проблемы развития оценки жилой недвижмости в россии

Л.И. Цапу
ЗАО «Фирма «Петротрест»
ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖМОСТИ В РОССИИ
В настоящее время в России происходит активное формирование и развитие
рынка жилой недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает
проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих
отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой
инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.
Для понимания процессов происходящих в сфере оценки жилой
недвижимости, необходимо выделить следующие особенности:
 Рынок локализован, поскольку его жилые дома недвижимы. Каждый сектор
имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних
факторов воздействия.
 Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение в
настоящее время привело к дисбалансу предложения над спросом на различных
секторах рынка недвижимости.
 Рынок жилой недвижимости сегментирован, поскольку различные
пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых,
разным
платежеспособным
спросом.
Каждый
конкретный
рынок
недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:
 по географическому фактору – каждый район может представлять
собой отдельный рынок;
 по цене – покупатели дорогих домов отличаются от покупателей
дешевых домов;
 по качеству недвижимости;
 по типу прав собственности – различные рынки существуют для
различных видов прав на недвижимость (неограниченные права
собственности, сервитуты, права на аренду и права на участие в
кондоминиумах, разделенные по времени).
 Относительно высокий уровень издержек, связанных с поиском объекта.
 Обязательное наличие хорошо развитой нормативно-правовой базы:
регистрация, налогообложение.
 Благодаря целому ряду факторов (привязка недвижимости к конкретному
местоположению, определенное время на производство строительных работ,
относительная долговечность зданий и сооружений) в краткосрочном плане
обуславливается низкая эластичность предложения объектов недвижимости.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор
оценочных принципов. При анализе конкретной собственности могут быть
задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться
наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной
ситуацией или заинтересованным лицом.
Принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект
недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные
принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку
стоимости объекта недвижимости.
Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие
четыре группы:
 Принципы, основанные на представлениях пользователя:
 принцип полезности: всякий объект недвижимости обладает
стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь
инвестору и может быть использован для реализации определенных
функций или личных потребностей.
 принцип замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект
недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой
аналогичный объект такой же полезности.
 принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход,
определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот
объект принесет.
В заключение необходимо отметить, что жилая недвижимость находится
под влиянием окружающей его среды, и сама влияет на эту среду. Поэтому при
оценке необходимо учитывать факторы среды и недвижимости, влияющие на
стоимость жилой недвижимости. Мировая практика выделила следующие
факторы:
- физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва, и
созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные
объекты, форма участка и др.;
- социальные: тенденции изменения численности населения, его
омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи,
тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности,
отношение к соседним объектам и их владельцам;
- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная
политика, ставки процента, арендной платы, цены и т.д.;
- политические (административные): ограничительное или либеральное
зонирование, СНиПы, услуги муниципальных служб, здоровье и
безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.
Уровни влияния факторов: региональный, местный (локальный),
непосредственного окружения.