Экспертное заключение № 00/2010 - ЦБ «ЭКСПЕРТИЗА»

ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«ЭКСПЕРТИЗА»
Россия, г. Санкт-Петербург, ул. Армянская, д. 14, оф. 2.
ИНН 78000000000
Экспертное заключение
№ 00/2010 - ЦБ
по проверке «Отчета об оценке рыночной стоимости одной
обыкновенной именной акции ОАО «Заказчик»
изготовленного ООО "ОЦЕНЩИК"
Заказчик: Смирнова В.П.
И с п о л н и т е л ь : ЗАО «ЭКСПЕРТИЗА»
Санкт-Петербург
2006г.
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
Смирновой Василисе Петровне
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО
Уважаемая Василиса Петровна!
В соответствии с договором № 00/2010-ЦБ от «01» мая 2006г., заключенным
между Вами и Закрытым акционерным обществом «ЭКСПЕРТИЗА» (ЗАО
«ЭКСПЕРТИЗА»), мы провели экспертизу представленного Вами Отчета об
оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной акции ОАО
«Заказчик» изготовленного ООО "ОЦЕНЩИК" на предмет его соответствия
требованиям нормативных документов регулирующих оценочную деятельность и
для установления его достоверности.
Обращаю Ваше внимание на то, что настоящее заключение не является
отчетом об оценке, задача определения стоимости перед ЗАО «ЭКСПЕРТИЗА» не
ставилась. Отдельные части настоящего заключения не могут трактоваться вне
этого заключения, а только с полным его содержанием, при этом необходимо
принимать во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.
На основании информации, представленной и проанализированной в
приведенном ниже заключении, мы пришли к выводу, что:
1. Отчет об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной
именной акции ОАО «Заказчик» изготовленный ООО "ОЦЕНЩИК" не
соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной
деятельности в РФ» и Стандартов оценки, обязательных для
применения в РФ.
2. Итоговая величина стоимости одной обыкновенной акции ОАО
«Заказчик» установленная в исследуемом Отчете об оценке рыночной
стоимости одной обыкновенной именной акции ОАО «Заказчик»
изготовленном ООО "ОЦЕНЩИК" недостоверна.
Всю информацию, расчеты и анализ, использованные при расчетах, Вы
найдете в соответствующих разделах Заключения.
В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения
и комментарии. Расчетные материалы хранятся у Эксперта и могут быть
представлены по отдельному запросу.
С уважением
Генеральный директор ЗАО «ЭКСПЕРТИЗА»
2
____________(Иванов А.Э.)
«10» августа 2006 г.
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
На основании договора № 00/2010-ЦБ от «01» мая 2006г. Смирнова Василиса
Петровна
заказывает,
а
ЗАО
«ЭКСПЕРТИЗА»
производит
экспертизу
представленного «Отчета об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной
именной акции ОАО «Заказчик» изготовленного ООО "ОЦЕНЩИК".
КЛИЕНТ, нанимающий Оценщика: . Смирнова Василиса Петровна, Паспорт
РФ 00 00 № 000000 Выдан 00.00.2000г. 00 ОМ ...ского р-на Санкт-Петербурга.
ОЦЕНЩИК:
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА» (ЗАО «ЭКСПЕРТИЗА»),
зарегистрированное Министерством РФ по налогам и сборам, Инспекцией МНС
по ...скому району Санкт-Петербурга 00 апреля 2001 года, свидетельство о
государственной регистрации серия 78 № 0000000, лицензия на право
осуществления оценочной деятельности № 000000 от 00 июля 2001г., выдана
Министерством имущественных отношений Российской Федерации на срок до 00
июля 2000 года.
График проведения работ: с «01» мая 2006г. по «10» августа 2006г.
ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
— Отчет об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной
акции ОАО «Заказчик» по состоянию на 00 мартобря 2004г., составленный
ООО «ОЦЕНЩИК»
— Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости
расположенного
Промышленная,
по
д.
адресу
29.,
Санкт-Петербург,
по
состоянию
на
00
...ский
р-н,
мартобря
ул.
2002г.,
изготовленный ЗАО «ХХХ»
— Свидетельство о собственности на здание расположенное по адресу
Санкт-Петербург, Промышленная, д. 29.
— Технический паспорт на здание расположенное по адресу СанктПетербург, Промышленная, д. 29.
— Договор аренды земельного участка по адресу Санкт-Петербург
Промышленная, д. 29.
3
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТИЗЫ:
Представленный Отчет об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной
именной акции ОАО «Заказчик» изготовленный ООО "ОЦЕНЩИК".
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в РФ", № 135-ФЗ от
29.07.1998г.
2. Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г. "Об утверждении
стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной
деятельности в РФ".
3. «Методические
рекомендации
по
экспертизе
отчетов
об
оценке»,
утвержденные Правлением РОО 22 марта 2002г. (протокол № 46).
4. «Порядок организации экспертизы отчетов об оценке» утвержденный
Приказом ФАУФИ № 134 от 0305.2005г.
5. Письмо ФАУФИ «Перечень основных ошибок оценщиков при оценке
объектов недвижимости, выявленных ФАУФИ при экспертизе отчетов об
оценке».
6. Приказ ГУ ГУИОН СПб от 30 июня 2004г. № 41 «Об утверждении
Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке объектов
оценки».
7. Абдулаев Н.А., Колайко Н.А. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».
8. Балдина А.А. «Оценка стоимости акций предприятия: основные методики.»
baldina.by.ru
9. Валдайцев С.В. «Оценка бизнеса».
10.Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса» М.: Финансы и статистика,
2000г.
11.Козырь Ю.В. «Оценка скидки на неликвидность» appraiser.ru
12.Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. М.: ПРИОР, 2001г.
13.Федотова М.А. Уткин Э.А. "Оценка недвижимости и бизнеса" М.: ЭКМОС,
4
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
2000г.
ИССЛЕДОВАНИЕ
При проведении исследования были использованы методики экспертизы
отчетов
об
оценке
определенные
в
следующих
документах:
«Порядок
организации экспертизы отчетов об оценке» утвержденный Приказом ФАУФИ №
134 от 0305.2005г., «Перечень основных ошибок оценщиков при оценке объектов
недвижимости, выявленных ФАУФИ при экспертизе отчетов об оценке», Приказ
ГУ ГУИОН СПб от 30 июня 2004г. № 41 «Об утверждении Методических
рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке объектов оценки», «Методические
рекомендации по экспертизе отчетов об оценке» Российского Общества
Оценщиков.
При
проведении
исследования
проверялось
соответствие
Отчета
обязательным требованиям, установленным законодательством к содержанию и
форме Отчета об оценке, соответствие процедуры оценки требованиям
законодательства об оценочной деятельности, применение принятых в оценочной
деятельности
методик,
достаточность
информации,
обоснованность
сделанных
и
достоверность
ООО
использованной
"ОЦЕНЩИК"
допущений,
безошибочность вычислений и обоснованность результата, достоверность
определенной ООО "ОЦЕНЩИК" рыночной стоимости.
По результатам исследования было составлено Заключение.
Во время проведения исследования выявлено:
1. Соответствие Отчета обязательным требованиям, установленным
законодательством к содержанию и форме Отчета об оценке.
Выявленные недостатки:
— отсутствует № Отчета что является нарушением ст. 11 Федерального
закона «Об оценочной деятельности».
— В отчете отсутствует указание профессиональной подготовки лица
подписавшего исследуемый Отчет, что не позволяет установить его соответствие
5
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
требованиям статьи 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности».
— В исследуемом Отчете отсутствует перечень документов, использованных
для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки,
что является нарушением ст. 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности»
— В исследуемом Отчете отсутствует обоснования выбора стандартов
оценки использованных при проведении оценки данного объекта оценки, что
является нарушением ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности»
— В исследуемом Отчете отсутствует точное описание объекта оценки*, что
является нарушением ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности».
Примечание:
* для акций государственный регистрационный номер выпуска, дата регистрации и тип
(категория), вид и количество размещенных ценных бумаг (ст. 2 Федеральный закон от 22 апреля 1996
г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг").
Вывод:
Представленный Отчет не соответствует обязательным требованиям,
установленным законодательством к содержанию и форме Отчета об оценке.
2. Соответствие процедуры оценки требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Выявленные недостатки:
1. В исследуемом Отчете не использован сравнительный подход, что при
отсутствии обоснованного отказа от использования сравнительного подхода к
оценке, является нарушением п. 18 «Стандартов оценки, обязательных к
применению субъектами оценочной деятельности в РФ» утв. Постановлением
Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.
2. В исследуемом Отчете отсутствует описание и анализ рынка ценных
бумаг, к которому относится объект оценки, его история, текущая конъюнктура и
тенденции, что является нарушением п. 16 «Стандартов оценки, обязательных к
применению субъектами оценочной деятельности в РФ» утв. Постановлением
Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.
6
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
Вывод:
Процедура оценки не соответствует требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
3. Применение принятых в оценочной деятельности методик.
Выявленные недостатки:
1. При использовании Затратного подхода (метод накопления активов) не
произведена корректировка стоимости основных средств.
ООО "ОЦЕНЩИК" выбрало коэффициент корректировки 1, т.е. посчитало
что балансовая стоимость данного объекта равна рыночной (стр. 36 Отчета). В
тоже время представленный Отчет об определении рыночной стоимости объекта
недвижимости
расположенного
по
адресу
Санкт-Петербург,
...ский
р-н,
Промышленная, д. 29., по состоянию на 00 мартобря 2002г., изготовленный ЗАО
«ХХХ», позволяет сделать вывод что на 00 мартобря 2002г. (за два года до оценки
акций) рыночная стоимость здания составляла не менее 66 717 000 рублей. За
прошедшее время цены на недвижимость выросли примерно в 2-2,5 раза т.е.
рыночная стоимость только одного здания находилась в диапазоне 130-160
миллионов рублей, при этом ООО "ОЦЕНЩИК" посчитало что его стоимость
менее 12 миллионов.
2. При использовании Затратного подхода (метод накопления активов) не
произведена корректировка стоимости незавершенного строительства, хотя его
рыночная стоимость всегда выше затрат на строительство отраженных в
бухгалтерском учете, т.к. не включает прибыль предпринимателя и косвенные
расходы.
3. В расчетах затратным подходом не учтена стоимость права аренды
земельного участка.
4. При использовании Затратного подхода (метод накопления активов) не
произведена корректировка стоимости долгосрочных обязательств.
5. Исследуемый Отчет не содержит ссылку на результаты инвентаризации
имущества, его осмотр оценщиком, что, в совокупности с такими большими
разбросами стоимостей, и отсутствием перечня использованных документов,
7
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
свидетельствует о нарушении ООО "ОЦЕНЩИК" п. 15 «Стандартов оценки,
обязательных к применению субъектами оценочной деятельности в РФ» утв.
Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.
6. ООО "ОЦЕНЩИК" не использовало сравнительный подход, хотя могло
использовать метод индексов-мультипликаторов, метод прямого анализа продаж
(по данным реестра акционеров) т.д.
Вывод:
При проведении оценки ООО "ОЦЕНЩИК" не применены принятые в
оценочной деятельности методики в части сравнительного подхода. Примененные
методики расчета в рамках затратного подхода содержат грубейшие нарушения
общепринятых методик.
4. Достаточность и достоверность использованной информации
В связи с отсутствием в исследуемом Отчете перечня документов,
использованных
для
установления
количественных
и
качественных
характеристик объекта оценки (ст. 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности») установить достаточность и достоверность использованной
информации не представляется возможным.
Расчет
затратным подходом позволяет усомниться в достаточности
информации т.к. имея на руках свидетельство о собственности и/или технический
паспорт на здание, любой оценщик усомнился бы в коэффициенте корректировки
стоимости основных средств. Даже если допустить что на балансе числится
только здание, стоимость 1 кв. метра здания составит менее 50 долларов США,
что явно не соответствует действительности и должно насторожить оценщика.
Вывод:
Установить достаточность и достоверность использованной информации не
представляется возможным.
Имеются обоснованные сомнения в достаточности информации.
5. Обоснованность сделанных оценщиком допущений
8
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
При проверке сделанных ООО "ОЦЕНЩИК" допущений нарушений на
выявлено.
6. Безошибочность вычислений и обоснованность результата
В связи с отсутствием в исследуемом Отчете основных расчетных таблиц
проверить расчеты не представляется возможным.
Выше описаны выявленные недостатки в расчетах затратным подходом,
которые позволяют усомниться в обоснованности результата расчетов.
Кроме того обращаю Ваше внимание на Письмо ФАУФИ «Перечень
основных ошибок оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленных
ФАУФИ при экспертизе отчетов об оценке»: п. 42 «Результаты, полученные с
применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг
от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.».
Вывод:
Установить безошибочность вычислений и обоснованность результата не
представляется возможным.
Имеются обоснованные сомнения в обоснованности результата.
7.
Достоверность
определенной
ООО
"ОЦЕНЩИК"
рыночной
стоимости.
Достоверность полученного ООО "ОЦЕНЩИК" результата определялась
путем сравнения его с доверительным интервалом стоимости объекта оценки
определенным экспертом. В случае если полученный ООО "ОЦЕНЩИК"
результат находится в данном интервале, определенная ООО "ОЦЕНЩИК"
рыночная стоимость признается достоверной.
Эксперт определил доверительный интервал стоимости объекта оценки
который составил от 20 000 до 30 000 рублей за одну акцию в составе пакета из
одной акции (миноритарного пакета).
Определенный ООО "ОЦЕНЩИК" результат не попадает в доверительный
интервал и значительно отличается от его значений.
9
Закрытое акционерное общество «ЭКСПЕРТИЗА»
Вывод:
Определенная ООО "ОЦЕНЩИК" рыночная стоимость одной обыкновенной
именной акции ОАО «Заказчик» недостоверна.
ВЫВОДЫ:
1. Отчет об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной акции
ОАО
«Заказчик»
изготовленный
ООО
"ОЦЕНЩИК"
не
соответствует
требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и
Стандартов оценки, обязательных для применения в РФ.
2. Итоговая величина стоимости одной обыкновенной акции ОАО
«Заказчик» установленная в исследуемом Отчете об оценке рыночной стоимости
одной обыкновенной именной акции ОАО «Заказчик» изготовленном ООО
"ОЦЕНЩИК" недостоверна.
Эксперт _____________________ И.М. Васильева
10