Загрузил Rergerrgerg Ewfwefwe

autoref-pravovoe-regulirovanie-prirodnoi-i-rukotvornoi-nedvizhimosti

Реклама
На правах рукописи
О
ВИНОГРАДОВ Павел Николаевич
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРИРОДНОЙ И РУКОТВОРНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 12.00.03 - Гражданское право;
предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Москва-2008
1 8 СЕН 2008
Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса
юридического факультета Академии труда и социальных отношений
Научный руководитель - заслуженный юрист Российской Федерации,
кандидат юридических наук, профессор
Иванов Вячеслав Игоревич
Официальные оппоненты:
- доктор юридических наук, профессор
Малеина Марина Николаевна,
- кандидат юридических наук
Подшибякин Дмитрий Николаевич.
Ведущая организация - Московский городской университет управления
Правительства Москвы.
Защита диссертации состоится 3 октября 2008 г. в 13 час. 00 минут на
заседании диссертационного совета К 521 023 01 при Московской академии
экономики и права по адресу. 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии
экономики и права.
Автореферат разослан «1&» АЗгцсла. 2008 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета
кандидат юридических наук, доцент
Ю С Харитонова
2
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. Произошедшие в 90-е годы прошлого века в
российском обществе социально-экономические перемены существенно
изменили
многие
Конституции
аспекты
Российской
жизнедеятельности
Федерации
граждан
ознаменовало
Принятие
собой
смену
возможностей в удовлетворении правовых потребностей, закрепив переход к
принципиально новой системе имущественных отношений. Отказ от
монополии государства на собственность и экономическую деятельность,
утверждение равенства всех форм собственности, введение института
частной
собственности
выдвинули
на качественно
новый
уровень
необходимость решения вопроса о выработке государственной политики в
области укрепления Нрав всех участников имущественных отношений.
В современной России собственность имеет исключительно важное
значение" с ней тесно связаны практически все общественные явления, она
лежит в основе большинства экономических преобразований и является
непременным условием построения правового государства
Усложнение гражданского оборота, развитие рыночной экономики,
рост конкуренции и конкурентоспособности в российском обществе начиная
с 90-х годов являются неизбежной предпосылкой к появлению новых (а
равно возрождению Отсутствовавших в советский период, но известных
дореволюционному
гіріву)
представлений
о
различных
институтах
гражданского права, внедрению все большего количества объектов вещных
прав, вовлеченных в гражданский оборот.
Недвижимое Имущество в качестве объекта вещных прав постоянно
привлекает к себе внимание ученых-цивилистов. Являясь регулятором
обеспечения стабильности существования и развития социальной системы, в
том числе воспроизводства ее имущественной основы, недвижимое
3
имущество
представляет
собой
экономико-правовую
составляющую
национального богатства
С введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ (1
января 1995 года) прошло уже более десяти лет За это время принято
огромное количество нормативных правовых актов, посвященных вопросам
права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество,
регламентации разнообразных сделок с недвижимым имуществом, а также их
государственной регистрации
По сей день нормы, закрепленные в
Гражданском кодексе РФ и посвященные регулированию понятия и видов
недвижимого имущества, являются одними из наиболее динамичных,
постоянно
подвергаются
изменениям
или
дополнениям.
Такое
обстоятельство свидетельствует об отсутствии стабильности возрожденной в
российской действительности системы оборота недвижимого имущества, о
внутренней
противоречивости
норм
действующего
гражданского
законодательства, посвященных данному вопросу. Необходимо самым
критическим образом относиться к попыткам отечественного законодателя
придать нормам и методам, посвященным регулированию правового режима
объектов недвижимого имущества, публично-правовой характер
Кроме того, существующая на сегодняшний день в гражданском
обороте недвижимого имущества юридическая фикция признания здания,
сооружения, находящихся на определенном земельном участке, в качестве
главных объектов недвижимости, по сути, себя полностью исчерпала, а с
принятием и введением в действие нового Земельного кодекса РФ фактически
вступила
в
прямое
противоречие
с
действующим
законодательством.
В то же время признание земельного участка в качестве главной вещи
по отношению к прочно с ним связанным объектам путем механического
переноса представлений о главной вещи и ее принадлежностях, заложенных
в ст. 135 Гражданского кодекса РФ, является достаточно поспешным и
зачастую необоснованным (с учетом последних изменений в представлении
4
об объектах недвижимого имущества) Однако совершенно справедливо
говорить о земельном участке, как о главном объекте недвижимого
имущества. В этой связи крайне важно определить и подвергнуть
всестороннему изучению правовую лакуну, образовавшуюся в правовом
регулировании прав на земельный участок и прав на иные объекты
недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке.
Современные
исследования,
посвященные
изучению
правовой
категории недвижимого имущества, как правило, рассматривают либо
земельный участок вне связи с расположенной на нем недвижимостью, либо
объекты недвижимого имущества вне их связи с земельным участком. А ведь
именно признак прочной связи с землей, земельным участком является
определяющим признаком недвижимого имущества. В то же время
отсутствие единого подхода к пониманию признака прочной связи с землей,
а равно его качественных составляющих приводит к широкому и зачастую
необоснованному толкованию указанного признака в правоприменительной
практике.
Вместе с тем развертывающееся в настоящее время одновременное
реформирование отношений, связанных с землей, зданиями, сооружениями и
объектами незавершенного строительства, имущественными комплексами,
реформирование жилищных отношений, иных объектов недвижимого
имущества
требуют
углубления
концептуальных
основ
проведения
комплексных государственных мероприятий в указанных направлениях Для
решения данного круга задач необходимо расширить представления о
теоретических
основах правовой
политики в области
недвижимого
имущества.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы, связанные с
обоснованием концепции развития гражданского законодательства о
недвижимом
имуществе,
исследовались
в
трудах
ВА
Белова,
В В Витрянского, А.В. Дмитриева, С.Э. Жилинского, В М Жуйкова,
А А. Завьялова, К М
Ильясовой,
5
ОМ
Козырь, А А. Маковской,
АЛ
Маковского, Е Ю. Петрова, В И
Сенчищева, К И. Скловского,
Е А Суханова, Н В Сучковой, Е М Тужиловой-Орданской, Б Б Черепахина
и других ученых.
В настоящее время существует большое количество диссертационных
работ, посвященных изучению отдельных объектов недвижимого имущества,
государственной регистрации прав на них Однако, большинство из них
рассматривают данные вопросы в экономическом аспекте, а часть работ
могут быть отнесены, скорее, к области публичного права Исследованию
недвижимого имущества как гражданско-правового явления посвящены
работы таких ученых, как С А. Бабкин, С П. Гришаев, И А Емелькина,
М Н. Малеина, В.В Чубаров и некоторых других.
Цель диссертационного исследования - комплексное изучение
правовой природы недвижимого имущества
Дня достижения названной цели в рамках настоящего исследования
автору было необходимо решить следующие задачи
— проанализировать
недвижимого
имущества
как
историю
возникновения
понятия, изучить
и
различные
развития
понятия
недвижимого имущества, разработанные в правовой теории, правовые
признаки легального определения
недвижимости, содержащегося как в
ст 130 Гражданского кодекса РФ, так и в зарубежных нормативных
правовых актах, сформулировать понятие недвижимого имущества для
облегчения практического применения при разрешении конфликтных
ситуаций,
— выявить закономерности выделения и спецификации видов
недвижимого имущества, установить особенности государственной политики
укрепления прав на недвижимое имущество с учетом особенностей его
объектного состава,
— доказать обоснованность признания прочной связи с землей в
качестве основополагающего признака недвижимого имущества, а также
6
рассмотреть земельный участок в качестве главного объекта недвижимого
имущества;
— выявить пробелы и коллизии в правовом регулировании
природной и рукотворной недвижимости и внести предложения по их
устранению,
— исследовать
судебную
практику
по
применению
законодательства о недвижимости,
— выработать практические рекомендации по применению и
совершенствованию законодательства о недвижимом имуществе.
Объектом
исследования
является
комплекс
общественных
отношений, возникающих в сфере правового регулирования объектов
недвижимого имущества.
Предметом
исследования
выступают
нормы
российского
законодательства, посвященные регулированию недвижимого имущества, а
также судебные акты, материалы анализа и обобщения судебной практики,
суждения исследователей, касающиеся изучаемых вопросов.
Методологической основой работы послужили диалектический
метод познания и основанные на нем общенаучные и частно - научные
методы
исследования,
в
том
числе
конкретно
-
исторический,
формально — логический, сравнительно - правовой, системный, анализа,
синтеза, технико - юридический, функциональной оценки и др.
Теоретическую основу исследования составили научные труды
отечественных и зарубежных юристов, экономистов, историков и философов,
а также материалы периодических научных изданий
Особое место в формировании общетеоретических подходов к
изучению различных аспектов правового регулирования
имущества
занимают работы дореволюционных
К Н Анненкова, Е В. Васьковского,
Г.Ф
недвижимого
ученых-цивилистов
Ю.С Гамбарова, Д Д Гримма,
Дормидонтова, Н Л. Дювернуа, В Б
Ельяшевича, Л.А
Кассо,
Д И. Мейера, К П. Победоносцева, В.И Покровского, И.А. Синайского,
И М Тютрюмова, Г.Ф Шершеневича.
Кроме того, в качестве общетеоретической базы исследования
использованы труды таких авторов, как М.И Брагинский, Б М. Гонгало,
Е А Киндеева, Е Б Козлова, Н В. Корнилова, П В
Крашенинников,
В.А Лапач, А.Н. Латыев, О Г. Ломидзе, О Ю Скворцов, С В. Степашин,
Н.А. Сыродоев и др
Эмпирическую базу исследования составили нормативные правовые
акты Российской Федерации и некоторых европейских государств (Франция,
Германия, Великобритания), материалы судебной практики по вопросам,
связанным с применением законодательства о недвижимом имуществе, а
также данные анализа рынка развития недвижимости (исследования
современного
состояния
строительства
подземной
недвижимости,
проведенные под эгидой Правительства г Москвы)
Кроме того, практическую основу исследования составляет судебноарбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с вопросами
установления прочной связи с землей, отнесения объектов материального
мира
к
недвижимому
имуществу
Автором
изучены
практика
Конституционного суда РФ, постановления Высшего арбитражного суда РФ,
судебные акты федеральных арбитражных судов различных округов.
Научная новизна работы состоит в том, что автором проведено
комплексное исследование категории «недвижимое имущество» в его
неразрывной связи с земельным участком
При этом осуществлен
качественно новый анализ понятия недвижимого имущества, в основу
которого положены представления о прочной связи с землей как главном
признаке недвижимого имущества Поскольку земельный участок отнесен к
главному объекту недвижимости обосновывается новый подход к категории
недвижимого имущества, выразившийся в том, что впервые осуществлено
исследование такой юридической конструкции недвижимого имущества, как
8
земельный участок в совокупности с другими объектами недвижимости,
расположенными как над, так и под данным земельным участком
Основные положения и выводы, выносимые па защиту:
1.
Рассматривая
признаки, присущие категории «недвижимая
вещь», необходимо исходить из того, что данной категории прежде всего
присущи все те признаки, которые характерны для вещи как объекта
материального мира и объекта гражданских прав, а также признаки,
качественно выделяющие недвижимые вещи среди движимых. При этом
автор приходит к выводу, что главным (основным) признаком недвижимых
вещей является признак прочной связи с землей Кроме того, анализ
содержащегося в ст. 130 ГК РФ понятия «недвижимое имущество» позволяет
говорить о «наличии прочной связи с землей» и о «невозможности
перемещения в пространстве без существенного нарушения назначению» не
как о двух различных по своему содержанию признаках недвижимого
имущества, а об их совокупности, установленной в качестве уточнения
содержания самого критерия прочной связи с землей.
2.
Правовой анализ действующего гражданского законодательства в
отношении понятий «имущество» и «вещь» позволяет прийти к выводу, что
установление в п 1 ст 130 ГК РФ терминов «недвижимые вещи» и
«недвижимое имущество» в качестве синонимов по юридической технике
близко к употреблению понятия «имущество» в п. 1 ст 209 ГК РФ. Тем
самым законодатель, учитывая название ст 130 ГК РФ («Недвижимые и
движимые
вещи»),
предпринимает
попытки
употребить
понятие
«недвижимое имущество» в самом узком из своих значений Однако с учетом
специфики понятия «предприятие» (являющегося объектом недвижимости
согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ) достигается прямо противоположный результат
термин
«недвижимые
вещи»
приобретает
необоснованно
широкое
понимание Представляется, что проведенный анализ позволяет говорить о
том, что содержание ст 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином
«недвижимая вещь», а используемое ст. 132 ГК РФ понятие «предприятие
9
как
имущественный
комплекс»
полностью
соответствует
термину
«недвижимое имущество» При таком понимании наличие в российском
гражданском законодательстве третьего термина — «недвижимость» представляется излишним
3
Исходя
законодательстве
из
в
признаков
недвижимого
деления
недвижимых
основополагающего
разделение
закрепленных
действующем
имущества,
вещей
гражданском
в
качестве
следует
признать
а) на природную недвижимость (объекты недвижимого
имущества, созданные в ходе эволюции планеты); б) на рукотворную
недвижимость
(объекты недвижимого имущества, созданные трудом
человека либо при непосредственном его участии и обладающие признаком
прочной фактической и юридической связи с землей, земельным участком)
4.
Предлагается
в
качестве
гражданско-правового
понятия
земельный участок определить как недвижимую, нерукотворную телесную
вещь, представляющую собой пространство, границы которого определены в
установленном
законом
порядке,
а
собственник
которого
вправе
использовать по своему усмотрению все, что находится над и под
поверхностью
этого
пространства,
если
иное
не
предусмотрено
законодательством о недрах, иными законами и не нарушает прав других
лиц
5
В целях совершенствования оборота недвижимого имущества
следует признать земельный участок главным объектом недвижимости
Однако такое признание невозможно осуществить путем механического
переноса представлений о главном объекте и его принадлежностях,
закрепленных в ст. 135 ГК РФ Такое признание может быть осуществлено в
рамках концепции «единого объекта» недвижимости. При этом, учитывая,
что огромное количество зданий и сооружений находятся в собственности
частных лиц, не являющихся
собственниками земельных участков,
представляется, что реализация вышеуказанной концепции возможна только
с одновременным признанием и введением в гражданский оборот
10
недвижимого имущества нового объекта -
ограниченного права на
недвижимое имущество
6
В
рамках
реализации
концепции
«единого
объекта»
недвижимости автором предлагается рассматривать земельный участок и все
объекты, расположенные над и под ним и обладающие признаком прочной
связи с данным земельным участком, в качестве трехмерной конструкции.
При этом на разных «уровнях» такой конструкции вещные права на нее
имеет различный субъектный состав, кроме того, объем самих прав
указанных субъектов также не совпадает.
7
Обосновывается положение, в соответствии с которым вопросы
включения подземных сооружений в гражданский оборот, не сопряженные с
добычей, извлечением и иным пользованием полезных ископаемых, должны
регулироваться
нормами частного (гражданского)
права
При этом
предоставляться права на строительство подземных сооружений должны
строго в границах земельного участка, под которым будет осуществляться
такое строительство
8.
Изучение
закрепленных
в
действующем
гражданском
законодательстве видов недвижимого имущества позволяет прийти к выводу,
что распространение правового режима недвижимых вещей на отдельные
движимые вещи (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты)
представляется
крайне негативным
явлением
Отнесение движимых по своей природе вещей к недвижимым в силу их
государственной регистрации необходимо упразднить
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что
полученные в его ходе выводы развивают и дополняют понятийный аппарат
института недвижимого имущества в российском праве, позволяют
переосмыслить важнейшие аспекты правового регулирования оборота
недвижимости
Сформулированные
в
диссертации
предложения
и
рекомендации в определенной мере могут служить основой для дальнейшей
разработки вопросов понятия недвижимого имущества, теоретического
11
обоснования закрепления в качестве главного признака недвижимого
имущества - прочной связи с землей, признания единой судьбы земельного
участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на нем
Практическая значимость диссертационного исследования состоит
в том, что некоторые положения, сформулированные на основе анализа
действующего законодательства, а также судебной практики, могут быть
использованы в законотворческой деятельности при разработке новых
законов и подготовке изменений в действующие нормативные правовые
акты, регулирующие правоотношения в области оборота недвижимого
имущества. Практические выводы, сделанные в процессе исследования,
могут также использоваться судами в правоприменительной практике
разрешения споров о признании и защите нарушенных прав на недвижимое
имущество.
Кроме того, возможно использование ряда теоретических положений и
тезисов в преподавательской деятельности при чтении лекций, проведении
семинарских занятий по курсу гражданского и предпринимательского права,
а также при подготовке методический рекомендаций и учебных пособий по
теме диссертационного исследования.
Апробация результатов исследования. Предложения и выводы
диссертационного исследования обсуждены и одобрены на заседании
кафедры гражданского права и процесса Академии труда и социальных
отношений
Основные теоретические
положения,
выводы
и
рекомендации
диссертационного исследования нашли свое отражение в опубликованных
автором научных статьях
Отдельные тезисы и разработки диссертации были использованы в
учебном процессе при проведении семинарских занятий и чтении лекций в
рамках
курса
«Гражданское
право»
вышеуказанной Академии
12
на
юридическом
факультете
Отдельные предложения апробированы в выступлениях автора на
заседании научного студенческого общества данной Академии («Природная
и рукотворная недвижимость, вопросы правового регулирования», 24
октября 2007 года, г Москва)
Структура
диссертации
обусловлена
целями
и
задачами
исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9
параграфов, и списка использованной литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность избранной темы, показана
степень научной разработанности изучаемых проблем, раскрываются цель и
задачи
исследования,
его
теоретические основы,
объект
и предмет,
методологические
и
научная новизна, теоретическая и практическая
значимость, формы апробации результатов исследования, формулируются
положения, выносимые на защиту.
В первой главе — «Доктрина современного понятия недвижимости» анализируются
понятие
недвижимого
имущества
в
доктрине
и
законодательстве, а также признаки, присущие категории «недвижимое
имущество»; обосновывается необходимость признания признака прочной
связи с землей в качестве основного признака недвижимого имущества,
исследуются виды объектов недвижимости, как выделяемые действующим
законодательством, так и признаваемые таковыми доктриной.
В первом параграфе - «Понятие недвижимого имущества и его
признаки» — исследуется вопрос установления понятия недвижимою
имущества в его исторической ретроспективе, начиная с древнеримского
деления вещей на движимые и недвижимые.
В
качестве
основного
признака
производимого
разграничения
римскими юристами выделялся признак «salva rei substantia» - способности
вещей к перемещению с сохранением их физической сущности, т е без
13
изменения их формы, их экономического назначения и без вреда или
значительного уменьшения их ценности Вещи, не способные к такому
перемещению, суть недвижимые (res immobiles) Все же остальные вещи
относились к разряду движимых (res mobiles)
Основным и, пожалуй, единственным самостоятельным объектом
недвижимого имущества римское право определяло землю (solum) В то же
самое время римскими юристами производилась градация земель в
зависимости от располагающихся на ней объектов и целей использования
самой земли.
Кроме земли в понятие недвижимого имущества включались и вещи,
тесно с ней связанные (res soli), которые в свою очередь подразделялись на
связанные с землей по природе (такие, как деревья, кустарники) и
искусственно связанные с землей (здания, сооружения). Такая категория
вещей (res soli) включалась в понятие недвижимости на основании формулы
«superficies solo cedit», т е . все вещи, возвышающиеся над земной
поверхностью и тесно с ней связанные, следуют за данной поверхностью
На
основе
сравнительного
анализа
регламентации
понятия
недвижимых вещей в зарубежных законодательных актах формируется
представление, что на сегодняшний день в мировой цивилистике существуют
два основных подхода к определению понятия «недвижимое имущество»:
а) концепция земельного участка как одного из видов недвижимого
имущества (примером такого подхода служит французский Code civil);
б) концепция земельного участка и его принадлежностей (в качестве яркого
примера выступает Германское Гражданское Уложение)
Исторический взгляд на отечественное законодательство в области
правового регулирования понятия недвижимого имущества позволяет прийти
к выводу, что такое понятие в российской правовой действительности
пережило свои самостоятельные этапы становления, началом которого
послужил Указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых
имуществах» от 23 марта 1714 года.
14
Возрожденное в части первой Гражданского кодекса РФ понятие
«недвижимое имущество» после формального отсутствия в советский период
на сегодняшний день подвергается масштабной критике Так, прежде всего,
исследователи
критикуют
обоснованность
употребления
российским
законодателем в качестве синонимов терминов «недвижимая вещь»,
«недвижимое имущество», «недвижимость» Подробное изучение работ,
посвященных
рассмотрению
«недвижимость»,
позволяет
вопросов,
прийти
к
связанных
выводу,
что
с
понятием
большинство
исследователей оправдывает употребление терминов «недвижимость» и
«недвижимое имущество» в качестве синонимов термина «недвижимое
имущество» только ввиду отнесения «предприятия» к объектам недвижимого
имущества.
В
работе
также
исследуются
признаки,
присущие
категории
«недвижимое имущество», на основе представлений о недвижимой вещи как
объекте вещного права, те, с одной стороны, рассматриваются признаки,
характеризующие «недвижимую вещь» в качестве вещи как таковой, а с
другой
стороны, — признаки,
присущие
исключительно
категории
«недвижимое имущество» и качественно отделяющие недвижимые вещи от
движимых.
Во втором параграфе — «Связь с землей как основной признак
недвижимого
имущества»
— исследуется
в
качестве
основного и
самостоятельного признака недвижимого имущества признак прочной связи
с землей
Анализ действующего законодательства, а также работ и
представлений классической и современной доктрины гражданского права в
области регулирования оборота недвижимого имущества позволяет прийти к
выводу, что в основе выделения недвижимых вещей в отдельную категорию
заложены два основных критерия а) естественная природа происхождения
вещей и б) прочная связь с землей.
Так, первую группу недвижимых вещей составляют объекты,
созданные в процессе развития нашей планеты, как правило, без участия
15
человека, - так называемые «нерукотворные объекты». На сегодняшний день
указанная группа недвижимых вещей, по мнению законодателя, состоит из
земельных участков и участков недр. Критерий естественной природы
происхождения вещей является, пожалуй, единственным вопросом при
исследовании недвижимости, получившим всеобщее одобрение в научных
кругах
Полной противоположностью, с указанной точки зрения, выступает
второй легальный критерий определения недвижимого имущества
-
«прочная связь с землей» объектов недвижимости.
Признак прочной связи с землей, как качественная характеристика
недвижимого имущества, подвергался критике в отечественной правовой
науке еще в дореволюционное время Безусловно, благодаря техническому
прогрессу сегодня возможно перемещение объектов на порядок большего
размера, чем сто лет назад Кроме того, уровень современной техники
позволяет не просто переносить крупные объекты недвижимости с
«соразмерным причинением ущерба их назначению», но и переносить
указанные объекты вообще без причинения какого-либо ущерба Данное
обстоятельство позволяет многим современным исследователям крайне
скептически относиться к признаку прочной связи с землей как основному
признаку недвижимого имущества, признавая этот признак в качестве
оценочного критерия. Представляется, что такие суждения являются
довольно поспешными и в целом носят негативный характер с точки зрения
проводимых исследований проблематики недвижимого имущества и его
признаков
Предлагается не только рассматривать прочную связь с землей в
качестве основного признака недвижимости ввиду физической связи объекта
недвижимого имущества с землей, но и включить в указанный признак
качественно новую характеристику - юридическую связь с землей Таким
образом, с признанием в качестве главного объекта недвижимого имущества
16
земельного участка становится возможной реализация концепции «единого
объекта» недвижимости
В то же время необходимо четко понимать, что реализация идеи о
включении юридической связи объекта с землей в признаки недвижимого
имущества требует прежде всего установления необходимых предпосылок
для ее осуществления. Так, пока законодатель допускает существование
различных собственников на здание, строение, сооружение и земельный
участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены,
реализация концепции прочной связи с землей, сочетающей физическую и
юридическую связь, представляется практически неосуществимой. Кроме
того, очевидно, что реализация указанной концепции позволит не только
упорядочить оборот недвижимого имущества и упростить контроль за ним,
но и предоставит возможность для «претворения в жизнь» идей о
недвижимом имуществе в качестве единого комплекса, включающего
земельный участок и иные объекты, расположенные на нем
Третий параграф — «Виды недвижимого имущества, доктрина и
законодательство» — посвящен изучению видов недвижимого имущества, как
закрепленных
в
законодательстве,
так
и
выделяемых
доктриной
гражданского права.
Анализируя закрепленное в ст. 130 ГК РФ понятие недвижимого
имущества, автор отмечает, что за всю историю цивилистики было
выработано два основных подхода к определению в законодательстве
понятия недвижимого имущества: а) непосредственное перечисление в
законе объектов недвижимого имущества, б) указание на отнесение к
объектам недвижимого имущества, исходя из единого, абстрактного,
основанного на связи с землей принципа.
Примечательно,
что
российский
законодатель
использовал
своеобразный симбиоз указанных подходов к определению понятия
недвижимого имущества, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве
общего принципа признания объекта недвижимым имуществом установлен
17
принцип прочной связи с землей, предполагающий невозможность его
перемещения без несоразмерного ущерба назначению В то же время данная
норма содержит конкретный перечень недвижимых вещей с дополнительным
указанием на возможность его пополнения законом
Таким образом, исходя из законодательно установленных объективных
критериев отнесения вещей к недвижимым, российский законодатель
выделяет в сущности два вида недвижимых вещей.
1) вещи, не движимые «по своей природе», которые, в свою
очередь, могут быть разделены на два подвида К первому относятся
непосредственно объекты природы (элементы природы, вовлекаемые в
хозяйственную деятельность), которые в своем естественном (природном)
состоянии в принципе не способны к перемещению. Ко второму - остальные
объекты, перемещение которых в пространстве в принципе возможно, однако
это приводит к несоразмерному ущербу их назначению,
2) вещи, движимые по своей природе, но недвижимые в силу
необходимости их государственной регистрации в качестве последних
(недвижимое имущество «по закону», к ним действующее гражданское
законодательство относит прежде всего воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты)
В
заключение
обосновывается
и
утверждается
в
качестве
основополагающего общий подход к разделению объектов недвижимого
имущества на а) природные и б) рукотворные объекты. Существование
объектов, движимых
по своей природе, но недвижимых
в силу
необходимости их государственной регистрации в качестве последних,
предлагается упразднить
Глава вторая - «Правовое регулирование природной недвижимости»
- посвящена исследованию объектов природной недвижимости, среди
которых важнейшее место занимает земля, земельный участок
В первом параграфе — «Земельный участок как главный объект
недвижимого
имущества»
-
подвергается
18
комплексному
изучению
земельный участок с точки зрения представления о нем как об объекте
гражданско-правовых отношений
Анализируются смежные по своему
восприятию понятия «земля», «почва», «недра» Высказывается мнение о
том, что понятия земельного участка как объекта земельных отношений,
объекта землеустройства или объекта государственного кадастрового учета,
несмотря на их существенное совпадение, безусловно, не являются
идентичными понятию земельного участка в гражданско-правовом смысле
Вместе с тем отмечается, что легальное определение понятия земельного
участка
как
объекта
гражданско-правовых
отношений
отсутствует
Исследование понятия земельного участка с точки зрения его гражданскоправового наполнения позволяет утверждать, что для земельного участка
помимо всей совокупности признаков, присущих понятию недвижимого
имущества, в целом характерны и особенности, качественно выделяющие
земельный участок среди объектов недвижимости
Кроме того, высказывается мнение, что земельный участок должен
быть признан в качестве главного объекта недвижимого имущества Однако
для такого признания необходимо создать определенные предпосылки В
частности, ввиду широко распространенной в российском обществе системы
несовпадения форм собственности на земельный участок, а также на
расположенные на нем (и под ним) объекты недвижимости, а как следствие и
самих собственников, следует признать в качестве самостоятельного объекта
недвижимого имущества ограниченные вещные права на недвижимость
Включение такого объекта в состав недвижимости позволяет не только
полностью оправдать существование понятия «недвижимое имущество», но
и реализовать суждения о земельном участке как главной вещи в системе
представлений о едином объекте недвижимости
Второй параграф - «Природный комплекс как объект недвижимого
имущества» - посвящен исследованию специфического для российской
науки гражданского права объекта недвижимого имущества - природного
комплекса, как одного из видов имущественного комплекса
19
Само
понятие имущественного
комплекса для
отечественного
гражданского права довольно новое и употребляется, как правило, для
определения специфики предприятия как объекта недвижимости. В то же
время ограничение сферы применения понятия имущественного комплекса
исключительно предприятиями является крайне неверным. Представляется,
что имущественный комплекс - это более широкое понятие, чем понятие
предприятие, которое, по сути, является его частным случаем.
Понятие
природного
комплекса
было введено
в
российскую
действительность преамбулой Федерального закона от 14 марта 1995 года
№ 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» На сегодняшний
день правовой оборот указанного объекта недвижимости носит достаточно
жестко регламентированный (в основном нормами публичного права)
характер. В то же время представление о природном комплексе как о едином
объекте недвижимого имущества, включающем в себя комплекс природных
объектов, объединенных географическими и иными соответствующими
признаками, позволяет рассматривать природный комплекс в качестве
самостоятельного объекта недвижимости
Несмотря на ограничение оборотоспособности природного комплекса
нормами публичного права, такой объект недвижимого имущества может
рассматриваться
с
достаточной
степенью
условности
в
качестве
своеобразного «идеального» объекта недвижимости, олицетворяющего одну
из форм реализации концепции «единого объекта недвижимого имущества».
Третий параграф — «Иные объекты естественного происхождения как
недвижимые вещи» - посвящен исследованию иных объектов природной
недвижимости, не попавших в категорию земельного участка и природного
комплекса Отмечается, что к числу объектов поземельной недвижимости
относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками Вместе с
тем эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих
естественных качеств - неразрывной связи с землей, стационарности,
невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущерба
20
предназначению В частности, к таким объектам, безусловно, необходимо
относить участки недр, названные (по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ) в качестве
самостоятельных объектов недвижимого имущества, а также части участков
недр (по смыслу п 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»)
Долгое
время
совершенствованию
правового
регулирования
недропользования не уделялось пристального внимания. В условиях
монопольной государственной
собственности на природные ресурсы
государство являлось и собственником, и непосредственным пользователем
недр в лице государственных предприятий. Учитывая «аффилированный»
характер участников отношений недропользования, внедрение в данную
сферу частноправовых конструкций, которые базируются прежде всего на
равноправии сторон, вряд ли было обоснованно. Системе административнопланового хозяйства, представлявшей собой вертикаль, в которую были
интегрированы государственные органы (министерства, ведомства) и
подведомственные им предприятия и учреждения, в большей степени
соответствовало правовое регулирование, построенное по модели «власть подчинение».
Первоначально недра рассматривались как неотъемлемая часть
земельного участка, границы которого простирались, по мнению древних
римлян, до бесконечности вверх и вниз. Такой подход влек немаловажные
правовые последствия Собственнику земельного участка принадлежало в
качестве плодов все то, что было скрыто в земле независимо от глубины
залегания. Указанная конструкция не требовала определения границ участка
недр, поскольку они совпадали с границами земельного участка.
Согласно действующему законодательству недра являются частью
земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков (преамбула Закона РФ
от 21 февраля 1992 года N 2395-1 «О недрах» с изменениями и
дополнениями)
Данное определение вполне соотносится с тем, что
21
земельный участок представляет собой часть поверхности земли, в том числе
почвенный слой (ст 6 Земельного кодекса РФ)
Однако вывод о том, что все, что находится ниже земной поверхности,
следует относить к недрам, был бы поспешным. Согласно российскому
законодательству власть собственника земельного участка распространяется
на глубину до пяти метров или, если речь идет об устройстве и эксплуатации
бытовых колодцев и скважин, до первого водоносного горизонта (ст. 19
Закона о недрах)
Таким
образом, объекты, расположенные
в пределах глубин,
находящихся во власти собственника земельного участка, к недрам не
относятся
Соответственно граница между землей и недрами должна
устанавливаться исходя из правил, закрепленных ст. 19 Закона о недрах
Отсюда следует еще один вывод земельный участок как объект права
трехмерен, а не двухмерен В то же время для индивидуализации земельного
участка достаточно его двухмерного описания, как это и предусмотрено
Земельным кодексом РФ.
В третьей главе -
«Правовое регулирование
рукотворной
недвижимости» - проводится комплексное исследование и всесторонний
анализ вопроса создания и включения в гражданский оборот объектов
рукотворной
недвижимости,
предлагается
дефиниция,
рассматривается общий перечень таких объектов
а
также
При этом особому
исследованию подвергается вопрос правового регулирования объектов
подземного строительства, подземных сооружений
Первый параграф -
«Понятие и виды объектов рукотворной
недвижимости» - посвящен изучению критериев выделения рукотворной
недвижимости среди объектов недвижимого имущества В качестве объектов
рукотворной
недвижимости
недвижимого
имущества,
непосредственном
предлагается
созданные
его участии
и
рассматривать
трудом
обладающие
человека
либо
признаком
фактической и юридической связи с землей, земельным участком
22
объекты
при
прочной
Исходя из вышеназванного определения, объекты рукотворной
недвижимости могут быть включены в состав объектов недвижимого
имущества по наличию признака прочной связи с землей При этом
законодатель,
разъясняя
указанный
признак
путем
указания
на
«невозможность перемещения данных объектов без несоразмерного ущерба
их назначению», привел конкретный перечень объектов, которые по своему
определению подпадают, по мнению законодателя, под признак прочной
связи с землей и являются, безусловно, недвижимым имуществом Среди
таких объектов законодатель указал в том числе «здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства» Неоспоримо, что данные объекты
признаются объектами рукотворной недвижимости ввиду того, что создание
таких объектов осуществляется непосредственно под контролем человека
Совершенно очевидно, что перечень недвижимого имущества рукотворного
характера не является исчерпывающим. Это следует не только из
логического анализа нормативного обоснования п 1 ст 130 ГК РФ, но и из
других нормативно-правовых актов
В то же время, поскольку основной задачей работы является не
проведение глубоких исследований отдельных объектов недвижимого
имущества, а выработка основных начал и теоретической основы построения
системы недвижимого имущества, в данном параграфе ббльшее внимание
уделено анализу системных свойств и связей строения и земельного участка,
на котором такое строение расположено
Кроме того, при изучении взаимосвязи строения и земельного участка,
на котором данное строение расположено, рассмотрен вопрос о делимости
земельного участка как недвижимой вещи
Во втором параграфе — «Подземные сооружения как объекты
недвижимого имущества» - исследуется вопрос включения подземных
сооружений как объектов недвижимого имущества в гражданский оборот
Отмечается, что тенденции, свидетельствующие о предстоящем (пусть в
значительно
отдаленном
времени)
23
включении
участков
недр
в
предпринимательский оборот, просматриваются в современном праве. Так,
российское законодательство о недрах регулирует взаимосвязь участка недр
и земельного участка, включенного в предпринимательский оборот в
качестве полноценного объекта недвижимого имущества В частности, Закон
РФ «О недрах» позволяет собственникам, владельцам земельных участков,
по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения
взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не
числящихся на государственном балансе, и строительство подземных
сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и
эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт,
не являющийся источником централизованного водоснабжения (ст. 19 Закона
РФ «О недрах»)
Представляется, что на сегодняшний день лишь эксплуатация
подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых,
является единственным видом недропользования, в наименьшей степени
направленным на извлечение из земной коры природных (минеральных)
ресурсов Данный вид использования участков недр представляется в ракурсе
настоящего исследования не только ключевым и существенным, но, по
мнению автора, и способным наглядно продемонстрировать дальнейшее
вероятное развитие имущественных отношений, связанных именно с этим
объектом недвижимого имущества Очевидно, что подземные сооружения,
относящиеся
к
исключительной
публичной
собственности
(объекты
оборонного значения, транспортные, коммуникационные и иные подобного
рода объекты), не обусловят необходимость какого-либо умаления
суверенитета государства над недрами Напротив, сооружение в недрах
подземных объектов предпринимательского оборота (торгового центра,
завода или фабрики), принадлежащих индивидуальному или коллективному
коммерсанту на праве частной собственности, неминуемо потребует
принципиально иного правового регулирования отношений, связанных с
пользованием
участка
недр,
в
котором
24
расположено
сооружение.
Современное
российское
законодательство
о
недрах
императивно
предусматривает, что недра в границах территории Российской Федерации,
включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные
ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной
собственностью, а участки недр не могут быть предметом купли, продажи,
дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ст. 1 2
Закона РФ «О недрах») Допускается только отчуждение или переход от
одного лица к другому прав пользования недрами, да и то только в той мере,
в какой их оборот разрешен законодательством. Законодательство о недрах
по существу не отсылает недропользователей к нормам гражданского права.
Порядок
предоставления
участка
недр
в пользование,
правомочия
пользователя, переход и прекращение права пользования в определенной
степени урегулированы публичным правом. По своему смыслу и, что важнее,
духу отдельные правила недропользования, установленные Законом РФ «О
недрах», не соответствуют заложенным в гражданском законодательстве
частной инициативе и разумной свободе предпринимательского оборота
Исправить это положение можно как законодательно, так и через механизм
судебного правосозидания При этом речь идет о включении в независимую
имущественную сферу тех участков недр, которые предоставлены для
сооружения
и эксплуатации
подземных
объектов,
преимущественно
непубличного характера.
Третий параграф — «Правовое регулирование создания объектов
рукотворной недвижимости» - посвящен вопросам правового регулирования
создания объектов рукотворной недвижимости Отмечается, что одним из
оснований возникновения права собственности на объект недвижимого
имущества является его создание. Для недвижимых вещей моментом, с
которого
право
собственности
на
вещь
считается
существующим
юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь Так,
согласно ст 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое
вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной
25
регистрации, возникает с момента такой регистрации Такое положение
означает, что с момента фактического завершения строительства объекта до
признания его в качестве объекта права собственности на недвижимость
нужен определенный срок, необходимый для сбора документов и
государственной регистрации права собственности на него. Возникают
вполне обоснованные вопросы о существовании права собственности на этот
объект до его регистрации и, если такое право существует, кто является
собственником этого имущества
Представляется,
что
государственная
регистрация
прав
на
недвижимое имущество и сделок с ним являет собой элемент публичноправового регулирования в частноправовых отношениях Однако первое
выполняет вторичную роль по отношению к последним Цель такого
регулирования заключается в том, чтобы обеспечить стабильность в
гражданских отношениях.
Отмечается, что признаки недвижимости как объекта гражданских
прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может
возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее В заключение
утверждается, что государственная регистрация - явление вторичного
порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует
права на нее В противном случае пришлось бы говорить о том, что
государственная
регистрация
является
первоначальным
способом
приобретения прав на недвижимое имущество
Основные положения и выводы диссертационного исследования
нашли отражение в следующих опубликованных работах автора
1. Виноградов П Н Недвижимое имущество историческое и
современное
понимание // Вестник
Воронежского
государственного
университета. Серия- Право. 2008 № 1 (4) - 0,9 пл (Рекомендовано ВАК
России),
26
2
Виноградов П Н. Прочная связь с землей как основной признак
недвижимого имущества // Современное право, 2008 № 5(1) — 0,5 пл
(Рекомендовано ВАК России),
3
Виноградов
ПН
Понятие
недвижимого
имущества
исторический очерк и современное состояние // Законодательство, 2008, № 8
- 1,0 пл (Рекомендовано ВАК России)
27
Академия труда и социальных отношений
Формат А-5. Объем 1,7 пл Тираж 100 экз. Заказ №99
Типография ИД «АТИСО»
119454, Москва, уд. Лобачевского, 90
Тел. 432-47-4S
Скачать