Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью 1. Бюджетирование деятельности по управлению недвижимостью...............2 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 2. Система бюджетирования управляющей компании ................................................ 2 Основные бюджеты........................................................................................................ 5 Функциональные бюджеты ........................................................................................... 8 Взаимосвязь бюджетов по управлению недвижимостью...................................... 12 Финансирование инвестиций в недвижимость ................................................15 2.1. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов ..................15 2.2. Источники финансирования инвестиций в недвижимость .................................16 2.3. Заемное финансирование....................................................................................18 Ведущий: Галеев Айдар Зинурович. Руководитель департамента коммерческой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр – МИЭЛЬ» (г. Москва), кандидат экономических наук, сертифицированный управляющий недвижимостью (СРМ) Института Управления Недвижимостью США (IREM). Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью 1. Бюджетирование деятельности по управлению недвижимостью 1.1. Система бюджетирования управляющей компании Цели, задачи и принципы системы бюджетирования Основной целью компании, управляющей недвижимостью, является максимизация собственного дохода, который функционально зависит от дохода собственника на вложенный капитал. Для обеспечения этой цели управляющей компании необходимо разработать и согласовать с собственником стратегический план действий, который выражается в плане управления объектом недвижимости. При передаче в управление коммерческой нежилой недвижимости, основной целью собственника является максимизация дохода на вложенный капитал. Данный доход мы будем называть чистой рентой. Плановые показатели чистой ренты, установленные на среднесрочный период (год) и их выполнение являются основным критерием эффективности работы управляющей компании. Чистая рента рассчитывается как разница между доходами и прямыми расходами на поддержание объекта недвижимости в эксплуатационном состоянии. Состав прямых расходов может согласовываться с собственником. По каждому объекту недвижимости устанавливаются нормативные значения чистой ренты, которые показывают максимальный доход от использования объекта недвижимости в данный момент времени при сложившейся рыночной конъюнктуре (процентные ставки, стоимость недвижимости и т.п.). Расчет нормативной чистой ренты может производиться по формуле: ЧРн=Сн * Нп/100/12, где ЧРн – нормативная чистая рента на 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости в месяц; Сн – стоимость 1 кв.м. объекта недвижимости. В качестве данного показателя может использоваться восстановительная стоимость, рыночная цена продаж, стоимость строительства 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости, по которому производится расчет и т.п. Исходя из месторасположения объекта недвижимости, показатель может индексироваться путем применения соответствующих коэффициентов; Нп – норма прибыли. Процентная ставка дохода, который хотел бы получать собственник от использования объекта недвижимости. Таким образом, главная цель бюджетирования деятельности, связанной с управлением недвижимостью – создание инструмента для планирования, управления и контроля эффективности деятельности управляющей компании, через систематическое прогнозирование и достижение величины чистой ренты объектов недвижимости путем составления бюджетов. Система бюджетирования должна обеспечить: − Контроль за расходом ресурсов на содержание, эксплуатацию и ремонт объектов недвижимости; − Приемлемую величину обязательств управляющей компании перед поставщиками и подрядчиками; − Сбалансированность поступлений и выплат через контроль финансовых потоков по счетам собственников и самой управляющей компании Главные задачи бюджетной системы: − Планирование доходов и расходов в разрезе объектов недвижимости и по собственной деятельности управляющей компании; − Прогнозирование дебиторской задолженности арендаторов по арендной плате и возмещению коммунально-эксплуатационных расходов; Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 2 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью − Подведение фактических итогов за период по совокупности бюджетных показателей, их текущий контроль; − Анализ плана с точки зрения подготовки различных вариантов прогнозного состояния по принципу «что будет, если», а также план-факт анализ и выявление причин неблагоприятных отклонений. Основные принципы функционирования бюджетной системы: − Принцип последовательного планирования. Планирование осуществляется последовательно во времени. Другими словами, сначала планируется доходная часть бюджетов, затем расходная часть, далее оценивается полученный результат (чистая рента) и производится корректировка первичных бюджетов; − Принцип сквозного планирования. Предполагает формирование функциональных бюджетов в рамках отдельных подразделений, ответственность за исполнение бюджетов возлагается также на эти подразделения; − Принцип декомпозиции. Заключается в том, что бюджет более низкого уровня является частью бюджета более высокого уровня. Например, совокупность бюджетов объекта недвижимости сводится в бюджет собственника. − Принцип нормативного планирования. На отдельные статьи затрат и прочие показатели могут устанавливаться нормативы, которые позволяют облегчить процесс планирования и контроля расходной части бюджетов, а также определить важные точки, которые необходимо достичь в процессе исполнения бюджетов. − Принцип скользящего планирования. Предполагает регулярную корректировку планов исходя из фактических результатов деятельности управляющей компании. Допустим в соответствии с программой управления объектом недвижимости был составлен годовой бюджет объекта, в середине года наши ожидания по уровню загрузки объекта не оправдываются, в связи с чем мы корректируем бюджет доходов на следующий месяц исходя из фактической ситуации. Тем самым мы придаем ему реалистичность и увеличиваем возможность исполнения. Финансовая структура Финансовая структура представляет собой совокупность центров финансовой ответственности и центров финансового учета, иерархически упорядоченная и взаимозависимая через комплекс бюджетов. Финансовая структура строится на основании организационной структуры компании. Центр финансовой ответственности (ЦФО) – структурное звено (подразделение), либо группа подразделений, осуществляющее определенные хозяйственные операции и оказывающее непосредственное влияние на доходы и/или расходы от деятельности компании и, соответственно, отвечающее за эти статьи доходов и/или расходов. В общепринятой практике выделяют следующие типы ЦФО: − Центр инвестиций – является вершиной финансовой структуры и имеет право осуществлять инвестиционные проекты; − Центр прибыли – отвечает за сумму заработанной прибыли, обычно центром прибыли выступает организация в целом; − Центр маржинального дохода – несет ответственность за разницу между доходами и переменными расходами подразделения (без учета общих расходов по компании); − Центр дохода – ответственен за доход, который он приносит за счет своей деятельности; − Центр затрат – отвечает только за произведенные затраты в своей деятельности. Центр финансового учета (ЦФУ) – это какой-либо объект (товарная группа, производимый продукт, услуга, объект недвижимости, подразделение и т.п.), в рамках которого ведется учет показателей деятельности компании и который является элементарной единицей Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 3 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью учета. Для получения показателей в разрезе ЦФУ в компании учетная функция должна осуществляться таким образом, чтобы было возможно соотнесение хозяйственных операций с соответствующим ЦФУ. Группировка показателей нескольких ЦФУ образует центр консолидации (ЦК). Основным принципом формирования ЦФУ в управляющей компании должно являться выделение ЦФУ в рамках одного объекта недвижимости (без ограничений на размер объекта недвижимости, принадлежность к продуктовой группе и т.п.). С другой стороны, в зависимости от пожеланий собственника, закрепленных в договоре на управление, в отдельное ЦФУ может выделяться либо часть объекта недвижимости, либо группа объектов (имущественный комплекс). Критериями данного выделения могут выступать: − расположение нескольких объектов на одном земельном участке (географический) − принадлежность частей объекта к разным продуктовым группам – офисы, торговля, производство-склад (продуктовый) − величина финансовых показателей по объекту (существенности) Для корректного выявления результатов деятельности по ЦФУ необходимо обеспечение учета статей доходов и расходов в рамках выделенных ЦФУ. Консолидация ЦФУ осуществляется в разрезе собственников объектов недвижимости. Также консолидация, в зависимости от условий договора с собственником (особенно по крупным), может производиться по критериям: продуктовая группа (офисные, торговые, производственно-складские объекты), уровень дохода и перспективность объектов (на долгосрочную перспективу, развивающиеся, прочие) и т.п. На основании существующего перечня объектов в управлении составляется иерархический список ЦФУ (классификатор). В разрезе каждого ЦФУ ведется учет доходов и прямых расходов относящихся на объект недвижимости. В отдельный ЦФУ выделяется ЦФУ «Администрация», по которому ведется учет доходов и административно-управленческих (косвенных) расходов управляющей компании. Классификатор ЦФУ 1. 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 2. ЦК внешние собственники ЦК собственник 1 ЦФУ объект 1 ЦФУ объект 2 ЦФУ объект 3 ЦК собственник 2 ЦФУ объект 1 ЦФУ объект 2 ЦФУ объект 3 ЦК собственник 3 ЦФУ объект 1 ЦФУ объект 2 ЦФУ объект 3 ЦФУ администрация Для четкой идентификации финансовой структуры необходимо присвоение ее элементам набора атрибутов. Коды ЦФУ и ЦФО должны быть прописаны в каждом первичном документе и служат основанием для функционирования автоматизированной учетной системы. Минимальный набор атрибутов, необходимых для каждого объекта представлен следующей таблице. ЦФО ЦФУ ЦК Код код Код наименование наименование наименование Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 4 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью вид ЦФО ответственное лицо список контролируемых ЦФУ список объектов, продуктовая группа входящих в ЦК собственник критерий консолидации состав ЦФУ Под жизненным циклом ЦФУ подразумевается непрерывный процесс функционирования центра финансового учета с момента принятия решения о создании и вплоть до момента его полной ликвидации. Основными фазами жизненного цикла ЦФУ в управляющей компании являются: − Создание ЦФУ. Центр финансового учета создается в момент получения нового объекта недвижимости в управление, либо при перераспределении объектов (выделении части объекта) по существующим ЦФУ. − Функционирование ЦФУ. В течение данного этапа производится учет основных индикаторов деятельности ЦФУ и с определенной периодичностью формируется отчет перед собственником. − Реорганизация ЦФУ. Осуществляется при возникновении необходимости объединения нескольких ЦФУ, либо выделении из одного ЦФУ нескольких частей. Производится по согласованию с собственником. − Ликвидация ЦФУ. Производится в момент расторжения договора на управление объектом недвижимости, сопровождается составлением полного отчета перед собственником и завершением расчетов. ЦФУ «Администрация» функционирует в течение всего срока существования управляющей компании. Жизненный цикл ЦФУ Перераспределение объектов Реорганизация ЦФУ Образование ЦФУ Функционирование ЦФУ Ликвидация ЦФУ Заключение договора с собственником, составление программы управления Получение дохода, перечисление дохода, предоставление отчета собственнику Расторжение договора, окончательный расчет с собственником Рисунок 3 Жизненный цикл ЦФУ 1.2. Основные бюджеты Исходя из практики финансового планирования, бюджеты можно разделить на три группы: − Основные бюджеты − Функциональные бюджеты − Дополнительные бюджеты Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 5 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью Виды бюджетов Бюджет расходов на капитальный ремонт (БКР) Финансовое планирование и контроль Бюджет административных расходов (БАР) Бюджет по балансовому листу (ББЛ) Бюджет эксплуатационных расходов (БЭР) Бюджет доходов и расходов (БДР) Бюджет доходов от аренды (БДА) Бюджет движения денежных средств (БДС) ПиК функциональных сфер Основные бюджеты представляют руководству необходимую информацию о состоянии бизнеса в рассматриваемый период и являются вершиной финансового планирования и учета. Основные бюджеты составляются только в стоимостных показателях. В группу основных бюджетов входят бюджет доходов и расходов (БДР), бюджет движения денежных средств (БДДС), бюджет по балансовому листу (ББЛ). Главное назначение бюджета доходов и расходов – показать соотношение всех доходов, планируемых к получению от использования объекта (группы объектов) недвижимости и расходов, которые несет управляющая компания на поддержание объекта недвижимости в состоянии, пригодном к использованию. Другими словами основным результирующим показателем БДР является расчетная чистая рента, т.е. чистый доход, полученный управляющей компанией от объекта недвижимости. Сравнение расчетной чистой ренты и нормативной чистой ренты дает представление об эффективности работы управляющей компании. Помимо этого, используя статьи БДР, можно рассчитать структуру расходов на управление объектом недвижимости, что поможет в поиске резервов оптимизации расходов и увеличения чистой ренты. БДР составляется по каждому объекту недвижимости. Кроме того, составляются сводные БДР. Первый уровень консолидации производится по собственникам объектов недвижимости. Второй уровень – консолидация в целом по компании. В зависимости от требований собственников, закрепленных в договорах доверительного управления, БДР может сводиться по критерию функционального назначения ОН (офисные, торговые, производственно-складские объекты). Бюджет доходов и расходов по объекту недвижимости для целей управления представляется в следующей форме. Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI): Арендная плата Скользящий доход Прочие доходы "минус" Потери из-за вакансий и неплатежей (VL) "равно" Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 6 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью "минус" Операционные расходы (ОР, OE): Коммунальные платежи Расходы на эксплуатацию Расходы на управление Обязательные платежи (налог на имущество, плата за землю) Резерв на замещение Страхование, обеспечение безопасности "равно" Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) "минус" Обслуживание долга (ОД, DS) "равно" Денежный поток до уплаты налогов (PTCF) "минус" Налог на прибыль (T) "равно" Денежный поток послы выплаты налогов (ATCF) Бюджет доходов и расходов О бъ е кт_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ , ко д Ц Ф У _ _ _ _ _ _ _ _ _ , со б стве н ни к _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ № 1. 1 .1. 1 .2. 2. 2 .1. 2 .1.1 . 2 .1.2 . 2 .1.3 . 2 .2. 2 .3. 2 .3.1 . 2 .3.2 . 2 .3.3 . 2 .4. 2 .5. 3. 4. 5. Н а и м е н о ва н и е с т ат ь и а в гус т ф ак т с е н тя б р ь ф акт о к тя б р ь факт н о яб р ь п л а н те к . п л а н го д . о тк л . Доходы , без НД С А р е н д н ая п л а т а В о зм е щ е н и е К Э У Р асходы , без Н ДС ко м м ун альн ы е р асхо д ы Э л е кт р о эн е р ги я В о д ос н аб ж е н и е Т епл оснабж ение эксп луат ац и о нн ы е р асхо д ы расходы на БС Т Д е з и н ф екц и я В ы в о з м ус о р а В ы в о з с н е га охрана в о зн а г р а ж д е н и е У К Ч и с т а я р е н т а (н о р м а т и в н а я ) Ч и с т а я р е н т а (р а с ч е т н а я ) О ткл о не н и е по ч и с то й р е н те Бюджет движения денежных средств представляет собой план поступлений и выплат денежных средств на расчетном счете и в кассе компании. С его помощью осуществляется контроль денежных потоков с целью обеспечения платежеспособности как в рамках отношений с собственниками объектов недвижимости, так и по обособленной деятельности управляющей компании. БДДС призван обеспечить сбалансированность поступлений и использования денежных ресурсов на предстоящий период. Другими словами конечное сальдо БДДС должно быть всегда положительным, т.е. поступление денег за период с учетом остатков на начало периода не может быть меньше, запланированных в данном периоде выплат. Если в процессе планирования возникает недостаток денежных ресурсов, то он может покрываться за счет дополнительного финансирования собственником недвижимости, привлечения заемных средств, либо секвестирования расходной части бюджетов. БДДС составляется в целом по каждому открытому расчетному счету (договору ДУ), а также по расчетам самой управляющей компании. Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 7 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью н оябрь о ктя б р ь № Н а и м е н о в а н и е с та т ь и A С а льдо н а н а ча ло пе р ио да 1. 1 .1 . 1 .2 . П о ступл ен ия от осно вн ой д еятел ь ности В оз н агр аж д е н и е з а ус л уги уп р а в л е н ия О ка з а н и е д о п о л н и те л ь н ы х ус л уг 2. 2 .1 . 2 .2 . 2 .3 . 2 .4 . 2 .5 . 2 .6 . 2 .7 . В ы п л а ты п о о сн о в н о й д ея те л ь н о с ти З ар а б о т на я п л а та О тч ис л е н ия с Ф О Т А ренда пом ещ ений Р екл ам а Т ра н с п о р тн ы е ра с х о д ы Н а л о ги П рочие вы пл аты B Ч ист ы е п о ст упл ени я от осно вно й д ея т ел ьно ст и 3. 3 .1 . 3 .2 . 3 .3 . П о ст уп л ен и я о т и н в е с ти ц и о н н о й д е я те л ь н о ст и п р од аж а ос н о в н ы х с р ед с тв прод аж а Н А во з в ра т д о л го с ро ч ны х ин в е с ти ц ий 4. 4 .1 . 4 .2 . 4 .3 . В ы п л а ты п о и н в ес ти ц и о н н о й д е ят ел ь н о с ти п о куп к а о с н о в н ы х с р е д с т в п о куп к а Н А до лгос ро ч ны е и нв е сти ц и и 5. 5 .1 . 5 .2 . П о ст уп л ен и я о т ф и н а н с о в о й д е яте л ь н о с ти Зай м ы , кр ед иты по луче нн ы е З ай м ы в о зв р а щ е нн ы е 6. 6 .1 . 6 .2 . В ы п л а ты п о ф и н а н с о в о й д е я те л ь н о ст и З ай м ы , кр ед иты по гаш е нн ы е Займ ы вы д анны е С D В сего п ост уп л ен ий В сего вы п л ат E С а льдо н а ко не ц п ер и о да ф акт 1 дек. план мес. 2 дек. 3 д ек. пл ан го д . о ткл . Бюджет по балансовому листу показывает структуру активов и пассивов в разрезе каждого договора ДУ и по собственной деятельности управляющей компании. ББЛ составляется по каждому собственнику ОН (договору ДУ). Актив ББЛ по собственнику ОН содержит информацию о стоимости имущества, переданного в управление, расчетах с потребителями услуг аренды, остатках денежных средств и материальных ресурсов. Основную часть пассива ББЛ собственника ОН составляют статьи расчетов с поставщиками ресурсов и ТМЦ, а также задолженность управляющей компании перед собственником по чистой ренте. Структура обособленного баланса управляющей компании может включать все балансовые статьи, включая собственный капитал. 1.3. Функциональные бюджеты Функциональные бюджеты определяют объем доходов / потребность в ресурсах функциональных областей деятельности компании и представляют информацию для составления основных бюджетов (БДР, БДДС, ББЛ). В состав функциональных бюджетов для деятельности по управлению недвижимостью входят: бюджет доходов от аренды (БДА), бюджет возмещения коммунально-эксплуатационных услуг (БВКЭУ), бюджет прямых производственных расходов (БППР), бюджет эксплуатационных расходов (БЭР), бюджет административных расходов (БАР). Если основные бюджеты составляются только в стоимостных единицах измерения, то функциональные бюджеты могут содержать натуральные и ценовые показатели. Форма функциональных бюджетов включает информацию о начислении, оплате и задолженности по соответствующей статье, что дает возможность иметь полные данные о состоянии дел в функциональном направлении. Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 8 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью В бюджете доходов от аренды планируется объем выручки от предоставления услуг аренды, оплата данных услуг и дебиторская задолженность арендаторов. Для полноты восприятия бюджет дополняется информацией по фондам площадей и ценам аренды. Объект______________________, код ЦФУ_____, собственник _____________ август сентябрь октябрь ноябрь № Наименование показателя факт факт Факт план тек. план год. 1. Фонды площадей 1.1. ФКП 1.2. ФЗП 2. Кзагрузки Декларируемая арендная ставка, 3. с НДС и КВПП Арендная плата начисленная, с 4. НДС 5. Кинкассации Арендная плата оплаченная, с 6. НДС 7. ДЗ по АП на конец периода 8. Квознаграждения откл. Бюджет возмещения коммунально-эксплуатационных услуг позволяет запланировать возмещение коммунально-эксплуатационных ресурсов израсходованных управляющей компанией на содержание объекта недвижимости. № 1. 2. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 5 6. 7. 8. Объект______________________, код ЦФУ_____, собственник _____________ август сентябрь октябрь ноябрь Наименование показателя факт факт Факт план тек. план год. откл. ФЗП Тариф КЭУ за 1 кв.м. ФКП, с НДС Потребление ресурсов по ПУ Электроэнергия, квт.ч. Вода, куб.м. Тепло, гКал Тариф за единицу ресурса, руб. Электроэнергия, квт.ч. Вода, куб.м. Тепло, гКал Возмещение КЭУ начисленное, с НДС Кинкассации Возмещение КЭУ оплаченное, с НДС ДЗ по возмещению на конец периода Бюджет прямых производственных расходов показывает стоимость израсходованных коммунальных ресурсов, услуг на содержание объектов недвижимости и состояние расчетов с поставщиками ресурсов и услуг. Объект______________________, код ЦФУ _________ август сентябрь октябрь № Наименование показателя 1. Начислено, с НДС 1.1. Коммунальные расходы 1.1.1. Электроэнергия 1.1.2. Водоснабжение Раздаточный материал ® Галеев А.З. факт факт 0 0 факт 0 0 ноябрь план тек. 0 0 0 0 план год. 0 0 откл. 0 0 АНХ, Факультет экономики недвижимости 9 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью 1.1.3. Теплоснабжение 1.2. Расходы на БСТ 1.2.1. Дезинфекция 1.2.2. Вывоз мусора 1.2.3. Вывоз снега 1.3. Охрана 1.4. Прочие расходы 1.4.1. Расходы на содержание лифтов 1.4.2. Расходы на ОПС 0 0 0 0 0 0 В современной практике применяются три подхода к прогнозированию эксплуатационных затрат. 1. Ретроспективный анализ бухгалтерской отчетности управляющих подразделений. 2. Второй подход к прогнозированию эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. 3. В основе третьего подхода лежит расчет эксплуатационных ресурсов либо на основе установленной мощности потребителей ресурсов, либо с применением специальных формул и технически обоснованных нормативов. Удельные расчетные электрические нагрузки общественных зданий (РД 34.20.185-94 ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ГОРОДСКИХ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ СЕТЕЙ) №№ Общественные здания п.п. I УЧРЕЖДЕНИЯ ОБРАЗОВАНИЯ. Общеобразовательные школы: 1. - с электрифицированными столовыми и спортзалами II ПРЕДПРИЯТИЯ ТОРГОВЛИ Продовольственные магазины: 7. - без кондиционирования воздуха III 11. IV 18. V 20. VI 23. ПРЕДПРИЯТИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ Полностью электрифицированные с количеством посадочных мест: - до 400 к ПРЕДПРИЯТИЯ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ Фабрики химчистки и прачечные самообслуживания УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ И ИСКУССТВА Кинотеатры и киноконцертные залы: - без кондиционирования воздуха ЗДАНИЯ ИЛИ ПОМЕЩЕНИЯ УЧРЕЖДЕНИЙ УПРАВЛЕНИЯ, ПРОЕКТНЫХ И КОНСТРУКТОРСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ - без кондиционирования воздуха VII УЧРЕЖДЕНИЯ ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЕ И ОТДЫХА 25. Дома отдыха и пансионаты без кондиционирования воздуха VIII УЧРЕЖДЕНИЯ ЖКХ Гостиницы: 27. - без кондиционирования воздуха (без ресторанов) Единица измерения Удельная нагрузка Расчетные коэффициенты кВт/учащийся 0,25 0,95 0,38 кВт/м2 торгового зала 0,23 0,82 0,7 кВт/мест 1,04 0,98 0,2 кВт/кг вещей 0,075 0,8 0,75 кВт/место 0,12 0,95 0,33 кВт/м2 общей площади 0,043 0,9 0,48 кВт/место 0,36 0,92 0,43 кВт/место 0,34 0,9 0,48 СНиП 2.04.01-85*. ВНУТРЕННИЙ ВОДОПРОВОД И КАНАЛИЗАЦИЯ ЗДАНИЙ Приложение 3. НОРМЫ РАСХОДА ВОДЫ ПОТРЕБИТЕЛЯМИ (Извлечения). Водопотребители Раздаточный материал ® Галеев А.З. Измеритель Норма расхода воды, л в средние сутки в сутки наибольшего АНХ, Факультет экономики недвижимости 10 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью общая (в том числе горячей) горячей 2 3 4 1 житель 95 — 120 — " 120 70 120 70 1 койка 1 работающий 115 12 75 5 115 16 75 7 1 м2 то же 3 0,5 — — 3 0,5 — — 1 1. Жилые дома квартирного типа: с водопроводом и канализацией без ванн 3. Гостиницы, пансионаты и мотели с общими ваннами и душами 6. Больницы: с общими ваннами и душевыми 12. Административные здания 32. Расход воды на поливку: травяного покрова футбольного поля водопотребления общая (в том горячей числе горячей) 5 6 Формула укрупненных показателей расхода тепловой энергии на отопление Q=x*V*(tср-tн)*24*n /1000000 (Гкал/год), где: − х - удельная тепловая характеристика зданий зависит от их размеров и назначения. (Справочник проектировщика «Отопление, водопровод и канализация» под ред. М. Староверова); V - наружная кубатура здания (или его отапливаемой части) в м3. Берется из данных о наружном объеме зданий по паспортам БТИ. tср - температура отапливаемых помещений Берется по ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». tн – расчетная зимняя температура наружного воздуха. Берется по СНиП 23-01-99 «Строительная климатология». 24 - количество часов в сутки; n – количество дней отопительного периода. Берется по СНиП 23-01-99 «Строительная климатология». − − − − − Для поддержания объектов недвижимости в нормальном состоянии необходимы дворники, уборщицы, электрики, сантехники и т.п., фонд оплаты труда данного персонала, отчисления с ФОТ, расходы на эксплуатационные материалы, инструмент планируются в бюджете эксплуатационных расходов. №, код 1. Наименование показателя август сентябрь октябрь факт факт факт план тек. ноябрь план год. откл. Начислено, без НДС С101 Наименование объекта 1 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. нормы коэффициент вознаграждения вознаграждение (рентабельность) возмещение прочих расходов С102 Наименование объекта 2 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. нормы коэффициент вознаграждения вознаграждение (рентабельность) возмещение прочих расходов ВСЕГО нормы вознаграждение (рентабельность) Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 11 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью возмещение прочих расходов 2. Оплачено, с НДС 3. Остатки в расчетах, с НДС БДА, БВКЭУ, БППР, БЭР составляются по каждому объекту недвижимости и консолидируются по договорам ДУ (собственникам). Бюджет административных расходов содержит информацию о расходах управляющей компании связанных с управлением: заработная плата управленческого персонала, отчисления с ФОТ, командировочные расходы, аренду помещений и техники, канцелярские расходы и т.п. БАР ведется в целом по управляющей компании. код ЦФО____________ № I 1. 1.1. 1.2. 2. 2.1. 2.2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Наименование показателя Расходы начисленные Заработная плата постоянная часть (по штат. распис.) премиальный фонд Отчисления с ФОТ ЕСН ПФ Аренда помещений Аренда и содержание офис. техники Реклама Транспортные расходы Командировочные расходы Канцелярские расходы Прочие расходы август факт сентябрь октябрь ноябрь факт факт план тек. план год. откл. Дополнительные бюджеты дают возможность запланировать вспомогательные сферы деятельности управляющей компании. В их состав входят бюджет налогов и инвестиционный бюджет. В инвестиционном бюджете планируются расходы на текущий ремонт объектов недвижимости отдельно по стоимости работ и стоимости материалов. Инвестиционный бюджет ведется по каждому объекту и консолидируется по договорам ДУ. Бюджет налогов составляется раздельно по каждому договору ДУ и собственной деятельности управляющей компании. 1.4. Взаимосвязь бюджетов по управлению недвижимостью Типология состава бюджетов и их иерархическая упорядоченность оформляется в виде таблицы, где каждому бюджету присваивается уникальный номер. Кроме того, в данной таблице систематизируется уровень, на котором составляется или консолидируется соответствующий бюджет. Например, БДА формируется по объекту недвижимости, консолидируется на уровне собственника и в целом по управляющей компании, БДДС формируется только по открытым расчетным счетам и т.д. Типология составов бюджетов код I. Полное наименование Основные бюджеты Бюджет доходов и расходов Раздаточный материал ® Галеев А.З. Уровень формирования Сокращенное наименование объект БДР х собственник Уровень консолидации упр.комп. собственник упр.ОН х х х АНХ, Факультет экономики недвижимости 12 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью II. III. IV. Бюджет движения денежных средств Бюджет по балансовому листу Функциональные бюджеты Бюджет доходов от аренды Бюджет возмещения коммунально-эксплуатационных V. услуг Бюджет прямых VI. производственных расходов Бюджет эксплуатационных VII. расходов Бюджет административных VIII. расходов Дополнительные бюджеты IX. Бюджет налогов X. Инвестиционный бюджет БДДС ББЛ х х х х БДА х х х БВКЭУ х х х БППР х х БЭР х х БАР БН ИБ х х х х х Общая функциональная схема бюджетов показывает взаимосвязь и последовательность составления и консолидации бюджетов трех групп. Объектом планирования, исполнения и учета в системе бюджетирования являются статьи бюджетов, которые определяют структуру бюджетов и взаимосвязь бюджетных показателей. Для принятия правильных решений по развитию объекта недвижимости особое значение имеет корректное выделение статей, которые будут учитываться в бюджетной структуре. Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 13 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью Рекомендуемые горизонт/шаг планирования для всех видов бюджетов приведены в следующей. Наименование бюджета БДР БДДС ББЛ Бюджет доходов от аренды Бюджет возмещения КЭУ Бюджет ППР Бюджет ЭР Бюджет адм.расходов Бюджет налогов Инвестиционный бюджет Шаг планирования Горизонт планирования квартал месяц декада/неделя год х х год х х год х год х х год х х год х х год х х год х х год х х год х х Оценка исполнения бюджетов производится в соответствии с минимальным шагом планирования для соответствующего бюджета. Все виды бюджетов используются как для составления прогнозов, так и для проведения анализа «план-факт», т.е. сравнения запланированных показателей с фактическими данными, выявления отклонений (в абсолютных и относительных величинах) и причин этих отклонений в рамках рассматриваемого периода. Рекомендуется следующая горизонтальная структура бюджетных форм: 1. При формировании оперативного плана № Наименование показателя/статьи август факт сентябрь октябрь факт факт ноябрь план тек. план год. откл. ноябрь план год. факт откл. 2. при оценке текущего исполнения бюджета № Наименование показателя/статьи август факт сентябрь октябрь факт факт Для БДДС можно дополнительно использовать следующую горизонтальную структуру: при формировании оперативного плана ноябрь Наименование № показателя/статьи октябрь факт 1 дек. план мес. 2 дек. 3 дек. план год. откл. план год. откл. 2) при оценке текущего исполнения бюджета ноябрь Наименование № показателя/статьи октябрь факт факт 1 дек. план мес. 1 дек. откл. При необходимости данные структуры могут быть дополнены столбцами с информацией об исполнении бюджетных показателей нарастающим итогом с начала года. Для организации оперативного контроля за исполнением бюджета, на уровне компании может быть создан бюджетный комитет, состоящий из руководителей ЦФО, финансовой дирекции, планово-экономической службы. Бюджетный комитет должен собираться в сроки утверждения плана и оценки фактических результатов исполнения бюджета, а также в течение планового периода для принятия решений по оперативному управлению денежными потоками. В управляющей компании должны быть предусмотрены административные и материальные меры ответственности за неисполнение бюджетов, а также меры стимулирования за достижение бюджетных показателей. Все это поможет обеспечить эффективность бюджетных процессов. Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 14 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью 2. Финансирование инвестиций в недвижимость 2.1. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов Общие принципы анализа финансовых решений основаны на измерении стоимости денежных потоков или измерении эффективности инвестиций. Критерием эффективности инвестиционного проекта является уровень прибыли, полученной на вложенный капитал. Инвесторы выбирают наиболее выгодную форму вложения денежных средств из нескольких альтернативных вариантов – так называемый принцип альтернативности. При определении нормы оплаты за свой капитал инвестор берет за основу норму оплаты, которую он получил бы, инвестируя средства в альтернативный по риску проект. Такая стоимость капитала называется альтернативной стоимостью капитала (opportunity cost of capital) или нормой дисконта (discount rate). Для определения настоящей стоимости будущих платежей необходимо дисконтировать будущую стоимость при коэффициенте дисконта, равном альтернативной стоимости капитала. Анализ дисконтированного денежного потока (diounted cash-flow analysyis, DCF) – метод определения настоящей стоимости будущих денежных потоков. Дисконтирование определение стоимости на некоторый (текущий) момент времени при условии, что в будущем она составит заданную величину. Дисконтирование - метод оценки современной стоимости суммы, которая будет получена в будущем. Чистая настоящая (приведенная) стоимость (net present value, NPV) – дисконтированная стоимость всех будущих денежных потоков минус начальные инвестиции. NPV определяется по формуле: где: CFj — входной денежный поток в j-ый период, CF0 — настоящее значение инвестиции. Важным моментом расчета NPV является выбор ставки дисконтирования, которая должна отражать альтернативные затраты капитала - вмененные издержки, представляющие собой упущенный доход, который мог бы быть получен, если бы капитал предприятия был использован наилучшим альтернативным способом. Обычно рассматривается вариант вложения капитала в кредитную систему с получением процента. Ставка дисконтирования показывает, чему с позиции текущего момента равна одна денежная единица (например, один рубль), циркулирующая в сфере бизнеса n периодов спустя от момента расчета, при заданной процентной ставке (доходности) r и чистого начисления процента. Показатель NPV является абсолютным приростом, поскольку оценивает, на сколько приведенный доход перекрывает приведенные затраты. • при NPV > 0 проект следует принять; • при NPV < 0 проект не принимается, • при NPV = 0 проект не имеет ни прибыли, ни убытков. Экономический смысл чистой настоящей стоимости можно представить как результат, получаемый немедленно после принятия решения об осуществлении данного проекта – так как при ее расчете исключается воздействия фактора времени. Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 15 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью Внутренняя ставка доходности (Internal rate of return, IRR) – ставка дисконтирования, при которой величина текущей стоимости всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций (NPV=0). Расчет IRR проводится по формуле: где: CFj — входной денежный поток в j-ый период, CF0 — настоящее значение инвестиции. Схема принятия решения на основе метода внутренней нормы прибыльности имеет вид: • если значение IRR выше или равно стоимости капитала, то проект принимается, • если значение IRR меньше стоимости капитала, то проект отклоняется. Интерпретационный смысл показателя IRR состоит в определении максимальной ставки платы за привлекаемые источники финансирования проекта, при которой последний остается безубыточным. В случае оценки эффективности общих инвестиционных затрат, например, это может быть максимальная ставка по кредитам, а при оценке эффективности использования собственного капитала – наибольший уровень дивидендных выплат. С другой стороны, значение IRR может трактоваться как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционных затрат. Если он превышает альтернативную стоимость капитала в данном секторе с учетом инвестиционного риска данного проекта, последний может быть рекомендован к осуществлению. Наконец, третий вариант интерпретации состоит в трактовке IRR как предельного уровня доходности инвестиций, что может быть критерием целесообразности дополнительных капиталовложений в проект. Срок окупаемости (payback period, PB) – период времени, необходимый для накопления дохода в сумме равной начальным инвестициям. Индекс прибыльности (Profitability index) - отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков от реализации инвестиционного проекта к приведенной стоимости первоначальных инвестиций. Расчет остаточной стоимости земли Подход применяется девелоперами на ранней стадии планирования Проекта и позволяет оценить доходность путем расчета: − Текущей стоимости всех доходов (цены продаж, уменьшенные на затраты на продажу) − За вычетом приведенной стоимости затрат на строительство (базовые затраты на строительство, вознаграждение за профессиональные услуги, в оценке на общую площадь). Затраты приведены к моменту начала проекта и аппроксимированы по нормальной кривой нарастания затрат. − За вычетом затрат на финансирование. − Прибыль девелопера заложена в ставке доходности проекта 2.2. Источники финансирования инвестиций в недвижимость Виды финансирования: 1. Собственное (корпоративное) финансирование 2. Долевое финансирование 3. Финансирование за счет будущих арендаторов 4. Смешанное финансирование (Mezzanine) Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 16 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью 5. 6. 7. Форвардное финансирование Проектное финансирование Ипотечное кредитование Собственное (корпоративное) финансирование Инвестиции в акционерный капитал (IPO, продажа долей участия) Заимствования на финансовых рынках (Облигации, Credit Line Notes и др.) - Высокие, часто недоступные, требования - Более широкий круг инвесторов к раскрытию информации - Создают кредитную историю для - Высокие трансакционные издержки дальнейших заимствований Форвардное финансирование Покупка объекта по заранее определенной ставке капитализации – предоставление коллопциона - Возможность привлечения до 100% - Не очень широко доступно (узкий круг крупных инвесторов) стоимости проекта; - Нет необходимости делиться - Очень высокие требования к качеству проекта и заемщику «девелоперской маржой» - Ориентация на «состоявшихся» девелоперов Проектное финансирование Без регресса на не участвующее в проекте имущество - Возможность быстрого - Более высокая ставка %; рефинансирования и высвобождения - Высокие требования к качеству проекта; собственного капитала; - Минимальный размер собственных средств в проекте – 30% - Небольшое количество банков Требования к заемщику − Раскрытие информации о девелопере − Мониторинг за строительством со стороны независимых экспертов − Периодические отчеты девелопера о ходе строительства − Обязанность первичного раскрытия финансовой информации (по МСБУ) − Запрет на создание обременений в отношении имущества девелопера, предоставление займов третьим лицам, распределение дивидендов − − − − − − − Виды обеспечений Залог акций Залог земельного участка Залог движимого имущества Залог банковских счетов и запрет на открытие новых счетов Залог денежного потока Уступка прав требования по существующим договорам Ограничение на расходование средств Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 17 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью 2.3. Заемное финансирование Принципы кредитования - принципы, на основе которых принято предоставлять кредит заемщику: − возвратность кредита; − срочность кредита - соблюдение сроков возврата; − обеспеченность кредита; − кредитоспособность заемщика - дифференциация кредитов; − платность кредита; − целевое назначение кредита. Стоимость кредита - сумма, которую заемщик уплачивает за пользование кредитом. Основная часть стоимости кредита - часть стоимости, которая выплачивается непосредственно кредитору. Дополнительная часть стоимости кредита - часть стоимости, которая поступает третьим лицам. В цену поставляемого товара могут также включаться скрытые элементы стоимости кредита, компенсирующие для кредиторов уменьшение номинального размера процентной ставки. Стоимость кредита состоит из: − процентной ставки; − комиссии за обязательство: 0.1-0.3% годовых выплачивается банку-кредитору за обязательство зарезервировать и предоставить заемщику необходимые кредиты в течение установленного срока; − комиссии за управление: 0.1-0.3% выплачивается банку-менеджеру, который проводит организационную работу при кредитовании несколькими банками; − страховой премии; − различных сборов. Кредиты различаются по: − Структуре кредита − Источникам кредита − Критериям андеррайтинга Структура кредита: − Начальная сумма кредита (дисконтные пункты) − Номинальная процентная ставка (эффективная ставка, фиксированная, переменная) − Срок кредита (строительные, ипотечные кредиты) − Периодический платеж − Период погашения (может совпадать со сроком кредита, может быть меньше) − Методы погашения − Кредитный баланс Дисконтный пункт. Дисконтный пункт - один процент от суммы кредита. Дисконтный пункт - плата, взимаемая кредитором при выдаче кредита. Методы ипотечного кредитования. Способ платежа Периодический платеж Полное погашение Частичное погашение Основная сумма + проценты Основная сумма + проценты Раздаточный материал ® Галеев А.З. Кредитный баланс на дату погашения 0 Задолженность по основной АНХ, Факультет экономики недвижимости 18 Финансовый менеджмент в управлении недвижимостью Без платежей по основной сумме (только проценты) Отрицательное погашение Периодически начисляемые проценты Часть периодически начисляемых процентов сумме Первоначальная сумма кредита Первоначальная сумма кредита + накопленные проценты Постоянный ипотечный кредит – самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические платежи. Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой. Предусматривает корректировку нормы процента, величины платежей и /или срока погашения в соответствии с изменением принятого за основу индекса. Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом. Шаровой платеж – окончательный платеж по кредиту. Имеет место в случае, если периодические платежи не полностью амортизируют основную сумму кредита. Обычно существенно выше предыдущих периодических платежей. Кредит с накопленным процентом. Периодические выплаты по ставке процента ниже рыночной. Разница между процентной и рыночной ставками накапливается и выплачивается как часть «шарового» погашения. Ипотечные кредиты с отсрочкой платежа. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом. Возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита. Ипотечные кредиты с участием. Кредитор непосредственно участвует в инвестировании, получая и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Обслуживание долга (Debt service, DS) – годовые выплаты по кредиту (ежегодное погашение процентов и тела кредита). Коэффициент обслуживания долга (debt coverage ratio, DCR) – показатель, характеризующий отношение чистого операционного дохода к выплатам по кредиту (в годовом исчислении). Коэффициент ипотечной задолженности – показатель, характеризующий отношение суммы ипотечного займа к стоимости недвижимости. Финансовый левередж (financial leverage). Соотношение в структуре инвестиций между собственным и заемным капиталом оказывает влияние на величину отдачи собственного капитала. Для определения того, как влияют заемные средства на отдачу собственного капитала, используют понятие финансового рычага (financial leverage). По определению, финансовый рычаг есть использование заемных средств в инвестиционных проектах. С точки зрения инвестора собственных средств, если дополнительное кредитование увеличивает отдачу на собственные средства, то имеет место положительный рычаг. А если дополнительное кредитование уменьшает отдачу на собственные средства – имеет место отрицательный рычаг. Выражаясь в терминах отдачи, можно утверждать, что если норма процента кредита меньше, чем общая норма отдачи проекта, то это положительно сказывается на норме отдачи собственного капитала. Такая ситуация считается благоприятной для инвестора собственного капитала, потому что он имеет возможность увеличивать норму отдачи за счет использования заемных средств. Положительный финансовый левередж процентная ставка по кредиту ниже доходности проекта Отрицательный финансовый левередж процентная ставка по кредиту выше доходности проекта Раздаточный материал ® Галеев А.З. АНХ, Факультет экономики недвижимости 19
