Деловые центры Екатеринбурга 2008 год Екатеринбург – административный центр Свердловской области и Уральского Федерального округа площадью 49 тыс. гектаров, с населением более 1 млн. 339 тыс. человек Основные показатели социально-экономического развития Екатеринбурга 63,7 2007 г. 130,4 2008 г 1 полугодие. 104,4 3,3 16 44,2 54,8 284,6 412,8 900,1 129,6 руб. 1 210 6 022 17 630 23000 Оборот розничной торговли в действующих ценах млрд.руб. 15,6 82,3 264,9 164,5 Объем платных услуг населению млрд.руб. 2,3 20,9 63,6 78,3 % 130,4 112,34 109,0 121,7 Наименование показателя Ед. изм. Объем производства млрд.руб. Общий объем инвестиций (за счет всех источников млрд.руб. финансирования) Ввод жилья тыс.кв.м. за счет всех источников финансирования Среднемесячная заработная плата Индекс потребительских цен на товары и услуги (средний за период) 1998 г. 2003 г. 12,9 Динамика роста объектов жилого и нежилого строительства: объекты жилого назначения 1400 700 920 тыс. кв. м. тыс. кв. м. 900 735 800 600 720 800 1300 1200 1000 объекты нежилого назначения 600 495 502 2006 г. 2007 г. 500 400 300 400 200 200 100 0 2006 2007 2008 2015 (план) (план) 0 2008 г. (план) В 2006-2007 г.г. КОБОН Администрации Екатеринбурга совместно с Уральской Палатой Недвижимости были проведены комплексные оценки и анализы рынка офисной недвижимости города Екатеринбурга. На момент подготовки СП «Деловые центры» общая площадь объектов офисной недвижимости города Екатеринбурга составляла 2,4 млн. кв.м. Согласно анализу арендаторов количественно и качественно неудовлетворенны своими офисными помещениями порядка – 40-45% арендаторов, следовательно, дефицит по состоянию на 01.01.2008 г. составляет 1,1 млн. – 1,2 млн. кв.м. офисных площадей. Статистика последних лет показывает, что данная потребность возрастает в среднем на 10 %, следовательно, ожидаемый дефицит к 2015 году составит порядка 2,1 млн. кв.м. Обеспеченность качественными офисными площадями класса «А» и «В», 2008 год Прага 0,92 Варшава 0,79 Москва 0,57 0,38 Санкт-Петербург 0,24 Екатеринбург 0,16 Новосибирск 0 2008 0,4 0,6 Новосибир Екатеринб Санктск ург Петербург Москва Варшава Прага 0,57 0,79 0,92 0,16 0,2 0,24 0,38 0,8 1 Целью стратегического проекта является формирование условий для современного конкурентоспособного рынка офисной недвижимости в городе Екатеринбурге, соответствующего уровню и требованиям международных стандартов. Деловой центр – вид коммерческой недвижимости, самостоятельная часть комплекса зданий, отдельно стоящее здание, либо блок здания полностью или частично используемые для размещения офисов класса «А», «В», «С», (не менее 5 тыс. кв.м.), оснащенные необходимой для этого инженернотехнической и телекоммуникационной инфраструктурой, имеющие набор дополнительных услуг. Дополнительный набор услуг не обязателен, для каждого конкретного проекта решение принимает Управляющая Компания. Деловым центром не может являться здание или комплекс зданий, в которых общая доля офисных помещений менее 70% от общей площади здания, доля помещений стороннего характера не должна превышать 30%. Под понятие делового центра не попадают помещения первых этажей (в т.ч. перевод жилой недвижимости в нежилую), «конторские» и «административные» помещения в составе торговых, складских или иных объектов. Реализация стратегического проекта «Деловые центры» начата с 2006 года, по состоянию на 01.01.2006 в городе Екатеринбурге действовало 20 деловых центров с качественными офисными площадями общей площадью 129,5 тыс.кв.м., в том числе: • Класс «А» - 4 объекта (1%, 27,3 тыс. кв.м.); • Класс «В» - 16 объектов (6%, 101,75 тыс. кв.м.). Соотношение классности офисных помещений по состоянию на 01.01.2006 г. 93% Класс "А" (1%) 1% Класс "В" (6%) Класс "С" (93%) 6% Приоритетными задачами проекта являются: 1. Строительство 66 деловых центров, общей площадью 2 млн. 300 тыс. кв.м.; Структура строящихся деловых центров (%) Центр (61%) 3 пояс (4%) 4 пояс (2%) 1 пояс (25%) 2 пояс (8%) 2 пояс (8%) 3 пояс (4%) 4 пояс (2%) Центр (61%) 1 пояс (25%) Структура строящихся деловых центров по поясам: 2. Реконструкция, модернизация 12 деловых центров (доведение до характеристик класса «В»); 3. Разработка и утверждение методики классификации; 4. Приведение в соответствие с общемировыми требованиями по распределению долей на рынке классов офисных помещений Соотношение классов офисной недвижимости в общемировой практике 45% Класс "А" (30 %) Класс "В" (25 %) 25% Класс "С" (45 %) 30% 1. Количество новых деловых центров (объект) 70 max; 66 60 min; 62 50 40 max; 34 30 min; 30 20 10 3 0 2006 2007-2010 2011-2015 2. Количество реконструированных деловых центров (объект) 14 max; 12 12 min; 11 10 max; 9 8 min; 7 6 4 2 0 0 2006 2007-2010 2011-2015 3. Процентное соотношение классов офисной недвижимости в целом по городу Екатеринбургу 100% 80% Класс "А"; 1% Класс "А"; 8% Класс "В"; 6% Класс "В"; 15% Класс "В"; 24% 60% 40% Класс "С"; 93% Класс "С"; 76% Класс "С"; 47% 20% 0% Класс "А"; 29% 2006 г. 2007-2010 г.г. 2011-2015 г.г. Класс "А" 1% 8% 29% Класс "В" 6% 15% 24% Класс "С" 93% 76% 47% По состоянию на 01.08.2008 г. в городе Екатеринбурге действует 39 деловых центров с качественными офисными площадями общей площадью 323,3 тыс.кв.м., в том числе: • Класс «А» - 9 объектов (94,7 тыс. кв.м., 4% - от общего объема рынка офисных помещений); • Класс «В» - 30 объектов (260,5 тыс. кв.м., 11% - от общего объема рынка офисных помещений). Строительство объектов в 2006-2010 г.г. Строительство деловых центров Год ввода «А» «В» Всего Кол-во Кв.м. Кол-во Кв.м. Кол-во Кв.м. 2006 - - 3 34600 3 34600 2007 2 35500 10 124100 12 159600 2008 5 57600 11 114260 16 171860 2009 6 154019 14 113611 20 267630 2010 4 240000 7 136551 11 376554 Реконструкция объектов в 2007-2010 г.г. Реконструкция деловых центров Год Объекты Кв.м. 2007 2 33300 2008 2 16000 2009 1 26000 2010 4 32900 По итогам 10 месяцев 2008 года введены в эксплуатацию, за счет нового строительства 6 объектов: По итогам 10 месяцев 2008 года введены в эксплуатацию, за счет реконструкции 1 объект: На рынке происходит не только качественный рост, но и появляются первые проекты, ориентированные на определенную категорию арендаторов или покупателей, растут масштабы объектов, на рынок выходят новые участники, имеющие широкие финансовые возможности. Тенденциями последних двух лет, прослеживается ввод в эксплуатацию ряда проектов с общей площадью более 100 тыс. кв.м. Наиболее крупные объекты вводимые в 2009 году На сегодняшний день группой крупнейших российских компаний в сфере коммерческой недвижимости, консолидированы позиции в классификации офисных зданий. Сформулированы критерии, позволяющие разделить офисные площади на 3 класса: «А», «В» и «С». За основу классификации был взят опыт Восточной Европы (Польши, Чехии), но все же критерии максимально адаптированы к требованиям России. На сегодняшний день ситуация на рынке офисной недвижимости города Екатеринбурга характеризуется как «классовая» неразбериха — несмотря на то что активное строительство офисных зданий продолжается, единой для всех четкой системы классификации офисной недвижимости нет. Классификация необходима для: 1. Подготовки грамотного проекта и концепции офисного здания (включая объекты инфраструктуры); 2. Обозначения четкой ценовой политики ставок арендных плат; 3. Имиджа управляющей компании; По итогам реализации СП «Деловые центры» к 2015 году город Екатеринбург приблизится по соотношению классности деловых центров к мировым показателям 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Класс "А"; 30% Класс "А"; 29% Класс "В"; 25% Класс "В"; 24% Класс "С"; 45% Класс "С"; 47% Мировая практика Класс "А" Класс "В" Класс "С" г. Екатеринбург к 2015 году В рамках реализации Стратегического проекта в городе Екатеринбурге к 2015 году объем рынка офисных площадей увеличится в 2 раза и составит 4 млн. 733 тыс. кв.м., из них качественных офисных площадей «А» и «В» класса - 101 объект общей площадью 2 598,5 тыс. кв.м., в т.ч.: «А» - 35 объектов общей площадью 1 286,5 тыс. кв.м.; «В» - 66 объектов общей площадью 1 210,3 тыс. кв.м.