Шепель А.Н. ДСК для ЖСК

ДСК для ЖСК
Новые инвестиционные возможности массового
жилищного строительства
Финансовые показатели Программы, предлагаемой
Корпорацией S.Holding
 Необходимый объем строительства жилья до 2020 года
2,55 млрд.м2
 Средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса
20 000 руб.
 Объем строительных инвестиций и затрат на инженерную подготовку 76,5 трлн.руб.
 Затраты на разработку документации по планировке территорий
153 млрд.руб.
 Необходимое количество заводов - 1000 шт., из которых:
реконструкция советских ДСК/комбинатов ЖБИ
235 шт.
новое строительство Мобильных ДСК
765 шт.
 Стоимость реконструкции одного завода мощностью 150 000 кв.м./г.
150 млн.руб.
 Стоимость строительства одного завода мощностью 150 000 кв.м./г.
410 млн.руб.
 Затраты на строительство заводов (0,46% от Объем строит. инвестиций) 348,9 млрд.руб.
Приказ Минрегиона России от 27.02.2010г. №79 об утверждении
Стандарта жилья эконом-класса
1. Стоимость квадратного метра не должна превышать 30 000 рублей;
2. Требования к жилым помещениям:
Для малоэтажных индивидуальных домов и блокированных жилых домов:
- Площадь гостиной (общей комнаты): 14 м2;
- Площадь спальни: 10 м2;
- Площадь кухни: 8 м2;
Для малоэтажных многоквартирных жилых домов:
- Площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире: 14 м2.
- Площадь гостиной (общей комнаты) в квартирах с числом комнат две и
более: 16 м2;
- Площадь спальни: 8 м2 (10 м2- на двух человек);
- Площадь кухни: 6 м2;
- Площадь кухни–ниши в однокомнатных квартирах: 5 м2.
3. Многоквартирные дома должны иметь не менее 2-х секций;
4. Стоимость заселения не должна превышать 600 000 рублей на человека:
Стоимость заселения одного человека =
Стоимость 1 кв.метра * Площадь квартиры
Количество человек, заселяемых в квартиру
Управление Федеральной антимонопольной службы по г. Москве 20 марта
2009 г. установило:
«По мнению заявителя (ЗАО Корпорации «СХолдинг»), заказчиком (Департамент
городского заказа г. Москвы) необоснованно объединены в один лот работы, связанные
с осуществлением функций заказчика на период проектирования и строительства жилых
работ».
«Согласно части 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 г. «О лицензировании
отдельных видов деятельности» лицензированию подлежат следующие виды
деятельности:
 инженерные изыскания;
 проектирование;
 строительство.
На каждый из указанных видов деятельности оформляется отдельная лицензия.
«Признать жалобу ЗАО Корпорации «СХолдинг» на действия Департамента –
обоснованной».
Механизм финансирования строительства жилья
эконом-класса
АИЖК
Целевой
заём
Рефинансирование
100% ипотеки
Банк- Кредитор проекта
Дольщики
Кредитование
застройщика
Строительство
Гарант
сбыта
Реализация
Социальные
жилищные
программы
Типовой график реализации проекта
• Общий срок предоставления займа – 24 месяца.
• Исполнение Оферты Гарантом наступает за 2-3 месяца до
окончания срока займа.
• К моменту исполнения Оферты Гарантом объекты долевого
строительства должны быть переданы участникам долевого
строительства.
• Таким образом, срок на завершение строительства и ввод
Объекта в эксплуатацию составляет 19 месяцев.
Подписание
Соглашения о
фондировании
19 месяцев
завершение строительства
Объекта, ввод в
эксплуатацию
19
месяцев
22
месяцев
3 месяца
передача объектов
долевого строительства
участникам долевого
строительства
24
месяцев
2 месяца
исполнение
Оферты
Гарантом
Схема инвестирования строительства жилья С300
Передача авторских прав
«Руспроект»
С300
Принятие решения о
модернизации завода
мощностью 100 000 м2/год
и получение кредита
«Российского банка
развития» для
приобретения
оборудования
Разработка проекта
застройки территории для
строительства 100 000 м2
жилья и получение
разрешения
на
ОАКОАК
строительство
Строительство жилья
эконом-класса по
программе АИЖК
«Стимул»
100 млн. рублей
150 млн. рублей
3 млрд. рублей
$
Инвестор / ЖСК
Затраты на модернизацию ДСК
Показатель
Потребность РФ в ДСК
Количество действующих советских
комбинатов ЖБИ и ДСК
Стоимость одного завода, млн. руб.
Корпорация S.Holding Компания Интеко
Компания Дикси
1 000
235
410
2 170
-
Затраты на реконструкцию 235 советских
ДСК, млн.руб.
23 500
-
-
Затраты на новое строительство 735
ДСК, млн.руб.
313 650
1 660 050
-
Итого затраты на внедрение
домостоительных технологий на
территории РФ, в млн.руб.
337 150
1 660 050
-
Затраты Корпорации S.Holding по
строительству Мобильных ДСК, млн.
руб.
Затраты Компании Интеко по
строительству 35 ДСК, млн.руб.
Затраты Фонда AYONA (основатели Компания Дикси и ОАК) на
строительство ДСК, млн.руб.
41 000 / 100 ДСК
75 950 / 35 ДСК
30 890 / ? ДСК
Параметры и преимущества Мобильного ДСК
Наименование
Мобильный ДСК С300
мощностью 50 000 м2 /год
Мобильный ДСК С300
мощностью 100 000 м2 /год
Мобильный ДСК С300
мощностью 200 000 м2 /год
Стоимость базового
оборудования, руб.
От 90 000 000
От 120 000 000
От 150 000 000
Площадь земельного
участка, га
2,5
3,5
5
Количество
сотрудников, чел.
78
130
165

Мобильный завод может располагаться в непосредственной близости от места
строительства, что дает значительную экономию логистических расходов;.

Монтаж и запуск оборудования занимает 3-6 месяцев;

Компактность оборудования;

Простота переналадки, позволяющая быстро реагировать на меняющийся спрос;

Значительное уменьшение численности персонала
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК серии С300 мощностью 200 000 кв. м жилья в год




График затрат на опалубку и технологическое оборудование на 1 кв.м жилья по годам строительства
Монолитное домостроение в Сибири
Монолитное домостроение в Европейской части РФ
Монолитное домостроение в Южных регионах РФ
Крупнопанельное домостроение на всей территории РФ
1000
900
800
руб./кв. м
700
600
500
400
300
200
100
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
годы строительства
Вывод: индивидуально-индустриальное домостроение становится выгоднее монолитного
уже через 1,5 года эксплуатации Мобильного ДСК
Архитектура
Градостроительный проектно-технологический институт «Руспроект» разработал
новую серию жилых домов С300 этажностью до 5, 10 и 17 этажей.
Себестоимость строительства жилых домов С300 в зависимости от площади дома и
архитектурных решений составляет:
- жилой фонд: от 9 000 (коттеджи, таун-хаусы) до 20 000
(многоквартирный жилой дом) рублей за 1 м2;
- общая площадь здания: от 6 300 (коттеджи, таун-хаусы) до 14 000
(многоквартирный жилой дом) рублей за 1 м2.
Первое планировочное решение С300
Коттеджи для многодетных семей
1. г. Москва, ЮВАО, р-н Капотня, мкрн.4,
пр.пр. 5468
(13 домов, общая площадь квартир - 2 000 кв.м.)
2. г. Москва, ЗАО, р-н Солнцево, ул.
Княжевская, вл. 28, 1 и 2 участки
(6 домов, общая площадь квартир - 1 100 кв.м.)
Таун-хаусы С300 (вариант №1)
Таун-хаусы С300 (вариант №2)
Таун-хаусы С300 (вариант №3)
Малоэтажное жилье С300
Трехэтажный многоквартирный жилой дом серии С300
Проект «Новое Ступино» для Компании «MR-Group»
Коттеджи С300
Жилой дом серии С300
Пятиэтажный многокварный жилой дом серии С300
Проект «Щербинка» для Компании «Евразия»
Жилой дом серии С300
Жилые дома серии С300
Коммерческое финансирование строительства с
участием жилищно-строительных кооперативов
(ЖСК)
Создание НП «Союз строительных кооперативов»
Сегодня в Российской Федерации
Бюджет
Коммерческое
Сегодня в Европе и США
Бюджет
Жилищно-строительные кооперативы
Источник: исследования Института экономики города, 2009г.
Коммерческое
Для внедрения ЖСК Правительству РФ необходимо внести
изменения в законодательство:
Выделение земли на безвозмездной основе для развития малоэтажного
жилищного строительства- (принятие проектов федеральных законов
№432575-4 и №388150-4).
ЖСК не является плательщиком следующих налогов:
- 24% - налога на прибыль;
- 36,5% - единого социального налога;
- 20% - налога на добавленную стоимость, в случае реализация услуг по
предоставлению в пользование жилых помещений, принадлежащих ЖСК;
налога на имущество;
- не подлежит налогообложению продажа паев в паевых фондах
кооперативов.
Программа модернизации ДСК и строительства жилых домов серии С300:
14 ДСК в 10 регионах РФ
№
п/п
Регион
Ярославская
область
Республика
2
Адыгея
1
Краснодарский
3
край
Прохож-дение Получение Завершение
Объем строиэкспертизы разрешения на
строительства
ПСД
строитель-ство тельства
9 400
130 000
4 239 650
15.03.2011
Объем
Общий объем
Объем
привлеченного
финансиро- собственных
финансивания *,
средств **,
рования ***,
млн.рублей млн.рублей
млн.рублей
Банк-кредитор проекта
30.10.2010.
30.10.2011
282
14
283
БФГ-Кредит, НРБ, Инвестторгбанк,
МИнБ, БИНБАНК, Возрождение,
НОМОС-БАНК
30.03.2011
30.06.2013
3 900
195
2 574
Россельхозбанк
1 оч.1 оч.-15.04.2011 2013-2020
30.03.2011
127 190
6 359
129 097
НРБ, Балтинвест, МИнБ, БЖФ,
БИНБАНК, Петровский, НОМОСБАНК, МБРР, Возрождение,
Росэнергобанк
4 Тульская область
27 000
30.01.2011
17.02.2011
15.08.2012
810
41
751
Открытие, МИнБ, НОМОС-БАНК,
НС Банк, Возрождение
Забайкальский
край
100 000
30.04.2011
15.05.2011
30.03.2013
3 000
150
2 640
Азиатско-Тихоокеанский Банк,
ВостСибТрансКомбанк
6 Алтайский край
70 000
30.03.2011
16.04.2011
30.01.2013
2 100
105
1 782
Агропромкредит, АК Барс, НОМОСБАНК, МДМ Банк, Возрождение,
БИНБАНК, РСХБ
15.03.2011
30.03.2011
30.06.2013
4 650
233
3 472
Автовазбанк, АК Барс, НОМОСБАНК, РСХБ
30.01.2011
15.02.2011
05.09.2014
1 611
81
1 708
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
143 543
7 177
142 306
5
Ульяновская
155 000
область
Калининградская
8
53 700
область
Тюменская
9
уточняется
область
7
10
Иркутская
область
Итого
уточняется
4 784 750
БФГ-Кредит, РИБ, БЖФ, БИНБАНК,
Возрождение, Петровский, НОМОСБАНК, РСХБ
Инвестторгбанк, Открытие, СКББанк, НРБ, ХМБ, БИНБАНК, АК
Барс, Агропромкредит, МБРР, РСХБ
НРБ, Открытие, Мой банк, АзиатскоТихоокеанский Банк,
Промсервисбанк, НОМОС-БАНК,
МДМ Банк, Восточный, РСХБ
*
общий объем финансирования рассчитан исходя из рыночного ориентира, установленного Правительством РФ, в 30 000 рублей за 1 кв.м.
** объем собственных средств рассчитан исходя из стоимости авторских прав на серию С300 и равен 5% от стоимости строительства жилья
*** объем привлеченного финансирования рассчитан исходя из бюджетных средств потенциальных покупателей - федеральных структур,
приобретающих жилье по ценам Минрегиона России
Выводы:
Доступное и комфортное жилье необходимо строить на государственной
земле, т.к. строительство на частной земле ведет к двукратному удорожанию
себестоимости
Инвестировать в строительство должны граждане без посредников,
объединенные в ЖСК, а строить- малые и средние компании на условиях
частно-государственного
партнерства,
используя
современные
домостроительные технологии
Спасибо кризису за модернизацию
строительного комплекса РФ!
Наши контакты:
+7 (495)933-28-11
www. s-holding.ru
[email protected]