Максим Шишов Адвокатского бюро «Юг» НДС В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

lll-й ежегодный форум
Юридический бизнес на Юге России
07.10.2010 г.
НДС В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
Максим Шишов
Старший юрист налоговой практики
Адвокатского бюро «Юг»
НДС в долевом строительстве жилья
Одним из спорных вопросов, связанных с
НДС, в рамках осуществления долевого
строительства жилых домов ЯВЛЯЕТСЯ:
Должен
ли
заказчик
осуществляющий
строительство
многоквартирных
жилых
домов
смешанным
способом
(собственными силами и с привлечением подрядных организаций)
облагать НДС взносы дольщиков- физических лиц?
Возможные варианты отражения операций при осуществлении
строительства, как своими силами, так и с привлечением других.
Учет взносов в
качестве оплаты
(частичной) по договору
подряда
Позиция ФНС
Учет взносов в качестве
инвестиций
Позиция
налогоплательщика
Учёт взносов в качестве оплаты (частичной)
ПОЗИЦИЯ ФНС
«……в соответствии п. 1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые
застройщиком от участников долевого строительства, в полном объеме включаются в
налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет
предстоящего выполнения работ, оказания услуг……».
МОТИВИРОВКА
«…….ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих
налогообложению (освобождаемых от налогообложения). В данный перечень
работы по строительству жилых домов и услуги застройщиков, оказываемые
при строительстве жилых домов, не включены……»
Результат
Обязанность начислить НДС с авансов.
Отвлечение существенных сумм денежных средств из
оборота на значительный промежуток времени.
ПРИМЕЧАНИЕ:
Начисленный НДС заказчик может принять к вычету.
Учёт взносов в качестве инвестиций
1. Начисление НДС при поступлении взносов не производится:
- инвестиционный характер договора;
- отражение операций на соответствующем счёте;
- отсутствие зачета взносов между разными объектами
(строго целевое использование).
2. Превышение средств, полученных от каждого дольщика, над
затратами подлежат налогообложению (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ)
Инвестиционный характер взносов дольщиков
По мнению ФНС взносы дольщиков не являются инвестициями так как:
1. Договор долевого участия в строительстве жилого дома является
разновидностью
договора
подряда.
Денежные
средства
дольщиков являются авансовыми платежами за выполнение
строительных работ
2. Деятельность заказчика-застройщика не является инвестиционной,
так как регулируется Федеральным законом от 31.12.2004 г. №214ФЗ
Инвестиционный характер взносов дольщиков
Позиция налогоплательщиков, подтвержденная судебной
практикой
1.
Договор долевого участия носит инвестиционный характер, так как физическое лицо
осуществляя взносы в долевое строительство рассчитывает в будущем получить полезный
для себя эффект (социальный или экономический) – приобретение в собственность
недвижимого имущества либо для проживания, либо для перепродажи, либо для сдачи в
аренду, что соответствует понятию инвестиций, закрепленному в Федеральном Законе №39ФЗ «Об инвестиционной деятельности.
2.
В соответствии с Федеральным законом №39-ФЗ физические лица могут выступать
субъектами инвестиционной деятельности.
3.
В нормах Закона N 214-ФЗ нет запрета на применение инвестиционного законодательства к
отношениям, возникающим из договоров долевого участия физических лиц в строительстве.
4.
Обязательное наличие раздельного учета по деятельности заказчика и застройщика
Постановление ФАС Северо- Кавказского округа от 26.03.2010 по делу N А3217119/2009-3/99, Определение ВАС РФ от 28.06.2010 N ВАС-7848/10
Раздельный учёт деятельности подрядчика и заказчика
При осуществлении строительства организацией своими силами с
привлечением других лиц - разделить учёт операций выполняемых
одной организацией, как подрядчиком и как заказчиком.
1. Учёт затрат предшествующих началу строительства осуществлять в составе
внеоборотных активов по соответствующим объектам Организацией заказчиком, на
бухгалтерском счёте 08 «Внеоборотные активы».
-разрешение на строительство;
- опубликование, размещение и предоставление проектной декларации;
- государственная регистрация права собственности на зумлю;
- затраты по договору аренды;
- технические условия.
2. Факт государственной регистрации договоров долевого участия отражать в бухгалтерском
учёте Организацией заказчика, путём формирования задолженности перед определённым
дольщиком с одновременным начислением, подлежащей получению, соответствующей
суммы целевого финансирования Дт76Кт86.
Раздельный учёт деятельности подрядчика и заказчика
3. В момент получения сумм целевого финансирования, в учёте
Организации заказчика, уменьшать размер задолженности
соответствующего дольщика Дт50(51) Кт76.
4. Все затраты, осуществлённые в ходе строительства, как
самостоятельно, так и с привлечением других организаций,
отражать в составе основного производства в учёте Организацией
подрядчиком на бухгалтерском счёте 20 «Основное производство».
Раздельный учёт деятельности подрядчика и заказчика
5. Ежемесячно (ежеквартально), Организацией подрядчиком осуществлять
реализацию осуществлённых работ, в том числе самостоятельно с учётом
соответствующей
сметной
прибыли,
Организации
заказчику,
с
соответствующим начислением НДС и оформлением форм КС-2 и КС-3.
При этом, общую сумму налога уменьшать на НДС предъявленный
организации поставщиками.
6.
Организацией
заказчиком,
приобретение
результатов
работ,
реализованных Организацией подрядчиком, учитывать в составе
внеоборотных активов по соответствующим объектам.
7. В момент подписания акта на передачу дольщику соответствующей
квартиры (иного имущества) осуществлять начисление НДС с суммы
денежных средств оставшихся в распоряжении застройщика.
ВЫВОД :
Учет взносов в качестве
оплаты (частичной) по
договору подряда
В случае выбора данного
способа учета взносов, заказчикзастройщик значительно снижает
риск возникновения претензий со
стороны налоговых органов, но
отвлекает значительные
средства из оборота компании
на определенное время
Учет взносов в качестве
инвестиций
Взносы дольщиков НДС не
облагаются.
Все поступающие денежные
средства дольщиков могут
быть направлены на
строительство , однако,
правомерность квалификации
взносов в качестве инвестиций
придется доказывать в суде.
Спасибо за внимание!
Максим Шишов
Старший юрист налоговой практики
Адвокатского бюро «Юг»
350063, г. Краснодар, ул. Красная, 16,
Tel: +7 (861) 27 99 111
Fax: +7 (861) 27 99 222
[email protected]
www.abylaw.com