Ершов О. * О юридической квалификации отношений в

О. ЕРШОВ,
старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин
Омской академии МВД России
О ЮРИДИЧЕСКОЙ КВАЛИФИКАЦИИ ОТНОШЕНИЙ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В правоприменительной практике получили широкое распространение
договоры о совместной деятельности в строительстве, по которым один из
участников выполняет работу, а участие другого выражается в
предоставлении для строительства необходимых денежных средств,
материалов, земельного участка или иного вклада. При этом готовый объект
после ввода дома в эксплуатацию подлежит разделу между участниками
строительства. Такие договоры конструируются в основном по модели
простого товарищества или долевого участия.
В ряде случаев суды имеют определенные трудности в квалификации
отношений, которые складываются между участниками строительной
деятельности. Не всегда очевидно, какие нормы следует применять – правила
о строительном подряде или о совместной деятельности. Так, например,
АО «Саратовавтотранс», управление капитального строительства г. Саратова
и ЗАО «Саратовский домостроительный комбинат» заключили договор о
строительстве жилого дома. По этому договору УКС г. Саратова принимает
долевое участие в строительстве, а АО «Саратовавтотранс» после сдачи дома
в эксплуатацию обязуется передать последнему жилую площадь. В связи с
удорожанием строительства между сторонами возник спор. Суд
кассационной инстанции, как впоследствии указал Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ, неправомерно применил нормы договора
строительного подряда (п. 1 ст. 743 ГК РФ), в то время как отношения сторон
должны регулироваться договором простого товарищества1.
По другому делу компания «Алекс» предъявила иск о внесении
изменений в договор строительного подряда в арбитражный суд к
государственной архитектурно-строительной академии. Однако из
материалов дела выяснилось, что между сторонами сложились
правоотношения, по которым участники договора действовали совместно для
достижения общей цели2.
Таким образом, правовое поле общецелевых договоров может
пересекаться с другими договорами, в частности с договором строительного
подряда, что вызывает необходимость разграничения этих правовых
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2001 г.
№ 9064/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 8.
2
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 октября 1998 г.
№ 249/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2.
1
конструкций. Такое разграничение особенно необходимо, когда в качестве
вклада в общее дело товарищ предоставляет выполнение подрядных работ.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества
двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно
действовать без образования юридического лица для достижения
определенной общей цели.
В договоре строительного подряда интересы заказчика и подрядчика
противоположны, они могут совпадать только в смысле встречной
противоположной направленности, в то время как в договоре простого
товарищества они совпадают и направлены на общую цель – получение в
собственность объекта недвижимости. В связи с этим М.И. Брагинский
отмечает, что договор простого товарищества регулирует внутренние
отношения между теми, кто осуществляет деятельность, в то время как
подряд имеет предметом деятельность как таковую и, следовательно,
охватывает отношения между тем, кто осуществляет деятельность, и тем, для
кого она осуществляется3.
Наличие общей цели выражается в том, что ни один из товарищей не
покупает у другого товарища работу. Взнос каждого соединяется со взносом
остальных. Поскольку в договоре простого товарищества указана общая
цель, ни один товарищ не вправе обогащаться за счет другого. Это означает,
по мнению Ю. Романец, что взнос участника в совместную деятельность
должен погашать лишь долю затрат части строительства, в него не может
закладываться прибыль какого-либо товарища4.
В отличие от договора строительного подряда, где подрядчик
организационно
независим,
в
договоре
простого
товарищества
предполагается общее управление делами. Покрытие общих расходов и
убытков, связанных с совместной деятельностью, определяется соглашением
товарищей, а при отсутствии такого соглашения, согласно ст. 1045 ГК РФ,
расходы и убытки товарищи несут пропорционально своим вкладам в общее
дело.
Если строительство предполагает устройство временных сооружений
или помещений, то расходы возмещаются всеми товарищами. Видимо, это
обусловлено тем, что имущество товарищей, согласно ст. 1043 ГК РФ,
подпадает под режим общей долевой собственности, что предполагает
совместное бремя содержания имущества. В договоре строительного подряда
обязанность предоставлять подрядчику временные сооружения лежит на
заказчике, следовательно, он несет расходы на их устройство. Эти расходы
не могут быть включены в смету строительства основного объекта. К тому
же по договору строительного подряда между заказчиком и подрядчиком в
отношении объекта строительства режима общей долевой собственности не
возникает.
См.: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С. 37.
См.: Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в
строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 74, 78.
3
4
Необходимо также учитывать, что в договоре простого товарищества
один из товарищей может отказаться от дальнейшего участия в совместной
деятельности, однако сам договор продолжает существовать, если в нем
остаются еще более двух товарищей. В договоре строительного подряда
отказ одной из сторон от договора влечет за собой его прекращение.
Таким образом, квалифицирующими признаками договора простого
товарищества являются совместная деятельность для достижения общей
цели, соединение вкладов для осуществления этой деятельности и,
следовательно, возникновение общей долевой собственности на объект
строительства. Эти квалифицирующие признаки позволяют разграничить
договор простого товарищества в строительстве и договор строительного
подряда.
Наибольшую сложность в разграничении договора строительного
подряда и договора о совместной деятельности представляет получивший
нормативное закрепление и широкое применение на практике договор
долевого участия в строительстве. По этому договору физическое лицо
принимает долевое участие в строительстве жилого дома путем вложения
денежных средств, а застройщик на привлеченные им денежные средства
осуществляет строительство, по окончании которого физическое лицо
получает в собственность объект долевого строительства соразмерно
вложенным денежным средствам.
Однако договор долевого участия в строительстве отличается от
договора простого товарищества, поскольку в нем может отсутствовать
единая цель. Кроме того, в договоре долевого участия в строительстве
отсутствует общее управление, которое характерно для договора простого
товарищества, не требуется объединения имущества, заказчик не выделяет
каких-либо средств на свое содержание. Такая обязанность лежит на
дольщиках. К тому же взнос, сделанный дольщиком, соединяется с взносами
остальных дольщиков, не образуя общей долевой собственности,
характерной для договора простого товарищества.
Общая долевая собственность не может возникнуть и на объект
строительства до передачи его заказчику. Право общей долевой
собственности возникает только на вещь, которая уже создана. Поэтому
участники долевого строительства не приобретают права общей долевой
собственности на объект недвижимости, пока действует договор, в рамках
которого этот объект создается.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
отмечала, что в ряде случаев суды общей юрисдикции рассматривают
договор долевого участия в строительстве как разновидность подряда5.
Представляется, что такой подход недопустим по следующим основаниям.
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации по спорам
между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для
строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. №
2. С. 20.
5
Лицо, нуждающееся в объекте недвижимости, заключает договор
строительного подряда непосредственно с подрядчиком – организацией,
осуществляющей строительство. Лицо, которому необходимо выстроить
объект, заключает договор долевого участия в строительстве не с
подрядчиком, а с иным лицом, привлекающим к строительству, как правило,
подрядные организации. Помимо этого, в договоре строительного подряда
создание предмета договора связано со строительством здания в целом.
Договор долевого участия в строительстве предполагает, что для дольщика
строится не отдельное помещение, а здание, частью которого является это
помещение. Очевидно, что договор долевого участия в строительстве, так же
как и договор простого товарищества, выступает «внешним» договором по
отношению к договору строительного подряда.
Договор долевого участия в строительстве имеет и особый предмет, в
качестве которого можно рассматривать действия стороны по передаче
помещений дольщику, а также сам объект долевого строительства. При этом
помещения входят в состав объекта недвижимости как индивидуально
определенной вещи.