развитие системы оценки кадастровой стоимости объектов

«РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
профессор кафедры
«Оценка и управление собственностью»,
д-р эконом. наук Волович Н.В.
Москва 2014
Стратегии развития
налогообложения недвижимости
Постепенный переход на установление
налоговой базы в зависимости от
кадастровой стоимости недвижимости
 Соединение в единый объект
налогообложения земельных участков и
других объектов недвижимого
имущества

Динамика поступлений
имущественных налогов
Налог на
имущество
физических лиц
Налог на
имущество
организаций
Земельный налог
01.01.2007
01.01.2008
01.01.2009
01.01.2010
01.01.2011
01.01.2012
01.01.2013
01.01.2014
5 529 970
7 647 690
10 124 643
15 630 835
15 575 806
4 940 011
17 628 468
22 282 650
201 876
188
262 722 445
323 545 782
385 751 839
421 744 689
467 533 748
536 272 187
615 114 166
45 350 997
68 943 243
80 216 288
95 244 255
115 353 965
122 193 494
140 983 878
156 553 298
700,000,000
Налог на имущество
физических лиц
600,000,000
500,000,000
Налог на имущество
организаций
400,000,000
Земельный налог
300,000,000
200,000,000
100,000,000
0
01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012
01.01.2013 01.01.2014
Как определяется налоговая база
По земельным участкам – от их кадастровой
стоимости (31 гл. НК) с 2006 г.
 По другим объектам недвижимости физических
лиц – по инвентаризационной стоимости (с 2015 г.
переход на определение от кадастровой стоимости –
32 ст. НК)
 По другим объектам недвижимости,
принадлежащим юридическим лицам, - по
среднегодовой остаточной балансовой стоимости,
кроме части торгово-офисных зданий и помещений,
для которых с 2014 г. налоговой базой может
служить кадастровая стоимость (30 гл. НК).

Три модели определения налоговой базы в странах с
развитым рынком недвижимости
2006 год – переход к кадастровой стоимости в качестве налоговой базы
по земельному налогу - 31 гл. НК
2014 год – переход к кадастровой стоимости в качестве налоговой базы
по налогу на имущество организаций (частично) – 30 гл. НК (ст.378.2)
I. Условная
Налог
устанавливается
законом в твердой
сумме по отношению
к каждому типу
объекта в зависимости
от его
местоположения и
вида использования.
На местном уроне
возможно
дифференцировать
утвержденные ставки
в определенных
пределах (например,
Словакия)
II. Нормативнорыночная
Результаты
периодической
переоценки
применяются как
налоговая база через
специальные
переводные
коэффициенты по
классам объектов
(большинство стран,
включая США,
Канаду и страны
Центральной Европы)
III. Рыночная
На основе переоценки
всех объектов
налогообложения
устанавливается их
налоговая база
(например,
Нидерланды), сборы
регулируются
устанавливаемой
ставкой налога по
видам использования
2015 год – переход к кадастровой
стоимости в качестве налоговой
базы по налогу на имущество
физических лиц - 32 гл. НК
Новая система налогообложения недвижимости на
примере налогообложения имущества физических лиц
Объект
налогообложения
налогом на имущество
физических лиц
Особый порядок определения
налоговой базы для жилых
объектов
Ставки налога, установленные в г.
Москве
1) жилой дом;
2) жилое помещение
(квартира, комната);
3) гараж, машиноместо;
4) единый
недвижимый комплекс;
5) объект
незавершенного
строительства;
6) иные здание,
строение, сооружение,
помещение.
1. В отношении квартиры:
кадастровая стоимость - величина
кадастровой
стоимости
20
квадратных метров общей площади
этой квартиры.
2. В отношении комнаты:
кадастровая стоимость - величина
кадастровой
стоимости
10
квадратных метров площади этой
комнаты.
3. В отношении жилого дома:
кадастровая стоимость - величина
кадастровой
стоимости
50
квадратных метров общей площади
этого жилого дома.
4. В отношении единого
недвижимого комплекса, в состав
которого входит хотя бы одно
жилое помещение (жилой дом):
кадастровая стоимость - один
миллион рублей.
1. В отношении жилых объектов
- кадастровая стоимость до 10 млн.
рублей – 0,1%;
- кадастровая стоимость от 10 до 20
млн. рублей – 0,15%;
- кадастровая стоимость от 20 до 50
млн. рублей – 0,2%;
- кадастровая стоимость от 50 до 300
млн. рублей - 0,3%.
2. В отношении гаражей и машиномест - 0,1 % кадастровой стоимости.
3. В отношении объектов
незавершенного строительства в случае,
если проектируемым назначением таких
объектов является жилой дом, - 0,3% от
кадастровой стоимости.
4. В отношении объектов, включенных
в специальный Перечень, а также
объектов, стоимость которых превышает
300 млн. рублей – 2%.
5. В отношении прочих объектов – в
размере 0,5% от кадастровой стоимости.
Где источник проблем с
кадастровой оценкой?
В начале 2000-х
сформировалось
упрощенное
представление
о
возможности быстрого перехода на
единый налог на недвижимость на
основе рыночной стоимости
 Отсутствие государственной политики в
сфере недвижимости – в итоге нет
системной информации как о самих
объектах, так и о совершаемых сделках
 Нет доверия между гражданами и
государством

первый «звонок» - кризис 2008-2009 гг.
Реакция:
 Изменение 66 ст. ЗК
 Расширение прав саморегулирования
оценщикам
 введение института оспаривания
через комиссии при ТУ Росреестра
 ПП ВАС № 913
Методологические проблемы при оценке земельных участков, приводящие к
недостоверному результату при определении рыночной стоимости
Доходный подход в российских федеральных
стандартах по оценке ( в том числе в новых
стандартах по недвижимости) основан на
составлении оценщиком прогнозов, что
категорически отрицается во всем мире (в том
числе в международных стандартах оценки).
Прогнозирование позволяет получить любой
удобный результат, поэтому в мировой
практике допускается только при определении
инвестиционной, а не рыночной стоимости
Методологические проблемы при оценке земельных участков, приводящие к
недостоверному результату при определении рыночной стоимости
Сравнительный подход строится по простой
схеме-формуле:
Набор
нескольких предложений по
продаже земельных участков
+ Корректировка на подключение к
инженерным сетям ( в % )
- Скидка за масштаб участка
= стоимость тех же аналогов-пустырей
Основные проблемы кадастровой
оценки в России
Недостатки в кадастровом учете объектов – многие
объекты не стоят на кадастровом учете или имеют
недостаточно характеристик для их идентификации
как объектов оценки (ст. 7 Закона о ГКН)
 Понятие «объект налоговой оценки» отождествлен с
понятием «объект кадастрового учета», понимаемый
как «объект недвижимости»
 Отождествление понятия «рыночная стоимость» и
«кадастровая стоимость» (ФСО 4)
 Нет достоверной информации о рыночных ценах для
большинства объектов и отсутствуют научно
обоснованные и утвержденные должным образом
методики («оценщик свободен в выборе подходов и
методов»)

Предлагается
1.
2.
Пересмотреть принцип налогообложения в пользу принципа
налогообложения всех фактически используемых объектов, а не по
принципу их учета в Государственном кадастре недвижимости, а также
введение налога на оборот недвижимости (налог на продажу).
Принять специальный Закон «О налоговой оценке», в котором :
-
Описать особенности объекта налоговой оценки, включая разделение
единого объекта оценки (единого недвижимого комплекса) на условно
свободный земельный участок и его улучшения как различные объекты
налогообложения, а также порядок выделения движимого имущества.
-
Установить единую дату оценки на начало налогового периода.
-
Регламентировать принципы и порядок оценки, включая основные
правила и взаимоотношения всех субъектов налоговой оценки.
3. Утвердить единые методические рекомендации для кадастровой оценки
всех категорий и видов использования земельных участков, включая
объекты капитального строительства.
4. Создать реальную систему мониторинга учета цен на земельные участки
и другие объекты недвижимости на основе зарегистрированных цен
сделок с ними.
Спасибо за внимание!