Оформление стилей для отчета
реклама
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 рыночной стоимости исключительных прав на изобретения и связанных с ними ноу-хау Дата оценки: 01 июля 2006 года Заказчик оценки: ООО «Заказчик» Дата составления отчета: 11 декабря 20__ года Основание: Договор №7-040/11-Н от 07.11.20__г. Исполнители (оценщики): Костин А.В., к.э.н., рег.№ 2213 (РОО) Москва, 2011 год ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Содержание 1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ .................................................................... 6 1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов ............................................................................... 6 1.2. Сведения об Оценщике и Заказчике .................................................................................................... 7 1.3. Основные этапы и процедуры оценки стоимости ............................................................................... 8 1.4. Ограничения и принятые допущения ................................................................................................... 9 1.5. Пределы применения полученного результата .................................................................................. 9 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................................. 10 2.1. Перечень информации, устанавливающий качественные и количественные характеристики объекта оценки ................................................................................................................................................ 10 2.2. Описание объекта оценки и оцениваемых прав ............................................................................... 10 3. МЕТОДОЛОГИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ........................ 27 3.1. Обзор и обоснование применяемых подходов, стандартов и методик .......................................... 30 3.2. Доходный подход к оценке НМА ........................................................................................................ 31 3.3. Сравнительный подход к оценке НМА ............................................................................................... 33 3.4. Затратный подход к оценке НМА ....................................................................................................... 34 3.5. Опционный метод оценки (затратно-доходный подход) .................................................................. 35 3.6. Выбор подходов и обоснование применяемых стандартов ............................................................ 37 4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НМА .......................................................... 38 4.1. Сферы применения объекта оценки. Потенциальные лицензиаты (покупатели) объекта оценки 38 4.2. Реальные экономические эффекты от использования объекта оценки ........................................ 39 4.3. Принципы построения стоимостной модели оцениваемой технологии ......................................... 39 4.4. Вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании ..................................................... 43 5. АНАЛИЗ РИСКОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ СЦЕНАРИЕВ РАСЧЕТНОЙ МОДЕЛИ СТОИМОСТИ ............................................................................................................... 45 5.1. Риски проекта по использованию энергосберегающей технологии ............................................... 45 5.2. Риски этапов развития проекта по внедрению запатентованной технологии ............................... 48 5.3. Определение величины ставки дисконтирования для доходного подхода .................................. 48 5.4. Итоговые значения ставок дисконтирования для расчетным моделей ......................................... 58 5.5. Расчет коэффициента капитализации в постпрогнозном периоде ................................................. 58 5.6. Численное значение коэффициентов капитализации для расчетных моделей ............................ 61 6. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................... 63 6.1. Расчет стоимости затратным подходом ............................................................................................ 63 6.2. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом ................................................................. 69 6.3. Затратно-доходный подход (опционный метод оценки) .................................................................. 80 056421 2 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ............................................................................................... 90 8. ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА О ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКЕ ........................................................................... 92 9. ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ ........................................................................................................................... 93 9.1. Список литературы и источников ....................................................................................................... 93 9.2. Документы, полученные от Заказчика ............................................................................................... 95 9.3. Табличные данные для расчета коэффициента научной значимости ........................................... 96 9.4. Прогнозирование стоимости жилищно-коммунальных услуг на отопление до 2019 года ............ 97 9.5. Результаты статистической обработки результатов (измерений) ................................................ 100 9.6. Краткие сведения о секретах производства (ноу-хау) ................................................................... 102 Список таблиц в отчете Таблица 1. Основные сведения об объекте оценки и задании ...................................................................... 6 Таблица 2. Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов ......................................... 7 Таблица 3. Сведения о Заказчике .................................................................................................................... 7 Таблица 4. Сведения об Оценщике .................................................................................................................. 8 Таблица 5. Информация о квалификации и степени участия исполнителей отчета ................................... 8 Таблица 6. Опись полученных документов от Заказчика ............................................................................. 10 Таблица 7. Краткое описание оцениваемых патентов ................................................................................. 11 Таблица 8. Краткое описание ноу-хау и взаимосвязи с патентами.......................................................... 11 Таблица 9. Данные о лицензионных платежах за период с 2002 по 2006 г.г. ......................................... 13 Таблица 10. Сравнительные характеристики удельных показателей систем отопления........................ 14 Таблица 11. Значимость каждого патента при различных вариантах совместного использования при проектировании и строительстве ............................................................................................. 15 Таблица 12. Расчет доли лицензионного платежа, приходящейся на каждый патент при различных вариантах совместного использования ................................................................................... 15 Таблица 13. Расчет паушального платежа при использовании патента №2222222 ................................ 16 Таблица 14. Расчет паушального платежа при использовании патента №3333333 ................................ 16 Таблица 15. Расчет паушального платежа при использовании патента №1111111 ................................ 16 Таблица 16. Сравнительная таблица эффективности лицензионных соглашений при совместном использовании патентов с учетом размера паушального платежа за 1 кв.м. объекта строительства ............................................................................................................................ 17 Таблица 17. Удельные паушальные лицензионные платежи по каждому патенту в рублях за 1 кв.м. объекта строительства (2006 – 2019) ...................................................................................... 17 Таблица 18. Преимущества и недостатки оцениваемой технологии ......................................................... 17 Таблица 19. Прогноз строительства жилья в России .................................................................................. 22 Таблица 20. Прогноз строительства жилья за счет средств ЖСК .............................................................. 23 Таблица 21. Прогноз строительства жилья в _____ .................................................................................... 23 Таблица 22. Прогноз строительства жилья в г. _________ е ...................................................................... 23 Таблица 23. Прогноз реконструкции жилья в г. _____ ................................................................................. 25 Таблица 24. Прогноз объемов реконструкции в России .............................................................................. 26 Таблица 25. Прогноз ввода площадей по видам использования, млн. кв.м/год ....................................... 26 3 из 102 056421 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таблица 26. Предпочтительность подходов к оценке НМА ........................................................................ 30 Таблица 27. Описание реальных экономических эффектов и данных для расчета ................................ 39 Таблица 28. Основные переменные модели денежных потоков ............................................................... 39 Таблица 29. Результаты маркетинговых исследований. Прогноз строительства в РФ в 2006-2019 г.г. по трем сегментам ..................................................................................................................... 40 Таблица 30. Результаты маркетинговых исследований. Прогноз тарифов на тепловую энергию в РФ в 2006-2019 г.г. .............................................................................................................................. 41 Таблица 31. Сценарий-1 – наиболее вероятный. Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии .......................................................................................................... 41 Таблица 32. Сценарий-2 - оптимистический. Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии .......................................................................................................... 42 Таблица 33. Сценарий-3 (тренд-прогноз). Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии .......................................................................................................... 42 Таблица 34. Сценарий-4 – пессимистический. Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии .......................................................................................................... 42 Таблица 35. Наиболее часто используемые модели построения ставки дисконтирования .................... 49 Таблица 36. Дивидендная доходность мировых фондовых рынков .......................................................... 54 Таблица 37. Коэффициент β (бета) для строительных компаний мира .................................................... 55 Таблица 38. Расчет на основе модели кумулятивного построения СД ..................................................... 55 Таблица 39. Расчет СД для модели №3 (кумулятивный подход)............................................................... 57 Таблица 40. Итоговое значение диапазона ставки дисконтирования ....................................................... 58 Таблица 41. Основные модели и методы построения коэффициентов капитализации .......................... 59 Таблица 42. Данные о фактических затратах по созданию патентов ........................................................ 63 Таблица 43. Расчетный график расходования средств по созданию патентов ........................................ 64 Таблица 44. Индексы цен в строительстве по данным КО-Инвест, №55 .................................................. 64 Таблица 45. Приведенные затраты по созданию патента РФ №2222222 ................................................. 64 Таблица 46. Приведенные затраты по созданию патента РФ №3333333 ................................................. 64 Таблица 47. Приведенные затраты по созданию патента РФ №1111111 ................................................ 64 Таблица 48. Расчет коэффициента технико-экономической значимости (КТ) .......................................... 65 Таблица 49. Расчет стоимости затратным подходом (метод исходных затрат) ....................................... 66 Таблица 50. Затраты на создание объекта оценки (методом замещения) ............................................... 68 Таблица 51. Стоимость затрат на правовую охрану (регистрацию патентов) .......................................... 69 Таблица 52. Распределение стоимости патентов и ноу-хау на основании результатов, полученных методом замещения .................................................................................................................. 69 Таблица 53. Расчет доли реальных лицензионных платежей Патентообладателя за 2004-2006 год в общем экономическом эффекте (до налогообложения) ........................................................ 71 Таблица 54. Постоянные расходы, связанные с объектом оценки ............................................................ 72 Таблица 55. Основные переменные для модели №1.................................................................................. 73 Таблица 56. Структура себестоимости производства единицы тепловой энергии .................................. 75 Таблица 57. Результаты расчета стоимости по модели №1 ...................................................................... 75 Таблица 58. Основные переменные для модели №2.................................................................................. 77 Таблица 59. Результаты расчета стоимости по модели №2 ...................................................................... 78 Таблица 60. Расчетное значение ставки дисконтирования для модели №3 ............................................ 78 4 из 102 056421 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таблица 61. Данные по лицензионным платежам за 2002 – 2006 г.г. ....................................................... 79 Таблица 62. Основные переменные для модели №3.................................................................................. 79 Таблица 63. Расчет стоимости по модели №3 (оптимистический сценарий) ........................................... 80 Таблица 64. Расчет стоимости по модели №3 (оптимистический сценарий) ........................................... 80 Таблица 65. Результаты расчета стоимости по модели №3 ...................................................................... 80 Таблица 66. Сроки действия охранных документов .................................................................................... 82 Таблица 67. Общая площадь строительных объектов, введенных с использованием оцениваемой технологии за 2002-2006 г.г. ..................................................................................................... 83 Таблица 68. Линейный тренд ввода площадей до 2011 года ..................................................................... 84 Таблица 69. Полиноминальный тренд ввода площадей до 2011 года ...................................................... 84 Таблица 70. Удельный паушальный платеж на дату оценки для опционной модели .............................. 84 Таблица 71. Приведенные положительные и отрицательные денежные потоки ..................................... 87 Таблица 72. Расчет стоимостей патентов и ноу-хау для различных вариантов прогноза ...................... 88 Таблица 73. Коэффициент достигнутого с помощью ИС результата К1 ................................................... 96 Таблица 74. Коэффициент сложности решаемой с помощью ИС задачи К2 ............................................ 96 Таблица 75. Коэффициент новизны решаемой с помощью ИС задачи К3 ............................................... 96 Таблица 76. Прогноз тарифов на отопление, руб./Гкал.(без НДС) .......................................................... 100 Таблица 77. Результаты статистической обработки с учетом опционного метода (Описательная статистика MS Excel) ............................................................................................................... 100 Таблица 78. Результаты статистической обработки без учета опционного метода (Описательная статистика MS Excel) ............................................................................................................... 101 Таблица 79. Данные 34-измерений по 4-м расчетным моделям для статистической обработки ........ 101 Список рисунков в отчете Рисунок 1. Схема работы запатентованной технологии............................................................................... 12 Рисунок 2 Данные о вводе строительных площадей по технологии «_________ » ................................... 13 Рисунок 3. Тренд-прогноз ввода строительных площадей по технологии ________ ................................ 15 Рисунок 4 Прогноз строительства жилья в России до 2019 года ................................................................ 23 Рисунок 5. Система принципов оценки ОИС ................................................................................................. 28 Рисунок 6 Тренд-прогноз вводимых площадей ввода + три сценария до 2019 года ................................. 43 Рисунок 7 Связь рисков с этапами развития проекта ................................................................................... 48 Рисунок 8 Зависимость денежного потока от вклада каждого патента в проектировании и строительстве объектов для Модели №2 (сценарий – 1) ...................................................... 77 Рисунок 9 Линейный тренд по лицензионным платежам за 2002 -2006 г.г................................................. 79 Рисунок 10 Рост ввода площадей с 2005 года .............................................................................................. 83 Рисунок 11 Изменение паушальных платежей во времени ......................................................................... 85 Рисунок 12 Результаты измерений стоимости объекта оценки ................................................................... 90 056421 5 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 1. Краткое изложение основных фактов и выводов 1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов Основные данные об Объекте Оценки, оценщике, заказчике, собственнике объекта оценки, исполнителях, а также результаты расчета приведены в табличной форме. 1.1.1. Общая информация об объекте оценке и задании. Таблица 1. Основные сведения об объекте оценки и задании Объект оценки Исключительные права Описание объекта оценки (краткое) Исключительные права на изобретения (патенты РФ №2222222, №3333333 «__________________________» и патент РФ №1111111 «__________________________ здания»), а также связанные с ними ноу-хау. Подробное описание объекта представлено в разделе 2 № патента \ данные Дата приоритета Дата выдачи Дата окончания Ост. срок, лет Патент № 2222222 Патент №3333333 Патент №1111111 17.05.1999 г 30.06.2000 г. 09.04.2002 г. 27.04.2000 г. 27.05.2001 г 20.03.2003 г 17.05.2019 г. 30.06.2020 г 09.04.2022 г. 12,9 14,0 15,8 Территория действия прав на объект оценки Российская Федерация Авторы патентов Правообладатель патентов Правообладатели ноу-хау Балансовая (учетная) стоимость объекта оценки Правообладателями патентов и ноу-хау является физические лица, поэтому балансовая стоимость объекта оценки не представлена Дата проведения оценки (дата 01 июля 2006 года оценки) Дата составления отчета (дата 11 декабря 2011 года актуализации) Курс иностранной валюты на дату оценки 26,9423 рублей за 1 доллар США ($) Вид оцениваемой стоимости Рыночная стоимость Порядковый номер отчета 040, нумерация отчета в системе учета Оценщика - №7-040/11 Период проведения оценки С 08 ноября по 11 декабря 2011 года Используемые стандарты оценки - Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. - Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 г. - Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г. - Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (Свод Стандартов Оценки РОО (ССО РОО, 2010), утвержденный Решением Совета РОО (протокол №284 от 18 056421 34,2383 рублей за 1 евро (€) 6 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) декабря 2009 года)). Цель оценки Цель оценки – определения рыночной стоимости объекта оценки (актуализация ранее проведенной оценки) Предполагаемое использование результатов оценки Объекта Для обоснования принятия управленческих решений, связанных с инвестированием в проект, реализуемый с использованием объекта оценки Ограничения, связанные с использованием результатов оценки Объекта Заказчик обязан использовать результат оценки Объекта оценки исключительно в соответствии с целями проведения оценки Объекта, установленными Договором №7-040/11-Н от 07.11.2011г. 1.1.2. Итоговые результаты оценки На основании проведенного анализа и выполненных расчетов Оценщик пришел к заключению о том, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 01.07.2006 г., округленно, без учета результатов по «опционной модели», без учета НДС, составляет: 268 360 (двести шестьдесят восемь миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей (9,96 млн.долларов США по курсу 26,9423 руб./$) Таблица 2. Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов Подход Значение, млн. руб. Затратный подход метод исходных затрат метод стоимости замещения Сравнительный подход Доходный подход: 5,13 4,23 6,02 В «чистом виде» подход не использовался (обоснование на стр. 37, раздел 3.6) Пессимистический Оптимистический сценарий сценарий модель 1 (на основании реальных экономических эффектов в строительстве, ___ и ___ ) 141,41 158,06 модель 2 (на основании расчетных лицензионных платежах за 1 кв./м) 318,75 353,24 модель 3 (на основании реальных лицензионных платежей за 2002-2006) 155,1 163,3 326,30 775,75 Опционная модель С учетом результатов «опционной модели» стоимость находится в диапазоне от 257,59 млн.руб. до 312,39 млн.рублей, а среднее значение составляет: 284,99 млн. руб (или $10,58 млн). Без учета результатов «опционной модели» стоимость находится в диапазоне от 243,95 млн.руб. до 292,77 млн.рублей, а среднее значение составляет: 268,36 млн. руб (или $9,96 млн). 1.2. Сведения об Оценщике и Заказчике Таблица 3. Сведения о Заказчике Наименование Заказчика ООО «Заказчик» ОГРН Адрес места нахождения, координаты для контакта 056421 7 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таблица 4. Сведения об Оценщике Наименование оценщика Место нахождения и почтовый адрес оценщика Телефон / факс Электронная почта и web ИНН / КПП ОГРН / ОКПО Банковские реквизиты Сведения о дополнительном страховании ответственности Таблица 5. Информация о квалификации и степени участия исполнителей отчета Ф.И.О. Костин Александр Валерьевич, к.э.н., оценщик I-й категории Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценки Диплом о профессиональной переподготовке Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им.Г.В.Плеханова (специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», ПП № 409335 от 30 июля 2000 года. Наименование и место нахождения саморегулируемой организации (СРО), членом которой является Оценщик Общероссийская Общественная Организация "РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ" (место нахождения СРО РОО – 105066, Москва, 1-й Басманный переулок, д.2А, офис 5) Зарегистрирована Федеральной регистрационной службой 09.07.2007 г. за регистрационным номером №0003 Документ, подтверждающий членство Оценщика Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков от в СРО 16.01.2008 г. Регистрационный номер 002213 Полис № 4258 к договору №433-046826/11 / 0321R/776/00003/1 / Документ, подтверждающий обязательное 1186FB4QR0455 / OT-11031245 от «18» августа 2011г. страхование гражданской ответственности обязательного страхования оценщика выдан ОСАО Оценщика «ИНГОССТРАХ», срок действия до 31.12.2012 года. Диплом кандидата экономических наук ДКН №122326, решение от Ученая степень 26.11.2010 за №42к/11 Стаж работы оценочной деятельности 18 лет (с 1995 года) Построение стоимостной модели, сбор информации, обсуждение и Степень участия при подготовке отчета анализ результатов, расчеты и подготовка отчета (руководитель департамента оценки) Сведения о государственной регистрации СРО 1.3. Основные этапы и процедуры оценки стоимости Порядок работ по оценке стоимости определяется составом объекта оценки, целью оценки, видом оцениваемой стоимости и сроками проведения работ. Проведение оценки включает в себя следующие этапы и процедуры: 056421 согласование задания на оценку заключение с Заказчиком договора; сбор и анализ сведений об объекте оценки, анализ рынка, к которому относится объект оценки; установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке; согласование полученных результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление и передача Заказчику отчета об оценке. 8 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 1.4. Ограничения и принятые допущения В процессе подготовки Отчета об оценке Исполнитель должен исходить из следующих допущений: 1. При проведении оценки Оценщик основывался на информации, представленной Заказчиком, а также на информации, имеющейся в архивах оценщика и полученной за время проведения настоящей оценки; 2. Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации. 3. Оценщик исходил из того, что все необходимые лицензии, свидетельства и иная необходимая разрешительная документация существуют или могут быть получены (или обновлены) для исполнения любых предполагаемых функций с объектом оценки. 4. Объект оценки рассматривался с учетом лишь тех ограничений и допущений, которые оговорены в Отчете. 5. Планы, схемы, чертежи и иные иллюстративные материалы, если таковые приведены в Отчете, призваны помочь пользователю Отчета получить наглядное представление об объекте оценки и не должны использоваться в каких-либо других целях. 6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. 7. При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери заказчика (или третьих лиц), которые явились (или могут стать) следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении объекта оценки. 8. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. 9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату. Отчет об оценке не является гарантией того, что объект будет реализован на свободном рынке по цене, указанной в настоящем Отчете; 10. Оценка производится в предположении отсутствия каких-либо обременений оцениваемых прав; 11. Расчеты стоимости объекта осуществлялись с использованием программы Microsoft Excel. В расчетных таблицах и формулах, представленных в Отчете, приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей; 12. Часть допущений приведено в тексте отчета при описании объекта оценки, расчетных моделей и самих расчетов. 1.5. Пределы применения полученного результата 1. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке; 2. Результаты оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существовавшей на Дату оценки, и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке. 3. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение стоимости объекта оценки в результате последующих изменений социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки. 056421 9 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 2. Описание объекта оценки 2.1. Перечень информации, устанавливающий качественные и количественные характеристики объекта оценки Таблица 6. Опись полученных документов от Заказчика № п/п Наименование документа 1. Патент на изобретение №2222222 «__________________________» 2. Патент на изобретение №1111111 «__________________________ здания» 3. Патент на изобретение №3333333 «__________________________», 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. Реквизиты документа Лицензионный договор по патенту №1111111, заключенный между ______ А.Д. и ООО «Заказчик777» Лицензионный договор по патенту №3333333, заключенный между ______ А.Д. и ООО «Заказчик777» Лицензионный договор по патенту №2222222, заключенный между ______ А.Д. и ООО «Заказчик777» Лицензионный договор по патенту №3333333, заключенный между ООО «Заказчик777» и ООО ___ Данные о вводе площадей с использованием технологии ООО «Заказчик777» за период с 1994 по 2006 г.г. Отчет об оценке инвестиционной стоимости исключительных прав на патенты РФ на изобретения №2222222, №3333333 «_______________» и патент РФ на изобретение №1111111 «____________» Технико-экономические результаты НИОКР, выполненной ОАО «_____», совместно с ООО «Заказчик777» на примере понижения в отопительном сезоне 2002-2003 г.г. температуры возвратного теплоносителя ____-3 с использованием технологии, защищенной Патентами РФ на изобретение №№ 2222222, 3333333 и 1111111. Результаты НИОКР утверждены 21.01.2004. директором по экономике ОАО «____» Е.А. _________ Экспертное заключение на инженерное решение «__________________________», защищенное патентами на изобретение РФ № 2222222 и №3333333, подписанное академиком С.А.________, президентом Академического центра Письмо-отзыв «О применении _____», подписанное заместителем Председателя Правления ______ Письмо ОАО «____» Председателю Правления __________ о результатах изучения технологии ООО «Заказчик777» 14. Расчет эффективности применения оцениваемой технологии в ОАО «____» 15. Письмо ООО «Заказчик777» с исходными данными для расчетов 2.2. Описание объекта оценки и оцениваемых прав 2.2.1. Общие сведения об объекте оценке Объектом исследования являются Патенты Российской Федерации на изобретения №2222222, №3333333 «__________________________» и Патент РФ на изобретение №1111111 «__________________________ здания», а также связанные с ними «ноу-хау». Патенты используются Лицензиатами двумя основными способами: при проектировании зданий (сооружений) при осуществлении строительно-монтажных работ. Лицензионные соглашения (о передаче неисключительных прав) заключаются напрямую Патентообладателем или через ООО «Заказчик777» с которой у Патентообладателя заключены лицензионные договора (сублицензионный договор). 056421 10 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 2.2.2. Краткое описание патентов, формулы изобретения и положительных эффектов Таблица 7. Краткое описание оцениваемых патентов Название патента Номер патента Дата приоритета Дата выдачи патента Срок полезного использования Оставшийся срок полезного использования Авторы Формула изобретения Патентообладатель Начало практической реализации патента Объекты, где произведена практическая реализация патента Положительные эффекты, полученные при внедрении _____________________ 2222222 17.05.1999 г. 27.04.2000 г. 20 лет _____________________ 3333333 30.06.2000 г. 27.05.2001 г. 20 лет ______________________ 1111111 09.04.2002 г. 20.03.2003 г. 20 лет 12,9 лет 14,0 лет 15,8 лет 2000 гг. 2001 г. 2003 г. Снижение стоимости строительства наружных тепловых сетей. Получение дополнительного потребителя теплоты без издержек на ее производство. Повышение КПД источника тепла Снижение потребляемого количества теплоты для отопления на __%. Наличие проданных лицензий: - Лицензиат; - Передаваемые права; - Время продажи; - Срок действия лицензии; 2.2.3. Краткое описание ноу-хау Правообладателями ноу-хау являются физические лица _____________________________, с которыми ООО «Заказчик777» заключила лицензионный договор от __ января ____ года. Таблица 8. Краткое описание ноу-хау и взаимосвязи с патентами № Наименование предмета оценки (ноу-хау) Охранное свидетельство Взаимосвязь предметов оценки 1 2 3 4 5 6 7 8 9 056421 Рефераты открытого описания ноу-хау приведены в Приложении к отчету об оценке. 11 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 2.2.4. Существо изобретений и различия патентов Патент № 2222222 «__________________________» основан на использовании отбора ________________________. Патент № 3333333 «__________________________» основан на безусловном использовании патента № 2222222 и дополняет его наличием ______ элемента, что расширяет практические возможности и позволяет вести __________. Себестоимость практического решения – выше, чем у первого патента за счет _________ элемента и системы автоматического слежения за ________________________. Патент № 1111111 «__________________________» основан на безусловном использовании первых двух патентов (№ 2222222 и № 3333333) или одного (№ 2222222) и дополняет их тем, что параллельно обычной системе _______ в здании может быть включен контур системы _____________. Себестоимость практического решения для отопления всего здания может быть ниже, чем для первого (второго патента), поскольку система отбора _______________ максимально приближена к началу _________________, что повышает КПД системы. 2.2.5. Схема работы и практические результаты использования объектов оценки Основной чертой системы централизованного теплоснабжения является относительно высокая температура возвращаемого на Источник обратного теплоносителя. То есть обратный теплоноситель возвращает на Источник около половины изначально транспортируемой им тепловой мощности, непригодной для ее дальнейшей утилизации в высокотемпературных системах теплоснабжения зданий. Рисунок 1. Схема работы запатентованной технологии Решением в условиях балансового дефицита тепловой мощности на Источниках может служить схема, когда к обратному трубопроводу с возвратным теплоносителем подключены абоненты с низкотемпературными установками теплопотребления, например, водяной системой отопления «_________ », вентиляционными камерами с увеличенными (развитыми) теплообменными блоками и т.д. Такие системы работоспособны при температуре теплоносителя в 35-45 °C. __________________________, включает прямой 1 и обратный 2 трубопроводы тепловой сети, создающие совместно с локальным контуром циркуляции отопительных приборов здания 3 систему централизованной циркуляции теплоносителя. К обратному трубопроводу 2 тепловой сети с возвратным теплоносителем подключена с помощью разделительного теплообменника 4 низкотемпературная система отопления напольными отопительными панелями «_________ » 5. Патентные решения предусматривают включение в систему циркуляции 4-5 дополнительного источника нагрева теплоносителя, а также совмещение в одном здании общей и новой системы отопления. 12 летняя практика специалистов ООО «Заказчик777» в проектировании, монтаже и эксплуатации технологии подключения различных по назначению зданий к обратным сетям в различных городах России позволяет утверждать, что данная технология увеличивает КПД источника и теплосети без существенных капитальных затрат и применима в новом строительстве любого города страны. 056421 12 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Общая стоимость теплоснабжения здания от централизованного источника тепла включает 3 основных статьи затрат: Дата договора Стоимость подключения к источнику тепла; Стоимость внешних тепловых сетей (внеплощадочные сети); Стоимость внутренних систем теплоснабжения (система отопления). Таблица 9. Данные о лицензионных платежах за период с 2002 по 2006 г.г. № лицензионного соглашения Дата платежа Доля Лицензиара в общем объеме лицензионного платежа, руб. Площадь объекта, кв. м Источник: ООО «Заказчик777» Данные о вводе площадей с использованием технологии "теплый пол" за период с 1994 года по июнь 2006 года 100 000 80 000 60 000 40 000 .м ,кв ь д а щ о л П 20 000 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Рисунок 2 Данные о вводе строительных площадей по технологии «_________ » 2.2.6. Ориентировочные стоимостные параметры Стоимость подключения потребителей к централизованному источнику тепла в крупных городах составляет от __ до __ млн. руб. за 1 Гкал/час или __ - __ USD на 1 м2 площади для традиционной системы радиаторного отопления. При использовании системы ____________ тепловая нагрузка на систему отопления снижается на 30%, что приводит к пропорциональному снижению (до 7-10 USD) стоимости подключения 1 м2 отапливаемой площади. Стоимость внешних тепловых сетей от общей стоимости инженерного обеспечения составляет 15-20 % для новых кварталов и 25 – 30 % для уплотнительной застройки. В денежном выражении эта цифра составляет от 30 до 60 USD на 1 м2 . При подключении к обратному трубопроводу центральных тепловых сетей стоимость теплоснабжения снижается в 5 -7 раз для новых кварталов и в 10-20 раз для уплотнительной застройки исторических центров крупных городов. В денежном выражении эта цифра составляет от 1-2 до 6 USD на 1 м2 площади. 056421 13 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Увеличение стоимости системы отопления _____________ по сравнению с традиционной современной радиаторной системой отопления составляет 15-30% и в денежном выражении составляет от 3 до 7 USD на 1 м2. Таким образом, общее снижение капитальных затрат при подключении системы отопления здания (по технологии Компании ____) к обратному трубопроводу центральных тепловых сетей составляет от 20 до 60 USD на 1 м2. Таблица 10. Сравнительные характеристики удельных показателей систем отопления № п/п 1 2 3 4 Наименование Стоимость подключения Стоимость внешних тепловых сетей Дополнительные расходы по СМР «технологии ____» ИТОГО Расходы на централизованное радиаторное отопление, $/ м2 10…15 30…60 Расходы на отопление по технологии ____ (от обратного теплоносителя), $ / м2 7…10 1…6 0 3…7 - 3…7 40…75 11…23 29…52 Разница в показателях, $ / м2 3…5 29…54 Источник: данные ООО «Заказчик777», расчеты Оценщика Практическое применение патентов началось с момента их регистрации. Патенты применяются для всех типов зданий: офисно-административных, жилых, торговых, производственно – складских. Сметная стоимость систем теплоснабжения объектов, на которых проводилась апробация патентов 2.2.7. Патент РФ №2222222: первый объект - Административное здание Сметная стоимость работ на ноябрь 2004 года: Стоимость наружных сетей (подключение к обратной магистрали в ближайшей камере) – 900 000 руб. Стоимость ИТП – 650 000 руб. Стоимость системы «_________ » - 1 350 000 руб. ИТОГО – 2 900 000 руб. в т.ч. НДС Патент РФ №3333333: первый объект - Жилой дом в г. Сметная стоимость работ на июль 2002 года: Стоимость наружных сетей (подключение к обратной магистрали в соседнем доме) – 600 000 руб. Стоимость ИТП – 1 680 000 руб. Стоимость системы «_________ » - 11 000 000 руб. ИТОГО – 13 280 000 руб. в т.ч. НДС Патент РФ №1111111: первый объект - Административное здание в г. Сметная стоимость работ на июль 2003 года: Стоимость наружных сетей (реконструкция участка наружных сетей до ближайшей камеры) – 460 000 руб. Стоимость ИТП – 4 200 000 руб. Стоимость системы «_________ » - 8 800 000 руб. ИТОГО – 13 460 000 руб. в т.ч. НДС Отдельные примеры практического применения патентов для различных типов зданий: 2004 г. – ________ (административно – офисное здание ) 2002 г. – ________ (жилой многоэтажный дом) 2.2.8. 2004 г. – ________ (торговое здания рынка) Прогноз вводимых площадей до 2011 года (тренд-прогноз, «захват рынка») На основании ретроспективных данных о ФХД ООО «Заказчик777» (п.2.2.5) Оценщиком определен объем ввода строительных площадей с применением оцениваемой технологии, построен 056421 14 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) тренд и определено регрессионное уравнение тренда (S = (5,4289 * ГОД – 10837)3, коэффициент корреляции – 0,9919, R2=0,984) : Прогноз ввода площадей по технологии "теплый пол" до 2011 года y = 5,428x - 10837 R² = 0,984 ктв е ъ б и д а щ о л п 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 - з й с ч и б ку ь н е р о К 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Рисунок 3. Тренд-прогноз ввода строительных площадей по технологии ________ На основании данных за 2004-2006 г.г. определен параметр «захват рынка», который представляет собой отношение площадей, построенных и спроектированных с использованием энергосберегающей технологии за год, к общему объему нового строительства в РФ за год (за исключением сельскохозяйственного строительства): 2.2.9. 2004 год – захват = 0,15% = 84,86 тыс.кв.м / 57,90 млн.кв.м 2005 год – захват = 0,13% = 79,98 тыс.кв.м / 61,8 млн.кв.м 2006 год – захват = 0,30% = 184,22 тыс.кв.м / 61,97 млн.кв.м Анализ лицензионных договоров на предмет выявления зависимостей и определения размера лицензионного (паушального) платежа из расчета за 1 кв.м. площади объекта строительства На основании данных от Заказчика построена таблица значимости (вклада) каждого патента в создании экономических эффектов (денежных потоков): Таблица 11. Значимость каждого патента при различных вариантах совместного использования при проектировании и строительстве № патента Объект оценки (рег.№ патента) 1 №2222222 2 №3333333 3 №1111111 Удельный вес (вклад сценария) Вклад каждого патента при использовании патентов (1), (2) и (3) одновременно, % 15% 60% 25% 26,7% Вклад каждого патента при использовании только патентов (1) и (2), % Вклад каждого патента при использовании только патентов (1) и (3), % Вклад каждого патента при использовании только патентов (2) и (3), % 20% 80% 0% 37,5% 0% 62,5% 0% 71% 29% Доля в реальных платежах по патентам, % 13% 59% 28% 30,0% 13,3% 30,0% 100% Источник: данные ООО «Заказчик777», расчеты Оценщика Анализ заключенных лицензионных договоров показал зависимость размера паушального платежа по лицензионному договору от площади объекта, при строительстве и проектировании которого применялась запатентованная технология: Таблица 12. Расчет доли лицензионного платежа, приходящейся на каждый патент при различных вариантах совместного использования 056421 15 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) № лиц. договора Номера использ уемых патенто в Дата лицензион Площадь Расположен ного объекта, ие объекта вознаграж кв.м. дения 2 2 2 2 2,3 1,2,3 1 2 3 1,2,3 1 1 3 3 Доля лицензиара в общем объеме лиц. платежа, руб. Доля, приходяща яся на патент 2222222, руб. (1) Доля, приходяща яся на патент 3333333, руб. (2) Доля, приходящаяся на патент 1111111, руб. (3) 7123,0 6200,0 12000,0 6500,0 4500,0 3500,0 3600,0 2775,0 1100,0 1100,0 13457,0 18048,0 Источник: данные ООО «Заказчик777», расчеты Оценщика На основании данных из вышеприведенной таблицы проведен расчет паушальных платежей по состоянию на дату оценки (01.07.2006) за 1 кв.м вводимого объекта для каждого патента. Удельные ценовые показатели проиндексированы на дату оценки с использованием сборника индексов цен в строительстве Ко-Инвест (№55): Таблица 13. Расчет паушального платежа при использовании патента №2222222 Патент РФ №2222222 (1) № лиц. соглашения аналога Дата лицензионного соглашения Дата платежа Территория действия согл. (город, область) Окончание срока лиц.согл Площадь строящегося объекта с использованием патента Размер лиц.платежа, рублей Курс доллар на дату платежа Удельный паушальный платеж, руб./кв.м Корректировка (индекс по данным Ко-Инвест) Скорректированная ставка, руб./кв.м Среднее значение паушального платежа на дату оценки, руб./кв.м Таблица 14. Патент РФ №3333333 (2) № лиц.соглашения Дата лицензионного согл Дата платежа Территория действия согл. (город, область) Окончание срока лиц.согл Площадь, кв.м Размер лиц.платежа Курс доллар на дату платежа Удельный паушальный платеж, руб./кв.м Корректировки Скорр.размер удельного паушального платежа, руб./кв.м Среднее значение паушального платежа на дату оценки, руб./кв.м Аналог 2 Аналог 3 16.06.2003 30.09.2004 г. ___________ 17.05.2017 3 500 340 000 29,2171 97,1 1,406 136,6 16.06.2003 31.10.2005 г. ___________ 17.05.2017 1 100 20 250 28,4244 18,4 1,170 21,5 16.06.2003 31.01.2006 г. ___________ 17.05.2017 1 100 214 000 28,1207 194,5 1,109 215,8 124,7 Расчет паушального платежа при использовании патента №3333333 Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Аналог 6 12.04.2002 15.05.2002 28.10.2002 20.08.2002 16.06.2003 30.06.2003 16.06.2003 01.09.2003 25.12.2003 20.12.2003 12.04.2002 28.02.2005 г._________ 30.06.2020 7123 960000 31,2453 г._________ 14.08.2005 6200 609546 31,555 г._________ 11.06.2005 12000 1104000 29,4394 г._________ 08.05.2005 6500 1100997 30,5036 г._________ 17.05.2017 4500 635294,118 29,245 г._________ 17.05.2017 3600 250000 27,7738 134,8 2,071 98,3 1,955 92,0 1,701 169,4 1,659 141,2 1,602 69,4 1,358 279,1 192,2 156,5 281,1 226,1 94,3 204,9 Таблица 15. 056421 Аналог 1 Источник: данные ООО «Заказчик777», расчеты Оценщика Расчет паушального платежа при использовании патента №1111111 16 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Патент РФ №1111111 (3) № лиц.соглашения Дата лицензионного согл Дата платежа Территория действия согл. (город, область) Окончание срока лиц.согл Площадь, кв.м Размер лиц.платежа Курс доллар на дату платежа Удельный паушальный платеж, руб/кв.м Корректировки Скорр.размер удельного паушального платежа, руб/кв.м Среднее значение паушального платежа на дату оценки, руб/кв.м Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 25.12.2003 20.12.2003 г._________ 17.05.2017 4500 264705,88 29,245 58,8 1,602 16.06.2003 31.05.2005 г._________ 17.05.2017 2775 549143,73 28,0813 197,9 1,317 16.06.2003 28.02.2006 г._________ 17.05.2017 13457 834570,59 28,1223 62,0 1,094 16.06.2003 30.04.2006 г._________ 17.05.2017 18048 1138882,55 27,2739 63,1 1,056 94,2 260,7 67,8 66,7 122,3 Источник: данные ООО «Заказчик777», расчеты Оценщика Таблица 16. Сравнительная таблица эффективности лицензионных соглашений при совместном использовании патентов с учетом размера паушального платежа за 1 кв.м. объекта строительства Номер патента Доля каждого патента в объеме лицензионного платежа при использовании только патентов (1) и (2), % 20% 80% 0% 330 Доля каждого патента в объеме лицензионного платежа (1), (2) и (3) одновременно, % Объект оценки 1 Патент №2222222 2 Патент №3333333 3 Патент №1111111 Показатель, руб./кв.м 15% 60% 25% 452 Доля каждого патента в объеме лицензионного платежа при использовании только патентов (1) и (3), % 37,50% 0% 62,50% 247 Доля каждого патента в объеме лицензионного платежа при использовании только патентов (2) и (3), % 0% 71% 29% 327 Паушальный платеж за 1 кв.м., руб. 124,7 204,9 122,3 Источник: данные ООО «Заказчик777», расчеты Оценщика Таблица 17. Удельные паушальные лицензионные платежи по каждому патенту в рублях за 1 кв.м. объекта строительства (2006 – 2019) Номер Объект оценки патента 1 Патент №2222222 2 Патент №3333333 3 Патент №1111111 2006 2007 2008 2009 2010 2011 125 205 122 138 226 135 152 251 150 167 275 164 182 299 179 197 323 193 Продолжение таблицы Номер 2012 патента 1 212 2 348 3 208 2013 2014 2015 2016 2017 226 372 222 241 396 237 256 421 251 271 445 266 285 469 280 2018 2019 300 315 493 518 295 309 Источник: расчеты Оценщика 2.2.10. Преимущества и недостатки, применяемых технических решений оцениваемой технологии Таблица 18. Наименование организациирецензента 056421 Преимущества и недостатки оцениваемой технологии Преимущества оцениваемой технологии Недостатки оцениваемой технологии 17 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Наименование организациирецензента Академический Центр _____ ________ (Москва) ОАО «____» Преимущества оцениваемой технологии Недостатки оцениваемой технологии 1. Снижение отопительной нагрузки на здание в силу общего снижения тепловых потерь до ___ % и как следствие пропорциональное уменьшение в дальнейшем данной части эксплуатационных расходов. 2. Повышение надежности теплоснабжения зданий вследствие большой инерционности системы, что при длительных, до 1,5 – 2 суток, нарушениях теплоснабжения практически не сказывается на температурном режиме помещений. 3. Инерционность системы «_________ » легко компенсируется взаимосогласованным управлением системами отопления и вентиляции одновременно, а также имеет положительный аспект, выражающийся в повышении надежности теплоснабжения при авариях на тепловых сетях. 4. Проектные решения являются прогрессивными. 1. Большая инерционность, не позволяющая изменить температуру помещений в течение короткого времени. 2. Существующее мнение о более высоких капитальных затратах на устройство низкотемпературной системы отопления «_________ » по сравнению с затратами на устройство классической радиаторной системы при анализе рынка показал, что стоимости систем близки. 3. Расчеты подтверждают, что для подключения одного здания с указанной низкотемпературной системой отопления необходимо поступление___________ом, применение патентных решений наиболее актуально при теплоснабжении нового строительства или реконструкции зданий в районах городской застройки. 1. Комфортные условия внутри отапливаемых 1. Высокая аккумулирующая помещений достигаются при более низких температурах способность зданий, потому что внутреннего воздуха, что п________ потребители пр___________ющие 2. Появляется возможность использования в системах мероприятия. отопления низкотемпературную сетевую воду, 2. Объемы внедрения возвращаемую от других потребителей тепловой энергии низкотемпературных систем на источник тепла, а это исключает необходимость отопления «_________ » вкладывать дополнительные средства____ им________диницы мощности 3. При масштабном внедрении низкотемпературных традиционных отопительных систем. систем централизованного теплоснабжения несколько 3. По имеющимся сведениям снижаются потери тепловой энергии в сетях, а в случае, системы отопления «_________ » когда источниками тепла служа_________ имеют более высокую стоимость в 4.Здания с низкотемпературными системами отопления сравнении с традиционными «_________ » имеют высокую аккумулирующую системами отопления. способность, что позволяет сохранять зимой комфорт в отапливаемых помещениях даже при прекращении подачи теплоносителя (например, при авариях на тепловых сетях или на источниках тепла) 5. Низкотемпературные потребители привлекательны, так как позволяют: увеличить отбор (съем) тепловой энергии с одного куб.м. сетевой воды, циркулирующей в тепловых сетях, примерно на __ 1. Возможность снижения потребления тепла на обогрев домов на 25…30 %. 2. Уменьшение технологических потерь тепла в обратных трубопроводах с ___ и повышение суммарного КПД теплоэлектростанций за счет внедрения системы теплоснабжения «_________ » 2.2.11. Обзор строительной отрасли и оценка емкости рынка использования объектов оценки В условиях растущих цен и уменьшающихся запасов углеводородов, вопросы экономии и эффективного использования становятся одной из наиболее актуальных мировых тем. Россия обладает крупнейшими в мире запасами углеводородного сырья, но исторически сложившаяся система его использования не допустима в настоящее время. Именно эффективному использованию ресурсов посвящено большое количество программ. Система теплоснабжения в России формировалась в эпоху неограниченного расхода дешевых энергоресурсов, когда во главу угла ставились вопросы повышения объемов производства и вопросы экономии и рачительного хозяйствования были непопулярны. 056421 18 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Существующая в городах __________________________ не позволяет эффективно передавать тепло в здания, благодаря высоким потерям и структуре системы теплоснабжения в РФ. Решение части проблем связанных с эффективностью использования энергоресурсов для теплоснабжения населения возможно за счет использования изобретений, защищенных патентами Российской Федерации на изобретения №2222222, №3333333 «__________________________» и Патент РФ на изобретение №1111111 «__________________________ здания». Объём доходов от патентов определяется объёмами строительства с использованием оцениваемой технологии. Для целей данного проекта прогнозируются общие объёмы строительства в городах России, а затем определяется возможная доля строительства с использованием энергосберегающих технологий. Объёмы строительства являются проциклической величиной, которая сильно взаимосвязана с общей экономической ситуацией в стране, с темпом роста ВВП и интенсивностью инвестиционных процессов. Именно эти величины предполагается использовать в качестве ориентиров для прогнозирования объёмов строительства в городах России. Задачей настоящего раздела2 является прогнозирование рынка строительства новых и реконструкции существующих жилых и промышленных зданий (сооружений) на территории России. Это позволит произвести оценку емкости рынка рассматриваемых изобретений и оценить их стоимость. Необходимо подчеркнуть, что точная оценка емкости рынка невозможна без наличия четкой стратегии продвижения изобретений и связанных с ними технологий. Для этого необходимо определиться с основными целями работы и определить реальные пути их достижения, сформировать критерии, показывающие степень осуществления планов, и определить показатели позволяющие отслеживать разрывы между запланированным и текущим положением. 2.2.11.1. Прогнозирование вводимых в РФ площадей до 2019 г. Большое количество и неустойчивое поведение большинства факторов способных оказать влияние на социально-экономическую жизнь России в целом и отдельные регионы в частности, крайне неблагоприятным образом влияет на точность любых прогнозов на средне- и долгосрочный период времени. Слабо прогнозируемые изменения, в том числе в силу неприменимости статистических методов, в экономическом, демографическом, политическом и социальном положении России, приводит к невозможности заранее четко идентифицировать и предсказать не только силу воздействия, но и сам перечень возможных как внешних, так и внутренних дестабилизационных факторов. Необходимо понимать, что в таких условиях можно рассматривать лишь основные тенденции поступательного развития экономики и наиболее вероятные кризисы и ограничения. Крайне важно, чтобы характер и итог прогнозов совпадал с реальным развитием ситуации, при возможности появления положительных или отрицательных отклонений в некоторые годы, как следствие резких политических и/или общемировых экономических изменений. В качестве иллюстрации можно взять прогнозы, сделанные 10-20 лет назад в области экономики и демографии. Положение в мире развивается очень динамично, и существует такое количество факторов способных существенно повлиять на развитие ситуации, что ни одна из сложных моделей не оказалась справедливой. Правы оказались некоторые предположения, описывающие поведение отдельных факторов. Проблематично заранее определить, какие предположения окажутся верными, а какие нет, так как авторитет авторов ряда противоречивых предсказаний совпадает, а применять статистические процедуры затруднительно из-за большой трудоемкости по формированию репрезентативных выборок и ангажированности экспертов. 2.2.11.2. Строительство жилых площадей В качестве основных источников информации, используемой для составления прогнозов по объему жилищного строительства, использовались вторичные источники – мнения экспертов и аналитиков, планы и прогнозы органов власти. В ходе анализа основное внимание сосредоточено на влиянии факторов, способных оказать значительное воздействие на изменение объемов строительства, разработку математической модели, учитывающую текущие и наиболее вероятные тенденции развития социально-экономического состояния РФ, отдельных регионов, отраслей, построение дерева решений, для внесения изменений в модель. Математическое моделирование, основанное на выявлении корреляции темпов изменения объемов строительства жилых помещений и макроэкономических показателей неприменима, так как поведение большей части факторов носит нестабильный (слабо прогнозируемый) и/или 2 подготовлен по результатам специальных маркетинговых исследований 056421 19 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) неэкономический характер, отсутствуют в достаточном объеме данные необходимые для анализа значительного временного периода. Все это приводит к изменению весов факторов во времени. Таким образом, мы можем говорить о нескольких возможных вариантах развития и факторах, возникновение которых влияет на выбор того или иного варианта. Анализ спроса и предложения на рынке строительства жилья Изучение рынка строительства жилья в масштабах России позволяет выделить следующие основные характеристики: положительная корреляция между макроэкономическим состоянием (ростом внешних цен на энергоресурсы, снижением ставки процента по ипотечному кредитованию для населения) и ростом стоимости жилья; сохранение и усиление неэкономических барьеров (административные, олигополия на рынке цемента и т.д.). Анализ спроса. Потребность в жилье, оцененная по данным социологического опроса, определяет необходимость увеличения жилищного фонда в 1,5 раза. Выход на уровень подушевого обеспечения жильем развитых стран (средняя обеспеченность жильем в России на одного проживающего составляет 20 кв. м общей площади) потребует ежегодного строительства более 100 млн. кв. м в год в течение 30 лет. В то же время существующие темпы роста объемов вводимого жилья отстают от темпов увеличения платежеспособного спроса населения. В соответствии с прогнозом экспертов в течение 20 лет в России будет обеспечен устойчивый спрос на жилье с потенциалом ежегодного строительства в 150 миллионов квадратных метров. Ситуация на рынке жилья определяется факторами спроса, предложения и периодом реакции предложения со стороны строительного рынка на изменение спроса. При отсутствии соответствующей статистики в стране (сбор не проводится) получить необходимую детализация и большую точность прогнозов спроса на жилье невозможно, мы можем лишь прогнозировать влияние основных тенденций в зависимости от макроэкономической обстановки и социально-экономической политики государства. При существующей неустойчивой конструкции структуры спроса на жилье возможны различные изменения, но принимая во внимание высокую текущую неудовлетворенность населения своим положением и серьезное отставание от показателей развитых стран, можно говорить об очень высокой прямой зависимости между численностью среднего класса и платежеспособным спросом. Для примера, на одного гражданина США приходится 68 кв.м. жилья и в год вводится 1кв.м/чел, в России – 20,5 кв.м/чел и вводится 0,3 кв.м/чел. Анализ предложения. В настоящее время на рынке жилья присутствует определенный дефицит. Это не является исключительной российской особенностью, а в равной степени относится к рынкам недвижимости во всех странах, переживающих период экономического роста. Более того, в последнее время в сфере предложения возникает все больше проблем. Как отмечалось выше, общероссийские темпы роста строительства снижаются, в большей степени это связано с неразберихой, вызванной вступлением в действие ФЗ №214 «О долевом строительстве». В ближайшее время к закону будет принят ряд поправок, способных сгладить часть наиболее острых углов. Можно предположить, что вступление в действие новой редакции закона несколько оживит предложение новостроек. Пока же действие закона ощутимо повлияло на взаимоотношения инвесторов с дольщиками, при чем в сторону уменьшения предложения жилья. Предложение вторичного жилья, как правило, является частью сделки «по улучшению жилищных условий», т.е. во многом зависит от количества первичных покупок и ввода в строй новостроек. Характеристика рынка Рынок жилья в России имеет множество ограничений, высокую степень виртуальности и очень далек от «идеального рынка». Цена зависит не от значений последних сделок, а от диктата цен со стороны конечных продавцов в цепочках. Т.е. происходит повышение цен на оптимальное по качеству и размеру жилье и вслед за этим происходит повышение цен по всей цепочке, так как промежуточные покупатели стремятся компенсировать увеличение за счет повышения цен на имеющуюся недвижимость. Предел роста цен – наличие первичных покупателей и ожидания дальнейшего роста со стороны инвесторов. Такой рынок нельзя считать надежным, а тем более показательным, так как он подвержен влиянию наибольшего количества различных факторов. Особенностью рынка жилья является большой временной разрыв между увеличением спроса и ростом предложения, но этим не ограничивается, так как увеличение спроса в течение последних лет должно было бы привести к росту предложения. В настоящее время благодаря административным 056421 20 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) барьерам и мало продуманной законотворческой деятельности прекратился рост объемов строительства. Крупные компании близкие к властным структурам, устанавливающим высокий входной барьер, монополизируют рынок строительства, получая доходы не от увеличения объемов, а от увеличения цен. До тех пор, пока искусственный входной барьер в отрасль не будет снижен, говорить о росте объемов строительства не имеет смысла. Выделим основные риски, способные качественно влиять на объемы ввода жилья в будущем: внешнеэкономические - падение экспортных цен на энергоносители, общемировой/ региональный экономический кризис; государственные - отрицательные изменения в законодательстве, налогообложении и разрешительных мероприятиях, увеличение административных барьеров и коррупционного фактора, конфликты властей разного уровня; экономика – общеэкономический кризис; территории – дефицит площадей под застройку; ресурсы - дефицит строительных материалов, импортируемая техника и строительные материалы. квалифицированного персонала, особенности рынка – картельный сговор, «строительные пирамиды». Прогноз развития отрасли В основу прогноза мы взяли оптимистичный план развития. Выше мы определили, что в величине объема строительства большую роль играет предложение жилья, а не спрос. На это указывают следующие моменты: прогнозируемый рост экономики России и улучшение макроэкономической ситуации; крайне низкая удовлетворенность граждан своими текущими жилищными условиями; большие резервы за счет снижения входных барьеров (коррупция, риски связанные с непрозрачностью отрасли) для роста строительной отрасли; увеличивающаяся изношенность инфраструктуры и жилья; относительно низкий текущий уровень строительства. Рынок строительства очень привлекателен для крупного бизнеса, не даром в последнее время активизировались процессы M&A (слияния и поглощения) со стороны олигархических структур. В сочетании с усилением внимания государства к отрасли, это позволяет надеяться на постепенное уменьшение коррупционных элементов и повышении прозрачности (первое IPO на рынке строительства ожидается не ранее, чем через 2 года). Понятно, что какие-либо изменения возможны только после начала действия серьезных изменений в законодательстве, при порядке выделения земельных участков, при значительном упрощении и систематизации получения разрешительных документов. Запланированное Правительством удвоение объемов строительства выглядит утопично, по словам одного чиновника МЭРТ РФ, понимание виртуальности и оторванности прогнозов по объемам строительства ими полностью осознается. Принимая во внимание максимально оптимистический принцип формирования государственных прогнозов, мы будем рассматривать определенные в программах темпы роста, как максимально возможные при данных условиях. За начало роста примем создание необходимых институциональных условий. Далее будем последовательно вносить в модель факторы, учитывать их влияние и формировать дерево решений, экспертно оценивая вероятность того или иного варианта развития событий. Основные факторы и их влияние: 056421 ФЗ №214 «О долевом строительстве» - действие закона привело к снижению объемов строительства, так как произошло завершение проектов, начатых до его принятия, а новые запускаются в меньшем объеме. Ожидаемые изменения должны облегчить работу застройщиков, отрицательное влияние на объемы жилого строительства будет уменьшаться и исчезнет при полном обеливании отрасли. Дефицит производства цемента и строительных материалов. В настоящее время существует достаточный запас мощностей, принимая во внимание процессы по созданию вертикально интегрированных строительных компаний, приход структур, имеющих большой опыт бизнес-планирования и относительно высокую рентабельность производства стройматериалов, возникновение проблем возможно лишь при негативном вмешательстве государства или установлении монополии на рынке. 21 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Увеличение цен на энергоресурсы на внутреннем рынке. Промышленность строительных материалов и изделий является одной из наиболее топливо- и энергоемких отраслей. Удельный вес топлива и энергии в структуре затрат на производство и реализацию продукции в целом по отрасли составляет более 21%, а в цементной промышленности доходит до 41%. Демографическая ситуация. В текущий момент Россия переживает большую неопределенность в сфере демографии. Основное влияние на объемы жилищного строительства будут оказывать количество работоспособного населения, как в качестве рабочей силы, так и в роли источников платежеспособного спроса. Экономические центры страны и конечные точки внутренней миграции совпадают, фактически обеспечивая стабильное количество работоспособного населения, в остальных регионах наблюдается его снижение, при общем увеличении среднего класса во всех регионах. Внешнеэкономическая конъюнктура. В настоящее время в стране наблюдается большой приток денежных средств от продажи энергоресурсов. Спрос на ресурсы в будущем будет стабильно расти (рост экономик развивающихся стран и высокая норма потребления «золотого миллиарда»), с высокой долей вероятности обвального падения цен не будет. Открытие экономических рынков в рамках участия страны в ВТО. В настоящее время возникают серьезные опасения в будущем этой организации. Административные барьеры и коррупция. Влияние коррупции на стоимость, производство и временной цикл проектов очень значительно. До тех пор, пока не будет проведена налоговая амнистия и не будет введен жесткий контроль доходов, реально уменьшить коррупцию не получится. Борьба с административными барьерами возможна только после существенного снижения уровня коррупции. Изменения возможны только к концу 2007 года. Принимая во внимание фактор выборов и последующие изменения в управлении государством, реально снижение уровня коррупции следует ожидать начиная с 2009 года в течение последующих 3 лет. Стоит учесть, что изменения возможны только при резком (жестком) сокращении чиновничьего аппарата. Приход инвестиционно-промышленных групп в строительную отрасль. Влияние данного фактора стоит рассматривать, как безусловно положительное, так как это повлечет «обеление» компаний, нормализацию системы управления и внутриотраслевых взаимодействий. Приход стоит ожидать 2006-2007, реальный эффект начиная с 2008 года. Снижение доходности строительного бизнеса. В математической модели представлены расчеты объемов ввода жилья в России. За основу использовались прогнозы Росстроя п. 1.1.2, текущее положение и его последствия и наложено влияние факторов, рассмотренных выше. Данные по отдельным регионам приведены ниже. Предельный рост не превышает ВВП в 2-3 раза, принимая во внимание продолжительность проектного цикла строительства, резкое увеличение темпов роста невозможно. В полном объеме эффект от положительных или отрицательных событий проявляется не ранее, чем через полтора года. Таблица 19. Прогноз строительства жилья в России Строительство жилья в РФ 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 31,7 33,8 36,4 41,2 43,5 43,5 45,5 49,8 55,6 60,9 65,3 Продолжение таблицы Строительство жилья в РФ 056421 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 70,7 76,6 80,0 81,9 81,6 81,6 81,6 81,6 22 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Прогноз строительства жилья в России 90 80 70 60 50 .2 н л м 40 30 ЦП "Жилье" 20 Прогноз строительства 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Рисунок 4 Прогноз строительства жилья в России до 2019 года Таблица 20. Доля в массовом строительстве, % Прогноз строительства жилья за счет средств ЖСК 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3,0 7,0 8,4 10,1 12,1 12,1 12,1 13,3 Продолжение таблицы 2013 14,6 Доля в массовом строительстве, % 2014 16,1 2015 17,7 2016 17,7 Таблица 21. 2001 Строительство жилья в _____ 3,7 2017 17,7 2018 17,7 2019 17,7 Прогноз строительства жилья в _____ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 4,3 4,4 4,5 4,6 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 Продолжение таблицы Строительство жилья в _____ 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 Таблица 22. Прогноз строительства жилья в г. _________ е 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Генеральный план развития 1,1 1,2 1,7 2,0 2,3 2,5 2,7 3,0 3,2 3,2 3,4 Прогноз 1,1 1,2 1,7 2,0 2,3 2,5 2,6 2,6 2,6 2,7 2,9 Продолжение таблицы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Генеральный план развития 3,4 3,5 3,5 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 Прогноз 3,0 3,0 3,0 3,0 2,7 2,7 2,7 2,7 2.2.11.3. Строительство жилья в г. _____ ___________ской области Общие перспективы экономического развития г. _______ а можно оценить как очень хорошие. Участие ___________ской области в государственных программах (ОЭЗ, миграционная программа и т.д.), наряду с удачным расположением (порт, граница, туристический потенциал), при должной политической поддержке, позволяют прогнозировать более высокие, чем в среднем по стране темпе экономического роста, что вызовет увеличение объемов строительства индивидуального жилья (в 056421 23 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) муниципальное образование помимо городов _______ а и Приморска входят несколько населенных пунктов). В ближайшие годы не следует ожидать существенных изменений объемов строительства из-за слишком большой неопределенности пути развития области в целом. Согласно оптимистичному варианту развития, следует ожидать притока инвестиций и более значительного роста. Текущие объемы строительства в г. _______ е соответствуют 1-2 многоэтажным домам, поэтому прогнозировать изменение объемов ввода, опираясь на средне российские показатели, не правильно. Изменение сроков ввода в строй одного многоэтажного дома, запуск нового строительства в рамках программы по строительству жилья для офицеров, формирование курортного комплекса и т.д. могут привести к кратному увеличению или снижению объемов строительства. Рынок строительства жилья в отдельно взятом некрупном городе можно рассматривать как рынок близкий к идеальному. Увеличение платежеспособного спроса, изменение стоимости строительства, макроэкономическое положение, ожидание населения и т.д. влияют на значение спроса и предложения. При улучшении экономического положения города, относительно соседей, произойдет перемещение ресурсов и мощностей. Получение точных прогнозов строительства в городе возможно лишь при выполнении большого комплекса работ, в результате которых будет сформирован Генеральный план развития города. Из представленных Администрацией г. _______ а данных следует, что объем индивидуального строительства с 2005 до 2007 года вырастет более чем в 2,5 раза. И суммарный объем ввода жилья в течение ближайших лет будет в районе 6,9 тыс. кв. м/год. Принимая во внимание большой экономический потенциал, громадное значение для прогнозирования объемов строительства приобретает стратегия развития города. Возможно несколько путей развития: военно-морская база, гражданский порт, курортная зона, производственная площадка. Принимая во внимание стратегическое положение города, выбор направления развития может быть принят лишь на федеральном уровне. До 2010 года объем строительства нового жилья можно прогнозировать на уровне 6,5 –7,5 тыс. кв.м/год, а до 2019 года будет составлять 14-18 тыс. кв. м/год (любой вариант развития города подразумевает улучшение экономической базы и развитие города). 2.2.11.4. Реконструкция жилых площадей Статистические данные и другая информация об обновлении и реконструкции домов и квартир весьма ограничены. Вероятно, это вызвано не только недостатком в статистических данных, но также указывает на незначительный объем работ по ремонту и реконструкции. Неоднозначная ситуация с правами собственности на здания серьезно ограничивает какую-либо заинтересованность в проведении ремонта. Организации федерального уровня и некоторые муниципалитеты подготовили ряд предварительных планов по проведению работ по обновлению и реконструкции, но эти планы все еще не реализованы на практике. Очевидно, что жильцы, имеющие частную собственность, или "частные собственники" не способны финансировать работы по обновлению непосредственно за счет своих доходов. Частные инвесторы редко проявляют заинтересованность в финансировании ремонта в случае, когда жильцы располагают низкими или неопределенными доходами. Таким образом, единственной возможностью финансирования располагают государственный сектор, муниципалитеты или федеральное правительство. Общая статистика по объемам реконструкции жилья в объеме страны отсутствует. В существенной части городов не разработаны Генеральные планы по развитию или они существенно устарели. В таких условиях прогнозирования объемов реконструкции по стране мы будем опираться на данные, полученные в ходе прогноза общего жилищного строительства п.1.1 и взаимосвязи между общими объемами строительства и долей реконструируемых площадей в городах. Отдельно построим прогнозы для столичных городов (Москва и _________ ). Для прогнозирования ситуации по России рассмотрим планы развития нескольких крупных городов, определим долю города в показателях региона и долю схожих городов в России. Реконструкцию можно разделить на две группы: реконструкция ветхого жилищного фонда путем перехода к комплексной реконструкции и реновации жилищного фонда на территориях сложившейся застройки и капитальный ремонт зданий. Для страны в целом характерно резкое увеличение доли аварийного и требующего капитального ремонта жилого фонда, по данным Росстроя происходит все нарастающее увеличение количества ветхого и аварийного (с износом более 70%) жилья, так за период с 1990 по 2001 гг. площадь таких домов возросла с 32,2 до 87,8 млн.кв.м., т.е. более чем в 2,7 раза. В 2003 году ожидается его прирост еще на 35 млн.кв.м., 290 млн.кв.м. требуют неотложного капитального ремонта, 250 млн.кв.м. – реконструкции, около 400 млн.кв.м. фонда не благоустроено. Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный срок их планового ремонта - 20-25 лет. Прослеживается тенденция потери 056421 24 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) жилищного фонда. Состояние ___ еще более неудовлетворительно. Не менее 25% сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. Инженерная инфраструктура находится на стадии распада и едва удерживается от разрушения. Для планов по реконструкции характерен оптимистичный взгляд, причины этого довольно очевидны: происходит постоянное выбытие жилищного фонда и, власти сталкиваются с необходимостью обеспечить ввод новых площадей в более быстром темпе, чем выбытие. Принимая во внимание, что программа реконструкции площадей за счет инвесторов, с принятием ими обязательств по расселению жителей реконструируемого района, получит масштабное использование только в самых крупных городах. Для города, где население меньше 1 миллиона это не привлекательно, так как разница между стоимостью жилья в центре и на окраине не всегда покрывает себестоимость реконструкции. При этом, принимая во внимание наличие свободных территорий для застройки практически во всех городах, кроме Москвы, данный вариант развития будет не применим в ближайшие 5-10 лет. Следовательно, в большинстве случаев реконструкцию ветхого жилищного фонда будет возможно провести только за государственный счет, что не реально. Таблица 23. Прогноз реконструкции жилья в г. _____ 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Строительство на месте снесенного жилья 2,1 2,1 2 2 1,5 1,5 1,2 1,2 1,2 Капитальный ремонт без отселения 0,27 0,56 0,53 0,53 0,53 0,58 0,64 0,77 0,85 Продолжение таблицы 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Строительство на месте снесенного жилья 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 Капитальный ремонт без отселения 0,93 1,02 1,08 1,13 1,16 1,18 2.2.11.5. Определение существующего и прогнозного объема реконструкции. Оговорим, что под реконструкцией мы будем подразумевать строительство новых зданий на месте старого ветхого жилья и капитальный ремонт зданий со сменой инфраструктуры. Ремонт в виде покраски фасадов, ремонта в подъездах и т.д. нас не интересует. Чем более крупный город мы рассматриваем, тем большее значение приобретают вопросы реконструкции. С одной стороны демографические данные показывают, что численность населения продолжает расти в городах лишь за счет миграции, но чем меньше город и хуже его экономическое положение, тем менее привлекателен он и тем выше из него отток населения. Реконструкция, как в понимании сноса ветхого жилья и возведение на месте него нового, так и в значении капитального ремонта, характерна лишь для крупных городов, с существенной разницей в стоимости жилья на окраине, в местах массовой застройки и в центре. Поэтому при вычислении объемов реконструкции мы рассматриваем только крупные города (региональные центры), исключив строительство в остальном регионе. В среднем объем реконструкции в крупных городах прогнозируется на уровне 20-35 % от объемов строительства. В _____ и С-Пб, где городская территория очерчена и город является отдельным субъектом РФ, реконструкция составляет до 50% и к 2020 году 100% строительства будет происходить на территориях существующей застройки. Говорить о реконструкции применительно ко всему объему строительства нельзя, так как около 50% будет осуществляться на промышленных площадях. Строительство в небольших городах и индивидуальное строительство происходит на новых площадях, хотя и с использованием существующей изношенной магистральной инфраструктуры. Для не столичных городов России характерна уплотнительная застройка. До 2010 года на нее будет приходиться от 10% до 20% нового городского строительства. Существенной особенностью строительства в региональных центрах является строительство домов на месте так называемого частного сектора. Т.е. формально речь идет о реконструкции, а фактически о массовой застройке, так как центральное теплоснабжение, канализация и горячее водоснабжение в районах строительства отсутствовало. В крупных экономических центрах, таких как Нижний Новгород, Самара, Казань, ___________ и т.д., начиная с 2010 года, следует ожидать увеличения объемов реконструкции и можно говорить о тренде – соотношении объемов реконструкции и строительства, аналогичного _____ и С-Пб. Правда, уровень износа, а следовательно и потребность в реконструкции и капитальном ремонте будут значительно выше. 056421 25 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таблица 24. Объем реконструкции, млн.кв.м Прогноз объемов реконструкции в России 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 7,58 7,94 8,68 9,69 10,61 11,44 12,38 13,40 Продолжение таблицы Объем реконструкции, млн.кв.м 2.2.11.6. 2014 2015 2016 2017 2018 2019 14,00 14,34 14,29 14,29 14,29 14,29 Прогноз ввода площадей по видам использования При рассмотрении данных в среднем по России необходимо помнить о сильном разделении экономического и социального развития отдельных регионов. Если экономика Москвы, _________ а и при некотором допущении еще двух-трех городов соответствует определению – постиндустриальной, то большая часть России все еще живет в индустриальном обществе. Соответственно структура занятости и востребованности объектов будет сильно отличаться. В процессе развития, структура крупных политических и социально-экономических центров будет стремиться к структуре постиндустриальных регионов, но до 2020 года большая часть территории России будет продолжать жить в индустриальном обществе. Таким образом, для страны в целом будет характерен более высокий темп роста ввода общественных и промышленных площадей. Ниже приведены прогнозные данные по объемам строительства в России по всем типам объектов, в классификации Росстата. Таблица 25. Прогноз ввода площадей по видам использования, млн. кв.м/год Введено в действие зданий всего в том числе: жилого назначения жилой площади нежилого назначения из них: промышленные сельскохозяйственные коммерческие учебные системы здравоохранения другие 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 60,0 66,3 65,2 68,9 76,7 86,2 95,9 104,3 114,0 49,3 41,0 11,9 54,8 43,5 13,1 53,3 43,3 15,7 55,8 45,3 18,1 61,0 49,6 21,3 68,1 55,4 23,9 74,6 60,7 27,0 80,4 65,4 11,9 87,0 70,7 13,1 2,6 0,8 3,8 1,3 1,1 2,3 2,7 1,1 4,3 1,4 1,1 2,4 2,9 1,2 5,2 1,9 1,9 2,6 3,3 1,3 6,4 2,1 2,1 2,9 4,1 1,5 7,7 2,5 2,3 3,2 4,5 1,7 9,1 2,7 2,4 3,5 4,9 1,9 10,9 2,9 2,6 3,8 2,6 0,8 3,8 1,3 1,1 2,3 2,7 1,1 4,3 1,4 1,1 2,4 Продолжение таблицы 2013 Введено в действие зданий - всего 123,2 в том числе: жилого назначения 94,2 жилой площади 76,6 нежилого назначения 29,0 из них: промышленные 5,5 сельскохозяйственные 1,7 коммерческие 11,8 учебные 3,1 системы здравоохранения 2,9 другие 4,1 2014 129,5 2015 132,8 2016 132,3 2017 132,4 2018 132,5 2019 132,5 98,4 80,0 31,1 100,8 82,0 31,9 100,5 81,7 31,9 100,5 81,7 31,9 100,5 81,7 32,0 100,5 81,7 32,1 5,8 1,8 12,3 3,3 3,6 4,3 6,1 1,8 12,6 3,4 3,7 4,4 6,1 1,9 12,5 3,4 3,7 4,3 6,2 1,9 12,5 3,4 3,7 4,3 6,2 1,9 12,5 3,4 3,7 4,3 6,3 1,9 12,5 3,4 3,7 4,3 До 2019 года прогнозируется общее увеличение объемов строительства по различным видам использования. Для всех видов зданий характерен большой спрос и объемы строительства будут обеспечиваться по мере запуска мощностей строительной отрасли. Это подтверждается и ускоряющимися темпами выбытия площадей, новым строительством жилья, и, как следствие, потребностью в сопутствующей социальной инфраструктуре и коммерческой недвижимости. Более подробно факторы влияющие на рост различных видов рассмотрены выше. 056421 26 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 3. Методология и принципы оценки интеллектуальной собственности Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519), рыночная стоимость объекта оценки наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под «стоимостью» исключительных прав на объект оценки (далее ОО) понимается денежная сумма, за которую мог бы состояться обмен прав на оцениваемую технологию, при передаче от одного собственника к другому. При этом новый собственник, приобретая права на ОО, получает совокупность всех прав, включая право управления ОО, право продажи (уступки) в любой момент времени и право получения будущих доходов (выгод) в течение периода действия этих прав. Доходом от использования ОО является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (денежный поток), получаемая правообладателем от использования ОО. Будущие выгоды могут представлять собой как постоянные доходы от использования ОО, так и средства, которые предположительно будут получены от будущей продажи прав на ОО. Основными формами3 выгод от использования интеллектуальной собственности являются: экономия затрат на производство и реализацию продукции (работ, услуг) и/или на инвестиции в основные и оборотные средства, в том числе фактическое снижение затрат, отсутствие затрат на получение права использования интеллектуальной собственности (например, отсутствие лицензионных платежей, отсутствие необходимости выделения из прибыли наиболее вероятной доли лицензиара); увеличение цены единицы выпускаемой продукции (работ, услуг); увеличение физического объема продаж выпускаемой продукции (работ, услуг); снижение выплат налогов и (или) иных обязательных платежей; сокращение платежей в счет обслуживания долга; снижение риска получения денежного потока от использования объекта оценки; улучшение временной структуры денежного потока от использования объекта оценки; различные комбинации указанных форм. Существуют многочисленные способы и формулы определения стоимости прав на ОО, которые могут быть отнесены к одному из трех общепризнанных подходов (взаимосвязанных между собой), а именно, доходному, рыночному и затратному. Поскольку стоимость не является природным свойством объектов, как общественная категория она возникает только в том случае, если объект оценки обладает тремя необходимыми качествами: полезностью (способностью удовлетворять какую-либо потребность своего владельца), дефицитностью (востребованностью на рынке) и передаваемостью (возможностью передачи/уступки прав). Система принципов формирования стоимости ОО может быть представлена в виде пирамиды 4 (см. Рисунок 5) вершиной которой является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ, цифра 1, Рисунок 5), а основание образуют три группы принципов: принципы, происходящие из представлений пользователя (субъекта рынка) – (цифра 2, 1. Рисунок 5); согласно «Методических рекомендаций по оценке … интеллектуальной собственности», утвержденных распоряжением Минимущества России от 26.11.02 г. за № СК-4/21297 3 Леонтьев Ю.Б. Техника профессиональной оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов. - М.: "Октопус", 2005.- 272с (с.26) 4 056421 27 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) ННЭИ 1 принципы, связанные качества) оценки – (цифра 3, с самим объектом (структура и его Объект Рынок 2. Рисунок 5); 3. принципы, связь 3 объектом рынком – Субъект 4 отражающие между оценки и (цифра 4). 2 Рисунок 5. Система принципов оценки ОИС Каждая группа, в свою очередь также включает по три принципа: Первая группа принципов. Представления пользователя дают нам общие методические указания к построению процедур оценки. Принцип замещения. Максимальная цена любой собственности определяется минимальной суммой, за которую ее владельцем может быть приобретен другой объект такой же полезности. Этот принцип лежит в основе методологии рыночного подхода и ряда процедур затратного и доходного подходов. Замена реального объекта подходящей моделью осуществляется на базе этого принципа. Одновременно из этого принципа вытекает требование разумной минимизации затрат и, как следствие, указание стремиться не завышать стоимость ОО. Принцип ожидания. Стоимость интеллектуальной собственности определяется количеством, качеством и продолжительностью поступления будущих выгод, ожидаемых правообладателем от ее использования. Принцип инвестиционной привлекательности. Рациональный инвестор вкладывает свои деньги в любое дело лишь в том случае, если предполагается не только возврат этих средств, но и получение прибыли, адекватной риску таких инвестиций. На основе этого принципа строятся процедуры всех трех стандартных Подходов к оценке. Вторая группа принципов. С помощью принципов этой группы раскрывается влияние «внутреннего строения» ОО и присущих качеств на его стоимость. Принцип вклада. Стоимость объекта изменяется вследствие наличия или отсутствия какого-либо его элемента на величину вклада в стоимость, создаваемого этим элементом. Важно понимать, что изменение структуры объекта оценки может влиять на изменение его стоимости. Этот принцип является базовым для метода сравнительного анализа продаж. Принцип оптимальности и соответствия. Максимальная стоимость ОО достигается только тогда, когда его строение и качества находятся в оптимальном сочетании и соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Оценка неразрывно связана с исследованием состояния рынка. Этот принцип играет ведущую роль при формировании и сметы затрат в рамках затратного подхода, и при прогнозировании объемов продаж в рамках доходного подхода к оценке. 056421 28 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Принцип экономического разделения. Права на ОО следует разделять или соединять таким образом, чтобы их стоимость при этом увеличивалась. Разделение прав на ОО может происходить несколькими путями (территориальное разделение, разделение по времени владения, по объему прав и др). Также возможно сочетание прав (оптимальное разделение), при котором правообладатель может сам пользоваться своим исключительным правом и может уступить его частично, по лицензионному соглашению, или полностью, по договору уступки. Этот принцип раскрывает сущность управления стоимостью правами на ОО. Третья группа принципов. С помощью принципов этой группы подчеркивается зависимость стоимости ОО от окружения, в котором он используется, и от процессов, происходящих на рынке, на котором обращается ОО. Принцип зависимости. Стоимость ОО зависит от характера и стоимости других активов, с которыми она образует единый комплекс, участвуя вместе в создании денежных потоков, направленных к его владельцу. Стоимость ОО зависит именно от ближайшего (neighboring) окружения. Интеллектуальная собственность как нечто идеальное сама по себе не может приносить осязаемых выгод своему владельцу. Прежде она должна воплотиться в некоторую материальную форму и выйти на рынок в виде товарной продукции (или услуг). Поэтому она находится в зависимости от средств производства, с помощью которых осуществляется выход на рынок. Принцип предложения и спроса. Стоимость ОО определяется соотношением спроса и предложения на объекты аналогичного назначения и сравнимой полезности, сложившимся на рынке на дату оценки. Принцип изменения стоимости во времени. Стоимость ОО во времени не остается постоянной, она изменяется в результате процессов, происходящих, как в самом ОО, так и в его рыночном окружении. Любая собственность имеет свойство изменять свои характеристики во времени (в т.ч. вследствие изменения рыночных представлений о полезности и актуальности объектов аналогичного назначения). Проведение такого трехстороннего анализа оцениваемого объекта позволяет сделать аргументированный вывод о наилучшем и наиболее эффективном его использовании (ННЭИ). При этом понимается, что наилучшим и наиболее эффективным будет такое вероятное и разумное использование ОО, которое: во-первых, законодательно разрешено, во-вторых, физически возможно, в-третьих, финансово осуществимо и при этом приводит к наибольшей стоимости прав на ОО. Следует отметить, что требование обязательного применения при оценке рыночной стоимости принципа ННЭИ в явном виде присутствует только в оценке недвижимости. Не смотря на то, что принцип ННЭИ заложен в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности», возможность его использования в оценке интеллектуальной собственности неоднозначно оценивается различными специалистами [26, стр.30]. 056421 29 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 3.1. Обзор и обоснование применяемых подходов, стандартов и методик В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г. «Об утверждении стандартов оценки» Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке стоимости. Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько методов оценки стоимости. Обычно, для достижения наибольшей обоснованности и очевидности выводов отчета об оценке стоимости Оценщики используют несколько методов (приемов) оценки. В работе5 Гордона Смита и Расселла Парра приведена следующая рекомендуемая предпочтительность применения подходов к оценке стоимости нематериальных активов (НМА): Таблица 26. Предпочтительность подходов к оценке НМА Виды НМА и ОИС Патенты и технологии Товарные знаки Объекты авторского права Квалифицированная рабочая сила Информационное программное обеспечение менеджмента Программные продукты Дистрибьюторские сети Базовые депозиты (Core deposits) Права по франчайзингу Корпоративная практика и процедуры В первую очередь Доходный Доходный Доходный Затратный Во вторую очередь Сравнительный Сравнительный Сравнительный Доходный Слабо применим Затратный Затратный Затратный Сравнительный Затратный Сравнительный Доходный Доходный Затратный Доходный Доходный Затратный Сравнительный Доходный Сравнительный Сравнительный Доходный Затратный Сравнительный Затратный Затратный Сравнительный Источник: Smith G.V., Parr R.L., Valuation of Intellectual Property and Intangible Assets В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности6, утвержденными Министерством имущественных отношений РФ, при определении стоимости интеллектуальной собственности также следует руководствоваться следующими методическими основами: стоимость имеют объекты оценки, способные удовлетворять конкретные потребности при их использовании в течение определенного периода времени (принцип полезности); стоимость объекта оценки зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения); стоимость объекта оценки не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения); стоимость объекта оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения доходов (выгод), которые могут быть получены за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании (принцип ожидания); стоимость объекта оценки изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения); стоимость объекта оценки зависит от внешних факторов, определяющих условия их использования, например, обусловленных действием рыночной инфраструктуры, Smith G.V., Parr R.L., Valuation of Intellectual Property and Intangible Assets, 3rd Edition, John Willey & Sons, Inc. 2000 –638pp. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России от 26.11.02 г. (№ СК-4/21297) и согласованные Минпромнауки России 08.10.2002 № АФ-225/38-361, Минэкономразвития России 27.10.2002 № АД-1028/10 и Роспатентом 25.09.2002 № 14/30-7974/23. 5 6 056421 30 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) международного и национального законодательства, политикой государства в области интеллектуальной собственности, возможностью и степенью правовой защиты и других (принцип внешнего влияния); стоимость интеллектуальной собственности определяется исходя из наиболее вероятного использования интеллектуальной собственности, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости интеллектуальной собственности будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование интеллектуальной собственности может не совпадать с ее текущим использованием. При определении стоимости интеллектуальной собственности следует учитывать: 3.2. нематериальный, уникальный характер объекта оценки; текущее использование объекта интеллектуальной собственности; возможные отрасли использования, наиболее вероятные емкость и долю рынка, издержки на производство и реализацию продукции, выпускаемую с использованием объекта интеллектуальной собственности, объем и временную структуру инвестиций, требуемых для освоения и использования объекта интеллектуальной собственности в той или иной отрасли; риски освоения и использования объекта интеллектуальной собственности в различных отраслях, в том числе риски не достижения технических, экономических, эксплуатационных и экологических характеристик, риски недобросовестной конкуренции и другие; стадии разработки и промышленного освоения объекта интеллектуальной собственности; возможность и степень правовой защиты; объем передаваемых прав и других условий договоров о создании и использовании объекта интеллектуальной собственности; способ выплаты собственности; другие факторы. вознаграждения за использование объекта интеллектуальной Доходный подход к оценке НМА В процессе оценки стоимости интеллектуальной собственности доходному подходу принадлежит особое место как подходу, который наиболее7 достоверно отражает действительную ценность НМА. Использование доходного подхода осуществляется при условии возможности получения доходов (выгод) от использования объектов интеллектуальной собственности. Доходом от использования интеллектуальной собственности является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (денежный поток), получаемая правообладателем за предоставленное право использования интеллектуальной собственности. Согласно [26, стр.254] в рамках доходного подхода могут быть использованы многочисленные меры экономического дохода, которые могут быть сгруппированы в следующие три основные категории 8: Доходы, полученные за счет увеличения выручки, относящейся к оцениваемому нематериальному активу. Доходы, полученные за счет сокращения расходов, относящихся к оцениваемому нематериальному активу. Доходы, полученные за счет сокращения оцениваемому нематериальному активу. объема инвестиций, относящихся к Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. - М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003.- 368 с. (стр.124) 8 Рейли Р., Швайс Р. Оценка нематериальных активов / Пер. с англ. Бюро переводов Ройд. – М: ИД «Квинто-Консалтинг», 2005. – 761 с (см. стр.254 – Компоненты доходного подхода) 7 056421 31 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Прежде чем выбрать надлежащую меру экономического дохода, подлежащего количественному выражению, необходимо рассмотреть, каким образом оцениваемый нематериальный актив может генерировать этот доход. «Генерирование» дохода может осуществляться следующим образом [26, стр.254]: За счет использования нематериального актива. За счет владения нематериальным активом. За счет отказа от использования нематериального актива. Как правило, основными видами денежных поступлений являются платежи за предоставленное право использования интеллектуальной собственности, например, роялти, паушальные платежи или их комбинация. Величина платежей за предоставленное право использования интеллектуальной собственности рассчитывается на основе наиболее вероятного значения, которое может сложиться, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине платежей не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Выгоды от использования оцениваемой интеллектуальной собственности определяются на основе прямого сопоставления величины, риска и времени получения денежного потока от использования интеллектуальной собственности с величиной, риском и временем получения денежного потока, который получил бы правообладатель (или третье лицо), при неиспользовании интеллектуальной собственности. Расчет стоимости НМА с использованием доходного подхода осуществляется путем дисконтирования или капитализации денежных потоков. Как правило, любой метод доходного подхода определения стоимости НМА должен раскрывать следующие аспекты: 1. Анализ и выбор возможных способов генерирования доходов за счет НМА (за счет использования, за счет владения или за счет отказа от использования НМА). 2. Определение меры экономического дохода для каждого выбранного способа (за счет увеличения выручки, за счет сокращения расходов или за счет сокращения объема инвестиций, относящихся к оцениваемому НМА). 3. Прогнозирование денежного потока. 4. Определение доли доходов, приходящихся на НМА. 5. Определение ставки дисконтирования. Стоимость НМА определяется чистой приведенной стоимостью генерируемых им будущих денежных потоков. Будущие денежные потоки необходимо дисконтировать к их текущей стоимости. Как правило, за основу берется норма дисконтирования, используемая для оценки стоимости компании в целом (проекта), с учетом корректировок на дополнительные риски. К основным дополнительным рискам НМА можно отнести: рыночные риски - связанные с появлением на рынке конкурентных (более эффективных) НМА, а также с иными обстоятельствами, способными оказать негативное влияние на денежные потоки и, следовательно, на его стоимость; риски системы управления НМА - связанные с ошибками при построении и реализации системы управления НМА в компании (в т.ч. при разработке стратегии продвижения, проведении маркетинговых исследований, рекламной кампании и других мероприятий); риски, связанные с появлением на рынке товаров-подделок, которые, во-первых, продаются по более низкой цене, во-вторых, низкого качества, что снижает доверие к НМА и, как следствие, уменьшает его стоимость. Методы выделения экономического эффекта Основная задача оценщика в процессе оценки стоимости прав на НМА доходным подходом – это определение вклада НМА в создание денежного потока(ов) компании (проекта). Стоимость прав на НМА определяется количеством, качеством и продолжительностью поступления будущих выгод от использования оцениваемого НМА («качество» связано с вероятностью поступления выгод). Все методы выделения экономического эффекта от использования ОИС можно условно разделить на две группы: 056421 Методы, построенные на учете реального экономического эффекта 32 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Методы, построенные на искусственном выделении экономического эффекта (Метод "освобождения от роялти"; Метод выделения доли Лицензиара в прибыли Лицензиата или "Правило 25 процентов" и др.). В общем виде формулу расчета стоимости НМА доходным подходом можно представить в следующем виде: i n 1 CF CF Re v i V n n p i 0 , 5 0 , ( 1 d ) ( 1 d )5 i 1 (1) где Vp - стоимость ОИС, рассчитанная на основе доходного подхода CFi - поток выгод (денежный поток), в i-ом году; CFn - поток выгод (денежный поток) в последний прогнозный период i - порядковый номер года получения выгод от использования НМА; n - количество прогнозных лет (периодов); Rev - стоимость денежного потока в постпрогнозном периоде (синонимы: реверсия, остаточная стоимость, терминальная стоимость, продленная стоимость 9); d - ставка дисконтирования. 3.3. Сравнительный подход к оценке НМА При определении стоимости НМА на основе рыночного подхода используется метод прямого сравнения продаж, который предполагает определение стоимости НМА по цене сделок купли-продажи (лицензионных соглашений) или уступки права на аналогичные НМА (предложений 10 и спроса), с учетом поправок на различие характеристик НМА-аналога и оцениваемого НМА. Использование сравнительного подхода к оценке стоимости НМА осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки и действительных условиях сделок с ними. При этом может использоваться информация о ценах сделок, предложений и спроса. Сущность этого метода прямого сравнения продаж состоит в определении рыночной стоимости прав на НМА на основе цен фактических продаж объектов ИС аналогичного назначения и адекватной полезности. Процедура строится на внесении в цены продажи объектов-аналогов (прав на НМА) поправок (корректировок), учитывающих имеющиеся у них существенные отличия от объекта оценки. Существуют три необходимых условия применимости метода сравнения продаж 11: фиксация на рынке фактов продажи объектов аналогичного назначения и сравнимой полезности; доступность информации о ценах продажи и действительных условиях совершения этих сделок; наличие аналитической информации о степени влияния отличительных особенностей и характеристик таких объектов на их стоимость. Эти три условия объясняют проблематичность и редкость использования метода сравнения продаж для практической оценки стоимости прав на НМА. Отсутствие необходимых объемов данных приводит к тому, что становящаяся доступной информация о сделках с НМА используется в оценке стоимости чаще всего как сигнальная (ориентировочная) информация, не влияющая на итоговое значение искомой рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости НМА сравнительным подходом эффективна при наличии развитой базы данных количественных и качественных характеристик о сделках с объектами-аналогами. Метод сравнения продаж обычно используется при оценке стоимости прав на НМА, когда возникает необходимость определения вероятной цены лицензионного договора с применением НМА. термин в книге : Коупленд Т., Колер Т., Мурин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: 2000. раздел 2 «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности», утвержденные распоряжением Минимущества России от 26.11.02 г. 11 см.п.5.3. Методических рекомендаций ТПП РФ по оценке рыночной стоимости нематериальных активов предприятий (стр.16) 9 10 056421 33 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 3.4. Затратный подход к оценке НМА Сущность затратного подхода к оценке рыночной стоимости НМА заключается в определении минимума затрат [26Error! Reference source not found., с.52], необходимых для создания аналогичного НМА с учетом предпринимательской прибыли. Основными методами затратного подхода являются метод учета затрат на восстановление точной копии оцениваемого НМА и метод учета стоимости затрат на замещение оцениваемого НМА путем создания нового объекта-аналога. Как правило, применение затратного подхода наиболее целесообразно при инвентаризации, для целей балансового учета, а также для определения минимальной цены НМА, ниже которой сделка для владельца НМА становится невыгодной. Использование затратного подхода осуществляется при наличии возможности восстановления или замещения объекта оценки. Определение рыночной стоимости НМА с использованием затратного подхода включает следующие основные процедуры: определение суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки; определение величины износа (функционального и экономического устаревания) объекта оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки; расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта оценки. Согласно разделу 4 Методических 12 рекомендаций ТПП РФ по оценке рыночной стоимости нематериальных активов предприятий затратный подход применяется в отношении тех нематериальных активов, которые создаются самими правообладателями и для которых не существует эффективного рынка (научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки, программные продукты специального назначения и др.). В некоторых случаях затратный подход играет наиболее значимую роль в процессе оценки стоимости НМА (см. Таблица 26). В зависимости от того, какая документация (информация), подтверждающая затраты на создание объекта оценки, может быть предоставлена правообладателем, Оценщик выбирает процедуру, наиболее уместную в конкретной ситуации: если у заказчика имеется документально зафиксированная смета расходов, оценщик может применить метод исходных затрат или метод восстановительной стоимости; если смета отсутствует, она может быть построена самим оценщиком в рамках использования метода стоимости замещения. Следует отметить, что при использовании затратного подхода часто применяют допущение об эквивалентности затрат и рыночной стоимости НМА. В свою очередь, это допущение основано на другом, базовом допущении о том, что все люди имеют равные творческие способности. Иными словами, априори и без доказательства предполагается, что при создании НМА каждый человек при равных затратах труда и времени создает НМА одинаковой ценности и, соответственно, одинаковой рыночной стоимости. На самом деле повседневный опыт убеждает нас, что это допущение совершенно не обосновано. В этой связи необходимо подчеркнуть13, что использование затратного подхода к оценке НМА, основанном только на оценке величины затрат труда и времени, может привести в отдельных случаях к очень серьезным ошибкам. Чтобы избежать этого (по возможности) необходимо: или ориентироваться, когда это возможно, не на индивидуальные, а на средние требуемые затраты на воссоздание аналогичной оцениваемой ИС; или скорректировать величину индивидуальных затрат на некоторый коэффициент, учитывающий ценность, техническую и научную значимость, а также эффективность оцениваемой ИС. При оценке патентов с этой целью разработаны так называемые коэффициенты технической и научной значимости НМА (КИЗ), которые вычисляется по формуле (2) - [12, с.95]: Киз (2) Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости нематериальных активов предприятий (издание официальное) /авт.кол.: Леонтьев Б.Б., Леонтьев Ю.Б./. – М.: Комитет по оценочной деятельности ТПП РФ, 2003. – 52 с. 13 Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2006. – 400 с. (стр.95) 12 056421 34 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) где и зависят от вида промышленной собственности. Для изобретений коэффициент научной значимости определяется по формуле [12, с.185]: К 1 К 2 К 3 К 1 ,43 из (3) где - элемент показателя степени К1 принимается по таблице (Таблица 73) с умножением приведенного в ней значения на величину 1,58 (т.е. К1 = К1 х 1,58); - элемент показателя степени К2 принимается по таблице (Таблица 74) с увеличением приведенного в ней коэффициента по формуле: К2 = К2 х 1,45; - элемент показателя степени К3 принимается по таблице 4 (Таблица 75) с увеличением приведенного в ней коэффициента по формуле: К3 = К3 х 2,37. Формулу для расчета стоимости НМА затратным подходом (по данным [12) можно представить в виде (4): t o i V К К ( З З З ) K ( 1 r ) , ОИС МИ ИЗ РАЗi ПОi Mi Иi i t T (4) где VОИС – стоимость НМА, рассчитанная на основе затратного подхода, КМИ – коэффициент морального износа НМА, КИЗ – коэффициент технической и научной значимости НМА Т – количество лет, прошедших от момента первых затрат на НМА до момента его оценки, ЗРАЗi – затраты на разработку НМА, ЗПОi – затраты на правовую охрану НМА, ЗМi – затраты на маркетинговые исследования при создании НМА, КИi – коэффициент приведения затрат i–го периода в текущую стоимость, ri – рентабельность активов, характерная для отрасли, где используется НМА. 3.5. Опционный метод оценки (затратно-доходный подход) Теория опционов изначально разрабатывалась для операций с ценными бумагами, однако позднее она стала находить применение и в реальной экономике (первые случаи ее использования связаны с оценкой стоимости золоторудных месторождений и определением эффективности разработки ряда месторождений нефти в Северном море, а в настоящее время она широко используется при оценке патентов, интернет-компаний и т.п.), т.к. многие процессы в бизнесе можно представить в виде опционов. В частности, если фирма берет банковский кредит или выпускает облигационный заем, она фактически продает активы кредиторам, имея при этом колл-опцион на их выкуп (по цене основного долга с процентами). Если к моменту погашения займа стоимость активов превысит обязательства, компания погасит долг, сняв тем самым обременение со своего имущества; в противном случае она предпочтет не исполнить опцион и подвергнуться процедуре банкротства. Патент на изобретение (полезную модель, промышленный образец) обеспечивает собственнику право на разработку продукта (в нашем случае технологии) и на торговлю им, позволяя ему (исключительным правам на ОО) тем самым рассматриваться в качестве опциона. Суть и основное преимущество метода реальных опционов при оценке прав на НМА заключается в том, что в расчет принимаются не только права на использование НМА в различных инвестиционных проектах, но и возможность отказаться от реализации любого из этих проектов в случае, если конъюнктура рынка окажется не столь благоприятной, как ожидалось. Возможность отказаться от реализации проекта при неблагоприятном развитии событий позволяет сэкономить средства, которые при отсутствии такой возможности были бы потрачены. Инвестор может принимать решения об инвестициях или их прекращении не только в начальный момент времени, как предполагается в традиционном варианте метода дисконтирования денежных потоков, а и в последующие моменты времени. Он может оптимизировать решение в рамках имеющихся возможностей и наиболее полно использовать заложенную в НМА (технологии) инвестиционную стоимость. 056421 35 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Достоинство применения опционных моделей при оценке некоторых НМА заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта зачастую является переменной величиной, зависящей от ряда внешних по отношению к производственно-финансовым характеристикам исследуемого предприятия условий. Именно такие переменные величины целесообразно оценивать с использованием техники опционного ценообразования. Стоимость патентного продукта (СПП) может быть представлена как кол-опцион на разработку продукта [16, 21]: y t r t СПП S e N d X e N d , 1 2 (5) где: 2 t lnS r y X 2 d1 t d2 d1 t Var 2 (6) плотности вероятности N (…) – функция кумулятивного распределения нормального распределения; S – текущая рыночная цена базисного актива (приведенная стоимость ожидаемых денежных поступлений от немедленного внедрения продукта); X – цена исполнения опциона (приведенная стоимость развития и немедленного внедрения продукта); r – безрисковая процентная ставка, соответствующая времени жизни патента; σ (“сигма”) – среднее квадратичное отклонение рыночных цен базисного актива; мера изменчивости, характеризующая риск вложения в данный актив (дисперсия ожидаемых денежных поступлений после окончания срока действия патента, принимающая во внимание будущие технологические, юридические и рыночные изменения); y – дивидендная доходность по активу (y=1/Срок действия патента); t – время до исполнения опциона (срок действия патента или период, в течение которого существуют входные барьеры для конкурентов). Возможно и другое представление [20, с.62] модели при использовании вместо непрерывно начисляемой ставки ставки постнумерандо: S N d N d 1 X 2 СПП , ( 1 y ) t ( 1 r ) t (7) 2 S ln ln( 1 r ) ln( 1 y ) t X 2 d 1 t где: (8) Основной предпосылкой модели является предположение о том, что будущая цена базисного актива, на которую ориентируются стороны в опционной сделке, ведет себя приблизительно так, как цены акций на бирже, т.е. имеет логарифмически нормальное распределение. В этом случае возможность отказаться от осуществления опциона (например, от реализации инвестиционного проекта) подобна возможности отказа от покупки акций, цена которых опустилась ниже цены исполнения. Главная сложность применения данного подхода к оценке НМА состоит в интерпретации величин y и t. Следует также учитывать, что приобретаемый при покупке НМА (технологии) опцион скорее следует считать американским, чем европейским опционом, так как начать осуществление проекта (исполнение опциона) можно в любой момент после покупки. Это значит, что оценка опциона по формуле Блэка-Шольца (для европейского кол-опциона) при правильном определении всех параметров будет несколько занижена. Ее можно считать оценкой снизу, но при условии, как уже говорилось выше, что распределение является логарифмически нормальным, а параметры его известны. На самом деле известна гораздо 056421 36 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) более скудная информация. Поэтому более перспективным представляется использование биноминальной модели с возможностью сравнения на каждом шаге стоимости “живого” и “мертвого”, т.е. исполненного американского опциона. 3.6. Выбор подходов и обоснование применяемых стандартов Проанализировав информацию об объекте оценки (срок действия патентов, условия использования, данные по затратам на разработку, по аналогам), его окружении, а также условия технического задания на оценку Оценщик пришел к выводу о возможности применения затратного и доходного подходов к оценке рыночной стоимости прав на объект оценки. Сравнительный подход в чистом виде не применялся из-за того, что не выполняются три необходимых условия его применимости: фиксация на рынке фактов продажи объектов аналогичного назначения и сравнимой полезности; доступность информации о ценах продажи и действительных условиях совершения этих сделок; наличие аналитической информации о степени влияния отличительных особенностей и характеристик таких объектов на их стоимость. Основанием для применения в настоящем отчете Стандартов и методик являются: техническое задание к договору на оценку, собранная информация и практический опыт оценщика. 056421 37 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 4. Анализ наиболее эффективного использования НМА Согласно «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности» стоимость НМА определяется исходя из наиболее вероятного использования интеллектуальной собственности, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости интеллектуальной собственности будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования, далее НЭИ). 4.1. Сферы применения объекта оценки. Потенциальные лицензиаты (покупатели) объекта оценки Исследуемые патенты на изобретения относятся к ___________, а именно к области ______________ , имеющих тепловые пункты, соединенные с прямым и обратным магистральными трубопроводами централизованной системы циркуляции теплоносителя от источника теплоснабжения (центральной котельной или ___ ). По состоянию на дату оценки выявлено три основные отрасли экономики, как основных сфер применения оцениваемых патентов на изобретения, которые в период 2001-2006 гг. проверены на практике: 1. Строительная отрасль в условиях балансового дефицита тепловой энергии на Источнике и/или пропускной способности сети (гидравлически запертые мощности): Новое строительство жилых, общественных и промышленных зданий и сооружений; Реконструкция жилых, общественных и промышленных зданий. Особенно актуальным вопрос становится при реконструкции зданий в исторических центрах городов или уплотнительной застройке, в условиях, когда существующие теплосети, рассчитаны на имеющуюся нагрузку. Ограничения пропускной способности диктуют необходимость реконструкции части теплосети, что в свою очередь является серьезным финансовым обременением. 2. Энергетическая отрасль в части повышения КПД работы тепло генерирующего оборудования и транспортирующей системы: Для тепловой сети централизованного теплоснабжения Для предприятий комплексной выработки электрической и тепловой энергий (___ ), Для предприятий ТЭК городов (районные и квартальные водогрейные котельные) Жилищно-коммунальное хозяйство (___ ) в части: Уменьшение теплопотребления зданиями, использующими низкотемпературные системы отопления, а, следовательно, уменьшения платы за тепловую энергию при одинаковых тарифах; Повышения надежности и долговечности системы теплопотребления здания в силу ее работы при пониженных температурах. Важнейшим фактором, подчеркивающим практическую значимость является то, что для всех указанных сфер применения оцениваемых патентов на изобретения и ноу-хау, достигаемые результаты практически не требуют капитальных затрат на наращивание тепловых мощностей и развитие распределительной теплосети. Анализ практического применения отдельных элементов объекта оценки за период с 1995 по 2006 г.г. показал, что эффекты от его использования могут быть получены у следующих участников рыночных отношений, а значит, именно эти субъекты являются потенциальными лицензиатами и/или покупателями технологии: 1. Предприятия-производители тепловой и электрической энергии. 2. Строительные организации (инвесторы-девелоперы); 3. Предприятия-балансодержатели объектов строительства (в т.ч. ТСЖ товарищества собственников жилья). 056421 38 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 4.2. Реальные экономические эффекты от использования объекта оценки Таблица 27. Описание реальных экономических эффектов и данных для расчета № Метод выделения реального экономического п/п эффекта Выигрыш в себестоимости (в части условно1 постоянных затрат) Выигрыш в себестоимости (в части переменных 2 затрат) 3 Реальные лицензионные платежи 4 Преимущество в объеме реализации продукции 5 Комбинированный эффект 6 Экономия в объемах дотаций населению 7 Выигрыш в себестоимости (в части переменных затрат) Описание реального У кого может проявляться эффект экономического эффекта (потенциальные Лицензиаты) Источник: Исходные данные Заказчика, исследование и расчеты Оценщика Примечание: часть эффектов 5, а также эффекты 6 и 7 не учитывались при построении денежных потоков, создаваемых за счет оцениваемой технологии, ввиду закрытости отрасли и сложности получения информации для количественного анализа. 4.3. Принципы построения стоимостной модели оцениваемой технологии Поскольку основным подходом к оценке стоимости НМА является доходный подход, то основными переменными (параметрами) стоимостной модели являются данные и информация, подтверждающие доходы и расходы (денежный поток) от использования оцениваемого ОО в прогнозном периоде. В качестве метода оценки стоимости был определён метод дисконтированных денежных потоков (метод дисконтирования экономии затрат, метод выигрыша в себестоимости и метод, основанный на реально полученных лицензионных платежах). Базой для оценки стоимости являются будущие денежные потоки (доходы и расходы) от использования объекта оценки. В итоге, для прогнозирования денежных потоков использовались результаты маркетинговых исследований, целевые ориентиры развития проекта, выявленные Оценщиком и предложенные Патентообладателем, а также рамочные условия развития внешней среды, проистекающие из базовых показателей долгосрочного развития экономики страны и отраслей (строительство, энергетика, ___ ), в которых используется запатентованная технология. Экономические эффекты от использования ОО распределяются между Патентообладателем и лицензиатом в соотношении 25% и 75% в пользу лицензиата (см. раздел отчета 6.2.2). Неопределенность будущего учитывается с помощью построения нескольких сценариев развития внешней среды и действий компании. Таблица 28. Основные переменные модели денежных потоков Переменная модели Комментарии Объём нового строительства в городах России Результаты получены в процессе проведения специальных маркетинговых исследований, проведенных специалистами-маркетологами в июнеавгусте 2006 года (см.Таблица 29). 056421 39 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Переменная модели Комментарии Доля строительства с использованием оцениваемой технологии («захват рынка») Определен «захват рынка14» (и его темпы роста) на основании ретроспективных данных ООО «Заказчик777» за 2004-2006 год (0,15%, 0,13% и 0,30% соответственно) и данных Росстата об объеме построенных площадей за 2004-2006 г.г. Для разных сценариев приняты следующие значения «захвата рынка»: для пессимистического – 0,13%, для наиболее вероятного – 0,19% (сценарий-1), для оптимистического (сценарий-2)– 0,30% (при этом оценщиком введено ограничение для будущих периодов, при котором для наиболее вероятного сценария «захват рынка» не превышает 0,63%, а для оптимистического – 1,51%). Ограничение в размере 1,51% - получено на основании регрессионной модели (тренд-прогноза) Темп роста «захвата рынка» Определен на основании полученных данных по «захвату рынка» за 2004-2006 год. Средний темп составил - 16,6% (макс - 19%). Для разных сценариев оценщиком приняты следующие значения темпа роста: для пессимистического - 5%, для наиболее вероятного 15%, для оптимистического - 16%. Результаты получены в процессе проведения специальных маркетинговых исследований, проведенных специалистами - маркетологами в июнеавгусте 2006 года (см. Темп роста тарифов на тепловую энергию Таблица 30). Среднероссийский тариф на тепловую энергию Коэффициент извлечения доходов (доля Лицензиара в прибыли Лицензиата) Индекс потребительских цен Рассчитан, как среднее значение региональных тарифов по федеральным округам (по данным РЭК за 2002-2006) с учетом неизбежного приближения внутренних российских тарифов на поставку тепловой энергии к среднеевропейскому уровню. Индексируется в соответствие с темпом роста тарифов на тепловую энергию. Показывает, на какую долю от общих экономических эффектов может рассчитывать Правообладатель энергосберегающей технологии (Лицензиар). В настоящем отчете принято допущение о соотношении 25% и 75% в пользу лицензиата В среднесрочном периоде соответствует программным установкам Правительства РФ, в оптимистическом макроэкономическом прогнозе предполагается более низкий темп роста цен. В принятой расчетной модели объём доходов, генерируемых объектом оценки, определяется объёмами и темпами строительства с использованием оцениваемой технологии. Для целей данного проекта прогнозируются общие объёмы строительства в городах России, а затем определяется доля строительства (и/или проектирования объектов строительства) с использованием энергосберегающей технологии. Объёмы строительства являются проциклической величиной, которая сильно взаимосвязана с общей экономической ситуацией в стране, с темпом роста ВВП и интенсивностью инвестиционных процессов. По результатам специальных маркетинговых исследований получены следующие данные, которые используются в последующих расчетах и при выборе сценариев: Таблица 29. Результаты маркетинговых исследований. Прогноз строительства в РФ в 2006-2019 г.г. по трем сегментам 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Захват рынка – это отношение площадей, спроектированных и построенных с использованием оцениваемой энергосберегающей технологии за год, к общему объему нового строительства в РФ за год (за исключением сельскохозяйственного строительства) 14 056421 40 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Прогноз строительства (ввода) площадей в РФ на основании маркетинговых исследований, млн.кв.м в т.ч. ввод нового жилья, млн.кв.м в т.ч. реконструкция, млн.кв.м в т.ч. ввод нежилых помещений 2006 2007 2008 2009 2010 2011 31,2 65,2 72,8 81,8 91,0 99,0 21,8 3,8 5,6 45,3 7,9 12,0 49,6 8,7 14,5 55,4 9,7 16,7 60,7 10,6 19,8 65,4 11,4 22,2 Продолжение таблицы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 108,2 117,3 123,2 126,4 126,0 126,0 126,1 126,1 70,7 12,4 25,1 76,6 13,4 27,3 80,0 14,0 29,2 82,0 14,3 30,1 81,7 14,3 30,0 81,7 14,3 30,1 81,7 14,3 30,1 81,7 14,3 30,2 Источник: расчеты Оценщика по результатам маркетинговых исследований Примечание: для 2006 года расчет вводимых площадей сделан за ½ года, поскольку датой оценки является 1 июля (анализируется период с 01.07 по 31.12.06). Таблица 30. Результаты маркетинговых исследований. Прогноз тарифов на тепловую энергию в РФ в 2006-2019 г.г. Среднероссийский тариф на тепловую энергию, рублей за 1 Ггкал 2006 2007 2008 2009 2010 2011 519,4 573,7 635,3 696,8 758,3 819,9 Продолжение таблицы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 881,4 943,0 1004,5 1066,0 1127,6 1189,1 1250,7 1312,2 С учетом исторических данных об использовании запатентованной технологии построены несколько сценариев ввода строительных объектов (площадей) с использованием объекта оценки: Сценарий №1 («захват рынка» для 2006 года соответствует средней величине за исторический период - 0,19% с темпом роста +15%. При этом введено ограничение – в будущие периоды «захват рынка» не может превышать значения15 - 0,63%) Таблица 31. Сценарий-1 – наиболее вероятный. Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии Прогноз строительства в РФ с использованием объекта оценки, тыс.кв.м в т.ч. ввод нового жилья, тыс.кв.м в т.ч. реконструкция, тыс.кв.м в т.ч. ввод нежилых помещений, тыс.кв.м 2006 2007 2008 2009 2010 2011 59,4 41,5 7,3 10,6 142,5 99,1 17,3 26,1 182,8 124,6 21,8 36,4 236,4 160,0 28,0 48,4 302,5 201,6 35,3 65,6 378,3 249,8 43,7 84,8 Продолжение таблицы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 475,6 310,9 54,4 110,4 592,7 387,0 67,7 137,9 716,2 464,9 81,4 169,9 798,9 518,1 90,7 190,1 796,4 516,3 90,3 189,7 796,7 516,3 90,3 190,1 797,1 516,3 90,3 190,5 797,5 516,3 90,3 190,9 0,63% - среднее значение между максимальным «захватом» (1,51%), рассчитанным по тренду, и минимальным (0,25%), полученным в пессимистическом сценарии 15 056421 41 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Сценарий-2 - оптимистический («захват рынка» для 2006 года соответствует максимальной величине за исторический период - 0,30%, а темп роста +16%. При этом введено ограничение – в будущие периоды захват рынка не может превышать 16 1,51%, а захват рынка по уплотнительной застройке (реконструкция) составляет на всем протяжении фиксированное значение – 0,14% ) Таблица 32. Сценарий-2 - оптимистический. Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии Прогноз строительства в РФ с использованием объекта оценки, тыс.кв.м в т.ч. ввод нового жилья, тыс.кв.м в т.ч. реконструкция, тыс.кв.м в т.ч. ввод нежилых помещений, тыс.кв.м 2006 2007 2008 2009 2010 2011 87,6 210,5 270,9 351,3 451,6 567,7 65,5 5,4 16,7 157,8 11,1 41,6 200,2 12,2 58,5 259,3 13,6 78,4 329,5 14,9 107,3 411,8 16,0 139,9 Продолжение таблицы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 717,9 899,4 1 093,8 1 298,1 1 497,9 1 706,7 1 707,6 1 708,6 517,0 17,3 183,6 649,2 18,8 231,4 786,7 19,6 287,4 935,0 20,1 343,0 1 080,7 20,0 397,2 1 232,7 20,0 454,0 1 232,7 20,0 454,9 1 232,7 20,0 455,9 Тренд-прогноз вводимых площадей (построен на основании данных за 2000 – 2006 г.г.), который описывается следующей формулой : 3 S ( 5,4289 * Год 10837) тренд Таблица 33. (9) Сценарий-3 (тренд-прогноз). Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии Прогноз строительства в РФ с использованием объекта оценки, тыс.кв.м в т.ч. ввод нового жилья, тыс.кв.м в т.ч. реконструкция, тыс.кв.м в т.ч. ввод нежилых помещений, тыс.кв.м 2006 2007 2008 2009 2010 2011 76 203 265 338 423 522 53 9 14 141 25 37 181 32 53 229 40 69 282 49 92 345 60 117 Продолжение таблицы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 635 763 907 1 069 1 248 1 446 1 665 1 904 415 73 147 498 87 178 589 103 215 693 121 254 809 142 297 937 164 345 1 078 189 398 1 233 216 456 Сценарий-4 - пессимистический («захват рынка» для 2006 года соответствует уровню 2005 года 0,13% с темпом роста +5%) Таблица 34. Сценарий-4 – пессимистический. Ввод площадей в РФ (2006-2019) с использованием оцениваемой технологии Прогноз строительства в РФ с использованием объекта оценки, тыс.кв.м в т.ч. ввод нового жилья, тыс.кв.м в т.ч. реконструкция, тыс.кв.м в т.ч. ввод нежилых помещений, тыс.кв.м 2006 2007 2008 2009 2010 2011 40,6 28,4 5,0 7,2 89,0 61,9 10,8 16,3 104,3 71,1 12,4 20,8 123,1 83,3 14,6 25,2 143,8 95,8 16,8 31,2 164,2 108,4 19,0 36,8 Продолжение таблицы 1,51% - максимальная доля на рынке, которая расчетным путем получена из тренд – прогноза по историческим данным ООО «Заказчик777» за 2000 – 2006 г.г. и данным Росстата об объеме строительства в РФ 16 056421 42 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 188,5 123,2 21,6 43,8 214,5 140,1 24,5 49,9 236,7 153,6 26,9 56,1 254,8 165,3 28,9 60,6 266,7 172,9 30,3 63,6 280,2 181,6 31,8 66,9 294,4 190,6 33,4 70,4 309,2 200,2 35,0 74,0 На графике представлены все четыре сценария. В расчетах Оценщик использовал только три сценария – 1, 2 и 3. Тренд-прогноз вводимых площадей + три сценария 2 000 Пессимистический сценарий 1 600 Наиболее вероятный сценарий 1 200 Тренд-прогноз м .кв с ты 800 400 Оптимистический сценарий 2 006 2 010 2 014 2 018 Рисунок 6 Тренд-прогноз вводимых площадей ввода + три сценария до 2019 года 4.4. Вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании При определении наилучшего и наиболее эффективного использования Оценщик принял во внимание, что Объект оценки может «генерировать» доход: За счет его использования (в ____________); За счет его владения (получение лицензионных платежей); За счет отказа от его использования (при энергосберегающих технологий в ______________). При этом мерой экономического дохода служат: продвижении альтернативных Доходы, полученные за счет увеличения выручки, относящейся к оцениваемому нематериальному активу (оцениваемая технология позволяет увеличить объем продаж тепловой энергии при тех же затратах на ее производство); Доходы, полученные за счет сокращения расходов, относящихся к оцениваемому нематериальному активу (снижение затрат на подготовку инженерной инфраструктуры получение технических условий; снижение затрат на отопление введенных в эксплуатацию площадей; снижение затрат на производство 1 Гкал тепловой энергии). Доходы, полученные за счет сокращения объема инвестиций, относящихся к оцениваемому нематериальному активу (оцениваемая технология позволяет снизить инвестиции в строительство тепловых магистралей при уплотнительной застройке или реконструкции, особенно в исторических центрах крупных городов, где существует дефицит тепловых мощностей и физическая невозможность или нецелесообразность прокладки новых тепловых магистралей). При этом, наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки достигается при строительстве (проектировании) и реконструкции жилых, общественных, промышленных зданий и сооружений. По соотношению затраты/эффекты по конкретным (точечным) строительным объектам – максимальный эффект от использования Объекта оценки достигается при уплотнительной застройке в исторических центрах крупных городов, а также при строительстве жилых помещений. На основании сравнительного анализа исторических данных по лицензионным платежам и с учетом сделанных допущений максимальный доход (см. 056421 43 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таблица 16) достигается при совместном использовании патентов (в порядке значимости): Патенты РФ №2222222, №3333333 и №1111111 (1, 2 и 3) Патент РФ №2222222 и Патент РФ №3333333 (1 и2) Патент РФ №3333333 и Патент РФ №1111111 (2 и 3) Патент РФ №2222222 и Патент РФ №1111111 (1 и 3) Исходя из принятых Оценщиком допущений максимальный (комплексный) эффект от внедрения оцениваемой технологии возникает у предприятий-производителей тепловой и электрической энергии, являющихся владельцами оцениваемой технологии, балансодержателями и застройщиками одновременно. Имеются положительные заключения, расчеты и выводы [Таблица 18, см. Приложения к отчету], свидетельствующие об актуальности и эффективности объекта оценки (используемой технологи). 056421 44 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 5. Анализ рисков и Определение ставки дисконтирования для различных сценариев расчетной модели стоимости Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в исследуемый объект оценки (конкретный проект, компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным объектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в приобретение прав на объект оценки. 5.1. Риски проекта по использованию энергосберегающей технологии Полученные оценки прогноза использования объекта оценки (прогноз строительства с использованием запатентованной технологии) характеризуются относительно большой величиной разброса (от ___% до ___%). Это является следствием высокой неопределённости относительно основных входных переменных модели оценки стоимости. Информационные риски и риски основной деятельности снижают наиболее вероятную стоимость проекта и приводят к большому разбросу оценок. Перед расчетом ставки дисконтирования в данном разделе будут рассмотрены основные источники рисков и способы их минимизации. 5.1.1. Риски основной деятельности. Риск неудачного продвижения продукта на рынок. Риск низкой влиятельности при распределении совокупных выгод от технологии. Риск высоких расходов, неэффективных инвестиций. Общеэкономические риски. Риск неудачного продвижения продукта на рынок. Насколько реально достижение рыночной доли, заложенной в прогнозе? Технология создаёт значительные экономические эффекты, однако удастся ли превратить её в коммерческий продукт? На данный момент нет сколько-нибудь определённых ответов на эти вопросы. Между запатентованной технологией и денежными потоками лежит рынок, и для достижения поставленных целей по продажам требуется концентрация усилий руководства проекта на наиболее перспективных сегментах рынка. Существует риск ненаправленных, неэффективных действий, которые не позволят обеспечить требуемые объёмы продаж. Ниже приведены несколько вопросов, ответы на которые позволят снизить вероятность ошибок при продвижении продукта и наиболее эффективным образом реализовать экономический потенциал технологии теплосбережения. На каких регионах следует сконцентрировать усилия по продвижению в первую очередь? Региональные рынки сильно различаются по объёмам, темпам роста, предрасположенности к применению технологии. Невозможно начинать работу сразу на всех рынках. Необходимо сконцентрировать усилия на наиболее перспективных. На каких сегментах строительного рынка следует сконцентрировать усилия по продвижению? Для успешного продвижения технология должна эффективно вписываться в бизнес процессы заказчиков. Очевидно, что экономическая эффективность технологии с точки зрения бизнес модели заказчиков (приобретателей лицензий) может значительно различаться. Могут существовать сегменты строительного рынка более заинтересованные в применении технологии. Каким образом будет продвигаться технология на рынок? Кто принимает решение о приобретении технологии? Решения о строительстве принимаются с участием широкого круга заинтересованных сторон и являются достаточно долгосрочными. Для продвижения технологии компания должна научиться организовывать диалог с теми, кто принимает решения. Ответ на эти вопросы позволит сконцентрировать усилия по продвижению технологии. С точки зрения модели оценки стоимости, это позволит более точно определить коридор возможных значений доли строительства с применением теплосберегающей технологии. Риск низкой влиятельности при распределении совокупных выгод от технологии. Учитывая специфическую структуру строительного рынка и рынка тепловой энергии, их непрозрачность 056421 45 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) и высокую монополизированность, весьма велика вероятность низкой влиятельности поставщика технологии в процессе распределения стоимости, создаваемой оцениваемой технологией. Более подробные знания о рынке позволят определить наилучший способ извлечение доходов с рынка и максимизировать объём продаж компании. Стратегия ценообразования. Стратегия ценообразования должна быть основана на хорошем знании рынка. Эффективная стратегия ценообразования позволяет избежать ситуации, когда высокая или низкая цена является фактором, сдерживающим объём продаж. Существуют ли возможности заменить технологию? Если существует принципиальная возможность достичь аналогичные эффекты от теплосбережения без применения оцениваемой технологии, то влиятельность обладателя патента в процессе распределении стоимости будет ниже и доходы могут быть ниже, чем это определено в модели. Как технология будет влиять на конкурентоспособность приобретателя технологии на рынке конечного продукта? В случае, если технология создаёт значительные преимущества для приобретателя на рынке конечного продукта, то обладатель патента обладает высокой влиятельностью. Наоборот, если цепочка создания стоимости потенциальных приобретателей патента устроена таким образом, что технология не приводит к увеличению их доходов, то обладателю патента будет сложно извлечь доход. Возможно ли решить "проблему безбилетника" (использование технологии или получение эффектов от её применения без оплаты)? Применение технологии порождает эффекты для широкого круга заинтересованных лиц. Возможна ситуация, когда эти эффекты не будут оплачены (или не будут найдены эффективные юридические формы лицензионных соглашений, позволяющие Патентообладателю получать часть от пораждаемых эффектов). Кроме того, существует вероятность несанкционированного копирования технологии. Ответ на эти вопросы позволит максимизировать доходы собственника патента. С точки зрения модели, ответы на эти вопросы помогут перейти от "коэффициента извлечения" к более точным прогнозам доходов. Риск высоких расходов, неэффективных инвестиций. Существует риск, что для продвижения технологии потребуются значительные расходы и инвестиции. То есть показатели по доходам будут достигнуты, однако денежные потоки окажутся меньше в связи с расходами и инвестициями на продвижение технологии на рынок. Какие необходимо сделать инвестиции для осуществления проекта? Какие расходы могут возникнуть в ходе реализации проекта? Общеэкономические риски. Макроэкономический сценарий предполагает достаточно интенсивный и продолжительный экономический рост (связанный с общим ростом экономики страны). В случае, если темпы экономического роста будут ниже, то сократятся и объёмы строительства. В течение длительного периода, на который сделан прогноз, неизбежны циклические спады, которые приведут к снижению темпов экономического роста и, возможно, к рецессии. Однако, предполагается, что средние темпы роста экономики в течение 2010-2019 гг. будут соответствовать прогнозным. В сценариях предполагается в той или иной степени развитие ипотечного кредитования, что приведёт к темпам роста строительства, опережающим темпы инвестиций в основной капитал. Ошибки в государственном регулировании и институциональные проблемы российской экономики могут препятствовать развитию механизмов финансирования строительства. Структурные изменения в российской экономике в 2006-2007 гг., рост мировой экономики, прогнозируемое сохранение высоких цен на российские ресурсы позволяют оптимистически оценивать будущее России. Вероятность выхода реальных темпов роста экономики за пределы сценарного коридора не велика. Интенсивная законодательная работа в области ипотечного кредитования, повышенное внимание к этому вопросу высшего руководства страны благоприятствуют развитию ипотечного кредитования. Пионерский опыт отдельных регионов и выход на этот рынок крупнейших российских и международных финансовых институтов также способствует становлению механизмов финансирования жилищного строительства. Возможности управления общеэкономическими рисками со стороны компании ограничены. Экономическое развитие страны задаёт рамочные условия для функционирования бизнеса, которые должны быть учтены руководством компании. 056421 46 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Информационные риски. 5.1.2. Риск неверного определения объёма рынков. Риск недостоверности прогнозов. Риск неверного определения объёма рынка. Для определения информационных рисков следует напомнить основные ограничения на объём рынка. Оценивался рынок использования объекта оценки при проектировании зданий (сооружений), при осуществлении СМР и реконструкции: офисно – административных, жилых, торговых, производственно – складских помещений. Оценивался только рынок городского строительства. Оценивался весь рынок жилищного строительства: во всех регионах, по всем технологиям строительства, по всем заказчикам, ценовым сегментам. Эффект для теплостанций рассчитывался только для предприятий РАО ЕЭС, которые производят только около 40% тепловой энергии РФ. Для повышения качества оценки необходимо уточнить определение рынка. Риск недостоверности прогнозов. Использовался только один метод – макроанализ. Для повышения точности прогнозов объёма рынка и доли необходимо провести микроанализ факторов спроса и предложения на рынке, осуществить сегментацию рынка и на основании этого сделать прогноз для отдельных однородных сегментов рынка. Таким образом, в проекте существуют высокие риски коммерциализации технологии. Несмотря на значительные потенциальные экономические эффекты, доходы от патента могут быть поставлены под вопрос в связи с неясностью продвижения технологии на рынок и механизма извлечения доходов из обладания патентом. Проработанная стратегия выхода на рынок (бизнес план) позволит существенно снизить риски основной деятельности компании за счёт концентрации усилий по продвижению на наиболее перспективных сегментах российского рынка, эффективной стратегии ценообразования. Одновременно, наличие более полной и достоверной информации о рынке и востребованности технологии на рынке позволит более точно оценить стоимость проекта для собственника (инвестора). 5.1.3. Выводы и рекомендации по подразделу С целью недопущения завышения оценки стоимости Оценщиком сделаны допущения и приняты во внимание только те факты и данные, которые не вызывают сомнений. Результаты такого анализа и допущений нашли отражение при оценке рисков проекта. С этой точки зрения в отчете проведена консервативная оценка возникающих экономических эффектов (экономические эффекты рассмотрены для ограниченного применения запатентованной технологии: не учтено применение запатентованной технологии при строительстве общественных зданий и сооружений, также не полностью исследованы экономические эффекты в ___ , тепло- и электроэнергетике). По мнению Оценщика, для достижения максимального эффекта от использования патентов (повышения стоимости объекта оценки) и снижения рисков для сторонних инвесторов необходимо более детальная проработка стратегии выхода запатентованного продукта на рынок и более тщательная проработка юридических вопросов, связанных с возможностью получения Патентообладателем части экономических эффектов (у третьих) лиц от использования технологии прямыми Лицензиатами. 056421 47 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 5.2. Риски этапов развития проекта по внедрению запатентованной технологии Техническое решение Проект. Коммерческий продукт Уровень рисков max min Умеренные/низкие риски, низкий уровень неопределённости Высокие риски, высокая неопределённость min Действующий бизнес Стоимость Высокий потенциал роста стоимости за счёт снижения неопределённости и риска в ходе подготовки бизнес плана, разработки стратегии max Высокая стоимость бизнеса: потенциал реализован Рисунок 7 Связь рисков с этапами развития проекта При переходе от стадии технического решения к действующему бизнесу уменьшается неопределённость относительно будущих денежных потоков, снижаются риски неполучения доходов, устраняются факторы, ограничивающие стоимость проекта. Важным этапом на пути от идеи к реализации является стадия бизнес-проекта, когда осуществляется планирование выхода на рынок и создаётся необходимая структура для продвижения технологии. На этом этапе проекта внимание руководства компании должно быть сконцентрировано на разработке способов продвижения продукта на рынок, поиске стратегии, максимизирующей доходы обладателя патента. 5.3. Определение величины ставки дисконтирования для доходного подхода Как отмечается в [16, стр.1022] для оценки нематериальных активов можно «… оценить ожидаемые денежные потоки от обладания активом, применить к ним ставку дисконтирования, отражающую неопределенность, и получить приведенную ценность, которая даст оценку дисконтированных денежных потоков от актива». В расчетных моделях используются различные (по риску) денежные потоки, поэтому для расчетной модели используется иная ставка дисконтирования, отражающая меньшие риски, связанные с получение денежных потков. Применяемые концепции17 определения ставок дисконтирования: - Концепция альтернативных вложений (К1) – наиболее эффективна при оценке бизнеса, поскольку государственные ценные бумаги (рассматриваемые в аспекте доходности как безрисковая ставка) для недвижимости, ИС и НМА, М и О по своим характеристикам являются существенно различным инвестиционным Активом. - Концепция определения ставки на базе экстракции рынка (К2) наиболее эффективна для всех Активов при наличии развитых рынков (чего нельзя сказать обо всех видах Активов и особенно – для ИС и НМА). Название концепций условное – принято по терминологии ООО «НПЦПО» («Методика определения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации для производства расчетов по оценке бизнеса, недвижимости, нематериальных активов, машин и оборудования») 17 056421 48 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Факторы, влияющие на ставку дисконтирования: 5.3.1. Оцениваемый объект (актив и его идентификация); Модель и тип денежного потока; Длительность прогнозного периода; Риски; Тенденции развития секторов рынка и т.п. Рассмотрим факторы, влияющие на ставку дисконтирования: Оцениваемым объектом являются исключительные права на патенты и ноу-хау. Модель и тип денежного потока Задаваемые параметры модели и типа денежного потока: Денежные потоки на собственный капитал; Номинальные; В рублях; Положительные; Равномерные; С приходом денежных средств на определенный временной интервал; Чистые; 5.3.2. Операционные и инвестиционные притоки и оттоки Определение условий расчета денежных потоков: Денежные потоки рассчитываются на базе: Паушальных платежей за приобретение неисключительных лицензий на патенты и ноухау строительными предприятиями; Вероятностных платежей за положительные эффекты в сфере ___ (экономия расходов на эксплуатационное отопление); Вероятностных платежей за положительные эффекты в сфере ___ (экономия топлива при использовании технологии обогрева «_________ ») Расчет денежного потока для ИС и НМА может производиться в рамках: ведения специализированного бизнеса предприятия; передачи прав на патенты (оформление лицензий) другим лицам; выделении дохода, приходящегося на НМА. Наличие сложившихся взаимоотношений Патентообладателя объекта оценки и Лицензиатами (коммунально-строительный бизнес, предприятия ТЭК) позволяет использовать условия: построения денежного потока методом выделения дохода, приходящегося на НМА. Длительность прогнозного периода Длительность прогнозного периода принята на уровне в 5 лет. Риски Первое направления связано с рисками при строительстве объектов недвижимости, в которых применяются новые патентные решения; Второе направление связано с внедрением патентных решений в технологию строительного производства и предприятий ТЭК. 5.3.3. Выбор концепции определения ставки дисконтирования На основании литературных данных построена общая таблица моделей определения ставок дисконтирования (СД, d). Таблица 35. Наиболее часто используемые модели построения ставки дисконтирования № Наименование модели Основная формула п/п Наиболее часто используемые модели построения ставки дисконтирования 056421 Условия применения 49 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) № п/п 1 Наименование модели Модель кумулятивного определения ставки дисконтирования (К1) Модель оценки капитальных активов (САРМ) (К1, К2) 2 Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC) (К1, К2) 3 Модель арбитражного управления (АРМ) (К1,К2) 4 5 Модель кумулятивно – взвешенного определения ставки дисконтирования (К1) 6 Модель внутренней нормы рентабельности (К2, К3) Основная формула d = Rf + S1 + S2 + ...+ Si d = Rf + β* (Rm - Rf) + Sм + Sк + С d = dз * (1 – n)*Wз + dпр* Wпр + dа * Wа d = Rf + β1* (Rm1 - Rf) + β2* (Rm2 - Rf) +...+ βi* (Rmi - Rf) d = Rf + F1*S1 + F2*S2 + ...+ Fi*Si или d = Rf + Fi*(S1;S2;....Si) d = IRR Модель форвардных ставок по кредитам (К2) 7 d = Fd Модели, используемые в отдельных случаях 8 Модель – мультипликатор d = «Прибыль / Цена» прибыли (К2) 9 Балансовая модель (К2, К3) d = «Доход на инвестиции» Условия применения Применяется при оценке стоимости собственного капитала (для бизнеса). Наиболее часто используемая модель для всех видов активов Применяется при оценке стоимости собственного капитала (для бизнеса). Требуется наличие рыночных данных по доходности рынка. При трансформации «бета» может применяться для всего инвестированного капитала. Применяется при оценке стоимости всего инвестированного капитала (для бизнеса). Транспонируется в модель Эллвуда для работы с отдельными активами. Применяется при оценке стоимости собственного капитала (для бизнеса). Используется при оценке диверсифицированного портфеля акций (широкопрофильного бизнеса) Применяется при оценке стоимости собственного капитала (для бизнеса). Часто используемая модель для всех видов активов Применяется как в инвестиционном проектировании, так и для оценки всех видов активов. Требует наличия сведений по аналогичным инвестиционным проектам. Имеет ориентировочный характер. Применяется главным образом для отрицательных потоков кредитования. Определяется при наличии котировок акций Определяется по балансу компании уже осуществляющей аналогичный - оцениваемый бизнес Источник: «Методика определения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации для производства расчетов по оценке бизнеса, недвижимости, нематериальных активов, машин и оборудования», НПЦПО18, 2006 Обозначения: d - ставка дисконтирования, dз – стоимость привлечения заемного капитала, dпр – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции), dа – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции), Rf - безрисковая ставка, 18 см. на сайте ООО «НПЦПО» - http://cpcpa.ru/Methodics/008/ 056421 50 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг), S1, S2, ... Si – учитываемые риски (о.е. или %%), Sм – риск (премия) для малых предприятий, Sк – риск (премия), характерная для отдельной компании, С – страновой риск, β – коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); n – ставка налога на прибыль предприятия, Wз – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия, Wпр – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия, Wа – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия, β1, β2….. βi – частные коэффициенты «бета» Rm1, Rm2.... Rmi – средние доходности по группе отраслей или компаний, в которых особенно проявляются составляющие систематического риска, F1, F2,... Fi – коэффициенты влияния рисков на ставку дисконтирования, IRR – внутренняя норма доходности альтернативного проекта; Fd – форвардная ставка по кредитам в банке Анализ представленных методов позволил определить наиболее эффективные концепции для оценки ИС и НМА. В рамках этих концепций приняты: Модель кумулятивного построения ставки дисконтирования – К1; Модель оценки капитальных активов (САРМ) – К1, К2. Описание моделей представлено ниже. 5.3.4. Модель кумулятивного построения ставки дисконтирования. В качестве альтернативы использованию САРМ для определения затрат на собственный капитал иногда можно использовать метод кумулятивного построения, опирающийся на те же самые фундаментальные элементы затрат на собственный капитал: re = rf + RP + SCP + SCRP, (10) где re — ожидаемая норма доходности — требуемая рынком норма доходности RP — премия за риск собственного капитала, численно равная (rm – rf). rf — безрисковая норма доходности, SCP — премия малой компании (small-company premium) — увеличение требуемой нормы доходности с целью компенсации риска, связанного с меньшим размером бизнеса; SCRP — премия за риск конкретной компании (specific company risk premium) — увеличение или уменьшение требуемой нормы доходности, обусловленное конкретными сильными или слабыми сторонами оцениваемой компании, так называемый несистематический риск. Модель кумулятивного построения с точки зрения концепции следует формуле МСАРМ 19, но устраняет фактор «бета», принимая его значение равным единице, что соответствует средней волатильности рынка. Поэтому все отличия профиля риска оцениваемой компании от рынка в целом должны быть отражены в премиях за размер и специфику компании. Идеология модели кумулятивного построения основана на наблюдениях и эмпирических зависимостях между оценками требуемой инвестором доходности и факторами риска компании, такими как диверсифицированность поставщиков, потребителей и видов выпускаемой продукции, и других. На основе таких наблюдений на Западе было установлено, что максимальное значение требуемой доходности собственного капитала не превосходит обычно 40 %. При 5 %-й безрисковой ставке это эквивалентно 35 %-й максимальной суммарной рисковой надбавке. В свою очередь, если допустить, что суммарный риск в основном определяется семью компонентами, то значение рисковой надбавки по каждому фактору риска будет находиться в диапазоне от 0 до 5 %. Модифицированная версия модели МСАРМ имеет следующий вид: re=rf+β(rm−rf)+SCP+SCRP (Источник: Козырь Ю.В. Особенности оценки бизнеса и реализации концепции VBM. – М.: ИД «Квинто-Консалтинг», 2006. – 285с.) 19 056421 51 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Наиболее распространенный справочный источник для получения таких рыночных данных в США — это ежегодник «Акции, облигации, векселя и инфляция для целей оценки» (Stocks, Bonds, Bills and Inflation Valuation Edition Yearbook), издаваемый фирмой Ibbotson Associates. В России пока нет справочного аналитического издания, публикующего такие данные. Поэтому для оценки российских акций и инвестиционных проектов в качестве грубой оценки рисковых надбавок можно рекомендовать использовать часть методики расчета ставки дисконтирования в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1470 от 22.11.97, а именно, только ту часть, где даны рекомендации в отношении премии за риск. В российской практике согласно этому подходу к величине безрисковой ставки дохода добавляются премии за различные виды риска, связанные с конкретным инвестированием (страновой риск, риски, связанные с размером компании, с зависимостью от ключевой фигуры, с товарной/географической диверсификацией, с диверсификацией клиентуры, с финансовой структурой, с ретроспективной прогнозируемостью и т.д.). Модель подвержена большому влиянию субъективного мнения при ее построении (оценка факторов риска индивидуальна и различается у разных инвесторов). Одним из главных недостатков метода кумулятивного построения является допущение об аддитивности рисков, в то время как все факторы зависят между собой и не действуют отдельно друг от друга. В связи с этим возникает потенциальная опасность двойного (и более) учета того или иного фактора и. соответственно, искусственного завышении ставки дисконта. Кроме того, существует вероятность, что аналитик не учтет какой-либо из факторов риска, так как не существует стандартного набора рисков, общего для всех случаев. При этом субъективная интерпретация получаемых результатов со стороны аналитика усиливает погрешность результата. Тем не менее, это наиболее распространенный способ расчета ставки дисконтирования в российской экономике (по оценкам аналитиков – в более 75 % случаях используется метод кумулятивного построения СД). 5.3.5. Модель оценки капитальных активов (САРМ) Capital Asset Pricing Model (CAPM) - модель оценки доходности финансовых активов служит теоретической основой для ряда различных финансовых технологий по управлению доходностью и риском, применяемых при долгосрочном и среднесрочном инвестировании в акции. CAPM рассматривает доходность акции в зависимости от поведения рынка в целом. Другое исходное предположение CAPM состоит в том, что инвесторы принимают решения, учитывая лишь два фактора: ожидаемую доходность и риск. Хотя эта модель является упрощенным представлением финансового рынка, в своей деятельности ее используют многие крупные инвестиционные структуры, например Merrill Lynch и Value Line. Согласно модели риск, связанный с инвестициями в любой рисковый финансовый инструмент, может быть разделен на два вида: систематический и несистематический. Систематический риск обусловлен общими рыночными и экономическими изменениями, воздействующими на все инвестиционные инструменты и не являющимися уникальными для конкретного актива. Несистематический риск связан с конкретной компанией-эмитентом. Систематический риск уменьшить нельзя, но воздействие рынка на доходность финансовых активов можно измерить. В качестве меры систематического риска в CAPM используется показатель β (бета), характеризующий чувствительность финансового актива к изменениям рыночной доходности. Зная показатель β актива, можно количественно оценить величину риска, связанного с ценовыми изменениями всего рынка в целом. Чем больше значение β акции, тем сильнее растет ее цена при общем росте рынка, но и наоборот - акции компании с большими положительными β сильнее падают при падении рынка в целом. Несистематический риск может быть уменьшен с помощью составления диверсифицированного портфеля из достаточно большого количества активов или даже из небольшого числа антикоррелирующих между собой активов. Точный расчет показателей β необходим финансовым менеджерам, чтобы выбрать активы, которые наилучшим образом соответствуют их стратегии инвестирования. Используя коэффициент β, можно формировать инвестиционные портфели самых разных типов - консервативные, агрессивные, сбалансированные. Модель CAPM выведена У. Шарпом при целом ряде допущений, основными из которых являются предположение о наличии эффективного рынка капитала и совершенной конкуренции инвесторов. Согласно этой модели требуемая норма доходности равна доходности альтернативных безрисковых вложений для инвестиций с нулевым уровнем риска (β = 0), среднерыночной норме прибыли, если риск вложений равен среднерыночному (β = 1), а также может быть больше или меньше средней доходности 056421 52 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) рынка Rm (при соответствующих значениях β). Рассчитывается коэффициент β (бета) исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом. Общая доходность рассчитывается следующим образом: Общая доходность акции компании за период = (Рыночная цена акции на конец периода -Рыночная цена акции на начало периода + Выплаченные за период дивиденды) / Рыночная цена на начало периода * Количество периодов (%) Коэффициенты «бета» фирмы определяются следующими тремя переменными: вид (или виды) деятельности фирмы (Коэффициент «бета» измеряет риск фирмы в сопоставлении с рыночным индексом, поэтому, чем чувствительнее данный вид деятельности к рыночным обстоятельствам, тем выше получаемый коэффициент «бета»); уровень операционного рычага фирмы (Уровень операционного рычага является функцией структуры издержек фирмы и обычно выражается соотношением между фиксированными и общими издержками. Предполагается, что фирмы, имеющие высокие фиксированные издержки по сравнению с общими издержками, обладают высокими операционными рычагами и будут отличаться повышенным непостоянством операционного дохода по сравнению с фирмами, выпускающими аналогичную продукцию, но обладающими низкими операционными рычагами. При прочих равных условиях более высокая изменчивость операционного дохода приведет к повышенному коэффициенту «бета» для фирмы с высоким операционным рычагом) Уровень операционного рычага = % изменений в операционной прибыли / % изменения в объеме продаж; финансовый рычаг фирмы (При прочих равных условиях увеличение финансового рычага повысит коэффициент «бета» собственного капитала фирмы. Следовало бы ожидать, что фиксированные процентные платежи, возникающие в связи с долгом, приведут к повышению дохода в хорошие времена и к его понижению в плохие периоды. Более значительный финансовый рычаг повышает дисперсию чистого дохода и делает инвестиции в фирму более рискованными. Если весь риск фирмы возлагается на акционера, т.е. коэффициент «бета» долга равен нулю, а долг позволяет получать налоговые преимущества, то: βL = βu [ 1 + (1 - t) (D/E)], (11) Где: βL – коэффициент «бета» собственного капитала фирмы с учетом долгового бремени; βu – коэффициент «бета» фирмы без учета долгового бремени; t – корпоративная налоговая ставка; D/E – коэффициент «долг / собственный капитал» ) Коэффициент «бета» фирмы без учета долгового бремени определяется видами деятельности, которыми занимается фирма, и ее операционным рычагом. Часто такой коэффициент называют «бета активов» (он также является коэффициентом «бета инвестиций в собственный капитал» фирмы). Следует отметить: Стоимость собственного капитала = Безрисковая ставка + Безрычаговый коэффициент «бета» * Премия за риск Ставка дисконтирования строится на базе концепций К1 и К2. Общей основой является определение безрисковой ставки дисконтирования: Определение безрисковой ставки 5.3.6. Входные параметры для расчета безрисковой ставки: 056421 Денежный поток представлен в рублевом эквиваленте (Безрисковая ставка должна соответствовать ДП); Прогнозный период определен в 5 лет (Безрисковая ставка должна быть ориентирована на этот период). В качестве безрисковой ставки принимается доходность по облигациям федерального займа с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) со сроком погашения в 2011 году (торги проходили за период с 15/06/2006 по 15/07/2006). 53 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) На основании данных ЦБ РФ (см. Приложение к настоящему отчету) среднюю доходность принимаем на базе представленной выборки (SU26198RMFS0, срок погашения в 2011 году, http://www.cbr.ru/hd_base/base.asp): (6,89+ 6,82+ 6,79+ 6,83+ 6,86+ 6,85+ 6,85+ 6,86+ 6,87+ 6,89+ 6,87+ 6,77+ 6,76+ 6,82+ 6,82+ 6,77+ 6,75+ 6,74+ 6,74)/19= 6,82 Безрисковая ставка принимается на уровне – 6,82 % 5.3.7. Среднерыночная доходность Среднерыночная доходность определяется на базе индексов РТС с привлечением данных, представленных на сайте www.rts.ru за 2…3 -летний период по формуле: Rm = (It / Io) 1/t - 1 + Дд, (12) где: It – индекс РТС в конце периода (на 26.07.2006 г. индекс составил 9109,46 по rur); Io – индекс РТС в начале периода (на 05.01.2004 г. индекс составил 3801,47 по rur ); t – период времени (с января 2004 по июль 2006 г. – 2,57 года); Дд – корректировка на дивидендную доходность 20. По уровню дивидендной доходности российские предприятия не то, что не хуже других, а подчас и лучше мирового уровня. Так, наши компании, входящие в индекс MSCI/Russia, выплачивают дивидендов в среднем по 1,51 цента на вложенный в их акции доллар; почти столько же – 1,78 цента на доллар – платят компании, входящие в индекс американских компаний крупной и средней капитализации S&P. Высокотехнологичные компании, входящие в индекс NASDAQ, платят втрое меньше российских – 0,59 цента на доллар. Таблица 36. Дивидендная доходность мировых фондовых рынков Регион Dow Jones (США) S&P (США) NASDAQ (США) S&P/TSX Composite (США) Mexico Bolsa (Мексика) DJ Euro Stoxx 50 (Европа) FTSE 100 (Великобритания) CAC 40 (Франция) DAX (Германия) IBEX 35 (Испания) S&P/MIB (Италия) BEL20 (Бельгия) Amsterdam Excan (Нидерланды) Swiss Market Ind (Швейцария) NIKKEI 225 (Япония) Hang Seng (Гонконг) S&P/ASX 200 (Австралия) STI (Сингапур) MSCI/Russia (Россия) MSCI Asia MSCI Latin America Дивидендная доходность индекса (%) 2,25 1,78 0,59 1,95 1,62 2,65 3,63 2,07 1,99 2,67 3,27 2,85 3,11 1,58 0,83 3,19 3,90 4,12 1,51 2,80 3,22 Источники: Bloomberg, MSCI, Альфа-банк Таким образом, принимая во внимание данные различных источников о среднерыночной дивидендной доходности Оценщик сделал вывод (принял допущение), что среднерыночная доходность, определенная прямым методом на базе индекса РТС составляет: Rm = (9109,46 / 3801,47)1/2,57 – 1 + 0,0151 = 1,40502 – 1 + 0,0151 = 0,42012 или округленно - 42 %. 20 Принимается на уровне 1,51 % по сопоставительным данным, представленным на сайте 056421 54 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 5.3.8. Коэффициент систематического риска «β» (бета) и расчет СД на основе CAPM Строительство в России считается высоко доходным бизнесом. Ориентировочно коэффициенты бета должны приближаться к среднему уровню доходности, однако строительство ведется по различным направлениям: жилищное, промышленное, торговое и т.д. .По данным различных источников информации (журнала «Рынок ценных бумаг, № 13 (248), 2004 г.; сайт www.finmanager.ru – 2006 и т.д.) для жилищного строительства «бета» находится в диапазоне 0,83… 0,92. В среднем – 0,86. По иным направлениям строительства данные имеют большой разброс: от 0,92 до 1,26 (в среднем 1,09. Для строительства в ведущих странах мира приводятся табулированные данные: Таблица 37. Коэффициент β (бета) для строительных компаний мира Наименование Количество компаний Среднее значение коэффициента бета, в т.ч.: США Великобритания Европа (без Великобритании) Япония Доля компаний с коэффициентом бета, большим 1,00 Строительство, генеральные подрядчики 210 1,88 Производство электроэнергии 156 0,75 1,44 2,00 2,12 1,78 85,0% 0,51 нет данных 1,07 1,20 29,0% Источник: __________________ Следует отметить, что для 15 % строительных компаний коэффициенты бета имеют значения менее 1,00. Кроме того, уровень строительного бизнеса в России на подъеме, но ему пока далеко до мирового уровня, поэтому есть вероятность снижения коэффициента бета ниже среднерыночного уровня. Оценщик провел расчет ставок дисконтирования для диапазона значений β (бета) - 0,83… 0,92: r1 = 6,82% + 0,83*(42%-6,82%) = 36,0% r2 = 6,82% + 0,92*(42%-6,82%) = 39,2% 5.3.9. Расчет СД на основе кумулятивного подхода для расчетных моделей 1 и 2 В качестве безрисковой ставки Оценщиком принята доходность по облигациям федерального займа с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) со сроком погашения в 2011 году, которая составила – 6,82%. Метод кумулятивного построения заключается в искусственном расщеплении ставки дисконта на 7 составляющих, каждая из которых легче объяснима и поддается анализу (расчет проводился в электронной таблице с помощью специальных форм). Таблица 38. Расчет на основе модели кумулятивного построения СД Вид риска / Уровень риска Размер предприятия Объем чистых активов выше или равен среднему значению по отрасли Объем выручки выше или равен среднему значению по отрасли Объем чистой прибыли выше или равен среднему значению по отрасли Объем валюты баланса выше или равен среднему значению по отрасли Среднесписочная численность сотрудников выше или равна среднему значению по отрасли Наличие сети филиалов Количество наблюдений Взвешенная сумма Сумма взвешенных Количество факторов Средневзвешенная величина 056421 0 0 0 26 6 4,33 1 0 0 2 0 0 3 1 1 3 4 5 Комментарий, описание риска (Max уровень риска 5) 1 существенно ниже 1 существенно ниже 1 существенно ниже 1 ниже 1 ниже всего один 2 8 3 15 55 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Вид риска / Уровень риска 0 1 2 3 4 5 Комментарий, описание риска (Max уровень риска 5) Качество управления/ Ключевая фигура Ключевая фигура Стратегия маркетинга 1 1 Финансовая структура Ретроспективная прогнозируемость Мотивация Количество наблюдений Взвешенная сумма Сумма взвешенных Количество факторов Средневзвешенная величина Товарная/территориальная диверсификация Филиалы, представительства Гибкие технологические линии Работа на разных сегментах рынка 1 1 0 0 19 5 3,80 0 0 0 0 1 2 6 2 8 1 5 1 1 1 Ассортимент продукции, услуг Количество наблюдений 0 0 0 Взвешенная сумма 0 0 0 Сумма взвешенных 16 Количество факторов 4 Средневзвешенная величина 4 Финансовая структура (источники финансирования предприятия) Значение коэффициента платежеспособности отвечает нормативным значениям (>0,2) Значение коэффициента текущей ликвидности отвечает нормативным значениям (>2) Значение коэффициента автономии выше или равно среднему значению по отрасли Значение коэффициента соотношения привлеченных и собственных средств ниже или равно среднему значению по отрасли Значение коэффициента концентрации привлеченного капитала ниже или равно среднему значению по отрасли Количество наблюдений 0 0 0 Взвешенная сумма 0 0 0 Сумма взвешенных 16 Количество факторов 5 Средневзвешенная величина 3,2 Диверсификация клиентуры Наличие государственных заказов Наличие корпоративных заказчиков Наличие частных заказчиков Наличие зарубежных заказчиков Равномерное распределение всего объема выручки по заказчикам (отсутствие одного или нескольких заказчиков, формирующих доминирующую часть выручки) Наличие сети сбыта продукции Число потребителей продукции География поставок Количество наблюдений 0 0 0 Взвешенная сумма 0 0 0 Сумма взвешенных 30 Количество факторов 8 Средневзвешенная величина 3,75 056421 1 3 Предприятия зависят от ключевой фигуры и ее связей Отсутствие общего плана маркетинга, зависимая ценовая политика Среднеотраслевая Неудовлетворительная Средняя 1 2 8 1 5 1 1 4 0 0 Один - г.__________ Жесткая технолгия с ноу-хау Единственный сегмент – теплообогрев помещений Три патентованных продукта, отсутствие сопровождения 1 1 1 1 4 12 1 1 1 1 нет нет невелико ограничена 1 1 1 1 4 12 2 8 нет есть есть нет 2 10 56 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Вид риска / Уровень риска 0 1 2 3 Прогнозирование прибыли: нормы и ретроспективная прогнозируемость Высокорисковая ("новая") отрасль Средняя прибыль в отрасли Кредитная политика банков 1 Количество наблюдений 0 0 0 1 Взвешенная сумма 0 0 0 3 Сумма взвешенных 11 Количество факторов 3 Средневзвешенная величина 3,67 Прочие риски, связанные с объектом оценки Технологические риски 4 5 да Отрасль находится в развитии Высокий процент по кредитам 1 1 2 8 0 0 Существует определенный риск технологических изменений, которые сделают продукт устаревшим Команда управления продуктом стабильна, процессы находятся в стадии отладки Существет риск чиновничьего произвола и отсутствия государственной поддержки внедрения энергоссберегающих технологий. Непрозрачность строительной и энергетической отрасли - мешают развитию продукта Конкуренция на рынке является умеренной, агрессивных действий конкурентов не ожидается Продукт практически невозможно подделать, но существует вероятность "безбилетника" 1 Внутренние риски 1 Внешние риски 1 Действия конкурентов 1 Юридические риски Количество наблюдений Взвешенная сумма Сумма взвешенных Количество факторов Средневзвешенная величина Итого рисков 0 0 17 5 3,40 26,15 0 0 0 0 1 3 9 2 8 Комментарий, описание риска (Max уровень риска 5) 0 0 Безрисковая – 6,82 Итого СД = 32,97 Источник информации: расчеты Оценщика Таким образом, ставка дисконтирования, рассчитанная Оценщиком методом кумулятивного построения с учетом принятых допущений, составила округленно 33%. 5.3.10. Расчет СД на основе кумулятивного подхода для расчетной модели №3 Модель 3 отличается меньшими рисками (получение денежных потоков можно считать гарантированным по данной расчетной модели и основан на линейной экстраполяции лицензионных платежей за 2002-2006 г.г. без учета планов, стратегии развития и продвижения продукта на рынке). Для расчета СД использован, как и в предыдущем подразделе, метод кумулятивного построения, в котором оставлены только два риска, которые можно отнести к данной модели (риски, связанные с прогнозированием прибыли и риски, связанные с объектом оценки). Считается, что остальные риски учтены в денежном потоке (в модели №3 ДП значительно ниже, чем в моделях 1 и 2, но он более надежен, т.к. основан на реальных исторических платежах именно за использование объекта оценки): Таблица 39. Расчет СД для модели №3 (кумулятивный подход) Вид риска / Уровень риска 0 1 2 3 4 Прогнозирование прибыли: нормы и ретроспективная прогнозируемость Высокорисковая ("новая") отрасль 1 056421 5 Комментарий, описание риска (Max уровень риска 5) да 57 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Вид риска / Уровень риска Средняя прибыль в отрасли Кредитная политика банков Количество наблюдений Взвешенная сумма Сумма взвешенных Количество факторов Средневзвешенная величина Прочие риски, связанные с объектом оценки 0 1 2 3 0 0 1 1 3 4 5 1 0 0 11 3 3,67 0 0 Технологические риски 2 8 0 0 Существует определенный риск технологических изменений, которые сделают продукт устаревшим 1 Команда управления продуктом стабильна, процессы находятся в стадии отладки Существет риск чиновничьего произвола и отсутствия государственной поддержки внедрения энергоссберегающих технологий. Непрозрачность строительной и энергетической отрасли - мешают развитию продукта Конкуренция на рынке является умеренной, агрессивных действий конкурентов не ожидается Продукт практически невозможно подделать, но существует вероятность "безбилетника" Внутренние риски 1 Внешние риски 1 Действия конкурентов 1 Юридические риски Количество наблюдений Взвешенная сумма Сумма взвешенных Количество факторов Средневзвешенная величина Итого рисков 0 0 17 5 3,40 9,07 0 0 0 0 1 3 9 2 8 Комментарий, описание риска (Max уровень риска 5) Отрасль находится в развитии Высокий процент по кредитам 0 0 Безрисковая – 6,82 Итого СД = 15,89 Таким образом, ставка дисконтирования, рассчитанная Оценщиком методом кумулятивного построения для расчетной модели №3 с учетом принятых допущений, составила округленно 16%. 5.4. Итоговые значения ставок дисконтирования для расчетным моделей Для расчетных моделей №1 и №2 получено три значения ставки дисконтирования. Наименьшее значение (33%) будет использовано для оптимистического прогноза, а среднее значение (36%) – для пессимистического прогноза. Для модели №3 для дальнейших расчетов принимается значение СД в размере 16%. Таблица 40. Итоговое значение диапазона ставки дисконтирования № расчетной модели 1и2 3 5.5. Наименование модели расчета Значение СД, рассчитанное по модели САРМ и на основе модели кумулятивного построения СД Значение СД, рассчитанное на основе модели кумулятивного построения СД Значение СД мин макс 33% 36% 16% Расчет коэффициента капитализации в постпрогнозном периоде Расчет коэффициента капитализации необходим для определения стоимости в постпрогнозном периоде по формуле: 056421 58 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) V CFn1 Ro (13) где CFn+1 – денежный поток в 1-м постпрогнозном периоде Ro – ставка капитализации. Для определения стоимости прав на ОО в постпрогнозном периоде применяется коэффициент капитализации. Постпрогнозный период определен в нашем случае с 2011 по 2019 год (8 лет). Стоимость ОО в постпрогнозном периоде прибавляется к денежному потоку за последний прогнозный период (CFn - т.е. за 2011 год), а затем дисконтируется по ставке дисконтирования на дату оценки. Для производства расчетов требуется: построить денежный поток на первый постпрогнозный год (это 2012 год), определить коэффициент капитализации, капитализировать капитализации, ДП на 2012 год с применением найденного коэффициента продисконтировать полученный капитализированный ДП с конца 2011 года на дату оценки. Рассмотрим и проанализируем основные модели и методы построения коэффициентов капитализации : Таблица 41. Основные модели и методы построения коэффициентов капитализации № Наименование Основная формула Условия применения п/п модели Модели, основанные на существовании связи между ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации 1 Модель Гордона Ro = d – g (для прогнозного года) 1).Бесконечная продолжительность функционирования актива (бизнеса); dg 2).Наличие стохастической связи между 1 g (для текущего года) ставкой дисконтирования и Ro = коэффициентом капитализации; 3).Наличие стабильных темпов роста денежного потока. 2 Модель с учетом 1). Конечная продолжительность 1 метода Ринга функционирования актива; (прямолинейного 2).Наличие стохастической связи между Ro = d + Тост возврата капитала) ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации; 3). Ожидаемая реверсия меньше первоначальных инвестиций. 4).Известно оставшееся время жизни актива – Тост. 5). По окончании времени жизни актива его стоимость ничтожна. 3 Модель с учетом 1). Конечная продолжительность i метода Инвуда функционирования актива; n ( 1 i ) 1 (равномерно – 2).Наличие стохастической связи между Ro = d + аннуитетное ставкой дисконтирования и (фактор фонда возмещения при той же возмещение коэффициентом капитализации; ставке дисконтирования) капитала) 3). Ожидаемая реверсия меньше первоначальных инвестиций. 4). Оставшееся время жизни актива – «n». 5). d = i 6). По окончании времени жизни актива его стоимость ничтожна. 4 Модель c учетом 1). Конечная продолжительность i метода Хоскольда функционирования актива; n ( 1 i ) 1 2).Наличие стохастической связи между Ro = d + ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации; (фактор фонда возмещения по 3). Ожидается высокая прибыльность безрисковой ставке дисконтирования) инвестиций. На рынке нет аналогичных 056421 59 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) № п/п 5 6 Наименование модели Модель с учетом повышения стоимости капитала Метод Эллвуда Основная формула i (1i)n 1 Ro = d - ∆ * (фактор фонда возмещения при той же ставке дисконтирования) Ro = Y – m*C + dep (SFF) (C = Y+ P(SFF) - f ) Условия применения активов для реинвестирования. 4). Ожидается реверсия меньше первоначальных инвестиций. 5). Оставшееся время жизни актива – «n». 6). i = Rf (безрисковая ставка дисконтирования) 7). По окончании времени жизни актива его стоимость ничтожна. 1). Продолжительное или конечное время функционировании актива; 2).Наличие стохастической связи между ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации; 3). Ожидается высокая прибыльность инвестиций. На рынке есть аналогичные активы для реинвестирования. 4). Ожидается реверсия больше первоначальных инвестиций. Прирост реверсии – «∆» (рассчитывается на ближайшее время). 5). Время повышения стоимости актива – «n». 6). d = i 7). По окончании времени жизни актива его стоимость известна (прогнозируема). При учете заемных средств Модели (методы), основанные на рыночных данных 8 Модель – Ro = «Прибыль / Цена» мультипликатор прибыли 9 Балансовая модель Ro = «Доход на инвестиции» 10 Метод рыночного анализа 11 Метод выделения Метод рыночного анализа - анализируется большое количество реальных сделок, все объекты приводятся к сопоставимому виду, и рассчитывается среднее соотношение «цена / прибыль» по среднему объекту, которая и будет являться коэффициентом капитализации. В случае отсутствия необходимой информации, что как раз наблюдается на российском рынке, анализ базируется не на реальных данных, а на опросах инвесторов. Таким образом, в случае нехватки данных, коэффициенты капитализации, рассчитанные таким способом, отражают лишь мнения и предпочтения инвесторов, что тоже несет в себе элемент субъективизма. Коэффициент капитализации рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке. Обычный алгоритм расчета коэффициента капитализации по методу выделения следующий: • моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени (обычно - годового) по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; • расчет коэффициента капитализации по объекту; • полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. 056421 Определяется при котировке акций, по результатам анализа показателей аналогов Определяется по балансу компании уже осуществляющей аналогичный оцениваемый бизнес Для всех видов имущества Для всех видов имущества 60 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Используемые в таблице переменные: Y – ставка отдачи на собственный капитал; m – коэффициент ипотечной задолженности; P – часть кредита, выплаченная в течение прогнозного периода; f – ежегодная ипотечная постоянная; SFF – фактор фонда возмещения за прогнозный период, рассчитанный по ставке отдачи на собственный капитал; dep – процент снижения стоимости объекта за прогнозный период (со знаком минус, если стоимость объекта повышается). На основании анализа данных Оценщик пришел к выводу о целесообразности использования модели повышения стоимости Актива, работающей в условиях конечной продолжительности жизни Актива по следующей формуле: d R d , o n ( 1 d ) 1 (14) где d – ставка дисконтирования, определенная Оценщиком ранее; ∆ - прирост реверсии в постпрогнозном периоде (за 2012-2019). n – кол-во лет в постпрогнозном периоде = 8 (с 2012 по 2019). 5.6. Численное значение коэффициентов капитализации для расчетных моделей Ранее мы рассчитали для модели №1 и №2 ставки дисконтирования: 33 % - для оптимистического варианта прогноза; 36 % - для пессимистического варианта прогноза. Для модели №3 значение ставки дисконтирования – 16%. Для решения вопроса по второй составляющей формулы (14) в модели с учетом повышения стоимости капитала принимается следующее допущение для модели №2 и №1: ожидается, что в течение последующих 8 лет стоимость инвестиций возрастает на минимальном уровне в 10 % год над инфляционной составляющей (с учетом прогнозного роста инфляции: 10% * 8 лет = 80 % .; Ставка капитализации для оптимистического сценария (в моделях №1 и №2) составит (при постоянных значениях СД 33% и 36% ): 0 , 33 R 0 , 33 0 , 8 o 8 ( 1 0 , 33 ) 10,33 – 0,03003 = 0,29996 или 30,0% а для пессимистического сценария : 0 , 36 R 0 , 36 0 , 8 o 8 ( 1 0 , 36 ) 10,36 – 0,026907 = 0,33309 или 33,3% на 2011 год ставка дисконтирования составит (с учетом формулы Фишера): для пессимистического сценария – 30,4% для оптимистического сценария – 28,1% Таким образом, ставка капитализации составит для оптимистического сценария: 0 , 281 R 0 , 281 0 , 8 o 8 ( 1 0 , 281 ) 1 0,281 – 0,03596 = 0,24504 или 24,5% Для пессимистического: 056421 61 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 0 , 304 R 0 , 304 0 , 8 o 8 ( 1 0 , 304 ) 10,304 – 0,03304 = 0,27096 или 27,1% Для расчетной модели № 3 (Таблица 39) ставка дисконтирования определена в размере 16%. На основании регрессионного уравнения (Рисунок 9) величина ДП2012 (в расчетной модели №3) возрастает к 2019 году на 0,88 = (48,79-25,99)/25,99 Отложенный доход (прирост в стоимости) по фактору фонда возмещения для модели №3 составит : 0,88*0,14/((1+0,14)^8-1) = 0,066502 или 6,65% тогда ставка капитализации: 0 , 16 R 0 , 16 0 , 88 o 8 ( 1 0 , 16 ) 1 0,16 - 0,06187 = 0,09813 или 9,81% 056421 62 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 6. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Расчет стоимости объекта оценки проведен с применением затратного и доходного подходов к оценке, на основе результатов специальных маркетинговых исследований, а также данных и информации, предоставленной Заказчиком и собранной Оценщиком (в том числе включая ретроспективный анализ использования оцениваемой технологии на российском рынке, данных о величине тарифов на тепловую энергию). Сравнительный подход в чистом виде не применялся (обоснование отказа от использования сравнительного подхода приведено на стр.37). В настоящем отчете одним из методов оценки является сравнительно-доходный, основанный на прогнозе доходов от реальных лицензионных договоров, для которых размер паушального платежа рассчитан сравнительным подходом. 6.1. Расчет стоимости затратным подходом Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении минимальных затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сущность затратного подхода заключается в определении современной (текущей) рыночной стоимости оцениваемой собственности посредством суммирования фактических затрат на создание, правовую охрану и прочих затрат, необходимых для ее создания. Полученная таким образом стоимость нового актива должна быть скорректирована с учетом прибыли предпринимателя, инфляции и всех потерь. Как правило, эти потери выражаются в снижении стоимости оцениваемой собственности за счет ее устаревания. В зависимости от того, какая документация, подтверждающая затраты на создание объекта оценки, может быть предоставлена правообладателем, оценщик выбирает процедуру, наиболее уместную в конкретной ситуации: если у заказчика имеется документально зафиксированная смета расходов, Оценщик может применить метод исходных затрат или метод восстановительной стоимости; если смета отсутствует, она может быть построена самим Оценщиком в рамках использования метода стоимости замещения. В настоящем отчете применены оба метода – метод исходных затрат и метод стоимости замещения. 6.1.1. Метод исходных затрат Рыночную стоимость ОО по методу исходных затрат определяют в следующем порядке: исследуют отчетность за тот период, в течение которого выполнялась работа по созданию ОО и доведению его до готовности к использованию в запланированных целях, при этом выявляют все фактические затраты, непосредственно связанные с созданием (приобретением) ОО. из зафиксированных в сметах сумм издержек исключают заложенную в них плановую прибыль; строят (реконструируют) календарный график фактического расходования денежных средств; выявленные фактические затраты приводят к дате оценки с помощью индексов, учитывающих изменение цен за время, прошедшее с момента совершения затрат до времени выполнения оценки; скорректированные затраты суммируют и рассчитывают стоимость объекта оценки как нового с учетом прибыли предпринимателя; определяют в денежном выражении величину снижения стоимости объекта оценки, обусловленного устареванием, накопившемся с момента создания ОО до даты оценки. Таблица 42. Данные о фактических затратах по созданию патентов Укрупненные статьи затрат на создание объекта Патент РФ №2222222 Патент РФ №3333333 Патент РФ №1111111 Дата начала разработки патента Дата окончания разработки патента Общие затраты по созданию патентов 056421 01.07.1997 27.04.2000 271 875 27.04.2000 27.05.2001 163 125 27.05.2001 20.03.2003 108 750 63 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Источник: ООО «Заказчик777» Согласно [12, стр.187] стоимость объекта оценки методом исходных затрат определяется по формуле (15): ТС ( З З ) ( 1 НП ) К и р по из (15) З р – суммарные затраты на разработку изобретения Зпо – затраты на правовую охрану изобретения НП – норма прибыли в процентах (обычно в пределах 10-20%) Киз – коэффициент научной значимости изобретения, определяемый по формуле (3): Для приведения затрат к дате оценки Оценщик построил календарный график фактического расходования денежных средств по годам (Таблица 43) и рассчитал по данным 41, 42] индексы приведения затрат к дате оценки (Таблица 44): Таблица 43. Расчетный график расходования средств по созданию патентов Патент №2222222 №3333333 №1111111 1 997 48 521 1998 96 251 1 999 96 251 Таблица 44. Период 1997 1998 1999 2000 Декабрь 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Июль, 2006 Индекс цен 14,225 15,338 20,066 25,651 1,000 1,059 1,243 1,519 1,794 2,064 3,040 Таблица 45. Год Затраты по годам Индекс на дату оценки Приведенные затраты, руб. Год Затраты по годам Индекс на дату оценки Приведенные затраты, руб. 056421 2002 2 003 60 294 35 976 59 960 12 813 Всего 271 875 163 125 108 750 Источник Ко-Инвест, №36, стр.21, _________ Ко-Инвест, №36, стр.21, _________ Ко-Инвест, №36, стр.21, _________ Ко-Инвест, №36, стр.21, _________ Ко-Инвест, №55, стр.21, _________ Ко-Инвест, №55, стр.21, _________ Ко-Инвест, №55, стр.21, _________ Ко-Инвест, №55, стр.21, _________ Ко-Инвест, №55, стр.21, _________ Ко-Инвест, №55, стр.21, _________ Ко-Инвест, №55, стр.21, _________ Приведенные затраты по созданию патента РФ №2222222 1999 96 251 3,670 353 203 Итого 271 875 2000 30 853 2,871 88 567 1 155 014 Приведенные затраты по созданию патента РФ №3333333 Патент РФ №3333333 2000 102 831 2,871 295 189 Таблица 47. 2 001 Индексы цен в строительстве по данным КО-Инвест, №55 Патент РФ №2222222 1997 1998 48 521 96 251 5,176 4,801 251 164 462 079 Таблица 46. Год Затраты по годам Индекс на дату оценки Приведенные затраты, руб. 2000 30 853 102 831 Итого 163 125 2001 60 294 2,446 147 462 442 651 Приведенные затраты по созданию патента РФ №1111111 Патент РФ №1111111 2001 2002 35 976 59 960 2,446 2,001 87 987 120 000 2003 12 813 1,695 21 713 Итого 108 750 229 699 64 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Для учета ценности, технической, научной значимости и эффективности оцениваемой ИС определен коэффициент21 технико-экономической значимости с учетом вышеописанных проблем оценки затратным подходом (см. раздел 3.4) Таблица 48. Расчет коэффициента технико-экономической значимости (КТ) № п/п 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Наименование Расчетные параметры Номер патента Дата выдачи патента К1 Характер достигнутого результата 2222222 27.04.2000 г. 3333333 27.05.2001 г. 1111111 20.03.2003 г. 0,8 Достижение основных технических характеристик, качественно новых для конкретной продукции К1 = 1,58 * К1 К2 Сложность решаемой с помощью ИС задачи К2 = 1,45 * К2 К3 Новизна решаемой задачи 1,264 0,7 Решение технологического процесса 0,6 Достижение основных технических характеристик, качественно новых для конкретной продукции, подтвержденных документально 0,948 0,7 Решение технологического процесса 0,6 Достижение основных технических характеристик, качественно новых для конкретной продукции, подтвержденных документально 0,948 0,7 Решение технологического процесса 1,015 0,3 Новая совокупность имеющихся технических решений 0,711 2,990 2,91 1,015 0,3 Новая совокупность имеющихся технических решений 0,711 2,674 2,60 1,015 0,3 Новая совокупность имеющихся технических решений 0,711 2,674 2,60 К3 =2,37 * К3 К1 + К2 + К3 Кт = 1,43К1 +К2 + К3 Следующим шагом является оценка совокупного обесценения (устаревания), которое представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта под действием ряда факторов. В практике оценки НМА эти факторы обычно вызывают [40]: функциональное обесценение (износ); внешнее (экономическое) обесценение (износ). В отношении НМА физическое обесценение неприменимо в принципе, поскольку они являются нематериальными активами. Функциональное обесценение накапливается с течением времени. Это выражается в различиях основных потребительских характеристик оцениваемого и нового НМА. Снижение стоимости, обусловленное функциональным обесцениванием, определяется путем расчета стоимости необходимых доработок. Экономическое (внешнее) обесценение можно объяснить применением принципов изменения и зависимости, связано с влиянием внешних, по отношению к объекту, факторов. Общая формула расчета снижения стоимости объекта оценки, обусловленного устареванием, накопившимся с момента создания НМА до даты оценки, имеет следующий вид: К ( 1 К ) ( 1 К ) изн функ внеш (16) где: Кфунк – функциональный (моральный) износ. Квнеш – внешний износ. Кфунк определяется различными методами: Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2006. – 400 с. (стр.95) 21 056421 65 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) методом линейной временной амортизации, исходя из предположения о развитии конкурентной разработки НМА в течение нормативного срока действия охранного документа (преимущественно для объектов промышленной собственности) по формуле: К Тф Ти функ (17) где: Тн - нормативный срок действия охранного документа; Тф - фактический срок использования охранного документа по состоянию на дату оценки. методами сопоставления с конкурентными НМА. Следует отметить [28]: Функциональный износ НМА в целом может определяться на основе оценки срока полезного использования нового объекта, аналогичного объекту оценки, и оставшегося срока полезного использования существующего объекта оценки. При этом срок полезного использования НМА может определяться как срок, в течение которого право на использование НМА может быть передано по договору или как срок, в течение которого НМА может быть использован в собственном производстве (бизнесе) правообладателя. Квнеш определяется различными методами Внешний износ – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации (это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к собственности, таких, как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.). Общие методы оценки внешнего износа основаны на капитализации потерь в доходах при использовании НМА. Для целей настоящего отчета Оценщик использовал метод линейной временной амортизации. Таблица 49. Расчет стоимости затратным подходом (метод исходных затрат) Дата начала разработки патента Дата окончания разработки патента Фактический срок использования охранного документа по состоянию на дату оценки Срок действия охранного документа Проиндексированные затраты на патент Коэффициент технико-экономической значимости Среднеотраслевая норма рентабельности Стоимость объекта без учета устаревания, руб Коэффициент с учетом износа (устаревания) Кизн Стоимость объекта с учетом устаревания, руб В долларах США Общая стоимость объекта оценка, руб В долларах США на дату оценки Патент РФ №2222222 01.07.1997 27.04.2000 Патент РФ №3333333 27.04.2000 27.05.2001 Патент РФ №1111111 27.05.2001 20.03.2003 6,1 5,0 3,2 20 1 155 014 2,91 15% 3 865 256 69% 2 670 733 99 128 4 230 847 157 034 20 442 651 2,60 15% 1 323 526 75% 986 117 36 601 20 229 699 2,60 15% 686 801 84% 573 996 21 305 Источник: ООО «Заказчик777», расчеты Оценщика Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитанная методом исходных затрат с учетом принятых допущений составила (округленно) 4,23 млн. рублей или 157,0 тыс. долларов США. 6.1.2. Метод стоимости замещения Данный метод основан на определении затрат, необходимых для замещения объекта оценки с учетом его износа22 (функционального) в современных ценах (на дату оценки). Стоимость замещения объекта оценки складывается из расходов на его создание и изготовление (за исключением НДС и иных возмещаемых налогов) и в укрупненном виде включает в себя: стоимость использованных материалов; оплата труда работников организации и единый социальный налог; см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России от 26.11.02 г. (№ СК-4/21297) и согласованные Минпромнауки России 08.10.2002 № АФ-225/38-361, Минэкономразвития России 27.10.2002 № АД-1028/10 и Роспатентом 25.09.2002 № 14/30-7974/23. 22 056421 66 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) услуги сторонних организаций; пошлины и платежи, связанные с получением охранных документов. Для целей расчета стоимости, сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с созданием объекта оценки и приведением его в состояние, пригодное к использованию, а также прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание интеллектуальной собственности. Предпринимательская прибыль (далее ПП) за инвестирование капитала в создание аналогичного объекта рассчитана оценщиком с учетом [12, стр.185]. Сумма затрат на замещение эквивалентного объекта, аналогичного оцениваемому, определялась путем калькулирования в ценах и тарифах, действующих на дату оценки, ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания аналогичного объекта интеллектуальной собственности. Входная информация для проведения расчетов Методология проведения расчетов определялась, исходя из количественных и качественных параметров по созданию ОО, полученных от Заказчика, а именно: Патенты создавались авторским коллективом специалистов (___________________________); Создание патентов осуществлялось на базе ООО «Заказчик777» при проведении поисково-исследовательских работ (в течение 1-3 лет на патент); При создании патентов учитывались частичные результаты полигонных (пробных) испытаний, полученные на строительных объектах; При определении затрат на разработку патентов учитывалось только часть общего рабочего времени (не превышающая __ % - поскольку патенты создавались вне основного рабочего времени). При работе использовались типовые условия: площади офисных помещений класса «С», стандартные оргтехника и оборудование (компьютеры), мебель и аксессуары; Не учитываемые расходы (встречи, переговоры, расходные материалы, дополнительное время и т.п.) не превышали 5 % от общей стоимости затрат (работ); Оформление заявки на изобретение и получение патента – типовые (патентные пошлины + услуги патентно-правовой фирмы); из 3 высококвалифицированных Состав расходов по созданию ОО включал затраты по оплате труда специалистов – разработчиков, сторонних организаций, патентованию и т.п. Определение затрат на замещение объекта оценки На основании анализа представленных Заказчиком документов, информации и проведенных интервью Оценщик определил круг затрат (первоначальную стоимость), связанных с созданием патента №№ 2222222, № 3333333 «__________________________» и патента РФ на изобретение №1111111 «__________________________». Первоначальные производственные и технологические знания специалистов – авторов этих патентов конкретизированы и в этой связи экспертами - оценщиками составлена калькуляция затрат, которая отражает затраты на создание оцениваемых патентов и ноу-хау. Данного вида патенты могут быть созданы в рамках действующего научно-производственного предприятия. При создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты в укрупненном виде: затраты на оплату труда работников, непосредственно занятых созданием актива; отчисления на социальные нужды; специальное оборудование для научных и экспериментальных работ; материалы, оборудование, вычислительная техника, оргтехника; затраты на услуги сторонних организаций (выбор места проведения эксперимента, проведение основного эксперимента, вспомогательные работы, патентно-правовые услуги); накладные и прочие расходы. По сведениям, полученным от специалистов ООО «Заказчик777» – в среднем на разработку перспективной технологии теплообогрева уходит не менее 2-х лет, работать могут 3 человека (ведущие 056421 67 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) специалисты в части технологии), однако потребуются испытания по апробации предлагаемого решения, (услуги сторонних организаций по проведению апробации при строительстве, проведение испытаний) и соответствующее количество чиновников по «пробиванию» требуемых бумаг и сопроводительных документов. По сведениям Заказчика разработки аналогичных способов теплообогрева зданий осуществляются в рамках действующих НИОКР как «попутные», - поэтому ориентировочно рабочее время на такие разработки не может превышать 20 % от общего рабочего времени (корректировочный коэффициент – 0,2). Зарплата специалистов может быть определена в районе средней зарплаты в строительстве, которая по данным Госкомстата (www.gks.ru) и сети Интернет (www.spbgid.ru) для Санкт – Петербурга находится в среднем на уровне 410 долл./месяц. (11 070 руб./месяц). Специалисты – разработчики, связанные со строительным бизнесом получают на 20…30 % больше (около 512 долл. – 13 824 руб./месяц) Налогооблагаемая база – типовая (без льгот). В основном калькуляция затрат на создание технологии и устройства для ее осуществления основывается на сведениях, полученных от Заказчика. Предполагается, что в процессе создания высокотехнологичного изобретения задействована научно-исследовательская база, разработку вели 3 специалиста (авторы изобретения). Период проведения научно-исследовательских и экспериментальных работ – не менее 2 лет. Таблица 50. Затраты на создание объекта оценки (методом замещения) Укрупненные статьи затрат на создание объекта Дата начала разработки патента Дата окончания разработки патента Кол-во календарных лет разработки (округл) кол-во лет с момента создания объекта Кол-во специалистов Чистое время от общего календарного кол-во месяцев работы по созданию объекта (нетто) Фонд оплаты труда ФОТ с начислениями Накладные расходы (20 % от ФОТ) Учет командировочных расходов КОМАНДИРОВОЧНЫЕ РАСХОДЫ, руб. АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ, в т.ч. площадь, кв.м. ставка аренды в месяц в рублях за 1 кв.м./год АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ, в т.ч. стоимость оборудования, руб. (3 компл. по 2 500 долл. или 202 500 руб. всего) МАТЕРИАЛЫ И ОБОРУДОВАНИЕ ДЛЯ ИССЛЕДОВАНИЙ (насосные станции, макетирование, апробация на объектах стр-ва) в рублях Стоимость затрат на правовую охрану (регистрацию патентов) ИТОГО ИТОГО с неучтенными (+5%) В т.ч. неучтенные расходы, руб Кт Тф Тн 1-Тф/Тн ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ, рублей ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ, рублей в долларах США Патент РФ №2222222 01.07.1997 27.04.2000 3 6,2 3 20% Патент РФ №3333333 27.04.2000 27.05.2001 3 5,1 3 20% Патент РФ №1111111 27.05.2001 20.03.2003 3 3,3 3 20% 7,2 322 486 405 042 64 497 30 % от ФОТ 96 746 174960 21,6 8100 7,2 322 486 405 042 64 497 10 % от ФОТ 32 249 174960 21,6 8100 7,2 322 486 405 042 64 497 10 % от ФОТ 32 249 174960 21,6 8100 12 150 12 150 12 150 202 500 202 500 202 500 135000 216000 216000 37725 926 120 972 426 46 306 2,91 6,2 20 0,69 1 955 248 6 023 275 223 560 37725 942 623 989 754 47 131 2,6 5,1 20 0,75 1 917 330 37725 942 623 989 754 47 131 2,6 3,3 20 0,84 2 150 696 Источник: расчеты Оценщика 056421 68 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Примечание к таблице в части расчета стоимости затрат на правовую охрану (регистрацию патентов): Затраты по оформлению заявок на изобретение (в т.ч. патентный поиск) основаны на ТАРИФАХ НА УСЛУГИ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИНСТИТУТОМ ПРОМЫШЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ (Утверждены приказом ФИПС от 18.12.2003 (введены в действие с 10.01.2004), с изменениями и дополнениями, внесенными приказом ФГУ ФИПС от 30.05 2006 № 135.36 и введенными в действие с 01.06.2006). По информации _____________________ минимально необходимые затраты (на дату оценки) на регистрацию и оформление исследуемых патентов и ноу-хау составят: Таблица 51. Стоимость затрат на правовую охрану (регистрацию патентов) Укрупненные статьи затрат Патент РФ №2222222 Патент РФ №3333333 Патент РФ №1111111 Информационный поиск 1 пункт формулы 1 независимый и 2 зависимых (дополнительных) пункта формулы 1 пункт формулы 8 622 8 622 8 622 6 466 6 466 6 466 4 311 4 311 4 311 600 600 600 900 1 200 13 471 2 155 37 725 900 1 200 13 471 2 155 37 725 900 1 200 13 471 2 155 37 725 Стоимость услуг по информационному поиску, 16 часов, руб. Проверка на новизну, изобретательский уровень и промышленную применимость. Поиск среди зарегистрированных изобретений аналогов и тождественных изобретений, 12 часов Составление описания, соответствующего требованию Правил составления, подачи и рассмотрения заявки на выдачу патента на изобретение, 8 часов, руб. Подача заявки в Роспатент (пошлина за подачу заявки) , руб. Запрос на проведение экспертизы по существу. На этом этапе заявитель самостоятельно оплачивает госпошлину за проведение экспертизы по существу, руб. Регистрация изобретения и выдача патента, руб. Оформление объектов ноу-хау, 25 часов, руб. Переговоры с заказчиком, 4 часа, руб. Итого, руб. Таблица 52. Источник: ЗАО «__________», расчеты Оценщика Распределение стоимости патентов и ноу-хау на основании результатов, полученных методом замещения Составные части объекта оценки Патент РФ №2222222 Патент РФ №3333333 Патент РФ №1111111 Стоимость по методу замещения, руб. В процентном соотношении Общая стоимость, руб. 1 922 257 31,9% 6 023 275 1 884 339 31,3% 2 117 704 35,2% Ноу-хау, связанные с патентами 98 973 1,6% Источник: расчеты Оценщика Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитанная методом замещения составила (округленно) 6,02 млн. рублей или 223,6 тыс. долларов США. Итоговое значение стоимости, полученное затратным подходом (как среднее по двум методам затратного подхода), округленно составило: (6,02 + 4,23)/ 2 = 5,13 млн. руб. или 190,3 тыс. долларов США. 6.2. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом Расчет стоимости объекта оценки проведен доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков на основе реальных экономических эффектов на базе трех моделей. 056421 69 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 6.2.1. Краткое описание расчетных моделей 1. Модель 1 – за счет использования объекта оценки в ____________________, при котором: В ________ положительные эффекты и доходы получаются от экономии затрат в инженерную инфраструктуру (получение ТУ) при снижении подключаемой мощности с ___ до ___ Гкал на 1 млн.кв.м; В ____ положительные эффекты и доходы (с задержкой 23 в 2 года после ввода строительных объектов в эксплуатацию) получаются от снижения затрат на отопление по объектам, построенным по оцениваемой технологии, в размере 0,04 Гкал/кв.м (c 0,18 до 0,14); У _______ положительные эффекты и доходы получаются от снижения себестоимости24 производимого тепла, увеличения отпуска тепловой энергии при неизменных затратах на ее производство, а также за счет высвобождаемого условного топлива за счет увеличения удельной выработки электрической и тепловой энергии. 2. Модель 2 – за счет владения объектом оценки при котором: Патентообладатель продолжает получать лицензионные платежи на тех же условиях, что и за исторический период с 2002 по июль 2006 г.г. При этом базой для расчета лицензионных платежей являются результаты специальных маркетинговых исследований, в результате которых определен объем строительства с использованием оцениваемой технологии, а также определены удельные паушальные платежи за каждый патент (за 1 кв.м). Размер чистого удельного паушального платежа определен методом сравнения продаж25 на дату оценки, получаемого Патентообладателем из расчета за 1 кв.м. строящегося или проектируемого по оцениваемой технологии здания (сооружения) из расчета на каждый26 из трех патентов. 3. Модель 3 – за счет владения объектом оценки при котором: Патентообладатель продолжает получать лицензионные платежи на тех же условиях, что и за период с 2002 по 2006 г.г (не учитываются планы и прогнозы Патентообладателя, а также возможность принимать управленческие решения. Денежные потоки построены на базе тренда платежей - Рисунок 9). На основании специальных маркетинговых исследований построен прогноз ввода строительных объектов с использованием оцениваемой технологии, определен прогноз тарифов на тепловую энергию (себестоимость производства 1 Гкал тепловой энергии) и рассчитаны экономические эффекты для каждой модели. 6.2.2. Обоснование разделения экономических эффектов между Патентообладателем и Лицензиатом (пользователем энергосберегающей технологии) Идея, лежащая в основе разделения экономических эффектов между Патентообладателем (Лицензиаром) и Лицензиатом (пользователями оцениваемой технологии) при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря сделке (лицензии), должна быть справедливо распределена между продавцом и покупателем лицензии (Патентообладателем и Лицензиатом). Соответственно, денежный поток, образующийся от использования объекта оценки, будет рассчитываться по формуле (18): 23 при среднем сроке строительства в 1,5 года с целью незавышения результата Оценщиком принято допущение о том, что эффекты в ___ происходят с задержкой в 2 года после ввода объектов в эксплуатацию Оценщиком принято допущение, что эффекты у ___ происходят с задержкой в 2 года после ввода строительных объектов в эксплуатацию. 25 На основе заключенных лицензионных договоров за 2002 – 2006 г.г. с учетом только доли, приходящейся Патентообладателю, по каждому патенту. 26 На основании анализа реальных лицензионных платежей Оценщиком выявлен вклад каждого патента из расчета за 1 кв.м., при этом учтены различные способы использования патентов. 24 056421 70 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) CF ( S C ) d ( 1 ), ÎÈÑ (18) где S – доходы (экономический эффект) от использования оцениваемого объекта ИС в строительстве, ___ и ___ (за вычетом НДС) за год; C – затраты, связанные с использованием оцениваемого объекта ИС за год; d - доля лицензиара в прибыли лицензиата, определяемая экспертным путем в диапазоне от 0,1 до 0,5. - налог на прибыль (или приравненные к нему налоги, например, НДФЛ). Практически все методы выделения доли лицензиара в прибыли лицензиата, описанные в работах [12, 19, 26, 32] относятся к экспертным. Размер этой доли по данным [26, стр.124] находится в диапазоне от 10% до 50%, по данным [32] – от 20% до 50%, по данным [19, стр.116] – от 25% до 33% и выше. На основании реальных лицензионных платежей и прогноза всех (100%) экономических эффектов (по расчетной модели №1) Оценщик рассчитал долю Патентообладателя (Таблица 53). Среднее значение этой доли (по данным 2004-2006 г.г.) находится в диапазоне от 19% до 28%. В общем случае считается, что по мере освоения технологии новые лицензии выдаются с повышением доли патентообладателя (на ранней стадии меньше, чем 25%, на стадии зрелости больше, чем 25%). Тем не менее, с целью не завышения результата, оценщик принял допущение и применил «правило 25%» для дальнейших расчетов денежного потока. Отметим, что общий подход к разделению доли Лицензиара (Патентообладателя) при оценке технологий и ноу-хау известен под общим названием «правила Бегунка» 27. Термин «правило Бегунка» означает полезное руководство для принятия решений, основанных на многочисленных опытах. Наиболее известное «правило Бегунка» для стоимостной оценки при лицензировании НМА известно как «Правило 25 процентов» или «Правило от 25 до 33 процентов». Для того, чтобы выбрать значение доли Патентообладателя из диапазона (0,1-0,5), обычно определяемого экспертным путем, Оценщик провел расчет, результаты которого представлены в табличной форме: Таблица 53. Расчет доли реальных лицензионных платежей Патентообладателя за 2004-2006 год в общем экономическом эффекте (до налогообложения) Реально полученные Патентообладателем лицензионные платежи, млн.руб. Экономический эффект (100%) на базе которого считается денежный поток по модели №1 (сценарий пессимистический, «захват рынка» = 0,19), млн.руб. Экономический эффект (100%) на базе которого считается денежный поток по модели №1 (сценарий оптимистический, «захват рынка» = 0,30), млн.руб. Минимальная доля Патентообладателя (для оптимистического сценария) Максимальная доля Патентообладателя (для пессимистического сценария) Средний диапазон значений доли Лицензиара в экономических эффектах, рассчитанных по модели №1 за 2004-2006 г.г. 2004 2005 2006 4,34 12,27 8,61 21,50 28,51 43,03 31,73 42,11 63,73 14% 29% 14% 19% 20% 43% 20% 28% Примечание к таблице: существует естественная задержка28 между выплатами по лицензионным соглашениям (паушальных платежей) и вводом объектов строительства с использованием оцениваемой технологии, на основе которых рассчитывались доходы (денежные потоки) по модели №1. В этой связи паушальным платежам по итогам 2004 года поставлены в соответствие экономические эффекты 2006 года, по итогам 2005 и 2006 г.г. – соответственно экономические эффекты 2007 и 2008 г.г. Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. - М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003.- 368 с. (стр.89) 28 в расчетах Оценщика принято допущение, что задержка составляет 2 года 27 056421 71 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Вышеприведенный расчет (Таблица 53) подтверждает справедливость и корректность «Правила 25%». Таким образом, Оценщиком принято допущение о разделении экономических эффектов от использования объекта оценки между Патентообладателем и Лицензиатом в соотношении 25% и 75% соответственно. Данное допущение укладывается в диапазоны, указанные в источниках [12, 19, 26, 32], а также соответствует подходам, отраженным в специальной литературе: Существует объяснение [19] (общепринятое) почему обычно применяется показатель «25%» и «33%» (или 1/3) - это обычное обобщение, которое почти всегда полезно при начальном вычислении. Согласно [19, стр.116] имеются обстоятельства, при которых лицензиар заслуживает и должен получить больше, чем по Правилу 25% (или по правилу от 25 до 33-1/3 процентов)29. Вывод: доля Патентообладателя в денежных потоках расчетной модели №1 принята в размере 25% от суммарных экономических эффектах, выявленных Оценщиком. Учет расходов при построении денежных потоков 6.2.3. При прогнозировании Патентообладателя: денежных потоков учтены следующие затраты (расходы) среднегодовые расходы, связанные с поддержанием в силе патентов и правовой охраной объектов оценки (включая обеспечение режима конфиденциальности) среднегодовые расходы, связанные с продвижением объекта оценки на рынок (командировочные расходы, реклама, выставки и прочее). в моделях 1 и 2 учтены также переменные расходы, которые принят в размере 5% от дохода до вычета налогов и постоянных расходов. Таблица 54. Постоянные расходы, связанные с объектом оценки Среднегодовые расходы, связанные с поддержанием в силе патентов и правовой охраной объектов оценки (включая обеспечение режима конфиденциальности), млн.руб. Среднегодовые расходы, связанные с продвижением объекта оценки на рынок (командировочные расходы, реклама, выставки и прочее), млн.руб., в т.ч.: - командировочные расходы - расходы по выставкам, презентациям, - рекламе в средствах массовой информации, - неучтенных организационных расходах. Итого расходов, млн.руб. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0,10 0,21 0,24 0,26 0,28 0,31 0,53 1,06 1,17 1,29 1,40 1,51 0,29 0,15 0,05 0,05 0,63 0,58 0,30 0,09 0,10 1,27 0,64 0,33 0,10 0,11 1,41 0,70 0,36 0,11 0,12 1,55 0,76 0,39 0,12 0,13 1,68 0,82 0,42 0,13 0,14 1,82 Продолжение таблицы 2012 0,33 2013 0,35 2014 0,38 2015 0,40 2016 0,42 2017 0,44 2018 0,47 2019 0,49 1,63 0,89 0,46 0,14 0,15 1,96 1,74 0,95 0,49 0,15 0,16 2,09 1,85 1,01 0,52 0,16 0,17 2,23 1,97 1,07 0,55 0,17 0,18 2,37 2,08 1,13 0,58 0,18 0,19 2,50 2,20 1,19 0,61 0,19 0,20 2,64 2,31 1,26 0,65 0,20 0,21 2,78 2,42 1,32 0,68 0,21 0,22 2,91 там же, на стр. 116 указано, что вклад лицензиара существенно превышает 25% для «программного продукта, в котором воплощена передаваемая технология» (отчасти это имеет место быть в нашем случае – все оцениваемые ноу-хау, связанные с патентами, включают в себя программные продукты). 29 056421 72 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) При прогнозировании денежных потоков в моделях 1 и 2 учтены также переменные расходы в размере 5% от доходов (экономических эффектов) до вычета налогов и постоянных расходов. Расчет стоимости по модели №1 6.2.4. Модель №1 представляет собой расчет стоимости объекта оценки методом 30 дисконтирования экономии затрат и методом выигрыша в себестоимости. При этом денежный поток считается по общей формуле (18). Суть метода заключается в том, что оцениваемая технология, защищенная патентами РФ №2222222, №3333333 и №1111111 сравнивается со стандартной технологией ___________ нового строительства, не обладающей запатентованными техническими решениями, но при которой оплата за тепло (получение ТУ) происходит по тем же ценам, что и при использовании объекта оценки. Сравнение производится в стоимостном и натуральном показателях для трех основных сегментов (______, _____, ___ ). В качестве натуральных показателей анализируются расходы тепловой энергии на строительство; расход условного топлива на производство тепло- и электроэнергии; затраты инвесторов на получение технических условий (подготовку инженерной инфраструктуры); себестоимость производства единицы тепловой энергии на предприятиях РАО ЕЭС России (ТЭК). Последовательность действий при использовании данной модели: Рассчитываются экономические эффекты в строительстве, ___ и у ___ от использования объекта оценки как экономия затрат и/или выигрыш в себестоимости на период действия патента по видам потребителей и производителей тепловой энергии. Расчет делается на период действия патентов, в течение которого предполагается монопольное владение технологией и «ноу-хау». «Доход» определяется как часть экономического эффекта, который распределяется между Лицензиаром и Лицензиатом в соотношении 33% и 67%. Рассчитывается прибыль как разница между доходами и расходами. К расходам относятся издержки, связанные с обеспечением режима конфиденциальности, расходы на правовую охрану объекта оценки и поддержание патентов в силе, а также расходы на продвижение запатентованной технологии. Учитываются также переменные расходы в размере 5%. Денежный поток. Из полученной «прибыли» вычитаются налоги по ставке 13%. Для каждого расчетного периода определяется коэффициент дисконтирования и фактор текущей стоимости. Денежный поток умножается на фактор текущей стоимости. В результате получается набор дисконтированных денежных поступлений. Стоимость прав на объект оценки определяется как сумма дисконтированных поступлений от экономии затрат и выигрыша в себестоимости. Все эффекты выявлены из расчета за 1 кв.м., поэтому в расчетной модели используются различные сценарии прогноза вводимых площадей с использованием оцениваемой технологии (Таблица 33-Таблица 32), а также исходные данные (абсолютные показатели представлены на 2006 год, а в дальнейшем они индексируются по темпу роста тарифов Таблица 30): Таблица 55. Основные переменные для модели №1 Описание параметра Средний тариф на тепловую энергию в 2006 году Средняя стоимость получения ТУ за 1 Гкал в 2006 году Себестоимость получения 1 Гкал в 2006 году Удельный показатель характеризующий высвобождение условного топлива на 1 кв.м в 2006 году Прогноз строительства (ввода) площадей с использованием оцениваемой технологии (сценарий 1 – сценарий 3) Расходы постоянные Расходы переменные Налог Патентообладателя (НДФЛ) Ед. измерения руб./Гкал млн.руб. Руб. Значение 519,4 3,5 311,64 Руб./кв.м. 41,1 Таблица 31Таблица 33 Таблица 54 5% 13% Млн.кв.м млн.руб. % % Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. - М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003.- 368 с. (стр.124) 30 056421 73 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Описание параметра Ставка дисконтирования (оптимистический сценарий) Ставка дисконтирования (пессимистический сценарий) Ед. измерения Значение % 33% % 36% Источник: результаты специальных маркетинговых исследований и допущения Оценщика Особенности построения расчетной модели №1 и расчета экономических эффектов: 6.2.4.1. Эффекты в строительстве: По стандартной технологии для строительства 1 млн.кв.м нового жилья требуется подключение источника тепла в 120 Гкал, а с использованием оцениваемой технологии - 80 Гкал. Средняя стоимость подключения за 1 Гкал в настоящем расчете принята в размере – 3,5 млн. рублей31 (на дату оценки). Таким образом, при вводе 1 млн. кв.м. жилья экономия затрат на дату оценки составляет – (120-80)х3,5 = 140 млн. рублей. Эта экономия происходит единовременно - в момент начала строительства и рассчитывается на базе средней цены получение ТУ и прогнозного объема строительства с использованием оцениваемой технологии. Для 2006 года эффект (доход) Патентообладателя рассчитывается по следующей формуле: (120-80)* 3,5 * 0,0059 * 0,33 = 2,73 млн. рублей где 3,5 млн. руб. – средняя стоимость подключения к тепловой мощности за 1 Гкал 0,0059 млн.кв.м. – прогноз площади введенных объектов с использованием оцениваемой технологии (сценарий - Таблица 34) 0,33 – коэффициент распределения дохода между Патентообладателем и Лицензиатом 6.2.4.2. Эффекты у теплогенерирующих предприятий (___ ): Оцениваемая технология позволяет предприятиям АО-энерго (___ ) снизить себестоимость получения 1 Гкал тепловой энергии и тем самым увеличить объем отпуска тепла (при одновременном повышении КПД станции). На основании проведенного анализа и обсуждений проблемы энергоэффективности со специалистами Заказчика, РАО ЕЭС России и ОАО «___» Оценщиком выявлены и рассчитаны (на основании статистической информации и на результатах проведенных специальных маркетинговых исследований) два основных эффекта: Эффект от снижения себестоимости производимого тепла. Оцениваемая технология позволяет предприятиям АО-энерго (___ ) снизить себестоимость получения 1 Гкал тепловой энергии и тем самым увеличить объем отпуска тепла (при одновременном повышении КПД станции) без увеличения затрат на его производство. Экономический эффект, получаемый ___ при снижении температуры возвратного теплоносителя (от 1 до 5 градусов) за отопительный период, в результате которого происходит экономия условного топлива. В модели №1 эффект от снижения себестоимости производимого тепла принят Оценщиком с задержкой в 2 года (после ввода строительного объекта) и рассчитывается по формуле: 0,0059 * 0,14 * 0,4 * 304,9 * 0,33 = 0,0334 млн. руб.32 где 0,14 Гкал/кв.м. – потребление тепла при использовании оцениваемой технологии 0,0059 млн.кв.м. – прогноз площади введенных объектов в 2006 году с использованием оцениваемой технологии (сценарий - Таблица 34) 0,4 – доля33 предприятий РАО ЕЭС России в отоплении введенных строительных объектов (40%) 304,9 – расчетный показатель снижения себестоимости получения тепловой энергии в 2008 году (381,18 – 76,24 = 304,94) 0,33 – коэффициент распределения дохода между Патентообладателем и Лицензиатом по данным специалистов ОАО «Российские коммунальные системы» и Заказчика среднее значение по РФ составляет: 3-4 млн. руб., в _____ – 5-6 млн. руб. 31 32 эффект от построенного в 2006 году проявляется в 2008 году Согласно данным Госстроя и РАО ЕЭС России предприятиями РАО ЕЭС России обеспечивается теплом строительство 40% строящегося жилья, а 60% жилья возводится за счет «малой» энергетики 33 056421 74 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Структура себестоимости производства единицы тепловой энергии (1 Гкал) для 2006 года составляет: Таблица 56. Структура себестоимости производства единицы тепловой энергии Себестоимость получения 1 Гкал в 2006 году, Структура себестоимости производства тепловой энергии в 2006 году топливо электроэнергия заработная плата налоги амортизация ремонты прочее Руб./Гкал 312 30% 4% 15% 6% 8% 15% 22% 93 12 47 19 25 47 69 Источник: информация ОАО «___», расчеты и допущения Оценщика Удельный показатель (41,1 руб./кв.м – для 2006 года) характеризующий высвобождение условного топлива на 1 кв.м рассчитан следующим образом: При стандартной схеме теплоснабжения норма по отоплению составляет (согласно СНиП) - 0,18 Гкал/кв.м.*год, а среднее значение удельной выработки тепла – 140 кг/Гкал. Величина, обратная удельной выработке, показывает, какое количество полезной тепловой энергии высвобождается при сжигании 1 т.у.т. : 1/0,140 тонн/Гкал = 7 Гкал/т.у.т. При патентной схеме фактический экономический эффект составит: 7 Гкал/т.у.т *(0,1458 т/Гкал - 0,065 т/Гкал)* 0,14 Гкал/кв.м.год * 519,4 руб./Гкал = 41,1 руб./кв.м.год. где – 0,1458 т.у.т./Гкал – среднее значение условного топлива, необходимого для получения 1 Гкал тепла, полученное по результатам маркетинговых исследований.; 0,065 – среднее значение прироста расхода топлива 65 кг/Гкал 0,14 Гкал/кв.м. – потребление тепла при использовании оцениваемой технологии; 519,4 – средний тариф за тепловую энергию в 2006 году (см. Таблица 30). 6.2.4.3. Эффекты у предприятий ___ : По стандартной технологии (согласно СниП) на отопление жилья требуется в среднем 0,18 Гкал/кв.м в год, а с использованием оцениваемой технологии - 0,14 Гкал/кв.м. Этот эффект проявляется на протяжении действия патентов для всего введенного жилья и объектов нежилого назначения. Эффект от использования оцениваемой энергосберегающей технологии происходит от снижения затрат на отопление по введенным объектам в размере 0,04 Гкал/кв.м (c 0,18 до 0,14). При расчете эффекта принято допущение, что эффект происходит с задержкой в 2 года (после ввода строительных объектов в эксплуатацию). 0,0059 * 0,04 * 635,3 * 0,33 = 0,498 млн. руб. 34 где 0,0059 млн.кв.м. – прогноз площади введенных объектов в 2006 году с использованием оцениваемой технологии (сценарий - Таблица 34) 0,04 Гкал/кв.м – снижение затрат на отопление 635,3 – средний тариф за тепловую энергию в 2008 году (см. Таблица 30) 0,33 – коэффициент распределения дохода между Патентообладателем и Лицензиатом Таблица с расчетами приведена в Приложении к настоящему отчету. Результаты расчета по модели №1 представлены в табличной форме: Таблица 57. Результаты расчета стоимости по модели №1 34 эффект от построенного в 2006 году проявляется в ___ в 2008 году 056421 75 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Описание параметра Сценарий 1 (захват рынка - 0,19%, ежегодный рост доли =+15%, выделение эфф. – 25%) Сценарий 2 (захват рынка - 0,30%, ежегодный рост доли =+16%, эфф. – 25%) Сценарий 3 – тренд-прогноз по фактическим данным, выделение эффекта - 25% Пессимистический сценарий, млн. руб. Оптимистический сценарий, млн. руб. 103,43 115,42 168,79 188,80 151,99 169,94 Источник: расчеты Оценщика Расчет стоимости по модели №2 6.2.5. Расчет стоимости по модели №2 совмещает в себе доходный и сравнительный подходы. Также как и в модели №1 используется техника дисконтирования денежных потоков (получаемых Патентообладателем от владения технологии). Прогнозные периоды, ставка дисконтирования и фактор текущей стоимости такие же, как и в модели №1. Основное различие от модели №1 в типе денежного потока и способе его расчета (в настоящей модели рассчитываются доходы Патентообладателя от владения объектом оценки, а в модели №1 – от использования в _______, ___ и ___ ). В настоящей модели сделано предположение (допущение) о том, что лицензионные договора о передаче неисключительных прав на оцениваемые патенты и «ноу-хау» будут осуществляться на тех же условиях (в расчете удельных паушальных платежей по каждому патенту в пересчете за 1 кв.м.), что и за предыдущие периоды (2002-2006, см. Таблица 9). Общая формула расчета денежного потока представлена в формуле (19): CF ( S ÓÏÏ C C ) ( 1 ), ÎÈÑ ìëí . êâ . ì ðóá / êâ . ì ïîñò ïåðåì (19) где Sмлн.кв.м – площадь вводимых объектов за год с использованием оцениваемой технологии в соответствие со сценарием, определенным по результатам маркетинговых исследований; ÓÏÏ ðóá /êâ .ì - сумма удельных паушальных лицензионных платежей, рассчитанных для каждого патента (учитываются различные сценарии заключения возможных лицензионных договоров : патенты (1,2и3), патенты (1 и 2), патенты (2 и3), Таблица 17) Cпост – постоянные затраты, связанные с использованием оцениваемого объекта ИС за год (Таблица 54); Cперем – переменные затраты, связанные с использованием оцениваемого объекта ИС за год, ( S ÓÏÏ ) ìëí . êâ .ì ðóá /êâ .ì принятые в размере 5% от ; - налог на прибыль (НДФЛ – налог на доходы физических лиц по ставке 13%, поскольку Патентообладателем является физическое лицо). При этом базой для расчета денежного потока (Sмлн.кв.м, темп ростов расходов и паушальных платежей) являются результаты специальных маркетинговых исследований, в результате которых определен объем строительства в РФ, а также доля строительных объектов, построенных (спроектированных) с использованием оцениваемой технологии (сценарий 1-3). На основании исторических данных был рассчитан (сравнительным подходом) размер «чистого» паушального платежа (доля Патентообладателя с учетом скидок и отчислений) из расчета за 1 кв.м. построенного по технологии здания (Таблица 13-Таблица 15 и Таблица 17). Исходные данные для расчета паушального платежа за 1 кв.м. построенного здания получены от Заказчика (Таблица 9): Последовательность действий при использовании данной модели: 056421 Рассчитываются чистые паушальные платежи по каждому патенту из расчета за 1 кв.м. строительства с использованием оцениваемой технологии. В соответствии с выбранным сценарием прогноза вводимых площадей (с использованием оцениваемой технологии) рассчитываются доходы от заключения возможных лицензионных платежей (для различных сочетаний использования патентов по аналогии с предшествующими периодами за 2002 –2006 г.г.). Рассчитывается прибыль как разница между доходами и расходами. К расходам относятся постоянные издержки, связанные с обеспечением режима 76 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) конфиденциальности, расходы на правовую охрану объекта оценки, на продвижение запатентованной технологии и поддержание патентов в силе, а также переменные расходы в размере 5%. Денежный поток. Из полученной «прибыли» вычитаются налоги по ставке 13%. Для каждого расчетного периода определяется коэффициент дисконтирования и фактор текущей стоимости (для СД=33% и СД=36%). Денежный поток умножается на фактор текущей стоимости. В результате получается набор дисконтированных денежных поступлений. Стоимость прав на объект оценки определяется как сумма дисконтированных платежей за прогнозный период, ограниченный сроком действия патентов. Таблица 58. Основные переменные для модели №2 Описание параметра Чистый удельный паушальный платеж (УПП) за патент №2222222 в 2006 году Чистый УПП за патент №3333333 в 2006 году Чистый УПП за патент №1111111 в 2006 году Прогнозные значения УПП за период с 2006 по 2019 г.г. Расходы постоянные Прогноз строительства (ввода) площадей с использованием оцениваемой технологии (сценарий 1 – сценарий 3) Расходы переменные Налог Патентообладателя по ставке Ставка дисконтирования (оптимистический сценарий) Ставка дисконтирования (пессимистический сценарий) Ед. измерения Значение Руб./кв.м Руб./кв.м Руб./кв.м Руб./кв.м Млн. руб. 125 205 122 Таблица 17 Таблица 54 Таблица 31Таблица 33 5% 13% 33% 36% Млн.кв.м % % % % Источник: расчеты и допущения Оценщика Денежный поток от расчетного значения паушальных платежей - Модель 2 (сценарий-1) б у .р н л м 350,00 300,00 250,00 все три патента 200,00 патенты 1 и 2 150,00 патенты 1 и 3 100,00 50,00 патенты 2 и 3 2007 2010 2013 2016 2019 Рисунок 8 Зависимость денежного потока от вклада каждого патента в проектировании и строительстве объектов для Модели №2 (сценарий – 1) Сценарий 1, 2 и 3 различаются прогнозными данными о вводе строительных объектов с использованием оцениваемой технологии (Таблица 33 - Таблица 32). Денежные потоки (DCF-1 – DCF-4) в каждом сценарии различаются вариантами использования патентов в каждом прогнозном сценарии. Итоговые значения по каждому сценарию (пессимистический и оптимистический варианты) рассчитаны в соответствии с удельными весами каждого варианта прогноза DCF, рассчитанными Оценщиком, на основании реальных лицензионным платежей за исторический период (Таблица 11). Результаты расчета по модели №2 для четырех сценариев представлены в табличной форме: 056421 77 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таблица 59. Результаты расчета стоимости по модели №2 Пессимистический сценарий, Описание параметра млн. руб. Сценарий 1 (захват рынка - 0,19%, ежегодный рост доли =+15%) 293,16 DCF - 1 (все три патента), млн. руб. 239,78 DCF - 2 (1-й и 2-й патенты), млн. руб. 75,94 DCF - 3 (1-й и 3-й патенты), млн. руб. 238,02 DCF - 4 (2-й и 3-й патенты), млн. руб. 231,76 Средневзвешанное значение по сценарию 1 Сценарий 2 (захват рынка - 0,30%, ежегодный рост доли =+16%) 480,76 DCF - 1 (все три патента), млн. руб. 393,80 DCF - 2 (1-й и 2-й патенты), млн.руб. 126,90 DCF - 3 (1-й и 3-й патенты), млн.руб. 390,93 DCF - 4 (2-й и 3-й патенты), млн.руб. 380,74 Средневзвешанное значение по сценарию 2 Сценарий 3 – тренд-прогноз по фактическим данным 434,15 DCF - 1 (все три патента), млн.руб. 355,53 DCF - 2 (1-й и 2-й патенты), млн.руб. 114,24 DCF - 3 (1-й и 3-й патенты), млн.руб. 352,94 DCF - 4 (2-й и 3-й патенты), млн.руб. 343,73 Средневзвешанное значение по сценарию 3 Итого среднее значение по средневзвешанным 318,75 значениям по трем сценариям, млн.руб. 6.2.6. Оптимистический сценарий, млн. руб. 323,89 264,94 84,00 263,00 256,09 533,30 436,87 140,90 433,69 422,39 481,47 394,32 126,82 391,44 381,23 353,24 Расчет стоимости по модели №3 Расчет стоимости по модели №3 осуществляется методом ДДП на основании тренда реальных лицензионных платежей. Прогнозные периоды, ставка дисконтирования и фактор текущей стоимости такие же, как и в модели №2. Основное различие модели №3 от модели №2 в построении денежного потока и используемых исходных данных для расчета. В настоящей модели сделано предположение о том, что лицензионные платежи по будущим договорам о передаче неисключительных прав на оцениваемые патенты и «ноу-хау» будут осуществляться с тем же средним темпом, что и за предыдущий период (2002-2006, см. Рисунок 9, Таблица 61). В модели также учтены постоянные расходы (Таблица 54). В расчетной модели №3 не учитывались налоги, т.к. информация (исх.№01/170 от 30.06.06) о лицензионных платежах по лицензионным договорам Правообладтелю (Курочкину А.Д.) предоставлена с учетом НДФЛ (13%). По мнению Оценщика, риск не получения платежей по модели №3 самый минимальный, поскольку линейный тренд построен за исторический период, когда внедрение технологии только начиналось на российском рынке (этот тренд не учитывает изменяющуюся рыночную ситуацию, данные о спросе и предложении, а также результаты специальных маркетинговых исследований и возможности менеджмента по принятию более эффективных решений в связи с ситуацией на рынке). В условиях, когда планы по вводу объектов на 2007 год существенно превышают сложившийся тренд, Оценщик принял решение о дисконтировании денежных потоков по модели №3 по иной ставке дисконтирования, рассчитанной на основе ставки дисконтирования, полученной кумулятивным подходом, но за вычетом несвойственных данной модели рисков. Таблица 60. Расчетное значение ставки дисконтирования для модели №3 Вид риска Безрисковая ставка дисконтирования Значение 6,8% Прогнозирование прибыли: нормы и ретроспективная прогнозируемость Прочие риски, связанные с объектом оценки 4,7% Примечание Доходность на дату оценки по облигациям федерального займа с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) См. Таблица 39 4,4% См. Таблица 39 056421 78 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Итого (округленно): 16 % Источник: расчеты Оценщика Таким образом, Оценщиком принято допущение, что в денежных потоках построенных по модели № 3 учтено большинство рисков, которые в модели №1 и №2 учтены Оценщиком именно в ставке дисконтирования. На основании принятого расчета и допущений (в модели №3) значение СД принято в размере 16%. Оптимистический сценарий в модели №3 отличается от Пессимистического только тем, что в последнем учтены переменные расходы в размере 5% (от величины ДП), а в оптимистическом – не учтены. Лицензионные платежи 2002-2006 (за год) 16 000 000 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 2001 2002 y = 2531337,100x - 5066954898,200 R² = 0,724 Ряд1 Линейная (Ряд1) 2003 2004 2005 2006 2007 Рисунок 9 Линейный тренд по лицензионным платежам за 2002 -2006 г.г. Линейный тренд для прогноза лицензионных платежей построен на основании данных, представленных Заказчиком (Таблица 61). Таблица 61. Год Всего лицензионных платежей, рублей Данные по лицензионным платежам за 2002 – 2006 г.г. План до конца 2006 года, рублей Всего лицензионных платежей (с учетом плана до конца 2006 года), рублей 2002 2003 2004 2005 2006 Источник: ООО «Заказчик777» Таблица 62. Описание параметра Данные по лицензионным платежам за 2002 – 2006 г.г. Постоянные расходы Переменные расходы (для пессимистического сценария) Налог Патентообладателя по ставке Ставка дисконтирования Коэффициент капитализации дохода 2011 года Основные переменные для модели №3 Ед. измерения Значение Руб. Таблица 61 млн.руб Таблица 54 % 5% % 0%35 % 16% % 9,8% Источник: расчеты и допущения Оценщика поскольку данные по лицензионным платежам Патентообладателю приведены с учетом НДФЛ, то в данной модели налоги Патентообладателя не учитываются 35 056421 79 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Формула для расчета прогнозных лицензионных платежей (ЛП) на основании построено тренда описывается формулой: ЛП = 2531337,1*Год-5066954898,2 Тогда формула для расчета ДП (для пессимистического варианта) будет : ДП ЛП * ( 1 Р ) Р пессимист перемен пост (20) где Рперемен – переменные расходы (приняты в размере 5%) Рпост – постоянные расходы (Таблица 54). Расчет стоимости по модели №3 представлен в следующих таблицах: Таблица 63. Расчет стоимости по модели №3 (оптимистический сценарий) Показатель Денежный поток, млн.руб Постоянные расходы Ставка дисконтирования Фактор текущей стоимости Коэффициент капитализации Стоимость ДП в постпрогнозном периоде, млн.руб. Приведенная стоимость ДП в постпрогнозном периоде, млн.руб Приведенная стоимость денежного потока в прогнозном периоде, млн.руб Стоимость объекта, млн.руб 2006 5,45 0,63 16,00% 0,9633 9,81% 2007 13,44 1,27 16,00% 0,8615 2008 15,97 1,41 16,00% 0,7427 2009 18,50 1,55 16,00% 0,6403 2010 21,03 1,68 16,00% 0,5520 2011 23,56 1,82 16,00% 0,4758 10,48 10,81 10,86 10,68 10,35 221,59 105,44 4,65 163,26 Таблица 64. Расчет стоимости по модели №3 (оптимистический сценарий) Показатель Денежный поток, млн.руб Постоянные расходы 2006 5,45 2007 13,44 2008 15,97 2009 18,50 2010 21,03 2011 23,56 0,63 1,27 1,41 1,55 1,68 1,82 Переменные расходы Ставка дисконтирования Фактор текущей стоимости Коэффициент капитализации Стоимость ДП в постпрогнозном периоде, млн.руб. Приведенная стоимость ДП в постпрогнозном периоде, млн.руб Приведенная стоимость денежного потока в прогнозном периоде, млн.руб Стоимость объекта, млн.руб 0,24 16,00% 0,9633 9,81% 0,61 16,00% 0,8615 0,73 16,00% 0,7427 0,85 16,00% 0,6403 0,97 16,00% 0,5520 1,09 16,00% 0,4758 9,96 10,27 10,31 10,15 9,83 210,51 100,17 4,42 155,10 Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная по модели №3 находится в диапазоне от 155,1 млн.руб. до 163,3 млн.руб, а среднее значение – 159,2 млн.руб. Таблица 65. Результаты расчета стоимости по модели №3 Описание параметра Стоимость объекта оценки, млн.руб Среднее значение 6.3. Пессимистический сценарий, млн.руб. 155,10 159,2 Оптимистический сценарий, млн.руб. 163,26 Затратно-доходный подход (опционный метод оценки) Стоимость патентного продукта (СПП) может быть представлена как кол-опцион на разработку продукта: y t r t СПП S e N d X e N d , 1 2 (21) где: 056421 80 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 2 t lnS r y X 2 d1 t d2 d1 t Var 2 (22) плотности вероятности N (…) – функция кумулятивного распределения нормального распределения; S – текущая рыночная цена базисного актива (приведенная стоимость ожидаемых денежных поступлений от немедленного внедрения продукта); X – цена исполнения опциона (приведенная стоимость развития и немедленного внедрения продукта); r – безрисковая процентная ставка, соответствующая времени жизни патента; σ (“сигма”) – среднее квадратичное отклонение рыночных цен базисного актива; мера изменчивости, характеризующая риск вложения в данный актив (дисперсия ожидаемых денежных поступлений после окончания срока действия патента, принимающая во внимание будущие технологические, юридические и рыночные изменения); y – дивидендная доходность по активу (y=1/Срок действия патента); t – время до исполнения опциона (срок действия патента или период, в течение которого существуют входные барьеры для конкурентов). Эта модель в наилучшей степени подходит для фирм: которые лишь начали расти, и имеют только один или два обещающих продукта в соответствующей продуктовой нише, и в то же время имеют мало или совсем не имеют доходов или денежных потоков; для которых продуктовые патенты являются существенным компонентом общей стоимости, и такие патенты не могут быть интегрированы в традиционную оценку методом DCF. Ограничения и предостережения: Потенциал технологических и рыночных изменений должен быть превращен в вероятности и денежные потоки, и, посредством этих мер, - в дисперсию ожидаемых денежных потоков. Должен быть осуществлен, по крайней мере, предварительный анализ, ожидаемых денежных потоков от немедленного запуска в производство нового продукта. Исходные данные необходимые для применения опционной модели в оценке продуктовых патентов лежат на поверхности - они те же, что и для любой другой оценки: стоимость базового актива, дисперсия стоимости, время истечения опциона, цена исполнения, безрисковая ставка и эквивалент дивидендной доходности. Однако, фактическая оценка этих параметров для оценки продуктового патента может оказаться нелегким делом. 056421 Оценка базового актива. В случае продуктового патента базовый актив является сам по себе продуктом и текущая стоимость этого актива является приведенной стоимостью ожидаемых денежных потоков от настоящего внедрения продукта, которая может быть получена с помощью стандартного анализа планирования бюджета. Как данность является то, что при оценке продуктовых патентов, не имеющих сейчас в распоряжении исключительных прав, существует большая вероятность получения существенного шума при оценке денежных потоков и их текущей стоимости. Эта неопределенность должна рассматриваться как причина того, почему опцион имеет стоимость. Если бы ожидаемые денежные потоки на продукт были известны с большой степенью определенности и не ожидалось их изменения, то и не возникала бы необходимость адаптации к чертам опционного ценообразования, поскольку опцион как таковой отсутствовал бы. Дисперсия стоимости актива. Как было отмечено выше,, существует значительная неопределенность оценки денежных потоков и их приведенной стоимости частично из-за неизвестности потенциального размера рынка, частично из-за технологических сдвигов, могущих изменить себестоимость структуры и прибыльность продукта. Дисперсия приведенной стоимости денежных потоков проекта может быть оценена одним из двух 81 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) способов. Если аналогичные продукты внедрялись в прошлом, дисперсия денежных потоков этих продуктов может быть принята за основу. При альтернативном подходе прибыльность может рассматриваться при (для) различных рыночных сценариях, денежные потоки могут оцениваться для каждого сценария и дисперсия может быть оценена посредством оценки приведенной стоимости. Стоимость опциона сильно зависит от дисперсии денежных потоков - чем выше дисперсия, тем выше стоимость продуктового патента. Поэтому стоимость продуктового патента в стабильном бизнесе будет ниже, чем стоимость патента в обстановке, когда происходят быстрые изменения в технологии, конкуренции и других рыночных составляющих. 6.3.1. Цена исполнения опциона. Опцион на продукт исполняется, когда фирма владеющая опционом решается инвестировать в ресурсы необходимые для производства и продажи продукта. Стоимость таких инвестиций эквивалентна цене исполнения опциона. Лежащей в основе предпосылкой является то, что эта стоимость (стоимость инвестиций в развитие продукта) остается постоянной в текущих денежных единицах и что любая неопределенность связанная с продуктом отражается в приведенной стоимости продукта. Срок истечения опциона. Время жизни опциона заканчивается вместе с окончанием срока действия патента, и инвестиции, сделанные после истечения срока действия патента, предполагают нулевую чистую приведенную стоимость. Дивидендная доходность. Существует (себе)стоимость задержки в продуктовом опционе. Поскольку срок действия патента истекает после фиксированного периода и избыток прибыли (который является источником положительной приведенной стоимости) предположительно исчезнет после срока его истечения как только появится опасность появления новых конкурентов, каждый год задержки означает уменьшение на один год создающих стоимость денежных потоков (денежные потоки, которые приплюсовываются к чистой приведенной стоимости, потому что они в излишке по сравнению с требуемой доходностью на сопоставимые по риску инвестиции). Если денежные потоки ровно распределены во времени и время жизни патента составляет n лет, то ежегодная стоимость задержки может быть выражена как 1/n. Следовательно, если патент на продукт имеет срок 20 лет, ежегодная стоимость задержки составит 1/20, или 5% в год. Общие данные по формированию денежных потоков 6.3.1.1. Сроки действия охранных документов Таблица 66. № п/п Сроки действия охранных документов «Ноу – хау» б/н Название патента _________________ _________________ _________________ Номер патента Дата выдачи патента Срок полезного использования Оставшийся срок полезного использования 2222222 27.04.2000 г. 3333333 27.05.2001 г. 1111111 20.03.2003 г. 20 лет 20 лет 20 лет Бессрочно 12,9 лет 14,0 лет 15,8 лет Бессрочно Прогнозный период принимается на уровне в 5 лет до 2011 года, постпрогнозный период принимается по максимальному остаточному сроку действия патентов – до 2023 года. Учитывается, что «ноу-хау» работают в привязке к патентам и их приведенная стоимость после 2023 г. незначительна. 6.3.1.2. Данные, полученные от Заказчика, по вводу площадей в эксплуатацию и их анализ с выходом на прогнозирование. По данным, представленным Заказчиком, ретроспективный ввод площадей осуществлялся следующим образом: 056421 82 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таблица 67. Общая площадь строительных объектов, введенных с использованием оцениваемой технологии за 2002-2006 г.г. Общая площадь строительных объектов, введенных с использованием оцениваемой технологии, кв.м. 8 780 6 500 10 700 8 001 44 350 (прогноз: 88 700 – за год) 236 260 Период 2002 2003 2004 2005 2006 (половина года) 2007 (прогноз) Рассчитаем темпы прироста площадей ввода: 2004 – 2005: 8 001 / 10 700 = 0,748 2005 – 2006 : 88700 / 8001 = 11,086 2006 – 2007: 236 260 / 88 700 = 2,66 Средний темп прироста: (0,748 + 11,086 + 2,66) / 3 = 4,83 Графические данные по вводу площадей представлены ниже Рост ввода площадей 250 000 200 000 150 000 100 000 .м ,кв и д а щ о л П 50 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Время Рисунок 10 Рост ввода площадей с 2005 года Как видно из графика, ввод площадей интенсифицируется с 2005 года. Рост ввода площадей y = 114129,50x - 228832790,00 R² = 0,97 250 000 200 000 150 000 100 000 .м ,кв и д а щ о л П 50 000 0 2004,5 -50 000 2005 2005,5 2006 2006,5 2007 2007,5 Время Корреляционно – регрессионный анализ данных показывает, что линейное регрессионное уравнение имеет вид: Площадь вводимая = 114129,50 * Время – 2288322790 , кв.м. Коэффициент корреляции R = 0,985 056421 83 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Расчеты, основанные на линейном тренде дают следующие результаты: Таблица 68. Линейный тренд ввода площадей до 2011 года № п/п 1 2 3 4 5 Время 2007 2008 2009 2010 2011 Площадь, кв.м. 225116 339246 453375 567505 681634 Корреляционно – регрессионный анализ данных показывает, что полиномиальное регрессионное уравнение имеет вид: Площадь вводимая = 33430,50 * Время2 – 134009036,50* Время + 134296680421,0 кв.м. Коэффициент корреляции R = 0,99 Расчеты, основанные на полиноминальном тренде дают следующие результаты: Таблица 69. № п/п 1 2 3 4 5 Время 2007 2008 2009 2010 2011 Полиноминальный тренд ввода площадей до 2011 года Площадь, кв.м. 236260 450681 731963 1080106 1495110 Для производства расчетов считаем целесообразным по пессимистическому варианту использовать расчеты выхода площадей по линейному тренду, а по оптимистическому варианту – в соответствии с полиномиальным трендом. 6.3.1.3. Прогнозирование в ретроспективный период. Ретроспективный период в соответствии с представленными сроками остаточного периода действия охранных документов на патенты распространяется до 2023 г. включительно. Ввод в эксплуатацию площадей по рассматриваемой технологии обогрева в постпрогнозный период (с 2012 г по 2023 г.) основывается на трех основных предположениях: В течение 5 лет на рынке может появиться конкурентная технология обогрева и дальнейшего роста площадей не будет. Это предположение наименее вероятно ввиду ориентации в ближайшие годы на централизованный обогрев. Тем не менее, учитывая это обстоятельство, можно прогнозировать стабилизацию ввода площадей и учитывать прогнозирование с 2012 по 2023 г. при стабильном достигнутом уровне ввода площадей. В течение 5 лет рынок освоит данную технологию и рост площадей может быть на уровне линейного темпа, достигнутого к 2011 г. 681634 /567505 = 1,201 Для прогнозирования принимается ежегодный прирост площадей на уровне в 20 % В течение 5 лет рынок будет работать как по рассматриваемой технологии, так и по вновь появляющимся технологиям обогрева. Как наиболее вероятный прогноз принимается решение о ежегодном приросте площадей на уровне 10 %. 6.3.1.4. Данные, полученные от Заказчика, по удельной стоимости паушальных платежей и их анализ с выходом на прогнозирование По данным, представленным Заказчиком, ретроспективный удельный вес паушальных площадей представлен в таблице: Таблица 70. Удельный паушальный платеж на дату оценки для опционной модели 056421 84 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Удельный Скорректированный Доля паушальный удельный показатель лицензиара в платеж по Индекс Дата РаспоПлощадь паушального № лиц. Тип общем договору на цен на лицензионного ложение объекта, лиц.платежа на дату договора объекта объеме дату дату вознаграждения объекта кв.м. оценки, руб/кв.м. лиц.платежа, платежа, оценки руб руб/кв.м. (9)=(7) * (8) (7)=(6)/(5) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 жилой дом 7123,0 960 000,0 134,77 2,071 279,10 гостиница 6200,0 609 546,0 98,31 1,955 192,20 Жилой дом 12000,0 1 104 000,0 92,00 1,701 156,51 адм. 6500,0 1 100 997,0 169,38 1,659 281,07 Здание адм. 4500,0 900 000,0 200,00 1,602 320,34 Здание торговый 3500,0 340 000,0 97,14 1,406 136,62 центр Жилой дом 3600,0 250 000,0 69,44 1,358 94,33 Жилой дом 2775,0 549 143,7 197,89 1,317 260,65 склад 1100,0 20 250,0 18,41 1,170 21,54 склад 1100,0 214 000,0 194,55 1,109 215,82 Жилой дом 13457,0 834 570,6 62,02 1,094 67,84 Жилой дом 18048,0 1 138 882,6 63,10 1,056 66,65 174,4 За ретроспективный период с 2002 по 2006 гг. средняя удельная величина паушального платежа составляет 174,4 руб./кв.м. За 2005 и 2006 гг. средняя величина паушальных платежей составила: (94,33 + 260,65 + 21,54 + 215,82 + 67,84 + 66,85) / 3 = 121,17 руб./кв.м. За 2006 г. средняя величина паушальных платежей составила: (215,82 + 67,84 + 66,85) / 3 = 116,84 руб./кв.м. Статистическая обработка представленных результатов показывает общую тенденцию снижения платежей во времени Изменение паушальных платежей y = -37,876x + 76085 R2 = 0,3422 Платежи, руб./кв.м. 350 300 250 200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Время Рисунок 11 Изменение паушальных платежей во времени Корреляционно – регрессионный анализ показал, что уравнение линейной регрессии имеет вид: Удельный паушальный платеж = 76085 – 37,876 * Время Коэффициент корреляции R = 0,58 Низкий коэффициент корреляции показывает, что вероятностное наличие такой связи низкое. 056421 85 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Статистическая обработка данных с применением полинома и логарифма существенно не изменили коэффициент корреляции. Вероятных сценариев изменения величины паушальных платежей во времени – три: принять их величину на уровне 2006 г.; принять их величину с учетом роста инфляции. Для производства расчетов принимается допущение о снижении инфляции до 5 % к 2010 г. расчет: (10,9 – 5)/5 = 1,2. Откуда рост удельных паушальных платежей принимается на ориентировочном уровне в 1,2 % в течение 2007 – 2010 гг.; принять их снижение на уровне роста инфляции (на ориентировочном уровне в 1,2 % в течение 2007 – 2010 гг.) Оценщик принимает решение о производстве расчетов применительно к оптимистическому и вероятному сценариям ввода площадей при фиксированном уровне удельных паушальных платежей на уровне 2006 г. (116,84 руб./кв.м.), а для пессимистического сценария роста ввода площадей – по пессимистическому сценарию снижения удельных паушальных платежей (темп снижения – 1,2 % в год). При расчете стоимости поступления доходов от паушальных платежей следует учитывать то, что оплачиваются площади, вводимые в строй через 1...2 года с задержкой, поэтому оплата в 2006 г. будет произведена за площади 2007 г. и т.д. 6.3.1.5. Данные, полученные от Заказчика, по эффектам экономии при оплате тепла в системе ___ при обогреве помещений, их анализ с выходом на прогнозирование По данным Заказчика на дату оценки в среднем экономия тепла в сфере ___ может быть принята на уровне в 0,18 – 0,14 = 0,04 Гкал.(по жилым помещениям) и 0,14 * 0,22 = 0,0308 Гкал (по нежилым помещениям) При стоимости 1 Гкал на уровне 519,4 руб./Гкал (по данным маркетинговых исследований) экономический эффект составляет: 519,4 * 0,04 = 20,8 руб./кв.м.(по жилым помещениям) и 519,4*0,0308 = 16,00 руб. (по нежилым помещениям). По прогнозу маркетологов со временем изменяется как стоимость 1 Гкал, так и соотношение жилых и нежилых помещений. Для прогнозных расчетов приняты модели расчета, основанные на среднем весе нежилых площадей в общем составе строящихся площадей. Ориентировочно по расчетам маркетологов соотношение нежилых/жилых площадей в начале прогнозного периода (2006...2008 гг) составляет 0,25 (ориентировочный расчет относителен, поскольку ввод реконструируемых площадей осуществляется с учетом как жилых, так и нежилых помещений), а к концу постпрогнозного периода достигает 0,33. В среднем принимается решение по учету соотношения: (0,25 + 0,33)/ 2 = 0,29 Рассчитаем взвешенное значение экономического эффекта для производства расчетов: (1 – 0,29) * 20,8 + 0,29 * 16,00 = 19,41 руб./кв.м. 19,41 / 519,4 = 0,03737. Это соотношение принимается для расчета стоимости эффектов в системе ___ . Следует отметить, что в ДДП (для настоящей модели) принималась расчетная модель, основанная на «золотом правиле» 25 %. Для решения опционных расчетов принята альтернативная модель расчетов на основе роялти. По данным учебных материалов, приведенных в списке литературы, разброс роялти для сферы строительства, строительных материалов, энергетики и т.п. укладывается в диапазон 2...5 % (например, учебник Федотовой и Грязновой, «Оценка бизнеса» М., 1998 г.) Для наших целей принимается значение: для оптимистического и вероятного сценариев в 4 %.; для пессимистического сценария – в 3 % Для производства расчетов, также, как и в ДДП, применяется модель суммирования вводимых площадей (в 2007 г. учитываются как площади 2006 г., так и 2007 г.) 6.3.1.6. Данные, полученные от Заказчика, по эффектам экономии топлива и повышении КПД ___ при обогреве помещений, их анализ с выходом на прогнозирование Положительные эффекты, получаемые на ___ , представлены Заказчиков в виде привязки к определенным ___ (например, по С-Петербургу, Барнаулу и т.п) и в виде отдельных расчетов на уровне НИР по данной тематике. В основном имеются большие различия по расчету КПД, но достаточно плотные результаты по экономии топлива, где эффект выражается в районе 36,75…39,5 руб./кв.м. 056421 86 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Подробнее эти эффекты описаны в доходном подходе. Ввиду сложности расчета этих эффектов и их различного проявления – для производства расчетных работ приняты допущения по учету экономии тепла на ___ : Рост стоимости топлива жестко привязан к стоимости 1 Гкал, поэтому прогнозирование стоимости эффектов целесообразно вести в привязке к коэффициентам «эффект экономии топлива / стоимость 1 Гкал»: 36,75 / 519,4 = 0,07075; 39,50 / 519,4 = 0,07605. Для производства расчетов выбраны: для пессимистического варианта прогноза – 36,75 руб./кв.м. с роялти коэффициент расчета стоимости эффекта во времени – 0,07075; для вероятного и оптимистического вариантов прогноза – 39,5 руб./кв.м. с роялти в 4 %, коэффициент расчета стоимости эффекта во времени – 0,07605 в 3 %; Входные данные по формированию расчетных параметров опционной модели. 6.3.2. Для решения отдельных опционных расчетов при учете положительных потоков от эффектов в сфере ___ и ___ , как вероятностных, используются ставки роялти. Для паушальных платежей используется тренд – прогноз (на основе реальных лицензионных платежей). Входные параметры для опционной модели следующие: Время истечения = Сроку действия патента (20 лет) Время действия ограничений = Оставшийся срок – 12,9; 14,0; 15,8 лет На дату оценки в доходном подходе безрисковая ставка определена по ОФЗ-ПД сроком погашения до 2011 года и принята на уровне 6,82 %. Дисперсия стоимости актива = Дисперсии PV притоков Определение дисперсии произведено после построения денежных потоков (см. общую таблицу данных в Приложении) Проведение расчетов по формированию денежных потоков и определению недостающих входных расчетных параметров опционной модели 6.3.3. Расчеты проведены с помощью компьютерных программ. Данные по расчетам представлены в сводной таблице. Недостающими входными параметрами для расчета моделей опционов являются: Дисперсия; V – активная часть (приведенные положительные ДП); X – пассивная часть (приведенные отрицательные ДП) Определение X Приведенная стоимость развития и внедрения продукта на дату оценки определена как сумма: - Стоимости создания патентов и ноу-хау (по затратному подходу в уровне рыночной стоимости на дату оценки – 5 127 061 руб.) - Приведенной стоимости среднегодовых расходов (по рекламе, продвижению продукта на рынок, командировкам и т.п. Подробнее это описано в доходном подходе, поэтому расходы приняты аналогичными, как и в доходном подходе). Расчетные таблицы по методу представлены в Приложении к настоящему отчету. Дисперсия определена как средняя по денежным потокам при пессимистическом, вероятном и оптимистическом вариантах событий при учете данных до 2019 года. Дисперсия данных – 0,417 На основании проведенных расчетных данных получены следующие параметры: Таблица 71. Приведенные положительные и отрицательные денежные потоки Вид потоков и варианты прогноза ПРИВЕДЕННЫЕ ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ 056421 Стоимость, млн,руб. 87 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) ПЕССИМИСТИЧЕСКИЙ ВЕРОЯТНЫЙ ОПТИМИСТИЧЕСКИЙ ПРИВЕДЕННЫЕ ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ36 ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ ПЕССИМИСТИЧЕСКИЙ ВЕРОЯТНЫЙ ОПТИМИСТИЧЕСКИЙ 6.3.4. 660,76 1 643,47 4 753,03 49,69 99,98 273,89 Расчет стоимостей патентов и ноу-хау для различных вариантов прогноза Расчет производится в табличной форме: Таблица 72. Расчет стоимостей патентов и ноу-хау для различных вариантов прогноза № п/п Показатели Пессимистический вариант Отрасль Время «t» для развития опциона и для дисконтирования у = 1/20 у*t eyt e-yt r r*t ert e-rt Строительство 12,88 лет Наиболее вероятный вариант Строительство 14,01 лет 0,05 0,644 1,90 0,526 0,0682 0,8784 2,41 0,4149 0,417 0,1738 0,0869 1,354 3,589 1,497 0,05 0,701 2,02 0,495 0,0682 0,9554 2,60 0,3846 0,417 0,1738 0,0869 1,472 3,743 1,561 0,05 0,789 2,20 0,455 0,0682 1,076 2,93 0,3412 0,417 0,1738 0,0869 1,658 3,973 1,656 5,127 млн. руб. 5,127 млн. руб. 5,127 млн.руб. 49,688 млн.руб 54,816 млн. руб. 99,980 млн. руб. 105,107 млн. руб. 273,896 млн. руб. 279,023 млн. руб. 660,755 млн. руб. 1 643,467 млн. руб. 4 753,034 млн. руб. 12,0542 2,49 2,568 1,071 0,995 0,858 326,301 млн. руб. 15,636 2,75 2,705 1,144 0,997 0,873 775,749 млн. руб. 17,0345 2,84 2,7161 1,060 0,997 0,855 2 074,792 млн. руб. (r t0.5 Определение «Х» Стоимость создания патентов и ноу-хау Приведенные среднегодовые расходы Х (как сумма стоимости создания и приведенных среднегодовых расходов) Определение S (приведенная ст-ть денежных потоков от использования патентов и ноу-хау в течение времени ротации S/X Ln S/X d1 d2 N(d1) N(d2) СПП Оптимистический вариант Строительство 15,78 лет Нами получены три величины стоимости патентов и ноу-хау: при пессимистическом, наиболее вероятном и оптимистическом вариантах развития событий. 36 Приведенные среднегодовые расходы 056421 88 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Следует отметить, что дисконтирование денежных потоков проводилось по безрисковой ставке, что предусматривает введение всех рисков в денежный поток. Этому соответствует пессимистический вариант. Тем не менее, наиболее вероятный вариант основывается на введении в денежный поток значительного количества рисков, поэтому полностью отказываться от него нельзя. Откуда следует, что для определения итоговой величины стоимости следует учитывать только 2 варианта; пессимистический; наиболее вероятный. Для получения итоговой величины стоимости используется ранжирование. Из трех рангов Оценщик присвоил два ранга пессимистическому варианту (удельный вес – 2/3 = 0,667), а один ранг – наиболее вероятному варианту (удельный вес – 1/3 = 0,333). Итоговый результат: 326,301 * 0,667 + 775,749 * 0,333 = 475, 967 млн. руб . Таким образом, стоимость объекта оценка, рассчитанная с применением «опционной модели» с учетом сделанных допущений и ограничений составила 455,42 млн.руб. 056421 89 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 7. Согласование результатов оценки При проведении оценочных расчетов были использованы затратный и доходный подходы. В рамках затратного подхода были использованы метод стоимости замещения и метод стоимости создания. В рамках доходного подхода были использованы метод дисконтированных денежных потоков и метод опционов. Получены следующие результаты: Оценка затратным подходом (метод стоимости замещения и метод стоимости создания) показала, что стоимость объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 4,23 млн.руб.до 6,02 млн.рублей, а среднее значение округленно составляет 5,13 млн. рублей. Оценка доходным подходом (метод экономии затрат и выигрыш в себестоимости, модель 1) показала, что стоимость объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 103,43 млн.руб. до 188,80 млн.рублей (6 значений по трем сценариям). Оценка доходным подходом (комбинация нескольких вариантов, модель 2) показала, что стоимость объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 75,94 млн.руб. до 533,30 млн.рублей (24 значений по различным сценариям). Оценка доходным подходом (по тренду лицензионных платежей, модель 3) показала, что стоимость объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 155,10 до 163,26 млн.рублей (2 значения по двум сценариям). Оценка доходным подходом (метод опционов на основе реальных лицензионных платежей) показала, что стоимость объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 326,3 до 775,75 млн.рублей (2 значения по двум сценариям). б у .р н л м Результаты измерений стоимости для последующей статистической обработки (отсортированы по значениям) 700,0 600,0 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 количество измерений стоимости объекта оценки Рисунок 12 Результаты измерений стоимости объекта оценки Следует отметить, что стоимости, полученные в затратном подходе, могут быть использованы для патентов и ноу-хау в начальной стадии их создания, когда они еще не вышли на рынок. В нашем случае патенты и ноу-хау используются на рынке продажи лицензий на протяжении ряда лет и имеют свою историю развития, поэтому результаты затратного подхода не отражают действительное состояние с продажей лицензий и не могут быть использованы при согласовании результатов и определения итоговой стоимости. Сравнительный подход в чистом виде нами не использовался, поэтому доходный подход был построен на двух методах: метод дисконтированных денежных потоков (ДДП); метод опционов. В каждом методе применены различные модели (в методе ДДП – 3 модели) и различные сценарии развития событий. Получены 34 результата (32 значения по традиционным моделям и 2 значения по «опционной модели»). 056421 90 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) У Оценщика нет оснований для отдания предпочтения каким-либо определенным моделям, сценариям и методам, поэтому принимается решение о том, что все 34 результата являются достоверными и относятся к статистической выборке данных по измерению одной и той же величины рыночной стоимости (при различных граничных условиях). На этом основании производится статистическая обработка (Таблица 79) полученных результатов (без учета двух значений затратного подхода, которые на дату оценки не отражают реальные намерения инвестора и Патентообладателя) с выходом на средний результат и определение стандартной ошибки (при 95 % доверительной вероятности). Принимая во внимание, что опционные модели крайне редко применяются в практике профессиональных оценщиков, Оценщик провел статистическую обработку с учетом и без учета результатов, полученных по «опционной модели»: С учетом результатов «опционной модели» стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 257,59 млн.руб. до 312,39 млн.рублей (Таблица 77), а наиболее вероятное (среднее) значение составляет: 284,99 млн. руб (или $10,58 млн). Без учета результатов «опционной модели» стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 243,95 млн.руб. до 292,77 млн.рублей (Таблица 78), а наиболее вероятное (среднее) значение составляет: 268,36 млн. руб (или $9,96 млн), и в качестве итоговых принял результаты, полученные без учета «опционной модели». Таким образом, исходя из приведенного анализа и расчетов стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом сделанных допущений находится в диапазоне от 243,95 млн.руб. до 292,77 млн.рублей, а наиболее вероятное (среднее) значение составляет: 268,36 млн. руб. (Двести шестьдесят восемь миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей или округленно по курсу доллара США по данным ЦБРФ на дату оценки (26,9423 руб./долл.) $9,96 млн. (Девять миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) долл. США. 056421 91 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 8. Заявление оценщика о проведенной оценке Настоящий Отчет об оценке подготовлен специалистами Бюро оценки LABRATE.RU. Подписавшие настоящий Отчет об оценке Оценщики, являясь надлежащими профессиональными оценщиками имущества, заявляют, что: 1. Все факты, изложенные в настоящем Отчете об оценке, нами проверены (кроме оговоренных в отчете). 1. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки. 2. В отношении объекта оценки, являющегося предметом настоящего Отчета, мы не имеем никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также мы не состоим в родстве, не имеем никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами объекта оценки или намеревающимся совершить с ним сделку. 3. Оплата услуг Оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью объекта оценки или с деятельностью по оценке, благоприятствующей интересам клиента, с суммой определенной стоимости, с достижением оговоренных результатов, или с какими то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по заключенному договору. 4. Наши анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона РФ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности и утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256. 5. Копии необходимых материалов, сведения, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщиков, приведены в соответствующих разделах отчета и в Приложении к настоящему Отчету. Руководитель департамента оценки, оценщик I-й категории, к.э.н., рег.№ 2213 (РОО) 056421 __________________ А.В.Костин 92 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 9. Приложения к отчету 9.1. Список литературы и источников Законы и нормативные акты: 1. Федеральный закон от 29.08.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями); 2. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256; 3. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 255; 4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254. Стандарты и правила оценки: 5. Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (Свод Стандартов Оценки РОО (ССО РОО, 2010), утвержденный Решением Совета РОО (протокол №284 от 18 декабря 2009 года)); 6. Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»: «ОЦЕНКА МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ», утверждено Решением Совета Патрнерства НП СМАОс от 15.08.2008 года Протокол №78 от 15.08.2008; 7. Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменкова. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2003. - 264 с.; 8. Международные стандарты оценки 2003 / Пер. с англ. Г.И.Микерина, Н.В.Павлова. Издание 6-е. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2004. - 424 с.; Методическая литература: 9. Draasima, T., and Gordon, K., 1996, “Valuing the Right to Tax Incomes: An Options Pricing Approach”, OECD, Economics Department Working Paper No.160; 10. Lerner, J., 1996, “Valuation in Private Equity Settings”, Independent Research Project. 11. Rubinstein, M., 1976, “The Valuation of Uncertain Income Streams and the Pricing of Options”, The Bell Journal of Economics, vol.7, No.2, 407-425; 12. Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2006. – 400 с. 13. Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Некоторые вопросы оценки интеллектуальной собственности. Учебное пособие. - М.: МАОК, 2001. 14. Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Вознаграждение за использование интеллектуальной собственности // Журнал «Московский оценщик" № 7 за 2000 г. 15. Временные методические рекомендации по оценке стоимости объектов промышленной собственности, имеющих правовую охрану на территории Российской Федерации, на предприятиях, подведомственных Госккомоборонпрому, при осуществлении их приватизации и акционирования. Приложение к приказу ГК РФ по оборонным отраслям промышленности от 1 февраля 1996 г., № 62 . 16. Дамодаран Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. /Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. – 1342 с. 17. Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменкова. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2003. - 264 с. 056421 93 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 18. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Рабочий документ37 для обсуждения на первом совещании Европейской экономической комиссии, Женева, 18-19 ноября 2002 года 19. Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. - М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003.- 368 с. 20. Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. – М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2004. – 200с. 21. Козырь Ю.В. Особенности оценки бизнеса и реализации концепции VBM. – М.: ИД «КвинтоКонсалтинг», 2006. – 285с. 22. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж., 1999, «Стоимость компаний: оценка и управление», Пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес»; 23. Лев Б. Нематериальные активы: управление, измерение, отчетность / Б.Лев; Пер.с англ. Л.И.Лопатников. – М: КВИНТО-КОНСАЛТИНГ, 2003. – 240 с. 24. Лейфер Л. А., Дубовкин А. В. Применение модели САРМ для расчета ставки дисконтирования на российском рынке инвестиций. – Н.Новгород.: ПЦФКО38, 2005. 25. Леонтьев Ю.Б. Оценка нематериальных активов. Методология затратного подхода// Вопросы оценки – 1999 - № 2. 26. Леонтьев Ю.Б. Техника профессиональной оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов. - М.: "Октопус", 2005.- 272с. 27. Международные стандарты оценки 2003 / Пер. с англ. Г.И.Микерина, Н.В.Павлова. Изд-е 6е. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2004. - 424 с. 28. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости нематериальных активов предприятий (издание официальное) /авт.кол.: Леонтьев Б.Б., Леонтьев Ю.Б./. – М.: Комитет по оценочной деятельности ТПП РФ, 2003. 29. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) /М-во экон.РФ, М-во фин.РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил.политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. - М.: ОАО "НПО "Изд-во "Экономика", 2000. - 421 с. 30. Мухамедшин И.С. Как эффективнее защитить, продать или купить научно-техническую продукцию. - М.: 1993. 31. Мэггс П.Б., Сергеев А.П. Интеллектуальная собственность. - М.: Юристъ, 2000. - 400 с. ISBN 5-7975-0333-6 32. Новосельцев О.В. Метод расчета ставки роялти при оценке упущенной выгоды и ущерба от нарушения прав интеллектуальной собственности // Вопрос оценки, 1998, №3. 33. Орлова Н.С., Бромберг Г.В., Соловьева Г.М. Порядок учета и рекомендации по стоимостной оценке интеллектуальной собственности. – М.: ИНИЦ Роспатента, 1999. 34. Оценка бизнеса: Учебник / под ред. Проф. А.Г. Грязновой. - М.: Финансы и статистика, 1999 г. 35. П.Дойль. Маркетинг, ориентированный на стоимость /Пер.с англ. Под ред. Ю.Н.Каптуревского. – СПб: Питер, 2001. – 480 с.: ил. – (Серия «Маркетинг для профессионалов»). 36. Рейли Р., Швайс Р. Оценка нематериальных активов / Пер. с англ. Бюро переводов Ройд. – М: ИД «Квинто-Консалтинг», 2005. – 761 с. 37. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков / Г.И. Микерин, С.А.Табакова, И.Л.Артеменков, Е.И.Нейман, Н.В.Павлов. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2004. - 446 с. 38. Фролов Г.Д. Некоторые вопросы определения значения коэффициента сложности решенной технической задачи изобретений, не создающих экономии // Вопросы изобретательства, 1988, №2 39. Фролов Г.Д. Установление значений коэффициента достигнутого положительного эффекта // Вопросы изобретательства, 1986, №1 37 см. http://www.unece.org/operact/enterp/documents/assetstfr.doc 38 см. http://www.pcfko.ru/research5.html 056421 94 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 40. Стоимостная оценка и управление интеллектуальной собственностью: Учебное пособие / А.И.Попеско, Ю.Г.Кабалдин, А.В.Ступин, С.А.Чесноков, Б.Н.Марьин, В.П.Котляров, И.В.Болотин. . М.: ОО «Российское общество оценщиков» 2004 г. - 384 стр. 41. Ко-Инвест. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» № 36 42. Ко-Инвест. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» № 55, 2006 г. 9.2. 056421 Документы, полученные от Заказчика Документ 1 Документ 2 Документ 3 Документ 4 95 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 9.3. Табличные данные для расчета коэффициента научной значимости Таблица 73. Коэффициент достигнутого с помощью ИС результата К1 Характер достигнутого результата, определяющий достижение технических характеристик Второстепенных, не являющихся определяющими для конкретной продукции (процесса) Подтвержденных документально в официальных документах (актах, ТУ, паспортах, инструкциях, чертежах и т.д.) Основных, являющих определяющими для конкретной продукции (технологического процесса), подтвержденных документально Основных, качественно новых для конкретной продукции, подтвержденных документально Основных, высоких среди аналогичных известных видов продукции Качественно новых, обеспечивающих появление новой, впервые освоенной в производстве продукции (технологии) К1 0,2 0,3 0,4 0,6 0,8 1,0 Источник: Азгальдов Г.Г. и Карпова Н.Н. [12, стр.187], Фролов Г.Д. [39] Таблица 74. Коэффициент сложности решаемой с помощью ИС задачи К2 Сложность решаемой с помощью ИС задачи: Конструкция одной простой детали, изменение одного параметра простого процесса, одной операции процесса, одного ингредиента рецептуры Конструкция сложной или сборной детали, неосновного узла, механизма; изменение двух или более неосновных параметров, несложных процессов; изменение совокупности неосновных операций технологических процессов, изменение двух или более неосновных ингредиентов рецептуры и т.п. Конструкция одного основного или нескольких неосновных узлов машин, механизмов, неосновная часть процессов, рецептуры и т.п. Конструкция нескольких основных узлов машин, основные процессы технологии, часть (основная) рецептуры и т.п. Конструкция машины, прибора, станка, аппарата, сооружения; технологические процессы, рецептуры и т.п. Конструкция машины, прибора, станка, аппарата, сооружения со сложной кинематикой, аппаратурой контроля, радиоэлектронной схемой; конструкция силовых машин, двигателей, агрегатов; комплексные технологические процессы, сложные рецептуры и т.п. Конструкция машины, аппарата, сооружения со сложной системой контроля; конструкция автоматических поточных линий, состоящих из новых видов оборудования, систем управления и регулирования; сложные комплексные технологические процессы, рецептуры особой сложности и т.п. Технологические принципиальные схемы, рецептуры особой сложности, в основном относящиеся к новым разделам науки и техники К2 0,2 0,3 0,4 0,5 0,7 0,9 1,1 1,25 Источник: Азгальдов Г.Г. и Карпова Н.Н. [12, стр.187-188], Фролов Г.Д. [38] Таблица 75. Коэффициент новизны решаемой с помощью ИС задачи К3 Характер и степень новизны изобретения Заключающегося в применение известных средств, в том числе, если формула изобретения начинается словом «применение» Заключающегося в новой совокупности известных технических решений, обеспечивающих заданный технический результат. Иными словами, когда отличительная часть формулы изобретения содержит указания на новые связи между известными элементами, иную последовательность операций или иной процентный состав ингредиентов по сравнению с прототипом Имеющего прототип, совпадающий с новым решением по большинству основных признаков Имеющего прототип, совпадающий с новым решением по половине признаков Имеющего прототип, совпадающий с новым решением по меньшинству основных признаков Характеризующегося совокупностью существенных отличий, не имеющего прототипов, т.е. когда изобретение решает новую или известную задачу принципиально иным путем («пионерское решение») К3 0,25 0,3 0,4 0,5 0,6 0,8 Источник: Азгальдов Г.Г. и Карпова Н.Н. [12, стр.188] Если в продукте использовано несколько изобретений, то сначала определяется доля чистого дохода, приходящаяся на все изобретения, полезный эффект использования которых выражается в прибыли, а затем из этой суммарной доли выделяются доли, приходящиеся на каждое использованное изобретение. Для определения доли, приходящейся на все изобретения, выбирают максимальное значение для каждого из коэффициентов K1, К2 и КЗ из значений, установленных для каждого из группы изобретений, использованных в продукте (продукции, способе). Максимальное значение коэффициентов может относиться как к одному из изобретений, так и к двум или трем из группы использованных в продукте (продукции, способе) изобретений. Например, максимальное значение коэффициентов трех 056421 96 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) использованных изобретений (А, Б, В) может относиться: К1 - к изобретению «В»; К2 - к изобретению «А»; КЗ - к изобретению «Б» (возможна и любая другая комбинация). При определении доли чистого дохода могут быть задействованы максимальные коэффициенты всех изобретений. При этом число использованных изобретений не ограничено. По максимальному значению коэффициентов из значений коэффициентов изобретений, использованных в продукте (продукции, способе), определяется доля чистого дохода, приходящаяся на все использованные в продукте (продукции, способе) изобретения, по формуле: К К К , ОБЩ 1 МАК 2 МАК 3 МАК (23) где К1мак, К2мак, КЗмак - максимальные значения коэффициентов по всем использованным в продукте (продукции, способе) изобретениям. Прибыль, приходящаяся на каждое из использованных в продукте (продукции, способе) изобретений, определяется в соответствии с долей, которую составляет про изведение коэффициентов для конкретного изобретения в общей сумме произведений коэффициентов ДЛЯ всех использованных изобретений, т. е. вычисляется по формуле: К К К 1j 2j 3j , j n К К К 1j 2j 3j j 1 (24) где j - индекс изобретения, по которому рассчитывается прибыль (1 ≤ j ≤ n); n - количество использованных изобретений. Вычисление величины который связан с использованием ИС на предприятии, владеющим им. А доход, поступающий от лицензиата, определяется лицензией на ИС. 9.4. Прогнозирование стоимости жилищно-коммунальных услуг на отопление до 2019 года Деятельность предприятий энергетики подлежит регулированию антимонопольных государственных органов. Так, тарифы на тепловую энергию контролируются и устанавливаются следующими службами: Федеральная энергетическая комиссия (ФЭК); Региональные энергетические комиссии (РЭК); Муниципальные энергетические комиссии. В основном, все же, цены на теплоэнергию на розничном рынке конечных потребителей устанавливаются РЭК, которые находятся под влиянием местных властей, использующих изменения тарифов в своих политических целях. Ранее это приводило к тому, что на фоне высоких темпов инфляции тарифы на теплоэнергию либо не пересматривались более года, либо повышения тарифов было недостаточно для устойчивой работы энергосистемы. Все это привело к тому, что нынешнее состояние энергосистемы страны находится довольно не в лучшем состоянии, и необходимы меры по его улучшению. Реформирование тарифов создает основу для возрождения ___ . По мере своего повышения тарифы создают финансовое давление на потребителей, заставляя их экономить на потреблении, и оказывают политическое давление на производителей, заставляя их снижать затраты. Во всех регионах в течение прошедшего года тарифы значительно выросли, а доля затрат, оплачиваемых населением, заметно возросла, но повышение тарифов не вызвало социальных взрывов. В целом по России уровень собираемости платежей превышает 90%, и есть все основания полагать, что возможности дальнейшего повышения уровня возмещения затрат еще не исчерпаны. Однако сегодня под возмещаемыми затратами понимаются только затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание. Как правило, нет резерва на амортизацию или инвестиции, исключение составляют некоторые тепловые компании и водоканалы, то есть в тарифы не закладываются средства на техническое перевооружение, модернизацию и новые инвестиции. При описании развития и модернизации существующей системы теплоснабжения необходимо четко понимать проблемы, возникающие при функционировании системы: 056421 существенный избыток мощностей источников теплоснабжения; 97 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) завышенные оценки тепловых нагрузок потребителей; избыточная централизация многих систем теплоснабжения; высокий уровень потерь в тепловых сетях; разрегулированность систем теплоснабжения; нехватка квалифицированных кадров. Следует отметить, что данным проблемам уделяется недостаточное внимание. Например, получаемая от установки приборов учета экономия как раз и показывает, что нагрузки потребителей рассчитываются неверно. Во многих локальных системах теплоснабжения отмечается значительный избыток располагаемых мощностей. Их содержание приводит к существенному росту издержек. Многие новые источники теплоснабжения строятся с огромным и необоснованным запасом мощности. Что касается общей картины эксплуатации тепловых сетей, то ее можно охарактеризовать следующим образом: высокий уровень потерь – в среднем 20-25%; высокий уровень затрат на эксплуатацию тепловых сетей – в целом она составляет около 50% всех затрат в системах теплоснабжения; избыточная централизация в 75% систем теплоснабжения, которая обуславливает завышение даже нормативных потерь на 5-10%; высокая степень износа тепловых сетей и превышение критического уровня частоты отказов; неудовлетворительное техническое состояние тепловых сетей, нарушение тепловой изоляции и высокие потери тепловой энергии. Практически во всех системах теплоснабжения частота отказов превышает приемлемый уровень, в ряде систем приближается к критическому, а в некоторых уже и превысила критический уровень. Сильная изношенность сетей уже привела к тому, что в 70% тепловых сетей фактические потери составляют 20-60%. В то же время интенсивность прокладки трубопроводов составляет 2-3%, что ниже необходимого уровня перекладки, составляющего 5-8%. Для решения накопившихся проблем необходим пересмотр существующей системы тарифообразования, которая является реальным механизмом воздействия на эффективность функционирования системы теплоснабжения в целом. Потребители тепловой энергии являются только «потребителями» в том смысле, что у них отсутствует возможность влиять на объем, качество и цену предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, т.е. не являются полноправными покупателями с соответствующими правами и обязанностями. Для пересмотра системы тарифообразования необходимо также четко очертить круг проблем, требующих решения: перекрестное субсидирование тепловой энергии, которое приводит к вытеснению централизованных источников теплоснабжения с помощью тарифов из зон оптимальной централизации; высокие расходы бюджетов на покрытие разницы в тарифах; затраты на производство и транспортировку тепловой энергии практически нигде не разделяются; в структуре затрат топливо не является основной составляющей; большинству части муниципалитетов, контролирующих теплоснабжающие организации, не удалось создать эффективную систему контроля за динамикой издержек в системах теплоснабжения. Если сравнивать при этом ведомственные и муниципальные источники получения тепловой энергии, то ведомственные часто выигрывают ценовую конкурентную борьбу у муниципальных. Производство тепловой энергии на индивидуальных газовых котлах также часто обходится потребителям дешевле. Во многих системах теплоснабжения на долю топлива приходится только 7-30% затрат на газовых котельных и 10-40% на жидко- и твердотопливных котельных. Даже радикальное повышение эффективности работы систем теплоснабжения за счет модернизации котельных и тепловых сетей позволит получить только умеренное снижение расходов на производство тепловой энергии. Напротив, рационализация «прочих расходов» способна дать весьма внушительную экономию средств и сформировать источник для инвестирования. 056421 98 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) Таким образом, проблем накоплено множество. Их можно пытаться решать изолировано, но такой подход обречен ан неудачу. Необходим системный программный подход в решении перечисленных выше проблем. При прогнозировании тарифов на тепловую энергию необходимо учитывать факторы, способные повлиять в будущем на темпы роста тарифов, среди них можно выделить следующие: 1. Тенденция к ликвидации перекрестного субсидирования тепловой энергии. Перекрестное субсидирование искусственно завышает эффективность автономного теплоснабжения для всех потребителей, кроме населения, и напротив, занижает эффективность автономного теплоснабжения населения. Промышленные потребители, расположенные близко к источникам тепла, могли бы получать тепло по существенно более низким ценам. 2. Существенные темпы роста цен на топливо, необходимое для производства тепловой энергии и составляющее существенную часть в себестоимости производства энергии. 3. Тенденция к приближению среднероссийских тарифов к уровню тарифов Восточной Европы, в среднем составляющих 1500 руб./Гкал. 4. Существующий уровень инфляции, ниже темпа роста которого не должен понижаться темп роста тарифов. Следует подчеркнуть, что на данный момент рост тарифов на тепловую энергию пытается ликвидировать отставание от темпа роста цен на промышленную продукцию и топливо, накопившееся за период 1998 – 2001 г. В этот период на фоне высоких темпов инфляции тарифы на тепловую энергию либо не пересматривались более года, либо повышения тарифов было недостаточно для устойчивой работы энергосистемы. В результате образовался дисбаланс: рост цен на энергию отставал от роста цен на промышленную продукцию и топливо. В 2000-2001 году ситуация начала меняться: рост тарифов на тепловую энергию стал опережать рост цен на промышленную продукцию и топливо. Однако, пока этого недостаточно, чтобы ликвидировать отставание. Влияние всех этих тенденций способствует сохранению существующих темпов роста тарифов на тепловую энергию для потребителей во всех регионах РФ. Прогнозирование тарифов на тепловую энергию, отпускаемую производителями, осуществлялось на основании существующих данных о тарифах в федеральных округах России за период 2002 – 2006 гг. При получении фактических тарифов необходимо было учитывать тот факт, что в пределах любого федерального округа тарифы устанавливаются региональными энергетическими комиссиями для каждой области и для различных групп потребителей. Следует также отметить, что тарифы по областям в пределах округов могут существенно отличаться даже от соседних областей. Причины этому являются как отличающиеся климатические условия, сложившиеся нормы потребления тепловой энергии, так и непосредственно различные требования производителей тепловой энергии, которые они сами разрабатывают исходя из своих затрат на ее производство. Для целей более или менее реального отражения существующей картины об уровне тарифов в федеральных округах России для каждого округа была взята область, тарифы по которой являются относительно средними среди всех областей и городов-мегаполисов, расположенных в пределах федерального округа. Таковыми для дальнейших целей построения прогноза стали: Северо-западный федеральный округ – Ленинградская область; Центральный округ - Московская область; Южный федеральный округ – Ставропольский край; Приволжский федеральный округ – Волгоградская область; Уральский федеральный округ – Пермский край; Сибирский федеральный округ – Новосибирская область; Дальневосточный федеральный округ – Хабаровский край. Данные в целом по России были взяты усреднено, исходя из полученных данных по всем федеральным округам. В дальнейшем, прогноз на 2007 – 2019 гг. по тарифам на отопление производился с учетом сложившегося тренда по их росту и анализа влияния таких факторов, как общий курс энергетики страны по повышению тарифов на электроэнергию и тепловую энергию до уровня европейских стран, а также планов по отмене льгот для населения. На данный момент часть выплат за потребляемую тепловую энергию принимает на себя федеральный бюджет, причем размеры компенсаций также неоднородны в 056421 99 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) пределах каждого федерального округа и, в зависимости от климатических условий, существующих в той или иной области, могут составлять от 20 до 80%. Таблица 76. Прогноз тарифов на отопление, руб./Гкал.(без НДС) 2002* Российская Федерация 270,7** Северо-Западный 257,6 федеральный округ Центральный 290,6 федеральный округ Южный федеральный округ 222,1 Приволжский федеральный 231,3 округ Уральский федеральный 248,7 округ Сибирский федеральный 285,2 округ Дальневосточный 359,7 федеральный округ 2003* 2004* 2005* 2006* 2007 2008 2009 2010 326,5 297,3 384,4 393,0 444,5 482,4 519,4 550,0 573,7 627,0 635,3 704,0 696,8 781,0 758,3 858,0 331,0 392,2 461,7 546,0 596,8 660,9 725,1 789,2 292,1 265,8 333,0 375,0 369,6 452,9 405,9 505,3 458,1 586,6 502,6 660,1 547,1 733,6 591,6 807,1 280,0 309,9 363,5 460,7 484,8 535,6 586,3 637,1 345,3 390,0 448,7 468,0 528,1 575,0 621,9 668,8 467,6 498,0 533,0 700,0 735,5 810,1 884,7 959,3 Продолжение таблицы 2011 Российская Федерация 819,9 Северо-Западный 935,0 федеральный округ Центральный 853,4 федеральный округ Южный федеральный 636,1 округ Приволжский 880,6 федеральный округ Уральский федеральный 687,8 округ Сибирский федеральный 715,7 округ Дальневосточный 1033,9 федеральный округ 2012 881,4 1012,0 2013 943,0 1089,0 2014 1004,5 1166,0 2015 1066,0 1243,0 2016 1127,6 1319,9 2017 1189,1 1396,9 2018 1250,7 1473,9 2019 1312,2 1550,9 917,5 981,7 1045,8 1110,0 1174,1 1238,3 1302,4 1366,6 680,6 725,1 769,6 814,2 858,7 903,2 947,7 992,2 954,1 1027,6 1101,1 1174,7 1248,2 1321,7 1395,2 1468,7 738,6 789,3 840,1 890,8 941,6 992,3 1043,1 1093,8 762,6 809,5 856,4 903,3 950,2 997,1 1044,0 1090,9 1108,5 1183,1 1257,7 1332,3 1406,9 1481,5 1556,1 1630,7 * - фактические данные ** - тарифы указаны с учетом инфляции (в рублях) Примечание: жирным шрифтом выделены значения, используемые в расчетах. 9.5. Результаты статистической обработки результатов (измерений) Таблица 77. Результаты статистической обработки с учетом опционного метода (Описательная статистика MS Excel) Среднее Стандартная ошибка Медиана Мода 284,9878829 27,3996235 263,9687437 #Н/Д Стандартное отклонение Дисперсия выборки Эксцесс Асимметричность Интервал Минимум Максимум Сумма Счет 159,7658865 25525,1385 0,954177234 0,868139856 699,8149712 75,93502879 775,75 9689,588017 34 Уровень надежности (95,0%) 55,74499734 056421 100 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) С учетом результатов «опционной модели» стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки находится в диапазоне от 257,59 млн.руб. до 312,39 млн.рублей, а наиболее вероятное (среднее) значение составляет: 284,99 млн. руб (или $10,58 млн). Таблица 78. Результаты статистической обработки без учета опционного метода (Описательная статистика MS Excel) Среднее Стандартная ошибка Медиана Мода Стандартное отклонение Дисперсия выборки Эксцесс Асимметричность Интервал Минимум Максимум Сумма Счет Уровень надежности (95,0%) 268,3606 24,40684 251,3885 #Н/Д 138,066 19062,21 -1,314566 0,278638 457,3651 75,93503 533,3001 8587,538 32 49,77811 Без учета результатов «опционной модели» стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки находится в диапазоне от 243,95 млн.руб. до 292,77 млн.рублей, а наиболее вероятное (среднее) значение составляет: 268,36 млн. руб (или $9,96 млн). Таблица 79. Данные 34-измерений по 4-м расчетным моделям для статистической обработки Модель Расчетная модель-1 Расчетная модель-2 Расчетная модель-3 Опционная модель Результат, млн.руб 103,43 115,42 151,99 169,94 168,79 188,80 293,16 323,89 239,78 264,94 75,94 84,00 238,02 263,00 480,76 533,30 393,80 436,87 126,90 140,90 390,93 433,69 434,15 481,47 355,53 394,32 114,24 126,82 352,94 391,44 155,10 163,26 326,30 775,75 056421 101 из 102 ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 7-040/11 Оценщик - Костин А.В. (контакты: +7(916)105-81-04, http://www.labrate.ru/kostin/ , [email protected] ) 9.6. Краткие сведения о секретах производства (ноу-хау) РЕФЕРАТ - 1 ... РЕФЕРАТ - 9 056421 102 из 102
