Особенности оценки пакетов акций для целей приватизации Москва 2014 Основные типы оцениваемых компаний Девелоперский проект Производственное предприятие Социальный Объект Базис для ведения переговоров о стоимости пакетов акций “Девелоперских компаний”. Оценка пакета акций, основной актив – Девелоперский проект Инвестор, оспаривая стоимость пакета акций, не обладает информацией о прочих активах и пассивах, помимо девелоперского проекта. Оценка стоимости девелоперского проекта Оценка стоимости прочих активов – дочерние общества, финансовые вложения, дебиторская задолженность Оценка стоимости обязательств У инвестора есть информация об изменении состава активов и пассивов на дату сделки по сравнению с датой оценки. Спорная оценка стоимости крупных финансовых вложений в условиях ограниченной информации. ОСНОВНЫЕ СЛОЖНОСТИ ПРИ ОЦЕНКЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ Идентификация состава основной документации, разработанной девелоперского проекта. в рамках реализации Правильное построение последовательности реализации девелоперского проекта Учет затрат, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, при реализации девелоперского проекта Соответствие сметной документации и планируемых сроков строительства, предоставленных Заказчиком, рыночным данным Анализ концепции девелоперского проекта (анализ возможного спроса) 4 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ АКТИВОВ В РАМКАХ ОЦЕНКИ ПАКЕТОВ АКЦИЙ Сравнительный подход (проблемы) • выбор единицы сравнения • информационная доступность по объектам-аналогам • степень готовности разрешительных документов у объектов-аналогов • перечень инвестиционных затрат по объектам-аналогам • статус по техническим условиям (договоры, оплата) I. ПРЕИМУЩЕСТВА Доходный подход (преимущества и недостатки) • отражает будущую доходность актива • позволяет учесть риск вложения в данный актив • применим для активов, находящихся на стадии строительства или реконструкции • учитывает неравномерную структуру доходной и расходной частей, генерируемых активом II. НЕДОСТАТКИ • большое количество прогнозных параметров • требует большого количества информации 5 «Оценка производственных предприятий. Доходный подход vs. Затратный подход» Доходный подход • Работа предприятия осуществляется с низкой маржинальной доходностью Затратный подход • Активами предприятия, как правило является коммерческая недвижимость, стоимость которой определяется согласно рынку • • Будущая стоимость денежных потоков существенно ниже рыночной стоимости чистых активов предприятия Правомерно ли принять рыночную стоимость по результатам затратного подхода? Можно ли новому собственнику повысить эффективность и рентабельность бизнеса, увеличить объемы реализации? «Поверхностная оценка без проведения Due Diligence» Факторы проведения оценки для приватизации • Официальное, формальное общение по информации для оценки • Отказ в предоставлении дополнительной информации • Оценка в условиях допущений об ограниченности информации В результате • Зачастую ошибочное представление о ценности бизнеса • Непринятие результатов по доходному подходу, зачастую оценка только исходя из ценности имущества «Инвестиции не окупились» Существенные затраты на реализацию проекта не приносят доход. Варианты решения: 1) Продажа по стоимости активов с допущением о перепрофилировании в арендный бизнес 2) Продажа с долгосрочным контрактом, гарантирующим инвестору загрузку производства на 3-5 лет «Стратегические социальные объекты» Объект стоит дорого, а что с ним делать не понятно Спортивные сооружения гиганты, расположенные в черте города, как их оценивать, когда: • нет программы развития объекта • обременения в виде услуг социально значимого характера, которые нельзя прекратить • невнятные перспективы использования земельного участка и возможности смены разрешенного использования Итог: Убыточное предприятие, которое эксплуатирует капиталоемкие активы на огромном земельном участке, но альтернатив использования этих активов не предусмотрено. Что должен купить инвестор?