Ниже мы решили опубликовать вопросы по теме статьи, которые... от жителей нашего города и ответы на них.

Ниже мы решили опубликовать вопросы по теме статьи, которые начали поступать
от жителей нашего города и ответы на них.
Вопрос: «У нас с женой квартира находиться в общей совместной
собственности. Получается два собственника в одной квартире. Сколько голосов мы
будем иметь?»
Ответ: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном
доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади
указанного помещения. Т.о. количество голосов определяется в зависимости от общей
площади вашей квартиры, а т.к. собственность общая совместная, голоса не делятся на
голоса мужа и голоса жены. При общей долевой собственности количество голосов,
которым обладает собственник, зависит от доли в собственности каждого собственника».
Вопрос: «Я являюсь нанимателем квартиры. Имею договор социального
найма. Увидела на подъезде объявление о проведении собрания по выбору способа
управления. Должна ли я на него идти?»
Ответ: «В общем собрании вправе принимать участие только собственники
помещения, их законные представители или уполномоченные собственником другие лица
(в том числе наниматели). Если вы не уполномочены собственником, то на собраниях вам
присутствовать не обязательно».
Вопрос: «Мы уже хотим выбрать способ управления домом. Но вопрос о не
добросовестных плательщиках нас останавливает. Например, если мы заключим
договор на ремонт лавочек возле подъездов дома, а два собственника в доме не хотят
за это платить. Что ж нам теперь из-за них вообще не ремонтировать лавочки?»
Ответ: «Если на общем собрании большинством голосов принято решение о ремонте
лавочек, то это решение должно выполняться всеми собственниками дома, независимо от
их желания. Смета на выполнение работ утверждена, договор подписан – каждый
собственник должен понести расходы пропорционально его доли в общем имуществе
дома. Лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату обязаны уплатить пени в
размере 1,300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент оплаты, от не выплаченных в
срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после установленного
срока».
Вопрос: Я работаю на Севере и поэтому не постоянно проживаю в квартире.
Должен ли я платить членские взносы ТСЖ, если вообще не принимаю участия в
общих собраниях ТСЖ?»
Ответ: «Если вы не являетесь членом ТСЖ, вы не должны платить членские
взносы, но это не освобождает вас от иных видов оплаты по содержанию общего
имущества дома».
Вопрос: «Наш дом нуждается в капремонте кровли. Была составлена смета и
посчитано кто и сколько должен платить. Получается очень дорого. А я пенсионерка
и у меня нет таких денег. Что делать в таком случае?»
Ответ: «Если вы не в состоянии оплачивать расходы по содержанию и ремонту
общего имущества дома, то вам следует обратиться за предоставлением субсидии на
оплату жилого помещения и коммунальных услуг».
Вопрос: «В моем доме находиться подвал, в одной его части нет инженерных
сетей. Могу ли я его использовать под кладовку?».
Ответ: «Да, вы можете использовать подвал под кладовку, если общим собранием
собственников помещений многоквартирного дома не принято решение об использовании
данного помещения в иных целях, например для сдачи в аренду части общего имущества
с целью получения дохода».
Вопрос: «Я являюсь собственником нежилого помещение в доме. Как будет
производится оплата жилья и коммунальных услуг в многоквартирном доме, в
котором не созданы товарищество собственников жилья или кооператив и
управление которым осуществляется управляющей организацией?»
Ответ: «Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы
товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым
осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение
и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой
платы является договор управления. При этом собственник помещения обязан внести
плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которыми он
пользуется в принадлежащем ему жилом помещении. Эта норма распространяется и на
собственников нежилых помещений в многоквартирном доме».
Вопрос: «Кто и как принимает решение о проведении капитального ремонта
многоквартирного дома и определяет размер платы за капитальный ремонт?»
Ответ: «Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома
решают собственники помещений в многоквартирном доме. До вступления в действие
кодекса вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта
многоквартирных домов, как правило, решали органы местного самоуправления.
Решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (срок начала,
необходимый объем работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок
финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей
организации. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о
проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников
помещений, а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным
потребительским кооперативом - органами управления соответствующей некоммерческой
организации.
Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного
самоуправления возможно, как исключение, в случае, если собственниками помещений в
многоквартирном доме в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбран способ
управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим
домом не было реализовано. В этом случае проведение капитального ремонта может быть
одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации».
Вопрос: «Я приобрел квартиру. Должен ли новый собственник помещений
многоквартирного дома оплачивать капитальный ремонт?»
Ответ: «Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного
дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента
возникновения права собственности на помещения в этом доме. Если права собственности
на помещение в многоквартирном доме перешли к новому собственнику, то к нему
переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный
ремонт многоквартирного дома. Если капитальный ремонт не проводился или все
обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения
выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком
случае обязательства по оплате капитального ремонта будут впервые возникать у нового
собственника».
Вопрос: «Кем устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого
помещения в многоквартирном доме?»
Ответ: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается
собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это, в свою
очередь, означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы
должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание
многоквартирного дома, а также его текущий и капитальный ремонт.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об
установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. При управлении
многоквартирным домом управляющей организацией, установление размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора
управления. В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт
жилого помещения в договоре управления такой договор считается не заключенным».
Вопрос: «Может ли орган местного самоуправления после введения в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливать цены на содержание и
ремонт жилых помещений и в каких случаях?»
Ответ: «Надо различать права органов публичной власти устанавливать цены для
нанимателей и для собственников. Собственники всегда обязаны нести расходы на
содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Поэтому именно
собственники в первую очередь должны вносить плату за содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирных домах.
Основным способом установления размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения (несмотря на это название платежа, в соответствие с кодексом плата за
содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по
управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту
общего имущества в многоквартирном доме) для собственников является принятие
решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом
дома, кто это будет делать, сколько они будут за это платить. Такое правило установлено
для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором не
созданы ТСЖ либо ЖСК. Общее собрание собственников помещений проводится в
порядке, установленном статьями 45 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если собственники выбрали способ управления домом управляющей организацией,
то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом предложений
управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее
активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы
одна квартира в многоквартирном доме. Естественно, что плата за содержание и ремонт
должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в
многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Иначе в доме не
будут выполняться необходимые работы и дом быстро придет в негодность. Возможность
установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс Российской
Федерации не предусматривает. Кто не в состоянии платить – тот должен получать
субсидии. Плата, как одно из условий договора управления, должна быть одинаковой для
всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, как для
граждан, и для муниципалитета. Таковы требования кодекса.
Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 3 ст. 156)
органы местного самоуправления размер платы за содержание и ремонт жилого
помещения может устанавливаться только для тех собственников жилых помещений,
которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в
установленный срок.
В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" (статья 18) установлено, что на это им дается
1 год после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (т.е. до 1
марта 2006 года). Только по истечения этого срока, если собственниками помещений в
многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или
принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным
домом не было реализовано, орган местного самоуправления в первый раз обязан
провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. На конкурсе
определяются все условия договора управления домом (в т.ч. перечень услуг и работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда
муниципалитеты могут для каждого отдельного дома устанавливать цены на содержание
и ремонт. Средних цен быть не может, поскольку все дома имеют разный износ и
конструктивные особенности.
Что касается платы для нанимателей, органами местного самоуправления
устанавливаются размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы
за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по
договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного
или муниципального жилищного фонда. Такая плата может быть меньше расходов,
которые обязан нести собственник (муниципалитет). В этом случае, он (наймодатель)
обязан доплатить управляющему (часть 4 ст. 155 ЖК)».
Вопрос: «Возможно ли изменение способа управления многоквартирным
домом?»
Ответ: «Кодекс закрепляет за собственниками право на изменение в любое время
реализуемого способа управления на основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме».
Вопрос: «Возможно ли управление многоквартирным домом несколькими
управляющими организациями?»
Ответ: «Кодекс предусматривает управление многоквартирным домом только одной
управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом - это единый
сложный объект недвижимости и управление многоквартирным домом как единым
объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями
одновременно, поскольку при этом неизбежно принятие ими различных
взаимоисключающих управленческих решений, что является недопустимым».
Руководитель статьи: начальник УЖКХ ТиС В.Н.Родыгин
Автор статьи: ведущий специалист И.М.Баталова