Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного

Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
(ННЭИ) объекта недвижимости.
Замечание 1. Используемое в отечественной литературе словосочетание «анализ ННЭИ»
некорректно (следствие неточности буквального перевода с английского «Highest and Best Use
Analysis»). Следовало бы говорить об анализе с целью выбора варианта ННЭИ и о выборе
варианта ННЭИ, так что упомянутое словосочетание «анализ ННЭИ» следует трактовать лишь как
условное обозначение соответствующего алгоритма.
Вопрос 1. В каких случаях и насколько полно следует выполнять анализ с целью
выбора варианта ННЭИ?
Ответ 1. Анализ с целью выбора варианта ННЭИ представляет собой составную часть
программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости
и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной
реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой) - в соответствии с определениями этих
видов стоимости.
Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной
стоимости анализ ННЭИ должен (кроме случаев особых обременений) проводиться сначала для
участка земли, как будто свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими
улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися
улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость
улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного (при этом необходимо
учитывать затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при
сносе имеющегося строения). Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с
этими улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае может теряться смысл оценки
рыночной стоимости объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего, в случае
превышения рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать
такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником
положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение трастового цикла.
Особого внимания заслуживает вопрос о выборе ННЭИ при оценке рыночной стоимости
недвижимости в составе действующего предприятия. Этот вопрос возникает при оценке рыночной
стоимости бизнеса методом накопления активов. Алгоритм выбора варианта ННЭИ самого
бизнеса (обязательный при оценке 100%-го и контрольного пакетов акций) может включать
анализ возможностей:
- переноса существующего производства на новую площадку с изменением профиля
застройки земельного участка на территории, ныне занятой предприятием;
- разделения предприятия на два (одно специализируется на управлении имуществом,
второе занимается собственно производством);
- диверсификации структуры производимого продукта (расширяется или изменяется
номенклатура изделий и услуг);
- увеличения парка или замены технологий и оборудования (с выбором предпочтения
между покупкой и лизингом);
- расширения и модернизации производственной базы путем нового строительства на
своей или приобретаемой территории, а также путем ремонтов и реконструкции существующих
строений.
Существенно, что при выборе любого из вариантов ННЭИ может оказаться необходимым
использование не только арендных доходов (по рыночным ставкам), но и части дохода от бизнеса,
приходящейся на недвижимость (анализируется способность недвижимости выполнять функции
как финансового, так и реального актива). В результате такого анализа может оказаться, например,
что максимальная стоимость предприятия будет достигнута в случае, если запланировать
высвобождение и более рациональное использование избыточных активов (с продажей
непрофильных активов) или (и) даже прекращения производства со сдачей всей недвижимости в
аренду.
Вопрос 2. Какие несовершенства методики обнаруживаются в современной
практике реализации алгоритма выбора варианта ННЭИ?
Ответ 2. При реализации пяти этапов алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ
первоначально составляется максимально полный перечень функций, которые «в принципе» могут
быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень
осуществляется без ограничений, в режиме «мозгового штурма», когда разрешены предложения,
сколь угодно фантастические, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в
существующем окружении (в книге Озерова Е.С. приводится пример, когда для объекта
умеренного размера были рассмотрены более 80 функций).
Отметим, что при этом для свободного земельного участка и для участка с
существующими улучшениями должна быть предусмотрена возможность в будущем провести
дополнительные изменения объекта:
- в соответствии с принципами баланса и экономического разделения участок может быть
разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке
или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке
коммуникаций;
- в соответствии с принципом экономического размера может быть рассмотрен
гипотетический вариант «присоединения» части или всего соседнего участка к данному участку
(если для потенциально востребованных гипермаркета, технопарка, складского комплекса нужна
территория площадью больше оцениваемого участка) - путем покупки, аренды или привлечения
«соседа» к участию в инвестиционном проекте;
- существующее строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру),
реконструировано (но не снесено!), на свободной части земельного участка может быть построено
дополнительное здание или сооружение;
- многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;
- пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.
Особо отметим необходимость вариации объемов строительства и типов планировочных
решений при выборе ННЭИ свободного участка земли. Как показано в разделе 7.3.2 книги Озерова
Е.С. (далее – «книга»), для любого функционального назначения улучшений зависимость
стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум (следствие выполнения
принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи). Это означает, что для каждой функции
существует оптимальная высота здания и если нет градостроительных ограничений на этажность
строений, именно эту оптимальную высоту (свою для каждой функции) и следует рассматривать
при сравнении вариантов. Если ограничения имеются, то в ННЭИ рассматривается меньшая из
двух высот: разрешенная или оптимальная.
Отметим недопустимость исключения из рассмотрения оценщиками и управляющими
некоторых видов функций на основании всего лишь сведений о том, что объекты подобного
профиля уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта. Такое исключение
может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворения
текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг
на локальном рынке, а также анализа возможности (или невозможности) обеспечения более
высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом
(именно так ставится задача перед управляющим объектом недвижимости).
На следующем (втором) этапе из составленного перечня исключаются те функции,
реализация которых – по данным анализа – может встретить непреодолимые препятствия
вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений и в том числе ограничений,
установленных:
- правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения
на застройку, на разделение или на объединение участков;
- требованиями, предусмотренными Строительными нормами и правилами (СНиП) и, в
частности, ограничениями по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого
строения относительно коммуникаций;
- нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников,
а также по потреблению ресурсов.
При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и
на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих
функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе
учитывается:
- наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и
других ограничений прав собственности на объект;
- местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и)
передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;
- наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;
- возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.
Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение
реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных
лиц и дополнительного финансирования.
Обратим внимание на обоснование ошибочности отказа аналитиков от вариации объемов
строительства и архитектурно-планировочных решений при выборе ННЭИ свободного земельного
участка на основании того, что предпроектное предложение по застройке согласовано заказчиком
оценки в административном органе регулирования градостроительной деятельности. Следует
иметь в виду, что такое согласование может быть получено и для другого проекта или
предпроектного предложения, не противоречащего градостроительным нормам. Невыполнение
упомянутого выше требования о вариации объемов строительства и объемно-планировочных
решений (учета принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи) приводит на практике к
существенным ошибкам в оценке рыночной стоимости права собственности или права аренды
участка. Конечно, осуществление упомянутых вариаций потребует дополнительных расходов на
оплату труда проектировщиков и приведет к удорожанию работ по оценке объекта, однако это не
может служить основанием для отказа от обстоятельного обоснования варианта ННЭИ участка.
На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости функций,
остающихся в перечне после процедур второго этапа. Из перечня исключаются функции,
осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка, а
также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев
технологической цепочки планируемого строительства. Как и на предыдущем этапе, в перечне
функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в
текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений.
Очевидно, что требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает
конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию максимальной
продуктивности.
На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически осуществимые
функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Эта последняя
достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на
локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат
капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из
надежных альтернативных проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны
поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.
Отметим, что при анализе спроса необходимо выделение целевого рынка под каждую
функцию, позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз
тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности - с анализом
экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости, прогноз доходности и
возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций изменения структуры предложения.
На данном этапе необходимо также обеспечить обычно не оговариваемые условия
финансовой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях,
характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или
может быть обеспечен партнерским капиталом. При этом нужно иметь в виду, что в российских
условиях дополнительно практикуются схемы финансирования с долевым участием в
строительстве будущих собственников или схемы кредитования инвестора поставщиком
строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой
платежей за строительные работы). Отметим, что на данном этапе анализа выясняется только
принципиальная возможность обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из
источников (вариантов).
Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых
проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых
принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта
(с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих
последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и
наиболее эффективного использования объекта.
Обратим внимание на то, что по описанному алгоритму ведется анализ использования
участка как свободного: здесь функции рассматриваются в укрупненном варианте (без
детализации по элементам) и результатом анализа является выбор одной укрупненной функции
(жилая, торговая, офисная, складская, производственная и пр.). В этом случае, как указывалось
выше, кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка: могут быть
разными размеры частей при дроблении одного участка или может варьироваться общий размер
участка.
При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются
особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень
функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для
участка земли как свободного, но условия для исключения функций из этого перечня становятся
более жесткими. Отметим, в частности, что при анализе ННЭИ для участка с улучшениями из
исходного перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному
потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективности (подробнее см. книгу).
Важно, что на заключительном этапе анализа с целью выбора ННЭИ для участка с
улучшениями должна рассматриваться не одна-единственная функция (как при анализе
использования земли), а перечень всех экономически целесообразных и финансово осуществимых
функций, которые могут быть реализованы в разных частях объекта. Например, можно
планировать размещение:
- складской функции - в подвале здания и в дополнительно построенном складском
строении на свободной части участка земли,
-торговой функции - на первом этаже здания и в торговых павильонах, построенных на
свободной части участка земли,
-офисной функции - на первом и на втором этажах здания и т.п.
В таком случае подбор комбинаций функций осуществляется на основе экспертных
оценок (см., например, статью Д.Д. Кузнецова «Особенности методики оценки рыночной
стоимости объекта недвижимости, подлежащего реконструкции», НЭЖ «Проблемы
недвижимости», вып. 1, 1999). Эти оценки позволяют учитывать совместимость функций при
максимальной продуктивности их комбинации (иногда бесприбыльная функция, реализуемая в
одном из помещений, оказывает существенное влияние на реализуемость других, высокодоходных
функций во всем объекте).
Вопрос 3. Каким образом результаты анализа с целью выбора ННЭИ учитываются
при оценке функционального и внешнего устаревания объекта?
Ответ 3. В книге Е.С. Озерова рассмотрен пример с выбором варианта ННЭИ для участка
земли под жилую функцию. Из трех рассмотренных вариантов застройки земельного участка как
свободного (двухэтажный дом без цокольного этажа, двухэтажный дом с цокольным этажом и
четырехэтажный дом) оптимальным и наилучшим оказался второй вариант ($39000). ННЭИ
участка с улучшениями соответствуют первому варианту; и стоимость объекта с существующими
улучшениями (~$59000) больше стоимости земли ($39000) в варианте ННЭИ для свободного
участка, следовательно, вариант с улучшениями и есть ННЭИ объекта в целом. При оценке
рыночной стоимости данного объекта (участок с двухэтажным домом без цокольного этажа)
методами затратного подхода стоимость земельного участка выбирается равной рыночной для
варианта ННЭИ ($39000), в то время как в оцениваемом объекте (первый вариант) стоимость
участка земли меньше ($32000). Это означает, что стоимость улучшений, рассчитанная как
стоимость воспроизводства, должна быть уменьшена на величину потерь, связанных с
несоответствием функционального использования земли рыночным предпочтениям на величину
($39 000 – $32 000 = $7 000). Ответственность за необходимость внесения этой поправки несет
здание (у него нет предпочитаемого рынком цокольного этажа), и это функциональное
несовершенство приводит к потере стоимости вследствие внешнего (или особой формы
функционального) устаревания улучшений.
02.02.2004 г.
Озеров Е.С.