УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Стратегическое управление
имущественным комплексом
Тема 7:
Современные модели
и механизмы управления
Современные модели
и механизмы управления ИК - 1
1.
Модель внутрифирменного
формирования имущественного портфеля
стратегии управления недвижимостью
и
(Real Estate Portfolio – для Non-Property организаций)
- Концепция компонентной стратегической гибкости
(мобильности) недвижимости:
правовой, финансовой, физической и функциональной.
- Формирование иерархического портфеля
недвижимости:
ядро портфеля и портфели второстепенных уровней.
Современные модели
и механизмы управления ИК - 2
2. Модель гибкого рабочего пространства
Flexible workspace (workplace) – структура
офисных единиц и возможности перемещения
персонала
3. Оutsitting (Commuter management) / аутситтинг
– комплексный механизм интеграции рабочего
и домашнего пространств.
4. Модель производительности рабочего
пространства - измерение и повышение
офисной производительности
5. Outletting – модернизация торгового бизнеса.
Модель гибкого рабочего
пространства
Гибкое рабочее пространство - Flexible
workspace (workplace):
Внутрифирменная реорганизация
рабочего пространства, в том числе:
– отказ от персонализации рабочих мест,
– создание спектра типов рабочих мест и
помещений под спектр функциональных и
организационных потребностей
- в собственной работе
- в работе с клиентами.
Outsitting
(Commuter management)
Механизмы гибких сочетаний рабочего и
домашнего пространств:
- обеспечение производительной и
комфортной среды для персонала,
- обеспечение рациональных физических
перемещений персонала - с точки зрения
затрат времени и места пребывания в схеме
«работа – дом»
- развитие инфраструктурных компонентов
внутри и во внешнем окружении офисов.
Outletting – Аутлеттинг
Смена профессиональной ориентации
собственника торговых центров - от
непосредственно специализации в торговле на
«недвижимостную» специализацию по сдаче торговых
помещений в аренду.
• Outletting / Аутлеттинг - пример управленческих
инноваций в бизнесе недвижимости - в торговом секторе
рынка недвижимости.
• Проблема – насколько полной и где целесообразна
подобная переориентация профессионализма, в том
числе для собственников недвижимости.
Интеграционные тенденции
в современной организации
управления имущественным
комплексом - недвижимостью
1) Insourcing / Outsourcing
2) Facility Management
Insourcing / Outsourcing
интегральные аспекты
Insourcing
Выполнение функций и услуг собственными
силами. Специализация и предоставление услуг
по отдельным направлениям и функциям внутри
фирмы множеству входящих в неё
подразделений
Outsourcing
Передача части функций (в нашем случае –
управления ИК) во внешние структуры.
Внешние структуры, специализируясь,
предоставляют услуги, кроме нашей фирмы,
множеству других фирм.
Outsourcing - Аутсорсинг
Предпосылки аутсорсинга - новые потребности в структуре, качестве и др. характеристиках
ресурсов недвижимости, глобализация бизнеса.
Аутсорсинг – механизм преодоления сложившегося несоответствия между динамичными
потребностями в высококлассном рабочем
пространстве и располагаемым ИК (дорогим и
негибким, чтобы на длительной основе его
эффективно использовать, своевременно
трансформировать и обслуживать на требуемом
уровне собственными силами).
Мотивация взаимодействий
в схеме Outsourcing/Аутсорсинг
ДЛЯ СОБСТВЕННИКА
- освобождение своего менеджмента от функций, по
которым нет соответствующего профессионализма, кадров
и нацеленности, исходя из стратегии компании
ДЛЯ ПРИВЛЕКАЕМОЙ ФИРМЫ
- обслуживание на множестве фирм, специализация в
отдельных услугах и комплексное обслуживание (ИК)
вплоть до обширного набора функций Facility Management
- новый и самый высокий уровень специализации:
предоставление первоклассной офисной недвижимости в
аренду по принципу «где угодно – на сколько времени
угодно – для чего угодно (любого функционального
назначения) - лучшего качества и объяснимой цены».
Facility Management - FM
• FM - интеграция различных функций и
направлений предоставляемых услуг, в т.ч. по
управлению ИК и инфраструктурой компании.
• Важнейшие компоненты Facility Management:
– Выработка стратегии рабочего пространства.
– Прогнозирование и планирование развития и
использования ИК и инфраструктуры.
– Приобретение и использование объектов
недвижимости.
– Управление арендой (мониторинг).
– Планирование, распределение и управление рабочим
пространством, помещениями и рабочими местами.
Другие возможные компоненты для
интеграции в Facility Management
• Эксплуатация, техническое обслуживание и
ремонт.
• Управление строительными проектами
(развития ИК).
• Бюджетирование, учет и экономическое
обоснование решений по недвижимости, ИК.
• Управление телекоммуникациями, передачей
данных, энергетикой и сетями.
• Управление безопасностью, охрана.
• Общие административные услуги.
Современные механизмы
управления
АРЕНДА
АРЕНДА - 1
• АРЕНДА - стратегическая альтернатива
полной собственности
• Иметь в собственности – или арендовать?
«За» и «против» для каждой из альтернатив, в т.ч.:
– применительно к проблеме обеспечения стратегической
гибкости ресурсов недвижимости,
– применительно к выбранной политике компании
(как, например: концентрация на основном бизнесе,
наличие профессионалов по недвижимости и др.).
Многообразие форм и условий
арендных отношений
– Долгосрочная и краткосрочная аренда.
– Аренда с правом / без права выкупа.
– Аренда с реверсией (с фиксацией условий
по стоимости объекта и др. к окончанию
договора).
– Обратная аренда (Sale-Leaseback) –
продажа с одновременным взятием объекта
в аренду.
– Аренда с механизмом учета затрат
арендатора на улучшение объекта и др.
Аренда с реверсией
(с согласованием оценки объекта в конце аренды)
Виды доходов:
(1)+(2)
Годы
t=0
(1) Доходы от аренды
(дисконтируемые к текущему времени)
t=1
k1,C1
t=2
k2,C2
…
…
…
(2) Реверсия «RC»
(оценка стоимости к
концу срока аренды)
…
t
ktCt
С1 * (1/(1+k1)
С2 * (1/(1+k1)(1+k2))
Ct * П(t)[(1/(1+kt)]
…
…
CT * П(T)
RC * П(T)
П(T) = (1/(1+k1)) * (1/(1+k2)) *… (1/(1+kt)) …* (1/(1+kT)).
П – знак произведения
П(t) – обозначение для произведения t сомножителей (1/(1+kt),
П(T) – обозначение для произведения Т сомножителей (1/(1+kt), где t=[1,T]
t=T
kT,CT
Механизм «Продажа с обратной арендой»
Sale-Leaseback (SL) - 1
Собственник продает объект и тут же берет в аренду
Сделкам SL предшествует конкурс, объявляемый
собственником (вместе с условиями обратной аренды).
Т.о., в сделках заинтересованно участвуют две стороны:
LB - собственник со своей стратегией продажи и гибкой
долгосрочной обратной аренды относительно продаваемой
недвижимости,
BL - покупатель, специализирующийся в арендном бизнесе
недвижимости и инвестирующий в данную недвижимость,
исходя из следующих аргументов:
- получение стабильных доходов от сдачи в аренду приобретенной
недвижимости (бывшему собственнику), а, возможно, и возникающих
излишков - вновь появляющимся арендаторам,
- организация нового и более эффективного управления
приобретенной недвижимостью для будущих потребителей нового типа.
Механизм «Продажа с обратной арендой»
Sale-Leaseback - 2
Положительные моменты для собственника:
(а) Финансовые поступления по результатам торгов
недвижимости могут быть использованы (для
инноваций).
(б) Передача рисков по управлению и обслуживанию
ИК.
(в) Высокое качество рабочего пространства (от
нового собственника).
Положительные моменты для покупателя:
(1) Стабильный арендатор на длительный период.
(2) Укрепление позиций на рынке недвижимости и
услуг.
(3) Эффективное использование ИК – доп. прибыль.
Механизм «Аренда с обратной продажей»
Sale-Leaseback - 3
СРАВНЕНИЕ ЗАТРАТ собственника ДО и ПОСЛЕ СДЕЛКИ
В СОБСТВЕННОСТИ
В АРЕНДЕ
Налоги
Арендная плата
Расходы на содержание,
Дополнительные расходы
управление, ремонт,
(по условиям договора)
обслуживание, охрану и др.
Собственнику необходимо иметь (разработать)
* СТРАТЕГИЮ потребностей в объемах и качестве
РАБОЧЕГО ПРОСТРАНСТВА на 10-20 лет вперед.
* Комплексный механизм конкурсной продажи вместе
с предлагаемыми условиями арендного договора.
* ОЦЕНКУ эффективности своих дисконтированных потоков
с учетом прогнозируемых изменений.
Аренда с выкупом - в сочетании
с механизмами Outsourcing & Facility
Management (Lease-Leaseback)
• Арендатор арендует объект вместе с услугами.
• Собственник (в отличие от традиционных механизмов
аренды) берет на себя обеспечение качества рабочего
пространства, обслуживание, ремонты и др.
• Арендатор, таким образом, передает вовне комплекс
функций (Outsourcing) по управлению недвижимостью,
а также другой инфраструктурой (Facilities).
• По завершении срока аренды может быть предусмотрен
выкуп арендатором объекта в собственность.
Причем тут же может быть включена одна из схем
передачи комплекса обслуживающих функций внешним
структурам (Outsourcing - c новым или тем же партнером).
МЕХАНИЗМЫ и МОДЕЛИ ПАРТНЕРСТВА
Партнерство - исходные предпосылки
Партнерство не имеет однозначного, стандартного или
нормативного определения.
Под партнерством понимают взаимодействие сторон:
- представляющее для них взаимный стратегический
интерес (в рамках более широких, чем определены
традиционными нормативными правовыми актами),
- реализуемое через возможное многообразие различных
нормативно регулируемых форм и механизмов.
При этом интересы участников партнерства могут быть
несовпадающими. Но всегда существует взаимная
выгода в стратегическом аспекте.
ПАРТНЕРСТВО –
сотрудничество в рамках правовых
и социальных норм отношений между
взаимодействующими организациями
ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
Формы и механизмы взаимодействий, регламентируемые
нормативными правовыми
(законодательными) актами:
- аренда, обратная аренда (S-L),
- концессия,
- передача в … пользование,
- доверит. управление, траст,
- совместные предприятия …
Ответственность – в рамках
правовых отношений и
правового регулирования:
- уголовная,
- административная,
- материальные и иные санкции …
ПАРТНЕРСКИЕ ОТНОШЕНИЯ
Формы взаимодействий «шире»
рамок и норм, регулируемых
нормативными правовыми
актами (меморандумы, соглашения
о намерениях, альянсы, соглашения
о стратегическом сотрудничестве …)
В их основе:
- доверие (предсказуемость, внимание
к нуждам окружающих, честность …)
- следование традициям, этическим и
др. подобным нормам
Ответственность – «шире» рамок
правового регулирования:
– моральная (потеря доверия),
- общественное мнение,
- изменение рангов, рейтингов
- лишение аккредитации …
Партнерство в имущественном управлении
(в управлении ИК, недвижимостью)
Private-Public Partnership (РРР) - Государственно-частное
партнерство.
Real Estate Partnership (REP) - партнерство частных
собственников.
PPP / ГЧП изначально - это комбинация механизма частной
финансовой инициативы (Private Financial Initiative – PFI),
вовлекающей частный сектор в зону ответственности
государства для качественного выполнения публичных
функций, в т.ч. для управления гос. и муниципальной
недвижимостью, концессий, аренды (S-L, L-L) и др.
REP - развитие феномена ГЧП / РРР применительно к
управлению недвижимостью частных собственников. Это –
различные комбинации механизмов межкорпоративных
альянсов, аутсорсинга, обратной аренды и др.
Государственно-частное партнерство #1
• В партнерстве государство вовлекает частный
сектор с его финансовыми, управленческими и др.
ресурсами в исключительную зону своей
ответственной деятельности (чего ранее не было в
принципе, см., например, концессионные отношения).
• ГЧП - одна из многих форм взаимодействий
государственного и частного сектора (см., например,
приватизацию, аренду, гос. закупки и контракты и др.).
• Существует множество схем реализации ГПЧ,
различающихся сочетаниями финансовых,
управленческих, правовых и т.д. условий
взаимодействий (см., например, BOOT, BOO, LROT …)
Государственно-частное партнерство #2
• Проекты достижения целей ГЧП существенно
отличны от инвестиционных и т.п. видов проектов:
– комбинирование разнородных факторов, в т.ч. из
области отношений собственности,
– масштабы, общественная (социальная) значимость,
длительность ЖЦ и динамизм среды,
– принципиальное различие пространства целей и
критериев партнеров,
– специфика взаимоотношений партнеров и принятия
решений по корректировке и смене условий, схем, (вкл.
партнеров) и форм взаимодействий,
– имеют важное значение факторы типа доверия и др.
• Мировые тенденции развития ГЧП: активная
позиция гос. участника, стандартизация, орг. структуры
поддержки ГЧП, оценки VfM-эффективности и др.
Государственно-частное партнерство #3
Стоимость партнерских проектов - сотни млн. €;$.
Длительность проектов – многие десятки лет.
Проекты ГЧП решают сложные инфраструктурные
и социальные проблемы по долговременному
предоставлению услуг (качественных и
доступных) обществу: хозяйствующим субъектам
и населению.
Где сегодня сосредоточены основные проекты
партнерства: транспортная инфраструктура,
дорожная сфера, энергетика, концессионные
соглашения и т.д.
Вопросы методологического характера:
Есть ли и в чем различие между партнерством
и механизмами договорных отношений?
Можно ли и как обосновать выбор конкретной
формы, схемы и условий государственночастных взаимодействий, в т.ч. эффективно
«реализующих партнерство»?
В чем суть многообразия механизмов, схем и
условий реализации партнерства?
Как оценить эффективность партнерства?
Как определить грань между партнерством и
сговором (применительно к ГЧП / РРР)?
Масштабные прецеденты ГЧП и др.
современных механизмов взаимодействий
Приватизация жилого фонда Минобороны UK (L1.6
млрд) с обратной долгосрочной арендой
необходимых объемов модернизированного
жилья (конец 1990х).
DSS UK (Департамент социальной защиты)
передал по схеме партнерства 700 объектов (18
млн. кв. футов) с 90 тыс. сотрудниками,
работающими на этих площадях, специальному
консорциуму. Контракт на 20 лет.
Манчестер (1995-1998): проект переселения 11
муниципальных офисов в один – отвечающий
современным требованиям. PFI – проект, ₤140
млн. 2000 сотрудников.
Договор о партнерстве – 20 лет.
Мировая практика партнерства и
обратной аренды в частном секторе
Банк «Abbey National» продал в конце 2000 г.
банку «Mapeley Columbus» по схеме
партнерства (и обратной аренды) портфель
недвижимости из 1300 объектов за 500 млн.
фунтов.
Торговая корпорация “Sainsbury” выручила 335
млн. фунтов от продажи 16 супермаркетов
специально созданному оффшору по схеме
Sale-Leaseback. Взаимный успех в сделке
привел к последовавшей продаже еще 9
супермаркетов.
Прецеденты отечественных сделок
с механизмами обратной аренды
В середине 2000-х сеть «Седьмой континент»
(РФ) продала магазин (4000 кв. м) в «Атриуме»
за 22 млн $ компании «Инвестнедвижимость»
с обратной арендой на длительный срок
(с арендной платой 2 млн$/год).
Октябрь-2008: группа компаний «Самохвал»
выставила на продажу 17 магазинов в Москве ,
Московской, Рязанской и Калужской областях
площадью 35 тыс. кв. м с обратной арендой
под 15% годовых за 107 млн $.
КОМБИНИРОВАНИЕ
механизмов управления
• PPP
• PPP
Sale-LeaseBack + Outsourcing
Lease-LeaseBack + Outsourcing
• REP
Sale-Leaseback + Outsourcing
• Outsourcing + Facility Management
• Facility Management + Insourcing
===================================
Гибкое (творческое) комбинирование
механизмов управления ИК, исходя из
взаимных стратегических интересов партнеров