Памятка о реализации недвижимого имущества, являющегося

Памятка о реализации недвижимого имущества, являющегося
предметом залогового обеспечения
В соответствии со статьей 34 Закона Республики Казахстан «О банках и банковской
деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон о банках) банковские заемные
операции осуществляются в соответствии с Правилами банка о внутренней кредитной
политике, утвержденными его органом управления. Банки самостоятельно разрабатывают
Правила в целях снижения риска при осуществлении заемных операций и определяют
условия предоставления кредитов физическим и юридическим лицам, а также
необходимые для этого критерии их платежеспособности, категории лиц, которым могут
предоставляться займы.
Иными словами, банки, как коммерческие организации, в рамках своей
предпринимательской деятельности в целях минимизации рисков самостоятельно
принимают решения об условиях предоставления своих услуг.
Необходимо отметить, что чем активнее финансовые структуры, тем большие риски
им приходится принимать.
Из многих рисков, присущих банковской деятельности, наиболее значимый — это
риск невозврата выданных кредитов.
Очевидно, что банки в силу специфики своей деятельности в соответствии
действующим законодательством используют различные способы минимизации
кредитных рисков, к которым относится в том числе требование обеспечения выдаваемых
займов.
Так, согласно пункту 1 статьи 721 Гражданского Кодекса Республики Казахстан
(далее Кодекс) исполнение обязательств по возврату предмета займа и выплате
вознаграждения может быть обеспечено способами, предусмотренными Кодексом.
В соответствии со статьей 292 Кодекса и со статьей 35 Закона о банках возвратность
кредитов может обеспечиваться неустойкой, залогом, гарантией, поручительством и
другими способами, предусмотренными законодательством или договором.
Согласно статье 299 Кодекса залогом признается такой способ обеспечения
исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в
случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить
удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями,
установленными Кодексом.
Предметом залога согласно статье 301 Кодекса может быть любое имущество, в том
числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей изъятых из
оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности
требований об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных
прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами.
Статьей 188 Кодекса установлено, что право собственности - это признаваемое и
охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть,
пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность
другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению,
пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 305 Кодекса залогодателем может быть как сам должник, так и
третье лицо.
Статьей 304 Кодекса предусмотрено, что имущество, составляющее общую
собственность, может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Право
на долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога.
При этом необходимо отметить, что согласно пункту 3 статьи 33 Закона Республики
Казахстан «О браке и семье» для совершения одним из супругов сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и/или регистрации в
установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное
согласие другого супруга.
Таким образом, решение о предоставлении в залог принадлежащего на праве
собственности имущества является волеизъявлением собственника.
Отмечаем, что, заключая с банком договор залога недвижимого имущества, заемщик
и/или залогодатель предоставляет свое согласие на осуществление банком мероприятий,
предусмотренных договором и действующим законодательством Республики Казахстан, в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств.
Статьей 317 Кодекса предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залогодержатель (кредитор)
может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения своих
требований
Статьей 20 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества»
(далее – Закон об ипотеке) установлено, что в случае неисполнения должником основного
обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено
законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении
сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления
торгов несостоявшимися согласно статье 32 Закона об ипотеке.
Отмечаем, что должник и/или залогодатель, являющийся третьим лицом (вещный
поручитель), согласно статье 22 Закона об ипотеке вправе в любое время до того, как
состоялась продажа предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его
реализацию, исполнив требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к
моменту их удовлетворения в соответствии с условиями ипотечного договора.
Соглашение, ограничивающее это право, недействительно.
Реализация ипотеки в судебном порядке
Порядок реализации заложенного имущества в судебном порядке установлен
статьями 319 Кодекса и 21 Закона об ипотеке.
Так, реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с
решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества,
являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в
порядке, установленном процессуальным законодательством.
В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может
быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне
2
незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен
стоимости заложенного имущества.
Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное
по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:
1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного
имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого
имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм,
исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую
начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат
начислению;
2) являющееся предметом ипотеки недвижимое имущество, из стоимости которого
удовлетворяются требования залогодержателя;
3) начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его
реализации;
4) меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества до момента его
реализации, если они необходимы.
В соответствии с пунктом 4 статьи 21 Закона об ипотеке по просьбе залогодателя суд
при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на
заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию в судебном порядке на
срок до одного года в случаях, когда:
1) залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое
имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с
осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
2) предметом ипотеки является
сельскохозяйственного назначения.
земельный
участок
из
состава
земель
Отсрочка судебной реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает
прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от
возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему
вознаграждения и неустойки.
Если залогодатель в пределах предоставленного ему отсрочкой времени
удовлетворит требования залогодержателя, суд по заявлению залогодателя отменяет это
решение.
Отсрочка реализации ипотеки не допускается в случаях:
1) если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения
залогодержателя;
2) если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о
признании его банкротом.
Реализация ипотеки во внесудебном порядке
Порядок реализации недвижимого имущества в принудительном внесудебном
порядке регламентируется статьей 320 Кодекса и статьями 24-36 Закона об ипотеке.
В случае нарушения процедуры внесудебной реализации заложенного имущества,
установленной законодательством, заемщик вправе обратиться в суд и признать ее
недействительной.
3
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного
залогом обязательства согласно пункту 3 статьи 35 Закона о банках в случаях,
предусмотренных договором о залоге и законодательными актами, банк вправе
самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном
внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона).
Статьей 25 Закона об ипотеке определены требования к проведению внесудебных
торгов недвижимого имущества, согласно которым до проведения торгов должны быть
выполнены следующие процедуры:
1) доверенное лицо (юридическое лицо или гражданин, имеющие доверенность
залогодержателя на реализацию заложенного имущества в случае нарушения
обязательства, обеспеченного залогом) составляет уведомление о невыполнении
основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный
договор, и вручает его залогодателю; при невозможности непосредственной передачи
уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в
ипотечном договоре;
2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении
основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или
отправки указанного уведомления залогодателю, доверенное лицо
составляет
уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был
зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю
и официально публикует объявление о торгах в соответствии со статьей 28 Закона об
ипотеке;
3) официально публикует объявление о торгах в местной печати, с момента первой
публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества,
выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то - признаются
недействительными.
Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:
- наименование, описание и характеристику недвижимого имущества, выносимого на
торги;
- точное местонахождение недвижимого имущества;
- сумму гарантийного взноса участника торгов, если таковой предусмотрен
условиями торгов;
- порядок и сроки уплаты покупной цены;
- время и место проведения торгов;
- имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица,
проводящего торги, его номер телефона для справок и платежные реквизиты.
Один экземпляр объявления о торгах вывешивается, если это возможно и к этому нет
препятствий, на видном месте прямо на недвижимом имуществе, выносимом на торги, не
позднее чем за десять дней до даты их проведения.
4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения
должно пройти не менее десяти дней.
Вместе с тем, следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 319 Кодекса и
пунктом 2 статьи 25 Закона об ипотеке залогодатель после получения уведомления о
невыполнении основного обязательства вправе обратиться в суд с иском об отсутствии
оснований для реализации ипотеки либо с заявлением о предоставлении отсрочки
4
внесудебной реализации ипотеки на вышеуказанных условиях пункта 4 статьи 21 Закона
об ипотеке (залогодателем является гражданин, и залог не связан с осуществлением этим
гражданином предпринимательской деятельности, либо предметом ипотеки является
земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения).
При этом, как и в случае судебной реализации, отсрочка внесудебной реализации не
затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого
имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки
убытков кредитора и сумм неустойки.
Согласно подпункту 3) пункта 3 статьи 24 Закона об ипотеке удовлетворение
требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случае, когда
предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей
собственности, и если кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на
удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В этом случае
взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
Согласно статье 302 Кодекса, если иное не предусмотрено договором или
законодательными актами, залог обеспечивает требование в том его объеме, какой оно
имеет к моменту фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес),
возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню),
необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение
расходов по взысканию.
Согласно пункту 2 статьи 317 Кодекса в обращении взыскания на заложенное
имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного
залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя
вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Закона об ипотеке при продаже заложенного
имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения
ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного
обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя
одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.
Согласно подпункту 7) статьи 1 Закона об ипотеке основное обязательство долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой.
Статьей 3 Закона об ипотеке определены следующие пределы обеспечения
основного обязательства ипотекой:
- ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по договору
ипотечного займа или иному обязательству полностью либо в части, предусмотренной
ипотечным договором;
- если иное не предусмотрено договором, ипотека, установленная в обеспечение
договора ипотечного займа, обеспечивает также уплату кредитору причитающегося ему
вознаграждения (интереса) за пользование кредитом;
- если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, включая
убытки и неустойки, причиненные неисполнением, просрочкой или иным ненадлежащим
исполнением основного обязательства; неустойки (штрафа, пени) за неисполнение,
просрочку исполнения или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства, за
неправомерное
пользование
чужими
деньгами,
предусмотренные
основным
обязательством либо законодательными актами.
5
Ипотека обеспечивает также:
1)
возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания на заложенное имущество;
2)
возмещение расходов по реализации ипотеки.
Если в ипотечном договоре указана общая твердая сумма требований
залогодержателя,
обеспеченных
ипотекой,
обязательства
должника
перед
залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными
ипотекой, за исключением требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 3 и статьей 4
Закона об ипотеке.
Таким образом, если в договоре между банком и заемщиком не определен объем
обязательств, обеспеченных ипотекой, то весь объем основного обязательства, указанный
в статье 3 Закона об ипотеке, считается обеспеченным ипотекой.
Следовательно, в вышеуказанных случаях при реализации залогового имущества по
цене ниже суммы основного обязательства либо переходе данного имущества в
собственность залогодержателя с прекращением ипотеки прекращается основное
обязательство, в которое помимо суммы основного долга включаются и другие
требования банка, перечисленные в статье 3 Закона об ипотеке.
В случае нарушения процедуры внесудебной реализации заложенного имущества,
установленной законодательством, заемщик и/или залогодатель вправе в течение 3
месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого
имущества. При этом подача искового заявления не приостанавливает совершения
действий, вытекающих из результатов торгов.
Обращение банком заложенного имущества в свою собственность
Согласно статье 32 Закона об ипотеке в случаях, когда на торги явилось менее двух
покупателей или лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный
срок, доверенное лицо объявляет торги несостоявшимися на следующий день после того,
как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств.
При объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух
покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою
собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или
доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц,
имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать
назначения новых торгов, объявление о которых публикуется в порядке, указанном выше.
В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися, если лицо,
выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок, залогодержатель
вправе приобрести заложенное недвижимое имущество путем заключения договора
купли-продажи.
Ипотечный договор в этом случае прекращается.
Обращаем Ваше внимание на то, что, исходя из норм статьи 45 Закона Республики
Казахстан
«О нормативных правовых актах» данное разъяснение не является
официальным толкованием законодательных актов Республики Казахстан.
6