
компаниями и различными жилищными службами. Ключевыми словами в этом свете выступает
«самоорганизация жителей», «участие жителей», «взаимодействие».
Еще с начала 90-х годов возникли десятки новых вопросов, которые тревожат горожан "новых собственников" и "квартиросъемщиков", не всегда осознающих новые права и новые
обязанности, просто незнакомые с нашими новыми ролями "новых собственников" и
"квартиросъемщиков", членов ЖСК и ТСЖ.
Во многих странах мира на все эти вопросы вам бы помогли ответить не только местные
власти, обязанные это делать по своему должностному статусу, но и организации жителей,
объединенные своим домом, микрорайоном, городом, а то и
крупные международные
организации. Десятки организаций защиты жилищных прав помогают, учат, вступают в
сотрудничество или борьбу с городскими коммунальными службами. В странах мира с самой
разной экономикой особое внимание уделяют организациям жителей, работающим на локальном
уровне - одного квартала, микрорайона или дома1.
В Российском варианте речь идет о таких организациях, как территориальные общины, домкомы, советы подъездов
и других, по сути являющихся организациями территориального общественного самоуправления – см. Закон «Об
общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ст.27)
1
346
347
Достаточно сказать, что, прежде чем в Западной Европе решились на создание Европейского
Союза, крупнейшая международная научная организация ЕС - "European Foundation for
Improvement of Living and Working Conditions"- Европейский фонд улучшения условий труда и
проживания" - в течение 7 лет анализировала проблемы и значимость локальных организаций
жителей с точки зрения их влияния на ЕС и влияния объединения европейских стран на жизнь
этих локальных организаций горожан.
За эти годы ситуация в Европе стала намного более напряженной, растет и понимание
влияния таких организаций на благополучие и безопасность жителей. На этом фоне создаются все
новые Центры поддержки локальных инициатив жителей, финансируемых из городских
и
национальных бюджетов.
В США развитие локальной жизни в "коммьюнити" считается важнейшим признаком
зрелости демократического общества, и сотни институтов поддержки призваны помогать жителям
создавать и развивать свои локальные организации. В Европе участие жителей и уважение к ним
является элементами современной городской культуры, а информирование и просвещение
жителей совершенно обыденными программами и проектами.
Все эти организации имеют разный правовой статус, но главное, что их объединяет, - это то,
что такие организации создаются самими жителями с целью улучшить свою жизненную среду.
Они могут иметь разные названия: "ассоциация жителей или квартиросъемщиков", "местная
организация содействия развитию микрорайона" или "дом коллективного быта". Но их всех
объединяет общая черта: непосредственное и добровольное участие жителей в заботах о своем
доме, квартале, своем городе. Забота о зданиях и парках, но главное - забота о безопасности и
добром социальном климате, который немыслим без добрососедских отношений. В свою очередь,
добрососедские взаимоотношения немыслимы без внимания к нуждам и заботам соседей, без
совместных действий, совместных праздников и совместных забот.
Речь идет об отработке нормальных механизмов участия жителей в самых разных процессах
формирования городской среды, о признании за жителем не только его роли «потребителя» услуг
ЖКХ, но и его роли «клиента», заказывающего и оплачивающего эти услуги, о роли
«соучастника» в улучшении жилой среды.
К сожалению, понимания того, что сегодня роль жителей изменилась, и они становятся
заказчиками услуг системы ЖКХ, в нашей стране пока не достаточно.
Все эти роли для нас, на самом деле, новые, и именно общественные организации –
организации жилищного движения должны (и могут) взять на себя роль «организаторов»,
«просветителей» и «вдохновителей».
Значимость жилищного движения в других странах показывают масштабы его развития, как в
национальном, так и в глобальном плане, который можно определить по деятельности
347
348
международных организаций
Квартиросъемщиков
(около
жилищного движения, таких как Международный Союз
40
национальных
организаций
квартиросъемщиков)
или
Международный кооперативный альянс (более 50 национальных организаций кооперативного
жилищного движения).
Наиболее активно формирование жилищного движения шло в Великобритании, Германии,
Швеции, США. Среди бывших социалистических стран жилищное движение быстро развивается
в Польше, Румынии, Эстонии, Латвии, Чехии. Не могу не отметить появление в центре Праги
информационно-консультационного центра по жилищным вопросам, созданного совместно
Союзом квартиросъемщиков Праги и министерством жилья!
Организации жилищного движения, особенно в своей деятельности по просвещению
жителей, по самоорганизации, направленной на сохранность и улучшение жилой среды,
оказываются важными участниками ее формирования, важнейшими партнерами местных органов
власти .
“Участие
жителей” в разных странах мира
рассматривается как альтернатива
“патерналистской политике государства”2.
Участие жителей - это двухсторонний процесс обмена информацией и идеями, во время
которого
именно жители получают возможность влиять на принятие решений и принимать
участие во всем, что происходит.3 “Участие жителей” так же расценивается как способ заставить
домовладельца лучше выполнять его обязанности и улучшить условия жизни.
Шведский сюжет.
Эксплуатация зданий и участие жителей
Любые усилия по организации локальной жизни на уровне дома и микрорайона становятся
еще более оправданными в свете роста стоимости жизни, с одной стороны, и роста безработицы,
которая регулярно дает о себе знать в Швеции так же, как и во многих других странах рыночной
экономики. Безработные вынуждены сокращать свои расходы, и в этой ситуации сокращение
расходов на содержание дома путем борьбы за снижение квартплаты и, главное, своего
собственного участия, становится все более необходимым и оправданным.
Если сегодня для нашей страны это еще не стало чрезвычайно актуальным, то завтра нам
этот опыт “снижения квартплаты через собственное участие” может оказаться очень нужным.
Наиболее популярными методами жилищного управления сегодня являются те, которые
ставят своей целью максимальное участие жителей в принятии решений относительно домов,
в которых они живут. Такие методы стали впервые применяться несколькими жилищными
From Keith Jacobs “Tenant Participation and Empowement: a Critical Assesment” report for ENHR Conference Helsingor, 1996, p.4.
From Cairncross L., Clapham D. and Goodlad.R 1990. The origins and activities of tenants associations in Council Housing Management.
Discussion Paper N 31 Glasgow: Centre for Housing Research”.
2
3
348
349
компаниями в Швеции в начале 80-х годов, они быстро получили популярность по всей Швеции.
Можно говорить о двух разных направлениях. Одно направление это "модель скидки", другая
"модель амортизации".
Эти модели давали жителям возможность требовать (и получать!) обслуживание более
высокого качества или устанавливать дополнительное оборудование в их домах (квартирах) или
сокращать объем услуг, предоставляемых жилищной компанией (и, следовательно, квартплату).
К примеру, каждый житель-квартиросъемщик въезжает в квартиру уже полностью
оборудованную в соответствии с общепринятыми в Швеции стандартами, которые включают
газовую (электро-) плиту, холодильник, морозильник, сушильный шкаф в ванной комнате.
Житель может попросить установить в его квартире и посудомоечную машину. Это увеличит его
квартплату. Он может попросить убрать морозильник и тем самым свою квартплату снизить. Он
может также
потребовать снижения температуры отопления и соответствующего снижения
оплаты за тепло.
Часто используют расчеты "нормального срока эксплуатации здания": Жилищная
компания обязана проинформировать жителей, когда дом
или даже какая-то его часть
должна быть отремонтирована. Для стен этот период определен в 12-15 лет, для холодильника
или духовки - 15 лет, а для деревянного пола - это может быть 25 лет. Если житель хочет, чтобы
его
квартира была отремонтирована несколько раньше нормативного срока,
для него
рассчитывают, на сколько больше он должен ежемесячно платить. И ремонт будет сделан. И
наоборот,
если
житель бережно относился к своему дому, стенам и оборудованию, и нет
необходимости их ремонтировать, когда наступает нормативный срок, квартплата будет снижена.
Внедряется метод разделения управления и эксплуатации дома на несколько достаточно
самостоятельных фаз, некоторые из которых касаются лишь очень узких местных вопросов
(одного дома или одного микрорайона) и тех, что затрагивают общие интересы всех жителей (и
всех
домов) города. Таким образом, "местные" вопросы могут определять сами жители
прямым участием в принятии решений по этим вопросам и прямом участии в эксплуатации,
тогда как "общие" вопросы должны обсуждаться на специально организованных переговорах
между жилищной компанией и демократически избранными представителями жителей4.
Эксперимент такого рода был проведен в муниципалитете Халсинг-боргсхем, на юге
Швеции, в котором муниципальная жилищная компания владеет 11000
жилых
единиц
(и
квартир, и одно - четырех - квартирных домов).
Во - первых, вся территория города была поделена на 50 микрорайонов (примерно по 200
жилых единиц в каждом). В каждом таком микрорайоне жители должны были сформировать
свою местную организацию квартиросъемщиков, которая в свою очередь формировала местный
"комитет жилищного управления". Участие в этих местных организациях квартиросъемщиков
Применительно к России, читай: «домком»
4
349
350
дело добровольное, но благодаря тому, что членские взносы невелики, а преимущества жителей
ощутимы, здесь в местные организации объединились более 75% жителей.
Во-вторых, арендная плата здесь была поделена на две части, которые назывались
"основная аренда" и "микрорайонная".
"местных" расходов,
таких как налог
Основная квартплата предполагает компенсацию всех
на недвижимость, выплату
предыдущим кредитам, различные страховые платежи,
административные
процентов
по разным
плановое содержание
дома,
расходы, плату за землю, а также оплату переговоров с жителями.
"Микрорайонная” аренда
должна покрывать
все остальное и базироваться на бюджете на
содержание всего микрорайона. Это означает, что туда входят расходы на водоснабжение,
электроснабжение,
ремонты, отопление, уборку территорий, средства механизации, уборку и
вывоз мусора, различные виды страховок.
В-третьих,
комитет
"жилищного
управления”
локальной
организации
квартиросъемщиков отвечает за свой микрорайонный бюджет, а также реальное осуществление
всех работ и всех необходимых платежей. Этот комитет имеет право выбрать любую компанию
для обслуживания своего дома. В этом случае они оказывают давление на муниципальную
жилищную компанию, которой приходится соревноваться за право выполнять эту работу с
другими частными службами. Короче говоря, эта организация жителей принимает решения по
поводу обслуживания домов, стандартов их содержания, капиталовложений, "микрорайонной
арендной платы", членских взносов в организацию жителей,
а Управляющий районом
(муниципальный служащий) и один помощник вырабатывают решение относительно управления.
Управляющий районом может наложить вето на решение, но если этого не было сделано, он
обязан его выполнять. Если возникает конфликтная ситуация, то вопрос передается на Tenant
Influence committee.- своего рода согласительную комиссию. Эта комиссия состоит поровну из
сотрудников муниципальной жилищной компании и квартиросъемщиков.
Уровень квартплаты определяется на переговорах между городской (муниципальной)
жилищной компанией и городской ассоциацией квартиросъемщиков.
Этот эксперимент стартовал в 1992 году и сейчас исследователи отмечают, то здесь резко
возросло число членов организации квартиросъемщиков. Кроме того, они стали гораздо активнее
участвовать в содержании дома.
Еще одна схема участия жителей в улучшении качества жизни подразумевает участие
будущих жильцов в разработке интерьера своего дома и своей квартиры. Это в корне меняет весь
процесс проектирования и строительства,
но в результате учитываются многие пожелания
потребителей этого жилья, что одновременно приводит и к лучшему взаимодействию, хорошим
контактам и добрым взаимоотношениям между будущими жителями. Эта идея подразумевает и
определенный этап обучения строительным навыкам. Главная цель - стимулировать будущих
жителей к созданию их собственной среды, а затем помочь им адаптироваться друг к другу и
350
351
создать "общую среду проживания". Как сказал один из участников этого проекта: "Контакты и
социальная среда проживания создается здесь прежде, чем будет построено само здание". А как
результат - жители гораздо лучше относились к своему дому и с гораздо большей энергией
занимались его содержанием и обслуживанием.
Одним из масштабных проектов участия жителей в такой работе было строительство
целого микрорайона из
16
одноэтажных
зданий,
которое осуществляла
муниципальная
жилищная компания Svenska Bostader (она всего владеет 53 тысячами жилых единиц). Будущие
жители не только участвовали в разработке проекта, но и сами участвовали в строительстве:
клеили обои, настилали пластиковую плитку и выполняли ряд других несложных операций.
Строительная компания предоставляла все материалы и опытных строителей-инструкторов.
Работа будущих квартиросъемщиков была оценена в 75 тысяч шведских крон, что примерно
соответствовало квартплате за целый год. Так что эти жильцы получили серьезную скидку по
квартплате, когда въехали в новые квартиры.
“Участие жителей - это не цель, а важный инструмент достижения солидарности и
лучших социальных контактов между жителями микрорайона. Участие стимулирует интерес и
ответственность
жителей, помогает овладевать новыми знаниями и фантазировать! “- так
записано в одном из правительственных шведских документов. В этом что-то есть, не правда ли?!
Финский сюжет
Управление квартирами и сотрудничество с жильцами5
Управление арендными квартирами типа ARAVA, построенных по принципу жилищных
кредитов с государственной субсидией осуществляется через фирмы по недвижимости, каждая из
которых работает самостоятельно и организует управление домами, их техобслуживание и
ежегодные мероприятия по ремонту.
Городское управление по недвижимости владеет фирмами по недвижимости, а также
координирует и развивает их административное управление.
Владельцем квартир в арендных городских домах являются муниципалитеты. Фирмы по
недвижимости, находящиеся в 100%-ной собственности города, работают самостоятельно и
представляют владельца во всех практически вопросах. Работа фирм по недвижимости строится
по принципу самоокупаемости. Они выплачивают кредит и проценты по нему, а также
обеспечивают отопление , техобслуживание и ремонт. Эти расходы фирмы взимают с жильцов в
форме
аренды,
которая
складывается
из
суммы
расходов
по
кредиту и
стоимости
эксплуатационных услуг. Расходы по выплате кредита означают выплату кредита, процентов по
Этот материал является частью разработки, любезно предоставленными мне коллегами из Санкт-Петербурга
Н.Васильевой и С.Кирсановым
5
351
352
нему, а также оплату налога за аренду земельного участка. Эксплуатационные расходы включают
плату за отопление, воду, электроэнергию в местах общего пользования, техобслуживание,
уборку, содержание в порядке прилегающих территорий и ремонт. Жильцы могут повлиять на
размер арендной платы путем экономии расхода воды и тепла, организации «субботников» по
выполнению, например, малярных работ, монтажа панелей в саунах, благоустройству территории
и прочих мероприятий по улучшению состояния жилого фонда. Для ремонта квартир
кондоминиумы предоставляют жильцам обои и краску, а жильцы, в свою очередь, выполняют
ремонт своими силами. В Финляндии почти все арендное жилье финансируется за счет
государственных кредитов. Размер арендной платы в доме, построенном за счет государственного
кредита, составляет от 30 до 50 финских марок за 1 кв.м в месяц. Из этой суммы доля выплаты
кредита и процентов по нему составляет около 54%. Срок, на который предоставляется
государственный кредит, составляет от 27 до 40 лет.
Выбор жильцов осуществляется городом или же фирмой по недвижимости в соответствии с
выданными городом инструкциями. В каждом доме или группе домов работает домовой
комитет, избираемый жильцами. В каждой фирме по недвижимости имеется комитет
арендаторов, также избираемый жильцами. Сотрудничество между фирмой по недвижимости
(акционерным квартирным обществом) развивается в соответствии с действующим законом об
управлении.
Английский сюжет
Программы «Участия жителей»
Программы «Участия жителей» – важнейшее направление и один из главных результатов
деятельности организаций квартиросъемщиков и Англии, и Шотландии, да и других уголков
Великобритании.
Началом конструктивного сотрудничества между муниципалитетами и организациями
жителей можно считать конец 60-х годов, когда впервые началось дополнительное выделение
специальных средств для эксплуатации
муниципальных многоэтажных зданий.
При этом
средства в первую очередь направлялись в те дома, в которых были активные организации
жителей.
В
70-е
годы
муниципалитеты
стали
предоставлять
общественным
организациям
специальные помещения для собраний и другой деятельности. Например, в Бирмингеме жителям
было предоставлено 35 различных помещений. Городской Совет Большого Лондона «обеспечивал
352
353
простым, но обставленным помещением каждую организацию жителей, которая показала себя
достойной».
В 1973 году в Лондоне
начала развертываться специальная программа «Участия
квартиросъемщиков», которая позже стала повседневной практикой по всей Великобритании. Речь
шла об участии представителей организаций жителей в слушаниях, обсуждениях, заседаниях
различных муниципальных комитетов, комиссий и проч. Одновременно менялся на
менее
воинственный, более конструктивный и «язык организаций квартиросъемщиков». Управляющие
жилыми домами стали с большей ответственностью относится к своим обязанностям и
советоваться с представителями организаций жителей.
В конце 80-х правительство Консерваторов сделало своими лозунгами «консультации с
жителями» и «участие жителей».
протестовать против
На самом деле, кто из жителей мог бы
в принципе
заявления министра местного управления Шотландии Графа Анкрама:
«Одних консультаций с жителями недостаточно. Необходимо, там, где это возможно,
непосредственное вовлечение квартиросъемщиков в управление и оказание жилищных услуг
(обслуживание жилого фонда)… Это означает разработку настоящего контроля за политикой и
ресурсами на локальном уровне, создание более четких целевых и отвечающих требованиям
жителей программ, которые на самом деле приведут к усилению ответственности и демократии.»6
В известной степени Программа «Участия жителей» стала результатом ряда успешных
кампаний, развернутых организациями квартиросъемщиков. Самыми известными и массовыми
были уже отмеченные нами национальные кампании против "Закона о квартплате", "Право на
тепло", “Против влажности в домах", а также против продажи муниципалитетами своего жилья в
руки частных компаний.
Одной из наиболее известных стала борьба жителей Докленда в Лондоне в 1974 году,
которая стала примером настойчивости жителей и поиска компромисса.
В конце 90-х «Право на участие» нашло свое полное применение при реализации
программы «Добровольной передачи муниципального жилого фонда в руки зарегистрированных
социальных домовладельцев», в которой законодательно зафиксировано, что «Жители должны
принять участие в голосовании по вопросу о передаче жилого фонда». В правилах говорится,
что дом может быть передан новому домовладельцу только в том случае, «Если большинство
квартиросъемщиков голосуют “за”. В конце 1999 г. квартиросъемщики 58 муниципалитетов
проголосовали за передачу в общей сложности 252 тысяч домов по программе «Добровольной
передачи большого масштаба» (LSVT -Large scale voluntary transferas).
В 40 случаях
квартиросъемщики не проголосовали за передачу жилья или передача была отменена.
6
Цит: по Grayson J. op.cit, p.55
353
354
В 90-х годах на повестке дня организаций жителей были а) сильное сокращение расходов
государства на жилищные нужды; б) массовая продажа муниципального жилья; в) попытки
развивать жилищные ассоциации; г) передача жилого фонда в управление организациям жителей .
Сейчас
значимость
«участия
жителей»
осознана
как
собственно
чиновниками
муниципального управления, так и служащими различных жилищных компаний. Для того, чтобы
стимулировать это участие правительство Великобритании, к примеру, стало считать “участие
жителей” важнейшим условием выделения средств (например, на капитальный ремонт здания).
Менялось и отношение между жителями и чиновниками. Например, муниципалитет
Манчестера обучал управляющих микрорайонов «не только раз в неделю собирать квартплату в
600 домах, но стать помощниками и друзьями 600 семей»7
Одним из главных завоеваний жилищного движения Великобритании было признание роли
жителей в управлении жилым фондом. Жители смогли добиться разработки и принятия очень
детальных специальных правил того, как нужно информировать и консультировать жителей на
каждом этапе реконструкции микрорайонов или выполнения иных работ на их территории,
включая разработку контракта, а также права на наблюдение за ходом работ.
В новых принятых документах, в разработке которых, в частности, принимала участие и
Английская Национальная организация квартиросъемщиков и жителей (TAROE) подчеркивается
обязательство консультироваться с потребителями жилищных услуг, а при оценке учитывать не
только стоимость, но и качество. Документы дают гораздо больше возможностей для жителей для
получения информации и консультаций, чем это было и 10 и 20 лет назад. И это результат
совместной работы многих перечисленных выше организаций.
Американский сюжет
В США уже давно ушли в прошлое широкомасштабные, на всю страну кампании и марши
протеста под лозунгами борьбы против роста квартплаты, холода в домах или бездомности. Но
осталась повседневная работа организаций жителей, кооперативов и помогающих им организаций
поддержки, профессиональных организаций, выступающих своего рода мостиком между
жителями и муниципалитетами.
На сегодняшний день самыми актуальными вопросами, волнующими многих горожан,
остаются вопросы регулирования квартплаты и качества коммунальных услуг, вовлечение
жителей в управление и сохранность зданий, усиление безопасности и повышение комфортности.
"Лесенка" организаций, защищающих свои жилищные права и участвующих в улучшении
жилой среды, выглядит следующим образом:
7
Kemp P., Williams P. Housing Management: a Historical Perspective/ In Lowe,S.Hughes D.(ed.), A new Century of Social
Housing, 1991,p.130
354
355
1. Первый уровень представляют собой организации жителей одного дома, блока домов или
нескольких
расположенных
рядом
блоков
домов.
Это,
как
правило,
ассоциации
квартиросъемщиков (как муниципального дома, так и дома, принадлежащего частному
домовладельцу). В этих организациях все жители работают на общественных началах. Они
напоминают наши домкомы со старшими по этажам и подъездам. У них они называются
"капитанами".
2. Второй уровень составляют локальные, микрорайонные организации. Как правило, они
объединяют организации жителей одного дома или одного блока, представители которых "капитаны" (соответственно дома или блока) - составляют совет директоров, правление или любой
другой орган общественного самоуправления этой территории. Совет такой локальной
организации тоже работает на общественных началах. Однако на этом уровне уже, как правило,
есть постоянный оплачиваемый штат сотрудников, выполняющих повседневную работу по
функционированию такой организации. Обычно это 1-3 человека. Средства на оплату этих
сотрудников организации получают из своих членских взносов и грантов, которые они могут
выиграть, если предложат конкретную и полезную для жителей программу.
Обязательным условием получения практически любых грантов является собственный
вклад жителей в задуманное дело. Даже если он измеряется 1 долларом или 1 часом работы.
Тогда спонсоры готовы "добавить недостающую сумму". Многие гранты всего лишь 100
долларов, но на них можно купить банку краски и перекрасить унылый холл. Кроме того,
получение гранта - это очень престижно, и открывает для жителей дорогу к другим грантам и
новым успехам.
3. Далее идут организации районного или городского уровня, объединяющие локальные
организации жителей, например, Коалиция жильцов штата Нью-Йорк, или Гражданский комитет
Нью-Йорка .
Для этих организаций характерна самая разнообразная активность: начиная от
координации деятельности входящих в них организаций, до совместной работы с этими
организациями. Это, например, разработка проектов реконструкции микрорайонов, новой
застройки. Эти организации обычно помогают локальным организациям, осуществляют
техническое содействие. Они же представляют интересы локальных организаций в
региональных и национальных организациях, участвуют в масштабных жилищных
политических) кампаниях.
355
(и
356
4. На городском уровне возникают различные самостоятельные, независимые институты
(организации) поддержки, которые помогают формированию, существованию, выживанию
различных организаций локального уровня и успешной реализации их проектов.
Существуют также самые разнообразные экспертные организации, которые работают по
контрактам с институтами поддержки и с самими организациями жителей.
5. Городские организации объединяются в общенациональные, которые добиваются участия
в разработке общенациональной жилищной политики, проводят национальные кампании, издают
журналы, ведут учебу и т.д.
Кроме этих организаций, в основном состоящих из самих жителей, существует обширная
система
общественных,
частных,
прибыльных
и
неприбыльных
организаций,
которые
патронируют, финансируют, поддерживают и обучают организации жителей разного уровня.
Среди них есть посредники (Intermediaries), в том числе финансовые посредники. Эти
организации, с одной стороны, помогают и организациям жителей, и институтам поддержки
получать финансовую помощь в виде разного рода дотаций и грантов. С другой стороны, они
являются консультантами различных финансовых институтов, таких, как банки, неприбыльные
институты, а также различные фонды (например, Фонд Форда). Для финансовых институтов они в
известной мере выступают гарантами надежности и оправданности (целесообразности) их
помощи и вложений. Именно они аккумулируют различную информацию о деятельности и тех и
других, и снабжают такой информацией заинтересованные стороны.
Деятельность этих организаций, в свою очередь, патронируют, контролируют (иногда и
финансируют) муниципальные власти. В большой степени они полагаются на информацию
"посредников" и зарекомендовавших себя институтов поддержки.
Муниципальные власти сами финансируют многие организации помощи жителям, например
такие, как Совет по делам жильцов Бруклина. Сейчас это самая крупная Ассоциация по делам
жильцов в штате Нью-Йорк. Эта организация была создана в марте 1971 года, и много лет
работала на общественных началах. Главной ее заботой была непосредственная работа с жителями
и помощь им в решении жилищных проблем. За многие годы успешной работы завоевано
уважение и признание. А признание принесло гранты, что дает возможность расширять работу. В
этом разделе я использую материалы этой организации, которые, мне кажется, полезны не только
жителям Бруклина, но и России.
Итак, многие тысячи ассоциаций жителей одного дома или микрорайона, сотни
общегородских коалиций, организации штатов и общенациональные союзы, объединяющие
квартиросъемщиков и жителей кооперативов, различные национальные группы и бездомных!
Плюс десятки независимых институтов поддержки, фонды и специальные жилищные суды,
356
357
разбирающие конфликты между жителями и домовладельцами. Все эти организации формируют
мощную сеть, "организованную силу", которая защищает, помогает и воспитывает жителей
США в духе сотрудничества, уважения к собственности, закону и человеку - соседу ближнему и
дальнему...
С середины 70-х годов, когда в Нью-Йорке, как и во многих других американских городах,
разразился финансовый кризис, многие частные домовладельцы обанкротились. Принадлежащие
им дома перешли в собственность муниципалитета города Нью-Йорка. Муниципалитет НьюЙорка стал самым мощным домовладельцем самого заброшенного жилого фонда. В середине 90-х
годов муниципалитет владел 25 тыс. жилых квартир в очень старом разрушающемся жилом
фонде. Именно тогда была разработана специальная программа помощи жителям таких
муниципальных домов. Муниципалитет берет на себя обязательство привести дом в порядок, а
жители - создать кооператив и выкупить дом в кооперативную собственность у муниципалитета
по вполне разумной и доступной цене (фактически цена составляла 1 доллар за 1 квадратный
метр.) Муниципалитет также выплачивает довольно серьезные средства профессиональной
организации ( институту поддержки), который берет на себя заботы о жителях дома: учит их, как
управлять и содержать дом, как снизить расходы на его эксплуатацию, да и просто наладить более
человеческие отношения между соседями.
Последние 10 лет, выигрывая сложный конкурс, гранты на эту работу получала Организация
по оказанию помощи в жилищных вопросах жителям Нью-Йорка. Мы кратко называем ее УХАБ
(UHAB). Специалисты этой организации курируют более 1000 зданий в Нью-Йорке. УХАБ не
только организует специальные занятия для жителей, выпускает множество простых и наглядных
пособий, но, главное, сотрудники УХАБа постоянно посещают эти здания и встречаются с
жителями "на их территории". Иногда подготовка жителей к тому, чтобы стать реальными
собственниками своих зданий, занимает и год, и два, а были случаи, что и 7 лет. Все это время с
ними работают специалисты УХАБа.
Десятилетия активной работы по обучению жителей, взаимодействию с жителями дали
огромный опыт, опубликованы сотни статей, книг и великолепных пособий, помогающих
сегодняшним жителям.
Помощь бывает самая разная. Лозунг "Знание - сила" один из самых актуальных для
организаций жителей. Например, Совет по делам жильцов Бруклина добивается того, чтобы все
жители четко знали все положения договора найма. Они встречаются с жителями и объясняют,
что должен предоставить им домовладелец по закону штата Нью-Йорк и в соответствии с
договором найма. Они стремятся научить жителей защищать свои права. Составной частью этого
умения - умение сформулировать свою проблему, свое требование, грамотно составить жалобу,
знать, куда ее направить. При этом вести себя корректно.
357
358
Поэтому Совет по делам жильцов составил для жителей специальную анкету, которая
помогает не упустить из виду важные для жителей вещи. Вот какие графы включены в «Анкету
жилищных претензий», которые жители могут просто отметить известным во всем мире знаком
"Х" и передать в Совет по делам жильцов. Этот Совет в свою очередь сумеет помочь навести
порядок.
«Анкета жилищных претензий»
Уважаемые жильцы! Отметьте, пожалуйста, что Вас не устраивает или беспокоит:
Внутри вашей квартиры
1. Не звонит звонок
2. Потолок протекает
3. Потолок или стены потрескались
4. Нет холодной воды
5. Дверь в квартиру плохо закрывается
6. Дверной замок плохо закрывается
7. Электроприборы плохо работают
8. Нет электролампочек
9. Тянет дымом, бывает запах газа
10. Дыры в потолке, полу или стене
11. Температура горячей воды очень низкая
12. Стены нуждаются в срочной окраске
13. Текут трубы
14. Текут радиаторы
15. Крысы или мыши в квартире
16. Сломан холодильник
17. Плита плохо работает
18. Слабый напор воды
19. Оконные рамы плохо закрываются
20. Разбиты стекла
21. В квартире холодно
22. Не вывозят мусор
Вне дома
1. Мусор убирают плохо
3. Плохо освещен двор
2. Плохо освещен вход в дом
4. Сломано крыльцо
"Общественные зоны в доме"
1. Звонки не работают
2. Плохо работает бойлерная
3. Сломана входная дверь (подъезд) дома
4. Сломан входной замок в подъезде
5. Сломан лифт
6. Нет запасного пожарного выхода из дома (завален мусором, заколочен).
7. Не убирается мусор
8. Протекает потолок в холле
9. Плохо освещены лестницы, холлы, подвал
358
359
10. Сломаны почтовые ящики
11. Сломаны ступеньки лестницы
12. Нет коменданта в доме
13. Не застеклены окна
14. Вы не получаете квитанцию о внесении квартплаты
Вероятно, некоторые из этих пунктов покажутся Вам лишними, ведь у нас за лампочки в
квартире или за состояние замка на двери квартиры, как и за многое, что "в квартире", отвечаете
Вы сами. Но в США (как и во многих других странах) жители (в первую очередь –
квартиросъемщики) за это ответственности не несут, иногда право сменить обои они добиваются
путем долгих переговоров с домовладельцами.
Однако сформулировать проблему - это еще не все.
Ключевым
вопросом
для
жителей
и
организаций
квартиросъемщиков
становится
взаимоотношение с домовладельцем. Нужно, чтобы домовладелец выполнил свои обязанности.
Специальные пособия, издаваемые в помощь квартиросъемщикам, дают следующие советы :
"Если Вы недовольны тем, как ремонтируется и содержится Ваш дом, если не выполняются
условия Вашего договора найма квартиры, начинайте с попытки встретиться с домовладельцем и
провести переговоры". Жители должны встречаться с домовладельцем, причем именно они
(организация жителей) должны выступить инициатором такой встречи.
К встрече с домовладельцем нужно очень тщательно готовиться, определив важнейшие
вопросы, которые нужно обсудить, и требования, которые есть у жителей к домовладельцу.
Если домовладелец не соглашается с вашими претензиями, то вы можете обращаться в
жилищный суд, к муниципальной власти, а также использовать такое оружие, как «забастовка
жителей»8.
Забастовки жителей сейчас уже считают
«инструментом прошлого», потому что и
организации жителей, и домовладельцы научились «садиться за стол переговоров», и успешно
решать вопросы качества услуг. За этим, в первую очередь стоят коллективные, солидарные
действия жителей, а также та поддержка, которую им оказывают другие общественные
организации.
Канадский сюжет
В 2004 году мне
удалось познакомиться с опытом жилищной корпорации “Toronto
Community Housing” (TCH), которую можно охарактеризовать как «социального домовладельца»,
потому что именно этой организации
городские власти Торонто поручили управлять своим
социальным жильем.
8
См. об этом подробнее в книге Шомина Е.С. «Жители и дома», М., «Муниципальная власть» 1999 г.
359
360
Социальное жилье появилось в Канаде в 1950 году и предназначалось для людей с низкими
доходами или специальными потребностями. Как утверждали руководители корпорации TCH:
«Бедное население никогда не сможет получить жилье «на рынке». Временное жилье не решает
проблему, потому что люди не становятся богаче, и в стране все больше иммигрантов. Поэтому
государство вынуждено поддерживать развитие социального жилья» ». До 1975 года была
тенденция реализовывать большие проекты – огромные социальные дома на огромной
территории. Однако многие такие дома
со временем становились кварталами трущоб. К 1975
году сформировалось движение в защиту микрорайонов (neighborhood protection movement).
Изменилась философия социального жилья – от больших проектов – к маленьким, возникло
понятие и реальная практика смешанных микрорайонов (Mix housing neighborhoods).
Сейчас жилищная корпорация TCH обслуживает 60 тысяч квартир, в которых проживает 165
тысяч человек (это примерно 6% всего жилищного фонда Торонто). Получить квартиру в домах
TCH могут люди с относительно низкими доходами, и их квартплата не может составлять более
50 % их семейного дохода. Для корпорации – содержание и обслуживание этого жилого фонда –
это неприбыльный бизнес.
Одна из основных проблем корпорации – сохранность жилищного фонда, повышение его
престижности, улучшение всего социального микроклимата на территории. Решение этой задачи
корпорация видит в грамотном взаимодействии со своими жителями. Поэтому была разработана
специальная программа по вовлечению жителей в процесс принятия решений относительно их
домов и территорий.
Весь их жилой фонд разбит на 27 community housing units - CHU – соседских жилищных
единиц (служб). В этих службах помимо людей, занятых собственно содержанием и ремонтом
зданий, работают
специальные соседские менеджеры (community manager), чья работа
непосредственно связана с жителями, и именно они работают с Советами Жителей (члены Совета
Жителей – представители всех домов - избираются
жителями, и никаких денег за эту
деятельность не получают!)
Управляющая компания, которой является TCH, проявляет к вопросам взаимодействия с
жителями самый живой интерес. Фактически это одно из ключевых характеристик ее работы.
Специалисты TCH
постоянно изучают мнение жителей, организуют корпоративный конкурс
социальных проектов,
регулярно обсуждают
с представителями жителей вопросы, которые
волнуют жителей и саму компанию. Как заявляют канадские специалисты – «Участие жителей –
это шаг к гражданству (гражданственности)!», а «чувство причастности меняет отношение к
своему жилью» и «мы движемся от патерналистской модели – к партнерству»9.
Материалы личных интервью авторас руководителями корпорации THC в период пребывания в Торонто с 25 июня
по 5 июля 2004 г.
9
360
361
Визит в Канаду
дал много удивительных впечатлений,
где одно из самых ярких –
посещение Соседских Центров, которые есть практически во всех микрорайонах города, (вполне
сопоставимых по характеру своей деятельности с нашими Центами ТОС в таких городах, как
Пермь),
а главное, то уважение, которое проявляет к ним
учреждение
городская власть! Поразило
«Дня Соседских Центров» и специальное Послание Мэра города, в котором, в
частности отмечено, что
«Соседские Центры мобилизуют сотрудников и волонтеров создавать местные социальные
услуги, поддерживать различные инициативы жителей;
Соседские Центры являются важнейшими партнерами городской власти в процессе
социального развития, достижения открытости и доступности социальных услуг, заботе о
здоровом образе жизни жителей, достижении толерантности;
Деятельность Соседских Центров усиливает различные локальные организации жителей,
которые становятся важными кирпичиками строительства гражданского общества . Они
обеспечивают взаимную поддержку, социальное удовлетворение и гражданское участие в
демократических процессах.
Объявляя 22 июня 2004 года Днем Соседских Центров, я признаю их неоценимый вклад
в Жизнь Нашего Города!» (Мэр города Торонто Дэвид Миллер).
Канадские
впечатления
о
посещении
различных
Соседских
Центров
(специально
построенных или расположенных в торговом Центре, в старой церкви, которая «потеснилась» и
участвует в различных проектах центра), о той действительно разнообразной работе различных
общественных
организаций
и
фандрайзинговом обеде. Этот обед
волонтерских
групп,
дополнились
впечатлениями
о
устраивал Соседский Центр, чтобы собрать средства на
обучение в университете своих молодых активистов, чтобы ребята получили специальности
психологов и социологов. В ходе этой удивительно дружелюбной акции жители микрорайона и
представители городской власти собрали более 50 тысяч канадских долларов. Это означало, что
жители микрорайона сами оплатили первый год обучения в университет для 5 выпускников школ,
которым рукоплескали жители, отмечая их волонтерскую работу с младшими подростками!
Ребята вернутся в свой микрорайон и будут активными профессиональными помощниками
жителей, будут содействовать участию жителей, будут помогать городской власти строить
грамотные, уважительные отношения с жителями.
Заключение
Главное, что сегодня характерно для многих стран мира, - это самое внимательное и
уважительное отношение к таким локальным организациям жителей. В том, "закордонном" мире
отчетливо понимают, что "локальные группы и локальные действия (community actions)
выполняют важные социальные и политические функции, которые невозможно правильно
361
362
оценить с токи зрения узкоутилитарных позиций, хотя они являются главными для развития
социальной жизни микрорайонов (community).
Во-первых, активность локальных групп жителей, так же как и менее организованные
коллективные действия, помогают людям проявлять свои проблемы, выражать свои интересы и
оказывать давление на лиц, принимающих решение.
Существование таких групп оказывает ценную помощь властям, так как дает им
возможность, с одной стороны, узнать о проблемах жителей, с другой стороны, через эти
локальные группы довести информацию о своих намерениях до всех жителей. "Продукт" такого
взаимодействия трудно оценить напрямую, но он совершенно необходим для длительных
взаимных контактов и взаимодействия.
Для нашей страны в столь сложный период реализации положений нового Жилищного
кодекса чрезвычайно важно, чтобы новые управляющие компании «услышали жителей»,
научились с ними работать. Нужно, чтобы
и жители научились сами грамотно формулировать
свои требования. Хочу отметить, что есть в России и города, где современная молодая
муниципальная власть успешно работает в этом направлении (Например, Вологда), города, где
взялись за жилищное просвещение жителей через специальную программу для обычных школ
«Жилищный урок»10 (Чистополь, Малоярославец, Астрахань), школа «Юного домоуправа»
появилась в районе Перово в Москве, а также Академия управления недвижимостью в Филях
города Москвы, появляются и новые управляющие компании, которые успешно взаимодействуют
с жителями (например, в Электостали ООО «Городские системы МТК»). Удачи нам всем!
362
363
Приложения
363
364
Приложение № 1
УТВЕРЖДЕН
Протоколом № ___
общего собрания
собственников помещений
в многоквартирном доме
от «___» ______________200_ г.
УСТАВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
«__________________________________»
(Проект)
г. Москва
2006 г.
364
365
1. Общие положения
1.1. Товарищество собственников жилья «_____________________________», именуемое в
дальнейшем «Товарищество», создано в соответствии с положениями Гражданского кодекса
Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и иными нормативными
правовыми актами Российской Федерации.
1.2. Полное наименование Товарищества на русском языке:
Товарищество собственников жилья «___________________».
1.3. Сокращенное наименование Товарищества на русском языке:
ТСЖ «_____________________».
1.4. Место нахождения Товарищества:
000000, _________________, г. ________, ул. ______________________, дом __________.
1.5. Почтовый адрес Товарищества:
000000, _________________, г. ________, ул. ______________________, дом __________.
1.6. Место нахождения исполнительного органа Товарищества:
000000, _________________, г. ________, ул. ______________________, дом __________.
1.7. Товарищество собственников жилья (далее Товарищество) создается без ограничения
срока деятельности.
1.8.Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации,
имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие
реквизиты юридического лица.
1.9. Товарищество является некоммерческой организацией, основанной на членстве.
1.10. Товарищество от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные
права и обязанности и выступает истцом и ответчиком в суде.
1.11. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
1.12. Члены Товарищества не отвечают по обязательствам Товарищества. Товарищество не
отвечает по обязательствам своих членов, в том числе по оплате членами Товарищества
обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за
коммунальные услуги.
1.13. Товарищество представляет законные интересы собственников помещений в
многоквартирном доме в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими,
обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти,
органами местного самоуправления, а также в суде.
1.14. Решение о создании Товарищества принимается собственниками помещений в
многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него
проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами
голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
2. Термины и определения
2.1.При исполнении и толковании настоящего Устава, если иное не вытекает из его контекста,
слова или словосочетания будут иметь нижеуказанное значение:
Товарищество – Товарищество собственников жилья «__________________________»,
являющееся основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением
собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом
недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения
365
366
эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ
пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Собственник - собственник жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме,
имеющий право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Член товарищества – собственник, вступивший в установленном порядке в товарищество.
Многоквартирный дом – расположенный по адресу: ________________________________,
единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных
границах и расположенное на нем жилое здание, состоящее из жилых и нежилых помещений,
находящихся в собственности более двух лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в
общей долевой собственности собственников помещений.
Помещение – часть многоквартирного дома (квартира, комната), выделенная в натуре и
предназначенная для самостоятельного использования в жилых и нежилых целях, находящаяся в
собственности граждан или юридических лиц, либо Российской Федерации, субъекта Российской
Федерации, муниципального образования.
Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из
одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком обособленном помещении.
Общее имущество – имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым
помещениям, находящееся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых
помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно
связанное с ними назначением и следующие их судьбе. К общему имуществу относятся
обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи,
чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимости, с
элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном
земельном участке.
Доля в праве общей собственности - доля собственника в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме, определяет его долю в общем объеме обязательных
платежей за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также долю голосов на
общем собрании собственников помещений либо общем собрании членов Товарищества. Доля в
праве общей собственности собственника помещений рассчитывается как соотношение площади
помещения к площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, не включая
площадь помещений, относящихся к общему имуществу.
Коммунальные услуги – предоставляемые собственникам помещений в многоквартирном
доме услуги за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение (в том числе
поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого
топлива при наличии печного отопления).
Обслуживающие организации – организации, оказывающие собственникам помещений в
многоквартирном доме услуги и (или) выполняющие работы по ремонту общего имущества в
таком доме.
Ресурсоснабжающие организации – организации, предоставляющие коммунальные ресурсы
(услуги) собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями собственника.
366
367
Услуги по содержанию общего имущества – услуги, предоставляемые управляющей или
обслуживающими организациями по: осмотру, текущему и капитальному ремонту, подготовке к
сезонной эксплуатации и содержанию элементов общего имущества в многоквартирном доме;
освещению помещений общего пользования; обеспечению температурно-влажностного режима
помещений общего пользования; уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего
пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества в
многоквартирном доме; сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов; обеспечению
пожарной безопасности; содержанию и уходу за элементами озеленения, расположенными на
земельном участке, входящем в состав общего имущества. Услуги по содержанию общего
имущества в многоквартирном доме предоставляются в соответствии с требованиями
собственников помещений, установленными ими на общем собрании таких собственников.
Текущий ремонт – ремонт, проводимый для предупреждения преждевременного износа и
поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и
неисправностей элементов общего имущества в многоквартирном доме и объектов,
расположенных на входящем в состав общего имущества общего имущества земельном участке.
Капитальный ремонт – ремонт общего имущества с целью восстановления исправности и
эксплуатационных показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего
имущества в многоквартирном доме.
Плата за жилое помещение – плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению
многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей
площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в
многоквартирном доме.
2.2. Указанные термины и определения применимы ко всему Уставу.
3. Цель и виды деятельности Товарищества
3.1. Товарищество создано для осуществления следующих целей:
управление комплексом недвижимого имущества (общим имуществом) в многоквартирном
доме;
обеспечение эксплуатации многоквартирного дома: заключение в интересах собственников
помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение
работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, контроль исполнения обязательств по заключенным
договорам, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом,
планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту
общего имущества, установление фактов невыполнения работ и не оказания услуг;
владение, пользование и в установленных законодательством РФ пределах распоряжение
общим имуществом в многоквартирном доме;
представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в
договорных отношениях с ресурсоснабжающими, обслуживающими, управляющими и
иными организациями;
представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в
судебных, государственных и муниципальных органах;
улучшение условий проживания собственников помещений;
сохранение и приращение общего имущества;
модернизация общего имущества.
3.2. Товарищество, как некоммерческая организация, не ставит в качестве основной цели
своей деятельности извлечение прибыли. Товарищество вправе осуществлять
предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей
товарищества, предусмотренных законодательством РФ и настоящим уставом.
367
368
Доходы, получаемые товариществом от хозяйственной деятельности, не подлежат
распределению между членами товарищества и используются для оплаты общих расходов, а также
в иных целях, предусмотренных уставом товарищества и решениями общего собрания членов
товарищества либо общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
3.3. Товарищество по решению общего собрания членов Товарищества может осуществлять
управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме штатными сотрудниками правления Товарищества.
3.4. Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений
для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги интернет связи, услуги
представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и
другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации,
направленные на достижение предусмотренных уставом целей).
3.5. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно
товарищество собственников жилья.
4. Право собственности на помещения и общее имущество в многоквартирном доме.
Обязательные платежи членов Товарищества
4.1. Члену Товарищества принадлежит на праве собственности жилое и/или нежилое
помещение. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением и пределами его
использования, установленными жилищным законодательством РФ.
4.2. Жилые помещения используются для проживания граждан. Собственник жилого
помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему
помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или
на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или
ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и
Жилищным кодексом РФ.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилыми помещениями осуществляется с учетом соблюдения прав и законных
интересов граждан, проживающих в этом жилом помещении, соседей, требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а
также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными
Правительством РФ.
4.3. Член Товарищества вправе осуществить переустройство и/или перепланировку
принадлежащего ему помещения только по согласованию с органом местного самоуправления на
основании принятого им решения.
Жилое помещение может быть переведено в нежилое, в порядке, предусмотренном
Жилищным кодексом РФ.
4.4. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности
собственников помещений. Собственники владеют, пользуются и в установленных жилищным
законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества возможно только при проведении реконструкции,
помещения и с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество, не подлежит
отчуждению отдельно от права собственности на помещение и следует судьбе права
собственности на это помещение. Доля каждого собственника в праве общей собственности на
общее имущество в натуре не выделяема.
Доля в праве общей собственности на общее имущество нового собственника помещения
(покупателя, наследника и т.п.) равна доле предшествующего собственника помещения.
368
369
При переходе права собственности на помещение, доля в праве общей долевой собственности
на общее имущество нового собственника равна доле в праве общей долевой собственности на
общее имущество предшествующего собственника.
4.5. Переустройство или перепланировка общего имущества с целью изменения его
функционального назначения и переоформления в помещение иного использования производится
по соглашению собственников, достигнутому в соответствии с установленной настоящим уставом
процедурой принятия решения общего собрания членов Товарищества либо путем получения их
согласия в письменной форме.
4.6. Часть общего имущества может быть передана Товариществом в пользование любому
заинтересованному лицу в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и
юридических лиц. Передача в пользование заинтересованному лицу части общего имущества
осуществляется по соглашению собственников, достигнутому в соответствии с установленной
настоящим Уставом процедурой принятия решения общего собрания членов Товарищества либо
путем получения их согласия в письменной форме.
Пользование заинтересованным лицом общим имуществом не должно нарушать права и
законные интересы собственников, в том числе ограничивать права самостоятельного пользования
общим имуществом, превышать допустимые пределы установленных нормативов и
эксплуатационных требований: вибрации, звуко-, теплоизоляции в помещениях собственников.
4.7. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен
правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на
установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа
других лиц к объектам, существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Новое
обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по
соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и
собственниками, достигнутому в соответствии с установленной настоящим уставом процедурой
принятия решения общего собрания членов Товарищества либо путем получения их согласия в
письменной форме. Споры об установлении обременения земельного участка правом
ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном
порядке.
4.8. Член Товарищества обязан за свой счет осуществлять содержание и ремонт
принадлежащего ему помещения.
4.9. Члены Товарищества обязаны нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего
имущества, а также иные расходы, связанные с уставной деятельностью Товарищества (далее –
членские взносы), установленные решениями общих собраний членов Товарищества.
В случае принятия собственниками решения о проведении капитального ремонта общего
имущества и установления перечня работ по капитальному ремонту, сроков их проведения, а
также размера платы за капитальный ремонт для каждого собственника и порядка ее внесения
собственники обязаны оплачивать за капитальный ремонт.
Кроме того, собственники обязаны оплачивать коммунальные услуги.
Члены Товарищества обязаны вносить членские взносы, плату за жилое помещение,
коммунальные и прочие услуги ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за
прошедшим месяцем, на основании выставляемой ему счета-квитанции в порядке, установленном
правлением Товарищества. Сбор и перечисление Товариществом обязательных платежей
собственников помещений осуществляется по поручению таких собственников.
Не являющиеся членами Товарищества собственники помещений вносят обязательные
платежи и взносы в порядке, установленном правлением Товарищества, если иное не установлено
Товариществом в договоре о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с
собственниками помещений не являющимися членами Товарищества.
Наниматели по договору социального найма или договору найма государственного или
муниципального жилищного фонда вносят обязательные платежи в порядке, установленном
правлением Товарищества, если иное не установлено Товариществом в договоре о содержании и
369
370
ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником государственного или
муниципального жилищного фонда.
Собственники и лица пользующиеся помещениями собственника, несвоевременно и (или) не
полностью внесшие обязательные платежи и взносы, обязаны уплатить неустойку (пени) в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент
оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки платежа начиная со
следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.
Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения или отказ от пользования
общим имуществом, либо отказ от вступления в члены Товарищества не является основанием для
освобождения собственника полностью или частично от внесения обязательных платежей и
взносов.
4.10. В случае принятия собственниками решения об изменении способа управления
многоквартирным домом они обязаны возместить расходы Товарищества по ранее заключенным
договорам.
5. Членство в Товариществе
5.1.Членами Товарищества могут быть граждане РФ, иностранные граждане, лица без
гражданства, юридические лица, органы государственной власти и органы местного
самоуправления, являющиеся собственниками помещений.
5.2. Членство в Товариществе возникает у собственника на основании заявления о вступлении
в члены Товарищества.
Членами Товарищества могут стать наследники членов Товарищества, несовершеннолетние
лица, а также лица, к которым перешло право собственности на помещения в результате
предусмотренных законодательством РФ сделок с недвижимостью.
При создании Товарищества, членство в Товариществе возникает у всех собственников,
выразивших свое волеизъявление об этом и уплативших вступительный взнос, с момента
государственной регистрации Товарищества в качестве юридического лица.
5.3. Членство в Товариществе является добровольным. Член Товарищества в любое время
может выйти из Товарищества, подав об этом письменное заявление в правление Товарищества.
Членство в Товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов
Товарищества или с момента прекращения права собственности члена Товарищества на
помещение, его смерти, ликвидации юридического лица – собственника помещения либо
ликвидации Товарищества как юридического лица.
5.4. Интересы несовершеннолетних членов Товарищества представляют их родители, опекуны
или попечители в установленном законодательством порядке. В случаях, предусмотренных
законодательством, совершение действий от имени несовершеннолетних членов Товарищества
производится с согласия органов опеки и попечительства.
5.5. В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей
собственности, то они могут принять решение о представлении их интересов в Товариществе
одним из них.
5.6. Приём в Товарищество новых членов производится правлением по их заявлению.
Исключение из членов Товарищества производится на общем собрании членов Товарищества по
представлению правления (председателя правления) Товарищества.
6. Средства и имущество Товарищества
370
371
6.1. В собственности Товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество,
расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, приобретенное Товариществом
по предусмотренным законодательством РФ основаниям.
6.2. Средства Товарищества состоят из:
членских взносов;
вступительных взносов;
взносов собственников не являющихся членами Товарищества на совместное управление
общим имуществом в многоквартирном доме по договорам о содержании и ремонте общего
имущества в многоквартирном доме;
обязательных платежей;
платежей собственников на проведение капитального ремонта общего имущества, в случае
принятия собственниками помещений решения о проведении такого ремонта, установления
перечня работ, их стоимости, срока проведения и размера платежей за капитальный ремонт для
каждого собственника;
доходов от хозяйственной деятельности Товарищества, направленных на осуществление
целей, задач и выполнение обязанностей Товарищества;
бюджетных средств (субсидий) на обеспечение эксплуатации общего имущества, проведение
текущего и капитального имущества, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и
иных субсидий, передаваемых Товариществу в установленных законодательством РФ случаях;
прочих поступлений.
6.3. По решению общего собрания членов Товарищества, Товарищество может образовывать
специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные его уставом.
7. Права Товарищества
7.1.Товарищество имеет право:
7.1.1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным
домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов
товарищества;
7.1.2. определять смету доходов и расходов Товарищества на год (финансовый план), в том числе
необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома,
специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие
установленные уставом Товарищества цели;
7.1.3. определять порядок внесения членских и иных взносов, а также обязательных платежей;
7.1.4. осуществлять по поручению собственников помещений начисление, сбор и перечисление
обязательных
платежей
управляющей
организации
или
обслуживающим,
ресурсоснабжающим и прочим организациям;
7.1.5. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры
платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в
соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, а также размер членских взносов;
7.1.6. осуществлять
самостоятельно
выбор
управляющей
или
обслуживающих,
ресурсоснабжающих и прочих организаций, а также заключить с ними договоры от имени
и за счет собственников помещений;
7.1.7. осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по договорам с управляющей
или обслуживающими, ресурсоснабжающими и прочими организациями;
7.1.8. подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества
в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
7.1.9. осуществлять проверку технического состояния общего имущества;
371
372
7.1.10. принимать и осуществлять хранение проектной, технической, бухгалтерской, а также иной
документации на многоквартирный дом, вносить изменения и дополнения в указанную
документацию в порядке, установленном законодательством РФ;
7.1.11. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и
предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности при осуществлении
Товариществом предпринимательской деятельности;
7.1.12. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые
предусмотрены законодательством РФ;
7.1.13. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для
Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги;
7.1.14. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее
Товариществу;
7.1.15. устанавливать охранную сигнализацию на места общего пользования (подвал, чердак и
др.);
7.1.16. составлять перечень общего имущества;
7.1.17. приобретать средства пожаротушения;
7.1.18. проводить от имени и за счет собственников регистрацию и страхование опасных
производственных объектов (газовой котельной, лифтов и т.п.);
7.1.19. осуществлять страхование имущества товарищества и общего имущества по решению
общего собрания членов товарищества;
7.1.20. в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в
многоквартирном доме, Товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в
многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать,
перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления
жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей
эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет
собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому
выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
7.2. Товарищество вправе, оставлять на своем расчетном счете полученные за счет экономии
средства. Товарищество вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов,
связанных с оплатой дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному
ремонту общего имущества, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма,
штрафным санкциям.
7.3. В случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в
общих расходах Товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного
возмещения обязательных платежей и взносов.
7.4. Товарищество вправе информировать надзорные и контролирующие органы о
несанкционированном переустройстве и перепланировке помещений, общего имущества, а также
об использовании их не по назначению.
8. Обязанности Товарищества
8.1. Товарищество обязано:
8.1.1. обеспечить выполнение требований законодательства РФ и настоящего устава;
8.1.2. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в
договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими
372
373
организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного
самоуправления, а также в суде;
8.1.3. заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами
товарищества;
8.1.4. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
8.1.5. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в
многоквартирном доме путем: заключения в интересах собственников помещений договора
управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по
содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
контроля исполнения обязательств по заключенным договорам, ведения бухгалтерской и
технической документации на многоквартирный дом, планирования объемов работ и услуг по
содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов
невыполнения работ и не оказания услуг;
8.1.6. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих
лиц, затрудняющих реализацию прав собственников по владению, пользованию и в
установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом или
препятствующих этому;
8.1.7. в случае заключения от имени и за счет собственников договоров с обслуживающими
организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному
ремонту, контролировать исполнение обслуживающими организациями договорных обязательств;
8.1.8. осуществлять контроль за правильностью начисления управляющей организацией или
ЕИРЦ размеров обязательных платежей собственникам помещений;
8.1.9. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и
распоряжения общей собственностью;
8.1.10. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме
обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве
общей собственности на данное имущество, а также обязанностей собственников по капитальному
ремонту общего имущества;
8.1.11. осуществлять приемку работ и услуг по заключенным договорам, а также подписывать
акты выполненных работ и оказанных услуг;
8.1.12. устанавливать и актировать факты неисполнения или ненадлежащего исполнения
договорных обязательств;
8.1.13. устанавливать факты причинения вреда имуществу собственников помещений;
8.1.14. осуществлять контроль за использованием членами Товариществ принадлежащих им
помещений в соответствии с целевым назначением и требованиями законодательных и иных
актов, регулирующих пользование помещениями в многоквартирном доме;
8.1.15. информировать управляющую и обслуживающие организации о проведении общих
собраний членов Товарищества;
8.1.16. осуществлять хранение копий правоустанавливающих документов на помещения, а
также иных документов, являющихся основанием для проживания граждан в помещении;
8.1.17. осуществлять прием и рассмотрение обращений, жалоб членов Товарищества на
действия (бездействие) управляющей или обслуживающих, ресурсоснабжающих и прочих
организаций;
8.1.18. выдавать собственникам помещений справки и иные документы в пределах своих
полномочий;
8.1.19. исполнять поручения членов Товарищества в рамках уставной деятельности;
8.1.20. вести бухгалтерскую, статистическую и иную документацию;
8.1.21. выполнять иные обязанности в пределах предоставленных Собственниками
полномочий;
8.1.22. хранить документы Товарищества:
учредительные и бухгалтерские документы Товарищества;
373
374
протоколы общих собраний Товарищества, протоколы ревизионной комиссии, протоколы
правления, приказы исполнительного органа Товарищества;
документы, подтверждающие права Товарищества на принадлежащее ему имущество;
делопроизводство Товарищества;
акты ревизионной проверки или заключения ревизионной комиссии (ревизора)
Товарищества, аудитора, государственных и муниципальных органов финансового контроля;
иные документы, предусмотренные федеральными законами и иными правовыми актами
Российской Федерации, внутренними документами Товарищества, решениями общего собрания
Товарищества и исполнительного органа Товарищества.
8.2.Товарищество хранит документы, по месту нахождения своего исполнительного органа.
9. Права Членов Товарищества
9.1.Член Товарищества имеет право:
9.1.1. самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;
9.1.2. участвовать в общем собрании членов Товарищества и голосовать лично или через
своего представителя, уполномоченного доверенностью;
9.1.3. избирать и быть избранным в органы управления Товарищества и его орган контроля;
9.1.4. получать информацию о деятельности органов управления Товарищества лично и через
его органы контроля;
9.1.5. добровольно выйти из состава членов Товарищества;
9.1.6. обжаловать в суд решение общего собрания членов Товарищества или решение
правления Товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права
и охраняемые законом интересы;
9.1.7. вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества, устранению
недостатков в работе его органов;
9.1.8. осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащим ему помещении с
соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и
норм;
9.1.9. поручать Товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с
третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;
9.1.10. осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.
10. Обязанности Членов Товарищества
10.1. Член Товарищества обязан:
10.1.1. бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам
благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
10.1.2. поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская
бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила
пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила
содержания общего имущества;
10.1.3. использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым
назначением;
10.1.4. выполнять требования настоящего устава, решений общего собрания членов
Товарищества, правления Товарищества и председателя правления Товарищества;
10.1.5. не нарушать права других собственников;
10.1.6. нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;
10.1.7. своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за
жилое помещение и коммунальные услуги;
10.1.8. своевременно извещать Товарищество или уполномоченную им управляющую
организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о
количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;
10.1.9. за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и
находящегося в нутрии него оборудования, не относящегося к общему имуществу;
374
375
10.1.10. допускать в помещение должностных лиц Товарищества, управляющей организации
(управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками
электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ,
устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
10.1.11. участвовать в мероприятиях, проводимых Товариществом;
10.1.12. участвовать в общих собраниях членов Товарищества;
10.1.13. принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему
имуществу;
10.1.14. предоставлять Товариществу или уполномоченной им управляющей организации
(управляющему) информацию о лицах (контактные телефоны, адреса), имеющих доступ в
помещение члена Товарищества в случае его временного отсутствия, на случай проведения
аварийных работ;
10.1.15. за свой счет устранять нанесенный им ущерб имуществу других собственников
помещений в многоквартирном доме, а также лицами, проживающими в помещении члена
Товарищества;
10.1.16. предоставлять Товариществу сведения об обременении принадлежащего ему
Помещения;
10.1.17. знакомиться с информацией, вывешиваемой Товариществом в местах общего
пользования;
10.1.18. соблюдать иные установленные общим собранием членов Товарищества требования.
11. Органы управления и контроля Товарищества
11.1. Органами управления Товарищества являются:
общее собрание членов Товарищества;
правление Товарищества.
11.2. Высшим органом управления Товарищества является общее собрание членов
Товарищества.
11.3. Руководство текущей деятельностью Товарищества осуществляется правлением
Товарищества.
11.4. Контроль за работой правления Товарищества, соблюдением им действующего
законодательства, требований настоящего устава и решений общих собраний осуществляет
ревизионная комиссия (ревизор).
12. Общее собрание Членов Товарищества
12.1. Общее собрание членов Товарищества созывается в порядке, установленном настоящим
уставом.
12.2. Общее собрание членов Товарищества может проводиться в форме совместного
присутствия или в форме опроса (заочного голосования).
12.3. Общее собрание членов Товарищества в форме опроса (заочного голосования)
осуществляется путем принятия собственниками помещений персональных решений в
письменной форме по вопросам, поставленным на голосование.
12.4. Общее собрание членов Товарищества в форме опроса (заочного голосования) вправе
принимать решения по всем вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов
Товарищества.
12.5. Общее собрание членов Товарищества в форме опроса (заочного голосования)
проводится в соответствии с Порядком проведения общего собрания членов Товарищества в
форме опроса (заочного голосования), утвержденного общим собранием членов Товарищества.
12.6. Годовое общее собрание членов Товарищества созывается по инициативе правления
Товарищества не позднее 60 (шестидесяти) дней после окончания финансового года.
Внеочередное общее собрание членов Товарищества может быть созвано по инициативе
правления Товарищества, не менее 10 членов Товарищества, а также по требованию ревизионной
комиссии.
12.7. Организация общего собрания членов Товарищества:
375
376
12.7.1. Уведомление о проведении общего собрания членов Товарищества не позднее, чем за
10 (десять) дней до даты его проведения, вывешивается правлением Товарищества в местах
общего пользования доступных для всех собственников (вход в подъезд, прилифтовые площадки,
доска объявлений).
По просьбе члена Товарищества уведомление может быть выслано в письменной форме путем
почтового отправления по месту его фактического жительства не позднее, чем за 10 дней до даты
проведения общего собрания членов Товарищества.
Товарищество не несет ответственность за неуведомление члена Товарищества,
отсутствующих по месту жительства в период организации проведения и проведения общего
собрания членов Товарищества.
12.7.2. В уведомлении о проведении общего собрания членов Товарищества указываются
сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, дата, место и время
проведения общего собрания и выносимые на обсуждение вопросы (повестка дня), порядок
ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на таком
собрании, адрес или место, где с ними можно ознакомиться. Общее собрание членов
Товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке
дня.
12.7.3. Количество голосов, которым обладает каждый член Товарищества на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей
собственности на общее имущество в данном доме.
12.7.4. Общее количество голосов членов Товарищества устанавливается в размере - 1000.
12.7.5. Общее собрание членов Товарищества может быть проведено по группам членов
Товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в
многоквартирном доме и решаемых вопросов.
12.7.6. Член Товарищества вправе участвовать в общем собрании и голосовать лично, либо
через уполномоченное им лицо (представитель). Полномочия представителя оформляются
доверенностью, удостоверенной председателем Товарищества.
12.7.7. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют члены
Товарищества или их представители, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов от
общего числа голосов.
В случае отсутствия на общем собрании кворума инициатор собрания назначает новую дату,
время и место проведения общего собрания.
12.7.8. Общее собрание ведет председатель правления Товарищества, а в случае его отсутствия
- один из членов правления Товарищества. В случае отсутствия вышеуказанных лиц собрание
ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих на
общем собрании членов Товарищества или их уполномоченных представителей.
Решение общего собрания членов Товарищества принимается простым большинством голосов
от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены
Товарищества и их представители, кроме случаев, предусмотренных п. 12.10. настоящего устава.
Решение общего собрания, принятое в порядке, предусмотренном настоящим уставом и
действующим законодательством, является обязательными для всех членов Товарищества, в том
числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании независимо от причины, а также для
собственников помещений не являющихся членами Товарищества.
12.7.9. На общем собрании членов Товарищества вправе присутствовать собственники
помещений, не являющиеся членами Товарищества, если общее собрание не примет иное
решение.
12.8. К исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относится:
12.8.1. принятие решений о реорганизации и ликвидации Товарищества;
12.8.2. принятие решений об отчуждении, залоге или передаче иных прав на имущество
Товарищества;
12.8.3. предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом;
12.8.4. принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с
расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений,
капитальном ремонте общего имущества;
376
377
12.8.5. принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;
12.8.6. предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества
в многоквартирном доме;
12.8.7. принятие решений о сдаче в аренду части общего имущества в многоквартирном доме;
12.8.8. принятие решений о страховании имущества Товарищества и общего имущества в
многоквартирном доме;
12.8.9. внесение изменений и дополнений в устав Товарищества;
12.8.10.
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности
Товарищества;
12.8.11.
передача управляющей организации или управляющему полномочий по
управлению многоквартирным домом;
12.8.12.
избрание членов правления Товарищества и ревизионной комиссии (ревизора);
12.8.13.
утверждение перечня работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечней дополнительных работ и
услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества и их стоимости;
12.8.14.
установление размеров платы за жилое помещение и взносов для всех
собственников помещений, а также членских взносов для членов Товарищества;
12.8.15.
образование специальных фондов Товарищества, в том числе резервного, на
восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования, проведение капитального
ремонта общего имущества;
12.8.16.
утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о
выполнении такого плана;
12.8.17.
рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления
Товарищества и ревизионной комиссии (ревизора);
12.8.18.
принятие и изменение по представлению председателя правления Товарищества
правил внутреннего распорядка работников Товарищества, положения об оплате их труда;
12.8.19.
определение размера вознаграждения членам правления Товарищества;
12.8.20.
исключение из членов Товарищества;
12.8.21.
утверждение внутренних регламентов Товарищества, в том числе ведения общего
собрания членов Товарищества, деятельности его правления;
12.8.22.
утверждение отчетов правления Товарищества, заключений ревизионной комиссии
(ревизора). Заключение ревизионной комиссии утверждается общим собранием только
после предоставления ревизионной комиссии сведений об ознакомлении правлением
Товарищества с данным заключением ;
12.8.23.
другие вопросы, отнесенные действующим законодательством РФ к компетенции
общего собрания членов Товарищества.
12.9 Общее собрание может также решать вопросы, отнесенные к компетенции правления.
12.10. По вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов Товарищества в
соответствии с п.п. 12.8.1. - 12.8.8. настоящего устава, решения принимаются не менее чем двумя
третями голосов от общего числа голосов членов Товарищества.
12.11. Члены Товарищества могут голосовать посредством опроса в письменной форме или
голосовать по группам членов Товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое)
принадлежащих им помещений и решаемых вопросов.
12.12. Члены Товарищества на общем собрании членов Товарищества могут голосовать в
письменной форме только по вопросам, заявленным в повестке дня.
13. Правление Товарищества
13.1. Правление Товарищества избирается из числа членов Товарищества общим собранием
членов Товарищества на два года и осуществляет руководство текущей деятельностью
Товарищества по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов,
отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества.
По истечении срока действия полномочий правления Товарищества, их полномочия
сохраняются не более чем на 3 месяца до проведения очередного отчетно-выборочного общего
собрания членов Товарищества.
377
378
13.2. Правление является исполнительным органом Товарищества, подотчетным общему
собранию членов Товарищества. Численный состав членов правления Товарищества
устанавливается общим собранием членов Товарищества и не может быть менее трех членов.
В состав правления Товарищества не могут входить супруги, родители, дети, внуки, братья и
сестры (их супруги) членов правления Товарищества.
13.3. Выборы членов правления Товарищества могут быть проведены открытым или тайным
голосованием.
13.4. Первое заседание правления Товарищества проводится сразу после проведения общего
собрания членов Товарищества, на котором были избраны члены правления. Правление
Товарищества на своем первом заседании обязано избрать из своего состава председателя
правления Товарищества.
13.5. В обязанности правления Товарищества входят:
13.5.1. оперативное руководство текущей деятельностью Товарищества;
13.5.2. соблюдение Товариществом действующего законодательства и требований устава;
13.5.3. контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных
обязательных платежей и членских взносов;
13.5.4. составление смет доходов и расходов Товарищества на соответствующий год, отчетов о
финансовой деятельности, предоставление их на утверждение общему собранию членов
Товарищества;
13.5.5. управление многоквартирным домом или заключение договора на управление им;
13.5.6. заключение договоров на обслуживание и ремонт общего имущества;
13.5.7. прием в Товарищество новых членов;
13.5.8. наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;
13.5.9. заключение от имени собственников и за их счет договоров на выполнение работ и
оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, предоставлению коммунальных и прочих услуг;
13.5.10. ведение списка членов Товарищества, а также делопроизводства, бухгалтерского учета
и отчетности;
13.5.11. созыв и проведение общего собрания членов Товарищества;
13.5.12. заключение трудового договора с председателем правления Товарищества;
13.5.13. установление и фиксирование фактов неисполнения или ненадлежащего исполнения
договорных обязательств, составление соответствующих актов;
13.5.14. установление фактов причинения вреда имуществу собственников;
13.5.15. хранение проектной, технической, а также исполнительной и иной документации на
многоквартирный дом, внесение изменений и дополнений в указанную документацию в порядке,
установленном законодательством;
13.5.16. выдача собственникам помещений справок и иных документов в пределах своих
полномочий;
13.5.17. ведение бухгалтерской, статистической и иной отчетности;
13.5.18. рассмотрение заявлений и жалоб членов Товарищества;
13.5.19. разработка и вынесение на утверждение общего собрания членов Товарищества:
перечней работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, перечней
дополнительных работ, а также расчет их стоимости;
13.5.20. расчет размеров платы за жилое помещение и взносов для всех собственников
помещений, а также членских взносов для членов Товарищества;
13.5.21. осуществление контроля и требование исполнения договорных обязательств
управляющей, обслуживающими, ресурсоснабжающими и прочими организациями;
13.5.22. осуществление приемки работ и услуг, выполненных и оказанных по заключенным
договорам;
13.5.23. осуществление по поручению собственников помещений: начислений, сбор,
перечисление и перерасчет обязательных и иных платежей, а также взносов собственников,
своими силами либо путем привлечения третьих лиц;
13.5.24. осуществление проверки технического состояния общего имущества;
13.5.25. реализация мероприятий по ресурсосбережению;
378
379
13.5.26. прекращение полномочий председателя правления и выборы нового;
13.5.27. выполнение иных обязанностей, вытекающих из настоящего устава.
13.6. Заседание правления Товарищества созывается его председателем.
13.7. Члены Товарищества имеют право свободно посещать любые заседания правления.
13.8. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства членов
правления.
Решение правления признается правомочным, если оно принято простым большинством
голосов присутствующих на заседании членов правления Товарищества. Решение правления
оформляется протоколом.
13.9. Правление имеет право распоряжаться средствами Товарищества, находящимися на счете
в банке, в соответствии с утвержденной в установленном настоящим уставом порядке сметой
расходов Товарищества.
13.10. Члены правления и председатель правления Товарищества несут перед Товариществом
ответственность за причиненные своими действиями или бездействием Товариществу убытки.
При этом не несут ответственности члены Правления, голосовавшие против решения правления,
которое повлекло за собой причинение убытков Товариществу, или не принимавшие участия в
голосовании по этому вопросу.
14. Председатель правления Товарищества
14.1. Председатель правления Товарищества избирается из числа членов правления
Товарищества на срок два года. Председатель правления обеспечивает выполнение решений
общего собрания членов Товарищества, правления, руководит текущей деятельностью
Товарищества и имеет право давать обязательные указания и распоряжения всем должностным
лицам Товарищества.
Председателем правления Товарищества не может быть уполномоченное на основании
доверенности лицо.
14.2. Председатель правления Товарищества действует без доверенности от имени
Товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, одобренные правлением
Товарищества или общим собранием членов Товарищества, разрабатывает и выносит на
утверждение общего собрания членов Товарищества правила внутреннего трудового распорядка
работников Товарищества, положения об оплате их труда.
14.3. Председатель правления Товарищества и члены правления при осуществлении своих
прав и исполнении установленных обязанностей должны действовать в интересах Товарищества,
осуществлять свои права и исполнять установленные обязанности добросовестно и разумно.
14.4. Председатель правления Товарищества обязан обеспечить ревизионной комиссии
(ревизору, аудитору) свободный доступ к любым документам, относящимся к деятельности
Товарищества.
14.5. По истечении установленного срока полномочия председателя правления прекращаются.
14.6. Председатель правления может быть досрочно освобожден от исполнения обязанностей
общим собранием членов Товарищества или правлением.
15. Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества
15.1. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов Товарищества на
срок не более, чем на два года. По истечении установленного срока полномочия ревизионной
комиссии прекращаются.
Количественный состав ревизионной комиссии определяет общее собрание членов
Товарищества. Выбор одного ревизора возможен только в случае его профессиональной
подготовленности.
15.2. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления Товарищества, а
также их супруги, родители, дети, внуки, братья, сестры (их супруги).
15.3. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава
избирает председателя. Председатель ревизионной комиссии или ревизор должен иметь
экономическое или бухгалтерское образование.
379
380
15.4. Ревизионная комиссия (ревизор):
контролирует деятельность правления Товарищества и его председателя, а также проводит не
реже одного раза в год плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности Товарищества;
представляет общему собранию членов Товарищества заключения по смете расходов
Товарищества, годовому отчету и размерам обязательных платежей и членских взносов;
отчитывается перед общим собранием членов Товарищества о своей деятельности.
15.5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) и ее полномочия регулируются
Положением о ревизионной комиссии (ревизоре), утвержденным общим собранием членов
Товарищества. Ревизионная комиссия (ревизор) подотчетна только общему собранию членов
Товарищества.
15.6. Члены ревизионной комиссии (ревизор) Товарищества несут предусмотренную
законодательством ответственность за неисполнение или ненадлежащее выполнение
обязанностей, предусмотренных настоящим уставом и законодательством РФ.
15.7. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества обязана:
15.7.1. проверять выполнение правлением Товарищества и председателем правления
решений общих собраний членов Товарищества, законность совершенных правлением от имени
Товарищества и членов Товарищества сделок, состояние имущества Товарищества;
15.7.2. осуществлять ревизии финансово-хозяйственной деятельности Товарищества не реже
чем один раз в год, а также по инициативе членов ревизионной комиссии (ревизора), решению
общего собрания членов Товарищества либо по требованию большинства членов правления
Товарищества;
15.7.3. предоставлять отчет о результатах ревизии на общее собрание членов Товарищества с
представлением рекомендаций об устранении выявленных нарушений. Отчет предоставляется на
общее собрание членов Товарищества только после ознакомления с ним правления Товарищества;
15.7.4. информировать правление Товарищества о результатах ревизии до обсуждения их на
общем собрании членов Товарищества;
15.7.5. контролировать своевременность рассмотрения правлением Товарищества и его
председателем заявлений членов Товарищества.
15.8. По результатам ревизии при создании угрозы интересам Товарищества и его членам либо
при выявлении злоупотреблений членами правления Товарищества и председателя правления
своими полномочиями ревизионная комиссия (ревизор) в пределах своих полномочий вправе
созвать внеочередное общее собрание членов Товарищества либо обратиться в
правоохранительные органы или в суд.
15.9. По решению общего собрания членов Товарищества для проверки финансовохозяйственной деятельности Товарищества, кроме ревизионной комиссии (ревизора) может быть
приглашен сторонний аудитор, имеющий лицензию на данный вид деятельности, если это
предусмотрено законодательством.
16. Ведение делопроизводства в Товариществе
16.1. Протоколы общих собраний Членов Товарищества подписывают председатель и
секретарь такого собрания, данные протоколы заверяются печатью Товарищества и хранятся в его
делах постоянно.
16.2. В случае принятия решения о поименном голосовании постоянному хранению подлежат
протоколы общих собраний членов Товарищества с листами голосования.
16.3. Протоколы заседаний правления и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества
оформляются в письменной форме подписываются председателем правления Товарищества или
его заместителем, председателем ревизионной комиссии (ревизор) соответственно. Протоколы
заседаний правления и ревизионной комиссии, заверяются печатью Товарищества и хранятся в его
делах постоянно.
16.4. Копии протоколов общих собраний членов Товарищества, заседаний правления,
ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества, заверенные выписки из данных протоколов
представляются для ознакомления членам Товарищества по их требованию.
380
381
17. Прекращение деятельности Товарищества
17.1. Прекращение деятельности Товарищества возможно в форме реорганизации (слияние,
присоединение, разделение, выделение, преобразование) либо ликвидации в установленном
законодательством РФ порядке.
17.2. При реорганизации Товарищества его права и обязанности переходят к правопреемникам
в соответствии с передаточным актом.
17.3. Товарищество ликвидируется:
17.3.1. По решению общего собрания членов Товарищества в случае физического уничтожения
многоквартирного дома.
17.3.2. По решению общего собрания членов Товарищества в связи с принятием
собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом.
17.3.3. В случае, если члены Товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами
голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
17.3.3. По решению суда.
17.4. При ликвидации Товарищества недвижимое и иное имущество Товарищества, оставшееся
после расчетов с бюджетом и кредиторами, распределяется между членами Товарищества в
порядке, установленном законодательством РФ, а архив, дела и документы Товарищества
передаются в установленном порядке в архив, на территории, которой расположено
Товарищество.
18. Заключительные положения
18.1. Устав Товарищества утверждается общим собранием членов Товарищества и вступает в
силу с даты государственной регистрации Товарищества в качестве юридического лица.
18.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему уставу вносятся на основании решения
общего собрания. Изменения и дополнения к настоящему уставу подлежат государственной
регистрации.
18.3. Расходы по образованию и регистрации Товарищества распределяются между
собственниками жилых и нежилых помещений, пропорционально их доли в праве общей
собственности на обще имущество.
18.4. Настоящий Устав составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую силу, один из
которых хранится в регистрирующем органе, а второй у Товарищества.
381
382
Приложение № 2
Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме
г. Москва
“
“ __________ 200 __ г.
Товарищество собственников жилья «_________________», именуемое в дальнейшем
«Товарищество», в лице председателя правления ___________________________, действующего
на основании Устава, с одной стороны и собственником помещения (жилого, нежилого) №___
__________________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество гражданина, представителя юридического лица)
проживающий по адресу: ______________________________ с другой стороны, именуемый в
дальнейшем “Собственник “, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Стороны объединяются для совместного управления общим имуществом в многоквартирном
доме.
1.2. Стороны несут совместные расходы по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме.
1.3. Собственник поручает Товариществу совершать от имени Собственника и за его счет
совершать следующие юридические действия:
- представлять законные интересы Собственника в договорных отношениях с управляющей,
ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами
государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде;
- заключать договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг;
- осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам;
- осуществлять начисление, сбор и перечисление обязательных платежей Собственника
управляющей организации или обслуживающим, ресурсоснабжающим и прочим организациям
(если иной порядок не установлен решением общего собрания членов Товарищества или
правлением);
- проводить регистрацию и страхование опасных производственных объектов (газовой котельной,
лифтов и т.п.).
1.4. Собственник передает Товариществу права по управлению, совместному владению и
частичному распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме (предоставление части
общего имущества в пользование или в аренду третьим лицам), а Товарищество принимает на себя
данные права.
1.5. Товарищество в настоящем договоре представляет интересы собственников членов
Товарищества.
1.6. Размер взносов Собственника на совместное управление общим имуществом в
многоквартирном доме не может превышать размера членских взносов Товарищества.
1.7. Настоящий договор является договором смешанного вида.
2. Права и обязанности сторон
2.1.Товарищество вправе:
2.1.1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным
домом, а также договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
договора об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах Собственника;
2.1.2. определять смету доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного
дома, а также иные расходы, связанные с исполнением данного поручения;
382
383
2.1.3. определять порядок внесения обязательных платежей и иных взносов Собственника;
2.1.4. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры
платежей и взносов для Собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме;
2.1.5.
осуществлять
самостоятельно
выбор
управляющей
или
обслуживающих,
ресурсоснабжающих и прочих организаций;
2.1.6. выполнять работы для Собственника и предоставлять ему услуги в рамках своей уставной
деятельности;
2.1.7. устанавливать охранную сигнализацию на места общего пользования (подвал, чердак и др.);
2.1.8. составлять перечень общего имущества;
2.1.9. приобретать средства пожаротушения за счет членских взносов и взносов Собственника;
2.1.10. оставлять на своем расчетном счете полученные за счет экономии средства до конца
финансового года. Товарищество вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение
расходов, связанных с оплатой дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и
капитальному ремонту общего имущества, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам
вандализма, штрафным санкциям;
2.1.11. в случае неисполнения Собственником своих обязанностей по участию в общих расходах
Товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения
обязательных платежей и взносов.
2.2. Товарищество обязано:
2.2.1. исполнять поручения Собственника;
2.2.2. представлять законные интересы Собственника в договорных отношениях с управляющей,
ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами
государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде;
2.2.3. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в
многоквартирном доме путем: заключения в интересах Собственника договора управления
многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию,
текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, контроля
исполнения обязательств по заключенным договорам, ведения бухгалтерской и технической
документации на многоквартирный дом, планирования объемов работ и услуг по содержанию,
текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов невыполнения работ
и не оказания услуг;
2.2.4. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц,
затрудняющих реализацию прав Собственника по владению, пользованию и в установленных
законодательством пределах распоряжению общим имуществом или препятствующих этому;
2.2.5. в случае заключения от имени и за счет Собственника договоров с обслуживающими
организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному
ремонту, контролировать исполнение обслуживающими организациями договорных обязательств;
2.2.6. осуществлять контроль за правильностью начисления Собственнику управляющей
организацией размеров обязательных платежей;
2.2.7. осуществлять приемку работ и услуг по заключенным договорам, а также подписывать акты
выполненных работ и оказанных услуг;
2.2.8. устанавливать и актировать факты неисполнения или ненадлежащего исполнения
договорных обязательств;
2.2.9. устанавливать факты причинения вреда имуществу Собственника;
2.2.10. информировать Собственника об исполнении обязательств;
2.2.11. осуществлять хранение копий правоустанавливающих документов Собственника на
помещения, а также иных документов, являющихся основанием для его проживания в помещении;
2.2.12. выдавать Собственнику справки и иные документы в пределах своих полномочий.
2.3. Собственник вправе:
383
384
9.1.11. самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;
9.1.12. присутствовать на общем собрании членов Товарищества;
9.1.13. получать информацию о деятельности Товарищества и заключенным им договорам;
9.1.14. обжаловать в суд решение общего собрания членов Товарищества или решение правления
Товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и
охраняемые законом интересы;
9.1.15. осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с
соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных
правил и норм;
9.1.16. осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.
2.4. Собственник обязан:
10.1.19. бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам
благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
10.1.20. поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская
бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила
пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, Правила
содержания общего имущества;
10.1.21. использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;
10.1.22. выполнять требования настоящего договора, решения общего собрания членов
Товарищества, правления Товарищества и председателя правления Товарищества;
10.1.23. не нарушать права других собственников;
10.1.24. нести бремя совместного содержания общего имущества в многоквартирном доме;
10.1.25. своевременно оплачивать взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое
помещение и коммунальные услуги (до 10 числа текущего месяца за прошедший месяц);
10.1.26. своевременно извещать Товарищество или уполномоченную им управляющую
организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о
количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;
10.1.27. за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и
находящегося в нутрии него оборудования, не относящегося к общему имуществу;
10.1.28. допускать в помещение должностных лиц Товарищества, управляющей организации
(управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками
электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ,
устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
10.1.29. участвовать в мероприятиях, проводимых Товариществом;
10.1.30. принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему
имуществу;
10.1.31. предоставлять Товариществу или уполномоченной им управляющей организации
(управляющему) информацию о лицах (контактные телефоны, адреса), имеющих доступ в
помещение Собственника в случае его временного отсутствия, на случай проведения аварийных
работ;
10.1.32. за свой счет устранять нанесенный им ущерб имуществу других собственников
помещений в многоквартирном доме, а также лицами, проживающими в помещении
Собственника;
10.1.33. предоставлять Товариществу сведения об обременении принадлежащего ему помещения;
10.1.34. знакомиться с информацией, вывешиваемой Товариществом в местах общего пользования
(вход в подъезд, прилифтовая площадка);
10.1.35. при обнаружении неисправностей в помещении немедленно принимать возможные меры
к их устранению и, в необходимых случаях, сообщать о них в ОДС, Товарищество или в
соответствующую аварийную службу;
10.1.36. соблюдать правила пожарной безопасности (не производить загромождение
приквартирных коридоров, проходов, запасных выходов и т.п.).
384
385
10.1.37. не производить переоборудование, перепланировку жилых и нежилых помещений без
получения соответствующего разрешения.
3. Ответственность сторон
3.1. Товарищество несет ответственность в части взятых на себя обязательств по настоящему
договору в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
3.2.Собственник не отвечают по обязательствам Товарищества. Товарищество не отвечает по
обязательствам Собственника, в том числе по оплате им обязательных платежей: плате за услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту
общего имущества, а также плате за коммунальные услуги.
4. Срок действия договора
4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.
4.2. Настоящий договор действует до момента изменения способа управления многоквартирным
домом.
5. Изменение и досрочное расторжение договора
5.1. Договор, может быть, досрочно расторгнут только по соглашению сторон.
5.2. Настоящий договор прекращается в случае прекращения права собственности Собственника
на помещение в многоквартирном доме.
5.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме в
виде дополнительного соглашения к договору и являются неотъемлемой его частью.
6. Разрешение споров
6.1. Споры между сторонами разрешаются путем переговоров или на общем собрании членов
Товарищества, а также в судебном порядке.
Настоящий договор составлен в двух экземплярах по экземпляру для каждой из сторон и
имеет одинаковую силу.
“Собственник” ____________________
“Товарищество” ________________________
385
386
Приложение № 3
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2006 года N 25
Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями
В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации
постановляет:
1. Утвердить прилагаемые Правила пользования жилыми помещениями.
2. Признать утратившими силу:
постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 "Об утверждении Правил пользования
жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма
жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" (СП
РСФСР, 1986, N 2, ст.10);
подпункты "в" и "г" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18 января 1992 года N 34 "О
внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по
вопросам регулирования жилищных правоотношений" (СП РФ, 1992, N 6, ст.31);
пункт 3 приложения N 2 к постановлению Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 июля
1993 года N 726 "О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства
Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной
политики" (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, N 31, ст.2860).
Председатель Правительства
Российской Федерации
М.Фрадков
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 21 января 2006 года N 25
ПРАВИЛА
пользования жилыми помещениями
I. Общие положения
1. Настоящие Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и
муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми
помещениями в многоквартирных домах (далее - жилые помещения).
386
387
2. Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и
пригодно для постоянного проживания граждан.
3. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
4. Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.
Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с
проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской
деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно
отвечать жилое помещение.
5. Право пользования жилым помещением имеют:
наниматель жилого помещения (далее - наниматель) и члены его семьи - по договору социального найма жилого
помещения;
наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, - по договору найма жилого помещения
государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения;
собственник жилого помещения и члены его семьи;
член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.
6. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов
проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,
экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами.
II. Пользование жилым помещением по договору
социального найма жилого помещения
7. Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на
основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма
жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.
8. В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом
доме.
9. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме)
членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их
несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его
семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое
помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с
предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве
временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов
его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение,
занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях,
установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего
участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.
387
388
10. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской
Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих
в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или
совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в
многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на
лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и
иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них
наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого
помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в
соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об
изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им
лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния
жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения
необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного
порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии
жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не
произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого
помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
11. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.
III. Пользование жилым помещением по договору найма
специализированного жилого помещения
12. Специализированные жилые помещения предназначаются:
для проживания граждан на время работы, службы, обучения;
для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на
него;
для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате
чрезвычайных обстоятельств;
388
389
для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в
социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;
для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную
должность.
13. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим
имуществом в многоквартирном доме.
14. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской
Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих
в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или
совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в
многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов,
на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарнотехнического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них
наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого
помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого
помещения в соответствии с законодательством;
з) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им
лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния
жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения
необходимых ремонтных работ;
и) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного
порядка;
к) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии
жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не
произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого
помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
15. При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен
занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
16. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным
жилым помещением.
IV. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме
собственником жилого помещения и проживающими совместно
389
390
с ним членами его семьи
17. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее - собственник) пользуется жилым помещением
по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
18. В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общим имуществом в
многоквартирном доме.
19. В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской
Федерации;
б) обеспечивать сохранность жилого помещения;
в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на
содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на
имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества
в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
20. Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не
установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
21. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по
обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между
собственником и членами его семьи.
V. Пользование жилым помещением по договору найма жилого
помещения государственного и муниципального жилищных
фондов коммерческого использования
22. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в
жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении
несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
б) разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с
предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
в) передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.
23. В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма
жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования,
пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.
24. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение только для проживания;
б) обеспечивать сохранность жилого помещения;
в) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
г) не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
390
391
д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
е) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения
государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
25. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым
помещением.
VI. Ответственность за несоблюдение Правил пользования
жилыми помещениями
26. Нарушение настоящих Правил влечет ответственность в соответствии с законодательством.
Текст документа сверен по:
"Российская газета",
N 16, 27.01.2006
391
392
Приложение № 4
Методические рекомендации
по подготовке и проведению общих собраний
собственников помещений в многоквартирном доме
Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного
кодекса Российской Федерации с целью оказания помощи собственникам помещений в
многоквартирных домах в подготовке и проведении общих собраний как в очной форме, так и в
форме заочного голосования.
Данные рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов
товариществ собственников жилья (ТСЖ).
§1. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом
управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
относятся вопросы:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его
расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий,
строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (данные решения
принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме);
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (данные решения
принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме);
- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме
(данные решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме);
- создание товарищества собственников жилья (данное решение принимается более
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников помещений).
- выбор способа управления многоквартирным домом и его изменение;
- ликвидация товарищества собственников жилья;
- утверждение размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в
многоквартирном доме;
- утверждение условий договора управления;
- принятие решения о формировании земельного участка;
- другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме;
(данные решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, при
наличии кворума.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
4. Собрание может быть первичным, очередным или внеочередным.
5. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать
один из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
392
393
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в
установленном Жилищным
кодексом
РФ порядке, является обязательным для всех
собственников помещений.
§2. Формы проведения
многоквартирном доме
общего
собрания
собственников
помещений
в
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть
проведено:
в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в
конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников
помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на
голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении
любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
§3. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических
или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного – собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст.
45 ч. 1 ЖК РФ);
б) очередного собрания – лица из числа собственников, ответственные за проведение
собрания (избранные на первом собрании собственников - ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ
(если оно создано);
в) внеочередного – по инициативе любого из собственников данного многоквартирного
дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной
комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания – ст. 146
ЖК РФ);
г) по выбору управляющей организации – собственники помещений в данном доме (ст.
161 ч.ч. 2, 3 ЖК РФ) или территориальный орган исполнительной власти (ст. 161 ч. 6 ЖК РФ).
§4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась
инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.
Вместе с тем территориальные органы исполнительной власти (префектуры
административных округов и управы районов) организуют проведение информационноразъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам,
связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным
кодексами РФ.
В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из
числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.
393
394
Инициативная группа проходит обучение по вопросам управления многоквартирными
домами, организованное Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
в порядке, установленном Правительством Москвы.
Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для
проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в
котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации,
а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую
помощь оказывает управа района.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации
проводится подготовка и направление уведомлений о проведении собрания, а также проектов
решений собственников помещений.
Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в
данном доме городу Москве, как субъекту Российской Федерации, могут принадлежать на праве
собственности жилые помещения социального и коммерческого использования, а также нежилые
помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания
направляются:
- в отношении жилых помещений – Департаменту жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы в адрес Управления Департамента в административном округе;
в отношении нежилых помещений – Департаменту имущества города Москвы в адрес
территориального агентства.
Кроме того, инициативная группа совместно с управой района прорабатывает и другие
вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном
многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа
управления, а также разъяснение действующего законодательства по
вопросу управления
многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении
многоквартирными домами (посредством обращения в префектуру или управу района);
определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).
§ 5. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного
помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое
возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен
ст. 36 ЖК РФ.
Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по
свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по
экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной,
государственной).
§6. Проведение общего собрания собственников в очной форме
1. Уведомления о проведении общего собрания
Собрание собственников помещений в очной форме толкуется как совместное присутствие
собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия
решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).
Статьей 45 ЖК РФ
регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы
проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику уведомление.
394
395
В уведомлении должно быть указано следующее:
а) Сведения о лице (или лицах) по инициативе которого (или которых) созывается данное
собрание.
Инициаторы созыва общего собрания должны указать свою фамилию, имя, отчество.
Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками
помещений в данном многоквартирном доме. Законодатель прямо не указывает на то, что
инициатором должны быть представлены сведения об объекте собственности в данном доме. Но,
исходя из общего смысла ст. ст. 45 – 47, а также ст. 146 ЖК РФ, только собственники помещений
имеют право на созыв общего собрания (исключением является случай, когда инициатором
собрания может быть управа района - 161 п. 6 ЖК РФ), а значит, в сведениях об инициаторе
созыва общего собрания должны содержаться данные о собственности инициатора в данном
доме.
б) Форма проведения данного собрания - общее собрание в очной форме.
в) Дата, место, время проведения данного собрания.
г) Повестка дня собрания.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку
дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания
может быть оспорено в судебном порядке (ст.ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).
д) Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Желательно указать контактный телефон.
Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим
собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном
помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в
данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании
собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).
Особое внимание законодатель уделяет порядку уведомления о проведении общего
собрания собственников помещений.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в
многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам
помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его
проведения. В указанный срок уведомление о проведении общего собрания должно быть
направлено каждому собственнику заказным письмом, если
решением общего собрания не
предусмотрен иной способ направления этого уведомления в письменной форме. Также
уведомление о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику
помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением
общего собрания, и доступном для всех собственников.
Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения
такого собрания целесообразно либо направить уведомление каждому собственнику заказным
письмом, либо вручить под расписку.
Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к
уведомлению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности
данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в
судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
2. Правомочность общего собрания
Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники
395
396
помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью
процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом
регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства
о собственности на помещение, а также других документов, подтверждающих право
собственности на помещение в данном доме, доли в праве общей собственности на имущество,
подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие
представитель собственника.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе заблаговременно до собрания
направить свои письменные решения по вопросам, включенным в повестку дня. При этом общее
собрание должно быть поставлено в известность о поступивших до начала собрания письменных
решениях. В этом случае легитимность собрания определяется с учетом голосов данных
собственников без обязательного присутствия их на собрании (п. 4 ст. 48 ЖК РФ).
3. Решения общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
принимаются в соответствии с п.2 §1 настоящих методических рекомендаций.
доме
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет
уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников
помещений (ст. 36 п. 3 ЖК РФ).
4. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном
доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в
праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности
установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.
Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение,
так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в
управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание
и ремонт общего имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников
помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом
доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой
письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с
требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его
обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия
рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в
праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает
данный собственник (п. 4 ст. 48 ГК РФ).
5. Подведение итогов голосования
396
397
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Этот вопрос
также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами
проведения общего собрания и утверждается общим собранием.
Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке
заносятся в протокол общего собрания. При этом также учитываются голоса собственников
помещений, заблаговременно направивших в письменной форме решения по вопросам,
включенным в повестку дня собрания.
6. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим
собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения
собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного
собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме
протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения отсутствуют.
Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна и собственникам
помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется
ей следовать.
Согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в
письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В
протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания
собственников, повестка дня, кворум.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены
до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в
течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого
требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего
собрания собственников помещений.
§7. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном
доме – право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия
путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме
заочного голосования.
Проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые
указаны в уведомлении о проведении общего собрания.
При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание – первичное, очередное или
внеочередное – может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из
смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего
собрания.
1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования
Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно
проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для
проведения заочного голосования (также как и для проведения очного собрания) необходимо, в
397
398
первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме
уведомление о проведении заочного голосования.
Поскольку
заочное голосование является одной из форм проведения собрания, в
уведомлении о проведении собрания должно быть указано следующее:
а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания – заочное голосование;
в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на
голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;
г) повестка дня собрания;
д)
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться,
контактный телефон инициатора проведения собрания.
Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от
уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о
месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема
решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 5 п/п 3 ст. 45, ст. 146 ЖК
РФ).
Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления
собственников помещений о собрании в очной форме (ч. 4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений
многоквартирного дома о проведении общего собрания принятое им решение может быть
оспорено в судебном порядке и признано недействительным.
2. Правомочность общего собрания
Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие
собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
3. Решения заочного голосования
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
принимаются также как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме
- §6 п.3 настоящих Рекомендаций.
4. Требования, предъявляемые к решению собственника
Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по
адресу, которые указаны в уведомлении о проведении общего собрания, решений собственников
в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в
многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием
повестки дня, целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу,
поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою
подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению
должна быть приложена доверенность.
398
399
В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению
собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может
повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):
а) решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;
б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице,
участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица,
участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение
по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого
смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно
ответить одним из приведенных вариантов.
Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника.
Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания собственников помещений
в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а
также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои
решения.
Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования
считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты
окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность
общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (п. 2 ст. 47
ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
5. Голосование
Принципы голосования при проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме соответствуют принципам голосования на собрании в очной форме.
6. Подведение итогов заочного голосования
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос
выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения
общего собрания и утверждается общим собранием.
При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по
тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из
возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования,
признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.
Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение
требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания
недействительными решений по остальным вопросам (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).
7. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при
проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении
общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также
определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке
указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.
399
400
Следует отметить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования
целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество
собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или
не представляется возможным.
§8. Оформление в письменной форме решений собственников помещений
При проведении общего собрания, как в очной форме, так и в форме заочного голосования
законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой
проведения общего собрания, а только способом принятия решения общим собранием. Так, в
соответствии с п. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование
посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило,
также применяются при проведении общих собраний в очной форме и является формой
голосования при принятии решения – путем письменных решений (п. 4 ст. 48 ЖК РФ). При
подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше
случаях.
§9. Заключительные положения
Следует обратить внимание на то, что проведению самого первого общего собрания
собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию
включает в себя:
- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме (посредством обращения в
ЕИРЦ либо простого опроса жителей); помощь в получении сведений о частном и
государственном жилищном фонде могут оказать управы района;
- опрос мнений жителей – собственников многоквартирного дома по вопросу выбора
способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления
многоквартирным домом;
- выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами
(посредством обращения в префектуру или управу района);
- определение доли каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме;
- разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;
- разработка Устава товарищества собственников жилья;
- направление уведомлений о проведении общего собрания собственников;
- другие
вопросы, связанные с
проведением общего собрания (предварительное
определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).
Приложение 1
к Методическим рекомендациям по подготовке
и проведению общих собраний собственников
помещений в многоквартирных домах
Кому:_________________
Адрес:____________________
Уведомление
о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по
адресу:___________________
400
401
Уважаемые собственники помещений!
Приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений по выбору
способа управления, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со
статьей 47 Жилищного кодекса РФ. Одновременно направляем Вам схему распределения долей и
бланк решения собственника.
Принятые
Вами
решения
по
вопросам
повестки
дня
просим
передать
__________________________________________(указать лицо, в том числе консьержей, кому
могут
быть
переданы
решения),
находящимся
по
адресу:____________________________________________________________.
Кроме того, заполненные бланки решений Вы можете передать членам инициативной
группы: __________________, тел. __________________.
Начало приема решений собственников помещений: ____________ 2005 г., с ________ часов
до _________ часов.
Последний день приема заполненных решений собственников помещений: _________ 2005
г.
до 22 ч. 00 мин.
Решения,
принятые
общим
собранием
и
итоги
голосования
будут
объявлены
_________________2005г.
Повестка дня:
1. Утверждение состава счетной комиссии общего собрания.
2. О выборе способа управления (управление управляющей организацией).
3. Выбор управляющей организации.
4. Утверждение условий договора управления многоквартирным домом.
5. Утверждение сметы расходов на содержание общего имущества на _____год, исходя из которой
устанавливаются
размеры
платежей
каждого
собственника
пропорционально
его
доле
собственности.
Ознакомиться с материалами, которые будут представлены на данном собрании можно по
адресу:___________________ с ________2005г. с________ до _______ часов
401
402
С уважением, члены инициативной группы – собственники помещений :
Ф.И.О.__________________ , тел.___________
402
403
Приложение 2
к Методическим рекомендациям по подготовке
и проведению общих собраний собственников
помещений в многоквартирных домах
ПРОТОКОЛ №
общего собрания собственников помещений по выбору способа управления
многоквартирным домом по адресу:__________________________
г. Москва
дата проведения
время проведения
место проведения _________________
Присутствовали:
Собственники согласно списку регистрации:
- жилых помещений - ____ % голосов;
- нежилых помещений -____% голосов.
Представитель собственника по жилым помещениям, находящимся в собственности города
Москвы_________________________(Ф.И.О., доверенность выдана ____
(дата);
Представитель собственника по нежилым помещениям, находящимся в собственности города
Москвы_________________________(Ф.И.О., доверенность)
Всего присутствовало собственников, обладающих ____% голосов от общего числа голосов.
Кворум имеется / не имеется.
На собрание приглашены:
1. Представитель действующей управляющей компании_________ (Ф.И.О., доверенность).
2. Представитель иной управляющей компании_______(Ф.И.О., доверенность).
3. Представитель управы района _______(Ф.И.О., доверенность).
Принято решение: при наличии кворума начать собрание (отложить из-за отсутствия
кворума).
Предлагаются кандидатуры председателя собрания и секретаря (Ф.И.О.).
Голосование по кандидатурам
за - …; против - …, воздержались - … .
Принято решение: избрать председателем собрания___________-, секретаря _______.
Повестка дня:
1. Выбор счетной комиссии.
2. Выбор способа управления.
3. Выбор управляющей организации (если выбран этот способ управления).
4. Утверждение условий договора управления многоквартирным домом.
403
404
5. Утверждение сметы расходов на содержание общего имущества на _______год, исходя из
которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле
собственности.
6. Определение места хранения документации и ознакомления с материалами по темам
проводимых в будущем собраний, а также выбор лица, ответственного за эти вопросы.
Предложения по регламенту проведения собрания:
Собрание провести за ____ часов, на выступление ___ минут.
Результаты голосования; за - …; против - …; воздержались - … .
Решили: собрание провести за ___ часов, на выступления ___ минут.
1. По первому вопросу: предлагается состав счетной комиссии, голосование по списку (по
кандидатурам).
Голосовали: за - ; против - ; воздержались - .
Решили: избрать счетную комиссию в составе ____ человек: _______(Ф.И.О.).
2. По второму вопросу слушали доклад ___________ о том, какие способы управления
многоквартирными домами предусмотрены законом и в чем их особенности, преимущество
каждого способа.
Выступали: ___________________________________________________.
Предложено: избрать способом управления
а) управление управляющей организацией; б)
товариществом собственников жилья.
а) в случае избрания способа управляющей организацией:
3. По третьему вопросу:
- Слушали доклад _____________ о том, какая управляющая организация управляет данным
домом в настоящее время и какие результаты достигнуты. Какие претензии имеются к
управляющей организации.
- Слушали сообщение _________ о других управляющих организациях, прошедших конкурс, и
управляющих организациях, которые сами предложили свои услуги.
Выступили:
представители управляющих организаций, присутствующие на собрании.
Рассмотрены предложенные ими условия управления многоквартирным домом.
Предложено: выбрать управляющую организацию ____________________.
Голосование: за -___% голосов; против ___%, голосов; воздержались ___% голосов.
Принято решение: избрать управляющую организацию _______________ и заключить с ней
договор управления многоквартирным домом.
б) в случае избрания способом управления управление товариществом собственников жилья
собрание заканчивает свою работу. При этом рекомендуется решить следующие вопросы:
определить дату следующего собрания; порядок представления кандидатур в правление ТСЖ и
ревизионную комиссию.
4. По четвертому вопросу:
Слушали представителя управляющей организации об условиях предлагаемого ими договора
управления. Высказали следующие предложения:
Голосовали за проект договора
Голосование: за -___% голосов; против ___%, голосов; воздержались ___% голосов.
5. По пятому вопросу слушали предложения представителя избранной управляющей
организации по смете расходов на содержание общего имущества, исходя из которой
устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле.
404
405
Выступали: __________________________________________________.
Поставлено на голосование утверждение предложенной сметы.
Голосовали: за - __% голосов: против - % голосов, воздержались - _% голосов.
Примечание: четвертый и пятый вопросы могут быть решены и на другом собрании после
ознакомления с предложениями управляющей организации. Назначается время следующего
собрания.
5. По шестому вопросу:
- слушали предложение ___________ о месте хранения документации общего собрания
(извещений, протоколов, решений, материалов, предложенных на рассмотрение собранию).
Предлагается время ознакомления с материалами.
Предложено: хранить документацию по адресу: ___________________________.
Одновременно предлагается кандидатура ответственного за хранение документации и
обеспечение ознакомления с материалами собственников помещений - ____________.
Выступили: ___________________________.
Голосовали: за - ____, против - _____, воздержались - ____.
Решили: хранить документацию собраний по адресу: __________________.
Установить время ознакомления с материалами собраний: с ___ до ____ час. по ____ (дням).
Назначить ответственным __________________.
Собрание закрывается.
Председатель собрания: ______________
Секретарь собрания : _____________
Примечание: к протоколу прикладываются список - регистрация присутствовавших на
собрании, доверенности, извещения о проведении собрания, доказательства вручения их каждому
собственнику, материалы по проведенному собранию, письменные выступления.
Приложение 3
к Методическим рекомендациям по подготовке
и проведению общих собраний собственников
помещений в многоквартирных домах
Кому:_________________
Адрес:____________________
405
406
Уведомление
о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по
адресу:___________________
Уважаемые собственники помещений!
Приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений, которое
будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного
кодекса РФ. Одновременно направляем Вам схему распределения долей и бланк решения
собственника.
Принятые
Вами
решения
по
вопросам
повестки
дня
просим
передать
____________________(указать лицо, в том числе консьержей, кому могут быть переданы
решения), находящимся по адресу:_________________________.
Кроме того, заполненные бланки решений Вы можете передать членам инициативной
группы: __________________, тел. __________________.
Начало приема решений собственников помещений: с _________ 2005 г., с ________ часов до
_________ часов.
Последний день приема заполненных решений собственников помещений: _________ 2005
г.
до 22 ч. 00 мин.
Решения,
принятые
общим
собранием
и
итоги
голосования
_________________2005г.
Повестка дня:
1. Утверждение состава счетной комиссии общего собрания
2. О выборе способа управления (создании ТСЖ)
3. Принятие Устава ТСЖ
4. Определение количественного состава Правления ТСЖ
5. Определение Количественного состава Ревизионной комиссии ТСЖ
6. Избрание персонального состава Правления
7. Избрание персонального состава Ревизионной комиссии
8. Избрание способа уведомления собственников помещений
9. Утверждение порядка оформления протокола общего собрания
406
будут
объявлены
407
10.Утверждение способа доведения итогов голосования на общих собраниях
11.Утверждение места, условий хранения протоколов и решений собственников, а также лица,
ответственного за хранение.
Ознакомиться с материалами, которые будут представлены на данном собрании можно по
адресу:___________________ с ________2005г. с________ до _______ часов
С уважением, члены инициативной группы – собственники помещений :
Ф.И.О.__________________ , тел._______________
Приложение 4
к Методическим рекомендациям по подготовке
и проведению общих собраний собственников
помещений в многоквартирных домах
ПРОТОКОЛ №
общего собрания собственников помещений
о создании Товарищества собственников жилья в
многоквартирном доме по адресу:_______________________
г. Москва
дата проведения
407
408
время проведения
место проведения _________________
Присутствовали:
Собственники помещений согласно списку регистрации:
- жилых помещений - ____ % голосов;
- нежилых помещений -____% голосов.
Представитель собственника по жилым помещениям, находящимся в собственности города
Москвы ________________________(Ф.И.О., доверенность выдана ____
(дата);
Представитель собственника по нежилым помещениям, находящимся в собственности города
Москвы_________________________(Ф.И.О., доверенность)
Всего присутствовало собственников, обладающих ____% голосов от общего числа голосов.
Кворум имеется / не имеется.
На собрание приглашены:
1. Представитель действующей управляющей компании_________ (Ф.И.О., доверенность).
2. Представитель управы района _______________________(Ф.И.О., доверенность).
Принято решение: при наличии кворума начать собрание (отложить из-за отсутствия кворума).
Предлагаются кандидатуры председателя собрания и секретаря (Ф.И.О.).
Голосование по кандидатурам: за - …% голосов; против - …% голосов, воздержались - …%
голосов .
Принято решение: избрать председателя собрания________, секретаря _____.
Повестка дня:
1. Выбор счетной комиссии.
2. О создании ТСЖ и передаче в управление многоквартирного дома.
3. Утверждение устава ТСЖ, названия.
4. Доклад по вопросу определения долей в праве общей собственности на общее имущество.
5. Избрание правления ТСЖ.
6. Избрание ревизионной комиссии (ревизора).
7. Избрание способа уведомления собственников о всех принимаемых ТСЖ решений, в том
числе, проведении собраний.*
8. Утверждение способа доведения итогов голосования.*
9. Утверждение места, условий хранения протоколов и решений собственников, а также лица,
ответственного за хранение.*
* - вопросы, помеченные звездочкой, вносятся в повестку первого собрания собственников
помещений.
Предложено по регламенту проведения собрания:
Собрание провести за ___ часа, на выступление ___ минут.
Голосование: за - …; против - …, воздержались - … .
Решили: собрание провести за ___ часа, на выступления ___ мин.
1. По первому вопросу: предлагается состав счетной комиссии, голосование по списку (по
кандидатурам).
Голосовали: за - ; против - ; воздержались - .
Решили: избрать счетную комиссию в составе ____ человек: _______ (перечислить Ф.И.О.).
408
409
2. По второму вопросу:
Слушали предложение ______________ создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в
многоквартирном
доме
по
адресу:_________________.
Назвать
ТСЖ
«________________________». Передать многоквартирный дом в управление ТСЖ.
Выступили:
).Голосовали: за - …; против - …, воздержались - … .
Принято решение: создать ТСЖ, присвоить название «_________». Передать дом в управление
ТСЖ.
3. По третьему вопросу:
Слушали предложение ____________ утвердить Устав ТСЖ «_________».
Выступили: ______________, предложившие внести поправки в устав:
(перечисляются).
Голосовали: за принятие устава с поправками - …; против - …, воздержались - … .
Принято решение: принять устав в первом чтении, доработать (указываются лица, кому
поручено) с учетом сделанных на собрании поправок.
4. По четвертому вопросу:
Слушали доклад _______________об определении доли каждого собственника в праве общей
собственности на общее имущество в данном доме.
5. По пятому вопросу:
Слушали выступление _____________, предложившего избрать членами правления ТСЖ
_______________(список). Предложено голосовать списком (индивидуально).
Выступили____________
Голосовали списком (индивидуально): за -___; против - ___, воздержались_____.
Принято решение: в правление ТСЖ избрать:__________.
6. По шестому вопросу:
Предложены в члены ревизионной комиссии (список)
Выступили____________
Голосовали списком (индивидуально): за -___; против - ___, воздержались___.
Принято решение: избрать в ревизионную комиссию в составе:__________.
7. По седьмому вопросу: Предложен способ уведомления собственников о всех принимаемых
ТСЖ и правлением решениях, в том числе, о проведении собраний:
__________________________________________________________________.
Голосовали: за -___; против - ___, воздержались___.
Принято решение:
8. По восьмому вопросу: предлагается способ доведение итогов голосования на собраниях
путем
вывешивания
результатов
в
помещении
правления
ТСЖ
по
адресу:
________________________________ (направление каждому собственнику сообщения о
результатах голосования).
Голосовали: за -___; против - ___, воздержались___.
Принято решение:
9. По девятому вопросу: предлагается место хранения протоколов и решений
собственников, а также других документов и материалов, связанных с деятельностью ТСЖ,
график ознакомления членов ТСЖ с этими материалами, и лица, ответственные за их хранение.
409
410
Голосовали: за -___; против - ___, воздержались___.
Принято решение:
Председатель собрания: ______________
Секретарь собрания :_____________
Приложение 5
к Методическим рекомендациям по подготовке
и проведению общих собраний собственников
помещений в многоквартирных домах
РЕШЕНИЕ
собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Москва___________________ в форме
заочного голосования
Вид собственности(собственность города Москвы, федеральная, частная)
__________________________________
Помещение (жилое/нежилое )________________________
Ф.И.О. собственника помещения (представителя собственника)__________________
_________________________________________________________________________,
Документ, удостоверяющий личность ___________________________________________.
Адрес помещения: г. Москва, _____________________________________________
дом №_______, корп. _______, кв. №_________, телефон _________________________.
Документ, подтверждающий право собственности: №____________.
Дата выдачи: ________________________,
Общая площадь помещения без учета балконов и лоджий (кв.м ) __________________.
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество ____________________.
410
411
Вопросы, поставленные на голосование:
1.Формулировка вопроса:
За 2.Формулировка вопроса:
Против -
Воздержался -
За 3.Формулировка вопроса:
Против -
Воздержался -
Против -
Воздержался -
Против -
Воздержался -
За 4.Формулировка вопроса:
За -
При создании ТСЖ в решение собственника целесообразно включить фразу следующего
содержания:
«Прошу считать меня членом ТСЖ с момента его государственной регистрации».
Отметьте своё решение любым способом (крестик, галочка, и т.п., вычеркиванием с
несогласным), подпишите его и поставьте дату.
Дата подачи решения ______________,
___________________ подпись
411
412
Приложение 6
к Методическим рекомендациям по подготовке
и проведению общих собраний собственников
помещений в многоквартирных домах
Заявление
о вступлении в члены товарищества собственников жилья «_______»
В правление ТСЖ «____________»
Вид собственности (государственная, частная) ____________________,
Тип помещения (жилое/нежилое) ________________________________,
Адрес: г. Москва ____________________________________________,
Ф.И.О. собственника (представителя)_____________________________,
Документ, подтверждающий право собственности: №_____________________,
Дата выдачи __________________ ,
Общая площадь помещения без учета балконов и лоджий ____________,
Прошу принять меня в члены ТСЖ «____________».
Дата _______________,
Подпись _________________
412
413
Приложение № 5
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ
от 21 сентября 2004 г. N 651-ПП
«О ДОМОВЫХ КОМИТЕТАХ»
(в ред. постановления Правительства Москвы
от 06.09.2005 N 677-ПП)
В целях поддержки инициативы жителей города Москвы, создавших на территории города
домовые комитеты, обеспечения улучшения условий содержания жилищного фонда, снижения
издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, а также защиты законных прав и
интересов жителей Москвы, учитывая многочисленные обращения жителей и жалобы жителей на
трудности, возникающие при реализации действующими домовыми комитетами своих
полномочий, а также во исполнение распоряжения Мэра Москвы от 13.05.2002 N 275-РМ "О
мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации
жилищно-коммунальной реформы в интересах населения" Правительство Москвы постановляет:
1. Утвердить Порядок взаимодействия территориальных органов исполнительной власти
города Москвы и уполномоченных управляющих организаций с домовыми комитетами
(приложение).
2. Рекомендовать жителям города Москвы при создании домового комитета
руководствоваться методическими рекомендациями по созданию и деятельности домовых
комитетов и примерным уставом домового комитета.
3. Рекомендовать созданным домовым комитетам в своей деятельности руководствоваться
утвержденным настоящим постановлением Порядком взаимодействия территориальных органов
исполнительной власти города Москвы и уполномоченных управляющих организаций с
домовыми комитетами и методическими рекомендациями по созданию и деятельности домовых
комитетов, а также примерным уставом домового комитета.
4. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:
4.1. В двухмесячный срок разработать, утвердить и довести до сведения жителей, префектур
и управ районов методические рекомендации по созданию, деятельности и учету домовых
комитетов и примерный устав домового комитета.
4.2. Проводить систематическое наблюдение за процессами создания и деятельности
домовых комитетов, а также анализировать возникающие в процессе образования и деятельности
домовых комитетов трудности (мониторинг) и осуществлять их оценку в целях формирования
жилищной политики по развитию общественного самоуправления в жилищной сфере.
4.3. Подготовить в двухмесячный срок со дня выхода настоящего постановления проект
постановления о внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от
13.04.99 N 328 "О ходе выполнения распорядительных документов Правительства Москвы о
наведении порядка в подъездах жилых домов и задачах по проведению этой работы в 1999-2001
гг." в части распространения льгот, предусмотренных для старших по домам и подъездам, на
членов руководящего органа домового комитета начиная с 01.01.2005.
4.4. Совместно с Департаментом территориальных органов исполнительной власти города
Москвы оказывать управам районов, дирекциям единого заказчика (ДЕЗ) районов и иным
организациям в жилищной сфере (далее - уполномоченные управляющие организации)
методическую помощь по вопросам взаимодействия с домовыми комитетами.
5. Префектурам административных округов:
5.1. Обеспечить координацию деятельности управ районов и уполномоченных управляющих
организаций по взаимодействию с домовыми комитетами.
5.2. Обеспечить соблюдение управами районов и уполномоченными управляющими
организациями положений настоящего постановления.
5.3. Рекомендовать на период становления института домовых комитетов создание
координационных советов по развитию самоуправления в жилищной сфере, организуемых на
413
414
паритетных началах из представителей территориальных органов исполнительной власти города
Москвы и объединений граждан в жилищной сфере.
6. Комитету по телекоммуникациям и средствам массовой информации города Москвы
совместно с Государственной жилищной инспекцией города Москвы с целью организации
надлежащего контроля со стороны населения в жилищной сфере обеспечить информирование
населения по вопросам управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда и придомовой
территории, а также предоставления жилищно-коммунальных услуг путем подготовки, издания и
распространения специальной справочной и методической литературы для домовых комитетов, а
также информирования населения иными способами.
7. Рекомендовать муниципалитетам муниципальных образований в городе Москве при
взаимодействии с домовыми комитетами руководствоваться настоящим постановлением.
8. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя
Мэра Москвы в Правительстве Москвы Швецову Л.И.
Мэр Москвы
Ю.М. Лужков
414
415
Приложение
к постановлению Правительства
Москвы
от 21 сентября 2004 г. N 651-ПП
ПОРЯДОК
ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ
ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ И УПОЛНОМОЧЕННЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ
ОРГАНИЗАЦИЙ С ДОМОВЫМИ КОМИТЕТАМИ
1. Общие положения
1.1. Настоящий Порядок взаимодействия территориальных органов исполнительной власти
города Москвы и уполномоченных управляющих организаций с домовыми комитетами (далее Порядок) устанавливает основные требования в отношении взаимодействия территориальных
органов исполнительной власти города Москвы и уполномоченных управляющих организаций с
домовыми комитетами в процессе создания домовых комитетов и осуществления ими своей
деятельности, предусматривающей в том числе общественный контроль в сфере управления и
содержания жилищного фонда, и направлен на содействие широкому привлечению всех слоев
населения к участию в жилищно-коммунальной реформе через развитие общественного
самоуправления граждан в жилищной сфере.
1.2. В целях настоящего Порядка под домовым комитетом понимается общественное
добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства
в многоквартирном доме (домах) для совместного решения социальных проблем в жилищной
сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и
ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства
и озеленения.
2. Взаимодействие территориальных органов исполнительной власти и
уполномоченных управляющих организаций с домовым комитетом
2.1. Управы районов города Москвы:
2.1.1. Оказывают содействие жителям в подготовке и проведении мероприятий по
организации домовых комитетов, включая содействие в предоставлении пригодного для
проведения собраний (в том числе учредительного) помещения, подготовке уставных и иных
необходимых документов, проведении письменного голосования.
2.1.2. Совместно с управляющими и эксплуатирующими организациями, отраслевыми и
функциональными органами исполнительной власти города Москвы оказывают домовым
комитетам содействие в организации их деятельности, предоставляют информацию, необходимую
для осуществления их деятельности, оперативно реагируют и принимают действенные меры по
выявленным домовыми комитетами фактам нарушений, связанных с содержанием, эксплуатацией
и ремонтом жилищного фонда и придомовой территории, а также рассматривают предложения
домовых комитетов по улучшению работы жилищно-коммунальных служб, содержанию и
сохранности жилых домов и придомовых территорий.
2.1.3. В соответствии с методическими рекомендациями по созданию, деятельности и учету
домовых комитетов, разработанными Департаментом жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы, осуществляют в уведомительном порядке учет домовых комитетов с целью
осуществления анализа деятельности домовых комитетов и формирования жилищной политики по
развитию общественного самоуправления в жилищной сфере, а также подтверждения полномочий
домовых комитетов при их дальнейшем взаимодействии с органами исполнительной власти и
управляющей организацией.
2.1.4. На основании представленных документов готовят и выдают представителям
руководящего органа домового комитета (председателю совета, правления домового комитета, его
заместителям) удостоверения для дальнейшего подтверждения полномочий во взаимоотношениях
415
416
с управляющими организациями. Удостоверения выдаются на период действия руководящего
органа домового комитета, предусмотренный уставом домового комитета, но не более чем на 4
года. В случае переизбрания членов руководящего органа домового комитета в порядке,
предусмотренном уставом домового комитета, протокол общего собрания (письменного опроса) о
переизбрании с указанием данных нового состава руководящего органа домового комитета
направляется в управу района, которая готовит новые удостоверения, а старые изымает. Протокол
общего собрания о создании домового комитета, избрании и переизбрании председателя (совета,
правления) домового комитета и/или его заместителей в обязательном порядке направляется в
управляющую организацию. При продлении сроков полномочий руководителей домового
комитета в порядке, предусмотренном уставом домового комитета, на удостоверениях делается
пометка о продлении срока и основаниях его продления.
2.1.5. В случае наличия обоснованных жалоб (заявлений) граждан могут быть инициаторами
проведения общего собрания или письменного опроса жителей по вопросам деятельности
домового комитета (в том числе для переизбрания руководящего органа домового комитета).
2.1.6. Привлекают представителей домовых комитетов к участию в комиссиях по приемке
всех видов работ по содержанию, эксплуатации и ремонту многоквартирного дома (домов) и
придомовых территорий, в том числе по приемке работ по подготовке дома к сезонной
эксплуатации, с правом подписи в акте приема-сдачи работ. При возникновении разногласий или
неудовлетворенности качеством выполненных работ представитель домового комитета вправе
отказаться от подписи и записать свое особое мнение в акте приемки-сдачи работ. Спорные
вопросы подлежат рассмотрению на согласительной комиссии в управе района.
2.1.7. По согласованию с уполномоченными представителями руководящего органа домового
комитета привлекают их к участию в заседаниях, совещаниях, проводимых в управе района, с
правом совещательного голоса по вопросам, затрагивающим интересы жителей многоквартирного
дома (домов).
2.2. Для разрешения спорных и конфликтных вопросов между домовыми комитетами и
управляющими организациями в управе района создается согласительная комиссия в составе не
менее 5 человек. Для участия в работе комиссии могут приглашаться представители
специализированных уполномоченных организаций (Мосжилинспекция, ОАТИ и т.п.) в
соответствии с предметом спора в качестве экспертов. Члены согласительной комиссии
назначаются распоряжением главы управы района из должностных лиц управы. Председателем
согласительной комиссии является глава управы района или заместитель главы управы района по
жилищно-коммунальному хозяйству. При рассмотрении спорных вопросов в согласительной
комиссии присутствие спорящих сторон обязательно. О проведении заседания согласительной
комиссии заинтересованным сторонам и специализированным организациям должно быть
заблаговременно направлено уведомление.
2.3. В целях координации деятельности управ районов по взаимодействию с домовыми
комитетами и развитию самоуправления в жилищной сфере префекты административных округов
могут создавать координационные советы по развитию самоуправления в жилищной сфере.
Координационные советы создаются на паритетных началах из представителей территориальных
органов исполнительной власти города Москвы и представителей объединений граждан в
жилищной сфере и возглавляются префектом административного округа или его заместителем.
Координационные советы могут также выполнять роль согласительной комиссии при
недостижении согласия на согласительной комиссии в управе района.
2.4. Уполномоченные управляющие организации:
2.4.1. Предоставляют по запросам домовых комитетов информацию о расходах по
эксплуатации и ремонту дома и придомовой территории.
2.4.2. По согласованию с уполномоченными представителями домовых комитетов
привлекают их к участию в подготовке предложений при разработке управляющей организацией и
управой района перспективных планов по управлению, содержанию, ремонту и благоустройству, а
также мероприятий по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда.
2.4.3. По согласованию с уполномоченными представителями домовых комитетов
обеспечивают их участие в комиссиях по осмотру жилищного фонда, проверке технического
416
417
состояния жилого дома и инженерного оборудования, а также профилактическом осмотре кровель
и подвалов с целью подготовки предложений о проведении текущего и капитального ремонта.
2.4.4. По согласованию с уполномоченными представителями домовых комитетов
обеспечивают их участие по приемке всех видов работ по содержанию, эксплуатации и ремонту
дома (домов), в том числе по приемке работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации, с
правом подписи в акте приема-сдачи работ.
2.5. При взаимодействии с территориальными органами исполнительной власти и
управляющими организациями домовые комитеты:
2.5.1. Принимают участие в подготовке предложений при разработке управляющей
организацией и управой района перспективных планов по управлению, содержанию, ремонту и
благоустройству, а также мероприятий по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного
фонда. Осуществляют общественный контроль за содержанием, эксплуатацией и ремонтом
жилого дома, а также содержанием и благоустройством придомовой территории.
2.5.2. Осуществляют общественный контроль качества и объемов предоставляемых
жилищно-коммунальных услуг.
2.5.3. Содействуют организации мероприятий по ресурсо- и энергосбережению, а также
ремонту квартир и объектов общего пользования.
2.5.4. Участвуют в работе комиссий по осмотру жилищного фонда, проверке технического
состояния жилого дома и инженерного оборудования, а также профилактическом осмотре кровель
и подвалов с целью подготовки предложений о проведении текущего и капитального ремонта.
2.5.5. Осуществляют общественный контроль за своевременным и качественным
выполнением работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, а также
проведением работ по благоустройству.
2.5.6. Участвуют в работе комиссий по приемке всех видов работ по содержанию,
эксплуатации и ремонту дома (домов), в том числе по приемке работ по подготовке дома к
сезонной эксплуатации, с правом подписи в акте приема-сдачи работ. При возникновении
разногласий или неудовлетворенности качеством выполненных работ представитель домового
комитета вправе отказаться от подписи и записать свое особое мнение в акте приемки-сдачи
работ. В случае возникновения разногласий при приемке спорные вопросы подлежат
рассмотрению на согласительной комиссии в управе района.
2.5.7. Вправе запрашивать и получать от управляющей организации информацию о расходах
по эксплуатации и ремонту дома и придомовой территории.
417
418
Приложение № 6
Методические рекомендации
по организации, деятельности, учету домовых комитетов и
взаимодействию с ними территориальных органов исполнительной власти и
уполномоченных управляющих организаций
Настоящие методические рекомендации разработаны во исполнение п.4.1 постановления
Правительства Москвы от 21.09.2004г. №651-ПП в целях обеспечения единообразного подхода к
работе территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих
организаций с домовыми комитетами, разрешения вопросов деятельности старших по подъездам,
домам, в которых созданы домкомы, разъяснения порядка создания и деятельности домовых
комитетов и взаимодействия их с органами власти и управляющими организациями.
1. Основные понятия и принципы деятельности домового комитета.
1.1. Домовой комитет - это общественное добровольное объединение граждан
(нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах), в
целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления
общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а
также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.
1.2. Домовый комитет может быть организован в отдельном многоквартирном доме, группе
многоквартирных домов, в случае отсутствия в них иных объединений жителей (товариществ
собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, территориальных
общин), созданных с целью управления или контроля за управлением, содержанием,
эксплуатацией и ремонтом многоквартирных домов.
Домовые комитеты могут быть созданы в жилых домах, обслуживаемых дирекциями единого
заказчика, иными управляющими организациями, уполномоченными органами исполнительной
власти.
1.3. Домовый комитет создается по решению жителей многоквартирного дома (домов).
1.4. Домовый комитет считается созданным с момента принятия жителями решений о создании
домового комитета, утверждении его устава и формировании руководящих органов домового
комитета с учетом порядка, предусмотренного настоящими рекомендациями (голосования на
общем собрании или путем проведения письменного опроса, голосования). С момента принятия
указанных решений домовый комитет осуществляет свою деятельность в соответствии с уставом с
учетом настоящих рекомендаций.
1.5. Домовые комитеты могут регистрироваться в порядке, предусмотренном федеральным
законом «Об общественных объединениях», и приобретать права юридического лица либо
функционировать без государственной регистрации и приобретения прав юридического лица.
Учетную регистрацию домовых комитетов независимо от их государственной регистрации
осуществляют управы районов с целью мониторинга и обеспечения контроля за предоставлением
льгот членам руководящего органа домового комитета.
Для проведения учетной регистрации председатель домкома (или иное уполномоченное лицо)
обращается в управу района с заявлением, к которому прикладывается протокол общего собрания
жителей с листами регистрации или протокол письменного опроса с приложением опросных
листов (бюллетеней для голосования) о создании домового комитета, а также устав.
1.6. Домовый комитет проводит свою работу с привлечением актива жителей и в контакте с
иными общественными объединениями граждан (в том числе иными домовыми комитетами и
объединениями домовых комитетов), управой района, органами местного самоуправления,
управляющей и обслуживающей жилищный фонд организациями. Домовый комитет принимает
участие в решении вопросов, непосредственно касающихся жителей многоквартирного дома
418
419
(домов), в том числе содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда и благоустройства
придомовой территории.
1.7. Домовый комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской
Федерации, федеральным законом «Об общественных объединениях», иными законодательными и
нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы, настоящими
рекомендациями и принятым уставом домового комитета.
1.8. Устав домового комитета (приложение 1) содержит: наименование, положение о
структуре, руководящем органе, указание на территорию, в пределах которой домовый комитет
осуществляет свою деятельность, компетенцию и порядок формирования руководящего органа,
сроки его полномочий, порядок внесения изменений и дополнений в устав домового комитета,
порядок прекращения деятельности домового комитета, перечень задач и функций по
осуществлению общественного контроля за содержанием, эксплуатацией и ремонтом жилого
дома (домов) и придомовой территории, иных задач, не противоречащих законодательству,
порядок проведения общих собраний жителей и заседаний руководящего органа домового
комитета, порядок проведения письменных опросов и принятия решений, положения о
подотчетности и об ответственности руководящего органа домового комитета перед жителями, а
также иные положения, не противоречащие законодательству. Устав создаваемого общественного
объединения в наименовании содержит слова «домовый комитет».
Примерный устав домового комитета (приложение 1) содержит только общие положения
по созданию и деятельности домового комитета, в связи с чем редакция устава домового комитета
может быть изменена с учетом особенностей территории и предложений жителей.
2. Принятие решения о создании домового комитета, выбор состава его руководящего
органа и утверждение устава.
2.1 Решение об образовании домового комитета и выборе его руководящего органа
принимается гражданами, объединившимися на основе общности интересов для реализации
общих целей, указанных в уставе, по месту жительства в многоквартирном доме (домах)
(собственниками, нанимателями или представителями их семей – по одному представителю от
каждой семьи), далее – жители, на общем собрании открытым голосованием либо путем
проведения письменного опроса (голосования).
2.1.1. Руководящий орган домового комитета (Совет дома, Правление домового комитета)
избирается из числа жителей многоквартирного дома (домов) в количестве равному числу
подъездов многоквартирного дома плюс 1 человек, но не более 3 человек (для одноподъездного
дома), на срок, установленный уставом домового комитета, но не более чем на 4 года. По
истечении указанного срока жители в порядке, предусмотренном уставом домового комитета,
переизбирают руководящий орган домового комитета в прежнем или ином составе.
Руководящий орган домового комитета осуществляет руководство текущей деятельностью
домового комитета и подотчетен общему собранию жителей дома. Порядок и формы отчетности
могут быть определены уставом.
Руководящий орган домового комитета (Совет дома, Правление домового комитета) может
быть сформирован из старших по дому и подъездам. При этом утверждение состава руководящего
органа домового комитета (Совета дома, Правления домового комитета) также осуществляется
согласно п.п. 2.2 или 2.3 рекомендаций.
2.1.2. С момента создания домового комитета институт старших по дому и подъездам
упраздняется и все функции института старших по дому и подъездам – первичной структуры
общественного объединения граждан (приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от
26 мая 1998 года № 421) выполняются руководящим органом домового комитета – как
коллегиальным органом объединения жителей. Одновременное существование в одном доме
института старших по домам и подъездам и домовых комитетов не допускается.
2.1.3. С момента создания домового комитета льготы, предоставляемые старшим по дому и
по подъездам, по соответствующему нормативному правовому акту распространяются на членов
руководящего органа домового комитета (Совета дома, Правления домового комитета) с учетом
ограничений по количеству членов, указанных в п.2.1.1 рекомендаций. Льготы, предусмотренные
419
420
соответствующим нормативным правовым актом, предоставляются по распоряжению главы
управы района на основании протокола общего собрания (письменного опроса) жителей дома о
создании домового комитета и о выборе членов его руководящего органа, после проведения
учетной регистрации.
Указанные в настоящем пункте льготы предоставляются после выхода соответствующего
распорядительного документа Правительства Москвы.
2.1.4. Создание домовых комитетов, а также решение других вопросов, затрагивающих
интересы всех жителей многоквартирного дома осуществляется путем проведения общего
собрания жителей дома либо письменного опроса (голосования).
2.2. Проведение собраний по организации и в период деятельности домкома.
2.2.1. Собрания созываются жителями одного дома, группы домов руководящим органом
домового комитета. В собрании вправе участвовать граждане (собственники, наниматели или
представители их семей – по одному представителю от каждой семьи), постоянно
зарегистрированные по месту жительства в многоквартирном доме (домах) достигшие возраста 18
лет.
2.2.2. При организации общего собрания управы районов предоставляют либо содействуют
предоставлению помещений для проведения общих собраний.
Также управы района содействуют предоставлению домовому комитету помещения для
работы – проведения собраний, совещаний, конференций и т.п.
2.2.3. Собрания жителей дома, группы домов рекомендуется проводить, если общее число
граждан, имеющих право на участие в собрании, не превышает 100 человек и имеется
приспособленное помещение для проведения собрания.
2.2.4. Инициаторами проведения собрания по организации домового комитета и выбору
его руководящего органа может быть инициативная группа жителей многоквартирного дома
(домов) в количестве не менее 3 человек (далее - инициативная группа), старшие по дому и
подъезду, а также орган местного самоуправления и территориальный орган исполнительной
власти, действующий на данной территории.
2.2.5. Инициативная группа не менее чем за 10 дней до проведения собрания уведомляет об
этом граждан, имеющих право на участие в собрании, а также вправе уведомить главу управы
района, муниципалитет муниципального образования и управляющую организацию.
Уведомление направляется в письменной форме. В нем указываются дата, время и место
проведения собрания, адреса домов, жители которых участвуют в собрании, предполагаемое
число участников, повестка дня, а также персональный состав инициативной группы с указанием
фамилий, имен, отчеств, места жительства и контактных телефонов.
Инициаторы проведения собрания, используя различные формы, заблаговременно знакомят
жителей с материалами, относящимися к вопросам создания и деятельности домовых комитетов,
их полномочиям по общественному контролю за предоставлением жилищно-коммунальных услуг
и сохранностью жилищного фонда, иным вопросам, выносимым на собрание.
2.2.6. Инициаторы проведения собрания могут провести консультации (обсуждения) с
жителями по выносимым на рассмотрение вопросам.
2.2.7. Управа района, управляющая организация, Департамент жилищной политики и
жилищного фонда города Москвы и муниципалитет могут направить для участия в общем
собрании жителей своих представителей.
2.2.8. Собрание по созданию домового комитета открывает один из членов инициативной
группы. Для ведения собрания избирается рабочий президиум, состоящий из председателя,
секретаря собрания, а также других лиц по усмотрению участников собрания. Председатель и
секретарь собрания могут быть избраны из числа уполномоченных представителей органов власти
или местного самоуправления. Выборы состава президиума, утверждение регламента проведения
собрания производятся большинством голосов участников собрания по представлению
инициатора проведения собрания и/или участников собрания.
Собрание правомочно, если в нем участвует не менее 50 процентов жителей, указанных в
п.2.2.1. Списки присутствующих составляет инициативная группа.
420
421
Решение собрания о создании домового комитета и выборе его руководящего органа
принимается большинством голосов присутствующих на собрании жителей, указанных в п.2.2.1,
открытым голосованием.
Порядок проведения общих собраний домового комитета и принятия решений
определяется уставом домового комитета с учетом настоящих рекомендаций.
Голосование ведется по каждому вопросу повестки дня собрания.
Представители органов власти и иные лица, присутствующие на собрании, в голосовании
не участвуют.
Секретарь собрания ведет протокол собрания, в котором указывается: номера квартир,
подъездов, адреса домов, жители которых участвуют в собрании, количество жителей
участвующих в собрании, инициаторы (состав инициативной группы), да
