Загрузил aaadeeva

Sankt

Реклама
Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного
образовательного учреждения высшего образования «Национальный
исследовательский университет «Высшая школа экономики»
Факультет Санкт-Петербургская школа социальных наук и востоковедения
Департамент государственного администрирования
ДНЕВНИК
производственной преддипломной практики студента
151 группы 4 курса
Ведунова
Семёна Андреевича
Начат: 1 «апреля» 2019
Окончен: 12 «мая» 2019
Оценка_______________________
Руководитель практики (ФИО, должность) _____________/подпись/
Санкт-Петербург, 2019
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 3
ГЛАВА 1 – КОНЦЕПЦИЯ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ
РАБОТЫ ................................................................................................................... 4
ГЛАВА 2 - МАТЕРИАЛЫ ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ВКР .......................... 8
2.1 Теоретические основы управления государственным имуществом в
сфере аренды .......................................................................................................... 8
2.1.1 Историческая справка имущественных отношений, в плоскости
ведомств, осуществляющих (осуществлявших) контроль в сфере
государственной недвижимости ............................................................................ 8
2.1.2 Правовая основа имущественных отношений в сфере аренды ............... 14
2.1.2.1 Субъекты и объекты имущественных отношений ................................ 14
2.1.2.2 Сущность и состав нежилого фонда Санкт-Петербурга как объекта
арендных отношений ............................................................................................ 20
2.1.2.3 Сущность договора аренды нежилых помещений ................................ 28
2.2 Результаты практической части ВКР ............................................................ 31
ГЛАВА 3 – ХАРАКТЕРИСТИКА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЗАДАНИЯ ........ 34
3.1 Структура и функции МЦСЭИ «Леонтьевский центр» .............................. 34
3.2
Анализ состава нежилого фонда Санкт-Петербурга................................ 37
ВВЕДЕНИЕ
Преддипломная производственная практика студентов бакалавриата –
особый вид деятельности, направленный на расширение компетенций и
приобретение дополнительных знаний в сфере исследовательских интересов
обучающегося.
представление
выбранной
Прохождение
об
области
практики
особенностях
и
позволяет
профессиональной
дальнейшем
пути
сформировать
деятельности
взаимодействия
с
в
ней.
Производственная (преддипломная) практика проходила в период с
01.04.2019
по
12.05.2019.
Место
производственной
(преддипломной)
практики студента – МЦСЭИ «Леонтьевский центр», созданный в 1991 году.
Выбор направления и места практики обусловлен интересом к изучению
методик стратегического планирования субъектов Российской Федерации,
Целью проводимой практической работы, осуществляемой в ЗАО
МЦСЭИ
«Леонтьевский
теоретической
подготовки,
центр»,
и
было
приобретение
закрепление
и
практических
углубление
навыков
и
компетенций в сфере стратегического планирования социально-экономического
развития
территорий.
Достижение
данной
цели
потребовало
решения
следующих задач:
 Изучение правовых и теоретических основ стратегического
планирования в РФ
 Исследование текущей базы стратегических документов в стране
 Разбор основных характеристик и классификаторов документов
стратегий
ГЛАВА
1
–
КОНЦЕПЦИЯ
ВЫПУСКНОЙ
КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Требования
эффективности
управления
государственной
собственностью, предъявляемые социумом к органам власти, в российских
реалиях имеют высокое значение. Проистекает это конечно же из обладания
крупнейшими на планете ресурсами ископаемых и земельной недвижимости
в
совокупности
с
неудовлетворяющим
общество
качеством
жизни,
недостаточным уровнем инфраструктурного развития территорий страны, а
также исторически сформировавшимся сложным менталитетом граждан в
отношении
к
народной
собственности.Управление
собственностью
заключается в целенаправленной скоординированной деятельности разных
категорий менеджеров, которые обладают полномочиями от имени субъектов
собственности — органов муниципальной, региональной и федеральной
власти, физических и юридических лиц. Вопросам эффективного управления
посвящена довольно обширная зарубежная и отечественная литература по
практике и теории управления в разнообразных областях деятельности, для
различных форм и уровней собственности, видов объектов и систем
управления социально-экономического, организационно-технологического,
производственного и иных типов. Потому, изучая проблему эффективного
управления
объектами
государственной
собственности,
необходимо
учитывать специфику государственного управления и особые свойства
разных видов объектов государственной собственности.
Рассматривая процесс управления государственной собственностью,
можно утверждать, что на сегодняшний день отсутствует четко выстроенная
и
эффективно
действующая
система
управления
ею,
надлежащие
организационно-экономические механизмы не до конца сформированы,
нуждаются в доработке методологические и теоретические аспекты
распоряжения
государственной
собственностью
с
целью
повышения
эффективного развития социально-экономической системы и благосостояния
населения стран.
Вопросам эффективного управления посвящена довольно обширная
зарубежная и отечественная литература по практике и теории управления в
разнообразных областях деятельности, для различных форм и уровней
собственности,
видов
объектов
и
систем
управления
социально-
экономического, организационно-технологического, производственного и
иных типов. Потому, изучая проблему эффективного управления объектами
государственной
собственности,
необходимо
учитывать
специфику
государственного управления и особые свойства разных видов объектов
государственной собственности.
Целью данной работы является формирование картины текущего
состояния нежилого фонда г. Санкт-Петербург, оценка эффективности
управления
нежилым
фондом
Санкт-Петербурга,
анализ
факторов,
оказывающих воздействие на уровень эффективности, а также выработка
практических рекомендаций по совершенствованию механизмов управления
государственным
нежилым
имуществом
и
системы
оценивания
эффективности управления ею. Достижение данной цели требует решения
ряда первоочередных задач. Среди них: анализ текущего состояния нежилого
фонда недвижимости Санкт-Петербурга, проведение оценки эффективности
управления имуществом городской казны по специальным критериям.
Актуальность работы обосновывается динамичностью и гибкостью
Санкт-Петербургского
законодательства
в
сфере
управления
недвижимостью, - прослеживается тенденция, связанная со стремлением к
адаптированию экономики к условиям современного рынка недвижимости,
где немалая доля отводится ревитализации, реновации и конверсии зданий,
комплексов и территорий, в рамках решения урбанистических задач и
создания сильной инфраструктуры в городском пространстве для развития
ряда ключевых в экономике кластеров.
Гипотезы данного исследования:
1. Существующая нормативно-правовая база в сфере
управления
имущественным
комплексом
СПБ
нуждается в доработке
2. Существующие
механизмы
неиспользуемого
имущества
вовлечения
в
хозяйственный
оборот не так эффективны, как могли бы быть
3. Существующая модель оценки эффективности не
вполне адекватна современным условиям рынка
недвижимости г. Санкт-Петербург
Объектом
исследования
неиспользуемого
собственности
выступает
имущественного
Санкт-Петербурга.
экономический
комплекса
Предметом
нежилой
–
система
потенциал
недвижимой
управления
государственным имущественным комплексом Санкт-Петербурга.
В первой главе «Теоретические основы управления государственным
имуществом в сфере аренды» определяются границы сферы арендных
отношений в вопросах вовлечения государственной собственности в
хозяйственный оборот, даются основные определения, а также краткая
историческая справка, проливающая свет на специфику имущественной
политики
Санкт-Петербурга
государственного
имущества.
по
вопросам
Кроме
того,
передачи
в
рассматриваются
аренду
общие
характеристики состава и сущность нежилого фонда СПБ, а также
нормативно-правовая база для регулирования имущественных отношений.
Дана оценка состоятельности существующей правовой базы.
Вторая глава «Анализ текущей эффективности арендного управления
имуществом» содержит указания на методологические основы исследования,
дает качественную и количественную характеристики нежилого фонда СПБ,
а также включает оценку эффективности управления по перечню отобранных
и адаптированных критериев. Аналитический инструментарий включает
методики анализа динамических рядов с элементами прогнозирования,
расчет средних темпов сокращения объема, оценку точности прогноза.
Полученные результаты отображены графически на репрезентативных
диаграммах и графиках. Сформулированы результаты аналитической работы
и сделаны выводы об эффективности управления имуществом города.
В третьей главе «Рекомендации по совершенствованию системы
управления
государственным
имуществом
и
системы
оценки
его
эффективности» представлены результаты аналитической работы и на их
основе выработаны рекомендации по повышению эффективности управления
нежилым имущественным комплексом города, и по совершенствованию
механизмов мониторинга и оценки эффективности результатов деятельности
государства по управлению нежилым фондом.
В
заключении
сформулированы
общие
полученные в ходе исследования результаты.
выводы
и
обобщены
ГЛАВА 2 - МАТЕРИАЛЫ ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ВКР
2.1 Теоретические основы управления государственным имуществом в
сфере аренды
2.1.1 Историческая справка имущественных отношений, в плоскости
ведомств, осуществляющих (осуществлявших) контроль в сфере
государственной недвижимости
Изначальный орган власти в сфере имущественных отношений Главное управление имуществ Исполкома Ленсовета (ГУИИЛ), был
образован решением №11 от 09 октября 1990 года Второй сессией
Ленинградского городского совета народных депутатов 21-го созыва. Однако
уже 10 сентября 1991 года распоряжением мэра Санкт-Петербурга (А.
Собчака) Главное управление имуществ Ленинграда было ликвидировано, а
созданный 28 июня 1991 года в структуре Мэрии Комитет городского
имущества, был переименован в Комитет по управлению городским
имуществом
упраздненного
Санкт-Петербурга
ГУИИЛ.
В
то
(КУГИ),
непростое
ставший
время
правопреемником
экономической
и
политической обстановкой диктовалась необходимость формирования в
новой России и, само собой, в Петербурге класса собственников, что и было
обозначено главной задачей свежесформированного Комитета. На КУГИ
была возложена ответственность за выстраивание системы имущественных
отношений, отсутствовавшей в стране более 70 лет.1 Сказывалось также и
отсутствие нормативно-правовой базы, которая бы регулировала подобные
отношения в новых для России условиях рынка. Работа по созданию
Федерального закона о приватизации непродолжительное время уже велась в
столице, но сразу после учреждения в Санкт-Петербурге КУГИ процесс
активно пошёл в обоих городах.
1
Официальный
сайт
Комитета
имущественных
отношений
г.
http://www.commim.spb.ru/web/kio/pravovye-osnovy (дата обращения: 06.02.2019)
Санкт-Петербург.
URL:
Для работы в новом Комитете привлекали топовых специалистов
города, в сфере экономики, юриспруденции, учёных из СПБГУ и
крупнейших институтов. Эта команда своими силами осваивала и изучала
опыт зарубежного правоприменения в сфере управления недвижимостью,
иногда привлекая иностранных консультантов.
В
целях
повышения
эффективности
управления
городским
имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга, в соответствии с
постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5, КУГИ
был реорганизован путем присоединения к нему Комитета по земельным
ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ) и переименован в
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО).
В настоящее время Комитет имущественных отношений СанктПетербурга проводит государственную политику в сфере управления и
распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга. Однако, не
только лишь силами Комитета осуществляется управление имущественными
фондами города. КИО СПБ имеет перечень подведомственных и курируемых
организаций, куда входят:
1. Санкт-Петербургское
государственное
казенное
учреждение
«Имущество Санкт-Петербурга»
К его компетенции относится материально-техническое обеспечение
24
полномочий
Комитета
имущественных
отношений Санкт-
Петербурга, в том числе: распоряжение городскими объектами
нежилого фонда и земельными участками; учет недвижимости и
ведение баз данных, реестров движимого и недвижимого городского
имущества; передача имущества религиозным организациям и пр.
2. Санкт-Петербургское
государственное
учреждение «Кадастровая оценка»
бюджетное
3. Санкт-Петербургское
государственное
бюджетное
учреждение «Агентство по развитию имущественного комплекса
Санкт-Петербурга»
Учреждение уполномочено на вовлечение в хозяйственный оборот
объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)
народов Российской Федерации».
4. Санкт-Петербургское
государственное
унитарное
предприятие
«Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»
ГУП «ГУИОН» осуществляет технический учет и техническую
инвентаризацию объектов недвижимого имущества (и иные виды
деятельности, связанные с ними) на территории Санкт-Петербурга
5. Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербург" является уполномоченным
продавцом
государственного
имущества
Санкт-Петербурга.
К
объектам продажи среди прочего относятся:

встроенные нежилые помещения (в аренду и в собственность);

здания с земельными участками (в аренду и в собственность);

земельные участки под капитальное строительство (в аренду
и в собственность);

аварийные квартиры;

имущественные комплексы предприятий;2
Отдельно сформированный в 2016 году Комитет по контролю за
имуществом Санкт-Петербурга, не подчиненный КИО и являющийся
самостоятельным контрольным органом исполнительной власти, занимается:
2
Официальный
сайт
Комитета
имущественных
отношений
г.
Санкт-Петербург.
http://www.commim.spb.ru/podvedomstvennye-organizacii (дата обращения: 07.03.2019)
URL:
 Осуществлением сбора, анализа и систематизации сведений об
использовании
объектов
нежилого
фонда,
находящихся
в
государственной собственности Санкт-Петербурга, а также об их
состоянии и сохранности
 Разработкой
мероприятий,
направленных
на
повышение
эффективности использования объектов нежилого фонда
 Осуществлением
контроля
за
использованием
и
сохранностью
государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением
объектов жилищного фонда)
 Координацией деятельности исполнительных органов государственной
власти Санкт-Петербурга по вопросам, отнесенным к компетенции
Комитета
 Обеспечением проведения инвентаризации объектов нежилого фонда.
 Мониторингом использования объектов нежилого фонда, а также
земельных участков, для этих целей проводит обследования объектов
мониторинга,
сбор
и
систематизацию
сведений
о
целевом
использовании таких объектов, об их пользователях, о соблюдении
установленных
действующим
законодательством
требований
безопасности при их использовании
 Осуществлением контроля за исполнением условий концессионных
соглашений, соглашений о государственно-частном партнерстве в
части, касающейся использования объектов нежилого фонда и
земельных участков3
Помимо
учреждений подведомственных
Администрации
города,
имущественные отношения в Санкт-Петербурге регулируются региональным
управлением федерального агентства по управлению государственным
имуществом (Росимущество). Оно осуществляет полномочия собственника
3
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23 марта 2016 года № 20 «О Комитете по контролю за
имуществом Санкт-Петербурга»
в отношении исключительно федерального имущества, совокупный объем
которого на территории Санкт-Петербурга весьма внушителен, в силу
особого статуса мегаполиса.4 Кроме того, в начале 2013 года Росимуществом
была
разработана
и
частично
реализована
концепция
управления
федеральным имуществом на период до 2018 года, которая, наряду с
государственной программой «Управление федеральным имуществом»,
принятой в 2014 году, нормативно обозначала основные проблемы сферы и
актуальные
направления
развития.5
Эти
документы
стали
заменой
существовавшей с 1999 года Концепции управления государственным
имуществом и приватизации в Российской Федерации6. Несмотря на то, что
данные документы касаются в основном федеральной собственности,
практически
во
всех
субъектах
Российской
Федерации
принимают
аналогичные программы управления государственной собственностью.
Как видно из представленного выше перечня, масштабная часть
функций государства по реализации имущественной политики делегируется
ряду ведомств, что призвано оптимизировать общие процессы управления
имуществом казны и увеличить доходность от реализации имущества, в том
числе по средствам аренды. Целевые индикаторы и приоритеты социальноэкономического развития страны расписаны в Концепции долгосрочного
социально-экономического развития Российской Федерации на период до
2020 года, и в дальнейшем конкретизированы в стратегиях и концепциях
развития федеральных округов, субъектов РФ, отраслевых стратегиях
развития,
государственных
программах
и
в
федеральных
целевых
программах, указах Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года №
4
Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом»
5
Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 327 (ред. от 29.03.2019) "Об утверждении государст
венной программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом"
6
Постановление Правительства Российской Федерации № 1024 от 9 сентября 1999 года «О Концепции
управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации»
596
и
№
606.7
Можно
говорить
о
направленности
современной
имущественной политики России на снижение доли государства в экономике
имущественного комплекса страны. Об этом свидетельствуют векторы
деятельности, обозначенные во многих стратегических и нормативных
документах. В частности в рамках Госпрограммы "Управление Федеральным
имуществом" одной из основополагающих задач заявлено "достижение
оптимального
состава
и
структуры
федерального
имущества
путем
сокращения доли государства в экономике".8
7
Мартыненко Татьяна Васильевна Имущественная политика субъектов Российской Федерации: цели и
инструменты // Имущественные отношения в РФ. 2015. №8 (167).
Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 327 "Об утверждении государственной
программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом"
8
2.1.2 Правовая основа имущественных отношений в сфере
аренды
2.1.2.1 Субъекты и объекты имущественных отношений
Согласно п.7 ст.2 Гражданского Кодекса РФ, различаются три вида
правовых отношений:

имущественные отношения

связанные с ними личные неимущественные отношения

отношения, объектами которых являются неотчуждаемые права и
свободы человека, а также другие нематериальные блага
Среди
перечисленных
превосходящее
по
важности
положение
занимают имущественные отношения, функционирующие в экономической
сфере. Их основным объектом является собственность, выступающая (или
потенциально выступающая) в качестве объекта товарно-денежного оборота.
Особое место среди видов собственности занимает государственная и
муниципальная собственность.
Государственной собственностью в
Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве
собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и
имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской
Федерации.9 Муниципальная собственность - предмет самостоятельного
ведения органов местного самоуправления в муниципальных образованиях10,
согласно Конституции Российской Федерации и в данной работе не
рассматривается.
Особенность государственной собственности заключается в том, что
она непосредственно связана с реализацией политической власти, при
поддержке правовой системой и силовыми структурами. Важно отметить,
9
Статья 214, Пункт 1 Гражданского Кодекса РФ
10
Глава 8 Статья 132 Пункт 1 Конституции РФ
что имеет место возникновение смешанных форм (принадлежность одного
объекта субъектам разных уровней). Это можно наблюдать в акционерных
обществах, где зачастую идет совмещение частного и государственного
капитала. Существует множество вариантов управления государственной
собственностью, многие из которых подразумевают государсвтенно-частное
партнерство. Исходя из разнообразия объектов государственного имущества,
можно разделить управление на следующие сферы:
– управление государственными унитарными предприятиями (в СанктПетербурге 52 ГУПа11)
– управление
государственными
пакетами
акций
акционерных
обществ;
– управление объектами недвижимости;
– управление природными ресурсами и т.п.
В рамках данной работы рассматривается лишь управление объектами
государственного недвижимого имущества, а именно — арендный аспект.
В теории управления государственной собственностью широкое
применение имеют такие понятия как «субъекты собственности» и «объекты
собственности».
Собственник (субъект собственности) – лицо, обладающее правами
владения, пользования и распоряжения своим имуществом. На основании ст.
212 и ст. 213 ГК РФ ч.1, в качестве субъектов государственной собственности
выделить следующие группы:
– государство в лице уполномоченных органов государственной
власти;
11
Постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 9 ноября 2012 года №69-пг "Об утверждении перечней
государственных
унитарных
предприятий
и
государственных
учреждений,
подведомственных
исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга" (с изменениями на 16 августа 2018
года)
– народ,
осуществляющий
права
и
полномочия
собственности
непосредственно или делегируя их органам управления;
– государственные учреждения и организации, наделенные правом
собственности со стороны и от имени государства.12
Немаловажным и часто встречающимся в нормативной практике
является также понятие «хозяйствующий субъект». В последние годы прямое
государственное
управление
в
сфере
сменяется
регулированием
деятельности хозяйствующих субъектов разных форм собственности13. К
государственному сектору относят следующие хозяйствующие субъекты:

государственные унитарные предприятия

государственные учреждения

акционерные общества, в которых контрольный пакет голосующих
акций находится в государственной собственности (более 50%)
Многие виды государственной собственности могут быть переданы во
временное пользование не только юридическим, но и физическим лицам.14
Говоря о недвижимости, следует подчеркнуть, что жилые дома в рамках
арендных
отношений
могут
быть
предоставлены
в
пользование
исключительно первым. По закону пользователь объекта нежилого фонда государственное
унитарное
предприятие,
в
том
числе
казенное,
государственное учреждение, иная организация или гражданин, которому
передан объект нежилого фонда в пользование (хозяйственное ведение,
12
13
Ст. 212 и 213 ГК РФ ч.1
Мартыненко Татьяна Васильевна Имущественная политика субъектов Российской Федерации: цели и
инструменты // Имущественные отношения в РФ. 2015. №8 (167)
14
Распоряжение КИО СПБ от 11 октября 2017 года N 194-р, Об утверждении Административного
регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной
услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков,
находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения,
правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или)
оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них (ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
оперативное управление, аренду, доверительное управление, безвозмездное
пользование,
концессию)
на
основании
решения
собственника
или
гражданско-правового договора.15
Объект собственности (собственность) — пассивная сторона
отношений, имущество, принадлежащее частично или целиком субъекту
собственности.16
Существует
разграничение
ведения
государственной
собственностью по типам объектов:
1. Объекты,
относящиеся
исключительно
к
Федеральной
собственности (включает среди прочего объекты историкокультурного
и
природного
наследия
и
художественные
ценности, учреждения культуры общероссийского значения,
расположенные на территории Российской Федерации)
2. Объекты, относящиеся к Федеральной собственности, которые
могут передаваться в государственную собственность республик
в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной
области, автономных округов, городов Москвы и СанктПетербурга (в некоторых случаях — предметы совместного
ведения)
3. Объекты, относящиеся к муниципальной собственности17
В рамках законодательства Санкт-Петербурга, к собственности города,
как субъекта Федерации и исполнителя государственных полномочий, может
быть отнесено имущество, необходимое для осуществления полномочий,
15
Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП "Об утверждении Положения об
управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы"
16
Ст. 209 ГК РФ ч. 1
17
Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в
Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе
Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и
Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"
указанных
в
федеральном
законодательстве,
а
также
имущество,
необходимое для обеспечения деятельности органов государственной власти
Санкт-Петербурга,
Петербурга,
государственных
работников
гражданских
государственных
служащих
унитарных
Санкт-
предприятий
и
государственных учреждений Санкт-Петербурга в соответствии с законами
Санкт-Петербурга.18 К вышеперечисленным категориям, охватывающим
практически весь спектр видов материального имущества безусловно,
относится и недвижимое имущество. По Гражданскому законодательству к
недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства, а также жилые и
нежилые помещения, и предназначенные для размещения транспортных
средств части зданий или сооружений.19 Примечательно, что, согласно ГК
РФ, все имущество, находящееся в государственной собственности,
закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во
владение, пользование и распоряжение на основании права хозяйственного
ведения или права оперативного управления. При этом, государственное
имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и
учреждениями, составляет государственную казну Российской Федерации
(казну города федерального значения в случае с г. Санкт-Петербург).20
Согласно Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении
государственной собственности в Российской Федерации на федеральную
собственность,
государственную
собственность
республик
в
составе
Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных
18
Ст. 71 Устав г. Санкт-Петербург и Федеральный закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ (ред. от 18.03.2019) "Об
общих
принципах
организации
законодательных
(представительных)
государственной власти субъектов Российской Федерации"
19
20
Ст. 130 ГК РФ
Ст. 214, Пункт 4 Гражданского Кодекса РФ
и
исполнительных
органов
округов,
городов
Москвы
и
Санкт-Петербурга
и
муниципальную
собственность" Государственная казна Российской Федерация (и казна г.
Санкт-Петербург как субъекта Федерации) входит в число объектов
государственной собственности. Исходя из ранее сказанного, казна —
представляет собой совокупность имущества, не обремененного правами
собственности вторых и третьих лиц и принадлежащего государству.
Нежилой фонд Санкт-Петербурга, таким образом, как часть городской и
государственной казны, относится к государственной собственности.
Заметим, что в соответствии со ст. 128 ГК РФ имущество относится к
объектам гражданского права, из чего следует, что казна как совокупность
имущества является объектом, который не может выступать участником
(субъектом) гражданских правоотношений. В Санкт-Петербурге управление
казённым имуществом возложено на ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга".
2.1.2.2 Сущность и состав нежилого фонда Санкт-Петербурга как
объекта арендных отношений
Наиболее полное законодательное определение нежилого фонда
выглядит
следующим
образом:
нежилой
фонд
-
совокупность
принадлежащих городу и не предназначенных для проживания человека
следующих недвижимых вещей: зданий, строений, сооружений и нежилых
помещений. Объектом нежилого фонда, в таком случае, является здание,
строение, сооружение, в том числе объект инженерного или коммунального
назначения, или нежилое помещение, входящее в состав объекта нежилого
фонда и/или расположенное в многоквартирном доме.21 Примечательно, что
формулировка взята из нормативно-правового акта, четко определяющего
нежилой фонд города Москвы, как предмет ведения и определяющего нормы
и формы реализации имущественного потенциала отношении объектов
нежилого фонда. В правовом поле Санкт-Петербурга аналогичного закона на
данный момент не существует, что, тем не менее, не препятствует
осуществлению сделок с государственной недвижимостью.
Что представляют собой здания, сооружения и помещения, как объект
недвижимого имущества прописано в ч. 2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о
безопасности зданий и сооружений», согласно которому можно дать
следующие определения:
Здание — результат строительства, представляющий собой объемную
строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части,
включающую в себя помещения (как жилые так и нежилые), системы
инженерно-технического обеспечения и предназначенный для проживания и
(или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции
или содержания животных
21
Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП "Об утверждении Положения об
управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы"
Сооружение
—
объект,
представляющий
собой
объемную,
плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную,
надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных
случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для
выполнения производственных процессов различного вида, хранения
продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов,
следовательно сооружение — всегда нежилой объект
Помещение — часть здания или сооружения, имеющая определенное
назначение и ограниченная строительными конструкциями22
Помимо этого, в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга
есть такие категории, как часть здания и часть помещения, которые
представляют собой так называемые «временные» объекты недвижимого
имущества, в отношении которых регистрация и кадастровый учет
осуществляются только для долгосрочной аренды сроком договора на период
более года.23
Важнейшим
является
условием
наличие
системы
эффективного
учета
и
функционирования
регистрации
объектов
фонда
и
прав
собственности, обременяющих их. Право собственности и другие вещные
права на недвижимые вещи, ограничения (обременения) этих прав, их
возникновение,
переход
и
прекращение
подлежат
государственной
регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)24.
Учету
и
регистрации
права
Петербурга подлежат и объекты
государственной
собственности
Санкт-
нежилой недвижимости, относящиеся к
имуществу города. К таким объектам относятся: нежилые здания,
сооружения, и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства,
22
Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности
зданий и сооружений"
23
ФЗ-218, глава 6 ст 44
24
ГК РФ Статья 131
земельные
участки
государственной
регистрация
и
др.25
собственности
ограничений
Государственная
регистрация
Санкт-Петербурга
и
государственная
ЕГРН
обеспечивается
(обременений)
в
структурными подразделениями Комитета имущественных
права
отношений
Санкт-Петербурга (КИО) и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». Они
подают заявления на государственную регистрацию права, возникшего на
основании правового акта КИО либо сделки с КИО, в том числе договора
аренды.
Оплата
государственной
пошлины
за
осуществление
государственной регистрации прав физическими и юридическими лицами не
осуществляется.26Порядок формирования и ведения Реестра недвижимой
собственности Санкт-Петербурга определен следующими нормативноправовыми актами:
 Законом Санкт-Петербурга от 17.04.2001 № 282-39 «О Реестре
собственности
Санкт-Петербурга
(Часть
I.
Недвижимое
имущество)»
 Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.12.2008
№ 1678 «О Реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга»
 Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом
от 25.09.2001 № 1567-р «О Порядке сбора, хранения и
предоставления информации о коммерческих и некоммерческих
организациях, созданных с участием Санкт-Петербурга»
25
Распоряжение КУГИ СПБ от 28 апреля 2006 года N 115-рОб организации учета имущества Санкт-
Петербурга и порядке ведения Реестра собственности Санкт-Петербурга (с изменениями на 10 января 2017
года)
26
Распоряжение КИО СПБ от 11 октября 2017 года N 194-р, Об утверждении Административного
регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной
услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков,
находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения,
правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или)
оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них
 Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом
от 28.04.2006 № 115-р «Об организации учета имущества СанктПетербурга и порядке ведения Реестра собственности СанктПетербурга»
Рассмотрим порядок, в котором нежилое недвижимое имущество
может
быть включено в ресурс нежилого фонда Санкт-Петербурга. В
соответствии со статьей 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые объекты,
находящиеся на территории города Санкт-Петербург, принимаются на учет
органом,
осуществляющим
государственную
регистрацию
права
на
недвижимое имущество (на территории Санкт-Петербурга таким органом
является Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), по заявлениям
уполномоченного
государственного
органа
города
(структурные
подразделения КИО СПБ и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»).27 По
истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет
уполномоченный государственный орган может обратиться в суд с
требованием о признании права собственности города федерального
значения Санкт-Петербурга на данную вещь.
Стоит отметить, что регистрацию и учет нежилых помещений ведет
централизованный орган, в то время как жилищным фондом управляют
администрации районов, что должно создавать повышенную нагрузку на
центральный аппарат управления имущественным комплексом.
Реализация имущества и его вовлечение в хозяйственный оборот
осуществляются
государством
и
городом,
как
исполнителем
государственных функций в рамках законодательства и исходя из общих
направлений имущественной политики. Механизм передачи недвижимого
имущества в аренду, как один из путей, определен целым пакетом
нормативно-правовых актов. Помимо технических и административных
регламентов, определяющих порядок межведомственного взаимодействия и
непосредственного предоставления услуги населению, имеют место законы,
27
«О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ
определяющие
классификацию
объектов
нежилого
фонда
по
функциональному предназначению. Так некоторые части совокупного фонда
нежилой недвижимости КИО СПБ относит к категориям, предназначенным
исключительно для предоставления под определенные виды деятельности.
Зачастую это сопряжено с возможностью получения льгот по арендной
плате, что является весьма эффективной мерой по совершенствованию
механизмов ГЧП в пространстве Санкт-Петербурга. Так в реестре
недвижимого имущества распоряжениями КИО выделены следующие
особые категории:
1. Объекты,
предназначенные
для
предоставления
в
аренду
исключительно для осуществления социально значимых видов
деятельности28
2. Объекты, предназначенного для предоставления во владение и (или)
в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным
ставкам
арендной
предпринимательства
платы)
в
субъектам
малого
Санкт-Петербурге
и
и
среднего
организациям,
образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и
среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге29
3. Объекты творческих мастерских30
28
Распоряжение КУГИ СПБ от 27 октября 2006 года N 344-р «О составе Фонда находящихся в
собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду
исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности»
29
Распоряжение КУГИ СПБ от 26 декабря 2008 года N 237-р «О перечне недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за
исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных
прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для
предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным
ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт -Петербурге и
организациям,
образующим
инфраструктуру
поддержки
субъектов
малого
и
среднего
предпринимательства в Санкт-Петербурге» (с изменениями на 12 апреля 2019 года)
30
Закон СПБ № 169-26
октября 2012 года)
«О фонде творческих мастерских Санкт-Петербурга» (с изменениями на 17
Управление нежилым фондом, осуществляемое по этим и другим
направлениям,
сталкивается с рядом проблем. На сегодняшний день
проблемы аренды государственной собственности, а точнее аренды нежилых
помещений, обретают особенную актуальность. Сложность процедуры
предоставления их в аренду, оформления необходимой документации
определена пристальным вниманием государственных антимонопольных
органов, и для «неспециалистов» представляет значительную трудность.31
К числу проблем неэффективного управления имуществом города относят
следующие:
 Концессии, заключаемые относительно разных объектов НЕ
ВСЕГДА подразумевают дальнейшей деятельности субъекта, что не
даёт гарантий сопоставления переоборудованной инфраструктуры с
потенциалом и дальнейшей деятельностью.
 Ресурсы нежилого фонда НИКАК не оценены с точки зрения
потенциальных возможностей эксплуатации
 недостаточно эффективный (по сравнению с международными
аналогами)
уровень
корпоративного
управления
–
системы
принятия и реализации коллегиальных решений для должной
защиты прав и интересов государства как акционера;
 неэффективность института ФГУП как субъектов хозяйственной
деятельности в современных экономических условиях;
 отсутствие
зарегистрированных
прав
на
часть
объектов
федерального имущества и земельных участков;
 низкий уровень корпоративной этики, профессиональных знаний и
навыков персонала в центральном аппарате и 83 территориальных
31
Сабиров А. Ш. Повышение эффективности управления государственной собственностью в СанктПетербурге // Управленческое консультирование. 2015. №1 (73).
Исходя из текстов концепций и госпрограмм по управлению
имуществом государства, а также работ исследователей в данной сфере, для
решения данного комплекса проблем необходимо принятие следующих мер:
 полная инвентаризация объектов государственной собственности,
разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление
прав на них;
 повышение эффективности управления государственным имуществом
с
использованием
инструментов,
всех
современных
детальная
правовая
методов
и
финансовых
регламентация
процессов
управления;
 классификация
объектов
государственной
собственности
по
признакам, определяющим специфику управления
 оптимизация
количества
объектов
управления
и
переход
к
пообъектному управлению;
 определение цели государственного управления по каждому объекту
управления (группе объектов);
 обеспечение прав государства как участника (акционера) коммерческих
и некоммерческих организаций;
 обеспечение
контроля
за
использованием
и
сохранностью
государственного имущества, а также контроля за деятельностью лиц,
привлекаемых в качестве управляющих;
 обеспечение поступления дополнительных доходов в федеральный
бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и
более эффективного использования имеющегося имущества;
 выработка системы достоверного долгосрочного прогнозирования,
которое, в свою очередь, учитывает сформированную нормативноправовую базу;
 оптимизация и балансировка экономического эффекта от процесса
управления
имуществом,
что
подразумевает
систематизацию
финансового контроля имущества и активов, в том числе объектов
нежилого фонда Санкт-Петербурга находящихся в безвозмездном
пользовании или на условиях аренды;
• оптимизация
процессов
формирования
городской
государственной собственности;
• активная
консолидация
предпринимательских
реализации
городской
усилий
государственных
по
политики
совершенствованию
управления
и
и
нежилым
имущественным комплексом Санкт-Петербурга;
• развитие контрактных и конкурсных принципов управления в
пределах государственно-частного партнерства;
2.1.2.3 Сущность договора аренды нежилых помещений
В Гражданском кодексе Российской Федерации сущности арендного
договора посвящается отдельная глава (гл. 34), включающая больше
шестидесяти статей. Структура данного раздела однотипна со структурами
других глав Гражданского Кодекса, регулирующих договорные отношения,
имеющие свои виды договорных обязательств: сначала представлены
положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а после –
специфические правила, применяющиеся только к соответствующему типу
договора аренды (в числе прочих аренда зданий и сооружений). Общие
положения об аренде применяются к договорам субсидиарно, т.е. только в
том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено
иное (ст. 625 ГК). Согласно ст. 606 ГК РФ, договором аренды
(имущественного найма)
арендодатель
признается правовой договор, в силу которого
(наймодатель)
обязуется
предоставить
арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором, являются его собственностью.32 Следовательно,
арендные отношения во многих случаях могут и должны быть выгодны как
для арендодателя, так и для арендатора.
Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений
арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование
арендатору
здание
или
сооружение.
На
аренду
недвижимости
распространяется особый правовой режим. ГК РФ содержит специальные
правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий,
сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде
32
Ст. 606 ГК РФ
подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде.33 В случаях,
когда строение по своему назначению определяется как жилое, для него
применяется отдельный правовой режим, которому посвящена отдельная
глава ГК РФ - гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Понятие нежилой
недвижимости подразумевает, в первую очередь, нежилое помещение,
включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и иных
строений.
Все объекты гражданского права разделяются на три группы:
1. Полностью оборотоспособные
2. Ограниченно оборотоспособные
3. Изъятые из оборота (необороноспособные)
Нежилые
помещения
относятся
к
оборотоспособным
объектам
недвижимости, которым свойственны разнообразие назначений, особость
форм функционирования, длительность хозяйственного оборота и т.д.34
Статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы
является существенным условием договора. Помимо определения арендной
платы в договоре аренды также определяются периодичность и порядок ее
внесения, а также срок действия аренды. Ну а если в договоре аренды
нежилого помещения не будет указан срок действия договора, то, согласно
статье 610 ГК РФ, данный договор будет считаться заключенным на
неопределенный срок.
В буквальном смысле помещения не относятся к зданиям и
сооружениям и, соответственно, на них не должны распространяться нормы
параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Но по своей сути, нежилое помещение
представляет собой часть здания и, как указано в Информационном письме
33
Ст. 650 ГК РФ
34
Решетов Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений [Текст] // Актуальные вопросы юридических
наук: материалы Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). — Челябинск: Два комсомольца,
2012. — С. 50-55.
Президиума ВАС РФ от 01.06.00. №53 «О государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений», в связи с отсутствием в ГК РФ
специализированных норм о государственной регистрации договоров
нежилых помещений, к ним [договорам] должны применяться позиции
пункта 2 статьи 651 ГК РФ, то есть: договоры аренды нежилых помещений,
заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной
регистрации.
Существуют правовые ситуации, когда договор заключается таким
образом, что дата окончания его действия не указывается. Согласно статье
610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на
неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Данная
позиция
отражена в пункте 11 информационного письма Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59
«Обзор
практики
разрешения
споров,
связанных
с
применением
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
2.2 Результаты практической части ВКР
Во
время
прохождения
производственной
практики
была
проанализирована динамика объёма казны Санкт-Петербурга. Исходными
данными послужили значения количества объектов нежилого фонда,
учтенных в городской казне каждый из годов четырехлетнего периода с 2015
по 2018 год.
Количество объектов, шт
Кол-во объектов нежилого фонда учтенных в
казне СПБ
22000
21500
21000
20500
20000
19500
19000
18500
18000
17500
17000
Кол-во объектов,шт
21666
19 706
18881
18 962
2015
2016
2017
2018
21666
19 706
18 962
18881
Источник: составлено автором
На основании этих данных был также построен динамический ряд,
отражающий средние темпы сокращения казны и их динамику по тому же
временному промежутку.
10
Ср. темп сокращения нежилой
недвижимости в казне СПБ
9,05%
% к предыдущему году
9
8
7
6
5
4
Ср. темп сокращения
3,78%
3
2
0,43%
1
0
2015
2016
2017
2018
Источник: составлено автором
Как видно, средние темпы сокращения казны имеют довольно низкие
показатели и продолжают демонстрировать тенденцию к снижению на
протяжении всего охватываемого периода.
Кроме того, мы графически оформили динамику значений количества
договоров аренды объектов нежилого фонда, заключенных до 01.01 каждого
года, и суммарной площади объектов, в отношении которых были заключены
договора аренды.
Количество договоров, шт.
Количество договоров аренды
объектов нежилого фонда
8 000
7 800
7 600
7 400
7 200
7 000
Количество договоров
аренды объектов
нежилого фонда
(заключенных до 01.01
каждого года), шт.
2015
2016
2017
2018
7 927
7 509
7 391
7342
Источник: составлено автором
Суммарная площадь ДОГОВОРОВ аренды объектов
нежилого фонда, тыс. кв. м
1 700,0
1 650,0
1 600,0
Суммарная площадь
объектов нежилого фонда,
тыс. кв. м
1 550,0
1 500,0
1 450,0
1 400,0
2015
2016
2017
2018
Источник: составлено автором
Как видно на графике, количество договоров аренды нежилого
имущества, заключаемых каждый год, неуклонно снижается на протяжении
всего четырёхлетнего периода. Учитывая тот факт, что регистрации
подлежат лишь договора, заключенные на срок более 1 года, можно
исключить из динамики вероятность повторных перезаключений договоров.
Несколько иначе обстоит вопрос с суммарными площадями сданных в
аренду объектов. В 2018 году наблюдается резкий скачок, практически
дублирующий значение данного параметра в 2016 году и наступающий после
достижения точки минимума в 2017 г. Возможно это объясняется
заключением ряда крупных контрактов в отношении массивных объектов
собственности.
ГЛАВА 3 – ХАРАКТЕРИСТИКА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЗАДАНИЯ
3.1 Структура и функции МЦСЭИ «Леонтьевский центр»
Место прохождения производмтвенной практики студента закрытое
акционерное
общество
МЦСЭИ
«Леонтьевский
центр» (МЦСЭИ "Леонтьевский центр") было создано в 1991 году по
инициативе экономиста - лауреата Нобелевской премии В.В. Леонтьева
и мэра Санкт-Петербурга А.А. Собчака для осуществления экспертной
поддержки рыночных реформ в России, оказания консультационнометодической помощи региональным и местным властям в разработке
программ
социально-экономического
механизмов
стратегического
время Леонтьевский
развития
управления.
центр функционирует
и
эффективных
В
настоящее
как независимая
исследовательская и консалтинговая организация. В 2002 году для
содействия росту профессионализма в управлении общественными
процессами в городах и регионах России путем продвижения передовых
международных стандартов качества стратегического планирования и
управления, развития сетевого сотрудничества и партнерства на базе
Леонтьевского центра был создан Ресурсный центр по стратегическому
планированию при Леонтьевском центре (РЦСП). В 2011 году в
структуре НИУ ВШЭ – Санкт-Петербург была создана Базовая кафедра
МЦСЭИ
«Леонтьевский
центр»,
целью
которой
является
совершенствование образовательного процесса подготовки студентов.
На кафедре преподают сотрудники Леонтьевского центра.
Основные направления деятельности Леонтьевского центра:

организация и проведение исследований по проблемам
региональной экономики и общественных финансов;

оказание
консультационных
услуг
федеральным,
региональным и муниципальным органам управления при
разработке стратегических планов, проектов и программ
социально-экономического развития;

участие в реализации проектов и программ международных
исследовательских и финансовых организаций;

организация
научных
конференций,
практических
семинаров, выставок;

организация тренингов, обучающих семинаров и программ
повышения квалификации;

издательская деятельность;

информационные технологии и телекоммуникации.
Принципами работы Леонтьевского центра являются:

готовность к сотрудничеству,

открытость результатов исследований,

стремление к созданию партнерских сетей.
В своей деятельности Леонтьевский центр стремится:

учитывать реальные потребности экономики и социальной
жизни,

быть на шаг впереди в тематике и уровне исследований,

привлекать лучших российских и зарубежных экспертов,

сохранять
независимость
и
политическую
неангажированность,

преодолевать стереотипы и заблуждения.
Своей миссией Леонтьевский
центр
считает продвижение
передовых стандартов качества социально-экономических исследований
и консалтинга, способствующих росту профессионализма в управлении
общественными процессами в городах и регионах России.
Студентом
исследованию
выполнены
документов
работы
в
рамках
стратегического
проекта
по
планирования.
Осуществлялся анализ стратегических документов городов Российской
Федерации по заданным критериям, результатом которого стало
формирование
базы
документов
стратегического
планирования,
принятых в период с 2014 по 2019 годы. Работа включала поиск,
частичную обработку и занесение в сводную таблицу данных
стратегий социально-экономического развития городов России для
формирования единого реестра городских стратегий развития с
разным горизонтом планирования для дальнейшей кодификации и
обработки.
3.2 Анализ состава нежилого фонда Санкт-Петербурга
Для решения задач первого этапа исследования - формирования
наиболее полной картины текущего состояния нежилого фонда города
Санкт-Петербург необходим
ресурсов
фонда,
с
качественный и количественный
соблюдением
структурной
и
анализ
функциональной
классификации. Источником данных для данной части исследования
выступил реестр недвижимости Санкт-Петербурга с официального портала
открытых Правительства СПБ (https://data.gov.spb.ru/), из раздела под
названием «земля и имущество».
Структуризация состава совокупного нежилого фонда произведена по
двум основным критериям: типологии объектов и их географическому
расположению, а именно принадлежности к разным районам города. Это
сделано с целью выявления среди 18 районов города тех, где объем
свободного недвижимого имущества наибольший, и где вовлечение нежилых
площадей в хозяйственный оборот наиболее необходимо и способно
принести наибольший экономический эффект. Состав нежилого фонда по
типам объектов рассматривался с учетом типов объектов недвижимости,
которые допускаются к передаче в аренду из собственности казны.
Распределение нежилого фонда (по состоянию на 24.04.19) по типам
объектов выглядит следующим образом:
Состав нежилого фонда СПБ на 24.04.2019
(по типам объектов)
Зданий
Инженерных сооружений
Помещений
Объектов благоустройства
Квартир
14182
84,85%
19
0,11%
2429
14,53%
73
0,44%
Источник: составлено автором
12
0,07%
Суммарное количество объектов нежилого фонда, которые могут быть
переданы в аренду, составляет 16715 единиц, что составляет порядка 9%
всего казенного имущества СПБ. Преобладающим и, как следствие, самым
ликвидным активом являются нежилые помещения, чей правовой статус
позволяет им быть предметом договора аренды на общих условиях, и в
дальнейшем
ресурсной
базой
для
предпринимательской
и
иной
коммерческой деятельности.
Географический критерий распределения объектов нежилого фонда
подразумевает распределение того или иного перечня объектов по районам
города. Однако при анализе также учитывался и качественный состав
имущественного фонда каждого из районов. Для наглядности были отобраны
лишь ключевые виды объектов недвижимости, пользующиеся наибольшим
спросом – нежилые здания и нежилые помещения. Результаты в графическом
отображении выглядят следующим образом.
Распределение нежилых ЗДАНИЙ по районам
250
198
200
150
87
100
50 47
71
69 60
55
22
31
16 16 19
52
16
0
Источник: составлено автором
72
51
46
23
Распределение нежилых ПОМЕЩЕНИЙ по районам
1400
1200
1198
1120
1000
800
600
348
400
273
272
124
200
266
120
344 349 376
184
89
44 43
173
87
154
0
Источник: составлено автором
Красным цветом на диаграммах помечены наибольшие значения
концентрации тех или иных объектов нежилого фонда в разных районах. Как
видно структура распределения нежилых помещений и зданий неоднородна.
Например,
на территории Курортного района, с большим перевесом
лидирующего по количеству нежилых зданий, (198) расположено самое
маленькое количество помещений (43) среди всех районов города. Стоит
отметить
также
наивысшую
концентрацию
нежилых
помещений
в
центральной части города (Адмиралтейском и Центральном районах).
Дальнейший анализ включает обследование реестров отдельных
категорий недвижимого имущества казны, определенных законодательством
в сфере имущественной политики Санкт-Петербурга. Перечень объектов,
утвержденных
распоряжением
Комитета
по
управлению
городским
имуществом от 27 октября 2006 года N 344-р «О составе Фонда
находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда,
предназначенных для предоставления в аренду исключительно для
осуществления социально значимых видов деятельности» (с изменениями
на 24 апреля 2019 года), был также проанализирован по составу и
распределению по районам.
Имущество, по видам
847;
20%
Помещений
319;
8%
Зданий
Часть здания
48;
1%
3037;
71%
Часть
помещения
Источник: составлено автором
Данная диаграмма включает, помимо зданий и помещений, данные по
таким объектам собственности как «часть помещения» и «часть здания»,
чья доля в общем количестве объектов (4251) 20% и 8% соответственно.
Примечательно, что в реестре имущества для предоставления в аренду на
общих основаниях эти объекты не значатся.
Распределение объектов для социально
значимых видов деятельности
1400
1222
1200
1000
800
600
787
533
498
400
200
133
112 86 102
60
44
40
47
149 145
0
Источник: составлено автором
47 104 50
92
При анализе распределение данного рода объектов по районам
вырисовывается картина, схожая с картиной распределения ресурсов
основного нежилого фонда: лидируют те же три района – Адмиралтейский,
Центральный и Петроградский. Это отчасти объясняется тем, что большую
часть данного фонда (71%) составляют также нежилые помещения (при 84%
в основном нежилом фонде).
Аналогичным
образом
была
проанализирована
совокупность
имущества нежилого фонда «для предоставления субъектам малого и
среднего предпринимательства»,
Имущество, по видам
379; 26%
Помещений
Зданий
Часть здания
65; 4%
Часть помещения
890; 61%
137; 9%
Источник: составлено автором
Объекты для предоставления малому и
среднему бизнесу
600
500
400
300
200
100
0
537
250
40
25
28
72
11
52
19
3
2
109 74 131
Источник: составлено автором
16
15
18
69
А также фонда творческих мастерских. Результаты представлены
далее.
Имущество, по видам
2%
12%
Помещений
1%
Зданий
Часть здания
Часть помещения
85%
Источник: составлено автором
Объекты творческих мастерских
600
500
400
489
400
348
244
300
200
100
33 19 15
8
50
5
3
0
40 58
5
39 18 12
0
Источник: составлено автором
По итогам проведенного выборочного обследования фондов нежилого
имущества СПБ, можно сделать промежуточный вывод о смещении баланса
пригодной к ревитализации и вовлечению в хозяйственный оборот
недвижимости в сторону центральных районов города.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Производственная (преддипломная) практика проходила на базе
МЦСЭИ «Леонтьевский центр» в период с 01.04.2019 по 12.05.2019. По
итогам ее прохождения студент ознакомился со структурой и функциями
центра, а также собрал необходимые статистические для практической части
выпускной квалификационной работы и выполнил все задачи, формирующие
индивидуальное задание.
На основании результатов анализа научных работ, формирующих
теоретическую базу исследования, студент определил сущность, состав,
виды, функции, сферы влияния, цели развития нежилого фонда СанктПетербурга.
На
основании
результатов
анализа
федерального
законодательства и баз данных по недвижимому имуществу казны СПБ были
получены знания о том, какие районы города обладают наибольшим
ресурсным потенциалом. Кроме того, студент сформировал ряд актуальных
проблем сферы, требующих решения, и привел перечень мер, необходимых к
принятию для их решения. За период прохождения практики были собраны
все необходимые статистические данные для практической части ВКР и было
выполнено индивидуальное задание в полном объеме, достигнута ее
основная цель и выполнены все поставленные задачи.
СПИСОК ИСПОЛЬЗВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации
2. Жилищный Кодекс Российской Федерации
3. Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике
определения
арендной
платы
за
объекты
нежилого
фонда,
арендодателем которых является Санкт-Петербург (с изменениями на
12 марта 2018 года)"
4. Мартыненко Татьяна Васильевна Имущественная политика субъектов
Российской Федерации: цели и инструменты // Имущественные
отношения в РФ. 2015. №8 (167).
5. Официальный информационный портал издания "Санкт-Петербург.ру",
"Против КИО и ККИ: малый бизнес Петербурга требует отставки вицегубернатора Мокрецова", (дата обращения 02.02.19)
6. «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон
от 13.07.2015 № 218-ФЗ
7. Публичная декларация целей и задач на 2019 год, оф. сайт
РОСИМУЩЕСТВА
(https://www.rosim.ru/activities/increase_transparency/PublicDeclaration)
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.01.2015 №
72 "О некоторых мерах по совершенствованию статистического
наблюдения в сфере управления государственным имуществом"
9. Постановление Правительства РФ от 30.10.2012 № 327 "О Концепции
управления федеральным имуществом на период до 2018 года"
10.Постановление Правительства СПБ от 4 июня 2001 г. N 30 "О
КОНЦЕПЦИИ
УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
САНКТ-
ПЕТЕРБУРГА"
11.Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 327 (ред. от
29.03.2019)
"Об
утверждении
государственной
программы
Российской Федерации "Управление федеральным имуществом"
12.Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП
"Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого
фонда, находящимися в собственности города Москвы"
13.Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении
государственной
федеральную
республик
в
собственности
собственность,
составе
в
Российской
Федерации
государственную
Российской
Федерации,
на
собственность
краев,
областей,
автономной области, автономных округов, городов Москвы и СанктПетербурга и муниципальную собственность"
14.Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП
"Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого
фонда, находящимися в собственности города Москвы"
15. Постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 9 ноября 2012 года
№69-пг "Об утверждении перечней государственных унитарных
предприятий и государственных учреждений, подведомственных
исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга"
(с изменениями на 16 августа 2018 года)
16. Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 327 "Об
утверждении государственной программы Российской Федерации
"Управление федеральным имуществом"
17. Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №
432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным
имуществом»
18. Постановление Правительства Российской Федерации № 1024 от 9
сентября 1999 года «О Концепции управления государственным
имуществом и приватизации в Российской Федерации»
19. Распоряжение КУГИ СПБ от 28 апреля 2006 года N 115-рОб
организации учета имущества Санкт-Петербурга и порядке ведения
Реестра собственности Санкт-Петербурга (с изменениями на 10 января
2017 года)
20. Распоряжение КИО СПБ от 11 октября 2017 года N 194-р, Об
утверждении
Административного
регламента
Комитета
имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению
государственной услуги по принятию решений о предоставлении в
собственность или в аренду земельных участков, находящихся в
государственной собственности, и на которых расположены здания,
сооружения,
правообладателям
(собственникам
и
владельцам
-
обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного
управления) таких зданий, сооружений, помещений в них
21. Распоряжение Комитета имущественных отношений СПБ от 18 мая
2017 года N 96-р «О создании Санкт-Петербургского государственного
казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" и утверждении
его устава»
22. Распоряжение КИО СПБ от 11 октября 2017 года N 194-р, «Об
утверждении
Административного
регламента
Комитета
имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению
государственной услуги по принятию решений о предоставлении в
собственность или в аренду земельных участков, находящихся в
государственной собственности, и на которых расположены здания,
сооружения,
правообладателям
(собственникам
и
владельцам
-
обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного
управления) таких зданий, сооружений, помещений в них»
23. Решетов Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений [Текст] //
Актуальные вопросы юридических наук: материалы Междунар. науч.
конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). — Челябинск: Два комсомольца,
2012. — С. 50-55.
24.Устав г. Санкт-Петербург
25.Федеральный закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ (ред. от 18.03.2019) "Об
общих принципах организации законодательных (представительных) и
исполнительных
органов
государственной
власти
субъектов
Российской Федерации"
26. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013)
"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
27.Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] //
Арбитражный и гражданский процесс. – 2007. – № 11. – С. 19.
28.
Abatecola G., Caputo A., Mari M., Poggesi S., (2013). Real Estate
Management: Past, Present, and Future Research Directions. International
Journal of Globalisation and Small Business. 5. 98-113.
29. Baik M., (2019). Urban regeneration strategies for traditional market
revitalization. Asia Life Sciences. 1405-1417.
30. Barlow N., Lawson E., (1990). Real Estate's vital role in corporate finance.
Journal of Corporate Accounting & Finance. 1. 361-365.
31. Diaz J., Hansz J., (2002). Behavioral Research into the Real Estate
Valuation Process: Progress Toward a Descriptive Model.
32. Echave C., Palladus A., Boy-Roura M., Cacciutolo M., Niavis S.,
Boulanger A., Papatheochari T., Čeh D., Ponsá S., Massabo B., (2019).
Boosting Rural Areas Revitalization in the Mediterranean through Crosscutting
Approach
Based
on
Ecological
and
Social
Resilience.
Resourceedings. 2. 43.
33. Hammes R., Gupta Kh., Olberding B., (2019). Exploring barriers/drivers in
Local Business Participation in Downtown Revitalization.
34. Kee T., (2019). Sustainable adaptive reuse – economic impact of cultural
heritage. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable
Development.
35. Kozłowska I., (2019). Eco-Strategies for Urban Space in Historic Cities.
IOP Conference Series: Materials Science and Engineering. 471.
36. Stinchcombe A., (1959). Bureaucratic and Craft Administration of
Production: A Comparative Study. Administrative Science Quarterly. 4. 168
37. Vandell K., (2007). Expanding the academic discipline of real estate
valuation : A historical perspective with implications for the future. Journal
of Property Investment & Finance. 25.
38. Zrobek S., Kucharska-Stasiak E., Trojanek M., Adamiczka J., Budzyński
T., Dąbrowski J., Jasińska E., Preweda E., Sajnóg N., (2014). Current
problems of valuation and real estate management by value.
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А
План выпускной квалификационной работы
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА
1.
-
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ
ОСНОВЫ
УПРАВЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУШЕСТВОМ В СФЕРЕ АРЕНДЫ
1.1Историческая справка имущественных отношений, в плоскости
ведомств, осуществляющих (осуществлявших) контроль в сфере
государственной недвижимости
1.2 Правовая основа имущественных отношений в сфере аренды
имущества
ГЛАВА 2. - АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДНОГО УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВОМ
2.1 Методология исследования
2.2 Анализ состава нежилого фонда Санкт-Петербурга
2.3 Анализ основных экономических показателей эффективности
управления
ГЛАВА 3. – РЕКОМЕНДАЦИИ
3.1 Рекомендации по совершенствованию системы управления
3.2
Рекомендации
по
эффективности управления
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
совершенствованию
системы
оценки
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
Характеристика индивидуального задания
1. Проанализировать состав и сущность нежилого фонда СПБ
2. Изучить состав реестра недвижимых объектов нежилого фонда,
предназначенных для предоставления под отдельные категории
деятельности
3. Структурировать полученные результаты по критерию
типологии объектов
4. Структурировать полученные результаты по критерию
географического распределения
5. Сформировать промежуточные выводы об общем состоянии и
распределении ресурсов нежилого фонда
ПРИЛОЖЕНИЕ В
Таблица исходных данных для анализа состава нежилого фонда СПБ по
состоянию на 24.04.19
Район
Зданий
Помещений
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Колпинский
Красногвардейский
Красносельский
Кронштадтский
Курортный
Московский
Невский
Петроградский
Петродворцовый
Приморский
Пушкинский
Фрунзенский
Центральный
ИТОГО:
110
78
105
79
78
64
82
207
71
261
106
132
192
320
107
119
71
247
2429
2523
1059
507
411
663
238
566
371
133
109
726
768
1295
214
348
254
386
3611
14182
Инженерных
Объектов
Квартир
сооружений благоустройства
0
0
0
1
4
0
0
1
0
0
0
0
1
1
1
1
0
2
12
6
10
2
1
1
1
0
0
8
9
22
0
0
9
0
2
1
1
73
4
0
1
1
0
1
1
0
0
0
0
0
1
5
0
5
0
0
19
Всего
объектов
нежилого
фонда
2643
1147
615
493
746
304
649
579
212
379
854
900
1488
549
456
381
458
3861
16715
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
Таблица исходных данных для анализа состава фонда нежилого имущества
для предоставления под социально значимые виды деятельности
Район
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Колпинский
Красногвардейский
Красносельский
Кронштадтский
Курортный
Московский
Невский
Петроградский
Петродворцовый
Приморский
Пушкинский
Фрунзенский
Центральный
ИТОГО:
Всего
объектов
787
498
112
86
102
44
133
60
40
47
149
145
533
47
104
50
92
1222
4251
Зданий
5
4
3
1
0
0
0
1
0
6
0
5
6
3
8
0
0
6
48
Помещений
636
445
51
48
44
23
77
40
18
3
99
55
420
30
41
29
58
920
3037
Частей
зданий
33
7
13
9
7
5
25
7
1
35
3
10
39
2
26
7
11
79
319
Частей
помещений
113
42
45
28
51
16
31
12
21
3
47
75
68
12
29
14
23
217
847
ПРИЛОЖЕНИЕ Д
Таблица исходных данных для анализа состава фонда нежилого имущества
для предоставления малому и среднему бизнесу
Район
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Колпинский
Красногвардейский
Красносельский
Кронштадтский
Курортный
Московский
Невский
Петроградский
Петродворцовый
Приморский
Пушкинский
Фрунзенский
Центральный
ИТОГО:
Всего
объектов
Зданий
Помещений
Частей
зданий
Частей
помещений
250
40
25
21
7
9
174
23
6
0
3
0
55
7
10
28
72
2
0
16
37
0
3
10
32
11
52
19
3
2
109
74
131
16
15
18
69
537
1471
9
11
2
1
0
5
6
17
13
5
2
1
26
137
2
24
16
1
1
74
41
77
0
5
7
38
348
890
0
7
0
0
0
7
14
12
2
0
5
1
11
65
0
10
1
1
1
23
13
25
1
5
4
29
152
379
ПРИЛОЖЕНИЕ Е
Таблица исходных данных для анализа состава фонда творческих мастерских
Район
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Колпинский
Красногвардейский
Красносельский
Кронштадтский
Курортный
Московский
Невский
Петроградский
Петродворцовый
Приморский
Пушкинский
Фрунзенский
Центральный
ИТОГО:
Всего
объектов
Зданий
Помещений
Частей
зданий
Частей
помещений
250
40
25
21
7
9
174
23
6
0
3
0
55
7
10
28
72
2
0
16
37
0
3
10
32
11
52
19
3
2
109
74
131
16
15
18
69
537
1471
9
11
2
1
0
5
6
17
13
5
2
1
26
137
2
24
16
1
1
74
41
77
0
5
7
38
348
890
0
7
0
0
0
7
14
12
2
0
5
1
11
65
0
10
1
1
1
23
13
25
1
5
4
29
152
379
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж
Скачать