4. Фазы развития кризиса на рынке строительства жилья

Стерник Г.М.,
профессор РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
gm_sternik@sterno.ru , realtymarket.ru
КРИЗИС НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ:
ПРИЧИНЫ, ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
(Доклад на конференции «Развитие жилищного строительства»
Всероссийского жилищного конгресса, 29.09.11)
- Санкт-Петербург, 2011 -
Структура доклада
1. Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости
2. Фазы развития кризиса на вторичном рынке жилья
3. Снижение объемов строительства и ввода жилья
4. Фазы развития кризиса на рынке строительства жилья
5. Перспективы рынка строительства жилья
1. Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости
$/баррель
140
руб./$
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Цена на нефть марки Urals и курс рубля к доллару
120
100
80
Начало
кризиса
60
40
цены на нефть
20
курс доллара
Оттепель
Острая
фаза
кризиса
Стабилизация и
начало
восстановления
июн.11
мар.11
дек.10
сен.10
июн.10
мар.10
дек.09
сен.09
июн.09
мар.09
дек.08
сен.08
июн.08
мар.08
дек.07
сен.07
июн.07
мар.07
дек.06
0
Чистый отток капитала частного сектора (квартальная динамика)
Источник: ЦБ РФ, МЭА
-38
2Q
11
1Q
11
4Q
10
2Q
10
1Q
10
3Q
10
14,7
11,6
4Q
09
3Q
09
4,8
2Q
09
1Q
09
4Q
08
3Q
08
2Q
08
1Q
08
$ млрд.
40,7
60
40
20
0
-20
-40
-60 -23,2
-26,7
-80
-100
-130
-120
-140
-17,4 -22,7 -24
-30,8
-12,9
-19
2. Фазы развития кризиса на вторичном рынке жилья
шт.
12000
Динамика оборотов рынка жилья и ипотеки в Москве
сделки, шт.
10000
ипотечные сделки, шт.
Начало кризиса
8000
6000
доля ипотечных сделок, %
Острая
фаза
кризиса
Cтабили
зация
4000
2000
де
к.
06
ма
р.
07
ию
н.
07
се
н.
07
де
к.
07
ма
р.
08
ию
н.
08
се
н.
08
де
к.
08
ма
р.
09
ию
н.
09
се
н.
09
де
к.
09
ма
р.
10
ию
н.
10
се
н.
10
де
к.
10
ма
р.
11
ию
н.
11
0
Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по г. Москве.
де
к.
06
ма
р.
07
ию
н.
07
се
н.
07
де
к.
07
ма
р.
08
ию
н.
08
се
н.
08
де
к.
08
ма
р.
09
ию
н.
09
се
н.
09
де
к.
09
ма
р.
10
ию
н.
10
се
н.
10
де
к.
10
ма
р.
11
ию
н.
11
Динамика средней удельной цены предложения жилья
тыс. руб./кв. м
200
Москва
180
СПб
Острая
160
Мособласть
фаза
140
Владимир
Cтабили
Начало
кризиса
Восстановление
кризиса
120
зация
100
80
60
40
20
Источник: расчеты автора по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости
%
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Анализ
динамики
показателей
вторичного
рынка
жилья
Москвы,
Московской области, Санкт-Петербурга и других городов России (объем общего
и вновь поступившего на рынок предложения, объем сделок, в том числе
ипотечных, доля ипотечных сделок, период экспозиции квартир, средняя
удельная цена) показал высокую коррелированность
их с динамикой
макроэкономических показателей.
Таким образом, именно мировой кризис, а не публикации аналитиков (как
рынка недвижимости, так и банковских и т.д.), изменил потребительское
поведение продавцов и покупателей и тем самым - долгосрочную тенденцию
роста цен на развивающемся (дефицитном) рынке недвижимости России.
3. Снижение объемов строительства и ввода жилья
Россия, тыс. кв.
м
Ввод в действие жилых домов
70000
61000
Регионы, тыс. кв. м
10000
63800
59764
60000
58100
50173,1
50000
40000
43559,5
5296,5
7880
7870
4648,5
4804,5
3280
20000
10000
8236
7733
Россия
Московская область
г. Москва
Петербург
6433,5
4828
30000
9000
2304
2460
7000
6000
5000
4000
2703
2657
3210
2178
8000
3000
2000
2603
1771
0
1000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Годовой объем ввода
жилья в России в пос ледние
годы
непрерывно
повышался и с 2000 по 2007
год вырос почти вдвое - с
32,3 до 61,0 млн кв. м,
причем в 2006 г. прирост
составил 15,2%, в 2007 20,6%. В 2008 году прирост
оказался
минимальным
(+4,5%), ввод составил 63,8
млн кв. м. В 2009 году ввод
жилья снизился до 59,8 (7%), в 2010 г. – до 58,1 млн
кв. м (-3%).
В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году упал до
3,28 млн (-32%), в 2009 – до 2,70 млн (-18%), в 2010 – до 1,77 млн (-34%).
В Петербурге с 2000 по 2007 год ввод вырос с 1,05 до 2,46 млн, а в 2008 г. – до 3,21 млн
(+23%). Но в 2009 ввод упал до 2,60 млн (-19%), в 2010 сохранился на 2,66 млн (+2%).
Московская область по объему ввода с 2005 года обогнала Москву и вышла в лидеры среди
регионов России. С 2000 по 2007 год ввод вырос с 2,61 до 7,87 млн кв. м. В 2008 и 2009 гг. прирост
был минимальным – до 7,88 и до 8,24 млн кв. м (+4,5%). Но в 2010 г. Объем ввода снизился до
7,73 млн кв. м (-6%).
Индексы объемов ввода жилья в РФ (относительно того же
квартала предыдущего года)
1,6
1,4
1,2
1
0,8
0,6
3
2
y = -0,0004x + 0,013x - 0,1567x + 1,5915
R2 = 0,7437
0,4
0,2
11
11
2Q
1Q
10
10
4Q
3Q
10
2Q
10
1Q
09
4Q
09
3Q
09
2Q
09
08
1Q
4Q
08
08
3Q
2Q
08
07
1Q
4Q
07
3Q
07
2Q
1Q
07
0
Индексы объемов ввода жилья в Москве (относительно того же
квартала предыдущего года)
4
3
2
y = 7E-05x - 0,0031x + 0,0416x - 0,2212x + 1,272
2
R = 0,5344
1Q
07
2Q
07
3Q
07
4Q
07
1Q
08
2Q
08
3Q
08
4Q
08
1Q
09
2Q
09
3Q
09
4Q
09
1Q
10
2Q
10
3Q
10
4Q
10
1Q
11
2Q
11
2
1,8
1,6
1,4
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
Более детальное рассмо
трение динамики показы
вает, что темпы роста
ввода жилья в РФ
начали уменьшать ся
уже с 1 кв. 2007 г., а
сами объемы переста
ли расти с 4 кв. 2007 г. и
практически не изме
нялись до 3 кв. 2009 г. В
4 кв. 2009 г. объем ввода
в РФ понизился к тому
же кварталу предыдуще
го года на 12,5%. Далее
– ежеквартальное сни
жение на 5-20%.
В Москве с 1 кв. 2008 г.
снижение продолжалось
в каждом квартале на
25-27%, а с 4 кв. 2010 г.
– на 40% относительно
того же квартала преды
дущего года. Во 2 кв.
отмечен существенный
рост (+40%).
Индексы объемов ввода жилья в Петербурге (относительно того же
квартала предыдущего года)
В Петербурге c 4 кв.
2007 г. началось
снижение объемов
ввода,
и
эта
тенденция сохраняет
ся до 1 кв. 2011 г.,
хотя разброс индек
сов затрудняет кор
ректную
оценку
трендов.
2
1,5
1
0,5
y = -0,0054x + 1,1676
R2 = 0,0066
1Q
07
2Q
07
3Q
07
4Q
07
1Q
08
2Q
08
3Q
08
4Q
08
1Q
09
2Q
09
3Q
09
4Q
09
1Q
10
2Q
10
3Q
10
4Q
10
1Q
11
2Q
11
0
В Мособласти оста
новка роста произо
шла в 1 кв. 2008 г. В
дальнейшем тенден
ция снижения (на
уровне 5-10% относи
тельно того же пери
ода прошлого года)
сохраняется.
Индексы объемов ввода жилья в Московской области (отностельно того
же квартала предыдущего года)
2
1,8
1,6
1,4
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
y = 0,0029x2 - 0,0857x + 1,4708
2Q11
1Q11
4Q10
3Q10
2Q10
1Q10
4Q09
3Q09
2Q09
1Q09
4Q08
3Q08
2Q08
1Q08
4Q07
3Q07
2Q07
1Q07
R2 = 0,571
4. Фазы развития кризиса на рынке строительства жилья
Замедление темпов ввода жилья проходило в четыре фазы, которые начинались и
заканчивались несинхронно в различных регионах.
Фаза 1 – «инвестиционный бум и замедление темпов строительства» (с середины 2006 года до
осени 2007 года). Объем ввода растет, но быстрее растет количество новых строек. Темпы
возведения домов снижаются. Причины: затяжки сроков доступа к земле и согласования
разрешительной
документации
вследствие
дальнейшего
роста
монополизированности,
коррумпированности и забюрократизированности градостроительного процесса, затруднение
и необоснованное повышение затрат на присоединение к инженерным сетям и других
составляющих инвестиционной стоимости строительства.
А также – неоправданная
политика экспансии девелоперов.
Согласно рейтингу ВБ, на начало 2010 года Россия находится на предпоследнем (182) месте по
доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 54
процедуры, затратить 704 дня и свыше $205 тыс., что составляет 2140% от величины
среднедушевого ВВП (для сравнения: в США – 19 процедур, 40 дней, 12,7%, в Беларуси - 15, 161,
35%, в Казахстане – 37, 211, 120% соответственно).
Особенно ярко это проявлялось в Москве, вследствие чего фаза 1 отсчитывается здесь от начала
2006 года.
Фаза 2 – «инвестиционный спад» (конец 2007 - лето 2008 года). Объем ввода перестает
расти (в Москве – падает). Спрос со стороны населения падает, банковское кредитование
застройщиков падает. Причины: возрастающее недоверие населения и банков к
застройщикам,
допускающим
затягивание
сроков
строительства,
пытающихся
вести
строительство до получения всех разрешительных документов, неспособных в сложившихся
неблагоприятных условиях обеспечить своевременное оформление ввода домов и передачи
прав покупателям. Сюда же наложилось двух-четырехкратное удорожание доступа к земле
для застройщиков в связи с необоснованной переоценкой кадастровой стоимости.
В Москве эта величина (стартовая для земельных аукционов) выросла в среднем в три раза до
135 тыс. руб./кв. м, что прибавляет (при типовой плотности застройки 20 тыс. кв. м на гектар)
67,5 тыс. руб. к стоимости строительства 1 кв. м жилья. По информации правительства Москвы,
себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в столице с учетом всех затрат, включая
стандартную отделку, составляет порядка 45 тыс. руб. В итоге, полная стоимость строительства
жилья с учетом стоимости земли составит 112,5 тыс. рублей/кв. м.
Это явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа
строительных проектов и почти полным прекращением вывода на рынок новых
проектов.
Фаза 3 – «инвестиционный коллапс» (с осени 2008 года). Окончательный отказ потерявших
ликвидность банков от кредитования застройщиков, фактическое прекращение кредитования
населения, ухудшение финансового положения застройщиков и дезорганизация их бизнеса вплоть
до приостановки строительства большой доли объектов и отказа от новых проектов.
Причины: докатившийся до России мировой финансово-экономический кризис, не всегда
успешные и своевременные антикризисные меры правительства, неадекватная ситуации
маркетинговая стратегия застройщиков, с трудом осознающих необходимость перехода от
наступления к обороне.
В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ в начале-середине 2009 года – важный
факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное
разнообразие ситуации по регионам.
Весной-летом 2010 года началась фаза 4 («инвестиционное оживление») – начали закладываться
новые проекты, наблюдается рост объемов строительных работ, наметилось повышение объемов
ипотечного кредитования.
Однако последствия инвестиционного коллапса строительства еще не преодолены,
начало роста объемов ввода прогнозируется на 2012 год.
Оценка экономической ситуации в строительстве руководителями строительных организаций
в IV квартале 2010 года
в % от числа обследованных организаций
Благоприятная
Удовлетворительная
Неблагоприятная
Российская Федерация
7
74
19
Центральный федеральный округ
9
66
25
Владимирская область
2
76
22
Московская область
1
52
41
г. Москва
5
66
29
Северо-Западный федеральный округ
9
75
16
13
74
13
7
70
23
12
69
19
Приволжский федеральный округ
5
78
17
Пермский край
5
73
22
Уральский федеральный округ
7
75
18
Свердловская область
5
69
26
Дальневосточный федеральный округ
11
76
13
г. Санкт-Петербург
Южный федеральный округ
Ростовская область
5. Перспективы развития рынка строительства жилья
Таким
образом,
внутренними
кризис
причинами
на
рынке
и
начался
строительства
задолго
до
жилья
был
мирового
вызван
финансово-
экономического кризиса. Он произошел бы (с той или иной степенью остроты) и при
отсутствии мирового кризиса. Мировой кризис лишь обострил и усугубил последствия
внутреннего кризиса.
Поэтому пути восстановления и развития рынка лежат в области:
- преодоления монополизированности и коррумпированности рынка,
- совершенствования законодательного и налогового регулирования отрасли,
- комплексного развития ресурсной базы,
- облегчения застройщикам процедур доступа к земле и получения разрешений,
- ужесточения требований к застройщикам в части защиты интересов граждан и
повышения качества строительства,
- внедрения передовых технологий девелопмента и строительства, снижения издержек и
полной (инвестиционной) стоимости проектов,
- исследования изменившихся предпочтений населения и реконцепции начатых и
начинающихся строек, выработки оптимальной маркетинговой и ценовой политики.
Принимаемые властями системные меры по декриминализации, дебюрократизации,
декорумпированности экономики и строительной отрасли обещают в долгосрочной
перспективе дать толчок к развитию жилищного строительства.
Прогноз ввода в действие жилых домов в РФ
млн кв. м
160
факт
прогноз Минрегиона
предсказание Sterniks Consultyng
140
120
100
80
60
40
30,3
31,7
33,836,4
41
43,6
50,2
100
110
120
130
142
90
61
63,8
59,8 58,1
60
65
60
62
70
65
80
68
72
76
80
84
90
100
20
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
кв. м
Прогноз ввода жилой площади на душу населения в РФ
1,2
факт
прогноз Минрегиона
предсказание Sterniks Consultyng
1
0,8
0,6
0,4
0,21
0,22
0,240,25
0,28
0,3
0,36
0,43 0,45
0,42 0,41 0,42
0,42
0,45 0,5
0,44 0,46
0,55
0,6
0,7
0,8
0,85
0,9
0,6
0,63
1
0,7
0,48
0,51
0,54 0,56
0,2
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Спасибо за внимание!
Стерник Г.М.
Тел. (495)795-71-58
gm_sternik@sterno.ru
www.realtymarket.ru