Споры_о_стоимости.Кузнецов

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, к.т.н.,
доцент
Председатель Санкт-Петербургского научнометодического совета по оценке
Козин Петр Александрович
д.т..н., проф.
И.о. председателя Совета НП СРОО
«Сообщество профессионалов оценки»
Немного истории:
1999 ЭНЖ «Проблемы недвижимости». Статья
«Социальные роли оценщика как участника
рынка недвижимости»
1. Оценщик – исследователь 1995-2000
2. Оценщик – консультант 2000-2014
3. Оценщик – адвокат 2013-2014
4. Оценщик – медиатор 2015?
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
2
Немного истории:
2010 Конференция СМАО «Встречная экспертиза
отчетов об оценке как инструмент
формирования справедливой договорной
цены при слияниях/поглощениях»
1. Результаты безошибочной оценки могут
отличаться в несколько раз
2. Можно ли два таких отчета объединить в один?
3. Экспертиза на подтверждение стоимости может
выполнять функцию встречной оценки
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
3
Немного истории:
Кузнецов Дмитрий, к.т.н., доцент, эксперт СПО
Оспаривание кадастровой
стоимости как прорыв
в развитии оценочной
деятельности
(опыт Санкт-Петербурга)
I Всероссийский съезд
оценщиков
Что новенького? Ничего хорошего?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Эпопея «НСОД» закончилась!
«Антиоценочная» позиция в Федерального собрания
(апрель 2014) и Следственного комитета (апрель 2013)
«Методический провал» между ФСО и отчетом об
оценке. Бюрократизация ОД
Дмитриев С. «Мы все встретимся в суде» 1999
Фридман «Оценка приносящей доход недвижимости»
Временное положение… Е.И.Тарасевича (1998 год).
Постановление №113 от 1 августа 1998 г. .
КО-ИНВЕСТ, вместо УПВС
Квалиметрия (1980)
Оценщики как адвокаты: победа любой ценой!
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
5
Что новенького? Модельный подход!
СП – много аналогов или близкие аналоги?
Модель стоимости участков под промышленную застройку в Петербурге
Скорректированная цена , руб/м2
Модель РС №1 (40 аналогов)
y = 737.32e2.8981x
R² = 0.811
y = 8520.9x - 828.54
R² = 0.8075
Коэффициент качества КК
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
6
А.Райкин «Критиковать каждый может!»
Формируется новая система
ценообразования в РФ:
закупки + оценка.
Методическая основа новой системы
ценообразования – зависимость «Цена
– Качество», основанная на фактах
Качество оценки, в первую очередь, зависит от позиций
сторон спора и только во вторую очередь – от квалификации
и добросовестности оценщика.
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
7
«Россия - правовое государство?!»
Чему оценщики могут (должны?)
поучиться у судей (арбитров)?
1. Открытость процесса
2. Независимость и чувство
3.
4.
5.
6.
собственного достоинства
Умение слушать и понимать обе точки
зрения
Краткость изложения
Факты = События + Действия
Справедливость чаще на стороне
слабого. Петербургский парадокс и формула
Д.Бернулли
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
8
«Россия - правовое государство?!»
Чему судьи могут научиться у
оценщиков (экспертов)?
1. «Первое, что нужно сделать –
подсчитать» У. Петти
2. У каждого явления есть как
правовой, так и экономический
аспект
3. Правильно поставленный вопрос –
половина ответа
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
9
Примеры каждодневных споров
о стоимости с участием оценщика
1. Оценка для залога. Заемщик – Оценщик –
Банк. И тут бывают судебные споры
2. Оценка для совершения добровольной
сделки. Иск о недостаточной эффективности управления
3. Выкуп для государственных нужд.
4.Кадастровая оценка и её оспаривание.
Позиции государства (три штуки).
5. Выкуп помещений по 159 ФЗ
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
10
Критерии того, насколько ситуация
«правильная» и оценщик выполнил свою
задачу как медиатор:
1. Баланс интересов участников спора и заказчиков
2.
3.
4.
5.
оценки отражается в расчетной моделе стоимости и в
отчете, а не переговорах за закрытыми дверями
Равноправие сторон, информационное равенство
обеспечено отчетом. Кадастровая справедливая
стоимость?
Учет интересов общества, а не только бюджета.
«Инвестиционный климат?»
Минимизация издержек – досудебные решения надо
готовить
Инновационные технологии оценки. НАДОЕЛО!
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
11
Что мы имеем?
Качество споров о стоимости
1. Оценка для залога - 4. Проблема – формализация
требований и создание «эталонных» отчетов. МР АКБСЗ.
2. Оценка для совершения добровольной сделки – 4.
Отсутствие квалифицированной экспертной поддержки.
ИНТУИЦИЯ как метод оценки!?
3. Выкуп для государственных нужд – 3. Методически не
проработаны ущербы и их связь с РС. Работаем.
4. Кадастровая оценка и её оспаривание - 3.
Законодательная, судебная и исполнительная власти
занимают разные позиции.
5. Выкуп по 159 ФЗ – 3. Разная сила сторон спора.
Важно обобщать «лучшие практики» из всех видов
споров о стоимости. Базового учебника не будет!
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
12
Оценка ситуации
Кризис экспертной деятельности в РФ
• Ликвидация отраслевой науки
• Неоднозначность судебной экспертизы
• Прямая и обратная задачи любой экспертизы, в т.ч.
судебно-медицинской. Соотношение 20/80.
• ЧТО ДЕЛАТЬ? Постепенно легализовывать методические
разработки через внутренние документы СРОО.
Мировой кризис экспертизы
Даниэль Канеман:
 Вероятность ошибочного диагноза – 40%
 Вероятность ошибочного прогноза на бирже – 50%
 Фундаментальная ошибка атрибуции
 Главная проблема – отсутствие обратной связи во многих сферах
экспертной деятельности
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
13
Позиция высшего суда:
 «Таким образом, рассмотрение арбитражным судом
заявлений об оспаривании решений комиссий по
рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости не может быть ограничено только
проверкой соблюдения формальных требований,
установленных к процедуре принятия соответствующих
решений, но и должно включать проверку законности и
обоснованности принятых решений с точки зрения
оценки судом по существу правовых доводов и
доказательств, касающихся действительной рыночной
стоимости объекта недвижимости»
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации № 13839/13
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
14
Критика концепции «оценщик – адвокат
стоимости» (кадастровая оценка, выкуп, приватизация
Позиция адвокатов: победа любой ценой, ничего личного!
Аналогия с уголовным процессом: адвокат, прокурор,
эксперт (ы). В чем общественный интерес? В
справедливости и научной обоснованности ЭЗ!
В чем профессиональная задача оценщика (эксперта)?
В совершенствовании инструментария поиска истины!
Споры ведут к истине? (Эдвард де Боно)
Концепция двухсторонней оценки. Плюрализм в
методике оценки – отражение в отчете разных точек
зрения. Концепция 3*3.
Начинать надо с кадастровой оценки и экспертизы.
Обсуждение отчетов о КС перед их экспертизой – это
КУТО!.
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
15
Результаты оспаривания как реализации
концепции «оценщик – адвокат»
Снижение стоимости или подтверждение КС в суде.
И в том и в другом случае особенно нечем гордиться.
Недопустимо, чтобы представители государства
занимали позицию: «победа любой ценой».
Нерешенные задачи оспаривания:
1. Совершенствование и унификация методик оценки
2. Создание и распространение «лучших практик»
3. Обучение заказчиков. Ассоциации
предпринимателей и граждан!
4. Справедливость как общественное благо не
отражается в отчетах
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
16
Проблема толщины отчета как инструмента
1.
Кто является читателем отчета? Заказчик?
Следователь? Судья? Обыватель?
2. Все ли приложения нужны? Документы оценщика?
3. Избегайте повторов и общих мест! Отчет – это не
справка, а исследование!
4. Обзор рынка – это диапазон + тренды.
Отчет – это МОДЕЛЬ СТОИМОСТИ,
выполненная в среде ЭТ с установлением связей.
Обоснование каждой цифры расчет, документ,
наблюдение, мнение
Отчет, выполненный полностью в ЭТ?
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
17
ВЫВОДЫ
 Концепция «оценщик – адвокат стоимости» себя не
оправдала, т.к. она не способствует развитию ОД,
правовой системы и системы ценообразования
 Для достижения «справедливой стоимости» оценщик
должен излагать в отчете обе конкурирующие точки
зрения
 Для этого предлагается разработать и применять
краткую, табличную форму отчета
 Оценочное сообщество должно переключиться с
разработки ФСО на разработку методических
рекомендаций
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
18
Литература
Эдвард де Боно «Думай, пока еще не поздно»
2. Методич. рекомендации по оценке эффективности ИП
3. Джордж Акерлоф, Роберт Шиллер «Как человеческая
психология управляет экономикой» Доверие,
1.
справедливость, добросовестность, денежная иллюзия, истории.
4. Дэвид Майерс «Интуиция: возможности и опасности».
Иллюзия воспоминаний, фундамент. ошибка аттрибуции.
Эдвард Деминг "Выход из кризиса. Новая парадигма
управления людьми, системами и процессами"
6. Даниэль Канеман "Думай медленно… решай быстро.
5.
График реакции на воздействие - нелинейные и несимметричный. У
нас имеется две системы мышления Система 1 и Система 2.
7.
Цифровой коммунизм Сергея Хапрова.
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
19
Спасибо за внимание!
Кузнецов Дмитрий Козин Петр
Дмитриевич
Александрович
Ddk-spb.ru
[email protected]
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
[email protected]
20