самые частые ошибки, которые мешают оформлять участки по

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
ПОЛУЧИТЬ ЗЕМЛЮ МОЖНО БЕСПЛАТНО. ПРАВДА, НЕМНОГО
Собственники квартир имеют право владеть кусочком придомовой территории. Но не спешат им воспользоваться
Екатерина ЕФИМОВА
Гектары в довесок к квадратным метрам
Прошлой осенью жители многоквартирного дома на Сизова, 34, устраивали митинги, писали письма губернатору и создали
страничку ВКонтакте под названием «Защитим наш двор». Поводом стало желание некоего инвестора построить детский сад
на месте детской же площадки. Совершенно новой и очень красивой. Казалось бы, благое дело не пивной же ларек? Но у
жителей было другое мнение.- Нам муниципальное образование только год назад сделало здесь прекрасную детскую
площадку! - сокрушались они. - Был пустырь, собаками загаженный. А сейчас качели, клумбы, скамеечки, чистота. А детский
сад уже есть, рядом совсем. За два года на благоустройство этого квартала муниципальные власти потратили почти двадцать
семь миллионов рублей. Получается, зря старались, если тут же нашлись желающие сравнять одну из площадок с землей и
снова что-то строить. «Конец года, не иначе кому-то надо срочно освоить бюджет», - строили конспирологические теории
жильцы. И продолжали протестовать. Вмешался губернатор, и сквер пока оставили в покое. Надолго ли? Никогда нельзя быть
уверенным, что однажды в вашем дворе не взревут экскаваторы, и любовно посаженные вами липы и клены не полетят вверх
тормашками. Потому что хозяина во дворе по большому счету, нет. Люди, живущие вокруг, зачастую не ощущают себя
хозяевами даже лестничных площадок в подъезде. Что уж говорить об улице?!
- Не нужно забывать, что в соответствии с Жилищным кодексом земельный участок, на котором расположен многоквартирный
дом, принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности, - растолковывает закон юрист Людмила
Житкевич. - Именно собственникам, а не всем, кто в доме живет. Но нужно закрепить это право законодательно. Существуют
два варианта. Если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до первого марта 2005 года, то есть до
введения в действие Жилищного кодекса, то он и так переходит бесплатно во владение собственников помещений в
многоквартирном доме. Если участок не был сформирован, то необходимо это сделать. Определить его границы, поставить на
кадастровый учет. После этого можно сообща владеть и распоряжаться этой землей. На словах звучит заманчиво. Но на деле
все знают, как трудно созвать даже один раз в год собрание жильцов, чтобы заслушать отчет правления. А все вопросы,
связанные с общедолевой собственностью на землю, можно решать только на общем собрании.
Мы не в ответе за то, чего у нас нет
Но пока только полтора процента придомовых территорий в Петербурге принадлежит собственникам жилья. Остальное тоже
могло бы. Но народ не спешит оформлять свои права. Кто-то не хочет ответственности. А кто-то не понимает, зачем это
вообще нужно.
- Люди думают, чем дольше они не будут собственниками земли, тем лучше, - рассуждает председатель Ассоциации ЖСК, ЖК
и ТСЖ Марина Акимова. - Если у тебя ничего нет, то ты ни за что и не отвечаешь. Можно ходить и жаловаться бесконечно, что
у вас кто-то что-то копает, строит, ломает. А вот если бы вся земля во дворах была размежевана, развлекаться
уплотнительной застройкой стало бы сложнее. Когда участок придомовой территории оформлен в собственность владельцами
квартир, их согласие должны спрашивать даже для проведения инженерных работ. Просто так приехать и рыть землю нельзя.
По крайней мере, председатель ТСЖ или управляющей компании должен дать на это разрешение. В некоторых случаях
потребовать заплатить. Получается, главное преимущество оформления придомовой земли - никто не может покуситься на
участок, кроме самих хозяев. Но и у них нет права распоряжаться своей долей, как кому вздумается. Место под личную
стоянку для автомобиля выкраивать, например. Только с разрешения общего собрания.
- Если собственники разрешат застолбить место под машину, владельцу придется платить за использование общедолевого
имущества, - уточняет Акимова. - Ведь автомобили есть не у всех. А земля - общая. Если автовладелец уже нашел
применение своей доле собственности на землю - поставил машину, то и пешеход не должен быть ущемлен. Он хотя бы может
претендовать на то, чтобы ходить по хорошему асфальту, а не по выбоинам, оставленным теми же автомобилями. Вот на
ремонт внутридворовых дорог и могут пойти деньги жильца, который платит за стоянку. Если, конечно, эта дорога попадает в
границы участка, принадлежащего всем хозяевам.
- Размеры территории определяет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, - объяснил на пресс-конференции в
питерской «КП» начальник отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Петербургу Венедикт Васильев. - Но сначала собственники на общем собрании должны решить,
что они хотят зарегистрировать землю вокруг дома как свое имущество. После чего они обращаются в комитет. Там определят
площадь участка в соответствии с Жилищным кодексом. В его границах должен быть сам дом, территория для озеленения,
благоустройства и сооружений, необходимых для эксплуатации здания. Затем участок ставят на кадастровый учет. А
собственники на очередном собрании высчитывают долю каждого в праве на владение. Основной критерий - площадь
квартиры. И наконец, заплатив госпошлину, идут к нам регистрировать участок.
Продаем «надел» вместе с квартирой
- Собственники жилых помещений в лице ТСЖ либо управляющей компании вправе использовать придомовую территорию по
своему усмотрению, - объясняет Людмила Житкевич. - Например, построить на ней детские площадки, разбить клумбы,
огородить ее забором. Однако платить за содержание придомовой территории, в том числе за ее благоустройство, они теперь
обязаны сами. Сколько - зависит от размера доли на это имущество. А вот продать или переуступить свою часть
собственности хозяин не может.
Только вместе с квартирой.
Но возникает вопрос: кто
приватизированного участка?
должен
содержать
детские
и
спортивные
площадки,
которые
находятся
вне
границ
- Те, кому принадлежит земля, на которой они построены, - считает Акимова. - В других городах оставшееся
неприватизированное жилье принадлежит муниципалитетам. А у нас нет муниципальных домов. Нет муниципальных квартир,
которые сдают в социальный или коммерческий наем. Все принадлежит городу. В Москве и Петербурге полномочия
муниципальных депутатов урезаны до минимума. То же самое с земельными участками - у наших муниципалов ничего нет.
Сколько раз им пытались передать благоустройство, но так и не передали. А если ребенок покалечился на этой площадке, кто
обязан отвечать? Собственники дома? Нет, наверное. Кто ставил, тот должен был думать, кто будет нести ответственность.
Если хозяин земли - город, то он и в ответе.
КСТАТИ
Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме - это не только участок земли снаружи, но и внутренние
коммуникации, лестницы, чердаки, подвалы. В Петербурге вступило в силу 354-е постановление правительства по расчету
коммунальных услуг отдельно на личное и общедолевое имущество. По вопросам, связанным с методикой начисления платы
за внутриквартирные и общедомовые нужды, жителям города следует обращаться в управляющие организации,
обслуживающие их дома.
«Горячая линия» Жилищного комитета: (812)576-24-28, 576-24-25, работает с 09.00 до 18.00, в пятницу с 09.00
до 17.00.
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда», 03 декабря 2012 г.
http://www.kp.ru/daily/25994.5/2923729/
КАК СНИЗИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ? УМЕНЬШАЕМ РАЗМЕР ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
Александр МАРТЫНОВ
Конституционные права и обязанности неразрывны
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе
иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими
лицами». При этом, «граждане и их объединения вправе иметь в собственности землю» (статья 36 Конституции). Увы, как и
везде, наличие прав сопряжено с обязанностями. И указанные выше права неотделимы от нормы статьи 57 Конституции РФ,
согласно которой: «Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы». Таким образом, за право иметь в
частной собственности землю мы платим земельным налогом.
Как посчитать земельный налог?
Прежде всего, следует учитывать, что не одно только право собственности является основанием для уплаты земельного
налога. Как отмечено в статье 388 Налогового кодекса, «Налогоплательщиками налога признаются организации и физические
лица, обладающие земельными участками… на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве
пожизненного наследуемого владения».
Важнейшим моментом при определении налога является определение налоговой базы.
В силу статьи 390 Налогового кодекса:

«Налоговая база
налогообложения.
определяется
как
кадастровая
стоимость
земельных
участков,
признаваемых
объектом

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской
Федерации».
Относительно же порядка определения налоговой базы, соответствующий механизм установлен в статье 391 Налогового
кодекса: «Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по
состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом». В пункте 5 той ж статьи 391 приведены случаи, в которых
налоговая база уменьшается на сравнительно незначительную сумму (10 000 рублей на одного налогоплательщика), однако
перечисленные в ней случаи относятся к физическим лицам из социально незащищенных групп населения, поэтому я позволю
себе подробно их не рассматривать.
Налоговым периодом для земельного налога признается календарный год, а отчетными периодами для налогоплательщиковорганизаций и индивидуальных предпринимателей – соответственно, первый, второй и третий кварталы календарного года
(статья 393 Налогового кодекса).
Делайте ваши ставки!
Вторым, важнейшим элементом земельного налога, является налоговая ставка. Правила ее установления подробно расписаны
в статье 394 Налогового кодекса. Саму ставку, по общему правилу, устанавливают представительные органы муниципальных
образований, однако для «двух столиц» предусмотрено, что это полномочие переходит на уровень выше, и ставка
определяется законами Москвы и Санкт-Петербурга.
Федеральный законодатель не пошел по твердому установлению ставки. Он лишь установил верхний ее возможный предел,
предоставив право на местах устанавливать ставку в более низком размере. Им даны 2 ориентира ставок – не более 0,3% для
некоторых льготных категорий (земли сельхозназначения, жилищное строительство, личное подсобное хозяйство) и не более
1,5% для всех остальных категорий.
Поэтому необходимо обратиться к соответствующему региональному законодательству, чтобы узнать, какие ставки
применяются в Санкт-Петербурге. В настоящий момент пока еще действует Закон Санкт-Петербурга от 28.11.2005 г. № 61186 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» (с внесенными в него за прошедшие года изменениями). Питерский
законодатель не стал мудрствовать и практически для всех земельных участков оставил максимальную налоговую ставку в
1,5%, сделав скидку только для участков, предоставленных для подсобного хозяйства. Однако к настоящему моменту уже
принят в трех чтениях и отправлен на подпись губернатору новый закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге». Этот
законопроект устанавливает гораздо большую дифференциацию при определении ставки земельного налога.
Так, ставка всего в 0,042% установлена для участков, приобретенных для личного подсобного хозяйства и тому подобных
целей. Еще меньше - 0,01% - для участков жилищного строительства. Подтверждена ставка в 0,3% для земель
сельскохозяйственного использования. Льготы (0,042%) подтверждены для участков, используемых в качестве
разнообразных стоянок, причалов и проч. А в целях стимулирования строительства подземных гаражей, в их отношении
выбрана ставка 0,01%.
Всем же остальным по-прежнему установлен размер ставки земельного налога в максимальные 1,5%. Что же такого, скажете
Вы? Ставка сохраняется, в чем дело? Однако дело в том, что в течение 2012 года кардинальнейшим образом были
пересмотрены размеры кадастровой стоимости земельных участков, что повлечет при сохранении прежней ставки налога
резкое увеличение общей суммы земельного налога к уплате.
Эта статья является комментарием к:
Постановлению
Законодательного
Собрания
Санкт-Петербурга
N 616 «О Законе Санкт-Петербурга «О земельном налоге в Санкт-Петербурге»
от
14.11.2012
ИСТОЧНИК: Петербургский правовой портал, 27 ноября 2012 г.
http://kadis.ru/columns/column.php?id=112982
ЭХО ГАРАЖНОЙ ВОЙНЫ
Александр РАБКОВСКИЙ, Юлия ДАЛЬСКАЯ
Судя по всему, пострадавшие владельцы гаражных боксов все-таки получат хоть и небольшие, но все-таки приличные деньги.
Приняв вчера в первом чтении губернаторский законопроект, депутаты ЗакСа поддержали готовность Смольного
предоставлять денежные компенсации всем петербуржцам, лишившимся своих привычных мест хранения автомобилей.
Напомним, что год назад ЗакС четвертого созыва принял, а губернатор подписал нормативный правовой акт, согласно
которому владельцам уничтожаемых гаражей предлагалось несколько вариантов обеспечения их законных имущественных
прав. Во-первых, гаражному кооперативу может быть предоставлен земельный участок для строительства многоярусного
паркинга. Во-вторых, они могли рассчитывать на другую территорию для оборудования открытой коллективной стоянки.
Третий вариант – предоставление конкретному автомобилисту какого-либо иного гаража на участке, не подлежащем никакой
застройке. В случае же невозможности реализовать все эти варианты решения проблемы горожанин мог рассчитывать на
денежную компенсацию из бюджета за понесенный имущественный ущерб. Но она полагалась только там, где застройку
осуществлял город.
Как будто все логично: город платит за себя, а в остальных случаях ответственность несет инвестор. Увы, практика показала:
перспектива получить от инвестора деньги оказывается на практике более чем туманной. По доброй воле с деньгами они не
расстаются, да и выиграть в суде пострадавшим гражданам не удается – весовые категории у противников разные.
И вот теперь город решает взять на себя все гарантии по предоставлению компенсаций. При этом на единовременную
выплату из бюджета, точную сумму которой и порядок выдачи установит городское правительство, смогут рассчитывать все
те, чьи гаражи пошли под снос, начиная с 2008 года. Именно тогда началось массовое освобождение под различную
застройку территорий, арендуемых гаражными кооперативами. Автомобилисты ведь не выбирают, кто пришлет экскаваторы
на их территорию – инвестор или город. Для владельца гаража потеря все равно остается потерей», – коротко
прокомментировал новый законопроект председатель ЗакСа Вячеслав Макаров. Казалось бы, дело ясное. И все же к
представлявшему проект члену петербургского правительства Михаилу Бродскому у депутатов возникли вопросы. И главный
из них заключался в том, не возникнут ли в этой ситуации серьезные бюджетные прорехи. Представитель губернатора дал
понять, что все будет зависеть от той суммы денег, которая будет заложена на компенсации в бюджет. Естественно, разом
удовлетворить всех, кто лишился гаражей за три года – а их, по предварительным подсчетам, было снесено свыше 20 тысяч,
– не удастся. В качестве размера будущей компенсации называются суммы от 40 до 60 тыс. рублей в зависимости от вида
ликвидированного гаража. Так что процесс выплат растянется, по мнению Бродского, как минимум года на два.
Еще один вопрос: а как же инвесторы? По идее, они теперь будут должны эти убытки Смольному возместить. Предполагается,
что договариваться с ними будут те структуры Смольного, которые организуют земельные торги. Надо полагать, размеры
вероятных компенсаций будут заранее закладываться в цены реализуемых участков: ведь какой-либо иной механизм при
всем желании придумать трудно. Судя по всему, делать этот механизм прозрачным никто не планирует – а жаль.
На подачу поправок к принятому за основу 48 голосами «за» (редкое единодушие в нынешнем ЗакСе) документу взято десять
дней: второе чтение необходимо провести до рассмотрения проекта бюджета на 2013 год. По мнению ряда депутатов, имеет
смысл уточнить, с какого конкретно дня 2008 года можно рассчитывать на получение компенсаций, предусмотреть их
опережающую выплату тем, чьи гаражи еще стоят, но будут снесены и т. д. Ну а что же сами пострадавшие владельцы
гаражей? Как они относятся к этим компенсациям? Готовящаяся версия закона разделила их на две группы. Многочисленную
– тех, кто согласен на предложенные городом суммы, хотя и не все понимают, как ее получить. И малочисленную – тех, кто
продолжает отстаивать свои права в судах.
Основной повод для возмущения – за деньги, которые будет давать город, новый гараж не купить, по городу рыночная цена
за бокс составляет в среднем около 150 тысяч рублей. А уж выкупить место в паркинге смогут единицы. 300 – 400 тысяч
рублей – это минимум, за такие деньги можно купить только самые неудобные места, – рассказывает председатель гаражного
кооператива ПО-6 «Океан» Виктор Колганов. – А так за паркинг придется заплатить миллион, а потом еще каждый месяц
выплачивать эксплуатационный взнос от 3 до 5 тысяч: за обслуживание, охрану, противопожарные мероприятия... Какому
пенсионеру это будет по карману?
Да и к самим выплатам относятся с недоверием: – В бюджете города нет денег, а тут такие суммы! – восклицает председатель
гаражного кооператива «КАС-7» на Турухтанных островах Александр Артюк. – Выплаты растянутся на года. А через
несколько лет эти 50 тысяч вполне могут превратиться в 5 тысяч, если будет очередная инфляция. Только вот и борьба в
судах пока не приносит гаражникам никаких успехов – одни поражения. Дальше всех ушли владельцы боксов на Турухтанных
островах. В конце августа они проиграли дело в Верховном суде. Повод формальный: гаражники пропустили сроки исковой
давности по обжалованию действий или бездействий органов государственной власти.
Поэтому осталась одна надежда – на Европейский суд по правам человека. Сейчас часть гаражников готовят туда жалобу по
Турухтанным островам. Если ее примут, в Страсбург отправят вторую: по сносу гаражей на Парнасе. Правда, там продолжать
борьбу готовы единицы.
– Это удовольствие не из дешевых, около 4 тысяч евро нужно, – отмечает председатель межрегионального профсоюза
владельцев гаражей «Рубеж» Борис Карпов. – Сам евросуд пошлину не берет, но средства нужны на российских юристов и на
билеты до Страсбурга. – А люди услышали про компенсации в 60 тысяч – складываться на евросуд уже не хотят. Хотя пока не
совсем понимают, кто эти компенсации получит и на основании чего, да и в Страсбурге мы будем требовать намного больше
денег. Это можно объяснить тем, что на Парнасе люди получали от ворот поворот везде – в милиции, в прокуратуре, в судах,
поэтому разочаровались, устали. А на Турухтанных инвестор другой, такого беспредела властей не было, и люди поактивнее.
Юрист Владимир Алексеев, готовящий эти иски, уверен: побороться стоит. У гаражников есть выбор – либо подать документы
в комитет по управлению городским имуществом и получить предложенную компенсацию, либо продолжить отстаивать права
в суде. Одновременно получить деньги у города и судиться не получится, в новом законе косвенно прописано: если человек
уже взял деньги, то он пришел к соглашению с ответчиком, следовательно, отказывается от своих претензий. Но взять деньги
у города гаражники всегда успеют.
– У меня 190 листов доказательств, которые Верховный суд «не видел», – говорит Владимир Алексеев. – Я с 1968-го поднял
все документы по Турухтанным. У меня есть доказательства, что граждане построили капитальные строения на законных
основаниях. И в евросуде я буду требовать уже не компенсацию по себестоимости, а компенсацию для восстановления права.
В законе прописано, что право владения и пользования можно восстановить только в одном случае: пойти и купить
аналогичное имущество. Вот и я буду требовать, чтобы правительство Петербурга либо построило имущество, аналогичное
тому, что было, и бесплатно передало пострадавшим. Либо дало денег, чтобы они купили такое же в другом месте, где
разрешено ему стоять. Если бы правительство все сделало по закону, у меня не было бы основания выдвигать такие
требования. А сейчас у меня есть уверенность, что я добьюсь своего в евросуде и создам «правовую бомбу».
ИСТОЧНИК: «Санкт-Петербургские ведомости», № 180, 20 сентября 2012 г.
http://www.spbvedomosti.ru/article.htm?id=10291964@SV_Articles
СМОЛЬНЫЙ ОПРЕДЕЛИЛ СУММУ КОМПЕНСАЦИИ ЗА СНЕСЕННЫЙ ГАРАЖ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 26 июня. Обратить внимание на гаражников и компенсировать им затраты, связанные со сносом гаражей
за последние четыре года, на сегодняшнем заседании правительства Петербурга предложила председатель КУГИ Мария
Смирнова.
Как передает корреспондент «Росбалта», в настоящее время в городе 256 тыс. учтенных гаражей. Смирнова подчеркнула, что
проблема компенсации за снесенные гаражи появилась в 2008 году и актуальна она по сей день.
На заседании Смирнова назвала проблемы, связанные с выплатами. Во-первых, эти выплаты возможны только в отношении
тех владельцев гаражей, у кого договоры аренды заключены с городом. Вторая проблема — это не выполняемые инвестором
обязательства решить имущественные вопросы. В связи с этим Смирнова предложила внести на рассмотрение изменения
в законодательство. По ее словам, необходимо продлить срок действия закона о выплатах гаражникам, чтобы он начал
действовать с 11 ноября 2008 года. Кроме того, нужно законодательно установить новый механизм выплат: город либо будет
предоставлять участки по рыночной стоимости, либо через уполномоченные органы выплачивать гражданам суммы
по средней стоимости гаража. Ориентировочно она будет составлять 50 тыс. рублей.
Председатель КУГИ отметила, что внесение этих изменений в законодательство потребует около 900 млн рублей. При этом,
по ее словам, выплаты должны осуществлять органы государственной власти — так, чтобы люди не бегали в поисках
инвестора.
Несмотря на имеющиеся замечания некоторых членов правительства, губернатор Петербурга Георгий Полтавченко предложил
в целом принять необходимые поправки в законодательство. Он подчеркнул, что граждане не должны испытывать неудобства
в связи с городскими планами строительства.
Напомним, 28 марта на согласование в Смольный был направлен законопроект, в котором рассматривается вопрос о том,
чтобы при вынужденном сносе гаражей выплачивать их владельцам компенсации из городского бюджета. Вне зависимости
от того, за счет инвестиционных или бюджетных денег реализуются строительные проекты.
Размер компенсации будут определять по формуле, которая учитывает степень износа, тип и расположение гаража. В среднем
она составит от 17 до 70 тыс. рублей.
ИСТОЧНИК: Росбалт-Петербург, 26 июня 2012 г.
http://news.mail.ru/inregions/st_petersburg/91/society/9390123/?frommail=1
УЩЕРБ ЗА СНЕСЕННЫЕ ГАРАЖИ ВОЗМЕСТЯТ
Петербуржцам, чьи гаражи снесли после ноября 2008 года, возместят ущерб из городской казны. Такое решение вчера
приняли в Смольном. За последние почти 4 года в городе было снесено 20 тысяч 515 гаражей. Большая часть из них
находилась в зоне «Парнас», где сейчас строят жилой квартал.
Владельцы боксов очень долго пытались противостоять сносу, компенсаций им не обещали. И вот только теперь в
администрации Петербурга приняли решение — возместить гаражникам деньги.
Средняя стоимость гаража около 50 — 60 тысяч рублей за кирпичный или бетонный и 20 тысяч за металлический. Пока в
Смольном определяют, какое ведомство будет производить выплаты. Известно, что из бюджета выделят 1 миллиард 200
миллионов рублей. Выплатят их в ближайшие 2 — 3 года.
ИСТОЧНИК: «Санкт-Петербургские ведомости», № 116, 27 июня 2012 г.
СТРОИШЬ ДОМ? УБЕДИСЬ, ЧТО НИКОМУ НЕ ЗАКРОЕШЬ СОЛНЦЕ!
Новые поправки в Гражданский кодекс, если они будут приняты, ограничат права собственников земли в пользу
соседей
Елена АРАКЕЛЯН
Жизнь всех землевладельцев, у которых отношения с соседями не самые добрые, скоро может заметно осложниться. В конце
апреля Госдума приняла в первом чтении поправки в гражданское законодательство, которые вводят понятие «соседского
права». Если законопроект за лето пройдет остальные чтения и инстанции, с сентября его предполагается ввести в действие.
Согласно поправкам, собственник участка практически ничего на нем делать не может, не подумав предварительно об
интересах и правах соседей. В частности, нельзя строить на своей земле что-то, что может оказать «недопустимое
воздействие» на соседний земельный участок. А если «недопустимое воздействие» оказывает уже построенный дом или
сарай, вы обязаны их снести.
Вы должны не мешать стоку воды с соседнего участка, не сажать на своем участке ничего, что может ухудшить состояние
посадок соседа, а перед тем как рыть у себя колодец, убедиться, что из-за этого не исчезнет вода в колодце соседа, и так
далее. А, кроме того, пускать соседа на свою территорию, если ему понадобится отремонтировать свои постройки и это
сложно сделать с его участка. (Одного или с бригадой гастарбайтеров — в поправках не уточняется.)
Кое-какие новые права поправки в ГК собственникам участков все же предоставляют. Например, законодательно закрепляют
принцип «что упало, то пропало» применительно к соседским деревьям и кустам: все упавшие с них на вашу территорию
яблоки и сливы — ваши. Также вы получаете законное право «срезать и оставлять себе препятствующие использованию
земельного участка корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка» (то-то соседи будут рады!).
- Статьи 293 и 294 ГК РФ, если они будут приняты в том виде, в котором они существуют сейчас, после первого чтения,
потребуют принятия дополнительных нормативов. Иначе они могут повлечь многочисленные иски граждан в суды, - считает
адвокат Светлана Жмурко, специалист по земельным спорам.
Юристы не скрывают, что поправки (если, конечно, они именно в таком виде станут законом) открывают простор для
сутяжничества и возможности «попортить кровь» чем-то не угодившим соседям. Поскольку некоторые предполагаемые нормы
обновленного ГК просто непонятно, как исполнить.
Например, сосед получает право требовать, чтобы вы своими действиями «не изменяли притока света» на его земельный
участок и не сужали открывающегося с него вида, если это «выходит за разумные пределы». «Разумность пределов» в
отношении садовых участков в шесть соток, где и куст малины не посадить, не сузив открывающегося с участка соседа вида,
видимо, будет суд — ведь, как показывает практика, понятие «разумности» у каждого дачника свое.
Или вот такой пассаж из нового законопроекта: «Собственник земельного участка должен претерпевать воздействие
исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное
воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает на его использование
такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения
земельных участков или из обычая». Как говорят юристы, большей части такого рода нормативов в отношении садовых и
дачных участков просто не существует. А как понимать в этом случае «обычаи» - и вовсе загадка...
Одно утешает. Практически все предлагаемые нововведения содержат оговорку - «если соглашением с собственником
(владельцем) соседнего участка не предусмотрено иное». Другими словами, дружите с соседями, учитесь с ними
договариваться — и никакие поправки в Гражданский кодекс вам не страшны!
Эта статья является комментарием к:
Проекту Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую
Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации»
(ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012)
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда», № 77, 29 мая 2012 г.
http://www.kompravda.eu/daily/25882/2845195/
В ПЕТЕРБУРГЕ ОПРЕДЕЛИЛИ РАЗМЕРЫ КОМПЕНСАЦИИ ЗА СНОСИМЫЙ ГАРАЖ
Власти Петербурга определили конкретные цифры и коэффициенты, необходимые для вычисления компенсации
при сносе гаражей. К концу апреля в Интернете должен заработать специальный модуль, который поможет
автовладельцам рассчитать сумму возмещения.
Власти помогут петербургским владельцам гаражей рассчитать размер компенсации при их сносе. Комитет по управлению
городским имуществом утвердил конкретные цифры и коэффициенты, необходимые для вычисления компенсации. В
распоряжении приводятся значения, порядок определения базовых значений стоимости и коэффициентов, формулы подсчета
и т.д. Более того, до 20 апреля на сайте Комитета должен появиться специальный электронный модуль. Он позволит
желающим определять сумму возмещения.
Величина компенсации будет зависеть от ряда параметров. Первый из них – базовая стоимость конструкции гаража. Для
металлического оно составляет 46 тысяч рублей, для железобетонного – 63 тысячи, для кирпичного – 67. При помощи
коэффициентов будет учитываться тип расположения гаража на территории (отдельно стоящий, крайний, средний) и
коэффициент физического износа. По сообщению КУГИ, средний размер компенсации будет в пределах от 17 до 70 тысяч
рублей.
Компенсация подлежит ежегодной индексации с учетом индекса роста потребительских цен. Его будет определять Комитет
экономического развития, промышленной политики и торговли. Этот индекс применяется при формировании бюджета СанктПетербурга на соответствующий финансовый год.
Распоряжение подготовлено в соответствии с законом "О мерах по обеспечению имущественных прав граждан, являющихся
владельцами гаражей на территории Санкт-Петербурга" и постановлением городского правительства от 17.06.2008 N 732.
Согласно закону, имущественные права владельцев гаражей обеспечиваются одним из трех способов:

предоставление в порядке, установленном действующим законодательством, объединениям граждан - владельцев
гаражей земельных участков, расположенных в границах квартала, микрорайона, в котором расположен земельный
участок, занимаемый гаражами, а также в границах смежных кварталов, микрорайонов, для строительства
многоэтажных гаражей;

предоставление без проведения торгов земельных участков, расположенных в границах квартала, микрорайона, в
котором расположен земельный участок, занимаемый гаражами, а также в границах смежных кварталов,
микрорайонов, для организации открытых коллективных автостоянок объединениям граждан - владельцев гаражей в
соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30 июня 2010 года N 447-113 "О порядке предоставления земельных
участков для целей, не связанных со строительством";

предоставление гражданам - владельцам гаражей в целях хранения личного автотранспорта земельных участков для
целей, не связанных со строительством, расположенных в границах квартала, микрорайона, в котором расположен
земельный участок, занимаемый гаражами, а также в границах смежных кварталов, микрорайонов, в соответствии с
земельным законодательством в случае использования ими земельных участков не в целях осуществления
предпринимательской деятельности.
При невозможности обеспечить имущественные права одним из этих способов гражданам выдается компенсация.
КУГИ подготовил проект изменений в закон. Предлагается фактически придать ему обратную силу. Законопроект
предусматривает выплату компенсации в том случае, когда снос гаражей произошел не позднее трех лет до вступления
закона в силу. Прорабатывается также вопрос о возможности компенсации из городской казны вне зависимости от того, за
счет каких средств (бюджетных или средств инвестора) реализуются проекты по строительству.
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом вступает в силу не ранее дня официального опубликования.
Пока документ опубликован не был.
ИСТОЧНИК: Правовой портал «Кадис», 29 марта 2012
http://www.kadis.ru/news/105357?fm=3
«ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ-2»: ОФОРМЛЕНИЕ УЧАСТКОВ - ЗА СЧЕТ ВЛАСТЕЙ, ПУСТУЮЩИЕ ГОСЗЕМЛИ - ВСЕМ
ЖЕЛАЮЩИМ
Какие законодательные новшества ждут садоводов и дачников, а также тех, кто только хотел бы получить участок под дачу,
«КП» рассказал директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин
Елена АРАКЕЛЯН
Восемь миллионов участки зарегистрировали - сотни судятся
- «Дачная амнистия» вызвала много нареканий. Садоводы сталкиваются с проблемами даже после того, как право
собственности на участок уже оформлено. Вот пример - одно из писем наших читателей: «Сосед сделал межевание - и
выяснилось, что координаты в кадастровом плане моего участка заезжают на его участок. И еще 20 участков в нашем
кооперативе на местности смещены по сравнению с данными кадастра. Все участки зарегистрированы по «дачной
амнистии»...» Суды завалены такими делами - когда садоводы никак не могут уточнить границы. Как с этим предполагается
разбираться?
- Закон о «дачной амнистии» предполагал изменения, которые условно можно разделить на две большие группы. Первая
группа касалась отмены административных процедур, которые вообще не нужны. Например, зачем нужно решение местного
органа власти о предоставлении в частную собственность участка, если он уже выделен в бессрочное пользование?
Вторая группа - отмена процедур, которые в принципе нужны. Но их разрешили отложить на потом - чтобы ускорить
оформление земли в собственность. Это, например, возможность зарегистрировать участок без точных границ. Или
возможность оформить индивидуальный жилой дом без разрешения на ввод в эксплуатацию.
Но если неизвестны точные границы участка, рано или поздно с этим возникнут проблемы. Или если жилой дом построен с
нарушениями градостроительных регламентов - там 10 этажей на дачном участке, - рано или поздно эта проблема всплывет,
придется разбираться с органами власти, сносить лишние этажи или перестраивать дом.
Когда закон принимали, оценивались все эти риски, но было принято решение, что лучше пусть миллион граждан оформят
участки в упрощенном порядке - хотя и будут злоупотребления и проблемы.
Сейчас, по статистике, по «дачной амнистии» оформлено около 8,5 миллиона прав. Наверное, это положительный результат.
Да, много судебных споров из-за границ участков. Но они возникли не вследствие «дачной амнистии». Это нормы «дачной
амнистии» позволили отложить судебные споры на потом, раздвинуть их во времени.
- А зачем понадобилось откладывать проблемы на потом? Не проще ли сразу все так оформить, чтобы потом по судам не
ходить?
- Надо ведь иметь в виду и нагрузку на соответствующие органы, следствие которой - очереди и недовольство граждан.
Представляете, что было бы, если бы все дачники одновременно с оформлением документов на собственность начали бы
разбираться с границами? Но на деле не всем надо завтра продавать участок и поэтому прямо сейчас устанавливать точные
его границы. И вовсе не обязательно по поводу границ возникнет конфликт с соседом.
За Кадастровые работы может заплатить государство
- Одна из главных претензий садоводов-дачников к государству в том и состоит, что все проблемы, связанные с оформлением
земли, власти свалили на них. Многие недоумевают: что это за «амнистия», если я много лет пользовался участком,
возделывал его, а теперь должен доказывать, что участок мой, да еще и заплатить за это?
- Давно уже обсуждается идея о том, что государство по-хорошему должно бы выделить деньги из бюджета на то, чтобы
провести кадастровые работы для граждан. Не вина граждан, что раньше вся земля была государственная, а потом ее
пораздавали как придется. Разумно предположить, что если не всем садоводам - на всех бюджета не хватит, - то каким-то
категориям должна оказываться помощь для того, чтобы они могли поставить свои участки на кадастровый учет.
На прошлой неделе утверждены поправки в законодательство, которые наделяют органы власти правом финансирования
кадастровых работ, правом обращаться от имени граждан в органы учета и регистрации.
- То есть, скажем, бабушка-пенсионерка с шестью сотками вызовет кадастровых инженеров, а заплатят за это местные
власти?
- Сама она и вызывать никого не будет. Председатель товарищества обратится в местные органы власти. Приедут
кадастровые инженеры, обмерят сразу все товарищество, соберут подписи о согласовании границ. А бабушка потом просто
получит в правлении готовые документы. Не будет никуда ездить и в очереди стоять. Фактически это означает, что
федеральные, региональные и местные органы власти могут все сделать сами. От граждан потребуется только подписывать
необходимые документы. Проблема только в том, что на всех бюджетных средств не хватит. Каким конкретно категориям
граждан помогут и в каком объеме, будет еще решаться.
Еще одна новая мера - предоставить всем возможность пользоваться фотопланами местности с нанесенными на них
границами участков по кадастру. Уже сейчас такие снимки есть на интернет-портале Росреестра. Эти материалы скоро будут
заменены на более качественные, с более высоким разрешением. И любой желающий сможет зайти в Интернет и посмотреть,
где, по данным кадастра, находится его участок, нет ли ошибок.
Самая сложная задача, которую в принципе должно решить государство - но пока мы не знаем, каким образом, - это
исправление ошибок, допущенных землеустроительными организациями. Эти ошибки блокируют оформление земли.
Определение координат границ участков требует определенных знаний и навыков. К сожалению, далеко не всегда эти работы
выполнялись землеустроительными организациями, компаниями качественно. При этом любая ошибка может иметь эффект
домино: определили неправильно границы одного участка - и вслед «поехали» все остальные. Сложность в том, что
исправление ошибки всегда затрагивает интересы граждан, которые уже оформили свои участки. Как получить их согласие
или в каких случаях допустить изменения границ участков без их согласия - вопросы, на которые пока нет однозначного
ответа.
ВОПРОС – РЕБРОМ
Когда удастся побороть очереди в органах Росреестра?
- Не удалось, конечно, исключить всех очередей на территории России, но результаты есть. Установлены аппараты, которые
выдают талоны, - так называемая электронная очередь. За счет этого бардак, когда происходит ручная запись, продажа места
в очереди почти ликвидированы. Остался он в некоторых регионах, но по большей части с этим справиться удалось.
И объективно сами очереди стали меньше. Основной прием заявлений по «дачной амнистии» приходился на 2009 - 2010 годы.
В 2012 году поток заявителей уже вполовину меньше.
ПРОЕКТЫ
Получить свободную землю станет проще
Сейчас в Госдуме ко второму чтению подготовлен еще один законопроект, который можно считать продолжением «дачной
амнистии», - о заявительном порядке выделения свободных участков. Основные новации, которые там предлагаются, таковы.
Любое лицо - и юридическое, и физическое - вправе попросить местную администрацию выделить ему любой пустующий
участок, находящийся в собственности государства. Участок при этом выставляется на торги (на случай, если на ту же землю
есть другие претенденты - всем им предоставляются равные права). Отказать в проведении торгов чиновники ни под каким
предлогом не могут. Главное, чтобы участок был действительно свободен: никому не выделен в аренду или пользование, не
зарезервирован под строительство дороги или социальной инфраструктуры. Как определяется начальная цена торгов, также
прописано в законопроекте - чтобы местные власти не самовольничали. (Сейчас зачастую «особо понравившимся» местной
администрации лицам земля выделяется без всяких торгов за копейки, а всем остальным ее невозможно получить ни за какие
деньги.) Это предполагаемое нововведение касается всех видов земель.
Конкретно для тех, кто желает получить землю для дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального
жилищного или индивидуального гаражного строительства, личного подсобного хозяйства, предлагается также более
упрощенная процедура - без обязательного проведения торгов.
Гражданин пишет заявление в местную администрацию, что хочет получить такой-то участок.
Администрация публикует извещение в местных СМИ - с тем, чтобы выяснить, нет ли других желающих на эту землю.
Если есть и другие желающие - проводятся торги. Если нет, с гражданином заключается договор аренды в индивидуальном
порядке (как определяется размер арендной платы, также прописано в законопроекте).
- Сегодня механизма выделения земли для садоводов, дачников, огородников в индивидуальном порядке не существует в
принципе, - поясняет Андрей Ивакин. - Земельный участок для садоводства-огородничества может быть выделен только
некоммерческому объединению, а уже потом участки распределяются между его членами.
Между тем в самих садовых, огородных и дачных товариществах встречаются пустующие участки, которые так и не
оформлены в собственность. Как законным путем их предоставить кому-то в индивидуальном порядке, непонятно.
Законопроект как раз такой механизм предоставляет. (Речь идет именно о неприватизированных участках, а не о тех случаях,
когда земля уже была кому-то выделена в собственность, но собственник ею не пользуется. В последнем случае действует
другой порядок, поскольку лишить гражданина права собственности можно только через суд. - Прим. ред.)
Эта часть статьи является комментарием к законопроекту:
№ 386672-5 «О внесении изменений в статью 11 Федерального закона "О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные
объекты недвижимого имущества" и статью 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"»
Паспорт законопроекта: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Spravka%29?OpenAgent&RN=386672-5&02
Эта статья является комментарием к:
Федеральному закону от 28.02.2012 г. № 8-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О геодезии и картографии" и статью 12 Федерального закона "О
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в
упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда», № 32, 05 марта 2012 г.
http://kp.ru/daily/25845.5/2816362/
КАДАСТР ПОПАЛ ПОД АМНИСТИЮ
Вводятся новые правила оформления земли
Елена ИЛЬИНА
Список документов, которые должны предоставить граждане и бизнес для оформления прав на землю под зданиями, стал
меньше.
Для того чтобы оформить в собственность землю под домом, заявителю не надо будет предоставлять выписки из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на это здание. А у бизнесменов отпадет
необходимость прикладывать к заявлению копии свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя,
о регистрации юридического лица. Новая редакция перечня документов введена в связи со вступившим в силу 1 октября
законом о государственных и муниципальных услугах, пояснил "РГ" директор департамента недвижимости минэкономразвития
Андрей Ивакин. По закону федеральные органы исполнительной власти не вправе требовать от граждан документы, которые
выдают другие органы власти, напоминает он. И теперь перечень документов, необходимых для оформления прав, состоит из
тех, которые орган власти обязан самостоятельно получить в других инстанциях, и тех, что должен принести сам заявитель.
Пока требование распространяется только на землю, находящуюся в федеральной собственности. С 1 июля следующего года
оно будет касаться и других земельных участков.
Еще одно новшество касается переоформления прав на земельный участок. Отныне для этого не нужны кадастровый паспорт
или выписка об участке из кадастра. Летом вступили в силу поправки в закон, которые предусматривают возможность
переоформления без уточнения границ и проведения кадастровых работ по определению координат контура здания на
участке, поясняет Ивакин.
Эта статья является комментарием к:
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 13
сентября 2011 г. N 475 г. Москва "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на
земельный участок"
ИСТОЧНИК: «Российская газета», №222, 05 сентября 2011 г.
http://www.rg.ru/2011/10/05/kadastr.html
ДЕКРЕТ О ЗЕМЛЕ И ЕЕ ИЗЪЯТИИ
Наталья ОРЛОВА
Федеральный законодатель подбросил землевладельцам России пилюлю под названием 435-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Закон
вступил в силу 1 июля. И теперь если будет обнаружено, что земля не используется в течение трех лет, или ее урожайность
существенно снизилась, или значительно ухудшилась экологическая обстановка, или право собственности не оформлено
надлежащим образом, то власти смогут ее – землю – изъять.
Как бы депутаты Думы и чиновники земельных ведомств ни убеждали, что речь идет о воспитании нерадивых
сельхозпроизводителей, фермеров-неудачников и спекулянтов, которые прикупили гектаров ради перепродажи, гражданедачники, члены садоводств (СНТ) волнуются. И, в общем, правильно. Убеждения убеждениями, но в самом 435-ФЗ нет
упоминания о том, что речь идет лишь о товаропроизводителях. Никаких исключений: сказано – изымать, стало быть –
изымать.
К тому же повсеместно муниципальные власти высказывают претензии к садоводам-огородникам: многие из дачевладельцев,
мол, совершенно забросили свои участки, не обрабатывают их и налогов не платят. И эти претензии не лишены оснований. К
тому же осталось немалое количество граждан, у которых, несмотря на дачную амнистию, пока нет зарегистрированных прав
собственности на землю, и они располагают лишь старыми документами о предоставлении участка «от завода». Ну как в
такой обстановке местным властям не воспользоваться возможностями, предоставленными новым законом? Пока никто не
может ответить, что такое «урожайность существенно снизилась» и «экологическая обстановка значительно ухудшилась».
Расшифровать эти положения, по новому закону, должно правительство РФ. Ему же вменено в обязанность определить, кто и
за какие средства будет оценивать урожайность и экологию.
А вот что будет, если нарушения будут зафиксированы, уже понятно. Сначала административный штраф: с граждан – от 2 до
5 тысяч рублей, с должностных лиц – от 4 до 6 тысяч, с юридических – от 80 до 100 тысяч. Плюс к штрафу – предписание об
исправлении нарушений в течение определенного срока.
Ну а если владелец не уложится в этот срок, то его ждет судебный процесс об изъятии участка в пользу местного
муниципалитета, который должен будет выставить землю на открытые торги. Причем несостоятельный собственник получает
вырученные муниципалитетом деньги за минусом средств, которые были потрачены на организацию торгов. Если торги не
состоятся, горе-владелец получает из бюджета первоначальную стоимость участка, которую установит местная власть, а
земля поступает в муниципальную собственность.
Есть в законе и туманные вещи, трактовать которые власти – как федеральные, так и местные – почему-то не решаются. А
именно: всего за 15 процентов рыночной стоимости земля может быть продана тому, кто ее использует, но не оформил на нее
право собственности. Означает ли это конец дачной амнистии? Вопрос остается открытым.
По самым скромным подсчетам земельного комитета Госдумы, в России могут быть изъяты и выставлены на торги более 20
миллионов гектаров. И примерно половина этого «огорода» – земли садоводств. Так что, как ни трактуй, а в России
начинается очередной глобальный земельный передел под руководством маленьких муниципальных властей.
Взаимоотношения садоводов напоминают времена освоения Дикого Запада, где главное – право силы и хитрость. Власти в
СНТ нет. Поселковые и районные госорганы не имеют ни возможности, ни желания контролировать жизнь садоводств.
Дачники для них – пришельцы из другого субъекта Федерации, которые только дороги разбивают да мусорят. Участковым
полицмейстерам, прокуратуре района тоже не до них – со «своими» нарушителями забот хватает. Городские власти и подавно
не беспокоятся об СНТ: земля не наша – хлопоты тоже не наши. Так что садоводства варятся в собственном соку, тонут в
склоках и судах.
ИСТОЧНИК: «Санкт-Петербургские ведомости», №143, 04 августа 2011 г.
http://www.spbvedomosti.ru/article.htm?id=10278799@SV_Articles
АЛЛО, ГАРАЖ!
Наталья КОЗЛОВА
Верховный суд защитил владельцев гаражных построек
На вечный вопрос, что такое счастье, любой автовладелец, разбуди его среди ночи, не задумываясь, ответит - это
собственный гараж.
И чем крупнее населенный пункт, где живет человек, тем уверенней будут эти слова. Капитальный гараж, да еще и стоящий
рядом с домом на законных основаниях - почти несбыточная мечта сотен тысяч российских автовладельцев.
Недавно Верховный суд вынес два очень похожих определения, которые касаются владельцев гаражей и их прав. Особо
подчеркнул Верховный суд типичные ошибки нижестоящих судов, которые разрешают "гаражные" дела.
Почему для массового читателя должна быть важной отдельная судебная тяжба отдельного гражданина? Потому, что
Верховный суд, пересматривая подобные дела, всегда объясняет в первую очередь судам на местах, как необходимо
применять соответствующие нормы права, чтобы законно разрешить спор. Учитывая, что "гаражная" тема в обыденной жизни
простых граждан занимает не последнее место и очень больная, такие разъяснения Верховного суда дорогого стоят.
Горожанином, мечта которого получить в собственность законный гараж стала былью, оказался москвич Александр Кузовов.
Счастье этому человеку улыбнулось далеким декабрьском днем 1977 года. В тот день межведомственная комиссия
Москворецкого райсовета столицы выдала Александру Алексеевичу разрешение возвести на улице Малой Тульской у дома N
2/1, корпус 3, гараж и выделила для его строительства материалы. Вот такие были времена, когда и доски с кирпичами за
хорошую работу давали, и машин в столице было немного.
С тех пор прошло больше трех десятков лет, и все эти годы москвич пользовался гаражом. Наступило время частной
собственности, и пожилой человек попробовал оформить то, что считал своим по праву и по закону.
Но назвать любимый гараж своей частной собственностью у пожилого человека не вышло. Чиновники ему отказывали под
разными предлогами.
Терпение лопнуло и гражданин, в конце концов, вынужден был обратиться в Симоновский суд столицы и попросить признать
за ним право собственности на построенное своими руками 30 лет назад сооружение.
Но районный суд отказал Кузовову. Спустя полгода то же самое сделал и Мосгорсуд.
Понадобился еще год, чтобы дело о гараже попало в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда. И высший
суд страны встал на сторону гражданина, посчитав, что нижестоящие суды рассмотрели его дело неправильно.
Что выяснилось при рассмотрении в Верховном суде? Кузовову в порядке исключения как инвалиду войны в 1977 году власть
разрешила установить гараж. Когда здание построили, между ЖЭКом N 9 и ветераном было заключено специальное
соглашение об оплате аренды и коммунальных услуг. Уже в наше время в 1993 году земельный комитет столицы поставил
строение на учет и присвоил ему регистрационный номер.
Районный суд, отказывая человеку, заявил, что выделение участка в далеком 1977 году не утверждалось городскими
властями. Кроме этого, не было выписано разрешения на строительство и отсутствует проект гаража.
А еще этот объект, оказывается "не вводили в эксплуатацию". Именно поэтому гараж - незаконен. Надо сказать, что
Московский городской суд такие доводы нижестоящего районного суда вполне устроили. И он подтвердил правильность
районного вердикта. Но ветеран оказался упорным и пошел доказывать свою правоту дальше. И оказался совершенно прав.
Верховный суд не согласился с подобной трактовкой законов. Он сказал следующее. По Гражданскому кодексу (статья 218)
право собственности на новую вещь, изготовленную человеком для себя с соблюдением закона, этим человеком и
приобретается. Здесь есть два важных юридических обстоятельств, на которые необходимо обратить внимание. Первое - вещь
создается для себя. И второе - при ее создании не был нарушен закон.
Напомним, гараж строился после решения комиссии исполкома. Ее решение никогда и никем не оспаривалось и не
отменялось. Человек владел постройкой больше 30 лет, и за эти годы никто не усомнился в законности сооружения, не
пожаловался, не пошел в суд.
И вот еще один важный момент. Верховный суд записал - ненадлежащее оформление органами власти разрешительной
документации не может само по себе препятствовать признанию права собственности заявителя на гараж. Правда, это
утверждение действительно лишь при отсутствии со стороны человека нарушений законодательства, действовавшего на
момент возведения постройки.
Второй, и тоже важный момент, о котором не надо забывать. Ни районный, ни городской суды, вынося свои отказные
решения, ни разу не дали ссылок на законы, которые якобы нарушил Кузовов.
Наоборот, суды в своих решениях сами написали, что пенсионер не представил им убедительных доказательств законности
своего права на построенный гараж. Хотя, образно говоря, доказывать, что он не верблюд, пенсионер никому был не должен.
Суды, заявляя, что ветерана нельзя признать собственником на свою постройку, не указали, а кто же тогда больше тридцати
лет был собственником гаража как на момент строительства, так и на момент спора.
Второе "гаражное" дело, которое также разобрал Верховный суд, во многом похоже на предыдущее.
Заявительница, тоже москвичка, Нина Зуева - вдова ветерана войны. У семьи Зуевых тоже был капитальный кирпичный
гараж. После смерти мужа женщина официально приняла наследство, в которое кроме квартиры и прочего имущества вошел
и кирпичный гараж 1976 года постройки.
Участок под гараж и Зуевыми был получен официально - на это есть решение Черемушкинского райсовета. Больше двух
десятков лет семья пользовалась своим гаражом. Но уже в наше время, в собственность его получить, тоже не вышло.
В прошлом году Черемушкинский районный суд в праве собственности Зуевым отказал. Районные формулировки не
отличались оригинальностью. Суд сказал, что нет акта госприемки и нет бумаги о приемке гаража в эксплуатацию. А это
означает неправомерность строительства.
Из всего перечисленного районный суд делает вывод - из-за отсутствия акта приемки в эксплуатацию на момент смерти
ветерана гараж ему вообще не принадлежал. Значит, записал Черемушкинский суд, данное строение не считается
наследством. Мосгорсуд такое решение вполне устроило, и он согласился с вынесенным решением. Но Верховный суд РФ на
это заявил - выводы судов по гаражу Зуевых не основаны на законе.
И повторил то, что уже говорил по такому же поводу, - строить гараж местная власть в 1976 году разрешила и участок
выделила законно. Это решение десятилетиями никто не поставил под сомнение. Оба суда - районный и городской - не
потрудились в своих вердиктах написать, а какие конкретно нормы были нарушены ветераном при строительстве и
последующей эксплуатации гаража.
Верховный суд напомнил своим нижестоящим судам - признать право собственности на самовольную постройку необходимо,
если единственным признаком "самовольности" стало отсутствие акта ввода в эксплуатацию или разрешение на
строительство.
Суд напомнил: если сооружение никому не мешает и не угрожает жизни и здоровью граждан, то его положено узаконить.
Вот что было подчеркнуто Верховным судом особо - после смерти Зуева его близким столичное БТИ без проблем дало
кадастровый паспорт гаража и его инвентарный номер.
А еще, отменяя районное и городское судебное решение, Верховный суд указал на явную глупость сложившейся ситуации.
Дело в том, что гараж ветерана стоит не обособленно, а в ряду из десяти таких же точно гаражей-боксов.
Часть из этих гаражей была спокойно зарегистрирована в собственность решением того же Черемушкинского суда. Что же
получается - один суд по одинаковым близнецам-гаражам, стоящим рядом, выносит два диаметрально противоположных
решения?
Оба решения Верховный суд отменил и попросил районные суды пересмотреть "гаражные" дела с учетом его разъяснений.
А такие разъяснения - прямая рекомендация к разрешению подобных споров в других судах. (Решения Верховного суда - N
86-Впр 10-9 и N 5-В 10-22)
Статья является комментарием к:
Определение Верховного суда РФ от 01.03.2011 N 86-Впр 10-9
Определение Верховного суда РФ от 29.06.2010 N 5-В 10-22.
ИСТОЧНИК: «Российская газета», №155, 19 июля 2011 г.
http://rg.ru/2011/07/19/garaj.html
ЗЕМЛЯ - ДЕТЯМ
Семьи с тремя и более детьми бесплатно получат земельные участки
Татьяна СМОЛЬЯКОВА
Как известно, материнский капитал предоставляется семьям, в которых родился второй или последующие дети, но только
один раз. И не важно, сколько у вас ребятишек, двое или четверо, капитал (в этом году его размер - 365 тысяч 698 рублей)
будет делиться на всю семью. Многодетные родители усматривают в этом некую несправедливость и давно ставят вопрос о
том, чтобы при рождении третьего и последующих детей государство также поддержало семью.
Предложений было множество. И одно из них - давать многодетным семьям бесплатно землю - поддержал президент. В своем
прошлогоднем Послании Федеральному Собранию Дмитрий Медведев дал поручение правительству подготовить
соответствующий законопроект.
Выделяться будут земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Порядок
предоставления земли, а также максимальные и минимальные размеры участков будут определяться законами субъектов РФ.
Но федеральным законом закреплено, что передача участков должна проходить без торгов и предварительного согласования
мест размещения объектов.
Земельные участки, находящиеся в федеральной или субъектовой собственности и предназначенные для многодетных семей,
могут быть переданы безвозмездно муниципалитетам. Более того, участки, находящиеся в собственности одного
муниципалитета, могут быть переданы другому муниципальному образованию для последующей передачи гражданам
бесплатно. При этом закон особо оговаривает предоставление такой возможности Москве и Санкт-Петербургу, которые
испытывают дефицит земли под жилищное строительство. Это значит, что если многодетная московская или питерская семья
захочет построить дом, то участок ей выделят, скорее всего, не на территории города, а в пригороде.
Кроме этого, документ снимает противоречия между нормами двух законов - о государственном кадастре недвижимости и о
содействии развитию жилищного строительства.
В частности, наведен единый порядок наименования органов, уполномоченных осуществлять кадастровый учет и вести
государственный кадастр недвижимости.
Эта статья является комментарием к:
Федеральный закон Российской Федерации от 14 июня 2011 г N 138-ФЗ "О внесении изменений в статью 16
Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" и Земельный кодекс Российской
Федерации"
ИСТОЧНИК: «Российская газета», №129, 17 июня 2011 г.
http://www.rg.ru/2011/06/17/sotka.html
«ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ»: КРУГОМ ЛОВУШКИ!
За неразбериху в законодательстве по-прежнему платят садоводы
Елена АРАКЕЛЯН
Материал под названием «Дома на садовых участках объявят вне закона?» вызвал многочисленные читательские
отклики. Речь шла о проекте закона, подготовленного Министерством регионального развития РФ, где предлагается
упорядочить использование садовых и дачных земельных участков: строительство домов разрешить лишь в пределах
населенных пунктов, а в садовых товариществах позволить только хозяйственные постройки.
Говорили мы и об общей ситуации с ныне действующим дачно-земельным законодательством. Вроде как политика у нас в
стране - на максимальное упрощение и либерализацию таких законов: «дачная амнистия» уже который год действует. А
между тем и головной боли, и дополнительных затрат у садоводов и дачников не только не становится меньше, но, напротив,
прибавляется - на деле «правила игры» для них с каждым годом становятся все запутаннее. Почему так? Вместе с читателями
пробуем разобраться в ситуации.
ЛОВУШКА № 1
Оформил землю? Это не значит, что она твоя!
Как мы уже писали, по ходу «дачной амнистии» возникла интересная проблема: многие садоводы-дачники не могут
зарегистрировать свои участки, поскольку неожиданно выясняется, что их реальные размер и положение не соответствуют
зафиксированным в документах (почему так происходит - см. упомянутый выше материал). Попытки это самое положение
участка уточнить, проведя за свои деньги - и немалые (обычно более 10 тыс. руб.) - землеустроительные работы, нередко
приводят к еще более умопомрачительным результатам. Документы все равно отказываются принимать, поскольку
«уточненные» границы заезжают на участки соседей, которые те уже успели зарегистрировать по «дачной амнистии» раньше.
«С межеванием - вообще хохма! У нас в садоводстве было 120 участков - и всем земли хватало. Стали оформлять, за взятки
приписывать себе по метру - трех участков недосчитались! Кто не успел, остался вообще без земли!» - делится на сайте kp.ru
своим опытом и сделанными из него выводами один из наших читателей.
Стоит заметить, что положение тех, «кто успел», тоже нельзя назвать выигрышным. Им в любой момент грозит вызов в суд со
стороны «не успевшего», но не желающего поступиться своими правами на землю соседа. Нередко в такой ситуации
оказываются люди, и взяток никому не дававшие, и даже не подозревавшие, что нарушили чьи-то права, ведь участок чин
чином зарегистрирован и документы на руках!
«Государство потратило деньги на ГЛАНАС, могло бы потратиться и на полную инвентаризацию земли, - пишет читатель
Сергей. - Если проводить межевание целиком всего садового общества, одной бригадой в единой системе координат, точность
работ возрастает, а себестоимость падает. Но государство на это денег не выделяет. А местные чиновники в другом
заинтересованы. Им выгодно тянуть деньги из каждого владельца участка. А там, глядишь, и судьям перепадет в
неразберихе».
Впрочем, ситуация собственно с землей - еще не самая большая дыра в законодательстве о садоводах и дачниках.
ЛОВУШКА № 2
Нежилые «жилые строения»
Чтобы дать понятие о том, в каком состоянии сейчас находится вопрос, который, собственно, и пытался разрешить своим
нашумевшим законопроектом Минрегион - что можно строить на садовых и дачных участках, - приведу только одну цитату.
Это выдержка из разъяснений Московского областного бюро технической инвентаризации, вывешенных на сайте Союза
садоводов России для всеобщего ознакомления: «В соответствии с п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям
относится жилой дом, а не жилое строение. На основании вышеуказанного жилое строение, расположенное на земельном
участке, предназначенном для садоводства, не относится к жилым помещениям и имеет назначение нежилое».
Как это жилое строение относится к нежилым помещениям? А вот так! Это с точки зрения русского языка нонсенс. А с точки
зрения трактовки законодательства - вовсе нет!
Между тем, как следует из действующего Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан», на садовых земельных участках разрешается строить именно «жилые строения», а на дачных «жилые строения» и «жилые дома».
В чем разница между «жилым домом» (в нем разрешается прописываться, и при его строительстве можно получить налоговый
вычет) и «жилым строением», ваш корреспондент уже который год безуспешно пытается выяснить у многих
квалифицированных юристов. Ответ, как правило, такой: единственное «весомое» отличие - в назначении земли, на которой
постройка возведена. Если на садовой - ее независимо от количества этажей и коммуникаций автоматом признают строением.
Если на дачной или на ИЖС (участки для индивидуального жилищного строительства) и ЛПХ (участки для личного подсобного
хозяйства) - то домом, пусть это будет и покосившаяся избушка без воды и света с туалетом на улице. Более внятных
признаков в законодательстве нет. Напугавший садоводов «жесткий» законопроект Минрегиона, кстати, добавил еще одну
загадку: а что, собственно, такое «хозяйственное строение, не предназначенное для проживания граждан»? Сараюшка два на
два метра, где хранится инвентарь? Или, скажем, щитовой домик, где можно и держать лопату с граблями, и переночевать, но
где постоянно никто не живет? Решать эти вопросы, видимо, традиционно должны местные чиновники по своему усмотрению.
- Хотя законопроект Минрегиона бредовый, порядок в этой сфере наводить надо, - комментирует ситуацию с садово-дачными
постройками наш постоянный эксперт Андрей Туманов, главный редактор газеты «Ваши 6 соток», председатель Московского
межрегионального союза садоводов, член общественного совета при Минсельхозе.
В самом деле, при нынешней законодательной ситуации получается, что, скажем, граждане, которые стали возводить на
шести - восьми сотках многоэтажки, не особо закон и нарушают: ну кто скажет, что эти сооружения - не строения?
Как выяснилось, свой взгляд на использование садовых участков - весьма отличный от того, который кажется логичным
нашим законодателям, - и у многих наших читателей.
«Сын окончил институт, пошел работать инженером, женился. Квартиру мы с мужем ему купить не можем, ипотеку им не
дают. Поэтому решили строить молодым дом в садовом товариществе. У государства ничего не просим, сами готовы решать
жилищную проблему своих детей. Так почему нам государство ставит палки в колеса? Грозятся поднять налог, пытаются
запретить строить дом, разве это нормально?
Рядовая бабушка России».
ЛОВУШКА № 3
Садовые товарищества не могут жить по закону?
- Садовые товарищества в целом сейчас поставлены в такую ситуацию, что просто обречены быть дойной коровой, продолжает разговор Андрей Туманов. - В каждом товариществе, если приехать туда с проверкой, можно легко найти никак
не менее 50 нарушений.
Нет, речь идет уже не о неразберихе с землей и «не тех» постройках. И формально вопрос о деятельности садовых и дачных
товариществ выходит за рамки «дачной амнистии». Но ведь садовый домик с участком не существуют сами по себе. И тут - тот
же правовой вакуум.
Хотя поселениями садовые товарищества официально не признаются, некая инфраструктура - построенная на средства самих
дачников - там присутствует. А соответственно существует и масса требований к ней.
Любимый пример экспертов - злая участь товариществ, в свое время ради блага своих садоводов построивших водонапорные
башни. И теперь каждый год на эту башню требуется получать лицензию у экологической милиции, оформлять документы на
право пользования водой (порядка 500 тыс. руб.). Плюс платить за воду по счетчику...
Еще одно характерное больное место всплыло этим летом во время пожаров. В редком товариществе соблюдаются меры
противопожарной безопасности.
За несоблюдение норм и правил платить приходится... опять же дачникам. А кому еще? Лично председателю товарищества из
своего кармана? При этом, как поясняют в Союзе садоводов России, хотя все садоводы и дачники платят налоги, закон об
общих принципах местного самоуправления не позволяет муниципальным образованиям направлять средства из собираемых с
садоводств налогов обратно в садоводства на развитие инфраструктуры.
Вот и опять, получается: платите, платите и еще раз платите...
ИТОГО
Итог получается один: как ни крути, а садоводы-дачники постоянно оказываются нарушителями. И, похоже, такая ситуация
крайне удобна чиновникам: зачем же отказываться от дойной коровы!
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда» № 154, 15 октября 2010 г.
http://kp.ru/daily/24575/746444/
УЧАСТОК, КОТОРЫМ ВЛАДЕЮТ ВСЕ
Конституционный Суд обнаружил правовую неопределенность
М. ЛЕБЕДЕВА
Речь идет о земле, на которой стоит многоквартирный дом, и о собственниках его жилых и нежилых помещений. Точнее, об
оформлении права на эту землю в общую долевую собственность жильцами и владельцами магазинчиков и офисов,
расположенных на первых этажах этих многоквартирных домов.
КОГДА В ТОВАРИЩАХ СОГЛАСЬЯ НЕТ
Именно этот вопрос попытались решить собственники нежилых помещений предприниматели Е. Дугенец из Новгорода, Е.
Плеханов из Кургана и В. Минин из Кирова, отстаивая свою позицию в областных арбитражных судах. Дело в том, что каждый
месяц городские власти взимали с них арендную плату за пользование землей, на которой стоит жилой дом. Причем сумма
аренды была в 10 - 20 раз больше земельного налога.
Адвокат новгородской предпринимательницы Е. Дугенец, чей магазин находится в жилом доме, поясняет, что "согласно
Жилищному кодексу платить надо не аренду, а только земельный налог, но земля должна быть в собственности. Для
оформления земли в собственность необходимо получить согласие всех жильцов дома на общем собрании".
Однако интересы владельцев квартир и владельцев магазинчиков не всегда совпадают, и принять решение на общем
собрании практически невозможно. Во-первых, не каждый жилец захочет потратиться на необходимые для этого
землеустроительные процедуры. Во-вторых, после официального оформления земли все собственники обязаны будут
ежегодно платить земельный налог. Владельцы квартир истолковывают это как "лишние" траты, а вот для собственников
нежилых помещений это будет законная экономия, так как земельный налог существенно ниже арендной платы за землю.
Получив от арбитражных судов отказ в удовлетворении своих требований, предприниматели из Новгорода, Кургана и Кирова
обратились с жалобами в Конституционный Суд. Поскольку жалобы Е. Дугенец, Е. Плеханова и В. Минина касались одного и
того же предмета, Конституционный Суд соединил дела по этим жалобам в одном производстве.
ОДИН ЗА ВСЕХ
Предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ явились взаимосвязанные положения частей 2, 3 и 5 статьи 16
Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного
кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ, которые регулируют условия и порядок
бесплатного перехода земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность владельцев жилых и
нежилых помещений, как в случае, если земельный участок был сформирован до 1 марта 2005 года - даты введения
Жилищного кодекса РФ, так и после этой даты.
По мнению заявителей, упомянутые нормы лишают их права собственности на общее имущество многоквартирного дома и
позволяют взыскивать с них арендные платежи за пользование земельным участком, который в силу закона является их
общей долевой собственностью.
Оспариваемые нормы, считают заявители, не соответствуют конституционному принципу ясности и недвусмысленности
закона, создают условия для произвола и препятствуют единообразному применению закона.
Исследовав представленные документы и выслушав представителей Высшего арбитражного суда РФ и Генеральной
прокуратуры, Конституционный Суд обозначил свою позицию следующим образом.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность домовладельцев только после того, как он
сформирован и ему присвоен кадастровый номер. Если земельный участок не был сформирован до 1 марта 2005 года, то
лицо, уполномоченное общим собранием собственников жилых помещений, вправе обратиться с заявлением о его
формировании в административные или муниципальные органы.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий
интересов собственников, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен их дом,
принятие общим собранием решения становится практически невозможным. Это означает сохранение на неопределенное
время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов
земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
Согласно принципу платности землепользования переход земельного участка под многоквартирным домом из публичной
собственности в частную означает, что у домовладельцев возникает обязанность уплачивать земельный налог. Уплата этого
налога, поступающего в местный бюджет, позволяет сохранить баланс интересов собственников и муниципального
образования, на землях которого находится дом.
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, под которым участок не сформирован, не несут налогового
бремени, хотя фактически используют этот земельный участок. А вот собственники нежилых помещений, напротив,
вынуждены уплачивать и арендную плату за пользование тем же земельным участком, и земельный налог.
Зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую
долевую собственность) от решения общего собрания собственников ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36
Конституции РФ прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (ст.ст. 19 и
57 Конституции РФ, ст. 3 Налогового кодекса РФ).
Поэтому Конституционный Суд признал положения части 3 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не
соответствующим Конституции РФ в той мере, в которой она препятствует собственнику как жилого, так и нежилого
помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием, самостоятельно обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором
расположен дом. Обращение такого собственника является основанием для осуществления им процедуры формирования
земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета в целях его последующего перехода бесплатно в
общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме.
ПОСЛЕДСТВИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Таким образом, оформить землю под многоквартирным домом может теперь любой из владельцев помещений - решения
общего собрания на это не требуется. Суды, которые ранее отказывали предпринимателям в оформлении земельных участков
под многоквартирным домом, обязаны пересмотреть свои прежние решения с учетом постановления Конституционного Суда
Российской Федерации от 28.05.2001 г. N 12-П по жалобам граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова.
Получив землю под многоквартирным домом в общую долевую собственность, земельный налог на нее теперь придется
платить всем. Однако доплачивать нужно немного - в среднем 0,1% от кадастровой стоимости земли.
Вопросы исчисления и уплаты такого земельного налога разъяснены в Письме Минфина от 25.12.2009 г. N 03-05-06-02/126.
Документ поясняет, что доля в общей долевой собственности на землю определяется по данным Единого государственного
реестра прав (ЕГРП). Не следует забывать, что собственники помещений в многоквартирном доме признаются
налогоплательщиками земельного налога лишь в том случае, если земельный участок под ним сформирован и поставлен на
государственный кадастровый учет.
ИСТОЧНИК: газета «Ваше право», № 19, 30 сентября 2010 г.
МЕРТВАЯ ЗОНА ПОД ДОМОМ
Верховный суд объяснил чиновникам, почему людям надо отдавать в собственность землю под их жильем
Наталья КОЗЛОВА
Очень интересное и нужное для простых граждан решение вынес Верховный суд, разбирая тяжбу с чиновниками жительницы
города Казани.
У себя в Татарстане женщина проиграла местной власти все суды, доказывая, что она имеет право приватизировать участок,
на котором стоит ее дом. Чиновники гражданке отказывали, заявляя, что ничего женщина не получит, потому как часть ее
участка попала в генплан будущего нового микрорайона и там, по их мнению, разместятся не грядки, а улицы.
Это решение по конкретному делу в действительности имеет важное значение для тех граждан, которые попали в
аналогичную ситуацию - то есть земля под их домами приглянулась местным властям и хозяева жилья не могут получить ее в
собственность. Верховный суд страны на этом конкретном примере показал судьям, разбирающим подобные иски, как надо
правильно в таких спорах трактовать действующие законы.
Дом, который стоит на этом участке, гражданка получила вместе с братом в наследство. Получилось, что дом - ее
собственность, а участок, на котором он стоит, принадлежит городу, потому как не был своевременно оформлен. Чиновники в
суде заявили, что отказали гражданке совершенно законно, ведь ее участок попал в "зону планируемого размещения
объектов капитального строительства дорог, улиц и прочего". Районный суд, отказывая женщине, исходил из того, что по
постановлению местной власти был утвержден проект и план территории микрорайона. А участок, на котором стоит дом
гражданки, частично оказался на территории проекта. Поэтому он является участком общего пользования и приватизации по
статье 85 Земельного кодекса не подлежит.
Районный, а следом за ним и Верховный суд республики встали на сторону чиновников и женщине по всем пунктам отказали.
Но упорная гражданка дошла до Верховного суда страны, и Судебная коллегия по гражданским делам, разобравшись,
сказала: местные суды неправильно применяли, а главное - истолковали законы. Гражданка же, напротив, требовала то, что
ей положено по закону.
Вот аргументы Верховного суда России.
По пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и организации, которые имеют в собственности или в пользовании
здания, строения или сооружения на государственной или муниципальной земле, приобретают права на эти участки. В той же
статье Земельного кодекса можно прочесть, что исключительное право на приватизацию или аренду земли имеют граждане и
организации, у которых на этой земле стоят собственные здания или сооружения. Земельный кодекс еще говорит о том, что
исполнительный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого участка в
собственность бесплатно.
Кроме этого есть еще один закон - N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". В этом документе сказано, что
граждане РФ имеющие в "фактическом пользовании" участки с расположенными на них жилыми домами, которые были
получены в результате различных сделок до 6 марта 1990 года (в этот день вступил в силу закон о собственности в СССР), и
не успевшие оформить и зарегистрировать землю, имеют право бесплатно приобрести в собственность эти участки. Этот закон
"О собственности в СССР" был введен в действие с 1 июля 1990 года. Дата принятия для нас очень важна. И вот почему.
Женщина, которая спорила с чиновниками об участке, владеет домом с 21 июня 1990 года. Но местные суды почему-то не
применили к истице ни этот закон, ни Земельный кодекс вместе с Законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Аргумент отказов судов был один - участок гражданки попадает под план будущей застройки, значит, автоматически
становится землей общественного пользования, без права на приватизацию.
Верховный суд на это заметил, что ни в Земельном кодексе, ни в законе о введении его в действие нет никаких положений,
которые бы ограничивали право человека на бесплатное получение в собственность земли под своим домом.
Отдельно главный суд страны сказал и о землях так называемого "общего пользования". Суд заявил, что, разбирая дело,
местные суды дали неправильное толкование норм закона про такие земли. Так вот, Земельный кодекс действительно не
разрешает приватизацию "общественных" участков, но только в том случае, если на них уже имеются дороги, набережные,
скверы, дома и бульвары. Короче, все то, что укладывается в понятие "объекты общего пользования". У упорной гражданки,
судя по решению местных судов, на участке не было никаких чужих объектов, кроме ее собственного дома. Неправильное
толкование закона, по мнению Верховного суда, привело к "существенным нарушениям норм материального права". В итоге
главный суд России отменил все решения об отказе в приватизации земли и велел местным судам перерешать дело упорной
женщины с учетом разъяснений.
Кстати. Это решение высшего суда - прямое указание всем судьям, как рассматривать подобного рода спорные дела
чиновников и владельцев домов с участками. Рассматривать в пользу граждан.
Эта статья является комментарием к:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 11-В09-19
(Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, № 7 за 2010 год).
ИСТОЧНИК: «Российская газета», Федеральный выпуск, №5249 (170), 3 августа 2010 г.
http://www.rg.ru/2010/08/03/zhilje.html
САМЫЕ ЧАСТЫЕ ОШИБКИ, КОТОРЫЕ МЕШАЮТ ОФОРМЛЯТЬ УЧАСТКИ ПО «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»
Специалисты Росреестра в гостях у "КП"
Анна ДОБРЮХА
ПРОВЕРЬ СЕБЯ: КОМУ СВЕТИТ УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК
- Я купила дачный участок в 2002 году, - рассказывает слушательница радио «КП» Татьяна. - По договору купли-продажи и
по документу о межевании площадь участка 8,5 сотки, а фактически забор стоит чуть подальше и получается еще около 5
дополнительных соток. Мы хотели узаконить их по «дачной амнистии», но в сельсовете сказали, что нам ничего не светит!
Что делать?
- Землевладельцам важно иметь в виду: под «дачную амнистию» попадают не любые участки и постройки, а их определенные
виды, - поясняет заместитель начальника Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии (Росреестр) Людмила Лилина.
Поэтому, чтобы зря не тратить усилия и не качать права на пустом месте, первым делом убедитесь, вписывается ли ваша
ситуация в условия, при которых действует «дачная амнистия».
Основные «фильтры» такие:
- Участок должен быть предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ, т. е. до 29 октября 2001 года. Те, кто
купил землю после этой даты, увы, не вправе бесплатно оформить в собственность «лишние» сотки, которые находятся в
фактическом пользовании, но не указаны в документах о покупке (именно в такой ситуации оказалась наша слушательница).
Совет: в подобных случаях специалисты советуют выяснить, кто является законным правообладателем интересующего вас
кусочка земли (зачастую это местные власти), и договариваться о выкупе этих соток либо их передаче в аренду.
- Второе обязательное условие для применения «дачной амнистии» - в документах о предоставлении земельного участка
должно быть указано, что он предназначен для любой из следующих целей: ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ),
огородничество, садоводство, дачное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или индивидуальное
гаражное строительство.
- Наконец, третье условие: вы можете оформить право собственности на землю в упрощенном порядке, если имеются
документы, где указано, что этот участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение, либо в постоянное
(бессрочное) пользование, либо вид права не указан (например, фигурирует лаконичная фраза «предоставляется участок
такой-то»).
СТОИТ ЛИ ОКУЛЬТУРИВАТЬ «ЛИШНИЕ» СОТКИ?
У нашего читателя Дмитрия оформлено в собственность 6 соток земли, есть кадастровый паспорт. «Рядом с участком была
заброшенная лесная поляна, я ее расчистил, окультурил и хотел бы присоединить получившиеся 4 сотки к своему участку
(построек, коммуникаций на этой земле нет). Это возможно?» - интересуется Дмитрий.
- Важно понять, к какой категории земли относятся «окультуренные» вами сотки, - отмечает наш эксперт из Росреестра
Людмила Лилина. - Если это земли лесного фонда, то они в принципе не могут находиться в частной собственности: такие
сотки гражданин вправе получить только в аренду с соблюдением определенных условий (подробности можно уточнить в
соответствующем лесхозе).
Также важно иметь в виду: если границы вашего земельного участка установлены на местности, были проведены кадастровые
работы и имеется кадастровый паспорт, то бесплатно получить дополнительно прихваченные сотки уже не удастся.
Обратите внимание: правило «дачной амнистии», которое позволяет безвозмездно оформлять в собственность «кусочки»
земли, находящиеся в фактическом пользовании, действует при условии, что границы участка не определены и не
закреплены в ходе кадастровых работ. Также должны соблюдаться общие условия применения «дачной амнистии» (см. «Кому
светит упрощенный порядок»).
- На практике также нередко встречаются еще две типичные ситуации, - рассказывает Людмила Лилина. - Граждане пытаются
оформить в собственность по «дачной амнистии» земли сельхозназначения и участки, предоставленные им в аренду.
Внимание: в обоих этих случаях упрощенный порядок регистрации права собственности применить невозможно!
Альтернативные варианты зависят от конкретных обстоятельств каждой ситуации. При этом арендованные участки зачастую
можно приобрести в собственность только путем выкупа.
САДОВОДЧЕСКАЯ КНИЖКА - НЕ АРГУМЕНТ
Еще одна распространенная ошибка, тормозящая регистрацию прав на участки, - это недочеты при подготовке пакета
документов.
На самом деле Росреестр разработал четкий и вполне понятный список (см. «Домашний блокнот»).
- Бывает, землевладельцы приходят с книжками садовода, справками об уплате налогов за участок. Однако эти документы не
являются свидетельством о наличии прав на землю! - предупреждает Людмила Лилина.
В то же время, если других документов у вас нет, упомянутые книжки и справки можно использовать в качестве
доказательств для установления факта собственности на землю в суде. В таких случаях в роли правоустанавливающего
документа будет выступать судебное решение - именно его нужно будет нести в пакете документов в регистрационную
службу.
Основанием для отказа в регистрации права собственности на участок могут быть и технические дефекты документов:
подчистки, приписки, исправления, сделанные в ненадлежащей форме (для разных видов документов предусматривается
свой порядок внесения исправлений), сообщают в Росреестре.
Совет: поскольку правоустанавливающие документы на участок выдаются на основании актов местных органов власти, то,
если такой документ оказался дефектным, нужно обратиться за выпиской из соответствующего акта в местный архив. Эта
выписка «реабилитирует» вас при подаче документов в регистрационную службу.
БУДЬ В КУРСЕ!
Какие облегчения в правилах регистрации появились в этом году
- С 1 марта отпала необходимость предоставлять на регистрацию кадастровый паспорт участка. Вместо этого документа
достаточно подать в регистрационный орган заявление о внесении сведений о ранее учтенном земельном участке (подробнее
см. «Домашний блокнот»). В такой ситуации необходимые кадастровые сведения поступают регистраторам «путем
внутриведомственного взаимодействия» (т. е. без участия самого землевладельца) и гражданину не нужно тратить время и
деньги на землеустроительные работы для оформления кадастрового паспорта.
- Пакет документов на государственную регистрацию права собственности разрешается подавать не только при личной явке,
но и почтовым отправлением с объявленной ценностью вложения, описью документов и уведомлением о вручении.
Также имейте в виду, что недавно Росреестр открыл на своем портале http://portal.rosreestr.ru интернет-сервис «Справочная
информация в режиме on line». Зайдя на сайт и введя кадастровый номер участка (или просто найдя его на интерактивной
кадастровой карте), вы можете получить массу ценной информации о любом участке, внесенном в Государственный кадастр
недвижимости (площадь участка, целевое назначение, кадастровая стоимость и др.). Этот сервис очень пригодится, в
частности, для проверки «юридической чистоты» участка перед его покупкой.
ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ.
Готовим документы
Для регистрации права собственности на земельный участок нужно предъявить*:
- Заявление о регистрации. Бланк можно получить на месте (в территориальном отделении Росреестра) и там же заполнить с
помощью специалиста, принимающего документы, либо заранее скачать с сайта www.rosreestr.ru и заполнить самостоятельно.
- Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия (заверять не нужно!). Размер пошлины - 200 рублей за
регистрацию права на каждый объект (участок, дом, гараж и т. д.).
- Правоустанавливающий документ на участок. Обратите внимание: это может быть документ любой степени давности, но
главное, чтобы в нем было указание на предоставление (выделение) участка на соответствующем виде права (см. «Кому
светит упрощенный порядок) и чтобы документ был выдан от имени государственного органа власти либо органа местного
самоуправления (районная администрация, сельсовет и т. п.).
- Кадастровый паспорт участка.
Важно: если такого паспорта у вас нет, то вместо него можно подать заявление: «Прошу внести сведения о земельном участке
как о ранее учтенном на основании данных в правоустанавливающем документе».
* Примечание: какие документы нужны для регистрации прав на различные постройки - см. на сайте Росреестра
www.rosreestr.ru
КСТАТИ
Что касается построек на загородных участках, то «дачная амнистия» распространяется, во-первых, на объекты, для
возведения которых не требуется разрешения на строительство (дачные и садовые дома, гаражи, бани, беседки и т. п.), и, вовторых, на индивидуальные жилые дома, построенные на участках для ИЖС и ЛПХ
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда», №112, 3 августа 2010 г.
20 июля 2010 г. http://www.kp.ru/daily/24525/672111/
ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ: ОФОРМЛЯЕМ ЗЕМЛЮ И ДОМИК
Разбираем наболевшие вопросы читателей «КП» вместе с адвокатом Светланой Жмурко
Елена АРАКЕЛЯН
У меня свидетельство о праве собственности на участок старого образца. Как мне эту землю приватизировать? Матвей
Иванович
Приватизация - это когда недвижимость переходит из федеральной или муниципальной собственности в частную. У вас же
земля уже в вашей собственности, поэтому ничего приватизировать не надо. Приватизируются участки, которые
предоставлялись в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение.
Надо ли менять старое «голубое» свидетельство на новое? Марина.
Если вы не собираетесь продавать участок или, скажем, дарить, то можете ничего не предпринимать. В силу пункта 9 статьи 3
Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или
юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (до 1998 года), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако для каких-либо сделок с землей вам потребуется поставить участок на кадастровый учет и пройти процедуру
регистрации вашего права собственности. В итоге у вас должен оказаться на руках такой комплект документов:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю,
- документ - основание получения этого свидетельства (постановление главы администрации о выделении земельного
участка, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. п.),
- выписка из кадастрового паспорта.
Ставить участок на кадастровый учет и регистрировать свое право собственности на него с 1 марта надо в одной и той же
организации - подразделении Росреестра по месту нахождения участка (одновременно пишутся два заявления).
Полный набор документов на землю понадобится и еще в одном случае - если вы хотите «узаконить» дачный домик или
другие строения, которые находятся на участке. Для этого также понадобится сначала поставить участок на кадастровый учет
и получить свидетельство о регистрации права собственности на землю современного образца.
Хочу приобрести неприватизированный дачный участок с дальнейшей приватизацией на меня. Какие документы необходимо
оформить? Достаточно ли просто переписать владельца? Какие могут быть «подводные камни»? Наталия.
Строго по закону приобрести участок можно только в том случае, если у продавца на него есть право собственности. В вашей
ситуации участок продавцу не принадлежит, поскольку он не приватизирован, поэтому и распоряжаться им он права не
имеет.
Если вы все же решитесь заплатить сейчас владельцу участка деньги в надежде потом оформить его на себя, то имейте в
виду: бесплатная приватизация распространяется только на тех, кому земельные участки были предоставлены на праве
постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до 2001 года, поэтому на вас право на
бесплатную приватизацию участка, который вы хотите купить, не распространяется.
Лучше всего подождать, когда нынешний владелец оформит землю на себя, а затем заключить с ним сделку.
У нас с женой два смежных огороженных участка по 600 кв. м в садовом товариществе. Как их объединить по одному адресу?
Право собственности на эти два участка установлено по суду, но не зарегистрировано. С уважением В. Я.
Для того чтобы объединить два участка, у которых разные владельцы, необходимо совершить с землей какую-либо сделку.
Например, один супруг может подарить или продать второму свой участок.
Но, для того чтобы совершить с земельным участком сделку, необходимо свое право на землю зарегистрировать и получить
правоудостоверяющий документ - свидетельство о государственной регистрации права на землю.
В 2006 году оформил участок 15 соток и дом. Хотелось бы получить еще шесть соток примыкающей земли на границе с
колхозным полем под огород. Возможно ли это? Анатолий.
Бесплатно невозможно. Чтобы получить эти сотки за плату в собственность или в аренду, нужно обратиться в администрацию
района, где расположен земельный участок.
Председатель садового товарищества не подписывает акт согласования местоположения границ земельного участка. Соседи,
граничащие с нами, все подписали, а председателя не устраивает размер участка, так как якобы мы «прихватили» часть
дороги. Наталья.
Если ваш земельный участок граничит с землями общего пользования и председатель не подписывает акт, он должен
представить письменные возражения. Если это сделано, то устанавливать границу придется в судебном порядке.
НАПОМИНАЛКА «КП»
Каковы сроки дачной амнистии?
Для владельцев соток и домиков в садовых товариществах дачная амнистия, то есть упрощенный порядок оформления
собственности, действует бессрочно.
Владельцы домов и коттеджей на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и приусадебных участках
для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в упрощенном порядке могут оформить свои постройки до 1 января 2015 года. После
этой даты им будет необходимо предъявлять для оформления собственности акт о вводе строения в эксплуатацию (для чего
надо иметь разрешение на строительство). Что касается оформления прав на землю, то упрощенный порядок для этих
категорий участков также действует бессрочно.
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда», № 71, 19 мая 2010 г.
http://www.kp.ru/daily/24483/640116/