Обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПРИ СОВЕРШЕНИИ
СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ
Видзяйло Ю.А.
Юридический факультет
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель: к.ю.н. Позднышева Е.В.
Купля-продажа жилых помещений приобретает ряд особенностей, если в
числе
собственников
или
зарегистрированных
лиц
имеются
несовершеннолетние дети. Стремясь защитить их права и законные интересы,
государство предъявляет к подобным сделкам повышенные требования. Так,
если продаваемое жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему на
праве собственности (в том числе, общей собственности), то на совершение
сделки, согласно действующему законодательству1, требуется предварительное
разрешение органа опеки и попечительства (далее – орган опеки).
Получение разрешения на продажу принадлежащего ребенку жилья
нередко становится для родителей серьезной проблемой. Учитывая, что
порядок выдачи согласия на совершение сделок с жилыми помещениями на
федеральном уровне не регламентирован, а также отсутствуют единые
критерии и правила для обоснования выносимого органами опеки решения 2,
предсказать, каким оно будет – положительным или отрицательным – не всегда
просто. Впрочем, сами органы опеки нередко испытывают трудности в
принятии решения, например, когда в результате сделки ухудшаются
жилищные условия несовершеннолетнего (уменьшение площади жилого
помещения, переезд из города в деревню и т.д.). Обязательно ли в таких
П. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // СЗ РФ. - 01.01.1996. - № 1. - Ст. 16; п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28,
п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301; п.
29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв.
приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 // Бюллетень Минюста РФ. - № 11. - 2002.
2
Александрова А.Л. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом // Адвокат. – 2004 – №10 – С. 96-99.
1
1
случаях орган опеки должен отказать в выдаче разрешения на продажу жилья?
Полагаем, что нет. Нельзя исключать возможность ухудшения жилищных
условий ребенка при определенном стечении жизненных обстоятельств, если
родители при этом принимают все необходимые меры к тому, чтобы
минимизировать неизбежное ухудшение.
Итак, ввиду отсутствия критериев и правил, позволяющих органам опеки
обосновывать
выносимое
решение, такое решение,
по
справедливому
замечанию Л.Б. Ситдиковой и С.Н. Шикиной, нередко становится зависимым
от конкретного случая, а иногда и от конкретного человека, а значит, создается
благоприятная почва для различного рода нарушений3. Поэтому указанные
авторы приходят к мысли о том, что закрепление на федеральном уровне
правил и критериев выдачи ими предварительных разрешений на продажу
жилья, принадлежащего несовершеннолетним, жизненно необходимо.
В целом с ними можно согласиться, но следует подчеркнуть, что,
создавая такое правовое регулирование, федеральный законодатель должен
ограничиться установлениями общего характера, целью которых станет
недопущение принятия органами опеки заведомо неправомерных решений.
Излишняя нормативная регламентация, так называемая «заурегулированность»,
будет иметь негативные последствия постольку, поскольку не позволит
органам опеки и попечительства в полной мере учитывать нюансы конкретных
жизненных
ситуаций
при
вынесении
решений.
Значит,
создавая
соответствующую нормативную регламентацию, федеральный законодатель
должен оставить органам опеки достаточную свободу в принятии решений,
закрепив лишь общий порядок и критерии вынесения таких решений. При этом
важно установить требование об обязательном письменном обосновании всех
принимаемых органами опеки решений, а не только отказов в выдаче
предварительных разрешений4.
Ситдикова Л.Б., Шикина С.Н. Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству
Российской Федерации // Семейное и жилищное право. – 2013. – №3 / СПС «КонсультантПлюс».
4
П. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» // СЗ РФ. - 28.04.2008. - №17. - Ст. 1755.
3
2
Следует обратить внимание, что сегодня органы исполнительной власти
субъектов и органы местного самоуправления активно ведут деятельность по
принятию нормативных правовых актов, регламентирующих порядок выдачи
органами опеки и попечительства разрешения (согласия) на отчуждение жилья,
принадлежащего несовершеннолетним гражданам5. Изучая такие нормативные
документы можно прийти к выводу, что подходы к оценке наличия либо
отсутствия
нарушений
прав
несовершеннолетних
при
продаже
принадлежащего им жилья во многом совпадают. Анализ и обобщение этих
подходов позволят федеральному законодателю выработать единую позицию
по вопросу о том, какими общими критериями должны руководствоваться
органы опеки и попечительства при принятии решений.
Получение предварительного разрешения на совершение сделки по
продаже жилого помещения необходимо также в случае, когда в нем
проживают дети, находящиеся под опекой или попечительством либо
оставшиеся без родительского попечения (о чем органу опеки известно), при
условии, что этой сделкой затрагиваются их права и законные интересы (п. 4 ст.
292 ГК РФ).
Необходимо отметить, что Конституционный Суд Российской Федерации
(далее – Конституционный Суд) в своем постановлении от 08.06.2010 №13-П
«По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского
кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»6
признал п. 4 ст. 292 ГК РФ не соответствующим Конституции в той части, в
какой содержащееся в нем правовое регулирование не позволяет при
разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную, в
том числе судебную, защиту прав тех детей, которые либо фактически лишены
Н-р, Решение Курганской городской Думы от 16.06.2010 №155 «Об утверждении Положения о порядке выдачи органом опеки и
попечительства предварительного разрешения (согласия), затрагивающего осуществление имущественных прав несовершеннолетних,
недееспособных, ограниченно дееспособных граждан»; Постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от
12.10.2012 №377-п «О порядке выдачи разрешений на совершение сделок с имуществом, согласий на отчуждение и (или) на передачу в
ипотеку жилых помещений подопечных и несовершеннолетних лиц в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре»; Постановление
администрации Юргинского городского округа Кемеровской области от 30.10.2013 №1795 «Об утверждении административного
регламента по предоставлению муниципальной услуги «Оформление разрешения на совершение сделок с жилыми помещениями и иным
имуществом, собственниками которого являются несовершеннолетние» и др.
6
СЗ РФ. - 21.06.2010. - № 25. - Ст. 3246.
5
3
родительского попечения на момент совершения сделки купли-продажи жилья,
либо считаются находящимся на попечении родителей, при том, однако, что
такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы.
По
мнению
Конституционного
Суда,
правовое
регулирование,
установленное сегодня в п. 4 ст. 292 ГК РФ, направлено на обеспечение
гарантий прав собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему
жилым помещением и как таковое не ущемляет права и интересы детей, чьи
родители исполняют свои обязанности надлежащим образом. То есть
нынешняя
нормативная
регламентация
базируется
на
презумпции
добросовестности поведения родителей по отношению к детям, в то время как
прежняя редакция указанной нормы допускала не всегда оправданное
вмешательство со стороны органов опеки и попечительства в процесс
отчуждения жилых помещений. В то же время не исключена возможность
действий родителей в ущерб правам и законным интересам ребенка.
Следовательно, законодатель обязан установить такое правовое регулирование,
при котором права и законные интересы несовершеннолетних, нарушенные при
отчуждении жилого помещения, в котором они проживают, подлежат судебной
защите и восстановлению. В конечном счете, именно суд должен решать,
нарушен или не нарушен баланс прав и законных интересов родителясобственника, осуществившего отчуждение жилого помещения, и ребенка,
проживающего в этом жилом помещении.
Таким образом, приоритетным средством государственной защиты
конституционных прав ребенка является судебная защита, основными
способами которой, исходя из сложившейся судебной практики являются:
признание договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживал
несовершеннолетний,
недействительным
(например,
Апелляционное
определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу №1122997/13) и признание сохранения за несовершеннолетним права пользования
проданным жилым помещением (например, Апелляционное определение
Московского городского суда от 28.10.2013 по делу №11-35906). Предлагаем
4
наиболее внимательно изучить именно второй способ защиты жилищных прав
несовершеннолетних, для чего проанализируем определение Верховного Суда
Российской Федерации (далее – Верховный Суд) от 16.04.2013 №4-КГ13-2.
По материалам рассмотренного Верховным Судом дела, гражданин К.
обратился в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением
у Ш.Д.В., его бывшей жены Ш.И.В. и их несовершеннолетней дочери Ш.В.Д.,
зарегистрированных в приобретенной им по договору купли-продажи квартире.
В свою очередь, Ш.И.В., действуя в своих интересах и интересах
несовершеннолетней Ш.В.Д., обратилась в суд со встречным иском об обязании
восстановить право на жилище, о признании права на проживание в спорной
квартире, поскольку при ее продаже не были учтены права ребенка – Ш.В.Д.,
другого места жительства у ее дочери не имеется. Решением суда первой
инстанции иск К. удовлетворен частично - право пользования спорной
квартирой у Ш.Д.В. и Ш.И.В. было прекращено, в остальной части иска
отказано. Суд второй инстанции отменил решение суда первой инстанции в
части отказа К. в удовлетворении исковых требований о выселении
несовершеннолетней Ш.В.Д., по делу было вынесено новое решение, которым
иск К. в данной части удовлетворен. В кассационной жалобе Ш.И.В. просила
отменить определение суда второй инстанции.
Изучив в судебном заседании доводы жалобы, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда нашла ее подлежащей удовлетворению,
так как сделка по продаже квартиры, принадлежащей Ш.Д.В., нарушила права
и законные интересы его дочери на проживание в этом жилом помещении.
Девочка была зарегистрирована и проживала в спорной квартире, правами на
другое жилое помещение она не обладала. Поэтому, несмотря на то, что
несовершеннолетняя Ш.В.Д. находилась на попечении родителей на момент
совершения сделки купли-продажи, такая сделка, тем не менее, была совершена
вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав
несовершеннолетней. Таким образом, Судебная коллегия Верховного Суда
поддержала позицию суда первой инстанции.
5
При изучении текста данного судебного решения возникает ряд вопросов.
Вот основные из них: 1. Какова правовая природа права пользования,
приобретенного несовершеннолетним ребенком благодаря данному решению
суда? 2. На какой срок предоставлено это право? 3. Является ли это право
обременением права собственности? Сохранится ли оно в случае отчуждения
покупателем спорной квартиры? 4. Как будет определен порядок пользования
жилым помещением? 5. Как ребенок будет жить без родителей, с чужими
людьми? Интересно, что суд второй инстанции обратил внимание на этот факт,
указав, что «сохранение за несовершеннолетней Ш.В.Д. права пользования
спорным жилым помещением, в то время как право пользования этим
помещением ее родителей прекращено, не основано на законе».
По всей видимости, принимая решение по вышеуказанному делу,
Верховный Суд не задумывался об ответах на обозначенные вопросы. Не
предвидел неизбежное возникновение таких вопросов и Конституционный Суд,
когда признавал п. 4 ст. 292 ГК РФ неконституционным в той части, в какой он
не позволяет обеспечить судебную защиту прав детей, находящихся на
попечении родителей.
Итак, в рассмотренном нами деле Верховный Суд Российской Федерации
необходимую
судебную
защиту
обеспечил.
Однако,
в
связи
с
вышеизложенным, вряд ли можно считать такое средство судебной защиты как
признание сохранения за ребенком права проживания в проданном жилом
помещении эффективным механизмом восстановления жилищных прав
несовершеннолетних.
Более того, сама ставка на судебную защиту как основной механизм
государственного
обеспечения
конституционных
прав
детей,
зарегистрированных в продаваемом жилом помещении, по нашему мнению,
подрывает стабильность гражданского оборота в сфере продажи жилья и
нарушает права добросовестных приобретателей жилой недвижимости. Ведь
механизм судебной защиты, как известно, приводится в действие лишь после
6
того, как нарушение прав ребенка состоялось, и напрямую начинают
затрагиваться интересы третьего лица – покупателя.
Решение существующей проблемы видится в возврате к прежней
редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которой во всех случаях, в том числе
когда родительское попечение осуществлялось, необходимо было получать
согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в
котором проживает несовершеннолетний. На наш взгляд, это позволит
предупреждать нарушение прав несовершеннолетних на ранних стадиях, не
допуская вовлечения во взаимоотношения родителей и детей покупателя,
который не знал и не мог знать, что родители действуют вопреки своим
обязанностям и продают жилое помещение, являющееся для ребенка
единственным местом проживания. Таким образом, установление данного
требования
позволит
избежать
конфликта
интересов
приобретателя
недвижимости и ребенка, права которого нарушены.
Следует отметить, что сторонником возврата к прежней редакции п. 4
ст. 292 ГК РФ является судья Конституционного Суда Г.А. Гаджиев, позицию
которого поддерживают также отдельные авторы7. По его мнению, предыдущая
редакция п. 4 ст. 292 ГК РФ «в большей степени соответствовала
конституционной обязанности государства по государственной защите детей».
Г.А. Гаджиев полагает, что исходя из конституционной обязанности по
государственной защите основных прав детей и принципа профессионализма,
вопрос о том, нарушен или нет баланс прав и законных интересов родителейсобственников жилого помещения и их несовершеннолетних детей, лучше
решат органы опеки и попечительства, а не суд. А предотвратить возможность
«не всегда оправданного вмешательства органов опеки и попечительства в
процесс
отчуждения
жилых
помещений»
можно
путем
установления
См., н-р: Харсеева В.Л. Особенности правового регулирования отчуждения жилого помещения, в котором проживают
несовершеннолетние дети // Общество: политика, экономика, право. – 2011. - №4. – С. 106-110.
7
7
дополнительного правового регулирования и создания конкретных критериев,
устраняющих их излишнее усмотрение8.
Итак,
сделки
купли-продажи
жилья,
в
котором
проживают
несовершеннолетние граждане, обладают повышенным риском для покупателя,
и основной сложностью этих сделок является то, как избежать возникновения
споров по ним в будущем. Полагаем, что только тщательно продуманное
правовое регулирование способно решить эту проблему и обеспечить учет
интересов всех участников соответствующих правоотношений, включая
покупателя жилого помещения.
Библиографический список:
1. Александрова А.Л. Защита прав несовершеннолетних при сделках с
недвижимым имуществом // Адвокат. – 2004 – №10 – С. 96-99.
2. Ситдикова Л.Б., Шикина С.Н. Особенности отчуждения
жилого
помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству
Российской Федерации // Семейное и жилищное право. – 2013. – №3 /
СПС «КонсультантПлюс».
3. Харсеева В.Л. Особенности правового регулирования отчуждения жилого
помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети // Общество:
политика, экономика, право. – 2011. – №4. – С. 106-110.
См.: Конституционный суд Российской Федерации в своем постановлении от 8 июня 2010 года №13-П «По делу о проверке
конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» // СЗ
РФ. - 21.06.2010. - № 25. - Ст. 3246.
8
8