22.04_bobrov_me

Сделки с земельными участками, имеющими в
своих границах или граничащими с водными
объектами: особенности due diligence, практика
оспаривания сделок, эффективные механизмы
судебной защиты
БОБРОВ МАКСИМ
к.ю.н., адвокат, управляющий партнер
Содержание
1. Понятие, признаки, виды водных объектов
2. Особенности due diligence земельных участков, связанные с
водным объектом:
> Проверка наличия запретов на приватизацию, связанных с
водным объектом;
> Проверка наличия ограничений в использовании земельного
участка, связанных с водным объектом.
3. Судебная практика по спорам об оспаривании сделок с
земельными участками, связанными с водным объектом.
Понятие и признаки водного объекта
_____________________________________________________________






Водный объект - природный или искусственный водоем,
водоток либо иной объект, постоянное или временное
сосредоточение вод в котором имеет характерные
формы и признаки водного режима (ст. 1 ВК РФ)
_____________________________________________________________
Признаки водного объекта:
> объект со сосредоточением вод;
> имеющий природное или искусственное
происхождение;
> наличие водного режима.
Виды водных объектов
(ст. 5 ВК РФ)
1.ПОВЕРХНОСТНЫЕ ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ
ИНЫЕ ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ
ВОДОТОКИ
ВОДОЕМЫ
РЕКИ
ПРУДЫ
БОЛОТА
РУЧЬИ
ОБВОДНЕННЫЕ
КАРЬЕРЫ
ПРИРОДНЫЕ
ВЫХОДЫ
ПОДЗЕМНЫХ ВОД
(родники, гейзеры)
КАНАЛЫ
МОРЯ ИЛИ ИХ ОТДЕЛЬНЫЕ
ЧАСТИ
ВОДОХРАНИЛИЩА
ЛЕДНИКИ,
СНЕЖНИКИ
ОЗЕРА
2.ПОДЗЕМНЫЕ ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ
БАСЕЙНЫ
ПОДЗЕМНЫХ ВОД
ВОДОНОСНЫЕ
ГОРИЗОНТЫ
Правильная квалификация вида водного объекта в
контексте сделок с земельными участками имеет
важное правовое значение, т.к. от этого зависит:
> оборотоспособность земельного участка, если на нем
находится водный объект;
> оборотоспособность земельного
находится вблизи водного объекта;
участка,
если
он
> наличие зон с особым режимом, прилегающих к водному
объекту (береговая полоса, водоохранная зона, прибрежная
защитная полоса).
Проблема различия водных объектов:
1. В законодательстве отсутствуют легальные определения
отдельных видов водных объектов.
2. В отсутствии легальных определений их различия позволяют
установить:
> ГОСТы, в которых содержатся определения отдельных
видов водных объектов (например, ГОСТ 19179-73)
> Судебная практика, определившая отличительные
признаки отдельных водных объектов (например, пруда)
Водные объекты как объекты сделок:
Все водные объекты находятся только в федеральной
собственности (ст. 8 ВК РФ), за исключением пруда и
обводненного карьера.
Пруд и обводненный карьер могут находится в федеральной
собственности,
собственности
субъектов
федерации,
муниципальной и частной собственности.
Пруд и обводненный карьер не являются самостоятельными
объектами недвижимости, а являются неотъемлемой частью
земельного участка. Их отчуждение возможно только
одновременно с земельным участком (ст. 261 ГК РФ).
Отличительные
карьера
признаки
пруда
и
обводненного
Судебная
практика
сформулировала
следующие
отличительные признаки пруда (обводненного карьера)
как водного объекта:
>
искусственное происхождение;
>
отсутствие гидравлической связи
федеральными водными объектами.
с
другими
Наличие у «пруда» гидравлической связи делает его
водохранилищем (федеральным водным объектом)
(см.: Определение ВАС РФ от 26.05.2014 N ВАС-5817/14)
Особенности due diligence земельных участков,
имеющих в своих границах или граничащих с
водными объектами:
1. Проверка наличия ограниченной оборотоспособности
земельного участка (запрет на приватизацию), связанной с
водным объектом;
2. Проверка наличия ограничений в использовании
земельного участка, связанных с водным объектом.
Проверка особенностей оборотоспособности
участка, обусловленных водным объектов
Случаи
ограничения
оборотоспособности
(запрет на приватизацию) (ст. 27 ЗК РФ):
земельного
1. Нахождение земельного участка в береговой полосе водного
объекта;
2. На земельном участке расположен
муниципальный водный объект;
федеральный
или
3. Нахождение земельного участка в I и II поясах зон санитарной
охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и
хозяйственно-бытового водоснабжения;
4.
Нахождение
земельного
гидротехнических сооружений.
участка
под
земельного
объектами
участка
Границы водного объекта и прилегающих к нему зон
1. Границы водного
объекта
береговая линия
4. Водоохранная зона
3. Прибрежная защитная полоса
2. Береговая полоса
1. Невозможность приватизации земельного участка, находящегося в
береговой полосе
В соответствии с ч. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных
участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ.
________________________________________________________________________________
Береговая полоса – полоса земли вдоль береговой линии водного объекта
общего пользования (береговая полоса), предназначенная для общего
пользования (ч. 6 ст. 6 ВК РФ)
Береговая линия – граница водного объекта (ст. 5 ВК РФ)
________________________________________________________________________________
Береговая полоса не устанавливается для:
> болот
> ледников
> снежников
> родников
> гейзеров
Порядок определения береговой полосы
Проблема: Данные о границах береговых полос как правило отсутствуют в
государственном
водном
реестре
и
государственном
кадастре
недвижимости.
Ширина береговой полосы – 5 м или 20 м в зависимости от вида водного
объекта) (ст. 5 ВК РФ). Береговая полоса прокладывается от береговой линии
(границы водного объекта).
Береговая линия определяется для:
>
моря - по постоянному уровню воды, а в случае периодического изменения
уровня воды - по линии максимального отлива;
>
реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему
уровню вод в период, когда они не покрыты льдом;
> пруда, водохранилища - по нормальному подпорному уровню воды.
2. Невозможность приватизации земельного участка, в границах которого расположен
федеральный или муниципальный водный объект
_____________________________________________________________________________________________
Согласно пп.3 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ не подлежат приватизации находящиеся в публичной собственности
земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности.
_____________________________________________________________________________________________
Особенности due diligence:
При приватизации земельного участка:
При
последующих
сделках
приватизированным участком:
1. Получение выписки из ЕГРП, государственного
кадастра недвижимости в отношении земельного
участка с целью выяснения сведений о наличии на
нем каких-либо учтенных водных объектов;
1. Совершение действий, указанных слева в п.1 и 2, для
случаев приватизации земельных участков;
2. Выезд и визуальный осмотр земельного участка
на предмет наличия на нем водных объектов;
3. При выявлении водного объекта необходимо
отказаться от приватизации либо провести работы
по изменению границ земельного участка для
исключения из его состава водного объекта.
с
2. При выявлении на земельном участке водного объекта
необходимо удостовериться, что водный объект,
представляет собой пруд/обводненный карьер, который
был создан позднее приватизации земельного участка.
3. Невозможность приватизации земельного участка, находящегося в I и II поясах зон
санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения
_____________________________________________________________________________________________
Согласно пп. 14 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки в первом и втором
поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения.
_____________________________________________________________________________________________
Для определения наличия запрета на приватизацию следует
установить:
1. Нахождение земельного участка
используемого
для
питьевого
водоснабжения
вблизи водного объекта,
и
хозяйственно-бытового
2. Нахождение земельного участка в I и II поясах зон санитарной
охраны водного объекта
Порядок определения поясов зон санитарной охраны водных объектов,
используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
Проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, устанавливаются
органами исполнительной власти субъектов РФ при наличии санитарноэпидемиологического заключения (пункт 4 ст. 18 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения», СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников
водоснабжения и водопроводов питьевого назначения)
Проблема: В большинстве субъектов РФ проекты таких зон не утверждены. При
этом судебная практика исходит из того, что отсутствие проекта не означает, что
зоны не могут быть определены на основании других нормативных актов, не
отмененных и не утративших силу, например (в рамках г. Москвы):
> Санитарных Правил 2.1.4.2625-10. «Зоны санитарной охраны источников питьевого
водоснабжения г. Москвы. Санитарно-эпидемиологические правила»;
> Постановления Совета Министров РСФСР от 30 ноября 1971 года N 640 «Об
утверждении зоны санитарной охраны Западной водопроводной станции
Московского водопровода и питающих ее источников» и др.
Порядок определения поясов зон санитарной охраны водных объектов,
используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
Для определения места нахождения I и II поясов зон санитарной охраны водных
объектов,
используемых
для
целей
питьевого
и
хозяйственно-бытового
водоснабжения, рекомендуется:
> Сделать запрос в уполномоченный орган субъекта РФ о проекте
санитарных зон водных объектов;
> Сделать запрос в управление Росприроднадзора
информации о согласовании им проекта санитарных зон;
для
получения
> Получить выписку на водный объект из государственного водного реестра;
> Получить правила землепользования и застройки, генеральный план
территории с картой зон с особым условиями использования.
> Проверить наличие действующих с советского периода правовых актов,
которыми могли быть установлены санитарные зоны;
> Проверить водный объект по перечню водных объектов, используемых для
питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, установленному в
Постановлением Правительства РФ № 2054-р от 31.12.2008 г. (не
исчерпывающий перечень).
3. Невозможность приватизации земельного участка, расположенного под
объектами гидротехнических сооружений
________________________________________________________________________________
Согласно пп. 10 ч.5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте (не подлежат
приватизации) находящиеся в государственной или муниципальной
собственности земельные участки, расположенные под объектами
гидротехнических сооружений.
________________________________________________________________________________
Запрет распространяется в том числе на те случаи, когда гидротехническое
сооружение принадлежит лицу на праве частной собственности.
Исключение:
Допустима
приватизация
земельного
участка
под
гидротехническим сооружением, созданным частным инвестором на
территории морского порта (ч. 4 ст. 28 Федеральный закон от 08.11.2007 N 261ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Определение понятия гидротехнического сооружения
Определение гидротехнического сооружения дано в п. 3 ФЗ от 21.07.1997 №
117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений»
Ключевым отличительным признаком гидротехнического сооружения
является его функциональное предназначение:
> для использования водных ресурсов и предотвращения негативного
воздействия вод и жидких отходов.
Сведения о гидротехнических сооружениях подлежат отражению в
российском регистре гидротехнических сооружений, государственном
водном реестре, а также ЕГРП.
Отсутствие сведений о гидротехническом сооружении в реестрах не влияет
на запрет приватизации земельных участков под ним.
Два подхода судебной практики к толкованию пп. 10 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ о
запрете приватизации земельных участков под гидротехническими
сооружениями
Первый поход: запрет на приватизацию распространяется только на те
земельные участки, на которых находятся гидротехнические сооружения,
повреждение которых может привести к чрезвычайной ситуации,
приватизация же земельных участков под другими гидротехническими
сооружениями допустима.
Второй подход: запрет на приватизация земельных участков по пп. 10 ч. 5
ст. 27 ЗК РФ действует вне зависимости от того может ли повреждение
гидротехнического сооружения привести к чрезвычайной ситуации
2. Проверка наличия связанных с водным объектом ограничений в
использовании земельного участка
Ограничения в использовании земельных участков устанавливаются в пределах:
1. Водоохранной зоны;
2. Прибрежной защитной полосы.
Указанные ограничения не препятствуют приватизации земельного участка
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к
береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на
которых
устанавливается
специальный
режим
осуществления
хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения,
засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а
также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и
других объектов животного и растительного мира (ст. 65 ВК РФ).
Прибрежной защитной полосой признается зона в границах
водоохранных зон, на территориях которой вводятся дополнительные
ограничения хозяйственной и иной деятельности (ст. 65 ВК РФ).
Ширина водоохранной зоны
От 50 м до 500 м в зависимости от вида водного объекта
Ширина прибрежной береговой полосы
От 30 м до 50 м в зависимости от вида водного объекта
Ограничения хозяйственной деятельности в водоохранной зоне
> Проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация
хозяйственных и иных объектов при отсутствии у данных объектов сооружений,
обеспечивающих охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения
вод
> Использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв
> Размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и
потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов
захоронения радиоактивных отходов
> Осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами
> Движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за
исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных
местах, имеющих твердое покрытие
> Размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за
исключением отдельных случаев)
> Размещение специализированных хранилищ и применение пестицидов и агрохимикатов,
сброс сточных, в том числе, дренажных вод
> Разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением
случаев, указанных в п.8 ч. 15 ст. 65 Водного кодекса РФ)
Ограничения хозяйственной деятельности в прибрежной защитной
полосе:
> Распашка земель
> Размещение отвалов размываемых грунтов
> Выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних
лагерей, ванн
Правовая позиция ВАС РФ, защищающая права собственников
земельных участков, приватизировавших их с отдельными нарушениями
Суть правовой позиции: нарушения при приватизации земельного
участка, относящиеся только к его отдельной части, не влекут
недействительности всей сделки, а влекут ее недействительность в
соответствующей части. (Например, часть приватизированного
земельного участка находится в береговой полосе)
Правовая позиция основана на ст. 180 ГК РФ:
«Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих
ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена
и без включения недействительной ее части».
Правовая позиция ВАС РФ о частичной недействительности сделки
нашла свое отражение в Постановлениях Президиума ВАС РФ:
> Постановление от 5 июля 2005 г. № 15524/04;
> Постановление от 6 сентября 2011 г. № 4275/11;
> Постановление от 12 марта 2013 г. № 14182/12.
Для реализации рассматриваемой позиции ВАС РФ в рамках спора
об оспаривании сделки приватизации необходимо соблюдение
следующих условий:
1. Делимость земельного участка;
2. Проведение при рассмотрении спора кадастровых работ с целью
определения новых границ земельного участка с исключением из его
состава незаконно приватизированных частей.
В резолютивной части решения суда должна содержаться
информация об уникальных характеристиках земельного участка,
подлежащая внесению в кадастр недвижимости, по причине
изменения его границ в связи с исключением из его состава отдельных
частей
Спасибо за внимание!
115035, г. Москва, ул. Садовническая, д. 82,
стр.2, 6 подъезд, 2 этаж, (БЦ «Аврора Бизнес
Парк», м. Павелецкая)
Тел.: +7(495) 641-18-98
btplaw.ru
Бобров Максим
к.ю.н., адвокат,
управляющий партнер
E-mail: maksim.bobrov@btplaw.ru