Теория и практика оценки стоимости жизненного цикла зданий и

Теория и практика оценки
стоимости жизненного цикла
зданий и оборудования для
реализации контрактов
жизненного цикла в
соответствии с Федеральным
законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ
«О контрактной системе»
1
Нормативная база
1.
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О
контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для
обеспечения государственных и муниципальных нужд"
2.
Постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. N 1087 «Об
определении случаев заключения контракта жизненного цикла»
3.
Постановление
Правительства
РФ
от
28.11.2013
N
1085
"Об утверждении Правил оценки заявок, окончательных предложений
участников закупки товаров, работ, услуг для обеспечения
государственных и муниципальных нужд"
4.
Приказ Минэкономразвития России от 02.10.2013 N 567 "Об утверждении
Методических рекомендаций по применению методов определения
начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта,
заключаемого
с
единственным
поставщиком
(подрядчиком,
исполнителем)"
2
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44ФЗ "О контрактной системе "
Статья 32. Оценка заявок, окончательных предложений участников закупки и
критерии этой оценки
1. Для оценки заявок, окончательных предложений участников закупки заказчик в
документации о закупке устанавливает следующие критерии:
1) цена контракта;
2) расходы на эксплуатацию и ремонт товаров, использование результатов работ;
3) качественные, функциональные и экологические характеристики объекта закупки;
4) квалификация участников закупки, в том числе наличие у них финансовых ресурсов,
на праве собственности или ином законном основании оборудования и других
материальных ресурсов, опыта работы, связанного с предметом контракта, и деловой
репутации, специалистов и иных работников определенного уровня квалификации.
2. При проведении запроса предложений заказчик вправе не применять
предусмотренные частью 1 настоящей статьи критерии, вправе устанавливать по своему
усмотрению не предусмотренные частью 1 настоящей статьи критерии оценки заявок,
окончательных предложений, их величины значимости, а также вправе не применять
установленные частью 6 настоящей статьи величины значимости критериев.
3
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О
контрактной системе»

Статья 32. Оценка заявок, окончательных предложений участников закупки и критерии
этой оценки

3. В случаях, предусмотренных в соответствии с частью 16 статьи 34 настоящего
Федерального закона, а также в иных установленных Правительством Российской
Федерации случаях для оценки заявок участников закупки заказчик в документации о
закупке вместо критериев, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 настоящей статьи, вправе
устанавливать в качестве критерия стоимость жизненного цикла товара или созданного в
результате выполнения работы объекта.

Критерий стоимости жизненного цикла товара или созданного в результате выполнения
работы объекта включает в себя расходы на закупку товара или выполнение работы,
последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт,
утилизацию поставленного товара или созданного в результате выполнения работы
объекта.

Расчет стоимости жизненного цикла товара или созданного в результате выполнения
работы объекта производится с учетом методических рекомендаций, предусмотренных
частью 20 статьи 22 настоящего Федерального закона. (Приказ Минэкономразвития
России от 02.10.2013 N 567 "Об утверждении Методических рекомендаций по
применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, цены
контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком,
исполнителем)"
4
Методы определения начальной
(максимальной) цены контракта, цены
контракта, заключаемого с единственным
поставщиком (подрядчиком, исполнителем)
НМЦК
Начальная (максимальная) цена контракта и в предусмотренных
Федеральным законом случаях цена контракта, заключаемого с
единственным
поставщиком
(подрядчиком,
исполнителем),
определяются
и
обосновываются
заказчиком
посредством
применения следующего метода или нескольких следующих
методов:
1) метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка);
2) нормативный метод;
3) тарифный метод;
4) проектно-сметный метод;
5) затратный метод.
5
Приказ Минэкономразвития России от 02.10.2013 N 567 "Об
утверждении Методических рекомендаций по применению
методов определения начальной (максимальной) цены
контракта, цены контракта, заключаемого с единственным
поставщиком (подрядчиком, исполнителем)"

VIII. Расчет стоимости жизненного цикла товара, объекта, созданного в результате
выполнения работы

8.1. В случаях, предусмотренных в соответствии с частью 16 статьи 34 Федерального
закона N 44-ФЗ, а также в иных установленных Правительством Российской
Федерации случаях для оценки заявок участников закупки заказчик в документации
о закупке вправе устанавливать в качестве критерия оценки заявок стоимость
жизненного цикла товара или созданного в результате выполнения работы объекта.

8.2. Критерий стоимости жизненного цикла товара или созданного в результате
выполнения работы объекта включает в себя расходы на закупку товара или
выполнение работы, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их
службы, ремонт, утилизацию поставленного товара или созданного в результате
выполнения работы объекта.

8.3. Расчет стоимости жизненного цикла товара или созданного в результате
выполнения работы объекта рекомендуется производить с применением методов
определения и обоснования НМЦК.
6
Приказ Минэкономразвития России от 02.10.2013 N 567 "Об
утверждении Методических рекомендаций по применению
методов определения начальной (максимальной) цены
контракта, цены контракта, заключаемого с единственным
поставщиком (подрядчиком, исполнителем)"

VI. Определение НМЦК проектно-сметным методом

6.1. Основанием для определения НМЦК на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта
капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников
истории и культуры) народов Российской Федерации, за исключением научно-методического руководства,
технического и авторского надзора, является проектная документация (включающая сметную стоимость
работ), разработанная и утвержденная в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.2. Если строительство, реконструкция или техническое перевооружение… планируется осуществлять
полностью или частично за счет средств федерального бюджета, то вне зависимости от обязательности
проведения государственной экспертизы проектной документации проводится проверка достоверности
определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства в соответствии с
постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мая 2009 г. N 427

6.3. При определении НМЦК на строительство и (или) реконструкцию объектов капитального строительства с
использованием средств федерального бюджета, предусмотренных в рамках федеральной адресной
инвестиционной программы (далее - ФАИП), рекомендуется устанавливать размер такой НМЦК в
соответствии с объемом капитальных вложений на реализацию инвестиционного проекта,
предусмотренного соответствующим нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации,
либо решением главного распорядителя бюджетных средств.
7
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СЛУЧАЕВ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
КОНТРАКТА ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА












ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от 28 ноября 2013 г. N 1087
В соответствии со статьей 34 Федерального закона 44-ФЗ «О контрактной системе» контракт жизненного цикла
заключается в следующих случаях:
а) выполнение работ по проектированию и строительству автомобильных дорог (участков автомобильных
дорог), защитных дорожных сооружений, искусственных дорожных сооружений;
б) выполнение работ по проектированию и строительству инфраструктуры морских и речных портов, в том
числе искусственных земельных участков, гидротехнических сооружений портов;
в) выполнение работ по проектированию и строительству аэродромов;
г) выполнение работ по проектированию и строительству объектов системы коммунальной инфраструктуры и
иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения,
водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов;
д) выполнение работ по проектированию и строительству объектов инфраструктуры метрополитена,
внеуличного транспорта и городского наземного электрического транспорта;
е) выполнение работ по проектированию и строительству объектов инфраструктуры железнодорожного
транспорта общего пользования;
ж) выполнение работ по проектированию и строительству уникальных объектов капитального строительства;
з) закупка железнодорожного подвижного состава, транспортных средств метрополитена, внеуличного
транспорта и городского наземного электрического транспорта;
и) закупка воздушных судов, морских и речных судов.
2. Настоящее постановление вступает в силу с 1 января 2014 г.
8
Расширение линейки способов определения
поставщиков (подрядчиков, исполнителей)
94-ФЗ
44-ФЗ
Размещение заказа может
осуществляться:
 путем проведения торгов в форме
конкурса, аукциона, в том числе
аукциона в электронной форме
 без проведения торгов запрос
котировок, у единственного
поставщика
Определение поставщиков подрядчиков,
исполнителей) может осуществляться:
конкурентными способами определения
поставщиков:
конкурсы (открытый конкурс, конкурс с
ограниченным участием, двухэтапный
конкурс, закрытый конкурс, закрытый
конкурс с ограниченным участием,
закрытый двухэтапный конкурс),
аукционы (аукцион в электронной
форме, закрытый аукцион),
запрос котировок,
запрос предложений
У единственного поставщика
9
Доля несостоявшихся открытых
аукционов в электронной форме по
количеству процедур
Доля несостоявшихся открытых
аукционов в электронной форме
по стоимости
УСЛУГИ
СТРОИТЕЛЬНЫЕ И
ОБЪЕКТЫ
СТРОИТЕЛЬСТВА
УСЛУГИ СТРОИТЕЛЬНЫЕ И
ОБЪЕКТЫ
СТРОИТЕЛЬСТВА
28%
АППАРАТУРА
МЕДИЦИНСКАЯ;
СРЕДСТВА ИЗМЕРЕНИЯ;
ФОТО- И
КИНОАППАРАТУРА; ЧАСЫ
44%
15%
ПРОДУКЦИЯ
ОРГАНИЧЕСКОГО И
НЕОРГАНИЧЕСКОГО
СИНТЕЗА
13%
32%
52%
8%
АППАРАТУРА
МЕДИЦИНСКАЯ;
СРЕДСТВА
ИЗМЕРЕНИЯ; ФОТО- И
КИНОАППАРАТУРА;
ЧАСЫ
ПРОДУКЦИЯ
ОРГАНИЧЕСКОГО И
НЕОРГАНИЧЕСКОГО
СИНТЕЗА
8%
ИНЫЕ
ИНЫЕ
На строительство более чем каждый второй контракт (62,6%) заключается с
единственным поставщиком по причине несостоявшегося открытого аукциона в
электронной форме.
10
Критерии оценки предложений участников (Ст.32 44-ФЗ)
 1) цена контракта;
 2) расходы на эксплуатацию и
ремонт товаров, использование
результатов работ;
 3) качественные,
функциональные и
экологические характеристики
объекта закупки;
 4) квалификация участников
закупки
 Критерий стоимость жизненного
цикла товара или созданного в
результате выполнения работы
объекта (вместо критериев 1-4):
Расходы на
закупку
Утилизация
Обслуживание
(эксплуатация)
Ремонт
Контракт жизненного цикла - предусматривает закупку товара или работы,
последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока службы, ремонт,
утилизацию поставленного товара или созданного в результате выполнения
работы объекта. (п.16.Ст.34 44-ФЗ)
11
Методические рекомендации
по оценке жизненного цикла
зданий и оборудования
Разработчики: А.Бенуж, В.Казейкин, Д.Подшиваленко
Подшиваленко Денис Валерьевич
к.э.н. Вице-президент СРО «Межрегиональный союз
оценщиков», Член Комитета по стандартам
«Национального Совета по оценочной деятельности
[email protected]
12
Международные стандарты по
«Зеленому» строительству
«Зелёное» строительство — это практика строительства и эксплуатации зданий,
целью которой является снижение уровня потребления энергетических и
материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания: от выбора
участка по проектированию, строительству, эксплуатации, ремонту и сносу.
14
Затраты жизненного цикла (ISO 15686-5:2008)
Затраты жизненного цикла (LCC) =
Закупка 20%
Материалы
Эксплуатация 75%
Ресурсы
Обслуживани
е
Снос 5%
Управление
Дизайн
Энергия
Замена
оборудования
Строительство
Тепло
Ремонты
Менеджмент
Участок
Вода
Отходы
Прочее
Сети
Рабочая сила
Затраты на
утилизацию
Повторное
использовани
е
Экономия за счет
использования
современных
эффективных
технологиях
15
Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ)
 СЖЦЗ - расчетная величина денежного выражения
совокупных издержек владения жилым домом,
включающих в себя расходы:
 на выполнение строительно-монтажных работ,
 последующие обслуживание, эксплуатацию в течение
срока их службы, ремонт,
 утилизацию созданного в результате выполнения
работы объекта (элементов здания или здания
целиком).
16
Базовый принцип методики
 Уменьшение совокупной стоимости владения зданием
за счет обоснованного увеличения первоначальных затрат
на стадии проектирования и строительства на применение
энергоэффективных, экологичных технологий и подходов
зеленого строительства, в результате чего существенно
сокращаются операционные расходы на стадии
эксплуатации здания, которые в среднем составляют 75 %
от общих затрат
17
Применение СЖЦ
 Метод расчета СЖЦЗ применяется для сравнения альтернативных проектов,
в которых реализованы одинаковые требования к характеристикам здания,
но они отличаются соотношением начальных и эксплуатационных затрат.
 Для обоснования внедрения в таких проектах энергоэффективных
технологий и материалов, должно быть выполнено сравнение вариантов на
одну и ту же дату оценки, например, первое число месяца, квартала или
года.
 Цель метода расчета СЖЦЗ заключается в оценке общей стоимости
вариантов проектных решений проектируемого жилого дома, для
обеспечения выбора наименьшей совокупной стоимости затрат владения
за весь период его жизненного цикла.
 В целях расчета стоимости жизненного цикла жилого дома настоящей
методикой установлен плановый период эксплуатации до начала первого
капитального ремонта здания - 30 лет.
18
Периоды жизненного цикла здания




I – период проектирования, в том числе:
 период по технико-экономическому обоснованию возведения здания;
 по конструированию и проектированию
II – период конструирования, в том числе:
 по возведению с разработкой технологии, организации и технологических
регламентов производства работ;
 по предэксплуатационному освоению;
III – период эксплуатации здания, позволяющей обеспечить окупаемость
средств, вложенных в их создание и освоение, в том числе:
 период поддержания конструктивных элементов и инженерных систем
здания в нормальном техническом состоянии путем проведения плановопредупредительных и капитальных ремонтов;
 период физического и функционального износа (устаревания), требующий
проведения модернизации и реконструкции здания.
IV - период окончания жизненного цикла здания
19
Этапы расчета стоимости жизненного цикла
1. На первом этапе определяются: перечень и элементы имущества (здания и/или
оборудования); срок планового периода эксплуатации (жизненный цикл) для
каждого элемента расчета; количество и периодичность проведения ремонтов и
замены оборудования.
2. На втором этапе рассчитываются единовременные затраты на: проектирование;
производство (строительство); ввод в эксплуатацию; вывод из эксплуатации
(утилизацию).
3. На третьем этапе осуществляется расчет периодических издержек (затрат) в
течение планового периода эксплуатации связанных с: потреблением
коммунальных ресурсов при поставке из внешних сетей и собственной
генерации; текущим ремонтом; капитальным ремонтом; расходными
материалами; содержанием общего имущества, управление и оплата труда.
4. На четвертом этапе осуществляется расчет затрат жизненного цикла путем
суммирования результатов второго и третьего этапов: сумма единовременных
затрат на ввод и вывод из эксплуатации; сумма произведений количества
периодов эксплуатации и дисконтированных периодических затрат по каждому
виду.
Расчет стоимости затрат жизненного цикла ведется в плановых и фактических
показателях.
20
СЖЦЗ = Зед*Еk*R + Зпер*Gk*T*К*R









СЖЦЗ - стоимость жизненного цикла здания (многоквартирного жилого дома);
Зед - сумма единовременных затрат на проектирование, производство (строительство),
ввод в эксплуатацию и вывод из эксплуатации (утилизацию);
Зпер сумма периодических затрат в течение планового периода эксплуатации на
ресурсы, обслуживание, текущий и капитальный ремонты, расходные материалы,
управление и оплату труда;
Еk - коэффициент энергоэффективности здания - учитывает конечный класс
энергоэффективности здания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от
25.01.2011 № 18 (ред. от 09.12.2013);
Gk - коэффициент «зелености» - интегрированный показатель, учитывающий наличие и
применение в здании экологичных и энергоэффективных материалов и технологий;
Тколичество периодов проведения ремонтов и замены оборудования в течение
планового срока эксплуатации (жизненного цикла) здания (30 лет - до начала проведения
первого капитального ремонта);
Кпоправочный коэффициент, учитывающий сезонность, и/или отклонение от
нормативов;
Rфактор дисконтирования;
СЗЖЦ / Т – критерий сравнения стоимости жизненного цикла товара или созданного в
результате выполнения работы объекта за один плановый период (год или месяц).
21
Единовременные затраты на ввод и вывод из
эксплуатации
Зед = (Рпредв + Рввод) + (Рснос – Mснос)

Рпредв - единовременные затраты до ввода в эксплуатацию на приобретение
земельных участков, на подключение к инженерным сетям (включая стоимость
сооружения самих сетей), проектирование здания.

Рввод - единовременные затраты на ввод в эксплуатацию (строительство)
включает в себя стоимость материалов и оборудования, стоимость
строительных, монтажных, наладочных и пр. работ, а также издержки,
связанные с отвлечением денежных средств на срок строительства. Стоимость
строительства может быть определена по укрупненным показателям.

(Рснос – Mснос) - Единовременные затраты на утилизацию (снос) включают
стоимость работ по утилизации материалов и конструкций за минусом
стоимости материалов повторного использования.
22
Периодические расходы (затраты) на
эксплуатацию и ремонт
 Расчет расходов (затрат) на эксплуатацию и ремонт включает расходы
на капитальный ремонт и периодические расходы на эксплуатацию и
текущий ремонт здания, производимый в период до начала первого
капитального ремонта здания.
Зпер = РЭ + (РТ +РК) + РС
 Зпер – затраты периодические;
 РЭ – расходы на эксплуатацию общедомового имущества;
 РТ – затраты на ремонт текущий общедомового имущества;
 РК – затраты на ремонт капитальный общедомового имущества;
 РС – расходы на содержание общего имущества дома.
23
Расходы на эксплуатацию общедомового
имущества
РЭ = ( ЭЛН +ТЕП +ТОП + ВОД + КАН ) *12
 РЭ - расходы (затраты) на эксплуатацию за 12 месяцев;
 ЭЛН – среднемесячные затраты (издержки) на приобретение
электроэнергию;
 ТЕП – среднемесячные затраты на тепловую энергию (на цели горячего
водоснабжения и отопления);
 ТОП – среднемесячные затраты на приобретение топлива (газ, уголь и
т.п.);
 ВОД – среднемесячные затраты на холодное и горячее водоснабжение;
 КАН - среднемесячные затраты на водоотведение (канализацию).
24
Стоимость жизненного цикла здания =
𝒏
= 𝑬𝒌(
𝒏
+
𝒕𝟐
𝒕𝟏
Земля + Сети
+
𝟏+𝒓 𝒏
Проектирование + Строительство + Материалы и Оборудование + Издержки − Налоги
)+
𝟏+𝒓 𝒏
𝒏
+𝑮𝒌(
𝒕𝟑
Содержание + Коммунальные ресурсы + Ремонты текущий и капитальный
+
𝟏+𝒓 𝒏
𝒏
+
𝒕𝟒
Снос − Вторичные материалы
),
𝟏+𝒓 𝒏
25
Коэффициент класса энергоэффективности МКД
Величина отклонения
Обозначен Наименование
Коэффициент
значения удельного расхода энергоэффекти
ие класса
класса
тепловой энергии на
энергетической
вности – Еk
отопление, вентиляцию и
эффективности
горячее водоснабжение
здания от нормируемого
уровня, %
Для новых и реконструируемых зданий
А
Наивысший
менее - 45
0,55
В++
от - 36 до - 45 включительно
0,70
Повышенные
В+
от - 26 до - 35 включительно
0,85
В
Высокий
от - 11 до - 25 включительно
1,00
С
Нормальный
от +5 до - 10 включительно
1,15
Для существующих зданий
D
Пониженный
от +6 до +50 включительно
1,30
Е
Низший
более +51
1,45
26
Постановление Правительства РФ от
25.01.2011 N 18
 "Об утверждении Правил установления требований энергетической
эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к
правилам определения класса энергетической эффективности
многоквартирных домов« (ред. от 09.12.2013)
предусматривать уменьшение показателей, характеризующих годовую
удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении,
сооружении, не реже 1 раза в 5 лет:
 с января 2011 г. (на период 2011 - 2015 годов) - не менее чем на 15%
процентов по отношению к базовому уровню,
 с 1 января 2016 г. (на период 2016 - 2020 годов) - не менее чем на 30%
процентов по отношению к базовому уровню ,
 с 1 января 2020 г. - не менее чем на 40% процентов по отношению к
базовому уровню.
27
Коэффициент «зелености»
Рейтинг по СТО НОСТРОЙ 2.35.42011
Количество
набранных баллов
Не сертифицирован
сертификат класса D
сертификат класса C
сертификат класса B
сертификат класса А
<260
260-339
340-419
420-519
520-650
Коэффициент
«зелености»
Gk
1,15
1,00
0,85
0,70
0,55
28
Затраты
Единовременн Закупка (земля, сети, проектирование,
ые (Зед)
строительство, ввод в эксплуатацию)
Утилизация
Коэффициент энергоэффективности (Еk)
Периодически Коммунальные ресурсы (платежи)
е (Зпер)
Расходные материалы
Содержание и обслуживание
Ремонт периодический
Ремонт капитальный
Коэффициент зелености (Gk)
Сумма единовременных и периодических затрат
Поправочный коэффициент (К)
Фактор дисконтрования (R)
Сумма затрат жизненного цикла (СЗЖЦ)
Количество лет прогноза
Среднегодовая стоимость совокупных затрат жизненного
цикла жилого здания (руб. в год) за весь объект
Площадь здания (общая или полезная)
Стоимость совокупных затрат жизненного цикла жилого
здания (СЗЖЦ), руб./кв.м./год
1 год 2 год …
5 год …
10 год
Сумма
за
период
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
1
Х
Х
Х
Х
0,9
Х
Х
Х
Х
…
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
0,6
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
…
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
0,4
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
Х
6,5
Х
Х
Х
Х
Х
29
Наименование
Единовременные затраты всего, в том числе:
Единовременные затраты на ввод в эксплуатацию, тыс.руб.
Единовременные затраты на утилизацию (снос), тыс.руб.
Коэффициент энергоэффективности (Ek)
Единовременные затраты с учетом поправок
Периодические затраты всего, в том числе:
Расходы на коммунальные ресурсы
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД (30 лет), тыс.
руб.
Расходы на текущий (плановый) ремонт общего имущества в МКД (30 лет),
тыс. руб.
Расходы на содержание общего имущества в МКД, тыс. руб.
Коэффициент зелености (Gk)
Периодические затраты с учетом поправок
Сумма затрат жизненного цикла (СЗЖЦ) без поправок
Сумма затрат жизненного цикла (СЗЖЦ), с учетом поправок
Количество лет прогноза (до первого капитального ремонта)
Среднегодовая стоимость совокупных затрат жизненного цикла жилого
здания (тыс.руб. в год) за весь объект
Площадь здания (общая или полезная), кв.м
Стоимость совокупных затрат жизненного цикла жилого здания (СЗЖЦ),
тыс.руб./кв.м./год
План
Факт без
Факт с
дисконтирова дисконтирова
ния и без
нием и
инфляции
инфляцией
44 000,00
41 500,00
2 500,00
1,00
44 000,00
134 267,20
78 833,20
39 231,73
38 425,93
805,80
1,00
39 231,73
83 844,43
29 582,90
12 528,00
6 077,60
9 396,00
7 398,39
33 510,00
0,85
114 127,12
178 267,20
158 127,12
30
40 785,54
0,58
48 629,77
123 076,16
87 861,50
30
5 270,90
2 928,72
858,3
858,3
6,14
3,41
30
Накопленные затраты жизненного цикла МКД
руб./кв.м.
200,000
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
Эффективный дом Сумма затрат
Стандартный дом Сумма затрат
Эфф.дом единовр.
Станд.дом единовр.
www.greenvaluer.com
31
Удельные расходы и субсидии на
коммунальные ресурсы в жилых домах
Наименование
Стандартный дом
Эффективный дом
Стоимость строительства
руб./кв.м
от 25 000
от 35 000
Затраты жизненного цикла
руб./кв.м за 30 лет
183 000
105 000
Стоимость услуг ЖКХ на
руб/кв.м в год,
1 115
700
в том числе теплоснабжение
на руб./кв.м. в год
500
250
Субсидии на услуги ЖКХ
руб. на 1 кв.м. в год
175 руб./кв. м
Нет необходимости
32
Сравнение СЖЦ товаров, работ и услуг
стандартных и инновационных
Оборудование и
транспорт
Здания и сооружения
Работы и услуги
Станд
Иннов
Станд
Иннов
Станд
Иннов
Единовременные
затраты (на
приобретение
утилизацию)
1,00
1,50
1,00
1,30
1,00
2,00
Периодические
затраты
2,50
0,75
2,00
0,75
1,50
0,75
Стоимость
жизненного цикла
3,50
2,25
3,00
2,05
2,50
2,75
7
10
30
30
3
5
50%
23%
10%
7%
83%
55%
Средний срок
эксплуатации
Стоимость затрат
жизненного цикла
(СЗЖЦ) в год
33
Пример расчета СЖЦ жилого дома (таб.1/7)
Наименование
Ед. изм.
Адрес дома
Дата, на которую производятся
расчеты
Ставка дисконтирования
Площадь дома общая
Площадь дома полезная
Площадь земельного участка
Количество квартир
Количество проживающих
Количество этажей
Год постройки
Класс энергетической эффективности
Материал стен
Материал перекрытий
Тип фундамента
Тип кровли
Значение
Оренбургской области, с. Ивановка, ул. Андреева 51
01.01.2014
%
кв.м
кв.м
кв.м
чел
8%
858,3
858,3
1847
12
28
2
2011
В
многослойная теплоэффективная кладка, сборные
бетонные блоки для стен подвала с утеплением до
глубины промерзания
деревянные конструкции с эффективным
минераловатным утеплителем, плиты железобетонные
пустотные с минераловатным утеплителем
монолитный железобетонный ленточный
скатная по стропильной конструкции из дерева
34
Таблица 1 - Единовременные затраты на ввод в эксплуатацию, тыс.руб.
Наименование
Ед. изм.
Значение
Затраты до ввода в эксплуатацию, тыс.
руб. , в том числе:
тыс. руб.
6 700,00
Земельный участок
тыс. руб.
3 000,00
Подключение к сетям
тыс. руб.
1 000,00
Кредиты (проценты по кредитам)
тыс. руб.
2 000,00
Прочее
тыс. руб.
700,00
Стоимость строительства, тыс. руб. , в
том числе:
тыс. руб.
34 800,00
затраты на проектирование МКД
тыс. руб.
1 725,00
затраты на проведение строительномонтажных работ
тыс. руб.
33 075,00
стоимость материалов
тыс. руб.
стоимость оборудования, в том числе
тыс. руб.
энергоэффективное оборудование
тыс. руб.
монтаж и наладка оборудования
тыс. руб.
прочие затраты
тыс. руб.
СУММА в текущих ценах и без
дисконтирования
тыс. руб.
Количество лет периода (стоительство)
41 500,00
1,00
Фактор дисконтирования (R)
Сумма с учетом поправок
10,56
0,9259
тыс. руб.
38 425,93
35
Таблица 2 - Единовременные затраты на ввод в эксплуатацию, тыс.руб.
Наименование
Ед. изм.
Значение
Затраты до ввода в эксплуатацию, тыс.
руб. , в том числе:
тыс. руб.
6 700,00
Земельный участок
тыс. руб.
3 000,00
Подключение к сетям
тыс. руб.
1 000,00
Кредиты (проценты по кредитам)
тыс. руб.
2 000,00
Прочее
тыс. руб.
700,00
Стоимость строительства, тыс. руб. , в
том числе:
тыс. руб.
34 800,00
затраты на проектирование МКД
тыс. руб.
1 725,00
затраты на проведение строительномонтажных работ
тыс. руб.
33 075,00
стоимость материалов
тыс. руб.
стоимость оборудования, в том числе
тыс. руб.
энергоэффективное оборудование
тыс. руб.
монтаж и наладка оборудования
тыс. руб.
прочие затраты
тыс. руб.
СУММА в текущих ценах и без
дисконтирования
тыс. руб.
Количество лет периода (стоительство)
41 500,00
1,00
Фактор дисконтирования (R)
Сумма с учетом поправок
10,56
0,9259
тыс. руб.
38 425,93
36
Таблица 3 - Единовременные затраты на утилизацию (снос), тыс.руб.
Наименование
Ед. изм.
Значение
Затраты на снос, в том числе:
тыс. руб.
2 500,00
стоимость работ по утилизации
материалов и конструкций
тыс. руб.
4 000,00
стоимость материалов повторного
использования (учитываются со знаком
минус)
тыс. руб.
1 500,00
СУММА в текущих ценах и без
дисконтирования
тыс. руб.
2 500,00
Номер года прогнозного периода (снос)
Среднегодовой темп роста цен
(инфляция) за период
30,00
%
4%
Коэффициент роста цен за период
3,2434
Фактор дисконтирования (R)
0,0994
Сумма с учетом поправок
тыс. руб.
805,80
37
Таблица 4 Расходы на коммунальные ресурсы в осенне-зимний период
Электроэнергия, руб/кВт.ч
руб./кВт.ч
Стоимость
коммунальн
ых ресурсов
при
поставке из
внешних
сетей в
осеннезимний
период
период
(тариф)
2,36
Газ, руб/м куб.
руб./м куб.
3,00
338,80
1016,40
руб./тн
2827,64
0,00
0,00
руб./Гкал
5107,34
34,50
176221,92
ГВС, руб/м куб.
руб./м куб.
316,39
96,32
30474,68
ХВС, руб/м куб.
Канализация (водоотведение), руб/м
куб.
руб./м куб.
55,17
260,96
14397,16
руб./м куб.
44,40
201,60
8951,04
Наименование
Твердое топливо, руб/тн
Отопление, руб/Гкал
СУММА
Сумма за осенне-зимний период
Ед. изм.
руб.
тыс. руб.
Расчетное
потребление
ресурсов из
внешних
сетей, в
осеннезимний
период
Расходы на
оплату
коммунальных
ресурсов в
осенне-зимний
период, тыс.
руб.
2800,00
6608,00
237669,21
237,67
38
Таблица 5 Расходы на коммунальные ресурсы в весенне-летний период
Электроэнергия, руб/кВт.ч
руб./кВт.ч
Стоимость
коммунальны
х ресурсов
при поставке
из внешних
сетей в
весеннелетний
период
(тариф)
2,10
Газ, руб/м куб.
руб./м куб.
3,00
338,80
1 016,40
руб./тн
2 566,45
0,00
0,00
руб./Гкал
3 617,87
34,50
124 829,76
Ед.изм.
Твердое топливо, руб/тн
Отопление, руб/Гкал
Расчетное
потребление
ресурсов из
внешних
сетей, в
весеннелетний
период
Расходы на
оплату
коммунальных
ресурсов в
весеннелетний период,
тыс. руб.
5 684,00
11 936,40
ГВС, руб/м куб.
руб./м куб.
207,69
96,32
20 004,70
ХВС, руб/м куб.
Канализация (водоотведение), руб/м
куб.
СУММА
руб./м куб.
57,54
462,56
26 615,70
руб./м куб.
41,74
201,60
8 414,78
Сумма за весенне-летний период
руб.
тыс. руб.
192 817,74
192,82
39
Таблица 6 Расходы на коммунальные ресурсы, тыс. руб.
Наименование
Ед. изм.
Расходы на
оплату
коммунальн
ых ресурсов в
месяц
Осенне-зимний период
тыс. руб.
237,67
7
1 663,68
Весенне-летний период
тыс. руб.
192,82
5
964,09
СУММА за 12 месяцев
тыс. руб.
2 627,77
СУММА за 30 лет (в текущих
ценах и без дисконтирования)
тыс. руб.
78 833,20
Среднегодовой темп роста цен
(инфляция) за период
%
Коэффициент роста цен за период
Сумма
4,00%
3,2434
Фактор дисконтирования (R)
Расходы на коммунальные
ресурсы за 30 лет
Количество
месяцев в
периоде
11,2578
тыс. руб.
29 582,90
40
Таблица 7 Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД
(30 лет), тыс. руб.
Стоимость
капитального
ремонта
общего
имущества в
МКД, тыс.
рублей
Периодичность
капитального
ремонта
общего
имущества в
МКД, лет
Расходы на
капитальный
ремонт
общего
имущества в
МКД (30
лет), тыс.
руб.
Наименование
Ед. изм.
фундамент
тыс. руб.
30
12 528,00
стены и элементы фасада
тыс. руб.
30
0,00
крыша
помещения общего пользования и
подвал
мусоропроводы
тыс. руб.
30
0,00
тыс. руб.
30
0,00
тыс. руб.
10
0,00
лифты
тыс. руб.
10
0,00
система вентиляции и дымоудаления
тыс. руб.
15
0,00
система электроснабжения
тыс. руб.
15
0,00
система газоснабжения
тыс. руб.
20
0,00
система отопления
тыс. руб.
15
0,00
система водоснабжения
тыс. руб.
15
0,00
система водоотведения
тыс. руб.
10
0,00
12 528,00
СУММА за 30 лет (в текущих
ценах и без дисконтирования)
Среднегодовой темп роста цен
(инфляция) за период
12 528,00
%
4,00%
Коэффициент роста цен за период
19,167
2,1207
Фактор дисконтирования (R)
19,167
0,2288
Сумма с учетом поправок
тыс. руб.
6 077,60
41
Таблица 8 Расходы на текущий (плановый) ремонт общего имущества в
МКД (30 лет), тыс. руб.
Наименование
Ед. изм.
Фундамент
тыс. руб.
10
Расходы на
текущий
ремонт
общего
имущества
в МКД (30
лет), тыс.
руб.
9 396,00
стены и элементы фасада
тыс. руб.
10
0,00
Крыша
помещения общего пользования и
подвал
Мусоропроводы
тыс. руб.
10
0,00
тыс. руб.
10
0,00
тыс. руб.
3
0,00
Лифты
тыс. руб.
3
0,00
система вентиляции и дымоудаления
тыс. руб.
5
0,00
система электроснабжения
тыс. руб.
5
0,00
система газоснабжения
тыс. руб.
7
0,00
система отопления
тыс. руб.
5
0,00
система водоснабжения
тыс. руб.
5
0,00
система водоотведения
тыс. руб.
3
0,00
Стоимость
периодическо
го ремонта
общего
имущества в
МКД, тыс.
рублей
3 132,00
Периодичность
ремонта
общего
имущества в
МКД, лет
СУММА за 30 лет (в текущих
ценах и без дисконтирования)
Среднегодовой темп роста цен
(инфляция) за период
9 396,00
%
4,00%
Коэффициент роста цен за период
6,333
1,2820
Фактор дисконтирования (R)
6,333
0,6142
Сумма с учетом поправок
7 398,39
42
Таблица 9 Расходы на содержание общего имущества в МКД, тыс. руб.
Наименование
Ед. изм.
Значение
Расходы на содержание общего имущества в
МКД, тыс. руб. в год, в том числе:
тыс. руб.
1 117,00
Содержание конструкций
тыс. руб.
Содержание оборудования и систем инженернотехнического обеспечения
тыс. руб.
Содержание иного общего имущества в МКД
тыс. руб.
СУММА за 30 лет (в текущих ценах и без
дисконтирования)
тыс. руб.
33 510,00
Среднегодовой темп роста цен (инфляция) за
период
%
4%
1 117,00
Коэффициент роста цен за период
3,2434
Фактор дисконтирования (R)
11,2578
Сумма расходов на содержание общего
имущества с учетом поправок (за 30 лет)
тыс. руб.
40 785,54
43
Таблица 10 Сводный расчет совокупной стоимости жизненного цикла жилого здания (СЖЦЗ)
Факт без учета
дисконтирования
и без инфляции
Факт с учетом
дисконтирования
и инфляции
тыс. руб.
тыс. руб.
тыс. руб.
44 000,00
41 500,00
2 500,00
1,00
44 000,00
134 267,20
78 833,20
39 231,73
38 425,93
805,80
1,00
39 231,73
83 844,43
29 582,90
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД (30 лет),
тыс. руб.
тыс. руб.
12 528,00
6 077,60
Расходы на текущий (плановый) ремонт общего имущества в МКД
(30 лет), тыс. руб.
тыс. руб.
9 396,00
7 398,39
тыс. руб.
тыс. руб.
тыс. руб.
год
33 510,00
0,85
114 127,12
178 267,20
158 127,12
30
40 785,54
0,58
48 629,77
123 076,16
87 861,50
30
тыс. руб.
5 270,90
2 928,72
кв.м.
858,3
858,3
тыс. руб.
6,14
3,41
Наименование
Ед. изм.
Единовременные затраты всего, в том числе:
Единовременные затраты на ввод в эксплуатацию, тыс.руб.
Единовременные затраты на утилизацию (снос), тыс.руб.
Коэффициент энергоэффективности (Ek)
Единовременные затраты с учетом поправок
Периодические затраты всего, в том числе:
Расходы на коммунальные ресурсы
тыс. руб.
тыс. руб.
тыс. руб.
Расходы на содержание общего имущества в МКД, тыс. руб.
Коэффициент «зелености»(Gk)
Периодические затраты с учетом поправок
Сумма затрат жизненного цикла (СЖЦЗ) без поправок
Сумма затрат жизненного цикла (СЖЦЗ), с учетом поправок
Количество лет прогноза (до первого капитального ремонта)
Среднегодовая стоимость совокупных затрат жизненного цикла
жилого здания (руб. в год) за весь объект
Площадь здания (общая или полезная)
Стоимость совокупных затрат жизненного цикла жилого здания
(СЖЦЗ), руб./кв.м./год
Плановые
показатели
44
Наименование
Объект 1
Объект 2
Объект 3
Объект 3
Ед.
(Стандартный (Эффективный … (Стнадартное (Эффективное
измерения
дом)
дом)
оборудование) оборудование)
2
3
Сумма единовременных затрат
Руб.
жизненного цикл
Сумма периодических затрат
Руб.
жизненного цикла
Поправочный коэффициент
Руб.
(сезонность, дисконтирование)
Сумма затрат жизненного
Руб.
цикла (п.1+п.2*п.3)
Общая полезная площадь
объекта (площадь жилых и
нежилых помещений за
кв.м
исключением общих
площадей)
Количество лет планового
год
периода
Стоимость затрат
Руб. на
жизненного цикла дома на
единицу в
единицу площади в год
год
5
6
25 822 800
7
9
10
35 727 900
184 000
258 000
44 834 088
17 986 932
92 057
1 870
1
1
1
1
70 656 888
53 714 832
276 057
259 870
900
900
1
1
30
30
30
30
2 617
1 989
9 202
8 662
45
50,000,000
44,834,088
45,000,000
40,000,000
35,727,900
35,000,000
30,000,000
25,822,800
25,000,000
20,000,000
17,986,932
15,000,000
10,000,000
5,000,000
0
Объект 1 (Стандартный дом)
Сумма единовременных затрат жизненного цикл Руб.
Объект 2 (Эффективный дом)
Сумма периодических затрат жизненного цикла Руб.
46
Примеры эффективных домов
12-квартирный
жилой дом «Экодолье»
г.Обнинск
27-квартирный
трехэтажный жилой дом
г.Егорьевск
ул.Энгельса д. 3
125-квартирный
жилой дом
г.Климовск
ул.Советская д.16
47
48
Расчет затрат жизненного цикла дома (ЗЖЦ)
Общая площадь
Стоимость строительства 1
кв.м., руб.
Сумма единовременных
затрат жизненного цикла
жилого дома, руб.
Сумма периодических затрат
жизненного цикла жилого
дома, руб.
Совокупная стоимость затрат
жизненного цикла, руб.
Поправочный коэффициент
Стоимость затрат жизненного
цикла дома на единицу
площади в год (Руб./кв.м в
год)
Руб. на 1 кв.м в месяц
Стандартный дом
12-квартирный
жилой дом
«Экодолье»
г.Оренбург
27-квартирный
трехэтажный
жилой дом
г.Егорьевск,
125-квартирный
жилой дом
г.Климовск,
1 000
1 000
950
7 420
25 800
34 800
34 000
46 700
25 800 000
34 800 000
32 300 000
346 500 000
156 500 000
62 600 000
71 060 000
493 500 000
182 300 000
97 400 000
103 360 000
840 000 000
1,0
1,0
1,0
1,0
6 077
3 247
3 627
3 774
506
271
302
314
49
Сравнение затрат жизненного цикла дома
Стоимость строительства
1кв.м., руб.
Сумма единовременных
затрат жизненного цикла
жилого дома, руб.
Сумма периодических затрат
жизненного цикла жилого
дома, руб./кв.м. в год
Экономия на периодических
затратах жизненного цикла
жилого дома, руб.
Преевышение периодических
затрат над единовременными
Стоимость затрат жизненного
цикла дома на единицу
общей площади в год
(Руб./кв.м в год)
Общая экономия
эффективного дом по
сравнению со стандартным
Стандартный
дом
12-квартирный
жилой дом
«Экодолье»
г.Оренбург
27-квартирный
трехэтажный
жилой дом
г.Егорьевск,
125-квартирный
жилой дом
г.Климовск,
25 800 р.
34 800 р.
34 000 р.
46 700 р.
-
+35%
+32%
+81%
5 217 р.
2 087 р.
2 493 р.
2 217 р.
-
-60%
-52%
-58%
+507%
+80%
+120%
+42%
6 077 р.
3 247 р.
3 627 р.
3 774 р.
-
-47%
-40%
-38%
50
Программное
обеспечение
расчета ЗЖЦ
МКД
51
«Автоматизированная информационная система анализа стоимости
жизненного цикла эффективного здания и оборудования»
52
53
За что платим?
Структура тарифа ЖКХ
Канализация
8.0%
Горячее
водоснабжен
ие
11.9%
Холодное
водоснабжен
ие
11.5%
Вывоз
мусора
1.2%
Средняя «зеленая» экономия
при эксплуатации
высокоэффективных зданий
превышает 30%, в том числе:
Содержание
и ремонт
жилья
17.1%
Газ 2.0%
Электроэнер
гия
3.9%

Экономия энергии
30%

Сокращение выбросов СО2
35%

Снижение потребления воды
30-50%

Сокращение отходов
50-90%
Отопление
44.4%
54
Резервы для экономии – 58 МЛРД.руб. в год
Энергопотребление
Отходы
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Субсидии
услуг ЖКХ
Выбросы СО2
Наименование
Станда
ртный
дом
Эффект
ивный
дом
Стоимость
строительства 1 кв.м.
от
25 000
руб.
от
35 000
руб.
Затраты жизненного
Вода цикла на 1 кв.м. за 30
лет
183 000 105 000
руб.
руб.
Стоимость услуг ЖКХ
на 1 кв.м. в год
1 115
700
Из них
теплоснабжение на 1
кв.м. в год
500
250
Субсидии на услуги
ЖКХ на 1 кв.м. в год
175 р.
НЕТ
55
Затраты жизненного цикла зданий (LCC)
Life cycle cost – затраты (издержки) в течение жизненного цикла здания –
сумма всех периодических и единовременных затрат за период владения
или срок службы, в том числе:
1.
Единовременные затраты до ввода дома в эксплуатацию:
2.
Периодические затраты в течение планового периода эксплуатации:
3.
Единовременные затраты на снос дома
Оценка затрат жизненного цикла зданий проводится для целей:
 минимизация затрат для собственника при одновременном сокращении
вреда окружающей среде.
 сравнения денежных потоков вновь возводимых «зеленых»
энергоэффективных зданий со стандартными существующими аналогами.
56
Эффективный жилой дом

Эффективным жилым домом является дом с минимальной совокупной
стоимостью владения с учетом всех стадий жизненного цикла дома:
строительство, эксплуатация, снос.

В рассмотренном примере, стоимость строительства эффективного дома на 50%
выше стоимости стандартного дома.

В то же время, стоимость затрат жизненного цикла (стоимость владения)
эффективного дома (53 тыс.руб.) в среднем на 150% или в 2,5 раза ниже затрат
жизненного цикла стандартного дома (143 тыс.руб.).

При прочих равных условиях, затратах на
строительство, на снос и эксплуатационных
расходах, с точки зрения устойчивого развития и
влияния на окружающую среду, стоимость затрат
жизненного цикла эффективного зеленого здания
всегда ниже стоимости стандартного здания, за
счет меньшего экологического отрицательного
воздействия на окружающую среду.
57