Α. Общая информация об основных положениях Закона.

Республика Кипр
Министерство внутренних дел
Департамент кадастрового
земельного учета
ЗАКОН № 81(Ι)/2011
«О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
(НЕУКОСНИТЕЛЬНОЕ ИСПОЛНЕНИЕ)»
Как защитить свои права при покупке недвижимости
посредством договора купли-продажи
Планируете приобрести недвижимость?
• Чтобы узнать о соблюдении своих прав ознакомьтесь
содержанием разделов А и Б данного бюллетеня
Α.
с
Общая информация об основных положениях Закона.
Б. Действия, которые необходимо предпринять потенциальному
покупателю в начале процесса покупки до подачи договора куплипродажи на регистрацию в Земельный кадастр.
Α. Общая информация об основных положениях Закона.
Закон № 81(I) от 2011 года «О продаже недвижимости (неукоснительное исполнение)» вступает в силу с 1 августа
текущего года вместо предыдущего законодательства, регулирующего неукоснительное исполнение договоров
купли-продажи недвижимости. Причиной изменения законодательства послужила невозможность предыдущего
обеспечить и предоставить достаточную защиту прав покупателей недвижимости в силу стремительного развития
рынка недвижимости, повлекшего за собой многообразие и сложность сделок с недвижимостью. Кроме того,
изменение законодательства стало необходимым в связи с увеличением разногласий между сторонами сделки по
недвижимости (продавцами и покупателями) относительно принципа добросовестности при заключении сделок.
При такой ситуации во многих случаях покупатель оставался незащищенным, в особенности когда он не обращался
за юридической консультацией, чтобы в полной мере обеспечить ограниченные права, предоставляемые
отмененным Законом.
Новое законодательство содержит положения, направленные на укрепление и усиление защиты покупателя,
подающего договор купли-продажи в Земельный кадастр для регистрации на свое имя при передаче прав
собственности продавцом и гарантии неукоснительного исполнения. Понятие «неукоснительное исполнение»
подразумевает регистрацию объекта недвижимости на имя покупателя на основании соответствующего
постановления суда, в случае если продавец отказывается, не может или уклоняется от своих договорных
обязательств.
Обязательным
условием
для
использования
покупателем преимуществ нового законодательства
является регистрация договора купли-продажи в
Земельном кадастре.
Α. Общая информация об основных положениях Закона.
Краткий перечень новых защитных положений:
(а)
Регистрация недвижимости на имя покупателя, несмотря на наличие предыдущего ипотечного залога
В большинстве случаев предмет продажи находится в ипотеке. В соответствии с предыдущим законодательством
для передачи прав собственности на имущество покупателю продавец должен был погасить ипотечный кредит,
чтобы кредитор смог отменить ипотечный залог. Если продавец не мог выполнить свои обязательства перед
кредитором, покупателю предлагалось воспользоваться своим правом на неукоснительное исполнение в силу
наличия ипотеки, за исключением случаев, когда покупатель сам погашал ипотечный кредит. В новой ситуации
покупатель имеет возможность, если предмет продажи находится в залоге, внести подлежащую уплате сумму в
соответствии с договором купли-продажи залогодержателю, то есть кредитному учреждению, а не продавцу. Если
покупатель выплачивает кредитному учреждению часть ипотечного долга, относящуюся к приобретаемому
имуществу, суд может вынести постановление об неукоснительном исполнении договора, постановив
осуществить регистрацию недвижимости, не обремененной ипотекой, на имя покупателя. Часть ипотечного
долга, приходящаяся на покупателя, определяется соотношением стоимости каждого объекта недвижимости и
совокупной стоимости всего заложенного имущества.
Пример:
Если квартира в строящемся доме стоит €150.000, а стоимость всех квартир этого же объекта составляет
€1.200.000, то на покупателя квартиры приходится доля 150.000/1.200.000, то есть 12,5% от суммы ипотечного
долга. Если сумма ипотечного долга составляет €800.000, то покупатель после выплаты €100.000 кредитору
(банку) имеет право требовать у суда вынесения постановления о неукоснительном исполнении своего договора
купли-продажи, невзирая на наличие предшествующей ипотеки.
Α. Общая информация об основных положениях Закона.
Каждый продавец обязан после получения лицензии на
строительство предназначенной к продаже недвижимости
определить коэффициент стоимости для каждого участка
строительства или части земельного участка и произвести
регистрацию в Земельном кадастре. Потенциальный покупатель
может узнать о коэффициенте стоимости имущества у продавца
или в Земельном кадастре того округа, где расположен объект
недвижимости, при условии, что продавец сообщил коэффициент
стоимости в Земельный кадастр. Особо следует отметить, что для
определения коэффициента стоимости обязательно наличие
строительной лицензии для конкретного объекта.
Покупателю необходимо знать, что несмотря на возможность
регистрации договора купли-продажи Земельным кадастром без
строительной лицензии покупатель не может использовать свое
право на изменение порядка очередности ипотечного залога без
предварительного определения коэффициента стоимости. Поэтому
необходимо прежде всего убедиться в наличии строительной
лицензии и только потом принимать решение о заключении
договора купли-продажи.
Следует уточнить, что данное положение о первоочередности
договора
купли-продажи
до
оформления
ипотеки
не
распространяется на договора, заключенные до 1 августа 2011 года,
за исключением случаев, когда было получено согласие продавца и
залогодержателя.
Α. Общая информация об основных положениях Закона.
(б)
Гарантия средств, выплаченных покупателем на основании зарегистрированного договора купли-продажи.
Новый Закон содержит положение, на основании которого гарантируется сохранность всех средств, выплаченных
покупателем, если по какой-то причине исполнение договора становится невозможным или ввиду неспособности
продавца снять обременение с предмета продажи, или ввиду продажи недвижимого имущества по иным
причинам. Соответствующая гарантия предоставляется и в случае, если суд вместо постановления о
неукоснительном исполнении выносит постановление о компенсации. В обоих случаях сумма гарантируется на
основе первоочередности обременения в соответствии с регистрацией договора купли-продажи, а не так, как
происходило в соответствии с предыдущим законом, то есть путем последующей регистрации судебного решения,
признающего требования покупателя, и которое, безусловно, выносилось намного позднее даты регистрации
договора. Данное изменение имеет существенное значение, поскольку, если в период между двумя регистрациями
возникает иное обременение, права покупателя гарантированы со дня регистрации договора купли-продажи, и он
не несет риск утраты своих прав в силу возникновения последующего обременения.
(в) Обеспечение распределения объекта недвижимости в совместном владении одним или более владельцами.
Обеспечивается и приобретает юридический статус распределение объекта недвижимости в совместном владении,
продаваемого частями, то есть возводимый объект или земельный участок, подлежащий размежеванию. Отныне
возможна регистрация договора купли-продажи, в котором не все совладельцы выступают продавцами, а только
один или некоторые из совладельцев, если все совладельцы пришли к соглашению о распределении объекта
недвижимости, а продаваемая часть имущества соответствует доле продавца, которому остальными
совладельцами предоставляется право владения, использования и продажи данной части имущества.
Следовательно, покупателю следует потребовать у продавца предоставить соглашение о распределении в случае
приобретения части недвижимого имущества в совместном владении.
Α. Общая информация об основных положениях Закона.
(г) Применение положения об уступке прав и обязательств, вытекающих из существующего договора купли-продажи
при регистрации соглашения об уступке.
Положение об уступке было внесено в новый Закон для неукоснительного исполнения с безоговорочными
правилами применения. Данное понятие подразумевает соглашение, заключаемое между покупателем-цедентом,
то есть обладателем прав на недвижимое имущество на основании имеющегося договора купли-продажи, и
третьим лицом-правопреемником, на основании которого цедент передает правопреемнику права и обязательства
покупателя, вытекающие из договора купли-продажи, как безвозмездно так и за вознаграждение.
Поскольку продавец не является стороной соглашения об уступке, правопреемник должен незамедлительно
известить продавца о заключении соглашения об уступке, и, по возможности, в присутствии цедента во
избежание возможных проблем, когда через некоторое время продавцу придется приступить к оформлению
предмета продажи на имя правопреемника.
Правопреемник должен учитывать, что для регистрации в Земельном кадастре соглашения об уступке в
налоговую службу необходимо представить свидетельство о расчете по налогу на прирост капитала,
ответственность за выплату которого лежит исключительно на цеденте.
Α. Общая информация об основных положениях Закона.
(д) Получение кредита покупателями в финансово-кредитных учреждениях после регистрации соглашения об уступке.
Поскольку покупатель не располагает свидетельством права собственности для оформления ипотеки, но имеет на
руках договор купли-продажи, предусмотрена возможность его кредитования путем страхования договора куплипродажи. То есть, на основании соглашения между покупателем (цедентом) и третьим лицом
(правопреемником/кредитором), зарегистрированного в Земельном кадастре, правопреемнику передаются права
цедента в обеспечение финансовой ответственности цедента перед правопреемником.
На основании данного положения, с одной стороны, финансово-кредитные учреждения получают гарантию
погашения кредитов покупателей недвижимого имущества, а с другой стороны укрепляется кредитоспособность
покупателей и облегчается процесс кредитования, что в широком понимании способствует инвестированию в
недвижимое имущество.
Покупатель недвижимости после регистрации
договора купли-продажи может приступить к
заключению кредитного соглашения с кредитной
организацией, которая гарантирует получение
кредита при регистрации в Земельном кадастре
соглашения об уступке прав. Регистрация такого
соглашения придает предмету продажи статус
обеспечения при получении кредита.
Α. Общая информация об основных положениях Закона.
(е) Регистрация договоров, не зарегистрированных в соответствии с положениями предыдущего Закона.
Договора купли-продажи, действующие и заключенные до 1 августа 2011 года, несмотря на истечение срока для их
регистрации в соответствии с положениями предыдущего закона, могут быть поданы для регистрации в течение
шести месяцев после 1 августа 2011 года на условиях, предусмотренных новым Законом.
Не следует упускать предоставленную возможность и подать на регистрацию договор купли-продажи, который
по какой-либо причине еще не подан, в течение шести месяцев после 1 августа 2011 года, и воспользоваться
гарантийными положениями данного закона.
Б. Действия потенциального покупателя с начала покупки до подачи
договора купли-продажи на регистрацию в Земельный кадастр.
На основании изложенных выше положений и в соответствии с остальными положениями Закона, потенциальный
покупатель должен действовать максимально внимательно, желательно используя консультации специалистов при
осуществлении указанных ниже действий:
а) После выбора недвижимости обратиться в Земельный кадастр с запросом о
наличии обременения выбранной недвижимости (например, залог, судебные
решения и др.) запрещающих судебных постановлений (например, решение о
банкротстве, временные запрещающие постановления). Для получения
законного права на такую информацию потенциальный покупатель должен
получить у продавца соответствующее письменное согласие для придания
законности предоставлению Земельным кадастром необходимой информации.
б) Если предметом продажи является часть строительства или земельный
участок, подлежащий межеванию, потенциальный покупатель должен
потребовать у продавца предоставить строительную лицензию или разрешение
на межевание, в зависимости от случая.
в) Затем потенциальный покупатель должен обратиться в компетентный градостроительный орган с целью
подтверждения наличия указанных разрешений, или, если предметом продажи является иной вид
недвижимости, получить информацию относительно перспектив и возможностей для его законного
использования (жилищное, коммерческое или иное).
г) Только после получения полной картины состояния недвижимости на основе проведенного исследования,
принятии решения о том, что выбранный объект недвижимости полностью удовлетворяет потребностям и
ожиданиям, можно приступать к переговорам с продавцом.
Б. Действия потенциального покупателя с начала покупки до подачи
договора купли-продажи на регистрацию в Земельный кадастр.
д) Если предмет продажи обременен ипотечным залогом покупателю следует запросить у продавца информацию
о коэффициенте стоимости продаваемой недвижимости, чтобы знать о размере части ипотечного долга,
соответствующего приобретаемой недвижимости. Сумму, соответствующую приобретаемой недвижимости,
покупатель, в соответствии с законодательством, может, и желательно, выплатить залогодержателю, а не
продавцу, а залогодержатель обязан принять эти средства у продавца. Если после выплаты этих средств продавец
отказывается или не в состоянии оформить передачу, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о
вынесении судебного постановления об неукоснительном исполнении договора и зарегистрироваться в качестве
владельца имущества, полностью освобожденного от какого-либо обременения.
е) В договор купли-продажи, подписываемый сторонами, должны быть включены, если речь идет о части
недвижимого имущества (то есть, земельный участок, подлежащий межеванию, или доля в строительстве),
строительная лицензия, при наличии, и кадастровый план, если речь идет о земельном участке, или
архитектурный план, если речь идет о доле в строительстве, в которых указана приобретаемая часть
недвижимости. При наличии строительной лицензии, предпочтительнее использовать утвержденные планы.
ж) Сразу после подписания и заверения гербовыми марками договора купли-продажи, покупатель должен
зарегистрировать договор в Земельном кадастре округа, где расположен объект недвижимости. Хотя для
регистрации договора предоставляется шестимесячный срок, любая задержка может привести к
нежелательным для покупателя последствиям, если в течение данного срока будут оформлены иные
обременения в отношении продаваемого объекта недвижимости.
Регистрация договора купли-продажи производится в Земельном кадастре округа, в котором расположен объект
недвижимости, путем заполнения и подачи формы ΔΕ129 (бланк данной формы можно получить в Земельном
кадастре по месту или распечатать с Интернет-страницы Департамента земельного кадастра). К заявлению на
регистрацию договора купли-продажи необходимо приложить договор купли-продажи, должным образом
заверенный гербовыми марками.
Б. Действия потенциального покупателя с начала покупки до подачи на
регистрацию договора купли-продажи в Земельный кадастр.
з) В случае выполнения условий первоочередности регистрации договора купли-продажи перед существующим
залогом, покупателю необходимо, предварительно уведомив продавца, обратиться к залогодержателю и
поставить его в известность о своем намерении оплатить часть ипотечного кредита, соответствующего доле
приобретаемой недвижимости.
и) Если потенциальный покупатель приобретает недвижимость у лица, которое не является зарегистрированным
владельцем, а выступает покупателем на основании зарегистрированного договора купли-продажи, то есть
выступает на основании соглашения об уступке прав, в таком случае, помимо действий, указанных в пунктах (а) –
(д), необходимо:
(i) удостовериться, что договор купли-продажи зарегистрирован в Земельном кадастре,
(ii) осведомиться у владельца договора купли-продажи о существовании возможного непогашенного
обязательства цедента или иных его обязательств перед владельцем договора купли-продажи,
(iii) согласовать способ оплаты налога на прирост капитала, и
(iv) уведомить владельца договора купли-продажи о заключении соглашения об уступке. Желательно, чтобы такое
уведомление состоялось совместно с цедентом, или иным легко подтверждаемым способом, чтобы продавец не
мог чинить каких-либо препятствий, когда ему будет предложено оформить права собственности на предмет
продажи на имя правопреемника.
Регистрация соглашения об уступке осуществляется в Земельном кадастре округа, где расположен объект
недвижимости, путем заполнения и подачи формы ΔΕ130 (бланк данной формы можно получить в Земельном
кадастре по месту или распечатать с Интернет-страницы Департамента земельного кадастра). Подписи сторон на
заявлении о регистрации соглашения об уступке должны быть должным образом заверены, за исключением
случаев, когда такие подписи уже должным образом заверены в соглашении об уступке. К заявлению о
регистрации прилагаются соглашение, должным образом заверенное гербовыми марками, и свидетельство о
расчете по налогу на прирост капитала.
Формы всех заявлений
можно получить в окружных
Земельных кадастрах и на
Интернет-странице
Департамента земельного
кадастра
(www.moi.gov.cy/dls)
Данный информационный бюллетень подготовлен
Департаментом земельного Кадастра
Июль 2011 г.
ПРИМЕЧАНИЕ: Содержание данного информационного бюллетеня не заменяет содержание Закона № 81(I) /2011 «О продаже недвижимости
(неукоснительное исполнение)». В случае расхождения содержания настоящего информационного бюллетеня с текстом указанного выше
закона, первостепенное значение имеют положения указанного закона.