Исследование рынка недвижимости

Исследование рынка
недвижимости
А.И.Зыкова,
Сертифицированный аналитик рынка
недвижимости
Структура экспертноаналитического исследования
1. Подготовка форм анкет по направлениям:
 Квартиры в многоквартирных домах;
 ИЖС, дачи;
 Торгово-офисная недвижимость;
 Производственно-складская недвижимость.
2. Обучение экспертов (разработка инструкций к анкетам)
3. Заполнение анкет экспертами рынка недвижимости
4. Обработка полученной информации и расчёт показателей
5. Проверка экспертной группой результатов исследования
(проверка на рыночность результатов)
6. Все работы по исследованию ведутся на основе
методологии, согласованной НП РГР, НП РГУД, ООО РОО.
Применение результатов
исследования
• Прозрачность рынка для профессионалов;
• Принятие управленческих решений;
• Использования при подготовке
инвестиционных проектов;
• Использование оценщиками;
• Создание калькулятора стоимости (в т.ч. для
публичного пользования в сети интернет);
• И т.д.
Структура анкет исследования
1. Экономические
характеристики объекта
2. Параметрические
характеристики объекта
3. Индивидуальные
особенности объекта
Качественные показатели
исследования
• Состав экспертов:





Аналитики
Риэлторы
Брокеры коммерческой недвижимости
Оценщики
Управляющие объектами недвижимости
• Средний стаж работы интервьюируемых на
рынке недвижимости - 8 лет
Корректировка на уторговывание
40
40
35
30
30
25
20
20
15
15
20
18
мин
ср
15
15
10
10
10
10
10
12
10
10
10
6
3
5
1
1
4
3
3
1
1
9
7
5
5
3
1
1
1
Ч/д
Кот
5
5
торг
офис
10
9
5
5
0
кв. (1 к)
кв. (2 к)
кв. (3 к) кв. (>3 к)
кв.
(элита)
З/у ИЖС
Среднее
значение,
%
Диапазон
значений,
%
1-комн.квартиры
3
1 - 10
2-комн.квартиры
3
3-комн.квартиры
з/у ВРИ
5,7,17
Пр-скл
З/у ВРИ
9,11,12
Среднее
значение,
%
Диапазон
значений,
%
Коттедж
10
1 - 10
1 - 10
Торговые помещения
7
5 - 10
3
1 - 10
Офисные помещения
9
5 - 10
более 3-комн.квартиры
4
1 - 10
Земля ВРИ 5,7,17
18
10 - 40
квартиры "элита"
6
3 - 10
Производство, склады
9
5 - 20
Земля ИЖС
5
1 - 10
Земля ВРИ 9,11,12
12
5 - 30
Частный дом
5
1 - 10
Наименование объекта
Наименование объекта
макс
Период экспозиции
18
18
16
14
12
12
12
12
12
12
10
10
9
8
8
6
6
6
4
2
1
1
1
9
9
7
6
мин
ср
6
макс
5
5
4
3
9
6
4
4
3
7
6
6
2
12
4
3
3
3
3
Ч/д
Кот
торг
офис
1
0
кв. (1 к) кв. (2 к) кв. (3 к) кв. (>3 к)
Наименование объекта
кв.
З/у ИЖС
(элита)
Среднее значение,
мес.
Диапазон значений,
Наименование объекта
мес.
з/у ВРИ
5,7,17
Пр-скл
З/у ВРИ
9,11,12
Среднее значение, Диапазон значений,
мес.
мес.
1-комн.квартиры
2
1-6
Коттедж
6
3 - 12
2-комн.квартиры
3
1-6
Торговые помещения
5
3-9
3-комн.квартиры
4
1-6
Офисные помещения
5
4-9
более 3-комн.квартиры
6
1 - 12
Земля ВРИ 5,7,17
10
6 - 12
квартиры "элита"
8
3 - 18
Производство, склады
7
4-9
Земля ИЖС
7
4 - 12
Земля ВРИ 9,11,12
9
6 - 12
Частный дом
4
3 - 12
Ожидаемый рост цен
10
10
10
10
10
10
10
10
7
8
5
6
5
4
5
4
4
4
4
2
1
0
1
1
2
0
0
0
1
мин
ср
0
-2
Кв.
-4
Земля
ИЖС
Ч/д
Кот
торг
офис
з/у ВРИ
-2
5,7,17
Пр-скл
макс
З/у ВРИ
9,11,12
-5
-6
-8
-10
-10
Наименование объекта
Среднее значение,
%
Диапазон значений,
Среднее значение, Диапазон значений,
Наименование объекта
%
%
%
квартиры
5
0 - 10
Офисные помещения
4
(-5) - 10
Земля ИЖС
4
1 - 10
Земля ВРИ 5,7,17
-2
(-10) - 5
Частный дом
5
1-7
Производство, склады
2
0 - 10
Коттедж
4
1 - 10
Земля ВРИ 9,11,12
1
0 - 10
Торговые помещения
4
0 - 10
Материал стен объектов
5
0
0
0
0
0 0
0
0
0
0
0
0
0
-5
Квартиры
ИЖС
Производство,
склады
-5
-2
Торговля, офисы
кирпичные
-3
-2
-10
панельные
-11
-15
-15
-15
блочные
-15
-16
-20
монолитные
рубленные/брусовые
-25
каркасно-засыпные
-25
-30
-30
-35
-36
-40
Наименование объекта
Квартиры
ИЖС
Производство, склады
Торговля, офисы
Кирпичные,
%
Панельные,
%
Блочные,
%
Монолитные,
%
0
0
0
0
-2
-5
-2
-3
0
0
0
0
0
0
0
0
Рубленные/
брусовые,
%
-15
-15
-30
-11
Каркаснозасыпные,
%
-15
-25
-36
-16
Влияние вида отделки
на стоимость
Вид отделки
Жилая недвижимость
Торгово-офисная
недвижимость
Производственноскладская недвижимость
Среднее,
руб.
Диапазон,
руб.
Среднее,
руб.
Диапазон,
руб.
Среднее,
руб.
Диапазон,
руб.
0
0
0
0
0
0
Удовл.
(эконом)
1 400
1 000 - 1 500
2 100
500 - 4 000
1 180
500 - 1500
Хорошая
(стандарт)
2 900
1 500 - 3 500
3 800
2 000 - 7 000
1 870
1 000 - 3 000
Дизайн
(улучшенная)
6 200
3 000 – 10 000
6 500
5 000 - 10 000
3 450
1 500 - 6 000
Люкс
7 300
5 000 – 12 000
11 700
8 000 - 15 000
-
-
без отделки
Индивидуальные характеристики квартир
Параметр
Значение, %
Различие в стоимости угловой и неугловой квартиры
Параметрс совмещенным с/у по отношению к раздельному
Значение, %
Различие стоимости квартир
Различие в стоимости угловой и неугловой квартиры
Различие квартир с совмещенным с/у по отношению к
Различие в стоимости раздельному
квартиры на среднем и первом этаже
Различие в стоимости квартиры на среднем и первом
Различие в стоимости этаже
квартиры на верхнем и первом этаже
Различие в стоимости квартиры на верхнем и первом
этаже
Увеличение стоимости квартиры в случае замены системы коммуникаций:
Увеличение стоимости квартиры в случае замены системы
коммуникаций:
электропроводка
электроводка

 водопровод
 канализация
-1
1
-4
4
4
4
1
1
1,5
водопровод
2
канализация
2
Влияние на стоимостьВлияние
квартиры
при
наличии
организованной
парковки
на стоимость квартиры при наличии
организованной парковки
2
на стоимость
квартиры
наличия огороженного
и
Влияние на стоимостьВлияние
квартиры
наличия
огороженного
и охраняемого
двора
охраняемого двора
2,5
Надбавка к стоимости квартиры при проведении
Надбавка к стоимостикапитального
квартиры при
проведении
капитального ремонта дома 8
ремонта
дома
1,5
2
2
2
2,5
8
на стоимость
квартиры
Влияние на стоимостьВлияние
квартиры
площади
кухниплощади кухни



до 7 кв.м
до 7 кв.м
от 7 до 11 кв.м
от 7 до 11 кв.м более 11 кв.м
более 11 кв.м
0
3
5
0
3
5
Индивидуальные характеристики объектов ИЖС
Параметр
Значение, %
Различие в стоимости земельных участков ВРИ 2 и ВРИ 4
25
Различие в стоимости дачных участков на землях с/х и землях н/п
Различие в стоимости земельных участков на новообразованных улицах и внутри
имеющейся застройки Разлиичие в стоимости объектов разной этажности (по
-30
сравнению с 1-этажными объектами)
Различие в стоимости объектов
разной
этажности (по
2-этажный
дом
2-этажный
дом
3-этажный
дом

3-этажный дом более 3 этажей

более 3 этажей Инженерные коммуникации

электроснабжение
Инженерные коммуникации
холодное водоснабжение
электроснабжение

канализация
холодное водоснабжение

отопление
канализация газоснабжение

-14
сравнению с 1-этажными объектами)
2
отопление

газоснабжение

ГВС
ГВС

слаботочное обеспечение
слаботочное обеспечение

Влияние элементов охраны
Влияние элементов охраны
огороженная территория
наличие сторожа
огороженная территория

наличие вооруженной охраны
наличие сторожа

наличие видеонаблюдения
наличие вооруженной охраны

Влияние на стоимость площади земельного участка
наличие видеонаблюдения

Влияние на стоимость площади
земельного участка
до 6 соток
до 6 соток

6-10 соток
6-10 соток

10-15 соток
15-20 соток
10-15 соток

20-50 соток
15-20 соток

свыше 50 соток
20-50 соток

свыше 50 соток

2
5
3
5
4
5
5
4
2
4
7
12
12
частные дома
-2
-2
-5
3
5
4
5
5
4
2
4
7
12
коттеджи
12
частные
дома
коттеджи
3
0
3
0
3
4
3
4
5
6
7
8
5
6
9
10
7
8
15
16
9
10
15
16
Индивидуальные характеристики объектов
торгово-офисной недвижимости
Параметр
Среднее значение, %
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство многоквартирных
жилых домов
17
Величина годовой прибыли при инвестициях
в строительство офисных зданий
Параметр
Значение, %
Величина годовой прибыли при инвестициях
Величина годовой прибыли при инвестициях
в
строительство
зданий
торгового
в строительство многоквартирных жилых
домов
17
назначения
15
Валовый рентный мультипликатор для торговых
объектов
Величина годовой
прибыли при инвестициях
8
в строительство офисных зданий
Валовый рентный мультипликатор для офисных
объектов
Величина годовой
прибыли при инвестициях
в строительство зданий торгового
назначения
Процент недозагрузки торговых помещений
Валовый рентный мультипликатор для
торговых объектов
Процент недозагрузки офисных помещений
Валовый рентный мультипликатор для
Транспортная доступность
офисных объектов
неудовлетворительная

Процент недозагрузки торговых помещений
удовлетворительная

Процент недозагрузки офисных помещений
хорошая

доступность
Обеспеченность парковочными местами Транспортная
неудовлетворительная
Недостаточная

удовлетворительная
хорошая
Удовлетворительная

Обеспеченность парковочными местами
Хорошая

недостаточная
удовлетворительная
отличное

хорошая
Наличие инженерных коммуникаций
отличное
Водоснабжение

Наличие инженерных коммуникаций
Водоснабжение
ГВС

ГВС
Центральное отопление

Центр.отопление
Газоснабжение

Газоснабжение
Канализация
Канализация

Вентиляция
Вентиляция

Тел/интернет
Телефон/интернет

Пожарная сигнализация
Охранная сигнализация
Пожарная сигнализация

Охранная сигнализация

15
15
8
15
7
8
14
8
0
7
17
7
14
0
7
17
Офисные
Торговые
-9
0
10
13
-9
0
10
13
5
3
17
3
5
3
4
2
19
4
2
2
2
3
2
4
3
2
Офисные
-9
0
10
13
Торговые
-9
0
10
13
5
3
17
3
5
3
2
3
2
4
2
19
4
2
2
4
3
2
Индивидуальные характеристики объектов
производственно-складской недвижимости
Параметр
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство производственных
объектов
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство складских объектов
Различие в стоимости застроенных и незастроенных участков
Эффективная плотность застройки
Корректировка на транспортную доступность
Ж/д подъездные пути отсутствуют

Ж/д подъездные пути проходят в 1 км от объекта

Ж/д подъездные пути проходят в непосредственной близости от объекта

Неудовлетворительная транспортная доступность (автомагистраль далее 1 км)

Удовлетворительная транспортная доступность (автомагистраль ближе 1 км)

Хорошая транспортная доступность (объект на магистрали, в

непосредственной близости)
Наличие инженерных коммуникаций










Водоснабжение
Электроснабжение
ГВС
Центральное отопление
Газоснабжение
Канализация
Вентиляция
Телефон, интернет
Пожарная сигнализация
Охранная сигнализация
Среднее значение, %
13
11
7,5
0,56
0
6
20
0
8
16
Производственн
о-складские
здания
4
15
2
16
6
4
3
0
1
1
Земельные
участки ВРИ
9,11,12
9
17
7
10
8
8
1
0
0
0
Теперь анкеты исследования доступны
в электронном виде
по адресу:
http://npese.coob.ru/
Данные об эксперте
5 направлений анкет
Наличие подсказок по данным исследования
прошлого периода
Отправка анкеты и переход к заполнению следующей
Преимущества новой формы анкетирования
 Возможность вести анкетирование в разных регионах;
 Отсеивание экспертов по качеству;
 Возможность оперативно принимать предложения по
группировке/перегруппировке анкет, формулировкам
вопросов и т.д.;
 Отображение результатов предыдущего периода
анкетирования;
 Исследование ведется в постоянном режиме в течении
всего календарного года;
 Результаты анкетирования ежеквартально отправляются
участникам исследования в виде аналитического отчета;