Предприниматель и команда бизнес-проекта

Общество с ограниченной ответственностью «Служба Сантехнического и Строительного Ремонта»
СТРОИТЕЛЬСТВО И ПРОДАЖА МЕЗОНЕТОВ В ДЕР. «МИСАЙЛОВО» ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
1.
Предприниматель и команда бизнес-проекта
«….Чтобы семьи со средним достатком могли улучшить свои жилищные условия...»
из Послания Президента РФ Владимира Путина Федеральному Собранию 12.12.2013г.
Стремление добавить качество в сферу деятельности по услугам населению в части мелкого и строительного ремонта, а
также необходимость строительства дома для семьи, привели нас к мысли о создании компании и возможности строительства
недорогого и качественного жилья.
СССР - это не только Служба ремонта. СССР - это СОЮЗ специалистов! Это результат объединения инженеров,
прорабов, мастеров различных специальностей, получивших замечательное образование в основном в военно-строительных
ВУЗах великого Союза, приобретших свой труднейший опыт на строительстве многих и многих стратегических и гражданских
объектов по всей России, в Москве и области.
Не смотря на обширность территории г.Москвы, с каждым днем все труднее найти район и даже улицу, где бы не
приложил свою опытную руку кто-нибудь из наших мастеров и не нашлось благодарных людей за добросовестно выполненную
работу.
Среди наших достижений участие в строительстве таких объектов, как ГТЦ «Измайловский», «Шереметьево»,
«Спутник», «Салют», ТЦ «Европейский», «Ереван-Плаза», «Домодедовский», «Русский Текстиль», Академия театрального
искусства на Гарибальди, ТРУ на Планерной, коттеджные поселки в Малаховке, Апрелевке, Селятино, работы по ВКР жилых
домов без отселения жильцов и др.
Среди наших партнеров различные фирмы – поставщики материалов, строительных товаров и услуг, и в том числе
компания ООО «ДВМ» (Дом Вашей Мечты), производящая домокомплекты под строительство деревянных панельных
домов по канадской технологии.
Мы предлагаем Вашему вниманию проект строительства дома по проекту «Мезонет» каркасно-щитовым способом из
деревянных панелей заводского изготовления.
2. Рынок и продукт
Сегодня пришло четкое понимание того, что рынок недвижимости продолжает развиваться и требует новых предложений,
отвечающих требованиям, возникшим в результате кризиса и общей экономической ситуации в стране:
1. Увеличение числа людей желающих жить за городом в собственном доме,
2. Увеличение стоимости индивидуальных домов до уровня, при котором осуществить свое желание может ограниченное
количество населения,
3. Увеличение стоимости городских квартир до стоимости загородных домов.
В результате этого, за последние годы в разы выросло число покупателей, интересующихся загородной недвижимостью по
доступным для среднего класса ценам.
Мезонет - это дом, как правило, в двух уровнях, поделенный на четыре квартиры. Каждая такая квартира имеет свой земельный
участок - в пределах 1,4 – 6 соток и отдельный въезд. Общими в таком доме являются стены, кровля, ограждения, инженерные
сети и коммуникации. В результате, стоимость такого строения значительно ниже стоимости отдельного коттеджа, и даже самых
дешевых таунхаусов, а комфортность проживания значительно выше, чем в таунхаусе.
Строительство мезонетов – более выгодно, чем строительство таунхаусов, при этом позволяет избежать их недостатки, из-за
которых они не пользуются спросом у многих потенциальных покупателей:
- расположение мезонетов, позволяет создать иллюзию обособленности . Нет главного недостатка таунхаусов – прямого
построения домов.
- окна мезонетов, также как и окна таунхаусов, расположены с двух сторон, но позволяют создавать более удобную планировку
жилых помещений.
- участки в 3-4 сотки, огороженные декоративными изгородями или зелеными насаждениями, обеспечивают уют и комфорт
отдыха.
- одна строительная площадка, одно подведение коммуникаций, экономия количества стройматериалов - все это реальный путь
к увеличению прибыли.
В целом, мезонет - это разумный вариант для желающих жить в загородном доме по доступной цене.
При реализации мезонета, оптимальным будет использование образа «недорогого жилья для средних слоёв
населения» .
Приобретение собственного жилья наверное один из самых ответственных шагов в нашей жизни. Мы копим
деньги годами, временами отказывая себе в соблазне съездить отдохнуть за границу, покупая все только необходимое.
Если в других странах цены на недвижимость испытывают перепады и нередко долго держатся на минимальном уровне,
то в России при любой конъюнктуре они с каждым годом продолжают упорно ползти вверх. Средняя цена квадратного
метра колеблется, по разным данным, от 190 тысяч до 230 тысяч рублей. За 56-метровую «двушку» в кирпичном доме, к
примеру, надо отдать более 10 миллионов рублей. Можно представить, сколько должен копить работающий глава
семейства при среднем ежемесячном заработке в 50-60 тысяч рублей.
Конечно же с развитием банковского сектора появилась возможность не копить деньги в стеклянной банке,
либо под матрасом, а приобрести жилье уже сейчас. Однако, высокий уровень существующих на сегодняшний день ставок
по ипотечным кредитам заставляет задуматься о заключении договора с банком даже людей с достатком выше среднего.
Потенциальные покупатели квартир в мезонете:
• Мелкие и средние предприниматели;
• Руководители фирм;
• Средние слои населения;
• Молодые семьи;
• Семьи ученых, учителей, врачей, военнослужащих.
Всем им необходимо обустраивать свое жилье и увеличивать семьи именно сейчас, а не через период
накопления необходимой для покупки дома или квартиры суммы…
В процессе продвижения будем ориентироваться именно на вышеуказанную целевую аудиторию и
использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.
Кроме того, мезонеты являются выгодным предложением для руководителей компаний и организаций – в
качестве альтернативы служебных квартир для сотрудников.
Территориально дом будет располагаться в деревне Мисайлово Ленинского района. Удобное транспортное
сообщение (возможность объехать ж\д переезды) позволяет доезжать до МКАДа за 15-20 минут.
Деревня Мисайлово подключена к магистральной линии газоснабжения, центральному водопроводу и линии
электроснабжения.
Проект предусматривает строительство 30 домов, состоящих из 4 квартир. Общее количество квартир – 120.
Площадь квартир в доме – две квартиры площадью 162,0 кв.м. и две квартиры площадью 161,63 кв. м. Высота
этажа от пола до потолка 2,7м. Каждый собственник квартиры будет иметь отдельный вход и собственное машиноместо.
Дом строится в 2,5 этажа (2 жилых этажа плюс утепленная мансарда). На первом этаже каждой квартиры расположены:
просторная прихожая (8,37 кв.м), гостиная (25,02 кв.м), кухня (10,79 кв.м), санузел с теплым полом и душевой кабиной
(5,0 кв.м), пристроенный гараж на одно машиноместо (19,25 кв.м.). Второй этаж занимают: холл (9,91 кв.м), две спальни
(7,14 и 22,42 кв.м), санузел с угловой ванной (5 кв.м). Ко второму этажу примыкает крытая летняя терасса (6,0 кв.м). На
мансардном этаже размещается помещение свободной планировки, где по желанию собственника могут разместиться
тренажерный зал\гардеробная\бильярдная\гостиная (42,73 кв.м).
Квартиры будут полностью отделаны «под ключ» (включая внутреннюю отделку, окна, двери, ХГВС и К,
электрику, вентиляцию, систему отопления с навесным двухконтурным газовым котлом).
Дома планируется возвести на участке 400 соток, огороженном забором. У каждого собственника квартиры будет
своя придомовая территория.
В настоящее время к участку проведен газ и электричество, имеется в наличии асфальтированная дорога до
участка.
Как в Европе, так и в России сегодня приняты достаточно жесткие нормы теплозащиты здания, которые могут быть
обеспечены только вследствие использования современных эффективных теплоизоляционных материалов. Соответственно, толщина
наружных стен дома при строительстве из кирпича должна составить 50см, бруса — 20см, деревянного каркаса — 15см. Для площади в
100кв. м. предельно допустимая норма теплопотерь — 10кВт*ч.
В полной мере заявленным требованиям отвечают современные быстровозводимые конструкции каркасно-панельных домов.
Технологию возведения домов на основе деревянного каркаса часто называют канадской, а сами дома — каркасно-панельными.
«Правильный каркасный дом» в максимальной степени соответствует представлениям современного человека о комфорте,
пожарной безопасности и экологической чистоте.
Каркасные дома и коттеджи — признанные лидеры рынка современного домостроения по такому важнейшему параметру, как
цена/качество. Порядка 80% населения США, Канады, Норвегии, Финляндии и Швеции уже успело оценить все преимущества домов,
выполненных по каркасно-панельной технологии.
Основа такого дома — каркас из сухой древесины. Сборка конструкции ведется по «сотовой» технологии, что позволяет
добиться исключительной прочности конструкции. С двух сторон каркас обшивается OSB-3 (ориентированно-стружечной плитой).
Внутренние пустоты стен заполняются огнестойкой базальтовой ватой.
Внутренняя отделка дома, с учетом качества и идеальной геометрии панелей может быть любой, что раскрывает необозримые
горизонты для дизайнеров интерьера.
С внутренней стороны стены предусматривается пароизоляция, эффективно противодействующая накапливанию конденсата
и испарений. Слой отражающей изоляции возвращает во внутреннее пространство дома до 90% излучаемого тепла.
Наружная
поверхность стен предохранена ветрозащитной мембраной.
Достоинства технологий каркасные дома проявляются на всех стадиях монтажа
Преимущества современных технологий каркасно-панельного домостроения проявляют себя в конкретной экономии средств
и времени заказчика практически на всех стадиях монтажа. Обобщая можно отметить следующие преимущества монтажа КМ-дома:
Недорогой фундамент неглубокой закладки;
Оперативная сборка дома под «ключ»;
Отсутствие необходимости в использовании кранового оборудования;
Возможность перекрытия пролетов большой площади;
Сухой процесс сборки;
Доступность и простота монтажа систем вентиляции,
кондиционирования, отопления.
Гибкость перепланировки, удобство и низкие затраты на ремонт
и обслуживание здания;
Низкая (сравнительно) себестоимость конструкции.
3. Экономика проекта
Рассмотрим экономическую сторону проекта. В таблице приведены затраты, необходимые для реализации данного проекта.
Всего требуется инвестиций – 516 600 000 рублей.
Наименование затрат
Расчет, ед.изм Х руб.
Стоимость, руб.
Покупка участка 400 соток в Мисайлово (Каширское шоссе, 7
км. до МКАД )
1уч. х 400сот.
138 600 000
Геология (и скважина)
30*150 000
4 500 000
Газ
30*350 000
10 500 000
30*4 кв. х 6кВт х 25 000
18 000 000
Канализация (уст. станции биологической очистки)
30*350 000
10 500 000
Обнесение территории забором и ландшафтные работы
30*500 000
15 000 000
Подведение коммуникаций и подготовительные работы:
Электричество
Итого себестоимость участка с коммуникациями
Возведение конструкций дома:
Устройство фундамента, монтаж домокомплекта, устройство
кровли
197 100 000
30*7 000 000
210 000 000
30*800 000
24 000 000
30*2 850 000
85 500 000
Отделка:
Отделка фасада армированным ПВХ сайдингом
Отделка квартир и устройство инженерных систем (полы, стены,
потолки, окна, двери, лестницы, внутр. водопровод и
канализация,
сантехника,
вентиляция,
отопление,
электромонтажные работы)
Итого себестоимость домов с отделкой «под ключ»
319 500 000
Обоснование экономической эффективности проекта.
Объем инвестиционных вложений в проект – 516 600 000 рублей.
Себестоимость 1 квартиры:
участок с коммуникациями: 197 100 000/ 120 = 1 642 500руб.
квартира с отделкой «под ключ»: 319 500 000 / 120 = 2 662 500 руб.
итого: 1 642 500 + 2 662 500 = 4 305 000 руб.
себестоимость 1 кв.м. «под ключ»: 4 305 000: 162 = 26 574,07 руб / м2
Цена за квадратный метр с учетом отделки и наличия земли в собственности колеблется в
указанном спектре Подмосковья от 54000 руб. за кв. м. до 93 350 руб. за кв. м . Цена за квадратный метр
без отделки объекта составляет от 40 000 руб. за кв. м. (по результатам маркетингового исследования
ООО «Пилигримм»).
Таким образом возможность реализации данного объекта имеет хорошую перспективу ввиду
низкой себестоимости.
Мы ориентируемся на продажную стоимость квадратного метра по цене 45 000 рублей с
учетом отделки, гарантирующую быструю реализацию построенного жилья.
Предполагаемая стоимость продажи 1 квартиры с отделкой «под ключ» – 7 300 000 руб.
Выручка от продажи квартир в мезонете: 7 300 000* 120 = 876 000 000руб.
Валовая прибыль от реализации проекта составит – 359 400 000 рублей.
Рентабельность проекта – 69,57%.
4.Факторы риска
Ключевые угрозы для реализации
бизнес-идеи
План действий в случае их
возникновения
Отсутствие поддержки администрации
района и общественности в населенном
пункте
Утверждение эскизного проекта и
предварительное согласование
коммуникаций.
Участие в формировании инфраструктуры
населенного пункта (подъездных дорог,
тротуаров с освещением).
Отсутствие продаж
Проработка и осуществление глубокого
стратегического плана продаж с началом
рекламной компании по продаже мезонета
с момента получения свидетельства о праве
на собственность земельного участка, с
привлечением эффективно действующих в
данном регионе риэлторских компаний
(Пилигримм, Миель и т.п.).
Организация мобильных точек реализации
с устройством шоу-румов.