Особенности оценки пакетов акций для целей приватизации
advertisement
Особенности оценки пакетов акций для целей приватизации Москва 2014 Основные типы оцениваемых компаний Девелоперский проект Производственное предприятие Социальный Объект Базис для ведения переговоров о стоимости пакетов акций “Девелоперских компаний”. Оценка пакета акций, основной актив – Девелоперский проект Инвестор, оспаривая стоимость пакета акций, не обладает информацией о прочих активах и пассивах, помимо девелоперского проекта. Оценка стоимости девелоперского проекта Оценка стоимости прочих активов – дочерние общества, финансовые вложения, дебиторская задолженность Оценка стоимости обязательств У инвестора есть информация об изменении состава активов и пассивов на дату сделки по сравнению с датой оценки. Спорная оценка стоимости крупных финансовых вложений в условиях ограниченной информации. ОСНОВНЫЕ СЛОЖНОСТИ ПРИ ОЦЕНКЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ Идентификация состава основной документации, разработанной девелоперского проекта. в рамках реализации Правильное построение последовательности реализации девелоперского проекта Учет затрат, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, при реализации девелоперского проекта Соответствие сметной документации и планируемых сроков строительства, предоставленных Заказчиком, рыночным данным Анализ концепции девелоперского проекта (анализ возможного спроса) 4 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ АКТИВОВ В РАМКАХ ОЦЕНКИ ПАКЕТОВ АКЦИЙ Сравнительный подход (проблемы) • выбор единицы сравнения • информационная доступность по объектам-аналогам • степень готовности разрешительных документов у объектов-аналогов • перечень инвестиционных затрат по объектам-аналогам • статус по техническим условиям (договоры, оплата) I. ПРЕИМУЩЕСТВА Доходный подход (преимущества и недостатки) • отражает будущую доходность актива • позволяет учесть риск вложения в данный актив • применим для активов, находящихся на стадии строительства или реконструкции • учитывает неравномерную структуру доходной и расходной частей, генерируемых активом II. НЕДОСТАТКИ • большое количество прогнозных параметров • требует большого количества информации 5 «Оценка производственных предприятий. Доходный подход vs. Затратный подход» Доходный подход • Работа предприятия осуществляется с низкой маржинальной доходностью Затратный подход • Активами предприятия, как правило является коммерческая недвижимость, стоимость которой определяется согласно рынку • • Будущая стоимость денежных потоков существенно ниже рыночной стоимости чистых активов предприятия Правомерно ли принять рыночную стоимость по результатам затратного подхода? Можно ли новому собственнику повысить эффективность и рентабельность бизнеса, увеличить объемы реализации? «Поверхностная оценка без проведения Due Diligence» Факторы проведения оценки для приватизации • Официальное, формальное общение по информации для оценки • Отказ в предоставлении дополнительной информации • Оценка в условиях допущений об ограниченности информации В результате • Зачастую ошибочное представление о ценности бизнеса • Непринятие результатов по доходному подходу, зачастую оценка только исходя из ценности имущества «Инвестиции не окупились» Существенные затраты на реализацию проекта не приносят доход. Варианты решения: 1) Продажа по стоимости активов с допущением о перепрофилировании в арендный бизнес 2) Продажа с долгосрочным контрактом, гарантирующим инвестору загрузку производства на 3-5 лет «Стратегические социальные объекты» Объект стоит дорого, а что с ним делать не понятно Спортивные сооружения гиганты, расположенные в черте города, как их оценивать, когда: • нет программы развития объекта • обременения в виде услуг социально значимого характера, которые нельзя прекратить • невнятные перспективы использования земельного участка и возможности смены разрешенного использования Итог: Убыточное предприятие, которое эксплуатирует капиталоемкие активы на огромном земельном участке, но альтернатив использования этих активов не предусмотрено. Что должен купить инвестор?
